時間：2022-03-04 05:40:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇產品營銷計劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、總體市場分析
1、市場上真空包裝類食品主要以豬，牛，雞，鴨，魚及其相關食品為主，羊肉類食品所占市場份額很小。各餐飲場所的羊肉銷量很大，占據了羊肉消費的90％的市場。肉羊飼養效
益穩定，因生產成本低而有著較高的經濟效益。從近10年的畜產品市場來看，豬、雞的行情均不穩定，價格經常大起大落，而肉羊則銷路看好、價格穩定、市場平穩。由于肉羊
繁殖相對緩慢，數量的增加與市場需求的增大處于動態平衡狀態，使之成為廣大農民投資小、效益穩的飼養項目。
2、羊肉類產品具有其他產品所不具備的一些優勢，同時恰逢“瘋牛病”和“禽流感”，羊肉類產品作為一種主要的肉類產品，其產量和銷量一定會有較大幅度的增長。在國際
上，因“瘋牛病”等牲畜疾病的影響，牛肉的消費量下降了27％，價格下跌30％。在國內，由于肉豬、肉雞生長速度過快，肉的適口性變差的問題愈來愈嚴重，一些飼養戶在
飼養過程中使用了激素和藥物，激素和藥物殘留超標的問題也引起了人們的擔憂。在這種情況下，人們紛紛尋找“放心肉”，羊肉成為一種理想、安全的肉類食品。羊肉含蛋白成
分高，膽固醇低，加上羊為食草性動物，在飼養過程中以草料為主，不含添加劑，這就杜絕了動物骨粉飼料中各種牲畜疫病傳播的可能。除野味、地方品種外，羊肉因在飼養過程
中以飼草為主、很少用精飼料和飼料添加劑而逐漸成為一種理想、安全的替代品。羊肉的消費量和出口量呈直線上升趨勢。據了解，目前中國人均占有羊肉不到2-5公斤，市場空
間巨大。
3、南寧市各類肉食產品的市場份額已經大致穩定，主要以各類品牌食品為主。
4、存在的問題：羊肉類真空包裝食品所占市場份額很小，說明此類食品不符合人們目前普遍的消費習慣；羊肉所具備的一些特性，例如消費的季節性等等。
5.市場機遇：羊肉類真空包裝食品所占市場份額很小，具有很大的市場開拓潛力；同類真空包裝羊肉類產品中，品牌產品優勢不明顯，競爭壓力較小；XX羊肉系都安山羊肉，產品
質量過硬，是綠色生態食品，符合人們消費心理發展趨勢的需要；XX牌羊肉已經具備一定的規模，可以從規模經濟上降低成本，提高產品競爭力。
二、市場占有率分析（最最重要的一關，必須經過詳細周密的市場調查，對于本產品，相關產品，從市場份額，銷售價格，銷售渠道，經營思路，發展潛力，消費習慣各個方面做
全方位的市場調研）
各餐飲場所：調查杭城餐飲場所的數目和規模（分為一定的數量級，按照銷售額的大小），顧客消費偏好，日消費量，羊肉特色，產品進價各個方面
各超市：調查進貨渠道，促銷手段，進貨價格，鋪貨方式，超市進場費，同類商品和類比商品的規格和價格等各個方面的數據，開發適合目前消費觀念的小包裝食品
各食品市場：調查批發商的進價，銷售情況，下屬經銷商的數目等各個方面的數據
三、消費者心理
1、羊肉作為一種傳統的肉食品，只對于其肉用價值有一定了解，而沒有發掘其作為保健食品，休閑食品方面的價值；
2、習慣于羊肉產品的新鮮食用，不習慣真空包裝的此類食品；
3、認為羊肉所含有的一定的羊臊氣；
4、認為羊肉是一種季節型食品，適合冬季食用；
5.不習慣食用全羊系列食品（例如羊內臟、羊腳、百草湯等）；
四、XX牌都安山羊肉的SWOT分析
優勢(Strength)：
1、XX牌羊肉系都安山羊肉品種，此品種羊肉肉質好，脂肪少，是綠色生態食品，符合人們日益高漲對于食品的高要求和消費心理趨勢；
2、XX牌羊肉已經成規模化養殖，從規模經濟上可以控制成本，提高產品核心競爭力；
3、由于真空包裝的羊肉類產品市場份額很小，相對而言同類食品競爭優勢不明顯；
4、可以結合其余食品的開發特點，開發出符合消費口味的XX牌羊肉休閑食品
5、采用整合營銷的方式，對于XX牌羊肉進行合理的包裝以及銷售
6、具備肉質細嫩的優點，尤其肌肉蛋白質中的氨基酸種類齊全，含量豐富，賴氨酸、苯丙氨酸、和蛋氨酸等人體必需氨基酸的含量豐富。
劣勢(Weakness)
1、羊肉類真空包裝食品市場份額很小，開拓先期市場需要巨大的投入；
2、人們普遍消費觀念還無法認可此類真空包裝食品，需要從改善消費觀念入手；
3、新鮮類羊肉供應已經自成體系，打入各餐飲場所具備一定難度。
4、羊肉的食用具有一定的季節特性
機會(0pportunities)：
威脅(Threats)：
五、產品定位（考慮產品在市場中的定位以及對于不同消費者的價值所在）
1、符合人們消費心理的21世紀綠色健康食品，恰逢“瘋牛病”和“禽流感”肆虐，此種食品的推出易于切中人們的消費趨勢。
2、消費群定位：
中老年人：
年輕人：
家庭主婦：
送禮用途等等
六、營銷指導思想
1、深層推銷產品所包含的核心價值——綠色生態食品，宣傳與銷售緊密結合；
2、明確產品主要營銷思路，始終不偏離中心；
3、重點于終端建設，輔以其它營銷形式；
七、風險點與關鍵點
風險點：羊肉口味沒有經過市場的驗證，是否符合消費者口味仍不確定；新鮮類羊肉的銷售市場已經比較成熟，打入成本較高；真空包裝類食品不符合消費習慣，需要一個行
之有效的切入口和長期的觀念引導；羊肉類食品具有明顯的季節特點；
關鍵點：
1、以綠色生態食品作為XX牌羊肉的主要賣點，附以各種營銷手段，確立XX牌羊肉健康，美味，生態的企業形象
2、首先以杭州作為根據地，采取聚集戰略，將XX牌羊肉在目標人群和杭州市場做深做透；通過在一個區域市場做透，占有較大市場份額，然后向周邊地區拓展和延伸；
3、重點突破，樹立形象；肉質類產品具有大眾化的特點，所以更長、更有效的應塑造一個獨具個性的品牌形象，從而引導消費者從心理認可品牌，建立品牌的依賴度，故此建
立一套統一風格的形象識別系統是十分必要的。
4、各個環節緊密配合；在宣傳、售后服務、資金、人力資源應相互配合。
八、銷售渠道
根據市場調研的結果，進行市場細分，確定突破重點：各大超市，各大商場的地下超市，各連鎖超市，各農貿市場，各專業食品市場，高校，以及各單位的食堂，各大飯店，
各燒烤店，各火鍋店，開設門店（銷售包括新鮮羊肉，真空包裝羊肉，羊內臟，羊肉湯，羊肉串等在內的一系列食品），加盟鴨脖子轉賣（精武鴨頸，味之堂鴨頸）
九、媒體宣傳（廣告創意）
入世初期應以突出產品健康，生態，綠色為特色為重點，考慮到電視媒體類廣告投入較大，只有將企業的產品的所有資源和有利的社會及媒介資源相結合，才可能找到更妥善
的解決辦法和突破口。以隱性傳播的方式，通過“變相軟文”的撰稿和傳播為主；采用軟性化、系列化的做法，自然的、駕輕就熟的達到了“隱性傳播”的目的；
在不同的階段應采取不同的廣告策略，第一階段，強調突出產品的特色
，在強調綠色生態特點的同時，附以各大市場的大范圍鋪貨，目標力求市場占有率。第二階段，根據消費者的心理需求和消費口味，在突出企業形象的同時，加強消費者對于產品的依賴性。
十.營銷思路
1.進行各大食品市場的大范圍鋪貨，以市場占有率為第一目標
2.開設一定的銷售終端，以門店的形式，推出品牌羊肉，同時開展包括羊肉火鍋，羊肉串，羊肉熟食等各種品種的羊肉銷售門市點，既有利于品牌形象的推廣，又有利于羊肉
的銷售。
3.考慮到電視媒體的成本較高，擬采取以平面媒體為主的營銷方式，附以“各類軟文”，突出產品的特性，同時采用傳單的方式，將此類羊肉的口感，品種通過通俗易懂的形
式，傳遞到消費者手中
4.前期采用鋪貨的形式，目的在于迅速擴大產品的知名度，同時占據一定的市場份額。采取食品市場為主，酒店餐飲場所為輔，同時逐漸開展進入超市（進入成本很高）；
5.關注國際上此種羊肉的銷售情況和出口情況，特別是它的羊皮和羊絨的價值；
（1）整理有關該牧場以及產品的有關信息，制作產品目錄或以其他形式樹立牧場及產品的形象
（2）建立有關檔案，證明該產品通過質量認可
（3）確定外銷的話，尋找外銷渠道，可以通過網絡搜索有關資源，也可以通過交易會，鑒于該產品的特殊性，可以從政府部門獲取有關信息
（4）銷售的一般程序
6.積極發展企業的文化，以健康向上的企業文化作為產品持續發展的內驅動力
7.突出自己的優勢，完全不同于其他的羊肉
1調研和分析市場
