時(shí)間：2023-01-31 14:19:59
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購(gòu)房定金合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
住所：_________________________________________ 郵編：______________
法定代表人：________________________ 聯(lián)系電話：___________________
委托機(jī)構(gòu)：_____________________________________________
住所：______________________________________ 郵編 ： ______________
法定代表人：___________________ 聯(lián)系電話： ______________________
乙方 ( 預(yù)購(gòu)方 )：_____________________________________________________
住所 ：__________________________________________ 郵編 ：_____________
證件名稱(chēng)：______________ 證號(hào)：______________ 聯(lián)系電話 ：______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂《 _____________ 》商品宜，訂立本合同。
第一條 乙方預(yù)訂____________________ 《____________》____________ 幢 ____________ 層____________ 室(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋房地產(chǎn)權(quán)證 (證書(shū)號(hào)：________________ )，并經(jīng)_____________ 測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè) ，該房屋建筑面積為 ___________ 平方米。該房屋定于 _______ 年 _______ 月 _______日交付。
〖第一┆kt250.com整理該文章，版權(quán)歸原作者、原出處所有。〗
第二條乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買(mǎi)賣(mài)單價(jià)為人民幣_(tái)_____________________________ 元，乙方預(yù)訂的該房屋總房?jī)r(jià)為人民幣 ______________________________ 元，乙方采取________________ 方式。
第三條 乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣_(tái)_________________ 元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房出售合同的擔(dān)保，簽訂商品房出售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
第四條 甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 ______天，乙方于______ 年______月______ 日前到 ___________________________________________ 與甲方簽訂《上海市商品房出售合同》。
第五條 甲方同意將或提供的廣告、售樓書(shū)、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房出售合同的附件。
第六條 在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房出售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第七條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
1、甲乙雙方在簽訂商品房出售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;
2、 甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房出售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。
第八條 有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房出售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：
1、 甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;
2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。
第九條 本協(xié)議一式 份，甲乙雙方各持 份，
_____________________________ 、___________________________各執(zhí)一份。
購(gòu)房時(shí)售樓處通常在簽訂購(gòu)房合同之前會(huì)和顧客簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，要求顧客繳納一定的定金，往往交付定金后會(huì)遇到一些原因?qū)е伦詈鬅o(wú)法簽訂購(gòu)房合同。那么未簽購(gòu)房合同定金應(yīng)該怎么處理呢?顧客可以要回事先交付的定金嗎?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定來(lái)處理;因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”此條規(guī)定為處理簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后未簽購(gòu)房合同的情況下，定金如何處理提供了一個(gè)原則性的規(guī)定。如果出賣(mài)方的原因未能簽訂購(gòu)房合同，則雙倍返還定金。如買(mǎi)受人一方的原因未能簽訂購(gòu)房合同，則所交之訂金不能退還。如果是不能歸咎于雙方的原因，則定金應(yīng)當(dāng)退還買(mǎi)受人。
認(rèn)購(gòu)書(shū)(也叫訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū))從民法和合同法的理論來(lái)看，屬于一種預(yù)約民事合同，它是相對(duì)于本約即商品房買(mǎi)賣(mài)合同而言的，是指當(dāng)事人以將來(lái)訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為約定的合同。違反預(yù)約合同，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。另一方有權(quán)請(qǐng)求法院強(qiáng)制其履行訂立本約的義務(wù)，也可請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)有關(guān)于定金的約定，當(dāng)事人違約就應(yīng)當(dāng)依據(jù)定金條款承擔(dān)責(zé)任。
但是，不能簽訂購(gòu)房合同的原因在生活中總是很復(fù)雜，究竟應(yīng)歸咎于何方往往很難把握。為幫助大家理解，故現(xiàn)舉數(shù)例說(shuō)明如下：
案例一：2005年7月份某天，李某在觀看廣州市某房地產(chǎn)公司樓盤(pán)的推介項(xiàng)目時(shí)，相中了該樓盤(pán)的A棟301房，根據(jù)售樓小姐提供的資料說(shuō)明顯示，該樓盤(pán)套內(nèi)面積115平方米，單價(jià)9000元每平米。如當(dāng)時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)，可享受九五折優(yōu)惠。李某當(dāng)即簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并于第二日交納了定金叁萬(wàn)元。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定：“……簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)后十五日內(nèi)雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如乙方不簽訂的，定金不予退還。”在交付定金后第8天，李某依約來(lái)到該房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)點(diǎn)簽約，售樓小姐接待了他，當(dāng)李某接過(guò)房地產(chǎn)公司提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本時(shí)，發(fā)現(xiàn)在文本中增加了幾項(xiàng)補(bǔ)充約定的條款，均是減輕或者免除房地產(chǎn)公司違約責(zé)任的條款，而且將房屋交付條件自行設(shè)定為“竣工以后，接到入住通知后15日內(nèi)必須入住”，將產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間約定為交房后720天內(nèi)。李某認(rèn)為，這些都是霸王條款。而且在認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有列明，售樓小姐當(dāng)時(shí)也未說(shuō)明。故拒絕簽約，要求退還定金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為是李某單方面不簽約，沒(méi)有訂立購(gòu)房合同的誠(chéng)意，無(wú)權(quán)要求返還定金。經(jīng)協(xié)商不成，李某訴至法院。法院經(jīng)審理認(rèn)為：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雙方因買(mǎi)賣(mài)合同條款未能協(xié)商一致，屬于因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條，判決房地產(chǎn)公司將定金返還給李某。
案例二：2005年6月4日，王某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一項(xiàng)認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司某樓盤(pán)的B棟一房。簽約后，王某依約交付了定金叁萬(wàn)元。但是，房地產(chǎn)公司卻在認(rèn)購(gòu)書(shū)生效后將此房又另售給其他人。王某知道后，要求與房地產(chǎn)公司雙倍返還定金。房地產(chǎn)公司認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)不是正式合同，只同意原額返還定金，不同意雙倍返還。經(jīng)協(xié)商不成，王某訴至法庭，法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某與房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法有效，現(xiàn)因房地產(chǎn)公司另售他人的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決房地產(chǎn)公司向王某雙倍返還定金。
