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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產項目建議書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產開發項目；質量管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
隨著國民經濟快速發展，我國房地產事業空前繁榮，大量房地產開發項目涌現。然而房地產項目的質量受諸多因素的影響，項目設計、人員素質、材料質量、施工管理、施工工藝、施工環境等均會對項目質量造成不同程度的影響，另一方面，房地產項目的投資具有不可逆轉性，項目質量若達不到預期要求會造成不可挽回的經濟損失，直接影響了施工項目的經濟效益和社會效益。可見房地產開發項目的質量管理是一項復雜性、專業性、系統性極強的工作。因而研究房地產開發項目的有效管理模式、管理對策，對于房地產項目的開發極為關鍵。本文從全過程管理的角度對如何進行房地產開發項目的質量管理與控制進行了探討，分別從決策階段、設計階段、施工階段和竣工驗收階提出了房地產開發項目的質量管理與控制對策。
一、房地產開發項目決策階段的質量管理與控制
房地產開發項目的決策階段主要是編制房地產項目建議書、編制項目可行性研究報告以及項目策劃書等，決策階段的質量控制與管理是否到位，對于整個房地產開發項目是成功有著重要的影響。為了做好決策階段的質量管理與控制，應就房地產開發項目建立前期工作成果質量評審制度，以便對項目建議書、可行性研究報告、項目策劃等進行嚴格的審核，并在審核過程中吸取相關部門及專家的建設性意見，從而對決策階段的工作成果進行優化和完善。前期工作成果質量評審應包括自我評審、內部評審和專家評審三個環節：首先，編制前期報告的工作人員首先對自身工作成果進行評價和總結；其次，負責編制前期報告的組織應對工作成果進行審核評價；最后，再由開發企業組織相關專家對前期工作成果進行評審，提出完善建議并做好相關記錄。
二、房地產開發項目設計階段的質量管理與控制
房地產開發項目的設計質量對房地產工程的質量有著決定性的影響，強化設計質量控制對于避免工程病害、減少變更、控制工期均有重要的意義。對此，應強化對項目設計質量的跟蹤和審核，首先，設計人員應對招標文件、設計合同、相關批文、施工技術規范、地質勘探資料等進行深入研究和審核；其次，施工設計完成后開發商及相關部門應對設計方案進行審核，一方面要分析設計方案的經濟性、可行性和功能性，另一方面也要注意設計方案中是否存在過分設計和設計不足的問題，并就如何進一步修正和完善設計方案提出意見和建議以彌補設計方案的不足，提升項目設計方案的科學性。
三、房地產開發項目施工階段的質量管理與控制
施工階段是決定工程質量的關鍵階段，該階段的質量控制應注意以下幾個問題：一）強化過程控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較,找出工作范圍在執行中的偏差;運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較,找出偏差;運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差;運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤,得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。
二）推行技術責任制。為了提升房地產開發項目施工階段的質量控制成效，應在施工過程中推行施工現場技術責任制，將施工質量目標合理細分，將細化的技術控制目標和施工質量目標落實到每個施工班組乃至每個施工人員，使施工現場人人各司其職。技術人員與施工管理人員應及時與各班組管理人員進行協調和溝通，掌握施工過程中出現的問題并及時解決，同時每道工序完成后要進行嚴格的驗收檢查，對不符合要求的部分進行及時補救并對相應施工人員和班組進行懲罰，對施工質量控制情況良好的班組和個人予以適當的獎勵。三）強化施工工藝控制。房地產開發項目的施工工藝（施工工序）是經過科學的研究和設計的，要使工程施工質量符合設計要求應嚴格按照工藝要求進行施工。首先，對于影響項目整體質量的關鍵施工環節，應安排專人管理和控制，強化全過程控制，嚴格按照施工規范和設計要求進行操作；其次，現場技術質檢人員要及時提取施工產品相關數據，判斷施工質量是否達標，并就下一步的質量控制對策工作進行計劃和研究。
四、房地產開發項目竣工驗收階段的質量管理與控制
房地產開發項目竣工驗收階段的質量管理應做到以下幾點：一）分項竣工驗收。對整個項目中較為關鍵的分項工程，應按照施工合同和設計要求對施工成果進行驗收和評定，嚴格按規范要求選擇檢查點數,然后計算出檢驗項目和實測項目的合格或優良百分比,最后確定出該分項工程的質量等級,從而確定能否驗收；二）分部工程驗收。分項工程驗收后，通過分項工程驗收結果按照工程質量評價標準可得出分部工程是否符合質量等級要求，從而判斷是否可以驗收；三）竣工驗收。分項工程驗收和分部工程驗收后，對分項工程和分部工程驗收所得質量等級進行統計和分析，在依據工程設計要求、工程外觀質量等判斷項目的外觀、結構功能、安全性是否合設計質量等級的要求，并判斷是否可以驗收。
五、總結
綜上所述，房地產開發項目的質量是決定其投資收益和社會效益的關鍵因素，因而強化房地產開發項目的質量管理與控制有著很強的現實意義。房地產項目的質量受房地產項目從決策到竣工各個環節的影響，因而實施全過程控制不失為提升項目質量管理成效的有效途徑，本文將房地產項目劃分為決策階段、設計階段、施工階段和竣工驗收階四個環節，并分別提出了相應的控制對策，期望為房地產開發項目的全過程質量控制提供可行的參考。
參考文獻：
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[2]喬景文.論房地產項目建設質量控制.[J].中國房地產業.2011(11):15
【關鍵詞】房地產開發管理；重要性；特點；要點
法。
一、房地產開發管理的重要性
經過幾年我國經濟的高速發展，我國房地產業發展取得了巨大成就，經濟全球化趨勢的加快，使房地產業面臨著與世界接軌的趨勢。任何行業中，管理都在發揮著總攬大局的作用，無論是一個企業還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環境。
社會經濟的發展促進了人民生活水平的逐漸提高，也逐漸提高了人們對于住房水平的要求，當前住房不僅是休息的地方，還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放松和休閑時的最佳場所。房地產開發管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來。
房地產開發管理工作受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業的發展產生著深遠的影響，優秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業綜合競爭力的作用。隨著經濟和社會的快速發展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產的開發商需要充分地意識到開發管理的在房地產項目過程中所起到的重要作用。房地產質量是人們不斷追求的一項指標，企業也要根據現實需要，以科學的方法管理房地產項目，對房地產的開發項目進行嚴格和規范的質量管理，從而提高企業的經濟效益。
二、房地產開發管理的特點
房地產開發管理具有以下基本特點：
1、房地產開發管理是一項復雜且系統的工作。房地產開發管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現的問題。房地產開發管理工作可以借鑒的經驗較少，執行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現開發項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現了房地產開發管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產管理存在很大的不同。
2、房地產開發管理有其壽命周期。房地產項目管理的本質是對一次性的房地產工作的計劃和控制，保證預定目標在規定期限內完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產開發管理具有一種人們可以預知的壽命周期。
