時間：2022-10-13 16:24:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業經營論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞: 實踐性教學方案 專業見習 綜合實訓 畢業實習 畢業作業(論文)
中圖分類號: G64 文獻標識碼: A文章編號: 1007-3973 (2010) 04-176-02
高職物業管理專業教學過程中,實踐性教學是整體教學活動的重要組成部分。但是,由于傳統教學模式的影響,專業教師更多側重對課程理論教學的探索上,對于實踐教學的探索,不論在廣度與深度上都明顯遜色于前者。因此,努力探索實踐教學方案,對于完整地構建高職物業管理專業人才培養方案,顯然具有重要的意義。
1 對物業管理專業實踐性教學方案的設計
高職物業管理專業培養適應社會主義建設需要的,德、智、體全面發展的,掌握現代物業管理理論知識、實操技能與方法的適應物業管理行業發展需要的高級應用型專門人才。
在業務知識和能力方面,本專業要求學生通過三年的學習,掌握從事物業管理職業所必需的專業基礎理論和基本職業技能;具有較強的分析問題、解決問題的能力,有相當的組織管理能力,協調能力,具有承擔物業管理崗位工作的技能。
據此,我們設計的物業管理專業實踐性教學方案把實踐內容分解成五項任務,要求該專業學生在規定時間內完成專業見習、課程實習、頂崗實習、畢業實習和畢業作業(論文)。
1.1 專業見習
從感性上對物業及物業管理有一個全面的認識。旨在做到課堂教學和實踐教學相結合,使學生既掌握物業管理專業的基礎理論和專業知識,又熟悉物業管理企業各主要工作部門實際操作的標準程序與技能,真正成為應用型、技能型的專業人才。結合《物業管理概論》的學習與實踐進行專業見習。
專業見習的主要內容:物業公司的類型;物業管理公司組織結構;業務內容;物業管理工作流程;物業管理工作的現場控制與服務禮儀等管理服務技能的展示;物業管理制度建設情況;物業管理公司質量管理文件、管理資料等管理方面的文件;其他實習內容。
具體實習要求:在專業教師的指導下進行,專業見習完畢后,學生要撰寫專業見習報告。文字量不少于2000字。專業見習成績分為優秀、良好、合格和不合格四等級,計入學生檔案。
1.2 課程實習
課程實習主要是結合所學專業課程對各崗位管理技能進行實際的訓練。目的是對所學的專業知識進行全面的了解、理解、掌握,并能靈活應用。既可安排學生到條件較好的物業管理公司進行實習;也可在學校綜合實訓室里進行一部分項目實訓,以增強學生從事物業管理工作的實際操作能力。
實習課程及其內容如下:
課程實習名稱實習內容實習要求建筑識圖與構造建筑識圖與構造實訓房屋構造與施工圖;水、暖、電施工的識讀;房屋建筑工程施工圖的綜合識讀在專業教師和實習技術人員的指導下,學生在實習期間每天必須進行實習記錄和寫實習體會,最后撰寫實習報告。文字量在2000字左右。同時附有實習單位的通過物業課程實習的證明。市場調查與預測物業市場調查調查當今物業管理市場的現狀,準確把握物業市場的發展趨勢,撰寫市場調查報告房地產開發經營房地產開發經營實訓房地產企業運作管理的基本理論與方法 建筑工程招投標與合同管理招投標與合同管理實訓招標文件的編制、投標文件的編制;招投標程序;招標標底和投標報價的計算物業管理智能化系統智能化系統實訓智能建筑物業管理的目標、公司職責、接管驗收和檔案管理、資金的使用與管理物業企業財務管理物業企業財務管理實訓物業企業的籌資管理,物業企業的流動資金管理,成本管理;物業企業經營收入和利潤管理;物業企業財務分析與評標方法房地產估價房地產估價實訓房地產估價的原則和估價程序,房地產估價的主要方法和房地產估價報告的結構和內容,撰寫一般的房地產估價報告房屋維修管理房屋維修實操房屋維修的有關規定和標準;房屋常見損壞情況及原因分析;掌握有關房屋的檢查與鑒定方法,房屋維修工程的施工程序、施工方法等有關技術措施,房屋修繕預算定額及編制方法,維修工程結算方法設備維修管理設備維修實操相關設備的性能、系統的結構,操作各種設備,增強對設備、管網的設計、安裝、管理的綜合能力。
1.3 頂崗實習
頂崗實習是指學生根據學校教學計劃的要求,在規定的教學時限內,按照學校實習教學計劃的安排,在企事業單位相關實踐崗位上進行的實踐學習活動,包括實習、預就業和已簽定就業協議的提前就業等。學生頂崗學習是專業教學的重要組成部分,是教學活動的繼續,是提高學生的實踐技能和專業能力的重要教學方式。
實習內容:培養、鍛煉學生綜合運用所學的專業知識和基本技能,去獨立分析和解決實際問題的能力,把理論和實踐結合起來,提高實踐動手能力;培養學生熱愛勞動、不怕苦、不怕累的工作作風;培養、鍛煉學生交流、溝通能力和團隊精神,實現學生由學校向社會的轉變。
實習要求:實習期間學生必須遵循實習單位的勞動紀律和廠規廠紀、由實習單位考核,指導教師及其班主任及時了解學生實習動態情況,學生應在實習小結中對遵守紀律情況進行自我鑒定。
1.4畢業實習
畢業實習是學校實踐性教學的基本環節,也是全部教學活動的最后階段。畢業實習的目的在于全面驗證課堂所學理論知識,提高學生分析問題、解決問題的能力,完善學生的知識結構和能力結構。通過畢業實習,使學生了解企業,認識社會,完善自我,提高適應社會的能力。畢業實習的任務是通過參與物業管理企業經營管理過程,了解企業經營管理狀況,提高自身職業素質,為畢業后走上工作崗位打下良好的基礎。
具體實習的主要內容如下:物業管理機構;住宅、商務、工業、特種物業的管理;物業接管驗收與撤管;物業管理檔案的建立與管理;物業常用文書;物業管理費用管理;房屋構造與維護管理;房屋附屬設備維護與管理;安全管理;環境管理;文化娛樂場所與活動的管理;物業管理方案的制訂;物業管理制度;物業管理資金的管理;房屋修繕的預算;綜合經營服務等。
畢業實習要求:畢業實習必須在專業教師和實踐基地技術人員的指導下,成立實習小組。以實習小組為單位進行分散式實習,學生在實習期間每天應進行實習資料記載和寫作實習體會,實習小組應開展學習、研討等活動記載,實習完畢后,學生要撰寫畢業實習報告。
1.5 畢業作業(論文)
畢業作業要以做畢業論文的形式完成。畢業論文的主要任務是使學生理論聯系實際,加深對理論的系統理解,全面運用所學專業知識和畢業實習積累的經驗進行物業管理方面的論文寫作,使學生達到專業培養目標的要求,為從事實際工作打下堅實的基礎。畢業作業(論文)的寫作不僅在時間格式上要作出要求,而且在選題與內容也要作出要求。既可根據教師給定的題目協作完成,也可由學生在實踐中自行選題。
2 對物業管理專業實踐性教學方案的幾點思考
2.1 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好理論教學與實踐教學的關系
物業管理專業具有實踐性較強的特點,在教學計劃和教學實施過程中應當適度加大實踐性教學的分量。但是,如果片面強調實踐教學的比重,理論教學勢必要受到影響,而一味強調理論教學的系統性,學生的實踐技能又達不到用人單位的要求。因此,如何搞好理論性教學與實踐性教學的連接與協調,將是我們今后教學實踐中,重點探索的課題之一。
2.2 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好教師與學生的關系
如何把教師的主導作用和學生的主體作用,貫徹到實踐性教學方案的設置中,使我們一直在探索的一個問題。我們在方案設置中是這樣體現的:(1)在專業見習和課程實習過程中,突出教師組織教學的主導角色,兼顧學生的主體作用。(2)在頂崗實習和畢業實習過程中,突出學生的主體地位,兼顧教師的主導作用。(3)在畢業作業(論文)寫作過程中,教師除在選題上要發揮引導作用外,更多的是要引導學生如何調研收集有價值的信息,其中盡量尊重學生的學習偏好,及時而細致地提出修改建議。
2.3 實踐性教學方案的設置要特別注意處理好校內教學與校外教學的關
由于高職物業管理專業辦學時間短,辦學規模小,一般認為投巨額資金去建實驗室沒有經濟效益,因此導致校內實訓設備設施普遍缺乏,實踐性教學主要還是通過到校外實習基地來完成。實際上,物業管理專業校內實踐教學可以主要通過采用現代媒體技術,通過制作錄象片、VCD課件等進行模擬實習方式進行。由于投資小,方式靈活,更新速度快,這種方式非常受教師和學生的歡迎,教學效果也很好。
參考文獻:
[1] 陳海英.物業管理概論[M].北京:中國建筑工業出版社,2006
論文關鍵詞：社區服務改革與發展
論文摘要：詳細介紹了中石化企業社區服務系統的現狀，分析了當前社區改革發展面臨的問題，并從理論上對改革的可行性進行了闡述，針對存在的具體問題，結合社區服務系統的業務特點，提出了通過分離企業辦社會職能，組建物業公司，完善社區服務體系，加強社區服務系統內部管理，規范關聯交易，加強配套建設以及建立良好的人才機制等措施，實現企業社區服務系統的改革與發展。
企業辦社會，是中國國有企業的一種特有現象，社區服務系統在國有企業的建設和發展過程中發揮了重要的歷史作用。對社區服務系統進行改革，就是通過管理的市場化、專業化、集約化以達到社區管理的規?；?、專業化，從而實現社區管理資源的優化配置，實現最大的社會效益和經濟效益。
一、社區服務系統現狀
社區服務系統是指企業興辦的包括社區福利服務和社區商業服務在內的一種社會服務，也稱為企業辦社會。根據目前社區服務系統的業務構成、改革方向和措施的類同性，大致可以分為以下三大類：
1．公共服務類。
指由于歷史原因而由企業興建和承辦的各種非盈利性的政府職能和社會公益服務，主要包括：中小學、幼兒園、醫療機構社會保障、公益事業、市政建設、街道辦或居委會、公安消防等
2．社區服務類。
指為保障社區正常運行，提高居民居住及生活質量的有償服務業務，具體包括：物業管理(生活區房屋建筑及其附屬設備公用設施的修繕和維護，小區及樓道環衛、治安、消防、存車管理，生活區綠化等)、居民用水電氣暖、家政服務、浴池、集體宿舍等。
3．企業經營類。
指與社區服務相關的一些企業經營性活動和業務，主要包括：商貿服務、餐飲娛樂、招待所、賓館、駐外辦事機構等。社區服務系統是隨著企業的建設和發展而逐步形成的。由于各種原因，企業內部的社區服務系統尚未實現集中統一管理，許多社區服務業務仍然分散在下屬二級單位，管理層次較多，專業化程度不高，“大而全、小而全”的現象比較嚴重。
二、社區服務系統改革的可行性分析
1．社區服務系統改革。是市場經濟發展的客觀要求。
市場經濟要求企業必須成為市場競爭的主體，必須突出主業，精干主體，主輔分離，提高勞動生產率，追求利潤最大化當前正是企業加快推進社區服務系統社會化進程的有利時機，近幾年來，中央有關部委先后下發了《關于進一步推進國有企業分離辦社會職能工作的意見》、<關于幼兒教育改革與發展的指導意見)、《關于積極推進企業退休人員社會化管理服務工作的意見》、<關于城鎮供熱體制改革試點工作的指導意見》，要求“分離企業辦社會的職能，切實減輕國有企業的社會負擔”。
2、社區服務系統改革，是企業深化內部改革的要求。
當前國企改革正向縱深發展，企業要真正成為市場經濟的主體，必須以發展為主題、結構調整為主線，為此企業必須實行主輔分離、改制分流，集中有限的資源做大做強主業。
