時間：2022-06-11 08:31:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房價調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
調查時間;20xx年x月xx日至20xx年6月xx日
調查地點:全國
調查內容：關于中國居民對房價感受度的調查
調查對象：中國居民
央行xx日的三份第二季度問卷調查報告顯示，目前銀行家、企業家、儲戶對經濟形勢并不看好，對宏觀經濟信心下降，對經濟的感受度偏冷。現代居民對物價的滿意度提高。二季度儲戶問卷調查報告顯示，居民物價滿意指數為xx.8%，比上季提高1.8個百分點，高于前兩年的平均值。其中，59.1% 的居民認為物價高，難以接受，比上季下降x個百分點。
針對銀行家和企業家的兩份問卷調查報告均指向一個結論，就是對宏觀經濟的信心在下降。二季度銀行家問卷調查報告顯示，二季度銀行家宏觀經濟信心指數為64.1%，較上季下降8.1個百分點。銀行家宏觀經濟熱度指數為x5.1%，較上季下降5.1 百分點。
關于旅游旺季客房緊缺的調查報告
南海小學四（二）班 高梓源
七、八月間，是舟山新區接納五湖四海游客的高峰期，許多游客有的跟團，有的自駕游，已不同的方式來到美麗的舟山群島游玩、避暑。今年暑假，我的外公、外婆家也在國家級旅游景區——朱家尖，開了家別出心裁的漁家客棧，我通過近一個假期生活在外公客棧里的觀察，發現旅游旺季住宿問題是許多游客關心的熱點話題。
1、天氣炎熱、學生放假等原因正是一年中旅游最旺的時候，朱家尖每天都會接待大量的游客，特別是周五、周六，可以說家家賓館都“人滿為患”，連一些小客店也都全線爆滿，好幾個周末的晚上，我在外公外婆家的客棧里，經常會看到還有很多的游客“披星戴月”上門訂房，都因客滿，他們只好怏怏回去。
2、很多游客來舟山景區游玩，都會通過很多途徑訂房，有網上預訂、朋友推薦、看廣告等，他們每天都會入住不同標準的賓館、客棧，但因為旅游旺季，賓館大都呈現無房可訂的情況，房間的緊缺也讓客房價格水漲船高，一些賓館的客房價格都比平常高出了一倍，甚至幾倍。
通過以上的觀察，我覺得想在假期出門玩得盡興，應該做到以下幾點：
1、盡管我們學生在七、八月假期出門游玩是最佳的時期，但也應避免周末出行。
2、外出游玩前，一定要通過不同途徑事先預訂好房，以免“無處安身”。
3、旅游旺季房價很高，我們其實不用在熱門景區訂房，只要交通便利，景區的周圍也是理想的選擇。
《關于旅游旺季客房緊缺的調查報告》出自：查字典
鏈接地址：fanwen.chazidian.com
香港、日本、美國都一樣。
雖然沒人能準確預測房價漲跌的拐點，“泡沫終究不可維持”是經濟學定律。
多數人都知道財富管理是實現財富保值增值目標的必由之路，而其中一個重要手段就是通過投資實現。傳統金融理論中，投資人風險承受力由年齡、財富量、流動性要求、收入狀況等決定，與市場變化無關。但實際往往不然。
上半年國內股票市場表現欠佳，央行的《2011年第2季度儲戶問卷調查報告》就顯示42%的居民偏好“儲蓄存款”,有意投資股票者只有11%。存款成為理財首選。
不少投資者都盡力希望“避免虧損”，這似乎無可厚非。然而卻易進入以下誤區：覺得投資有風險而“避免投資”；為避免“實現虧損”而被動長期投資已不具備持有價值的投資品種。
第一個誤區導致的結果顯然：雖7月初再度加息（一年定期存款利率為3.5%），但長期負利率環境依然（6月份CPI達6.4%）。基于負利率成為常態，如只存銀行而不投資，貨幣縮水已成定局，“避免虧損”變成了“損失確定”。
再看第二個誤區：投資者們經常“被長期投資”。“炒新股”最終大虧就是一例。
如何避免？必須清楚認識到：參與有風險的投資，基于市場的波動短時間的盈虧都是正常。投資者必須承擔風險來換取更高的回報，要得到更高的回報就必須承擔更高的風險。至于能承擔多大的風險則因人而異。然后，是要有我行我素的精神，不是常說“風險自擔嗎”？那我們就得自己把握好機會，并堅持正確方向。再次，堅持看長期(3年以上)，成功的投資者總是致力于尋找股市中長期的確定性趨勢，并在合適的時候主動進行投資。這種主動性地尋求長期投資機會與為避免“實現虧損”而“被長期投資”理念大不同，最終結果也有天壤之別。
一定會有人爭辯說：誰說投資一定要承擔風險？房價不是年年大漲嗎？
把視野放遠一點就會發現：古今中外，與其他泡沫一樣，房價最終無一例只漲不跌。中國香港、日本、美國都一樣。雖然沒人能準確預測房價漲跌的拐點，但還是要提醒一下“泡沫終究不可維持”的經濟學定律。只怕有一天，持N套房的投資人可能又會為“避免虧損”而被動長期持有房產。
最近的投資市場環境似乎風高浪急：美國在爭論是否有二次衰退；歐洲在爭議債務危機的蔓延；本國又有“硬著陸”和“軟著陸”的激辯。與2007年的盛景相比，目前對股票的投資意愿有180度的徹底大轉換。然而，根據歷史經驗，居民投資股票和基金的意愿與股票市場(上證綜合指數)的漲跌高度負相關。股市漲得越高，投資的人越多，此時風險就越大。如今，央行的調查報告顯示有意愿投資股票的居民僅約一成，這一數字與2008年最低迷時的8.2%差距不大。
當前，中國經濟出現硬著陸的概率低。預計貨幣緊縮政策將在今年第3季度適度放松。制造業PMI雖行至15個月來的低點，為52。但5月份非制造業PMI仍在61.9的高位，兩者按GDP占比加權后平均值仍在56.8，高于歷史均值，顯示經濟走弱跡象并不如想象中嚴重。在國際市場環境方面，美國二次衰退的概率很小，歐元區應該也能實現軟著陸。有了上述對國內外經濟形勢的判斷，我們不難得出建議把握好投資機會的結論。
