時間：2023-05-24 14:35:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記規劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）對不動產統一登記工作提出了新的要求，主要體現在以下三方面：一是更好地保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企業、方便群眾，減輕當事人的負擔。信息平臺的統一和建設面臨著更加艱巨和復雜的任務。
1.相關上位法對登記結果提出了更精準的要求
《條例》用了整章篇幅對不動產登記簿（登記結果的體現）做出了規定，要求不動產基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權屬狀況及權利事項等必須準確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動產登記條例》將進一步細化以上要求。因此，新系統建設須從登記業務的“收、審、登、發”主要環節全面考慮，以登記業務的法律特征和合理流程再造為驅動、信息技術為手段來確保電子登記簿中的登記結果準確無誤，進而維護不動產登記簿的核心地位。
2.農村不動產的納入對信息平臺的兼容性和高效性提出了更高要求
一是農村區域廣闊，我市農村區域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數據量將更大；二是原有基礎薄弱，數據格式不規范，數據銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發證，已發權利證書存在權利重疊的現象，矛盾較多，情況復雜；四是農村區域廣，交通不發達，權利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉鎮辦理點少，通常一個片區國土所要轄2-4個鄉鎮。
3.相關部門及社會公眾對登記信息共享提出更精細、更便捷的新要求
隨著不動產統一登記的社會關注程度不斷增強，政府相關部門和社會公眾對登記信息共享利用的要求逐漸精細化、便捷化。以渝中區為例，2016年前三季度受理的登記案件數量為54563件，而受理的檔案查詢申請數量為88081件，不動產登記信息查詢的社會需求已經超過了不動產登記辦件的需求；另一方面，對登記信息利用的精細化程度要求不斷提高，金融機構在辦理抵押、注銷抵押時，稅務部門在辦理核稅、減免稅費時，公檢法紀部門在辦理司法協執、線索查詢時，均對登記信息查詢的精細化程度提出了更高的要求。
4.“互聯網+”“大數據”等概念對登記信息的安全提出更高的保密要求
隨著“互聯網+”“大數據”等概念深入人心，互聯網資源、信息通信技術、數據挖掘技術在信息利用、社會資源配置上的優勢日益明顯。這些新興的信息化形態在解決登記各方信息不對稱上、提供便捷化服務上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時對登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。
二、當前信息平臺建設取得的成效
我市自推進不動產統一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎，按照國土資源部相關要求和我市“先城市，后農村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統”基礎上順利完成了初步升級改造，及時滿足了城鎮不動產登記的需要。
1.信息平臺的建設總體規劃構建完成
于2015年10月完成制定的《重慶市不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》（以下簡稱《總體方案》），構建了該行業平臺信息化建設的總體規劃。從背景、目的、內容、計劃等多個方面規劃了我市不動產登記信息平臺的建設藍圖，后續的平臺建設工作將按照《總體方案》的設計有序推進。
2.實現了城鎮區域國有土地上不動產登記信息平臺的統一
我市房地產交易管理、登記確權、權籍調查等信息系統，在歷史上存在各行政區域各自實施、標準不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實施的“重慶市地房籍管理信息系統”，使相關各類信息系統在使用上完成了統一；2015年至2016年，在“地房籍系統”基礎上上線實施的“重慶市不動產登記系統”，實現了信息平臺的整合和集中。
3.滿足了城鎮區域國有土地上不動產登記的主要業務需求
以“不動產登記系統”為代表的現有信息平臺，實現了對城鎮區域國有土地上的不動產登記、房地產交易管理、權籍調查管理三個部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農林不動產登記的雛形，并在長壽、豐都開展試點。現有信息平臺基本滿足了城鎮區域國有土地上不動產登記的主要業務需求。
4.為統一不動產登記的業務標準提供了手段
現有信息平臺依照《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的要求，實現了部分不動產登記業務標準的統一。一是統一了登記程序，實現了申請、受理、審核、登簿、發證的程序統一；二是統一了登記業務類別，設置完成了城區域國有土地上不動產登記的10個登記大類和69個登記小類，借助信息化手段明確了登記的業務范圍；三是統一了登記簿，實現了國有土地及其定著物的電子登記簿。
三、新形勢下信息平臺優化建設總體思路
為達到不動產統一登記的真正目的，信息平臺建設須以“便民、高效”為宗旨，不能出現因統一登記反而辦事困難，時間更長甚至給權利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統信息化建設總體規劃下，考慮到不動產統一登記所面臨的新形勢和新要求，“不動產登記系統”應按照“總體控制、業務獨立”的區分模式單獨進行打造。由于此項工作參與人數多、設備投入大，故工作推進中，應以《總體方案》為指導，管理上認真劃分信息化管理機構、信息化建設機構以及登記機構等參與各方的職責邊界；技術上要根據登記業務的類型、流程及要求，突出以滿足登記業務需求為主導、信息技術為手段的思路進行系統設計；應用上要以登記信息的合法應用需求為驅動不斷優化和升級系統，同時，使用先進技術手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區域大、區縣基礎不一的實際特點，采取登記數據集中匯交管理下的分片區業務數據管理的模式。
四、信息平臺建設中參與各方的職能設置
要進一步厘清平臺建設過程中各個環節的職能劃分，承擔平臺建設職能的具體單位要各取所長、分工合作。考慮將平臺信息化建設職能劃分為三個層級，即信息化領導、監督職能，基礎平臺信息化建設職能，專業平臺信息化建設職能。
1.信息化領導、監管職能
承擔國土房管行業的信息化建設領導職責，制定行業信息化總體規劃，制定信息技術標準，開展信息技術指導、監督與培訓，提供信息化咨詢，指導信息安全工作等。體現為統一規劃，集中管理。
2.基礎平臺信息化建設職能
承擔國土房管行業基礎平臺信息化的建設職責，開展行業內通用領域的信息化建設。如基礎設施建設、“互聯網+”服務、云計算、大數據及數據分析、數據匯集、對外公示一致性、數據管理等。體現為標準統一，集中建設。
3.專業平臺信息化建設職能
是指國土房管行業內，與具體職能業務相關的一系列信息平臺的建設職能。如不動產登記、土地利用、執法監察、公積金、公租房等。體現為統籌安排、分部建設。
不動產登記機構作為具體的登記職能單位，需要在上級信息化建設部門的領導、監督下，在基礎平臺信息化建設成果的支撐下，開展不動產登記信息平臺的建設工作。
具體到不動產登記信息平臺的建設，主要需要支撐不動產登記行業的相關業務，如城鎮區域不動產登記、農村區域不動產登記、不動產登記信息查詢利用、房地產交易管理、不動產權籍調查等業務范圍。
五、健全登記業務為主導、信息技術為手段的建設機制
不動產登記具有法律專業性，登記工作涉及到眾多專業技術領域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設信息平臺時，需要堅持登記業務為主導，充分發揮信息技術的優勢，登記機構同信息化建設機構分工協作、加強交流，健全平臺的建設機制。
1.登記業務主導，開展平臺的業務分析、需求分析、系統設計
在建設信息平臺時，應當按照“先摸清業務規則，再開展需求分析，最后設計信息系統”的步驟來進行。登記機構作為業務的具體承擔機構，應當在這部分工作中發揮熟悉業務的優勢。
