時間：2022-07-06 12:26:40
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇車位申請書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
尊敬的家長:
我們真誠歡迎您和您的孩子來到這所美麗的校園，成為我們這個快樂大家庭的一員。在這里，您的孩子將感受到“以陽光之心，育陽光之人”的陽光教育，現將有關事宜通知如下：
一、學前相關通知
1、為了讓您更了解學校，促進家校配合，我校定于8月30日上午9：00在一樓演播廳召開一年級新生家長會。會議時間不長，但內容十分重要，懇請您準時參加，并做好筆記，不要缺席。
由于場地有限，家長會只能新生父母其中一人參加，建議是平時跟進孩子學習生活為主的一方，不要攜帶孩子。學校內不提供停車位，請各位家長盡量選擇拼車或乘坐公共交通工具出行，或把車輛停放在附近有劃線的停車位上再步行進校。
2、9月2日正式開學，請家長在當天上午9：00準時帶孩子到相應的課室后盡快離校。
二、學前準備事項
為了培養孩子良好的習慣，讓其盡快適應小學的`學習生活，現將一些學前注意事項告知如下，希望能得到您的支持與配合。
1、在家里為孩子營造一個舒適的環境，有一張屬于自己的書桌，不沉迷電視、電腦。
2、為孩子準備必要的學習用品，原則是簡單、實用、美觀、大方，以免孩子攀比和上課分心，并注意購買正規廠家生產的文具，(①書包：雙肩式，大小適宜，分隔清楚，不建議購買拉桿式書包，以免上下臺階時造成傷害;②鉛筆盒：最好是軟性筆袋;③鉛筆：規范的HB木制三角形鉛筆，方便抓握;④橡皮：形狀規則的軟橡皮;⑤ 12色彩色鉛筆;⑥轉筆刀：買最普通、耐用的。⑦四個A4透明網狀文件袋：方便將各科目的學具分類)
3、每天上學前準備好紙巾、水壺、擦汗毛巾(水壺上貼好標簽，寫上孩子的姓名)。
4、定期為孩子購買有益的書籍，堅持親子閱讀，養成愛讀書的好習慣。
5、培養好孩子的自理能力，如自己背書包，會收拾自己的物品，主動喝水和上廁所等。
6、調整好孩子的作息時間：每天早睡早起，自行入睡，按時起床。
三、入學前需交齊以下重要資料，以免影響孩子的學籍錄入：
1、9月2日上交孩子的預防接種入學證明到班主任處。(需帶預防接種本到平時打預防針的醫院開具證明)
2、開學后學校將再對戶口本、房產證(購房合同與購房發票)、出生證與計生證等證件的原件和復印件進行重新審核、鑒定，如發現有弄虛作假的現象立即取消學位并報相關部門依法處理。
3、學校開設了午飯午睡，由學校飯堂供應營養午餐，有需要的家長可以在8月30日家長會議上向班主任遞交申請書。
女兒在Fernbank小學上學三個月了，天天送她上學，感受最深的就是家長們怎么能這么井然有序地接送孩子，一點也不亂呢？還有那個“龐然大物”――醒目的校車也讓人驚奇：為什么校車一停，路上的其他車也全部停下？
帶著這些疑問，我仔細觀察起來。
Fernbank小學沒有高樓大廈，最高只有兩層樓。大門設在學校教學樓中間的一個入口處，大小跟我們的兩個四開門差不多。教學樓外面是馬路。早上， 家長們排著車隊緩緩地開到學校門口。沿著學校門口的馬路邊按一定距離（一個車位的距離）排列著6個交通樁，每個交通樁旁邊會站著一兩個早到的“Patrol”學生（五年級的學生才能當選Patrol。想當Patrol的學生必須寫申請書，至少寫五條理由，經家長簽字，學校評選通過后方可加入。女兒在四年級快結束的時候選上了Patrol，當了三個星期的Patrol后我們就回國了）。早上，家長們的車到達這些位置后，把車停下。這些學生志愿者就過來幫打開車門，車里的孩子就迅速地從車上下來。車門一關，家長開車走了，孩子進入學校。在家長的車子進入學校門口的這一段馬路上，還立有一些提示的牌子，首先是一個“Your schoolbag is ready”；再往前十米，是“Kiss your mom， Goodbye”，提示孩子們拿好書包準備下車，跟父母道再見；最后還有祝福大家“Have a great day”的牌子，看起來讓人感到心里多溫暖喲！
下午孩子們2：20左右放學。在學校門口看到的景象是：校車停在校門口讓學生上車。入學時，學校學生根據所住區域，將學生分到不同的車號上。因此放學的時候，學生會上到被指定的車子。孩子們上車大概用不到10分鐘。2：30，校車依次離開。這時，Carpool的車子才能進入校門口的馬路上來接孩子。上個月我基本上都來接孩子，2：30到達的時候前面已有不少的車子在等待。我也依次跟在車隊后面排隊。有些家長不想等待，可以把車子開到學校的停車場，然后下車進學校接了孩子走路回到車上，這樣會更快地回到家。家長如果不想走路，那么就排隊把車開到學校門口。在進入學校門口馬路前，會有一位老師拿著對講機在對著每輛過來的車子，叫著對應車的孩子的名字，同時還告訴孩子是第幾號交通樁，這樣，孩子就會提前到該位置等候家長。同樣每個交通樁旁邊還有一位老師幫開車門。呵呵，“Yingying”是女兒的名字，這位老師總發不出清楚的后鼻音來，經常說成“Yinyin”，反正女兒剛好能聽懂。
在接送孩子的整個過程中，會有一些老師和交警在協助指揮車子。這樣整個接送孩子的過程就變得井然有序，一點也不亂，更不會擁堵。很快孩子們全部上車回家了。
美國的校車也很特別：黃色，醒目；鐵殼，堅固；上下兩層車窗，通風透氣；尾部有車門，便于緊急疏散。校車在公路上行駛，一旦需要停車，只要把校車左右兩側的“STOP”牌打開，路上的其他行駛車輛看到“STOP”就必須停車。同時，校車司機還將車頭保險杠前的欄桿伸開，避免別的司機沒法看到學生貼著車頭橫過馬路。美國法律規定：校車停下時，不論是后面的車還是對面的車都要全部停下，直到校車啟動離去，其他車輛才能走。這樣做的目的是保護學生上下車和過馬路的安全。
校車司機每人固定負責一輛車，準點在指定地點等候，不允許陌生人和其他學生上車。如果有學生需要坐其他校車，家長必須寫份說明給司機，學生才能上車――管理是很嚴格的。有一次，我跟一位家長臨時到學校接孩子，只晚了1分鐘。孩子已上車了，我倆直接沖到一輛車上去找孩子，沒見到孩子，我們又跑下車。當時這輛校車的司機沒在車上，正在維持孩子上車。司機一見有陌生人上車，趕緊把后車門打開，把已上車的孩子全部緊急疏散下車。我和這位家長被叫到辦公室去問詢。我們說是接孩子的，校方才告訴我們“Carpool”的孩子只能在學校里接，家長是不能私自上校車的。看到孩子們一個個被緊急疏散下車，我們還沒反應過來呢。因為我們的錯誤，把司機和校方都嚇壞了。
司機按照指定的線路把學生送回家。如果有某個學生家長不在家，司機又把學生送回學校，直到家長親自來把孩子接走。司機每次送完孩子，都會檢查一下車子，發現學生落下的東西，司機會把東西收好，放到他們的“寶箱”里，然后在接送學生時把東西拿出來問問是誰的。我孩子的羽絨服就是這樣在過了一個寒假后又找回來的。
感嘆家長和孩子們的自覺，感嘆美國的管理水平，感嘆這樣的環境給了孩子一個快樂安全的童年！
（作者單位：廣西師范大學數學科學學院）
內容提要: 房屋所有權初始登記申請應提交材料的范圍是嚴重困擾房地產登記實踐的一個問題。繁雜的、“搭便車式”的申請材料提供要求導致房屋所有權初始登記的辦理存在諸多障礙。在房屋已合法轉讓的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。這一難題的解決既涉及對房屋所有權初始登記制度功能的正確認識，也涉及行政法理論中的信賴保護原則在房屋所有權初始登記申請材料提交制度中的正確應用。立法及實踐有必要在厘清這些問題的基礎上，重新審視我國房屋所有權初始登記應提交材料的范圍并妥善解決與此相關的一些法律問題。
房屋所有權初始登記（也稱建筑物、附著物所有權初始登記），指在房屋竣工后，為確定房屋的基本信息及房屋的所有權而進行的第一次登記。在房地產登記實務中，房屋所有權初始登記申請應提交哪些申請材料是爭議頗大的一個問題。由于房屋所有權初始登記是進行其他房地產登記的前提，只有在房屋所有權初始登記完成后，房屋的移轉登記、抵押登記等登記才能進行，（《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規定，未經依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。根據這一規定，地方立法及登記實務一般均將初始登記作為其他房地產登記的前提。比如，《上海市房地產登記條例》第14條第1、2款規定，土地使用權未經初始登記的，該土地范圍內的其他房地產權利不予登記。房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。《深圳經濟特區房地產登記條例》第36條規定，經初始登記的房地產，有下列情形之一的，當事人應自合同或其他法律文件生效之日起三十日內申請辦理轉移登記……，等等。）故而，房屋的占有人對房屋所有權初始登記一般均比較重視。但也正是基于此，房屋所有權初始登記往往被一些行政管理部門視為開展行政管理的有力手段與“抓手”。在實務中，一系列與房屋開發、建設、交易等活動相關的行政管理行為，如建筑工程規劃竣工驗收、建筑工程竣工結算、物業專項維修資金征收、房地產稅費征收等，紛紛搭上房屋所有權初始登記的“便車”。房屋占有人未取得相關行政管理合格證明文件即無法完成房屋所有權初始登記，房屋交易的進行便存在障礙。在房屋已交易（如預售）的情形下，這一問題更演化成“小業主辦證難”的問題，形成尖銳的社會矛盾。
在法學研究領域，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的法律問題，鮮有人深入涉及。但在實踐中，正是圍繞這一“不起眼”的問題，已產生了極大的爭議，并引發了諸多社會矛盾和沖突。我們認為，對此問題進行研究，具有重要的現實意義。
一、有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法、實踐及問題
（一）有關房屋所有權初始登記應提交材料的立法現狀
房屋所有權初始登記申請應提供哪些申請材料？這一問題貌似簡單，但卻很難在國家法律層面找到確切的答案。《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條第2款規定：在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。《中華人民共和國物權法》第11條規定：當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。觀乎這兩項法律規定，前者似乎明確了土地使用權證書為房屋所有權初始登記的唯一申請材料。但很顯然，單一的土地使用權證書無法確定房屋的物權狀況，是無法滿足房屋所有權初始登記要求的。這一規定更宜理解為原則性的規定，有賴于其他立法的具體化。后者的規定雖然比前者的規定略為具體，但依然是原則性的。“等必要材料”的提法表明該規定是未詳盡的，其為一項彈性的規定，存在擴展空間。
由于國家立法的不明確或存在較大彈性，圍繞房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題，國務院部委的部門規章及地方法規的規定可謂五花八門。建設部《房屋登記辦法》第30條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設用地使用權證明；（四）建設工程符合規劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。《上海市房地產登記條例》第25條規定房屋所有權初始登記應提交的材料包括：（一）申請書；（二）身份證明；（三）記載土地使用權狀況的房地產權證書；（四）建設工程規劃許可證；（五）竣工驗收證明；（六）記載房屋狀況的地籍圖；（七）房屋勘測報告；（八）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第20條規定的房屋所有權初始登記應提交的材料有：（一）立項批準文件；（二）國有土地使用證；（三）建設工程規劃許可證；（四）竣工驗收證明材料；（五）公安部門出具的房屋門牌證明；（六）有資質的房產測繪機構出具的房屋測繪成果；（七）其他有關證件、證明。
在上述地方法規的規定之外，一些地方政府或房地產主管部門還常常以規范性文件的形式要求申請人提交某些行政管理證明材料作為房屋所有權初始登記的申請材料，如深圳市的一些文件就要求或曾要求提供物業專項維修資金繳納證明、地下工程建設檔案移交證明、土地使用費繳納證明等作為房屋所有權初始登記的申請材料。