“天價游”擋不住三亞置業熱潮
當三亞“天價游”在全國范圍內演變成一場大討論的同時，春節黃金周期間三亞游客人數以及旅游收入卻依舊全線飄紅。據三亞市旅游委透露，2012年春節黃金周，三亞接待游客48.4萬人次，同比增長12.95%；旅游總收入33.2億元，較2011年增長70.35%。
而另據報道，1月23－29日（大年初一至初七）海南新建商品住宅成交272套，比2011年同期的396套下滑31.3%，僅有海口、三亞、瓊海及五指山四地達成網簽交易。而三亞市以255套新房交易量、均價26524.41元/平方米成為量價交易的最大贏家，占據海南整體樓市93.8%的交易量。在全國重點城市春節樓市一片冰凍的情況下，三亞無疑帶來更多驚喜，也足見“天價游”絲毫沒有影響到春節三亞樓市的火爆。
天價“游”三亞不如置業“住”三亞
盡管“天價游”讓三亞身處風口浪尖，旅游度假環境備受指責，但三亞熱帶島嶼自然資源的稀缺性確是不爭的事實。明顯的淡旺季區分，對旅游業的良性健康發展提出了挑戰。春節黃金周短短7天的時間，全國48.4萬人涌進小小的三亞市，可是三亞的社會資源和環境資源畢竟有限。
全球頂級的旅游勝地馬爾代夫，今年春節中國游客達到10%以上，大量前去旅游的國人為追求異國情調而相互躲避。游客多了，旅游品質自然會相應的打折扣。
對于熱愛三亞的人們來說，如何能享受這里獨特的資源，而又取得一個合理的性價比？“天價游三亞不如優價置業住三亞”或許是一個不錯的選擇。在海南安第二個家，可隨時享受三亞最精髓的陽光沙灘，感受極度放松的度假之旅，最重要的是可以錯開旅游旺季，避開洶涌而來的游客，盡情享受空間充足的品質旅游。
置業長住三亞這一觀點也得到網友們的認可，在海南樂居的網絡調查中，超過一半的網友有在三亞置業的計劃，他要么用來自住，要么用來孝敬父母，給父母養老度假，可見在三亞置業確是一個不錯的選擇。
調查
4成網友拒“裸婚” 認為結婚須先有房
中國指數研究院、中國搜房網數據監控中心近日“婚房”網絡調查報告。報告稱，中國內地近四成受訪網友拒絕“裸婚”，80萬元人民幣以下總價的婚房價格為其心理選擇主流。
今年是個有雙春閏月的龍年，調查顯示，很多即將結婚的年輕人計劃在龍年生“龍寶寶”。47.6%的網友表示自己的婚期安排在一年內，12.4%的網友選擇在半年內，另有12%的網友計劃在最近3個月內。報告稱，39.53%的網友認為須有房才能結婚，也有34.39%的網友可接受先租房再買房。
而《中國婚博會產業調查中心普查報告》表示，2012年有近1000萬對新人結婚。據中國搜房網數據監控中心網絡調查報告顯示，41.6%的網友表示在今年內會購置婚房，但隨著現階段房價開始進入下行通道，購房者對樓市的觀望氣氛濃厚，覺得房價下調空間還沒到自己的心理價位，也有40.8%的網友表示相信調控政策，房價會繼續走低，等等再出手。
調查針對“能夠接受的婚房總價范圍”結果顯示，58.75%的網友選擇在80萬元以下；23.11%的網友選擇價格范圍在80萬元至100萬元之間。
休假式治療風靡網絡
海南等您來休假
每一個網絡詞匯的風靡，背后都有一段故事。由重慶市政府新聞辦公室在其官方微博上的重慶市副市長王立軍正接受“休假式治療”的消息，讓“休假式治療”成為網友各種調侃的潮流用語。而說到“休假式治療”，還有比海南更好的地方嗎？這里有椰風海浪、蔚藍的天空和潔白的沙灘，當北國進入寒冬，這里依舊是迷人的夏天。要“休假式治療”，請來海南島！
雅居樂•清水灣
推薦理由：12公里海灘，走在上面腳下會發出“咯吱咯吱”銀鈴般清脆的“唱歌聲”。在清水灣，每一顆沙粒，都是一個美妙的音符，這里被譽為“會唱歌的沙灘”。目前世界上只有3個地方的沙灘會有如此奇異的特質：一處是美國夏威夷海灘，一處是澳洲的黃金海岸，還有一處就是中國海南的清水灣。
項目價格：洋房均價20000元/平米，歐式別墅750萬元/套
最新動態：目前在推77平米和98平米的酒店式公寓，蔚藍高爾夫組團的別墅和洋房，以及碧海帆影組團的洋房和別墅。洋房均價20000元/平米，別墅40000元/平米，帶裝修；酒店式公寓均價28000元/平米，帶4000元/平米裝修，做到真正的拎包入住。現推優惠政策：蔚藍高爾夫組團8.9折，瀚海銀灘酒店式公寓8.8折，歐式別墅8.6折。
海航國際廣場
推薦理由：海航國際廣場地處海口金融商貿核心區域，位于城市樞紐濱海大道與世貿東路交匯處，是海島建設集團傾力打造的海口市地標級城市綜合體項目。項目規劃用地約2.2萬平米，總建筑面積約21萬平米，物業形態涵蓋五星級酒店（希爾頓酒店）、5A級寫字樓、高檔酒店式公寓、時尚購物中心和高端商務休閑會所。
項目價格：起價18000元/平米
最新動態：海航國際廣場 1-3居室精裝房源在售，起價18000元/平米，買一套送一套，即購買A棟110-140平米送B棟46平米房源。
美錦熙海
推薦理由：位置優越，位于風景優美的西海岸，擁有600米私屬海灘，稀缺一線海景。設計精良，集酒店、公寓、別墅于一身，景觀是包括溫泉海水泳池、SPA、水上花園及海灘浴場和Bar為一體的五星級都市海岸溫泉度假村。
項目價格：起價16500元/平米
最新動態：預付5萬元可享受公開發售折扣基礎上兩個點的優惠。一期外立面已經做好，現在做小區的內部配套，目前公開認購中，主推1居室，戶型大小在56－70平米，全款9.8折，按揭9.9折。
首創芭蕾雨逸景
推薦理由：項目占地1500畝，位于萬寧蓮花村，緊鄰興隆旅游度假區、神州半島旅游度假區、日月灣等豐富旅游資源。居住環境絕佳，獨特的東南亞園林景觀，配合海南的熱帶休閑風格。
