時間：2022-10-24 11:48:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇維修基金管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：維修基金；管理；新模式；
中圖分類號： TF576.7 文獻標識碼： A 文章編號：
1、引言
隨著社會的發展，城市化的建設越來越快，在這種背景下，各種新的小區層出不窮，而維修基金對于小區運營而言異常重要，但是由于不同地區管理方法存在著較大，因此當前主要的管理模式中都存在一定的問題。基于此，本文關于這方面的研究具有很強的實踐指導意義。
2、維修基金概述
所謂維修基金主要是指偉業管理中大修更新儲備基金，這一基金主要用在住宅共用設施保修期之后的維修中，具體來說，這包括了日常運行維修養護以外的改造、更新、中修以及大修工程。
一般來看，維修基金的來源主要包括：業主以及開發商所繳納的維修基金、物業出售者所繳納的維修基金以及國家及地方財政所繳納的維修基金。至于維修基金的適用范圍則主要包括：小區道路、園林綠化地、文化體育場所、地下排水管、路燈、停車場、房屋結構部位、墻面、樓梯間、門廳、公共屋面、公共通道、電梯、本體消防設施、機電設備、公共天線以及本體上下水共用管道等。由此可見，維修基金和百姓的生活有著最為直接的關系，而做好其管理工作也具有其重要性。
3、維修基金管理模式現狀
確保維修基金具有非常重要的意義，但是客觀來看，維修基金的收取以及使用卻屬于我們工作中的一個難點，針對這一情況，我國財政部以及建設部也曾頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》對其進行規范。另外不同的地區也針對本地的情況，結合這一《管理辦法》制定了相應的實施方法，比如《天津市商品住宅維修基金管理辦法》、《深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定》等都有很強的借鑒意義，但是總體來說，不同地區的實施方法也存在著比較大的差異。
以當前的現狀來看，《管理辦法》已經在一些新銷售商品住宅中得到了較好的落實，但是針對一些比較老的商品住宅，維修基金的收取則比較滯后。出現這一現象的主要原因在于當前房地產行政管理部門對維修基金的交納及購房者辦理產權進行了捆綁，也就是說購房者必須要進行維修基金的交納才能夠準許進行產權證明的辦理。
對于新商品房來說，一般維修基金能夠占到購房款的2%到3%，對于一些高檔的、大型的小區來說，維修基金是非常巨大的，如何對上百萬甚至上千萬的維修基金進行合理使用已經成為研究的重點。以《管理方法》中的規定來看，在購房者進行房屋權屬證書辦理的過程中，銷售單位將對維修基金進行代收并將其移交至當地房地產主管部門，在業主委員會成立之后，則由業主委員會對維修基金進行管理。
但是，在維修基金的管理過程中，以我國當前的情況來看，則因具體實施方法的不同導致了存在著三種管理模式：由房地產行政主管部門代管、由物業管理企業代管以及由業主委員會代管。但這三種模式中都存在一定的問題，因此，以下將對著三種模式的缺點進行分析，并以此為基礎提出新的管理模式。
4、維修基金管理模式中存在的問題及新模式探討
4.1維修基金管理模式中存在的問題
（1）由房地產行政主管部門代管
首先，房地產行政主管部門不屬于維修基金的真正產權人，在這種背景下，其對非常龐大的資金進行管理本身就是一件值得商議的事情，畢竟名正才能言順。
其次，對于一個城市來說，住宅項目的數量是比較多的，這就導致了如果采取這種模式，那么房地產行政主管部門將面對很大的工作壓力，難以有效地、及時的對維修基金進行劃撥。雖然目前維修基金歸集狀況有一定好轉，但是其使用報批卻“形同虛設”，導致維修基金難以發揮出其應有的作用。
第三，維修基金的數額是比較大的，因此存在部分人員逃避交納維修基金的情況，而且未來這種行為將會更加普遍，但是由于房地產行政主管部門本身能力有限，很難對其進行催收，這也成為了一個很大的問題。
第四，維修基金的安全非常重要，而房地產行政主管部門為了做好這一點往往會將其放置于維修基金專賬，這就是其很容易成為死錢或者呆錢，而放眼整個國家來看，這種行為的影響也是非常巨大的。
最后，由于當前房地產行政主管部門對維修基金進行代管，因此尚存在著資金被挪用的風險。
（2）由物業管理公司代管
對于物業管理公司來說，它本身就屬于維修基金的使用者，因此對其進行代管是理所當然的事情，另外，由于一般物業管理公司的經濟實力及信譽都是不錯的，因此在管理維修基金方面將能夠承擔法律責任及經濟責任。
但是，也正是由于物業公司屬于維修基金的實際使用者，因此在缺乏有效監管的時候，很容易出現維修基金被侵占或者被挪用的現象。
（3）由業主委員會代管。
客觀來看，業主委員會能夠代表全體的業主，對維修基金進行監管本身就是非常合理的。但在實際的操作中，業主委員會并不屬于獨立法人組織，因此缺乏必要的財產保障，導致問題出現后責任的承擔成為了一個難點。另外，由于維修基金的數額比較巨大，因此在管理的過程中需要具有加強的專業性，而業主委員會的成員卻難以滿足這一點。第三，對于業主委員會成員來說，他們往往都屬于兼職，因此能力及道德品質存在著較大的差異，在這種情況下，一旦維修基金交予道德較低的成員管理將使其產生很大的安全風險。
4.2維修基金管理新模式分析
通過上文的分析我們會發現以上模式中都存在著較大的問題，難以滿足維修基金管理的需求。因此，根據筆者的經驗及實踐來看，可以通過以下模式來改善這一情況：在成立業主委員會之后，實行由物業管理公司和業主委員會的共管模式。具體的操作為：
首先，在銀行對維修基金進行專戶存儲的開設，戶名可以是項目名+維修基金，比如某某基金維修基金。
其次，于維修基金專戶存儲銀行印鑒卡上進行三個公章加蓋，也就是業主委員會公章、物業管理公司法人私章以及物業管理公司財務專用章。在一般情況下，物業管理公司對維修基金的銀行轉賬支票進行管理。
第三，只有三章都備齊了之后，銀行才可以進行轉賬，這就對風險進行了有效的規避。另外，對于物業管理公司來說，則只能夠進行轉賬，卻不得進行取現金的操作，著可以使其得到更好的監控。最后，為避免業主委員會成員對維修基金進行侵占，業主委員會既不能進行取現，也不能進行轉賬。
第四，物業管理公司要想將基金轉至其基本戶上，必須要經過業主大會的審批，然后委員會在轉賬支票上加蓋業主委員會公章。
這種模式整體來看具有以下優點：首先，此模式滿足《管理辦法》的要求及原則。其次，此模式能夠有效監管管理公司的行為，防止其出現資金挪用等行為。第三，這一模式杜絕了業主委員會個別人侵貪維修基金的可能性。第四，通過這一模式能夠有效、及時的對物業管理公司進行維修資金的劃撥，使其發揮出應有的作用；第五，整體非常方便，而且操作較為簡單，已經在某些地區使用而且獲得了不錯的效果，非常值得推廣。
5、結語
本文關于維修基金管理新模式的探討具有一定的創新意義，但是限于篇幅，很多地方難以進行深入的探討，加之社會形勢在不斷的變化，因此也還存在很多不足之處。基于此，還希望各位同行能夠加強這方面的學習和探索，共同為做好維修基金的管理工作而努力。
參考文獻
[1]程鴻群,張玉峰;物業管理中維修基金的分析與探討[J];城市開發;2009年05期
[2]林鳳祥;城市社區物業管理公共產品的生產――社區公共產品系列研究之一[J];福建論壇(經濟社會版);2009年01期
【關鍵詞】住宅維修基金 規范使用 有效管理
住宅維修基金是指法律規定的專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期后的大修、更新或者改建的基金。目前來看，全國各地的維修基金的管理模式尚未統一，有的地方由住房售房單位代管，有的由開發企業或者物業管理企業代管，有的由住房公積金管理中心代管，雖然各地的管理模式不一，但是在其運行的過程中卻存在著一些共性的問題和不足，亟待加強住宅維修基金的規范使用和有效管理。
一、住房維修基金的概述
住宅維修基金是指專項用于住宅共用部分、共用設施設備保修期滿之后的維修、更新或改造的資金，住宅共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、屋頂以及戶外的墻面、樓梯間等，共用設施設備一般包括電梯、照明、綠地、路燈、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等，是為了保障物業范圍內房屋的安全使用、維持其性能并提高使用效能而設立的，對其管理和使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，住宅維修基金不得挪作他用。
二、住宅維修基金管理存在的主要問題
當前，國內的住宅維修基金管理模式多元、難以統一，各種模式m各有利弊，但是其共性問題卻不容忽視，主要表現在以下幾個方面：
（一）交存工作缺乏法律法規強制性條款支持，拖欠現象普遍
由于目前關于住宅維修基金的法律法規較少，僅《住宅專項維修資金管理辦法》對住宅維修基金的交存、使用和監督管理進行了初步的規定，但是缺乏有針對性的處罰措施和管理細則，以至于目前住宅維修基金拖欠現象普遍存在。加之個別房產部門存在給予“關系戶”購房商戶降低收費標準或減免的情況，不僅很大程度上損害了住宅維修基金的交存和使用，而且也傷害了其他業主的共同利益，給日后物業維修資金的分攤和使用埋下了隱患。同時，各地還在不同程度上存在著開發商侵吞維修資金的現象，開發區欠交甚至拒交維修資金的情況也時有發生，這些情況都在一定程度上影響了住宅維修基金的正常收取，進而影響到住宅維修基金基金能否順利發揮其基本作用。
（二）管理部門未能扎口，造成管理方式不一甚至混亂
按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，在業主大會成立之前，商品住宅業務、非住宅業務交存的住宅維修基金由物業所在地的直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）部門應當委托所在地一家商業銀行作為本行政區域內住宅維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開設住宅維修基金專戶。在業主大會成立之后，由業主大會委托所在地的商業銀行作為本物業管理區域內的住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在該行開立住宅專項維修資金專戶。由此規定不難看出，在住宅專項維修基金的建立、使用和管理的過程中，分別由業主大會、當期房地產行政主管部門、物業管理企業進行管理，而且在住宅維修基金的設立過程中一般是由開發商幫助業主辦理住宅維修基金的相關手續的，在住宅維修基金的設立、使用和管理過程中涉及到多方主體，給住宅維修基金的管理和使用帶來了許多不確定性和不安全性，加上許多物業企業自身賬目混亂、少用多支行為屢禁不止，直接導致了住宅維修基金的不規范管理和低效使用。
（三）雙三分之二簽字難度大，造成使用困難
由于住宅專項維修資金是代業主管理的錢，所以各地審核使用住宅專項維修資金的流程都比較謹慎，程度稍顯復雜。但在使用中，最大的困難還在于雙三分之二簽字這一環節。
（四）增值保值方式單一，增值率不高
因住宅專項維修資金的性質特殊，目前，各地建設（房地產）管理部門為規避風險，保障資金安全，同時，因國債有限額規定，各地普通采取了保守單一的增值方式：銀行定期存款。有些地方辦理了三到五年的定期存款，有的地方僅辦理存期為一年或二年的定期存款。但還有的地方僅以活期存款方式存于銀行賬戶里，甚至有些地方將資金交存至財政賬戶，連活期利息都沒有。業主大會自管的這部分資金，基本閑置，難以實現保值增值。對于開發建設單位或物業管理公司代管的資金，由于管理相對混亂，保值增值難度更大。
三、對策建議
（一）修訂和完善法律法規，為住宅專項維修資金的管理提供有力保障
現有的住宅維修基金的使用和管理上缺乏系統的法律法規或制度的約束，要盡快建立健全住宅專項維修基金的規范使用和管理辦法細則，進一步規范住宅維修基金的管理和使用，確保其適用的規范性和合理性，探索性放開對住宅維修基金的增值渠道，設立專項管理機構，進行維修基金的使用、管理和增值。同時，面向公眾進行住宅維修基金的知識普及，使其了解、知曉、重視住宅維修基金，改善住宅維修基金繳納混亂的現狀，提高住宅維修基金的保障覆蓋面和保障力度。
（二）利用“互聯網+”簡化業主簽字程序，提高使用效率
在住宅維修基金的使用過程中，可以探索性建立申報綠色通道，分情況設立簡易申報程序，遵循方便快捷、公開透明的原則，對于房屋應急維修的情況，如洪水災害等造成的房屋損壞情況等開設簡易申請程序，提高維修基金的審批效率，最大程度發揮維修基金的應有效用。
（三）建設（房地產）部門統一扎口監管，實現嚴格規范管理
在給予住宅維修資金充分的使用權的情況下，要逐步培育業務自治管理機構的管理職能，并鼓勵業主、業主委員會等個人或組織對住宅維修基金的使用和管理行使監督權和檢舉權，對于違規使用維修基金或不當使用維修基金的行為建立多層次的監督管理體系，明確處罰辦法，切實發揮社會監督力量的積極作用。
（四）探索保值增值方法，實現業主利益最大化
維修資金作為房屋“養老金”，隨著房屋維修、“養老”需求日增，對于這筆資金的規范運作需求，保值增值需求都會更高。應當結合住宅維修基金的本身特點，創新對住宅維修基金的安全管理模式，市場上除了銀行存款或購買國債之外，尚有一些低風險、適合保值的投資理財選擇，可以探索性將維修基金投入市場化運作，適當借鑒西方國家的公共維修資金的管理模式，由專門的管理機構對維修基金進行管理和使用，在預留一定比例的備用金之后，將維修資金投入市場化的管理和運作，預防住宅維修基金的貶值，提高其保值增值率。
參考文獻
[1]王燕.淺談住房維修基金管理中的問題與解決方案.財經界.2013.
第二條本辦法所指的房屋公共維修基金是指小區、大廈、樓宇內的房屋共用部位及共用設施設備的大修、更新、改造、維修所需要的資金。
第三條凡在我縣城鎮國有土地范圍內的房屋業主單位和個人（產權人），按以下標準交納房屋公共維修基金：
新建商品房、集資建房、拆遷安置還房、聯合建房、開發建設單位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交納；非住宅按每平方米22.5元交納。
