時間：2023-01-16 09:11:09
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇居住房屋租賃管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
房東們要注意了，從明年2月1日起，如果將自家房屋分割之后再行出租，將可能面臨最高三萬元的罰款。
住房和城鄉建設部近日出臺的《商品房屋租賃管理辦法》(以下稱《辦法》)的規定，將讓“群租”面臨重罰。《辦法》同時還規定，房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
毋庸置疑，《辦法》將會促使住房租賃市場產生新的變化。對于房東們來說，如何適應《辦法》帶來的新變化呢?
租賃辦法出臺
在報紙上看到《辦法》將要實施的新聞后，上海的劉女士馬上想到要找自己的租客聊一聊。
劉女士的房子租給了一家餐飲公司，一直被當做職工宿舍使用。一套大約100平方米的兩房，里面放了六張帶有上下鋪位的床，最多的時候住了12個人。一般情況下，也有大概不下10個人居住在里面。
在此之前，劉女士并未過多關注此事，一來這家餐飲公司管理較為規范，雖然住了不少人，但并未對左鄰右舍的生活造成影響，無人提出異議；二來這家公司從不拖欠她的房租，而且對房租漲價要求也從不計較，因此一直以來也相安無事。
但《辦法》的出臺，卻讓她意識到了問題所在。根據上海市統計局官方網站上的相關數據顯示，2009年上海人均住房居住面積17.2平方米。根據《辦法》規定，她這套房子最多只能居住5個人，目前已嚴重超標。劉女士當然明白超標帶來的后果，那就是將會受到有關部門的嚴厲查處。因此，她心里有了約談租客的想法。
由此不難看出，《辦法》的出臺，對住宅租賃市場將會產生不小的影響。早在1995年曾過《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡稱老《辦法》)，該法令在《辦法》實施的同時廢止。記者注意到，新老《辦法》的主要區別是對租金約定和“群租”管理做了明確的規定。新《辦法》規定，即：房屋租賃合同期內，房東不得單方面隨意提高租金水平。而對于“群租”這種最近幾年才出現的現象，新《辦法》也明確了具體的處罰措施：出租住房的，應以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地政府規定的最低標準，違者將被處以5000元以上3萬元以下罰款。
從宏觀層面來看，業內人士認為這是宏觀調控的一個組成部分，其用意在于合理引導住宅消費。中原地產研究咨詢部經理馬冀認為，考慮到目前房價高企的現實，《辦法》的一個主要作用在于規范住宅租賃市場，從而將部分購房需求引入租賃市場，以緩解當前社會對高房價的焦慮。
是否會推高租金
“新的《辦法》會不會導致房租上漲呢?”蘇州的李先生這樣問。
李先生的擔憂并非沒有依據。目前，李先生目前租房住，為了節約租房成本，他選擇跟同事一起合租了一間房。他所擔心的是《辦法》對房屋出租管理趨緊，要求房東將住房出租之后在房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案，這也意味著政府即將開始嚴格征收房屋租賃稅，“房東肯定會將這部分成本轉嫁到租客身上”。李先生說。
李先生的猜測并非沒有道理。據了解，房屋租賃稅一直存在，只是除了管理比較規范的大型商場房屋租賃稅能夠收到，因為經營商家辦理營業執照必須有房屋租賃合同，而且必須通過正規手續來辦理。而對于普通的商品房出租來說，稅務部門根本無法掌握出租情況，除非租客特別提出需要發票而促使房東主動繳稅，否則一般情況下是征收不到的。
而目前這種情形將要發生改變，《辦法》第十四條規定：“房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。”而對于違規行為，將處以最高1000元的罰款。這項規定將造成房東出租房屋的成本增加，而這極有可能會轉嫁給消費者。
除此之外，業內人士分析認為，加大對“群租”現象管理之后，有可能會導致市場需求矛盾加劇，使得租金水平上漲。《法規》第八條規定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。”否則將受重罰，最高罰金可達3萬元。業內人士分析認為，目前“群租”現象普遍，在減少“群租”現象的同時，將會加劇住宅租賃市場的供需矛盾，從而造成租金上漲。
房東如何應對
新《辦法》實施以后，房東應如何應對?
根據《辦法》規定，記者發現主要在四個方面做出調整，如合同時間長短的確定、二房東監管、“住改商”以及租賃合同備案等方面。
簽短期合同
具體法規條文：房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。
無論是老《辦法》，還是地方性的租賃管理辦法如上海的租賃管理辦法實施意見，均未對此做出過明確約定。不過有律師告訴記者，根據《合同法》相關規定，簽訂租賃合同之后，房東隨意提高租金水平，屬違約責任，應付相應的違約金，如在上海，一般要求房東“退一賠一”，即除了退還當月租金外，還應該另行支付一個月的租金作為賠償金。
新《辦法》明確要求租賃合同期內不能漲房租，而對于目前樓市即將面臨房產稅開征、物價上漲壓力較大等現實問題，業內人士主張房東可暫時采取簽訂短期合同的形式，以應對可能出現的成本增加壓力。一旦房產稅開征，住房出租成本增加，房東還可在合同到期之后與下一位租客協商，來共同承擔增加的成本。
看緊“二房東”
具體法規條文：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。
對于這項規定，明顯是針對當前“群租”現象而制定的，其違規責任也很明確：先責令限期整改，逾期不改正的，可處以5000元以上3萬元以下罰款。目前“二房東”將住房分割出租的情形極為常見。對此，上海君悅律師事務所律師許海波表示，在轉租過程中，房東需與“二房東”明確約定，不可分割出租。如被人舉報為“群租”，主管部門如處罰房東，可依據此約定向“二房東”主張，這樣可避免因為“群租”而造成的損失。
“住改商”需謹慎
具體法規條文：有下列情形之一的房屋不得出租：違反規定改變房屋使用性質的。
將沿街住宅改為商鋪對外出租，以獲取更多的租金收益，或者將公寓租給小型的公司用做辦公室，這種現象非常普遍，尤其是后一種情形，在北京、上海等一線城市的中心區域，極為常見。不過在新《辦法》實施以后，房東需要注意了，違反這條規定之后，也會面臨相應的處罰，如果沒有違法所得，可處以5000元以下罰款；對有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過3萬元的罰款。對此律師建議，應該謹慎對待“住改商”，唯有通過有關部門審查，并備案之后，方可如此操作。
主動備案
具體法規條文：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。
關鍵詞：非居住公房；租金；租賃；轉租；中介
Abstract: the non-residential housing rental income has been one of the main economic source of bureaus, the stand or fall of its rent benefit directly affect the survival and development of management. But along with our country economy and the development of real estate market presents the new characteristics of non-residential public management has many problems. At first, this paper expounds the non-residential public relation and distinction between rental lease and live, and then summarizes the occupancy of the current state of the non-residential public house and the existed problems in the operation and management, and finally discusses the countermeasures of non-residential public housing management.
Keywords: non-residential public house; The rent; Lease; Sublet; The mediation
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
非居住公房租賃與居住房屋租賃的聯系與區別
非居住公房租賃，又稱經營性公房租賃，是指出租人將其房屋交付給具有營業資質的承租人進行經營性使用，由承租人向出租人支付租金的行為。居住房屋租賃是出租人將其房屋出租給承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行為。二者的聯系主要表現在都屬于房屋租賃的一種，都是出租人將其占有、使用的房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金。二者的區別主要表現在：
1、從租賃用途看，居住房屋租賃是以居住使用作為其租賃用途。而非居住房屋租賃是以經營使用作為其租賃用途。
2、從承租人看，居住房屋租賃的承租人主要是自然人，少數情況下承租人是單位，但其租用房屋是為自然人提供居住使用的，自然人是實際的租賃物使用人。而非居住房屋租賃的承租人主要是公司、企業、個體工商戶等從事經營的主體。
3、從租賃期限看，居住房屋租賃的期限一般較短，多數在一年以內。而非居住房屋租賃的期限一般較長，多數在三年以上。
4、從租金看，居住房屋租賃的租金一般為固定租金。而非居住房屋租賃的租金一般為浮動租金，即每隔一定時限其租金會有一定比例的浮動，且經常為上漲性浮動。
5、從租賃房屋的條件看，居住房屋租賃中的房屋一般具有直接居住的條件，承租人無須再進行裝修或添置主要家具、電器等。而非居住房屋租賃中的房屋一般不具有直接進行經營的條件，承租人往往需要根據自己經營的內容進行重新裝修和添置物品等。
6、從合同建立的基礎看，居住房屋租賃合同的確立基礎在一定程度上是基于出租人與承租人之間的信賴關系。而非居住房屋租賃合同一般是基于較為純粹的經濟利益關系。
二、當前非居住公房的用房狀況及存在問題
（一）用房狀況
長期以來公有非居住用房由國家統一調配、計劃安排給企業無償、無限期地使用的。隨著我國改革開放的不斷深人以及以建立社會主義市場經濟體制為目標的確立，企業成為自主經營、獨立核算的法人實體，企業公有非居住用房作為國有資產亦成為企業自負盈虧的總資產。目前公有非居住用房從所擁有權利的角度來分可分為三類：
1、企業的全產權房，即所謂的綠證房
這類房產大多為國家調配，也有企業自建的。企業擁有對這些房產的占有、使用、收益和處分權利，可以自行對外進行出售、出租、人股、聯營、置換等。
2、授權房產，此類房產為黃證房
例如上海在1995為了盤活工商企業國有房地產，擴大工商企業總資產，降低資產負債率，對上海友誼集團等9家企業集團進行存量國有房產授權經營。授權后，這些企業集團就相當于對這部分房產的所有權，可以自行出售、出租、入股及進行其他方式處置房產。與全產權房的區別就是，授權房在轉讓過程中必須按有關規定補交土地出讓金。
企業使用權房
這類房產的產權狀況較為復雜，既有國有也有非國有的，大體可分為敵偽房產、受沖擊房產、宗教團體房產、僑產以及在第一批房產授權時未納人授權范圍的國有產權房產。該類房產企業對其只擁有使用權，由企業與國家房管部門之間確立房屋租賃關系，這種租賃關系一般是永久保持的。企業須按房產使用性質、所處地段向房管所交納房租，同時擁有該房使用權。
（二）存在問題
1、現有的制度導致企業非居住用房的隱性出租
如同公有居住房一樣，企業對以前國家調撥使用權房產，一旦與房管所(代表國家)確立租賃關系后，即擁有對其永久性使用權(目前在形式上是有一定的租賃年限，事實上由于企業可辦理續租，等于是永久性使用)。企業在租賃期間，不管是在使用還是空置，也不管企業經營狀況是虧損還是贏利，都必須按時地根據其租用的非居住用房使用性質、所處地段向房管所交納一筆租金。而與公有居住用房不同的是，公有非居住用房所要交納的租金比居住用房要高得多。
一些國有企業由于經營不善、效益不佳，或者由于結構調整，使其原先的公有非居住用房失去了原有的相對于企業的使用價值。企業若讓它空著則每月白白交納一大筆房租，成為企業的“出血點”；若向房管所交回使用權，房管所當然求之不得，但企業不合算。
2、私下對外出租非居住用房造成的后果
（1）企業私自對外出租公有使用權非居住用房首先是不合法的。它違背了建設部頒發的《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定。
（2）給國家造成稅收流失
房屋出租涉及的稅收主要有房產稅，為房租的12%，營業稅(及教育附加等稅)，為房租的5.565%。由于企業非居住用房多為商業、倉庫、辦公用房，市場租金較高。其所逃脫的稅收數額也就較大。
（3）給工商、公安管理部門造成管理上的盲點
由于企業私自對外出租的房屋，不會按常規到房管部門辦理登記備案手續，所承租的單位或個人也就無法到工商管理部門辦理營業執照。承租人所進行的經營也就是非法經營，有些地方因此成了制假販黃的窩點。
（4）給企業自身利益帶來隱患
由于企業私下對外出租房屋缺乏法律依據，承租人常常利用企業這一缺點，故意拖欠或干脆不支付房租。這種情況時有發生，尤其在承租人經營狀況不佳時，更是如此。企業自知法律依據不足，不好涉足法律，只能是啞巴吃黃蓮，有苦說不出。
非居住公房經營管理的策略
（一）改革承租模式，實現市場配置房源
1、轉租合法化
隨著市場經濟的發展，房屋“轉租”現象逐漸增多，“地下”市場屢禁不止，房管部門應該改變“自己的兒子自己抱”的傳統觀念，使轉租合法化，充分挖掘市場，做到房盡其用，對位置偏僻、經租效益不高，又不便收回另作用途的，鼓勵承租戶調濟余缺，合法轉租，或以房屋使用權與他人聯營，把暗地里已轉租的由“地下”市場納入正常管理渠道，三方共同簽訂房屋轉租協議，明確各自的權利與義務，以及轉租收益的分配比例，對擅自轉租，拒不服從管理的，堅決予以取締，沒收違法所得，解除租賃合約。這樣不僅搞活了租賃關系，而且規范了租賃市場，房管部門還可以利用直管公房和一些經營效益好的承租戶的聯營，采取合營、入股等手段參與經營，以共擔風險，共享利益的方式取代傳統的收租模式。
2、招租公開化
繁華街道的非居住公房，往往是商家必爭之處，房管部門可采用招標方式，通過報紙、網絡等多種新聞媒介向社會廣泛招租信息，將非居住公房的使用性質、內外環境、租金額度等招租條件編制成招租書，確定時間、地點、公開招租。在遵循物盡其值原則的同時，對承租方的經營能力、財務狀況、履約的誠實性等因素進行綜合考慮，減少經租風險，實現市場對房屋資源的最佳配置。
3、出租找
房屋空置，既無租金收益，又得支付房屋維護、管理費用，而且容易在人們心目中形成在此經營效益不佳的心理定勢，產生恐租心理，降低房屋的級差收益，客戶即使有意承租，也會以空置為借口壓低租金。現在房地產中介服務蓬勃興起，房管部門不妨放下“房老大”的架子，聘請中介服務機構求租，中介機構有自己的營銷網絡，廣泛掌握市場信息，能盡快地將房屋租出去，看上去花了一筆費，而實際收到的經濟效益和社會效益卻是不可忽視的。
（二）以租，實現鏈動式擴大再生產
非居住公房的改造建設資金投入較大，也存在一定的經營風險。為緩解非居住公房改造建設資金的不足，減少風險，可以采用以租，買斷有限使用權的方式，對非居住公房的經營進行大膽改革。
一方面在全面掌握現有非居住公房的分布和租金收入的基礎上，經營者根據收支總額和其它情況確定可以租的非居住公房比例，并結合目前的市場租金水平與承租戶協商議定買斷有限使用權的年限、一次款數額和其它權利義務，給承租戶一定的優惠。在有限使用權買斷期間內，承租人可以自己使用, 也可以轉租或與他人聯營，差額收益全歸原承租戶，有限使用權期滿后，雙方可重新登記使用。
另一方面在改造或新建非居住公房時，可發動安置戶和社會承租戶一次性預付數年租金買斷新房數年使用權的方式進行投資，建成后產權歸房管部門，但在買斷有限使用權期間，承租人同樣享有各種優惠和權利。這樣，承租戶有了一定的經營自，充分調動了承租戶的積極性，房管部門則回避了欠租、空租風險，預收的租金轉作投入，既減少了銀行貸款利息等財務費用，又可提前進行新一輪非居住公房的改造和建設，大大縮短了資金周轉期，實現了非居住公房鏈動式擴大再生產。
參考文獻
[1]劉建剛，趙傳順.非居住房屋租賃之特殊性及立法規制[J].北京政法職業學院學報，2010.4.