3、壽命周期中的房地產開發管理有明確的階段順序。房地產開發管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據每個階段項目的內容不同，階段的定義以及劃分也產生了區別。一般認為房地產開發項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。
4、房地產開發管理具有創造性。房地產開發管理具有一次性特點，因此在承擔風險的同時必須積極發揮創造性。這是房地產開發管理與一般的具有重復性的管理工作的重要區別。房地產開發管理的創造性依賴于科學技術的不斷發展和進步要解決復雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學科的研究成果，多種技術相結合，借以實現問題的解決和項目的順利進行。
三、各個階段房地產開發管理的要點
房地產業是我國的支柱型產業，房屋質量優劣，直接決定著廣大消費者切身利益以及社會主義經濟的發展。房地產的開發經營者要在牢固樹立起質量第一的觀念的同時，還要以具有長遠戰略的目光去研究和探尋技術管理領域中的措施及策略。房地產項目的開發一般分為幾個階段，下面就房地產開發管理項目中的重要階段進行簡要分析。
1、房地產開發建議書階段。建議書是指建設中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性。看項目的建設是否符合國家的長遠規劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內容包含地點、資源、資金、方案、規模、以及建設周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。
2、房地產開發可行性研究階段。一般由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據。可行性研究報告是一項具有科學性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產項目的啟動工作。
3、房地產開發設計工作階段。房地產開發的設計工作是在技術及經濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內容，是作為組織施工建設的依據，是房地產基本建設過程中的關鍵環節。值得注意的是設計工作的展開，要根據具體的工藝條件和現實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設計工作會導致施工中產生諸多問題 ，且提高了施工建設的成本。
4、房地產項目建設實施階段。該階段主要工作為施工建設及招標。曾出現過的許多劣質建筑工程，主要應歸咎于此階段。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產生極大隱患。
5、房地產項目竣工驗收階段。作為房地產建設項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設工作的全面考核，也是對工程項目的建設工作是否符合房地產方的設計要求的檢查以及對工程質量的重要檢驗環節，甚至是保證建筑工程的整體質量的最后關卡。竣工的驗收階段對項目發揮投資效果，促進工程建設的及時投產，以及總結工程建設的經驗起著不可替代的作用。
結束語
隨著城鎮化建設進程的加快，給房地產業帶來了極好的發展機遇，同時也必然面臨著日益嚴峻的挑戰。因此房地產商在進行項目的開發和管理過程中，要不斷規范自身的行為，對國家的法定法規嚴格遵守和實行，從而得到廣大人民群眾的認可，才能夠使企業得到長遠的發展。
參考文獻：
[1] 趙瑞云，楊輝.淺析房地產開發管理[J].山西建筑，2013，（36）.
一、目前房地產工程質量存在的問題
房地產項目的全過程主要包括四個階段:從項目構思到批準立項定義為項目構思目標設計、可行性研究階段;從批準立項到開始施工定義為設計、計劃招標、施工準備階段,從開始施工到交付使用定義為實施階段(預售活動)。從交付使用到責任結束定義為竣工驗收和交付使用階段(物業管理),各個階段在實施的過程中都存在一系列問題。
(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題。
這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中,項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業主的意圖,并與投資目標相背離,直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等,沒有嚴格按照國家規定標準,方針、政策進行編制,而且有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告,支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準,使得現在相當數量的咨詢公司給業主提定性分析報告而很少進行定量分析(包括財務分析),分析后沒有結論,往往要業主根據只有定性思路去作判斷、去決策。
(二)工程設計、規劃階段存在的主要問題。
現今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業設計質量低、設計深度不夠的現象,導致各專業施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現象。施工圖設計是對質量標準的進一步細化,是具體施工過程的指導文件,施工圖設計深度沒有很好地執行工程建設標準強制性條文,而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,變更圖紙多于施工圖紙的怪現象。另外在設計規劃階段,目前,我國的建設監理主要是對項目施工階段的監理,設計監理做的較少,這一問題已嚴重影響了項目的產品質量。
(三)工程實施階段存在的主要問題。
該階段主要包括施工招標及施工建設,我國曾出現過許多豆腐渣工程,主要原因應歸于此階段。主要有四個問題,其一,招標投標活動沒有嚴格按國家有關規定進行,有些業主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格,暗箱操作,甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二,建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件,把關檢驗不嚴格,不合格品投入使用,另外施工的機械設備、工具也沒有根據不同工藝特點和技術要求進行選擇,管理使用和保養。其三,監理工程師的選擇沒有進行嚴格審查,導致不符合要求和不合格的監理單位進行項目監理,監理人員素質低,監理工作不到位、不規范,因而在監督管理過程中不能及時發現問題,留下隱患。其四,竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段,質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業管理。項目經理在正式竣工驗收之前,沒有進行項目的預驗收,在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據合同和設計圖紙的要求,使房地產項目投產延遲,影響了投資效益的發揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監理、施工等單位召開專家總結會,對項且質量管理過程進行分析、找出差距,判明原因,總結經驗教訓,編寫后評價報告,而且沒有項目后評價結果的反饋。另外還存在物業管理中客戶服務管理缺乏專業性,客服人員缺乏房地產的專業知識和從業背景,客戶服務流于形式,客戶投訴的管理沒有一套成熟的程序和制度,客服人員對小業主的投訴沒有認真對待,服務態度差等問題。
二、房地產工程質量管理的建議和對策
(一)工程項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制。
提高可行性研究深度以及投資決策的準確性與科學性,注重可行性研究中多方案的論證,注重考察可行性研究報告是否符合項目建議書或業主的要求。進行可行性研究報告的審查,應借鑒發達國家的專家審查制度,由政府依法委托與工程建設無經濟利益關系的有關專家組成論證委員會,專家委員會直接對國家負責,對于不合理的方案專家委員會可以行使否決權。
(二)工程設計、規劃階段的質量控制。
在選擇規劃設計單位過程中應該嚴格把關,業主可通常組織一個多人評選委員會,由該委員會進行適當的調查研究和面試。負責向業主推薦設計單位,在幾家設計單位都拿出不同方案后,由建設方組織相關專家討論會,評選出最優的規劃設計方案。
(三)建立設計經理質量責任制
