時間：2022-09-08 14:54:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
開發環節的兩大考驗
一、自行全額繳納土地出讓金的考驗。根據國土資源部的規定，自去年7月1日起，所有商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。面對高額的土地出讓金，許多開發商一直習慣于通過銀行貸款解決。然而，6月5日的《通知》這次明確規定，商業銀行不得向房地產開發企業發放用于交土地出讓金的貸款。這使得很多自有資金不足的開發商“借雞生蛋”的想法成為泡影。
二、籌措建設資金的考驗。《通知》規定，開發商申請銀行貸款，除應具備土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證四證外，其自有資金（指所有者權益）還應不低于開發項目總投資的30％。而且在預售商品房項目中，為減輕借款人不必要的利息負擔，《通知》規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這又使得開發商通過購房人墊付建設資金的希望落空。開發商是否擁有雄厚的資金實力，便成為其能否取得項目用地，順利進行前期開發的重要基礎和保障。
建設環節的兩大考驗
一、建筑承包商難以墊資的考驗。建筑承包商墊資，不僅是房地產行業三角債產生的一個重要根源，而且承包商建設工程價款優先受償權的行使，直接影響了銀行債權的安全，極容易引發金融風險。為了消除房地產界的這一長期痼疾，此次《通知》規定：“商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。企業將貸款挪作他用的，經辦銀行應限期追回挪用資金，并向當地其他的商業銀行通報該企業違規行為，各商業銀行不應再對該企業提供相應的信貸支持。”這一釜底抽薪的規定，使得開發商在建設過程中，資金的壓力空前加大。
二、確保房屋質量的考驗。2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規定，商品房交付使用后，主體結構質量不合格的，買受人有權退房。此次《司法解釋》除重申了這一規定外，還增加了：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”盡管這一規定的操作性還有待于進一步明確，但是它無疑在房屋質量問題上對開發商提出了更高的要求。而且，《司法解釋》對于不退房時質量問題的處理也作出了更為具體的規定。
銷售環節的五大考驗
一、虛假廣告責任的考驗。目前，百分之九十以上的商品房是通過宣傳廣告促銷的，一些開發商在商業利益的驅使下，往往對銷售的商品房作出夸大宣傳。而購房人往往出于對開發商在廣告和售樓書中美好描述的向往，才與開發商簽訂了購房合同。然而一旦交房時，購房人發現房屋現狀與自己的想像大相徑庭，找開發商交涉時，開發商卻以原描述未寫進合同為由，拒絕承擔責任。為此，《司法解釋》規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”這將對房地產虛假廣告的泛濫起到有力的遏制作用。
二、惡意違約而致懲罰性賠償的考驗。針對消費者強烈呼吁的在商品房買賣中適用消費者權益保護法第四十九條的要求，《司法解釋》在一定程度上作了采納。根據《司法解釋》的規定，在以下五種情形下，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人（開發商）承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（四）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這種懲罰性賠償將會通過對上述嚴重損害市場交易安全行為的有力規制與打擊，促進社會誠信制度的建立。
三、房屋面積差異的考驗。在預售商品房中，要做到產權登記面積與合同約定面積完全一致，幾乎是不可能的。問題在于必須本著公平的原則，將這種面積差異約束在一個合理的范圍內。《司法解釋》規定，出賣人（開發商）交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符時，除非雙方另有約定，否則應按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息的。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。這一規定將使房屋面積嚴重縮水、公攤面積過大的開發商面臨嚴峻考驗。
四、房屋不能按時交付的考驗。《司法解釋》在明確將房屋的轉移占有（即通常所說的交鑰匙），視為房屋的交付使用的同時，還對開發商遲延交付房屋的違約責任作出了規定。根據規定，開發商遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，除當事人另有約定的以外，購房人有權請求解除合同。對于法律沒有規定或者當事人沒有約定的，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
五、不能及時辦理產權證的考驗。為了解決實踐中購房人入住后長期拿不到產權證而又投訴無門的問題，《司法解釋》規定，由于出賣人（開發商）的原因，買受人（購房人）在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。如果合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應當支付的違約金。而且在上述期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。
物業管理環節的一大考驗
中國的旅游房地產正在快速發展當中，是國家經濟發展消費增長的重中之重。2004年國家提出百姓旅游年，說明我們國家的旅游有很大的發展空間。旅游房地產被很多人視為大金礦，認為應該好好開采。可是，發展旅游業是有條件要求的，首先要有足夠的資金，其次要有時間。旅游業和休閑業是相輔相成的。休閑了才能去旅游，旅游了才感到休閑，缺少資金，缺少時間，何來旅游？隨著人民生活水平的提高，人們對休閑度假的需求日益增長，并成為不可逆轉的消費方式。旅游房地產與居住性房地產相比，更加突旅游房地產的人文性、專業性。
二、旅游房地產的目標選擇
旅游房地產是房地產行業的一個分支，是一個新興市場，是市場細分與深化的結果。它的目標選擇有其自己的原則。按其細分的市場不同，旅游房地產有著不同的實現形式。
（一）環城度假房地產。城市周邊通常是作為都市休閑度假旅游的重要組成部分，與城市配套發展，稱之為環城游憩帶，其間分布了眾多旅游景區，是城市居民日常休閑旅游的最佳去處。同時，景區的人氣和良好的生態環境使土地的增值，帶動了周邊房地產業的發展，從而形成旅游、度假、商務、休閑于一體的旅游綜合體。
（二）主題公園。2007年4月17日，，地處成都溫江的置信國色天鄉樂園開園。這是一個大型的旅游復合型地產，是以主題公園為首，帶動周邊的旅游、商貿、住宅等發展的大型復合項目。成都作為中國西部的大都市，一直沒有現代化的大型主題公園。本土龍頭開發商成都置信是第一個帶頭創辦的開發商，置信對開發模式進行了全面升級，進而調整為對整個區域的全面打造。隨著去年4月國色天鄉樂園一期建成并投入使用，這里已成為時下成都最具人氣的休閑熱點區域之一。經過兩年多的持續開發，國色天鄉主題樂園不但帶動了整個溫江區域的發展，而且形成了以主題樂園為主的文化旅游產業。
（三）城市旅游地產。城市旅游地產主要針對的地塊多在旅游資源突出的旅游目的地城市。這類旅游房地產的特點是：開發地具有突出的旅游吸引力，特別是生態環境。在旅游旺季雖然有旺盛的人氣，但都是以旅游觀光、度假為目的的短住宿需求客戶。這類房地產主要用來滿足有經濟實力的外地消費者的休閑、度假需求。以海南為例，2007年，海南旅游接待人數1845萬人次，比上年增長約13%。2008年雖然受汶川特大地震、落地簽證暫停等因素的影響，海南全年接待旅游過夜人數仍達2060萬人次，保持10%的增長。由此可知，未來的十年內，海南接待的游客人次將快速穩定地增長，由酒店為代表的旅游住宿設施的需求量也將不斷增大。這就使建造足夠住酒店滿足游客住宿的需求呈現在眼前。而且隨著人們消費結構的變化，游客對旅游地產需求檔次也不斷提高，如何及時向旅游消費者提供快捷、方便、靈活、個性、健康、舒適、特色的產品也隨即成為海南旅游地產的重要發展方向。海南環境資源的獨一無二和不可再生性決定了其比其它任何地區都能更好地把房地產與旅游資源融合在一起。
三、旅游房地產存在的問題
由于我國旅游房地產的起步較其他發達國家晚，因此還存在些問題。
（一）專業人才缺乏。旅游房地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員有較高的素質。其從業人員不僅需要掌握房地產業運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力。
（二）相關制度不健全。目前，我國現有的房地產相關法規制度并沒有完全與旅游房地產的開發經營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發進行了明確限制。行業法規的不完善，部分經營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業帶來了許多不良影響。
（三）開發商認識不足。目前還有為數不多的開發商不是專業出身，從而導致對旅游房地產的開發和經營缺乏全面深入的了解。對于別國的經驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產開發經營關注的問題。盡管旅游房地產開發項日已經在全國范圍內付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統研究。如果盲目開發可能造成資源的浪費和環境的破壞。
旅游房地產是一個極具潛力的朝陽行業，如果國家能在相應法規方面多做完善，開發培養旅游房地產業人才，行業中不斷出新，旅游房地產不僅能帶動國家經濟發展，也會成為人們的福祉。
參考文獻：
[1]宋祎.海南省旅游房地產發展與國際旅游島建設[N].海南日報,2009,7,6.7
關鍵詞房地產開發造價控制
我國加入WTO后，房地產業將會面臨新的競爭和挑戰。國外房產商將憑借較強的融資能力、較高的技術裝備水平和管理水平以及靈活的經營機制等優勢進入我國市場。而國內大部分房地產開發商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。因此，在新的市場面前，精明的開發商除了要學會腦筋急轉彎，從規模化、集團化、品牌化等方面發展自己外，尚應從內部著手，通過加強工程質量管理與監督，嚴格控制工程成本，爭取以最低的投入，獲得最佳的經濟效益，從而提高企業在市場中的競爭能力。而控制工程成本的關鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。
對房地產開發商而言，如何有效地確定與控制建設工程的造價問題，是每一個房地產商面臨的重大問題。一般來講，工程造價的確定與控制可分為四個階段，即決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入手。
1決策階段的造價控制
可行性方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，作出科學的決策。
1．1完善投資決策機制
要成立投資策劃部門，造價工程師根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。
1．2建立項目審查制
公司內部員工做的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查。謹之又謹，慎之又慎，取長補短，提出自己相應的改進措施，供決策層決定。
1．3隨行就市，及時修正
