時間：2022-04-02 12:21:20
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇租賃行業中總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
金融租賃業務是不同于銀行信貸的一種新型交易方式，它以租賃資產為核心，以設備租賃代替融資購買，為企業提供了一條全新的融資途徑，體現了融資與融物相結合的特點。一般來看，金融租賃業務和銀行信貸業務在交易結構、交易載體、定價機制等方面均存在不同。1.不同的交易結構。租賃業務可總結為獨有的“一二三”模式，即“一個租賃物、兩個合同、三個當事人”?！耙粋€租賃物”即每一筆金融租賃業務的開展，都必須有一個租賃物;以這個租賃物為依托，金融租賃業務會衍生出兩個合同———租賃物的買賣合同和租賃物的租賃合同;這兩個合同發生在三個不同的租賃當事人之間:出租人、承租人和設備生產商。在這個過程中，租賃資產是租賃業務的核心，也是租賃業務和信貸業務最基本的區別。2.不同的交易載體。信貸業務的交易載體為貨幣，其信用的運動方式為“貨幣—貨幣”。而金融租賃業務則由貨幣融資變成了以實物資產為交易載體的融資，運動形式為“貨幣—實物資產(租賃物)—貨幣”，因此其產融結合、服務實體經濟的效果更強。3.不同的資產屬性。作為租賃業務的核心，租賃資產不僅是單純的金融資產，其背后更是實物資產、客戶信用等的融合。以飛機租賃為例，租賃期內，如果客戶違約，但飛機并未貶值，這說明租賃公司的金融資產發生貶值，但實物資產并未貶值，租賃公司可以通過租賃物處置等方式來降低損失。另一方面，如果飛機價格貶值，但客戶并沒有違約，作為金融資產的飛機依然能夠為租賃公司帶來穩定的現金流。從這個意義上來看，由于租賃資產的風險緩釋作用，租賃業務的風險程度一般低于銀行信貸。4.不同的定價機制。銀行的貸款利率定價一般考慮以下幾個因素:基準利率、交易成本和企業風險溢價。租賃業務定價同樣需要考慮以上因素，但還需要包含以下部分，即定價是否需要覆蓋設備的維修成本、特定市場投資風險、租賃物價格波動風險、資產余值估算等。5.不同的合同屬性。在金融租賃交易中，租賃資產是承租企業根據自身需要選定的，因此不能以退還租賃物為條件而提前中止合同;租賃公司也不能以改變租金為由來終止合同。因此，金融租賃合同具有不可違約性。6.不同的權屬關系。在信貸業務中，企業從銀行獲得貸款購買設備，設備的所有權和使用權屬于企業;但在金融租賃業務中，業務存續期內，租賃設備的所有權屬于租賃公司，使用權則屬于承租企業。7.不同的業務領域。由于銀行信貸表現為純粹的資金運動形式，因此其可進入國民經濟的各個領域;而租賃業務必須以實物資產作為載體，這就意味著一些不依托于大型實物資產、提供智力服務和創意的行業，租賃業務并不太適合進入。①8.不同的風險類別。銀行信貸業務面臨的風險類別包括信用風險、市場風險、操作風險等。租賃業務同樣會涉及這些風險類別，但還會面臨一些特殊風險，例如資產風險、稅收風險等。租賃業務的風險特征將在第三部分進行討論，此處不再贅述。9.不同的融資能力。融資能力的差異主要是針對承租企業而言的。信貸業務中，貸款的增加會提高企業負債比例，降低償債能力;但是通過租賃方式融資可以部分規避和解決這一問題，同時還能享受成本扣除、稅收減免等多重“好處”，為企業“減負”。10.不同的信用擴張能力。信貸業務和租賃業務具有不同的信用擴張能力:銀行提供的貨幣和貸款會通過貨幣乘數產生出數倍于它的存款，有可能造成信用膨脹;而金融租賃業務必須以租賃資產作為依托和載體，一般不會造成信用的過度膨脹。
二、金融租賃業務的風險特征:一般風險和特殊風險
租賃資產是金融租賃業務的核心，也是信貸業務和租賃業務最基本的區別。由于租賃資產兼具金融資產和實物資產的雙重屬性，因此金融租賃業務既會面對一般的金融風險，也面臨了租賃業務的特殊風險———資產風險。
(一)金融租賃業務的一般風險②1.信用風險。金融租賃業務的信用風險是指由于種種原因，導致承租人、設備供應商或其他當事人不愿或無力按時履約，從而為租賃公司或其他交易對手造成損失的風險。金融租賃業務信用風險的特殊性在于其風險源不止一個，設備供應商無法按時交付設備、承租人不能按時支付租金、租賃物發生損毀等，都會導致信用風險的發生。因此，租賃公司必須做好事前調查，強化后期管理，隨時跟蹤租賃物使用情況，以降低風險的發生。2.其他風險。租賃業務的市場風險、流動性風險、操作風險等，與其他金融機構并無本質不同，但是，如果對租賃項目和租賃物的選擇出現失誤，對設備市場缺乏分析，造成投資不能按時收回，或者由于資金融通能力不足無法支付設備購買資金，也會引發市場風險。
(二)金融租賃業務的特殊風險③1.資產風險。由于租賃業務的開展必須以租賃資產作為依托，因此資產風險是金融租賃業務面臨的最特殊的風險。資產風險包括幾個方面:購買風險、滅失風險、余值風險等。購買風險指的是租賃公司在選擇租賃物和供貨商的過程中，由于租賃物價格波動、質量不高、供貨渠道不通暢、資產組合不合理等產生的風險。購買風險會影響承租人對租賃物的使用，進而影響其償債能力。滅失風險指的是租賃物在運輸、安裝和使用過程中，由于各種因素造成其不能正常使用或完全損壞，進而給租賃公司帶來損失的風險。通常情況下，租賃公司會在租賃合同中要求承租人對租賃資產投保，以降低損失。余值風險即殘值風險，一般發生在經營性租賃業務中。由于經營性租賃業務需要面臨租期結束后的資產處置工作，因此租賃公司必須合理估計殘值以保證權益。2.其他風險。其他風險包括法律風險、稅收風險、資產價值與債權的不匹配風險等。(1)法律風險。由于租賃業務涉及了多個當事人、合同文本和交易環節，導致其法律風險較大。如果交易各方的權利、義務、風險狀況等沒有在相關合同中明確體現，就可能產生糾紛。(2)稅收風險。稅收風險即現有稅收制度發生改變時，有可能造成項目權益率發生變動而產生的風險。因此，租賃公司在業務開展過程中，需要充分考慮到稅收制度變化帶來的影響，進而合理測算自身的稅收承受度和項目收益水平。(3)資產價值與債權不匹配風險。該風險指的是，由于未估算好租賃業務的信貸成本、交易成本、承租人風險溢價等因素，導致租金不能夠覆蓋租賃公司的成本和正常收益。在實際的業務操作中，可以采取租金先付、收取保證金、倒推法計算各期租金等方式，來降低此風險的發生。實際上，無論是稅務風險還是資產價值與債權不匹配風險，其核心都是定價問題。只有充分估計到租賃業務中可能會發生的各類風險以及風險的大小，才能對租賃資產進行合理定價，并科學確定各期租金的額度和支付方式，最大化租賃公司的收益。
三、金融租賃公司風險管理體系的構建:“資產+信用”的風險管理模式
盡管租賃資產是租賃公司風險管理的核心和主要手段，但這并不意味著租賃公司不需要重視對承租人信用狀況的考評。實際上，基于租賃資產的核心地位，以及資產和信用在不同業務中的不同作用，租賃公司必須圍繞著租賃資產的使用和流轉，以租賃資產為核心，以企業信用為重點，構建“資產+信用”的風險管理體系。
(一)金融租賃公司的風險特征要求建立“資產+信用”的風險管理模式根據前文分析，租賃業務風險可劃分為一般風險和特殊風險。這種特殊的風險特征，要求金融租賃公司在風險管理工作中必須同時重視對資產和信用的雙重管理。從資產和信用兩個方面更深入地探究租賃業務和信貸業務的區別，可以發現，盡管信貸和租賃都需要同時對資產和信用做出評價，但由于資產和信用在兩個業務中所處的不同地位，因此表現出不同的作用:信貸業務是以企業信用為切入點的，資產或物的因素為一種增信措施;而租賃業務是以“物”為切入點，首先尋求的是合適的租賃物，同時考慮承租人信用。正是基于此特點，金融租賃公司需要改變以往過于依賴信用管理的風控體系，加強資產風險的管理，并從資產和信用兩個方面，重塑風險管理架構，以更好地適應租賃業務要求?；谫Y產和信用的風險管理體系，金融租賃公司可以制定差異化的準入標準，通過不同等級的資產和信用的搭配，實施不同的租賃授信政策。
(二)如何建立“資產+信用”的風險管理體系①1.基本原理。評級的概念來源于銀行。在實踐中，銀行依據一定的標準，采用一定的方法，對客戶和特定交易(即債項)進行等級劃分，并據此制定不同的政策，實施不同的授信原則和限額管理，以實現風險管理的差異化和精準化?？梢哉f，以信用評級為基礎的風險管理體系是銀行風險管理工作的核心。一直以來，對租賃資產的選擇、評價和管理是租賃公司業務發展中的一個難題。如何將分屬于不同行業的不同資產，用一個統一的標準進行衡量，租賃公司也在不斷地進行探索。借鑒商業銀行成熟的客戶信用評級經驗，金融租賃公司完全可能總結、抽象出衡量實物資產好壞的關鍵因素和指標，建立起一整套租賃資產的風險評級體系，走出一條適應租賃業務特點的風險管理之路。2.指導原則。租賃公司“資產+信用”的風險管理體系是一個全新的思維，在充分考慮租賃業務特點的基礎上，本文認為，“資產+信用”的風險管理體系的建設，除了遵循一般風險管理的基本原則外，還應該堅持以下原則:(1)以租賃資產為核心。租賃公司風控體系的搭建應該牢牢把握“租賃資產”這一關鍵，在當前的風控體系中，加入對資產風險的評價和管理，并以此為基礎，對風險管理架構進行調整。(2)以企業信用為重點。盡管租賃公司要高度重視資產風險，但這并不意味著其會放松對承租人的信用考察。租賃公司依然需要加強信用風險防范，做好事前調查和事后管理，避免向資信狀況差的承租人和風險過大的項目投資。(3)區別、側重與融合。租賃公司應對資產風險和信用風險實施不同的管理方法和技術;在實際運作中，應以資產風險為主，同時重視信用風險管理;以二者為基礎，建立起一整套既相互獨立、又實現了對接和貫通的風險管理體系。(4)動態調整。鑒于內外部經營環境和競爭格局的變化，租賃公司應該定期或不定期地對公司的風險管理狀況進行檢查和評估，及時調險管理的政策、制度、流程等，以確保公司風險管理與業務發展戰略相一致。3.“資產+信用”風控體系的初步框架和實施步驟。一般看來，合格的租賃資產需滿足幾個特征:首先，具備保值性、通用性、可移動性;其次，本身具備獨立價值，可單獨處置;再次，變現力強、能夠轉讓，擁有比較發達的二級市場;最后，對企業生產經營起到關鍵性的作用，或者說是企業生產經營的核心設備和關鍵設備。從這幾個特點出發，租賃公司可以提取出一套租賃資產評價的基本指標，構建租賃資產的風險評級體系。租賃資產評級指標的提取應該堅持全面、客觀、科學的原則，既考慮租賃物的通用性、可變現性和可移動性，同時合理評價不可移動的關鍵設備和核心設備。租賃資產風險評級體系的搭建可以從兩個層面來考慮:宏觀層面上，堅持全面性標準，著眼于整體框架的完整，確定租賃物評價的基本框架;微觀層面上，基于不同的行業和租賃物，確定差異化的評價準則和指標，同時確定對應權重;指標的確立和權重的劃分應建立在深度的行業研究和大量的數據支持上。租賃評級體系基本指標可以包括以下幾個方面:從宏觀來看，應包括行業指標、租賃方式指標;從微觀層面來看，可以考慮租賃物的整體價值、單體價值、通用性、可移動性、保值性、技術先進性、未來可應用前景、是否是企業生產的關鍵設備等。每個大指標之下，可以根據租賃物的不同特點，設計微觀指標，并給予權重，例如，行業指標可包括行業基本面、景氣指數、設備價格指數等;租賃方式包括直租、回租、廠商租賃等。具體方法上，可以采取專家打分卡的方式，依據從好到壞的標準，設置5分到1分五個等級。需要說明的是，由于行業的不同和租賃公司具體業務的差異，具體指標選擇還需要租賃公司依據自身情況而定，同時依據經濟形勢變化做出適度調整。舉例說明上述指標體系的應用。以飛機為例，行業指標可以從航空運輸景氣指數、旅客運輸量、周轉量等進行設置。如果行業非常景氣，旅客運輸量、周轉量很大，可以給出4～5分的分值，反之則給予低分。從租賃方式來看，如果企業需要大力發展直租，則給予直租較高分值。飛機的整體價值和單體價值都很高，同時也具備優良的通用性、可移動性和保值性，可分別給予5分。在技術先進性和未來應用前景上，可賦予主流機型較高分值等等。這樣，通過專家對各個租賃資產評價指標的賦值，租賃公司可以將以往對租賃資產感性、主觀的判斷，轉化為理性的認識。租賃資產風險評級體系的搭建可以采取分階段、逐步推進的方法，即立足于行業和公司當前的實際情況，先易后難，先簡后繁，從簡單、有效、便捷做起:首先，應著重于整體框架的搭建，并從租賃公司占比最大的行業開始建立。其次，在評價方式上，可先采取專家打分卡的方式，并依據從業經驗、職位等，對專家評判結果設立權重。最后，組織一批具備較強研究能力的人才隊伍，加強行業研究，重視數據積累，最終過渡到計量方法的使用。4.適應“資產+信用”風險管理體系應做的變革。在“資產+信用”的風險管理框架下，租賃公司風險管理的內容、組織結構、指標體系、流程設計、監控和預警體系等均要隨之發生變化:風險管理的主要內容應從以“信用”為主，轉變為“資產風險+信用風險”。在組織結構上，設置專門的資產風險管理的職能部門，并與風險管理部和業務部門進行分工、對接和協作;職能設置上，資產風險管理部門專注于資產風險管理，前臺業務部門設置專崗，負責追蹤、監測、研究最新的市場動態。預警和監測指標也應加入與租賃資產相關的內容，更關注行業指標、設備價格指數等。在流程設計上，也應加入租賃資產風險評級的環節等等(相關流程設計可見圖5)。