嚴格按照工程建設標準進行設計,樹立“嚴格沒計質量管理”的思想。負責設計間的協調工作,對施工圖設計進行跟蹤質量檢查和評審,確保設計圖紙能按工程建設標準強制性條文進行設計,滿足工程實體質量要求和合同規定的質量要求。效仿國外加強對項目設計方案本身質量的監督,建設單位應從設計階段起委托監理單位介入設計質量監督。
(四)工程實施階段的質量控制。
招標投標活動必須嚴格按國家有美規定進行,聘請專業工程咨詢公司完成設計招標文件的編寫,咨詢公司根據業主的要求和意圖,按照專業規范要求編寫設計招標文件,明確設計項目的技術標準和詳細要求,并協助業主組織具體的招標工作。在招標方法的選擇上可以效仿國外招標時采用的最低價中標法。嚴格控制投入品的質量,對投入品的訂貨、采購、檢查、驗收、取樣、試驗均應進行全面控制,從組織貨源,優選供貨廠家,直到使用認證,做到層層把關。
在落實人員崗位質量責任制的基礎上,加強對施工人員的動態管理,把握人員進場的考核,監督與評定等,施工單位所有人員都必須統一思想,提高認識,嚴格執行IS09000體系標準。竣工驗收和交付使用階段的質量控制。項目收尾階段是項目生命周期的最后階段,其主要確認項目實施的結果是否達到了預期的要求,實現項口的移交與清算。該階段實現質量控制的重要手段就是質量檢收,依據質量計劃中的要求,遵循國家頒發的有關工程項目質量檢驗評定標準和驗收標準及時地對項目的質量進行質量認可評定和辦理驗收交接手續,并對不合格項目提出處理辦法,以保證項目產品符合設計質量要求。項目后評價是對建設完成后的項目的實際效果與預期目標的信息追蹤和信息反饋,是實現項目運行管理科學化的手段,建議在每個項目結束前都要做一個項目的總結。
摘要：本文立足于房地產市場現狀，根據筆者對該行業的理解和多年的房地產建設實踐經驗，首先簡單介紹房地產建設項目的投資特點，然后針對目前房地產建設項目在投資控制全過程中存在的問題進行探討，并提出相應的解決措施，以供同行參考。關鍵詞：房地產建設項目
投資控制
問題 對策中圖分類號：F293
文獻標識碼： A 引言
房地產與老百姓的生活息息相關，是構成我國國民經濟體系的重要支柱產業，歷來受到多方關注，是學者和專家研究和討論的熱點話題。對于房地產開發企業來說，如何從決策階段到最后施工階段做好全過程投資控制，是保證房地產建設項目最大利潤空間的根本保障。本文即分析目前大多數房地產開發企業在投資控制現狀中存在的問題，并提出相應對策。一、房地產建設項目投資特點房地產建設項目由于建設周期較長，需要耗費大量的人力、物力和財力，項目投資少則數千萬，多則數十億，投資額度相當巨大，任何房地產項目不僅關系到國計民生，而且對當地和本行業的經濟發展也具有重大的推動作用。每個房地產項目因其用途、功能和所處環境的不同，其對設備配置、空間布局以及內外裝飾的要求也不盡相同。因此，各個項目在人工以及材料、機械消耗上會有很大區別，每個房地產建設項目在投資控制方面也存在明顯差異。二、房地產建設項目在全過程投資控制中存在的問題分析房地產建設項目屬于一種商業行為，其最終目的是為了追求利潤，因此控制好投資成本，對于房地產建設項目來說意義重大。但是從目前大多數房地產企業來看，無論是投資決策階段，還是設計施工階段，在項目成本控制方面都存在各種各樣的問題，具體闡述如下：2.1投資決策階段通常先由建設單位在項目建議書階段，向公司投資計劃部提出投資估算，再由建設單位委托設計單位和勘察設計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算。但是從目前來看，很多房地產開發公司直接將這個步驟省略了，全憑感覺和個人經驗作出投資計劃，有的即使按步驟提出了投資計劃，但是內容相當簡單，往往容易造成漏項。而在可行性研究階段，主要以經濟分析和方案為主，設計院在此階段的投資估算本身的準確性就較差，而建設單位一般都不是投資估算和造價控制的行家，有時為了所報項目能獲批，特意要求設計單位低估投資估算，由此增加了投資估算的不準確性。2.2項目設計階段該階段理應加強對設計單位設計圖紙的質量進行審查，規范設計概算辦法，制定限額設計標準等。但是在實際工作中，一般都由設計人員根據設計委托書進行現場調查，選擇相應的方案進行設計，根據不同的階段向造價人員提供造價依據，進行預算。設計人員在設計中一般都比較注重設計產品安全實用，技術先進，強調設計的產值，而對設計產品的經濟性不夠重視，不抓設計中的經濟指標和成本控制工作，造價人員對工程概況、現場情況又了解甚少，無法將各種影響因素考慮全面，這樣使得投資預算與投資估算一樣，缺乏準確性，經濟性不強。2.3施工招投標階段當前在招投標過程中存在著嚴重的惡性競爭現象，沒有嚴格按照行業規范堅持公開、公正、公平的原則，而是利用不正當手段進行交易，大搞人情和關系工程，工程造價很難控制在合理范圍內。比如在招標工程中，建設單位為了減少建設資金，利用僧多粥少的市場現象，進行暗箱操作，讓個別施工單位通過低價中標。而中標后的施工單位為了爭取利潤最大化，獲得額外收入，想方設法增加現場簽證及技術變更，甚至以次充好、偷工減料企圖蒙混過關，使得工程造價偏離市場價的同時，工程質量也留下隱患。。2.4施工階段施工單位在施工過程中，制定的工程造價控制目標往往缺乏科學性、合理性。在材料價格方面的管理相當落后，材料采購和儲存量計算方法不科學，采購時機把握不準確，并且現在建材市場的材料價格很容易失真，使得施工單位的材料成本很難控制。另外在施工組織方面，很多施工單位在人力、財力和機械設備方面沒有達到最優配置，利用率不高，資源閑置現象嚴重，這在很大程度上增加了工程成本。三、房地產建設項目應對投資控制問題的對策探討 3.1 決策階段的投資控制正確決策是合理投資的前提，也是控制項目投資的基礎。要達到項目投資的合理性，首先，要對建設項目進行可行性研究，由公司總設計師室配合土地投標的主控部門對地塊進行實地考察，并結合規劃設計條件進行內部評審，然后根據市場預測、調研、計算和論證，形成項目建議書，為最高決策者提供決策依據。
其次，對規劃設計條件的內部評審。根據地塊的建筑工程規劃許可證的規定以及市場分析的指標，認真比較項目開發規模（總建筑形式和面積、公建配套設施面積、綠化面積、車位數量等各項經濟技術指標）和開發建設周期，并確認其可行性。在確保決策正確后，需要對項目資金來源和籌集方法進行控制，因為資金來源不同其籌資成本也不同，因此必須保證房產項目的資金籌集不僅可行，而且經濟。3.2 設計階段的投資控制在設計階段，應做好設計方案的經濟分析與對比，合理確定設計概算和材料設備價格分析與選型等工作，優先選擇技術可行、經濟合理的設計參數。對房地產建設項目的設計方案經濟評審，主要考慮的因素有： 功能適應性對比。對比業主的功能需求，選擇能滿足功能要求的方案； （1）結構類型優選。根據地質條件及建筑造型等，在滿足使用要求的前提下，通過對比和分析房地產建設項目項目投資，優先選擇較經濟的結構類型； （2）材料設備比選。在滿足各項技術指標要求的前提下，通過市場調研、詢價，推薦選用經濟合理、性能穩定、符合環保要求的材料和設備； （3）建筑外立面優選 。通過建筑外立面備選方案的經濟分析和對比，選用經濟合理的建筑外立面，并在滿足外觀要求的情況下，盡量減少建筑物的線條，避免過于追求標新立異，以節省項目投資。3.3 施工招投標階段的投資控制在招投標階段，應考慮將項目作為整體進行招標，由工程總承包進行分包，這樣不僅便于管理，而且可以降低管理和設備等費用。如果由業主直接發包給多個獨立承包商，這些獨立承包商之間必然會產生很多糾紛，相互之間的協調工作既耗時、耽誤工期，而且增加了投資成本。因此為更好地控制項目成本，應盡可能地將項目作為一個整體發包，當然對于項目各項工作專業性較強、相互之間交叉較少、銜接性和配合度較好，則可以考慮劃分標段發包。如果采用分標段進行招標，應合理劃分各標段的招標范圍，明確各標段合同包的工作界限和責任，確定總承包單位，制定總承包單位與分包單位的管理流程，達到控制投資和保證工期的目的。3.4 施工階段的投資控制
施工階段是將圖紙變為建筑實物的過程，需要大量的人力、物力投入，極易造成浪費，因此需要加強成本控制。首先必須編制合理的資金使用計劃，分解投資目標，根據控制目標的不同，一般可以將投資成本按照項目構成、費用構成和時間構成來分解目標，然后依據分解目標來進行控制。四、結語
總而言之，影響房地產項目投資的因素有很多，本文僅根據現狀中的四個階段來分析投資控制存在的問題，存在一定的片面性，還需要進一步深入探討和完善。隨著房地產行業的市場規范不斷健全，國家調控力度的加強，房地產行業利潤空間越來越小，如何做好全過程投資控制，成為增強企業競爭力的關鍵，也只有做好全過程投資控制，才能促進房地產行業的健康、持續發展。 參考文獻[1]楊宇東. 建設項目全過程投資控制之瓶頸與破解[J]. 建筑經濟，2011，02：28-31.[2]梁婷. 基于建設項目全過程的投資控制研究[D].長安大學，2012.[3]楊石春. 試論建設項目的全過程投資運作與控制[J]. 項目管理技術，2012，08：70-75.