隨著決策內容的一步步深入，投資估算也要隨之調整。造價工程師必須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調整因此而產生的價格的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效控制工程造價和正面影響決策的作用。
2設計階段的造價控制
優秀的工程設計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認為可從以下五個方面來控制：
2．1實行設計方案招投標制度
在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引入競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。
2．2實行限額設計
項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響建設項目今后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，發商要做到心中有數。而作為設計單位，在設計中凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算，要用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣做法、開發商應對設計方案提出限額設計要求，并為之創造外部條件。
2．3開展價值工程的應用
價值工程是用來分析產品功能和成本關系的，是力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產品價值的途徑有5種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有升漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對方案實行科學決策，選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案。價值工程的主要特點是：以使用者的功能需求為出發點，對所研究對象進行功能分析，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。
2．4加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經營部和預決算部，對施衛圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。
2．5加強洽商管理
杜絕不合理的設計洽商。對確實必須發生的設計變更，我們采取的方法是審核會簽制，組織公司各部門討論決定。這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發生的洽商，給工程增加成本。杜絕施工單位利用設計洽商增加工程造價。
3施工階段的工程造價控制
3．1嚴格工程合同的簽訂與執行
簽訂工程合同時，最重要的要根據各工程的特點，應選擇恰當的發包方式和價款調整條件，因為不同的發包方式和價款調整條件，直接關系工程造價的控制效果。
合同文本應盡可能選用由國家頒發的通用性合同文本，再根據擬建工程的特點和招標文件以及發包人承包商雙方談判結果來起草。合同文本必須準確表達雙方談判確定的意思，做到條款不漏項；標的物表達清楚、標的額計算準確；質量有標準，檢驗有方法；包裝物、提(交)貨或移交工程成品、運輸方式和結算方式明確；違約責任及違約金(或賠償金)計算方法準確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。
工程造價一般是由工程招標合同價及合同外項目價款（即工程增項、施工索賠、材料調價、費用調整等）所構成。合同價是承發包雙方充分運用價值規律，反復進行價格比較，實現個別勞動消耗和社會必要平均勞動消耗的統一，基本上是等價交換的價格。它高于社會必要勞動耗費時，對承包方有利，低于社會必要平均勞動耗費，對發包方有利。但不論承包方獲得利益或發包方節約投資，都要通過市場競爭來實現，并符合價格規律的要求。工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也非常大。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。承包方承諾的條件和費用一般在雙方招投標過程談判，雙方依據工程的承包方式予以確認并在簽訂工程施工合同時，據以確定工程的合同價款在工程結算時還能否進行調整。
3．2嚴格材料、設備的定價和訂購
一般來說，鋼筋、水泥、木材、磚、砂、石這些主要用于主體施工的材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。安裝專業中預埋、預留的管線等一般都是由施工單位購買，但設備主要由甲方采購的。設備造價涉及金額大，占整個工程造價的30％以上。設備訂購計劃必須與工程實際進度緊密配合，以免影響工期。
3．3工程款的控制
目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。另外，工程進度款的支付比例是房地產開發企業不容忽視的問題。通用做法是：①按每月實際已完工程造價的80％支付工程進度款；②待工程竣工驗收合格后，支付總造價的85%；③工程驗收合格交付使用后，甲、乙雙方在合同規定的期限內完成結算，再支付至總造價的97％的工程款，留3％作為工程保修款，待保修期滿后支付乙方保修金。
4竣工階段的工程造價控制
竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關。根據本人這幾年的工作經驗，認為重點應做到以下幾個方面：
（1）嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
（2）檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。
（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
（4）按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。
（5）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。
（6）嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。
（7）認真審查、復核，防止各項計算誤差。綜上所述，工程造價控制是一個系統的、全面的動態管理過程，只有對工程建設的每一個階段采用科學的、系統的管理方法加以嚴格控制，才能達到全面控制工程造價的預期目的。
工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，發包方對承包方提出的竣工結算文件必須要進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價。
5結語
總而言之，工程造價的確定與控制是一門博大精深的學問，本文所論及的僅是筆者幾年來的工作體會，一得之愚而已。隨著我國造價理論的進一步完善和發展，造價工程師制度的推行，提高投資效益的要求將使合理確定與控制工程造價的地位更加重要。
參考文獻
1吳秋菊，姜金劍．合同管理對工程造價的影響及對策［J］．德州學院學報，2002（12）
隨著社會與經濟的快速發展，我國的房地產業得到了前所未有的發展，眾多的房地產工程項目如雨后春筍般的出現。工程管理是房地產開發的重要環節之一，通過在房地產開發中實施工程管理，能夠有效的解決房地產開發中出現的問題，對保證房地產開發項目的質量，控制成本，以及提高房地產開發公司的聲譽都具有非常重要的作用。
2工程管理在房地產開發中的應用
2.1房地產開發中的規劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產開發公司在確定房地產開發項目時，千頭萬緒，規劃管理作為房地產開發工程管理的第一階段，在整個房地產開發中占據非常重要的位置，房地產開發中的規劃管理主要包括以下幾個方面:其一，根據營銷策劃部門所做的市場調查，對房地產開發項目的地理位置進行合理的定位，規劃處房地產建筑規模等級以及相應的需求量;其二，積極同規劃部門溝通，通過運用規劃部門對于規劃政策的了解以及豐富的規劃知識，根據相關的規定，制定出能夠實現最高效益的房地產開發的規劃指標;其三，根據《建筑工程質量管理條例》和《中華人民共和國招投標法》的相關規定，進行房地產開發項目方案的設計競標，重點從項目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進行客觀、公正、綜合的評價。
2.2房地產開發中的設計管理房地產開發中的設計管理直接關系到建筑設計的規范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃氣等系統設計的質量，因此，工程管理中的設計管理應該從以下幾個方面入手:其一，房地產開發公司應該慎重選擇設計單位，切忌過分強調節約設計成本而選擇缺乏設計實例以及綜合素質較差的設計單位，選擇具有良好信譽且資歷較深的設計單位，然后根據《建筑工程質量管理條例》以及《中華人民共和國招投標法》等相關法律，設計出“施工方便、技術先進、經濟合理、安全適用”的房地產開發項目的設計方案;其二，在設計的過程中，房地產開發公司應該將對項目的期望目標以及相關的設計要求，提供給設計單位，通過與設計人員的溝通，能夠保證設計人員的設計效果更能夠滿足房地產開發公司的要求;其三，對于房地產開發公司來說，時間就是金錢，因此應該要求設計單位在保證設計質量的前提下，盡可能的提高設計工作的效率;其四，房地產開發公司應該督促設計單位嚴格的執行國家的強制性技術標準，重視開發工程項目的科技含量，當需要進行圖紙改進時，應該按照相關的規程程序辦理手續。
2.3房地產開發中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產開發中的關鍵環節，由于房地產開發項目具有涉及面廣、影響大、內容多、施工周期長等特點，因此工程管理目標的實現和施工管理的質量具有直接的關系。房地產開發中的施工管理主要包括以下幾個方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產開發中的施工管理，應該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創造安全的環境，對保證施工質量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產開發商以及施工單位都應該充分的認識到房地產開發的安全結構和永久性的重要性，并嚴格的按照國家的相關規定進行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產開發公司和施工企業簽訂的施工合同，是房地產開發公司對項目進行施工管理的重要法律依據，因此施工管理的首要任務就是制訂相應的合同，除了國家規定的標準條款之外，施工合同還應該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應、工程施工、工期、工程質量、工程竣工和驗收等眾多方面的內容，通過實施合同管理，對房地產開發項目的質量、工期、成本三個方面進行有效的控制;其三，質量管理，施工中的質量管理至關重要，質量管理主要包括以下幾個方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質量直接關系到建筑工程的質量，施工單位應該推行材料設備使用準入制，對房地產開發項目使用的主要材料進行質量標準定位，當施工材料進場時，施工單位應該檢查施工材料是否具備生產許可證、質量合格證以及相應的檢驗報告等，必要時，應該對材料進行現場抽查，并將抽查的樣本送到有資質的試驗室進行檢測，檢測合格之后才允許材料進場，材料進場之后，還應該進行材料的倉儲和使用管理，避免材料受潮、變質，并制定相應的材料領用制度，防止出現濫領、冒領等問題;
