時(shí)間：2023-01-24 15:27:21
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇買賣合同違約金，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
售房人與受讓人在簽訂房屋買賣合同中應(yīng)約定違約責(zé)任，一方違反合同約定，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?a href="http://www.fhxhlc.com/haowen/86670.html" target="_blank">違約金；由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)當(dāng)依法賠償。
違約金的數(shù)額，雙方應(yīng)當(dāng)在合同中約定，沒有約定，并具有下列情形之一的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金：
一、因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，未在定的時(shí)間內(nèi)交付
房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。
二、因房地產(chǎn)受讓人的過錯(cuò)，未在約定的時(shí)間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價(jià)款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。
由于違約給對(duì)方造成的損失應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的情形分項(xiàng)計(jì)算損失數(shù)額。
據(jù)介紹，當(dāng)前市場上較為常見的是賣家尚有貸款未還清，而買家需要向銀行申請(qǐng)按揭貸款的情形，此類交易也相對(duì)較為復(fù)雜，故在此主要針對(duì)這種情形進(jìn)行詳細(xì)分析。
力求精準(zhǔn)的數(shù)字
在房產(chǎn)買賣合同中，有些數(shù)字是不能出錯(cuò)的，否則會(huì)給自己帶來諸多麻煩。
首先是房價(jià)。也許會(huì)有很多人會(huì)發(fā)出這樣的疑問，房價(jià)怎么會(huì)出錯(cuò)呢?但現(xiàn)實(shí)中的確有人愿意出錯(cuò)，而且是明知有錯(cuò)也要將錯(cuò)就錯(cuò)。業(yè)內(nèi)人士解釋說，目前由于二手房交易涉及到眾多稅費(fèi)，少數(shù)人出于逃稅考慮，不惜采用非常規(guī)手段，如“做低”房價(jià)，簽“陰陽合同”來達(dá)到目的。其好處不言而喻，賣家可以減少個(gè)稅、營業(yè)稅等支付金額，而買家也能達(dá)到降低契稅的目的。
但這樣做雖然利己了，但同時(shí)也會(huì)“損己”。上海君悅律師事務(wù)所許海波律師表示，“做低”房價(jià)對(duì)買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)存在，就賣家而言，萬一交易過程出現(xiàn)變化而導(dǎo)致交易中斷，那么要追回合同以外部分房款，可能會(huì)花費(fèi)很大的精力；而對(duì)于買家來說，由于“做低”了房價(jià)，在日后換房出售這套房產(chǎn)時(shí)，會(huì)被征收更多的個(gè)稅。
另外一個(gè)數(shù)字雖然不會(huì)直接出現(xiàn)在買賣合同中，但如果忽略了它的存在，會(huì)給自己帶來麻煩，即簽約人數(shù)。律師表示，若為共有財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)在簽訂買賣合同時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的共有人都須同時(shí)到場并簽字蓋章，或者需賣家出具由公證機(jī)關(guān)公證過的委托書，以免在日后產(chǎn)生不必要的糾紛。
交易時(shí)間松緊適度
在交易過程中，為了盡快結(jié)束交易，力求將各個(gè)交易環(huán)節(jié)銜接得非常緊湊。專家表示，在辦理各項(xiàng)手續(xù)時(shí)可以這樣做，但在合同中，卻不必將交易時(shí)間控制得過嚴(yán)，以免帶來不便。
專家舉例說，如買家申請(qǐng)銀行按揭貸款，如果手續(xù)齊全，完全可以在7個(gè)工作日內(nèi)通過審批。但在實(shí)際辦理過程中，由于手續(xù)問題，可能會(huì)存在補(bǔ)辦手續(xù)的情形，這樣申請(qǐng)過程肯定會(huì)延長。如果在買賣合同中將申請(qǐng)按揭貸款時(shí)間限制在7天之內(nèi)，會(huì)有可能會(huì)因?yàn)檠a(bǔ)辦手續(xù)而延長，這等于買家違約。
專家表示，在實(shí)際交易過程中，一般有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要注意，即從簽訂房屋買賣合同到辦理過戶手續(xù)所需時(shí)間，以及辦理過戶手續(xù)到交房之間的時(shí)間。一般說來，前者為35-40天不等，而過戶到收房之間的時(shí)間間隔為15天左右。
還有一個(gè)時(shí)間比較重要。對(duì)于買家來說，可能因?yàn)橐恍┮庀氩坏降脑颍热缧庞糜涗浻需Υ茫瑢?dǎo)致該買家無法獲得足額貸款。比如張先生購買一套二手住宅，向銀行申請(qǐng)100萬元的按揭貸款，但是銀行發(fā)現(xiàn)其信用記錄中有不良記錄，因此只批準(zhǔn)80萬元，那么對(duì)于張先生來說，他必須在一定的時(shí)間內(nèi)另行籌措20萬元的購房款，那么這段時(shí)間到底應(yīng)定為多少天?記者了解到，有不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將這段時(shí)間約定在一周之內(nèi)，而不少對(duì)此不明就里的購房者也同意了這樣的做法。但專家表示，其實(shí)碰到這種情形之后，很多買家是無法在一周內(nèi)籌集到更多的資金的，因此建議將時(shí)間再延長一些，如延長至辦理過戶手續(xù)時(shí)補(bǔ)交差額部分，籌款時(shí)間可延長至三個(gè)星期，這樣可給買家留下充足的時(shí)間進(jìn)行補(bǔ)救。
此外，還有一個(gè)時(shí)間不能忽略，即戶口遷出時(shí)間。雖然目前戶口管理制度做出了調(diào)整，即在賣家戶口未遷出的情形下，買家可以將戶口遷進(jìn)來。但是考慮到動(dòng)遷可能會(huì)產(chǎn)生補(bǔ)償，還是要求賣家盡早將戶口遷出為宜。一般情況下，可在合同中約定辦理過戶手續(xù)之后的20天內(nèi)辦妥原有戶口遷出手續(xù)，或者約定在交房之前辦妥。
至于違約期限超過多長時(shí)間便可單方面自動(dòng)解除合同，目前比較常見的是10天或者15天。對(duì)于買賣雙方來說，這個(gè)數(shù)字一定要引起充分重視，因?yàn)閱畏矫娼獬贤螅€會(huì)面臨較為嚴(yán)厲的處罰，如大多數(shù)合同中都規(guī)定違約方必須支付高額的違約金。
違約金額高低有度
違約金是不是定得越高越好呢?其實(shí)不一定。
上海德佑地產(chǎn)簽約部主管奚玉傳表示，在二手房買賣合同中，會(huì)針對(duì)逾期付款、延遲辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，都會(huì)約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
如果從自身角度出發(fā)，將對(duì)方違約責(zé)任定得越高對(duì)自己越有利。比如賣家可以要求買家逾期付款的違約金定為每逾期一日，支付總房款的千分之一，這比央行規(guī)定的逾期罰息標(biāo)準(zhǔn)要高得多，有些甚至高達(dá)千分之五，這就更高了。這樣的標(biāo)準(zhǔn)是不是對(duì)自己很有利呢?其實(shí)不然，因?yàn)橘I賣合同中對(duì)違約責(zé)任的約定是對(duì)等的，如果買家要求賣家承擔(dān)較高的違約責(zé)任，那么，賣家同樣可以在合同中約定買家承擔(dān)較高的違約責(zé)任。
但必須注意的是，如果對(duì)違約責(zé)任約定得過低，則有可能產(chǎn)生無法真正起到約束作用的尷尬局面。有律師告訴記者，有些帶租約的房產(chǎn)出售之后，賣家沒有處理好與租客之間的關(guān)系，交房之后租客并不愿意搬走，而又因?yàn)橛馄诮环康倪`約責(zé)任可以承受，因此有賣家便甩手不管，寧愿支付違約金。但這卻苦了急于拿到房子的買家，因?yàn)樗胍氖亲》浚皇墙痤~并不多的違約金。由此可見，將違約金確定在合理范圍內(nèi)，既能對(duì)買賣雙方形成約束，有不會(huì)造成過重的負(fù)擔(dān)。
由此可見，如何約定適度的違約責(zé)任，也是買賣雙方需要注意的。專家建議，對(duì)于逾期付款、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期交房等行為，可約定每日按照總房價(jià)的千分之一來支付違約金。如一套總價(jià)值100萬元的二手房，晚交房一天，將支付1000元的違約金，這對(duì)賣家來說，還是具有相當(dāng)?shù)耐亓Α?/p>
而對(duì)于單方解除合同的情形，違約方應(yīng)該承擔(dān)多大的違約責(zé)任?一般情況下確定為總房價(jià)的20％。“這是法院可能支持的最高上限。”奚玉傳說。因此專家建議買賣雙方在合同中約定解除合同之后違約金時(shí)，一般以20％為最高上限。尾款多少靈活確定
尾款到底應(yīng)該保留多少?專家表示需要視具體情況而定。
在二手房交易過程中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時(shí)還能對(duì)贈(zèng)送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。那么尾款到底保留多少比較合適呢?