(三)“資產+信用”風險管理體系的應用“資產+信用”的風險管理體系建立之后，租賃公司就可以以租賃資產風險評級結果為基礎，結合承租人信用評級，在業務定價、租后管理、限額管理、監測與預警方面，實施差異化政策。從租賃授信政策來看，一方面，針對融資性租賃和經營性租賃的不同，實施不同的授信組合管理。經營性租賃業務更類似于長期投資，因此對資產和承租人的資質要求更高。另一方面，對于融資性租賃業務，可以根據資產、客戶和債項的不同等級，實施差異化的授信管理和增信措施。配合授信組合管理，租賃公司可以在流程設置上做出調整，設置差異化的流程分支，提高審批效率。總之，依托于“資產+信用”的風險管理框架，租賃公司可以發展出一整套包含制度、流程、定價、監測、預警等的應用體系，實現差異化的決策和定價，并對當前“類信貸”的宏觀風險管理框架進行重塑，進而走出一條符合監管要求、貼合業務特點的差異化道路。
四、“資產+信用”風險管理體系下，金融租賃公司的應對策略
風險管理模式的建立和調整是一項系統工程，也是一個長期性的挑戰。金融租賃公司必須從戰略高度對風險管理工作進行系統研究和全面梳理，從而真正走出一條特色化和專業化的道路。在具體的策略選擇上，金融租賃公司可以制定風險管理發展規劃，在深度調研的基礎上，制定分階段目標，從短、中、長期有序地推進風險管理能力的提升。從短期來看，由于公司面臨的資源約束、結構職能、管理模式等不會發生太多變化，因此更多的是一些基礎性的工作。例如，對公司風險管理工作進行全面診斷，總結風險管理經驗，尋找風險管理漏洞，確定未來的發展方向，評估未來發展所需投入的人力、物力、平臺建設等資源;培育風險文化;著手數據積累和行業研究等。從中期來看，經過前期的梳理和調整，風險管理整合框架已經初步搭建，更重要的就是對其進行落實和細化。例如，不斷強化董事會和高管層的風險管理責任;全面整合資產風險、信用風險、市場風險等重大風險管理職能;不斷完善業務風險管理線、職能風險管理線、內部審計線三道防線的建設;對風險管理人才的培育和激勵等;開發更為精確的風險管理技術和手段等。從長期來看，長期的規劃是一個不斷優化和創新的過程。由于經濟形勢瞬息萬變，金融租賃公司也應及時對公司業務方向、發展戰略、風控模式等做出調整。鑒于前期的積累，租賃公司可以在數據、信息技術、人力資源儲備等達到條件的基礎上，研發較為高級的資產風險管理模型，并將其與信用風險管理、授信決策、租后管理、預警和監測、資產分類等實現對接，構筑出租賃公司全新的風險管理模式。實際上，對短、中、長期時間段的劃分并不是一個嚴格的時間線，各階段的主要工作也可以依據進度調整，創新能力的發揮也應該貫穿于整個發展過程。但無論如何，有關風險管理的基礎工作需要從當前得到重視，開始啟動并逐步推進。
我國經濟發展呈現迅猛態勢，工業化步伐不斷加快，經濟增長方式也在迅速轉變，隨之而來的對于基礎設施完善的需要以及傳統產業的升級的需要等都要求大量的資金投入，正因如此，我國融資租賃行業發展前景十分廣闊。融資租賃行業是由美國傳入的，“二戰”后由于工業化生產過剩，許多物品設備的價格又居高不下，使得購買力和產品供應失衡，于是生產商采用出租物品設備使用權，待出租人以資金的方式將融通的資金回收后，可以直接以一定的價格將該物品設備出售給購買人，實現所有權的轉移，這種方式被稱為“融資租賃”。融資租賃行業在我國真正得以起步發展是在1981年中國東方租賃有限公司成立后，融資租賃在短時間內迅速發展。1988年到1998年十年時間里，我國的融資租賃行業由于制度的不完善，欠租問題十分嚴重。1999年后銀監會頒布新的《金融租賃公司管理辦法》后，融資租賃行業恢復、調整并重獲新生。2015年8月26日，國務院常務會議決定施行加快金融租賃和融資租賃行業發展的措施，會議指出加快融資租賃和金融租賃的發展是深化金融改革的一項重要舉措，要協調配合有關部門，加強風險管理，可見融資租賃行業在我國發揮著越來越重要的作用，行業前景廣闊。要想促進融資租賃行業健康穩定發展，強化風險控制的舉措必不可少。
二、融資租賃概述
融資租賃又稱設備租賃或現代租賃，實質上是指與租賃所有權相關的部分或大部分風險和報酬的轉移。融資租賃同貸款的形式類似，進行融資租賃的物件以及出賣人都由客戶自行選擇，租賃期間客戶享有對物件的占有、使用、收益權，唯獨不同的是，客戶不具有融資租賃物件的所有權，而貸款業務中，物件的所有權是屬于客戶的。融資租賃中資產的所有權最終可以實現由出賣人到客戶的轉移，也可以不轉移。
融資租賃的交易流程主要為客戶選擇設備和出賣人、出租人購買設備、租賃給客戶使用以及客戶支付租金這四個環節，租期結束后客戶可以選擇續租、回購或者退回設備。
融資租賃根據租賃的來源可分為直接的產品形式和客戶服務租賃售后回租。直接租賃是承租人根據自己的需要選擇租賃項目和出賣人，出租人根據承租人向指定的賣方購買相應的租賃項目并出租給承租人，承租人支付租金的過程。客戶服務和售后回租是承租人享有貨物的所有權，將出售給出租人，租賃合同的簽署將該物件從出租人處租回使用的交易，此時承租人不再享有物品的所有權。
三、風險控制理論概述
（一）風險控制理論
風險控制是指風險管理者采取各?N措施和方法來消除或減少風險事件的可能性，或減少風險事件所造成的損失。它可以通過風險識別、測量、管理，如評估和決策處理可能的損失。風險管理是一門新興的管理科學，作為一門新興學科，它具有管理計劃、組織協調、指揮控制等功能，同時也具有自己獨特的功能。目前比較流行的風險控制理論有多米諾理論和能量破壞釋放理論。
（1）根據多米諾理論，風險因素導致風險事故，而風險事故導致損失和風險因素是控制風險的關鍵。因此，要認真研究風險問題，采用科學的識別、分析和控制方法，采取有效措施，消除可能出現的不良事件，使風險降到最低水平。
（2）能量意外釋放理論從事故發生的物理本質出發，介紹了事故鏈反應：由于不安全行為和管理失誤引起了人們的不安全感以及它們之間的相互作用，異?；蛭ｋU物質和能量釋放通過某種機制影響人體和設施，造成人員傷亡和財產損失，這種事故可以通過加強能源和屏蔽得以預防或減少。
（二）融資租賃風險與類別
融資租賃業務具有投資大、周期長、資產流動性弱的特點，這些特點也標志著金融租賃屬于風險投資類，而風險來自租賃業務在各種不確定因素的過程中可能帶來的損失。市場風險包括，市場產品風險、金融風險和貿易風險等。
1.市場產品風險
在市場環境下無論何種金融活動，涉及購買設備或產品時，都首先要考慮到產品所帶來的市場風險。融資租賃企業應當充分了解產品的屬性、市場供需關系、消費者的心態和消費能力、發展趨勢以及在市場的發展，若不將產品和市場的狀況調查清楚，必然將增加市場和商品本身帶來的風險。
2.金融風險
在金融性質的租賃中，金融風險存在于經濟經營活動的全部過程當中。作為出租人承擔的最大風險就是承租人是否有還租的能力，這將對租賃公司未來的運行和發展有著直接的影響，所以大家應該意識到，項目開始時，風險也就存在了。
3.貿易風險
對于一個行業性質的租賃，貿易以訂單方式進行是存在一定貿易風險的。在商品貿易中，一個比較完整的社會化發展同樣支持建立相對獨立的制度和防范風險的措施，例如信貸、運輸、保險、商檢、信貸等風險采取預防和補救措施，但是由于人們的認知水平被限制，同時商業性質企業和其他管理經驗的不足等因素，使得貿易風險普遍存在。
四、融資租賃風險控制對策
（一）融資租賃項目受理前風險控制加強
目前融資租賃行業項目受理前所面臨的風險主要體現在信用風險、匯率風險、利率風險、政策法律風險以及技術落后風險等幾大方面。對此融資租賃行業應當依據各種存在的風險，采取具體的針對措施，制定出適合本企業的完整的風險防御體系，以加強項目受理前的風險控制，將風險盡可能降低到一個合理的范圍以促進企業健康發展。
1.信用風險的防范控制
融資租賃交易以融資為對象，以商品為載體。這種租賃方式與傳統的信貸有一定的相似之處，就是供貨方和承租方之間租賃關系的建立有賴于良好信用的支持。一方面，承租人在吸引融資租賃公司為其融資時需要具備良好的信用，而且需要有還款能力，這樣才能取得對方的信任。另一方面，融資租賃公司只有建立良好的信譽才能將吸引社會資本注入資金。由此可以看出，融資租賃過程中任何一方的信用問題都會導致融資租賃的風險，因此有必要建立全面的信用風險防范體系。
首先，金融租賃公司應在銷售合同前全面調查供應商的信用狀況，投資必須有一定的選擇性，選擇信譽較好的信用狀況較為穩定的供應商；而對于信用狀況不佳的供應商，可要求承租人更換或提供相應的擔保，以防止供應商違約的風險。其次，在合同簽訂時必須依據國家相關法律規定明確雙方的權利與義務，另外在合同履行期間，也要定期了解情況，及時掌握財務動態，發現可能存在的問題，規避風險。
2.匯率風險的防范措施
在國際融資租賃合同中，匯率風險是最重要的風險之一。國際金融市場始終處于發展變化的過程中，匯率波動也在所難免，對于融資租賃行業來說匯率變動產生的風險不容忽視。融資租賃過程中可能出現在購買設備支付需較長的時間，匯率的變化可能會導致交易風險，從而損害了融資租賃公司的利益。為此，融資租賃公司可以采取完全對沖的策略，也就是所謂完全套期保值策略，是指金融租賃公司可以減少或消除由于匯率變化帶來的未來損失，并運用各種方法和技術來降低風險。金融租賃公司在選擇最有利貨幣時，應遵循一定的原則，如使用軟通貨，在設備進口時傾向貶值，在收取外國租金時增加硬通貨的收集。還可以采取措施減少或轉移合同中的匯率風險，如外匯儲備的提供、遠期外匯交易的使用以及外匯期貨交易的使用等。
3.利率風險的防范措施
由于銀行利率的水平是中央銀行在國家宏觀調控需要的水平上決定的，融資租賃公司無法改變和避免這種由于利率水平的制訂以及結構的調整所產生的風險。因為融資租賃公司無法預測利率變動的水平，因此利率變動產生的風險是融資租賃公司無法也沒有能力加以控制的，面對浮動利率所帶來的風險，規避利率風險的基本原則是將未來的不確定性和利率風險降低到可以接受的程度。具體措施可以從兩個方面進行，一方面，為防止由于未來預期利率波動，金融租賃公司可以提前與承租人簽訂浮動利率合同。當銀行利率上升時，雙方同意提高租金。另一方面，可以根據付款時的市場利率計算每個期間應付的租金，以減少利率波動的風險。
4.政策法律風險的防范措施
