時(shí)間：2022-12-12 01:19:18
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)贈(zèng)與公證書(shū)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
房產(chǎn)公證書(shū)有效期是多久 公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門咨詢公證書(shū)的有效期。
公證書(shū)的有效期一般分為3類情況：
一、公證書(shū)中未規(guī)定的，有效期由公證書(shū)的使用部門單方規(guī)定，公證處一般不作規(guī)定。一般民事類公證如出生公證、結(jié)婚公證、親屬關(guān)系公證、學(xué)歷學(xué)位公證、駕駛證公證等就屬于這一類。申請(qǐng)人應(yīng)該注意向公證書(shū)的使用部門咨詢公證書(shū)的有效期;
二、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)規(guī)定了有效期的，公證書(shū)的有效期和其一致。如一份《委托書(shū)》中規(guī)定的委托期限為三個(gè)月，那么該《委托書(shū)》的公證書(shū)的有效期限也為三個(gè)月;
三、公證書(shū)中被證明的法律行為或文書(shū)也沒(méi)有規(guī)定有效期，但是該法律行為或文書(shū)存在不確定狀態(tài)的，公證書(shū)的有效期視具體情況而定;如經(jīng)公證的合同，合同雙方后來(lái)協(xié)議解除了合同，那么該合同的公證書(shū)就歸于無(wú)效了;又如經(jīng)公證的房產(chǎn)贈(zèng)與合同，因?yàn)橘?zèng)與雙方?jīng)]有及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，后來(lái)贈(zèng)與人死亡，無(wú)法過(guò)戶，贈(zèng)與合同落空，贈(zèng)與公證書(shū)也無(wú)法使用。
司法部、建設(shè)部聯(lián)合的《關(guān)于房產(chǎn)登房管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》中規(guī)定，以下幾類事項(xiàng)必須辦理公證；
1、 繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理〝繼承權(quán)公證書(shū)〞；
2、 遺囑人為處分房產(chǎn)而設(shè)立的遺囑，應(yīng)當(dāng)辦理辦證。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法淀繼承人或遺囑受益人應(yīng)根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；
3、 贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)辦理贈(zèng)與人的〝贈(zèng)與合同公證書(shū)〞；
4、 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺(tái)的法律事務(wù)，必須辦理公證證明
1、贈(zèng)與書(shū)。贈(zèng)與書(shū)就是房產(chǎn)贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽訂的房屋贈(zèng)與書(shū)面合同，按照國(guó)家規(guī)定，房產(chǎn)贈(zèng)與合同必須以書(shū)面形式進(jìn)行簽訂；
2、繳納費(fèi)用。房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶免除贈(zèng)與人營(yíng)業(yè)稅，但是受贈(zèng)人仍然要繳納契稅等過(guò)戶費(fèi)。繳納過(guò)戶費(fèi)用的時(shí)候需要贈(zèng)與雙方憑借房屋所有權(quán)證和贈(zèng)與合同等材料在房產(chǎn)交易部門辦理費(fèi)用繳納事宜；
3、辦理公證。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，房屋贈(zèng)與必須辦理公證。手續(xù)收費(fèi)情況：贈(zèng)與公證費(fèi)是評(píng)估價(jià)的2%；
4、辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移。在房產(chǎn)贈(zèng)與辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中，贈(zèng)與雙方應(yīng)該同時(shí)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)與登記，同時(shí)提交相應(yīng)的材料（過(guò)戶申請(qǐng)書(shū)、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與書(shū)及公證書(shū)和稅費(fèi)收據(jù)）；
5、贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。
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提存公證書(shū)提存書(shū)公證書(shū)（1書(shū)）提存公證書(shū)（之一）（）χχ字第χχ號(hào)茲證債務(wù)人χχχχ（單位全稱）因χχχχ（債務(wù)依據(jù)及無(wú)法直接給付的原因），于χχ年χ月χ日將債務(wù)標(biāo)的χχχχ（標(biāo)的名稱、數(shù)量）提交于我處。
夫妻關(guān)系公證書(shū)夫妻關(guān)系公證書(shū)（）××字第××號(hào)根據(jù)×××（調(diào)查材料、當(dāng)?shù)厝俗C等），茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)）按照當(dāng)?shù)匚覈?guó)民族傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣結(jié)婚，是夫妻關(guān)系。
公證書(shū)格式（一）××合同公證書(shū) （××）字第××號(hào) 茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）××××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××年××月××日，在××××（簽約地點(diǎn)
不可抗力公證書(shū)（）хх字第хх號(hào) 茲證明хх年х月х日〈хх日?qǐng)?bào)〉（或хх部門證明材料）記載，хх年х月х日在хх（地點(diǎn)）因хххх（原因）發(fā)生了хххх（事件名稱）事件，造成хххх（結(jié)果）。
受贈(zèng)公證書(shū)正文：受贈(zèng)公證書(shū)（______）___字第___號(hào)茲證明______（男或女），______年______月______日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______ 村）于______年______月______日來(lái)到我處（或在______地），在我的面前，在前面的受贈(zèng)書(shū)上簽名（蓋章
遺囑公證書(shū)參考范本（）××字第××號(hào)茲證明×××（應(yīng)寫(xiě)明姓名、性別、出生年月日和現(xiàn)住址）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)或者公證處），在我和×××（可以是其他公證員，也可以是見(jiàn)證人）的面前，立下了前面的遺囑，并在遺囑上簽名（或者蓋章）。
戶籍與住所公證書(shū)樣本()хх字第хх號(hào) 根據(jù)хх省хх市戶籍管理機(jī)關(guān)檔案記載(或根據(jù)實(shí)地調(diào)查)，茲證明ххх，(男或女，хх年х月х日出生)現(xiàn)戶籍地在中國(guó)хх省хх市(縣)хх路хх號(hào)，其住所與戶籍地一致(或在中國(guó)хх省хх市хх路хх號(hào))。
企業(yè)法人資格公證書(shū)（）××字第××號(hào)茲證明__________________（單位全稱）于_____年__月___日經(jīng)_______工商行政管理局核準(zhǔn)登記，取得工商______字第_____號(hào)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，具有法人資格。
財(cái)產(chǎn)公證書(shū)財(cái)產(chǎn)公證書(shū)樣本 (××)字第××號(hào)根據(jù)×××(調(diào)查材料等)，茲證明×××( 性別，×年×月×日出生)在本公證日擁有以下個(gè)人財(cái)產(chǎn)：1。房產(chǎn)： 2。機(jī)動(dòng)車： 3。 銀行存款： 4。 5。。
未婚公證書(shū)未婚公證書(shū)（之一）（）χχ字第χχ號(hào)根據(jù)χχ單位證明（或經(jīng)調(diào)查），茲證明χχχ（男或女，現(xiàn)住χχ省χχ市χχ街χχ號(hào)）至χχ年χ月χ日（單位出具的證明或公證處查證的時(shí)間）未曾登記結(jié)婚。
合同公證書(shū)××合同公證書(shū)（）××字第××號(hào)茲證明××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××與××××（單位全稱）的法定代表人（或法定代表人的人）×××于××××年×月×日，在××（簽約地點(diǎn)或本公證處），在我
房產(chǎn)公證書(shū)()××字第××號(hào)繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，住××省××市××街××號(hào)。被繼承人：×××，男，××××年×月×日出生，生前住××省××市××街××號(hào)。
未婚公證書(shū)（之二）未婚公證書(shū)（之二）（）хх字第хх號(hào)根據(jù)хх單位證明或經(jīng)調(diào)查，茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生，現(xiàn)住хх國(guó)或香港、澳門）至хх年х月х日離境（或去香港、澳門）之日，在中國(guó)（或在中國(guó)內(nèi)地）居住期間未曾登記結(jié)婚。
死亡公證書(shū)死亡公證書(shū)死亡公證書(shū)1．格式死亡公證書(shū)（）××字第××號(hào)根據(jù)××××（寫(xiě)明調(diào)查的材料，包括檔案記載、知情人證明等）茲證明×××，男（或者女），于×年×月×日在××××（地點(diǎn)）因××（死亡原因）死亡。
贈(zèng)與公證書(shū)( )××字第××號(hào)茲證明×××，×××于×年×月×日來(lái)到我處，在我的面前，在前面的委托書(shū)上簽名(或蓋章)。中華人民共和目××省××市公證處公證員(簽名)年 月 日
家庭經(jīng)濟(jì)狀況公證書(shū)家庭經(jīng)濟(jì)狀況公證書(shū)（______）___字第___號(hào)根據(jù)______單位證明，茲證明______（男或女，______年______月______日出生，現(xiàn)住______國(guó)）的父親 ______和母親______的年收入為人民幣_(tái)__元，家庭所需扶養(yǎng)人口為_(kāi)_____人（或家庭人均年收入低