在市場經濟條件下，企業或組織無一例外地面臨著“適者生存，優勝劣汰”的市場選擇壓力，企業或組織要想在市場中站穩腳跟，必須做到快速完成資金原始積累以及快速打開市場，但市場不是一成不變的，如果企業或組織不能準確把握市場動態，必不能打開市場，更無法完成資本的積累。因此，企業或組織要想獲得良好的電子營銷效果，必先就市場需求、市場前景、市場容量、競爭對手的實力、消費者的相關要求、產品的生產技術設備成本、可供選擇的交易途徑等進行詳實的調研和正確的分析。換句話說，詳實的調研和正確的市場分析是電子商務營銷管理的首要工作。在了解市場基本信息的基礎上，根據自身的生產和營銷實力進行生產和營銷，才能獲得較佳的營銷效果。
2管理消費者的需求和產品
消費者需求即是市場需求，是影響企業或組織能否成功營銷的關鍵因素，也是企業或組織在市場中得以長期發展的重要保障。一般而言，企業或組織生產的產品若符合消費者的消費需求，其營銷行為便能成功。但市場中的同類產品琳瑯滿目，各有千秋，消費者在消費時往往貨比三家，在電子商務環境下，產品之間的比較就更簡便了。因此，企業或組織要想在電子商務營銷中脫穎而出，除了要滿足消費者的消費需求之外，還需挖掘新的需求，挖掘新的賣點，引導消費者消費。引導消費者消費，即管理消費者的需求，而對消費者需求的管理主要通過產品管理實現。大數字電子商務條件下的產品管理主要表現在以下幾個方面:根據市場調研數據對目前市場上產品的特點、優勢、不足進行分析，為產品新功能的研發提供參考;對市場上的產品生產成本和銷售價格進行分析，盡量降低產品生產成本，并為產品銷售價格的擬定提供建議;觀察不同人群的消費特點，設計出特色鮮明、功能強大的產品，力求產品構成能滿足各人群的不同需求，并針對不同人群的信息接受特點制定能突出賣點的營銷方案。
3制定營銷戰略
制定營銷戰略是企業或組織為實現經營目標，對產品某一時期的市場營銷進行構思和規劃的一種管理活動。營銷戰略受企業或組織業務戰略計劃的統籌和指導，其內容包括開發新產品、管理和經營品牌、將產品推向市場、產品市場布局和促銷、針對產品營銷過程中出現的問題提出解決方案等。企業或組織在制定營銷戰略時，需注意以下兩點:第一，制定營銷戰略是為實現營銷目標，但市場是變化的，所制定的營銷戰略須是階段性的、有重點的且具有一定的前瞻性，以便能在保證基本方向和目標不變的前提下隨著市場信息的變化而適當調整，且不會對當前的產品營銷帶來嚴重的不良影響。同時，各個階段的營銷戰略需具有一定的銜接性，如果階段戰略之間過于突兀，則不利于產品市場營銷的穩定，不利于實現最大經濟效益，更不利于長足發展。第二，營銷戰略的制定需符合企業或組織在市場中的競爭實力，不宜太高或太低，太高則易受累，太低則不利于發揮實力、發掘潛力，均可導致企業或組織在市場競爭中落敗。一般而言，如果產品市場處于成長期，企業或組織應采取不斷研發新產品、不斷完善營銷渠道和發展經銷商等措施快速占領市場，通過占有最大市場份額而獲利;如果產品市場發展成熟，企業或組織就需千方百計地延長產品“生命周期”，一方面繼續研發新產品，另一方面加大促銷力度，以新穎的促銷政策吸引消費者，保證產品市場營銷的穩定;如果產品市場已進入衰退期，企業或組織絕不可抱著僥幸心理，妄想在市場退潮期獲取巨額利潤，宜盡早收回投資、變現，以減少損失。
4制定營銷計劃
制定營銷計劃是為了實現營銷戰略的目標。營銷計劃是具體可行的，其內容涉及營銷活動、營銷活動預算、營銷活動資源分配等方面。其中，營銷活動計劃需能反映活動的每一步驟和細節，需就產品的開發、定價、營銷渠道、廣告制作和宣傳、營銷人員的培訓和職責安排、后勤保障等做出合理安排，且需保證各個環節是能相互協調和配合的，以獲得良好的整合效應。營銷活動預算即營銷成本，是可控制的，一般而言，營銷成本越低對企業或組織越有利，但一味追求低成本并不能保證企業或組織獲得預期的營銷效果。因此，營銷成本的計劃需與市場營銷成本水平相符，需與實際營銷活動需要相符，有時候甚至應適當放寬營銷成本。營銷活動資源的分配包括營銷成本、工具(產品、定價等)和人力資源等方面，應根據不同區域、不同時期的市場進行合理分配。
5組織人員執行營銷計劃
營銷計劃的執行是實現營銷目標的必要階段，也是檢驗營銷計劃合理性、科學性的重要途徑。要執行營銷計劃，首先需設置一個具有決策權的領導層，該領導層需能協調營銷部門和市場推廣部門的工作;還需根據部門職能的不同組織營銷團隊開展營銷活動，協調好營銷活動進程，控制好營銷效果，同時做好營銷質量評價。另外，營銷計劃的落實有賴于營銷人員的努力，為獲取最佳營銷效果，營銷領導層需重視營銷人員的培養，保證營銷團體中每個成員的業務素質和職業道德符合崗位要求，如具備良好的信息處理能力，富有合作精神、創新精神等;同時營銷領導層需重視人力資源的分配，即處理好營銷活動需要具備何種條件的人才、需要多少人才、如何調配人才才能使營銷活動有條不紊地進行等具體環節的問題。
6管理營銷信息
電子商務營銷所涉及的領域已越來越廣泛，市場傳遞出的信息也越來越多，越來越復雜;再加上電子商務營銷渠道和服務越來越完善，產品售前、售中、售后需處理的信息也越來越多。如果企業或組織不能快速、有效地處理這些信息，其營銷工作和營銷管理工作將受到不可小覷的不良影響，企業或組織的發展能力也將會受到一定程度的削弱。因此，有相關研究指出，企業或組織需建立一套靈敏、經濟、準確且全方位的營銷信息管理系統，以保證營銷相關信息得到更充分的利用，提高企業或組織決策的科學性。簡單地說，營銷信息就是與營銷活動相關的各種消息、情報、數據和資料的總和。具體而言，可分為行政法律、法規、政策、計劃、文件，以及市場競爭信息、市場需求、技術發展水平等外部環境信息，還包含企業或組織自身的生產成果、人力和物質資源、財務等內部信息。營銷信息的管理主要包括信息收集、信息利用兩方面，其中信息的利用主要是指企業或組織對收集到的信息進行分析、整合，然后根據分析和整合結果制定營銷計劃，做出營銷預測。營銷計劃執行的過程中也會產生許多新的信息，企業或組織的營銷信息管理也應動態收集、分析、整合這些信息，并依據這些信息對營銷計劃做出適當調整，以謀求更好的營銷效果，最大限度地實現營銷目標。
7結束語
市場營銷組織
企業的市場營銷部門是執行市場營銷計劃，服務市場購買者的職能部門。市場營銷部門的組織形式，主要受宏觀市場營銷環境，企業市場營銷管理哲學，以及企業自身所處的發展階段、經營范圍、業務特點等因素的影響。
一、市場營銷部門的演變
企業的市場營銷部門是隨著市場營銷管理哲學的不斷發展演變而來的。大致經歷了單純的銷售部門、兼有附屬職能的銷售部門、獨立的市場營銷部門、現代市場營銷部門、現代市場營銷公司五個階段。
1、單純的銷售部門。
20世紀30年代以前，西方企業以生立觀念作為指導思想，大部分都采用這種形式。一般說來，所有企業都是從財務、生產、銷售和會計這四個基本職能部門開展的。財務部門負責資金的籌措，生產部門負責產品制造，銷售部門通常由一位副總經理負責，管理銷售人員，并兼管若干市場營銷研究和廣告宣傳工作（見圖9.1A）。在這個階段，銷售部門的職能僅僅是推銷生產部門生產出來的產品，生產什么、銷售什么；生產多少，銷售多少。產品生產、庫存管理等完全由生產部門決定，銷售部門以對產品的種類、規格、數量等問題，幾乎沒有任何發言權。
2、兼有附屬職能的銷售部門。
20世紀30年代大蕭條以后，市場競爭日趨激烈，企業大多數以推銷觀念作為指導思想，需要進行經常性的市場營銷研究、廣告宣傳以及其它促銷活動，這些工作逐漸變成為專門的職能，當工作量達到一定程度時，便會設立一名市場營銷主任負責這方面的工作（見圖9.1B）。
3、獨立的市場營銷部門。
隨著企業規模和業務范圍的進一步擴大，原來作為附屬性工作的市場營銷研究、新產品開發、廣告促銷和為顧客服務等市場營銷職能的重要性日益增強。于是，市場營銷部門成為一個相對獨立的職能部門，作為市場營銷部門負責人的市場營銷副總經理同銷售副總經理一樣直接受總經理的領導，銷售和市場營銷成為平行的職能部門（見圖9.1C）。但在具體工作上，這兩個部門是需要密切配合的。這種安排常常使用在許多工業企業中，它向企業總經理提供了一個全面各角度分析企業面臨的機遇與挑戰的機會。
4、現代市場營銷部門。
盡管銷售副總經理和市場營銷副總經理需要配合默契和互相協調，但是他們之間實際形成的關系往往是一種彼此敵對、互相猜疑的關系。銷售副總經理趨向于短期行為，側重于取得眼前的銷售量；而市場營銷副總經理則多著眼于長期效果，側重于制定適當的產品計劃和市場營銷戰略，以滿足市場的長期需要。銷售部門和市場營銷部門之間矛盾沖突的解決過程，形成了現代市場營銷部門的基礎，即由市場營銷副總經理全面負責，下轄所有市場營銷職能部門和銷售部門（見（見圖9.1D）。
