時間：2022-10-13 22:11:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農(nóng)村宅基地申請書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
xx村村委會：
我叫xx，86年5月出生，xx市鎮(zhèn)xx村二組農(nóng)民。家中十分貧困，沒有太多經(jīng)濟來源，沒有父母兄妹，一家人的生活主要靠我外出打工維持。由于現(xiàn)有住房是1988年前后修建的簡陋土坯林架結(jié)構(gòu)房，至今己近20多年，雖經(jīng)過多次整修，但破損處仍然較多，同時，沒有廚房，院落，且現(xiàn)在房屋中梁因潮濕而下沉，房屋已嚴(yán)重扭曲。經(jīng)長期風(fēng)吹雨淋中梁不斷下沉變形，房屋隨時都有坍塌的危險，已經(jīng)嚴(yán)重危及人身安全和財產(chǎn)安全。我擬在現(xiàn)有村房屋基地自己家成包地處，新修建住房一處。可是由于家里經(jīng)濟情況十分拮據(jù)，沒有獨立能力來改善我的住房條件，為了家人的安全，在此我向村委會申請給予我一定的危房改造補助。
我保證，申請的危房改造補助只用于住房改建，絕不進行與此無關(guān)的事情，敬望批準(zhǔn)為盼！！
特此申請！
xxx
20xx年xx月xx日
2022農(nóng)村宅基地申請書
尊敬的各級領(lǐng)導(dǎo)：
申請人：男，漢族，xx縣xx鎮(zhèn)金枝村第6組村民，身份證號：xxxxx。聯(lián)系電話：xxxxxxxxxxxxx。
申請事項:
申請農(nóng)村宅基地以新建住房。
事實和理由：
一、我已經(jīng)與兄弟分家，我現(xiàn)有4口人(母親、妻子、兒子和我)現(xiàn)暫住在兄弟家中，沒有住房，沒有豬牛欄，小孩子一天天長大真是無法容宿，因而建新房非常有必要。
二、我原有的一塊自留地周圍都建了房子，無水利條件，四周都是生活垃圾因而無法種植莊稼，每年種的作物常受雞、豬、牛、羊踐踏。這塊地的面積大約2分地左右，地的位置是北抵一條毛馬路，西抵羅金仕準(zhǔn)備砌的屋場，南抵前年修好的硬化水泥路，東抵羅金明的房子，對周邊根本不會造成危害。
三、這些年來，黨的政策越來越好，我們農(nóng)民的收入也一年比一年增加。只要上級一批準(zhǔn)，我就能馬上動工。
特此申請，敬請貴村委會核實情況，審核批準(zhǔn)為盼。新宅基地申請書怎么寫
此致
敬禮!
申請人：xx
x年x月x日
2022農(nóng)村宅基地申請書
村民委員會：
我是本村村民，現(xiàn)有父親或母親名下宅基地一處，因我有弟兄人，本人已結(jié)婚，需分家領(lǐng)過，原有宅基地已不能滿足居住需求。故申請審批宅基地，請予批準(zhǔn)。
第二條本規(guī)定所稱農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民個人經(jīng)依法批準(zhǔn)，用于建造住宅（包括住房，附屬用房和庭院等，下同）的集體所有土地。
第三條農(nóng)村村民建房用地，必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村鎮(zhèn)規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，村民建房用地應(yīng)嚴(yán)格遵守村鎮(zhèn)規(guī)劃。
第四條農(nóng)村村民建房用地，必須貫徹十分珍惜和合理利用土地的方針，認(rèn)真執(zhí)行保護耕地的基本國策，禁止亂占耕地、濫用土地，村內(nèi)有空閑地的不得批準(zhǔn)使用耕地，有劣地的不得使用好地。農(nóng)村村民建房盡量使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和廢棄地、荒坡地，嚴(yán)禁擅自占用自留地。
村鎮(zhèn)規(guī)劃編制要立足現(xiàn)狀，著眼長遠(yuǎn)，堅持“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、遠(yuǎn)目標(biāo)”的原則，按照城鎮(zhèn)化和節(jié)約集約用地的要求，積極開展“空心村”改造、拆舊建新、撤小并大、移村上山和鼓勵農(nóng)村村民住宅由自然村向中心村、集鎮(zhèn)集聚。為了加快集鎮(zhèn)建設(shè)步伐，根據(jù)區(qū)集鎮(zhèn)規(guī)劃要求，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)原則上不允許農(nóng)民在集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)原有村莊建房，下村工業(yè)平臺16平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)嚴(yán)禁村民建房，正確引導(dǎo)村民建房向小集鎮(zhèn)集聚。對中心村、集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越的地段，其宅基地使用權(quán)可采取招標(biāo)、拍賣等方式確定給具備申請宅基地條件的本村村民。招標(biāo)、拍賣宅基地使用權(quán)收取的資金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會專項存儲，專款專用，主要用于本村基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)。到集鎮(zhèn)建房的村民，其占用的土地建設(shè)指標(biāo)在“增減掛”項目中解決。
第五條農(nóng)村村民建房用地必須符合公路法的有關(guān)規(guī)定，公路兩旁建房嚴(yán)格按照《區(qū)規(guī)范村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理實施意見》（府發(fā)號及《市人民政府督查通知》（府辦督字號）執(zhí)行：距高速公路和省道均不少于30米（清宜線不少于50米）；縣道區(qū)別對待，歐里至、觀巢至界水、哲山至劃江、觀巢至分宜、河下至良山、白沙至萬福、鄧家至羅坊均不少于15米，其它縣道不少于12.5米；鄉(xiāng)道不少于7.5米。