第四條上述規定的公共維修基金由開發建設單位或聯建、集資的組織單位（以下簡稱“建設單位”）向房屋業主一次性收取并代其存入縣住房資金管理中心專戶。
建設單位未收取或未足額收齊的，由建設單位負責代交納。
第五條房屋公共維修基金用于房屋共用部位（基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道等），共用設施設備（上下水管道、落水管、沼氣、供電線路、供氣管道及設施、消防設施、綠地、道路、路燈、非營業車場庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等），保修期過后的大修、更新、改造和日常維修。
第六條維修基金不敷使用時，由轄區物業管理單位提出計劃，經業主委員會研究決定，報縣物業行政主管部門批準，由業主委員會或物業管理企業按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌，并存入公共維修基金專戶。
第七條建設單位代為收取的房屋公共維修基金屬該小區、大廈、樓宇全體業主共同所有，不計入房屋銷售收入。
第八條房屋公共維修基金按下列程序歸集：
（一）建設單位向物業管理行政主管部門呈報房屋公共維修基金收取請示；
（二）物業管理行政主管部門核發房屋公共維修基金收取批復；
（三）建設單位持主管部門批復代收房屋公共維修基金；
（四）建設單位代收的房屋公共維修基金在房屋竣工驗收前十日內全額繳交到縣住房資金管理中心專戶儲存。
（五）已入住商品房的業主和安置還房戶未繳交房屋公共維修基金的，由轄區內業主委員會或物業管理企業代為收取，及時交到縣住房資金管理中心儲存。
第九條建設單位按標準足額歸集房屋公共維修基金后，再向縣國土資源和房屋管理局申請辦理《房地產權證》。同時，對未按照本辦法規定足額收取或提取維修基金的，財政部門和物業管理行政主管部門應當責令其限期補收、補提維修基金本息。
第十條業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
第十一條因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業主個人繳交比例退還給業主。
第十二條公共維修基金使用的收據必須由縣財政部門監印，在物業管理行政主管部門統一領取。
公共維修基金應按人民銀行規定的同期活期存款利率計息后，滾動計入公共維修基金。
第十三條建設單位按照《施工開發企業會計制度》和《物業管理企業財務管理規定》進行會計核算和財務管理，分幢分戶建立公共維修基金帳。縣住房資金管理中心按建設單位、繳交單位或業主委員會分別建帳，并建立查詢系統，受理查詢事宜。
第十四條房屋公共維修基金的使用，必須由建設單位或業主管理企業提出書面計劃，經已成立的業主委員會或業主代表小組審核，報縣物業管理行政主管部門批準，專項用于規定的使用范圍，嚴禁挪作他用，財政、物價、審計等部門加強監督管理。
答:指由縣級以上房產管理部門向房屋所有人核發的對房屋擁有合法所有權利的證書。
122問:共有權證
答:指由縣級以上房產管理部門對共有的房屋向共有權人核發,每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件,用以證明共有房屋的歸屬。
123問:他項權證
答:指在他項權利登記后,由房管部門核發、由抵押權人持有的權利證書。
124問:宅基地證
答:農村村民在集體土地上因建房需要,向集體組織申請建房用地,經集體報送縣(市)人民政府批準后,向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記并由縣(市)人民政府頒發《集體土地使用證》。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證,可以在集體內部成員之間轉讓,但不得向非集體組織成員轉讓。
125問:房屋部分產權
答:職工以標準價購買住房,擁有部分產權。經登記核實后,發給《房屋所有權證》,產別為“私產(部分產權)”,注記:“房改出售的標準價房,總價款:鬃元,售房單位:鬃鬃,產權比例為:鬃(個人),鬃(單位)。”
126問:強制拆遷
答:被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由市人民政府責成有關部門實施強制拆遷,或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷之前,拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項,向公證機關辦理證據保全。
127問:拆遷
答:把經城市規劃、土地管理機關批準,將原土地合法使用者及房屋合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置,并拆除清理原有建筑或其他防礙項目實施的地上物,為新的建設項目施工創造條件。
128問:拆遷人
答:是指依法取得拆遷資格證書,自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進行拆遷動員,組織簽訂和實施補償、安置協議,組織拆除房屋及其附屬物的單位。
129問:被拆遷人
答:是指被拆遷房屋的所有人。
130問:房屋拆遷補償
答:是指拆遷人對被拆除房屋的所有人,依照《城市房屋拆遷管理條例》的規定給予的補償。拆遷補償的方式,可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換。
131問:貨幣補償基準價
答:被拆遷房屋的貨幣補償基準價,是指由房屋拆遷主管部門會同政府價格主管部門按年度或半年度同類地段、同類用途新建房屋市場交易的平均單價確定,報人民政府批準并對外公布的房屋基準價格。
132問:房產折舊
答:指房產在使用時間內損耗的價值,稱房產折舊。計算時通常采用直減法(使用年限法,定額折舊法),將房產應提取的數額,按使用年限分配。其公式如下:房產每年折舊額=[房產原值(計價時的凈值)?殘余價值+清理費用]/房產預計使用年限(尚能使用年限)
133問:房屋耐用年限
答:通常指房屋能按其設計功能正常使用的年限。以主體結構確定的建筑耐久年限分下列四級:一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50~100年適用于一般性建筑。三級耐久年限25~50年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。
134問:房屋修繕
答:是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護,以保障房屋的住用安全,保持和提高房屋的完好程度與使用功能。
135問:保修期
答:是指物業開發建設單位在物業交付使用后,對業主承擔保修責任的期限。
137問:共用設施設備
答:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
138問:商品房維修基金
答:是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,新建商品住宅(包括經濟適用住房)出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。
139問:公共維修基金額
答:是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備維修基金總額。
141問:住宅共用部位共用設施設備維修基金
答:(簡稱維修基金)是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)的規定,商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設施設備的維修基金(簡稱公共維修基金),專項用于物業保修期滿后,共用部位、共用設備設施的大中修和更新改造。
142問:居住空間
答:系指臥室、起居室(廳)的使用空間。
143問:臥室
答:供居住者睡眠、休息的空間。
144問:起居室(廳)
答:供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。
145問:廚房
答:供居住者進行炊事活動的空間。
146問:衛生間
答:供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。
147問:使用面積
答:房間實際能使用的面積,不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。
148問:套型
答:按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。
一、繼續大力推進公有住房的出售工作。
（一）1999年12月31日前已租住的舊公有住房可按2000年公有住房成本價出售給職工、居民。
1、2000年各類舊公有住房成本價（元/平方米建筑面積）
──────┬───────┬───────┬──────┬──────
│ 框 架 │ 磚 混 一 等 │ 磚 混 二 等 │ 磚 木 │ 高 層 │
├──────┼───────┼───────┼──────┼──────┤
│ 1319 │ 1208 │ 1123 │ 1079 │ 2512 │
──────┴───────┴───────┴──────┴──────
2、單位成套可售舊公有住房應向職工、居民出售，滿足職工、居民的購房要求。
3、2000年 舊公有住房出售成本價的執行期從2000年7月1日到2001年6月30日止。
4、售房的其他具體辦法仍按廈府[1999]綜094號《廈門市關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的實施方案》執行。
（二）2000年元月1日以后單位分配的新舊公有住房實行新房新制度。
1、實行住房貨幣化分配的單位按2000年商品房指導價或評估價出售。
2、尚未實行住房貨幣化分配的企業，按當年經濟適用住房價格出售。2000年框架、磚混一等住房出售價格分別不得低于1585元/平方米、1450元/平方米。超住房面積控制標準的部分按2000年商品房指導價計價。屬商品房的，原商品房購房單價超出2000年商品房指導價的部分應由個人承擔。
3、上述公有住房出售的審批程序、其他出售辦法及售房資金管理辦法仍按原房改規定執行。
二、提高公有住房租金。
2000年7月1日起可售成套獨立單元住房租金提高15％，達到平均每平方米使用面積3.70元。按政策規定不可出售的成套獨立單元住房及不成套住房租金暫不調整。租金提高后，家庭生活確有困難的職工居民、民政部門確定的社會救濟戶和優撫對象等，可按《廈門市公有住房租金減免暫行規定》申請減免。
三、提高住房公積金的繳交率。
2000年7月1日起我市職工個人和單位住房公積金的繳交率分別提高到8％。省、部屬單位和經濟效益較好的企業（含事業單位企業管理），經主管部門同意，市房改辦批準后可提高到10％。單位和個人月住房公積金繳交額均不得低于32元，不設上限。
四、加快住房貨幣化分配方案的實施。
（一）全面落實機關、事業單位住房貨幣化分配的各項政策，加快住房貨幣化分配的實施。
1、2000年7月1日起，停止向機關、事業單位配售經濟適用住房。
2、符合申領住房貨幣化補貼的職工均應按規定向所在單位申請，所在單位應在2000年8月31日前到市房改辦和財政部門辦理有關審批手續。
（二）企業按照“統一政策、因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、分類指導”的原則，根據本單位的經濟效益、工資水平、住房狀況等實際情況，實行不同的住房貨幣化分配辦法。對從未享受任何住房優惠政策或其住房未達本人住房面積控制標準的職工（含離退休），住房貨幣化分配可采用按月補貼、一次性補貼或提高住房公積金等多種形式。單位住房貨幣化分配方案須經職代會通過，上級行政主管部門同意，報市房改辦審批。
五、完善住房二級市場配套政策，簡化手續，提高效率。
（一）規范中介服務市場。加強房地產中介服務機構的管理，堅持房地產經紀人的培訓制度，持證上崗，嚴格資質管理。
（二）加強房屋置換服務管理。建立房屋買賣、置換信息網絡。為購買房改房的職工提供貸款擔保服務，不斷促進二級市場的發展。
（三）加強對房屋租賃市場的管理，完善房屋租賃登記制度。
六、適度解決最低收入家庭的住房問題，出臺實施《廈門市廉租住房管理試行辦法》。向具有我市城鎮常住戶口的最低收入家庭實施住房社會保障，提供租金相對低廉的普通住房。
七、加強住房資金管理。
（一）將住房公積金管理納入法制化、規范化、制度化管理的軌道。至今未建立住房公積金的單位應按國務院令（第262號）《住房公積金管理條例》的規定，到承辦住房公積金的銀行住房信貸部建立住房公積金專戶，并按時為已建立勞動關系的職工足額繳交住房公積金。單位不建立住房公積金或不足額繳交住房公積金的，市住房資金管理中心按《住房公積金管理條例》的規定處罰。
（二）為保證單位住房貨幣化分配的順利推行，單位售房款專戶內的資金應全部轉化為住房貨幣化分配資金。
（三）加強公有住房售后維修基金管理，保證維修基金合理、有效使用，保護住房所有權人的合法權益和維修基金的使用安全。公有住房售房單位應于2000年8月31日前將維修基金從公有住房售房款專戶分離出來，在市住房資金管理中心建立維修基金專戶，并按幢號建立維修基金明細賬。維修基金未從公有住房售房款專戶分離出來或未足額提取的，均按售房款的20％提取。
八、加強住房物業管理。
（一）在新建住宅區強化推行物業管理的基礎上，對舊住宅區的物業管理進行分類指導，逐步將其納入物業管理的軌道。
（二）加強對物業公司的管理，實現物業管理服務的規范化、收費的合理化。
（三）各售房單位應牽頭組建業主委員會（或小組），盡可能為業主委員會(或小組)提供需要的辦公場所和設備，并將各幢號業主委員會（或小組）的組建情況，書面報市房改辦備案。 業主委員會（或小組）對本幢號住房維修基金的使用進行監督。