奚玉傳分析認(rèn)為，如果是毛坯房，保留1萬元的尾款就夠了。因?yàn)槊鞣可形唇?jīng)過裝修，交易過程中涉及不到裝修，也沒有家具、家電等，只有可能會(huì)產(chǎn)生一些水、電、煤氣費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)，因此保留1萬元的尾款足以應(yīng)付得過去。
[案情]：
2001年10月8日上午10時(shí)，吳某與李某簽訂了一份汽車買賣合同，合同約定：原車主李某應(yīng)將正在運(yùn)輸途中的貨車，返回水邊后（雙方住所），于10月16日交付車輛。車價(jià)款為96800元，吳某當(dāng)先付定金50000元，待交車時(shí)定金抵作車款，且一并付清余車款。同時(shí)合同還約定了遲延交車和遲延付款約定應(yīng)每天罰款100元。而且若一方有其他違約行為，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金10000元。合同簽訂后，李某之子驅(qū)車前往廣東送貨，吳某為檢驗(yàn)車子的新度狀況，亦跟車去了廣東。10月9日，當(dāng)車行至廣州附近一加油站旁邊時(shí)，因修路堵車，司機(jī)采取措施不當(dāng)，使該車與前方的一輛大貨車發(fā)生追尾的輕微撞車事故，車頭受損。李某之子當(dāng)時(shí)就將該車放在附近一家修理廠進(jìn)行了修理，吳某返回水邊。2001年10月30日，李某將車子交付給吳，吳某同時(shí)付清了余車款。第二天，吳某在運(yùn)費(fèi)中因發(fā)動(dòng)機(jī)出現(xiàn)故障而使該車停在路上三天，貨主要求吳某賠償其經(jīng)濟(jì)損失。后經(jīng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)是李某的車子在撞車后發(fā)動(dòng)機(jī)尚未完全修理好，出現(xiàn)沒管漏沒的情況。
吳遂訴至法院，要求李某支付10000元違約金和每日罰款100元的遲延履行違約金，因其不能履行對(duì)第三人的運(yùn)輸而造成的經(jīng)濟(jì)收入損失5000元。
[裁判要點(diǎn)]：
法院經(jīng)審理，確認(rèn)吳某與李某的汽車買賣合同合法有效。判決李某支付吳某10000元違約金，并支付每天罰款100元的遲延履行違約金1500元，賠償吳某經(jīng)營損失5000元。
[點(diǎn)評(píng)]：
1、本案中汽車買賣合同合法有效，貨車受損應(yīng)由李負(fù)責(zé)。貨車受損時(shí)，所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，依照《中華人民共和國合同法》第142條這規(guī)定，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)。此時(shí)卡車尚未交付，故應(yīng)由出賣人李某承擔(dān)。
2、李某支付10000元違約金和支付每日100元的遲延履行罰金。這兩種違約金適用的情形并不相同，李某同時(shí)構(gòu)成了遲延履行和瑕疵履行兩種違約行為，故這兩種違約責(zé)任可以并用。但應(yīng)該引申的是，由于違約金法則和定金法則不能同時(shí)并用。本案在審理中只適用了違約金法則，未適用定金法則，若吳某要求李金根雙倍返還定金，則不能支持。依照《合同法》第116條規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以適當(dāng)適用違約金或定金條款。
3、李某應(yīng)賠償吳某的經(jīng)營損失。我國《合同法》第113條第1款規(guī)定，當(dāng)事人一方履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超付違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，吳某經(jīng)營收入損失可視為李某因履行義務(wù)不符合約定而給吳某造成的可得利益的損失，且這種損失能為李某在訂立合同時(shí)所預(yù)見。
胡慶根
一、公約第78條的立法原意及其在我國法律適用中的體現(xiàn)
在探究公約第78條的立法原意前,有必要先了解一下它的前身和出臺(tái)過程。②早在國際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)制定《國際貨物銷售統(tǒng)一法公約》(ULIS,是《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》的前身)時(shí),就在該法第84條規(guī)定了利息的問題:“如果違約行為包含遲延付款,賣方有權(quán)對(duì)買方遲延支付的金額,按賣方營業(yè)地,或在其沒有營業(yè)地的情況下按其經(jīng)常居住地的官方貼現(xiàn)利率再加1%,收取利息。”后來負(fù)責(zé)起草公約的聯(lián)合國貿(mào)易法委員會(huì)(以下簡稱UNCITRAL)在1976年1月的第七次會(huì)議上通過的公約草案第58條即是對(duì)上述條文的演繹:“如果違約行為包含遲延付款,賣方有權(quán)對(duì)買方遲延支付的金額,按賣方營業(yè)地所在國的官方貼現(xiàn)利率再加1%,收取利息。該利率不得低于賣方營業(yè)地所在國無擔(dān)保短期商業(yè)信貸的利率。”在1980年4月8日的UNCITRAL第七次全體會(huì)議上,關(guān)于利息的討論再次被提起,參會(huì)的大多數(shù)代表認(rèn)為支付利息的義務(wù)不應(yīng)是單向的,買方也有權(quán)對(duì)賣方逾期支付的款項(xiàng)收取利息。在UNCITRAL第十一次全體會(huì)議上,委員會(huì)決定將利息問題從損害賠償部分分離出來,單列一節(jié),規(guī)定于第73條中:“如果一方當(dāng)事人沒有支付價(jià)款或任何其它拖欠金額,另一方當(dāng)事人有權(quán)對(duì)這些款額收取利息,但不妨礙要求按照第70條規(guī)定可以取得的損害賠償。”(公約草案第70條在公約正式文本中變?yōu)榈?4條損害賠償)公約草案第73條最終被各國代表投票通過,后來在公約正式文本中變?yōu)榈?8條。公約的起草人是這樣解釋公約第78條的內(nèi)容的:“不同國家法律體系有關(guān)利息制度的差異,使得制定一個(gè)明確具體的利息條款過于困難起草者旨在使公約至少包含一個(gè)關(guān)于利息的條文該條的前半部分確立了遲延付款的一方支付相應(yīng)利息的義務(wù),后半部分則是考慮到了一些法律將利息納入違約損害的范疇,指出受損害方也有權(quán)依據(jù)第70條(即公約第74條)主張損害賠償。”①從公約第78條的誕生過程我們可以看出:1.利息條款最初含有確定利率的規(guī)則,最終只確立遲延付款者支付利息的義務(wù),不再包含確定利率的規(guī)則。2.利息條款是從損害賠償條款中分離出來的,當(dāng)事人仍可依公約第74條損害賠償條款要求遲延付款方賠償其利息損失。3.利息條款曾是單向的,只針對(duì)買方,后被立法者修改為雙向的,任何一方遲延支付任何款項(xiàng)均可能產(chǎn)生償付利息的義務(wù)。公約第78條最終采取的這種立法模式,是一種理性的折衷方案:首先,欠款利息從性質(zhì)上說還是屬于違約損害的范疇,這一點(diǎn)從以上公約起草者的解釋就能看出,我國的立法和司法實(shí)踐也是這樣處理的。UNCITRAL把利息條款獨(dú)立于損害賠償條款之外的目的在于使其不受公約第79條免責(zé)條款的限制,逾期付款者即使主張存在不可抗力免責(zé),也不能免除支付利息的義務(wù)。有學(xué)者還認(rèn)為公約第78條僅在付款方可援引第79條免責(zé)的情況下才有適用的意義,否則索賠方完全可以直接援引第74條損害賠償條款,將利息作為一種違約損害向?qū)Ψ街鲝?賠償金額即是喪失可用資金造成的損害,這樣就能適用索賠方所在地的利率,從而避免適用第78條所導(dǎo)致的利率的不確定性。②在我國司法實(shí)踐中,欠款利息也被歸入違約損害的范疇。既然屬于一種違約損害,結(jié)合本文引言部分對(duì)資金成本的論述,收款方在這種情況下所受的損害應(yīng)為其籌集和使用這筆款項(xiàng)帶來的資金成本,計(jì)算該成本所需的利率應(yīng)當(dāng)為收款方所在地籌資的相關(guān)利率。在國際貿(mào)易糾紛中收款方通常為賣方,公約利息條款草案規(guī)定“賣方營業(yè)地,或其經(jīng)常居住地的利率”是符合上述法理的。其次,UNCITRAL最終擯棄了利息條款中的利率標(biāo)準(zhǔn),是因?yàn)檫@是一個(gè)過于復(fù)雜的問題,涉及到不同國家的多種利率(包括不同期限,不同性質(zhì),不同幣種的利率)的適用,因此公約起草者最終決定把這個(gè)問題交給國際私法規(guī)則去解決。具體在我國審理的國際貨物買賣案件中,按照我國的國際私法規(guī)則會(huì)得出什么結(jié)果呢?這種結(jié)果是否符合公約第78條的立法原意呢?根據(jù)我國《涉外民事關(guān)系法律適用法》第2條第2款和第3條,我國法律對(duì)涉外民事關(guān)系的法律適用沒有作出直接明確規(guī)定的,當(dāng)事人又沒有作出選擇的,應(yīng)適用與該涉外民事關(guān)系有最密切聯(lián)系地的法律,即確定準(zhǔn)據(jù)法的“最密切聯(lián)系原則”。關(guān)于何地法律為最密切聯(lián)系地法律,應(yīng)遵循《最高人民法院關(guān)于審理涉外民事或商事合同糾紛案件法律適用若干問題的規(guī)定》第5條體現(xiàn)的“特征性履行”的規(guī)則和原則,③買賣合同通常以合同訂立時(shí)賣方住所地為最密切聯(lián)系地,④這與公約第78條草案中“賣方營業(yè)地,或其經(jīng)常居住地利率”的規(guī)定也基本相符。我國在國際貿(mào)易中是出口大國,賣方營業(yè)地大多在我國,確定賣方營業(yè)地利率時(shí),往往需要適用我國法律的相關(guān)規(guī)定,按照前文的闡述,主要是適用買賣合同解釋第24條。兩個(gè)規(guī)定之間存在共通點(diǎn),也就有了比較研究的基礎(chǔ)。
二、公約第78條與買賣合同解釋第24條的差異評(píng)述
在了解公約第78條的原理的立法過程后可以看出,買賣合同解釋第24條與其有幾點(diǎn)明顯的不同之處:第一,買賣合同解釋的規(guī)定是單向適用的,僅針對(duì)買方逾期付款的情形設(shè)置;而公約的規(guī)定是雙向適用的,任何一方當(dāng)事人拖欠任何金錢債務(wù),對(duì)方都有權(quán)要求其支付利息。第二,買賣合同解釋規(guī)定計(jì)算逾期付款利息可參照銀行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn),具有一定的懲罰性;而公約的規(guī)定沒有懲罰色彩,前文已有分析,公約第78條的立法原意是彌補(bǔ)收款方喪失可用資金所致的損害,并不是懲罰付款方的違約行為。第三,公約將利息獨(dú)立于違約損害,從而使違約方在主張不可抗力免責(zé)時(shí)仍有義務(wù)支付利息;而買賣合同解釋將利息定性為逾期付款違約損害,逾期付款方仍可援引合同法第117條的規(guī)定,主張因不可抗力免除其賠償對(duì)方利息損失的責(zé)任。關(guān)于買賣合同解釋第24條和公約第78條的第一點(diǎn)差異,從公約第78條的立法過程可以看出,該條規(guī)定也歷經(jīng)了一個(gè)從單向適用到雙向適用的完善過程。從立法技術(shù)上看,顯然是雙向適用更為周全。在買賣合同訂約階段,付款義務(wù)主要集中在買方,此時(shí)賣方獨(dú)占付款請(qǐng)求權(quán)。但進(jìn)入履行階段乃至產(chǎn)生爭議時(shí),付款請(qǐng)求權(quán)(包括償付、退還款項(xiàng)等請(qǐng)求權(quán))就有可能轉(zhuǎn)移到買方,一個(gè)常見的例子就是賣方瑕疵履行后,買方享有減價(jià)或退款請(qǐng)求權(quán)。如果賣方不能補(bǔ)救其貨物上的瑕疵,買方對(duì)多付部分的貨款可以請(qǐng)求賣方退回,同時(shí)可能要求賣方支付退款日之前的利息。在這種情況下,買方無法援引買賣合同解釋第24條,那么退款利息的利率標(biāo)準(zhǔn)就成了問題。我國法院在面對(duì)此類案件時(shí),必須解決法律適用的障礙。江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院(一審法院)和江蘇省高級(jí)人民法院(二審法院)曾審理過這樣一起案件:①歐紡維多利亞有限公司(美國公司,本案買方)與大豐恒衛(wèi)針織品有限公司(中國公司,本案賣方)訂立了數(shù)個(gè)買賣合同,約定歐紡公司向恒衛(wèi)公司采購一定數(shù)量的床單套。合同訂立后歐紡公司預(yù)付了貨款,但恒衛(wèi)公司未能按合同約定交付全部貨物。歐紡公司遂訴到法院,要求恒衛(wèi)公司退還未交貨部分的貨款,并從預(yù)付貨款之日起按中國人民銀行同期同檔人民幣貸款利率支付利息。一二審法院均認(rèn)為:在歐紡公司預(yù)付全部貨款的情形下,恒衛(wèi)公司未按合同數(shù)量交貨,至少會(huì)給歐紡公司造成貨款利息損失,其損失后果相當(dāng)于逾期付款。1999年開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)規(guī)定,“合同當(dāng)事人沒有約定逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金”。歐紡公司僅要求恒衛(wèi)公司承擔(dān)相應(yīng)貸款利息不違背最高法院司法解釋精神。據(jù)此,兩級(jí)法院支持了歐紡公司的訴訟請(qǐng)求,判令賣方恒衛(wèi)公司退還部分貨款并支付相應(yīng)的利息。本案判決是在2011年作出的,當(dāng)時(shí)買賣合同解釋尚未開始實(shí)施。但即使發(fā)生在買賣合同解釋生效以后,本案也無法適用該解釋第24條關(guān)于逾期利息的規(guī)定,因?yàn)樵摋l是單向適用的,不能作為買方要求賣方償付利息的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。法院在解決這種情況下的法律適用問題時(shí),采取了擴(kuò)大解釋最高人民法院《批復(fù)》的方法,認(rèn)為賣方不全面履行供貨義務(wù),會(huì)給預(yù)付貨款的買方造成貨款利息損失,其損失后果相當(dāng)于逾期付款,因此可以參照《批復(fù)》的精神支持買方關(guān)于預(yù)付款利息的訴訟請(qǐng)求。