時間：2022-02-28 16:36:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇二手房轉(zhuǎn)讓合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
受讓人：(以下簡稱乙方)
見證方：
(以下簡稱丙方)
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條 甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書房權(quán)證()字第號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，使用面積為平方米(不含柴棚)。
第二條 甲方對買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國家及縣房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國家及縣相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟責(zé)任由甲方來承擔(dān)。
第三條 乙方對購買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條 房屋售價
雙方同意上述房屋售價為萬元整(含柴棚)。
第五條 付款方式
1.乙方應(yīng)在簽訂《房屋買賣合同》時，支付相當(dāng)于總房款的三分之一的定金。
2.乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前一年內(nèi)，支付剩余房款。
第六條 違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在3個工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后7個工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強制執(zhí)行。
第七條 房屋交付甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1.沒有房屋欠帳，如電話費、電費、物業(yè)管理費、水費等；
2.沒有固定不可移動裝修物品的破壞；
3.房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞；
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
1.本協(xié)議簽訂后，應(yīng)由甲乙雙方應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。鑒于目前暫緩辦理二手房過戶手續(xù)，待啟辦二手房過戶手續(xù)時，甲方務(wù)必協(xié)助乙方辦理上述手續(xù)，同時，產(chǎn)生的稅費及相關(guān)費用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
2.鑒于甲方目前資金周圍困難，已用現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證在金融部門抵押貸款(二五年八月五日抵押貸款元整，貸款期限為叁年，至二八年八月五日止)，甲方必須按時還本付息；抵押期滿由甲方將所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證及時交給乙方。
3.在房屋未過戶期間，乙方急需資金用已轉(zhuǎn)讓房屋抵押貸款時，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到金融部門辦理相關(guān)手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件。
4.在房屋未過戶期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到各拆遷管理部門辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件，所有拆遷安置補償費用應(yīng)歸受讓人即乙方所有。
第九條 有關(guān)爭議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提訟。
第十條 生效說明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋交易管理部門留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字之日起生效。
甲方：經(jīng)辦人：電話：
樓房轉(zhuǎn)讓必須簽定書面合同。樓房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備以下條款：合同當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；樓房權(quán)屬證書名稱和編號；房屋坐落繪制、面積、四至界限；土地宗地號、土地使用權(quán)年限及取得方式；樓房的用途或使用性質(zhì)；成交價格及支付方式；樓房交付使用的時間；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。
（2）樓房轉(zhuǎn)讓權(quán)屬登記。
樓房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，否則樓房轉(zhuǎn)讓行為無法律效力。新的樓房產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取變更后的房屋所有權(quán)證書，并憑該證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。同級人民政府土地管理部門核實以后，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。
樓房轉(zhuǎn)讓合同范本
出讓人： （以下簡稱甲方）
受讓人： （以下簡稱乙方）
見證方： （以下簡稱丙方）
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條 甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得 的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書 房權(quán)證（ ）字第 號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，使用面積為 平方米（不含柴棚）。
第二條 甲方對買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國家及 縣房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國家及 縣相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟責(zé)任由甲方來承擔(dān)。
第三條 乙方對購買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條 房屋售價
雙方同意上述房屋售價為 萬元整（含柴棚）。
第五條 付款方式
1.乙方應(yīng)在簽訂《 房屋買賣合同》時，支付相當(dāng)于總房款的三分之一的定金。
2.乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前一年內(nèi)，支付剩余房款。
第六條 違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在3個工作日內(nèi)，將乙方的已付款（不計利息）返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后7個工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強制執(zhí)行。
第七條 房屋交付甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1.沒有房屋欠帳，如電話費、電費、物業(yè)管理費、水費等；
2.沒有固定不可移動裝修物品的破壞；
3.房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞；
第八條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
1.本協(xié)議簽訂后，應(yīng)由甲乙雙方應(yīng)向當(dāng)?shù)貥欠拷灰坠芾聿块T申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。鑒于目前 暫緩辦理二手房過戶手續(xù)，待 啟辦二手房過戶手續(xù)時，甲方務(wù)必協(xié)助乙方辦理上述手續(xù)，同時，產(chǎn)生的稅費及相關(guān)費用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
2.鑒于甲方目前資金周圍困難，已用現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證在金融部門抵押貸款（二五年八月五日抵押貸款 元整，貸款期限為叁年，至二八年八月五日止），甲方必須按時還本付息；抵押期滿由甲方將所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證及時交給乙方。
3.在房屋未過戶期間，乙方急需資金用已轉(zhuǎn)讓房屋抵押貸款時，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到金融部門辦理相關(guān)手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件。
