時間：2022-01-27 11:31:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產考察報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
我縣的廉租住房建設，在縣委政府的領導及上級主管部門的指導下，嚴格按照要求進行建設，取得了一定的成績，現將具體情況報
告如下：
一、廉租住房建設情況
1、建設目標任務
我縣20*年度擴大內需項目第四季度新增6000平方米廉租住房項目，經請示縣人民政府及上級主管部門同意，結合我縣實際，收購
了6000平方米經濟適用住房作為20*年第四季度新增擴大內需廉租住房項目。后因在檢查中不符合中央20*年第四季度擴大內需項目的
要求，現已重新建設。2009年我縣的廉租住房建設計劃總面積20000平方米，400套，2009年我縣共需完成26000平方米，520套廉租住房
建設任務。
2、工作進展情況
20*年第四季度新增6000平方米擴大內需項目廉租住房項目，已啟動征地工作，完成了圖紙設計及方案的修改。2009年20000平方米新建廉租住房建設項目，在項目名稱、項目法人、建設規模和總投資不變的
前提下，分別利用云南*有限責任公司、*縣教育局(*中學、*中學、*中學、*中學、*中學、*中學、高
良中學)、*縣*鎮衛生院和*縣*鄉人民政府的國有存量閑置土地來分點建設，現主體工程已全部開工，完成投資600萬元。
(其中：云南*有限責任公司和*縣*鎮衛生院的8000平方米廉租住房，正在進行三層主體工程施工，*縣教育局、*
縣*鄉人民政府正在進行基礎部分工程建設，整個項目建設預計12月底全部完工，并投入使用)。
二、廉租住房建設存在的困難
1、資金缺口較大。由于地方財政資金緊缺，廉租住房建設資金投入受限，目前我縣已建成的廉租住房建設資金缺口1*0萬元，
(20*年5000平方米，總投資665萬元，上級補助資金250萬元，地方補助資金175萬元，現下欠建設資金240萬元;20*年6000平方米，加
上20*年第四季度新增6000平方米擴大內需項目，共12000平方米，總投資1530萬元，上級補助資金600萬元，地方到位資金120萬元，
下欠建設方資金810萬元)。
2、土地征用難。建設中，一是向農戶征用土地十分困難(大多農戶不到場，或到場的拒接簽字、拒接領取征地款等現象突出);二是
土地手續難予辦理。
3、廉租住房制度建設滯后，管理人員不足。對低保人員的動態管理和廉租房住戶的進入和退出機制有待進一步健全;
4、未來廉租住房的滾動發展和循環發展思路還有一定差距，探索和借鑒先進的廉租住房建設經驗和辦法不夠，處于被動建設，無
政策支持。
三、下步工作措施
1、廉租住房不再集中興建，采取以收購舊住房，在房地產開發小區中配建或者利用各類企業、單位現有的存量土地等方式進行建
設;
2、爭取政策支持，結合廉租住房實用、便利、安全、功能配套、造價不高的特點，嘗試對廉租房住戶進行先租后售，達到滾動發
展的目的;
3、利用金融資源，發揮金融誘導作用，將廉租房開發成貸款證券化;
4、推行住房建設公債和大力發展房地產租賃業，尤其是加快廉租房租賃方式的創新。
我縣的廉租住房建設工作，雖然取得了一定成績，但與上級的要求和群眾實際需求相比，還存在一定的差距，這也就給我們提出了
（RUILIANAUSTRALIAPTYLTD，澳大利亞塔斯馬尼亞州7005）
摘 要：澳大利亞養老基金規模龐大具有海外投資的優勢。中國政治經濟形勢穩固，隨著中澳自貿協定的簽署和金融市場的逐漸開放，加上滬港通的正式啟動，澳洲養老基金投資迎來了與中國合作的良好時機。在利弊共存的澳洲養老金海外投資路上，澳洲與中國金融機構的合作前景值得期待。
關鍵詞 ：養老管理基金；投資；創新
中圖分類號：F840.67文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0268-01
一、澳大利亞養老金定義及投資現狀
澳大利亞養老金體系主要有三部分組成，超級年金、管理基金和政府補貼。其中，管理基金又稱信托投資，它是將投資人的資金由專業機構進行管理投資使養老基金增值的一種投資形式，其投資方式包含股票、債券、房地產和貨幣投資。
根據澳洲稅務局2015年上半年統計結果，澳洲目前管理基金規模正在逐漸擴大，總資產價值已超過49.5億澳元。海外投資的比例也在逐年上升，并且其投資方式主要以股票與房地產為主。
截至目前已有多家澳洲大型金融服務公司開展海外合作，包括安保集團（AMPLimited）和澳大利亞投資咨詢公司（AzureCapital）等，他們都將眼光放到了亞洲快速增長的中產階級人群中，特別是中國，預計這一新興階層將在未來花費數千億來購買保險、投資等金融產品。
二、澳大利亞養老金投資回報
據SuperRatings數據顯示，澳洲養老管理基金在2014年取得7.5%的高回報率。高回報主要是受到了澳洲經濟回溫的作用，同時世界經濟市場的推動也不容小覷。
中國作為澳大利亞養老金的海外投資國之一，其政治形勢愈加穩固，隨著中澳自貿協定的簽署和金融市場的開放以及滬港通的正式啟動，澳洲商業投資迎來了與中國合作的良機。
安保集團在2014年以2.4億澳元收購中國人壽養老保險股份有限公司19.9%的股權，自此安保集團與該公司的互利共贏模式又向前邁進一大步。商務部新聞發言人孫繼文指出，今后幾年中國中產階段預計將達7.5億人，他們對保險、投資產品、財務規劃及高級金融服務的需求已整體提升。中國的基金行業總價值在2014年底已達到8000億澳元，并預計在2017年將上升至1.5萬億澳元。安保集團的投資基金安保資本中國成長基金創下了投資回報率55.36%的優異表現。安保集團進軍了快速增長中的中國財富管理行業無疑獲益匪淺，被投資的養老基金也可獲得高額回報。
三、澳洲養老金機構與中國金融機構進行合作的利弊
中澳自貿協定的簽署以及中國開放型經濟新體制的加快構建，中國市場堅實的經濟基本面、巨大的增長潛力和一系列深化改革措施營造出的良好投資氛圍，時刻被澳洲投資機構所關注。
同時，滬港通的正式啟動也進一步促進中國內地與香港以及全球資本市場的健康發展，中國股票市場自此進入新一輪牛市。這對于利用澳洲養老金投資中國股市的澳洲金融機構無疑是一利好消息。中國股市指數的攀升與澳洲養老金的投資回報息息相關。
中國住房市場興起多年，其房貸規模也在逐漸擴大，澳洲養老基金投資機構也著手于開拓中國房地產市場。麥格理銀行（Macquarie）的中國地產基金和安保集團的環球基金相互合作，共同致力于開發上海房地產，且他們都對中國房地產市場的前景充滿信心。麥格理銀行更是早在20年前就在上海成立麥格理管理咨詢有限公司，致力于開發上海房地產市場，收益頗豐。
另外，中國還加大對外商投資企業合法權益的保護，使外資的流入規模始終維持在較高且受保護的水平。
然而，盡管中國經濟正在加速與國際市場融合，并不斷提升對外開放的層次，但不少海外投資機構仍然存在些許擔憂。
2015年初，澳洲AzureCapital與華夏基金達成協議將共建基金投資中國股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他們最擔憂的是中國市場缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中國市場信息量龐大而繁雜，所以一個專業的本地合作伙伴是必須的，這也是他們與華夏基金合作的原因。
最近，中國股指大跌，跌幅觸及8年來最大單日跌幅。可見，中國股市仍然不夠穩定，安保集團亞洲證券部主管PatrickHo就表示，滬港通剛啟動的幾個月股市不夠穩定，中國政府也希望通過吸引更多外國機構性投資者來降低國內股市的波動性水平。因此，澳洲養老金投資機構與中國金融機構進行合作，機遇與風險需權衡。
四、澳洲養老金的投資前景
澳洲委員會東亞發展市場總經理凌德智指出，以中澳自貿協定簽署為契機以及中國開放市場的諸多舉措，澳洲銀行保險企業、證券基金公司等正面臨新的機遇，這也為澳洲養老金與中國金融機構合作創造了積極的條件。澳國民銀行、西太銀行、澳新銀行、聯邦銀行、安保集團、邦聯集團等澳大利亞的大型金融機構均希望開拓中國市場，而這些金融機構每家都掌管著數百億澳元的養老管理基金。
隨著澳洲和中國政治經濟的穩定與持續發展，以及中澳自貿協定的簽署，這些立竿見影的利好都預示著澳洲投資的機遇將更加廣闊，澳洲養老金機構與中國金融機構合作的氛圍將會更好。
參考文獻：
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譯壇盛事千秋偉業——記首屆清華—亞太地區翻譯與跨文化論壇
面向21世紀的中美商務合作論壇
首屆西湖國際兒科論壇
燃燒副產物及健康影響
微電子與等離子體技術的基礎及應用研究
國際智能電網理論研究和應用
安全探測與信息技術
農業與食品檢測用納米技術與生物傳感器研究
腫瘤發病分子機制聯合研究
綠色超級作物的分子育種
北京化工大學與忠南國立大學雙邊學術研討會
美國研究聯絡會第7次年會
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2010發育與疾病國際研討會
第3屆古橋研究與保護國際學術研討會
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2010國際信號、系統和電子會議
第6屆無線通信、網絡技術及移動計算國際會議
澳大利亞的華文教育
專門用途英語在亞洲
美國猶他大學的學生事務工作
地球關鍵區界面反應:分子水平環境土壤科學
中日學者共探信息技術
量子物質科技正在成為新世紀重要前沿
大規模跨媒體數據挖掘與檢索
裂紋路徑研究新技術新方法
產品創新管理研究進展
產業集聚理論與區域協調發展
2009年數字制造國際學術會議述評
非傳統安全與和平發展國際會議綜述
工業文明和可持續發展——亞洲博士生創新研討
核酸和糖化學生物學的研究熱點和最新進展
巖土環境修復與可持續發展
移民與專業文憑互認
e社會傳播:創新、合作與責任
信息保障與安全熱點技術
無網格、粒子類和擴展有限元方法國際學術會議
第7屆杭州植物病理與生物技術國際研討會
法律、語言與全球公民權利
改革開放三十年中國行政國家的重塑
生態文明:環境、能源與社會進步
中美經貿關系——問題與前景
歷史上的中國出版與東亞文化交流
住房保障與房地產業的可持續發展
2008美國巖石力學會議及學術訪問
美國大學考察報告
概率統計的現狀與未來
基礎、臨床與公共衛生需攜手共進
工程塑性力學及應用進展
智能機器人與應用的現狀與發展趨勢
分子影像前沿研究與應用
專利信息管理和檢索的最佳實踐
2008年國際計算機科學、計算機工程及應用計算大會
國際管理科學學會2008年會
關鍵詞：招標文件；考察；詢標；議標問卷；評標報告
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼A
2013年3月，成本部根據項目開發節點和合約規劃要求，對小區分期住宅室外道路、雨污水工程進行邀請招標。招標工作由成本部主導，工程部、設計部配合。先就本次招標整個工作流程和相關細節進行描述，希望能起到拋磚引玉的作用，供讀者討論和參考。招標流程如下：
1、招標文件編制
招標文件由成本部負責匯編，采用FIDIC招標格式，主要內容由投標須知、投標書、合同協議書、承諾書、合同條件、技術規范、招標圖紙目錄、工程量清單、工程變更及簽證管理流程九部分組成。其中技術規范由工程部負責完成，內容主要有本次招標的工程范圍、工期和特殊基本措施項目費、工程規范和技術要求等。圖紙目錄由設計部負責提供，內容主要有圖紙、圖紙目錄與樣品等。成本部負責其他部分的資料，基本參照FIDIC格式，例如合同條件包括FIDIC通用條款和專用條款。工程量清單由成本部負責編制，清單工程量由合作的咨詢公司算量提供。招標文件編制完成后，需由項目公司和集團區域各部門相關人員審核審批，通過才能裝訂蓋章發給投標單位。
2、擬投標單位考察及招標邀請
做招標文件工作的同時，需要確定投標單位。本次道路、雨污水工程預估標的（目標成本）為220萬元，根據集團文件要求，需要5~6家投標單位參與投標。投標單位首先需使用集團戰略庫里的單位（考察通過后并有過投標經歷），經過電話溝通，只有3家愿意考慮常州項目的投標，因此還需尋找3~4家新單位考察通過后一起參與投標。
本次共考察了4家單位，考察人員由成本部和工程部分別派人組成。考察主要目的是：通過考察、分析，對被考察單位進行綜合評估，了解對方信譽情況，確定對方是否有有意向、有能力參與投標。
考察地點分別為被考察單位總部和項目現場。4家單位的總部辦公環境良好，接待人員友好熱情。施工項目有3家為住宅小區道路、雨污水，1家為廠區道路雨污水，施工質量均比較好，因為推薦入選。
考察通過后，要對4家單位分別寫考察報告，考察報告內容包括：考察目的、考察過程、考察情況三部分內容，并附上相應考察照片，最后由考察人員簽字并給出結論。考察報告完成以后，可以進行單位入庫申請。供方入庫申請審核審批通過后，被考察單位才有資格進行項目投標。
至此，我司共向7家單位發出投標邀請函，邀請對方參加投標。投標邀請函主要內容包括招標項目名稱，投標保證金、投標聯系地址、電話、傳真、聯系人，邀請函回執附件等相關內容。
擬投標單位收到投標邀請函后需在規定時間內，將邀請函回執傳真我司 。回執內容必須明確是否愿意參加本次投標，并加蓋公司印章。
本次招標7家單位均明確表示參與投標，成本部申請對投標單位審批，審核審批通過后發招標文件。
3、發招標文件及回標
招標文件（含圖紙）發出時間及要求通過電郵通知各投標單位，并與投標單位進行電話確認。投標單位領取招標文件后均分別簽證登記。
投標單位可在規定時間內就招標文件、圖紙相關問題發投標疑問傳真到成本部。共有4家投標單位發了投標疑問，成本部會同工程部、設計部就投標疑問就行統一整理回復，分別發送給各投標單位。例如有單位提問：側平石本次是否不在本次招標范圍內？我司回復：不在招標范圍內。開標及商務分析
投標單位必須根據投標文件要求準時回標，如果延期，將會作廢標處理。7家單位均如期密封送達指定地點，并分別簽字登記，登記內容送標人姓名、送標時間、聯系方式等。
4、開標及回標分析
所有投標文件在規定時間到齊后，成本部立即組織開標，參與人員為成本部招標負責人、成本經理、行政部經理，在分別復核投標金額、工期等相關信息，確認無誤后在開標書上簽字，開標書須歸檔留存。
開標結束后，成本部負責將各投標單位技術標分發給設計部和工程部，審核是否滿足招標要求。
成本部對商務標進行分析，分析內容有：投標是否實質響應招標文件；投標書金額是否與清單報價一致；清單工程量修正情況；清單開辦費、實體清單子目報價是否合理；其它疏漏錯誤情況。
5、高標單位淘汰
成本部在分析完投標單位商務標后，形成商務分析。通過分析發現最高標和次高標報價明顯高于市場且不合理，并大幅高于其他單位報價，故在商務分析中明確說明，最高標和次高標報價單位第一輪直接淘汰，并電郵形式知會招標相關人員。商務分析歸檔留存。
6、詢標及議標問卷
成本部通過電郵通知未被淘汰的5家投標單位在約定時間里分別參加我司組織的詢議標會議。詢標會議由成本部牽頭，設計部、工程部參與，投標單位參加。詢標過程中工程部、設計部就技術標存在問題，成本部就商務存在問題要求投標單位進行澄清。例如成本部要求某投標單位回復清單開辦費請沒有單獨列出費用是漏報還是含在實體清單報價中了。
詢標完畢，成本部負責收集工程、設計部的技術標問題，和商務標問題一起匯總，形成針對各家單位的議標問卷。議標問卷分共性問題、技術問題、商務問題。共性問題是指對招標文件相關內容再次做詳細澄清，或所有投標單位都存在的問題進行說明，共性問題一般所有投標單位的內容都是一致的。技術問題和商務問題是分別針對各投標單位的，每家投標單位都不會一樣。議標問卷寫好后，分別發給各投標單位簽收，并要求根據議標問卷內容進行二次回標。
如果二次回標仍然存在問題，例如技術標仍不滿足要求，報價仍明顯偏高于市場價，存在無因漲價，無因降價等問題。則需要再次詢標和回標。本次道路、雨污水招標共詢標兩次，回標三次。最后一次共四家單位投標，經過商務分析，建議最低價單位為第一中標候選人。
7、評標報告
室外道路、雨污水招標最后一次回標并且商務分析結束后，需要編寫評標報告提交領導審核審批。本評標報告內容分九個部分分別如下
7.1招標簡介：招標簡介包括工程范圍和招標控制價（目標成本價）兩個部分。
7.2投標單位介紹：對7家投標市政單位全稱和簡稱進行羅列，順序不分先后。簡稱用于評標報告敘述方便。最后簡單說明哪些是我司項目以前投標單位和中標單位，哪些單位是新考察單位。