案例三：2006年4月，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的位于某處的房產(chǎn)，并按照約定交付了定金。按照約定，雙方應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)簽訂購(gòu)房合同，但是，張某因公司委派出差到另一城市，因工作較忙，也一直未與房地產(chǎn)公司聯(lián)系。十五日后，當(dāng)張某找到房地產(chǎn)公司要求簽約時(shí)，遭拒絕，要求退還定金，也遭拒絕。張某認(rèn)為，雙方未簽正式購(gòu)房合同，房地產(chǎn)公司無(wú)償取得定金，屬不當(dāng)?shù)美９试V至法院，請(qǐng)求返還。法院經(jīng)審理認(rèn)為：張某與房地產(chǎn)公司簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)合法有效，現(xiàn)張某自身的原因?qū)е虏荒芎炗喎康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，張某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)權(quán)要求返還定金。結(jié)果，張某敗訴。
但是，在司法實(shí)踐中，由于某個(gè)時(shí)段房?jī)r(jià)升值較大，有些房地產(chǎn)公司寧可承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。也要?dú)Ъs另售他人或者暫時(shí)將房閑置。也有的消費(fèi)者，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)后，看到了其他的房產(chǎn)更好，想毀約另購(gòu)，但又不愿承擔(dān)違約責(zé)任。于是，在簽約時(shí)故意刁難，提出種種非份要求。對(duì)于惡意違約者，建議人民法院要從嚴(yán)掌握，對(duì)于因有更大升值而違約的房地產(chǎn)商，可應(yīng)當(dāng)事人的訴求，只有該房地產(chǎn)還未登記到新買(mǎi)主的名下，認(rèn)購(gòu)書(shū)所確定的權(quán)利義務(wù)還有履行的可能，就應(yīng)當(dāng)判令雙方依法補(bǔ)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如消費(fèi)者不訴求繼續(xù)簽約，不僅適用定金罰則，如消費(fèi)者還主張賠償損失的，還應(yīng)當(dāng)按毀約時(shí)與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)的差價(jià)部分對(duì)認(rèn)購(gòu)方予賠償。而對(duì)于符合法律規(guī)定，公平合理的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者拒不簽訂的，則應(yīng)當(dāng)不予支持其返還定金的請(qǐng)求。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建議，能直接簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，就不要通過(guò)簽認(rèn)購(gòu)書(shū)來(lái)忽攸消費(fèi)者。如實(shí)屬不能直接簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則應(yīng)當(dāng)將商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本作為認(rèn)購(gòu)書(shū)的附件，由當(dāng)事人簽字確認(rèn)。并注明“雙方約定于X年X月X日以此合同文本約定的內(nèi)容簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。對(duì)消費(fèi)者的建議，顧客在沒(méi)有確定要購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的情況下，不要隨意因?yàn)殇N(xiāo)售的勸說(shuō)就交納所謂的定金，要有一定的自我權(quán)益保護(hù)意識(shí)。如您在實(shí)務(wù)中還遇到更多的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律師，我們會(huì)為您提供最專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)。
【關(guān)鍵詞】商品房；定金；風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施
在購(gòu)買(mǎi)房屋中，合同的簽訂是保障雙方合法權(quán)益的重要保障，一旦簽訂了合同就具有了法律效力，如果一旦在此后出現(xiàn)矛盾，就需要從法律的角度進(jìn)行解決。最常見(jiàn)的問(wèn)題就是在購(gòu)買(mǎi)房屋前，購(gòu)房者會(huì)交付定金，如果在交付定金后又失去了購(gòu)買(mǎi)的意愿，此時(shí)想要開(kāi)發(fā)商順利的退回定金可以說(shuō)是難上加難，究竟在商品房買(mǎi)賣(mài)中，定金存在何種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該采取何種方式進(jìn)行解決，相信人們對(duì)此并不了解，因此本文對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)的論述，希望在今后的實(shí)際情況中，可以令更多的人們對(duì)這一問(wèn)題具有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)。
1、案例分析
2011年，王女士打算購(gòu)買(mǎi)一套商品房，在經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的詳細(xì)考察后，她看中了一套商品房，并隨即與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，決定購(gòu)買(mǎi)此房。在簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，王女士還在簽訂的當(dāng)日繳納了合同中所述的定金，共計(jì)四萬(wàn)元人民幣，同時(shí)還規(guī)定即自簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的當(dāng)日算起，十五日內(nèi)必須要進(jìn)一步簽訂具體的購(gòu)房合同。王女士依照認(rèn)購(gòu)書(shū)中的要求繳納了定金，也在規(guī)定的日期內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處打算進(jìn)一步簽訂購(gòu)房合同。但是在簽訂具體購(gòu)房合同的過(guò)程中，王女士經(jīng)過(guò)認(rèn)真的審核，對(duì)于其中的一些條款表示出異議，并沒(méi)有草率進(jìn)行簽字，在與開(kāi)發(fā)商針對(duì)存在異議的條款進(jìn)行協(xié)商的過(guò)程中，雙方并沒(méi)有達(dá)成一致的意見(jiàn)，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也明確的表示合同中的條款并不能進(jìn)行修改，必須要按照以上的內(nèi)容簽訂合同，所以最后合同并沒(méi)能如愿的簽訂。事后王女士不想購(gòu)房并要求開(kāi)發(fā)商將定金退還，但是開(kāi)發(fā)商拒絕了王女士的要求，拒絕的理由是沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行談判，購(gòu)房合同也已經(jīng)簽訂了正式的版本，所以不予退還定金。此時(shí)，就產(chǎn)生了本文所提到的定金風(fēng)險(xiǎn)，王女士的定金是否能夠通過(guò)法律途徑予以要回，答案是肯定的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該退還王女士的定金共計(jì)四萬(wàn)元。下面筆者對(duì)此案件進(jìn)行詳細(xì)討論。
2、購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)中的定金風(fēng)險(xiǎn)
首先，要對(duì)《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)具有一定的認(rèn)識(shí)，這是在購(gòu)買(mǎi)商品房前簽訂的一份合同，但并不是買(mǎi)賣(mài)合同，只是達(dá)成了購(gòu)買(mǎi)的意向，所以如果開(kāi)發(fā)商將其作為買(mǎi)賣(mài)合同不予退還消費(fèi)者的定金，明顯是不合情理的，并且也不具有法律的約束力。相關(guān)規(guī)定對(duì)擔(dān)保法做出過(guò)如下的解釋?zhuān)褪钦f(shuō)定金是雙方進(jìn)行交易的約定，如果將定金作為擔(dān)保，對(duì)合同起到約束性的作用，并且購(gòu)買(mǎi)者也就是交付定金的一方并沒(méi)有訂立主合同的意愿，那么購(gòu)房者并不具有要求返還定金的能力，但是如果開(kāi)發(fā)商，即接受定金的一方主觀上拒絕對(duì)主合同進(jìn)行簽訂，那么就需要以雙倍的價(jià)格返還定金。相關(guān)適用法律對(duì)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)作出了如下規(guī)定，一是在沒(méi)有簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的前提下，可以依照相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行處理。二是未簽訂合同的主要原因并不在于購(gòu)房者，那么開(kāi)發(fā)商有權(quán)將定金返還給購(gòu)房者。購(gòu)房定金在法律中的性質(zhì)表示為立約定金，而并不是履約定金，所以在沒(méi)有簽訂合同時(shí)，定金的主要作用是作為對(duì)守約一方的保護(hù)以及救濟(jì)，必須要建立在誠(chéng)信的前提下，這樣才能在最短的時(shí)間內(nèi)完成購(gòu)房正式合同的簽訂。但是由于購(gòu)房者自身的問(wèn)題，并不能履行購(gòu)房意愿時(shí)，則不能要求返還定金。由此可知，定金對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)均具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是只要滿足誠(chéng)實(shí)守信的原則，就能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)降到最低，以達(dá)到雙方順利合作的目的。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，由自身原因造成無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋，對(duì)賣(mài)方造成了一定的損失，所以定金就不能返回。對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，不能購(gòu)房的原因是賣(mài)方引起的，那么就應(yīng)該將定金雙倍返還給買(mǎi)方。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)具體的購(gòu)房協(xié)議進(jìn)行商討并且簽訂購(gòu)房合同，但是卻因?yàn)橘?gòu)房合同中的部分條款存在異議，買(mǎi)方并不認(rèn)同，并且拒絕簽訂合同的做法是正確的，并不具有責(zé)任，賣(mài)方的回應(yīng)也就不成立了。因此必須要退還給買(mǎi)方事先交付的購(gòu)房定金。如果賣(mài)方拒不接受，買(mǎi)方也可以向人民法院提訟，要求返還定金。由上述的案例可知，王女士是在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)前往開(kāi)發(fā)商處進(jìn)行合同洽談的，所以滿足購(gòu)買(mǎi)房屋的條件，并且其做法也符合合同的義務(wù)范圍，正式購(gòu)房合同的簽訂并不能以認(rèn)購(gòu)書(shū)定金作為認(rèn)定，在現(xiàn)實(shí)生活中，類(lèi)似的事件十分普遍，可以說(shuō)是購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)中最常出現(xiàn)的問(wèn)題之一。開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益故意拒絕返還定金，實(shí)際上具有一種半強(qiáng)制性的意味。一些購(gòu)房者也就因此購(gòu)買(mǎi)了房屋，而忽視了對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)。如果發(fā)生訴訟，購(gòu)房者負(fù)有舉證責(zé)任，具體來(lái)說(shuō)，只有舉證證實(shí)自己沒(méi)有違約才能要回定金；購(gòu)房者在訴訟審理中要舉證來(lái)證明自己在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間，曾經(jīng)去和開(kāi)發(fā)商商談過(guò)簽訂購(gòu)房合同的事實(shí)成立，就成為是否能夠勝訴要回定金的關(guān)鍵所在。
