時間：2022-11-18 20:54:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇安置房買賣合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
簽訂日期：____年__月__日
合同編號：__________
簽約時間：__________
簽約地點：__________
供方：____________
需方：____________
1.本合同是依照《中華人民共和國合同法》訂立的，經(jīng)雙方簽字蓋章后，即發(fā)生法律效力，雙方必須嚴格履行。
2.合同條款：
①簽訂雙方商妥訂貨產(chǎn)品總值人民幣____元。其產(chǎn)品名稱的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量、單價、總值、交貨付款等詳如附表。
②產(chǎn)品及原材料檢驗方法;
③產(chǎn)品價格規(guī)定;
④產(chǎn)品的包裝方法及費用負擔;
⑤產(chǎn)品交貨方法及費用負擔;
⑥貨款及費用等結(jié)算方法;
⑦補充條款。
3.經(jīng)濟責任：
(1)供方如未能履行合同，須負下列責任：
①產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質(zhì)量不符合同規(guī)定：需方同意利用的，按質(zhì)論價，退貨貶值總值價款，不能利用的，應(yīng)負責保修、保退、保換。由于延誤交貨時間，每天應(yīng)償付需方千分之__的罰款。
②產(chǎn)品數(shù)量不符合規(guī)定：少交需方仍有需要的照數(shù)補交;因延期而不要的，可以退貨，并承擔因此而造成的損失;不能交貨的，應(yīng)償付需方以不能交貨的貨款總值的百分之___的罰金。
③產(chǎn)品包裝不符合同規(guī)定：應(yīng)負責返修或重新包裝。并承擔支付的費用;需方不要求返修或重新包裝，應(yīng)償付不符合同規(guī)定包裝價值的千分之__的罰金。
(2)需方未能履行合同時，須負以下責任：
①中途變更產(chǎn)品花色、品種、規(guī)格、質(zhì)量或包裝的規(guī)格，應(yīng)償付變更部分貨款(或包裝價值)總值百分之__罰金。
②中途退貨，由雙方根據(jù)實際情況商定，同意退貨的償付退貨部分貨款總值千分之__的罰金。
③未按規(guī)定的時間和要求交原材料或技術(shù)、資金、包裝物，除交貨日期得以順延外，應(yīng)償付順延交貨產(chǎn)品總值每日千分之__的罰金;不能提供時，視同中途退貨處理。
④自提產(chǎn)品未按規(guī)定日期提貨，每延期一天，應(yīng)償付供方以延期提貨部分貨款總額千分之__罰金。
⑤未按規(guī)定日期付款，每延期一天，應(yīng)償付以延期付款總額千分之__的罰金。
⑥實行送貨或代運的產(chǎn)品拒絕接貨，應(yīng)承擔由此而造成的損失和運輸費用及罰金。
(3)產(chǎn)品價格：如需要調(diào)整，必須經(jīng)雙方協(xié)商方能變更。
(4)任何一方要求全部或部分解除合同，必須提出充分理由，經(jīng)雙方協(xié)商，并報請鑒證機關(guān)備案。
(5)如因生產(chǎn)原料、生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)工藝或市場發(fā)生重大變化，需要變更產(chǎn)品品種、花色、規(guī)格、質(zhì)量、包裝時，應(yīng)提前__天與對方協(xié)商修訂調(diào)整，并報鑒證機關(guān)備案，任何一方不得擅自變更合同。一方變更合同，對方有權(quán)拒絕收購，因此而不能執(zhí)行合同應(yīng)償付對方千分之___的罰金。
(6)確因自然災(zāi)害等原因，影響執(zhí)行合同或延期交貨，需提前__天通知對方，經(jīng)有關(guān)機構(gòu)證明，可酌情減免罰金。
4.執(zhí)行合同中，發(fā)生爭議和糾紛，簽約雙方協(xié)商不成，均可向法院提出訴訟。向仲裁機關(guān)申請仲裁(兩者選一)
5.本合同及附件一式六份，供需雙方各執(zhí)正本一份，副本四份，雙方主管部門和工商行政管理局各一份。
供方單位(蓋章)：_______需方單位(蓋章)：_____
法定代表人簽字：________法定代表人簽字_______
人簽字：__________人簽字：________
地址：_____________地址：___________
電話：_____________電話：___________
開戶行、帳號：_________開戶行、帳號：_______
最新安置房買賣合同模板二
合同雙方當事人： 出賣人(甲方)：_______________(以下簡稱甲方)
身份證號碼：__________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼___________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼___________________________ _______________
(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼___________________________
以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。
買受人(乙方)：_______________(以下簡稱乙方)
身份證號碼：___________________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條、房屋的基本情況： 甲方房屋座落在__________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。并附帶_________一間，位于___________________，面積為______平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)。乙方對甲方所要的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。
第二條、房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備： 包括__________________________________________。
第三條、本合同中所述房屋為_____________________________，是________________________的家庭(夫妻)共同財產(chǎn)。原建房售房單位允許轉(zhuǎn)賣，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。
第四條、上述房產(chǎn)的交易價格： 成交價格為：人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。
第五條、付款時間與辦法： 甲乙雙方同意以現(xiàn)金付款方式一次性付款，并已在_XX_年____月___日將首付款(定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項用途。第二筆房款人民幣_壹_拾_壹_萬元整于XX年____月___日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出當日(XX年____月___日)付給甲方。
第六條、房屋交付： 甲方應(yīng)在交房當日(XX年____月____日)將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補償款等一切和該房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方，(以各項文件及票據(jù)為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產(chǎn)及其附帶_______的鑰匙全部交付給乙方。
第七條、戶口遷出： 甲方應(yīng)在房屋交付(XX年____月___日)前將本合同所述房屋中的全部戶口遷出。
第八條、甲方逾期交付房屋及逾期戶口遷出的違約責任： 除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約金。逾期不超過30天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實際交付之日止，每延期一日(遇法定節(jié)假日順延)，甲方按乙方已支付房價款金額的__%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過60天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第____種約定，追究甲方的違約責任
1. 甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數(shù)字)向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_90_天內(nèi)交付房屋。
2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_10%_利率付給利息。
3. _________________________________________。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍?)。 甲方如在規(guī)定的此房屋戶口遷出時間內(nèi)未將本合同所述房屋中的全部戶口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應(yīng)在三十天辦理結(jié)束全部戶口遷出手續(xù)。
第九條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定： 本房屋以后若遇到需要辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證等其它手續(xù)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按以下第____種約定進行。
1.在乙方實際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記過戶手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失。
2.乙方自愿在收到甲方的房屋及其手續(xù)后，延緩辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)。但如乙方有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)的需要，向甲方提出書面要求，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見等)，并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。如因甲方的過失造成乙方不能在乙方向甲方提出書面要求起_____天(大寫數(shù)字)(遇法定節(jié)假日順延)內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天(大寫數(shù)字)內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%(大寫數(shù)字)賠償乙方損失
3.因本房建房售房單位及甲方原因，此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)尚未辦理，但因甲方及其房屋共有人資金需要，甲方自愿將此房賣與乙方。但在辦理此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)時，甲方負責在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)(______天)將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，并在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)交與乙方，所需費用，由______承擔。 如因甲方原因不能將此房房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證產(chǎn)權(quán)直接辦理為乙方______(姓名)名下，甲方須為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)，所須費用由____________承擔。 如因甲方的過失造成乙方不能在房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其手續(xù)辦理完畢后______天內(nèi)取得姓名標注為乙方______(姓名)的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，按_______________利率付給利息，并按已付款的______%賠償乙方損失乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過戶手續(xù)時，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓
第十條本合同主體 1.甲方是_____________________________________共_____人，委托人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證本房屋，簽定本合同的時候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。 2.乙方是_____________________，代表人是____________。
第十一條本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____公證處公證;但本合同不經(jīng)過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(XX年______月______日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。
第十二條本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>
第十三條本合同發(fā)生爭議的解決方式： 雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。 1. 提交______仲裁委員會仲裁。 2. 任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第十四條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第十五條本合同說明： 1. 為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 2. 對本合同文本中空格部分填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當協(xié)商確定。對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)當在空格部分打x，以示刪除。
第十六條雙方約定的其他事項：
出賣方(甲方)：________________身份證號碼：__________________ _____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼_____________________ _____________________(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)身份證號碼_____________________ 地址__________________________________________ 郵編_____________電話_____________________日期：___年___月___日