7.3招標及報價方式：說明本次招標方式是采用總價包干形式的清單招標，及就總價包干投標單位組價要求。
7.4回議標情況：介紹了本招標工程三次回標及兩次詢議標的情況，重點是投標單位歷次回標報價情況及商務分析對情況，主要從各投標單位之間報價對比和投標單位自身歷次報價的對比分析。
7.5有效最低價合理性分析：通過總價分析（與目標成本對比）、總價指標分析（與其他項目對比）、主要單價對比分析（最后1次報價），論證本次招標的最低標報價是否合理，是否為最優競爭報價。
7.6技術評標報告：簡單描述項目工程部已經對技術標和樣品進行了綜合評判，七家投標單位技術標均合格
7.7招標總結：確定中標單位排名，推薦第一中標單位；分析最終報價對比目標成本的結余額和節約率。
7.8評標報告附件：羅列評標報告中參考的招標附件資料，例如第1次開標記錄、第1次議標問卷等。本次評標報告共有9個附件。
8、定標會
招標負責人牽頭組織，約定時間，項目公司和集團區域公司職能領導和招標參與人一起參與了本次招標定標會，會議確定最低報價單位為中標單位，原目標金額220萬，本次定標152萬。
9、中標單位審批及中標通知書
確定中標單位后，即可進行中標單位流程審批，審批通過后，向中標單位發中標通知書，其他單位發未中標通知書，同時退還投標保證金。
10、合同簽訂和交底
【關鍵詞】農民工市民化 戶籍 住房
一、引言
隨著中國城鎮化的推進，農民工城市化問題也受到多方關注，也強調我國新型城鎮化建設首要解決的是農民工市民化問題。農民工要想市民化需要從括生存職業、自身素質、社會身份以及意識行為四個方面有所改變，而其中又需要歷經農村退出、城市進入與城市融合三個階段。當前，農民工從農村退出已無實質阻礙，進入城市務工也不算有太多阻力，但要真正融入城市成為城市居民卻還有很長的路要走。
二、農民工市民化進程中的戶籍問題
戶籍制度衍生的“國民待遇”非均等化造成了城鄉二元結構的存在，同時導致了農民工不能與城市居民享有平等的待遇，@是農民工市民化最主要障礙。黨的十指出：要加快改革戶籍制度，有序推進農業轉移人口市民化，努力實現城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋。反映出戶籍制度是農民工市民化的關鍵。
（一）農民工市民化存在“戶籍墻”問題
由圖1可以看出，農民若想進入城市，需沖破戶籍制度來解決住房和子女教育的問題。而對比若對戶籍制度進行改革則農民要想市民化不再過多的受到戶籍制度的影響，可更快地達到效果。而現今的戶籍制度就像一面難以翻越的墻一樣堵在農民工面前，可以形象地稱為“戶籍墻”。
農民工市民化過程中面臨的戶籍制度及其抑制功能形象地稱之為“戶籍墻”問題，雖然戶籍制度抑制鄉-城勞動力流動的功能有減弱，但確一直從不同方式和程度上影響著勞動力流入城市。“戶籍墻“問題的存在，使得農民工成為城市戶口的門檻升高，在戶籍制度改革過程中只有極少部分對城市有特殊貢獻的農民工在城市落了戶，對于大部分農民工來講，將戶籍遷入城市還是困難重重。基于問題的存在，需要在改革戶籍制度時突出解決“戶籍墻”問題。
（二）農民工市民化中戶籍相關問題
1.戶籍管理分權問題嚴重，政府監管能力不夠。改革開放后，中央政府將戶籍管理職能下放到地方政府，戶籍政策也是地方政府自主制定。各省制定省內各地市戶籍制度，下發到各地市政府，各地市政府依照國家政策的總方針和原則因地適宜的進行戶籍管理。在一定意義上，盡管民眾對戶籍改革的熱情很高，但是政府在戶籍管理上的分權現象過于嚴重，導致政府不能在監管力度上有所提高。
2.成本阻礙戶籍制度改革。預計到2030年，中國的城鎮化率將達到68%，這意味著約3.9億農民工需要在城市落戶，而落戶過程中產生的巨大公共成本需要政府提供。大量人口流入城市后，基于戶籍制度建立的醫療、教育和社會保障體系就需要相應改變，戶籍制度改革成本加上醫療、教育和社會保障體系的改革成本給我國的財政帶來很大壓力，也就是說，巨大的公共成本對政府的供給能力提出了巨大挑戰。
3.農民工市民化戶籍制度改革相關建議。
第一，遷徙自由化。在西方，政府只對人口進行統計，在戶籍制度上沒有硬性要求，遵循著人民自由原則，而在中國以戶籍制度為要求，限制了公民的自由。中國要想在戶籍制度改革上取得成效，需要貫徹遷徙自由化原則，只有公民的自由不被束縛，戶籍改革制度才能得到民眾的認同。因此，要使農民工成為市民，從戶籍制度的方面考慮，首要的是將自由遷徙權還給農民工，再者是消除戶籍制度的粘附性，剝離“戶籍墻”存在的載體。
第二，落實政府戶籍制度管理。由于戶籍管理上出現嚴重的分權現象，不利于城市流動勞動力的落戶，針對這一問題需要各地政府落實戶籍制度管理，不能只從當地利益出發，為高學歷、高資產的群體提供戶籍，也應從大局出發允許農民工落戶當地，有效監管戶籍改革中的落實問題，將分權現象減弱到最小，為農民工市民化做出激勵機制。
第三，建立公共成本分擔機制。政府在戶籍改革成本中承受著財務上的巨大壓力，作為受益者，企業及公民在享受便利的同時，理應為政府分擔公共成本，這就需要建立完善的公共成本分擔機制，即以政府財政為主，企業及公民分擔為輔，這樣一來政府在財政上的壓力減輕，戶籍制度改革中醫療、教育和社會保障體系的改革也能順利的進行，既可推進城鎮化的進程也有利于農民工市民化。另外，戶籍制度改革也會為當地帶來投資機會，為當地的經濟發展帶來機會。
三、農民工市民化過程中住房相關問題
黨的十八屆五中全會提出了我國“十三五”規劃的目標要求，其中一條就是要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率和高度重視和認真研究解決農民工市民化進程中的住房問題。2016年為了消除一、二線城市的庫存，房地產行業也經歷了波動的一年，各地政府相繼出臺了各種限購政策，限制非城市戶口居民的購房權利，對于城市流動勞動力來說房價和限制權利成為了不能買房的兩大原因，作為基本的生活需求，解決農民工住房問題是一個重大問題。
（一）農民工市民化住房現狀
中央政府近年來出臺了一系列政策對房價進行調控，但迄今為止，住房價格仍然使普通工薪階層難以接受，對農民工而言更是難以承受。2016年1～10月中國商品房平均銷售單價為7602元/平方米，盡管農民進城務工所賺的收入要遠高于務農收入，但以農民工目前的工資水平根本無法在城市購買住房，如表1。
由表一可以看出，全國農民工2015年生活消費支出均高于2014年，在消費支出中，住房支出也有所增長，占生活消費支出的近一半，這表明，好多農民工將所掙的工資近一半用來租房或者付貸款。由于城市的房價遠高于農民工的承受能力，絕大多數農民工只能租房，而租房的支出也占據了一大部分。這就暴露出農民工市民化進程中住房問題的存在。
（二）農民工市民化中住房問題相關建議
1.建立政府保障與市場保障相結合的住房制度。城鎮住房問題是基本的民生問題，也是世界性難題。中國建國六十多年的實踐證明，解決城鎮住房問題，必須建立政府保障和市場保障相結合的住房制度。解決農民工市民化進程中的住房問題，其基本原則應該是建立在個人為主、政府給予支持的基礎上。
2.探索農民工市民化進程中的公共租賃住房政策。公共租賃住房是城鎮基本住房保障的主體，對于符合條件的農民工應考慮與城鎮居民一樣享有公共租賃住房政策，并允許其先租后買，或實行共有產權直至最終擁有完全個人產權。
3.增強農民工解決住房問題的支付能力。為了增強農民工解決住房問題的支付能力，首先是要研究將其原有的農村土地等資產權益帶進城市；其次是要研究提高農民工的工資性收入，并將其納入住房公積金制度；再就是要研究對農民工在城市購買首套住房的貸款優惠政策，降低首付款的比例。如果近期農村土地等資產權益不能馬上變現，則應允許農民工以農村集體土地或宅基地之權益用于銀行住房借貸的抵押。
四、總結
在“十三五”規劃中推進城鎮化，要把促進常住人口中有能力在城市中穩定生活的公民實現市民化作為首要任務。2016年社會經濟發展主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務（“三去一降一補”），對于社會普遍關注的房地產去庫存，報告提出，農民工市民化是消化住宅庫存的關鍵環節和成敗所在。而農民工市民化又主要面臨戶籍、住房這兩大大問題，因此在有效的政策指導下，做好這兩大問題的解決方案是“十三五”中經濟發展的重要任務，也為農民工們謀取成為城市的主人的福利，真正實現人的城鎮化。
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[6]楊靜.我國戶籍制度改革的重大意x及實現路徑文[J].求職，2009（4）
一、四項主要工作
在堅持招商引資第一要務，完成協議引進項目5個，協議引資總額5.9億；竣工投產項目1個，引資額5000萬元的同時，全力推進城鄉規劃各項工作，取得了明顯成效。
1、規劃龍頭作用得以增強。
20**年以來，城鄉規劃編制和管理工作快速推進，規劃引導城鄉經濟社會發展的“龍頭”作用得到更加充分的發揮。一是計劃引導重大基礎設施建設職能充分發揮。2007年底，我局即依據城市總體規劃，結合城市發展需求，超前啟動了《20**年度中心城市基礎設施建設計劃》編制工作。《計劃》將規劃愿景細化為具體項目，實現了城鄉規劃戰略意圖的貫徹，避免了項目實施的盲目和無序。二是規劃引導城鄉科學發展職能充分發揮。圍繞高質量實現規劃全覆蓋的工作目標，起草并報市政府辦公室下發了《20**年中心城市規劃編制及研究計劃》，同時，我局又下發了《20**年縣城及村鎮規劃工作要點》，對全市規劃編制工作進行部署和安排。目前，中心城市21項規劃編制任務中，部分規劃編制因總體規劃修編暫緩，其余18個項目均已編制完成或正在調整完善；各縣規劃編制工作也在快速推進。全市城鄉規劃全覆蓋的目標基本實現。三是政策引導城市產業發展職能充分發揮。年初即起草并報市政府辦公室印發了《關于明確市區高層建筑重點發展區域的通知》，以此提升中心城市發展檔次和品位。圍繞進一步促進中心城市房地產業和商業發展，于10月初起草了《關于促進中心城市房地產業和商業發展的政策規定》。《政策規定》實施以來，市區商品房銷售量迅速提升；大潤發超市、國泰廣場、XX一百三家大型商貿設施開業。四是掛鉤引導新農村建設職能充分發揮。大力開展鄉鎮和村莊規劃調研，編制并印發了《XX市農村集中居住點規劃實施分類指導目錄》，提出了分類指導、因地制宜規劃建設農村集中居住點的意見。同時，全力抓好全市15個康居示范試點村規劃指導和服務工作，開展了對15個康居示范試點村的規劃方案、建筑設計方案把關審查工作，提升了示范點建設質量和建筑品位。目前，全市已完成252個集中居住點建設規劃編制任務。在規劃的指導下，全市康居示范村和農村集中居住點建設快速推進。
2、改革創新工作取得突破。
20**年初，提出“致力創新突破”的總體目標，不斷加大改革創新工作力度，推動城鄉規劃水平的持續提升。為此，我們印發了《XX市規劃局20**年創新工作實施方案》，對年度改革創新工作提出了總體目標和具體要求。在《方案》的指導下，各項改革創新工作深入開展。圍繞精心精細服務，不斷增強服務能力，提高服務質量，制定下發了《免費規劃報建服務實施辦法》等四項制度，使規劃行政許可工作方面更便民、更利民、更符合發展需求；圍繞規范規劃編制工作，推動規劃設計招投標及規劃市場管理創新，出臺了《XX市規劃編制項目招投標暫行管理辦法》、《XX市城市規劃設計市場暫行管理辦法》；圍繞提高規劃管理水平，啟動了“地理信息系統建設”，完成總體框架編制，2.4平方公里的三維虛擬城市演示系統、元數據管理系統等三大基礎平臺建設，8555平方公里航測影像圖、400平方公里航測影像圖和市區113平方公里1：500地形圖數據采集錄入工作正加速推進，地下管線數據普查工作即將開展。圍繞提升測繪院發展水平，擬定了改革創新工作方案，從企業內部管理、質量管理、標準體系等方面明確了改革目標，測繪院年內即將實現資質升級。圍繞促進規劃院科學發展，幫助企業多方開拓市場，強化內部規范性管理系統建設，確保了規劃院企業經濟效益和自身建設的齊頭并進。預計20**年度該院合同總收入將達到1200萬元，比改革前的20**年增加3倍。
3、重點工程建設順利推進。
按照市委、市政府的統一部署，20**年我承擔了多項重點工程牽頭推進任務，經過精心組織，嚴格督查，各項工作取得了明顯成效。XX1897及東大街項目：完成項目三套規劃方案及項目實施方案編制工作，積極聯系，多方出擊，項目合作開發單位基本確定，項目將擇機啟動。百棟高層推進工程：制定了市區百棟高層推進工程實施方案，確立了年內已建、在建高層建筑80棟的工作目標，并通過政策引導、督促檢查、現場觀摩等形式，大力推進工程進度。目前，市區已建、在建高層建筑已達到105棟，超額完成年度目標任務。安居工程：精心組織各片區和相關主管部門，加速推進市區藍領公寓、拆遷安置房、廉租房等安居工程建設。目前，市區經濟適用房開工建設并完成主體工程17.3萬平方米，占目標任務（15萬平方米）的115.3%；藍領公寓開工建設并完成主體工程23.02萬平方米，占目標任務（21.6萬平方米）的1**.6%；拆遷安置房開工建設并完成主體工程39.6萬平方米，占目標任務（37萬平方米）的110.8%。均超額完成年度目標任務。雪楓公園：積極配合公園管理單位，高標準推進公園維護和后續管理工作，積極服務好公園配套用地開發項目建設，科學嚴謹地組織好公園決算審計工作，確保公園建設畫上圓滿的句號。同時，還積極協助市水務局完成大運河水利博物館選址，并積極做好規劃方案編制工作；優質高效地完成了XX商檢、海關大樓、古黃河濱水核心區、明城墻遺址保護等市政府實事項目規劃服務工作，促進了項目的快速推進。
4、和諧團隊創建效果顯著。
在全力推進各項業務工作的同時，狠抓規劃干部隊伍建設，和諧團隊的工作取得顯著成效。一是強化服務創新，行風建設深入推進。圍繞政（行）風建設工作再上新臺階的工作目標，不斷強化工作措施，重點圍繞創新服務理念，出臺了《XX市規劃局免費規劃報建服務實施辦法》、《市規劃局特別快車綠色通道服務制度》等四項規范規劃行政服務工作的新機制、新制度，著力提升服務水平，取得了實實在在的成效。在上半年全市民主評議政（行）風活動中，我局在15個行政執法單位中排名第五，局市政規劃處在熱點崗位評議中排名第二。我局駐行政服務中心窗口多次獲得“流動紅旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是強化和諧發展，爭先創優扎實開展。圍繞打造和諧社會、和諧規劃的工作目標，以扶貧、雙擁、等工作為著力點，以競爭考核為抓手，全力推進爭先創優工作。扶貧工作中，以確立發展規劃、培育致富產業、實施實事幫扶和幫扶困難戶為工作重點，大力實施實施四大幫扶工程（規劃幫扶、科技幫扶、實事幫扶、貧困戶幫扶），已完成扶貧工作投入12萬余元，較好地實現了扶貧工作目標；雙擁工作中，進一步強化與駐宿廣大官兵的聯系溝通，幫助解決他們的實際困難；工作中，以解決群眾的困難為出發點，堅持做到“有登記、有交辦、有責任人、有處理、有結果、有監督”等“六個有”，充分發揮規劃的協調和引導職能，幫助群眾化解矛盾，處理問題，并通過采取回訪、下訪、約訪等有效形式，深層次推進問題處理，得到了群眾的充分肯定。三是強化競爭考核，隊伍建設逐步完善。在干部隊伍建設中，全面引入競爭考核機制，以此激發干部職工的創業熱情和創優激情。完成了局機關中層干部輪崗工作，促進了業務工作交流，激發了干部職工提升自我、完善自我的熱情；完成了部分分局局長助理公推公選工作，進一步完善了干部隊伍梯隊建設，使一部分年輕干部干事創業的激情得到充分調動；實施了部分重要崗位工作人員的公開招聘，引入了一批專業型年青人才，使得干部隊伍得到了進一步充實，促進了各項業務工作和服務工作的有效開展。
二、理論學習和廉政建設
1、理論學習
堅持將理論學習和工作實踐有機結合，認真學習領會中央和省市委重大戰略部署和方針政策，確保做到自身素質和水平的與時俱進。堅持做到“自學與制度化學習緊密結合”、“學習與交流緊密結合”，在認真抓好規劃專業理論和管理知識自學的基礎上，積極參加市委中心組學習活動，全面領會和掌握黨的十七大、十七屆三中全會精神；制定了市規劃局制度化學習機制，組織開展了黨組中心組學習、辦公會學法、菜單式學習等多種長期性、制度性、剛性的學習活動；在學習活動中，還堅持學以致用，加強調查研究，先后完成了《新加坡城市規劃與建設的考察報告》、《桂林“兩江四湖”考察報告》、《增強中心城市核心競爭力的重點問題研究》等多篇論文，并先后兩次在市委黨校組織的干部培訓班上就自身學習成果及工作體會作了講座。
