時間：2022-06-27 04:41:08
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理畢業(yè)總結，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1高職院校物業(yè)管理專業(yè)的發(fā)展概況
物業(yè)管理專業(yè)主要培養(yǎng)掌握一定理論知識和專業(yè)技能，懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務、守道德的高級物業(yè)管理應用型人才。高職院校的物業(yè)管理專業(yè)創(chuàng)辦較晚，以南寧職業(yè)技術學院為例，該校的物業(yè)服務與管理專業(yè)創(chuàng)辦于2006年，堅持以服務為宗旨，以就業(yè)為導向，貫徹“服務立校，就業(yè)興校，聯(lián)辦強校”的辦學方針，加強學校管理和深化教育教學改革，加大聯(lián)合辦學力度，開展校企聯(lián)合、校校聯(lián)辦、工學結合和訂單式培養(yǎng)的教學模式改革，學校的辦學實力不斷增強，辦學規(guī)模不斷擴大，為本專業(yè)的發(fā)展打下了良好的基礎。該校率先實現(xiàn)了把小區(qū)管理及物業(yè)管理引進課堂，把課堂放到物業(yè)基地的特色教學，與企業(yè)合作，共同培養(yǎng)人才，實施校企聯(lián)合“2+1”人才培養(yǎng)模式，即學生在學校學習兩年，在物業(yè)公司實習一年，實習指導教師由學校專任教師和企業(yè)管理人員組成。該專業(yè)與物業(yè)管理行業(yè)緊密聯(lián)系，和多個物業(yè)管理公司建立了校企合作和穩(wěn)定的實習基地，按“訂單式”培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，物業(yè)公司全程參與招生、專業(yè)教學、學生頂崗實習、實訓方案的制定和核心課程的講授；此外，學生還可選擇其他到相關公司、企事業(yè)單位、大型賓館酒店、城市住宅小區(qū)等以及政府相關部門從事物業(yè)管理、行政管理等實習工作。學生在物業(yè)公司等單位的實習工作經(jīng)歷，增強了學生自身的社會就業(yè)競爭能力，使學生畢業(yè)時實現(xiàn)了“零過渡”就業(yè)。在近幾年的辦學過程中，該專業(yè)構建了以切實鍛煉學生專業(yè)業(yè)務能力為目的的實習和就業(yè)網(wǎng)絡，如物業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、賓館、酒店等企業(yè)，為學生的學習和就業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)的基地網(wǎng)絡，為專業(yè)教學提供了良好的實訓條件。
1.2高職院校物業(yè)管理專業(yè)面臨的問題
目前，盡管高職院校的物業(yè)管理專業(yè)建設取得了一定的成效，但由于該專業(yè)起步較晚，尚存在著不少問題，這些主要如下：一是總體上辦學規(guī)模不大、學生數(shù)量不足，不能滿足市場對相關人才的需求。專業(yè)開設時間起步較晚，知名度較低，以致招生數(shù)量不足，影響專業(yè)在學院中的定位。二是專業(yè)特色不明顯，招生宣傳力度不夠。與區(qū)內(nèi)其他專業(yè)相比，我院的物管專業(yè)特色不夠鮮明，難以讓家長和學生全面了解該專業(yè)的就業(yè)方向，導致學生報讀該專業(yè)的積極性不高。三是專業(yè)教學設備裝備不足，校內(nèi)外教學實習實踐基地較少。該專業(yè)為適應用人單位的人才需求而設立，屬新開設的專業(yè)，可供學生實踐實習的設施少，合作企業(yè)不多，在很大程度上限制了專業(yè)教學的開展。四是教師結構尚需調(diào)整，專業(yè)教師教學水平有待提高。如專業(yè)專任教師的學歷結構和職稱結構不盡合理，“雙師型”教師比例較低，骨干教師缺少物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。
2高職院校物業(yè)管理專業(yè)建設的目標
高職院校物業(yè)管理專業(yè)要取得健康可持續(xù)發(fā)展，必須設定合理的發(fā)展目標；而要制定合理的發(fā)展目標，首先要全面分析社會對于該專業(yè)的需求。只有立足于目前的物業(yè)管理市場實情，結合社會對該專業(yè)的需求，方可探討出適合該專業(yè)可持續(xù)發(fā)展的可行之道。因此，在設定高職院校物業(yè)管理專業(yè)建設發(fā)展目標之前，對該專業(yè)進行需求預測尤為重要。
2.1高職院校物業(yè)管理專業(yè)的社會需求預測
一方面，目前廣西經(jīng)工商注冊的物業(yè)管理公司有上千家，物業(yè)管理從業(yè)人員約30多萬，管理面積1.62億平方米，覆蓋物業(yè)面積的40%。僅南寧市就有物業(yè)公司500多家，從業(yè)人數(shù)也有5萬人，物業(yè)項目近700個，每年對物業(yè)管理人才的需求高達數(shù)千人。當前，不少福利房、商品房、政府辦公樓、商業(yè)機構、醫(yī)院、廠房等均引進了物業(yè)管理，社會對物業(yè)管理人才的需求量日益增加。另一方面，隨著九年義務教育的普及和普通高中的連年擴招，高中畢業(yè)生逐年增多。受陳舊觀念和就業(yè)空間制約，農(nóng)村大部分中學畢業(yè)生閑散在家，據(jù)有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近五年，農(nóng)村的待業(yè)高中畢業(yè)生高達數(shù)萬人，目前農(nóng)村剩余勞動力已由原來的文盲、半文盲為主體，逐漸變?yōu)橐跃哂谐踔小⒏咧袑W歷的往屆畢業(yè)生為主體，大量的畢業(yè)生急需進行職業(yè)教育或培訓，學到一技之長以謀生。高職院校的物業(yè)管理專業(yè)可以依靠本行業(yè)就業(yè)市場優(yōu)勢，利用充足的生源條件，最大限度的吸引上述待業(yè)青年接受職業(yè)培訓，使他們快速成為物業(yè)管理應用型人才，加速農(nóng)村剩余勞動力轉移，實現(xiàn)“一個專業(yè)，拉動一個區(qū)域、造福千萬家”的目標，這可有力促進區(qū)域人力資源開發(fā)，為廣西經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民家庭的孩子走進學院，構建和諧社會發(fā)揮獨特的作用。綜上所述，社會對物業(yè)管理人才的需求量日益增加，而大量的待業(yè)青年恰是該專業(yè)的潛在生源，這正是高職院校物業(yè)管理專業(yè)進一步發(fā)展的有利因素。
2.2高職院校物業(yè)管理專業(yè)建設的目標定位
自治區(qū)人民政府關于全面實施職業(yè)教育攻堅的決定提出：大力發(fā)展職業(yè)教育，重點發(fā)展職業(yè)教育，從2008年起用三年時間全面實施職業(yè)教育攻堅，到2010年，全區(qū)就讀職業(yè)學校的當年畢業(yè)生達45%，職業(yè)院校與普通高中在校生數(shù)量比例達到1：1以上。目前，國家和自治區(qū)依然非常重視發(fā)展職業(yè)教育。物業(yè)管理專業(yè)是高職院校中的一個年輕而又重要的專業(yè)，其專業(yè)建設目標應以培養(yǎng)人才、服務社會發(fā)展為著眼點，努力培養(yǎng)德、智、體、美全面發(fā)展的有良好職業(yè)素質(zhì)和較強的工作能力，適應社會發(fā)展和市場經(jīng)濟建設需要，掌握經(jīng)濟科學、建筑與房地產(chǎn)科學、管理科學、環(huán)境科學、計算機系統(tǒng)、智能化、網(wǎng)絡化應用科學和公共關系科學的基本理論知識，能從事房地產(chǎn)和物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營和管理服務的復合型、應用型人才，努力提高畢業(yè)生的就業(yè)率，讓畢業(yè)生學有所成、學有所用。以南寧職業(yè)技術學院為例，為了貫徹落實國家大力發(fā)展職業(yè)教育的要求和廣西全面實施職業(yè)教育攻堅的計劃，推動高職院校物業(yè)管理專業(yè)教育穩(wěn)定、快速、持續(xù)地發(fā)展，該校物業(yè)服務與管理專業(yè)制定了合理目標，力爭將該專業(yè)建設成為辦學條件好、教學質(zhì)量高、產(chǎn)學合作效益顯著、具有鮮明高職教育特色、在行業(yè)內(nèi)有一定的認可度的專業(yè)，為廣西服務業(yè)發(fā)展培養(yǎng)高技能人才，促進東盟———泛北部灣區(qū)域經(jīng)濟物業(yè)行業(yè)發(fā)展，并力爭打造成為具有本土特色和國際視野的、培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)國際化、綜合性、高素質(zhì)專門人才的品牌專業(yè)。
3加強高職院校物業(yè)管理專業(yè)建設的對策
本部分主要以南寧職業(yè)技術學院為例，探討加強高職院校物業(yè)管理專業(yè)建設的可行之道。
3.1構建“基于工作過程為導向”的課程體系
根據(jù)教育部關于國家建設示范院校課程的有關要求和自治區(qū)級示范性專業(yè)教學大綱要求，配備完善先進的教學設備，建設物業(yè)管理專業(yè)實訓基地，以“基于工作過程為導向”為辦學理念，在對我區(qū)物業(yè)管理市場和企業(yè)充分調(diào)研的基礎上，通過對本行業(yè)典型工作案例的分析，總結歸納出本行業(yè)的職業(yè)行動領域，并結合院校的教學資源，最終形成本專業(yè)的學習領域，重新構建本專業(yè)的課程體系，即改變以往以學科體系為主的專業(yè)課程，構建“基于工作過程為導向”系統(tǒng)化課程，運用行動導向教學方法，使學生在掌握專業(yè)知識的同時，不斷提高他們的社會能力和方法能力，培養(yǎng)學生全面的職業(yè)行動能力，力使學生的職業(yè)能力與社會需求達零距離。
3.2加大專業(yè)宣傳力度
一是在學院網(wǎng)站專業(yè)介紹欄介紹學院的規(guī)模、教學設施及師資力量等情況，凸顯本專業(yè)的優(yōu)勢；二是積極敞開校門，歡迎學生及家長到學校來參觀，加深其對學校良好的印象，了解物業(yè)公司易懂易學，就業(yè)前景良好；三是錄制宣傳碟片，由老師講解物業(yè)行業(yè)何以被稱為朝陽行業(yè)，建立家長和學生選擇該專業(yè)及對未來從業(yè)的決心和信心。
3.3拓寬人才培養(yǎng)發(fā)展模式
物業(yè)管理專業(yè)以能力為本位，實踐證明，職業(yè)教育的某些知識、技能必須在具體的職業(yè)活動中才能獲取，所以必須在校內(nèi)建立與企業(yè)相似(即仿真環(huán)境)的物業(yè)管理專業(yè)實習實訓基地供教學使用，這就導致該專業(yè)的教學耗資較大，如單純依靠政府或學院的財政撥款難以滿足其教學實踐及發(fā)展需要；另外，物業(yè)管理專業(yè)教育雖能在操作素質(zhì)、操作技能等方面培養(yǎng)出物業(yè)服務企業(yè)所需的人才，但在操作經(jīng)驗、工作態(tài)度、企業(yè)文化、企業(yè)精神等方面不能進行有效培訓，如單純依靠校內(nèi)教學和實訓，學生仍難以適應物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展對人才的需求。因此，物業(yè)管理專業(yè)要深化工學結合人才培養(yǎng)模式，創(chuàng)新符合校企聯(lián)合“2+1”人才培養(yǎng)模式的課程體系，改革教學模式和教學方法,按國家工學結合精品課程標準，積極引進物業(yè)管理行業(yè)最新動態(tài)及前沿知識，按工作過程進行設計教學內(nèi)容，建設四門融理論知識、實踐操作、技能鑒定和企業(yè)頂崗實習等內(nèi)容為一體的適合工學結合的專業(yè)核心課程，大力推行“工學結合、校企合作”物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式，如“3+3”人才培養(yǎng)模式，即安排學生每周有3天在校學習專業(yè)知識，3天在物業(yè)服務企業(yè)頂崗實習，可充分利用企業(yè)的社會資源，降低辦學成本，增強學生的專業(yè)實踐能力。
3.4加強師資隊伍建設
針對目前院校物管專業(yè)的教師隊伍人員不足、經(jīng)驗缺乏的現(xiàn)狀，學校應重點培養(yǎng)中青年骨干教師，并鼓勵專業(yè)教師和指導教師每年堅持到企業(yè)一線帶隊實習1-2個月；培養(yǎng)一支創(chuàng)新意識強、愛崗敬業(yè)、素質(zhì)過硬、既能拿得起“粉筆”、又能拿得起“工具”的“雙師型”教師隊伍；聘用數(shù)名有多年經(jīng)驗行業(yè)專家人員授課。
3.5擴大招生規(guī)模
重點面向貧困地區(qū)（如桂林資源縣、天等、百色等地區(qū)）宣傳及招生，結合各地中學畢業(yè)生的情況，對于貧困學生，可讓其先交部分訂金入學，采取“3+3”人才培養(yǎng)模式，增長實習時間，以其實習和工作的薪酬返還學費，這樣既可讓其在崗位上學東西，亦可減輕經(jīng)濟壓力，可謂一舉兩得。
3.6創(chuàng)新校企合作辦學方式
學院依托良好的行業(yè)背景和校企關系，可以考慮與多家企業(yè)下訂單，以定向委培的形式，也可以用“冠名”的形式進行招生培養(yǎng)。合作企業(yè)可以包括房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、房地產(chǎn)評估事務所等，學生就業(yè)定位在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營部門、物業(yè)管理企業(yè)、機關企事業(yè)單位等行業(yè)，讓他們從事物業(yè)管理的各類開發(fā)經(jīng)營與管理服務或人力資源工作，利于保證學生就業(yè)的相對穩(wěn)定，從而激發(fā)學生報讀本專業(yè)的熱情。
3.7開設短期培訓
根據(jù)學院辦學特色，結合目前物業(yè)管理人員培養(yǎng)速度較慢、沒有相應培訓機構等現(xiàn)狀，可以充分利用學校師資力量等資源，積極開展物業(yè)管理短期培訓速成班，讓各物業(yè)公司的管理人員通過參加培訓班，能在短期內(nèi)提供自身的專業(yè)能力、表達能力、應變能力、團隊協(xié)作能力、分析與處理問題的能力、心理素質(zhì)等方面素質(zhì)，使其能盡快勝任物業(yè)管理工作。而這些準管理人員可在其日后的工作崗位上，為本專業(yè)的學生頂崗實習提供指導，促進校企合作走上良性發(fā)展的軌道，此外，開設短期培訓班還可以創(chuàng)收，并提高學校的知名度。
