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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發分類，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞: 房地產項目；風險分析；風險控制
Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control
中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）
1、引言
隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。
2、房地產開發項目風險
2.1 房地產開發項目風險的分類
從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:
2.1.1純粹風險和投機風險
純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。
2.1.2自然風險和人為風險
自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。
2.1.3靜態風險和動態風險
靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。
2.1.4系統風險和非系統風險
系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。
2.2 房地產開發項目風險的特征
房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。
2.2.1個別性
房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。
2.2.2復雜性
房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。
［關鍵詞］ 房地產開發企業；投資性房地產；公允價值
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例
例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。
主要參考文獻
［1］中華人民共和國財政部.企業會計準則［S］．2006.
【關鍵詞】財務風險；房地產企業；會計核算策略
1 房地產企業會計核算存在的問題
1.1 會計科目設置缺乏科學性
會計科目的定義是指對經濟活動或會計對象的具體內容，進行詳細分類設計的會計項目。而設置會計科目是會計專業獨有的方法，也是依據國家法規、會計學科的統一技術標準、行業規范，以及各個企業的組織形式實施分類管理的基礎性工作，而且會計科目能對會計活動進行監督和控制。那么在房地產開發企業中關于會計科目的設置，也是根據會計記賬辦法規定，即所有賬簿均應在年終結賬，而且需要年前建新賬。但這樣的規定并不適合房地產企業會計核算，由于房地產開發企業建設周期長，在項目竣工驗收前均為在建工程，時間上要跨幾個會計年度，所以成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，而按通常會計記賬方法往往是要求在年終結舊賬建新賬，這樣就導致了一個開發項目就要分別記在幾本賬上，這樣會計科目設置的弊端是不利于投資分析的，同時也增加了會計的工作量。
1.2 財務風險披露不夠充分
新會計準則對財務風險的規定是指在企業的各項財務活動中，由于企業受到內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，具有不確定性，從而蒙受損失的可能性。對于房地產開發企業而言，財務風險是指房地產開發企業由于財務狀況惡化，而致使企業的房地產投資以及其報酬無法全部收回的可能。房地產開發企業的財務風險主要來源有投資風險、籌資風險、現金流量風險、利率風險、匯率風險等等方面的風險。這種高風險性就要求房地產開發企業相對于其他企業必須更充分地揭示風險。目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發企業質量保證金提取的相關規定，雖然我國證監會允許房地產開發企業提取質量保證金，并要求披露其核算方法，其要求房地產開發企業在財務會計報告的附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險，但是從上市公司披露的實際情況來看，關于質量保證金問題基本未加披露。
1.3 房地產企業商品成本與售價不對應
房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成，到確認收入的時間跨度從1年到6年時間不等。根據《企業會計制度》第47條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，并按本制度規定的期限分期攤銷。房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本;企業因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。所以對于在項目建設期內，如果大量投入資金，并發生大量費用計入當期，而且由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，那么預售款項也無法確認為收入，結果是為配比原則的應用也造成了相當的困難。一是會出現多計開發成本。如某些不能有償轉讓的公共配套設施，人為多予提計入成本，虛構欠付的工程款掛賬進成本，拖延工程結算時間，推遲項目財務決算等等問題。二是濫擠亂攤成本，為了達到降低應納稅所得額，通過人為將應由未售商品房負擔的成本擠入已售商品房承擔，將非開發項目的借款利息、福利費、工資等計入該項目，從而虛減項目利潤。又如房地產開發商品的成本載體計算是整個建設工程，當其在銷售時則是按樓層或戶型為單位，根據樓層的高低，戶型的好壞，往往就會造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的問題存在。
2 房地產企業會計核算策略
2.1 房地產會計科目設置應體現直觀、明細等特征
在進行房地產會計科目設置時，房地產企業應根據自身企業開發項目的多少，公司的規模大小及內部管理需要來進行成本的核算。那么對房地產開發企業的會計科目設置時，應當設置成開發成本項目，房屋開發成本(土地、安裝)。其中房地產開發包括土地開發和房屋開發兩類，對于開發成本的二級科目設置為土地開發成本、房屋開發成本，土地開發成本又包括商品性土地開發成本，主要是作為土地一級開發。并且對于房屋開發又可以分為商品房、周轉房、出租房、代建房等。開發成本以單項工程作為成本核算對象，并進行輔助核算，主要通過財務軟件啟用項目管理輔助核算模塊來完成，另往來賬科目，如應付賬款也應啟用項目管理輔助核算，因同一施工單位，有時會連續幾個項目的施工，這樣方便與施工單位核對賬目，及時掌握付款情況。最后一級是開發成本的成本項目，即土地征用及拆遷費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、前期工程費、開發間接費等六個成本項目，在此六個成本項目下還可根據實際情況設置具體核算科目。在實務會計核算中，可以按核算對象設立成本卡片，并且可以連續記載項目從立項至驗收的全部成本費用，作為開發成本明細臺賬，到年末的時候只需要把本年度已竣工結轉項目建案歸檔。這樣做的目的是能夠反映一個項目的全部面貌，同時便于進行投資分析，并且把項目具體情況作為臺頭，做到可以隨時監督，還省卻了結賬、建賬的麻煩和痛苦。
2.2建立房地產財務風險管理體系
2.2.1 風險管理信息系統是管理信息系統中必不可少的系統，管理人員由此認識并處理現實的或者潛在的風險，從而可以抵御風險所產生的不利效應，以達到降低風險成本的作用，并且還能把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。所以對于房產企業來說，做到應廣泛、持續不斷地收集與本房地產企業相關的內外部初始信息，其中的信息包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫，并且還需要結合具體投資性房地產項目情況信息，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，從而達到識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供更加有利的條件。
