開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理服務(wù)方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

第二條本規(guī)定適用于已取得經(jīng)營資格的物業(yè)管理企業(yè)對本市住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收費行為。

政府開發(fā)的準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經(jīng)濟適用房等的物業(yè)管理服務(wù)收費，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、運營、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第四條物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第五條住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府指導價。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)市價格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門公布的指導標準在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定收費標準。

非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中協(xié)商約定收費標準。

市價格主管部門應(yīng)當會同市物業(yè)管理行政主管部門定期住宅物業(yè)管理服務(wù)收費指導標準。

第六條建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)管理服務(wù)費標準。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時，應(yīng)當明確物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，相關(guān)約定應(yīng)當一致。

物業(yè)入住前的物業(yè)管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

第七條物業(yè)管理服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等形式。

酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務(wù)費中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的計費方式。

物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)當明確約定物業(yè)管理服務(wù)收費的計費方式。

第八條物業(yè)管理服務(wù)收費實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)管理服務(wù)收費實行包干制的，物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

第九條下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，但不得重復計算：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（三）清潔衛(wèi)生費用；

（四）綠化養(yǎng)護費用；

（五）公共秩序維護費用；

（六）物業(yè)共用部位水、電費用；

（七）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用及公眾責任保險費用；

（九）必要的社區(qū)文化、體育活動費用；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提供下列基本服務(wù)項目：

（一）清潔衛(wèi)生。做好公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔，做好除“四害”消殺服務(wù)工作。

（二）公共秩序維護。協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，實行24小時值班、巡邏。

（三）園林綠地養(yǎng)護。對公共園林綠地的花、木、草進行定期修剪、施肥，保持綠化物生長良好；按照管理服務(wù)合同和服務(wù)公約規(guī)定對其他園林設(shè)施進行日常養(yǎng)護。

（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常維護。做好共用部位、場地及設(shè)施、設(shè)備的日常維修養(yǎng)護。

（五）物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定的其他服務(wù)項目以及根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他服務(wù)項目。

第十一條實行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理服務(wù)費時，應(yīng)以實際的支出為計算依據(jù)，以本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)支出為基數(shù)計提酬金。

酬金的提取由物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主根據(jù)供求關(guān)系、企業(yè)資質(zhì)、管理標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平等因素，通過招標、協(xié)議等方式確定比例或固定數(shù)額。

物業(yè)管理企業(yè)在接管項目之前及每年年底前，應(yīng)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定下年度本物業(yè)管理區(qū)域的開支項目和標準的預算方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核并報業(yè)主大會同意后實施。

物業(yè)管理服務(wù)收費標準根據(jù)業(yè)主大會批準的預算確定。實行政府指導價的，不得超出政府公布的指導價范圍。

第十二條業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每三個月公布一次物業(yè)管理服務(wù)費的收支帳目，接受業(yè)主的監(jiān)督。

實行酬金制的，預收的物業(yè)管理服務(wù)費屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年初進行上年度的物業(yè)管理服務(wù)費決算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后向業(yè)主公布。

物業(yè)管理服務(wù)費除去物業(yè)管理支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的物業(yè)管理服務(wù)費，不得擅自提取或挪作他用。

第十三條實行酬金制的，業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)可以共同聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)管理服務(wù)費用年度預決算和物業(yè)管理服務(wù)費用的收支情況進行審核、審計。

聘請專業(yè)機構(gòu)審核、審計的費用計入物業(yè)管理服務(wù)支出。

第十四條物業(yè)管理企業(yè)利用產(chǎn)權(quán)為業(yè)主共有的場地、場所及設(shè)施、設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主，納入物業(yè)管理服務(wù)費。

第十五條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費。

已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)管理服務(wù)費。

違反合同約定逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

第十六條物業(yè)管理服務(wù)費按房地產(chǎn)權(quán)利證書登記的房屋建筑面積收取。未辦理房地產(chǎn)權(quán)利證書的，物業(yè)管理服務(wù)費按購房合同標明的建筑面積收取。

物業(yè)管理服務(wù)合同約定按其他方式收取的，從其約定。

第十七條物業(yè)管理服務(wù)費自業(yè)主入住之日起開始交納。

已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位自首個業(yè)主入住之日起全額交納。

前款所稱“入住”是指入住人收到書面入住（入伙）通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。入住人收到入?。ㄈ牖铮┩ㄖ笤谝?guī)定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。

第十八條因裝修產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主在規(guī)定的期限內(nèi)負責清運。業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用，可按不超過10元/證的標準收取押金，證件完好退回的，應(yīng)如數(shù)退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

第二十條業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人進行房屋裝修時，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。

裝修保證金（押金）標準由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位在裝修協(xié)議中約定。住宅物業(yè)的裝修保證金（押金）不得超過2000元，由業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人和裝修承建單位分擔。

裝修保證金（押金）應(yīng)當用于裝修對物業(yè)公共部位損壞的修復。裝修未對公共部位造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在裝修驗收后一個月內(nèi)全額退還裝修保證金（押金）。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或非業(yè)主房屋使用人、裝修承建單位計算裝修損壞賠付標準時，應(yīng)出示修復的工（料）價單。

第二十一條除前述費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強制收取與裝修管理相關(guān)的其他任何費用。

除裝修保證金外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人強制收取并占用超過3個月的押金、保證金。

第二十二條未經(jīng)業(yè)主大會同意，對取得國家、省、市各級優(yōu)秀、示范物業(yè)管理項目稱號的，其收費標準不得在原收費標準上另行上浮。

第二十三條住宅樓的電梯起始層住戶不承擔電梯運行費，其他樓層的電梯運行費不進行區(qū)分。

第二十四條物業(yè)管理服務(wù)費一般按月收取，但經(jīng)雙方協(xié)商同意按其他方式收取的除外。

第二十五條物業(yè)管理企業(yè)不得增設(shè)物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外的其他強制項目和收費。

物業(yè)管理企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費用。

第二十六條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主和非業(yè)主房屋使用人的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第二十七條對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的同類型物業(yè)，如業(yè)主享受相同的服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)不得對不同時間入伙的業(yè)主實行不同的收費標準。

第二十八條物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》規(guī)定做好明碼標價工作。

第二十九條市、區(qū)價格主管部門應(yīng)加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，依法查處違反規(guī)定的收費行為。

第2篇

一、統(tǒng)一思想，提高認識

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，事關(guān)千家萬戶切身利益。規(guī)范、有序、和諧的物業(yè)管理，不僅有利于保障物業(yè)合理使用，促進物業(yè)保值增值，而且有利于提升城市管理水平，改善城市人居環(huán)境，提高群眾居住質(zhì)量。各級各部門要從全面落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，統(tǒng)一思想，充分認識進一步加強物業(yè)管理工作的重要意義，切實增強做好新形勢下物業(yè)管理工作的緊迫感和使命感，強化大局意識、責任意識和協(xié)作意識，進一步明確職責，強化監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，著力解決群眾反映強烈的熱點和難點問題，不斷滿足人民群眾對物業(yè)管理服務(wù)的需求，努力提升我區(qū)城市物業(yè)管理整體水平。

二、明確職責，規(guī)范管理

按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，進一步明確區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）、社區(qū)（居委會）和有關(guān)職能部門職責分工。

（一）區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局

作為全區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責貫徹執(zhí)行國家、省和市物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，研究擬定物業(yè)管理相關(guān)政策、規(guī)定；負責受理和審核三級及以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申請，組織開展轄區(qū)物業(yè)專項維修；負責城市住宅室內(nèi)裝飾裝修活動日常管理；指導、監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)招投標；受理業(yè)主大會和業(yè)主委員會資料備案，指導監(jiān)督業(yè)主大會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定物業(yè)服務(wù)等級；指導各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查工作，依法查處物業(yè)管理服務(wù)重大違法行為，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理工作進行檢查考核。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）

對轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責，貫徹落實上級部門有關(guān)政策規(guī)章，制定基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)標準等配套措施；明確轄區(qū)物業(yè)管理部門，設(shè)立轄區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，落實人員和工作經(jīng)費；受理物業(yè)專項維修申請；檢查指導轄區(qū)物業(yè)管理日常工作，對物業(yè)管理違法違規(guī)行為進行查處；負責協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)交付和物業(yè)承接查驗，組織轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標。

（三）社區(qū)（居委會）

具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作。牽頭組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會并按規(guī)定上報備案；指導業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督業(yè)主大會日常工作；建立轄區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，處理轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)投訴，調(diào)處轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)矛盾糾紛，引導業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費；組織開展物業(yè)管理服務(wù)日常檢查，及時糾正物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量問題，制止轄區(qū)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，必要時提請有關(guān)部門查處；參與轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標，組織和協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。

（四）相關(guān)部門

區(qū)公安分局負責督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安協(xié)助工作，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分小區(qū)停車位，劃定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行車路線，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車的行為依法采取強制措施。

區(qū)行政執(zhí)法局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容和室內(nèi)裝飾裝修管理等方面法律法規(guī)的行為依法進行查處。

區(qū)規(guī)劃分局負責監(jiān)督建設(shè)單位嚴格按規(guī)定配置物業(yè)管理服務(wù)用房及其它配套建筑，對于改變物業(yè)服務(wù)用房及其它配套建筑用途的，及時提請有關(guān)部門依法查處。

區(qū)環(huán)保局負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲、油煙、廢氣等擾民行為。

區(qū)工商分局負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告和無證經(jīng)營行為。

區(qū)財政局根據(jù)財政事權(quán)相統(tǒng)一的原則，負責安排物業(yè)管理服務(wù)達標差額補貼資金并納入財政預算。

區(qū)地稅分局負責按規(guī)定審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅等額獎勵申請。

區(qū)農(nóng)林水務(wù)局負責協(xié)調(diào)自來水經(jīng)營單位為具備條件的物業(yè)管理區(qū)域代收物業(yè)服務(wù)費，并會同市水務(wù)局和市物價局調(diào)整共用設(shè)施設(shè)備用水水費收取類別。

各級各部門要嚴格按照上述職責分工，積極履職盡責，加強協(xié)調(diào)配合，加大管理力度，齊心協(xié)力推進我區(qū)城市物業(yè)管理工作。

三、因地制宜，分類管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)和基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)并舉。分等定級式物業(yè)管理服務(wù)是指具備條件的住宅小區(qū)按照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標準》選擇服務(wù)等級和對應(yīng)的收費標準實施物業(yè)管理服務(wù)；基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）參照《市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分等定級標準》的最低服務(wù)標準和對應(yīng)的收費標準（一級），實行以保潔、保綠、設(shè)施維護等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)和相應(yīng)下浮的收費標準。辦公樓、商場等非住宅物業(yè)推行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門、社區(qū)（居委會）應(yīng)當指導和組織業(yè)主結(jié)合物業(yè)規(guī)模、設(shè)施配套、周邊環(huán)境、自身需求，合理選定服務(wù)模式。

（一）新建商品房住宅小區(qū)。嚴格實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)。已建成交付使用的，必須按要求組建業(yè)主委員會，并在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門指導下，由社區(qū)（居委會）組織協(xié)調(diào)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會按規(guī)定做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘（解聘）、新聘以及業(yè)主自治管理銜接工作。

（二）老舊住宅小區(qū)。對于綜合整治小區(qū)，必須按規(guī)定組建業(yè)主委員會，實行物業(yè)管理服務(wù)。具備條件的，實行分等定級式物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備條件的，必須實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。對于零星居民樓和規(guī)模小、分布散、相對偏僻的住宅小區(qū)，由社區(qū)（居委會）結(jié)合其所在物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)狀，組織實行以保潔為主要內(nèi)容的有償服務(wù)。

（三）保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)。前期物業(yè)管理階段，可結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀實行分等定級式或基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)。具備組建業(yè)主委員會條件的，比照新建商品房住宅小區(qū)管理模式實施物業(yè)管理服務(wù)；暫不具備組建業(yè)主委員會條件或不具備條件實行物業(yè)管理服務(wù)的，由社區(qū)（居委會）組織和協(xié)調(diào)小區(qū)管理服務(wù)工作。

（四）辦公樓、商場等非住宅物業(yè)。具備條件的，由業(yè)主單位（或使用單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費額度，實行市場調(diào)節(jié)價式物業(yè)管理服務(wù)；涉及四旁三包、城市創(chuàng)建等社會事務(wù)的，由業(yè)主單位（或使用單位）負責。