項目價格：洋房均價9000元/平米
最新動態：首創芭蕾雨逸景于2010年3月1日開工建設，物業類型有小高層公寓、多層花園洋房、別墅等。項目精裝交房，洋房精裝標準1500元/平米，別墅精裝標準3000元/平米。
海南之心二期彼岸
推薦理由：項目位于新埠島，暢享城市核心區位價值。建筑風格融合熱帶海島特色，展現出獨特的新東南亞風格，擁享海南之心一期示范區高端配套。東南亞風格，一島雙灣，依江望海。
2015年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比示意圖■上漲百分率（ %） ■下
>> 6月樓市 一線城市領漲 一線城市房價仍是漲 一線城市房價慢慢漲 一線城市房價為何越調越漲？ 一線城市郊區房正在補漲 一線城市房價為什么又在漲 “一線城市永遠漲”可能只是個神話 明年房價：整體穩中有降，一線城市或漲 一線城市房價上漲并不代表房價將普漲 二線城市房價還能領漲嗎 智慧城市一線調研報告 一線城市話豪宅 一線城市組團調控 “新一線”的城市進階 “樓市四小龍”領漲二線城市房價 愈百股跌停 22.22萬戶股民與股市說再見 房價復漲 一線城市居不易 二線城市爭搶“一線”幸福 沈陽等15城市入圍“新一線”城市 一線城市房價難以下降 一線城市房價調整步入“深水區” 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 政治 > 一線城市領漲全國 一線城市領漲全國 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊編輯部")
申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 2015年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比示意圖■上漲百分率（ %） ■下降百分率（ %）
2015年7月18日，國家統計局了2015年6月份70 個大中城市住宅銷售價格變動數據。與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，上漲的城市有27個，持平的城市有9個。環比價格變動中，最高漲幅為7.2%，最低為下降0.5%。與上月相比，上漲的城市增加了7個。在環比價格變動中，上漲的城市最高的是深圳，漲幅為7.2%，其次是上海，漲幅為2.4%。北京和廣州漲幅并列第三，均上漲1.6%。
在價格環比下降的城市中，蘭州、西寧下降幅度最高，為0.5%，其次是瀘州、惠州、宜昌、襄陽下降0.4%。值得一提的是，深圳已連續7個月成為全國漲幅最高城市。
32家房企7月銷售環比降三成
據中原地產統計，32家房企7月合計實現銷售1301.11億元，環比6月份的1902.59億元下降了31.6%。業內人士指出，大多數房企在6月份進行了半年沖刺，從而影響了7月成交在數據上的體現；股市變化也影響了部分購房人的入市計劃。盡管從已經公布業績的房企數據來看，7月成交環比下滑，但仍然是2015年以來單月成交量的第二。這個數據也說明了市場仍然處于上升通道中。32家房企在今年前7個月累計創造出8204.5億元的銷售業績，同比上漲了18.36%。
國家統計局：超七成群眾滿意棚改
近日，國家統計局《城鎮棚戶區改造群眾滿意度調查報告》顯示，七成以上群眾滿意和基本滿意棚戶區改造政策落實情況。據悉，該報告是對北京、河北、山西、內蒙古、遼寧等共20個省市區的10010個城鎮棚戶區居民進行調查后形成的。具體來看，對于棚戶區改造政策措施落實情況表示滿意的比例占29.1%，基本滿意占43.6%。對于棚戶區改造中安置補償標準、資金發放情況認為“合理”的占21.6%，“基本合理”的占41.7%。
前7個月一線城市賣地吸金2119億元
中原地產提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，2015年前7個月，一、二線城市成交土地明顯銳減，其中一線城市合計成交259宗土地，成交額為2119.04億元，這一成交額相比2014年同期的2891.33億元銳減26.7%。一線城市土地成交平均樓面價為6725.33元/平米，同比上漲幅度達14.5%。二線城市前7月成交額為4780億元，相比去年同期的6794.8億元，下調幅度達29.6%。據中國指數研究院監測數據顯示，今年上半年，20家品牌房企在一、二線城市合計拿地占比72.3%，較2014年同期上升5個百分點。其中，13家品牌房企在一線城市新增了土地。
在政府公布的數據確認這個和平時期最為嚴重的金融海嘯接近尼聲之后，許多英國人相信，今年的房價將迎來一波上漲的行情。
地產網站Rightmove的調查顯示，53％的英國境內公民相信，未來12個月，房價將進一步上漲。較去年年初，漲幅將達到10％。
房地產是受危機影響最深的領域之一，而對這個行業的信心指數的上升卻早于經濟數據的公布。有關經濟數據顯示，從2009年最后一個季度開始，經濟開始逐步恢復。
經濟學家預計，英國國家統計局即將公布的GDP增速可達0.4％，這標志著長達6個季度的經濟衰退正式接近尼聲。
市場期待著，工業品和服務業的產出將有助于英國步出危機，盡管英國的復蘇已經遲于世界其他主要經濟體。
尼爾森公司和英國零售商業聯盟合作的一份獨立調查顯示，對職業前景和個人財務狀況感到樂觀的人變多了，從而驅使第三季度的消費者信心上揚。