3．社區服務系統改革，是政府職能轉變的要求。
在計劃經濟時代，國有企業基本上都是“大而全、小而全”，在當時這也是符合我國國情的，而今企業被推向市場以后，首先感受到的問題是負擔太重，嚴重制約著企業發展的活力。所以，在改革過程中，一個重要的任務就是把應由社會負擔的職能從企業中剝離出來，使政府、社會、企業盡快實現角色裂變與轉換，回歸本位，職能到位。
三、社區服務系統改革的措施和建議
社區服務系統改革首先要在思想認識上實現轉變，服務性質要由職工福利型向服務經營型轉變，服務方式要由內部封閉型向社會開放型轉變，服務管理要由單純行政型向經營效益型轉變，服務費用要由企業承擔向合理規范收費、企業與職工共同承擔轉變。
1．分離企業辦社會職能，將企業承擔的政府、社會管理職能還給政府和社會，使企業回歸到作為追求利潤最大化的市場主體的本位，從根本上消除政府和社會“缺位”，國企“越位”的歷史沉疴。
分離企業辦社會職能，既是中央完善市場經濟體制的重大決策，也是深化國有企業改革、提高企業市場競爭能力的重要舉措，是確保被移交的單位長遠發展的現實需要。社區服務系統改革必須從產權上、財務上、資產上和人員上解開主業與輔業之間非市場化的關系紐帶，最終使企業主業、輔業全面融入產品市場和要素市場的市場機制硬約束之下。對政府公共服務類，改革的方向是積極創造條件，力爭早日移交社會，最終實現同企業職能的分離。首先把企業承擔的公檢法職能分離出去，還給政府；把屬于國家義務教育性質的小學和初中，交給國家，對于其他的學校如培訓中心、職業學校、技校等可以根據企業的實際需要繼續留在原企業，或通過辦學體制改革探索多種辦學模式，這類學校～般能夠自立生存；對于企業自辦的醫院或醫務所，因其占用了企業大量的資金，已成為企業沉重的負擔，要提高企業的競爭力，必須盡快剝離這部分醫療機構職能，改革的壓力主要是人員多，分流難度大，剝離是比較困難的，企業可以根據自身經濟實力，在一定時期內實行定額補貼或逐年遞減補貼的辦法，予以資金支持。
2．加強社區服務系統內部管理，建立健全各項制度，規范關聯交易。
一是建章立制，實行專業化管理，建立、健全社區管理服務各項規章制度，形成完整、科學的社區管理服務制度體系。二是完善、健全社區服務質量監督考核制度，制定社區服務、物業管理的工作質量考核標準，將考核結果與效益工資掛鉤，推進社區不斷提高管理水平和服務質量。三是強化預算管理，加強資金管理。四是建立充滿生機和活力的激勵機制。完善工效掛鉤方式，改革薪酬制度，實行多種形式的激勵方法，探索對社區部分服務項目采取不同形式的內部承包責任制，充分調動員工積極性。五是落實經濟目標責任制，控制成本，壓縮費用。六是規范關聯交易，完善收費制度，引入商品化理念，實施市場化收費。
3．加大改造力度，加強配套建設。逐步完善配套設施。
一是加大社區服務設施的改造力度，實現裝表分戶計量，完善水、電、氣和供熱管網等基礎設施，降低損耗，減少安全隱患，大力降低社區經營服務成本。二是完善社區環衛設施，配套建設垃圾中轉站、垃圾收集點，擴建垃圾處理場。三是加大對現有道路及排水系統的改造和維護工作，建設污水處理場，扭轉排水不暢的現狀，解決排水污染糾紛等問題。
【關鍵詞】北京城郊 集體資產 轉型研究
一、案例正文
某鎮位于海淀區最東部，中關村科技園區核心區內。鄉政府所轄村委會由原來的7個減少為5個，即塔院、八家、清河、馬坊、小營5個村委會。隨著城市化進程的不斷加快，幾年來，某鎮產業結構調整進一步深化，區域優勢得到進一步發揮，第三產業的主導地位更加明顯，全鄉經濟中三、二、一產業所占比重分別為77%、22%和1%。第三產業主要以流通業、物業管理和服務業為主，擁有薊門飯店、牡丹賓館、花園飯店、清華園賓館、西直門飯店等涉外飯店，著名的大鐘寺市場現正拆遷改造建設大鐘寺物流港。全鄉正在進行“以規劃為龍頭，以為發展積蓄后勁”為目標的大規模的規劃建設，十五期間共規劃有重點建設工程項目20項。下面將從經營管理模式、股份社物業形態、人力資源構成、經營收入等方面來分析某鎮的集體資產經營狀況。
（一）某鎮農工商總公司資產經營狀況總攬。
某鎮集體資產總共91家企業，其中具有資質的企業是21個，占全部企業的比例是23.08%，不具有資質的企業是70個，占全部企業的比例是76.92%，這一結果表明企業在資質方面還有很大的發展空間，各股份社應該積極創造條件，提升企業的品質，實現企業經營管理上的創新，爭取使更多的企業獲得資質。10個股份社的全部人員是4338名，其中管理人員是285名，占全部人員的比例是6.57%。具有獨立法人地位的企業有83個，非獨立法人的企業有8個，這一結果表明各個股份社在對所屬企業的管理方面具有正確的經營思路，有利于企業長期穩定和健康的發展。在企業的質量管理認證方面，還有很多的工作要做，因為只有20個企業具有質量管理認證，僅占21.98%，各企業要充分認識到質量管理認證在企業發展過程中的重要作用，在今后的工作當中創造條件取得質量管理認證。
（二）物業形態比例分析。
在物業形態方面，主要選取了寫字樓、賓館飯店、商場市場等規模和數量較大的物業形態。根據面積來分析，寫字樓共445948.1平方米，占全部物業形態的比例是15.75%;賓館飯店共203054.79平方米，占全部物業形態的比例是7.17%;商場市場共552788平方米，占全部物業形態的比例是19.52%;其他共1619558.15平方米，占全部物業形態的比例是57.20%。
（三）各股份社不同經營方式所占比例分析。
按照經營形式的標準觀察，全部10個股份社共有108個企業，其中自主經營的企業是66個，占全部企業的比例是61.11%;租賃經營的企業是32個，占全部企業的比例是29.63%;委托經營的企業是7個，占全部企業的比例是6.48%;承包經營的企業是3個，占全部企業的比例是2.78%。從上述結果中可以看出，委托經營方式在整個經營方式中所占比例不超過10%，對于資產的整體經營效果來說影響力很小，而承包經營方式僅占2.78%，幾乎可以忽略不計。
從目前的經營形式的比例看，自主經營形式占比例最高，幾乎達到三分之二，而且從10個股份社來看，70%的股份社自主經營的比例超過50%，只有30%的股份社自主經營比例低于50%。在非自主經營方式中，租賃經營方式的比例最高，幾乎占非自主經營方式的76.19%，因此，租賃經營方式在目前還占據著一個比較重要的位置。
（四）經營收入指標分析。
在分析經營收入時，分別收集了2010、2011、2012年的經營狀況數據，包括企業性質、經營方式、建筑面積、經營面積、企業總人數、實際收入等。通過每平方米收入=實際總收入/經營面積，人均收入=實際總收入/企業總人數，計算方法分別算出各個公司的每平方米收入和人均收入。
由統計可知，雖然有2個采取委托經營方式的企業最近三年的每平方米收入呈現出遞增的趨勢，分別是0.011萬元、0.039萬元和0.047萬元，但其在全部經營形式中所占的比例不到5%，所以，對于資產經營質量的提高并不具有明顯的影響作用。
租賃經營的企業共23家，占全部企業數目的31.51%，占到三分之一的比例，但是最近三年的每平方米的收入分別是0.043萬元（2010年）、0.054萬元（2011年）、0.054（2012年），明顯比自主經營的每平方米收入低，如果假設經營方式從租賃經營轉變為自主經營，那么每平方米的收入可以提高0.045萬元，增長率為90%。
自主經營的企業共44家，占全部企業的比例是60.27%，因此，這是影響整個股份社資產經營質量的最主要因素。從其最近三年的每平方米收入來看，分別是0.092萬元（2010年）、0.094（2011年）、0.098萬元（2012年），不僅其最近三年的平均每平方米收入0.095萬元是最高水平，而且呈現出穩態遞增的趨勢。
二、案例分析及產業優化升級建議
（一）經營方式的轉變。
從實際調研結果可知，自主經營方式占全部企業的60.27%，它是影響整個股份社資產經營質量的最主要的因素，數據表明2010年、2011年、2012年自主經營方式獲得的每平米收入遠遠大于其他三種經營方式的每平米收益，是第二高收益方式租賃經營的約1.9倍。我們的數據源自某鎮所在轄區散落于各個村（街）的所有股份社企業，采用求均值的方法，盡可能的避免了因地理位置，外部環境對結果造成影響。所以我們提出為了進一步推進某鎮集體資產產業優化升級，轉變企業經營方式是很有必要的一步。
根據獲得每平米收入能力，我們將經營方式排序為自主經營>租賃經營>委托經營>承包經營。對于一些非自主經營且收益低于平均值的企業可以將其經營方式轉變為自主經營來提升收益。自主經營可以有效提高經營管理效率，獲得最直接最全面的收益，對于資產保值增值來說也是最好的形式，而且更能夠實現集體資產的可持續發展。
（二）第一、二產業向第三產業轉型。
在我們調研的91家企業中，仍然還有第一和第二產業，數量不多但是依然存在。例如屬于第一產業的北京市海淀區京海農工商公司農業種植中心，它是一家農業種植公司。公司職工人數58人，2010至2012年企業年收入分別為41萬元、57萬元、78萬元。年人均收入分別為0.81萬元、0.88萬元、1.35萬元。這一人均收入水平遠遠低于其他企業人均收入水平數十倍。如果其實現產業轉型可提高數十倍甚至上百倍的收入，這也說明了其在產業轉型方面的巨大潛力。部分第二產業的企業也正在積極向第三產業轉型，它們通過建設寫字樓、賓館酒店來逐步淡化工業生產，向服務行業轉型。例如東升鍋爐廠其寫字樓面積20632米2，廠房面積1867米2，寫字樓面積是廠房面積的12倍。年人均收入也由2010年的5.5萬元，提高到2012年的25.11萬元。這就是產業轉型給其帶來的直接影響。
（三）圍繞主導產業實現產業轉型。
由于特殊的地理位置和政策支持，海淀區的主導產業為知識產業，它可以劃分為知識密集型產業和知識服務型產業。知識密集型產業涵蓋電子通訊、生物醫藥、新材料、航空航天等等，知識服務型包括教育、文化、廣告、設計、咨詢、金融服務等。股份社企業實現產業優化升級，可以考慮適合的服務業，餐飲，教育，娛樂場所，房產商場，物業管理，環衛家政等都是比較好的投資產業。
關鍵詞：地鐵;多元化融資;PPP(公私合作)
Abstract: In this paper, the basic property of the subway project start, explore diversified mode of public-private partnerships, and tries to solve the financing problems of subway construction. In this paper, combined with the present situation and development direction of Tianjin Metro, and analyzes the necessity of research of Tianjin metro project financing, on the basis of the Tianjin Metro PPP (public private partnership) construction financing mode.