融資租賃中同樣不可控制的另一個因素就是政策法律風險。由于國家政策和法律的變化與調整所造成的政治風險，融資公司在運作過程中無法通過各種渠道進行預測和控制。因此，金融租賃公司對金融風險的控制幾乎束手無策，所能做的只有積極關注國內外政治經濟發展的動向，及時根據我國政府的政治經濟形式對自身經營管理模式進行改革與提升，并及時采取必要的措施來降低經營風險。另外，由于融資租賃項目資金設計和融資等涉及許多與法律相關的問題，非法律專業人員常常會一頭霧水，因此出租人在融資租賃項目設計的過程中可以聘請法律顧問參與，積極尋求法律專業方面知識的指導，聘請專業的法律人員預測法規稅率等的調整也能夠從一定程度上規避或減小這方面的風險。
5.技術落后風險的防范措施
在科技強國的當今時代，注重科學技術的發展與革新同樣是融資租賃公司需要關注的內容。由于科學技術的發展變革尤為迅速，技術落后的風險在如今科學技術日新月異的大形勢下顯得尤其重要。融資租賃交易以實物為前提，產品或設備的技術水平與更新換代速度很大程度上影響著融資租賃的交易過程。租賃物通常是由承租人選擇的，承租人在選擇租賃物時應當充分了解其市場行情，對于租賃物的技術水平有充分的了解，并且參考其更新換代的速度進行合理選擇。雖然租賃物是由承租人選擇的，但是融資租賃公司也應當對該租賃物有一定的調查了解，防止租賃物由于更新換代速度快或技術落后等因素，導致承租人支付租金能力的下降，損害融資租賃公司的利益。要想降低技術落后的風險，最重要的一點就是對租賃物品以及財務經濟的可行性研究，充分調查掌握租賃物品資料，并且做好同類產品的調查和預測，選擇技術水平較高、市場潛力和需求水平高的產品。
（二）明?_融資租賃項目租賃期風險控制點
自租賃期開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價格與最低租賃付款額現值兩者中較低者作為租入資產的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人計算最低租賃付款額的現值時如果知悉出租人的租賃內含利率，應當采用出租日的租賃內含利率作為折現率，否則應當采用租賃合同規定利率作為折現率。如果出租人的租賃內含利率和租賃合同規定的利率無法獲悉，應當采取同期銀行貸款利率作為折現率。
（三）增強規范租賃資產管理
1.強化風險預測
金融活動往往會伴隨風險，而且這種風險常常無法避免，但是可以通過預測可能發生的損失來進行風險預測，這樣就能夠將風險降到最低，因此強化風險預測、建立健全風險預測和評估系統十分必要。對于風險的預測需要有大量數據信息作為輔助。所需要的信息資料主要有客戶需求方面，如客戶希望做融資租賃業務的原因、融資金額、融資幣種、租賃期限等；設備方面，如設備名稱和價值、制造商、是否涉及進出口、是否為技術改造項目設備，等等；客戶的基本情況，如評級情況、授信額度、金融產品使用情況等。
如今人類已經進入到大數據時代，科學準確的數據能夠幫助大家做出更加準確、有效的判斷。然而對于信息系統的建設則需要一定的投入，首先必不可少的是要建立一個內部的信息中心，然后則需要專門人員的進行及時的信息搜集，并將搜集到的信息加以整合處理。只有掌握了足夠多和準確的數據，了解了融資租賃中其他相關企業的信用情況，才能夠為管理層提供更好的信息支持，有效降低承租業務中可能存在的風險。
2.拓寬管理視角
企業的發展必然脫離不了“管理”二字，管理的缺失也是融資租賃中風險的來源之一。融資租賃是出租企業通過將產品或者設備提供給承租企業實現融資目標的，因此，承租企業必然要強化對于租賃物品的管理與控制，保障其質量和數量。承租企業的管理應當從多個范圍入手，如加強企業內部控制，加強財務管理與人才管理等。認識到拓寬企業管理視角在融資租賃中的重要性，提高管理效能，盡可能將自身在融資租賃中的風險降到最低，也就是說，增強實物租賃的管理，是有效降低融資租賃風險的最好方法。
3.培養專業人才
融資租賃行業雖是金融領域的行業，但其屬于綜合產業，涉及眾多領域，因此需要具有綜合素質的人才。眾所周知，人才是所有行業不可缺少的資源，融資租賃行業的專業人才應當對經濟、政法、金融、貿易等均有所涉獵，兼具行業的專業知識，具有長遠的目標和真知灼見。只有這種具有綜合素質的人才，才能成為融資租賃企業中的軍師，為其保駕護航。只有企業內部具有這樣的人才，才能夠減少由于缺乏專業知識技能與判斷力而造成的損失。想要降低這種風險，就必然要注重人才的引進、培養和發掘。
【關鍵詞】融資租賃；風險控制；措施
一、我國融資租賃的發展狀況
融資租賃作為一種新型的融資工具，承擔著出租人、承租人和供應商的紐帶作用，以出租人提供資金為限，承租人以較少的資金成本擁有商品的使用權。融資租賃相比較于銀行貸款融資更便捷，而且租金費用可以實現稅前抵扣，減少企業資金占用。能夠利用自身專業優勢，整合上下游資源，實現供需兩端精準匹配，達到資源配置最優化。融資租賃在發達國家發展比較迅速，自20世紀50年代興起于美國以來，融資租賃在發達國家已逐漸成為與銀行信貸、證券并駕齊驅的三大融資工具之一，廣泛運用于各類重資產行業，如基建、航空、船舶、醫療設備、農業等，租賃滲透率約30%。
我國融資租賃行業起步雖然較晚，但在“十二五”期間進入快速發展期。據統計，截至2016年底，全國融資租賃企業已突破7000家，其中內資租賃220多家、外資租賃7210多家、金融租賃60多家，租賃企業空置率達到60%（成立一年內無業務）；不論是企業數量，還是總資產規模，都呈現明顯增長。
二、融資租賃企業面臨的主要風險分析
融資租賃可以促進企業的發展，但是融資租賃市場仍然存在著諸多風險，融資租賃企業應該在做好風險分析的基礎上，發揮融資租賃的優勢作用。融資租賃企業的風險主要表現在以下幾個方面：
1.財務風險貫穿于融資租賃全過程
融資租賃可以有效解決中小企業資金緊張、設備緊缺的問題，通常融資租賃企業為承租方提供的商品或服務需要大量資金做支持，因此財務風險時刻存在。融資租賃企業是整個金融交易的主要風險承擔者，如果承租方惡意拖欠承租費或供應商不能及時提供所需商品或服務，都會造成融資租賃企業資金的浪費，因此融資租賃企業在選擇承租人時應對其財務狀況有所了解，充分分析其償債能力，選擇供應商時應充分考慮其信用等級及供貨能力，盡可能降低財務風險。
2.市場風險決定企業的發展空間
融資租賃相較于其他融資方式租賃周期長，受利率和匯率的波動影響大，給融資租賃企業帶來的市場風險也大。利率的波動會引起融資租賃商品的價值發生變化，利率上升融資租賃企業支付銀行貸款利息增加，成本上升，在承租方價格不變的情況下融資租賃企業的收益減少。與外匯有關的融資租賃業務，當匯率發生變化就會給融資租賃企業帶來匯率風險。由于融資租賃市場競爭的加劇，融資租賃企業對承租方審核不嚴格，對承租方缺乏監督管理，承租方管理不到位會出現經營不善的風險，影響融資租賃企業的收益。融資租賃企業應基于友好的原則對承租方和供應商行業狀況和市場發展前景充分了解，關注其抵抗風險的能力。企業可通過不斷擴大融資租賃的規模，擴充融資租賃的渠道，例如可針對企業的實際需求進行專業化定制服務，實現有針對性的融資租賃，在有效控制市場風險的前提下實現企業的規模效應。
3.信用風險是對融資租賃各方的約束
信用風險來源于融資租賃企業、承租方和供應商對相關方沒有履行盡職義務所形成的風險。如果承租方未按約定支付租金，則融資租賃企業要承擔相應的風險。如果融資租賃企業未按時支付采購款則承租方也要承擔供應商延遲供貨的風險。如果供應商未按規定要求提供商品或服務則融資租賃企業和承租方都要承擔相應的風險。由此可見任何一方違約都會給相關方造成信用風險。
4.宏觀調控政策對融資租賃企業的風險
國家產業政策和宏觀調控政策對融資租賃的發展具有導向作用，直接影響融資租賃企業的稅收變化，從而影響其盈利能力。例如稅率的變化對融資租賃企業和承租人都有很大影響， “營改增”政策的實施即是通過政策對稅率進行調節，進而影響企業的稅收和收益。利率、匯率的變化對融資租賃也會產生很大的影響，負債利率、匯率上升會導致企業的融資租賃成本增加，進而影響其融資租賃收益。
由于科學技術不斷進步，生產工藝的逐步改進，融資租賃企業還存在人才風險和技術風險，融資租賃過程中還存在地震等不可抗力風險等，對各種風險的成因我們要加以重視，并在融資租賃過程中加以規避。
三、融資租賃企業主要風險控制措施
融資租賃企業在為客戶提供服務，分擔財務風險的同時，對自身所面臨的融資租賃風險必須進行有效把控，通過風險識別、風險認知、風險管理，建立風險管理體系，把融資租賃風險控制在一定范圍內。
1.完善融資租賃相關法律法規和財政稅收政策
雖然我國融資租賃行業起步較晚，但是對經濟發展的促進作用越來越明顯。在實現操作過程中還存在適用法律的缺乏，對融資租賃企業會產生一定的風險，因此加快完善融資租賃的相關立法，完善租賃物物權保o制度，建立統一權威的租賃資產公示平臺，達到預防權利沖突的公示作用，可以使融資租賃企業有法可依，避免交易各方產生不必要的糾紛，促進融資租賃行業的快速發展。國家政策的支持對融資租賃行業具有激勵作用，國家通過財政補貼、稅收政策支持等優惠政策，可以減輕融資租賃企業稅收負擔，實現企業快速發展。
2.建立完善融資租賃企業風險評估系統
（1）設立公司風險管理指標體系，按時對各類風險進行計量、監測、評估和分析，定期或不定期組織編寫風險報告，并對報告相關數據和情況進行現場和非現場檢查。
（2）信用風險管理。注重研究外部經濟形勢和政策，定期分析重點行業，實行負面清單管理，適時制定和修改相關行業準入標準，提供選擇行業和優選客戶參考，切實防范信用風險。業務部門不僅要了解客戶經營狀況，還要了解其所在行業特點、市場占有率、發展潛力，同時進行發展前景分析，從整體風險、過程風險、經營策略風險等多角度分析客戶對風險的承受能力，將項目篩選、盡職調查、初審上報、項目實施和后期管理等各環節風險管理責任落實到人，落實問責機制，全程識別、評估、控制和監測項目風險，為風險分析和管理提供準確的數據。在項目風險控制方面，明確風險管理要求和規范各環節流轉程序，明確各部門、各崗位的職責和權限。同時提高信用風險識別和差別定價能力，開發內部評級系統，對公司所有的客戶和項目進行評級。
3.建立健全企業文化，提高風險防范意識
融資租賃企業面臨著財務風險、市場風險、信用風險、政策風險等各類風險，因此在日常管理中應建立完善的金融風險保障體系，建立健全融資租賃各項管理制度，完善融資租賃風險識別系統。企業管理者應積極培養員工對風險的辨識能力，通過可能性分析提高防范風險的能力?？赏ㄟ^系統培訓增強員工的財務知識，法律知識，在提高專業知識能力的同時不斷提高其業務能力。從了解客戶需求到成功簽訂合同都要以客戶為中心提高服務質量，同時對照風險防范措施，分析合同可能存在的風險，提高風險防范意識。
4.加強融資租賃企業過程審核管理和控制
中后臺控制。融資租賃公司作為類金融企業，需要在客戶管理、項目審批、風險管控和資產管理、法律訴訟方面建立嚴格專業的制度支撐，健全不同行業統計為指導的中后臺控制系統建設，完善運營模式和報價梳理。
節點控制。將租賃業務劃分為租前、租中、租后三大環節，科學設定各環節的管理內容、工作標準和管理要求，按照有效制衡的原t，把各環節風險管理責任落實到具體的部門和崗位，通過對各節點的精細化管理實現風險控制目標。
區域經濟風險地圖。針對國內外政治、經濟和運營風險，規劃區域經濟風險地圖，幫助企業合理部署風險資本，做出更加明智的決策。
5.加強對融資租賃企業的內部審計管理
隨著融資租賃行業的不斷發展壯大，應加強內部審計管理。加強制度執行的過程監督檢查、內部審計，評價制度設計的合理性以及運行有效性。對于存在的問題“早發現，早處理”。防范企業的運營風險。
四、總結
融資租賃行業作為銀行信貸的有益補充充分發揮了其金融功能，但是其風險管理問題仍然比較突出。雖然隨著法規、制度的逐步健全融資租賃行業有了較快發展，但是風險控制仍是融資租賃企業首先考慮的問題，融資租賃企業應在有效防范風險的基礎上整合各方資源，建立完善的風險管理體制和健全的風險控制系統，加強融資租賃過程管理，促進融資租賃行業蓬勃發展。
參考文獻：
[1]鄔展霞，秦錦華.什么制約了中國企業融資租賃財務決策？[J].金融管理研究，2013（21）.