2.2.2 房地產具有其特殊性，由于關于房地產商品的長期性、高價值性。所以對于房地產開發企業的保證金的數額更大、保證期限更長，國家應該為房地產企業建立質量保證金制度，達到為房地產商品的質量提供保證。并且據所開發項目的具體情況提取質量保證金，起到提高應付風險的作用，并且會計還需要做到對各種風險的相關披露。如尚在開發的土地、工程項目等面臨開發風險、籌資風險、土地風險等。
2.2.3 銷售收入與成本配比。這里需要對配比原則進行認識，是指在一定時期的收入與其相關的成本、費用應當相互配比。要求一個會計期間的各項收入與其相關聯的成本、費用，做到在同一個會計期間內進行確認計量。企業在生產經營過程中，要取得一定的收入，必定要發生與之相關的成本或費用，所以企業實行配比原則有利于正確反映企業的財務成果，而且能夠正確地計算出本期損益。
那么作為房地產這樣一個特殊的行業，具有周期長，銷售的不確定性，這里就需要做到銷售收入與成本配比，這里可以做到兩點，一是實際售價成本率，二是計劃售價成本率。實際售價成本率是指在季度前兩個月，按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調整。
即進行分類明細賬按開、竣工時間相同或相近一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，然后按計劃價格相同的房屋分類設戶、價格不同的分別設置。計劃售價成本率是指始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率來進行結轉。并且將要辦理竣工決算手續的商品房成本按樓棟、樓層、單元給予確定，也將每米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶，并且對銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，達到得出銷售成本的方法。從而達到使房地產企業合理地確認收入、費用及損益的目的。
3 結束語
總而言之，在國家政策的幫助下，即新會計準則實施后，以及全體房地產員工的共同努力，對于現在會計核算存在的不足和問題，都是暫時的，隨著時間的推移，這些問題都是會得到解決的，房地產市場將會發展得更好。
參考文獻
關鍵詞：房地產開發；成本控制；防范對策
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中圖分類號：[F235.91] 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產開發企業財務風險表現及其基本特征
1．房地產企業的財務風險具體表現為
1.1償債具有很大的風險 目前，房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。 1. 2利率波動的風險 利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。 1. 3籌資的風險 房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
2．房地產開發的特征
長期性是房地產開發企業經營的最明顯特征。從投入資本至資本闡收，從破土動工至形成產品，任何一家房地產開發企業都應經歷多個階段，特別任建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業經營發展關系重大。一般而言，一個普通的開發項目完成時間少則兩三年，規模較長、成片開發的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產開發企業經營的最本質特征。從內在要求分析，現代化房地產開發企業須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發地區一些必要的公用設施及公用建筑予以統一規劃。再從開發過程分析，房地產開發企業在開發相關項目的過程中，要與規劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環節。開發項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產開發企業便應對其進行綜合考慮，統籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產開發企業還具有較強的時序性和地域性。房地產開發實則是一項操作性極強的工作，由開發實務角度來講，房地產開發企業完成某個開發項目時，必須受到政府土地、規劃、建設等多個部門行政管理審批手續的影響，實施某個開發項目時，房地產開發企業便應制定周密的計劃，以協調各方關系，縮短周期、降低風險，地域性則體現在開發項目多受地段、區位的影響，比如交通、購物、環境、升值潛力等多個因素都對開發項目的選址影響甚大。
二、房地產開發企業經營管理及其財務風險
1．房地產開發企業經營管理內容
經營即企業有預測、有目的、有決策的經濟活動，管理即企業出于實現某一經營目標的目的，計劃、指揮、協調、檢查、監督經營活動中的組織工作，則經營管理即企業以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業活動始終并成為豐要內容。具體到房地產開發企業，其經營管理內容指的是以市場行為，獲取土地使用權，并通過規劃設計、工程建沒及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最人經濟效益的經濟活動過程，則房地產開發項日的可行性預測及成本控制即為房地產開發企業經營管理活動的豐要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預測須能在其日后開發經營活動中發揮指導性作用，根據其過程，預測可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預測結果并修正調整、撰寫預測報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產開發企業任房地產商品開發、生產、經營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發間接費等，不同的開發階段應實施不同的成本控制對策。
2．房地產開發企業經營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現為經營風險、投資風險、分配風險等不同形式。對房地產開發企業而言，其財務風險存在不同的表現形式和不同的財務風險類別，以現金流量為參照，現金在不同階段流入流出的不確定件即表現出不同的財務風險類別，其中主要有經營風險和籌資風險，前者是以現金流入的角度反映出無法實現預期資本價值的可能性，后者是以現金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現出經營風險的后果。
三、房地產開發企業成本控制及財務風險控制的具體對策
1．房地產開發企業成本控制對策
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數、地價支付貼現比等參考指標；在成本估算方面，應根據會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環節可有的放矢，在此基礎上還應進行現金流安排，好的資金鏈條將對房地產開發企業經營管理起到積極作用。
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產開發企業實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出陶前的審核。
2．房地產開發企業財務風險控制對策
房地產開發企業財務風險控制。首先，應實施“防范+控制”的財務風險控制原則。