購買方(乙方)：__________________身份證號碼：___________________ __________________身份證號碼：_____________________ 地址__________________________________________ 郵編____________電話_________________日期：___年___月___日 見證方(中間人)：_______身份證號碼_____________________日期：___年___月___日 見證方(中間人)：_______身份證號碼_____________________日期：___年___月___日 日期：XX年___月___日
最新安置房買賣合同模板三
合同編號：_________
拆遷人：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
地址：_________
郵編：_________
委托人：_________
服務(wù)單位：_________
地址：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
被拆遷人：_________
法定代表人：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
地址：_________
郵編：_________
委托人：_________
服務(wù)單位：_________
地址：_________
職務(wù)：_________
電話：_________
拆遷人經(jīng)_________批準，在_________市_________地區(qū)進行項目建設(shè)，修建_________。拆遷人遵照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和其他法律法規(guī)的規(guī)定，于_________年_________月_________日取得_________字_________號《拆遷許可證》。雙方按照批準的拆遷安置方案規(guī)定，協(xié)商訂立以下協(xié)議共同遵守：
第一條 被拆除房屋現(xiàn)狀
(一)房屋所在地點：_________區(qū)(鎮(zhèn))_________街道(路)_________號，房屋的總樓層數(shù)_________，房屋所在的樓層數(shù)_________，房屋的朝向_________，被拆遷房屋的區(qū)位等級為_________，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)_________，房屋結(jié)構(gòu)類型_________。
(二)紅線內(nèi)占地面積_________平方米，總建筑面積_________平方米，其中產(chǎn)權(quán)證記載建筑面積_________平方米，無產(chǎn)權(quán)部分面積_________，房屋產(chǎn)權(quán)證號_________。房屋的用途_________，其中合法建筑面積中住宅建筑面積_________平方米，營業(yè)性用房建筑面積_________平方米，辦公用房建筑面積_________平方米，工業(yè)倉儲類用房建筑面積_________平方米。
(三)房屋內(nèi)部設(shè)施及裝璜情況：_________
1、外墻：_________
2、內(nèi)墻：_________
3、頂棚：_________
4、地面：_________
5、門窗：_________
6、廚房：_________
7、衛(wèi)生間：_________
8、陽臺：_________
9、電梯：_________
10、其他：_________
(四)房屋的附屬物及構(gòu)筑物情況：附屬物建筑面積_________平方米，經(jīng)評估計人民幣：_________(￥_________)。
(五)營業(yè)性用房系沿[主干道、次干道、小街巷]。
(六)被拆除房屋[有][無]承租使用情況。被拆除房屋由_________承租使用。現(xiàn)房屋所有權(quán)人與承租人按以下方式解除房屋租賃關(guān)系：_________
(七)被拆除房屋[有][無]設(shè)置抵押權(quán)。被拆除房屋已被抵押給_________。現(xiàn)房屋所有權(quán)人與抵押權(quán)人按以下方式處理該房屋抵押權(quán)：_________。
第二條 房屋拆遷補償方式
(一)貨幣補償。
1、貨幣補償金額的確定選擇以下第_________種方式：
(1)根據(jù)當?shù)卣嫉呢泿叛a償基準價由當事人協(xié)商確定價格。
(2)根據(jù)當事人共同推薦的評估機構(gòu)評估的市場價格確定。
(3)當事人對評估機構(gòu)的選定意見不統(tǒng)一時，按房屋拆遷管理部門確定的評估機構(gòu)評估的市場評估價確定。
(4)當事人約定的其他作價方式_________。
2、房屋裝潢作價方式：_________元(人民幣)
3、被拆遷房屋補償金額：
(1)房屋貨幣補償金額，被拆遷房屋建筑面積_________平方米，按建筑面積每平方米_________元(人民幣)計價，小計_________元(人民幣)。
(2)裝潢補償金額_________元(人民幣)(若房屋貨幣補償金額含裝潢補償，此項可不另行計算)。
(3)附屬物及構(gòu)筑物補償金額_________元(人民幣)。
4、拆遷人應(yīng)支付被拆遷人設(shè)施拆遷補償費：
煤氣_________元(人民幣)
獨立電表_________元(人民幣)
電話_________元(人民幣)
有線電視_________元(人民幣)
獨立水表_________元(人民幣)
電熱_________元(人民幣)
5、以上三項合計補償金額_________元(人民幣)。
6、房屋貨幣補償?shù)膸欧N為人民幣，補償金額由拆遷人于_________年_________月_________日前支付給被拆遷人，支付方式：_________。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
1、拆遷人提供位于_________區(qū)(鎮(zhèn))_________街道(路)_________號，房屋的總樓層數(shù)_________，房屋所在的樓層數(shù)_________，房屋的朝向_________，結(jié)構(gòu)_________，用途_________，房屋號_________，建筑面積_________平方米的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的樓層、房號的確定方法：_________。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋應(yīng)符合以下標準：
(1)拆遷人提供給被拆遷人的安置房屋，應(yīng)當符合國家質(zhì)量安全標準;
(2)房屋內(nèi)應(yīng)當有以下設(shè)施：_________; _________; _________;
(3)房屋裝飾與設(shè)施標準見附件二
(4)新建房屋竣工后質(zhì)量應(yīng)經(jīng)_________登記備案。
3、被拆遷的房屋及產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價格均按本協(xié)議第二條第(一)、(二)、(三)款統(tǒng)一方式進行確定，并結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。
4、按被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋的價格結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。差價金額_________。
5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價幣種：_________，差價由_________方于_________年_________月_________日前向_________方支付，支付方式：_________。
(三)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過渡安置
1、過渡方式按以下第_________方式確定。
(1)被拆遷人選擇自行過渡安置;
(2)由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過渡安置。
2、被拆遷人過渡期限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
3、被拆遷人選擇自行過渡安置的，拆遷人應(yīng)當按本協(xié)議第三條的約定向被拆遷人支付臨時安置補助費;被拆遷人選擇由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房過渡安置的，其周轉(zhuǎn)房的地址：_________，建筑面積_________平方米。
4、拆遷人保證被拆遷人在過渡期限內(nèi)按本協(xié)議第二條第(二)款規(guī)定進行安置。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，應(yīng)當在得到安置房后_________日內(nèi)騰空周轉(zhuǎn)房。
第三條 房屋拆遷補助費
(一)拆遷人按_________規(guī)定標準，支付被拆遷人搬遷補助費_________元，臨時安置補助費_________元，其他補助費_________元，共計_________元。
(二)拆遷非住宅房屋，拆遷人按_________規(guī)定標準，支付被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝補助費_________元，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費_________元，其他補助費_________元，共計_________元。
(三)房屋拆遷補助費的幣種：_________，拆遷人應(yīng)于_________年_________月_________日前支付給被拆遷人，支付方式：_________。
第四條 被拆遷人家庭的全部成員(18歲以上者)_________等_________人一致簽字同意_________作為被拆遷人代表人，授權(quán)他(她)在合同文本和其他文字上簽字。拆遷人付給被拆遷人的各項費用，一律由被拆遷人代表人_________領(lǐng)取。拆遷人對被拆遷人家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關(guān)的分家析產(chǎn)、繼承糾紛等，一律不負責任。
第五條 雙方權(quán)利義務(wù)
1、拆遷人可以自行實施拆遷，也可委托拆遷承辦人實施拆遷。拆遷人自行實施拆遷的，必須具有拆遷承辦人的資格;委托拆遷承辦人實施拆遷的，拆遷入和拆遷承辦人應(yīng)訂立拆遷委托合同，報房屋拆遷行政管理部門備案。
2、拆遷人必須按照房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷，不得擅自改變經(jīng)批準的拆遷范圍和期限。需要延長期限的，應(yīng)當提前辦理延期手續(xù)。
3、拆遷人應(yīng)當公開拆遷補償標準、拆遷補償方案和拆遷補償結(jié)果，接受監(jiān)督。
4、違法建筑和逾期臨時建筑不予補償，由被拆遷人在限期內(nèi)自行拆除;逾期不拆除的，由拆遷人報請房屋拆遷行政管理部門批準拆除，以料抵工。
5、拆遷補償安置協(xié)議訂立前，拆遷人不得要求被拆遷人搬遷。
6、被拆遷人在拆遷通告規(guī)定的期限內(nèi)搬遷騰房，拆遷人應(yīng)當按有關(guān)規(guī)定付給搬遷補助費。
7、被拆遷人搬遷后，應(yīng)當告知拆遷人驗收。
8、被拆遷人選擇貨幣補償以貨幣補償金額購買房屋的，或者被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，價款中相當于貨幣補償金額的部分，免交契稅。
9、拆遷人提供的安置房屋應(yīng)當不低于被拆遷房屋的地段和成新標準。
10、拆遷人提供的安置房屋超出被拆遷房屋建筑面積的部分，被拆遷人可以按照建筑成本購買產(chǎn)權(quán)。
第六條 逾期安置違約責任
(一)拆遷人應(yīng)在本協(xié)議第三條第(二)款約定的臨時過渡期期滿前保證被拆遷人按期回遷，逾期不能回遷的，拆遷人應(yīng)在臨時過渡期滿_________天前通知被拆遷人，按下列約定處理：
1、拆遷人按本協(xié)議第三條約定的臨時安置補助費的2倍向被拆遷人加付臨時安置補助費。
2、逾期_________個月內(nèi)，拆遷人按本協(xié)議第三條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費的_________%向被拆遷人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費;逾期超過_________個月，拆遷人按本協(xié)議第七條約定的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償費的_________%向被拆遷人加付停產(chǎn)停業(yè)損失補償費。
3、逾期12個月的，被拆遷人有權(quán)要求重新選擇貨幣補償或另行選擇安置房。
4、_________。
5、_________。
(二)被拆遷人在臨時過渡期內(nèi)，收到拆遷人安置通知(通知方式為_________)之日起4個月內(nèi)，應(yīng)到拆遷人辦理安置手續(xù);拆遷人應(yīng)從發(fā)出安置通知后再支付被拆遷人四個月臨時安置補助費;逾期不到拆遷人辦理安手續(xù)的，不再享受各種補助費或補償費。
第七條 拆遷人關(guān)于安置房標準的違約責任。
(一)拆遷人交付的安置房標準應(yīng)符合第二條第(二)款和附件二約定。達不到約定標準的，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人按約定標準進行整改，并賠償_________元(人民幣)。
(二)安置房屋面積確認及面積差處置方式：
1、本款規(guī)定以(本款中均簡稱面積)為依據(jù)進行面積確認及面積差異處置。
2、本協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。產(chǎn)權(quán)登記中面積記載不明確的，應(yīng)由原產(chǎn)權(quán)登記部門重新確認。
(三)安置房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與本協(xié)議約定面積發(fā)生差異，雙方同意按_________種方式進行處置：
1、雙方自行約定：_________;
2、雙方同意按以下原則處置：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算差價;
(2)面積誤差比絕對值超出3%的，當產(chǎn)權(quán)登記面積大于本協(xié)議約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款據(jù)實結(jié)算差價;超出3%部分的房屋價款，如果安置房屋價值大于被拆遷房屋，不找差價，如果安置房價值小于被拆遷房屋價值，拆遷人按超出3%部分的房屋價款的雙倍返還被拆遷人。
(3)面積誤差比絕對值超出3%的，當產(chǎn)權(quán)登記面積小于本協(xié)議約定面積時，面積誤差比在場3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款據(jù)實結(jié)算差價;超出3%部分的房屋價款，由拆遷人按超出3%部分的房屋價款的雙倍返還被拆遷人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-協(xié)議約定面積)/協(xié)議約定面積×100%
第八條 拆遷人逾期支付拆遷補償資金的違約責任