Key words: Subway; diversified financing; PPP (public private partnership)
中圖分類號：U231+.1文獻標識碼A 文章編號：
1.引言
隨著天津經濟社會的不斷發展,地鐵在公共交通系統中發揮的作用越來越重要, “十二五”期間天津的地鐵建設面臨著6條新建地鐵線路同時開工建設的局面，建設規模達到216km，投資規模約1600億元人民幣。如何在向公眾提供便利交通的同時，探索有效、多元化的地鐵融資建設模式，緩解巨大的資金壓力已經成為天津地鐵發展必須面臨的課題。
2.天津地鐵項目多元化融資的必要性
2.1 緩解天津地鐵建設的資金壓力
地鐵建設階段需要投入的資金是巨大的，天津地鐵建設資金主要由財政撥款和商業銀行貸款組成。從目前形勢來看，財政資金不能滿足地鐵建設的巨額資金需要，而且政府目前更多的從以往的財政補貼逐步轉向政策支持，政府財政投入地鐵建設資金的比例會逐步降低。而商業銀行貸款利率較高，每年企業要向銀行支付高額財務費用，給企業帶來沉重的債務負擔。在天津地鐵建設快速發展的形勢下，積極探索有效的地鐵建設融資模式是迫切的。
2.2符合地鐵融資發展趨勢
地鐵融資的發展模式和市場化參與程度依賴于政府相關部門的意愿、企業效率高低以及外部環境（如國內資本市場的發育程度）等因素。結合國內外地鐵建設運營發展的歷程，我們可以看到地鐵建設的最終發展方向就是減少政府管制，提高融資市場化程度，從完全的政府財政投入到融資渠道多元化以及運營模式多元化階段，是國內外地鐵建設融資模式發展的必然規律。
2.3引入外部資本可以有效提升企業融資效率和經營效益
通過引入外部資本實現投資主體的多元化，對提升企業融資效率和經營效益是有巨大推動作用的。首先，可以解決地鐵建設的資金來源問題，同時提高融資資金的使用效率，降低融資成本。其次，引入外部資本可以為企業帶來先進的管理理念與方法，提高地鐵公司自身的管理水平與盈利能力。在天津地鐵建設中，引入外部資本開展PPP（公私合作）融資模式成為一種有效的地鐵融資建設途徑。
3.天津地鐵項目PPP融資模式構建方案
本文構建天津地鐵項目融資模式主要是從投資主體多元化及企業經營多元化兩方面入手。通過PPP項目（公私合作）吸引外部資本實現投資主體多元化，并將地鐵建設與周邊物業開發相結合，實現企業經營多元化，拓寬天津地鐵建設融資來源。
3.1從地鐵準公共產品的經濟屬性入手，建立公私合作方式的盈利模式
地下軌道交通的屬性:地鐵是準公共產品。地鐵項目屬于大型公益性項目,他所提供的服務具有準公共物品的特性。[1]地鐵項目的票款收入無法彌補全部的建設投資實現盈利，整個地鐵項目由社會投資者投資并不具備經濟的可行性，但地鐵項目以公益性為主，兼具一定的盈利性的經濟屬性，是使得合理區分項目屬性，實現公私合作的成為可能。可以從界定項目的經濟價值入手，將整個地鐵項目分為A、B兩部分，A部分為公益性部分，不具備經營條件，需由政府投資，B部分為具備經營條件的盈利性部分，可由社會投資，并通過項目建成運營后一定時期內的經營收入實現合理回報，建立起地鐵項目的財務盈利模式。
3.2引入地鐵影子票價，建立科學靈活的票價機制
票價問題是地鐵項目市場化運作的核心問題。地鐵作為準公共物品實行政府定價，使得投資者很難通過價格來消化成本。在票價的制定上引入影子價格的概念，即在基期計程票價基礎上，結合客流結構，確定平均人次票價，綜合考慮電價、工資、消費價格指數等與地鐵運營成本緊密相關的因素，建立聯動機制，量化票價公式，對票價進行及時調整。由政府與社會投資共同承擔按政府定價計算的平均人次票價與按影子票價計算的平均人次票價的差額。這一價格機制成為地鐵項目政府定價與市場價格之間的橋梁。
3.3用非經營性資產租賃的方式，實現非經營性資產與經營性資產的結合
地鐵項目在投資上分為非經營性性與經營性兩部分，分別由政府投資方和社會投資者負責建設，但在資產的管理運營上兩者又是統一不可割裂的，因此社會投資者可以通過租賃非經營性資產的方式，向政府投資方繳納租金獲得非經營性資產的使用權。
3.4設計合理保障機制，妥善處理好公共產品持續經營與經營性風險關系
PPP模式下公共部門和私人企業共同參與公共項目的建設和運營,共同分擔風險,發揮各自的優勢以便更好地為社會提供公共服務。[2]由于地鐵作為公共交通的重要組成，其首先要服務于公眾利益。綜觀國內外地鐵項目市場化運作的案例，合理分配項目的收益與風險是項目成功的關鍵。如果項目的產生超額利潤，迫于公眾壓力，政府只得向社會投資者收回項目的經營權；如果項目實際收益過低，甚至出現連續虧損，投資者也會失去投資的動力，從而退出。為此構建適度盈利、合理風險的保障機制對地鐵融資實現公私合作至關重要。
3.4.1租金調整機制
以特許公司租賃政府投資的非經營性資產所繳納的租金為蓄水池，地鐵運營過程中如果實際的客流量低于預測的客流量一定比例，特許經營公司無法獲得正常運行，經營困難，將危機地鐵正常運營影響公共出行，地鐵公司則適當的減免租金，增強項目抗風險能力；如果實際客流量超出預測可流量一定比例，則地鐵公司適當的增加租金，以收回部分政府投資，避免項目產生超額利潤。
3.4.2合理的社會投資退出機制
地鐵運營公益性的特征，要求政府有義務保證公眾利益不受損害。當不可預見事件發生并產生嚴重影響時，為了保證系統的正常運行，投資者需退出，政府有義務介入接管地鐵運營。如果因投資者自身經營不善、違約導致地鐵不能正常運營，地鐵公司將折價甚至無償接管其投資資產；若是因為不可抗力、政策調整及其他非經營性因素導致退出，地鐵公司給予投資者公允價格補償。
4.結論
本文通過分析天津地鐵發展的現狀，結合PPP(公私合作)多元化經營融資特點，構建了天津地鐵項目公私合作融資模式，但地鐵同時具有公共物品的屬性，在融資過程中要同時兼顧公共利益，以利于更加順利的推進天津地鐵建設。
參考文獻：
關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有內容摘要：本文認為工礦企業的物業管理要有自己的的發展模式。21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對石化行業的物業管理來說，質量理念和品牌理念的角逐、市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的改革，才能適應發展的需要。物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場。
關鍵詞：改革嘗試良性發展精干高效以人為本根深蒂固資源配置環境意識規模效益
中國石化集團公司管轄的油田、煉油化工企業屬于典型的獨立工礦企業，由于社會經濟、地理環境和生產的特點所決定，承擔著沉重的社會負擔。煉油化工企業多建在遠離城市的郊區，生活區往往自成體系，石油企業由于油區分布廣，居民區分散建設，沒有城市依托，企業不得不建設自我封閉、包羅萬象的社會服務系統。到2000年底，石化集團社會服務系統擁有固定資產原值200多億元，從業人員20余萬人。物業系統是社會服務部分的主要內容，擁有居住面積4300多萬平方米，住宅總數超過66萬套，各類物業公用基礎設施和文體娛樂活動設施等超過4萬個，資產原值超過20億元。從事物業管理工作的人員達到近8萬人。
1998年經國務院決策，石油和石化兩大行業進行了重組，實現了上、中、下游業務一體化經營。為了適應國際化競爭需要，尋求更大發展，1999年開始，石化集團對內部業務和資產進行了重組。將核心業務中的優良資產從集團公司剝離出來，改制成中國石化股份有限公司，并于2000年10月在紐約、倫敦、香港三地成功上市。占從業人員60%的非核心業務和大量的不良資產作為存續企業留在了母體，主要包括專業化施工、生產后勤輔助、多種經營和社會服務四部分。在過渡期，對存續企業實行關聯交易、限額虧損、定額補貼的經營管理政策。社會服務部分的改革目標是將來與企業分離，在條件成熟時最終移交政府、回歸社會。國家關于企業辦社會的指導方針和企業體制的重大變化對物業管理系統提出了新的要求。像石油石化這樣缺乏城市依托的獨立工礦區，物業管理行業今后的發展方向是什么？應采取什么樣的發展模式和對策？本文擬就這些問題作粗淺的探討。
一、石化集團物業管理的探索和實踐
伴隨著石化集團重組改革的進程，作為社會服務部分重要內容的物業管理系統也進行了改革嘗試，取得了一定的進展。一是形成了專業化的物業管理隊伍。按照石化集團重組改制的總體要求，企業辦社會部分的人員、資產從原來的主營生產單位分離出來，組建了專門的社區管理和服務機構。例如，在油田企業管理層設有本思路
物業管理是市場經濟的產物。這一行業在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發展的事實證明，物業管理在我國具有強大的生命力。在獨立工礦企業推行物業管理，是符合建立現代企業制度的改革方向、順應社會發展趨勢、呼映職工群眾對改善居住環境質量要求、促進礦區經濟和文化繁榮的重大舉措。推行物業管理的目的，是向業主提供有效且經濟的服務，最大限度的提升和發揮物業的使用價值和最大效用，為居民提供優美、舒適、寧靜、快樂、健康的生活環境。物業管理聯系著千家萬戶，物業管理活動既是物業公司通過提供優質服務獲得合理報償的企業經營行為，同時又是社區文化建設的重要內容。從貫徹“三個代表”要求的政治高度認識和看待物業管理工作，把物業管理與建設文明礦區，塑造有理想、有道德、守紀律的公民，創造溫馨、和諧、安居樂業的良好氛圍結合起來，促進物業管理工作向規范化、市場化、專業化、社會化的健康軌道發展。
根據獨立工礦企業的特點、社會發展趨勢和物業管理本身的發展規律，獨立工礦企業物業管理發展的基本思路是：以社會主義市場經濟為導向，以產業化發展為目標，以提升物業價值和改善居民的居住環境為根本出發點，從獨立工礦企業的實際出發，循序漸進、分步運作，努力促進物業管理方式從行政管理型向經營管理型轉變，服務性質由職工福利型向市場經營型轉變，經費來源以單位支付為主向居戶支付為主轉變，服務方式由內部封閉型向社會開放型轉變，實現物業管理經濟目標和社會目標的協調發展。
獨立工礦企業的物業管理應分三步走，第一步，實現專業化管理。將企業內部的生活服務系統與生產經營系統相分離，成立專門的物業管理機構和管理隊伍，按事業性管理，按合同制和甲乙方方式運作，通過物業管理的專業化提高服務質量。第二步，實行模擬企業法人運作。物業管理公司經濟上獨立核算，經費來源以產權單位支付為主、個人繳納為輔，實行經費補貼、模擬法人經營和市場化運作。第三步，實行產業化發展、企業化經營、市場化運作。在住房制度改革到位、房屋產權歸個人所有的基礎上，物業管理費用暗補改明補，進入個人工資總額，由個人支付物業管理費用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業服務市場比較發育，服務價格到位，物業公司以優質的服務獲得合理的報酬，實現自立生存，自我發展。
三、獨立工礦企業物業管理發展模式探討
石化集團大多數石油化工企業的物業管理已經邁入了第二步，預計還需要經過較長的服務市場發展發育過程，才能跨入第三步。在向產業化發展的進程中，筆者認為，獨立工礦企業的物業管理應采取以下的發展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養業、以業促建的良性發展機制。對房地產項目從開發建設、銷售到售后管理，實行一體化運作是許多開發商采取的成功做法。通
2．走“一業為主、多元化經營”之路，廣開財源。服務市場不發育、物業管理收入來源不足是獨立工礦企業物業公司生存發展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補經費不足，必須實行“一業為主、多元經營”的經營策略。獨立工礦企業物業公司開展多元經營有許多有利條件，特別是發展居住小區的社區服務業大有可為。獨立工礦區因遠離城市，許多社區服務項目無法依托城市供給，因此物業公司可以發揮自身優勢組織開展各種形式的家政服務、養老服務、餐飲服務、商業服務、教育培訓服務、醫療衛生服務、文化體育服務、家庭裝飾服務、房屋出租等內容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來源。
3．走精干高效之路，實現管理手段現代化、服務方式社會化。在實行物業管理的初級階段，物業管理屬于勞動密集型行業，技術含量不高、以自我服務為主。隨著經濟發展和技術進步，物業的技術含量越來越高。尤其是信息化已經開始滲透到各個領域，物業管理行業也不例外。在服務質量要求越來越高、社會分工越來越細的形勢下，物業管理如果不擺脫傳統的勞動密集型產業的管理模式，不用信息技術提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務方式，物業管理公司在市場經濟的條件下就難以生存。因此，用信息技術提升傳統管理手段，走社會化服務、精干高效管理之路，是獨立工礦企業物業管理生存發展的唯一出路。
