時間：2023-03-28 15:11:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產行業論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產行業五力模型
據國家有關部門分析，我國房地產業的發展將出現四個變化：房地產業將從沿海向內地推進；在城鎮體系中將由中心城市向其衛星城和小城市推進；中介服務、物業管理將快速發展；房地產業從數量增長型向數量、質量效益并重轉化。隨著WTO各項有關條款的兌現和落實，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化。國民經濟的持續增長和居民消費結構的提升，為房地產業提供了高速發展的機會，也使房地產業面對著更加激烈的競爭。
波特五力模型理論
一個行業除了受到總體環境的影響外，還受自己特殊的行業環境影響。哈佛商學院的邁克爾·波特教授對競爭環境結構作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產品的威脅；買方的討價還價能力；供應商的討價還價能力；現有競爭者的競爭能力。
五力模型是用來確定某一行業的競爭程度，其理論假設是行業獲利能力不是由產品屬性或產品的技術含量決定的，而是由行業的市場結構決定的。從戰略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業的競爭強度和獲利能力。但不同的行業或某一行業的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。
房地產業五力模型分析
就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產行業和它的競爭行為。總的來說，這五個因素之間的互動關系決定了這個行業的利潤能力。
（一）新進入者的威脅
1.進入障礙。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。由于對所有外來企業實行國民待遇，國外房地產企業及其相關聯的建筑安裝、中介服務企業以及金融、保險機構將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內企業帶來前所未有的壓力。對大多數企業來說，由于缺乏市場競爭力和規模擴張力，勢必被迫退出房地產市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數發展商來說，不只是一種挑戰，而是面臨十分嚴重的生存危機。
2.產品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業的產品是獨特的。這種認知會給企業帶來進一步服務的機會，使廣告變得有效，企業也將可以領先其他公司向顧客提品和服務。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產品的忠誠，它們經常采用更低的價格相抗衡，隨之企業利潤相應減少。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。房地產企業要想在競爭中脫穎而出，強化特色經營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務，比較優勢就轉化為競爭優勢，或進一步轉化為企業的核心競爭力。
3.資本要求。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。即使新的行業很有吸引力，企業也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產業就是這樣的企業，它要求企業有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產業也是很困難的。
4.政府政策。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。
（二）供應商討價還價的能力
我國的住宅產業是一個巨大的市場，無論是國外的房地產開發商，還是材料、產品的供應商，都密切關注這一市場。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。單就房地產產業來說，這或許是有利的。
（三）買方討價還價的能力
企業作為供給方，總是想方設法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。因此我國房地產市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發商來說是較弱的。
（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度
行業內的企業相互制約，一個企業的行為必然會引發競爭反應。因此，企業為了追求戰略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業受到挑戰，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業內激烈的競爭行為就不可避免。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業會在顧客認為有價值的、企業擁有競爭優勢的方面，努力使自己的產品與有競爭能力者的不同。價格、質量和創意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業展開競爭的方面不同。
1.同行企業的數量。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業如果只有幾個規模和力量相當的企業，也會有競爭。房地產行業應該就屬于后者。一般情況下，某地房地產行業都是由房地產市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業競爭優勢是至關重要的。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。
2.行業增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環境、設計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。
3.高額固定成本。房地產是個特殊的行業，它的“產品”就是固定資產，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業的企業的數量，使得該行業相對其他行業競爭程度小。
4.高的退出成本。房地產業的特殊性決定了，一旦進入這個行業，特別是已經開始進行房地產開發，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經投入，真正的“產成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經常看到的“爛尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發生，就要進行周密的開發前的可行性分析與規劃。
通過對房地產五種力量的分析，投資主體應該能夠對該行業的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產業的五力模型分析可知，房地產業是一個十分有吸引力的行業，這也是房地產業成為熱點原因所在。
參考文獻：
[內容摘要]文章考察了按揭的淵源和演變，認為我國大陸房地產買賣中的所謂按揭并非真正意義上的按揭，目前的所謂按揭做法，其在法律性質上，期房按揭其實是質押，而現房按揭則是抵押，但這些質押和抵押和現行的擔保制度又不盡相似，在某些關鍵環節上不當地突破了當事人間的利益平衡。通過比對分析，澄清了以往一些理論上的認識誤區，剖析了房地產業界因對按揭的曲解利用而對廣大購房者產生的不利影響，提出真正的按揭制度設計必須結合擔保法律體系構造的基礎平臺關系，并就此也對日后的立法完善提出了一些設想。
[關鍵詞]按揭現房按揭期房按揭