離婚公證書(shū)離婚公證書(shū)（）××字第××號(hào)茲證明×××（男，×年×月×日出生）與×××（女，×年×月×日出生）于×年×月×日在×××（地點(diǎn)）登記結(jié)婚，于×年×月×日在×××（原婚姻登記機(jī)關(guān)名稱，或者經(jīng)人民法院判決）離婚。
保全證據(jù)公證書(shū)格式（）хх字第хх號(hào) 申請(qǐng)人хххх（單位全稱）因хххх（申請(qǐng)保全證據(jù)的原因及用途），向我處申請(qǐng)對(duì)хххх（保全標(biāo)的名稱）進(jìn)行保全證據(jù)。
選票公證書(shū)選票公證書(shū)--------------------------------------------------------------------------------（）хх字第хх號(hào)茲證明奧地利公民ххх（男或女，于хх年х月х日出生）于хх年х月х日х時(shí)在我面前，將選票裝入信封，并將該裝有選
私人獨(dú)資企業(yè)資格公證書(shū)()хх字第хх號(hào)茲證明хххх(企業(yè)名稱)系хх(姓名、身份證號(hào)碼)核準(zhǔn)登記，一人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，已于хх年х月х日經(jīng)хх工商行政管理局，取得工商хх字第хх號(hào)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。本公證書(shū)有效期截止хх年х月х日止。
繼承權(quán)公證書(shū)繼承權(quán)公證書(shū) 1．格式繼承公證書(shū) （）××字第××號(hào) 被繼承人：×××（應(yīng)寫(xiě)明姓名、性別、生前住址） 繼承人：×××（寫(xiě)明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系） 繼承人：×××（同上，有幾個(gè)繼承人應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明幾個(gè)繼承人）
贍養(yǎng)協(xié)議公證書(shū)（ ） 字第 號(hào)茲證明贍養(yǎng)人______（男或女，______年____月____日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______村）、______（男或女，______年____月____日出生，現(xiàn)住______省______縣______鄉(xiāng)______村）就贍養(yǎng)______的問(wèn)題于______年_____
商標(biāo)權(quán)公證書(shū)公證書(shū)（）хх字第хх號(hào)茲證明хххх（單位全稱）生產(chǎn)的хххх（商品名稱）上的хх商標(biāo)，已于хх年х月х日經(jīng)國(guó)家工商行政管理局商標(biāo)局核準(zhǔn)注冊(cè)，取得第хххх號(hào)〈商標(biāo)注冊(cè)證〉。
提存公證書(shū)提存公證書(shū)（ ） 字第 號(hào)茲證明購(gòu)貨方______（單位全稱）根據(jù)______年______月______日與______（單位全稱）簽訂的《___合同》第___條的約定，于______年______月______日將該合同購(gòu)貨款______（幣種、數(shù)額）提交于我處。
專業(yè)職務(wù)公證書(shū)書(shū)（）хх字第хх號(hào)根據(jù)（授予職務(wù)的主管機(jī)關(guān)）出具的證明хх（或根據(jù)檔案記載），茲證明ххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月х日由хх醫(yī)院（或хх大學(xué)、хх研究員等）聘為х科主任醫(yī)師（或教授、研究員、工程師等）
出生公證書(shū)出生公證書(shū)（ ） 字第 號(hào)根據(jù)______省______市（或縣）______戶籍管理機(jī)關(guān)檔案記載（或______省______市醫(yī)院出生證明或知情人______提供的材料），茲證明______，男（或女），于______年______月______日出生。
學(xué)歷公證書(shū)學(xué)歷公證書(shū)（）хх字第хх號(hào)根據(jù)хх大學(xué)（或?qū)W院）хх年х月х日發(fā)給хх的第хх號(hào)畢業(yè)（或肄業(yè)）證書(shū)（或хх號(hào)學(xué)位證書(shū)），茲證明хххх（男或女，хх年х月х日出生）于хх年х月至хх年х月在хх大學(xué)（或?qū)W院）хх系本科
繼承公證書(shū)繼承公證書(shū)1．格式（）字第號(hào)被繼承人：（應(yīng)寫(xiě)明姓名、性別、生前住址）繼承人：（寫(xiě)明姓名、性別、出生年月日、住址、與被繼承人的關(guān)系）繼承人：&time
（1989年2月24日）
各省、自治區(qū)、直轄市司法廳（局）、建委（建設(shè)廳）、僑辦：
近年來(lái)，華僑、港澳同胞、臺(tái)灣同胞、外籍華人以及外國(guó)人來(lái)國(guó)內(nèi)（中國(guó)）辦理房產(chǎn)確權(quán)登記、轉(zhuǎn)移和繼承等事項(xiàng)不斷增多。為統(tǒng)一制度，現(xiàn)將如何確認(rèn)上述人員辦理在我國(guó)境內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)事宜中，所提供的贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、委托等有關(guān)公證文書(shū)的效力規(guī)定如下：
一、居住在與我國(guó)有外交關(guān)系國(guó)家的華僑、外籍華人，在我國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館辦理的公證或認(rèn)證證明，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證；如果當(dāng)事人提交的是當(dāng)?shù)毓C人出具的公證文書(shū)，須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證（根據(jù)領(lǐng)事條約，兩國(guó)互免認(rèn)證的除外），其內(nèi)容只要不違反我國(guó)法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。
二、居住在與我國(guó)有外交關(guān)系國(guó)家的外國(guó)人提供的當(dāng)?shù)毓C人出具的公證文書(shū)，須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證（根據(jù)領(lǐng)事條約，兩國(guó)互免認(rèn)證的除外），其內(nèi)容只要不違反我國(guó)法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。
三、華僑、外籍華人以及外國(guó)人在與我國(guó)無(wú)外交關(guān)系的國(guó)家辦理的公證文書(shū)，原則上需經(jīng)該國(guó)外交部及與該國(guó)和我國(guó)均有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證。如果華僑、外籍華人辦理這些認(rèn)證手續(xù)確有困難，可請(qǐng)求房產(chǎn)所在地的縣以上的僑務(wù)部門根據(jù)本部門所掌握的情況，出具確認(rèn)是該國(guó)公證人出具的公證文書(shū)的證明，如果該公證文書(shū)的內(nèi)容不違反我國(guó)法律和政策的規(guī)定，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可視該項(xiàng)房產(chǎn)的具體情況予以采證。
四、香港同胞提供的經(jīng)司法部委托的二十六位律師之一辦理的公證文書(shū)應(yīng)予采證。
五、澳門南光公司、澳門南光（集團(tuán)）有限公司、中國(guó)銀行澳門分行及澳門工會(huì)聯(lián)合總會(huì)、澳門中華教育會(huì)、澳門中華總商會(huì)、澳門街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)等機(jī)構(gòu)、社團(tuán)為本機(jī)構(gòu)、社團(tuán)工作人員和會(huì)員出具的證明文書(shū)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)應(yīng)予采證。
六、臺(tái)灣同胞在臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)辦理的公證文書(shū)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可作參考，視該項(xiàng)房產(chǎn)的具體情況予以采證。
另外，華僑、港澳同胞，臺(tái)灣同胞、外籍華人以及外國(guó)人繼承在我國(guó)內(nèi)（內(nèi)地）的房產(chǎn)，適用我國(guó)的法律規(guī)定。當(dāng)事人須先向房屋所在地公證機(jī)關(guān)提供其住所地公證人出具的親屬關(guān)系、出生、死亡、婚姻狀況等公證證明，再由房屋所在地公證機(jī)關(guān)出具繼承權(quán)公證書(shū)，房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)根據(jù)繼承權(quán)公證書(shū)辦理有關(guān)房產(chǎn)手續(xù)。
[關(guān)鍵詞]公證投訴；內(nèi)容；引導(dǎo)方法
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人財(cái)富的增多，房地產(chǎn)的升值，舊城區(qū)改造的力度的加大，特別是各級(jí)政府對(duì)被征收房屋補(bǔ)償數(shù)額的增加，一些上世紀(jì)八十年代、九十年代公證處辦理的涉及房地產(chǎn)的遺產(chǎn)分割、繼承、贈(zèng)與、遺贈(zèng)等公證事項(xiàng)被投訴案件日益增多。設(shè)立公證爭(zhēng)議投訴制度，其根本目的是保障當(dāng)事人、公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人的權(quán)益。公證法修訂時(shí)，新增加的公證爭(zhēng)議處理是對(duì)原公證程序規(guī)則申訴與復(fù)議時(shí)的替代。公證當(dāng)事人、規(guī)則事項(xiàng)的利害關(guān)系人與公證機(jī)構(gòu)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的救濟(jì)主要包括公證機(jī)構(gòu)復(fù)查、向公證協(xié)會(huì)投訴、向人民法院提起民事訴訟三種途徑。
因上世紀(jì)八十年代初，各地公證處才相繼設(shè)立，當(dāng)時(shí)配套的法律和公證規(guī)范相對(duì)較少，以現(xiàn)在公證規(guī)范的要求審視八、九十年代的公證事項(xiàng)，難免有一些法律上的紕漏和瑕疵，有一些利害關(guān)系人正是抓住了這種紕漏和瑕疵，按現(xiàn)在的價(jià)值尺度來(lái)衡量自己的得失，提出一些不盡合理的要求，覺(jué)得撤銷當(dāng)時(shí)的公證書(shū)，自己現(xiàn)在能夠獲得更大的利益和好處。因此，不顧親情和友情，互相反目成仇，到公證處進(jìn)行投訴或糾纏，公證處疲于應(yīng)付，不得不集中人力進(jìn)行復(fù)查復(fù)核，有時(shí)甚至影響業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。為保持社會(huì)穩(wěn)定，正確處理好當(dāng)事人的投訴，減小矛盾，化解糾紛，公證處要勇于擔(dān)當(dāng)，承擔(dān)起歷史責(zé)任，這也是公證處的職責(zé)和責(zé)任。遇到這類問(wèn)題，公證處應(yīng)著手從以下幾個(gè)方面去解決。