四、落實政策，完善措施

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理工作。新建住宅小區(qū)必須在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門組織協(xié)調(diào)下，嚴格按規(guī)定通過招投標方式選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理服務(wù)；建設(shè)單位每次申領(lǐng)商品房預售許可證（或現(xiàn)房銷售備案）前，必須向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會報送前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理項目招投標情況說明、物業(yè)配套建筑及其產(chǎn)權(quán)歸屬說明；建設(shè)單位必須在售樓現(xiàn)場明示小區(qū)設(shè)施設(shè)備清單、物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、起始時間；物業(yè)交付前，必須在區(qū)物業(yè)管理部門指導監(jiān)督下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門牽頭，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位對建設(shè)項目進行綜合查驗。未經(jīng)綜合查驗，不得辦理房屋交付，房屋登記機構(gòu)不得辦理建設(shè)項目房屋產(chǎn)權(quán)初始登記。

（二）試行物業(yè)管理服務(wù)達標差額補貼。對建設(shè)年代較早的老舊住宅小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在市政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的20%給予物業(yè)服務(wù)達標差額補貼的基礎(chǔ)上，區(qū)政府按照應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的10%給予物業(yè)服務(wù)達標差額補貼，區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔，并納入年度財政預算予以安排，以促進老舊小區(qū)、保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為，提升服務(wù)水平，提高物業(yè)服務(wù)費收繳率，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)良性循環(huán)。

（三）試行物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收。在具備條件的物業(yè)管理區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)費委托水電經(jīng)營單位代收，促進業(yè)主依法繳納物業(yè)服務(wù)費；同時加強對代收物業(yè)服務(wù)費的監(jiān)管，進一步完善物業(yè)管理服務(wù)檢查考核機制，嚴格獎懲，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定服務(wù)標準，提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務(wù)。

（四）提升業(yè)主自治能力。合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域組建一個業(yè)主委員會，選聘一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)；每個社區(qū)（居委會）必須建立一個由社區(qū)（居委會）、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、城市管理行政執(zhí)法部門、派出所等單位參加的聯(lián)席會議制度，及時協(xié)調(diào)解決轄區(qū)物業(yè)管理問題；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）物業(yè)管理部門和社區(qū)（居委會）要加強對業(yè)主委員會、聯(lián)席會議的指導監(jiān)督，把好業(yè)主委員會選舉程序和人選關(guān)，鼓勵、支持符合條件的社區(qū)（居委會）成員通過選舉進入所屬小區(qū)的業(yè)主委員會；加強對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)知識培訓，提高業(yè)主委員會成員依法履職能力。

（五）規(guī)范住宅物業(yè)專項維修工作。區(qū)統(tǒng)籌建設(shè)局要建立健全物業(yè)專項維修工作制度，規(guī)范工作程序，加強督查抽查。組織開展物業(yè)專項維修的部門應(yīng)當就報修資料審查、維修時限、工程質(zhì)量監(jiān)督、工程竣工驗收等細化工作措施，并在報修窗口明示，確保維修資金?？顚Ｓ茫岣吖こ藤|(zhì)量和維修工作效率。

（六）建立物業(yè)管理服務(wù)履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)合同時，應(yīng)當按照年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費的5%向所屬社區(qū)（居委會）交納履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，應(yīng)當提前3個月向業(yè)主公示，在其依法移交物業(yè)服務(wù)用房、結(jié)余物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)資料，并進行備案登記后，社區(qū)（居委會）退還其保證金。逐步完善物業(yè)管理服務(wù)退出機制，社區(qū)（居委會）、業(yè)主大會（或建設(shè)單位）對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在物業(yè)管理服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量低劣、業(yè)主投訴較多等問題，且屢教不改的，可以解除物業(yè)管理服務(wù)合同，強制其退出物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)。

（七）加強物業(yè)管理服務(wù)政策扶持。對于住宅小區(qū)綠化、水景等屬于全體業(yè)主共有的共用設(shè)施、設(shè)備用水產(chǎn)生的水費，按照居民用水收費標準收?。粚τ谖飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主（或使用人）持有《市城市居民特困證》、《市城市低收入家庭專項救助證》的，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商并報經(jīng)社區(qū)（居委會）審核，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）同意免收的物業(yè)服務(wù)費，由區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦）按1：1比例承擔；對于聘用城市下崗再就業(yè)人員達到企業(yè)職工總?cè)藬?shù)30%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其營業(yè)稅實行先征后等額獎勵；對于保障性住房和成片征遷安置房小區(qū)，在按規(guī)定配建物業(yè)服務(wù)用房的基礎(chǔ)上，必須再按不低于小區(qū)總建筑面積4‰的比例配建物業(yè)經(jīng)營性用房（納入公租房管理，在土地招拍掛條件中明確），免費租給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營使用，所得收益用于保障小區(qū)實行基礎(chǔ)性物業(yè)管理服務(wù)；對于機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員無故拒繳物業(yè)服務(wù)費的，由拒繳人所在單位督促繳費。機關(guān)事業(yè)單位、國有企業(yè)工作人員繳納物業(yè)服務(wù)費情況，納入該單位作風建設(shè)和文明單位創(chuàng)建考核內(nèi)容。

（八）完善物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)勝劣汰機制。各級各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理服務(wù)行為的監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)管理政策培訓和特殊崗位培訓，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。鼓勵和幫助具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展上規(guī)模、上檔次、上水平、高質(zhì)量的服務(wù)，提升資質(zhì)等級，參加評先評優(yōu)，樹立物業(yè)管理服務(wù)品牌，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮示范帶動作用。同時，對于少數(shù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、群眾投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步通過信用檔案建設(shè)、設(shè)立招投標條件，將其淘汰出物業(yè)管理服務(wù)市場。

第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；物業(yè)管理；創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)業(yè)主的特點及需求分析

隨著消費理念的更新，房地產(chǎn)的業(yè)主對居住環(huán)境和工作環(huán)境提出了新的準求，譬如在物業(yè)管理方面，需要物業(yè)管理公司能夠在其居住或者工作的區(qū)域范圍內(nèi)，提供更為現(xiàn)代化和市場的物業(yè)管理服務(wù)。

（1）房地產(chǎn)業(yè)主的特點，是想享受“信手拈來”的物業(yè)管理服務(wù)，希望物業(yè)公司能夠在其生活和工作的區(qū)域環(huán)境中，提供各種類型的休閑娛樂設(shè)施、便利的交通停車場所、便捷的各種商鋪物品買賣等。而物業(yè)管理公司為了體現(xiàn)出在物業(yè)管理服務(wù)方面的優(yōu)勢，從物業(yè)管理的硬件設(shè)施著手，為業(yè)主提供越來越多的“貼心”服務(wù)，使得物業(yè)管理服務(wù)“錦上添花”。

（2）房地產(chǎn)業(yè)主在需求方面，從精神需求層面開始，不斷要求物業(yè)管理公司升級服務(wù)和功能，通常在獲得業(yè)主群體認同的同時，還需要體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)經(jīng)濟高效的特征。細化來說，精神需求是業(yè)主希望能享受居住或者工作環(huán)境的樂享其中，譬如小區(qū)的園林休閑設(shè)施；服務(wù)升級物業(yè)管理公司需要根據(jù)業(yè)主個性化的需求，為其提供人性化的服務(wù)項目；功能升級是針對現(xiàn)有的小區(qū)或者寫字樓硬件設(shè)施，從物業(yè)管理職責的角度，進一步提高設(shè)施的穩(wěn)定性；群體認同是物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主們都能基本接受和認同，并整體性滿足大多數(shù)人的物業(yè)服務(wù)需求；經(jīng)濟高效是物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)，具有較為優(yōu)越的性價比，而業(yè)主不需要付出太高的物業(yè)管理費即可享受。

從以上房地產(chǎn)業(yè)主特點和需求方面的分析，我們不難看出物業(yè)管理公司的工作范圍和工作方向，而筆者認為業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)需求呈動態(tài)變化趨勢，也就是說，隨著生活和工作質(zhì)量的提高，以及相關(guān)需求的改變，物業(yè)管理服務(wù)在成本允許的范圍內(nèi)，應(yīng)該滿足更多業(yè)主的合理化需求。

二、嘉善縣社區(qū)物業(yè)創(chuàng)新管理的基本要求

嘉善縣社區(qū)物業(yè)在創(chuàng)新管理方面，要求了最大限度利用物業(yè)管理資源的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)主的物業(yè)管理需求，對物業(yè)管理服務(wù)進行升級，以求進一步提高業(yè)務(wù)管理服務(wù)的品質(zhì)水平，滿足更多業(yè)主對房地產(chǎn)物業(yè)管理的需求。

（一）嘉善縣社區(qū)物業(yè)管理概況

嘉善縣社區(qū)物業(yè)管理起步較晚，從1994年第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立到2013年初，全縣已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)32家，從業(yè)人員2100人左右，實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)有130個，涉及住戶達4.8萬戶，管理覆蓋面積近715萬平方米。嘉善縣物業(yè)管理雖然起步晚，但發(fā)展較快，經(jīng)過十年多的發(fā)展，取得很大的進展，有力地促進了社區(qū)文明建設(shè)和百姓安居樂業(yè)，居民之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居委會之間關(guān)系良好，出現(xiàn)了證大?東方名嘉、嘉辰花苑、嘉業(yè)陽光城等為代表的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、物業(yè)管理規(guī)范、開展多樣有益社區(qū)活動的住宅小區(qū)。這些小區(qū)的出現(xiàn)，起到了示范引路的作用，帶動了嘉善縣物業(yè)服務(wù)水準的提升和文明和諧社區(qū)的建設(shè)發(fā)展。

（二）創(chuàng)新管理基本要求

嘉善縣社區(qū)物業(yè)的創(chuàng)新管理，筆者認為需要從資源整理、產(chǎn)業(yè)升級、品質(zhì)提高三個方面入手，提出創(chuàng)新管理的基本要求。

（1）資源整理方面。房地產(chǎn)物業(yè)管理資源，除了物業(yè)管理公司能夠提供的有形硬件設(shè)施之外，還包括各種物業(yè)管理的服務(wù)。物業(yè)管理公司利用這些資源為業(yè)主提供各種各樣的服務(wù)，滿足業(yè)主的基本服務(wù)需求。物業(yè)的創(chuàng)新管理，需要能夠最大限度利用這些資源，因此需要整理和挖掘現(xiàn)有的資源，其中包括人力資源、物業(yè)資源、客戶資源、品牌資源等的整合。物業(yè)管理公司需要在建立行業(yè)網(wǎng)站的基礎(chǔ)上，采用智能化和網(wǎng)絡(luò)化的手段，減少有限資源的浪費，并發(fā)揮這些資源最大的物業(yè)收益。鑒于房地產(chǎn)物業(yè)管理分散性的特征，要求在整合資源的時候，能夠提高物業(yè)資源、品牌資源、人力資源的共享性，提高物業(yè)管理品牌的知名度，并與當?shù)馗咝?、企業(yè)等的合作，開發(fā)物業(yè)資源整理研究的基地，以及集中其他行業(yè)的資源，形成多鏈條式的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

（2）產(chǎn)業(yè)升級要求。作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當中的新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理不可避免地面臨各種瓶頸性因素的制約，尤其是近幾年，物業(yè)管理的消費者投訴率越來越高，其具體的原因是某些物業(yè)管理公司在收取物業(yè)管理費用之后，沒有提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，因此物業(yè)管理糾紛接連不斷。為此，嘉善縣社區(qū)物業(yè)認為有必要對整個產(chǎn)業(yè)進行升級，力求在魚目混雜的物業(yè)管理市場當中脫穎而出，圍繞業(yè)主實施企業(yè)兼并、收購、改造、改組等多種方案，為房地產(chǎn)物業(yè)的創(chuàng)新管理，提供良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境。