第六條農(nóng)村村民建房用地，嚴(yán)格實行一戶一宅。建筑占地面積占用耕地每人25平方米，每戶控制在100平方米以內(nèi)（含100平方米）；占用非耕地每人30平方米，平原地區(qū)每戶控制在140平方米以內(nèi)（含140平方米），山區(qū)每戶控制在200平方米以內(nèi)（含200平方米）。因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡，每戶控制在240平方米以內(nèi)。占用非耕地建房的允許建施庭院，但庭院面積不得超過每戶控制總面積，庭院面積不計標(biāo)準(zhǔn)面積，獨生子女及純女戶可增加一個人指標(biāo)。
第七條具備下列條件之一的，可以申請宅基地：
（一）確無宅基地的；
（二）原宅基地未達到規(guī)定面積的；
（三）農(nóng)村村民戶成年子女已領(lǐng)取結(jié)婚證書（包括男到女家）確需另立門戶，已有宅基地不能分割或雖能分割但新分割的宅基地面積低于規(guī)定面積的；
（四）國家、集體建設(shè)和村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的；
（五）按照國家有關(guān)規(guī)定可申請宅基地的。
有下列情況之一的，不予批準(zhǔn)宅基地：
（一）未列入當(dāng)年住宅建設(shè)用地計劃指標(biāo)的；
（二）不服從村鎮(zhèn)統(tǒng)一規(guī)劃的；
（三）將原有住房出租、出賣或贈與他人的；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定不宜批準(zhǔn)建房的。
（五）不具備第六條條件之一的；
第八條農(nóng)村村民建住宅使用土地（包括新建、改建、擴建），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，報區(qū)人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法分批次上報市政府辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
農(nóng)村村民建房審批程序：
（一）申請
建房戶依法申請，由建房戶到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源中心所領(lǐng)取村民建房審批表和用地申請書，申請書由建房戶如實填寫。審批表應(yīng)按表上欄目逐級填寫。建房戶填好申請書后，上交村民小組。
（二）初審
村民小組在接到村民建房申請后，對其申請的建房條件、占地面積和位置等內(nèi)容進行初審，召開村民大會或村民代表會議進行集體討論，對符合條件的將初審意見張榜公示，公示滿7日無異議的，由村民小組組長在審批表對應(yīng)的欄目中簽好意見，2天內(nèi)將全部材料交村委會。
村委會應(yīng)及時召開村委班子會議進行集體研究，然后由村委主任或分管主任在審批表欄目中簽署意見并加蓋村委會公章，7天之內(nèi)將材料全部交國土資源中心所。
（三）勘查
國土資源中心所接到有關(guān)材料后，應(yīng)會同所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所對申請建房戶實地勘查，勘查的內(nèi)容主要包括人口、原宅基地處數(shù)、面積、申請宅基地的位置、地類以及是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等，并分別簽署勘查意見，加蓋公章。7天之內(nèi)將材料交鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核。
（四）審核
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府對國土資源中心所上報的村民建房每季度末審核一次，召開鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦公會或班子成員會，并在建房審批表上簽署審核意見并加蓋公章。
（五）審批
1、國土資源中心所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核后，及時將建房戶申請表、審批表、登記表一并交國土資源分局。
2、分局按照“一戶一宅”、“控制面積”、“保護耕地”、“用地計劃指標(biāo)”等進行審核，并到實地進行抽查，召開局長辦公會議，對初審意見進行研究。然后簽署審批意見、加蓋公章。報區(qū)人民政府審批，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。
第九條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，由申請人所在的村委會或村民小組張榜公布。經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的建房戶，必須按標(biāo)準(zhǔn)到所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)交納有關(guān)稅費：
1、耕地開墾費每平方米8元（代財政收）；
2、耕地占用稅每平方米12.5元（財政收）；
3、防洪保安基金每平方米0.75元（代財政收）。
建房戶依法交清有關(guān)稅費后，到國土資源中心所領(lǐng)取村民建房建設(shè)用地許可證。
第十條農(nóng)村宅基地申請實行分批次統(tǒng)一報批。占用非耕地的每季度報批一次，占用耕地的每年分二次報批，即上半年五月份報批一次，下半年十月份報批一次。
第十一條在村民建房審批過程中，只要符合建房用地條件的都要按要求逐級上報，不允許扣壓或拖延。
第十二條宅基地批準(zhǔn)后，從批準(zhǔn)之日起應(yīng)在一年內(nèi)動工興建，一年以上未動工建設(shè)的，收取土地閑置費。超過兩年不建住房的，原批準(zhǔn)文件無效，宅基地收回集體另行安排。
