時間：2023-02-22 09:23:54
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產泡沫論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、日本房地產泡沫成因
二戰后，日本百廢待興，尤其是住宅市場，供應嚴重不足，住房緊缺成為一個嚴重問題。為解決這一難題，日本政府采取了由政府、民間、個人共同集資的政策，大力發展房地產行業，使戰后日本住宅建設在國民生產總值中所占比例保持在6-8%左右。隨著日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展，經濟實力的迅速增強，至1981年全日本基本解決了供需之間的數量上以及質量上的矛盾。此后，日本在繼續開發新建住宅區的同時，加快了舊區改造工作。
戰后日本住宅建設以及日本經濟自20世紀60年代中期以來的快速發展使人們相信在日本土地價格永遠上漲的神話。東京土地價格在1955-1987年保持年均增長16%的速度。土地的稀缺性，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。土地只會升值不會貶值的邏輯在日本人的腦海里根深蒂固。到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。從地價來看,1990年僅東京的地價總值就相當于當時整個美國地價總值。日本經濟的高速發展使日本出現了地產投機風潮，日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有，大舉向海外投資。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。地產價格不斷上揚，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最終使泡沫崩潰，國民經濟開始了長達十幾年的低迷和蕭條。
日本金融體系沒有限制商業銀行的資金最終流入股市的規定，從而為股市與房地產雙重“泡沫”的形成創造了條件。20世紀80年代以來，日本央行為了刺激經濟的持續發展，采取了非常寬松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議，史稱“廣場協議”，迫使日元升值38%。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續5次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金流動性過剩。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如政府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，過量投機資金云集不動產行業，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區商業用地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，東京大阪的住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。
在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。當年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的1/4，5年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。
日本自1985年“廣場協議”以來房地產和金融泡沫已經相當嚴重，并在后來5年時間里執行的一系列錯誤政策，致使日本經濟在1991年第4季度開始崩潰，股價和房地產價格同時暴跌，房地產“泡沫”破裂。房地產“泡沫”破裂后，土地價格也大幅下跌。房地產價格暴跌重創了日本金融業，也重創了日本經濟，甚至直至今日尚未完全恢復。
日本政府在面對房地產泡沫的調控時，簡單地采用了貨幣緊縮政策。1988-1990年，提高利率3.5個百分點。致使大量房地產按揭貸款違約不能支付，引發金融危機。
泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的1/3，國民經濟陷入長達十幾年的負增長和零增長。此外，日本新的不動產稅制的實施加重了日本國內的住房消費負擔，導致房產消費一蹶不振，經濟恢復緩慢。
二、日本房地產泡沫對中國的幾點啟示
（一）預防過度投機
一方面，土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。土地是房地產行業的基礎，土地資源的稀缺性使得土地市場具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當大量投機使土地需求增加時，土地價格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場無法在短時間內增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進一步拉大。在此情況下，有限的土地價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而可能導致整個房地產業泡沫的形成。另一方面，房地產投資的過度增長使得房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋空置率高，也會導致房地產價格急劇下跌，泡沫破滅。
（二）調整銀行和房地產業的關系，預防銀行信貸非理性擴張
貨幣政策既體現在存貸款利率方面，也體現在銀行業與房地產業之間的關系方面。中國的存款利率仍有上調空間，而且央行加息的可能性也一直在人們的預期范圍之內，這有助于降低普通百姓地產投資和投機的熱情。必要時選擇恰當的時機加息，未嘗不是一個有效的辦法。目前由于全球金融危機，中國采取降息措施刺激經濟發展，但是長期來看，只要房地產行業有過度投機的現象，中國就有可能再度加息。
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金，隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。而房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，從而使行業進入門檻降低，造成過度開發，金融風險不斷堆積，使泡沫產生的可能性增加。美國的次貸危機、零首付購房等就是例子。
（三）加強對房地產市場的宏觀監控和管理
宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業、居民收入、金融環境、企業利潤等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，是防止房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費品兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適應，不至于過多積壓；其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增；最后，調整房地產開發結構，大力發展安居型房地產，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。
（四）強化土地資源管理
政府應當通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據房地產市場的要求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，切實實行土地出讓公開招標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓、出現由結構性過剩引發的泡沫。要嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規定期限沒有進行開發的土地，政府應立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風和腐敗行為。
（五）加強金融監管合理引導資金流向
首先，要進一步健全金融監管體系，增加監管手段，增強監管能力，提高監管水平；其次，要加強信用總規模的控制，不使社會總信用過度脫離實質經濟的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現代泡沫經濟發生；再次，要加強投資結構的調控，通過利率、產業政策等，引導資金流向生產經營等實質經濟部門；最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進外資的直接投資和借長期外債。推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出。因此，要加強對銀行的監管，從源頭上控制投機資本。
（六）保持人民幣對其他外匯匯率的長期穩定
日本房地產泡沫膨脹的一個國際背景，是1985日本迫于美國在“廣場協議”中施加的壓力而使日元升值，其后又為了扭轉因出口減少導致的經濟蕭條，刺激內需而多次大幅降低官定利率，導致了房地產資金供應的膨脹，為房地產泡沫的形成注入了最原始的動力。以此為鑒，中國的匯率政策應當長期保持穩定，并且阻斷國際游資涌人中國房地產業。
（七）加強對房地產開發規模的控制
在中國土地由政府壟斷出讓，政府向市場投放允許開發建設的土地，包括數量和質量都直接控制了房地產建設的規模和結構。近幾年，全國房地產開發土地購置呈高速增長趨勢，個別地區出現了圈地熱，助長了土地交易中的投機行為，從而引發土地價格上漲也就導致房價上升。此種情況政府是必須出面加以控制的，其中土地掛牌拍賣就是一種調控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保護土地資源，規范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，清理違反土地利用總體規劃批準設立的園區。
（八）加大經濟適用房建設力度，優化經濟適用房開發機制
進一步完善經濟適用住房政策，加強經濟適用住房建設計劃的管理，加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力。合理確定經濟適用房的建設規模，著力解決中低收入家庭的住房問題。遵循“以銷定產”的原則，合理確定分年度建設規模；經濟適用房建設要與危舊房改造相結合；根據“經濟”和“適用”的原則，制定經濟適用房建設標準；加強經濟適用房價格的監管，控制建設成本，保證工程質量；經濟適用房建設不能采取指令性方式確定建設單位，應公開招標。嚴格控制和防止目前經濟適用房戶型面積大、價格高、普通老百姓仍然買不起的情況。
（九）必要時提供購房的首付比例
中國央行邁出平抑房價的重要一步，從需求方面進行控制，當房地產泡沫出現時，提高房價增長過快地區的最低首付比例，這明顯加大了炒房者的投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降。
（十）必要時征收物業稅
通過征收物業稅，加重購房者的經濟負擔，讓人們不敢輕易購房。同時，房子越多上稅越多，在增加國家稅收，補貼窮人的同時，抑制人們購買住房等待升值的投機心里。如美國有的州50萬美元的住房每年要上交2萬美元左右的物業稅，這樣人們買房主要用來自住，不會輕易買來投資。此外，在日本父母把住房轉贈給子女時，也要收取大概50%左右的遺產稅，這也讓人們不敢輕易買房投機炒作。
參考文獻：
[關鍵詞]房地產泡沫原因對策
當前，我國房地產存在投資比重過高，房地產貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:
一，我國房地產泡沫的形成原因
1.土地價格壟斷。土地是房地產業的基礎，房地產業的發展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產價格普遍偏離其價值，呈現虛高狀態。而房地產開發市場的壟斷，使壟斷效應更加明顯。
2.房地產開發市場行政壟斷。房地產行業是資金密集型行業，沒有巨額的資金，企業無法進入這一行業。弱化了房地產行業的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產開發企業的局域性壟斷。
3.地方政府經濟利益影響下的房地產價格。政府應該主要充當房地產市場的協調者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產市場，地方政府成了經濟利益的最大獲取者。政府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序極不規范的根源。
4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經濟體制的改革，原有的城鄉二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經濟快速發展，聚集了大量的城市人口;城市建成區的迅速擴大，使大量的農村變為城市;城市基礎設施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新換代，住房消費潛力被激發。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。
5.房地產租賃市場不完善。我國房地產租賃市場很不完善。現有的房屋租賃市場的供應主體是城市城中村和郊區農村的農民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農民。由于用于出租的房屋條件差、環境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。
6.房地產投資與投機。我國經濟高速發展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現穩定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產市場的繁榮。我國居民本就有購房置業的習慣，為了擴大內需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產投機奠定了基礎。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。
二，我國房地產泡沫治理的對策
1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發現土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發區里，地價驚人的低廉，其基礎就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產開發商通過在政府機構中尋求其行政人、行業性壟斷、區域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優良位置土地開發權。利潤越大投資越大，產業往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展的關鍵。2.割斷地方政府與房地產市場的經濟、政治利益。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產上的收入將近占到整個房地產價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產業趨之若鶩。不改變以經濟發展速度為主要指標考核政績的傳統，不斬斷地方與房地產業之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉房地產過熱的現象。
3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經濟泡沫形成的前提是非理性預期，而基礎則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業稅(不動產稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產稅，改變居民的心理預期。(5)取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
4.大力發展住房租賃市場。對出租住房的業主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優惠政策。對為低收入者開發租用住房的私人公司實行稅收抵扣。
5.分化城市功能，延伸住房供應空間。過多的基礎設施集中于主城區，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產沫的催化劑。分散基礎設施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。
總之，伴隨我國經濟發展和城市化的加速，我國房地產市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產業持續健康發展，離不開對房地產市場的有效調控，而房地產泡沫的治理則是房地產宏調控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。
參考文獻：
【關鍵字】房地產，調控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。因此國家對房地產的宏觀調控政策現在已經日益成為重要的課題。
二．當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
從我國具體的情況來看，我國房地產行業巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業的產品結構的不合理也是導致普通居民不得不調整需求結構的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。
有些居民對房地產的偏好過高，個人借房投機思想泛濫
通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。
房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高
超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。
三．針對政府對房地產調控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1、規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結束語
綜上所述，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產調控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產調控政策，從而促進我國房地產事業的優良、有序、健康、持續發展，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
[1]向旭 論現行土地宏觀調控政策對房地產企業的影響及對策 [學位論文]2005 - 上海交通大學：工商管理
[2]岑艷 我國房地產稅收制度改革研究――物業稅開征的理論與操作分析 [學位論文]2007 - 西南財經大學：財政學
[3]李智勇 房地產企業資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學