（3）品質(zhì)提高要求。嘉善縣社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，從單純的“管理型”轉(zhuǎn)變成為“服務(wù)型”，在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)得到了一定的認可，其中包括各種房地產(chǎn)的業(yè)主。房地產(chǎn)的物業(yè)管理，服務(wù)品質(zhì)是業(yè)主追求的目標之一，隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)主在消費理念方面可謂更上一層樓，提出了各種各樣的要求，而物業(yè)管理行業(yè)為了迎合業(yè)主的這些需求，只能對服務(wù)品質(zhì)進行開拓創(chuàng)新，嘉善縣社區(qū)物業(yè)提高物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)，是從專業(yè)性、服務(wù)寬幅、服務(wù)內(nèi)涵、管理成本等方面入手，轉(zhuǎn)變企業(yè)的部分職能，以服務(wù)集成化的模式，進一步提高服務(wù)管理的品質(zhì)。

三、嘉善縣社區(qū)物業(yè)創(chuàng)新管理的方法

在明確嘉善縣社區(qū)物業(yè)創(chuàng)新管理實施途徑的基礎(chǔ)上，從服務(wù)產(chǎn)品、服務(wù)定價、服務(wù)溝通、服務(wù)形象展示等方面，采用不同的創(chuàng)新管理策略，力求全面滿足房地產(chǎn)業(yè)主的服務(wù)需求和行業(yè)創(chuàng)新的需求。

第4篇

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：_________

單位名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯(lián)系電話：_________

前期物業(yè)管理是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與業(yè)主大會選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：_________

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)（市）_________縣_________路（街道）_________號

四　至：_________東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責任，按國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定承擔。

第二章　委托管理服務(wù)事項

第四條　房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。

第六條　附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、_________。

第八條　附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。

第十一條　維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________。

第十三條　根據(jù)業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費由當事雙方協(xié)商。

第十五條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告、規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條　其它委托事項：_________

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、_________；

3、_________。

第三章　委托管理服務(wù)期限

第十七條　委托管理期限為_________年（不超過3年）。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條　甲方權(quán)利義務(wù)

1、在業(yè)主委員會成立之前，負責制定《業(yè)主臨時公約》，讓購房人訂立物業(yè)買賣合同時，對業(yè)主臨時公約予以書面承諾，并在與購房人訂立的買賣合同中有包含本合同的內(nèi)容；或負責讓購房人與乙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及其附件《物業(yè)使用守則》和《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并將其作為房屋租售合同的附件；物業(yè)竣工交付使用時，負責向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；

2、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況并每年進行一次考核評定；并將管理情況報物業(yè)管理主管部門備案；

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預算及決算報告；

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求；

在保修責任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按以下第_________種方式處理：

（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支出全部費用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第_________項執(zhí)行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物業(yè)管理交接驗收時，負責向乙方移交下列資料：_________

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

9、為實現(xiàn)本合同約定的物業(yè)管理服務(wù)要求而發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，除由業(yè)主、使用人按規(guī)定繳納外，不足部分由甲方承擔。

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

12、及時繳納空置房的物業(yè)管理公共服務(wù)費；依法提供物業(yè)維修專項資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進行審計；

14、_________。

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動；

2、制定年度開支預算，測算物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準；

3、對項目設(shè)計和施工提供管理方面的整改和完善建議；

4、配備工作人員參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備調(diào)試、驗收和交接，并制定合理的工程保修、維養(yǎng)計劃；

5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

6、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進行制止和處理；

7、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；

8、負責編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；

9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；

10、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告，并于每年月以方式向甲方提出這些計劃和報告；經(jīng)甲方審定后組織實施；

11、每月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費用收支帳目；并將物業(yè)管理服務(wù)收費項目、收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

12、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關(guān)變更情況。

14、本合同終止時，乙方必須向甲方移交甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

15、接受業(yè)主、使用人、甲方和物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報告本合同履行情況；

16、_________。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十條　乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：

1、房屋外觀；

2、設(shè)備運行；

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護；

4、公共環(huán)境；

5、綠化；

6、交通秩序；

7、公共秩序維護與協(xié)助消防；

8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________。

上述1～8項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導標準，具體見附件二。

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________。

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費每【月】/【季】/【半年】）交納一次，每次交納費用時間為_________。

4、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

5、本物業(yè)管理公共服務(wù)費標準的調(diào)整，按_________調(diào)整。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔的物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任。

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔的物業(yè)管理公共服務(wù)費；

8、物業(yè)管理公共服務(wù)費中未計入的共用設(shè)施設(shè)備運行、能耗費用，按【該幢】/【該物業(yè)】住戶實際用量共同分攤；

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按以下第_________項處理；

（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費的萬分之_________交納滯納金；

（3）_________。

第二十二條　車位使用費不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：

1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三條　乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)的費用，由當事人自行約定。

第二十四條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項目和收費標準如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五條　房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用

1、保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由甲方承擔；

2、不屬保修范圍內(nèi)的_________、_________、_________維修、養(yǎng)護費用，由業(yè)主按其擁有的權(quán)屬份額或_________承擔。

3、保修期滿后，本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造費用，在本物業(yè)維修專項資金中列支。

第七章　違約責任

第二十六條　甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十七條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改并達到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按支付違約金；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條　甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，對超過部分還應(yīng)給予賠償。

第三十條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔責任并負責善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準。

第三十一條　甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔全部責任。

第八章　附則

第三十二條　自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。

第三十三條　為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主必要的財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十四條　甲乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十八條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

【一】提交_________仲裁委員會仲裁；

【二】依法向人法院起訴。

第三十九條　本合同自_________起生效。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

法定代表人：_________　法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件：

一、本物業(yè)構(gòu)成細目

二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標

三、本物業(yè)的管理方案

四、成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案表

合同備案號：（_________）

（一）合同雙方當事人：

委托方（以下簡稱甲方）：_________（簽章）聯(lián)系人：_________，聯(lián)系電話：_________

受托方（以下簡稱乙方）：_________（簽章）物業(yè)管理負責人：_________，聯(lián)系電話：_________

（二）物業(yè)基本狀況：物業(yè)名稱：_________，物業(yè)類型：_________，物業(yè)座落：_________物業(yè)總建筑面積：_________平方米，其中：已竣工建筑面積_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物業(yè)類型劃分，具體是：

①住宅建筑面積，總計_________平方米；獨立式住宅_________幢_________套，計_________平方米；多層住宅_________幢_________單元_________套，計_________平方米；8～9層住宅_________幢_________套，計_________平方米；10～20層住宅_________幢_________套，計_________平方米；21～30層住宅_________幢_________套，計_________平方米；31層以上住宅_________幢_________套，計_________平方米；

②商務(wù)辦公用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計_________平方米；

③商業(yè)用房_________幢，層數(shù)_________，套（間）數(shù)_________，建筑面積總計_________平方米；

④工業(yè)用房_________幢，建筑面積總計_________平方米；

⑤機動車場（庫）建筑面積總計_________平方米，停車位_________個；地面停車庫_________個，建筑面積_________平方米，地面停車位_________個；

⑥其他用房_________處，建筑面積計_________平方米。

（三）物業(yè)管理公共服務(wù)費標準（請分類填寫）：_________。

（四）物業(yè)管理期限：_________年_________月_________日_________時至_________年_________月_________日_________時

（五）乙方向甲方出示的證件：

1、企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，編號：_________

2、企業(yè)的物業(yè)管理資質(zhì)證書，編號：_________

3、其他有關(guān)業(yè)績證明文件，_________。

（六）備案時間與備案機關(guān)：

備案機關(guān)：_________（蓋章）

備案時間：_________年_________月_________日

說明：

1、乙方持本合同備案表和合同原件及相關(guān)證件到物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門進行合同備案。

2、經(jīng)備案機關(guān)備案的本合同備案表由乙方收執(zhí)，在進行企業(yè)資質(zhì)年審、企業(yè)資質(zhì)換級時，應(yīng)連同合同正式文本一并（均為復印件）向物業(yè)管理主管部門提交。

3、本合同備案表與合同文本的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)保持一致。

4、業(yè)主可向物業(yè)管理主管部門查詢合同備案信息。說明特別提示一、根據(jù)建設(shè)部、國家工商行政管理局關(guān)于推行使用《物業(yè)管理合同（示范文本）》的通知（建設(shè)部【1997】263號）和《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第十六條的要求，印制本合同文本。二、根據(jù)成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強前期物業(yè)管理有關(guān)問題的通知》（成房物【XX】第2號）的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當在合同訂立之日起15日內(nèi)，向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。三、請物業(yè)管理公司詳細閱讀合同中備案表說明。成都市前期物業(yè)管理服務(wù)合同（示范文本）說明

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，受托方應(yīng)當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門咨詢。

2、本合同文本所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

本合同文本所稱空置房是指在一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所稱空關(guān)房是指購房人已購但未使用的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5、本合同文本適用于開發(fā)建設(shè)單位與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

6、對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或委托雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

第5篇

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）

企業(yè)名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯(lián)系電話：________________

受委托方（以下簡稱乙方）

企業(yè)名稱：________________________

法定代表人：________________________

注冊地址：________________________________________

聯(lián)系電話：________________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將___________（物業(yè)名稱）委托乙方實行前期物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：________________________

座落位置：________市________區(qū)________路（街道）________號。

管理界限：東至________；南至：________ ；

?西至________；北至：________ 。

占地面積：________平方米。

建筑面積：________平方米。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。

第三條?本合同生效時，本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀是：規(guī)劃設(shè)計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。

第二章?委托管理事項

第四條?根據(jù)本合同生效時本物業(yè)的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀，乙方參與下列事項管理：

（一）參與項目設(shè)計，負責________。

（二）參與工程質(zhì)量監(jiān)督，負責________。

（三）參與竣工驗收，負責________。

第五條?根據(jù)規(guī)定核實物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的位置和面積。

第六條?制定《物業(yè)使用守則》，與業(yè)主、使用人辦理物業(yè)交接驗收和入住手續(xù)，收取有關(guān)費用及住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理。

房屋共用部位包括：房屋承重結(jié)構(gòu)部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。

共用設(shè)備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監(jiān)控、消防設(shè)施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。

共用設(shè)施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。

第八條?其它委托管理事項

（一）按《住宅質(zhì)量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務(wù)。

（二）附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等。

（三）公共綠地、花木、建筑小品的養(yǎng)護與管理。

（四）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。

（五）實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。

（六）維護社區(qū)公共秩序，包括：安全監(jiān)控、值班、巡視、________。發(fā)生刑事案件依照法律規(guī)定報公安部門處理。

（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關(guān)的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。

（八）物業(yè)檔案管理。包括物業(yè)工程圖紙、竣工驗收資料、產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主和物業(yè)使用人檔案、維修檔案、________。

（九）負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費、電梯運行費，經(jīng)委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。

（十）房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護，若產(chǎn)權(quán)人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。

第三章?委托管理期限

第九條　委托管理期限自本合同生效之日起至本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理委托合同》生效之日止。

第四章　雙方權(quán)利和義務(wù)

第十條　甲方權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方權(quán)利

1．審定乙方前期物業(yè)管理方案和規(guī)章制度；

2．審核乙方有關(guān)前期物業(yè)管理的財務(wù)預算，批準決算；

3．檢查、監(jiān)督乙方前期物業(yè)管理的實施情況，提出整改意見；

4．監(jiān)督乙方物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房使用情況。

（二）甲方義務(wù)

1．為乙方實施前期物業(yè)管理提供條件，協(xié)助乙方實施前期物業(yè)管理方案，協(xié)調(diào)好施工單位、監(jiān)理單位與乙方的關(guān)系。

2．征求乙方對本物業(yè)規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關(guān)單位落實整改。

3．執(zhí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。

4．承擔相關(guān)的前期物業(yè)管理費用。

5．按規(guī)定向乙方提供全部工程技術(shù)檔案資料。

6．按《濟南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規(guī)定代收維修基金。

7．按有關(guān)規(guī)定提供建筑面積________平方米的物業(yè)辦公用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有），應(yīng)于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)，交由乙方使用。

8．按物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經(jīng)營用房（產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有 ），應(yīng)于通過竣工綜合驗收之日起________日內(nèi)交由乙方使用。

9．負責處理有關(guān)工程建設(shè)遺留問題。

第十一條　乙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）乙方權(quán)利

1．根據(jù)甲方委托和有關(guān)法律法規(guī)制定前期物業(yè)管理實施辦法、方案和規(guī)章制度并實施管理。

2．依據(jù)本合同委托管理事項，向甲方及有關(guān)單位提出整改意見和建議。

3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業(yè)實施維修養(yǎng)護和管理。

4．規(guī)勸、制止業(yè)主或使用人違反《物業(yè)使用守則》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的行為。