按揭被引入我國大陸房地產市場已十余年，它先由深圳建行在當地試行，之后逐漸流行全國。目前因通過這種方式買賣商品房發展規模相當之大，故對廣大置業者、房產商、銀行、甚至保險公司等的利益影響也無疑十分巨大，它的好處被認為是：緩解了房地產市場資金緊張的狀況，擴大了房地產的銷售市場，并帶動相關行業。所以這一制度是多贏的設計，似乎是1993年房市泡沫之后的一劑良方，房地產買賣言必稱按揭。但是，必須看到：按揭被引到我國大陸，與其說是制度的引入，倒不如說僅是稱謂的引入。盡管目前我國物權立法的步伐正在加緊，有些專家草案建議稿中根據大陸法的體例提出了讓與擔保（目前它們主要體現在判例中），[1]但畢竟是兩種不同的制度。在實務中，銀行常只是根據自己制定的業務規則操作，合同形式上多表現為格式條款。在筆者看來，所謂“按揭”在我國目前的房地產市場中，從某種意義上說，只是個偽概念，事實上并不存在。在此，筆者擬就以下幾個問題略述己見，希能起引玉之磚的作用。
一、普通法按揭制度的確立及衡平法的介入
“按揭”一詞，流傳我國大陸，可謂魯魚亥豕，貽誤廣遠。眾所周知，它是英美法中的mortgage在香港的粵音譯法，在我國內地的法律文獻中mortgage常被譯成抵押，但此處抵押顯然不能簡單地等同于大陸法中的抵押概念。大陸法中的抵押雖自羅馬法起，至今歷經更迭變遷，但其主旨仍一脈相傳，抵押權是指債權人對債務人或第三人不移轉占有而提供擔保的財產，以其變價金額優先受償的權利，為擔保物權[2]的一種。而在英美法上，與大陸法擔保物權對應但不完全相等的概念里，pledge譯成質權，lien譯成留置，charge作動詞時為廣義的擔保，為名詞時則譯為債務負擔或財產負擔。德國民法典1191條至1203條規定的土地債務與定期土地債務，都設定在不動產上，但英美法的charge并不只限在不動產上設定。英國早期的擔保制度最常見的是質，質權人可用質物收益抵沖債權本金而使債務清償完畢者為活質，質物收益僅能抵沖債權利息而不能抵沖本金者為死質。后來，羅馬法中信托質傳入英國，死質的性質發生變化，依羅馬法的信托質，債權人并不以擔保物的孳息抵償債務，債權并不因此消滅，正與死質相似，這就是mortgage.從詞源上看，它源于法語，由詞根mort與gage構成，前者意為永久，后者為擔保或抵押。
但是，須注意的是，質是需要轉移占有的，英國早期如此，羅馬法也如此。質權是對動產或不動產占有的簡單轉移，當債權人的這種占有受到侵擾或受到剝奪時，裁判官采用占有令狀加以保障。而信托卻與此不同，主要表現為以提供擔保為目的實行所有權轉移，在習慣上可能主要針對的是“要式物”，它還包括一項簡約，為債務人（信托人）保留在清償債務之后向債權人（受托人）索還物品的權利，同時一般不發生占有的轉移，債務人繼續享用物品，并可通過占有來恢復所有權。但是債權人如果愿意，也可以有權出賣物品，其根據是他取得了所有權，而且必須是在清償債務期屆至時方可行使這種出賣權，否則，他可能會在“信托之訴”中受到追究.[3]所以從本意上看，按揭的法律構成具備這樣的特點：特定財產權利轉移而占有不轉移，債權人在債務人不履行債務時確定地取得所有權，債務人則享有通過履行債務而回贖擔保物的權利。
1475年，里托頓因對被修正的格蘭維勒擔保方式在舉證上不利于債權人而對此進行改革，正式確立了普通法中的按揭，受揭人取得了絕對的不容的權利。在傳統上，按揭主要是不動產擔保，中世紀的英國土地屬于王室所有，故設定按揭時，所謂權原轉移，并非所有權而實為租借權轉移，嚴格意義上，絕對權利也不過是權利人可以終身享有，并且可以不受限制地繼承的土地租借權的附條件的轉移而已。但是，這并不意味著衡平法對按揭的介入從未出現過，其實，早在14世紀，衡平法就已開始對普通法中的按揭進行干預，以限制債權人不人道的行為，至17世紀，衡平法上的按揭正式形成[4].衡平法對按揭的態度，最主要的是按揭不論如何不是以取得擔保物權原為目的，而在擔保債權實現，所以它雖然承認普通法按揭權利的轉移，但僅只是法律上的利益罷了，在債務人不履行債務時并不象普通法一樣，債權人可以確定地取得擔保物所有權，而是給債務人的贖回權以一定的寬限期，并且債權人只可依取消贖回之訴實現取消債務人的贖回權。
至此，我們可以看到：大陸法中同一抵押物上的多重抵押、抵押物的讓與、抵押權實現時的變價清償等在按揭的制度中是沒有適存的土壤的，這與現代財產重在利用和流通的觀念極為不符。同時，它也不象我國傳統的典權存在找貼，當債權額低于按揭物的價值時，債權人也可以通過取消回贖之訴確定地取得按揭物，這對債務人極不公平。1925年，英國財產法引進了大陸法的登記制度和變價清償，克服了上述缺點，有學者認為這已與大陸法的抵押非常接近，而英美法的抵押即由按揭和財產負擔構成，[4]（52）從擔保債權實現的結果上看，這種觀點可以說是正確的，但未實現之前，按揭關系存續期間，當事人之間的權利義務關系則與抵押大異其趣也十分明顯。
二、按揭在香港的的演化
在香港，雖然繼承了英國的按揭制度，但其按揭在廣義上還包括了質押和抵押，此處的抵押是指使債權人取得“權益”作為保障的意思，而與狹義的按揭使債權人取得“產業”作為保障相區別，“權益”和“產業”或許可分別理解成大陸法中所有權概念中的交換價值和整個所有權本身，但是一定要使兩個不同法系的法律概念一一對應則無疑是困難的，也是沒有必要的。故依此，香港的廣義按揭中的抵押與大陸法的抵押已經幾無實質區別。
按香港的法律，房地產被視為產業（或產權），它分為法定式產業和公義式產業，前者是法律承認的既存產業，后者則是目前暫不存在的產業，如“樓花”即是，樓花購買人只持有公義式產業，按衡平法的理論，這種產權是有效的。但是，只有發展商事實上建成樓宇，按法律規定取得工務司署頒發的“入伙紙”和屋宇地政處頒發的“滿意紙”，并簽訂正式的官地租契，方可取得法定產權，之后再依法律程序將該法定產權轉讓給樓花購買人。“入伙紙”意味著樓宇在實物上已建成可入住，在法律上已完成：“滿意紙”則是表明發展商履行了其在批地條款上向政府承諾的職責[5].狹義的按揭基于上述產業的分類也分為法定式按揭和公義式按揭，前者債權人獲得法定的產權作擔保，而后者則僅獲得衡平法上的公義式產權作擔保。但是，根據香港《地產轉讓及物業條例》第44條規定，自1984年11月1日起，以法定式產業擔保的，必須以契約形式設定法定式抵押而不可設定法定式按揭，該日之前設定的法定式按揭從該日起自動轉為法定式抵押，所以事實上不動產按揭只存在一種公義式情形，[6]這一點將對理解我國內地所謂的現房按揭和期房（預售房）按揭會有重要的啟示，對應于內地的概念，也就是說，現房只能抵押，而期房則可按揭。香港人買樓既是生活必須又是一種投資，基本上都通過銀行按揭，上世紀90年代初，香港跟隨美國大幅減息，房市出現了歷史上罕見的大牛市直至1997年金融風暴爆發。之后隨著經濟復蘇，同時香港銀行又隨美聯儲數次減息，按揭利率創30年新低，房產市場曾一度十分火爆。[7]
三、我國按揭的現行做法和擔保體系構造基礎的關系
當我國內地也試行著按揭的時候，馬上引發了關于它的法律屬性等問題的很多討論。就我國目前房市而言，買賣形式非常豐富。跟所謂按揭有關的是商品房買賣，即開發商在完成一級市場的運作后，進入二級市場與購房者之間發生買賣關系，包括期房按揭和現房按揭，也稱作甲類按揭與乙類按揭。其實際的做法經常是：
1、現房按揭由購房者在合同簽訂生效后，將其買得的房屋所有權和土地使用權證書交銀行執管，并在房地產管理部門作登記，向銀行擔保其用以清償開發商房款的借款本息，此外，開發商也常同時為保證人，借款額度一般最高為房款的70%左右，此后買受人依約分期還款至清償完畢。購房者不償還銀行貸款本息（通常約定連續六期不清償）時，銀行有權將該房折價或以拍賣、變賣該房的價款優先受償，或者由開發商（保證人）將該房回購，并將回購款償付銀行本息。在按揭關系消滅之前，購房人未經銀行同意，不得為負擔行為或處分行為。銀行為保障債權順利實現，常以格式條款要求購房人以銀行為受益人作房屋財產保險。由此也可看到，銀行在所謂現房按揭中事實上不過是言按揭之名，行抵押之實而已。
2、期房按揭則由購房人憑商品房預售合同向銀行貸款，將合同交銀行執管，并向房管部門登記依此擔保銀行貸款，待房屋交付使用，購房人將取得的房產所有權證和土地使用權證作登記擔保未清的貸款本息，其余同現房按揭。但值得注意的是，央行在2001年6月26日重申了1998年的“零首付”禁令時，也規定了借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3.