一、依據(jù)《公證程序規(guī)則》第六十一條，進(jìn)行規(guī)勸
根據(jù)《公證程序規(guī)則》第六十一條的規(guī)定，“公證事項(xiàng)的利害關(guān)系人認(rèn)為公證書(shū)有錯(cuò)誤的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道公證之日起一年內(nèi)向出具公證書(shū)的機(jī)構(gòu)提出復(fù)查，但能證明自己不知道的除外。提出復(fù)查的期限自公證書(shū)出具之日起最長(zhǎng)不得超過(guò)二十年”。根據(jù)本條規(guī)定，從公證書(shū)出具之日至投訴之日，已經(jīng)滿二十年的，可以明確告知當(dāng)事人，公證處不予復(fù)查。2011年8月我公證處就有這樣一個(gè)例子。張某，某單位職工，在1987年單位房改的時(shí)候，單位以350元的價(jià)格，將單位產(chǎn)權(quán)土草結(jié)構(gòu)房屋處理給個(gè)人，當(dāng)時(shí)他有兩所房屋。經(jīng)他老父親做他本人工作，同意將單位要處理的房屋產(chǎn)權(quán)辦在他弟弟名下，因他弟弟當(dāng)時(shí)要結(jié)婚，張某本人也同意將該房屋產(chǎn)權(quán)辦在弟弟名下，張某同父親、弟弟一同來(lái)到公證處辦理了公證，并到房地產(chǎn)管理處將該房屋的產(chǎn)權(quán)辦在了弟弟的名下。但在2010年，由于棚戶區(qū)改造，要拆遷這所房子，該房屋評(píng)估價(jià)值達(dá)10萬(wàn)元。這樣，張某的弟弟將得到十萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償。張某得知這種情況后，就與弟弟商量，要求弟弟分給他5萬(wàn)元，弟弟不同意給，這樣就產(chǎn)生了矛盾。張某到公證處聲稱，他沒(méi)有到過(guò)公證處辦理公證房屋的事情，要求撤銷公證書(shū)。公證人員查到該公證卷宗后得知，該公證書(shū)自出具之日到張某投訴之日，已經(jīng)超過(guò)了20年時(shí)間，公證人員明確告訴張某，對(duì)該公證不予復(fù)查。其實(shí)在查看公證卷宗后，公證法律文書(shū)的簽名就是張某本人所為。其后張某又到縣政法委等有關(guān)部門上訪，后經(jīng)公證處人員耐心、細(xì)致解釋后，張某覺(jué)得無(wú)勝訴希望，放棄復(fù)查。
二、依據(jù)《公證法》第四十四條進(jìn)行引導(dǎo)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》第四十條的規(guī)定，“當(dāng)事人、公證事項(xiàng)利害關(guān)系人對(duì)公證書(shū)的內(nèi)容有爭(zhēng)議的，可以就該爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟”。
本條所講的是，當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)已經(jīng)生效的公證書(shū)發(fā)生爭(zhēng)議，可以提起民事訴訟。也就是說(shuō)，在進(jìn)行了公證，拿到公證書(shū)之后，當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)公證書(shū)公證的事項(xiàng)發(fā)生實(shí)體權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議。此時(shí)，當(dāng)事人、利害關(guān)系人也可能向公證機(jī)構(gòu)提出撤銷但公證機(jī)構(gòu)拒絕，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以以其他當(dāng)事人為被告提起民事訴訟解決爭(zhēng)議。這是本條規(guī)定的情形。如2010年12月初，公證處來(lái)了一位王某，說(shuō)要查一本1992的卷宗。其本身是當(dāng)時(shí)公證的當(dāng)事人。公證人員很快就查到這本公證卷宗。公證內(nèi)容大體是這樣的，王某姊妹6人于1992年8月25日來(lái)到公證處，簽訂了遺產(chǎn)分割協(xié)議。原來(lái)父親于1970年死亡，母親于1989年死亡，當(dāng)時(shí)父母遺產(chǎn)總體作價(jià)4萬(wàn)元人民幣，主要是房產(chǎn)經(jīng)過(guò)這哥六個(gè)的商議，同意最小兒子分一萬(wàn)元，因與母親在一起生活時(shí)間較長(zhǎng)，所以多分，其他五個(gè)人每人分陸仟元人民幣，公證處只證明六人簽字屬實(shí)。當(dāng)時(shí)王某也在遺產(chǎn)分割協(xié)議上簽名，并分得6000元。公證書(shū)內(nèi)容非常簡(jiǎn)單，該遺產(chǎn)分割協(xié)議均已履行完畢。可是在2010年10月份，因建高速客運(yùn)專線，歸六子所有的房屋被拆遷，獲得拆遷補(bǔ)償款50多萬(wàn)元。王某聲稱，他還有一個(gè)同胞大哥，在河北省某縣，是同母親所生，小時(shí)被過(guò)繼到河北的叔叔家，分遺產(chǎn)時(shí)被落下了，公證處已經(jīng)窮盡了審查義務(wù)，公證處并無(wú)不當(dāng)，公證人員以《中華人民共和國(guó)公證法》第四十條告之王某，如果真有這樣一個(gè)大哥，權(quán)利受到侵害，可以直接到人民法院。
三、當(dāng)事人或利害關(guān)系人的投訴符合《中華人民共和國(guó)公證法》和《公證程序規(guī)則》的規(guī)定，公證處應(yīng)予以復(fù)查
若當(dāng)事人或利害關(guān)系人的投訴符合上訴規(guī)定，則公證可以依據(jù)《公證復(fù)查爭(zhēng)議投訴處理辦法（試行）》的規(guī)定，進(jìn)行復(fù)查，依據(jù)《中華人民共和國(guó)公證法》第三十九條的規(guī)定，公證書(shū)的內(nèi)容違法或者與事實(shí)不符的，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)撤銷該公證書(shū)并予以公告，該公證書(shū)自始無(wú)效。公證的宗旨就是通過(guò)民事法律行為，有法律意義的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性予以證明，以防止糾紛，保障自然人、法人或者其他組織的合法權(quán)益。如果公證書(shū)的內(nèi)容違法或與事實(shí)不符，就起不到預(yù)防糾紛、保障合法權(quán)益的作用。對(duì)于內(nèi)容違法或者與事實(shí)不符的公證書(shū)，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。
若是公證處經(jīng)過(guò)復(fù)查后，做出不予撤銷公證書(shū)的決定，投訴人可在60日內(nèi)，向地方公證協(xié)會(huì)提出公證復(fù)查爭(zhēng)議投訴。公證投訴并不可怕，它是日常工作中的一個(gè)組成部分，我們要 用理性的心態(tài)和睿智的思路予以正視和解決，為公證服務(wù)秩序和行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。
隨著貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，公證逐漸成為公民、法人以及社會(huì)組織信賴的自我權(quán)益保護(hù)手段。貴州省貴陽(yáng)市元盛公證處建處以來(lái)，始終秉持“真實(shí)、合法、優(yōu)質(zhì)、高效”的工作原則，為廣大企業(yè)、社會(huì)組織和人民群眾提供了多層次、優(yōu)質(zhì)高效的公證法律服務(wù)，承辦了一大批有影響的公證事項(xiàng)，為貴州經(jīng)濟(jì)建設(shè)、法制建設(shè)和對(duì)外交往作出了貢獻(xiàn)。
以規(guī)范為目標(biāo)
提升公證質(zhì)量
元盛公證處成立于1992年，前身為貴州省公證處。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，元盛公證處成為全省公證行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”，已辦理各類公證30余萬(wàn)件，公證書(shū)的使用地遍及50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。
為了確保證公證文書(shū)質(zhì)量，元盛公證處在規(guī)范公證行為上狠下苦工，不斷完善內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格按照“申請(qǐng)-受理—審查—審批—出證—?dú)w檔”的程序操作，并建立了《業(yè)務(wù)審批制度》、《審查核實(shí)工作制度》、《卷宗歸檔管理制度》等一系列制度，進(jìn)一步使辦證流程固定化、業(yè)務(wù)管理專業(yè)化、制度建設(shè)規(guī)范化。
在人才建設(shè)方面，為了保證公證質(zhì)量，元盛公證處嚴(yán)格執(zhí)行公證員的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，形成了一支學(xué)歷高、專業(yè)強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的人才隊(duì)伍。目前，全處有公證人員24名，均為本科以上學(xué)歷，其中5人具有法學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位。元盛公證處定期組織公證人員學(xué)習(xí)《公證法》、《公證員職業(yè)道德基本準(zhǔn)則》等法律法規(guī)、進(jìn)行業(yè)務(wù)探討及對(duì)外公證業(yè)務(wù)交流，努力提高辦證水平。與此同時(shí)，元盛公證處以“愛(ài)國(guó)、敬業(yè)、誠(chéng)信、友善”的社會(huì)主義核心價(jià)值觀，堅(jiān)持政治意識(shí)、大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)的培養(yǎng)和教育，建立起一支具有積極向上進(jìn)取精神、誠(chéng)信為民服務(wù)理念的公證隊(duì)伍。
規(guī)范的公證行為和高素質(zhì)的公證人員，成為公證質(zhì)量的“雙保險(xiǎn)”。截至2013年9月，元盛公證處錯(cuò)證率不到萬(wàn)分之一，假證率為零，實(shí)現(xiàn)了“20年無(wú)假證”。
以民生為中心
拓展業(yè)務(wù)范圍
9月2日，市民張先生來(lái)到元盛公證處的便民窗口，要求辦理存量贈(zèng)與公證。這個(gè)便民窗口設(shè)在貴陽(yáng)房產(chǎn)交易中心，市民只需要走上幾步，就能方便快捷的辦理公證。
貼近民生、依法辦證、熱情服務(wù)，是元盛公證處的工作理念。近年來(lái)，元盛公證處創(chuàng)新服務(wù)手段、主動(dòng)上門服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)范圍、加大公證宣傳，讓公證走進(jìn)千家萬(wàn)戶。