(2)由承擔質量監理的工作人員，按照施工合同以及相關的規定，對施工單位進行嚴格監督和管理，保證施工工序達到相應的質量標準之后，才能進行下一道工序的施工，施工單位也應該在施工中實行自我質量控制;
(3)當工程竣工后，由監理人員根據國家的技術標準進行檢驗，檢驗合格后才能竣工，以此保證工程的質量;其四，工期管理，工期管理是房地產開發中的另一個重要內容，因為工期不僅關系到房地產開發公司、施工企業的利益，還關系到購房者的利益，因此應該嚴格地控制工期，可以采用P3軟件進行項目進度管理，保證工程能夠按照既定的計劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機制，嚴格執行公正、公平、公開的原則，選擇價格較低，并且具有質量保證的施工企業;做好工程概預算，并以此為依據，撥付工程款;控制好施工質量，盡可能避免出現工程變更以及因為質量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應該有審計部門把關，不能隨意進行估算。
3結束語
萬科1988年進入房地產開發領域，經過十幾年的發展，集中資源創立了一系列地產開發項目品牌以及物業管理品牌，形成了較為突出的優勢：文化品味、物業管理、企業形象、售前（售后）服務、社區規劃、環境景觀。無論是制度規范還是企業信譽，無論是產品還是服務，萬科在業內和消費者心目中都具有良好的口碑。但是，品牌不等于知名度。萬科在進行異地擴張的過程中，逐漸體會到品牌的價值:通過品牌戰略，可以在地域性很強的房地產開發行業中，發揮規模效應，使跨地域開發成為優勢。
根據華南國際公司對上海、北京、深圳三地品牌調查的結果:在上海，萬科的品牌知名度最高(提示后提及率為79%)，但前三位知名度比較接近，萬科的優勢并不突出。值得注意的是，上海本地開發商在排名中占了絕對比重，這和房地產業區域化的特征有關。在北京，排在第一位的是華潤置地(原華遠)，萬科位居第二，然后萬通、天鴻，四者并駕齊驅，在市場中占了優勢地位。在深圳，萬科的知名度也是比較高的(提示后提及率為82%)，其后幾家均比較接近。相比其他城市，深圳消費者對發展商的認知程度比較高，說明深圳消費者更注重發展商的品牌。
2005年萬科被國家工商總局授予全國知名商標，這是中國房地產界第一個，也是截至目前唯一一個馳名商標，萬科成為名副其實的“中國房地產第一品牌”。近日，中國首批行業標志性品牌揭曉，萬科再一次成為中國房地產行業標志性品牌。據中國品牌研究院介紹，這是中國內地首次評定中國行業標志性品牌，萬科作為地產界眾多品牌中唯一被授予此項殊榮的地產品牌，可見其在中國地產界的綜合品牌實力。
2萬科品牌之路
1.萬科從地產危機中的反省——品牌戰略規劃
品牌戰略規劃是房地產開發企業為了提高自身市場競爭力，圍繞產品的品牌所制定的一系列長期性、帶有根本性的總體發展規劃和行動方案。它是房地產開發企業對品牌進行長期性、全面性、總體性、導向性、系統性和創新性的謀劃和運籌，它使一個品牌有明顯區別于其他競爭對手的個性化品牌價值規劃和清晰的發展途徑，能夠在長期發展過程中極大地提高企業的品牌形象力。
近幾年來，地產業品牌化運動方興未艾，花樣年華的“讓生活更有風格”，招商地產的“家在情在”等都提到品牌，然而，中國企業總是百感交集，真正搞品牌戰略規劃的卻是寥寥可數。對于萬科而言，短期目標是建立萬科企業品牌鮮明的個性形象，增加消費者的偏愛度；中期目標是將萬科發展成中國地產市場占有率第一的品牌；長期目標是建立萬科超級強勢企業品牌。萬科品牌的中長期發展戰略，與企業的中長期發展戰略是吻合且互動的，因此，在過去的十幾年的發展過程中，萬科在業務上不斷做減法，在做好房子的同時，不斷加強品牌的推廣。萬科品牌歷程顯然與其業務的專一化歷程有著截然相反的趨向——品牌的內涵隨著企業的發展變得越來越豐富。正如業內人士所言：用一流的品牌支持一流的房子。事實證明，這種努力取得了良好的結果。萬科最終從一個單純的地產品牌成長為超越該行業的中國名牌，其影響力早已不局限于地產界，而是成為中國社會經濟發展的一個正面典型案例。
與此同時，萬科也充分意識到自己面臨著十分嚴重的品牌空心化危機[1]，品牌稀釋化危機，這是由于長時期的品牌戰略規劃缺乏科學性所導致的結果，對于萬科而言，這是在未來的品牌戰略規劃中急需解決的問題，萬科人正為著更好的打造自己的品牌而不斷奮斗著。
2.品牌定位
品牌定位是品牌建設的核心，品牌定位是確定產品特色并把它與其他競爭商品相區別的過程。創立品牌的目的是引導消費、占領市場、獲取利潤，因此，房地產開發企業的品牌定位要以消費者需求為基礎，根據房地產市場的不同層次需求進行品牌定位，以滿足不同經濟收入家庭和個人的需求。
萬科的品牌定位是隨著房地產市場與消費者需求的變化而不斷變化的。“1993年～1996年，萬科把品牌定位在‘與眾不同’，從提供與眾不同的產品與服務上切入。而從1997年～2001年這段時間，萬科開始把重點放在成為消費者心中的‘放心房’上面。”最近，萬科又對自己的品牌定位有了新的描述：萬科品牌核心：您的生活為本；萬科品牌個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的；萬科品牌主張：萬科提供一個展現自我的理想生活；萬科品牌口號：建筑無限生活。由此可見，萬科結合自身十幾年的發展經驗，始終把自己的目光集中在自己的目標群體上，通過定性和定量調研了解這個目標群體，真正洞察這個目標群體的需要，通過自己的不斷改進和創新，尋找自身的優勢與目標群體需求的契合點，開發的新的項目產品不斷滿足目標群體的需要。
3.制訂和實施全國品牌管理策略
2001年5月，萬科與精信廣告有限公司簽訂品牌合作協議，正式啟動品牌整合。
整合的第一步是圍繞品牌展開全面的調研。調研過程持續了3個月的時間，在集團內通過內部網對員工和管理層進行了問卷調查，并進行了兩次高層訪談。外部則選擇深圳、北京、上海進行了定量和定性調查。
通過調研，萬科洞悉了消費者的內心需求：房子不僅是人性和溫情的組合，它還必須體現“我”和“我所追求的生活”，家的概念和內涵都已經延伸。迎合消費者這一消費心理發展趨勢，我們把萬科品牌的利益點集中在“展現自我的理想生活”，以“以您的生活為本”為品牌核心，提出“建筑無限生活”這一品牌口號。
結合萬科在消費者心目中的品牌形象和企業自身的特點，我們概括出萬科品牌的個性：有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的。具有如此個性的萬科，將會如一位知心朋友，從懂得您的生活開始，以具有創見的眼光和無微不至的關懷，讓您真切地體會到萬科為您所提供的展現自我的理想生活。
建立品牌識別系統（VI）、品牌管理體系、傳播策略及計劃后，萬科現正踏入整合營銷傳播階段。
4.“建筑無限生活”的三個層面
建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重進行消費者調查和研究，注重對城市文脈和地理環境的理解和尊重。萬科相信每個人都有不同的追求、品味、喜好、生活方式等。萬科了解每個住戶的個性，從生活細節出發，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求。
建筑一個更有深度的住宅，是萬科追求的目標。目前房地產開發商對住宅功能方面的關注，還停留在比較表面的階段，比如人車分流、綠地率、動靜分離、干濕分離等。而決定一個住宅是否好用，有更多更細致、更深入的方面。例如窗戶，除了關注它應該是塑鋼的還是鋁合金之外，還有氣密性、水密性、隔音能力、隔熱能力、型材類型等一系列硬性指標，執手、鉸鏈、密封膠條等一系列節點作法也值得開發商予以重視。
而住宅的性能是有別于功能的一個概念。在目前看來，多數開發商僅僅關注住宅的功能，而尚未對住宅性能給予足夠的重視。萬科將加強與客戶的溝通，通過銷售及物業管理服務工作的信息反饋、與客戶面對面的訪談交流、總結過往經驗等手段，在更深入的層面對住宅的使用功能、性能進行分析，并反映在萬科的“住宅標準”之中，為顧客建筑更有深度的住宅。
萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。人在一個特定住區的生活質量，和這個住區的位置、與城市的關系、住區規劃、住宅質量、環境配套、管理模式、鄰居、社區精神文化等等一系列因素相關。因此，萬科所關注的內容將超越建筑規劃設計的范疇，而觸及美學、建筑學、城市及社區規劃、園藝、心理學、人體工程學甚至犯罪學等方面。在未來的開發過程中，萬科會擴大自己的視野，從物質的和精神的層面上關注住戶的體驗與感受。萬科的產品不僅僅應該是好用的、好看的、高質量的，同時也應該是舒適的、活躍的直至是文明的。
3、從萬科品牌之路的成功經驗所得到的打造品牌形象力的啟示
（一）打造房地產開發企業品牌形象力的意義
1.打造房地產開發企業品牌形象力是適應現階段市場競爭的需要
隨著國家對房地產市場宏觀調控政策的出臺，房地產市場的競爭將更加殘酷激烈，大批中小企業將被淘汰出局，房地產市場的集中程度將會越來越高，整個市場份額，將會集中到少數優秀房地產開發企業的手中。地產企業不能形成壟斷地位，而品牌會形成壟斷優勢，品牌作為價值和增值的有力保證以及個性展現與身份的象征，對競爭者而言，無疑是一種無形的市場制約，房地產開發企業只有不斷打造并提高其品牌形象力才能更好的參與現階段的市場競爭。
2.打造房地產開發企業品牌形象力是提高其競爭力的必然選擇
品牌形象力是房地產開發企業最基本的競爭力，隨著消費者置業經驗的不斷豐富和提高，消費者越來越傾向購買品牌企業開發的物業。同時，隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產企業的競爭將越來越激烈。因此，房地產企業必須塑造鮮明的企業品牌，提升企業的品牌形象力。打造品牌形象力還能夠構建競爭壁壘，成功地給競爭對手設置障礙，形成自身獨特的競爭優勢，從而提高房地產開發企業的競爭力。因此，打造品牌形象力，是現階段房地產開發企業的必然選擇。
3.品牌形象力是企業的核心競爭能力
1990年美國著名管理學家C．K．普拉哈拉德（C．K．Prahalad）和加里·哈默爾（GaryHamel）在《哈佛商業評論》上，首次提出了“核心競爭力”這一概念。他們認為應當以最本質的東西來規定企業的內涵，這種本質的東西就是“能力”。而一個企業之所以具備強勢競爭力或競爭優勢，是因為其具有核心競爭力。所以核心競爭力就是只能使企業為顧客帶來特別利益，使企業獲取超額利潤的一類獨特技能和技術。為此核心競爭力必須具備三個特征：
（1）明顯的競爭優勢
（2）擴展應用得潛力
（3）競爭對手難以模仿
企業的核心競爭力是可感知的實實在在的利益，而品牌形象力是這種利益的最佳表現形式，二者具有高度的同一性。品牌形象力是企業的最重要的無形資產，具有不可替代的差異化能力，是企業獨有的能力，是競爭對手無法模仿的能力；品牌形象力是企業長期積淀下來的能力，深深扎根企業當中，作用長久，具有持續性和非偶然性的特點；品牌形象力具有延展力，使企業得以擴展應有的潛力，持續獲利；品牌形象力具有構建競爭壁壘的能力，是市場競爭的集中體現，在激烈的市場競爭中，品牌會逐漸成為各企業之間不對等競爭的主要標志。因此房地產開發企業打造品牌形象力是提高企業核心競爭能力的綜合體現。
（二）我國房地產開發企業打造品牌形象力應注意的幾個方面
1.保證和提高產品的質量是打造品牌形象力的基礎
質量是產品最強大的支撐力量，質量是“重中之重”，“質量是生命”。克勞斯曾說：“一個有數以百萬計的個人行動所構成的公司經不起其中百分之一的行動偏離正規。”[2]任何細小的質量問題都可能引起品牌的覆滅，可見品牌質量的重要。
就萬科而言，在通過了ISO9002質量標準，實施全面的質量管理（TotalQualityManagement簡稱TQM）之后，萬科正進一步完善全過程的質量管理體系，建立高質素的住宅建設合作網絡和團隊。萬科從2001年開始啟動“合金計劃”，把各地公司各個階段比較優秀的開發操作經驗熔合在一起，煅取出一套性能穩定、廣泛覆蓋的執行規范，提出“要做沒有質量問題的房子”的目標。從2002年3月起，《項目設計流程》、《項目設計成果標準》等一系列設計規范文件陸續出臺，為建造優質住宅產品打下了基礎。現在，萬科擁有一支經驗豐富的工程管理隊伍，并通過戰略聯盟、招投標等形式，在工程發包和監理發包環節，與具有一流資質的施工、監理單位建立了穩定的合作關系，以保證工程質量。在物資采購方式上，萬科進行了各項改革，努力在流通環節保證住宅部品的品質和信譽。2000年12月，www．a－housing．com交易平臺面世，萬科各地地產公司的建材采購全部采用公開、透明、安全、高效的網上采購方式，同時還與多家優質部件供應商建立戰略合作伙伴關系
