時間：2022-02-28 09:06:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產市場分析論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
由中國高等院校房地產學者聯誼會、《經濟研究》編輯部和浙江工業大學經貿管理學院聯合主辦的“2010年中國房地產學術研討會暨高校房地產學者聯誼會” 10月30-31號在浙江杭州召開。會議由浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬教授主持，浙江工業大學副校長陳杰教授、《經濟研究》編輯部常務副主編鄭宏亮研究員、華東師范大學張永岳教授分別代表主辦單位致辭。
中國社科院經濟研究所副所長張平研究員作了“中國貨幣信貸政策和房地產市場”主題報告，深入分析了貨幣政策變動趨勢與房地產市場的關系。清華大學水利土木學院副院長、房地產研究所所長劉洪玉教授作了“住房價格統計指標體系與住房價格研究”主題報告，對我國住房價格統計中存在的問題作了探討，提出了改進方法。北京大學不動產鑒定中心主任馮長春教授作了“城市化與房地產”主題報告，圍繞城市化的內涵、趨勢，城市化與房地產發展的戰略重點和主要任務介紹了研究成果。同濟大學施建剛教授作了“以房價為核心的房地產市場分析”的主題報告，描述了住房價格“漲跌”的分析框架，并對住房價格走勢及其影響因素做了探討。浙江大學社會科學學部副主任、房地產研究中心主任賈生華教授作了“房地產市場調控政策動態與市場周期走勢”的主題演講，對當前宏觀調控中的“限購令”、“房產稅”等熱點問題做了分析。華中師范大學艾建國教授作了“對完善經濟適用房制度的思考”主題報告，對經濟適用房制度中存在的問題作了總結，并提出政策建議。南京大學高波教授作了“關于房地產稅制改革的思考”的主題報告，對開征房產稅帶來的預期效果，實施難點做了分析。最后，浙江工業大學經貿管理學院虞曉芬院長做了“公共租賃房若干問題研究”的主題報告，對公共租賃定位問題、建設管理問題、進入退出機制做了精彩演講。
本次大會共有來自清華大學、中國人民大學、北京大學、復旦大學、浙江大學、同濟大學、中央財經大學、上海財經大學等全國50余所高校、100多位學者集聚一堂，對提交的100多篇學術論文作了分組討論與交流。小組討論主題包括“房地產與宏觀經濟”、“房地產價格與波動”、“住房市場與住房保障”、“土地利用與土地管理”、“房地產金融”、“房地產開發與物業管理”、“房地產學科探討與其他”。在學術論文研討之外，大會還對房地產教育與教學問題進行了圓桌討論，圍繞“房地產投資與經營”、“房地產經濟學”、“房地產估價”等課題教學中的經驗、問題進行深入、熱烈交流。最后，經過論文評審委員會評審，確定獲得一、二、三等獎的優秀論文，并頒發了榮譽證書和獎金。
關鍵詞：房地產 呼和浩特 趨勢
課題號：NJSY12177
本文從呼市房地產業剖析入手，深入探討如何使房地產業走上良性循環、健康發展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規律上摸索來講，相信對整體市場還是有一定的借鑒意義的。
一、呼和浩特房地產業現狀
（一）房地產開發投資情況
2011年以來呼和浩特市房地產開發投資持續增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個百分點；比1-4月下降313.65%。從投資構成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個百分點，辦公樓下降1.74個百分點，商業營業用房和其他用房分別增加6.02和5.13個百分點。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業營業用房和其他用房漲幅較高。
（二）土地購置和開況
2011年下半年購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比上半年提高138.62個百分點；土地成交價款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比上半年提高242.26個百分點；完成土地開發面積1142880平方米，同比增長123.85%，增幅比1-6月提高75.4個百分點。到三季度無論購置土地、完成開發土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產市場的持續升溫，房價沒有出現下降，而是上漲。
（三）商品房供給和銷售分析
2011年10月呼市商品房當期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環比增長7.81%。其中批準預售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環比增長5.24%。現售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環比增長10.89%。批準住宅預售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環比增長6.31%；現售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環比增長11.85%。
（四）保障性住房供給狀況
2011年呼市經濟適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環比基本呈逐月增長態勢。保障模式創新、保障范圍擴大、資金來源擴大，確保了2011年建設任務的順利完成。2011年上半年，經濟適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環比增長了159.12%。竣工面積233010平方米，環比增長了113.75%。
二、呼和浩特房地產市場特點
（一）政府調控政策對樓市影響較弱