關鍵詞 不動產租賃 營改增 問題與對策
“營改增”主要指將應納稅項目的營業稅改為增值稅，營改增是我國財稅改革新的嘗試和發展方向，是針對現階段我國市場經濟現狀制定的。自2012年營改增確立試點以來，得到迅速推廣，2013年試點覆蓋到全國范圍，但金融業、建筑業、生活服務業未納入其中；2016年5月1日起，我國全面推行營改增，營業稅全面取消。不動產租賃業務涉及房地產、建筑、金融等相關行業，因自身特性復雜，且企業日常租賃金額在企業經營中比例較大，該項稅收制度存在進項抵扣不明等問題，若不及時處理，將導致企業經營成本提升，制約企業的發展，不利于稅制改革的推進。
一、不動產租賃業務營改增面臨的問題
（一）房地產、建筑業營改增實施經驗不足
不動產租賃業務涉及房屋、建筑物的租借、使用，業務開展時需要與房地產、建筑業進行合作，雙方存在經濟往來，在不動產租賃業務營改增實施時，需要房地產和建筑業經驗的支撐。不動產租賃行業獲取不動產的途徑主要有兩種，一是通過與房地產開發商交易，購置不動產，二是不動產租賃行業自身開發不動產或與建筑業達成協議輔助建設不動產，二者均需通過房地產和建筑業之手達成。而在營改增實施過程中，房地產和建筑業啟動改革較晚，還未形成具體的、行之有效的營改增實施方法和規定。2016年初，中國建筑業協會出臺《關于做好建筑業企業內部營改增準備工作的指導意見》的通知，為建筑業和房地產行業營改增做準備工作，同年五月營改增在全行業實施，由于改革時間較短，房地產、建筑業營改增實施經驗不足，難以為不動產租賃業務改革提供指導，缺乏相關前提條件。
（二）不動產租賃業務及納稅人自身特性
不動產租賃業務范圍包含短期租賃業務和長期租賃業務，用于滿足承租人的不同需求。短期租賃業務操作較為簡便，未涉及不動產所有權的報酬和風險的轉移，稅制改革相對容易。而長期租賃業務中不動產所有權的報酬和風險均轉移到承租單位和承租人手中，租賃企業不再掌控，業務操作難度較高。操作方式上，不動產租賃業務分為正常租賃業務和售后回租業務，前者操作規范性強，后者相對雜亂，有待改進。納稅人自身特性方面，不動產租賃業務的納稅人較多，有專門從事該業務的租賃公司、也有將其作為副業的工商企事業單位，以及一般的個體商戶、個人等，在營改增改革時需要加以區分對待，這在一定程度上增加了改革的難度，加之其業務自身復雜性，不動產租賃業務改革步履維艱。
（三）不動產租賃業務稅負分布問題
不動產租賃業務在經營過程中存在稅負分布問題，具體表現在前期經營時，企業主要投資購置大量的不動產資產或者委托建筑商進行不動產開發，投入了大量的資金用于支付建設成本和購買資金，前期經營的進項稅較高，且一段時間內無須再納稅直至不動產進項稅額完全抵扣。在經營中后期，隨著不動產租賃業務的展開，需繳納的增值稅額大幅度增加，前期稅務負擔輕，后期繁重，容易導致租賃企業資金周轉困難，不利于其長期發展。而且不動產租賃業務屬于一個長期的業務發展形勢，業務前期的不動產構建時間跨度較短，進項稅額大部分在此階段抵扣，對后期的長期租賃經營的發展意義不大，反而越短的進項額抵扣期對后期業務的開展造成阻礙越大，必須合理解決進項稅額抵扣和期限的控制。
二、不動產租賃業務營改增對策研究
（一）吸取國內外先進經驗
由于不動產租賃業務營改增實施時間較短，房地產、建筑業等行業經驗不足，不動產租賃業務稅制改革時必須積極吸取國內外先進經驗，在實踐中發展、總結，推動行業的營改增進程。在住宅用房租賃業務方面，增值稅的收取國外一般采取免稅處理，符合增值稅中性原則，主要用于租賃居住房屋業務。自用住房租賃營改增時不應強行增稅，這樣會增加承租人的住房負擔，迫使其專為購買房屋，降低了低收入人群的福利。在商業營房租賃業務方面，國內外均有相應的征稅法和免稅法，關鍵在于是否需要對商業用房的購買和租賃行為進行征稅。營改增以前，商業用房租賃征稅一般采用征稅法進行處理，對銷售和租賃行為征收稅款。根據征稅法增值稅征收經驗，我國的商業不動產租賃應納入增值稅范疇，有助于企業在商業租賃中抵消進項稅額，完善增值稅抵扣鏈條，使營改增高效化、合理化。
（二）確立合理的稅率設計
確立合理的增值稅稅率設計能夠有效緩解政府財政壓力，使增值稅征收更加系統化。稅率設計原則在于保證國家財政收入的同時避免增加納稅人的負擔，設計過程注重稅率方法和依據，盡可能使其合理化、精簡化，使增值稅起到調節經濟的作用。不動產租賃業務稅率設計的難點在于納稅人的進項，該進項主要由不動產的購進、建設開發產生并承擔，稅率設計時不能孤立確定，需要參考不動產購置時房地產、建筑業稅率，堅持改革前后稅負基本持平或者改革后稍有降低原則，避免稅制改革阻礙不動產租賃行業的發展。不動產租賃業務營改增增值稅確定應從目前6%、11%、13%、17%四檔稅率中進行選擇，同時參考房地產和建筑業稅率情況。根據國家財政部和稅務總局的《營業稅改征增值稅試點方案》規定的建筑業增值稅11%的稅率，以及租賃業務開展詳情及相關支出項目，確定不動產租賃業務稅率為11%，既不增加承租者經濟壓力又能保障國家財政稅收。
（三）明確進項稅額抵扣期
問題中提到不動產租賃業務存在經營前后期稅負分配不合理的情況，前期由于稅務進項問題稅負較輕，從而增加了后期的稅務負擔，阻礙了行業的良性發展。該問題的解決應該在租賃項目中引入收入增值稅計稅方式，將經營前期購置、建設不動產時產生的進項稅額按照經營過程中的收入額按一定比例分配到各個經營期間，用于抵扣各期間內的銷售稅額，使各時期的稅務負擔趨于平衡，避免了某一時期的稅負過重問題，從而解決了稅負分布問題。延長進項額抵扣期后，如果出現不動產租賃項目在抵扣期 末結束前進行處置出售時，可以申請將剩余的進項稅額一次性進行抵扣，避免造成不動產租賃企業的經濟損失，使不動產租賃業務征稅方法和模式更加合理。
三、結語
營改增是我國經濟社會發展的重大改革之一，當前處于改革的全面推行時期，需要時間的沉淀和檢驗。不動產租賃業務由于相關行業如房地產、建筑業等營改增實施經驗不足，自身業務特性復雜及納稅人本身特性，業務征稅稅負分布前后不均等，均制約著該行業營改增改革的進行。因此，推動不動產租賃業務營改增改革應當積極吸取和借鑒國內外先進經驗，考慮多方面因素確立合理稅率設計，明確進項稅額抵扣期等，推進改革的發展，促進行業的發展繁榮，完善國家財政稅收制度。
（作者單位為武漢德利彩印有限責任公司）
參考文獻
[1] 朱華.不動產租賃業營改增問題與合理應對方式解析[J] .財會學習，2016（14）.
作為一種新興金融工具，與信貸、債券等主要基于“企業信用”的融資方式不同，金融租賃成功地發掘了租賃物本身具有的信用。而銀行系金融租賃公司將主導這個行業的創新發展和國際化。銀行系金融租賃公司通過兩年多的實踐，已經推動中國租賃業取得了顯著的發展。不管是業務規模的快速增長，還是租賃交易結構的創新發展，銀行系金融租賃公司都是主導力量。
前景與創新
工銀金融租賃有限公司（以下簡稱“工銀租賃”）在這方面進行的有益嘗試非常具有典型性。該公司借鑒國際上飛機租賃的典型交易結構，首創在保稅區設立SPC開展飛機租賃的“保稅租賃”模式，有效突破了現行財稅法規滯后對租賃業務的限制，不僅為開展飛機租賃業務開創了新思路，而且為今后開展杠桿租賃等復雜交易積累了經驗。工銀租賃還利用天津保稅港區的保稅政策，與全球最大的船舶租賃公司SEASPAN及國內最大的航運企業共同實施了目前全球最大的集裝箱運輸船―1.3萬標準箱集裝箱運輸船租賃項目，開創了國內轉口租賃新模式。
預計銀行系租賃公司未來將主導在以下幾個領域的創新發展：
一方面是融資渠道的創新。目前金融租賃公司主要通過同業借款、應收租賃款保理等形式實現融資。今后則將建立金融債、資產證券化等融資渠道，有效緩解資本充足率控制的壓力。
另一方面是出口租賃、離岸租賃和國際化發展將取得突破。在這些方面，銀行系金融租賃公司之所以能夠快速取得突破，是因為可以借助于股東銀行的海外機構和自身原有的國際金融經驗，這是本土非銀行系租賃公司難以比擬的優勢。此外，銀行系租賃公司將推動租賃公司監管制度進一步優化。銀行系租賃公司在創新發展中提出很多新課題的同時，其自身風險管理機制的調整和加強，將為監管制度的調整優化提供實踐依據。
結合我國能源結構調整，重點支持水電、風電等清潔能源發展，是銀行系金融租賃公司近年來業務發展的重要著力點之一。如民生金融租賃最近3年內在支持清潔能源發展方面，對水力發電投入的金額達到了34億元。工銀租賃今年對大型水電站建設提供的資金支持預計將超過60億元。目前，水電資產在工銀租賃總資產中占比約10%。
在服務經濟發展的同時，銀行系租賃公司也初步摸索出了一條具有真正租賃特色的、差異化的發展道路，也找到了適合自身特點的發展方向。如民生金融租賃從開業之始就致力于航空航運及大型設備等領域的開拓，其開展的公務機租賃業務在國內國外都產生了廣泛影響。目前，該公司以多序列、多機種，以及規模近90架的公務機機隊，已經成為亞洲最大的公務機租賃公司。而招銀租賃公司主要以航空航運、電力電信、采礦制造等行業大中型設備融資租賃和中小企業融資租賃為主要業務發展方向，向客戶提供融資租賃、資產管理、投融資咨詢等金融服務。截至2010年，招銀租賃公司的租賃資產總額為225億元，供應商租賃資產余額達18億元。
總結歷史的經驗教訓，我們認為，新型金融租賃公司在創新發展中應當確立“突出特色、樹立品牌，中間做實、兩頭放開，內外兼攻、放眼未來”的發展方向，以特色化經營、差異化服務、市場化方式來開拓新的業務領域。
“突出特色，樹立品牌”，就是要把租賃公司辦成真正的租賃公司，不能僅僅作為商業銀行的一個產品線，作為商業銀行貸款的一個補充和資金投放的備用選項。
“中間做實、兩頭放開”，就是要做實租賃關系，放開資金來源的各種合規渠道和租賃物的處理變現渠道；要嚴格按照相關規定，做實租前調查、合規審查，加強租賃物的所有權認定、租金收回和租后管理等環節的風險控制，嚴格把控租賃物的物權；要拓寬資金來源渠道，靈活運用貸款、拆借、發金融債、租賃物轉讓等方式，將租賃物的出入口兩頭放開，保持充足的流動性。
“內外兼顧、放眼未來”，就是要針對租賃業務比銀行貸款期限長這一突出特點，從有效地轉讓和處理租賃物這一流動性需要出發，在設計租賃產品時，就要考慮它的流動性，把它做成適合交易的金融產品。
此外，還應圍繞租賃關系創新。金融創新不是要引進抽象的名詞概念，不是要照搬國外的做法，而是要緊緊跟隨市場需求的變化，針對特定的市場需求，結合自身經營優勢，設計適當的產品，把資金有效地投放出去，安全地收回來。金融創新的主體是金融機構，不是政府，也不是監管部門。
機制創新是資金運作方式與風險防控措施的有機統一，對于打開資金融通渠道往往具有突破性意義。銀行系金融租賃公司資本力量雄厚，借助于母行的客戶資源、管理資源、風險防控體系，具有金融創新的優勢，應當在租賃業務運作機制創新方面發揮先導作用。要在深入研究、積極探索的基礎上，逐步形成系列化的租賃產品，把產品營銷和管理流程化，創立出自身的租賃品牌。
對策與建議
我國商業銀行發展金融租賃業務具有重要的戰略意義。結合當前國內金融租賃的市場現狀，借鑒國際租賃業的發展經驗，為更好地促進國內商業銀行金融租賃業務的發展，筆者對商業銀行金融租賃經營與管理者提出以下建議：
1引進和培養復合型人才。金融租賃既是資本密集型產業，更是知識密集型產業，復合型人才是金融租賃企業的核心競爭力所在?，F代金融租賃的交易結構、法律關系相當復雜，需要既懂金融、法律、貿易、管理、稅收、會計等知識，又懂得租賃標的物等專業知識的復合型高素質人才。因此，國內銀行系租賃企業要想取得市場競爭優勢，首先必須引進和培養一支高素質的復合型人才隊伍。
2堅持走差異化發展道路。目前國內的銀行系金融租賃公司都將目標市場鎖定在航空、電力等大型設備行業。但從長遠來看，各銀行系租賃公司一定要在發展中通過對目標客戶的深入分析，準確進行市場定位；同時要不斷探索自己擅長的業務領域，熟練把握所涉及領域的資產管理方法，通過精細的專業化謀求差異化發展道路。如專注于中小企業設備租賃，不僅風險控制要求較低，而且對解決目前中小企業“融資難”的問題具有重要的現實意義，市場潛力不可小覷。