為解決買方請(qǐng)求賣方支付欠款利息時(shí)的利率標(biāo)準(zhǔn)問題,擴(kuò)大解釋《批復(fù)》不失為一種方法,因?yàn)椤杜鷱?fù)》并沒有把逾期付款違約金責(zé)任限定在買方。然而,這條路徑也不能真正解決此類案件法律適用的障礙,原因在于:《批復(fù)》規(guī)定的是逾期付款違約金,而案件需要解決的是當(dāng)事人的利息損失,也就是本文開始討論的資金成本問題。根據(jù)現(xiàn)行合同法,違約金責(zé)任是雙方約定的結(jié)果,而違約損害無需約定,是一種法定責(zé)任。而《批復(fù)》與從前的經(jīng)濟(jì)合同法一脈相承,混淆了違約金責(zé)任和違約損害賠償責(zé)任的概念,不宜適用于當(dāng)事人沒有約定違約金卻要求賠償利息損失的案件。買賣合同解釋第24條其實(shí)就是對(duì)《批復(fù)》規(guī)定的繼承和發(fā)展,二者都用了“逾期付款違約金”這一表述,利率標(biāo)準(zhǔn)都是參照銀行的逾期貸款利息或罰息的利率。但買賣合同解釋第24條沒有混淆逾期付款違約金和逾期付款損失,與現(xiàn)行合同法保持了一致。再貸款利率加1%后仍低于同類商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率,其原因在于前者沒有營利性,是純粹的貨幣政策工具,同時(shí)短期商業(yè)貸款利率又低于中長期商業(yè)貸款利率。公約第78條在起草階段曾考慮過使用中央銀行再貸款利率加1%或無擔(dān)保短期商業(yè)貸款利率,在我國這兩者一般都不高于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率,大體上就是資金籌集和使用的基本成本。相比之下,買賣合同解釋第24條規(guī)定的利率標(biāo)準(zhǔn)最高可達(dá)同期銀行貸款利率的1.5倍,①明顯高于資金成本,具有顯著的懲罰性。買賣合同解釋第24條采用罰息利率的主要原因,按照負(fù)責(zé)起草該司法解釋的最高人民法院民二庭的意見,是對(duì)既有法律規(guī)定(即最高人民法院《批復(fù)》)的繼承和延續(xù),也是為了提高違約成本以維護(hù)市場誠信,在融資難的市場環(huán)境下保護(hù)中小企業(yè)的利益。②然而,我國《民法通則》第112條第1款以及《合同法》第113條第1款已明確規(guī)定,違約方的賠償責(zé)任應(yīng)相當(dāng)于另一方因此受到的損失,也就是說我國違約損害賠償?shù)姆秶裱瓝p害彌補(bǔ)原則,或完全賠償原則。③另外,合同法規(guī)定違約金過分高于實(shí)際違約損害的,違約方有權(quán)請(qǐng)求調(diào)整違約金。以上規(guī)定說明,我國目前并不支持懲罰性違約賠償責(zé)任。既然資金成本可以用同類貸款利率來衡量,那么在貸款基準(zhǔn)利率上加收30%至50%的罰息利率,按照《合同法司法解釋二》第29條第2款確定的標(biāo)準(zhǔn),就屬于過分高于損失的賠償責(zé)任,并不適應(yīng)我國目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。關(guān)于買賣合同解釋第24條和公約第78條的第三點(diǎn)差異,即利息是否屬于免責(zé)范圍。從前文論述的公約第78條誕生的歷程,可以看到該條最初也把利息歸入違約損害的范疇,但在修改的過程中,參與討論的各國代表認(rèn)為,如果在一方遭遇法定履行障礙時(shí)免除其履行合同的義務(wù),不得導(dǎo)致排除另一方附屬權(quán)利(collateralrights),如利息請(qǐng)求權(quán)的結(jié)果。④為此公約為支付利息的義務(wù)單獨(dú)設(shè)置一節(jié),獨(dú)立于損害賠償部分。這種觀點(diǎn)其實(shí)來自于相當(dāng)一部分西方法律制度,2004年國際商事合同通則(PRINCIPLESOFINTERNATIONALCOMMERCIALCONTRACTS)第7.1.7條(免責(zé)條款)第(4)項(xiàng)規(guī)定,本條并不妨礙一方當(dāng)事人行使終止合同、停止履行或?qū)Φ狡趹?yīng)付款項(xiàng)要求支付利息的權(quán)利。第7.4.9條(未付金錢債務(wù)的利息)規(guī)定,如果一方當(dāng)事人未支付一筆到期的金錢債務(wù),受損害方有權(quán)要求支付自該筆債務(wù)到期時(shí)起至支付時(shí)止的利息,而不管該不付款是否可被免責(zé)。買賣合同解釋第24條將逾期利息明確定性為“逾期付款損失”,作為違約損害賠償?shù)膬?nèi)容之一,利息沒有被排除在合同法第117條不可抗力免責(zé)的范圍之外。我國是否可以考慮借鑒上述國際公約和國際示范法的規(guī)定,把利息排除在免責(zé)范圍之外呢?要移植一項(xiàng)法律制度,應(yīng)當(dāng)考量本土法律和社會(huì)環(huán)境對(duì)這項(xiàng)制度的需求和接納程度。首先,在我國司法實(shí)踐中,如果買方因不可抗力而不能履行付款義務(wù),他可以援引《合同法》第117條和第94條,請(qǐng)求解除合同,免除自己的付款
簡單買賣合同范文1供方：(以下簡稱甲方)
需方：(以下簡稱乙方)
一、產(chǎn)品名稱、規(guī)格型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)、金額： 單位：人民幣(元)
二、品質(zhì)保證：原廠包裝、原廠標(biāo)準(zhǔn)。
三、交貨地點(diǎn)及方式：供方負(fù)責(zé)送貨至需方公司所在地，供需雙方共同驗(yàn)收并簽字確認(rèn)。
四、交貨期：合同簽訂之日起一周內(nèi)。
五、產(chǎn)品保修責(zé)任：自交貨驗(yàn)收合格之日起，主機(jī)保修24個(gè)月，人為及不可抗力原因造成損壞除外，保修期滿后供方負(fù)責(zé)使用原廠配件進(jìn)行有償維修。
六、付款方式：貨到當(dāng)日內(nèi)支付總額的80%,十日內(nèi)付清其余20%。
七、違約責(zé)任：供方不能按時(shí)交貨每延遲一天需支付合同總額1‰的違約金，需方于付款之日不能按時(shí)付款每延遲一天按合同總額的1‰支付違約金。
八、其他約定事項(xiàng)：合同執(zhí)行過程中如出現(xiàn)爭議，雙方友好協(xié)商解決。
九、本合同一式貳份，供需雙方各執(zhí)壹份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簡單買賣合同范文2出賣人：(以下簡稱甲方)
買受人：(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方購買甲方產(chǎn)品達(dá)成以下買賣合同。
一、產(chǎn)品名稱、規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格。
二、產(chǎn)品質(zhì)量與質(zhì)保
1、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：
2、質(zhì)保期限：
三、檢驗(yàn)/驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、方法
按國家標(biāo)準(zhǔn)與方法。
四、產(chǎn)品價(jià)款與結(jié)算方式
1、產(chǎn)品總價(jià)款為 元(大寫： 圓整)。
2、結(jié)算方式：
五、交付與運(yùn)輸
交付地點(diǎn)：
運(yùn)輸方式與費(fèi)用：
六、違約責(zé)任
甲乙雙方任何一方違約應(yīng)支付守約方違約金 元，若違約金不足以彌補(bǔ)守約方損失的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償給守約方造成的一切損失(包括直接損失、可得利益損失及主張權(quán)利的費(fèi)用等)。
七、合同的解除與終止
甲乙雙方協(xié)商一致的，可以終止合同的履行。一方根本性違約的，另一方有權(quán)解除合同，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知到對(duì)方。
八、不可抗力
因火災(zāi)、戰(zhàn)爭、罷工、自然災(zāi)害等不可抗力因素而致本合同不能履行的，雙方終止合同的履行，各自的損失各自承擔(dān)。
九、爭議解決
因合同的簽訂、履行、變更、解除等產(chǎn)生爭議的，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，由 人民法院訴訟解決。
十、其他
本合同一式兩份，甲方壹份，乙方壹份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
簡單買賣合同范文3出賣方(甲方)：____________________________________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務(wù)：____________
購買方(乙方)：____________________________________
地址：____________郵碼：____________電話：____________
法定代表人：____________職務(wù)：____________
根據(jù)國家有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方購買甲方座落在____市____街____巷____號(hào)的房屋棟間，建筑面積為____平方米。
第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：
第三條付款時(shí)間與辦法：
第四條甲方應(yīng)于____年__月__日前將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用。
第五條稅費(fèi)分擔(dān)
1.甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi);承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
2.乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費(fèi)。
第六條違約責(zé)任
1.乙方必須按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，應(yīng)向甲方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
2.甲方必須按期將房產(chǎn)交付乙方使用，否則，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付違約部分房產(chǎn)款____%的違約金。
第七條本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________單位，代表人是____________.
第八條本合同經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人各一份。乙方一份，________房產(chǎn)管理局、________公證處各一份。
第十條本合同發(fā)生爭議的解決方式：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
衛(wèi)浴買賣合同范文一買方：
賣方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上就建材買賣事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 所購建材基本情況(單位：元)合計(jì)人民幣(大寫)： 元，￥： 元
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：《室內(nèi)裝飾裝修材料中有害物質(zhì)限量國家標(biāo)準(zhǔn)》
第三條 交貨：交貨方式：(賣方送貨 / 買方取貨);交貨時(shí)間： ;交貨地點(diǎn)： 。
第四條 安裝：安裝方式：(賣方安裝 / 買方自裝);選擇賣方安裝的，安裝標(biāo)準(zhǔn)為： ，安裝費(fèi)用由 承擔(dān)，買方應(yīng)為賣方提供必要的安裝條件。
第五條 驗(yàn)收：對(duì)于衛(wèi)浴潔具的數(shù)量、規(guī)格、顏色等與約定不符或有其他表面瑕疵的，買方應(yīng)在賣方交貨時(shí)當(dāng)場提出異議，異議經(jīng)核實(shí)賣方應(yīng)無條件補(bǔ)足或換貨;選擇賣方安裝的，雙方應(yīng)在安裝完畢后 日內(nèi)共同驗(yàn)收安裝工程質(zhì)量，經(jīng)驗(yàn)收未達(dá)到約定安裝標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無條件返工。
第六條 付款方式及時(shí)間：雙方約定以第 種方式支付價(jià)款。
(一)簽訂本合同時(shí)，買方支付(定金 / 預(yù)付款) 元(定金不得超過總價(jià)款的20%)，交貨驗(yàn)收后一次性支付余款;
(二)
第七條 違約責(zé)任
(一)賣方違約責(zé)任：
1、衛(wèi)浴潔具經(jīng)專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)檢測不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無條件換、退貨，或賠償買方由此受到的損失;對(duì)于其他質(zhì)量問題，包修期限為 年，賣方負(fù)責(zé)免費(fèi)修理;
2、賣方遲延交貨的，每日應(yīng)向買方支付遲延部分價(jià)款 %的違約金;遲延交貨超過 日的，除支付違約金外，買方還有權(quán)解除合同，賣方已收取的定金、預(yù)付款或價(jià)款應(yīng)全額返還，但買方在不收取違約金的情況下有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。
(二)買方違約責(zé)任：
1、買方遲延提貨的，每日應(yīng)向賣方支付遲延部分價(jià)款 %的違約金;