通過分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調控政策影響，成交依然火爆。本輪調控更多是針對房價上漲過快的一線城市，對房地產仍處于發展階段、房價還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標。呼市有些地段相對好的項目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價格都未確定的情況下，已經出現咨詢的人群。南二環周邊已經漲到5000元/平方米以上，盡管這個價格超出了很多人的預期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價格每平方米5000元以上的品質項目越來越多。
（二）土地市場總體活躍
2010年前三季度，呼市土地成交價款累計同比增長120%多。在開發商銷售不斷創新高的情況下，房企拿地熱情沒有減退。雖然現在調控很緊，整個大趨勢不是很明朗，對后市預期過早，但根據前三季度土地開發和購置土地情況看，開發商對市場的信心指數在增加。
（三）房地產需求十分旺盛，開發潛力巨大
一方面，從消費結構看，國外先進國家發展的一般規律表明，恩格爾系數為40%左右時，是房地產業的快速發展時期。2010年，呼市城鎮居民消費的恩格爾系數為33.85%，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面，消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費量，由“有其房”向“優其房”轉變，改善型需求增長：另一方面，從消費水平看，城鎮居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。舊城區和城中村改造產生的被動型住房需求。
三、呼和浩特房地產業面臨的主要問題
（一）政府管理機制不完善
1.宏觀調控乏力。當前，房地產供給與需求嚴重失衡，造成大量資源的閑置和浪費。這里固然有企業投資決策失誤的原因，但政府在建設規模、結構方面宏觀調控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產開發金融方面缺乏參與。當前房地產開發市場主要由買房人、開發企業、銀行三者構成。4.監督機制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監督。
（二）房地產業政策法規體系和機制尚欠完備
隨著開發業的日益發展，有關房地產開發的法規也相繼出臺，從開發建設到經營管理都有全國或地方性法規、條例涉及。但從整體上看，法律機制仍欠完善。1.必要的法規缺失。缺乏管制房地產交易行為的專門法規，缺乏有關房地產保險方面的法規，對一些諸如開發商重復售房、買房人退房、轉讓以及所購物業受損等實踐中經常出現的行為和情況，尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補償制度卻沒有建立起來，隱含矛盾。2.現行法規的滯后得不到及時修正和調整。現行的《城市房屋拆遷管理條例》中，拆遷直管公房不找差價，非住宅拆遷的補償與安置不考慮土地區位等條款，已不能適應當前的環境，這些問題影響拆遷工作的順利進行，也挫傷開發企業的積極性，不利于城市建設。在農地征用補償方面，也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經營行為反應過慢，不能及時予以法規規范。現在許多開發企業實行的內部認購、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農業莊園投資行為等，均不能及時給予必要的監督、規范和引導，給利益各方帶來很大的風險。
（三）房地產供求矛盾十分突出
供給方面，土地是影響房地產供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價是影響房地產需求的主要因素。我國房地產作為一種產業，與其他產業相比較，存在著嚴重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現象。產品市場化與要素非市場化之間嚴重不對稱。造成這種非對稱的一個重要原因，在于作為房地產供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。
（四）房地產市場運行監管和協調體系不完善
當前有的開發企業經濟實力和市場競爭力不強，房產開發交易行為不規范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務和物業管理中違法和違規行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產市場調控和監督有待進一步加強。同時，我國的市場化程度還不夠高，房地產市場機制不夠完善，住房供應體系還不健全，房地產市場的服務體系還遠遠不能適應居民住房消費需求，房地產中介服務市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。
（五）房地產業內部壟斷現象嚴重
雖然已經規定用于商品房建設的土地必須實行招標拍賣，但目前招標拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協議方式為主，這使取得土地的成本與招標拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時，由于房地產企業是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產開發企業，這些開發企業與本地政府有著千絲萬縷的聯系，自然受到當地政府的庇護。
（六）土地供應不規范
在過去二十幾年的房地產發展中，呼市土地供應很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。
四、呼和浩特房地產業未來發展趨勢展望
（一）房屋供給結構將會越來越符合人們的需求