但是，盡管輿論界充滿了這類樂觀的預期，經濟學家們還是提出警示，今年的經濟增長可能繼續保持疲弱的狀態，為了減少財政赤字而采取的增稅、減少政府財政支出的政策也使今年的商業和消費環境變得更為艱難。
Rightmove的商業部經理Miles Shipside表示，考慮到今年的政治和經濟的不確定性，消費者信心指數走高令人意外。
“消費者調查關注的是令人驚奇的樓市價格的表象。”他說。
英國銀行Halifax和全英的報告均顯示，2009年房價上漲了近6％，對比此前急速下跌的態勢已經顯得樂觀。因此，對今年的經濟形勢，公眾所期望的不過是一個溫和的增長。但是，Rightmove也指出。公眾的預期轉變有重要的影響，因為在房地產市場的恢復中，積極的信心指數起主導作用。
Miles Shipside表示，價格的上漲和創記錄的低利率水平推動了消費者信心指數的上行。其中，后者從許多方面推動了可支配收入的上漲。
信心指數目前仍然低于危機前的水平，大多數人對未來6個月的個人債務水平最不樂觀，對經濟和公債的擔憂緊隨其后。“我們現在仍在緩慢地步出危機的進程中。”尼爾森消費部門的經理Justin Sargent如是說。
德勤的經濟咨詢師Roger Bootie稱，在德勤的經濟評論中表示，英國的經濟正在恢復，在經歷較為困難的幾年后，它的經濟表現可能逐步勝于預期。
他說，現在仍有許多事可做。20世紀80年代和90年代的危機，英國都成功地挺了過來，而且不僅止于消極地應付危機，這一次也將如此。
鏈接：英國房價連續6個月回升新華網
英國抵押房貸機構哈利法克斯銀行1月7日公布的數據顯示，去年12月英國房價比前一個月上升1％，連續6個月上漲，比2008年同期則上漲1.1％，為2008年3月以來首次同比增長。
英國房價去年年中以來持續回升，與4月份低谷相比，至年底房價累計上漲了9.4％。去年第四季度，英國房價環比上漲3.5％，為2006年第四季度以來最大季度漲幅。目前，英國平均房價為每套16.9萬英鎊。
哈利法克斯銀行經濟學家馬丁?埃利斯認為，英國房價回升的主要原因是可供銷售的房屋有限、抵押貸款利率較低以及就業市場狀況有所改善。他預計，今年英國房地產市場走勢將取決于英國經濟的發展，總體來說房價不會出現明顯變化。
眼下，有房待售的英國業主大多仍持“觀望”態度，不愿在房價較低的情況下出售手中房產。目前英國平均房價與2007年峰值時相比仍低15％以上。
哈利法克斯銀行的調查報告還顯示，去年12月英國家庭收入的23％被用來支付抵押還款，比前年10月峰值時期低4個百分點。
2010年英國房價料上升1～2％路透社
英國皇家測量師學會(RIGS)稱，2010年英國房價將上升1～2％，年初幾個月將錄得漲幅，而后在下半年持穩并溫和下滑。
全英房屋抵押貸款協會的房價指數顯示，2009年初英國房價跌至五年低點，但隨后較低位反彈10～15％，截至11月的房價年增幅達到2.7％。
[關鍵詞]城市房地產業；現狀；調查；衡陽市
[中圖分類號]F293.30 [文獻標識碼]A [文章編號]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡陽市房地產業發展的基本條件
衡陽市位于湖南省中南部，湘江中游，處于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要沖、兩廣咽喉之稱。全市轄5縣2市5區，總面積1.53萬平方公里，2008年末總人口731.14萬，其中，城鎮人口311.25萬人，占全市總人口的42.6％，為湖南第二大城市。
2008年衡陽市國內生產總值1000.09億元，繼長沙之后，與岳陽、常德一起跨入了GDP千億元俱樂部。人均GDPl3670元(約合2000美元)，城鎮居民人均可支配收入12420元，城鎮居民人均居住面積為29.8m2，城鎮居民恩格爾系數42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建設3年行動計劃和實現“一年一小變，三年一大變”的奮斗目標，即2009－2011年，完成四大基礎性工程(東西南北暢通工程、基礎設施配套工程、三江六岸美化工程、千家萬戶民心工程)、三大標志性工程(以商業步行街為主的商貿標志性工程、以湖湘文化為主的文化標志性工程、以生態為主的生態標志性工程)，把衡陽建設成為中國歷史文化名城、湖南先進制造業基地、具有鮮明特色湘南重鎮、衡陽人民引以為豪的現代宜居城市，這將為衡陽房地產發展起到非常重要的推動作用。
二、衡陽市房地產業發展現狀調查
1.開發企業數量逐年增長。外資企業成為市場供給規模的主要新增力量
目前衡陽市共有345家房地產開發企業，其中外資企業39家，內資企業306家。在這些企業中，有資質等級的企業193家，其中一級1家，二級6家，三級178家。這些企業目前在建在售的樓盤共計141個。衡陽作為湖南第二大城市，房地產市場發展空間較大，吸引了不少外地開發商，如浙江耀江集團正在開發的衡陽最大規模樓盤一雁棲湖項目，占地2000多畝，總建筑面積84萬m2。
2.土地購置、開發面積呈間歇性增長，土地購置面積遠超過完成開發面積
2004－2008年，衡陽市土地購置面積905.2萬m2，年均增長95.7％，而完成開發土地面積94.18萬m2，土地開發購置比平均只有20％，房地產企業在大量囤積土地的同時，完成開發土地面積不斷萎縮，商品房建設用地大量閑置。
3.房地產開發投資逐年增長，占固定資產投資比重偏低
