時間：2022-12-14 10:14:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商場物業，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、保安方面
特別是在2014年年底保安隊人員不足的情況下，管理難度較大，出現了一段時間管理松懈期。到了2015年年初，在總經理室的關心下，部門積極與行政辦公室交流溝通。在人員招聘一塊加強力度，同時部門又加強對保安隊的管理力度。并在保安隊兩個班中各自增設一位有能力、有上進心的隊員作為副班長，部門重點培養，在每次工作安排中起到帶頭作用。同時針對集團稽核項目逐條檢查，做到工作責任到人。
在部門領導下，保安隊在保安隊長帶領下除了完成本職工作外，還在2015年部門又增加了一項：在下午13:00點召集部門、各單位負責人進行的巡場規定。保安隊長、班長在參與過程中，學習到裝修和消防方面的實際基本知識，再把學習的知識在保安隊中推廣。使得保安隊員在日常工作中能及時發現問題，處理問題。商場的安全管理方面有了大幅度提高。今年下半年部門根據保安隊基本的“五防”工作做出了每月一次的防范預案演習，如：停水、停電中，保安隊該如何處理問題，做到萬無一失。同時在商場5次營銷活動中，部門保安隊積極參與其中。特別是在10月31日商場三周年店慶活動現場，保安隊發揮了很大的作用。
在接下來2016年，保安隊繼續保持良好的勢頭，加強隊員的儀容儀表和精神面貌，提升優質服務。
二、裝修方面
2014年度，裝修方面是根據以往本商場的實際情況制定的一些裝修流程和管理規定，配置的表格也是老商場過渡來的，在操作中存在一定的缺陷和不足。
在2015年第一季度，下發的物業手冊正式使用后，部門人員認真的通過學習、掌握要領，按部就班的更換新的表格，并把表格分工下去，做到責任到人，每項工作做到事后有據可查。。所有人員都有巡查職責，包括保安隊，同時加強對裝修材料進行管理。每天巡查工作都做好有據可查的登記記錄。部門還經常實施不定時的檢查工作。本年度裝修28家展位，做到無一安全和責任事故發生。
三、電工班
根據本年度實施的物業手冊，部門對商場所有設施設備運行情況全部檢查登記在冊，維修維保計劃做到有據可查。在這一年工作中，做了以下工作：所有安全通道燈具改造；貨梯口路基改造；固定樓頂所有設施設備。
四、消防工作
卷簾門做底板裝飾加固工作，硬件設施是商場的安全重要屏障。與展位商、部門員工一一簽訂《安全責任書》，成立安全領導小組和消防義務隊。在培訓方面，我部門邀請上海安居防火辦公室的講師進行了培訓。在軟件方面定期召開安全會議，建立完善消防臺賬。
身份證：__________________
乙方：________________________________________
注冊地址：_________________________________/（身份證：__________________）
甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區 路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .
非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
身份證：__________________
乙方：__________________
注冊地址：__________________
身份證：__________________
甲方是位于 市 區 路（街）某某商業廣場 座首層 號鋪（“商鋪”）的產權所有人，擬將商鋪出租給乙方，乙方同意承租。現甲、乙雙方就商鋪租賃有關事宜達成如下合同。
第一條 商鋪的位置、面積和用途
1.1 商鋪的位置和面積
甲、乙雙方同意按照本合同的約定出租和承租位于 市 區路（街）某某商業廣場（“商場”） 座首層 號鋪（見本合同附件一圖示），且甲、乙雙方同意遵守某某商業廣場物業管理有限公司的統一經營管理相關制度和物業管理規定。
商鋪的建筑面積為 平方米。前述建筑面積為本合同所述物業管理費的計算依據和為本合同所述租金的計算依據。如果交付時實測面積/產權登記面積與上述面積不一致的，以實測面積/產權登記面積為準。
1.2 商鋪的用途
乙方承租商鋪只能用于經營（商品種類） .
非經甲方及某某商業廣場物業管理有限公司（以下簡稱“物業管理公司”）書面同意，乙方不得在本合同約定的租賃期內將商鋪用于經營其他任何種類的商品和用于其它任何目的。甲方或物業管理公司對乙方違反本條規定的行為未及時制止并不表示對乙方行為的默認。
第二條 租期
租期自 年 月 日（如商場開業時間晚于上述起租日的，以商場開業日為計租開始日）起至 年 月 日止。租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金，免收物業管理費，但仍應繳納水、電等能源費。其他情況下，乙方裝修期間也應支付租金、物業管理費。具體裝修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商場確定的統一開業日前 日簽訂本合同的，則乙方應在統一開業日前正式對外開業，否則每延遲一日，應向物業管理公司支付相當于本合同期租金總額1%的違約金。但是本協議簽訂日在商場開業日前的，如商場開業時間晚于上述租期開始日，以商場開業日為計租開始日，租期開始前甲方允許乙方進場裝修，租期開始前的裝修期稱“免租期”，免收租金和物業管理費，但應支付水電等費用。開業日指商場具備對外營業能力時。乙方應按照商場確定的開業日對外營業。
第三條 租金
3.1 租金
乙方在前述租期內租賃商鋪的租金為：
3.1.1 年 月 日前（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年整）租金標準為：
每月每平方米（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
年 月（第一個月如果不是整月時）租金按日計付，租金標準為每日每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.2 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業日起屆滿一年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.1.3 年 月 日（以商場開業日為計租開始日的，該日期應為開業起屆滿兩年后的第一天）至 年 月 日租金標準為：
每月每平方米人民幣（小寫） 元（大寫） 元，月租金合計為人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期開始之日至 月月底）租金在進場裝修前支付。除首期租金外，乙方須在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向甲方支付租金，按該等方式支付的款項均以甲方或甲方銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
甲方指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向甲方支付的所有款項均按照本條約定執行。
第四條 物業管理費
4.1 商鋪的物業管理費為每月每平方米（建筑面積）人民幣29元，月物業管理費合計為人民幣（小寫） 元，（大寫） 元。前述物業管理費包含商場共用部位、共用設施設備的維修保養費，公共區域保安、保潔、綠化美化的水、電等能源費以及商場所有區域的中央空調費等。物業管理公司可能會根據推廣商場等經營需要適當提高物業管理費。物業管理費應由甲方向物業管理公司交納，但在本租賃合同期間甲、乙雙方同意由乙方承擔，本合同終止后仍由甲方向物業管理公司交納。
4.2 物業管理費支付方式
4.2.1 物業管理費由乙方承擔。
4.2.2 物業管理費按月支付。除首期物業管理費外，乙方須在每月的2二十五日前直接向物業管理公司萬達商業廣場物業管理有限公司交付下下月物業管理費。
物業管理費自租期開始之日由乙方承擔。乙方需在租期開始日前進場裝修前向物業管理公司交付首期物業管理費（從租期開始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以現金、銀行轉帳支票或銀行匯款的方式向物業管理公司支付物業管理費，按該等方式支付的款項均以物業管理公司或其銀行實際收到款項之日為付款日。所有因執行本合同乙方付款發生的銀行手續費由乙方承擔。
物業管理公司指定銀行帳戶如下：
開戶行：
戶 名：
帳 號：
乙方按照本合同應向物業管理公司支付的所有款項均按照本條約定執行。
第五條 能源費
乙方進場裝修前應向物業管理公司繳納能源押金________元。商鋪的水、電等能源費采取分戶計量，乙方應當自行承擔，從進場裝修日開始計收。乙方應按物業管理公司書面通知直接向物業管理公司支付。水、電路損耗等能源損耗按照出租商鋪實際用電量占商場總用電量的比例分攤。租賃期內前180日（不含免租期）能源損耗的月平均損耗將作為計算剩余租期內能源損耗數的標準。
第六條通訊設施租金及押金
6.1 乙方租用商鋪自行申請通訊設施如下：電話/傳真__部，上網專線__條。
6.2乙方向相關部門支付前述通訊設施租金為電話/傳真每月人民幣____元/部，上網專線每月人民幣____元/條。
6.3 乙方向物業管理公司支付前述通訊設施及押金為：每部電話/傳真人民幣____元，共計人民幣____元；每條上網專線人民幣____元/條，共計人民幣____元。
6.4 乙方所租用的通訊設施自行到相關部門支付租金。
6.5 電話費、上網費等通訊費用（含月租費、手續費等），由乙方自行向電信部門支付。
第七條 保證金
7.1 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付租金，乙方須于簽訂合同同時向甲方一次付相當于兩個月租金的租金保證金，共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.2 為確保乙方按本合同約定的期限和方式支付物業管理費，乙方須于簽訂合同同時向物業管理公司一次付相當于兩個月物業管理費的物業費保證金共計人民幣（小寫） 元（大寫） 元。
