時間：2022-03-26 13:07:42
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房建設論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:和諧社會；保障體系；困境；對策
住房問題是關系千家萬戶的民生問題。黨的“十七大報告”指出,努力使全體人民“住有所居,推動建設和諧社會。”建立健全多渠道住房保障體系,解決低收入家庭住房困難,是政府發揮公共服務職能、貫徹落實十七大精神的重要措施。江蘇省淮安市“共有產權經濟適用房”的設計思路與實踐,取得了較好的成效。
一、淮安市住房保障面臨的主要問題
(一)廉租住房實物配置量相對偏少
住房政策實行貨幣化補貼后,淮安市曾一度中斷了相關保障性住房的建設,造成向低收入群眾實物供應存量不足,一定程度上加劇了商品房價格的上漲。實踐證明。貨幣補貼的優惠政策難以抵消市場經濟下的住房價格上漲壓力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建設力度,逐步擴大廉租住房實物配租比例,但由于低收入群體基數較大,收購的廉租住房實物房源偏少,廉租房實物供需矛盾依然存在,仍有部分低保無房等困難家庭未能享受到實物配置待遇。同時,隨著城市拆遷力度的加大,淮安市拆遷戶中的一些低收入家庭存在買房難題,也急需提供低廉的租賃性房屋加以解決。
(二)保障性商品房購買力相對不足
根據我國一些地區的實踐,城鎮人口的30%需要通過經濟適用性房屋進行保障。淮安市2007年市區戶籍人口為87.25萬,經濟適用房保障人口約為26.2萬。按照每戶3人計算,約有8.7萬戶需要購買經濟適用房。按每戶60平方米計算,淮安市約需經濟適用房552萬平方米,目前開發還存在較大缺口。淮安市市區保障性商品房管理辦法規定,保障性商品房近期房價控制在每平方米2000元左右,套型建筑面積在50-85平方米,銷售對象為家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面積低于15平方米的家庭。符合條件的中低收入家庭以目前價格購買60平方米的保障性住房,至少需要12萬元,超出了他們的承受力。淮安市估算符合條件的保障性住房總需求量在4000戶左右,但今年實際有購買力的僅約600戶左右。部分獲得購買保障性商品房資格的住戶有的在繳納約占房價一半的首付款后已經傾其所有并有不同程度的舉債,正忙于奔走籌集剩余款項。可以預計,這部分家庭購買保障性商品房后將面臨基本生活的困難,必須正視這個問題。
(三)部分新增就業群體居住壓力較大
隨著淮安市工業化城市化進程的加快,新增就業群體不斷擴大,包括城鎮人口中自然增長部分、畢業后留在城市的大中專畢業生、農村郊縣向市區遷移和定居的人口、外來務工人員等。他們收入不高,還沒有積累,在相當長一段時期沒有能力購買商品房。近年來,淮安市雖然集中建設了一批外來務工人員職工宿舍,公共租屋也開始啟動,但主要面向工業園區的勞動者,對于日漸龐大的城市新增低收入人口而言還遠遠不足,大多數外來人口需要直接面對水漲船高的房租。目前,淮安市在改善外來務工人員待遇方面側重于工業園區內大中型企業,對于相對分散的其他行業低收入流動人口的居住問題還缺乏周全的考慮。
二、完善淮安市住房保障機制的對策建議
經濟社會的發展必須讓每個成員都感受到改革開放帶來的巨大變化,分享到改革開放取得的豐碩成果,才能最終得到人們的支持和擁護,推動和諧社會的構建。淮安在保障性住房建設方面進行了積極有益的嘗試和探索。作為一個新事物,仍有待精心設計完善。
(一)完善管理機構,組建專門的住房保障行政部門
住房保障是一個復雜的系統工程,涉及多方面的問題和多個職能部門。從國內外成熟的經驗做法來看,均是普遍設置住房管理部門對住房保障進行專門管理,如美國的住房與城市發展部、新加坡的政府房屋發展局、香港的公屋局、成都的住房委員會等。隨著住房保障力度的加大,淮安市應組建市級住房保障管理機構,賦予其保障性住房規劃政策擬定。調配住房保障資源,保障性住房建設管理,審核保障性住房申請家庭資格等職能。淮安市是否可以考慮將住房保障工作重心下移,在各區成立住房保障辦公室,落實工作人員編制、業務經費和辦公場所,主要負責申請受理、調查走訪、社區公示、年審回訪等住房保障的基礎性和日常管理工作,并建立市、區、街道、社區四級分工聯動機制。
(二)完善計劃管理,及時調整住房保障的指標
淮安市應繼續完善中長期住房保障規劃,進一步明確住房保障總體要求、目標任務和工作措施。要在做好居民收入層次比例及住房總體狀況調查的基礎上,根據地方經濟發展水平和財政實力以及房地產市場狀況,對低收入家庭標準進行科學分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范圍以及各類保障性住房的比例關系,并建立動態調整機制。既要讓真正的低收入困難群眾安居樂業并逐步擴大覆蓋面,也要防止產生“養懶人”的不良傾向,努力在群眾期望值和政府承受能力之間尋找保障程度的最佳平衡點。應該說,淮安市已經做出了一定的努力,但是仍要加強,真正實現住有所居。比如,2009年淮安市共有產權房申購條件:家庭人均月收入800元以下(2010年將放寬到1000-1200元),人均住房建筑面積在16平方米以下,具有本地城鎮常住戶口2年以上的家庭均可申請購買共有產權經濟適用住房,無房家庭優先購買。廉租住房申購條件:符合條件的城市低收入住房困難家庭應保盡保。保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結合,以發放租賃住房補貼為主。購買時根據家庭人口狀況確定允許購買的房屋戶型大小。