在項目投資前，要根據投資市場供需平衡和不平衡現象表現出房地產市場的景氣程度，周而復始的重復發生狀況構成景氣循環，即擴張、收縮、衰退、復蘇，在不同的階段企業應采取不同的財務風險應對策略；市場分析即分析市場宏觀環境、相同檔次和類型的投資性房地產的市場需求狀況以及競爭對手情況等，這要求房地產開發企業應立足于供需分析及未來市場增長潛力分析，選擇投資類型、做好定位、正確選址等。
房地產開發應著重對營業費用控制，以確定的原則減少不必要費用、以合理的避稅手段降低營業費用、以分攤費用的方式縮減實際承擔額等；籌資結構控制，即籌資來源結構與期限結構控制，通過結構調整，保持籌資結構彈性，用來稀釋風險，比如以短期籌資和長期籌資、債務期限和投資期限相結合的方式，合理規劃企業現金流量，實現優勢互補、降低風險。
參考文獻：
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關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目
中圖分類號：C93文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地產開發項目全面風險管理的方法
全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。
在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。
2房地產開發項目全面風險管理的流程
2.1房地產開發項目風險識別
房地產開發項目風險識別是風險管理的基礎。主要用來確定風險來源和進行風險分類的過程。風險識別是在房地產開發項目工作分解的基礎上進行的，即針對房地產開發項目的不同階段，進行風險識別。不同階段的風險因素不同，風險分類和分組的依據也不同。
2.2房地產開發項目風險評估
房地產開發項目風險評估是通過對風險的定性分析和定量分析，估計房地產開發項目風險發生的概率和可能產生的后果，在此基礎上將風險按照高、中、低風險對風險進行排序，編制風險列表，最后根據風險的程度進行專題風險研究的過程。值得注意的是，房地產開發項目的進度、成本、質量風險分析的范圍比建筑工程項目的進度、成本和質量的范圍要寬，應該從項目可行性研究、項目規劃設計、建設和經營各個階段的工作特點來對其可能出現的風險進行分析。
2.3房地產開發項目風險監控
房地產開發項目風險監控是對風險應對計劃執行情況的修正和提高的過程，也是房地產開發項目風險管理有效實施的保障。風險監控不僅僅依據風險應對計劃采取風險應對措施，還應該隨著項目的深入，對風險識別、評估的結果進行修正，對風險應對計劃進行修改，即風險識別、評估、應對、監控和再識別的循環過程。
3房地產開發項目全面風險的應對策略
3.1風險回避
風險回避是根據風險預測評價，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發項目，或改變開發項目條件，以避開風險源地，從根本上消除風險隱患的措施。通常潛在威脅發生可能性太大，或可能損失后果太嚴重，又無其他風險管理措施可用時，常采用風險回避。風險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項可能引起風險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因為回避風險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機會。所以，在選取風險應對措施時最好慎用風險回避這種防范手段。
3.2風險控制
風險控制是指在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。根據風險控制目的，風險控制可以分為風險預防和風險抑制。前者以降低風險損失發生概率為目的；后者以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，降低損失發生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風險管理措施。由于風險控制措施成本低、效益好，不會產生不良后遺癥。因此對于房地產開發過程中的種種風險，應優先采用風險控制措施。
3.3風險轉移
風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移與風險回避不同，它不是放棄或中止項目開發，而是將開發活動中風險可能所致損失的法律責任轉嫁給他人承擔。風險轉移也不同于風險控制，它不像風險控制那樣是直接調節風險因素達到降低風險損失概率和程度，而是將風臉轉移出去而間接達到降低自身的損失程度。
風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報酬合同、單價合同等；保險有財產保險、責任保險和人身險。各種合同的對開發商和承包商的風險影響程度不同，開發商可以根據項目的情況，采取適當的合同形式，合理轉移風險，參見表1。
風險轉移一般在以下情況下采用：（1）風險的轉移方和被轉移方（風險接受方）之間的損失可以清楚地計算和劃分，否則雙方之間無法進行風險轉移；（2）被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險；（3）風險轉移的成本低于其他風險管理措施。
3.險自留
風險自留是房地產開發者自己承擔風險事件所致損失。在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留可分成兩大類：計劃性風險自留和非計劃性風險自留。計劃性風險自留是主動風險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補償；（5）自負額保險。非計劃自留是被動自留，通過風險應急準備金來應對。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險己經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。
3.5風險利用
風險利用是指開發商利用人們懼怕風險、追求安全的心理，通過參與確實存在風險的開發活動，依靠自身扎實的風險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風險利用是風險管理的較高層次，對風險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項目經驗，嫻熟的技巧和高度的應變能力，才能對風險的可利用性和可利用價值進行分析，有效利用。例如在當前的土地市場化的條件下，經營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產開發商卻另辟蹊徑，從土地一級開發入手，通過爭取某地塊土地一級開發的開發權，為獲得二級開發權打基礎。因為如果進行了土地一級開發，就從某種程度上提前對土地的相關信息進行了了解。在進行土地進入二級市場上市交易時具有先天的優勢，獲取二級開發權的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風險。
4房地產開發項目全面風險應對中注意的問題
4.1制定風險應對計劃應具有針對性
風險應對計劃的制定是風險管理的關鍵環節，由于項目的獨特性和唯一性，在制定應對措施時不可能照搬現有的模式，必須根據項目自身的條件和項目風險識別、評估的結果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應對計劃時必須克服僥幸心理，為了減少費用支出，不對風險做有效的防范。
4.2注重應對管理方法的組合
無論是風險控制、風險轉移還是風險自留等，每種風險應對措施都有它的局限性，面對復雜多變的風險，應注重多種方法的組合，根據項目的具體情況做出多種方案，按照優先級進行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。
4.3注意應對管理的經濟性
為了避免或減輕風險獲取較高的回報，必須付出一定的代價。但是本著節省的原則，有必要對應對措施的有效性和經濟性做一個綜合評估。比如在應對不可預測的風險時，往往可以采取保險或風險自留的方法，但是哪個方法更經濟有效呢，就可以根據投保的費用和風險預留金的支出做一個比較，從而選出更加經濟有效的措施。
參考文獻
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［2］陳煌紅，張欣.房地產開發項目全面風險管理［J］.西南科技大學學報，2006，（3）.
