時(shí)間：2022-09-06 22:48:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理考察報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)下的一個(gè)村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環(huán)境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務(wù)以及整個(gè)管理都給我留下了很深的印象。下面是我對(duì)酒店考察的一點(diǎn)感想。
一、營銷—讓賓客從心里滿意
餐廳服務(wù)小姐在為賓客點(diǎn)菜時(shí)，服務(wù)殷勤，動(dòng)作規(guī)范，態(tài)度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達(dá)銷售指標(biāo)，造成小姐不時(shí)的向賓客推銷價(jià)格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標(biāo)。這樣的服務(wù)，客人會(huì)滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應(yīng)該進(jìn)行換位思考呢？如果我們的小姐適時(shí)的向客人提醒，要適量點(diǎn)菜，以避免浪費(fèi)；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務(wù)會(huì)讓我們的賓客更為滿意。
大家都知道要重視賓客的感受，因?yàn)橘e客是飯店員工的衣食父母。但我們?cè)诠ぷ髦惺欠裾嬲龔馁e客去考慮問題呢？很多時(shí)候都還是不夠的。因?yàn)閷?duì)賓客的滿意純粹理解為服務(wù)態(tài)度的話，可能有些膚淺了。服務(wù)需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。
二、員工——飯店的資產(chǎn)和資源
成本只能消耗的，而資源是能開發(fā)，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產(chǎn)和資源，不是成本和費(fèi)用。”他所強(qiáng)調(diào)的是人的價(jià)值，因此把員工當(dāng)作資源還是成本，這就是體現(xiàn)了酒店?duì)I經(jīng)管理者的戰(zhàn)略眼光和價(jià)值觀，也是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵。
三、制度——“熱火爐定律”
不能否定，現(xiàn)在的制度，往往都沒有很好的執(zhí)行，而經(jīng)常受到個(gè)人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設(shè)。可能有許多管理者會(huì)把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認(rèn)識(shí)上差異，關(guān)鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個(gè)基本立足點(diǎn)，即它是一種責(zé)任，一種對(duì)企業(yè)和自己的責(zé)任。不規(guī)范執(zhí)行制度，造成制度形成虛設(shè)。一方面使企業(yè)浪費(fèi)了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業(yè)不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執(zhí)行。如果制度不合理，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修改，使之完善。西方的著名管理學(xué)家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達(dá)了一個(gè)企業(yè)規(guī)范執(zhí)行制度原則。
“只要你敢碰它，它就燙你，而且當(dāng)時(shí)就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會(huì)燙你全身；對(duì)誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當(dāng)然指的就是制度和規(guī)范，其實(shí)這樣執(zhí)行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認(rèn)識(shí)，是一個(gè)逐步深化的過程，對(duì)人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標(biāo)準(zhǔn)，它需要靠管理者在實(shí)踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎(chǔ)上，大家已經(jīng)具備了一種行為規(guī)范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質(zhì)情況下，人性化的管理應(yīng)該更多的用在關(guān)心員工工作之外生活和獎(jiǎng)勵(lì)員工的出色的表現(xiàn)這方面。
四、求知——處處都是機(jī)會(huì)
21世紀(jì)了，大家都知道知識(shí)的重要性，也會(huì)經(jīng)常談起學(xué)習(xí)的緊迫性，而且還會(huì)時(shí)不時(shí)的埋怨企業(yè)給的機(jī)會(huì)太少或者冒出“因?yàn)楣ぷ魈泵Γ瑳]有空閑時(shí)間進(jìn)行學(xué)習(xí)”等等話題。但是，很多都忽略學(xué)習(xí)的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價(jià)值感。按照邏輯學(xué)推理法，在工作實(shí)踐中學(xué)習(xí)更為直接有效。比如，在努力完成任務(wù)的過程中，就可以獲取新的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。但我們很多同志對(duì)待領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的任務(wù)，經(jīng)常喜歡尋求做不好的理由，進(jìn)行推脫。接受任務(wù)時(shí)，不是自己開動(dòng)腦筋，而是先問領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該怎么做。實(shí)際上，我們因此而錯(cuò)過了很多學(xué)習(xí)、提高的機(jī)會(huì)。因?yàn)槲覀冊(cè)诮邮苋蝿?wù)時(shí)，其實(shí)就是獲得一個(gè)學(xué)習(xí)的平臺(tái)。用心和認(rèn)真落實(shí)的過程，是一個(gè)不斷需要充實(shí)的過程，是一個(gè)不斷需要付出的過程。所以，只要我們對(duì)每一項(xiàng)工作都用心去做，認(rèn)真負(fù)責(zé)去做，那么就能獲得提高工作能力的好機(jī)會(huì)。
學(xué)習(xí)環(huán)境的問題也是如此。我們經(jīng)常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學(xué)習(xí)的欲望？如果具有這種渴望，不會(huì)因一些主觀可以控制的因素，來阻止學(xué)習(xí)知識(shí)，不會(huì)長時(shí)間等待一個(gè)特定機(jī)會(huì)，也不會(huì)在乎周圍沒有學(xué)習(xí)的氣氛等等，因?yàn)榄h(huán)境是自己創(chuàng)造的，處處都可以學(xué)習(xí)。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和環(huán)境，而是沒有具備需要真正學(xué)習(xí)的思想。“學(xué)然后知不足”說明這個(gè)道理。
五、對(duì)飯店管理的一些認(rèn)識(shí)
飯店管理與物業(yè)管理有相似之處,或許算不上一門高深的學(xué)問，在學(xué)術(shù)領(lǐng)域大概只是一門應(yīng)用學(xué)科。然而，從事過這方面管理的人都會(huì)覺得，要管好并不容易。飯店或小區(qū)就像一個(gè)小社會(huì)，各種各樣的事情都會(huì)出現(xiàn)。因此要求管理者具備較高的素質(zhì)和專業(yè)水平。