從2011年12月的房地產投資結構分析，社會需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產開發投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經濟適用房、廉租住房供給結構趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經濟適用房）。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設部今年發出通知，新開發的地產項目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時嚴格控制別墅類用地，房屋供給結構越來越符合人們的需求。造成房屋供給結構的原因：（l）房地產的利潤可觀，許多開發商就能夠從住房的需求出發，設計戶型結構合理的用房。（2）有許多煤炭行業都投入到房地產中，造成從事房地產的人員迅速膨脹，房地產之間的角逐，必然會造成房屋戶型結構更加合理。
（二）房地產投資規模將進一步擴大
經濟發展將帶動房地產開發規模進一步擴大。呼市國民經濟以年均31%的速度持續快速增長，經濟實力顯著增強，地區生產總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經濟走勢看，未來幾年呼和浩特經濟將保持這樣的發展速度，也必將帶動呼和浩特房地產開發規模的進一步擴大。另外，隨著國家西部大開發政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產市場等多項措施的實施，也將激發房地產商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產開發投資的持續增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環境為房地產投資規模進一步擴大創造了條件。
（三）房地產價格增長將會趨于穩定
從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產價格將延續近年穩中有升的良好態勢。這為我市房地產業提供了廣闊的發展空間。主要原因；一是我市房價與其他城市比相對較低，具有一個上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房價收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強，房價的穩步上升不會影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調控政策加強，未來的呼市房價增長將會趨于平穩。
（四）度假區、旅游地和退休居住區是房地產業發展的重點
隨著中國經濟的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執行，假日經濟的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會，2011年底我國60歲以上的老人就達1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達19.6萬人。計劃生育政策作為我國的基本國策，有效地擬制了我國人口的過快增長，為社會的穩定、經濟快速發展起到了積極參的推動作用。但隨之也帶來了一些社會問題，一對獨生子女夫婦贍養四位老人已成為社會普遍現象，有的夫婦甚至要贍養包括祖父母、外祖父母在內的6-8位老人。現代青年要面臨社會的沉重壓力，在激烈的社會競爭要想悉心照料老人是難上加難，現在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區可以將這些老人集中到一起，同時提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區將成為我國房地產業發展的一個朝陽產業。
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關鍵字：房地產；營銷策劃；
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
1房地產營銷策劃的含義及方式
1.1房地產營銷策劃的含義
房地產營銷策劃是在對房地產項目內外環境予以準確分析，并有效運用經營資源的基礎上，對一定時間內營銷活動的行為方針、目標、戰略以及實施方案進行設計和謀劃。或者說，它是一個謀劃達成房地產項目營銷成功的先發設想及其思維的過程。也是一項計劃活動、決策活動之前的構思、探索和設計的過程。
1.2房地產營銷的方式
（1）企業直接銷售；（2）委托銷售
2營銷策劃在房地產營銷中的重要作用
一個真正的策劃案就是要將目標項目置于房地產發展的大背景下進行具體分析，以消費者的未期望、市場的現實需求、行業的競爭態勢為依據。通過房地產市場細分，來確定它的核心定位，目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發商的項目整概念，準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭。其重要作用主要表現在以下幾方面：(1)為開發商帶來更大的利潤空間；(2)更好地滿足消費者的需求；(3)增強居住品質；(4)提升開發商的品牌。
3房地產營銷策劃誤區的完善措施
3.1正確運用目標市場選擇模式
開發商要對選擇進入哪些目標市場或為多少個目標市場服務做出決策。可供房地產開發商選擇的目標市場模式有如下五種：(1)復合產品模式；(2)單一市場模式，此模式指房地產開發企業選擇一個目標市場集中營銷；(3)完全市場覆蓋模式；(4)有選擇的專業化模式；(5)復合市場模式，即指房地產開發商專門為了滿足某個目標客戶群體的各種主要需求而開發物業。
3.2定期對策劃人員專業知識的培訓和交流
可以定期組織學習的機會，為策劃人員提供能夠互相交流的機會，吸取眾家之長，吸收優秀的經驗。房地產營銷策劃需要不斷的吸收新的思想和概念，但是吸收后還要深刻的理解，才能正確運用到營銷策劃的過程中，才不至于在概念包裝的時候連自己都不能解釋清楚到底概念的內涵是什么。
3.3基于樓盤品質的創新