7.3 在本條中保證金指前述租金保證金和管理費保證金。
7.4 保證金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同約定向甲方支付租金或滯納金，甲方可以扣留全部或部分租金保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.2 如乙方未能按照本合同約定向物業管理公司支付物業管理費、能源費或滯納金，物業管理公司可以扣留全部或部分管理費保證金沖抵，其沖抵金額相當于乙方前述欠費。該等沖抵并不能免除乙方仍須支付前述欠費的義務。
7.4.3 如乙方違反本合同約定任何條款，甲方或物業管理公司均可分別扣留全部或部分租金保證金或管理費保證金，以抵償由乙方違約行為造成的甲方或物業管理公司的直接和間接損失。乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按欠費處理。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。
7.5 本合同終止后，若乙方完全履行本合同項下義務，或在甲方、物業管理公司直接折抵乙方未付的租金、物業管理費、違約金等應付款項后，甲方和物業管理公司應在乙方歸還甲方商鋪后十日內將保證金無息退還給乙方。
第八條 進場經營質量統一經營管理保證金
乙方應向物業管理公司繳納統一經營管理進場經營質量保證金人民幣小寫 元，（大寫） 作為在商場經營期間遵守統一經營管理相關制度商品質量、服務質量的保證金。前述保證金不足以補償甲方或物業管理公司損失的，乙方仍應補足實際損失。乙方違反統一經營管理相關制度時，物業管理公司有權沒收全部或部分統一經營管理保證金，乙方應在接到書面通知后七日內將保證金補足。未及時補足的，按照欠費處理。該項保證金的補足方式與本合同第七條關于保證金補足方式的約定一致在乙方出售的商品質量不符合國家規定或有降低商鋪所在廣場的聲譽時，物業管理公司有權直接從保證金中向消費者直接支付退貨款和賠償款。
本合同終止后，如果乙方完全履行本合同項下義務，物業管理公司在乙方歸還甲方商鋪且清繳全部欠款后10日內將保證金無息退還給乙方。
第九條 滯納金
本合同項下付款時間遇節假日均不順延，所述“日”均指日歷天，雙方另有約定的除外。
乙方拖欠租金、物業管理費、能源費、通訊設施租金及押金、各項保證金等應當向甲方或物業管理公司支付的任何費用，每日應按照拖欠費用 33‰ 向甲方或物業管理公司繳納滯納金，從應付日至實付全部清償之日止。
第十條 續租
10.1 如果乙方愿意在租期屆滿后繼續承租商鋪，可向甲方提出書面續租申請，但此申請須于租期終止日30日前、180日內提出。如果在本合同期限屆滿前30日未收到乙方的續約通知，視為乙方放棄續租，本合同自租期終止日自行終止。租期終止日前180日期間，甲方有權在不妨礙乙方正常使用的情況下帶客戶查看商鋪場地，乙方應予配合。
10.2 如乙方續租，甲方有權根據市場情況調整租金的收費標準。
10.3 在租期屆滿前，甲方與第三方確定租賃意向，且就租賃條件達成一致時，應及時通知乙方，乙方應在收到甲方通知后三日內決定是否行使優先承租權；如果乙方在前述期限內沒有給予甲方答復，則視為乙方放棄優先承租權。
第十一條 進場移交
11.1 甲、乙雙方應在租期開始日前30日內辦理商鋪移交手續。
11.2 商鋪移交時狀態見附件二，甲、乙雙方在移交時應給予確認。
11.3 乙方進場后，甲方和物業管理公司仍有權繼續進行大廈周邊環境的建設、公共區域或個別賣場區域的裝修、宣傳廣告工作及其他改造、修繕工程。甲方和物業管理公司無需為此而對乙方作出任何賠償，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期進場，起租日期和租期均相應順延。延期超過90日的，乙方可以在前述90日屆滿后七日內選擇解除本合同，乙方選擇解除合同的，甲方應在合同解除之日起七日內無息退回乙方已付費用，但無須承擔其他任何責任。
第十二條 商鋪的使用
12.1 裝修和改造
乙方自行承擔商鋪的裝修或改造費用和責任，裝修改造方案和施工公司必須經過甲方和物業管理公司的審查書面認定，但甲方和物業管理公司并不因審查而承擔任何責任。
裝修或改造應當遵守商場裝修管理制度和規定。甲方和物業管理公司有權監督乙方的裝修工程施工過程，并隨時對不符合裝修管理制度的行為加以制止并要求其改正。如果乙方拒絕改正，則甲方和物業管理公司有權自行加以糾正，由此產生的全部費用均由乙方承擔。
12.2 乙方應嚴格遵守物業管理公司已經和將要制定的商場各項經營管理制度、各項物業管理公約和制度、以及甲方與物業管理公司簽署的統一經營管理合同、物業管理合同以及其他合同。因違反相關制度、規定和約定所遭受的處罰和應當承擔的責任應由乙方自行承擔。
12.3 乙方應在其經營范圍內合理使用并愛護房屋各項設施、設備，保持商鋪在租期內處于良好的使用狀態。因乙方使用不當造成設施損壞或發生故障，乙方應承擔由此產生的全部費用。
12.4 乙方應自行為商鋪內部的裝修、設備和其他財產購買保險，否則應自行承擔上述財產的風險。
12.5 未經甲方及物業管理公司書面同意，乙方不得以任何形式全部或部分將商鋪轉租或分租給任何第三人。乙方擅自轉租或分租的行為無效，轉租或分租期間乙方所收租金或其他收益全部歸甲方所有。甲方及物業管理公司有權選擇立即解除本合同，并要求乙方按照16.2條款的約定承擔違約責任。
第十三條 離店
13.1 因任何原因導致本合同終止后十日內，乙方均應將商鋪交還給甲方。甲方有權要求乙方無條件保留店鋪內所有裝修（乙方損壞的應予賠償），或將商鋪恢復至接收商鋪時的狀態（正常使用及時間因素的耗損除外）。乙方未恢復原狀的，甲方可代為恢復，由此產生的費用由乙方承擔。
如果乙方未按前述約定期限交還商鋪，則視為乙方放棄商鋪內一切財物所有權，由甲方自行騰空、收回商鋪，處理商鋪內財物，由此產生的損失和費用由乙方自行承擔。乙方應賠償由此導致甲方的全部損失。
在甲方按照前述約定收回商鋪前，乙方除仍應承擔延遲期間物業管理費、能源費等各項費用外，還應再向甲方支付雙倍租金。
13.2 乙方在本合同終止時應付清所有應付甲方或物業管理公司及其他應付款項（含違約金、損害賠償、罰
款等）。
13.3 如乙方在本合同終止時尚未付清所有應付甲方和物業管理公司相關款項及其他款項，甲方或物業管理公司有權扣押或阻止乙方轉移乙方在商場內的財物，因此造成乙方任何損失由乙方承擔。
如乙方未付清應付甲方或物業管理公司款項及其他款項超過七日的，無論乙方是否自行離店均視為乙方自愿放棄其在商鋪商場內的財物所有權，甲方或物業管理公司可拍賣、變賣乙方財物，以抵扣拍賣、變賣費用和抵扣所欠款項。甲方可委托物業管理公司扣押和阻止乙方轉移商鋪內財物。因甲方或物業管理公司采取上述措施而導致乙方財物受損、價值下降等不利后果的，乙方特此放棄要求甲方或物業管理公司賠償的權利由乙方自行承擔。【律師認為業主或物業管理公司自行拍賣變賣租戶財物是違法的，該條規定的辦法只能是在情況緊急時采取，以犧牲較小利益為人民法院采取保全措施爭取時間】
第十四條 優先購買權
甲方有權隨時向任何第三方轉讓商鋪，但應當事先書面通知乙方，乙方在同等條件下有權優先購買該商鋪。乙方應當在收到該通知后三日內做出答復；超過該期限乙方未答復的，視為乙方放棄該商鋪的優先購買權。甲方轉讓商鋪后，乙方應與新的商鋪所有人按照本合同的內容簽訂新的租賃合同。沒有簽訂新的租賃合同的，按照法律規定，甲方在本合同中的權利和義務由新的商鋪所有人享有和承擔，乙方依然負有按照本合同約定的租金標準和支付方式向甲方支付租金的義務。
第十五條 稅費
甲方負責房產稅、土地使用費及房屋租賃管理費。乙方負責經營所引起的一切稅費。其他稅費甲、乙雙方按照中國法律各自承擔應承擔的部分。
第十六條 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有規定外，不得提前解除。
16.2 乙方單方面終止合同的，甲方有權不返還乙方全部已付款項。乙方除應補交免租期的租金外，還應承擔下述違約責任：【律師提醒，該規定實際上時給予乙方解除合同權利，只是其要負一定違約責任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六個月內終止本合同的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。
16.2.2 如乙方在本合同生效六個月后要求終止本合同的，乙方應補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%【律師建議，不要低于25%】的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。但乙方終止合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.3 下述情況下，甲方有權解除本合同，本合同在甲方書面通知送達乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一項應付甲方和物業管理公司的費用超過 三十 15日，因違反本款約定導致本合同解除的，乙方還應同時承擔逾期滯納金。
16.3.2 乙方未經甲方和物業管理公司同意對所租房間或大廈其他部位進行裝修、改建或其他破壞行為。
16.3.3 乙方擅自經營其他種類商品或變更租賃用途，經甲方或物業管理公司通知后未在15日內改正的。
16.3.4 在經營期間以任何借口擅自關門、停業、張貼非經營性文字及其他任何不利于商場經營、聲譽的行為，乙方應支付甲方違約金人民幣兩萬元，甲方或物業管理公司通知后未在三日內改正的。
16.3.4 乙方違反商場經營或物業管理規定給甲方造成損失或其他嚴重違反本合同或商場經營或物業管理規定的。
16.3.6 本合同約定和法律、法規規定的其它情形。