2、廉政建設
始終堅持“兩手抓”，積極履行“一崗雙責”，作為第一責任人，全面開展黨風廉政建設工作。在制度建設方面，先后組織制定了《XX市規劃局黨風廉政建設責任制實施辦法》、《XX市規劃局黨風廉政建設責任制報告制度》、《XX市規劃局黨風廉政建設責任制檢查考核辦法》、《XX市規劃局黨風廉政建設責任追究暫行辦法》，對黨風廉政建設責任機制進行了全面調整完善，進一步明確了責任制落實機制和具體措施；在教育學習方面，組織干部職工開展了“解放思想能形成，推動落實好快干”大討論活動、到洪澤湖農場接受警示教育活動和市規劃系統反腐倡廉專項警示教育活動，經常組織各種案例教育，做到警鐘常鳴，確保全局干部隊伍不出問題；在推進廉政文化建設方面，以廉政文化進機關、進行業活動為重點，深入推進廉政文化建設。出臺了《關于在全局領導干部中開展“讀廉文、思廉政”廉文薦讀活動的意見》，編制印發了11期廉文，供干部職工學習；在加強干部廉政建設方面，組織中層以上干部開展了公開述職述廉活動，并先后組織召開了兩次黨組中心組民主生活會，分析研究干部廉潔自律管理工作；在落實紀檢監察機構派駐統一管理方面，自覺接受監督并著力加強干部選拔任用、資金運行、國有資產運營、黨務與政務公開、領導干部廉潔自律及黨風廉政建設責任制落實等六個重點環節和部位的監督管理，取得了顯著成效，黨風廉政建設和反腐敗工作得到了進一步增強。在此基礎上，本人也認真執行黨風廉政建設責任制報告制度和領導干部個人重大事項報告制度等有關規定，堅持做到胸襟坦蕩，對組織、對領導從不隱瞞個人任何問題。
【關鍵詞】建筑工業化；裝配式結構；結構體系；設計方法
1 前言
我國正處在大規模建設階段，預計未來30年，我國需要建設的房屋總面積達600-700億平方米。因此，通過建筑工業化方式來度過大規模建設階段，保證建筑質量和耐久性，滿足建筑節能環保、綠色多功能和舒適性是我國建筑也發展的必由之路[1]。
建筑工業化就是指通過現代化的制造、運輸、安裝和科學管理的大工業的生產方式，來代替傳統建筑業中分散的、低水平的、低效率的手工業生產方式。建筑工業化的基本內容是采用先進、適用的技術、工藝和裝備，科學合理地組織施工，發展施工專業化，提高機械化水平，減少手工勞動和濕作業；發展建筑構配件、制品、設備生產并形成規模經營，為建筑市場提供各類通用建筑構配件和制品；制定統一的建筑模數和重要的基礎標準，合理解決標準化和多樣化的關系，建立和完善產品標準、工藝標準、企業管理標準工法等，不斷提高建筑標準化水平；采用現代管理方法和手段，優化資源配置，實行科學的組織和管理，培育和發展技術市場和信息管理系統，適應發展社會主義市場經濟的需要[2]。
2 建筑工業化的發展歷史
建筑工業化在國外的發展歷程，主要經歷三個階段。第一階段是在20世紀50年代末開始建筑工業化，注重數量和效率。表現為二戰結束以后，在巨大的社會需求下建造了大量的建筑。進入20世紀80年代以來，人民要求的不再是建筑的面積或規模，而是多樣性。“標準化”開始向“多樣化”轉變，這就是第二階段。現在已經進入了第三階段，重點轉向節能、降低物耗、降低對環境的壓力以及資源循環利用的可持續發展階段。
我國建設部于1979年頒布實施了行業標準JGJ 1-79裝配式大板居住建筑結構設計和施工暫行規定，后又于1991年10月1日修訂為《裝配式大板居住建筑設計和施工規程》。但由于種種原因，我國建筑工業化的步伐曾一度停滯[3，4]。目前，中國仍處在第一階段，但是，建筑工業化，尤其是住宅工業化已經引起了國內各方面的重視。
3 建筑工業化的優勢
建筑工業化相對現有的現澆混凝土濕作業有著極大的優勢，主要體現在以下幾個方面。
3.1 施工效率的提高
幾乎建筑的各部件均在工廠預制完成，甚至裝修也在工廠完成，現場只是完成吊裝和拼接。國外的經驗表明，采用預制裝配式建造方式與現場手工方式可節約30%的工期[2]。
3.2 施工質量的提高
工廠預制則是在穩定的工廠環境中，大規模機械化生產，使得各部件都有相似且可靠的質量，從而有利于結構整體的可靠性保證。
3.3 設計的簡化
當建筑工業化實現時，建筑的構件也會標準化，結構設計不再需要對每一種荷載都設計一種截面，也不再需要畫出很多的圖紙，而只要選擇合適型號的構件就可以了。
3.4 方便施工現場的管理
建筑工業化要求的機械化程度很高，需要的人工就相對減少了。更少的人員和更多的機械化使得現場更接近于工廠的形式，很大程度上方便了現場的管理。
3.5 環境的影響減小
大部分建筑部件都在工廠內預制完成，現場作業大大減少，其帶來的噪音、粉塵等污染也得到很好的控制。工廠的加工速度快，整個工期也較短。
3.6 成本節約
據萬科工業化實驗樓建設過程的統計數據顯示，與傳統現場施工方式相比，工業化方式每平米建筑面積的水耗降低64.75%，能耗降低37.15%，人工減少47.35%，垃圾減少58.89%，污水減少64.75%，對資源節約的貢獻非常顯著[3]。
綜上所述，建筑工業化會是我國建筑行業的必然趨勢。一方面，在東南沿海等經濟發達地區，人口密度和城市化水平高，大量的需求要求快速高質的建筑方法。另一方面，在西北等內陸經濟不發達區域，基礎建設任重而道遠，也提出了對建筑工業化的要求。
4 建筑工業化對現有結構體系和設計方法的影響
現有的結構體系按照材料可以分為磚混結構、木結構、混凝土結構、鋼結構、鋼混凝土混合結構等。
磚混結構的實現方法是由配筋砌體構成。通常在混凝土空心砌塊局部空心處澆筑配筋混凝土芯柱和水平灰縫中配置一定數量鋼筋。磚混結構的工業化程度不高，嚴格來說不屬于工業化的住宅體系。
木結構適用于矮層的結構，多是裝配式的是施工方法，工業化的程度相對其他體系較高，但是在國內大規模推廣的可能性不大，一方面我國住宅等多向著空中發展，而木結構用于矮層；另一方面，我國森林資源有限。
鋼結構目前是我國工業化程度最高的結構體系。鋼結構以強度高、自重小等優點在國內和國外都得到了普遍的發展。但國內外資源保障程度低，嚴重地影響和制約著我國鋼鐵工業的發展。
鋼筋混凝土結構在我國一直以來都受到相當的重視，技術等各方面也比較成熟。目前這種體系較為實用，而且工程經驗和技術也更成熟，在我國會有較大的發展前景。
由此可見，現有的結構體系都可以進行工業化改造，使其適應大規模高效高質量的建設生產。在我國，最合適的體系仍然是鋼筋混凝土結構體系，我們應當利用我們在這種體系中積累下來的豐富的經驗和技術，推進建筑工業化在我國混凝土結構體系中的應用。
5 結語
建筑工業化的優勢和可行性在國外得到了充分的驗證，同時也為我國的建筑工業化的發展起到了借鑒的作用。我國的經濟社會環境提出了對建筑工業化的需求，在傳統作業方式缺陷的推力和社會需求、新技術的優勢的拉力下，中國也正走上建筑工業化的道路。現在我國的建筑工業化還存在著結構性的問題，我們應當針對這些問題，把握科研和其他工作的方向，切實地推動建筑工業化在中國的發展。
參考文獻：
[1]劉長發，等. 日本建筑工業化考察報告（節選一）. 21世紀建筑材料，2011.01.
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[4]范悅.中國住宅生產工業化的動向.中國住宅可持續發展國際研討會，2007.06.
按照陜西省高職高專學會的安排，××××年×月×日至日，學校黨委書記李長才、副校長吳領合、兩辦副主任李敏輝隨陜西教育考察團到長沙民政職業技術學院、湖南建材高等專科學校、廣州民航職業技術學院、番禺職業技術學院、深圳職業技術學院所高職高專進行了考察，現將考察情況匯報如下：
一、基本情況
⒈長沙民政職業技術學院原為國家民政部直屬院校，年實行省部共建，歸口湖南省教育廳為主管理。學院占地面積畝，建筑面積萬平方米，固定資產億余元。教學儀器設備總值余萬元，圖書館藏書余萬冊，各類專業實驗室、多媒體教室、語音室多個，在全國各地建立實習、實訓基地余個，建有中國愛心網、中國民政網、中國社工網、中國殯葬網、中國老年網、民院學子家園個專業網站。學院面向全國招生，現有全日制在校學生多人。有專職教師多名，其中教授、副教授名，博士、碩士研究生教師余名。“雙師型”教師占全院教師總數的一半以上。學院設有民政系、社會工作系、殯儀系、康復醫學系、經濟貿易系、文法系、應用外語系、電子信息工程系、軟件學院、藝術設計系、體藝教學部等個教學系部，開設有人力資源管理、民政行政管理、勞動與社會保障、社會工作、社區建設與管理、老年人服務與管理、戒毒康復、現代殯儀技術與管理、電子商務、經濟法律事務、經貿英語、計算機及應用、網絡工程技術與系統管理、應用電子技術、環境藝術設計等個專業，其中，原創：民政行政管理專業為國家級教學改革試點專業，社區建設與管理和計算機應用兩個專業為省級教學改革試點專業。學院先后與海爾、華為、創智、風華高科、曙光電子等大型集團公司簽訂了訂單培養協議。學院的畢業生就業率、新生報到率都穩定在較高的水平。××××年畢業生就業率達，××××年畢業生就業率達，××××年畢業生就業率達，居全省同類院校前列。近三年平均新生報到率達到。
⒉湖南建材高等專科學校始建于年，校址在衡陽市區。學校設有六系三部建筑工程系、機械工程系、電子信息工程系、計算機科學系、資源與環境工程系、工商管理系、基礎課部、馬列部、成教部共個專業。××××年在籍學生近人。教學儀器設備總值萬元。擁有電子、化工、機械、汽車、材料等各類實驗室個、校內實習基地個、實習工廠個。現有專任教師余名，其中正、副教授余名，具有博士、碩士學歷的教師余名，雙師型教師比例達一半以上。
⒊廣州民航職業技術學院隸屬于中國民航總局的全日制普通高等學校。建校二十多年，占地面積畝。擁有固有資產近億元，教學設備資產總值千多萬元。校內綜合實訓基地擁有個專業實驗實訓室，架大中小型飛機，多臺飛機發動機和一大批專業設備等。先后與廣州、深圳、珠海、海口、長沙、武漢、鄭州、南寧、廈門等城市的民航單位建立了多個穩定的校外實習基地。有先進的校園網，建成了民航新干線、數字化圖書館、中國期刊網、實驗室、先鋒網等一批網站群；有由萬冊藏書及電子圖書、余種電子期刊組成的圖書館。學院現有在校生多人，實施全日制和成人兩個層次的大專學歷教育，面向全國（含香港、澳門）招生，招收包括高中后兩年制、高中后三年制的學生，設有個系，多個專業。應屆畢業生一次性就業率保持在％以上。學院有教職工多人。專任教師中取得崗位資格證書的有人次，其中多名獲得了中國民用航空器維修人員（基礎部分）執照，名教師獲得美國機務維修執照，名獲得“民航國際、國內銷售人業務培訓教員資格”，名獲得簽派員執照。另有來自國內外企業、政府部門的專家、學者擔任學院各專業顧問委員會委員和客座副教授、客座講師。
⒋番禺職業技術學院（原名番禺理工學院）年籌建，年月教育部正式批準備案，是全國首批、廣州市屬第一所公辦全日制普通高等職業院校。學院地處珠江三角洲腹地的廣州市番禺區，占地畝，校舍建筑面積萬平方米，教學儀器設備總值余萬元，圖書館面積平方米，藏書近萬冊，中外期刊多種，現有全日制在校生人。設有軟件學院、工商管理系、財經系、旅游管理系、應用外語系、建筑與藝術設計系、機械與電子系、基礎部等一院六系一部，并建有計算機中心、網絡中心、語言教學中心、電工培訓考證中心、模具加工中心以及電算化會計模擬室、外貿文秘實訓室、辦公自動化實訓室、玩具制作實訓室、珠寶實訓室、金工車間、青年旅館、青蘿陶吧等個校內實驗、實訓場所和個校外實訓基地。設有會計電算化、金融管理與實務、工商行政管理、電子商務、物流管理、法律事務、酒店管理、旅游管理、文秘、人力資源管理、商務英語、商務日語、多媒體設計與制作、產品造型設計、商業美術設計、珠寶首飾工藝及鑒定、環境藝術設計、房地產經營與估價、建筑工程技術、建筑工程造價、計算機應用技術、軟件技術、計算機網絡技術、應用電子技術、玩具設計與制造、模具設計與制造、數控技術、初等教育等個專業。玩具設計與制造專業和商業美術設計專業是國家級高職高專教學改革試點專業。畢業生就業率一直穩居全省高校前列：××××年就業率為，名列高職高專第一位；××××年就業率為，位居全省所有本專科院校第一位。
⒌深圳職業技術學院占地畝，規劃中的新校區占地畝，與原校區連成一片，將使學院成為全國占地面積最大的高等職業技術院校。學院年籌辦，年招生，現設個專業，學生人數人。學院建立了以工業中心為主體的校內實踐教學基地，設有個實訓室（中心），個實訓分室（車間），設備總投入達萬元，共臺（套）。另外學院擬投資億元重點建設全國最大的工業中心園區（含在建的第二工業中心和規劃中的第三工業中心）和個技術中心。
二、主要經驗
⒈辦學方向和培養目標非常明確。幾所學校牢固樹立了為地方經濟發展服務的思想，專業設置緊緊圍繞產業結構和社會發展的需求，面向生產、建設、服務、管理一線工作崗位，培養應用型高級人才。提出了以就業為導向，以服務為宗旨，走產學研結合發展道路的高等職業技術教育發展方向。因此，學校與企業、與學生貼得很緊，完全融入，密不可分，專業設置和課程設置針對性很強。番禺職業技術學院牢固樹立為地方經濟服務的思想，控制辦學規模，每年招生人數控制在人左右，他們在提高教學質量和學生的技能培訓上狠下功夫，辦出學校特色。學院的專業建設很有新意，職院一是讓教師利用暑假走進企業考察調研，確定專業建設方向；二是把企業負責人請進學校，建立專業指導委員會，幫助學校建設專業。專業指導委員會實行動態管理，不斷充實和完善。番禺地區珠寶產業和房地產業比較活躍，番禺職院眼睛盯在這兩個產業上，辦起了珠寶加工檢驗和房地產專業，學生很搶手，政府很高興，大把大把地向學院投入。長沙民政職業技術學院的民政、康復、殯儀品牌專業，上為中央解憂，下為百姓解愁，為可愛（軍人）、可敬（老人）、可憐（殘疾人）、可氣（吸毒人）服務，為困難生服務。
⒉重視學生職業技能和職業素質的培養。職業教育就是就業教育，各個學校加強實踐性教學環節，注重學生動手能力的培養，實現與企業“零距離對接”。根據本科院校學生理論知識強，動手能力弱、易跳槽，大專學生不愛動腦愛動手，工作上手快、留得住企業歡迎的特點，著力加強了學生的職業技能培訓和職業道德教育。
廣州民航職業技術學院把工廠搬進了學校，把學校辦在了工廠，緊貼航空業務，開設了機務、安檢、空中乘務等專業，目標是培養民航一線的技術工人。他們的實驗實訓基地非常完善，學生上完理論課便進入實習基地，近幾年他們在專業建設上投入億多元。由于強化了學生的實訓能力，畢業學生適應社會工作能力很強，在企業里挑起了大梁，擔任機務處長、總工、副總經理的甚多。同時他們注重外聯，與加拿大合作辦學，許多學生在加拿大就業。廣州民航職院的學生就業率很高，絕大部分在民航工作，機務、運輸專業的學生供求比例達到。
深圳職業技術學院在學生的職業素質培養上下功夫，他們認為，許多產品不合格不是技術問題，而是職業素質問題，是由于不認真，不重視細節引起的，被老板開除的％因為不敬業、與人不合作造成的。所以他們重視提高學生綜合素質，集于職業生涯的素質教育，培養學生吃苦、敬業精神，組織學生到延安、井岡山參觀，到農村去鍛煉、磨練。正是由于重視學生的職業素質和動手能力的培養，學生在企業安心不跳槽，業務熟上手快。
⒊突出了以人為本，學生管理人性化。番禺職院的學生工作很有特色，一是他們培養學生的誠信意識，提高了學生的人格魅力。與珠寶打交道的人，必須有良好的思想素質和道德品質。學院通過課堂德育教育，開展豐富多彩的課外活動，教師敬業精神的影響和人文環境熏陶，使學生學會誠信做人，塌實做事，企業正是看重這種品質，將畢業學生用在重要崗位和關鍵崗位。同時學院加強與學生的溝通，他們定期在學生中問卷調查，傾聽學生的聲音，了解學生對學院的滿意度，使學生與學院產生共信、共鳴，學生走出去宣傳學院，介紹自己的親戚朋友到學院來上學。二是學校每年舉辦工商模擬市場，讓學生學做小老板，從申請辦理營業執照，到經營企業、推銷產品讓學生進入市場親身體驗。這個活動已經堅持辦了年，每次活動準備個月。廣東電視臺作為專題新聞做了報道。三是讓學生養成自主管理的習慣，學院每個系配備－名輔導員，每個班配備名學生班主任，由高年級學生管理半年后，再由本班學生擔任，依次形成了學生自己管理自己的良好習慣。學院在引資建校上也有新招，番禺地處僑鄉，學院主動的與僑胞、公司老總及企業聯系捐款，在校內建起了何厚華大樓、霍英東學術中心等大樓座。學院環境宜人，文化氛圍特別濃厚。
⒋辦學理念新，創新意識和經營意識特別濃。長沙民政職院和廣州民航職院是從中專升為高職院校，他們認為辦學理念、機制、體制的根本轉變是學校發展的關鍵，必須按照新標準、高標準建設學校，辦出特色，學校才有發展。因此所學校都接受了教育部的評估，他們“以評促建、以評促改、以評促管、評建結合、重在建設”。