2003年以來，房地產投資規模呈跳躍式增長。特別是2007年，受人民幣升值、奧運效應、證券市場回暖等多重因素的影響，全國房地產市場一片火爆，衡陽市共完成房地產開發投資23.51億元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危機的影響，增幅明顯下降。2003－2008年，全市房地產投資額占全市固定資產投資額保持在9％－10％，低于全國的17.8％的平均水平(見表1)。
4.房地產供求呈間歇式增長，供大于求的市場關系短期內難以改變
2003－2008年，衡陽房地產市場的發展態勢總體上呈上升趨勢，但是受內外部環境影響，起伏波動較大，從商品房供應情況來看，除房地產施工面積伴隨房地產開發投資逐年增長而增長外，新開工面積、竣工面積均出現同比下降的情況，從需求情況來看，2004－2006年，銷售面積年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明顯回落(見表2)，這表明，衡陽的房地產市場尚未形成連續平穩快速的增長局面，間歇式增長的特征明顯。
5.商品房銷售價格漲幅過大，房價收入比合理
從商品房銷售均價來看，2003－2009年，年均增幅為15.6％，對于衡陽這樣的經濟欠發達三線城市來說，漲幅過大(見表3)，原因是受2003年火災事故影響，商品房銷售價格總體大幅下降。2004年房地產市場逐漸回暖，房價開始回升，特別是主城區上漲更快。隨后，商品住宅消費“井噴”，商品房銷售價格快速增長。
由表4可知，衡陽市城鎮居民人均可支配收入增幅與房價漲幅基本同步，房價收入比在國際公認的3：1－6：1合理區間內，衡陽市房地產市場整體價格較為合理。
6.房地產投資自有資金比例不斷提高
2004－2009年，衡陽市房地產投資資金來源累計為162.75億元，其中企業自有資金45.85億元，占28％；銀行貸款34.51億元，占21％；收取購房定金及預付款32.13億元。在銀行貸款緊縮的形勢下，衡陽房地產開發的門檻不斷提高，入市的實力企業越來越多，衡陽房地產開發企業整體實力不斷得到增強，2005－2007年，企業自有資金在3年中以年平均95.8％的幅度遞增，尤其是2007年，開發企業的自有資金較之上年增加了142.7％。2008年較之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推進，社會反響較好
一是成立了專門機構。衡陽市成立了住房保障工作領導小組，出臺了一系列政策性文件，基本健全了衡陽市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房檔案和住房保障管理信息系統，并把住房保障工作納入十項重點工作和市直單位目標管理考核范圍，為住房保障工作提供了機制、體制保障。二是工作有序開展。2008年，衡陽市共開工建設經濟適用住房13.7萬m2，竣工10.6萬m2，超出省定任務33％；對277戶低收入家庭每戶發放經濟適用房購房補貼3萬元；新建、改建和籌集實物配租廉租住房4.3萬m2、887套；籌集廉租住房保障資金1.63億元。2009年，全市累計到位廉租住房保障資金5.46億元，其中市區新建廉租住房項目12個，面積35.6萬m2，8050套，新增保障戶數2431戶，經濟適用房建設全年施工面積10.3萬m2，已全部竣工。三是保障范圍擴大，保障水平提高。從2008年開始，衡陽市發放范圍由人均住房面積8m2以下的低收入家庭擴大到人均住房面積10m2以下的低收入家庭，發放資金1300元／戶，比2007年提高900元／戶。經濟適用住房竣工面積及新建、改建和籌集實物配租廉租住房面積比2007年均有大幅提高。
[參考文獻]
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根據世界銀行的最新報告,在美國,5%的人口掌握了全國60%的財富。而中國則是1%的家庭掌握了全國41.4%的財富,財富集中度遠超美國,成為全球貧富兩極分化最嚴重的國家之一。
電力、電信、石油、金融、保險、水電氣供應、煙草等國有行業的職工人數不到全國職工總數的8%,但工資和工資外收入總額卻相當于全國職工工資總額的55%;平均工資是其他行業職工的2〜3倍,如果加上工資外收入和職工福利待遇上的差異,實際差距可能更大。
王小魯教授關于灰色收入的調查報告認為,城鎮居民收入中沒有被統計到的收入估計高達5.4萬億元,遺漏主要發生在占城鎮居民家庭10%的高收入戶,占全部遺漏收入的3/4。
無獨有偶,瑞士信貸近日發表的一份研究報告顯示,中國富裕家庭至少有9.3萬億元收入沒有向官方申報,這些收入絕大部分是“灰色收入”,并沒有體現在官方的統計數據里。報告中說,80%的灰色收入都集中在最富有的一部分人手里。
筆者認為,如果我國的財富分配果真如此,那么中國房地產泡沫問題就非常清晰了。
按國家統計局的人均可支配收入數據計算,我國城鎮居民的房價收入比一直在10倍左右,住房市場卻持續火爆,這始終是國內外研究者面對的一個不解之謎。2009年,全國新房成交額4.4萬億元,加上二手房的交易,整個房地產市場的交易額高達6萬億元人民幣,如果按統計收入計算,扣除貸款,已遠遠超過了城鎮的10%最高收入戶的全部收入總額。這是一個無法用統計數據解釋的現象。
灰色收入的調查可以在很大程度上解釋為什么中國房地產價格能夠持續多年的高速上漲。
我們試想:如果中國5億城鎮人口中,4%的家庭占有了60%以上的財富,假使房產資源完全供需平衡,也不能實行完全市場化經營。按照“價高者得”的原則,4%的家庭購入50%的房產,其余96%的家庭搶購剩余50%的房產,就會造成46%的房產供需缺口,房價還不漲到天上?所以,某些人一直強調的所謂按供求規律辦事,不過是對經濟學一竅不通的呀呀學語。