附件一：廈門市2000年商品房指導價、商品房租金指導價
（一）廈門市商品房指導價
元／平方米建筑面積
───────┬─────┬─────┬─────┬─────┬─────
│ │ 鼓 區 A │ 老市區B │ 新 區 C │ 東 區 D │ 湖 里 E │
│ 單地用途價段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┼──┬──┤
│ │A1 │A2 │B1 │B2 │C1 │C2 │D1 │D2 │E1 │E2 │
├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混二等│2700│2600│2600│2400│2500│2300│2400│2200│2300│2100│
│多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混一等│2800│2700│2700│2500│2600│2400│2500│2300│2400│2200│
│公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 框 架 │2900│2800│2800│2600│2700│2500│2600│2400│2500│2300│
├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 小高層 │ │ │3000│2800│2900│2700│2800│2600│2700│2500│
│高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 中高層 │ │ │3100│2900│3000│2800│2900│2700│2800│2600│
│公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │八層以上│ 每 層 單 價 增 加 30 │
──┴────┴─────────────────────────────
───────┬─────┬─────┬─────
│ │ 集 美 H │ 杏 林 I │ 同 安 J │
│ 單地用途價段 ├──┬──┼──┬──┼──┬──┤
│ │H1 │H2 │I1 │I2 │J1 │J2 │
├──┬────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混二等│1200│1100│1300│1200│ 800│ 700│
│多層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │磚混一等│1300│1200│1400│1300│ 900│ 800│
│公寓├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 框 架 │1400│1300│1500│1400│1000│ 900│
├──┼────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 小高層 │ │ │1700│1600│1200│1100│
│高層├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤
│ │ 中高層 │ │ │1800│1700│1300│1200│
│公寓├────┼──┴──┴──┴──┴──┴──┤
│ │八層以上│ 每 層 單 價 增 加 30 │
──┴────┴─────────────────
說明：
⒈帶電梯多層公寓或躍層公寓單價套用高層公寓，八層以上不帶電梯套用多層公寓。
⒉多層公寓系指八層以下，小高層公寓系指十五層以下，十五層以上屬中高層公寓。
（二）廈門市商品房租金指導價
元／平方米使用面積
──────┬───────┬───────┬───────┬───────
│ │ 鼓 區 A │ 老 市 區 B │ 新 區 C │ 東 區 D │
│單地用途價段├───┬───┼───┬───┼───┬───┼───┬───┤
│ │ A1 │ A2 │ B1 │ B2 │ C1 │ C2 │ D1 │ D2 │
├─┬────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│多│磚混二等│ 18.90│ 18.20│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│ 16.80│ 15.40│
│層├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│公│磚混一等│ 19.60│ 18.90│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│ 17.50│ 16.10│
│寓├────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│ │ 框 架 │ 20.30│ 19.60│ 19.60│ 18.20│ 18.90│ 17.50│ 18.20│ 16.80│
├─┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
第一條為適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規范我市物業管理行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條在本市行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。
第三條本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及共用設施、設備、附屬場地等。本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業按照委托合同的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。
第四條城市新建住宅區和達到一定規模且共用設施、共用設備等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。配套設施不全的城市原有住宅區，由所在地人民政府組織該住宅區原開發建設等單位進行整治、創造條件，逐步實施物業管理。
第五條揚州市房產行政主管部門是全市行政區域內物業管理的主管部門，并負責揚州市城市規劃區范圍內的物業管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）管理全市物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理新機制；
（三）監督揚州市城市規劃區范圍內住宅共用部位、共用設施設備維修基金的歸集、使用；
（四）依法查處物業管理中的違法行為；
（五）法律、法規、規章規定的其他職責。
第六條各縣（市）房產行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由當地人民政府確定。
第七條物業管理行業按照國家和省有關規定屬第三產業（居民服務業），享受國家有關優惠政策。
第八條規劃、城管、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同房產行政主管部門做好有關管理工作。
第二章業主會議與業主委員會
第九條住宅區入住率或者房屋出售率達到60％以上時，所在地房產行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會。以后的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。
第十條業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。
第十一條業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告并監督業主委員會的工作；
（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重要事項；
（五）改變或撤銷業主委員會不適當的決定。
第十二條首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地房產行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。
第十三條業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的范圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少于5名。業主委員會可設主任、副主任、委員，一般為兼職。業主委員會主任、副主任、委員，應當由熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。
第十四條業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。
第十五條業主委員會應當按照批準的章程行使下列職權：
（一）召集和主持業主會議；
（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，并簽訂本住宅區的物業管理委托合同；
（三）主持制定住宅區業主公約，并提交業主會議審議通過；
（四）審議物業管理企業年度管理計劃及物業管理重大措施；
（五）監督物業管理企業的管理工作。
第十六條業主委員履行下列義務：
（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；
（二）接受住宅區內的全體業主和使用人、業主會議、房產行政主管部門的監督；
（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；
（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施；
（五）協助物業管理企業收取物業管理有關費用。
第十七條業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。
第十八條業主委員會可以采取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區實施物業管理。
第三章物業管理企業
第十九條物業管理企業是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧，并具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。
第二十條物業管理企業應具備下列資質條件：
（一）有固定的經營場所；
（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；
（三）注冊資本在30萬元以上；
（四）具有一定數量的相關專業職稱的管理人員。
第二十一條物業管理企業的權利：
（一）根據有關法律、法規和規章，并依據物業管理委托合同，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；
（二）依據物業管理委托合同和物業管理收費規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務工作；
（五）按照企業經營范圍開展多種經營；
（六）敦請業主委員會協助管理。
第二十二條物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委托合同，依法從事物業管理經營活動；
（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；
（三）向業主委員會報告工作；
（四）積極開發多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神文化生活。
第四章物業管理委托
第二十三條開發建設單位銷售房屋前必須選聘好物業管理企業，負責住宅區房屋建成后業主委員會成立之前的物業管理工作，業主委員會成立后應當及時續聘或重新委托物業管理企業。開發建設單位應當及時向業委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料資料復印件委托物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。
第二十四條住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售合同中訂立有關售后物業管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售合同的組成部分。
第二十五條同一住宅區只能由一家物業管理企業管理。
第二十六條接受委托的物業管理企業應當與開發建設單位或業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同應當包括下列內容：
（一）雙方當事人名稱及地址；
（二）管理服務項目和內容；
（三）管理服務標準；
（四）管理服務權限；
（五）管理服務費用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）雙方當事人認為需要約定的其它事項。物業管理企業應當在物業管理委托合同簽訂后15日內，將物業管理委托合同報住宅區所在地房產行政主管部門備案。