3、應(yīng)對(duì)措施
針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，平時(shí)注意收集證據(jù)尤為重要，下面準(zhǔn)備了幾種方案來(lái)幫助購(gòu)房者作出決策：（1）注重落實(shí)當(dāng)事人洽談協(xié)商購(gòu)房合同的整個(gè)過(guò)程錄音、攝像，證明雙方洽談協(xié)商購(gòu)房合同的時(shí)間、地點(diǎn)及對(duì)合同條款不能協(xié)商一致而導(dǎo)致不能簽約的事實(shí)；（2）雙方洽談協(xié)商一次如果不能奏效的話，可以多次進(jìn)行商討。每次洽談協(xié)商未果后，以書(shū)面形式約定下次面談協(xié)商時(shí)間，對(duì)方當(dāng)然要簽名，簽名寫(xiě)在空白處就可以了。如果再有些雙方的異議要點(diǎn)的內(nèi)容就更好了；（3）在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定時(shí)間內(nèi)以有證據(jù)證明的書(shū)面方式向開(kāi)發(fā)商提出合同的某些條款或者修改意見(jiàn)；（4）洽談協(xié)商購(gòu)房合同時(shí)最好請(qǐng)公證人員一起去，假若不能談成，就請(qǐng)公證人員就談判的確切事實(shí)作出公證，雖然此種方法比較好，但需要費(fèi)用。
4、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一定要對(duì)合同的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的研究，如果發(fā)現(xiàn)存在異議，可以進(jìn)行協(xié)商，并且在有公證人員的前提下對(duì)事實(shí)作出公正，這樣才能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，并且達(dá)到返還定金目的，希望通過(guò)本文的論述能夠?qū)θ藗兲峁┮欢◣椭?/p>
參考文獻(xiàn)
[1]楊崢嶸.商品房預(yù)售適用預(yù)告登記制度之管見(jiàn)[J].法學(xué)評(píng)論，2008（01）
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式,又稱(chēng)保證金。
定金作為合同履行的一種擔(dān)保,《擔(dān)保法》中規(guī)定:擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無(wú)效,定金條款無(wú)效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無(wú)效,定金條款亦無(wú)效,收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過(guò)錯(cuò)造成主合同無(wú)效,過(guò)錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,而不是沒(méi)收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念,實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì),是當(dāng)事人的一種支付手段,并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中,如買(mǎi)家不履行合同義務(wù),并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利;反之,若開(kāi)發(fā)商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還,但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是,簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前,買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(shū)(或稱(chēng)意向書(shū))并不是房屋買(mǎi)賣(mài)契約,不具備房屋預(yù)售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書(shū)中有定金條款,則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔,開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者的定金;若開(kāi)發(fā)商違約,不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同,則購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的只是訂金,那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見(jiàn),定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同,在簽訂購(gòu)房合同時(shí),購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解,并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
另外,消費(fèi)者在訂立定金條款時(shí),應(yīng)當(dāng)注意這樣5個(gè)問(wèn)題:
(1)定金條款并不具有強(qiáng)制性,它僅是指導(dǎo)性的,消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款;
(2)應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖然已訂立了定金條款,但只有消費(fèi)者在交付了定金后,合同才生效;
(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別,預(yù)付款就是預(yù)先支付,但預(yù)付款,不能適用定金的罰則。
(5)謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱,故意讓消費(fèi)者違約。
認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)前能退嗎，說(shuō)明如下：
1、認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)前是可以退的，在購(gòu)房的過(guò)程中，認(rèn)籌金是購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交的購(gòu)房意向金，是可以退還的。在沒(méi)有簽訂任何條款的時(shí)候，認(rèn)籌因不具備法律效應(yīng)，購(gòu)房者在認(rèn)籌過(guò)程當(dāng)中所交的“誠(chéng)意金”、認(rèn)籌金是可以退還。
2、在認(rèn)購(gòu)和簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者就需要仔細(xì)確定，防止有損害自己合法利益的行為條款出現(xiàn)，簽訂任何條款是也要看清楚。需仔細(xì)查看合同，是否有約定：如開(kāi)發(fā)商在認(rèn)籌協(xié)議上約定，購(gòu)房者將來(lái)由于個(gè)人原因不再購(gòu)房，那么認(rèn)籌金就不會(huì)退還。或是否認(rèn)同直接將認(rèn)籌金轉(zhuǎn)為定金（按照《擔(dān)保法》規(guī)定，若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金）。如果雙方有協(xié)議約定為“定金”，則可按照合同所約定執(zhí)行，那就不能退款。
相關(guān)說(shuō)明：
1、一般進(jìn)行認(rèn)籌時(shí)，購(gòu)房者需先填寫(xiě)個(gè)人買(mǎi)房資料，并交納一筆認(rèn)籌金，少則幾千元，多則幾萬(wàn)元。如果購(gòu)房者沒(méi)有選中理想的房屋，開(kāi)發(fā)商將把“認(rèn)籌金”如數(shù)退還給購(gòu)房者。
2、“認(rèn)籌金”的實(shí)質(zhì)作用是開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前得到的大筆資金并在短時(shí)期內(nèi)收回大筆資金，解決開(kāi)發(fā)商的燃眉之急。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
1、提交資料必須真實(shí)有效。當(dāng)購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款時(shí)，一般會(huì)要求其提供相應(yīng)的資料證明，包括收入證明、個(gè)人職業(yè)職務(wù)和薪酬等。如果信息被查出虛假，就不會(huì)發(fā)放貸款，導(dǎo)致不能辦理按揭貸款。
2、避免因貸款不成功造成的定金損失。在購(gòu)房者申請(qǐng)按揭貸款之前，需要同開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同，但是由于按揭貸款申請(qǐng)是否成功需要后期對(duì)購(gòu)房者資料審核，所以具有不確定性，所以購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同交付定金時(shí)，合同中要明確約定，若因按揭貸款未能獲得成功導(dǎo)致申請(qǐng)解除購(gòu)房合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)全額退還購(gòu)房者繳納的購(gòu)房定金，從而避免購(gòu)房者的定金損失。
3、如不按期還款，銀行可能提前收回貸款。如果申請(qǐng)按揭貸款人多次逾期還款，銀行有權(quán)力提前收回貸款。按揭合同中將會(huì)約定，出現(xiàn)以上情況銀行可以處置抵押擔(dān)保物，并有權(quán)要求借款人承擔(dān)銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)產(chǎn)生催收費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用。
總而言之，按揭貸款買(mǎi)房對(duì)于資金壓力較大的家庭是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，可以讓人們先將房屋購(gòu)置到自己的名下，希望上文為大家總結(jié)的關(guān)于什么是按揭貸款買(mǎi)房以及按揭貸款買(mǎi)房有哪些需要注意的事項(xiàng)的相關(guān)信息可以為有需要的朋友帶來(lái)一定的幫助！
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
Abstract:Inreality,thedisputescaseofcommodityhousetradingappearoneafteranother.Themaincauseoftheiremergenceisthatthebuyerinthecontractdoesnothaveaclearunderstanding.Inordertoreduceconflictsbetweenthebuyersandsellers,thispaperexplainsseveralimportantcommercialcontractsappearedincommodityhousetrading.