如此,當下中國住房的空置率高企,我們也就沒有必要去爭論,也就不足為怪了。
正是因為所謂的市場化機制,導致了中國房地產市場的價格畸形并引發了嚴重的社會矛盾,而這種矛盾已經到了不可調和的地步。造成房價畸形的根本原因,來自于既有的經濟體制所導致的財富分配過度傾斜(灰色收入的來源主要是錢權交易、公共投資與腐敗、土地收益的分配、其他壟斷收益的分配等)。如果我們不解決中國財富占有的“原罪”問題,就應該去掉住宅市場化規則(向德國模式看齊)。從這個角度看,中國的住房商品化制度事實上已經走入死胡同。
與高房價并生的必然是高物價。
中國的通脹演進邏輯從來就是:貨幣超發――房價、地價漲――物價漲。因為服務性價格最大成本構成就是地價,由于很多服務性價格要么其權重嚴重脫離實際的需求,要么干脆就進不了CPI指數成份,這或許是成就CPI溫和上漲的唯一原因。通脹開始惡化的階段多是由糧食等生活資料大幅上漲而引發。
當超發的貨幣大量流向資本品時,土地和地產近年來急劇漲起來了,城鎮的生活成本、商務成本就上去了,勞動者的實際生活支付能力是在下降的,已經達到了一個不可能承受的地步,當然要被迫倒逼著的推動工資上漲。這種東西是相對的,務工成本漲意味著務農的機會成本漲,于是牽引著農產品必然趨勢性地上漲。反轉過來工業的利潤變得越來越薄,更多資金將從實體出走,推動著資本品價格以更快的速度上漲,這是一個自我強化的循環。
比通脹更令人揪心的是,財富分配越是兩極分化,整個社會的有效需求越是萎縮。作為社會核心競爭力重要組成的加工制造、外貿出口等行業衰退,實體產業資金大量向樓市轉移和集中,更多地體現出企業及個人的資產避險意圖,但是此類資金大量進入樓市,到底能否真正避險呢?“一業興旺百業衰”能持續多久呢,最終這一行業也會被徹底顛覆。
所謂農民工二代，以“80后”、“90后”為主。他們或者曾是“留守兒童”，或者曾是隨“農民工一代”父母進城尋夢的“無根兒童”。他們的“城市夢”比父輩更執著，大多數人不愿意在結束了若干年的打工生涯后回鄉務農。
在競爭激烈、充滿壓力和誘惑的城市中，強烈的失落感使部分農民工二代扭曲了人生觀，進而脫離了生活的正軌，迷失在城市的邊緣。
2011年，天津市6所監獄的農民工代犯罪人員接受了當地媒體的深入訪談，其中67名服刑人員接受了問卷調查。9月21日，調查報告正式出爐，相關數據顯示，農民工二代走上犯罪道路大多與其在城市打工受挫有關。
問卷調查結果顯示，近四成的調查對象是因為“向往大城市生活”和“好奇”來津打工，41.79％的調查對象認為，“入獄前的打工狀況與當初想象相差很大”：52.24％的調查對象認為，在津“打工很忙、很累”：47.76％的調查對象對“打工城市的就業狀況不滿意”：近六成的調查對象認為，“打工很辛苦，房價物價太高、工資太低，生活不容易、壓力大”。
天津社會科學院法學研究所一直在關注農民工二代的犯罪問題，做了大量調查研究工作，所長劉曉梅認為，第二代農民工犯罪的個體原因多來自個體的挫折反應。他們帶著對城市的向往與歸屬的追求來到城市，在城市體驗了一段時期后，發現主觀愿望與群體的整體期待之間存在著明顯的差距，無疑會在心理上產生強烈的挫折感并催生犯罪行為的發生。這種挫折感主要表現在以下幾方面：
一是期望值過高而導致心理失衡。第二代農民工懷揣脫離農村的理想奔向城市，但是整體素質不高的他們只能從事以服務業為主的簡單體力勞動，勞動時間長、強度大、收入低、不穩定而處境艱難：
二是相對剝奪感較強烈。在就業、生活福利、城市生活及社會保障等方面得不到與城市居民同等的待遇，甚至在生存、安全、勞動報酬、工傷索賠等方面利益受侵犯的事件時有發生。權利和價值的失落，讓第二代農民工的普遍認為自身的勞動價值得不到體現，因此處于孤立狀態，
三是邊緣心理和過客心態較突出。與第一代農民工相比，第二代農民工缺乏回歸意識。他們不像父輩根在農村，可以做城市與鄉村遷徙的“候鳥”，他們工作、生活在某個城市，比父輩更向往融入現代城市生活，卻常因戶口、社會保障、文化教育等原因受到城市的排斥和歧視。
在采訪到的十幾名服刑人員中，當問及將來是否還要回到農村老家時，回答幾乎都是“不”，而且，他們中間絕大多數人也根本沒有務農的經歷和經驗。因此，在“留不下的城市”和“回不去的鄉村”之間。他們在游離，稍一失控，偏離人生航向走入犯罪歧途就會成為必然。
(本文摘編自《工人日報》，記者姜明)
過去一百多年，美國從來就是全球的制造業王國，直到2010年才被中國取代，但中國坐上這個寶座還不到三年，現在就出現了美國制造業大鮭魚返鄉的現象，這是一個短暫的現象，還是一個長期的趨勢？中國制造業王國的地位會不會得而復失？本人認為這十分值得關注，本人也試著從多個角度作深入的分析。
首先，中國走上市場經濟改革道路僅僅30年，就取代了在這個寶座上已坐了整整110年的美國，成了最新的制造業王國，主要的理由不外五個：（1）工資低廉，30年前，中國平均工資相當于美國的四十分之一；（2）勞動者素質好，最主要是勤奮、刻苦、聰明、守紀律；（3）政府招商引資的效率高、態度積極；（4）配套的基礎建設大致完善；（5）大量規避了生產過程中的外部成本（環境污染成本）。這幾個條件一綜合，中國要想不成為制造業王國也難！
那么，現在的問題出在哪里呢？為什么這些被吸引到中國來的美國大制造企業又興起了“不如歸去”的回流動機甚至是實際行動了呢？