[4]王曉輝 房地產價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理
【關鍵詞】濟南市 房地產市場 蛛網模型 泡沫 測度
一、房地產泡沫的定義
房地產泡沫是指由房地產投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲的現象。
二、濟南市房地產市場泡沫的探析
1.濟南房地產市場價格分析
從1998年國內開始實行住房制度改革開始,我國房地產市場經歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。
選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統計數據進行了線性回歸。得到回歸方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產開發商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態發展下去,房地產市場將逐漸成為以房產投機主導的資產市場,甚至會產生泡沫。
2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析
本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地產價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產價格實際增長率,ut為隨機誤差項。
根據周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產業投機度,如果θ值過高,房地產市場很可能存在泡沫。根據國際經驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產生。
參數的檢驗和結論:根據濟南統計信息網2009年濟南市國民經濟和社會發展統計公報及2009年統計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮居民人均可支配收入,中國人民銀行網站歷年抵押貸款利率數據,運用Stata10.0估計方程,結果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據公式計算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,濟南市的房地產投機度已經接近40%的警戒水平,說明2009年房地產市場的持續升溫已經引發了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內需、活躍市場,但是過度投機則會產生房地產市場泡沫。
3. 濟南市房地產市場泡沫的指標分析
為了進一步檢驗濟南市房地產市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產開發投資占總投資比例做進一步的測度分析。
(1)房價收入比
房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內比較合理。
濟南市近幾年的房價收入比已經臨近產生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產市場有發生泡沫的風險。
(2)房地產開發投資占總投資比例
房地產投資應當在一定范圍之內,否則就會引發泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產開發投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產增長速度,可以判定,濟南市房地產市場已經出現了過熱傾向。
三、綜合評價及政策建議
通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結論,當房地產市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產市場的投機現象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續上漲的原因還與投機因素有關,在進一步的分析中發現:在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產價格脫離市場價格的基礎持續飛漲,可以說總體上并沒有出現房地產泡沫,但局部年份已經顯示了房地產泡沫才具有的特征,可以認為是房地產過熱現象。但是伴隨著全國房地產市場的持續過熱,依靠市場自身的力量調節不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態。筆者認為調控房地產市場主要應做好以下幾個方面:
1.進一步加強經濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發商無正當理由閑置土地、囤房的行為。
2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。
3.緊縮央行對房地產行業的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續加大對房地產市場投機者的打擊力度等。使濟南市房地產業避免泡沫化而穩定、健康發展。
參考文獻
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[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定
在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
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房地產經濟學論文范文一：工商管理對房地產經濟發展的促進作用
摘要：
隨著我國房產稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點情況，房地產經濟的發展必將迎來全新的挑戰和機遇。工商管理對規范房地產經濟發展，平衡行業內部競爭具有極其重要的作用。文章對工商管理的特點進行了簡單分析，針對房地產經濟和工商管理之間的內在聯系作了剖析，探究了工商管理對房地產經濟的促進作用，以期對相關工作起到一定參考作用。
關鍵詞：工商管理;房地產經濟;內在聯系;促進作用
房地產經濟發展的好壞和國家整體經濟發展具有直接關聯，其既是國家宏觀政策的體現，也是市場環境的外在表征。工商管理是對各行各業的監督約束，通過明文規定對行業內的各種行為進行檢查和規范。對于房地產行業而言，通過工商管理加強其行業行為的合理性與合法性，對維持房地產經濟持續發展和保證市場秩序具有極其重要的作用。
一、工商管理特點分析
工商管理從其性質上看屬于政府職能部門，但是，其和常規的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國家相關法律規定對各行各業進行監督管理，以此確保各行各業經濟發展科學合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對經濟活動進行監督和管理，并不具備直接干預經濟活動的權力。因此，可以說工商管理是市場經濟的框架，市場經濟只有在工商管理的范圍內才能確保良性健康的發展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導致一些違背市場規律、法律法規的行為出現，最終對市場經濟發展造成較大影響。從實際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對于不同經濟體或是不同的行業，工商管理可以采取不同措施手段展開相關工作。但是，在這高度的靈活性當中，又有一部分維護不變的核心內容，比如我國經濟政策、相關法律法規等。只有以我國的經濟政策和法律法規作為不變的核心，以此構建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業，在管理形式上也可以分為有形監管和無形監管兩種。有形監管就是工商部門通過既定的準則、確定的流程等展開相關工作。而無形的監管主要是憑借市場準入、市場競爭和市場交易等對各行業的經濟活動進行監管，以此實現市場經濟平穩發展。
二、房地產經濟和工商管理的內在聯系
(一)房地產經濟是工商管理工作的重要組成
在市場經濟的繁榮發展下，房地產經濟也表現出了強力的增長。尤其是在我國經濟水平整體提高之后，普通居民對住房的需求不斷增長，直接刺激我國房地產行業大幅進步。但是，在房地產行業飛速發展的背景下，也表現出了不少問題，尤其是在房地產規模迅速擴大之后，對應的監管制度和措施缺少，導致房地產行業出現了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產經濟對工商管理工作的發展起到了積極的促進作用，也是工商管理工作不斷進步的重要基礎。
(二)房地產經濟和工商管理可以實現互補互助
房地產經濟想要快速、健康、穩定的發展，離不開工商管理的監管約束。同理，工商管理工作的進步發展也離不開房地產經濟的支撐。房地產經濟作為市場經濟的重要環節，其具有風向標的作用，通過房地產經濟的發展情況，就可以對其他行業的發展情況作出基本預測。而工商管理是保證市場經濟良性發展的重要手段，即工商管理工作不斷發展進步，就可以促進房地產經濟進步發展，而房地產經濟發展進步又可以反向推動工商管理進步。所以說，房地產經濟和工商管理具有互補互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理為房地產經濟發展助力
房地產經濟的發展具有許多關聯因素，比如市場需求、行業競爭、關聯行業發展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場需求和行業競爭等都屬于房地產經濟的直接關聯因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對房地產經濟發展起到監管作用，但是，其仍然可以通過現有的制度和政策對房地產經濟發揮推動作用。尤其是在美國發生房地產泡沫之后，我國更應該加強工商管理在房地產經濟發展中的監管作用，以便為房地產經濟的發展助力。
三、工商管理對房地產經濟發展的促進作用分析
(一)促進房地產市場更加規范合理
房地產市場在發展過程中表現出了不少不合理的行業現象，給房地產經濟的發展形成了不小的限制。基于此，通過加強工商管理對房地產行業的監管，可以有效減少這些不合理現象。比如，拿地是房地產企業規劃布局的重要環節，也是競爭最為激烈的一個環節。但是，在某些地方，房地產企業拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當的競爭行為，這給整個房地產市場帶來了一股不正之風，擾亂了健康有序的房地產市場。因此，通過工商管理的強力作用，依據各項規章制度對房地產企業的各項經濟活動進行監管，對其中存在的不合理操作進行嚴厲打擊，以此逐步規范完善房地產市場，促進房地產經濟良性發展。
(二)維持房地產經濟發展秩序
在房地產市場的發展過程中，出現了一些不合理的現象，打破原本有序的經濟發展局面。加之金融危機對我國造成的沖擊，進一步擴大了經濟發展有序局面被打破的問題，導致我國房地產經濟發展出現混亂。出現混亂會導致不正當競爭加劇、消費者利益受損、房地產企業經濟效益下滑以及關聯行業發展前景走弱等問題。因此，基于國家的宏觀調控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產經濟發展中得以落實，對恢復并維持房地產經濟發展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強力規范作用，還可以最大程度減少房地產行業中的一些風險因素，確保房地產經濟可以實現有序發展。
(三)有效的風險防控
風險防控是企業乃至整個行業發展中所必須予以重點關注的問題，但是如何全面完善風險防控，卻有待進一步研究。對房地產經濟發展而言，風險防控的對象因素眾多，各種規章制度都會對房地產經濟造成影響。風險防控不僅僅是企業的事情，也是工商管理的重點工作，因為保證企業安全、良性的發展是工商管理的職責所在。于工商管理而言，其風險防控相關工作主要是從監督管理的層面入手，發現房地產經濟發展過程中暴露出的風險因子，并及時提出對應的風險應對措施，或是責令企業對存在風險因素的方面進行整改。
(四)保證消費者利益
工商管理的意義不僅在于維護行業的經濟發展，其還需對消費者的利益進行保證。就房地產經濟發展而言，消費者利益受損的事件出現頻率頗高，各類新聞中均報道過相關新聞。在房地產行業中，消費者遭遇最多的問題就是房屋質量問題。相對房地產企業而言，消費者屬于弱勢群體，其在利益受到侵害時難以得到客觀公正的對待。因此，通過工商管理打擊房地產經濟發展中侵犯消費者利益的問題，可以較大程度保證消費者利益。
(五)指引房地產經濟發展方向
工商管理在某種程度上是國家政策制度的反映，其可以體現出國家未來經濟發展規劃的動向。不僅如此，工商管理是國家宏觀調控的一種具體手段，可以從外部對房地產經濟的發展起到促進作用。在房地產市場競爭日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發展方向，對房地產經濟的進步具有積極效用。
四、結語
房地產經濟的發展速度越來越快，在房地產市場不斷擴大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產經濟中加強工商管理的相關工作，可以對房地產經濟的發展起到積極的促進作用，在市場秩序、風險防控以及消費者利益等方面都發揮出顯著效果。
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房地產經濟學論文范文二：房地產經濟管理問題及改善措施
1我國房地產經濟管理中常出現的問題
1.1房地產出現了泡沫經濟
房地產的經濟泡沫，還影響到了其他行業，比如金融業，因為對房產的需求很高，導致了房產的價格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產生了金融、經濟方面的危機。同時，這種過度膨脹還對購房者和房地產企業產生了錯誤的引導，使得房產的供求嚴重的不平衡，新房產積壓，這就是房地產泡沫經濟。
1.2政策缺乏科學性
如今，我國的房地產市場管理目標已經變成了盡快實現房地產市場供需的總體平衡，以及抑制房價的過快上漲。但我國的房地產經濟管理因為政策缺乏科學性，所以存在不穩定、波動性大的特點。比如短期政策和長期規劃的思路不一致，這不僅不利于房地產市場的可持續發展，同時也不利于消費者。
1.3利益中的沖突
因為房地產開發項目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對房產的需求超過了供給，這使得房地產商品越來越短缺，價格也漸漸的上漲。這樣一來，開發商就成為了設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標，從而形成了市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場，實現了房地產項目自主、封閉式的管理，造成了房地產企業和業主在房地產信息方面不一致、不對稱。
1.4盲目投資
一些企業或者看人看到房地產企業的利潤很高，便盲目的投入了進去，既沒有進行可行性研究，也沒有對技術和財務進行分析。一部分開發商以市場變化不定為借口，沒有進行可行性研究，使得項目市場定位不合理，還耗費了一定的人力、物力、財力。同時開發出來房產也不符合業主的要求，這也是我國房地產經濟管理常常出現的問題。
2解決房地產經濟管理問題的對策
2.1完善相關的法律、法規
如今，我國房地產經濟出現的問題都是因為政策不合理，因此，必須完善相關的法律、法規，調整政府部門的管理職能。首先要制定房地產產業的發展規劃，以此來完善產業政策，完善房地產市場。其次，國家要從創新體制入手，不但必須消除房地產行業不公平競爭的障礙，還要使房地產機制能夠良性的運行。最后，必須調整整個房地產經濟，使經濟收入格局合理而科學，從而真正做到公平、公正。
2.2控制房地產開發成本
房地產行業的經濟管理，重點在于控制開發成本。如今，控制成本已經越來越難，其他相關業務也具有比較大的彈性，尤其是報賬的標準，更是難以控制。但必須采取措施將房地產開發的成本控制下來，才能夠優化房地產市場，使房地產市場運行更加的規范與合理。
2.3在項目定下來之前完成預算
預算是房地產企業管理中非常重要的一個部分，只有完成了預算，才能夠實現經濟利益。因此，必須把利益指標算入預算中。要檢驗一個企業的業績和競爭力，首先要看的便是企業的利潤，另外，這也是一個企業的發展基礎，更是促進房地產經濟健康和諧發展的首要條件。
2.4發揮宏觀調控的作用
國家要從管理體制入手，強化房地產市場管理，維護房地產市場的秩序。首先，國家要強化稅收在房地產經濟中的作用，然后要采取稅收措施來對房地產市場的調控。最后，國家還要制定房地產市場機制，設置政府管控機制，調控土地的價格，避免土地價格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房價帶來的壓力。
2.5建立預警預報制度
國家可以建立房地產預警預報制度，對房地產信息、數據、資料等進行收集并分析，再根據當前的市場運行狀況，對房地產經濟現狀作出科學的判斷。同時，這樣也能夠為國家引導房地產提供一些可靠的依據。此外，還要建立房地產市場信息系統，根據全國各地的房地產市場的發展規律，構建適合當地的房地產預警指標體系，從根本上避免房地產經濟泡沫的產生。
關鍵詞：房地產；泡沫；測度；R-B模型
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5192(2008)04-0006-05
Empirical Study of Real Estate Bubbles Measuring Based on R-B Model
SUN Wei, HU Wen-xiu
(Business Administration School, Xi’an University of Technology, Xi’an 710054, China)
Abstract:This paper analyses and compares the existing measuring and testing methods of real estate bubbles, and finds that most of them only can test whether bubbles exist or not but can not measure the size of it. So, this paper puts forward the measuring model of real estate bubbles based on the stock rational bubbles model(R-B model) that deduced by Blanchard and Wosoton, while adjusting measuring factors. Furthermore it introduces the acquiring way of the needing datum in measuring model under the market circumstances in China. Then we used the model to make empirical study into several representative cities’ real estate industry. The conclusion is that there are certain bubbles in Chinese real estate market as a whole while the real estate bubbles have reach to higher level in some region.