第二十七條物業管理委托合同期滿，或者接受委托的物業管理企業未達到物業管理委托合同規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委托合同，但應當提前1個月通知物業管理企業。
第二十八條物業管理委托合同終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。
第五章房屋共用部位共用設施設備維修基金的籌集與使用
第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用存車庫等。共用設施設備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區內的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新改造的資金。
第三十一條維修基金的籌集
（一）商品房（包括經濟適用房）在銷售時，購房者按房價基數2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數由物價、房產行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應將維修基金統一交房改部門列入維修基金專戶。
（二）公有住房出售后，售房單位應按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統一收取后，列入維修基金專戶。
（三）未參加房改的公房、私房及開發建設單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產行政主管部門核定的標準向產權人收取后，列入維修基金專戶。
由開發建設單位出租或自用的房屋，出售時應補足維修基金差額部分。
（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規定執行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規定執行。
（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經營收入基本租金部分應列入物業管理維修基金專戶。
（六）維修基金不敷使用時，由業主委員會研究決定，房產行政主管部門批準，按住宅建筑面積向業主續籌。
第三十二條維修基金的管理與使用：
（一）維修基金按照統一管理、權屬不變、保值增值、包干統籌的原則，分區立帳、分幢核算、明細到戶、專戶存儲、專款專用。
（二）業主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業管理企業提出使用報告及維修預算，報房產行政主管部門審核后在維修基金利息部分內劃轉使用。
業主委員會成立后維修基金的使用，由物業管理企業編制維修基金使用預算，報房產行政主管部門備案，經業主委員會審批后劃轉。當維修基金利息不足支付維修費用時，經業主大會批準可適當動用維修基金本金。
（三）業主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產、財政、審計等管理部門的監督。
（四）業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
（五）未按規定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤交納。
（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規定計息，維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用。房產行政主管部門在物業管理工作中發生的管理費用，經財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。
（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。
（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。
（九）未足額繳納維修基金的，房產行政管理部門不核發房屋權屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關手續。
第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關規定執行。
第六章住宅區的使用與維護
第三十四條在規劃設計住宅區時要充分考慮物業管理的需要。住宅區建成后，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收。住宅區所在地房地產行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，并就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。
第三十五條住宅區竣工綜合驗收后，開發建設單位應當在房產行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：
（一）住宅區竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備安裝竣工圖；
（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；
（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。
第三十六條業主和使用人在使用房屋和住宅區公建配套設施時禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結構、外貌（含院墻、護欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格）、設計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設施及場地；
（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施；
（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（六）違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質等。
（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；
（八）在公共場所、道路兩側亂設攤點；
（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌；
（十）隨意停放車輛；
（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（十二）違反規定飼養家禽、家畜及寵物；
（十三）法律、法規及規章禁止的其他行為。
第三十七條房屋及設施設備維修責任，按照下列規定劃分：
（一）房屋室內自用部分，由業主和使用人自行維修；
（二）房屋共用部位、共用設施設備的維修，按本辦法第二十九條的規定由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護、維修；
（三）屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十八條住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委托，對住宅區的水、電、煤氣、路燈等管線、設施進行維修養護。
第三十九條住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明的居所。
第七章物業管理收費與物業管理用房
第四十條物業管理服務收費應遵循科學合理、成本核算、質價相符，并與社會經濟能力相適應的原則。物業管理收費，包括公共服務費、代收代辦費和特約服務費。
對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由市物價、房產行政主管部門另行制定。
第四十一條物業管理公共服務費的主要用途：
（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；
（二）綠化管理費；
（三）清潔衛生費；
（四）保安費；
（五）辦公費；
（六）物業管理企業固定資產折舊費；
（七）法定稅費。揚州市城市規劃區內清潔衛生費收取，按政府有關規定執行。各縣（市）的收取辦法由當地人民政府制定。
第四十二條物業管理公共服務費，應當實行明碼標價。收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按照期額繳納物業管理公共服務費。
第四十三條物業管理企業可以接受委托，供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，按照有關規定收取代收代辦服務費。業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報物價行政主管部門備案。
第四十四條物業管理企業收費，使用物業管理專用發票。
物價、稅務等部門依法對住宅區物業管理企業費用的收取、管理和使用情況進行監督。
第四十五條住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一并移交給住宅區業主委員會，物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。
第四十六條原有住宅區開發建設單位未建物業管理用房和公建配套用房的，應按規劃要求進行補建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產權屬政府所有，交房產行政主管部門管理，由物業管理企業租賃使用，其經營收入部分用于彌補物業管理經費缺口。
第八章法律責任
第四十七條物業管理企業未按本辦法規定到房產行政主管部門申領物業管理資質證書的，由市、縣（市）房產行政主管部門責令限期補辦資質審查手續。逾期不補辦的，由市、（縣）市房產行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。
第四十八條物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及共用設施設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委托合同規定義務的，業主和使用人有權投訴，市、縣（市）房產行政主管部門可以責令其賠償損失，并視情節給予警告或者處5000元以下罰款。
第四十九條物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。
第五十條業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第三十六條規定的，物業管理企業有權制止，并要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關規定的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房產行政主管部門應當責令限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第五十二條業主和使用人未按照規定或物業管理委托合同約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業管理企業可向人民法院。
第五十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或提起行政訴訟。業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向房產行政主管部門投訴或人民法院；不服房產行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機關申請復議或向人民法院。
第五十四條住宅區開發建設單位違反本辦法第四十五、第四十六條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由市、縣（市）房產行政主管部門責令其限期履行。
隨著房價的飆漲，購房者在買房時交存的住宅專項維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項被稱為住房“養老金”的資金僅一個小區就動輒上千萬元。人們不禁要問，當住宅步入需要維修的“年紀”，這筆業主共有的資金是否能發揮相應的作用？
然而，記者調研了解到，與歸集規模巨大相對應的是，一方面，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”，另一方面，部分資金在不經手任何業主的情況下去向不明。而這種混亂現象的癥結在于，作為法律法規規定的維修資金管理方，業主委員會（以下簡稱“業委會”）的缺位現象在各地普遍存在。更有甚者，數額巨大的維修資金成為多方爭搶的“香餑餑”，業委會的設立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業主的利益。
超萬億元維修資金沉睡
使用率不足10%
根據2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅業主“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%”。此外，各地紛紛出臺辦法對早先出售的商品房維修資金進行追繳。如天津規定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開發建設單位按照建安工程費的2%交納維修資金。