3.8建立校外實訓基地
[關鍵詞]物業(yè)；管理；業(yè)主
[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0000-03
1主要工作范圍
如果要想進行物業(yè)管理工作，我們首先要清楚物業(yè)公司到底是干什么的，它的工作范圍包括哪些？教科書上明確的告訴我們：
1.1物業(yè)管理公司的基本業(yè)務
（1）前期物業(yè)管理
（2）物業(yè)的使用管理
（3）環(huán)境養(yǎng)護與管理
（4）物業(yè)產(chǎn)權戶籍管理
（5）提供全方位、多層次的后期服務
1.2物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務
物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務是指物業(yè)管理以外的各種經(jīng)營活動，如興辦餐飲服務業(yè)，開辦房屋裝飾材料、衛(wèi)生潔具、家用電器公司等，創(chuàng)辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長，興辦物業(yè)管理以外的服務業(yè)務。
1.3物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務
（1）人才的選用與培訓
（2）勞動與分配管理
（3）設備維修管理
（4）服務質(zhì)量管理
（5）多種經(jīng)營管理
如果我們簡單地總結一下，對于物業(yè)公司來說，日常的管理工作主要是指：日常管理和特約服務。
（1）日常管理是經(jīng)濟性的管理和服務，包括以下內(nèi)容：日常養(yǎng)護，清潔綠化，安全保衛(wèi)，消防工作，日常維護，征收各類費用、保管使用管理基金，協(xié)調(diào)各方面社會關系，處理好物業(yè)內(nèi)部人際關系。
（2）特約服務是指：根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務，這些通常是有償?shù)摹Ｈ缢湍趟蛨螅醋o老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等。
此外，物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營，增加收入，補充管理經(jīng)費不足，減輕業(yè)主和住戶的負擔。
2日常管理存在的主要問題
筆者通過到企業(yè)中參加實際工作，對物業(yè)管理日常工作有了一些自己的體會，主要概括成一個詞就是：管家。在業(yè)主的角度來說，他們所能夠直接對話的就是物業(yè)，所以一切事務都是找物業(yè)來解決，有些事情甚至可能并不屬于物業(yè)公司的直接工作范疇。所以物業(yè)就成了業(yè)主們的管家，成為業(yè)主和其他單位部門的紐帶。
想要做好這項工作，物業(yè)公司的組織架構就顯得十分重要了，什么樣的架構有利于行之有效地解決問題，協(xié)調(diào)各部門關系，對于一個從事服務性行業(yè)的企業(yè)來說，信息傳遞速度快、失真小、有利于發(fā)揮下屬積極性是十分重要的。作為一個人數(shù)在百人左右的小公司來講，采用直線職能制是非常必要和有效的。
現(xiàn)階段，由于很多方面很多部門（建筑施工方，室內(nèi)外設施供貨安裝方，供暖供電供水等部門）存在很多問題，所以導致當前物業(yè)公司管理狀況混亂，魚龍混雜，從業(yè)人員良莠不齊，致使現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)的關系并不是那么友善，甚至有些敵我對峙的意思，在走訪掛職單位所負責的物業(yè)單元時，很多業(yè)主提起物業(yè)就是滿腹怨言，而問及物業(yè)公司的同事時，他們對業(yè)主和每天的工作也是抱怨聲不斷，到底為什么形成這樣的現(xiàn)象呢？
通過觀察和思索，筆者用三個字來總結所感受到的物業(yè)管理工作過程中的問題：繁，凡，煩。怎么解讀這三個字呢？
（1）繁，即為煩瑣。對于物業(yè)從業(yè)人員來說，每天所面對的工作，歸納起來大部分是哪個業(yè)主家房頂窗戶漏雨了，哪個樓層的燈不亮了，哪個單元電梯不好用了，為什么又停電停水了？暖氣為什么不熱？等等，這些問題涉及各個方面各個部門，十分煩瑣，瑣碎。但是也正是這些煩瑣的事情，構成了物業(yè)管理人員每天所需面對的主要工作，怎么樣與業(yè)主溝通，怎么樣協(xié)調(diào)各部門積極有效地在短時間內(nèi)解決問題才是關鍵。
（2）凡，即為平凡。每天忙忙碌碌解決了上面那么多煩瑣的問題，很多物業(yè)管理人員認為自己的工作卻并沒有太大的成就感，不像其他職業(yè)那么“偉大”。很多時候還得不到業(yè)主的理解，聽難聽的話，所以很多物業(yè)從業(yè)人員失去積極性，對工作和問題應付了事，能拖則拖。
（3）煩，即煩躁，心煩意亂。正是因為前面兩個（繁、凡）字，致使很多物業(yè)從業(yè)人員每天面對工作時被動應付，大部分時間和業(yè)主打交道，不是因為什么地方出了問題需要解決，就是催繳物業(yè)費。用現(xiàn)在流行的詞語就是，接收到的大都是負能量，所以工作起來很煩躁，這也是為什么物業(yè)和業(yè)主的關系那么緊張。
3運營現(xiàn)狀的調(diào)研及分析
物業(yè)產(chǎn)業(yè)在中國的興起時間還不長，市場雖然很大，但不成熟。由于缺少行業(yè)協(xié)會等相關約束機構，使得此行業(yè)缺乏較為嚴格的準入機制，不免產(chǎn)生了魚龍混雜的局面，使得對物業(yè)公司的管理更加趨于無序和混亂。通過觀察，我感覺，的確不能否認現(xiàn)在大部分物業(yè)管理公司由于人員素質(zhì)不達標而導致物業(yè)管理工作經(jīng)驗不足，處理問題不得當，從而至使現(xiàn)階段大部分物業(yè)公司和物業(yè)管理人員本身對于物業(yè)管理工作的性質(zhì)的職能不清楚這一現(xiàn)象的存在。但是這些現(xiàn)象的存在也不是全面的，不能以一家物業(yè)公司的情況概括整個行業(yè)的情況，并且在我了解這個行業(yè)的過程中，我發(fā)現(xiàn)，隨著物業(yè)管轄小區(qū)年限的增長，很多問題也會隨之淡化。所以在我們的教學過程中，可以盡量通過在校期間的學習和教導，讓我們的學生明白物業(yè)管理工作的本質(zhì)和特點，了解這個行業(yè)的現(xiàn)狀和問題，能夠讓學生們更好更快的過渡到工作狀態(tài)。
我歸納總結了一下，對于物業(yè)公司或者說物業(yè)管理人員來說，首先要清楚一件事情，那就是物業(yè)管理或者說物業(yè)服務本身，它就是一種商品，業(yè)主繳納的物業(yè)費就是購買這件商品所支付的費用。這和我們?nèi)コ匈I東西是一個道理，比如我去沃爾瑪超市購物，我支付了2000元，那我一定得到的也是價值2000元的等價商品。如果沃爾瑪收取你2000元卻讓你空手回家，我想沒有人會同意。物業(yè)服務也是一樣的道理，如果我們把物業(yè)服務也看成是一種商品，那么業(yè)主既然支付了相應的費用，作為物業(yè)公司或者物業(yè)管理人員來說，我們需要為其提供等價的商品才是合情合理的。正是由于很多物業(yè)公司和物業(yè)管理人員并沒有理清這個關系，致使現(xiàn)階段大部分物業(yè)管理工作混亂無序，雜亂無章，致使業(yè)主和物業(yè)的關系陷入僵局。
由于筆者到物業(yè)公司實地考察工作的時間有限，所接觸的物業(yè)類型比較單一，對于不同層次，不同規(guī)模，不同類型的物業(yè)管理模式了解不能達到十分全面。同時，對于未來有較大發(fā)展空間的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的區(qū)別，也有待于我們在教學過程中深入挖掘探討。
通過這段時間的實踐，我對物業(yè)公司運營狀況進行研究分析，使我加深了對物業(yè)公司乃至整個行業(yè)的了解。隨著人們對居住的各方面要求的逐漸提高，物業(yè)已經(jīng)不是一個可有可無的事物了，而是將決定大眾生活質(zhì)量和生活舒適度的重要因素。在以后的日子里它必將在我們的生活中扮演越來越重要的角色。物業(yè)，這一新興產(chǎn)業(yè)也必將成為人們關注的焦點，人才的聚集地和經(jīng)濟的聚焦。而我們也應該把握住這種趨勢，把我們的物業(yè)管理專業(yè)做大做強，希望這一點兒體會能夠對今后的教學工作有積極的作用，使我們的教學工作更好更順利地進行，培養(yǎng)出更多高素質(zhì)的物業(yè)管理人員，從而慢慢改變物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀，讓這一行業(yè)更好更健康地發(fā)展。
參考文獻：
提高素質(zhì)，物業(yè)管理從科技含量開始
在人們心目中，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不過是保潔加保安的“雙保”模式。**電信**公司的物業(yè)管理人員一起步就提出了變傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式為智能化管理的物業(yè)管理新概念。為此，他們著重從提高人員素質(zhì)、增加科技含量入手，將信息大廈的物業(yè)管理人員定位在高技術、高素質(zhì)的“雙高”型人才上。他們通過居委會、派出所層層排查，最后篩選出15名身高在1.80米以上，文化程度在高中以上，年齡在25歲以下的優(yōu)秀社會青年組成了大廈警衛(wèi)班；從**商業(yè)學校招聘了具有較高的文化素質(zhì)和一定的計算機操作水平、外語水平的應屆畢業(yè)生組成大廈會議室的服務人員；還招收了3名從事網(wǎng)絡工程、應用電子專業(yè)的大學本科畢業(yè)生為公司正式員工，負責大廈智能監(jiān)控系統(tǒng)的維護；并高薪聘請了一名具有十幾年電梯、空調(diào)維修管理經(jīng)驗的工程師，兩名電器維修方面的大學生作為大廈維修班的骨干。
在實際操作中他們提出不唯圖紙，要將物業(yè)管理前移，提前進入工作環(huán)境。技術含量較高的智能監(jiān)控人員和負責維修的技術人員跟蹤工程進展，全面了解大廈內(nèi)部的管網(wǎng)及線路走向，與廠家的技術人員一同安裝、調(diào)測設備，增強感性認識，為日后管理備足了第一手資料。
齊心協(xié)力，物業(yè)管理從凝聚人心開始
現(xiàn)代企業(yè)管理理論認為，要實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，必須解決好凝聚力和擴張力的關系。沒有凝聚力，何談擴張力，**電信**物業(yè)公司要想走向社會，首先要從凝聚力開始。在主附分離之初，他們就借改革之風，著手加強對職工的危機意識和主人翁意識教育，使全體員工充分認識到在改革大潮中行舟，齊心協(xié)力則進，渙散懈怠就將退，沒有中間道路可走，公司興衰系于每位員工自身。背水之戰(zhàn)，大家心往一處想，勁往一處使，在勝利路信息大廈搬遷前后給人們留下了一幕幕知難不畏難的感人鏡頭：
去年8月，信息大廈的開荒（科學、正規(guī)的衛(wèi)生清洗）工作正式開始，當時，大廈內(nèi)部水還沒有到位，電也只到室內(nèi)。物業(yè)管理人員每天從一樓的蓄水池提水上樓洗刷，18層的大樓，沒有人知道他們爬了多少級臺階。晚間，樓道里漆黑一片，公司為每名員工都配備了一只手電。大家形象地將開荒時的情形總結為“三不離手”，即工具不離手，手電不離手，還有一樣就是小本不離手，他們隨時都將實際操作中遇到的問題、想到的建議記在小本子上，收工后，各路人馬聚到一起，對遇到的問題、想到的建議進行匯總，據(jù)不完全統(tǒng)計，物業(yè)管理人員在實地工作中提出的各種有針對性的意見和合理化建議就達100多條。
去年10月10日，信息大廈的搬遷工作已進入倒計時，從這一天開始，衛(wèi)生所的醫(yī)生、食堂的炊事員、超市的服務員、收發(fā)室的報刊分揀員，大家下班后都自發(fā)地來到信息大廈，義務參加大廈的清潔工作，一干就干到晚上9點以后，在公司領導的再三催促下，大家才肯回家。第二天，他們又都準時出現(xiàn)在各自的崗位上，晚上又都如約來到勝利路信息大廈……
去年10月13日，信息大廈樓前的綠化工作開始了。10月13日晚間開始向綠化帶內(nèi)運土，怕壓壞樓前的花崗巖路面，他們就讓車將土卸在路邊，然后再用小推車一車車地推進綠化帶中。載重近10噸的大卡車，每晚運6車，一共運了3個晚上，他們就硬是用小推車將100多噸重的土一車車推進了綠化帶，每晚都要推到凌晨1、2點鐘。看大廈樓前綠化帶中盎然的生機，仿佛還在流淌著他們忘我工作的汗水……
打造品牌，物業(yè)管理從建章立制開始
**年，**電信**物業(yè)管理公司就獲得了省級三級資質(zhì)證書，高起點帶來高追求，他們把目光投向了二級資質(zhì)。不斷向身邊的中銀大廈、假日酒店學習，派人到上海電信物業(yè)管理公司實地考察。去年3月，**電信**公司總經(jīng)理徐元書又帶領骨干人員實地考察了濟南電信新綜合辦公大樓的物業(yè)管理。他們還到全國首批一級資質(zhì)、綜合評分為深圳第一名的深圳蓮花物業(yè)管理公司取經(jīng)探寶，并高薪聘請一名蓮花物業(yè)公司的咨詢?nèi)藛T，到**來幫助理順管理工作程序，將深圳蓮花物業(yè)管理公司的先進經(jīng)驗融于勝利路信息大廈的物業(yè)管理之中。
直接經(jīng)驗和間接經(jīng)驗相結合，**物業(yè)管理公司制定出一整套貼近信息大廈實際，又廣泛借鑒同行先進經(jīng)驗的規(guī)章制度：有《大廈清潔工作手冊》、《大廈消防工作手冊》、《大廈機電工作手冊》等，每一份手冊都從工作職責、規(guī)章規(guī)定、工作程序、檢查標準等幾個方面進行細化，可操作性強，并把它作為每一位物業(yè)管理人員上崗培訓的必修課，只有對工作手冊做到濫熟于胸并能熟練操作的才能上崗。
關鍵字：物業(yè)管理教育；高等教育缺失
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
我國高職高專評估標準要求：高職高專實訓課程的總數(shù)不能低于總學時數(shù)的50%，因此除了最后一年的頂崗實習，相關專業(yè)課程在專業(yè)計劃上就沒有完成實訓環(huán)節(jié)，但學生真正進行實際操作的機會很少，從校內(nèi)實訓條件來說，很多開設的物業(yè)管理專業(yè)的學校并沒有專業(yè)實訓室，而就校外實踐基地來說，企業(yè)能給學生實訓機會就很滿足了,并沒有進行深入的論證分析。學了公共關系與禮儀等課程，卻站沒站相、坐沒坐相，見到客戶連話都講不明白；學習了計算機文化基礎，到了實習單位，卻連辦公常用的EXCEL和Word都不能熟悉操作；學了物業(yè)管理實務，進入一個新樓盤，卻不知道如何給業(yè)主辦理入住手續(xù)；學了房屋維修技術與預算，卻無法替工程部作出簡單的屋面維修費用預算；學了房地產(chǎn)價格評估，卻從來沒有系統(tǒng)的完成一個房地產(chǎn)價格評估業(yè)務~~~~~~這些問題究竟其原因，都與物業(yè)管理實訓環(huán)節(jié)的缺失有關。