關(guān)鍵詞：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)；商品房預(yù)售合同；商品房買(mǎi)賣(mài)合同
Keywords:subscriptionbookofcommodityhouse；salecontractofcommodityhouse；contractsofcommodityhousetrading
1商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同
1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的基本內(nèi)容
1.1.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的概念在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般先與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，作為買(mǎi)賣(mài)合同簽署前雙方行使權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的書(shū)面憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)，是指房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同。[1]簽售的目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，買(mǎi)受方往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱(chēng)謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等。
1.1.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的特征商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容一般包括：雙方當(dāng)事人基本情況；房屋基本情況（含位置、面積等）；價(jià)款計(jì)算；訂立正式購(gòu)房合同的時(shí)限約定。認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立相對(duì)比較簡(jiǎn)單，一般是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商采用合同書(shū)形式訂立合同，該合同自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立。當(dāng)事人簽約的目的在于為將來(lái)訂立正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同作約定。
1.1.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律規(guī)定最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”[2]該條規(guī)定承認(rèn)了商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，規(guī)定了定金條款的適用，即接受定金一方違約，雙倍返還定金；支付定金一方違約無(wú)權(quán)返還定金。但若是發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同未能訂立，接受定金的一方要返還定金。
1.2商品房預(yù)售合同
1.2.1商品房預(yù)售合同含義商品房預(yù)售合同，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種類(lèi)型。商品房預(yù)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。[3]
1.2.2商品房預(yù)售合同特征商品房預(yù)售合同是遠(yuǎn)期買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的物為非現(xiàn)實(shí)存在的物，而是將來(lái)的物，商品房預(yù)售中出賣(mài)的標(biāo)的物為在建房屋，很多甚至為未建房屋。如果對(duì)預(yù)售交易行為放任自流，買(mǎi)受人（預(yù)購(gòu)人）承受的風(fēng)險(xiǎn)將大大高于現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，并極易引發(fā)房地產(chǎn)交易中過(guò)度投機(jī)、欺詐等違法行為。
1.2.3商品房預(yù)售合同的法律規(guī)定在我國(guó)，商品房預(yù)售是被許可的，但對(duì)商品房預(yù)售行為進(jìn)行了特別規(guī)制進(jìn)行較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)。規(guī)定了專(zhuān)門(mén)的《商品房預(yù)售管理辦法》，還在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：“（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”[4]
1.3商品房買(mǎi)賣(mài)合同
1.3.1商品房買(mǎi)賣(mài)合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。”[5]商品房買(mǎi)賣(mài)合同包括商品房現(xiàn)售合同。商品房現(xiàn)售合同是指：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
1.3.2商品房買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同屬于《合同法》中規(guī)定的一類(lèi)，所以商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用我國(guó)的《合同法》；另外，由于對(duì)房屋進(jìn)行交易是買(mǎi)受人一項(xiàng)特別大的家庭開(kāi)支，該類(lèi)合同大量存在且很復(fù)雜，在我國(guó)該類(lèi)合同僅適用《合同法》還不足以對(duì)買(mǎi)受人做到很完善和充分的保障，所以，除過(guò)《合同法》還有其它的法律法規(guī)和司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等。
2商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同之間的關(guān)系
2.1商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的相同之處商品房買(mǎi)賣(mài)中的合同都是民事合同，是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物，都是要式法律行為，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，各方都以履行一定的給付義務(wù)而取得利益，都是雙務(wù)，有償合同。買(mǎi)受人支付一定的對(duì)價(jià)取得一定的權(quán)利，賣(mài)方獲得定金或房款，自己的權(quán)利受到限制，合同中買(mǎi)受人處于弱勢(shì)地位；國(guó)家對(duì)這些合同都進(jìn)行干預(yù)。出售方在簽訂這些合同必須具備《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等證書(shū)。
2.2商品房買(mǎi)賣(mài)中合同的區(qū)別
2.2.1合同簽訂的階段不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房預(yù)售人與買(mǎi)受人簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，為了對(duì)交易房屋的有關(guān)事宜進(jìn)行確認(rèn)而簽訂的，它先于商品房預(yù)售合同成立。這之后簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，即簽訂商品房預(yù)售合同或者商品房現(xiàn)售合同。
2.2.2出賣(mài)方所具有的條件不同商品房出售方在買(mǎi)受方簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)必須具備時(shí)前面所提及的各種證書(shū)；商品房買(mǎi)賣(mài)合同其中的商品房預(yù)售合同出賣(mài)方還必須提供預(yù)售的商品房計(jì)算和確定施工進(jìn)度及竣工交付日期說(shuō)明；而商品房現(xiàn)售合同出賣(mài)方必須具備的條件：“五證”、“二書(shū)”、“一表”。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房所有權(quán)證》；二書(shū)"是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。“兩書(shū)”可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
2.2.3合同的內(nèi)容不同商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)不同于房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)合同，其本身沒(méi)有詳盡的條款，僅僅是確定買(mǎi)賣(mài)雙方的意向。一般包括以下內(nèi)容：①認(rèn)購(gòu)物業(yè)的名稱(chēng)；②房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同分為商品房預(yù)售合同和商品房現(xiàn)售合同。而房屋預(yù)售和現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同則必須要具備詳盡的條款，國(guó)家法律對(duì)此有明確的規(guī)定。
2.2.4合同的法定形式不同法律規(guī)定商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不需要到國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)登記，雙方只要簽字就可生效；但是，如果雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，則可以進(jìn)行預(yù)售登記，以保護(hù)買(mǎi)受人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果雙方簽訂的是現(xiàn)房銷(xiāo)售合同，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，即使房屋已實(shí)際交付也不行。
2.2.5法律后果不同認(rèn)購(gòu)書(shū)是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房預(yù)售合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不屬于商品房預(yù)售合同。如果雙方當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同前訂立《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，確系雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》對(duì)雙方均有法律約束力。認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立存在的合同，其成立和生效不依賴于正式的商品房預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)雙方當(dāng)事人的義務(wù)是盡最大誠(chéng)信進(jìn)行談判磋商以締結(jié)正式合同，因此只要當(dāng)時(shí)人如期來(lái)洽談，并將認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款作為正式商品房合同的條款，并且沒(méi)有惡意不簽訂購(gòu)房合同，就認(rèn)為已經(jīng)誠(chéng)信履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)的義務(wù)。
