時間：2022-11-24 10:48:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇樓盤銷售方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
我們都知道房地產市場和股市一樣都有自己的“行情”，除了考慮樓市基本面外，就某一樓盤或幾個樓盤而言，還應該從以下幾方面加以考慮：
第一，在大量樓盤上市而市場吸納量不大時，樓市營銷策劃通常推出能引起轟動效應的讓利方案。房價一直是樓盤營銷的焦點，一些房產公司為了使購房者獲得心理價位的滿足，激發他們的購買熱情，會采取各種讓利銷售的措施，這時入市購房可以獲得較大的購房實惠。
第二，在新樓盤入市時，房產公司為了吸引人氣，通常會低價開盤，走“低開高走” 的道路。例如，一超級大盤開盤時房價為每平方米3600多元，樓盤一時熱銷，必定吸引更多購樓者的注意力，并形成口碑。隨后的第二批房價就可能因為人氣急升而升為每平方米 4000元以上，并仍有上漲趨勢。顯然，第一批購房者從中得到的利益便成為購房者的實際贏利。其贏利能力已經超過10％。
第三，在樓盤銷售收尾之時，樓盤所剩套數不多，房產公司為了不拉長銷售期，減少人力物力的浪費，會降低出售，以盡快收尾。這時購房不但價格優惠的幅度大，而且大多是現房。
第四，某一區域重大市政建設方案出臺之前入市購房，由于成本低，價位有優勢也成了購房的好時機。
第五，政府刺激房產市場的重大利好政策出臺之初往往也是購房的黃金時機。目前，根據“契稅減免”政策的出臺，公積金利率的不斷下調等諸多因素，可以預言2000年將是房地產銷售的黃金期，購房者可選擇時機，入市購房。
購房者在購房時不但要具備一定的房產知識，貨比三家，還應持一種發展的眼光，不失時宜地選擇好的樓盤，在安家置業的同時獲利。
為搶抓歲末年初旺季營銷機遇，確保城市個貸業務實現“開門紅”，根據省分行統一安排部署，市分行決定在全行組織開展城市個貸業務營銷活動，特制定本營銷方案。
一、活動時間
XX年XX月XX日-XX年XX月XX日。
二、活動范圍
全行營業網點。
三、活動目標
個人住房貸款增量不低于X萬元，個人消費貸款（不含“網捷貸”）增量不低于X萬元，“網捷貸”增量不低于X萬元，個人經營類貸款增量X萬元。
四、活動內容
緊密結合總行零售業務綜合營銷活動“新春嘉年華”之“把愛‘貸’回家”主題活動，組織開展以下兩項活動：
（一）住房貸款增量大排名活動。加大對按揭樓盤的審批準入和與房地產中介的合作力度，激活一級支行、營業網點的個貸宣傳、營銷職能，有效促進一、二手房貸款投放。以支行為單位，按月對個人住房貸款增量進行排名和通報，對活動進展情況進行督導。活動結束后，對活動期內個人住房貸款增量全省前X名的支行，各獎勵績效工資?萬元，同時各匹配營銷費用?萬元。
（二）消費貸款增量大比拼活動。組織開展“進機關、進學校、進企業”營銷活動，以優質行業單位個人客戶群、一般行業單位優質個人客戶、我行存量房貸客戶等優質個人客戶為目標，積極投放“隨薪貸”、“房聯貸”、“家裝貸”、“網捷貸”等個人消費類貸款。以一級支行為單位，按月對個人消費類貸款（含“網捷貸”）增量進行排名和通報，對活動進展情況進行督導。活動結束后，對活動期內個人消費類貸款增量排名全省前X名的支行，各獎勵績效工資?萬元，同時各匹配營銷費用?萬元。
五、活動綜合評價
根據考核指標綜合得分評選出排名第X的支行，獎勵費用?萬元，并授予“好時貸·卓越競爭力獎”。同時，對住房、消費貸款累放額全省排名前XX的客戶經理，每人獎勵工資?元工資。
指標1:個人住房貸款業務（7分）
指標得分＝權重分×個人住房貸款計劃完成率
指標2：個人消費貸款業務（2分）
指標得分=權重分×75%×個人消費貸款（不含網捷貸）計劃完成率+權重分×25%×網捷貸計劃完成率
六、調整計價標準
本方案活動期間，城市個貸計價標準調整為：按照增量20元/萬元，個人質押貸款用款期限必須在90天以上（含）。
七、活動要求
（一）摸底建庫，對優質按揭樓盤實施名單制管理。要對XX等總行級核心客戶開發的樓盤，或由我行開發貸款支持的樓盤，以及位置優越、銷售前景好、開發商實力雄厚的優質樓盤進行全面摸底，并納入營銷目標樓盤名單。各行要多方搜集資料，建立數據庫，指定經辦行分管個貸的副行長為營銷主責任人，逐樓盤制定營銷方案，靠實營銷責任，做到早介入、早營銷、早準入，為個人住房貸款投放提供資源保障。
（二）一二手并舉，加大房貸營銷投放。要及時跟蹤、掌握已準入樓盤建設進度、預計銷售情況，對已開盤預銷售的樓盤，對有按揭意向的購房客戶實施精準營銷。要加強與開發商、樓盤銷售人員的密切合作，通過專享貸款申辦綠色通道、利率折扣、抽獎優惠及與零售產品組合優惠等多種方式吸收更多的客戶在我行辦理按揭。同時，要加強與當地房產交易中介合作，分享客戶資源信息，全力營銷，將二手房貸款培育成我行個貸業務發展新的增長極。
(一)項目地理位置及總價值
樓盤是地產公司即將推出的樓盤，位于，大道以北、東路以東、大道以西，路以南。年，公開投標價高達億元人民幣。
(二)樓盤自然景觀介紹
(略)。
(三)樓盤設計師、建設團隊介紹
(略)。
(四)樓盤經濟指標(如下表所示)
樓盤經濟指標一覽表
經濟指標 指標數據
總占地面積 萬平方米
總建筑面積 萬平方米
幼兒園 平方米
總戶數 約戶
戶型 一室一廳一衛、兩室一廳一衛、三室兩廳一衛、三室兩廳兩衛，戶型建筑面積～平方米
戶型特點 板式結構建筑，采光、通風性能好，一梯兩戶，建筑密度小，無對視，私密性好
預計上市時間 年月～月
二、目標市場分析
(一)本地住宅市場狀況分析
1.本地區樓盤銷售狀況分析(略)。
2.同定位樓盤特點分析(略)。
3.本地區樓盤售價分析(略)。
(二)樓盤SWOT分析
經過對本地區住宅市場及各大樓盤的調查，從優勢、劣勢、機會、威脅這四個角度總結樓盤，具體分析結果如下表所示。
項目SWOT分析表
優勢(S) 劣勢(W)
1.自然環境優勢
2.中高檔景觀房產定位，緊鄰學院，區塊升值與發展潛力較大，交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
3.本項目周邊區域是本市規劃的大學城，文化氣息濃厚，此特點可作為本案一大賣點，良好的景觀設置和深厚的文化內涵是本案兩大重要優勢
4.專業服務：由受過嚴格培訓的置業顧問，為顧客提供挑樓、買樓到入住后的全程服務 1.本案所在地區離市區稍遠
2.不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案的形象推廣
3.本案是招商引資項目，雖然開發商擁有雄厚的經濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程
4.缺少商業配套設施
機會(O) 威脅(T)
1.市經濟的持續增長促使人們的居住消費觀念日漸形成;房地產市場也已發展至較成熟階段，特別是本年度市房地產價格增勢強勁，全年度房產價格增幅近%，預示著市的房地產市場進入一個快速增長的階段
2.市正在進一步拓寬城市空間，經濟發展和城區面積的擴大促進市正在向一個現代化的大城市方向發展，這對本案也是一個利好
3.市距著名旅游城市市僅1小時車程，處于該市1小時交通圈范圍內，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本項目廣告宣傳范圍，廣泛傳播本項目形象
4.本項目在市屬于大規模景觀樓盤，秀美景致與規模優勢相結合，成就了本項目在市樓盤項目的卓越品質，使本案有了塑造品牌的基礎 1.與本案處于同一區位的有A、B、C三個競爭樓盤，其中A項目的建筑形態統一和諧，與本案眾多建筑形態融合的特點形成鮮明對比，給本案造成了一定的競爭壓力
2.本案周邊的樓盤項目雖可促使該區域形成一種統一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響力度和推廣力度
3.市人口有限，多年來房地產市場的蓬勃發展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險
4.作為市郊區的樓盤，本案所處區塊要形成一個成熟的住宅區還需要一段時間，消費者對該地塊的認同也需要一段時間
(三)項目廣告目標市場
根據本項目的特點及上表SWOT分析的結果，初步確定本項目的廣告目標包括以下兩大市場。
① 第一目標市場為市本地(包括城區和郊縣城鎮)。
② 第二目標市場為市周邊地區(如市等具有潛在購買力的地區)。
(四)目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。
① 按購房動機劃分為居住者、投資者。
② 按地理位置劃分為下列兩類人群：市本地人及在市工作的外地人;周邊地區(如、、等地區)想將本項目作為第二居所的人士。
三、樓盤廣告目標
(一)總體目標
根據本樓盤的營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出宣傳重點，彰顯樓盤特點，提高本項目的知名度與美譽度，支持本樓盤的銷售工作。
(二)廣告目標
① 樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
② 保證樓盤銷售順利進行，配合2009年全年的項目開發，并實現預期的銷售目標。
③ 樹立本企業形象及本案的樓盤形象;強化本樓盤的居住理念及推廣主題。
四、本項目廣告宣傳策略
(一)廣告訴求重點
結合本項目特點，在本項目的不同銷售階段，將精心宣傳本項目的主題，著力形象介紹與展示，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告訴求重點包括以下六個方面的內容。
1.項目的整體優勢
可著重突出中高檔景觀樓盤、本市規模較大的樓盤。
2.地貌布局