4.在房屋未過戶期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到各拆遷管理部門辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件，所有拆遷安置補償費用應(yīng)歸受讓人即乙方所有。
第九條 有關(guān)爭議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭議時，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提訟。
第十條 生效說明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋交易管理部門留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字之日起生效。
甲方：
經(jīng)辦人：
電話：
乙方：
電話：
丙方：
電話：
2016年初，一場房屋爭奪大戰(zhàn)在法庭上演。 房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加了名
2007年底，離異的錢剛經(jīng)過一段時間調(diào)整，終于從失敗的婚姻陰影中走了出來，經(jīng)人介紹，認(rèn)識了同樣離異的李麗。錢剛?cè)鲱^，李麗年近三十，兩人都沒有孩子，曾經(jīng)的婚姻沒有成為障礙，相同的婚姻經(jīng)歷，倒是拉近了兩人之間的距離。有過婚姻的人更加理性，也更加現(xiàn)實，交往幾個月后，兩人才彼此投下滿意票，定下終身大事。
婚事敲定了，房子在哪里？錢剛離婚時近乎凈身出戶，這幾年，靠著努力工作攢下一些錢，也一直準(zhǔn)備買房，可由于婚事沒定下來，他也就不著急。如今，眼看就要和李麗談婚論嫁了，錢剛覺得也到了該買房的時候了。他仔細(xì)一盤算，買新房，資金缺口不小，于是錢剛只能降低標(biāo)準(zhǔn)，把目光瞄向二手房。看房的事兒，錢剛沒告訴女友，先是悄悄進(jìn)行，畢竟，李麗還沒答應(yīng)嫁給他，買房的資金，他也沒打算要女友掏腰包。一邊是買房進(jìn)行時，一邊是戀愛進(jìn)行時，房子一選定，錢剛求婚也成功了。
“錢剛，我們的新房怎么辦？”2008年5月的一天，李麗主動跟錢剛商量房子的事。兩人還沒領(lǐng)結(jié)婚證，但既然已定下婚事，李麗自然不想“裸婚”！
“房子我已經(jīng)看好了。”見女友詢問，錢剛將簽字不久的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿了出來，向女友介紹了房屋的位置、面積，并將合同遞給女友。
可男友買好房子，帶給李麗的不是驚喜，而是不悅。她接過房屋轉(zhuǎn)讓合同，一字一句仔細(xì)閱讀，越看越不高興。
看女友的臉色越來越不對勁兒，摸不著頭腦的錢剛惴惴不安地問道：“怎么了？”
“你買房怎么沒跟我商量？”李麗問得很直接。
“不是想給你個驚喜嘛！”以為李麗對房子不滿意，錢剛急忙解釋，可這解釋根本無法驅(qū)散女友臉上的烏云。兩人說了半天，錢剛終于明白，女友不是對房子的位置和面積不滿意，而是對房子的權(quán)屬有意見。轉(zhuǎn)讓合同中買受人一欄，只有他錢剛一個人的名字，其他共有人情況一欄，是一個大大的“無”字。購房款是錢剛一個人支付，合同這樣簽沒什么不對，可女友已經(jīng)確定，婚事已經(jīng)商定，女友有意見，就不能單純用法律眼光來看。要結(jié)婚了，房權(quán)證上加個名字，是當(dāng)?shù)貢r下流行的做法，女友的要求其實也不過分。
找到了問題的根源，便有了解決方案，錢剛爽快地答應(yīng)給女友加上名字，并付諸實施。2008年6月的一天，錢剛帶著李麗，來到賣房者家中，把各自保管的房屋轉(zhuǎn)讓合同拿出來，添加了“房屋產(chǎn)權(quán)歸錢剛、李麗共有”的字樣。賣房者和錢剛、李麗，三人均在合同文本改動處摁了手印，李麗的加名行動宣告完成。
加名成功，了卻了李麗的一樁心事，也掃清了二人婚姻道路上的最后一道障礙。2008年底，錢剛和李麗到民政局辦理結(jié)婚登記手續(xù)，在親朋好友的祝賀聲中，走進(jìn)了婚姻殿堂。 離婚了房屋沒過戶
錢剛和李麗的婚姻生活拉開了序幕，激情過后，柴米油鹽成為生活主題。剛開始，兩人倒也過得平靜幸福，可沒過多久，隨著兩人相互了解的加深，再加上包容的不足，他們的隔閡越來越深。2012年初，一件小事觸發(fā)了夫妻大戰(zhàn)，兩人之間蓄積已久的矛盾像火山一般爆發(fā)了。
2012年1月的一天晚上12點，錢剛應(yīng)酬完畢，帶著醉意回家，哪料，他卻進(jìn)不了屋――大門被從里面反鎖了。他一邊打電話，一邊敲門，過了好一陣兒，李麗才來到門邊，卻不開門。
“現(xiàn)在才回來，你看看幾點了？還喝了酒？把我的話當(dāng)耳邊風(fēng)！”隔著門，李麗就嗅到門縫里飄進(jìn)來的絲絲酒味，也感受到了丈夫話里帶著的濃濃醉意。丈夫過多的應(yīng)酬，李麗向來反對;丈夫經(jīng)常性的醉酒，更是讓李麗厭煩不已。于是她故意反鎖了房門，想讓丈夫長長記性。錢剛好說歹說，李麗就是不開門。
有家難歸，有門難進(jìn)，錢剛十分惱火。其實，他也是一肚子苦水。人在江湖飄，應(yīng)酬少不了，妻子不理解，兩人的矛盾日積月累，愈來愈深。那天，錢剛被妻子擋在門外，苦求無效，酒勁上來了，火氣也上來了，咚咚咚把門砸得山響，幾乎就要破門而入了，李麗才極不情愿地開門，把他放了進(jìn)來。
進(jìn)屋后，兩人又是一場口舌之戰(zhàn)，錢剛惱怒之下打了妻子一耳光。李麗哭著進(jìn)了臥室，錢剛則睡在了沙發(fā)上。第二天，錢剛再三給妻子賠不是，可妻子卻不肯原諒他。
夫妻倆隨后陷入冷戰(zhàn)，僵持兩個多月仍沒有絲毫緩和的跡象。2012年4月，喪失耐心的錢剛搬出去另行租房居住，與妻子正式分居了。
分居是婚姻的風(fēng)向標(biāo)，往往是分手的前兆。2014年3月，錢剛和李麗對彼此再無留戀，分手的時刻最終來臨。兩人沒有孩子，離婚很簡單，就是財產(chǎn)問題。可他們分居期間，李麗一直住著那套婚房，錢剛沒有提及，離婚時便未作處理。
分居時，李麗住著那套房子，離婚后，李麗仍然住著那套房子。但由于種種原因，那套房子一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從法律角度看，錢剛和李麗都不是房主。因為離婚時拖泥帶水，擱置了房子的分割，最終埋下糾紛隱患，讓錢剛和李麗婚事雖了，“”難斷。
錢剛一直惦記著那套房子，離婚時未提及，只是因為不想讓房子來攪渾離婚的事兒。現(xiàn)在離了婚，他沒有顧忌了，開始著手收回房子。對李麗下逐客令之前，錢剛做足了功課，到房產(chǎn)局辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房子登記到自己名下，隨后便要求前妻搬離。
面對前夫咄咄逼人的氣勢，李麗哪會逆來順受？ 房屋分割遇難題
“我不同意。”李麗的回答很簡單，她自有不搬的道理。房子購買時，兩人已經(jīng)在一起，購房款跟她沒關(guān)系，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議的買受人中有她的名字，協(xié)議寫得明確，她是房屋的共有人。有白紙黑字的協(xié)議為證，憑什么要她無條件搬離？李麗認(rèn)為，在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，相當(dāng)于雙方簽訂了財產(chǎn)協(xié)議，約定了房屋的權(quán)屬。房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚了，應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》照顧女方的原則來分割。
前妻拋出“共有說”，錢剛并不認(rèn)同。錢剛表示，房屋購買于結(jié)婚前，購房款系其個人獨資，決定了房屋屬于其個人財產(chǎn)。同意李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，從法律上講，叫作贈與，既然是贈與，那么根據(jù)合同法的規(guī)定，在財產(chǎn)交付之前，贈與人有權(quán)撤銷贈與。他與李麗婚姻關(guān)系存續(xù)期間，沒有辦理房屋過戶手續(xù)，房屋沒有交付至李麗手中，現(xiàn)在他反悔了，撤銷贈與是他的權(quán)利。婚姻已經(jīng)結(jié)束，贈與已經(jīng)撤銷，李麗再無居住于房屋中的合理依據(jù)，應(yīng)當(dāng)搬離。
前夫PK前妻，房屋究竟如何分割？錢剛不急，房權(quán)證寫上了他的名字，他準(zhǔn)備打持久戰(zhàn);李麗本來也不急，可禁不住前夫?qū)覍掖叽伲瑲鈵乐拢纱嘁患堅V狀將錢剛告上了法庭。訴狀中，李麗闡述了房屋的購買經(jīng)過及她與錢剛的婚姻歷程，請求法院確認(rèn)房屋歸她和錢剛共有。
前妻選擇法律途徑，錢剛兵來將擋，水來土掩。他牢牢地抓住兩點，前妻對于房子未出資，前妻的名字從未登上房權(quán)證。2015年底，法官試圖從兩人曾經(jīng)的感情入手，希望雙方各退一步握手言和。可錢剛毫不松口，調(diào)解大門完全封閉。非此即彼，非彼即此，幾年夫妻情能否影響協(xié)議，房屋究竟屬錢剛個人所有還是二人共有呢？