鎮(zhèn)位于縣東部，轄10行政村，1個居委會，393個村民組，9467戶，3.96萬人口。自四月份市、縣農(nóng)村集體土地“三權(quán)”發(fā)證工作部署以來，鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，始終把做好“三權(quán)”發(fā)證工作作為維護人民群眾切身利益，保護土地資源的重要舉措來抓，從五月份全面開始組織實施，經(jīng)過5個月的艱苦努力，已經(jīng)全面完成我鎮(zhèn)農(nóng)村集體土地“三權(quán)”發(fā)證工作，現(xiàn)將工作情況匯報如下：
一、加強領(lǐng)導(dǎo)，明確職責(zé)
為了全面推進該項工作開展，我鎮(zhèn)成立了由鎮(zhèn)長任組長的農(nóng)村集體土地“三權(quán)”發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)組，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，鎮(zhèn)直相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人為成員的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)全鎮(zhèn)的“三權(quán)”發(fā)證工作。各村（居）也相應(yīng)成立了由村書記任組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，并明確專人辦理此項工作。同時，為嚴(yán)明獎懲，鎮(zhèn)黨委、政府還把“三權(quán)”發(fā)證工作納入各村年終目標(biāo)考核管理。
二、廣泛宣傳，營造氛圍
農(nóng)村集體土地“三權(quán)”發(fā)證工作與廣大群眾的切身利益息息相關(guān)，事關(guān)農(nóng)村社會穩(wěn)定和發(fā)展，讓群眾及時明白知曉有關(guān)“三權(quán)”發(fā)證工作的方針政策，事關(guān)發(fā)證工作的成敗，為此，我鎮(zhèn)利用各種途徑和手段，開展了廣泛深入的宣傳發(fā)動工作，并利用廣播、標(biāo)語、通信、會議等工具進行廣泛宣傳，做到全鎮(zhèn)群眾家喻戶曉，成人皆知，并全力支持配合該項工作順利開展。
三、嚴(yán)格政策，規(guī)范操作
農(nóng)村集體土地“三權(quán)”發(fā)證是一項政策性極強的工作，稍有偏差，就可能引發(fā)各種矛盾和糾紛，甚至導(dǎo)致上訪，為此，我鎮(zhèn)在發(fā)證工作一開始就堅持按照“積極、穩(wěn)妥、有序”的六字工作方針穩(wěn)步推進，把住政策關(guān)口，制訂詳細(xì)實施方案，將這項工作分四個階段分步實施，第一階段是入戶調(diào)查，摸清底子，這項工作已于8月份全面完成，共摸底調(diào)查9467戶，第二階段是對須要發(fā)證的農(nóng)戶填寫《居民建房申請意見表》、《土地登記申請書》、《地籍調(diào)查表》，然后進行公示，第三階段是公示無異議后，填寫其他上報材料，報縣國土局進行審核；第四階段是張貼公告，無異議后發(fā)證到戶。
截至9月20日，我鎮(zhèn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)，即“三權(quán)”發(fā)證工作已全面完成。其中：
1、集體土地所有權(quán)：共11宗已于8月全面完成，發(fā)證率為100%；
【關(guān)鍵詞】集體土地；房屋登記辦法；房屋登記
《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的頒布，使得我國集體土地內(nèi)的房屋登記較之前的情況有所改善。在這之前，我國沒有一部專門的法律來明確的規(guī)定這一范圍內(nèi)的房屋登記，很多地方也沒有集體土地內(nèi)房屋登記的概念，即使有房屋登記，也僅是以相關(guān)條例來進行。并且由于相關(guān)的配套制度不是十分的健全完善，有一些已有的規(guī)定在執(zhí)行起來也是困難重重。相較于國有土地上的房屋登記而言，集體土地內(nèi)的房屋登記還有一段路要走?！斗课莸怯涋k法》頒布實施之后我國的房屋登記基本實現(xiàn)了制度上的統(tǒng)一。集體土地內(nèi)房屋的登記方法有：
一、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)登記的登記方法
所有權(quán)登記時集體土地內(nèi)房屋登記的主要內(nèi)容，包括所有權(quán)初始登記、所有權(quán)變更登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
1、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記
在進行房屋所有權(quán)登記之前，應(yīng)該明確申請登記的房屋的土地性質(zhì)，應(yīng)為宅基地及集體所有的其他建設(shè)用地。只有在這種性質(zhì)的集體土地上建筑的服務(wù)才能依法進行登記。《土地管理方法》就規(guī)定了村民住宅和利用其他的集體建設(shè)用地來建筑的房屋如果是依法建造的話，可以申請登記。對于那種符合條件但是是違法亂建的服務(wù)不能申請房屋登記。并且要在已經(jīng)進行初始登記的服務(wù)登記簿上、房屋權(quán)屬證書上注上“集體土地”的標(biāo)記。
在申請房屋所有權(quán)初始登記的時候，申請人要提供其屬于所在地農(nóng)村集體成員的相關(guān)證明。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織當(dāng)中如果有申請房屋所有權(quán)初始登記的，要提交相關(guān)的材料給上一級的村民大會同意，持有村民會議或者村民代表會議同意的證明材料。在辦理集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)初始登記的時候，要堅持相關(guān)的原則，要先辦理土地、宅基地的使用權(quán)證明，或者提供相關(guān)的材料，由當(dāng)?shù)叵鄳?yīng)的管理部門頒發(fā)宅基地使用權(quán)證明。在這個基礎(chǔ)上才能繼續(xù)辦理房屋所有權(quán)的初始登記，以免造成初始登記辦理完成而宅基地使用權(quán)無法辦理，造成后續(xù)宅基地使用權(quán)與土地使用權(quán)矛盾的情況發(fā)生。無論是村民住宅還是其他集體土地集體建設(shè)的服務(wù)，都應(yīng)該堅持先辦理土地相關(guān)證明，再辦理房屋證明的有先有后的原則。在辦理初始登記的時候，受理申請之后，登記部門應(yīng)當(dāng)對登記事項和申請結(jié)果進行公告，公告無異議后方能申請初始登記成功。