2、買方無正當(dāng)理由單方解除合同的，應(yīng)賠償由此給賣方造成的損失，已支付的定金無權(quán)要求返還。
第八條 爭議解決方式：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商或向市場主辦單位、消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解解決，也可向行政機(jī)關(guān)提出申訴;協(xié)商、調(diào)解、申訴解決不成的，應(yīng)向 人民法院提起訴訟，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。
第九條 其他約定事項(xiàng)
第十條 對(duì)本合同的變更或補(bǔ)充不合理地減輕或免除賣方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的，仍以本合同為
準(zhǔn)。
買方： 賣方：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
委托人： 法定代表人：
委托人： 委托人：
簽訂時(shí)間：
簽訂地點(diǎn)：
衛(wèi)浴買賣合同范文二根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上就建材買賣事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第三條 交貨：交貨方式：(賣方送貨 / 買方取貨);交貨時(shí)間： ;交貨地點(diǎn)： 。
第四條 安裝：安裝方式：(賣方安裝 / 買方自裝);選擇賣方安裝的，安裝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合建筑裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，安裝費(fèi)用由 承擔(dān)，買方應(yīng)為賣方提供必要的安裝條件。
第五條 驗(yàn)收：對(duì)于衛(wèi)浴潔具的數(shù)量、規(guī)格、顏色等與約定不符或有其他表面瑕疵的，買方應(yīng)在賣方
交貨時(shí)當(dāng)場提出異議，異議經(jīng)核實(shí)賣方應(yīng)無條件補(bǔ)足或換貨;選擇賣方安裝的，雙方應(yīng)在安裝完畢后 日內(nèi)共同驗(yàn)收安裝工程質(zhì)量，經(jīng)驗(yàn)收未達(dá)到約定安裝標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無條件返工。
第六條 付款方式及時(shí)間：雙方約定以第 種方式支付價(jià)款。
(一)簽訂本合同時(shí)，買方支付(定金 / 預(yù)付款) 元(定金不得超過總價(jià)款的20%)，交貨驗(yàn)收后一次性支付余款;
(二) 。 第七條 違約責(zé)任： (一)賣方違約責(zé)任：
1、衛(wèi)浴潔具經(jīng)專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)檢測不符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)或合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，賣方應(yīng)無條件換、退貨，或賠償買方由此受到的損失;對(duì)于其他質(zhì)量問題，包修期限為 年，賣方負(fù)責(zé)免費(fèi)修理;
2、賣方遲延交貨的，每日應(yīng)向買方支付遲延部分價(jià)款 %的違約金;遲延交貨超過 日的，除支付違約金外，買方還有權(quán)解除合同，賣方已收取的定金、預(yù)付款或價(jià)款應(yīng)全額返還，但買方在不收取違約金的情況下有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。
(二)買方違約責(zé)任：
1、買方遲延提貨的，每日應(yīng)向賣方支付遲延部分價(jià)款 %的違約金;
2、買方無正當(dāng)理由單方解除合同的，應(yīng)賠償由此給賣方造成的損失，已支付的定金無權(quán)要求返還。 第八條 爭議解決方式：本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商或向市場主辦單位、消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解解決，也可向行政機(jī)關(guān)提出申訴;協(xié)商、調(diào)解、申訴解決不成的，應(yīng)向 人民法院提起訴訟，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。
第九條 其他約定事項(xiàng)： 。 第十條 對(duì)本合同的變更或補(bǔ)充不合理地減輕或免除賣方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的，仍以本合同為準(zhǔn)。
買方(章)： 賣方(章)： 住所： 住所： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 委托人： 法定代表人：
委托人：
簽訂時(shí)間： 簽訂地點(diǎn)：
衛(wèi)浴買賣合同范文三第一條 商品名稱 請(qǐng)認(rèn)真閱讀以下內(nèi)容，確認(rèn)您所報(bào)來的商品品牌、規(guī)格型號(hào)、顏色及數(shù)量后再簽字。如有不明之處，務(wù)請(qǐng)當(dāng)面問清，以免發(fā)生糾紛。單位：元/
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：___________________________________________________________。 第三條 交貨及安裝： 交貨方式：(送貨 / 送貨安裝 / 買方自提);交貨時(shí)間：_________ ;交貨地點(diǎn)：____________;選擇送貨安裝方式的，買方應(yīng)為賣方提供安裝條件，安裝標(biāo)準(zhǔn)及方式為：____________________。
第四條 驗(yàn)收及三包責(zé)任： 對(duì)于衛(wèi)浴潔具的規(guī)格、顏色、品牌與約定不符及有表面瑕疵的，買方應(yīng)在(交貨 / 安裝)時(shí)當(dāng)場提出異議，經(jīng)核實(shí)賣方應(yīng)無條件補(bǔ)足或換貨;有內(nèi)在質(zhì)量問題的，包修期限為_________年，賣方負(fù)責(zé)免費(fèi)修理;但經(jīng)專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)不符合(約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) / 國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn))的，自交貨之日起兩年內(nèi)買方有權(quán)要求賣方無條件換、退貨。
第五條 付款方式及時(shí)間： 雙方約定以第________ 種方式支付價(jià)款。
(一)簽訂本合同時(shí)，買方支付(定金/預(yù)付款)___________元 ( 定金不得超過總價(jià)款的20%) ，交貨驗(yàn)收后一次性支付余款; (二) _____________________________________________________________________________。 第六條 違約責(zé)任：
(一)一方遲延交貨或提貨的，每超過一日向?qū)Ψ街Ц哆t延部分價(jià)款_________________ %的違約金; (二)賣方遲延交貨超過________日的，除按前款規(guī)定支付違約金外，買方還有權(quán)解除合同，賣方已收取的預(yù)付款或價(jià)款應(yīng)全額返還;已支付的定金，買方在不收取違約金的情況下可要求賣方雙倍返還;
(三) 買方無正當(dāng)理由單方解除合同的，應(yīng)賠償由此給賣方造成的損失，已支付的定金無權(quán)要求返還。
第七條 賣方撤離展銷會(huì)或市場的，由展銷會(huì)和市場主辦單位先行承擔(dān)賠償責(zé)任;主辦單位承擔(dān)責(zé)任之后，有權(quán)向賣方追償。
第八條 爭議解決方式：
本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商或向市場主辦單位、消費(fèi)者協(xié)會(huì)申請(qǐng)調(diào)解解決，也可向行政機(jī)關(guān)提出申訴;協(xié)商、調(diào)解、申訴解決不成的，應(yīng)向__________________人民法院提起訴訟，或 按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。
簽了購房合同后房子沒買成，還要付中介費(fèi)嗎？
問：在中介的介紹下，我與王某簽訂了二手房買賣合同。然而，就在簽合同當(dāng)晚，父親病重住院，跟王某溝通后，王表示愿意解除合同，但中介依然要我支付中介費(fèi)。房子沒買成，難道也要付中介費(fèi)嗎？
答：根據(jù)合同法的規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。什么是合同成立？就是當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意。你和王某已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，合同已經(jīng)成立。因?yàn)楹贤闪ⅲ沂侵薪榈脑虼俪桑鶕?jù)合同法的規(guī)定也好，根據(jù)房屋買賣合同的約定也罷，你都應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。至于后來因情勢(shì)變更，你和王某協(xié)商一致解除合同，這只涉及你和王某之間的權(quán)利義務(wù)，不影響中介費(fèi)的支付。
糊涂中介張冠李戴，能否解除購房合同？
問：我準(zhǔn)備購買一套二手房，中介帶我看房后，買到手的卻不是看過的東北朝向的房子，而是西北朝向的房子。我能解除購房合同嗎？
答：房產(chǎn)中介是賣房人與買房人之間的中介，其具體事務(wù)就是幫賣房人登記房源信息、宣傳并且保證房源真實(shí)有效；幫買房人尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交。房產(chǎn)中介因自己的失誤給賣房人、買房人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。你要購買東北朝向的房子，簽訂合同到手的卻是西北朝向的房子，東北朝向與西北朝向，一字之差，房子的實(shí)際位置、實(shí)際價(jià)值卻相差甚遠(yuǎn)，給人的心理感受更是完全不一樣。中介“一時(shí)糊涂”張冠李戴，對(duì)你來說形成重大誤解，你可以撤銷合同。至于因此受到的諸如誤工費(fèi)等損失，以及賣房人的有關(guān)損失，糊涂中介應(yīng)當(dāng)為他的糊涂埋單。
買房被騙，中介應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
問：在中介公司運(yùn)作下，我與一名叫伍仁的房主簽訂了房屋買賣合同，預(yù)付了20萬元房款和1.2萬元中介費(fèi)。然而，伍仁只是3個(gè)房主中的一個(gè)，另外兩人根本不同意賣。事情黃了，我找伍仁退錢，伍仁卻不知去向，我又找到中介公司要求賠償損失，也被拒。請(qǐng)問，買房被騙，中介應(yīng)否擔(dān)責(zé)？
答：中介公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)，取決于中介公司在居間中介的過程中有沒有過錯(cuò)；而中介公司有沒有過錯(cuò)，取決于其對(duì)賣房人的所有權(quán)限是否有查實(shí)義務(wù)。你買的房屋，有3個(gè)房主，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。伍仁作為其中一個(gè)房主，無權(quán)擅自出賣整套房子，簽訂的房屋買賣合同，是一個(gè)無效合同。中介公司查清賣房人的權(quán)限是基本義務(wù)，他們的失職，導(dǎo)致合同無效，給你帶來了損失。對(duì)此，中介公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任，不僅應(yīng)當(dāng)退還中介費(fèi)，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
從銀行貸款購買二手房，中介要求收取擔(dān)保金時(shí)怎么辦？
問：我通過中介，看中一處二手房，但有11萬資金缺口。中介提出可以幫忙聯(lián)系貸款，于是在合同上增加一項(xiàng)補(bǔ)充條款“如須貸款另給中介4000元擔(dān)保費(fèi)”。后來，我想親自辦貸款，省下4000元擔(dān)保費(fèi)，可“擔(dān)保費(fèi)”畢竟已寫在了合同上，如果中介據(jù)此索要，我該怎么辦？
答：購房貸款是以購買的房屋作為抵押擔(dān)保，中介不是保證人，也不是為該項(xiàng)貸款提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的抵押人，所以，中介向你收取擔(dān)保費(fèi)是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。收取擔(dān)保費(fèi)沒有依據(jù)，但中介幫忙聯(lián)系貸款事宜也不是無償勞動(dòng)，因此，一旦發(fā)生糾紛，中介索討4000元擔(dān)保費(fèi)不成，就可能以擔(dān)保費(fèi)實(shí)質(zhì)上是勞務(wù)費(fèi)為由，轉(zhuǎn)而向你索討4000元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)。要避免這4000元的費(fèi)用，關(guān)鍵就是要完全撇開中介自行辦理貸款事宜，那樣，中介收取勞務(wù)費(fèi)便沒有事實(shí)依據(jù)。還撇得開中介嗎？“如須貸款另給中介4000元擔(dān)保費(fèi)”是一個(gè)附條件的條款，并沒有委托貸款事宜，只要中介尚未采取實(shí)際行動(dòng)，你都可以將辦理銀行貸款的權(quán)力收回。