4．走規?；l展之路，是優化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業這樣的獨立工礦區，居住區分散、規模相對偏小，物業管理機構往往按居住區設置，造成物業管理資源分散，成本偏高，形不成規模效益。隨著服務市場的發展、物業管理公司之間的競爭，通過兼并、重組，走向集約化、規?；俏飿I管理發展的趨勢和生存之道。深圳、上海等地的經驗充分證明了這一點。因此，獨立工礦企業必須適應規?；l展的要求，對物業管理機構有計劃的進行合并重組，以發揮規模效益。
5．加大人才培養力度，努力造就高素質的物業管理人才隊伍。獨立工礦企業物業管理的人員大部分是過去從生產一線分離出來的老弱病殘和閑散人員，知識結構和整體素質已不能滿足新形勢要求。工礦企業物業管理必須按照產業化的發展方向和專業化、社會化、信息化的發展趨勢，重視人才培養，努力造就一支適應市場經濟要求的素質優良的物業管理人才隊伍。
新世紀里，市場意識和市場競爭，對于物業管理行業來說，既是機遇又是挑戰。物業管理企業要生存、要發展，就必須走進市場參與競爭。因此，物業管理企業應當在國內物業管理規章制度不斷健全、物業管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務理念，不斷創新服務平臺，才能獲得市場?？偠灾?，物業管理企業，要想求生存，求發展，就必須為參與市場競爭做好充分的準備，才能在競爭中，贏得市場、占領市場。
參考文獻：
1、楊文士,張雁.管理學原理.北京:中國人民大學出版社,1994.120
2、王芳華,現代企業管理.上海:復旦大學出版社,1989.86-102
3、郭西強，名牌發展戰略理論與實踐.蘭州:甘肅人民出版社
1999.27-36
4、遲福林,國企改革與產權.北京:外文出版社，1998.124
【論文關鍵詞】會計規定；稅收規定；涉稅風險
稅收的無償性及強制性決定了稅法的執行結果總是偏向于國家稅收。企業所得稅等法律法規在企業涉及稅務處理時，如果會計制度、會計準則的規定與稅法不一致，要以稅法的規定為準。企業的財務人員對會計制度和會計準則的熟悉程度遠遠高于稅法，而兩者的處理方式存在沖突，致使很多企業在繳納稅款上出現偏差，增加了企業的企業的稅款、罰款、滯納金等經濟風險，情節嚴重的還可能被追究刑事責任。因而會計人員在會計核算時嚴格按照會計制度和會計準則的規定，提供真實反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的會計信息，供利益攸關者決策使用；但當會計與稅收規定不一致時，應以稅法規定為準處理涉稅事宜。
我所在的企業是一個國有中型工業企業，為增值稅一般納稅人。企業歷史較長、負擔較重，企業辦社會現象嚴重，產品銷路還可以。財稅處理的差異很多，集中體現在價外費用的處理，居民用水、煤氣、電的處理，非生產經營單位管理，進項稅發票的管理，廢舊物資管理，關聯企業交易的稅收管理，稅收優惠政策的利用，混合銷售與兼營非應稅勞務的劃分，稅務稽查的應對等方面。本人結合在實際工作中的具體做法，與同行分享，不當之處，敬請指正。
一、價外費用的處理
價外費用是指在貨物銷售之外向購買方收取的手續費、補貼、基金、返還利潤、獎勵費、違約金、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其各種性質的價外費用。稅法規定：價外費用，無論其會計制度如何核算，均應并入銷售額計算交納增值稅。
我公司日常產品銷售火車發運較多，客戶把產品運送到站所需款項全部轉到公司，發生的一切費用由該公司支付?；疖嚢l貨涉及主產品外的其他費用，有本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費以及車間人員裝車費，由附近農村裝車隊提供的裝車費，由個人提供的送蓬布費，有保險公司的保險費，有火車站車務段收取位的費。會計核算時把本單位提供的麻繩費、蓬布租金全部隨主產品繳納增值稅。對所有代收的款項均計入“其他應付款”科目，并全額支付給了各單位。
按稅法規定，這樣處理的結果，不僅本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費以及車間人員裝車費要全部隨主產品繳納增值稅，而且所有代收的款項均應隨同主產品繳納增值稅。
針對上述情況，本人的建議做法是：
（一）將本單位提供的麻繩費、蓬布租金、鐵路專用線過軌費由子公司-物流公司負責，我公司只負責主產品的銷售與貨款收取。這樣一來，我公司只繳納主產品的增值稅，物流公司的麻繩款繳納增值稅，蓬布租賃費、鐵路過軌費繳納營業稅。
（二）車間人員裝車費單獨注冊個裝車隊，領取裝卸費發票，只需按3%的稅率交納營業稅即可。
（三）取消代收款項，和客戶簽訂合同時只包含主產品，其他費用可以代為辦理，但必須由客戶單獨付款、單獨取得發票。
二、居民用水、煤氣、電的處理
我公司遠離市區，不僅要生產經營，還要兼管職工的生活。職工生活區的一切服務都由企業負責，再向職工收取費用。
稅法規定：納稅人將外購貨物用于非應稅部門的應轉出進項稅額，將自產產品用于非應稅部門的應視同銷售，交納增值稅。我公司將非生產用用水、煤氣、電均記入了管理費用，收取款項時直接沖減了管理費用。稅務稽查時往往認為外購的水電氣在計入管理費用時就應該作進項稅額轉出或提取銷項稅額處理，實際上計入管理費用的水電氣不僅是職工用的，而且還有辦公用的。
針對這種情況，建議將職工生活區用的水電氣一律計入“其他業務支出”科目，待按表收取水電氣后再計入“其他業務收入”科目，并提取銷項稅額，水、煤氣按13%的稅率提取，電按17%稅率提取，因收取的職工款項為含稅收入，應換算成不含稅收入計算。
三、非生產經營單位管理
我公司有職工食堂、幼兒園、賓館、物業管理，全部在一個帳套核算，這樣就造成了原始發票混亂，如職工食堂、幼兒園采購的東西大都是二聯單、白條，在計算企業所得稅時不允許扣除；另外象幼兒園、職工食堂免企業所得稅的也都并入收入交納了企業所得稅。物業管理所需材料又領用企業倉庫材料，進行稅額轉出較多。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）職工食堂單獨設帳套管理，和企業以往來賬聯系，職工食堂免稅，相對來說單獨核算。
（二）幼兒園、物業管理的收付款等業務也從企業脫離，讓他們自主經營、自負盈虧，按約定需付給他們的工資或其他補助可從企業福利費支出。
（三）企業的賓館單獨辦理營業執照及稅務登記帳，和企業的一切往來規范運行，賓館只繳納營業稅。
四、進項稅發票的管理
進項稅是構成增值稅的重要部分，也是歷次稅務機關稽查的重點。企業掙錢不容易，但進項稅發票的管理不善往往就給企業帶來了資金損失。經辦會計往往只重視進項稅發票的認證，認為認證即可抵扣。而忽略了對進項稅發票管理，財務記賬的進項稅往往和認證抵扣的進項稅不相符，發票傳遞不及時，材料入庫較慢，有的進項稅發票超過了認證期限。
針對上述情況，建議作如下處理：
（一）要強調對進項稅發票的取得，要求采購所有物資都從增值稅一般納稅人單位采購，應取得增值稅專用發票必須取得增值稅發票。
（二）要加強對進項稅發票的審核，堅持發票開具方與貨款掛賬名稱、貨款支付名稱一致，杜絕不合格、不合理的發票流入。
（三）對稅法規定的免稅商品，或者購進用于消費的商品，即使開具增值稅專用發票也不得抵扣。
（四）把好材料的出庫關，對已抵扣稅款的材料，出庫時用于外銷、職工福利、個人消費或如幼兒園等非生產經營性部門的一律要視同銷售，按市場價格計算銷項稅。
（五）嚴格增值稅發票的傳遞程序，從業務員取得發票辦理入庫，到審計人員進行價格審計，再到各級領導簽字審批，最終到財務部記賬、送交稅務會計抵扣，都要有時限要求，并且有臺賬記錄、經辦人員簽字。
（六）加強進項稅發票的核對，財務賬面和已抵扣發票稅額不相符時不要急于結賬，一定要找清原因后再結賬。
五、廢舊物資管理
我公司廢品收入較多，一個月就有二百余萬元，廢品品種也較多。企業成立了廢舊物資管理部門，專門負責企業的下腳料、廢油、煤灰、廢舊固定資產的收集與銷售，在對外開具普通發票時，銷貨名稱一律寫成了“廢品”，會計人員按17%的稅率計提了銷項稅額。
根據財稅[2009]9號文件，一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規定的不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。于是建議要求企業今后應當分別核算廢品收入，對報廢的固定資產或轉讓的舊固定資產，收到款項時應記入“固定資產清理”科目的貸方，并按4%征收率減半計算交納增值稅，銷售煤灰、煤渣等廢舊物資一律按17%的稅率計提銷項稅額。
六、關聯企業交易的稅收管理
我公司將生產過程中的一部分水煤氣、蒸汽直接銷售給了關聯企業，水煤氣、蒸汽市場價格不明顯，雖然當時雙方確定價格并不低，但長時間價格未進行調整，且企業處于行業虧損狀態，成本高于銷售價格。稅務機關往往就此事進行評估、稽查，企業雖認為沒有少繳納增值稅，但依照稅法就得補稅、罰款。
針對上述情況，建議企業與稅務機關達成預約定價安排。按稅法規定，企業在同時滿足年度發生的關聯交易金額在4000萬元人民幣以上、依法履行關聯申報義務和按規定準備、保存和提供同期資料三個條件時，可以與稅務機關就未來年度關聯交易的定價原則和計算方法通過預備會談、正式申請、審核評估、磋商、簽訂安排和監控執行等程序達成包括單邊、雙邊和多邊等形式的預約定價安排。預約定價安排自企業提交正式書面申請年度的次年起3至5個連續年度有效，在此期間，只要企業遵守安排的全部條款及其要求，各地國家稅務局、地方稅務局均按照安排內容執行。既然我公司存在金額較大的關聯交易，且該項關聯交易已引起稅務機關的注意，就應努力與稅務機關達成預約定價安排，避免企業關聯交易稅收風險。
七、稅收優惠政策的利用
我公司生產有免稅產品，在經營方面，免稅產品銷售方法和應稅產品一樣，沒有充分利用優惠政策來為企業服務。稅務會計師從和客戶簽訂銷售合同時籌劃，要求以產品送到價格“一票制”結算，即只給客戶開具一張產品發票，運雜費等由企業承擔并加到產品銷售價格內。這樣企業發生的運雜費等不用繳納任何稅款，將該費用計入“營業費用”，雖然價格提高了，但相應的“營業費用”也增加了，不影響企業所得稅。
八、混合銷售與兼營非應稅勞務的劃分
增值稅暫行條例規定：一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當征收增值稅；納稅人兼營非應稅勞務的，應分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其非應稅勞務應與貨物或應稅勞務一并征收增值稅。
我公司有一個建安分廠，該廠除為本企業提供檢修服務外，還對外進行機加工、吊裝等業務，并且到外地提供安裝、維護設備勞務。會計人員將其全部收入計入了“其他業務收入-建安分廠收入”，雖然建安分廠提供的有非應稅勞務，但按規定不能分別核算，就得計征增值稅。
為減少稅收支出、合理納稅，建議企業對建安分廠實行單獨核算，將其變成獨立法人的子公司。這樣不僅方便了建安分廠對外業務發展，而且建安分廠提供的業務主要是設備維護、吊裝等，為營業稅納稅人，只需交納營業稅，不用繳納增值稅。
九、稅務稽查的應對
關鍵詞：物業管理；ISO9000；質量管理體系
在現在的社會中，隨著物業行業在不斷發展，社會也在不斷進步，傳統的物業管理模式已經滿足不了人們的各種需求，因為傳統的物業管理模式就是誰開發，誰管理，這種管理模式已經不適應了，在市場競爭激烈的環境中，物業管理模式開始朝著專業化方向發展，因為只有這種管理模式才能適應快速發展的社會，才能讓物業服務企業朝著高質量、高水準的方向前進。在物業管理行業中實施和應用ISO9000質量管理體系，對整個企業的經營和發展具有很重要的意義。
一、對ISO9000質量管理體系的認識
準確的說，ISO9000對于一個組織來說是質量管理的最佳工具，到目前為止，已經被不同的地區采用。ISO9000質量管理體系最大的特點就是管理工作變得更加主動，讓整個管理在內部得到完善和約束。ISO9000質量管理體系主要是把顧客當作中心，把質量管理的效率當作最重要的指導思想，讓ISO9000質量管理體系在物業管理中的應用更加有益，能夠讓整個企業的目標更加名確，企業各層的管理人員定位也比較明確，因為這樣就能夠提供高質量的服務和產品。
二、我國對ISO9000質量認證現狀
根據有利的數據統計，在1994年之前，很多企業都沒有通過ISO9000質量認證，而隨著時間的推移，現代的企業中，沒有進行ISO9000質量認證的企業占了少數，兩者之間的差距是很大的。ISO9000質量認證是一套趨于國際化的質量管理標準，它集中了比較多的成功經驗，與此同時，ISO9000質量認證體系涉及的范圍是比較廣的，包括了多個領域，比如農業、教育行業、建筑行業、醫療行業、科技行業等等整個體系的發展及其迅速。而物業管理屬于一個新興行業，如果ISO9000質量認證能夠很好的應用到物業管理中，不管是整個物業企業內部還是外部都具有非常重要的意義。
三、ISO9000質量管理體系在物業管理體系中應用的意義
（一）有利于加強物業管理企業內部的質量管理
物業服務企業能夠建立一套比較完善和規范的體系，它主要是通過ISO9000質量管理體系的實施，這個體系能夠保證各級的職責明確，讓整個服務過程處于可以控制的范圍。換句話說，就是物業服務企業的各個環節都是按照質量管理體系的規定和運作要求進行的，比如市場的開發、服務的提供和最后的服務的改進。這樣可以讓整個物業服務企業內部的管理實現系統化、規范化和制度化。