5月10日，坐在輪椅上的周女士打開(kāi)家門，看見(jiàn)元盛公證處的兩名公證員站在門口，給她帶來(lái)了辦理房產(chǎn)出售委托公證的相關(guān)材料。沒(méi)過(guò)幾天，這兩名公證員再次登門，將辦理好的公證書(shū)交給了周女士。
委托人陳余國(guó)，男，31歲，漢族，北京市海斯律師事務(wù)所律師；住北京市朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村安慧北里雅園2號(hào)樓 1926號(hào)。
被上訴人（原審被告）北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府，住所地北京市海淀區(qū)成府路45號(hào)。
法定代表人楊永安，鄉(xiāng)長(zhǎng)。
委托人程洪瑞，男，北京市海淀區(qū)東升法律事務(wù)所法律工作者。
委托人朱佐，男，北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府規(guī)劃建設(shè)科科長(zhǎng)。
被上訴人（原審原告）姬增山，男，33歲，漢族，北京市海淀區(qū)大鐘寺批發(fā)市場(chǎng)職工，住北京市海淀區(qū)羅莊西里1號(hào)樓5門20號(hào)。
委托人梁炎廷，北京市岳成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人，姬增山之兄）姬增保，34歲，漢族，北京市海淀區(qū)大鐘寺海鮮批發(fā)市場(chǎng)職工，住北京市海淀區(qū)八家村太陽(yáng)園小區(qū)丁8－13號(hào)。
上訴人蒼振明因村民補(bǔ)辦建房證明表、社員建房確權(quán)表一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2000）海行初字第112號(hào)行政判決，向本院提起上訴。本院依法公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人蒼振明及其委托人陳余國(guó)，被上訴人北京市海淀區(qū)東升鄉(xiāng)人民政府（以下簡(jiǎn)稱東升鄉(xiāng)政府）的委托人程洪瑞，被上訴人姬增山及其委托人梁炎廷，被上訴人姬增保到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
2000年11月 7 日，原審判決認(rèn)為，依照 1987年實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十八條規(guī)定“農(nóng)村居民建住宅，……使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)”。第四十五條規(guī)定“農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒(méi)收在非法占用的土地上新建的房屋”。按照法律規(guī)定，鄉(xiāng)級(jí)人民政府有權(quán)批準(zhǔn)農(nóng)村居民使用村內(nèi)空閑地建住宅，農(nóng)村居民占用土地建住宅的必須經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)。1988年9月30日，東升鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)姬增山占用非耕地建房后，在未撤銷對(duì)姬增山的建房用地許可的情況下，于1994年6月14日又為姬增保補(bǔ)辦了使用已劃撥給姬增山的宅基地建房的證明，該補(bǔ)辦建房證明行為，證據(jù)不足，且違反法律規(guī)定。1999年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條第二款明確規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用權(quán)。”東升鄉(xiāng)政府于2000年6月5日為姬增保、蒼振明分別作出了東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表，使姬增保、蒼振明取得相應(yīng)的農(nóng)村集體土地的使用權(quán)，該確權(quán)行為違反了上述法律規(guī)定，屬于超越職權(quán)的違法行為。故判決：一、撤銷東升鄉(xiāng)政府1994年6月14日對(duì)姬增保作出的東升鄉(xiāng)社員補(bǔ)辦建房證明表；二、撤銷東升鄉(xiāng)政府2000年6月5日對(duì)姬增保作出的東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表；三、撤銷東升鄉(xiāng)政府2000年6月 5日對(duì)蒼振明作出的東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表。蒼振明不服，以爭(zhēng)議房屋系姬增保結(jié)婚所蓋，實(shí)際歸其與姬增保所有，姬增山未在該處蓋房，亦未居住等為由上訴至本院，要求撤銷原審判決。東升鄉(xiāng)政府雖未提出上訴，但其在庭審中提出，1988年?yáng)|升鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)姬增山在東升公社大鐘寺大隊(duì)大鐘寺生產(chǎn)隊(duì)建房一處，現(xiàn)爭(zhēng)議房屋在紅果園17號(hào)，并非上述批準(zhǔn)之地點(diǎn)，該處房屋沒(méi)有東升鄉(xiāng)政府審批手續(xù)，故根據(jù)實(shí)際居住人姬增保申請(qǐng)，東升鄉(xiāng)政府為其作出東升鄉(xiāng)社員補(bǔ)辦建房證明表是有事實(shí)和法律依據(jù)的，原審判決予以撤銷系認(rèn)定事實(shí)不清，故要求撤銷原判第一項(xiàng)，對(duì)原判第二、三項(xiàng)不持異議。姬增山、姬增保均同意原判。
庭審中東升鄉(xiāng)政府提交的 1999年 8月 6日姬增保和蒼振明所簽訂的房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與協(xié)議，北京市海淀區(qū)公證處作出的贈(zèng)與公證書(shū)和受贈(zèng)公證書(shū)，上述證據(jù)可以證明姬增保對(duì)位于紅果園17號(hào)的房屋進(jìn)行處分的事實(shí)。
姬增山提交的社員建設(shè)用地審批表，能夠證明根據(jù)姬增山申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)大大鐘寺生產(chǎn)隊(duì)，大鐘寺大隊(duì)逐級(jí)批準(zhǔn)，東升鄉(xiāng)政府于1988年9月30日，同意其占用非耕地120平方米建房。
法庭經(jīng)對(duì)上述書(shū)證進(jìn)行質(zhì)證、認(rèn)證，根據(jù)當(dāng)事人的有關(guān)陳述，可以認(rèn)定以下事實(shí)：1988年姬增山向東升鄉(xiāng)政府申請(qǐng)建房用地，同年9月 30日，東升鄉(xiāng)政府同意其在大鐘寺大隊(duì)大鐘寺生產(chǎn)隊(duì)范圍內(nèi)占用非耕地120平方米建房。1994年6月 14日，東升鄉(xiāng)政府根據(jù)姬增保的申請(qǐng)，為其長(zhǎng)期居住的海淀區(qū)紅果園17號(hào)房屋出具了“東升鄉(xiāng)村民補(bǔ)辦建房證明表”。1999年8月6日，姬增保將上述部分房屋（面積68.6平方米）贈(zèng)與蒼振明，自留37平方米，并在北京市海淀區(qū)公證處辦理了贈(zèng)與公證。2000年6月5日，東升鄉(xiāng)政府根據(jù)姬增保的房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與協(xié)議和北京市海淀區(qū)公證處的公證書(shū)，為姬增保和蒼振明分別作出了東升鄉(xiāng)建房確權(quán)表，即為姬增保確權(quán)房屋面積37平方米，為蒼振明確權(quán)房屋面積68.6平方米。因2000年該地區(qū)進(jìn)行拆遷，姬增山得知了東升鄉(xiāng)政府的上述三個(gè)具體行政行為，其認(rèn)為 1988年6月 7日，其因?yàn)榻Y(jié)婚向東升鄉(xiāng)政府申請(qǐng)建房用地，并得到東升鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。同年10月至12月其在海淀區(qū)紅果園建房一處，房屋建成后，因其兄姬增保無(wú)房結(jié)婚，故將房屋暫借給姬增保使用。東升鄉(xiāng)政府未征得其同意，將建房手續(xù)變更為姬增保名下，并將其房產(chǎn)確認(rèn)給姬增保和蒼振明的行為，侵犯其合法權(quán)益，故訴至原審法院，請(qǐng)求撤銷東升鄉(xiāng)政府給姬增保作出的“東升鄉(xiāng)村民補(bǔ)辦證明表”及給姬增保、蒼振明分別作出的“東升鄉(xiāng)社員建房確權(quán)表”。
本院認(rèn)為，鄉(xiāng)級(jí)人民政府為村民補(bǔ)辦建房證明，應(yīng)當(dāng)首先確認(rèn)補(bǔ)辦建房證明房屋的建房人這一事實(shí)。東升鄉(xiāng)政府在未查清上述事實(shí)的前提下，僅根據(jù)姬增保的申請(qǐng)及其在紅果園17號(hào)實(shí)際居住的事實(shí)，為姬增保出具了東升鄉(xiāng)村民補(bǔ)辦建房證明表，為紅果園17號(hào)5間房屋補(bǔ)辦了建房證明，因其出具補(bǔ)辦證明時(shí)認(rèn)定事實(shí)不清，故本院不予支持。原審判決認(rèn)定“東升鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)姬增山建房地點(diǎn)在紅果園17號(hào)”有誤，因而以“東升鄉(xiāng)政府在未撤銷對(duì)姬增山的建房用地許可的情況下，又為姬增保補(bǔ)辦了已劃撥給姬增山的宅基地建房的證明，該補(bǔ)辦建房證明行為證據(jù)不足，且違反法律規(guī)定”為由，判決撤銷了上述補(bǔ)辦證明的理由錯(cuò)誤，本院應(yīng)以糾正。鑒于原審判決撤銷補(bǔ)辦證明的結(jié)論正確，本院可以維持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，縣級(jí)人民政府有權(quán)確認(rèn)農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用權(quán)，因此，東升鄉(xiāng)政府為姬增保、蒼振明作出社員建房確權(quán)表的行為系超越職權(quán)的違法行為，原審予以撤銷正確，本院應(yīng)予維持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
買房需要注意什么問(wèn)題?在目前,結(jié)婚購(gòu)房似乎已成為結(jié)婚之前的“例牌”動(dòng)作,對(duì)于結(jié)婚購(gòu)房,當(dāng)中涉及到的學(xué)問(wèn)有不少。
劉先生是某外資公司的員工,與女朋友王小姐拍拖幾年,今年6月份登記結(jié)婚了。但是結(jié)婚已經(jīng)花去劉先生和王小姐不少金錢,使得他們手頭上的積蓄頓時(shí)緊張不少。由于劉先生婚前已經(jīng)以自己個(gè)人名義買了一套房子,每個(gè)月需要供款2000多元。為此小兩口就想:用王小姐公司里一直都繳存的住房公積金來(lái)減輕兩人的經(jīng)濟(jì)壓力。劉先生想了解,房子是自己以個(gè)人名義買的,那現(xiàn)在能用王小姐的名義申請(qǐng)?zhí)崛」e金嗎?