綜觀上述情況，可以發現以下問題：首先，房地產管理法與物權法關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的規定并不明確，兩者也不一致；其次，建設部規章與地方立法均在國家立法之外，另外規定了許多房屋所有權初始登記應提交的材料，如建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程竣工驗收文件等；再次，各地立法的規定雖然有許多一致的地方，但也存在差別；最后，地方法規的規定往往存在兜底條款，為擴展房屋所有權初始登記應提交材料的范圍提供了可能。
（二）有關房屋所有權初始登記應提交材料的現行立法沒有明確的問題
上述立法中的差異表面上看起來問題不大，但卻在實務中造成了極大的困惑并引發了激烈的爭議，主要表現在如下三個方面：
1．房屋所有權初始登記應提交材料的邊際究竟在哪？由于國家立法及地方立法的不一致，甚至由于立法中幾乎均存在兜底條款，房屋所有權初始登記申請材料的提供要求有時候幾乎成為無底洞，成為“刁難”申請人的工具，申請人時常因此而不勝其擾。
2．與房屋所有權初始登記相關的行政管理事項應否均在房屋所有權初始登記環節中解決？許多行政管理機關認為，房屋所有權初始登記是開展行政管理的有力手段，通過該環節解決與房屋開發、建設、交易等有關的行政管理事項是可行的、必需的。基于這一思路，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍有不斷擴大的趨勢，已造成房屋所有權初始登記管理不堪重負。
3．是否任一材料的缺乏都會實質性地影響登記？在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，買受人基于對房地產主管部門作出的預售許可等行政行為的信賴，進行了房地產交易，但卻由于房地產開發商欠缺某些房屋所有權初始登記申請材料，無法辦理房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記、取得房地產權利證書。這一狀況顯然是不合理的。
關于房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議首先是由于立法規定的混亂、不一致而引起的。立法上的混亂、不一致則顯然是由于房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據在理論上未得到準確界定而引發的。理論探討的不足導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍處于模糊狀態。其次，立法僅對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍進行了統一的規定，但未允許在房屋已合法轉讓（主要指預售）時，為保護善意買受人的合法權益，可作相應的調整，這導致合法買受人的利益往往淹沒在不當的、統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提交過程中。
觀乎引發房屋所有權初始登記應提交材料范圍問題的爭議的兩項原因，可以發現，第二個問題是第一個問題在特殊情形下（即存在合法買受人）的表現形式，其解決必須以第一個問題的確定為基礎。因此，在下文的論述中，我們將首先對第一個問題，也即在一般情形下（房屋未合法轉讓時），房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據問題進行探討，并據此對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行分析、界定；在此基礎上，再討論第二個問題，也即在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據及范圍是否應有所變化？房屋所有權初始登記申請材料的提供要求是否應作適當的調整？
二、未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據與范圍
（一）登記制度的功能—未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應由房屋所有權初始登記制度功能的發揮需要決定。“申請人提出登記申請，是財產初始登記程序的起始環節和必經步驟，是引起財產登記程序法律關系的重要法律事實，其直接后果是引起財產登記關系主體之間的權利和義務的產生，即引起登記關系的發生；其最終目的則是為了使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。”[1]也就是說，財產權初始登記申請是一項引起登記關系產生的法律事實，最終目的在于使當事人的財產權利通過法律程序而得到法律的認可。房屋所有權初始登記申請的目的在于證明申請的房屋符合法律規定的要件，可以作為合法的財產權利獲得法律的認可。房屋所有權初始登記申請材料的提供目的即在于證明申請事項已符合房屋所有權初始登記所應具備的各項法律要件，最終使申請得到認可并獲得登記。對于某一法律行為或某項法律制度而言，其成立的法律要件顯然是由該行為或制度的目的也即制度功能決定的。法律要件的設置僅是實現該行為或制度功能的途徑，是服務于制度功能的發揮需要的。房屋所有權初始登記制度當然也是如此。故而，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應由房屋所有權初始登記制度的功能最終決定，房屋所有權初始登記應提交材料的確定依據即為房屋所有權初始登記制度的功能。
（二）物權宣示—房屋所有權初始登記制度的基本功能
未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的確定依據為房屋所有權初始登記制度的功能。據此，我們即可以從房屋所有權初始登記制度功能的厘清出發，對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定。
1．物權法視角下的房屋所有權初始登記制度的功能
房屋所有權初始登記為房地產登記的一個類型，房地產登記則是不動產登記的一種。所謂不動產登記，也就是不動產物權登記，即不動產物權的各種變動在不動產所在地的專門機關所設立的專門簿冊（不動產登記簿）上予以記載的事實[2]。
我國《物權法》并沒有對房地產或不動產登記進行定義，僅在第9條規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不生效力，但法律另有規定的除外。此外，其在第28至第31條中還規定了因法院判決、仲裁機關裁決、行政機關征收決定、繼承、遺贈及合法建造等非法律行為引起物權變動的，自相關文件或行為生效時即產生物權變動的效力，無需進行登記；但處分該物權時，若依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。這些規定表明我國在不動產登記制度上采取了權利登記模式，并堅持了設權登記為主、宣示登記為輔的原則。所謂設權登記，“乃創設物權效力之登記”；而宣示登記，“乃將已成立之物權變動昭示于人之登記” [3]。根據設權登記主義，物權非因登記不能產生，而根據宣示登記主義，登記的功能僅在于記載、宣示業已存在的物權，而不在于設立物權。
根據我國《物權法》的上述規定，可以推導出：作為不動產物權登記的一種形式，房地產登記同樣可分為兩種類別，其一為設權登記，其制度目的、功能在于記載并設立房地產物權（對于因法律行為而設立的物權而言）；其二為宣示登記，其制度目的、功能在于記載、宣示房地產物權（對于因非法律行為而形成的物權而言）。鑒于房屋所有權初始登記的登記對象為合法建造（對于非法建造的房屋，經處罰、補辦相應手續后應視為合法，也可進行初始登記）的房屋，該登記模式應為宣示登記，故其制度功能便表現為記載、宣示業已存在的房屋物權，而不在于設立房屋物權。
2．基于房屋所有權初始登記的法律屬性對房屋所有權初始登記功能的認識
在實務中，房屋所有權初始登記被“搭乘”上諸多行政管理職能的現狀，與理論及實踐對于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的不當認識是密切相關的。房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性應如何定位？房屋所有權初始登記行為是行政行為嗎？房屋所有權初始登記制度是行政管理制度嗎？如房屋所有權初始登記行為、登記制度具有行政行為、行政管理規范屬性，那么其是一種純粹的行政管理行為、行政管理規范嗎？其行政管理職能應否受到限制？我們認為，這些問題在理論認識中是存在著重大誤區的，“我國許多法學家只把不動產物權登記當作其他登記一樣的純粹行政法問題”[4]，實踐則在此認識的基礎上，簡單地視房屋所有權初始登記行為、登記制度為純粹的行政管理行為、行政管理制度，混淆了房屋所有權初始登記行為與其他相關行政管理行為的界限，從而賦予房屋所有權初始登記過多無關的行政管理功能，引發了實踐的混亂。對房屋所有權初始登記法律屬性問題的不同認識會對房屋所有權初始登記制度功能的判斷產生重大影響，如房屋所有權初始登記是純粹的行政管理行為及管理制度，僅僅是一種行政管理手段，則“搭乘”相關的行政管理職能可能是無可厚非的，這正是實踐中很多人的看法，也正是導致房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不斷擴大的重要根源。我們認為，關于房屋所有權初始登記制度功能問題的探討，有必要在正確厘定房屋所有權初始登記行為、登記制度的法律屬性的基礎上進行。唯有如此，從房屋所有權初始登記功能出發，探討、確定房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的思路對于實踐中存在的問題的解決才是有針對性的，問題的解決也才可能是徹底的、全面的。
房地產登記行為的法律屬性與房地產登記制度的法律屬性是兩個不同層面上的問題，前者探討的是房地產登記行為是公法行為抑或民事行為的問題，后者探討的則是房地產登記制度的私法屬性與公法屬性問題。這兩者有一定的關聯，但并非等同關系。對于前者，一些學者認為，登記根本就不是私法上的法律行為，而是具有國家意志性的公法行為，準確地說，登記行為是公法上的確認行為[5]。對此，我們認為，從房地產登記的運作機制、房地產登記機關與申請者的相互地位與關系看，“登記只是一項獨立的國家行為”[2]131，確實屬于公法上的行為，這一結論總體上是對的，但若由此而“順理成章”地將房地產登記當成純粹的行政法問題，將房地產登記制度視為純粹的公法規范或行政法制度，就可能因過分強調房地產登記制度的行政管理功能因而引發謬誤。
就房地產登記制度的法律屬性問題，有人認為，“登記機關的性質是行政機關，為了確保不動產交易的正當性，它必須有所作為（如進行審查），此種行為中蘊涵了維持一般交易秩序和達到國家治理的目的，……。這個視角中的登記法又披上了公法外衣”[6]，故房地產登記制度具有公法屬性應是不容置疑的。但在另一方面，房地產登記也具有私法屬性，“就財產登記法而言，與財產權因登記而產生的效力有關的法律制度，實際上與財產權自身的構成和效力密切相關，是財產權制度的基本構成，因此，顯然具有民事財產法（私法）的性質”[1]12-13，這一點我們同樣不能漠視。由此而言，房地產登記制度應是一項公法與私法屬性兼具的法律制度。
承認房地產登記是一項公法與私法屬性兼具的法律制度，并不意味著房地產登記制度的公法與私法屬性不存在主次之分。“將登記法界定為私法或者公法，將導致其功能目標和制度設置存在根本差別，這就要求立法者必須作出判斷。實際上，由于登記法與當事人的私人利益、國家涉及不動產的公共利益緊密相關，不可能將之單純地定性為私法或者公法，而是糅合這兩種屬性，只不過，糅合的比例—以私法屬性為主、以公法屬性為主，還是兩者對半—則要由立法者進行選擇。”[6]81比較大陸法系國家的立法，可以發現，不動產登記法在許多國家中并不是作為行政法而是作為民法不動產法的重要組成部分的。例如，德國不動產法把不動產登記法作為它的程序法，而日本的不動產法把不動登記法作為它的特別法。（參見：北川善太郎．日本民法體系[M]李毅多，仇京春，譯．北京：科學出版社，1995:64．轉引自：孫憲忠．中國物權法原理[M]北京：法律出版社，2004:202.）在這些國家的立法中，不動產登記是不動產物權變動的法律依據，這是立法規定不動產登記制度的核心目的，而與不動產登記相關的公法管理規范更多地是服務于完成不動產物權登記所需要的程序及一些相關管理要求。這一制度模式體現了不動產物權登記制度更多地屬于私法規范，而不是公法規范，并且，與不動產物權登記相關的公法規范的規范目的也不在于公法管理本身，而在于服務登記行為的進行，配合完成物權的設定或宣示。