本項目遵循自然生態法則進行布局，小區地貌獨具特色。
3.生態環境景觀
獨特的景觀生態環境是本項目的一大亮點，在推廣時應著重強調。
4.人文氣息
毗鄰學院，同時這一區域將逐漸發展成為市的文教區，是本省最具現代文明底蘊的城市板塊，人文氣息濃厚，為本項目營造了一種強烈的文化氛圍。這是本項目最珍貴的訴求點，應著重突出。
5.居住理念
本項目所營造的是一種的居住理念，彰顯人與自然和諧相融的都市人居住品質，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現
1.廣告主題
圍繞本項目這一居住理念，在本項目的不同營銷階段設置不同的推廣主題。包括上述幾大訴求點以及本項目銷售進展情況。
2.廣告主導概念
秀麗的自然風光條件與濃厚的人文氣息完美結合。
3.電視廣告畫面創意
(1)開盤前期廣告創意
① 宣傳企業品牌誠信建家，恒心服務。
② 宣傳樓盤品牌市頂級人文社區。
(2)實景拍攝
實景拍攝樓盤周邊景色，合理安排平面構圖，充分展現廣告訴求重點。
在實施此方案時，由于樓盤正處于初步建設中，所以不能完美地實施。
(3)樓盤系列電視廣告創意
體現樓盤的舒適、愜意、親近自然與高貴品質。
4.報紙廣告文案
體現本樓盤的居住理念。
5.刊登要素
各種媒體的廣告中必須刊登的要素包括樓盤的投資商、開發商、銷售、物業管理、地理位置圖、售樓熱線。
(三)廣告媒介計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現形式都將成為本項目可選擇的廣告宣傳媒介，形成全方位的強大的推廣媒介組合。在本項目銷售的不同階段，不同媒介的組合情況如下表所示。
本案銷售各階段媒介組合情況表
銷售階段 各種媒介組合情況
引導期 首期推向市場，廣告以運用一些新聞報道、大型戶外媒介和售樓處的全面啟用為主，結合項目奠基這一市場機會點
公開期 樓盤正式推向市場，廣告媒介的安排轉向以報刊媒介為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期 各種媒介攻勢互相配合，全面展開，宣傳重點圍繞銷售進展情況展開
在客戶對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售量迅速提升
持續期 廣告媒介的投放減少，銷售方面的廣告宣傳主要依靠前期余下的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期計劃
本案廣告將依據市場銷售情況及銷售周期采取分階段的廣告活動，使廣告受眾全面透徹地了解本案相關信息，同時可節省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，本年度廣告分期建議如下表所示。
樓盤廣告分期計劃表
階段 期限 媒介運用 廣告主題
導入期 3月中旬至7月中旬 置業顧問選拔大賽 在《日報》、電視臺上刊播樓盤的置業顧問招聘選拔大賽廣告 1.預告開盤日期
2.本案總體規劃優勢
3.重點主推本案形象和感性概念訴求，強調本樓盤的整體品牌形象和企業形象
戶外大型廣告牌 設置在市區主干道上，引導型廣告，建議尺寸在20m10m
現場看板 在工地搭設大型看板，營造現場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告 在工地現場設置，推廣樓盤和企業形象，吸引周圍群眾注意，依據現場實際情況進行尺寸設置
報紙廣告 在《日報》上軟新聞方式為主的廣告，使受眾基本知曉或了解本案，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施
燈箱廣告 在環城北路的主干道兩旁，每50m設置一對路牌，共80對
道旗廣告 沿市主干道布置
售樓中心廣告 售樓處及樣板房設計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期(導入期后1周左右) 7月底～10月中旬 報紙廣告 主要以《日報》為主，時間配合項目的開發進程來實施 各個主題以系列方式連續展開
1.開盤信息，樓盤形象宣傳
2.本項目的規模優勢
3.本項目優越的自然環境景觀及濃郁的學區文化氛圍
4.本項目配套優勢
夾報 每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體 市電視臺專題報道，開盤電視新聞，另開盤時向各大媒體開盤信息，配合公關活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象
公關活動 在開盤當日可舉辦開盤慶典儀式
強銷期 10月底～春節前后 報紙廣告 整合公開期的報紙媒介投放策略，《晚報》與《報》配合進行，每月投放兩次 1.本案價格優勢
2.本案熱銷進展情況
3.與公開期相似的規劃優勢、環境景觀優勢、配套優勢等
廣播 在主要廣播媒體，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體 市電視臺專題報道
海報 定點定區域發送關于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動 舉辦促銷活動，加強本案影響力;同時還可參加房交會
持續期 11月中旬 報紙廣告 每半月投放一次廣告 銷售單位信息、價格優勢、熱銷情況
電視媒體 電視臺專題報道
現階段政府的宏觀調控行為和整個房地產市場環境，在引導企業穩步發展和保障民生的同時，也給企業一定的沖擊和挑戰。因此需要在研究當前的房地產經濟、政策環境和現狀的基礎上，分別就大型樓盤開發過程中的住宅空置率高、成本和風險大以及營銷活動中理念陳舊、手段單一等問題進行深度分析；在此前提下，進一步就提出了開發模式轉變、路徑調整以及整合、全程、體驗營銷等方面的策略調整，以期幫助企業正確應對新形勢和調控政策，而實現大型樓盤開發與營銷的健康發展。
【關鍵詞】
政策；大型樓盤；開發與營銷；策略調整
近年來，國家采取了一系列房地產調控措施，而使得大型樓盤的開發和營銷過程中面臨著諸多挑戰。鑒于此，應當在正確把握相關政策和形勢的基礎上，及時研究和分析大型樓盤的開發與營銷策略的調整，而促進其健康發展。
1 新形勢政策下的我國房地產市場狀況分析
伴隨著我國市場經濟體制和城市化進程不斷推進，房地產行業快速繁榮。與此同時，房價也越來越高，以至于住房難成為了普通勞動者面臨的重大難題。在此背景下，為了促使房地產行業的健康發展和保障民生，國家采取了一系列的宏觀調控政策。自2003年至今十年間，政府就從限購、限貸、限價以及提高利率等角度，不斷對房地產的發展進行宏觀引導和歸正，以期促使其健康發展，而有效解決普通居民住房難問題。
事實上，政府宏觀政策引導，對于房地產市場產生了一定影響。其一，企業面臨著資金壓力，開發增速減緩。作為資金密集型行業，房地產項目的開發需要以充足的資金投入為基本前提。近年來，國家屢次提高房地產項目投資基本金和拿地的首付款比例，并不斷上調存款準備金率，致使相關項目開發前提投入成本增加，且企業融資困難加大，而使得房地產開發企業陷入資金危機；在這種政府宏觀政策調控下，盡管過去的一年房地產企業資金投入量依舊有所增長，但增速明顯下降。其二，受國家宏觀政策的調控和消費需求的理性回歸，我國房地產銷售增長速度已經有所減緩。上一年度，國家出臺了收緊房地產市場的“國五條”等相關政策，而房地產均價和出售面積增長速度均顯放緩趨勢；截止七月份，全國住宅和商業用房的均價已連續三個月下降，而出售面積也增長速度也出現回落趨勢。此外，受長期宏觀性的信貸、土地購置、項目開發投入、限購、限價等房地產政策引導和規范，以及短期區域性的房地產開發和銷售調控的影響，房地產行業的投資風險也在不斷上升，而開發景氣指數也趨于下降。
2 基于當前宏觀調控和市場環境的大型樓盤開發策略調整分析
2.1 新形勢政策下大型樓盤開發所存在的問題
在國家宏觀政策影響下，我國房地產市場面臨著資金、開發風險加大以及銷售增速趨緩等方面的問題；而在這種新形勢和環境制約下，大型樓盤的開發也顯現出了開發成本和風險提高、相關配套資源不足以及空置率較高等方面的挑戰和壓力。
2.1.1 大型樓盤開發成本和風險較大
和中小型地產的開發相比較，大型樓盤的開發需要耗費更多資金和前期成本；特別是在當前國家支持經濟適用房和保障性住房建設的基本政策動向的作用下，相關土地、投資基本金以及信貸等方面收緊措施的施行，提高了大型樓盤開發的成本，而使得房地產企業資金運轉受到限制。在政府宏觀政策和市場競爭加劇的影響下，企業高成本投資建設大型樓盤的潛在風險也相對提高。盡管大型樓盤的開發能夠帶給企業巨大的回報，但政策和市場的雙向制約，使得其面臨著資金、成本以及受益等方面巨大壓力和風險，以至于實力一般的企業根本不可能單獨進行大型樓盤的開發和建設。如此，開發成本和投資風險的不斷加大，對大型樓盤的開發產生了嚴重影響和阻礙。
2.1.2 配套資源稀缺，大型樓盤空置率高
盡管我國居民購房剛性需求較強，但大型樓房高空置率的情況依舊較為嚴重；而這一現象的出現，至少包括以下幾個方面的原因。其不但受剛性需求消費者購買力、大型樓盤價格、投機購房行為的影響，而且因某些開發商故意拖延開盤時間，以期獲得更大收益的行為的制約。此外，大型樓盤的布局和相關配套設施與資源的不完善，也間接誘發了這一問題。有些開發商為了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了規劃中相關娛樂、活動空間，開發過程中學校、醫院、交通等公共服務設施的建設也不能及時跟進；而鑒于入住率較低的情況，第三方物業公司也不愿接手社區管理，以至于物業服務資源的不健全；在這樣的生活配套資源不足的情況下，大型樓盤對于消費者的吸引力較低。如此，受消費者需求和開發商行為等方面影響，加之相關社區配套設施和服務資源的不完善，使得高空置率已經成為房地產開發和經營過程中的重要問題。
