時間：2022-09-08 06:49:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇實物期權法論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘 要 在一些風險投資項目的評估中，常見的傳統評估方法的不足日益顯露，實物期權的評估方法被越來越多的投資者和學者認可。本文在二叉樹和三叉樹定價模型的基礎上，構造了二叉樹和三叉樹相結合的期權定價模型，并通過一個具體案例來說明該模型的應用。
關鍵詞 實物期權 二叉樹 三叉樹 項目評估
1 引言
對于風險投資項目來說，傳統的項目評估方法（如NPV法）在其明顯適用性方面感覺大打折扣。凈現值法在傳統的投資項目價值的評估中，起著非常重要的作用，但是對一些不確定性高的投資項目，其在應用中越來越暴露出它的不足。因為凈現值法只考慮投資項目未來的現金流，忽略了其他因素，特別是有些項目所含期權的價值沒有被體現。與此同時，實物期權法在評估不確定性高的項目中，能夠比較合理的估算出風險項目的價值，為投資決策作出科學客觀的參考。
本文只對實物期權定價模型方面作出一些探索，同時提出一種新的實物期權定價模型――二叉樹和三叉樹相結合的期權定價模型，作為純二叉樹或純三叉樹定價模型的補充，在某種情況下可能更符合市場變化的情況，最后結合一個具體的案例來展示該定價模型的應用。
2 實物期權的二叉樹和三叉樹定價模型
2.1二叉樹定價模型
Cox 、Ross和Rubinstein 在1979 年提出二叉樹模型，二叉樹模型的定價基礎為風險中性定價法。假設當前的股票價格為 ，該股票所對應的看漲期權價格為 ，假設期權執行價格為 ，并且假設股票在下一期即未來的一段時刻 內，只有上升和下降兩種可能的價格出現：股票價格上升的概率為 ，價格從當前的 變化到新的價格 ，相對應的期權價格為 ；或股票價格以概率（ ）從當前的價格 變化到 ，那么股票的期權價格就變為 。在股票期權的有效期內，期權的價值可以同步的根據股票的價格來進行計算。二叉樹模型中股票價格變化的路徑圖如圖1所示
期權的價值在其有效期內，可以通過其對應得股票價格來進行計算，同時可以利用股票和期權合約的合理組合來構造出一個無風險投資的組合。為了讓此證券投資組合為無風險組合，用借款成本為無風險利率購買一份股票頭寸和 份期權合約的空頭頭寸來組合證券投資，這就需要持有精確的期權合約份數 ，以使在期權到期日，上述兩個證券組合的價值相等，無論該股票價格是上升還是下降，即有 整理可得
2.3 二叉樹和三叉樹相結合的期權定價模型
4 模型的應用
某公司在2012年初有一風險投資項目，且己經具備一定的理論技術儲備，計劃在當年新建一個車間上馬該生產線進行調試、測試和試生產產品，考慮到一些不確定因素，該項目可在2012年的一年內等不確定因素明朗之后，再進行投資，這樣公司對該項目的推遲時間有1年，也就是說公司可以選擇在一年內等一些不確定因素明朗之后再進行投資，由于產品的更新換代，預計最初的生產線將于2016年淘汰。預計該項目營運期間的現金流量表如表4-1所示。
通過計算期初的推遲期權價值 萬元，附含期權價值的項目凈現值為 ，說明在公司認可的收益率下，投資項目是可行的。由于管理的柔性實物期權的存在提高了項目的內在價值，使公司對一些項目的投資更具有戰略性。
五 結論
投資項目評估是當今經濟社會中的一個熱點，科學合理的進行項目評估非常重要。在對一些不確定性高的投資項目評估從而進行投資決策時，傳統的凈現值（NPV）法忽略了管理的柔性，沒有考慮項目中所含的期權價值，但有些項目是企業的戰略性投資，其擁有本項目可預期現金流以外的價值，如果用凈現值法可能該項目被認為不可行，從而有可能使企業失去戰略布局，而實物期權法可以比較好的對管理柔性的價值進行估算，能客觀地反映項目的真實價值，為企業進行科學的投資決策提供參考。在今后的研究中，將繼續研究風險投資項目決策過程，進一步的改進模型，構建更為符合實際的投資評價模型，提高模型的精確度.
參考文獻：
[1]羅孝玲.期權投資學（第2版）.北京：經濟科學出版社.2010：87-100.
[2]胡學鵬.基于實物期權的風險投資項目決策研究.南京航空航天大學碩士論文.2005-02-01.