委托賣房合同中的違約金條款有效嗎？
糧食買賣合同范文一甲方(購方)： 乙方(供方)： 地址： 地址： 郵政編碼： 郵政編碼： 電話： 電話： 法定代表人： 法定代表人： 職務(wù)： 職務(wù)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》等有關(guān)法律的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，簽訂本合同，共同信守，嚴(yán)格履行。
第一條 訂購產(chǎn)品名稱、單位、單價(jià)、數(shù)量約定如下：
1.產(chǎn)品名稱： 。
2.單位： 。
3.單價(jià)： 。
4.數(shù)量： 。
第二條 產(chǎn)品質(zhì)量按照國家規(guī)定的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三條 包裝要求和費(fèi)用負(fù)擔(dān)
1.包裝材料及規(guī)格： 。
2.每包凈重： 千克。
3.不同品種等級(jí)分別包裝。
4.包裝牢固，適宜裝卸運(yùn)輸。
5.每包品種等級(jí)標(biāo)簽清楚。
6.包裝費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān)。
第四條 交貨時(shí)間、地點(diǎn)
1.交貨時(shí)間： 。
2.交貨地點(diǎn)： 。
第五條 驗(yàn)收方法： 。
第六條 運(yùn)輸方法及運(yùn)費(fèi)承擔(dān)： 。
第七條 結(jié)算方式與期限： 。
第八條 甲方違約責(zé)任
1.甲方必須按合同規(guī)定收貨，否則，應(yīng)向乙方償付少收部分總價(jià)值 %的違約金。
2.甲方?jīng)]有按照國家規(guī)定的等級(jí)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，壓級(jí)壓價(jià)收購，除還足壓價(jià)部分貨款外，應(yīng)向甲方償付壓價(jià)部分總價(jià)值 %的違約金。
3.甲方在乙方交貨后，應(yīng)按時(shí)付款，每逾期一天，應(yīng)向乙方償付未付款部分總價(jià)值 %的違約金。
第九條 乙方違約責(zé)任
1.乙方未按合同規(guī)定品名、品級(jí)、數(shù)量交貨，應(yīng)向甲方償付少交部分總價(jià)值 %的違約金。
2.乙方未按合同規(guī)定時(shí)間交貨，每逾期 天，應(yīng)向甲方償付遲交部分總價(jià)值 %的違約金。
3.乙方包裝不符合合同規(guī)定，應(yīng)當(dāng)返工，所造成的損失由乙方自負(fù)。
第十條 甲乙雙方由于自然災(zāi)害和其他不可抗力，確實(shí)不能全部或部分履行合同，可免除全部或部分違約責(zé)任。
第十一條 本合同有效期限自 年 月 日至 年 月 日。
甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 代表人： 代表人： 月日 年
糧食買賣合同范文二合同編號(hào)： 出賣人： 簽訂地點(diǎn)：
買受人： 簽訂時(shí)間： 年 月 日
第一條 糧食品種、數(shù)量、價(jià)款、交(提)貨時(shí)間
第二條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、用途：
第三條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物供應(yīng)和回收及費(fèi)用負(fù)擔(dān)：
第四條 損耗標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法：
第五條 交(提)貨方式、地點(diǎn)：
第六條 運(yùn)輸方式及到達(dá)站(港)及費(fèi)用負(fù)擔(dān)：
第七條 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間、地點(diǎn)：
第八條 結(jié)算方式及期限：
第九條 擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：
第十條 本合同解除的條件：
第十一條 違約責(zé)任：
第十二條 合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第 種方式解決： (一)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十三條 本合同自 生效。
第十四條 其他約定事項(xiàng)：
出賣人名稱(章)： 住所：
法定代表人： (簽字)
委托人： (簽字) 電話：
開戶銀行： 賬號(hào)：
郵政編碼：
買受人名稱(章)： 住所：
法定代表人： (簽字)
委托人： (簽字) 電話：
開戶銀行： 賬號(hào)：
郵政編碼：
鑒(公)證意見：
鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)
經(jīng)辦人：
年 月 日
監(jiān)制部門： 印制單位：
糧食買賣合同范文三供方：______ 簽訂地點(diǎn)：_________ 買方：______ 簽訂時(shí)間：__年__月__日 第一條 糧食品種、數(shù)量、價(jià)款、交(提)貨時(shí)間
(注：空格如不夠用，可以另接) 第二條
質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、用途：__水分≤14 無霉變、雜質(zhì)<1% 其他均按照國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
第三條 包裝標(biāo)準(zhǔn)、包裝物供應(yīng)和回收及費(fèi)用負(fù)擔(dān)：普通蛇皮袋包裝，包裝物不回收不 作價(jià)，包裝費(fèi)用由供方負(fù)責(zé)。
第四條 損耗標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法：車站電子磅實(shí)際重量為準(zhǔn)。 第五條 交(提)貨方式、地點(diǎn)：聞喜縣禮元站。
第六條 運(yùn)輸方式及到達(dá)站(港)和費(fèi)用負(fù)擔(dān)：以供方定，費(fèi)用由供方負(fù)擔(dān)。 第七條 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)、方法、時(shí)間、地點(diǎn)：本合同第二條以及國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。 第八條 結(jié)算方式及期限：預(yù)付款項(xiàng)50%，到站付清。 第九條 擔(dān)保方式(也可另立擔(dān)保合同)：
第十條 本合同解除的條件：
第十一條 違約責(zé)任：自合同生效日開始，供方不得以任何方式延期交貨，或者抬高價(jià)格。違約一方賠償本合同20%違約金。
合同爭議的解決方式：本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。
第十三條 本合同自________生效。
合同立協(xié)雙方：
賣方（以下簡稱甲方）：_________________________________________
買方（以下簡稱乙方）：_________________________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買標(biāo)準(zhǔn)廠房和使用配套場地達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守。
一、 基本情況：
1、 乙方購買甲方坐落在_________市_______________區(qū)（縣）_____________路_________弄（新村）______________支弄_____________號(hào)________號(hào)廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場地______________平方米，按房產(chǎn)證為準(zhǔn)。
2、 土地使用權(quán)限為_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實(shí)際年限按產(chǎn)權(quán)證。
3、 廠房區(qū)域東側(cè)在_______米內(nèi)、南側(cè)到_________米內(nèi)、西側(cè)到_________米內(nèi)、北側(cè)到__________米內(nèi)。
二、 廠房價(jià)格及其它費(fèi)用：
1、 廠房價(jià)格每平方米人民幣_(tái)_____________________元（大寫），總價(jià)（含人民幣土地價(jià)格）人民幣_(tái)______________________________元（大寫）。
2、 土地使用稅費(fèi)按國家有關(guān)規(guī)定由_______方每年支付給有關(guān)部門。
3、 乙方在甲方園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)每年人民幣_(tái)__________________元（大寫）。
三、 付款方式、期限及交房期：
1、 廠房總價(jià)分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣_(tái)_______________萬元（大寫）。
（1）________年_____月____日前甲方把廠房通過有關(guān)部門驗(yàn)收合格后交付乙方使用，同時(shí)乙方在收到甲方廠房后支付人民幣_(tái)_________________萬元（大寫）；
（2）其余房款應(yīng)在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后（以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準(zhǔn)）6日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負(fù)責(zé)。
2、 以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，逾期交款處以滯納金按銀行利息的二倍，如乙方逾期超過三個(gè)月不付款，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按廠房和土地總價(jià)的10%計(jì)；若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋亍S房抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按廠房和土地總價(jià)10%支付給乙方作為違約金。
四、 其他規(guī)定：
1、 甲方在辦理好產(chǎn)權(quán)證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費(fèi)用契稅、工本費(fèi)等由乙方負(fù)責(zé)支付。
2、 乙方所購產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進(jìn)行工商注冊(cè)。
3、 廠房內(nèi)土地屬批租，廠區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設(shè)施配套使用給乙方，未經(jīng)有關(guān)部門同意，不得擅自搭建簡易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理搭建秘備的簡易棚手續(xù)。
4、 乙方所購房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染、高用電量的項(xiàng)目。
5、 乙方在所購房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營或生活必須遵紀(jì)守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用。
6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請(qǐng)，甲方予以協(xié)助辦理，增容費(fèi)用由乙方向有關(guān)部門按規(guī)定交納。
7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補(bǔ)充確定，與本合同具有同等法律效力。
8、 甲方在完成售房的全過程后，則乙方有權(quán)支配和使用該廠房，甲方無權(quán)干涉。
9、 本廠房的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。
相關(guān)的合同范本·買賣合同的定義(什么是買賣合同)·英文版買賣合同·標(biāo)準(zhǔn)商品買賣合同·貨物買賣合同·車輛汽車買賣合同·水果買賣合同五、 本合同主體及責(zé)任：
1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________
(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔(dān)保責(zé)任)
六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。
甲方： 乙方：
代表（ 簽名蓋章）： 代表（ 簽名蓋章）：
確認(rèn)房主：核實(shí)真實(shí)身份
簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購房者核實(shí)房主的身份、業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。
前期費(fèi)用：是否結(jié)算清楚
房屋是否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款；交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。
維修基金