16.4 甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月內的，乙方應向甲方付足商鋪六個月的租金，補繳免租期租金，并向甲方支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。甲方依照上述約定解除合同發生在本合同簽訂后六個月后的，乙方應向甲方補繳免租期租金，并支付相當于本合同未到期租金總額10%的違約金或相當于三個月租金的違約金，以其中較高者為準。，但解除合同距合同期滿之日不足三個月的，違約金為剩余期間的租金。
16.5 乙方單方面終止合同，或因乙方原因導致合同解除，甲方或物業管理公司可直接扣除乙方繳納的保證金折抵拖欠的租金、物業管理費、違約金等應付款項。
16.6 因甲方違約致使本合同解除的，甲方在扣除乙方應付的租金、物業管理費、能源費等費用后，退還乙方已交付的保證金剩余部分（不計利息）。甲方還應向乙方支付相當于三三個月租金的違約金。
16.7 乙方在經營過程中，不得以任何借口擅自關門，停業。如未經物業管理公司同意擅自關門的，所造成的后果由乙方全部承擔，并處罰款貳萬元人民幣。
第十七條 不可抗力
如由于地震、臺風、水災、火災等自然災害或其他人力不能預見或不可避免的社會事件等不可抗力原因導致所租商鋪在租賃期間內不能正常使用，租期相應順延，但如果商鋪已無法繼續使用，則本合同自動終止，甲、乙雙方互不承擔責任。
第十八條 適用法律和爭議解決
18.1 本合同的簽訂、履行、解釋、爭議解決等均適用中華人民共和國法律。
18.2 甲、乙雙方因本合同而產生的爭議應首先通過協商解決，不能協商解決的，任何一方均可按如下第____種方式解決：
18.2.1 提請南寧仲裁委員會按該會仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均具有約束力。仲裁費用由敗訴方承擔。
18.2.2 向商鋪所在地人民法院提訟。
本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具同等法律效力，且須符合物業管理公司統一經營管理的相關制度及物業管理規定，自甲、乙雙方授權代表簽字并蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
物業主任需要具有良好的服務意識和溝通能力，以及較強的文字表達能力，以下是小編精心收集整理的物業主任的工作職責，下面小編就和大家分享，來欣賞一下吧。
物業主任工作職責1
1) 負責項目制度流程的完善、執行、監督;
2) 負責住宅、商鋪的業主和商家的物業服務，受理商家投訴，協調各方糾紛;
3) 負責項目團隊的培訓、考核，建立完善的績效考核方式 ;
5) 督促及檢查項目業務發展和業務管理情況，并及時向相關領導匯報;
6) 負責開拓物業多種經營收入，提升物業經營業績;
7) 負責與項目相關業務部門和政府相關職能部門進行溝通和協調;
8) 負責項目前期介入，及收樓組織工作。
9) 完成上級領導及集團交辦的其他工作任務。
物業主任工作職責2
1、領導、監察、審查、評估及修訂物業管理的職能及工作的能力;
2、執行政府各項法規、法令及物業管理公約，與有關各部門保持良好關系;
3、制定項目年度物業管理預算方案，管理日常物業的服務品質、操作管理流程及適當的財務運行情況;
4、妥善處理一切緊急及突發事件;
5、負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修，安排各項維修工程和專業的發標工作;
6、負責監管項目資產的運行情況;
7、負責協調和管理綠化、保安等相關工作;
8、負責處理租戶、業主投訴，保持小區環境衛生及維持治安秩序。
物業主任工作職責3
1.審查、評估及修訂商場物業管理的職能及工作;
2.負責租戶及相關業務部門的溝通與協調，與有關各部門保持良好關系;
3.制定項目年度物業管理預算方案，管理日常物業的服務品質、操作管理流程及適當的財務運行情況;
4.妥善處理一切緊急及突發事件;
5.負責商場設施、設備的驗收及設備設施的維修，安排各項維修工程和專業的發標工作;
6.負責監管項目資產(如商鋪、車位、公共區域等)的運行情況;
7.負責協調和管理綠化、保安保潔等相關工作;
8.負責處理租戶、顧客投訴，保持商場環境衛生及維持治安秩序。
物業主任工作職責4
1、負責物業管理團隊監督、管理物業外包服務公司工作，確保商場保安、保潔、綠化、水電等工作的良好運行，維護商場正常環境秩序;
2、處理解決工程遺留問題，并及時與開發單位進行協商解決;
3、維護和租戶的良好關系，協助租戶完成裝修工作及建筑物的改良工作，保持物業處于狀態;
4、及時向主管領導匯報物業部工作進展狀況。
物業主任工作職責5
負責檢查、指導本部門服務過程控制、運行控制的工作;
負責為物業管理區域業主、用戶提供合同約定的服務，并按照合同約定對物業管理區域的清潔衛生、綠化養護和共享設施設備進行管理及運行質量的檢查;
落實物業管理區域的公眾管理制度，督促業主、用戶遵守執行;
負責追討業戶欠交的物業管理費和其他相關費用;
保持與業戶之間的溝通，定期走訪業戶，與客戶建立和保持良好工作關系，聽取意見并對物業內的管理制度負責向業戶做出解釋，提高物業管理服務人員的工作質量;
處理業戶的日常投訴并建立和管理相關記錄/檔案;
協助驗收樓宇、處理客戶裝修方案的審批工作及辦理交樓手續、檢查違章及違法裝修;
負責對待租、售單元和所管轄公共區域的定期巡視，查閱各固定崗位的巡查記錄表，跟進員工反映的有關問題;
物業主任工作職責6
1、負責對外包保潔公司的管理。
2、協助物業經理做好項目的環境清潔工作。
3、管理督促下屬及保潔公司完成各項工作。
4、衛生、防疫、街道等政府部門的溝通協調。
5、蟲控工作的管理監督和落實
物業主任工作職責7
1、負責分配、監督、檢查、指導本部門員工工作
2、負責配合上級領導做好突發事件的處理
3、負責處理業戶投訴，并按照公司相關規定給予答復和解釋工作，并進行記錄和跟進處理，重要事件及時向上級領導匯報
4、負責按照公司規定定期走訪轄區業戶，征求對服務管理的意見，建議，向上級領導匯報
關鍵詞:商業物業管理運營措施
目前商業物業發展中存在的問題
我國商業物業的建立與經營大多缺乏對市場的深入調研,缺乏客觀的依據,所以物業管理帶有很大的盲目性。
經營理念和管理技術落后
商業物業里常有上百個所有權獨立的零售商,通過統一管理樹立商業物業的整體形象至關重要。但是商業物業的管理比其他物業的管理難度大得多:諸如所有零售商是否接受統一收銀,是否接受統一營業時間,是否接受進行統一的促銷活動等。由此無論是物業管理企業還是業主或使用人由于經營理念和管理技術的落后,都會使商業物業形象受損,導致顧客失去光顧的興趣,進而影響商業物業的發展。
商業物業重復建設
在商業地產迅速發展的同時,商業物業的空置率也倍受人們的關注。廣州市做為零售商業較為發達的城市具有一定代表性,2002年廣州市滯銷商品房中,住宅、辦公樓、商業用房空置率分別為9.5%,22.9%,43.1%。其中辦公樓和商業用房的空置率均已超過10%的警戒線,商業物業空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我國商業地產發展的盲目性,另一方面也反映了重復建設、同質化嚴重的現象。原因在于商業地產豐厚的回報,吸引了大批投資商進入,但在投資和建設中由于缺乏統一規劃,不可避免地帶來了重復建設和空置率高的問題。
商業與地產的脫節
目前,大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上,地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者,再由投資者直接或間接出租給零售商的做法,實行的是物業管理指導下的“商業管理”體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了,并沒考慮出售后整個商業物業的運營狀況。從運營穩健的國內外商業項目看,我們不難發現,他們幾乎無一例外地采用出租的方式,也見不到分割成獨立商鋪出售的現象。目前地產與商業之間關系的現狀是:兩種資源沒有有機結合,地產商找不到合適的商業主體,而商業主體找不到好的商業物業項目。
商業經營缺乏特色
目前大量的商業項目存在為招商而招商的傾向,商戶組合缺乏競爭力和協調性,開發商為了招商指標,不能全面考慮商戶的組合,為未來的經營管理埋下了隱患。在經營中,業主和使用人缺乏經營理念,盲目建設,目標經營市場不明確,缺乏商業的準確定位,多數商場經營沒有特色,給人“千店一面”的感覺,缺乏對顧客的吸引力。諸多城市開發的商業物業出現“開盤時火爆,開業時冷清”的現象,商場給人以蕭條冷清的感覺,顧客像看畫展一樣瀏覽各個店鋪,光顧的人不多,買東西的就更少了。客流量不旺,致使商業物業中的商戶像走馬燈一樣地更換,使顧客難以產生信任感,更談不上培養忠誠性顧客了,如此惡性循環,商業物業的營運就可想而知了。
商業物業管理與運營困難的原因
主觀原因:缺乏對商業物業發展規律的認識。房地產將其作為物業來做,商業把它當作商場來做。實際上它是一個綜合體,其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。商業物業管理是專門對商業地產提供經營管理服務的物業管理公司,除了要有對房地產的豐富知識和管理經驗之外,還需要有很強的商業運作和管理的經驗。既能夠向開發商提供商業定位和市場細分方面的服務,又能夠在以后的商場或商鋪的管理方面有效地發揮作用,維護和擴大市場的影響力,吸引消費者的駐足。因此,商業物業的管理與運營對物業管理企業具有很大的挑戰性,在管理過程中出現一些問題是必不可免的。
行業原因:爆發式的零售革命。西方發達國家在近l5O年時間內,依次爆發了百貨店、連鎖店、超市店、商業物業、自動售貨、步行街和多媒體銷售等多次零售革命,產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期三、五年時間內,幾乎所有零售業態都出現了。這一方面會給商業物業的發展帶來難得機遇,另一方面也使商業物業發展出現了的盲目仿效的現象。許多項目不看地點,靠追風來指導建設,如此的商業物業效益不僅不會好,還會造成國家財產的浪費。更有一些投資者因資金不足,把為消費者購物等提供方便的必要現代化硬件設施滾梯、空調砍掉,而在墻面、地面等裝潢上大量花錢,給后人留下“棄之可惜,改之不能”的遺憾。