教師隊伍的質(zhì)量是培養(yǎng)高素質(zhì)人才的關鍵。但是，由于物業(yè)管理在我國是一個新興的行業(yè)，目前還沒有這方面高層次的學術人才，因此，現(xiàn)在高校物業(yè)管理專業(yè)的老師大多數(shù)是由別的專業(yè)，如土木工程專業(yè)、機械工程專業(yè)、管理學專業(yè)、法學專業(yè)等轉來的。很多老師以前并沒有系統(tǒng)的學習過物業(yè)管理的相關知識，即便現(xiàn)在教授物業(yè)管理專業(yè)的相關課程，也僅僅是從自己當初所學的專業(yè)入手，而且，自己并沒有物業(yè)管理的實踐經(jīng)驗，也沒有到物業(yè)管理公司進行過掛職鍛煉或深入調(diào)研，沒有深入分析物業(yè)管理實戰(zhàn)領域對課程側重點的要求，只能照本宣科，但是，教材的編寫往往滯后于行業(yè)發(fā)展和現(xiàn)行的法律法規(guī)，這就難免出現(xiàn)問題。試問，如果任課老師都不注意學習最新的行業(yè)知識，不關注行業(yè)的發(fā)展以及自身行業(yè)知識的積累，這樣能夠培養(yǎng)出敬業(yè)愛崗，有自主學習能力、專業(yè)能力強的高素質(zhì)大學生嗎？怎樣彌補這些缺失呢？
1、科學設置課程
首先，高職院校強調(diào)以就業(yè)為導向，就要從社會需要的人才素質(zhì)出發(fā)，進行與之相適應的課程設置。課程設置首先應考慮到社會和就業(yè)市場的需求，在設置之前充分調(diào)研了解物業(yè)管理行業(yè)最新的具體情況，然后按照就業(yè)崗位所需技能有針對性地進行課程設置。
其次，由于高職院校的教師主要時間和精力集中在教學上，對于物業(yè)管理一些實際問題體會不如直接從事物業(yè)管理的人員探討，因此邀請從事物業(yè)管理工作的專家和校內(nèi)專業(yè)負責人及骨干教師組成專業(yè)建設委員會，研究決定課程設置，課程內(nèi)容的取舍，有利于課程的科學優(yōu)化設置；
再次，由于物業(yè)管理是不斷發(fā)展變化的，相應的課程設置也要根據(jù)社會和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展變化及時動態(tài)地進行調(diào)整，保證課程的實用性和生命力，增強學生的就業(yè)競爭能力和學生適應不同崗位的自我發(fā)展能力。例如，針對目前高端物業(yè)不斷增加，高級物業(yè)管理人員需求旺盛，可以相應的開設針對別墅、高檔公寓等物業(yè)的課程。又如隨著社會的發(fā)展，物業(yè)管理不再僅僅局限于過去的保潔、綠化等基礎服務，而是更強調(diào)物業(yè)的經(jīng)營與增值，可適當增加開設物業(yè)的綜合經(jīng)營與管理的相關課程。再如，物業(yè)管理的智能化程度不斷提高，在設置課程時，要及時引進最新的相關知識和技能，以適應行業(yè)和社會的發(fā)展需要。
最后，在設置專業(yè)課程時，注意與相關的行業(yè)和職業(yè)資格證書結合在一起，例如國家將物業(yè)管理人員分為初級、中級、高級物業(yè)管理員和物業(yè)管理師四級，在課程設置時，可以結合高職院校的培養(yǎng)層次和目標將中高級物業(yè)管理員的相關要求和標準納入課程，這樣學生在學習好專業(yè)課程的同時又較容易取得相關的行業(yè)技能和職業(yè)資格證書，有利于學生的就業(yè)和以后的職業(yè)發(fā)展。
2、強化校內(nèi)實訓，深化校企合作
課堂教學主要側重理論知識，高職院校要培養(yǎng)高技能人才更強調(diào)學以致用，實訓與實習是課堂教學之外的另一個至關重要的方面。由于專業(yè)建設時間短、專業(yè)認識模糊，以及資金不足、實驗室建設定位不準確等原因導致許多高職院校的物業(yè)管理專業(yè)實驗室、實驗設備設施缺乏，校內(nèi)實訓場所不足，難以滿足技能教學的需要。要提高學生對專業(yè)技能的認識和實際操作能力不強化校內(nèi)實訓，強化校企合作。
校內(nèi)實訓一方面可以通過建立物業(yè)管理專業(yè)實驗室，引進先進的設備，改善實訓條件里加強，另一方面可以結合學校實際情況，充分利用現(xiàn)有資源開展。例如，后勤集團、基建工程、學生宿舍、教師公寓以及各種水電氣設施設備等都可以成為其實踐教學的場所或器材。還可以在校內(nèi)建立起模擬物業(yè)服務公司，讓學生在模擬環(huán)境中開展物業(yè)管理，并參與學校設施設備維修養(yǎng)護等工作，此外，各高校物業(yè)大多由專門的物業(yè)服務公司進行管理，校內(nèi)實訓也可以攜手學校的物業(yè)服務公司，利用現(xiàn)有的設施設備安排學生適當參與前臺客服、會計、房屋建筑維修、水電設備維修等項目，在真實的物業(yè)管理環(huán)境中進行實訓，這樣實訓效果更好。
企業(yè)在培養(yǎng)學生綜合素質(zhì)中具有獨特的、高職院校不可替代的作用，但是物業(yè)管理專業(yè)校企合作還停留在企業(yè)提供實習場所、參與實習指導這一層面，而且這種合作更多的是學校單方面的向企業(yè)尋求合作，企業(yè)較少參與甚至不參與學校的各種教學活動。要培養(yǎng)社會需要的專業(yè)人才就必須深化校企合作，促進校企的雙向交流。一方面，學校可以利用自身的教育資源優(yōu)勢為企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、員工培訓、項目開發(fā)等方面提供支持；另一方面，學校應在與物業(yè)企業(yè)建立實習基地的基礎上讓企業(yè)更多地參與教學活動，例如聘請物業(yè)服務企業(yè)的管理人員和工程技術等專業(yè)人員作為兼職教師負責實踐教學的指導，請物業(yè)服務企業(yè)的知名專家來校為學生做講座傳授經(jīng)驗知識，還可以與物業(yè)服務企業(yè)一起舉辦各種物業(yè)管理技能大賽，邀請物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)理擔任評委，鼓勵企業(yè)參與物業(yè)管理的教學活動，深化彼此的交流與合作，實現(xiàn)互利共贏。
3、提升教師隊伍的整體素質(zhì)
大多數(shù)高職院物業(yè)管理專業(yè)建設都只有幾年時間，而且物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)層次大多是專科，少數(shù)是本科，研究生階段目前還沒有物業(yè)管理專業(yè)。這就導致高職院校缺乏物業(yè)專業(yè)畢業(yè)的專職教師，現(xiàn)任教師絕大部分都是從建筑工程、管理學、法律等其他專業(yè)換行而來，對物業(yè)管理認識不夠，也缺乏相關的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗和能力。而教師實踐能力的不足制約了學生實際操作能力的提高。因此提升教師隊伍的整體素質(zhì)是物業(yè)管理教學改革不可忽視的內(nèi)容。提升教師素質(zhì)首先應對現(xiàn)有教師進行有計劃的進行培訓和開發(fā)，例如分批選派相關教師到物業(yè)服務公司掛職、兼職，以提高教師的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。其次可以聘請具有碩士以上學位、所學專業(yè)與物業(yè)管理專業(yè)相關的青年教師，或副高以上職稱，有從事物業(yè)管理實踐經(jīng)驗具有雙師型資格的教師充實教師隊伍。提升專業(yè)教師的整體水平。再次可加強本專業(yè)教師之間以及不同院校之間教師的溝通與交流，相互學習借鑒，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
4、推行雙證書，多證書制度
除了獲得畢業(yè)證書之外，鼓勵學生根據(jù)社會需要和自身素質(zhì)取得相關的職業(yè)資格證書，不僅有利于學生的就業(yè)，也有利于促進專業(yè)知識的技術的學習，增強學生的競爭力。我國已經(jīng)在全國范圍內(nèi)開展物業(yè)管理職業(yè)資格鑒定工作。在教學過程中可以有意識的進行教學計劃、教學內(nèi)容的調(diào)整，將課程內(nèi)容與職業(yè)資格證要求有機的結合在一起，在完成教學任務的同時也幫助學生基本完成了職業(yè)資格考試的準備工作。
5、改進教學手段
一、前期工作總結:
對于企業(yè)來說，能力往往是超越知識的，物業(yè)管理公司對于人才的要求，同樣也是能力第一。物業(yè)管理公司對于人才的要求是多方面的,它包括：組織指揮能力、決策能力、創(chuàng)新能力、社會活動能力、技術能力、協(xié)調(diào)與溝通能力等。
第一階段（xx年—xx年）：初學階段；
xx年畢業(yè)之初，在無任何工作經(jīng)驗、且對物業(yè)管理行業(yè)更是一無所知的情況下，我幸運的加入了“金網(wǎng)絡—雪梨澳鄉(xiāng)”管理團隊，看似簡單的帳單制作日常收費銀行對接建立收費臺帳與總部財務對接，一切都是從零開始。我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法:，在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點，而隨后財務助理兼客務代表的特殊身份更是加速縮短了我與“專業(yè)人”之間的距離。客戶電話的接聽、客服前臺的接待，都需要很強的專業(yè)知識與溝通能力，物業(yè)管理中大多是一些細小瑣碎的事，協(xié)調(diào)好了大事化小、小事化了，協(xié)調(diào)不好則工作會非常被動。這就要求在服務過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內(nèi)部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率，減少不必要的人工成本。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法:積累經(jīng)驗；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。
第二階段（xx年—xx年）：職業(yè)發(fā)展階段：
這一階段在繼續(xù)擔任雪梨澳鄉(xiāng)財務助理的同時又介入了新接管項目溫哥華森林管理處前期的財務助理工作，進一步鞏固了自己關于從物業(yè)前期接管到業(yè)主入住期間財務工作經(jīng)驗的積累，同時也豐富了自身的物業(yè)管理專業(yè)知識。項目進入日常管理之后，因為新招的財務助理是應屆畢業(yè)生，我由此又接觸到了輔導新人的工作內(nèi)容，我將自己的工作經(jīng)驗整理成文字后逐點的與新人一起實踐，共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，經(jīng)過三個月時間的努力，新招的財務助理已經(jīng)能夠很好的勝任財務助理工作了。xx年底我又被調(diào)往公司新接管的“親愛的villa”管理處擔任財務助理，此時正逢財務部改革，我努力學習專業(yè)知識，積極配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了領導的肯定。
第三階段（xx年—現(xiàn)在），職場提升階段xx年底，我被調(diào)往公司財務部擔任出納。出納工作首先要有足夠的耐心和細心，不能出任何差錯，在每次報賬的時候，每筆錢我都會（自課堂作文網(wǎng)kt250.com，請保留此標記。）算兩遍點兩遍；每日做好結帳盤庫工作，做好現(xiàn)金盤點表；每月末做好銀行對帳工作，及時編制銀行余額調(diào)節(jié)表，并做好和會計賬的對帳工作；工資的發(fā)放更是需要細心謹慎，這直接關系到員工個人的利益，因為日常的工作量已經(jīng)基本飽和，每次做工資的時候，我都會主動加班，保證及時將工資發(fā)放給員工；而公司總部出納更大的一部分工作內(nèi)容是與管理處財務助理的工作對接，由于當時管理處財務人員流動較大，面對新人更需要耐心的去指導她們的工作，細致的講解公司的一些工作流程，使她們盡快融入金網(wǎng)絡這個大家庭。
xx年底我由出納崗位轉為會計，負責雪梨澳鄉(xiāng)和villa管理處的主管會計工作，同時兼工資發(fā)放工作，這一期間我學習并掌握了公司財務核算的程序以及用友財務軟件的操作技能，提高迅速；同時我的工作內(nèi)容還包括通過對月度、季度以及年度的財務分析，及時并動態(tài)地掌握管理處營運和財務狀況，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，并提出財務建議，為管理處負責人決策提供可靠的財務依據(jù)。今年6月我的工作內(nèi)容再次調(diào)整，工資發(fā)放工作正式移交給了出納，主要負責長遠天地、溫哥華森林及親愛的villa管理處的主管會計工作。
二、主要經(jīng)驗和收獲在網(wǎng)絡工作的六年多時間里，積累了許多工作經(jīng)驗，尤其是管理處基層財務工作經(jīng)驗，同時也取得了一定的成績，總結起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位；
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責；
關鍵詞：物業(yè)管理；中小城市；問題；對策
中圖分類號：F27
文獻標識碼：A
文章編號：1672―3198（2014）10―0066―02
隨著經(jīng)濟社會發(fā)展以及人們生活水平的提高，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較為迅速，人們對于這個新興行業(yè)的認知度也在不斷提升，甚至房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)也經(jīng)常以物業(yè)管理作為重要的營銷手段。目前新建商品房小區(qū)，基本上都采用市場化的物業(yè)管理模式，尤其大中型城市，也是各大物業(yè)公司競相爭奪的重點，相對而言，中小型城市的物業(yè)管理還有待進一步發(fā)展和完善。本文以遼寧省鞍山市為例，分析中小城市物業(yè)管理現(xiàn)狀，存在的問題以及相關對策，為中小城市的物業(yè)行業(yè)發(fā)展提供參考。