2016年初，湘中某縣人民法院做出一審判決。法院認(rèn)為，基于《合同法》的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，除非該贈與合同具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)過公證。房屋系不動產(chǎn)，權(quán)利轉(zhuǎn)移以過戶為準(zhǔn)，未登記過戶，贈與人有權(quán)撤銷贈與。基于《婚姻法》的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有，也就是通常所說的“AA制”，財產(chǎn)姓私姓共，悉聽尊便。AA制約定了，財產(chǎn)權(quán)屬從約定，房屋即便登記在一個人名下，也不影響配偶依據(jù)約定享有相應(yīng)的所有權(quán)。李麗在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上加名，如果適用《合同法》，由于未登記過戶，權(quán)利未轉(zhuǎn)移，錢剛有權(quán)撤銷;但如果適用《婚姻法》，則過戶與否，不影響權(quán)屬的約定，錢剛撤銷無效，房屋應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財產(chǎn)再行分割。適用不同的法律，決定了不同的結(jié)果，顯然，這是本案的焦點。那么，李麗的加名行為到底由《合同法》說話，還是由《婚姻法》來說話呢？關(guān)鍵在于協(xié)議達(dá)成的時間。眾所周知，婚姻會將夫妻的感情乃至財產(chǎn)捆綁在一起，結(jié)婚后，可以不分彼此，但結(jié)婚前，依然是涇渭分明，一方給另一方財物，只能歸于贈與范疇。婚前婚后兩重天，即便婚前同居，不是夫妻勝似夫妻同樣如此。由于李麗的加名行為在婚前，只能視為錢剛將房屋一半產(chǎn)權(quán)贈與李麗，此后因未及時過戶，只能視為贈與未完成，錢剛有權(quán)撤銷。錢剛將房屋過戶至其個人名下，視為錢剛對贈與的撤銷，房屋所有權(quán)歸屬錢剛個人所有。據(jù)此，法院一審判決駁回了李麗要求享有訴爭房屋共有權(quán)的訴求。
（文中當(dāng)事人為化名）
編后
締結(jié)婚姻時，房權(quán)證加名是個熱門話題。婚姻以感情為基礎(chǔ)，可感情絕不是婚姻的全部，特別是在離婚率越來越高的今天，又有誰會對財產(chǎn)，特別是房子視而不見？更何況，當(dāng)今房價畸高，房屋往往是夫妻財產(chǎn)的大頭，甚至全部。加名，對于婚姻中相對弱勢的一方，真的是保障自身權(quán)益的重要手段，應(yīng)當(dāng)理解，也應(yīng)當(dāng)支持。但本案告訴人們，這加名也是個技術(shù)活兒，還得抓住時機，找準(zhǔn)地方。
一、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見
1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。
近幾年的舊村拆遷改造過程中,部分村民(有一些改為居委會)不想要回遷房，而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn)為資金，于是將拆遷補償安置的房屋預(yù)先對外出售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議，約定:將其舊房拆遷后將來補償(回遷安置)的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對價,受讓人以被拆遷人的名義,按照當(dāng)?shù)?本村)拆遷補償安置方案參入挑選回遷安置房,根據(jù)挑選的回遷安置房屋的狀況與出讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買賣）合同后后，受讓人給付了出讓人一定數(shù)額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），出讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。
第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實質(zhì)上存在房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，出讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓的，則雙方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無效。
第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實質(zhì)上是房屋拆遷補償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方將其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補償政策取得補償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人給付相應(yīng)價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉出讓方的轉(zhuǎn)讓行為，按照統(tǒng)一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆遷人就可以了。
第三種意見，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)讓的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。
審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治，維護誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院應(yīng)當(dāng)就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見。
2、商品房買賣（預(yù)售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責(zé)任的“出賣人的原因”如何理解和適用問題。
按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理房證，出賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處“出賣人的原因”的范圍如何確定，能否認(rèn)為：不是出賣人本身直接的原因，出賣人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能存在水、電、煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期完工的原因，也可能是工程驗收監(jiān)督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影響房屋施工的原因，在以上幾種情況下，出賣人都可以免除違約責(zé)任嗎？
實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經(jīng)充分考慮和注意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，出賣人已經(jīng)充分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體主要體現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門的職能（驗收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事項上，如果因該方面的原因，一般免除出賣人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如水、電、煤氣、暖等配套施工，以及出賣人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶逾期搬遷，不應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請上級法院對此能統(tǒng)一指導(dǎo)意見。
3、房屋買賣合同中關(guān)于稅、費負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問題。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時，需要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定“交易過戶過程中發(fā)生的一切費用由受讓方承擔(dān)”。發(fā)生糾紛后，雙方對“一切費用”的解釋有爭議。受讓方認(rèn)為，“一切費用”僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業(yè)稅等各種稅，按照法律規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按照交易習(xí)慣，“一切費用”統(tǒng)指各種稅、費。
實踐中，一種意見認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為“一切費用”包含了各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規(guī)定出讓方（出賣人）是營業(yè)稅、個人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對抗稅務(wù)機關(guān)及第三方。另一種意見認(rèn)為，國家稅法規(guī)定營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由出讓方(賣方)交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人，此種約定條款無效，應(yīng)當(dāng)按照國家稅法規(guī)定確定稅費的承擔(dān)。
多數(shù)人同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價款，前提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負(fù)擔(dān)，與賣方無關(guān)，這也是民間通行的做法。
4、房屋買賣中的抵押限制問題。
出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又以該房屋設(shè)定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約金，但如果買受人堅持要求出賣人繼續(xù)履行合同，請求法院判令出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理?