環境方面:商業物業條件不成熟。商業物業發展所需的客觀經濟環境是形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店,城市居民向郊區延伸,消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足,人均國民收入2000美元以上,居民小汽車普及率超過50%。我國目前城鎮人均居民收入1000美元左右,衛星城、小區建設剛剛起步,一些郊區的人主要在城區購物,小汽車普及率還不高,因此形成了商業物業郊外無客流,建在城區又與百貨商店、社區商業中心競爭的兩難境地。
發展商業物業管理與運營的對策
樹立先進的經營管理理念
經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者,是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入。簡而言之,就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在,也是商業地產成功運作的關鍵所在。物業管理企業在商業經營管理上應擁有一支專業隊伍,建立一套超前的經營管理模式和理念。通過提供商業項目從定位、規劃、招商到管理的全程服務,從而確保未來有效而持續的經營管理。
提高物業管理隊伍的專業素質
物業管理是運用現代經營的技術手段,按合同對物業進行多功能、全方位管理和服務,為物業產權人和使用人提供高效、周到服務,以提高物業的經濟和使用價值,創造一個良好的物業環境這樣的一個過程。要完成這一過程,一支高素質的專業隊伍是必備的條件。商業物業管理隊伍的建設必須與這一管理特點相適應。在人員配置上除了常規的物業管理所需要的專業人才外,還應注意吸收下列人員:懂商務、會管理的經營人才;懂法律掌握政策的管理人才;高級技術人才。不少商業樓宇的智能化程度相當高,特別是樓宇自動化、通訊自動化以及信息管理自動化的廣泛使用,迫使我們必須以更先進的科學手段對商業樓宇進行管理。當然在引進專業人才的同時,對原有的商業管理人員進行不斷的培訓也是十分重要的。只有把引進人才和自我培養有機結合起來,物業管理隊伍的專業素質才會不斷提高。
利用制度規范市場秩序
任何企業都存在兩方面的制度:一是企業的基本制度。它們規范企業的基本經濟關系,構成企業的經濟形體,是企業經營機制的決定因素,有什么樣的企業基本制度和經濟形體,就會產生什么類型的經營機制;二是企業的具體管理制度。它規范企業內部各個部門、單位、個人的職責和聯系,構成企業管理的組織形態,對企業的經營管理水平具有重大影響。現代企業制度指的是企業的基本制度。建立現代企業制度的原則是:產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學。隨著進場租戶租賃或合作時間的延續,合同及其補充文件和附件將不斷增多,契約越多管理上就越復雜。所以,對商業物業的管理應采用制度來明確各自的權利和義務,用完善的制度來規范市場秩序。
科學設計商業地產開發模式
商業地產不能簡單套用住宅的先設計后銷售模式,而應該先確定經營模式、招商對象和業態需求,再進行建筑規劃設計,以最大限度地減少日后改造費用的成本,從而降低商業地產的風險。大連萬達提出的訂單式商業地產模式,即預先與世界500強企業簽訂聯合發展協議,得到其租賃項目的承諾后才進入實質開發。這種戰略伙伴組合的營銷模式的好處是顯而易見的:對于萬達集團而言,與這種外資零售業巨頭結伴而行,可以加大投資開發購物廣場的知名度;另外,商業地產做到了強強聯手,通過各種品牌組合,產生經營優勢,有效地控制了經營風險,增強了業主的投資信心。此外在開發商業物業時,重視物業管理的前期介入,對商業物業的定位、結構和外觀設計給予合理建議。
實現商業與地產合理對接
地產商借助商家的品牌效應,能有效提升商業物業的銷售,因為零售巨頭、餐飲娛樂、家具建材商等的加盟是項目的一大賣點;成熟的大型社區為商業經營者提供了高素質的人流量和消費力。在現代化商業模式中,商業地產的盈利并不是通過商鋪銷售來獲得地產增值利潤,而是通過持續的經營管理,提升商業空間的價值。因此,商業與地產的合理對接,才使雙方互利,使商業物業得到較大的發展空間。
準確定位商業經營方向
由于商業地產與市場需求關系緊密,地產商開發地產時,定位是非常關鍵的,同質化經營只能帶來商業資源和社會資源的巨大浪費。比如社區底商的定位,其招商目標主要有:自身配套所用、綜合百貨業、專業市場、主題式商場等幾種形式。底商首先必須考慮消費市場,只有準確、恰當的商業經營定位,才能在激烈的市場競爭中生存和發展。要做到準確定位,一方面必須適應市場的需求,另一方面也要從自身的具體情況出發,走適合自己的路線。市場細分是商業物業定位的前提,尤其是針對商業密集區,要讓商業物業成功盈利,就必須把市場細分、再細分。
主體經營凸現特色
主題式商場可以按人群、功能進行劃分,小型商業物業尤其要做好定位工作,要避免與大型商業物業正面交鋒,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“專”、做“精”,以自身特色來吸引消費者。從而在激烈的市場競爭中,求得生存,站穩腳跟,以獲更大的發展空間。
商業物業不同于其他物業,其項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體,需要我們理性的思考,全盤規劃,逐漸讓商業物業的管理與營運走上正規發展渠道,使商業物業走向成熟。
參考文獻:
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根據集團物管中心下發的2016年度四項行為準則“源頭管控，規范化，簡化流程，盡責”，xx區域商場為了增強商場人員消防安全意識，杜絕火災隱患，令所有商場人員熟練掌握消防器材的運用，在火災真正發生時，能夠更快疏散和滅火。與此同時，也可以提升物業安全人員的服務技能和水平。自2016年3月21日接到物管中心《2016（物管綜合）字第006號 關于419紅星安全日專項安全檢查的通知》后，商場積極組織了一系列對員工及商場人員的培訓活動。
首先，商場物業安全第一責任人李經理組織全體員工觀看喜隆多火災視頻，并向大家講解工作上的失職造成的巨大危害以及造成這次火災的主要原因。結合視頻案例，大家也紛紛發表了看法，并表示在工作中嚴格管控，在工作中注重日常防范，絕不疏忽大意，盡職盡責，確保安全。
其次，為確保全員都能夠參與，在夜查期間，李經理還對夜間值班人員進行了消防培訓，并通過微信上傳喜隆多視頻，讓大家觀看。
與此同時，部門員工開展了對商場工作人員的培訓工作，提高商場工作人員的消防安全意識，了解火災發生時的自救措施以及消防器材的使用。另外，物管部積極開展了大排查活動，對各個設施進行安全檢查，降低安全風險，杜絕火災隱患。
4月20日，xx商上物業安全部組織全體人員進行消防疏散演習和滅火演習，讓全體人員掌握正確的逃生方法和滅火器的正確使用方法。增強大家的消防意識，提高滅火技能。
最后，通過本次消防活動的開展，不僅為商場五一大促活動提供了安全保障，也提升了大家的消防安全意識，同時也將紅星美凱龍商場打造成更安全更舒適的家居商場。
現代百貨經營成功的主要因素有以下幾個方面：
第一、要有良好的商業地段。現代百貨不同于倉儲式超市等業態，地段很重要，可以說第一是點，第二還是點。零售業喜歡談“商圈”，而商圈必須具有濃郁的商業氛圍、密集的商業客流，除此之外，“商圈”就不成其為“商”圈了，因此商場選址，必須首先知道該地區是否適合做商場，然后才是做什么業態的商場、做什么定位的商場等等。而不是什么地段的物業都是可以開商場。
第二、商場的規模要合適。商場太小不行，太大也不行。這主要取決于該商圈的市場容量。規模太小，業種不齊全，商品結構難以調和，運營成本也比較高，規模不經濟，更不便塑造品牌形象；但規模太大，超過了該商圈的市場容量，供過于求，也必將造成資源浪費、坪效低下、成本過高等劣勢。許多城市由于商場規模過大導致商場經營失敗的案例并不少見。
第三、商場的業態選擇、市場定位要準確。特定的商圈，特定的物業、特定的地段只能選擇相應的業態，并根據該業態的消費功能和該商圈的消費水平進行合理的市場定位。這一切取決于周密細致的市場調研和決策者敏銳的洞察力，要清楚什么功能是商圈消費群所需要的，什么檔次是商圈消費群所需要的。
第四、商品品質要符合商場的規劃。商品是商場經營的客觀存在，是商場經營成功的主要因素，是商場吸引目標消費群的磁力源，也是商場成長的動力基礎。商場在告訴消費者：“我是一個好商人”的同時，也應該告訴消費者：“我有好的商品”，好的商品是商場贏得消費者和創造利潤空間的基礎。
第五、要有一個優秀的經理人團隊。現代商業競爭歸根到底是人才的競爭，經營思想、管理體制、商品引進、布局陳列、CI策劃、服務理念等一切經營要素中，人是最活躍的因素，沒有一個優秀的經理人團隊，再優的地段、再好的物業、再準確的定位都不能充分發揮其應有的作用。
第六、要有一定的資金實力。在我國乃至世界的零售界，由于資金短缺或資金運作不當而造成商場倒閉的事例舉不勝數，因此，零售商運作一個商場，首先要對自己的資金狀況和融資能力有一個充分的估計和計劃，立地條件、資金水平和人力資源是零售業以及零售連鎖業經營成功重要的“金三角”。
第七、要有良好的企劃能力。名牌商場之所以倍受親睞，是其經營理念、商品品質、企劃行銷、服務意識的成功。從它的企業識別、知名度、美譽度、行銷方式等對于零售店的成長是至關重要的，而這一切與零售店的企劃能力是息息相關的。
第八、要有現代百貨的運行機制和管理水平。這是現代百貨對經營者提出的必然要求，隨著零售業的飛速發展，競爭的不斷強化，零售業專有的管理技術、競爭方法也在不斷地更新和強化。商用空間“人流水泵”的運用、“唯美主義印象派”的商業規劃、“擬人化”商業運營的管理方法等等，也都相繼在現代百貨的經營管理中開始采用并不斷地演化。原有的零售管理模式和方法已完全不能適應現代百貨競爭和發展的需要。
另外，當地市場的投資環境、政策水平、公平競爭等非市場因素的幫助與支持對零售業的成功也是至關重要。
在邁入21世紀的今天,我國商品經濟越來越活躍和豐富,物業管理作為房地產業的消費環節,也越來越呈現其房地產市場的延續和補充作用。在現代物業管理發源地的英美等西方商品經濟高度發達的國家,物業管理服務的項目繁多,內容非常廣泛,不僅包括了建設前后飛物業使用全過程,同時延展了物業功能布局和規劃、目標客戶群認定、市場行情調研和預測、項目建設融資、物業的處分(物業租售,推廣)等。