當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)售合同屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一種，但簽訂了合同并不必然取得房屋所有權(quán)，為了保護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利，我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記。[6]根據(jù)這一規(guī)定，購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同后，假如未辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商又將該套房屋預(yù)售給第三人，而第三人的預(yù)售合同辦理了登記備案手續(xù)的話，則第三人將依法取得該套房屋的所有權(quán)。雖然第一個(gè)購(gòu)房者買(mǎi)賣(mài)合同在先，但因未辦理登記手續(xù)，所以無(wú)法取得房屋所有權(quán)，要獲得救濟(jì)則只能追究賣(mài)方的違約責(zé)任。
3簽訂合同時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.1簽合同時(shí)要注意的共同事項(xiàng)
3.1.1審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)房屋認(rèn)購(gòu)方或者買(mǎi)受方在簽訂合同時(shí)一定要審查賣(mài)方的資質(zhì)證書(shū)，以確定賣(mài)方有出售房屋的資格。
3.1.2將賣(mài)方宣傳的優(yōu)惠盡量寫(xiě)入合同賣(mài)方為了促銷(xiāo)房屋會(huì)使出渾身解數(shù)進(jìn)行宣傳，如“優(yōu)惠價(jià)格”、“小區(qū)配套完善”、“超大樓間距”、“60%綠化率”等口號(hào)，但可能最終難以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)為防止口說(shuō)無(wú)憑或者對(duì)方無(wú)法兌現(xiàn)要求將這些內(nèi)容都明確寫(xiě)入所簽訂的合同中，并明確約定一旦這些約定無(wú)法實(shí)現(xiàn)的后果。
3.2不同合同的風(fēng)險(xiǎn)防范
3.2.1防止被商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)套牢的防范①交錢(qián)之前請(qǐng)多考慮。為了最大限度保護(hù)自己的利益，建議您在把錢(qián)款交出去的時(shí)候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的定金條款并不生效，因此如果您在已經(jīng)簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》之后，但是尚未交付錢(qián)款之前改變主意，《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》又沒(méi)有約定其他懲罰性條款的情況下，您還可以選擇及時(shí)抽身，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司無(wú)權(quán)要求或您支付錢(qián)款。②簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非必經(jīng)程序。雖然很多樓盤(pán)都要求購(gòu)房者簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是房屋買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序，購(gòu)房者可以爭(zhēng)取直接與開(kāi)發(fā)商就《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同全部附件（包括補(bǔ)充協(xié)議）等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后直接簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。③約定《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》“退出”條款。由于簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，樓盤(pán)的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的很多條款都沒(méi)有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，例如申請(qǐng)貸款不被批準(zhǔn)等，因此必須約定“退出”條款，以保證在自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的時(shí)候能夠隨時(shí)“退出”。具體條款可以這樣擬定：如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商因商品房買(mǎi)賣(mài)合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，或者由于購(gòu)房者其他合理原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房屋的，購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在收到購(gòu)房者發(fā)出的書(shū)面通知之后的幾日內(nèi)將購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金或定金全部返還。④盡量不交定金，避免“沒(méi)收”條款。尤其是如果您還沒(méi)有下定最后的決心要買(mǎi)這套房子的話，一定不要交“定金”，可以交訂金、預(yù)付款、預(yù)訂款、誠(chéng)意金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金等。一定要注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在“定金”和“訂金”上玩的花樣，故意把“定金”寫(xiě)成“訂金”。“定金”是指當(dāng)事人以定金形式擔(dān)保債務(wù)未履行時(shí)，對(duì)違約方在定金方面的處罰，若收取定金方毀約，應(yīng)雙倍返還定金。“訂金”則屬于預(yù)付款性質(zhì)，它不起擔(dān)保作用。為了更容易“抽身退出”，盡量不要交“定金”。盡管沒(méi)有約定收取定金，如果《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定一旦您不簽訂“所收預(yù)付款將不予返還”，這種“沒(méi)收”條款依然會(huì)導(dǎo)致您無(wú)法拿回自己所交的錢(qián)款。通常，在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中有這樣的約定，在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)（出）售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)缺少房屋買(mǎi)賣(mài)合同的必要條款，從而造成購(gòu)房者在這段時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，面臨簽約后的風(fēng)險(xiǎn)和終止簽約喪失定金的兩難局面。因此雙方要在協(xié)議中明確什么情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。⑤抓住對(duì)方違約要求返還款項(xiàng)。一旦開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會(huì)，要求開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司解除《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司的違約行為，需要您在《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中詳細(xì)約定開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售公司收取“定金”或“預(yù)付款的目的，并把銷(xiāo)售人員的承諾寫(xiě)人，這樣一旦出現(xiàn)違反約定的情況，您才能夠底氣十足地要求對(duì)方返還款項(xiàng)。
3.2.2簽訂商品房預(yù)售合同的風(fēng)險(xiǎn)防范①審查是否具備預(yù)售資格，即審查是否具備“五證”。除具備之前論述的“四證”外，還應(yīng)當(dāng)具備《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有具備這“五證”，才可以進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，簽訂商品房預(yù)售合同。《商品房預(yù)售許可證》是在具備了其他四證的基礎(chǔ)上予以核發(fā)的，是開(kāi)發(fā)商具備預(yù)售資格的最后條件。有些開(kāi)發(fā)商就可能會(huì)進(jìn)行違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，將有可能導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)該證的審查是預(yù)防購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。②對(duì)開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”行為的風(fēng)險(xiǎn)防范。由于在預(yù)售商品房合同簽訂后到房屋交付使用要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間，如果房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，開(kāi)發(fā)商就可能在利益的驅(qū)使下，將已經(jīng)出售的預(yù)售商品房再次售于第三人。為防范此風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者可以在合同中與開(kāi)發(fā)商約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。[7]
3.2.3現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同和預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處是一個(gè)是現(xiàn)房一個(gè)是期房，所以，買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房合同時(shí)不僅應(yīng)注意預(yù)售商品房的防范注意事項(xiàng)，還應(yīng)當(dāng)注意其他的一些事項(xiàng)：①對(duì)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》進(jìn)行審查，如果不具備，說(shuō)明房屋不具備交付條件，購(gòu)房者有權(quán)拒絕開(kāi)發(fā)商的交付行為。如果具備上述三個(gè)文件，就要與開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行共同驗(yàn)收。如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題存在應(yīng)暫時(shí)不接收。如果問(wèn)題不嚴(yán)重，可與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商由其維修，但是應(yīng)當(dāng)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)質(zhì)量問(wèn)題的存在，并承諾維修期間及補(bǔ)償辦法。如果問(wèn)題比較嚴(yán)重，則應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定及時(shí)維權(quán)。②產(chǎn)權(quán)辦理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范。購(gòu)房者獲得產(chǎn)權(quán)證是其訂立合同的主要目的，與之相對(duì)應(yīng)，交付房屋后開(kāi)發(fā)商的義務(wù)并沒(méi)有履行完畢，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房屋交付使用之日起60日內(nèi)完成房屋初始登記。初始登記完成之后，由購(gòu)房者自行完成分戶登記，此階段開(kāi)發(fā)商還應(yīng)到盡協(xié)助義務(wù)。[8]由于購(gòu)房者對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)事宜并不熟悉，最好在合同中約定由開(kāi)發(fā)商全程辦證，這樣可以防止因產(chǎn)權(quán)證的原因而影響按揭貸款的辦理。
參考文獻(xiàn)：
[2][5]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條、第一條.