在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認(rèn)抵押無效，解除抵押登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房管部門也因為存在抵押限制而無法辦理。但是，有個別少數(shù)當(dāng)事人不同意提起確認(rèn)之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。
5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問題。
職工基于與工作單位原存在的勞動關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工按月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過去法院曾經(jīng)處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾紛處理的，通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退出單位分配的房屋。但是現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問題、社會穩(wěn)定問題、等綜合問題，是否決定對此類糾紛法院一律不受理，理由是：職工與單位間原存在管理與被管理的隸屬關(guān)系，安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因此，雙方就此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形式建立的，雖然職工也按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬于通常意義上的平等民事主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。
但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰房的，工作單位就沒有救濟途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。
對此問題，請上級法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見。
6、關(guān)于對違法建筑買賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題。
按照法律規(guī)定和上級法院指導(dǎo)意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人要求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買賣合同無效。對于此類合同的效力認(rèn)定，比較簡單，但是問題是，違法建筑進(jìn)行買賣后，違章建筑進(jìn)行拆除時，拆遷人給與違章建筑補償安置（高區(qū)、孫家疃等地有這種情況），也就是說，盡管關(guān)于違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益，該拆遷補償利益應(yīng)當(dāng)歸誰？如何分配？存在不同的討論意見：
第一種意見認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，無效合同應(yīng)當(dāng)返還原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應(yīng)當(dāng)歸出賣人。
第二種意見認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標(biāo)的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買賣關(guān)系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進(jìn)行分配。
對此問題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請上級法院對此能夠統(tǒng)一意見。
7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題
按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補繳土地出讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程中沒有經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買賣合同無效？但是，由于目前土地和房屋權(quán)屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所有權(quán)變更登記時，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有權(quán)變更登記，在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買賣合同無效？此種情況多出現(xiàn)在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非（集體土地變?yōu)閲型恋兀┑某侵写謇锏呐f房屋（有的是別墅），也有的是過去機關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國有土地建設(shè)的樓房，以上情況（土地是劃撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但沒有辦理土地使用權(quán)變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定。
多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，盡管沒有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記時，由土地管理部門責(zé)令買受人補繳土地出讓金。
8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。
按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商出售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設(shè)周期較長，整個小區(qū)綜合驗收的時間較長，但出售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：
第一種意見，按照合同約定，即如果商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察等聯(lián)合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。
第二種意見認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用，屬于強制性規(guī)定，且規(guī)定的驗收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。
實踐中，多數(shù)采用第一種意見。省高院2011年的民事審判會議既要中提到該問題，但沒有具體的意見。
9、農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認(rèn)定和分配問題。
前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經(jīng)濟組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關(guān)系發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對于因出賣人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人出賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：
第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。
第二種意見，只是判令返還財產(chǎn)，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。
以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理。請上級法院明確統(tǒng)一意見，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見處理。
10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題。
近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司因為無力支付開發(fā)建設(shè)費用或工程款，開發(fā)公司以開發(fā)建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn)許施工方或材料商對外出售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實踐中存在多種情況：
第一種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于有效，但是在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人，判令第三人協(xié)助過戶，因為，開發(fā)商沒有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給施工方或材料商，過戶時，需要開發(fā)商出手續(xù)。
第二種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或材料商，此時，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追加開發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況：1、如果開發(fā)商表示同意交付抵債的房屋，則該種情況與第一種情況相同。2、如果開發(fā)商不同意交付或無法交付抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同屬于效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房屋的所有權(quán)或處分權(quán)的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款，而為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買房人直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質(zhì)上的房屋買關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否具有約束力？開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違約責(zé)任。對此有不同意見：第1種意見認(rèn)為，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同只是為了辦理按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不存在實質(zhì)上的房屋買關(guān)系，買房人也沒有向開發(fā)商支付購房款，因此，房屋預(yù)售合同對開發(fā)商不具約束力，無需承擔(dān)違約責(zé)任。第2種意見認(rèn)為，由于開發(fā)商與施工方或材料商簽訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只要在訴訟過程中開發(fā)商具備了房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之就無效。施工方或材料商與買房人間的房屋買合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，如果開發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合同有效。開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付房屋、協(xié)助過戶）轉(zhuǎn)讓給買房人，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同對開發(fā)商具有約束力。