關鍵詞：新時期；房地產開發；風險管理
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
1. 新時期房地產開發的風險
1.1國內局勢變動，政策方向調整
眾所周知，土地的所有權歸國家所有，因此，房地產公司要想對房地產予以開發，就要先取得土地的使用權方可進行房地產的開發活動。而我國對土地的使用有著嚴格的規定，所以，房地產企業在房地產開發過程中，首要的風險就是如何取得土地的使用權。其次，國內局勢的變化，政策方向的調整。房地產的開發與周邊環境，國內經濟發展等都有著密切的關系。因而政府對房地產行業的發展變化十分的重視，并且針對不同的需要調整房地產開發的政策與管理。
1.2項目分析不合理，經濟環境難把握
在房地產開發之前，企業往往會對開發項目進行全方位的分析，明確開發的內容以及潛力等。在對項目進行分析時，若房地產企業沒有對項目的各方面予以綜合考慮，極易使房地產開發工作埋下不必要的隱患。在實際的工作過程中，常見的項目分析不合理包括以下幾類情況。其一，對項目資本把握不正確。其二，融資渠道狹窄，難以滿足融資需要。其三，無法預見房地產開發中可能出現的問題，造成房地產開發工作中的風險增加。此外，未對經濟環境予以有效把握，也是造成房地產開發風險的原因之一。
1.3經營策略有偏差，市場定位不準確
企業要想得到長足的發展，首要條件是制定切實企業的經營策略，如果企業的經營策略出現偏差，那么經營過程中的風險就不斷增加。經營策略對于房地產企業的發展更是極其重要，在房地產開發之前，企業會制定出完備的經營策略以指導房地產企業的發展。而這些經營策略出現偏差，直接會導致房地產開發工作的失敗。同時，房地產開發公司也應明確自身在市場中的定位，從市場定位的角度出發，對房地產企業予以全面完善。
1.4房產質量不達標，安全管理不到位
房地產開發最主要的問題就是保障房屋建筑的質量。因此，質量問題是房地產開發公司關注的重點之一。與房屋工程質量有關的包括工程的設計及工程的施工，其中，工程設計不合理、不科學會導致整個房屋建筑工程質量的下降。而房屋建筑工程施工質量難以保障，將對其今后投入使用的功能性等產生影響，致使劣質房屋的出現。安全問題是工程施工中的關鍵問題，在施工中但凡出現安全事故，不僅會對房地產開發企業帶來負面影響，同時還可能對施工人員的生命安全造成威脅，因而安全問題也是房地產開發中所存在的一大風險。
1.5 資金控制不到位，經營管理有缺陷
資金控制問題是房地產開發過程中經常遇到的問題。由于房地產開發需要大量的資金投入，因此在房地產開發的過程中，一旦資金供應出現斷裂的不良現象，就導致整個房地產開發項目的停滯。除了資金鏈供應不到位外，工程施工成本預算不準確，工程施工進度難以高效控制等，均會使得房地產開發公司的工作受到負面的影響。同時，鑒于房地產開發工作是一項長久而復雜的工作，因而需要強有力的監督與管理，而當前諸多房地產開發公司由于工作重心設定的不同，造成房地產經營管理上出現缺陷。
2.房地產開發風險管理的流程
2.1風險識別
風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前預測風險，對風險進行分析。風險預測，是開發商通過可行性研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在風險預測的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。
2.2風險評估
房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響程度。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。
2.3風險控制
房地產開發的風險控制，是投資主體在項目的開發過程中自覺控制風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險控制是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。
3.加強房地產風險管理的措施
3.1重視可行性研究
可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。
3.2選擇最佳開發區位
開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。
3.3推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設
房地產企業要用科學、嚴格、規范的標準要求自己，通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。
3.4建立具有職業化的管理體系
房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作膜式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。
結束語
在房地產開發過程中，房地產開發企業存在大量的風險，對房地產開發工作極易帶來不良影響。因此，要結合實際環境，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機，制定風險管理流程，并作好風險預算，將風險降到最低，從而保證房地產開發企業的經濟效益。
參考文獻：
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1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據最高人民法院有關領導的講話精神，政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發建設的房屋，還有部分企事業單位在國家劃撥土地上違規開發的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產是否適用司法解釋，實踐中認識很不統一。有人主張以開發建設者是否符合國務院《城市房地產開發經營管理條例》確定的房地產開發企業設立條件為據確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產開發企業”作擴大解釋，其中包括符合法定條件的房地產開發企業，亦包括違規開發者，只要是向社會公開銷售，均應適用司法解釋。還有人主張以商品房開發建設用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認為上述意見均不正確。一項法規的適用范圍，一般由其自身作出規定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規定，即為房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據開發建設者是否房地產開發企業，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認識，非房地產開發企業建設的的房產之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產，不管是否房地產開發企業建設，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發用地是否國有、開發過程是否違規無關。對此處所謂的“房地產開發企業”，應作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產管理部門同意設立的房地產開發企業。當然，為避免與行政權力的沖突，法院只應進行形式審查，對企業在實體上是否符合該類企業的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關于商品房買賣合同的分類，對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程并結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒于有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。
根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細研究就發現其分類標準模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設的過程進行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進了竣工驗收為合格這一法律評價結果。如此，已竣工未驗收或驗收未達合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復雜的現實生活時，還是往往產生不同的認識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸于不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為了房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設；預售是一種特殊的銷售，預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基于此，筆者主張將上述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規范的理念。