合富置業(yè)專業(yè)人士介紹,從現(xiàn)行的相關(guān)政策看來(lái),原則上以誰(shuí)的名義申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金,就以誰(shuí)的名義買房。但根據(jù)有關(guān)規(guī)定,配偶可提取自身住房公積金支援婚姻關(guān)系中的另一方買房。因?yàn)楦鶕?jù)《婚姻法》規(guī)定,夫婦在婚姻關(guān)系持續(xù)期間,若一方購(gòu)房(無(wú)其他協(xié)議的),屬夫妻雙方共有的房產(chǎn),即使產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有另一方(配偶)的名字,另一方(配偶)也對(duì)房屋擁有所有權(quán)。而一方在結(jié),結(jié)婚后另一方也可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。
不過(guò),按目前有關(guān)規(guī)定收窄了提取住房公積金申請(qǐng)者的范圍。原規(guī)定的“同戶的可提取他們自己的住房公積金支援家屬買房”內(nèi)容被取消,即同戶直系血親如不是房屋產(chǎn)權(quán)人也不能提取住房公積金。按新《通知》規(guī)定,對(duì)購(gòu)買、建造、翻建或大修的房屋擁有所有權(quán)的家庭成員可以提取本人住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額,但所提取住房公積金總額不得超過(guò)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的費(fèi)用或償還購(gòu)房貸款的本息。
李先生和太太在年初結(jié)婚,但由于當(dāng)時(shí)大部分資金已投入股市里了,沒(méi)能在那時(shí)候買房,婚后仍是與父母同住。后來(lái)由于李先生當(dāng)兵的弟弟退伍回來(lái),五口人擠在兩房一廳的屋子里實(shí)在太擠了。于是,李先生和太太商量打算買一套房小兩口搬出來(lái)住。于是,李先生趁股票大漲,把資金從股市抽出來(lái),一次性付款60萬(wàn)元購(gòu)買了一套位于海珠區(qū)的房子。到辦理交易的環(huán)節(jié),李先生開(kāi)始犯愁了,業(yè)主究竟是寫(xiě)自己的名字還是寫(xiě)太太的名字,還是兩個(gè)人的名字都寫(xiě)?
合富置業(yè)專業(yè)人士介紹,根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定,夫婦在婚姻關(guān)系持續(xù)期間所購(gòu)得的房地產(chǎn),如無(wú)其他協(xié)議,則該房地產(chǎn)屬共有財(cái)產(chǎn),也就是房產(chǎn)證上的名字不管是誰(shuí),效果都一樣,即夫妻雙方各有一半份額。若是房產(chǎn)證上房產(chǎn)權(quán)屬人只有李先生或李太太其中一人,則所涉及的房屋所有權(quán)登記費(fèi)為50元/宗,權(quán)證印花稅為5元/本。若是房產(chǎn)證上房產(chǎn)權(quán)屬人為李先生和李太太兩人,則需繳交的房屋所有權(quán)登記費(fèi)共60元,權(quán)證印花稅為10元,包括房產(chǎn)證及共有證各一本。
小張大學(xué)快畢業(yè)時(shí),已在父母的幫助下購(gòu)買了屬于自己的房子,并一次付清了全部購(gòu)房款,房產(chǎn)證上房產(chǎn)權(quán)屬人寫(xiě)的是小張的名字。進(jìn)入A公司后認(rèn)識(shí)了女友小薇,雖然工作時(shí)常有不順心的時(shí)候,但在女友的支持與鼓勵(lì)下,小張都順利克服了工作的挫折。今年8月小張終于升到了部門經(jīng)理的位置,而最近小張更與相戀多年的女友“拉埋天窗”。深感自己這些年來(lái)的努力背后總少不了女友的默默付出,小張與父母商量后,打算在房產(chǎn)證里加入老婆的名字,讓房子作為他們小兩口愛(ài)情的見(jiàn)證。
合富置業(yè)專業(yè)人士介紹,小張有兩種辦法可將愿望達(dá)成。一種方法是通過(guò)二手交易進(jìn)行,另一種方法是通過(guò)辦理贈(zèng)與登記進(jìn)行。如小張想讓女友擁有房產(chǎn)的1/2產(chǎn)權(quán),無(wú)論是通過(guò)二手交易還是贈(zèng)與,都需要繳交房屋所有權(quán)登記費(fèi)、權(quán)證印花稅、測(cè)繪費(fèi)、房地產(chǎn)平面圖轉(zhuǎn)繪費(fèi)、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地出讓金等。在契稅方面,進(jìn)行普通房產(chǎn)的二手交易按房?jī)r(jià)1.5%計(jì)收,進(jìn)行贈(zèng)與則按房?jī)r(jià)3%繳交。而二手交易需要繳交印花稅,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是買賣雙方各按照房屋產(chǎn)權(quán)的0.05%分別計(jì)收。
值得一提的是,現(xiàn)時(shí)辦理贈(zèng)與登記手續(xù)需提供贈(zèng)與公證書(shū)、估價(jià)答復(fù)書(shū)、契稅完稅證、房產(chǎn)證原件及身份證復(fù)印件(原件校對(duì))、房地產(chǎn)登記申請(qǐng)表,并親自到交易中心登記窗口辦理贈(zèng)與登記。所需費(fèi)用包括有公證費(fèi)、契稅、登記費(fèi)及證照印花稅。
一、堅(jiān)持先地后房的原則，全面推開(kāi)農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證工作
1988年9月至2002年初，東陽(yáng)市在各建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作。2002年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外開(kāi)展房屋所有權(quán)登記工作的意見(jiàn)》，至此，東陽(yáng)市集體土地范圍內(nèi)的房屋登記工作全面拉開(kāi)序幕。登記機(jī)構(gòu)利用東陽(yáng)區(qū)域集體土地范圍內(nèi)房屋的土地使用證已基本登記到位的有利條件，堅(jiān)持先地后房的原則，制定了集體土地范圍內(nèi)房屋在同時(shí)符合以下五個(gè)條件的，予以登記發(fā)證：（1）已提供房屋的土地使用證；（2）不違反規(guī)劃；（3）無(wú)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為；（4）已提供具結(jié)保證書(shū)的；（5）經(jīng)公告無(wú)異議的。
二、打破成規(guī)，靈活運(yùn)用，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證工作
在東陽(yáng)，一個(gè)家庭中夫妻、家庭成員中，非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的比比皆是。于是，登記機(jī)構(gòu)就集體土地范圍內(nèi)房屋登記作出規(guī)定：非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記或因繼承、分家析產(chǎn)、離婚等事實(shí)行為申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的，不要求申請(qǐng)人提交屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明或提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，法定的夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方或一方所得的財(cái)產(chǎn)，除另有約定（包括《婚姻法》第18條的規(guī)定）外，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，平等地享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《婚姻法》還允許夫妻采用財(cái)產(chǎn)約定制，約定的內(nèi)容包含對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)的約定；既可以對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，也可以將婚后財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定。如此看來(lái)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如在夫妻中一方經(jīng)審批取得的宅基地上建造的房屋，除雙方有約定之外，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；或者夫妻又可將婚前的財(cái)產(chǎn)約定為共同財(cái)產(chǎn)。于是，村民及其配偶（包括非農(nóng)業(yè)戶口）向房產(chǎn)管理部門初始申請(qǐng)登記夫妻共有財(cái)產(chǎn)時(shí)無(wú)需提供申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明。
因雙方協(xié)議離婚的，對(duì)財(cái)產(chǎn)的協(xié)議處分應(yīng)看成是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分約定；因人民法院判決離婚取得的財(cái)產(chǎn)，按已生效的法院文書(shū)進(jìn)行登記。因此，因離婚而財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，無(wú)需提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。
根據(jù)《繼承法》第9條、第10條、第11條、第12條、第14條、第16條的規(guī)定，被繼承人的遺產(chǎn)處理可以通過(guò)法定繼承，也可以按遺囑繼承和遺贈(zèng)取得，其對(duì)繼承人的性別、戶別（農(nóng)業(yè)或非農(nóng)業(yè)）也未作特定的規(guī)定。因此不管男女、出嫁與否，還是非房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括非農(nóng)業(yè)戶口）的繼承人都可以根據(jù)《繼承法》繼承自己應(yīng)該繼承的財(cái)產(chǎn)。顯然，繼承人繼承集體土地上的房屋，在取得該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意之前，可以根據(jù)《繼承法》進(jìn)行房屋登記。
根據(jù)東陽(yáng)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗習(xí)慣，家庭分家析產(chǎn)不只是對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的分割，晚輩在取得財(cái)產(chǎn)的同時(shí)相應(yīng)承擔(dān)贍養(yǎng)長(zhǎng)輩的義務(wù)。東陽(yáng)市允許受約人按分家析產(chǎn)取得向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記的做法主要是為了維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序的需要。因此，登記機(jī)構(gòu)將分家析產(chǎn)的登記類型也歸納到上述登記范疇。
三、加強(qiáng)公證力度，提升登記公信力