論文摘要:我們在利用傳統方法對風險投資項目進行評估時,很少考慮到項目在投資和管理中的選擇權問題,實際上,選擇權作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。文章首先介紹了金融期權,然后對風險投資的實物期權方法進行較為深入的探討。
一、引言
過去,我們在利用傳統方法對風險投資項目進行評估時,很少考慮到項目在投資和管理中的選擇權問題,實際上,選擇權作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。如人們在經營過程中,會根據經營的狀況選擇是否繼續經營,或者擴大、縮小經營,甚至是放棄經營。這種經營的靈活性使企業可以在經營中因勢利導,適應形勢的變化,降低經營的風險,提高經營的效益,體現出了一定的價值。而今,隨著經濟的進一步發展,各種新型金融工具,如股票期權、可贖回債券等的相繼出現以及衍生金融市場的建立,使得人們可以方便地在市場上進行選擇權交易,選擇權的價值被進一步體現了出來。如果我們在評估過程中,尤其在對高科技企業這種選擇權價值占企業價值絕大多數的企業評估過程中,還沿襲以前的做法,不考慮選擇權的價值,必然會扭曲企業價值。
針對傳統評估方法的局限,近20年來,學者們就這一問題進行了深入的研究,提出了很多解決問題的新方法和新思路,比較典型的是期權定價的方法。Ross(1978)曾撰文指出,風險項目潛在的投資機會可視為另一種期權形式——實物期權,并由此引發了對實物期權估價理論的深入探討。近年來,隨著1997年度諾貝爾經濟學獎授予美國兩位經濟學家——MyronScholesRobertC·Merton,以表彰他們在金融領域應用數學工具,解決了金融衍生工具的定價問題,許多學者開始研究如何利用這一理論,以解決經濟活動中存在的實際問題。在評估領域,比較地研究集中在對實物期權法的研究。在下面的研究中,筆者將首先介紹金融期權,從而引出對風險投資的實物期權方法的探討。
二、金融期權
金融期權是未來一定期限內的選擇權。其持有者在支付一定金額的費用(權力金)后,享有在將來某一時間某一時期內以預定價格(執行價格)購買或出售一定基礎資產的權利。它有兩種基本形式,看漲期權和看跌期權。看漲期權是一種持有者按約定的價格買入某種資產的權利;看跌期權則是一種持有者按照約定的價格賣出某種資產的權利,按照執行期的不同。期權又可分為歐式期權和美式期權。歐式期權的持有者只能在未來某一確定的時間買賣某種資產;美式期權的持有者則可以在未來一定時期內買賣某種資產。因而美式期權比歐式期權更加靈活。期權有三個主要特征,它們是:不可逆性、不確定性和靈活性。期權持有者付出一定的成本(不可逆性)后,面對預先不能準確預測的環境(不確定性),就有權力但是沒有義務(靈活性)行使期權。期權是否被執行,完全取決于持有人,如果最后不執行,其最大的損失僅以付出的權力金為限。
以基礎資產為股票的歐式看漲期權為例,投資者以價格P買入一份執行價格為E的該看漲期權。股票的價格用S來表示。并假設到期日的股票價格為ST,到期時間為T。則到期日時,期權持有人持有期權的價值為Max(ST-E,0)持有人的損益情況π如圖1所示。
由上圖我們可以看出:當ST-E>P時,投資者執行期權,可以獲得盈利;當0<ST-E<P時,投資者執行期權,虧損部分初始成本;當ST-E<0時,投資者放棄期權,虧損全部初始成本。對于歐式看漲期權的賣方而言,由于買賣雙方實際是零和博弈,買方盈利時賣方必然虧損,則賣方的損益狀況與買方正好相反,當ST-E>P時,買方執行期權,賣方虧損;當0<ST-E<P時,買方執行期權,賣方賺取部分期權費;當ST-E<0時,買方放棄期權,賣方賺取全部期權費。賣方的損益情況可用圖2表示。
三、實物期權方法
在風險投資中,由于項目的期權價值是以實物資產為基礎的,因此,其有別于金融期權,被稱為實物期權Luehrman(1998)認為,項目的NPV與期權價值高度相關,二者在T=0時相同,任何計算NPV的數據均包含有計算C的價值,因此不必放棄傳統的現金流量貼現系統。但同時指出,傳統方法遺漏了投資帶來的后期決策柔性所帶來的額外價值。因此,在實物期權理論下,風險投資項目的價值由兩部分組成:一是項目的內在價值,它是靜態的、被動的、直接的凈現金流量的貼現值;二是投資帶來的期權價值,是由經營柔性帶來的,該期權的價值可用期權定價模型計算出來。其項目價值可以表示為:項目價值=靜態的被動凈現值NPV+柔性經營的期權(投資機會)價值C。
靜態的被動凈現值NPV的計算可采用傳統的DCF法,而柔性經營的期權(投資機會)價值C則可采用二項期權定價模型或Black-Scholes模型。由于與二項期權定價模型相比,利用Black-ScholeS模型計算期權價值所需的參數較少,大大減少了計算所需的信息量。因而,在評估的實踐中,多數采用的是sBlack-Schkles模型。其計算公式為:
下面我們從分析Black-Scholes模型中的變量入手,以股票看漲期權為例,結合風險投資期權的特征,在對比股票期權與風險投資期權特征的基礎上,具體使用Black-Schoes模型計算風險投資項目期權價值時各參數的取值。
1.基礎資產的價值(s)。股票看漲期權中基礎資產的價值指的是基礎股票的價格,這個價格實質上體現了此股票所有遠期流量的現值估價——包括紅利、資本收益等等。在風險投資中,基礎資產的價值指的是風險投資項目中所能得到的全部流量的現值。
2.期權的行使價格(X)。行使價格是期權到期時的預定價格。在股票期權中,行使價格是在購買期權時約定在未來一定時間購買股票的價格。在風險投資中可以將風險項目有效期內預期的投資支出I看作期權的行使價格。由前面分析的結論:執行價格越大,期權的價值越低。因此,對于風險投資而言,對相同的項目,投入成本越高,利潤空間越小,投資價值越低。
3.基礎資產變動的方差(σ2)。對于股票期權來講,基礎資產變動的方差是指與股票有關的遠期現金流入價值變動率的方差,而標準差的值則被稱為基礎資產的波動率(σ)。就風險投資而言,波動率是指與被投資項目有關的遠期現金流入價值變動率的標準差,由于期權具有鎖定損失的特征,不論風險多大,其損失最多就是已投入的資本,而風險越大則同時意味著獲得更大收益的可能性。因而投資項目的風險越大,投資價值就越大。與傳統投資不同,風險在這里成為一個十分有利的因素。因而被投資項目未來可取得的現金流量的不確定性越高,期權價值越大。
4.有效期(T)。有效期T為期權到期的時間。在風險投資中,它的等值含義是指上一輪投資距離下一階段投資的有效時間。在這一有效期內,投資者有權對是否繼續投資進行決策,并且可以根據項目經營的情況對投資時機進行合理選擇。有效期的長短取決于投資協議、產品的生命周期、市場競爭等因素的綜合影響。到期日越長,期權價值越高,越適宜等待相關信息推遲投資;到期日越短,期權價值越低,越宜于投資。