關鍵詞：公租房；保障房；租金補貼
Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.
Key words: male rent; security room; rent subsidies
中圖分類號：D523.31文獻標識碼：A文章編號：
作者簡介：馬昆齡，1967年12月生，北京，女，北京師范大學本科學士，
為了完善公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）制度，切實解決中低收入家庭住房困難，根據國務院辦公廳《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）、住房城鄉建設部等部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）、北京市人民政府《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發[2011]61號），北京市住房城鄉建設委員會于2012年4月27日同時了《關于公共租賃住房租金補貼申請、審核、發放等有關問題的通知》、《關于公共租賃住房租金補貼對象及租金補貼標準有關問題的通知》，標志著北京市公共租賃住房制度的完善和發展進入了一個新階段。本文先介紹了北京市公租房建設概況，然后結合德國、英國和新加坡的相對成熟經驗，提出了有關公租房建設與使用的應注意的措施與建議。
北京市公租房建設概況
北京市于2008年開始啟動公共租賃住房建設。全市已累計落實公租房項目98個、10.3萬套。目前，中關村園區、亦莊開發區5000余套公租房竣工并開始啟動配租。北京計劃“十二五”期間建設收購公租房30萬套以上，占公開配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，比上年增長87.9%。全市政策性住房新開工面積為1726.8萬平方米，比上年增長59.7%，其中住宅新開工面積為1388.7萬平方米。[2]
1.北京市公共租賃住房的供應對象
根據《關于加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》（京政發[2011]61號）的規定，公共租賃住房的供應對象包括三類人員：一是廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭；二是申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬元（含）以下；三是外省市來京連續穩定工作一定年限、能提供相應證明且在本市無住房的人員。
此外，產業園區公共租賃住房用于解決引進人才和園區就業人員住房困難，供應對象具體條件由產業園區確定。
據調查，目前北京超過限價房標準又無力購買商品房的人群較多，主要包括新就業職工、新畢業大專院校學生等，這類群體是北京目前房屋租賃消費的主體。此前，北京市對最低收入群體出臺了廉租房管理辦法；對低收入、有一定支付能力的群體，有經濟適用房管理辦法，對中等收入家庭，出臺了限價商品住房管理辦法。本次將新就業職工和在北京市有穩定工作的外地人員納入到住房保障范圍內，北京市住房保障方式實現了多層次、全覆蓋的模式。
2.公租房的租金
根據國務院“按照略低于市場租金的原則合理確定”的要求，對于公租房的租金，北京市制定了“土地讓利、稅費減免、市場定價、分檔補貼、租補分離”方針。首先通過土地讓利、稅費減免等一系列支持性政策，降低公共租賃住房建設和運營成本，再根據工程造價、融資利息、維修費用等成本確定租金標準；同時，根據租賃對象收入水平，政府分檔給予租金補貼。[3]
通過公開搖號配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且無其他住房、家庭資產符合一定條件的其他公租房承租家庭可分“六檔”申請不同標準的房租補貼，先交后補，最高租金補貼可達租金的95%。
公租房租金補貼實行“租補分離”原則，承租家庭需先交納租金，區縣住房保障管理部門再依照規定按月向承租家庭發放租金補貼。公共租賃住房租金補貼實行動態管理。對于領取補貼的家庭人口、收入、住房、資產等情況發生變化時，申請人應在家庭情況變動后60日內如實向戶籍所在地街道辦事處（鄉鎮）人民政府住房保障管理部門申報，并按照相關住房政策有關規定執行。承租人拖欠租金或其他費用的，產權單位可以通報其所在單位，按照國家有關規定劃扣。每年將對公共租賃住房承租家庭住房情況進行復核，不再符合條件的應退出。
國外公租房建設的經驗
內容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款欠缺，不進行身份登記、管理存在漏洞以及居住環境差、緊急情況難以獲救等因素使得“城中村”的房屋租賃問題嚴重。規范合同內容、明確權利義務關系，采“旅館式”管理模式，加強政府各部門合作，是解決“城中村”房屋租賃問題的出路。
“城中村”及房屋租賃
“城中村”是指在快速發展的城市化進程中，城市附近的鄉村被納入整體規劃，鄉村的土地部分或者全部被城市建設征用為國有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有制性質不變的村落。社會學家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉村，形象地稱為“城中村”。“城中村”具有如下特點：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會干部大多是村委會的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉為城鎮戶口。村民不再以種地為生，生活方式發生變化。三、村民思想、價值觀念有所提升，教育投資有所加大。
“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環境、文化背景、血緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質量。“城中村”村民的主要經濟來源是村集體經濟分紅、小規模商業及出租屋收入。其中，通過出租房屋獲取租金是大多“城中村”村民比較穩定的經濟來源。在房價居高不下、城區房租持續上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非常火爆。據多家中介機構的統計顯示，廣州房租價格已經連續3個月實現價格、成交量雙升，2010年7月以來，“城中村”的房屋租賃成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶來的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不經批準私自建造多層樓房予以出租。
“城中村”是城市化進程中的產物，具有農村和城市雙重特征，管理不到位、沒有專門法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設中的畸胎，呈現虛假繁榮現象。
“城中村”房屋租賃虛假繁榮的主要原因
價格低廉，交通便利。“城中村”出租屋火爆，最主要的原因是價格低廉。房租比附近城區大約低50～200元左右，這吸引了大批外來打工者、在校大學生及剛就業的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們愿意承租“城中村”房屋的一個原因。但是，價格是由成本決定的，低廉的價格必然會降低對房屋及附屬設施的投入，如果不控制很容易引發惡意競爭甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場有序發展。
城區房租飛漲，“蟻族”涌入“城中村”。2010年3月以來，國家相繼出臺嚴厲的樓市調控政策，購房者持幣觀望，買賣雙方博弈造成的觀望心態一定程度上刺激了全國租賃市場的價格上漲。城區房租的飛漲迫使月光族白領搬往“城中村”，中國社科院的《中國人才發展報告(2010)》顯示，年齡介于22～29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環城地區的城中村內。
單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶。在房價居高不下的今天，許多單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還可提高員工的生活質量。但這種拆遷大約要歷時1～2年，拆遷期間“城中村”房屋租賃成交量比較大。
“城中村”房屋租賃存在的問題
“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應與城市市民一樣，享受同等待遇。但目前，對“城中村”的改造沒有統一標準，也沒有專門法對其進行規范。處于城市與農村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃問題嚴重。
價格盲目，合同條款欠缺。“城中村”的租賃，形式單一，管理粗放，價格難以把握，收益無法保證。有的村民為獲得高額回報，把租賃價格定得偏高，導致長期空租，有的則以偏低的價格與承租方簽訂長期租賃合同，使得房屋不能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠缺的糾紛種類主要有：一、合同效力爭議。有的出租戶在未征得其他共有人同意的情況下出租共有房屋而發生爭議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，發生爭議;有的房屋不符合安全標準而引發爭議;還有的租賃合同因沒有備案而發生爭議等等。二、合同解除爭議。沒有租期或有租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對方不同意，發生爭議;擅自轉租的租賃合同發生解除爭議;承租方未經出租房同意擅自裝修或改建房屋，發生解除爭議;承租人死亡，其他同住人要求繼續承租而對方不同意發生爭議，等等。三、違約責任爭議。未按時交納房租、拖欠房租;未及時提供住房、未履行維修義務;未提供安全保障以及定金與訂金認識不同等等發生爭議。
不進行身份登記，管理存在漏洞。“城中村”廉價的租金吸引著許多外來務工人員來此居住。由于人員復雜，很容易出現秩序混亂局面。2006年，鄭州市公安局統計，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發生在流動人口積聚區的“城中村”，85%為“城中村”居住流動人口作案，85%受害人是租房人員。②“城中村”的房屋，交足押金隨時可以承租，由于不進行身份登記，管理存在漏洞，發生刑事案件后給警方破案帶來困難。
環境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時得到救助。“城中村”基礎設施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采光、通風不好，各種管線雜亂無章，垃圾成災，街巷狹窄、擁擠，一旦發生緊急情況，救護、環衛、消防等車輛無法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃還可能成為藏污納垢的場所，很多黑診所、黑作坊、傳銷、制假販假窩點和窩點都可能集中在“城中村”。“城中村”房屋租賃管理涉及公安、市政、工商、稅務、房管等部門，亟需得到法律的規制。
“城中村”房屋租賃的法律規制
將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門的共同任務，也是社會各界及租賃雙方的共同愿望。對此，筆者認為應從以下幾方面落實：
規范合同，明確權利義務關系。合同是當事人之間訂立的契約，租賃雙方的真實意思都應該體現在合同中。但雙方的權益要想得到法律保護，合同所規定內容必須合法。現有規范合同關系的法律主要有《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》，這兩部法已經足以確定合同權利義務內容，除此之外還有《中華人民共和國城市房地產管理法》和原建設部制定的《城市房屋租賃管理辦法》等。根據上述有關規定及結合實際情況，在明確權利義務關系時需要注意以下幾點：一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導價。對于“城中村”房屋租賃價格，當地政府有關部門可以根據實際情況依不同地理位置擬定政府指導價，這樣不僅可有效預防惡意競爭也有利于對承租方的保護。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權證、未取得共有人同意的、權屬有爭議的、違法建筑的、不符合安全標準的等等，這些房屋出租會導致合同無效。三、房屋租賃應辦理登記備案手續。當然，根據現有法律法規，未辦理登記備案手續的一般不影響合同的效力，因為登記備案只起管理作用。四、合同解除而引起的違約責任，有約定的依約定，沒有約定依法處理，充分體現私法自治原則。
采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態。“城中村”外來人口多、人員流動大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態。“旅館式”管理模式，簡單來說，就是對“城中村”的出租屋實行旅館化管理，核查客人身份，登記、上傳信息，對客人提供周到服務。“旅館式”管理模式是河南金水警方在全國的首創，他們把轄區的房屋出租與治安管理結合起來，創建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良好的社會效果。“旅館式”管理還包括對出租人進行星級評定，根據出租人遵紀守法情況和履行治安責任情況，將出租屋分成不同等級并掛牌，星級高低直接影響出租房屋的入住率，這極大地調動了村民的積極性，有利于擴大租賃市場規模。
加強政府各部門合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門外，市政、工商、稅務、房管等政府各職能部門應相互協作，使房屋租賃有章可循。一、加強“城中村”基礎設施建設，改善外在壞境。政府應籌資對“城中村”的外在壞境進行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競爭力。二、工商、稅務部門應加強對出租屋的管理。房屋出租是商業行為，經營者應到工商管理部門登記并領取營業執照。同時，房屋出租獲得租金，根據《稅法》應當交納稅款。三、房產部門對出租屋的管理。我國法律規定，房屋租賃實行登記備案制度，房屋租賃經審查合格后，頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
注釋:
一、基本情況