《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的出臺(tái)，第一次全面、系統(tǒng)、明確規(guī)定了集體土地上房屋可以申請(qǐng)登記并領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。我市適時(shí)對(duì)登記制度作了調(diào)整，加大了公證力度。以往，登記機(jī)構(gòu)所采信的財(cái)產(chǎn)處分證件一般只是通過(guò)房屋所在地或戶籍所在地村（居）委會(huì)的見(jiàn)證。但因村（居）委會(huì)把關(guān)不嚴(yán)、當(dāng)事人提供偽造虛假證件等導(dǎo)致登記結(jié)果不實(shí)的案件時(shí)有發(fā)生。為規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，作出如下規(guī)定：（1）申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)辦理，申請(qǐng)人委托他人代為辦理的應(yīng)當(dāng)有委托權(quán)限明確、形式完備的書(shū)面委托書(shū)，委托書(shū)需經(jīng)公證或認(rèn)證；或者由登記機(jī)構(gòu)的經(jīng)辦人員見(jiàn)證。（2）證明涉港澳臺(tái)、涉外申請(qǐng)人身份、家庭關(guān)系及婚姻狀況的證明文件按“（89）司發(fā)公字第024號(hào)文件”《關(guān)于辦理華僑、港澳同胞、臺(tái)灣同胞以及外國(guó)人房屋產(chǎn)權(quán)事宜中如何確認(rèn)公證書(shū)文書(shū)效力的通知》規(guī)定辦理。（3）當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記提交的贈(zèng)與合同應(yīng)當(dāng)辦理公證。（4）當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記提交的買賣合同，如其中雙方或一方為港、澳、臺(tái)或其他境外的自然人、法人或其他組織的應(yīng)當(dāng)辦理公證（港、澳、臺(tái)申請(qǐng)人親自到場(chǎng)簽章的除外）；如出賣方為未成年人的，應(yīng)當(dāng)辦理公證。其他房屋買賣合同可以由登記機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人見(jiàn)證。（5）當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記提交的分割協(xié)議、繼承協(xié)議應(yīng)當(dāng)公證或由登記機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人見(jiàn)證。（6）遺囑、遺贈(zèng)受益人須提交繼承權(quán)公證書(shū)、接受遺贈(zèng)權(quán)公證書(shū)。（7）當(dāng)事人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記提交的繼承人證明、家庭成員證明應(yīng)當(dāng)公證或由原權(quán)利人戶口所在地的村（居）委會(huì)證明后，并由當(dāng)事人出具書(shū)面保證。（8）夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋所有權(quán)登記，要求登記為夫或妻一方個(gè)人所有的，書(shū)面約定應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。
通過(guò)對(duì)登記制度的不斷完善，減輕了工作人員對(duì)申請(qǐng)人提供的證件真?zhèn)蔚谋鎰e壓力。近幾年來(lái)，訴訟案件越來(lái)越少，2005年后，由此產(chǎn)生的訴訟案件僅有1起。
四、堅(jiān)持公告、詢問(wèn)、實(shí)地查看制度，進(jìn)一步規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)權(quán)利人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益
我們利用當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)房屋歸屬比較了解的有利條件，大力推行公告制度。公告的目的是為了登記機(jī)構(gòu)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，有利于利害關(guān)系人提出產(chǎn)權(quán)異議，減少登記差錯(cuò)，以及可以因登記發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)作為某一事項(xiàng)當(dāng)事人“應(yīng)當(dāng)知道”的證據(jù)。對(duì)辦理村民住房所有權(quán)初始登記、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有房屋所有權(quán)初始登記，采取了將申請(qǐng)登記事項(xiàng)在房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告的措施。對(duì)其他房屋登記，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，也可以就登記事項(xiàng)進(jìn)行公告。公告應(yīng)當(dāng)刊登在房屋所在地公開(kāi)發(fā)行的主要報(bào)紙或局網(wǎng)站等公開(kāi)媒介上。如遇有特殊情況的，可以根據(jù)需要將申請(qǐng)登記事項(xiàng)在房屋所在地進(jìn)行公告。
為了方便申請(qǐng)人回答詢問(wèn)事項(xiàng)，同時(shí)也為了提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率，我們根據(jù)詢問(wèn)制度制作了房屋登記申請(qǐng)?jiān)儐?wèn)記錄表，并由申請(qǐng)人在房屋登記申請(qǐng)?jiān)儐?wèn)記錄表上簽名確認(rèn)后連同登記申請(qǐng)材料一起歸檔保存。以免日后發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，登記機(jī)構(gòu)難以舉證。
為了使登記所確認(rèn)的權(quán)利與實(shí)際的權(quán)利相一致，為了維護(hù)登記的權(quán)威性和公信力，我們對(duì)房屋所有權(quán)初始登記、在建工程抵押權(quán)登記、房屋因滅失而導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷登記，要求進(jìn)行實(shí)地查看，并制作查看記錄。
五、完善相關(guān)工作的建議
為了各地能更好地開(kāi)展集體土地范圍內(nèi)的房屋登記發(fā)證工作，筆者有以下幾點(diǎn)建議。
1.登記工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、法律性比較強(qiáng)的工作。各地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《繼承法》、《婚姻法》、《房屋登記辦法》等法律、規(guī)章的規(guī)定，及時(shí)調(diào)整好登記制度；同時(shí)還應(yīng)做好登記人員的培訓(xùn)、登記前期的宣傳、登記工作運(yùn)行管理制度的制定等工作。東陽(yáng)市房地產(chǎn)管理局采取下鄉(xiāng)入村深入了解民俗風(fēng)情，利用當(dāng)?shù)貜V播、報(bào)刊、電視等媒體宣傳報(bào)道，以及召開(kāi)村民動(dòng)員大會(huì)、下村定點(diǎn)登記、主動(dòng)上門挨家挨戶服務(wù)、服務(wù)承諾制、崗位責(zé)任制、質(zhì)量監(jiān)督制、每月一次登記人員登記工作研討會(huì)、每年一度房屋登記座談會(huì)（邀請(qǐng)相關(guān)部門參加）等方式開(kāi)展工作，取得不錯(cuò)的效果。
2.公民的戶籍會(huì)因各種原因發(fā)生變遷。不少人從農(nóng)民到非農(nóng)民、從本國(guó)公民到非本國(guó)公民，變化很大。如果非要對(duì)申請(qǐng)主體身份進(jìn)行限制，可以從申請(qǐng)人的祖籍上去認(rèn)定。
3.土地管理部門應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)對(duì)農(nóng)村村民宅基地審批制度作適當(dāng)調(diào)整。比如，一方父母或子女通過(guò)繼承、分家析產(chǎn)取得集體土地上的房屋，未取得房產(chǎn)的另一方在申請(qǐng)宅基地使用面積時(shí)，土地管理部門可以根據(jù)家庭分家協(xié)議、房產(chǎn)登記證明，在整個(gè)家庭可使用面積限額內(nèi)，計(jì)算出該戶可使用面積。
第一條為加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)所有者、經(jīng)營(yíng)者、使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換、抵押等有關(guān)活動(dòng)（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)交易）的管理。
凡無(wú)合法房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證件的、有房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)糾紛的、房地產(chǎn)行政管理部門已批準(zhǔn)拆遷的、人民法院或仲裁機(jī)關(guān)限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)、國(guó)有撥用房產(chǎn)以及法律、法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他房地產(chǎn)，均不得進(jìn)行交易。
第三條房地產(chǎn)交易，應(yīng)遵守自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第四條市房地產(chǎn)行政管理部門是本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主管部門，其主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，制定具體的實(shí)施辦法和細(xì)則；
（二）審核、辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)；
（三）審批、發(fā)放商品房預(yù)售許可證；
（四）按分工負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)的咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理；
（五）依法查處房地產(chǎn)交易活動(dòng)中的違法行為；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的日常管理工作。
市土地、城建、國(guó)有資產(chǎn)、財(cái)政、稅務(wù)、工商、物價(jià)等行政管理部門應(yīng)按各自職責(zé)分工協(xié)同房地產(chǎn)行政管理部門做好房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的管理工作。
第五條房地產(chǎn)交易當(dāng)事人有依法從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的權(quán)利，并有自覺(jué)接受有關(guān)部門的依法管理和按法律、法規(guī)的規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)。
第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、交換、合并、贈(zèng)與、繼承、抵債、兼并等形式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)連同相關(guān)土地使用權(quán)的行為。
以房地產(chǎn)投資與他人合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，視同房地產(chǎn)買賣。
第七條凡持有市政府核發(fā)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的單位自管房產(chǎn)、房產(chǎn)部門直管房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、軍隊(duì)房產(chǎn)、中外合資房產(chǎn)、外國(guó)獨(dú)資房產(chǎn)及國(guó)家允許的其他房產(chǎn)，連同相關(guān)土地使用權(quán)，均可依法有償轉(zhuǎn)讓。
第八條本條例第二條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)和下列房地產(chǎn)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)土地的；
（二）設(shè)置抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利，期限未滿的；
（三）商品房未辦理預(yù)售許可證的；
（四）共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（五）有限產(chǎn)權(quán)未滿五年的。
第九條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
房屋所有權(quán)連同相關(guān)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，雙方當(dāng)事人須按規(guī)定到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)辦理立契、過(guò)戶手續(xù)，繳納有關(guān)費(fèi)用，并按規(guī)定到土地管理部門辦理土地使用權(quán)屬變更手續(xù)。