制度的完善和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰(zhàn)。我們必須迅速全面提升自我素質(zhì)和能力，適應(yīng)不斷變化的形勢(shì)，才不至于被市場(chǎng)所淘汰。
六、對(duì)今后物管公司發(fā)展的一點(diǎn)想法
酒店管理同物業(yè)管理有許多相同之處。通過對(duì)酒店的參觀、學(xué)習(xí)和考察，使我對(duì)我現(xiàn)在從事的物業(yè)管理工作有了全新的認(rèn)識(shí)，發(fā)現(xiàn)了我們同沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平的差距。下面就物管公司今后的發(fā)展方向談?wù)勎业南敕ā?/p>
1、加強(qiáng)人力資源管理，創(chuàng)“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”企業(yè)
首先嚴(yán)把員工招聘關(guān)。今后在招聘公司管理人員時(shí)必須是具備物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的人才；招聘維修人員時(shí)必須是具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時(shí)必須屬退伍軍人，并對(duì)其身高、體能、知識(shí)、品格、心理素質(zhì)等都要進(jìn)行嚴(yán)格考核挑選。
積極做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。今后對(duì)新招聘的員工必須進(jìn)行上崗前的相關(guān)培訓(xùn)工作，使員工對(duì)小區(qū)的基本情況、應(yīng)開展的工作做到心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，知識(shí)、技能的不斷更新，對(duì)在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。積極倡導(dǎo)“工作就是學(xué)習(xí)，工作就是創(chuàng)新，在學(xué)習(xí)中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭(zhēng)做“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。從而，使員工個(gè)人素質(zhì)得以提高，公司的管理服務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業(yè)形象。
從實(shí)際出發(fā)，今后我們將嚴(yán)格參照lS09000質(zhì)量體系運(yùn)作，逐步制定和完善嚴(yán)格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)。然后根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級(jí)、平級(jí)、下級(jí)的360度考核辦法；制定量化考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定性和定量考核相結(jié)合，增強(qiáng)考核的可操作性，減少考核時(shí)人為因素的影響；建立完善考核機(jī)制，實(shí)行末位淘汰制，避免考核走過場(chǎng)的現(xiàn)象，通過考核機(jī)制的建立，增強(qiáng)員工的危機(jī)感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
2、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務(wù)，提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級(jí)酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發(fā)。今后我們的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)向“一站式客戶服務(wù)、一站式資訊管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系發(fā)展，就是利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。全面提倡“一站式服務(wù)”、“最佳保安”的特色管理服務(wù)。從而，實(shí)現(xiàn)高效的管理運(yùn)作，解決業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務(wù)，提升服務(wù)效率，提高業(yè)主滿意度，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升我們公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
3、積極推行“顧客互動(dòng)年”，促進(jìn)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)。
2006年我們將重點(diǎn)開展“顧客互動(dòng)年”活動(dòng)。成立小葉榕業(yè)主俱樂部，設(shè)立新生活服務(wù)中心，開通客戶服務(wù)熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)。如：三月份，開展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動(dòng)；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建互動(dòng)的顧客關(guān)系，營造濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。 為下一步元方房地產(chǎn)公司的房屋銷售和開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。
4、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對(duì)于小區(qū)設(shè)備管理，要重新建立和完善設(shè)備管理制度；對(duì)各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對(duì)電梯，保安監(jiān)控系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，公用的供水、供電網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，水電表、剪草機(jī)，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。
5、把保安隊(duì)伍打造成公司的一道亮麗風(fēng)景線
星級(jí)酒店保安的嚴(yán)格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對(duì)酒店實(shí)行24小時(shí)的安全保衛(wèi)。針對(duì)沿海星級(jí)酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項(xiàng)治安管理規(guī)章制度；對(duì)新招聘的安保員進(jìn)行上崗前崗位的基本知識(shí)和操作技能培訓(xùn)，加大對(duì)在職安保員的培訓(xùn)力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)，從而增強(qiáng)安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，樹立“友善與威嚴(yán)共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務(wù)，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風(fēng)景線。
工程總承包在我國經(jīng)過了近二十年的發(fā)展歷程，取得了不少成績，并積累了一定經(jīng)驗(yàn)[1].但總體而言，我國的工程總承包事業(yè)尚處于發(fā)展階段，有不少問題值得探究，如基本概念問題，能力問題，市場(chǎng)機(jī)制，運(yùn)作模式和人才培養(yǎng)問題等。本文只探討工程總承包企業(yè)的概念問題。
何謂工程總承包企業(yè)？這是發(fā)展、培育工程總承包企業(yè)首先必須明確的問題，本文從以下幾個(gè)方面對(duì)這一問題進(jìn)行理論上的探討，以期對(duì)我國工程總承包建設(shè)拓寬思路。