5.無風險利率(r)。對股票投資來說,無風險利率一般是指無風險證券(主要指政府債券)的年利率。在風險投資中,與股票期權中的含義一致,無風險利率指的是風險投資資金的時間價值。但筆者認為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實質性差異的。這是因為風險投資市場與股票市場有很大的差異,應用投資套利理論,對于股票市場來說,市場均衡的狀態是投資組合的收益為無風險利率的狀態,而對于風險投資市場來說,由于風險投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實現完全的套期保值,必須要以高回報來補償其無法規避的風險,市場的完全均衡難以達到,只能達到所謂的次均衡狀態,此時收益率是一個高于無風險利率的利率。也就是說,風險投資的資金時間價值要高于股票投資的資金時間價值。因此,如果按股票的無風險利率作為風險投資的資金時間價值參數,則按該模型計算出來的評估價值有失偏頗。
6.基礎資產的預期紅利(D)。在股票投資中,紅利指定期付給股東的錢。而在風險投資中,紅利則是由期權有效期內流失的價值來表示的。這可能是為暫時回避競爭或為保留期權所發生的費用,也可能是由于競爭對手已實現投資于類似的高技術風險項目,提前獲取紅利或占領市場而發生的損失。如同股票的紅利為股票投資者創造了現金流,但卻減少了股票的價值一樣,對風險投資而言,現金的流失也意味著期權價值的減少。我們可以將上述分析的結論列表如表1。
由以上分析可知,實物期權法是一種全新的評估方法,它克服了傳統評估方法沒有考慮經營柔性價值的缺點,增加了風險投資靈活性的潛在價值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項目價值,喪失投資機會的狀況。并且由于這種方法并非對傳統評估方法的全盤否定,它結合了傳統評估方法的優點,是對使用最為廣泛的傳統評估方法——收益法的一種重大改進,使之更加符合風險投資的實際狀況。它的出現為現代評估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學的評估方法。
參考文獻:
1.宋逢明.期權定價理論和1997年度諾貝爾經濟學獎.管理科學學報,1998(1)
2.AbelAB.“Options,thevalueofcapitalandinvestment”QuarterlyJournalofEconomicsVol:111,Iss:3,1996,P:753-778
3.趙秀云,李敏強,寇紀凇.風險項目投資決策與實物期權估價方法.系統工程學報,2000(3)
4.羊利鋒,雷星暉.實物期權方法在投資項目評估中的運用.決策借鑒,2001(6)
5.周曉宏,程希駿.期權理論在風險投資項目評估中的應用.運籌與管理,2002(1)
4.有效期(T)。有效期T為期權到期的時間。在風險投資中,它的等值含義是指上一輪投資距離下一階段投資的有效時間。在這一有效期內,投資者有權對是否繼續投資進行決策,并且可以根據項目經營的情況對投資時機進行合理選擇。有效期的長短取決于投資協議、產品的生命周期、市場競爭等因素的綜合影響。到期日越長,期權價值越高,越適宜等待相關信息推遲投資;到期日越短,期權價值越低,越宜于投資。
5.無風險利率(r)。對股票投資來說,無風險利率一般是指無風險證券(主要指政府債券)的年利率。在風險投資中,與股票期權中的含義一致,無風險利率指的是風險投資資金的時間價值。但筆者認為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實質性差異的。這是因為風險投資市場與股票市場有很大的差異,應用投資套利理論,對于股票市場來說,市場均衡的狀態是投資組合的收益為無風險利率的狀態,而對于風險投資市場來說,由于風險投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實現完全的套期保值,必須要以高回報來補償其無法規避的風險,市場的完全均衡難以達到,只能達到所謂的次均衡狀態,此時收益率是一個高于無風險利率的利率。也就是說,風險投資的資金時間價值要高于股票投資的資金時間價值。因此,如果按股票的無風險利率作為風險投資的資金時間價值參數,則按該模型計算出來的評估價值有失偏頗。
6.基礎資產的預期紅利(D)。在股票投資中,紅利指定期付給股東的錢。而在風險投資中,紅利則是由期權有效期內流失的價值來表示的。這可能是為暫時回避競爭或為保留期權所發生的費用,也可能是由于競爭對手已實現投資于類似的高技術風險項目,提前獲取紅利或占領市場而發生的損失。如同股票的紅利為股票投資者創造了現金流,但卻減少了股票的價值一樣,對風險投資而言,現金的流失也意味著期權價值的減少。我們可以將上述分析的結論列表如表1。
由以上分析可知,實物期權法是一種全新的評估方法,它克服了傳統評估方法沒有考慮經營柔性價值的缺點,增加了風險投資靈活性的潛在價值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項目價值,喪失投資機會的狀況。并且由于這種方法并非對傳統評估方法的全盤否定,它結合了傳統評估方法的優點,是對使用最為廣泛的傳統評估方法——收益法的一種重大改進,使之更加符合風險投資的實際狀況。它的出現為現代評估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學的評估方法。
參考文獻:
1.宋逢明.期權定價理論和1997年度諾貝爾經濟學獎.管理科學學報,1998(1)
2.AbelAB.“Options,thevalueofcapitalandinvestment”QuarterlyJournalofEconomicsVol:111,Iss:3,1996,P:753-778
3.趙秀云,李敏強,寇紀凇.風險項目投資決策與實物期權估價方法.系統工程學報,2000(3)
[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策
傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。
當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以Black和Scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的Black-Scholes模型。同時,Cos、Ross和Rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。
經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。
因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。
一、商業地產投資的實物期權特性分析
商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。