由上可見，房屋按揭至少涉及以下幾種法律關系：首先是購房人與開發商的房屋買賣關系；其次是購房人與銀行的借款關系；再次是購房人與銀行的按揭關系，除此，可能還有開發商與銀行的保證關系以及后續的開發商與購房人的房屋回購關系等，他們之間關系相互交叉。表面十分復雜，但是剖析其各種關系，到最后常只是購房人與銀行的按揭關系，也即債權擔保關系。
基于房屋買賣中有期房與現房之別，有人認為現房按揭是不動產抵押，期房按揭為權利質押，[8]也有人認為期房按揭為抵押，[8]（15）更有認為期房按揭為準抵押[8]（48）或者“所有權之期待權抵押”的，[8]（60）這些不同的觀點主要在司法實務界流行。另外，有論者提出鑒于按揭的標的既有現房又有期房，它的權利具有兩重性即物權性和債權性，同時又因自身的特性，因此不必將其歸于物權或債權，它是新型的獨立的擔保形態，其法律屬性就是按揭，[9]稍后，有人對這種觀點提出質疑與批評，認為既然在我國大陸按揭是指房地產買賣的一種方式，就沒有必要將它解釋為與抵押權、質權同樣的物權效力，作為房地產買賣合同，以立法形式確定按揭的物權效力是多余的。[10]
之所以如此聚訟紛紜，筆者覺得是因為忽略了大陸法與英美法關于擔保體系的構造基礎之間的差異造成的，從上述關于它的發展歷史來看，傳統上確實與我們的擔保制度有很大的不同，但說到底它是一種擔保制度，原來的擔保范圍也不局限在房地產領域，法制史上動產也可按揭，現在香港還有證券按揭，等等。除去一些細枝末節的區別，不管從1925年的英國財產法還是從1984年的香港地產轉讓及物業條例來看，其目前的按揭（尤其是現房按揭）已與抵押實質上界限已很模糊，問題是在我國大陸，似乎已經把按揭僅和房地產買賣聯系在一起，在房地產按揭中，按揭擔保銀行借款，而借款本身又構成房地產買賣不可或缺的一部分。
所以，究竟如何看待按揭的法律屬性，關鍵在于我們將按揭制度置于整個擔保體系的平臺上設計，還是僅將它融合在房地產的買賣方式（或者至多還包括其他諸如車輛船舶航空器等買賣方式）中。筆者的意見是，如果制度設計是基于前者，則必須考慮它本來的本質內容，核心是讓渡按揭物的所有權益，作為專門一類的非典型擔保方式，目前我們沒有這方面的法律支持，日后物權立法時可改造成大陸法上的讓與擔保。如果是僅僅基于后者，則應盡力使其能在現行擔保法的框架內尋找適存的空間，以求得理論上的和諧。否則，將可能會出現許多混亂的情況，理論上前后矛盾，實務上難以操作。
四、筆者對我國所謂房地產按揭的看法
我國大陸的現房按揭依上述的實際做法來看，并非真正意義上的按揭，而很有一些特殊性，其主要表現為：第一它只讓渡交換價值而非所有權益；第二適用擔保登記和變價清償，這兩點與抵押完全相同。但是第三，擔保期間它排斥適用抵押的某些重要規則，如它以按揭物的全部價值僅擔保遠低得多的借款債權（隨著分期清償債權額越來越少）而不能就超出部分對其他債權設定后次序的多重抵押，又如原則上它不允許法律上處分等。關于第三點的實務做法嚴格來講是顯失公平的，也不符合現行擔保法的規定（第49條、第54條），造成這種局面的的原因純粹在于銀行的格式條款。現在既然有立法上的根據，司法自然可以修正它，而不能將這種行業的不良慣例置于法律之上。所以不管今后立法如何，僅按目前而論，我國大陸所謂的現房按揭事實上是不存在的，就算想存在，也因與現行法律框架沖突而不能存在，其實質只是一種被扭曲了的剝奪購房人許多合法權益的抵押而已。現在，一般非專業人士對按揭的理解經常只是落在分期付款的層面。
香港自1984年11月以后，已無法定式按揭而都改為法定式抵押，筆者認為似乎不只是主要從結果上欲實現按揭人與受揭人的實體權利平衡，還應有簡化擔保結構方面的考慮。盡管英國也已從1925的財產法起引進了登記和變價清償制度，然而畢竟清償前按揭物的所有權利屬于受揭人，按揭人可占有、使用和收益，但不能法律上處分，限制了按揭物的經濟效益的發揮，香港干脆通盤改造，這一點對我們日后的物權立法不無借鑒意義。
至于期房按揭，首先要明確的是期房不是期貨，而是遠期現貨（現房是即期現貨），兩者大相徑庭；[11]其次期房買賣合同也非預約合同而是本合同，因為此合同有確定的標的，能發生約定的私法上效果，而預約合同只是關于訂立合同的合同，本身不直接發生當事人欲追求的私法效果。此兩點以前許多論著常有誤解。期房按揭的標的物在物理上未最終成型，但在法律上可特定化，在香港即是公義式財產。我國城市房地產管理法第44條規定了商品房預售（期房買賣）的條件，建設部1994年11月15日40號令城市商品房預售管理辦法第2條也規定了它的定義：房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。建設部又在1997年5月9日的城市房地產抵押管理辦第3條第4款規定：本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀代其支付其余購房款，將所購商品房[12]抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為。可見，我國立法已將期房不僅當作買賣的標的物來對待，而且也可當作抵押的標的，期房按揭也就變成了期房抵押。筆者認為在目前的擔保法體系下，期房不可抵押而只可質押，理由是：
第一，期房雖是說遠期現貨，但購房人并未可取得可供抵押的權利
第二，遠期現貨買賣在動產領域最為常見，通常商家先獲得訂單，后組織生產，故該動產產
品產出來之前，該產品既非物理上的物，也非法律上的物。設定其買賣只產生債權人的請求效力，債權人不能就該尚未生產出來的產品設定抵押，但可對就該產品的交付請求權設定債權質押。而在期房則有所不同，由于合同將它特定化并經登記，所以很多人認為期房已經屬于物的范疇或等同于香港的公義式產權，前述建設部關于其抵押的規定鞏固了這種觀念。但是我國沒有衡平法的淵源，孤立地引進一個公義式產權概念恐與我們法律框架沖突，造成混亂。從物權方面看，依通說，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得為物。[13]期房預購合同雖經登記備案，但其登記備案的效力究竟是什么，法律并不明確，購房人并未具有法律上排它支配或管理的可能性，售房人只依合同給購房人一個承諾，購房人又怎么能對一個承諾排它地支配或管理呢？盡管央行新近規定借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的2／3，但購房人并沒有對它享有物上的任何權利，所以建設部規定的期房抵押不能理解成物的抵押。立法與學理上都有權利抵押，我國擔保法第34條第（3）項、第（5）項、第（6）項也可資支持，但一般認為其標的物為用益物權，[14]購房人對期房的權利顯然不是用益物權，而只是對開發商的交付現房請求權，故在此恐難以適用。可能有人會提到土地使用權，但是，要知道購房人在以期房設定“抵押”時是尚未取得該權利的，更重要的是這兩者有聯系但非同一概念，所以，期房抵押也不能理解成權利抵押。雖然擔保法第37條關于不得抵押的禁止性規定中未包括期房抵押，但根據物權法定的原則，只能將它理解成對第34條可以抵押的財產的限制。故筆者認為：建設部的規定違背了擔保法的精神，除非修改擔保法，目前的期房按揭不能按照抵押的方式運作。
第三，期房按揭人取得了可供質押的普通債權
第四，期房按揭合同訂立后，購房人既然要以期房向銀行擔保借款而不能抵押，則只能質押，
因為如上述購房人擁有的是對開發商交付房屋請求權。擔保法第75條雖未明文普通債權可作質押，但該條第4項規定的其他權利在解釋上應該容納它不成問題。不過，由于前述央行的新近規定，事實上，期房質押只是非常短暫的過渡，因為設定期房按揭的時候，開發商的多層住宅主體結構封頂，高層住宅完成投資的2/3，其轉變為現房即在眼前。購房人一般須連續6期遲延支付銀行借款，銀行才有可能實現質權。所以開發商負擔加重，銀行風險降低，同時也使期房按揭淡化了其實際意義。一俟期房竣工購房人取得房地產權屬證書后，按建設部的城市房地產抵押管理辦法第34條規定期房抵押（實為質押）應重新辦理現房抵押。
綜上，筆者的結論是：第一，我國事實上并沒有真正的按揭制度，所謂的房地產按揭在我國實際情況是：現房按揭即是抵押，而期房按揭前期是質押，竣工交付后為抵押。它們既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，當期房竣工變為現房，質押也相應變為抵押時，立法上對此應進一步完善和明確，否則在嚴格意義上，易與物權法定主義產生沖突。第二，大陸法的非典型擔保中的讓與擔保，與英美法的按揭在擔保期間讓渡所有權益有本質的相同之處，但該制度在我國物權法今后立法中如何取舍，應視我國在可預見的未來社會經濟對物權擔保制度的總體的要求而定，如果確立這種制度，則應該在更廣泛的范圍設計其價值功能，而不是僅僅局限在房地產的買賣方式上，否則就是立法資源的浪費，因為僅就房地產買賣而言，根據本文前述的分析，目前的擔保法已經可以解決銀行的債權擔保問題。
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論文關鍵詞：網絡經濟房地產經濟推動作用
在網絡飛速發展的時代，衍生出一種新的經濟形式——網絡經濟，而網絡經濟是依托計算網絡而生的新型的社會經濟形式，信息化和全球化在經濟全球化的推動下應運而生，促使網絡經濟發展壯大，成為信息化和全球化發展中的紐帶，影響著人們的生活、生產，無論是在生產關系還是生產力等方面都起到舉足輕重的作用。網絡經濟也稱作互聯網經濟，在生活中給人們的生活帶來便利，人們足不出戶即可享受到高效便捷的服務，這種新形式的經濟體系不僅應用于生活，同時在生產上也應運而生，企業中運用網絡經濟不僅能提高生產、優化產業技術，提升人員整體素質，更能為企業帶來切實的經濟效益，減少成本投入增加利潤空間。總而言之，網絡經濟發展正在不斷開發社會生產力潛在價值，從社會發展和經濟發展的角度來說提高大眾對網絡經濟的認識度是非常必要的，認知提升才能帶動行動，使人們利用網絡來實現經濟價值，從中獲得切身利益。