首先，政策法規和辦件需要是信息平臺建設的業務依據，登記機構應當著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規研究，確保系統的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業務需要，實現系統對登記辦件、信息利用、權籍調查、市場監管、管理決策等業務的支持。
其次，在進行業務分析的基礎上，開展系統建設的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調研、收集工作，制定需求調研計劃，完成《軟件可行性研究報告》；二是需求評審工作，不動產信息平臺的相關使用單位、建設單位建立聯系機制，對需求分析報告進行評審，降低因需求調研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風險，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統試運行時、局部調整時、革新換代時，不斷收集因需求變化帶來的系統問題，并建立機制對這些變化的需求進行管理，確保系統生命周期的延續。
最后，在建立起需求分析機制的前提下，開展平臺的設計工作。一是邏輯模型設計，分析設計信息平臺的關系數據模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關系數據模型（如一張圖）；二是功能設計，對信息平臺將要實現的目標進行明確，劃分系統與子系統的功能邊界，接口方式，形成“系統功能說明書”；三是部署設計，充分利用現有的基礎信息資源（網絡資源、虛擬主機資源、存儲資源、數據災備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數據安全管理。
信息平臺的系統設計，既涉及業務，又涉及信息技術，登記機構與信息化建設機構需要在該環節上加強溝通，將業務優勢與技術優勢有效結合。
2.發揮技術優勢，運用軟件工程的思想開展信息系統建設與運營
盡管信息平臺的建設應當由業務進行主導，但最終仍會落足在信息技g上。信息化建設機構應在該環節中發揮知識優勢，合理運用先進的技術手段，提高系統的科技含量。建設一套系統是實現統一不動產登記信息平臺的起點，而運營好這套系統才是實現平臺價值的體現。
運用軟件工程的思想，開展系統版本迭代，通過機制不斷完善系統，實現系統生命周期的延續。
六、堅持登記信息合法利用、確保信息安全的原則
不動產登記產生的數據信息既要服務于社會利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對矛盾體，但能通過合理地建設信息平臺來兼顧。
一方面，要發揮登記機構熟悉業務的優勢，仔細研究法律法規對于登記信息查詢的要求，認真分析登記機構查詢辦件的業務實際，合法合理地開展信息平臺的設計與優化工作。
“四個統一”依托信息平臺
作為不硬登記的主要責任部門，溫州市國土資源局所肩負的，就是如何更好地完成不動產登記“四個統一”的部署。為此，溫州市國土資源局開展了不動產登記的職責機構整合、人員劃轉、數據整合、平臺建設、流程再造、窗口改造等一系列工作，為辦理不動產統一登記業務，準備各項基礎條件。
其中，不動產登記信息平臺的建設成為重中之重。溫州市國土資源信息中心郭為人主任明確表示，“不動產登記要實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的四個統一，不動產登記信息平臺的建設勢在必行。”
對此，郭為人主任已胸有成竹。由于溫州市國土資源局一直十分重視國土資源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系統、檔案影像、執法監察、地質災害、國土“一張圖”等為核心的業務系統，這些系統不僅為國土資源的高效管理、科學決策、依法行政和政務公開提供了重要手段，也為建設不動產登記信息平臺奠定了良好的基礎。
巧借東風，推動云計算落地
不動產登記這一新的行革舉措，給溫州國土資源信息化發展帶來了一個新的切入點。
“以建設不動產登記信息平臺為契機，依托云計算數據中心，分階段、有目標地推進溫州市級國土資源云的建設。” 郭為人主任十分清晰地規劃出了建設思路。
明確目標之后，溫州市國土資源局迅速開展行動，并組織了多個設備供應商進行國土資源云環境測試，最終選擇了由新華三云平臺、虛擬化軟件、網絡和服務器組成的解決方案，著手搭建溫州國土資源云，為不動產登記信息平臺提供支撐。
經過一系列緊張有序的工作，溫州國土資源云建設取得了可觀的效果。郭為人主任對此也十分滿意：“通過原有平臺基礎設施平臺化的改造和升級，初步完成基于云計算平臺的雙活數據中心的建設，實現了數據中心、存儲、數據庫、應用、網絡等層級的雙活，實現了應用級的雙活，無感知切換、業務0終端、數據0丟失。”
面向未來的智慧國土
關鍵詞：不動產管理 課程內容 教學方法與手段 創新培養模式
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動產管理是一門新興的、應用性較強的專業課程，它堅持理論聯系實際，把不動產管理的基本原理與我國不動產管理領域改革發展的實踐密切結合起來，為學生分析不動產問題提供系統的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理、不動產經營等專業的專業基礎課和主要特色課程。
近年來，隨著經濟社會的迅速發展，特別是市場經濟對權屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，我國現行不動產管理制度產生了越來越多的弊端，難以適應經濟社會發展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉變政府職能必須深化機構改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。會議明確一是由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享。三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益[1]。
我國不動產管理出現目前這種局面，也與現行專業設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產管理方面的教學和研究，專業設置中沒有不動產管理專業。根據調查了解，華南地區只有廣州大學地理科學學院“資源環境與城鄉規劃管理”專業設置了不動產管理方向，開設了不動產管理及相關課程培養不動產管理專業型人才，目前已經培養六屆畢業生畢業。社會對掌握不動產管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產管理理論和相關法律法規解決實踐中出現的不動產市場、不動產經營和不動產管理等問題。要求不動產管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續發展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統一的不動產管理教材，各高校往往結合自己的區位優勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產管理課程內容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。
1 不動產管理課程設置基本情況
1.1 課程的性質、地位、作用和任務
不動產管理是人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理等專業基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產的經營服務管理為核心，研究不動產市場的特點、市場研究方法、不動產管理的內容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產產權理論、不動產管理制度，不動產金融等基礎理論；掌握不動產市場分析、不動產產權產籍管理、不動產稅收與評估、不動產規劃管理、不動產交易市場管理、不動產經營管理、不動產服務管理、不動產資產管理、不動產信息化管理等[2]。使學生對不動產管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規劃、調查，房地產管理中資產經營管理、中介服務、物業咨詢服務及不動產管理服務企事業的工作。
1.2 課程教學的目的和要求
（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產的概念、類型、開發建設、區域分布特征，不動產管理的基本理論與研究方法，了解國內外不動產管理研究的前沿與發展趨勢。
（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內容與方法。