由此可見，對開發商而言，質量是創新的基礎；對客戶而言，質量是滿足居住需求的所有特性的總和。對于中國房地產開發企業來說，保證和提高產品的質量與早期那種單純的地皮炒作、概念炒作相比無疑是一種進步與超越，是房地產市場競爭達到一定程度，開發商素質普遍提高，專業水準日益發展和不斷創新的重要體現，也是品牌競爭的關鍵之所在。對消費者來說，房屋是消費者最昂貴的購買品，許多人要為之付出一生積蓄，在購買時將會注重房地產的各個方面，從外形到內在牢固性，從前期購房服務到物業管理服務。因此，房地產企業在制定品牌營銷戰略時首先要注重產品的質量，選擇合格的建筑材料，保證施工的質量，給消費者實實在在的安全感。與此同時，在新的競爭條件下，房地產開發商在注重打造高質量的產品滿足消費者的基本住房需求基礎上，還要滿足人們健康、教育、休閑等多種生理和精神的需求，使所開發項目產品成為一種文化，一種生活內涵，讓自身的品牌形象深深扎根于人們的生活當中。
2.注重培養和提升房地產開發企業的聲譽是打造品牌形象力的關鍵
房地產業產品的聲譽對房地產品牌形象的培育、市場競爭力的提高有著至關重要的作用。有著良好聲譽的房地產品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。
良好的聲譽是建立在品質與服務的基礎上。萬科在不斷完善全面質量管理打造產品品質的同時，還提供了領先的服務。萬科在剛剛涉足房地產行業時，以服務為突破點，借鑒SONY的客戶服務理念，在全國首創“物業管理”概念，并形成了一套超前的物業管理模式。“地面沒有紙屑煙頭”、“游泳池的水可以喝”、“陳之平為住戶提水”……萬科物業為業主提供無微不至服務的故事，一直流傳了十多年。隨后萬科打破物業管理者與住戶之間傳統的“對立關系”，率先提出“共管式管理”，并在深圳天景花園成立了全國第一個業主委員會，明確了“業主是主人，管理處是仆人”的新型關系。在過去的十幾年的發展過程中，萬科又不斷更新客戶服務理念，完善客戶服務方法，提升了物業管理服務的層次。萬科正以“網格式安全管理模式”、“15分鐘快速反應維修”、“零打擾”等十大基礎服務，以及全功能家庭服務中心，為住戶提供舒適、便利的生活保障。萬科成功實踐啟示我們：聲譽在品牌打造過程中的至關重要的作用決定了要把聲譽建設融入到品牌競爭意識當中來。為此，房地產企業在開發經營過程中必須注重自己的品質與服務，從客戶的角度出發，滿足客戶個性化的服務需求。
在為客戶提供完美的品質與領先的服務的基礎上，房地產開發企業還要更加注重誠信建設。房地產品牌絕不會是用概念的光環照出來的，也不會是*外包裝捧出來的，而是*企業長時間的積累形成的，積累的過程就是消費者認可的過程，直至產生信任。品牌的持久比其產生更難，品牌需要塑造，也需要維護、提升和升華，期間一旦脫離了誠信，企業將會使好不容易創造的品牌毀于一旦，而且品牌的誠信是消費者及社會公眾對一個品牌信任度的認知和評價，究其實質來源于產品的誠信。由于地產業與其他產業相比具有生產流程長、相關環節復雜、質量的人為不可控因素多的特點，因此房地產品牌的培育和塑造較其他商品品牌要承擔更大的壓力和風險、付出更為艱辛的努力，所以在房地產企業的競爭中誠信就顯得格外重要，這也是提高聲譽的有效保證。
3.以品牌創新來打造房地產開發企業的品牌形象力
在日益動態復雜的房地產市場競爭環境中，房地產開發企業的持續發展是依*創新來實現的。經營成功的企業具有經常改進自身和內外部環境變動之間的“適應性能力”以不斷促進其品牌形象力的轉換和提升。萬科在打造品牌形象力的過程中堅持品牌創新，在原有品牌形象的基礎上,充分調研,發現消費者新的需求,啟動全國品牌戰略，以產品、技術和服務為萬科品牌奠定基礎。在全國各地萬科分支機構中，擁有共同的企業核心價值觀、“以客戶為導向”的服務理念、規范化的管理模式、嚴謹的業務流程以及萬科所提倡的生活方式。在各地項目中，遵循以大規模開發為主的原則，提供完善的配套和無微不至的物業管理服務，營造富有活力和魅力的社區文化。形成萬科獨特的“以您的生活為本”是品牌新形象。
從萬科的品牌創新中我們不難發現，房地產品牌創新對消費者是一種全新體驗、一種全新的視覺形象，對品牌本身也是一種全新的理念。它并不是否定了品牌的舊形象，而是一種揚棄，充分挖掘品牌核心價值中的更新的因素，它是為了滿足消費者新的需求，適應其新的心理變化，從而改變自己的形象，不到萬不得已，絕不會完全徹底的改變。萬科正是在原有品牌形象的基礎上,不斷挖掘消費者內心新的需求,迎合消費者新的需求而不斷進行品牌創新.
萬科的品牌創新不是一蹴而就的,房地產品牌創新是一系列的系統工程，它需要產品技術創創新、包裝創新、廣告創新、營銷創新等，它是企業不斷積累和培育的特定資源與能力的綜合體現，是培植企業核心競爭力的最重要因素。房地產開發企業要想做好品牌創新就必須腳踏實地的做好基本功，提高執行力，大到戰略規劃，小到具體事務操作，都要注重自身的積累，努力發現最佳的變革時機來實現房地產品牌創新。
4.以品牌文化來打造房地產開發企業的品牌形象力
品牌意味著一種時尚、一種生活方式，意味著情感的回憶，它象征一種真實而多元的生活和文化，這種文化滲入商品、產品乃至一切市場行為中，就形成了品牌文化。品牌文化是文化特質如經營觀、價值觀、審美觀等觀念形態結晶在品牌中的沉積和品牌經營中的一切文化現象，以及它所代表的利益認知、情感屬性、文化傳統和個性形象等價值觀念的總和。
萬科是房地產開發企業塑造品牌文化的先行者。在20年發展的過程中，從“以人為本”到“以您的生活為本”，不僅展現了萬科一直以來貼近客戶、了解客戶和尊重客戶的傳統，更深層次體現了萬科對滿足客戶個性化需求的不懈努力。而且更是以“建筑無限生活”為創意原點，以抒情的筆觸展現萬科對消費者內心渴望的了解和理解：生活是前進的、生活是年輕的、生活是分享的、生活是愜意的、生活是明媚的、生活是滿懷希望的。這些也體現了萬科的企業文化方面堅守的最核心的東西：為“人”而堅持，以及相信市場的規律。萬科也被公認為是一家充滿人文氣息的企業，它對顧客、員工和股東乃至社會充滿了“責任意識”，同時出于對自己的尊重，他們又始終希望成為“領跑者”。為此他們幾經減法，逐步聚焦于住宅地產,其經營理念與實踐突出了“以您的生活為本”的品牌塑造思路，突顯人文氛圍的產品設計，并在一些重大事務實踐中堅守著理想主義。
萬科通過品牌文化來打造房地產開發企業的品牌形象力，實質是通過品牌所倡導或體現的文化來影響或迎合公眾的意識形態、價值觀念、生活習慣等，從而使公眾更好的接收自己，以自己獨特的品牌差異、品牌魅力，豐富、廣泛的文化內涵吸引消費者，并維系消費者的忠誠度來提高自己的市場競爭力。因此，房地產品牌除了具備較高的知名度、美譽度、和超群的市場表現外，還應注重產品的文化品位和文化內涵，結合不同層次消費者的需要來設計自己的產品，滿足不同層次消費者的需要，使房地產開發企業的經營觀、價值觀、審美觀通過產品為更多的消費者所接受，樹立自身獨特的品牌形象，和消費者建立良好的品牌關系。
綜上所述，我國房地產開發企業打造品牌形象力，是房地產市場快速發展的內在要求，是提高其競爭力的必要手段。未來的中國房地產市場是少數優秀品牌企業紛爭割據的市場，在這個變革不斷，競爭激烈的關鍵競爭階段，誰能夠迅速打造并提升自己的品牌形象力,保持品牌持久的生命力，誰就能夠在未來的房地產市場競爭中占據一席之地。盡管我國房地產開發企業品牌經營起步較晚，道路艱辛，但是像萬科這樣少數優秀的房地產開發企業品牌經營的成功實踐給了我們堅定的信心，而且越來越多的房地產開發企業正逐漸認識到品牌經營的重要性，開始有意識的嘗試品牌經營.我們可以預見，在更多的有識之士和房地產界精英人物的帶領下，我國的房地產開發企業一定能夠做強做大，不斷提高自身的競爭力，把我國的房地產業發展壯大，為我國經濟建設和建設有中國特色的社會主義宏偉目標做出更大的貢獻。
參考文獻：
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關鍵詞： 研究綜述;房地產開發投資與經濟增長的關系;研究與展望
1 主要學者的研究成果
關于房地產開發投資和經濟增長關系的問題，前人的研究大都只停留在定性分析的階段，缺乏定量研究，且由于各學者所選取的指標和樣本空間不同。
1.1 認為兩者之間為雙向因果關系的研究
龔寧（2007）通過對房地產投資完成額和gdp兩個變量進行協整關系檢驗，得出兩者之間存在長期穩定的均衡關系，且通過實證分析得出兩者之間為雙向作用。此研究結論具有一定的理論意義，但在證明兩者因果關系方面缺少理論支撐。商碧元、田濤（2008）運用計量及經濟學方法模型和應用統計分析軟件對深圳市房地產開發投資和gdp的關系進行了定量分析，證實兩者之間存在雙向因果關系，且兩者之間的影響存在一年的時滯。此研究比吳淑蓮和龔寧的研究更進了一步，具有更實際的參考價值，但由于其所選取的樣本空間只是深圳市，因此，其結論的應用具有局限性。
1.2 認為兩者之間為單向因果關系的研究
現有的文獻表明，國內大多數學者認為兩者之間為某種單向顯著的因果關系，但對于何為因，何為果意見不一。
（1）認為房地產開發投資對經濟增長影響顯著的研究。
費晨（2008）利用城市gdp和房地產開發投資額兩個指標，搜集了武漢市1995-2006年間的數據，對武漢市經濟增長和房地產開發投資之間的關系進行了分析，通過變量的平穩性檢驗、單整性檢驗、協整性分析和誤差修正模型以及granger因果關系檢驗，得出武漢市地區生產總值與房地產開發投資間存在長期穩定的均衡關系，房地產開發投資與gdp的增長之間為顯著的單向因果關系，房地產開發投資的增長帶動了gdp的增長，而根據gdp的波動不能有效的預測房地產開發投資的變動。鄒朝福（2009）以昆明市為例，對城市房地產開發投資進了詳細的分析，得出房地產開發投資對區域經濟發展的影響比較顯著，政府應該制定一些政策措施來控制房地產開發投資的規模，使之與區域經濟發展和市場需求相協調。候正望（2010）研究了浙江省房地產業發展與經濟增長的關系，利用協整回歸方程和誤差修正模型方法對其進行了分析，證實了兩者之間存在長期穩定的相關關系，且為正相關，并得出房地產業發展與經濟增長之間為單向因果關系，即房地產發展對經濟增長的影響比較顯著。文獻的研究具有一定的實際意義，但因其選取的數據范圍分別為武漢市、昆明市和浙江省，因此其結論的應用范圍同樣具有局限性。
（2）認為經濟增長對房地產開發投資影響顯著的研究。
劉洪玉、張紅（2006）通過granger因果關系檢驗、脈沖響應分析和預測均方差分析表明，gdp對房地產開發投資的影響要遠大于房地產開發投資對gdp的影響，且相互影響的作用存在2年的時滯。寧琰、許鵬（2008）通過granger因果關系檢驗對房地產開發投資、固定資產投資和gdp之間的關系進行了研究，得出房地產開發投資于gdp之間是顯著的單向因果關系，gdp的增長會導致房地產開發投資的增長，而房地產開發投資的增長對gdp的變化沒有決定性的影響。鑒于房地產開發投資本身就是固定資產投資的一重要組成部分，因此對這兩者之間的因果關系檢驗沒有意義。
張力軍、金曉斌（2008）通過計量經濟學的方法對南京市房地產開發投資和gdp增長之間的關系進行了研究，結果顯示，在短期內，兩者之間存在單向因果關系，即gdp的增長對房地產投資增長的影響顯著。董昊（2010）采用西安市的數據，利用協整理論對房地產開發投資和經濟增長之間的關系進行了因果關系分析，并建立了vec模型，進行了脈沖響應分析，結果顯示，兩者之間呈顯著的單向因果關系，房地產開發投資受經濟增長的影響較大，并且這種影響是長期的，而房地產開發投資對經濟增長的影響是短期的。文獻的研究具有一定的應用價值，但分析都不夠完整，所選樣本空間分別是南京市和西安市，因此其結論的應用同樣具有局限性。
徐明（2010）選用城市化率和地區生產總值兩個指標分別與房地產開發投資額之間的關系做了定量分析，通過協整關系檢驗和格蘭杰因果關系檢驗得出，地區gdp與房地產開發投資之間存在因果關系，gdp是房地產開發投資的格蘭杰原因。