作為分析的第一步，可以首先回看上述五個條件，看看出現了什么變化。（1）工資肯定是提高了，而且是明顯地提高了，現在中國的平均工資相當于美國的十分之一。不止工資，連土地及一般物價水平（包括房租）都大幅提高了，這巨大地壓縮了美國企業的利潤空間；（2）勞動力素質、行政效率、基礎建設這三方面變化不大；（3）由于環保意識提高，規避外部成本的機會正在逐漸縮小，并將繼續縮小。所以，對美國在中國的制造企業而言，主要的變化是第（1）與第（5），而不是（2）（3）（4）。
但進一步分析，除了工資、物價、房價及外部成本明顯提高之外，還必須看到導致美國大鮭魚回流的另一個值得注意的形勢，那就是所謂的“第三次工業革命”。
最新一期《經濟學人》指出，人類現已進入“第三次工業革命”。第一次工業革命是18世紀的以機器取代手工；第二次工業革命是20世紀的規模化量產；第三次工業革命，則是21世紀后方興未艾的“數字化制造”，它為傳統制造業的面貌和生產方式帶來巨大改變。
“數字化制造”簡單來說就叫作客戶定制，就是針對顧客的不同需求量身打造的意思。換句話說，第二次工業革命就是量產，生產出來的東西完全一模一樣，第三次工業革命則是，你要什么，就制造什么，是一樣的產品還是具體有一點差別，完全可以滿足你不同的要求，使得少量多樣變成一種可能。
“制造數位化”建立在新軟件（特別是3D印刷），新材料（如納米、碳纖），新科技（如基因改造）等條件之上。這些新科技的匯聚，使工廠得以揮別大量生產，進入“客戶定制”，生產少量但多樣化的產品，滿足不同顧客的不同需求。
舉例來講，以往工廠從設計到開模生產，需投入大量資金與人力，如今有了3D印制機，通過在電腦上設計，就可印制出具有3D視覺效果的物件，包括戰機精密零件、助聽器及各種模型，這種制造方式不但使多樣化生產具有無限可能，并可大幅降低制造門檻。長期看，這會使勞工需求減少，工資占生產成本比重降低，從而改變以往美國企業移往工資低的海外國家設廠的模式。跨國企業的回流，使設計人員能夠和生產線更密切合作，更貼近客戶并迅速回應其需求。
對中國而言，美國制造業的回流現象至少應該產生一種反省及一種啟示。一種反省是，從寬的貨貸政策固然有利于拉動短期增長，卻也會因導致生產要素價格的普遍上升而不利于長期增長；一種啟示是，應該更多地重視“腦力”的優勢而非“勞力”的優勢，增加對教育的投資，以及為所有創新者及創業者提供最好的公平競爭環境與游戲規則。
客觀來說，如果經濟分析結論不能被現實結果所證實，這一定是我們分析房地產市場的工具“失靈”了、方法“失效”了，或者說，我們通常的分析框架存在著嚴重的缺陷。本文在重新回歸房屋交易行為的經濟決策本質的基礎上，分析、探討這種經濟決策行為的特點與約束條件，進而提出“泛家庭決策”的概念和分析框架，并闡述其對房地產市場的影響及政策啟示。
農耕文化與中國人家庭觀念、居住觀念
傳統的中國社會是農耕社會，中國的農耕文化孕育出了強大的氏族宗法血親傳統。李澤厚先生曾指出，“以農業為基礎的中國新石器時代大概延續極長，氏族社會的組織結構發展得十分充分和牢固，產生在這一基礎上的文明發達得很早，血緣親屬紐帶極為穩定和強大，沒有被航海、游牧或者其他因素所削弱或沖擊。雖然進入階級社會，經歷了各種經濟制度的變遷，但以血緣宗法紐帶為特色、農業家庭小生產為基礎的社會生活和社會結構，卻很少變動。”這一段話，表明了血緣宗法傳統，自原始氏族社會萌生，歷經奴隸制度、封建社會而不墜，綿延數千年，可見其傳統之強大。無論社會制度、朝代如何變遷，家庭—氏族（家族）觀念始終居于中國傳統文化的核心層。
農耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于農業更適宜于定居耕作，因而，也帶來了中國人的重視居所、慣于定居的傳統。東漢班固《漢書?元帝紀》所載:“安土重遷，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中國人從來講究“安居”方可“樂業”，而“居無定所”則是中國人傳統觀念中所極力回避的一種居住狀態。
而在這一文化孕育出來的中國人，不僅家庭、家族觀念十分濃郁，同時也對于作為家庭觀念文化的載體——房屋，賦予了格外重要的文化內涵。所謂“宅者人之本”、“人因宅而立”，對于中國人來說，沒有住所，哪來家庭？沒有家庭，哪有中國人文化、心靈寄托的地方？中國人追求居住的理想從來強烈而執著，他們熱衷于獲得完全屬于自己的、可傳承的房產，唯有如此，他們的內心才能安寧。如果沒有自己的房產，則在心理上感覺自己仍在“漂泊”，心靈無法安頓。
因此，對于中國人來說，住房不再僅僅是一種財產、一種居住條件，更是家族文化、個人心靈的寄托，它極大地影響著中國人的價值觀、幸福感。2009年11月19日《中國青年報》所做的關于“幸福和房子的關系”的在線調查顯示，八成中國調查者認為“幸福和房子有關系”，這部分人中又有69.9%的人認為“房子是幸福家庭所必須擁有的”。而同樣的問題，日本網友的看法卻大相徑庭，約九成以上受調查日本網友認為幸福和房子沒有關系。
房屋購買的泛家庭決策
如果將標準的西方家庭的消費決策模型放到中國的現實環境中來，結合上文提到的中國傳統農耕文化的影響，將會對消費決策模型參數產生兩個重大的影響：
首先，由于中國人對家庭居所的特殊要求，這種要求不單是財富的滿足、更是心靈之所依托，因此，較之標準假定而言，即與房屋帶來的資產與財富滿足心理相比，房屋對中國人的“滿足”程度更甚。換句話說，在中國人的效用函數里面，房屋擁有帶來的效用值非常大。在同樣的情況下，中國人往往減少其他方面的消費，而增加房屋消費方面的支出。