拆遷人如未按本協(xié)議規(guī)定的時間付款，按下列第_________種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不累加)
(1)逾期在_________日之內(nèi)，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，拆遷人按日向被拆遷人支付逾期應(yīng)付款的萬分之_________的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行;
(2)逾期超過日后，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，拆遷人按日向被拆遷人支付逾期應(yīng)付款的萬分之_________(該比率應(yīng)不小于前款中的比率)的違約金，協(xié)議繼續(xù)履行。
(3)本條中的逾期應(yīng)付款指依照本協(xié)議規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
2、_________。
3、_________。
第九條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
第十條 爭議處理
(一)本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
(二)本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、提交_________仲裁委員會仲裁;
2、依法向人民法院起訴。
第十一條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十二條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十三條 合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
拆遷人(蓋章)：_________ 被拆遷人(蓋章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件一： 安置房屋平面圖(略)
附件二： 安置房裝飾、設(shè)施標準
1、外墻：_________
2、內(nèi)墻：_________
3、頂棚：_________
4、地面：_________
5、門窗：_________
6、廚房：_________
7、衛(wèi)生間：_________
8、陽臺：_________
9、電梯：_________
一、合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
第五條商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。
第六條當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
第八條具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。
第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，
買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。
第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。
第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。
第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當通知出賣人參加訴訟;擔保權(quán)人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應(yīng)當列為共同被告。
第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條本解釋自20xx年6月1日起施行。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。
二、《解釋》涉及的其他問題
提要： 拆遷安置房屋買賣未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，本文從物權(quán)出發(fā)，結(jié)合民法誠實信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)進行。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 不動產(chǎn)善意取得 合同成立與生效
今年年初以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法庭受理的房屋買賣案件數(shù)量激增，而案件訟爭的房屋絕大部分都是位于轄區(qū)內(nèi)的下應(yīng)、東錢湖等地的拆遷安置房，這類“賣房人變卦，買房人起訴”案件的激增，其主要原因可歸于近兩年來市場房價的飛漲，也可以說是近兩年來寧波房市非理性所留下的“后遺癥”。與普通的房屋買賣糾紛不同的是，這些拆遷安置房在進行交易時尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，在審判實踐中也存有一定的誤區(qū)，觀點紛呈，做法不一。
一、據(jù)以的案例：
案例一，2003年9月8日，原告樓某與被告應(yīng)某簽訂《賣房協(xié)議》一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米，總價款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時，被告以雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強制性規(guī)定，要求確認雙方買賣協(xié)議無效。
案例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。
二、未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題
要確認兩個案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認為法律禁止訂立預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。
此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”從此條的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當明令禁止。其實，《城市房地產(chǎn)管理法》（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實際取得的物作為標的物訂立合同，在現(xiàn)實生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。
當前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風氣，也是對誠實信用原則的一種踐踏。
誠然，當前造成一些地方房價飛漲有“惡炒樓花”的原因，各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實生活中預(yù)購房買賣的原因眾多，一味禁止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)達到抑制房價的作用，但一個成熟的市場秩序可能更需要的是市場因素的調(diào)節(jié)。
總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當事人具有民事行為能力、意思表示真實、標的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當確認買賣合同的效力。
根據(jù)《司法解釋》第八、第九兩條的規(guī)定，主要有以下兩類五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付房款一倍的懲罰性賠償，但是適用條件各有不同，在司法實踐中需要引起注意。
（一）《司法解釋》第八條所規(guī)定的出賣人根本違約引起的懲罰性賠償?shù)膬煞N情形。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中為取得下一步房地產(chǎn)開發(fā)項目的啟動資金填充投資缺口，往往在商品房買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行等第三人而獲得貸款，但出現(xiàn)此種情況，并不必然會導致房屋買賣合同無法實際履行，因為出賣人有可能會在房屋買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣就并不影響和損害買受人的合法權(quán)益。所以《司法解釋》規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)” 這一條件，它主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋權(quán)屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受人購買房屋的目的落空，而嚴重損害到買受人的合法權(quán)益。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。
一房數(shù)賣，通常包括兩種情況：一種是出賣人尚未將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)給前買受人之前，又將該房屋出賣；另一種是出賣人已將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)給前買受人后，又簽訂買賣合同出賣該房屋。這兩種情形都可適用懲罰性賠償，因為后一種情況屬《司法解釋》第九條第三項所規(guī)定的也應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)那樾巍?yīng)當注意，對于一房多賣，情節(jié)嚴重的可能會構(gòu)成刑事詐騙犯罪，在附帶民事訴訟時，也應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，否則，買受人逕行提起民事訴訟豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償？豈不減輕了出賣人的刑事責任和放縱了犯罪，當然這需要相應(yīng)的配套司法解釋加以明確規(guī)定。
（二）《司法解釋》第九條所規(guī)定的出賣人的欺詐行為引起的懲罰性賠償?shù)娜N情形。
1、出賣人訂立商品房買賣合同，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導致買賣合同無效或撤銷、被解除的。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條和國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條明確規(guī)定，商品房預(yù)售必須取得許可證明。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預(yù)售許可，但仍然向買受人銷售商品房，盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可，但是由于其直接違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條及《合同法》第五十二條的強制性規(guī)定，因此導致該買賣合同無效。因而在適用此條款時，并不以出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用條件，而一定要注意合同無效的原因。此外，根據(jù)《司法解釋》第二條規(guī)定，如出賣人在起訴前采取補救措施取得預(yù)售許可證明的，可以認定商品房預(yù)售合同有效。所以還注意第九條的規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時，才能予以適用，而不適用合同生效后的違約處理。
2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。
為制裁和遏制出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押，嚴重損害買受人基本生存權(quán)的欺詐行為，《司法解釋》將該行為明確規(guī)定為可適用懲罰性賠償責任的一種情形。但應(yīng)當注意并不是只要出賣人在與買受人訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償，從現(xiàn)有法律，特別是《合同法》的規(guī)定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經(jīng)將標的物抵押給他人，并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務(wù)，對這一點，《合同法》第五十二條、第五十四條、第九十四條已有明確的規(guī)定。所以，只有當出賣人的行為違反了上述三條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據(jù)《合同法》的具體規(guī)定與本《司法解釋》的規(guī)定，向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?/p>
3、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。
如前所述，該條屬一房數(shù)賣的另一種情形，出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，對于買受人來說都無法取得該房屋，都屬于欺詐；所以對該買賣合同的法律后果，買受人可有權(quán)選擇請求撤銷合同或者解除合同，并可獲得懲罰性賠償。當然，出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將該房屋交付給買受人，但這樣他對第三人又構(gòu)成了違約，第三人也可按照本《司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
商品房買賣過程中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐,損害買房人的事件屢有發(fā)生。為有效遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為,最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中明確,開發(fā)商具有下列行為之一的,買房人可要求雙倍賠償:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;3、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;4、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;5、出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
二、因意見不一而簽約失敗,定金應(yīng)退。
在商品房交易中,買賣雙方常因?qū)贤哪承l款意見不一而導致簽約失敗。此時開發(fā)商往往拒不交還定金。為維護買房人合法權(quán)益,《解釋》規(guī)定,簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。
三、銷售廣告可以視為合同內(nèi)容