近年來隨著杭州市經濟快速發展，外來人員及大學生創業人數大量增加，房屋租賃市場不斷擴大和租賃成本增加，形成了新的社會問題――房屋群租問題。
2011年，針對房屋群租現象不斷增加，為規范房屋租賃市場管理，住建部制定了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部第6號令），于2011年2月1日起施行。該辦法第八條規定，要求出租住房應以原設計的房間為最小出租單位；不得改變房屋使用性質等，填補了法律法規在群租限制意義上空缺，從管理角度上，在全國范圍內有了法律依據。但目前杭州市尚未出臺群租房相關管理細則。
二、群租的現狀及危害
目前，杭州市西湖區蔣村、三墩等城郊地區和翠苑等離市中心較近的住宅小區里群租現象非常多見。囿于多維原因，群租問題始終未得到有效治理，久而久之，該問題逐漸成為危害我區社會穩定的不良因素。
（一）群租影響了房屋結構。據了解，房屋群租前必須進行裝修分隔，一般按照20平方米一間將一套房屋分隔成若干間，每間里都帶有衛生間，有的還帶有廚房。從現場觀察，分隔后的房屋大多改變了原設計結構和平面布局，基本上把客廳和廚房都隔成房間，上下水管網和電路也按照分隔后的房間重新進行鋪設。由于裝修時擅自改變住房結構，產生的后果：一是對房屋的使用安全造成了直接影響，為日后可能出現的房屋安全事故埋下伏筆。二是裝修分隔時雨污水管亂接，特別是陽臺房間普遍存在的將廁所污水管直接接入陽臺雨水管，后經地下管網排入附近河流，對生態環境造成破壞。
（二）群租增加了消防隱患。通過調查發現，群租房內空間小，易燃物品堆積較多，通道狹長，使用空調、電磁爐、電飯煲等大功率電器比較常見。盡管每間出租房都有電表，但由于入戶電源總表的額定功率限制，出現超負荷運轉現象，產生了很大的消防安全隱患。而出租房內、公共通道基本未配備滅火器等消防器材，加上整個小區因為種種原因，公共部位消防設施破損嚴重。
（三）群租導致治安案件頻發。群租房內人員混雜，而出租人往往只重經濟利益，缺少管理，不主動配合公安機關做好外來人員登記管理工作，群租房往往成為藏垢納污的集聚地，治安刑事案件高發地區。導致案件高發的原因，主要是入住外來人口劇增，物業管理跟不上新發展，小區的防范主要依靠派出所的巡邏力量，監控不到位，造成居民群眾的不滿。
（四）群租引發鄰里矛盾糾紛。據調查，近兩年相關部門接到的由群租引起的投訴問題持續上升，其中大部分反映相鄰妨礙。一是群租房內租客身份復雜，作息時間不固定，易造成噪音干擾；二是由于衛生設施短缺，亂倒垃圾、高空拋物甚至隨處大小便等情況都有出現；三是因房內人多，用電量大，原始設計的用電負荷難以承受，夏季和冬季跳閘等現象經常發生，引起周圍住戶不滿；四是房屋裝修分隔不規范，引起樓上樓下水管網滴漏現象時有發生，產生鄰里糾紛。
（五）群租造成衛生環境惡化。首先，群租房屋內人員密集，魚龍混雜，很多人缺乏良好的衛生習慣，隨地吐痰，隨手亂扔垃圾，甚至會由于衛生間緊張而有隨地大小便的情況發生。其次，群租房一般都處于居民區密集地或者交通繁華地帶，由于群租的租戶較多，小區門口多聚集著很多的餐飲小販，這為小區衛生環境管理帶來了不小的麻煩。
（六）群租導致租賃糾紛不斷。群租現象中，有很多不是房東直接將房屋租給住戶，而是經過了二房東甚至三房東，租金不合理上漲，或者存在騙取押金的現象。同時，一些房東把租宜交給了中介，中介代收房租和押金，這樣很容易引起租賃糾紛。
三、相關建議
近幾年，以群租為誘因的社會治安案件屢見不鮮，隨之帶來的群租治理難問題再次突顯。針對群租治理問題，我認為應從以下幾個方面進行綜合治理：
（一）細化群租范圍。2011年住建部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第八條明令禁止群租行為，要求出租住房應以原設計的房間為最小出租單位，并不得改變房屋使用性質。此規定雖填補了法律法規在群租限制意義上空缺，但仍未從人數、面積等角度對群租范圍的確定作出具體規定。法律依據的不甚明晰，導致群租治理工作于法失據。因此，建議以《西湖區群租房安全綜合治理實施辦法（討論稿）》為樣本，從居住面積、居住人數等方面細化群租的治理范圍，為今后的群租治理工作提供切實可行的執法依據。
（二）明確職責分工。群租治理是一個系統工程，多個政府部門均有所涉及，需要各部門協同作戰，僅憑我局一己之力實難負擔治理群租案件之重荷。建議由區政府或區綜治辦牽頭，確立以“鎮街屬地管理、部門分工負責，全區統一協調”為原則的群租綜合治理模式，由屬地鎮街負責日常監管，法制辦、、公安、消防、安監、住建、工商、地稅、衛生計生、規劃、城管、司法行政等部門共同參與，各司其職，定期開展對違法、違規出租房屋的專項檢查，依法嚴懲群租案件。
（三）規范治理流程。必須厘清和規范群租案件的治理流程，方能保證群租治理的順利有效開展。建議建立起包括發現機制、認定機制、責令整改、行政處罰和集中整治為主線的綜合治理流程，在此流程中，應充分發揮鎮街的屬地優勢，重點依靠公安部門的行政強制權，從而保證群租問題能夠及時發現、有力解決。
（四）加強多方自治。群租房屋的綜合治理除有賴于政府職能部門的日常監管外，還需借助基層組織的自治力量，形成多方聯動、合力治理的良好局面。各社區應積極配合屬地鎮街做好“群租”排查工作，加強對小區居民的安全知識宣傳和法制意識教育；業委會、業主大會應積極發揮業主自治的作用，完善業主管理規約，有效規范租賃行為；各物業服務企業應當依據物業服務合同的委托，加強小區出入管理和動態巡查，發現問題及時報告。
家住某縣城的退休工人劉老漢，有私房一棟。因劉老漢的兒女都在外地工作，房子長期無人居住。劉老漢便與人說起，想租出去掙點錢補貼家用。
該縣農機廠工人尤某因單位沒有分配住房，一家人只好寄住在父母家中，生活多有不便。聽到劉老漢出租房屋的消息后，便前來與劉老漢商量租房的事。兩人約定，劉老漢的房子租給尤某，租金每月按100元收取，租期三年。
就在尤某搬進去不久，劉老漢聽說有人出的租金更高，就要求尤某一家搬走，遭到尤某的拒絕。
事過幾個月，該縣夏季普降大雨，尤某租的房屋因以前無人居住，也沒有得到修繕，屋頂漏雨嚴重，家里到處都用盆、碗接水，到處水淋淋的。
尤某找到劉老漢，要求他將房子屋頂修修，劉老漢因介意幾個月前的事，表示不同意，還說：“我的房子漏雨了，不能住，你可以搬嘛。”
尤某見他這種態度，只好請求法律來解決。
根據《中華人民共和國合同法》的第二百二十條之規定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，當事人另有約定的除外。”以及《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條之規定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或人身傷害的，應當承擔賠償責任。”據此，劉老漢有義務將房屋修理好。
本案中劉老漢提出解除合同也是不符合法律規定的，出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
房屋租賃合同中，在無特別約定的情況下，出租人應承擔房屋的修繕義務，以保護承租人對房屋的使用權。
「摘要隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。
隨著市場經濟體制的逐步建立，房地產市場已發展起來，房地產的買賣、租賃等行為日趨活躍，由此也產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題。筆者結合審判實踐，對其中的幾個常見問題做了調查分析，在此略抒己見。
一、預售商品房按揭
按揭是英語"MORTGAGE"一詞的粵語音譯，是一種擔保方式，指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商（預售方）簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。
預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現將期待性利益引入抵押標的范疇，豐富了我國傳統抵押標的理論的內容。
預售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；
（2）預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；
（3）預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。
（4）預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。預售商品房按揭是近幾年才出現的，目前在我國尤其是在沿海地區，發展規模很大。它在一定程度上緩解了房地產市場資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時也為房地產開發商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國的房地產管理法對預售商品房按揭尚無規定，與目前房地產業的發展狀況很不適應。審判人員在審理此類案件時只能依據法理。而銀行則大多制訂一些標準式合同，購房者與發展商只有簽約與否的選擇，而沒有就合同條款進行協商、修改的自由。這種狀況極不利于預售商品房市場的健康發展，筆者試舉二個案例說明之。
案例一：個人甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司正在開發建設的商品房一套，價金為五十萬元，甲應分五次交購房款二十五萬元，余二十五萬元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬元購房款，要求乙交付房屋。乙公司稱甲應在全部付清購房款后才能入住房屋。甲認為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認為乙公司違約，至法院。
此案雙方當事人產生爭議的根本原因是對按揭的性質認識不清。預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對付款方式尚未約定明確，該商品房預售合同應認定為尚未成立，由此產生的損失由雙方分擔。由于乙公司為房地產開發商，對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。
案例二：甲與乙公司簽訂商品房預售合同，約定甲購買乙公司開發的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成。甲至法院，請求解除購房合同、乙公司返還其購房款。
此案雙方當事人對付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關于辦理按揭貸款的協議，但由于國家政策性調整，銀行停止辦理按揭，使雙方當事人之間合同無法履行。此案應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。
由以上兩個案例可以看出，我國預售商品房按揭中存在許多問題。這些都有待完備的立法來進行調整。建議立法部門在修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》時，對此問題做出規定。
二、無效房屋租賃合同的認定及處理
房屋租賃，是指房屋所有權人或經營管理權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關于無效民事行為的規定，"下列民事行為無效：（一）無行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應受一些特別法的約束，如《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）共有房屋未取得共有權人同意的：（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經抵押權人同意的；（八）不符合公安、環境、衛生等主管部門有關規定的；（九）有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。違反這些規定出租房屋的，一般也應認定為無效。應當注意的是，房屋租賃對民事活動的當事人來說，是非常重要的民事行為，對他們的生產、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認定合同無效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細節不符合法律規定，可以責令當事人補正，而不宜認定為無效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經營飯店，經營期間拖欠甲兩個月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經審查認為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經房地產管理部門審查登記，因而為無效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實際上法院只要責令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續，即可避免這樣的結果。
司法實踐中由于未經房地產管理部門登記備案而被認定為無效的房屋租賃合同為數不少，這樣的判決不利于民事法律關系的穩定性及合同的全面履行。事實上，正是有些當事人利用法律的這一規定逃避責任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會主張合同無效，以逃避承擔違約責任。
筆者認為，雖然《城市房地產管理法》等相關法律均把房屋租賃合同認定為要式合同，當事人簽訂租賃合同須到在關部門登記備案，但不應把未登記備案的所有租賃合同均認定為無效。在租賃合同的各項實質要件均具備，沒有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責令當事人補辦手續后確認房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會的穩定及案件的執行。
房屋租賃合同被認定為無效后，對房屋裝修如何處理，也是當前民事審判中經常遇到到的問題，主要體現在經營性用房中，承租人為了自己經營的特殊需要，往往對承租房投資很多進行裝修，一旦租賃合同被認定為無效，承租房要交還給出租人，裝修費用如何處理即成為問題。
對于房屋裝修應按《最高法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》中關于添附的規定處理：非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成的，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任。