3不斷進行產品創新。創新是金融租賃在與其他金融行業的激烈市場競爭中生存與發展的不竭動力，它相對于其他融資方式的主要優勢在于其創新性和靈活性，可以根據各承租企業不同需要制定不同的租賃方案。商業銀行開展金融租賃業務，要積極進行服務及產品創新，促進租賃方式多樣化，為承租企業提供全面有效和高質量的服務，著力提高金融租賃的寬度和深度，在自身競爭力不斷得到鞏固和加強的同時，促進我國金融租賃業整體競爭力的有效提高。
4充分發揮行業戰略聯盟的作用。飛機、船舶等造價較高的大型設備租賃業務對租賃公司的資金要求較高，僅靠一家租賃公司有時很難滿足一些大型項目的融資需求。建立銀行系金融租賃行業戰略聯盟并充分發揮聯盟的作用，不僅可以通過資金協同解決大型項目的融資需求，而且可以通過管理協同在項目投標、評審、租后管理等方面體現出優勢。此外，戰略聯盟還可以作為聯合主體向銀行申請貸款，共同參與同業資金拆借以及銀行間債權市場融資，擴大資金來源。
5拓寬目標市場，客戶對象多元化。中國目前金融租賃市場中的客戶對象多為大企業，標的物集中于船舶、飛機等大型物件。事實上，中小企業對金融租賃有著更為迫切的需求。積極開拓中小客戶市場，不僅能有效緩解我國中小企業“融資難”的現實問題，把潛在需求轉變為現實需求，加快中小企業設備更新換代，也可以使商業銀行分散業務風險，擴大利潤來源。因此，商業銀行開展金融租賃業務時應該拋棄從前從事貸款業務時的一些陳舊觀點， 服務中小企業市場。
【關鍵詞】 融資租賃 租賃資產證券化 模式 發展趨勢 創新
一、背景
說起租賃資產證券化就不能不說資產證券化。資產證券化起源于20世紀60年代末的美國住宅抵押貸款市場，目前已成為歐美資本市場最為重要的融資工具之一。相比而言，我國的資產證券化起步晚且現在仍處于初始階段，但是其降低融資成本、分散投資風險等優點隨著我國金融市場的發展已漸漸深入人心。資產證券化的實施有效推動與促進了我國金融市場資本化發展的進程。資產證券化是在資本市場上進行直接融資的一種方式與手段，其產品的還款來源并不依賴于融資主體或融資租賃公司的信用指數與償還能力，而取決于用于融資的相關資產在未來能夠實現的現金流，也就是把用于融資的相關資產作為根基，對資產證券化產品起到還賬支撐作用。不難的出結論，資產證券化的實質是出售未來可實現的現金流入以實現融資。
二、租賃資產證券化概念與原理精析
（一）租賃資產證券化概念理解
租賃資產證券化是資產證券化的細分產物，它是融資租賃公司對一連串承租期、功能或者使用途徑類似并可以形成具有較強穩定性與規模效應的現金流的租賃資產，多數情況下是指通過出租債權、對相關資產進行一定的結構化安排，實現對資產中的風險與權益要素進行分離、重組，再轉換成為在現行市場上可以出售并流通的證券，以實現融資或變現的過程。
融資租賃公司通過向租賃債權證券化公司出售流動性差的租賃性債權以獲取資金流入。隨后，租賃債權證券化公司抵押租賃債權，將租賃債權發行于市場中，然后中介機構將租賃債權銷售給投資者，從投資者手中獲取租賃證券化資金。就其本質而言，租賃資產證券化就是融資租賃公司在預期可實現的現金流的幫助下發行證券實現融資的過程，其核心內容是隔離風險、組合資產、配置資源和分散現金流。
（二）租賃資產證券化的操作原理
1、風險隔離原理
在資產證券化市場中，風險隔離是至關重要的。融資租賃資產的風險隔離是租賃資產證券化的第一個環節，也是基礎環節。
風險隔離原理中的風險主要是指破產風險。租賃資產證券化主要保護相關資產的證券投資者，要求全部的租賃資產證券化相關產品只能用來償還投資者，或者優先用來償還投資者。這就要求租賃債權證券化公司必須獲得該租賃資產證券化相關產品的所有權，使這些資產從租賃公司的資產負債表中移出，然后將租賃債權證券化公司設計成為一個隔離破產的實體。不但租賃債權證券化公司自身必須進行破產隔離，而且要防止租賃債權證券化公司因為與租賃公司有某種關聯而被當作是租賃公司的分支機構，從而因為租賃公司破產導致租賃債權證券化公司也被宣告破產。為了隔離破產風險，資產證券化需要避免法律對資產支持證券化的限制，這可以通過兩步來實現：首先，租賃公司將資產轉移給實體租賃債權證券化公司，使租賃債權證券化公司獲得租賃資產的所有權，需要特別注意的是，這種租賃資產的轉移必需滿足一定的條件，使它不會被認為是一種擔保性資金籌集。這個條件就是租賃資產轉讓需要符合“真實銷售”，換句話說，就是實現了真實銷售的租賃資產所有權轉讓，才是租賃資產證券化上的租賃資產轉讓。而債權資產的轉讓必須符合真實出售的法律規定。這樣做的好處在于，租賃資產證券化相關產品移出了租賃公司的資產負債表，一旦租賃公司破產，該租賃資產不會被認為是租賃公司的資產而成為破產財產。其次，為租賃債權證券化公司選擇一種適當的組合形式，一方面，使租賃債權證券化公司不會被認為是租賃公司的分支機構，防止因為租賃公司的破產而導致租賃債權證券化公司的破產，另一方面，使租賃債權證券化公司把資產證券化活動作為唯一的經營活動，從而最大限度的降低其他債務存在的可能性，并使資產支撐證券的投資者對租賃資產證券化相關產品優先擁有清償權。
實現風險隔離原理需要注意兩個核心部分：第一，租賃資產證券化相關產品轉移如何合理操作，才能真正在租賃公司與租賃資產證券化相關產品間實現風險隔離。第二，如何按照法律要求及市場的實際情況籌建租賃債權證券化公司，以實現租賃債權證券化公司承擔風險隔離載體的作用，進一步保證租賃資產證券化相關產品與租賃公司風險之間及與租賃債權證券化公司自身風險之間的風險的有效隔離。
2、組合資產原理
租賃資產證券化的實施主要依靠組合資產原理。該原理集合了相同性質的租賃資產形成資產鏈，豐富了租賃資產的類型，同時有效地降低了單個租賃資產造成的風險系數，實現了整體效益。該原理不僅在租賃資產證券化的實施過程中的分離與重新組合債權、債務起著重大作用，而且也對債權、債務中的存在的風險進行了有效隔離。
3、資源配置原理
資源配置原理通俗而言就是對各類資源進行優化與合理組合，使其在租賃資產證券化的實施過程中形成有效的推動力。該原理將資源進行有效配置，為資產的使用提供合理途徑，實現資金利用效率與資源配置效率的有效提高。租賃公司可以合理利用該原理對租賃資產實現真實出售、大力提高資產流動性、有效改善自身資產構成、實現對資產與負債更加合理的內部控制與管理。
三、我融資租賃資產證券化現有模式分析
按照我國現行法律來說，融資租賃公司有資格成為資產證券化的發起機構，我國現行市場對資產證券化并未設立準入障礙?！度谫Y租賃管理辦法》規定，融資租賃公司應當是中國人民銀行批準的以經營性融資租賃為主營業務的非銀行金融融資機構。然而根據相關規定，資產證券化業務只能由融資機構推行，因此融資租賃公司是具有發行融資租賃資產證券化業務的資格的。
融資租賃資產證券化業務的主要當事人有發起人、發行人、投資者、承租人、信用增級機構、資產管理人等。而在我國的現行制度下，租賃債權證券化公司是融資租賃資產證券化的發行人，它只能由政府授權的商業銀行或非銀行金融機構批準設立。
對于融資租賃資產證券化模式來說，增級機構的存在有著重要意義。然而我國沒有專業的信用增級機構，通常情況下依靠保險公司或者對外提供信用增級擔保。但是由于我國信用保險業起步較晚、發展遲緩，這些信用擔保常常會被限制，同樣，金融機構的對外擔保也會受限。因此，我國租賃資產證券化通常對內部實施增級或者是對現金流進行信用擔保增級。
四、對我國租賃公司融資租賃資產證券化的模式創新的建議
綜合以上分析，本文提出如下對我國租賃公司融資租賃資產證券化的模式創新的建議：1.租賃公司內部經營理念轉換以強化經營管理水平；2.政法應對會計準則與法律法規予以完善；3.建立相關中介機構。
（一）租賃公司內部經營理念轉換以強化經營管理水平
租賃公司需要改變固有經營理念，轉變思想，對公司內部管理制度實行現代化變革。公司管理層應當學習國內外先進企業的管理機制和經營理念、企業文化，將其先進的管理、經營等機制與自身有利模式相結合，推陳出新，努力構建現代化企業制度，使債權、債務關系清晰明確，使管理部門與行政部門職責分離，有效加強內部控制與管理。同時，租賃公司應充分認識到自己作為責任主體應當行使的權利與承擔的義務，努力提升自身作為責任主體的相關能力，積累學習經驗、強化學習能力以不斷提升管理能力。租賃公司也應積極完善與突出財務管理戰略，財務部門行使更多的權利并承擔相應的責任，優化財務組織，規范財務制度，獲得較大的現金流，提高市場占有率。租賃公司還應從長遠的發展角度看待問題，積極引進先進人才，注重加強會計從業人員的法律意識、職業道德素養以及業務能力，督促會計人員進行繼續教育，提高財務工作的質量與透明度，滿足社會、政法和投資者對會計信息的了解與使用要求。
（二）政法應對會計準則與法律法規予以完善
首先，政府應當明確租賃債權證券化公司的權利與責任，賦予其發行債券的能力，但同時也要限制其可經營業務的范圍，并使其具有相對獨立性，并隔離租賃債權證券化公司的破產風險。其次，放寬債權的轉讓規定，允許債權人在合同規定范圍內在不通知債務人的情況下將債權進行轉讓；允許債權在現有市場中自由流通；合理收取債權轉讓過程中發生的手續費。然后，對融資租賃資產證券化的發展給予政策與經濟方面的大力支持，特別是在債權流轉過程中所應繳納的稅費給予減免，比如降低其營業稅、租賃債權證券化公司實體層所得稅印花稅以及增值稅的稅率，防止部分稅費重復征收，使資產證券化產品的交易成本降低，吸引更多的投資者購買，提高資產證券化產品的市場份額與盈利空間，促進資產證券化的發展。政府還應當完善相關法律，促使我國信用增級機構的完善發展，并對隔離破產風險的相關法規予以修訂，有效解決在現有市場中日益發展的租賃資產證券化與發展緩慢的信用增級機構之間產生的矛盾。政府也應結合我國國情制定符合資產真實銷售的標準，并規定相應的會計分錄編寫原則；并對現有會計準則進行修訂，使其與實際情況相結合，更好地適應租賃資產證券化的發展需求。
（三）相關中介機構的建立
1、完善融資租賃企業的信用擔保體系
為了有效解決我國目前信用增級的發展情況難以滿足租賃公司資產證券化的需求，相關機構應當告知投資者資產證券化產品可能帶來的收益與風險，提高其信用等級，使各方投入資本得以充分的利用。為了促使信用得以增級，我國應當加速租賃公司信用擔保體系的發展，為實現這一目標，不僅需要政府加大投資力度，還需要相關機構積極呼吁、吸引民間投資者對融資租賃資產證券化產品進行投資，借以加快擔保體系商業化發展的腳步。其次，我國政府應當強化對租賃企業等機構的信用擔保力度，政府應當與社會相關自律組織通力合作以提升行業自律能力。國家及地方政府不得以任何形式任命、指派具體擔保業務的承擔方。
2、完善對記賬行業的要求，以提升行業形象
租賃公司資產證券化的一系列工作中的會計事務處理應當嚴禁個人記賬行為的發生，同時政府也應大力監督記賬機構的建設與業務情況，制定與完善記賬機構的執業規范、對相關從業人員的職業道德操守提出具體要求，以使相關市場規范、合法、健康、持續地發展。以此同時，記賬機構也應進行有效的內部控制，記賬的工作人員必須遵守財經法規與職業道德，維護行業形象，愛崗敬業、強化服務能力，提高行業形象。
五、融資租賃資產證券化未來發展建議
筆者從法律政策制度和融資租賃行業自律兩方面對中國融資租賃行業體制建設及業務發展提出幾點建議：推進證券公司專項資產管理計劃審批市場化。建議證監會對此類產品簡化審批程序，并逐步改進為備案制。在實現備案制之前，建議證監會簡化審批程序，提高審批效率，增加審批數量，這有利于租賃資產證券化市場的增長和活躍；促進融資租賃資產證券化產品的投資者多元化。建議設立更加靈活的交易機制，增強流動性，吸引更多合格投資者參與。建議保監會允許保險公司投資融資租賃資產證券化產品及其他形式的融資租賃資產；加強資產證券化的信息披露。建議制定更加完善的披露標準、建立標準化的披露模板、增加信息披露的可獲取性；尤其是要加強基礎資產的信息披露；加快建立資產證券化的法規體系。建議隨著資產證券化的發展，相關部門加強溝通交流，總結經驗，逐步建立較為系統的法規，促進資產證券市場規范有序地發展。
【參考文獻】
[1] 王慧.小型企業記賬問題研究[J].財經論壇，2013.