1鞍山市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1.1物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展快速興起
物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)一個重要的組成部分，與房地產(chǎn)業(yè)的流通環(huán)節(jié)、消費環(huán)節(jié)有著密切的聯(lián)系，是房地產(chǎn)開發(fā)建設的完善與延續(xù)。良好的物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)的銷售推廣，有利于實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聲譽和品牌價值。現(xiàn)在許多一線城市的大開發(fā)商進駐鞍山，例如萬科、華潤、保利、恒大、佳兆業(yè)等，而它們本身自有的物業(yè)管理也一同到來，這將為鞍山房地產(chǎn)的發(fā)展注入新的活力，同時也能夠帶動城市物業(yè)管理水平的提高。
1.2政府對物業(yè)管理的重視程度逐步提高
據(jù)統(tǒng)計，目前鞍山市共有一百七十余家物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的增加引起了政府越來越多的重視。在2009年10月9日，鞍山市房產(chǎn)局為了整頓物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的行為，保障業(yè)主的合法權益，在全市范圍內(nèi)開展了對物業(yè)服務企業(yè)的清理整頓工作，吊銷10家物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書，取消其進行物業(yè)服務的資格。10月28日，提出了《鞍山市物業(yè)服務企業(yè)動態(tài)監(jiān)管及年度考核暫行辦法》。2010年5月6日，為了進一步提高鞍山市物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展，創(chuàng)建安全、舒適、文明、和諧的住宅小區(qū)，制定了《鞍山市推進物業(yè)管理工作實施方案》。在2013年度開展了物業(yè)行業(yè)年度檢查評比工作，并將評比結果在新聞媒體和市房產(chǎn)局網(wǎng)站上向社會公布。2013年2月17日鞍山市房產(chǎn)局下發(fā)了《關于清理整頓物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員崗位證書的通知》從而提高物業(yè)服務水平，推動物業(yè)誠信體系建設，促進社區(qū)的和諧。市房產(chǎn)局的一系列舉措有力的說明了政府對物業(yè)管理行業(yè)的重視程度越來越高。
1.3物業(yè)糾紛數(shù)量不斷上升
隨著物業(yè)管理的普及，物業(yè)公司在管理水平上存在較大差距，一些規(guī)模較大，知名度較高的物業(yè)企業(yè)相對較好，而對于大部分中小型物業(yè)企業(yè)，物業(yè)糾紛種類繁多，數(shù)量也在不斷上升。在鞍山市的一些小區(qū)，由于物業(yè)管理狀況頻發(fā)，各種問題接踵而至，使業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)越來越?jīng)]有信心，滿意度直線下降，最終導致業(yè)委會辭退小區(qū)物業(yè)的現(xiàn)象頻有發(fā)生，萬泰錦繡華城小區(qū)的例子就足以說明。2012年7月9日上午，萬泰錦繡華城小區(qū)業(yè)主稱指出，從開始入住時，小區(qū)物業(yè)服務狀況就不斷發(fā)生，由于車位劃分不合理，業(yè)主的車經(jīng)常遭到劃傷，車胎被扎，壞了的門鈴也一直得不到及時修理，時間一長業(yè)主對物業(yè)的不滿情緒越來越多，交了物業(yè)費卻得不到應有的服務，最終演變成該小區(qū)物業(yè)公司被辭退的結果。
2鞍山市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展存在的問題分析
2.1園區(qū)項目規(guī)模小，限制盈利空間
園區(qū)規(guī)模小意味著物業(yè)公司管理規(guī)模小，但是物業(yè)公司不能因為管理規(guī)模小就不正常的運轉，物業(yè)公司還是要聘請客服、維修、保潔等員工進行日常工作，這樣小而全的企業(yè)勢必會造成一定的資源浪費。鞍山市在房產(chǎn)開發(fā)時有很多規(guī)模較小的項目，這樣就造成了物業(yè)公司接管后，由于園區(qū)規(guī)模小物業(yè)公司很難實現(xiàn)盈利，很難在小區(qū)經(jīng)營下去。2009年鞍山市房產(chǎn)局部門做出了規(guī)劃，決定對市內(nèi)的老舊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理，提供保潔保安等服務，從而提高居民的生活質(zhì)量，改善城區(qū)的形象。由于老舊小區(qū)的規(guī)模普遍偏小，物業(yè)公司不愿意承接規(guī)模較小的舊小區(qū)，給物業(yè)管理工作的開展帶來很大障礙。
2.2物業(yè)服務企業(yè)總體實力弱小，影響服務質(zhì)量
在鞍山市物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量不少，但總體實力弱小。造成這樣的原因有內(nèi)部的也有外部的，內(nèi)部原因在于物業(yè)服務企業(yè)中大部分是注冊資金在50萬元的三級資質(zhì)的企業(yè)，資質(zhì)等級偏低。這樣的企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平不高，缺乏競爭力，所提供的服務僅是基本的簡單的維修、保潔、維護秩序、綠化等基礎性的服務，無法與其他城市的大公司相媲美。外部原因則是由于鞍山與沈陽城市間的距離相對較近，而沈陽市是遼寧省的省會城市，城市規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展狀況要比鞍山高出很多，市場機會也相對較多，一些具有競爭實力的大企業(yè)往往選擇到沈陽進行經(jīng)營發(fā)展，而其他實力比較弱小的企業(yè)則選擇在鞍山發(fā)展，這就造成了鞍山的物業(yè)管理企業(yè)總體實力弱小。
2.3缺乏專業(yè)人才，制約行業(yè)發(fā)展
對于企業(yè)來說，員工是構成企業(yè)的最基本的條件，而一個企業(yè)的成功與否取決于企業(yè)內(nèi)擁有的專業(yè)人才。我國物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展時間較短，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)者的素質(zhì)偏低嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。鞍山市的物業(yè)管理從業(yè)人員同樣存在這樣的問題，專業(yè)人才的供給機制尚未形成，對于專業(yè)人才的培養(yǎng)嚴重不足，使得鞍山市物業(yè)管理從業(yè)人員大多是由半路轉行，沒經(jīng)過系統(tǒng)的專業(yè)知識培訓。從業(yè)人員的來源，主要包括從事其他工作的管理人員和工程技術人員、復員軍人、城市中的下崗工人、農(nóng)村的剩余勞動力以及一些院校的非專業(yè)畢業(yè)生。產(chǎn)生這種結果原因之一，是人們對物業(yè)行業(yè)的總體認識還不全面，甚至有偏見，使得優(yōu)秀的人才不愿入行。另一方面省內(nèi)在物業(yè)管理工作上有豐富經(jīng)驗的人都被沈陽、大連等城市吸引，那里的發(fā)展前景與福利待遇都要比鞍山好，就連鞍山本地的年輕人在畢業(yè)之后往往選擇留在沈陽，不愿回到家鄉(xiāng)。
2.4業(yè)主對物業(yè)管理工作的認知度不足
現(xiàn)在的人們普遍都知道小區(qū)應該有物業(yè)管理，但對于物業(yè)管理工作的具體內(nèi)容是什么還是比較模糊，由此也造成了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。現(xiàn)在，即使是一些大品牌的物業(yè)服務企業(yè)，同樣會出現(xiàn)業(yè)主投訴、拒絕交物業(yè)費的問題，但是大多數(shù)理由并不充分，其原因多是由于業(yè)主對物業(yè)管理的認知度不足，理解上存在偏差。人們對于物業(yè)管理的工作的認識存在兩種極端，一種是“貶低觀”，另一種是“全包觀”。持“貶低觀”的業(yè)主認為物業(yè)管理不過只是打掃打掃衛(wèi)生、養(yǎng)花、看大門、看車輛，這種認識使得社會對物業(yè)管理行業(yè)的輕視，不尊重。這種認識一天不得到改善，那么物業(yè)公司做出再多的努力，提供再好的服務，也無法輕易改變自身的社會地位。持“全包觀”的業(yè)主則認為交了物業(yè)費，發(fā)生的大事小情都應該找物業(yè)處理，物業(yè)公司應該保證業(yè)主的人身安全、保證業(yè)主的財產(chǎn)不被盜，保證房子不漏水，東西壞了都要給維修等，這種所有的事都找物業(yè)的觀念也是對物業(yè)管理工作的認識度不清所造成。業(yè)主的要求沒被滿足，就會導致不交物業(yè)費，由此與物業(yè)公司發(fā)生矛盾。
3鞍山市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的對策
3.1合理規(guī)劃物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模
由于物業(yè)管理存在一定的規(guī)模經(jīng)濟現(xiàn)象，因此應該改變傳統(tǒng)的以單個園區(qū)作為物業(yè)管理最基本單元的做法，發(fā)揮相關政府職能部門的作用，重新規(guī)劃、整合物業(yè)管理區(qū)域，使物業(yè)管理企業(yè)能夠有利可圖，有動力進行物業(yè)管理，尤其針對一些老舊小區(qū)的改造，這種思路更應該進行推廣。在具有一定規(guī)模的住宅區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃道路、停車場、垃圾投放點、綠化美化以及公共設施等，在方便居民生活的同時也利于物業(yè)公司的管理，獲得經(jīng)濟效益的同時形成良性的可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)。
3.2大力培養(yǎng)專業(yè)人才
物業(yè)人才來源于兩個方面，首先是內(nèi)部供給，即通過對物業(yè)企業(yè)現(xiàn)有員工進行培訓，提高其專業(yè)技能與綜合素質(zhì)。對企業(yè)員工進行培訓又可以包括對管理人員進行培訓、對普通員工進行培訓。其中要重視對高層管理者的培訓，重視物業(yè)公司領導干部的培訓學習，讓他們更新知識，轉變一成不變的觀念才能夠帶領員工們開拓創(chuàng)新、樹立良好的品牌形象，也只有領導干部的思想得到提升，才能夠開展員工們的知識培訓，從而提高管理水平。同時也要對普通員工進行常態(tài)的培訓學習，不斷提高專業(yè)技能與綜合素質(zhì)，為企業(yè)儲備人才。其次就是外部招聘，從社會上招聘企業(yè)所需人才，這里要充分發(fā)揮高校培養(yǎng)人才的重要作用，各高校應積極進行物業(yè)人才的培養(yǎng)，并注重校企合作，提升學生的專業(yè)技能。另外，還要加強對物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德培訓，真正為業(yè)主提供滿意的服務，提升物業(yè)企業(yè)的知名度與業(yè)主滿意度，從而促進行業(yè)整體的發(fā)展。
3.3實行多種經(jīng)營，提高企業(yè)生存能力
要解決物業(yè)企業(yè)的虧損問題除了要有專業(yè)人才的管理之外，不能只靠收取物業(yè)費這一項收入，還要實行多種經(jīng)營。實行多種經(jīng)營不能盲目的去做，應該考慮企業(yè)的自身情況以及實力等，要講究戰(zhàn)略和策略。多種經(jīng)營的宗旨必須要清晰，以“業(yè)主需求”為圓心，一點一點向外擴散。隨著業(yè)主需求的不斷增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營也要與時俱進。在信息與科技共行的時代，各種各樣的傳媒速度加快，人們的工作節(jié)奏越來越緊張，常常感覺到時間如流水，愿意用金錢換取更多的時間。物業(yè)企業(yè)可以抓住這一點，圍繞“業(yè)主足不出門，就可辦天下事”這一點開動腦筋進行多種經(jīng)營，既節(jié)省了業(yè)主的時間，物業(yè)公司也能夠獲得收益。
3.4培養(yǎng)業(yè)主正確的物業(yè)觀
要培育業(yè)主正確的物業(yè)觀應從多個方面入手，首先是政府發(fā)揮引導職能，政府主管部門可以通過組織培訓在全市范圍內(nèi)科普物業(yè)知識，這是一種比較有效的方式。也可以每個月選出一天作為全市的物業(yè)知識普及日，可以在廣場、公園等市民活動較多的地方進行物業(yè)知識宣傳活動，這樣可以讓人們認識物業(yè)管理工作。其次，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，在所在小區(qū)進行宣傳，可以直接接觸業(yè)主，記錄他們提出的問題，最后每個項目的管理中心進行總結，這樣可以對業(yè)主普及相應的物業(yè)管理知識。這種方法可以有很多實行方式，比如給業(yè)主發(fā)手機短信、電子郵件、園區(qū)內(nèi)發(fā)放宣傳冊、定期組織有獎問答活動，使業(yè)主接觸到物業(yè)知識內(nèi)容，宣傳與活動同時進行對業(yè)主普及物業(yè)管理知識是十分有效的方式。
總之，我們的生活離不開專業(yè)的物業(yè)管理，物業(yè)管理行業(yè)也必將蓬勃發(fā)展。隨著我國東南沿海以及各大中型城市物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展和完善，中小城市的物業(yè)管理行業(yè)也應該不斷吸取經(jīng)驗，逐步走上規(guī)范的、健康的發(fā)展之路。
參考文獻
[1]關鵬.中小城市物業(yè)管理面臨的問題及對策[J].現(xiàn)代物業(yè)，2008，（10）：8991.