需要注意的是，市場營銷人員的銷售人員是兩種截然不同的群體，盡管市場營銷人員很多來自銷售人員，但還是不應將他們搞混，并不是所有銷售人員都能成為市場營銷人員。事實上，在這兩種職業之間有著根本的不同。從專業性而言，市場營銷經理的的任務是確定市場機會準備市場營銷策略并計劃組織新產品進入，銷售活動達到預訂目標，而銷售人員則是負責實施新產品進入和銷售活動。在這一過程中常出現兩種問題：如果市場營銷人員沒有征求銷售人員對于市場機會和整個計劃的看法和見解，那么在實施過程中可能會導致事與愿違，如果，在實施后市場營銷人員沒有收集銷售人員對于此次行動計劃實施的反饋信息，那么他很難對整個計劃進行有效控制。下面是市場營銷人員和銷售人員的比較。
市場營銷人員
銷售人員
依賴于市場營銷研究確定
依賴街頭經驗了解不同個性的買
主目標市場并進行市場細分
時間用于計劃工作上
時間用于面對面的促銷上
從長遠考慮
從短期考慮
目的在于獲得市場
占有率并賺取利潤
目的在于促進銷售
市場營銷人員常常認為銷售人員有如下優點：隨和、易與人交往，工作努力。缺點是短期行為多，缺乏整體分析的能力。而銷售人員則認為市場營銷人員受過良好教育，大多是數據導向型（依據數據作出結論），缺點是缺乏銷售經驗，缺乏市場銷售直覺和不承擔風險。很多公司忽略了這兩類群體的差別而提升一個干得很棒的銷售經理為高級市場營銷經理，但很多銷售經理對于每天面對市場營銷研究計劃等工作感到枯燥、寧愿去會見客戶，這種公司顯然不明白二者差別以致犯如此愚昧的錯誤。對這兩類群體而言最主要的是讓他們能達到最大的理解和尊重。事實表明，市場營銷人員、銷售人員之間缺乏理解和尊重的公司肯定是一團糟，如果市場營銷人員、銷售人員相互欣賞對方才能的話，那常常會給公司帶來意想不到的收益。
5、現代市場營銷企業。
一個企業僅僅有了上述現代市場營銷部門，還不等于是現代市場營銷企業。現代市場營銷企業取決于企業內部各種管理人員對待市場營銷職能的態度，只有當所有的管理人員都認識到企業一切部門的工作都是“為顧客服務”，“市場營銷”不僅是一個部門的名稱而且是一個企業的經營哲學時，這個企業才能算是一個“以顧客為中心”的現代市場營銷企業。
二、市場營銷部門的組織形式
為了實現企業目標，市場營銷經理必須選擇合適的市場營銷組織。大體上，市場營銷組織的類型以下5種類型：
1、職能型組織。
這是最古老也最常見的市場營銷組織形式。它強調市場營銷各種職能如銷售、廣告和研究等的重要性。從圖9.2可以看出，該組織把銷售職能當成市場營銷的重點，而廣告、產品管理和研究職能則處于次要地位。當企業只有一種或很少幾種產品，或者企業產品的市場營銷方式大體相同時，按照市場營銷職能設置組織結構比較有效。但是，隨著產品品種的增多和市場的擴大，這種組織形式就暴露出發展不平衡和難以協調的問題。既然沒有一個部門能對某產品的整個市場營銷活動負全部責任，那么，各部門就強調各自的重要性，以便爭取到更多的預算和決策權力，致使市場營銷總經理無法進行協調。
2、產品型組織。
產品型組織是指在企業內部建立產品經理組織制度，以協調職能型組織中的部門沖突。在企業所生產的各產品差異很大，產品品種太多，以致按職能設置的市場營銷組織無法處理的情況下，建立產品經理組織制度是適宜的。其基本做法是，由一名產品市場營銷經理負責，下設幾個產品線經理，產品線經理之下再設幾個具體產品經理去負責各具體和產品（見圖9.3）。
產品市場營銷經理的職責是制定產品開發計劃，并付諸執行，監測其結果和采取改進措施。具體地可分為六個方面：（1）發展產品的長期經營和競爭戰略；（2）編制年度市場營銷計劃和進行銷售預測；（3）與廣告商和經銷商一起研究廣告的文稿設計、節目方案和宣傳活動；（4）激勵推銷人員和經銷商經營該產品的興趣；（5）搜集產品、市場情報，進行統計分析；（6）倡導新產品開發。
產品型組織形式的優點在于產品市場營銷經理能夠有效地協調各種市場營銷職能，并對市場變化作出積極反應。同時，由于有專門的產品經理，那些較小品牌產品可能不會受到忽視。不過，該組織形式也存在不少缺陷：（1）缺乏整體觀念。在產品型組織中，各個產品經理相互獨立，他們會為保持各自產品的利益而發生摩擦，事實上，有些產品可能面臨著被收縮和淘汰的境地。（2）部門沖突。產品經理們未必能獲得足夠的權威，以保證他們有效地履行職責。這就要求他們得靠勸說的方法取得廣告部門、銷售部門、生產部門和其他部門的配合與支持。（3）多頭領導。幀于權責劃分不清楚，下級可能會得到多方面的指令。例如，產品廣告經理在制定廣告戰略時接受產品市場營銷經理的指導，而在預算和媒體選擇上則受制于廣告協調者。
3、市場型組織。
當企業面臨如下情況時，建立市場型組織是可行的：擁有單一的產品線；市場各種各樣（不同偏好和消費群體）；不同的分銷渠道。許多企業都在按照市場系統安排其市場營銷機構，使市場成為企業各部門為之服務的中心。市場型組織的基本形態如圖9.4所示。一名市場主管經理管理幾名市場經理（市場經理又稱市場開發經理、市場專家和行業專家）。市場經理開展工作所需要的職能由其他職能性組織提供并保證。其職責是負責制定所轄市場的長期計劃和年度計劃，分析市場動向及企業應該為市場提供什么新產品等。他們的工作成績常用市場占有率的增加情況來判斷，而不是看其市場現有盈利情況。市場型組織的優點在于，企業的市場營銷活動是按照滿足各類不同顧客的需求來組織和安排的，這有利于企業加強銷售和市場開拓。其缺點是，存在權責不清和多頭領導的矛盾，這和產品型組織類似。
4、地理型組織。
如果一個企業的市場營銷活動面向全國，那么它會按照地理區域設置其市場營銷機構（見圖9.5）。該機構設置包括，1名負責全國銷售業務的銷售經理，若干名區域銷售經理、地區銷售經理和地方銷售經理。為了使整個市場營銷活動更為有效，地理型組織通常都是與其他類型的組織結合起來使用。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1、計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2、市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3、機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4、目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5、市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6、行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7、預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8、控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1、市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2、產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1、機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2、優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3、問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
1。財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2。市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
·各個目標應保持內在的一致性。
·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
作為帶動國家經濟發展的重要行業之一的房地產行業，目前正處于高速發展，同時在很多城市也是最受國家重視的。新的一年里，從事這些行業的企業和個人要制定怎樣的房地產銷售工作計劃呢?下面是小編整理的房地產銷售個人計劃，希望對大家有所幫助!
房地產銷售個人計劃(一)一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和市場營銷目標需要確立。