本著打造本地區最高品質住宅與商業金融區的理念，我們花了大量的精力認真做好市場調查研究工作，對未來房地產市場趨勢進行預測，充分考慮周邊生活環境、交通便利等因素科學選址，分析時，既考慮一次性投資費用，又考慮經營費用。通過對房產市場調查和預測研究后，在對技術方案和項目建設條件研究的基礎上，運用科學實用的分析、評價方法對擬建項目的經濟效益分析和評價，落實擬建項目建設的必要性、可行性和合理性，從而提出具有一定深度的項目建議書。在項目建議書批準后，高薪委托國外設計單位及工程咨詢公司進行項目可行性研究報告編制，在廣泛調查研究基礎上，及時準確全面的向可行性研究單位提供擬建項目的各項建設條件，以便可行性研究單位按照約定的內容、深度和進度完成可行性研究報告編制。可行性研究報告提交后，及時組織有關技術、經濟專家對可行性研究單位完成的可行性研究報告進行審查，以保證可行性研究的嚴肅性、客觀性、真實性、科學性和可靠性，確保可行性研究成果的質量達到或接近國際通行的可行性研究成果的標準。在注意本地區、不同時間差價的調整，注意在項目投資總額的綜合平衡的基礎上認真編制和審查工程建設投資估算，既不有意高估冒算，以免積壓和浪費資金，也不故意壓價少估，而后進行投資追加，打亂基建投資計劃。
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點，所以在設計階段建設單位要克服重施工、輕設計的傳統觀念。項目設計階段這一階段的設計費支出只占建設工程全壽命費用的1％以下，但對工程造價的影響卻占75％以上，且往往容易被忽視。因此，建設單位應將設計階段的造價管理作為全過程造價管理中的重點來抓。抓住設計這個關鍵，對工程造價的控制可以取得事半功倍的效果。設計階段的造價控制，是造價的源頭控制，也是最根本、最重要的控制。
項目招投標階段是造價管理的重要組成部分，工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。這里我僅就建設方在施工招投標階段的的工程造價管理上應注意的問題加以說明。首先應當嚴格施工單位資質審查，必要時應進行實地考察。其次建設方應當加強工程招投標管理，合理確定工程造價，對項目的“合理低價”做到心中有數，避免投標單位以低于成本價惡意競標。加強工程招投標管理工作，科學合理地確定工程造價。要進一步健全和完善招投標制度，通過合法有序的市場競爭達到合理確定工程造價的目的。在行業主管部門的有效監督和招投標各方的嚴格自律下，通過公平、公開、公正的原則，依法進行招投標工作。
在項目實施階段，造價管理不容忽視。工程實施階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段，對建設項目全過程造價管理來說也是最難、最復雜的階段。由于工程量大，涉及面廣，影響因素多，施工周期，政策性變化，材料設備價格，市場供求波動大等，要提高建設質量，控制工程造價，發揮投資效益，就要在工程實施階段加強工程建設的管理和監督職能，從而加強了對工程項目建設的全方位、全過程的造價控制。
綜上所述，建設單位對工程造價的管理始終應貫穿于項目的全過程，要制定既能控制工程造價，又便于操作的造價管理制度。在工程建設的各個階段，時時要有控制投資的經濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。（本文作者：蔣睿 單位：悅達地產有限公司）
關鍵詞：房地產開發;質量管理;項目管理
為了更好的滿足市場需求,房地產開發企業的目標是實現開發項目經濟利益最大化。這就要求開發企業向市場提供優質的房地產開發商品,而優質的房地產商品來自于開發企業對項目進行有效的質量管理。因此,可以將房地產開發項目的開發過程分為項目前期工作階段、設計階段、項目實施階段和竣工結算四個階段,如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發企業應重點研究的問題。
一、目前在房地產開發項目中所存在的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設方,以項目而成立的團隊,這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時,如果規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優,很難保證工程項目的整體投資效益。
二、房地產開發項目前期工作階段
房地產開發項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等,是整個開發項目的基礎,其質量高低對后階段工作有著重大影響。
2.1制定開發項目的質量計劃
充分了解和掌握項目的特點,明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件,把質量目標進行層層分解,按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確,質量管理計劃要簡明扼要,重點突出,具有可操作性。
2.2建立開發項目前期工作成果的質量評審制度
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段,采用德爾非法進行評審,吸取更多專家的知識和智慧,可以及時發現問題,優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審,然后再進行內部評審。內部評審完成后,建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善,并形成相應記錄文件,以提高投資效益。
三、房地產開發項目設計階段
項目設計階段是開發項目進行質量管理,實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說,設計費約占項目總投資的1%,但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段,它直接關系著項目的開發成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。初步設計完成后,根據一些建設方案設計的經驗教訓,開發企業要認真審查對比,不能對設計單位過分依賴,應注意細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標,整個設計思路是否經濟合理。合理主要體現在：
（1）布局是否合理。戶型設計是否超前,功能分區是否分明,是否合理安排居住、使用、衛生等功能空間,體現其最大的使用價值,是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比,住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣,是否體現了以人為本的設計理念,具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。
（2）經濟性是否合理。設計應將使用功能分區相對集中,減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經濟尺寸。環境配套設施要做到經濟適用、美觀,新穎但不奢華。開發企業全面審查后,對設計方案提出合理化建議,以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設計返工,修改后的設計方案應將新預算成本與目標成本對比,看是否超預算設計。
四、房地產開發項目實施階段
在項目施工階段,雖然影響項目投資可能性小,但是項目要投入建設資金,浪費投資可能性大,開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在：
⑴實行效益獎勵制度,充分調動管理人員的積極性,管好施工現場。開發企業應牢固樹立管理人員的經濟觀念,培養他們實事求是的辦事作風,讓他們認識到節約資金的重要性。當管理人員發現施工圖設計錯誤或不合理時,在確認的情況下根據其節約效益給予適當獎勵。嚴格督促施工方按圖施工,如發現不按圖紙施工,管理人員要及時糾正并令其返工。
⑵盡量減少設計圖變更。工程設計圖粗糙,市場供應的材料規格標準不符合設計要求等是引起設計變更的原因。一般情況下不允許設計變更,除非不變更會影響項目功能的正常發揮或使項目無法繼續下去。嚴禁通過設計變更擴大建設規模,增加建設投資。認真處理必須發生的設計變更,涉及到費用增減的設計變更,必須由設計單位、開發企業和監理單位共同簽字方為有效。
⑶嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合,現場簽證隨做隨簽,且應達到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內容要與實際相符,不能超過簽證范圍。