Key words:real estate; bubbles; measurement; R-B model
1 引言
隨著房地產市場持續升溫，住房空置率不斷提高，引發了對房地產泡沫有無和大小的激烈爭論。有些學者認為我國當前的房地產業已經出現了泡沫，而且還很嚴重；同時也有很多學者反駁這種觀點，認為中國房地產業發展前景良好，將持續走高，只是有一些結構性過熱，并沒有產生過度膨脹，也不會影響中國經濟。因此要正確分析房地產泡沫是否存在及其大小，迫切需要有一種切實可行且能夠被廣泛接受的泡沫測度方法，遺憾的是目前關于房地產泡沫的測度方法學術界并沒有形成統一的定論，仁者見仁，智者見智。本文在美國著名經濟學家布蘭查德和沃森的股票理性泡沫模型（Rational Bubbles Model，R-B模型）的基礎上，提出了具有量度大小功能的房地產泡沫測度模型，并用以對我國部分地區的房地產泡沫進行測度。
2 房地產泡沫測度方法文獻分析
目前，學術界對如何度量泡沫已經設計了一些方法，其中比較成熟的檢驗方法有希勒檢驗、一階動態自回歸檢驗、指標法、方差界檢驗、單位根以及共積分檢驗等，這些方法從不同的角度對房地產泡沫進行了度量，為經濟泡沫的測度工作做出了貢獻。但這些方法的共同不足是檢驗模型復雜，統計數據難以取得且多數只能驗證泡沫的存在性，而最為重要的是不能準確反映泡沫的大小。
希勒（Shiller）以及勒魯瓦（LeRoy）和波特（Porter）首先提出了股票泡沫的檢驗方法［1,2］，后人稱之為希勒超常易變性泡沫檢驗。由于希勒檢驗未檢出泡沫的地方一定沒有泡沫，而檢驗出泡沫的地方不一定有泡沫，其拒絕檢驗的結論比較強，因此受到了廣泛的質疑。周愛民提出了采用一階動態自回歸形式對泡沫進行檢驗的方法［3］，但這些方法主要是針對股票市場泡沫提出的，針對房地產市場就顯得無能為力了。
有學者用指標法來檢驗房地產泡沫。即把一些指標值與歷史數據進行縱向比較，或將其與事先選定的基準數據進行比較，根據比較結果判斷房地產市場是否存在泡沫以及泡沫的大小。邱強指出用商品房價升幅/GDP增幅、商品房空置率、房價收入比等［4］指標來進行分析。Fu Yuming也用指標法對房地產泡沫展開研究［5］。指標法簡便直觀，在實踐中被廣泛應用，但也有許多缺點，如不能直接反映泡沫的程度，且指標單一，不夠全面；缺少系統權威的統計數據，且全國性數據的比較不能反映地區差異；房地產顯著的地域性使得和國際通行數據沒有橫向可比性；不同指標比較后有時會得出相互矛盾的結論。洪開榮提出了度量房地產泡沫的“空置率修正法”［6］，它以空置率為基礎，乘以一個考慮了宏觀經濟因素的修正因子。選取的宏觀因子僅僅說明GDP增長率、房地產業增長率、個人購房比例與空置率具有互相影響的關系，并未確定彼此之間的定量增減關系。在房地產中介機構公信力欠缺的情況下，這些指標有可能縱。該方法雖然對空置率指標進行了修正，但得出的結果仍是空置率，而空置率具有一定的滯后性，很難及時預測房地產泡沫。
有關房地產泡沫的檢驗方法還有模型法。模型法是通過建立數學模型來推算房地產的內在價值，然后與市場價格進行比較衡量是否存在泡沫的一種方法。中尾宏利用收益還原模型計算了東京商業用地的內在價值［7］，模型公式為：不動產價值=純收益/（安全資產利率+風險補償-租金預期上漲率），結果表明東京商業用地的實際價格從1993年就開始嚴重偏離其內在價值。此外，Abraham and Hendershott，Bourassa and Hendershott，以及臺灣學者楊宗憲和張金鵬等都從市場供求的角度來推算過房地產的內在價值［8~10］。上述方法的短板在于選擇準確的檢驗因子存在一定的困難，依賴于大量的數據積累，而我國的房地產市場在數據的獲取上有難以克服的困難，同時房地產的市場價格往往難以準確反映市場真實供求，非市場力量的巨大影響常常使市場價格發生扭曲，因此對于我國房地產市場的泡沫測度而言模型法有一定的應用局限性。
在房地產泡沫測度的實證研究方面，王雪峰利用Ramsey Model，采取資本邊際收益率法對2000~2004年我國房地產的泡沫度進行實證測度，得出了這一期間我國房地產經歷了從負泡沫、無泡沫到正泡沫的演變［11］。但是Ramsey Model的假設條件同現實經濟有較大的差距，因此利用該模型進行實證研究的結果的可靠性就將大打折扣。商升亮，虞曉芬，徐鵬飛，施鳴偉嘗試通過BP神經網絡對杭州市歷年的指標數據進行擬合，分析預測2004~2005年的數據，并通過黃色預警方法中比較成熟的統計預警法，來判斷杭州市房地產市場現在和未來兩年的綜合情況［12］。但是該研究中很多相關數據無法得到，導致采取的指標不夠準確和無法全面反映市場的發展情況。華曉慧通過對世界和中國的具體數據和更微觀層次的分析得到房地產泡沫的具體模型，并利用模型得出北京、上海房地產泡沫已經存在，而且相當嚴重的結論［13］。韓德宗在West模型的基礎上，對北京、上海和深圳的房地產市場是否存在泡沫做出實證檢驗［14］。結果表明：北京住宅市場、上海住宅市場以及深圳寫字樓市場在樣本期內的檢驗結果拒絕原假設，即市場存在著泡沫現象；北京寫字樓市場、上海寫字樓市場和深圳住宅市場檢驗結果為接受原假設，即不能判斷市場存在泡沫現象。該實證只研究了泡沫存在與否，并未進一步度量泡沫的大小。
對房地產泡沫度量方法的研究取得了一定的進展，但是仍然在檢驗模型的易操作性，統計數據的精確性以及泡沫驗證的有效性等方面有待深入的研究。
3 房地產泡沫測度模型的提出
在測度房地產泡沫之前，首先需要界定房地產泡沫的概念。參照已有文獻和房地產的特性，本文將房地產泡沫定義為：房地產價格在一個連續的過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們預期價格會進一步上漲，從而吸引新的買者大量跟進，隨著價格的上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于其內在價值，導致房地產泡沫的產生。根據上述定義，可以明確測度房地產泡沫的有無及其大小的關鍵是判斷市場價格是否偏離它的內在價值，如果偏離，偏離的程度是多少。
美國著名經濟學家布蘭查德和沃森在1982年建立了股票的理性泡沫模型［15］。該模型認為，投資股票的收益包括兩部分：一部分來自于股票價格上漲；一部分來自于紅利。如果風險中性的投資者所要求的投資回報率為r，根據無套利均衡應有
其中pt表示股票價格；E［pt+1|It］表示投資者根據t時刻的信息所預測的t+1時刻的股票價格；E［dt+1|It］表示投資者根據t時刻的信息所預測的t+1時刻的紅利流。
根據迭代期望定律和前向遞歸法對（1）式進行求解，得到（2）式［15］，即得到均衡條件下股票的內在價值p*t,它表示股票的價格是預期未來股息的貼現值，即
而pt-p*t=bt就是股票的泡沫。
至此，我們認為可以把這種測度思路推廣到房地產市場上。房地產作為一種可供投資選擇的資產類型，投資者所要求的投資回報從本質上來說與投資股票沒有什么不同：一是資產本身價格上漲；一是資產所帶來的收益流。若p′t表示房地產的市場價格水平；E［p′t+1|It］表示投資者根據t時刻的信息所預測的t+1時刻的房地產價格，那么投資房地產所帶來的從t到t+1期的收益流是什么呢？鑒于房地產投資者在購買房產之后可以進行出租獲取租金，用房屋租金作為Rt+1；如果r*表示與房地產同風險的資產的投資回報率，我們就可以得到理性預期條件下均衡時房地產的內在價值表達式
通過（3）式可以看出，如果房地產投資收益率取值越高，則計算出來的泡沫將會越小；如果房地產投資收益率取值越低，則計算出來的泡沫將會越大。
其中p*′t表示房地產價格是預期未來租金的貼現值，也就是房地產的內在價值。
p′t-p*′t=b′t（4)
其中b′t就是房地產市場的泡沫，b′t表征了內生隨機變量偏離長期均衡的特征。
4 研究方法
住宅房產是房地產市場的主要構成部分，因此本文以住宅房產為例選取全國比較典型的四個城市作為房地產泡沫的測度對象，利用提出的模型來測度房地產泡沫。從第3部分的（3）式和（4）式可以看出，測度房地產泡沫，需要確定四個變量：房地產的市場價格水平、對應的租金水平、最低期望收益率以及房屋年限，下面對這四個變量的獲取方法逐一進行說明。
為了確保測度結果的準確性和有效性，測度模型中用到的住宅均價與住宅租金水平等數據均取自中國住宅與房地產信息網（realestate.省略/）。該信息網由中華人民共和國建設部住宅與房地產業司主辦，的數據具有權威性，建設部、國家發展改革委、國土資源部等政府部門均使用該網站上報的相關數據。我們從該網站旗下管理的40個重點城市房地產市場信息公開網址中選取上海、杭州、深圳和西安四大城市作為檢驗對象。住宅均價通過對應的網站直接獲取。而對于租金水平這一變量需要通過加權計算獲得。具體來說，上海的租金水平通過上海市房地產交易中心公布的抽樣數據計算得到；杭州市房產管理局每周都會對全市五個城區的住宅租賃市場進行抽樣，并將抽樣結果公布于眾，其租金水平我們可以直接獲得；深圳的租金水平通過深圳市國土資源和房產管理局網站采樣，間接加權計算出來；西安的住宅平均租金水平則是通過西安市房屋管理局公布的數據來取得。
計算房地產泡沫的關鍵是確定最低收益期望回報率。目前我國具有很強流動性的貨幣市場基金的年平均收益率為2.0%左右，風險相對較小的七年期國債和六年期教育儲蓄年平均收益率分別為3.37%和3.6%，風險較高的電力債券的年收益率在5.0%左右。房地產市場是一個準市場（Quasi-market），加大了房地產投資者所承擔的風險，房地產是一種風險水平相對較高的資產［16］。高風險資產要求有高的收益回報，而房地產投資的風險級別顯然比貨幣市場基金、國債、教育儲蓄都要高，甚至比風險級別較高的電力債券還要高。通過類比這幾種投資方式之后，我們發現以電力債券的年收益率作為確定房地產投資收益率是一種偏保守的取值，即取房地產投資收益率r*=5.0%具有一定的說服力。
根據我國《土地出讓轉讓條例》規定，住宅建設用地使用權期限為70年，因此取值房屋住宅年限T為70年，即T=70。E［Rt+1|It］是站在今天的信息集下對未來的預期，由于未來是不確定的，根據今天的信息對未來進行預期，最好的預期值就是今天的現值，即E［Rt+1|It］=R0，租金水平要求與上述選取的住宅類型相對應。
5 房地產泡沫實證測度及結果
下面分別測度上海、杭州、深圳和西安房地產市場的價格泡沫。
這里以p0來表示住宅平均房價，變量單位為：元/平方米，以R0來表示住宅平均租金水平，變量單位為：元/平方米•月。上海、杭州、深圳和西安的住宅平均房價p0及住宅平均租金水平R0見表1。