財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.市場營銷目標
財務目標必須要轉化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準
?各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
?各個目標應保持內在的一致性。
?如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。
五、市場營銷策略
應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10%的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示
目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30%。
研究與開發：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場營銷研究：增加10%的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要市場營銷推動力。而現在市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。
房地產行業一直是帶動國家經濟發展的重要行業之一，尤其是最近幾年，我國房地產事業取得了巨大的發展，不過也產生了很多的泡沫，導致全球金融危機到來之后我們國家的房地產行業出現了巨大的危機。為了應付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。
房地產銷售個人計劃(二)一個好的房地產營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想提高市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷計劃。
1.房地產營銷計劃的內容
在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支本文來源：
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.市場情勢
應提供關于所服務的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經濟一定會很快的恢復過來，而我們的房地產市場一定會恢復繁榮!
房地產銷售個人計劃(三)第一階段：項目開發前期階段
對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調查計劃，開展正式的房地產市場調研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據。
主要工作內容：
一、對項目位置、規劃紅線圖、項目相關的法律手續文件、項目周邊環境、項
目所在區域的市政規劃入行了解熟悉;
二、開展房地產市場調查
①市場環境調查分析
對項目所在地的城市規劃、宏看經濟、人口規模、土地資源和房地產市場入行考察
②房地產市場調查分析
對項目所在地的房地產市場供給、需求狀況、價格現狀和趨勢、產品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調查。
三、項目初步定位
根據相應的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等，為項目開發提供切實可行的依據。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發階段
跟蹤動態市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調查、消費者調查，對本開發進行優劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應的營銷策略;
主要工作內容：
一、開展房地產市場動態調查
深入了解項目所在區域的房地產市場供應、需求狀況，價格現狀和未來發展趨勢，產品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態調查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產品分析，包括房型、規劃、土地、綜合配套;
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調查，明確項目的目標客戶群
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業特征、消費關注、消費心理、產品選擇)
四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路
根據深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路
①產品分析
②本項目的SWOT分析(優劣勢分析)
基于SWOT分析(優劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰略分析與規劃
①項目賣點回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關與宣傳總策略
⑥營銷推廣項目的策劃
_各階段推廣主題策劃
_各階段營銷分析與總匯
_各階段市場動態分析與對策
_各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②：
通過邀請招標或公開招標等方式確定入圍的專業物業公司
對項目進行交底，要求各投標公司各自提交營銷策劃報告
組織公司相關人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優方案，確定物業公司。
簽訂《項目顧問服務合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內容、時間、權利、義務，付費標準與付款方式等。
注：如選擇專業的物業，則本項目的全程營銷策劃及銷售執行均由公司完成，貫穿項目的開發全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續，蓄勢待發，預備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓;
二、制定銷售模式、設計銷售組織的架構;
三、其他物料準備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認購書》樣本、《房地產買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;
第四階段：銷售執行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標和計劃，全程監控項目銷售的執行情況，并適時作出針對性的策略調整，實現公司開發項目的目標利潤率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施
①銷售總體策略房地產營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰略思路和目標的制定
銷售模式的選擇和設計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
選擇房源
銷控計劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標與系數體系，產品系數、樓層系數、景觀系數、朝向系數、房型系數等
④付款方式
優惠政策
分期、分類的動態價格策略：內部認購的數量和價格政策
市場預熱期的價格政策和數量控制
開盤價格的動態策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調價計劃和調價技術
整體價格和房源調價技術