二、房地產經濟概述
近年來房地產行業的飛速發展帶動國民經濟的發展，對國民經濟的發展有著深遠的影響，且地產行業涉及領域廣泛，能夠在很大程度上帶動較高的經濟價值，對經濟和社會的發展都有舉足輕重的意義。改革開放帶動著國民經濟的飛速發展，各領域新興企業也迅速崛起，這其中尤其是房地產行業的興起最為迅猛。我國經濟體制的不斷發展和完善為房地產行業提供了便利支持，使得房地產行業發展勢頭大增。因此傳統的地產行業在現代科技和經濟進步的推動下已經不能滿足現代房地產行業的需求了，且傳統地產行業在運作中也存在也一些問題弊端，所以要想房地產經濟得到良好穩步健康的發展，改善傳統施工設備、施工技術以及施工人員的文化素養是當前首要任務。
三、網絡經濟對房地產經濟的影響
經濟全球化和信息化的普及推動著網絡經濟的發展，勢必會影響到地產經紀的發展，而網絡經濟的產生必然會對傳統生產力和生產關系產生沖擊，而且也影響到技術的創新，在生產力上可以提高勞動力的使用率，提高勞動效率。高速發展的創新技術能夠在一定程度上減少房地產開發的成本，并能提高勞動技術和建筑技術，能夠促使房地產開發有更高的利潤空間。
1.對房地產傳統資源的影響
房地產行業的經濟發展逐漸受到互聯網經濟的影響，在新型的經濟發展社會，信息資源的質量提升與整合都深深的影響著房地產行業的健康發展，現代信息資源與房地產傳統資源在一定程度上互相置換，經濟學論文互相影響，同時傳統資源吸取現代信息資源的精華，彌補自身不足，這樣能夠有效的減少房地產發展受傳統的限制，從而加速房地產發展的步伐，提升房地產發展的效率，因此無論是從生產力上還是發展空間上或是從相對獨立的傳統資源角度來說，網絡經濟的發展都在潛移默化的影響著房地產經濟，并且起到積極的推動作用。
2.對房地產經濟技術的影響
在房地產行業中運用網絡經濟能夠使技術得到質與量的提升，首先，網絡技術結合先進的建筑設備使得地產開發和經營過程中固有建筑設備和施工設備得到改善和提升，使技術更加先進、智能，提高工程質量、優化施工進度。同時在房屋管理上，物業管理利用智能設備能夠更有效便捷的進行管理，例如使用監控設施不僅方便物業管理同時保障居民的安全。另一方面，網絡經濟的應用為房地產交易提供了便利，客戶與房地產商通過網絡電子商務交易的方式進行直接的交易，這樣的交易方式保證了交易的安全性同時提高了交易效率，所以網絡經濟與房地產經濟密不可分，互相影響，網絡經濟帶動房地產經濟的迅猛發展，房地產經濟同時又為網絡經濟提供發展平臺。
3.房地產經濟的發展趨勢
房地產行業依托產業多涉及面相對廣泛，與多方面的發展相關，經濟發展上更是息息相關、互相影響，并不是獨立存在于社會經濟中的，對于我國現有的國民經濟來說，房地產行業已經成為支柱產業，意義重大。雖然房地產行業興起的時間不長，然而在國家經濟制度作用下發展速度卻很快，突飛猛進，這與國家的一些扶植政策是分不開的，資金上的大量投入保證了房地產行業的穩健、快速發展。
結束語
網絡經濟在不同層面都在積極的影響著房地產行業，無論是在地產技術、勞動人員的能力以及制度上的改善網絡經濟都起著至關重要的作用，在網絡經濟的作用下，知識和信息對傳統房地產資源的影響促使房地產業生產潛力和前景得到更好開發，房地產資源的開發決定著房地產經濟的發展，有效的利用網絡經濟和先進的現代化信息技術房地產行業分工細化、知識共享，使房地產資源得到有效利用。因此，網絡經濟對地產經濟的推動有著重要的意義，逐漸成為主流趨勢，引導傳統觀念，向新型經濟形式邁進。
參考文獻
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【關鍵詞】樓市調控 房地產 發展趨勢
為了進一步調控房地產業，保證其健康發展，我國政府頒布了相關政策或者法律法規，力圖控制當前我國房價上漲過快的發展趨勢。2011年，國務院頒布了“國八條”，將之前的房地產法令作了進一步細化，鞏固和擴大了房地產業調控發展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產企業難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經濟發展的支柱行業之一，房地產業的停滯不前，對我國的國民經濟發展造成了一定負面影響。
在當前樓市政策地不斷深入下，房地產業的發展已經不是某個企業所能控制的，而是整個行業發展的必然趨勢。下面，筆者將對當前樓市調控背景下，我國房地產行業的發展趨勢進行深入探討。本論文的研究對于未來房地產業的發展及研究過程會產生一定的啟示。
房地產業的規模化經營不斷深入
在國家的樓市調控背景下，我國的房地產業發展情況發生了重大變化，規模化經營的趨勢不斷深入。進入新世紀以來，我國對房地產的需求量，特別是普通住宅及經濟適用房的需求量進一步提高，這導致我國的房地產業發展過熱。同時，房地產的市場準入門檻進一步降低，很多小型的、并不具備相應資質的企業也躋身于房地產行業。但近幾年來，我國的房地產業供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產企業面臨著巨大的發展壓力，很多企業已經瀕臨破產。此時，國家出臺相關政策，例如國家制定了商品房預售政策等，保證房地產企業能夠獲得足夠的發展資金而正常運營。房地產業的規模化經營已經成為我國房地產行業發展的必然趨勢。據我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產企業的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經突破8000億元。
同時，由于我國當前房地產行業發展緩慢，不少企業開始相互抱團，共同應對危機，各種行業論壇不斷建立，尤其是中國地產金融拓展聯盟的成立，為各個會員提供了最大的房地產項目池，同時為其發展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯盟中各種會員的生存發展需求。在當前樓市調控背景下，我國的房地產行業的規模化經營趨勢將會進一步提高。
房地產行業內的資產質量將會進一步提高，其運作能力也會進一步加強
對房地產業資產質量的理解，我們可以從兩個方面進行：第一，土地的質量。第二，資產配置的能力。但就當前我國房地產業的發展情況來看，大部分房地產企業都只關注土地的儲備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產土地，都不能進行延續開發。從資金方面來說，2011年我國房地產上市企業的資產負債率的平均值為63.58%，已經突破了最大資產負債比例，對房地產業的健康發展造成了嚴重威脅。而在當前樓市調控背景下，我國的各個房地產企業將會面臨著更加嚴重的資金缺乏狀態。如何籌到更多的發展資金，保證其順利發展，已經成為我國房地產企業面臨的重要發展任務之一。
這就要求房地產企業進行改革創新，擴大融資渠道，提高其運作能力。首先，房地產企業應該加強自己的信譽建設，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發展基金。其次，部分房地產上市公司要進行股票發行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發行相關的債權等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產行業實現落地。這就需要我國各個部門，包括建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制，共同為REITs提供配套發展環境。
房地產行業的深度并購趨勢將會進一步加強
自2010年以來，國家的房地產調控政策進一步加強，手段也在不斷提高。為了應對這些政策，我國房地產企業的并購實例正在不斷增多。相關數據顯示，近2010年，我國房地產業的并購實例有84起，占我國全部行業并購實例的13.5%，并購金額超過3億美元。當前，我國房地產業的并購實例還在不斷地深入。一些中小房地產企業發展能力有限，創新能力不足，在行業競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產企業所吞并。并購和融合已經成為當前我國房地產企業突破發展瓶頸的中重要發展策略之一。除此之外，原先房地產行業內一些并不以房地產為主導產業的企業逐漸退出房地產行業，這進一步推動了房地產并購的步伐。
4.商業地產發展較快，發展空間進一步加大
隨著國家各種限購令的不斷出臺，住宅性地產面臨著較大的困境，很多住宅地產不斷囤積。但我們必須注意到一點，國家的各項房地產政策都是針對居民住宅的，而商業地產并不在限購的范圍之內。因此，商業地產受到了各個房地產企業的重視，面臨較大的發展機遇及挑戰。同時，經濟的不斷發展使我國的消費水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產總值已經逐漸超越日本，成為世界上重要的經濟體之一。居民的消費水平的不斷提高，房產的購入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產開發商的目光聚焦于商業地產上，我國的商業地產面臨著巨大的發展挑戰。要想在激烈的競爭中占據主動地位，各個房地產企業必須進行創新。這就要求各個房地產企業必須充分考察當代消費者的生活需求，考慮不同的消費階層的消費需求，制定最合理的發展策略，例如創新商業地產的設計模式等。
與其他行業不同，房地產行業的投入較大，風險較高，受市場經濟的影響也較大。因此，房地產業在當前的樓市政策下面臨著較大的發展困境。
新形勢下房地產企業必須在變革中求發展