2、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)變更登記
房屋所有權(quán)變更登記是房屋登記當(dāng)中經(jīng)常會遇到的問題。不同類型、不同性質(zhì)的房產(chǎn)，變更登記不同，報告登記的內(nèi)涵、外延也不一樣?！斗课莸怯浄ā分幸?guī)定的房屋變更不同以往，僅指權(quán)利客體的變更和相應(yīng)的權(quán)利內(nèi)容變更，以及登記事項的變更?？偟膩碚f，雖然土地性質(zhì)的差異會導(dǎo)致土地上房屋所有權(quán)變更的不同，但都應(yīng)該要堅持縣登記土地使用權(quán)，在登記房屋使用權(quán)的順序原則。集體土地內(nèi)的房屋使用權(quán)變更與國有土地內(nèi)房屋使用權(quán)的變更登記總體上來說區(qū)別不是很大。均需要準(zhǔn)備相關(guān)的登記申請書、申請人的身份證明材料、房屋的所有權(quán)證明材料、所有權(quán)發(fā)生變更的證明材料和其他的必要材料，然后再依據(jù)相關(guān)的程序進行所有權(quán)變更的登記。
3、集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
房屋的所有者可以依法申請房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。對于集體土地內(nèi)的房屋而言，并不因此而可以自由的轉(zhuǎn)讓。相較于其他性質(zhì)土地上的房屋來說，對于集體土地內(nèi)房屋的轉(zhuǎn)讓，有更加嚴(yán)格的條件限制，這主要是由于宅基地的特殊性質(zhì)的決定的，集體土地內(nèi)的房屋，其宅基地性質(zhì)為集體所有。宅基地是一種比較特殊的存在，它上面承載的不僅是使用權(quán)的問題，也承載著一種身份和資格，是農(nóng)民安家立命的依靠。目前的法律法規(guī)也禁止了農(nóng)村宅基地的自由轉(zhuǎn)讓。在申請集體土地內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時候，要提供集體組織統(tǒng)一轉(zhuǎn)移變更的證明材料，從而避免違法行為的產(chǎn)生，這直接的保障了農(nóng)民的權(quán)益。在申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的時候，登記部門對于那種不符合轉(zhuǎn)移登記條件申請要拒絕通過。這也才能維護好農(nóng)村土地的依法使用，促進農(nóng)村經(jīng)濟的健康發(fā)展以及農(nóng)村社會秩序的穩(wěn)定。
和辦理房屋所有權(quán)的初始登記一樣，集體土地內(nèi)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記也要堅持先辦理土地使用權(quán)登記再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的原則。一旦辦理了相關(guān)的土地使用權(quán)證明，也就意味著受轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得了土地的使用權(quán)，據(jù)此，相關(guān)的服務(wù)登記部門就可辦理后續(xù)的服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，避免先辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后難以取得土地使用權(quán)登記，造成幅所有權(quán)與土地使用權(quán)主體不一致的情況發(fā)生。
二、集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記和其他登記的登記方法
1、集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記的登記方法
按照《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，并不是所有的集體土地內(nèi)房屋均能夠進行抵押登記，有的房屋并不具備申請抵押的資格。例如農(nóng)村的宅基地就不能申請抵押?？梢陨暾埖盅旱挠屑w土地上建設(shè)的廠房等建筑設(shè)施，相應(yīng)的建筑所在范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)在同時有抵押權(quán)。在申請登記的時候，遵循的原則依然是先登記房屋建筑使用權(quán)、抵押權(quán)，再登記土地抵押權(quán)。登記中的房屋建筑用地使用權(quán)其范圍僅限于房屋建筑所占的土地范圍，超出這一范圍的土地使用權(quán)不與房屋建筑一起抵押。
就目前我國的國情條件來說，人地之間的關(guān)系決定了在實行集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)登記的過程當(dāng)中要嚴(yán)格管理，在集體土地內(nèi)普通住房抵押權(quán)登記的時機還不是很成熟時要禁止相關(guān)的普通村民住房的抵押權(quán)登記。但是，隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，各項法律法規(guī)、管理制度的不斷健全完善，農(nóng)村社會保障制度的完善，城鄉(xiāng)之間一體化格局的基本形成，各項土地管理法中對于集體土地內(nèi)房屋抵押權(quán)的登記仍有調(diào)整的可能空間。