2.2 基于新形勢政策的大型樓盤開發創新舉措
2.2.1 創新開發模式，轉向持有和輕資產經營
在市場經濟高速發展和國家宏觀調控不斷加強的背景下，地產商應主動創新和轉變大型樓盤開發運營方式，而最大限度發揮其商業效應。其一，大型樓盤的長期持有運營和管理。隨著市場經營環境的不斷變化，粗放的滾動式房地產開發模式的弊端逐漸顯現出來；而在現階段政府強調房地產調控和監管基本政策趨勢，以及第三產業的飛速發展的前提下，開發商自己長期持有經營成為了大型樓盤開發的一個突破點；特別是對于商業地產的開發，企業自己持有物業管理，將使其獲得較為穩固的增值服務收益。其二，逐漸轉向輕資產經營模式。隨著我國房地產行業的不斷成熟，需要轉變以往的單純獲取資產升值效益的經營模式，而轉向以增值服務收益為核心的輕資產運行模式；其通過物業管理、商業運營、品牌溢價等其他房地產開發衍生服務獲得收益，而實現企業經營和盈利模式的創新，以有效規避宏觀政策的限定。
2.2.2 創新開發路徑，實施多元化戰略轉移
面對當前國家的宏觀調控影響下的大型樓盤開發中所面臨的各種難題，開發商需要及時更新發展理念，實施多元化開發戰略。從開發主體的角度出發，可以進行合作開發，以有效解決資金難題，而分擔大型樓盤建設過程中的風險；就開發分布而言，由于一線城市政策監管力度更為嚴格，因而應當抓住機會，適時進駐二三線城市，而形成多個區域的大型樓盤開發分布，而盡力保障企業的盈利水平；就開發的結構而言，鑒于當前對于住宅開發和銷售的嚴厲管控，而第三產業發展迅速，可以將大型樓盤開發重點轉向商業、旅游等方向的地產開發，而形成多行業的樓盤開發機構；對于企業融資而言，應當充分發揮企業各項優勢，逐漸擺脫單純依靠銀行貸款而獲取項目開發資金的方式，逐漸從私募基金、項目合作、海外融資等方向創新融資途徑，而形成多元化的融資模式，以支持大型樓盤的開發和運營。
2.2.3 堅持適度合理原則，與城市建設相配合
在應對政府宏觀調控同時，大型樓盤的開發與建設還應當堅持適度性和合理性原則，而與城市總體規劃相配合，以充分實現其經濟、社會以及文化效應。其一，大型樓盤開發規模應以適度為基本標準。受經濟利益的驅使，地產商希望樓盤開發規模巨大；但受我國城市和社會管理水平以及相關服務設施等方面不足的影響，樓盤規模過大將超過城市或者區域的承載力，將產生一系列的社會問題，而消費者的購買欲望也將受到一定程度的抑制。其二，在大型樓盤開發過程中，應當注意合理建設和配置相關公共資源和服務設施，特別是物業管理問題的有效解決，以樓盤開發的優質服務來吸引顧客，并獲取增值收益。此外，在大型樓盤建設和開發的過程中，還應當注意與城市建設的融合而合理規劃項目，包括和產業集群的配合、對城市功能的補充以及設計上城市文化的顯現等方面的具體內容，而實現大型樓盤開發與城市建設與發展的相互協調，進而實現企業的經濟和社會價值。
3 基于政策調控和市場環境的大型樓盤營銷策略調整分析
3.1 現階段大型樓盤營銷的主要問題分析
3.1.1 大型樓盤營銷理念比較陳舊
盡管營銷活動的重要性已被企業所認可，但在包括大型樓盤的房地產營銷理念依舊顯得陳舊，而亟待更新，以促使營銷目標的充分達成；就其營銷理念的缺位主要表現為以下幾個方面。
（1）缺乏全過程營銷的基本理念。在現階段的大型樓盤營銷活動中，依舊存在單純強調企業在后期銷售過程中主動性的發揮，而一定程度上忽視了開發中前期分析對于營銷活動和盈利目標的促進作用。事實上，后期銷售活動是否能夠順利進行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基礎上的產品特征和性能的影響。因此，片面強調后期銷售的理念已經不能適應當前大型樓盤營銷活動的需求。
（2）缺乏對消費者需求和體驗的高度重視。當前大型樓盤的營銷中，自我本位主義比較嚴重，過分強調概念的炒作，而對于顧客的實際需求卻未曾真正的予以探求；在具體銷售環節，又急于達成交易，對顧客采取避重就輕、口頭許諾甚至于欺瞞的方式，而沒有深入挖掘顧客體驗的方法和途徑。如此，過于強調企業本位，而輕視顧客需求與體驗，嚴重阻礙了大型樓盤營銷目標的達成。
（3）對具體樓盤營銷差異化的忽視。由于各個樓盤所處的位置、設計的風格以及前期的地位都不盡相同，其營銷理念和方法也理應有所區別。但在實踐中，由于人員素養和對科學化營銷理解等方面的不足，常常出現偏信于權威人士的整體營銷策劃，而忽視了具體樓盤銷售中自由度和特殊性把握，以至于產品滯銷現象的出現。
3.1.2 營銷手段亟待優化
隨著信息化技術的不斷進步，現階段的營銷手段較多，并且進入了途徑整合的發展階段。然而，大型樓盤的營銷手段依舊存在一定的不足，而影響了效果充分體現。首先，當前的樓盤營銷手段仍過于傳統和單一。在后期銷售中，企業依舊以開盤促銷，大量的廣告投放等方式進行樓盤宣傳，且虛假廣告時常出現，而不能從消費者需求角度出發，基于互聯網等新型媒體進行互動式溝通與交流，以至于大型樓盤營銷最大化目標實現受阻。其次，營銷過度現象嚴重。誠然，在信息經濟時代，營銷活動對于企業經營和發展具有不可忽視的作用；但漫天遍地的投放廣告，而不進行營銷和企業綜合效益的科學衡量，能否實現既定銷售目標尚未可知，但高昂的成本投入，已經給企業背上了沉重的包袱。如此，當前大型樓盤營銷手段的單一化和過度化問題的存在，將不利于企業長期營運和發展。
3.2 基于新形勢的大型樓盤營銷創新策略探析
面對當前大型樓盤營銷過程中缺乏對全過程、消費者需求和體驗、差異化等方面的關注和重視，以及相關宣傳手段的單一和過度化問題，應當從以下三個角度進行策略探析，而有效提高其營銷活動的效果。
3.2.1 全過程營銷策略
在新形勢下，大型樓盤營銷需要具備全過程觀念，形成完善的營銷體系，而有效提升營銷效果。在此過程中，需要從以下幾個方面進程對策和措施的生成。其一，前期的市場分析和定位策略。在由于消費者需求的異質性和相似性以及企業資源的有限性，需要對產品和企業所面對的消費群體進行細化，而進一步針對目標群體的需求進行研究，從而建立高精度的營銷定位；其二，樓盤價格策略和營銷途徑的確定。通過對樓盤基本特征以及面向群體的準確定位，并結合相關規定和行業標準制定具體的價格策略，進一步生成具體的營銷渠道途徑；其三，后期營銷過程的宣傳和管控。在既定營銷方案的指導下，綜合選用相關媒介，進行樓盤的宣傳，并對銷售過程進行有效的管控和調整，以保障營銷目標的最大化實現。
3.2.2 整合營銷策略
在信息經濟時代背景下，能夠幫助企業進行宣傳的手段相對較多；而有效的營銷則需要整合各種營銷手段，以充分發揮其聚合效應，而推動企業營銷目標的實現。基于整合理念的大型樓盤營銷策略不僅要求新媒體營銷的各種渠道和方式的合理組合，而且包括傳統營銷方式和新媒體營銷方式的有效配合。在此過程中，可以在進行搜索引擎推廣的同時，配合新媒體廣告的植入以及微博微信等網絡平臺的話題討論和活動開展，進行房地產企業品牌、形象以及樓盤的營銷，以充分發揮新媒體和網絡營銷的整合作用；也可以將電視的廣告投放等傳統媒介手段與網絡廣告植入、以及社交網站等互聯網營銷手段組合起來，從而使得消費者形成更廣泛的關注和認同感。當然，在進行整合營銷的過程中，需要注意信息的被關注度，從而保證其作用和效力的發揮。
3.2.3 體驗營銷策略
體驗營銷是建立在買賣雙方互動溝通機制和掌握買方消費需求和心理基礎上，通過產品或者服務的體驗來促成交易的一種策略和方法；而隨著買方市場機制的逐步完善，這一策略將有效的促進營銷目標的實現。在大型樓盤銷售的過程中，可以從以下幾個層級展開體驗式營銷活動。其一，應當建立有效的互動交流機制，及時了解目標客戶群的購房需求點和心理側重點，以便迎合其需求而定制具有較強針對性的體驗活動。其二，利用高度發達的信息化手段，構建虛擬現實的樓盤體驗環境，讓顧客獲得接近于甚至超過真實房屋帶來的感觀刺激，而滿足其購房的體驗需求，以有效提高營銷活動的效果。此外，樓盤和房地產企業品牌和形象的打造，對于體驗營銷效果的充分發揮也具有一定的輔助作用。
4 結束語
在宏觀調控政策影響下，我國的房地產市場開發和營銷整體速度趨緩，而成本和投資風險提高。在這種新形勢和環境下，大型樓盤存在著開發成本和風險大，而住宅空置率高，且相關配套資源不完善等問題；而應當從開發運營模式轉變、經營路徑多元化以及適度合理建設等角度進行具體策略的調整。同時，針對于營銷活動中的理念和手段等方面的不足，可以根據實際情況選擇全程、整合以及體驗等營銷策略，而有效推進大型樓盤的開發與銷售活動。
【參考文獻】
[1]陸雅茹.新形勢下房地產企業發展策略分析[J].中外企業家，2013（24）.
[2]于硯博.房地產住宅項目營銷策略研究[D].天津大學，2012.
[3]李麗欽.調控形勢下房地產開發企業的經營策略分析[J].中國科技信息，2011（12）.
[4]吳靜.“大型樓盤”規劃建設的幾點思考[J].全國商情（理論研究），2011（09）.
關鍵詞：房地產、景觀設計 、成本控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
前言：房地產開發企業對內加強管理的核心就是成本管理，只有從內部挖出潛力，才能對外抗擊強大壓力。房地產企業成本管理貫穿于開發的全過程，包含的內容也很多，是一個很大的議題，其中設計階段起到一錘定音的作用，是直接工程費的關鍵因素。景觀工程占房產業總成本的比例并不大，一般在3-5%，然而由于目前項目樓盤動輒10萬20萬平方米，景觀投資上千萬，本人根據近幾年工作經驗且從下列幾個方面談談如何管理好景觀設計階段的成本控制。
一、組建景觀設計管理專業團隊