隨著商品經濟意識在國人頭腦中的深入,為了適應經濟、搞活流通,甚至增加就業機會,我國各地涌現出了大批的零售商業網點、服務網點、商業樓字。而這類商業服務網點與過去的國營百貨商場有所不同,它們的產權是獨立與多元化并存的。對于物業管理從業人員來說,這些購物、休閑的消費性場所,服務的對象有業主、使用人、消費者等多重顧客,服務內容也由簡單勞動密集性作業,延展為以產權人經營利潤最大化為目的的營運服務的商服物業管理。
商服物業管理就是為了適應商服物業產權及顧客多元化,以經營效益為導向的特定需求,為促進商品交換而提供服務的一個新的物業管理服務領域。
二、商服物業的分類
商服物業是指集合各種商業形式的建筑場所。商服物業的發展是商品經濟繁榮的結果。隨著改革開放的深入,個人收入的兩極分化,市場產生了多樣化、差異化的消費需求;同時也隨著行業競爭,消費者行為的改變,零售商業服務業出現了多種形式共存的事實。基本上來說,零售商業務業的經營方式可分為以下幾個商業形式:
1、百貨商店
百貨商店實際上就是以銷售日用商為主的規模較大的商品零售店鋪。商品明碼標價、買賣自由,商家多以薄利多銷為主要經營方法,是一種較為傳統的商業形態
2、超市
超市是一種彈性自選,顧客可以根據自己的需要自選的商店。售貨人員較少、貨物開放式放置、定量包裝、明碼標價、以電子計算機進行結算,多數提供購貨手把車以方便顧客購買。
3、專賣店
專賣店是專門經營一類或幾種有關聯的商品,或經營某一品牌的品種齊全的商店。專賣店的消費特指性較強,銷售人員的相關知識也較為豐富,對特定消費群有一定的感召力。
4、連鎖店
連鎖店是由大集團內部分化或加盟產生出來的若干個小商店,這些小商店在具有一定自主經營權的同時,統一服從于中心組織的品牌經營等的管理。連鎖店具有一定的名牌效益,經營項目可為商品,也可為某項休閑活動。
5.休閑場所
休閑場所主要以環境或氛圍為消費附加,以提供消費者舒適和快樂的感覺為經營方法,經營服務多為休息式娛樂性活動場地。
三、商服物業管理的前期操作
商服物業主要的功能體現在兩個方面:商業功能和休閑功能。商業功能是以一定范圍內的顧客面作為服務對象,使消費者買到自己需要的商品,并且一次性地購足。同時商服物業應當在統一規劃,統一管理的基礎上,形成并保持獨有的風格,使物業空間布局、服務品質、氛圍營造方面盡可能符合消費者的心理和生理的需求。
休閑功能是指商服物業不僅使消費者能購物,面且也必須設置娛樂、文化、健身等休閑場所,使消費者把商服物業看成現代信息的傳播地,感受到生活氣,息,是追趕生活步伐的一種方式。
物業管理從業人員在商服物業前期介人的過程中必須更多的從產權人今后經營利潤最大化的角度上提供專業性意見,主要重點為:
1、規模
通常在物業管理機構介入時,物業本身的地點已定,可更改的可能性較小,但在商服物業所占的規模上仍然可以提供建議。
影響商服物業規模選擇的決定性因素是區域居民的總數,物業管理機構將可以通過市場調研了解區域居民、流動消費等數字進行分析。在消費圈人數較多的區域應該可以選擇設定規模大,綜合功能較全面的商服物業。2、物業造形
商服物業的造形可按所處地理位置的不同情況和規模大小,功能的不同而進行選擇。
在主要臨街點建造商服物業,應注意停車場及外廣場在前端,宜采用條型造形,使商服物業在相關服務設施后直線排開。而規模較大的商服物業,應采用四方型造型,停車場置于物業,中心是大型休閑、聚會場所,頂層設娛樂觀光場所。如規模較小,則采用街道型造型,將大面積商鋪建于兩端,其它商鋪排成街道形狀。
3、主題形象
商服物業必須有自己鮮明的特色,也就是說要有自己的"主題"。商服物業的人流量和經營業績,是與物業的知名度成正比的。相同地點、規模及造型的商服物業如能突出"主題",將極大提高自己的知名度。
因此,商服物業競爭的焦點已不僅是具體的實物商品,而是以品牌為核心的無形資產。物業管理在介入時可對周邊商服物業和消費水平、消費習慣等因素進行調研和分析,確定"主題",以突出物業形象。
4、配套
在物業管理前期介入的常規項目中,對物業公共設施如供配電、空調、電梯、道路、給排水、建筑材料等配套,必須從使用者的角度提供專業的意見,而商服物業在配套上的重點將視經營的需要而定,值得更為突出的是內外的通路。
通路條件的好壞將是商服物業能否取得良好效益的關健所在,通路要求包括兩個方面:一是外部通路,二是內部通路。
外部通路首先是公共交通,必須有公共的汽車、電車或地鐵停車站,以方便消費。其次是停車場,顧客開車消費已成一種普遍行為,同時,也為方便購物的攜帶,停車場的建造應在商服物業消費場所3-5分鐘步行時間內,要有足夠的停車位以供使用。再次是進貨車輛停放和補貨場所,以保證商品流通的暢通。
商服物業的功能不僅僅是購物,也是運動、娛樂等休閑需求。在內部通路的設計時應考慮消費者行走的舒適和安全,顧客通道與進出通道要分隔開,即使在超市,顧客通道寬度也應超過1.2米。
5、門面、店面設計
商服物業是以經營為目的的,門面無疑就像人的臉面一樣非常重要。門面的設計既要滿足精神上的美感要求,又要符合物質上的使用要求,以及環境和諧及人的行為要求。同時,還要使物業內間具有一定的秘密性飛制約性、圍護性,以激發顧客的參與意識。另外還應注意人流量,流通順暢性,疏散方便與安全性及氣候的影響。
商服物業內部各商鋪既是獨立的個體,又是物業整體的組成部分。因而在前期操作中要對各商鋪單位店面的造形飛入口、照明飛廚窗招牌與文字材質、裝飾,甚至內外地面與規劃也應進行通盤考慮,使其既通過形象、個性、展示來提高消費者精神需要,又維持了商服物業的整體形象。
四、管理與營運
商服物業的管理過程不僅需要傳統物業管理的保安飛保潔、維修等被動的服務項目,根據商服物業的特定需求,更多的是為整體物業中的使用者的經營活動提供主動服務,使產權人、使用者等各類顧客的利益最大化,其中工作的重點是:
1、商戶的組合
商服物業是各種商業形式和服務設施集合,通常包括零售商店、餐飲店廣場、休閑、娛樂場所等,其中各種類型的商店或超市占主導地位。
對于規模較小,在5000平方米以下的商服物業來說,主要是以食品、雜貨及一個主題商場等商業形式出現的,以滿足日常消費為主;而面積在10000-30000平方米左右的中型商服物業,將主要在一個主題下,以個人服務、家庭設施、生活用具、服裝、裝飾品和文化娛樂設施等商業形式出現,以服務顧客多層次、多元化的需求為主；對于組30000平方米以上的大型商服物業,管理者更是要提供全方位的綜合服務。
同時在商戶組合上,除了考慮商業形式外,還必須考慮各類商戶所占面積,一般來說,商服物業面積50%將租售予商業生命周期長,同時具有一定品牌,對消費群有長期感召力的商戶,以突出和維持物業的,知名度和顧客的忠誠度。30%左右的面積租售予商業生命周期較長,有穩定銷售業績的商戶,剩下其中20%毛的面積租售予商業周期短,但較時尚的商戶,雖然可能商戶變更較快,但租售收入較高,同時也使物業經營項目時尚化。
2、租金
租約是商服物業管理對店鋪經營者施以管理的主要內容。租金即物業產權人獲取經營權的主要經濟投資。
在操作中,租金的數額是根據店鋪的占地面積、店鋪的商業特征和店鋪所處位置來確定的。一般的做法是先按店鋪的單位面積,確定物業承租者的最低租金數額,作為標準起點線,亦即這個數額是承租人必須支付的最低租金限額。無論承租者在經營銷售中的狀況如何,這個標準租金都必須交納。當承租人的店鋪經營銷售額達到并超過規定的最低標準后,除了應交納最低限額的租金外,承租人還應當按照實際營業銷售額的一定比例交納比例租金。
3、營業時間
營業時間的統一規定是塑造和維護商服物業良好形象的重要內容。許多商服物業管理把營業時間的規定納入到租約的范圍內。
商服物業的開張之日,是形象塑造的第一步,所有的店鋪更應該在這一天統一.營業,以吸引顧客的注意力,給顧客商品豐富感覺,為商服物業的進一步發展奠定基礎。商服物業管理對店鋪平時的營業時間和休息時間,也應有嚴格統一的規定。否則,如果各店鋪的營業時間不能整齊劃一,會令顧客失望,也會給人一種凄冷衰敗的印象。
4、商戶商品的陳列
商服物業各商鋪產權多元化,但物業本身有一定的整體性。在前期的操作上雖對店面進行了規劃,但在運作期各商家的商品陳列也需進行管理,以保持整體的內在聯系,形成系統相互促進,方便消費。
在商品陳列管理中,應注意商品標題,突出物業整體形象,使顧客了解性能;陳列柜應巧妙利用空間,不占用太多商店面積,各商戶間的通道充分保留,保證顧客購買通路;各商戶商品陳列高度不影響相鄰商戶和整體視線等。總之,陳列的商品得當,既方便顧客消費又可以達到廣告宣傳的目的,塑造良好的商店形象。
5、整體推廣商服物業管理應當采用統一的整體公關宣傳活動和統一的形象策略,因公關、宣傳活動而產生的資金技入由各店鋪按一定的標準分擔。在商服物業管理剛建成投入使用的時候,商服物業在管理、營運過程中就必須迅速樹立自己的商業形象,有利于物業的租售。
對各商家來說,統一的整體推廣活動,能為店鋪的經營帶來聲勢浩大的宣傳效益,而推廣費用開支又能降低到最低的水平,節費了人力技人、時間投入,為商服物業其它工作的順利開展奠定了基礎。
五、商服物業的商業生命維系重點
商業生命是商服物業整體的信任度、美譽度和知名度三者和諧的統一。沒有信任度、美譽度、知名度,商服物業將沒有了人流量,沒有了人流量,經營業績也隨之消失,沒有經營的商服物業也將不能生存。因而,成功的商服物業管理不只是要去創造,更重要的是要去維系商業形象、商業生命,其中工作有:
1、CIS操作
當今商品經濟競爭的焦點已經不僅是具體的實物商品,而且是以品牌為核心的無形資產,商服物業的無形資產和品牌,也就是物業給予公眾的整體形象。上世紀90年代初導人我國企業界的CI理論,經過近10年的實踐表明,它在市場營銷及公共關系的建設上有非常直接的作用,運用這一工具去占領市場是卓有成效的。
對于客戶而言,物業整體形象--品牌的存在代表了市場對物業的認同,它給客戶信心,讓客戶在對相類似的產品進行比較時有更直觀的判斷標準。品牌不僅是知名度,它還代表了品牌美譽度、品牌忠誠度和品牌聯想,因此它更多的是體現物業整體與客戶的關系。
2、公關活動
公關活動是商品經濟發達國家在營銷活動中逐漸發展起來的一種推廣方式。在商服物業推廣中,我們可以把公關活動定義為“商服物業在公眾中樹立良好的形象,擴大知名度,從而促進商品銷售的一種活動”。