1 、 顧客（或業(yè)主，本文不加區(qū)分）需求角度
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，顧客是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，是建筑業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，企業(yè)必須滿足顧客現(xiàn)在和未來的需求，并力求顧客滿意才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。顧客需求不斷變化，并表現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)。在里丁國際建筑業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略論壇上，與會(huì)代表一致認(rèn)為顧客對(duì)建筑業(yè)的要求和期望越來越高，希望建筑業(yè)企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品全過程的服務(wù)。所謂“形成建筑產(chǎn)品全過程”有兩層含義：一是指包含項(xiàng)目可行性研究及決策、勘察、設(shè)計(jì)、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等內(nèi)容在內(nèi)的創(chuàng)造項(xiàng)目產(chǎn)品的過程（簡稱創(chuàng)造過程）；二是指上述項(xiàng)目管理過程（簡稱管理過程）。因此，從滿足顧客需求出發(fā)，凡是能提供上述全部創(chuàng)造過程或管理過程服務(wù)內(nèi)容的企業(yè)應(yīng)該是工程總承包企業(yè)。當(dāng)然，總承包范圍是否包括上述所有內(nèi)容，需由顧客根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及其風(fēng)險(xiǎn)程度決定和定義。根據(jù)顧客需求的不同可以有以下不同的工程總承包方式：
（1）設(shè)計(jì)、施工總承包（D-B）：承包商按照合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工，并對(duì)承包工程的質(zhì)量、安全、工期、造價(jià)全面負(fù)責(zé)。
（2）設(shè)計(jì)、采購總承包（E-P）：承包商對(duì)工程的設(shè)計(jì)和采購進(jìn)行承包，施工則由其他承包商負(fù)責(zé)。
（3）設(shè)計(jì)、采購、施工總承包（EPC）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工安裝全過程的總承包，并負(fù)責(zé)試運(yùn)行服務(wù)（由業(yè)主進(jìn)行試運(yùn)行）。
（4）交鑰匙總承包（LSTK）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工安裝和試運(yùn)行服務(wù)全過程，向業(yè)主交付具備使用條件的工程。
（5）設(shè)計(jì)、采購、施工管理承包（EPCm）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并負(fù)責(zé)施工管理。施工承包商與業(yè)主簽訂承包合同，但接受設(shè)計(jì)、采購、施工管理承包商的管理。EPCm承包商對(duì)工程的進(jìn)度和質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。
（6）設(shè)計(jì)、采購、施工監(jiān)理承包（EPCs）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并監(jiān)督施工承包商按照設(shè)計(jì)要求的標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等進(jìn)行施工，并滿足進(jìn)度要求，同時(shí)負(fù)責(zé)物資的管理和試車服務(wù)。
（7）設(shè)計(jì)、采購承包和施工咨詢（EPCa）：承包商負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和采購，并在施工階段向業(yè)主提供咨詢服務(wù)。
2、建設(shè)項(xiàng)目全壽命期角度
建設(shè)項(xiàng)目全壽命期是指從建設(shè)項(xiàng)目開始構(gòu)思到建設(shè)項(xiàng)目報(bào)廢的全過程或時(shí)間跨度，在此期間，建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)歷前期策劃、設(shè)計(jì)和計(jì)劃、施工和運(yùn)行四個(gè)階段。
當(dāng)然，壽命周期中的每一個(gè)階段還可以進(jìn)一步細(xì)分，如前期策劃可以分為投資機(jī)會(huì)研究、可行性研究、項(xiàng)目決策等過程，建設(shè)過程可以分為方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、采購、施工、安裝、試車等。
傳統(tǒng)的承包方式是對(duì)各個(gè)階段進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立的承包，且大多集中在建設(shè)過程，這種方式將項(xiàng)目全壽命期中相互關(guān)聯(lián)的各項(xiàng)活動(dòng)和任務(wù)作為相互分隔的過程或?qū)ο筮M(jìn)行實(shí)施和管理，會(huì)造成管理的不連續(xù)、項(xiàng)目信息支離破碎、業(yè)主無法得到完整的建筑產(chǎn)品和完備的服務(wù)、無法實(shí)現(xiàn)全局最優(yōu)等問題。解決這些問題的途徑之一是承包商提供高層次綜合化的工程總承包服務(wù)，即：業(yè)務(wù)范圍涵蓋兩個(gè)及兩個(gè)以上項(xiàng)目階段；進(jìn)入項(xiàng)目的時(shí)間向前延伸，甚至將項(xiàng)目構(gòu)思也納入承包范圍；業(yè)務(wù)范圍向后拓展，不僅完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，而且承擔(dān)項(xiàng)目的運(yùn)行管理（物業(yè)管理）和維護(hù)服務(wù)任務(wù)；承包商參與項(xiàng)目融資；最理想狀況是提供全壽命期總承包服務(wù)。因此，與傳統(tǒng)企業(yè)相比，能夠提供上面服務(wù)的企業(yè)都應(yīng)該稱為工程總承包企業(yè)。根據(jù)業(yè)務(wù)范圍所涵蓋的項(xiàng)目壽命期階段不同可以劃分不同的工程總承包方式，除了上面所述各種方式外，還可以有：
（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期決策階段的策劃和管理+設(shè)計(jì)+施工；
（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；
（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融資+采購+設(shè)計(jì)+施工+物業(yè)管理；等。從全球范圍看，這些工程總承包方式都可以找到案例。
3、虛擬建設(shè)角度
虛擬建設(shè)的概念來自虛擬企業(yè)（或稱虛擬組織）以及包括虛擬現(xiàn)實(shí)在內(nèi)的計(jì)算機(jī)技術(shù)在工程項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用。1996年美國發(fā)明者協(xié)會(huì)提出了虛擬建設(shè)的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要點(diǎn)如下：
（1）工程項(xiàng)目是虛擬建設(shè)的對(duì)象和載體，項(xiàng)目建設(shè)通過一系列相互關(guān)聯(lián)的過程來實(shí)現(xiàn)，這些過程組合在一起形成一條產(chǎn)品供應(yīng)鏈；同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)過程也是一個(gè)價(jià)值增值過程，因此也形成一條價(jià)值鏈。圖中圓圈既表示工程項(xiàng)目建設(shè)過程中環(huán)環(huán)相扣的過程，同時(shí)也表示實(shí)施項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)、采購、施工等能力。