綜上所述，房地產登記制度應是以私法屬性為核心的規范，其中涉及的行政管理規范及行政管理行為應以服務于實現房地產登記的房地產物權設定或房地產物權宣示功能為滿足，過多地賦予房地產登記制度與其自身功能無關的行政管理功能會背離房地產登記的制度屬性，造成房地產登記制度的功能錯位及不堪重負，房地產登記也會淪為功能泛化、不確定的“萬能”行政管理手段，從而引發社會矛盾的產生。房屋所有權初始登記作為房地產登記的一種類型，同樣應遵循這一要求。
根據上文關于房地產（不動產）登記制度的功能及房地產（不動產）登記行為屬性、房地產（不動產）登記制度屬性的探討，可以得出如下結論：房屋所有權初始登記制度的功能在于記載、宣示房屋所有權。房屋所有權初始登記制度兼具民事規范及行政管理規范屬性，但其以民事規范及實現民事功能為主，行政管理規范則以服務于記載、宣示房地產所有權為限，過分強調房屋所有權初始登記的行政管理功能是不妥當的。
房屋所有權初始登記申請材料的提交目的在于啟動并完成房屋所有權初始登記，其范圍的確定應受房屋所有權初始登記功能所限定，超出房屋所有權初始登記制度功能，要求提交無關的行政管理證明文件是不妥的。在登記制度應主要定位為私法的前提下，“必須彰顯意思自治、私權神圣這樣的私法理念，盡可能賦予當事人的決定權和選擇權，盡可能限制國家對當事人私事的干涉。”[6]81據此，目前的實踐過份強調房屋所有權初始登記的行政管理屬性，賦予其過多、過重的行政管理功能，在房屋所有權初始登記環節設置過多無關的行政管理材料提交要求，均是違背房屋所有權初始登記的制度功能的。立法有必要以準確界定的房屋所有權初始登記制度功能為核心標準，重新審視并合理確定未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍。
最后，必須說明的是，上文的探討是針對實踐中房屋所有權初始登記申請材料提供要求混亂，為抑制房屋所有權初始登記應提交材料的范圍不適當擴大而進行的，是從反面對未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍進行界定、限定。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應具體包括哪些？還有必要從房屋所有權初始登記的制度功能出發進行正面篩選、界定。唯有從正反兩面進行雙重界定、限定，未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的范圍問題才能得到終極解決。
鑒于房屋所有權初始登記為不動產物權登記的一種，其制度功能在于記載、宣示房屋所有權，故房屋所有權初始登記的申請材料應證明擬進行房屋所有權初始登記的對象已具備物權（具體指房屋所有權）的設立要求。唯有如此，房屋所有權初始登記的要件才能得到充實，房屋所有權初始登記才能得以啟動并最終完成。根據物權法理論，物權“即特定的人在特定的物上所享有的法律地位”[7]，在此基礎上，結合房屋所有權的特征及一般法律權利的構成要素理論（即權利由主體、客體、內容三部分構成[8]，我們認為，房屋所有權的設立，必須具備三個要素。其一，權利主體特定、明確。“物權法的本質，在規范財產歸屬秩序”[9]，如某物未歸屬某人所有，則為無主物，并無登記、宣示物權的必要。其二，權利客體為特定物，種類物無法具體化，無法設定物權。對于現代建筑物特別是區分所有建筑物而言，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。（關于房屋特定化的判斷標準問題，參見：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:104.）其三，權利內容合法，具體表現為主體對房屋的支配具有合法性，因而享有房屋物權主體的法律地位。非法的支配無法形成房屋物權，支配者無法享有房屋物權人的法律地位。未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請應根據這些要求，提供相應的證明材料，從而實現充實房屋所有權初始登記要件，完成房屋所有權初始登記的目的。
（三）基于登記功能考量的應提交材料的范圍設計
1．未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定原則
根據上文分析，我們認為，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍的確定應遵循如下三個原則：第一，充分證明申請登記的房屋已符合物權（具體指房屋所有權）的設立要件；第二，申請材料的取舍應以房屋所有權初始登記制度功能的實現為依據，并受其限制；第三，房屋所有權初始登記中涉及的行政管理職能應以配合、服務房屋所有權的登記宣示為限。
2．未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請的必備材料
未合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料應當包括且僅限于如下方面：
①申請文件。房屋所有權初始登記為依申請進行的行政行為，應由當事人提出申請；另外，申請書也是確定房屋所有權內容的重要依據。
②申請人身份證明文件。身份證明文件是確定權利主體的重要依據。
③房屋特定化的證明文件。根據前文所述，房屋的特定化表現為構造上的獨立性及使用上的獨立性，兩者缺一不可。據此，房屋特定化的證明文件應包括：第一，房屋構造上具有獨立性的證明文件，主要指記載房屋自然狀況、四至范圍等事項的房地產測繪文件；第二，房屋使用上具有獨立性的證明文件，主要指房屋的竣工驗收證明文件。
對于房屋在構造上具有獨立性的證明文件的范圍與提供要求，實務中爭議不大；而對于房屋使用上具有獨立性的證明文件的范圍及提供要求，實踐中存在一些爭議，我們在下文再另行探討。
④對房屋的支配具有合法性的證明文件。主要包括：第一，建設用地使用權證明文件，以表明建設用地使用權來源的合法性，主要包括土地使用權出讓合同、協議或其他批準文件、處罰文件；第二，房屋合法建造的證明文件，以表明房屋建造、形成的合法性，主要包括建筑工程規劃許可文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程規劃驗收合格證明文件。
3若干存在爭議的房屋所有權初始登記申請材料
(1)建筑工程竣工驗收證明文件 在實務中，建筑工程竣工驗收一般分為兩部分。一是對建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面進行的驗收。此部分驗收一般由相關行政主管部門依據各自職責分別進行，再由建設主管部門統一審核并出具相應的竣工驗收證明文件。二是對建筑工程的建設是否符合規劃許可內容進行評價的竣工驗收，一般稱建筑工程規劃竣工驗收。第一部分竣工驗收的作用在于證明建筑工程具備使用上的獨立性，可以投入使用，不會因質量、消防等問題產生人身、財產危險，也不會由于缺少電梯、燃氣、水、電等必需品而影響生產、生活的進行。房屋物權有明確的使用目的，只有房屋符合使用的條件與標準，房屋才能進行物權登記，才能設立房屋物權。實踐中有一些人認為，即使房屋未能通過此類事項的竣工驗收，買受人對建筑材料也同樣擁有物權，也應當允許其進行登記。我們認為，這一種觀點是錯誤的。建筑材料等財產的物權不能等同于房屋物權，對建筑材料等財產擁有物權不等于房屋可以獲得初始登記，這兩種物權是不同類型的物權，不能等同。故而，房屋的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件是房屋所有權初始登記應提交材料的重要內容。至于建筑工程規劃竣工驗收證明文件，我們認為，其作用主要有二：一是證明房屋的建造符合規劃許可文件的要求，表明房屋的建造是合法的，因而房屋具備支配上的合法性；二是表明房屋已按規劃許可內容完成了所有建設內容，房屋的配套設施已完備，已具備使用上的獨立性。實務中，許多房地發開發商僅關心專有部分的建設，而不愿意承建甚至逃避建設學校、幼兒園、物業管理用房、公共活動場所等配套設施，從而導致房屋無法取得規劃竣工驗收證明。有些人認為，共用設施的欠缺并不影響房屋的使用，不影響房屋具有使用上的獨立性，因而不應成為規劃竣工驗收的障礙。對此，我們認為，所謂房屋使用上的獨立性，又稱為“機能上之獨立性”或“經濟上之獨立性”[10]，“于判斷時，并不是將該部分自房屋中完全分離出來獨立判斷，而且亦須兼顧該部分于整體房屋中所占位置、機能如何及與整體房屋之關聯如何等加以判斷。只有如此，才不致于判斷時發生偏差。”（參見：何明楨．建筑物區分所有之研究[D]．臺北：臺灣政治大學，1983．轉引自：陳華彬．現代建筑物區分所有權制度研究[M]．北京：法律出版社，1995:98）故而，對于特定土地使用權出讓合同項下的房屋而言，房屋使用上具有獨立性的判斷應是特定的，應以土地使用權出讓合同的約定為標準。土地使用權出讓合同約定的所有建筑物特別是共用設施均是房屋使用功能得以發揮的重要構成部分，任何一部分的缺失均會導致房屋使用價值的減損，從而使房屋欠缺使用上的獨立性，因而不能設立房屋物權。比如，土地使用權出讓合同將某一房屋定位為高檔住宅區，約定一戶配兩個車位，有獨立的學校，獨立的游泳池。但在開發建設過程中，開發企業最終并未配建這些設施。在這一情形下，雖然根據一般社會觀念，其他建筑部分仍可獨立使用，但從該宗地的土地使用權出讓合同的約定出發，這些房屋在功能上是欠缺的，并未符合獨立使用的要求，故而不應取得建筑工程規劃竣工驗收證明。否則，土地使用權出讓合同的約定便會落空，將來信賴土地使用權出讓合同的約定而進行交易的買受人也必將受到損害。
綜上所述，建筑工程的質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的驗收及規劃竣工驗收合格證明文件均是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的重要內容。
(2)建筑工程造價結算文件 實踐中，建筑工程造價結算文件的提供要求也是引發“辦證難”的一個重要原因。
將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，原因主要有兩點：其一，在一些地方的登記實踐中，該文件確定的工程造價是登記簿中登記價款的確定依據，并進而成為初始登記環節有關稅費的計收依據；其二，提供此文件是我國法律及登記實踐不允許房地產進行超額抵押的必然要求。在不允許超額抵押的狀況下，登記價有非常重要的作用，決定著房地產抵押能在多大范圍內進行。
工程造價結算文件一般由房屋承建商在建筑工程竣工后提供。在實踐中，由于房地產承建商與房地產開發商經常存在工程款糾紛，故而房地產承建商時常將該文件作為向房地產開發商追討工程款的籌碼而予以扣留，從而影響了房屋所有權初始登記的辦理。
我們認為，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的理由均是難以成立的，該文件不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，理由是：其一，一方面，將工程造價結算文件納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍是混淆不同行政管理關系的結果，實質上是將征稅機關核定征稅標的價值的職責轉嫁予登記機關在房屋所有權初始登記環節履行；另一方面，在實踐中，由于房地產承建商提供的工程結算價存在造假的可能，房地產開發商可能借此文件偷稅漏稅，稅務機關以該文件為依據征收稅費的作法是不妥的。由此而言，將建筑工程造價結算文件作為登記價款的確定依據，并進而作為初始登記環節有關稅費的計收依據的作法是錯誤的。其二，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》已不再強調抵押權必須在抵押物的價值范圍內設定，并且抵押權設定的順位制度也已在該法第194條等條文中得到規定。這些制度設計表明《物權法》已傾向于采用順位制度取代《擔保法》規定的“余額抵押”制度，不再限制超額抵押。（當然，《物權法》也未明確允許超額抵押，或廢止《擔保法》關于“余額抵押”的規定。這一問題在實踐中還存在著爭議，目前各地的操作也并不一致，未來的立法有必要對此問題進行明確。）根據建設部、中國人民銀行、中國銀監會于2006年1月的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，房地產抵押可以不再根據登記價款確定抵押物的價值，抵押物的價格可以由抵押雙方議定或評估確定。根據這些規定，結合我國市場經濟發展要求及發達國家的立法經驗，我們認為，立法及實踐中允許超額抵押是必然的，是市場經濟對民事立法的必然要求，登記實踐中要求提供建筑工程造價結算文件以確定登記價，從而實現禁止超額抵押的作法也是不妥的。