此外，根據筆者了解的建設工程和房地產管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設工程質量管理和房地產開發經營管理兩方面作了不同的規定。根據國務院《建設工程質量管理條例》第十六條和第四十九條的規定，建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收，并在驗收合格后15日內將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門備案。根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規定，房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，驗收的內容為城市規劃設計條件的落實情況、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況、單項工程的工程質量驗收情況、拆遷安置方案的落實情況、物業管理的落實情況；驗收結果應報房地產開發主管部門備案。筆者認為，上述第一個驗收是建設工程質量專項驗收，其結果只說明建設工程質量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結果表明商品房是否符合進入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產是否符合國家對房地產開發經營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應按國務院《城市房地產開發經營管理條例》規定的內容理解、適用。
最后，區分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進展情況的證據資料一般掌握在開發商手中，而當了被告的開發商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第十五條第（一）項的規定，以進行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調查取證？或依照該規定第七條的規定將上述證據的舉證責任分配給房地產開發商一方當事人？筆者認為，前一種作法法律依據不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關領導對該規定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對于商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，只要已竣工，只要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利于保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞。
4、開發商逾期協助業主辦理房產權轉移違約責任的歸責原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。商品房買賣合同，一般亦應適用嚴格責任原則。開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任是否應適用嚴格責任原則？根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責原則？筆者傾向于理解為過錯責任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因；而嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規定的是法定違約責任，責任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責任，因此，適用條件應盡量嚴格，上述認識亦是促使筆者對上述違約責任作過錯責任理解的原因。
5、因房屋存在質量問題解除合同的條件。
房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什么程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規定的解除合同的條件，即“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應用，但商品房質量問題到什么程度為“嚴重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。有人認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，其它質量問題不會嚴重影響居住使用；其他人認為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應的舒適和美觀亦是正常居住使用的標準，如房屋不具備與其價值相應的舒適和美觀程度，亦應認定為嚴重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。
關鍵詞：房地產開發；成本控制
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地產開發中成本控制的必要性
1.房地產開發中的成本控制是房地產企業達成盈利目的的有效保障
眾所周知，房地產企業的最終目的和根本目的都是為了獲取經濟效益，房地產企業是典型的盈利性企業，因此，最大限度的獲取開發利潤是房地產企業的首要工作任務。而在房地產開發的過程中進行成本控制，是一種有效提高房地產企業經濟效益的途徑，是房地產企業達成盈利目的的可靠保障。科學合理的成本控制可以有效的提高房地產企業的盈利能力和再生產能力，可以為股東權益和投資效益提供有力的保障。各個開發階段都認真做好成本控制工作，降低成本支出，房地產企業的經濟效益就能得到顯著的提高。
2.合理的成本控制能夠確保房地產開發的其他管理工作得以順利進行
成本控制是房地產開發過程中其他管理工作得以順利開展的有力支撐，成本控制工作如果做得不夠到位，那么房地產開發的其他企業管理項目就無法正常實施，因此，成本控制在房地產開發中的地位是至關重要的，有關管理人員以及所有參與人員都一定要把成本控制看成是自己工作的首要任務，務必將其做的最好。合理的在房地產開發的各個不同階段進行成本控制，盡可能的將所有款項都利用到房地產開發的適用項目中，降低成本支出，提高經濟效益。
二、房地產開發不同階段的成本控制策略
1.立項階段
在房地產項目開發前期，要充分考慮項目地理位置和市場前景，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵作用。在項目立項時，要對擬開發項目的合理性及必要性進行充分論證。對項目周邊房地產市場做充分的調查了解，對消費者的心理和市場容量進行充分的掌握和估計。全面了解項目的建設條件，對建筑成本、規費繳納等進行全面的測算。編制財務分析報告，對項目的預期收入、全成本、利潤和風險進行分析。在可行性分析階段必須把項目所需資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量減少開發者的現金投入，減少資金成本。在進行成本分析時，對土地市場價格要進行充分的了解和預測，以保證在土地招拍掛過程中，取得土地的價格不會超過房地產企業獲批的最高限額。對項目風險進行分析的同時，要制定切實可行的風險防范措施，做到成本可控，風險可控，讓項目在可控狀態中進行實施。立項階段的成本控制是整個開發過程中成本控制的首要階段，只有這一階段工作落實到位，后續階段的成本控制工作才能順利進行。
2.設計階段
設計階段的成本控制在房地產開發的成本控制中也是非常關鍵的一個控制階段，起著決定性的作用。在設計階段進行成本控制，可以采取擇優選擇設計單位、限額設計、多方案設計、嚴格審查設計圖等具體策略進行。首先要通過設計招標來選擇設計單位，必要時組織設計方案競選，從中選擇高水平的設計單位。限額設計，就是設計單位在業主所估算的總投資范圍內進行初步的規劃設計；在造價咨詢公司估算出新的限額后再進行較為具體的施工圖設計；設計完成以后，要對所設計的施工圖進行必要的預算審核，控制設計成本。多方案設計，就是在設計的過程中采用多種方法來進行，通過分析和比較，最終選用成本最低且設計質量和效果最好的設計方案，在保證工程性能的前提下降低成本。嚴格審查，就是要對設計的各種施工圖紙進行專業的、嚴格的審查，便于及時發現個別計圖中存在的問題，避免在施工時增加不必要的成本費用。
3.施工階段
施工階段的成本控制是整個開發過程中成本控制的重點階段，負責成本控制的有關工作人員一定要嚴格把好控制關，做好施工階段的成本控制工作。在房地產開發的過程中，相關施工合同的遵循一定要做到嚴謹無誤，以合同為主要依據來進行工程成本的計算、結算、付款以及索賠。同時，合理控制工程變更，控制變更的關鍵在于嚴格變更的程序、管理制度及考核等。應建立嚴格的工程變更簽證管理制度，明確工程、預算等相關部門和有關人員的權限、分工及職責，確保變更簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。
實行項目跟蹤審計。選擇一家好的審計事務所，對開發項目進行全過程、全方位的跟蹤審計，是控制項目建設成本的有效措施。審計單位除了對工程預決算進行審查以外，還要對變更簽證、隱蔽工程、設備及主要材料價格等，在施工過程中及時掌握和現場進行確認，從而保證項目建設成本的及時有效可控。
此外，還可以在項目施工階段中建立起一個相對完善的施工成本管理體制，對施工階段的成本進行有效的管理和控制，這樣就可以有效的控制好房地產開發在施工階段的造價成本了。
除了上述的幾個重點階段中的成本控制以外，在房地產開發的過程中還有材料設備采購和使用階段、工程交付階段以及其他一些階段，這些階段的成本控制工作的作用同樣是不容忽視的，相關的負責人員應該一并抓好這些階段的成本控制工作。
三、總結
總而言之，成本控制在房地產開發過程中的作用及功效是非常重要的，在了解成本控制的必要性的前提下，采取各種有效措施做好房地產開發中各不同階段的成本控制工作，可以明顯有效的控制和降低開發所需的工程成本，直接或間接的提高房地產企業的整體經濟效益，達到房地產企業的盈利目的。
參考文獻：
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[2]軒慧聰，等.房地產開發項目全過程成本控制[D].土木建筑學術文庫（第15卷），2011，08.