⑤廣告策略
主題制定房地產營銷策劃流程詳細說明
品牌形象定位
媒體計劃
廣告創意
現場包裝設計：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風格概念
二、制訂階段性的銷售目標和計劃，全程監控銷售執行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的調整;
保險公司社區拓展是指保險公司安排營銷人員進入居民社區，通過向居民進行保險宣傳、為居民提供保險咨詢、保險服務等活動，贏得居民信任，達到開發準客戶、營銷保險產品及進行保險增員目的的一種營銷模式。該營銷模式主要有以下兩種表現形式：
（一）安排營銷人員選擇特定區域進行駐點
在社區拓展前，選擇什么樣的社區是至關重要的。這往往需要先對將要選擇的駐點社區進行調研分析。一般保險公司都會選擇一些人口密集度大、商業較為繁榮、居民購買力強、有公共活動區域的社區。選好后在進行拓展前還要得到該社區居委會或綜合治理部門的支持和許可。獲得許可后再對該社區進行居民戶數、人口數量和結構、居民收入水平、附近商企情況、居民大致活動規律等逐一進行調查研究后，安排營銷人員攜帶必要工具和資料，通過懸掛公司宣傳條幅、擺放產品宣傳展架、搭撐太陽傘、安置桌椅板凳、輔助安放音響設備等方式形成特定的工作區域。
（二）購買或租賃社區門頭房設立社區門店
有些保險公司為在該社區“站穩腳跟”，并形成較強的品牌影響力和輿論優勢，贏得客戶信任，便在該社區購買或租賃社區門頭房設立起自己保險公司的社區門店，這樣便有一個固定的服務網點為客戶提供服務。通過在門店組織多種形式的活動，比如親子游戲；產品說明會；聯合社區居委會組織一些比賽等等，可與該社區居民建立起牢固的信任關系。
二、保險公司進社區拓展效果評估的指標
保險公司社區拓展效果的好壞直接關系著保險公司經營成果。因此，對保險公司社區拓展效果的評估需要抓住能夠綜合反映拓展成果的指標，才能進行全面、科學的評價。保險公司進社區拓展效果評估的指標主要有以下幾種：
（一）保險公司社區銷售量指標
保險公司社區銷售量是指保險公司營銷人員在一定的社區和時期內實際推銷出去的保險產品數量。
通過保險公司社區銷售量的核定，可以分析該社區保險產品營銷計劃的完成情況、未完成的原因、社區銷售量的升降趨勢、社區保險占有率的變化趨勢以及從保險銷售量的構成上分析銷售保險品種的變化、新老客戶的變化等，從而為制定新的保險營銷策略及計劃提供依據。
（二）保險公司社區保費收入指標
保險公司社區保費收入是以貨幣形式表現出來的、以價值形式反映出社區營銷人員營銷成果的一個指標。進行保險公司社區保費收入指標核算，首先要了解有關保險產品的價格，再結合該保險產品銷售量統計數據，換算成為保費收入。
計算保費收入，可具體分為計劃保費銷售收入、實際保費銷售收入、單位保險產品銷售收入三種，各種保費銷售收入的計算方法如下：
1.計劃保費銷售收入計算公式。
計劃保費銷售收入=計劃期保險產品銷售量×單位保險產品銷售價格
2.實際保費銷售收入計算公式。
實際保費銷售收入=實際售出保險產品數量×單位保險產品銷售價格
3.單位保險產品的銷售收入計算公式。
單位保險產品銷售收入=單位保險產品銷售成本+單位保險產品銷售利潤。
（三）保險公司社區銷售費用指標
保險公司社區銷售費用的使用反映保險公司和營銷人員在社區營銷活動中活勞動和物化勞動消耗的動態。保險公司社區銷售費用指標核算工作，不僅有利于促進社區營銷活動的開展，而且有利于降低保險產品的成本。由于保險銷售費用是構成保險產品全部成本的重要部分，通過核算可降低保險銷售費用，同時降低了保險產品的成本。保險公司社區銷售費用的評估常用指標主要有以下幾種：
1.保險產品營銷費用率。保險產品營銷費用率是保險營銷員完成的營銷任務與完成這個營銷任務所支出的營銷費用之間的比例，它反映完成一定營銷任務所消耗的資金，其計算公式是：
其中，營銷費用主要包括能計入保險產品銷售成本的工具費、資料印刷費、通信費等。
2.保險產品營銷費用降低率。保險產品營銷費用降低率是保險營銷員實際支出的營銷費用與計劃核定的營銷費用限額之間的比例。計算公式如下：
（四）保險公司社區銷售利潤指標
保險公司社區銷售利潤的核算是在社區保險銷售量或保險銷售收入與社區保險銷售費用基礎上，通過對二者的對比分析來反映保險公司社區銷售業務和經營活動的經濟效益。其計算公式為：
保險公司社區銷售利潤=社區銷售收入-社區銷售成本
保險公司社區銷售利潤是社區營銷成果的集中表現，進行保險公司社區銷售利潤核算，可以根據市場需要，提高社區銷售量，降低社區銷售費用，增加社區銷售利潤。
（五）保險社區營銷勞效指標
保險社區營銷勞效是指保險營銷員在社區從事保險產品營銷勞動的效率，有絕對指標和相對指標之分。絕對指標有：一定時期營銷員完成的保險產品銷售數量；營銷員一定時間內訪問的客戶次數；每次訪問征得的訂單數目；訪問客戶所消耗的時間和費用等。相對指標主要有：社區營銷定額完成率、社區用戶訪問完成率、社區營銷員人均營銷額等。
1.社區營銷定額完成率。這一指標是社區營銷人員實際完成營銷情況與計劃或定額營銷任務的比較，反映社區營銷人員工作達到預期目標的程度。是一個動態相對指標。計算公式如下：
2.社區用戶訪問完成率。這一指標是一定時期內（年或月），保險營銷員實際訪問社區顧客的次數與計劃規定的標準訪問次數的比例，計算公式為：
3.社區營銷員人均營銷額。這個指標用來衡量營銷人員的平均業績。通過此指標，了解平均營銷水平，激勵營銷員提高工作業績。計算公式為：
三、保險進社區拓展效果評析
通過對多家保險公司進社區拓展效果的調查，結果發現保險公司進社區拓展業務的營銷模式是可取的，現將保險公司進社區拓展效果評析如下：
（一）有利的提高了保險公司的銷售業績
保險公司進社區拓展業務，可以對特定市場進行相對集中的綜合開發，雖然一開始，主要以宣傳公司品牌、宣傳公司保險產品、為客戶免費提供保險咨詢服務為主，投入成本較大。但經過長期的堅持，保險公司進社區拓展業務逐步被該社區居民認可，并與他們建立起了長期的穩定的信任關系。再加上近幾年保險公司多樣化的經營模式，使得保險公司的社區營銷人員不但為居民提供了有效的車險、壽險等保險服務，還為他們提供了諸如證券、信托等全方位的金融服務。大大提高了公司的銷售業績和經營效益。
（二）大大提高了保險公司專業化的形象
保險公司進社區拓展業務，但凡參與社區開拓的營銷人員在儀容、儀表、儀態上都有著嚴格的要求，他們都需統一著裝、統一禮儀、統一話術、統一步調，體現出保險公司人員的專業化、高素質和高標準，大大提高了保險公司專業化的形象，為贏得更多客戶的高度信任奠定了基礎。
職業經理人不僅要參與市場活動，更重要的是要參與戰略制定并對戰略計劃實施全過程的管理。現簡述其重要日常工作。
一、 市場機會調查及分析
現代市場，消費者需求不斷變化，決定銷售的產品必然存在生命周期。職業經理人不能僅僅依靠僅有的一倆只產品打拼，要不斷根據公司的狀況，及時發現識別新的市場機會，以充實公司長期穩定發展。職業經理人要建立和組織專業的市場營銷信息系統，開展各種調研活動，收集分析各種市場信息，從中發現市場機會。為了解市場變化及中長期趨勢，研究營銷環境極其重要。微觀環境直接影響公司銷售服務能力，如各級經銷商、分銷商、二批商、終端客戶、顧客、競爭對手等信息。宏觀環境如當地人口、經濟、政治、文化、技術等信息。對消費者市場需求了解分析，通過了解消費者的購買行為、特征、方式等發現市場機會。另外，公司要密切關注競品動態，對其充分認識并預測其行動反應。通過各種市場機會分析，經理人得以較準確鎖定新目標市場，發掘細分市場。
二、 營銷戰略規劃及策略組合
確定目標市場后，經理人就要對產品開發進行專業規劃，確定產品定位。隨后要對產品進行各項開發、測試、投放市場。在產品進入市場后，要為產品制定生命周期各階段營銷策略。市場策略組合老生常談，賣方角度關注營銷變量4個“P”，即產品、價格、地點、促銷。關注產品：品牌、包裝、質量、性能、規格、式樣、性能、服務等。關注價格：定價及調整、折扣、折讓、信用條件、付款期限等。關注地點：目標市場覆蓋、細分市場選擇、各級中間商設立、儲運方式確立等。關注促銷：廣告、人員推銷、銷售促進、公共關系、直接營銷等。買方角度關注4個“C”，即顧客的產品需要和期望、顧客希望的產品購買成本、顧客購買產品的便利性、顧客感情溝通。經理人必須對可控營銷變量進行組合運用，以形成與各目標市場相適用的營銷方式。
三、 營銷預算制定及分配