(3)完稅證明 在不動產登記過程中征收有關稅費是稅收征管的一種重要手段，這一觀點不僅僅是我國許多學者的看法，也是與國外一些學者的看法相一致的，甚至已被國外的一些立法采納[11]。在我國許多地方的房地產登記實踐中，房地產登記發證的最后一個程序一般為稅款的繳納，因而，完稅證明在實質上已成為房屋所有權初始登記及其他房地產登記的一項重要申請材料。
我們認為，房地產交易過程中的征稅行為是由房地產交易活動引發的，納稅義務的產生是權利變動的一項法律后果，而非權利變動的前提或根據。根據本文關于房屋所有權初始登記制度功能的分析，征稅手段不應是房屋所有權初始登記制度的一項功能，稅款繳納與房屋的合法建造并無聯系，故而，完稅證明不應成為房屋所有權初始登記乃至其他房地產登記的申請材料。立法及實踐不能因房屋所有權初始登記具有物權宣示、保護功能而將之視為稅收征收的工具，征稅行政管理職能應在法律關系上與登記制度相切割。當然，我們并不反對房地產登記機關代征相關交易稅，僅不應將交易稅款的繳納作為登記的前提，并將房屋所有權初始登記作為征稅的“抓手”。
(4)地價款繳納證明、立項文件、建設用地規劃許可文件等前置性文件 一般而言，地價款繳納證明是土地使用權人取得土地使用權證書的前提，如房地產開發企業提供了土地使用權證書的，不應再要求其提供地價款繳納證明。當然，實踐中也存在土地使用權人取得土地使用權證書，但未完全繳納地價款的情形（如允許分期繳納地價款的）。在這一情形下，除另有約定外，土地使用權的取得應認定尚存在瑕疵，不應進行初始登記，否則，可能會導致國家土地收益的流失。
立項文件實質上是土地使用權證明文件取得及其后一系列建設行為得以進行的前提條件，而建設用地規劃許可證明則是建設工程規劃許可證明取得的前提條件。此類文件已由其后的相關文件所吸附，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。
(5)其他文件 除了上述文件之外，上文所提及的其他行政管理證明文件，如門牌證明、（這一文件的提供目的應是特定化房屋，但這一目的完全可由土地使用權證明文件及房屋測繪報告等文件實現，即使缺乏門牌標志，房屋初始登記也可以通過宗地號及測繪報告中的房屋編號進行。）地下工程建設檔案移交證明、物業專項維修資金繳納證明等均與房屋的合法建造及房屋所有權的記載、宣示無關，均不應納入房屋所有權初始登記應提交材料的范圍，這些文件所承載的行政管理職能應循其他法律途徑實現。
綜上所述，未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍包括：房屋所有權初始登記申請書；申請人身份證明文件；土地使用權證明文件（不包括地價款繳納證明，但根據法律法規規定或土地使用權出讓合同約定允許分期繳納地價款的除外）；建筑工程規劃許可證明文件；建筑工程施工許可證明文件；建筑工程竣工驗收證明文件（包括規劃、建筑質量、消防、電梯、燃氣、水、電等方面的竣工驗收證明文件）；建筑工程測繪報告。立法對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的列舉應不設兜底條款為妥，以避免其他文件或一些行政管理部門隨意增設、擴充房屋所有權初始登記應提交材料的范圍。只有這樣，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的不確定、混亂現象才可能得到徹底根治。
三、已合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍及相關法律問題
由于采取現售方式銷售的房地產已完成房屋所有權初始登記，已取得房地產權利證書（即實務中所稱的“大房地產證”），其轉讓不涉及房屋所有權初始登記問題，故本部分探討的房屋主要指采取預售方式銷售的已批準預售并已實際銷售的房屋。在實務中，許多已合法預售的房屋由于欠缺立法規定的初始登記申請材料，無法完成房屋所有權初始登記，最終無法辦理轉移登記，從而使房屋買受人成為受害者。對此，買受人往往感到不平：房屋已經有權主管部門批準預售，買受人支付了對價，最終卻無法取得房地產權利證書。大量的上訪問題便由此產生。
上文已述，合法買受人權益的保護未納入房屋所有權初始登記申請材料提供制度的考量范圍，是上述問題產生的原因。由于這一缺陷的存在，現行立法僅從政府與房地產開發商的關系角度設計房屋所有權初始登記申請材料的提供制度，而未從保護合法買受人的利益出發，設置特殊的房屋所有權初始登記申請材料提供制度或對該制度進行適當的變通，由此導致“小業主辦證難”問題在實踐中已演化成激烈的社會矛盾，且難以在現行立法的框架內得到解決。在房屋已合法轉讓的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍與相關制度應作如何調整，有必要引起立法機關的充分重視。
我們認為，根據行政法理論中的信賴保護原則，“基于保護人民正當權益的考慮，行政主體對其在行政過程中形成的可預期的行為、承諾、規則、‘慣例、狀態等因素，必須遵守信用，不得隨意變更，否則將承擔相應的法律責任。”[12]另外，根據行政許可法理論及我國行政許可法第4章的有關規定，可以作出如下判斷：行政許可行為是附監管職責的行政行為。行政許可機關應履行對行政許可行為進行監督檢查（尤其是過程監管，而非僅是結果監管）的職責，及時采取措施，糾正不法行為，以保護社會大眾尤其是善意第三人基于對行政許可行為的信賴而從事法律行為所應獲得的法益，否則行政機關應承擔相應的法律責任。在此基礎上，根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，預售許可證的取得是以已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證和施工許可證等許可文件為前提的，因此，房地產主管部門頒發房地產預售許可證的行為，意味著政府以其信用擔保預售房屋在土地權利、規劃許可、施工許可等方面具有合法性，社會大眾可安心購買。由此，在預售許可證頒發后，相關主管部門應對相關行政許可行為，尤其是涉及善意買受人利益的行政許可行為的履行情況進行監督檢查，如由于怠于履行監管職責導致行政許可事項未得到遵守的，行政機關應對合法買受人承擔相應的法律責任。基于此，我們認為，在已合法轉讓的房地產存在違規開發行為或其他瑕疵的情形下，現今房地產實踐依據立法統一規定的房屋所有權初始登記申請材料提供制度，簡單地不予辦理房屋所有權初始登記的作法，實質上是將相關主管部門及房地產開發商應承擔的法律責任，轉嫁由合法買受人承擔，是不妥當的。在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與此相關的一些制度便應進行相應的調整，以使善意買受人的信賴利益得到最大限度的保護。
（一）地價款繳納證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書是取得預售許可證的當然前提。據此，地價款繳納證明文件不應是已合法轉讓房屋所有權初始登記的申請材料。在實踐中，有一些房地產開發商違反規劃許可文件加建房地產并拒絕繳納超建部分房地產的地價款，也有一些房地產開發商在房地產預售時并未遵循上述規定，未完全繳納地價款。在此情形下，一些地方的房地產主管部門往往會要求房地產開發商繳納欠繳地價款，否則不予辦理房屋所有權初始登記，也不予辦理轉移登記。這一作法并不妥當，應予糾正。
（二）建筑工程竣工驗收證明文件
前文已述，各類建筑工程竣工驗收的側重點各異，目的也各不相同。我們認為，在房屋已合法轉讓的情形下，有一些事項的驗收可能會出于保護合法買受人權益的需要而必須進行相應的調整，但也有一些驗收事項的目的在于證明房屋具備房屋所有權設立的基本要求，任何因素的發生也不應促使其進行調整。這一問題有進行區分探討的必要。
1．關于建筑質量、消防驗收文件問題
由于建筑質量、消防問題會根本性地影響房屋使用者的人身、財產安全，針對這一類事項的驗收要求應具有普適性，不管房屋占有人是房地產開發商，非法占有人，抑或是合法買受人，均應遵循相關規定的要求。若這兩類事項無法通過竣工驗收，房屋不應投入使用，不應進行初始登記。我們認為，建筑質量驗收文件、消防驗收文件同樣應是已合法轉讓房屋的所有權初始登記申請材料的重要構成部分。
2．關于電梯、燃氣、水、電等方面的驗收文件問題
由于此類驗收一般不涉及人身、財產安全問題，而僅影響房屋的使用價值或使用上的獨立性。從最大限度保護合法買受人財產權益的角度出發，若這些事項的瑕疵未使房屋完全失去使用價值，則記載、宣示該房屋的物權并允許進行交易，依然是有價值的，應允許其辦理房屋所有權初始登記及轉移登記。相關主管部門有必要改變現行僵化的管理模式（也即將驗收結果簡單地區分為合格或不合格），靈活出具相應的竣工驗收文件（如對未符合規定的標準但未根本性地使房屋完全喪失使用價值的，可出示該房屋具有瑕疵但仍可進行某種形式的利用的驗收文件），以配合合法買受人記載、宣示房屋物權。
3．關于建筑工程規劃竣工驗收文件問題
在實務中，建筑工程規劃竣工驗收文件的提供要求是引發“業主辦證難”社會矛盾的重要焦點。一些房屋在預售后，由于出現加建、改建、未按許可要求建設配套設施、改變房屋功能等違法行為，導致無法進行初始登記及轉移登記，從而演化成“業主辦證難”問題，形成了尖銳的社會矛盾。對此，首先，根據上文所述的信賴保護原則及行政許可法理論，在規劃許可文件頒發后，因規劃主管部門監管不嚴引發的后果不應由合法買受人承擔；其次，既然合法買受人不承擔因規劃部門監管不嚴引發的法律后果，對于買受人而言，其購買的房屋即應視為合法建造的房屋。根據房屋所有權初始登記的制度功能，此時的房屋所有權初始登記僅起到記載并宣示物權的作用，而不在于創設物權。若房屋具備房屋物權的設立條件，合法買受人要求進行房地產登記的，規劃主管部門負有出具規劃竣工驗收文件的義務，以協助買受人完成對其合法物權的登記宣示。
在實踐中，建筑工程規劃竣工驗收環節有兩個問題亟需厘清、解決：
（1）一部分建筑工程專有部分違反規劃要求進行建設，如加建、改建等，其他具備物權設立條件的房屋能否進行登記？對此，實踐的作法一般是整宗地內的房屋均不能取得建筑工程規劃竣工驗收文件，所有業主均不能辦理房地產權利證書。我們認為，根據上文論述，此作法并不妥當。規劃部門應出具合法建筑部分的規劃竣工驗收文件，配合買受人完成房屋物權的登記宣示。如果房地產開發商違反規劃要求進行建設，并且違法建設的房地產與合法建設的房地產已不可能分開，房屋已不能按原有規劃文件進行驗收的，規劃主管部門甚至應當根據現狀出具規劃竣工驗收文件，以保護合法買受人的利益。
(2)未按規劃許可文件要求建設共用設施、共用部分，導致該共用設施、共用部分無法通過規劃竣工驗收的，其他具備物權設立條件的房屋能否進行初始登記？我們認為，共用部分或共用設施未通過規劃竣工驗收并不能否認其他具備物權設立條件的房屋仍然具有使用、交換價值，對該部分房屋物權的登記、宣示依然是可行的、必需的。在該情形出現時，拒絕出具規劃竣工驗收文件，由此導致由合法買受人承擔所有不利后果的作法是不妥的，規劃主管部門應就合法建設的專有部分出具規劃竣工驗收證明文件，以保護合法買受人的利益。
（三）建筑工程規劃許可證明文件及施工許可證明文件
根據《城市商品房預售管理辦法》第5條的規定，持有建設工程規劃許可證和施工許可證是預售許可證取得的前提條件。因此，在房屋已預售并已合法轉讓的情況下，這兩項許可文件證明的許可內容如存在瑕疵的，不應成為房屋所有權初始登記及轉移登記的障礙。
（四）其他文件
對于登記申請書、申請人身份證明、房屋測繪報告等文件，根據上文論述，這些文件的提供要求是由房屋所有權初始登記的法律屬性及物權的設立要求決定的，是不可或缺的。但在實踐中，在開發企業潛逃、破產或因其他原因滅失的情形下，為保護善意買受人的財產權益，上述材料的提供要求同樣有調整、變通的需要，上述文件所證明的事項應由相關主管部門根據有關許可文件、證明文件直接確定或委托相關機構測繪確定。
總而言之，在房屋已合法轉讓的情形下，行政許可機關應加強監督檢查，督促被許可人履行相應的義務。在行政許可內容未得到遵守并損害合法買受人的情形下，基于信賴保護原則及行政許可法原理，行政主管部門應承擔相應的法律責任。據此，在房屋已合法轉讓，但相關行政許可未得到嚴格遵守的情形下，立法應從保護合法買受人權益的角度出發，對房屋所有權初始登記應提交材料的范圍及與之相關的一些制度進行調整，避免本應由房地產開發商及行政許可機關承擔的法律責任最終轉嫁由合法買受人承擔。
四、結論