5．有權(quán)使用物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房。

6．依據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)管理費用及其他費用。

7．選聘專業(yè)公司承擔專項工程業(yè)務(wù)，但不得將整體物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人。

8．當業(yè)主、使用人裝修物業(yè)時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進行管理。

9．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)利。

（二）乙方義務(wù)

1．履行本合同并依法經(jīng)營管理，自覺維護甲方及產(chǎn)權(quán)人或使用人的權(quán)益。

2．主動接受甲方的監(jiān)督。

3．接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導。

4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備按有關(guān)規(guī)定實施維修、養(yǎng)護和管理。

5．按照有關(guān)規(guī)定使用維修基金利息。

6．每半年向業(yè)主、使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。每年1月份向業(yè)主公布全年維修基金利息收支情況。

7．本合同終止之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交甲方所提供的全部物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)賬冊和物業(yè)辦公用房、經(jīng)營用房及本物業(yè)的公共財產(chǎn)等。

8．《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定的甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的義務(wù)。

9．________________________ 。

第五章　前期物業(yè)管理服務(wù)標準

第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務(wù)標準由甲、乙雙方按約定標準執(zhí)行；竣工綜合驗收后的物業(yè)管理服務(wù)標準，依據(jù)國家有關(guān)標準及《濟南市物業(yè)管理辦法》、《濟南市住宅小區(qū)物業(yè)管理等級服務(wù)評定（試行）標準》制定，具體內(nèi)容如下：

（一）房屋及維修管理

1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。

2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖。

3．封閉陽臺、空調(diào)外安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。

4．一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。

5．房屋完好率98%以上。

6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計，有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。

7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。

8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。

（二）共用設(shè)備管理

1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。

2．專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。

3．設(shè)備良好，運行正常，有設(shè)備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。

4．小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。

5．電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。

6．電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。

7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應(yīng)為18℃，不低于16℃。

（三）共用設(shè)施管理

1．小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。

2．公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。

3．道路暢通，路面平坦無損壞。

4．污水排放暢通，溝道無積水。

5．危險部位標志明顯，有防范措施。

（四）綠化及養(yǎng)護管理

1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。

2．綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

（五）環(huán)境衛(wèi)生管理

1．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施。

2．小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。

3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。

4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。

5．雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。

6．小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。

7．小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。

8．小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。

9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現(xiàn)象。

（六）社區(qū)秩序維護

1．小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。

2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

（七）停車場及車輛停放管理

1．甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。

2．________________________________?。

3．________________________________?。

（八）消防

1．消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。

2．配備專職或兼職消防管理人員。

3．消防通道暢通無阻。

4．________________________________?。

5．________________________________。

（九）按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。

（十）________________________________ 。

第六章　前期物業(yè)管理服務(wù)費及相關(guān)費用

第十三條　物業(yè)管理服務(wù)費

（一）業(yè)主未辦理入住手續(xù)前，由甲方按________標準向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費。

（二）本合同有效期內(nèi)未交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。

（三）本合同有效期內(nèi)已交付使用物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，按下列標準向業(yè)主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。

（四）合同有效期內(nèi)，若物價部門批準調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費收費標準，從批準執(zhí)行之日起，乙方按調(diào)整標準向甲方、業(yè)主、使用人收________

（五）甲方、業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費，從逾期之日起，按照應(yīng)交金額的________%按日交納滯納金。

（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費用。

第十四條?保修期內(nèi)物業(yè)的維修養(yǎng)護執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。

第十五條　保修期滿后發(fā)生的房屋公共部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執(zhí)行。

第十六條?乙方根據(jù)有關(guān)委托，按政府定價向業(yè)主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。

第十七條　業(yè)主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設(shè)備實施維修養(yǎng)護及其他服務(wù)時，乙方可按約定標準向業(yè)主或使用人收取服務(wù)費。

第十八條?電梯運行費按下列約定執(zhí)行：________________________________。

第十九條?在實行封閉物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的停車車位，由乙方對停放車輛的業(yè)主、使用人實行委托服務(wù)，按物價部門規(guī)定收取車位費。車位費收入扣除經(jīng)營管理成本后的結(jié)余部分，主要用于1．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修；2．綠地養(yǎng)護；3．彌補減免的物業(yè)管理服務(wù)費；4．便民服務(wù)費用，5．業(yè)主委員會辦公經(jīng)費。

第七章　違約責任

第二十條　甲方違反本合同第十一條第（二）項有關(guān)約定，使乙方不便或無法實施前期物業(yè)管理的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)予賠償。

第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關(guān)約定，未盡職責、未履行義務(wù)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)予賠償。

第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業(yè)管理標準管理物業(yè)，給甲方經(jīng)濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權(quán)解除合同，給甲方造成的經(jīng)濟損失，由乙方賠償。

第二十三條　物業(yè)交付使用后，發(fā)生重大質(zhì)量事故時，甲乙雙方應(yīng)提請政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因。屬設(shè)計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。

第二十四條?因業(yè)主、使用人使用不當發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費用，由相關(guān)的業(yè)主、使用人承擔。

第二十五條?影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限____日內(nèi)負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。

第二十六條　甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)和正當理由提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予賠償。

第八章　附則

第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第二十八條　本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)1份，具有同等法律效力。

第三十條?本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十一條?本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意：

（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。

（二）向人民法院起訴。

第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章：______________

代表人：________________

________年_____月_____日

乙方簽章：______________

第6篇

有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同范本

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》及國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(物業(yè)名稱)實行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本物業(yè)服務(wù)合同范本，物業(yè)服務(wù)合同范本。

第一條 物業(yè)基本情況

座落位置： 市 區(qū) 路(街道) 號;占地面積： 平方米;建筑面積： 平方米;其中住宅 平方米;物業(yè)類型： (住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。

第二條 委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施和公共環(huán)境的維修、養(yǎng)護和管理及清潔衛(wèi)生。

5.交通、車輛行駛及停泊。

6.配合和協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。

7.社區(qū)文化娛樂活動。

8.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;

9.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;

第三條 物業(yè)服務(wù)合同范本期限

本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止。

第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認定，有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳、交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的 責任人采取停水、停電等催繳催改措施;

第五條 管理目標

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)“管理分項標準”(各項維修、養(yǎng)護和管理的工作標準和考核標準)，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件，合同范本《物業(yè)服務(wù)合同范本》。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達到的管理標準;年內(nèi)達到管理標準，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第六條 管理服務(wù)費用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第 項執(zhí)行：

2.管理服務(wù)費標準的調(diào)整按下列第 項執(zhí)行：

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實際發(fā)生費用計收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標準進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實施，所需經(jīng)費按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計 元，由甲方負責在 時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用 元，按下列第 項執(zhí)行：

7.因甲方責任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用，按下列第 項執(zhí)行：

第七條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行獎勵;

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標，甲方分別下列情況，對乙方進行處罰：

3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。

第八條 違約責任

1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚熑尾⒇撠熒坪筇幚怼?產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準) 4.甲、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)當承擔全部責任。

本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

法人代表： 法人代表：

年 月 日

物業(yè)服務(wù)合同樣本

第一章總則

第1條本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：

名稱：伴海山莊業(yè)主委員會

代表人：業(yè)主委員會主任張致偉

聯(lián)系電話：

受委托方(以下簡稱乙方)：

企業(yè)名稱：日照海納物業(yè)管理有限公司

法定代表人：高金亮

聯(lián)系電話：06338335237

根據(jù)《物權(quán)法》、《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方就伴海山莊物業(yè)服務(wù)事項達成共識并訂立本合同。

第2條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：別墅、連體住宅

座落位置：日照市山海天旅游度假區(qū)山海天路北。

占地面積：62504.2平方米。

建筑面積：約34000平方米。

第3條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人。本物業(yè)的全體業(yè)主、使用人均應(yīng)履行本合同，承擔相應(yīng)的責任。

第二章委托管理事項

第4條本物業(yè)小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。

第5條本物業(yè)小區(qū)共用設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。

第6條公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。

第7條附屬配套建筑和設(shè)施及構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護與管理。包括：物業(yè)管理辦公經(jīng)營用房、文化體育娛樂場所及設(shè)施、配電房等。

第8條公共綠地、公共場所內(nèi)的花木、公共場所內(nèi)的建筑小品的養(yǎng)護與管理。庭院內(nèi)的綠地、花木可以應(yīng)業(yè)主要求給予適當管理。

第9條公共環(huán)境衛(wèi)生管理。包括：公共場所、場地的清掃保潔及垃圾的收集。

第10條協(xié)助公安部門維護小區(qū)公共秩序。

第11條進一步完善物業(yè)檔案管理。

第12條按照《維修基金管理使用辦法》的規(guī)定做好小區(qū)維修基金利息及維修資金的管理和使用工作。

第13條房屋自用部位、自用設(shè)備的維修可以委托乙方實施，但委托方要承擔一切費用。

第14條規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反《伴海山莊管理規(guī)約》和業(yè)主委員會決議及物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的行為。

第三章委托管理期限

第15條委托管理期限為二年。自二〇一〇年九月一日起至二〇一二年八月三十一日止。

第四章雙方權(quán)利和義務(wù)

第16條甲方權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方權(quán)利

1.代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;

2.根據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

3.監(jiān)督業(yè)主、使用人遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定;

4.檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

5.審議乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、維修財務(wù)預算及決算;

6.查閱本小區(qū)物業(yè)檔案資料(與物業(yè)公司內(nèi)部管理有關(guān)的資料除外);

7.向業(yè)主籌集或續(xù)籌維修資金，審定維修基金的使用情況;

8.監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營用房的使用情況。

(二)甲方義務(wù)

1.聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將業(yè)主、使用人的意見和建議反饋給乙方;

2.保證業(yè)主、使用人遵守、執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，遵守《伴海山莊管理規(guī)約》及業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議和小區(qū)物業(yè)管理制度，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他費用;

3.協(xié)助乙方開展物業(yè)管理工作，完成和實現(xiàn)物業(yè)管理各項管理目標;

4.當業(yè)主、使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費時，協(xié)助乙方催交;

5.協(xié)助乙方搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù)工作。

第17條乙方權(quán)利和義務(wù)

(一)乙方的權(quán)利

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和本合同有關(guān)約定制定物業(yè)管理實施方案并實施管理;

2.編制物業(yè)管理年度管理計劃、編制維修基金使用計劃及預決算報告;

3.編制共用設(shè)施設(shè)備大修、中修、更新、改造方案;

4.依照本合同和市物價局核發(fā)的收費許可證收取物業(yè)管理服務(wù)費;

5.負責物業(yè)管理檔案資料;

6.規(guī)勸制止業(yè)主、使用人違反物業(yè)管理規(guī)定及《伴海山莊管理規(guī)約》的行為;

7.有選聘專業(yè)公司承擔專項工程的權(quán)力;但不得將物業(yè)管理責任轉(zhuǎn)讓給第三人;

8.當業(yè)主、使用人裝修房屋時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，并按有關(guān)規(guī)定進行管理;

9.依法向業(yè)主、使用人追繳欠交的物業(yè)管理服務(wù)費。

(二)乙方的義務(wù)

1.履行本物業(yè)服務(wù)合同并依法經(jīng)營;

2.接受業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的監(jiān)督;3.接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督、指導;

4.對本物業(yè)的公共配套設(shè)施不得擅自占用或改變使用功能。如需擴建或完善配套項目，須經(jīng)甲方同意并報有關(guān)部門批準后方可實施;

5.在條件成熟的情況下定時向業(yè)主公布維修基金及其利息使用管理情況;

6.向業(yè)主、使用人提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù);

7.發(fā)現(xiàn)違法行為要及時制止并向政府有關(guān)行政主管部門報告;

8.定期對房屋設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查，及時排除不安全隱患和險情;

9.物業(yè)服務(wù)合同終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定的內(nèi)容向甲方移交相關(guān)資料和設(shè)施設(shè)備。

第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標準

第18條依據(jù)國家、山東省和日照市有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及標準。具體內(nèi)容如下：