隨著房價的不斷攀升，各地的住宅專項維修資金歸集起來數額巨大，如2015年，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年年底維修資金余額已達450.65億元。據不少業內人士估計，全國歸集的住宅專項維修資金規模已超過萬億元。
然而，與歸集規模巨大相對應的是，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”。數據統計顯示，從1998年實行公共維修基金制度到2013年年底，北京僅累計使用約8億元，使用比例僅為2.3%，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類似，均不足10%。
北京泰華濱河苑小區2011年年初就因七部電梯急需大修而申請維修資金，但一直等到2013年春節其中的五部才得以維修，耗時兩年。
不少專家和業內人士指出，申請程序的煩瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項業主“雙三分之二”確認，即是受益業主的人數要超過2/3，受益業主自己所擁有專有部分的建筑面積要超過建筑物總面積的2/3，被認為很難實現。
為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個地方均出臺了相關文件，對緊急情況下使用專項維修資金做了相對簡單的程序要求。2015年，住建部和財政部下發《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對電梯故障、消防設施故障、屋面外墻滲漏、排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等緊急情況，可不經過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。
這些努力為使用維修資金開了“小門”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應急資金2824.76萬元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬元基本持平。
然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據調查，來自各地的許多業主對這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽光100國際新城等眾多小區近年來都有使用應急解危資金，但多位業主表示不明其去向。“從來沒有誰告訴我小區的維修資金是怎么花的。”陽光100一位劉姓業主說。
業主委員會缺位
維修資金使用陷兩難
維修資金沉睡不起作用，應急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來？記者調研了解到，業委會的缺位是一項重要原因。
據天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區縣房地產主管部門備案，總共有六個程序：第一步是由物業服務企業制定方案，第二步是業主“雙三分之二”確認，第三步是使用決定公示后到房管局進行備案，第四步是開戶劃款，第五步是竣工驗收，第六步是決算核減并公示。
在沒有業委會的小區，要想得到業主“雙三分之二”確認很困難。天津擊水律師事務所主任潘強說，沒有業委會的小區居民組織相對松散，物業公司一般不愿意挨家挨戶確認，致使大量的維修資金動不了。
天津陽光100小區就沒有業委會，該小區北園物業經理王春雷說，他們園區還從來沒用過住宅專項維修資金，“雙三分之二很難確認，基本上申請不下來”。
根據《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金屬于業主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過。在緊急使用資金的情況下，有業委會的小區，即使可以免去“雙三分之二”確認，仍需要“物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金”，業主的環節并沒有被跳過。
但是，在沒有業委會的小區，緊急使用維修資金就可以跳過業主環節，由物業服務企業持有關材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支，在這種情況下，具體業主往往難以知曉。
此外，緊急使用維修資金可以跳過的業委會職責還往往被代替。根據住建部2009年印發的《業主大會和業主委員會指導規則》，客觀原因未能選舉產生業委會等情況下，居委會在上級政府管理部門指導下可以代行業委會職責，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》也規定，沒有業委會的，居委會可以代行業委會職責。
王春雷表示，在漏水修復等情況下，需要使用應急解危專項資金，由他們申報，街道、居委會幫助到有關部門審批，相比之下要容易得多。
與陽光100小區一樣，天津俊城淺水灣小區10年來也沒有業委會，該小區業主張先生說，他們多年來試圖成立業委會都沒有結果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道”。
維修資金成“香餑餑”
業委會設立遭遇利益博弈
1998年，國務院首次明確提出要建立住宅專項維修資金制度，《住宅共用部分設施設備維修基金管理辦法》于當年12月出臺；2003年9月，《物業管理條例》開始施行，在我國第一次以行政法規的方式對住宅專項維修資金的法律制度加以確立；2007年頒布施行的《物權法》是當前所有涉及住宅專項維修資金的法律法規中立法層次最高的，同年，《物業管理條例》進行了修訂，《住宅專項維修資金管理辦法》也獲得通過。
記者在采訪中發現，隨著住宅專項維修資金制度的不斷完善，在北京、天津、上海等大城市，高額的房價下，一個小區的維修資金動輒上千萬元，這在不少人看來是一塊有利可圖的“香餑餑”，進而使得本應該正常監管其使用的業委會在許多地方難以設立。
仍以至今沒有業委會的天津陽光100小區為例，事實上，該小區在2007年已召開業主大會并選出業委會，根據國家和當地有關法律法規規定，業委會選出30日內應該去有關政府管理部門備案，但是，在長達10年的時間里，該小區業委會都備案無果。
據天津南開區物業辦科員李盛、南開區體育中心街道居民科科長徐昕昕介紹，根據修改前后的《天津市物業管理條例》，他們二人所在單位先后成為陽光100小區業委會備案負責機構，但該小區在申請備案時在《業主會章程》中設定“業主會日常工作組”，并賦予其相關職能，不符合有關法律規定，物業辦和街道都曾要求其修改章程并重新召開業主大會選舉業委會，但小區方面并不接受，先后將兩個機構告上法庭。
對此，小區方面回應稱，“2007年選舉的業委會有良好的基礎，推倒重來無疑浪費人力物力且難以獲得原業主的認可”，且只同意增補2007年后入住的業主選舉。于是，業主與物業辦和街道辦開始了漫長的“備案拉鋸戰”。
而《天津市物業管理條例》規定，區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門；街道辦事處、鄉鎮人民政府應該明確部門和人員，負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。
令不少陽光100小區業主不滿的是，作為一個常住人口約1.6萬的大住宅小區，業委會備案工作10年內無實質性進展，物業辦與街道辦難辭其咎，有“懶作為”和“慢作為”之嫌。“這幾年錢花在哪里，我們不知道，得畫個問號。”一位郭姓業主說。
維權主體不能缺失
維修資金使用期盼健康透明
記者梳理發現，天津陽光100小區的境況并非孤例，近年來，業委會缺位現象在我國各地普遍存在，而與這一維權主體缺失相伴的是，在北京、山東、廣東等地，小區維修資金使用困難或者去向不明、物業糾紛升級為屢屢發生，甚至造成人員傷亡。
天津市物業事務服務中心主任張學軍說，隨著我國城市化進程加快，商品房小區可能成為我國下一階段群眾矛盾主要爆發地，有關部門應引起足夠重視。
新京報 4月4日，北京市發改委和市國土房管局聯合消息，《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時間為4月15日。這是本市首次將即將執行的價格政策向市民征集意見。與此同時，現行的物業收費體制的種種局限性也更為人們所關注。
重復交費侵害業主利益
北京市發改委收費處處長王巖接受本報記者采訪時表示，按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。因此，小區大、中修費不應再納入物業服務收費標準中。但1997年制定的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定產權人交納大、中修費，存在業主重復交費問題。
手續費不應向業主收取
國家規定涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業公司直接向最終用戶收取，如委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。現行《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定水、電、燃氣等各類收費的代收服務費由業主交納，與國家新的規定不符。
普通住宅劃分標準落后
《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個檔次，檔次的劃分是依據1992年首規委頒布的“75-85期間住宅設計標準”。現在，首規委出臺了“95期間住宅設計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業服務收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規定。
而且現行的普通居住小區、高檔住宅、經濟適用房小區三個物業服務收費管理辦法只涉及住宅的物業服務收費，卻未能包括非住宅的服務收費標準。
交費主體不清
也有業內人士表示，現行收費問題還包括交費主體不清。老收費辦法中既有產權人交費項目，又有使用人交費項目。在界定誰交納產權人應承擔的費用時，出現了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產權人，應承擔物業管理費；對于房改售房、按房改規定出售的拆遷房，老收費辦法中規定產權人應交納的物業管理費由原售房單位承擔，對于安居房，物業管理費用由職工所在單位承擔。這種規定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔所售房屋的物業管理費。
公共和特約不分
按照現在物業管理通行的做法，房屋室內自用部位、自用設施設備的維修屬于特約，產權人可自愿委托物業管理企業進行修繕，費用雙方協商議定，產權人也可不委托物業管理企業修繕。公共一般包括物業管理區域范圍內公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設施設備的日常維護和管理。北京市普通小區收費辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費捆綁在一起，要求產權人必須同時交納自用部位與共用部位的維修費，剝奪了產權人的自主選擇權。
強行“搭車”現象嚴重
居住小區管理涉及的專業管理部門和壟斷企業較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業管理部門，自來水、煤氣、供電等企業。他們對小區物業管理的支持程度，對小區物業管理的影響很大。目前，大部分專業管理部門對小區物業管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規范，制約了物業管理行業的發展。如自來水、供電局等部門不按照國家規定，實行抄表到戶，只按總表收費，總表與住戶分表之間的差額由物業管理企業負責分攤。差額是否應該分攤，分攤是否合理，成了當前物業管理中的焦點問題。另外，有些區縣的自來水公司、供電局強行要求物業管理代收水電費，不僅不給物業管理企業代收報酬，而且不管物業管理企業的收繳率如何，強制要求物業管理企業墊付全額費用。個別區縣的交通管理部門、安委會強制要求物業管理企業從收取的停車費中，上繳一部分費用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續。專題采寫/本報記者 吳海花 實習記者 周曉東 攝
■ 業主意見
房屋級別定性不清
新的收費征求意見稿第七條規定下列物業服務收費實行市場調節價：1、經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；2、辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；3、按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區等。
一些業主認為此舉將人為打破現有房屋品質格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因為現在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發商和物業實屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。
避免出現扯皮現象
新的收費征求意見稿第十五條規定業主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業服務費；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
一些業主認為，第十五條的規定較為合理，但應進一步明確，在物業公司確認房屋在交付中因質量或其他問題影響按時交付給買受人的，應由物業公司向開發商追索服務業費用，以避免開發商和物業公司對買受人出現扯皮現象。