番禺職院把創新作為學院發展的動力和源泉，番禺地區玩具廠多，他們申辦玩具專業，因為全國沒有一家玩具專業，上級不批，他們多次做工作，硬是辦成了，率先建立了全國第一個玩具設計制造專業，而且辦得很火，許多高校參觀學習，并把教學計劃拷貝回去。國家玩具設計師的標準也是由他們制定的。
長沙職院“以民政理念辦教育，以經營理念辦學校”，他們把食堂、后勤和學生電話作為市場經營，電信部門電話費的％交學院，食堂管理費收入每年也有萬元。政府每年向學校撥款萬元，加上學費、其它收入，學院每年支配的費用有億元。
⒌管理方法科學，用人機制靈活。長沙民政職業技術學院在科學管理上狠下功夫，他們分權、授權、放權，淡化行政權力，強化學術權力，學院領導管學校建設規劃，主任、教授系管治學，實行學校和系部兩級管理，系部是實體，系主任必須是研究生畢業，每個系管理人員定編名，系主任、書記、教學干事和就業干事。他們把學生就業工作作為學校的全部工作，從學生進校前做到學生畢業后，一個系對一個行業，電子、經貿專業把海爾的空調、冰箱、彩電等產品搬到課堂，把海爾集團的培訓基地建在了學校，使該專業％的學生在海爾就業。
深圳職業技術學院辦學用人機制靈活，全員竟聘年至年不等，年考核一次，達不到要求的解聘，簽年合同有一次考核不合格待崗個月，再不合格解聘。規定夫妻不能在同一單位工作。學院領導和中層干部的責、權、利相統一，部門負責人有權選擇員工，考核下屬并進行獎金分配；學院領導考核部門工作，并發放部門負責人的獎金，部門工作若有失誤，主管領導負連帶責任。學院形成了注重工作實績，人人找活干，干活才有獎，沒活就撤崗的良好局面。他們還把職業技能鑒定站、行業學會建在了學院，家具行業協會還在學院建立了研究所，企業、行業與學院共建實訓基地，捐贈設備多萬元。
三、幾點體會
考察幾所學校以后感受頗深，感到我們的壓力很大，我們不做，別人會做，我們的步子慢一點，就會被淘汰出局。
因此，我們首先要更新觀念，不斷創新，盡快實現辦學理念、機制、體制的根本轉變。我們學校目前面臨從職工大學成人教育向普通教育高等職業技術教育轉化，雖然都是高等教育，但內容和形式有很大的不同。原創：以前學生是從職工中來，到職工中去，不存在就業問題。現在學生畢業要找職業，這就決定了我們的專業設置、課程安排和管理模式，必須以就業為導向，以職業能力培養為目標，走產學研結合發展道路的高等職業技術教育發展方向。
其次，要加強實習實訓建設，要有爭創一流的思想，把學校辦成具有鐵路特色的職業技術學院。一流的高職院校有個特征，一是先進的辦學理念，二是先進的辦學條件，三是科學管理，四是鮮明的辦學特色，五是高質量得人才培養。以上除辦學條件一個是硬件外，其余都是軟件，所以，從軟件入手，有很多潛力可挖。雖然我們學校面積小，實驗實訓建設比較薄弱，但只要我們與企業緊密合作，把實訓基地建在工廠，建在現場，讓學生走進企業實習，了解企業，融入企業和社會，也讓企業認識學生，了解學校。同時彌補學校在實習實訓建設上場地和資金不足。
×——廣東省中山市小欖鎮考察報告
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×享有“全國村鎮建設先進鎮”、“國家衛生鎮”、“全國造林綠化百佳鎮”、“中國五金制品產業基地”、“中國鄉鎮之星”等榮譽的廣東省中山市小欖鎮，鎮域總面積平方公里，其中鎮區面積平方公里戶籍人口萬人，另有外來人口萬人。改革開放前，小欖鎮是一個地道的農業小鎮，蠶桑、甘蔗、魚塘是小欖鎮經濟的主要來源。改革開放以來，小欖鎮的經濟得到了快速發展。年，全鎮工業企業達家，地方生產總值億元，稅收總額億元；農業總收入億元，工業銷售收入億元，商業營業額億元；城鎮居民人均年可支配收入萬元，農民人均年純收入萬元，年末各項存款余額億元。
×一、小欖鎮的主要做法
×創新資產經營機制。小欖鎮為整合資源，搞好鎮屬集體資產的資本運作，促進集體資產的保值增值，年鎮政府成立了資產經營公司，將鎮屬的經營性資產、非經營性資產（指學校、醫院、已購買的用于公益性事業的土地資源等）納入資產經營公司管理運作。資產經營公司管轄工業總公司、原創：城鎮建設發展總公司、旅游總公司、供電所、發電廠、人民醫院、陳星海醫院、電視臺以及部分民辦學校等。資產經營公司作為鎮人民政府管理鎮屬集體資產的經營管理機構，以出資人的身份出面，主要負責對鎮屬集體資產的產權管理，對鎮屬各大公司及事業單位進行財務監控和經營效益分析，制定和監督實施績效考核激勵機制，參與組織實施投資項目調研與可行性評估，加強對各大公司和其它直屬事業單位的內部審計，參與確定產業發展方向，推動和協調鎮屬參股、控股企業走向資本市場等工作，并根據各公司的經營情況和鎮政府的決定組織好利潤收交。年該鎮資產經營公司擁有的經營性凈資產收益率超，鎮政府獲得收益近億元。
×鎮資產經營公司下屬的工業總公司、城鎮建設發展總公司、旅游總公司作為投資主體實施開發經營。到年底，工業總公司已擁有參股控股企業家，總資產已超過億元，年銷售額達億元。城鎮建設發展總公司是一家集公用事業、房地產、電子、貿易、高新技術于一體的多元化綜合經濟實體，擁有直屬企業家，總資產已超過億元，年營業收入近億元。旅游總公司擁有家酒店和家國際旅行社，其中四星級家、三星級家，擁有固定資產億元，年營業額近億元。
×小欖鎮鎮屬資產經營機制的創新，既減輕了鎮政府的投資壓力和經營風險，又使集體資產每年得到了左右的增值。截至年底，小欖鎮資產經營公司管理的經營性資產總額達億元，非經營性資產億元，凈資產億元。
×創新土地使用制度。小欖鎮在創新土地使用制度上主要體現在三個方面：一是在征地時注重了預留地的安排。鎮政府成立了土地儲備中心（現已取消），具體負責土地的征用和出讓工作。征地時，支付給村每畝～萬元征地補償款。在規劃建設區范圍內，按征地總面積～的比例以熟地通水、電、路、平整土地返回給所在村使用，村里可以出租，也可以自己實施開發建設，創辦物業，使其保值增值，但不得買賣和轉讓。如永寧社區現有廠房、鋪位、宿舍萬平方米，工業地萬平方米，廠房以每月元、商業用房每月～元、工業用地每月元進行出租，物業出租率達。年，獲得租賃收入億元，租金收款率達，預計今年物業總收入億元。二是在給農民的補償時注重了長遠收益。在征地時，只補償農民生產性損失費（指青苗費、農業設施費等），農民從社區居委會土地出租或創辦物業獲得的收益中享受股份分紅。三是在供地時注重了投資強度。工業企業要購買土地，每畝地的年生產銷售額必須達到萬元以上，提高了土地的利用率。
×創新和諧發展環境。
×（）全方位的政府服務。小欖鎮注重投資環境的“軟件”建設，鎮政府成立了“一室四中心”，即招商協調辦公室、生產力促進中心、技術服務中心、產品技術中心、人才交流中心，為企業提供文明、友善、優質、高效的服務，全力支持企業的發展。此外，該鎮有一支強大的治安隊伍，如永寧社區設立了個治安執勤部，有專職治安巡邏隊員近人，做到小時全天候站崗、巡邏執勤，保障社會秩序和人民安居樂業。
×（）廣覆蓋的社會保障。緊緊圍繞“三個一”（人人都有一個工作崗位，人人都有一份股權，人人都享受一份福利），搞好社會保障工作。在就業方面，鎮、社區都成立了“幫助本鎮（社區）群眾就業辦公室”，負責幫助需要就業的群眾采集就業崗位。鎮黨委、政府分派每個機關部門駐點一個社區居委會，實施挨家挨戶調查摸底，將了解到的就業需求情況進行綜合分析后報鎮就業辦，同時協助就業辦一起幫助落實工作崗位。年下半年，全鎮排出個勞動力需要就業，他們在去年年底前對家庭中“零就業”的人、困難家庭中的人先進行了安置，其它需要安置的人計劃在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落實。在社區股份方面，至年底，全鎮全面實施了撤村建居工作，均實施了社區股份制改革，農民人人享有一份股權，每股每年分紅最低不少于元。如永寧社區在年每股分紅利元，年每股分紅利元。在福利保障方面，一是實施了農村基本養老保險。符合年齡規定，無經濟收入來源的農民均可參加農村基本養老保險，月繳費基數分別為元和元，繳費比例為。市、鎮兩級財政分別注入一部分資金，鎮級財政對參保個人每人每月補貼元到個人帳戶。經濟條件較好的社區居委會保險費由單位繳納，經濟條件不具備的社區居委會由個人和單位各承擔，按照目前的繳費標準，參保對象到達退休年齡每月可享受約元的收入。二是實施了醫療報銷制度。凡本鎮戶籍的人員，均可參加合作醫療，參加合作醫療的人員每人年繳保費元，市、鎮財政分別給予每人每年元、元補貼，參加合作醫療人員住院的藥費、手術費、檢驗費、檢查費、治療費、床位費和護理費實行分檔報銷，其中，藥費和手術費報銷，上不封頂。
×（）高標準的配套設施。小欖鎮高起點規劃、高水平建設，形成了一座具有現代氣息的新興城市。該鎮的配套功能齊全，建成了三甲標準的醫院、五星級酒店、江濱公園、高標準商住花園，集酒店、休閑、娛樂于一體的大型綜合商業廣場和文化、體育、展覽中心，發電廠、污水處理廠等配套設施。目前，全鎮有各類中小學所，其中，省一級學校所，市一級學校所。
×二、小欖鎮的主要經驗
×堅持發展不動搖。改革開放特別是九十年代以來，小欖鎮始終堅持發展是硬道理、發展是主旋律、發展是第一要務，不管什么風，咬定發展不動搖，無論是順境還是逆境時，無論是宏觀環境寬松還是趨緊時，全心全意謀發展、抓發展，創造出了小欖經濟和社會事業跨越式發展的奇跡。
×勇爭一流不停步。小欖鎮云集了一大批想干事、能干事、會干事、干好事的領導干部，團結拼搏，超越自我，樂于奉獻，只有指揮員、戰斗員、實干家，沒有評論員、研究員、理論家，始終帶領全鎮人民創大業、建新功。與此同時，不干則已，干則一流，不斷制造出全國第一的“產品”。在成績面前永不滿足，永不停步，一直在調整和修正前進的標桿、奮斗的目標，始終保持昂揚向上、滿懷激情的精神狀態和腳踏實地、埋頭苦干的創業勁頭，勇于爭先、搶先、追先，走在時代的前沿、發展的前列、群眾的前面。
×開拓創新不松勁。小欖鎮經濟和社會事業之所以能突破一種又一種要素制約，創造出一個又一個發展奇跡，關鍵在于廣大干部包括群眾思想大解放、觀念大轉變、創新意識強，敢于和善于打破常規做法、突破習慣思維、沖破條條框框，按照“三個有利于”，把上級精神與當地實際、群眾利益有機地結合在一起，敢冒、敢闖、敢試，并且在如何辦、如何辦得更好上動腦筋、下功夫。
×三、幾點建議
×通過對小欖鎮的考察學習，結合我區實際，我們認為在發展鎮、村集體經濟和增加農民收入等方面要進一步解放思想、大膽探索、勇于實踐。
×在資產經營上求突破。以資本為紐帶，將各鎮（街道、區）擁有的集體資產（包括經營性資產、非經營性資產）整合起來，通過清產核資、摸清家底后，組建鎮級資產經營公司，統一經營和管理，逐步建立和完善集體資產經營的激勵和制約機制，充分釋放鎮級集體資產的能量，不斷發展和壯大鎮級經濟。目前可選擇—個經濟基礎較好、發展潛力較大的地方進行試點，由區委農辦牽頭，各相關部門積極配合實施。
×在土地使用上求突破。一是認真貫徹落實市委、市政府即將出臺的《關于促進農民持續增收的意見》中明確的農村集體建設留用地政策。在規劃征地面積中，按行政村總耕地面積的的比例留給村作為集體非農建設用地，由各村在鎮級規劃區內建設標準廠房或打工樓等物業，產權和收益歸村所有，原創：農民按股分紅。少數經濟實力強，工業區已形成規模且發展前景好的行政村可在村工業區內建設標準廠房或打工樓等物業。二是大力提倡實行集體非農建設用地制度。除了基礎設施和公共事業項目、外商投資項目和重大投資項目外，一般應采用非出讓方式取得用地許可，辦理集體非農建設用地手續。三是探索自主開發建設物業新途徑，有條件的行政村在符合城鎮建設規劃和土地利用總體規劃的前提下，自主開發建設一些標準廠房或打工樓等物業，但只能租賃，不得買賣，所得收益歸村所有，農民按股分紅。
美國自1991年3月以來連續117個月經濟持續發展、稅收穩定增加，高增長、低通脹、低失業，整體經濟處于歷史上的最好時期。深入研究，原因諸多，其中，小企業功不可沒。而小企業持續快速發展離不開政府的大力支持，離不開小企業服務體系的幫助。在參加領導干部赴美培訓考察期間，我們著重圍繞美國小企業服務體系進行了考察。走訪了美國聯邦小企業管理局、東部和西部小企業管理分支機構，考察了地方政府有關部門以及小企業發展中心和一些企業孵化器，從網上查閱了大量資料。現將有關情況介紹如下，供各級領導和有關部門參考。
一、美國小企業發展的基本概況
1、小企業劃分標準和行業分布。在美國，通常很少使用中型企業的概念美國人所稱的小企業即類似于我國的中小企業。按照美國聯邦政府2000年5月15日最新、10月1日正式生效的《小企業規模標準》，美國的小企業是根據不同的行業，按照雇員人數、企業資本金和企業規模來劃分的。一般行業，雇員在500人以下或企業資本金在500萬美元以下的為小企業；特殊行業，如石油加工、航空貨運、海洋貨運等，雇員人數不超過1500人，資本金不超過2750萬美元的為小企業。美國小企業的行業分布共分類，1151項。大約1／3的小企業從事不生產直接產品的服務業，其余2／3的小企業分布在農業、漁業、林業、采礦、建筑、加工制造、交通運輸、批發零售、金融保險、房地產等行業。小企業的行業分布是動態的。80年代以前，小企業主要集中在加工制造業、農業、建筑業、商業及服務業；進入80年代以后，小企業逐步從一般的加工制造業退出；從未來發展趨勢看，越來越多的小企業將進入高新技術產業。
2、小企業的組織形式。美國小企業的組織形式是根據企業資本金的構成、股東的權益及股東對債務所承擔的責任以及在繳納稅收方面的區別等來劃分的，大體上分為個人企業、一般合伙企業、有限合伙企業、有限責任公司和股份有限公司等五大類。這五類企業中，除了個人企業和一般合伙企業要負無限責任外，其余三種類型的企業對企業債務只負有限責任。小企業主大多選擇個人企業和合伙企業的組織形式，很大程度上出于對稅收方式的考慮。如果該類行業中，以公司名義繳納所得稅優于繳納個人所得稅，就選擇企業法人式的組織形式；若是相反，就選擇個人或合伙制的企業組織形式，以便減少稅收負擔。
3、小企業在國民經濟中地位和作用。根據美國聯邦政府小企業管理局2000年度報告，目前全美共有小企業2520萬家，占全部企業總數的99％。近十年來，小企業發展迅速，從1990年至今，小企業數增加了26％，僅在2000年度，新成立的小企業就達88萬家，創下了歷史新高。小企業在美國經濟中發揮著四大重要作用：一是保持經濟持續穩定發展。小企業已成為美國經濟的重要組成部分，其全部產值占國內生產總值達50％以上，產品銷售占總銷售額的47％以上，全美97％的出口商是小企業，商品出口占1／3以上。二是提供大量的就業機會。小企業雇主占全部雇主的99％，雇傭人數占全部就業人數近60％，2000年度，小企業共提供了5630萬個就業崗位，從1992年以來，小企業創造了2200萬個新的就業崗位。三是促進技術進步和技術創新，開創新興產業。據調查，全美55%以上的技術創新是由小企業實現的，在高新技術領域，小企業就業人數達38％，小企業的人均創新發明是大企業的2倍，美國出口的高科技產品中，以品種計，70％以上是由小企業提供的。近十年來，以計算機、網絡、信息為代表的一批新興產業不斷涌現，其中大部分是由小企業創新的。四是為大企業協作配套，填補空缺。在美國，由于專業化分工協作程度高，幾乎每一個大公司都有成千上萬個小企業為其配套，全美500家大公司共有250多萬家小企業為其協作配套、提供零部件。
二、美國小企業服務體系現狀
美國是一個典型的市場經濟國家，但政府在扶持小企業發展中并不是無所作為的。經過長期的發展，美國政府和民間組織一起構建了一個完善的小企業服務體系，為小企業的創辦、發展提供全方位的服務。
(一) 健全、完善的管理、服務機構
1、統一、高效的聯邦小企業管理局(SBA)
1940年和1941年，美國國會參、眾兩院相繼設立了小企業特別委員會，專門研究小企業發展問題。1953年國會通過了《小企業法》，根據此法，聯邦政府建立了獨立的直屬機構--小企業管理局(SBA)。SBA是美國小企業最高行政管理機構，其主要任務是幫助小企業"開辦、發展、成功"。其主要職能：一是作為小企業的喉舌，反映小企業的要求，就小企業發展的有關問題進行調查研究，并向聯邦政府提出建議，為小企業的發展創造有利環境；二是協調聯邦政府的各個部門和民間機構(如商業銀行、非盈利組織)為小企業發展提供資源；三是為小企業提供金融服務、信息服務和咨詢服務。SBA在全美設有十個大區分支機構，70個地區辦公室，以及向下延伸到縣、市和社區的1000多個辦事處。SBA這些下屬機構的主要工作是負責審批由SBA提供擔保的銀行貸款，幫助企業獲得信貸資金，幫助小企業獲得政府采購合同和科技開發項目，同時，協調其他社會機構，為企業提供各種信息、咨詢和人才培訓服務。