買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。
生活費(fèi)用
水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方人住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房價(jià)來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍無法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。
附屬設(shè)施：驗(yàn)收不忘記錄
一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。
付款過戶：明確操作方式
購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。也可選擇某些銀行與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合推出的“二手房交易資金托管”業(yè)務(wù)，可在費(fèi)用最低的情況下解決上述問題。
遷戶延遲：慎約時(shí)間責(zé)任
按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口一般無法強(qiáng)制遷出，買方對(duì)戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
違約責(zé)任：約定償付時(shí)間
這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)――日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
深圳市房地產(chǎn)買賣合同范文一賣方：_____________________
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第一條 本合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。
第二條 賣方與深圳市規(guī)劃國土局簽訂深地合字( )____號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及____號(hào)補(bǔ)充協(xié)議，取得位于深圳市____區(qū)____路，宗地編號(hào)為____，土地面積____平方米的土地使用權(quán)，土地用途為____，土地使用期限自____年___月___日起至___年___月___日止。
賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房，定名為____，主體建筑物的性質(zhì)為____，屬____結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：地上____層，地下____層。
本房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)款已繳清，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售，《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號(hào)為________。
第三條 買方購買______的第___棟___座___號(hào)房，位于____層，用途為____，建筑面積____平方米，其中：套內(nèi)建筑面積____平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e____平方米。
具體分?jǐn)傢?xiàng)目和不分?jǐn)傢?xiàng)目見附表。
具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。
賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號(hào)為____的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外)。
賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時(shí)，本項(xiàng)目的土地出讓合同書及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。
第四條 買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第__種方式計(jì)算購房款：
(一)按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)___元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
(二)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，單價(jià)為人民幣/港幣_(tái)___元/平方米，總金額為人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
(三)按套計(jì)算，總金額為人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
第五條 賣方委托________為購房款的代收和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，______為本項(xiàng)目的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)。
雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機(jī)構(gòu)，以便于監(jiān)管。
賣方在代收機(jī)構(gòu)的賬戶名稱是________，賬號(hào)______。
第六條 買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任：
(一)買方給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款50%以上的，買方應(yīng)就房價(jià)欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。
(二)買方給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款50%的，賣方可要求買方支付欠付價(jià)款百分之__的違約金(一般不超過10%)。
(三)買方超過合同約定時(shí)間90日仍不付清應(yīng)付價(jià)款的，賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方，并在10日內(nèi)從買方已付價(jià)款中扣除雙方約定的違約金，剩余款項(xiàng)退還給買方。
第七條 賣方須于___年___月___日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗(yàn)收證明。
賣方在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。
賣方向買方交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實(shí)際交付建筑面積的內(nèi)容。
買方接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。
第八條 賣方不能按約定時(shí)間交付房地產(chǎn)予買方使用的，每延期1日，賣方應(yīng)向買方支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約會(huì)。造成買方損失的，賣方除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。 賣方超過約定時(shí)間90日仍不交付房地產(chǎn)的：
(一)買方有權(quán)單方解除合同。賣方接到買方解除合同的書面通知后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將買方已付的一切款項(xiàng)(不計(jì)利息)退還，并支付雙方約定的違約金。造成買方損失的，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
(二)買方不解除合同的，按本條第一款處理。
第九條 如遇不可抗力的特殊原因，嚴(yán)重影響施工進(jìn)度，可能使房地產(chǎn)不能按約定時(shí)間交付使用的，賣方應(yīng)以書面形式及時(shí)通知買方。
第十條 已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得變更公共設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目名稱。如確需變更的，賣方應(yīng)持五分之四以上購房者同意的公證書，向政府規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)。
第十一條 賣方在住宅交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。不提供的，買方可拒絕接收。
《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。賣方應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任。
第十二條 交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際面積與本合同規(guī)定面積存在差異的，按以下方式處理：
(一)按建筑面積計(jì)算購房款的：
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以內(nèi)(含1%)的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在1%以上(不含1%)、5%以內(nèi)(含5%)的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在5%以上(不含5%)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。
(二)按套內(nèi)建筑面積計(jì)算購房款的：
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以內(nèi)(含0.6%)的，為允許的合理差異，買賣雙方互相不退、不補(bǔ)。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在0.6%以上(不含0.6%)、3%以內(nèi)(含3%)的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)的，買方有權(quán)解除合同。買方要求解除合同的，賣方應(yīng)在10日內(nèi)退還買方交付的購房款及利息，并承擔(dān)購房總價(jià)款5%的違約金。
交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與本合同規(guī)定面積差異在3%以上(不含3%)，經(jīng)買賣
雙方協(xié)商不解除合同的，按購房時(shí)的單位價(jià)格，實(shí)行多退少補(bǔ)。
第十三條 交付使用的房地產(chǎn)的裝修部分達(dá)不到本合同附表約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)的，買方有權(quán)要求賣方補(bǔ)償裝修的差價(jià)款;
第十四條 買方付清購房款后，賣方應(yīng)出具付清購房款證明書。
第十五條 房地產(chǎn)移交后，在未由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)住宅區(qū)管理機(jī)構(gòu)之前交由__________公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)按____元/平方米(建筑面積)計(jì)收。業(yè)主委員會(huì)成立后，可續(xù)聘或另選聘物業(yè)管理公司，管理費(fèi)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商確定。
買方所購商品房僅作______使用，買方在裝修及使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。對(duì)此，賣方有權(quán)監(jiān)督、制止及向政府有關(guān)部門報(bào)告。
第十六條 賣方應(yīng)在取得工程竣工驗(yàn)收證明之日起150日內(nèi)，書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費(fèi)，按國家、省、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔(dān)。
第十七條 如賣方未按前條規(guī)定通知買方，或因賣方原因造成買方不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，賣方從取得《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》之日的第210日起，每日按買賣總價(jià)款的萬分之三支付違約金，直至深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)《房地產(chǎn)證》之日止。
第十八條 賣方應(yīng)自本合同生效之日起7日內(nèi)將本合同向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作備案登記。
如賣方未履行此項(xiàng)義務(wù)，造成買方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十九條 賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：