而且，新的收費征求意見稿仍未明確業主與物業公司合同存續關系的期限。比如，交房時候通常和物業公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨和業主繼續簽署合同，而此時業主委員會未建立，成為“權利真空”。
也有的業主就“因為開發商原因或由開發商建設單位未按時交給物業買受人，物業費由于開發建設單位承擔”提出疑問，如何去界定開發商的交房日期？有的開發商工地未完工，就提前給購房者發了交房通知，這么這算不算交房？
20__年是全區房地產業又好又快發展的一年。在區委區政府的堅強領導下，區房管局圍繞中心、服務大局，開拓創新、求真務實，較好地履行了部門職責，圓滿完成了年度目標任務。
一、以專項整治活動為抓手，房地產市場實現健康發展。預計20__年完成房地產開發投資6億元，竣工面積21萬平方米、銷售面積24萬平方米，同比分別增長87.5%、23%和41%。一年來，認真貫徹宏觀調控，落實建設部等八部委開展房地產市場專項整治的要求，按照省市統一部署，制定具體整治方案，會同有關部門對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查，對房地產項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可、稅收收繳等情況進行全面檢查，及時上報自查自糾情況，嚴肅糾正違法違規行為，順利完成了整治工作階段性任務，得到了市政府檢查組的肯定。
著眼于提升房地產市場透明度，加大對房地產開發企業的監管，建立健全長效機制，重點抓了兩個方面工作：一是完善房地產市場信息披露制度，緊緊抓住商品房預售及合同備案管理這個關鍵環節，全面實行商品房合同備案信息每月制、商品房合同備案及逾期備案企業定期通報制。全年共核發商品房預售許可證51項、核準面積37萬平方米；預售合同備案4000多項，涉及面積33萬平方米。二是完善開發企業項目資本金收繳制度，提高資本金收繳率，以此督促企業落實物業用房、加強配套設施。全年共收繳項目資本金430萬元，為歷史最好水平。同時，強化維修基金征收，創新制定具體使用管理辦法。在條件不具備的情況下，建立了簡易的個人維修基金管理數據庫。全年共交存維修基金280萬元，有力保證了小區設施的維修與更新。
二、以服務群眾改善民生為己任，群眾利益得到有效維護。認真落實區委區政府推進二十五項民生工程的要求，結合部門實際，重點抓了四個方面：
一是抓排憂解難。加強經濟適用房和廉租房建設，制定出臺了《__區城區最低收入家庭廉租住房管理暫行辦法》、《__區廉租住房制度實施方案》，明確了住房保障的方式、對象、標準和措施。全年完成廉租房租金核減和補貼200戶，其中完成租金補貼122戶12.2萬元，租金核減78戶5.6萬元。千楓園經濟適用房加快建設，一期完成投資1800萬元、160套住房均已交付使用；二期170套住房建設全面啟動，場地平整和基礎建設基本完成，困難群眾得到更多實惠。
二是抓依法維權。堅持以人為本，切實加強城鎮拆遷管理，嚴格執行房屋拆遷政策，一方面為項目建設做好服務，一方面依法維護群眾利益，做到依法拆遷、有情拆遷、平安拆遷，嚴防發生侵害群眾利益的行為，及時化解拆遷糾紛、消除不穩定因素，確保了重點項目的加速推進。一年來，先后核發拆遷許可證14個、核準拆遷面積8.1萬平方米，其中住宅建筑面積7.1萬平方米，涉及拆遷戶432戶。全年依法受理裁決申請11起，其中裁決3起、成功調解7起，有效維護了群眾合法權益，并榮獲全市"平安拆遷"工作先進單位。認真做好市民連線辦理工作，一年來開展網上咨詢180多次，通過市民熱線轉辦的16項工作均已辦結。
三是抓服務效能。深入推進機關效能建設，進一步提升窗口形象，探索建立產權產籍管理簡易流程，全面實行受理（初審）、復審、審批、收費、發證一條龍服務，辦證周期一般均不超過10天；對行動不便的群眾，實行上門服務。全年辦理房地產登記近4000起，登記面積__萬㎡，同比分別增長30%和14%。辦理房地產交易3100多起，交易面積達59萬㎡，涉及金額達7.3億元，同比分別增長61%、31%和75%。
四是抓薄弱環節。著眼于改善小區人居環境，緊緊抓住物業管理這個薄弱環節，從預售許可、工程驗收、項目資本金征收等各個環節加強監管。一年來，重點抓了政策宣傳、人員培訓、調查摸底、管理試點、督促落實等工作，先后發放物業管理宣傳材料5000多份，安排物業管理人員參加省級培訓44人次，對全區42個小區進行了調查摸底、并結合實際制定物業管理方案。創新建立物業服務分等定級、定期巡查等制度，督促開發企業加強小區基礎設施建設，對達不到要求的一律不予驗收。20__年共驗收移交小區10個，涉及面積21萬平方米，落實物業管理用房4000平方米，所有新建小區均按要求設置樓宇對講和智能監控系統，圓滿完成"中國人居環境獎城市"房地產專業組創建任務。此外，還抓了白蟻防治服務，全年實施預防項目31個，預防面積達41萬平方米，創近年來最高水平。
三、以招商引資項目建設和為重點，單位自身建設得到加強。堅持以迎接、宣傳、學習、貫徹黨的十七大為動力，以落實推進年和作風教育月活動為抓手，進一步健全先進性教育長效機制，切實加強干部職工思想政治教育。統籌推進機關黨建、黨風廉政、政務公開、 計劃生育、等各項工作，認真做好共駐共建、雙聯共建、幫扶鄉鎮、扶貧助殘、支援災區、"兩節"送溫暖等工作，著力打造學習型單位、效能型團隊、和諧型機關。切實履行項目責任單位的職責，加大對繪宸花園、全華順景苑、千楓園經濟適用房項目的聯系力度，20__年三個項目共完成投資8000萬元，均已完成年度投資任務。多次開展小分隊招商，成功引進項目資金602萬元、招商引資對上爭取超額完成年度任務。
雖然工作中取得了一些成效，但與區委區政府的要求比、與廣大群眾的期望比，還有不少距離。今后，我們將以更加昂揚的精神、更加扎實工作，努力把工作做得更好，為推進"一路三區五大戰略"、實現"五年再造一個__區"的奮斗目標做出應有的貢獻。
乙方（受托方）：_________（物業管理公司）
為加強_________（物業名稱）的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________（物業名稱）實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業管理內容
1.物業基本情況
（1）物業類型：_________.
（2）座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號。
（3）四至：東_________，南_________，西_________，北_________.
（4）占地面積：_________平方米。
（5）建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
（1）房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、）的維修、養護和管理。
（2）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。
（3）本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養護和管理。
（4）本物業規劃內的附屬配套服務設施（網球場、游泳池、商業網點）的維修、養護和管理。
（5）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
（6）交通、車輛行駛及停泊。
（7）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作（但不含人身、財產保險保管責任）。
（8）社區文化娛樂活動。
（9）物業及物業管理檔案、資料（material）；
（10）法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（2）按雙方協商的標準向業主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積_________元；
（3）由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
（1）按政府規定的標準調整；
（2）按每年_________%的幅度上調；
（3）按每年_________%的幅度下調；
（4）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（5）按雙方議定的標準調整_________.
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
（1）共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
（2）共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產
行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
（3）產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：
（1）由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付；
（2）由乙方承擔；
（3）在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：
（1）由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元；
（2）由甲方承擔上述管理成本費用的_________%.
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
（1）機動車：_________；
（2）非機動車：_________；
2.有線電視：_________；
3._________.
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。
第六條 物業管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
（1）根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理；
（2）監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
（3）按市政府規定的比例提供商業用房（總建設面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續；
（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；
（5）負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料（material）一套并在乙方管理期滿時予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（7）對乙方的管理實施監督檢查，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同；
（8）負責確定本住宅區管理服務費收費標準；
（9）委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改；
（10）協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系；
（11）政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
（1）根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度；
（2）遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督；
（3）根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費；
（4）接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目；
（5）對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員；
（7）建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（8）負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價；
（9）有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理；
（10）在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料（material）；
（11）開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作；
（12）有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，
由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元（全國）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密（技術信息、經營信息及其他商業秘密）予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料（material），雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________.