（二）有利于保證顧客和社會的需求和要求的質量
根據ISO9000質量要求建立的質量管理體系是比較完善和健全的，因為這樣的質量管理體系建立的出發點是服務，從服務出發，才能讓整個管理體系達到完美的狀態。一個成功的企業首先要有明確的企業目標，物業服務管理企業的義務就是為顧客提供優質的服務，讓服務能夠滿足社會的需求，有了明確的目標之后，再根據服務的要求設計服務和提供服務，這樣的組織管理是比較清晰的。這樣的質量管理體系不僅僅滿足了市場需求，也滿足了“顧客至上”這一原則，讓整個服務組織體系的運作更加順暢，減少了服務質量的變動。在這樣的背景下，隨著時間的推移，企業的聲譽和形象會取得前所未有的進步。
（三）有利于物業管理企業經濟效益的增長
ISO9000質量管理體系在物業服務管理企業中的應用，能夠讓企業的管理水平更上一個臺階。一個物業服務企業的管理水平提高了，自然會獲得更多顧客的信任，選擇相信這個企業，這樣對整個企業的經濟是有影響的，讓企業取得更多的經濟效益，從而讓整個物業管理服務企業的經營步入正常的水平。但是我們值得注意的是，實施ISO9000質量管理體系的主要目的不僅僅是為了眼前的經濟效益，而是從長遠的地方考慮，把企業的發展放到第一位，結合近期的企業經濟效益，讓物業服務企業的發展更加長遠。
四、ISO9000質量管理體系在物業管理中的應用
（一）選擇試用標準
我們可以把ISO9000質量管理體系的頒布和推行看作是服務行業的一大進步，因為這個體系的推行讓物業管理企業的管理行為得到最好的規范，同時整個企業內部也得到了很好的轉變，比如物業管理企業的員工素質得到了提高、物業管理質量和水平得到了提升，讓更多的消費者享受到很好的服務，合格優質的物業管理能夠滿足更多業主和社會的需求。物業管理行業在ISO9000質量管理體系中是屬于服務業。
（二）物業管理實施ISO9000質量管理體系應把握的特性
一個企業想要做好管理，首先得從員工內部開始，員工本身做好了，在面對消費者的時候就會具備更強烈的服務意識，自己也能夠把握住到底什么該做，什么不該做，這樣也讓整個物業服務企業存在的不合格、不規范的因素消滅掉，整個物業管理企業的管理成本就降低了很多，同時也提高了工作的效益和經濟效益。我們都知道，物業管理行業不同于其他行業，所以ISO9000質量管理體系在物業管理中應用的時候應該要把握以下幾個特性：物業管理服務的對象是人；物業管理服務是看不見的；物業管理服務是一次性的，并且服務不能夠儲藏；物業管理提供的服務是多樣性的。
（三）物業管理企業實施ISO9000標準的做法
1. 聘請顧問
ISO9000質量管理體系在物業管理中的應用是一項比較專業的工作，并且帶有很強的理論性，所以物業公司在最開始實施這個體系的時候應該聘請比較專業的人士，作為ISO9000質量管理體系的專業咨詢顧問。聘請專業咨詢顧問的目的是讓整個物業公司建立和實施符合公司要求的質量管理體系，并且讓這個管理體系更好的為公司服務。
2. 任命管理者代表
當 ISO9000質量管理體系在物業管理中實施的時候，整個企業應任命一個管理者代表，管理者代表的主要職責是協助領導將ISO9000質量管理體系的導入，這個體系在物業管理中的導入，領導能力的強弱是非常重要的，所以一般管理者代表都會由副總經理來擔任，他主要的職責是：組織協調整個質量管理體系的建立和實施，檢查及報告整個管理體系運行情況，協助主要領導進行持續評價管理體系的有效性。
3. 建立文件化質量管理體系
什么叫做文件化質量管理體系呢？其實指的是整個 ISO9000質量管理體系的文件編制工作，而文件編寫具備以下幾個要求：必須達到相應的要求，滿足 ISO9000質量管理體系的標準；達到物業的實際水平；注重物業管理的行業特點；文件的編寫要具備可行性。
4. 員工的培訓
在整個質量管理體系的運作之前，整個企業應該聚集所有員工召開一次會議，必須讓所有員工了解和知道質量體系系統，讓所有企業的員工為整個體系的推行做好準備。對員工的培訓應該從最基本的開始，首先讓他們了解培訓的內容，然后對整個文件進行全方位的培訓，讓員工都能很好的理解和掌握。
5. 通過質量管理體系認證
當整個物業管理體系通過質量管理體系認證后，能夠對整個企業產生比較打的影響，比如它的聲譽、規范管理以及服務水準等等。所以ISO9000質量管理體系在物業管理體系中的應用是具備很重要的意義的。
6. 對整個體系的改進
質量管理體系是需要不斷改進的，當發現物業管理工作發生變化的時候，就應該對ISO9000質量管理體系進行不斷的改進和完善，所以一般情況下質量體系文件應該進行每年的修改。
五、結語
物業服務企業要想更好地適應市場，或者更好的滿足業主的需求，就必須擁有一套優秀的服務管理程。ISO9000質量管理體系在物業管理服務體系中的應用，能夠讓服務質量從根本上得到改善，也讓服務質量不穩定的現象逐漸朝著穩定的方向發展。ISO9000質量管理體系在物業管理服務體系中的應用，能夠讓物業服務企業取得最大的進步，然后一直處于不敗的地位。物業管理企業要想推行ISO9000質量管理體系，就必須說到做到，把服務放到最重要的位置，更好的為客戶服務。
參考文獻：
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關鍵詞：住宅小區 物業管理 現狀分析
中圖分類號：F291.33
文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2014）02-282-02
隨著我國經濟持續快速健康發展、城市化進程的全面推進，房地產業發展迅速。太原作為一個省會城市，在全面推進城市化過程中，以“提升城市功能檔次、優化人居環境”為著力點，進一步強化基礎設施建設和生態環境建設，統一規劃，合理布局，綜合開發。與之相關的現代物業管理的發展蓬勃興起，行業竟爭日趨激烈。因此，調查與分析現階段住宅小區物業管理的現狀成為當務之急。
一、太原市物業管理方面的調查
1.物業管理市場潛力巨大。從近幾年省城太原房地產熱點區域來看，幾個區域都有很大的市場優勢。如迎澤區地處中央核心，歷史悠久，科、教、文、衛、商等各種配套設施齊全，居住環境發展較為成熟。杏花嶺區的龍潭湖片區不僅地段繁華而且空氣清新、新建有以萬達為中心的高端住宅小區；位于府西街的太原中央商務區，則是省城的政治、金融和文化中心。而近幾年長風街及南部新城的發展更是有目共睹，南部新城大體框架已基本成型，省實驗中學、太原五中、三中、外國語學校以及省兒童醫院、太原市人民醫院等許多教育、衛生優勢資源已在南部建立分部，未來南部新城將建設成為品位較高的現代化新城。還有東山、西山片區的打造等等。這些區域的開發和發展必將帶動太原市的物業管理市場的新變革，物業管理市場的潛力是巨大的。
2.物業管理企業逐漸成熟。據太原市房地產管理局和太原市物業管理行業協會統計數據，截止2012年，全市物業服務企業共有395家，物業管理企業325家（但無一家達一級資質企業），二級資質企業22家，其余都為三級資質企業。物業管理總建筑面積接近8000萬平方米，覆蓋率達到60%以上。年內省城又新增物業項目108個，各類物業管理項目和住宅物業管理項目也相應增加。目前，太原市物業管理企業類型主要有兩種：一種是本土企業，數量上占比最大。由原房管所以及機關后勤單位轉制成立的物業管理企業、由房地產開發企業派生的物業管理公司、還有就是酒店集團派生成立的物業管理企業；另一種是外來企業，具有良好品牌和較強實力，其中不乏國際一流管理公司。主要有來自北京、深圳的外埠物業管理公司以及外資物業管理企業。
3.制度建設力度進一步加大。太原市為提升物業管理水平，解決行業現實存在的問題，太原市房管局于近幾年做了大量工作，多次組織工作人員及各物業企業經理和部分業主進行討論修改，針對物業管理、物業服務企業資質、停車收費、物業服務合同、物業管理區域召開業主大會、成立業主委員會程序等等問題，先后研究起草了諸多管理辦法和意見，并陸續實施。2011年12月5日，由太原市人大常委會頒布的《太原市城鄉建設檔案管理條例》也與2012年3月1日正式實施。
4.對物業管理日趨重視。物業管理做為一項新的行業，涉及政府、企業和千家萬戶，直接影響著社會、經濟、環境的方方面面。近年來，房地產業競爭激烈，供不應求的狀態仍未明顯改善，物業管理也備受社會的關注，政府等職能部門和輿論媒體也加大了對物業管理相關法律法規的宣傳，規范行業市場秩序。今年，太原城建品質繼續快速升級，一級房企蜂擁進駐熱情不減。為了能夠增強市場競爭力，開發商們“打鐵還須自身硬”，樹立良好的企業形象，吸引更多的消費者，物業必須實行合理規范化的管理。
二、小區物業管理中存在的主要問題
1.開發商遺留的問題。開發商在房地產項目的開發建設中，對樓盤宣傳銷售不屬實、刻意隱瞞其小區的規劃和交房后“五證”是否齊全等問題；在一定盈利的程度上還侵害了業主的一些共同利益；房屋建設有問題，質量不過關，地基打不穩，小區內的配套設施不完善等，出現的一系列問題得不到及時的妥善解決，業主并將不滿遷怒于物業管理部門，如拒交物業費、破壞公共設施、不配合物業管理等，這樣也就造成后期物業管理難的現象。
2.物業服務業與業主間的矛盾問題。在我國許多城市中，由于物業服務企業大多是從其他部門轉制而來，或是從房地產開發企業派生而來，存在物業管理不到位等情況；物業企業服務意識不強，從業人員素質不高，取得職業資格證的人員較少，具備高級管理資格的人員更少；業主對保護自己的財產權利意識薄弱，對物業的相關知識又甚是缺乏，沒有正確的意識概念，對物業管理人員的不理解和不尊重，導致在出現糾紛時雙方不能正當和諧的溝通，致使矛盾激化，從而影響物業管理的健康發展。
3.業主與業主組織之間的糾紛問題。業主的自治管理，主要是通過制定管理規約和成立業主委員會兩個關鍵環節來實現的。雖然我國規定住宅小區應成立業主委員會，但其組建艱難，在我市的眾多小區中，仍還沒有成立相應的業主委員會，所以在當問題出現時，住宅小區沒有業主委員會、沒有規范的管理規約，失去這兩個關鍵環節，業主有時會誤認為是物業服務企業損害了自己的利益，然而物業管理的強硬態度，拒絕與之接待，使得雙方對立情緒加劇。為避免這樣的糾紛，太原市應在小區成立業主委員會上著重下點功夫。
4.相關配套政策相對滯后。太原市在物業管理方面好多法律法規還不健全，導致在實際操作中，仍有一些工作缺乏政策依據，政府、職能部門、物業、業主的責、權、利不清。前期物業管理、維修資金使用、業主委員會的建設等需進一步完善。我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在立法層次不高，法律體系框架不成熟，缺乏系統性和綜合性等問題。雖然近幾年國家也頒布了不少關于物業管理方面的法律條例，但是對住宅小區停車管理和收費等方面仍存在一些問題，希望太原市可以對住宅區停車管理收費方面出臺一些對應政策。
三、對城市住宅小區物業管理的一些建議
1.健全管理機制，明晰責、權、利關系。物業管理部門應著重建立對業主的行為規范體系，并進一步規范行業行為，依法管理，依法服務，業（下轉第284頁）（上接第282頁）主也應自覺規范自己的行為；在小區建立業主自律機制，通過業主委員會和業主管理規約來實現，運用經濟手段和法律手段來約束業主的行為；促使每個業主積極主動地參與管理，物業正確行使權力，督促業主，彼此相互制約、相互監督、合力共管。
2.積極組建業主委員會，完善設立程序。目前，太原市又新建了許多住宅小區，各種設施配套完備，但是仍然沒有得力的措施保障，基層部門人力、經費均有限，政府部門在成立和指導業主委員會工作上沒有引起重視，積極性不高，致業主與業主組織矛盾紛爭。所以建議政府部門正確指導業主委員會，宣傳和加強住宅居民對物業的正確認識，提出對不履行義務、推諉等造成業主委員會成立工作延誤等情況，規定明確的處罰原則；推動政府部門指導監督設立籌備組和業主委員會工作的積極性，從而加快組建業主委員會的步伐。
3.加強物業服務合同內容的合法性。物業服務合同至關重要，它必須遵循維護和尊重業主財產權利的原則，以維護全體業主的公共利益為前提；物業服務合同不得侵犯業主的合法財產權利，不得違反法律法規，不得損害國家、集體和第三人的利益；在物業服務中，業主的物業財產權利應與物業的管理權力相對應。由于物業服務內容的合法與否直接影響物業服務合同的效力，因此我們在審查物業服務合同效力的同時，物業服務合同內容的合法性也要進行審查。為避免發生不必要的矛盾與糾紛，我們在簽訂物業服務合同時一定要對其進行嚴格審查。
4.建立健全相關法規，走集團化之路。物業管理要進一步發展壯大，必須擺脫小規模的經營模式，走規?；⒓瘓F化之路。政府等職能部門不僅要制定相關政策，對物業管理部門的資質進行審核，實施嚴格的市場準入制度，更要定期不定期地對其進行動態監測，整合一切優質資源，逐步淘汰那些規模小且無資質的企業。對物業服務企業的各項指標，都應有法可依、有章可循，增強物業管理法律制度的操作性。二是政府部門繼續加大對物業管理的宣傳和引導力度，使社會各界都對物業管理給于關注和支持。三是物業管理部門也要加強對從業人員的專業技能培訓，規范從業人員行為。建立嚴格的崗位責任考核制度，進一步強化服務理念、提高管理水平，為物業管理營造一個寬松、良好的發展環境。
四、結束語