在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。
根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。
二、商業地產投資決策實物期權模型構建
從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權?？梢?開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。
本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的B-S定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:
1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。
2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。
3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。
4.用SW表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中S表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,T表示項目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為Fi,考慮項目的建設期,假設建設期為D年。
下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為C,年租金為S,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:E[max(SW-C,0]
假設商業地產租賃價格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)
其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到
式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中S0表示初始凈租賃價格,V表示商業地產項目含有推遲期權的價值,C表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算C時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為M,所得稅稅率為h,土地費用為A,可行性研究費用為J,V1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:
則推遲期權的價值為:V1=NPVT-NPV(15)
以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。
三、模型的相關參數確定
本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即SW。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。
C表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。
S0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。
最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數據,Si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。
四、實證研究
1.樣本選取
某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。
2.傳統的項目投資決策分析
為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。
該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商業地產項目在經營18年后的凈轉售收入為9000萬元。
根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。
考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的NPV=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。
3.基于實物期權方法的投資決策分析
下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。
參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元?？紤]商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2?？紤]資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出NPV=1158萬元。
租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。
下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,W=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。
4.實物期權價值的敏感性分析
這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。
假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。
通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。
五、結語
本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對B-S模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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關鍵詞：創業投資項目；投資項目評估；創業投資項目評估
本論文為2014年廣西壯族自治區級大學生創新創業訓練計劃立項項目（201411548067）階段性成果
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年11月30日