商服物業公關活動對象有:商場員工、消費者、社區、供貨單位、政府及其有關部門、新聞部門、社會活動團體等。
商服物業的公關活動涉及各種對象,對不同的對象應該采取不同的公關活動方式。商服物業與消費者公關活動具體的工作內容有:幫助消費者充分了解商場的宗旨、政策、商品信息和服務方式;廣泛收集消費者意見,向有關部門反映,以便及時改進,避免重犯錯誤;爭取消費者的信任與好感,與消費者建立廣泛和經常的聯系。從而促成顧客形成對商場及其商品的良好印象,在消費者中建立商場的聲譽。
商服物業與新聞部門的具體工作的內容是:熟悉新聞工作的特點,為報道本企業新聞提供有利的條件;按新聞部門的要求..撰寫新聞稿件;通有重要活動,邀請記者參..加,提供真實的新聞素材;和編輯、記者建..立私人友誼,保持經常的聯系,加強信息溝通,爭取對物業有利的社會輿論。
六、結論
關鍵詞：商業物業；經營管理模式；重點；策略
商業物業經營管理模式關系到企業的經營效益，以及企業的存亡。在這篇文章中，我們將會圍繞商業物業經營管理的根本特征、目前商業物業經營管理中較為突出的問題、商業物業在經營管理的過程中需要采取的一些措施等一些問題，展開較為積極地討論。
一、商業物業經營管理的根本特征
商業物業經營管理和其他的物業經營管理模式不同，他們的經營特質不同。這些主要是：其一，商業物業經營的核心是商業經營。商業物業經營管理者的比較關注所取得的投資回報，投資回報越快、越大，越好。所以也比較關注其物業在經營過程中的一些情況。假如經營收益不好，商場收到的關注度不夠，商戶不能賺到錢。巧婦難為無米之炊，所以再好的業務經營管理也是無濟于事的。其二，經營的重要條件是商業物業的管理。商業物業進行管理的重要好處是，它可以創造更多的便利，具有安全性和舒服的良好環境，同時還可以使商家擁有更多的消費者，進而為商家帶來更多的利潤。商業物業管理可以給商業經營帶來更好的服務，能為其創建更好的環境，進而使企業具有更高的經濟效益。所以，商業物業在進行管理時，一定得把經營當做中心，并圍繞它進行管理。與此同時，物業管理目標還要以創建最佳的經營效益。
二、目前商業物業經營管理中較為突出的問題
1.商業經營沒有特色
在商業經營的過程中，物業或業主在用人時沒有一個科學性的經營理念。在開發時過于盲目，進行商業定位時也沒有一定的準確性，一大部分的商場經營過程中沒有特色，常常會有千店一面的狀況。有些商業物業在開盤時很火爆，但是到開業的時候特別冷清。這種現象就會使租戶過于頻繁的更換，從而使顧客從內心感到不可信。在這樣的惡性循環中，商業物業也很難發展下去。
2.在經營管理上商業和地產形成脫節現象
現在，有很多開發商對商業物業前期的開發階段特別重視，也可能建成商業物業后，將其賣給一些中小投資者。在這之后，投資者運用直接、間接的一些方式租給零售商。在直這個過程中，開發商比較看重的是物業所出售的面積的大小，而很少關心在出售之后的一些事情。
3.管理技術和經營理念都比較落后
商業物業的承租商、業主大部分是一些具有獨立的所有權的零售商。所以，在經營的過程中每一個零售商都有不同的需求。例如：每一個零售商有不同的經營時間，其對于收銀業務也會有不一樣的要求。同時，進行營銷時可能會和商場保持一致，也可能會按照自己的促銷計劃進行促銷。由此看來，管理人員在進行商業物業的管理時，要統一對于零售商的管理，從而使其具有一個步調一致的形象。假如物業管理承租人、業主、企業還持有比較落后的經營理念，就會影響到商業物業在發展中的進程。
三、商業物業在經營管理的過程中需要采取的一些措施
1.在設計開發模式時，要進行科學、合理的規劃
在商業物業進行相關的建筑設計規劃之前，必須對其招商對象、業態需求、經營模式等確定好。這有這樣做，才能在日后較大限度的減少改造的一些成本，也才能使地產的風險降低。比如：如果商業地產模式屬于訂單式，也就是說地產的一些開發建設的單位，和其有關系的企業預先簽訂了聯合發展的協議。只有經過企業的相關租賃承諾，才可以采取具有實質性的行動，也就是開發、建設。運用這種強強聯合方式，具有較大的優勢。它是品牌和品牌間的一種組合，具有一定的經營優勢，能夠使經營風險降低到最大程度，從而也可以增強業主在投資上的信心。商業地產的一些零售商具有一定的品牌效應之后，可以促使開發商物業經營中的銷售額，也可以使物業空間得到相應的拓展。商業和地產進行科學合理的結合，可以使二者實現雙贏。
2.要重視人才的培養，樹立更加先進的經營管理理念
商戶所繳納的一些租金，是物業收入的重要來源。商業項目可以促進商戶收入的增加，并使商業物業的價值得到有效的提升。物業管理企業的管理隊伍必須要具有較高的素質，運用其超前的經營管理理念、模式按照合同提供科學的規劃和準確的定位。在這個過程中，使招商管理具有更加優質的服務。從而可以提升商業物業的使用價值和經濟價值。在培養人才時，要按照規定對專業性人才實行培訓，同時還要吸納一些有才干的經營管理的專業性人才。商業樓宇在智能化方面在不斷的提升，各種自動化的管理方式也被各個企業普遍應用，物業管理企業必須具有更加先進的、科學的經營管理方式。
四、總結
目前，企業在經營管理中還存在很多些問題：商業經營沒有特色、在經營管理上商業和地產形成脫節現象、管理技術和經營理念都比較落后等。我們要采取積極地措施去應對這些問題，如：在設計開發模式時，要進行科學、合理的規劃；要重視人才的培養，樹立更加先進的經營管理理念。
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以家族模式為特征的香港地產企業，在向商業地產的滲透中更強調財務保守下的內部現金流平衡，而新加坡模式則更強調通過物業類型、物業發展階段的細分實現投資人的匹配。盡管兩種模式在謹慎的策劃下都能實現商業物業的發展滲透，但從資本市場反應看，地產基金模式獲得了更多投資人的青睞。對于內地企業，我們認為當前多數公司并不具備按香港模式轉型的基礎，高波動的市場環境也增加了轉型過程中的風險，因此，嘉德模式更具借鑒價值。
隨著中國人均GDP的不斷提高，消費能力增強，商業地產開始作為地產界的一個新領域受到重視，新鴻基的租售并舉模式更成為內地地產企業效仿的榜樣，近期REITs的醞釀推出吸引了更多地產企業進入以租金收益或運營收益為主的投資物業領域。
從全球范圍看，典型的租售并舉企業僅活躍于亞洲市場，尤其是商業和商務活動集中發展的香港和新加坡，更孕育了一批優質的租售并舉企業。但在相似的地區經濟模式背后，香港和新加坡的地產企業走上了兩條不同的成長道路。在香港模式下，企業通過“以售養租”和“以租養售”的內部現金流平衡來實現租售并舉，而新加坡模式則更多借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售并舉。香港模式是重資產模式下的內部資金平衡，而新加坡模式則強調輕資產模式下的外部資金平衡。兩種模式各有優劣，香港模式下地產公司在轉型過程中回報率低、風險大，但轉型完成后企業抗風險能力提高；新加坡模式下地產公司在轉型過程中回報率高、風險低，但轉型完成后企業抗風險能力改變較少。
作為新加坡模式的代表，嘉德集團（CapitaLand）的地產金融模式值得內地企業研究和借鑒（圖1）。自2000年確立輕資產戰略后，經過多年的布局與擴張，截至2008年底，嘉德已構建了一個由5只REITs和17只私募地產基金組成的基金平臺，管理資產總額達到259億新元（約合1300億元），加上嘉德集團自身資產，總管理資產額達到450億新元（約合2250億元）（表1）。
其中，CMT（CapitaMall Trust）作為新加坡第一只REITs，以新加坡本土零售物業為核心資產，擁有新加坡地區14處商場和嘉德旗下另一只REITs CRCT 20%的權益，總資產達到75億新元（約合370億元）；而CRCT則是新加坡第一只以中國零售物業為核心資產的REITs，它擁有中國地區的8處商場，總資產13億新元（約合65億元）；CCT是新加坡第一只商用（寫字樓）REITs，擁有11處新加坡商用物業和嘉德旗下另一REITs QCT的30%權益，總資產69億新元（約合340億元）；而QCT則是一只以馬來西亞商用物業為核心的REITs，在馬來西亞擁有10處商用物業，總資產3.4億新元（約合17億元）；ART是嘉德旗下服務型公寓REITs，擁有37處物業、3552套公寓，總資產15億新元（約合75億元）。
除了這5只REITs外，嘉德旗下還有私募地產基金17只，其中9只投資于中國資產、2只投資于日本資產、2只投資于馬來西亞資產、1只投資于印度資產、1只投資于中東資產、2只投資于泛亞地區（以澳大利亞為主）。2009年8月,旗下中國區私募基金CapitaLand China Residential Fund到期結束，超額完成目標收益。此外，澳大利亞上市子公司AustraLand在過去8年里先后發行了6只私募基金AustraLand Property Trust No.1-6。2009年嘉德更將零售物業整體上市，以擴大融資平臺。
嘉德是如何構建這個巨大的地產基金平臺的？
借助外部力量合作發起基金
借助國際資本和當地資源，嘉德解決了資本和優質物業兩個關鍵層面的問題，從而為其基金之路掃清了障礙。
在嘉德置地的地產基金拓展過程中，外部合作模式發揮了重要作用。實際上，在起步階段和拓展新市場時，嘉德都積極尋求與國際金融巨頭或當地優勢企業合作。
嘉德從百騰置地繼承來的第一只私募地產基金IP Property Fund（1998年成立，百騰置地占20%權益）就借助了荷蘭ING金融集團的力量。2001年，嘉德又聯合歐洲保險集團Eurake合作發起了第二只私募基金EOF，占50%權益。此后，在2004年進入日本市場時，嘉德與伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank（伊斯蘭地區首家投資銀行）合作發起ARC-CapitaLand Residence Japan，專門投資日本的服務型公寓。而2005年其在中國發起CapitaLand China Development Fund時，則聯合了花旗集團。