分析表4的數據值可知，在這四大城市中深圳泡沫度最大，為102.71%；西安為2.63%，泡沫度最小；四個城市的平均泡沫度達到了42.9%，總體房地產價格泡沫仍然處于可控范圍內。控制房地產泡沫的途徑并非是將住宅房產價格降到目前的內在價值就可以保證消除泡沫，這是因為隨著房價的變化，租金水平也會相應的發生變化，從（3）式即可以看出這一規律，內在價值的改變并未與房價保持同步。
6 結論
本文運用關于衡量股票理性泡沫（R-B模型）的方法，建立了房地產泡沫的度量模型，模型能夠判斷出房地產泡沫是否存在，同時該模型在檢驗泡沫有無的同時又能測度出泡沫的大小，為房地產泡沫預警機制的建立奠定了基礎。
本文利用建立的泡沫測度模型對我國四個代表性城市住宅房產進行了實證研究。測度結果表明，上海和西安房地產市場的泡沫度較低，均為個位數值；杭州的房地產價格泡沫度超過50％，泡沫成分較大；深圳的房地產價格泡沫度則超過一倍之多，與國際上通行的泡沫警戒線水平相比較，其房價泡沫已經進入警戒范圍。鑒于所選取的測度對象具有代表性，可以估測我國房地產市場總體上已經出現一定泡沫，而且，有些地區泡沫已經達到較高水平。同時，實證數據的檢驗結果表明本文提出的測度模型具有較強的適應性和擴展性。
參 考 文 獻：
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【關鍵詞】房地產經濟；問題；改革；策略
在我國經濟迅速增長人們生活水平顯著提升的前提下，我國房地產事業呈現迅猛發展的局面，并且房價一直處于一個持續增長，居高不下的狀態。常規角度而言，房地產市場呈現著一個高速發展局面，但是從事實角度出發，房地產的價格真的就像現在的價格嗎，房地產的價格居高不下，泡沫現象問題嚴重是何造成的，這是我國政府一直關注的問題并且針對其實施了相關的策略。但是，從目前我國的房價來說很顯然效果并不理想。就此，本論文著重針對房地產所存在的問題和原因，提出了相關的解決方案。
一、我國房地產經濟融資渠道呈現單一局面
在進行房地產開發、消費、流通的進程中會涉及到大量的資本流動問題，為了能在最大限度上合理的使用資金、實現投資優化，房地產開發商一般會選擇融資的方式。簡單來說，就是通過房地產企業和房地產開發項目直接或者是間接性的融資，并且將二者所融資的資金集合在一起，從而實現房地產企業融資。從房地產融資的情況來看，在我國融資的種類和入境有很多種，但融資的主要方式是通過銀行貸款、海外的房產基金、上市融資這三種方式，從而達到提升房地產資產的目的。那么，從這三種融資方式而言，存在一定的優勢，卻也存在一定的短板。從銀行貸款的角度進行分析，它是房地產經濟的主要融資方式之一，需要房地產開發商提供物的擔保或者是企業、人的擔保，銀行需要了解開發商本身的業務、財務情況、借款情況并且進行信息審核機制。但是，這對于剛剛進入房地產行業的開發商而言非常不利，因為新房地產開發商并不具備豐富的借款和還款的融資能力。從海外房產基金角度進行分析，它是在我國經濟不斷發展之后逐漸衍生到我國的一種融資方式，其見證了我國房地產發展的進步，對我國房地融資呈現出積極的影響。但是，也正是因為這一方式隸屬于新的融資方式，我國房地產經營者并沒有完全的掌握這一融資方式，其在操作的過程中很可能出現漏洞，隱藏了巨大的風險。從上市融資的角度進行分析，上市融資的門檻非常高，因為能達到上市條件的房地產企業并不多，因此對房地產上市融資的限制也非常多。
二、市場結構呈現不合理的現象
市場結構不合理是影響我國房地產價格變動的主要因素，具體從以下幾點進行分析。
（一）一、二級市場之間缺乏平穩、合理的銜接現象。從目前我國房地產的發展來看，我國房地產的金融主體市場主要指的是一級市場，住房二級市場以及房屋租賃市場在發展過程中呈現緩慢的狀態。并且，從另外一個角度進行分析，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置呈現不完善的局面。
（二）在通貨膨脹的今天，通過購買房產對其資產進行保值增值是最優的一種選擇方式。大部分的人在選擇房子并且購買房子的過程中最主要的目的在于投資而不是買房，長此以往所導致的后果就是產品的需求量和實際需求量嚴重不符，在一定程度上強化了社會分配的差距，并增加了社會資源的浪費意識。從另外一個角度進行分析，房價的迅速增長，導致了真正的住房困難人員沒有能力購買，而用于投資消費人員手中閑置了大量的商品房，并且利用這些商品房通過轉售這種方式從中獲取較大利潤。并且，從另一方面分析，房地產中介服務系統的不完善，存在不合理收費，惡性競爭嚴重等問題。這一系列的結果都導致了房地產房價居高不下的局面。
（三）住房貸款結構失衡。從目前我國住房貸款的總體現象來看尚不理想，很多消費者在購房的過程中均采取商用房貸款的形式進行購房，也有一些消費者是工作穩定的國家公務員，其選擇住房公積金貸款，但是政府的貸款覆蓋率遠遠不能滿足于人們購房的需求。從統計數據來看，截止到2013年底的時候，我國的住房公積金職工人員為130萬人，占在崗人數的一般，發放公積金使用率達到了69%，甚至很多地區都不能達到30%。這樣的現狀，導致了很多想買房的人因為資金的缺失不能貸款而買不起房，而擁有充足的資金和貸款能力的人手里卻閑置房子太多的局面。
三、完善房地產經濟的策略
針對以上所提出來的種種問題，提出了可行性的建議和策略，解決房地產經濟所存在的問題。
第一，開發多種融資方式。多重融資方式的結合能從總體上提高房地產資產。從目前我國所采取的融資方式來看，除了國內的IPO、上市公司資產投資基金、境外房地產基金等，應增加信托融資以及股票融資，其優勢在于能充分利用社會上的閑散資金。房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，通過社會募集閑散資金將其利用在房地產開發和經營等方面，以提升房地產的資產。
第二，有效分散投資風險。既然融資是依賴于銀行的信用，那么債權人的合法權益就會進一步得到保障。并且，房地產的管理實際交于信托公司管理，投資人會將房地產委托給信托公司之后，通過信托公司按照投資人對外進行處理。在這一過程中所遇到的風險需要通過信托公司進行承擔，這對于降低投資人的風險有積極影響。
第三，加強企業通過發行股票吸引社會資金的股票融資方式。從理論角度進行分析，股票融資是房地產融資最好的一種方式，這種方式不但具有信息優越性并且隸屬于直接性融資的范疇內，在分散金融風險的同時，不需要支付相對應的本金和利息，只需要從最終的公司所獲得的收益中給股民發放紅利，在一定程度上降低了融資的成本。
第四，強化房地產的改革力度。所謂的改革是在宏觀調控的基礎上進行不斷的改革和深化。筆者認為，除了最為根本的政策調控之外，還應該依附于經濟手段以及法律手段，將政府的宏觀調控和市場的自動調整結合在一起，并且汲取兩者之間的優勢，從根本上提高宏觀調控的效果。
第五，強化金融創新的力度。所謂的金融創新是指兩方面的創新，首先是管理金融秩序的創新，其次是金融產品的創新。在制度上應該針對涉及到金融資金的信用評價體系進行完善，并且定期針對其中所存在的不足進行修補，強化房地產市場的監督體系。選擇多元化的融資體系，在最大程度上降低投資的風險，構建一個合理的信用評級機構，讓投資商能夠放心的進行投資，有效促進我國房地產產業的發展和經濟的快速增長。
結語：
總而言之，房地產經濟所存在的問題是導致我國房地產泡沫問題產生的根本原因。筆者認為，提高我國房地產產業的融資方式，降低房地產的風險投資能夠緩解我國房地產的經濟問題。在本論文中，筆者從提高融資方式、降低房地產風險、提高房地產收益幾個方面進行了細致性的論述，以期能改變目前房地產所產生的經濟問題。
參考文獻：
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關鍵詞：商品房價格；因素；研究
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）18-0093-01
近年來，房價一直是非常熱門的話題，作為國民經濟的重要支柱性產業，商品房在促進國家經濟增長和社會發展中具有舉足輕重的地位。甚至商品房收入是地方政府業績的主要依賴對象，是地方財政的主要來源[1]。日前，出現的炒房熱以及泡沫經濟沖擊著商品房價格，伴隨著新一季的適婚年齡人數的高峰，剛性需求的增加也推動著商品房價格持續上漲。因此，本文綜合各個因素進行整體分析，提出建議和對策，使政府調控策略更加有力、有度。
一、規范土地供應
20世紀90年代中期，地方政府手中的金融權力被悉數上收，地方政府賴以主動推動經濟增長并能夠獨立支配的基本只有土地這一項核心資源[2]。于是，房產價格漲得越快，房地產投資越多，拉動經濟增長的力度越大，地方政府的財政收入就越大。這使政府開發土地資源幾乎達到了毫無節制的程度，土地已經成為城市政府名副其實的“第二財政”[3]。首先，對于地方政府的土地控制權應該給以限制，沒有絕對的控制權力。再者，因為房地產收入是地方政府的主要支柱，所以國家放寬政府的對于其他可獲得收入建設的權力。這樣，房地產不再是主要的來源，地方政府的開發力度也會相對降低，土地供應量也會相應降低。
二、積極促進其他行業發展
隨著人均可支配收入增加的同時，政府應該加大力度努力促進發展其他可投資行業。同時，借鑒2008年金融危機的因果，加大對金融市場的有力監管。使人們減少投資房地產項目，該多方面投資其他方面，減少房地產市場的膨脹，能夠有效地降低商品房價格。
三、做好宣傳，防止盲目購房
隨著商品房投資的火熱，中國部分較發達城市已出現了“泡沫危機”。如廣東省，20世紀八九十年代由于大量的農民工進城就業，隨之帶動了商品房的數量和價格的增加，居民對商品房的不斷投入，導致現在廣東省有部分城市已經出現空城，無人居住，這種病態的發展是人們對商品房的信息不完善，隨波逐流現象嚴重導致的。所以，努力宣傳商品房的知識和容易產生的后果等信息，讓人們更加了解房地產市場，科學理性地投資，加大宣傳力度，可有效地減少房地產市場的擁擠狀態，降低商品房價格，防止盲目購房。
四、適當放寬購房要求
針對商品房市場出現的空置現象，一方面，政府應該適當放寬購房者的身份要求，允許有能力并且在城鎮地區長期遷移的非城鎮居民戶口的人在城鎮地區買房；另一方面，政府應采取租賃形式來消化空置房。在我國，由于人口眾多，并且貧富差距大，很大一部分工薪階層及以下的人購買商品房的能力有限，而房屋租賃仍然占有相當大的比例。目前我國市場上可供出租的房屋并不充足，如果能夠促進空置商品房進入租賃市場，將大大地增加出租房的供應量。商品住房的租金價格將會大幅下調，租金的普遍下降，導致對出租房的需求大大增加，進而促進空置房得到更好的消化，同時對降低房價也起到積極作用。因此，要較好地解決商品房空置面積過高的問題，發展租賃市場是一條極為有效的途徑。
參考文獻：
[1] 李楊.我國商品房價格的計量經濟學分析[D].成都：西南財經大學碩士學位論文，2012.