2、官民合作的小企業發展中心(SBDC)
小企業發展中心是為小企業提供技術、信息、咨詢、融資、培訓等全方位服務的非營利機構。該機構由聯邦、州和地方政府以及私人機構、教育團體共同合作組建。小企業發展中心最早創辦于1977年，當時全美只嘗試成立了8個小企業發展中心。從1980年開始，聯邦政府將小企業發展中心列為一項永久性計劃。目前，全美共有58個小企業發展中心，下屬還有遍布全美的1400多個分中心。
小企業發展中心一般設在大學、社區職業技術學院、商會和經濟社團組織內。小企業管理局和小企業發展中心之間沒有隸屬關系，只是契約關系。前者對后者的性質、職責、權利、義務以及運作程序作出明確具體的規定。凡具備條件的單位，都可向小企業管理局申請成立小企業發展中心，經審查批準后，聯邦政府提供50％的經費，其余50％由地方政府以及私人機構(如大學、商業團體)提供。目前，小企業發展中心從私人機構得到的資助都超過50％。小企業發展中心通常從專業協會以及法律、金融、商業機構招聘一些專業人員，為小企業提供各種服務。包括：金融財務、企業管理和市場營銷、工程技術、項目可行性分析、產品出口，以及幫助小企業獲得風險投資和政府采購合同，幫助小企業參與聯邦政府的小企業創新研究計劃和小企業技術轉移計劃。同時，小企業發展中心還和地方政府和社區組織一起，為小企業提供員工培訓以及其他服務。近10年來，小企業發展中心平均每年為60多萬家小企業提供技術培訓、業務指導和各種幫助。
3、其他各種社會服務機構
上述小企業管理局和小企業發展中心是兩個最重要的服務機構。除此以外，美國政府還組織、協調、引導各種社會力量，為中小企業提供各種有效的服務。
(1)退休經理服務團(SCORE)
SCORE是由SBA資助的全國性非營利性組織，成立于1964年，全美共有389個地方分支機構，12400個成員，這些成員大多是退休的企業家和公司高層主管，也有一些現任的經理和專家，他們按地區就近開展活動，由SBA提供車馬費，以"義工"的形式，自愿為小企業免費提供各種管理咨詢和技術服務。幫助企業解決在開辦和發展過程中的各種問題。SCORE每年約為30萬個小企業提供幫助。
(2)小企業信息中心(SBIC)
SBIC也是由SBA和州、地方政府以及商業機構聯合開辦的小企業服務機構。其主要任務是利用先進的計算機技術為小企業提供幫助，提供各種資料、信息、數據、參考出版物。目前，全美共有70個地區小企業信息中心，下屬有600多個服務網點，2000年共有12.8萬個小企業得到SBIC的服務。
(3)小企業制造技術中心(MTC)
為了支持小企業通過技術進步提高競爭力，幫助小企業獲得現代制造和生產技術及信息，美國商務部國家標準和技術研究院與各州及地方政府合作，在全美建立了100個制造技術中心。制造技術中心是一個非營利性組織，按地區建立和管理，任務是廣泛吸引各種技術來源，轉移制造技術，為聯邦研究開發機構、大學、社會非營利機構和需要制造技術的小企業建立技術轉移的橋梁，為小企業提供技術幫助。制造技術中心提供的服務包括：項目工程技術，協助選擇、安裝軟件和設備，為企業提供現場診斷分析，幫助企業進行員工培訓等等。制造技術中心的經費來自三部分；一部分由聯邦政府通過國家標準和技術研究院撥給，2000年為1．5億美元；一部分由社會非營利機構贊助；其余的由地方政府及有關商業機構贊助。
上述多層次、全方位的小企業服務機構，形成了一個分工協作、運作高效的服務網絡體系，SBA作為聯邦政府的職能部門、處于整個服務體系的中樞環節，它通過全美1400多個小企業發展分中心，12400個退休經理服務團成員，600多個小企業信息服務網點，還有19個全美出口輔助中心(EAC)、60個婦女企業中心(WBC)，為全美2500多萬家小企業提供服務。由于這些機構遍布全美、服務周到、信息充分，大大提高了小企業獲取信息、利用信息的能力，促進了小企業的技術進步和管理水平、競爭能力的提升，保證了美國政府扶持小企業發展的各項政策落實到位，從而實實在在地推動了小企業的蓬勃發展。
(二) 完善，周到的全方位服務
1、金融服務
和中國一樣，美國小企業發展面臨的最主要問題也是資金短缺。按照正常的條件，小企業很難從銀行獲得貸款。因此美國政府把幫助小企業獲得資金作為扶持小企業發展的重點，并通過國會制定法律(《小企業法》、《小企業投資法》)，授權小企
業管理局(SBA)具體組織實施多種計劃，協調全美8966家私人商業借款部門，為小企業提供資金信貸幫助。
SBA幫助小企業獲得資金的形式主要有以下三種：
(1)為企業貸款提供差額擔保
根據法律規定，SBA作為擔保機構，通過全國十大地區分支機構，核準有關銀行的"小企業貸款部"取得"小企業優先貸款(PLP)"承貸資格(由于政府擔保的貸款安全、可靠，通常銀行都努力爭取此項業務)，然后，SBA通過實施法律規定的"企業流動資金貸款擔保’7(a)計劃’"和"企業固定資產貸款擔保’504計劃’"，為小企業貸款進行擔保。最高擔保比例為80％，最高貸款額度為125萬美元。通常的做法是由小企業向指定的銀行提出貸款申請，并提供企業自有資產(房地產和有價證券等)的抵押、質押，銀行對企業的信用記錄進行審查，如初步同意貸款，則將申請表和企業信用記錄送給SBA，SBA如同意對企業資產抵押不足部分進行擔保，出具擔保文件，則銀行給予貸款。SBA則根據擔保額度和期限通過銀行向借款人收取一定的擔保費用。通常一年以下的貸款，收取貸款擔保部分0．25％的費用。一年以上的貸款則根據期限和數額而定，起點是2％。由于上述擔保計劃是法律規定實施的，所以SBA的擔保資金由聯邦財政支付。2000年財政年度"7(a)計劃"共為小企業提供擔保貸款107億美元，比上年增長了13％；"504計劃"，共提供擔保貸款30億美元，比上年增長了11％。在上述聯邦政府所定的貸款擔保額度基礎之上，各州和地方政府也都對"7(a)計劃"和"504計劃"增加了各自擔保貸款額度。如加州就把貸款額度標準提高到300萬美元。
(2)實施小企業投資公司計劃(SDIC)
"SBIC"是一項專為小企業提供風險資金和企業開辦資金的投資計劃。該計劃是根據《小企業投資法》從1958年開始實施的。小企業投資公司是私人擁有，由SBA批準發照，接受SBA監管并由SBA提供部分資助的私人投資公司。成立小企業投資公司必須符合兩條標準：①私人資金至少500萬美元以上；②要有高素質的經營管理專家、風險投資專家。為了促進小企業的發展，美國政府大力鼓勵民間建立小企業投資公司，并給予種種優惠，如稅收減免、提供低于市場利率的資金、為小企業投資公司發行債券提供擔保等等。小企業投資公司使用自己的資金加上聯邦政府所提供的優惠利率資金，以股本投資加提供管理服務的方式，對具有較大增長潛力的新辦企業進行投資，并從分享高科技小企業的成功中獲得高額回報。目前全美共有395個小企業投資公司(僅加州就有63家)，2000年共為小企業提供資金56億美元，比上年的42億增長33％。自"SBIC"計劃實施以來，累計已為小企業提供資金300多億美元。這些資金對高科技小企業的發展起到了重要作用。如INTEL、蘋果公司、耐克公司、美國在線、聯邦快遞等數百家世界知名企業，在其開辦初期都得到過小企業投資公司的支持。
(3)其他各種貸款擔保計劃
除了上述兩種主要的貸款計劃以外，SBA以及各州和地方政府還與銀行合作，針對不同對象和不同用途，實施了名目繁多、考慮周祥的數十種小企業貸款擔保計劃，如簡易貸款速遞、出口貸款快車、社區貸款快車、救災貸款、技術援助貸款、婦女企業貸款、退伍軍人企業貸款等等。實施上述計劃總的目的是千方百計為小企業提供更充分的金融服務，幫助小企業更快更容易獲得資金。有關如何獲得上述貸款的詳盡資料，在任何一個小企業服務機構、社區經濟發展部門以及金融機構都可輕易地獲得。辦理貸款的時間，最快的36個小時即可辦妥。
2、技術服務
美國政府對小企業提供技術服務、促進小企業技術創新，主要是通過實施兩個重要計劃，以及創辦小型高科技企業孵化器等幾種形式來實現的。
(1)小企業創新研究計劃(SBIR)
"SBIR"計劃是美國政府根據國會1982年通過的《小企業創新開發法令》組織實施的一項全國性、永久性的企業技術創新活動。該計劃的主要目的：一是鼓勵小企業發揮技術潛能，促進小企業技術創新；二是把聯邦機構的研究開發活動和小企業創新結合起來；三是鼓勵、資助少數族裔和弱勢群體參與技術創新活動；四是促進聯邦機構的R&D成果商品化，在商品化中增加私人部門的成分。"SBIR"計劃的參與對象主要是聯邦政府的有關機構和小企業。
根據《小企業創新開發法令》規定，聯邦政府機構中年度研究開發經費超過1億美元的農業部、商業部、國防部、能源部、教育部、交通部、衛生部、環保署、太空總署、國家科學基金會以及原子能委員會等11個部門(這11個部門的R&D經費占整個聯邦R&D經費的98％)，必須依法參與"小企業創新研究計劃"，每年必須從研究開發經費中撥出一定的比例(1982年是1．25％，1993年提高到1．5％，1997年增加到2．5％，1999年增加到3％)，支持小企業的技術創新開發活動。
申請參與"SBIR"計劃的小企業必須具備4個條件：一是美國人開辦并獨立經營的企業；二是以盈利為目的的工商企業；三是創新研究開發項目的主要研究者為企業雇員；四是公司規模在500人以下。
"SBIR"計劃的實施分為三個階段。每年由11個聯邦部門根據自己的需要提出一批研究方向和研究課題，小企業則根據自己的特點和科技創新能力提出研究開發其中相關項目的申請方案。聯邦部門根據小企業的資格、項目創新水平以及創新開發成果未來的市場潛力，對小企業進行資助。獲得資助的小企業然后開始實行三個階段的計劃。第一階段為起動階段。主要是對項目進行技術價值及市場潛力的可行性研究，在此階段，每個項目可獲得最高10萬美元的資助，時間限定6個月。第二階段為項目的研究開發階段。只有通過第一階段的項目才可獲得第二階段的資助，每個項目資助最高可達75萬美元。第三階段為創新開發成果的商品化階段，主要是將第二階段的成果從實驗室轉入批量生產并推向市場。在此階段，政府部門不再給小企業以資助，主要靠市場來投入資金。由于"SBIR"計劃的研究開發主體是企業，所以在第三階段成果轉化比較容易，商品化率也非常高，通常都在50％以上。自從1982年開始實行"SBIR"計劃以來，全美11個聯邦機構共為約50000個小企業提供了100多億美元的研究開發經費。近幾年來,每年資助經費都在10億美元以上,僅99年就資助了5000多個項目，資助額近12億美元。硅谷的成功，在一定程度上也受惠于這一計劃的實施以及官方和民間社會服務體系的扶持。
(2)小企業科技成果轉移計劃(STTR)
"STTR"計劃也是美國政府組織實施的一項全國性計劃，從1994年開始實行，其目的是推動公私部門、非營利性研究機構和小企業合資合作開發科技成果。由于美國許多大學和非營利性的研究機構有強大的科技研究人才和設備，但常常局限于理論而非實際應用。而小企業長期以來一直是創新和創業者的沃土，但苦于沒有能力承擔重大研究開發項目的風險和龐大的支出。所以"STTR"計劃把兩者優勢結合起來，促進技術和產品從實驗室轉移到市場，促進科技成果商品化。
參與"STTR"計劃的對象主要是聯邦政府的國防部、能源部、衛生部、太空總署以及國家科學基金會等5個部門、以及非營利性的研究機構和符合條件的小企業。非營利性研究機構包括大學、民間研究機構以及聯邦政府資助的研究開發中心。
"STTR"計劃的實施和"SBIR"計劃基本相同，也分為三個階段。主要的區別在于："STTR"計劃的資助對象主要是和小企業合作的研究機構；項目的可行性研究階段資助金額為10萬美元，時間延長為一年，主要是為了保證充分論證科技成果商品化的現實可能性；項目的研究開發階段資助金額為50萬美元。從1995年以來，"STTR"計劃每年資助金額都在1億美元左右，其中40％以上的項目都實現了商品化。
(3)企業孵化器(Business incubator)
近年來，隨著美國經濟的持續穩定增長和技術創新的不斷涌現，新企業大量產生，尤其是科技型小企業正在成為新經濟的亮點。與之相伴，一種新的服務形式--企業孵化器就如雨后春筍般地出現了。
根據美國企業孵化器協會(NBIA--私人性質的非營利性組織，總部設在俄亥俄州)的定義：企業孵化器是一種設計用來培育新辦企業，為新辦企業在創辦初期的生存發展提供各種服務的工具，其目的是把技術、專利、個人才能、資金、管理運作和各種服務結合在一起，催化、扶持、促進企業的創辦和發展壯大。
A、企業孵化器的發展現狀
以下幾組數據，可以大致說明美國企業孵化器近年來發展的現狀和作用；
--1980年全美僅有12個聯邦機構創辦的企業孵化器；1999年各種不同主體創辦的各種不同類型的企業孵化器超過900個；
--近兩年來，營利性的"企業孵化器"正以每周新成立4個的速度在增加。[我們培訓所在的加州理工大學POMONA分校也正在和美國太空部署(NASA)、空氣推進實驗室(JPL)以及道爾頓飛行研究中心(Dryden)合作建設一個占地395畝、建筑面積5000平方米的高科技企業孵化器]
--企業孵化器不僅僅局限于孵化高科技企業和高新技術產品，也包括一般性的企業。其中：40％的孵化器是專業型的，即專為某一專業領域的小型高新技術企業服務；30％是混合型的，可以接受不同領域的高新技術企業和一般技術企業；其余30％是為服務性企業如進出口貿易企業服務的。
--孵化器的孵化能力通常在20-80個企業之間，每個孵化器平均正在孵化企業約為30個。一個企業從開辦到從孵化器畢業，平均孵化時間是2-3年。
--從孵化器畢業的企業，87％能夠在今后5年內繼續生存發展，而沒有經過孵化的企業通常在3年內有60％左右會失敗。
--由孵化器服務的企業每投入1100美元就可創造一個新就業機會，而在孵化器外新辦的企業需要投入1萬美元才能創造一個就業機會。1980年以來，孵化器畢業的企業已創造近60萬個就業機會。
--孵化期內的新辦企業，平均每個企業年銷售額為240萬美元，明顯高于沒有經過孵化服務的新辦小企業。
B、企業孵化器通常提供以下各種服務：
為新辦企業提供辦公室和生產、試驗場地；協助辦理各種手續；協助籌融資、引薦風險資金；提供可以共用的生產、測試設備和INTERNET網絡；共享會議室和秘書服務；法律和財務；管理咨詢；技術支持；產品、市場信息；幫助建立銷售網絡以及組織產品展銷、促銷活動；幫助進行員工培訓等等。總之，凡是經營企業所必需的各種服務，孵化器都能提供。這樣就使即使只有一、二個人的企業也具有一個健全的企業所具備的各種功能。
C、企業孵化器的投資來源及政府所提供的優惠：
由于孵化器能夠促進科技成果商品化，幫助高新技術企業成長，增加就業機會，帶動地方經濟發展，所以美國聯邦及地方政府都非常重視并給予大力支持，社會機構也非常感興趣。通常孵化器由聯邦機構、地方政府、大學及研究機構，社會非營利組織以及私人公司共同投資創辦，并按企業化運作管理。政府給予的優惠主要是兩個方面：一是參與投資，但不求回報；二是在一定期限內(一般10-15年)將地產稅的增值部分返還給投資的企業。由于政府優惠政策的吸引，再加上孵化器一般都和新開發的工業區結合在一起，畢業企業都會就近在工業區內購置廠房、發展壯大(據統計，84％的畢業企業都在附近發展)，私人企業如果把投資孵化器和開發房地產結合起來也能獲取一定的利潤，所以私人投資積極性也比較高。目前，全美75％的企業孵化器是非營利性的，25％是營利性的。
3、創業輔導和信息咨詢服務
前面所提到的所有小企業服務機構都有為小企業提供創業輔導和信息咨詢服務的職能。所有服務機構通過編印宣傳資料、定期出版刊物以及建立網站等方式，為小企業服務。任何人想創辦一家新企業，或企業在發展過程中遇到什么困難，都可隨時向小企業服務機構請求幫助。SBDC為幫助有意創建企業或經營現有企業有種種困難的業主，聘請了法律、金融、稅務、貿易、管理、技術等專業協會以及退休經理服務團的有關專家，對小企業進行有針對性的指導。包括如何建立企業、如何制定企業發展計劃，如何經營管理企業，以及如何參與行業競爭、國際貿易和風險投資等。小企業還可通過電腦、電話信息系統免費查詢各種問題，免費查閱SBA數據庫中心有關市場、技術、商務等方面的信息資料。SBA還免費向小企業提供商務部定期出版的有關國內外市場信息的刊物，免費提供有關創新研究計劃、科技成果轉移計劃以及企業產權交易方面的信息。
美國是電腦最發達的國家，網上信息咨詢服務是小企業服務體系的一大特色。SBA的小企業網站是全美利用率最高最成功的一個網站，全美評比獲得第一，平均每周有1050萬人次點擊。在網站上幾乎可以獲得任何你所想要的有關小企業創辦、發展方面的資料。創辦、經營小企業過程中可能碰到的各種問題，SBA幾乎全部都已整理成規范化的答案，供用戶隨時查詢。