1.3 認為兩者之間沒有關系的研究
劉瑞（2009）運用協整關系檢驗理論、granger因果關系檢驗和誤差修正模型等計量經濟學方法對上海市經濟增長與房地產開發投資之間的關系進行了實證分析，結果表明，兩者之間不存在因果關系。此研究結論的應用雖具有局限性，但為進一步思考房地產與經濟增長之間的關系提高了更廣闊的空間。
1.4 認為兩者之間關系不確定的研究
鄔文康（2005）利用相關分析和granger因果關系檢驗等方法對區域gdp和房地產增加值之間的關系進行了研究，得出兩者之間的因果關系具有不確定性，因區域、發展水平、樣本量選取和指標選取的差異而異，且在各城市的不同發展階段，兩者之間的因果關系可能也不同。他的研究提出了兩者之間確定存在關系，房地產業的發展正在成為經濟增長的主要動力，并且城市經濟的發展也帶動了房地產業的有效發展，但是沒有得出兩者之間的具體關系，何為因，何為果，研究不夠深入，沒有實質性的應用價值。
岳朝龍、孫翠平（2006）對國內生產總值和房地產開發投資之間的關系進行了實證分析，得出兩者之間存在長期穩定的均衡關系，短期內，兩者之間的關系隨置信水平的提高，由單向因果關系變為雙向因果關系，但長期來看，兩者之間不存在因果關系。研究表明兩者之間的關系隨著時間的不同有所變化，具有一定的理論意義和參考價值，但沒有考慮因地區差異可能會導致兩者之間關系的變化。
朱愛勇（2009）通過granger因果關系檢驗分析房地產開發投資與gdp之間的關系，結論是，在經濟發展水平比較高的地區，房地產開發投資是gdp變化的格蘭杰原因，在經濟發展比較低的地區不是。此研究具有一定的理論意義和指導意義，為以后的研究方向提供參考。
2 結論和展望
綜述上述，以前學者對房地產開發投資與經濟增長之間關系的研究大都停留在定性分析階段，缺乏定量研究。由于各學者所選取的指標和樣本空間不同，得出的結論各不相同，本人認為在以后的研究中應試圖選取更具代表性的指標和更全面的樣本空間對兩者之間的關系進行更深一步的分析，在此基礎上對兩者之間的關系做定量研究，為政府、房地產開發商和金融機構等相關部門制定政策、采取措施提供更科學的參考。
參考文獻
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關鍵詞：房價；多元線性回歸；spss
人們常說的“衣食住行”，泛指穿衣、吃飯、住房、行路等生活上的基本需要，而住房作為人類生活休息的場所，是每個人在生活中所必須擁有的，因此住房是事關民生的一個大問題。由此而興起的房地產行業也在國民經濟的發展中起到很大的作用。作為國民經濟的支柱性產業，住房問題解決的好與壞直接影響國民經濟的持續穩定的發展以及社會的安定團結。然而住房問題的核心就是房價問題。房價問題一直以來都是社會關注的熱點問題。房價過高會引起國民生產成本大幅增加，導致中低層收入群買不起房而成為房奴。房價驟降會使房地產行業陷入混亂的狀態。因此由于一系列外部或內部、主觀或客觀因素的影響，房價并非一直處于一個平穩的狀態，無論是房價持續升高還是房價突然下跌都會對整個房地產事業的發展以及國家經濟的發展產生了不可忽視的影響。同時，房價的何去何從也引起全國人民的廣泛關注。因此，本篇論文通過研究北京市2005-2013年住宅商品房的價格，并挑取人均可支配收入、人口密度以及房地a投資額為影響因素，建立回歸模型旨在初步簡單探討北京市房價的影響因素及關系，為以后更加深入的分析房價影響因素做一個輔助的作用。
1數據搜集與整理分析
本論文中所用數據均來源于中華人民共和國國家統計局，具體查詢內容包括2005-2013年北京市住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）、房地產開發投資額（億元）、人均可支配收入（元）以及城市人口密度（人/平方公里），選取住宅商品房平均銷售價格為因變量，房地產開發投資額、人均可支配收入以及城市人口密度為自變量來進行分析。以上數據均來源于《北京統計年鑒2005-2013》。
2模型的建立分析與檢驗
2.1模型的建立
設定因變量：住宅商品房平均銷售價格y以及三個自變量指標分別為：人均可支配收入 ，城市人口密度 以及房地產開發投資額 ，建立如下多元線性回歸模型：y= ，其中 ， ， 和 是未知的待估參數，ε是許多不可控或不了解的隨機因素的總和，是不可觀測的隨機變量，設ε服從N（0， ）。
2.2模型的檢驗
用Bivariate Correlations對話框作相關分析可知，住宅商品房平均銷售價格與人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額在0.01水平上存在顯著的線性相關性。而且，人均可支配收入、城市人口密度以及房地產開發投資額之間在0.01水平上也存在顯著的線性相關性。
用linar Regression對話框作多元線性回歸分析可知，模型的負相關系數為0.970， 為0.940，模型擬合效果良好，DW值2.437，查DW檢驗的臨界值表可得 ，而DW值=2.437，介于 和 之間故不能判斷模型是否存在自相關。根據回歸方程的方差分析結果，檢驗的F值26.174，p值為0.002，可見方程整體是顯著的。根據常數項檢驗的p值為0.046，通過檢驗，所以應考慮擬合含常數項的回歸方程。除常數項外只有城市人口密度的p值小于等于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發現人均可支配收入以及房地產開發投資額和住宅商品房的平均銷售價格均呈負相關，顯然與實際的經濟情況不相符合，存在不合理的現象。綜合判斷，自變量之間存在多重的共線性。
2.3模型的修正
首先引入常數項以及城市人口密度。由分析結果可知 為0.934，p值為0.00，可見方程整體是顯著的。而且常數項以及城市人口密度的p值均通過檢驗，所以該回歸模型是顯著的。下圖給出的帶有正態概率曲線的直方圖以及標準化殘差的散點圖，可以判斷殘差符合正態分布、等方差性基本假定，基本不存在異常值會對回歸估計結果產生影響。再分別引入人均可支配收入和房地產開發投資額。由spss分析可知，兩個回歸方程的p值均為0.00，方程整體是顯著的。然而在分別分析的時候兩個后加入的變量有較強的自身紅線性且均未通過檢驗，因此后加入的兩個變量均不能加入到回歸模型中。
3結論
綜合以上分析，得出北京市住宅商品房平均銷售價格與城市人口密度表現出良好的正相關關系，然而在分析人均可支配收入以及房地產開發投資額兩個變量時，雖然整體的效果是顯著的，但是各自卻未能通過檢驗。在現實情況中，房地產開發投資額與人均可支配收入應與房價呈良好的正相關關系，但是由于房價問題是一個長期變化的問題，有其他外部因素諸如政府紫2005年開始實行的一系列房價調控政策以及當時所處的經濟狀況的影響，而且本篇論文中所用數據過少，分析自變量的個數過少，未能多設置一些重要的定量因素，導致未能得出理想的回歸模型。從結果中來看。城市人口密度對房價有著一定的影響，可以估計，由于人口密度增大，導致購房需求增大，使得整個北京市的房價處于持續上升的狀態。然而政府的調控力等因素并未能起到很好的作用，房價并未保持平穩的現象。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發企業會計核算問題對策
中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1674-098X（2017）02（a）-0132-02
房地產開發單位和多數的企業一樣，都有一些自身的特殊之處，它一方面從事房地產的經營活動，同時也開展房地產的開發行為。房地產開發企業的主要特點就是工期較長、資金的使用量比較大，同時應對的市場風險也更大，很容易導致企業的巨額虧損。面對這些情況，就要求房地產企業應該在財務方面擁有更多的管理經驗，加強相關制度的規范力度。當前我國的會計制度已經使用了很長一段時間，實際運營的效果還需要繼續加強。從整體方面來看，我國的會計制度還應該提高標準和完善各種制度，在這其別是房地產企業的會計核算制度比較重要。所以，應該開展有關房地產開發企業會計制度的建設，重點審核會計管理方面的規章制度，同時要對房地產開發企業的會計核算制度的缺陷給予分析指導，結合實際情況給出房地產開發企業會計核算的一些制度和政策。
1房地產開發企業會計核算制度的重要意義
房地產開發企業作為一個相對比較特殊的行業，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業，成本核算的環節也很多，所以會計核算領域如果出現了一些問題，房地產企業必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發企業盡快完善和健全會計核算的相關規章要求，加強對業務部門的預算考察，還要充分準備企業面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業會計核算模式有利的制度。
2當前地產企業會計核算中突出的問題
2.1目前指導房地產開發企業的會計制度不健全
因為現階段，我國的房地產開發行業仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發企業在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業的工作。但是，從當前的我國會計制度的規定來看，能夠指導和規范房地產開發企業的會計核算規定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發企業的會計核算制度進行規范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業的發展造成了一定的影響。
2.2房地產開發企業的收支管理不夠標準
房地產企業的收入標準始終沒有給出一個明確的規定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發企業應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善
房地產開發企業的現金流動情況比較特殊。這主要表現在房地產開發企業的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現金流動情況應該以開發項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現金的管控。因為開發的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現金的流動情況。這就會導致現金的收支情況與一般企業有著很大的差別。
3房地產開發企業會計核算中的問題以及解決措施
3.1嚴格標定收入的標準
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業依據。法律依據主要是指現行的主要法規中明確規定的房地產銷售應該符合的各種規定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業的標準進行的交易行為。專業標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規范整齊
作為房地產開發企業應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監督檢查，要對房地產企業的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業的投資評估，這樣才會更好地對企業的經營狀況進行分析。加強對企業的財務核算分析能夠使企業更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業健康發展。
4結語
會計核算工作是所有企業工作中的核心工作，也是房地產開發企業的首要工作。根據相關行業的標準應該進行行業的統一規范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業管理規定，因為以前的規定比較籠統，每個企業之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發行業的會計核算體系。