(一)賣方與深圳市規(guī)劃國土局簽訂的深地合字( )____號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及____號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;
(二)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;
(三)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報(bào)告。 第二十條 除買賣雙方另有約定外，買賣雙方的地址以本合同所確定的地址為準(zhǔn)。 本合同中的“通知”指書面通知，送達(dá)方式采取當(dāng)事人簽收或郵寄送達(dá)的方式。
以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
第二十一條 本合同發(fā)生糾紛時(shí)，由買賣雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，選擇下列第__種方式解決：
(一)向深圳仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;
(二)向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)申請(qǐng)仲裁;
(三)依法向人民法院起訴。
第二十二條 買賣雙方可約定其他條款列于附表中，內(nèi)容包括屋頂使用權(quán)、外墻面使用權(quán)等問題，附表須經(jīng)雙方簽字、蓋章方為有效。
除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為本合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第二十三條 本合同的附表及附圖均為合同內(nèi)容之一部分。
第二十四條 本合同連同附表及附圖，共__頁，為一式四份，賣方、買方各執(zhí)一份，其他交有關(guān)部門，均具有同等法律效力。
第二十五條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
賣方(簽章)： 買方(簽章)：
賣方人(簽章)： 買方人(簽章)：
___年___月___日 ___年___月___日
賣方(簽章)： 買方(簽章)：
賣方人(簽章)： 買方人(簽章)：
___年___月___日 ___年___月___日
賣方(簽章)： 買方(簽章)：
賣方人(簽章)： 買方人(簽章)：
___年___月___日 ___年___月___日
附表一：
建筑期購樓一次過付款：
簽訂此合同時(shí)付清全部樓價(jià)款，共計(jì)：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫：________元。
附表二：
建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：
1.自簽約日起___日內(nèi)付全部樓價(jià)款的___%，即：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫________元。
2.___年___月___日前付全部樓價(jià)款的___%，即：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫________元。
3.___年___月___日前付全部樓價(jià)款的___%，即：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫________元。
4.___年___月___日前付全部樓價(jià)款的___%，即：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫________元。
5.___年___月___日前付全部樓價(jià)款的___%，即：人民幣/港幣_(tái)__億___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分，小寫________元。
或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。
附表三：
裝修標(biāo)準(zhǔn)：
1.外墻：
2.內(nèi)墻：
3.天花：
4.地面：
5.門窗：
6.廚房：
7.衛(wèi)生間：
8.陽臺(tái)：
9.電梯：
10.其他：
賣方(簽章)： 買方(簽章)： _年_月_日
深圳市房地產(chǎn)買賣合同范文二當(dāng)事人基本信息：
賣方：
姓名： 國籍/地區(qū)： 身份證/護(hù)照號(hào)碼： 聯(lián)系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 所占份額：
公司或機(jī)構(gòu)名稱： 營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 所占份額： 通訊地址： 郵政編碼： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
人：聯(lián)系電話： 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
通訊地址： 郵政編碼： 共有權(quán)人：
姓名： 國籍/地區(qū)： 身份證/護(hù)照號(hào)碼： 聯(lián)系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 所占份額：
公司或機(jī)構(gòu)名稱： 營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：所占份額：
通訊地址： 郵政編碼： 法定代表人：聯(lián)系電話： 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
買方：
姓名： 國籍/地區(qū)： 身份證/護(hù)照號(hào)碼： 郵政編碼： 通訊地址：聯(lián)系電話： 所占份額：
公司或機(jī)構(gòu)名稱： 營業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：所占份額： 通訊地址：郵政編碼： 法定代表人： 聯(lián)系電話： 身份證/護(hù)照號(hào)碼：
人： 聯(lián)系電話： 身份證/護(hù)照號(hào)碼： 通訊地址：郵政編碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 【轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】
賣方所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(下稱該房地產(chǎn))坐落于： 。 房地產(chǎn)證號(hào)為： 。房地產(chǎn)用途為：
登記建筑面積為： 平方米。套內(nèi)建筑面積為： 平方米。
該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。該房地產(chǎn)于 年 月竣工。
目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為 ，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月每方米建筑面積人民幣： 佰 拾 元 角 分(小寫： 元)。
第二條 【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】
該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押也未被查封，賣方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。
第三條 【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】
該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為 ：
1、該房地產(chǎn)沒有租約;
2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見附件[租賃編號(hào), 月租金 元整(小寫 )，租期自 年 月 日至 年 月 日]。賣方須于簽署《深圳市二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)或放棄購買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第 種方式處置租賃合同(只能選擇其中一種)：
① 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)買方仍然有效。賣方須于前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時(shí)賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/保證金及預(yù)交租金(若有)轉(zhuǎn)交予買方，買方自 時(shí)起享有賣方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。
② 賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。”
第四條 【附著于該房地產(chǎn)之上的戶口】
該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起 日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之 向買方支付違約金。
第五條 【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】
該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分(小寫： 元)。該轉(zhuǎn)讓價(jià)款不含稅費(fèi)。
第六條 【交易定金】
該房地產(chǎn)交易定金為人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分(小寫： 元)。買方同意按以下方式支付：
本合同簽訂時(shí)，元)。
本合同簽訂后 日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟分(小寫：元)。
上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管。買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號(hào)，即視為賣方收訖。定金在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外。
第七條 【交房保證金】
為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時(shí)從交易總價(jià)款中預(yù)留人民幣： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角2%)。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第 種：
1、交由居間方托管;
2、其它：
第八條 【付款方式】
買方所支付款項(xiàng)(包括定金、購房款)，除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。
買方按下列第 種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣： 億 仟 佰拾元角分(小寫：元)：
1、一次性付款
買方須于 年 月 日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。
2、買方向銀行抵押付款
(1)買方須于 年 月 日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣： 億 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分(小寫： 元)至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶;
(2)買方須于 年 月 日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn);
(3)銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 種方式處理：
1、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。
2、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付 等所有款項(xiàng)。
3、買賣雙方約定的其他付款方式：
上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。
第九條 【買方逾期付款的違約責(zé)任】
買方逾期付款的(因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外)，賣方有權(quán)要求買方按下列第 種(只能選擇其中一種)方式承擔(dān)違約責(zé)任：
1、要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。
2、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金。
第十條 【稅費(fèi)承擔(dān)】
按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：(1)營業(yè)稅;(2)城市建設(shè)維護(hù)稅;(3)教育費(fèi)附加;(4)印花稅;(5)個(gè)人所得稅;(6)土地增值稅;(7)房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);(8)土地使用費(fèi)。(9)提前還款短期貸款利息;(10)提前還款罰息。