[關鍵詞］物業(yè)管理發(fā)展階段趨勢展望
重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進入社會經(jīng)濟生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設、城市管理和國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的重要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，重慶物業(yè)管理運作正趨向規(guī)范化、社會化、專業(yè)化、市場化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。
21世紀是中國經(jīng)濟實力急劇增長的世紀，也是中國物業(yè)管理行業(yè)適應新形勢的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀。為了進一步總結經(jīng)驗、提高物業(yè)管理水平，實現(xiàn)“三年打基礎，五年跨入全國物業(yè)管理先進行列和“五個突破”的目標，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡要的回顧和總結。
一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務到全方位經(jīng)營服務的發(fā)展階段
（一）1991年至1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段
1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實行40多年的福利型行政性房屋管理的計劃經(jīng)濟模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學田灣小區(qū)，實施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務，標志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。
1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來了國外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗和模式，對重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務和管理作用，逐漸被人們所認識和接受，社會對物業(yè)管理的需求，促進了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進行崗位培訓，實施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號；1997年，加州花園獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢。
（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段
1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點表現(xiàn)為：
l、設置行政管理機構，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平
為加強對行業(yè)的宏觀指導和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級政府主管部門，相繼設置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國土房管局在管理全市物業(yè)管理過程中重點抓了以下工作：一是整頓市場秩序，對全市物業(yè)管理企業(yè)重新進行資質(zhì)審查和注冊登記，以保證合法企業(yè)的權益；二是提高人員素質(zhì)，對全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓工作；三是以評促建，積極組織開展創(chuàng)建市級、國家級優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的達標考評活動，引導物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個物管項目，參加國家建設部組織的考評驗收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號。
2、加強法規(guī)建設、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎
為進一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費實施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會實施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場規(guī)則去依法管理和運作，對引導、規(guī)范、促進重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。
3、成立物業(yè)管理協(xié)會、增強行業(yè)發(fā)展動力
1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會（社團組織）宣告成立，協(xié)會在市民政局的監(jiān)督管理和市國土房管局的業(yè)務指導下，重點開展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強行業(yè)建設，積極組織制定、實施行規(guī)行約，建立自律機制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場，促進行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風貌與動向，樹立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進地區(qū)的物業(yè)管理差距，認真組織業(yè)內(nèi)人員赴國內(nèi)外參觀考察，學習借鑒國外及我國沿海城市物業(yè)管理的先進經(jīng)驗，積極開展專題講座、沙龍論壇，進行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務素質(zhì)。
4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地
物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導，重視并加強物業(yè)管理經(jīng)驗的總結交流和物業(yè)管理理論的應用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢與對策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運作機制研究》并獲重慶市國土房管局2000年度科技成果二等獎；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業(yè)管理手冊》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國房地產(chǎn)》、《中國房地信息》、《中外房地產(chǎn)導報》、《重慶大學學報》、《重慶物業(yè)管理》等學術刊物上。
在注重理論學習、研究的同時，物業(yè)管理協(xié)會加強了對物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓中心開展對全市物管企業(yè)部門經(jīng)理進行上崗培訓，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學、西南師大已開設有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進修班。重慶大學、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學院、重慶工學院、重慶石油高等專科學校等一批大專院校，相繼開設了本科及大專學歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開發(fā)物業(yè)公司、深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實施以職業(yè)技術教育培養(yǎng)為中心的教學模式，達成了產(chǎn)學合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實習基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應用型物業(yè)管理人才，使學生畢業(yè)后能更好地服務于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結合的同步發(fā)展模式。
5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出
重慶物業(yè)管理經(jīng)過10年的發(fā)展，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過去105家，發(fā)展到677家，其中：一級資質(zhì)企業(yè)62家、二級資質(zhì)企業(yè)230家、三級資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達4萬多人，實施物業(yè)管理面積達5500多萬平方米；有3個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號；8個住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號；6個住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；21個住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號；有20多家物業(yè)管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達、渝開發(fā)、深國貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅力量。
6、積極引導、加強管理，推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展
1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎、五年跨入全國物業(yè)管理先進行業(yè)”的目標規(guī)劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗交流會，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會上作了經(jīng)驗介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會召開第三次會員大會，重慶市副市長陳際瓦到會并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國土房管局副局長尤世程在大會上總結了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見：一是要繼續(xù)加強物業(yè)管理的法制建設，爭取盡快出臺《重慶市物業(yè)管理條例》、《重慶市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項目招投標管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評選活動；三是搞好調(diào)查研究，重點開好三個片區(qū)物業(yè)管理工作會；四是開展物業(yè)管理基礎理論研究，推進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務、業(yè)主委員會的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個方面力爭實現(xiàn)新的突破，以推進重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。
二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢展望
經(jīng)過近十年的探索和實踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅實的發(fā)展基礎，初步形成前景廣闊、充滿生機，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢和走向，滿足社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展以及廣大市民對物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會呈現(xiàn)以下趨勢。
（一）物業(yè)管理價值的認識將不斷深化
1、物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)隨著對物業(yè)維護、修理為內(nèi)容的工程技術管理工作的不斷加強，將提高房屋使用功能和物業(yè)設備設施正常運行時間，減少和避免物業(yè)不應有的損失和費用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價值得以充分體現(xiàn)。
2、物業(yè)的環(huán)境價值日趨重要
近幾年的經(jīng)濟發(fā)展已使人們認識到，把經(jīng)濟的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對市政建設、城市形象維護和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價值已被人們所認識，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機。
3、物業(yè)管理的社會價值備受重視
由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務特點，因而對社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設具有不可替代的作用。隨著城市建設步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對社區(qū)建設也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。
4、物業(yè)管理費用以價值規(guī)律為評價核心
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會消費水平的不斷提高，人們的消費觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場日漸成熟，人們對物業(yè)管理價值的認識、評價也更加科學和全面。物業(yè)管理費用的收取標準也將會以市場供求變化和管理的質(zhì)量水平按價值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟成本作為物管費用收取的評價基礎。物業(yè)管理費用收取市場化，必然帶來物業(yè)管理價值的回歸，有利于維護企業(yè)的經(jīng)濟利益，促進行業(yè)的良性發(fā)展。
5、服務管理向經(jīng)營管理轉變，提高企業(yè)盈利水平
為了更好適應物業(yè)管理市場發(fā)展的要求，增強競爭能力，提高經(jīng)濟效益，企業(yè)將實現(xiàn)由服務管理型向經(jīng)營管理型的轉變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。
（二）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位得到增強
l、物業(yè)管理將得到社會的進一步重視和更廣泛的認同
物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務性管理方式轉變的推動下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會對物業(yè)管理的重視與認同將得以深化，從而擴大了行業(yè)的影響。
2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設的重要組成部分
隨著我國經(jīng)濟管理由計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制逐步轉軌，政府工作的重點也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進經(jīng)濟的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評價和促進地區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設和管理的獨特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設的最重要組成部分。
3、物管覆蓋面迅速擴大，成為發(fā)展勢頭強勁的新興產(chǎn)業(yè)
由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式向市場經(jīng)濟體制轉換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應市場經(jīng)濟運行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴大，深圳1981年至2001年近20年時間，其物業(yè)管理覆蓋率達到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個領域。重慶1991年至2001年10年時間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測算，2001年至2010年未來10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進的態(tài)勢，成為發(fā)展勢頭強勁的第三產(chǎn)業(yè)。
4、物業(yè)管理與社會各界的關系更加協(xié)調(diào)
由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時間短、速度快，專業(yè)理論學科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會的社會關系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會對行業(yè)管理的社會作用將得到增強，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務管理將回歸于政府和社會；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務將由社會的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關系轉變?yōu)槠降雀偁帯㈥P系密切的獨立法人關系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動將會得到進一步加強和發(fā)展。
（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)模化經(jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向
1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展
目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財務上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標投標工作的大力推行和物業(yè)管理市場化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉變，規(guī)模化經(jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場資源條件下，企業(yè)競爭將進一步加劇，勢必推動物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會資源配置也將得到進一步的優(yōu)化。
2、知識經(jīng)濟時代將不斷提高物業(yè)管理的技術含量
計算機及技術的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術、住宅、大廈等物業(yè)設施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡技術的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動密集型行業(yè)向技術密集型行業(yè)轉變，使行業(yè)的科學技術水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個嶄新的時代。
3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才
由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復雜性的多學科特點，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對的市場競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學技術知識的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。
4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位
人們在滿足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對業(yè)主提供多方位的服務，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對物業(yè)管理的認同，以贏得業(yè)主的信賴，擴大社會影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。
（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序
1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善
任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關鍵是制定符合市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價格等經(jīng)濟政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟、城鎮(zhèn)建設管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。
2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成
物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎。盡管各地相應出臺了各項配套法規(guī)對規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實際運作，無法滿足新形勢的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關部門也正在進行《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時無法適應新形勢發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
3、從嚴審查資質(zhì)條件、嚴格市場準人
物業(yè)管理誘人的市場前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實力差、管理不到位，導致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費了社會資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標投標工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從業(yè)人員職業(yè)資格認證工作，嚴把市場準入關。
4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識增強
隨著國民經(jīng)濟宏觀管理體制的改革，小政府、大社會的管理模式將逐漸形成，政府對企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對企業(yè)的行政干預和指導，行業(yè)協(xié)會作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會履行政府部分轉移職能后將會發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會得到進一步增強，行規(guī)、行約將會顯示出更大的作用。
具有獨立法人的資質(zhì)，有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的服務隊伍。我們完全有能力履行xx小區(qū)的物業(yè)管理工作。我們嚴格執(zhí)行《物業(yè)管理條例》，嚴格執(zhí)行與業(yè)主簽訂的各項。以下是為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理工會匯報發(fā)言材料資料提供參考，歡迎你的閱讀。
小區(qū)物業(yè)管理工會匯報發(fā)言材料一
各位領導大家好，我姓羅，名叫xx，先后就職于xxx，現(xiàn)就職于xxxx物業(yè)公司，現(xiàn)管理的樓盤為xxx。由于本人物業(yè)行業(yè)內(nèi)的不斷變更，猶如一葉孤舟，浪跡在生活的大海。
今天，我代表xxxx物業(yè)公司參加本次物業(yè)企業(yè)大會，聽了國土局領導和其他物業(yè)企業(yè)領導的發(fā)言，為此，我感受頗深;
眾所周知，我們現(xiàn)在執(zhí)行的物業(yè)服務收費標準是xx市國土局，xx市物價局xxx年﹙198﹚號文件頒布實施的。XX年xx市物價局以778號文件再次認定，并增加了空置房50﹪收費的條款，從頒布實施至今已過了13年，從再次認定至今，已過了8年，當年物業(yè)保安工資從xxx元已升至現(xiàn)在的xxx元左右，涉及物業(yè)企業(yè)的水電費、維保費，那一樣不是上漲了幾倍，物業(yè)服務成本大幅上漲，而物業(yè)服務費標準一成不變。我試問在座一下各位物業(yè)企業(yè)領導?如果你們的員工，按勞動法規(guī)定;雙休，8小時工作制，國家節(jié)假日，繳納五險，執(zhí)行xxx最低工資標準，物業(yè)管理標準要求配置員工，請問?你們的企業(yè)是否還能經(jīng)營，其虧損由誰承擔?難道說物業(yè)服務企業(yè)是慈善機構?