創業投資項目評估是創業投資過程中的關鍵環節之一，有效的項目評估方法是創業投資機構為實現投資收益，降低投資風險所必需的。創業投資在我國的發展還處于起步階段，尚未建立有效的創業投資發展運行機制，對創業投資的評估研究也剛剛開始，因此對其運作和評估的研究就顯得尤為迫切。
一、創業投資項目評估的特點及原則
（一）創業投資項目評估的特點。創業投資評估與一般的投資項目評估不同，具有自身獨到的特點，具體有以下六個特點：
1、創業投資評估考察企業的潛在價值。創業投資項目，主要是以項目本身的成長性來判斷，要求日后投資退出時能得到較高的收益。
2、創業投資評估非常適用于高技術產業項目。創業投資的對象一般為剛剛起步或還未起步的高技術企業或高技術產品項目。風險資本看中的是創業者的素質和項目的成長性，中小型高技術企業只要在這方面符合風險資本家的要求，就會成為投資對象。創業投資基金有時也大量投資于傳統行業，對傳統行業的評估傳統方法可以很好地勝任。
3、創業投資評估注重項目的成長性。創業投資項目具有高風險的本質特征，也存在迅速成長的潛在可能性，一旦投資成功可以獲得極高的收益，風險投資家為了獲得潛在的高收益，而愿意承擔其蘊涵的高風險，因此會更加注重項目的成長性。
4、創業投資評估注重管理團隊。創業投資評估對項目的管理團隊進行嚴格的考察，管理層的素質通常是投資者考慮是否投資的最重要因素，在評估中給管理團隊的素質賦予很大的權重，以確保企業有一高水平管理團隊。風險投資家寧要二流的技術和一流的管理者，也不要一流的技術和二流的管理者。
5、創業投資具有獨特的評價指標。創業投資評估目前還沒有標準的模式。一般來說，創業投資評估多采用帶權重的模糊評判方法，對項目各個影響因素進賦值，然后加權處理。
6、創業投資積極參與企業的經營管理。創業投資是一種資金與管理相結合的投資，具有很強的“參與性”。一方面進行合理的估值和交易結構安捧，控制項目風險，確保收益，隨時監控項目的發展全過程；另一方面積極參與企業的經營管理，不斷發掘項目潛在價值。
（二）創業投資項目評估的原則。創業投資項目評估是一項系統性、科學性、專業性很強的工作，搞好創業投資項目評估必須遵循一定的原則與要求。1、效益性原則：經濟效益、資源效益、環境效益、社會效益；2、系統性原則：內容體系系統性、指標體系系統性、方法體系系統性；3、選優性原則：選用最佳投資方案是使經濟效益最大化的必要條件；4、公正、客觀、科學原則：評估組人員具備相應素質、評估方法規范化、評估程序科學化；5、統一性原則：評價方式、方法，評估內容及基本格式的統一。
二、創業投資項目的評估方法
（一）市場途徑的估值方法。市場途徑是通過把被評估企業與類似的上市公司或已交易的非上市企業進行比較，再經過必要的調整來確定企業價值的評估思路。市場途徑的基本假設是，市場交易參加者是理想的，并能獲得完全的信息，因此確定的價值是科學的、合理的。
1、市盈率法。指用與被評估企業相類似的上市公司的市盈率PE（股票價格/凈利潤）作為乘數，乘以被評估企業的預期收益，以推算出企業的市場價值。
2、PB（市凈率法）。指用與被評估企業相類似的上市公司的市凈率（總市值/凈資產）作為乘數，乘以被評估企業的凈資產，得到企業的市場價值。
3、PS法（價格銷售量之比）。指用與被評估企業相類似的上市公司的PS值（總市值/銷售收入）作為乘數，乘以被評估企業的營業收入，得到企業的市場價值。
4、相似交易類比法。如果找不到類似的上市公司，但可以找到最近被兼并或收購的公司，則可以參照兼并或收購的交易價格來確定被評估企業的市場價值。
（二）收益途徑的估值方法。收益途徑是通過收益折現的方式，將擬投資的企業一定時期收益換算成現值并以此確定企業的評估價值。從投資方的角度看，收益途徑是評估企業價值的一條最直接和最有效的方法。在此，企業價值的高低主要取決于其未來整體獲利潛力，而不是現有資產的多少。運用收益途徑，在評估企業價值時要求科學合理確實三個基本參數：預期收益、折現率和獲利持續時間。收益法有兩種：折現現金量法和股利資本化法。二者計算企業價值的方法完全相同，只是基本參數的確定有差異：前者以自由現金流量，后者以分配給投資者的股利作為預期收益，前者獲利持續時間有限制，而后者則假設獲利持續時間無期長。
三、創業投資項目評估的應用保障
（一）有效防范投資中的道德風險。創業投資中，創業資本家與創業家由于目標不一致和兩者之間的信息不對稱導致道德風險問題。為有效防范道德風險，創業資本家必須設計一套有效的創業資本契約，約束和激勵創業家。
1、設計一套最佳監控模式。全過程監測即創業資本家對企業的生產經營、融資決策等重要環節進行全過程監測，以了解企業真實發展狀況；效績判斷即創業資本家用特定的評價指標對企業運行的績效進行判斷；逆境診斷，即在過程監測和績效判斷中，對各種已識別的逆境現象進行成因分析、過程分析及發展業逆境診斷基礎上，針對企業存在的主要問題，采取相應的對策。一般對策及危機管理即創業資本家在企業逆境診斷基礎上，針對企業存在的主要問題，采取相應的對策。
2、設計一套有效的激勵機制。建立有利于優先購股權制度實現的外條件；優先購股權的實施方案。
3、采用階段性融資減緩道德風險的機制。一般情況下，創業資本家對創業企業的投資是分期進行的，這樣可根據企業的進展情況決定后續融資的時機與投資額度。創業資本家周期性地提供創業資本，融資分為多輪次，而每輪投資只確保創業企業發展到下一階段。
（二）有效防范創業投資項目評審中的決策風險。所謂決策風險，是指在決策活動中，由于主、客體等多種不確定因素的存在，而導致決策活動不能達到預期目的的可能性及其后果。項目評審的決策程序偏差，可能導致搜尋到的信息不完備或出現信息扭曲失真的情形，不能為決策提供充分準確的信息支持，造成決策失誤。國企只有建立科學合理的項目評審程序才可更好地解決。而決策方法存在偏差，可能會輕視重要信息而將非重要信息看得過重，導致決策結果失真，即擬定的投資對象不合投資要求，加大了投資風險。項目評審是創業投資運作的核心過程，決策的正確與否直接關系到創業投資的后續發展，因此降低決策風險，減少決策失誤，是創業投資風險管理的重要組成部分。
（三）有效防范創業企業的管理風險。處于創業階段的企業，產品尚未定型，市場認可程度存在著不確定性，財務報表難以真實反映創業企業的價值，因此創業企業成功與否都存在著很多不確定性，創業企業面臨著比一般成熟企業的股權投資更大的管理風險?？梢越鉀Q的方法有，進行組合投資、保持一定比例流動性強的資產。
（四）有效防范創業投資的退出風險。我國產權交易市場不發達，為創業投資提供專業的會計、法律等中介服務業的欠發達，是創業基金以購并方式實現退出的重要制約因素。另外，破產清算法規不完善，增加了以清算方式實現資本退出的復雜性。為此，可以通過以下幾種方法：以合約的完備性來防范和控制資本退出風險、積極委托中介服務機構參與創投評估、選擇合適的投資工具防范和化解資本退出風險。
主要參考文獻：
[1]李霞，盛怡，吳文平.實物期權法在創業投資項目價值評估中的應用[J].商場現代化，2007.19.