不少買房人是受商品房銷售廣告的吸引去買了房,結(jié)果因現(xiàn)房與廣告宣傳的相差甚遠而引發(fā)糾紛,在維權(quán)過程中又往往因未將廣告內(nèi)容寫進合同而失敗。為此,《解釋》明確規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但具備如下條件的,應(yīng)當視為要約:1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾;2、此說明和允諾具體確定;3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
對符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。
四、不能如期取得房產(chǎn)證可要求賠償
因開發(fā)商的原因?qū)е沦I房人不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮。為了維護買房人的合法權(quán)益,《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因,在一定期限內(nèi),買受人不能如期辦理房產(chǎn)證,出賣人應(yīng)承擔違約責任。買房人有權(quán)請求解除合同和賠償損失。
五、買預(yù)售商品房按套內(nèi)建筑面積付款
建筑面積、套內(nèi)建筑面積雖然只有兩字之差,但落實到買房賣房這一事項上卻相差許多。不少買房人為這兩個詞語的差別大傷腦筋,買房面積想算明白不容易,還常為不明不白的公攤面積弄得花了不少冤枉錢。從今年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)規(guī)定,預(yù)售商品住宅,應(yīng)當按照套內(nèi)建筑面積計價。所謂套內(nèi)建筑面積,是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體建筑面積和陽臺建筑面積三部分組成。采用套內(nèi)建筑面積計價,使購房人對所購買的房屋面積直觀和透明,可以有效地維護自己的合法權(quán)益。
六、確立商品住宅共用建筑面積分攤公示制度
公攤面積不公平,不公開,致使房屋面積縮水,是困擾買房人的一大頑癥。《辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前應(yīng)當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和共用建筑面積分攤情況。公示分攤的內(nèi)容有:被分攤部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù);不分攤部位。這樣買房人對于購買的房屋所分攤部位以及面積多少就一清二楚了,可以有效地減少由于面積縮水而引起的糾紛。
七、變更規(guī)劃需經(jīng)所有購房人同意
規(guī)劃中的綠地蓋上了小樓,窗外的公園變成了車庫……類似因預(yù)售商品房建設(shè)過程中規(guī)劃變更問題引發(fā)的糾紛較多,不同程度地存在著侵害購房人權(quán)益的現(xiàn)象。《辦法》第四十三條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房,不得擅自變更。如確需變更的,必須書面征得受影響的購房人同意,并經(jīng)規(guī)劃主管部門批準。因規(guī)劃變更給購房人的權(quán)益造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。
八、物業(yè)管理服務(wù)有了新標準
本市新修訂的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》于12月1日起實施。《標準》除增加了對物業(yè)管理企業(yè)處置突發(fā)公共事件的要求外,對目前在物業(yè)服務(wù)中糾紛較多的停車問題也做了明確規(guī)定。
新的《標準》,既是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準,也是政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不達標,業(yè)主們有據(jù)可查,可以向有關(guān)部門投訴,也可以更換物管企業(yè),以保證自己得到應(yīng)有的服務(wù)。
九、管家換不換,全體業(yè)主說了算
有些地區(qū)的業(yè)主委員會,不按國家規(guī)定,拋開全體業(yè)主以“主人”自居,隨意動用小區(qū)維修基金,自己就決定更換物業(yè)管理企業(yè),使廣大業(yè)主的權(quán)益受到侵害。今年出臺的《物業(yè)管理條例》明確將共有財產(chǎn)的管理權(quán)及重要事項的決定權(quán),如制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)等,交給了全體業(yè)主組成的業(yè)主大會,即必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,而僅僅由那些熱心公益事業(yè)的業(yè)主組成的業(yè)主委員會,來實施業(yè)主大會的決議。
十、商品房測繪實行市場化
一、適用懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)《解釋》的規(guī)定，適用上述懲罰性賠償原則的具體情形有五種：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（三）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（四）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
（五）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
二、懲罰性賠償?shù)臈l件
通過以上規(guī)定的情形，還可以得出以懲罰性原則適用需滿足以下的條件：
（一）只有商品房買賣合同適用懲罰性賠償，而并非所有的房屋買賣合同糾紛都可以適用“懲罰性賠償原則”。《司法解釋》適用于“商品房買賣合同”糾紛，而作為《司法解釋》中的懲罰性賠償原則也僅適用于“商品房買賣合同”，其并不當然地適用于其他集資房、房改房、二手房的買賣糾紛。
（二）只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。在《司法解釋》規(guī)定的五種情形中，前兩種情形屬于惡意違約行為。根據(jù)合同法的規(guī)定，以及目前我國的司法實踐，構(gòu)成違約責任必須同時具備以下四個條件：
第一，行為，也就是一方當事人必須有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的行為，這是構(gòu)成違約責任的客觀條件。違約行為只能在特定的關(guān)系中才能產(chǎn)生。違約行為發(fā)生的前提是，當事人之間已經(jīng)存在著合同關(guān)系。如果合同關(guān)系并不存在，則不發(fā)生違約行為。
第二，過錯，即違約一方當事人主觀上有過錯，這也是違約責任的主觀要件。當事人違約可能有各種原因，如不可抗力、對方違約等。因這些原因引起違約，當事人不能承擔違約責任。只有因違約當事人的原因造成違約責任。因此，違約當事人要承擔違約責任，主觀上必須要有過錯。而在雙方過錯的情況下，過錯的大小是其承擔違約責任大小的依據(jù)。
第三，損害事實，損害事實指當事人違約給對方造成了財產(chǎn)上的損害和其他不利的后果。從權(quán)利角度考慮，只要有違約行為，合同債權(quán)人的權(quán)利就無法實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)，其損失即已發(fā)生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大小；而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的實際損害。
第四，因果關(guān)系，即違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。違約當事人承擔的賠償責任，只限于因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當事人的其他損失，違約人自然沒有賠償?shù)牧x務(wù)。違約行為造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人應(yīng)賠償。在此之外，應(yīng)該注意的是惡意違約的規(guī)定，而《司法解釋》上述二種情形的規(guī)定則是規(guī)定的惡意違約的具體規(guī)定。
后三種屬于“欺詐行為”。欺詐，一般是指以使他人發(fā)生錯誤為目的的故意行為。在欺詐中，為了使他人了生錯誤，一般要作所謂不正確說明和陳述，它主要指的是一方當事人在訂立合同之前，為了吸引對方訂立合同而對重要事實所作的一種不真實的陳述，從而使對方產(chǎn)生誤解并遭受損害的行為。它主要分為兩種類型：一種叫做非故意的不正確說明，如果作出不正確說明的人是出于誠實地相信真有其事而作的，那就屬于非故意的不正確說明；一種叫做欺騙性的不正確說明。欺詐應(yīng)被告稱為“欺騙性的不正確說明”。如果作出不正確說明的人并非出于誠實地相信有其事而作，則屬于欺騙性的不正確說明。高院司法解釋所說明的后三種情形則指的是欺騙性的不正確的說明，也就是欺詐。
《司法解釋》中指明的后三種情形與《消法》第四十九條的規(guī)定有相似之處，但卻是不同的。首先，《消法》中所稱的“欺詐行為”是泛指的；而本《解釋》中的欺詐是有特定范圍的，即“故意隱瞞”某些特定的事實。另外，賠償?shù)臉藴室膊灰粯樱断ā芬?guī)定的是確定的，是“購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍”；而本解釋中規(guī)定的是“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。
論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現(xiàn)“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認定無效或未生效的法律依據(jù)。司法實踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當。
論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強制性規(guī)定 社會公共利益
一、 問題的提出
（一）案例一
2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費用由小玲承擔。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協(xié)議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱“房地產(chǎn)法”）禁止買賣的房產(chǎn)，因此房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國家強制性規(guī)定，因此應(yīng)當屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。
（二）案例二
2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預(yù)付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負擔將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當事人僅需繳納相應(yīng)的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。
自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。
二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”
有諸多學者與司法界人士認為，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，甚至有觀點認為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：
1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效。
2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為未生效。
3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國家利益或公共利益的需要。現(xiàn)若承認劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效。
4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當認定無效。
三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁
筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應(yīng)當認定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務(wù)上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點值得商榷。
（一） 是否違反強制性規(guī)定
根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應(yīng)當認定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強制性規(guī)定呢？
對這一問題必須先要搞清何為產(chǎn)生無效法律后果的強制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，則為無效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強制性規(guī)定，理由為：
第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理”，所以可以認為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買賣雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)定。
第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無效，則應(yīng)屬于效力性強制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規(guī)定。
第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應(yīng)收到補交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房價的過快增長的作用。
第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨。《房地產(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會擾亂房地產(chǎn)市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導致房地產(chǎn)市場的嚴重混亂。
因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)范，對其違反并不產(chǎn)生一律無效的法律后果。
（二） 審批是否影響合同效力
既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準對合同效力應(yīng)作何理解。