2、集體土地內(nèi)房屋的其他登記
除以上集體土地內(nèi)房屋的登記之外，《物權(quán)法》規(guī)定的還有一些登記制度，如更正登記、預(yù)告登記、異議登記以及地役權(quán)登記等。相較于國有土地內(nèi)的房屋登記而言，二者既有區(qū)別，也存在相同之處。對于及土地內(nèi)房屋的登記來說，除了地役權(quán)登記之外，幾乎所有的登記，都需要遵循先登記土地，在土地的使用權(quán)等相關(guān)權(quán)利明確之后，再進行其他關(guān)于房屋權(quán)利的登記，保證土地的使用權(quán)與房屋建筑的的所有權(quán)主體的一致性。集體土地內(nèi)房屋的更正登記、預(yù)告登記、異議登記和地役權(quán)登記在登記的過程中，優(yōu)先考慮、優(yōu)先適用的是《房屋登記辦法》，《房屋登記辦法》所設(shè)的各項制度內(nèi)容可以用來作為集體土地內(nèi)房屋登記的一個大的依照框架。對于那些在《房屋登記辦法》中沒有規(guī)定或沒有明確規(guī)定的內(nèi)容，可以參照其他相關(guān)的法律法規(guī)。
三、集體土地內(nèi)房屋登記的注意事項
雖然《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的頒布實施改善了過去房屋登記制度較為混亂的狀況，但在實際的執(zhí)行過程中還是回遇見各種各樣的問題，在對集體土地內(nèi)房屋進行登記的時候，需要注意的有：
1、登記申請者的身份認(rèn)定
在集體土地內(nèi)房屋登記的過程中，房屋所有權(quán)的初始登記和轉(zhuǎn)移權(quán)登記都涉及申請者的身份認(rèn)定。登記要求申請人應(yīng)該屬于集體經(jīng)濟組織的一員，但是就目前來說，我國沒有一部法律法規(guī)明確規(guī)定屬于集體經(jīng)濟組織的一員的具體內(nèi)涵。在實際的登記過程中，應(yīng)該要明確什么是集體經(jīng)濟組織，什么人可以認(rèn)定為集體經(jīng)濟組織的成員，在這個基礎(chǔ)之上再進行認(rèn)真的審核，確保登記申請者的身份認(rèn)定有效。
2、嚴(yán)格執(zhí)行登記原則
除了個別的登記類型之外，集體土地內(nèi)房屋的登記都必須要遵循一個原則：在登記的時候要縣登記土地使用權(quán)，在進行房屋建筑使用權(quán)的登記，堅持先地后房的登記原則。只有這樣，那土地和房屋的使用權(quán)所有主體才一致，避免不一致導(dǎo)致的各種爭端與矛盾。除了堅持這一原則之外，在具體的登記過程當(dāng)中，還要堅持《服務(wù)登記辦法》、《土地管理法》等法律法規(guī)的具體規(guī)定，嚴(yán)格的按規(guī)定辦事，做到有法必依。
3、集體土地內(nèi)宅基地上所建的村民房屋不具備抵押登記的資格
為保證農(nóng)民的權(quán)益、農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展、農(nóng)村社會的穩(wěn)定和諧，《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》、《擔(dān)保法》中都明確的規(guī)定了宅基地的使用權(quán)不具有抵押資格，同理，宅基地上所建的村民房屋同樣也就不具有抵押轉(zhuǎn)讓的資格，不能進行抵押權(quán)登記。集體土地上的房屋中可以進行抵押權(quán)登記的只有集體性質(zhì)的廠房等具備抵押權(quán)登記的資格。
總結(jié)：
《房屋登記辦法》的頒布實施填補了集體土地內(nèi)房屋登記的相關(guān)空白，為集體土地內(nèi)房屋的登記提供了法律依據(jù)。在具體的登記過程當(dāng)中，要注意相關(guān)的重要事項，嚴(yán)格的按規(guī)定登記。在目前集體土地內(nèi)房屋登記比較復(fù)雜的情況之下，實現(xiàn)城鄉(xiāng)房屋的統(tǒng)一登記的時機還不成熟，這是以后房屋登記的努力方向。在還沒有走到這一步之前，房屋登記最主要的工作就是以《房屋登記辦法》為指導(dǎo)，以嚴(yán)格的登記方法為保證，認(rèn)真做好現(xiàn)階段的登記工作。
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該細(xì)則對不動產(chǎn)登記的程序、資料查詢、保護、利用和法律責(zé)任都作了明確的規(guī)定。從我公司土地、房產(chǎn)登記辦證的操作經(jīng)驗分析，對比《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》，《細(xì)則》有以下新“看點”
1進一步明確土地及地上附著物主體一致性的要求
《細(xì)則》第二條規(guī)定：“房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！?/p>
2處分共有不動產(chǎn)的登記有要求(一般三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請)
《細(xì)則》第十條規(guī)定：“處分共有不動產(chǎn)申請登記的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的不動產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人共同申請轉(zhuǎn)移登記?！?/p>
3除已經(jīng)過公正外，自然人處分不動產(chǎn)需“現(xiàn)場”委托登記
《細(xì)則》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人可以委托他人代為申請不動產(chǎn)登記。自然人處分不動產(chǎn)，委托人申請登記的，應(yīng)當(dāng)與人共同到不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書，但授權(quán)委托書經(jīng)公證的除外?！?/p>