對于雙方有約定的，按約定辦理，對此沒有爭議。雙方如無約定又協商不成，除能拆除的之外，如何折價在實踐中有不同看法。筆者認為應結合案件具體情況，本著經濟效益與公平合理的原則進行處理，兼顧雙方的過錯責任。屬出租人過錯的，可對裝修的現值進行評估，由出租人予以相當價值的補償并賠償給對方造成的損失；屬于承租人過錯的，對裝修進行評估后，應根據出租人適當的可利用程度折價予以補償；屬于雙方都有過錯的，應由出租人補償裝修的現值。在處理此類糾紛中，如裝修對出租人沒有利用價值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補償更加經濟合理。
三、落實私房政策遺留問題。
落實私房政策，包括私房因社會主義改造遺留問題，期間被擠占、沒收的私人房產問題，建國初期代管的房產問題，落實華僑、港澳臺胞私房政策問題等。根據《最高人民法院復查歷史案件中處理私人房產有關事項的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》（1992年11月25日）的規定，有關落實私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應移送落實私房政策部門辦理。目前落實私房政策工作已進行多年，出現許多落實私房政策遺留問題的訴訟，主要為被發還私房產權的房主要求收回私房自住的案件，此類案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進行處理，而實際上此類糾紛比一般的房屋租賃糾紛復雜得多，不應簡單對待。我國城市的私有出租房屋社會主義改造，是在五、六十年代，比照黨對資本主義工商業的社會主義改造政策，先后開展起來的，私房改造工作，作為整個社會主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯誤思想影響，遺留下一些問題，有些地方降低了改造起點，錯改了一部分房屋；有的沒有給房主留自住房。根據國家有關政策，對不符合規定而錯改了的房屋，應按政策實事求是給予糾正；對房主應留而未留自住房的，可補留自住房。但目前這些落實了政策的房屋許多只是發還產權，房主并未實際支配，使用該房屋。對期間擠占、沒收私人房產的行為，現已徹底否定，并進行了糾正，根據有關規定，應一律確認原房主的所有權，把房產歸還給房主。對于自住房和出租房，應分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個人擠占私人自住房，必須堅持誰占誰退的原則。凡職工個人占用私人自住房的，無論是由房管部門或由機關，企業事業單位安排的，還是自行擠占的，都應視為無房戶，由職工所在單位或其上級主管部門安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實政策過程中，有些單位無力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優先安排用于落實私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權證卻住不進自己的房屋。
在落實建國初期代管的房產問題及港澳臺胞私房政策問題上，也遺留有此類問題，政府落實私房政策部門只是解決了房屋產權歸屬問題，卻未讓房主實際占有、使用私有房屋。有的私房主被強制與住戶簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產權證照；有的由于爭議較大，房主長年一直未與住戶簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶產生糾紛，要求收回房屋。
對于此類收房案件法院的處理原則一般是：住戶有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶無他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護住戶利益，維護社會穩定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒有使問題得到解決，因為沒有考慮到私房主的利益。擁有所有權卻不能享有占有、使用、收益的權能，在法理上是講不通的，在現實中也是不公平的。現今房地產已作為商品流人市場，平等自愿、等價有償已成為人們在民事活動中普遍遵守的原則，過去那種強制私房主與住戶簽訂租賃契約，住戶可以無限期使用他人房屋的作法已與市場經濟的運行規則相悖，必須加以修正。
在處理此類收房案件上，有人提出以下可供掌握的標準：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉租、轉借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（3）房屋產權人確實需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產權人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應的住房，可解除租賃關系，準予產權人收回房屋；（5）房屋產權人要求收回自己的住房，但承租人確實不具備騰退條件的，可以暫時維持原租賃關系，但應明確租賃期限或提高租金標準。以上幾條可以作為辦理此類案件時的參照，但對于"提高租金標準"，似不易掌握，因房地產管理法等法律法規都規定私房租金應受政府房地產管理部門調控，如《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十四條規定："住宅用房的租賃，應當執行國家私房所在城市人民政府規定的租賃政策"，《城市私有房屋管理條例》第二十六條規定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護了私房主利益，卻缺乏相關法律依據，且與房地產行政管理部門的規定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當性值得商榷。筆者認為，房地產交易行為是受國家嚴格控制的，目前私房法定租金與其實際市場價值差距較大，應通過政府提高租金標準來解決問題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決。總之，在處理落實私房政策遺留問題上，既要切合當前市場經濟發展狀況，又要考慮歷史原因；既要保護公民合法的財產權益，又要維護社會的穩定。審判人員應結合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問題。畢竟，徹底解決落實私房政策問題仍需依靠政府和社會的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。
住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國城鎮居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現為夫妻雙方為分得房屋產權或使用權而爭執不休，使得簡單的離婚案件復雜化。目前許多離婚案件中當事人的主要爭執點即為住房問題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關鍵。在審判工作中，應分別不同的情況去處理。
（一）對于個人擁有完全產權的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應為夫妻共有財產，按照分割夫妻共有財產的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購置，但雙方婚后在此居住，根據最高法院有關司法解釋，經過八年，可視為夫妻共同財產進行分配。分配中應堅持男女平等，保護婦女兒童合法權益，照顧無過錯方，尊重當事人意愿，有利生產、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應按評估的市場價給予另一方一半價值的補償。在處理此類問題中應注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時應先析產，然后再進行離婚案件的審理。對于婚姻中預購的商品房，離婚時房屋尚未交付，如何處理？筆者認為在商品房尚未交付的時候，購房方與售房方僅為債權債務關系，購房方享有的僅是一種債權，因而此種情況應按離婚中對債權、債務的處理原則進行處理。如一方愿意取得商品房的，應給予另一方相當于預售合同一半價值的補償。并與售房方辦理有關的合同變更手續。如雙方都不愿意取得商品房的，應當先承擔違約責任，然后再對返還的剩余的購房款，進行分配。在處理此類問題中由于牽涉到商品房預售方的利益，因而在夫妻雙方爭議較大，達不成協議時，法院可以就此問題另案處理。
（二）離婚時對于承租的公房如何分配，是頗有爭議的問題。一種觀點認為不應將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關系是一種合同關系，由原來的夫妻共同承租變為一方承租屬于合同主體的變更，應征得公房的所有權或管理權人同意。另一種觀點認為應一并處理，理由是：離婚當事人之間就公房使用權的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會導致租賃關系其他內容的變更，且如不處理公房使用權，會使雙方在離婚后又產生爭訟，不利于子女成長和社會穩定。筆者同意后一種觀點。《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》（以下簡稱"解答"）中規定："在離婚案件中，當事人對公房的使用。承租問題發生爭議，自行協商不成，或者經當事人雙方單位或有關部門調解不成的，人民法院應根據案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調換房屋的；其他應當認為夫妻雙方均可承租的情況。對夫妻雙方均可承租的公房，應按下列原則予以處理：照顧撫養子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無過錯的一方。解答中規定："對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。"但對于給付的標準卻沒有規定。筆者認為公房租賃權不僅僅是一種民法理論上的債權，它包含有國家給予的福利，取得租賃權的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價格與市場價格之間的差價。因此，在承租方給予另一方經濟補償的，應考慮另一方有無房住，有無可能分房收入情況，當地房屋租賃價格等因素，給予合理補償。解答中規定法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。因而有人認為人民法院在征求意見時，如果單位不同意由當事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認為此種觀點值得商榷，法院既已規定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨立做出判決，不能受單位意見的左右。征求自管房單位的意見，是為了調動他們的積極性，配合法院做好當事人的工作，以便于判決的執行。
（三）部分產權房屋的分配問題也是離婚案件中經常遇到的，所謂房屋部分產權，是指職工以標準價格購買公有住房后享有部分權能并且受到法定限制的產權，其中包括永久居住權、使用權、繼承權和有限的處分權與受益權。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權形式。離婚案件中部分產權房屋的處理原則同公房使用承租權一樣，都是撫養子女一方優先，無過錯方優先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據"解答"的規定，分得房屋部分產權的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償，筆者認為住房標準價是國家、單位給予職工的優厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標準價補償其一半價值并不是完全公平的。考慮到這一點，法院在分配其他財產時應照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經濟條件允許的情況下，可要求其高于標準價給予對方補償。解答中還規定：對夫妻雙方均爭房屋"部分產權"的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。競價的方式在離婚案件的審理中還屬新問題，缺乏具體操作規則和應用經驗，尚需審判人員在實踐在逐步探索、總結。筆者認為，競價應遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競價的方式應雙方當事人均同意，有關意見應記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強迫當事人競價。2公平合理原則。指競價的雙方當事人應經濟條件、住房條件基本相同，如雙方經濟條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無其他住房，即不應采取競價的方式。3在法院主持下進行的原則。競價是在訴訟之中進行的，因而當事人應聽從法院的指導，并依照法院規定的競價規則進行競價。這樣才能保證競價的公正與合法。
五、拆遷糾紛的受理問題。
在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應首先考慮應否受理。因為由于拆遷糾紛的特殊性質，其大部分都屬行政案件，應由法院行政庭受理，只有少數由民庭受理。