為了進一步活躍房地產市場，提高經營效益，房地產企業必須加快變革。首先，要加快改革發展機制，通過制定相關的法律法規和制度等，保障產權，推動我國房地產企業的合理、健康發展。其中，房地產法律法規是企業轉型的重要推力，同時也是企業轉型和正常運行的重要的法律保障。各種法律法規的有效實施，可以防止房地產發展過程中投機現象，保障各項權益，而制度則是房地產企業改革發展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產銷售制度等。另外，只有具備產權的房地產企業，才能享有更大的自主經營權，促進產業發展的轉型與升級。
總之，在當前的樓市調控政策下，我國的房地產企業面臨著巨大的發展挑戰，同時又面臨著較大的發展機遇。進一步優化房地產的產業結構，吸引更多的資金投入，是當前我國房地產業的發展任務之一。同時，房地產企業必須改變自己的經營管理方式，促進集約化經營管理模式的深入，調控其發展方向，將房地產數量的增長轉向性價比的提高。這樣一來，房地產企業才能在危機中找到發展機會。同時，各個房地產企業必須積極轉變發展思路，創新發展模式，加快產業進步與技術創新，從企業發展的長遠利益出發，提高自己的社會效益等。相信未來，我國的房地產企業一定能得到更好、更快的發展，為國民經濟發展作出的更大的貢獻。
參考文獻
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論文關鍵詞：房地產公司資本結構公司價值
一、研究目的和背景
房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。
房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設計
1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。
三、描述性統計與分析
由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。
四、結論和建議
【關鍵詞】 房地產價格 土地供給 投資者投機 城市化
九十年代以來，房地產企業已經成為支撐中國經濟發展的重要驅動。目前，中國的房地產行業企業林立，競爭異常激烈。然而，房地產價格的波動直接影響著房地產企業的收益預期，直接影響著每一個房地產企業的未來發展。房地產價格受到國家政策、土地供給、投資者投機、消費者需求以及城鎮化率等諸多因素的影響，了解這些因素的影響程度，對于房地產企業制定合適的發展戰略非常重要。
1 前人研究成果及本文研究的基本假設
1.1 前人的研究結果
學者們從不同角度研究了房地產價格的影響因素。孫繼國、趙息[1]研究了北京市房地產市場中的投機泡沫與房地產價格的關系。市場中的一些投資者明知某些資產價格高于實際價值，但他們對未來資產價格的升值潛力充滿希望，因此不斷地購進此種資產。這種由于主觀信念不同而導致的資產投機行為常導致資產價格出現總體偏差，并最終形成泡沫。他們的研究結果表明，1998-2009年北京市房地產發展中基本都存在一定的投機泡沫。其中2000年后泡沫化有所減輕，2005年后泡沫化又開始加重，2007后房地產價格上漲加速，泡沫化劇烈。
曹天階[2]研究了消費者需求與房地產價格的關系。他認為消費結構升級拉動房地產業發展。我國實行房改后，取消了計劃經濟時代幾十年的福利分房制度，住宅成了一種不可缺少的商品。改革開放后，各地都把軟環境建設、提高人民群眾的生活質量、改善群眾的居住條件、改變市容市貌作為工作的重點進行大規模的舊城改造，造成了大量的住宅需求。改革開放中富裕起來的人們也為改善居住環境產生新的住宅需求。而這些需求必然影響房地產的供給情況，造成房地產的價格波動。
王文婷[3]分析了城鎮化對我國房地產市場的需求影響。認為城鎮化進程與房地產業發展之間是相互依存的。城鎮化速度的加快不可避免地會帶動房地產業的發展，反之房地產業的快速發展又為城鎮化建設提供了物質基礎和保障。房地產業是國民經濟運行中的先導性、基礎性產業，房地產商品則是社會必須的生產資料和生活資料，是各種社會經濟運行的基礎和物質載體。任何城市的發展都要依靠房地產開發先行，城市空間利用和資源開發都依賴于房地產業的運行。城鎮化所伴隨的城市人口聚集、城市規模擴大，以及城市結構的變化都會為房地產業的發展提供空間條件。長期以來，國內關于城鎮化建設對房地產業發展的影響研究僅限于定性討論，近年來已有不少學者開始采用數理分析對兩者的關系進行實證研究。
朱嬡玲[4]（2005）研究了土地供給量對我國區域房地產價格的影響。采用1999年——2009年我國30個省市土地供給量、房地產價格等相關數據，建立Panel Data計量模型，研究了我國房地產價格區域差異，旨在土地供給量對我國區域房地產價格的影響程度。結果表明，土地供給量的確是影響我國區域房地產價格重要因素，土地供給量對我國各地區房地產價格的影響差異程度各不相同。土地供給量對東部地區房地產價格影響程度最為顯著，中西部地區房地產價格對土地供給量的敏感程度相對較低。
1.2 本文的基本假設
基于上述學者的研究成果，本文從投資者投機、消費者需求、城鎮化的發展和土地的稀缺度四個變量作為自變量來探討這些因素對北京市房地產價格的影響。認為這四個因素與北京市房地產價格存在相關性，并探討其相關程度。
2 研究方法與設計
本文通過問卷調查的方式針對這些因素的對房地產價格的影響開展實證研究。調查對象的指定總體就是所有北京房地產企業。
論文的抽樣元素是房地產企業銷售負責人與企業員工。調查研究對象都是在這些界定人群中隨機抽取出來的。
本論文采用的是分層隨機抽樣的方法，可以比隨機抽樣的方法更具有普遍性。設計的抽樣元素比例分配分別為：北京房地產企業負責人50%、企業員工50%。
本研究論文在所發放的調查研究問卷是240份，實際回收有效調查研究問卷數量是232份，所以本研究論文采用的抽樣大小是232份，有效率達到96.7%。
本論文采用李克特等級測量量表來測量所涉及的四個變量，投機者的投機、消費者的需求、城鎮化率的發展、土地的稀缺。里克特量表一般分為：“十分同意、同意、無所謂、不同意、十分不同意”等五類形式的回答。每個問題的每種可能的回答都被賦予一個的數值來反映應答者不同的同意態度，對應答者的態度進行測量就是通過對這些數值進行加總得出來的。
本論文通過為調查問卷中的每個問題的每種可能的答案都分配一個阿拉伯數字作為代碼，用1-5來進行數據賦值。
本論文中使用Cronbach α系數來測試信度，所使用的系數指標為0.6，即只有大于或等于0.6時，才視為測量量表所得出的研究數據是符合信度設計要求的，是可以采用的。
由于自變量和因變量采用的研究數據都是定距型數據，所以本論文對變量進行相關分析。
用來測量定距型數據變量之間相互關系的系數一般是皮爾遜（積矩）相關系數，本論文就用皮爾遜相關系數來表示變量間假設關系的相關性。
3 數據分析與結果
論文摘要:人力資源管理對房地產企業來說是一項十分重要的工作。本文從人力資源管理的內涵及其作用出發，結合房地產行業的現狀以及在人力資源管理中存在的問題，討論了加強房地產行業人力資源管理的途徑和策略。
1 人力資源管理的內涵及其作用
“人力資源管理”(HR)的定義為:“運用現代化的科學方法，對與一定物力相結合的人力進行合理的培訓、組織和調配，使人力、物力經常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當的誘導、控制和協調，充分發揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現組織的目標”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發與管理投資于人力，實現人力資本的升值，進而為企業創造更好的價值。
人力資源部門的作用主要體現在:1)創造適當的組織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓的指導方向和內容;4)緩解員工工作壓力，維護并提高士氣;5)培養員工對組織的認同感和獻身精神。
由此可見，人力資源對于企業來說，具有舉足輕重的作用，具體的房地產行業也是如此，所以，我們必須認清房地產行業人力資源管理存在的問題，來進一步提高房地產行業的人力資源管理。
2 房地產行業人力資源管理的現狀及其問題
2.1 房地產行業人力資源管理的現狀
研究資料表明，目前，我國大多數房地產從業人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響，其人格特征較為內向，個人主觀意識起決定作用，情緒穩定性較差。在具體的企業行為中，從業者能夠依據客觀和理智作出判斷，決策比較果斷，但領導者過于主觀和獨斷，缺少組織和計劃，總體上偏向于獨斷型和安逸型的領導行為。在工作中，從業者普遍存在業務素質不高，缺少政策和理論學習，有一定的盲目性，人與人之間存在戒備心理，缺少民主氣氛和凝聚力，缺乏對人才的培養和選拔。受外界因素的影響，男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷，但缺乏競爭意識;文化程度高的從業者更利于企業的決策和發展。
2.2 存在的問題
(1)企業機制中存在問題
企業的重大決策權集中在政府行政部門，企業在機構設置、干部任免、職工進出、工資標準等方面自主權不夠。更多的人動時因為企業制度存在問題。由于制度的原因，員工在工作崗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的遠景目標。
(2)人才短缺
對于現階段的房地產企業而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質是具備綜合型經營能力，既要具有一定的工程建筑、規劃設計專業知識和項目統籌管理能力，又要具有開闊的思維視野和經營決斷、市場把握、社會關系協調、資金運作等綜合能力，而這些能力都需要較長時間的錘煉才能培養起來。因此，很多企業都不惜重金四處獵取這類人才。同時，隨著房地產產業鏈分工的日趨專業化，企業對細分的“專業化經營人才”的需求也顯著增大。包括項目經營人才、物業經營人才、金融投資運作人才、跨區域經營人才、國際化地產經營人才等。