⑷控制進場材料的質量與成本。開發企業對工程所用的主要材料進行統一招標和購進,多方驗收,減少材料在使用前的多余環節,做好材料抽檢工作,將質量不合格的材料不采用原則落到實處,嚴格控制材料代用。
五、房地產開發項目竣工結算階段
房地產開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書,即監理公司初審,項目部門復審,開發企業終審。對于房地產開發企業,這樣做既能監督又能保證結算的準確性。在結算完成后,要做好項目的開發評價工作,主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發項目的成敗得失,吸取經驗教訓；另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標,為以后的開發項目提供質量管理方面的參考依據。
【關鍵詞】房地產；項目管理；質量；控制
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方，以項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，假如規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵，直接決定著擬開發項目的前途和命運。個人建議從如下幾點著手：
2.1 建立開發項目質量管理責任制。
項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。大型開發項目還可設項目質量經理。質量經理的職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，檢查項目質量計劃執行情況；對發現重大的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其它崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己應負的質量責任，項目質量才能有保證。
2.2 制定開發項目的質量計劃。
充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。
2.3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。
建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段，采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。
3 設計階段的質量控制
3.1 方案設計階段
在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。
3.2 施工圖設計階段
施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計，是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，各階段的設計成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
施工是開發項目形成實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高開發項目的工程質量，就必須狠抓施工階段的質量控制。工程項目建成后，如發現質量問題又不可能像一些工業產品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換”或“退款”，因此工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。
4.1.1 明確質量目標 房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。目標過低，會對項目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發績效降低。那么，如何準確地確定質量目標？首先，要進行質量投入的收益和費用分析，要樹立開發項目全壽命周期成本觀念。適當增加項目的一致成本，減少非一致成本；適當增加預防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃 在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，編制切實可行的質量計劃。明確項目團隊的相關質量責任，項目經理對項目質量管理負責，項目質量經理具體對項目質量負責，項目團隊各專業工程師對項目質量的規范負責，實施單位承擔對項目的結果負責。
4.1.3 質量保證 質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。如，在標前舉行標前說明會，在會上開發商公開講明本開發項目的質量目標，進度目標，成本控制目標以及招標條件，對施工組織設計和質量計劃進行審查；對進場的原材料、構配件和設備進行監控；組織由設計單位和施工單位參加設計交底和設計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質量管理體系等。
4.1.4 開發項目建設的施工過程質量控制 項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。過程控制就是對工作過程和階段性成果進行比較，找出工作范圍在執行中的偏差；運用合同說明與實際工作成品和半成品進行比較，找出偏差；運用施工方案、施工作業順序與工作過程順序進行比較找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出是按現階段標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。
推行施工現場技術負責人技術管理工作責任制，正確劃分各級技術管理工作的權限，使每位工程技術人員各有專職、各司其事，有職，有權、有責。工程開工前，將單位工程施工組織設計報送監理工程師審核。在施工前和施工過程中項目經理組織有關人員，制定詳細的規章制度和獎罰措施，不允許出現不合格品。在重點工序施工前，必須對關鍵的檢查項目進行嚴格的復核。杜絕重大差錯事故的發生。
堅持“三檢”制度。即每道工序完后，首先由作業班組提出自檢，再由施工員項目經理組織有關施工人員、質檢員、技術員進行互檢和交接檢。隱蔽工程在做好;三檢制"的基礎上，請監理工程師審核并簽證認可。對于工程施工過程出現的質量事故，必須按照事故原因不清不放過、事故責任者和群眾沒有受到教育不放過和沒有防護措施不放過的"三不放過"原則，認真處理，防患于未然。
按優化的施工組織設計和方案進行施工準備工作。做好圖紙會審和技術交底及技術培訓工作。對于推廣應用的新技術、新工藝要組織有關人員認真學習。嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據對影響工程質量的關鍵特點，關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則，并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統，形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息，客觀地提取產品的質量數據，為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。
關鍵詞：宏觀調控；房地產業；開發成本；控制研究
Abstract: the year 2011 to the regulation of state real estate industry overall upgrade, CRIC research center of making the 2011 national real estate project sales amount and sales area TOP20 list to see, in 2011 TOP20 overall sales scale atrophy, top sales shrinkage 20% amount project. Real estate enterprise how to develop, developing mainly to solve any problems, it has become an urgent need to study the problem.