根據有關規定，下列拆遷糾紛應按行政案件受理：（1）對人民政府或房屋拆遷主管部門作出的拆遷補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對房屋拆遷主管部門作出的罰款、沒收非法所得、責令停止拆遷、吊銷證書、責令限期退還周轉房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對拆遷補償、安置等未達成協議或者達成協議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協議要求房屋主管部門裁決，房屋拆遷主管部門拒絕裁決或者不予答復，提訟的；（4）認為符合法定條件，申請頌發或補發“拆遷許可證”“拆遷資格證書”等，房地產管理部門或房屋拆遷主管部門拒絕頌發或不予答復，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復，提訟的；（6）認為人民政府或房屋拆遷主管部門的其他有關房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責的行為侵犯其合法權益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應作為行政案件比較容易理解，因為都屬對行政機關的具體行政行為不服提起的訴訟。對于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號函規定，在城市房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人對房屋拆遷的補償形式、金額，安置房面積、地點，搬遷過渡方式和期限，經雙方達不成協議的，屬于平等主體之間的民事權益糾紛，房屋拆遷主管部門或同級政府對此類糾紛裁決后，當事人不服訴至法院的，人民法院應以民事案件受理。目前第9號函的規定已不適用，它與行政訴訟法的有關規定相悖。此種情況應按行政案件受理，已在審判實踐中得到共識。但是如拆遷人與拆遷人就有關安置、補償、回遷等問題達成協議并已實際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因為此時拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關系，雙方按合同規定享有權利、承擔義務，屬平等主體之間的關系，因此，發生糾紛亦屬民事糾紛，應按民事案件受理。六、軍產房問題。
所謂軍產房，是指所有權歸軍隊所有的房產。軍隊房屋的所有權單位為中國人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產房糾紛為軍隊轉業、離退休干部騰退原住房問題及軍隊利用房地產開展經營活動問題。
關于軍隊離退體干部騰退軍產房問題。最高法院有關批復的精神為：此問題屬于軍隊離退休于部轉由地方安置管理工作中的遺留問題，由軍隊和地方政府通過行政手段解決為妥，此類糾紛人民法院不宜受理。對此類糾紛不予受理是妥當的，因為有可能涉及到營區和其他軍事設施的安全、保密問題，并且如受理，將涉及到今后的執行問題，法院判決騰房后，當事人不自動履行，須由人民法院強制執行，會在社會上造成不良影響。基于同樣理由，筆者認為，對于軍隊轉業干部騰退原住軍產房糾紛，人民法院也不應受理。
根據國家有關規定，軍隊房地產在保證戰備和部隊住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產依法開展經營活動，包括房屋、設施、場地的出租，房屋的出售、房地產的換建、互換、土地使用權的有償轉讓，合資建房，利用房地產自辦或合辦經濟實體，以及其他經營活動，而且經營活動可以面向社會。軍隊利用房地產開展經營活動，其收人可以用于彌補國防費不足，以房養房，但在經營中難免會發生糾紛，對這類糾紛如何處理是法院應慎重對待的問題。
軍隊利用房地產對外開展經營活動，與地方單位、個人發生糾紛至法院的，一般應視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經濟合同法》等法律的相關規定處理。人民法院在審理中如發現軍隊有違反國家有關行政法規的情況，可告知監督管理機關，由其依法進行處理，如發現有違反軍隊有關規定的情況，應告知軍隊有關部門處理。
人民法院在審理此類糾紛時，應對合同的有效性進行審查。根據有關規定，軍隊利用房地產開展經營活動，實行《中國人民利用房地產開展經營活動許可證》管理制度，凡利用房地產開展經營活動的單位，必須到軍隊房地產管理部門申領《許可證》，并按有關規定到當地房地產交易管理部門辦理交易手續。對軍隊方未申領《許可證》進行的房地產經營活動，一般應認定為無效，如在一審訴訟中經軍隊房地產管理部門批準補辦的，可以認定為有效。如果只申領了《許可證》，但未到當地房地產交易管理部門辦理交易手續，并且合同已實際履行的，可認定為有效，但法院應督促當事人補辦交易手續。
房屋是公民生存的最基本保障,我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。根據產權單位的不同,公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經營單位托管、代管的公房。近幾年隨著危改項目的逐步推進,老舊公房都被列入拆遷改造區進行拆遷,危改中往往涉及到公房承租人資格及補償對象問題,由于相關法規不多,容易帶來公房承租人變更、拆遷補償安置引起的矛盾。
公房拆遷中承租資格及補償糾紛解決機制
現實生活中由于公房拆遷補償是一筆數額不小的款項,公房承租人的家庭內部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾,政府公房管理部門為少惹麻煩,通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應。這樣一來當事人自己不能達成協議,政府公房管理部門又拒絕,當事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決,首先就有幾個問題:是民事訴訟呢還是行政訴訟,起訴誰呢,案由是什么,這還要根據不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關于因直管公房租賃引發糾紛的受理問題的意見》(2003年11月27日京高法發[2003]350號)規定因直管公房租賃引發的各種糾紛,既有民事法律性質的爭議,也有行政法律性質的爭議,應區別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中,因違反合同規定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權利義務發生的糾紛,作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經營管理單位依職權變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經營管理單位發生爭議的情況。對于家庭成員內部的糾紛,家庭成員所達成的家庭協議的內容或效力產生的爭議則屬于另外的法律關系,需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發生爭議的,這兩個爭議或訴應當如何處理呢,分別單獨提起,一并提起,還是只需提起一個,在提出一個訴的時候,是提那一個訴呢,這些都需要結合具體案情選擇對當事人最有利的訴訟方案。
公房承租人資格認定
主要問題涉及到老人承租單位或其他公房并長期居住、子女早年和父母一居,分家后搬出公房遷到其他住處,但現住房條件達不到房改標準,也有子女雖買了房但依然住在父母承租的公房里,還有父母過世后子女中一人或數人繼續居住公房,但沒有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設發展快速,危舊改造涉及面廣,承租公房很多都面臨拆遷,但根據北京市相關規定承租公房被拆遷的,承租人可以得到相應補償。這一來公房租賃、拆遷補償等法律問題糾纏在一起,導致家庭糾紛,影響和諧和社會穩定。解決承租人資格問題是處理拆遷補償安置的前提,公房拆遷涉及到多方利益的分配,首先面臨的是公房承租人資格認定問題,依照不同情況,需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況:1、原承租人仍然健在的一般不發生承租人變更,補償對象當然還是原承租人;2、承租人依法變更,變更后的承租人為新的公房承租人,在拆遷中取得補償獲益權;但這種情況下會發生不符合規定的變更而侵害成員利益的情況,被侵權的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經營管理單位撤銷原變更,政府公房管理部門或直管公房經營管理單位拒絕變更的,當事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷;3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住,因為沒有拆遷補償的問題一直沒有辦理變更。由于拆遷補償涉及較大的利益分割,家庭成員之間在變更承租人的問題上出現不同的意見。公房承租人資格應當如何認定呢,一要根據承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定,二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位繳納房租的,是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關系,實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記,其公房承租人身份不明確,容易受到其他當事人的質疑,在這種情況下實際承租人應當向政府公房管理部門申請確認或變更。政府公房管理部門經審查認為符合北京市有關公房承租人的條件的應當予以變更,符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經營管理單位不予變更的,當事人可以向法院提起行政訴訟,請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后,當事人可據此向政府公房管理部門或直管公房經營管理單位申請變更。根據規定,申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件:1、原承租人死亡或外遷;2、與原承租人為同一戶籍;3、是原承租人的家庭成員;4、與原承租人共同居住二年以上;4、沒有其他住房。
公房承租法律關系不能等同于一般租賃合同法律關系
直管公房租賃關系是具有公益分配性質和特殊關系,這種租賃關系不同于一般的民事租賃關系。在直管公房租賃關系中,承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租人的權限、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統一規定,出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。政府公房管理部門具有民事主體和行政主體的雙重身份,同時具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關系中,涉及房屋保護、維修、房屋租金交納糾紛時,房管所以一般民事主體的身份出現,與承租人具有平等的法律地位,相應地該案件也應當作為民事案件處理。但在涉及審查當事人承租資格的關系中,房管所以行政管理者的角色出現,履行行政管理的職權,相應地,案件應當作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份,在不同的法律關系中扮演不同的法律角色,因此,在直管公房租賃糾紛中如何準確把握法律關系的性質以及公房管理單位在其中所扮演的角色對于當事人正確維權具有十分重要的意義。
公房的拆遷補償方式及補償款的歸屬
確定了公房承租資格后,拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點:公房是國家財產,不能作為私人財產被繼承。《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規定,拆遷市和區、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的,直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人,由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償,政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規定標準的,拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分,并分別上繳或者返還。《條例》第二十七條規定:拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償,被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋,由原承租人承租,被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式:由拆遷人對房屋所有人進行安置;未解除租賃協議,但對拆遷事宜協商一致的,由拆遷人對所有人補償,由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式:為保障承租人的權益不受損害,實行產權調換,被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有,只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的,該處分屬無權處分,在有權限的公房管理單位給與認可之前,該處分沒有任何法律上的效力。根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》規定,拆遷補償的受償方為被拆遷人,即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下,被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。在被拆遷人對承租人進行安置的情況下,不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中,被拆遷人通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。
河北省房屋租賃合同書范文一
甲方(單位名稱)：__________________
企業法人代表：______________________
委托人：________________________
乙方姓名：__________________________
原身份：____________________________
性別：______________________________
文化程度：__________________________
出生年月：_________年______月_____日
家庭住址：__________________________
根據《中華人民共和國勞動法》和鐵道部、勞動部《國家鐵路實施<中華人民共和國勞動法>的若干規定》，經甲方雙方協商同意，簽訂本合同。
一、合同期限