除了與國際金融巨頭合作，嘉德更擅長與當地金融資本和優勢企業合作。在中國，嘉德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下3只私募基金和1只REITs輸送零售物業資產，并與中信信托合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試向工業地產拓展。在印度，嘉德與當地最大的零售集團Patanloon合作發起私募基金CapitaRetail India Development Fund，并籌劃REITs上市。在馬來西亞，嘉德與當地最大銀行之一―Maybank合作發起設立私募基金Malaysia Commercial Development Fund。
總之，借助國際資本和當地資源，嘉德解決了資本和優質物業兩個關鍵層面，從而為其基金之路掃清了障礙。而反過來，隨著嘉德地產金融平臺的擴大，國際化優勢和亞太區的地產金融經驗又為它贏得了更多的本土合作機會。
私募地產基金與REITs協調成長
2006年以后，嘉德有意識地在重點市場進行私募地產基金與REITs的“配對”發展，讓REITs成為其儲備基金的資金后盾，而儲備基金不斷孵化新項目，并向REITs注入優質零售物業資產。同時在集團層面不斷優化配置，從而構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道。
同步推進
嘉德地產金融之路的另一個特征是私募基金與公募基金（REITs）的協同發展。自1998年參與發起第一只私募基金后，2002年嘉德發起設立了第一只REITs，此后就開始了“兩條腿走路”的地產金融模式：2003-2004年成立了3只私募基金和1只REITs，并被選為香港領匯基金的管理人；2005-2006年成立了5只私募基金和3只REITs；2007-2008年成立了9只私募基金，計劃成立1只印度REITs和1只馬來西亞REITs；未來幾年內計劃使REITs總數再翻一倍達到10只，并繼續擴大私募基金平臺―如果說早期嘉德“REITs+私募基金”的交錯成長、相互扶持帶有偶然性，那么，進入2006年以后，嘉德開始有意識地在重點市場進行私募與REITs的“配對”發展。
2006年，以中國零售物業為核心資產的CRCT（CapitaRetail China Trust）在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金，分別是募集資金6億美元的CapitaRetail China Development Fund（CRCDF）和募集資金4.25億美元的CapitaRetail China Incubator Fund（CRCIF）。作為CRCT的儲備基金，CRCDF將向其輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目。隨著中國區儲備項目的增多，2007年，嘉德又成立了CRCDF II，募集資金6億美元。
不僅在中國如此，在馬來西亞，嘉德在推出以寫字樓為核心資產的REITs Quill Capita Trust（QCT）的同時，還發起設立了私募基金Malaysia Commercial Development Fund（MCDF）作為QCT的儲備基金，為其孵化寫字樓項目。2008年以來，嘉德又開始籌備以馬來西亞零售物業為核心資產的私募基金和REITs。在印度，CapitaRetail India Development Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITs做準備（圖2）。
相互支持
為什么在每個地區同時推進私募地產基金與REITs？這是因為REITs只能吸收成熟物業，而孵化和培育優質投資物業的工作則需要借助集團和私募投資人的力量，也就是說，REITs為私募基金提供退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
嘉德旗下第一只REITs CapitaMall Trust（CMT），上市之初主要通過吸收集團資產來擴張，集團為其置入了3處郊區零售物業，2004年集團又以7.1億新元（約合35億元）將地標建筑Plaza Singapore轉讓給CMT……不過，隨著CMT的發展，僅靠集團層面的輸血已難以滿足成長的需要，為了減輕集團層面的資產負擔，2003年嘉德發起了一只以新加坡本土零售物業為主的私募基金CapitaRetail Singapore Fund（CRS），標志著嘉德“REITs+私募地產基金”模式的起步。
CRS從成立之初就定位于CMT的儲備基金，因此在其發展過程中也得到了CMT的大力支持，發起過程中除對外募集2.13億新元（約合10億元）外，還獲得了CMT的資金支持―2003年12月CMT增發融資，以5800萬新元（約合3億元）認購了CRS的次級債，該次級債以CRS旗下準備置入CMT的零售物業資產為抵押。作為回報，CRS不斷向CMT注入零售物業資產。2007年，CMT更以7.1億新元（約合35億元）一次性整體收購CRS，將CRS剩余的3處零售物業也收入囊中（圖3）。
在中國，嘉德將“REITs+私募地產基金”模式進行了更廣泛的復制與拓展。為支持新加坡上市的中國資產REITs CRCT的發展，2006年嘉德將6處商場置入私募基金CRCDF，2007年又置入14處商場，未來還計劃再置入5處，并通過備忘協議鎖定另外35處商場的收購權，而這些資產在私募基金內部培育成熟后將逐步置入CRCT；2007年，CRCT就已從另一儲備基金CRCIF手中購買了西直門MALL的所有權（圖4）。2008年，嘉德又開始為城市綜合體項目來福士廣場打造資產孵化通道，在成立了來福士中國基金后，將中國區4個來福士項目以8.4億美元總價置入該基金，變現了50%的權益，并為嘉德推出以來福士為品牌的城市綜合體REITs奠定基礎。
集團公司
充當資產配置中心
在私募基金與REITs的相互支持中，集團公司作為資產配置的中心和“中轉樞紐”推動著基金平臺的打造。
2006年，嘉德集團從旗下上市公司Raffles Holdings手中買下新加坡的來福士廣場，然后根據該物業中寫字樓和零售物業的比重，分別置入旗下寫字樓REITs（CCT）和零售物業REITs（CMT），置入后，CCT占該物業60%權益，通過增發為此次收購融資，CMT占40%權益，通過發行CMBS為收購融資。2007年，嘉德又將旗下物業Wikkie Edge分拆為寫字樓和服務型公寓，分別置入CCT和Ascott（雅詩閣）集團。2008年更將EOF基金中外方50%權益買下，然后將其中最重要的資產One George Street置入CCT。服務型公寓方面也是如此，2006年，雅詩閣集團將天津的Somerset Olympic Tower轉讓給Ascott Residences Trust（ART），2008年又將其在越南的1處服務型公寓的70%權益置入ART（圖5）。
總之，集團公司在整個基金平臺的構建中充當著資產配置的核心。
綜上，從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益模式，嘉德構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。
基金定位的細化與多基金渠道
嘉德地產金融模式奉行細化分拆策略，將旗下物業劃分為多個類別，分別置入多個基金通道，一定程度上解決了多元化過程中的資源配置問題，在隔離不同類型業務風險的同時，為每類物業找到最適合的投資人。
按物業類別和區域細化基金定位
新加坡地產金融模式以“私募基金+REITs”為特征，但在基金的設立上卻各有不同，如吉寶置地旗下除了1只寫字樓REITs外，另有4只私募基金，這4只基金主要是以投資策略來區分的―Asia No.1 Property Fund奉行機會型投資策略，參與新興市場和開發階段投資；而Alpha Core Plus Real Estate Fund則奉行增值型投資策略，主要投資于相對成熟地區的物業，至于Alpha Macro Trend Fund則把握各種與城市化和人口增長相關的機會。總體看，吉寶旗下4只基金的投資物業類型和投資范圍相對重合，也因此，吉寶置地的基金募集過程并不順利，從1998年提出基金策略后，直到2004年才完成第一只私募基金的募集。
但嘉德奉行細化分拆策略，將旗下物業劃分為多個類別，分別置入多個基金通道。在物業類型方面，嘉德將旗下基金細分為住宅開發基金、零售物業基金、商用（寫字樓）物業基金、服務型公寓基金、城市綜合體（來福士廣場）基金、工業地產基金等，在區域類型方面，則細分為新加坡本土基金、中國區基金、日本基金、印度基金、馬來西亞基金、中東基金等（表2）。
細分定位下的多基金平臺是嘉德地產金融戰略的另一特征，目前嘉德旗下已有5個REITs平臺和17個私募基金平臺，未來還計劃將數量再翻一倍。
更加清晰的戰略布局
細分物業類型和投資地區，限制了單個基金的擴張自由度，但使每只基金的定位更加明確，更容易得到投資人理解，同時在集團層面也簡化了管理復雜度，可以有針對性地進行地產基金布局。
如在馬來西亞，嘉德先期推出的REITs QCT和私募基金MCDF都以商用物業為投資對象，從2008年開始，集團致力于打造以馬來西亞零售物業為核心資產的私募基金和REITs；在中國，未來很可能將推出以來福士為品牌的城市綜合體REITs。
總之，隨著嘉德旗下基金數量的增加，它的整體戰略架構非但沒有變得混亂，反而更加清晰了。
多元化的有效途徑
基金類型的細分和明確定位，推動了嘉德旗下多種類型物業資產的相對平衡發展，2008年住宅開發、商用物業、零售物業、服務型公寓分別占其總物業價值的29%、18%、28%和13%（圖6），分別貢獻了47%、18%、14%和6%的利潤。此外金融服務部門還貢獻了9000萬新元（約合4.5億元）的息稅前利潤（圖7）。
其實，多元化的物業類型和相對分散的地區分布幾乎是每個地產公司理想的資產組合，因為它可以更好地對沖單一地區或單一類型資產風險。但在多元化拓展過程中，資源的分散和現金流的爭奪很可能導致全面的投入不足，而轉型過程中不均衡的物業發展進程又可能使某一業務的風險擴散至整個集團。
嘉德的分拆置入方式在一定程度上解決了多元化過程中的資源配置問題，在隔離不同類型業務風險的同時，為每類物業找到最適合的投資人，也因此成為多種類型物業同時拓展的有效途徑。
嚴格的資產剝離政策