【關鍵詞】房地產開發、項目、設計管理
中圖分類號：TU2文獻標識碼：A
房地產開發行業是我國國民經濟的重要組成部分，我國房地產開發業興起于20世紀后期。究其興起的原因主要有兩點：首先，隨著改革開放后我國經濟水平逐步提升，推動了我國城鎮居民生活水平的提高，這就在很大的程度上影響了大眾對于住房的需求。隨著購房需求量的不斷提升，促使房地產開發市場交易得到快速發展。其次，在90年代隨著我國實行積極的財政政策，刺激了我國對固定資產大量投資的風潮，這就促使房產行業的投資增長，使其占GDP的比例逐步提升。特別是在近20年的經濟發展中，房地產開發行業的發展成就令人矚目。
但是，在房地產開發業如雨后春筍一樣興起和飛速發展的趨勢帶動下，房地產開發行業的競爭日益激烈化。造成房價的一路飆升，甚至有些房價的增長一發不可收拾，違背了市場經濟發展的客觀規律，出現了一系列亟待解決的問題。隨著競爭的激烈化和一些房地產開發與交易問題的出現，促使房地產開發商對其所開發的項目進行設計管理改革探討，使房產開發項目的設計管理能更好的適應經濟發展新形勢，使本身的房地產開發項目更好的適合更多的消費群體，從而達到或超過預期的房地產開發收益目標。
房產項目設計管理的指導意義與重要價值 一、房地產開發項目的設計管理改革的重要性
隨著經濟的迅速發展，房地產開發項目設計時期的管理改革對房地產開發整個項目的發展具有重要意義。如果，當前的房地產開發商或設計管理者仍停留在原有的或傳統的項目設計管理理念中，將會嚴重阻礙其房產開發企業的發展和收益。
房地產項目設計管理是一種適應新經濟發展形勢下出現的新興管理方法。項目管理包括：運用各種技能、相關知識、工具與方法，為滿足、超越所開發項目的有關各方對所開發項目的期望和要求，所開展實施的各種組織、計劃、領導和控制等方面的活動。在房地產開發項目中主要指是在房地產開發過程中的項目的設計管理時期將較成熟、科學的項目設計管理方法引入，這樣的項目設計管理，會有利于對房地產設計過程中做好科學的銷售方案或房產開發范圍等決策，使資源優化配置，同時還會使房地產開發的成本和質量等得到有效控制與嚴格把關。
在一般情況下，房地產開發的建設過程中對項目設計進行管理主要包括兩大過程:對項目設計方案過程的管理和設計施工圖過程的管理。對這兩大過程進行管理獲得的最終產品主要項目設計方案的報建文本與房地產開發項目進行施工圖的主要藍圖，這些是一個房地產開發項目順利實施與投入施工的基礎。同時這兩大過程的主要成果也必須申報到政府有關部門進行審批通過，才可進行房地產開發項目的施工。可見，房地產開發項目的設計管理在房地產開發項目的設計過程中起到溝通、協調、促進等方面的作用，可以使項目設計過程中實施者和管理者得到更好的把握與控制，所以，新時期對房地產開發項目的設計管理改革是非常必要和切實可行的。
二、做好房地產開發項目的設計管理需要注意的要點分析
（一）做好對項目的設計質量的管理
工程項目方案擬定設計階段可歸結為方案投投標階段與定案階段。當然，采用這兩種項目方案敲定的方式或途徑總是伴隨著利與弊。也就是說，房地產公司在中標后，結合項目實際情況作出基本策劃，即常規性的都會委托策劃組織機構對項目展開市場調研，從而才能確立設計目標與投資方向。房地產公司同樣會對項目本身進行內部方案設定與基本研討、分析等，從而才能在權衡利弊的情況下部署具體的設計或投資方向等，并作為招投標的編制依據。另外，有的房產公司則是通過招標形式去對項目展開初步調研，并且運用招標形式也可作為衡量或考察項目設計組織機構的實力強大與否的一種手段。 實際上，不論是招標或是采用第三方委托設計組織機構進行設計，都要通過行業信息、相關信息了解渠道對這些設計公司進行客觀評價與分析，甚至與這些不同類別的設計公司也要進行一定的謹慎了解才行。多數房產項目開發企業會采用招標形式來敲定最終的項目方案，當然也有委托第三方中介設計組織機構來敲定設計方案。另外，我們還要知道基本設計方案的確立往往要反復研究的過程才能確立出最終的設計方案，這是一個反復推敲的過程，同時更好的需要房地產開發企業做好對項目的設計質量管理。
（二）做好房地產項目資源的設計管理
做好房地產的項目資源設計管理，對房地產項目后期的發展情況影響較大。在此階段，所謂的項目資源主要包括在房地產開發企業開始階段，企業本身投入的大量人力資源與物力資源的總和。做到保證房地產開發企業的各種資源在最大限度內的有效整合，更好的配合，充分使各種資源的能動性得以發揮，這是房地產開發項目資源設計管理的關鍵。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。雖然，房地產開發企業的設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。所以要求項目資源的設計管理者要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。不過，因為操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。例如：房地產開發所屬的設計公司對當前市場發展前景的了解不夠深入，還有的房地產開發企業因為種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，造成是資源大大浪費。所以做好房地產開發項目資源的設計管理對于房地產開發企業更好的發展是必不可少的。
總而言之，隨著經濟的飛速發展，房地產開發業的競爭日益激烈，在這種新經濟形勢的影響下，就需要房地產開發企業對自身開發項目的設計管理進行創新改革和思考，重視房地產開發項目設計的管理，在對其進行質量和資源科學、有效管理的同時，更好的促進本房地產開發企業的發展，使其更好的達到或超過房地產開發初期預設的目標，獲得更多的利潤。
【參考文獻】
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關鍵字：房地產開發現狀存在問題應對策略
Abstract: in recent years, with the development of economy, China's real estate industry has been rapid development, at the same time, the rapid growth of housing prices also make us focus on the real estate industry to improve. This paper discussed the present situation, China's real estate development, existing problems and development strategies in the future several aspects.