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________
代表（簽字）：_________ 代表（簽字）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
受委托方（以下簡稱乙方）
企業名稱：________________________
法定代表人：________________________
注冊地址：________________________________________
聯系電話：________________
根據有關法律、法規及《前期物業管理服務協議》的有關約定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將___________（物業名稱）委托乙方實行前期物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：________________________
座落位置：________市________區________路（街道）________號。
管理界限：東至________；南至：________ ；
?西至________；北至：________ 。
占地面積：________平方米。
建筑面積：________平方米。
委托管理的物業構成細目見附表。
第三條?本合同生效時，本物業的開發建設現狀是：規劃設計進入________階段，工程施工進度及竣工狀況________，是否已通過綜合驗收________，入住狀況________。
第二章?委托管理事項
第四條?根據本合同生效時本物業的開發建設現狀，乙方參與下列事項管理：
（一）參與項目設計，負責________。
（二）參與工程質量監督，負責________。
（三）參與竣工驗收，負責________。
第五條?根據規定核實物業管理辦公用房和經營用房的位置和面積。
第六條?制定《物業使用守則》，與業主、使用人辦理物業交接驗收和入住手續，收取有關費用及住宅共用部位、共用設施設備維修基金。
第七條?負責保修期滿后的房屋共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重結構部位（基穿?承重墻體、梁、柱、樓板、屋面）、專用房間、樓梯間、走廊通道及外墻面、___。
共用設備包括：上下水管道、落水管、電梯、避雷裝置、公共照明、安全監控、消防設施、郵政信箱、天線、二次加壓水泵及水箱、________、________。
共用設施包括：非市政道路及路燈、化糞池、自行車棚、垃圾房、庭院燈、停車場。
第八條?其它委托管理事項
（一）按《住宅質量保證書》中甲、乙雙方的約定提供維修服務。
（二）附屬配套建筑和設施及構筑物的維修、養護與管理。包括：物業管理辦公經營用房、商業網點、文化體育娛樂場所等。
（三）公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
（四）公共環境衛生，包括：公共場所、場地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清掃保潔及垃圾的收集。
（五）實行封閉物業管理住宅區內的停車位，由乙方負責管理。對未參加車輛保險的有效制止停放。
（六）維護社區公共秩序，包括：安全監控、值班、巡視、________。發生刑事案件依照法律規定報公安部門處理。
（七）與房屋及附屬建筑物改建裝修相關的垃圾清運、________、 ________、________ 等的管理。
（八）物業檔案管理。包括物業工程圖紙、竣工驗收資料、產權資料、業主和物業使用人檔案、維修檔案、________。
（九）負責向業主和物業使用人收取物業管理服務費、電梯運行費，經委托可代收電費、水費、煤氣費、房租、采暖費、____。
（十）房屋自用部位、自用設備的維修、養護，若產權人委托乙方維修時，乙方可以接受委托并合理收費。
第三章?委托管理期限
第九條 委托管理期限自本合同生效之日起至本物業管理區域業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂《物業管理委托合同》生效之日止。
第四章 雙方權利和義務
第十條 甲方權利和義務
（一）甲方權利
1．審定乙方前期物業管理方案和規章制度；
2．審核乙方有關前期物業管理的財務預算，批準決算；
3．檢查、監督乙方前期物業管理的實施情況，提出整改意見；
4．監督乙方物業管理辦公用房、經營用房使用情況。
（二）甲方義務
1．為乙方實施前期物業管理提供條件，協助乙方實施前期物業管理方案，協調好施工單位、監理單位與乙方的關系。
2．征求乙方對本物業規劃設計、工程施工、竣工驗收等方面的意見，并組織有關單位落實整改。
3．執行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，負責落實保修責任。
4．承擔相關的前期物業管理費用。
5．按規定向乙方提供全部工程技術檔案資料。
6．按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件規定代收維修基金。
7．按有關規定提供建筑面積________平方米的物業辦公用房（產權歸全體業主所有），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內，交由乙方使用。
8．按物業管理區域總建筑面積________的比例，向乙方提供________平方米經營用房（產權歸全體業主所有 ），應于通過竣工綜合驗收之日起________日內交由乙方使用。
9．負責處理有關工程建設遺留問題。
第十一條 乙方的權利和義務
（一）乙方權利
1．根據甲方委托和有關法律法規制定前期物業管理實施辦法、方案和規章制度并實施管理。
2．依據本合同委托管理事項，向甲方及有關單位提出整改意見和建議。
3．提出維修資金年度使用計劃并對委托物業實施維修養護和管理。
4．規勸、制止業主或使用人違反《物業使用守則》和《前期物業管理服務協議》的行為。
5．有權使用物業管理辦公用房和經營用房。
6．依據《前期物業管理服務協議》的約定，向業主或使用人收取物業管理費用及其他費用。
7．選聘專業公司承擔專項工程業務，但不得將整體物業管理責任轉讓給第三人。
8．當業主、使用人裝修物業時，與其簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，并按有關規定進行管理。
9．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的權利。
（二）乙方義務
1．履行本合同并依法經營管理，自覺維護甲方及產權人或使用人的權益。
2．主動接受甲方的監督。
3．接受物業管理行政主管部門的監督指導。
4．對保修期滿后房屋共用部位、共用設施設備按有關規定實施維修、養護和管理。
5．按照有關規定使用維修基金利息。
6．每半年向業主、使用人公布一次物業管理服務費收支情況。每年1月份向業主公布全年維修基金利息收支情況。
7．本合同終止之日起7日內，向業主委員會移交甲方所提供的全部物業管理檔案資料、有關財務賬冊和物業辦公用房、經營用房及本物業的公共財產等。
8．《前期物業管理服務協議》中約定的甲方轉讓給乙方的義務。
9．________________________ 。
第五章 前期物業管理服務標準
第十二條?竣工綜合驗收前的管理服務標準由甲、乙雙方按約定標準執行；竣工綜合驗收后的物業管理服務標準，依據國家有關標準及《濟南市物業管理辦法》、《濟南市住宅小區物業管理等級服務評定（試行）標準》制定，具體內容如下：
（一）房屋及維修管理
1．房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現象。
2．房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3．封閉陽臺、空調外安裝、抽油煙機排氣孔等統一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4．一樓護欄無探出墻面現象，二樓以上無護欄。
5．房屋完好率98%以上。
6．房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術交底手續，工程質量驗收手續齊全，決算書經過有關部門審計，有完整的竣工報告并建立有關保修制度，工程資料存檔備查。
7．房屋小修、急修及時率________%以上，合格率達________%，險情排除及時率達________%，有維修記錄和回訪記錄。
8．房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
（二）共用設備管理
1．設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2．專業技術人員、維修操作人員嚴格執行操作規程，按要求經過專業培訓，持證上崗。
3．設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養檢修制度，無事故隱患。
4．小區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的管理措施，有二次供水衛生許可證和操作人員健康許可證。水質檢驗合格。
5．電梯按規定時間運行，電梯廂清潔衛生，通風、照明良好。
6．電梯有專業隊伍維修保養，安全運行和維修養護規章制度健全，運行養護有記錄。
7．負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內溫度應為18℃，不低于16℃。
（三）共用設施管理
1．小區內公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2．公共照明設施設備齊全，運行正常。
3．道路暢通，路面平坦無損壞。
4．污水排放暢通，溝道無積水。
5．危險部位標志明顯，有防范措施。
（四）綠化及養護管理
1．公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2．綠化有專人養護和管理，無損壞、踐踏現象，無病蟲害及枯死現象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
（五）環境衛生管理
1．小區內環衛設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2．小區內實行垃圾袋裝化，日產日清。
3．樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內無亂堆亂放現象。設備間清潔衛生，通風照明良好。
4．道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5．雪后及時掃凈小區內道路和樓間積雪；雨后及時清理污水。
6．小區內馬路無攤點、市場，商業網點牌匾美觀整齊、管理有序。
7．小區內無違章臨時建筑。
8．小區內無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現象。
9．共用場地定期清潔地面無油漬等污染現象。
（六）社區秩序維護
1．小區內實行24小時值班巡邏制度。
2．值班人員有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
（七）停車場及車輛停放管理
1．甲方委托乙方經營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2．________________________________?。
3．________________________________?。
（八）消防
1．消防系統標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2．配備專職或兼職消防管理人員。
3．消防通道暢通無阻。
4．________________________________?。
5．________________________________。
（九）按《房屋裝飾裝修管理協議》實施裝修管理。
（十）________________________________ 。
第六章 前期物業管理服務費及相關費用
第十三條 物業管理服務費
（一）業主未辦理入住手續前，由甲方按________標準向乙方支付物業管理服務費。
（二）本合同有效期內未交付使用物業的物業管理服務費，由甲方按下列標準向乙方支付。住宅房屋建筑面積每月每平方米_____元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元。付費時間________。