(一)房屋及共用設(shè)備管理

1.小區(qū)園區(qū)、房屋幢號、戶號有明顯標志，設(shè)有引導方向平面圖、指路牌和引導牌。

2.物業(yè)管理人員按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。

3.進一步完善房屋檔案資料，包括按幢、戶立檔，設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺帳記錄清晰，便于查閱。

(二)共用設(shè)施管理

1.小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計用途使用。

2.公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運行正常。

3.保持道路暢通。

4.污水排放暢通，溝道無積水。

5.危險部位標志明顯。

(三)綠化及養(yǎng)護管理

綠化有專人養(yǎng)護和管理，對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。

(四)環(huán)境衛(wèi)生管理

1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完善，設(shè)有果皮箱、垃圾箱等保潔設(shè)施。

2.道路、公共綠地、公用場地，保持清潔。

3.雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路積雪;雨后及時清理污水。

4.公共場所發(fā)現(xiàn)亂堆、亂放、亂貼、亂畫現(xiàn)象及時制止或處理。

5.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有亂搭亂建的現(xiàn)象及時勸阻。

(五)社區(qū)秩序維護

1.小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度;嚴禁脫崗。

2.值班人員統(tǒng)一著裝，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，責任到人，相片公示，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。

3.進一步完善小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控工作，監(jiān)控設(shè)備完好，監(jiān)控畫面盡量保持清晰;無特殊情況監(jiān)控資料7天有效。設(shè)施設(shè)備的完善、改造或更新，需要動用維修基金的按照以上相關(guān)條款執(zhí)行。

(六)消防

1.消防系統(tǒng)標志明顯，設(shè)備完好，可隨時啟用。

2.配備兼職消防管理人員。

(七)公共文體娛樂場所原則上僅對小區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人開放。

第六章物業(yè)管理服務(wù)費用

第19條物業(yè)管理服務(wù)費

(一)依照日照市物價局的批復，住宅房屋，乙方按業(yè)主房產(chǎn)建筑面積每月每平方米0.70元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

(二)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓前的物業(yè)管理服務(wù)費用。

第20條房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和更新費用，按國家有關(guān)文件執(zhí)行。

第七章違約責任

第21條甲方違反本合同第十六條甲方義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方限期解決。

第22條乙方違反本合同第五章的約定，未按合同約定標準管理物業(yè)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改。

第23條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退。

第24條乙方不按規(guī)定和甲方審定的計劃使用維修基金，或?qū)⒕S修基金利息挪作他用的，甲方有權(quán)制止。

第八章附則

第25條本合同期滿前二個月甲乙雙方應(yīng)就續(xù)簽合同事宜進行協(xié)商。

第26條雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議。但是補充協(xié)議須經(jīng)業(yè)主大會討論通過并經(jīng)甲乙雙方共同簽字蓋章后才具有法律效力。

第27條本合同一式三份。甲乙雙方各執(zhí)一份，報物業(yè)行政主管部門備案一份，具有同等法律效力。

第28條本合同在執(zhí)行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的可報請物業(yè)主管部門進行調(diào)解，調(diào)解不成功時雙方同意：

(一)由日照市仲裁委員會仲裁。

(二)向人民法院起訴。

第29條其他約定：

1.加強對建筑垃圾的管理工作。

2.為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生燃氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，或因自然災害、不可抗力等因素造成業(yè)主、使用人人身傷害、死亡和財產(chǎn)損失的，甲乙雙方均不承擔責任。

甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________

代表人：代表人：_________年____月____日

物業(yè)管理服務(wù)合同范本

第一章　總則

第一條　本合同當事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔相應(yīng)的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2;

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務(wù)費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位)

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明;在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾;

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預算及決算;

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

(1)負責返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

(1)無償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2;合計_________元。

11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供;

12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時，由乙方負責催交;

13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

(1)_________。

(2)_________。

14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

15、_________。

第二十條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度;

2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議;

3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理;

4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理;

5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方;

6、負責編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________;

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督;

8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;

9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目;

10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施;

11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

12、_________。

第五章　物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

第二十一條　乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。(參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》db32/t538-20xx填寫)。

1、房屋外觀：_________

2、設(shè)備運行：_________

3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________

4、公共環(huán)境：_________

5、綠化：_________

6、交通秩序：_________

7、保安：_________

8、急修：_________

小修：_________

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十二條　物業(yè)管理服務(wù)費

1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方按約定的收費標準向產(chǎn)權(quán)人收取;

3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。

第二十三條　車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1、露天車位：_________

2、車庫：_________

3、_________

第二十四條　乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按約定支付費用。

第二十五條　其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下：

1、_________

2、_________

3、_________

第二十六條　房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：

1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔;維修、更新費用由_________承擔。

2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔;維修、更新費用，由_________承擔。

3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負責籌集;維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔。

4、維修資金的其他約定

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金;造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。

第三十一條　甲乙雙方的其他約定

第八章　附則

第三十二條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。

第三十三條　合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。

第三十四條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第三十五條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第三十六條　本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十七條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十八條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。

第四十條　合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十一條　本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。

甲方簽章：_________乙方簽章：_________

第7篇

第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的住宅區(qū)。

非住宅區(qū)物業(yè)管理參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三條市房地產(chǎn)管理局（下稱物業(yè)管理主管部門）主管本市城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市建設(shè)、城管、物價、工商、交通、公安、環(huán)保、民政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）根據(jù)各自職責，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導工作。

第二章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第四條住宅區(qū)在交付使用后，入住率達50%以上時，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向市物業(yè)管理主管部門申請，市物業(yè)管理主管部門會同當?shù)亟值擂k事處（鎮(zhèn)）、前期物業(yè)管理企業(yè)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

老住宅區(qū)由市物業(yè)管理主管部門會同住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第五條業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會須有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方可舉行。

業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就提議的事項召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并同時告知相關(guān)的居民委員會。

第六條業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

業(yè)主大會的決定，必須經(jīng)出席會議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。業(yè)主大會所作出的制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，維修資金的使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過。

第七條業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第八條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第九條業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7日前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。業(yè)主委員會會議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

第十條業(yè)主委員會應(yīng)通過業(yè)主大會訂立業(yè)主公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)等事項依法作出約定。

業(yè)主公約的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況修改、補充，并報市物業(yè)管理主管部門備案。

第十一條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會批準后生效。已生效的業(yè)主公約對所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

業(yè)主公約以及業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合居民委員會依法履行自治管理職責。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會。

第三章物業(yè)管理企業(yè)

第十三條物業(yè)管理企業(yè)是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進行專業(yè)管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。

第十四條新成立的物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)市物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，報省建設(shè)行政主管部門批準，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書，并經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理工作。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，擬訂各項具體管理規(guī)定；

（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定實施物業(yè)管理，收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營活動和有償服務(wù)。

第十六條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同；

（二）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

（三）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

（五）接受市物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)）的監(jiān)督、檢查和指導。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，超越服務(wù)合同約定范圍對業(yè)主開展有償服務(wù)的，應(yīng)當征得服務(wù)對象的同意。

第四章物業(yè)的管理、使用與維護

第十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當在銷售房屋之前，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同至住宅區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。

房地產(chǎn)開發(fā)單位與購房戶簽訂的買賣合同應(yīng)當含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)單位在新建住宅區(qū)時，應(yīng)嚴格按照規(guī)劃設(shè)計方案，將公共配套設(shè)施及物業(yè)管理設(shè)施同步建設(shè)到位，工程竣工后，必須有物業(yè)管理主管部門參與綜合驗收，驗收合格的方可交付使用。

第二十條業(yè)主委員會成立后，市物業(yè)管理主管部門會同有關(guān)部門組織房地產(chǎn)開發(fā)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)資料，辦理移交手續(xù)。

第二十一條物業(yè)資料移交給業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會可按業(yè)主大會的決定續(xù)聘前期物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。不續(xù)聘的，業(yè)主委員會按業(yè)主大會的決定，在市物業(yè)管理主管部門的組織下，采取招標方式，聘請其它物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，并在合同簽訂30日內(nèi)，報市物業(yè)管理主管部門備案。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營企業(yè)，費用從管理服務(wù)費中支出。但不得將整項服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。

第二十三條房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：

（一）房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主負責；

（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體共用部位、共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修與更新，費用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)當由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

第二十四條住宅區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理、養(yǎng)護、維修與更新，費用從維修資金中支出；屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第二十五條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的用途、結(jié)構(gòu)、外貌；

（二）占用通道、平臺、道路、場地、停車場、屋面、樓梯、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設(shè)；

（三）損壞、占用綠化地；

（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物、亂設(shè)攤點；

（五）隨意停放自行車和機動車輛；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；

（七）發(fā)出超規(guī)定標準的噪音；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第二十六條業(yè)主裝修房屋，應(yīng)當遵守房屋使用說明書和業(yè)主公約的規(guī)定，并告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定，并按裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在一個月內(nèi)退還裝修保證金。

第二十七條業(yè)主應(yīng)當按照設(shè)計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當符合城市規(guī)劃要求，按有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，告知物業(yè)管理企業(yè)，并報有關(guān)行政主管部門批準。

第五章專用房屋及物業(yè)管理費用

第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應(yīng)按以下標準向業(yè)主委員會無償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房：

（一）房屋總建筑面積為1萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供15－30平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；

（二）房屋總建筑面積為1萬平方米以上2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供50平方米建筑面積的物業(yè)管理用房；

（三）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積；

前款第一、二、三項，業(yè)主委員會辦公用房為15－25平方米建筑面積，其他的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時應(yīng)以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，其標準為：

（一）房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供15－30平方米建筑面積的商業(yè)用房；

（二）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，商業(yè)用房增加5平方米建筑面積；

商業(yè)用房的購置費用從住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

第三十條本辦法前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標準無償提供物業(yè)管理用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)參照本辦法第二十八條規(guī)定給予經(jīng)濟補償。物業(yè)管理主管部門應(yīng)專項用于購置物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)為國有。

第三十一條商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的共用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)營。

第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)單位新建的住宅區(qū)必須按規(guī)定建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金由業(yè)主繳納，屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后房屋本體共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法由市政府另行制定。

第三十三條物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，以獨立住宅區(qū)為單位核定，實行分等定級，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，具體標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)管理項目和水平核定，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大物業(yè)管理服務(wù)費的收費范圍或提高收費標準。

第三十四條業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費用由房地產(chǎn)開發(fā)單位交納。

第三十五條供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護的責任。

供水、供電、供氣等單位應(yīng)到戶抄表、收費，到戶確有困難的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托收費和維修協(xié)議。

第三十六條住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收支項目，有關(guān)管理單位和使用單位每6個月至少公布一次，接受業(yè)主、業(yè)主委員會及有關(guān)部門的監(jiān)督、檢查。

第六章法律責任

第三十七條未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門沒收違法所得，并依法予以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第三十八條物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金的，由市物業(yè)管理主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，并依法予以罰款；情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第8篇

    《撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》業(yè)經(jīng)市政府第68次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。

    撫順市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定

    第一章  總則

    第一條  為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用，為居民創(chuàng)造優(yōu)美整潔、文明安全、舒適方便的生活環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

    第二條  凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、從事物業(yè)管理服務(wù)工作的單位及住宅小區(qū)內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人均應(yīng)遵守本規(guī)定。

    第三條  本規(guī)定所稱住宅小區(qū)是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應(yīng)配套公共設(shè)施，建筑面積在三萬平方米以上的居民生活區(qū)。

    本規(guī)定所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受住宅小區(qū)住戶的委托，對住宅小區(qū)各類房屋及相配套的公共設(shè)施、共用設(shè)備、公共場地、小區(qū)綠化、小區(qū)道路、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等進行維護、修繕和管理。

    本規(guī)定所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋的產(chǎn)權(quán)人、使用人。

    第四條  城市新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。

    第五條  市人民政府房產(chǎn)行政主管部門主管城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，主要職責是：

    （一）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定；

    （二）從宏觀上對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作進行組織協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導；

    （三）對住宅小區(qū)管委會和物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作進行監(jiān)督檢查；

    （四）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查、評定等級、發(fā)放物業(yè)管理資質(zhì)證書和年檢工作；

    （五）參與住宅小區(qū)的綜合驗收，負責組織新建住宅小區(qū)接管；

    （六）組織開展住宅小區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)活動；

    （七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的培訓。

    第六條  各區(qū)人民政府和規(guī)劃、城建、交通、環(huán)衛(wèi)、郵電、供電、工商、物價、公安、消防、供水、供暖、燃氣等管理部門（以下簡稱專業(yè)管理部門），協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