中圖分類號：F530.86文獻標識碼：A 文章編碼：
隨著經濟的發展，房地產業在我國迅速興起，作為一個新興的產業，其起源于20世紀80年代，但是無論是從實踐還是從管理上來說，它都有很大的發展潛力，因此說，房地產業的發展也關系到我國的國民經濟的發展。但是，在其發展過程中也存在著一些問題，如發展過熱過快，商品房結構欠合理，開發規模過于大，房價持續增長等一些問題也凸顯。在這種情況下，確保房地產業開發的合理進行至關重要。下面本文就進行詳細的論述，探討確保我國房地產開發良性發展的策略。
一 我國房地產開發的現狀
總體來說，我國的房地產開發的現狀主要表現在一下幾個方面。
（一）房地產開發規模持續增長
從我國房地產業興起到現在，房地產開發規模一直呈現出增長的態勢。我國房地產開發規模呈現高度增長，主要原因有供給和需求兩個方面。首先，經濟的發展導致了房地產業中資產投資的增大，促使開發規模的增加，同時房地產業開發中存在著較高的利潤，這也刺激了開發商進行房地產開發，政府在某種程度上的扶植力度，也促進了房地產開發規模的加大；其次就是需求方面的推動，房改后，住房實現了社會化和商品化，加之人民的收入增加，對住房的要求更高，也促進了房地產開發規模的增長。
（二）房地產開發投資呈現增長趨勢
房地產業的發展，和人民的生活密切相關，同時也對國民經濟的發展起著至關重要的作用，近年來，房地產業已經成為拉動我國經濟增長的主要產業之一，房地產的開發投資規模也呈現出增長的趨勢。根據中國統計局的資料顯示，1999年我國的全年房地產開發投資額是4010億元，到了2008年增加至30580億元，而2012年的上半年，去過的房地產開發投資金額就達到了30610億元。由此可見，我國的房地產開發投資呈現出迅猛增長的趨勢。
二 我國房地產開發過程中存在的問題
房地產業的開發給促進了經濟的增長，對國民經濟的發展氣到了帶動的作用，但是在房地產業在迅速發展的同時，也暴露了自身開發過程中的一些問題，下面本文就簡述一下其開發過程中的問題。
（一）房價過高
經濟的不斷發展，人們生活水平的不斷提高，對住房的要求也越來越嚴格，同時，城市化進程的加快，部分農村人們遷居城市，他們對房子的需求導致了房價的不斷上升。
（二）各地區房地產開發存在差異
我國地區經濟發展不平衡，也導致了各地區房地產業開發存在差異，東部地區房價高于中西部，而中部地區房價又高于西部，各地區呈現梯度發展，這充分說明了我國各地區房地產開發的差異性。
（三）住房供給結構不合理
住房的供給結構不合理主要表現在三個方面。首先是經濟實用型住房的比例在減小。隨著商品房供應量的增大，經濟實用型住房的比例在減小，這樣對于中低收入水平的家庭購房來說，就造成了不小的挑戰；其次表現在房產開發投資的內部結構不合理。從近幾年的情況來看，高檔住宅的開發力度較大，別墅的投資占據了較大的比例，而經濟適用住房的比例相對來說縮小，這種不合理的內部結構造成了住房供給的不合理現象；同時，高檔住宅的出現，對普通民眾的購房造成一定的壓力，住房很難保障，這也是供給結構不合理的而一個表現。
（四）房地產開發對金融的依賴度過高
從2007年至今，我國房地產開發投資的增長速度都維持在20%左右，其對于金融的依賴程度遠遠超過了發達國家中房地產業對金融的依賴程度，房地產的信貸增長過快，但是房地產商的自有比重卻較低，這樣房地產開發資金過度依賴于信貸資金，就增加了潛在的信貸風險，將房地產市場的部分風險轉嫁到金融機構身上。
（五）房地產業開發市場不健全
我國的房地產業從20世紀80年代才起步，至今發展才30年。在這個過程中，快速的發展產生了大量的經濟泡沫，同時房地產也發展的各個環節如開發、管理等，也都一定程度上存在著不合理的地方，房地產業的開發市場總體上還不太健全。
三 我國房地產開發的應對策略
面對我國房地產開發過程中存在的問題，必須找出合理的應對措施，才能夠保證開發過程可持續運行。
（一）合理協調各地區差異，確保和諧開發
確保地區開發和諧發展，必須要充分發揮政府的監督管理作用，政府在房地產開發過程中起到了舉足輕重的作用。作為一只有形的手，要配合市場這只無形的手對地區房地產開發做出調節。政府首先要優化土地結構，提高土地的利用率，在進行開發之前，進行合理的規劃， 避免土地濫用的情況發生。在進行開發規劃時，要考慮到各地區的不同情況，做到具體問題具體分析，具體土地具體開發。
（二）調整住房供給結構
目前我國房地產開發的住房主要有商品房、經濟適用房以及廉租房三種類型，在這三種類型中，針對于低收入者的廉租房的比例較小，而出現了較多的高檔住房，高收入者可以擁有多套房屋，而低收入者購買一套房屋也很難，這樣就出現了一種供給不平衡的現象。我國現在正處于城市化進程的過程中，農村人口向城市轉移，他們較多為低收入者，住房的可支付能力較弱，因此這種不合理的住房供給結構需要及時糾正。
首先需要先對縮減高檔住房的比例。其次要完善經濟適用房制度，在此過程中，需要充分發揮市場和政府的雙重作用，改善房屋設施不完善等問題，其開發采取土地批租的完全市場化和土地年租制相結合的手段，政府可以根據實際情況進行減免措施，一次達到保障住房開發的目的。同時，還需要完善廉租房制度，以保障低收入者能夠住有所居。由于廉租房的利潤較小，不少開發商不愿開發，這就需要政府給予較多的優惠政策。一方面政府可以通過建立房地產信托基金的方式，積聚閑散資金，利益方面，還可以通過建立廉租房基金，與股市中的流動性過剩相連，達到雙贏。通過上述方式來調整住房的供給結構。
（三）降低房地產開發對金融的依賴程度
從近幾年的開發的實際來看，房地產的開發對于金融的依賴程度較高，這樣不利于房地產業的獨立發展，也增加了潛在的信貸危機，因此在今后的發展過程中，要逐步降低房地產開發對金融的依賴程度，采取多渠道，多手段的方法，綜合市場和政府的力量，對房地產的開發給予幫助與扶植。
（四）健全房地產業市場運行機制
良好的房地產業市場運行機制，是房地產開發的保證，針對目前房地產市場運行機制中存在的問題，需要進一步健全與優化。首先需要引導正確的消費觀，發展二手房市場，以增加住房供給量；其次需要完善房地產業的金融市場，鼓勵機制創新；最后需要加強監管力度，保證房地產業運行的整個過程合情合理合法，重點要監督房地產業的開發環節。
結束語：我國房地產業經過30年的發展，已經形成了一定的規模，對國民經濟的發展起到了重要的作用，但是我們必須正視其發展過程中的一些缺陷，并采取相應的措施進行改進，確保房地產業健康、穩定、可持續的發展。
參考文獻：
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【關鍵詞】城市規劃；房地產；影響
城市規劃是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。而房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發，或轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。
一、城市規劃調控房地產開發的職能