(三)加強供應管理,擴大保障供給
淮安市應繼續推動住房供應,優化住房供應結構,重點發展滿足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,實現住房供求基本平衡。要通過引導開發商合理定價,降低居民購房成本,滿足群眾不斷改善住房條件的剛性需求。穩定市場房價,防止出現大的波動。同時,要加強市場監管,抓好誠信體系建設,進一步規范房地產市場秩序,繼續嚴格落實商品房銷售網上備案和可售房源公開制度,逐步實現全市備案系統的聯網運行。
(四)創新需求管理,滿足保障對象的有效需求
不言而喻,要讓占人口絕對比重、需要住房的中等收入家庭買得起房,主要措施必須創新現有的經濟房模式,變“補磚頭”為“補人頭”。由政府參照現有經濟適用房的定價政策,確定一定面積、房價標準的商品房,由購房人從市場上自主選擇,政府補貼配套資金,形成共有產權,并根據不同的人群、對象設定不同的比例,形成保障性住房的無縫對接,替代目前與市場、法律不接軌的劃撥土地經濟適用房及其它反市場規律的住房保障模式。淮安市在這方面進行了有益嘗試,取得了較好的效果。2009年12月,淮安市出臺的《關于加強低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》要求經濟適用住房價格由市縣價格主管部門會同經濟適用住房主管部門按保本微利原則制定,并向社會公布。房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率不高于3%,地方政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售。這些政策措施應認真貫徹。
關鍵詞 公租房 PPP 風險評價
中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkz.2015.12.067
Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.
Key words public rental housing； PPP； risk assessment
0 引言
公租房，即公共租賃房，是對既買不起經濟適用房又不夠廉租房條件的新就業職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個房屋產品。2009年3月11日，在住房和城鄉建設部新聞會上，住建部副部長齊驥在回答記者問題時，首次談到要加快公共租賃房的建設。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對我國住房保障新模式進行了探究。通過對深圳市公租房住房人群調查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學李小明研究了公租房經營模式與對策。其中如何進行規劃、融資方式的選擇、建設責任主體的選擇、運營模式的選擇等，都是當前影響公租房經營的主要因素。③
現行的公租房籌資模式主要有：政府財政直接撥款；公租房與商業用房并建，商業用房的收入補給公租房建設；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設-轉讓，公共私營合作制（英文簡寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國家政策，利用債券、保險、信托基金等手段。
本文主要就PPP融資模式在公租房建設中的風險及其可行性進行論證。
1 PPP融資模式簡介
公共私營合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業或私人之間，為了某個項目，以特許權協議為基礎而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關系。早在2008年，武漢科技學院陳梅⑤就對PPP項目融資模式進行了研究，并提出PPP項目成功的關鍵因素是項目的風險分配問題。
2 PPP融資模式及評價指標體系
PPP融資模式如圖1所示。項目主要參與單位分別是：政府、項目公司、金融機構、設計單位、承包商、監理單位、供應商、公租房管理方、項目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對PPP模式下公租房建設主體的風險進行識別，找出政府、項目公司等各參與方承擔的風險及其來源，并從資金、質量、管理、素質行為、技術等方面對風險進行評價。
由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項目風險水平低，具有較強的可操作性。所以針對公租房項目投入資金龐大，而政府財政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風險。
4 結語
通過以上分析可知在公租房建設中引入PPP融資模式，增加了公租房建設對私營企業的吸引力，同時也緩解了政府的財政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設的現實意義。
注釋
① 住房和城鄉建設部.住建部關于加快發展公共租賃住房指導意見[Z].建保[2010]87號.
② 鄧莎.我國住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學碩士學位畢業論文，2011：12-26.
③ 李小明.公租房經營模式的研究與對策[D].西安建筑科技大學碩士學位畢業論文，2012：41-58.