[3][8]《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條、第34條.
新房認(rèn)購(gòu)流程如下：
1、選房。購(gòu)房者在決定買(mǎi)房后，通常要先排號(hào)進(jìn)行選房，建議購(gòu)房者在選房前多準(zhǔn)備幾套備選房，以防挑選好的房源被別人選走。
2、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)。《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》通常也都是有統(tǒng)一模板的，但是各個(gè)城市的可能有所不同，認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。
3、交定金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但是其不能夠超過(guò)主合同標(biāo)額的20％。實(shí)也就是說(shuō)大家繳納定金的比例一般不會(huì)超過(guò)總房款的20％。
4、購(gòu)房資質(zhì)審核。購(gòu)房資質(zhì)審核有三種形式：自銷(xiāo)、他方代為銷(xiāo)售或渠道。
5、簽訂購(gòu)房合同。購(gòu)房合同內(nèi)容包括合同約定的雙方當(dāng)事人、商品房基本狀況、價(jià)款及支付方式、產(chǎn)權(quán)登記的約定、違約責(zé)任等。
付首付
6、簽訂購(gòu)房合同后，就可以直接付首付。
（來(lái)源：文章屋網(wǎng) ）
【關(guān)鍵詞】住房；按揭；法律；管理研究
一、按揭的涵義及特征
按揭是泊來(lái)詞，是英美法系不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，與大陸的擔(dān)保制度大致相同。商品房按揭是從香港傳入我國(guó)內(nèi)地的一種融資購(gòu)樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。按揭是指購(gòu)房人將與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同作為標(biāo)的物抵押給銀行，銀行將一定數(shù)額的資金借貸給購(gòu)房人，并以購(gòu)房人的名義將所借貸資金支付給房地產(chǎn)商的法律行為。在我國(guó)，按揭主要是通過(guò)銀行（包括公積金中心）介入，促成房地產(chǎn)銷(xiāo)售商與購(gòu)房人的按揭交易行為，以滿足居民的住房需求。
我國(guó)大陸地區(qū)按揭主要有四個(gè)法律特征：1、主體包括：購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商及按揭銀行。2、按揭法律關(guān)系的內(nèi)容是購(gòu)房者、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商之間的商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；購(gòu)房者與按揭銀行之間的擔(dān)保貸款合同關(guān)系；房地產(chǎn)銷(xiāo)售商與按揭銀行之間的保證合同關(guān)系。商品房擔(dān)保貸款合同的訂立是以商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效成立為前提條件的，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有密切聯(lián)系但又相互獨(dú)立。3、按揭法律關(guān)系的標(biāo)的物與擔(dān)保合同的標(biāo)的物具有同一性，這是按揭的最大法律特征。4、按揭權(quán)人（銀行）實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)可采取兩種方式，一種是折價(jià)或以拍賣(mài)標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；一種是在合同中約定回購(gòu)條款，由房地產(chǎn)銷(xiāo)售商向銀行回購(gòu)標(biāo)的物，并以回購(gòu)款優(yōu)先償還銀行貸款本息。在我國(guó)的香港地區(qū)，按揭法律關(guān)系中并不包含房地產(chǎn)銷(xiāo)售商，按揭主要限于購(gòu)房者與銀行之間，而與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商無(wú)任何關(guān)系。我國(guó)大陸地區(qū)之所以將房地產(chǎn)銷(xiāo)售商作為按揭法律關(guān)系的重要組成部分，是與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和購(gòu)房人誠(chéng)信及支付能力等實(shí)際相符合的。
二、樓花按揭的法律管理問(wèn)題
“樓花”這一概念源于我國(guó)香港地區(qū)，1954年香港立信置業(yè)公司率先推出了房屋“分層售賣(mài)，分期付款”的銷(xiāo)售方式。樓花按揭是指樓宇預(yù)售合同中的買(mǎi)方支付部分購(gòu)樓款后，將其依合同取得的對(duì)樓宇的期待權(quán)讓渡給銀行作為取得銀行貸款的擔(dān)保，即按揭貸款。樓花按揭的法律性質(zhì)是購(gòu)房抵押貸款，與抵押基本相同，是一種不動(dòng)產(chǎn)抵押方式，但又區(qū)別于我國(guó)法律規(guī)定的抵押擔(dān)保方式。樓花按揭法律關(guān)系的內(nèi)容主要是購(gòu)房人與房地產(chǎn)銷(xiāo)售商簽訂樓花買(mǎi)賣(mài)合同即房屋預(yù)售合同，購(gòu)房人、房地產(chǎn)銷(xiāo)售商和銀行三方共同簽訂樓花按揭合同。購(gòu)房人支付部分購(gòu)房款后，將其通過(guò)合同取得的對(duì)于房屋的期權(quán)抵押給銀行，取得銀行貸款的擔(dān)保，如購(gòu)房人未能依照合同約定，履行還本付息和及時(shí)支付有關(guān)費(fèi)用的行為，銀行則對(duì)合同約定的期權(quán)和以后取得的房屋具有優(yōu)先受償權(quán)。
樓花按揭的法律特征為：1、購(gòu)房人在房屋建成以后辦理房屋所有權(quán)證，以所有權(quán)證作為抵押，實(shí)現(xiàn)擔(dān)保銀行的債權(quán)。2、在樓花按揭法律關(guān)系的成立之際，銀行的債權(quán)擔(dān)保只是一種權(quán)利，它是通過(guò)樓花按揭抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的。這種抵押權(quán)與一般的抵押權(quán)不同，一般的抵押權(quán)人在債權(quán)到期而未獲清償時(shí)候，可以將抵押物變賣(mài)或者折價(jià)優(yōu)先受償。而對(duì)于樓花按揭而言，按揭人在按揭期間可以享有房屋預(yù)售合同中買(mǎi)方的權(quán)利，如按揭人不履行房屋預(yù)售合同的約定，按揭權(quán)人可以代位履行按揭人的權(quán)力。
三、房屋按揭存在的問(wèn)題
由于現(xiàn)行法律體系中尚無(wú)按揭法律問(wèn)題的規(guī)章制度，本文就實(shí)際中的有關(guān)問(wèn)題給予初步分析和探討。
（一）按揭中抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題
按揭法律關(guān)系成立以后，按揭人（借款人）由于自身經(jīng)濟(jì)狀況惡化等原因，無(wú)法或不能清償債務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人（銀行）可以對(duì)房屋實(shí)行抵押權(quán)，以保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。我國(guó)擔(dān)保法第53條第1款規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得價(jià)款受償；協(xié)議不成的抵押權(quán)人可以向人民法院提訟”。據(jù)此，在我國(guó)行使抵押權(quán)的方式主要有：折價(jià)及拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物。在這三種方式中，公開(kāi)拍賣(mài)是行使抵押權(quán)的最佳方式。公開(kāi)拍賣(mài)可以通過(guò)多人的競(jìng)買(mǎi)，使抵押物的價(jià)值得到充分的體現(xiàn)，且公開(kāi)拍賣(mài)可避免產(chǎn)生其它糾紛。而采用變賣(mài)或折價(jià)的方式，可能會(huì)導(dǎo)致抵押物的實(shí)際價(jià)值與變賣(mài)價(jià)值與協(xié)商價(jià)值不一致，容易導(dǎo)致糾紛。
當(dāng)按揭人不能按期履行償還義務(wù)時(shí)，按揭權(quán)人（銀行）可否直接向人民法院提訟，并要求對(duì)抵押物即房屋進(jìn)行拍賣(mài)呢？根據(jù)擔(dān)保法第53條的規(guī)定，按揭權(quán)人（銀行）可以與按揭人就抵押物的處理方式進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商的內(nèi)容包括折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)。如雙方就房屋的處理方式達(dá)成一致，則不會(huì)發(fā)生糾紛。如果雙方協(xié)商不成，本人以為，抵押權(quán)人有權(quán)向人民法院提訟，法院按照訴訟程序?qū)Φ盅簷?quán)人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理。抵押權(quán)人若直接向人民法院申請(qǐng)對(duì)房屋進(jìn)行拍賣(mài)，人民法院不予受理。人民法院判決以物償還后，可采用拍賣(mài)方式，由法院主持或者委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)，所得價(jià)款在法院的主持下進(jìn)行分配，這時(shí)抵押權(quán)人的合法權(quán)益一般能夠得到保障。
（二）房屋按揭法律糾紛的處理
當(dāng)按揭法律關(guān)系成立以后，由于一方當(dāng)事人的違約行為而導(dǎo)致訴訟，法院應(yīng)如何處理？按揭法律關(guān)系中包含房屋買(mǎi)賣(mài)、擔(dān)保貸款合同和保證合同三個(gè)法律關(guān)系，并有三方當(dāng)事人。筆者認(rèn)為，由于大陸地區(qū)按揭的獨(dú)特性，即房屋買(mǎi)賣(mài)與銀行借款密不可分，三者相輔相成、相互依賴，在出現(xiàn)糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)合并審理，具體分析如下：
1、買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，如房產(chǎn)商未能依約履行義務(wù)導(dǎo)致訴訟，并且購(gòu)房者停止向銀行還款，應(yīng)當(dāng)將銀行列為第三人。因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果對(duì)于銀行的利益關(guān)系重大，銀行不能等案件處理完之后再主張權(quán)利。如果購(gòu)房者與房地產(chǎn)商就合同標(biāo)地物有瑕疵而發(fā)生糾紛，但并未影響其按時(shí)按期向銀行還貸，銀行自不必申請(qǐng)列為第三人。在審理過(guò)程中，以事實(shí)為依據(jù)，酌情處理。
2、在借貸合同發(fā)生糾紛時(shí)，能否將房產(chǎn)商列為第三人？如銀行未能依借貸合同向購(gòu)房人提供貸款，購(gòu)房人（借款人）提訟，房地產(chǎn)商可列為第三人，以共同訴訟人的身份參加訴訟，以維護(hù)其合法利益。如購(gòu)房人未能及時(shí)向銀行還貸導(dǎo)致銀行購(gòu)房人（借款人）時(shí)，能否將房地產(chǎn)商列為第三人？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)待，如因購(gòu)房人自身的原因?qū)е虏荒苓€貸，銀行直接購(gòu)房人（借款人），與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)；如果三方當(dāng)事人在貸款合同中已經(jīng)約定房產(chǎn)商在購(gòu)房人不能按期還貸時(shí)承擔(dān)房屋回購(gòu)或保證義務(wù)的，可以追加房產(chǎn)商為第三人；如房地產(chǎn)商未能按時(shí)交付樓房或所提供房屋存在嚴(yán)重瑕疵等違約行為，而導(dǎo)致借款人不能及時(shí)還貸被銀行的，房地產(chǎn)商應(yīng)列為第三人；如購(gòu)房人因自身原因不能按期還款而導(dǎo)致銀行訴訟的，房地產(chǎn)商不應(yīng)列為第三人。
（三）房屋按揭實(shí)踐探討