與目前土地、房產(chǎn)登記相比，《細(xì)則》的規(guī)定，使委托程序較為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)。
4不動產(chǎn)登記人員可能需要現(xiàn)場查看不動產(chǎn)的狀況
《細(xì)則》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看，重點查看下列情況：(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;……”
即不動產(chǎn)登記申請人要做好現(xiàn)場查看的準(zhǔn)備。
5小區(qū)公共道路、綠地等用地作為業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記存在可能
《細(xì)則》第三十六條規(guī)定：“辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓?！?/p>
6國有農(nóng)場土地相關(guān)登記也有規(guī)可依法
《細(xì)則》第五十二條規(guī)定：“以承包經(jīng)營以外的合法方式使用國有農(nóng)用地的國有農(nóng)場、草場，以及使用國家所有的水域、灘涂等農(nóng)用地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記的，參照本實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定辦理。國有農(nóng)場、草場申請國有未利用地登記的，依照前款規(guī)定辦理?！?/p>
7登記信息保護要求，杜絕“房叔”、“房嬸”
《細(xì)則》第九十五條：“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取措施保障不動產(chǎn)登記信息安全。任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息?！?/p>
第一百零三條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員違反本實施細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：……(三)泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息;……”
【相關(guān)閱讀】
不動產(chǎn)登記機構(gòu)整合基本完成后，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》的落地意味著，中國不動產(chǎn)登記工作從此有了更加詳實和可操作的法律依據(jù)。
【明確一：小產(chǎn)權(quán)房無法登記】
國土資源部地籍司副司長冷宏志表示，我們國家物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)如果不登記，是不受法律保護的。從這個角度講，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以后，大家為了更好保護自己的物權(quán)或者財產(chǎn)權(quán)，正常地講就應(yīng)該到登記部門進行登記。如果不登記，他就不能夠?qū)沟谌恕?/p>
只有全面納入登記的不動產(chǎn)才能在法律框架內(nèi)受到保護，對于此前非法買賣的小產(chǎn)權(quán)房，目前不動產(chǎn)登記條例明確暫不登記，這意味著小產(chǎn)權(quán)房不可能隨之合法化。
【明確二：三類人可查詢不動產(chǎn)】
實施細(xì)則明確“三類人”可以查詢不動產(chǎn)登記資料：一是權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料;二是因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況;三是人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。
根據(jù)上述規(guī)定，只有特定人可以查詢不動產(chǎn)登記資料，而且并非“以人查房”，即輸入姓名即能查詢房產(chǎn)等不動產(chǎn)信息。權(quán)力機關(guān)依法查詢，也需經(jīng)過合理的法定程序。
根據(jù)實施細(xì)則，權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交下列材料：查詢申請書;查詢目的的說明;申請人的身份材料;利害關(guān)系人查詢的，提交證實存在利害關(guān)系的材料。對于查詢所需材料，細(xì)則增加了“查詢目的的說明”這一項。
實施細(xì)則要求，不動產(chǎn)登記資料由不動產(chǎn)登記機構(gòu)管理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立不動產(chǎn)登記資料管理制度以及信息安全保密制度，任何單位和個人不得泄露不動產(chǎn)登記信息。違反規(guī)定的，除依法給予處分外，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。
【明確三：小區(qū)公共部分歸業(yè)主所有】
值得注意的是，實施細(xì)則對小區(qū)內(nèi)道路、綠地的產(chǎn)權(quán)歸屬登記進行了明確規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，其對共有部分享有的權(quán)利依法一并轉(zhuǎn)讓。
“在我國現(xiàn)今的城市建設(shè)模式下，城市居民自購的住房往往位于小區(qū)內(nèi)，此類小區(qū)的道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其他公共場所似乎并無登記人信息?！北本┦ミ\律師事務(wù)所行政法首席律師王優(yōu)銀表示。
【明確四：農(nóng)村宅基地及房屋要登記】