大家好！我是***。
在這里我以平常人的心態，參與住房與城鄉建設部部長的競聘。首先應感謝國務院領導為我們創造了這次公平競爭的機會！此次競聘，本人并非只是為了當官，更多的是為了能在國家住房建設進程中貢獻出自己的一點力量，在有可能的情況下實現自己的人生價值。我現年55歲，任九三學社中央調研處副主任。1983年獲得中國人民大學行政學士學位，1987年獲得中國城市大學城鄉建設碩士學拉，1988年進入中國社科院，二十多年來一直致力于研究中國城鄉住房建設問題。1995-2000年擔任中國住房與城鄉建設部顧問，2000-2008擔任中國住房與城鄉建設部副部長一職。
今天，我來競聘住房與城鄉建設部部長這一職位，從理論上、實踐上、組織管理上，我都有充足的理由來競聘這一職位：
一、二十多年來，我一直著力于城鄉住房建設的研究，有著非富的理論知識，在國家級刊物上發表了數篇關于城鄉住房建設方面的學術論文，獲得國內外學者的一致好評。
二、近十來年先后擔任住房與城鄉建設部顧問和副部長，對此部門的實際操作，工作程序，工作內空等方面非常熟悉。
三、這些年，在研究城鄉住房建設問題時，經常深入調查，有著豐富的城鄉住房問題的第一手資料，以及對國家政策在執行與實施過程中遇到的問題也有比較系統的研究。
四、本人原來出身于行政管理專業，因此對政府部門的人員組織、協調及調配有著深入的了解與研究，因此有絕對的能力來組織調配這支隊伍。
當前我國的城市化進程正在加快，大量的農村人口涌入城市，住房問題就呈現在我們眼前，而目前我國房價虛高，讓很多人望而止步。由于現在人口的流動性很大，以及人們的購買力不足，失業人員和一些低收入家庭在未享受城鎮最低生活標準卻又十分困難的情況下，他們的住房困難簡直無法解決，商品房和經濟適用房對于生活溫飽型的家庭來說是無力支付房款的，政府為之提供廉租房不失為上策，在此提出“居者有其屋”之政府廉租房計劃。
一、擴大廉租房享受人員的范圍，把私房房客、失業人員、困難家庭成員及流動人口等一并納入廉租房保障體系。
二、政府通過行政手段要求目前乃至今后都無法售出的商品房轉變為廉租住房，以擴大廉租房的房源。政府可以出臺鼓勵政策和優惠政策。使目前大量閑置的房屋能夠提供給住房困難的家庭租用。
三、政府劃出專門的土地建設廉租房，提供給那些在拆遷征地過程中無力支付購房款的困難家庭，使他們能夠通過正當的渠道租到合適的住房，避免在自行租房的過程中受到不法行為的侵害。
四、為流動人口提供廉租房，建設專門的流動人口廉租房區，與企業單位配合，根據它們提供的流動人口廉租房需求量，按照嚴格規章制度加以審合，為他們提供一個安定的生活環境。
各位領導、各位同事，今天參加演講的，都是最有實力的領導者，作為有資格參加這次競選，我感到一種自豪。我相信組織部門的公正、公平，相信大家的眼睛，如果我競選失敗，證明自己在各方面還有差距，今后更要努力迎頭趕上；如果我競選成功，這是大家的厚愛和支持，這份感情和信任我將銘記在心中，化
關鍵詞：土地有償使用，土地使用權出讓，土地租賃
一、我國土地使用權租賃制度的發展
（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，從而為土地租賃制的實行解開了禁錮。同年，根據《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”，并明確規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實施條例》第29條規定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。
（二）1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定：“土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第9條規定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”
二、集體土地使用權的出租。
集體土地使用權包括農地承包經營權（又稱農地使用權）、宅基地使用權、鄉鎮企業建設用地使用權和公共設施、公益事業建設用地使用權。關于農地承包經營權的出租，我國《土地管理法》和《農村土地承包法》均有詳細規定，至于公共設施、公益事業建設用地，因不具有營利性，實踐中相關糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權、企業建設用地使用權的出租問題。
（一）宅基地使用權的出租。關于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。……農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”從該規定可以看出法律是允許農民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權呢？從實務上看，因農民建住宅完全可以申請到免費的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應理解為是允許出租宅基地使用權的，而且允許出租不會導致宅基地使用權主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規定。科技論文。