4、產品促銷和市場拓展服務
為了扶持小企業發展，促進小企業產品銷售，SBA及其服務機構主要采取了以下三種措施：
(1)政府采購合同
美國聯邦政府每年需采購商品和勞務約2000億美元。根據《小企業法》規定，聯邦機構執行采購時，應專門考慮小企業，稱為"小企業單列"。法律明確要求將10萬美元以下的、小企業有能力承擔的合同，盡量給予小企業；50萬美元以上的合同投標者，必須在二級合同給小企業提供一定的承包子項目。為了幫助小企業更多地獲得政府采購合同，SBA成立了政府采購辦公室，其任務就是最大限度地為小企業提供參與聯邦采購的機會。SBA采購辦公室所做的工作主要是三個方面：一是每年和所有的聯邦機構談判，簽訂理解備忘錄，確定給小企業的采購比例。通過他們的努力，現在每年小企業獲得的政府采購合同，占聯邦政府采購總額的23％，2000年度約為460億美元。二是聯絡聯邦機構的2235個采購中心，監督審查評估這些部門執行采購的情況。三是通過各地的小企業服務機構，幫助參與采購投標的小企業，為他們出具資格證明和提供合同擔保，幫助小企業獲得合同。
(2)為小企業與大企業配套牽線搭橋
SBA及其服務機構為了幫助小企業，每年都主動與大公司大企業聯系，簽訂合作伙伴協議，為小企業承攬協作配套業務。如1999年，SBA和通用服務管理局簽訂合同，今后10年每年提供10億美元的天然氣利用業務給小企業；和三大汽車公司(通用、福特、克萊斯勒)簽訂合同，向小企業訂購協作配套產品70億美元等等。
(3)小企業產品出口服務
1980年，國會通過了《小企業出口增強法令》，并按照此法令制定了"小企業出口推動計劃"。SBA在全國設立了19個小企業出口輔助中心，并在SBA的70個地區辦公室內設置了出口貿易促進部門，在30個小企業發展中心設置了國際貿易中心，為小企業產品出口提供法律、金融等方面的服務。同時，SBA還和商務部、進出口銀行以及地方政府、商業貿易機構合作，為小企業產品出口提供資源支持。如SBA和銀行合作研制了在線出口風險分析工具，幫助小企業盡快地獲得出口貸款。SBA還主動和俄羅斯、墨西哥、南非等一些國家簽訂協議，建立貿易關系。SBA及其服務機構還經常組織小企業出國參加產品展銷、促銷活動。
8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區建設總指揮的帶領下，總指揮部辦公室、各片區正副指揮長、辦公室主任和開發公司經理一行28人實地參觀考察了廈門市火炬高科技產業園、五緣灣、杏林灣片區，聽取了廈門市火炬高科技產業園翔安指揮部、廈門市規劃局、五緣灣運營公司、杏林灣建設指揮部的相關介紹。現將有關情況報告如下：
一、廈門城市規劃的經驗
1.先謀后動。傳統的城市規劃內容只注重空間布局，往往不考慮城市運營、資金平衡和項目的收益，發展建設被動地服從規劃的要求，既影響項目的品質，也影響規劃的實施。為適應市場經濟發展的需要，廈門市規劃局一改以往就規劃而規劃的模式，按照“先策劃后規劃”的理念，在規劃編制前聘請策劃公司對
片區的戰略定位、產業安排、功能布局、亮點項目、重大基礎設施和資金平衡估算等進行論證研究，并供領導決策參考，確定后再聘請規劃設計單位將策劃成果轉化為規劃成果，以規劃的語言落實行動的項目，從而大大增強了規劃的可操作性。如五緣灣片區即是先聘請國內知名的咨詢機構王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯合策劃后再行規劃。
2.滾動規劃。規劃的首要任務是促使規劃項目落地。針對規劃編制周期長、費用高、運營操作部分不明確等問題，廈門市規劃局按照“積極配合項目、重點結合控規、分階段制定規劃”的思路，首先將建設項目的重要公建項目、基礎設施配套項目在第一階段完成，以迅速應對開發主體，保障項目落地。同時不斷跟蹤服務，優化細化道路、市政管線、土地招拍掛等技術指標，相對穩定后形成第二階段成果，以指導各類土地的運營和片區配套的實施。緊接著編制城市設計、景觀設計等內容，匯集成最后的控規成果。
3.明確定位。準確的定位是片區發展的“靈魂”。廈門各個片區均根據各自的區位、交通、資源特點進行明確的定位，既功能互補，又各具特色。如五緣灣片區位于廈門島的東北部，高崎國際機場與會展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區位、交通、資源優勢突出。五緣灣片區定位為“活力生態港、財智精英城”，功能以商務辦公、生態居住、休閑度假為主，是集商業服務、高端養生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發為一體的復合型新城區。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運中心等一系列重點項目，為片區今后的可持續發展奠定了堅實基礎。
4.功能混合。廈門市城市空間結構為“一心兩環，一主四輔八片”，每個片區既自成體系，又相互聯系融合，生產、生活等設施一應俱全，配套完善。片區內各項目也按照功能適當混合的理念進行空間布局。如火炬高科技產業園區規劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產業區組成，首期主要建設130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區，生活配套區內文教體衛商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學習、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。
5.平衡規劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨立的項目與周邊的開發利用相結合，通過合理規劃項目，使每個項目得以實現自我平衡。比如在修建道路、學校、醫院等公用設施時，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規劃工業園區時同時考慮生活區；在規劃brt時優先考慮土地升值潛力大的地區，從而為項目資金的籌集創造條件，使城市規劃從跟隨城市發展的被動輪，變為推動城市發展的主動輪。
6.公交優先。倡導以公交優先的多樣化交通方式，特別是大力發展有專用路權、快速便捷的brt（快速公交）系統。brt的線路、站場、乘客服務系統等均按未來提升為輕軌的要求設計，避免了重復建設，實現了城市的滾動發展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達能力。
7.以人為本。廈門城市規劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規劃工作的重心和圓點，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術中心、音樂廳、書法家廣場、環島木棧道、體育館、運動館、奧網中心等一大批高水準的文化休閑設施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規模社會保障性住房建設項目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強有力的物質保障。
8.環境優先。本著發展與保護并重、經濟與環境雙贏的理念，廈門按照“保護山水、緊湊發展”的模式，組團式推進各片區建設，實施了“藍天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發項目落地前，先行打造綠色生態項目，營造優美的投資環境，提升城市形象。如杏林灣片區充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優勢，大力實施環境改造和生態修復工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進杏林灣區岸線景觀優化設計改造，使杏林灣成為獨具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學、廈門理工、武漢理工、華夏學院、廈門軟件職業技術學院等大學進駐，成為廈門大學城、高尚休閑居住區和社會經濟發展新的增長極。
二、廈門片區運營的經驗
1.扁平管理，高效運作。各片區實行指揮部領導下的企業代建制。在指揮部的統一領導下，片區征地拆遷實行屬地負責制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎勵經費；項目建設由片區運營公司負責，日常工作經費實行報帳制，投入產出由財政審核，另給予3%的代建費；項目實施過程中存在的問題由辦公室負責收集反饋，提交指揮部會議即決即行，限時辦結。如火炬高新區為迎接臺灣光電企業進駐，130萬m2通用廠房建設限時180天完成，規劃、設計、建設、管理、管線、土地、發改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規劃、邊設計、邊征地拆遷安置、邊報建、邊建設、邊配套、邊招商推介，系統管理、同步推進。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進”的推進要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅克難，“女人當男人用、男人當超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規、不違規，高效工作，在規定期限內圓滿完成了工作任務，為片區發展贏得了寶貴的先機。
2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡。“就地平衡”就是打破傳統規劃內容，在重大項目謀劃初期，提出投入產出的安排供領導決策參考，做到項目投入產出的大體平衡，從而統籌區域內經濟社會文化的發展；“緊張平衡”就是對構建項目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設工期等主要環節一環扣一環，圍繞一個目標共同工作，緊張調度；“積極平衡”即以積極進取的態度和精神，多方籌資建設，創造項目建設條件，實現收支平衡；“綜合平衡”即一個項目與其它項目統籌考慮，從全市的高度總體調配資金，綜合運作、整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項目實施。圍繞如何在不增加城市發展成本的前提下，利用市場的自身規律精心策劃每一個項目、每一塊土地，促進城市的大力拓展，實現社會、經濟和環境效益的統一。
3.適度傾斜，重點突破。一定時期內政府的融資能力和市場需求是有限的。廈門市根據各片區的發展條件，采取東西對進、逐步向北發展的策略，以基礎設施和公用設施為先導，啟動一批帶動性強的項目，推進片區的快速發展。如五緣灣片區，以政府投資為先導，先行建設五緣灣特色商業街、運動館、營運中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學村以及市政配套設施等帶動性的項目，掀起了五緣灣開發的熱潮。在重點片區有土地運營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統一調配資金，投入其他條件較好的片區發展，實現有序推進、滾動發展。
4.建管同步，協調發展。一是在建設期即成立運營管理公司，按照“三保”（保潔、保綠、保安）的要求，邊建設、邊管理，建管合一，建設考慮管理，管理服務建設。建設過程中按照景區標準加強管理，通過管理突出景區效應，打造一流環境，吸引企業、商家進駐；二是城市建設與環境的和諧。如五緣灣大力實施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發與產業培育并重。嚴格按照片區的功能定位將產業落實到具體的地塊，從而保障片區未來發展的可持續性。如五緣灣通過營運中心（總部經濟）、高技術研發園區、帆船港與游艇展銷中心、環灣旅游開發等產業培育，以項目為支撐，增強片區的持久活力，使之真正成為“活力生態港、財智精英城”；四是保障失地失海農民的利益，使農民真正轉變為市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區或保留村莊提供商業發展用地，提供一些商業性、經營性項目，為失地農民提供未來生活的保障和充分的就業機會，使農民即當股東又當員工，從而真正融入城市、變為市民，實現和諧征地拆遷。
5.勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規劃項目更加貼近市場，每年定期召開規劃項目推介會，向開發商發放《項目開發意向征求意見表》，在不突破控規大綱總體提標的前提下，合理吸納開發商的意見，確定擬出讓小地塊的規劃指標，優化整合后帶規劃、建筑設計方案按樓面地價掛牌出讓，從而滿足市場需要。同時實行凈地出讓，即“產權明晰、圍墻圍合、場地平整、市政通達”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價值，提高土地二級級差，實現效益最大化。
6.設施先行，廣泛推介。廈門各片區建設前，均由政府先行投資市政公用基礎設施建設，通過拉開片區發展框架、完善文教體衛等城市基礎配套服務功能來提升片區環境品質，吸引各類社會投資，推動片區開發。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉移來帶動片區的發展。如為推動杏林灣片區的開發，規劃將市政府的行政辦公職能轉移至杏林灣片區，引導社會投資跟進。在五緣灣則集中建設飛地營運中心，由海滄、同安、翔安區政府集中在五緣灣片區建設11棟辦公樓，充分利用各區的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實施項目帶動戰略的同時，各區利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動等形式包裝、提升片區的形象和知名度，為片區發展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節、放松節積極推介片區旅游度假目的地的形象。
三、廈門經驗對我縣的啟示
1.統一認識，營造濃厚的創業謀事氛圍。當前，周邊縣市發展態勢逼人。雖然我縣在區位、交通上具有一定的優勢，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項目落地提供載體和平臺。為此，必須統一廣大干部群眾的思想認識,特別是要把領導干部的思想認識統一到六大片區建設上來。六大片區建設90km2控制區不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場需求內在推動的結果，周邊發展態勢逼迫所然，也是規劃先行控制的需要，特別是當前政策是以項目定供地。同時90km2也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮化高速推進的外部驅動力，目標是實在而可行的。要通過實踐來檢驗工作的實績，以正確的用人導向和激勵機制來調動方方面面的積極性，強力推進六大片區建設。要大力倡導“5+2”、“白+黑”的創業拼搏精神，制定科學的績效考核機制，倡導謀事創業的濃厚氛圍。要開展項目競賽，實行“領導掛點、現場調度、限時辦結”的工作機制和政治物質獎懲用人激勵機制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對積極表態、消極應付的不正之風，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經濟春潮而高歌猛進。
2.加強運營，充分發揮片區公司的主體作用。五緣灣路橋投資運營公司只融資投入了60億元，出讓片區三分之一土地即獲收益130億元。可見片區運營公司不僅是融資的平臺，更是效益產出的主體。要大力推行項目代建制，超常規不違規，只爭朝夕謀發展。鼓勵運營公司整合片區所有有形和無形資產加大融資力度，通過片區公司的投資拉動效應帶動整個片區的大開發。同時，片區運營公司也要積極主動地參與項目的市場競爭，主動拿地，在市場經濟的風浪博擊中不斷壯大自身實力，為片區的發展貢獻更大的力量。