（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的目的、基本內容、方法和要求。
（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯系
本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經濟學、市場營銷學、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理概論、土地資源管理等。
2 課程內容的改革與創新
為打破不動產管理課程沒有現成教材的局面，筆者聯合華南地區多所高校教師初步完成《不動產管理》一書的編寫，該書內容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產管理概述和理論基礎。不動產管理概述的內容包括不動產的含義、分類和特點；不動產管理的含義、職能、特征及其發展；還具體介紹了土地管理，房產管理和其他不動產資源管理。不動產管理的理論基礎包括區位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產管理制度分析。
第二部分為不動產服務管理。內容包括不動產服務管理概述；房地產經紀與管理、物業設施管理與物業管理；不動產產權產籍管理、土地產權產籍管理、房屋產權產籍管理；不動產資源信息化管理，信息系統的建設、管理及開發。
第三部分為不動產經營管理。不動產經營管理概述，包括不動產租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產資本經營和不動產證券化；不動產資產管理，包括國有資產管理、組織資產管理（企業）、商業資產管理、個人資產管理和跨國公司的不動產管理；不動產資源的規劃管理，內容包括不動產資源分析，評估與規劃修編，目前主要涉及多規融合、規劃實施評估與修改、房屋資源規劃及其影響因素等；不動產交易市場管理[3]，內容包括不動產交易與不動產交易市場、不動產交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發展，房地產開發市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產市場分析，內容包括不動產市場概述、不動產市場調查、不動產市場需求與供給分析、不動產市場區位分析和不同類型不動產市場分析；不動產稅費（收）與評估，內容包括我國稅收制度的建立與發展與不動產稅收對區域經濟的影響，不動產稅收的屬性、功能，不動產投資環節、交易環節、占有環節、所得環節的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產稅收，不動產評估與方法。
教學內容的設置希望通過對不動產進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯系實際的學習，目的是為了培養和提高學生從基本的不動產知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產的經營管理，內容主要包括資產、市場、稅收等，使學生了解不動產經營方面的相應知識。教學內容從概念入手，由表及里的闡述不動產的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結構緊湊、層層推進，內容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。
3 課程教學方法與手段的改革與創新
3.1 傳統教學與現代多媒體相結合
不動產管理課程采用傳統教學與多媒體技術相結合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統教學方法講解，實行傳統“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內容，實行“多媒體課件演示+網絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據不動產管理課程具體篇、章、節教學內容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結合起來，實現傳統教學方法與多媒體技術的靈活轉換使用，以多媒體教學促進傳統教學的改革創新，全面優化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環節，采用創新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結合[6]。對于不動產管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產經營管理、不動產交易市場管理、不動產市場分析等學生有較大的發揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內容讓學生用PPT進行講解。
3.2 理論結合典型案例分析法
在不動產管理課程教學過程中，在原有傳統教學的基礎上，采用理論與案例相結合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內容的案例分析，既可以考察學生對特定內容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內容；綜合內容的案例分析讓學生把不動產管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業后在工作崗位中創造良好業績奠定堅實的基礎。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產資源的規劃管理，以市級土地利用規劃為例子，需要對土地利用的現狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規劃規劃設計；不動產稅費（收）與評估，以世界各國的不動產稅為案例；不動產服務管理，以房地產企業的客戶服務中心為案例；不動產資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產的統一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。
4 課程教學實踐的改革與創新
【關鍵詞】不動產，統一登記，《物權法》，皮鞋成本
一、登記概述
登記是登記機構在不動產領域進行國家治理的活動。探討“不動產統一登記”這一命題的前提是――不動產需要進行登記，且不動產登記具有效力。
那么第一個問題就隨之而產生：不動產是否需要登記？對于這一個問題的回答世界存在兩種聲音：一是以法日兩國為代表的“登記對抗主義”主張不動產不需要登記：《法國民法典》2127條、1108條都表達出的合意原則以及《奧地利民法典》883條和1432條都表明了這一立場――除了抵押權需要“以公證形式做成證書始得設定”之外，其他不動產的各項權利均不需要登記；另外一種是以德、瑞、荷為代表的“登記要件主義”主張對不動產各項權利的獲得主要來自于不動產登記，即《德國民法典》873條第一款所表述的“必須登記在土地登記簿內”就算是對于權力的喪失也要在不動產登記簿上標明（875條第一款），在這里“登記”意味著“設權”。在這里有些人可能會提出質疑：中國是否可以采取“登記對抗主義”？筆者認為登記對抗主義基于一下原因在中國是行不通的：（1）無法保證不動產交易的安全性。（2）喪失了不動產的排他性。（3）某些場合無法發揮“登記對抗效力”。應用到實際情況中便是――無法避免二重甚至多重買賣。
據不完全統計，我國目前有15個不動產登記機構。那么這么多不動產登記機構所組成的現行“不動產登記”的對象是什么呢？不動產本身？可是我國是土地國有制，土地是公民、國家共有。不動產登記的對象示權利本身（例如：《土地登記》第二條；《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條；《礦產資源開采登記管理辦法》第四條《礦產資源勘查區塊登記管理辦法》第五條《林木和林地權屬登記管理辦法》，即我國的不動產登記屬于權利登記制。最后，就不動產物權登記的目的而言，“登記”這一制度本質上在立法設立而言是指向權利人以外人公示不動產權利，即不動產物權登記應當作為物權變動的公示方法；但是在目前中國的實踐角度甚至從中國式“登記”本身的含義而言，不動產物權登記已經作為行政機關的一項職權，是國家公權力對交易秩序的一種干預，其根本目的在于國家機關從中獲取附加的國家管理的費用以及職能，從這一角度來講，不動產登記機關與行政管理機關職能具有一一對應關系，即“登記”作為一項職能融入到了各個國家行政部門之中，出現了目前這種許多登記部門職能與范圍不明相互覆蓋、程序冗雜的結果。