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關鍵詞：城市化背景，房地產類課程設置，教學內容設計
中圖分類號：F293.33-4
基金項目：河北工業大學教研立項支持項目
作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業大學經濟管理學院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制
杜娟（1992-），女，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
李天航（1994-），男，河北工業大學經濟管理學院，本科生，專業：工程管理
1引言
房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設，導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求，整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。
在此背景下，我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰，在培養人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下，通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計，結合我校的工程管理專業課程設置情況，改善房地產類人才的培養體系，以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。
2國內外房地產類課程設置現狀
2.1 國外房地產類課程設置現狀
國外房地產類課程的高等教育產生較早，部分發達國家已經發展得比較成熟。而且，房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業，它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內，也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科，有時獨立設系，有時與金融、保險等為同一個系。總體分析，國外的房地產類專業設置特點[2]體現在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結合經濟管理和城市規劃的專業課程。（3）創新教育教學模式。教學模式靈活多變，在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式，組織學生分組討論或辯論，課外學生獨立或合作完成課程作業，并提供充分的討論和演講機會，激發學生創造性思考，培育團隊精神。（4）專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課，更好地促進就業和服務社會。
2.2 國內房地產類課程設置現狀
對國內大學的整體情況進行初步調研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示，各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類，包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程；房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多；房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的，其中比較典型的有：房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少，專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發，且課時較少，因此學生無法系統地學習房地產類課程，很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。
通過上述分析，國內大部分高校房地產類相關課程欠缺，課程設置缺乏系統性，我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此，我們結合我校現狀以及調研數據資料，對房地產類課程及其內容進行設計，具有重要的理論價值和實踐指導意義。
3 房地產類人才培養的調研分析
在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求，我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研，以發現房地產類人才培養中存在的問題，更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。
3.1 房地產企業調研
為了有效地開展調研工作，我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設計了調研問卷，主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況，以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現，房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺，著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示，企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座，了解房地產業現狀、發展方向和趨勢，建議學生多參加房地產類競賽，如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等，還建議學生多參加一些社會實踐調研活動，如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面，大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。
3.2 在校學生調研
學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等，在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示，學生對于從事房地產行業的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態，大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注，因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少，大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求，希望學校能夠增加房地產類核心課程，如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動，例如房地產類競賽、調研活動，尤其是實習，希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之，在學生看來，將來從事房地產工作，面臨的主要困難是專業知識不足，因此學校應當設計系統的房地產類課程體系，使學生更好地適應社會的需求。
4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計
4.1 工程管理專業中房地產類課程設置
結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研，本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程，主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計，具體設置的課程如下表所示。
4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計
1.專業基礎課
《城市規劃與管理》主要內容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統規劃理論，城市基礎設施建設行政管理的理論，城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理，城市規劃的編制和審批管理，城市規劃的實施和監督檢查管理等。
《房地產制度與法規》主要內容包括：房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。
2.專業必修課
《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有：項目的前期定位策劃（包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃）等。
《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐，主要內容包括：房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理（包括勘察設計、招標、建設等）、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。
《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內容為：房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。
《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線，系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容，并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括：房地產市場營銷導論，房地產市場營銷環境分析，房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析，房地產市場調查，房地產市場細分和市場定位，房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略，房地產產品策略，房地產價格策略，房地產營銷渠道策略，房地產促銷策略，房地產市場營銷管理，房地產銷售與管理。
《物業管理》主要教學內容包括：物業管理的產生與發展，物業管理的基本環節，物業管理性質與基本理論，業主自治管理，物業服務企業，前期物業管理服務，物業綜合管理服務，物業經營管理，物業管理的招投標，物業服務企業人力資源管理，物業管理服務質量，物業管理資金等。
3.專業選修課
《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視，闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用，主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。
《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程，內容包括：房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。