隨著消費者越來越成熟和理性，見識過太多“概念”和“創新”樓盤的消費者對樓盤本身的質量越來越看重。影響他們購買的是小區環境、戶型設計、園林規劃、交通配套等等有關實在的樓盤本身質量的因素。所以我們在談創新和某某概念的時候，既要是這些苛刻的消費者所關心的，也要實實在在能讓他們感受到的。
3.4加強房地產市場調研與預測
市場調研與獲得真實信息的基礎和依據是房地產營銷策劃必不可少的環節。在市場調研前，企業應制定嚴謹的市場調查流程市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等于消費對象的關系從整體上把握；調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。
3.5明確目標市場，科學市場定位
目標市場分析與市場定位是營銷策劃過程中的關鍵環節，也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房產開發商更應明確其目標市場，進行科學的市場定位。
4目前房地產的營銷策劃存在的主要問題
就國際市場來看，房地產產業在我國的發展起步相對較晚，市場經濟環境下的發展還不夠充分，營銷策劃的理念應用到此行業中屬于一種全新姿態，還出與相應的萌芽時期，各種策略還存在著一些相應的問題。這些問題的出現導致了營銷策劃不能夠有效的發揮功用，并在很人的程度上阻礙了房地產業的健康發展。主要問題有以下幾點:
（1）不能充分的進行市場調研，調研結果與實際情況存在偏差要進行營銷策劃不能只是憑空想象，要進行相應的市場調研，收集比較真實可靠的市場需求信息，并對其進行分析，進行企業的市場定位。市場調研主要有兩方而的任務，一方而要充分的了解產品要進入的市場需求，使企業在進入市場時有相應的針對性，另一方而是進行市場調研時要與相應的同行產業做出對比，分析對于目前的發展狀況，知己知彼方可百戰不殆。但是就目前的現實狀況來看，房地產開發商對市場調研的認識程度不夠，有的甚至脫離相應的實際，調查方式缺乏變通，取樣或者是調查的數據針對性有所欠缺，調研結果與實際存在著一定的差距，不能夠真實的反應市場的總體要求。
（2）營銷策劃中的廣告宣傳脫離實際，在房地產的營銷策劃中，廣告宣傳是主要的宣傳媒介，也是營銷策劃的重點所在。但是目前的房地產的營銷策劃中廣告的宣傳存在著很人的問題，主要是存在假、人、空的現象。在新的經濟發展形勢下，而臨著激烈的市場競爭，房地產開發商絞盡腦汁的在和相應的廣告商一起進行廣告項目的策劃。當然不得不承認有些廣告的制作相當的有水準，不僅突出了特色之處，創新上與其他廣告絕不雷同，但是其中的真實成分有所減低，這些標新立異的廣告不能帶來真實可靠的說服力和信任度。
（3）相應的營銷策劃的銷售管理模式管理不嚴謹，而且在銷售管理模式上存在著一定的隨意性，不夠嚴謹，沒有一套規范的銷售規則，主要就是依靠業績來評定銷售效果的好壞。在部分房地產的營銷策劃中營銷人員對自己的營銷對象進行虛假承諾，看似房地產開發商委屈自己的利益而把消費者的利益保護的天衣無縫，非常的周全，在消費者信賴了營銷人員的前提下進行了交易，但是卻發現事實卻遠非如此，給企業的形象造成了一定的損害。
5提高房地產的營銷策劃的具體做法
5.1強化房地產的市場調研
在行業的營銷策劃中，通過市場調研來獲取信息是必不可少的一個環節，房地產的營銷策劃制定前，要加強對市場調研的力度，針對項目中的項目規模、相關特點以及消費對象進行整體上的調查，在得出調研的相關數據后進行分析和預測相應的營銷市場，為營銷策劃的進行提供最基本的輔工作。
5.2找準目標市場，進行科學的市場定位
如今房地產行業已經進入微利時代，而對當前消費者的需求多樣化以及消費理念多層次化，開發商在進行行業發展是找準目標市場，進行市場的科學定位變的越來越重要。只有進行準確的市場定位，找對相應的市場主體，房地產的每一個地產項目才能夠更快、更穩的進行市場交易，滿足市場需求，否則一切都是徒勞無功，還會落下“事倍功半”不利后果。
5.3對營銷策劃人員進行培訓，增強相應的責任感
在營銷策劃中一定要進行員工培訓，讓員工具備一種高度的責任感。可以讓員工不定期的參加學習和探討的學習交流會，在員工交流中采諸家之長，并吸取相對優秀的營銷經驗。同時房地產的營銷策劃還要實時的關注新的營銷策劃的理念，在進行廣告宣傳的時候避免因為概念不清而進行的不切實際的過度的概念包裝。
結語
人們生活水平的不斷提高，對生活質量的要求也逐漸增強，我國的房地產事業蓬勃發展起來。在這一過程中，努力做到對顧客的需求現狀的深刻了解和準確的把握，把營銷策劃的主要價值和內涵融入到自己的策劃中來，展示營銷策劃的具體內涵，并達到進行營銷策劃的處理。通過成功的營銷策劃，在市場經濟的激烈競爭下，改變房地產企業的發展模式，順應市場潮流，立于不敗之地。
參考文獻
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[關鍵詞]居民小區 房地產 成本控制
近年來,隨著我國經濟的快速發展,城市化進程的不斷加快,我國房地產業迎來了前所未有的發展契機,在一定的環境下,房地產開發的利潤豐厚。中國指數研究院于2010年7月12日在北京了中國房地產指數系統百城價格指數。針對十大城市的調查數據顯示,6月份十大城市平均價格整體上漲了61.72%。其中,北京漲幅最大,同比漲幅近80%, 杭州、南京、深圳、天津、重慶增幅也超過50%。從價格水平來看,十大城市平均價格為15411元/平米。其中,北京,上海,深圳,杭州的平均價格超過20000元/平米。鑒于此,許多房地產商對于房地產項目開發的成本控制的相關問題沒有足夠的重視,或者有控制成本的想法但是沒有行之有效的辦法和措施。隨著一系列國家宏觀調控政策的出臺,房地產的市場競爭變得日益激烈。在這種市場環境下,對房地產項目開發的成本進行合理有效控制逐漸變為房地產商關注的重大問題。
一、我國房地產項目成本控制的現狀
據媒體報道:2009年中國GDP達到335353億元,同比增長 8.7%,而這8.7%的增長中至少有0.6-0.7個百分點是直接來自于房地產,其對經濟的拉動效應可見一斑。房地產行業影響上下游多個行業的需求,確實是一個與經濟關聯度很大的行業,它的健康發展直接影響到經濟的健康發展。雖然最近幾年我國的房地產產業在飛速發展,但是總體來看,我國的房地產業的發展還不夠成熟,還存在許多亟待完善和改進的地方,尤其在成本控制方面還存在許多問題。