買方需付稅費(fèi)：(11)印花稅;(12)契稅;(13)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi);(14)房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi);(15)《房地產(chǎn)證》貼花;(16)抵押登記費(fèi);(17)借款(抵押)合同公證費(fèi);(18)授權(quán)委托公證費(fèi)。
其他費(fèi)用：(19)權(quán)籍調(diào)查費(fèi);(20)房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi);(21)評(píng)估費(fèi);(22)律師費(fèi);(23)保險(xiǎn)費(fèi);(24)其他 (以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn))。
經(jīng)雙方協(xié)商，其中：
上述 項(xiàng)由賣方支付。
上述 項(xiàng)由買方支付。
本合同履行過程中因法律、法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)，按以下第方式處理：
1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。
2、買賣雙方同意由方繳納。
3、其他：買方支付：%;
賣方支付： %。
以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和(或)買方支付的稅費(fèi)，因買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。
任何一方不按約定或法律、政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金。
第十一條 【房地產(chǎn)交付】 賣方應(yīng)當(dāng)于 將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：
1、買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù);
2、交付該房地產(chǎn)鑰匙;
第十二條 【延遲交房的違約責(zé)任】
除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之四向買支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第十三條 【附隨債務(wù)的處理】
賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、 等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。
第十四條 【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】
買賣雙方須在簽訂本合同 日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起 日內(nèi)，買賣雙方須辦理交納稅費(fèi)的手續(xù)。
該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。
買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后 個(gè)工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)。 第十五條 【其他違約責(zé)任】
任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金。
第十六條 【不可抗力】
因不可抗力不能履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力結(jié)束之日起 日內(nèi)向另一方提供證明。
第十七條 【本合同與其他文件的沖突解決】
買賣雙方在本合同簽訂之前的承諾及協(xié)議，如有與本合同不相符的，以本合同為準(zhǔn)。 第十八條 【合同附件】
本合同共有附件 份。合同附件為本合同組成部分，具有同等法律效力。
第十九條 【法律適用與糾紛解決】
因本合同發(fā)生糾紛，由買賣雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，依據(jù)中華人民共和國法律，采取下列第 種方式解決：
1、向深圳仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;
2、向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)華南分會(huì)申請(qǐng)仲裁;
3、向人民法院起訴。
第二十條 【合同數(shù)量及持有】
本合同一式 份，賣方 份，買方 份，其他交有關(guān)部門，均具同等法律效力。
第二十一條 【送達(dá)】
當(dāng)事人所填寫確認(rèn)的通訊地址即為送達(dá)地址。
第二十二條 【合同生效】
本合同自買賣雙方簽字(蓋章)之日起生效。
賣方(簽章)： 買方(簽章)：
賣方人(簽章)： 買方人(簽章)：
年 月 年
11 月 日日
深圳市房地產(chǎn)買賣合同范文三買受方(以下簡稱甲方)_____________愿意委托居間方(以下簡稱乙方)上海延盛房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司以 下列條件購買出售方(以下簡稱丙方)______________所有的房屋。
一、甲方對(duì)所購買的房屋已充分了解并同意按下列條件購買： 基 1、 房屋座落：__________區(qū)______________路《_______________》______________________________________室; 本 2、 建筑面積：____________________平方米;權(quán)屬：______________;用途：_______________________________; 狀 3、 抵押情況： ; 租賃情況： (√)表示確認(rèn)況 4、 購買總價(jià)款：人民幣_(tái)______________________元整，大寫：___________________________________________元整。 1、付款方式：購 第一次：甲方于簽訂買賣合同時(shí)支付總房款______%計(jì)___________元整(含定金) ，大寫：_____________________________元整;房 第二次：甲方于 _____________________前_____日支付總房款_______%計(jì)_________元整，大寫：_____________________元整;條第三次：甲方于_____________________前_____日支付總房款_______%計(jì)_________元整，大寫：_____________________元整;件 甲方申請(qǐng)銀行貸款計(jì)__________元整，大寫：__________________________元整。若甲方申請(qǐng)的銀行貸款不足則用現(xiàn)金補(bǔ)足; 約 2、交房約定：_______________________________________________________________________________________________。 定 3、其他約定：___________________________________________________________________________________。
二、意向金的支付及有效期限約定：
甲方同意于簽訂本合同(以下簡稱合同)同時(shí)支付 元整(人民幣/美元),作為購房意向金。本合同自甲方簽署之日起2日內(nèi)為購房考慮期(購房考慮期是指：甲方在支付了購房意向金后可以在這段時(shí)間內(nèi)確 定是否購買該房)，在考慮期內(nèi)甲方有權(quán)提出終止委托購買行為(須以書面形式)，并取回購房意向金，如超過考慮期甲方無任何書面異議，則視甲方已完全確定上述購買行為，從超出考慮期之日起_____ 個(gè)工作日內(nèi)為購房確認(rèn)期(購房確認(rèn)期是指：在有效期內(nèi)當(dāng)丙方在本合同中簽字確認(rèn)后甲方均表示確認(rèn))，如超出確認(rèn)期丙方尚未確認(rèn)或本合同所列條件不為丙方所接受，則本合同終止，甲方所付之意向金立 即無息返還。
三、意向金轉(zhuǎn)為購房定金及甲方違約約定：(特別提示)
當(dāng)丙方于確認(rèn)期內(nèi)在本合同中簽字同意甲方所列購房條件后，則甲方同意將上述意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房定金給丙 方。如到時(shí)甲方提出反悔不買或不按乙方通知的期限前來簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，視為違約，則甲方無權(quán)要求返回定金，丙方則按傭金額的50%支付給乙方作為前期服務(wù)費(fèi)。為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)利，本條款已作特別提示，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本條款并請(qǐng)予簽字確認(rèn)，甲方：
四、甲方的義務(wù)：
在本合同之有效確認(rèn)期內(nèi)，丙方同意出售并簽字確認(rèn)后，甲方以丙方簽字確認(rèn)為準(zhǔn)之日起5日內(nèi),依乙方安排至乙方處與丙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同或商品房預(yù)售/出售合同。
五、乙方的義務(wù)：
乙方負(fù)責(zé)為甲、丙雙方代書簽訂房地產(chǎn)買賣合同或商品房預(yù)售/出售合同，同時(shí)乙方協(xié)助甲、丙雙方辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)、按揭貸款手續(xù)、房屋交接手續(xù)等相關(guān)手續(xù)。
六、甲方之服務(wù)報(bào)酬支付：
甲方與丙方簽訂商品房預(yù)售/出售合同或房地產(chǎn)買賣合同等同時(shí)應(yīng)按成交總價(jià)款的1%,作為服務(wù)報(bào)酬(傭金) 支付給乙方。
七、乙方未按上述第五條款乙方應(yīng)履行的義務(wù)進(jìn)行操作的，則乙方應(yīng)向甲、丙雙方支付違約金，其金額按 上述成交總價(jià)款的1%計(jì)。
八、甲方在與丙方成交時(shí),甲方應(yīng)依法負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅、費(fèi)均由甲方負(fù)責(zé)自行繳納。
甲方姓名：___________人：___________ 乙方：上海延盛房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司 證件號(hào)碼：______________________________ 注冊(cè)號(hào)：31010620xx217 店長：____________ 聯(lián)絡(luò)電話：______________________________ 執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人：__________ 證號(hào)_______________ 聯(lián)絡(luò)地址：______________________________ 聯(lián)絡(luò)電話：____________地址________________ 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
九.丙方意見及義務(wù)
丙方同意按上述甲方之購買條件出售，并同意在簽字之日起5日內(nèi)依上海延盛房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司(乙方)安排，至乙方處與甲方簽訂房地產(chǎn)買賣合同、預(yù)售合同/出售合同等。
十、丙方之服務(wù)報(bào)酬支付
丙方與甲方簽訂商品房預(yù)售/出售合同或房地產(chǎn)買賣合同等同時(shí)應(yīng)按成交總價(jià)款的1%,作為服務(wù)報(bào)酬(傭金) 支付給乙方。
十一、丙方違約之約定：(特別提示)
依據(jù)我國《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：
一、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所
這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
二、標(biāo)的
本合同的標(biāo)的，就是雙方欲進(jìn)行買賣的二手房，這是本合同的關(guān)鍵，一定要明確約定。
這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。
三、價(jià)款
這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款；付款方式；付款條件；如何申請(qǐng)按揭貸款；定金；尾款等。
四、履行期限、地點(diǎn)、方式
這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)偅挥鲇袃r(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。
五、違約責(zé)任
這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。
六、解決爭議的方式
這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
七、合同生效條款
雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
八、合同中止、終止或解除條款
按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓
在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