在實踐中，房屋所有權初始登記應提交材料的范圍的確定及由此引發的一些爭議、矛盾實質上是由于兩個問題未得到合理解決而引起的：一是未合法轉讓房屋的所有權初始登記應提交材料的范圍應如何確定的問題；二是在房屋已合法轉讓時，為保護合法買受人的利益，相關制度應否作適當調整的問題。我們認為，第一個問題的解決應從房屋所有權初始登記制度的功能入手進行探討，尋求相應的答案。在這一過程中，關于房屋所有權初始登記行為及登記制度的法律屬性的正確認識是一個最關鍵的問題，該問題的厘清對第一個問題的解決至關重要。第二個問題則應在第一個問題的基礎上，從行政法理論中的信賴保護原則及行政許可法原理出發，充分考慮合法買受人利益的保護要求，對一般情形下的房屋所有權初始登記申請材料提供制度進行適當的調整。唯有如此，關于房屋所有權初始登記應提交材料的范圍問題及與此相關的一些爭議才能最終得到妥善解決。
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乙方(受托人)：____物業管理公司
為加強____住宅區牧業管理，保障區內房屋和公用設施的正常使用權用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)及其配套實施細則(以下簡稱住宅區細則)和市政府有關規定，經雙方充分協商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：
一、招手管理范圍及內容
(一)甲方將位于____區____路的____住宅區范圍內的物業托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。
(二)管理事項包括：
1.房屋的使用、維修、養護;
2.區內公用設施、設備及場所(地)[消防、電梯、機電設備、路燈、連、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養護和管理;
3.清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娛活動場所;
6.便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場);
7.車輛行駛及停泊;
8.住宅區檔案管理;
9.政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
二、委托管理原則
以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。
三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任。
四、委托管理期限
委托管理期限為____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
五、雙方責任、權利、義務
1、依照住宅區條例和本合同規定將____住宅區委托乙方實行物業管理;
2、監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法付給乙方;
3、按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的0.5%)____平米給乙方，按商品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續;
4、給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍____平方米)，按微利房租金標準租用;
5、負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
7、對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改;
10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作;
11、政策規定由甲方承擔的其他責任。
(二)乙方責任、權利、義務
1.根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法;
2.遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
3.根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審義通過后，從公用設施專用基金中禽所需的維修經費;
4.接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月勝敗甲方和區住宅管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
5.對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處;
7.建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
8.負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據;嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區住宅管理部門繳交一次50%商業用房的租金，作為公用設施專用基金的回收;
9.有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和住宅區管理法規政策的行為進行處理;
10.在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部牧業管理檔及有關資料;
11.開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
12.有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位
六、管理目標和經濟指標
(一)各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后____年內達到____標準。
(二)確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，方可提成所收取管理費的____%作為經營收入。
七、風險抵押
(一)乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣____元作為風險抵押金;
(二)乙方在合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內還全部抵押金及銀行活期存款利息;
(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經濟損失;
(四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求反還抵押金，應賠償甲方經濟損失。
八、獎罰措施
(一)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余甲方按節余額____%獎勵乙方。
(二)如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方民幣____元(全國)、____元(省)、____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
(三)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方承包管理目標和濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予襝或承擔相應責任;
(四)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成方限期改正，情節嚴重的處以人民幣____至____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔;
(五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。
九、合同更改、補充與終止
(一)經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合為準;
(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于滿前六個月向對方提出書面意見;
(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。
十、其他事項
(一)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
(二)本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、____、____合同的有效組成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具同等法律效力。
(四)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住管理部門調解，或由深圳中級人民法院裁決。
(五)
(六)
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
代表(簽名)： 代表(簽名)：
時間： 年 月 日
附：
住宅區業主公約
為加強住宅區各類物業管理，保障本住宅區物業的安全與合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，同意簽訂本公約，并共同遵守。
一、本住宅區情況
1.地點____區____路;
2.總占地面積：____平方米;
3.總建筑面積：____平方米，其中：住宅____平方米，非住宅____平方米(商業用房____平方米，(商業用房____平方米，其他____平方米);
4.樓宇____棟____套;其中：高層樓宇____棟____套，多層樓宇____棟____套;
5.業主數量：____個;
6.管委會財產：
(1)公用設施專用基金;____元;
(2)物業管理用房____平方米，其中：管委會____平方米，物業管理公司____平方米;
(3)商業用房____平方米;
(4)其他;
7.公用設施及公共場所(地)狀況：
(1)道路：車行道____平方米;人行道____平方米;
(2)園林綠化地面積：____平方米;
(3)教育設施：中學____所，建筑面積____平方米;小學____所，建筑面積____平方米;幼兒園____所，建筑面積____平方米;
(4)文體設施：文娛活動中心____個，建筑面積____平方米;網球場____個，占地面積____平方米;門球場____個，占地面積____平方米;游泳池____個，建筑面積____平方米;兒童游樂場所____個，占地面積____平方米;
其他：
a、
b、
c、
(5)路燈____盞;庭園燈____盞;其他為燈：
a、
b、
(6)污水檢查井____個，排污管____米;雨水檢查井____個雨水管____米;化糞池____座;明溝____米;暗溝____米;
(7)消防水泵頭接口____個;
(8)停車場____個，總占地面積____平方米，車位____個;
(9)綜合樓____座，建設面積____平方米，其中：a、b、
(10)肉菜市場____個，建筑面積____平方米;
(11)郵電局(所)____個，建筑面積____平方米;
(12)影劇院____座，建筑面積____平方米;
(13)醫院____座，建筑面積____平方米;
(14)其他：
以上所有公用設施和公共場所(地0有____、____、____項已工音樂會使用，有____、____、____項尚未竣工或交會使作，預計____年____月可交會使用。
8.其他事項：
(1)
(2)
(3)
二、業主大會召集和決定住宅區重大事項的方式
1.業主大會的召集：
(1)第一次業主大會在住宅交付使用且入住率達到50%以上時，由區住宅理部門會同開發建設單位或其委托的物業管理公司按法定程序和形式召集，先舉產生管委會。
a.由區住宅管理部門牽頭與開發建設單位或其委托的物業管理公司組成業主大會籌委會(以下簡稱籌委會)，籌委會可邀請市住宅主管部門及其他有關部門、單位的人員參加;
b.籌委會根據有關法規規定，在充分征求業主的意見后提出管委會員候選人名單，并作發大會議程、資料準備等工作;
c.籌委會在業主大會召開十四天前的士大會召開日期、地點、內容、方式程序及籌委會候選人名單街頭住宅區內公告.