本合同期限為_________年_______個月，自______年____月_____日起至_________年_____月______日止。其中試工期為______個月，從_________年______月______日起至_________年_____月______日止。
二、工作內容
1.乙方同意根據甲方生產(工作)需要，擔任_________崗位(工種)工作。
2.乙方必須按照甲方關于本崗位生產(工作)任務和責任制的要求，完成規定的數量、質量指標或工作任務。
三、勞動保護和勞動條件
1.甲方必須按照崗位(工種)要求，為乙方提供符合國家規定的勞動安全衛生條件和必要的勞動防護用品，對從事職業危害作業的，應當定期進行健康檢查。
2.乙方在甲方工作時間、方式，按鐵道部及甲方規定執行。
四、勞動報酬
1.乙方在甲方工作期間，甲方應遵循按勞分配、同工同酬的原則，按國家和鐵道部有關規定，按時支付乙方應得的勞動報酬。
2.甲方支付乙方的勞動報酬不得低于當地最低工資標準。
五、保險、福利待遇
1.乙方在甲方工作期間，享受符合國家、鐵道部及甲方規定范圍內的各種保險、福利性補貼、假期。
2.乙方患病或非因工負傷，醫療期按國家規定執行。
3.乙方在甲方工作期間患職業病或因工負傷，女職工人流期、經期、孕期、產假、哺乳期間的待遇，因工負傷致殘、死亡，因病或非因工負傷醫療期間的醫療費、病假工資和死亡待遇，按國家、鐵道部及甲方有關規定執行。
4.乙方已享受工資性補貼的，其家屬不得再享受甲方的半費醫療待遇。
5.乙方按規定委托甲方代為扣繳本人應繳納的養老保險金和失業保險金。
六、勞動紀律
1.乙方應樹立主人翁責任感，嚴格遵守國家各項法律、法規，遵守甲方的各種制度和紀律，服從甲方的領導、管理和教育。
2.乙方應積極參加甲方組織的政治思想、職業道德、業務技術、勞動安全、規章制度等方面的教育和培訓。
3.乙方在甲方工作期間，要牢記“人民鐵路為人民”的服務宗旨，遵守職業道德，嚴格執行鐵路各級關于路風建設的有關規定，廉潔奉公，維護鐵路良好形象和聲譽。
4.乙方在工作中，應堅守工作崗位，嚴格履行崗位職責，牢固樹立安全第一的思想，嚴格執行作業標準、安全操作規程，確保鐵路生產安全和人身安全。
5.甲方因工作原因，需要在基層站、段內部調整乙方工作崗位(工種)的，或受甲方派遣從事其他臨時性工作(如搶險、救災等)的，乙方必須服從甲方的調整或派遣。
七、勞動合同終止、解除的條件
1.勞動合同期滿或者甲、乙雙方約定的勞動合同終止條件出現，勞動合同即行終止。
2.乙方有下列情形之一的，甲方可以解除勞動合同：
(1)在試工期間被證明不符合錄用條件的。
(2)發生嚴重路風事件，或多次發生路風一般事件屢教不改的。
(3)在工作中玩忽職守、違章作業，造成重大事故、職工多人死亡事故、路外重大傷亡事故之一的。
(4)嚴重失職、瀆職，給甲方造成重大損失的;利用工作之便，營私舞弊、貪污受賄情節嚴重的。
(5)被除名、開除、勞動教養、判刑的，勞動合同自行解除。
3.有下列情形之一的，甲方可以解除勞動合同，但應提前三十日以書面形式通知乙方：
(1)乙方患病或非因工負傷，醫療期滿后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的。
(2)乙方不能勝任工作，經過培訓或調整工作崗位，仍不能勝任工作的。
(3)勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使原勞動合同無法履行，經甲乙雙方協商不能就變更勞動合同達成協議的。
4.經甲乙雙方協商一致，勞動合同可以解除。
5.甲方瀕臨破產進行法定整頓期間或生產經營狀況發生嚴重困難，確需裁減人員的，應當提前三十日向工會或全體職工說明情況，聽取工會或職工的意見，經向勞動行政部門報告后，可以裁減人員。
6.依據上述第3、4、5款協議解除勞動合同的，應當依照國家有關規定給予乙方經濟補償。
7.甲方解除合同，應征求同級工會的意見，如工會提出異議，應復議后再作出決定。
8.乙方因下述原因解除勞動合同，應當提前三十日以書面形式通知甲方：
(1)經甲方同意自費考入中等專業以上學校學習的。
(2)因夫妻分居、家庭困難需要解除合同的。
9.有下列情形之一的，乙方可以隨時書面通知甲方解除勞動合同：
(1)甲方以暴力、威脅或非法限制人身自由的手段強迫勞動的。
(2)甲方未按照勞動合同約定支付勞動報酬或提供勞動條件的。
(3)在試用期內的。
八、違反勞動合同應當承擔的責任
1.甲乙雙方因勞動合同發生爭議，經甲方勞動爭議調整委員會調解無效的，應向勞動爭議仲裁委員會申請仲裁，對仲裁裁決不服的，可自接到裁決書之日起15日內向人民法院起訴。
2.任何一方違反勞動合同，給對方造成經濟損失的，應根據其責任大小和后果，依照國家有關規定予以經濟賠償。其中：責任屬于甲方的，應繼續履行合同，同時負責賠償合同中斷期間乙方的經濟損失;責任屬于乙方的，賠償甲方技術培訓費、職業技能鑒定費、因未履行完勞動合同造成的損失費和重新錄用人員費等。
九、其他事項____________________________________。
十、本合同未盡事宜，按《中華人民共和國勞動法》和國家有關規定執行。
十一、本合同書一式二份，甲、乙雙方各執一份。
甲方(簽章)：___________________ 乙方(簽章)：___________________
___________年________月________日 ___________年________月________日
簽訂地點：_______________________ 簽訂地點：_______________________
勞動合同變更協議
經甲、乙雙方協商同意，對 年 月 日簽訂的勞動內容作出如下變更：
甲方：(簽章) 乙方：(簽章)
年 月 日 年 月 日
河北省房屋租賃合同書范文二
甲方(用人單位)名稱：_________________
地址：_________________________________
性質：_________________________________
法定代表人(委托人)：_____________
乙方(勞動者)姓名：___________________
性別：_________________________________
年齡：_________________________________
家庭住址：_____________________________
根據_________省勞動廳、人事廳、 財政廳《企業試行全員勞動合同制暫行辦法》(以上簡稱《辦法》)和其他有關文件規定，甲、乙雙方經過平等協商， 自愿簽訂本勞動合同。
第一條 合同期限：試用期自_________年_______月_____日起，至_________年_________月_______日止，期限為______個月。工種_________。
第二條 甲方的工作環境和生產條件基本符合《_________省廠礦企業勞動安全衛生條例(試行)》。
第三條 甲方的權利和義務：乙方在甲方工作期間，甲方有制定規章制度和管理辦法、分配工作和下達生產、工作任務并按有關規定進行獎懲和辭退，檢查乙方的生產、工作、學習和技術狀況等權利;有為乙方支付勞動報酬、各項福利待遇，繳納待業保險和養老保險金，改善勞動、工作、學習條件，參加民主管理和關心職工生活的義務。甲方必須正確行使權利，履行義務。
第四條 乙方的權利和義務：乙方作為企業的主人，享有勞動、工作、學習、參加民主管理、獲得勞動報酬和保險福利待遇，獲得政治榮譽和物質獎勵等權利。有接受甲方管理，遵守甲方紀律和規章制度完成甲方規定的生產和工作任務的義務。 乙方必須正確行使權利，履行義務。
第五條 乙方經甲方批準，脫產學習、長期病休、請長假或停薪留職等， 需要簽訂專項合同，明確甲、乙雙方在此期間的權利、責任、義務和其他有關事項。
第六條 勞動合同期限屆滿，即終止執行。由于甲方生產、工作需要，乙方又要求繼續工作的，經雙方協商同意，可以續訂勞動合同。勞動合同期限屆滿，甲方應在三十日內辦完續訂或終止勞動合同手續。 逾期未辦理有關手續，乙方要求續訂的，應補辦續訂勞動合同手續，合同內容及期限按原合同不變。
第七條 甲、乙雙方在合同期內，一般不予變更勞動合同。甲主經上級主管部門批準轉產、調整生產任務;或者由于情況變化，經甲乙雙方協商同意，可以變更勞動合同。
第八條 甲、乙雙方按照《辦法》解除對方勞動合同的，必須提前一個月書面通知對方，方可辦理解除合同手續。乙方被辭退、除名、開除、勞動教養以及判刑，其勞動合同自行解除，不用提前通知對方。一方違反勞動合同，給對方造成經濟損失的，應當根據后果和責任大小，予以賠償。賠償標準和辦法，由甲、乙雙方協商確定，并遵照執行。
第九條 乙方患病或非因工負傷，從領取病假工資的次月起，按其工齡長短，給予3-18個月的醫療期。醫療期滿，因病治療需要延長醫療期的，由乙方提出申請，甲方審核批準，可適當延長。乙方醫療期滿后， 因不能堅持正常工作而被解除勞動合同的，發給乙方標準工資3-6個月的醫療補助費。
第十條 按照《辦法》正常解除勞動合同時，甲方須按乙方工作年限， 每滿一年發給本人一個月標準工資的生活補助費，最多不超過十二個月。其他情況不予發放。
第十一條 乙方在合同期內一般不得調動(轉移)工作單位。由于工作需要和其他特殊情況需要調動(轉移)工作單位的，甲方負責按原身份介紹，并解除勞動合同，不發放生活補助費。
第十二條 甲方按照國家規定為乙方向有關部門待業保險基金、養老保險基金，提供勞動報酬、工資性補貼和口糧補助等;乙方在甲方期間享受國家規定的勞動保險福利待遇;退休或待業后，也要享受相應的待遇。
第十三條 乙方也要向有關部門繳納基本養老保險和國家規定的各種費用。
第十四條 甲方制定的廠規廠紀、店規店紀為本合同附加條款。
第十五條 本合同一式_________份，甲方、乙方和勞動部門各存_________份。
第十六條 本合同一經簽訂，即具有法律效力，雙方必須嚴格遵守執行。如在履行勞動合同過程中，發生勞動爭議，任何一方均有權向勞動爭議仲裁機構提請仲裁;仲裁不服時，可依照法律程序，向當地人法院起訴。
第十七條 其他
___________________________________________________________________。
甲方(蓋章)：_________________
法定代表人(簽字)：___________
_________年________月________日
簽訂地點：_____________________
乙方(簽字)：_________________
_________年________月________日
簽訂地點：_____________________
河北省房屋租賃合同書范文三
出租人(甲方)： 證件類型及編號： 承租人(乙方)： 證件類型及編號：
依據《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關事宜達成協議如下：
第一條 房屋基本情況
(一)房屋坐落于河北省燕郊開發區 區(縣) 街道辦事處(鄉鎮) ，建筑面積 平方米。
(二)房屋權屬狀況：甲方持有 (房屋所有權證/ 公有住房租賃合同/ 房屋買賣合同/ 其他房屋來源證明文件)，房屋所有權證書編號： 或房屋來源證明名稱： ，房屋所有權人(公有住房承租人、購房人)姓名或名稱： ，房屋(是 / 否) 已設定了抵押。
第二條 房屋租賃情況及登記備案
(一)租賃用途： ;如租賃用途為居住的，居住人數為： ，最多不超過 人。
(二)如租賃用途為居住的，甲方應自與乙方訂立本合同之日起7日內，到房屋所在地的社區來京人員和出租房屋服務站辦理房屋出租登記手續。對多人居住的，乙方應將居住人員情況告知甲方，甲方應建立居住人員登記簿，并按規定報送服務站。本合同變更或者終止的，甲方應自合同變更或者終止之日起5日內，到房屋所在地的社區來京人員和出租房屋服務站辦理登記變更、注銷手續。在本合同有效期內，居住人員發生變更的，乙方應當自變更之日起2日內告知服務站，辦理變更登記手續。
居住人員中有外地來京人員的，甲方應提供相關證明，督促和協助乙方到當地公安派出所辦理暫住證;居住人員中有境外人員的，(甲方 /乙方)應自訂立本合同之時起24小時內到當地公安派出所辦理住宿登記手續。
租賃用途為非居住的，甲方應自訂立房屋租賃合同之日起30日內，到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續。
第三條 租賃期限
(一)房屋租賃期自 年 月 日至 年 月 日，共計 年 個月。甲方應于 年 月 日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋交割清單》(見附件一)經甲乙雙方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及 后視為交付完成。
(二)租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回房屋，乙方應按照原狀返還房屋及其附屬物品、設備設施。甲乙雙方應對房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用。
乙方繼續承租的，應提前 日向甲方提出(書面 / 口頭)續租要求,協商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。
第四條 租金及押金
(一)租金標準及支付方式： 元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金總計：人民幣 元整(¥： )。
支付方式：(現金/轉賬支票/銀行匯款)，押 付 ，各期租金支付日期: ， ， 。
(二)押金：人民幣 元整 (¥： ) 租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數返還給乙方。
第五條 其他相關費用的承擔方式
租賃期內的下列費用中， 由甲方承擔， 由乙方承擔：(1)水費(2)電費(3)電話費(4)電視收視費(5)供暖費(6)燃氣費(7)物業管理費(8)房屋租賃稅費(9)衛生費(10)上網費(11)車位費(12)室內設施維修費(13) 費用。
本合同中未列明的與房屋有關的其他費用均由甲方承擔。如乙方墊付了應由甲方支付的費用，甲方應根據乙方出示的相關繳費憑據向乙方返還相應費用。
第六條 房屋維護及維修
(一)甲方應保證房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件，不得危及人身安全;承租人保證遵守國家、河北省燕郊開發區的法律法規規定以及房屋所在小區的物業管理規約。•
(二)租賃期內，甲乙雙方應共同保障房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態： 1、對于房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方應及時通知甲方修復。甲方應在接到乙方通知后的 日內進行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長租賃期限。