因素。
關鍵詞：感知銷售價格；感知售后服務；感知硬件質量；感知環境質量
一、緒論
目前房地產對于中國經濟的增長貢獻卓著，在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，房地產是主要力量。中國的房地產似乎是一直處于稀缺的買方市場，即使保持了年均20%以上的增長速度，但是仍難以滿足不斷增加的社會需求。主要原因就是中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市就業人口的增加以及人們收入水平的提高，另外商業和服務業的發展都形成對于房地產的大量需求，
另一方面，房地產也已經成為投資人員的首選產品，尤其是在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前中國的房地產投資和投機都已經過度，推動房價一路非理性的快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入增長的速度，并且被《福布斯》雜志列為全球六大資產泡沫的第二位，其中蘊涵的風險不容忽視。隨著中國國內房地產投資速度的放緩，雖然消費需求依然旺盛，但是供求結構仍不合理、房價繼續虛高、住房空置率居高不下。目前雖然中國的房地產的投資額平均增長率達到20%以上，房地產的銷售額也繼續以每年超出27%的速度增長。根據中國社會科學院的《2007年中國房地產藍皮書》顯示，中國的房地產的增幅在20%以上，同時房地產的價格也一直呈現上升的趨勢。
二、研究文獻概覽
標題：感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”和“北京市房地產顧客滿意度之間的關系。
王愛領（2008）在對于房地產的顧客滿意度的研究中指出，顧客對于價格的感知對于顧客滿意度具有明顯的影響作用。運用層次分析研究方法，他把價格感知又進一步細分為銷售價格吸引的感知、銷售價格升值空間大小的感知，這些構成了顧客對于房地產銷售價格的感知。
王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產顧客滿意度具有影響的一級因素有住宅價值的感知這個研究變量，它又分為價格吸引、質價比、升值空間等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產顧客滿意度產生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產企業為追求最大利潤，在制定價格時往往采取“隨行就市”的方式，致使出現“海鮮價”現象。根據消費者購買行為的決策過程理論，顧客采取復雜購買行為時，通常都愿意花大量時間和精力去收集資料和信息，并在此基礎上形成購買決策。所以，為避免消費者對價格的敏感度，房地產開發商應如實提供有關信息，如建設樓盤的主要承擔公司及其資質如何、樓盤的地理位置、樓盤的產品資料及價格信息等，以此增加消費者購買的欲望。
付月（2010）受訪顧客在所有因素中給分最高， 顯示顧客對業者有關顧客權益保障、誠實、保密原則及專業領域等相當肯定。雖然在驗證職業道德與顧客滿意度之直接效果未獲支持， 并非表示職業道德對顧客滿意度的影響不重要， 這是業者長期建立的形象所致， 應該更加珍惜同業先進對職業素養及專業形象的維護， 繼續堅持道德紀律要求。此外， 根據估計的路徑系數是否顯著， 可發現：顧客價值與職業道德、服務質量間的關系成立； 顧客價值與顧客滿意度間的關系成立。
張瑋靜（2011）提高物業管理服務水平。建立完善的物業管理交易達成后，企業圍繞顧客所進行的一切活動，其目的是為購房者提供更多的保障，提高購房者的滿意度，建立顧客忠誠。首先及時處理客戶投訴，包括對產品進行維修、保養、退換等。其次要分析不同客戶群體的需求差異，提供相應的服務。由于物業管理工作涉及到方方面面，也面對不同性格和不同服務需求的客戶群體，需要分析不同的服務要求，制訂相關的服務解決途徑，才可能保持和擴大自己的客戶群體。最后要強調物業管理的規范化服務，將物業管理的每一項工作，每一個程序，每一個環節標準化、規范化，質量標準化，讓客戶享受到的服務標準化，為住戶提供優質的服務。
張群（2013）在目前市場競爭更加激烈的情況下，顧客對售后服務要求越來越高。對顧客來講，選擇哪個商家，在很大程度上取決于這個企業售后服務的水平。優秀企業要根據不同顧客的需求和不同特點，巧妙的采用不同的各種形式。客戶提供最佳的售后服務，還需把誠信服務落實到位，規范員工的行為和態度，全力以赴的做好每一項工作。
張瑋靜（2011）指出提高精裝房的施工質量，加強房屋交標工程的質量管控工作。房子的質量不僅要看樓體設計、樓座排列、采光、每層戶數、供電供水系統等方面的設計是否合理，而且還要看所用建材是否符合要求，工程質量是否有保證，人住后的維修及服務質量等。所以開發建設過程中，各個細小環節都需要保證質量，從選料到施工再到驗收，都要嚴格把關，禁止商品房成本中的“水份”，這是使顧客滿意的保證。可以說良好的質量是房地產產品價值得以實現的前提和保障，是房地產開發公司樹立品牌，提高企業知名度和美譽度的基，可以在保證質量的基礎上，降低費用成本，從而降房地產價格，以提高顧客滿意度。
惠大橋（2012）在中國房地產顧客滿意研究中得出作為感知硬件質量的房屋質量具有影響作用，其中他又把房屋質量細分為棚面和墻面及地面質量、供暖設施及運行情況、給排水管道、防盜門、塑鋼窗、用電線路、插座、開關、燃氣管道系統、電話、網絡、有線電視。
王瑢（2010）運用主成分分析的方法得出對于房地產顧客滿意度具有影響的住宅形式的感知這個研究變量，它又分為房屋軟件質量的建筑品質、建筑設計、住宅區位、周邊環境、品牌感知等二級研究變量。這些研究變量都對于房地產顧客滿意度產生影響作用。
張瑋靜（2011）房地產企業應以“以人為本”的思想，使設計出來的房子讓顧客滿意。因此在項目設定、總體規劃、建筑設計三方面需按照顧客需求進行。項目設定時應深入分析土地的地理特征、交通條件、景觀環境、周邊社區環境和人文特點等，確定消費者在此購買何種物業，所能承受的價格檔次，再結合土地資源條件，決定項目的定位、建筑功能。例如在設計時候應考慮所用材料既美觀又實用，減少安全隱患；小區公共位置增加公共座椅；各戶型間的通風采光效果；電源插座的合理性等人性化問題；以及小區建筑外觀、戶外空間、配套設施和服務、戶型結構、人戶平臺、光影效果等。
鄭國中（2007）在《略論顧客預期管理》一文中，借鑒了我國的經濟學者汪純孝 的研究成果，認為，消費者感覺當中的服務實際與顧客滿意度之間存在著關聯，并且顧客的需求和預期也會對滿意度產生影響。一種影響方式是由于沒有達到期望標準而對顧客滿意度產生的消極影響另一種是因為消費者對實際的服務感到滿意甚至因為實際效果超過預期而產生的積極影響。但總體來說，顧客的預期對顧客滿意度的總體影響依然是積極地。企業要做好顧客預期管理才能保證自己的顧客有較高的滿意度。
李軍（2011）認為，因為住宅價值比較高，很多情況下，購房者憑借現有經濟能力是不可能做一次性購買的，必須借助住宅金融政策或政府的住宅補助政策，將未來的購買力轉變為現實的購買力以達到購房的目的，這些經濟因素或者政策因素的同時進入，會對顧客滿意度產生深遠影響。從建模的角度來看，這是住宅和一般產品最大的不同之處。
從上述文獻概覽得知：感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期與中國房地產顧客滿意度之間具有顯著性的關聯。
三、研究方法與設計
本論文采用商業研究方法中普遍流行的定量研究與演繹推理相結合的方法。
本論文把第一手數據作為研究資料的來源，把第二手數據作為參考資料的來源。
研究工具是根據李克特測量量表形式制作的調查問卷。
本論文共發放調查問卷600份，分配比例為：房地產企業領導者60份，房地產企業普通員工180份，房地產企業顧客360份。回收共計588份，有效率為98.0%，符合設計要求。
四、數據分析
信度分析：“服感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期、中國房地產顧客滿意度”的Cronbach α系數值結果分別是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究設計的最低值0.6，所以符合論文設計與研究的要求。
結構效度分析：通過運用主成分分析法得出因子載荷值為0.589-0.832，超過0.5，這說明各個不同問題（屬性）與相同成份內（變量）之間存在正相關，符合論文設計要求，表明變量中各個題目與其相應變量間均有較大的相關性，輔合效度符合設計要求。研究對象通過旋轉成份矩陣被分為六個成份，基本驗證了本論文的各個題目具有獨立性的，問卷題目的判別效度是符合設計要求的。
描述性分析：總體均值中最高的是感知銷售價格（4.3724），其次是感知硬件質量（4.0807），第三是感知環境質量（3.9599），第四是房地產顧客滿意度（3.9217），第五是感知顧客預期（3.7405），第六是感知售后服務（3.4762）。由此可以得出應答者對于“感知銷售價格”的回答得分最高，對于“感知售后服務”的回答得分是最低的。
標準差中最高的是感知售后服務（0.92680），其次是感知顧客預期（0.89545），第三是房地產顧客滿意度（0.85758），第四是感知環境質量（0.83637），第五是感知硬件質量（0.82441），第六是感知銷售價格（0.80576）。由此可以得出應答者對于“感知售后服務”的回答分歧最大，對于“感知銷售價格”的回答最為集中。
皮爾遜（矩陣）分析：在顯著性水平為0.01（雙側）時，自變量“感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”和“中國房地產顧客滿意度”之間的相關系數絕對值分別為0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之間，說明這五個變量和因變量之間存在中等強度以上的相關性。所有自變量相互之間的相關系數為0.016～0.192之間，均小于0.4的相關性。
五、結論
本論文通過對于相關研究文獻的概覽和研究數據的結果分析，對北京市房地產顧客滿意度的影響因素進行了分析，這對于本論文提出的研究問題給予了回答，并且驗證了研究假設。即對于“北京市房地產顧客滿意度”具有影響的因素有“感知銷售價格、感知售后服務、感知硬件質量、感知環境質量、感知顧客預期”，這些影響因素與“北京市房地產顧客滿意度”之間存在中等強度及以上的正相關性。同時由于只是選取了五個自變量作為影響因素對于北京市房地產顧客滿意度的作用進行了研究，這對于本論文在理論和實踐方面的研究意義都是一個限制。
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隨著我國國際化的進程不斷加快，房地產從業人員對專業英語的需求越來越高，部分高校開設了全英文房地產經濟學課程。雖然國內房地產經濟學方面的教改論文較多，但是未見關于其全英文課程建設方面的研究成果。以東南大學的全英文房地產經濟學課程為例，分析其面臨的學生、教師、教材、素材等方面挑戰，總結教學團隊、教學材料、課程內容、教學方式、考核方法等方面的改革與建設措施，并提出進一步的發展方向。
關鍵詞：全英文課程；房地產經濟學；教學改革；小論文