有觀點認為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準后才生效，即認為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點是對債權(quán)行為與物權(quán)行為認識不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”現(xiàn)行法律已嚴格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動，故其成立生效應(yīng)以標的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動，故其成立無需以標的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動（因為物權(quán)變動的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。
對此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”所以，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。
回到案例一，若是法院認為房屋購置協(xié)議未生效，則可能做出嚴重有失公正的判決。因為若將“批準”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據(jù)締約過失責任主張對方賠償信賴利益的損失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風險。
（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用
法釋[2005] 5號第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認定為無效合同。筆者以為，這一觀點沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關(guān)于國有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。
（四）是否損害社會公共利益
由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學者認為根據(jù)《合同法》第52條第四項關(guān)于損害社會公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)認定為無效合同。筆者以為，這一觀點值得商榷，因為第52條第四項所規(guī)定的“社會公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風俗。因為公序良俗對于維護國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質(zhì)上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經(jīng)濟秩序和生活秩序，因此應(yīng)認定為無效合同。
根據(jù)學者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對顧客或雇員搜身檢查的標準合同條款；（6）限制經(jīng)濟自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費者保護的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費者重大損害等；（9）違反勞動者保護的行為，如規(guī)定“工傷概不負責”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風俗習慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認定合同無效，這是對該項規(guī)定誤讀，必然得出牽強附會的結(jié)論。
（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同
有觀點認為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認定為無效。筆者必須承認劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買賣合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當。
長期以來，商品房買賣糾紛應(yīng)不應(yīng)當適用《消法》49條，即欺詐雙賠的規(guī)則，一直存在不同意見。
參與起草《消法》的著名法學家梁慧星先生的觀點是否定的。他的理由有三：一是《消法》制定時，針對的是普通商品市場存在的假冒偽劣和缺斤短兩問題，其適用范圍不包括商品房。同時制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。二是商品房作為不動產(chǎn)與作為動產(chǎn)的普通商品有差異，商品房買賣合同上即使出賣人隱瞞了某項真實情況或捏造了某項虛假情況，與普通商品交易中的欺詐行為不能等量齊觀，商品房質(zhì)量問題通過瑕疵擔保責任制度可以得到妥善處理。三是商品房買賣合同金額巨大，動輒數(shù)十上百萬，如判決雙賠，將導致雙方利害關(guān)系的顯失平衡，在一般人的社會生活經(jīng)驗看來很難說是合情合理合法的判決。[1]
而主張適用消法的，則抓住消法第二條“為生活消費”的定義，認為從文義解釋，商品房是商品，購房人是消費者，那么，購房者就應(yīng)當受消法保護。
對比兩種觀點，我們發(fā)現(xiàn)，兩者對準的并不是同一個焦點。購房者是不是消費者，商品房是不是商品，與商品房買賣中的糾紛是否適用消法，不是一個問題。也就是說，就算商品房是商品，購房者是消費者，也不意味著商品房糾紛就必須適用消法。
商品房糾紛是否適用消法，最權(quán)威的結(jié)論，當然是立法機關(guān)出面作出解釋。但二十年來，立法機關(guān)未對此發(fā)表任何意見。事實上，我國的立法解釋，除了關(guān)于香港基本法的解釋外，基本上是一片空白。但這并不妨礙我我們通過消法制定的時代背景、立法宗旨、商品房交易的特殊性及相關(guān)特別法的規(guī)定等方面綜合分析，得出符合法理也合乎實際的結(jié)論。
平心而論，我國的商品房市場是一個相當特殊的市場。主要表現(xiàn)在，擁有商品房的，只是城市中的極少數(shù)人，它體現(xiàn)出社會財富高度集中的畸形狀態(tài)。以商品房建設(shè)最早、市場最為成熟的深圳而言，目前定居人口約1400萬，住宅總面積約4億平方米，而商品房加保障房的總量約7800萬平方米，減去保障房約2500萬平方米，商品房不過5300萬平方米[2]，約合50多萬套。按每套兩名產(chǎn)權(quán)人計算，業(yè)主只有100萬人，再考慮到擁有商品房的人基本上都不只一套房子（有研究者認為，深圳目前商品房入住率僅為45%左右，大部分房子是用來投機[3]），業(yè)主人口還要大打折扣。去年各地政府推出的商品房限購政策，也印證在各大城市，有商品房的人擁有兩套以上房子是普遍現(xiàn)象。因此，我大膽估計，擁有商品房的人，在城市人口總數(shù)中，大概不會超過10%。
這樣小的人口占比，為什么呼聲那么強烈，似乎商品房成了關(guān)乎每個人切身利益的頭等大事，原因可能在于，商品房業(yè)主是大部分社會財富的管理者與支配者，是社會生活的主導者，他們擁有最大的話語權(quán)。好像一個劇場，雖然有千萬人，大家能聽到的，只是舞臺上演員的聲音，因為他們擁有擴音系統(tǒng)。
我們習慣說“衣食住行”是民生問題，但這個“住”不能與商品房等同起來，商品房在住宅的總量中只占有很小的比重。硬要把商品房說成是普通人都可以消費的商品，說購房人是普通的消費者，不符合實際情況。可以想見，在1993年制定消法的時候，商品房的業(yè)主更為稀有，商品房也更難被認同于生活消費的商品，所以消法沒有考慮到商品房，是可以理解的。
退一步講，就算隨著社會的進步，商品房市場的發(fā)展，房屋可以成為一般人的消費品，也不意味著一定要適用消法49條來處理買賣合同糾紛。這里實際上有兩個不同層面的問題，一是能不能適用消法；二是能不能適用消法的49條。現(xiàn)實生活中，大部分主張適用消法的，其實要求適用的只是49條。但假如消法的其它部分確實不能適用于商品房糾紛，那么僅僅談適用49條，就成了皮之不存，毛將焉附。只有在消法可以適用的大前提下，才能談得到49條的適用。
我支持梁慧星先生的意見，認為商品房買賣糾紛不應(yīng)適用消法。在梁先生談的三大理由基礎(chǔ)上，我作如下補充：
一、商品房價值巨大，為一般消費品不能比擬，消法在制定時既未將商品房納入考量，實踐中硬要適用，難免會出現(xiàn)始料未及的困難。好比按正常標準生產(chǎn)的童車，遇到一位100公斤的肥胖兒童，盡管我們承認他是兒童，但他確實不能使用。這就是梁先生所說的，非要以消法去處理商品房糾紛，會產(chǎn)生立法時預(yù)見不到的情形，會出現(xiàn)雙方利益嚴重失衡，這當然不符合公平原則，不利于維護經(jīng)濟秩序。
二、一般消費行為，比如吃一頓飯，理一次發(fā)，買一件衣服，看一場演出，都不可能簽訂書面合同，對各種糾紛的解決，也沒有法律法規(guī)作明確的規(guī)定，這時以消法維護消費者的權(quán)益，就具有現(xiàn)實意義。而商品房買賣，必須訂立書面合同，對各種糾紛的解決，也有多部特別法做出嚴密的規(guī)定，發(fā)生任何糾紛，都可以通過合同約定與特別法的規(guī)定來處理，相比之下，消法的規(guī)定過于原則，很難用來解決具體糾紛。
三、普通消費品，都是種類物，這一件不好，可以換一件。而商品房具有唯一性，一個小區(qū)即使有一千套房子，在特定的位置上只有這一套。雙方在買賣時，合同指向的就是這一套，而不是這一類。作為特定物，不可能以更換的方式解決糾紛。所以，消法規(guī)定的“更換”，無從適用。
四、消法在涉及商品質(zhì)量爭議時，須以《產(chǎn)品質(zhì)量法》為基礎(chǔ)，而商品房作為建筑產(chǎn)品，不適用產(chǎn)品質(zhì)量法[4]。商品房糾紛中，質(zhì)量糾紛占有相當大的比例，只能適用《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等特別法來處理，無適用消法之余地。
五、按照法律適用的一般原則，作為買賣合同糾紛，商品房糾紛適用《合同法》（1999年）、《房地產(chǎn)法》（1995年）、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998年）、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年）等基本法律與相關(guān)的特別法。無論從基本法律優(yōu)于法律、特別法優(yōu)于普通法，還是新法優(yōu)于舊法，都不可能適用消法，而應(yīng)該適用新法、特別法。
六、許多人所主張的適用消法，其實就是指消法第49條，即欺詐雙賠的規(guī)定。而商品房買賣合同糾紛定的情形適用雙賠，已經(jīng)由特別法作出了明確規(guī)定。2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，出賣人惡意違約，導致買受人不能取得房屋的兩種情形，出賣人欺詐，導致合同無效或者被撤銷、解除的三種情形，買受人有權(quán)請求不超過已付購房款一倍的賠償。[5]
比較消法與商品房糾紛解釋規(guī)定的“雙賠”，存在兩個差異：
1、消法49條規(guī)定的欺詐雙賠，沒有區(qū)分欺詐行為的具體情形，也就是說，只要存在欺詐，消費者就可以請求雙賠。[5]這對于吃飯購物理發(fā)看電影這樣的消費行為，當然沒有任何問題。但對于商品房買賣來說，情形會復(fù)雜得多。比如裝飾裝修材料不符合約定標準、面積存在差異、有未告知的設(shè)計變更、局部不符合國家標準等，這些情況即使是故意的，只要不影響合同目的實現(xiàn)，通常只以承擔違約責任處理，而不能適用“雙賠”。因此，商品房糾紛司法解釋所規(guī)定的五種雙賠的情形，均以無法取得房屋、合同無效或者被撤銷/解除為要件。
2、消法規(guī)定的雙賠，是以商品價款或服務(wù)費用為基數(shù)，而商品房糾紛解釋規(guī)定的雙賠，是以已付購房款為基數(shù)，這也顯示了商品房糾紛的特殊之處。在分期付款情形下，客戶可能只支付了一二成房款，如果按價款總額承擔賠償責任，明顯不公平。由此也看出，簡單適用消法49條，對這些因素就難以妥善考慮。
很明顯，特別法所規(guī)定的雙賠，是從商品房交易糾紛的具體情況出發(fā)的量體裁衣，有嚴格的界定與限制；而消法的雙賠則十分原則與寬泛。如果把消法49條直接適用于商品房糾紛，勢必大大擴展適用的范圍，這無疑會造成十分嚴重的后果。
消法出臺后，國內(nèi)出現(xiàn)了一批以買假索賠為業(yè)的打假者，他們打假的客觀效果是積極的，但以此牟利，應(yīng)當予以否定，因為他們交易的動機并非為了消費，而是為了索賠，這違反了誠實信用的民事基本原則。如果無限制地將消法49條引入商品房糾紛，可以預(yù)見，將催生一批買房索賠的職業(yè)打假者，這將嚴重損害商品房市場的交易秩序。
【注釋】
[1]梁慧星：《消費者權(quán)益保護法第四十九條的解釋與適用》，載梁慧星《為中國民法典而斗爭》，法律出版社2002年7月第1版，第239頁。）
[2]王鋒《關(guān)于深圳市住房政策的思考與建議》
[3]《財經(jīng)國家周刊》2010年第2期
[4]產(chǎn)品質(zhì)量法第二條規(guī)定，本法所稱產(chǎn)品是指經(jīng)過加工、制作，用于銷售的產(chǎn)品。建設(shè)工程不適用本法規(guī)定。
[5]第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；
(一)案情簡介
2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的爭論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價格購買村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買賣協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會收回，同時將安置房作為補償給了張守忠。鄒克友認為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無果，便一紙訴狀將其告至法院，請求法院令張守忠返還購買樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買賣協(xié)議書》因違反法律強制性規(guī)定無效，責令張守忠返還購買樓基地款并賠償損失。
(二)相關(guān)案例評釋
最高人民法院以此為典型案例頗具爭議。最高人民法院以此案例欲最終確認宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫家村”③案件的命運，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來關(guān)于宅基地上房屋買賣合同糾紛的判決書，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買賣行為涉及宅基地買賣，違反國家法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買賣合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意和準許，原告與被告之間的宅基地買賣屬于非法買賣，應(yīng)屬無效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買賣合同的效力。總結(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買賣合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買賣合同的有效性。在筆者看來，這類的判決讓農(nóng)村宅基地負載了過于沉重的使命和負擔，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護農(nóng)民應(yīng)有的財產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。下文就將針對宅基地上房屋買賣合同的效力問題，進行敘述分析。