二、我國《物權法》中的不動產統一登記制度
從《物權法》十二條可以看出，我國目前現行的不動產登記制度采用的是實質的審查模式，即審查不動產（《擔保法》九十二條：不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物）申請材料以及資格，決定是否登記、采取什么樣的模式登記等；并且由于不動產登記是國家在不動產領域的管理活動，不動產登記事務完全由國家壟斷，作為不動產登記的壟斷職能的實施者其權力可想而知。從筆者目前的了解而言，不動產登記機構具有如下權力：1.管理并審查不動產登記事項2.處罰有關的違法行為（一般來講是罰金）3.決定登記與否4.管理登記簿；從不動產登記程序實施來講，由不動產登記機構完成審查公示以及完成辦理、暫緩甚至是拒絕辦理等決策。
《物權法》第10條第二款要求我們實現不動產統一登記制度，并且沒有告訴我們如何具體實施這一制度，所以，我們還是需要探討一下這一制度如果實施的話需要完成什么內容：1.統一的法律依據――確定的登記材料等審查標準、審查程序2.統一的登記機關――王利明先生和梁慧星老師都標注這是不動產統一登記制度的重中之重3.統一的登記效力――從實踐中的某一個部分來講，對于同一片森林到國土部門和森林部門審查的結果要一致4.統一的登記程序――時間上來講5.統一的權屬證書――最好對于城市居民的房屋等土地使用權和房屋所有權在一個證上面。可以看得出來，不動產統一登記制度的糾結點就在于如何統一登記機關，但是不得不說，從實際的利益分配角來講，如果不改變登記的國家管理屬性很難真正意義上實現“不動產統一登記制度”。但是，在現階段如果不解決或者連形式上都不對這一問題加以重視，顯然又是不恰當的。那么仔細剖析一下現行不動產分散登記制度，究其重大弊端應在于三點：一是提高了登記本身的登記成本（顯成本：工本費、車路費），二是降低了公式效果（公示信息本身發生沖突），三是信息不對稱、不暢通。在解決這些問題的基礎上，也要關注不動產統一登記機關的內部職能劃分、行政規劃層級體制（不同級別的不動產登記）以及機構設置所屬范圍。
三、不動產統一登記機構設想
鑒于當前中國國情，我提出了對不動產統一登記機構的設想：
在這種模式下，各個管理機關（15個）依然保證自己在所管轄不動產登記背后的對于登記的不動產的管理權力（例如稅收等），大型不動產登記的權力以及其他小型不動產的最終登記審查權依然在各個管理機關手中，并不影響其正常工作運行。對于普通權利人來講，節省了其皮鞋成本、登記成本、并且可以從統一的來源了解到準確的信息，達到了公示效果。
參考文獻：
明確目的
自從國家明確開展不動產登記工作以來，社會上產生很多觀點，有部分人認為，不動產統一登記主要是為了房地產市場調控、征稅、反腐等。《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”，這一規定明確了不動產應登記而產生效力的法律地位。《不動產登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。”這一規定明確了不動產登記最主要的用途是對物權的確認。因此，筆者認為，不動產登記的目的主要是明確物權歸屬，維護交易安全，從而提高不動產交易效率，實現物權價值的最大化，保障權利人的利益。
不動產登記，通過將權利主體、不動產的自然狀況及存在其上的各種物權清晰、真實、準確的記錄在登記簿上，權利人和利害關系人可以通過查詢登記簿信息，全面準確掌握不動產物權情況和內容。例如，杭州市目前開展的二手房網上簽約既是這項功能的體現，交易雙方在網上簽約平臺錄入房產證號、房屋坐落、產權人等信息后，系統即會核對客體主體信息，并就該房屋的限制信息進行核查，如該房屋已被查封或凍結的，將無法進行網上簽約。
不動產存在持續性，不動產上的各種物權狀態也非常復雜，除了所有權外還會存在擔保物權等其他權利狀態。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產抵押在房產管理部門登記。如一家企業先取得了土地抵押貸款，若想轉為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設立在建工程抵押。在注銷和重新設立期間，銀行會要求企業提供其他形式的擔保，或將貸款還清重新申請。而實行不動產統一登記后，即可通過變更登記實現不動產從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態下抵押權的無縫連接，從而降低銀行的風險和企業的融資壓力，實現物權利益的最大化。
因此，深刻領會不動產登記的目的，有利于正確指導不動產統一工作的開展。
因地制宜
根據杭州市房產檔案館目前發現并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國時期的不動產登記檔案顯示，解放前杭州市的不動產登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成，全面實行公有制經濟體制，為進一步明晰產權，解決歷史遺留問題，上世紀80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國以來第一次房產普查工作，并啟動了全市（市區）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產交易所，辦理房地產交易典當等手續，經過幾十年的發展，到2002年，將站、區、市三級辦證體制調整為市一級辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產交易產權登記管理中心，全面負責全市各類房產交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實現交易和權屬管理一體化。
杭州市目前實行房屋所有權和土地使用權分開登記的模式。由于房屋所有權人對房屋的權利較明確和具體，而土地使用權較為抽象，因此，在房地產交易過程中，交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權，呈現出“地隨房走”現象。以2013年為例，當年杭州市房屋登記的發證量為32萬余本，而同期土地登記部門發證量約為9萬本。
為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產登記部門大力加強信息化建設和房產檔案的管理，為房屋登記工作夯實了基礎。2005年，杭州市房產管理局建立了GIS系統，整合產權產籍數據和房產交易、產權登記數據，形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統。并依托該系統，實現了集商品房預銷售管理、房地產市場監測、物業用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網上簽約、經紀企業和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統一、高效和規范。另一方面，房屋登記產生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄，為物權確認提供依據。杭州市房產檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產管理局逐步開展房屋登記資料數字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產證明多達50余萬件。
因此，從杭州市房地產登記的歷史發展和現狀可以看出，目前的不動產登記有著強烈的地方特點，需根據當地的實際情況開展。
穩步推進
長期以來，我國的不動產登記帶有濃厚的行政色彩，主要服務于不動產行政管理。多個行政機關負責對不同的不動產進行登記，各個部門又都出臺了大量有關不動產登記的部門規章和政策文件，這就形成了分散登記的現象。同時，由于各地發展水平的不同，各地的信息化建設也大相徑庭，東部沿海地區城市化發展水平較高，信息化建設和管理體系較為完善，而東部內陸地區則相對薄弱。例如，杭州市的房屋登記就是經過十余年的時間，從過去的杭州市區五個主城區，余杭區、蕭山區，濱江、之江、下沙三個開發區，富陽、臨安、建德、淳安、桐廬五縣（市）各自為政，發展到現在的整個行政規劃區范圍內聯網，全面建立“業務模式統一、操作平臺統一、數據庫統一”的體系。
不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為，不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。不動產登記檔案、不動產登記簿及在不動產登記行為中產生的相關資料，構成了不動產登記檔案信息資源的基本組成部分。