以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導(dǎo)意見。
11、參入合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問題。
近些年，許多公司或個人參入與有開發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，雙方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設(shè)，合作雙方對建成的房屋按比例分配，各自出售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時，買房人需與開發(fā)公司簽訂預(yù)售合同。此種情況下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質(zhì)，分得的房屋需要登記在開發(fā)公司名下，在出售房屋時需要借助開發(fā)公司名義，因此，處于被動地位。參與合作開發(fā)的公司或個人與買房人發(fā)生房屋買賣糾紛時，也存在多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的出售抵債房屋的情況基本一樣，也存在參與合作開發(fā)的公司或個人能否取得分成樓房、開發(fā)公司與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問題。請上級法院，對此類問題也一并明確指導(dǎo)性意見。
12、關(guān)于“二手房”買賣合同效力問題。
對于近幾年盛行的“二手房”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一）出賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對外出售，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、出賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，出賣人又將購買的房屋出售給他人，此種情況類似“炒樓花”；（三）、出賣人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒有辦理房屋過戶，出賣人又將購買的房屋出售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；
上述第（一）種情況下發(fā)生的房屋買賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一，比較容易處理；第（二）種情況下的買賣糾紛較為復(fù)雜，實際上屬于房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā)生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買賣）買賣雙方間的買賣合同就會因出賣人無權(quán)處分而無效；
對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付，但由于沒有辦理房屋過戶，出賣人沒有取得完全所有權(quán)，如果買受人要求繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第（1）種做法，由于出賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有爭議，出賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決出賣人向買受人交付房屋并辦理過戶手續(xù)；第（2）種做法，由于出賣人尚沒有取得完全所有權(quán)，需要開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意出賣人出售該房屋，如果同意，則出賣人有權(quán)處分，買賣合同有效，如果開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則出賣人無權(quán)處分，買賣合同無效；第（3）種做法，需要追加開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第三人參加訴訟，如果第三人同意出賣人出售該房屋，則買賣合同有效，在此情況下，是判決開發(fā)商直接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決出賣人辦理過戶手續(xù)，因為，如果需要法院強制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果直接判決開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人））協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)，則國家利益受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手續(xù)，國家就少收取一次交易的稅費。正常情況下應(yīng)該是，開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）將房屋過戶給買房人（即下手買賣的出賣人），買房人（下手買賣的出賣人）再過戶給買受人。在此情況下，我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請上級法院規(guī)范該方面意見。
13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問題。
自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過高、或者沒有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請求降低違約金數(shù)額，參照什么標(biāo)準(zhǔn)計算，是否可以參照最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。請上級法院明確指導(dǎo)意見。
14、關(guān)于“擅自處分”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握
近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人；（2）、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。以上各種不同形式的“擅自處分”行為，有其共同點，但也有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握：
對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是否構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或者應(yīng)當(dāng)知道的情形。重點調(diào)查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發(fā)生的時間長短、買受人支付房屋價款是否符合當(dāng)時的市場價格、房屋價款是否支付、買房人購買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、土地證等）的交付情況、其他共有人距離買賣房屋的遠(yuǎn)近及關(guān)心程度、其他共有人知曉房屋買賣行為的可能性大小、有無辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。對于第（一）種情況的買賣合同，多數(shù)情況下按照善意有償取得來處理。
對于第（二）種情況，夫妻一方處分了夫妻共有的房屋。重點調(diào)查的事實除了同第（一）情況外，還要看：出賣房屋時的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況。
對于第（二）種情況中的第（2）種情形，再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了自己單方的子女。該種情況下多數(shù)存在處分人與子女惡意串通，故意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。除了考慮以上幾個方面因素外，重點要考慮：再婚夫妻的再婚時間、再婚后的感情、出賣房屋時的夫妻關(guān)系如何、買賣房屋前后夫妻占有使用房屋的情況、買受人購買房屋的目的和實際用途（是自己居住、出租、轉(zhuǎn)賣、還是仍然由父母住）、對支付房屋價款的真實性及數(shù)額的審查也很重要。
二、對于最高法院《關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋》適用中的有關(guān)建議意見
1、近些年，商品房開發(fā)建設(shè)和買賣的主體日趨復(fù)雜化，不僅有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有其他企業(yè)或個人，而且房屋買賣合同糾紛的雙方當(dāng)事人為自然人的較為普遍，因此，建議將該司法解釋的適用范圍擴大到非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人，或者規(guī)定非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或個人因房屋買賣合同發(fā)生糾紛的，參照該司法解釋規(guī)定執(zhí)行。
2、近年，個別開發(fā)商為了規(guī)避房屋預(yù)售的監(jiān)管，通過合作建房、借款、入股利益分成等形式，規(guī)避房屋預(yù)售，對于其行為性質(zhì)和合同效力，應(yīng)當(dāng)以司法解釋的形式予以規(guī)范。
虛假訴訟亂人眼
近年來，當(dāng)訴訟越來越成為維護合法權(quán)益和解決爭議的重要手段時，借助訴訟這一合法形式牟取不正當(dāng)利益的虛假訴訟現(xiàn)象，在全國也愈演愈烈。
房價上漲房東反悔合伙炮制虛假訴訟。2007年4月19日，杭州王先生通過房屋置換中介公司和賣房人仲某夫婦簽訂了二手房買賣合同，約定仲某把杭州一處房產(chǎn)連同車庫和儲藏間出售給王先生，總價202萬元。約定2007年12月20日前雙方辦理過戶手續(xù)。
合同簽訂后，王先生夫婦陸續(xù)支付了59萬元。按合同約定，10月份，王先生把房子裝修后住了進(jìn)去。可是后來，王先生多次聯(lián)系仲某要求支付剩余款項，但仲某說他的收款信用卡已經(jīng)壞了，不能用，但同時又拒絕提供其他收款賬號。盡管王先生夫婦多次與仲某聯(lián)系，但仲某總是找借口拒絕，王先生一直無法支付剩余的款項，也不能辦理房屋三證和銀行的按揭手續(xù)。這讓王先生很納悶，一直弄不清楚仲某葫蘆里賣的是什么藥。
時間一晃過了兩年，直到2009年，仲某突然對王先生說，現(xiàn)在房子已不屬于他了，是鄧某的，希望他早日搬出去。對于這個突然冒出來的鄧某，王先生一下子蒙了，接著，就不斷地有鄧某或鄧某的親朋等人上門要求王先生夫婦搬出去，王先生更是丈二和尚摸不著頭腦：這房子買賣自己是簽了合同的，怎么就變成別人的了?