隨著人們生活水平的提高，現代人對住房的要求已經從單純的“有所居”過渡到“品質的享受”，無論從購買者還是銷售者角度上看，園林景觀越來越得到人們的重視與青睞，對于房地產行業企業來講，園林景觀已經成為品牌地產的一張名片，項目銷售宣傳的熱點、銷售的賣點，。是否有良好的小區環境成為人們選擇房地產的重要因素，有時甚至對其是否購買產生決定性的作用。優秀適宜的景觀設計不僅需要一個優秀的景觀設計單位，更需要一個專業的團隊進行配合，方能“服水土”。從成本控制角度來講，這個團隊至少需要下面幾個方面的技能：①房屋建筑業相關各專業如“建筑”“結構”“水電”基本知識的了解②配套工程如雨水污水上水供水供電供氣智能化等系統工程管網建設基本知識的了解③景觀設計施工工作經驗④景觀成本核算工作經驗⑤項目所在地建筑業市場行情的了解。要想求得長遠發展，建立一個景觀設計管理或兼施工管理團隊還是很有必要的。特別對于多項目房產企業來說管理團隊優化節約的資金必定遠超于團隊的薪酬。
二、選擇一家好的設計公司
團隊強、管理好、服務優、類似項目設計多、設計費合理是選擇好設計單位的標準。選擇了一家好的設計公司，同樣的表達效果成本會相差很大，或者相同的投資表達的效果會相差很大。有經驗的設計師會根據你所提出的要求將成本把控得很好。在設計合同中可以提出擬建設項目投資成本目標，并要求設計單位在方案階段提供控制投資成本目標（參照其它項目數據）實現的依據。
三、制定項目景觀投資目標
房地產項目中的景觀工程相較于其它類型的景觀更具有功利性，絕不是拍腦袋工程。景觀投資目標服從于項目產品的定位，產品的定位又必須服從于產品的營銷，雖然越高的定位越有利于營銷，然而任何投入都有邊際效應，當追加的成本超出了客戶為此付出的心理價位，下單意愿降低，或者并不能產生更高的溢價，定位過高沒有附加值，也就失去了投資回報的意義。由此看來景觀作為樓盤產品的附加值，必須以客戶的現實需求為目標，量身定做，并根據景觀效果制定合理的成本目標。舉例來講，同位置的樓盤，你的項目產品全是大戶型，定位高端人群，相鄰項目產品全是中小戶型，定位首次置業人群，你的項目景觀投資目標必然需要高一點。如果相鄰項目是別墅，你趕緊尋找其他賣點跑量吧。因此來講，投資目標的制定是一個比較數，在調查了解好其他相互競爭項目及類似樓盤數據的基礎上，服從定位和營銷策略及銷售價格作出合理的判斷。景觀投資目標是項目成本預算及銷售價格核算的一部分，也可以隨著市場行情的波動而及時調整。何為適中不一而論，在一二線城市，樓盤銷售價萬元以上，投資300-700元每平方行了，在縣城，樓盤銷售價4-5千元，投資200-300元每平方行了。另外，根據樓盤的不同期段，也可以指定不同的分階段投資目標，先行施工的樣板區、出入口可以大力打造，后期根據銷售狀況再行調整。
四、概念階段成本控制
本階段主要任務是控制好大方向，確定合理的框架。根據開發項目的產品定位確定景觀風格，繪制路網的流線，功能分區，景觀節點的布置等。從成本控制角度上來講，景觀層次分明，中心突出，要以少量的景觀亮點給人留下深刻的印象。不要有了一塊空地就加一個硬景，不同的景觀元素成本不同。概念階段成本控制就是控制好景觀要素的數量、等級和形式，控制好軟硬景比例、疏林草地和密林的比例。水景、廊亭、硬鋪、景墻、雕塑等可根據大概數量結合以往經驗進行估算，從而分析所占目標比例，根據比例加減。
景觀概念設計最理想的介入時間，是在總圖規劃過程中。在規劃未定稿前，在條件允許的情況下建筑服從景觀，該退讓的的退讓，該抬高的抬高。優秀的景觀框架決定景觀設計成功了一半。無藝術的建筑總圖規劃要想創造美麗的氛圍必定花費更多的成本。特別是容積率不高的小區如能將建筑與景觀同步融合，將天然條件與景觀融合一體必能達到事半功倍的效果。
五、方案階段成本控制
方案階段設計是概念設計的初步深化工作，該階段將明確各個節點的設計意向、采用如平面圖、剖面圖、以往設計成果圖片等手段，反映整體或局部的設計思路。此階段整體效果、造型、高差或層次關系明確，包含區位圖、用地現狀圖、總平面圖、功能分區圖、景觀分區圖、豎向設計圖、園路設計與交通分析圖、綠化設計圖、主要景點設計圖及用于說明設計意圖的其它圖紙等等。此階段設計單位應在出方案設計的同時提供設計概算明細，建設單位審核明細是否存在遺漏、概算是否準確。
方案圖中景觀節點景觀表達元素的復雜程度、種類和數量等因素，決定著成本概算的額度。設計者必須提供概算供決策者把控。舉例來講，概念階段計劃在主入口設計一個水景，水景大小是100平方還是500平方，水是動的還是靜的，動的水景如何動，是3階還是5級，噴水高1米還是5米均要明確方向。超出概算比例該改的改。
景觀成本中硬質面積小但造價高，一般占整個造價的50%左右，因此有效控制成本就必須安排合理的軟硬景比例。一般石材鋪裝目前市場全費用單價達250-400元每平方米，相當于一株蓬徑150-180的常用品種球，相當于5平方的常用品種植物色帶或花卉，相當于10平方以上的常用品種草坪。除了合理的室外活動空間，硬質鋪裝面積應下調，應避免大面積的鋪裝廣場。根據一線地產企業的經驗，硬質景觀與軟質景觀的面積比為4:6~~3:7范圍之內（不含架空層面積）。
水景根據形式不同可分為硬質水景和軟質水景。硬質水景鋼筋混凝土為底，表面裝飾大部分采用高檔石材，并配以各種趣味小品。這種形式的水景單方造價高，應嚴格控制其數量。軟質水景通常是依據場地內原有的水文條件，因地就勢開挖而成。這種形式的水景面積大、單方造價低，效果更自然。
方案階段綠地植物的配置需確定小區綠化的基調樹種，包括常綠樹、落葉樹、花灌木、花草等。樹種選擇盡量本土化能適應當地氣候的植物為主，可適當選取一些適應性強、觀賞價值高的外來植物，避免使用稀缺性樹種。樹木大小上要嚴格控制，特別是25公分以上的樹木價格會成幾何級別上升。一般項目10~15CM的占80%，16~24CM的占15%，25~30CM以上的占5%左右，但一級節點的綠化需要在效果和價格上權衡，想提高檔位就提高大樹比例。
方案階段豎向設計需結合場地的自然地形特點、平面功能布局與施工技術條件，在研究建、構筑物及其他設施之間的高程關系的基礎上，充分利用地形、減少土方量，因地制宜地確定建筑、道路的豎向位置，合理地組織地面排水、有利于地下管線的敷設，并解決好場地內外的高程銜接。從成本控制上來講，這一塊容易被高層決策者疏忽，目前大部分小區均設大型地庫，管網也密布，大量的地形處理除增加土方成本外，排水設施、相鄰建筑的防水、地鋪的臺階、斜坡、管網的路線變更、局部地庫結構的加固等等均是一筆不小的費用，因此要因地制宜，位置恰當，不可一味追求。個體景點元素的豎向設計要從藝術角度洞察效果，不要一味追求體量高大、形狀奇特、用材考究。同樣是一堵景墻，是直線的還是弧線的，是1.5米高還是2.5米高，表面是石材雕刻還是人工彩繪，價格和效果肯定不同，可以要求設計師繪制不同的方案進行效果與成本的比較，再決出優勝的個體方案。
景觀方案應最大程度利用自然景觀、現有建筑及原生植物；
六、深化方案（含擴初）階段成本控制
本階段，設計大的方面和重要細節都應得以明確：從成本控制上來講主要做好以下幾個事件：1、有無因各專業設計之間的矛盾導致的返工、加固、移位；2、園路設計在滿足消防要求的條件下有無浪費長度和寬度，廣場的大小是否合理；用材是否得當3、小品等景觀節點尺寸是否得當合理，4、綜合管線、配電設備、弱電設備、煤氣調壓站、垃圾房等周邊景觀處理是否合理，有無因配套專業驗收要求浪費設計5、水景結構、園林小品的基礎及設備與原地庫結構可否綜合考慮節約成本，6、排水方式方法是否合理，可否在保證建筑及路面排水的基礎上盡量減少其它排水設施及路線；7、在滿足水景效果，燈光效果的基礎上，水電管線整小區綜合設計；光源、水景設施二次專業設計優化，8、綠化植栽配置疏密是否合理，品種、規格等是否符合定位要求；
此階段調整成本的主要方法是改變硬景部分材料和工程做法，改變軟景部分規格和品種，有條件的單位此階段專業審計事務所介入，結合市場評估造價，對比目標成本，出具可行性報告，如果超出目標，盡量不改方案而從用材和做法上提供降低投入的措施。設計單位根據多方建議修改方案直達目標可行。
七、施工圖設計階段
施工圖設計階段是前期方案思路的落實并反映到圖紙上。圖紙出來后建設單位要審查的東西很多，單從成本控制來講主要做好以下幾個方面的是：1、審查圖紙的完整性，比如室外家具擺設有無設計，置石、花缽交代清楚沒有，垃圾箱基座、指示牌、標識等是否考慮，水景、泳池等水處理是否二次設計，人行、車庫出入口鋼結構、木結構等是否完善，與建筑的交集是否銜接。審查完整性的目的是清楚整個室外景觀成本的組成，不能原以為控制好的成本隨著施工的進展一段一段地追加。2、審查主要用材和清單，各種主材及設備如：各種花崗巖、各種苗木、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等設計是否合理，好的施工圖應在材料及植物上盡量做到本土化，方便施工及節約成本。3、審查節點做法，施工說明和大樣圖說明能否對得上，并根據經驗審查圖紙做法與常規做法是否吻合及可否優化。比如常規人行道12公分厚混凝土，15公分厚就浪費，如配鋼筋更是極少情況。1.5米高的石材裝飾，能貼就貼，沒必要干掛。如在水池防水層與結構層間設計粉刷或找平，好的施工單位本來就不做這一層，防水效果更好。4、根據施工圖選型定樣定效果并摸清市場價，為下階段招標工作做好準備。
【關鍵詞】：住宅小區、配套設施、敬老院模式、物業公司、家政服務業
Abstract: For the residential quarters of all real estate development project, community support facilities planning, rationality, scientific and livability directly affect the quality of life for district residents in the future, but also for real estate sales is also a link can not be ignored.