二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境
(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制
我國實行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱之為宅基地使用權(quán)。顯而易見，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟組織的成員只享有對宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國務(wù)院及相關(guān)部門的規(guī)范性文件中也做出類似規(guī)定②。現(xiàn)行立法認為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟組織之成員才可通過申請獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟組織以外。只要向村委會提出申請并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費取得宅基地使用權(quán)，故同為一個集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購。法律法規(guī)對宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。
(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺
依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈與時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測出，國家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國家在流轉(zhuǎn)問題上又堅持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來看，房地一體的事實狀態(tài)必然導致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨立的財產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說法律對農(nóng)宅買賣合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國家開放了這個交易市場，農(nóng)宅的買賣同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買賣合同的效力，買賣合同面臨被架空的法律風險和現(xiàn)實困境。房地一致的原則雖然簡化了法律技術(shù)上的操作，但同時也犧牲了農(nóng)宅主體財產(chǎn)權(quán)利和市場交易的自由，導致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主義的理論思維
1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認為是中國農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權(quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個身份權(quán)利，有司法者認為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟組織之外，是為了保護本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買賣主體應(yīng)受嚴格限制，只能是集體經(jīng)濟組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買賣合同是無效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會保障本應(yīng)是國家責任，現(xiàn)今國家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護農(nóng)民利益，這種國家責任個人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫面已漸漸成為歷史的回憶，一時從“面朝黃土背朝天”過渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長居之所，此時對農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意和準予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開放農(nóng)宅買賣市場，將會使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之外，甚至會因此造成農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的瓦解，導致農(nóng)村社會的動蕩。筆者認為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財產(chǎn)利益兩個方面，當前我國法律對宅基地的管理重在確立土地財產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實中其實并不存在沖突或矛盾，承認宅基地上房屋買賣合同的效力并不影響國家對集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過申請使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴格的審批程序:村民提出申請后村委會要審核，還需經(jīng)村民會議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級土地管理部門審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟組織對宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準申請宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買賣濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進行有效的行政管理。無償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財產(chǎn)利益，二者完全可以實現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會管理為由否認農(nóng)宅買賣合同的效力，以生存利益之盾抵御財產(chǎn)利益之矛，似無依據(jù)，也無必要。
(二)房地一體的司法混亂
土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨立。同時，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實際利用、經(jīng)濟交易上必須時刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當權(quán)源，為避免房權(quán)人無權(quán)占有土地的尷尬，只得強行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問題，因而對法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)
(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋
1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱不動產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對其所占宅基地對應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學法學院教授韓世遠提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問題。不同于固有的模式思維，韓世遠教授認為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式。基于此的債權(quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對應(yīng)于無償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當性問題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類別進行規(guī)定［3］。我國臺灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補救思路值得贊同，我國大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時達成關(guān)于農(nóng)宅買賣和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因為俄羅斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國的國情不可同日而語，所以將土地租賃權(quán)引入中國的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認為強化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個獨立地位，對于中國房地一體但權(quán)屬各自獨立的不動產(chǎn)框架來說，實屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國法律制度中的地位相近似，可見在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當房屋所有權(quán)人不擁有對土地進行利用的物權(quán)時，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達成的對土地的“利益平衡”，是一種通過協(xié)商達成的債權(quán)合意。倘若參見這個思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時，推定雙方之間也達成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來說，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買賣并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，土地債權(quán)的介入對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買賣合同的效力分離做出很好的解釋。
(二)農(nóng)宅買賣合同的效力認定
1.合同有效的合法性。對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國家政策的。然而，就此認定轉(zhuǎn)讓合同是無效的，筆者實難贊同。一方面，國土資源部的意見以及國務(wù)院的決定和通知，其效力層級過低，不屬于認定合同無效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強制性規(guī)范而非效力性的強制性規(guī)范。誠然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強制性規(guī)定”，僅指效力性強制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買賣不存在《合同法》第52條規(guī)定的無效事由，就應(yīng)當肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠實信用原則如前所述，實踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買賣合同多數(shù)被宣布無效。論其功能，法庭的裁判具有引導作用，應(yīng)當符合正確的價值取向和道德觀念，遵循基本的私法準則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無效的判定相當于肯定出賣人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣后市場發(fā)生情勢變動，賣方再以房屋不可買賣為名，以房價上漲利益有損為實，主張合同無效的話，試問，這樣違反誠實信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹慎考慮否認合同效力產(chǎn)生的影響。為實現(xiàn)社會的誠信與公平，筆者強調(diào)以誠實信用原則為據(jù)，倡導肯定買賣合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當事人自由決定。未置可否，合同相對人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實意思表示而達成的買賣合同，法律上有什么理由對其否認呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買賣合同就應(yīng)當被肯定，這既是對私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當遵循的基本原則。(3)維護農(nóng)民對自有財產(chǎn)的處分權(quán)開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實價值，還維護了農(nóng)民作為財產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會需要的制度方為良善之制。如果說宅基地使用權(quán)的免費取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對農(nóng)民弱勢群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認，這樣的出發(fā)點就是基于社會福利，但保障措施的進一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護，其真實癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對農(nóng)村宅基地的侵占，國家及行政機構(gòu)對集體土地之肆意掠奪才是對農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買賣是個現(xiàn)實需要。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，宅基地作為財產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進程和人口流動性加強，萌生了農(nóng)民進城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對于僅有的宅基地進行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進入市場，對農(nóng)民來說是一種財產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買賣流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會出賣房屋，現(xiàn)實中的萬不得已往往是因為存在更急迫的資金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營籌資等。承認合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國家出臺農(nóng)村宅基地改革試點草案。草案的出臺讓無數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見有了更多實現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認農(nóng)宅買賣合同的效力實有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問題時，面臨非集體成員繼承人對宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場買方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實存在城市居民的買方需求，并且有供有需的買賣之勢日趨高漲。當下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實的住房需求持續(xù)存在。尊重市場調(diào)整，承認買賣合同效力，正是適應(yīng)社會需要之良舉。