物業管理作為與城市生活息息相關的行業，在構建我國和諧社會體系中肩負著重要的歷史使命。太原市物業管理企業應借鑒其他物業管理較好地區的經驗，來增進彼此之間的交流，并切身實際，開拓創新。物業服務業與業主之間，彼此應像朋友，和平相處，真誠對待。物業管理好、服務好、認真解決問題，才是對居民最好的保障；居民也要把社區像自己家一樣對待，用心保護和享受物業為自己提供的一切資源，這樣也是對物業管理最好的回報。只有這樣共創雙贏，才能使物業管理越走越好，為創建文明城市發揮更好的功能和作用。
參考文獻：
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論文摘要：市場經濟條件下，隨著競爭的越來越激烈，中國民營企業要想迅速發展壯大，資本運營可謂是必然選擇。然而資本運營有其內在規律，中國民營企業只有真正認識它、并遵循其規律運作，才能通過資本運營拓寬 融資 渠道和合理利用，促進產業升級，最終實現以產帶融、以融促產的發展道路。目前中國民營企業紛紛試水資本市場，同時各種問題不斷浮出水面，其中德隆集團可謂是典型，從德隆案例剖析中國民營企業資本運營和產業整合之間如何進行的一些經驗教訓，希望能給中國民營企業資本運作一些啟示。
市場經濟條件下，中國民營企業在產品運作中完成了資本的原始積累之后，面臨著激烈的市場競爭，僅通過簡單擴大再生產來提高市場競爭力，已經不再是有效的手段了。從資本積聚到資本集中，從實業經營轉向資本經營，幾乎是所有民營企業迅速做“大”做“強”的途徑。通過資本運營，企業資產規模有可能以幾何級數膨脹，從而實現企業的超前發展，奠定其產業基礎和資本市場領導者的地位。因此在 中國經濟 的近10年之中，我們看見了眾多民營企業試水資本市場，漸漸成為資本經營的主體。
德隆這個昔日的新疆的小企業發展成為如此龐大的企業帝國，公司從原來單一的經營模式發展成為涉及 農業 、加 工業 等領域的多種經營模式，形成農業及相關產業、汽車領配件、 旅游 以及資本經營四大支柱產業， 投資 領域擴展到房地產開發、倉儲貨運、物業與酒店業、 文化 娛樂、新技術等多種行業。通過企業兼并和資本擴張，企業獲得了迅猛的發展，形成多產業融合、產品經營與資本經營并重的控股集團公司體制，實現了現代企業制度與統分結合高效 管理 的集團組織制度，創造了大集團規模經濟的綜合競爭優勢。
（1）其通過“借殼”的途徑，即通過受讓已經上市的公司的國家股或法人股的方式，介入股市。在連續的資本運作中，開始控制多家 上市公司 ，逐步形成所謂的德隆“系”。憑借這種方式，德隆公司的產品結構實現了多元化發展，資產規模不斷壯大，融資能力不斷加強，公司總市值高速增長。
（2）德隆系斥資非上市公司，利用自己資源進行產業整合——IPO融資——出臺系列方案、措施——增資擴股融資收購。或利用自己資源進行產業整合——無法IPO融資，置換進現有上市公司——作為現有上市公司增資擴股融資的因素。這也就是“三駕馬車”接連能夠實現增資擴股的原因。
（3）其參股 金融 業，利用 金融機構 集資的功能，一方面大量集資為其主營業務擴大市場規模及市場份額；另一方面發揮協同效應，利用金融優勢提高集團業務和產品競爭力。
分析德隆帝國崩潰之原因，固然有宏觀大背景下的一系列原因，比如：國家融資政策一慣向國有企業傾斜，以致于民營企業融資難；中國資本市場發展還不健全、完善，相關運作規則還未成體系，致使民營企業資本運作難以進行；資本運營方面的相關 法律 、法規及配套政策相對滯后，難以解決了出現的新問題；金融、 證券 等監管部門監管力度不夠；民營企業整體信用缺失，再加上2004年初，由于中央政府擔心投資過熱，在金融政策上采取收縮銀根政策，直接減少對企業的貸款。國家限制幾大過熱行業，包括鋼鐵、水泥、電解鋁、汽車、房地產和煤炭等。德隆涉及的幾個主要行業，恰恰名列其中。由于這一系列外因的出現，促進了德隆資金鏈斷裂，使德隆的一張張多米諾骨牌被推翻。
但進一步探究深層次的原因，我認為還是德隆內部的原因。首先，德隆系涉足實業和 金融 兩個領域，在此基礎上，德隆進一步細分，實業方面，包括番茄醬、水泥、汽車零配件、電動工具、重型卡車、種子、礦業等；金融方面，則信托、 證券 、商業 銀行 、租賃等兼收并蓄。所謂是場面鋪得過寬過大，各產業之間又相關系數甚小，并且還沒有自己的核心產業，產業整合也只是做到了貌合神離，這些導致了德隆沒有自己的核心競爭力，在日益競爭激烈的 市場 經濟 下，沒有核心產業遲早將被市場無情的淘汰。
次之，根據監管部門自2002年末以來的 調查 ，德隆在整個銀行體系的貸款額高達200億-300億元。如果加上股權抵押、委托理財、 證券公司 三方委托貸款等，德隆占壓的銀行資金更多。這些貸款大量被用于德隆的股權收購，其收購公司的做法粗糙而簡單，大小好爛通吃，對被收購公司質量把關松懈，在收購時沒有仔細考慮現金回報的時間安排，在 投資 節奏方面的安排，即長、中、短期投資的比例上也不合理，長期投資比重過大，影響資產流動性，更多看到富有“利潤”的投資機會和產業整合機遇，不管公司高速成長帶來的潛在風險。德隆大量投資回收期較長的項目，但這些項目投資沒有配合短期項目，以理順資金回流，這是第一個風險。對投資回收期較長的項目也沒有拉開投資時間，不能保證資金順利回收，以免資金鏈斷裂的風險，這是第二個風險。短融長投最終拉斷了德隆的資金鏈，把高速擴張形成的龐大資產建立在高負債的沙堆上，德隆的脆弱由此注定。德隆的產業整合是以資本運作為基礎的，少量的初始資本幾經變化控制了巨量的產業資本，而新整合的產業大多數不能實現現金流的正常運轉，只好依賴銀行，最后的結果只能是貸款越來越多。一旦產業整合不利，銀行緊縮貸款，那么德隆的一切產業規劃就成為空中樓閣，股價崩潰是其必然。
再者，公司內部控制機制缺失，這么一個龐大的德隆仍然是家長式的 管理 方式，這顯然不能適合現代企業制度的需要，必然會導致決策性失誤。同時，德隆多元化戰略目標與其內部實力不符，即公司 人力 、物力、財力都不能支撐其碩大的戰略夢想，以致于到了后期，德隆的違規操作與資金緊張之間形成了惡性循環狀態，越是資金緊張越違規操作融資，而越違規操作融資，其資金缺口就越大，直至資金鏈完全斷裂，昔日帝國灰飛煙滅。
我們應該意識到，市場經濟要求資源和要素實現最佳組合，而資本是市場上最活躍的要素之一。資本運營是企業繼生產經營、商品經營之后，以所擁有的資本為對象，通過資本更大范圍的流動，實現內外部資源的優化配置，提升企業競爭力的經營活動，它是企業發展中的一個重要層次。民營企業的資本運營和產業整合如何進行，應該從宏觀 環境 和自身兩個方面著手。
在宏觀條件上，首先應該進一步完善市場經濟體制，充分突出以市場為導向的國有企業與民營企業之間的公平競爭；再之 國家法 律、法規及相關配套政策應該鼓勵、支持民營企業的健康發展，同時起到規范民營企業行為的作用；第三，金融、證券等市場監管部門應該加強自身建設和加大執法力度，并且應該加強相互之間的溝通并建立相應的資源信息共享機制。
同時民營企業也要加強自身整體素質建設，提高民營企業的信譽度；建立內部控制機制，監督、控制各管理層人員違法違紀操作；應該建立其核心產業，并以產業經營為目的，資本運營為手段。同時還應加強以下四個方面的建設：
（1）要高度重視資本運營在民營企業中的作用。一般來說，民營企業都是從產業經營起步的，這是立足 市場 的前提和必要。但發展到一定階段后，這種單一的產業經營將會束縛企業自身的進一步發展，要尋求更廣闊的發展空間，資本經營就成為必經之路。通過這種方式可以使企業資源融入更大范圍的資源之中，進行優化重組，實行跨行業、跨地區、跨所有制的資本運營，充分發揮資源的最佳運營效益，實現企業規模效益的提高。從這點說，企業從產業經營到資本經營的結合，是創業期之后的深化和飛躍。
（2）要弄清民營企業進行資本運營的關鍵。資本運營應該為企業整體戰略服務。民營企業的核心競爭力在于其靈活的體制和創新能力，而并非資本運營的能力，因此企業不能像“ 投資 控股”型企業那樣，先取得目標公司的控制權，然后再去整合企業或相關產業，謀取回報。應當圍繞企業已有的產品和企業將來發展的方向，有意識地選擇目標公司。換句話說，民營企業是為了發展企業核心競爭力而進行資本運營，而不是為了資本運營而提高企業的競爭力。
因此，應從企業的實力出發進行資本運營。這里所指的實力包括資本實力和經營能力等。固然對于民營企業而言，進行資本運營是必然之路，但不顧實際情況盲目進行資本運營，卻會讓企業“噎死”。
成功的資本運營必須以成功的產品運作為基礎。有人講產品運作是加法，資本運營是乘法，資本運營是比產品運作更高級的形式。但是進行資本運營，沒有成功的產品運作是不可能取得長遠效果的，如果離開產品運作而大搞資本運營，會使企業陷入危險的“資本泡沫”中，最終出現不可收拾的局面。
（3）必須強調企業 文化 在整合中的作用。資本運營本身不是目的，而是為了使企業更快、更好地發展，使資本更快、更好地增值。因此收購、兼并、重組之后的整合，是決定資本運營效果的關鍵。而整合的效果又往往取決于并購雙方的 企業文化 能否兼容，應該培養具有企業凝聚力、創新意識的企業文化。
（4）不斷發現培養專業人才。
關鍵詞：服務供應鏈；體系結構；物業服務供應鏈
中圖分類號：F719.0 文獻標識碼：A
近年來，服務業在各國經濟活動中所占比重越來越大。許多學者認為在制造領域內取得顯著成效的供應鏈理論如果應用到服務領域中，也會對服務業的發展起到很好的促進作用。2000年之后，關于服務供應鏈的研究陸續出現，研究者從不同的視角闡述了對服務供應鏈的理解，這些成果對于將來的研究起到了奠基性的作用，但是離成熟的理論形態還相距甚遠。因此，本文通過綜述國內外研究現狀，并探討服務供應鏈的理論體系結構，以期對下一步研究提供可以借鑒的參考。
1 文獻研究綜述
1.1 服務供應鏈的概念和內涵。服務供應鏈的研究近幾年才開始，目前還未形成統一的定義[1]。本文按照服務的介入程度不同，將人們對服務供應鏈的定義分為三類：第一類觀點認為服務供應鏈是傳統供應鏈的下游部分。這種認識是基于服務在產品的分銷、配送、維修和回收等環節所表現出的巨大作用。代表人物有Dirk、Steve[2]和胡正華[3]等。第二類觀點認為服務供應鏈是在服務行業中應用供應鏈思想管理有形產品。如醫院采用供應鏈管理中的藥品庫存管理和信息集成的思想，提高服務績效。代表人物有Jack[4]等。第三類觀點認為服務供應鏈是在服務行業中應用供應鏈思想管理無形服務。持此觀點的有Ellram[5]、田宇[6]和于亢亢[7]等人。
本文將服務供應鏈理解為以服務為主導的集成供應鏈。當客戶向一個服務集成商提出服務請求后，它立即響應客戶請求，向客戶提供系統集成化服務，并且在需要的時候分解客戶服務請求，向其他服務提供商外包部分服務性活動。這樣從客戶的服務請求出發，通過處于不同服務地位的服務提供者對客戶請求逐級分解，由不同的服務提供者彼此合作，于是就構成了一種供應關系，同時服務集成商承擔各種服務要素、環節的整合和全程管理，稱之為服務供應鏈（Service Supply Chain，SSC）。在一定意義上，服務供應鏈延續了現代供應鏈管理中以客戶為中心的理念，用服務拉動整條供應鏈的管理和運作，以期通過服務的整合滿足客戶多樣化的需求。
1.2 服務供應鏈的模型。目前，國內外對于服務供應鏈的模型研究主要集中在結構模型。Ellram[5]建立了一個包含服務能力管理、需求管理、客戶關系管理、供應商關系管理、服務傳遞管理和現金流管理等管理內容的通用服務供應鏈模型。該模型的優點在于它反映出了服務供應鏈的主要管理活動內容，具有普遍的適用性。而不足之處在于未能反映服務供應鏈中的成員結構。
于亢亢[7]以服務為節點，以工作量為緩沖，以間接服務供應商，直接服務供應商，整合服務集成商和最終客戶為主體，建立了包括需求管理、客戶關系管理、供應商關系管理、技能管理、服務傳遞管理等主要活動，融合實體流和信息流的服務供應鏈結構模型。該模型克服了Ellram模型的不足，但是該模型是以電子制造服務業為背景建立，其通用性有待考證。
另外，國內的一些學者針對不同服務行業，結合行業特性提出了服務供應鏈模型。例如，王珍[8]歸納了物流服務新觀念，提出了第三方物流服務供應鏈結構。陳小峰[9]以需求和反饋為主線，提出了物業服務供應鏈機構模型。施麗容[10]以港口為核心企業建立了港口供應鏈結構模型。
1.3 服務供應鏈的應用領域。在物流服務供應鏈研究方面。田宇[6]認為其基本結構是集成物流服務供應商的供應商集成物流服務供應商制造、零售企業模式，其中集成物流服務供應商的供應商指傳統的功能型物流企業，如運輸企業、倉儲企業等，它們因其提供的服務功能單一、標準，且業務開展往往局限于某一地域，而被集成物流服務供應商在構建全國甚至全球服務網絡時吸納為供應商。
在旅游服務供應鏈研究方面。張英姿[11]指出，旅游服務組合產品實際上是一條由一個分工協作的系統提供給旅游者的服務供應鏈。供應鏈管理的理念與旅游服務系統的特征相形相應。黃小軍[12]等認為針對旅行者的、以旅行社安排的旅游活動順序為依據的旅游服務系統是一條服務于旅行者的服務供應鏈。
在港口企業服務供應鏈研究方面。陽明明[13]認為港口供應鏈是以港口為核心企業，將各類服務供應商（包括裝卸、加工、運輸、倉儲報關、配送，甚至金融、商業服務等企業）和客戶（包括付款人和船公司等）有效結合成一體，并把正確數量的商品在正確的時間配送到正確地點，實現整個供應鏈成本最低。與典型的制造型供應鏈不同的是，港口供應鏈沒有制造環節，它是以港口作為主導供應鏈的核心企業。施麗容[10]在陽明明研究的基礎上提出了港口企業供應鏈治理策略。王玖河[14]等以整體最優為出發點，從3個目標基礎上建立了港口企業的集成供應鏈多目標規劃模型。