2、因乙方保管不當或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設備設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。
第七條 轉租
除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書面同意，方可在租賃期內將房屋部分或全部轉租給他人，并就受轉租人的行為向甲方承擔責任。
第八條 合同解除
(一)經甲乙雙方協商一致，可以解除本合同。
(二)因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除。 (三)甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同： 1、遲延交付房屋達 日的。
2、交付的房屋嚴重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。 3、不承擔約定的維修義務，致使乙方無法正常使用房屋的。
4、 。 (四)乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回房屋： 1、不按照約定支付租金達 日的。 2、欠繳各項費用達 元的。 3、擅自改變房屋用途的。
4、擅自拆改變動或損壞房屋主體結構的。
5、保管不當或不合理使用導致附屬物品、設備設施損壞并拒不賠償的。 6、利用房屋從事違法活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。• 7、擅自將房屋轉租給第三人的。
8、 (五)其他法定的合同解除情形。 第九條 違約責任
(一)甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應按月租金的 %向乙方支付違約金;乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應按月租金的 %向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復原狀或賠償相應損失。
(二)租賃期內，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應提前 日通知對方，并按月租金的 %向對方支付違約金;甲方還應退還相應的租金。
(三)因甲方未按約定履行維修義務造成乙方人身、財產損失的，甲方應承擔賠償責任。 (四)甲方未按約定時間交付房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應按 標準支付違約金。
(五) 。 第十條 合同爭議的解決辦法
本合同項下發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的，依法向有管轄權的人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條款或仲裁協議申請仲裁。
第十一條 其他約定事項
本合同經雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式 份，其中甲方執 份，乙方執 份， 執 份。
本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
《解釋》第22條規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
根據上述規定，承租人的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還債務時，承租人享有在同等條件下優先購買的權利。
武漢房屋租賃合同最新范本1出租方(以下簡稱甲方)
承租方(以下簡稱乙方)
根據《中華人民共和國合同法》規定，為明確甲方與乙方的權利義務關系，經雙方協商一致，簽訂本合同：
第一條：租賃房屋
甲方將坐落于武漢市 的合計面積為 平方米的建筑物 間租予乙方作為 使用。
第二條：租賃期限
租賃期共為 年另 個月，甲方從 年 月 日起將出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以終止合同，收回房屋：
1、乙方擅自將房屋轉租，轉讓或轉借他人使用的;
2、乙方利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的;
3、乙方拖欠租金累積達 個月的;
租賃期屆滿時，租賃關系自然終止，甲方無須另行通知乙方，若雙方均有意續租，可在屆滿前三個月提出續租意向，并議定合理租金和續租合同。
第三條：租金
每月租金為人民幣 元整，付款方式為 付。
第四條：協議事項
1、房屋內外水電費，煤氣費，電話費自乙方入住之日起至租約期滿遷出之日至均由 方負擔。
2、甲方應承擔所出租房屋的修繕義務，乙方應對修繕工作予以配合。
乙方應妥善使用，管理出租房屋的內外設備，未征得甲方同意，乙方不能擅自變更，損壞房屋結構和設備。
3、乙方不得利用出租房屋進行非法活動或存放危險物品，影響公共安全。
4、租賃期滿之日，在不續租情況下，乙方應無條件退租，并將房屋設備清點后歸還甲方，不得向甲方請求退還租金，移轉費及一切權利金。乙方應將自用家具物品搬遷清楚，不得故意留存占據，如逾期不搬視為乙方拋棄其所有權，由甲方自行處理。對逾期不遷出者，甲方可向人民法院提請訴訟，一切損失由乙方承擔賠償。
5、租賃期間雙方均不得無故解除合同，但乙方因特殊情況需退房時，必須提前十五天通知甲方，并支付一個月租金作為賠償。如甲方確需收回房屋自用，也須提前十五天通知乙方，支付一個月租金作為乙方搬遷的補償，并退還乙方未滿租期的租金。
6、甲方需對上述房產提供全部法律文件，如因房產產權等問題影響乙方在租期內對房屋的居住使用，造成的全部損失由甲方承擔。
第五條：甲方與乙方的變更
1、若甲方將房產所有權轉移給第三方時，合同對新的房產所有者繼續有效。
2、甲方出賣房屋，須在三個月前通知乙方，在同等條件下乙方有優先購買權。
3、乙方需與第三人互換住房時，應事先征得甲方同意。
第六條：違約責任
1、甲方未按前述合同條款向乙方交付合乎要求的出租房屋的，甲方應對此向乙方予以賠償。
2、甲方未按時按要求對房屋進行必要的修繕的，對乙方造成財務損失和人員傷害，應承但賠償義務。
3、乙方非正常管理使用房屋及設施給甲方造成損失的，乙方應負賠償責任。
4、乙方故意逾期未交付租金的，除應及時如數補交外，還應支付一個月租金作為賠償。如遇特殊情況暫時未交租金的，甲，乙雙方可協商解決。
5、乙方違反合同擅自將房屋轉租他人使用的，甲方有權收回所租的房屋，有權將乙方交付的期滿前租金扣留作為乙方的違約金賠償甲方。如因此對出租房屋造成損壞的，乙方還應負賠償責任。
第七條：免責條件
房屋如因不可抗力的原因導致損壞和造成損失的，雙方互不承擔責任。
第八條：爭議的解決方式
1、本合同在履行中如發生爭議，雙方協商解決，協商調解不成時，雙方均可：
1)向武漢仲裁委員會申請調解或仲裁;( )
2)向房屋所在地人民法院提起訴訟。 ( )
第九條、本合同未盡事宜一律按《中華人民共和國合同法》的有關規定，經合同雙方共同協商作出補充規定，補充規定與本合同具有同等法律效力。
第十條、本合同正本一式二份，甲，乙雙方各執一份，合同簽字蓋章后生效。
甲方：
簽章：
身份證號碼：
日期：
乙方：
簽章：
身份證號碼：
日期：
武漢個人房屋租賃合同范本2甲方(出租人)：
聯系地址：
身份證號碼：
乙方(承租人)：
聯系地址：
身份證號碼：
甲乙雙方經充分協商，誠意就下列房屋租賃事項簽訂本合同，共同遵守。
一、約定事項
(一)甲方自愿將坐落在 區 街(路、巷) 號 棟 單元 樓 室( 村 組 號)出租給乙方。該房屋建筑面積 M2，房屋類型 ，結構為 ，房屋用途 ，裝修情況 。并已告知乙方該房屋 設定抵押，乙方已對甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租該房屋。
(二)甲乙雙方議定的上述房屋月租金額為人民幣(大寫) 元，小寫 元。租賃期限自 年 月 日起至 年 月 日止。租金按 結算，乙方應于每月 日前向甲方支付租金。
二、甲方的權利和義務
(一)甲方應按照《武漢市房屋租賃管理辦法》的要求，住宅類房屋自簽訂房屋租賃合同三十日內需向所轄社區流動人口和出租屋管理服務站申請辦理房屋租賃登記備案，并簽訂《治安責任保證書》。非住宅類房屋自簽訂房屋租賃合同三十日內需向所轄的房管部門申請辦理租賃登記備案。
(二)甲方負責對上述出租房屋及設施和附屬物進行經常檢查，按照國家和行業標準配置消防設施、器材，并承擔正常的維修責任，保證房屋使用安全。因甲方未及時維修使乙方或第三人財產遭受損失或者人身傷害的，由甲方承擔賠償責任或刑事責任。
(三)甲方如需出賣上述出租房屋或需提前收回房屋自用、抵押上述出租房屋，須提前 個月書面通知乙方。因未提前通知到乙方，給乙方造成損失的由甲方承擔。
三、乙方的權利和義務
(一)乙方保證合理使用并維護承租的房屋及附屬設施，對消防設施、器材進行維護。甲方進行正常的房屋檢查和維修給予協助和支持。不得擅自改變房屋主體結構或對房屋進行改建、增添設施和進行影響房屋使用安全的裝修。由此給甲方或第三人造成財產損失或者人身傷害的，由乙方承擔修復責任。
(二)乙方如需提前返還承租房屋及附屬設施、與他人互換使用承租房屋及附屬設施須提前 個月書面通知甲方。因此給甲方造成損失的，由乙方承擔。
(三)乙方轉租或分租上述承租房屋及附屬設施，須征得甲方書面同意，并簽訂轉租合同，申請辦理房屋租賃登記備案手續。甲乙雙方和受轉租方按原租賃合同和轉租合同的約定承擔并履行各自的權利和義務。
(四)租賃期限屆滿，乙方須將承租的上述房屋及附屬設施交還給甲方，如需繼續承租使用，須提前 個月與甲方協商。
四、違約責任及解決爭議的方式
(一)甲方保證上述出租房屋符合相關法規規定的出租條件。租賃期限內若發生與甲方有關的權屬糾紛或債權債務，概由甲方負責，并承擔相應法律責任，因此給乙方造成的經濟損失，由甲方負責賠償。乙方保證承租的上述房屋僅作 使用。
(二)甲方保證于 年 月 日前將上述出租房屋交付給乙方使用，逾期交付房屋的，除退還逾期交付房屋期間的租金外，并按每逾期一日，由甲方按月租金額的 ‰向乙方支付違約金。因此給乙方造成損失的，由甲方負責賠償。
(三)乙方保證按本合同約定的時間和方式支付租金，逾期支付租金的，除補交欠租外，并按每逾期一日，由乙方按月租金額的 ‰向甲方支付違約金。
(四)任何一方未按約定履行本合同條款或違反房地產法律、法規、規章的有關規定，另一方可以終止或提前解除本合同，造成損失的由責任方負責賠償。
(五)本合同在履行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決。協商不一致時，任何一方均可向仲裁委員會提請仲裁，也可向有管轄權的人民法院起訴。
五、免責條款
(一)因不可抗力原因致使租賃合同不能繼續履行，而變更、解除或終止本合同的，雙方互不承擔違約責任。
(二)因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲乙雙方造成損失的，雙方互不承擔違約責任。
六、當事人約定的附加條款
(一)
(二)
(三)
七、其它條款
(一)甲乙雙方約定辦理租賃登記備案，費用由甲方承擔，乙方配合甲方提供辦理備案所需的相關資料和證明。
(二)本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行議定，其補充合同條款經房屋租賃管理部門登記備案后與本合同有同等效力。
(三)本合同經雙方簽章并經房屋租賃管理部門登記備案后生效。
(四)本合同一式 份，甲乙雙方各執 份，送 房屋租賃管理部門存檔一份。
甲方(簽章) 乙方(簽章)
法定代表人 法定代表人
聯系地址： 聯系地址：
聯系電話： 聯系電話：
關鍵詞：建筑物 所有權 租賃行為 合同效力
1 違章建筑（違法建筑）――違反了什么“法”
違法的兩種情況：一種是違反私法對于建筑行為的相關規定。
此處的私法主要是指我國民法關于不動產所有權取得的相關規定。
首先，需要從房屋與土地的關系上來看房屋所有權的歸屬。房屋與其他建筑物、構筑物同屬于地上定著物，與土地有極為密切的聯系。
我國立法上采取分離主義，房屋所有權獨立于土地所有權，房屋及土地上的其他建筑物、構筑物均可以成為獨立于土地的權利客體。但同時我國又兼采“房隨地走”“地隨房走”“一體流轉”的原則，這使得房屋所有權與土地所有權之間的聯系更為密切。有關該原則的適用，具體可以體現在《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。《物權法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
由此分析，我們可以看出從私法上判斷建筑物是否違法，建筑物建筑人能否取得對建筑物的所有權，首先應判斷建筑人的土地所有權問題。然而在我國，土地所有權的主體只有國家和農民集體，個人無法取得土地所有權，在此就涉及我國民法關于建設用地使用權及宅基地使用權的相關規定。《物權法》第135條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”據此，在我國若是想在土地上建設房屋，就必須通過出讓或者劃撥的方式取得建設用地使用權。這是為任何建造行為的前提條件。由此可以得出結論：未取得建設用地使用權，便開始搭建供人居住或用作生產作業的房屋，此類建筑物就會成為所謂的違法建筑。 在鄉村土地資源的使用方面，《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”宅基地使用權通常是農村集體經濟組織的成員通過審批的方式取得。宅基地使用權特殊之處還在于嚴格限定權利的設立目的，通過相關法規可以了解到宅基地使用權僅限于依法建造、保有個人住宅、庭院及種植竹木等，為供人居住而對土地進行占有、使用的權利。相應地，未依審批取得宅基地所有權、超出權利設立目的而為建造行為，所建造的住宅及其附屬設施屬于違法建筑。
第二種是違反公法對于建筑物的相關規定。
建筑物的興建不僅關乎個人所有權的歸屬問題，同時也涉及私人利益與公共利益的協調、統籌問題。在我國，公法上對于建筑物及建造行為的總括性法律規定主要見于《城鄉規劃法》。該法對于建設用地規劃許可證的問題有十分詳細的規定。如：第37條、38條中明確指出依出讓、劃撥取得建設用地使用權的建設單位，還應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請，由城市、縣人民政府核發建設用地規劃許可證。第64條：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”第65條：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”由此又可得出：沒有獲得有關部門批準同時也沒有取得相關證件搭建的，或是已經取得相關證件但是超越批準范圍而越權搭建的房屋，屬于違法建筑。未經規劃管理部門或土地管理部門批準， 或雖經有關部門批準， 但批準手續、文件是采取欺騙手段騙取的；雖經有關部門批準，但部門的批準行為有違法律相關規定而建造的房屋，屬于違法建筑。