d.籌委會主任按規定的程序主持業主大會，選出第一屆籌委會，完成大會各項議程;
e.第一屆籌委會產生后，經市政府社團登記部門核準登記成立，依法行使各項權利;
f.住宅所有有投票權的已入住業主，均應按籌委會公告要求，按時出席業主大會，參加投票，行使法定權利，承擔法定責任;
g.各業主明白如不出席業主大會并參加投票表閃，將由自己承擔由此而產生的一切后果。
(2)管委會成立后，負責召集此后的業主大會，并每個至少召開一次。
經持有10%以上抽標權的業主提議，管委會應于接到該項提議后十四天內就所指明的目的如開業主大會。
管委會應于如開業主大會七天前將會議地點、時間、內容、方式及其他事項予以公告。業主大會由管委會主任主持，如管委會主任缺席，則由管委會副主任主持。
2.業主大會必須有已入住業主中持有50%以上投票權的業主出席才能舉行如經已入住業主中持有50%以上投票權的業主決定，可以推遲召開業主大會。
3.業主大會的出席人數達到法定人數時，在會上是出的一切事項，由出席會議的業主表決，以過半數通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數相等，則會議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。
4.大會投票實行住宅房屋一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設面積為一票，一百平方米以下有房地產權證書的非住宅房屋每證一票。
5.在業主大會上，業主應親自或筍代表投票。委托代表投票，必須于會議召開前一天或管委會主任批準的時間內，向管委會出具授權委托書，否則該項委托無效。授權委托書必須有業主簽字。如業主為法人，則須蓋該法人公章。
6.業主可以一棟或數棟樓房為單位，推選樓長，作為推選人的共同代表，參加業主大會，并行使業主的其他物業管理權利。
三、業主的權利、義務
(一)業主的權利
1.依法享有對自己所擁有物業的各項權利;
2.依法合理使用房屋體公用設施(樓梯、通道、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等)和住宅區公用設施和公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)的權利;
3.有權按有關規定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造;
4.有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法維修養護;
5.有機根據房屋的墻面、樓梯間、通道、屋面、下下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的善，建議物業管理公司及時組織維修養護，其費用從住宅維修基金中支出;
6.有權根據住宅的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育設施、停車場、連廊、自行車房(棚)等到住宅區公用設施及公共場所(地)的狀況，建議物業管理公司及時進行維修養護，其費用從管理服務費中支出;
7.有機要求物業管理公司對住宅區內種違章建筑、違章裝修以及違反物烽管理規定的其他行為予以制止、糾正;
8.有權參加業主大會，并對住宅區的各項管理決策擁有表決權;
9.有權對本住宅區物業管理的有關事項管委會、和業管理公司提出質詢，并在三日內得到答復;
10.有權要求管委會和物業管理公司按照市政府規定的期限定期公布住宅物業管理收支帳目;
11.有權對住宅區的牧業管理提出建議、意見或批評，右要求管委會對物管理公司的違反事同或有在規定的行為進行干預、處罰;
12.有權對同其他業主就某一議題要求管委會如集業主大會;
13.有權就本住宅區的物業管理向市住宅主管部門和區住宅管理部門投拆提出意見與建議;
14.有權要求毗連部位的其他維修責任人承擔維修責任，對方不維修的，要求物業管理公司代為維修養護，并按規定分攤維修費用。
(二)業主的義務
1.在使用、經營、轉讓其名下物業時，應遵守有關法律、法規和政策規定;
2.在使用住宅區物業時，應當遵守下列規定：
(1)未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途;
(2)不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;
(3)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料外;
(4)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;
(5)不得侵害他人的正當權益。
3.業主如需將其住宅裝修，必須遵守《深圳市住宅裝修管理規定》，并填寫裝修申請表，報物業管理公司審查批準后方可施工，接受物業管理公司管理、監督;
4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至第一個閥門部分用戶負責維修養護;
5.凡房屋及附屬設施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規定應由業主單獨或聯合修繕的，業主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會授權物業管理公司修繕，其費用由業主承擔;
6.業主應自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設備;
7.在住宅區內不得有下列行為：
(1)踐踏、占用綠化地;
(2)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;
(3)亂拋垃圾、雜物;
(4)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;
(5)損壞、涂劃園林藝術雕塑;
(6)聚眾喧鬧;
(7)隨意停放車輛和鳴喇叭;
(8)發出超過規定標準的噪音;
(9)排放有毒、有害物質;
(10)經營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險品、殯儀業以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業主正常生活秩序的行業;
(11)防礙他人合法使用公用設施及公共場所(地);
(12)法律、法規及市政府規定禁止的其它行為。
8.對本住宅區物業管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后，在合理時間內(上午11：45-12：45，下午6：00-7：00)進入本住宅區任何樓宇內部及共公共部位進行檢查、維修、養護或檢查業主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為，業主應提供方便，不得拒絕或阻撓;
9.按規定繳納應支付的管理服務費和住宅維修基金等;
10.業主應同時遵守下列城市管理法規、規定，并承諾接受管委會或物業理公司居此而進行的管理及處罰：
(1)深圳經濟特區住宅區牧業管理條例及其實施細則;
(2)深圳市公共衛生條例;
(3)深圳市園林綠化管理條例;
(4)深圳市環境噪聲管理暫行規定;
(5)深圳經濟特區房屋租賃管理條例;
(6)深圳市消防管理暫行規定;
(7)深圳市人民政府關于禁止在市區飼養家禽家畜的通告;
(8)深圳市人民政府關于禁止在特區內銷售燃放煙花爆竹的通告;
(9)深圳市住宅裝修管理規定;
(10)其他有關住宅區的業管理的法律、法規及政策規定。
11.業主應承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關物的法律關系時，告知對方并要求對方遵守住宅牧業管理規定和本業主公約中的有關規定條款。
四、業主應付的費用
1.業主應按月到和業管理公司繳納管理服務費。管理服務費的標準是：開發建設單位自行或委托物業管理公司管理期間，執行市物價主管部門和市住宅主管部門批準的收費標準;管委會成立后，由其根據本住宅區的實際情況制訂，并交業主大會通過后實施。管理服務費的用途：住宅區的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(柵)等公共設施和公共場所(地)的管理、維修、養護。
2.業主應按月到物業管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標準是：0.5元/平方米。由物業管理公司以房屋本體為單位設立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施的維修、養護。
3.業主如進行室內裝修，則應在辦理申請手續時按有關規定繳納裝修押金，裝修完工后由物業管理公司進行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。
4.業主如請物業管理公司對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，則應支付有關費用。
5.業主使用本住宅區有償使用的文化娛樂體育設施和停車場等公用設施、公共場所(地)時，應按規定繳納費用。
五、違約責任
1.違反業主義務中第2、6、7款規定的，物業管理公司有權制止，并要求限期改正;逾期不改正的，可進行強制恢復，包括采用停水，停電，停氣等催改措施;造成損失的，有權要求賠償。
2.業主進行室內裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規定》，按其中有關規定處理。
3.業主如延期繳納應交的管理服務費，住宅維修基金以及有關賠償款，罰款等費用的，處以每日以千分之三的滯納金;無正當理由超過三個月不交的，物業管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。
4.業主無理拒絕，阻撓物業管理公司對房屋本體公用設施和區內公共場所，公用設施的檢查、維修、養護以及其他正常管理活動，由此造成損失的，應賠償損失。
六、其它事項
1.本業主公約由前期物業管理單位如實填寫第一條“本住宅區情況”后印制，并在本住宅區入住率達到30%后組織已入住業主簽訂。
2.本業主公約已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。
3.業主大會可以依支根據本住宅區的實際情況對本業主公約進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅管理部門備案。修改補充條款自業主大會通過之日起生效，無須經業主重新簽訂。
修改補充條款不得與法律、法規和有關政策規定相抵觸，否則區住宅管理部門有權予以糾正或撤消。
4.本業主公約一式二份，業主和物業管理公司各執一份。
業主(簽章)： 物業管理公司(蓋章)：
簽約時間： 代表：
聯系地址：
聯系電話：
名下物業：住宅：____棟____房
商業用戶____棟____房(店、鋪)
其它：
附：
住宅區業主管理委員會章程