由于還有許多物業(yè)小區(qū)二次供水是在管道加壓，水電部門經(jīng)常沒有任何通知，停水停電，造成公共設施損壞，電梯困人，此責任又由誰來承擔?物業(yè)企業(yè)由于勢單力薄，許多事情只有自認倒霉。小區(qū)個別業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員，經(jīng)常以各種方式要求物業(yè)企業(yè)給他們的吃喝買單，還有許多的業(yè)主和小區(qū)業(yè)主委員會對物業(yè)企業(yè)認識不足，他們認為，物業(yè)公司是高盈利企業(yè)，以種種理由，要挾物業(yè)企業(yè)為其小區(qū)高額投入，而物業(yè)行業(yè)之間為了保住自己的地盤，只能違心應承。物業(yè)市場的無序競爭，也導致了南川物業(yè)服務品質(zhì)不高，市場混亂。
由于物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量，參差不齊，加之沒有對物業(yè)服務內(nèi)容的有效宣傳，業(yè)主對物業(yè)服務認識不足，“物業(yè)管理是個筐，什么都往里面裝”，小區(qū)里的大事小事，家務事，都應由物業(yè)企業(yè)負責，使物業(yè)服務企業(yè)利益受到極大傷害，因而收費率得不到相應保證。
為此，我認為，xx成立物業(yè)管理協(xié)會有助于提高南川物業(yè)服務企業(yè)整體服務水準，有助于改善物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主，與相關職能部門的關系。因為單一的物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)驗、資歷有限，而物業(yè)管理協(xié)會可以有效整合企業(yè)資源，建立資源共享平臺，共同為會員單位小區(qū)出現(xiàn)的困難和問題出主意，想辦法，排憂解難。
物業(yè)管理協(xié)會還可以組織會員單位，走出去﹙參觀學習其它物業(yè)服務企業(yè)的先進經(jīng)驗﹚，請進來﹙請管理先進的物業(yè)企業(yè)，將先進的物業(yè)服務經(jīng)驗傳送給會員單位﹚。讓南川物業(yè)企業(yè)在不斷的學習中得到長足的發(fā)展。
物業(yè)管理協(xié)會還可以將物業(yè)服務企業(yè)難以解決的與職能部門之間的矛盾，以協(xié)會的方式進行溝通，為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展排除障礙。物業(yè)管理協(xié)會還可以組織資深的物業(yè)經(jīng)理組成專家組，定期為會員單位難以解決的困難進行會診、處方，解決企業(yè)經(jīng)營中的難點和疑點。因而，我堅決支持物業(yè)管理協(xié)會的成立。
但是，我們也應該看到協(xié)會成立后，單靠會費支撐協(xié)會的正常運轉，將有很大的難度。為此我認為協(xié)會不僅是物業(yè)企業(yè)之間的社團組織，還可以組織一些實體經(jīng)濟組織。如：電梯維保、專業(yè)保潔服務等等。既能解決會員單位與相關行業(yè)之間的價格操控之爭，還可以用實體經(jīng)濟的經(jīng)濟收入支撐物業(yè)管理協(xié)會的正常運轉，達到協(xié)會企業(yè)雙贏之目的。
小區(qū)物業(yè)管理工會匯報發(fā)言材料二
各位領導、各位評委、同志們：
大家好!
首先，感謝管委會、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機會和舞臺。我叫×××，1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××,××工程專業(yè)，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業(yè)教師、技術員、設備分廠副廠長;xx年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
我今天演講的主要內(nèi)容分二個部分：一是我競聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢;二是談談做好工程部經(jīng)理的工作思路。回顧本人近年來的工作情況，可以總結為三個方面。
第一、 盡職盡責為發(fā)展物業(yè)的初期建設鞠躬盡瘁。
xx年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對建筑設計及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構建了物業(yè)管理部的基本架構，并力排眾議，從實際出發(fā)，力主建立一個精簡、高效的物業(yè)管理隊伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時期，工程部重點做了二項工作，一是自主編制了一套計算機物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設計、安裝中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經(jīng)濟、更可靠。
第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應有的貢獻。
眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領導的工作，維護領導的威信，愿當配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長處和短處、揚長避短，團結協(xié)作，做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個更好的未來，我已積累了各種資料約10多萬字，計有《物業(yè)管理招投標方案》、《住戶手冊》、《員工手冊》、《質(zhì)量手冊》、《安保手冊》、《企業(yè)ci手冊》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設備操作規(guī)程匯編》、《應急處理程序匯編》等。
我沒有輝煌的過去，只求把握好現(xiàn)在和未來。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競爭，主要基于以下幾個方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時期，我事必躬親，到過大廈的每個地方，摸過大廈的每個部件，工作上踏踏實實，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻”的愛崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學、開拓進取的創(chuàng)新意識。我從學校畢業(yè)后，從沒間斷過學習提高。xx年參加××省首批漢語言文學專業(yè)自學考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設計及以后的安裝、調(diào)試、運行等繁重的工作而中斷;為了進口設備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語言專業(yè)學習;在擔任設備分廠副廠長后，又針對所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓;隨著進入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應工作需要，學習了電信、消防設備維護、安裝和保養(yǎng)知識;根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實際需要，我又自學了計算機操作和編程，掌握了計算機輔助制圖、設計;當國際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡設計、施工和調(diào)試知識。現(xiàn)在為適應公司發(fā)展和自身學歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
三是我學以致用、從實踐中來到實踐中去的務實精神。一直來我不唯書、只唯用，不唯虛、只唯實。我基本做到了文理貫通、機電一體，既有廣博的理論基礎，又有實際工作經(jīng)驗，所以在我的工程技術工作中時常會揉和感性的審美元素和分析問題的融會貫通、解決問題的快捷實效;我水、電、暖、通、空、消防、電信、電腦、網(wǎng)絡皆有所學。我想，雖然我不是最專業(yè)，但我確實很全面，這對一個技術管理工作者來說，非常重要。
四是我有勇于實踐、敢于挑戰(zhàn)的求是精神。經(jīng)過多個工作崗位的實踐鍛煉，培養(yǎng)了自己多方面的能力，能說，能寫，能干事，干成事。工作二十年來我思想活躍，愛好廣泛，勇于實踐、接受新事物快;同時我朝氣蓬勃，精力旺盛，工作熱情高、工作干勁足。我分別參加了二個XX多萬元投資的××廠的空調(diào)除塵專業(yè)設計、施工、安裝及調(diào)試，我還為多個工廠企業(yè)的水電專業(yè)設計、施工、安裝及調(diào)試，又為多個軟件、商貿(mào)企業(yè)裝潢、電氣、網(wǎng)絡專業(yè)設計、施工、安裝及調(diào)試，另為一物業(yè)公司設計了全套物業(yè)管理競標方案，并多次為大物業(yè)、控股公司上等級及技術問題獻計獻策、排憂解難。
小區(qū)物業(yè)管理工會匯報發(fā)言材料三
各位領導、各位業(yè)主、各位嘉賓：
大家好!
受業(yè)主委員會的委托，xx物業(yè)管理公司今天正式成立了。現(xiàn)在我宣布，掛牌儀式開始!
我們xx物業(yè)管理公司，具有獨立法人的資質(zhì)，有一支高素質(zhì)、專業(yè)化的服務隊伍。我們完全有能力履行xx小區(qū)的物業(yè)管理工作。我們嚴格執(zhí)行國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，嚴格執(zhí)行與業(yè)主簽訂的各項
合同條款，我們將不斷地強化自身隊伍建設，不斷地細化自身的職責，不斷地提高服務和管理的水平。
在保安工作方面，我們具體的措施是：
1.建立三級保安(大門、巡邏)體系并設有緊急出擊系統(tǒng)，全天候維護小區(qū)的治安。
2.盤查閑雜人員，拒絕小販進入小區(qū)。
3.在具備條件時對來訪客人辦理訪問手續(xù)。
4.維持小區(qū)的交通秩序。
5.對于地震、地陷、火災等突發(fā)事件，采取組織疏導和救治行動。
6.防止任何人違規(guī)占用、變更或者損害公共服務設施。
關于維修工作，我們將做到：
1.檢查、巡視、記錄管區(qū)的物業(yè)質(zhì)量情況。
2.建立管區(qū)公共建筑、設備及業(yè)主房屋基本狀況、維修和產(chǎn)權變動檔案。
3.保持公共區(qū)域的水、電、氣、通訊、共用天線、機電設備、電梯、消防裝置、路燈、道路、排污排水系統(tǒng)處于良好的運行狀態(tài)。在發(fā)生損壞時及時修復。
4.為業(yè)主提供墻體、水、電、通訊、共用天線、排污等建筑體系的有償維修服務。
5.如需要，經(jīng)業(yè)主委員會同意，負責更改配套系統(tǒng)及組織相關設備的大修工作。
關于保潔工作：
1.保持管區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，定時收取垃圾并將所有垃圾運出管區(qū)。保證垃圾收集設施處于良好的工作狀態(tài)。
2.清除任何不符合公約規(guī)定的建筑物和附屬物，并向有關業(yè)主收取因清除而引起的損害賠償和費用。
3.嚴格按照政府有關部門的要求，對綠化區(qū)予以維護、保養(yǎng)，使之處于良好狀態(tài)。
日常的管理工作：
1.對管區(qū)所有公共場所進行管理。
2.業(yè)主信件、報紙雜志遞送的管理。
3，負責與有關的政府職能部門、新聞媒體的接洽工作。
4.接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，及時征求意見和建議，雙方協(xié)調(diào)運作。
5.在所有有關轄區(qū)物業(yè)的法律訴訟中，可作為全體業(yè)主的代表。
關于社區(qū)交流和組織工作：
設立管區(qū)內(nèi)的通訊、資訊等宣傳媒介，加強業(yè)主間的溝通和文化交流。譬如：設置信息欄，加強與業(yè)主的聯(lián)系和消息的。
關于特殊服務的工作：
適時設立以下服務項目，并合理收費：房屋代管代租、代售;代裝電話、傳真;代購商品;代定餐;代育花木;搬家;送鮮花;代叫出租;代購機船車票以及裝修等與業(yè)主商議的服務內(nèi)容。
關于監(jiān)察工作：
監(jiān)察各業(yè)主遵守及履行雙方公約條款的情況，并采取一切必要措施
(包括罰款、張榜告知、停止供電、中止服務、提起訴訟等)，制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行公約規(guī)定的行為。
關于財務工作：
就物業(yè)管理公司的一切酬金及為履行本公約規(guī)定的職責而支出的一切款項，制定明確無誤的賬目記錄，并在業(yè)主委員會監(jiān)督下，每一財政年度向全體業(yè)主公布一次。
關于其他工作：
物業(yè)管理公司有權在不違背業(yè)主權益的基礎上，制定、修改管理規(guī)則，并公布于大廈告示欄，對各業(yè)主均有約束力。但必須提前與業(yè)主委員會進行討論，獲得通過，并且予以備案。
我們認識到，物業(yè)管理要體現(xiàn)人性化、科學化的理念。我們服務的對象不僅是一套套的房子，更是一個個有血有肉的人。為他們提供最好的服務，是我們義不容辭的責任。物業(yè)管理公司每年要在小區(qū)進行兩次業(yè)主滿意度調(diào)查，力爭業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度達到90%以上。
【關鍵詞】物業(yè)管理；發(fā)展現(xiàn)狀；原因分析