生物資產普遍存在于農業生產和農業經濟活動之中，是生產主體資產的重要組成部分，也是一項不可或缺的生產資料。生物資產種類繁多，受自然環境及自身生長發育規律的影響，其價值是不斷變化的，這就使得生物資產評估比較困難。生物資產的特殊性導致理論研究者和專業評估人員對于其價值評估的認知與實踐遠落后于其他類別的資產。除部分林業資產評估準則外，國內外評估準則中對其它類別的生物資產涉及很少。隨著我國農業資本市場的建立與完善，農業產權交易活動的日益增多，提供可靠的價值信息可以推動生物資產的有效管理，促進生物資產的產權化、商品化和產業化，保證生物資產的順暢交易和流轉。如何準確地評估生物資產的價值，是當前資產評估領域亟待解決的重要課題，這對完善農業資產評估理論，促進農村金融及農業經濟的發展具有重要的意義。
目前，國內外理論界對于生物資產問題的研究主要集中于會計領域，涉及生物資產評估問題的研究相對較少，主要成果有：國外方面，Edward Philips（1963）研究了農業生產部門的收益與生物資產自然增值的關系。Harden Stuart（2000）提出對農業資產中的生物資產進行評估的必要性，并深入分析了資產評估與公允價值之間的關系。Ratnayake（2010）等學者提出生物資產的價值在不能可靠確認的前提下，應該盡量選擇公允價值，其中關鍵要素就是要合理地確定折現率。Charles Elad（2011）提出提出在對生物資產進行價值確認時，如何確定與風險相稱的未來凈現金流量和選擇合適的折現率，是一個值得繼續關注和研究的問題。何夢園等（2006）分析了生物資產的特征及其價值評估的影響因素；趙麗洪等（2007）對生物資產評估問題的國內外研究現狀進行了闡述與評價；高立寧（2008）深入探討了以財務報告為目的的生物資產評估，并給出相關建議；張紅霞（2009）研究了基于AHP法的生物資產評估，并結合案例對該方法進行了檢驗；范文娟（2010）研究了不同種類生物資產的評估方法，提出生物經濟模型法并對其精確性進行驗證。上述研究都不同程度涉及生物資產評估問題，但都沒有從評估體系構建的角度來研究生物資產評估問題。本文通過借鑒前人的研究經驗，重點探討基于評估體系構建下的生物資產評估問題。
二、生物資產評估體系的構建
（一）生物資產評估目的 資產評估的目的會影響最終的評估結果。資產評估的一般目的是在涉及 “交易行為”和“產權變動”時，提供資產在特定條件下的的公允價值。作為價值判斷和提供資產合理價值的一項社會經濟活動，公允價值應該成為資產評估的基本目的或目標（姜楠，2004） 。生物資產評估指依據特定目的，評估人員根據生物生長發育和市場經濟規律，運用科學的方法，依據法定標準和程序對生物資產的現時價格進行評定和估算的過程，通過發揮生物資產評估的鑒證功能、管理功能、咨詢服務功能，為生物資產交易的公平合理提供保障和技術支持。生物資產業務種類繁多，性質各不相同，一部分通過市場交易進行資源配置（如奶牛、肉雞），一部分作為公共物品由政府進行管理（如防風固沙林），因此，生物資產評估目的也是不同的。生物資產的評估目的主要包括以下幾個方面：（1）服務于會計、審計活動。涉農企業或農業類上市公司在對生物資產進行確認、計量和披露時，如何提供相關、可靠、有用的資產價值信息，是當前會計實務界亟需解決的問題；一些審計、驗資等中介機構在參與一些農業企業的業務時，也對生物資產合理性的價值信息表現出強烈的需求。（2）服務于產權交易。近年來，農產品、農業資產交易市場發展迅速，涉及生物資產的業務較多。當生物資產所有權轉讓時（如承包、租賃、出售等產權安排方式），因供需方對資產交易價格期望不同，為確保交易過程的順利，并保證公平，需要對生物資產的價值進行評估。（3）服務于農業保險。目前，我國多個省份都在開展政策性農業保險業務，部分農作物和家畜已經納入其覆蓋范圍。當農戶對農作物或家畜投保時，為合理確定所有者應繳納的保費，需合理地評估生物資產的價值；發生損失時，參保方和承保方期望對受損失資產的價值進行科學評估以確定合理的保險額和理賠額。（4）服務于納稅處理。在對生物資產進行納稅處理時，需明確資產的納稅依據，即納稅人所持有的生物資產的價值量。為確保納稅工作的順利進行，必須合理確定生物資產的價值量。
（二）生物資產內涵及分類 國際會計準則第41號——農業（IAS41）賦予生物資產的定義是“活的動物或植物”，如肉羊、能繁母豬、經濟作物、人工養殖的魚、蝦等，生物資產是涉農企業和單位資產的重要組成部分。我國在《企業會計準則第5號——生物資產》中借鑒了國際會計準則的說法，指出生物資產是與農業生產相關的有生命的（即活的）動物和植物。根據資產的定義，生物資產是指企業或單位擁有的具有以下特征的有形資產：（1）生物資產是由企業或單位過去的交易或事項形成的、由企業或單位擁有或者控制、預期給企業或單位帶來經濟利益的活的資源。自然界之中有許多無產權歸屬的生物資源是不能認定為生物資產的；（2）生物資產的成本及其為企業或單位提供的未來的經濟利益能夠可靠地予以計量；（3）生物資產具備相關性和可靠性的信息質量，其信息有助于信息使用者的決策，而且是真實和可驗證的。生物資產品種繁多，形態各異，可以按照不同的分類標準進行分類：（1）按照生命科學中生物資源的基本類型，生物資產可以分為植物資產、動物資產以及微生物資產；（2）按照生物資源是否成熟，生物資產可以分為成熟生物資產和未成熟生物資產；（3）按照不同的經營目的和性質，生物資產可以分為經營性生物資產和公益性生物資產；（4）按照不同的生物的生長周期，生物資產可分為多年生生物資產和一年生生物資產；（5）按照不同的農產品產出狀況，生物資產可以分為產出多次完成的生物資產和產出一次完成的生物資產；（6）按照我國《企業會計準則第5號——生物資產》的規定，生物資產可以分為消耗性生物資產、生產性生物資產和公益性生物資產。由于進行生物資產評估主要目的就是要提供公允價值，因此本文對生物資產評估體系展開論述時，分類依據是我國的企業會計準則。