Keywords: macro-control; The real estate industry; Development costs; Control research
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
我們知道，2011年對于房地產行業來說是不平凡的一年，以限購和限貸為核心的政策奏出近十年以來的調控最強音，關于房地產市場全線擺退、房地產企業普遍告急的報道也時常見諸于各類媒體。受房地產市場調控政策的影響，2011年以來，全國的土地市場成交持續低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年謹慎。據CRIC研究中心研究顯示，2011年，30個重點城市中有六成以上城市的土地成金額、出讓面積同比均出現下滑。從土地成交均價來看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一線城市的土地成交均價降幅明顯，土地價格在持續調控下開始下滑。從建筑面積的增長情況來看，據CRIC研究中心研究顯示，2011年30城市土地成交面積的增幅相對2010年明顯放緩，可見，2011年三輪宏觀調控對土地市場的影響也較明顯，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出現下跌；一線城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。這都表明房地產業已經面臨著十分嚴峻的形勢。但是，我國房地產業的發展存在著不平衡現象，如一線城市房地產行業起步較早，發展實力比較雄厚，論單個項目的銷售金額，一線城市的先發優勢依然不可動搖。而二、三線城市以及重點的四線城市，其房地產市場發展總體來說起步較晚，但其本身的發展需求卻非常大，愿望也較為迫切，同時，在項目銷售規模上可挖掘空間也非常大，這對于二、三線城市以及重點的四線城市的房地產企業來說，在房地產調控趨于常態化的形勢下，努力拓展自己的生存和發展空間，以扎實的腳步前進，也是一個很好的機遇。抓住這一機遇的有效手段之一就是要大力控制房地產開發成本。
一、明確開發成本的構成要素，科學合理地規劃成本合成，做好成本控制
以下筆者從房地產開發成本構成的角度，談一些控制開發成本的措施。
房地產開發成本的構成要素主要包含以下幾個方面，對此要進行嚴格控制，科學規劃。
（1）土地成本。土地作為稀缺資源，價不斷上漲。在宏觀調控、信貸緊縮的影響下，開發企業應關注房地產市場運行情況，掌握市場數據，爭取以客觀合理的價格取得土地。研究做好土地成交價的分析工作，應特別注意拆遷成本，做好防范風險的工作。（2）建筑與安裝費用。一定要嚴格按招投標合同價管理這一重點控制對象，充分做好成本預控工作，應根據工程定額及工程類別等確定項目預算進而確定合同造價。（3）政府規制費。政府規制費主要包括項目立項、規劃、消防、環保、施工等手續辦理過程中應向政府各有關部門交納的費用。企業要利用各項政府優惠政策，免交、緩交各項費用，減輕資金壓力，節省貸款利息等財務費用。（4）配套設施房地產開發成本。在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、居委會、派出所、幼兒托、消防、自行車棚、公廁等設施支出，這些應該嚴格按照預算支出，不能節省，更不能隨意縮減，給業主造成損失。對間接費用要嚴格控制，能縮減的一定要縮減，為房價的下降提供足夠的空間。[以上 “以下幾個方面”(黑字體),是不是可以用序號標一下比較清晰?]應該標示出來。
二、分解開發項目的成本因素，實行分階段成本控制
根據房地產開發項目成本控制的階段性特點，對每個階段都實行成本控制是比較有效的成本管理手段。下面分別加以闡述。
1、做好項目策劃和投資決策階段的成本控制。
由于策劃和決策階段的開發成本控制是事前控制，所以，要搭建好策劃班子，完成投資決策的技術性工作；編制投資估算，形成初步的成本計劃和風險分析；完成擬開發建設項目建議書和可行性研究報告，提出投資估算。在此基礎上確定投資控制目標，供決策層對開發項目的使用功能、基本實施方案和主要投入做出決策。這樣做的目的就是為了提高投資估算的準確性，增強決策階段成本控制的有效性。
2、做好設計階段的成本控制
控制建設工程成本設計最為重要，它是工程項目付諸實施藍圖，是控制投資規模，提高經濟效益的關鍵。從統計學的角度分析，設計階段對投資的影響程度達70%―90%。這就要求以項目可行性研究和策劃階段確定的計劃成本或目標成本為初步設計控制的依據，圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來科學設計，盡量減少施工期間的洽商變更，以提高經濟效益。
為此，一方面要加強設計階段的經濟論證和設計出圖前的審核工作，另一方面要實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法。
3、做好施工和結算階段的成本控制。
在施工階段要引進市場機制和競爭機制，實行招投標，通過公平、公正、公開的競爭，選擇報價合理，施工方案先進，技術力量強，工期短的施工企業施工，以降低工程造價，縮短建設工期、保證工程質量，從而實現開發成本的控制。大量性、集中性、復雜性是房地產開發結算的突出特點，做好結算階段的成本控制，要建立結算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制，以避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，從而實現成本控制，為提高工程質量，促進銷售，推動企業發展打下堅實的基礎。
參考文獻：
【1】覃曉艷,王玉紅,何耀菊,吳立平;目標成本管理在房地產開發企業中的應用[J];長春大學學報;2005年03期
【關鍵詞】：房地產開發；項目；質量控制
Abstract : This article from the real estate development project life cycle, described how to carry on quality control. In project development and construction quality plan implementation, the key is to strengthen the quality of preventive measures, appropriate to increase the control cost, greatly reducing rework cost.
[ Key words ]: real estate development; project; quality control
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。
質量是一切企業求發展的根本,為企業注入了生機;同時,質量的優良也體現出了企業的管理。企業要是讓客戶認可，除了內部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質量保證。 這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。 如何進行房地產開發項目的質量管理？下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。
1 目前房地產開發項目的問題
在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。 有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。
2 房地產開發項目的前期工作
房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。
1 建立開發項目質量管理責任制項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。
2 制定開發項目的質量計劃充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。
3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。 3 設計階段的質量控制
1 方案設計階段 在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。 在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。
2 施工圖設計階段 施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。
工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。
4 施工階段的質量控制
工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。
4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。①明確質量目標。房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。②制定項目建設實施的質量管理計劃。在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。③質量保證。質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。
4.2 開發項目建設的施工過程質量控制。項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。