在物業服務供應鏈研究方面。陳小峰[9]在分析物業服務的特點基礎上，提出了物業服務供應鏈概念，認為物業服務供應鏈是以物業服務供應商、物業服務商和業主為主體的鏈式結構。
1.4 服務供應鏈管理和企業績效的關系研究。目前對于服務供應鏈與企業績效的關系研究很少見到。較為相關的研究包括：
金立印[15]以中國民航服務業為對象，考察了作為服務供應鏈管理動力源泉的服務領導力和組織文化同供應鏈管理活動間的關系，并實證檢驗了服務供應鏈管理模式對顧客滿意及企業經營績效有何作用。研究結果表明，服務供應鏈戰略管理活動，運作管理活動和顧客信息系統的構建通過有效提升顧客滿意度，能為企業帶來利潤，增加企業績效。
于亢亢[7]以電子制造服務供應商為對象，研究發現服務供應鏈管理與企業績效有極大相關性。并認為服務供應鏈發揮作用的關鍵是用服務拉動整條供應鏈的管理和運作，以通過服務的整合滿足客戶多樣化的需求。
1.5 服務供應鏈和產品供應鏈的關系研究。服務供應鏈思想源于產品供應鏈，同時是對產品供應鏈的補充。Shostack[16]把組織提供到市場上的物品分為4類：純粹的實體產品、附帶服務的實體產品、伴有產品的服務和純粹的服務，并且在一條橫軸上從左至右順序排列，稱之為產品/服務連續譜系圖（如圖1所示）。
產品供應鏈的作用對象是有形的產品，并且按照供求關系，逐級由供應商傳遞給制造商，最終到達用戶手中。帶有這種傳遞特征的產品一般都是實體產品。當產品進入消費領域后，其流通性隨之消失。在消費市場日益成熟的今天，人們越來越追求個性化、時尚化的消費方式，對服務多樣性、便利性的需求被強烈激發出來。將整個服務提供過程整合起來實施基于客戶價值管理的服務供應鏈，正是適應了客戶的這種需求，在服務不斷深化的條件下，服務供應鏈的作用越來越重要。因此，產品供應鏈和服務供應鏈實際上反映的是生產領域和消費領域中，企業為滿足客戶需求所采取的方法與手段。服務供應鏈不僅僅是對產品供應鏈的補充，而是與產品供應鏈有相同的理論序位和價值內涵。參考相關文獻，將兩者的區別和聯系簡單總結如表1所示。
2 服務供應鏈的體系結構
參照文獻[1]對供應鏈體系結構的梳理方法，本文提出的服務供應鏈體系結構包括理論基礎、供應鏈成員、研究的目標和內容（如圖2所示）。服務供應鏈的理論基礎包括服務運營管理和供應鏈管理兩部分。服務供應鏈的成員包括服務供應商、服務集成商和最終用戶。服務供應鏈的管理目標是提高服務質量，降低系統總成本。服務供應鏈研究和實施的主要內容包括如下幾方面：
2.1 服務供應鏈設計。服務供應鏈的設計從整體角度勾畫企業藍圖，是一種擴展的企業模型。它不僅包括服務流系統，還包括組織、信息和價值傳遞。不同類型的服務對供應鏈設計有不同的要求。例如，顧客參與程度高的服務（旅游服務）和顧客參與程度低的服務（物流服務），對供應鏈提出的要求就不同。前者強調顧客感知的重要性，而后者則更注重準時和便利。服務供應鏈設計應考慮的因素包括：服務傳遞過程、服務設施、服務地點、服務能力、服務情境、質量保障和信息收集等。
2.2 合作伙伴選擇。合作伙伴關系是指服務供應鏈成員在一定時期內共享信息，共擔風險，供貨利益的協議關系。由于服務的易失性，導致服務供應鏈穩定性相對較差，因此選擇良好的合作伙伴對于提高服務供應鏈的穩健性有著重要的意義。對于供應商選擇基本方法包括：線性加權法、層次分析法、數學規劃法、作業成本法、數據包絡法、模糊評價法、遺傳算法和神經網絡等。這些方法都是制造供應鏈供應商選擇的主要方法，在借鑒到服務供應鏈時應該注意評價指標的設計要適合服務的屬性。
2.3 服務流程管理。服務供應鏈在實施和運作的過程中需要對一些關鍵流程進行管理。這些流程包括信息流、服務能力、需求、客戶關系、供應商關系、服務傳遞和現金流等。服務的無形性、異質性以及生產消費同時發生等特性使得服務流程管理面臨新的課題。比如服務能力管理就是要解決服務商在自身能力不足的情況下，如何利用供應商的服務能力來向顧客提供無差異服務的問題；再如，服務傳遞管理包含服務質量如何監督的問題，因此服務質量的評價則是人們首先要解決的問題。
2.4 集成技術。集成技術一直是供應鏈研究的熱點問題，作為一種是智能技術，其重要性在服務供應鏈中也是不可或缺的。服務供應鏈的集成技術包括信息集成和服務流程集成。在服務供應鏈中，集成化的信息可以對服務流和資金流進行有效控制，并且通過對需求不確定性的預見可增加快速響應能力，或降低服務成本。而服務流程的集成對于提高服務供應鏈的運作效率以及對節點企業進行協調與控制起著至關重要的作用。
2.5 績效評價體系。服務供應鏈的績效評價體系包括評價緯度、評價方法選擇和評價指標體系等。服務供應鏈評價受人為因素影響較大，如何根據不同的評價緯度，科學選擇評價方法和指標體系成為將來研究的一個重要課題。在前期研究階段，借助產品供應鏈評價方法是很有必要的，但是應該注意兩者之間的差別，切不可照單全收。另外，由于服務業的多樣性和復雜性，形成的服務供應鏈的結構形態和運作方式也可能多樣共存，進行評價時應注意評價方法的適用性。
3 示 例
居住物業服務是為保證居住物業的使用正常，以滿足使用者各種居住需求為目的的有償性、專業性的委托服務。我國的居住物業服務伴隨著市場經濟的建立、房地產綜合開發以及住房商品化的推行而得以快速發展。盡管如此，物業服務在實際運作中卻問題頻發，主要表現為：（1）面對業主的新需求，物業服務商未能進行快速響應，造成供需結構矛盾；（2）物業服務涉及到的利益主體和關聯產業較多，公共關系復雜，物業服務對此協調乏力；（3）物業服務缺乏規范性，服務質量差，服務收費高。
針對上述問題，提出用服務供應鏈思想整合物業服務：把物業服務部分業務外包，以降低成本，加快響應速度；將物業服務與關聯產業及公共關系部門進行有效集成，以加強信息溝通，提高協調能力；整合服務供應鏈資源，提高服務水平。本文所構建的居住物業服務供應鏈的結構模型如圖3所示。
物業服務的內容包括公共服務和專項服務。由于這兩種服務在供應鏈成員之間所形成的資金流、服務流和信息流不同，所以在供應鏈結構中構成兩個模塊，即公共服務模塊和專項服務模塊。除此之外，涉及到人們衣食住行的外部相關部門與社區居民也有密切聯系，不過因業務關系不屬于服務供應鏈范疇，所以是鏈外利益主體。
（1）公共服務模塊。公共服務由服務商和供應商直接提供給客戶（服務流①和服務流②），資金則由客戶支付給服務商，再由服務商支付供應商（資金流①和資金流②）。資金流①是住戶繳納的物業管理費，資金流②是服務商按照承包合同支付給供應商的勞動報酬，服務商的收入是兩者的差額。
（2）專項服務模塊。專項服務的經營方式主要有物業公司自主經營和對外招租兩種形式。自主經營的項目，如商業網點、文體娛樂等，顧客和服務商之間形成逆向的資金流和服務流。對外招租的項目，如餐飲店、理發店等，承包商直接向顧客提供服務并取得收益（服務流③和資金流③），承包商與服務商定期結算承包費（資金流④）。
（3）物業服務供應鏈外部協調。市政、街道、居委會、衛生等部門雖然不是物業服務供應鏈成員，但是卻對物業管理有很大的影響。它們與服務商的業務往來包括公共性代辦事務、社區聯動管理、信息公告等。供應鏈外部協調的關鍵是做好外部信息流（信息流④）與內部信息流（信息流①②③）的整合。
物業服務供應鏈將整個服務過程整合起來實施基于客戶價值的管理，有助于把握客戶需求，做出及時響應，提高服務質量，降低服務成本。
4 結束語
服務供應鏈將整個服務過程整合起來實施基于客戶價值的管理，有助于把握客戶需求，做出及時響應，提高服務質量，降低服務成本。當然，在發展之初服務供應鏈理論仍有其不完善之處，將來可做的研究工作還有很多，如前面提到的服務供應鏈實施的幾部分內容，均有待深入研究。另外，作為一種先進的服務運營模式，服務供應鏈不但應該受到學術界的重視，更應該引起企業界的廣泛關注，因為理論只有同實踐結合起來才能發揮出應有的作用。相信隨著社會各界對服務供應鏈重視程度逐步提高，相關的理論和技術問題會得到完善和解決，服務供應鏈的理論體系會更加充盈豐富。
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[論文關鍵詞]地鐵 融資模式 PPP模式
深圳地鐵建設一直重視采用多種投融資方式，一期工程建設時采用了傳統的政府投融資模式，投資金額約70%由市財政撥款解決，其余約30%的資金由商業銀行貸款解決；二期5號線采用了BT模式，4號線采用BOT模式建設。對于三期及后期線路建設，深圳市政府積極研究如何進一步突破傳統的投融資方式，以解決地鐵建設資金不足，加快地鐵建設，提高項目投資收益和償債能力問題。采用PPP模式，引入戰略投資伙伴方式建設和經營城市軌道交通，拓寬融資渠道，減輕政府財政負擔，成為一個不錯的選擇。
一、PPP投融資模式介紹
PPP模式即Public—Private—Partnership的字母縮寫，通常譯為“公共私營合作制”。PPP模式誕生于20世紀90年代初，英國政府推出的PFI（Private Finance Initiative）計劃。是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。
政府和私營部門在合作的同時，共享利益，又共擔風險。政府可以利用最少的資源，為社會提供更多的服務；私營部門在與政府“這棵大樹”合作中可以得到較好的經濟利益。同時，合作各方各自承擔自己有優勢方面的伴生風險。
二、PPP模式在國外地鐵的應用
PPP模式在倫敦地鐵應用較早。倫敦地鐵由國營地鐵公司擁有并運營，由于長期的投資不足導致地鐵系統產生許多不穩定因素，英國政府計劃以PPP的方式對整個地鐵系統進行升級改造。經過4年多的論證和試行，分別正式于2002年12月和2003年4月簽約，倫敦地鐵公司將地鐵系統的維護和基礎設施供給工作以30年特許經營權的方式轉給了三個基礎設施公司（分別為SSL、BCV和JNP公司），運營和票務依然由倫敦地鐵公司控制。政府通過對經營環境的評估和公司經營狀況的審核，每年為地鐵公司補助10-11億英鎊。此次改革既解決了長期困擾倫敦地鐵的投入問題，也解決了企業經營的激勵和效率問題。
三、PPP模式在北京地鐵中的應用
2005年2月7日，北京市基礎設施投資有限公司（以下簡稱基礎設施公司）與香港地鐵公司、北京首都創業集團有限公司（以下簡稱首創集團）達成協議，合作成立公私合營公司（以下簡稱PPP公司），特許經營列車及機電設備的投資建設和北京地鐵4號線的運營，成為國內首例以PPP模式運作的地鐵項目。同日，這三方與北京市政府草簽了項目《特許經營協議》。
在持股的三家企業中，香港地鐵公司在香港地鐵建設與運營方面積累了30多年的經驗，是世界上少數具有盈利能力的地鐵公司?；A設施公司屬北京市政府所擁有，主要經營軌道交通基礎設施的投資、融資和資本管理業務。首創集團則是直屬北京市的企業，投資房地產、金融服務和基礎設施，是實力雄厚的城市綜合運營商。這種優勢互補的組合，為地鐵四號線的高效建設和運營打下了堅實的基礎。
《特許經營協議》約定：一是成立由政府投資方占控股地位（51%）的PPP公司；二是授權PPP公司地鐵四號線30年的特許經營權，特許經營期內特許權不得轉讓；三是將該項目資產分為兩部分，一部分資產以使用權出資，另一部分資產通過簽署租賃協議租賃給PPP公司使用。在項目的成長期和成熟期，通過增減租賃部分的租金，可靈活分擔部分客流風險，也可收回部分政府投資，避免PPP公司產生超額利潤。四是實行計程票價制，如果實際執行的政府定價低于上述確定的票價，市政府將給予PPP公司補償。
四、深圳地鐵6號線投融資模式研究
深圳地鐵6號線工程位于深圳市寶安區和光明新區，起自龍華深圳北站，終于松崗站，途經龍華新城、光明新城以及石巖、公明、松崗等地區，線路長約37.8公里，投資約為170.6億元，規劃建設期為2012-2016年。沿線土地資源豐富，具備實施PPP“軌道+物業”模式的先決條件。
地鐵6號線由政府授權市地鐵集團為項目發起人，通過一定的程序選擇擁有豐富經驗和雄厚資金實力的社會投資人，共同組建項目公司，負責6號線項目的建設、運營和相關資源的開發，提供沿線重點地塊規劃設計的優化建議。由項目發起人控股51%，項目公司運營30年，運營期滿后將相關資產無償移交給市政府指定機構。
為使項目投資回報率達到資本市場對資金回報率的一般要求，以確保項目具備市場化運作條件，深圳市政府承諾分年度給予項目公司合計123.4億元現金補貼。資金來源為6號線長圳車輛綜合基地部分地塊的出讓收益。經初步測算，深圳市政府通過公開招拍掛6號線長圳車輛綜合基地地塊，將獲得土地出讓凈收益，除給予6號線項目現金補貼外，還有剩余。經財務分析，若考慮采用政府現金補貼，本項目全部投資稅后財務內部收益率，及資本金投資稅后財務內部收益率均可達到資本市場對資本回報率的一般要求，具備市場化運作條件。
五、深圳地鐵6號線融資風險分析
深圳地鐵6號線的融資風險主要有經營風險和財務風險：
（一）經營風險