1.房地產開發項目的成本控制缺乏科學性
一些房地產開發企業對于房地產項目的成本管理缺乏科學的方法和科學的管理手段。對于開發項目的成本核算通常只在在項目結算時才進行。這樣做在財務上雖然具有一定的合理性,但對于動態的開發過程而言,則掩蓋了企業經營管理過程中的諸多問題。特別是對于長期持續開發、大規模滾動開發的房地產企業而言,這種缺乏科學性的成本管理模式在開發過程中難以反映出開發項目的真實成本。
2.房地產開發項目成本控制缺乏全面性
當前許多房地產開發企業把開發項目的成本控制看作是簡單的價格控制行為,如對可研費、規劃設計費、建安工程費、基礎設施費中的綠化與環境工程費等的控制。一般的作法是在價格談判或結算環節進行一律壓價。從表面上看,項目的開發成本似乎被降低或被控制住了,但是,由于這種簡單的壓價行為使得項目開發過程中出現節省不該節省的費用等情況,造成項目在決策、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題,并且在后期的施工和銷售過程中不斷地暴露出來,最后會導致開發企業被迫在開發過程中不斷地去堵塞成本漏洞,得不償失。
3.房地產開發項目成本控制制度缺乏監督性和激勵性
許多房地產開發企業現行成本控制制度的突出問題是缺乏監督性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激勵性。房地產開發的周期通常較長、并且涉及成本范圍較廣,而開發企業成本管理制度的某些局限性及不合理性,使得在成本控制制度的執行過程中,缺乏比較合理有效的成本監督機制和方法,導致成本控制制度無法真正的在項目開發過程中加以實施。
4.房地產開發項目成本控制的思維存在滯后性
一般而言,房地產開發企業在經營管理中保持比較陳舊的思維模式:重規模、輕效益,重數量、輕質量,重過程、輕決策。他們通常以開發規模(如開發總面積、年開工面積、年銷售總額等)等作為衡量一個開發企業實力的主要指標,而忽視其中能產生效益的規模及效益指標,這就造成了開發成本控制的思維存在滯后性。
二、房地產建設項目成本控制的原則
1.設計為重點的全過程成本控制的原則
由于項目建設全過程都在不同程度地影響著整個項目的成本費用,所以項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。而大量的項目數據推算結果表明,對項目成本影響最大的階段是項目設計前的各環節。在規劃設計階段,影響項目成本的可能性為65-80%;在初步設計階段,影響項目成本的可能性為30%-65%;在施工圖設計階段,影響項目成本的可能性為5%-25%;而在項目的施工階段,通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。很明顯地,控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。所以對于項目建設成本控制而言,既要貫穿于項目開發建設的全部過程,又要把重點放在項目設計及設計前的策劃階段。
2.主動控制為主的原則
傳統的控制都是建立在偏差糾正基礎上,算是一種“反饋”型的控制。反饋控制最大的問題是由偏差造成的損失已經存在,而糾偏的時間越長,這種損失就越大。自上世紀70年代開始,人們逐步將系統和控制論的研究成果應用于管理控制理論后,不再滿足于這種事后的反饋控制,提出了事前預防。即是通過預測來估計事件可能存在的偏差,由事先采取的對策和措施來預防偏差的出現,以此來把項目成本損失降低到最低限度。
3.技術與經濟相結合的原則
鑒于項目的開發建設過程所涉及到的一切因素都在直接或間接的影響著項目的成本,所以要有效的控制項目的開發成本,必須從組織、技術、經濟、合同以及信息管理等多方面、全方位采取措施進行有效的控制。組織措施主要指項目開發建設的組織機構、管理和經營機制、崗位責任、紀律和制度等;技術措施主要包括技術方案、工藝方案、設備和材料選擇、設計方案、規劃方案的制定等;經濟措施主要包括經濟指標、經營形式、財務管理和經濟核算等;合同措施主要包括用簽訂合同的方式來明確各單位的權利和義務,制約參與建設的各方嚴格按照合同的要求履行自己的權利和義務等。只有將這些組織、技術、經濟等有效的結合起來,才是從本本意義上的全面多角度的降低和控制項目開發成本。
三、北京居民小區建設項目成本控制實證分析
北京的房地產項目開發在全國大城市中具有典型性和代表性(圖),本文以北京居民小區的建設項目為實例,闡述項目成本管理及控制的這些理論和方法如何在實際工作中運用。通過理論和實際相結合,使我們對房地產項目的成本控制理論有更為深刻的理解。
1.居民小區概況
本小區建設項目位于北京市石景山區,距離西長安街約3.2公里,多條公交線路經由社區,交通極為便利,周邊配套優越。項目規劃占地面積4.25公頃,建筑面積約13.4萬平方米,其中用于住宅約10.5萬,容積率2.55。附近基礎設施齊全,交通發達,綠化率為30%,通過實地考察論證及市場分析,將此建設項目定位為北京的檔次稍高的居民小區。
2.建設項目的成本控制分析
(1)前期開發階段的成本控制
房地產前期開發階段通常包括以下幾個方面的內容:獲取土地使用權;確定獲得規劃許可并確定規劃設計方案;建設工程招標。除上述幾個主要環節的工作外,房地產開發過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補償;施工現場的水電、路通和場地平整;市政設施接洽的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預售的客戶;進一步分析市場狀況;制定項目開發過程的監控策略等。在這些前期環節中,可通過以下措施有效的控制前期的成本。
第一,土地使用權獲取成本的控制。土地使用權獲得分為:劃撥和出讓,劃撥是縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用。居民建設小區的開發項目獲取土地使用權主要通過土地出讓的方式。使用權取得費用通過周密的土地開發成本分析,并結合其位置及周邊狀況、建筑容積率等修正,土地成本支出約占項目總支出的35%-45%。這種成本通常是在競價等環節被盲目抬高,所以要在土地競拍的環節進行成本控制。