鄧某拿出一份法院判決書給王先生，判決書顯示：仲某夫婦在2007年2月17日與鄧某簽訂了二手房轉(zhuǎn)讓合同，約定由仲某把這套房產(chǎn)連同車庫和儲藏間，以總價180萬元的價格出售給了鄧某。2008年6月鄧某到法院仲某，理由是雙方約定在2007年12月10前辦理過戶手續(xù)期已過，但仲某沒有協(xié)助鄧某把房產(chǎn)過戶到鄧某名下，請求法院確認(rèn)兩者簽訂的合同有效，并判令仲某繼續(xù)履行合同辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。法院在2008年12月作出判決，仲某在判決生效的30天內(nèi)把房產(chǎn)過戶到鄧某的名下。
鄧某和仲某簽訂合同的時間比王先生和仲某簽訂買房合同早了兩個月。
王先生到西湖區(qū)檢察院申請抗訴，檢察院在審查仲某與鄧某的房款資金來源時發(fā)現(xiàn)，在同一天，鄧某的賬戶一下子有大筆資金進(jìn)出，而鑒于鄧某的經(jīng)濟實力達(dá)不到這個能力等問題，檢察院懷疑仲某和鄧某可能涉嫌虛假訴訟，根據(jù)案件管轄規(guī)定，建議公安機關(guān)立案偵查。
2009年12月，公安機關(guān)傳喚鄧某，鄧某馬上交代了受仲某唆使，和仲某簽訂合同進(jìn)行虛假訴訟的事實。仲某很快投案自首，交代了作案的經(jīng)過，這事還牽出了兩個律師。
仲某承認(rèn)說，2007年4月19日，與王先生夫婦通過中介簽訂的二手房轉(zhuǎn)讓合同，可是到了10月以后，杭州房價一路上漲，一下子漲了80來萬，他多次打電話給中介公司，希望把房產(chǎn)三證拿回來，都被拒絕了。
為了能挽回?fù)p失，在2008年春節(jié)前，他找到朋友浙江某律師事務(wù)所的許律師，問他把房子賣虧了，現(xiàn)在不想賣了，有沒有好辦法。許律師給他出了個主意：找人簽假合同，打虛假官司。
仲某就找到了自己公司的員工鄧某，也是他的親戚，簽訂了一份虛假的合同，落款時間是早于4月19日(仲某和王先生簽合同的時間)的2月17日，房價是180萬元。為了做得更真，律師出主意，仲某還出了要求鄧某加價的信函。
案件終于水落石出了，西湖區(qū)檢察院提請杭州市檢察院抗訴，檢察院向法院抗訴，終于在今年5月12日法院作出裁定，撤銷了仲某和鄧謀的那份民事判決書。房子最終歸屬王先生夫婦。
經(jīng)營不善欠下債務(wù)虛假訴訟逃避償還。浙江省金華市的朱美珍和丈夫經(jīng)營了一家建材有限公司，因經(jīng)營不善，公司破產(chǎn)，欠下了巨額債務(wù)。債主金華市通濟典當(dāng)有限責(zé)任公司(下稱典當(dāng)公司)到法院要求還款1000余萬元，兩人敗訴后，名下所有的財產(chǎn)都被查封、拍賣。在執(zhí)行前夕，突然冒出來多名債權(quán)人要求參與停車場的財產(chǎn)分配。典當(dāng)公司發(fā)現(xiàn)，朱美珍對這些債權(quán)人倒是仗義疏財，不僅對欠款毫無異議，而且對審判工作相當(dāng)配合，與自己討債時的躲躲閃閃判若兩人，且這些案件大多數(shù)都是當(dāng)天、當(dāng)天受理、當(dāng)天判決。典當(dāng)公司懷疑自己當(dāng)了“冤大頭”，遂向檢察機關(guān)申訴。
檢察院審查后發(fā)現(xiàn)，這一切都是朱美珍使的“反目成仇”計。原來，眼看自己辛苦創(chuàng)下的“家業(yè)”就要被執(zhí)行，朱美珍很不甘心。她跟丈夫商量，與其便宜了典當(dāng)公司，不如讓親戚朋友來，既能還錢也能還情。于是，她找了一個朋友，寫了40萬元的假欠條來。接著，為了保住欠她舅舅跟幾個好友的200多萬元，她重新寫了一張200多萬元的假借條讓她舅舅(實際欠其舅舅35萬元)。此外，她還找朋友簽訂一份租用停車場的假合同，拖延法院對停車場的執(zhí)行。今年初，在檢察機關(guān)的審查下，這些虛假被一一拆穿。2010年6月24日，朱美珍被金華市婺城區(qū)檢察院以妨害作證罪批準(zhǔn)逮捕。
而為了錢，昔日的夫妻反目成仇，更是紛紛“妙”用虛假訴訟。在夫妻離婚過程中(包括假離婚)，惡意串通進(jìn)行虛假訴訟謀財?shù)姆缸锇讣惨虼司犹摷僭V訟刑事案件之首。在浙江檢察機關(guān)近年查處的86件104人虛假訴訟刑事案件中，為離婚多分財產(chǎn)的虛假訴訟犯罪案件就達(dá)16件23人。
偽造證據(jù)虛假訴訟未曾獲利反被判刑。2010年6月，浙江省云和縣檢察院民事行政檢察科受理了申訴人湯某與被申訴人何建兒、魏滿仙民間借貸糾紛案。在審查過程中，檢察人員發(fā)現(xiàn)魏滿仙、何建兒等人有偽造證據(jù)進(jìn)行虛假訴訟的重大嫌疑，遂將該案移交云和縣公安局立案偵查。
公安機關(guān)查明，2009年5月，湯某向云和縣法院，請求解除與魏滿仙的婚姻關(guān)系。其間，魏滿仙出于侵占湯某財產(chǎn)的目的，通過自己的女婿李建友牽線，與何建兒惡意串通，偽造了一張湯某、魏滿仙曾向何建兒借款3.2萬元的欠條，并支付何建兒4000元酬金。何建兒于是以湯某和魏滿仙為被告，向云和縣法院，請求二人歸還借款及利息。當(dāng)年10月，云和縣法院判決確認(rèn)何建兒與魏滿仙之間的借貸關(guān)系依法成立、合法有效，且該案已進(jìn)入執(zhí)行程序。
鑒于何建兒、魏滿仙虛假訴訟的行為導(dǎo)致法院作出錯誤判決，嚴(yán)重妨害了司法制度，侵犯了他人的合法權(quán)益。檢察機關(guān)依法對魏滿仙、何建兒、李建友提起公訴。2010年8月11日，浙江省云和縣法院開庭審理了魏滿仙、何建兒、李建友妨害作證、偽造證據(jù)案，并當(dāng)庭作出一審判決，以妨害作證罪判處魏滿仙有期徒刑二年零六個月，緩刑三年;以偽造證據(jù)罪分別判處何建兒、李建友有期徒刑一年零六個月，緩刑二年和有期徒刑一年，緩刑二年。
案件查處難度大