中圖分類號：G6423文獻標志碼：A文章編號：
10052909（2017）01012304
房地產經濟學是我國房地產開發與管理、物業管理、工程管理等房地產相關專業的重要課程，開設學校眾多。近年來，隨著我國國際化進程的不斷加快，凱德置地、仁恒置地、美國富頓、美林集團等海外房地產企業在我國大規模進行房地產開發的同時，我國綠地、萬科、萬達、碧桂園等大型房地產開發企業紛紛到海外進行房地產投資，對我國房地產從業人員的外語（尤其是英語）水平提出了越來越高的要求。部分國內高校（如東南大學）抓住這一契機，開設了雙語或全英文的房地產經濟學課程。但是，以“房地產經濟學”為主題，在“中國知網”中查詢教學論文，僅有14篇左右，主要關于房地產經濟學的學科體系[1]、案例教學[2]、教學方式[3]、實驗教學[4-5]、考試方法[6]、教學實驗室建設[7]，未見其全英文課程建設的相關研究。為彌補這一缺陷，文章總結東南大學全英文房地產經濟學課程改革與建設的主要經驗，提出進一步發展的方向，為兄弟院校的雙語或全英文房地產經濟學課程建設提供借鑒，具有重要的現實意義和理論價值。
一、面臨挑戰
（一）學生方面
長期以來，東南大學的房地產經濟學課程由土木工程學院負責建設，主要面向全院大三學生適時開設，其他院系學生亦可選修。自2012年春季的第三個學期開始，按照培養計劃的調整要求，東南大學房地產經濟學課程的授課語言
從中文改為全英文，課時仍為32學時。土木工程學院設有工程管理、土木工程、給排水、工程力學等四個本科專業，其中工程管理專業學生已經在大三的第二學期選修過房地產開發與經營，而其他專業的學生則沒有房地產方面的基礎，所以選課學生在房地產方面的專業素養有較大差異。此外，選課學生的英文水平參差不齊，也給全英文教學帶來較大挑戰。
（二）教師方面
首先，對授課教師的聽、說、讀、寫等英語水平要求較高，以便查閱國內外房地產經濟學方面的學習材料，準備授課講義，在課堂上清晰和準確地傳授課程內容。其次，對授課教師的專業水準要求較高，以便從不盡相同的房地產經濟學教材中，梳理出適當的教學內容，并以適當的形式呈現。最后，由于房地產經濟學是一門實踐性較強的課程，房地產市場變化又非常快，授課教師應采用適當的教學方法，如案例教學、情景教學等，使選課學生快速掌握較為晦澀的房地產經濟學基本理論和方法。因此，選擇合適的全英文房地產經濟學課程的授課教師難度較大。
（三）教材方面
國際上，房地產經濟學課程的英文教材很多，題名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。雖然這些教材的核心內容多有重疊，但是其知識結構和側重點不盡相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》側重于國際房地產市場的變化和投資組合，而《Urban Economics and Real Estate》則側重城市發展建設對房地產的影響。另外，這些英文原版教材基本上都是200多頁，眾多的專業詞匯使許多學生望而卻步。最后，雖然這些英文原版教材數據詳實，強調案例教學，但是選用案例基本上均為作者所在國家的案例。由于國情和文化背景不同，國內學生對英文教材中所舉案例缺乏感性認識，不僅難以舉一反三，甚至無法準確地理解教材的內容，極大地影響授課效果。
（四）素材方面
改革開放以來，我國房地產市場發展迅猛，房價上漲迅速，在快速提升城鎮居民人均住房面積的同時，帶來了“房奴”“蟻族”“房地產泡沫”“學區房”“短命建筑”“居住隔離”等問題，給居民的住房消費、房地產企業的投資開發和政府的宏觀調控等利益相關者行為選擇帶來諸多挑戰，也為房地產經濟學課程提供了豐富的授課素材。考慮到全英文課程的要求，需要將搜集到的授課素材，如典型案例、政府宏觀調控政策，甚至是媒體上常見的習慣用語翻譯成英文，經過中文譯為英文，學生再將英文譯為中文的兩次翻譯，可能產生信息丟失，降低授課質量。
二、改革措施
（一）教學團隊
2012―2014年的東南大學全英文房地產經濟學課程由香港理工大學建筑及房地產學系的房地產學科帶頭人許智文教授主講，筆者負責其助教事宜。許教授長期從事房地產經濟與管理方面的教學和學術研究，擔任多本國際知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主編、區域主編等職務，并于2012年7月被聘為東南大學的客座教授。香港理工大學學士、澳大利亞墨爾本大學碩士和博士的尤佳老師，2015年春季接手全英文房地產經濟學課程的教學任務。許教授和尤博士的授課風格不盡相同，但都有過硬的英文授課能力，得到學生的普遍好評。
（二）教學材料
2012年，全英文房地產經濟學課程首次開設時，許教授選用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）為教材，并沿用至今。第一個原因是該教材已經被海外多所高校的房地產經濟學課程所采用，知識結構和內容體系已經得到國際同行的V泛認可。第二個原因是該教材已由孟繁瑜博士翻譯為中文版《不動產經濟學》，并于2009年被中國人民大學出版社正式出版，方便中英文對照相關知識點，加深理解。第三個原因是該教材內容比較詳盡和全面，從房地產基本要素到房地產市場的影響因素，再到房地產開發和投資，一一進行了闡述。這樣不僅有利于教師在教授的時候有所側重和選擇，也有利于學有余力的學生在課后拓展閱讀。另外，考慮到成本問題，教學團隊將全英文的講義、課件和輔助材料制作成冊，便于修課學生循環使用。
（三）課程內容
借鑒前述英文原版相關教材的內容體系，綜合考慮課時、學生專業背景等因素，并盡量減少與房地產開發與經營課程的重復內容，對課程內容進行重新設計，編排為三大部分。其中，第一部分是微觀經濟學的基本理論（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏觀經濟學的基本理論（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是經濟學理論在房地產中的具體應用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同時，精選國內房地產市場的熱點話題（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相應的案例，安排在相應的課堂教學中，使學生學會應用課程中的基本理論和方法分析與解決實際問題。
（四）教學方式
除了傳統教師講授式的課堂教學之外，課堂教學還采用多媒體的方式。一是在課堂中播放關于中國房地產的英文短片，他們大多來自于英文媒體（如CCTV-9，鳳凰衛視，CNN）的采訪和電視節目。這些英文短片內容豐富，表達生動，緊扣房地產市場發展和政策變化。不僅讓課程內容更加豐富新穎，也可使學生從中學到地道的英文表達方式。而在看完每個短片之后，都會由教師帶領學生進行小組討論或個別發言。這樣不僅有意識地鍛煉了學生的英文表達能力，也培養了學生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集國際房地產機構的專業報告和英文報刊上的報道和評述作為學生的閱讀材料。近些年，這類的英文報道，尤其是與中國房地產相關的報道越來越多。因此，在選擇上除了選擇熱點話題之外，也要注意控制篇幅，使學生始終有興趣并主動地進行課后閱讀。
（五）考核方法
改變過去一次期末考試或一份課程論文的考核辦法，取消課程考試，改為過程考核，具體考核辦法如表1所述。其中，第一次作業和第二次作業都是個人完成，單獨考核，而第三次作業是需要小組（一般5～6名學生）共同完成。在第三次作業中，每個人完成部分占20分，小組完成的總體情況占30分，強調個人努力與團隊合作的有機結合。
第三次作業是小組作業，要求每組共同完成一個城市（建議為江蘇省內城市）的市場分析報告，要求能反映該城市某一段時期內（如“十二五”）的總體和細分房地產市場情況，具體包括該城市的經濟發展狀況、房地產總體情況、住宅市場發展情況、非住宅市場發展情況、房地產市場政策和宏觀調控情況、知名開發商和（或）知名房地產項目（僅針對小組人數超過6人的時候）。小組內每位學生負責撰寫一個部分，如“XX市的房地產總體情況”、“XX市的住宅市場發展情況”，綜合起來即形成第三次作業的小組大報告。
三、結語
經過四年來的改革與建設，東南大學全英文房地產經濟學課程效果顯著。首先，已經設置了符合學生專業背景、語言水平和我國國情的全英文房地產經濟學課程內容體系，教學內容基本穩定，教學方法逐步成熟。其次，全英文的房地產經濟學授課、作業、研討等學習環境，擴充了學生的專業詞匯，鍛煉了專業英語的表達方式，大大提高了學生的英文寫作水平和表達能力，部分學生甚至能利用英文較為深入地探討房地產經濟與管理相關學術議題。最后，通過三次作業的過程考核，使學生學會利用課程所學的理論和方法來解決房地產相關實踐問題，并形成團隊合作的學習氛圍。但是，課程建設仍面臨一些困難，包括講授全英文課程時，多次語言轉換可能導致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中國房地產案例的全英文房地產經濟學教材。解決這些問題是筆者今后努力的方向，譬如在近年來課程講義的基礎上主編一本高質量的全英文《房地產經濟學》教材。參考文獻：
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Abstract：
In the times of accelerating internationalization in China， real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result， pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course， none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap， the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students， teachers， textbooks and materials， the reform and construction measures in respects of teaching group， teaching materials， course contents， teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.
最近，政府“救市”房地產之議論充滿各種媒體。先是不少地方政府出臺種種救市政策，希望通過這些政策托起近幾個月來銷售量快速下降的房地產市場；后有媒體報道政府權威人士說，中央政府的房地產救市政策在近一兩個月也會出臺。但是，無論從最近總理的講話，還是從十七大三中全會公報及國務院17次常務會議的精神來看都沒有透露出多少政府對房地產的救市信息。反之，有的提法是，著力擴大內需特別是消費需求。如果從擴大消費需求的角度來說，政府的房地產政策沒有多少改變，因為，這幾年的房地產宏觀調控政策，從來就沒有對個人住房消費需求有過多少限制，反之，任何關于房地產的政策文件都是對住房的消費需求是鼓勵的。既然房地產的消費政策沒有緊縮與限制，還需要出臺其它房地產信貸政策來調整嗎?