第十條辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，當(dāng)事人除須具備《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》、雙方身份證明外，還須按下列要求提供有關(guān)證件：
（一）買賣房屋的，須持買賣協(xié)議書(shū)或商品房銷售合同及付款收據(jù)。
（二）交換房地產(chǎn)的，須持交換協(xié)議書(shū)。
（三）繼承房產(chǎn)，屬法定繼承的須有確認(rèn)繼承權(quán)的公證書(shū)，屬遺囑繼承的須有有效遺囑。繼承人放棄繼承權(quán)的，還應(yīng)有棄權(quán)證明。
（四）贈(zèng)與房產(chǎn)的，須持協(xié)議書(shū)、公證書(shū)。單位贈(zèng)與的，還須持上級(jí)主管部門的審批證明。
（五）合并、兼并房產(chǎn)或以房產(chǎn)抵債的，須持雙方協(xié)議書(shū)；國(guó)有房產(chǎn)合并、兼并、抵債的，還應(yīng)有國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門的審批手續(xù)。
當(dāng)事人委托人辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，必須出具合法的委托書(shū)。
第十一條當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，必須如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得弄虛作假。
第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行交易，并符合下列條件：
（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）除交付全部土地使用權(quán)出讓金外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）由市房屋開(kāi)發(fā)行政管理部門辦理商品房預(yù)售登記，經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)，并取得商品房預(yù)售許可證明；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十三條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定上報(bào)審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
凡住宅（不含商品住宅）、國(guó)有工業(yè)建設(shè)用地及以劃撥方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)用地，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。
第十四條轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)連同相關(guān)土地使用權(quán)的，必須遵守下列規(guī)定：
（一）出售直管公房，須報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門批準(zhǔn)。
（二）出售以各種形式補(bǔ)貼購(gòu)建的有限產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，按有關(guān)規(guī)定辦理。
（三）出售已出租的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若租期未滿，則必須征得承租方同意并由買方與承租方辦理過(guò)租承諾手續(xù)。
（四）出售共有房產(chǎn)，須征得其他共有人同意，在同等條件下，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
（五）優(yōu)先購(gòu)買權(quán)享有者應(yīng)在接到書(shū)面通知后三十日內(nèi)作出答復(fù)，未答復(fù)的視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第三章房地產(chǎn)租賃
第十五條房地產(chǎn)租賃，是指房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給承租人，由承租人使用并支付定租、按期返還的行為。其方式主要包括：
（一）出租房屋使用權(quán)連同相關(guān)土地使用權(quán)和整體出租柜臺(tái)、櫥窗的；
（二）出租土地使用權(quán)的。
因聯(lián)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)等使房屋、土地及其附著物的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，按租賃管理。
第十六條除本條例第二條第二款規(guī)定的房地產(chǎn)和有倒塌危險(xiǎn)的房屋外，均可出租。
第十七條租賃房地產(chǎn)的，當(dāng)事人須按規(guī)定簽訂租賃契約并到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。
第十八條辦理租賃登記手續(xù)，當(dāng)事人須提供《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》及雙方身份證明；代辦登記手續(xù)的，還應(yīng)出具當(dāng)事人合法的委托書(shū)。
當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)時(shí)，不得弄虛作假。
第十九條租賃雙方必須嚴(yán)格按契約的約定行使權(quán)利，履行義務(wù)，任何一方不得擅自違約或進(jìn)行其他侵犯對(duì)方合法權(quán)益的活動(dòng)。
（一）出租人須按約定的時(shí)間將房屋交付承租方，逾期交付或不能交付的，應(yīng)支付違約金；給承租方造成損失的，應(yīng)賠償損失。
（二）出租人對(duì)出租房屋負(fù)有養(yǎng)護(hù)和及時(shí)維修的義務(wù)，因維修不及時(shí)造成承租人或他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。
（三）承租人應(yīng)按約支付租金，不得拖欠或拒付，逾期支付不超過(guò)六個(gè)月的，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)支付違約金。
（四）承租人要愛(ài)護(hù)租用的房屋，未經(jīng)出租人及有關(guān)部門同意，不得拆改。因亂拆、亂改造成房屋及附屬設(shè)備損壞或他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。
（五）承租人確因生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)需要改變房屋用途或?qū)Ψ课莞男蕖⒀b璜時(shí)，應(yīng)征得出租人同意，并修訂契約，報(bào)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)備案。
（六）承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓所租房屋。確需轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征得出租人同意，并到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)辦理有關(guān)手續(xù)。
（七）租賃期限屆滿，承租人應(yīng)主動(dòng)遷出，如需繼續(xù)租用，應(yīng)提前三個(gè)月向出租人提出，并在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。繼續(xù)租用的，應(yīng)重新簽訂契約，并到房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。
【關(guān)鍵詞】公證 信息化 實(shí)踐
一、信息化的概念及公證信息化的定義
信息化是科技生產(chǎn)力的一支先鋒隊(duì)伍，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和變革的重要力量。首屆全國(guó)信息化工作會(huì)議上，對(duì)信息化定義為：“信息化是指培育、發(fā)展以智能化工具為代表的新的生產(chǎn)力并使之造福于社會(huì)的歷史過(guò)程。”
公證行業(yè)的信息化即為“公證信息化”，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)，通過(guò)對(duì)計(jì)算機(jī)硬件及周邊設(shè)施、軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)的充分應(yīng)用，在公證業(yè)務(wù)辦理中產(chǎn)生自動(dòng)化效應(yīng)和工作模式的變革，規(guī)范公證業(yè)務(wù)流程，控制和集成公證業(yè)務(wù)和管理活動(dòng)中的所有信息，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外部信息的共享和有效利用，使公證業(yè)務(wù)、公證監(jiān)管的過(guò)程和結(jié)果符合科學(xué)發(fā)展的要求。
二、公證信息化及公證管理規(guī)范的現(xiàn)狀
隨著信息化潮流的發(fā)展趨勢(shì)，公證行業(yè)信息化已被提到公證行業(yè)建設(shè)的議程中，制定和實(shí)施公證行業(yè)信息化發(fā)展戰(zhàn)略，是響應(yīng)國(guó)家信息化建設(shè)規(guī)劃的重要部署，是推動(dòng)公證工作法制化、制度化以及改善公證管理手段、提高工作效率和質(zhì)量、擴(kuò)大公證宣傳的重要舉措。目前，公證系統(tǒng)已經(jīng)建立起一套依托中國(guó)公證網(wǎng)、獨(dú)立數(shù)據(jù)庫(kù)、自主設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)管理軟件三位一體的一級(jí)行業(yè)信息化管理平臺(tái)。中國(guó)公證協(xié)會(huì)在行業(yè)管理工作中始終將行業(yè)信息化建設(shè)作為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展、提升行業(yè)素質(zhì)的重要手段，并將信息化作為新的管理要素引入到工作中，確立了以建立全國(guó)中心數(shù)據(jù)庫(kù)、省二級(jí)中心、基層公證處為架構(gòu)的三級(jí)行業(yè)信息化體系的發(fā)展目標(biāo)。
傳統(tǒng)的公證管理模式也在信息化進(jìn)程里不斷的更新和發(fā)展，由九十年代的手工受理案件，利用打字機(jī)打印公證文書(shū)的模式，其余的公證管理基本上全靠人手操作，既費(fèi)時(shí)又無(wú)法避免出現(xiàn)錯(cuò)漏。如今，在基本上普及電腦的使用的前提下，公證業(yè)務(wù)軟件的開(kāi)發(fā)并投入使用，傳統(tǒng)的人工模式已轉(zhuǎn)化為自受理、起草、收費(fèi)、審查、制證的全過(guò)程電腦化操作的工作模式，這大大的提高了公證的效率，同時(shí)也便于嚴(yán)格把好公證質(zhì)量這一關(guān)。如今，加快信息化建設(shè)是實(shí)現(xiàn)公證工作跨越式、可持續(xù)發(fā)展的必由之路。
三、信息化的在公證管理中重要作用
（一）提高辦證效率、規(guī)范辦證程序
傳統(tǒng)工作模式上，從談話筆錄、公證文書(shū)的草擬都是人手辦理，不僅效率低下，還容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。利用公證辦證系統(tǒng)，從談話筆錄，權(quán)利義務(wù)告知等一系列操作均有電腦模板可供選擇，公證人員只要選擇正確公證事項(xiàng)，談話筆錄、公證書(shū)等相關(guān)文書(shū)經(jīng)由電腦生成，公證人員只需根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際情況稍作修改，則能完成以往需耗時(shí)幾天的工作，大大的縮短了辦證的時(shí)間，提高了辦證的效率。同時(shí)避免遺漏部分程序，也避免人為的不規(guī)范操作，同時(shí)對(duì)辦證的每一個(gè)流程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督和控制。
（二）提高辦證質(zhì)量、降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