（2）由于科技進(jìn)步、社會(huì)分工細(xì)化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因，絕大多數(shù)企業(yè)不具備項(xiàng)目建設(shè)所需的全部專業(yè)能力，即只是上述供應(yīng)鏈中的一環(huán)或幾環(huán)，如果沒有供應(yīng)鏈中上、下游企業(yè)的協(xié)作，根本無法完成全部工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。而建筑市場(chǎng)的顧客對(duì)企業(yè)能力提出了越來越高的要求，希望企業(yè)能提供形成建筑產(chǎn)品的全過程。因此，為滿足顧客需求，這些企業(yè)唯有跨越組織界限，在具有不同核心能力的企業(yè)間開展合作，以“虛擬企業(yè)”形式來整合和利用外部資源，從而擴(kuò)展自己快速滿足顧客需求的能力。圖中核心企業(yè)可稱為頭腦企業(yè)，其技術(shù)先進(jìn)，管理科學(xué)，起著整合、集成供應(yīng)鏈的作用，在供應(yīng)鏈中占據(jù)核心位置；伙伴企業(yè)可稱為軀干企業(yè)，處于供應(yīng)鏈中的其他位置，但能以自己的專業(yè)特長為項(xiàng)目實(shí)施過程貢獻(xiàn)力量，是供應(yīng)鏈中不可缺少的環(huán)節(jié)。
（3）在綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代科學(xué)、管理技術(shù)，特別是計(jì)算機(jī)信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程進(jìn)行集成管理，能達(dá)到高效實(shí)施項(xiàng)目的目的。
核心企業(yè)具有下列特點(diǎn)：
（1）擁有為顧客所認(rèn)可的核心能力，顧客愿意將項(xiàng)目建設(shè)的總承包任務(wù)委托其實(shí)施；
（2）核心企業(yè)可能只占據(jù)供應(yīng)鏈上的一環(huán)或數(shù)環(huán)，而不具備項(xiàng)目建設(shè)所需全部能力，但能夠通過合伙、合作、組成項(xiàng)目聯(lián)營（聯(lián)合）體或形成總分包關(guān)系，將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合在一起，迅速形成一條完整的工程總承包供應(yīng)鏈。
（3）具備對(duì)供應(yīng)鏈進(jìn)行集成管理的能力。
根據(jù)上述概念，可以認(rèn)為核心企業(yè)就是工程總承包企業(yè)。
虛擬建設(shè)方式國內(nèi)已有應(yīng)用，如北京建工集團(tuán)與北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簽署合作協(xié)議，雙方承諾分別利用自身在工程施工和設(shè)計(jì)方面的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以在與國內(nèi)外同行競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主動(dòng)。
4、國際大承包商的借鑒
每年年中，美國《Engineering News-Record，ENR》都會(huì)給出國際最大225家建筑承包商排名。毫無疑問，上榜企業(yè)都是活躍在當(dāng)今國際建筑市場(chǎng)的頂尖企業(yè)，應(yīng)該是當(dāng)之無愧的國際型工程公司及工程總承包企業(yè)。分析這些公司的特點(diǎn)，可為界定工程總承包企業(yè)提供最為現(xiàn)實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過分析比較，我們發(fā)現(xiàn)這些國際大承包商具有如下共同特點(diǎn)：
（1）都是跨國公司，業(yè)務(wù)遍布全球，國外營業(yè)額在其總營業(yè)額中占有相當(dāng)比重，2003年最大225家承包商前20家公司國外營業(yè)額平均占其總營業(yè)額的50%左右。
（2）專營（或主營）工程項(xiàng)目。企業(yè)的經(jīng)營收入主要靠為業(yè)主提供實(shí)施工程項(xiàng)目服務(wù)，包括工程承包和項(xiàng)目管理服務(wù)。
（3）業(yè)務(wù)領(lǐng)域廣闊，涉及包括房屋建筑、交通、工業(yè)、石化、制造、能源、水利、電訊、廢棄物處理等多個(gè)領(lǐng)域，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
（4）業(yè)務(wù)范圍涵蓋工程項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括項(xiàng)目前期咨詢、設(shè)計(jì)、采購、施工、開車服務(wù)（試運(yùn)行）、工程總承包和項(xiàng)目管理承包（PMC）、項(xiàng)目管理服務(wù)等。
（5）工程總承包方式多樣，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。
（6）組織機(jī)構(gòu)和專業(yè)設(shè)置適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展要求，一般都設(shè)有項(xiàng)目管理部、項(xiàng)目控制部、質(zhì)量管理部、設(shè)計(jì)部、采購部、施工管理部、開車服務(wù)部（試運(yùn)行）等常設(shè)性的組織。
（7）擁有大量高素質(zhì)的專業(yè)人才，尤其是掌握項(xiàng)目管理和工程總承包知識(shí)和技術(shù)的專業(yè)人才，如項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)經(jīng)理、采購經(jīng)理、開車經(jīng)理、項(xiàng)目控制經(jīng)理、進(jìn)度計(jì)劃工程師、費(fèi)用控制工程師、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理、合同管理專家（包括風(fēng)險(xiǎn)管理和索賠專家）、律師等。各層次主要人員除精通業(yè)務(wù)以外，還具備熟練運(yùn)用外語和計(jì)算機(jī)的能力。高素質(zhì)的專業(yè)人才是工程公司最寶貴的財(cái)富，專業(yè)人員的素質(zhì)和水平代表工程公司的素質(zhì)和水平。
（8）擁有完善的項(xiàng)目管理體系，通過包括ISO9000：2000（質(zhì)量）、ISO14000（環(huán)境）、OHSAS18000（職業(yè)健康安全）在內(nèi)的國際管理體系認(rèn)證。項(xiàng)目管理體系包括組織機(jī)構(gòu)、部門和崗位的職責(zé)、實(shí)施項(xiàng)目管理所必需的資源、項(xiàng)目管理程序文件、項(xiàng)目管理作業(yè)指導(dǎo)文件、崗位《工作手冊(cè)》等。
（9）擁有先進(jìn)的工藝技術(shù)和工程技術(shù)。具有獲得專利技術(shù)并進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的能力。重視技術(shù)開發(fā)，善于將專利技術(shù)轉(zhuǎn)化為工藝設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，形成自己的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
（10）具有高水平的信息管理技術(shù)和計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)。工程項(xiàng)目實(shí)施和管理有強(qiáng)大的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫作支撐，高水平的計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)系統(tǒng)和集成化的項(xiàng)目管理系統(tǒng)得到普遍采用，并在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)揮了重要作用。
（11）具有與公司業(yè)務(wù)規(guī)模相應(yīng)的融資能力。國際型工程公司都有很強(qiáng)的融資能力，包括借貸工程總承包流動(dòng)資金、開具保函、幫助業(yè)主籌措資金等。其中幫助業(yè)主籌借資金，通常是工程公司獲得項(xiàng)目的關(guān)鍵。