不過，從地方政府與房地產開發商來看，這段時間，房地產市場好像抓到了一根救命稻草，美國金融危機引發全球各國救市，從而國內房地產各種救市之舉也是自然。盡管這些不同地方的房地產救市之聲與政策各不相同，出發點也許會不一樣，但是其目的則是一樣，如何通過政府的房地產政策來保持房地產市場的暴利模式，如何通過政府的救市來讓整個社會的財富在短期內向少數人聚集，如何讓國有土地、國有財富在短期內在一些人手上賣出及所謂土地財政增長等。可以說，這樣的一種房地產救市目的完全是與科學發展觀相悖的，也是與民生政府及民生的房地產相悖的。為何？
我們先來看兩件事。第一件事就是，以目前的國內房價水平來說，無論是一線城市還是二三線城市，甚至三四線城市，以當地居民的收入水平與當地的房價水平來說，基本上沒有多少地方的居民會認為當地房價是便宜的。國內房價過高是不爭的事實。對于這個問題，政府只要對市場作一個最為簡單的調查就一目了然。前幾天論文答辯，一位名牌大學的教授就問我，北京的房子，他什么時候可買得起？我就告訴他，如果政府現行的政策不改變，能夠維持下去，應該不會等太長的時間。試想，北京一所名牌大學的經濟學教授，其收入水平在北京也應該是中上了，但是憑他的收入水平在北京根本沒有能力購買一處中位價格水平的住房。在這種情況下，北京市的其他居民對高房價更是無可奈何。北京的房價高于不少發達國家早就是不爭的事實。在這樣房價高企的情況下，政府要救市不就是認為要將房價維持在比當前更高的水平上嗎？政府要維持高房價水平，到底想維持什么？
第二件事是，從最近披露出來的一些貪污大案要案來看，哪一個不是與房地產業有關。比如重慶的規劃貪污案、浙江紹興貪污案及上海一個副區長貪污案、北京的案等，個個都是通過房地產土地轉讓、城市規劃等大量地攫取社會財富及國家財富。而且這些與房地產貪污有關的一查出來都是巨貪。這說明什么？說明了房地產業所牽動的利益關系太大。相應的當事人不僅可以通過非法的方式攫取巨大的國家及民眾利益，也可以通過合法及制度化的方式來攫取國家及民眾的利益。而在現行的條件下，房地產救市就是其中的一種制度化方式。
有人說，為什么要救房地產？因為依靠房地產可以拉動四五十個行業的發展，能拉動居民的需求，特別是還有人說房地產是擴大內需或居民消費的一個增長點。其實，這里有幾個問題需要思考。一是房地產需求是居民消費嗎？其實，按照國家統計局的分類，房地產購買從來就不算作居民消費而是算作居民投資。如果房地產購買是居民投資，那么依靠房地產發展來拉動內需相互間又有多少關聯呢？二是假定房地產購買是居民消費，是可以擴大居民的內需，并通過種內需擴大來帶動幾十個行業的發展。但是，這里有一個前提條件，就是這種內需擴大是建立在絕大多數居民有支付能力的價格水平上，如果不是這樣，根本就不可能擴大居民的住房消費。但是，在目前的房價水平上，國內絕大多數居民都沒有支付能力進入，那么這樣的內需擴大也只能是一句空話。因此，地方政府救市希望讓房價維持在一個高水平上，而這種救市要擴大內需是不可能的。
還有，目前政府為什么要救市？就在于房地產銷售量出現的嚴重下降，房地產開發商手中持有的住房太多，這不僅影響到地方政府財政收入，也會影響相應的產業衰退。如果不救市，中國經濟將面臨著下行的巨大風險。但是這種比較的依據是2007年。對于這種比較，其依據何在？如果2007年是一個房地產泡沫較大的年份，那么2008年房地產開始走向正常運行。因為，2008年住房銷售下行僅相對來2007年而言，如果與2006年、2005年的房地產銷售相比不僅沒有下降，反之增長的幅度不小。二是假定2007年房地產增長速度沒有太多的泡沫成分，現在我們要問的是，這樣的增長是否可以持續？2008年是否具有同樣發展的條件？如果沒有相應的條件，我們還是要讓2008年房地產達到2007年增長水平，恐怕是不容易的事情。
比如，2007年房地產市場的火爆，不僅讓房地產商賺得盆滿缽滿，而且使房地產相關的產業也出現前所未有的繁榮。但是，2008年房地產市場火爆的條件與環境已經發生了根本性的變化。比如說，房地產市場政策、金融市場環境、房地產購買住房的對象、居民住房消費觀念等都發生了根本性的變化。在房地產市場條件與環境發生了根本性變化的情況下，如果房地產開發商仍然以2007年的房價水平，地方政府以過去居民的購買觀念，希望讓居民進入房地產市場，是不可能的。可以說，別看最近不少地方政府為了維持房地產市場暴利模式，采取各種各樣的所謂的“救市政策”，但是這些政策想形成2007年房地產那樣火爆的場面已經根本不可能了。所以，不要說地方政府所謂房地產的“救市”政策沒有多少作用，就是中央政府重新啟動什么救市政策，估計所起到作用也會十分有限，因此當前房地產市場發展與生存的條件與環境已經不同的了，除非政府希望用一個新泡沫來掩蓋舊的泡沫。
因為，假定中央政府要放松房地產的稅收政策、信貸政策等，讓目前房地產市場又回到2007年政策原路上去。我們先不說這政策好壞，也不說這種出爾反爾的政策完全喪失政府的威信，只要問一下，在目前的高房價下，誰有能力進入這樣房地產？是住房消費者嗎？對于高房價，他們根本就沒有能力進入這個市場。是投資者嗎？一般來說，高房價的市場只有這部分人有能力進入。但是，今年股市的狂跌，早就把剛有一點財富積累的中國中產階級打得落花流水，他們的財富被股市套死，暫時是無法出來的。再加上世界房地產投資所顯現出來的風險，想讓國內投資者進入房地產市場恐怕也不容易。可以說，在目前已經變化了市場條件與環境下，政府想通過救市的方式來重溫舊夢估計不容易，反之，它至多可能用一個新泡沫掩蓋另一個泡沫。美國金融危機還沒有結束，中國政府不會對此有足夠的謹慎嗎？
中央政府對當前房地產市場救市的態度
9月17國務院常務會議的公告指出，努力解決好涉及民生的問題是政府第四季度的重要工作，因此，除了如何保障低收入群眾基本生活幾個方面之外，特別強調了加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。也就是說，房地產市場的民生問題是目前房地產市場的首要任務。這就是中央對當前房地產的基本態度。
可以說，這次會議公告中，對房地產的強調，其中包括以下的幾個方面的內容。一是房地產的問題是一個純粹的民生的問題，是一個如何解決國內每一個居民的基本居住條件的問題，是如何改善每一個居民的住房福利條件的問題。因此，降低住房交易稅，政府公告是放在努力解決民生問題的基本范疇下來理解的，而不是政府“救市”。
對于這個范疇，在2007年24號文件有清楚的界定。也就是說，通過政府住房保障體系，通過有效的市場機制，讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。而這些基本的居住條件，可以由國家的住房保障體系來解決，如政府修建的廉租屋、經濟適用房、限價房，同時，更多的是讓房地產市場的價格調整到一定的程度讓一些低收入的居民通過房地產市場來解決。因為，就目前政府的財政資源而言，在當前的高房價下，80%以上的居民是無法通過政府財政資助來獲得基本的居住條件的，而這些居民的住房問題解決就得通過市場的方式來解決。
二是加大住房保障體系政府資助力度，為廣大的居民提供更多的保障性住房。當然，這個問題，政府如何強調都不為過，但是就目前地方政府的財政資源來說，這個方面要得到快速擴張是不可能的，即使像是北京市這樣財政資源十分充足的地方，政府所建造的保障性住房也是十分有限的，目前，一般的居民要獲得這種財政資助的保障性住房并不容易，保障性住房的覆蓋率是十分小的。
三是既然保障性住房的覆蓋率是十分小的，或對于被高房價阻擋在市場之外的80%以上的居民來說，只能是杯水車薪。市場調節才是解決絕大多數居民的基本住房條件最有效的方式。因此，降低住房交易稅，不僅在于可以降低居民進入房地產市場的交易成本，更重要的是希望通過這種稅收的降低來增加房地產市場供給，來繁榮房地產市場的交易。但是，既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進行，那么對于房地產的炒作與投機，應該也是在政府嚴格遏制的范圍內。否則，讓房地產市場炒作盛行，并把既有的房地產市場泡沫再次吹大，我想，這是政府不愿意看到的。也就是說，政府降低住房交易稅的目的就是降低自住性住房購買者進入市場的成本，而不是鼓勵房地產炒作。
四是在民生范疇下，政府支持居民購房，也就是希望居民通過市場的方式來解決基本居住條件問題。中央政府這樣做是對的，也是中國房地產市場的發展方向。但是，這里有一個問題，就是只降低房地產的交易稅就能夠吸引居民進入房地產市場嗎？在目前的高房價下，不是沒有住房的需求，而是這些需求都是潛在的需求，絕大多數居民都沒有支付能力讓這種潛在的住房需求轉化為實際的需求。因此，房地產市場的問題，降低住房交易稅當然是好事，但是對于一般居民來說，仍然差距較遠。而房地產市場的價格下調才是問題的關鍵所在。
五是這次中央政府下調房地產交易稅，房地產開發商及地方政府可能就此大做文章，會認為中央政府開始出手“救市”了，這樣，在他們看來，各地的房價就得堅挺，就得更加頂在天花板上。可以說，無論是地方政府還是房地產開發商，如果真是這樣來判斷當前的房地產形勢，可能會大失所望。因為，不僅在于房地產交易稅下調必須在民生范疇下，而且它進一步強化了居民對房地產民生問題的理解。房地產市場的價格不調整，絕大多數居民不僅沒有支付能力進入房地產市場，他們也不愿意進入這種房價虛高的市場。
因為，在一般的居民看來，既然房地產是一個完全的民生問題，既然房地產的民生問題需要通過市場來解決（降低房地產交易稅），那么中央政府就會通過不同的政策來讓房地產市場的價格回歸理性，否則，80%以上的絕大多數居民如何能通過市場來解決他們最基本的居住條件？因此，最近一直有人在鼓吹政府放開第二套住房的信貸政策，認為只要放開第二套住房的信貸政策就可以讓房地產交易量上去，讓房地產銷售迅速回暖。在這里，先不說目前第二套住房信貸的缺陷需要改革與完善，而僅就上面所說的房地產為民生問題而言，我相信房地產的第二套信貸政策不是這樣容易放開的，因為，放開第二套住房的信貸政策有利的是住房炒作與投機，而不是強調的民生。而房地產市場泡沫正是美國金融危機的根源。
可以說，努力解決好涉及民生的問題，特別是住房作為每一個居民最大的民生問題，就是如何生產更多居民有支付能力購買的住房，就是市場繁榮活躍增加住房供給，就是讓房價下降到絕大多數居民有支付能力購買的水平上，降低住房交易稅的目的就是如此。也是當前中央政府對房地產市場的基本態度。
中央會不會重新界定第二套住房的政策
最近，由于房地產開發商一直把房價頂在天花板而不下調，從而導致全國住房銷售迅速下降，甚至于不少地方出現住房銷售的嚴重萎縮。面對這種現象，不少房地產開發商及地方政府開始把其原因歸結為央行的緊縮政策及按揭貸款制度，認為是商業銀行流入房地產的資金減少所致。因此，有些地方政府與開發商開始要求中央政府放松信貸，因為，盡管地方政府出臺救市政策一大堆，而實際效果卻十分有限。何也？他們認為就在于銀行的第二套住房政策的出臺。