(3)人才匱乏制約組織管理模式建設
中國大多數的房地產企業仍處于項目運作階段，人員規模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開，組織機構靈活，組織管理相對簡單。而較大的房地產企業，則是從區域公司或項目公司擴張發展而來。隨著規模的擴大，組織管理與運營模式越來越復雜，組織管理能力成為大型房地產企業發展的主要瓶頸。同時，囿于關鍵人才的缺乏，科學理想的組織架構很難真正有效運行。因此，大型房地產企業集團的組織模式普遍處于探索實踐中。
3 強化房地產行業人力資源管理的對策
針對以上提到的房地產行業人力資源管理的現狀以及存在的問題，提出了以下強化房地產行業人力資源管理的對策:
3.1 堅持企業領導要高度重視的原則
企業的主管領導要把人才問題當成一種戰略來考慮，授權人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術專家、企業優秀骨干和技術人員代表組成的專門評選機構，根據企業發展的需要，制定出嚴格的評選標準和要求，由人力資源部門負責。把權力交給人力資源部門的相關人員，使其感受到自己的重要性，從而提高自己的工作熱情，將給企業帶來更大的匯報。
3.2 提高房地產企業人力資源的整體素質，特別要加強管理人員隊伍的建設
培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導，為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標責任制，規定年度或項目利潤指標，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
3.3 房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標，完成指標，有獎;反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
3.4 采用“適才原則”
把適當的人安排在適當的位置上是用人的最高準則。正如管理理論不論先進只論適用一樣，適才比優秀的人才更重要。把一個能力不足的人安排在一個他不能勝任的職位上，那是強人所難，被用人也不必受寵若驚，這決不是件好事，經受了不適應的折磨，才知道那滋味的確不好受。而把一個能力非凡之士安排在一個平凡的職位上，那是對人力資源的浪費，沒有哪個公司可以經得起這種浪費，杰出人才最終也只會棄你而去。
3.5 注重科學有效的培訓，開發人力資源
當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質，特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才，并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計，分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略，在與員工全面溝通的基礎上，為員工設計富有彈性的職業生涯，同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯，為其設計培訓和開發的系統計劃，提供員工開發技能和自我管理的機會。
3.6 加大人才培養力度，致力于創建學習型組織
內部培養人才，有利于企業文化的傳承，有利于組織的穩定發展，有利于打造配合默契的管理團隊。因此，一些地產企業集團構建了系統的人才培養體系，針對不同類別和層次的人員，采取不同的培養方式，營造學習氛圍，致力于創造學習型企業，孕育企業核心能力。
4 總結
隨著行業競爭的加劇和企業的加速擴張，房地產企業的高管激勵與約束、規模化發展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉型等成為行業人力資源管理的焦點問題。因此，房地產企業要想在復雜環境中駕馭自己的市場經營活動，求得經濟效益的提高，必須在企業人力資源管理工作上下功夫，只有這樣，房地產行業才能保持持久的發展。
參考文獻
【關鍵字】房地產，調控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。因此國家對房地產的宏觀調控政策現在已經日益成為重要的課題。
二．當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
從我國具體的情況來看，我國房地產行業巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業的產品結構的不合理也是導致普通居民不得不調整需求結構的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。
有些居民對房地產的偏好過高，個人借房投機思想泛濫
通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。
房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高
超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。
三．針對政府對房地產調控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1、規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結束語
綜上所述，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產調控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產調控政策，從而促進我國房地產事業的優良、有序、健康、持續發展，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
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[3]李智勇 房地產企業資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學
[4]王曉輝 房地產價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理
論文關鍵詞:房地產市場監管壟斷
論文摘要:我國的房地產市場是伴隨著改革開放而發展起來的,20世紀90年代以來,隨著社會主義市場經濟體制的確立,城鎮住房制度的改革進一步深化,房地產行業迅猛發展。但是2008年在國內國外經濟環境的雙重影響下,迎來了房地產整體行業的“寒冬”,使“中國房地產泡沫”成為社會關注的熱點問題。因此,加強房地產市場監管成為當前房地產市場的重要問題之一。
一、房地產市場現狀分析
2008年10月,國房景氣指數連續10個月回落,達到99.68點,兩年來首次處于“不景氣”線以下。1-10月全國商品房銷售面積4.5億平方米,同比下降16.5%,商品房空置面積同比增長了13.1%(截至10月末)。北京、上海成交量嚴重萎縮,分別達到了49.6%和40.4%。全國70個城市中,有35個城市新建住宅銷售價格下降,深圳和廣州的新建住宅銷售價格降幅較大,同比下跌15%和7.4%。一連串的灰色數字,讓整個市場信心全面受挫。地產全行業陷入了數年來最為艱難的蕭條局面。6萬多家地產公司,數以萬計的員工的就業,眾多白領和農民工的收入,都系于一條產業鏈的興衰。作為“重要支柱產業”,房地產業有著最廣泛的關聯影響,其低迷狀態必將傳導到下游的建材、建筑施工、家居等行業,上溯至上游的鋼鐵、水泥、土地等行業,乃至金融安全。地產行業在信貸政策重負下的蕭條,遠比想象的后果更為嚴重。
為應對危機,國務院連續三次降息,并推出擴大內需的“4萬億元”計劃。也加大了保障性住房的建設力度,且出臺了一系列放松首次房貸的政策。同時,在不斷出臺各種“救市”措施過程中,國家相關部門也在加強對整個房地產市場的監管力度,避免出現更大的“危機”。
二、房地產市場政府監管的必要性分
(一)房地產市場存在壟斷性
房地產的壟斷性是由房地產特性決定的,房地產的主要特性是位置的不可移動性,一幢房屋一旦確定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在樓層、朝向不同等因素,決定了一幢住宅中的每套住宅都具有獨立性,因此物業在出租和出售時,帶有地域性和壟斷性,從而形成壟斷價格。由于房地產投入大,回收期長,因而能進入房地產市場的只能是少數企業。再加上土地供應的有限性和房地產開發經營的規模要求等,很容易形成部分的或地域性的壟斷,土地一級市場由政府壟斷,經濟適用住房和廉租住房由政府提供。為了穩定住房價格,保護消費者利益,房地產市場必須要政府進行監管。
(二)房地產交易存在信息不對稱
由于房地產市場交易的高價值性,與土地附著物相聯系的房產等方面的信息擁有差異造成了信息嚴重不對稱。對開發商來說,其對商品質量(內在和外在的)了解的更清楚,從而信息的相對擁有量較多。而對一般的需求者來說,既沒有能力也沒有精力去尋求這些信息。信息不對稱一方面提高了房地產市場的交易成本,另一方面降低了市場的流動性。
關鍵詞：房地產；經營管理；新時期背景
一、當前房地產發展現狀
從2014年開始我國社會對于房地產的態度已然已經悄悄的發生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產授信業務，房地產開發貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進行了數次政策上的緊縮，這給中國房地產業帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產泡沫危機就已經開始顯現了，二三線城市的房地產泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統計局的數據來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產商紛紛下調樓盤價格，試圖通過降價達到提量促銷的效果。