上述特點(diǎn)中，除了特點(diǎn)（1），其余都可用來界定工程總承包企業(yè)，因此可以說，具備這些特點(diǎn)的企業(yè)都是工程總承包企業(yè)。對(duì)我國承包企業(yè)而言，這些特點(diǎn)既可看成是界定工程總承包企業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又可看成是對(duì)工程總承包企業(yè)的能力要求。
5、結(jié)束語
綜上所述，所謂工程總承包企業(yè)應(yīng)該是具備下列特點(diǎn)的企業(yè)：
（1）能以滿足顧客當(dāng)前和未來需求為中心，提供顧客所需全部項(xiàng)目創(chuàng)造過程或管理過程的服務(wù)內(nèi)容；
（2）具備建設(shè)項(xiàng)目全壽命期觀念，能夠承擔(dān)項(xiàng)目全壽命期中若干階段的承包任務(wù)；
（3）具備核心能力，能通過合伙、合作、聯(lián)盟等方式將供應(yīng)鏈中的上、下游企業(yè)整合起來，實(shí)施高效的虛擬建設(shè)。
（4）具備國際大承包商的共同特點(diǎn)：
這些界定標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)可以看成是對(duì)工程總承包企業(yè)的能力要求，我國建筑承包商可以從各個(gè)角度進(jìn)行對(duì)比分析，不斷調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、拓寬業(yè)務(wù)范圍，并著力培養(yǎng)項(xiàng)目各階段所需能力，特別是多階段承包的集成管理能力，為最終成為國際型工程公司打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
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8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區(qū)建設(shè)總指揮的帶領(lǐng)下，總指揮部辦公室、各片區(qū)正副指揮長、辦公室主任和開發(fā)公司經(jīng)理一行28人實(shí)地參觀考察了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園、五緣灣、杏林灣片區(qū)，聽取了廈門市火炬高科技產(chǎn)業(yè)園翔安指揮部、廈門市規(guī)劃局、五緣灣運(yùn)營公司、杏林灣建設(shè)指揮部的相關(guān)介紹。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、廈門城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)
1.先謀后動(dòng)。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃內(nèi)容只注重空間布局，往往不考慮城市運(yùn)營、資金平衡和項(xiàng)目的收益，發(fā)展建設(shè)被動(dòng)地服從規(guī)劃的要求，既影響項(xiàng)目的品質(zhì)，也影響規(guī)劃的實(shí)施。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，廈門市規(guī)劃局一改以往就規(guī)劃而規(guī)劃的模式，按照“先策劃后規(guī)劃”的理念，在規(guī)劃編制前聘請(qǐng)策劃公司對(duì)
片區(qū)的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)安排、功能布局、亮點(diǎn)項(xiàng)目、重大基礎(chǔ)設(shè)施和資金平衡估算等進(jìn)行論證研究，并供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，確定后再聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位將策劃成果轉(zhuǎn)化為規(guī)劃成果，以規(guī)劃的語言落實(shí)行動(dòng)的項(xiàng)目，從而大大增強(qiáng)了規(guī)劃的可操作性。如五緣灣片區(qū)即是先聘請(qǐng)國內(nèi)知名的咨詢機(jī)構(gòu)王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯(lián)合策劃后再行規(guī)劃。
2.滾動(dòng)規(guī)劃。規(guī)劃的首要任務(wù)是促使規(guī)劃項(xiàng)目落地。針對(duì)規(guī)劃編制周期長、費(fèi)用高、運(yùn)營操作部分不明確等問題，廈門市規(guī)劃局按照“積極配合項(xiàng)目、重點(diǎn)結(jié)合控規(guī)、分階段制定規(guī)劃”的思路，首先將建設(shè)項(xiàng)目的重要公建項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目在第一階段完成，以迅速應(yīng)對(duì)開發(fā)主體，保障項(xiàng)目落地。同時(shí)不斷跟蹤服務(wù)，優(yōu)化細(xì)化道路、市政管線、土地招拍掛等技術(shù)指標(biāo)，相對(duì)穩(wěn)定后形成第二階段成果，以指導(dǎo)各類土地的運(yùn)營和片區(qū)配套的實(shí)施。緊接著編制城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等內(nèi)容，匯集成最后的控規(guī)成果。
3.明確定位。準(zhǔn)確的定位是片區(qū)發(fā)展的“靈魂”。廈門各個(gè)片區(qū)均根據(jù)各自的區(qū)位、交通、資源特點(diǎn)進(jìn)行明確的定位，既功能互補(bǔ)，又各具特色。如五緣灣片區(qū)位于廈門島的東北部，高崎國際機(jī)場(chǎng)與會(huì)展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內(nèi)緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)突出。五緣灣片區(qū)定位為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”，功能以商務(wù)辦公、生態(tài)居住、休閑度假為主，是集商業(yè)服務(wù)、高端養(yǎng)生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術(shù)研發(fā)為一體的復(fù)合型新城區(qū)。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級(jí)酒店、餐飲休閑街、商業(yè)娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運(yùn)中心等一系列重點(diǎn)項(xiàng)目，為片區(qū)今后的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
4.功能混合。廈門市城市空間結(jié)構(gòu)為“一心兩環(huán)，一主四輔八片”，每個(gè)片區(qū)既自成體系，又相互聯(lián)系融合，生產(chǎn)、生活等設(shè)施一應(yīng)俱全，配套完善。片區(qū)內(nèi)各項(xiàng)目也按照功能適當(dāng)混合的理念進(jìn)行空間布局。如火炬高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)組成，首期主要建設(shè)130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區(qū)，生活配套區(qū)內(nèi)文教體衛(wèi)商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學(xué)習(xí)、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。