經營風險指企業固有的預期未來經營收益或息稅前收益的不確定性。對于地鐵項目而言，決定經營風險的因素主要有：一是客流量的變化。在其他條件不變的情況下，客流量越穩定，其經營風險越??；二是票價的變化。地鐵票價變化直接影響客流量，票價越穩定，其經營風險越??；三是運營成本的變化。地鐵運營成本中固定成本比重很大，只要運營收入略有變化，就會導致經營收益或息稅前收益的大幅度變化。因此，為了降低經營風險，必須在投資決策中正確預測客流量的變化。
（二）財務風險
地鐵項目融資中債務資本具有相當的比重，一旦銀行加息，將較大的增加公司還本付息的壓力。要降低財務風險，投資者在項目融資時要盡量選擇合理的債務融資手段及金融產品。
（三）房地產市場風險
由于6號線項目建設擬推行“軌道+物業”的建設模式，建設資金將通過地鐵沿線上蓋空間開發所獲得的收益來解決，因此，房地產市場的波動將對其收益產生直接影響。充分考慮項目資金需求和地塊招拍掛時序，確保項目的正常啟動和建設資金需求；同時，政府亦需提供承諾在必要時對項目進行財政支持，用于緩解房地產市場波動造成的財務風險。
六、建議
PPP模式的應用不但減輕了政府財政的壓力，而且可以使公共部門和私人機構集中精力和資源從事其最擅長的活動，是一種具有重要意義的制度創新。尤其在城市軌道交通建設中有利于解決建設資金短缺的瓶頸現象，但由于PPP模式還屬于新興模式，在應用中應注意以下幾點。
（一）尋找合適的私人合作伙伴
大型公共基礎設施項目建設周期長，風險高，運營復雜，對私人機構的風險管理能力和商業運營能力有很高的要求，要選擇滿足要求的私人機構。
（二）項目公司應加強風險管理能力和統籌協調能力培養
PPP項目公司組織機構復雜，管理協調難度大，對參與各方的風險管理能力和協調統籌能力提出了很高的要求，要加強培養。
（三）吸收其他國家和城市的先進經驗
有的國家和城市已經積累了一些PPP運作的經驗，有必要倡導并組織相關的專家詳細研究，尤其是發達國家的經驗，并根據深圳的情況加以利用，使深圳地鐵6號線的建設和運營工作得以高水平實施。
（四）加強人才培養
PPP模式操作復雜，需要懂經濟、法律、財務、合同管理和專業技術等各方面的人才。因此要著重加強復合型、開拓型人才的培養，確保項目立項、簽約、實施能夠高效率、高質量完成。
摘要：REITs自1960年誕生于美國后快速成長與發展，現已成為美國房地產與金融行業結合運營的主流成熟模式。我國內地目前REITs實踐極少，其模式也不成熟。文章通過對我國內地及香港地區上市REITs與美國REITs的比較分析，找出目前國內REITs運行與成熟市場的差距，提出了通過REITs對國有存量物業資產證券化的思考。
關鍵詞：REITs 資產證券化 存量物業資產
EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產信托基金，一般是指采用公司或商業信托的形式，將多個投資者的資金集中起來，收購持有房地產或為房地產融資，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式，其本質是內含信托關系并投資于房地產相關權利與收益的基金。REITs最早于1960年誕生于美國，20世紀80年代前受法律及管理等方面的影響發展較為緩慢，20世紀80年代后期因相關法律尤其是稅收法律制度的逐步完善和支持性政策的實施得以快速發展。截至2016年末，根據美國房地產信托協會（NAREIT）的統計，全美REITs的權益市值已近一萬億美元。REITs根據自身的投資范圍一般可分為權益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大類，其中權益型收益源自物業租金收益，是目前市場上最為主流的形式，抵押型用于發放抵押貸款，而混合型則是兩種業務的組合。REITs的出現和快速發展為房地產開發商提供了新的融資與退出方式，也為中小投資者提供了參與地產投資的多元化通道。
一、我國REITs的發展現狀
我國內地房地產開發過程中利用基金、信托等進行融資的情況非常普遍，但絕大部分此類融資本質上都是為了符合相關監管要求為開發商提供過橋貸款性質的類銀行業務融資，其融資發起主體也往往都是銀行，基金、信托通常扮演單純的通道角色。這與廣泛集合社會大眾資金，委托專業房地產運營機構，參與房地產投資獲取收益并承擔風險的REITs模式相距甚遠。目前我國內地尚未出臺針對REITs的專門法律法規，實際的應用和成熟市場相比仍然極少，但針對REITs的研究與討論卻已非常廣泛而豐富，相關配套金融、法律、市場體系也逐漸走向完善。2007年開始，由中國人民銀行牽頭，聯合住建部、銀監會、證監會等部委陸續出臺了相關的研究報告及管理辦法，逐步推進REITs業務在國內的發展。目前，REITs雖然在法律、法規層面仍然有諸多的空白，但在國內房地產快速發展升級的行業需求下，2005年以來，我國內地陸續發行了包括廣州越秀、中信啟航、蘇寧云創、海印股份信托收益權、萬達穩賺、鵬華前海萬科等REITs或類REITs產品。這些產品有些在境外上市，有些在國內上市，有些為公募，有些為私募，客觀上說目前的這些產品與國際標準的REITs仍有一定距離。從總體層面上看，我國的REITs仍然處于不斷積累、逐漸探索與完善的階段。
二、我國內地及香港地區上市REITs總體情況
由于目前我國內地公開上市交易的REITs極少，基本符合標準的只有鵬華前海萬科 REITs一家，而香港上市的REITs卻大都有參與內地的房地產投資項目，有些在甚至直接以內地房地產項目為基金基礎資產發起而成，因此本文將我國內地與香港地區上市的REITs一并納入數據分析范圍。相較于內地，香港地區于2003年由香港證券和期貨事務監察委員會頒布了針對REITs的專門法規《房地產投資信托基金守則》，法規對香港REITs的設立條件、組織結構、從業人員、投資范圍、利潤分配等進行了詳細的規定。2005年，由香港房屋委員會作為初始發起人，上市公開發售了香港首個REITs――領匯房地產投資信托基金（后于2015年8月更名為領展房地產投資信托基金），當年即成為全球市值最大的IPO REITs。隨后香港又陸續發售了包括泓富產業信托、越秀產業信托、陽光房地產基金在內的多個REITs，現在在香港已經有上市REITs數量有11個，總市值約1 891億元人民幣。從性質來看，目前上市的REITs均為權益性REITs，根據其公開市場數據計算，其5年內平均年化凈資產收益率達9%。見表1。
三、我國內地及香港地區上市REITs運營情況比較分析
（一）規模比較分析
從總規模上看，我國內地及香港地區的上市REITs與美國存在巨大的差異。根據美國房地產信托協會最新的統計，截至2016年末全美有222個REITs，其中在紐約證券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191個，全部REITs的市場權益價值已經達9 779億美元，全部權益性REITs的市場權益價值達9 148億美元，總體規模達到我國內地及香港地區上市REITs合計市值的36倍以上。即便僅與美國自身相比，從2010年至2016年美國REITs市值又增加了一倍以上，足見其快速發展的態勢及我國與其的巨大差距。美國與我國內地及香港地區上市REITs比較如表2所示。
可見美國REITs無論是數量、市值以及其占GDP的比例都h遠超過我國，我國的物業資產證券化水平與發達國家差距巨大，當然也證明了我國REITs發展還存在巨大的潛力空間。
（二）行業比較分析
隨著經濟社會的不斷發展，房地產業也得以快速發展并不斷變化。根據最新的美國房地產信托協會的房地產REITs分類標準，美國的REITs依據其行業屬性細分為9大門類，包括：辦公類/工業類、零售類、住宅類、多樣類、醫療保健類、住宿度假類、自用倉儲類、森林類、抵押按揭類等。如此細致齊全的分類，且每一類細分領域都有專業性、競爭力極強的公司控制與運營，足見美國REITs已經發展成極具深度、專業化的成熟的運行體系。根據2016年末的最新統計數據，零售類REITs尤其是區域購物中心類的REITs在美國各類REITs中的占比最大，其次是住宅類、辦公類及醫療保健類。而2010年以前規模很小的自用倉儲類、數據中心類的REITs市值也已經快速成長達到683億美元及598億美元，已經分別占據美國總體權益REITs市場的6%左右。
反觀我國內地及香港地區上市REITs市場，一方面數量與市場體量都與美國差距巨大，從所涉及的行業看也僅集中于零售、辦公、酒店三類，品種非常單一，其中又以零售業REITs占比最大。以目前亞洲最大，也是唯一進入全球市值最大REITs前20名的領展房地產投資信托基金為例，其與零售業態相關的物業及停車場租金收入占其REITs總收入94%，其中最為單純的商鋪租金收入占其總收入的56%，相關物業主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及開元系列酒店的酒店為主資產的富豪產業信托及開元產業信托，其基金規模都較小。
（三）業績比較分析
根據2016年半年財務數據，A股整體凈資產收益率為5.49%，5年平均凈資產收益率為7%。香港市場方面，2016年半年財務數據顯示凈資產收益率為4.73%，5年平均凈資產收益率為6%（數據來自WIND資訊），而我國內地及香港地區REITs5年平均凈資產收益率達到9%，顯著高于A股及港股的平均收益水平。美國市場方面，截至2016年末，美國全部REITs平均收益率水平為4.33%，其中權益類REITs平均收益率水平為3.98%，同樣顯著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此總體上看，無論國內市場與國外市場，上市REITs業績水平都要高于平均上市公司業績水平。
已經在我國內地及香港地區上市的REITs的規模與其績效是否存在一定的趨勢關系，本文也進行了比較分析?，F有上市REITs的績效（ROE）與其規模（Ln（市值））存在一定的相關性趨勢，為確認此種相關性趨勢，論文利用STATA 12對以上兩組變量的相關性進行了Pearson檢驗。計算結果如上頁表3所示。
經計算，內地及香港上市REITs績效（ROE）與其規模（Ln（市值））的相關系數0.5503，相關性在10%顯著性水平上顯著，可以認為其績效與規模兩者之間是具有一定相關性的?？紤]目前內地和香港上市REITs樣本量比較小，這種相關性還有待于更大樣本量的檢測，而目前造成這種相關性的原因，一方面可能是規模增加所帶來的基金管理規模效應，另一方面也可能是優秀的管理團隊吸引了更多投資者而產生的良性循環。
四、利用REITs盤活國有存量物業的啟示
美國的REITs之所以能得以快速發展，原因是多方面的，其中最為關鍵的原因有四個：
一是其業績表現長期優良。根據美國房地產信托協會的統計，美國的REITs綜合回報率一直優于道瓊斯工業指數，納斯達克綜合指數以及標準普爾500指數的綜合業績。二是REITs收益的穩定性較好，較高風險高收益的科技類公司明顯具有更高的投資安全性，且其收益又優于傳統債券，因此吸引了大量的包括養老基金在內的低風險偏好投資機構。三是REITs有效地解決了其直接投資房地產所導致的流動性變現困難，REITs尤其是公開上市的REITs具有極強的流動性，交易費用極低，隨時可以通過二級市場低成本變現轉讓。四是美國對REITs完善的法律監管和REITs良好的公司治理，保證了投資者對REITs投資的信心。
以上這些REITs的優勢對于已經在我國香港地區和內地上市的房地產REITs也是適用的，本文第三部分也證明我國內地及香港地區的REITs收益超過平均收益水平。可見通過REITs一方面使得投資者可以選擇這些收益相對較高、風險較低、流動性較好的金融投資產品，對風險承受能力較低的投資者提供了一個非常有價值的產品選擇；另一方面，物業的持有人也可以通過REITs將其持有的物業予以證券化，快速回籠資金，實現輕資產運營模式，靈活資產配置，優化資產結構，提升其資產運營效率。從宏觀層面看，REITs顯著提升了物業資產轉讓的效率，降低了直接物業轉讓的交易成本，并通過分散持有，統一委托管理的模式有效促進了房地產行業運營的規?；c專業化運營。1980年后，美國REITs行業的快速發展同時伴隨著房地產行業的進一步專業化與深化，足見兩者相互的促進作用。
隨著我國房地產行業各類物業資產由原來的供給嚴重不足到逐漸過剩，閑置物業資產不斷出現。2015年以來，國內除了中心城市的住宅物業外，其他物業資產都頻繁發生滯銷情況，房地產開發企業面臨越來越大的銷售壓力。對于中大型國有企業而言，其自持的經營性物業往往體量巨大，這其中包括酒店、辦公樓、廠房、廠區、倉庫、物流園區、工業園區等，這些物業基本都處于分散持有各自經營的狀態，專業化運營水平不高，經營效率也不高，且由于大體量的整體物業可轉讓性差的特點，部分經營不良的物業資產反而成了拉低很多國有企業整體凈資產收益水平的包袱。如果能通過REITs將這些存量物業資產予以證券化，一方面可盤活存量資產，優化資產配置，并通過專業開發與運營管理，不斷提高資產使用效率；另一方面也為金融市場投資者提供了風險相對較低、收益較高且穩定的金融投資產品?；诖?，盡快通過頂層設計，完善國內REITs法律法規，解決REITs在國內的重復征稅等制度障K問題，引導REITs的快速健康發展具有非常重大的意義。相關從業者也應緊密關注此領域的發展及其對我國房地產行業帶來的變化與機遇。Z
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