作者:張文 單位:華僑大學
［參考文獻］
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［2］韓世遠．宅基地的立法問題———兼析物權(quán)法草案第十三章“宅基地使用權(quán)”［J］．政治與法律，2005(5)．
［3］黃道秀．俄羅斯聯(lián)邦民法典:全譯本［M］．北京:北京大學出版社，2007．
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(1)
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(2)
出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應(yīng)當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
喜結(jié)連理
今年90歲的柳春山是湘北某市一家公司的退休干部。1988年，柳春山與結(jié)發(fā)妻子離了婚。離婚后，柳春山來到長沙市跟隨女兒生活，邂逅了時年51歲的喪偶婦女伍玲。伍玲的丈夫生前做生意賺了一些錢，置辦了一些門面與產(chǎn)業(yè)。通過一段時間的了解與相處，1988年10月，柳春山與伍玲攜手步入婚姻殿堂。婚后，柳春山住進伍玲家里，兩人經(jīng)常牽手公園里，漫步湘江旁，度過了一段幸福美滿的時光。
漸起嫌隙
然而好景不長，柳春山與伍玲之間開始奏響了不合諧的音符。事情還得從柳春山的房子說起。柳春山與伍玲結(jié)婚前，因柳春山原在長沙市區(qū)購有一套房，該房進行拆遷時，本來柳春山可以要求另行安置一套住房或者得到一筆可觀的拆遷費，但柳春山將房屋拆遷款全部留給了自己的子女。與伍玲結(jié)婚后，伍玲曾經(jīng)不經(jīng)意地提起：“你當初為何不要房呢？如果在我家住著不順，到時與你一起住在你的房子里，不是很好嗎？”每當伍玲提起這件事時，柳春山就顯得有些不高興。他認為自己的房子留給自己的子女并沒有什么錯。
時間到了1996年春，伍玲聽到了自己的房子與門面可能要拆遷的傳聞，于是，向柳春山提出進行財產(chǎn)公證。雖然柳春山內(nèi)心為妻子怕自己占有她的財產(chǎn)而感到不高興，但還是依了伍玲。于是，伍玲到公證處作了財產(chǎn)公證，將自己前夫留下的財產(chǎn)全部公證為自己的婚前財產(chǎn)，規(guī)定柳春山不能享份額。
這次公證事件，讓柳春山與伍玲之間開始有了感情上的芥蒂。見柳春山的心態(tài)越來越差，伍玲提議另買一套住房與家人分開生活。
先“買”后“賣”
1999年，由柳春山出資在市區(qū)購買了一套55平方米的住房。夫妻倆將房子粗略裝修后就搬進了新房。
隨著年齡的增長，柳春山的身體狀況每況愈下，而伍玲也不幸患上了冠心病、糖尿病。有時，伍玲對照顧柳春山也感到力不從心。有天，柳春山突感身體不適，這時，伍玲身體的老毛病正巧發(fā)作，沒辦法，伍玲打電話給柳春山在醫(yī)院工作的女兒要她過來照料一下。巧的是，柳春山的女兒正忙著照顧病人，根本沒有聽見自己包里手機的鈴聲。不知情的伍玲以為是她故意不接聽，心里不快，認為是柳春山的女兒有意這樣做。伍玲只好打120把柳春山送進了醫(yī)院。
一天，伍玲向柳春山提出將房子的戶頭改成她的名字。柳春山開始不同意，后來，一位親戚想出了一個兩全之策：“為了防止今后子女因房子引起糾紛，房子就以柳春山的名義賣給伍玲，以后要是老柳不在了，孩子們也不會說什么。”柳春山答應(yīng)了。2007年7月的一天,柳春山與伍玲簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定將房屋以75000元價款賣給伍玲，并以此合同將房屋過戶至伍玲名下，但伍玲并沒有支付房款給柳春山。
幾個月后，柳春山雙下肢軟弱無力，走動越發(fā)困難，只能臥倒在床，生活基本不能自理，吃喝拉撒全靠伍玲照顧。而伍玲的糖尿病也比較嚴重，兩人經(jīng)常發(fā)生口角，矛盾越來越大。
2009年12月24日，伍玲瞞著丈夫與兒子簽訂了一份《二手房買賣合同》，約定將房屋以84000元價格賣給兒子程君。因伍玲與柳春山還住在該房里，因此，伍玲并沒有騰出房屋交給兒子程君。
2010年4月2日上午，因嫌伍玲對自己照顧不周，柳春山又與伍玲發(fā)生了口角。滿懷委屈的伍玲心想：“嫌我照顧不好，那由你女兒照顧你去！反正我的身體也不適，我也要住院去呢。”于是，伍玲就給柳春山女兒柳云所在的醫(yī)院打電話，說要派輛救護車過來。隨后，醫(yī)院的急救車趕到了，伍玲將柳春山送到醫(yī)院后，離開該醫(yī)院，去到另一家醫(yī)院觀察治療自己的糖尿病去了。
連續(xù)三天伍玲都沒蹤影，電話也聯(lián)系不上，沒辦法，柳云只好邊上班邊照顧父親。十余天過后，柳云終于打通了伍玲的電話，聽說柳云等人要將柳春山送回家，伍玲情急之中說漏了嘴：“這房子我都沒份了，他還回什么家？”柳云一聽覺得詫異，忙問父親怎么回事，柳春山說：“不好，你趕快去房產(chǎn)局查查。”
查詢的結(jié)果令柳云大吃一驚，原來房子早在2007年就已變?yōu)槲榱岬拿郑驮趲讉€月前，房產(chǎn)權(quán)再次轉(zhuǎn)移給伍玲的兒子程君了。
幾經(jīng)協(xié)商，伍玲沒有同意讓柳春山回房居住，而且還拒絕與柳云等人見面。因自己工作較忙，沒有時間照顧父親，柳云只好把父親送至一家福利院生活。
怒上法庭
2010年4月16日，柳春山以伍玲與程君惡意串通侵吞自己合法財產(chǎn)為由，一紙訴狀將伍玲與程君告上法庭，要求法院判決伍玲與程君所簽訂的《二手房買賣合同》無效，并向自己返還房屋、確認該房屋由自己與伍玲共同所有。
2010年6月18日，此案公開開庭進行審理。面對柳春山委托律師咄咄逼人的提問，伍玲也毫不示弱，她辯稱，房子先是柳春山賣給了我，我有權(quán)出賣這房屋。將原告送醫(yī)院是因本人也生病住院，無法照顧生活不能自理的原告。
程君則辯稱，房子是我向母親買的，而且辦了過戶手續(xù)，我沒有過錯。
法院經(jīng)審理認為，原告柳春山與被告伍玲系夫妻關(guān)系，雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間沒有對財產(chǎn)的歸屬作出特別約定，因此，原告柳春山在夫妻關(guān)系存續(xù)期間以其名義購買的房屋應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。之后，雖通過買賣形式將房屋過戶至被告伍玲名下，因雙方對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)歸誰所有無書面約定，且被告伍玲不能舉證證明已向原告柳春山支付了75000元購房款，因此，該房屋產(chǎn)權(quán)只是從一方名下轉(zhuǎn)至另一方名下，其性質(zhì)仍為夫妻共同財產(chǎn)。而被告伍玲未經(jīng)原告柳春山同意，將夫妻共同共有房屋轉(zhuǎn)讓給被告程君，其行為侵害了原告對夫妻共同財產(chǎn)的平等處理權(quán)，也違反了《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條有關(guān)“處分共有的不動產(chǎn)應(yīng)當經(jīng)全體共同共有人同意”的規(guī)定，且雙方轉(zhuǎn)讓價格為84000元，明顯低于轉(zhuǎn)讓時的市場價，屬以不合理的低價轉(zhuǎn)讓。而被告程君應(yīng)當知道該房屋轉(zhuǎn)讓價格屬不合理的低價轉(zhuǎn)讓的事實，仍與其母親即被告伍玲簽訂房屋買賣合同，其購房在主觀上并非善意。現(xiàn)原告柳春山主張二被告所簽訂的《二手房買賣合同》無效，并確認該房屋歸原告柳春山與被告伍玲共同所有，于法有據(jù)，法院予以支持。因房屋現(xiàn)還是由被告伍玲居住，被告程君未實際占用房屋，原告柳春山要求被告伍玲、程君返還財產(chǎn)，不予支持。
2010年7月13日，法院對此案作如下判決：一、被告伍玲與被告程君簽訂的《二手房買賣合同》無效；二、本案爭議的房屋歸原告柳春山與被告伍玲共同所有。
法院執(zhí)行房屋開發(fā)商為被執(zhí)行人、開發(fā)的房產(chǎn)為執(zhí)行標的物的案件，常遇到這樣的問題：被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人，對開發(fā)商具有某種請求權(quán)，但未經(jīng)裁判、仲裁或強制執(zhí)行債權(quán)公證，無申請強制執(zhí)行的依據(jù)，不能參與分配，但由于他們的權(quán)利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權(quán)利與案件申請人的權(quán)利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無視他們的現(xiàn)實利益，而如何設(shè)置一項法律制度來保護他們的合法權(quán)益，是值得我們研究的問題。
二、問題的分析
在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請人的權(quán)利與案外第三人權(quán)利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護，是我們討論的前提。我們試作如下分析：
（一）被拆遷人、購房人權(quán)利所處狀態(tài)。購房人的權(quán)利就是作為買方請求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利，無須贅述。被拆遷人，是指在房屋開發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權(quán)人，在大多情形下，開發(fā)商承諾對其安置新房，補償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開發(fā)商約定在以后開發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產(chǎn)權(quán)，被拆遷人貼補開發(fā)商新房與舊房之差價。在拆遷合同、房屋買賣合同實現(xiàn)之前，當法院將房屋產(chǎn)權(quán)強制執(zhí)行給申請執(zhí)行人時，被拆遷人、購房人即成為物權(quán)（房產(chǎn)）變動中的第三人。上述第三人既不是當事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開發(fā)商與申請執(zhí)行人），也不能憑合同申請參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結(jié)果與其有密切利害關(guān)系，這就構(gòu)成物權(quán)變動中第三人的法律地位特征。
（二）現(xiàn)行法律制度對作為物權(quán)變動中第三人的被拆遷人與購房人的權(quán)益給予了怎樣的保護呢？從被拆遷人與購房人所獲得的權(quán)利來分析，他們與房屋開發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同，根據(jù)合同，被拆遷人與購房人有從開發(fā)商處獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，有向開發(fā)商交付房款的義務(wù)，被拆遷人另有承擔受拆遷的義務(wù)。雖然被拆遷人與房屋開發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權(quán)占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無本質(zhì)上的區(qū)別，雙方的權(quán)利義務(wù)依然是通過協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權(quán)利，依通常的內(nèi)容看符合買賣合同的特征，可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權(quán)利自不待言。因此，被拆遷人與購房人所享有的權(quán)利均是合同權(quán)利，是請求交付標的物的債權(quán)，統(tǒng)屬于債權(quán)的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發(fā)商簽訂了不動產(chǎn)買賣合同之后，被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人、購房人可依據(jù)合同行使債的請求權(quán)，該請求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。但是，應(yīng)當看到，該請求權(quán)的實現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動的影響，根據(jù)物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護原則的規(guī)定，再結(jié)合不動產(chǎn)買賣合同中并無擔保適用的實際狀況，可推知被拆遷人、購房人享有的權(quán)利受保護的狀態(tài)是處于相對脆弱的境地的。
（三）根據(jù)公平與正義觀念，有建立對被拆遷人、購房人特別保護的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對開發(fā)商所建房屋享有的權(quán)利是個比較特殊的權(quán)利，因為被拆遷人原先享有一個物權(quán)（即舊房），他與開發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權(quán)的合意，也可以說，被拆遷人在開發(fā)商新建房屋上所享有的物權(quán)是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實，從實質(zhì)上我們可以將它界定為一種不動產(chǎn)買賣行為，雖然它與一般的買賣有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時即與房屋開發(fā)商有獲取新房屋產(chǎn)權(quán)的約定，開發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權(quán)，并未支付錢款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權(quán)，如果此時對其房產(chǎn)權(quán)不予特別的保護，而將開發(fā)商的房產(chǎn)執(zhí)行給他人，則對被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產(chǎn)權(quán)利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復(fù)存在，失去了棲身之所。從物權(quán)保護角度看，他賴以取得新房的原有舊房物權(quán)并未受到特別的保護。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺其中有不公平之處。（2）購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開發(fā)商簽訂了購房合同，對合同履行基本有三種不同情況：一是購房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產(chǎn)證；二是購房人已預(yù)付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產(chǎn)執(zhí)行給他人時，購房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實際履行，追究違約也成為不實際。在現(xiàn)實生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對如何實現(xiàn)不動產(chǎn)交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購房人對開發(fā)商請求交付標的物債權(quán)實現(xiàn)的受損。