5.平衡規(guī)劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規(guī)劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨(dú)立的項(xiàng)目與周邊的開發(fā)利用相結(jié)合，通過合理規(guī)劃項(xiàng)目，使每個(gè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)自我平衡。比如在修建道路、學(xué)校、醫(yī)院等公用設(shè)施時(shí)，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規(guī)劃工業(yè)園區(qū)時(shí)同時(shí)考慮生活區(qū)；在規(guī)劃brt時(shí)優(yōu)先考慮土地升值潛力大的地區(qū)，從而為項(xiàng)目資金的籌集創(chuàng)造條件，使城市規(guī)劃從跟隨城市發(fā)展的被動(dòng)輪，變?yōu)橥苿?dòng)城市發(fā)展的主動(dòng)輪。
6.公交優(yōu)先。倡導(dǎo)以公交優(yōu)先的多樣化交通方式，特別是大力發(fā)展有專用路權(quán)、快速便捷的brt（快速公交）系統(tǒng)。brt的線路、站場(chǎng)、乘客服務(wù)系統(tǒng)等均按未來提升為輕軌的要求設(shè)計(jì)，避免了重復(fù)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了城市的滾動(dòng)發(fā)展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網(wǎng)密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達(dá)能力。
7.以人為本。廈門城市規(guī)劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規(guī)劃工作的重心和圓點(diǎn)，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數(shù)。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術(shù)中心、音樂廳、書法家廣場(chǎng)、環(huán)島木棧道、體育館、運(yùn)動(dòng)館、奧網(wǎng)中心等一大批高水準(zhǔn)的文化休閑設(shè)施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規(guī)模社會(huì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強(qiáng)有力的物質(zhì)保障。
8.環(huán)境優(yōu)先。本著發(fā)展與保護(hù)并重、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境雙贏的理念，廈門按照“保護(hù)山水、緊湊發(fā)展”的模式，組團(tuán)式推進(jìn)各片區(qū)建設(shè)，實(shí)施了“藍(lán)天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發(fā)項(xiàng)目落地前，先行打造綠色生態(tài)項(xiàng)目，營造優(yōu)美的投資環(huán)境，提升城市形象。如杏林灣片區(qū)充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優(yōu)勢(shì)，大力實(shí)施環(huán)境改造和生態(tài)修復(fù)工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進(jìn)杏林灣區(qū)岸線景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)改造，使杏林灣成為獨(dú)具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學(xué)、廈門理工、武漢理工、華夏學(xué)院、廈門軟件職業(yè)技術(shù)學(xué)院等大學(xué)進(jìn)駐，成為廈門大學(xué)城、高尚休閑居住區(qū)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長極。
二、廈門片區(qū)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)
1.扁平管理，高效運(yùn)作。各片區(qū)實(shí)行指揮部領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)代建制。在指揮部的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，片區(qū)征地拆遷實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)；項(xiàng)目建設(shè)由片區(qū)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)，日常工作經(jīng)費(fèi)實(shí)行報(bào)帳制，投入產(chǎn)出由財(cái)政審核，另給予3%的代建費(fèi)；項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的問題由辦公室負(fù)責(zé)收集反饋，提交指揮部會(huì)議即決即行，限時(shí)辦結(jié)。如火炬高新區(qū)為迎接臺(tái)灣光電企業(yè)進(jìn)駐，130萬m2通用廠房建設(shè)限時(shí)180天完成，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、管線、土地、發(fā)改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規(guī)劃、邊設(shè)計(jì)、邊征地拆遷安置、邊報(bào)建、邊建設(shè)、邊配套、邊招商推介，系統(tǒng)管理、同步推進(jìn)。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進(jìn)”的推進(jìn)要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅(jiān)克難，“女人當(dāng)男人用、男人當(dāng)超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規(guī)、不違規(guī)，高效工作，在規(guī)定期限內(nèi)圓滿完成了工作任務(wù)，為片區(qū)發(fā)展贏得了寶貴的先機(jī)。
2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡。“就地平衡”就是打破傳統(tǒng)規(guī)劃內(nèi)容，在重大項(xiàng)目謀劃初期，提出投入產(chǎn)出的安排供領(lǐng)導(dǎo)決策參考，做到項(xiàng)目投入產(chǎn)出的大體平衡，從而統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化的發(fā)展；“緊張平衡”就是對(duì)構(gòu)建項(xiàng)目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設(shè)工期等主要環(huán)節(jié)一環(huán)扣一環(huán)，圍繞一個(gè)目標(biāo)共同工作，緊張調(diào)度；“積極平衡”即以積極進(jìn)取的態(tài)度和精神，多方籌資建設(shè)，創(chuàng)造項(xiàng)目建設(shè)條件，實(shí)現(xiàn)收支平衡；“綜合平衡”即一個(gè)項(xiàng)目與其它項(xiàng)目統(tǒng)籌考慮，從全市的高度總體調(diào)配資金，綜合運(yùn)作、整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項(xiàng)目實(shí)施。圍繞如何在不增加城市發(fā)展成本的前提下，利用市場(chǎng)的自身規(guī)律精心策劃每一個(gè)項(xiàng)目、每一塊土地，促進(jìn)城市的大力拓展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。
3.適度傾斜，重點(diǎn)突破。一定時(shí)期內(nèi)政府的融資能力和市場(chǎng)需求是有限的。廈門市根據(jù)各片區(qū)的發(fā)展條件，采取東西對(duì)進(jìn)、逐步向北發(fā)展的策略，以基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施為先導(dǎo)，啟動(dòng)一批帶動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，推進(jìn)片區(qū)的快速發(fā)展。如五緣灣片區(qū)，以政府投資為先導(dǎo)，先行建設(shè)五緣灣特色商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)館、營運(yùn)中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學(xué)村以及市政配套設(shè)施等帶動(dòng)性的項(xiàng)目，掀起了五緣灣開發(fā)的熱潮。在重點(diǎn)片區(qū)有土地運(yùn)營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統(tǒng)一調(diào)配資金，投入其他條件較好的片區(qū)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)有序推進(jìn)、滾動(dòng)發(fā)展。
4.建管同步，協(xié)調(diào)發(fā)展。一是在建設(shè)期即成立運(yùn)營管理公司，按照“三保”（保潔、保綠、保安）的要求，邊建設(shè)、邊管理，建管合一，建設(shè)考慮管理，管理服務(wù)建設(shè)。建設(shè)過程中按照景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)管理，通過管理突出景區(qū)效應(yīng)，打造一流環(huán)境，吸引企業(yè)、商家進(jìn)駐；二是城市建設(shè)與環(huán)境的和諧。如五緣灣大力實(shí)施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發(fā)與產(chǎn)業(yè)培育并重。嚴(yán)格按照片區(qū)的功能定位將產(chǎn)業(yè)落實(shí)到具體的地塊，從而保障片區(qū)未來發(fā)展的可持續(xù)性。如五緣灣通過營運(yùn)中心（總部經(jīng)濟(jì)）、高技術(shù)研發(fā)園區(qū)、帆船港與游艇展銷中心、環(huán)灣旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)培育，以項(xiàng)目為支撐，增強(qiáng)片區(qū)的持久活力，使之真正成為“活力生態(tài)港、財(cái)智精英城”；四是保障失地失海農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢蚕沓鞘形拿鞯某晒２扇 敖鸢稹⒔鸢y”的辦法，集中在安置區(qū)或保留村莊提供商業(yè)發(fā)展用地，提供一些商業(yè)性、經(jīng)營性項(xiàng)目，為失地農(nóng)民提供未來生活的保障和充分的就業(yè)機(jī)會(huì)，使農(nóng)民即當(dāng)股東又當(dāng)員工，從而真正融入城市、變?yōu)槭忻瘢瑢?shí)現(xiàn)和諧征地拆遷。
5.勾地儲(chǔ)備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價(jià)值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲(chǔ)備、上網(wǎng)公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規(guī)劃項(xiàng)目更加貼近市場(chǎng)，每年定期召開規(guī)劃項(xiàng)目推介會(huì)，向開發(fā)商發(fā)放《項(xiàng)目開發(fā)意向征求意見表》，在不突破控規(guī)大綱總體提標(biāo)的前提下，合理吸納開發(fā)商的意見，確定擬出讓小地塊的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)化整合后帶規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案按樓面地價(jià)掛牌出讓，從而滿足市場(chǎng)需要。同時(shí)實(shí)行凈地出讓，即“產(chǎn)權(quán)明晰、圍墻圍合、場(chǎng)地平整、市政通達(dá)”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價(jià)值，提高土地二級(jí)級(jí)差，實(shí)現(xiàn)效益最大化。
6.設(shè)施先行，廣泛推介。廈門各片區(qū)建設(shè)前，均由政府先行投資市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過拉開片區(qū)發(fā)展框架、完善文教體衛(wèi)等城市基礎(chǔ)配套服務(wù)功能來提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)，吸引各類社會(huì)投資，推動(dòng)片區(qū)開發(fā)。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉(zhuǎn)移來帶動(dòng)片區(qū)的發(fā)展。如為推動(dòng)杏林灣片區(qū)的開發(fā)，規(guī)劃將市政府的行政辦公職能轉(zhuǎn)移至杏林灣片區(qū)，引導(dǎo)社會(huì)投資跟進(jìn)。在五緣灣則集中建設(shè)飛地營運(yùn)中心，由海滄、同安、翔安區(qū)政府集中在五緣灣片區(qū)建設(shè)11棟辦公樓，充分利用各區(qū)的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略的同時(shí)，各區(qū)利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動(dòng)等形式包裝、提升片區(qū)的形象和知名度，為片區(qū)發(fā)展造勢(shì)。如五緣灣通過舉辦水手節(jié)、放松節(jié)積極推介片區(qū)旅游度假目的地的形象。
三、廈門經(jīng)驗(yàn)對(duì)我縣的啟示
1.統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，營造濃厚的創(chuàng)業(yè)謀事氛圍。當(dāng)前，周邊縣市發(fā)展態(tài)勢(shì)逼人。雖然我縣在區(qū)位、交通上具有一定的優(yōu)勢(shì)，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項(xiàng)目落地提供載體和平臺(tái)。為此，必須統(tǒng)一廣大干部群眾的思想認(rèn)識(shí),特別是要把領(lǐng)導(dǎo)干部的思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到六大片區(qū)建設(shè)上來。六大片區(qū)建設(shè)90km2控制區(qū)不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場(chǎng)需求內(nèi)在推動(dòng)的結(jié)果，周邊發(fā)展態(tài)勢(shì)逼迫所然，也是規(guī)劃先行控制的需要，特別是當(dāng)前政策是以項(xiàng)目定供地。同時(shí)90km2也不是一厥而就的，需要各級(jí)干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)的外部驅(qū)動(dòng)力，目標(biāo)是實(shí)在而可行的。要通過實(shí)踐來檢驗(yàn)工作的實(shí)績，以正確的用人導(dǎo)向和激勵(lì)機(jī)制來調(diào)動(dòng)方方面面的積極性，強(qiáng)力推進(jìn)六大片區(qū)建設(shè)。要大力倡導(dǎo)“5+2”、“白+黑”的創(chuàng)業(yè)拼搏精神，制定科學(xué)的績效考核機(jī)制，倡導(dǎo)謀事創(chuàng)業(yè)的濃厚氛圍。要開展項(xiàng)目競(jìng)賽，實(shí)行“領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度、限時(shí)辦結(jié)”的工作機(jī)制和政治物質(zhì)獎(jiǎng)懲用人激勵(lì)機(jī)制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對(duì)積極表態(tài)、消極應(yīng)付的不正之風(fēng)，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經(jīng)濟(jì)春潮而高歌猛進(jìn)。