宅基地使用權的出租，是否也應參照國有土地使用權出租規定而必須達到一定開發程度呢？如前所述，本人還是認為，土地使用權的出租與承租土地使用權的轉讓不同，前者并不改變土地使用權的權屬主體，因此，不宜對土地使用權出租時的開發程度過多限制。
至于農村居民出租住房，從上述規定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現實看，農民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現象大量存在，其于鄉鎮經濟發展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權和房屋產權的變更，因此，本人認為應予以肯定和鼓勵農村居民出租住房。
（二）關于企業建設用地使用權的出租問題。
相對于農地承包經營權、宅基地使用權，鄉鎮企業建設用地使用權的流轉則更具有市場性，它對農村工業的發展起了重大作用，但關于企業建設用地使用權出租的法律規定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。
三、租賃土地使用權的轉讓。
首先，必須弄清租賃土地使用權的轉讓與租賃土地使用權的轉租二者之間的區別。所謂租賃土地使用權的轉讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權轉移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權利義務，轉讓人喪失土地使用權。科技論文。而租賃土地使用權的轉租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權的權利在原租賃期限內轉租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區別：前者的轉讓人要退出原租賃合同關系，經過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務，同時享有轉讓人在原租賃合同約定的權利。后者的轉租人不退出原租賃合同關系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務，接受轉租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關系。
四、土地使用權租賃登記
《土地登記規則》第三十條規定：“ 有出租權的土地使用者依法出租土地使用權的，出租人與承租人應當在租賃合同簽訂后十五日內，持租賃合同及有關文件申請土地使用權出租登記。土地管理部門應當在出租土地的土地登記卡上進行登記，并向承租人頒發土地他項權利證明書。”可見該項登記為他項權利登記。
五、關于土地使用權出租期限
土地使用權出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關于租賃合同期限的有關規定呢？
我國合同法規定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規定僅限于部門規章，并未上升到法律層面上，值得立法界進一步明確。
【關鍵詞】保障性住房；用地供應；建設；寶安區
住房供應體系依據“分類型、分層次”的原則，主要涵蓋高檔商品房、普通商品房、限價商品房、經濟適用房、廉租房五個類型，其中后兩者一般屬于保障性住房范疇。保障性住房作為住房消費市場化的重要補充，可以有效平衡房地產市場結構，一定程度上避免房地產市場的大起大落，進而促進房地產市場的健康發展。長遠來看，也有助于“居者有其屋”目標的早日實現及和諧社會的最終構建。近年來寶安區加大了保障性住房建設力度，取得了一定成效，但結合保障性住房的供需狀況來看，寶安區仍面臨著艱巨的保障性住房建設任務。
1 寶安區保障性住房用地供應及建設存在的問題
1.1 保障性住房用地供應渠道單一
目前，寶安區主要通過新增用地建設保障性住房，渠道較為單一。其他途徑目前尚未全面開展，僅作個案處理，且沒有相關完善的配套政策和鼓勵政策。雖然政府明確規定保障性住房土地供應要在土地供應計劃中優先供應，但要解決寶安區今后更多住戶的困難家庭的住房問題，全靠新增建設用地建設保障性住房仍有較大的困難。
1.2 保障性住房保障范圍相對狹窄
貨幣補貼即縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發放租賃住房補貼，由其自行承租住房；實物配租即縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。從上圖我們可以看出，寶安區保障性住房保障范圍相對還很狹窄。