    第七條  住宅小區(qū)的住戶有參與住宅小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋、公共設(shè)施、維護和遵守住宅小區(qū)公共秩序的義務(wù)。

    第二章  住宅小區(qū)建設(shè)與移交

    第八條  住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計遵照《中華人民共和國城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按其規(guī)定規(guī)劃設(shè)計道路、管線、公共綠地、幼兒園、停車場、文化體育、商貿(mào)服務(wù)、環(huán)衛(wèi)、消防等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。其配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并與住宅同時規(guī)劃，同時建設(shè)，同時投入使用。

    第九條  住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案，必須經(jīng)市規(guī)劃行政管理部門會同有關(guān)部門審定。住宅小區(qū)必須按照經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案進行建設(shè)。

    第十條  市建設(shè)行政主管部門、市開發(fā)辦、市規(guī)劃行政主管部門對住宅小區(qū)的建設(shè)實行管理與監(jiān)督。

    第十一條  房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位進行住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)嚴格按設(shè)計標準施工，不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計。確需部分變更的，必須經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門同意，市規(guī)劃行政主管部門在審定時，應(yīng)征求有關(guān)部門的意見。

    第十二條  住宅小區(qū)竣工后，由市開發(fā)辦組織有關(guān)部門按國家、省、市有關(guān)規(guī)定標準進行綜合驗收。住宅小區(qū)竣工驗收必須符合下列要求：

    （一）建設(shè)項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理要求全部建成，并滿足使用要求；

    （二）住宅及市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施及單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；

    （三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求；

    （四）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平。

    住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后方可配戶。

    第十三條  住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)在住戶入住前6個月，委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

    第十四條  住宅小區(qū)竣工綜合驗收后，建設(shè)單位憑住宅小區(qū)驗收合格手續(xù)，向房產(chǎn)行政主管部門申請辦理小區(qū)移交管理手續(xù)。

    兩個以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū)辦理移交管理手續(xù)時，由該小區(qū)建設(shè)規(guī)模大的單位負責牽頭辦理移交管理手續(xù)。

    第十五條  住宅小區(qū)移交管理時，建設(shè)單位應(yīng)向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)有關(guān)資料：

    （一）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

    （二）房屋設(shè)備和配套設(shè)施的竣工圖；

    （三）地下管網(wǎng)圖；

    （四）住宅小區(qū)各類房屋清單；

    （五）出售房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬和成本核算清單；

    （六）住宅小區(qū)公共設(shè)施、共用設(shè)備及公共場地清單；

    （七）其它應(yīng)提供的資料。

    第十六條  開發(fā)建設(shè)單位出售商品房，產(chǎn)權(quán)人按房改政策出售公房，均應(yīng)在售房合同中明確物業(yè)管理內(nèi)容。

    第十七條  住宅小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起，不再承擔住宅小區(qū)的管理責任。但經(jīng)鑒定的建設(shè)質(zhì)量問題及保修期內(nèi)的房屋、設(shè)施，仍由該建設(shè)單位負責修繕。

    第三章  住宅小區(qū)管理委員會

    第十八條  住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）是代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，對住宅小區(qū)物業(yè)實行民主管理的群眾性自治組織。

    第十九條  住宅小區(qū)入住率達50％以上時，在房產(chǎn)行政主管部門的指導下，由住宅小區(qū)所在街道辦事處組織住戶代表及有關(guān)管理部門舉行住宅小區(qū)管委會籌備會議，選舉產(chǎn)生管委會。

    第二十條  管委會成員由熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的人員組成。住戶代表在管委會成員中的比例應(yīng)不低于70％。

    第二十一條  管委會每屆任期三年，管委會委員可連選連任，主任委員由街道辦事處主任或副主任擔任。

    第二十二條  管委會享有以下權(quán)利：

    （一）制定管委會章程、小區(qū)物業(yè)管理目標及居住公約；

    （二）決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理公司；

    （三）對物業(yè)管理公司的各項管理工作的實施及規(guī)章制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查；

    （四）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和住宅小區(qū)物業(yè)管理、修繕、服務(wù)等重大措施。

    第二十三條  管委會履行下列義務(wù)：

    （一）維護小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；

    （二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；

    （三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導；

    （四）及時向有關(guān)管理部門和單位反映住戶的意見和要求；

    （五）組織小區(qū)達標創(chuàng)優(yōu)和其他社會公益活動；

    （六）召集和主持住戶大會及有關(guān)會議，每年向大會和物業(yè)管理行政主管部門報告一次工作。

    第四章  物業(yè)管理企業(yè)

    第二十四條  物業(yè)管理企業(yè)是依法成立，從事住宅小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。

    第二十五條  開辦物業(yè)管理企業(yè)必須具備下列條件：

    （一）有10萬元以上的注冊資金；

    （二）有固定的辦公場所；

    （三）有符合規(guī)定的物業(yè)管理章程；

    （四）有管理機構(gòu)和與管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員、技術(shù)人員。

    第二十六條  申辦物業(yè)管理企業(yè)必須提供下列資料：

    （一）申請報告；

    （二）代表人身份證明；

    （三）資質(zhì)證明；

    （四）辦公場所證明；

    （五）物業(yè)管理章程；

    （六）管理人員和技術(shù)人員資格證明。

    第二十七條  開辦物業(yè)管理企業(yè)，須先向房產(chǎn)行政主管部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查批準，領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。

    第二十八條  物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)與管委會簽訂的《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理合同須報小區(qū)主管部門備案。

    第二十九條  物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)實行專業(yè)化管理和綜合性有償服務(wù)。

    第三十條  物業(yè)管理企業(yè)職責：

    （一）根據(jù)本規(guī)定和物業(yè)管理合同規(guī)定，對住宅小區(qū)實行管理，依法經(jīng)營；

    （二）管理住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料；

    （三）依據(jù)房產(chǎn)和公共設(shè)施管理的有關(guān)規(guī)定，制止住宅小區(qū)內(nèi)的違章和違法行為；

    （四）以為住戶服務(wù)為宗旨，為住戶提供有償服務(wù)，提高住宅小區(qū)的環(huán)境效益和社會效益；

    （五）定期向管委會匯報住宅小區(qū)管理工作，接受小區(qū)管委會和有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督和指導。

    第五章  物業(yè)維護與管理

    第三十一條  住宅小區(qū)內(nèi)的單位和個人應(yīng)愛護小區(qū)內(nèi)房屋、公共設(shè)施與環(huán)境，不得在小區(qū)內(nèi)實施下列行為：

    （一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途和外觀，損壞設(shè)施、設(shè)備及危及房屋安全；

    （二）占用樓梯間、通道、道路等公用部位、亂搭亂建、亂停放車輛及影響住宅小區(qū)景觀；

    （三）擅自拆改、損毀、占壓消防、環(huán)衛(wèi)、電訊等公共公用設(shè)施；

    （四）堆放易燃、易爆、放射性物品或燃燒有毒物質(zhì)等危及人身健康和生命財產(chǎn)安全；

    （五）隨地傾倒污水、亂拋垃圾、堆放雜物；

    （六）挖沙取土、踐踏或占壓綠地、攀折花木、耕種農(nóng)作物，飼養(yǎng)家畜、家禽；

    （七）發(fā)出超規(guī)定標準的噪音，聚眾喧鬧；

    （八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

    第三十二條  住宅小區(qū)物業(yè)維護管理的內(nèi)容：

    （一）維修、養(yǎng)護住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及共用水箱、電梯等附屬設(shè)施；

    （二）維修、養(yǎng)護住宅小區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施和庭院線以內(nèi)的道路；

    （三）養(yǎng)護住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹木，維護園林小品和其他園林設(shè)施；

    （四）住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的清掃、公廁保潔和維護環(huán)衛(wèi)設(shè)施；

    （五）維護小區(qū)內(nèi)交通秩序；

    （六）負責治安保衛(wèi)工作，落實防范措施；

    （七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定其他應(yīng)做好的管理工作。

    前款（一）項中房屋戶門以內(nèi)部位維修費用由產(chǎn)權(quán)人承擔，房屋共用部位維修費用屬購買商品房的由產(chǎn)權(quán)人承擔；屬房改購買公房的，從住宅維修基金中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人分擔。（二）至（六）項中維修、養(yǎng)護費用從住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費、城維費及物業(yè)管理服務(wù)費中列支。

    第三十三條  住宅小區(qū)進戶線內(nèi)外的供電、供水、排水、供暖、燃氣管線、電信等設(shè)施的維修管理按有關(guān)規(guī)定劃分維修管理責任。專業(yè)管理部門不負責維修管理的，可委托物業(yè)管理企業(yè)維修管理。

    第三十四條  各專業(yè)管理部門在審批住宅小區(qū)內(nèi)改變房屋使用用途和經(jīng)營項目、工程項目及維修住宅小區(qū)設(shè)施、設(shè)備時，應(yīng)與住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)溝通，對因施工破壞的小區(qū)環(huán)境應(yīng)在工程結(jié)束時修復，否則應(yīng)予賠償損失。

    第六章  管理經(jīng)費和專用房屋

    第三十五條  新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)項目立項時，按住宅小區(qū)建設(shè)總投資的一定比例，向市房產(chǎn)行政主管部門交納住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費，該費用計入建設(shè)成本，一次性劃轉(zhuǎn)到市房產(chǎn)行政主管部門，專戶存儲，用于住宅小區(qū)公共設(shè)施的更新，大型設(shè)施的增改，以及為其它建成住宅小區(qū)實行物業(yè)管理提供補助資金。

    第三十六條  市財政每年從城市維護費中按0.5％的比例提取住宅小區(qū)維護費劃撥給市房產(chǎn)行政主管部門作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的補貼經(jīng)費。

    第三十七條  住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按總建筑面積0.5％的比例以成本價向住宅小區(qū)管委會提供商服用房，并在管委會成立一個月內(nèi)轉(zhuǎn)交管委會。小區(qū)管委會應(yīng)將商服用房按民用住房租金標準出租給物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營收入全部用于住宅小區(qū)管理。

    第三十八條  開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)時，一次性無償向管委會提供物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)歸國家所有。具體標準：

    （一）建筑面積5萬平方米以下，60－80平方米；

    （二）建筑面積5萬平方米以上10萬平方米以下，80－100平方米；

    （三）建筑面積10萬平方米以上，120－150平方米。

    第三十九條  住宅小區(qū)內(nèi)單位自管房屋、市直管房屋和托管房屋，按租金收取額的一定比例向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費。

    第四十條  住戶應(yīng)按所受物業(yè)服務(wù)的項目向物業(yè)管理企業(yè)交付物業(yè)管理服務(wù)費。

    物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當根據(jù)所提供服務(wù)性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。

    為住戶提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)以及保安等，實行政府定價或政府指導價。

    為住戶提供的特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定收費標準的外，可自行定價。

    住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的費用由以下部分構(gòu)成：

    （一）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

    （二）公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

    （三）綠化管理費；

    （四）清潔衛(wèi)生費；

    （五）保安費；

    （六）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

    （七）辦公費；

    （八）法定稅費。

    第四十一條  住宅小區(qū)物業(yè)管理單位向居民收取物業(yè)管理服務(wù)費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。

    第四十二條  住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施維修費和物業(yè)管理服務(wù)費等應(yīng)專款專用，不得挪作他用。

    第四十三條  住宅小區(qū)內(nèi)各項管理經(jīng)費的收支情況，每半年向住戶張榜公布一次，接受產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

    第七章  獎勵與處罰

    第四十四條  住宅小區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)按《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》、《遼寧省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)標準》定期進行檢查評比，對評為省、國家級的優(yōu)秀住宅小區(qū)由市人民政府予以表彰或獎勵。

第9篇

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；概念及特點；前期介入； 解決對策

目前，國外發(fā)達國家已普遍進入了物業(yè)管理的前期介入，國內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。

從總體上看，前期介入一直是困擾當前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。當前我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會之間發(fā)生的各項矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責;第二階段是從工程驗收合格開始到業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設(shè)時常使兩個階段沒有明確的界線。

二、前期物業(yè)管理的主要特征

1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理管理。事實上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理,而不是通過公開招投標來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成,當?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