3.未雨綢繆，以項目為片區發展的靈魂。廈門片區運作最核心的就是圍繞項目儲備和開發來推動城市空間的拓展。項目要求高質量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現片區的形象，為片區未來的發展注入活力。給我們的啟示是各片區要聘請專業的策劃咨詢公司對片區進行形象包裝和戰略定位，確定空間發展時序和重點開發的亮點項目。加大項目儲備力度，要推出和儲備的項目均應做資金平衡和可行性研究論證，確定項目具體的運作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經濟、區位、交通、環境價值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設計理念，灣內五座園拱橋一線排開，創造了新海灣一道靚麗的風景線。
4.動態更新，增強規劃的可操作性。參照廈門經驗，概念規劃所覆蓋但尚未編制控規的區域，可分四階段來編制控規。即“控規大綱——征求意見、定向修訂——城市設計、景觀設計——控規”。首先，以片區為單位，按不同土地使用性質劃大地塊編制控規綱要，確定大地塊的總指標，不細分至小地塊，從而確保規劃的彈性和貼近市場需求。其次，由總指揮部項目部、規劃、國土、片區運營公司共同提出下一年度地塊出讓計劃，經總指揮部審定后上網公布，并召開規劃項目推介會，根據開發商意見由規劃部門根據總體平衡的要求落實具體地塊的相關規劃指標，在此基礎上再編制城市設計和景觀設計，最終匯集成控規的最后成果。
5.基礎先行，提升片區環境品質。各片區要優先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛等市政公用基礎設施建設，以大手筆拉開片區發展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項目。要注重片區景觀環境營造，特別是道路設施建設要管網同步實施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設生態廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護和利用好原有地形植被建設城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環境品質，彰顯片區魅力，實現社會經濟文化環境的統籌發展。
6.突出重點，優先投資發展潛力大的片區。按照“先南后北、東西對進”的空間發展策略，量力而行，合理安排建設時序，充分發揮政府投資的杠桿效應。短期內政府投資主要應以城南片區、紅金片區、洋塘片區結構性市政公用設施為主，在實現投入產出平衡的基礎上逐步滾動推進，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發揮政府投資“四兩撥千斤”的作用。總指揮部要用好資金綜合平衡調配權，集中資金投向重點片區和重點項目。其他片區應加大項目包裝推介力度，積極向社會融資，引導社會資本優先投向功能性和基礎性項目，在力求平衡的前提下積極經營好片區。
7.系統管理，實現片區和諧發展。按照建管同步的要求，組建片區規劃建設、城管分局和物業管理公司，參與項目建設期間和后續的管理，實現建管合一、文明施工，避免重復建設和浪費。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實保障失地農民的利益，考慮失地農民的社保、低保、就業和發展問題。倡導公寓式安置，按現行拆一補一供地標準在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿小區、農貿市場等設施建設，為失地農民提供多元化的收入，以維護社會穩定，推動片區的和諧發展。
8.以人為本，把民生工程作為片區發展的推力。每個片區都要規劃文化、藝術、教育、醫療、環衛、體育、市場、廣場、公園綠地、停車場、保障性住房等民生設施，功能混合，使之自成體系，并優先投資。將空間規劃與經濟規劃相融合，策劃與規劃相聯動，把社會經濟環境價值思考貫穿規劃的全過程，從而切實體現規劃為“公共政策”的本質屬性，進而改善片區投資品質，帶動其他房地產和經營性項目的開發。
在現實生活中，由于我國法律制度沒有對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記做出明文規定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學理上，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。因此在制度設計上，預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。
我國在我們制訂統一民法典的時候，給予預告登記以一定的地位，有利于更好地協調物權與債權的利益，實現交易安全，減少交易成本，符合現實生活不動產交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國不動產登記法律制度。因此，我們應把握制定民法典和物權法的契機，盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。
由于我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。
物權登記是不動產物權變動的法定公示手段，是物權獲得法律承認和保護的基本前提。預告登記是不動產登記中的一項重要制度，對保障當事人的權利、保護交易安全、維護市場信用具有重要作用。我國對于將來發生的不動產物權變動是否可以進行物權預告登記未作明文規定，其他相關法律法規、司法解釋與規章中也僅對不動產預告登記問題簡單涉及，既不系統全面，也未明確其適用范圍和法律效力問題，致使現實生活中發生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預告登記是關于不動產物權變動的重要制度，從我國目前的情況看，關于預告登記的法律體系尚未建立起來，只有在商品房預售問題上有類似的規定。1999年10月，中國社會科學院法學所物權法起草小組完成的《中國物權法草案建議稿》提出了三條關于設立預告登記制度的最初建議。我國應當在借鑒國外和我國臺灣地區經驗的基礎上，選擇適應我國國情的預告登記立法體例，并進行科學的制度設計，以建立完善的不動產登記制度。
我國的不動產預告登記制度尚處于初創階段，為完善立法，結合德國、日本、我國臺灣地區的相應制度，本文從其含義、價值入手，分析其性質、適用范圍、效力等方面，探討預告登記制度與我國現有法律體系的完善，從而提出不動產預告登記制度在我國的制度設計。
一、不動產預告登記的涵義及價值
不動產預告登記制度對應于本登記，是為補充不動產登記公信力的缺陷而設立的一種制度。不動產預告登記是指，當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的以不動產物權變動為目的的請求權進行的登記。不動產預告登記最早為德國民法所創立，隨后的瑞士、日本和我國臺灣地區的民法均采納了該項制度。即使在某些英美法系國家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預告登記制度發軔于早期普魯士法所規定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權利和順位的效力，目的在于保全物的請求權；其他種類的異議登記僅具有保全權利的消極效力，并無保全順位的積極效力。[1]
盡管許多國家和地區民事立法采納了預告登記制度，不過，由于各國規定的預告登記的具體內容存在差異，致使這一概念在語詞表述上也有所不同。例如，在德國民法中，預告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔保手段，是為了保障債權人實現其物權權利變更的債權請求權。[2]在臺灣地區“土地法”中，預告登記系指為保全對于他人土地權利的移轉，消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記。[3]在日本《不動產登記法》中，與預告登記相對應的概念為假登記，是指應登記的物權變動已發生物權變動的效力，而登記申請所必要的手續上的要件尚未具備，或物權變動尚未發生物權的效力，以暫時的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規定，我國的預告登記應界定為：預告登記是為保全債權性質的不動產請求權、不動產物權的順位與附條件或附期限的不動產請求權，由請求權人向登記機關申請而進行的預先登記，是與本登記相對應的一項登記制度。預告登記與本登記、異議登記是有區別的。預告登記與本登記不同。通常所說的不動產登記是指本登記，即登記申請人為了取得或移轉某項已經完成的不動產物權所進行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預告登記則是為了將來發生的不動產物權或順位而進行的一種登記。實際上，預告登記完成后，并不導致不動產物權發生任何變動，只是請求權人的請求物權變動的債權性質的請求權得到了類似于物權效力的保障。可見，預告登記與本登記的效力是完全不同的。當然，預告登記與本登記也有著密切的聯系。權利人在預告登記后，為確定地取得不動產物權，應當在預告登記后的一定期間內申請本登記。否則，預告登記將會失去效力。其次，預告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實上的權利人以及利害關系人對現時登記的權利的異議的登記，其直接法律效力是中止現時登記的權利人按照登記的內容行使權利。異議登記納入登記后，登記權利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內容取得登記的不動產物權。[4]預告登記與異議登記的區別在于：預告登記是為了保護權利人的物權變動的請求權，是保護登記人權利的一種措施；而異議登記是為了中止現時登記人的權利，是保護事實上的權利人及利害關系人的一種措施。
設立預告登記制度的原因在于，在不動產物權轉讓的過程中，債權行為的成立和不動產的移轉登記之間常常會由于各種各樣的原因而有相當長的時間間隔。在采登記要件主義的國家，雖然在債權行為成立后，不動產物權人有未來移轉所有權或他物權的義務，但是債權人的請求權在登記之前并沒有真正移轉。即使在采登記對抗主義的國家，也可能會產生因登記所必須的手續不完全而無法登記的情況，此時權利的移轉沒有對抗第三人的效力，不產生公信力。此時，不動產物權人一旦將不動產物權移轉給善意第三人并履行了登記手續，就會導致物權優先原則的適用，善意第三人取得該不動產的物權，盡管請求權人可以通過追究不動產權利人的違約責任來在一定程度上補償自己的損失，但其設立債權并取得不動產物權的目的畢竟還是落空了。不動產預告登記制度將物權法理論和債權法理論有機地結合起來，賦予債權請求權以物權的排它效力，既保護物權請求權又保護債權請求權，可以有效地保護上述情形下的不動產請求權，最終達到平衡不動產交易當中各方利益的目的。
在不動產物權的設定和轉讓中，由于當事人可約定為將來不動產的物權移轉附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動產不能現實地馬上發生移轉，這就使得權利取得人不可能在不動產登記薄中登記為該物權的權利人，并且這種設定和轉讓物權的原因行為（如合同的簽訂）與物權的實質變動即登記行為之間往往會有很長的時間間隔。在此情況下，物權的取得人除了享有債權法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，其權利往往會受到損害。
二、不動產預告登記的性質及在我國創設這一制度的意義
（一）不動產預告登記的性質
預告登記的法律性質究竟為一種物權變動方式或僅為一種債權保全的手段呢？學者們有著不同的觀點。例如，在德國民法中，有人主張，經由預告登記，獨立的限制物權便獲產生；也有人認為，預告登記已被賦予了可得對抗嗣后意欲發生物權變動的第三人的特別效力，它不具有任何實體權性質的效力，充其量不過是一種登記法上的制度。[5]還有人認為，預告登記惟有對將來權利取得予以保護，而對所有權人（讓與人）加以拘束，以資限制其權利。受讓人縱為預告登記，然對該土地猶未有支配權，故登記前之土地所有權受讓人之權利，乃非物權，而是物權之期待。[6]在瑞士民法中，預告登記的性質，被解釋為賦予債權以對抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]
在我國，關于預告登記的性質，主要有三種觀點：其一認為，預告登記系介于債權與物權之間，兼具兩者的性質，在現行法上為其定性實有困難，可認為系于土地登記薄上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。[8]其二認為，預告登記的權利是一種具有物權性質的債權，或者可以說是一種準物權。[9]其三認為，預告登記的性質是使被登記的請求權具有物權的效力，納入預告登記的請求權，對后來發生的與該請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排他的效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果，其實質是限制現時登記的權利人處分其權利。預告登記使請求權這樣一種債權具有明顯的物權性質，屬于一種典型的物權化的債權，因此也有學者稱之為“準物權”。[10]
從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限于不動產物權變動的請求權。這種請求權是基于當事人之間的法律行為而產生的，權利人雖有權請求義務人將不動產物權轉移給權利人，但并不能完全阻止義務人對不動產物權再行處分。因此，這種請求權應屬于債權的性質。但是，如果不對義務人的這種行為予以限制，則權利人的權利就很難得到保障。因此，權利人籍預告登記制度來預防這種危險，使得違反預告登記的債權請求權的處分無效。這種無效使預告登記的請求權具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權請求權具備了物權的排他效力。可見，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象。
（二）在我國創設預告登記制度的意義
首先，能更好地協調物權與債權的利益。雖然傳統法理賦予了物權優于債權的效力，但法律在保障物權的同時，也應考慮到土地、房屋等不動產在價值上特別是使用價值上的不可替代性，當合同相對人所期待的不動產物權變動對其有極為重要的意義時，作為利益平衡機制的法律，應當認可這種變動對相對人的意義，并以法律予以保障”。預告登記制度通過將物權變動請求權物權化的方式，將物權法的規則施于債權法，通過賦予債權法上的請求權以排他的物權效力，從而在一定程度上限制當前的所有權人及其他物權人的處分權，以維護特定債權人的合法利益。
其次，符合現實生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經常現象，但消費者購買預售的房屋時，只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，并不能具有排他的效力。由于信用在市場經濟中的缺失，使得在現實生活中（尤其是在商品房預售中）經常發生不守誠信原則的情形，出現了大量的一房兩賣（甚至數賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權益難以得到有效的保護。如果通過預告登記制度，購房人將其請求權納入預告登記，使其請求權具有物權的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創設預告登記制度有利于對經濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值取向。