4.3如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。
4.3.1 工程施工質量控制特點。①從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。②建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。③不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。④及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。⑤在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。
2.2 施工階段工程質量的影響因素
4.3.2影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。①人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。②材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。③機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。④方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。⑤環境因素主要是指工程技術環境、工程管理環境(如管理制度的健全與否，質量體系的完善與否、質量保證活動開展的情況等)和勞動環境。
從字面上講，房地產是房產和地產的總稱。嚴格地說，房地產是指土地及其附著在土地之上的建筑物、構筑物和其它附屬物的總稱[1]。本文所述房地產開發指以經營為目的的城鎮居住房地產、商業房地產及其它贏利性房地產（如股份制贏利性醫療衛生設施開發、老年公寓地產開發等）。
我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展，房地產業快速發展，成為拉動中國經濟增長的重要力量。
二、房地產項目設計管理的概念
2.1.房地產開發設計
房地產開發設計屬于項目的一種。所謂房地產開發設計，是指為完成房地產開發活動目標而作的一次性的設計工作。房地產開發過程中存在大量具有這種一次性特定目的的活動，如房地產的策劃項目、進行工程設計活動、施工過程的管理、舉行一次建設完成的房屋的銷售活動、組織一次設備招標活動、進行一個物業管理軟件開發等。
2.2 項目管理與房地產設計管理
所謂項目管理，就是項目的管理者通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現項目目標的過程。項目管理的過程不僅表現為從項目的投資決策開始到項目結束的全過程進行計劃、組織、指揮、協調、控制和評價等活動。
所謂房地產開發設計管理，是指開發商或業主通過一定方式整合資源，以發揮資源的作用，實現房地產開發設計目標的活動過程。開發商要通過計劃、組織、控制、協調、控制、評價等方式實現對各種資源進行有效的整合與利用，以發揮資源的作用，實現具體房地產開發設計項目的目標。
2.3 設計管理的特點
從上述分析可以看到，設計管理對于房地產開發的質量、進度和價格有著重要的影響，可見設計管理在工程項目管理中的重要性，為了實現有效地完成設計管理的任務，必須分析設計管理工作所具有的特點。
三、設計進度管理
3.1 設計進度管理的特點
3.1.1 人力資源是進度決定性因素
設計是一項以人為主體的創造性的腦力活動。人的因素占很大的比重，人是設計階段的最主要的資源，有時甚至是唯一的資源。在項目的其他階段中，由于存在多種資源，當某項資源不夠時，可以通過增加其他資源來彌補，即不同的資源間可進行一定的替代或互補。
3.1.2設計階段中工序的搭接使項目的不確定性加大
設計的主體是人，產品是人腦的創造性產物，雖然表現為圖紙文件等，實際上是種無形的產品，因此設計過程中的主觀性更強，從而增加了設計階段的風險。
3.2設計周期的確定
3.2.1設計的階段劃分
大型的房地產開發項目一般都經過上述的三個階段，小型的房地產開發設計也有采用兩階段設計的，即將方案設計與初步設計合并為一個階段，整個設計過程只經過方案設計和施工圖設計兩個階段。
3.2.2設計進度確定需要考慮的因素
業主在考慮設計周期要求的時候，一般需要考慮以下幾個因素：
a．項目對工期的要求、特點。
b．項目的技術經濟條件和外部條件。
c．項目各項工作的時間估計。
d．項目的資源供應狀況。
3.2.3設計周期的確定方法
a．專家判斷法
b．定額法
c．資料統計法
3.3設計過程進度控制
3.3.1進度控制的主要內容
a 分析、論證總進度目標；編制項目實施總進度計劃；
b 分析總進度目標實現的風險，編制進度風險管理的初步方案；
c 審核設計進度計劃和出圖計劃，并控制執行，避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求的索賠；
d 編制設計任務書中有關進度控制的內容；
e 在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，如出現偏差，隨時采取措施進行糾偏；
3.3.2 設計進度控制的建議
a. 重視工程項目的設計階段，正確認識到設計階段在整個項目周期中的重要地位。
b 業主在將設計任務交給設計單位之前，應該做好以下幾件事：確定工程項目主要針對的終端服務群體，即使用者；根據選定的使用群體，確定工程項目的總體設計定位：明確工程項目的各項經濟技術指標。
c 對于施工圖設計階段的具體問題，可以由設計單位先粗略地羅列出項目需要使用的主要材料清單(包括使用部位)，并從設計的角度出發提出建材的選用要求和建議。
d 在建設項目設計階段的項目管理實施規劃，即在建設項目決策之后，對建設項目的設計階段如何展開工作，如何對設計階段進行有效的合同管理和信息管理，并對設計的過程如何進行控制以順利實現項目目標提出一整套合理的方案，用以指導業主方設計管理過程，也是實現項目進度控制的有效方法之一。
四、設計質量管理
4.1設計質量的定義
設計的技術質量包括功能性、安全性、美觀性、環保性以及可施工性。設計的功能性指建筑工程的用途、規模、能力以及相應的各種指標要求；安全性指工程設計將傷害或損壞風險限制在可接受水平內的能力。如設計文件的編制深度應滿足施工要求，使施工簡便易行。
4.2 設計質量的過程管理
4.2.1 設計階段質量管理原則、任務
A 設計階段質量管理原則
（1）建設工程設計應與社會、經濟發展水平相適應，做到經濟效益、社會效益、環境效益相統一；
（2）工程設計應當按建設基本程序，堅持先勘察、后設計、再施工原則；
（3）建設工程設計力求做到適用、安全、美觀、經濟；
（4）設計應符合設計標準、規范，計算應準確，文字說明應清楚，圖指標主要清晰、準確、避免“錯、漏、碰、缺”。
B 設計階段質量業主管理的主要任務
（1）編制管理細則，確定目標控制計劃，督促設計單位完善質保體系，建立內部專業交底及會簽制度；
（2）設計方案、圖紙、概預算和主要設備、材料清單的審查，發現不符合要求的地方，分析原因，發出修改設計的指令；
（3）對設計工作的協調控制，及時檢查和控制設計的進度，做好各部門間的協調工作，使各專業設計之間配合、銜接，及時消除隱患；
（4）參與主要設備、材料的選型；
（5）組織對設計的評審或咨詢；
（6）組織設計文件、圖紙的報批、驗收、分發、保管、使用和建檔工作；
（7）組織設計交底與圖紙會審，處理或參與處理設計變更和因設計引起的工程質量問題和質量事故；
（8）編寫管理工作總結。
4.2.2設計質量管理的依據
業主對工程設計質量控制的依據，主要有以下幾個方面：
a 有關工程建設及質量管理方面的法律法規，如城市規劃，建設用地，市政管理，環境保護，質量管理，投資管理等方面的法律和法規。
b 有關工程建設的技術標準，如各種設計規范，標準，設計參數的定額及指標等。
c 建設項目的審批文件，如項目建議書及其審批，項目可行性研究報告及其審批項目建設選址及其審批，項目環境影響報告及其審批等。
d 建設項目設計的準備文件，如體現業主建設意圖的規劃設計大綱，設計綱要，設計合同和協作等方面的協議，數據和資料等。
4.2.3設計質量管理的重點
a 設計單位的選擇
b 設計依據的提供
c 設計文件的審查
4. 3設計階段質量管理的方法
a 以投入、產出管理為重點
b 以專業人員為依靠
c 多種技術手段并用
關鍵詞：房地產；造價；管理
中圖分類號：TU241.92 文獻標識碼：A
1 造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.1 決策階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.1.1 公司在決策階段造價控制中存在的主要問題：①前期組織人力資源配備不完善，缺少經驗豐富的專業技術人員。②項目建議書及項目可行性研究報告質量不高。③項目審查與批準不嚴謹。
1.1.2 主要原因分析：①人力資源管理方面不夠完善。②缺少科學的投資決策方法。
1.2 設計階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.2.1 公司在設計階段造價控制中存在的主要問題：在工程設計階段沒有正確處理好技術與經濟的對立統一關系，不注重設計方案的經濟合理性。搞規劃設計的只管設計出圖，很少去管設計在經濟上是否合理。有的過于保守，有的項目為了趕進度，各專業設計圖紙不配套或出現矛盾的現象，其結果到了施工階段，施工現場的洽商、變更等現象屢見不鮮。
1.2.2 主要原因分析：①公司對設計階段造價控制的認識不足，未推行限額設計。②公司對設計標準的掌握和重視不夠，設計人員片面考慮設計方案的美觀、功能配套，不考慮由此而導致的經濟成本的增加。③審圖工作管理不到位。
1.3 項目實施階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