3、前期物業(yè)管理面對的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

三、前期物業(yè)管理的意義

在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當重要的作用:

1、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對物業(yè)進行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷,對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視,對不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準備。物業(yè)管理也是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

四、我國前期物業(yè)管理管理中存在的主要問題

1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對的主導地位，無論是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標，而一味強調(diào)最低價格，造成中標企業(yè)利潤空間較小。而中標企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

2、物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

4、前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問題的對策

1、 提高對前期物業(yè)管理的認識。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長遠發(fā)展。“態(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認識到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責任心、能力和思想覺悟等多個角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當有法律禁止的條款時應(yīng)認定條款無效;當存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時，應(yīng)當撤消該條款，責令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產(chǎn)管理部門要加強對前期物業(yè)管理合同的指導和監(jiān)管力度。

3、加強對建設(shè)單位主導地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢，這是由前期物業(yè)管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當事人的法律地位，就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設(shè)單位制定的《臨時物業(yè)規(guī)約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時物業(yè)規(guī)約》或指導樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨立性的身份，能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。

我認為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進行：

（1）強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開發(fā)建設(shè)單位有任何實質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;

（2）進一步嚴格物業(yè)選聘的招投標制度，對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標者的，就應(yīng)采用招投標方式，只有在無人投標的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、進一步規(guī)范物業(yè)承接驗收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)的承接驗收，將正式從開發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對物業(yè)進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業(yè)將來的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

（1）要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。根據(jù)《物業(yè)管理條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗收基本標準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時，加強監(jiān)督指導，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責令其限期整改，對其情節(jié)嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責及義務(wù)及不履行此項職責的責任，從而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

（3）廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責任意識，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項的積極性。同時，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。

結(jié)束語

認真做好前期物業(yè)管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長效化管理機制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

參考文獻

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[3] 楊宏. 對前期物業(yè)管理中兩個問題的探討[J]. 經(jīng)濟師, 2009, (04) .

第10篇

關(guān)鍵詞：平房區(qū);物業(yè)管理;城市治理

視察北京時明確了北京“四個中心”的核心功能，并提出要深入實施“三個北京”戰(zhàn)略，健全城市管理體制，提高城市管理水平，推進城市管理目標、方法、模式現(xiàn)代化。按照北京對新東城作為首都功能核心區(qū)的定位，東城區(qū)確立“首都文化中心區(qū)，世界城市窗口區(qū)”的新定位，推進“兩新四化”成為新東城實現(xiàn)發(fā)展跨越的新戰(zhàn)略。東城轄區(qū)面積41.84平方公里，共17個街道，90萬常住人口。平房區(qū)主要集中在12個街道，總面積約12.8平方公里，平房區(qū)的常住人口約23萬。由此可見，東城的平房區(qū)面積約占轄區(qū)面積的1/3，平房區(qū)常住人口約占總?cè)丝诘?/4。北京市東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理實踐研究文/韓曉婷等平房區(qū)人口平均密度高達2.21萬人/平方公里，產(chǎn)權(quán)歸屬復雜、房屋質(zhì)量問題嚴峻、設(shè)施落后、環(huán)境臟亂、交通擁堵等突出問題，形成了平房區(qū)擠、亂、陋、貧的居住狀況，不僅影響了平房區(qū)居民的生活質(zhì)量，而且影響了新東城的建設(shè)。為改善民生、優(yōu)化首都核心區(qū)功能和實現(xiàn)東城發(fā)展新戰(zhàn)略，彌補短板刻不容緩，實現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理成為近幾年東城區(qū)政府的重點工作之一。2016年，東城區(qū)政府更是將平房區(qū)物業(yè)管理與文化強區(qū)、城市更新改造和居家養(yǎng)老四項工作作為區(qū)政府工作的重點。

一、平房區(qū)的特點

平房區(qū)是指以老北京胡同街巷為脈絡(luò)，以平房建筑群為主要構(gòu)成，具備一定四至范圍的區(qū)域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交錯其間的簡易樓、獨棟樓房和非封閉式小區(qū)。隨著城市管理的推進，居住業(yè)態(tài)（樓房形態(tài)的住宅小區(qū)）的物業(yè)管理已經(jīng)十分普遍，也受到了廣大業(yè)主的認可。樓房小區(qū)首先是封閉的；其次，產(chǎn)權(quán)明晰；最后，有《物業(yè)管理條例》和《物行業(yè)研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012權(quán)法》等法律法規(guī)支撐。比較之下，平房區(qū)推行物業(yè)管理有一定的難度。第一，平房區(qū)相對開放，封閉性不夠。第二，房屋建設(shè)年代久遠，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對落后。第三，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，且在不斷分化，管理主體多元，呈現(xiàn)失管態(tài)勢。平房區(qū)院落開放、設(shè)備老化、建筑年代久遠、多年來實施行政管理，加之平房區(qū)的物業(yè)管理沒有明確的政策和法規(guī)，致使在平房區(qū)推行物業(yè)管理難度較大。

二、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的歷史進程

東城區(qū)平房區(qū)主要集中在12個街道，即長安街以北的安定門、交道口、景山、東華門、北新橋、東四、朝陽門、建國門8個街道，長安街以南的前門、體育館路、天壇、永外4個街道。平房區(qū)物業(yè)管理工作由區(qū)城管委牽頭。自2014年以來，朝陽門、東四街道率先進行胡同準物業(yè)管理試點，取得良好效果。2015年底，區(qū)里（東四、交道口、北新橋、建國門4個街道）正式提出平房區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2016年5月24日，東四街道經(jīng)區(qū)政府特批，通過公開招標方式率先完成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)政府采購工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，東城區(qū)出臺《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》及配套文件，在平房集中的10個街道（12個排除天壇和永外兩個）每個街道選取兩個片區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2017年，東城區(qū)已經(jīng)基本實現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，并在此基礎(chǔ)上探索解決平房區(qū)交通擁堵和停車難問題的根本方法。

三、平房區(qū)物業(yè)管理覆蓋之初轄區(qū)主要存在的問題

1、公共用地緊張，胡同停車難問題較為突出。在東城區(qū)的老舊平房區(qū)，現(xiàn)在的停車位和停車需求之間的關(guān)系是1：2.9，有的街道甚至可以達到1：6。由于“先天不足”，停車位資源不能滿足實際車輛對車位的需求，導致居民私裝地鎖、隨意停車以及“僵尸車”占地等現(xiàn)象屢見不鮮。2、胡同內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生較差。長時間以來，平房區(qū)居民認為自己房門口的地方就是自己的私人區(qū)域，常常堆放一些廢棄物、廢舊物品，影響胡同的整齊和美觀。3、開墻打洞屢禁不止。開墻打洞，變居為商，在東城平房區(qū)的諸多街道較為普遍。小服裝店、煙酒店甚至五金店在街邊連成了排，路邊廣告牌大小形狀各異，不僅影響了周圍居民的正常生活，還破壞了古都風貌。4、人員雜，居民安全感低。由于平房區(qū)多為背街，街面商鋪林立，行人眾多，致使平房區(qū)人員出入多、雜。一些平房區(qū)挨著名勝古跡，游人、車輛隨意出入也影響了轄區(qū)內(nèi)居民的安全，使得偷竊之事時有發(fā)生。5、設(shè)施落后，問題多。平房區(qū)內(nèi)大量的公共設(shè)施設(shè)備，公用電話亭、廢物箱、街牌、座椅、自行車存車架、各類電力通信設(shè)施、排水設(shè)施、健身器材等，無專門機構(gòu)對其進行日常管理，設(shè)施設(shè)備得不到定期的維修養(yǎng)護，部分功能退化，有些甚至失去應(yīng)有的功能，成為“擺設(shè)”，大量設(shè)施設(shè)備年代久遠，功能落后，無法滿足居民生活需要。

四、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的經(jīng)驗

平房區(qū)物業(yè)管理是指平房區(qū)行政管理機構(gòu)以提供公共服務(wù)的方式委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對平房區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護平房區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌和維護公共秩序等活動。平房區(qū)的物業(yè)服務(wù)包括六大項，即環(huán)衛(wèi)保潔、園林綠化、秩序維護、交通疏導、設(shè)備設(shè)施巡查維護和治安防范。近幾年，東城區(qū)平房物業(yè)管理主要從以下幾個方面來開展。1、明確主線，加強頂層設(shè)計。平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障多年來都是由城市環(huán)衛(wèi)和城管部門來負責，居民集體意識不高，推行平房區(qū)的物業(yè)管理只能由行政部門來統(tǒng)領(lǐng)。與樓房物業(yè)管理不同，平房區(qū)的物業(yè)管理難度較大，單純依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量是無法做好平房區(qū)管理的，因此還需要區(qū)環(huán)衛(wèi)部門、市政部門、城管委、房管局、社會辦、財政局、街道和居委會等多部門的參與，這些部門思想意識統(tǒng)一十分重要。在響應(yīng)面對全國群眾所提出的號召，以疏解非首都功能為主線，東城區(qū)將“平房區(qū)物業(yè)管理”作為區(qū)政府四項重點工作之一。同時，區(qū)成立了平房區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，區(qū)委常委委員負責，副區(qū)長組織，城管、社會辦等部門負責人執(zhí)行。領(lǐng)導小區(qū)下設(shè)辦公室。2、建立健全物業(yè)管理制度體系，確保有章可循。經(jīng)過專家論證和群眾參與，東城區(qū)建立了“1+3+10”的制度體系?！?”即《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》，“3”即《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準1.0（試行）》、《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)專項資金管理暫行辦法》和《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)選取、考核及退出相關(guān)要求》，“10”是在10個街道推行管理。每個街道根據(jù)自己的實施方案選取物業(yè)企業(yè)簽訂合同。該套制度體系，明確了服務(wù)目標、服務(wù)內(nèi)容、管理原則、服務(wù)標準、資金管理和企業(yè)進入及退出條件，實現(xiàn)了標準統(tǒng)一，過程控制有章法，監(jiān)督評價有依據(jù)，為各街道引入物業(yè)管理做好了制度保障。3、建立政府主導的平房區(qū)物業(yè)管理模式。針對平房產(chǎn)權(quán)以公產(chǎn)房為主、地域開放、居民成分構(gòu)成復雜的現(xiàn)狀，東城區(qū)構(gòu)建了以“區(qū)政府主導，物業(yè)企業(yè)實施，居民參與”的多元協(xié)作模式，建立“居民自治，物業(yè)服務(wù)，社區(qū)指導”三位一體的管理模式，形成政府主導、多元共治、良性互動的治理格局，實現(xiàn)創(chuàng)建符合首都核心功能區(qū)的干凈、整潔、秩序、和諧的平房區(qū)新面貌。4、城市治理與物業(yè)管理并重，多項措施并行。東城區(qū)將平房區(qū)的物業(yè)管理問題視作城市治理的一項，強調(diào)了政府對于公共事務(wù)、公共設(shè)施、公共安全的管理義務(wù)，平房區(qū)引入物業(yè)管理旨在通過社會力量參與更為有效地促進平房區(qū)的法治管理。在平房區(qū)的物業(yè)管理中，做到了執(zhí)法與物業(yè)管理相結(jié)合、公共服務(wù)與物業(yè)管理相結(jié)合、網(wǎng)格制與物業(yè)管理相結(jié)合、社區(qū)自治和物業(yè)管理相結(jié)合。由于物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此當發(fā)現(xiàn)開墻打洞、私藏違禁品等情況時，只能“勸”不能“管”。當城市執(zhí)法和物業(yè)管理結(jié)合了以后，物業(yè)公司就可以第一時間將問題反映給城市執(zhí)法大隊，由執(zhí)法隊第一時間給予解決。這種緊密配合的工作機制，有效地緩解了執(zhí)法力量的不足，并及時將開墻打洞等違法行為扼殺在初期。平房區(qū)居民隨意丟棄廢棄物的情況居多，渣土類垃圾較多，城市環(huán)衛(wèi)主要負責主干道街面的垃圾收集和清運，每天的工作時間比較固定，不能滿足平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生需求。引入物業(yè)公司后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)轄區(qū)的垃圾丟棄量確定管理重點、人員分配和工作機制，發(fā)現(xiàn)垃圾可以第一時間收集、清運，并能通過監(jiān)控系統(tǒng)追查丟棄人。“停車難”一直是中國城市的社會問題，對于公共區(qū)域狹小的平房區(qū)，停車更難，單靠物業(yè)公司是無法解決的。今年，東城區(qū)在東四、交道口、北新橋等13處平房集中區(qū)域，試點利用公房騰退等方式建設(shè)胡同立體停車場，緩解老城區(qū)居民的停車難問題。育樹胡同引進錯層式自走車庫的設(shè)計思路，對原有平面停車場進行改造，使車位從原來的100個增加至300個，成為東四胡同首個立體停車庫。據(jù)介紹，目前正在施工的還有東四十條立體車庫，前門東大街籌建的立體車庫正啟動項目勘察和設(shè)計，東城區(qū)今年將建設(shè)13處立體停車設(shè)施緩解平房區(qū)的停車問題。5、依靠政治思想工作，加大居民宣傳。在實踐中，由于廣大居民對物業(yè)管理及收費問題認識不足，存在疑慮，給工作推進帶來一定的阻力。各街道不斷探索運用政治思想工作方式，加強平房物業(yè)管理的宣傳工作，廣泛深入發(fā)動群眾，爭取廣大居民的理解、支持和參與，堅持以人為本，立足為居民服務(wù)的出發(fā)點，積極推進共建共享。事實證明，這種工作方式取得了很好的效果。