2007年央行及銀監會出臺把住房消費及住房投資嚴格區分的359號文件及452號文件，使國內房地產市場出現逆轉。因為，這些文件把房地產的投資與消費進行嚴格的區分，從而把房地產炒作與投機逐漸地趕出房地產市場。正因為，房地產炒作與投機退出房地產市場，從而使得房地產市場的需求對象格局發生了根本性變化，房地產市場銷售自然也會減少。而這些正好是今年總理政府工作報告關于遏制房地產不合理需求、過度需求的要求所在。正因為，住房按揭貸款政策對房地產的重要性，因此，最近，不少房地產商所謂的救市，開始轉向要求放松當前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策。可以說，這種表面上是為了保護居民自住性需求對按揭貸款政策的放松，但實質上是讓國內房地產市場重新回到炒作投機盛行的市場、是希望讓已經吹大了房地產泡沫重新再吹大，然后讓這些人手上持有的住房以高價的方式轉移給下家，最后讓房地產泡沫破滅，讓全國人民為吹大的房地產泡沫或金融危機及銀行危機買單。因此，筆者堅決反對對按揭貸款政策放松，反之，對當前住房按揭政策還得進一步提高按揭貸款人市場準入，以個人真實性收入水平來作為其進行按揭貸款的基本標準，要進一步完善住房按揭制度。這是防止出現類似美國次貸危機及保證國家金融安全最為重要的一環。
可以看到，早幾年的房地產宏觀調控，盡管從2004年開始一直沒有停止過，但是正如有人所說，那時房地產宏觀調控是“空調”。越是出臺房地產宏觀調控的政策，房地產市場價格越是快速飆升，何也？出臺的房地產政策沒有切中其要害所在，但是2007年的359號文件和452號文件，對住房投資與消費作簡單的區分，即對住房消費者仍然采取優惠政策，鼓勵居民進入房地市場購買自住性住房，而對住房投資者則采取市場方式，要求他們以市場的價格進入房地產市場。而正是這一點點政策的變動，國內房地產市場就發生了根本性的變化。這種現象只能說明2005-2007年房地產市場繁榮、房價快速飆升，并非是住房自住性需求所導致，而是房地產投機及炒作的結果。因為，只是對房地產投機及炒作進行一些限制，要求房地產投機者不能夠享受住房按揭優惠政策，以市場價格定價進入市場，那么，房地產市場銷售就迅速下降，則說明房地產投機炒作盛行。如果由于房地產投機及炒作需求減少而認為要放松房地產按揭貸款政策，那么不僅與24號文件精神、十七大報告的“民有所居”等基本的精神不相符合，而且也完全背棄了房地產市場發展的根本宗旨，把住房看作是一個投機炒作的產品、把房地產看作是一個投機炒作盛行的市場、把房地產市場看作是制造短期GDP增長的工具及地方政府財政收入工具。如果房地產市場是這樣，那么我們發展房地產市場的意義何在？更何況房地產市場發展是用屬于全國人民的土地在生產啊！
還有，就中國的住房按揭政策來看，不僅是目前世界最為寬松的政策，而且也是最為不完善的制度。我們只要看兩點就能夠知道當前中國住房按揭政策是如何寬松及不完善。一是在早幾年，只要個人購買住房，有哪一個人不能夠從銀行獲得按揭貸款的？可以說，在早幾年，只要個人有意愿購買住房，不管個人條件如何，不管個人收入水平高低，都能夠從銀行獲得所需要的住房按揭貸款。因為，所要求的個人收入證明可以通過律師事務所出錢來開的。如果不是在中國，哪個國家商業銀行可以這樣做？二是個人住房按揭貸款，盡管是在美國，讓一些次級信用的人進入房地產市場，并由此導致了目前巨大的金融危機，但是美國這些人進入房地產市場一是也有次級信用評級，二是購買的住房也只是一套。但是在中國，不僅許多進入房地產的人連次級信用都沒有，而且正因為他們進入房地產市場不要信用，不要真實性收入證明，因此，這些人可以買一套住房，也可以買兩套、三套、四套住房，甚至于128套住房等。這是什么住房按揭政策，這完全是在利用政府按揭貸款的優惠政策掏空國家，完全是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風險及金融危機。在其他任何一個國家會出現這樣的事情嗎？根本就不可能。即使是現在，仍然有不少人通過優惠按揭貸款政策手上持有大量的住房。如此離譜的住房按揭政策，剛走上規范科學的道路，就有人出來要求放松。那么，這種放松住房按揭政策是不是讓銀行信貸政策走上這種離譜的住房按揭政策的老路，是不是不把房地產泡沫吹得最后破滅而讓全國人民來買單就不甘心？
還有，即使是當前359號文件的住房按揭政策仍然是目前世界上最為寬松的住房按揭政策。第一，在大多數國家，個人住房按揭貸款每個月還款的比重不會超過家庭月可支配收入28%-35%，但是我國則可以達到50%；第二，在大多數國家，個人住房按揭貸款準入需要用四個文件來證明其收入真實性。比如個人銀行對賬單、個人所得稅稅單、個人銀行信用記錄及個人公司證明。但是，目前在中國只要個人公司收入證明，而且這種收入證明可以在律師事務所開出。可以說，中國的個人收入證明的真實性與其它市場經濟國家相差十萬八千里。如果我們的個人住房按揭貸款市場準入稍微從緊一點，那么肯定會有很多人是無法進入房地產市場的，也是無法從商業銀行獲得信貸的。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要對此政策放松，那不是在刻意制造銀行體系的風險還能是什么？如果當前住房按揭政策放松了，某些個人利益膨脹了，房地產商獲暴利后逃走了，地方政府土地財政增加了及GDP上去了，但銀行體系的風險卻被無限放大了，中國金融危機也不遠了！目前世界房地產泡沫所導致的問題及教訓，難道國人就沒有看到？
因此，對于當前中國的住房按揭貸款政策，不是什么放松的問題，而是全面的改革與完善。比如，降低個人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個人收入真實性審核有效標準及方式、加強對個人信用評級及根據不同個人信用評級采取不同的風險定價等。在此基礎上嚴格區分住房的自住性消費及投資性購買，并嚴格采取區別性風險定價。只有這樣，才能控制國內商業銀行系統性風險，同時防范信用風險及操作風險。從美國次貸危機的經驗教訓來看，國內銀行監管部門，決不能以短期的經濟繁榮而制造長期的金融風險。如果我們的監管部門看不到這一點，而要放松當前的住房按揭貸款政策，那么短期的繁榮一定會帶給中國經濟長期的災難。美國納斯達克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產短期繁榮也就是目前美國金融市場惡果的根源！
地方政府救市所起的
效果十分有限
筆者認為政府的房地產救市是一種短視行為，而且這種房地產救市所起到作用是十分有限的。我們可以思考，假定中央政府真的要放松房地產的信貸政策、放松房地產稅收政策，或讓國內房地產市場重新回到2007年那種火爆的繁榮局面。我們可以先不問這種房地產市場火爆的局面能夠持續多久，只要看看最近美國房地產泡沫所導致的金融危機，那么政府就會在出臺任何房地產政策時都會考慮政策的金融風險并三思而后行。政府就會考慮，美國房地產，讓次級信用的居民（主要是以住房消費為主）進入房地產購買自住性住房都會出現這樣嚴重的金融問題，如果中國的房地產市場仍然要讓它投機炒作盛行，那么中國房地產市場的泡沫能不被吹大嗎？房地產市場泡沫吹大后能不破滅嗎？房地產泡沫破滅后會出現什么樣的結果，政府對此應該十分清楚。也就是說，讓中國房地產市場重新成為一個投機炒作的市場，其后果的嚴重性政府豈能不知？在這種情況下，政府愿意看到中國房地產泡沫吹大嗎？
退一步說，假定對房地產泡沫破滅后的結果不去管，我們現在要問的是，政府希望通過政策的方式讓房地產市場周期性調整中斷是否可能？因為，中國的房地產市場已經繁榮了近10年，房地產市場的價格也快速飆升了10年，但是，無論是從世界歷史還是從中國的歷史來看，房地產市場也同其它任何市場發展一樣，都會有一個周期性的變化，只不過其周期性的長短不同。那么，當中國的房地產市場繁榮了10年出現周期性調整時，政府的人為政策是否有能力中斷這種周期變化？我想這是不容易的事情。
為什么？大家可以看到，對于住房的消費者來說，目前房地產市場的問題并不是沒有需求，也不是居民不愿意改善住房的居住條件而不進入房地產市場，而是過高的房價讓絕大多數居民沒有能力進入這樣高價格的市場。而有能力進入的自住消費者要購買的早就購買了，沒有支付能力的消費者，價格過高一定無法讓他們進入。只有讓房地產市場價格降低到一定程度才能讓這個市場的需求釋放出來，而且降價的幅度越大，房地產市場的需求釋放也就越大。房地產價格不下降，居民的自住需求是無法得以釋放的。
對于住房的投資者來說，假定政府會放松第二套住房政策，重新又讓大量的住房投資者進入房地產市場大量炒作。但是，目前的金融市場環境早就變化了。特別是最近的國內股市，已經把有能力進入房地產炒作的投資者的資金套在其中，短期內是無法解套的。在這種情況下，他們也是沒有能力進入房地產市場的。再加上去年利率水平上升，世界各國房地產市場的風險完全暴露出來，那么國內房地產炒作者不僅沒有能力進入房地產市場，而且即使有能力進入也會考慮過高風險而不愿意進入房地產市場。
再假定，政府救市有其合理性及合法性（地方政府用財政的錢來救市存在程序上的不合法），那么無論是房地產炒作投機者還是住房消費者，我想他們最為基本的計算是十分清楚的。比如，一套住房的總價格是100萬，如果市場的價格下跌10%，其減少支出為10萬，而就目前地方政府政策而言，最高的補貼也只是1%，其購買住房減少支出也只有1萬。居民購買住房支出減少孰大孰小？這樣的算術誰不會計算？更何況就當前的過高房價而言，其房價下跌起來不會僅是10%，下跌的機會多的是。因此，在房價下跌的趨勢十分明顯的情況下，任何購買住房者是不會輕易地進入房地產市場的。購買住房者不進入，地方這種補貼所起的作用就十分有限。
還有，政府救市，一定會嚴重摧毀購買住房者進入房地產市場的信心。因為，當政府的各種房地產救市政策出臺時，購買者一定會覺得，當前房地產市場面臨嚴重的供過于求，政府才會出臺各種政策引誘住房購買者進入房地產市場。當大多數購買住房者都有這樣的感覺與預期時，他們進入房地產會更謹慎，甚至于暫時不進入房地產市場，靜觀其變。最近，無論是中國政府采取各種政策來救股市，還是世界各國政府采取巨額的資金救金融市場，都沒能使投資者增強其對市場的信心，反而越發顯得不安，越發不信任，市場越發低迷。我想，目前國內房地產市場的情況比這更嚴重，因為任何購買住房者都知道目前國內房地產市場泡沫巨大，住房銷售迅速下降。在這種情況下，政府希望以救市政策來改變居民對房地產市場的信心并不是一件容易的事情。房地產價格全面回歸理性也不是任何政策可中止的。
其實，政府對房地產的救市措施沒有達到其效果的理由，還有許多，在此僅討論一點。所以，從上面的討論可以看到，政府救市不救市，其結果完全一樣，市場的必然是任何人都改變不了的。只有讓房地產市場的價格回歸理性，讓房地產市場的價格下跌，這樣才可能把居民的購房需求釋放出來，而這種居民的住房需求釋放越大，房地產市場的繁榮可能性也就越大，而地方政府希望通過什么政策來推高房價并釋放需求的愿望，是根本不可能實現的。