【關鍵詞】服裝租賃；循環利用；戰略分析；蚌埠市大學城
一、大學生服裝租賃行業背景
年會市場的興起，機關、企事業單位，演出服裝租賃市場近年來變得異常火爆。社會主義精神文明的建設，吸引了大量基層組織參與的演出文化活動中，帶動了演出服裝租賃市場。國內大學林立，高校眾多，每年擁有幾百萬的畢業生，而且服裝種類款式相對比較單一。競爭方面而言，由于大學城內服裝租賃市場規模較小，沒有系統的管理體系，且競爭對手不多。價格方面，大多數小規模租賃店鋪租賃價格相對較貴。
二、SWOT分析
（一）內部環境分析
優勢（strengths）方面主要涉及人員、產品、地理位置和政策等方面，具體如下：對于人員，大學城學生兼職勞動力豐富，且勞動力成本低廉；對于產品，通過循環利用，產品價值可以達到最大化利用；對于地理位置，位于大學城附近，符合市場就近原則；對于政策，政府政策支持大學生自主創業。
劣勢（weaknesses）方面主要包括品牌知名度低，難以打開市場。創業初期主要靠風險投資，融資需要一定時間。
（二）外部環境分析
機會（opportunities）：大學城附近缺少相關行業；市場需求量大；近年來形成了循環利用、生活簡樸的社會風氣。
威脅（threats）：市場競爭量大；前期投資較多。
三、市場分析
（一）市場背景
蚌埠市大學城包括安徽財經大學、蚌埠醫學院、蚌埠學院、電子科技大學四所高校，區域內各個院校每學期都要舉辦幾十場各種形式的比賽及晚會，期間，主持人、選手、工作人員需要租賃數量不等的演出服，禮服。另外，每年業季大學城正裝需求量大，很多同學考慮到大學期間正裝使用次數不多，一般不會購買正裝，所以此時正裝租賃具有很多潛在客戶。
據實地調研，大學城附近僅有一家服裝租賃商位于龍湖春天商業街，其服裝種類單一，款式過時且價格昂貴。大學城附近的服裝租賃產業具有很大的發展空間。
（二）市場價格
經過市場調研，發現大學生顧客群體能接受的價格集中在100-200之間。
市場目標及細分如下。
四、營銷模式研究
（一）線上營銷模式
1.微博營銷
（1）采用微博營銷的原因
①傳播渠道優勢，利用微博病毒式營銷，吸引身邊的潛在客戶；②易操作，成本低；③傳播快，平臺多。易于通過移動設備查看。④互動好，可以拉近公司與消費者之間的關系加深消費者對公司的認知度。
（2）微博營銷操作方法
品牌建設：初期時，是要迅速提升粉絲的數量（最主要還是多增加大學城的粉絲），建立自己的品牌。根據企業的品牌定位，精心設置企業信息。進行認證，增加企業微博權威性，提升可信度。相關的租賃信息和產品信息。
品牌提升與維護：擁有一定的粉絲量為基礎后，通過內容、及時溝通、促銷信息、客服、危機公關的一系列信息來提升品牌。
促進銷售（促銷）：通過品牌的經營，間接達成促進產品或服務的銷售，在微博上進行直接促銷。可以一些有獎活動消息，或是享受本公司租賃打折的消息。
2.微信營銷
（1）優點
點對點：點對點是微信最主要的傳播信息流。擁有濃郁的“熟人外交”基因的微信好友，習慣單個用戶與單個用戶之間的溝通是交流的主要方式。
點對面：點對面是指單個微信用戶輸入的信息在第一時間內，能夠被一個以上的用戶同時接收。作為“熟人間的強互動”的延伸，點對面方式不僅鞏固了微信好友之間溝通和交流的方式，還為微信用戶認識未知世界，擴展自身的社交范圍提供了可能。
點對系統：在微信平臺上，擁有爆發力的系統功能，給到信息流史詩性突破――點對系統。用戶在關注企業的服務號、公眾號后，可以與企業的微信賬號實時的交流與溝通。
（2）操作方法
建立服務號，完成認證；利用各網絡媒介，推廣此企業服務號；及時推送各種租賃產品更新消息，特色產品介紹，吸引用戶眼球；提供增值服務模塊，利用微信支付完成增值服務，打通線上線下生態網絡；為用戶提供更為便捷的租賃服務。
（二）線下營銷，傳統營銷的魅力
大學城各學校大型比賽活動冠名，提供比賽獎品――由本公司提供免費服裝租賃、攝影和化妝一體化服務一次，為公司宣傳，提高知名度；軟文營銷，利用軟文廣告宣傳，吸引消費者，可采用傳統傳單為載體；校報刊登，利用校園官方媒介，打造品牌知名度；舉辦“說走就走的旅行”主題演講，進行宣傳，在大學生中間形成本公司是專門提供大學生各種租賃一體化服務的形象，提高品牌知名度；與服裝公司合作，說服企業提供參觀機會。舉辦“學生進企業”活動，借此宣傳。
五、戰略分析
（一）戰略步驟
1.樹立品牌，達到本地知名（2016年―2017年）
戰略目標：用三年時間在本市中小企業中樹立品牌，形成以各色服裝租賃為特色、相關一體化優惠服務的品牌形象，搶占安財租賃市場份額；為各色活動提供服裝租賃優惠、策劃活動宣傳本公司租賃業務，紀念日及節日營銷策劃。
特色服務：校園活動服裝租賃。本公司的創業團隊都是大學生，擁有校園背景，并都曾在學生團體中擔任主要職務，擁有多次參加校園活動的經驗，對校園活動服裝需求有很多的見解，因此創業初期本公司以校園活動服裝租賃為特色，以滿足學生需求為本，利用校園里的人脈資源，形成規范化的流程，提供全方位優質一體化服務，在服裝租賃行業脫穎而出。
2.拓寬業務，實現租賃行業的全面化和一體化（2017年―2020年）
戰略目標：繼續鞏固公司地位，加大市場開發和推廣力度，總結出一套成熟的運營模式、管理經驗和市場規律，逐步開展縱向產業鏈結盟；開始接觸各大學媒體平臺。
要想成為行業領導者，必須拓展公司的業務，做大做強。以為大學城大學生提供服裝等租賃服務定位，取得初步成功以后，中長期將擴展業務范圍，也為各學校畢業晚會以及節日晚會等提供演員服裝租賃服務。
（1）服務多樣化：從單一的服裝租賃拓寬為各種類型的租賃和其他服務，如：小飾品、鞋子、攝影和化妝等。
（2）服務一體化：不僅為活動提供服裝租賃服務，還提供活動前期化妝及后期圖片處理視頻制作等業務。
3.延伸品牌，做地區性策劃業領導者（2020年后）
（1）強化品牌戰略
公司達到一定規模后必須進行大規模的品牌宣傳，恰如其分的宣傳造勢，會給企業發展帶來更多的信息和機遇，從而擴大在本地區、乃至整個蚌埠市的知名度和影響力，擴大市場份額。因此，公司將加大自我包裝宣傳的力度，積極主動地利用各種合適的媒介，特別是公司網站，需要與其它網站加強溝通，相互鏈接，及時刷新，提供盡量多的項目和內容，提高網站游覽量，從而達到宣傳自己的目的。同時，進一步確立“合作一次，宣傳一次”的精品意識，以服務的實績和誠信的踐約做為最具信服力的宣傳。
（2）規范化戰略
建章立制，實行公司規范化管理。公司各內設機構成立后，根據分工情況，建立和完善各種管理和獎懲制度，做到責、利對等，提高公司員工工作的主動性和積極性，提高公司運做效率。
（二）目標選擇
1.短期目標
實體店初開時期，由于大學生對于本公司的租賃服務了解程度不夠，需要花取部分經費進行宣傳以吸引顧客。同時，與各級文藝部大藝團和各個協會取得聯系并宣傳。積極調查其對服裝種類與款式的偏好，同時調查同學們對服裝租賃的價格接受程度并及時改進。另外，鑒于顧客對于信用度、服裝款式與質量上的重視，本店將建立良好的保障體系，打好基礎，為長期經營獲得顧客的信任，并開展多項活動鎖住顧客，形成老顧客體系。短期目標以打基礎為主，盈利為輔。
2.L期目標
當擁有一定的經驗、資本和客戶源時，尋找一個較好的時機將實體店的規模擴大，首先表現為在安徽財經大學的店面的擴大，然后在蚌埠大學城開店，對象由安徽財經大學的學生擴大為整個大學城的學生。
最后，聯系其它地區學校相關部門，咨詢情況，同時進行細致的市場調查之后，在其它城市大學城形成連鎖店。同時打造網絡市場，將各個店面的物品利用網絡連接起來，給顧客提供更多的選擇。
參考文獻：
[1]田牧笛，李h明，趙甜甜.O2O模式下北京服裝租賃行業的發展前景[J].中國市場，2015（29）
【關鍵詞】融資租賃；稅務；承租人
一、融資租賃簡介
融資租賃（Financial Leasing）是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。
二、稅務對融資租賃決策影響因素
稅法對于融資租賃決策有著至關重要的影響，本文主要討論企業所得稅法會對融資租賃決策產生重大影響。
1.增值稅對融資租賃決策的影響。在投資資產項目已具有財務可行性的前提下，往往需要在自行購置與融資租賃兩種方式中進行選擇。稅法與會計準則對融資租賃的界定及處理規定存在一定差異，稅收政策特別是企業所得稅法會對融資租賃決策產生重大影響。
（1）融資合同的稅務性質
前面的分析曾假設租賃合同符合稅法關于承租人租金直接抵稅的要求，如果租賃合同不符合稅法有關承租人租金直接抵扣的要求.則雙方的現金流量會發生變化。承租人不能在支付租金時抵減稅金.而需要按照類似固定資產的折舊政策和利息支付抵稅。與此同時，出租人不能提取折舊并抵稅，而需要根據有關成本費用抵稅。
（2）企業所得稅對籌資渠道的影響
直接購買資產需要大量資金，企業不得借入資金，從而增加資產負債率，但是融資租賃是分期付款，每期需要資金很少，企業不會大舉借入資金，從而減低資產負債率。這就要考慮負債降低所得稅稅負的因素。
企業所得稅稅率也對企業的籌資渠道有很重要的影響。融資租賃能夠存在的主要條件之一是租賃雙方的實際稅率不相等，通過租賃減少總的稅負，雙方分享租賃節稅的好處。資本市場的效率比產品市場高得多，等風險投資機會的籌資成本相差無幾，租賃公司在這方面并不比承租人占有多少優勢。如果雙方的實際稅率相等，承租人可以直接在資本市場上籌集借款，沒有必要轉手租賃公司籌資，增加無用的交易成本；雙方的實際稅率不等時，租賃交易可以打破零和博弈的狀態，通過分享節稅實現雙贏。正因為如此，只有在融資租賃雙方企業所得稅稅率不相等的情況下，為達到雙贏的目的，融資租賃才會存在。而現行稅收法律環境為其創造了條件，使承租人和出租人的凈現值都可能為正值。
2.營業稅改征增值稅對融資租賃決策的影響?！督煌ㄟ\輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》中第二條第（四）款規定：“經人民銀行、銀監會、商務部批準經營融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策?！笨梢?，目前我國融資租賃業所適用的流轉稅政策主要分類兩類：試點地區的融資租賃業適用擴圍后的增值稅，而非試點地區仍按老政策區分公司類型，征收營業稅或增值稅。
在上海試點營改增后，一般納稅人的租賃公司將可以直接享受進項稅抵扣，這意味著和非上海地區的融資租賃公司相比，同時直接融資租賃，購買價值100萬元的設備，上海地區的租賃公司給承租人的報價，將可以直接報價100萬，而其他地區則需要117萬，即上海地區的租賃公司有17%的議價空間。另外征收增值稅后，由于利息作為租賃公司提供服務的增值部分，將征收銷項稅，這也意味著同樣20萬的融資利率報價，上海地區的租賃公司需要報價23.4萬，增加了議價難度。另外，對于售后回租業務，按照國家稅務總局13號文，租賃公司購進設備時不需要繳納增值稅進項稅額，但收取租金環節卻有了增值稅銷項稅額，這在一定程度上又增加了承租人的成木，加大了融資租賃公司的議價難度。因此，在進行融資租賃決策時，應考慮營改增對其的影響。
三、對融資租賃決策的建議
融資租賃的決策微觀上是企業投、籌資重大決策，對于企業生存發展有著重要的作用；在宏觀上來說，融資租賃業務可以拉動經濟的增長，融資租賃正確決策將是融資租賃行業發展的動力。因此，企業在進行融資租賃決策時應考慮以下幾點建議：
1.考慮稅收的影響
租賃雙方的實際稅率不同，通過租賃可以減稅。如果資產的使用者處于較低稅率級別，在購買方式下它從折舊和利息費用所獲得的抵稅效果較少。如果采用租賃方式，由于出租人處于較高的稅率級別，可獲得較多的折舊和利息的抵稅效果。在競爭性的市場上，出租人因為存在抵稅效應而會收取較低的租金。雙方分享稅率差別引起的減稅，會使得資產使用者傾向于采用租賃方式。節稅是長期租賃存在的主要原因。如果沒有所得稅制度，長期租賃可能無法存在。在一定程度上說，租賃是所得稅制度的產物。所得稅制度的調整，往往會促進或抑制某些租賃業務的發展。如果所得稅法不鼓勵租賃，則租賃業很難發展。所以，考慮節稅是在決定融資決策時一個重要的因素。
2.在進行融資租賃方案時應選用合理的評估方法
融資租賃有些像分期付款，但不完全一樣。融資租賃只是在租賃期滿后才取得資產的所有權，而分期付款取得的資產在一開始就擁有資產的所有權。正是這種差別，使融資租賃資產不宜作為固定資產評估，而應作為無形資產。
四、總結
稅務對于融資租賃有至關重要的影響。融資租賃中的租金、折舊和利息等的“稅收擋板”效應，充分可以看出融資租賃的優勢。所得稅的優惠政策，為租賃雙方的實際稅率不同創造條件，通過租賃，可使租賃雙方“雙贏”。資本弱化的所得稅特別納稅調整，使得承租人選擇其關聯方作為租賃資產提供者需考慮債權債務資本比例及境外受控企業實際稅負。
隨著國內公司的不斷發展壯大，對于融資資金的需求必將迫使他們不斷深入的研究融資結構，融資租賃的方式也將會不斷推陳出新，為更好地滿足企業（承租人）和出租人各方的需求，以達到雙贏的結果。根據內外部的形勢研究，對不同融資租賃方式進行分析評估，根據分析結果，選擇最佳的融資方式，改善企業融資結構。
【參考文獻】
[1]中國注冊會計師協會.會計[M].北京:中國財政經濟出版社,2013.