完整、準確、安全的不動產登記檔案信息資源是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的重要依據，是進行城市規劃和建設必不可少的基礎材料，是反映城市房屋和土地現狀的縮影，也是衡量一個城市管理和房地產管理水平的重要標志之一，在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收、戶籍管理、個人信用管理等領域發揮重要作用。
二、不動產登記檔案信息資源特點
（一）專業憑證性
不動產登記檔案記載了不動產產權的歸屬和沿革，反映了不動產的權利狀況，專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。不動產權屬狀況的記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證，為實施產權管理和產權保障提供可靠的法律依據。
（二）復雜多樣性
一是構成復雜多樣，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成，涵蓋了不動產登記的所有形式。二是形式復雜多樣，傳統紙質檔案與現代電子檔案相結合，原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。三是信息復雜多樣，空間地理信息與屬性綜合信息相融合，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息。
（三）動態連續性
不動產登記中的房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，甚至是房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產的來龍去脈全部體現在不動產登記檔案中，自始至終反映房屋產權的真實情況。在房地產市場中，產權轉移在頻繁中更替，甚至存在一次買賣的過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成的現象。因此，具有動態常規性和連續必然性。
（四）流通增量性
不動產登記檔案信息，通過房地產市場交易的流通，不斷擴大不動產登記信息的使用范圍，促進區域間房地產市場的發展與壯大，促進經濟的發展。不動產交易的頻繁，決定了不動產登記業務量不斷增加，從而導致不動產登記檔案的不斷擴容。永久保存的不動產登記檔案，必然要求高質量的保存條件。
以上特點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有利于保障不動產登記檔案的專業性，全面管理復雜多樣的不動產登記檔案，管理模式要適應于其動態連續性，保障不斷增長的不動產登記檔案的保存和管理。
三、不動產登記檔案信息資源管理模式
2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國全面鋪開。《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。由此可見，不動產登記檔案是不動產登記工作的原始依據，是不動產登記工作開展的基礎和基石，其重要性不言而喻。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立至關重要。
不動產登記檔案基本由兩種介質構成，電子檔案和紙質檔案，因此，不動產登記檔案信息資源管理模式涵蓋虛擬管理與物理管理兩個方面。
（一）不動產檔案信息資源虛擬管理模式
虛擬管理是相對于物理管理模式而言的，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理，必須符合“四統一”中對信息平臺建設的要求，即應建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”；推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。
不動產登記信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為不動產登記檔案數據中心，建立統一的不動產登記信息查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限，統籌、協調對內、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。
（二）不動產檔案信息資源物理管理模式
即不動產登記檔案的實體管理，主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。筆者認為，就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀而言，館藏檔案、管理水平、庫房條件、發展規模、人員管理狀況不一，面對不動產登記檔案管理問題，要因地制宜，采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則：統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會各方面利用。不動產登記檔案專業性程度較高，按照統一管理的程度不同，可劃分為高度集中式、相對集中式兩種模式。
1.高度集中式
即實行不動產登記檔案統一、集中管理，應建設不動產登記檔案館庫，統一存儲各類不動產登記實體檔案，確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。
高度集中式管理模式的優點是能夠集中保管不動產登記檔案，有利于不動產登記檔案的完整與安全，但其同時要求建設高標準的檔案庫房，以滿足不斷增長的不動產登記檔案的存放，而不同地區的不動產登記檔案的增速和增量不同，難以預計。以無錫為例，目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，日益增長的房產檔案數量造成不小的庫房建設壓力。一方面是不斷地豐富館藏，另一方面要不斷地優化館藏。如果采用高度集中式管理模式，在不動產登記檔案庫房管理制度的基礎上，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。
2.相對集中式
即按照不動產類型對不動產登記檔案進行相對集中保管，其中房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。
相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，不需要大規模的人財物調動，可以在不動產登記檔案管理的實踐中逐漸摸索管理模式的適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，在登記機構統一的前提下，分別存放保管的不動產登記檔案易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。
無論是高度集中式還是相對集中式，都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，建立高效、安全的管理模式，達到管理規范化、標準化、科學化。具體來說，一是建立不動產登記檔案各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范不動產登記檔案管理；二是采用先進的現代信息技術管理不動產登記檔案，逐步實現現代化管理，由檔案管理向信息管理轉變，由數據管理向知識管理轉變；三是提高管理人員素質，完善工作人員的知識結構，全面掌握檔案專業知識、不動產登記業務知識及現代信息技術。
參考文獻：
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關鍵詞：動產；不動產；劃分標準
一、動產與不動產劃分的意義
物權作為一種基本的民事權利，物權人可以直接支配特定的物，排除他人干涉而享受其利益。基于物權的支配性、排他性、絕對性等性質，特定的物成為物權的客體，而動產與不動產的劃分自始至終都是一個對物的最基本的劃分。在研究動產與不動產的劃分標準問題中，筆者認為首先應當認識到劃分動產與不動產的意義所在。
第一、動產與不動產在價值上存在差異。人類之所以劃動產和不動產并為不動產設置種種特殊的規則，正是體現了不動產非凡的價值和人們普遍對不動產的珍視和尊重。在近代民法上由于所有的財產被商品化了，導致兩者的本質差異在逐漸縮小，但是二者的自然屬性仍然具有很大差異，即經濟價值上有很大差異、位置上的固定程度不盡相同、利用方式的不同。