三、問題的解決——建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度
分析了不動產(chǎn)物權(quán)的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響，我們由此可得出結(jié)論，不動產(chǎn)物權(quán)的變動中，對第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調(diào)整好此中種種利益關(guān)系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個法律制度來加以調(diào)整，即規(guī)定有哪些權(quán)利是應(yīng)予優(yōu)先保護的、保護的范圍是什么、享受優(yōu)先權(quán)利保護的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對一些確有優(yōu)先保護必要的權(quán)利提供切實的保障。據(jù)此，筆者建議在我國民法中建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，在上述權(quán)利沖突中，平衡保護各方利益。同時，為維護交易安全，提供制度保障。
不動產(chǎn)先取特權(quán)，是債權(quán)人所享有的就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。關(guān)于不動產(chǎn)先取特權(quán)，在我國現(xiàn)行法律中并沒有規(guī)定。但有國外的立法例可資借鑒。《日本民法典》第八章有先取特權(quán)之規(guī)定，規(guī)定因不動產(chǎn)的保存、工事、買賣等原因所生債權(quán)，于債務(wù)人的特定的不動產(chǎn)上有先取特權(quán)；先取特權(quán)未經(jīng)登記，可以對抗無特別擔保的債權(quán)人；但經(jīng)過登記的不動產(chǎn)先取特權(quán)，可以先于抵押權(quán)而行使。日本《不動產(chǎn)登記法》對先取特權(quán)的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：
1、不動產(chǎn)先取特權(quán)，是就將來的不動產(chǎn)設(shè)立的。由于設(shè)立權(quán)利時不動產(chǎn)還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權(quán)制度。功能上的差別是我們應(yīng)特別注意之點。
2、通說認為不動產(chǎn)不適用留置權(quán)之規(guī)定，但實務(wù)中對因建造費未得受償而拒不讓出占有不動產(chǎn)的建筑商，強制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者，其權(quán)利與申請人之權(quán)利沖突時，社會公認的處理原則也是應(yīng)當保護其利益。
據(jù)此，筆者建議，在先取特權(quán)制度中應(yīng)當明確規(guī)定以下主要內(nèi)容：1、因不動產(chǎn)的保存、不動產(chǎn)的建造、不動產(chǎn)的買賣等原因所產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上有先取特權(quán)。2、不動產(chǎn)先取特權(quán)就同一不動產(chǎn)相互競合時，其優(yōu)先權(quán)的順序是不動產(chǎn)的保存、建造、買賣。3、就同一標的物，同一順序的先取特權(quán)人有數(shù)人時，如先取特權(quán)經(jīng)過登記的，以登記時間較早的為先，如先取特權(quán)未經(jīng)登記的，按其各債權(quán)額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產(chǎn)買賣的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價值部分，對合同約定的房屋有比不動產(chǎn)保存、建造和一般買賣更為優(yōu)先的先取權(quán)利。5、不動產(chǎn)保存、建造的先取特權(quán)，經(jīng)登記的，可先于抵押權(quán)而行使。不動產(chǎn)買賣的先取特權(quán)早于抵押權(quán)登記的，則先于抵押權(quán)而行使。
四、制度的應(yīng)用——對拆遷人、購房人權(quán)益之保護
建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，對解決被拆遷人、購房人利益保護問題，是十分有力的。但是，在不動產(chǎn)先取特權(quán)制度建立之前，目前如何調(diào)節(jié)好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據(jù)法院強制執(zhí)行案件中申請人享有的權(quán)利的類型不同，依不動產(chǎn)先取特權(quán)制度理論，對第三人采取相應(yīng)的保護措施。
目前在執(zhí)行實務(wù)中已經(jīng)注意到，由于權(quán)利類型的不同，在各種權(quán)利同時出現(xiàn)時，在確定優(yōu)先次后的順序上應(yīng)當是不同的，即物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先，其次是一般債權(quán)。根據(jù)實體法確定的物權(quán)，要優(yōu)先于根據(jù)程序訴訟、公證確定的債權(quán)，不得以進入執(zhí)行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》相關(guān)的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。所謂的“基于所有權(quán)和擔保物權(quán)而享有的債權(quán)”正是通常所稱的物權(quán)請求權(quán)。從本條規(guī)定內(nèi)容上，我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據(jù)權(quán)利性質(zhì)的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權(quán)利受償?shù)捻樞颍越鉀Q執(zhí)行程序中權(quán)利沖突的調(diào)節(jié)問題，但限于司法解釋的職權(quán)，未能從法律制度建設(shè)高度，創(chuàng)設(shè)解決上文所述現(xiàn)實問題的制度。此外，依據(jù)該《規(guī)定》，根據(jù)權(quán)利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權(quán)利已經(jīng)由法律文書確定了的情形，其中之缺陷在于對許多未經(jīng)法律文書確定的特殊權(quán)利未予以特殊有效的保護。
應(yīng)用不動產(chǎn)先取特權(quán)制度來解決上述不足，區(qū)分申請人權(quán)利的不同，采取不同的保護措施。將申請人的權(quán)利分為物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)兩類。根據(jù)物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先的原則予以保護，申請人所獲得的物權(quán)請求權(quán)包括因基于物的所有權(quán)所生請求權(quán)、先取特權(quán)和擔保物權(quán)。對房屋具有所有權(quán)，據(jù)此權(quán)利所生請求權(quán)的保護自不待言。申請人對房屋開發(fā)商有擔保物權(quán)的情形，也已普遍形成共識。問題是，實踐不乏建筑商是申請人的情況，此時我們應(yīng)特別注意到應(yīng)確認建筑商享有本文所述的不動產(chǎn)先取特權(quán)，給予其應(yīng)有的保護。同時也應(yīng)注意，當建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執(zhí)行案件的案外人時，在執(zhí)行中對他們享有的先取特權(quán)也應(yīng)予以特別保護。本文著重論述對被拆遷人、購房人保護措施如下：
1、關(guān)于對被拆遷人權(quán)益的保護。從建立科學的不動產(chǎn)先取特權(quán)的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權(quán)利明確的規(guī)定為比一般不動產(chǎn)買賣享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?quán)，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權(quán)利的特殊性基礎(chǔ)上作出的。
基于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)這一權(quán)利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對被拆遷人權(quán)利存在的已知性，筆者認為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請人對房屋有所有權(quán)的情形，也不存在申請人對房屋的擔保物權(quán)有早于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)產(chǎn)生的情形，因此，可以推論，無論申請執(zhí)行人是基于其他物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)提出的對開發(fā)商的強制執(zhí)行申請，法院均不得將開發(fā)商房產(chǎn)中安置給拆遷人的房產(chǎn)部分強制執(zhí)行給申請人，從而給予被拆遷人以特別的物權(quán)保護，這樣既符合執(zhí)行案件應(yīng)注重社會效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實現(xiàn)了不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的目的。這也是目前在相應(yīng)制度建立之前，人民法院對拆遷戶予以特別保護的理論依據(jù)，是以追求社會正義和公平為目的的。
2、關(guān)于對購房人權(quán)益的保護。購房人根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，取得一項債權(quán)，即請求開發(fā)商移轉(zhuǎn)標的物（房屋）所有權(quán)。但如果購房人已支付了價款的，則購房人就其所支付的價款及利息在債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上存在先取特權(quán)，因此，在執(zhí)行案件中，根據(jù)購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對購房人應(yīng)有的保護分述如下：
A當購房人已向開發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時因種種原因購房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不表明購房人有怠于行使權(quán)利的事實，同時作為法律關(guān)系狀態(tài)來考慮此時已處于相當穩(wěn)定狀況，即根據(jù)合同，雙方的權(quán)利義務(wù)已基本履行完畢，債的關(guān)系即將消滅，只差履行不動產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)。筆者認為：（1）如果此時執(zhí)行案件中申請人所依據(jù)的債權(quán)請求權(quán)無特別擔保的，則不能對房屋有比購房人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因為權(quán)利依其性質(zhì)，屬可以享有不動產(chǎn)先取特權(quán)的權(quán)利，申請人不比購房人具有優(yōu)先性，此時顯然不可將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。（2）如果此時執(zhí)行案件中的申請人依據(jù)物權(quán)請求權(quán)的，則根據(jù)物權(quán)的類別、當事人設(shè)定物權(quán)時間先后區(qū)別對待。總的原則是所有權(quán)優(yōu)先于先取特權(quán)，對于擔保物權(quán)，則根據(jù)設(shè)定權(quán)利的時間先后順序來確定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｖ档米⒁獾氖牵谝婪▋?yōu)先保護申請人享有的其他物權(quán)的情形下，對購房人的權(quán)利也應(yīng)予保護。
B當購房人與開發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預(yù)付款的情況下，購房人僅就已經(jīng)支付的定金和預(yù)付款部分對向開發(fā)商訂購的房屋有先取特權(quán)，其應(yīng)受保護的情形與上述相同，只是縮小了受保護的價額。
在上述情形中，如果是申請人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款，據(jù)此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請人則比購房人無論在實體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優(yōu)先性，對其權(quán)利的保護當然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。
C如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價的，則購房人對開發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護，即法院可將開發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請執(zhí)行人。
另外需要特別說明的，在執(zhí)行案件中應(yīng)注意甄別購房人與開發(fā)商購房合同的簽訂與房款的交付時間，因本文所論述的對購房人權(quán)利的保護，前提條件為該購房人是在執(zhí)行案件開始前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了代價，如果是在執(zhí)行案件開始后簽訂合同、支付代價的，則不應(yīng)予以前文所述的保護。