小區(qū)物業(yè)管理的水平直接影響著整個小區(qū)人們的生活質(zhì)量，同時也是整個城市得以和諧發(fā)展的基礎。眾所周知，我國的物業(yè)管理行業(yè)正處于發(fā)展的初級階段，還沒有充分的得到完善，還存在著一定的不足和缺陷。相關的工作人員正在不斷地努力，以規(guī)范物業(yè)管理模式為最終目標，盡量滿足居民的各種需求。
1.我國城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
1.1物業(yè)管理趨于普及
自從我國頒布了相關的管理辦法之后，在新建小區(qū)中實施物業(yè)管理的模式很快得到普及。這也是國家進行城市管理的一項措施。作為房地產(chǎn)子產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理，現(xiàn)在已成為房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)建設、房產(chǎn)銷售中的重要一環(huán)，它的作用僅從房地產(chǎn)發(fā)展的角度來看，無論對于開發(fā)商，還是對于房產(chǎn)消費群體，都是不可替代的。
1.2物業(yè)管理的發(fā)展不均衡
整體來看，我國的物業(yè)管理發(fā)展恨很不均衡。一些大城市和經(jīng)濟發(fā)展水平較為發(fā)達的城市何總，物業(yè)管理有著先進的理念和方法，重視對管理人才的培養(yǎng)，提供更為優(yōu)質(zhì)的服務；但是對于一些中小城市或者經(jīng)濟條件欠發(fā)達的城市，物業(yè)管理水平很低，同時普及程度也有很大的差異。
1.3立法不完善，競爭機制不健全
相對現(xiàn)實物業(yè)管理市場的發(fā)展現(xiàn)狀，我國物業(yè)管理的立法工作仍存在一些尚須完善的地方。主要體現(xiàn)在以下五個方面：（1）在前期物業(yè)管理的選聘環(huán)節(jié)中，缺少對開發(fā)商的監(jiān)管，導致開發(fā)商對選聘前期物業(yè)企業(yè)這一行為很難有效負起責任。（2）已售出房產(chǎn)質(zhì)量問題頻發(fā)，物業(yè)管理配套建設不完善，業(yè)主購房的潛在風險較大。對于類似問題，立法工作顯得明顯滯后。（3）物業(yè)服務收費標準的確定，物業(yè)公司日常財務運行狀況的監(jiān)督，業(yè)主不能按期繳納物業(yè)服務費，業(yè)主私搭亂建等，在現(xiàn)行法律中沒有明確可行的規(guī)定。（4）現(xiàn)行法律加強了對業(yè)主正當權益的保護力度，但現(xiàn)實中對業(yè)主合規(guī)行為的支持力度仍顯不足，對不合規(guī)行為的規(guī)范亦缺少可操作性。（5）物業(yè)管理的市場競爭機制仍未完全建立，現(xiàn)行招投標的評標方法仍有待逐步完善，存在著靈活性大，便于暗箱操作的缺陷。
1.4物業(yè)服務費收繳難
在很多人眼中，物業(yè)管理行業(yè)應該是具有廣闊的市場和較高的盈利能力的行業(yè)。但是，就目前我國的物業(yè)管理來說卻是恰恰相反。他們沒有得到較高的利益，這和業(yè)主的認識程度有直接的關系。很多業(yè)主由于不相信物業(yè)的服務，或是對其服務程度不滿意等因素，拒絕繳納一定的物業(yè)費。這就給物業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響。但是強迫業(yè)主繳納物業(yè)費又會產(chǎn)生更加不信任和更加不滿意的情緒，導致惡性循環(huán)。所以物業(yè)費收繳難是當前物業(yè)所面臨的一大問題。
1.5工程質(zhì)量問題多，配套設施不完善
現(xiàn)如今，人們普遍會遇到房屋漏水、墻皮開裂等現(xiàn)象的發(fā)生。這給人們的生活帶來到了一定的麻煩。業(yè)主就會將這類事情反應到物業(yè)那里。物業(yè)根據(jù)具體地情況進行研究和安排維修，維修的過程往往會花費大量的時間和人力，由于工期長影響業(yè)主的正常生活，就會引起業(yè)主的不滿。同時，建筑的配套設施存在這不完善的現(xiàn)象，小區(qū)建設也給物業(yè)管理帶來一定的麻煩。他們之間相互脫節(jié)，導致各種矛盾層出不窮。
1.6業(yè)主素質(zhì)有待提高，維權意識有待加強
小區(qū)業(yè)主作為物業(yè)管理市場中不可或缺的重要主體，對于社區(qū)物業(yè)管理的正常運轉乃至整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展都具有至關重要的作用。但是，目前我國城市新建住宅小區(qū)的業(yè)主在自治方面還要進一步加強。這主要體現(xiàn)在兩個方面：業(yè)主委員會工作的不規(guī)范和業(yè)主行為失范。甚至還有的業(yè)主委員會要么不做為，要么，損害業(yè)益。另外，全國各地都存在業(yè)主行為失范，違反社區(qū)公約的情況。例如，侵占公用部位、擅自變更房屋用途、違反裝修規(guī)定、私搭亂建、亂停車等。這些行為既影響鄰里關系，也不利于社區(qū)和諧，還阻礙物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。
1.7專業(yè)人才缺乏，服務水平參差不齊
物業(yè)管理的主體是人才，但是在我國的小區(qū)物業(yè)管理的人員中，專業(yè)人才的缺乏已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。由于我國的物業(yè)管理行業(yè)仍處于不完善的階段，但是對于人才的培養(yǎng)也應該要將強重視。就目前而言，物業(yè)管理人員的文化水平都不是很高，不具備復合型管理人才的標準，這就導致人才的素質(zhì)都不夠高。由于相對較低的管理水平和文化知識，阻礙了先進的管理技術的應用。這也是我國的物業(yè)管理行業(yè)需要亟待解決的問題。
2.我國城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)存問題的原因分析
2.1區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡
我國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡是造成城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)存在著一定的問題的重要原因。在一些中心城市或者沿海城市，它們處于經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，其物業(yè)發(fā)展水平都普遍很高。因為人們的思想觀念比較開放，能夠更快的接觸新鮮的事物。而對于經(jīng)濟條件比較落后的中小城市，由于經(jīng)濟條件有限，人們很難接受高昂的物業(yè)費，沒有物業(yè)費作為支撐，物業(yè)公司就無法提供更好的服務，從而導致這些地方的問題比較突出。
2.2各界認識存在誤區(qū)，觀念仍需轉變
目前物業(yè)管理行業(yè)中存在的諸多糾紛，看似利益的博弈，實質(zhì)上是思想觀念的沖突。物業(yè)管理在城市中已趨于普及，但業(yè)主們對這一事物的認可和接受程度是有差異的。這需要新的價值觀和消費觀的形成，而社會宣傳在這一消費領域幾近“荒蕪”。此外，部分業(yè)主的不規(guī)范行為往往會損害大多數(shù)業(yè)主的權益，同時對住宅小區(qū)物業(yè)管理也會產(chǎn)生不良影響。部分物業(yè)管理從業(yè)人員對自身職業(yè)角色認識不到位，要么忽略了自己的服務性角色，要么自認為做的是低層次的工作而缺乏自尊。這些由于職業(yè)角色心理定位不準確導致的負面情緒都會對工作質(zhì)量產(chǎn)生不良影響。
2.3立法尚不完善，體制有待革新
國家關于物業(yè)管理的立法工作雖然在漸次推進，但相對于目前物業(yè)管理領域出現(xiàn)的諸多具體問題明顯滯后。表述過于籠統(tǒng)，規(guī)定不夠細致，監(jiān)管缺少力度。在物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)的諸多不和諧聲音中，前期物業(yè)管理公司的選聘是一項非常重要的環(huán)節(jié)。小區(qū)配套設施的有效使用及維護、私人物業(yè)的維修、業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度都與物業(yè)公司有關。目前新建住宅小區(qū)的物業(yè)公司由開發(fā)商選聘，因此應在法律上明確開發(fā)商選聘行為的責任。但現(xiàn)行法律僅對此給予原則性描述，這成為目前物業(yè)管理行業(yè)中很多矛盾的根源。
2.4企業(yè)經(jīng)營建設水平須提高，人才培養(yǎng)工作有待加強
對于物業(yè)管理行業(yè)來說，加強對人才的培養(yǎng)是使得物業(yè)管理工作得以長足發(fā)展的有效措施。由于我國現(xiàn)階段對于專業(yè)的物業(yè)管理人才的培養(yǎng)力度還不夠。所以，這就給物業(yè)的管理帶來一定的難度。有些相關專業(yè)的學生畢業(yè)之后很難講自己的所學知識應用到具體的管理工作中。所以，對人才的培養(yǎng)力度應該進一步加強。
3.總結
綜上所述，我國的物業(yè)管理工作還存在著諸多問題。國家應該頒布一定的法律法規(guī)來進行有效的規(guī)范和監(jiān)督；相關的工作人員應該加強管理，根據(jù)實際情況改進管理方法，更好的促進我國物業(yè)管理的發(fā)展，同時也能夠更好地順應我國城市化的發(fā)展進程。 [科]
【參考文獻】
一、前期工作總結
對于企業(yè)來說，能力往往是超越知識的，物業(yè)管理公司對于人才的要求，同樣也是能力第一。物業(yè)管理公司對于人才的要求是多方面的,它包括：組織指揮能力、決策能力、創(chuàng)新能力、社會活動能力、技術能力、協(xié)調(diào)與溝通能力等。
第一階段（2002年—2003年）：初學階段
年畢業(yè)之初，在無任何工作經(jīng)驗、且對物業(yè)管理行業(yè)更是一無所知的情況下，我幸運的加入了“金網(wǎng)絡—雪梨澳鄉(xiāng)”管理團隊，看似簡單的賬單制作日常收費銀行對接建立收費臺賬與總部財務對接，一切都是從零開始。我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法：，在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點，而隨后財務助理兼客務代表的特殊身份更是加速縮短了我與“專業(yè)人”之間的距離。客戶電話的接聽、客服前臺的接待，都需要很強的專業(yè)知識與溝通能力，物業(yè)管理中大多是一些細小瑣碎的事，協(xié)調(diào)好了大事化小、小事化了，協(xié)調(diào)不好則工作會非常被動。這就要求在服務過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內(nèi)部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率，減少不必要的人工成本。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法：積累經(jīng)驗；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。
“勤能補拙”，因為當時住在項目，便利用下班后的時間總結完善自己的工作內(nèi)容，建立了各種收費臺賬的模版，同時結合管理處實際情況先后制定了《財務收費流程》、《財務對接流程》、《押金退款流程》以及《特約服務收費流程》，并在各級領導的支持和同事們的配合下各項流程得到了迅速的普及，為管理處日常財務工作的順利進行奠定了堅實的基礎。
第二階段（2004年—2005年）：發(fā)展階段
這一階段在繼續(xù)擔任雪梨澳鄉(xiāng)財務助理的同時又介入了新接管項目溫哥華森林管理處前期的財務助理工作，進一步鞏固了自己關于從物業(yè)前期接管到業(yè)主入住期間財務工作經(jīng)驗的積累，同時也豐富了自身的物業(yè)管理專業(yè)知識。項目進入日常管理之后，因為新招的財務助理是應屆畢業(yè)生，我由此又接觸到了輔導新人的工作內(nèi)容，我將自己的工作經(jīng)驗整理成文字后逐點的與新人一起實踐，共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，經(jīng)過三個月時間的努力，新招的財務助理已經(jīng)能夠很好的勝任財務助理工作了。2004年底我又被調(diào)往公司新接管的VILLA管理處擔任財務助理，此時正逢財務部改革，我努力學習專業(yè)知識，積極配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了領導的肯定。
第三階段（2006年—現(xiàn)在），不斷提升階段
年底，我被調(diào)往公司財務部擔任出納。出納工作首先要有足夠的耐心和細心，不能出任何差錯，在每次報賬的時候，每筆錢我都會算兩遍點兩遍；每日做好結賬盤庫工作，做好現(xiàn)金盤點表；每月末做好銀行對賬工作，及時編制銀行余額調(diào)節(jié)表，并做好和會計賬的對賬工作；工資的發(fā)放更是需要細心謹慎，這直接關系到員工個人的利益，因為日常的工作量已經(jīng)基本飽和，每次做工資的時候，我都會主動加班，保證及時將工資發(fā)放給員工；而公司總部出納更大的一部分工作內(nèi)容是與管理處財務助理的工作對接，由于當時管理處財務人員流動較大，面對新人更需要耐心的去指導她們的工作，細致的講解公司的一些工作流程，使她們盡快融入金網(wǎng)絡這個大家庭。