《房地產項目風險管理》主要內容包括：風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。
4.前言課程（或講座）
《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面：宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法，幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質，及時把握住機遇。
《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士，介紹房地產企業所需要的各類人才，從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略，結合人力資源結構，制定適合自身發展的職業規劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質。
【關鍵詞】開發項目； 技術管理；管理控制；控制要點；房地產開發
中圖分類號： TU712 文獻標識碼： A 文章編號：
一．引言
隨著經濟發展速度的加快，城市建設也得到快速發展，同時各類建筑建設規模也越來越大。在房地產建設中，新興技術也得到廣泛使用，其中房地產開發項目是對房地產在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的項目，是開發項目的具體應用。在房地產開發項目的管理中，技術管理是其中重要組成部分。房地產開發項目的技術管理中，主要是對策劃設計、施工進度設計、施工質量和開發成本進行管控，也是開發項目的核心部分控制。
二. 房地產開發項目的策劃設計管理與控制。
1.策劃管控。
房地產項目主要分為住宅、工業、商業等不同類型，在項目立項后，要針對性的選擇擅長的策劃公司，作出針對性的策劃，在前期的策劃中，開展市場調查，進行分析后進行項目策劃。
在進行市場調查時，要深入市場，要發現市場機會，尋找可行的投資空間，并對市場的需求進行預測，分析投資成本。市場調查的目的是為投資的可信性分析提供基礎的信息，其提供的信息可為項目建設、項目質量、項目效益和投資風險程度提供分析依據。
根據市場調查的結果，作出可行性分析后，要組織專業人員進行開發策劃、開發步驟、開發進度等開發方案設計，同時對項目的投資融資方案和技術經濟指標、環境保護評價等進行策劃。要根據建筑密度、建筑面積、工程造價、容積率等指標，對技術經濟指標作出評價，找出其中存在的問題并進行改進，經檢驗后，確定最終開發方案。
2.設計管控。
在前期的設計階段，要進行設計方案的評審、做好施工圖的內部審核并掌握施工圖的內容。在進行方案評審中，要建立項目專家評審制度，對重要項目還要引入“第三方”進行專項評審，確保設計進度、設計質量、設計成果的有效性，并確定投資的合理性和收益的可行性。同時要對施工圖進行審核，必要時要進行轉向審查，要加強現場的技術人員、施工單位技術人員和建立公司等相關人員的施工圖培訓，要對施工圖熟練掌握，熟記于心。
在房地產規劃設計中，除了通常的指標外，還要控制以下內容：地下車庫位置結合建筑單位外墻位置和地質情況確定；盡量保持場區內土石方的平衡；認真研究配電房、水泵房等配套設置的合理位置；要考慮封閉小區的圍墻位置；要結合周邊的環境情況，考慮售樓處和景觀示范區的位置；對建筑做法進行分析確定；對外墻保溫體系進行確定；對防水點進行結構分析。
進行結構設計時，要對各種管材和線材進行選型優化；各種埋墻和鋪地管線的交叉問題設計可行方案；要注意落水管對立面的影響；地面的配電房、通風井、水泵房等位置要突出；要確定各種管道的位置和數量。在進行景觀設計中，還要考慮減少硬質鋪裝面積，增加綠地面積；要減少各種地面構筑物以及管道井的影響；要綜合考慮管線的機構方案是否影響景觀效果。
三.開發進度設計管理與控制。
房地產項目開發進度影響施工交付期和施工質量，施工進度的快慢直接影響到開發效益和開發成本，對進度的管控也是項目開發管理的核心內容。項目開發進度設計要選擇合適的開發計劃模板，根據多方的反復論證，加強項目開發計劃的編制，形成符合公司施工要求的開發進度方案。
開發進度設計要主要是樁基礎的施工方案和工期、地下室的施工，這兩項施工項目對進度影響較大，同時也是管控的難點。在該類項目施工中，由于主樓腳手架的影響，造成防水施工不能夠一次性完成。地下室的后澆帶和沉降縫隙以及施工方案、外墻腳手架、地下室及整體建筑方案都會對此產生影響。腳手架影響地下室頂板的防水施工，而后無法進行地下室地板覆土施工，不能完成建筑小區的園林綠化工作，導致無法及時完成銷售預計時間。
施工進度影響是呈連鎖反應的，具有類似多米諾骨牌效應，由于一項項目的影響，對后期施工時間影響加大，因此也是開發項目管理中，應該足以引起重視的部，這對施工工期和施工成本、投資收益等都有積極作用。
四.施工質量管理與控制。
進行策劃方案設計時，不能僅僅關注建筑外型、建筑風格、建筑外觀，更要注重對施工質量、施工防滲漏等技術指標設計。在小區住宅中，如有大面積地下室發生滲漏而產生質量影響，對其上部的建筑質量影響是巨大的，尤其是后期彌補和修復工程量巨大，這會造成施工成本上升。
設計沉降縫或后澆帶時，要將建筑主體和地下室分開，提高對覆土層和縫的施工要求。要考慮后澆帶的封閉導致板面積增大產生的膨脹變形、后澆帶加荷載過程中底板和頂板的承載能力、地下室滲水預防解決方案。對屋頂進行防滲漏時，要注意結構板的整體澆筑中不要留下施工冷縫，要確保防水層和基層的結合度。在防水層上部要做隔離層和保護層，要確保防水層的質量效果，確保防水層不會因為保護層的變化而受到破壞。
在建筑物滲漏設計和施工中，外墻上的窗是經常被忽視的部分。作為外墻的一部分，其受到氣候的影響較大，由于風吹日曬，雨淋等影響會發生滲漏。為避免和減少后期滲漏的影響，因此要提高和加強在設計、施工中的質量控制。在常規的施工中，窗洞沒有施工窗帶，導致窗洞的誤差而造成發泡膠分布不均勻，部分區域發泡膠太厚，發泡膠高出窗平面較多，導致發泡膠的防水效果不理想。要通過增加窗帶，保證窗洞口準確的尺寸，提高發泡膠的施工質量和防水質量。
五.開發成本管理與控制。
房地產的開發成本構成非常復雜，其中既有內部因素也有外部因素，還涉及到經營、管理、技術和環境等方面。對項目的開發成本構成進行分析，明確可能產生費用的分類，對提高開發成本控制具有積極意義。
房地產開發中，土地費用是一項高額的成本，包括土地出讓金、拆遷補償、征地補償以及基礎設施建設、配套建設費等。其工程建設成本又包括前期工程費用、建筑開發成本以及公共配套設施費用等。構成房地產成本的因素還包括繳納的營業稅、附加稅、契稅、印花稅等，還包括在銷售中發生的管理費用等等。
房地產開發成本控制要以經濟效益為中心，對全員和全過程實施全面控制。在進行成本控制中，要充分調動全體職員參與的積極性，企業的領導層也要提高對成本費用的控制重視程度，在開發、施工全過程中，實施對項目成本的控制。
在房地產的立項、規劃、施工、銷售等階段，要針對不同階段的不同要點，進行針對性的控制，達到成本績效目標。
立項階段的成本控制包括對土體出讓金和土地征用發生的費用以及前期的工程費。控制要點：
規劃設計階段的成本控制是要應用價值工程原理，改變事后的成本控制為事前的成本控制，要進行標準設計和限額設計。控制要點：
施工建設階段要加強先進施工組織技術和科學的施工方案，對材料、設備等質量和成本進行控制。控制要點：
銷售階段控制是對銷售投資費用的控制，實現開發項目資金的回籠，完成預期的盈利，實現開發收益。控制要點：
六．結束語
開發項目的技術管理與控制手段較多，其涉及內容也較為廣泛，進行管理與控制時，要結合工程實際情況，因地制宜。對項目進行分段，將項目細化后，對各細分階段進行管理與控制，以此實現對項目開發的整體控制，達到預計的開發效果，實現開發的盈利。
參考文獻：
[1] 劉敏智 淺談房產開發項目的技術管理與控制要點 [期刊論文] 《山西建筑》 2007年5期
[2] 馬茜淺論房地產開發項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《門窗》2012年7期
[3] 凌杉淺談房地產開發項目中的成本控制要點 [期刊論文] 《經濟視角(中旬)》 2011年12期
論文關鍵詞：數據挖掘灰色預測，線性回歸，BP人工神經網絡
一、房地產業需要解決的問題
合適價格對社會穩定、對房地產業及整個國民經濟發展都起促進作用。本文試分析1998-2006年度房地產銷售價格，運用灰色預測方法，對經濟適用房和商品房不同價格情況，以各年房地產價格時間序列作為綜合灰色量來尋找和揭示房地產價格內在規律；利用Matlab編程，建立預測房地產銷售價格的房地產價格預測模型，得出房地產價格規律。在建立模型先解決下列具體問題：（1）收集有效數據對房價形成、演化機理和房地產投資進行深入細致分析；（2）分析確定影響商品房銷售價格重要因素。（3）分析國家政策影響，并給出相應政策建議。
二、建立模型前的問題分析
（一）房地產價格影響因素的分析
假定影響房地產價格主要因素：（1）居民全年實際收入（見圖1）。（2）土地價格交易指數（見圖2）。（3）房地產開發投資額（見圖3）。（4）房地產開發投資貸款（見圖4）。
圖1：商品房價格與居民收入
圖2： 商品房價格與土地價格指數
圖3：商品房價格與投資額
圖4： 商品房價格與貸款額
（二）國家政策變動影響的分析
從我國相關房地產政策中可看出，政府態度在1998到2002年7月都是鼓勵性政策。但在2002年8月份開始政府認為局部投資增幅過大，開始加強房地產市場宏觀調控，強化土地供應管理嚴控土地供應總量。這時開始抑制房地產價格暴漲。經一系列措施，到2008年9、10月央行才下調貸款利率，放松對經濟宏觀調控。從1998到2007年度居民提取貸款支出額中來分析國家政策對貸款額影響。表1：1998-2007年居民提取貸款支出額
年度
居民提取貸款支出(億元)
1998年
3189.9
1999年
3396.0
2000年
3977.0
2001年
4955.4
2002年
6362.4
2003年
8079.9
2004年
9466.6
2005年
10322.0
2006年
10119.2
1.房地產的概念。在我國所謂房地產,是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產本質上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產開發經營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說,一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系。房地產的總體概念可總結如下:
房地產概念圖
2.房地產營銷概述。房地產市場營銷的產生是生產力發展和商品經濟發達的必然產物,市場營銷是房地產經營過程中不可缺少的組成部分。強有力的房地產市場營銷活動不僅可以促進地區的經濟繁榮,還有助于將計劃中的房地產開發建設方案變成現實,使每一宗物業順利出售或出租。從事房地產營銷需要清楚地了解營銷策略,辨別外界環境的發展變化,通過系統分析及時改變營銷策略。
房地產市場營銷包括有開發商和經營商、營銷人員、營銷中間商和顧客幾個組成部分。
房地產開發商和經營商,首先要對市場變化和需求等做出預先反映,并在公司長期營銷戰略中得到體現。同時房地產業與資源和原材料有著密不可分的關系,作為開發商就要在制定營銷計劃時將資源和原材料的價格波動考慮進去。房地產公司的營銷人員,不但要熟悉市場環境等市場經濟知識,還應具有關于保護競爭、消費者和社會更大利益等主要法律知識,以及社會文化環境給房地產目標市場帶來的不同需求。對于房地產的開發商和經營商而言,為了達到獲取利潤的目的,公司將聯合一批供應商和營銷中間商來接近目標顧客。
房地產營銷策略論文
二、房地產營銷策略的發展史
市場營銷理論于20世紀初誕生于美國,菲利蒲?科特勒被譽為營銷學之父,他提出了最早的營銷4C理論,是現代營銷的基石,4C包括產品、價格、促銷、渠道,從這四點出發,衍生出新的營銷方法。