經理人制定的種種戰略及市場營銷變量組合順利實施的前提是必須對營銷預算的制定及分配進行決策。公司往往根據戰略目標規定的銷售任務額的比率進行費用預算。這其中會涉及各項因素：（1）公司上一期傳統銷售比率進行推算；(2)根據產品生命周期不同階段確定費用比例；（3）根據市場占有率要求調整費用預算；（4）根據品牌建設戰略設定預算比例；（5）根據競爭對手的營銷預算與銷售額比例確定競爭性費用預算。經理人必須將營銷費用預算根據公司的戰略目標要求及對競品的競爭需要分配給不同的產品、銷售渠道、促銷媒體。
四、 營銷戰略計劃執行及控制
經理人必須圍繞戰略計劃整合各變量組合專業操作市場。要協調公司各個部門環節有力配合；要考慮經營環境的不確定性因素，及時對戰略計劃進行動態調整；要考慮競爭對手對公司的策略打擊及時出臺新應對政策；要考慮品牌發展的速度是否與公司配置脫離；要考慮公司內部管理體制的規范與戰略計劃執行的配套。經理人需要制定控制計劃，跟進戰略計劃執行的質量、進度、偏差，確定監督檢查的時間及頻率，并且要對不同產品、顧客群、銷售渠道進行定期盈利率分析檢查，以確定營銷活動的效率。
市場變化瞬息萬變競爭激烈，職業經理人必須專業運作，通過分析市場營銷機會、規劃營銷戰略、制定營銷組合策略預算、執行和動態控制來完成營銷任務，實現公司戰略目標。
一、市場分析。
年度銷售計劃制定的依據，便是過去一年市場形勢及市場現狀的分析，而李經理采用的工具便是目前企業經常使用的swot分析法，即企業的優劣勢分析以及競爭威脅和存在的機會，通過swot分析，李經理可以從中了解市場競爭的格局及態勢，并結合企業的缺陷和機會，整合和優化資源配置，使其利用最大化。比如，通過市場分析，李經理很清晰地知道了方便面的市場現狀和未來趨勢：產品(檔次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分銷)，寡頭競爭初露端倪，營銷組合策略將成為下一輪競爭的熱點等等。
二、營銷思路。
營銷思路是根據市場分析而做出的指導全年銷售計劃的“精神”綱領，是營銷工作的方向和“靈魂”，也是銷售部需要經常灌輸和貫徹的營銷操作理念。針對這一點，李經理制定了具體的營銷思路，其中涵蓋了如下幾方面的內容：
1、樹立全員營銷觀念，真正體現“營銷生活化，生活營銷化”。
2、實施深度分銷，樹立決戰在終端的思想，有計劃、有重點地指導經銷商直接運作末端市場。
3、綜合利用產品、價格、通路、促銷、傳播、服務等營銷組合策略，形成強大的營銷合力。
4、在市場操作層面，體現“兩高一差”，即要堅持“運作差異化，高價位、高促銷”的原則，揚長避短，體現獨有的操作特色等等。營銷思路的確定，李經理充分結合了企業的實際，不僅翔實、有可操作性，而且還與時俱進，體現了創新的營銷精神，因此，在以往的年度銷售計劃中，都曾發揮了很好的指引效果。
三、銷售目標。
銷售目標是一切營銷工作的出發點和落腳點，因此，科學、合理的銷售目標制定也是年度銷售計劃的最重要和最核心的部分。那么，李經理是如何制定銷售目標的呢?
1、根據上一年度的銷售數額，按照一定增長比例，比如20%或30%，確定當前年度的銷售數量。
近期，在看一些做銷售的網友的博客里經常有類似這樣的問題：我現在遇到嚴重問題了，我想知道如何在客戶面前使得你的產品更突出，也就是怎樣用有效的方法把產品推銷出去！我想過很多但就是不知道怎樣才是有效的。我是剛開的小廠，品牌肯定沒有別人響亮。但是產品基本上都一樣，質量也不錯阿。 就是不知道他們怎么就是不接受我的產品呢？ 銷售工作計劃如何制定？
面前這樣的銷售工作計劃如何制定點評：
其實像這類問題，主要是在沒有品牌效應幫助的情況下銷售工作計劃如何制定的問題了。
第一、做好市場分析。
銷售計劃制定的依據，便是過去一年市場形勢及市場現狀的分析。
第二、整理營銷思路。
營銷思路是根據市場分析而做出的指導銷售計劃的“精神”綱領，是營銷工作的方向和“靈魂”，也是銷售部需要經常灌輸和貫徹的營銷操作理念。
第三、確立銷售目標。
銷售目標是一切營銷工作的出發點和落腳點，因此，科學、合理的銷售目標制定也是年度銷售工作計劃的最重要和最核心的部分。
第四、制定營銷策略。
營銷策略是營銷戰略的戰術分解，是順利實現企業銷售目標的有力保障
第五、加強團隊管理。
1、根據銷售需要進行人員規劃，即根據年度銷售工作計劃，合理人員配置，制定了人員招聘和培養計劃。
一、 做總結。沒有總結就沒有提升和進步。在旺季到來之前，應對上個旺季的營銷工作進行全面系統的總結與分析，發揚經驗，吸取教訓，查找不足。主要總結：
1、 銷售指標達成率分析（銷售量、銷售額、回款率、利稅總額、利潤率）。
2、 市場投入利用率和成本效益率（廣告、促銷、終端進場費的利用率；營銷成本率）。
3、 產品利潤渠道成員滿意率和消費者滿意度（分銷商、終端商對產品利潤的相對滿意度；消費者對產品之價格、品質、文化的滿意度）。
4、 渠道建設情況和廠商關系評價（渠道結構、終端輻射面、渠道成員之間關系和廠商關系的緊密度）。
5、 營銷計劃可行性和執行效果評價（營銷計劃的周密度、可執行性、效果分析）。
6、 營銷制度及業績考核體系的健全與完善程度（產品開發、市場開發、客戶管理、營銷人員業績考核等制度的評價）。
7、 營銷團隊建設及團隊成員素質和執行力（營銷人員對團隊的認識程度、管理層的團隊領導能力、營銷人員的整體素質、營銷執行力）。
8、 競爭對手營銷得失和營銷動向（主要競爭對手年度營銷策略及執行效果情況、主要競爭對手下一步的營銷策略預測）。
9、 取得的主要經驗和教訓，工作中存在的主要問題。
10、 市場宏觀形勢分析，旺季面臨的機遇與挑戰。
二、 做調研。市場的千變萬化瞬息萬變的，任何營銷策略都必須因勢而生，因勢而變，市場調研是營銷戰略制訂的依據和基礎，也是營銷成功的必要保障。在旺季到來之前，必須做詳細的市場調研，以對市場有詳細、客觀和準確的把握，為制訂營銷計劃打下堅實的基礎。
1、 市場宏觀環境調研（區域市場GDP、居民收入增長水平；新的經濟增長點；政府部門對市場經濟秩序的維護決心和能力、新目標市場的確定）。
2、 消費者調研（消費者群體數量、消費者的消費水平與偏好、消費者現實需求、消費者的潛在需求、消費者需求的新變化）。
3、 營銷渠道調研（現有營銷渠道效能分析、新渠道成員調研與確定、渠道成員的整體素質、新終端渠道的增長速度）。
4、 競爭對手調研（區域市場主要競爭對手的數量；競爭對手實力與營銷能力；競爭對手市場業績、問題與挑戰；競爭對手新的營銷策略動向）。
三、 做計劃。做任何工作，有計劃才能不亂。旺季到來之前必須制訂詳細和可行的營銷計劃指導營銷工作有條不紊地執行。
1、 銷售指標計劃：區域市場銷售量、銷售額、各品種銷售量、同期增長目標。
2、 市場開發計劃：計劃開發的目標區域市場、區域市場渠道開發計劃（分銷商、終端商類別與數量）。
3、 人力資源計劃：區域市場營銷人員配置數量、營銷人員招聘計劃、營銷人員培訓計劃。
4、 品牌傳播計劃：區域市場媒體廣告投放策略及預算、終端POP傳播策略、公關與促銷活動計劃。
四、 做制度。完善的制度體系是營銷成功的必要保障，然而制度因營銷的內外部環境的變化會出現不適應性和制度的缺失，所以在淡季時間應把制度體系的健全（制訂新制度）與完善（修訂舊制度）作為一項重要的工作來做，為旺季營銷工作的開展提供制度保障。一套完善的營銷管理制度主要包括以下制度：
1、 營銷組織架構設置制度
2、 營銷財務核算制度（產品價格、費用結算、營銷成本與效益考核等）
3、 營銷人力資源管理制度（招聘、考核、薪酬、福利、培訓、晉升、辭退等制度）
4、 物流管理制度（產品運輸制度、產品倉貯制度、渠道分銷制度等）
5、 市場開發與管理制度（新產品開發、渠道開發、市場價格與區域管理等）
6、 品牌傳播管理制度（媒體廣告投放與效果評估制度、終端生動化傳播管理制度、公關活動策劃與執行制度、促銷品使用制度等）。
7、 客戶關系管理制度（客戶開發流程、客戶拜訪制度、客戶績效考核制度、客戶會議制度等）
五、 做產品。產品是營銷成功的最核心要素，產品能否最大限度地滿足消費者需求是營銷成功的最根本前提。在旺季到來之前，要在對消費者實現需求和潛在需求充分調查研究，對競爭對手產品特性進行充分研究，對自身現有產品消費者需求滿意度研究的基礎上，調整產品結構。
1、 現有產品的微調。有的老產品上市以來，價格、使用特性（如洗衣粉的去污性、啤酒的口感等）、包裝等方面已經基本得到消費者的認可，與競爭對手相比具有一定的差異性，但隨著消費者需求的變化，產品在某些方面不能滿足消費需求需要進行微調。如洗衣粉添加香味，啤酒提高口感新鮮度等。