1.3 保障性住房土地供應計劃不合理，用地選址欠科學
目前，在制定保障性住房土地供應計劃時，只規定數量而沒有落實具體地塊，通常由各街道提供地塊再上報區住宅局，而所選土地往往在規劃、權屬方面存在問題，重新尋址和審批最終導致落地困難，影響寶安區保障性住房建設進程。
另外，已有保障性住房項目選址也存在一定問題。2007年區住宅局通過向市場租賃669套保障性住房，但僅僅有效解決了87戶家庭住房困難。究其原因，就是這些保障性住房的項目選址欠科學，保障性住房區位不合理，配套設施較差，租戶的生活成本雖然降低了，但生活成本卻可能提高，并不能真正解決低收入家庭的住房困難。
1.4 職能部門之間缺乏順暢的溝通協調機制
為保證順利完成2008年的保障性住房建設任務，深圳市人民政府下發的《深圳市2008年度保障性住房建設任務分解方案》（深府辦[2008]52號文）對各有關單位的職責分工都進行了詳盡的分解，分工較為明確。但是在實際操作過程中，由于各機構只考慮各自承擔的職責，相互之間缺乏有效暢通的溝通協調機制，導致辦理相關手續審批手續復雜，部分環節銜接不上，或者某個環節占用時間太長，從而影響了保障性住房建設項目建設速度。
2 加強寶安區保障性住房用地供應及建設的幾點建議
2.1 科學選址，合理布局，優化保障性住房用地分布空間
保障性住房建設主要滿足低收入群體，隨著寶安區保障性住房的建設力度加大，保障覆蓋面逐步擴大，過于集中的建造保障性住房尤其是廉租房，從而使得大量低收入者集中居住，可能引發一系列社會問題，不利于社會和諧穩定。因此，保障性住房建設可從幾方面考慮，一是在選擇保障性住房項目新增供地時，應充分考慮寶安區的產業發展方向，調整保障性住房的整體布局，重點考慮產業集聚和人口密集地區作為保障性住房建設的重點規劃區。二是結合各街道的居民收入情況和現有居住條件，確定合理的住房保障需求，采用“大分散、小集中”的方式選擇地塊，在全區各街道分散選擇保障性住房建設地塊，控制單塊保障性住房用地面積。三是鼓勵企業利用自有土地參與建設保障性住房。對于部分規模較大、占地面積較大、土地利用集約度偏低的企業，應盡快理清機制，在符合規劃的前提下，鼓勵企業自改。規劃為居住用地的，自行建設的保障性住房可考慮納入保障性住房體系；規劃為工業用地的，在符合現行政策的條件下，可作為工業配套建設，優先用于滿足企業員工改善居住生活需求。
2.2 切實推進保障性住房供應渠道多元化，確保足量供給
雖然存在有多種保障性住房用地供應渠道，但結合目前實際情況來看，寶安區主要通過新增用地建設保障性住房，渠道較為單一。在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設保障性住房受到房地產市場景氣程度的影響較大，鑒于這一實際，寶安區應加大力度，切實推進保障性住房供應渠道的多元化：一是繼續完善新增建設用地建設保障性住房這一常規化渠道；二是加強政策支持力度，研究切實有效的方案，發揮舊改用地、工業用地功能調整等渠道的潛力，確保保障性住房土地的供應；三是進一步探索產業園區、非農建設用地建設保障性住房的可行性及操作思路。四是研究政府直接收購商品房作為保障性住房；五是將私房納入保障性住房供應渠道；六是研究將部分違法建造的集資房等所謂“小產權房”納入保障性住房供應范圍。
2.3 明確角色定位，加強相關職能部門的溝通協調
首先，寶安區的保障性住房工作可以借鑒深圳市《年度保障性住房建設任務分解方案》，明確職責分工、角色定位。建議由國土所代替各街道選地，上報區住宅局對保障性住房建設工作進行統籌安排，住宅局牽頭負責具體實施，保障性住房選址、土地供應等由國土部門負責，其他有關部門在各自職能基礎上，就保障性住房供地、建設相關審批工作開設綠色通道，確保提高工作效率。
其次，相關部門應加大協調力度，合力推進保障性住房供地、建設工作的順利開展。設立專門的住房保障機構對全市保障性住房建設與管理工作進行統籌管理。區政府可結合寶安區實際，成立區保障性住房建設與管理領導小組，組長由區長擔任，副組長由分管國土房產、規劃、財政的副區長擔任。領導小組下設辦公室（“住房保障辦”）掛靠區住宅局，對保障性住房的規劃、建設、管理進行統一領導部署。
2.4 完善政策，建立多層次、全方位保障性住房政策體系
從目前調研情況來看，深圳市已建立相對完善的住房保障政策體系，但關于保障性住房政策體系完善仍存在一定的問題，如現有的政策主要側重于宏觀層面，重點規定租售、管理等問題，對用地供應、移交等細節問題尚缺乏相對明朗的政策；另外，在區層面上，寶安區關于保障性住房建設方面的指導性文件相對較少，相關部門之間尚未建立順暢的協調機制。應在充分研究國家、廣東省尤其是深圳市相關政策的基礎上，結合寶安區實際，重點從上述政策的落實方面下手，研究制定一系列規范性、可操作性文件，切實提高寶安區保障性住房建設水平。
參考文獻
[1]深圳市國土資源和房產管理局寶安分局,寶安區土地房產事務中心.《寶安區保障性住房用地供應研究》課題,2009.04.