（三）生物資產的特殊性 影響生物資產價值的因素很多，主要體現在生物資產的生長發育規律方面，生物資產的評估比一般資產的評估更為復雜，生物資產的特殊性表現為以下幾個方面：（1）“生物轉化”與自然增殖、減殖的功能。生物資產與非生物資產的本質區別在于：生物資產可以自然增殖及通過人工繁育而增殖，隨著時間的推移，其價值不再增加或者逐漸降低；生物資產的價值通過人類勞動及自身發育共同形成，其價值形成的過程很大程度受自然因素的影響。（2）功能多樣性。農業生產活動的多功能性也決定了生物資產的功能也是具有多樣性的，例如林業資產不僅具有經濟價值，同時還有很強的生態功能和社會效益。（3）周期性和季節性。生物資產的生命周期長短不一，如肉雞的出欄時間只有45-90天，而林業資產的生命周期長達幾十年、上百年；生物資產還有很強的季節性，如農作物資產的播種收獲期較為集中，奶牛在夏季的產奶量會下降。（4）流動性和非流動性。消耗性生物資產，如肉牛、蔬菜，只能利用一次，價值一次性地轉移，具有較強的流動性。生產性生物資產，如奶牛、果樹，可以多次利用，逐步轉移價值，形成長期資產，具有非流動性。通常情況下，生物資產的流動性和非流動性還可以相互轉化。（5）整體性和地域性。整體性體現在森林資產和農作物資產是與土地不可分割的，漁業資產依賴于養殖水體。地域性體現在同一類型的生物資產生長在不同的地區，其數量和質量都會有顯著的差異。（6）風險性。農業屬于高風險產業，由于農業活動對自然環境有較強的依賴性，自然條件的異常變化會引起農業災害，農業災害會影響到存續期間的生物資產，使得生物資產的預期收益具有較強的不確定性。（7）非標準性。外部環境和自身發育的規律導致了生物資產的個體差異顯著，例如同一種類的生物資產，其質量、大小有很大差別，而不像工業企業的資產那樣具有同質性。（8）后續支出高。生物資產在“存活階段”需連續不斷地對其投入才能維持存活狀態，如禽畜和漁業資產，必須按時投放飼料，以及定期投入醫藥管理費用。
（四）生物資產的價值理論 生物資產價值理論分為3個方面：價值類型、價值形成和價值變動規律。（1）生物資產價值類型。生物資產評估首先應該明確價值類型，價值類型是對評估結果價值屬性的抽象與歸納，貫穿于整個資產評估的過程，不同的價值類型都應該予以明確的定義?！秶H評估準則》規定：“專業評估人員應避免使用不明確的價值概念，對涉及到的特定價值類型應予以明確闡述?！标P于價值類型，有兩種代表性的觀點：一是將價值類型劃分為重置成本、現行市價、清算價格和收益現值，這是根據估價標準劃分的；另一種是根據《國際評估準則》將價值類型劃分為市場價值和非市場價值，這是根據評估進行的條件和評估結果的適用范圍而劃分的，生物資產評估會分別考慮以上兩種觀點。（2）生物資產價值的形成。根據資產的定義，生物資產的價值是未來經濟利益的體現，反映了資產的獲利能力，持有生物資產就是為了獲取這種價值。生物資產一般具有自生性和可再生性，若管理得當，其價值實質上是“持續經營價值”。根據馬克思的勞動價值論觀點，生物資產的價值為凝結在其資產實體中人類的一般勞動。生物資產與自然環境是密切相關的，與其他生產部門相比，農業生產部門更易受自然環境的影響，其主要特點是自然再生產和社會再生產是交織進行的，例如果樹在生長發育過程中，水果的產量和品質是與土地的肥沃度、光照、水分補給等因素有很強的關聯性的。另外，良好的耕作制度、科學的飼養方式和優良的管理都可以提高生物資產的產量和農產品的品質。（3）生物資產的價值變動規律。由于生物資產具有自身生長發育的特點，生物資產的價值是不斷變化的，并且生物資產價值的變動是雙向的，表現為正向的增加和反向的減少。生物資產價值的增加有兩種情況，一是由于生物資產單位市場價格的變動導致的增值，另一種情形是具有再生能力的生物資產由于本身生理機能而發生的增殖，即生物資產數量和個體形態的變動導致的增殖，如犢牛、小雞、樹苗的長大與成熟，新生犢牛、仔豬等等導致的價值增加。生物資產價值的減少也有兩種情況，一是生物資產單位市場價格發生變動，導致生物資產減值，另一種情形是生物資產發生個體死亡、生產機能衰退等生物資產數量減少導致生物資產價值的減少。因此，引起價值變動的因素主要為兩個，即生物資產自然因素（形態變化與個體數量）和市場因素（生物資產單位市場價格），被稱為“雙因素”（張心靈，2008）。
（五）生物資產評估的特點 生物資產的特殊性和資產評估的基本原則，決定了生物資產評估具有以下幾個特點：（1）依賴于生物學理論。生物資產的類別不同，生命周期也各不相同；同一種類的資產，不同生長階段的價值差異也很大；生物資產的價值很大程度會受遺傳因素、生理因素、環境因素、飼養管理因素的影響，因此，有必要通過依靠生物技術手段來保證評估的科學性。例如在研究奶牛價值的變動規律時，可以將該品種奶牛的泌乳曲線作為一項重要的參考依據。生物技術檢測手段的應用往往會增加評估成本。（2）以合理分類為前提。生物資產品種多，功能各異，價值不能簡單地匯總相加；使用和存續時間長短不一，也不能籠統地加以評估；即便是同一類別的生物資產，其生產能力也會存在差異。因此，生物資產評估必須以合理分類為前提，如評估奶牛價值時，可分為成熟奶牛和后備奶牛（犢牛和育成奶牛），分別評估其價值。