年底我由出納崗位轉為會計，負責雪梨澳鄉(xiāng)和VILLA管理處的主管會計工作，同時兼工資發(fā)放工作，這一期間我學習并掌握了公司財務核算的程序以及用友財務軟件的操作技能，提高迅速；同時我的工作內(nèi)容還包括通過對月度、季度以及年度的財務分析，及時并動態(tài)地掌握管理處營運和財務狀況，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，并提出財務建議，為管理處負責人決策提供可靠的財務依據(jù)。今年6月我的工作內(nèi)容再次調(diào)整，工資發(fā)放工作正式移交給了出納，主要負責長遠天地、溫哥華森林及VILLA管理處的主管會計工作。
二、主要經(jīng)驗和收獲
在金網(wǎng)絡工作的六年多時間里，積累了許多工作經(jīng)驗，尤其是管理處基層財務工作經(jīng)驗，同時也取得了一定的成績，總結起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位；
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責；
（四）只有樹立服務意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好；
（五）只有保持心態(tài)平和，“取人之長、補己之短”，才能不斷提高、取得進步。
三、確立工作目標，加強協(xié)作。
財務工作象年輪，一個月工作的結束，意味著下一個月工作的重新開始。我喜歡我的工作，雖然繁雜、瑣碎，也沒有太多新奇，但是做為企業(yè)正常運轉的命脈，我深深的感到自己崗位的價值，同時也為自己的工作設定了新的目標：
1.以預算為依據(jù)，積極控制成本、費用的支出，并在日常的財務管理中加強與管理處的溝通，倡導效益優(yōu)先，注重現(xiàn)金流量、貨幣的時間價值和風險控制，充分發(fā)揮預算的目標作用，不斷完善事前計劃、事中控制、事后總結反饋的財務管理體系。
2.實抓應收賬款的管理，預防呆賬，減少壞賬，保全管理處的經(jīng)營成果。
一、前期工作總結:
對于企業(yè)來說，能力往往是超越知識的，物業(yè)管理公司對于人才的要求，同樣也是能力第一。物業(yè)管理公司對于人才的要求是多方面的,它包括：組織指揮能力、決策能力、創(chuàng)新能力、社會活動能力、技術能力、協(xié)調(diào)與溝通能力等。
第一階段（20*年—20*年）：初學階段；
20*年畢業(yè)之初，在無任何工作經(jīng)驗、且對物業(yè)管理行業(yè)更是一無所知的情況下，我幸運的加入了“金網(wǎng)絡—雪梨澳鄉(xiāng)”管理團隊，看似簡單的帳單制作日常收費銀行對接建立收費臺帳與總部財務對接，一切都是從零開始。我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法:，在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點，而隨后財務助理兼客務代表的特殊身份更是加速縮短了我與“專業(yè)人”之間的距離。客戶電話的接聽、客服前臺的接待，都需要很強的專業(yè)知識與溝通能力，物業(yè)管理中大多是一些細小瑣碎的事，協(xié)調(diào)好了大事化小、小事化了，協(xié)調(diào)不好則工作會非常被動。這就要求在服務過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內(nèi)部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率，減少不必要的人工成本。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法:積累經(jīng)驗；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。
“勤能補拙”，因為當時住在項目，便利用下班后的時間總結完善自己的工作內(nèi)容，建立了各種收費臺賬的模版，同時結合管理處實際情況先后制定了《財務收費流程》、《財務對接流程》、《押金退款流程》以及《特約服務收費流程》，并在各級領導的支持和同事們的配合下各項流程得到了迅速的普及，為管理處日常財務工作的順利進行奠定了堅實的基礎。
第二階段（20*年—20*年）：發(fā)展階段：
這一階段在繼續(xù)擔任雪梨澳鄉(xiāng)財務助理的同時又介入了新接管項目溫哥華森林管理處前期的財務助理工作，進一步鞏固了自己關于從物業(yè)前期接管到業(yè)主入住期間財務工作經(jīng)驗的積累，同時也豐富了自身的物業(yè)管理專業(yè)知識。項目進入日常管理之后，因為新招的財務助理是應屆畢業(yè)生，我由此又接觸到了輔導新人的工作內(nèi)容，我將自己的工作經(jīng)驗整理成文字后逐點的與新人一起實踐，共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，經(jīng)過三個月時間的努力，新招的財務助理已經(jīng)能夠很好的勝任財務助理工作了。20*年底我又被調(diào)往公司新接管的“親愛的villa”管理處擔任財務助理，此時正逢財務部改革，我努力學習專業(yè)知識，積極配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了領導的肯定。
第三階段（20*年—現(xiàn)在），不斷提升階段：
20*年底，我被調(diào)往公司財務部擔任出納。出納工作首先要有足夠的耐心和細心，不能出任何差錯，在每次報賬的時候，每筆錢我都會算兩遍點兩遍；每日做好結帳盤庫工作，做好現(xiàn)金盤點表；每月末做好銀行對帳工作，及時編制銀行余額調(diào)節(jié)表，并做好和會計賬的對帳工作；工資的發(fā)放更是需要細心謹慎，這直接關系到員工個人的利益，因為日常的工作量已經(jīng)基本飽和，每次做工資的時候，我都會主動加班，保證及時將工資發(fā)放給員工；而公司總部出納更大的一部分工作內(nèi)容是與管理處財務助理的工作對接，由于當時管理處財務人員流動較大，面對新人更需要耐心的去指導她們的工作，細致的講解公司的一些工作流程，使她們盡快融入金網(wǎng)絡這個大家庭。
20*年底我由出納崗位轉為會計，負責雪梨澳鄉(xiāng)和villa管理處的主管會計工作，同時兼工資發(fā)放工作，這一期間我學習并掌握了公司財務核算的程序以及用友財務軟件的操作技能，提高迅速；同時我的工作內(nèi)容還包括通過對月度、季度以及年度的財務分析，及時并動態(tài)地掌握管理處營運和財務狀況，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，并提出財務建議，為管理處負責人決策提供可靠的財務依據(jù)。今年6月我的工作內(nèi)容再次調(diào)整，工資發(fā)放工作正式移交給了出納，主要負責長遠天地、溫哥華森林及親愛的villa管理處的主管會計工作。
二、、主要經(jīng)驗和收獲：
在金網(wǎng)絡工作的六年多時間里，積累了許多工作經(jīng)驗，尤其是管理處基層財務工作經(jīng)驗，同時也取得了一定的成績，總結起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
（一）只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位；
（二）只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
（三）只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責；
（四）只有樹立服務意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好；
（五）只有保持心態(tài)平和，“取人之長、補己之短”，才能不斷提高、取得進步。
三、確立工作目標，加強協(xié)作。
財務工作象年輪，一個月工作的結束，意味著下一個月工作的重新開始。我喜歡我的工作，雖然繁雜、瑣碎，也沒有太多新奇，但是做為企業(yè)正常運轉的命脈，我深深的感到自己崗位的價值，同時也為自己的工作設定了新的目標：
1、以預算為依據(jù)，積極控制成本、費用的支出，并在日常的財務管理中加強與管理處的溝通，倡導效益優(yōu)先，注重現(xiàn)金流量、貨幣的時間價值和風險控制，充分發(fā)揮預算的目標作用，不斷完善事前計劃、事中控制、事后總結反饋的財務管理體系。
2、實抓應收帳款的管理，預防呆賬，減少壞賬，保全管理處的經(jīng)營成果。
一、前期財務工作總結
對于企業(yè)來說，能力往往是超越知識的，物業(yè)管理公司對于人才的要求，同樣也是能力第一。物業(yè)管理公司對于人才的要求是多方面的,它包括：組織指揮能力、決策能力、創(chuàng)新能力、社會活動能力、技術能力、協(xié)調(diào)與溝通能力等。
第一階段(年—年)
年畢業(yè)之初，在無任何工作經(jīng)驗、且對物業(yè)管理行業(yè)更是一無所知的情況下，我幸運的加入了“金網(wǎng)絡—雪梨澳鄉(xiāng)”管理團隊，看似簡單的賬單制作日常收費銀行對接建立收費臺賬與總部財務對接，一切都是從零開始。我自覺加強學習，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，在各級領導和同事的幫助指導下，從不會到會，從不熟悉到熟悉，我逐漸摸清了工作中的基本情況，找到了切入點，把握住了工作重點和難點，而隨后財務助理兼客務代表的特殊身份更是加速縮短了我與“專業(yè)人”之間的距離。客戶電話的接聽、客服前臺的接待，都需要很強的專業(yè)知識與溝通能力，物業(yè)管理中大多是一些細小瑣碎的事，協(xié)調(diào)好了大事化小、小事化了，協(xié)調(diào)不好則工作會非常被動。這就要求在服務過程中不斷提高自己與外界的溝通能力，同時在公司內(nèi)部的溝通也非常重要，除了本部門之間，部門與部門之間的溝通也很重要，只有溝通好了，才能提高工作效率，減少不必要的人工成本。一方面，干中學、學中干，不斷掌握方法，積累經(jīng)驗；另一方面，問書本、問同事，不斷豐富知識掌握技巧。
“勤能補拙”，因為當時住在項目，便利用下班后的時間總結完善自己的工作內(nèi)容，建立了各種收費臺賬的模版，同時結合管理處實際情況先后制定了《財務收費流程》、《財務對接流程》、《押金退款流程》以及《特約服務收費流程》，并在各級領導的支持和同事們的配合下各項流程得到了迅速的普及，為管理處日常財務工作的順利進行奠定了堅實的基礎。
第二階段(年—年)：發(fā)展階段
這一階段在繼續(xù)擔任鄉(xiāng)財務助理的同時又介入了新接管項目溫哥華森林管理處前期的財務助理工作，進一步鞏固了自己關于從物業(yè)前期接管到業(yè)主入住期間財務工作經(jīng)驗的積累，同時也豐富了自身的物業(yè)管理專業(yè)知識。項目進入日常管理之后，因為新招的財務助理是應屆畢業(yè)生，我由此又接觸到了輔導新人的工作內(nèi)容，我將自己的工作經(jīng)驗整理成文字后逐點的與新人一起實踐，共同發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，經(jīng)過三個月時間的努力，新招的財務助理已經(jīng)能夠很好的勝任財務助理工作了。年底我又被調(diào)往公司新接管的“VILLA”管理處擔任財務助理，此時正逢財務部改革，我努力學習專業(yè)知識，積極配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了領導的肯定。
第三階段(年—現(xiàn)在)，不斷提升階段
年底，我被調(diào)往公司財務部擔任出納。出納工作首先要有足夠的耐心和細心，不能出任何差錯，在每次報賬的時候，每筆錢我都會算兩遍點兩遍；每日做好結賬盤庫工作，做好現(xiàn)金盤點表；每月末做好銀行對賬工作，及時編制銀行余額調(diào)節(jié)表，并做好和會計賬的對賬工作；工資的發(fā)放更是需要細心謹慎，這直接關系到員工個人的利益，因為日常的工作量已經(jīng)基本飽和，每次做工資的時候，我都會主動加班，保證及時將工資發(fā)放給員工；而公司總部出納更大的一部分工作內(nèi)容是與管理處財務助理的工作對接，由于當時管理處財務人員流動較大，面對新人更需要耐心的去指導她們的工作，細致的講解公司的一些工作流程，使她們盡快融入金網(wǎng)絡這個大家庭。
年底我由出納崗位轉為會計，負責雪梨澳鄉(xiāng)和VILLA管理處的主管會計工作，同時兼工資發(fā)放工作，這一期間我學習并掌握了公司財務核算的程序以及用友財務軟件的操作技能，提高迅速；同時我的工作內(nèi)容還包括通過對月度、季度以及年度的財務分析，及時并動態(tài)地掌握管理處營運和財務狀況，發(fā)現(xiàn)工作中的問題，并提出財務建議，為管理處負責人決策提供可靠的財務依據(jù)。今年月我的工作內(nèi)容再次調(diào)整，工資發(fā)放工作正式移交給了出納，主要負責長遠天地、溫哥華森林及VILLA管理處的主管會計工作。
二、主要經(jīng)驗和收獲
在金網(wǎng)絡工作的六年多時間里，積累了許多工作經(jīng)驗，尤其是管理處基層財務工作經(jīng)驗，同時也取得了一定的成績，總結起來有以下幾個方面的經(jīng)驗和收獲：
(一)只有擺正自己的位置，下功夫熟悉基本業(yè)務，才能盡快適應新的工作崗位；
(二)只有主動融入集體，處理好各方面的關系，才能在新的環(huán)境中保持好的工作狀態(tài)；
(三)只有堅持原則落實制度，認真理財管賬，才能履行好財務職責；
(四)只有樹立服務意識，加強溝通協(xié)調(diào)，才能把分內(nèi)的工作做好；
(五)只有保持心態(tài)平和，“取人之長、補己之短”，才能不斷提高、取得進步。
三、確立工作目標，加強協(xié)作
財務工作象年輪，一個月工作的結束，意味著下一個月工作的重新開始。我喜歡我的工作，雖然繁雜、瑣碎，也沒有太多新奇，但是做為企業(yè)正常運轉的命脈，我深深的感到自己崗位的價值，同時也為自己的工作設定了新的目標：
1、做好財務工作計劃，以預算為依據(jù)，積極控制成本、費用的支出，并在日常的財務管理中加強與管理處的溝通，倡導效益優(yōu)先，注重現(xiàn)金流量、貨幣的時間價值和風險控制，充分發(fā)揮預算的目標作用，不斷完善事前計劃、事中控制、事后總結反饋的財務管理體系。
2、實抓應收賬款的管理，預防呆賬，減少壞賬，保全管理處的經(jīng)營成果。
