時間：2022-08-26 12:59:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇合同違約條款，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：預期違約；國際直接銀團貸款；救濟
國際銀團貸款是一種由位于多個國家的銀行聯合起來向借款人提供貸款的方式。按照組織形式劃分，國際銀團貸款可分為直接銀團貸款和間接銀團貸款。直接銀團貸款，指由國際銀團內各家貸款銀行直接向借款人貸款，整個貸款工作，均由指定的行統一管理。國際直接銀團貸款中的預期違約問題向來為法律和實務界研究和操作的重點。
一、預期違約的一般理論
預期違約，源于英美法系，是英美法系在判例基礎上發展起來的特有制度。關于預期違約最早的案例便是1853年霍切斯特訴戴?拉?陶爾案。
預期違約的概念，分為法典派和學術派兩大陣營。所謂法典派，因其所取概念源于幾大法律文件而得名。這些文件主要包括《美國統一商法典》、《聯合國國際貨物銷售合同公約》和《國際商事合同通則》。國內大多數學者采《美國統一商法典》的第2609、2610條規定。而英美法系的法學家在著作中則將預期違約解釋為在履行期限到來之前，一方明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明將無法履行合同。筆者認為，作為一種起源于英美判例法國家的制度，僅局限于立法文件的規定顯然不夠，因此，筆者決定采納學術派的觀點。
按照這一觀點，預期違約分為兩類，即預期拒絕履行和預期履行不能。合同一方當事人在其履行期到來前以言語明確地或以行為向另一方當事人表示他將不履行合同，即為預期拒絕履行。預期履行不能是指在合同成立后履行期到來前，一方當事人即使沒有明示或默示拒絕履行，但由于其自身行為致使其無法履行合同，也可產生與預期拒絕履行相同的法律后果。
二、國際直接銀團貸款中的主要預期違約事件及其法律風險的防范
國際直接銀團貸款協議中常見的預期違約事件包括：
（一）交叉違約條款。這一條款通常表述為，借款人對其他任何合同的違反都將發生本貸款協議違約的結果。它經常被限制適用于借款人沒有能力償還負債的情況。從表面上看，這一條款對借款人有失公允。然而，這一條款的目的在于使所有的債權人處于平等地位，即如果其他任一債權人能夠對債務人提起違約之訴，那么國際直接銀團貸款的貸款方也能如此。
交叉違約條款中的主要法律問題表現在兩方面：交叉違約適用的范圍和交叉違約人的范圍。
（1）交叉違約適用的范圍。交叉違約條款通常被限制適用于借款人沒有能力償還負債的情況。而此處的負債“indebtness”如何解釋成為其中的焦點。在某種意義上說，交叉違約條款導致了合同雙方當事人的地位不平等，利益天平有明顯傾向貸款人的嫌疑。因此，必須對“負債”一詞進行明確界定。國際上通行的做法是把“負債”限定于借款、無擔保貸款、銀行貸款，或者限定于為第三人提供擔保[1]，而把借款人正常營業中的負債排除在外。（2）交叉違約人的范圍。該問題的內容是交叉違約人是否涵蓋了公司借款方的子公司及其保證人。雖然就實踐來說，交叉違約條款是否適用于公司借款人的子公司及擔保人這一問題，主要由借貸雙方的談判地位，經濟實力以及各自利益需要所決定，但是，由于當代社會利益和公平觀念偏向貸款方，因此交叉違約人的范圍覆蓋到借款方的子公司和擔保人已成為不爭的事實。無論如何，交叉違約條款都被認為是最為重要的預期違約事件。但是，鑒于交叉違約條款的“多米諾骨牌”效應②，為使合同目的不至于落空，在實踐中，貸款方通常不會直接適用該條款，宣布貸款加速到期，而是考慮雙方協商重新訂立還款時間表。
（二）破產條款。無論是普通法系的合同法判例還是大陸法系的合同法典，都無一例外的規定借款方及其子公司或擔保人的破產是一項重要的違約事件。根據大陸法系的破產法，筆者認為此處的破產條款全稱應為“破產、清算及解散條款”。普通法系中的破產包括了大陸法系從出現破產危險到宣布破產的全過程。毫無疑問，借款人及其子公司或擔保人面臨破產危險時，貸款銀行完全可以依據借貸協議采取有效措施。
由于實踐中貸款銀行在試圖證明借款方面臨破產危險時往往遇到舉證困難，因而有必要列明破產狀況的判斷標準。對于破產界限，1986年《英國破產法》和1898年《美國聯邦破產法》均確立了兩種標準：（1）債務人資產額仍超過負債額，但資產不能立即套現，以致無足夠資金償付到期債務。（2）債務人資產額少于負債額。對于“資產”的界定，各國破產法規定各異。但從貸款銀行的利益出發，筆者更傾向于不僅僅將資產限定于理論上的表面價值。某些特殊公司，如為工程建設目的而設立的項目公司，若適用理論標準，會導致“技術性破產”③的發生，貸款行的利益最終也將受到損害。
對于破產程序的發起，兩大法系都規定了兩種方式，即少數債權人通過法庭對債務人宣告違約和債務人因可能違約或其他策略原因而自愿提出破產。對于破產程序構成預期違約的時間界限，借貸雙方和各國破產法的爭議頗多。為了保護貸款方的利益，這一時間點當然越提前越好。但是必須注意的是，在實踐中，不顧對方利益的做法往往最后傷害的也是己方利益。因此，在國際直接銀團貸款協議中，借貸雙方通常會以“寬限期”加“善意”作為破產條款的基點。
（三）股權變動條款。股權變動，主要指公司借款人所有權或者控制權變動。在國際直接銀團貸款中，若借款人為一個大型集團公司或者為政府所有或控制，其資金來源依賴于大股東，則該公司大股東所持股權的變動就可能引發預期違約事件。因此，貸款銀行往往會規定一項股權變動條款以應對股權的變動所帶來的災難性后果。
但是，借款人作為獨立的法人，即使其大股東所持股權變動，貸款銀行也不能直接要求其股東承擔債務。所以在這種情況下最有效的方法就是貸款人能夠主張由借款人的控股股東或政府提供擔保。實踐中進一步的做法見諸于借款人參與勘探、開發東道國自然資源的項目中，貸款行要求母公司或政府作為主債權人承擔義務[2]。
除以上預期違約事件外，國際直接銀團貸款協議中的其他預期違約條款還包括征用條款、國際貨幣基金組織成員資格條款，以及作為兜底條款的重大不利變動條款和非自愿違約條款。
三、預期違約事件的救濟
國際直接銀團貸款協議中，預期違約事件的救濟并未從整個違約救濟條款中分類單獨規定。由于普通法系法律中規定了預期違約的一般救濟方式，因此，國際直接銀團貸款實務中，貸款人所采取的救濟手段大致分為兩類，法律規定的救濟方法和協議中的救濟條款，即外部救濟和內部救濟。
（一）普通法系法律中預期違約的救濟方式。（1）預期拒絕履行的救濟方式。英美法系的判例及成文法賦予預期拒絕履行的守約方以選擇權，即守約方可以選擇接受或不接受預期違約。按照這一原則，國際直接銀團貸款中的貸款方享有選擇權。若貸款方接受預期違約，即可終止借貸協議并主張損害賠償，其自身尚未履行的義務歸于消滅。但這一規則僅適用于根本違約。貸款方接受預期違約后，借款人撤回拒絕履行的表示或提出實際履行均不影響借貸合同效力的消滅。若貸款銀行選擇不接受預期違約，其必須按照約定履行義務，否則將構成合同義務的違反。履行期到來時，如果借款方仍然拒絕履行合同義務，則其行為將構成實際違約，貸款銀行可以基于實際違約請求損害賠償。（2）預期履行不能的救濟。在大多數情況下，如果合同因一方當事人自己的行為致履行不能，同時從其行為足以推斷出他拒絕履行的意圖，那么守約方通常會依賴于該行為所表示的“拒絕”，而不是該行為所造成的“不可能”，因為拒絕之意圖比較容易被證明。根據《美國統一商法典》，當債權人對于債務人能否履行產生懷疑時，可以采取三種措施。據此，國際直接銀團貸款中的貸款銀行即可采取以下措施：首先，中止履行。中止履行不僅包括合同義務本身，還包括履行準備行為。其次，請求借款方提供充分的履約擔保。最后，在滿足特定條件時，可終止協議、請求損害賠償。
（二）國際直接銀團貸款協議中預期違約事件的救濟。（1）終止貸款承諾與加速貸款到期。終止貸款承諾與加速貸款到期是國際借貸協議中最重要、最基本的救濟手段。對貸方來說，這一權利在具體違約事件并不包含在違約條款中時尤為重要。借款人違約行為的“持續存在”是貸款銀行行使此項權利的前提。在國際直接銀團貸款協議中，銀團終止貸款的承諾針對的是尚未發放的貸款，而加速貸款到期則適用于銀團已經發放但尚未到期的款項。在國際銀團貸款中，通常由多數貸款權銀行，有時也由行決定并通知借款人終止貸款承諾和貸款加速到期。（2）支付違約利息。無論貸款是否被宣告終止或加速到期，只要償還遲延就支付違約利息。借款人須支付的違約利息從違約之日起自然累加，利息的支付一直持續到實際償還貸款的日期，無論法院是否已做出判決。通常違約利息的利率比正常利率高出1%左右，但過高的利率將會被法院認定具有懲罰性而宣告無效。英國法律允許復利的存在和使用，而許多國家，例如希臘、德國等禁止采用復利方式。（3）違約損害賠償。如上文所述，貸款行接受了借款人的預期拒絕履行，就可以請求損害賠償。為盡可能的維護自身利益，國際直接銀團貸款協議中的貸款行會盡最大可能擴大該項條款的外延，以期違約發生時能掌握主動權。例如在協議中約定：借款人應當賠償由于貸款銀行償還貸款的本金或利息，或貸款項下任何其他到期款項，或由于貸款項下任何其他違約事件的發生所導致的任何損失或合理費用。（4）抵銷。若借款人在貸款銀行有大量的現金帳戶，那么對貸方來說，借貸協議中的抵銷條款會成為針對借款人預期違約的另一種有效的救濟權利。抵銷分法定抵銷和約定抵銷，如果借貸協議有約定抵銷，貸款銀行可以依約定行使抵銷。同時，只要能滿足法律規定的條件，貸款行還擁有法定抵銷的權利。抵銷的關鍵問題是貸款銀行何時可以行使此項權利。貸方主張貸款項下的任何一次金額到期或未償還都可以引發抵銷的發生，借款人則希望將抵銷權的行使限于貸款合同強制執行時。這一問題的解決取決于雙方當事人談判的結果。
參考文獻：
[1] 沈達明、馮大同.國際資金融通的法律與實務[M]，北京：對外貿易出版社.1985：31.
[2] 李文、高祥陽等.涉外律師金融――國際商業銀團貸款[M]，北京：法律出版社.1997.7：257
在房地產買賣交易中，個別房地產公司使用不規范購房合同，其中對客戶不排除有“挖坑、埋雷”之嫌，消費者應給予足夠的重視，否則極容易吃啞巴虧。一般說來，購房者應該從以下幾方面加以防范。
個別不規范的購房合同，對購買者的制約條款十分到位，對開發商的制約則顯得含糊，一旦產生問題買賣雙方對簿公堂，消費者將立于不利之地。例如有的合同約定：“購房者不按合同約定時間付款，則應按中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金……”以上條款雖然十分合理，但如果在合同中沒有對房地產發展商的相應制約條款就顯失公平。例如購房合同中應該有對房地產發展商延遲交房，全國公務員共同天地，不具備條件、降低條件和標準交房的相應制約或懲罰性條款。同理，購房者在與房地產發展商簽訂購房合同的時候，都可以用以上的反向思維去推理對方應承擔的義務以及違約責任，并毫不客氣的將其簽署在補充協議里，這樣日后發生糾紛時往往能使自己立于不敗之地。
如果說以上反映出某些房地產發展商對人嚴、對己寬的行為方式，那么以下做法，房地產發展商則給自己留下了一個巧妙掩護自己的“尾巴”。例如有的購房合同中約定：“房地產發展商在交房后三個月內負責辦理產權證”。以上雖然是一項響當當的承諾，但由于后面沒有相應的違約條款，全國公務員共同天地，就顯得華而不實了。三個月辦不下來怎么辦？合同中應該有相應的違約條款，購房者應予重視，以免屆時陷入漫長的等待之中。
有的購房合同中把房屋的配套設備開列在合同附件里，但往往不注明以上房屋配套設施何時到位。例如某小區住戶已辦理了入駐手續但享受不到購房合同中許諾的門戶可視對講系統，甚至連單元門都沒有裝。去問發展商，答復說，門戶對講系統終歸會有的，但得等到小區住戶達到百分之九十五以上才給裝。這種隨意性的解釋顯然得不到客戶的理解和配合，為此一些客戶聯名，但卻沒有結果，只因為在購房合同中并沒有對交房時設備的狀態加以說明和承諾。同樣，消費者要認真審視購房合同中關于“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水”等等，交房時都應該具備使用條件。這些不妨叫個“真章”，避免消費者的新生活從工地中開始。
[前言]就業工作是每個人都面臨的問題。在國家法制日益完善的情況下，用人單位與勞動者之間建立勞動關系都要求簽訂勞動合同。勞動合同關系到合同雙方當事人的切身利益，它也是勞動爭議處理的主要依據之一，因此，不管是用人單位還是勞動者都應當掌握一定的勞動合同知識。本文主要從實際操作的角度，介紹一些勞動合同談判、簽訂的經驗和技巧。
所謂勞動合同，是契約的一種，既是當事人雙方的一種合意，也是對勞動法律法規進一步明確和細化。勞動合同是約束勞資雙方如實、全面履行勞動權利義務的武器，也是解決勞動爭議的主要依據之一。因此，簽訂一份明確完整、合法合理的勞動合同對于勞動者和用人單位來說都很重要。下面筆者著重從實操的角度介紹一些經驗、技巧。
1、 審查限制性條款：由于用人單位在勞動就業關系中處于較為有利的地位，因此在簽訂勞動合同時通常會利用這種優勢，制定一些不合理的格式條款強迫勞動者接受，比如不合理的服務年限、苛刻的勞動紀律等條款。這類條款片面強化勞動者的義務、限制勞動者的人身自由以及回避用人單位的責任，直接關系到勞動者的切身利益。實踐中，這類限制性條款主要危害在于影響到勞動者的人身、經濟、休息休假等主要權利的行使，同時也是引發勞動糾紛的主要原因之一，因此勞動者在簽約時應當注意認真審查、推敲相關條款，全面充分理解這類條款的真實含義，并對其中的不合理甚至違法的部分提出異議，避免日后吃虧。因為一些這類條款并不一定違反勞動法律法規，只是對勞動者一方相當不利，萬一打起官司，話勞動者又不可能主張無效的話，只能自己承擔苦果。
2、審查試用期條款：因試用期問題引發勞動糾紛也是比較常見的。法律對試用期有較明確的規定，比如試用期應當包含在勞動期內，試用期內應當參加社會保險，試用期的最長期限不得超過6個月，合同期在1年以上2年以下的，試用期不得超過60日；合同期在6個月以上1年以下的，試用期不得超過30日；合同期在6個月以下的，試用期不得超過15日，等等。但由于大多數勞動者不熟悉勞動法律法規，一些用人單位借此簽訂違法的試用期合同，或者在勞動合同中約定了過長的試用期，都直接侵犯了勞動者的合法權益。試用期長短涉及到工資轉正、經濟補償金、培訓費以及職工自行流動等問題，提醒勞動者應予留意。
3、審查工作崗位、地點條款。實踐中很多勞動爭議案件，是由于勞動合同中對工作崗位、工作地點約定不明確引起的。嚴格上說，這屬于勞動條件的一個范疇，用人單位提供什么樣的工作崗位、地點直接影響到勞動合同的履行。因此，一些用人單位利用這個空子，故意不把工作崗位、地點寫進勞動合同，以達到隨時、隨意變更勞動者的工作崗位、工作內容、工作地點的目的，無限度擴大用人單位的管理權。遇到此類情況時，勞動者往往很被動，甚至對于用人單位單方變更合同內容、故意進行刁難毫無辦法，不得不主動辭職。因此，建議在簽訂勞動合同時，應當一并明確工作崗位、地點。
4、審查違約條款：除了《勞動法》規定的法律責任以外，對違約行為通常是通過勞動合同中約定違約條款來約束的。因此，勞動合同中關于違反勞動合同的責任條款十分重要，能直接決定當事人承擔責任的后果。實踐中比較常見的違約金類型主要有3種：提前解除勞動合同違約金、違反培訓協議的違約金和違紀、失職造成經濟損失的違約金。一般情況下，勞動合同中相關條款應當包括對違約的情形、賠償的范圍、處罰的方式、違約金的計算方法、違約金的數額等內容作出明確約定，才不容易引發爭議。對于勞動者來說，在就業簽訂勞動合同時，務必要注意到有關違約責任是否合法、公平，并結合考慮自己的經濟承受能力，避免日后無力承擔巨額賠償金而陷入困境；對于用人單位來說，也應當注意避免違約賠償金額過高或過低，做到責任對等，權義一致。
5、 審查工資、補助和獎金條款：此類條款涉及到勞動者的經濟權利。關于勞動合同中的工資金額，不僅是加班費的計算基數，也是經濟補償金、生活補助費等的計算依據，其重要性不言而喻。因此在約定工資數額時應當盡量爭取把數額寫清楚，以免在仲裁、訴訟時無法舉證而導致權益受損。關于年終獎金、出差補助、交通報銷之類并不是法律強制規定發放的，所以勞動者應當要求在勞動合同做出明確約定，不要輕信口頭承諾，否則引發糾紛時經常會處在無法舉證的被動地位。
6、審查商業秘密和禁業條款：目前越來越多的用人單位開始重視商業秘密保護，在錄用一些關鍵崗位的人員時均要求簽訂保密條款、競業限制條款等。這類條款對勞動者而言，意味著加重自身義務，可能因此限制了擇業自由和發展空間。應當注意的是，勞動者一旦違反，不僅涉及勞動法上的責任，還可能負上民法、刑法上的責任。因此，勞動者在簽署此類條款時，一定要慎重考慮。關于保密條款，勞動者應當審查保密主體、保密范圍、保密周期和泄密責任等幾項內容。關于競業限制條款，勞動者應當審查禁業補償費、禁業年限和范圍、違約責任以及違約金計算方式等幾項內容。就筆者日常接觸的來說，補償費一般不低于本人原來工資的50％，禁業年限一般不超過3年。
7、審查培訓條款：雖然用人單位有義務培訓、提高勞動者的技能，但由于員工流動必然造成用人單位的資源損失，因此很多單位都規定培訓不是免費的，涉及到勞動者提前解除勞動培訓費如何賠償的問題也有必要作詳細介紹。近幾年，因勞動者跳槽而賠償培訓費的案例越來越多，由于用人單位持有培訓協議或勞動合同中有培訓條款，因此勞動者最終被判令支付培訓費在所難免。審查培訓條款最關鍵看培訓內容、服務期、培訓費金額和賠償計算方式等幾個內容。對此，勞動者具體可以參考原勞動部的規定：“如果試用期滿，在合同期內，則用人單位可以要求勞動者支付該項培訓費用，具體支付方法是：約定服務期的，按服務期等分出資金額，以職工已履行的服務期限遞減支付；沒約定服務期的，按勞動合同期等分出資金額，以職工已履行的合同期限遞減支付；沒有約定合同期的，按5年服務期等分出資金額，以職工已履行的服務期限遞減支付；雙方對遞減計算方式已有約定的，從其約定。”
以上幾點經驗技巧是簽訂勞動合同時比較重要的，其 它有關工作時間、社會保險、休息休假和勞動保護等內容，由于法律法規有比較明確的強制性規定，反倒不用花太多心思去琢磨，勞資雙方發生糾紛時直接引用相應的規定作為處理依據就可以了。總之，簽訂勞動合同不是一件小事，應當了解一些勞動法方面的規定，在談判、簽訂勞動合同條款的時候不可以粗心大意，否則一旦發生勞動爭議很容易吃虧。遇到一些簽“空白合同”或者故意不簽訂勞動合同的用人單位，就應該更加小心了。
從合同法的角度看，消極保證條款屬于債權人與借款人約定的違約條款之一。當借款人在消極保證條款中進一步承諾，若以其資產為第三人設定擔保，則亦必須按債權人與第三人債權比例以該資產為債權人設定同順位擔保權或提供其他資產為債權人設定同價值的擔保權，此即為同等擔保型消極保證條款。當借款人承諾，若以其資產為第三人設定擔保，則在該資產上債權人亦會自動享有相同的擔保權，且債權人的擔保權會優先于第三人的擔保權，此即為自動擔保型消極保證條款，但其效力如何一直飽受爭議。否定者認為，此種約定僅具有債權性質，無法使債權人在借款人違約為第三人設定擔保權時自動取得優先于第三人的擔保權，其原因主要有：（1）縱使借款人違約為第三人設定擔保權，也不存在使債權人擔保利益成立的新約因；（2）若該擔保權是依法需登記始可成立的，債權人在不知借款人為第三人設定擔保權的情形下也不可能去辦理該擔保物權的登記，因此，未辦理登記的擔保物權依法也不能成立；（3）通常而言，擔保權優先次序是依擔保權成立的先后順序而定，既然借款人為第三人設定擔保權是導致債權人的擔保權成立的先決條件，其發生必先于債權人的擔保權而成立，因此，債權人的擔保權因成立在后自然無法取得優先權。持肯定意見者則認為：（1）債權人的擔保權并不欠缺新約因，因為貸款合同中已明文約定以借款人違約對第三人設定擔保權作為債權人擔保權的成立條件，即雙方在貸款合同中已將此種情況納入考量；（2）既然浮動擔保中標的物的結晶或特定化不受質疑，在消極保證條款的情形下，雖然債權人擔保權標的需在借款人為第三人設定擔保權時方可確定，但這與浮動擔保并無二致。盡管消極保證條款在擔保法上的效力存在上述爭議，但銀行仍愿意采用此類消極保證條款，一方面是銀行不愿輕易放棄任何放貸以賺取利息的機會，即使消極保證條款也存在一定風險；另一方面是在某些特定情形下銀行可能無法獲得充分的擔保物權，但消極保證條款可以在一定程度上限制或制約第三人獲得擔保權，第三人在沒有擔保權的情形下銀行自然不愿貸款給借款人，因此，該條款亦具有避免借款人過度借貸的功能。此外，當債務人違反消極保證條款為第三人設定擔保權時，銀行可以主張加速貸款到期，從而增加談判籌碼并可防止借款人的不當行為。
消極保證條款的禁止范圍及例外
如上所述，消極保證條款的重要功能就是使銀行能在一定程度上阻止其他任何人享有優先受償權或者限制第三人取得擔保權，因此，消極保證條款必然涉及限制債務人特定行為的約定和例外。首先，消極保證條款禁止借款人設立擔保的類型通常相當的廣泛。若條款約定為“借款人承諾不設定任何擔保權，亦不允許任何擔保權繼續存在”，則借款人除了負有消滅先設擔保權的義務外，債權人也可能會禁止借款人與他人設定任何其他類型的擔保權。不過，不論范圍如何廣泛，消極保證條款通常不會禁止法定擔保權的成立，如留置權。但對于準擔保權的部份，例如買賣及反租(saleandlease-back)或買賣及回購（saleandrepurchase）等，雖然這些方式亦具有擔保功能，但不是所有國家的法律皆認可其具有擔保效力。因此，若消極保證條款的禁止范圍欲包含此類準擔保權，就必須予以明確約定。其次，消極保證條款的禁止范圍有可能擴及于借款人的子公司，因為子公司的借貸行為可能間接影響借款人的還款能力，而借款人的子公司并非簽訂消極保證條款的當事人而難以受到該條款的拘束，因此借款人可能利用子公司規避消極保證條款。為防止此類風險，消極保證條款通常是規定借款人必須要求其子公司不可違反該條款，否則視為借款人違約。不過，若消極保證條款禁止范圍太廣，則可能會使債務人的正常營業行為隨時處于違反該條款的情形中而對債務人的營業行為會造成不當限制，最終反而對債權人的權益產生不利影響。因此，消極保證條款應列出例外和允許借款人的行為，使其不虞小額交易而導致可能違約的風險。但為避免借款人利用此項例外積少成多而最終實質性影響銀行債權，也應設定一個累計例外的上限。
消極保證條款擔保權的實現途徑
（一）銀行對借款人的主張
1.損害賠償金。借款人違反消極保證條款時，如同違反其他合同條款般，銀行通常可依違約條款主張貸款合約加速到期。若銀行因借款人違反消極保證條款而受有損害時，銀行亦可請求損害賠償金。然而，依違約條款請求損害賠償往往不僅曠日費時，更可能因債務人的資產有限，銀行根本無法藉由拍賣借款人的財產獲得清償，或者說銀行所獲得者僅為一紙判決書。因此，此種救濟方式對銀行而言往往是不切實際的。
2.禁止令。若銀行事前知悉借款人將要違背消極保證條款為他人設定擔保時，銀行可向法院申請禁止令阻止借款人的行為。在通常情形下，申請禁止令的當事人必須舉證證明損害賠償已非適當的救濟方法。然而，如果要證明損害賠償已非適當的救濟方法，銀行必須要證明借款人的資力已出現問題，若借款人仍有償還能力，借款人則會主張銀行可以透過違約條款主張貸款合約加速到期或解除合同或是主張違約而終止貸款合同并請求損害賠償而且會獲得完全的保障；但銀行可抗辯主張若貸款合約加速到期或終止貸款合約，其將會喪失長期投資的權益。因此，縱使借款人仍有資力，損害賠償亦非適當的救濟方式。
3.指派接管人。在特殊情況下，主要是當有必要緊急保存借款人的資產以待終局判決或清算程序終結需求時，禁止令對銀行而言亦非適當的救濟途徑，這時法院可基于銀行的申請指派接管人接管借款人的資產。通過接管人接收并管理抵押財產，維持抵押人的經營并通過經營改善債務人償債能力，同時可以將抵押財產整體出售，避免將企業資產零碎賤價處理，有利于發揮企業的整體價值。我國《物權法》對浮動抵押權的實現方式并未進行專門規定，實踐中只能適用一般抵押權的實現規則，即以抵押財產折價或者拍賣、變賣來清償債權。這不利于發揮抵浮動抵押和消極保證條款的優勢，也無法防止抵押人在浮動抵押固化后惡意處分抵押財產。
4.強制履行。在同等擔保型消極保證條款情形下，若借款人違反該消極保證條款時，銀行可否申請借款人強制履行此承諾？在英國法上，是否允許強制履行屬于法院自由裁量事項，當借款人破產或無資力時，銀行請求損害賠償已無實際意義，此時法院即有允許銀行申請強制履行該消極保證條款的正當基礎。但需要注意的是，強制履行并無溯及效力，若第三人已順利取得擔保權，則強制履行的結果最多亦僅能使銀行獲得次順位的擔保權。依自動擔保型消極保證條款的設計，若借款人在違反該條款為第三人設定擔保權時，銀行即可分享相應的擔保權或自動對該資產擁有擔保權，更有甚者，銀行的擔保權會優先于借款人違約為第三人所設定的擔保權。但在我國法制下，若消極保證條款涉及到不動產的，則自動擔保型消極保證條款難逃其先天的缺陷，亦即若缺乏登記，其有效性難有保障。
（二）銀行對第三人的主張
1.德瑪托斯（DeMattos）原則。DeMattosv.Gibson一案中所闡述的原則為：“基于公平與正義原則的要求，若受讓人在受讓財產時明知讓與人與第三人間存有合法的合同關系，而讓與人須受該合同的拘束，則受讓人僅可出于特定目的方可使用該讓與財產，且受讓人不應將該財產使用于有違讓與人與 第三人間合同約定的情形，從而對第三人造成損害”，此即為德瑪托斯（DeMattos）原則。對于借款人違反消極保證條款的情形，若第三人知悉消極保證條款的存在，則銀行可主張借款人應受到此原則的拘束，申請禁止令禁止第三人行使其擔保權。不過，英美法院在適用DeMattos原則時比較傾向于認為：一方面銀行需具備財產權利益，另一方面，盡管DeMattosv.Gibson案的判決并未限制該原則的適用范圍，但DeMattos原則通常只適用于特定資產（如船舶）為標的的合同。在消極保證條款情形下，銀行可以主張“以約定將成為擔保權客體的資產作為合同標的，恰好符合此‘特定資產’要件”。可見，DeMattos原則的適用范圍并非十分明確，銀行不宜過度依賴此原則。
2.干擾合同關系。在D.C.Thomson&Co.Ltdv.Deakin一案中，JenkinsL.J.法官認為：“如果第三人明知與其締約的相對方和他人間存有合同關系，而第三人和該相對方所為法律行為會使該相對方違反其與他人間的合同關系，該第三人的行為即可被控以干擾”，但銀行行使此項請求權時需滿足三要件。首先，第三人知悉消極保證條款的存在。雖然有人主張第三人不需實際上知悉消極保證條款的存在，僅需第三人在與借款人接觸的過程中知悉借款人與銀行間存有無固定擔保的借貸合同即可，但英國法院反對此種擬制知悉的看法，因為雖然在無固定擔保借貸合同中通常有消極保證條款的存在，但無法僅因第三人知悉無固定擔保借貸合同的存在就直接認定該無固定擔保借貸合同必然存在消極保證條款且第三人亦知悉消極保證條款的存在。退而言之，即使該第三人知悉借款人與銀行間存有消極保證條款的約定，亦無法直接認定第三人知悉該消極保證條款的具體內容，雖然在實際運作上，謹慎的債權人通常會加以詢問，但在法律上并無詢問的義務。其次，第三人有擾亂銀行與借款人間借貸合同的意圖。在此要件上，只要第三人知悉消極保證條款仍與借款人設定擔保權即可認定第三人具備干擾的意圖。最后，第三人的行為與借款人違反消極保證條款間有因果關系。在此因果關系的認定上，雖然第三人會主張借款人之所以違反消極保證條款系因借款人有獲取新貸款的需求，然而，若第三人要求設定擔保，借款人欲獲得新貸款不可避免地會違反其與銀行間的消極保證條款的約定，第三人此種主張則難以成立。若上述要件皆符合，銀行即可請求第三人賠償其因第三人享有擔保權所遭受的損失。
3.衡平擔保權。當借款人違反消極保證條款為第三人設定擔保權時，銀行可對第三人主張銀行在一開始簽訂消極保證條款后即享有衡平擔保權，而且優先于第三人的擔保權。在英國法上，消極保證條款并不足以立即創造擔保物權利益，通常亦未依英國1985年《公司法》第395條之規定加以登記；此外，銀行尚且無法對借款人主張擔保權，更不論對第三人主張其擔保權。因此，銀行此種主張在英國法上是無法被允許的。在美國法上，曾有判決認為一旦銀行與借款人間簽訂了消極保證條款，銀行即擁有衡平擔保權，但紐約聯邦地方法院在Kellyv.CentralHanoverBank&TrustCo.一案中，采取了與前述英國法相同的看法。盡管該判決隨即遭上訴法院撤銷發回且未附理由，然而，此判決似乎仍影響了美國多數的法院。因此，美國法院多數的見解與英國法相同，即銀行并不因其和借款人簽訂消極保證條款而立即享有擔保利益。
消極保證條款在我國的運用
1、房產過戶流程如下：房產證過戶不經過房地產中介的話，須把合同的條款和違約條款寫清楚，簽合同時須賣方房產證上面名字的當事人在場(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場及簽字，哪怕房產證上面只有一個人的名字)。
2、申請材料準備好后，須到房產局，填寫一些表格和一個存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產過戶的申請材料都交給房產局后，房產局會給予一個回執單，按照回執單上面說明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個工作日左右。
4、房產過戶稅金繳納完畢后便可拿到房產證。
（來源：文章屋網 ）
案例
回放
2005年5月16日，鄭老先生和周先生簽訂了《房地產買賣合同》，約定房產轉讓價款為23萬元。事實上，這個房價在當時低于市場價格。合同簽訂后，周先生應于當日支付房價款2萬元作為定金，半年內支付5萬元，在鄭老先生搬出之后三日內付4.5萬元，即達房款總額的50%；后50%分四次付，每半年一次，即2.8萬余元。雙方還約定，鄭老先生在2007年4月30日前騰出該房屋并通知周先生驗收交接。
雙方在簽訂房屋買賣合同前還達成默契，即老人在房屋出售之后仍居住在這套房子里，只不過每月支付租金給周先生，允許“出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住”。雙方還就此在違約條款中作出了約定―“按每月1500元（房租），從房款中扣”。對此，在合同中，雙方在附隨條件中加以說明。
在合同簽訂的當天，雙方辦理了產權轉移登記手續，權利人記載于周先生的名下。
但鄭老先生沒想到的是，前不久，他收到法院的一張傳票，周先生將他推上被告席，要求即刻交付房屋，并支付逾期違約金。
法庭上，鄭老先生再三申明自己是孤老，房屋是自己唯一的住房，失去房子等于失去唯一的物質保障。周先生只支付了2萬元定金就過戶，是以支付少部分錢來占用房屋，此后的付款方式也是分4次支付。因此，原告只支付7萬元就可以占用房屋，是以合法形式掩蓋非法目的。而鄭老先生所謂的賣房并不是真實意愿，只是想通過這個方式有一點錢可以改善生活。現在周先生出爾反爾，鄭老先生態度堅決，不肯搬離該房屋，并要求撤銷該份合同。
法院認為，這一買賣合同既針對常規的買賣事項作出約定，又通過買賣中違約條款關于“按每月1500元（房租），從房款中扣”的約定解決了被告的居住問題，其實質是買賣雙方已經充分考慮到作為出售方的鄭老先生已年邁，又急需在有生之年改善自己生活的現實狀況，因此原、被告雙方合議有條件地允許出售方賣房而不遷出、購買方買房而不入住的養老情形的存在，使現被告的居住使用成為一種雙方合議且情況特殊的使用關系，即被告支付相關使用費的方式是從房款中扣。據此，原告關于要求被告交付房屋并交納違約金的訴訟請求，法院不予支持。
法官
說法
有關于著作權的轉讓合同
甲方：________(通常為著作權人)
乙方：__________(通常為受讓方)
甲乙雙方就著作權轉讓事宜友好協商，達成如下協議：
第一條甲方同意在_____________范圍內出讓作品《____________》的_____權，乙方同意受讓。
第二條作品《________________》已由____________出版社出版。甲方保證擁有本作品的著作權。
第三條轉讓金額為人民幣________元整。
第四條付款方式
雙方約定按第____種方式付款：
1、一次性付款。自合同生效后____日內一次性付清。
2、分期付款：
(1)首付____元，于____年____月____日前一次性付清;
(2)第二次付____元，于____年____月____日前一次性付清;
(3)第三次付____元，于____年____月____日前一次性付清。
第五條甲方權利和義務
1、甲方對上述作品仍保留署名權。
2、甲方有獲取著作權轉讓金的權利。
3、在合同有效期內，未經乙方同意，甲方不得將已轉讓給乙方的作品著作權轉讓第三方。
4、法律規定的其他權利與義務。
5、雙方約定的其他權利與義務。
第六條乙方權利和義務
1、乙方對作品《____________》享有等權利。
2、乙方有按約定支付轉讓金的義務。
3、法律規定的其他權利與義務。
4、雙方約定的其他權利與義務。
第七條違約條款
1、在合同有效期內，未經乙方同意，甲方將已轉讓給乙方的作品著作權轉讓第三方的，乙方有權解除本合同，并向甲方要求賠償損失。
2、根據第四條的約定，乙方如延期付款，按每日千分之三向甲方支付延期付款補償金。如該項付款超過20日，乙方仍未付款，甲方有權解除本合同，并可自由使用著作權，不再受本合同之約束。已收取的款項不再退回。
第八條雙方因合同的解釋或履行發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，訴訟解決。
第九條本合同自雙方簽字之日起生效。
第十條本合同一式兩份，雙方各持一份。
甲方：____________ 乙方：____________
____年____月____日 ____年____月____日
著作權轉讓合同怎么寫
甲方：
乙方：
經雙方友好協商，甲方同意出讓，乙方同意受讓《 xxxx》音樂作品詞(曲)的著作權，達成協議如下：
第一條：甲方保證合法擁有《xxxxx》詞(曲)的完整的著作權，并且不存在任何瑕疵，包括未許可他人使用或抵押。如果發生侵犯他人知識產權問題，一切責任由甲方承擔。
第二條：轉讓金額為人民幣元整。乙方自本合同簽訂日內付款。
第三條：甲方在簽訂本合同的同時向乙方交付《xxxxx》的書面資料，作為本合同的附件。
第四條：甲方放棄《xxxxx》的發表權、署名權、修改權、保護作品完整權。
第五條：自本合同成立后，乙方擁有《xxxxx》的著作權，并享有發表權、署名權、修改權、保護作品完整權。
第六條：違約條款：
1、甲方逾期交付《xxxxx》的書面資料，每逾期一日向乙方支付人民幣元。
2、乙方如延期付款，按每日千分之三向甲方支付違約金。如該項付款超過20日，乙方仍未付款，甲方有權解除本合同。并可自由使用著作權，不再受本合同之約束。
第七條：雙方因合同的解釋或履行發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，訴訟解決。
第八條：本合同自雙方簽字之日起生效。
第九條：本合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。
甲方：乙方：
年月日年月日
附件：《xxxxx》的詞(曲)
著作權轉讓合同閱讀
甲方：北京金萬東科技發展有限責任公司
乙方：
產品名稱：標題：《 》
產品背景：本光盤系由甲方研制開發的《 》系列商用光盤之一，已由 出版社出版。
第一條：經雙方友好協商，甲方同意出讓，乙方同意受讓《 》光盤的著作權，現達成本協議。
第二條：甲方保證擁有本產品的著作權。
第三條：轉讓金額為人民幣 萬元整。
第四條：付款方式：
1 售付 萬元 于CD-R交付之日一次性付清。
2 第二次付 萬元，于 年 月 日前一次性付清。
3 第三次付 萬元，于 年 月 日前一次性付清。
第五條：甲方權力和義務
1 在合同有效期內，未經乙方同意，甲方不得將產品著作權轉讓第三方或授予第三方銷售權。
2 甲方對上述產品仍保留署名權。
3 甲方有獲取著作權轉讓金的權力。
4 甲方有權從乙方處按零售價 折進貨銷售本產品。
5 在合同生效之日起 日內，甲方應提供本產品的CD-R。
第六條：乙方權力和義務
1 乙方對上述產品有署名權。
2 乙方有按時支付轉讓金的義務。
3 成品盤制作完成后，乙方應撥出少量贈送盤，其中提供給出版社樣盤 片，提供給甲方樣品盤 片。
第七條：甲方同意乙方自行對本產品內容和版本進行修改。但甲方保留署名權和產品標題名稱。
第八條：違約條款：
1 甲方逾期 日交付本產品的CD-R，乙方有權解除本合同，并向甲方要求賠償損失。
2 根據上述第四條各項，乙方如延期付款，按每日千分之三向甲方支付延期付款補償金。如該項付款超過20日，乙方仍未付款，甲方有權解除本合同。并可自由使用著作權，不再受本合同之約束。已收取的款項不再退回，且對于乙方已生產出的成品盤有權按基本成本價格回收。
第九條：雙方因合同的解釋或履行發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，訴訟解決。
第十條：本合同自雙方簽字之日起生效。
著作權轉讓生效以最后一筆轉讓費結清之日為準。
第十一條：本合同一式兩份，雙方各持一份。
甲方：北京金萬東科技發展公司 乙方：
乙方(買方)：
買賣雙方就下列房屋的買賣訂立本協議，共同遵守。
一、買賣的標的及價款：
1、甲方向乙方出售下列房屋：
房屋坐落
房屋結構
房產所有證
京房權證字第號
房產共有執照
出售部位
東房
間
西房
間
共計
間
建筑面積
㎡
南房
間
北房
間
房屋附屬物
房屋現用途
出售價格
(人民幣)仟佰拾萬仟佰拾元整
2、付款方式：
a、簽訂本合同之日乙方即支付甲方購房定金人民幣元整。
b、上述房產簽署買賣契約之日，乙方一次性支付購房余款。
二、責任與權利
甲方：
1、須具備該房屋所有相關法律認可文件。
2、本合同簽訂后，不得再另行辦理本合同所指標的物的購房協議。
3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產權證明及相關法律文件。
4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權。
乙方：
1、提供過戶所用的各種身份證明及法律認可文件。
2、支付購房定金及余款。
3、付清全款，雙方產權過戶完結后，該房屋即歸乙方所有，由此所產生相關稅費由乙方承擔。
三、違約條款
甲、乙任何一方不按上述條款執行既視為違約，違約方須向對方支付違約金(人民幣)元整。
四、不可抗力
人力不可抵抗的自然災害。
五、調解和仲裁
在執行本合同的過程中，如遇雙方發生糾紛，先行通過雙方協商;協商不成時可采取第種方式解決：
1、向有管轄的經濟合同仲裁機構申請仲裁：
2、向有管轄的人民法院起訴。
任何一方申請仲裁或起訴，應從知道和應知道自己一方的權利被侵害之日起二年內提出。
六、合同的變更或解除
在執行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同，如須變更或解除合同雙方必須協商一致，決定是否變更或解除合同。
七、其他事宜
本合同一式三份;甲、乙雙方各執壹份交房地產交易部門一份。
八、本合同自簽定之日起生效。
九、本合同中未盡事宜，以《中華人民共和國合同法》有關條款為準。
十、此房產無產權糾紛，如有糾紛由甲方負責。
十一、交易前的物業費、供暖費由甲方負責;交易后的物業費、供暖費由乙方負責。
十二、公共維修基金：
十三、其他應說明事項：
甲方：乙方：
身份證號碼：身份證號碼：
聯系電話：聯系電話：
一、商品房買賣合同中存在的問題
此次調研共對全市22家重點房地產開發企業進行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發商和中介機構，多數經營者在與消費者進行商品房買賣業務時，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現象，給經營者利用格式合同免除自身責任、加重消費者負擔、排除消費者權利提供了機會。
（一）追責條款明顯不公。部分房屋內賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優勢地位設置霸王條款，主要體現在違約條款的追責上強行加重買受人的違約賠償責任。如某開發商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責條款明顯對房屋買受人不公。
（二）擅自增加買受人風險。部分房屋賣出人在合同中將相關風險擅自強加給房屋買受人。如某開發商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權將該商品房交予前期物業管理單位，該房屋的所有風險責任轉移由買受人承擔”，從而將相關經營風險悉數轉移給買受人。
（三）私自擴大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發商不能如期交房情況免責的規定。部分開發商為免責而在格式條款中擅自擴大不可抗力范圍。如某房地產開發公司的《商品房買賣合同》規定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設計等出現變更）造成延期交房，甲方不承擔違約責任”。按照《合同法》的規定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發商把房屋建設過程中政府審批、房屋設計等可以預先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴大了不可抗力的范圍。
（四）變相推諉自身責任。按照有關國家規定，房屋出賣人應當在商品房交付使用90日內，將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權機構備案，以利于買受人辦理相關手續。部分開發商為變相推諉責任，私自在《商品房買賣合同》中有關產權登記約定的規定中將國家規定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應當承擔的責任。
（五）模糊概念涉嫌侵權。目前，多數開發商和房產中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規范現象，部分條款意思表達不清，大量使用“相關費用”、“相關文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內容表述存在歧義，涉嫌侵害消費者合法權益。
（六）補充協議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業的房產開發公司在與買受人簽訂售房合同時，除簽訂住房與城鄉建設部統一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關未明條款額外簽訂《補充協議》。《補充協議》多由開發商自主制定，里面違規條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發商事先擬定的補充協議中普遍存在部分條款與示范文本重復的現象，出賣人為了突出其補充協議的法律效力，多用“本補充協議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協議為準”的規定否定示范文本中相關條款的法律效力。二是排除買受人正當權利。如某房產開發商與買受人簽訂的《補充協議》中有如下規定：“本合同履行過程中發生的爭議由雙方協商解決，如協商不成，則依法提交當地仲裁委員會仲裁”、“對國家相關規范允許的由于物理化學變化產生的裂縫等現象乙方同意不向甲方索賠”。開發商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償的權利。三是強制選擇物業公司。部分開發商在《補充協議》上強制房屋買受人選擇其指定的物業公司，并在未經買受人同意的情況下擅自制定物業收費標準。四是刻意規避賠償條款。大部分開發商與買受人簽訂的《補充協議》在有關違約條款的描述中絕大多數條款是對買受人的追責，卻往往未對經銷商的違約責任作出任何規定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責任，嚴重違反合同行為公平性的原則。
二、強化商品房銷售行業合同監管工作的建議
針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結合工商監管職能，提出如下監管建議。
（一）加強行政指導，提高自律意識。一是成立行業協會。建議組織市內主要房產開發商和房屋中介機構成立商品房銷售行業協會。工商、房管、住房與城鄉建設等職能部門依據各自職能加強對行業協會的行政指導。充分發揮協會的作用，強化行業自律和同業監督，積極履行社會職責。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區主要商品房銷售機構簽訂承諾書，督促企業規范守法經營，切實提高企業的自律意識和責任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費者權益的不法行為
（二）暢通投訴渠道，加大執法力度。充分發揮12315投訴舉報專線作用，進一步暢通投訴渠道，鼓勵群眾及時投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時，加大巡查與執法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責任、排除消費者正當權利等侵害消費者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監督處理辦法》、《欺詐消費者行為處罰辦法》等法律法規從嚴、從重處罰，樹立工商部門權威。
（三）加強自主學習，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業性較強，涉及到《物權法》、《合同法》、《消費者權益保護法》等諸多法律法規和行業規范、標準，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執法人員年齡老化嚴重，知識結構陳舊，法學素養不足，難以準確評判商品房買賣合同中相關格式條款是否違法，一定程度上影響了監管力度。建議結合當前工商系統“學習型工商建設年”活動，進一步加強基層工商工作人員學習力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實務操作講座等途徑提高合同監管人員的適崗能力，增強基層工商部門查處商品房買賣領域合同違法行為的執法水準。
2.對人簽訂合同應對其權進行了解。對于對方業務員或經營管理人員代表其單位訂立的合同，應注意了解對方的授權情況，包括授權范圍、授權期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經理、副董事長等，應了解其是否具有代表權。
3.對于租賃合同中的條款，制訂應盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當事人應注意如下事項：
a.合同條款應當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現糾紛。
b.對合同字句應當認真斟酌，字句表述應清晰具體，避免模棱兩可，易產生多種解釋的語句出現。
c.在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養應當予以明確規定，以避免出現糾紛。
d.在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數額。
e.為避免合同欺詐，當事人可以附加一些條款，如，擔保條款、附期限條款、附條件條款等，以保證合同順利履行。
f.訂立租賃合同，期限在六個月以上的應采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，我國《合同法》規定，當事人可以隨時解除合同。
4.對租賃合同履行中欺詐行為的防范。
a.對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現合同預期的目的，承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。
b.對技術要求較高的出租物，出租人應交付有關使用說明、裝配圖紙、操作規程等，這些在制訂租賃合同時就應加以明確約定。
c.租賃物上存在權利瑕疵，第三人對租賃物主張權利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。:
d.承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
e.承租人擅自改變租賃物現狀出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。
如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求出租人支付一定開支。
地址：_________
法定代表人：_________
購買方：_________公司（以下簡稱乙方）
地址：_________
法定代表人：_________
根據國家有關規定，甲乙雙方經協商一致，就_________部分停車場地買賣一事簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方購買甲方擁有合法權益的_________部分停車場地，上述停車場地出售面積為_________平方米（建筑面積），具體方位見合同附件。乙方購買上述停車場地僅能作長途汽車上下客、停放車輛，售賣車票之用。
第二條 上述停車場地售價為_________元人民幣／平方米，總售價為_________元人民幣（上述成交價款不包含應向政府交納的各種稅費。）
第三條 付款時間與辦法：
1．本合同簽訂時乙方即支付定金人民幣_________元給甲方。
2．本合同簽訂后_________個月內，乙方需向甲方提交落實上述款項的銀行資信證明及甲方認可之付款計劃（該認可之付款計劃是本合同的重要組成部分）。
3．本合同第三條第二項所稱之付款計劃基本內容為：乙方在本合同簽定后_________個月內付總售價的_________％（含定金），_________年_________月前付總售價的_________％，交付使用時會總售價的_________％。該計劃一經乙方作出、甲方認可，即產生法律效力，乙方必須嚴格遵守。
第四條 甲方愿于_________年_________月_________日前將本合同所指定之停車場地交付給乙方使用。自甲方將該停車場地交付給乙方使用時起，乙方對該停車場地享有50年使用權。
第五條 稅費分擔
甲乙雙方按中國法律有關規定各自交納自己應納的稅費。
第六條 違約責任
1．本合同生效后，如乙方不能按本合同第三條第二項之約定履行則視為乙方違約，乙方已交定金甲方不予退還，且甲方有權將停車場地轉售他人，乙方不得有任何異議，如甲方反悔將停車場地售于乙方，則視為甲方違約，甲方應向乙方雙倍返還定金。
2．本合同第三條第二項所指之付款計劃經甲方認可生效后，乙方如未能按計劃付款，則視為乙方違約，按付款計劃里所規定的違約條款處理。
3．甲方必須按期將停車場地交付乙方使用，否則，每逾期一天，愿按乙方已付款項的_________向乙方支付違金。
第七條 甲乙雙方如在履行本合同過程中產生爭議，應首先協商解決，如雙方未能達成一致意見，應提交中國有管轄權的法院依據中國法律解決雙方之爭議。
第八條 本合同未盡事宜雙方另行協商解決。
第九條 本合同一式四份。甲乙雙方各執兩份，在雙方授權代表簽字蓋章及甲方收到乙方_________元定金后生效。
第十條 本合同附件：乙方所購口岸廣場停車場地位置平面圖。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
承租方（乙方）：
根據《中華人民共和國合同法》及有關法規規定，為明確出租方和承租方的權利和義務關系，經甲、乙雙方協商1致，簽定本合同。
第1條 租賃房屋的位置和狀況條款
甲方將座落于聊城市
房屋出租給乙方使用。建筑面積共計約
平方米，使用面積
平方米。
第2條 租賃期限條款
租賃期限為 年
個月，即自
年 月 日至 年 月 日止。合同到期后，乙方具有優先承租權。
第3條 租賃房屋的用途條款
乙方租用的房屋作居住用途，乙方不得利用租賃房屋從事違法活動。在租賃期間，乙方若對房屋進行轉租或改變用途應事先取得甲方書面同意。
第4條 租金和租金的交納期限條款
租金每月人民幣
整，年總租金
整，租賃費每年半年預交1次，以后依次類推。乙方應于每年的 月 日和 月 日分2次向甲方交付租金。
第5條 房屋的交付條款
甲方應于
年 月 日前將出租房屋交付乙方使用。甲方遲于上述時間交付出租房屋，乙方可將本合同有效期延長，雙方應書面簽字確認。
第6條 費用承擔
租賃期內，按國家規定因房屋租賃應由甲方承擔的費用由甲方承擔，應由乙方承擔的由乙方承擔。
乙方使用的水費、電費由乙方承擔，按物價部門及有關部門規定價格計費，交費方式為每月1交。
第7條 房屋修繕條款
修繕房屋是甲方的義務。甲方對房屋及其設施應進行必要的檢查、修繕。
乙方在出租房屋使用過程中，如出租房屋及內部的設施出現或發生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時，應及時通知甲方并采取有效措施；甲方應于接到乙方通知后5日內進行維修。
乙方通知甲方，甲方拒不維修的，乙方可經合同登記機關見證后代為維修或由乙方自行維修。本條維修費用（包括乙方代為維修）由甲方承擔。
因乙方使用不當或不合理使用，出租房屋及其內的設施出現損壞或發生故障，乙方應負責及時維修和承擔相應損失。
第8條 房屋的改建、裝修條款
本合同有效期內，甲方確需要對出租房屋進行改建、擴建或裝修的，須經乙方同意方可進行，甲、乙雙方應就此另行簽訂協議。因國家政策和不可抗力除外。
本合同有效期內，經甲方書面同意后，乙方可對出租房屋進行裝修。合同到期后，可移動裝修物乙方帶走，不可移動裝修物乙方無償留給甲方。
第9條 房屋轉讓條款
本合同有效期內，甲方需轉讓出租房屋的部分或全部的，應提前1個月通知乙方。乙方在同等條件下有優先購買權。出租房屋轉讓他人的，甲方應保證受讓人繼續履行本合同。 第10條 合同的解除和終止條款
（1）、本合同有效期內，發生下列情形之1的，本合同終止：
1、發生不可抗力或意外事件，使本合同無法履行；
2、政府決定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋；
3、甲、乙雙方協商1致，達成終止協議。
（2）、有下列情形之1，甲方有權解除本合同：
1、乙方不交付租金1個月以上；
2、乙方所欠各項費用達1個月以上；
第101條 合同的延續及優先權
本合同有效期屆滿，乙方需繼續租用出租房屋的，應于有效期屆滿之日前叁個月向甲方提出續租要求；甲方需將出租房屋繼續出租的，在同等條件下，乙方對出租房屋有優先承租權。
甲、乙雙方就續租達成協議的，應重新訂立合同。
第102條 繕后條款
合同到期時，甲、乙雙方未達成續租協議，乙方應于本合同到期日前騰空、交回房屋并保證房屋及內部設施的完好（正常損耗的除外）同時結清應當由乙方承擔的各項費用。
第103條 違約條款
甲、乙雙方不履行本合同所定的義務造成對方損失的，應向對方予以賠償。
租賃期間，甲、乙雙方都不得借故解除合同，如甲方確需解除合同，應提前3個月通知乙方，返還多交租賃費并賠償乙方造成的損失，并支付違約人民幣貳個月房租；
如乙方確需退房的，應提前兩個月通知甲方，并賠償甲方所造成的損失，并支付違約人民幣貳個月房租。
第104條 免責條款
房屋如因不可力的原因導致損壞和造成承租方損失的，雙方互不承擔責任。
第105條 爭議解決方式條款
甲、乙雙方就本合同履行或解除合同發生糾紛，應通過協商解決；協商解決不成的，可提請有關機關調解或向人民法院起訴。
第106條 其他條款
甲、乙雙方就本合同未盡事宜，可另行協商作出補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
本合同1式2份，甲、乙雙方各執1份。 甲方：
乙方：