“虛假訴訟行為的泛濫，使社會上的所有人都可能成為受害人。”北京一位基層法院法官說，虛假訴訟如果不被發(fā)現(xiàn)，可以得到很大好處；如果被發(fā)現(xiàn)，懲罰力度又很輕。“這樣一來，虛假訴訟高發(fā)的情況也就難免了。”
盡管虛假訴訟在司法審判實踐中嚴(yán)重干擾了審判秩序，給法官認(rèn)定案情帶來了極大的麻煩，但杜絕虛假訴訟并非易事。“對一個存有疑點的證據(jù)，要花費大量的人力、物力去尋找其他證據(jù)加以印證或，個別證據(jù)需要耗費很長的時間進(jìn)行司法鑒定，而鑒定的結(jié)果也不全盡如人意。”北京市豐臺區(qū)人民法院民一庭庭長趙旭東對此深有感觸。
“在審判監(jiān)督程序中，我們發(fā)現(xiàn)虛假訴訟案件的當(dāng)事人之間多具有特殊關(guān)系，虛假手段隱蔽、多樣，而且多發(fā)于簡易程序案件中，結(jié)案時間短，給法官認(rèn)定帶來了很大困難。”北京市朝陽區(qū)人民法院法官鐘蔚莉介紹。
一名基層法院的法官表示，從調(diào)查情況來看，在虛假訴訟案件中，當(dāng)事人之間一般存在親屬、朋友、同學(xué)等特殊關(guān)系。其原因在于找親戚或朋友造假進(jìn)行訴訟，成本相對較低，操作相對方便，易于得逞。在虛假訴訟案件中，為了避免露出破綻，當(dāng)事人到庭率較低，大多委托訴訟人單獨參加訴訟，給法院查清案件事實設(shè)置了障礙。
“而綜觀各類虛假訴訟，不管如何虛構(gòu)事實、偽造證據(jù)，‘利益’始終是其中的一個重要因素。”據(jù)悉，目前虛假訴訟行為所侵犯的直接經(jīng)濟利益數(shù)額越來越大，動輒幾百萬、上千萬元，最高達(dá)到6000余萬元。
浙江省高院刑一庭庭長陳光多說，個別民事案件當(dāng)事人為轉(zhuǎn)移自有財產(chǎn)或者多分共有財產(chǎn)，逃避共同債務(wù)，或者出于非法占有他人財產(chǎn)的目的，與他人惡意串通，通過虛構(gòu)事實、偽造證據(jù)，向法院提起虛假民事訴訟，騙取法院裁定，以達(dá)到非法目的。
一項調(diào)查顯示，浙江金華東陽法院近九成的法官表示，曾接觸到虛假訴訟案件，八成法官感覺此類案件有逐年遞增的趨勢。在金融危機背景下，虛假訴訟現(xiàn)象更呈蔓延之勢。在涉及企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、債務(wù)糾紛的案件中，當(dāng)事人利用虛假訴訟逃避債務(wù)、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，愈演愈烈。在浙江麗水，所轄四所基層法院發(fā)現(xiàn)的虛假訴訟案件達(dá) 197件。
浙江省高級人民法院院長齊奇認(rèn)為，虛假訴訟蔑視了國家法律，挑戰(zhàn)了司法的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，社會危害性比一般單方訴訟欺詐更甚。
制度疏漏是主因
鐘蔚莉認(rèn)為，一些虛假訴訟多出現(xiàn)在以調(diào)解方式結(jié)案的案件中，這與我國民事調(diào)解制度的特點有關(guān)。“按照民事訴訟法第八十五條的規(guī)定，爭議的最終解決取決于當(dāng)事人雙方的合意。這種調(diào)解本身就包括對某些界限不清的事實、責(zé)任含糊不究，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。所以，在沒有查清事實、分清責(zé)任的情況下，當(dāng)事人即達(dá)成調(diào)解協(xié)議，是其行使處分權(quán)的體現(xiàn)，法院沒有必要依職權(quán)禁止。正因為如此，民事調(diào)解很容易被虛假訴訟者利用，通過訴訟調(diào)解的合法形式掩蓋其非法的目的。”
.我國的民事法律基本原則是誰主張、誰舉證，尊重雙方當(dāng)事人意思自治。陳光多說，很多虛假訴訟當(dāng)事人就是抓住這一點，鉆法律的空子。民事訴訟法規(guī)定了調(diào)解自愿原則，糾紛的解決取決于雙方當(dāng)事人的合意，加上前些年過多強調(diào)當(dāng)事人主義訟訴模式，使法官在證據(jù)問題上偏重于依賴當(dāng)事人舉證、質(zhì)證，弱化了法官對調(diào)解協(xié)議的合法性審查，使虛假訴訟者有了可乘之機。從浙江省查處的虛假訴訟案件來看，絕大多數(shù)都以調(diào)解方式結(jié)案。
與此同時，還有一個重要原因就是我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善。浙江省高級人民法院研究室主任魏新璋認(rèn)為，虛假訴訟缺乏相應(yīng)的刑事法律責(zé)任規(guī)范。虛假訴訟中，當(dāng)事人為達(dá)到非法目的，往往在舉證時下足功夫，即從證據(jù)形式上盡可能滿足法律規(guī)定，加上對方一般不會提出異議，很難被看出破綻。這無疑給虛假訴訟提供了條件和空間。由于虛假訴訟案件多數(shù)情形下是基于當(dāng)事人之間的互相串通所致，一般不存在當(dāng)事人申訴的可能。若想發(fā)現(xiàn)裁判錯誤，很大程度上依賴于案件利害關(guān)系人的告訴和再審程序的啟動。但民事訴訟法沒有賦予被虛假訴訟侵害的案外人提訟和申請再審的權(quán)利。
我國刑法沒有專門立法來懲治虛假訴訟犯罪。陳光多說，在辦理虛假訴訟犯罪案件時，怎樣定罪，人民法院與人民檢察院間、上下級法院間，經(jīng)常存在不一致的情況。據(jù)了解，由于刑法沒有明確針對虛假訴訟犯罪的專門條文，在過去的司法實踐中，許多明顯構(gòu)成犯罪的虛假訴訟行為，也只是司法拘留了事。個別進(jìn)入刑事訴訟程序的虛假訴訟犯罪案件，也存在定罪不一、量刑較輕的問題。法律制度上的欠缺，使得虛假訴訟的成本非常低，而一旦成功，獲利又非常大。于是一些人為了自身的利益，不惜采取各種手段制造虛假訴訟，企圖從中獲利。