2、 新產品的設計。如果原有產品已經不能滿足消費需求，而且與競爭對手相比沒有競爭優勢，或者現在產品結構無法滿足消費者的新需求，就要考慮新產品的開發。產品的開發必須堅持以創造競爭差異為手段，以滿足消費者需求為目的的原則，產品的差異要從價格、包裝、功能特性、品牌文化定位等方面創造競爭差異。新產品的開發必須以有效的消費需求和市場容量為前提，如果產品具有很強的差異性，但消費者需求量有限，這樣的新產品是沒有上市的價值的。
六、 做渠道。渠道是產品銷售的通路和平臺，體系穩定、物流效率高、輻射面廣的渠道是旺季營銷成功的重要保障。隨著市場競爭的日益加劇，渠道資源越來越有限，企業在旺季再做渠道已經晚了，所以企業必須在淡季時間就要著手渠道的建設，以旺季市場的快速啟動打下堅實的基礎。
1、 渠道模式和結構的設計。根據區域市場渠道特性的不同，決定是采用經銷商或總經銷式模式還是采用廠家直銷渠道模式，還是廠家直銷與經銷商模式混合模式。
2、 目標分銷商和終端的確定與溝通。在對區域市場充分調研的基礎上，確定目標分銷商和終端，并進行充分的溝通，激發分銷商對產品和品牌的興趣，最終達成合作意向，直至簽約。
七、 做培訓。在學習型的營銷時代，營銷人員的素質是營銷成功的關鍵，培訓是提升營銷人員素質的最重要手段。利用淡季時間加強營銷人員的素質培訓非常必要。
1、 心態與勵志培訓。態度決定一切，自信成就未來。營銷是從拒絕和挑戰開始，通過成功學方面的培訓讓營銷人員尤其是新入職人員樹立正確的心態、堅強的意志、超強的自信是營銷成功的前提。如金星啤酒集團在淡季培訓中先后請臺灣著名成功學培訓師李明志、國內某魔鬼訓練營機構來公司培訓，集中學習《沒有任何借口》、《你在為誰工作》、《絕對不能失敗》，觀看影片《沖出亞馬遜》、《荒島求生》等，把員工心態與勵志培訓放在重要方面。
2、 企業文化培訓。通過企業文化的培訓讓營銷人員從心靈深入認同、接受并融入公司的企業文化，增強員工的責任感、榮譽感、歸屬感，從而充分調動員工的工作積極性和創造性。
3、 營銷理論培訓。理論是實踐的指導，提高營銷人員理論修養是提升員工尤其是管理人員素質的重要方面。通過淡季培訓使員工對現代營銷理論的最新發展和經典營銷理論的熟練掌握，來指導自己的工作。
4、 實戰技能培訓。營銷來不得半點虛假，業績是靠真本事，這就是實戰技能。實戰技能培訓主要包括市場調研、細分和定位、社交與禮儀、演講與口才、客戶溝通與談判等。如金星啤酒每年淡季培訓都進行營銷談判情景模擬競賽活動，取得了非常好的效果。
5、 團隊能力培訓。現代營銷進入團隊致勝的時代，營銷人員的團隊意識和團隊能力直接影響到整個公司的團隊能力。團隊能力培訓要讓營銷人員認識到建設優秀團隊的重要性，認識到自己在團隊中的重要性和建設優秀團隊的方法。一方面可通過課堂培訓學習團隊建設的理論知識和案例。另一方面可以通過野外拓展訓練或集體活動讓員工親自體驗和總結建設優秀團隊的意義和方法。
八、 做鋪貨。高覆蓋率是高占有率的前提和基礎，鋪貨就如播種，通過高效的鋪貨實現覆蓋率的最大化。但在淡季由于終端消費需求有限，覆蓋率的市場占有率轉化效率相對較差，因此淡季鋪貨要注意幾點：
1、 覆蓋率不能盲目的最大化。覆蓋率的兩大作用，一是提高品牌傳播效率，二是提高市場占有率。兩者要兼顧，不能為覆蓋率而覆蓋率，導致覆蓋率的穩定性差、轉化率差、傳播率差，營銷成本高。
2、 重視分銷商覆蓋率。淡季做渠道，旺季做銷量，在淡季開發渠道過程中，渠道成員合約簽訂后應立即進貨，提高分銷商覆蓋率，也就是我們常說的“占倉”，迅速向分銷商壓貨，一是占壓其資金，二是占壓其倉庫。這樣一方面分銷商有壓力和動力，倒向競爭對手的可能性降低，二是給競爭對手造成了渠道開發和市場進入壁壘。
3、 重視零售終端覆蓋率。淡季終端覆蓋率的最重要作用就是通過高覆蓋率，提高品牌與消費者的接觸機會，吸引消費者的注意力，增強消費者的記憶力和品牌認知度或通過消費體驗（雖然有限，但重要）為旺季占有率的提升打下基礎。所以零售終端的覆蓋率要點面結合，比如金星啤酒在淡季鋪貨追求兩個原則，一是質量型（有消費潛力、品牌傳播效率高）餐飲、娛樂終端覆蓋率最大化原則，二是質量型（大型社區小賣店、中小型超市）社區終端覆蓋率最大化原則。
九、 做傳播。傳播是品牌飛翔的翅膀。在淡季競爭對手往往還是沉睡之時（尤其是中小型企業），同類品牌信息較少，消費者品牌印象度較低時，加強品牌傳播“打響市場第一槍”，對于迅速樹立較高的品牌認知度，塑造良好的品牌形象會起到比旺季市場更好的效果。淡季品牌傳播需要堅持的原則：
1、 成本效益原則。企業最大的浪費是廣告費的浪費，在這個媒體廣告傳播效率日益下降的時代，加強廣告成本效益管理更加重要，尤其是淡季廣告傳播，要合理控制投放成本，加強效果評估。
2、 形式組合原則。單一的傳播途徑和方式必然導致傳播效率的低下，一方面淡季品牌傳播應重視不同媒體的科學組合，電視、報刊、戶外、終端的傳播效率都要科學評估，實現最佳組合。另一方面還要注重硬廣告與軟廣告相結合的傳播策略，如某白酒在淡季利用報紙大量投放關于企業文化和品牌故事的軟文報道，快速增強了消費者對品牌的情感認知，消費者的印象度快速提升，印象持久性也大大增強。
3、 創意個性原則。廣告、促銷、公關活動如果缺乏創意和個性，就不能引起消費者的關注，品牌的印象度就會大打折扣。淡季傳播更要強調信息在消費者記憶中的延續性和持久性，否則到了旺季消費者已經忘得一干二凈，那么傳播就沒有價值。
十、 做促銷。促銷不僅僅是提升終端銷量的有效武器，還是提升分銷渠道覆蓋率、提升品牌傳播率的有效手段。雖然在淡季消費需求較低，但通過有效的促銷能夠提升分銷渠道成員進貨積極性，迅速提升渠道覆蓋率，提升消費者對品牌的關注力。
李杰是一家方便面企業的銷售經理，自他擔任該職務3年以來，每年的年度銷售計劃書便成為了他的“必修課”，他的年度銷售計劃書不僅文筆生動，描述具體，而且還往往理論聯系實際，策略與實戰并舉，數字與表格齊下，很好地指導了他的營銷團隊，使其按照年度計劃有條不紊地開展市場推廣工作，取得了較好的效果，那么，李經理的銷售計劃書怎么寫的呢？它又包括哪幾個方面的內容？
市場分析
年度銷售工作計劃制定的依據，是對過去一年市場形勢及市場現狀的分析，而李經理采用的工具便是目前企業經常使用的SWOT分析法，即企業的優劣勢分析以及競爭威脅和存在的機會，通過SWOT分析，李經理可以從中了解市場競爭的格局及態勢，并結合企業的缺陷和機會，整合和優化資源配置，使其利用最大化。比如，通過市場分析，李經理很清晰地知道了方便面的市場現狀和未來趨勢：產品(檔次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分銷)，寡頭競爭初露端倪，營銷組合策略將成為下一輪競爭的熱點等等。
營銷思路
營銷思路是根據市場分析而做出的指導全年銷售計劃的“精神”綱領，是營銷工作的方向和“靈魂”，也是銷售部需要經常灌輸和貫徹的營銷操作理念。針對這一點，李經理制定了具體的營銷思路，其中涵蓋了如下幾方面的內容：1.樹立全員營銷觀念，真正體現“營銷生活化，生活營銷化”。2.實施深度分銷，樹立決戰在終端的思想，有計劃、有重點地指導經銷商直接運作末端市場。3.綜合利用產品、價格、通路、促銷、傳播、服務等營銷組合策略，形成強大的營銷合力。4.在市場操作層面，體現“兩高一差”，即要堅持“運作差異化，高價位、高促銷”的原則，揚長避短，體現獨有的操作特色等等。營銷思路的確定，李經理充分結合了企業的實際，不僅翔實、有可操作性，而且還與時俱進，體現了創新的營銷精神，因此，在以往的年度銷售計劃中，都曾發揮了很好的指引效果。
銷售目標
銷售目標是一切營銷工作的出發點和落腳點，因此，科學、合理的銷售目標制定也是年度銷售計劃的最重要和最核心的部分。那么，李經理是如何制定銷售目標的呢？1.根據上一年度的銷售數額，按照一定增長比例，比如20%或30%，確定當前年度的銷售數量。2.銷售目標不僅體現在具體的每一個月度，而且還責任到人，量化到人，并細分到具體市場。3.權衡銷售目標與利潤目標的關系，做一個經營型的營銷人才，具體表現就是合理產品結構，將產品銷售目標具體細分到各層次產品。比如，李經理根據企業方便面產品ABC分類，將產品結構比例定位在A(高價、形象利潤產品)∶B(平價、微利上量產品)∶C(低價、戰略性炮灰產品)=2∶3∶1，從而更好地控制產品銷量和利潤的關系。銷售目標的確認，使李經理有了沖刺的對象，也使其銷售目標的跟蹤有了基礎，從而有利于銷售目標的順利達成。