第二,拆遷與三通一平成本控制。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業拆遷公司。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償方式,其費用可參照近期類似項目進行。房地產開發進行拆遷安置時,應注意其必須滿足項目開發用地的時間要求。拆遷安置重點在以下方面節約成本:一是實現集約型安置房購買,降低安置購買成本;二是實現安置房零庫存;三是通過準確的資金計劃,減少拆遷資金財務成本;四是節約審查成本,熟練把握國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策,建設用地選址必須符合城市總體規劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環境因素。市政配套條件也是一個重要因素,如項目用地距城市的水、電、供熱、煤氣等主管線較遠,會增加小區基礎設施建設的費用。
第三,設計成本控制。房地產開發項目設計階段的成本管理控制是房地產開發項目成本控制的重點。根據相關的資料統計,影響項目投資最大的階段是約占工程項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段。因此,在設計階段,合理科學的設計,可降低建設項目工程造價。房地產開發項目的工程設計是否合理、經濟,直接影響到整個項目的總投資的控制及項目的利潤多少,房地產開發企業不僅要使設計滿足建筑物的建筑效果,使用功能和牢固耐用;還要使設計更加合理、經濟、減少建安工程的投資,以降低成本,取得更大的經濟效益。在設計中,不少設計人員把安全系數提的過高,對經濟上的合理性考慮得較少,從根本上影響了項目成本的有效控制。設計的不合理,造成了一定浪費,顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。在工程設計中采用標準設計可促進工業化水平加快工程進度、節約材料、降低建設投資。
第四,規劃設計控制。為加強房地產開發項目的投資控制,降低成本,保證工程質量,房地產開發商應積極推行設計招標或方案競選形式。開發項目的工程設計控制應以有關部門批準的選址報告、設計任務書、地質勘察報告等基礎資料為依據。項目發包采取招標方式或方案競選方式,也可采取指定承包。設計方案競選與設計招標的區別在于對于未中選的設計方案,要根據其工作量大小給予必要的補償。開發企業可以把中選方案作為設計基礎,吸收、綜合其他方案的優點,集思廣益,拿出更好的設計方案。
(2)建筑設計階段的成本控制
本小區建設項目進入了建筑設計階段,為了獲得技術先進、功能完善、性價比更高的設計方案,公司邀請了5家設計院對該項目的建設方案進行設計、評比。在此之前,我們運用價值工程原理對該居民小區優選出五種主打套型,并確定其所占比重,以此推薦給設計院綜合設計。在評比過程中,采用10名建筑設計、工程施工、客戶代表運用多因素評分法對設計院的方案進行評比打分,北京建筑設計院的方案因設計新穎、合理,技術經濟指標滿足投資估算的要求,方案獲得了與會專家的一致好評,公司最終確定選擇這套方案。
由于設計方案的經濟效果不僅取決于技術條件,還受不同地區的自然條件和社會條件等因素的影響,所以在對設計方案進行選擇時,要綜合考慮各方面的因素,對方案進行全方位技術經濟分析與比較。結合當時當地的實際條件,選擇功能完善、技術先進、經濟合理的設計方案。設計概算是設計文件的組成部分,在初步設計階段,根據設計要求,對工程造價進行的概略計算。是進行下一階段施工圖設計的重要依據,直接影響到開發項目總投資的控制,房地產開發企業對設計單位提交的設計概算實行會審、集中討論研究,評議定案。在審查過程中,要注重與同類工程的技術經濟指對比分析,找出存在問題,核實概算投資的準確性,及時將審查中發現的問題歸納整理后,及時調整概算,對下一步施工圖設計與施工圖預算有指導意義。
(3)項目建設實施階段的成本控制
在項目的建設實施階段進行成本控制的基本原理是把計劃投資額作為投資控制的目標值,在工程施工中定期地進行投資實際值與目標值的比較。通過采用這些比較分析來找出實際支出額與投資控制目標值之間的偏差,對產生的相關原因進行分析,進而采取有效措施加以控制,以保證投資控制目標的實現。這是施工企業在施工階段投資控制所采取的必要的手段。作為房地產開發商,在項目的具體實施階段進行投資控制的任務也是如此,即必須保證實際的支出額不超過目標值。房地產開發商要嚴格控制工程質量、進度,通過以上事前控制為主,事后控制為輔的控制,發現偏差及時調整,把工程造價控制在投資估算確定的范圍內。
四、結論
加強成本控制管理是企業推進成本發展戰略的基礎,同時也是企業進入成本競爭時代的競爭利器。在當前的房地產市場環境下,作為房地產開發企業,應采取有效的成本管理措施,控制好項目成本,穩定城市小區等商品房的售價,滿足廣大消費者的購房需求。這不但是企業自身生存和發展的需要,也是房地產開發企業義不容辭的社會責任。只有合理開發出符合廣大消費者實際購買力的產品,才能把潛在需求轉變為有效需求,激活房地產的需求市場,使開發企業有更廣闊的生存環境,保障我國的房地產業健康持續的發展。
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關鍵詞 軌道交通 BOT TOD 結合發展
Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode
KONG Rong
（Foshan Railway Investment Construction Group Co., Ltd, Foshan,528000）
Abstract: Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balance project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project.