第一章 總則
第一條 ____住宅區業主管委會(以下簡稱本管委會)是根據《深圳經濟物區住宅區物業管理條例》(以下簡稱住宅區條例)和深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則》(以下簡稱住宅區細則)的有關規定成立的代表本住宅區全體業主合法權益的社會團體，經市政府社團登記部門貪污核準登記后，取得社會團體法人資格。本管委會的一發合法權益受國家法律保護。
第二條 本管委會接受審計署登記管理部門、市住宅主管部門和區住宅管理門的領導，執行國家，省，市有關物業管理的法律政策規定。
第三條 本管委會代表本住宅區全體業主的合法權益，以科學、發主、合法管理手段，保障住宅區物業的合理使和，維護信宅區的公共秩序，創造整潔、優美、安全舒適、文明的居住環境。
第二章 管委會的產生及職權
第四條 本管委會由本住宅區業主大會選舉起產生，向業主大會負責并報告作，接受業主大會和市、區住宅管理部門的監督。
第一屆管委會的產生：由區住宅管理部門會同開發建設單位或期委托物業管理公司組成籌委會，提出管委會候選人名單，提交第一次業主大會選舉通過。
第五條 本管委會設委員__名，其中主任一名，副主任__名，執行秘書_名。執行秘書負責處理管委會日常事務。
管委會主任、副主任由管委會在其委員中先舉產生。
管委會執行秘書由管委會聘任，如聘任非本住宅區業主提任執行秘書的，須由本人在本住宅區的直系親屬業主為其經濟擔保人。
管委會主任，執行秘書為專職或兼職。
第六條 本管委會委使下列職權：
1.按照有關規定召集和主持業主大會;
2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;
3.采用公開招標或其他方式，聘請物業管理公司對住宅區進行牧業管理并與其簽訂委托管理合同;
4.審查物業管理公司上年對本住宅區的管理計劃完成情況及其費用決算報告;
5.審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃，住宅區配套工程和重大的維修工程項目;
6.審查并決定住宅區物業管理服務費的收費標準;
7.監督物業管理公司對本住宅區的牧業管理工作;
8.執行業主大會通過的各項決議。
前款的第3、5、6項規定的事項，必須經業主大會批準。
第七條 本住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支目，管委會應每三個月到少公布一次，接受業主的監督。
第八條 下列人員經管委會決定產經業主大會批準后要獲得適當津貼;
1.管委會主任;
2.管委會執行秘書;
3.業主選舉的樓長;
4.管委會同意的其他人士。
第三章 管委會會議
第九條 管委會會議每兩個月至少如開一次。有三分之一以上的委員提議或任、副主任二人以上認為有必要并書面呈述議題時，可召開管委會特別會議。
第十條 管委會會議的如開提前七天將會議通知及有關材料送達每們委員。員因事不能參加會議的，可以書面委托代表參加。
第十一條 管委會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副主任主持。
第十二條 管委會召開會議時，可以邀請政府有關部門，居民委員會，物業理公司等單位的人員和承租人代表、其他非業主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。
第十三條 管委會會議決定問題，采取少數服從多數的原則。會議進行表決，每一委中央電視臺有一票表決權。委員可委托代表人行使表決權，但必須出具授權委托書，若表決中出現贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人投決定性一票。
第十四條 管委會執行秘書必須作好每次開會的會議記錄，并由會議主持人署后存檔。
第四章 管委會委員
第十五條 本管委會委員由本住宅區業主大會在業主中選舉產生，委員人數單數。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員以及承租人代表或本住宅區的非業主居民擔任管委會委員(以下簡稱聘請委員)，其名額不得超過最終委員總數的三分之一。聘請委員擔任管委會主任，應由為本住宅區業主的直系親屬作其經濟擔保人并經業主大會批準。
第十六條 本管委會委員則熱心公益事業。責任心強、有一定的組織能力和要的工作時間的成年人來擔任。
第十七條 本管委會委員每屆任期三年，可以連選連任。
第十八條 本管委會委員的撤換，減增由管委會會議通過后，提交業主大會票決定。
第十九條 有下列情形的人士不得擔任管委會委員，已經擔任的須停任委員由下次業主大會追認：
1.已宣告破產;
2.因身體或精神上的疾病已喪失履行職責的能力;
3.未經管委會同意無故在管委會會議中連續缺席三次以上;
4.以業主身份當選為委員，但已不再是業主;
5.以書面形式向管委會提出辭呈;
6.有違法犯罪行為的;
7.業主大會已將其罷免的。
第二十條 任何委員停任或退任而不尋求連任時，必須在停任或退任后半個內將由其管理、保存的本管委會的文件、資料、帳簿以及屬于本管委會的任何財產(動產、不動產)移交給本管委會。
第二十一條 本管委會委員的權利：
1.選舉權，被選舉權和監督權;
2.對本管委會的建議和批評權;
3.參與本管委會有關事項的決策;
4.參加本管委會組織的有關活動，
第二十二條 本管委會委員的義務：
1.遵守本管委會章程;
2.執行本管委會的決議，努力完成本管委會的工作;
3.積極參加本管委會組織的仁義和活動;
4.向本管委會的工作提供有關資料和建議。
第五章 管委會日常經費收支與只公用房
第二十三條 本管委會的經費來源是本住宅區的管理服務費。
第二十四條 本管委會的經費開支包括：業主大會和管委會會議;購置設備編印資料。購買書刊資料;國內外交往;有關人員的津貼;日常辦公及其他項目的費用等。經費收支帳目(不包括現金)由執行秘書管理，每月臺票向管委會會議匯報，每年度向業主大會匯報。
第二十五條 本管委會的辦公用房從公用設施專用基金購買的物業管理用房劃出。
第六章 附則
第二十六條 業主大會通過有關本章程的決議和細則都是本章程的組成部分。
第二十七條 管委會的終止與解散：本管委會依照業主大會的決定或市社團記部門、市住宅主管部門的決定終止或解散。
第二十八條 本章程的解釋權屬管委會。
第二十九條 本章程與有關法規不符時，按有關法規執行。
第三十條 本章程經業主大會通過后生效。
附：住戶手冊
一、前言
二、簡介
三、物業管理
四、管理費用
五、設備及服務
六、裝修管理
七、入住前期的特別服務
八、業主及用戶的其它責任
九、保安/安全
十、關于防盜門、窗安裝的有關辦法
十一、防火
十二、清潔
十三、衛生管理細則
十四、保險
十五、常用電話號碼
十六、結語
一、前言
為了便于業主/用戶進一步了解小區管理公約的內容及運作情況，管理公司編寫此住戶手冊，以供參考之用。小區住戶手冊根據管理公約而制定，其目的在于保證小區所有精度及用戶能有效地使用其購置之物業，而并非對業主及用戶加以約束。管理公司將竭誠為各業主用戶提供盡善盡美的管理服務。
二、小區簡介
小區占地___公頃，總建筑面積_____平方米，綠化面積____平方米，綠化率為____.業管理公司以現代的意識、全方面的構思服務于業主，使業主在物業管理公司的服務下，充分享受舒適、寧靜、祥和的生活，創造出一個溫馨、各諧、全新的花園式住宅。
1.按照建設國際化大都市的要求注意提高小區的整體居住環境質量。
2.注意加強物業管理，保持住宅小區建設整體環境和使用功能長久良好。
3.實行超前管理，參照新加坡、香港的屋村式管理，使物業管理奠定良好的基礎，以優質高效的服務，得到廣大業主的認可。
4.物業管理有限公司小區管理處主要負責如下工作：
(1)管理：具有嚴格和管理制度，做到違者必罰，獎罰分明。
(2)保安：小區有專門保安力量，實行24小時晝夜值班。
(3)清潔：保潔員定時清掃和清運垃圾，保持小區內地段衛生，做到地面無煙頭，無紙屑，地痰跡，無污印，垃圾清運采用塑料袋，以防垃圾清運時再污染。
(4)綠化：負責小區綠化，四季維護樹木，花草，修剪花木，維護綠化景觀。
(5)車輛交通管理：對機動車輛進入小區加以限制，保持小區寧靜的氣氛。
(6)有償服務：代請保姆，代為購物，你訂機票，接送孩子，照顧老幼，病殘，打掃客戶衛生，成立老年活動中心等生活服務系列。
(7)有償中介服務：代業主出租、出售小區住房。
(8)設立便民的小型超市、便民商店等。
三、物業管理
1.管理公司
根據管理公約的條文，xx物業管理有限公司已被委聘為小區之物業管理公司。
2.管理公司之代表權
管理公司有絕對的權力代表各業主及用戶就有關管理本小區之一般事務與政府公共事業機構和團體進行磋商及處理有關問題。
3.公共地方及設施管理
管理公司根據管理公約條文所賦予的權力，將管理及負責所有公共地方、小區結構、電梯、泵房、綠化及其他公共設施及設備之保養、維修及管理。
4.管理職員
為提供完善之管理服務，管理公司雇有專業管理人員及專業維修承造商負責小區一切日常管理及維修事務。請各業主及用戶切勿要求任何管理公司職員作么人性質服務，所有管理員工一律不準向業主，租戶。住客或任何承造熵收取管理賞賜或其他利益。
5.建議及投訴任何人士若對小區環境及管理欲作出建議或投訴，請以書面形式通知管理公司。
6.小區管理處辦公時間
小區管理處辦公時間為上午9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述時以外，小區監控中心仍有值班職員為客戶服務。
管理公司電話(辦公時間)：xxx
管理處電話(二十四小時服務)：xxx
四、管理費用
1.管理費
管理費乃根據每年度之管理開支預算而制定，計有管理員工薪酬，稅收，公共地方水電費、公共地方之清潔費用，公共設施維修費，法律及其他專業咨詢費用、小區保險、第三者保險及管理公司酬金等。管理費金額將根據日后實際支出需要而調整，調整前各業主將獲預先通知。
2.管理保證金及管理基金
各業主應于驗收其單位合格后，立即向管理公司支付數額相當于三個月的管理費用作為履約保證金。同時亦需支付數額相當于三個月的管理費作為管理基金，以支付日常性之管理維修開支。當管理基金不足時，管理公司可發也通知，要求各業主增繳管理基金。各業主不得動用保證金或管理基金，作為抵扣管理公約內所指定各項應付費用。
3.繳付管理費
樓宇管理費于每月10日前繳付，管理公司為各用戶專責管理本小區，任何租戶延期繳交管理費，管理公司有機根據公約賦予的權力征收利息、催繳手續費用，甚至停止供應水，電及采取適當的法律行動追討。
付款時間：
星期一至星期五08：30-20：30
星期六、星期日及假期09：00-17：30
付款辦法：以支票或現金形式直接交往小區管理處。
4、管理費盈虧
小區之管理公約內訂明，如管理費不足以應付各項開支時，各業主須按比例交付不足之數目，如有盈余，則將會撥入下年度帳目。各業主與用戶床相互協調使用期間的費用分攤比例，管理公司最終將以物業業主為法定負責人，而不涉入業主與用戶之間之關系。
5、管理帳項以實報實銷方式處理，收入及支出帳項將按時向各業主/租戶通知。各業主在繳足所有應付管理費用的，有權向管理公司索取有關帳單副本作為參考。