有學者亦對建筑物的違法性進行了程序違法與實質違法的區分，但在此處筆者認為沒有必要探討程序違法的問題，因為程序違法可以通過補辦相關手續使違法建筑轉化為合法建筑，使建造人能依合法性取得對建筑物的所有權、處分權，對于建筑租賃合同的效力影響相對較小。
2 違法建筑的歸屬問題
探討了“什么是違法建筑”的問題之后，我們的目光就應該落在誰是該建筑的主人的問題之上了。無法確定建筑物歸屬問題，就無法確定建造人對房屋進行處分的效力。
在此出現了幾種對于界定違法建筑歸屬問題的角度和思路：
2.1 從違反的法律型來界定
第一類：違反《城鄉規劃法》等公法但不構成對他人私權利的侵犯。持有此觀點的學者認為這類建筑只違反公法，故其后果主要在于公法上不承認此建筑的合法性。如上述法規中所述的拘留、罰款、限期整改、限期拆除等法律后果。而當事人的財產所有權只有在徹底剝奪其對物之占有即沒收或徹底消滅物之存在即拆除建筑時才受到影響。在此已被拆除的違法建筑物客觀上已不存在，根據合同對于標的物必須可得、確定的規定，被拆除的違法建筑不能作為租賃合同的標的物，探討其合同的效力意義不大。此處主要的問題在于實體上客觀存在且有人在其中居住、生活的違法建筑的歸屬問題。但從私法上來看，從私法領域重要的精神理念“法無禁止即可為”角度理解，違法公法的建筑物能受到私法上的肯定性評價。此時，違法建筑的所有權歸建造人所有。
第二類：違反私法。這種情況主要體現在房屋的建造者已經邁過了第一道門檻即獲得了公權力對他的授權、批準，但是在建造者行使其權利的過程中對他人產生了不利影響。用法律的語言來表述就是對相鄰權的侵犯，如妨礙相鄰建筑物的通風、采光。此時只涉及如何解決鄰里間對房屋正確使用的權利沖突問題，不影響房屋建造人對于房屋享有的所有權。
第三類：雙重違反。主要分為在他人已經獲得建設用地使用權的土地上建造房屋以及建造的房屋超過邊界，部分侵入他人的土地這兩種情況。對于完全侵入他人土地之違法建筑，我國法律適用分離主義即土地與建筑物各自為獨立的不動產，建設用地使用權人基于此權利對土地取得占有、使用、收益權。基于此占有權，占有人可以請求違法建筑人恢復原狀，也可以請求賠償。而恢復原狀的請求會使此建筑物不存在，有關此建筑物的租賃合同問題也就無從談起。所以在只考慮請求賠償的情況下，建筑物的建造者即通過賠償的方式變相從擁有建設用地使用權或宅基地使用權人的手中買來建造房屋的權利，從而獲得房屋的所有權。
對此觀點進行總結可以得出結論：違反不同種類法律的不同情況對于建造人取得建筑物的所有權沒有影響。
2.2 依不動產的屬性界定
根據學理通說和相關法律規定，不動產是指依自然性質或者法律規定不可移動的物，包括土地及其定著物。根據財產的物理屬性標準得出：即便建筑違法，也不能改變建筑物的不動產屬性。在我國，土地所有權歸國家、集體所有，但房屋作為獨立存在的個體，可以為私人所有，房屋同時也屬于不可移動的物，屬于不動產。據此得出結論：根據房屋的物理屬性，房屋屬于不動產，在沒有土地所有權、地上權（在我國可以理解為建設用地使用權和宅基地使用權）或租賃權的情況下，私人仍可以享有不動產房屋的所有權。房屋作為不動產的屬性，不因為建造人是否取得國家的認可、準許而改變。
2.3 依所有權的取得方式界定――從法律行為和事實行為角度分析
在私法上，任何主體要取得權利或者承擔義務，均有一種合法的原因作為媒介。法律事實就是作為權利義務與主體相結合的媒介。法律事實包括自然事件和行為，二者之間以是否以意思表示為構成要件相區分。所以，不動產物權可以通過法律行為取得，也可以通過非法律行為即事實行為取得。非法律行為主要包括準法律行為、無因管理、不當得利、侵權行為、締約過失和其他事實行為如加工、占有等。常見的非法律行為還包括司法判決、法律直接規定、繼承、取得實效等。在此，就修建建筑這一建造行為屬于事實行為，建造人依其建造行為在房屋建成之時取得房屋的所有權。
3 違法建筑租賃合同的效力問題
根據《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會的公共利益。”以這三個要件為標尺，從而衡量合同的簽訂作為一個民事法律行為是否能夠生效。
違法建筑租賃合同的效力問題爭議點主要就集中在第三條，不違反法律或者社會的公共利益。合同不違反法律是指合同不得違反法律的強制性規定，強制性規定指的是必須由當事人遵守，不得通過協議加以改變的規定。因此，違法建筑租賃合同的效力問題就應該主要使用第三個“標尺”來進行判斷。多數學者均堅持一個觀點“法無禁止即可為”，現行法律中，關于違法建筑不得出租的規定，多出現于地方性法規、部門規章、政府規章及規范性文件中，而法律、行政法規中尚未有此規定。我國建設部曾經出臺過《城市房屋租賃管理辦法》，其中第6條明確規定屬于違法建筑的房屋不得出租，但是此管理辦法已于2002年國務院取消第一批行政審批項目的決定中被撤銷，故此規定已經失效。我國《城市房地產管理法》中也只界定了如何通過劃撥和出讓的方式取得土地使用權，而未對違法建筑的租賃問題做出具體的規定。據此，違法建筑的租賃問題并未構成法律強制性規定的違反，租賃合同本身應屬有效。
在前述關于違法建筑所有權的歸屬上，我們已經認定不管是違反公法、違法私法還是雙重違法的情況下，違法建筑所有權均歸屬于建造人。建造人在法律限制的范圍內，可以自己占有、使用、受益。但在違法建筑物的建造者能否將此房屋出租給他人使用的問題上，存在較大的爭議。有學者總結出相比于合法建筑物，違法建筑物的租賃合同效力存在一個重大的瑕疵：合同標的具有違法性。
對于此種瑕疵，擺在我們面前的問題是標的物的違法性是否阻卻租賃合同的有效成立。分析此問題首先需要將標的物合法與否與民事法律關系本身的效力分開來看，應當認定清楚租賃合同的訂立屬于民事法律行為，合同標的物的違法性并不能直接導致法律行為的違法性。在界定法律行為無效時，存在一種法律行為無效的種類劃分方式：全部無效和一部無效。法律行為，以無效原因系存在于行為內容之全部或一部可分為全部無效或一部無效，法律行為部分無效不影響其他部分的效力。我們可從法律行為標的之數量超過法律許可范圍的角度來分析標的物與合同本身效力的關系。如借貸合同約定利息超過國家規定的最高利率，其高于國家規定的最高利率的部分無效。從此規定中我們可以看出，此時借貸合同這一法律行為并非因利息超過國家規定而無效。所以房屋本身雖然具有違法性，但是建造人出租房屋供他人使用這一行為卻并不因此具有違法性。
也有學者從另一個角度，認為應將建造房屋與出租房屋兩個行為分x，將其作為兩個互相獨立、互不影響的部分看待。建筑物這一違法的標的物實際上是建筑行為與租賃行為這兩個行為的一個連接點，建筑物既是建筑行為的結果，又是房屋租賃行為的對象。建筑行為違反法律的相關規定，但是房屋租賃行為本身并不違反相關法律和行政法規的規定。不能將二者混淆，從而否定租賃行為的效力。
但是最高人民法院于2009年的司法解釋《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中通過第2條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，第3條“出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”這兩條規定明確否定了違法建筑租賃合同的效力。有分析認為最高人民法院之所以如此規定是基于以下的邏輯推演考慮：
首先，根據我國《城市房地產管理法》第四節有關房屋租賃的相關規定，第53條：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”此處明確指出房屋的出租人應該是出租物的所有權人。此時，上文已將討論過的界定違法建筑的建造人是否是其所有權人的問題就顯得至關重要。《民法通則》第72條規定：“財產所有權的取得，不得違反法律規定。”結合《物權法》第30條關于因事實行為而設立或者消滅物權的規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”由此種相關法條的互相印證可以看出，法條關于建造行為的性質有嚴格的規定，違法的建造行為不適用物權法以事實行為取得物權的規定，所以也不符合《民法通則》中關于依法取得財產所有權的規定。據此，違法建筑的建造人不能作為房屋所有權人對房屋進行處分、支配。
然而通過此解釋第5條：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”雖然認定租賃合同無效，但在處理當事人權利義務關系時仍然按照出租人對承租人有收取相應受益的權利，只是將租金改為“使用費”，計算時仍依約定的租金為標準。
4 延伸思考
無論學者的觀點如何，在有最高人民法院《房屋租賃合同解釋》的強制性規定之下，違章建筑的租賃效力已經被認定為無效。當發生爭議之時，人民法院審理也一定是依照司法解釋的內容來進行裁判。所以，這里就應該仔細考量按照合同無效做出判決后對于承租人、出租人各自需要履行的義務和各自所擁有的權利問題。
在我國，由于城鄉發展不均衡，城鄉經濟、生活水平仍存在較大差距，故產生了進城務工人員多的現狀。而根據此類人群的特點，大多數進城務工人員工資收入水平較低且由于流動性較強，大都選擇租房來解決住房問題。由于低廉租金及租房成本的吸引，這些人員主要集中在城市中所謂的“城中村”、棚戶區中居住。而城中村中有大量存在私搭亂建、私自擴張房屋面積等違法情況，導致雙方租賃合同無效。由此可見，正確處理認定違章建筑房屋租賃合同無效之后雙方的權利、義務關系問題，對于城市中弱勢群體保護、社會的長治久安具有重要意義。
根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。對于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，這一處理方法司法解釋中也予以肯定。
此處的重點在于確定承租人的權利、義務。在分析雙方過錯的問題時，一般在訂立房屋租賃合同時，除了出租人應盡到相應的告知義務，將房屋的真實狀況告知承租人外，承租人也應盡到相應的注意義務，要求出租人出示了房屋相關產權證等相關證明。但鑒于進城務工人員的文化水平較低和法律意識相對單薄，且出于急切希望在新環境中找到立身之地的心理狀況，對其不應克以如此之高的注意義務。所以對于合同無效的主要責任應在出租人一方，因此出租人應當賠償對方相應的損失，而此時出租人的責任應該屬于締約過失責任。出租人明知自己的房屋屬于違章建筑卻仍將其作為租賃合同的標的，實際上屬于故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實，一定程度上可以構成欺詐。出租人違背誠實信用原則，造成了承租人信賴利益的損失，因此應當賠償承租人因為信賴合同的成立和生效所支出的各種費用，如承租人為履行合同在房屋內添置家具及其他物品的損失。同時，這里還涉及添附以及承租人裝修房屋之后裝飾裝修物的處置問題。對于此類承租房屋裝飾裝修問題，《房屋租賃合同問題解釋》中也有詳細規定：“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有。”
學界對于違章建筑租賃合同有效與否的認定問題，爭議并未因最高法的一紙解釋而歸于消滅。由此也可窺見，最高院的司法解釋或許并不是一個解決此類合同效力問題的最合適的辦法。尤其是將此問題置于我國的城市現實狀況中來看，單純否定合同的效力顯得較為草率。在簡單的否定合同效力之后，對于合同雙方的關系處理、權利義務關系問題，需要法官認真考量、合理地進行責任劃分，以此來減小合同無效給雙方帶來的損失。
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第二條本實施細則適用于本市市區國有土地范圍內，執行政府規定租金標準的公有住房承租權有償轉讓的行為。
第三條本市城鎮居民和具有固定收入來源的外來人員，均可有償受讓本市市區范圍內公用住房承租權。
第四條本實施細則所稱公有住房承租權的有償轉讓，是指公有住房承租人（轉讓人），經房屋出租人（產權人）同意，將租用的公有住房按規定的程序，轉讓給他人（受讓人）承租，并獲得一次性轉讓收益的行為。
依法合理取得且不屬于清房范圍的公有住房的承租權方可有償轉讓。
第五條公有住房承租權的有償轉讓應當遵循自愿、公平、互利的原則。
第六條南昌市房產管理局是本市公有住房承租權有償轉讓的行政主管部門。
各區房產管理局負責其轄區內的公有住房承租權有償轉讓的行政管理工作。
公有住房產權人負責辦理公有住房承租權有償轉讓的具體手續。
第七條有下列情況之一的，公用住房承租權不得轉讓：
（一）未取得住房租賃合法證件的；
（二）有房屋租賃、使用糾紛的；
（三）擅自改變房屋用途和拆改結構的；
（四）已列入拆遷改造范圍的；
（五）轉讓后，家庭人均住房使用面積低于6m2的；
（六）涉及代管房及其他需落實政策房產的；
（七）同戶籍家庭成員不能協商一致的；
（八）有違法搭建的；
（九）法律、法規或市政府規定不宜轉讓的。
第八條公有住房承租權有償轉讓的價款，由轉讓雙方協商決定。
第九條公有住房承租權有償轉讓的當事人應向公有住房產權人如實申報轉讓價款，不得瞞報或作不實的申報。
第十條產權人按每平方米使用面積向轉讓人收取的補償費用，專項用于公有房屋的維修。具體收取標準按價格管理權限制定。
第十一條有下列情形之一的，變更承租戶名免收補償費用：
（一）承租人死亡，與其同戶籍同住二年以上且他處無住房的家庭成員申請繼續承租的；
（二）法院判決、調解離婚以及在民政部門辦理協議離婚的；
（三）承租人已在他處購房或他處有住房戶口遷出，與其同戶籍同住二年以上的家庭成員申請繼續承租的；
（四）套式房屋由兩人分割承租，相互之間轉讓承租權的；
（五）拆遷安置的幾套住房，由一人承租的，安置協議中有其使用份額且他處無住房的人申請承租其中一處住房的；
（六）轉讓人為最低生活保障線以下的。
第十二條公有住房承租權轉讓，當事人應當使用南昌市房產管理局統一印制的規范合同文本，并按下列程序辦理：
（一）轉讓人向出租人提出書面申請；
（二）出租人就轉讓人申請簽署意見；
（三）轉讓人和受讓人簽訂有償轉讓協議；
（四）自轉讓協議簽訂三十日內，雙方當事人到公房經營管理部門辦理退、承租手續，并繳納相關費用。
第十三條當事人辦理公有住房退、承租手續應當提交下列資料：
（一）轉讓協議；
（二）公有住房租用證；
（三）轉讓當事人的身份證、戶口簿；
(四）經公證的同戶籍家庭成員意見；
（五）其他有關證明和相關資料。
第十四條公有住房承租權自轉讓后，原租賃合約中承租方的權利和義務一并轉歸受讓人。受讓人應遵守公房管理的各項規定。受讓人可根據房改政策規定購買所受讓的公有住房，原產權單位與受讓人（承租人）無特別約定的，應予出售。
第十五條當時人對處罰決定不服的，在15天內，可申請行政復議或向人民法院。逾期不申請復議，也不向人民法院，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