第二、動產與不動產的劃分對所有權絕對的觀念產生了重大影響。近代民法的三原則即私權神圣、意思自治、自己責任中的私權神圣即是受了動產與不動產劃分的影響而逐漸形成的。羅馬法的所有權概念，是指從有限的權利轉化為對物的完全支配權，它產生基本上是在羅馬的土地公有制形成過程。
第三、動產和不動產的財產分割是民法的發展進步的表現之一，是建立現代民事法律民法規劃的財產法律制度的基石。關于動產和不動產劃分，掀起了一場偉大的博弈，推動著物權法及至民法的不斷前進和發展。而在此之中，不動產的地位更是倍受重視，用益物權和擔保物權基本上發生在不動產范圍內。
二、動產與不動產的劃分標準及評析
動產與不動產的劃分可溯及至古羅馬時代。查士丁尼前的羅馬法中，最重要的分類稱為"要式物"和"略式物"，即根據物是否有重要價值以及物的轉讓是否已經履行法定程序的標準來劃分。之后因查士丁尼皇帝因捕捉不到之前羅馬法中動產不動產劃分的痕跡和其不易理解而將之廢除，將物劃分為"不動物"和"可動物"，以物的物理屬性是否可動為標準劃分動產和不動產。而在日耳曼法上，除了物理標準外，還輔之以物是否容易滅失為標準劃分，容易 滅失者為動產，不易滅失者為不動產。這種做法在古代日耳曼人的狩獵為主要生產方式，輔之以農耕。
法國物權法承繼了羅馬法中純粹的物理標準劃分動產和不動產。但是為了適應經濟生活進步的需要，法國民法根據財產的用途，對動產和不動產的物理分類標準在某些情況下進行了修改。除了物理標準外，從價值上認為不動產是貴重的、長期存在的和能夠產生收益的財產；動產則具有較低的價值且不能長久存在的財產，即動產的價值是"脆弱"的。可見，在法國古代法中，動產與不動產的分類既不同于羅馬法又不同于日耳曼法，其根據是一種有所改變的物理標準，體現和適用了一定的價值觀念。在現代法國法中其規定又與古代法國法存在很大差別，不動產的體系呈現出不規則性。一方面，建立在價值思想基礎之上，另一方面卻又采取絕對的物理標準。
《德國民法典》中的不動產被稱為"地產"，地產是指在不動產登記中被登記的地表部分，是一個具有物理意義和程序意義的雙重分類標準。在德國沒有對于動產和不動產的概念界定。因為，在立法者看來，這兩者概念的內容是人人熟知的所以才對其沒有加以定義和解釋。其所依附的是基于土地這一出發點。那么這種概念需要從技術的角度出發依據登記簿對于土地的登記內容來對其進行理解和分析。在德國民法規定中，地產的重要部分是建筑物。地產的組成部分和地產具有一樣的法律命運。因此可以看出德國民法在采用物理標準來區分動產和不動產后，又通過登記程序進一步加以限制，從而形成了民法上的關于不動產這種概念。
那么，從上述可知，關于動產和不動產劃分標準大致有物理標準、物理和價值標準、登記標準、物理和程序雙重標準。羅馬法所確立的是一種能為具有一般理智之人所掌握，在法律實務中簡便易行的標準。法國法分類的標準，表面看去似乎完美，其實也是存在很大問題的。由于羅馬法、法國法中并沒有將權利與權利客體加以區分開來，因此，對于地上權、地役權、質權等無體物，首先要聯系他們的客體性質，進而才能確定這些無體物的歸屬，這就造成了在無體物以外又拉入了有體物的混亂結構。其次，重要性本身含有更多的主觀色彩，而財產價值大小是一個數量上的概念，這兩者有交叉地帶，但又不重合。財產價值的大小與是否可移動存在意義上的混亂。德國民法采用物理標準和程序標準能夠解決一些問題，但是德國物權法將物限于"有體物"，造成了程序標準未能發揮應有的作用，反而較之于羅馬法縮小了不動產的范圍。
三、關于動產與不動產劃分標準的選擇
上述幾種劃分標準應當說各有利弊，只是程度不一。盡管物理標準在適用過程中會不可避免地顯露出弊端，但是法律是隨著社會的發展和需要而適時加以修正和改進發展的，理應對于物理標準做出相應的補充和完善。因此，筆者以為采用物理標準是切實可行的。理由在于以下幾點：
第一、物理標準不具有其它性質特征的功能，但是它卻承擔了劃分動產和不動產這一重要任務。對于"動"與"不動"要做辯證的理解，不能從絕對意義上看待。房屋雖然能夠實現整體上的移動，但這只是稀有的現象，并且通常是無奈之舉。單純從房屋可被整體遷移考慮而認為這違背了不動產的內在規定性也顯得沒有任何意義了。
第二、以物理標準來劃分動產和不動產具有天然的優勢。 物理標準經歷近現代國家民法之檢驗而經久不衰說明了物理標準具有普遍的適用性和強大的生命力。在劃分標準的變遷中盡管一些國家又增加了其他輔助標準，但這僅僅是對物理標準的補充或者是限制，并沒有從根本上動搖物理標準的統治地位。因此，物理標準若非有充足而有信服力的理由，是絕不能輕易放棄的。
第三、部分學者認為應該按照物理標準和登記標準雙重標準來劃分動產和不動產。但是按照登記標準劃分動產和不動產主觀色彩是極為濃厚的，不動產或者重要財產的范圍會不斷發生變化，從而使人難以準確把握。登記標準遠遠不及物理標準那樣直觀和有說服力，因為不動產是客觀存在的。換個角度，登記不動產或動產完全是出于物權變動的需要，沒有必要將登記財產限于不動產。
參考文獻：
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國土部有次培訓說可以全部編一個不動產單元號，具體怎么做沒有細說。
國土部不管規劃，解決不了，本來土地和房屋用途就不要強制一致。
按道理應該一致，因為規劃應當根據土地用途批準建設。
規劃是龍頭，土地是根本，登記是結果。各部門依據規則不同，土地用途是根據規劃來的，別把因果搞錯了。
已經建完的項目（含多棟），不區分所有權的，可以一宗一號一單元。
部分地方現在一個登記單元一本證，房屋以樓棟為最大登記單元，延續以前房產登記的做法。
現在很多企業要求一幢辦一本證，說是方便在不同銀行融資。
實際上是幾個單元的問題。一個單元可以單一證書，N個單元可以集成證書，這個問題就是N個單元一本證書的問題。
企業用地一般依規劃，功能上不能物理分割。矛盾在，房屋單元也要統一，不然抵押查封房屋會有分與不分的矛盾。新建其他房屋登記時，并未按區分所有權考量。
若宗地中間一建筑物因抵押被執行過戶，協助登記時會出現難以操作問題。
為什么不可以操作？如果被執行過戶，就對宗地進行分割，可以看法發〔2004〕5號文件。
宗地中只有一幢房屋抵押，其他幢不抵押時，我們可以辦理，但要求抵押人承諾實現抵押權時宗地上所有房屋應一并處置。有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用。
問題是這個要求承諾合法嗎？“有些宗地客觀上存在無法分割，即分割后無法獨立使用”，分割后無法獨立使用是指什么情形？
這個承諾屬交易管理范疇。無法獨立使用涉及通行，水電等配套。
通行的問題，《物權法》相鄰權已有明確規定，最基本的通行權，是法定的，相鄰人必須提供的。
涉及宗地分割轉讓，國土部門是嚴格控制，一般按共用宗方式解決，而不是分為多個獨用宗。
由于登記了多個單元，所以登記客體――基本單元可能要重新思考了！企業中，宿舍只能為企業生產服務，應當定位生產資料。如分割，一是企業功能不完整，二是變住宅為開發了。好像很多地方就是這樣在做。
不能分割就整體轉，的確，有些分割了，就失去廠房的作用了。
工業用地上的只能整體抵押和轉讓，濟南現在出了個政策，工業綜合用地，可以自持30%后轉讓。目前兩個觀點，一是一個出讓合同的地為一宗地，只能整體轉；另一個觀點是，以土地出讓記載為主，一個土地證一宗地，可以轉。
廠房建議按整宗拍賣轉讓。如果必須按建筑物單元轉讓，土地登記仍為共用宗。
不賣可不可以為一個單元？
要區分宗地的單元和房屋單元吧。宗地為一個登記簿，本來就可以對應多個房屋的單元。特殊情況可以走程序進行分宗，也不是說嚴格不能。
關鍵詞：林權類；不動產登記；林改問題；對策
中圖分類號 F326.2 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）22-0087-03
Abstract：With the gradual implementation of real estate registration of the forest right，to ensure the smooth progress of the deep reform of collective forest right system and promote the coordinated development of real estate registration and deep forest reform，problems and countermeasures of real estate registration and deep forest reform were studied by current status of forest property registration in Fujian Province，the specific data in Taining County and the urgent needs of many farmers and forest enterprises，providing theoretical reference for the smooth reform and innovation.