城市規劃的任務是從城市和國家的整體和長遠利益出發，合理、有序地配置城市空間資源，促進經濟和社會的協調發展；保障城市的公共利益，協調不同利益主體之間的關系。城市規劃的調控職能包括：控制職能、引導職能、協調職能、保障職能。
1、控制職能
針對城市規劃行為和城市發展的制約，以實現對整個城市社會、經濟和環境的控制。控制房地產開發，反映定性、定量與定位控制要求。對于土地使用中妨礙城市整體利益、長遠利益的行為進行約束。
1）城市規劃控制房地產開發的內容
城市規劃對房地產開發控制內容主要包括：用地使用控制、環境容量控制、建筑建造控制、設施配套控制和形體景觀控制。
2）規劃控制房地產開發的方式
為了實現城市規劃對房地產開發的控制職能，對房地產開發城市規劃控制體系應當從以下三個層次進行建構：（1）結構控制：對房地產業發展實行總體結構性管理，以保障房地產業開發在宏觀層面能夠遵循規劃控制而有序地發展。（2）開發控制：對房地產開發個案進行具體的規劃控制，主要依據控制性詳細規劃為房地產開發管理提供依據。（3）空間形態控制：對房地產開發的空間形態進行管理和引導，以創造適宜的城市空間環境。
2、引導職能
對房地產開發活動中有益于促進城市經濟發展和改善城市建設，有利于形成城市規劃所確立的城市空間系統秩序的行為給予獎勵，引導房地產開發向健康方向發展。
1）城市規劃引導房地產開發的內容
城市規劃對房地產開發的引導側重于宏觀調控，即在宏觀層面上對房地產開發進行引導，主要包括以下內容：（1）房地產增長速度調控：包括城市人口增長計劃、城市土地供應計劃、房地產開發計劃、市政基礎設施和公共服務設施建設計劃的合理制定，體現城市發展的時間有序；2）房地產開發結構和功能結構的調整：包括房地產開發的產業結構的合理化和功能結構的高度化；（3）房地產開發與城市功能結構的協調：包括與城市的居住、工作、交通、游憨、環境保護等主要功能的協調；（4）房地產開發城市空間的引導：包括房地產重點發展方向和發展區域的引導，完善城市整體空例形態和布局結構的引導，使房地產開發在動態發展中體現其空間有序。
2）城市規劃引導房地產開發的手段
城市規劃引導是通過立法、政策、政府投資分配等方式方法，控制形成建設活動的初始條件，影響城市建設活動的決策，使之與城市規劃的意圖和原則相一致。實現規劃引導的手段包括經濟手段、法規手段和行政管理手段。
3、協調職能
對房地產開發土地使用活動中政府、城市經濟組織、居民空間所發生的利益沖突，以整體利益和公共利益的準則來裁決和調節。
1）城市規劃協調房地產利益分配的內容市場條件下的房地產開發行為總是傾向于追求利益的最大化，并不惜犧牲城市的整體利益和其他利益主體的權益，這就要求城市政府在保障經濟發展的同時，承擔起對各個利益主體經濟行為的規范和管制職能，以及各種利益的保護和協調職能。房地產開發過程中，涉及多種利益關系，城市規劃應該平衡開發活動的經濟、社會和環境三者的效益，兼顧政府、開發商和公眾三方利益，引導城市可持續發展。
2）城市規劃合理調節房地產收益的手段
城市規劃引導和控制的作用主要就是通過對社會資源的分配而將建設活動限定在城市規劃所確定的方向和范圍之內，實質就是對社會利益關系的調整。在城市規劃領域可以分配的最重要社會資源是：重新分配土地的開發權以及在城市土地使用關系上建立起來的城市空問關系。因此，城市規劃協調各類利益集團利益的過程，實際上是城市土地和空間資源的配置和利用過程。
二、城市規劃確定房地產開發用途
房地產開發對土地的區位選擇決定了開發用途，從而決定土地的使用方式。城市規劃對城市用地結構的調整，使城市功能發生變化，必然影響到土地的使用方式，因而城市規劃對土地用途的分類決定了房地產開發的土地的區位選擇和房地產開發用途。因此，在進行房地產開發的同時，應該按照規劃確定的內容和提出的條件，對不同性質的用地確定不同性質的開發用途。
另外，由于在城市開發活動中，對不同行業的用地，其投資收益不同，這就往往導致開發部門總是趨向于收益高的行業進行物業開發。這樣，就會使利潤高的行業用地規模出現膨脹，導致城市用地失衡，規模失控，地價下降。因此，城市規劃既要對城市總用地規模進行控制，又要對不同用途的地塊確定合理的規模，抑制高收益用地的過度膨脹，制止以高收益擠占低收益用地，保證必要的低收益用地規模，使城市用地結構保持合理比例，引導房地產有序開發。
三、城市規劃控制房地產開發強度
城市規劃控制房地產開發的一些指標中，與房地產開發最密切的是對城市土地開發強度的控制。反映城市土地開發強度的指標通常有三個：建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內容，直接反映土地上的建筑容量，下面就以容積率與房地產開發效益的關系來說明城市規劃對房地產開發強度的控制。
假定在一塊面積和建筑密度都已經明確的土地上，建筑樓宇的邊際收益和邊際成本隨樓層和容積率的提高，將產生如下變化：如下圖，MP和MC分別表示房屋的邊際收益、邊際成本。隨著容積率的提高，MP開始呈上升趨勢，到某一容積率時趨于下降：Mc正好于MP相反。當MP=MC對，兩條曲線交于Y，房地產能獲得最大收益。由此可知，房地產開發商選擇的合適容積率是圖中的x點，在該點能獲得最有效的投資回報，也愿意支付MP與Mc所圍的PQY面積的最高地價。
如果，城市規劃對房地產開發項目的建筑容積率限定在X1點，這種情況下，開發商所獲取的利潤僅是OAXlO中的部分，低于x點處范圍內的利潤，國家也不能獲取最高地租。顯然，Xl點不利于發揮城市土地經濟效益和開發商的積極性。鑒于城市規劃確定的建筑容積率對房地產開發的經濟效益影響較大，應在保護環境、社會效益的前提下，尋求充分發揮土地經濟的最佳建筑容積率的范圍。
四、結束語
由此可見，通過利用城市規劃的調控職能，采取積極措施，對房地產開發強度、開發用途進行控制，對城市房地產行業的發展有著積極的推動作用，可以很好地推動房地產行業的健康發展。
參考文獻：
[1]王曉川，城市規劃對房地產開發的調控，中國電力出版社。2006
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
（一）關于開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
（二）關于開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。
預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。
（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）將開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；
（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。
（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題