1.3.1 公司在項目實施階段造價控制中存在的主要問題：在目前的施工過程中，質量監督、進度控制機制已經較為完善，但施工過程中的造價控制反而成為施工管理中的薄弱環節，工程只能按期保質完成，未能達到預期的收益。
1.3.2 主要原因分析：①缺乏嚴格的工程招投標制度。②施工組織安排欠合理。由此造成施工人力、物力、財力的浪費。③設計深度及廣度不夠，忽視施工圖紙的會審交底工作，造成施工過程中設計變更較多。④工程洽商管理制度不完善。對工程洽商的審批不嚴，導致工程洽商費用的增加，從而增加了工程成本。⑤材料及設備招投標及價格審批制度不夠完善。缺乏戰略性采購計劃與管理。
1.3.3 完工與交付階段造價控制中存在的主要問題及原因分析
⑴完工與交付階段造價控制中存在的主要問題:公司造價管理人員審查竣工結算資料時發現，施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結算書資料中常常存在不真實性、不完整的情況。
⑵主要原因分析: ①公司項目部對竣工資料的審核沒有嚴格按程序辦事，員工責任意識不夠。②由于公司項目較多，結算人員有限，結算工作缺少多級審核。
2 針對以上問題及原因，我們該怎么辦呢？
不斷學習，提高素質。編制工程預結算是一項資料多、分析計算量繁重的工作，有許多政策性和技術性的問題。除專業技能知識外，還應具有經濟與金融知識，經濟分析與決策能力。所以造價管理人員應經常學習新技術、新知識以提高自身業務素質，及時了解國家有關法律法規和工程建設的新標準、新規范、新定額。并且與其他同行保持聯系，獲取相關工程造價方面的工作信息和先進的工作經驗，探討工作新思路。
加強協作，提高效率。經常與其它部門溝通，如工程部、前期部、銷售部等，及時掌握情況，以利于更好地開展工作。
及早參與，全程控制。現在的造價管理工作，不僅僅是傳統的“五算”編制，而是更加強調全過程、全方位、全要素地進行工程造價的控制。所以從項目立項開始，造價管理人員就要參與其中，從造價控制的角度對方案初步設計、施工圖設計、合同簽訂等提出更加經濟可行的建議。
2.1設計分為方案設計階段和施工圖設計階段，完成的是方案報建文本和施工圖藍圖,必須報政府審批通過，方可進行工程項目施工。
2.1.1 方案設計的重要性是不言而喻的，大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量人員以求得一個滿足市場需求且高效率的方案，在方案設計過程中及時、科學的決策，保證設計進程的順利推進。
2.1.2 設計是工程建設和投資控制的關鍵，工程造價的75%在設計中已確定，所以在施工圖設計階段為了有效控制工程造價，委托設計時，要進行優化設計在確保安全的前提下，適當降低砼標號，減少鋼筋含量，收縮柱、梁體的量，控制單方造價指標等，使工程造價控制在一個合理的范圍之內，避免盲目追求高標準和克服設計中的保守思想。
2.2 施工合同的簽訂要非常嚴密而準確，每項都要詳細地說明，以免引起不必要的糾紛及爭議。主要要明確合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，做到資料齊全、文字嚴密，避免含未明基詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監督，提方合同執行效應，對發生合同變更，嚴格的審查和批準程序，有效的控制造價。
2.3 在工程實施階段，要經常去施工現場，及時了解工程進度、特殊的施工工藝方法等，以利于預算的組價及審核。及時掌握工程變更、材料采購情況，材料設備的質量，應由專業檢驗人員進行檢驗，出具檢驗報告并負相關責任：價格方面，實行認證制度，并對材料采購和設備選用過程中出現的“回扣”現象進行嚴格管理，保證材料和設備的價格和質量。目前，很多業主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質量，降低樓盤品質，往往在合同中規定由業主供應部分材料。業主對供貨商進行資質審查，貨比三家，以公布的信息價格為基礎進行認質、詢價、議價，選擇適合的合同形式簽訂供貨合同。工程簽證和變更主要有設計變更、施工條件變更和工程項目變更。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要做到簽證的及時性，一般要求自發生之日起14天內審批完畢。簽證是對施工過程的記錄，能描述清楚的尺寸、部位、數量要認真記錄，對隱蔽部位可依靠錄像、照片等輔助手段幫助，防止結算時高估冒算。
嚴格把關，降低成本。在結算審核過程中經常會發現虛列工程項目，多計工程量，高套定額和多結算工程款等諸多問題。竣工結算是工程造價合理確定的重要依據，也是投資控制的最后一個環節，無論是工程量的計算，預算定額的套用，取費合理性的審查，還有變更簽證審查，都要做到嚴格、合理、公正、公平。
及時分析，積累經驗。每個項目結算完成后，都及時地做造價分析，以便數據積累，為公司今后項目的開發提供參考依據，體現在訂合同、定價格上可以更嚴密、更周全。
隨著公司一個個項目的開發，造價人員應努力做好以上幾個方面的工作，以公司利益為出發點，恪盡職守，嚴把審核關。
關鍵詞：房地產企業；項目管理；對策
Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.
Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
1、項目管理對房地產開發的現實意義
房地產開發項目管理具有幅度寬、內容廣、層次高、難度大的特點，因而項目管理在房地產項目開發中發揮的作用會更加顯著。
(1)開發企業實施項目管理，可以實現與國際工程慣例的接軌，增加開發企業的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發企業獲利的根本途徑，開發企業是通過項目來實現利潤的。項目管理可以有效地提高項目的附加價值及品質，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業的利潤，保證開發企業的經濟效益。
(2)項目管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，規避項目的風險，使開發企業走出開發越多、空置越多的房地產怪圈。
(3)采用項目管理，實行招投標制度、項目監理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風險。
(4)項目管理還有利于大型開發項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應的管理機制，從而有利于項目融資的開展。
2、目前房地產開發項目管理存在的薄弱環節
目前不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產開發中容易被企業忽視，管理相對薄弱的幾個環節。
2.1項目方案確定階段的管理工作
項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。
(1)缺乏充分的市場調研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。
(3)沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經常會造成投資短缺等現象，不僅影響本項目的進度要求，而且有可能影響企業其他項目的實施。因此，項目方案確定后，對項目進行認真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項目實施階段的投資控制。
2.2施工圖設計管理工作
現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重旌工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。
2.3合同管理工作
目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互推脫。
目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10％。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。
3、房地產開發企業應采取的對策
以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。
3.1重視開發項目的市場定位和產品研究
房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。②要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。③了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。
3.2品牌建設
隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。
3.3加強合同管理工作
(1)房地產開發企業要做好合同管理的基礎工作，沒有扎實而全面的基礎工作，合同管理是不能成功的。基礎工作主要是了解國家政策和行業規定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。
(2)要實施合同管理的過程控制，房地產開發企業要從投資項目，開始通過競爭選擇優秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行件研究階段，把基礎工作做扎實，使投資估建建立在科學、可靠的基礎之上編制好設計概算，這是控制設計和施工總造價的關鍵，也是合同管理的關鍵。
參考文獻
[1]蔣進．項目管理是房地產開發的中心環節[N]，2005
[2]包宗華．住宅與房地產[M]．北京：中國建筑工業出版社，2009