（三）本合同有效期內已交付使用物業的物業管理服務費，由乙方根據《前期物業管理服務協議》的約定，按下列標準向業主或使用人收全住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面積每月每平方米________元，收費時間________ 。
（四）合同有效期內，若物價部門批準調整物業管理服務費收費標準，從批準執行之日起，乙方按調整標準向甲方、業主、使用人收________
（五）甲方、業主、使用人逾期交納物業管理服務費，從逾期之日起，按照應交金額的________%按日交納滯納金。
（六）業主轉讓物業時，須交清轉讓前的物業管理服務費用。
第十四條?保修期內物業的維修養護執行建筑工程保修的有關規定，由甲方承擔保修責任。也可委托乙方實施保修，保修費用由甲方支付，具體支付方式為：________________________。
第十五條 保修期滿后發生的房屋公共部位、共用設備設施的維修養護更新，按《濟南市住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理暫行辦法》及其配套文件執行。
第十六條?乙方根據有關委托，按政府定價向業主、使用人代收水費、電費、煤氣費、房租等。
第十七條 業主或使用人委托乙方對房屋自用部位、自用設備實施維修養護及其他服務時，乙方可按約定標準向業主或使用人收取服務費。
第十八條?電梯運行費按下列約定執行：________________________________。
第十九條?在實行封閉物業管理住宅區內的停車車位，由乙方對停放車輛的業主、使用人實行委托服務，按物價部門規定收取車位費。車位費收入扣除經營管理成本后的結余部分，主要用于1．物業共用部位、共用設施設備維修；2．綠地養護；3．彌補減免的物業管理服務費；4．便民服務費用，5．業主委員會辦公經費。
第七章 違約責任
第二十條 甲方違反本合同第十一條第（二）項有關約定，使乙方不便或無法實施前期物業管理的，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應予賠償。
第二十一條?乙方違反本合同第十二條第（二）項有關約定，未盡職責、未履行義務的，甲方有權要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有權終止合同，造成經濟損失的，乙方應予賠償。
第二十二條?乙方違反本合同第二章和第五章的約定，未按物業管理標準管理物業，給甲方經濟上和聲譽上造成損失和不利影響的，甲方有權解除合同，給甲方造成的經濟損失，由乙方賠償。
第二十三條 物業交付使用后，發生重大質量事故時，甲乙雙方應提請政府主管部門并組織其他相關單位，共同分析查明原因。屬設計、施工、材料原因由甲方負責處理，屬使用不當、管理不善原因由乙方負責處理。
第二十四條?因業主、使用人使用不當發生的物業共用部位、共用設施設備維修費用，由相關的業主、使用人承擔。
第二十五條?影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限解決。影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理。因施工原因造成的質量問題，由甲方組織施工單位負責解決。對于不影響物業結構安全和設備使用安全的質量問題，由甲方在約定期限____日內負責修繕，也可采取費用補償辦法，由乙方負責處理。
第二十六條 甲乙雙方任何一方無法律依據和正當理由提前終止合同的，違約方應賠償對方________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予賠償。
第八章 附則
第二十七條?雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
第二十八條 本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。
第二十九條?本合同正本連同附件________頁，一式3份。甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執1份，具有同等法律效力。
第三十條?本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十一條?本合同在執行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方同意：
（一）由濟南市仲裁委員會仲裁。
（二）向人民法院起訴。
第三十二條?本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：______________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方簽章：______________
鄭州市人民政府令122號
《鄭州市城市異產毗連房屋管理辦法》業經2003年4月18日市人民政府第10次常務會議審議通過，現予公布，自2003年7月1日起施行。
市長王文超
二三年五月二十一日
鄭州市城市異產毗連房屋管理辦法
第一章、總則
第一條、為了加強城市異產毗連房屋的管理，維護房屋所有權人、使用人的合法權益，明確管理、修繕責任，保障房屋的正常使用，根據國家法律、法規的有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。
第二條、本辦法所稱異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有權人所共有的房屋。
第三條、異產毗連房屋各方，應按照有利生產、方便生活、共同協商、互諒互讓、公平合理的原則正確處理毗連關系。
第四條、市房地產管理局是本市城市異產毗連房屋管理的主管部門。
縣（市）、、區房地產管理部門負責本行政區域內城市異產毗連房屋管理工作。
第五條、本市市區建成區、建制鎮建成區、工礦區內的異產毗連房屋，均適用本辦法。
第二章、使用管理
第六條、城市異產毗連房屋的所有權人應按規定到房地產管理部門辦理產權登記手續。領取房屋所有權證，依法取得房屋所有權。
第七條、城市異產毗連房屋的各所有權人，應當按照房屋所有權證核定的范圍行使權利，并承擔相應的義務。
異產毗連房屋的共有部位歸毗連各方共同所有，共同承擔義務。
第八條、異產毗連房屋所有權人下落不明、又無合法人的，由房地產管理部門代管。代管期間，房地產管理部門對代管的異產毗連房屋享有相應的權利，承擔相應的義務。
第九條、房屋所有權人和使用人對共有、共用的承重結構、墻壁、屋面、樓梯（間）、、通道、院落、廁所、廚房、陽臺、垃圾道（箱）、、信報箱及水、氣、暖、電管線等應共同愛護、合理使用。除另有約定的外，任何一方不得多占、獨占。
房屋所有權人和使用人在共有、共用部位不得有侵害他方利益的行為。
第十條、異產毗連房屋的一方所有權人或使用人有損壞房屋和造成房屋危險行為的，他方有權制止和采取必要的保護措施，防止危險發生；造成損失的，由責任方負責賠償。
第十一條、對擁有共有墻的異產毗連房屋，其中一方房屋拆除不建時，共有墻不得拆除，由各方協商處理。
第十二條、異產毗連房屋所有權人以外的人，如需要使用異產毗連房屋的共有、共用部位時，應征得各房屋所有權人的一致同意，并簽訂書面協議。
第十三條、異產毗連房屋所有權人和使用人需要改變房屋用途的，不得影響毗連房屋的安全，并征求相連房屋所有權人和使用人的意見。
第十四條、異產毗連房屋的所有權人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當地房地產管理部門的指導下，負責房屋的使用、修繕、管理工作。
第三章、修繕管理
第十五條、異產毗連房屋進行修繕時，應當制訂修繕方案，并征得各房屋所有權人的同意。
第十六條、異產毗連房屋發生自然損壞（含因不可抗力造成的損壞）、，所需修繕費用按下列規定分擔：
（一）、共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（二）、共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕）、，按兩側均分后，由每側面房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（三）、墻面的修繕，室內墻面的修繕，由所在部位房屋所有權人負擔；共有部位墻面的修繕，由共有房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（四）、樓蓋的修繕，其樓面（包括地坪粉灰層和樓面裝飾層）、與頂棚（包括頂棚粉灰層、吊頂和頂棚裝飾層）、部位，由所在層房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔；其結構部位，由毗連房屋所有權人按上六下四的比例分擔。
（五）、屋蓋的修繕：
1、不上人屋蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔；
2、可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄）、，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下各層房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（六）、樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）、的修繕：
1、各層共有樓梯（間）、，由房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔；
2、某些層所專用的樓梯（間）、，由其專用的房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（七）、房屋共有部位必要的裝飾，由受益的房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
（八）、房屋共有、共用的設備和附屬建筑的修繕：
1、電梯、水泵、垃圾道（箱）、、化糞池及水、氣、暖、電的主要管線等，由房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔；
2、水、氣、暖、電的支管線及廚房、衛生間設備等，由相關的所有權人按房產建筑面積比例分擔；
3、公用電視天線、公用電話、信報箱等共用設施，由受益人按戶分擔。
（九）、房屋拆除，其拆卸支付或殘值回收，由房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔或分配。
第十七條、異產毗連房屋的上下水管道或衛生設備發生滲透（漏）、水并影響下層房屋所有權人或使用人時，應及時修繕。屬自然損壞的按本辦法第十六條規定承擔費用；屬人為損壞或者因維修保養不當造成損壞的，由責任人承擔修繕費用。
第十八條、異產毗連房屋經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋的，房屋所有權人應當按照《鄭州市城市危險房屋管理辦法》的規定進行治理；治理合格后，報所在地縣（市）、、區房地產管理部門備案。
治理異產毗連危險房屋共有部位所需費用，由房屋所有權人按房產建筑面積比例分擔。
第十九條、異產毗連房屋所有權人可以按照房產建筑面積定期籌備資金，用于共有部位和設備、附屬建筑的修繕。
已建立共用部位共用設施設備維修基金的，按《鄭州市房屋共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定執行。
第二十條、異產毗連房屋所有權人一方擴建、改建房屋，需要改變共有部位的外形或結構的，應征得毗連房屋其他所有權人的書面同意，報城市規劃管理部門審批。
第二十一條、異產毗連房屋所有權人需要在房屋內開門、開窗、加墻等改變房屋結構的，應當征得所在地縣（市）、、區房地產管理部門同意。
異產毗連房屋使用人不得在房屋內開門、開窗和加墻。
第四章、罰則
第二十二條、違反本辦法規定造成他人損失的，責任人應當承擔賠償責任。
第二十三條、有下列行為之一的，市、縣（市）、、區房地產管理部門責令限期改正，逾期不改正的，可按下列規定處以罰款：
（一）、違反本辦法第二十一條規定的，處以500元以上3000元以下的罰款；
（二）、故意損壞異產毗連房屋共有、共用部位、設備和附屬建筑的，處以1000元以上5000元以下的罰款。
第二十四條、異產毗連房屋所有權人或使用人因房屋修繕、使用發生糾紛，當事人可向所在地縣（市）、、區房地產管理部門申請調解，也可直接向人民法院起訴。
第二十五條、違反本辦法規定的行為，觸犯有關法律、法規規定的，由有關部門給予處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