五、東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理取得的成效

東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理以來，取得了明顯的成效，主要有以下幾個方面：（1）秩序得到了良好的維護。包括交通秩序、經(jīng)營秩序和其他城市管理當中的秩序。黑三輪，尤其是黑導游的三輪車因為物業(yè)公司的攔截明顯減少了。物業(yè)公司在胡同兩端安排人員疏導車輛，配合單行道措施，胡同內(nèi)的通行秩序和停車秩序也得到了明顯改觀。平房區(qū)的店外經(jīng)營、無照游商、私設(shè)廣告等問題得到了有效控制，商戶的自律意識增強，經(jīng)營更加規(guī)范。特別是在街道開展治理開墻打洞工作中，物業(yè)企業(yè)與街道能夠積極配合開展入戶動員、調(diào)查、宣傳教育等工作，并監(jiān)督各類新生的違法行為，與執(zhí)法部門形成了合力。（2）治安事件減少，居民安全感有所提升。物業(yè)企業(yè)進駐后，治安事件下降超過10%。部分街道引進的保安人員經(jīng)過專業(yè)訓練，在制止違法行為時震懾力較強。另外，保安巡邏時間較長，有的街道為24小時，彌補了白天社區(qū)治安巡防力量的不足，增強了夜間巡防力量，入室類治安案件發(fā)案率有所下降。（3）平房區(qū)停車管理明顯改善。物業(yè)企業(yè)在胡同口兩端設(shè)置固定崗，對進出胡同的車輛進行引導、詢問、登記，對逆向行駛、不按規(guī)定行駛或停放的車輛以及非本地區(qū)車輛進行勸導、制止，對胡同地面交通環(huán)境的改善起到一定促進作用。另外，利用公房騰退在胡同兩端建設(shè)或改造立體車庫，增加停車位，切實解決了平房區(qū)的居民停車問題。（4）衛(wèi)生環(huán)境有明顯改善。物業(yè)企業(yè)加強了胡同路面的清掃保潔工作，及時對垃圾渣土、大件廢棄物、小廣告等進行清理。東四、朝陽門街道，物業(yè)企業(yè)還負責垃圾不落地工作，引導居民逐步養(yǎng)成垃圾分類、定點定時投放垃圾的文明習慣，對改善胡同的環(huán)境衛(wèi)生起到積極作用。（5）應(yīng)急處置工作得到加強。在連續(xù)出現(xiàn)大到暴雨期間，物業(yè)企業(yè)在開展地區(qū)防汛應(yīng)急搶險工作中表現(xiàn)突出。主要是與街道配合對轄區(qū)內(nèi)的房屋、樹木、地下空間、公共設(shè)施、雨水箅子全面進行排查、清理，處理積水、漏雨等突發(fā)事件。今年的汛期，投入各方力量到低洼院的排水和危舊房的搶險當中，保證了為居民解決實事和難事，受到了廣大居民的好評。（6）消防安全工作得到加強。以安定門街道為例，物業(yè)企業(yè)進入后，建立了3處微型消防站站點，并配置相應(yīng)的消防器材、設(shè)備，消防支隊、街道公共安全、防火辦、派出所等專業(yè)部門多次對微型消防站人員進行培訓、授課，并組織消防演練，有效提升本地區(qū)的初期火情控制能力。

第11篇

第一條：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、委托方同大廈業(yè)主方簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將荊州投資廣場委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同，供雙方共同信守。

第二條： 物業(yè)基本情況：

物業(yè)類型：；

坐落位置：

占地面積：約XX平方米；

建筑面積：約XXX平方米，地下X層、地上X層。

委托管理的物業(yè)構(gòu)成：XX大廈。

第三條：乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)分別同受托方簽訂本合同，并履行本合同，承擔相應(yīng)的責任。

第二章 委托管理事項

第四條：房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等。

第五條： 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電信、監(jiān)控系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等。

第六條： 市政公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上、下水管道、化糞池、泵房、自行車棚、停車場等。

第七條： 公共綠地、花木、建筑小區(qū)等的養(yǎng)護與管理。

第八條： 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所等。

第九條： 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條： 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條：維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

第十二條：管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條：負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理費：____

2、保潔費：_____

3、保安費：______

4、房屋設(shè)備運行費：________

5、維修養(yǎng)護費：________

第十四條：業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條：對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、要求恢復等措施。

第三章 委托管理期限

第十七條： 委托管理期限為__年。自___年__月_ 時起至___年__月__日__時止。

第四章 甲、乙雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條： 甲方權(quán)利、義務(wù)：

1、代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；

2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；

3、審定乙方擬訂的物業(yè)管理方案；

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度執(zhí)行情況；

5、審議乙方物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供；

7、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其他方式償付；

8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活。

9、本合同終止時，甲方必須向乙方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。

第十九條： 乙方權(quán)利、義務(wù)：

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；

2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；5、負責編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)甲、乙雙方議定后由乙方組織實施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負責監(jiān)督；

7、負責編制物業(yè)管理年度計劃、資金使用計劃及決算報告；

8、嚴格遵守國家的

價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向業(yè)主及物業(yè)使用人提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。

9、每六個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次收費收支使用賬目。

10、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施。

11、在合同生效之日起兩天內(nèi)向甲方提供____平方米建筑面積的管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬乙方），由甲方按建筑面積每月每平方米____元租用。

第五章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第二十條 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

一、實行規(guī)范化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。

二、房屋的公共樓梯、扶欄、走道等部位和領(lǐng)導辦公室保持清潔。

三、發(fā)現(xiàn)公共環(huán)境受到污染要及時清洗。

第二十一條 共用設(shè)施設(shè)備的運行和養(yǎng)護服務(wù)。

一、供電設(shè)備、給排水設(shè)備、通風設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備的日常清潔、、調(diào)試運行服務(wù)及制訂月度、年度維修方案。

二、各種水管閘門滲漏和損壞，室內(nèi)外上下水道堵塞不暢，以及衛(wèi)生潔具的使用護理。

三、各種插座、插頭、開關(guān)、燈座的故障維修和更換等，但材料及大中修工料費用由甲方承擔。

第十條 治安維護防范服務(wù)

一、實行24小時門崗值班和樓宇巡邏制度。

二、停車場車輛出入和停放秩序的調(diào)度服務(wù)。

其他具體詳細內(nèi)容、范圍、要求，參見附件《辦公樓物業(yè)服務(wù)方案》。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用

第二十一條 ：物業(yè)管理服務(wù)費

1、物業(yè)管理費已包括在大廈業(yè)主同租戶簽訂的《租賃及物業(yè)管理合同》所確定的價格中，雙方約定按該合同所確定的價格執(zhí)行，本合同中不再約定該事項。

2、未出租的空置面積由第一業(yè)主方按已出租面積物業(yè)管理費價格的50%交納物業(yè)管理費，當出租率達到70%以后，第一業(yè)主不再交空房物業(yè)管理費；

3、保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

4、保安費由乙方按建筑面積每平方米___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>

5、本體維修基金按每月0.35元/平米收取，根據(jù)合同中所確定的租賃面積 平方米，每月維修基金總額為 元，甲方應(yīng)于每月30日前向乙方交清本月本體維修基金費用。本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米 元計收。

6、甲方有權(quán)依照法律、法規(guī)政策及業(yè)主公約，本廣場各項物業(yè)管理規(guī)定，對違反物業(yè)管理法規(guī)的行為進行處理，包括責令違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金，對無故不繳有關(guān)費用，或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、停止空調(diào)供應(yīng)等，直至由法律途徑解決等催繳、催改措施。

7、物業(yè)管理費不含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人生保險、財產(chǎn)保管、保險費用等。

8、本廣場實行一次性收取水電押金，收取標準按每平方米10元計收。代水電部門收取水電費。

9、高層住宅電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；

10、管理服務(wù)費標準的調(diào)整，按荊州市場價格調(diào)整；

11、業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)于每月10號前到物業(yè)公司交清上月的各項費用。

12、對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理及其他費用的，乙方可以從逾期之日起按每天應(yīng)繳費用的千分之一加收滯納金。逾期15天以上的，物業(yè)公司有權(quán)停止為其提供物業(yè)管理服務(wù)、并追討逾期款項。

第二十三條： 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付，收費標準須經(jīng)甲方同意。

第二十五條： 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共場地的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人按照各自擁有的租賃區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。

第七章 違約責任

第二十六條：甲方違反本合同第十八條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同。第二十七條：乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；但經(jīng)政府主管部門批準的情況除外。

第二十八條： 甲、乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц肚Х种宓倪`約金。

第三十四條： 本合同一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條：本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。

第三十六條：本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可以依法向人民法院。

第三十七條：合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿一個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十八條：本合同自簽訂之日起生效。

甲 方（蓋章）

乙 方（蓋章）

法定代表人（或被授權(quán)人）

法定代表人（或被授權(quán)人）

日 期：

第12篇

組織名稱：_________

業(yè)主委員會代表人：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

乙方(物業(yè)管理企業(yè))：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主公約》的約定，甲方通過招標、議標等方式選聘乙方，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就(物業(yè)名稱)實施本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)管理區(qū)域概況

第一條　物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱：_________;物業(yè)類型：_________;座落位置：_________;占地面積：_________平方米;建筑面積：_________平方米;四至：東至：_________，南至：_________，西至：_________，北至：_________;其他：_________。

第二條　具體物業(yè)構(gòu)成明細及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細詳見附件一和附件二。

第二章　委托服務(wù)事項

第三條　甲方委托乙方提供的物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：

1、物業(yè)共用部分的日常維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共用部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等)，非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置;

2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯;

3、市政共用設(shè)施(不屬市政部門管理的)和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈_________;

4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理;

5、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、公廁、_________;

6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通;

7、交通秩序與車輛停放的管理;

8、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

9、物業(yè)檔案資料管理;

10、物業(yè)項目使用專項維修資金的預算和計劃;

11、裝修管理;

12、物業(yè)服務(wù)費和本合同規(guī)定的其他費用的收取;

13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項。

第四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為：

1、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護(服務(wù)價格由雙方另行商定);

2、_________;

3、_________。

第三章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第五條　乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的標準(具體服務(wù)標準見附件三)。

第四章　物業(yè)服務(wù)費用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制(物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤)

根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況和重慶市物業(yè)服務(wù)收費指導價格確定的原則，雙方約定物業(yè)服務(wù)費用按月、季、年收取，其收取的標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

(4)其他物業(yè)：_________元/月·平方米

業(yè)主向乙方按約定的標準交納物業(yè)服務(wù)費，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

2、酬金制(酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金)

本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預收標準如下(按建筑面積計算)：

(1)住宅：_________元/月·平方米

(2)寫字樓：_________元/月·平方米

(3)商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米

(4)其他物業(yè)：_________元/月·平方米

乙方選擇以下第種方式對物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：

(1)乙方每月/每年按_________元的標準從物業(yè)服務(wù)資金中提取;

(2)乙方每月/每年按預收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額_________%的比例提取。