傳統(tǒng)辦案只靠公證員及工作人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，難免出錯(cuò)。例如利用二代身份證讀卡器可以對(duì)身份證進(jìn)行真假鑒別，對(duì)黑名單人員自動(dòng)判別，對(duì)當(dāng)事人重復(fù)辦證進(jìn)行提醒。對(duì)于房產(chǎn)資料的核實(shí)，也能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向房管部門進(jìn)行即時(shí)查詢，在辦理遺囑等重大財(cái)產(chǎn)處分的公證及保全證據(jù)進(jìn)行拍照及實(shí)時(shí)全程攝像，使出現(xiàn)糾紛時(shí)有據(jù)可查。在最大程度上減少并杜絕假證、錯(cuò)證的出現(xiàn)，提高了辦證質(zhì)量，有效地降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）提高服務(wù)水平、增強(qiáng)行業(yè)公信力
通過(guò)公證辦證系統(tǒng)，大大縮短了出證的時(shí)間，像公證委托書(shū)、護(hù)照翻譯等需求大的公證項(xiàng)目，能做到當(dāng)天出具，減少了當(dāng)事人的等待時(shí)間，滿足了當(dāng)事人的需求。在公證處網(wǎng)站上，提供各類公證事項(xiàng)的受理?xiàng)l件、程序、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)表格的下載，為當(dāng)事人申辦公證提供了快捷的途徑。另外，在網(wǎng)站上提供公證書(shū)有選擇的查詢甄別、抵押登記告示等，使得公證工作流程運(yùn)作公開(kāi)透明，方便了當(dāng)事人的監(jiān)督，也大大的增強(qiáng)了公證行業(yè)的公信力。
（四）提高公證人員素質(zhì)
信息化時(shí)代的公證，公證人員須熟練計(jì)算機(jī)操作應(yīng)用，信息化設(shè)備的應(yīng)用促使公證人員進(jìn)行知識(shí)的及時(shí)更新和學(xué)習(xí)，以適應(yīng)社會(huì)的各種新型公證需求，如網(wǎng)頁(yè)證據(jù)保全、電腦搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督等公證。此外，公證處對(duì)外網(wǎng)站可設(shè)立“行業(yè)信息”、“公證論壇”、“案例分析”等板塊，及時(shí)反饋公證業(yè)內(nèi)動(dòng)態(tài)，為公證業(yè)內(nèi)人士提供業(yè)務(wù)研討，信息交流共享的平臺(tái)，從而促進(jìn)辦證人員提高業(yè)務(wù)素質(zhì)。
（五）實(shí)現(xiàn)公證的科學(xué)管理
辦證系統(tǒng)對(duì)公證業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類、歸納、總結(jié)、輸入數(shù)據(jù)庫(kù)，公證管理部門通過(guò)公證管理系統(tǒng)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、監(jiān)控，可實(shí)時(shí)對(duì)公證處的辦證現(xiàn)狀及公證員的辦證情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。一方面可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)違反程序、違規(guī)收費(fèi)等現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，另一方面，可以對(duì)各公證處、公證員辦證及收費(fèi)項(xiàng)目、數(shù)量進(jìn)行對(duì)比、分析，使公證管理層對(duì)公證業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行宏觀掌控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)社會(huì)生活的熱點(diǎn)及公證業(yè)務(wù)發(fā)展的缺點(diǎn)、難點(diǎn)，這樣不僅實(shí)現(xiàn)了對(duì)公證業(yè)務(wù)的科學(xué)管理，還為領(lǐng)導(dǎo)決策及制定宏觀政策提供了科學(xué)的參考依據(jù)。
（六）提高公證行業(yè)的社會(huì)形象、利于公證行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展
為公證行業(yè)樹(shù)立的公信、公正的社會(huì)形象，展示公證的發(fā)展現(xiàn)狀和公證在社會(huì)生活中所起到的預(yù)防糾紛、減少訴訟、保護(hù)自身合法權(quán)益的獨(dú)特作用。明確公證的社會(huì)定位，使公證價(jià)值得到體現(xiàn)，公證行業(yè)必須端正職業(yè)態(tài)度，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督作用，規(guī)范辦證流程，不斷提高公證公信力及公證工作的法制化、規(guī)范化，這一切都依賴公證信息化的進(jìn)一步加強(qiáng)并良好持續(xù)發(fā)展。
四、公證信息化建設(shè)的開(kāi)展
在信息化的有機(jī)結(jié)構(gòu)中，除了人的主導(dǎo)作用外，硬件、軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)是信息化進(jìn)程中的重要因素，通過(guò)對(duì)這些要素的有效利用，公證行業(yè)在信息化進(jìn)程將更深入、公證行業(yè)的發(fā)展將更加蓬勃、生氣盎然。
（一）硬件建設(shè)
信息化建設(shè)起碼的條件，主要有電腦、服務(wù)器、電源、網(wǎng)關(guān)、網(wǎng)絡(luò)以及必要的外設(shè)設(shè)備（如攝像頭、掃描儀、身份證識(shí)別儀、指紋識(shí)別儀等）等。二代身份證讀卡器可有效防止了當(dāng)事人利用假身份證惡意辦公證。辦公大廳的液晶顯示器可顯示辦證流程及發(fā)證信息。另外，信息化發(fā)展需建成綜合信息數(shù)據(jù)庫(kù)。依托管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，研發(fā)建設(shè)公證行業(yè)綜合信息查詢系統(tǒng)。
（二）軟件建設(shè)
公證軟件建設(shè)包括公證辦證系統(tǒng)、公證管理系統(tǒng)兩部分。公證辦證系統(tǒng)是辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的核心，徹底改變了傳統(tǒng)公證辦理模式，實(shí)現(xiàn)了辦公自動(dòng)化從個(gè)體化辦公到網(wǎng)絡(luò)化辦公的質(zhì)的飛躍。公證管理系統(tǒng)則在公證辦證系統(tǒng)的基礎(chǔ)上以數(shù)字化檔案管理及公證檔案查詢系統(tǒng)為主要內(nèi)容，通過(guò)辦證數(shù)據(jù)的讀取，對(duì)辦證數(shù)量、種類進(jìn)行有選擇的羅列，對(duì)公證管理工作的科學(xué)發(fā)展提供了必要的條件，管理系統(tǒng)同時(shí)對(duì)人員的管理，行業(yè)內(nèi)部信息的傳達(dá)等方面也囊括其中。
（三）局域網(wǎng)及電子網(wǎng)站建設(shè)
公證機(jī)構(gòu)內(nèi)部局域網(wǎng)的建立有利于公證內(nèi)部管理的進(jìn)行，亦是公證管理系統(tǒng)的重要組成部分。人員的管理、資料的查詢均在公證機(jī)構(gòu)的內(nèi)部完成，形成一個(gè)有機(jī)體。同時(shí)建立公證處的網(wǎng)站亦是公證信息化的必不可少的環(huán)節(jié)。通過(guò)自建網(wǎng)站，建立“在線咨詢”、“在線預(yù)約”、“監(jiān)督投訴”、 “在線查詢”等欄目，更好的向社會(huì)宣傳公證的工作，讓社會(huì)更好了解公證的程序規(guī)范，同時(shí)預(yù)防不法分子用偽造、變?cè)旃C文書(shū)損害他們?nèi)松頇?quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。
（四）與相關(guān)部門的溝通接口的建立
在有了暢通的信息基礎(chǔ)平臺(tái)（內(nèi)網(wǎng)，公證辦證平臺(tái)和公證管理平臺(tái)）和各公證機(jī)構(gòu)的電子商務(wù)網(wǎng)站（外網(wǎng)），還必須有及時(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息支撐。公證處要與房管、工商、銀行等部門積極協(xié)調(diào)，利用現(xiàn)有的公證行業(yè)管理平臺(tái)與其它行業(yè)的信息平臺(tái)進(jìn)行信息交換，豐富公證管理平臺(tái)的功能，使之更好的為廣大公證人員服務(wù)。例如與房管部門設(shè)立專線接口，就委托書(shū)公證、房產(chǎn)買賣公證、房產(chǎn)抵押公證、贈(zèng)與公證的真?zhèn)翁峁ｉT的核查通道;又如涉臺(tái)公證書(shū)副本的寄送登記及查詢等亦可由公證處與公證員協(xié)會(huì)建立查詢接口，即可保證查詢內(nèi)容的真實(shí)性，也能節(jié)省時(shí)間，提高效率。
五、目前各省各市在公證處信息化建設(shè)的成就及例子
目前，全國(guó)各省、市的公證處均在信息化建設(shè)方面取得一定的成績(jī)，這與司法部、中國(guó)公證協(xié)會(huì)對(duì)公證信息化的重視是密不可分的。
綏化市眾信公證處建立了自己的電子檔案系統(tǒng)，公證業(yè)務(wù)查詢和視頻監(jiān)控系統(tǒng);合肥市衡正公證處建立了公證軟件辦證系統(tǒng)，配備了先進(jìn)的電腦硬件設(shè)施;青田縣公證處建立了適應(yīng)自身發(fā)展的小語(yǔ)種翻譯系統(tǒng)、水印紙自動(dòng)化管理系統(tǒng)等一系列信息化建設(shè)進(jìn)程無(wú)不取得可觀的效果，大大提高了公證處在社會(huì)上的形象。
六、目前公證信息化的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)的展望
公證事業(yè)的發(fā)展要和構(gòu)建和諧社會(huì)緊密聯(lián)系起來(lái)，它是維護(hù)社會(huì)公平的重要方面，是法律服務(wù)的一個(gè)重要內(nèi)容，也是司法行政工作的重要窗口。全球進(jìn)入信息化時(shí)代，伴隨經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，公證業(yè)務(wù)的大量增加對(duì)公證機(jī)構(gòu)辦公條件、信息化水平以及管理規(guī)范化提出了更新更高的要求，信息化公證提倡一種運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、較好地把人的管理功能智能化。包括對(duì)人員的管理、對(duì)辦證的管理和對(duì)相關(guān)事務(wù)的管理通過(guò)系統(tǒng)整合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)智能管理。
目前，公證信息化建設(shè)尚有不足的地方。鑒于現(xiàn)實(shí)情況中各公證處之間情況差別較大，不宜規(guī)定使用統(tǒng)一的軟件系統(tǒng)，但需要制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，使各公證處之間的數(shù)據(jù)能夠兼容，方便下一步與全國(guó)統(tǒng)一公證信息系統(tǒng)的對(duì)接，實(shí)現(xiàn)信息的共享與無(wú)縫傳輸，方便公證管理部門的統(tǒng)一管理與統(tǒng)計(jì)。同時(shí)，由于現(xiàn)在公證辦證軟件在各省市均由不同公司研發(fā)，多頭研發(fā)導(dǎo)致信息數(shù)據(jù)不能兼容統(tǒng)一。建議將公證平臺(tái)建設(shè)以設(shè)區(qū)的市為單位更加合理，公證信息平臺(tái)建設(shè)在這一級(jí)，有利于促進(jìn)同一地區(qū)公證管理工作的開(kāi)展，相關(guān)規(guī)章制度和文件要求的貫徹落實(shí)，切實(shí)提高管理效能和管理成效。
總之，公證行業(yè)信息化建設(shè)是一項(xiàng)關(guān)系行業(yè)未來(lái)發(fā)展的系統(tǒng)工程。實(shí)現(xiàn)行業(yè)信息化建設(shè)的目標(biāo)，必須要把各項(xiàng)任務(wù)和措施落到實(shí)處，真抓實(shí)干。各級(jí)協(xié)會(huì)、各公證處要抓緊組織制定本地區(qū)、本單位實(shí)施行業(yè)信息化的規(guī)劃，將行業(yè)信息化建設(shè)納入重要的議事日程，明確職責(zé)，落實(shí)資金，認(rèn)真組織實(shí)施。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國(guó)公證協(xié)會(huì).2006年-2008年公證行業(yè)信息化建設(shè)規(guī)劃，中國(guó)公證網(wǎng)，2006，08.