對虛假訴訟行為缺乏有效的制約機制，是導(dǎo)致其滋生的制度缺漏。各國法律對濫用訴權(quán)，進(jìn)行虛假、惡意訴訟，損害對方或者第三人利益的行為大都加以明確規(guī)定，并輔以相應(yīng)的處罰措施。我國并未明確規(guī)定實施虛假訴訟行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，新修訂的民事訴訟法雖然加大了對妨礙民事訴訟行為的處罰力度，但處罰規(guī)定只針對偽造、毀滅重要證據(jù)及以暴力、威脅、賄買方法阻止證人作證，或者指使、賄買、脅迫他人作偽證等幾類行為，而對于雙方當(dāng)事人惡意串通損害第三人的行為仍然缺乏制約。
低成本、高回報對虛假訴訟極具誘惑力。當(dāng)事人在訴訟中的成本有：經(jīng)濟支出、時間支出和精神損耗。當(dāng)事人進(jìn)行虛假訴訟中，在經(jīng)濟支出中主要有訴訟費用和律師費用，新的訴訟費交納辦法的施行將訴訟費降到了一個極低水平。在訴訟中原被告一般配合較為默契，不存在激烈的訴辯對抗場面，有的當(dāng)事人為了不露出破綻，干脆委托訴訟人單獨參加訴訟，即便參加訴訟，也只是為了當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解協(xié)議或干脆自認(rèn)對己不利的事實和證據(jù)以求早早認(rèn)輸，為了盡快獲取法院的裁判文書，想方設(shè)法為對方提供便利以加快訴訟進(jìn)程，可見虛假訴訟當(dāng)事人的時間支出和精神損耗是極低的。但虛假訴訟案件涉案金額普遍較大，動輒上百萬元，有的甚至達(dá)上千萬元，所以基于成本核算，違法行為人更愿意以較小的訴訟成本換取巨大的非法利益。而從民事程序法方面看，法院一般將“虛假訴訟”作為妨礙民事訴訟的情形，依照民事訴訟法的規(guī)定采取罰款和司法拘留，相比于虛假訴訟帶來的巨大經(jīng)濟利益而言，顯然采取罰款和司法拘留的民事制裁措施不能有效遏制虛假訴訟的蔓延。
此外，部分法官辦案經(jīng)驗不足、責(zé)任心不強也是導(dǎo)致虛假訴訟的原因之一。據(jù)北京市朝陽區(qū)人民法院的一份調(diào)研報告分析，該院法官的平均年齡只有38歲，在該院受理的8件涉及虛假訴訟的申請再審案件中，原審法官中不滿35歲、任法官年限不足5年的就有6件。這些年輕法官往往缺乏審判經(jīng)驗和技巧，對于一些必須查實的當(dāng)事人和法律事實沒有調(diào)查，使虛假訴訟行為人蒙混過關(guān)。而另一些虛假訴訟則是由于法官怠于履行職責(zé)、缺乏責(zé)任心造成的。
組合出擊堵漏洞
目前，從全國來看，虛假訴訟現(xiàn)象作為新形勢下經(jīng)濟領(lǐng)域里出現(xiàn)的新情況，在浙江等經(jīng)濟發(fā)達(dá)的省份尤為突出。為此，2010年7月7日，浙江省高級人民法院和浙江省人民檢察院聯(lián)合出臺《關(guān)于辦理虛假訴訟刑事案件具體適用法律的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），從犯罪行為人的作案目的、作案手段入手，分別予以定罪處罰，共涉及妨害作證罪，幫助毀滅、偽造證據(jù)罪，職務(wù)侵占罪，貪污罪等十個罪名。據(jù)了解，為打擊虛假訴訟犯罪，省級法院與檢察院出臺法律適用指導(dǎo)意見，這在全國尚屬首次。
“近年來，浙江省高級人民法院一直致力于全方位防范、打擊虛假訴訟，深入開展調(diào)查研究，采取一系列司法應(yīng)對措施，適當(dāng)強化法院職權(quán)。”浙江省高級人民法院刑一庭庭長陳光多介紹，為了突出對虛假訴訟犯罪活動的打擊，《意見》明確指出，以非法占有為目的，進(jìn)行虛假訴訟，騙取公私財物的，按照詐騙罪處理，對同時觸犯兩個或兩個以上罪名的，依法實行數(shù)罪并罰或者按照處罰較重的罪名處理。
前不久，黑龍江省高級人民法院下發(fā)的《關(guān)于處理虛假訴訟行為若干問題的指導(dǎo)意見》也明確要求，各級法院要重點關(guān)注被告為已經(jīng)資不抵債或者不具有償付能力的企業(yè)法人等11類案件，著重審查是否存在虛假訴訟行為。經(jīng)審查確認(rèn)屬虛假訴訟的，裁定駁回。意見還對借款、離婚、確認(rèn)物權(quán)等幾類“高危”案件明確了更嚴(yán)格細(xì)致的審查要求。
“從堵塞虛假訴訟的制度空間來說，完善民事調(diào)解制度是當(dāng)務(wù)之急。”鐘蔚莉建議，在民事調(diào)解的原則上，應(yīng)增設(shè)“不違反公共利益原則”，即調(diào)解除符合當(dāng)事人自愿及民事行為合法的要件外，還應(yīng)不違反國家、集體、第三人利益和社會公共利益。第三人如果發(fā)現(xiàn)該調(diào)解協(xié)議侵害他人的利益，可向法院請求變更、撤銷或者宣告無效。其次，應(yīng)該逐步建立虛假訴訟受害人保護制度，包括建立受害人申訴制度，以及健全受害人的賠償制度。
另外，還應(yīng)加大對虛假訴訟行為人的懲戒力度。“第一，對虛假訴訟當(dāng)事人給予司法處罰。對于偽造、毀滅重要證據(jù)，及以暴力、威脅、賄買方法阻止證人作證，或者指使、賄買、脅迫他人作偽證等虛假訴訟行為，可根據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定予以拘留等處罰；第二，對情節(jié)較重、性質(zhì)惡劣、影響大的案件，應(yīng)規(guī)定對虛假訴訟當(dāng)事人的刑事懲罰措施。”鐘蔚莉表示。
“防范虛假訴訟最有效的手段是法律，但法律并非萬能。應(yīng)從思想根源上解決問題，加強公民道德自律意識，引導(dǎo)人們樹立正確的價值觀念、訴訟觀念。”陳光多表示。