當前，中國房地產行業不再像前些年那樣好做，經濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產過剩、高空置率無一不顯示著房地產行業經營與管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產經營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時期背景下房地產經營管理策略
（一）打造房地產品牌
本人認為品牌永遠不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠都會受到大眾的歡迎與認可。新時期背景下房地產的經營管理應當建立在良好的房地產品牌這一基礎上。當前我國房地產企業已經趨于飽和，市場競爭已經達到了白熾化狀態，房地產企業必須打造屬于自己的戰略品牌，同時不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產品牌，才能最大程度的獲得消費者的認可與信任，才能吸引消費者，才能擴大市場占有率。
（二）提高物業管理效率
在新時期背景下，房地產經營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現出來。房地產物業管理是房地產經營管理的重要環節，提高物業管理效率能夠有效提高房地產企業市場競爭力。
本人認為，房地產企業應當依照企業制度以及相關房管部門的要求積極進行物業管理的改革，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求。物業管理效率的提高應當從以下幾個方面展開：一是構建一支優秀的物業管理隊伍，提高物業管理與服務的水平；二是加強物業管理內部制度建設，做到對內的嚴格要求，將服務住戶的物業理念時時放在心中；三是開展相關培訓工作，加強物業管理員工服務意識，提高物業管理效率。
（三）強化房地產營銷管理技能
打造房地產品牌以及提高物業管理效率是對房地產軟實力的拔高，而強化房地產營銷技能則是從外部提高房地產經營管理效率。
房地產行業最為重要的目標一個是服務，另一個就是銷售。本人認為房地產經營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產項目的成敗很大程度上取決于房地產銷售工作的成績。情話房地產營銷管理技能可以有效提高房地產銷售業績，是房地產經營管理中不容忽視的重要環節。首先房地產營銷管理人員應當積極進行有關房地產營銷技能的培訓，主動掌握當前當地產行業動態，學習新的營銷技巧；其次，創新房地產營銷管理辦法，根據不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財務風險的控制
財務風險是房地產經營管理面臨的重大挑戰之一。在新時期背景下，房地產企業想要實現企業的可持續發展必須重視財務風險的規避。經融危機以來，我國不少中小型房地產企業因對財務風險不重視、或是財務風險處理不當而倒閉。
新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環境險象環生。在這種情況下，注重財務風險的控制顯得更加重要。
本人認為在房地產企業財務管理中，首先就必須企業加強財務預算管理工作的開展，從傳統的事后控制轉移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現有的施工工藝進行不斷的優化和完善，切實加強新工藝技術的應用，并緊密結合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
三、小結
綜上所述，在新時期背景下強化房地產的經營管理顯得非常重要。打造房地產品牌，不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識；提高物業管理效率，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求；強化房地產營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務風險的控制，提高房地產企業抵御財務風險的能力對房地產企業的可持續發展有著重要意義。
參考文獻：
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論文摘要：文章對房地產市場泡沫的產生與危害及其對策作簡要分析。2010年我國政府對房地產市場進行了一系列的經濟改革和政策調整，旨在抑制過快增長的房地產泡沫經濟，保障房地產市場穩定健康的發展，維護廣大人民的住房權利。
一、房地產市場泡沫
所謂泡沫經濟，是指由于人們非理性的經濟活動，導致某種交易物的價格劇烈增長，這個價格遠遠超過其本身的價值。這種突然形成的高價，不能長期維持，按照經濟規律，經過一定的時間它必然會下降到符合其價值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱作泡沫經濟。當這種現象發生在房地產市場時，便形成了房地產市場泡沫經濟。
房地產市場泡沫的大規模爆發最早產生于日本。從1985年開始，日本政府為了刺激經濟發展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產市場，同時由于美元貶值，大量國際資本進入日本的房地產業，導致房價飛漲，使得國民紛紛投機房地產市場。
二、我國房地產泡沫的產生
近年來，由于房地產業所帶來的巨大經濟效益，各地政府對待房地產項目幾乎是一路綠燈，在政策與經濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產業的發展勢頭過于強勁，一躍成為國民經濟的支柱產業。但這種非理性的發展，使得房地產業已經顯露出超出國民經濟承受范圍的苗頭，房價一路飆升，許多地區的房價已經遠遠超過了普通民眾的購買能力，“地王”與“天價”樓盤不斷地涌現，房地產業已經成為暴利行業的代名詞，其產生的經濟泡沫也在不斷增長。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場需求導致房價非理性上漲。需求是市場的根本推動力。我國是一個人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個較高的水平，加之近年來我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長期供不應求的狀態下，由于沒有政策的限制，開發商掌握了市場的主動權，在利益的驅動下，房價的上漲逐漸進入了一種非理性的狀態，并且開始了惡性循環，使得整個房地產市場一直維持在一種高房價、高需求的狀態，而且房產的價格已經遠遠超過其本身的價值，從而促成房地產泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導致房價隨地價飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產市場的高利潤性，眾多的大型企業紛紛介入，大量的國內企業資本進入房地產市場，導致土地市場的競爭十分激烈，土地出讓金動輒幾十億上下，地價的猛漲導致房地產開發成本的直線上升，開發商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房價，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業支持過度。我國房地產開發項目中有超過50％的資金是來自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產市場，間接地促進了地價的飆升；同時，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產市場的風險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，也為房地產泡沫的產生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產行業的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產業，為地方的經濟發展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產行業，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產的政策過于寬松，地方政府不能切實有效地發揮政府的監管作用，使得房地產市場的發展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產泡沫形成的重要因素。
三、房地產泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權益無法得到保障。房地產泡沫破裂前最直接的危害就是房價過高，這使得人民大眾無力購房，或者說一旦購房便背上了巨額的銀行債務，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產市場，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會安定與發展。