Key words：The forest right；Real estate registration；Forest reform；problems；Countermeasures
福建省在深化林改方面一直走在全國的前列，為全國全面推進深化林改摸索總結經驗，積極探索林地家庭承包經營的有效實現形式，最大限度地增強林業發展的活力和動力，為增加農民收入、推進生態文明建設做出貢獻。不動產登記職能整合、制度改革已進入了攻堅階段。福建省從2016年4月1日起林權登記發證進入了改革過渡期，采用“舊證新章”模式，由林業與國土部門共同承擔著林權各項任務，林權類不動產登記與原林權登記、與深化林改之間存在著許多亟需解決的問題。林權登記發證是深化林改的基礎工作，本文以泰寧縣為例，闡述了林權類不動登記與深化林改之間的問題，并探討解決問題的對策，為順利推進不動產登記改革與深化林改的協調發展提供理論參考。
1 泰寧縣深化林改的現狀
1.1 林權登記發證現狀 泰寧縣位于福建省西北部，是南方重點林區縣之一，全縣國土總面積15.28萬hm2，林業用地面積12.36萬hm2，有林地面積11.33萬hm2。2003年林改發證以來，泰寧縣已發證面積12.08萬hm2，林權發證率為98.42%；集體林地確權面積為11.40萬hm2，其中確權到戶面積5.02萬hm2、集體統一經營面積4.93萬hm2、其他經營面積1.39萬hm2。自2016年4月1日至10月底過渡期內各類林權登記發證210宗地0.17萬hm2。
1.2 林權流轉現狀 泰寧縣林權流轉交易活躍，2014年林木所有權轉讓115起，面積0.09萬hm2，金額1 643.96萬元；2015年林木所有權轉讓95起，面積0.10萬hm2，金額
1 780.85萬元；2016年1月1日至10月底，林木所有權轉讓68起，面積1.39萬hm2，金額1 073.21萬元。
1.3 林權抵押現狀 為了解決好森林資源培育周期長、經營獲利兌現慢、農村融資難的問題，讓廣大林企林農真正享受到林改的成果，泰寧縣從2003年起就開始探索用林權證直接抵押貸款工作，2005年林權證抵押貸款業務在全縣推開，截至目前已辦理了抵押面積累積6.26萬hm2、貸款金額累積11.44億元；目前仍在押面積1.77萬hm2、金額3.58億元；其中2016年4月1日至10月底辦理林權抵押登記4筆、面積0.12萬hm2、金額2 646萬元。
1.4 林權糾紛現狀 林改后，林權糾紛呈上升趨勢，經林業部門及相關部門大力調解調處后，泰寧縣現存各類涉林爭議的案件36宗，面積377hm2，其中山林權屬爭議案件20宗，面積242.73hm2；經營權糾紛爭議案件16宗，面積143.27hm2。
1.5 林I經營體系現狀 大力發展家庭林場和林業專業合作社等經營組織，積極構建新型林業經營體系，截至2016年10月底，全縣有各類新型林業經營組織81家，經營面積共4.32萬hm2。積極落實商品林保險，近幾年全縣商品林保險面積每年完成7.67萬hm2以上，超過上級下達的7.4萬hm2指標。大力發展林下經濟，為林農增收創收，近幾年林下經濟產值每年都在12億元以上，超過上級下達的11億元任務。
2 問題分析
2.1 林權類不動產登記類型不足 目前暫時以物權法為依據規定了土地承包經營權，待改革探索成熟，相關法律修改后，權利類型和名稱可以再作相應修改。《不動產登記暫行條例》中林權是土地所有權、土地承包經營權、森林林木所有權，林地所有權與土地所有權是一致的。從登記類型上看，少了原來的森林或林木使用權，土地承包經營權與原來的林地使用權是否一致有待探討。隨著要不斷深化農村土地制度改革，實行所有權、承包權、經營權“三權分置”，不動產登記制度是改革的產物，林權類不動產登記類型的增加也有待商榷。
2.2 林權流轉與抵押不易 自林權登記發證進入過渡期，因過渡期短、責任分工無法落實等原因，原由林業站完成的林權外業勘驗及申請表制作等業務，已無人愿做。特別是林權流轉業務嚴重受阻，林業服務中心沒有受理林權流轉的業務員，沒有合理的辦事制度，沒有為林權流轉搭建互動平臺。辦理林權流轉變更業務的相關人員，必須向不動產登記中心詢問有關事項，增加了登記中心人員的工作量。此外，泰寧縣林權類不動產登記人員僅有2人，需要辦理所有的林權相關業務，工作量大，認真審核流轉材料的時間不夠充分，造成林權流轉材料積壓，林權類不動登記的過渡期間辦理林權流轉業務艱難。
由于林權抵押出險的情況越來越多，多家銀行不愿辦理林權抵押貸款業務，而林農林企對資金的需求有增無減，這就要求有一個專門的機構做中介。林權業務由國土部門辦理，林業部門則需要扶持服務林農林企，國土部門、 林業部門與銀行協調溝通的方式有待確定。
2.3 林權糾紛相互推諉 多地雖有林權糾紛處理的機構，但無相應機構編制。人員由林權辦兼職，林權辦既發林權證又處理林權糾紛。過渡期內，林業部門、國土部門均涉及林權問題，但無明確林權糾紛的具體處理部門。
2.4 信息無法共享，操作系統較為復雜 林權信息是深化林改的基礎資料，是林政、資源、規劃等部門的必要資料，過渡期后，應明確林權發證的相關資料檔案管理部門，確保林業部門通過合理方式可共享林權發證的登記薄信息，同時保證信息的安全。《福建省林權管理業務應用系統》為第二套林權系統，與《福建省不動產信息登記系統》還不能完整對接，仍存在一些問題。
2.5 深化林改的多種新型林業經營模式受影響 目前全省正積極推進深化林改，家庭林場、股份林場、公司+基地+農戶、林業專業合作社等新型林業經營組織應運而生，而擴大規模、辦理林權變更或轉移、辦理林權抵押貸款等業務顯得異常艱難。
3 對策建議
3.1 增加林權類不動產登記類型 在堅持家庭承包經營長期不變的基礎上，開展集體林地所有權、承包權、經營權“三權分離”試點，在不改變林地所有權性質的前提下，堅持穩定家庭承包制度，制定林地經營權流轉登記管理辦法，探索家庭經營、股份合作經營、委托經營、企業經營等多種流轉方式。同時，開展林地經營權流轉登記，賦予林地實際經營人在權屬證明、林權抵押、采伐審批等法律方面權益，切實維護林地流轉各方當事人的合法權益，促進林業規模化、集約化、專業化經營，推進森林資源資本化運作。此外，不動產登記部門應積極搞好頂層設計，建立不動產統一登記制度。森林、林木使用權是一種物權，且政策應該有穩定性和連續性，林權類不動產登記應該與原林權登記無縫銜接，應恢復森林、林木使用權的登記類型。不動產統一登記始終貫徹便民利民的要求，不應把林地經營權及森林、林木使用權推給林業部門登記發證，如果由兩個部門各自發證，違背了不動產統一登記的初衷，浪費了社會公共資源和大量的人力物力。
3.2 成立林權流轉服務機構 成立縣級林權管理服務中心，加強管理體系建設，發揮其在深化集體林權制度改革中的作用，更好地服務林業改革發展。林業與國土部門應積極鼓勵、引導林權流轉當事人通過林權管理服務機構等公開平臺進行流轉交易，提交經林權管理服務機構鑒證、備案的合同及確認證明辦理林權類不動產登記。不動產登記機構和林權管理服務機構要及時將登記辦理信息和流轉交易信息告知對方，共同有效防范一林多賣、已抵押林地林木違規流轉交易等行為的發生，確保流轉交易安全。
3.3 明確林權糾紛處理辦法 妥善、有效地排查化解涉林糾紛，維護林區社會安定的穩定大局，是直接關系著深化林改能否成功的關鍵。目前對于如何處理林權糾紛，還未明確，應及早確定如何處理，以免相互推諉。
3.4 實現信息共享，加強部門之間協作 不動產登記機構需要建立快速、便捷的林權類不動產登記檔案查詢通道，并盡快實現數字化、信息化，提供更優質、高效的林權類不動產登記信息服務；同時林業部門也必須提供即時的林權流轉交易信息，建立雙方檔案查詢互用制度，建立雙方聯系機制，暢通信息渠道，加強協作，保證林權類不動產登記和林權流轉管理的正常進行，確保相關業務辦理的連續、安全、便捷。
3.5 完善機構建設 切實加強不動產登記機構建設，確保原來從事林權登記的業務骨干劃轉到位、落實到崗。不動產登記的申請、受理、審核、登簿、發證等是不動產登記機構的法定職責，要確保不動產登記機構登記職責的完整性。加強I務人員學習培訓，通過專題學習、輔導培訓、專家解讀、業務研討等方式，確保學習培訓的時間有保障、人員全覆蓋、效果最大化，以達到不動產登記業務規范化、標準化，有利于便民利民優質服務，有利于登記工作人員熟練掌握業務，減少林權類不動產登記審核、發證等過程的錯誤。不同地區對于林權登記改革存在的問題不盡相同，應根據實際情況制定合理的改革方案，采取科學有效的方法解決[1]，針對問題，科學施策。在今后的機制創新中，要融入碳匯交易系統，充分發揮森林生態效益，同時加強政府引導、政策推動，鼓勵企業投資森林資源開發[2]，促進森林資源整合，集約化開展森林經營，提高林業經濟效益。
參考文獻
[1]顧海霞.集體林權制度改革存在的問題及對策探微[J].中國林業產業，2016（8）：115.