【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的社會問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以經濟適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。
一、國外住房保障制度的經驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。
美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款保險。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發達的房地產金融是美國住房保障的制度基礎。美國的各類金融機構積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養老、醫療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、市場導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經濟適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。
4、改進和規范經濟適用住房制度
經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1）稅收政策。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔保制度。
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英文名稱：Architectural Design Management
主管單位：中華人民共和國住房和城鄉建設部
主辦單位：中國建筑設計協會;中國建筑東北設計研究院
出版周期：月刊
出版地址：遼寧省沈陽市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1673-1093
國內刊號：21-1311/TU
郵發代號：
發行范圍：國內外統一發行
創刊時間：1984
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論文摘要：當前，農民住房獨立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農村住房建設為切入點，以農村住房確權為抓手，加強農村住房的規劃引導和政策支持。
一、引言
“十一五”以來，我國農村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農村住房的關注程度遠不及城鎮住房，對以往農村住房研究問題進行系統研究尚不多見。對此，梳理國內已有的研究成果，有利于研究人員從系統的角度來審視我國的農村住房問題。
二、國內農村住房問題的研究情況
（一）對農村住房消費行為的分析
1、整體上分析農村住房消費行為
國內對農村住房消費的研究主要集中在消費需求的現狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統文化、收入水平、人口數量及其結構、政策制度四個方面是影響農村住房消費的主要因素。并借助住房支出的彈性系數比較指出，當農民生活消費從維持型向溫飽型消費模式轉變時，住房開支的彈性系數最大，將是農民建房熱的易發期。姜長云（1999）利用分層隨機抽樣的方法，隨機抽取6個省各1個縣的住房調查資料，對不同收入等級農民的住房消費需求進行了比較。發現隨著收入等級的提高，農民的人均住房消費支出及其所含的各分項支出呈增加態勢。其次，農民的住房消費結構也會做出相應的變化。還指出在相當長的一段時間里，中國農民的住房消費需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。
2、以區域為研究對象分析農村住房消費
另外，也有部分研究人員以一個一定區域為研究范圍，對農村居民消費行為進行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮2個自然村1990-2003年農村住房發展情況進行調查，指出農民收入提高、農村消費觀念轉變、土地制度改革是推進農村住房發展的主要原因，并點出住房開發導致大量土地占用、農村住房消費后勁不足以及農村住房相關法律不健全等問題，提出規范農村住宅審批制度，完善法律措施；增加農民收入，促進農村住房消費；落實農村基本政策，完善農村民主制度的解決對策。也有學者就民族地區的牧戶與農戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質量，探討牧戶與農戶住房消費差距的演變趨勢。
3、結合制度變遷研究住房消費行為
此外，還有研究者以消費行為與制度變遷對一個村莊住房消費行為進行結構化理論分析，發現傳統消費文化對農戶的消費行為具有引導作用，而現存制度對農戶的消費行為具有直接影響。消費者會對制度變遷做出積極的反應，而不僅僅是消極被動地遵從。
（二）對農村住房制度改革的探討
當前，城鎮化進程中現行的農村住房制度制約了村鎮住宅建設的健康持續發展，有待變革。有一批學者和研究人員從農村住房制度進行探討，指出農村住房制度改革的重要性，并著重于強調農村住房產權改革和宅基地制度改革。
1、對農村住房的產權與流轉探討
劉潤秋2005年的研究指出農村住房產權改革是統籌城鄉發展中的一個視角盲區，現有農村住房產權制度嚴重制約城鄉協調發展，亟待通過改革來推動城鄉要素市場統一，彌合城鄉經濟二元結構，并提出農村住房產權改革的大致思路。2006年他又對農村住房的產權問題進行了深入探討，指出受現行法律和政策限制，我國農村住房產權難以合法流轉，閑置的農村住房日益增多，導致市郊農村出現大量“空心村”。隨著城鄉經濟的發展，土地價值不斷攀升，農村房屋交易隱性市場規模日增，農村住房產權面臨著改革的壓力。然而，農村住房產權流轉必須突破錯綜復雜的產權、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經驗，進行農村住房產權制度創新，在不改變現有農村土地基本制度的基礎上，通過多次博弈完成。
2、立足于農村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，現有的研究指明農村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛；建房戶私下調換宅基地引發的糾紛；用地建房影響相鄰關系人利益引發的糾紛等方面。宅基地產權是有關農民居住土地所有權利及其關系，是在農村土地集體所有制下以農民對居住土地使用權為核心的一系列權利，其實質是以土地的使用權為主要內容的農村土地產權。
可見，確定農村住房的產權制度，以宅基地流轉為突破點，實現宅基地和住房的經濟屬性和資產資本功能。才能有效保障農村農民的根本利益，才能為下一步實現農村住房以及農村土地的資產和資本功能奠定基礎。
（三）對農村住房規劃布局的研究
1、對農房與村莊布局問題的探討
長期以來，我國農村居民點用地實行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規劃，農戶建房的隨意性很大，導致農村居民點人均、戶均占地超標準，村內房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴重，道路堵塞，環境惡劣。由于村莊內部臟、亂、差，農民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴展，導致村內閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實行農村居民點全程跟蹤監管制度，主要內容包括：建房申請審批制度；現場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結果公示制度。
2、對農村居民點整理的研究
同時，農村居民點遷并因其在增加建設用地、實現耕地占補平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點之一，學術界對其進行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區為例研究了西南丘陵山地區農村居民點土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農林綜合開發整理模式，即居民點閑置土地的復墾利用與山地區退耕還林等生態建設工程結合，進行退宅還林；二是新村建設整理模式，即由政府對新村統一規劃，供給道路等基礎設施，引導農民集中建房的農村居民點整理模式。
3、對國外經驗的借鑒方面
此外，在村莊規劃的經驗借鑒方面，國內學者參考美國的小城鎮規劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當地的生活傳統，最大限度地綠化和美化環境，重視垃圾處理和污水處理，努力創造一個良好的生活環境。借鑒德國經驗，提出通過村莊更新和農村地區的土地整理，以及完善的法律體系、嚴謹的規劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規劃得以實施。借鑒英國的做法，從20世紀50年代開始大規模的中心村建設，加強基礎設施和公共設施的建設，促進鄉村人口的集中，以便發揮規模效益，提高鄉村的生活質量。
三、總結評述
長期以來，農民住房問題作為農戶個體投資與消費行為獨立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農戶自籌資金建設，自己維護，自己使用，乃至廢棄重建。導致農村住房缺乏設計支持，建房存在建筑質量低、平均壽命短的現象；缺乏規劃引導，布局分散、占地浪費的情況，與公共設施的建設不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農村居住條件改善的進程，不利于擴大內需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產資本功能，農民住房權益缺失合法保障，難以取得長期建設資金支持。
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論文關鍵詞：廉租房；問題；對策
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經濟適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發展的背景下，城市失業、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔不可推卸的責任，這也是構建和諧社會的重要基礎。
1 我國廉租房制度問題現狀及原因分析
作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因:
1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當地的房價成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當地政府帶來更多的稅費收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩定、持續的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.2 廉租房準入與退出機制尚未完善
（1）廉租房準入機制尚不完善。
廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。 業形象并加以宣傳倡導。
（2）廉租房退出機制尚不完善。
廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。
（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失。
根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。
2 對策分析
（1）加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施。
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。
（2）不斷完善實物配租退出機制。
各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。
摘 要 保障房建設是當下我國民生工程一個重大的舉措。保障性住房由于其公益性和保障性決定了其低收益性甚至會虧損，這也是保障性住房融資的瓶頸。因而，保障房融資方式是亟需解決的。本文將結合當前的形勢對保障房建設的融資方式作一個簡單的探討。
關鍵詞 保障房 建設 融資 房地產信托基金
鑒于當前形勢下的房地產業發展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設性的政策，即保障房建設。這對解決我國絕大多數人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設的利潤空間比較小，屬于公眾服務性措施。自然而然地就提不起房地產投資商的積極性。由此，便導致了資金問題成為保障房建設項目中最突出的困難。而資金問題具體地體現為建設的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。
一、當前保障房融資出現的困難
根據相關法規的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設的效率。如今，政府為保障房建設所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設資金仍然存在很大的缺口，難以補足。以目前情形來看，要按時按量達標是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設中的主導位置便突顯出來了。因此，政府如何發揮其主導作用、如何帶動各界參與到保障房建設的融資問題中便成為了最具挑戰的困難。
由此可見，資金問題是保障建設最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關注的重點。
二、融資渠道探討
鑒于目前保障房建設所體現出來的資金困難，政府應當把重點放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結合當前形勢提出以下幾點建議：
一是制定相關的法規政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設的資金來源。政府還可以利用相關的金融機構如銀行以便為保障房建設提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設給予政策性的支持。
二是明確中央政府的主導作用，發揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設中政府是處在一個主導的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導地位降低融資的成本并以拓展保障房建設融資渠道作為政府主要的責任，以增強融資能力。除了中央政府撥款之外，還應當充分地發揮地方政府的作用。從長遠來看，政府要轉變思路，積極引導其他資本參與保障性住房合作建設。
三是引進市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產開發商的興趣。但以政府為主導而推進的保障房建設投資，具有可信性與安全性。這對少數投資能力較低的開發商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機制把保障房建設投資引進市場，如提供相應的補貼，甚至可以直接把保障性住房建設作為一個指標直接與開發商拿地中標相關等，以增強私營企業對保障房建設的投資力度。此外，以市場機制引入民間資本作為保障房建設的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設過程中通過部分的建設權與動營權的轉讓，在私營企業投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。
四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設資金的一個重要來源。另外，根據國外的成功經驗，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設提供幫助。以住房公積金支持保障房建設將成為我國融資渠道的開創性措施。
五是利用房地產信托基金REITS。房地產信托基金是一種發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金屬于不動產證券化的一種。根據發達國家的成功經驗，可以看到，房地產信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產信托基金是投資機構通過對房地產進行管理，將經營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產信托基金，轉讓保障房以獲取建設的資金，也可以把經營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設的資金壓力，投資商也得到了長期穩定的利益回報，達到了共贏的局面。在不久的將來，可以預見，房地產信托基金模式將成為保障房建設的融資渠道多元化的開創性道路之一。
總而言之，融資多元化是保障房建設中最核心的問題。各方都應當致力于解決保障房建設的融資問題，使保障房建設得以順利完成。從而保證將人民利益落在實處，確保低收入家庭的基本住宿。進而體現“以人為本”的理念，促進國家和諧有序地發展。
參考文獻：
[1] 巴曙松,王志峰.資金來源、制度變革與國際經驗借鑒:源自公共廉租房. 2010(3):80-85.
關鍵詞：棚戶區改造；房地產開發
引言
隨著對棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區都建成了一批經濟適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進了配套設施完善、環境優美的居住小區。棚戶區的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環境，提高了他們的生活質量。
一、國家當前推進對棚戶區進行改造的現實價值和歷史意義
（一）有利于推進和諧社會建設
國家當前推進對棚戶區進行改造的工作確實縮小了城市不同群體、不同區域之間的生活差距，促進了人與人之間的和諧，對社會整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進和諧社會的建設進程，而棚戶區改造確實對推進和諧社會建設有著深遠的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過舊城改造計劃，據不完全統計：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區與城市中心區的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區居民從沒有好的基礎設施的舊城區搬進了設施齊全的新區，一些舊城區居民回遷小區的環境比商品房的周圍環境還要好。通過整體政府的調控和規劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進而消除了很多社會矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結合以往經驗，通過對棚戶區的集中改造，以往破爛不堪的舊城區變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設施配套都達到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結合舊城改造計劃的不斷推進，各地區積極籌措資金用于城市基礎設施、公共服務配套設施建設的動作越來越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫療中心、超市等各種配套設施，進一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當前，國家推進的棚戶區改造計劃確實深得民心，因為這一工程項目和民生建設緊密相關。改造前，這些待改地方沒有像樣的道路、排水等基礎設施，有的小區居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴重加上市政配套設施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴重，跑冒滴漏現象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環境，不但營造了良好的輿論氛圍，更進一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶區改造中常見的難點分析
（一）監管難的問題始終困擾著項目全程
棚戶區項目改造工程一直以來都備受關注，監管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創新的運用了很多方法，但是，監管難的問題始終困擾著項目全程。以鋼鐵企業的棚戶區的改造為例：從項目論證階段開始，歷經項目開發、設計、調整、檢核等環節，直到項目交付為止，容易出現風險和弊端的流程較多，所以如果出現執法的懈怠，就會滋生出不必要的麻煩。因此，監管過程中一定要實現程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監督，保證資金到位、按照規劃改造，避免出現以調高容積率來換取私利的做法。
（二）客觀上容易出現借機囤地的問題
借機囤地的問題主要是針對在二、三線城市而言。因為一線城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發商還將加快房地產開發的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環境也比一線城市好。同時，因為這些城市經濟發展速度低于一線城市，土地溢價速度也慢，可能使房地產企業借機囤地。
（三）容易產生“新三舊”的問題
在解決問題的時候，我們不能遵循“頭疼醫頭，腳疼醫腳”的行為模式。如果不能及時從根本上消除導致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會演變成明天的“三舊”，城市發展就會陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環。
三、提升棚戶區改造進程質量的幾點想法
（一）確立改造進程的原則是項目順利推進的前提
提升棚戶區改造進程質量的首要因素就是要確立改造進程的原則，結合多地多年的項目經驗，筆者提出了棚戶區改造項目的幾點建設原則，一是項目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區域的民眾的根本利益和切身感受作為重點，探索溫和的、有序的、有效的改進方案，營造積極的、順暢的改造環境；二是項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費用的基礎上，實現效率優先、公平公正，各相關部門要相互銜接搭配做好各項工作；三是要貫徹“可持續發展”的原則：保證項目前、項目中、項目后的前后連接和推進；四是要貫徹“適用、經濟、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規劃目標是項目品質的出發點和落腳點
明確規劃目標就是要明確整體規劃的設計原則，即高綠化、低密度、綜合服務配套設施齊全、戶型設計適應“升級換代”居住要求、體現小區獨特的整體建筑風格等等。之所以說明確規劃目標是項目品質的出發點和落腳點歸根結底還是由棚戶區改造工程本身的特點和性質決定的。棚戶區改造在各地區呈現出不同的歷史遺留問題，比如說鋼鐵類企業的棚戶區改造：有的地區在改造前參雜著復雜的情感紐帶和產權問題，有的地區在改造中遇到了規劃方案的變動和調整造成工期拖延，還有的地區在改造后偏離預期目標等。所以，規劃目標的重要性體現在棚戶區改造的各個階段，不容忽視。
（三）做好功能分區建設是改造進程的關鍵
縱觀國內外的舊房改造計劃，其中的經驗和教訓值得我們警醒，做好功能分區建設是改造進程的關鍵所在，因此改造工程要具備三個基本功能，即居住安置功能、房產開發功能和商業貿易功能，使改造項目實現功能齊備定位。
結束語
棚戶區改造項目是國家重點改善民生問題的一項重要舉措，在全國各地實施之后，取得了較好的社會反響，但是，也折射出了很多社會深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項目進程的具體操作問題，還有的問題是社會關系協調問題。隨著棚戶區改造不斷深化和調整，只要能夠措施得當、執行有力、統籌兼顧，就一定可以實現這一項目的又好又快發展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團有限公司產業管理部）
參考文獻
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