在市場營銷過程中,目標消費者位居于中心地位。企業識別總體市場,將其劃分為較小的細分市場,選擇最有開發價值的細分市場,并集中力量滿足和服務于這些細分市場。企業設計由其控制的四大要素(4C)所組成的市場營銷組合。為找到和實施最好的營銷組合,企業要進行市場營銷分析、計劃、實施和控制。通過這些活動,企業觀察并應變于市場營銷環境。
營銷簡單的說就是用科學的方法,分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需求的產品。
房地產市場競爭日益激烈的今天,房地產營銷層面的競爭也隨著房地產市場競爭的激烈而日益激烈。我國房地產營銷策略的發展過程經歷了六個階段。
1.建設觀念階段——標準規劃。計劃經濟時代,只有簡單的“房地產”概念,很長一段時間,我國的住宅建設一直是學習前蘇聯模式,而且住宅的建設標準由政府統一制定,造成所有的設計全按標準圖進行建設,形成千樓一面的現象。
2.樓盤觀念階段——
銷售策劃。在這個階段,房地產剛剛走向市場化,大部分項目的開發意識依然停留在計劃經濟時代,策劃往往依賴于企業領導或幾個設計院專家的“大腦風暴式”討論,而沒有進行市場調研、消費者需求調查的意識,開發的項目充滿了主觀臆斷。 3.推銷觀念階段——概念策劃。房地產市場的泡沫與樓盤空置的現實,使開發商認為消費者缺乏理性,有一種購買惰性或者抗衡心理,必須主動推銷和積極促銷。在1997年~1999年大多數所謂房地產策劃僅僅是“廣告策劃”、“銷售策劃”而已,策劃人選擇樓盤的一個或一個以上的顯著特征,向消費者加以強調和宣傳,使消費者對樓盤建立起概念認識,引導消費者在眾多樓盤的選擇過程中,比較容易選擇自己偏好的樓盤,以達到促銷目的。
4.準營銷觀念階段——賣點群策劃。隨著社會進步與生活水平的提高,消費者對居住條件的需求層次日益明顯,房地產市場供應量的增加,導致需求相對減弱及消費者理性購買,為有效的滿足用戶的各種需要,適應賣方市場和消費者理性選擇,開發商認為必須以用戶為中心。因此,策劃人把眾樓盤之長集于一身,極盡所能地向市場羅列無盡的賣點一時間環保住宅、綠色住宅、智能住宅、生態社區等等,雖然提升了樓盤品質,但使得開發商成本高于售價。
5.營銷觀念階段——全程策劃。圍繞用戶展開的營銷,并沒有使供需緩和、樓盤空置減少,開發商逐漸認識到實現銷售的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望,并且比競爭對手更效、更有利地傳送目標市場所期望滿足的東西。使開發商不再只關注于產品的本身,轉而關注市場需求。
6.整合營銷觀念階段——整合策劃。整合營銷是企業經營目標兼顧企業、顧客、社會三方的共同利益,各種營銷技巧相互結合、相互補充所構成的企業市場營銷理念。整合營銷要求企業的所有活動都整合和協調起來,企業中所有部門都在一起努力為顧客的利益而服務,企業的營銷活動成為企業各部門的工作。
房地產營銷策略論文
三、房地產營銷策略的現狀
目前,我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委托銷售和網絡銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客,顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發商的風險,通過商的服務性質,更易于把握市場機會,能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代電子商務的手段,實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比,網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本,可以實現零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通,可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產企業的無形資產,有利于消除銷售的地域性等優勢
房地產營銷策略論文
當前,我國房地產市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼——確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市——抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
進度跟進迭起——緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現階段性銷售目標;
以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓>！
物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
房地產營銷策略論文
四、房地產營銷策略的創新
在新形勢下,隨著市場的成熟、制度的健全以及長期發展過程中積累的一些問題,我國的房地產營銷策略遭遇了有力的挑戰,這就要求房地產企業積極思考,探索營銷策略的創新。
在房地產營銷策略的創新中,需要注意幾個關鍵的因素。第一,項目開發前的市場調查工作。市場調查對房地產企業的重要性不言而喻。市場調查需要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化、房地產法律法規以及國家的金融環境、住房制度的改革動向等等做深入的調查。第二,強化產品策略在營銷組合中的地位。由于房地產商品的特殊性,要求房產設計上要符合消費者的喜好,建筑材料選擇要合理,物業管理信譽要好,已解決業主的后顧之憂。第三,突出企業差異。突出本企業的產品、服務和品牌差異,可以提高房地產產品的價值,形成競爭優勢,其中產品差異是最基礎的,也是要首先考慮的。第四,合理利用價格策略。房產的定價要注意消費者的心理價位和承受能力,同時要根據項目本身的開發目的確定。第五,積極拓寬營銷渠道。在以消費者為中心的市場環境下,開發商應從坐商觀念轉變為行商觀念。
目前,全國各地的房地產發展都處于期,人們對房地產的需求較大,對于各大房地產商,這無疑是利好消息;但是,由于房地產市場通過近幾年的發展,已經開始轉向買方市場,所以,根據目前的市場狀況,各大開發商必須要注意房地產營銷策略的創新,這樣才能在激烈的競爭中立于不敗之地。
1.品牌營銷。建立良好的品牌對房地產營銷十分重要。目前,房地產市場競爭日趨激烈,房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識,更是寶貴的無形資產,能強化企業在市場和行業中的地位,并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用,從而為企業創造更加良好的經營效益。
要建立良好的品牌,必須要以優良的品質,適合的價格提高品牌美譽度;同時,兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力,以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象,推銷公司的樓盤等。而在現實的房地產營銷中,由于資金的周轉,市場的激烈競爭等問題,導致房地產開發商不注意進行品牌效應的積累,往往只是針對在建或竣工的個別樓盤借助媒體或廣告的力量進行炒作。而品牌的創造和維護應該貫穿整個項目的始終,不是個別的,而是整體的。只有這樣,才能使得品牌成為企業的競爭優勢;另外,企業往往將品牌理解成為案名,只要案名好就能樹立良好的品牌效應。其實案名只是品牌的重要組成部分,品牌應該注意“內外兼修”,即要有好的案名,更要有好的質量及服務,做到“名實雙具”。這樣創造出來的品牌,才是真正的品牌,才是能促進商品房銷售的品牌,才是人們信賴的品牌。
2.人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的,為顧客創造良好的環境,體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分,深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”,對于現在正處
于買方市場的房地產企業,應該更加注意與顧客建立良好的關系,與顧客形成互動,展示企業形象的同時,更讓顧客感受到關懷,在選擇時傾向性更加明顯。人文營銷的第三個方面體現在為買主提供最大便利上。所以,從房地產開發到售后的過程完整貫徹以人為本的原則,是提升銷售量的重要手段之一。 3.知識營銷。目前,對于大多數消費者而言,他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念,而想了解,又苦于沒有途徑。因此,房地產開發商應當本著誠實的原則定期開展相關知識的宣講會,在宣講會前可以進行問卷調查,了解消費者在此方面的困惑,在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹,然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題,最后總結以上的內容,達到讓消費者獲得知識的目的。可見,宣講會是溝通房地產商和消費者之間的橋梁。向顧客介紹知識的同時,又宣傳了企業的品牌,提高大眾的認知度,增加購買欲望;同時,對房地產有了認識的顧客又會對房地產提出更高層次的要求, 促使房地產開發商運用新技術,創造新工藝,推動市場的前進。
4.綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素,于是,開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是,企業紛紛提出以環境保護為營銷理念, 以綠色文化為價值觀, 以綠色營銷為核心的營銷戰略。
在綠色營銷上,對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念,同樣要運用到綠色營銷中,增加社會效應。雖然目前節能住宅的單價相對普通住宅要高,但由于“發展節能住宅是利國利民的大事”,綠色節能住宅的發展將成為趨勢,也將成為賣點。
5.合作營銷。和其他商品一樣,對于商品房的銷售同樣可以采取合作營銷的戰略。房地產開發商與很多單位存在利益關系。
首先,應該積極與下游供應商進行聯系,由于長期的合作,可以給開發商帶來一定的折扣,減少成本;同時,消費者購買商品房之后進行裝潢,開發商可以推薦房主使用與其合作的供應商的售賣的材料,既為房主提供了優惠,同時會給供應商帶來不少的收益。第二,開發商積極與金融信貸部門進行聯合,前期可以通過宣傳開發項目優勢的方式,向金融信貸部門請求貸款或通過項目融資的方式邀請進行項目合作,利用金融信貸資金進行開發建設;在后期的銷售過程中,與金融部門溝通,為顧客設計貸款或按揭的組合方式,為顧客提供多種豐富的支付手段。第三,與其他開發商進行聯合造勢,形成雙贏的格局。
6.服務營銷。對于房地產產品的服務也分為售前、售中、售后三個服務階段。在售前服務階段,首先應該向每位潛在的消費者提供真實的關于樓盤的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對所感興趣的樓盤有全方位地了解,從而有了初步的認知和傾向;售中服務是開發商必須提供符合協議規定質量合格的商品房給用戶,并協助他們辦理相關手續;在現實中,消費者往往能獲得前兩個層次的完美服務,但是,房子一旦拿到手出現差錯卻無人接手進行處理,導致產生糾紛,這對企業的聲譽影響是很大的。因此,開發商應當注意商品房產品的售后服務,對業主提出的問題給予及時地反饋與維修;并自己成立物業公司或委托第三方物業管理, 為業主提供安全、舒適、美觀的理想人居環境,這是時展的必然,同時也為企業的發展奠定堅實的基礎。
7.社會營銷。社會營銷觀念是隨著現在流行的可持續發展觀念提出來的,主張企業提供的產品和服務,不僅要滿足消費者的市場需求或短期欲望,而且要符合消費者的長期利益,不忽視社會利益。注意到企業發展中的社會效益,對于企業提升其形象是十分重要的。企業的形象提高了,銷售量和利潤也自然得到提高。