甲、乙公司合作開發一幢16層商業樓房，因乙公司無開發資質，因此雙方用甲公司名義辦理了前期土地、規劃、建設等手續。在建設到6層時候，雙方出現了糾紛，經法院判決，1-9層歸甲公司所有，10-16層歸乙公司所有。現乙公司擔心甲公司私自出售10-16層房產，為保護自己權益，申請10-16層的預告登記，登記部門是否可以受理這個預告登記？如果能，如何辦理？如果不能，乙公司需要通過什么途徑維護自己權益？
預告登記的適用范圍一般包括移轉或消滅不動產物權的請求權和不動產物權內容變更或順位變更的請求權。
《物權法》規定當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。可以看出當事人簽訂了房屋買賣合同或者不動產物權的協議就可以申請預告登記，并沒有明確具體的范圍。本文就可以申請登記的范圍簡單分析。
首先，簽訂不動產物權協議時，不動產本身尚未完成的情況。常見的有預購商品房、以預購商品房或在建工程設定抵押時進行的預告登記、房屋聯建中用一方名義辦理所有手續，另一方要求設定預告登記等。
其次，不動產本身業已存在，但不動產物權變動需要符合某些條件或者期限的情況。例如，甲將房屋賣給乙，但乙不能將房款全部給甲，雙方約定給乙3個月籌款，為防止這個期限內，甲將房屋賣給其他人，雙方可以約定申請辦理預告登記。
但要注意的是，并非所有的附有條件或附有期限的請求權都可申請預告登記，許多法律規定不可以的內容不可申請預告登記。《中華人民共和國城市房地產管理法》第46條規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定”。2005年5月9日國務院辦公廳轉發的建設部等七部委聯合的《關于做好穩定住房價格工作的意見》中明確提出：“根據《中華人民共和國城市房地產管理法》有關規定，國務院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續”。因此，期房轉讓的預告登記不能受理。《經濟適用房管理辦法》第30條規定，購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，因此有些人購買了經適房約定辦理預告登記的，在5年以內，也不能受理。另外集體土地上的房屋，約定可以辦理登記時再辦理的，如果申請預告登記也不能受理。
《房屋登記辦法》第70條第2款規定，預購人單方申請預購商品房預告登記，預售人與預購人在商品房預售合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。從中也可以看出，申請預告登記必須是雙方申請，如果單方申請，必須在合同或協議中約定。因此上面所述案例如果甲方不配合乙方申請預告登記，乙方不能單方申請預告登記，乙方要想申請預告登記，必須有甲方同意。
《物權法》第28條規定因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因此，上述案例中，自法院判決后乙方就取得了10-16層的物權，因此所有權人就是乙方，這樣當然不能申請預告登記了。
乙方如果害怕甲方將該樓房對外銷售，可以申請法院對樓房進行查封。《關于人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[2004]5號文件）第1條規定，人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋[2004]15號）第2條規定，人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人占有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建筑物和土地使用權，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。對于第三人占有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產及其他財產權，第三人書面確認該財產屬于被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結。從中可以看出，法院可以查封判決給乙公司的10-16層樓房，因此乙公司可以申請法院對10-16層進行查封。
可以，但是安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行。安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
《中華人民共和國民法典》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
（來源：文章屋網 ）
房屋異議登記不是任何人都可以提出的，即使登記錯誤，如果與原登記沒有利害關系，也不能提出申請。實踐中在房屋登記物權關系人的認定上爭議不大。例如：繼承人之一偽造繼承權公證書騙取產權登記，其他繼承人認為自己也是房屋的共有權人，對登記的所有權人提出異議；法律文書確定的所有權人對登記錯誤的所有權人提出異議；自建房相關建房手續的批建人對登記錯誤的所有權人提出異議，關于這些在不動產登記中對物權登記存在異議的物權關系人均可直接申請異議登記。
目前存有爭議的利害關系人主要有四類：一是相鄰關系人，比如張某與鄰居李某發生矛盾，到登記機構反映李某的房屋部分為違章建筑，并以其房屋影響自己通風采光為由申請對其房屋進行異議登記；再如樓上下鄰居，樓下開飯店影響樓上居民休息，樓上住戶認為樓下房屋規劃用途應為“辦公”，實際登記為“商用”有誤，申請提出異議登記。二是合同上的債權債務關系人，如房屋買賣合同中約定15日內辦理轉移登記手續，出賣人未按合同履行，買受人能否提出異議登記。三是租賃關系中承租人，如出租人準備將其房屋賣給其他人時，承租人主張其優先購買權，那么承租人能否在請求法院確認買賣合同無效的同時提出異議登記。四是多個買受人之一取得了房屋登記，其他買受人認為登記的買賣雙方存在惡意串通，在請求法院確認買賣無效的同時提出異議登記。
二、利害關系人的認定原則
申請異議登記的利害關系人實際上就是對原房屋登記有利害關系的人，原房屋登記有可能侵犯其合法權益的人，目前法律沒有直接規定，筆者建議可以參照行政訴訟中原告主體資格的認定方式。《行政訴訟法》第2條規定：“公民、法人或其他組織認為行政機關和行政機關工作人員的具體行政行為侵犯其合法權益，可以向人民法院提訟。”最高人民法院《關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第12條規定，“與具體行政行為有法律上利害關系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟”。即申請人與登記行為是否具有“法律上的利害關系”，是判斷申請人是否具有提起異議登記主體資格的前提條件。“利害關系”是申請人自身的利害關系，即能夠提起異議登記的人，必須是受侵害本人，申請人不能以國家、他人、公共利益受到損害為由提起異議登記，故“侵犯其合法權益”，即成為界定申請人主體資格的基本原則。“利害關系”既包括直接的，也包括間接的。“利害關系”是一種已經或者必將形成的利害關系。判斷申請人與登記行為是否有利害關系，應審查異議登記申請人所主張的權利義務受到侵犯或影響的狀態是否已經成為事實或必然發生。
登記機構對異議登記的審查是形式審查，沒有過多的審查職責，異議登記不當承擔責任的主體是異議登記的申請人，這些理論界和司法實踐基本上沒有爭議。法律的規定不完善，另一個角度也有利于登記機構發揮主觀能動性。因此，對于異議登記的利害關系人的審查，筆者認為總體上應當從寬。對于一些登記可能存有瑕疵而當事人又愿意通過異議登記、民事訴訟方式解決的，更應當予以適當鼓勵。
三、利害關系人的主要類型
綜上分析，并結合工作實際，筆者認為，具有提起異議登記資格的利害關系人可以概括為以下幾種：
第一，應當被登記卻沒有被登記的真正物權人。例如，一對夫妻共同擁有一宗不動產，卻被丈夫擅自登記為自己個人所有，如果丈夫意圖轉讓該財產時，妻子就有權提出異議登記。
第二， 因登記的內容錯誤擴大而受到損害的物權人。例如，甲有一宗不動產，在不動產上設定抵押權給乙，擔保債權10萬元，卻被錯誤登記為20萬元，甲作為所有權人就有權對該抵押權之登記提出異議登記。再如，張某的房屋規劃批準為長7米，寬5米，建筑面積為35平方米，實際建造為長10米，寬7米，建筑面積為70平方米，后鄰認為其房屋違章請求規劃部門拆除，規劃部門以房屋登記機構已經全部登記為由拒絕拆除，后鄰以該建筑屬于違章建筑且影響到其生活為由提出異議登記，應當屬于利害關系人。如果后鄰不是認為自己受到損害，而是以自己的違章部分沒有得到登記、登記機構不公平為由提出異議登記，則不能認為其屬于利害關系人。
第三，因登記的內容錯誤限縮而受到損害的物權人。以上例子中，如果乙在甲的不動產上享有的抵押擔保債權為20萬元，卻被錯誤登記為10萬元，乙作為抵押權人也有權對抵押權之登記提起異議登記。
第四，因物權變動的原因（債權行為）無效或可撤銷而喪失物權的真正物權人。例如，在一宗不動產買賣過程中，出賣人甲和買受人乙之間的買賣合同因存在欺詐而被撤銷，但是不動產已經過戶給乙，出賣人甲在提出更正登記前可以提出異議登記。
第五，認為物權變動的原因（債權行為）無效或可撤銷的其他房屋爭議債權人。例如，甲與乙簽訂了房屋買賣合同后，乙又將房屋出售轉移給丙，甲認為乙與丙存在惡意串通，其買賣合同無效而對丙的房屋登記提出異議。又如，甲與乙簽訂了房屋買賣合同后，又將房屋出售轉移給丙，并與丙辦理了轉移登記手續，乙認為甲與丙存在惡意串通，其買賣合同無效而對丙的房屋登記提出異議。
第六，物權變動違反法律規定，依法享有撤銷權的債權人。例如，甲乙夫妻有一宗不動產，價值30萬元。后來協議離婚，甲將其全部財產無償轉讓給乙所有并辦理了登記。而離婚之前甲欠丙50萬元的債務。這種情況下，債權人丙可以基于債的保全制度而對乙的所有權登記提出異議登記。