6、業權轉讓如有更改或轉讓業權，原業主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負責該單位之管理費用。業權轉讓時，管理費保證金及管理基金，應按管理公司所指定應辦之妥善手續，轉讓予新業主名下。賣方業主自行安排向買方收回上述做主金及基金。
五、設備及服務
1.電力
各單位都已安裝獨立電箱、電表及充足的電燈及插座若發現陳舊必須更換，任何電器工程必須由合格(指定)的電器技工進行。
2.供水
小區24小時供應冷、熱水。接駁洗衣機修理水嘴的工作必須由合格技工進行。自來水是利用水壓輸送到各單位的，因此即使是輕微的漏水亦足以引起水浸，外出時必須將水嘴關妥。若因漏水而令小區的公眾地方，設施或其他單位業主蒙受損失，該單位的業主必須負責維修及賠償。
3.煤氣
小區24小時保障煤氣源供應。接駁供氣設備的工作必須由合格(指定)的技工進行。系統若發生泄漏現象，須及時與管理處取得聯系以免造成更大損失。
4.電話
小區已鋪設電話電纜直達各物業單位，用戶可向管理中心呂請接駁及安裝電話。
5.電梯服務
小區各樓宇備有先進的電梯，為客戶提供24小時服務。
6.公共天線
各單位均高有電視天線插位。若需嗇額外的天線插位時，可通過管理處安排保養承辦商安裝，而費用應由有關業主負擔。根據小區公約條文，所有單位均不得安裝任何室外天線。
7.消防系統
小區的消防設備含每層設置的消防栓，由管理員24小是值班，監察消防系統的運作。
六、裝修管理
1.政府法規、公約條文
用戶在室內進行任何工程，必須事前確定該項工程是否抵觸有關政府部門之法例及管理公約條文，若所進行工程發生違反法規條文情況，用戶須將改變部分恢復原面貌，直至有關方面滿意方面的資料，業主可先向管理公司問詢。
2.用戶在單位內施行各類裝修工程必須確保不影響樓宇結構和原有系統，并須書面通知管理處，提交有關裝設計圖及向有關政府部門申請，待申請批準及繳納裝修按金及第三者保險后，方可開工。
3.裝修保證
(1)裝修按金——此按金由管理公司按單位面積制定，并由管理公司保存，作為保障裝修期內，承辦商或其工作人員對小區物業或其他單位造成破壞、損耗、涂污時作適當處理。工程完成后，經管理公司檢查完畢，才會按實際情況作全部或部分發還。
(2)第三者保險——為減少在裝修時發生意外所導致損失，承辦商應購置工程期間第三者保險，金額方面由管理處視其單位及工程大小評定。
4.裝修規則
(1)提供足夠之保護防御設施予樓宇內之結構、裝置、裝飾等，避免裝修期內有任何損毀。對于桉宇內設備有任何損毀或因缺甜言蜜語防御設施而導致破壞，包括裂痕、污漬等，有關業主需賠償一切修繕費用。
(2)裝修期間不得占用小工內公共地方，為保障其他業主及其他用戶的利益，基有任何人士及物業本身各部分受到直接或間接損害，將由有關用戶負責及賠償。
(3)盡量提供足夠防御措施減抵裝修期內收到之塵埃、噪音和氣味等，令小區內其他業主，用戶不要受到干擾和感覺不便。
(4)施工現場必須備有緊急醫療藥品，必須有足夠防火設備，如惡意火簡等，以備發生事故時緊急應用。
(5)不得在通道走廊、其他公共地方或跨入其他業主單位進行裝修工程。
(6)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或儲存任何建筑裝修物品、工具或廢料等。
(7)不可在小區內之消防喉取水作調制混凝土、清洗地方或其他用途。
(8)裝修工人必須空著適當的衣服及不得赤足出入工作范圍，以防發生意外及有礙觀瞻。
(9)所有裝修工人在小區范圍內必須掛上管理公司發出的工作證，工作證每天四上向管理處登記領取，每天下班時必須交回管理處，如有任何損壞或遺失應立好賠償，否則嚴禁進入小區范圍內或在物業范圍內進行工作。
(10)所有機器、工具、設備、包裹或建筑裝修材料等，若要搬離小區范，必須先填妥管理公司特定出門許可證再經檢驗始可放行。
(11)裝修承造高須對其本身用具、設備及建筑材料等承擔保管責任，管公司概不負責任何損失或遺失。
(12)切勿交混凝土、吵石、瓦礫或其他雜物倒入坐廁或排水渠內。5、物業外墻
所有用戶皆不得適拆、更改或干擾物業外墻及公共地方設備，或改討任何排水喉管。此外，更不得加高任何招牌、帳篷、窗花、秩籠、花架、天線或將其他物品裝置物業外墻上。發吸任何上述違章行為，業主/用戶將需承擔所修正工程及管公司額外工作負擔費用。
6、裝修承造商
各用戶所聘的指定裝修承造商在進行工程時有任何疏忽而造成公共地方、設施損毀或對其他住戶物業構成破環，有關用戶必須負責所有賠償損失，因此在選聘裝修承造商時必須小心謹慎。
七、人往前期的特別服務
尊敬的業主：
歡迎您入住xx物業管理有限公司小區管理處負責及管理的小區，并對您給予公司的理解和支持表示感謝，在這里您將充份享受到xx物業管理有限公司丫區管理處為您提供的完善、高效的服務。
為了便于您盡快、順利地進駐小區，管理處開辦了裝飾、搬家業務，如您需要，請盡快與我公司聯系。
聯系電話(裝飾)：xxx
聯系電話(搬家)：xxx
八、業主及用戶的其他責任
1、物業用途限制
各用戶不得將其單位用作非法工吵道德或與土地批文、政府用途、管理公約秫等許可告示相抵觸的用途。
2、飼養寵物
住戶所飼養的寵物，必須在管理處指定地方排匯及做廢物處理事宜。
3、噪音氣味
為優質環境寧靜用戶切勿在其室內發出噪音或氣味，滋擾其他用戶。
4、公眾通道
必須優質所有走廊、通道及樓梯暢通無阻。為保護各業主/用戶自身安全起，遇有任何公共走道阻塞時，應立刻通知接待中心。若發現其他用戶做出防礙公眾利益，阻塞走道等行為，更應主動舉報。
5、景觀物品
各用戶不得在任何公共地方進行洗滌、晾曬、熨燙衣物或其他物品。
6、神位
為保持環境清潔衛生，所有用戶禁止在門前或公共地方擺設神位及燃點香燭。
7、電梯服務
嚴禁使用客梯作送貨搬運物品用途，一切物品的運送，必須用管理公司指定的貨梯進行。
8、危險物
各業主不得在小區范圍內搬運，儲存及使用危險、易燃或易爆的物品。
9、鐵閘/卷門
各用戶不得在其單位大門外或窗口裝置不符合管理處規定的不安全合格的鐵閘工窗花。
10、營業經商
除非得到管理公司書面批準確，所有用戶不得在小區物業的公共范圍內擺設任何么用物品或進行各種形式的宣傳、經工業品、販賣活動，包括張貼、派發商品、樣品、宣傳品等等。各用戶及外來訪客亦不可在此范圍內向其他住戶進行派發物品、推銷或任何形式的磁擾。
11、法律糾紛
業主或用戶在小區物業范圍內，因自身問題而引發的法律糾紛及事故，必須自選承擔所有法律及經濟責任。管理公司基受牽連而須進行額外工作及開銷，亦將由相關物業業主/用戶承擔。
九、保安/安全
1、為保障安全，所有的小區居住的業主及其雇傭人員，均應辦理住客證。
2、大樓進出憑住房證，并于每晚23：00靜樓。
3、小區每24小時均有保安人員值班和巡邏，請業主/用戶配合保安人員工以保障所有入住小區住戶的安全，并請注意以下幾點：
b對進入大樓的訪客將要求做會客登記，每天23：00以后的訪客保安人員應與住戶聯系，得到允許后方可探訪。
j與監近用戶互相認識，保持聯系，以便朋家能夠互相照應。
4、除保安員外，物業亦高有先進保安裝置以確保各業主及用戶安全。
5、住房保安
各用戶如需在其使用單位范圍內，自行聘用專職空著制服的私人保安員，必須事先向管理公司作書面申請，詳列人員數目，值班時間及所恬單位名稱，并須保證這些專職人員不得空著制服在小區公共地方活動，以免造成管理混淆及引起誤會。
十、關于業主安裝防盜門、窗的有關辦法
為了保證業主對其住宅單位的安全需要，管理處允許在各住宅單位安裝我方指定的防盜門、窗、并由管理處指定的安裝隊伍進行安裝，規格、樣式及顏色由管理處指定，業主自己世勿私自購置指定之外的防盜門窗，以及由指定之處的安裝隊安裝。以上務請業主遵照執行。
附：防盜門、窗安裝申請書
業主姓名_______樓室號________
防盜門窗型號__________顏色___________
交費：
業主簽名_________管理處________安裝隊________
十一、防火
1、防火措施
小區物業內部裝置有滅火設備，用戶應熟悉各項設備的位置及使用方法，用戶必須緊記除救火外，不得使用消防栓及各種設備作其他用途。
2、防火知識
切勿令電線負荷過量或在同一插座接下來多種電器，例如電爐、熨斗電飯煲或吹風筒等，以免由于負荷過量而導致火警。。請遵照法例法定，切勿在單位內儲藏易爆易燃物品，最后離開單位前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。。易燃及危險性物品應放置在孩童無不觸及的地方。。請保持走廊、樓梯及防火通道暢通。。防火門必須保持經常關閉。。如遇到易燃物品氣味時，切勿觸動任何電器(包括電話、門鈴、電動玩具等)開關，小心打開所有窗戶，門，讓空氣流通，然后離開現場及盡快通知管理處。
3、如遇火警時應采取的措施
保持鎮定
撥打電話119通知消防局
打破安裝在走廊的防火警鐘玻璃，按警鐘示警。
及時通知小區保安管理員或管理處，如時間許可，應通知監近用戶。
如遇到濃煙，應盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
不要乘搭電梯，應用樓梯逃生。。盡快前往小區地面或空曠地方。
4、防火演習
管理人員將定期進行防火學習及試驗各項救火設備。
十二、清潔
管理公司已雇有清潔工人負責保持公共地方清潔，但仍有賴全體用戶的通力合作，維持社會公共道德，才可確保地方清潔。
用戶內部的清潔、衛生、防蟲工作，應由用戶自行負責，或委托管理公司之指定承包商處理。
大樓住房應將其室內垃圾用塑料代包裝妥當，擺放在管理處所指定的位置，清潔工人每天將會依時清理，切勿將垃圾堆放在樓內或小區的任何地方。
十三、衛生管理細則
為給業主創造出一個優雅、清靜的居住、休閑環境，管理公司物制定衛生管理規定，條例如下：
第一條：公司將組織大量人力、物力對公共場所、設施進行定期的清理、消毒、維護，發現問題及時解決，使你充分享受舒適安全的生活及居住環境。
第二條：公司將定期進行消滅“四害”工作，絕不讓其滋生、蔓延。
第三條：請業主勿將廢物扔至樓下，應放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工人每天定時打掃、清運。
第四條：禁止在小區內隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
第五條：禁止在小區建筑上張貼裝修、標語、廣告等。
第六條：禁止在公共場所搭建違章建筑。
第七條：禁止破壞公共設施，保護其清潔、完整。
第八條：禁止踐踏草坪、損害綠化設施。
第九條：業主裝修后的垃圾，請放在室內，由清潔員每日一次進行清理，禁止堆放在樓內或小區街道上。
十四、保險
管理公司已為小區的所有公共設備購置保險，有關保險費將由管理費中預算支付。各用戶若認為有需要，可以自行為其單位的室內裝置購買保險。
各用戶不得做出與小區管理公約相違背的行為，或甚至導致物業保險無效，或令該保險提高之行為，如有此類事情發生，違約用戶需對因此而產生的所有開支及損失負。
十五、常用電話號碼
夜間值班定：xx 火警：119
派出所：xx 匪警：110
醫院：xx 急救：120
十六、結語
為使購買小區的所有業主/住戶能享受幽雅、寧靜、舒適、安全的居住環境物制定本住房手冊。本手岫所列各條款，純為業主/住戶之利益著想，敬請各位合。
業主應將手冊有關條款告知家中各人，若有任何疑問，請向本公司或管理處查詢，本公司將樂意盡力協助。對各位的真誠合作謹致謝意。