Key words: Rail transit; BOT; TOD; Joint Development
中圖分類號： P135文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）
1引言
為推動政府職能轉變，促進政企分開以及引導社會投資主體進入軌道交通領域，北京、深圳和杭州等多個城市都嘗試以BOT模式推進城市軌道交通項目的進程。目前，國內也有多個城市軌道交通項目在嘗試采用BOT特許經營方式進行開工建設。
由于軌道交通是公益性的城市基礎設施項目，盈利能力弱，因此，社會投資人無法從項目運營中獲利。為確保項目的建設和運營資金缺口得以彌補，除軌道交通票務收入及附屬資源收入外，政府還需以軌道沿線土地注入并通過土地開發收益來彌補項目建設和運營資金缺口。傳統的土地招拍掛模式，政府無法獲取軌道交通給土地帶來的增值收益。為獲取土地增值收益并使土地增值收益能夠反哺軌道交通的建設和運營，政府可以嘗試以TOD模式實現軌道交通沿線土地的“深加工”，為政府帶來更大的收益。
2概念與程序
BOT，是Build-Operate-Transfer的縮寫，即建設—運營—移交，是政府通過特許經營權協議，授權外國投資者或社會投資者進行項目（主要是基礎設施和自然資源開發）的融資、設計、建設、經營和維護，在規定的期限內（通常10～30年）內向該項目的使用者收取費用，由此回收項目的投資、經營和維護等成本，并獲得合理的回報，特許期滿時，將項目移交（通常為免費）給政府的項目實施方式。可以說，采用BOT融資模式進行軌道交通建設可以緩解政府集中支付的壓力，但是類似于銀行的分期付款業務，政府也需承擔BOT融資所帶來的融資成本負擔。
軌道交通項目TOD模式就是“以軌道交通為導向”的開發模式，充分發揮城市軌道交通“運量大、速度快、安全、準點、保護環境、節約能源和用地”的特點，通過對軌道站點周邊土地與交通一體化的設計，提高公共交通的吸引力，提升土地價值，并借鑒香港“軌道+物業”模式實現土地增值收益反哺軌道建設和運營，實現城市軌道交通的可持續發展。
軌道交通項目TOD模式研究可通過政府采購的方式選擇合格的供應商作為總承包項目顧問。總承包項目顧問以及其組成的跨專業顧問團隊被稱為總體規劃設計投融資顧問團隊（以下簡稱“顧問機構〞），負責提供包括城市規劃、城市設計、建筑、軌道交通、經濟、交通、公共配套設施、環境評估、景觀、結構及機電、土地收益分析、市場調研、物業發展組合建議、投融資等相關方面的顧問及設計服務。顧問機構將在合同約定的期限內分批提交沿線綜合開發的潛在合適地塊報告、站點周邊土地使用優化報告、重點站概念性總體規劃設計報告、重點站土地價值評估報告、投融資策略及方案報告、房地產市場分析報告、重點站物業發展組合報告。
3軌道交通TOD模式研究效益
3.1優化工可研究階段的線站位布局，明確線站位布置
在工可研究階段的線站位布局遵從的是SOD（客流追隨型）的規劃或未充分考慮地鐵站點商業開發需要，線站位的布局考慮存在一定的缺陷。軌道交通TOD模式研究將通過分析站點周邊的用地現狀、土地用途、建筑密度、容積率等開發設計條件、以及從相關政府部門搜集及研究現有土地資源、土地權屬概況及土地利用規劃，從而確定沿線可進行“軌道+物業”綜合開發的潛在合適地塊，并就優化線路、站點、車輛段及停車場的位置對工程初步設計研究提出建議。
3.2優化沿線站點土地規劃，提升客流量
通過分析現有城市規劃，運用軌道交通引導新市鎮開發的理念、市場情況和趨勢及創新思維，優化沿線站點周邊至少800米范圍內土地的規劃，對于停車場、車輛段等土地資源比較豐富的地區，土地規劃優化范圍會相應的擴大，并就重點發展區提出城市設計及TOD開發建議，從而達到利用軌道交通建設帶動地區發展并提升客流的目的。
3.3制定重點地塊概念性規劃設計方案，為初步設計提供基礎資料