1、定金、預(yù)付款和訂金的問(wèn)題。現(xiàn)在購(gòu)房，尤其是購(gòu)買(mǎi)熱銷(xiāo)樓盤(pán)的商品房，大多要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)環(huán)節(jié)，鎖定目標(biāo)、資信審查、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、簽訂合同、售房。這其中簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房過(guò)程中一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。定金、預(yù)付款和訂金說(shuō)法大不相同。按照最高法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》，定金是立約定金。定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中，應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律關(guān)于定金的規(guī)定，交付定金的當(dāng)事人一方違約的，即喪失取回定金的權(quán)力；收取定金的當(dāng)事人一方違約的，應(yīng)雙倍返還對(duì)方當(dāng)事人定金。如雙方當(dāng)事人均無(wú)違約行為，或因不可抗力等原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，收取定金的當(dāng)事人一方應(yīng)將定金返還給對(duì)方當(dāng)事人。
預(yù)付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺。預(yù)付款不具有擔(dān)保債務(wù)的履行作用，也不能證明合同的成立。收受預(yù)付款一方違約，只須返還所收款項(xiàng)，而無(wú)須雙倍返還。此外，法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定，當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)，而對(duì)定金則無(wú)此限制。
訂金不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，房地產(chǎn)商收取訂金，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房?jī)r(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充購(gòu)房?jī)r(jià)款。
2、貸款買(mǎi)房后無(wú)力還貸的問(wèn)題。房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以后，就具有法律效力。但是，遇到特殊情況，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無(wú)法按期歸還貸款。
作為貸款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來(lái)約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說(shuō)銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利。
這時(shí)，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊，如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)借款，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來(lái)解決。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)棉D(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)，這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過(guò)拍賣(mài)訴訟來(lái)解決，要主動(dòng)得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。
3、存量房屋按揭問(wèn)題。以前我們所說(shuō)的按揭大多是指商品房，但目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房屋按揭也發(fā)展較快。總體上說(shuō)，存量房屋按揭程序與商品房按揭的程序基本相同，但由于兩者之間在受讓主體上有一定區(qū)別，又有一定的特殊性。在現(xiàn)實(shí)中，由于存量房屋按揭雙方主體存在的不信任，嚴(yán)重制約了存量房屋按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展。但本人認(rèn)為，在法律方面這并不存在問(wèn)題，只需銀行、有信譽(yù)的中介機(jī)構(gòu)適當(dāng)介入即可操作。
4、隱瞞房屋交易價(jià)格導(dǎo)致糾紛問(wèn)題。如買(mǎi)賣(mài)雙方以少繳納稅費(fèi)為目的，在辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)中隱瞞真實(shí)價(jià)格未按規(guī)定真實(shí)填寫(xiě)實(shí)際價(jià)格，一方當(dāng)事人在領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，未按實(shí)際價(jià)格支付對(duì)方購(gòu)房款又無(wú)補(bǔ)充協(xié)議而導(dǎo)致糾紛訴訟時(shí)，人民法院只能以合法手續(xù)的記錄為依據(jù)進(jìn)行裁決。
5、房地產(chǎn)抵押效力問(wèn)題。《房地產(chǎn)法》、《國(guó)家擔(dān)保法》對(duì)房地產(chǎn)抵押登記的制度、程序、效力都做出了明確的法律規(guī)定，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也明確規(guī)定：“依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受?chē)?guó)家法律保護(hù)”。購(gòu)買(mǎi)商品房當(dāng)事人有權(quán)要求房地產(chǎn)商出具《商品房銷(xiāo)售許可證》，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》必須經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)備案登記。如需要按揭貸款則必須進(jìn)行房地產(chǎn)抵押。未經(jīng)市、縣有關(guān)部門(mén)登記的房地產(chǎn)抵押無(wú)效。
上月，劉先生看中一套商品房。在與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方約定“買(mǎi)方應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起15日內(nèi)前來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的預(yù)售合同。如雙方因?qū)︻A(yù)售合同中的條款有分歧導(dǎo)致合同未能簽署，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在一周內(nèi)退還定金。”在15日內(nèi)，劉先生依約前往售樓處商談?lì)A(yù)售合同，但因?qū)Ψ课萁桓稌r(shí)間存在分歧而未能簽署合同。在15日后，當(dāng)劉先生拿著認(rèn)購(gòu)書(shū)去找開(kāi)發(fā)商要定金時(shí)，售樓處的小姐卻以他未在約定的期限內(nèi)前來(lái)商談合同為由拒退定金。劉先生這下急了，因?yàn)樗麤](méi)有足夠的證據(jù)證明自己前去商談過(guò)合同。最后，他通過(guò)多方托人，才把定金拿了回來(lái)。
其實(shí)，劉先生認(rèn)購(gòu)書(shū)中的有關(guān)條款已約定得很完備，但他有一個(gè)小小的疏忽是，沒(méi)有保留相關(guān)證據(jù)，以致無(wú)法拿出自己曾在約定期限內(nèi)前去與開(kāi)發(fā)商商談?lì)A(yù)售合同的書(shū)面材料。盡管這種情況在目前的樓市中已比較少見(jiàn)，但還是有極少數(shù)不講誠(chéng)信的售樓人員會(huì)采用這種伎倆獲取不當(dāng)收益。
對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在房屋認(rèn)購(gòu)階段，應(yīng)注意保留商談合同的書(shū)面證據(jù)，如簽約會(huì)談?dòng)涗洠蜃屖蹣侨藛T簽署購(gòu)房者前去商談合同的確認(rèn)書(shū)等。筆者認(rèn)為，購(gòu)房者在整個(gè)購(gòu)房階段都應(yīng)當(dāng)注意對(duì)證據(jù)的收集與保留。如果出現(xiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商主張自己的權(quán)益，并可以通過(guò)掛號(hào)信、讓開(kāi)發(fā)商簽字確認(rèn)等方式留下證據(jù)。如此一來(lái)，購(gòu)房者就不會(huì)遇到因口說(shuō)無(wú)憑而吃啞巴虧的情況了。
在人們的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)的社會(huì)，合同起到的作用越來(lái)越大，簽訂合同也是最有效的法律依據(jù)之一。那么常見(jiàn)的合同書(shū)是什么樣的呢?下面是小編整理的經(jīng)典個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)范文，歡迎閱讀與收藏。
經(jīng)典個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)一
合同各方：
甲方（出讓人）：
身份證號(hào)碼：
乙方（受讓人）：
身份證號(hào)碼：
甲、乙、兩方依據(jù)自愿、誠(chéng)信原則，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下一致意見(jiàn)：
第一條 各方承諾及保證
甲方承諾并保證：擁有座落于 所有權(quán)是完整的，不存在共有權(quán)、抵押權(quán)、承租權(quán)等權(quán)利瑕疵或負(fù)擔(dān)。將誠(chéng)信履行本房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)的項(xiàng)下的合同義務(wù)。
乙方承諾并保證：將誠(chéng)信履行本合同書(shū)的項(xiàng)下的合同義務(wù)。
第二條 標(biāo)的物
甲方自愿轉(zhuǎn)讓的房屋座落于隨房屋轉(zhuǎn)讓家具如下：
第三條 價(jià)款
本合同書(shū)第二條項(xiàng)下標(biāo)的物全部計(jì)價(jià) 元整。各方確認(rèn)：本條第一款的價(jià)款為甲方轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的凈價(jià)。
第四條 交付與支付
1、本合同書(shū)簽訂時(shí)，乙方向甲方預(yù)付定金 萬(wàn)元；本合同書(shū)簽訂（并由雙方履行了第1款義務(wù)）后 天內(nèi)，乙方向甲方支付剩余所有房款 萬(wàn)元 。
2、甲方承諾將于20 年 月 日前搬出并將全部門(mén)鎖鑰匙移交乙方。
第五條 所有權(quán)轉(zhuǎn)移特別約定
各方確認(rèn)：本合同書(shū)項(xiàng)下標(biāo)的物自交付后轉(zhuǎn)移至乙方。
第六條 協(xié)助義務(wù)
甲方應(yīng)在正式移交之前結(jié)清水、電等費(fèi)用并協(xié)助乙方辦理自來(lái)水、照明用電、有線電視、電話及網(wǎng)絡(luò)等繳費(fèi)手續(xù)的變更。
七、違約責(zé)任
1、因甲方違反本合同書(shū)第一條所有權(quán)瑕疵擔(dān)保責(zé)任而導(dǎo)致乙方主動(dòng)或被動(dòng)參與訴訟（仲裁）等爭(zhēng)議解決程序，甲方須承擔(dān)乙方由此產(chǎn)生的全部損失并承擔(dān)違約責(zé)任。
2、甲方如不能及時(shí)履行本合同書(shū)第六條協(xié)助義務(wù)，應(yīng)繼續(xù)履行該項(xiàng)義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。
3、乙方不能依約承擔(dān)本合同書(shū)第三條義務(wù)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)付的定金不予返還。
4、甲方若違反本合同書(shū)的約定，依法承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，需向乙方支付定金的2倍。
八、爭(zhēng)議解決辦法
本合同書(shū)履行過(guò)程中產(chǎn)生的一切糾紛，應(yīng)提交第三方仲裁，其裁決對(duì)雙方具有約束力。
九、雜項(xiàng)規(guī)定
1、本合同書(shū)未竟事項(xiàng)，由雙方依誠(chéng)信、公平原則另行商定。
2、本合同書(shū)一式三份，由甲、乙、各執(zhí)一份，另一份由見(jiàn)證方保管。