再次，有利于實現交易安全，減少交易成本。為了防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動正常進行，交易雙方充分了解交易客體的權屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當事人勢必會投入精力和費用去調查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關系，而且會給欺詐行為提供機會，擾易秩序。不動產預告登記制度本身就是物權公示的種類之一，通過預告登記可以告知潛在的交易方該不動產上已設立具有排他性權利的事實，警示第三人若從事與之相沖突的物權變動將被確定為無效，從而減少了交易費用，達到維護交易安全的目的。
最后，有利于健全我國不動產登記法律制度。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但并未建立健全的不動產登記制度。在國外，大多數國家規定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產的本登記構成了完備的不動產登記制度。為建立完善的不動產登記制度，全面保護不動產物權變動的當事人合法權益，有必要創設預告登記制度。
三、國外預告登記的成功立法例
（一）德國、瑞士
德國、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對預告登記進行規定。《德國民法典》第883—888條對預告登記作了規定。根據第885條的規定，預告登記根據臨時處分或根據預告登記所涉及的土地或者權利的人同意進行登記。為了臨時處分命令，無需證實應保全的請求權已受到危害。可見，德國民法上的預告登記可因兩種方式作成：一是不動產物權人的同意。如果有不動產物權人的同意，得以不動產物權人為登記義務人；二是法院的臨時處分命令。為預告登記而作出的臨時處分，與民事訴訟法中規定的臨時處分有所不同。根據德國《民事訴訟法》第935條的規定，臨時處分是在當事人認為存在著將來不能實現其權利或難以實現其權利的危險時實施的。而預告登記的臨時處分命令的作出無須當事人證明請求權處于危險，只需證明存在著得為預告登記的請求權即可。[11]
在瑞士民法中，預告登記可分為人的權利的預告登記、處分的限制的預告登記和假登記三種。從這三種登記的內容看，人的權利的預告登記、處分的限制的預告登記相當于德國民法中的預告登記，而假登記則相當于德國民法中的異議登記。關于人的權利的預告登記，《瑞士民法典》第959條規定，先買權、買回權、買受權、用益租賃權和使用租賃權等人的權利，可以在不動產登記薄上進行預告登記，一經預告登記，即對日后取得的權利有對抗的效力。可見，這種登記屬于債權請求權的登記，并賦予了登記的債權有對抗的效力。
（二）日本、我國臺灣地區
日本、我國臺灣地區采取特別法式立法例，即在不動產登記法、土地法等特別法中規定預告登記。日本在《不動產登記法》中對假登記作了規定，而我國臺灣地區則在“土地法”中規定了預告登記，并且在“土地登記規則”中對預告登記的實施予以細化。
日本的《不動產登記法》規定有假登記和預告登記。不論是德國法中的預告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預警的效力、保全權利的效力和滿足的效力，也有學者將其簡單歸納為擔保作用、順位作用和完善作用。擔保作用類似于保全權利的效力，而完善作用則體現為預告登記所表現出的接近將來權利的效力，并且得到近似于物權中完整權的保護的方面。
我國臺灣的民法受德日民法影響甚深，在不動產預告登記的效力上的規定也非常相似，但需要注意的是，在預告登記保全權力的效力中，中間處分行為為法律行為時，一旦預告登記推進為本登記，在抵觸本登記權利的范圍內，中間處分行為失其效力。另外，根據王澤鑒先生的觀點，在中間處分行為非法律行為時，我國臺灣地區的處理方法與德國和日本不同，明確確認預告登記對于因征收、法院判決或強制執行而為的新登記，沒有排除效力。[12]
四、我國物權法中不動產預告登記的制度設計
（一）預告登記之發生
預告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預告登記中，應以所保全的請求權的權利人為預告登記權利人，以不動產所有權人為預告登記的義務人。有學者認為，預告登記可以由債權人和債務人共同申請，也可以由債權人或債務人根據當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據法院的裁判提起預告登記的申請。[13]筆者認為，預告登記只能由預告登記權利人申請，義務人有義務協助進行，應當出具預告登記申請所需的書面同意書。
我國《物權法草案建議稿》均未對預告登記的申請權人與預告登記的義務人作出明確規定，這不利于預告登記的操作，容易發生預告登記糾紛。而《物權法（征求意見稿）》也只是規定了債權人有權向登記機關申請登記，對預告登記的義務人未提及。筆者認為，在未來民法立法對預告登記進行規定時，應當對預告登記權利人和義務人都予以明確規定，并對列明申請預告登記時需要提交的文書。
借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產生預告登記的作法，我國民事立法也應當規定，當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。
（二）預告登記制度之適用范圍
在德國民法中，可以依預告登記保全的請求權包括以不動產物權的得喪、變更、消滅為目的的請求權以及附期限或附條件的請求權兩種。這里所謂預告登記所保全的請求權，是有特定意義的請求權。一般認為，這種請求權雖然屬于債的性質，但這些請求權所要變更的物權必須有登記能力，他們的范圍和內容必須按照物權法定原則得到確認。這種請求權只能依債權契約而生，而不能依物權契約而生。[14]
在日本民法中，預告登記規定于《不動產登記法》第2條，“假登記于下列各項情形進行：（1）未具備登記申請程序上需要的條件時；（2）欲保全前條所載權利的設定、移轉、變更或者消滅的請求權時。”“上述請求權為附始期、附停止條件或者其他可于將來確定者時，亦同。”可見，假登記適用于下列情形：第一，物權變動業已發生，但登記申請所必須的手續上的條件尚未具備；第二，為保全物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來確定的物權變動的請求權。[15]
關于我國臺灣預告登記制度的適用范圍，根據臺灣的通說包括，為保全土地權利移轉之請求權、為保全土地權利使其消滅之請求權、為保全土地權利內容之變更之請求權、為保全土地權利次序之變更之請求權、為保全附條件或期限之請求權。[16]我國的對預告登記制度外延的規定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預告登記的適用范圍被限定為保護債權人將來取得物權的權利。
另外，新《民法典草案》第240條的規定，對于當事人協議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價值較大的財產設定抵押時，采取強制登記的形式，當事人必須辦理預告登記。
綜合考察各國的制度設計和我國的現有情況，筆者認為，我國應借鑒德國和臺灣的登記制度，將現有的為保護債權人將來取得物權的權利細化為保護權利移轉、變更的請求權，同時將以不動產物權的消滅為目的的請求權以及附條件或附期限的請求權納入預告登記制度的保護范圍，以便更好更全面地保護權利人和交易的秩序。
梁慧星先生認為，預告登記所保全的請求權包括根據合同產生的請求權、根據法律規定產生的請求權、根據法院的指令產生的請求權、根據政府的指令產生的請求權以及遺產分割等方面的請求權。這些請求權應當具有一個共同的特征，即請求發生變動的物權必須是可以納入登記的物權。從物權法專家建議稿及物權法草案征求意見稿來看，雖然都承認了預告登記，但規定也有所不同。王利明教授主持的《物權法專家建議稿》第31條規定：“當事人在房屋預售買賣中，可以自愿辦理預售登記。房屋所有人違反房屋預售登記的內容所作出的處分房屋權利的行為無效。房屋預售登記的內容與現房登記內容不符的，以現房登記的內容為準。”[17]梁慧星教授主持的《物權法草案建議稿》第35條規定：“為保全一項目的在于轉移、變更和廢止不動產物權的請求權，可將該請求權納入預告登記。”“預告登記所保全的請求權，可以附條件，也可以附期限。”[18]《物權法（征求意見稿）》第19條規定：“債權人為了限制債務人處分不動產，保障其將來取得物權，有權向登記機關申請預告登記。”
筆者認為，將預告登記僅局限于商品房預售登記顯然過于狹隘，不利于保護權利人的利益，而后兩種規定又過于模糊，不利于實踐操作。因此，應當盡量將預告登記的適用范圍予以明確，使預告登記能真正涵蓋需要保全的請求權，以發揮預告登記制度的應有功能。筆者認為，預告登記應適用于下列情形：（1）不動產物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；（2）附條件或者附期限的不動產物權請求權；（3）有關的特殊不動產物權，如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權等。考慮到我國社會主義公有制的性質及土地所有權歸國家與集體所有的現狀，對國有土地使用權與農村土地承包經營權的設定、移轉、變更或消滅，也可以適用預告登記。
（三）預告登記之效力
預告登記的效力是預告登記制度的核心問題，各國立法均對預告登記的效力作了規定。我國現有的法律法規對預告登記的效力問題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實施的《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”賦予預售商品房的買受人以優先于建設工程價款受償權的請求權，建設工程價款優先受償權作為一種法定的優先權，在受償順序上優于抵押權和其他債權，由此可以推知，最高人民法院已經確認這種經依法登記備案的請求權具有了某些物權的效力。但這一規定僅適用于商品房的預售中，權威性也顯然不足，難以涵蓋整個不動產的預告登記制度。《民法典草案》在第19條第二款中對預告登記的效力有所涉及，但也僅規定了保全權利的效力。從各國法律的規定看，預告登記的效力主要包括保全權利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現了預告登記的擔保作用、順位作用和完善作用。
在我國，我國學者對預告登記效力的認識是基本一致的。梁老師認為，預告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請求權肯定發生所指定的效果的效力；（2）順位保護效力，即保障請求權所指定的物權變動享有登記的順位；（3）破產保護效力，即在相對人陷于破產時，排斥他人而保障請求權發生指定的效果。
筆者認為，借鑒國外的經驗，結合法學家們的意見，我國應規定如下預告登記的效力：（1）權利保全效力。即預告登記后，義務人對不動產權利的處分在妨害預告登記請求權的范圍內，處分行為無效。在權利保全的效力上，義務人對不動產權利的處分采取的是相對無效的原則。
（2）權利順位保全效力。即當預告登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準加以確定。預告登記的命運與效力完全依賴于本登記是否可以作成。
（3）破產保護效力。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。以上三種效力，在我國的物權法專家建議稿及征求意見稿中，只規定了權利保全效力，對權利順位保全的效力及破產保護的效力均沒有涉及，而對權利保全效力的規定，也不盡完善。筆者認為，上述三種效力是預告登記的基本效力，我國民事立法應當予以確認。
（四）預告登記的失效
預告登記使登記的請求權具備了一定的物權效力，能夠防止登記后不利于被保全的請求權的任何物權變動發生。但要發生請求權所指向的物權變動，請求權人還必須在約定或者規定的時間行使其請求權，并以自己的行為實現物權變動。否則，請求權人屆時不積極行使自己的請求權，對原來希望發生的物權變動持消極的態度，法律沒有必要保護權利上的睡眠者，應當使該權利消滅，以促使請求權人積極行使請求權。梁慧星主持的《物權法草案建議稿》第37條規定：“預告登記所保全的請求權的權利人屆時不行使其權利的，其利害關系人可以申請涂銷該預告登記。被涂銷的預告登記，自涂銷時喪失其效力。涂銷預告登記的通知，可依公示方式送達。”而《物權法（征求意見稿）》第20條規定：“預告登記后，債權人自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，或者該債權消滅的，該預告登記失效。”兩稿對預告登記的失效從兩個不同的角度作了規定，各有不同的側重。筆者認為，我國未來的民法立法可以將兩者結合，既允許有關利害關系人申請涂銷預告登記，也應規定在達到法定期間不申請本登記時預告登記失效。此外，預告登記除基于上述原因失效外，還可因權利人的拋棄而失效。
（五）預告登記立法例之選擇。
我國創設預告登記制度選擇何種立法例，應當根據我國的現實國情與本土資源作出決定。筆者認為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應該遺漏預告登記制度，應在民法典中給予預告登記以一定的地位。為此，在民法典中對預告登記作出概括性規定的同時，我們還可以借鑒日本、臺灣地區在特別法中規定預告登記的經驗，在有關不動產登記的法律或法規中對預告登記作出詳盡的規定。
綜上所述，在我國創設不動產預告登記制度，明確其法律效力對于實現物權制度與債權制度的利益平衡，保證交易安全，創造誠實守信的不動產交易秩序具有極其重要的作用，我們應把握制定民法典和物權法的契機盡快確立我國的不動產預告登記制度，以全面完善的物權登記制度更有效地指導司法實踐和律師實務。
【注釋】
[1]王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第165頁。
[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁。[3]王錦村：《土地法實用》，臺灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁。
[4]梁慧星：《中國物權法草案建議稿——條文、說明、理由與參考立法例》，社會科學文獻出版社2000年版，第159頁。
[5]轉引自陳華彬：《物權法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁。
[6]轉引自劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社2002年版，第555頁。
[7]同[5]第262頁。
[8]王澤鑒：《民法物權》（一），中國政法大學出版社2001年版，第128頁。
[9]王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版，第213頁。
[10]錢明星、姜曉春。房屋預售制度若干理論問題研究。中外法學,1996,(5)。
[11]王軼《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版，第169頁。
[12]王澤鑒.民法物權（第一冊）臺灣:三民書局,1999,第105頁。
[13]余能斌《現代物權法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。
[14]孫憲忠.德國當代物權法北京:法律出版社,1997,第156頁。
[15]王軼：《不動產法上的預備登記制度——比較法考察報告》蔡耀忠編：《中國房地產法研究》法律出版社,2002,第153－154頁。
[16]李鴻毅,土地法論臺灣:三民書局,1999,第306－307頁。
[17]王利明主編：《中國物權法草案建議稿及說明》，中國法制出版社2001年版，第9頁。
[18]同[4]第10頁。
【參考文獻】
王澤鑒：《民法物權》，中國政法大學出版社2001年版；
王利明：《物權法研究》，中國人民大學出版社2002年版；
王軼：《物權變動論》，中國人民大學出版社2001年版；