[2]中國注冊會計師協會.財務成本管理[M].北京:中國財政經濟出版社,2013.
關鍵詞：汽車共享；交通擁堵；分時租賃
引言
汽車共享是介于私家車和公共交通之間的交通方式，最初的汽車共享起源于歐洲的德國和瑞士。實施汽車共享可以提供汽車的使用效率，降低大氣污染也減少交通流量，加拿大、美國、新加坡等國家近年來也興起了汽車共享服務。汽車共享包括廣義的卡普（carpool），也即幾個人拼車上下班或輪流達到某一目的地。狹義的汽車共享通過會員制的汽車分時租賃行業來實施，參與者需要向企業繳納一定的押金和租車費用，用車時通過申請，調度中心將根據需要在最近的服務點為參與者準備車輛。在上世紀80年代末，瑞士首先出現了通過企業向用車者提供汽車共享服務，之后汽車共享服務在歐洲、北美等國家迅速發展。近年來，隨著國家“互聯網+”發展戰略的施行，在城市緩解交通擁堵、減少碳排放的發展述求下，國內基于信息技術的汽車共享行業發展正適逢其時。
1 國內汽車共享發展現狀及問題
國外汽車共享行業經過多年發展，在如何培育市場、引導使用者消費理念轉變，如何進行相關政策的配套方面積累了眾多有益經驗。分析國內汽車共享行業發展中面臨的問題，并借鑒國外行業發展經驗，可以解決國內汽車共享行業發展中面臨的“成長的煩惱”，并為后續的行業發展策略和解決途徑預留伏筆。
1.1 汽車共享發展現狀
成立于2011年的杭州“車紛享”公司是國內最早開展汽車分時租賃業務的公司之一，目前已在杭州市投入環保車輛約1500臺，網點已超過60個，會員有1.5萬名。通過“車紛享”公司的平臺，消費者可自助使用共享汽車，無需履行傳統且繁瑣的借還車手續?！败嚰娤怼弊鳛槠嚬蚕硇袠I站點模式的代表，可以在社區和公司樓下等更廣泛的區域里為消費者提供更加便利的服務。
易多汽車共享，基于互聯網和信息技術的發展，以“資源聯盟+服務平臺”的商業運營模式，主要聯合汽車租賃公司為個人和企業提供汽車共享服務，服務范圍主要面向科技園區、寫字樓和高校，目前在全國擁有2萬注冊用戶和100臺汽車。
2015年“EVCARD電動車分時租賃”已在上海市建成租車網點約500個，投入運營車輛830余輛，形成了2000個以上的停車位。EVCARD的運營模式主要為同濟大學師生在兩個校區之間的出行提供便利的機動化出行方式。
國內部分城市面臨交通擁堵，環保問題也日益嚴重，國家鼓勵推廣新能源汽車，而分時租賃將是今后推廣新能源汽車的重點方式。很多城市為了鼓勵電動汽車的分時租賃工作，分別從租賃業務的許可審批、新能源車的租賃運營額度和運營補貼等方面給予企業支持，并通過完善新能源車的分時租賃網絡，提高網絡的覆蓋度方面為使用者提供便利。截止2015年年底，國內開展新能源汽車分時租賃的城市有北京、上海、武漢、重慶、蕪湖、石家莊、濟南、?？?、臨沂、杭州、深圳、青島、寧波和常州14個城市。
1.2 汽車共享發展問題
隨著移動信息技術的發展和“互聯網+”國家戰略的推行，汽車共享行業正在消除政策和技術上的障礙，將有力推動國內汽車共享行業發展。通過對比國外汽車共享發展的措施和經驗，我國在汽車共享行業推動過程中的政府管理部門、汽車共享企業和消費者三者之間的作用需要進一步明確，各司其職推動國內汽車共享行業發展。分析國內汽車共享行業的發展現狀，比照國外汽車共享發展的成功經驗和措施，當前國內汽車共享行業主要存在以下問題：
1.2.1 政府給予的扶住措施不夠
歐美各國汽車共享理念深入人心，政府的作用功不可沒，政府總是通過各種方式向公眾宣傳和推介汽車共享服務。我國政府相關部門對汽車共享服務的支持和重視程度不高，很少發動廣播、電視等媒體來宣傳和推廣汽車共享。此外，我國政府組織也沒有建立汽車共享行業關于汽車運營服務的考核機制和評價標準，導致企業提供的服務質量參差不齊，降低了消費者使用共享汽車的意愿。
1.2.2 汽車共享企業規模不大、規范程度不高
我國汽車共享行業目前仍處于發展的起步階段，開展汽車共享的企業很大部分由傳統汽車租賃公司轉型過來，存在雜、小、散、亂的特點。很多汽車共享企業規模小，提供的車輛和能服務的站點都很有限，影響了消費者參與的積極性。此外，消費者在申請用車前需要交納一筆押金和會費。而國外由于信息體系比較完善，汽車共享會員在使用共享汽車是可以不用交押金。同時，由于國外的汽車共享有很強的公益性，政府對共享汽車的使用者有補貼和優惠，消費者可以以低廉的價格享受到汽車共享服務。
1.2.3 共享汽車消費的認知度低、滿意度低
在我國傳統的消費觀念中，汽車不僅是出行的工具，也是身份的象征。而共享汽車的消費者只有汽車的使用權而不是汽車的擁有者，正是在這樣的消費觀念主導下，導致我國汽車共享在普通民眾中的接受度不高。而僅有的汽車共享消費者在使用共享汽車過程中，也偶爾遇到汽車共享組織提供的服務未能達到要求的情況，導致消費者對汽車共享企業服務不滿意，阻礙了汽車共享行業發展。
2 國內汽車共享發展趨勢分析
汽車共享行業的發展是在城市交通緩堵減排和國家“互聯網+”發展戰略背景下展開的，國家針對汽車行業大力支持新能源汽車和小排量汽車的發展，措施，在運營模式上鼓勵開展分時租賃和車輛共享，這些舉措也為汽車共享行業的發展釋放了政策紅利。好風憑借力，良好的內外環境為汽車共享行業發展鋪墊了廣闊的市場前景。
2.1 汽車共享發展的社會環境
城市機動化的快速發展，不但給城市的交通帶來極大的負擔，同時也對城市特別是中心商業區的停車需求提出了極大的挑戰。國外汽車共享發展的實踐表明，汽車共享服務的需求與區域人口密度密切相關，高密度的人口和使用需求分擔了汽車共享的成本。此外，隨著大城市交通污染日益成為嚴重的環境問題，緩堵減排意識的增強也使得汽車共享理念被愈多的出行者接受。汽車共享研究表明，參加汽車共享服務的出行者會減少汽車使用次數，而國內投入共享服務的汽車多為新能源汽車，國內目前也正大力推行新能源車的普及和使用，這將減少汽車尾氣排放污染。
2.2 汽車共享發展的政策環境
2015年7月，國務院了《國務院關于積極推進“互聯網+”行動的指導意見》，該意見提出了“互聯網+”便捷交通的發展要求，通過推進基于互聯網平臺的便捷化交通運輸服務發展，提高交通工具和交通資源的利用效率和精細化水平。隨著移動信息技術的發展和國家“互聯網+”發展戰略的推行，基于移動互聯技術的汽車共享服務將迎來蓬勃發展的政策環境。
2015年9月，國務院舉行常務會議推出了新一批簡政放權、放管結合改革舉措。這其中，針對汽車行業的支持新能源和小排量汽車發展措施、鼓勵創新分時租賃和車輛共享等運營模式的措施，也將有利于促進國內汽車共享行業的發展。
2.3 汽車共享的市場潛力分析
汽車共享在中國市場中仍處于雛形階段，但近年來增長迅速。根據著名咨詢公司羅蘭貝格關于國內汽車共享市場的預測，預計2017年國內共享汽車為15200輛，2018年則達到16100輛。政府的政策對國內汽車共享行業發展影響巨大，尤其在新能源車推廣和電動汽車的租賃方面，政府的補貼政策將為企業進入電動汽車的分時租賃業務提供極大的優惠和便利。而更多的運營商通過開發基于移動互聯技術的信息平臺，對傳統的汽車租賃行業進行運營模式整合，通過開展分時租賃業務為傳統的租車行業尋找新的經營模式和利潤來源。
盡管現在運營商數量不多，但搶奪消費者之戰已經打響。汽車共享行業在國內的發展將面臨激烈的市場競爭，目前企業運營商主要重點選擇一線和部分二線城市開展汽車共享服務，這對整個汽車共享行業發展能起到良好的示范作用，利于樹立汽車共享消費理念，同時也利于運營商選擇大學、企業和汽車租賃公司等合作伙伴。但是整個國內社會對汽車共享服務并不是很熟悉，還處于接受的初期階段，即便在今后更長的一段時期內，汽車共享也不能取代汽車擁有，只能作為車輛保有的補充。
參考文獻
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關鍵詞：營改增；融資租賃；售后回租；融資成本
隨著國家“營改增”等相關稅收體制改革的不斷推進，自2013年8月1日起，在全國范圍內開展交通運輸業和部分現代服務業營改增試點，融資租賃公司作為試點行業已可以開具增值稅租金發票，筆者通過參與融資租賃公司、承租人以及銀行等各方調研談判，認為利用現行稅收政策，通過售后回租（銀行應收租金保理）業務，可進一步降低承租人融資成本，并保持融資租賃公司以及銀行的收益。下面主要從售后回租（銀行應收租金保理）業務交易流程入手，并總結國家相關稅收政策，最終設計融資租賃公司、承租人以及銀行等三方成本減負模型。
一、 售后回租（銀行應收租金保理）業務簡介
1.售后回租定義
售后回租是指出賣人（即承租人）將一項固定資產（本文特指有形動產，下同）出售給出租人（融資租賃公司）后，又將該項資產從出租人處租回的融資租賃業務，習慣上簡稱為“回租”。
售后回租交易形式上是一種租賃業務，實質上是一種融資手段，它使資產所有人（承租人）在保留資產使用權的前提下獲得所需資金，同時又為出租人提供有利可圖的投資機會。
2.售后回租（應收租金保理）業務交易流程
按照一般售后回租流程，租賃公司購買融資企業固定資產，支付價款，然后融資企業回租固定資產，按期支付租金（包含本金及融資費用），到期全部付清后，租賃公司以約定價款（通常為固定資產的殘值）將固定資產出售給融資企業。
加入銀行保理業務后，租賃公司將應收融資企業的租金出售予銀行，從而獲取融資，用于支付企業固定資產價款，流程如下圖1列示：
3.售后回租業務意義
融資租賃作為國際上僅次于銀行信貸的第二大融資工具，拓寬了企業的融資渠道，連接了先進制造業和現代服務業，在支持實體經濟，尤其是中小微企業發展、促進企業技術改造、設備更新等方面正發揮著巨大作用，而目前售后回租業務已占融資租賃業務總量的70%以上 ，售后回租業務在融資租賃公司的業務開展中承擔了重要的角色。
二、現行國家相關稅收政策
1.承租人（即融資企業）
《關于融資性售后回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）摘錄如下：
“根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為，不屬于增值稅和營業稅征收范圍，不征收增值稅和營業稅。根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售后回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除?！?/p>
《關于在全國開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅[2013]37號）中講到，“原增值稅一般納稅人接受試點納稅人提供的應稅服務，取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中
抵扣?！?/p>
2.融資租賃公司
《關于在全國開展交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅[2013]37號）摘錄如下：
“經國務院批準，自2013年8月1日起，在全國范圍內開展交通運輸業和部分現代服務業營改增試點。現將有關規定印發你們，請遵照執行。”
“提供有形動產租賃服務，稅率為17%?！?/p>
“經中國人民銀行、商務部、銀監會批準從事融資租賃業務的試點納稅人提供有形動產融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用（包括殘值）扣除由出租方承擔的有形動產的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關稅、進口環節消費稅、安裝費、保險費的余額為銷售額?！?/p>
“經人民銀行、銀監會、商務部批準經營融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策?！?/p>
3.“營改增”政策下對售后回租業務影響
承租人向租賃公司轉移售后回租資產時不開具銷售發票，租賃公司無該項資產的增值稅進項稅。
“營改增”試點后，承租人向租賃公司支付租金時，租賃公司需向承租人開具融資本金及相關融資費用的全額增值稅發票，承租人可以正常抵扣增值稅銷項稅，可以為承租人節約一定的稅費支出。同時對租賃公司增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。
三、成本減負模型設計測算
經過測算調整，設計了如下融資租賃公司、承租人以及銀行等三方成本減負模型，保持了融資租賃公司、銀行的較高收益，降低了承租人的實際融資成本，實現了三方共贏的效果。
參數假設：融資本金為F，貸款年利率為i，貸款期限為t年，銀行保理費率c1， 租賃公司租賃手續費率c2；假設城建稅率7%（城市）、教育費附加及地方教育附加5%、水利建設基金1%。暫不考慮資金時間價值。
（二）模型應用
在改變模型中貸款期限、銀行保理費率、租賃公司租賃手續費率等參數情況下，承租企業、融資租賃公司、銀行等三方收益成本情況如下表1所示。
由表1得出如下結論：
1.1年期售后回租業務中融資租賃公司、銀行在保持較高費率的情況下，承租企業的融資成本卻較低、實際融資利率下浮空間最大。即期限越短，三方盈利空間越大。
2.承租企業均保持了實際融資利率下浮的融資成本，減輕了企業負擔，售后回租業務融資不計入企業貸款卡，可計入其他應付款科目，不增加剛性負債，同時入賬時不減少固定資產，保持原有資產規模；融資租賃公司、銀行也保證了一定的盈利，三方達到了共贏，均有業務合作的積極性。