第二，泡沫破裂會引發嚴重的金融危機。從日本的泡沫經濟破裂可以看出，無論是銀行、企業還是投機者，大量的國民資本投入了房地產行業，一旦泡沫經濟破裂，將會引發劇烈的金融危機，企業倒閉，投機者破產，最終銀行將會成為最大的買單者，由于銀行關系到國民經濟發展的命脈，銀行的虧損對整個社會帶來的經濟災難是難以估量的，不僅如此，這場經濟災難對國家今后的發展將會產生長久的負面影響。
四、房地產泡沫的對策
第一，銀行實行嚴格的信貸審核機制。由于房地產業的主要資金來自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產生；同時，要嚴格控制房地產業銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產市場的穩定發展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場。土地交易價格是房價的風向標，因此要對土地市場進行嚴格規范，出臺相應的政策來遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場的規范健康發展。
參考文獻：
【論文關鍵詞】投資性房地產；轉換；公允價值；資本公積
一、投資性房地產概念的提出
我國房地產行業自上個世紀末開始快速發展，同時與房地產有關的產業發展也很快。房地產行業在近些年國民經濟的發展過程中起到了重要作用，但同時對房地產行業的財務處理顯現出諸多問題。2000年3月，國際會計準則委員會正式通過了《國際會計準則第40號——投資性房地產》，并于2001年1月1日起開始實施。而我國，企業所擁有的房地產，即使是用作投資的房地產按照當時的會計制度與政策規定，仍然作為固定資產處理，并按其估計使用年限計提折舊。
隨著房地產行業的高速發展，這種核算方法已經完全不能反映投資性房地產的真實情況。2006年2月15日財政部頒布了新企業會計準則，根據新準則，在我國投資性房地產開始單獨作為一項資產核算和反映。
所謂投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。但不包括為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的自用房地產和作為存貨的房地產。
二、投資性房地產轉換的會計處理
先來了解一下投資性房地產的計量模式。根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應當采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式進行后續計量。
房地產的轉換是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。
投資性房地產的準則對成本模式和公允價值模式下其他資產轉為投資性房地產以及投資性房地產轉為其他資產分別做了說明，但是對于同一資產從其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理并未詳盡說明，以下對此進行探析。
（一）在投資性房地產采用成本模式計量的情況下，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理相對簡單。
其他資產轉換為投資性房地產，企業應將其他資產轉換前的賬面價值作為轉換后投資性房地產的入賬價值，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”、“投資性房地產累計折舊”等科目。如果其他資產發生減值，計提的減值準備也應一并結轉。
當投資性房地產再轉回其他資產時，企業應將投資性房地產轉換前的賬面價值作為轉換后其他資產的入賬價值，其中，原始價值、累計折舊、累計攤銷應分別進行結轉，賬務處理與其他資產轉換為投資性房地產相反。
所以成本模式計量的情況下，在其他資產與投資性房地產互相轉換時只要將對應科目調整即可。
（二）在投資性房地產采用公允價值模式計量的情況下，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產的會計處理相對復雜。
自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，應將轉換當日的公允價值作為投資性房地產的入賬價值。
轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”、“公允價值變動損益”等，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”等科目。
轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積，借記“投資性房地產”、“累計折舊”、“累計攤銷”等，貸記“固定資產”、“無形資產”、“庫存商品”、“資本公積－其他資本公積”等科目。
如果投資性房地產發生減值，計提的減值準備也應一并結轉。
采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，如果以前未發生轉換，單純的從投資性房地產轉為自用房地產，按照準則規定，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，借記“固定資產”、“無形資產”等，貸記“投資性房地產”、借記或貸記“公允價值變動損益”。
但是如果是由其他資產轉換為投資性房地產，公允價值大于賬面價值的差額已計入其他資本公積，在該投資性房地產再轉回其他資產時，原計入其他資本公積如何處理，準則并未詳盡說明，下面就此問題給出一些處理建議：
建議一：將原計入其他資本公積的金額轉入“公允價值變動損益”。
這樣操作符合準則的規定，轉回的其他資產按照轉回日公允價值計量，轉回日公允價值與其他資產轉為投資性房地產前賬面價值的差額全額確認為公允價值變動損益。
但是其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產，相當于其他資產的性質未變，但確認公允價值變動損益，這一點不太符合資產的處理方式，一般的資產都是按照歷史成本計量，不會因為公允價值的變動而改變資產的成本。
例如：20×1年1月1日，甲公司將自用辦公樓開始對外出租，賺取租金收入，該辦公樓停止自用，開始對外出租起轉換為投資性房地產，賬面價值35000萬，公允價值38000萬，甲公司對出租的辦公樓采用公允價值模式計量，因此形成投資性房地產38000萬，其他資本公積3000萬。
同年20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對外租賃，開始自用，自此投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日公允價值為40000萬，因此確認固定資產40000萬，公允價值變動損益2000萬，同時其他資本公積3000萬轉為公允價值變動損益。
這樣處理的結果就是，自用房地產這項固定資產年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益5000萬。這樣的處理方式會使企業資產總額和企業利潤增加，有些企業會利用此種處理方法來操縱企業利潤。當我們對這種企業進行投資的時候，應該考慮到因為資產轉換帶來的資產總額增加和利潤增加，對投資企業進行考核時，應該剔除這部分因為資產轉換帶來的利潤增加部分，來評估被投資企業的真實利潤水平。因為資產轉換帶來的利潤增加可以看成是一種虛增的利潤，資產還是那個資產，房子還是那個房子，沒有發生什么變化，只是因為轉換成投資性房地產，又轉回固定資產，采用了公允價值計量模式，才使得資產總額增加和利潤增加。
建議二：原計入其他資本公積的金額不予調整。
即在投資性房地產再轉回自用房地產時，原計入其他資本公積的金額不予調整，這樣處理的結果是：其他資本公積的金額將永久存在，這樣操作與其他資本公積的性質不符。
仍以甲公司為例，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對外租賃，開始自用，自此投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日公允價值為40000萬元，此時只確認固定資產40000萬元，公允價值變動損益2000萬元。
最后，自用房地產這項固定資產年初賬面價值35000萬，年末賬面價值40000萬，確認了公允價值變動損益2000萬，資本公積－其他資本公積余額3000萬元。
根據企業會計準則的規定，其他資本公積，是指股本溢價(或資本溢價)項目以外所形成的資本公積。其中主要包括直接計入所有者權益的利得和損失。直接計入所有者權益的利得和損失由多種事項引起，存貨或自用房地產轉換為投資性房地產是其中的一種，當該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積－其他資本公積”，貸記“其他業務收入”。因此，當投資性房地產再轉回自用房產時，按照投資性房地產處置的規定，處置該項投資性房地產時，應轉銷與其相關的其他資本公積，因此自用房地產轉入投資性房地產形成的其他資本公積應轉出。
建議三：投資性房地產再轉回其他資產時，按照轉為投資性房地產前的價值計量，已計入公允價值變動損益或者資本公積－其他資本公積的部分沖銷。
準則可以規定由其他資產轉為投資性房地產后，必須在一定時間以后才能再轉回其他資產，或者規定在同一個會計年度，其他資產轉為投資性房地產，再轉回其他資產時，按照資產未轉換為投資性房地產前的價值計量。
仍以甲公司為例，20×1年12月31日，甲公司決定將該辦公樓收回，停止對外租賃，開始自用，自此投資性房地產轉換為自用房地產，轉換日公允價值為40000萬元，此時只確認固定資產35000萬元，沖減原形成的資本公積3000萬元，并補提當年的折舊。