（3）考慮無形損耗。無形損耗包括經濟性貶值和功能性貶值兩個方面。前者體現在：由于市場環境的變化，導致生物資產或者農產品市場低迷，而使生物資產發生經濟性貶值，如“三聚氰胺”事件的發生，使得原奶需求量下降，價格降低，進而影響到奶牛的價值；后者指由于技術水平的落后和生物機能的退化導致評估對象功能的下降，使得生物資產的價值降低，如由于培育管理技術的落后導致果樹產量的下降，使得果樹的價值下降。（4）評估工作量較大。由于生物資產在農業生產部門和單位的全部資產中占有較大的比重，而且流動性強，種類繁雜，定性和定量難度大，因此，生物資產評估是農業生產部門和單位資產評估的重點與難點，應認真對待。（5）使用的評估方法全面。生物資產可選擇的評估方法較多，不同類別的生物資產或同一種類不同生長階段的生物資產使用的評估方法是不同的。
（六）生物資產評估方法的選擇 資產評估方法是連接資產評估理論與評估實務的紐帶。在眾多評估方法之中，得到國際權威認可的是市場法、成本法和收益法，這三種方法在不同的領域有著廣泛應用。由于資產類型的多樣性和價值構成的復雜性，國內外學者還提出一些新的評估方法，如條件價值法、德爾菲法和實物期權法等。目前，國內外對生物資產評估的研究較少，理論基礎和數據支持不足，特殊方法的研究與開發時機還不夠成熟，因此，應重視市場法、成本法和收益法這三種方法在生物資產評估中的應用。通常情況下，人們對于市場法、成本法和收益法這三種評估方法的認知是膚淺和片面的，即只停留在對字面含義理解的階段：如市場法就是在有成熟交易市場的前提下，通過參照物的對比或者直接詢價等手段獲得評估對象的價值，運用成本指標的評估方法就是成本法，涉及收益指標的方法就是收益法。事實上，上述評估方法之間是存在交集的，如重置成本法中的重置成本，可以通過市場詢價獲得，也可以通過參照物的對比獲得。姜楠（2004）曾指出：市場法、成本法和收益法并不僅僅是一種評估方法，更確切地應該稱為評估的技術思路或技術路線。在進行評估活動前，應該分析三種評估思路的適用性，選擇實現技術路線的操作方法，明確各流程的操作細節，同時還要根據評估對象的特點，選擇合理的指標和經濟參數，并對指標和經濟參數進行量化。
例如在奶牛養殖企業中，一頭品種優良的奶牛，有效經濟年限大約為8年，分為犢牛期、青年期、產奶初期、產奶高峰期、產奶下降期和淘汰期幾個階段，不同階段具有不同的性狀和特點，應采用不同的評估方法。在犢牛期和青年期，奶牛屬于消耗性生物資產，通常依據成本法的思路進行估價：首先應該對畜牧業生物資產進行分類（可依據品種、外表體征、養殖時間、獲取途徑等標準）；然后對牲畜和家禽進行成本分析，具體包括獲取成本、飼料或飼草費用、醫藥費、職工薪酬、房屋設備折舊、燃料動力、低值易耗品、修理費用、費用分攤及其他費用等；完成成本分析之后，將發生的成本費用按照牲畜和家禽的類別和比例進行分配，即可得到不同類別畜牧業生物資產的重置成本。在泌乳期，奶牛屬于生產性生物資產，通常應該按照收益法進行估價：評估時采用的收益現值模型為： ，評估過程的關鍵在于：量化每期的收益值Rt、奶牛的剩余泌乳壽命t以及與奶牛養殖風險相匹配的折現率。奶牛進入淘汰期之后，一般是育肥后作為肉牛直接出售，進入肉類產品市場，可以借助肉牛的市場報價來確定價值。
（七）生物資產評估環境 資產評估環境是資產評估的重要外部因素，與資產評估理論和實踐的發展密切聯系，決定著資產評估發展水平的高低。資產評估環境主要包括市場環境、法律環境和制度環境。市場環境主要包括兩個方面：第一，資產業務的市場環境，例如在進行以生物資產產權交易為目的的評估活動時，可以將公開市場上的價格信息作為一項重要參考；第二，資產評估行業的市場環境，例如在整個評估行業，規模大而且具有生物資產評估經驗的事務所越多，越利于整個市場中生物資產評估水平的提高。法律環境方面，通過制定一系列關于資產評估的法律法規，能對其進行有效約束，使資產評估活動更加規范。制度環境方面，生物資產的產權制度對生物資產的定價有很大影響，明晰的產權制度可以提高資產評估的效率，良好的資產評估行業管理制度可以有效規范評估人員的執業行為，降低評估過程中出現風險的概率。充分了解資產評估的外部環境對于提高生物資產評估質量具有重要的意義。
三、結論
生物資產的評估目的、內涵與分類、資產的特殊性、價值理論、資產評估的特點、評估方法的選擇和評估環境是環環相扣，密不可分的。生物資產評估的目的是為了獲取公允價值。為提高評估的科學性和準確性，生物資產應分為生產性生物資產、消耗性生物資產和公益性生物資產三個類別。生物資產最顯著的特點是其“生物轉化”與自然增殖、減殖的功能，該特殊性使得生物資產的價值不僅受市場因素的影響，同時還受自然因素的影響，因此，生物資產的評估過程依賴于生物學理論，還要以合理分類為前提，并且要考慮無形損耗的影響。在選擇評估方法時，優先考慮的是市場法、成本法和收益法這三種傳統的方法，其中根據評估對象的特點，選擇合理的指標和經濟參數，并對指標和經濟參數進行量化是整個評估過程的難點。同時還應考慮市場、法律、制度等宏微觀環境，以此作為資產評估的一個重要依據。整個過程是一個相互聯系的有機整體，構成了生物資產的評估體系。
［本文系內蒙古自然基金項目“農業類上市公司生物資產信息披露研究”（編號：2012MS1010），內蒙古農業大學博士科研啟動基金項目“生物資產價值評估方法研究”階段性研究成果）
參考文獻：
［1］何夢園、馬慧：《生物資產的界定與評估》，《財會通訊（理財版）》2006年第5期。
［2］高立寧：《生物資產評估理論研究》，河北農業大學2008年碩士學位論文。