（三）模型成立條件
以上模型測算分析后，認為承租企業可以實現較低融資成本以及租賃公司、銀行可以實現較高收益的重要實現條件有：租賃公司開具了全額增值稅發票、承租企業取得的增值稅租金發票可以正常予以抵扣以及租賃公司增值稅實際稅負超過3%的部分即征即退政策能夠落到實處。
（四）模型局限性
承租企業并非增值稅納稅人，比如個人、科研院所、教育機構、醫療機構等，將導致回租環節增值稅抵扣鏈條斷裂，稅負轉嫁困難，則無法實現承租企業、租賃公司等獲取稅收紅利的功效。
四、結論
以上，本文通過分析總結國家現行“營改增”政策下企業、租賃公司有關稅收政策，設計了企業售后回租業務減負模型，如上僅是筆者對于現行國家“營改增”稅制改革對企業釋放紅利的一點思考，希望將來在“營改增”試點逐漸鋪開過程中進一步修正，希望能與其他研究者們共商切磋。
參考文獻：
[1] http：//國家稅務總局網站
一、爭議背景
售后回租交易在美國的電影院行業很流行，通常用作融資工具，往往代表的是該物業的具體銷售價格，而不僅僅是該物業所具備的完全價值。印第安納州凱拉索斯（Kerasotes）電影有限公司以總價格7679620美元將電影院賣給佳潔士（Crest）凈租賃公司，并在2008年以售后回租交易的方式向佳潔士凈租賃公司租回賣出的該物業。
為確定該房產的稅基，格蘭特縣評估機構對凱拉索斯電影公司租賃的物業進行了評估。按當年的評估時點，確定該物業的評估價值為6137800美元。不過，凱拉索斯公司卻認為評估機構的評估價值太高，于是向法院提訟，認為該物業的市場價值應為4200000美元。意外的是，凱拉索斯公司不僅沒有達成訴求，格蘭特縣財產稅評估委員會（PTABOA）反而把評估值增加到7821000美元。
格蘭特縣財產稅評估委員會的結論更加刺激了凱拉索斯公司，凱拉索斯公司隨后將格蘭特縣評估機構上訴至印第安納州稅務審查委員會。2009年2月4日，印第安納州稅務法庭進行了上訴的行政聽證，稅務法庭聽取了雙方的口頭辯論?；谡J證行政記錄的審查，印第安納州稅務法庭認為稅務審查委員會了解納稅人的證據，并且納稅人的證據真實有力，支持了原告凱拉索斯公司的訴求。
格蘭特縣評估機構不服裁決，于2011年10月20日在印第安納州稅務法庭凱拉索斯電影有限責任公司，對2009年7月15日由印第安納稅務審查委員會的凱拉索斯電影有限責任公司的不動產最終評估價4200000美元提出質疑。在上訴中，評估機構要求法庭重新考量證據，確定凱拉索斯（Kerasotes）公司售后回租的評估價值。
二、爭議焦點
凱拉索斯電影有限公司售后回租的物業評估價值是多少？
第一，凱拉索斯公司認為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）售后回租交易在本行業內很流行，是一種通行的融資工具，銷售的價格不能完全代表該物業的全價值。（2）很多因素可以總結得出，該物業合同租金反映的不只是其不動產價值，還包括租戶經營該物業時，與之產生的其他相關的一些經濟利益，所以租金會有溢價的情況。（3）針對凱拉索斯公司該物業的評估使用的是收益法，所使用的是代表傳統影院租賃市場（即沒有售后回租交易）的收入數據，沒有考慮到其具體情況。也就是說，該物業的評估，格蘭特縣評估機構使用了市場租金17.7美元/平方英尺來估算這一物業，而不是實際合同租金11美元/平方英尺。
第二，格蘭特縣評估機構認為評估價值為7821835美元。理由有以下幾點：（1）評估機構認為在評估物業市場價值時，物業的分配銷售價格和合同租金是兩項可靠的指標。由于售后回租交易在行業內是常態，代表最佳數據的交易案例，可以很好地了解電影院真正的市場租金。因此，評估機構在全國各地選取了6個售后回租交易的電影院作為可比實例，并確定他們都是在一致可比案例的范圍之內。（2）2008年，在售后回租交易中，凱拉索斯（Kerasotes）公司以7679620美元的價格租回賣給佳潔士（Crest） 凈租賃公司的物業。（3）評估機構認為凱拉索斯公司的評估忽略了代表電影院行業的“現實”數據（即在售后回租交易中所收到的租金），被告也沒有考慮該物業在使用過程中實際效用的上漲。
第三，印第安納稅務審查委員會認為評估價值為4200000美元。印第安納稅務審查委員會認為沒有證據可以斷定該物業的配售價/合同租金反映了該物業的價值。并且有證據表明該物業的合同租金顯著高于行業的市場標準。沒有證據顯示佳潔士（Crest）凈租賃公司是怎樣確定該物業的分配銷售價格的。因此，印第安納委員會認為，凱拉索斯公司提交的評估比官方評估機構的評估更具有證明力，確定評估價值為4200000美元。
第四，印第安納稅務法庭認為評估價值為4200000美元。理由有以下幾點：（1）法庭認為售后回租交易往往反映的不僅僅是不動產，此類交易的租賃數據必須謹慎對待，要注意確定銷售價格/合同租金是否僅反映該財產的價值還是它們包含了某些其他經濟利益的價值。此外，評估機構沒有做過任何調查，關于這些“可比較”的交易案例是否只涉及不動產利益的銷售，還是也包括其他經濟利益的銷售。（2）認證行政記錄中，官方評估機構沒有任何仔細考量是什么因素產生最后的估算價值7，821835美元。（3）在官方評估機構的證詞當中，評估師承認，該物業的合同租賃付款額可能超出該物業收入。（4）納稅人凱拉索斯公司的評估師在使用收益法估價時，使用了謹慎原則，而官方評估機構的評估沒有，因而納稅人的評估比官方評估機構的評估，具有更好的證據力。
基于認證的行政記錄的審查，印第安納州稅務法庭認為印第安納州稅務局了解納稅人的證據，并且納稅人的證據具有更強的證據力。法庭最終裁定維持原判，不印第安納稅務審查委員會的決定，并認為該委員會在制度框架內行使權力，沒有濫用自由裁量權。
三、爭議啟示
首先，控辯雙方訴訟權利的充分應用。訴訟與反訴訟，“民告官”和“官告民”均可將訴訟權利充分應用。在納稅人感受到不公正對待時，可以將官方的評估機構訴訟至法院；而如果官方的評估機構感受到不公正對待時，也可以將納稅人訴諸法院。法院給予控辯雙方充分展示自己的權利和舞臺，以完全公正的裁決使雙方利益得到保護，進而樹立其公信力。
引言
沈陽市自開始實施公共租賃住房建設以來，已經取得了一定成果。但是公共租賃住房建設對資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續的發展受到了很大的阻礙。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預期的公共租賃房建設的實現。
一、房地產投資信托基金分析（REITs）
1.REITs的含義
房地產投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產投資項目的投資基金。房地產投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經營和專業化管理，在風險分散的原則下，從本質上看是房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下幾點：一是房地產投資信托本身的特點，稅收優惠。發展REITs的原因是稅收優惠，對絕大多數國家都在稅收法律或特殊法律法規中給予已推出房地產投資信托基金一定的稅收優惠政策。例如，美國國內稅賬單的定義，如果房地產投資信托基金會每年以現金股利的方式回報給投資者，則不需要繳納企業所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產投資信托基金的產品，享受更多的稅收優惠的投資收益。二是強制分紅。從已發行REITs的國家實施運作過程來看，帶來的好處是在房地產投資信托基金的年收入分配做了強制性要求。他們中的大多數是規定將給投資者90%的收入分配。三是投資領域具有限制性。REITs投資領域為房地產領域，不僅直接擁有房地產所有權，還可以依靠房地產項目的管理，租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔保來支持證券。大多數的房地產投資信托基金選擇房地產直接所有權，以房地產項目的管理或資產提升為主要收入來源。
3.REITs優勢
REITs與一般的房地產產業投資方式相比，具有明顯的優勢，有以下幾點：一是相對強勁的流動性。房地產投資信托基金是一種證券化產品，在發行時他們中的大多數都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發行和流通，這樣具有很好的流動性，還可以通過資產證券化將資產轉化為流動資產的形式，這樣就有了快速清算投資的優勢，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強的專業管理和經營。房地產投資信托基金的資產由專業的基金管理機構的投資運營管理，并由具有房地產專業的投資知識和集中管理經驗豐富的專業投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優的投資組合和最優的投資業務，可以有效降低投資風險和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優惠和高額回報。房地產稅收優惠政策極大地刺激了房地產投資信托基金的發展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現金股利的方式回報給投資者，無需繳納企業所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅，所以房地產投資信托基金的獎金數額較大；四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據公布的房地產投資信托的國家或地區法律的角度來看，房地產投資信托基金必須將其不小于現金應稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優勢吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會閑散資金。
二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用分析
1.內外部環境分析
沈陽市是東北地區最大的國際大都市和金融政治中心，也是渤海經濟圈的重要環節與東北地區的重要結合部，具有良好的經濟基礎和投資環境。同時，在現階段大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。
沈陽市公共租賃住房是政府關注的民生項目，在政府信用擔保的同時，項目的風險是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對發達的資本市場上的，沈陽市民營經濟在國民經濟中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項制度保證。目前，中國頒布了《招標投標法》、《證券法》和《擔保法》等用于廉租住房項目實現投資多元化奠定了良好的政策環境，在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。
2.具體操作可行性分析
操作時，房地產基金管理公司聘請有關專業團隊組成房地產管理公司，經過檢查后，將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當RElTs模式步入正軌后，為沈陽市帶來的經濟效益是巨大的。
世界各國迅速發展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經驗，如在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。近年來，REITs模式已經應用在城中村的改造，這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。
三、REITs模式的發展前景
公共租賃住房項目是回報時間長的行業，其發展長期依靠有限的政府財政撥款。同時，通過利用先進的項目管理方式，能夠提高項目建設的速度和質量，使資金得到更高效的利用。沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設，但越來越不能滿足社會和經濟發展的需要。使民營企業參與公共租賃住房建設中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業共同合作來提供工作服務中的監督和指導。因此，REITs模式具有更廣泛的應用前景，是適應沈陽市公共租賃住房項目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國外也有很多成功的例子，在國內有些地方也正在試點，需要做更多的研究工作，加以總結與改進。認真研究REITs模式的理論，并以國外的應用實例為基礎，促進和規范沈陽公共租賃住房建設。在沈陽市REITs模式的項目融資，是保證項目成功的關鍵，政府應該頒布法規及相關程序。涉及規模較大的公共房地產的項目融資，政府應更迅速地完善投資和融資法規，以適應形勢的發展。在操作和協調磋商更加容易，且風險相對較小。