營銷策略
營銷策略是營銷戰略的戰術分解，是順利實現企業銷售目標的有力保障。李經理根據方便面行業的運作形勢，結合自己多年的市場運作經驗，制定了如下的營銷策略：1.產品策略，堅持差異化，走特色發展之路，產品進入市場，要充分體現集群特點，發揮產品核心競爭力，形成一個強大的產品組合戰斗群，避免單兵作戰。2.價格策略，高質、高價，產品價格向行業標兵看齊，同時，強調產品運輸半徑，以600公里為限，實行“一套價格體系，兩種返利模式”，即價格相同，但返利標準根據距離遠近不同而有所不同的定價策略。3.通路策略，創新性地提出分品項、分渠道運作思想，除精耕細作，做好傳統通路外，集中物力、財力、人力、運力等企業資源，大力度地開拓學校、社區、網吧、團購等一些特殊通路，實施全方位、立體式的突破。4.促銷策略，在“高價位、高促銷”的基礎上，開創性地提出了“連環促銷”的營銷理念，它具有如下幾個特征：一、促銷體現“聯動”，牽一發而動全身，其目的是大力度地牽制經銷商，充分利用其資金、網絡等一切可以利用的資源，有效擠壓競爭對手。二、連環的促銷方式至少兩個以上，比如銷售累積獎和箱內設獎同時出現，以充分吸引分銷商和終端消費者的眼球。三、促銷品的選擇原則求新、求奇、求異，即要與競品不同，通過富有吸引力的促銷品，實現市場“動銷”，以及促銷激活通路、通路激活促銷之目的。5.服務策略，細節決定成敗，在“人無我有，人有我優，人優我新，人新我轉”的思路下，在服務細節上狠下工夫。提出了“5S”溫情服務承諾，并建立起“貼身式”、“保姆式”的服務觀念，在售前、售中、售后服務上，務求熱情、真誠、一站式等等。通過營銷策略的制定，李經理胸有成竹，也為其目標的順利實現做了一個良好的開端。
費用預算
李經理所做銷售計劃的最后一項，就是銷售費用的預算。即在銷售目標達成后，企業投入費用的產出比。比如，李經理所在的方便面企業，銷售目標5個億，其中，工資費用：500萬；差旅費用：300萬；管理費用：100萬；培訓、招待以及其他雜費等費用100萬，合計1000萬元。費用占比2%。通過費用預算，李經理可以合理地進行費用控制和調配，使企業的資源“好鋼用在刀刃上”，以求企業的資金利用率達到最大化，從而不偏離市場發展軌道。
李經理在做年度銷售計劃時，還充分利用了表格這套工具，比如，銷售目標的分解、人員規劃、培訓綱目、費用預算等等，都通過表格的形式予以體現，不僅一目了然，而且還具有對比性、參照性，使以上內容更加直觀和易于理解。
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在地產房產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷計劃十分重要。一般來說，房產市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.房產市場營銷現狀：提供有關房產市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：析：綜合主要的機會與挑戰、優劣勢、以及計劃必須涉及的產品所面臨的問題。
4.目標：確確定計劃在銷售量、房產市場占有率和盈利等領域所完成的目標。
5.房產市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要房產市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？
7.預計盈虧報表：綜述計劃預計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內容，內容目錄應附在計劃概要之后。
二、房產市場營銷現狀
計劃的這個部分負責提供與房產市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。
1.房產市場情勢
應提供關于所服務的房產市場的資料，房產市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按房產市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產品情勢
應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、房產市場占有率、產品質量、房產市場營銷策略
以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環境情勢
應闡明影響房地產未來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應以描述房產市場營銷現狀資料為基礎，找出主要的機會與挑戰、優勢與劣勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。
1.機會與挑戰分析
經理應找出公司所面臨的主要機會與挑戰指的是外部可能左右企業未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把機會和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。
2.優勢與劣勢分析
應找出公司的優劣勢，與機會和挑戰相反，優勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰和優勢與劣勢分析的研究結果來確定在計劃中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目標，策略與戰術的確立。
四、目標
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關的基本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標-----財務目標和房產市場營銷目標需要確立。
1.財務目標
每個公司都會追求一定的財務目標，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2.房產市場營銷目標
財務目標必須要轉化為房產市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標的確立應符合一定的標準：
·各個目標應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
·各個目標應保持內在的一致性。
·如果可能的話，目標應分層次地加以說明，應說明較低的目標是如何從較高的目標中引申
出來。
五、房產市場營銷策略
應在此列出主要的房產市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大房產市場提高房產市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。
策略陳述書可以如下所示：
目標房產市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。
價格：價格稍高于競爭廠家。
配銷渠道：主要通過各大著名房地產公司銷售。
服務：提供全面的物業管理。
廣告：針對房產市場定位策略的定位的目標房產市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。
研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客能夠得到最大的滿足。
房產市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監視競爭者的舉動。
六、行動方案
策略陳述書闡述的是用以達到企業目標的主要房產市場營銷推動力。而現在房產市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。
七、預計盈虧報表
行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算基本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。