Keywords: residential area, supporting facilities, nursing home mode, the property company, domestic service
中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：
引言：一般來說，配套設施是指與小區住宅規模或者人口規模相對應的配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。公共服務設施可以分成兩類：第一類是與基本居住有關的各種公用管線以及設施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網絡、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設施保障基本居住需求的滿足；第二類是與家庭生活需求有關的各種公共設施，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理等設施，這些設施是對基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。
對于我們集團旗下的房地產公司來說，每個住宅小區開發項目在立足建筑工程施工質量、施工進度的同時，還可以積極的研究探討一些更深層次的課題。比如：怎樣才能把與現代小區居民生活需求相關的公共設施科學合理的融合到項目當中，樹立我們項目的亮點；怎樣進一步提升我們“四建房產”品牌影響力等等，下面我將談一談我對以上課題的一些具體化思考：
住宅小區引入敬老院模式
當今擺在我們面前的社會問題，其中重要的一項就是養老。隨著城市老齡化程度不斷加劇，空穴老人，獨身老人在迅速增多，養老、敬老將成為不可忽視的問題。據濟南市前期公布數據顯示，我市人口老齡化發展迅速,60歲以上老年人 100萬左右,占全市總人口的15%,并以年年均3.1%的速度增長。其中,60至79歲的老年人78萬余人,80至89歲的老年人10萬余人,90至99歲的老年人1萬余人,百歲以上老年人近200人;城市老年人40萬,農村老年人50萬。
隨著第一批計劃生育政策影響下形成的第一代獨生子女父母逐漸進入老年階段，這類獨生子女家庭中父母的養老負擔日益加重。與此同時，隨著時間的推移，預計在未來20～30年內，我國城市大批獨生子父母將陸續進入老年，屆時獨生子女父母家庭養老問題將成為我國城市老年人養老問題的最重要和最關鍵的問題。
現在有這樣一種現實情況，作為五十多歲的我們父母這一輩，上有父母需要他們照顧，下有子女正值結婚生子的年齡，兩頭都要操心，父母所面對的這種生活壓力是我們年輕人現在所不能體會的，而這種客觀存在又是我們這一代人以后所必須面對的。
在這種情況下，我想是否可以考慮將敬老院模式引入我們以后開發的小區項目當中，在小區內建立老年之家，讓平時需要照顧而子女又忙于工作的老年人得到食、宿、保健、文體娛樂等各個方面的精心照顧。根據有關機構調查表明，雖然大多數被調查的高齡獨生子女父母不愿意選擇家庭養老方式以外的其他養老方式，但是對于年齡較低的獨生子女父母而言，他們對其他養老方式的接受程度已經明顯提高，并且隨著年齡的降低，選擇其他養老方式的比例正逐漸升高，尤其是在選擇社會養老機構進行養老的比例。對于年齡較高的獨生子女父母已經進入或者馬上進入養老階段，這部分人群受社會環境、心理因素、傳統觀念、經濟等因素的影響還是會繼續繼承使用最基礎的養老方式——家庭養老。而對于低齡的獨生子女父母而言，隨著他們對自己未來養老問題的更多思考，更加認識到他們對自己作為獨生子女父母會在將來的養老中面臨很多具體的困難和問題，從而做出更適合自身條件情況的養老選擇，他們開始更多地接受其他養老方式。他們已經更清醒地看到了他們所處的養老環境，認識到獨生子女將來會擔負起贍養4位老人的重任，所以他們不愿意在自己將來養老時給子女增加負擔。根據以上調查來看，將敬老院模式引入以后的住宅小區當中，還是有必要的。具體分析為以下幾點：
第一，有利于進一步提升集團的企業形象。發起加強關愛老年人的活動，爭取更多的政策扶持和社會各界的支持，讓敬老院進社區，將老年設施（敬老院）像幼兒園一樣，作為小區配套來建，建成有運動場（如老年門球場），小型電影院（比如老人可以看看戲曲），醫務站，生活休閑等綜合性的養老院。由我們開發公司負責建設為主，同時爭取社會資源合作，建成后可按市場化運作，做好輿論宣傳，這樣一來，不但能夠很好的體現我們公司重視社會需要，擔當社會責任的優秀企業形象，而且這也是對我們小區開發理念的一次有益的突破、創新；
第二，有利于樓盤銷售，我相信這種開發理念將成為我們樓盤銷售的一個亮點。當今政府對調控房價的決心日漸顯露，銀行進一步收緊貸款，百姓購房成進一步觀望態勢，在這種不利情況下，我想通過將養老院引入社區的開發模式，將養老院的公益性和市場性結合起來，對于提升樓盤開發檔次，吸引更多的購房者參與到我們樓盤的銷售中來，以此規避政府對房地產調控政策的影響，應是一種有益處的探索，進而贏得經濟和社會效益的雙豐收。相信百姓心中的那桿秤會向我們傾斜的。
第三，通過關注養老問題，提高我們企業對住宅樓的設計研發能力。我們今后開發住宅類小區項目時，可以將前期規劃方案的重點向老年人生活舒適性宜居性側重，設計圖紙的時候可以引用《老年人建筑設計規范》，拿出一部分樓座建成老年人住宅樓。
物業公司增加家政服務項目
“四建房產·溫馨家園”的理念已經逐步深入到泉城百姓的心中，我們的物業管理水平也得到了廣大業主的認可，我想是否可以通過這個平臺增加家政服務項目，立足我們小區，以點帶面擴大我們的服務覆蓋面，以此增加物業公司的產值，為公司創造更多的利潤。
家政服務為廣大家庭提供了保姆、護理、保潔、家教、物流配送、家庭管理等方面全方位的服務體系，同時解決了大批人員就業問題。當今中國家政服務業已初具規模，眾多家政服務公司如雨后春筍般出現在各個城市，有些甚至已形成一定品牌，服務范圍日益擴大，內部分工更加精細，服務內容開始分級。甚至于現在家政服務消費熱已形成，一種新的消費時尚（家政服務成禮品）出現在人們的視野中。一些商家把家政服務當作"謝禮"，回報客戶；兒女將家政服務作為"孝心禮"，獻給父母。
隨著城市居民生活節奏的不斷加快，家政服務市場的前景將更加廣闊，我想我們可以抓住這個商機，濟南家政服務業的蛋糕就一定會有我們的一份。具體方案如下：
第一，發揮物業公司的整體優勢，組建家政服務部，可以通過社會公開招聘的方式，吸收優秀家政服務管理人員加入，以完善該部門的內部體系；
第二，邀請專業培訓師對家政服務員工進行職業技能培訓，增加服務種類滿足家庭需要；（補充：現代家政服務已不再是簡單的傳統意義上的保姆和傭人，而是一項復雜的、綜合的、高技能的服務工作，所以對家政服務人員的培訓已成為家政服務的一個基本要求，也是家政服務部門提高服務質量和服務技能的必走之路）；
第三，立足小區內開展服務項目，通過宣傳擴大住戶的認同度，在服務過程中不斷的將家政服務水平規范化、專業化、系統化；
關鍵詞：樣板房；裝修設計；施工管理
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：
在高速發展的房地產業中，樓盤樣板房的推廣對樓盤銷售的促進效應以及合理引導購房者的正確裝修理念，是有目共睹的。也是最直接最有效的促銷手段之一。成功的樣板房可以揚長避短，充分展示該樓盤的套型設計優勢，彌補回避套型原格局或套型方位的不足，使廣大購房者能直觀了解套型格局及樓盤優勢，充分發揮導購及促銷的作用，為未來概念性人居環境提供一個良好的導向，引導健康、時尚、合理、人性化的裝飾消費潮流，讓消費者了解更多一些不同的生活內容和更高的生活質量，進一部提升裝飾設計的社會效益和裝飾設計公司的品牌知名度，從而增強市場競爭力。
一 樣板房于普通家裝設計的差異
1.1 針對的對象不同
樣板房的設計要考慮到面對整個消費群體，這就需要詳細分析一個群體的共性，也就是說一個樣板房的設計風格可以不被一部分人喜歡，但一定要被潛在的客戶群欣賞。在設計樣板房之前首先要決定好設計風格。在設計風格上，要注意把握把握設計的統一性。比如說一個樓盤是現代風格的，而把樣板房設計成中式園林或者歐洲古典的家裝風格，無論做得再好，都會讓人感覺不和諧。統一設計風格，前提要對市場和消費群體進行科學的分析和定位。如果樓盤目標客戶群是深圳最頂尖的人群，就要做豪華、氣派的大戶型，體現出富貴典雅的風格；如果客戶群是白領階層，就要體現出簡約、現代、時代的風格。這樣才能做到有的放矢，比如說某個后現代主義的樓盤，是深灰色的，很現代，很酷，而樣板房設計成豪華、古典的風格，這就使樣板房的風格與樓盤的風格格格不入。普通家裝很大程度上決定于業主的需求、消費能力和個人喜好，做樣板房完全是靠設計師針對開發商開發樓盤的風格和這個年齡段、消費群體的分析產生的創造結果。
1.2 功能上的差異性
由于樣板房的設計考慮的是一個銷售群體，所以在實用性上更多的是面向一個群體而不是個人。它考慮的是整個樣板房的設計能夠達到通透、使房間盡量顯得寬敞，60、70平方米的房子可以做到 80 平方米的視覺空間效果。從實用功能講，比普通家裝的實用功能差一些。如果你在做樣板房設計時過多的考慮到實用性方面，卻忽略了美感，就難以使樣板房發揮其應用的作用。當然，能把實用性和美感很完美地結合起來，是最理想的一種結果。現實中，樣板房設計應該在實用性和美感矛盾中有所取舍，重點是通過樣板房的設計把戶型的特色最有效地展示出來，把樓盤戶型里面本身存在的一些小的、在建筑上無法規避的缺陷，通過樣板房把它規避掉。樣板房的設計是一個創作的過程，而且在這個創作的過程中可以采用一些夸張的手法，讓它的優勢更突出，把一些小的弊病避免掉，把優勢突出來。這是做樣板房和普通家裝的區別之一。
二 樣板房裝修設計
2.1 施工圖設計階段
施工圖設計階段，本階段需要完成的任務是根據原有建筑的資料，對方案進行量化設計，這樣做的目的就是為了確保施工質量，達到設計效果。一般原有建筑所能提供的信息主要包括建筑的布局、結構、材料等，特別是一些像建筑的承重結構以及煤氣、供暖管線等不能隨意變更的因素，在施工圖設計過程中不但要嚴格遵守施工規范，而且要求有經驗和資質的專業人員進行審核，審核通過并且簽字確認才可確保施工圖設計階段的順利完成。
2.2 招標文件設計階段
招標設計階段，設計師應當根據審核通過的施工設計圖紙準備標書。標書應當包括詳細闡明項目區域室內裝修工程要求的圖紙和材料說明。設計師應當與指定的項目/設計組成員確定最終的各部分圖紙。為了滿足招標和施工的要求，圖紙、大樣圖及材料說明必須詳盡。這一設計階段是確保施工過程中，甲乙雙方明確各自的責任和義務，避免后期施工中產生分歧時責任不清，因此招標文件的設計也是必不可少的階段。
2.3 軟裝飾設計階段
軟裝飾設計階段，主要包括室內裝飾的家具、燈具、布藝、飾品的選擇搭配以及擺放，在整個樣板房所體現的效果中占有很大的比例。在選擇的過程中需要考慮的因素也很多，目的是確保與方案的概念設計風格相一致。在選擇和購買時，還要考慮到因不同產地及供貨周期長短所帶來的影響，延誤施工工期，造成不必要的損失。因此，軟裝飾設計階段同樣是一項細致的工作，能夠起到強化設計效果的作用。
三 樣板房的施工管理
3.1 施工單位的選擇
施工單位的選擇，無論是投標還是直接選擇，都必須要保證施工單位具有相關的資質和施工水平，特別是對施工人員的技術水平要嚴格要求，確保施工進度的順利進行和施工質量。
3.2 施工圖紙的會審
施工單位在拿到施工圖紙，在進行施工圖紙會審之前，需要先進行現場勘察放線，將現場存在的問題進行匯總記錄，以便在會審時進行研究解決。在施工圖的會審過程中，施工方應將施工現場與施工圖紙相沖突的問題提交給設計公司，由設計人員根據會審記錄進行二次修改和調整。在此期間，施工方應將施工中所需的主材封樣，并提交給設計公司進行最終確認。這樣既有利于節約施工成本，又能加快施工進度。
3.3 現場施工工作
現場施工工作，這個階段主要包括現場放線、水電的鋪設、瓦工等工作。下面根據施工經驗，從以下幾個方面進行闡述：
(1)在施工人員進入現場后，要對現場進行放線，對室內各部分區域的地面標高進行測量，特別是衛生間、露臺或者平臺以及廚房的地面標高要根據設計方案的需要進行標注，一般應低于室內地面。
(2)根據施工圖紙確定上、下水管線以及強電、弱電的位置。室內的電氣開關及插座的位置、高度及數量應滿足電器設備的使用需求，如果強電和弱電需要暗埋的，必須要穿套管，以保證日后檢修。衛生潔具的給排水應該嚴格按照施工規范及產品安裝說明書進行設置。
(3)在濕作業的施工方面，要在地轉、瓷磚的選擇與鋪貼和石材的下料與鋪貼把好關，保證工程質量，以求達到理想的效果。
(4)在木作的施工過程中，應嚴格按照施工圖紙的要求進行施工，特別是重要節點的處理，要格外細致。
(5)在油飾的施工階段，在油漆前應該按照設計施工圖紙的要求，制作油漆的色卡，確保油漆的顏色一致。
四 現代樣板房設計的發展趨勢
現代樣板房不光考慮它的美觀，還要注重它的實用，這是現代樣板房設計中一個新趨勢。一定要注意樣板房是來銷售的，是要賣給業主并由業主居住和使用的。同時，還要考慮其推廣性。過去的樣板房設計，為了達到某種效果，開發商往往把樣板房的承重墻取下來。而實際上在施工中是達不到這個效果的。現代樣板房設計一定要注意樣板房的實用性和推廣性的統一，真正做到所見即是所得 。
現代樣板房發展的另一個趨勢是多樣化。現在的社會是一個多元化的社會，樣板房的設計也一反過去的單一性變得日益多樣化。在統一的風格下從不同角度、不同設計思路切入，讓客戶會可以選擇多種裝修設計方案和設計風格，以達到彰顯人性、體現自我的效果。
現代樣板房的第三個趨勢是樣板房設計風格的模塊化。現在的樣板房是可以定做的，對發展商的銷售起著越來越重要的作用，甚至可以作為裝修方案同時出售給客戶。比如，南昌“綠地山莊”的樣板房就以很高的價格的出售給了業主，而且很多業主裝修時都以樣板房為藍本或者參考其設計。
五 結束語
如果說設計階段是在勾畫樣板房的靈魂，那么施工階段則是在構筑樣板房的軀體。樣板房的設計與施工并不是孤立存在的，而是緊密聯系的。因此，一個精品樣板房的成功，一定是設計與施工完美配合的結果。
參考文獻
[1] 樣板間寫真.中國輕工業出版社.2004 .
[2] 張綺曼、鄭曙旸.室內設計資料集.中國建筑工業出版社.1991.6.
【關鍵詞】房地產銷售；項目教學法；課程項目化
一、《房地產銷售實戰》課程項目化教學改革的背景
《房地產銷售實戰》課程項目化教學改革勢在必行，傳統教學模式存在很多的弊端，已經越來越適應不了社會和企業發展的需求。傳統課堂教學講究理論的系統性和完整性，側重以教師為中心、以書本為中心，以考試為最終目的，學生學習處于被動狀態，課堂教學缺乏互動、引導和情景操作設計，忽略了學生的學習主動性和專業興趣培養。這容易造成學生的應付式學習態度。這也直接導致學生對所學專業——房地產營銷失去信心和興趣，很多學生學過《房地產銷售實戰》課程后不清楚房地產銷售顧問的職責是什么，不知道怎樣去推銷客戶所需要的戶型。這些直接導致學生就業勢必遇到瓶頸，很多學生根本就不考慮房地產銷售類的工作。
二、《房地產銷售實戰》課程項目化教學的優勢
（1）有利于調動學生對專業的熱愛。在房地產銷售實戰課程中，通過具體項目的設計，使學生體驗房地產銷售的具體流程，有利于增強學生的學習主動性和積極性，有利于加強對專業的熱愛。（2）有利于專業素質的培養。引入項目化教學后，需要進行房地產項目實地調研、選題、討論、方案撰寫、項目設計、項目實施、銷售情景模擬、總結反思幾個環節，能使學生在房地產銷售眾多環節得到鍛煉，有利于培養學生的專業素質。（3）有利于理論與實踐聯系。項目推進中，涉及房地產銷售中的眾多知識，通過項目的實施，將房地產銷售中心搬到教學課堂上來，學生分別扮演房地產銷售顧問和客戶，增加了課堂的趣味性，調動了學生的學習熱情，又很好地將理論與實踐緊密聯系。（4）有利于學生就業率的提高。通過房地產銷售課程項目化教學實戰的設計，將房地產銷售中心搬到教學課堂上來，學生通過售房的這一教學實戰過程，很好地體驗了房地產銷售顧問這一角色，很好地掌握了房地產銷售的技巧和流程，在課程結束后，有的學生就直接順利的走上了工作崗位并在工作中取得了不錯的業績。通過項目化教學，直接提高了我系房地產營銷專業學生的就業率。
三、《房地產銷售實戰》課程項目實戰教學的實施設計
（1）項目確定。《房地產銷售實戰》有6章，可以分成房地產銷售概述、房地產銷售準備、房地產銷售流程、房地產銷售技巧、房地產銷售管理、房地產銷售禮儀6個專題。實施過程中，先將書本上理論知識講授完畢，再布置學生以小組為單位完成相應實踐活動，當然這個項目實踐任務是課程剛開始就布置下去，學生邊學習理論知識邊收集相關樓盤資料。（2）項目布置。這個階段先要把項目的目的、意義、要求、要達到的效果以及相關信息等傳達給學生，使其對活動把握有深刻的認識和了解，然后再將學生分成3人為單位的若干小組，每個組的組員應有明確的責任分工以及相互合作，并要在規定時間里完成所布置工作。（3）項目實施環節。這個過程涉及樓盤銷售的許多專業能力的體現，是學生實踐能力鍛煉的重要環節。《房地產銷售實戰》課程項目的主要任務是：學生分組后，進行角色分配，所有同學必須進行情景模擬賣房的環節，這中間要求運用房地產銷售技巧及談判技巧，從尋找客戶、現場接待、談判直到簽約整個銷售流程的演練。（4）項目評價階段。項目實戰結束后，教師讓每組同學做出項目總結，讓各小組互評，加強學生對優秀經驗的學習交流，同時，教師最后也要結合實例有針對性地指出同學們項目實戰中的優勢及不足。
通過《房地產銷售實戰》項目實戰教學，我們發現房地產營銷專業的學生對房地產銷售工作有了重新的認識，學習的主動性和積極性增強。這種項目實戰和理論講授結合進行的教學模式，也極大地提高了我們的專業課程教學效果，增加了學生與教師的互動，變“教師主講理論知識”為“學生主動參與項目實戰”，提高了學生的專業素質及實踐能力，讓學生對專業和今后的就業有了自信，極大地提高了房地產銷售專業學生的就業率。
參 考 文 獻
[1]蔣慶榮.以項目教學法促進學生自主學習的探索與實踐[J].珠海城市職業技術學院學報.2006（2）
關鍵詞：房地產項目；營銷策略；研究
一、房地產營銷的特點
房地產營銷作為市場營銷的一個分支，除了具有市場營銷的一般特征之外，還具有自身獨特的性質，主要特征表現在以下幾個方面：
（一）必須進行全過程營銷
房地產的綜合性非常強，需要多種行業的協同作戰、多個企業的共同經營。從選址設計施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機構、市場調研機構、項目策劃機構、建筑設計機構、建筑施工機構、銷售推廣機構、物業管理機構等，所以房地產營銷貫穿與經營的全過程。
（二）房地產營銷具有特殊的運行方式
房地產市場是一個不完全競爭的市場，因而在經濟運行時常常缺少及時準確的信息，而且與其他行業相比投資者和消費者進出房地產市場難度較大這些都為房地產市場營銷在時間把握上帶來困難。
（三）房地產營銷的市場效益的綜合性
房地產營銷市場綜合效益指企業在開展營銷乃至整個開發經營活動中不單純追求企業經濟效益還要自覺的使這些活動的成果對多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實質上是對顧客至上觀念的延伸和擴展，是對包括顧客在內的整個社會的綜合認同和尊重。具體包括：首先，經濟效益，即企業在開展房地產營銷活動中，扣除成本、費用、稅金等能保證企業自己效益的增長；其次，社會效益，即保證人們日益增長的物資文化需要，表現在質量好、造價低、質量美觀等。再次，環境效益，即開發使用過程中做到污染少、安靜、舒適、優美方便、日照充足，通風、綠化能和周圍的環境和諧，保持生態平衡等。
二、國內房地產市場分析
房地產的剛性需求2014年以前是不斷增加的，最近幾個月銷售量有所下降。但是房產投資額一直再增加，即市場供應量在不斷增加，這也就意味著市場的競爭隨著時間的推移而越演越烈。每個項目的競爭環境也越來越糟糕，要想在這片區域立于不敗之地，除了產品的競爭之外，還要有好的銷售策略，因此，對于房產行業微利時代的現在來說，更多的企業把營銷策略作為生產運營的生命線。
三、該項目swot分析
（一） 項目機會分析
項目東邊是環保大廈，臨近有稅務局，公安部門等事業單位，這些事業單位的人群恰好符合該項目的目標群體。所以，這一部分人在地理位置優越的前提下會考慮在該項目置業。
周邊老城一些街區拆遷，根據人們的生活習慣和感情傾向分析，周邊拆遷人群90%的居民仍會考慮住在附近。并且政府正在規劃項目后邊的黃梅路和豫通街，不久的將來這里會形成個自己商業圈。項目緊鄰的九都路在四月初剛剛完成拓寬工作，由原來的四車道變為六車道，改變以前的堵車擁擠狀況，項目周邊交通狀況得到很好的改善。在消費者看來，該項目周圍的環境又添上滿意的一筆。
（二）項目威脅分析
近五年，政府針對我國的房地產市場先后出臺多個房地產業相關政策，從“繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復營業稅征免時限至5年”到“抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲”，房地產業政策正從“鼓勵”轉為“趨緊”。房地產市場的變化促使著政策的方向變更，并催生著新的政策出臺，從2010年的“新國十條”到2011年的“新國八條”到2013年的“新國五條”再到2014年的“分類調控”，國家政策的演變對房地產市場的變化可謂是含沙射影。與項目位置較近的金屏苑、升龍天璽、左岸國際都蠢蠢欲動，吸引著一部分消費者的眼光。與項目一路之隔的曼哈頓項目，由于開發商失信，觸動消費者的敏感地方，造成周邊消費者對開發商的不信任。曼哈頓在2006年開始建設，中間由于開發商一些原因，未能及時交房，一直拖延到2012年購房者才住進自己期盼已久的家。與項目一河之隔的新區正在飛速發展中，商業配額在逐步完善。
四、營銷策略
認籌期中進行市場調查，根據目標群體的能接受范圍及參考相鄰競爭樓盤價格，在保證公司利潤的基礎上，制定合理的價格。項目開盤時最好采用低開高走的價格策略。開盤時價格低，可以吸引更多的消費者前來，并且利于成交。比如，開盤時均價定位6250元，客戶在于周邊樓盤進行對比后，消除掉價格因素，選擇本案的可能性更大。在樓盤銷售35%后，調整價格，每兩個月上漲200元/，根據市場價格走勢確定最總均價。采取這種方式的優點主要是前期能快速成交，加速資金周轉，促進良性循環，而且調價能造成房地產增值的印象，給前期購房者以信心，并通過口碑傳播，能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲。根據市場情況制定出樓層間的水平、垂直差價并標示出來。具體措施如下：①本案一號樓位置較好，可以給每個樓層確定差價，比如樓層之間差價為50元/。這樣就避免中間一些好的樓層銷量好，而一些劣勢樓層無人問津。②5#、6#樓西側戶型臨近定鼎路相對噪音較大，價格上可以略低于東側，在樓層差價的基礎上，東側戶型比西側高20元/。③根據中國的文化，把一些消費者認為不好的樓層以特價房的形式率先推出，比如4層、18層、頂層，這樣利于樓盤整體銷售。④項目中一些較好的戶型，如80多平米的兩室、125平米的三室舒適度較高，而且房源較少，價格應該相對其他戶型略高一些。⑤把表現價用展示板標注出來，讓消費者一目了然，省去不必要的麻煩。
關鍵詞:房產項目;投資費用構成;投資費用全過程控制 ；工程造價全過程控制。
Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.
Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號： 一、前言 構成房產項目投資費用的內容繁多。在目前房產項目開發競爭激烈的情況下，對房產項目的投資費用準確分析，制定合理的全過程投資費用及工程造價控制方案至關重要。房產項目費用及工程造價的全過程控制，是在項目進行中，根據實際情況（如簽約和各種工程合同）變化，不斷進行變更調整，隨時掌握項目的成本變化情況，控制項目投資費用構成及利潤合理調整的重要參考。
二、房產項目的投資費用構成
以河北省某精裝住宅項目為參考，其房產項目開發成本主要由以下幾部分構成：
三、房產項目投資費用的全過程控制
（一）土地獲得前
在獲取房產項目土地前，要預測土地獲取價格=周圍同類樓盤銷售價格-房產項目投資成本（上述二~十項費用，即不含土地的費用）-合理的凈利潤。
（二）項目開工前控制
1、通過招標選擇優秀的方案設計和建筑設計院。通過限定鋼筋含量和混凝土含量等經濟指標進行建筑安裝工程造價的控制。
2、通過招標選擇優秀的工程監理公司。了解待選的監理公司的信譽、人員素質、工作業績、服務質量、管理辦法、檢驗手段等多方面的情況，擇優而定。
3、通過招標選擇質優價廉的工程施工企業，了解待選的施工企業資質及資信情況、施工單位人員及管理水平、施工單位資金情況、施工單位機械設備情況。
4、力爭減免相關規費
（三）項目施工過程中的控制
1、合理控制工期
特別是控制相關節點工期，如開工、+0.00、銷售開盤節點、結構封頂、主體結構完成、室外總體完成、項目綜合驗收、交房等。
2、合理控制質量
通過基礎驗收、隱蔽工程驗收、結構封頂驗收、主體結構驗收至過程驗收，將質量問題減少到最小或最少程度，從而減少整治、返工等方面的時間。
3、合理控制工程變更
施工階段的造價控制就是要控制合同價。而合同價的突破，主要在于變更，因此控制合同價必須首先控制變更工程。
4、合理控制撥付工程款
嚴格按合同規定審核每筆進度付款，從而降低財務費用，達到控制成本的目的。
5、合理控制甲供材料
通過招標形式，對相關甲供材（材料和設備）進行貨比三家。通過甲供材管理辦法，嚴格控制施工單位對甲供材的領用數量，達到控制成本的目的。
6、嚴格做好銷售面積計算
7、力爭減免先關規費
（四）項目完成后的控制
特別是在工程結算、決算以及審計時，嚴格控制項目總費用，一般力爭不突破項目原有的總預算。
四、工程造價的全過程有效控制
所謂工程造價的全過程有效控制，就是在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施將工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內。有效地控制工程造價應體現以下三項原則：
1、以設計階段為重點的建設全過程造價控制。根據經驗數據顯示，設計費用一般只占到建筑安裝工程費的1%，但正是這1%的費用對于工程造價的影響度占到了75%以上。要有效地控制建設工程造價，就應將工程造價管理的重點轉到工程建設前期。
2、實施主動控制。工程造價控制不僅僅要反映投資決策，反映設計、發包和施工，被動地控制工程造價；更要能動地影響投資決策，影響設計、發包和施工，主動地控制工程造價。
3、技術與經濟相結合是控制工程造價的最有效地手段。要有效地控制工程造價，應以組織、技術、經濟等多方面采取措施。從組織上采取措施，包括明確項目組織結構，明確造價控制者及其任務；從技術上采取措施，包括重視設計多方案選擇，嚴格審查監督初步設計、技術設計、施工圖設計、施工組織設計，深入技術領域研究節約投資的可能性；從經濟上采取措施，包括動態地比較造價的計劃值和實際值，嚴格審核各項費用支出，采取對節約投資的有力獎勵措施等。
五、結束語
房產項目投資費用分析與利潤估算，是房產企業領導投資決策的依據；項目費用的前期控制，是房產公司領導貼近市場，即使調整的依據；項目費用的過程控制，是房產公司領導考核公司部門和員工的依據；項目費用的最終控制，是房產公司領導綜合評價項目的依據；工程造價的全過程有效控制，是取得較好投資效益的基礎。總之，房產項目費用的全過程控制的優劣，是衡量一個房產公司的成功標志。
參考文獻
[1]王振強。 日本工程造價管理 天津：南開大學出版社，2002
[2]郝建新。 美國工程造價管理 天津：南開大學出版社，2002
位于華北西北部的呼和浩特，是的首府，也是除天津、石家莊外距離首都北京最近的省會城市。由于地處環渤海經濟圈、西部大開發、振興東北老工業基地三大戰略交匯處，其經濟發展在近幾年得到迅速發展，特別是房地產行業發展勢頭十分強勁。
一波三折松綁限購率性破題
作為國內首個松綁限購的省會城市，呼和浩特一度被推至風口浪尖。2014年6月20日，呼和浩特市房地產開發監督管理處對外公布呼和浩特市政府辦公廳印發的 《關于切實做好住房保障工作促進全市房地產市場健康穩定發展的實施意見》（下稱《意見》）。
《意見》中提出，未來在充分發揮市場對資源配置的決定性作用的同時，將取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。呼市松綁限購，對其他欲松綁限購的三四線城市來說釋放出一個信號：國家對樓市的限購行為有望放緩。
然而，事件于6月25日下午發生逆轉，上述文件被呼市政府以“打印錯誤”為由從官網上撤掉，直到26日晚，呼和浩特市地產開發監督管理處才對外發表更正聲明，將文件中第七項第二行括號內“含二套住房”的字樣改為“含二手住房”，并重新了文件。至此，松綁限購的舉措在呼市政策層面已穩穩坐實。
時隔一年，呼市樓市是否在政府和開發商的殷切期盼中等來了樓市的回暖？內蒙古社科院經濟研究所所長于光軍在接受《小康》記者采訪時給出的答案是：不明顯。
數據顯示， 2014年，內蒙古全區房地產開發投資共計1370.88億元，比上年下降7.3%。商品房銷售全面下滑。而作為省會城市，呼市本地受全區大氣候影響，房地產銷售額也沒有出現預期的漲幅，呼市本地購房者的觀望情緒也在不斷加重。
于光軍指出，呼市政府發文松綁限購經歷一波三折，也說明了政府層面對房地產的態度確實比較謹慎，但利用行政手段繼續對房地產市場進行干預，以刺激樓市回暖并不是最明智的做法。“房地產市場的健康運營還需要將權利的指揮棒交還給市場。”于光軍表示，目前針對呼市本地的房地產開發商，擺在他們面前最現實的問題只有一個，就是急著去庫存回籠資金以解決后顧之憂。
房地產開發商：去庫存悠著走
政策落地后，呼市本地房地產開發商原本以為等來的是一場促進樓市回暖的“及時雨”，卻不料還是陷入了消費者不買賬的尷尬境地。呼和浩特瑪雅房產經紀人徐燕告訴記者，從去年下半年正式松綁限購以來，呼市整體房價走勢趨于平穩，個別區域的房地產項目存在波動。在新城區多個項目區，樓盤均價都在4980元/平方米徘徊，相比此前該地域銷售均價都保持在6000元/平方米的水準差距十分明顯；在賽罕區的地產項目，目前均價為6500元/平方米，同去年7000多元/平方米相比也呈現出跌落。“即使房價下滑，大多數市民依舊沒有表現出購買欲望而是繼續觀望。”
25歲的孫俊就是購房大軍中的觀望者之一。現在，每逢周末他都會和女友跑到呼市各大樓盤銷售大廳了解最新的房價走勢。如此辛苦，目的只有一個，買到市內最便宜的房子。相比寄希望于低房價的孫俊，從事多年房地產項目開發的陳先生，卻等得心急火燎。“市場需要刺激，但當前呼市房地產行業呈現出來的疲軟無論是政府還是房地產商都無法控制，市場的經濟杠桿作用需要在一段時間內去自行調試。”
陳先生坦言，在大量的空置樓房銷售無門的情況下，房地產商所面臨的不單是來自競爭對手的價格競爭，同時要考慮房地產行業在全國經濟下滑的背景下如何在三四線城市存活。“撬動房地產利益的蛋糕對房地產開發商來說是最不愿意做出的讓步，但為了去高庫存量，房地產商又不得不作出妥協。”陳先生向記者進一步解釋，所謂的妥協其實就是指房地產商對房價進行下調。
而在二手房交易市場，徐燕透露，房價波動相對穩定，長遠看來，即使有政策紅利，購房者們的謹慎態度依舊會考慮整體的投資環境。
購房者：觀望等待
那么，對于三四線城市的老百姓來說執行限購和松綁限購到底對他們有沒有影響？
對此，于光軍指出，松綁限購的政策對市場的刺激作用并不明顯，但在購房者辦事流程簡化服務方面卻得到了很大提高。“原本需要耗費時間精力查驗購房人的購房記錄這些流程都被取消，這對老百姓來說是省去麻煩的過程。”對此，長期接觸消費者群體的徐燕也表示，此前被限購政策綁住腿腳的購房者們，在“解限”之后有了更多選擇。
北方新報房產記者顧先生用一句話概括了當前呼市房地產行業的發展現狀，就是“既好不到哪里，也壞不到哪里”。同時他也指出，以外來人口居多的呼市，在住房剛性需求方面沒有國內一線城市迫切，但依舊表現出追趕一線城市房地產開發的勁頭。房地產行業供過于求的局面最終導致了房屋高空置率問題的產生。這種冒險對房地產開發商和當前經濟社會的良性運作都是不利的。
關鍵詞:景觀效果、成本控制、設計、空間把控、現場調整
引言
近年來，隨著房地產行業如火如荼地發展，與之相應的房地產樓盤園林景觀行業也取得了快速發展。小區園林建設的升級，對于美化環境和改善業主生活質量起到了很大的作用，房地產園林環境不經意中成為消費者判別住宅產品優劣的重要標準，而房地產商則往往把景觀規劃建設視作塑造樓盤營銷環境的最有效手段，好的園林景現規劃建設，能促使樓盤附加值得到全面提升。于是各開發項目紛紛加大力度打造各式風情的園林廣場、花園景現，點綴得一座座小區美輪美奐。但是，在房地產園林景觀營建的過程中，如果只講究質量和藝術效果，而不有效控制成本，無形中會引起房價猛增。因此，如何在園林工程設計、建設及后期養護過程中節約資金，合理計算園林工程造價，建設耗費少、成果大，又使居民獲得滿足的園林景觀，成了營建商十分關注的問題。
1 工程概況
位于佛山官窯東風水庫邊上，小區總面積接近十五萬平米，已建成的展示區面積2萬多平米，小區的建筑風格以英倫風格為主.（原來場地現狀與設計完成后的效果圖如圖所示）
2 對樓盤設計過程的成本控制
優秀的設計造就了好的園林建設與美好的景觀環境。房地產樓盤對于園林的設計是與經濟相掛鉤的，如果園林造價低，就會影響效果，而造價過高，又會給開發商增大成本。因此，在規劃設計階段進行充分論證，對設計的思路、特色、功能，各項綠化指標，中長期及四季觀賞效果，樹種配置原則，建設成本及維護管理費用的計算等內容作出詳細評價，可減少園林建設的浪費，尤其在景觀作品的設計要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要結合樓盤實際情況進行分析論證，對這些設計元素進行綜合取舍合理配置，減少不必要的成本支出，是控制成本的一個有力手段。
2.1 地形設計
在小區環境地形設計過程中，首先要滿足園林功能的要求，其次要考慮到實現園林功能的成本。這就要求做到“利用為主，改造為輔，因地制宜，順其自然”的原則，避免進行大規模地形改造工程。地形營造是分隔空間最有效的工程技法之一。地形往往是利用土方平衡的原理，就地取材變廢為寶，地形能使空間感更加獨立，分隔視線的同時阻隔了噪音。例如，該實例小區的便是一條嘈雜的市政路，地形營造產生的效果立竿見影。所以地形設計中不一定要把地面都堆平，要充分考慮與樓盤環境的和諧統一，充分保護與合理利用樓盤環境中原有的地形、地貌、地物，對原有的自然地形盡量從現狀出發加以利用，通過“以山就勢”、。以坡就勢”的設計理念，因地制宜，就地取材改造地形。通過保持場地原有的地貌特征，盡量做到土方就地平衡，有優美的地形為基礎可以大大的節約植物苗木的種植數量，既節省了工程費用，又能夠凸現自己的特色，這也是均衡造價的手法之一。
2.2 水景設計
水景的設計，可以使社區環境充滿靈氣，平添休閑氣氛。近年來，各類樓盤都以自然或人造水景、湖泊為主要賣點，更為能以“未來親水景觀”樓盤自居而自豪，房地產開發中水景住宅成為一大熱點。但在住宅環境水景的設計中，如果只考慮到水景營建初期的美觀、豪華，而忽視了水體景觀較高的運行成本以及后期較高的維護管理費用，長此以往，由于發展商難以支撐而就會導致園林水景逐漸變成石板旱溪景觀，而且由于目前大多設計做不到循環利用，對水資源的浪費很大。因此，小區在營造水景時，要有長遠考慮，不能圖一時之亮點，設計中的水景面積在整體環境景觀中所占比例不宜過大。本案例的水景以點狀水為主，利用壓力泵使噴水、刮水循環利用，同時考慮到靜水的景觀效果，水景之中增設雕塑，節約管養成本的同時使景觀效益最大化。
2.3 道路設計
道路是住宅區環境的構成框架，它除了具備疏導居住區交通、組織居住區空間的功能外，還由于各式各樣的道路鋪裝形式，使道路本身也構成居住區的一道亮麗風景線。因此，在進行居住區道路設計時，有必要對道路的鋪裝材質進行科學考慮，根據小區的道路級別和所在各區的特點，選用不同的鋪裝面層。如本案例區內干路可能較為順直，由混凝土、瀝青等耐壓材料鋪裝為主；而宅間路則富于變化，由石材、裝飾混凝土、透水磚、卵石等自然材料鋪裝而成。要避免不考慮實際功能，一味追求華麗氣派，不分場合大量使用價格昂貴的花崗巖鋪裝，以減少前期建設成本和花崗巖遭損毀后的更換成本，兼顧雨水回流的生態效應。
2.4 景觀小品設計
景觀小品是指體量小巧，有一定使用價值和裝飾作用的建筑、游憩、觀賞設施和指示性標志物，具有組合空間，美化環境、方便居民生活等作用。由于景觀小品造價低，對居民區的環境美化作用顯著，所以小品設計及運用日益受到重視。但住宅區中景觀小品的設計量要少，景要巧，忌諱奢華，切實起到畫龍點睛的作用；要分布合理，設置的地點要恰如其分，保證與周邊環境相協調。不能無原則濫用，尤其要嚴格控制雕塑及亭、廊、花架等構筑物的數量，應貫徹“植物造景為主，園林建筑為輔”的原則，以提高園林價值，有效控制建設成本。
2.5 綠化設計
在住宅區的整體環境中，綠化種植占很大的比例，一般住宅區的綠化比率應在30％左右，高檔住宅區甚至高達50％，綠化種植設計是否合理對于住宅區景現成本有較大影響。
第一、種植設計中要堅持喬、灌、草結合的配置原則，合理控制草坪所占比例，特別是在成本空間有限的項目中，如本案例在投入方面受到很大的限制。這時候要求綠化設計要主次比較突出，本案設計是截取了幾個視線的焦點作為重點，將主要的工程投入集中于此節點，選用較為突出的大樟樹、大秋楓，色彩比較鮮艷的星光榕、千層金，花色艷麗的紅花雞蛋花、馬利筋、桃葉珊瑚等。主題樹種的突出，層次搭配的變化，色彩對比的豐富，將幾個主要節點的主置跳出整個景觀帶的平面，形成一種立體感受。而對于中間過渡段則采用簡化的設計手法，以鄉土樹種如杜英、黃槿、黃槐、大葉榕等樹種，營建大面積的疏林草坪景觀，草坪觀賞性強，疏林生態效益高，同時養護成本也得到了保障。
第二、設計中要堅持適地適樹的原則，不要盲目選用貴重樹種，而選擇鄉土樹種綠化小區不僅綠化可以降低住宅區成本，也容易發揮最大的生態效益，如本案例采用了主體大喬木秋楓、香樟、盆架子等，中型喬木杜英、大葉榕、大葉紫薇、黃槐、雞冠刺桐、雞蛋花等，灌木垂榕、桃葉珊瑚、紅繼木、星光榕、細葉紫薇、大紅花等，地被星花、蜘蛛蘭、鴨腳木、黃連翹、紅鐵等。選用品種均為本土樹種或長期馴化已非常適應本土生長的品種，能夠健康過冬，長定后基本無需養護，并且這類品種在周邊苗木市場大量生產，對運輸費用的節省也是一筆可觀的數目。
第三、設計中選用的大規格苗木數量不宜過大，不搞“高價建綠”，在入口處、中心廣場及綠地重要位置適當點綴即可，大規格苗木的使用是一種生態的破壞，同時過大規格的喬木成活率非常低，移植難度相當大，往往需要二次補苗甚至三次補苗，成本難免失控，本案總體上把小苗密植作為種植的指導思想，前期能保證到樓盤開售的即時效果，后期小苗長大后又可以移植到樓盤的新建區域，既是控制了建設初期的成本，又為樓盤建設后期儲備苗木材料，是一種短期效果與長期利益相結合的嘗試。
第四、設計中應控制草花的擺放數量，代之以木本花卉，草花應為點綴，不適合大面積使用，本案例設計時從長期成本和景觀效益出發對開花植物做出了逐一篩選，盡量采用多年生的木本花卉，并且使用的花卉盡量為應季花卉，使樓盤銷售季節的花期較為集中，葉色鮮艷，并且兼顧一年四季的綠化效果，不至于長期脫落。效果和成本的平衡在草花使用這類細節上最能體現，它是一種反比的關系，在度的把握上做到位了，才能使利益最大化。
3 施工過程中成本控制
在住宅區景觀工程建設過程中，為了通過有效的途徑來控制成本、增加收入，就需要工程項目管理人員在施工過程中遵循成本控制的相關原則，在執行工程質量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、財力，有計劃地組織施工過程，合理制訂施工方案、控制施工進度、嚴格加強質量管理、降低材料成本，把各項費用控制在計劃成本的范圍之內，力求將成本、費用降到最低。
3.1 施工方案
住宅區園林景觀工程建設前期需制訂科學實際的施工方案。施工方案不同，工期就會不同，合理的工期，將使項目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。制訂施工方案時，要聯系工程項目的規模、性質、復雜程度、現場等因素綜合考慮。可以同時制訂幾個施工方案，進行比較，從中優選最合理、最經濟的一個，施工方案的優化選擇是施工企業降低工程成本的主要途徑。
3.2 施工進度
施工進度控制是住宅區園林景現丁程項目管理中的重點控制目標之一。要求項目經理和工程技術人員在既定的工期內，編制出最優的施工進度計劃，在執行該計劃的過程中，經常檢查施工實際情況，并將其與計劃進度相比較，若出現偏差，便分析產生的原因和對工期的影響程度，制訂出必要的調整措施，修改原計劃，不斷地如此循環，直至工程竣工驗收。它是保證景觀工程項目按期完成，合理安排資源供應、節約工程成本的重要措施。
3.3 工程質量
在景觀工程施工過程中，要嚴把工程質量關，加強施工工序的質量自檢和管理工作，真正把質量管理貫徹到整個過程中。采取一切可能的防范措施，消除質量隱患，做到工程一次成型、一次合格，杜絕返工現象的發生，避免因不必要的人力、物力、財力的投入而加大工程成本。尤其對苗木及苗木栽植質量把關更加嚴格，否則可能會導致苗木死亡，不僅損害工程形象，還增加了工程成本。
3.4 材料成本
景觀工程材料成本在整個項目成本中的比重最大，一般可達70％左右，而且有較大的節約潛力，往往在其他成本項目(如人工費、機械費等)出現虧損時，要靠材料成本的節約來彌補。因此，材料成本的節約，也是降低項目成本的關鍵。在購買工程材料時，要通過市場行情的調查研究，在保質保最的前提下，貨比三家，擇優購料；而且要合理組織運輸，就近購料，選用最經濟的運輸方法，以降低運輸成本。同時要安排好材料進出場的時間，加強現場管理，合理堆放、減少搬運，植物方面要盡量減少過夜苗和苗木損耗。
4 養護過程成本控制
小區園林景觀的經濟性，既要顧及造園工程近期的建造成本，這關系到售價和開發利潤；更要顧及長期的養護成本，這關系到物業管理費用。整體工程項目應以便于養護管理作為必要的標準，盡量使園林景觀在日常養護和運營中，減少人力、物力、財力的投入。若忽視養護管理問題，過高的園林維護成本成為壓在物業管理公司肩上的重擔，進一步又是加壓在業主身上的一筆物業管理費用。尤其是在綠化種植方面，由于景觀設計師在作種植設計時，往往很少考慮今后養護成本，因此，許多建成的綠地在養護管理時令養護人員叫苦不迭和開支大增。有的小區綠化，由于建設成本和建成后維護管理費用超過單位經濟實力，只有低水平維護，最后觀賞效果不理想，很多應有的功能喪失，有的草坪被雜草擠占，綠化帶太多難以很好修剪，蛀莖害蟲易為害難以防治等。一些小區的綠化設計方案廣泛采用大色塊、大草坪，且大量應用造型植物，這些因素都使后期管理成本有不同程度提高。有的物業公司對小區園林的維護，過分雕飾，而往往忽略了其自然本色，硬是將一些植物修剪成一個方形或球形，是沒有必要的。另外住宅區環境中的人工湖維護費用也較高，水費、電費的消耗都很大，若來不及維護，造成蚊蟲孳生等，這也會給小區的業主們帶來不便。
5 結語