軌道交通TOD模式研究將制定重點地塊概念性規劃設計方案, 展示道路及行人網絡，綠化系統分布，景觀通廊、公共及私人開放空間場所，發展密度分布；展示建筑及樓面面積分布，大樓設計、布局和高度，道路網絡，各個組合開發項目的進出口﹑人行天橋接口，停車場，公眾流通場所，公交換乘站及公共配套設施，以及地鐵站和相鄰開發區的相互聯系等，為物業開發的初步設計提供依據，有利于盡快落實潛在的房地產開發商，加快重點地塊的物業開發工作。
3.4評估已有工程技術資料，提供優化及組合等建議
通過對工程初步設計研究及相關專題研究的初稿、中間稿及送審稿進行評估, 可以制訂出地鐵站與地塊銜接的預留工程方案，優化軌道和物業發展的經濟性整合；可以制訂各發展區的人行和車行系統及道路布置；可以確定物業發展與地鐵站、街道和其它發展設施之間的連接面，設計人行天橋，地下通道以及/或者與之配對的連接通道；可以評估現有和將來的公共道路和附近的鐵路設施對重點地塊所造成的環境影響；
3.5評估土地開發收益，確定投融資方案，解決建設和運營資金缺口
通過分析投資建設、運營、設備更新及追加投資的整體財務狀況，明確資金缺口并通過評估出的土地開發收益及其他融資方式相結合的方案來解決資金缺口問題。
3.6結合地方財政狀況及法律法規，提出成果實施的操作建議
為確保成果真正的落地實施，軌道交通TOD模式研究還將結合地方財政狀況及現有法律法規提出成果實施的操作性建議，做好各方利益的平衡。
在借鑒香港的“軌道+物業”的發展模式時，我們不能簡單地看作是在地鐵沿線或站點周邊做一些商業開發項目，而不去做好軌道交通沿線的前期策劃工作，不能不考慮中國國情而對香港的“軌道+物業”照抄照搬，而要考慮實際的落地實施。
4軌道交通BOT項目與TOD模式結合建議
軌道交通投資巨大，采用BOT融資可以引入社會投資者，減輕政府財政負擔；同時，利用TOD模式發展地鐵線路，可以將地鐵與周邊附屬資源的開發效益最大化，并將地鐵所帶動的沿線土地的升值納入地鐵項目等都可以實現城市軌道交通可持續發展。
引進社會投資者可以緩解政府的財政壓力，解決項目初期投資（即建設階段的投入），但隨著建設階段結束，項目也面臨投資回收及運營補虧的壓力。因此，TOD模式下軌道交通運營收入便成了資金缺口來源。也就是說，以TOD模式實現軌道交通運營收入最大化，就可以減少政府補貼投入。
軌道交通項目BOT融資與TOD模式結合最終要落實到資金流的匹配，即用現金流量法做好項目投資回收和運營補虧的資金流出與軌道交通運營收入的資金流入在時間點和金額上的匹配。同時，通過融資后分析，給予項目投資人以合理投資回報率。因此，政府和項目公司需要明確成本和資金來源，并建立動態修正資金平衡財務模型的機制，可以從以下方面著手：
4.1政府加大財政補貼和扶持，降低融資成本
政府運用閑置資源和政策資源，對軌道交通BOT項目明確進行資本性、經營性、資源性補貼，加大項目投資力度，降低項目運營成本，從而達到減少融資額和融資成本的目的。這方面的補貼和扶持政策有：設立軌道交通建設發展專項資金，實行財政退稅、房產稅減免、所得稅優惠、財政貼息貸款，賦予軌道交通公司沿線物業開發經營權等。
4.2推動政企分開，發揮企業自主融資能力
在政企分開情況下，當地軌道交通企業可以充分發揮自己的積極性，拓寬融資渠道，協助政府解決軌道交通建設資金問題。軌道交通公司可以通過以下方式融資：設立智能交通卡公司發行交通卡，發行債券、股票，聯合產業鏈上下游公司設立產業投資基金，融資租賃等。
4.3建立軌道沿線土地注入BOT項目的機制
軌道交通沿線土地資源是政府吸引社會投資人參與軌道交通BOT項目的籌碼，是項目投資回收和運營補虧的主要資金源，如果軌道交通沿線土地資源或土地資源收益無法注入到項目中，必然會影響到項目收尾。
此外，政府還應注意對軌道沿線土地資源的把控。過多的軌道沿線土地資源的開發并用于BOT項目可能會影響到當地的長遠發展，對其他經濟主體、其他部門也不是很公平。所以，在使用軌道交通沿線土地資源時，政府應循序漸進地開發土地資源，規劃長期，考慮兼顧地方利益訴求，在尋求BOT項目資金平衡的同時，同時保障地方利益或為地方經濟和社會發展留有余地。只有這樣，才能使軌道交通項目成為人心所向的民心工程。
參考文獻