此外，對于國有建設(shè)用地上的建筑物，此前有房產(chǎn)證登記制度相對完善。農(nóng)村集體土地、宅基地和集體土地承包經(jīng)營權(quán)等多數(shù)在村內(nèi)登記，而且多數(shù)手工登記，資料并不完整。
此次實施細(xì)則對于集體土地宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)都明列單獨章節(jié)要求登記。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員黨國英表示，不動產(chǎn)登記制度本身就是保護各種不動產(chǎn)的合法性，有些地區(qū)農(nóng)村集體土地確權(quán)工作近幾年開展不錯，還有很多農(nóng)村集體土地確權(quán)登記尚需完善。不動產(chǎn)登記全面推開后，所有的建筑物應(yīng)該全部登記。
實施細(xì)則第42條規(guī)定，因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請登記的，需提交下列材料：不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料;依法繼承的材料;分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等。
【明確五：登記未引發(fā)市場波動】
在不動產(chǎn)登記條例征求意見期間，業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)擔(dān)心，不動產(chǎn)登記掌握房產(chǎn)基礎(chǔ)信息，是為征收房地產(chǎn)稅鋪路。而開征房地產(chǎn)稅的預(yù)期，可能會引發(fā)有多套房產(chǎn)的業(yè)主拋售房產(chǎn)，從而引起樓市震蕩。
事實證明，江蘇、北京、天津等地在20xx年已經(jīng)開始對不動產(chǎn)變更、交易的居民換發(fā)不動產(chǎn)登記證，從而陸續(xù)實現(xiàn)新證(不動產(chǎn)登記證)換舊證(房產(chǎn)證)。這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場去年穩(wěn)中有升，不動產(chǎn)登記并未引發(fā)市場波動。
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院副院長張杰表示，“不需要擔(dān)心不動產(chǎn)登記會引起房價下跌，不動產(chǎn)登記只是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的間接因素。短期來看，不動產(chǎn)登記有利于理清市場底數(shù)，開發(fā)商、政府主管部門、買房群眾都希望房地產(chǎn)數(shù)量有一個確切的數(shù)據(jù);長期來看，這有利于市場秩序的完善，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?！?/p>
鄉(xiāng)建立矛盾糾紛排查調(diào)處聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位會議，分析矛盾糾紛形勢，研究解決存在的突出問題，村社會矛盾糾紛排查建立會議制度，研究矛盾糾紛調(diào)解方案，分析當(dāng)前矛盾糾紛形勢。
二、排查制度
堅持執(zhí)行村、單位每月排查、鄉(xiāng)每月排查一次社會矛盾糾紛，重要時期，實行每日排查和“零報告”制度，對一些苗頭性、傾向性的突出問題，要及時組織開展集中排查和研判，提出工作建議，制定調(diào)處方案。
三、分流制度
社會矛盾糾紛排查調(diào)處辦公室對群眾要求調(diào)處的社會矛盾糾紛，實行統(tǒng)一登記受理，然后根據(jù)矛糾紛的性質(zhì)、類別，按照“屬地管理”、“分級管理、歸口負(fù)責(zé)”、“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，有權(quán)分流指派到有關(guān)部門和單位。對調(diào)處辦公室指派的矛盾糾紛，有關(guān)部門的單位要按照分流指派的任務(wù)和要求，強化調(diào)處責(zé)任，落實調(diào)處措施，確保調(diào)處效果，并及時反饋調(diào)處結(jié)果。
四、移送制度和歸口管理制度
調(diào)處辦公室對所有接訪受理的社會矛盾糾紛，實行一個窗口對外，按照“統(tǒng)一受理、集中梳理、歸口管理、依法辦理、限期處理的原則，視情況分流或直接組織調(diào)處：
1、涉及優(yōu)撫安置、社會救濟、婚姻登記、婚姻中介、殯葬管理等矛盾糾紛，由民政辦會同當(dāng)事人所在村（居）負(fù)責(zé)調(diào)處。
2、涉及保險、勞動爭議、工傷等矛盾糾紛，由勞動保障所會同黨政辦、當(dāng)事人所在村（居）負(fù)責(zé)調(diào)處。
3、農(nóng)村經(jīng)濟政策、經(jīng)營和財務(wù)管理、土地承包等方面的矛盾糾紛，由農(nóng)經(jīng)站會同土地所、當(dāng)事人所在村（居）負(fù)責(zé)調(diào)處。
4、有關(guān)土地法律、法規(guī)和政策，土地的征用和劃撥，土地利用總體規(guī)劃，土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議，土地有償轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村宅基地的使用，以及反映濫占濫用耕地等矛盾糾紛，由土地所會同當(dāng)事人所在村負(fù)責(zé)調(diào)處。
5、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、城鄉(xiāng)管理以及拆遷補償和安置等矛盾糾紛，由規(guī)劃所會同當(dāng)事人所在村負(fù)責(zé)調(diào)處。
6、消費者權(quán)益，商品質(zhì)量糾紛，經(jīng)濟合同糾紛，市場監(jiān)督和管理等矛盾糾紛，由消費者協(xié)會分會同相關(guān)部門負(fù)責(zé)調(diào)處。