嘉德輕資產戰略的核心是推動以費用收益為主的基金和物業管理模式，但要實現由重資產向輕資產的轉型，一項重要的輔助策略就是嚴格的資產剝離政策，包括非核心資產的堅決剝離和核心資產的適時收割。
堅決剝離非核心資產
繼2000年提出新的戰略規劃后，2001年嘉德集團剝離了總值17億新元（約合85億元）的非核心資產，包括以9.85億新元剝離出售其在子公司Raffles City Limited中55%的權益，用這些資金，集團公司減債13-69億新元，使凈負債資本比從上年末的92%減至87%；而雅詩閣也剝離了總值6.3億新元的非核心資產，相應地，雅詩閣的凈負債資本比也從79%降至52%。
2002年集團層面又剝離了11億新元非核心資產，進一步減債12億新元，使凈負債資本比降至73%，而雅詩閣則剝離了2.14億新元非核心資產，當時計劃再剝離4.7億新元，成為純粹的服務型公寓經營者。結果，2001-2003年，嘉德累計剝離了30億新元的非核心資產，總計減債21億新元，而2000-2004年累計變現了總值75億新元的非核心資產。
2005年集團擴大非核心資產的認定范圍，決定徹底剝離物業服務和酒店管理兩項重要業務，其中來福士酒店集團（Raffles Hotels）以17.2億新元、1.64倍市凈率的價格轉讓給一家私人股權投資基金，貢獻了6.31億新元的收益，而對物業服務公司Premas的剝離則貢獻了6200萬新元的收入和3110萬新元的利潤；2006年，嘉德集團又賣出了剩余的酒店權益，變現2.3億新元，貢獻利潤4000萬新元，澳洲子公司則賣出了住宅物業管理公司和11處工業物業，等等。
適時收割核心資產
此外，嘉德還強調適時“收割”核心物業資本收益，即，在核心物業的市值已上升到目標區間時適時轉讓，以便充分套利行業周期。
在此原則下，2004年雅詩閣剝離出售了位于新加坡和曼谷的服務型公寓，將釋放的資本用于收購歐洲的一家連鎖服務型公寓50%的權益。2006年雅詩閣又轉讓了價值10億新元的物業，套現6.5億新元，這些現金被再投資于2400套公寓。
在集團層面，2007年趁市場估值高峰，商用部門通過資產剝離產生了9.2億新元的收益，包括將其在新加坡CBD地區的Shenton Way 8號（一座52層的地標性建筑）以10.4億新元的價格出售；2008年，商用部門“收割”了更多成熟物業，在新加坡賣出了Hitachi Tower的50%權益，并將One George Street置入REITs；在中國將凱德大廈賣給韓國SK集團，全年總計變現了33億新元的資產，產生了6.1億新元的資本收益（表3）―2007、2008兩年嘉德集團總計變現了70億新元的資產，其中30億新元用于再投資，其余全部用于減債和增加現金儲備，正是這些儲備幫助嘉德集團抵御了金融危機的沖擊。
由此可看出，在以基金（私募或REITs）方式實現投資物業擴張的同時，適時剝離集團層面的非核心資產和其他投資資產，不僅能夠強化輕資產模式的效果，更能幫助集團公司度過基金平臺構建過程中可能出現的經濟低谷，使轉型過程平穩推進。
更安全和更高回報的擴張
通過有效的基金平臺，嘉德的回報率在提高、負債率在下降，而集團整體規模卻在快速擴張。從2000年到2009年三季度末，嘉德集團總資產只增長了40.2%，年均增速僅為4%，而息稅前利潤（EBIT）卻從3.1億新元增長到2008年的22.1億新元，年均增速15.3%，而凈利潤的年均增速更高，達到21.8%。同時，凈負債資本比從重組完成時的92%下降到2009年三季度末的35%。
經過8年發展，在相繼發起了5只REITs、19只私募基金（3只已經到期結束或被收購）后，嘉德置地構建了一個龐大的基金家族，而公司以地產金融為核心的輕資產戰略也初見成效，凈資產回報率終于提高到兩位數水平，凈負債資本比下降到30-40%，而管理資產規模則實現了成倍增長（圖8）。
回報率提高
財報數據顯示，截至2009年三季度末，嘉德集團在開發物業上的資產沉淀額與2000年相當，而投資物業則不升反降。2009年三季度的投資物業較2000年下降了45%，結果，從2000年到2009年三季度末，總資產只增長了40.2%（主要是現金和股權投資），年均增速僅為4%，投入資本（權益資本和有息負債）的年均增速更低，僅為3.7%（圖9）。與資產的輕微增長相對，集團整體的息稅前利潤（EBIT）卻從2000年的3.1億新元增長到2008年的22.1億新元（即使在2009年的低谷中預計仍有7-8億新元利潤）（圖10），年均增速15.3%，而凈利潤的年均增速更高，達到21.8%，其中金融服務部門的利潤貢獻從零增長到9400萬新元（約合4.7億元），加上其他物業管理收入和基金管理提成，集團的凈資產回報率從2000年的1.5%（不考慮特殊項損益）提高到12.2%，總資產回報率則從1%提高到7.9%。實現了兩位數的收益目標（2009年金融危機背景下，剔除公允價值變動和資產減值準備后的凈資產回報率預計在4-5%之間，仍高于亞洲金融危機中1%左右的低谷收益率）（圖11）。
回報率的提高也為股東創造了正價值：2005年以前嘉德集團的經濟增加值一直為負，也就是說，盡管企業規模在擴大、收入在增長，但利潤并不足以覆蓋資本的真實成本。不過，隨著輕資產戰略的推進，到2005年嘉德旗下已有8只私募基金和2只REITs，也就是在這一年，嘉德首度創造了3.25億新元的正EVA。2006年，私募基金數量進一步上升到10只，REITs數量達到5只，EVA達到6.27億新元，2007年由于投資物業公允價值的變動，集團創造了23.35億新元的EVA，2008年雖然遭遇市場低谷，仍創造了6.6億新元的正EVA。
負債率下降
回報率提高的同時，借助基金渠道的擴張和內部非核心資產的剝離也釋放了大量資本金，這些資本中相當一部分被用于降低負債，結果集團凈負債資本比從重組完成時的92%下降到2009年三季度末的35%，而手持現金的數量則持續上升，達到54億新元（約合270億元），占集團總資產的20%（圖12、圖13）。
現金流狀況改善
一、工作中取得的收獲主要有：
1、在商場開業前夕,跟進商場開荒工作,并初步熟悉商場物業管理基本知識.努力為商場開業做前期工作.
2、配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務和衛生、紀律方面的檢查工作，并實行每日跟進商場,辦公室等衛生情況.進行考核與監督.
3、在上級領導的指導下,負責跟進商場開業后每個活動工作.令活動順利完成.
4、與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5、根據上級領導給予策劃工作,努力完成上級領導的計劃內容
二、工作中存在的不足
當然我還有很多不足，處理問題的經驗方面有待提高，團隊協作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續學習以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
1、缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現生澀，甚至有時還覺得不知所措
2、對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關工作的進行
3、對管理商場物業還不夠成熟,這直接影響工作效果
4、工作細心度不夠，經常在小問題上出現錯漏
5、辦事效率不夠快，對領導的意圖領會不夠到位等
三、堅持管理、服務與效能相統一原則
營運部不斷健全管理職能，完善服務體系，現場管理成效斐然。為了能及時、準確有效地解決處理好營業現場的各類問題。在走動中去發現問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應的改進提高方案并能做到及時向上級部門進行信息反饋。對營業現場發生的各類違規現象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產生。堅持深入一線的現場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四、加強企業精神文明建設，努力提高服務水平。
1、針對商場新開業，新員工大批增加的情況，為保證服務質量:
2、對員工強化進行服務規范教育，從營業員的站姿站規, 樹立良好的服務形象，提高服務質量，努力扭轉因新工迅速增加而導致服務規范不到位的現象
3、弘揚傳統，助人為樂。廣大員工發揚顧客至上的精神，給顧客一個舒適的購物環境
一. 工作中取得的收獲主要有：
1， 在商場開業前夕，跟進商場開荒工作，并初步熟悉商場物業管理基本知識.努力為商場開業做前期工作.
2， 配合辦公室其他同事開展日常工作、后勤服務和衛生、紀律方面的檢查工作，并實行每日跟進商場，辦公室等衛生情況.進行考核與監督.
3， 在上級領導的指導下，負責跟進商場開業后每個活動工作.令活動順利完成.
4， 與同事們共同努力完成了每個活動舉辦前期的布置
5， 根據上級領導給予策劃工作，努力完成上級領導的計劃內容
二. 工作中存在的不足當然我還有很多不足，處理問題的經驗方面有待提高，團隊協作能力也需要進一步增強，需要不斷繼續學習以提高自己各項能力。綜合看來我覺得自己還有以下的缺點和不足：
1， 缺乏基本的辦公室工作知識，在開展具體工作中，常常表現生澀，甚至有時還覺得不知所措
2， 對各部門的工作情況缺乏全面具體的了解，從而影響到相關工作的進行
3， 對管理商場物業還不夠成熟，這直接影響工作效果
4， 工作細心度不夠，經常在小問題上出現錯漏
5， 辦事效率不夠快，對領導的意圖領會不夠到位等
三. 堅持管理、服務與效能相統一原則：
營運部不斷健全管理職能，完善服務體系，現場管理成效斐然。為了能及時、準確有效地解決處理好營業現場的各類問題。在走動中去發現問題，在走動中去尋找問題。通過及時的現場觀察，去掌握工作中存在的問題和不足，從而去制定相應的改進提高方案并能做到及時向上級部門進行信息反饋。對營業現場發生的各類違規現象和糾紛立即給予制止和糾正，避免矛盾的激化和不良后果的產生。堅持深入一線的現場走動式管理，使管理工作更具針對性和時效性。
四， 加強企業精神文明建設，努力提高服務水平。
1， 針對商場新開業，新員工大批增加的情況，為保證服務質量:
