時間：2023-02-06 09:20:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記暫行條例，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
編者按：今年3月1日實施的《不動產登記暫行條例》 （以下簡稱《條例》），對登記機構、登記范圍、登記類型、登記程序及信息利用均做出了與以往規(guī)章不同的規(guī)定，這些規(guī)定必將對不動產登記實務產生很大的影響。為了正確貫徹實施《條例》，做好登記工作，我刊特約作者撰寫系列文章，自本期起連載。文章將主要分析《條例》實施后對登記實務帶來的影響，并就如何正確執(zhí)行《條例》的規(guī)定提出建議意見。
本文所指登記主體是指履行登記行政職能、承擔登記法律責任的機構，隨著機構的整合、上級主管部門的變化，登記主體也將發(fā)生重大變化，在提供登記服務、信息利用服務中登記主體應如何正確行使職能、做到依法且高效呢？首要解決的就是主體認定問題，主體的確定將直接影響登記業(yè)務的有序開展、登記結果的責任承擔。
一、登記發(fā)證主體發(fā)生重大整合
《不動產登記暫行條例》（下稱《條例》）的最大亮點是把原來分散在不同機構登記的不動產統(tǒng)一由一個機構辦理，特別是解決了房、地分離登記帶來的諸多麻煩。而原來房、地登記的管理體制存在極大的不同，由此帶來登記模式的較大差異。《條例》出臺前，不但土地和房屋分別由不同機構辦理登記，而且僅就土地登記而言，不同性質的土地權利或主體，是由不同的登記部門辦理的，導致發(fā)證主體也不同。以無錫為例，農村土地經營承包權是由農委辦理的，集體土地的所有權和使用權登記的發(fā)證主體根據地方性法規(guī)可以是區(qū)級人民政府，國土使用權及其他權利則由縣、市人民政府登記。可見在土地權利登記方面，形成了三類完全不同的登記發(fā)證主體，即農委、區(qū)級人民政府、縣或市人民政府。房屋登記同樣存在類似情況，在我國一些地方，集體土地上的房屋登記和國有土地上的房屋登記分別由建設主管部門和房產主管部門負責，國有土地上的房屋登記管理中，具體從事登記事務的主體有市房產主管機構下屬單位和區(qū)級房管部門等多個單位，這些不同單位從事登記業(yè)務，有的是基于地方性法規(guī)授權辦理，有的是受市房產主管部門委托。由于這些單位分屬不同的行政機關，導致業(yè)務口徑不一致，登記效率低下，登記風險也時時發(fā)生。
《條例》第六條規(guī)定，縣級以上人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。這就將原來散落在各個不同主管部門的登記職能歸集到一個部門行使，而原來不同政府層級的登記體制也隨之得到改變、變得順暢。根據此項規(guī)定，各地正在組建或已組建的不動產登記機構主要有兩種模式：一種是縣（市）國土資源局為不動產登記機構，為一級機關法人，不動產登記局作為內設機構掛在國土局的地籍處；另一種是隸屬于縣（市）人民政府的不動產登記局為登記機構，也是一級機關法人。這種管理體制改變了原來多頭登記、多個層級、多個部門分別承擔責任的狀態(tài)。
二、不動產登記能否授權或委托非機關組織實施
由于不動產統(tǒng)一登記后業(yè)務范圍更廣、內容更復雜、登記類型更多，僅由國土局或不動產登記局內部處室部門從事登記業(yè)務是不太現實的。就無錫而言，國土局地籍處（掛牌不動產登記局）僅有3-4個人，而不動產登記業(yè)務每年達30多萬份，因此必然要有專門從事登記具體事務的團隊，一般各地的國土局或不動產登記局會沿襲原有做法，成立具有事業(yè)單位性質的登記中心，由登記中心具體從事登記業(yè)務。根據行政法理論，不動產登記屬行政確認行為，登記中心作為非政府組織是以自己的名義開展登記工作、承擔法律責任，還是以國土局或不動產登記局的名義開展工作呢？這要看該登記中心開展登記工作是經法定授權還是受上級主管機關的委托。由于《條例》僅規(guī)定了由不動產登記機構負責不動產登記，而未規(guī)定登記機構下屬的事業(yè)單位可以開展登記工作，因此，不動產登記局下屬的登記中心能否以自己的名義開展登記工作有賴于地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。如果地方性法規(guī)、規(guī)章未能就此作出相應規(guī)定的，則作為一級機關法人的不動產登記局或國土局可以委托下設的登記中心行使登記事權。登記中心作為受托登記組織必須是依法成立、由熟悉法律、法規(guī)且具有一定專業(yè)技能工作人員組成的機構。受委托的登記中心僅作為行為主體開展登記工作，雖然其基于自己的考量獨立認定事實、適用法律，但仍不能獨立承擔責任，而是由委托機關國土局承擔訴訟、復議、賠償的責任。
三、對外提供不動產登記信息的主體應該如何統(tǒng)一
當前，不動產登記后形成的大量信息越來越為社會所認可并利用，登記機構對于如何提供、提供哪些信息、對哪些人提供都應當按相應規(guī)定操作，從而讓登記信息在發(fā)揮應有的社會作用時不至于侵犯商業(yè)秘密或個人隱私。以前，由于各地對登記簿和登記檔案管理模式不同形成了不同的提供主體，如有些地方在房產管理局單獨成立房產檔案館，作為登記信息保管主體提供對外利用，有些地方由從事具體事務的登記工作機構（受托單位或被授權單位）直接對外提供信息利用，還有的只是內設機構即檔案科對外提供信息。由于提供信息利用也是一種行政行為，對信息的查詢利用理應遵循行政法的相關規(guī)定。行政行為的合法首先表現在作為提供信息的主體應統(tǒng)一化、合法化，由于登記簿的管理歸登記機構，根據《條例》第二十七條規(guī)定，不動產登記機構依申請?zhí)峁┬畔⒗茫@也意味著不動產登記、登記簿管理、登記信息利用的相關職能都是由登記機構行使的。因此，在沒有法律法規(guī)、規(guī)章授權的情況下，對外提供信息只能以不動產登記機構的名義，而不能由登記機構的內設機構或其他非登記簿管理單位以其自己的名義對外提供信息。
四、跨區(qū)域的不動產登記主體如何確定
不動產登記實行屬地管理，對于跨行政區(qū)域的不動產登記，《條例》第七條規(guī)定了確定登記主體基本原則。在各地行政區(qū)劃調整中，難免會發(fā)生土地所屬行政區(qū)的變化，當土地所在行政區(qū)發(fā)生變化時，則該土地自然應由變化后所在行政區(qū)的不動產登記機構進行登記。涉及到不動產特別是同宗土地分屬于不同行政區(qū)的，盡管《條例》規(guī)定由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理，但實踐中，從便于登記簿記載、整體管理和公示一體化、行政訴訟的需要，應當商定或指定由一個縣級登記機構統(tǒng)一辦理。
第一條為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條不動產首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條國家實行不動產統(tǒng)一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
第五條下列不動產權利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：
(一)集體土地所有權;
(二)房屋等建筑物、構筑物所有權;
(三)森林、林木所有權;
(四)耕地、林地、草地等土地承包經營權;
(五)建設用地使用權;
(六)宅基地使用權;
(七)海域使用權;
(八)地役權;
(九)抵押權;
(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產權利。
第六條國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監(jiān)督。
第七條不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產登記。
跨縣級行政區(qū)域的不動產登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產登記機構協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規(guī)定。
第二章不動產登記簿
第八條不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
(一)不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;
(二)不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;
(三)涉及不動產權利限制、提示的事項;
(四)其他相關事項。
第九條不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿采用電子介質的，應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業(yè)知識和業(yè)務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業(yè)技術培訓。
第十二條不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。
采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
采用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施。
第十三條不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區(qū)域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章登記程序
第十四條因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
(一)尚未登記的不動產首次申請登記的;
(二)繼承、接受遺贈取得不動產權利的;
(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;
(四)權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;
(五)不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;
(六)申請更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條當事人或者其人應當到不動產登記機構辦公場所申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載于不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：
(一)登記申請書;
(二)申請人、人身份證明材料、授權委托書;
(三)相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;
(四)不動產界址、空間界限、面積等材料;
(五)與他人利害關系的說明材料;
(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。
第十七條不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
(一)屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;
(二)申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;
(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;
(四)申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
(一)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;
(二)有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;
(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。
第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記;
(二)在建建筑物抵押權登記;
(三)因不動產滅失導致的注銷登記;
(四)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。
第二十一條登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人：
(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;
(二)存在尚未解決的權屬爭議的;
(三)申請登記的不動產權利超過規(guī)定期限的;
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。
第四章登記信息共享與保護
第二十三條國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條不動產登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。
第二十五條國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施。
第二十七條權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章法律責任
第二十九條不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規(guī)定承擔賠償責任。
第三十條不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他、行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任;對有關責任人員依法給予處分;有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第三十三條本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續(xù)有效。
不動產統(tǒng)一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。
從以上規(guī)定中不難看出，預告登記是對將要實現的物權的請求權進行的登記。通過預告登記，對這種債權性質的請求權，賦予物權的效力。《中華人民共和國物權法》規(guī)定預告登記的意義在于：第一，通過登記，將預告登記的相關信息記載于不動產登記簿，國務院《不動產登記暫行條例》第二十七條規(guī)定的權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，以此起到公示的作用。第二，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力，以此起到擔保的作用。
在預告登記中，“將來實現物權”所指向的登記，為預告登記的“本登記”。比如，在預告登記有效期內，“預購商品房預告登記”的權利人申請的該房屋所有權登記，為預購商品房預告登記的本登記；在預告登記有效期內，“預購商品房抵押權預告登記”的權利人申請的該房屋抵押權登記，為商品房抵押權預告登記的本登記。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策法規(guī)司、住宅與房地產業(yè)司、村鎮(zhèn)建設辦公室編著的《房屋登記辦法釋義》，將建設部《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定的“房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記”，解釋為“預告登記轉為相應的房屋登記”。業(yè)內將“預告登記轉為相應的房屋登記”，稱作“預告登記轉本登記”。
在本文圖1所示的“預告登記終結程序示意圖”中，相對于“預告登記”（見圖1中C）而言，“不動產物權協(xié)議”“預告登記約定”（見圖1中A、B），是預告登記的前置程序；“預告登記轉本登記”“注銷預告登記”“預告登記失效”（見圖1中D、E、F），是預告登記的終結程序。
關于預告登記的前置程序和作用，除《中華人民共和國物權法》第二十條第一款有規(guī)定外，建設部《房屋登記辦法》、國土資源部《土地登記辦法》《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》等相關的不動產登記規(guī)范也都規(guī)定得很清楚。但是，關于預告登記的終結程序，相關的不動產登記規(guī)范從各自的角度，作出了不同的規(guī)定。這也是本文要嘗試討論預告登記終結程序的原因。
預告登記的終結程序，只可能有兩種走向：要么“預告登記轉本登記”（見圖1中D），要么“預告登記失效”（見圖1中F）。法律關于預告登記終結程序的規(guī)定，應當界定清楚預告登記終結程序的兩種走向，否則，會涉嫌邏輯上的不周延。
《中華人民共和國物權法》第二十條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。前述關于預告登記終結程序的規(guī)定，似乎有兩點瑕疵：第一，只規(guī)定了“預告登記失效”的情形（見圖1中K、F），沒有規(guī)定“預告登記轉本登記”的情形（見圖1中K、D）。第二，基于不動產物權協(xié)議的“債權消滅或者自能夠進行不動產登記”的情形相對隱秘，因為沒有規(guī)定當事人必須申請注銷預告登記（見圖1中K、E），對于不動產登記機構而言，很難斷定債權是否消滅、預告登記是否失效、不動產是否可以登記，不便保護預告登記權利人的合法權利。
國土資源部《土地登記辦法》第六十二條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。如果說前述關于預告登記終結程序的規(guī)定也有立法瑕疵的話，其瑕疵似乎等同于《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定（見圖1中J、F）。
建設部《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。不難看出，《房屋登記辦法》立法時，建設部可能已經注意到預告登記終結程序的兩種走向。前述規(guī)定中的“或者”，表述的是選擇關系，前后關聯(lián)了終結預告登記程序的兩種情形（見圖1中H、D、E）。
國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》第一百零二條規(guī)定，預告登記后，債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記之日起三個月內，當事人申請不動產登記的，不動產登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。前述規(guī)定中“債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記”的表述，區(qū)別于《中華人民共和國物權法》規(guī)定的“債權消滅或者自能夠進行不動產登記”的表述。“債權未消滅且自能夠進行相應的不動產登記”中的“且”，表述的是并列關系，前后關聯(lián)的是“預告登記轉本登記”這一種情形的兩種事由（見圖1中G、D）。
筆者直接參與了推進不動產統(tǒng)一登記制度落地的具體工作，有一個問題引起了思考。即雖然此前依法頒發(fā)的土地證、房產證等證書（下文稱其為老證書），實行不變不換，不強制更換，但實際肯定會遇到持老證書的權利人，因個人喜好要求更換為新版不動產權證書的情況，這不僅是權利人的順勢而為，更體現出其對自身權益的重視。而這種情況在《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）中都沒有明確具體的規(guī)定。想到這個問題后，遂拿出來和同事一起討論該如何辦理，出現了兩種意見。一種意見認為過去的老證書，沒有經過不動產登記的首次登記，如要求換發(fā)為不動產登記證書，就得按首次登記的要求辦理。另一種意見認為可適用《細則》第二十二條關于不動產權屬證書換發(fā)的條款辦理。
持第一種意見者認為，實行不動產統(tǒng)一登記后，按照《條例》和《實施細則》頒發(fā)的不動產權證書和不動產登記證明才能稱之為不動產權屬證書，在此之前的土地證、房產證則不能，即從狹義上理解不動產權屬證書的概念。
《條例》和《實施細則》明確規(guī)定，在《條例》和《實施細則》施行前依法核發(fā)（頒發(fā)）的各類不動產權屬證書繼續(xù)有效。如此規(guī)定，是從廣義上界定不動產權屬證書，無論是過去依法頒發(fā)的土地證、房產證等老證書還是以后頒發(fā)的不動產權證書，均按不動產權屬證書對待。持第二種意見的，正是按這種思維來認識和把握不動產權屬證書的概念。
筆者支持第二種意見。因為從廣義上來界定不動產權屬證書，據此處理群眾登記申請，不僅能夠最大限度地方便群眾辦事，而且有利于保持不動產登記工作的穩(wěn)定性、連續(xù)性，也有利于保護權利人的合法權益，符合《條例》的立法宗旨。
由于不動產統(tǒng)一登記是新事物，法規(guī)、規(guī)章規(guī)定比較原則、籠統(tǒng)，配套制度尚不健全，不可能與今后實際工作中所遇到的情況一一對應，這就需要我們準確把握立法精神，當找不到明確條文時，要遵循方便群眾、保護權益、穩(wěn)定連續(xù)的法律原則，適用最接近的條款，有效解決工作中的一些具體問題。唯如此，才能避免因思想僵化導致出現給群眾帶來不便的做法，讓群眾真正體會到不動產統(tǒng)一登記的高效便捷，從而支持、擁護、配合不動產統(tǒng)一登記工作。
不動產登記職責和機構整合是推進不動產統(tǒng)一登記的前提，也是國土資源部確定的今年的工作目標。從全國的情況來看，截至3月底，全國300多個地市州盟、2800多個縣市區(qū)旗中，只有50個地市、101個縣完成了不動產登記職責整合，占比分別不到16%和4%。即使已經完成職責整合的市縣，大多也尚未將相應的登記機構進行整合，登記人員也未整合到位。這種進度已經制約了不動產統(tǒng)一登記整體工作的推進，特別是市縣級不動產登記職責和機構整合工作嚴重滯后。
不動產統(tǒng)一登記的順利實施，首要的是解決職責和機構的整合問題。只有權責清晰、分工合理、流程高效，才能真正實現不動產統(tǒng)一登記保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人合法財產權的目的。否則，一盤散沙或名實不符的登記管理，都不會帶來不動產登記制度質的飛躍，更不會對構建房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機制起到積極作用。
為此，各地應全力以赴推進整合工作，借鑒示范城市的成功經驗，積極研究推動本地的不動產登記職責和機構整合，盡快建立起適宜的不動產登記體系。今年2月，國土資源部確定四川瀘州市瀘縣、江蘇徐州等15個地市作為首批不動產登記示范城市。瀘州在全國率先完成登記機構和職能整合。“瀘州經驗”的一大亮點就是把數據標準庫建在前面。信息的互通互聯(lián)，掃除了統(tǒng)一登記的最大障礙。這也符合國家不動產登記的要求，在未來國家、省、市、縣四級登記信息最終都要實現實時共享。
根據國土資源部、中央編辦近日聯(lián)合下發(fā)的《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》，各地首先要整合不動產登記職責，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責整合由一個部門承擔，嚴禁隨意拆分不動產登記職責，確保不動產登記職責的完整性。在職責整合中，不能因部門利益而損害權利人的利益。其次是在不動產登記職責和機構的整合中要最優(yōu)使用資源，科學統(tǒng)籌調配相關資源，考慮原有各類不動產登記工作的專業(yè)性和連續(xù)性。再次是厘清登記職責，整合歸并登記機構，盡快實現不動產登記機構的高效重組和流程再造。
盡管困難重重，不動產統(tǒng)一登記的大幕已經拉開。隨著《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》的施行，在總結示范城市經驗教訓的基礎上，在各級部門的積極推動下，各級不動產登記職責和機構的整合正在加速。在職責和機構的整合完成后，不動產統(tǒng)一登記的大格局就會呈現，下一步就是繼續(xù)在法規(guī)制度上不斷完善，形成完整的不動產登記體系。
可以，在頒布的《不動產登記暫行條例》表明，集體土地所有權、房屋等建筑物、森林林木所有權、等都應依照《條例》進行不動產權利的統(tǒng)一登記，也就是說，不動產證就包括了農村宅基地使用權以及房屋所有權的統(tǒng)一證明。
辦理不動產權的好處：
1、可以抵押貸款。農房抵押貸款是允許的，但是一定要有不動產權證，銀行才認可；
2、可以入股分紅。通過不動產權證，可以入股當地合作社和企業(yè)，獲得不少的分紅；
3、可以依法轉讓房屋。在沒有取得不動產證的情況下，即使是本村集體成員的房屋轉讓行為也是不合法的；
4、可以獲得征地賠償。在面臨宅基地被征收的情況下，只有在具備不動產證權證的條件下，才能夠拿到合理補償；
5、農房升值的依據。有了不動產權證，在未來農村土地越來越值錢的大背景下，是農房隨之升值的重要依據。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：國內;不動產登記制度;探討
中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）027-0000-01
引言
針對不動產登記，雖然我國已經制定和施行了一系列法律法規(guī)，比如《不動產登記暫行條例》等，但是這些法律條例并不能有效解決所有不動產登記問題，仍然遺留著一些問題需要有關部門予以解決。因此，應該將不動產登記制度作為重點研究課題，對制度中妨礙不動產登記的條例進行改進或者廢除，以此來確保不動產登記過程的合規(guī)合法。
一、不動產登記制度的內涵
不動產制度作為我國物權制度的一種，是在《中華人民共和國物權法》的基礎上確立實行的，它直接服務于利害關系人或者權利人，可以將其作為一種物權公示手段來理解[2]。其中，權利人或者利害關系人想要進行不動產登記需要提前申請相關不動產物權的變動事宜，而這一過程都要如實詳盡的在政府相關的專職部門進行記錄。與此同時，在我國市場經濟體制不斷完善的過程中，不動產登記制度也隨之產生并得以完善。由此可見，不動產登記制度的確立執(zhí)行一方面是為了滿足市場經濟要求，另一方面還涉及到每一位公民的切身利益。因此，只有實現不動產登記制度的建立以及完善統(tǒng)一，才能在有效解決登記問題的前提下，體現市場經濟的核心價值。
二、當前國內不動產登記制度的漏洞以及不足
通過研究不動產登記制度的發(fā)展演變過程可以發(fā)現，不動產根據性質的不同，其管理以及登記分別被土地、房產、林業(yè)、漁業(yè)、水利以及農牧業(yè)等行政主管部門負責，而這些部門在規(guī)章制度以及遵循的法律依據都存在一定差異，它們會依據不動產權利類型以及相關職能等進行分散登記，這就很難對這些不動產的登記行為進行有效管理[3]。與此同時，不動產統(tǒng)一登記的改革與多部門多級別的等級制度、當前的市場經濟形勢不匹配，行政審批管理的職能仍保留在原來的不同的職能部門，僅僅是把登記的職能統(tǒng)一，特別是當前將不動產交易、抵押管理與登記行為分別交由兩個部門，及其容易引發(fā)下列問題：第一，不動產交易的風險加大;第二，在一定程度上增加了權利人的登記成本;第三，造成登記資源的浪費;第四，如因行政審批的錯誤導致不動產登記發(fā)生錯誤，會引起不必要的責任推逶，影響到政府的公信力等等。
三、完善我國不動產登記制度的建議
1.完善不動產登記制度
目前，我國尚未建立和實行專門針對不動產登記的法律法規(guī)，雖然國家出臺的《不動產登記暫行條例》是目前國內最高水平以及最前沿的關于不動產登記的立法。但是想要確保《條例》的順利實施，就要對當前政策法規(guī)中關于不動產登記的條款進行重新梳理，或者將其納入到《條例》中，也可以對其中不利于不動產登記的條款進行修正或者廢除，以此來為不動產的統(tǒng)一登記奠定基礎。其中，可以從以下幾方面入手，來完善當前的土地登記制度：第一，對土地登記申請制度進行完善。在土地登記申請過程中，除了權利人要按照程序行事之外，登記相關人以及義務人也應該向其提供協(xié)助登記的義務，從而在保護權利人利益的同時，提高登記的公信力;第二，確立實質審查制度。登記機關人員在受理了權利人的申請后，應該進行實地調查，以保證土地登記結果的準確性。與此同時，可以借鑒其他優(yōu)秀的登記制度，比如托倫斯登記制度，來維護權利人的利益。當遇到欺詐或者劃界錯誤情況時，受害者可以恢復其權利的請求權，以此來提高土地登記的公信力;第三，目前，我國關于土地登記簿公開的相關制度還不夠完善，為保證土地轉讓或者出租等相關利益方的知情權，應該堅持土地登記簿的公開查閱，這不僅可以對土地登記實施有效監(jiān)督，同時也有助于社會和諧;等等。
2.完善不動產登記機構的責任賠償制度
不動產登記機構在整個不動產登記過程中扮演著至關重要的角色。如果不動產登記機構在交易審查過程中沒有盡職盡責，或者存在暗箱操作等問題，都會給當事人乃至整個市場造成巨大危害。而一旦損害到當事人的切身利益，怎樣賠償就成為各相關部門或機構都要關注的重點問題。現如今，很多不動產登記機構都存在登記人員素質參差不齊的現象，登記錯誤問題時有發(fā)生，也讓該不動產登記機構的公信力受到質疑。所以，想要最大限度的減少發(fā)生登記錯誤的幾率，就必須要加強登記人員關于登記業(yè)務相關技能的學習培訓，對登記業(yè)務流程有一個熟悉以及掌握。與此同時，為保證登記效率，可以對本單位所有人員進行資質認證，比如注冊會計師考試以及國家司法考試等，建立和完善不動產登記人員從業(yè)資格選拔機制。另外，還可以面向社會公開招募一些專業(yè)技能過硬的人才，從而有效提升整個登記團隊的綜合素質。
目前，很多不動產登記的糾紛雖然由法院做出了相應判決，但是受經濟因素影響，很多受害者就算拿到了賠償判決書也遲遲得不到賠償。這是由于當前我國的不動產登記機構很少會設立專門負責賠償的款項，這就使得很多機構沒有能力去執(zhí)行法院的判決，從而影響到法院的公信力。基于此，相關部門應該結合當前的不動產登記情況，建立和完善相關的責任賠償制度，對不動產登記機構應承擔的責任，都做出明確規(guī)定。而登記機關賠償的資金來源，可以參照國外做法設立專項賠償資金。從登記機關上一年度收取的費用中劃撥出一部分資金專門用于不動產登記錯誤的賠償，必須做到專款專用。只有這樣，才能從根本上維護受害者的切身利益，進而促進社會主義市場經濟的良性發(fā)展。
四、結語
綜上所述，我國當前的不動產登記體系已經初步確立，但是在實際工作中，仍然暴露出一些問題。因此，為進一步確保不動產交易雙方的根本利益，相關部門應該就目前不動產登記制度中存在的問題加以研究，并提出有建設性的建議，來不斷完善我國的不動產登記制度。
參考文獻：
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某市登記機構詢問：我市中級人民法院在一起民事訴訟案件中做出判決，認定某單位為第三人擔保的抵押合同無效。現該判決書已發(fā)生法律效力，抵押人要求我單位注銷已辦理的抵押登記。但是法院在判決書中并沒有撤銷抵押登記，抵押權人也不愿意交出抵押登記證書。在這種情況下，我們是否可以受理？如果可以，應該用更正登記還是注銷登記？
金紹達：2010年，最高人民法院以法釋〔2010〕15號文頒發(fā)了《關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》。其中第八條規(guī)定：“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議”。自2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》對此也做了類似的規(guī)定。因而，對已登記的抵押權，人民法院可以在民事訴訟中認定抵押合同無效。
無效的合同自始沒有法律效力，抵押合同被認定無效后，作為不動產物權登記的基礎已不再成立。因而，這一抵押事項不應再保留于不動產登記簿，當事人可以就此提出注銷登記申請。《不動產登記暫行條例》第三條所規(guī)定的登記種類包括了注銷登記和更正登記，更正登記是消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)，利害關系人申請更正登記時要取得登記簿記載的權利人書面同意；而注銷登記是徹底地取消登在冊的事項，并不一定要登記簿記載的權利人書面同意。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第二十八條在規(guī)定當事人可以申請辦理注銷登記的范圍時，也明確包括了“人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的”（第一款第四項）。因此，本例應當適用注銷登記。
《細則》第七十條在規(guī)定當事人申請抵押權注銷登記時應“持不動產登記證明、抵押權消滅的材料等必要材料”，如依此，應當提交不動產登記證明。然而，《不動產登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）在規(guī)定申請抵押權注銷登記應提交的材料時，又明確了“抵押權人單方申請注銷登記的，提交不動產登記證明；抵押人等當事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書”（《規(guī)范》14.4.3）。依此，則毋須提交不動產登記證明。
《細則》是行政規(guī)章，其效力本應優(yōu)于《規(guī)范》。然而，在實踐中，當抵押合同被認定無效后，要求抵押人從抵押權人那里取得登記證明是難以做到的。況且，這一抵押權在實體上已經不能成立，登記機構予以注銷并無不當。因此，當抵押合同被人民法院認定無效后，抵押人單方申請抵押權注銷登記時，可以持生效的法律文書申請。在注銷登記后，登記證明無法收回的，按《細則》第二十三條規(guī)定公告作廢。
《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）對不動產統(tǒng)一登記工作提出了新的要求，主要體現在以下三方面：一是更好地保護不動產權利人合法財產權，保障不動產交易安全，維護正常的市場交易秩序；二是提高政府治理效率和水平；三是方便企業(yè)、方便群眾，減輕當事人的負擔。信息平臺的統(tǒng)一和建設面臨著更加艱巨和復雜的任務。
1.相關上位法對登記結果提出了更精準的要求
《條例》用了整章篇幅對不動產登記簿（登記結果的體現）做出了規(guī)定，要求不動產基本單元及編碼、主體自然狀況、主體權屬狀況及權利事項等必須準確無誤。目前，重慶市正在擬定的《重慶市不動產登記條例》將進一步細化以上要求。因此，新系統(tǒng)建設須從登記業(yè)務的“收、審、登、發(fā)”主要環(huán)節(jié)全面考慮，以登記業(yè)務的法律特征和合理流程再造為驅動、信息技術為手段來確保電子登記簿中的登記結果準確無誤，進而維護不動產登記簿的核心地位。
2.農村不動產的納入對信息平臺的兼容性和高效性提出了更高要求
一是農村區(qū)域廣闊，我市農村區(qū)域占全市幅員總面積超90%，人口多，涉及登記的數據量將更大；二是原有基礎薄弱，數據格式不規(guī)范，數據銜接難度大；三是由于原多部門分別登記發(fā)證，已發(fā)權利證書存在權利重疊的現象，矛盾較多，情況復雜；四是農村區(qū)域廣，交通不發(fā)達，權利人多跑路，辦事困難；五是基層工作力量薄弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理點少，通常一個片區(qū)國土所要轄2-4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
3.相關部門及社會公眾對登記信息共享提出更精細、更便捷的新要求
隨著不動產統(tǒng)一登記的社會關注程度不斷增強，政府相關部門和社會公眾對登記信息共享利用的要求逐漸精細化、便捷化。以渝中區(qū)為例，2016年前三季度受理的登記案件數量為54563件，而受理的檔案查詢申請數量為88081件，不動產登記信息查詢的社會需求已經超過了不動產登記辦件的需求；另一方面，對登記信息利用的精細化程度要求不斷提高，金融機構在辦理抵押、注銷抵押時，稅務部門在辦理核稅、減免稅費時，公檢法紀部門在辦理司法協(xié)執(zhí)、線索查詢時，均對登記信息查詢的精細化程度提出了更高的要求。
4.“互聯(lián)網+”“大數據”等概念對登記信息的安全提出更高的保密要求
隨著“互聯(lián)網+”“大數據”等概念深入人心，互聯(lián)網資源、信息通信技術、數據挖掘技術在信息利用、社會資源配置上的優(yōu)勢日益明顯。這些新興的信息化形態(tài)在解決登記各方信息不對稱上、提供便捷化服務上、收集辦事群眾行為反饋上、輔助管理上凸顯了巨大的便民作用，但同時對登記信息的保密工作卻提出了極高的要求。
二、當前信息平臺建設取得的成效
我市自推進不動產統(tǒng)一登記工作以來，市國土房管局充分利用原有成果基礎，按照國土資源部相關要求和我市“先城市，后農村”的工作思路，目前在原“地房籍信息系統(tǒng)”基礎上順利完成了初步升級改造，及時滿足了城鎮(zhèn)不動產登記的需要。
1.信息平臺的建設總體規(guī)劃構建完成
于2015年10月完成制定的《重慶市不動產登記信息管理基礎平臺建設總體方案》（以下簡稱《總體方案》），構建了該行業(yè)平臺信息化建設的總體規(guī)劃。從背景、目的、內容、計劃等多個方面規(guī)劃了我市不動產登記信息平臺的建設藍圖，后續(xù)的平臺建設工作將按照《總體方案》的設計有序推進。
2.實現了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產登記信息平臺的統(tǒng)一
我市房地產交易管理、登記確權、權籍調查等信息系統(tǒng)，在歷史上存在各行政區(qū)域各自實施、標準不一、缺乏互通的情況。于2011年至2012年上線實施的“重慶市地房籍管理信息系統(tǒng)”，使相關各類信息系統(tǒng)在使用上完成了統(tǒng)一；2015年至2016年，在“地房籍系統(tǒng)”基礎上上線實施的“重慶市不動產登記系統(tǒng)”，實現了信息平臺的整合和集中。
3.滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產登記的主要業(yè)務需求
以“不動產登記系統(tǒng)”為代表的現有信息平臺，實現了對城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上的不動產登記、房地產交易管理、權籍調查管理三個部分的信息化支撐，初步搭建了宅基地、農林不動產登記的雛形，并在長壽、豐都開展試點。現有信息平臺基本滿足了城鎮(zhèn)區(qū)域國有土地上不動產登記的主要業(yè)務需求。
4.為統(tǒng)一不動產登記的業(yè)務標準提供了手段
現有信息平臺依照《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》的要求，實現了部分不動產登記業(yè)務標準的統(tǒng)一。一是統(tǒng)一了登記程序，實現了申請、受理、審核、登簿、發(fā)證的程序統(tǒng)一；二是統(tǒng)一了登記業(yè)務類別，設置完成了城區(qū)域國有土地上不動產登記的10個登記大類和69個登記小類，借助信息化手段明確了登記的業(yè)務范圍；三是統(tǒng)一了登記簿，實現了國有土地及其定著物的電子登記簿。
三、新形勢下信息平臺優(yōu)化建設總體思路
為達到不動產統(tǒng)一登記的真正目的，信息平臺建設須以“便民、高效”為宗旨，不能出現因統(tǒng)一登記反而辦事困難，時間更長甚至給權利人帶來不必要的損失等情況。因此，在全市國土房管系統(tǒng)信息化建設總體規(guī)劃下，考慮到不動產統(tǒng)一登記所面臨的新形勢和新要求，“不動產登記系統(tǒng)”應按照“總體控制、業(yè)務獨立”的區(qū)分模式單獨進行打造。由于此項工作參與人數多、設備投入大，故工作推進中，應以《總體方案》為指導，管理上認真劃分信息化管理機構、信息化建設機構以及登記機構等參與各方的職責邊界；技術上要根據登記業(yè)務的類型、流程及要求，突出以滿足登記業(yè)務需求為主導、信息技術為手段的思路進行系統(tǒng)設計；應用上要以登記信息的合法應用需求為驅動不斷優(yōu)化和升級系統(tǒng)，同時，使用先進技術手段做好登記信息的安全保密工作；保障上要充分考慮全市區(qū)域大、區(qū)縣基礎不一的實際特點，采取登記數據集中匯交管理下的分片區(qū)業(yè)務數據管理的模式。
四、信息平臺建設中參與各方的職能設置
要進一步厘清平臺建設過程中各個環(huán)節(jié)的職能劃分，承擔平臺建設職能的具體單位要各取所長、分工合作。考慮將平臺信息化建設職能劃分為三個層級，即信息化領導、監(jiān)督職能，基礎平臺信息化建設職能，專業(yè)平臺信息化建設職能。
1.信息化領導、監(jiān)管職能
承擔國土房管行業(yè)的信息化建設領導職責，制定行業(yè)信息化總體規(guī)劃，制定信息技術標準，開展信息技術指導、監(jiān)督與培訓，提供信息化咨詢，指導信息安全工作等。體現為統(tǒng)一規(guī)劃，集中管理。
2.基礎平臺信息化建設職能
承擔國土房管行業(yè)基礎平臺信息化的建設職責，開展行業(yè)內通用領域的信息化建設。如基礎設施建設、“互聯(lián)網+”服務、云計算、大數據及數據分析、數據匯集、對外公示一致性、數據管理等。體現為標準統(tǒng)一，集中建設。
3.專業(yè)平臺信息化建設職能
是指國土房管行業(yè)內，與具體職能業(yè)務相關的一系列信息平臺的建設職能。如不動產登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察、公積金、公租房等。體現為統(tǒng)籌安排、分部建設。
不動產登記機構作為具體的登記職能單位，需要在上級信息化建設部門的領導、監(jiān)督下，在基礎平臺信息化建設成果的支撐下，開展不動產登記信息平臺的建設工作。
具體到不動產登記信息平臺的建設，主要需要支撐不動產登記行業(yè)的相關業(yè)務，如城鎮(zhèn)區(qū)域不動產登記、農村區(qū)域不動產登記、不動產登記信息查詢利用、房地產交易管理、不動產權籍調查等業(yè)務范圍。
五、健全登記業(yè)務為主導、信息技術為手段的建設機制
不動產登記具有法律專業(yè)性，登記工作涉及到眾多專業(yè)技術領域，登記信息利用的精確化要求也非常高。在建設信息平臺時，需要堅持登記業(yè)務為主導，充分發(fā)揮信息技術的優(yōu)勢，登記機構同信息化建設機構分工協(xié)作、加強交流，健全平臺的建設機制。
1.登記業(yè)務主導，開展平臺的業(yè)務分析、需求分析、系統(tǒng)設計
在建設信息平臺時，應當按照“先摸清業(yè)務規(guī)則，再開展需求分析，最后設計信息系統(tǒng)”的步驟來進行。登記機構作為業(yè)務的具體承擔機構，應當在這部分工作中發(fā)揮熟悉業(yè)務的優(yōu)勢。
首先，政策法規(guī)和辦件需要是信息平臺建設的業(yè)務依據，登記機構應當著力于這兩方面的研究工作，一方面開展政策法規(guī)研究，確保系統(tǒng)的合法合理，另一方面整理日常辦件過程中的業(yè)務需要，實現系統(tǒng)對登記辦件、信息利用、權籍調查、市場監(jiān)管、管理決策等業(yè)務的支持。
其次，在進行業(yè)務分析的基礎上，開展系統(tǒng)建設的需求分析工作。主要包含三方面的工作：一是需求調研、收集工作，制定需求調研計劃，完成《軟件可行性研究報告》；二是需求評審工作，不動產信息平臺的相關使用單位、建設單位建立聯(lián)系機制，對需求分析報告進行評審，降低因需求調研不到位、分析有誤、人員理解不一致等原因帶來的風險，形成“軟件需求說明書”；三是需求管理工作，在系統(tǒng)試運行時、局部調整時、革新?lián)Q代時，不斷收集因需求變化帶來的系統(tǒng)問題，并建立機制對這些變化的需求進行管理，確保系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。
最后，在建立起需求分析機制的前提下，開展平臺的設計工作。一是邏輯模型設計，分析設計信息平臺的關系數據模型（如受理要件、審批流程、登記簿），以及非關系數據模型（如一張圖）；二是功能設計，對信息平臺將要實現的目標進行明確，劃分系統(tǒng)與子系統(tǒng)的功能邊界，接口方式，形成“系統(tǒng)功能說明書”；三是部署設計，充分利用現有的基礎信息資源（網絡資源、虛擬主機資源、存儲資源、數據災備資源等），劃分集中部署與分部部署的模塊，開展數據安全管理。
信息平臺的系統(tǒng)設計，既涉及業(yè)務，又涉及信息技術，登記機構與信息化建設機構需要在該環(huán)節(jié)上加強溝通，將業(yè)務優(yōu)勢與技術優(yōu)勢有效結合。
2.發(fā)揮技術優(yōu)勢，運用軟件工程的思想開展信息系統(tǒng)建設與運營
盡管信息平臺的建設應當由業(yè)務進行主導，但最終仍會落足在信息技g上。信息化建設機構應在該環(huán)節(jié)中發(fā)揮知識優(yōu)勢，合理運用先進的技術手段，提高系統(tǒng)的科技含量。建設一套系統(tǒng)是實現統(tǒng)一不動產登記信息平臺的起點，而運營好這套系統(tǒng)才是實現平臺價值的體現。
運用軟件工程的思想，開展系統(tǒng)版本迭代，通過機制不斷完善系統(tǒng)，實現系統(tǒng)生命周期的延續(xù)。
六、堅持登記信息合法利用、確保信息安全的原則
不動產登記產生的數據信息既要服務于社會利用，又要保障信息安全，這兩者看似一對矛盾體，但能通過合理地建設信息平臺來兼顧。
一方面，要發(fā)揮登記機構熟悉業(yè)務的優(yōu)勢，仔細研究法律法規(guī)對于登記信息查詢的要求，認真分析登記機構查詢辦件的業(yè)務實際，合法合理地開展信息平臺的設計與優(yōu)化工作。
一、不動產統(tǒng)一登記應以便民、高效為服務宗旨
建立不動產統(tǒng)一登記制度是貫徹落實《物權法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實施使這一制度得以落地。《條例》第一條就明確包含了“方便群眾申請登記是不動產統(tǒng)一登記的核心”和“保護權利人合法權益是不動產統(tǒng)一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強調了“方便群眾”的原則和遵循“嚴格管理、穩(wěn)定連續(xù)”的原則，同時，也明確了“不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認為已完成機構整合的登記機構應盡快按照國土資源部“四統(tǒng)一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權利人合法權益得以保障”的工作目標來有序推進后續(xù)工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗我們不動產登記職責整合效果的標尺，也使黨的“三嚴三實”活動在工作中得以踐行。
不動產登記機構要實現“便民、高效”的工作目標，除工作人員要具備良好的業(yè)務素質外，還需要有先進的信息化技術作保障。在當前不動產統(tǒng)一登記信息平臺的建設中，如何做好不動產登記簿的準確記載和合理更換，從而保證不動產登記的穩(wěn)定性和連續(xù)性是關鍵所在。
二、不動產登記簿應建立分類更換的靈活模式
不動產登記簿是不動產登記工作的核心所在。根據《條例》第八條：“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”之規(guī)定，不動產登記簿與不動產單元編碼建立了對應關系。由于不動產單元編碼不僅僅會因為不動產分割、合并而變化，也會因行政區(qū)劃等特殊原因發(fā)生變更，因此，不能簡單地采用“不動產登記簿隨不動產單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應視不動產單元編碼的變更類型建立不動產登記簿相對靈活的更換模式。
“不動產單元具有唯一編碼”實質包含兩層意思：一是指每個不動產單元的編碼是唯一的，不能重復，即一個編碼只能對應一個不動產單元，不能同時對應兩個或以上不動產單元；二是每個不動產單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因為即使不動產單元自身沒有發(fā)生分割、合并，但它的編碼也會因為行政區(qū)界線變化或宗地的分割、合并等情形而發(fā)生變更。可以理解為一個不動產單元在現勢狀態(tài)下只能擁有一個編碼，但在歷史和未來狀態(tài)下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動產單元編碼重復。另外，如果僅僅因為行政區(qū)界線變化而不動產單元自身卻沒有任何變化的，其相關權利信息不會隨著編碼的變更而發(fā)生變化。因此，筆者認為，只要不動產單元自身不發(fā)生變化，那么因其它原因導致不動產單元編碼發(fā)生變更的，不動產單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動產單元號的前后變更關系。
《不動產登記暫行條例實施細則》第六條：“不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿”和《不動產登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個宗地宗海一簿、一個不動產單元一本、一類不動產權利或事項登記信息一頁，填寫本數和頁數”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動產單元（房屋等定著物）的邏輯關系；其次，以宗地為單位進行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數個承載定著物信息的小盒子。那么，根據相關規(guī)定，當宗地的界址、面積等變化導致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時，只要不動產單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發(fā)生變化即大盒子尺寸發(fā)生變化，那么可以更換一個新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應該首先以“一個不動產單元一本”為基礎，只要不動產單元不發(fā)生變化，那么即使宗地發(fā)生變更需要更換登記簿，原登記簿內的所有不動產單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當然，簿-本-頁的內在邏輯關系需要用信息技術實現。另外，因行政區(qū)劃調整導致不動產單元編碼發(fā)生變化的，由于宗地及其上的不動產均未發(fā)生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質登記簿的落后地區(qū)，在以上兩種情形下會否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。
三、信息化平臺應與不動產權籍調查相適應
權籍調查是不動產登記的基礎，信息技術是不動產登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國土資源部頒布的《不動產權籍調查技術方案》中附錄A“不動產單元設定與代碼編制規(guī)則”明確了不動產單元編碼分情形的變更規(guī)則，為建立登記簿的分類更換提供了技術依據。如果采用登記簿隨不動產單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國土資源部制定“編碼變更規(guī)則”實屬多余。
不動產單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產單元代碼的位數。這充分體現了不動產單元代碼編制的層級性和靈活性。
代碼變更規(guī)則：不動產單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規(guī)定結合實際情況分8類情形分別制定了不動產單元代碼的變更規(guī)則（詳見《不動產權籍調查技術方案》）。總體原則是把不動產單元代碼分成四個層級，當發(fā)生變更時，只需變更對應層級代碼而其它層級的代碼保持不變即可，無需把四個層級的代碼全部變更。
根據以上，我們認為登記簿的更換也應該對照以上規(guī)定建立不動產單元代碼與登記簿的對應關系：宗地的登記簿對應第三層級宗地號；宗地內所有不動產的登記本對應第四層級定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當第一層級行政區(qū)劃和第二層級地籍區(qū)、子區(qū)的代碼發(fā)生變更時，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當第三層級宗地發(fā)生變化時，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內所有不動產單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動產登記本保持不變；三是當第三層級宗地發(fā)生分割且原宗地內的不動產單元將分別劃入新的宗地，則需根據新的宗地-不動產單元的從屬關系重新建立新的登記“簿-本”；四是當第四層級定著物代碼發(fā)生變更時，可只更換涉及變化的不動產單元的登記本，其它保持不變。
四、在信息平臺中實現登記簿分類更換的設想
綜上分析，我們認為不動產單元代碼不能作為不動產登記簿的強關聯(lián)。不動產單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動產單元并非一對一的關系，這是因為不動產單元即便是自身不變的情況下也會因為行政區(qū)劃等管理要素的變化而變化，因此，一個不動產單元會擁有歷史、現勢和未來不同階段的代碼，當然每個時期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實際上不動產單元代碼與不動產單元是多對一的關系。這就決定了我們在信息化實現時必須考慮到不動產單元代碼與不動產單元的多對一的實質特征，不能將不動產單元代碼作為不動產單元與登記簿的唯一關聯(lián)，否則就會出現只要不動產單元代碼發(fā)生變更，不動產單元登記簿也必須更換，進而可能出現不動產單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實現：
首先，分別增加宗地、定著物不動產單元的唯一標識。唯一標識采用不表義的流水號來體現，不動產單元自設立至滅失，無論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動產單元本身不發(fā)生拆分、合并，唯一標識均不變化。建立宗地與定著物兩個層級唯一標識的隸屬關聯(lián)關系。
其次，不動產單元代碼與不動產單元唯一標識進行多對一關聯(lián)，以此體現不動產單元在歷史、現勢和未來不同時期的代碼。
關鍵詞：不動產登記；信貸資產證券化
1.國內信貸資產證券化的發(fā)展總體情況
1.1發(fā)行規(guī)模穩(wěn)步上升，產品多樣化趨勢明顯
2016年1至6月，國內共發(fā)行信貸資產支持證券43只，發(fā)行規(guī)模達1345.85億元，較2015年上半年（發(fā)行規(guī)模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發(fā)展迅速
2016年上半年，國內發(fā)行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發(fā)行規(guī)模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.國內信貸資產證券化發(fā)展存在的不足
2.1個人住房貸款證券化產品發(fā)展緩慢
個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優(yōu)良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統(tǒng)計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發(fā)放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。
2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態(tài)
我國金融機構發(fā)放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業(yè)經濟受氣候條件等客觀環(huán)境影響較大，經營風險較高；二是農村地區(qū)低收入人群聚集，農戶收入不穩(wěn)定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發(fā)展。
2.3公積金貸款支持證券發(fā)展?jié)摿ι形吹玫匠浞职l(fā)揮
2016年5月份的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發(fā)放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業(yè)務發(fā)展空間巨大。
3.不動產登記新規(guī)對我國信貸資產證券化發(fā)展的影響
3.1有助于推癰鋈俗》康盅捍款證券化發(fā)展
首先是有助于優(yōu)化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業(yè)的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因。《細則》第八十六條規(guī)定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規(guī)定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發(fā)商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。
其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)。《細則》第九十五條規(guī)定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統(tǒng)一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統(tǒng)建設和信息服務等工作。”這將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統(tǒng)，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發(fā)展，使其在市場上更有競爭力。
3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發(fā)展
一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。
二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發(fā)展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。
3.3有助于改善小微企業(yè)融資環(huán)境，緩解其融資難問題
首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性。《細則》第五十六條規(guī)定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。
其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。
4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發(fā)展的建議
4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享
不動產登記系統(tǒng)的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統(tǒng)一系統(tǒng)，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統(tǒng)，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。
4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規(guī)支持、保障不動產登記制度的有效實施
日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規(guī)，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。
4.3加強不動產登記新規(guī)的宣傳推廣
地方政府相關部門及銀行機構應加強對不動產統(tǒng)一登記的法律意義及進行不動產登記所能享有的法律權利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續(xù)并獲得認可后，其擁有的不動產才能進行交易、擔保、抵押等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產登記所能享受到權利，使其能夠主動去相關登記部門進行登記，確保自己的法律權利。
根據國土資源部全面實施不動產登記時間表，今年是推進不動產統(tǒng)一登記的實施過渡期。回顧這一年來，《不動產登記暫行條例》于3月1日開始實施，實施細則經過半年多的征求意見已完成法定程序。今年以來，中央層面的相關制度設計步伐不斷加快。4月底，國土資源部、中央編辦聯(lián)合下發(fā)《關于地方不動產登記職責整合的指導意見》。隨后，國土資源部下發(fā)《關于做好不動產登記信息管理基礎平臺建設工作的通知》。但由于種種原因，部分工作推進并不盡如人意。當前整合工作主要存在地方政府認識不到位、工作進展不平衡、地方國土資源部門主動性不夠等問題，須各地明確職責，通過督導推動整合。
為此，國土資源部第四季度將就此在全國開展專項督察，對今年12月31日前不能如期基本完成不動產登記職責機構整合的地方提出問責。據悉，截至目前，全國已有198個市（州）完成市級職責整合，1193個縣（區(qū)）完成縣級職責機構整合，分別占全國市縣總數的60%和42%。在年底前完成市縣級不動產登記職責機構整合，確實時間緊、任務重、難度大。
在此次專項督察工作中，有兩個重點問題將被嚴查。一是將職責整合到一個部門，而機構設置在另一個部門；二是行政職責在一個部門而辦事機構在另一個部門。在這種情況下，最容易出現對不動產統(tǒng)一登記的有關工作“互不負責”“互相扯皮”的現象。專項督察主要包括兩項重要內容，一是職責明確，就是地方政府或編制管理部門已經發(fā)文將各類不動產的登記職責、業(yè)務流程整合到了一個部門，保持完整性；二是機構健全，就是不動產登記機構的“三定”已經發(fā)文明確，包括行政單位，也包括具體經辦機構。
經報請國務院同意，作為不動產統(tǒng)一登記牽頭部門的國土資源部，已經確定在專項督察工作的基礎上，全面“裸曬”各市縣不動產登記職能整合的工作進度，并依據工作進度進行公開排名，定期向全社會公布。既有專項督查，又有社會監(jiān)督，這說明國家整合不動產登記機構職責的決心，也彰顯了政府公開透明的工作作風。
在明確了時間節(jié)點之后，不動產登記機構職責整合將指日可待。經過整合，將改變長期以來形成的不動產多頭登記的體制。這種做法不利于不動產權利的清晰和交易安全，不利于市場決定性作用的發(fā)揮和有效運行。不動產統(tǒng)一登記將對各類社會經濟活動產生正面、積極的影響。從長遠看，不動產統(tǒng)一登記后，有利于建立房地產市場調控長效機制，促進房地產市場秩序的健康穩(wěn)定。