7、計劃生育方面的矛盾糾紛，由計生辦和有關(guān)部門、相關(guān)村負(fù)責(zé)調(diào)處。
8、涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)改制、安全生產(chǎn)等矛盾糾紛，由安監(jiān)站和有關(guān)部門、相關(guān)村負(fù)責(zé)調(diào)查。涉及上訪的矛盾糾紛，由辦牽頭有關(guān)部門負(fù)責(zé)調(diào)處。
9、涉及到其他有關(guān)部門的矛盾糾紛，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)調(diào)處。
10、涉及治安方面的矛盾糾紛，由派出所會同司法所、綜治辦與當(dāng)事人所在村負(fù)責(zé)調(diào)處。
11、其他民事矛盾糾紛由司法所和村社會矛盾糾紛排查調(diào)處。
12、上述單位對所屬矛盾糾紛必須進行3次以上面對面的調(diào)解工作，確實調(diào)處不了的，由社會矛盾糾紛排查調(diào)處辦公室抽調(diào)人員協(xié)調(diào)調(diào)處。
13、重大疑難矛盾糾紛，由社會矛盾糾紛排查調(diào)處辦公室直接調(diào)處。
五、聯(lián)動聯(lián)調(diào)制度
1、涉及到多個部門或跨村的矛盾糾紛，由調(diào)處辦公室組織相關(guān)單位進行聯(lián)合調(diào)處，相關(guān)單位應(yīng)按照調(diào)處辦公室要求抽調(diào)人員按時參加聯(lián)合調(diào)處工作。
2、對調(diào)處辦公室指派分流的矛盾糾紛，相關(guān)單位要及時指派領(lǐng)導(dǎo)和具體負(fù)責(zé)人按時間要求進行調(diào)處，不得拒絕推諉。
3、矛盾糾紛調(diào)處實行領(lǐng)導(dǎo)包案負(fù)責(zé)制，各級領(lǐng)導(dǎo)對調(diào)處辦公室指派負(fù)責(zé)的矛盾糾紛應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、督促或親自參加調(diào)處工作。
4、調(diào)處辦公室調(diào)處矛盾糾紛時需要有關(guān)部門配合支持的，有關(guān)部門要積極參與，不得拒絕參與。
5、矛盾糾紛確因部門決策不當(dāng)或行政行為不當(dāng)引起的，相關(guān)部門要立即糾正，防止矛盾糾紛激化。
6、調(diào)處辦公室實行矛盾糾紛調(diào)結(jié)報告制度。
全局性的重大矛盾糾紛，由鄉(xiāng)社會矛盾糾紛排查調(diào)處調(diào)處辦公室召開聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)，集中力量進行調(diào)處。從而形成分工負(fù)責(zé)與聯(lián)合調(diào)處相結(jié)合、屬地管理和集中調(diào)處相結(jié)合的“大調(diào)解”格局，做到信息聯(lián)通、力量聯(lián)動、糾紛聯(lián)排、矛盾聯(lián)調(diào)。
六、督查回訪制度
1、定期組織開展矛盾糾紛排查工作。
2、對分流指派給有關(guān)單位的矛盾糾紛進行跟蹤了解，提出調(diào)處意見。
3、走訪當(dāng)事人，了解調(diào)解協(xié)議履行情況，聽取群眾對社會矛盾糾紛調(diào)處工作的意見和建議。
4、對未調(diào)結(jié)的矛盾糾紛每月至少組織開展一次以上的繼續(xù)調(diào)處和控制工作。
5、定期通報有關(guān)單位對調(diào)處辦公室分流指派案件的調(diào)處情況。
七、檔案管理制度
1、工作檔案包括：（1）調(diào)處網(wǎng)絡(luò)組成人員名冊；（2）會議記錄、培訓(xùn)記錄、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)記錄；（3）矛盾糾紛受理、分流、調(diào)處情況登記??；（4）矛盾糾紛調(diào)解卷宗；（5）年度工作計劃總結(jié)、兩次以上矛盾形勢分析報告；（6）矛盾糾紛集中排查調(diào)處相關(guān)材料；（7）其他應(yīng)當(dāng)歸檔的文件、材料。
2、直接調(diào)處的矛盾糾紛調(diào)處結(jié)束后，應(yīng)及時形成卷宗，做到一案一卷。卷宗包括以下內(nèi)容：（1）卷宗封面；（2）卷宗目錄；（3）調(diào)解申請書；（4）調(diào)查筆錄；（5）證據(jù)材料；（6）調(diào)解筆錄；（7）調(diào)解協(xié)議書；（8）回訪記錄；（9）附卷材料。
3、調(diào)解的簡易矛盾糾紛，未制作書面調(diào)解協(xié)議書的，應(yīng)填寫《矛盾糾紛受理調(diào)解登記表》，統(tǒng)一歸檔。
4、應(yīng)當(dāng)根據(jù)要求及時認(rèn)真填寫月報表、半年報表和全年報表，在規(guī)定時間內(nèi)報送區(qū)社會矛盾糾紛排查調(diào)處工作領(lǐng)導(dǎo)組辦公室。各類統(tǒng)計報表應(yīng)按時間、年限分類裝訂成冊，建立統(tǒng)計檔案，妥善保管備查。
5、矛盾糾紛調(diào)處材料應(yīng)在調(diào)處結(jié)束后一周內(nèi)整理歸檔。每年3月底前完成上年度檔案的整理存庫工作。
八、培訓(xùn)制度
社會矛盾糾紛排查調(diào)處調(diào)處辦公室負(fù)責(zé)對本轄區(qū)調(diào)解人員進行培訓(xùn)。使廣大的調(diào)解人員明確職責(zé)，掌握與調(diào)解工作相關(guān)的法律知識，調(diào)解的方法與技巧。按照“為人正派，辦事公道，有群眾威信，懂政策法律”的要求，選配好調(diào)解人員。調(diào)節(jié)處辦公室工作人員要實行公開上崗制度。
九、考核制度
社會矛盾糾紛排查調(diào)處調(diào)處辦公室建設(shè)情況納入社會治安綜合治理考核。根據(jù)實際際制定對成員單位及工作人員的考核辦法，對調(diào)處工作成績突出的先進單位、先進個人予以表彰，對因調(diào)處工作不力導(dǎo)致矛盾糾紛上交或激化的單位嚴(yán)格按照綜治工作目標(biāo)管理責(zé)任制的要求，進行處理。