2.加強(qiáng)運(yùn)營，充分發(fā)揮片區(qū)公司的主體作用。五緣灣路橋投資運(yùn)營公司只融資投入了60億元，出讓片區(qū)三分之一土地即獲收益130億元。可見片區(qū)運(yùn)營公司不僅是融資的平臺(tái)，更是效益產(chǎn)出的主體。要大力推行項(xiàng)目代建制，超常規(guī)不違規(guī)，只爭(zhēng)朝夕謀發(fā)展。鼓勵(lì)運(yùn)營公司整合片區(qū)所有有形和無形資產(chǎn)加大融資力度，通過片區(qū)公司的投資拉動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的大開發(fā)。同時(shí)，片區(qū)運(yùn)營公司也要積極主動(dòng)地參與項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，主動(dòng)拿地，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪博擊中不斷壯大自身實(shí)力，為片區(qū)的發(fā)展貢獻(xiàn)更大的力量。
3.未雨綢繆，以項(xiàng)目為片區(qū)發(fā)展的靈魂。廈門片區(qū)運(yùn)作最核心的就是圍繞項(xiàng)目儲(chǔ)備和開發(fā)來推動(dòng)城市空間的拓展。項(xiàng)目要求高質(zhì)量、有特色、有活力、有帶動(dòng)性，能夠體現(xiàn)片區(qū)的形象，為片區(qū)未來的發(fā)展注入活力。給我們的啟示是各片區(qū)要聘請(qǐng)專業(yè)的策劃咨詢公司對(duì)片區(qū)進(jìn)行形象包裝和戰(zhàn)略定位，確定空間發(fā)展時(shí)序和重點(diǎn)開發(fā)的亮點(diǎn)項(xiàng)目。加大項(xiàng)目儲(chǔ)備力度，要推出和儲(chǔ)備的項(xiàng)目均應(yīng)做資金平衡和可行性研究論證，確定項(xiàng)目具體的運(yùn)作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項(xiàng)目的形象定位，充分挖掘人文、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、環(huán)境價(jià)值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設(shè)取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設(shè)計(jì)理念，灣內(nèi)五座園拱橋一線排開，創(chuàng)造了新海灣一道靚麗的風(fēng)景線。
4.動(dòng)態(tài)更新，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性。參照廈門經(jīng)驗(yàn)，概念規(guī)劃所覆蓋但尚未編制控規(guī)的區(qū)域，可分四階段來編制控規(guī)。即“控規(guī)大綱——征求意見、定向修訂——城市設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)——控規(guī)”。首先，以片區(qū)為單位，按不同土地使用性質(zhì)劃大地塊編制控規(guī)綱要，確定大地塊的總指標(biāo)，不細(xì)分至小地塊，從而確保規(guī)劃的彈性和貼近市場(chǎng)需求。其次，由總指揮部項(xiàng)目部、規(guī)劃、國土、片區(qū)運(yùn)營公司共同提出下一年度地塊出讓計(jì)劃，經(jīng)總指揮部審定后上網(wǎng)公布，并召開規(guī)劃項(xiàng)目推介會(huì)，根據(jù)開發(fā)商意見由規(guī)劃部門根據(jù)總體平衡的要求落實(shí)具體地塊的相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，在此基礎(chǔ)上再編制城市設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，最終匯集成控規(guī)的最后成果。
5.基礎(chǔ)先行，提升片區(qū)環(huán)境品質(zhì)。各片區(qū)要優(yōu)先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛(wèi)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以大手筆拉開片區(qū)發(fā)展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項(xiàng)目。要注重片區(qū)景觀環(huán)境營造，特別是道路設(shè)施建設(shè)要管網(wǎng)同步實(shí)施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態(tài)景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設(shè)生態(tài)廣場(chǎng)和公共開放空間，改造好山地林相，保護(hù)和利用好原有地形植被建設(shè)城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環(huán)境品質(zhì)，彰顯片區(qū)魅力，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化環(huán)境的統(tǒng)籌發(fā)展。
6.突出重點(diǎn)，優(yōu)先投資發(fā)展?jié)摿Υ蟮钠瑓^(qū)。按照“先南后北、東西對(duì)進(jìn)”的空間發(fā)展策略，量力而行，合理安排建設(shè)時(shí)序，充分發(fā)揮政府投資的杠桿效應(yīng)。短期內(nèi)政府投資主要應(yīng)以城南片區(qū)、紅金片區(qū)、洋塘片區(qū)結(jié)構(gòu)性市政公用設(shè)施為主，在實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡的基礎(chǔ)上逐步滾動(dòng)推進(jìn)，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的作用。總指揮部要用好資金綜合平衡調(diào)配權(quán)，集中資金投向重點(diǎn)片區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目。其他片區(qū)應(yīng)加大項(xiàng)目包裝推介力度，積極向社會(huì)融資，引導(dǎo)社會(huì)資本優(yōu)先投向功能性和基礎(chǔ)性項(xiàng)目，在力求平衡的前提下積極經(jīng)營好片區(qū)。
7.系統(tǒng)管理，實(shí)現(xiàn)片區(qū)和諧發(fā)展。按照建管同步的要求，組建片區(qū)規(guī)劃建設(shè)、城管分局和物業(yè)管理公司，參與項(xiàng)目建設(shè)期間和后續(xù)的管理，實(shí)現(xiàn)建管合一、文明施工，避免重復(fù)建設(shè)和浪費(fèi)。研究出臺(tái)更加惠民的拆遷安置政策，切實(shí)保障失地農(nóng)民的利益，考慮失地農(nóng)民的社保、低保、就業(yè)和發(fā)展問題。倡導(dǎo)公寓式安置，按現(xiàn)行拆一補(bǔ)一供地標(biāo)準(zhǔn)在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿(mào)小區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等設(shè)施建設(shè)，為失地農(nóng)民提供多元化的收入，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，推動(dòng)片區(qū)的和諧發(fā)展。
8.以人為本，把民生工程作為片區(qū)發(fā)展的推力。每個(gè)片區(qū)都要規(guī)劃文化、藝術(shù)、教育、醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)、體育、市場(chǎng)、廣場(chǎng)、公園綠地、停車場(chǎng)、保障性住房等民生設(shè)施，功能混合，使之自成體系，并優(yōu)先投資。將空間規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)規(guī)劃相融合，策劃與規(guī)劃相聯(lián)動(dòng)，把社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境價(jià)值思考貫穿規(guī)劃的全過程，從而切實(shí)體現(xiàn)規(guī)劃為“公共政策”的本質(zhì)屬性，進(jìn)而改善片區(qū)投資品質(zhì)，帶動(dòng)其他房地產(chǎn)和經(jīng)營性項(xiàng)目的開發(fā)。