3、本合同書(shū)在各方簽字后生效。
甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
經(jīng)典個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)二
轉(zhuǎn)讓方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：
受讓方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：
工作單位: 工作單位: 住址： 住址: 身份證號(hào)： 身份證號(hào): 聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話： 證明人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙方）：
身份證號(hào)：
甲﹑乙雙方在平等自愿、公平合理、誠(chéng)實(shí)信用及友好協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成如下協(xié)議，供雙方共同遵守：
一、甲方自愿將其在西安市米秦路15號(hào)集資房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）中的選房資格和購(gòu)房權(quán)利無(wú)償轉(zhuǎn)讓給乙方，由乙方以甲方名義選擇和購(gòu)買(mǎi)該房屋及其附屬設(shè)施。
二、該房屋為中國(guó)水利水電第三工程局西安市米秦路15號(hào)集資房。房屋戶型、面積大小的選購(gòu)均由乙方以甲方的名義全權(quán)，甲方無(wú)條件給予認(rèn)同。
三、乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方房屋，并按該房屋的購(gòu)房程序辦理一切相關(guān)手續(xù)。
四、以后該房屋的購(gòu)房款和稅費(fèi)由乙方以甲方的'名義直接支付給收款單位，但無(wú)論以何種方式支付，甲方都只是名義上的付款人，真正的付款人實(shí)為乙方，因購(gòu)買(mǎi)該房屋而開(kāi)具的全部收據(jù)、發(fā)票、合同及其他書(shū)面材料甲方均應(yīng)交給乙方保管。該房屋的一切權(quán)利歸乙方所有，甲方對(duì)該房屋不享有任何權(quán)利。
五、甲方應(yīng)在接到有關(guān)該房屋購(gòu)房款和稅費(fèi)的交納通知后二日內(nèi)，將交納的時(shí)間、金額與地點(diǎn)等事項(xiàng)及時(shí)通知乙方，以便乙方按時(shí)交納，若因甲方的疏忽而未能及時(shí)通知，由此造成的一切損失由甲方全部承擔(dān)。
六、甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理房產(chǎn)證，應(yīng)在獲得房屋所有權(quán)證后當(dāng)日內(nèi)將該證交給乙方保管，并在國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的該房屋能交易的第一時(shí)間內(nèi)無(wú)條件地、積極地協(xié)助乙方將房屋過(guò)戶到乙方名下。
七、除因不可抗拒的自然因素外，甲方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)、合作的態(tài)度，積極協(xié)助乙方辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)及過(guò)戶手續(xù)，如因甲方不協(xié)助或遲延協(xié)助乙方辦理相關(guān)購(gòu)房及過(guò)戶手續(xù)，造成乙方的一切損失應(yīng)全部由甲方承擔(dān)；如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苋〉梅课菟袡?quán)證的，乙方有權(quán)解除合同；如乙方解除合同，甲方應(yīng)退還乙方已交納的購(gòu)房款和稅費(fèi)，并一次性按乙方已付購(gòu)房款和稅費(fèi)總和的2倍向乙方支付違約金。甲方給乙方付清違約金后，該房屋的相應(yīng)的收據(jù)、發(fā)票、合同及其他書(shū)面材料由乙方交給甲方。乙方若單方面終止合同，可和甲方協(xié)商，由甲方退還乙方已交納的購(gòu)房款和稅費(fèi)。補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。
九、本合同自簽訂之日起生效至該房屋過(guò)戶為乙方房屋所有權(quán)證后止。
十、本合同一式二份，甲﹑乙雙方各執(zhí)一份。
甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
經(jīng)典個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓合同書(shū)三
轉(zhuǎn)讓方（甲方）：
受讓方（乙方）：
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，訂立本協(xié)議并共同遵守。
第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況
1、轉(zhuǎn)讓房屋位于憑祥市北環(huán)路原公牛哥美食城處，即“祥美華庭”住宅商品房開(kāi)發(fā)在建中的內(nèi)部集資預(yù)約認(rèn)購(gòu)房屋壹套。
2、轉(zhuǎn)讓房屋建筑面積約130平方米，以建成后的實(shí)際面積為準(zhǔn)。
3、甲方已與廣西祥美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了購(gòu)房協(xié)議，并取得“祥美華庭”內(nèi)部購(gòu)房預(yù)約書(shū)。
第二條上述房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)為人民幣壹拾萬(wàn)元。為確保本協(xié)議的履行，該款作為定金由乙方在本協(xié)議簽訂時(shí)支付給甲方，待轉(zhuǎn)讓房屋過(guò)戶到乙方名下后再將該定金抵作轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
第三條乙方以甲方名義向開(kāi)發(fā)商祥美公司交納貳萬(wàn)元誠(chéng)意金，《祥美華庭內(nèi)部購(gòu)房預(yù)約書(shū)》的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)由乙方享受和承擔(dān)。購(gòu)房貸款及其他費(fèi)用由乙方自己負(fù)擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)配合辦理手續(xù)。
第四條 確保交易安全的約定
1、甲方保證上述房產(chǎn)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛或其他形式限制房屋權(quán)利。
2、甲方已征得其他產(chǎn)權(quán)共有人或權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓。
3、甲方所提供的相關(guān)文件、身份資料真實(shí)、有效、齊全。
4、甲方自本協(xié)議簽訂并收取定金后不得反悔或私自處理房產(chǎn)權(quán)利。
5、乙方按時(shí)辦理支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)給甲方，并及時(shí)交納房款給相關(guān)部門(mén)，不得拖欠各種費(fèi)用。
第五條 違約責(zé)任
1、雙方按照購(gòu)房預(yù)約書(shū)及本協(xié)議各自履行義務(wù)，甲方中途悔約的，雙倍返還定金；乙方中途悔約的，無(wú)權(quán)要求退還定金。
2、如果房產(chǎn)未能建成，又不能歸責(zé)于甲方的原因，甲方只退還乙方壹拾貳萬(wàn)元（轉(zhuǎn)讓費(fèi)、誠(chéng)意金）本金；不計(jì)利息，而且退款時(shí)限為三個(gè)月時(shí)間。
3、如果房產(chǎn)建成后由于甲方原因不能及時(shí)交房或過(guò)戶給乙方的，甲方則承擔(dān)違約責(zé)任外，另行賠償乙方的全部損失。
第六條 其他未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。
本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方（公章）：_________ 乙方（公章）：_________
法定代表人（簽字）：_________ 法定代表人（簽字）：_________
出售人：_______________
人：_______________
買(mǎi)受人：_______________
（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲乙方）
雙方根據(jù)《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，簽訂本合同。
1．甲方同意將坐落在上海市_______________區(qū)（縣）_______________街道（鎮(zhèn)）__________路_______（新村弄）_____________支弄_______________號(hào)_______________室計(jì)建筑面積_______________平方米的房屋以優(yōu)惠價(jià)出售給乙方。
2．上開(kāi)房屋按住房綜合造價(jià)的___________％___________年每平方米建筑面積_______________元計(jì)價(jià)，另計(jì)房屋地段、層次、朝向、設(shè)施因素計(jì)算，每平方米建筑面積售價(jià)___________元，共計(jì)售價(jià)（大寫(xiě)）____________元。
3．乙方在合同簽定時(shí)交納定金叁百元整。
4．乙方在合同簽訂后30天內(nèi)一次付清購(gòu)房款，甲方給予__________％優(yōu)惠，乙方實(shí)付價(jià)款（大寫(xiě)）_______________元。
5．乙方要求分期付款，必須征得甲方同意。首期付款占應(yīng)付款________％，計(jì)（大寫(xiě)）________元。余額計(jì)（大寫(xiě)）__________元，分_______________年付清，月利率__________‰，余額款本息共計(jì)（大寫(xiě)）__________，每月月底前交付（大寫(xiě)）________元，最后在__________年________月底前全部付清。合同簽訂后30天內(nèi)交付首期購(gòu)房款。
6．乙方分期付款而逾期交付，已交購(gòu)房款作違約金由甲方收取，從未交款當(dāng)月起向甲方繳付按公房租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)的臨時(shí)使用費(fèi)，補(bǔ)交住宅建設(shè)債券。預(yù)付維修費(fèi)按已支出的維修費(fèi)用結(jié)算，多退少補(bǔ)。
7．乙方購(gòu)房款未付清前調(diào)離本市、出國(guó)定居或去世，由其人或繼承人付款。如乙方去世又無(wú)繼承人，房屋由所在地區(qū)、縣房管局根據(jù)《繼承法》向法院申請(qǐng)按絕產(chǎn)接管，未付清的購(gòu)房款由接管單位補(bǔ)交。
8．甲方收到乙方購(gòu)房款、維修費(fèi)，在合同簽訂30天內(nèi)交割房屋。
9．甲乙雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，交付有關(guān)手續(xù)費(fèi)和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。乙方分期付款則要購(gòu)房款全部付清后方可取得房屋所有權(quán)證。
10．甲乙雙方在合同簽訂后30天內(nèi)預(yù)付住房售后維修費(fèi)。甲方按住房綜合造價(jià)多層住宅_____％（高層住宅_____％），提取維修費(fèi)（大寫(xiě)）_______________元，連同乙方按住房綜合造價(jià)多層住宅_______％（高層住宅________％）預(yù)付維修費(fèi)（大寫(xiě)）___________元，落實(shí)維修單位，負(fù)責(zé)修理房屋的共用部位和共用設(shè)施。
11．上開(kāi)房屋的基地和園地屬國(guó)家所有，乙方不得擅自改建或搭建；公用部位設(shè)施屬同幢所有權(quán)人共有，乙方保證不侵占使用。
12．乙方保證遵守國(guó)家和本市有關(guān)土地、私房、建筑管理等的各項(xiàng)法規(guī)和規(guī)定，按時(shí)向提供售后服務(wù)和管理的管房單位或組織交納管理費(fèi)用。
13．本合同簽訂之日起生效。乙方履行合同，定金抵付購(gòu)房款，未履行合同，定金不予返還；甲方不履行合同，定金雙倍償還乙方。
14．本契約一式四份。甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋所在地管房部門(mén)或組織，房產(chǎn)交易所各執(zhí)一份存證。
甲方（簽章）：_______________
乙方（簽章）：_______________
代表人（簽章）_______________