其次，也是更重要的一點，就是中國人的家族、家庭觀念在消費決策時所發揮的作用。在中國人的家族觀念之下，單個家庭（即“小家庭”）的財產界限并不是絕對的，當家族中的小家庭出現資金短缺時，家庭間的融資、甚至無償援助就會出現。梁漱溟先生認為，由于傳統中國是一個倫理社會，因而任何人“其財產不獨非個人有，非社會有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其倫理關系中者，都可有份的了。”因而，小家庭間財產沒有截然的界限，尤其是在購買住房時，家庭間的“財產轉移”更為明顯了。
因此標準的消費決策的約束條件顯然來自與小家庭有血緣關聯的若干家庭，我們不妨將這一決策現象，稱為房屋購買的“泛家庭決策”。這種決策模式的深深根植于中國傳統文化之上，由于房屋觀念的根深蒂固，由于對大家族人際關系的依賴，導致了不同于西方國家的房屋購買決策機制。觀察我們周圍的朋友，尤其是年輕人作出的購房決策，不是通常市場經濟中的消費者個人或者消費者單個家庭所作出的決策，而是包含小家庭、雙方父母、甚至雙方兄弟姐妹和親戚朋友在內的“大家庭”的共同決策。
上述觀點也得到事實的有力支持。中信證券公司曾在2008年底組織過一次問卷調查，結果發現有42%的購房者實際依賴父母的支持。同時，根據各大城市網站對“80后”購房資金來源的調查，40%以上的“80后”購房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高達70%以上（見圖1）。
泛家庭決策對于房地產市場影響與主流標準的“失效”
由于文化心理導致的效用與約束條件的不同，“泛家庭決策”模式改變了通常觀念中的購買決策模式，對住宅市場的貸款比率、自有比率等多方面都產生了重大的影響，最終導致了流行（主流）標準的失效。
對貸款比率的影響
泛家庭決策帶來直接影響是中國人購買房屋的社會融資比重（向金融機構的融資）較低，即融資比率（即房屋貸款占房屋總價值的比例）較低。這里，我們不妨做一個中美房地產市場融資情況的簡單對比。
首先來比較中美房地產市場首付比例的政策。盡管在歷史上美國住房貸款要求首付款不低于20％，否則購房者必須購買擔保或保險，貸款機構才能給予貸款。但是，美國政府為幫助低收入家庭購買房產，先后成立了房地美、房利美兩家房屋貸款擔保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破滅以后，美國的房貸的首付比率不斷下降，低到3%甚至零首付。與傳統銀行貸款20%的首付比率相比，處于相當低的水平。相反，中國規定首套房首付比例為20%～30%，二套房首付比例為30%～60%，首付比率雖然在不同經濟階段有所變化，但最低也沒有低過20%的比率。
再從實際的貸款比率來看，2010年商業銀行對個人購房貸款 為1.40萬億元，全國商品房銷售額為5.25萬億元，亦即個人購房的貸款比率僅為27%。反觀美國，美國的購房杠桿率，美國全國房地產經紀人協會在一項針對美國購房者的調查報告顯示，2005年美國有43%的首次購房者的購房款全部通過借貸融資籌措，首付款額為零，即意味著這部分購房者的貸款比率為100%。
因此，不論從首付門檻上來看，還是從實際的貸款比率來看，中國人的購房融資比率確實要遠遠低于美國，這無疑是由于中國人更多地接受了小家庭之外的資金支持。
對住房私有化比率、人居居住面積、首次購房年齡等的影響
這種泛家庭決策模式，使得中國家庭購買的意愿、購買的能力都超過了小家庭的經濟水平，因而導致中國住宅需求釋放快速而強烈，房地產市場發展非常迅速。目前，中國人的住宅自有比率、人均居住面積、首次購房的年齡等方面的指標甚至領先于發達國家水平。
國家統計局的數據顯示，截至2010年底，中國城鎮居民家庭自有住房率為89.3%。而在國外，城市居民擁有產權房比率最高的美國也不過為68%，英國為56%，歐洲等其他國家均在30%～50%之間。我國作為一個發展中國家，僅用不到10年時間，城市居民住房自有率就達到了世界第一。
再從居住條件與人均居住面積上看，美國至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和東京的人均住房面積只有7.1平方米和15.8平方米,中國的人均居住面積已經達到25平米。
最后，中國購房者平均年齡明顯偏低。數據顯示，中國人首次購房年齡在26～28歲之間，而美國、日本、中國臺灣地區、英國等國家和地區的首次購房年齡主要集中在31～42歲之間（如表1所示），這意味著中國人首次購房年齡比其他地區平均年齡低10歲左右。26～28歲正是一般人的結婚年齡，結婚就意味著新家庭要成立，開始“安居樂業”了，這就是中國人典型的婚房心理和“剛性需求”。與之相反，西方人買房子主要是作為財富積累或是家庭理財來考慮，西方人不會為了結婚而買房，所以西方人購房的主體是中老年人。
房價收入比、房屋租售比等主流標準的“失效”
從前文分析可以看出，泛家庭決策模型可以看作是標準模型的特例，前者適應于中國，而后者則適應于西方發達國家，其區別在于：第一，房屋變量在消費者效用函數中的“分量”不同，在泛家庭決策模型中，房屋變量帶來的家庭效用更大；第二，流動性約束條件不同，在泛家庭決策模型中，小家庭可以支配的流動性還來于自有血緣關聯的家庭。這兩個條件的不同，從根本上也決定了“中國解”與“西方解”的不同。
這也從根本上導致了從“西方解”中推導出的房價收入比、房屋租售比等主流標準在中國的“失效”。例如，西方國家一般認為，房價收入比（城市房價與居民家庭年收入之比）在3～6之間為合理區間，超過這一區間則存在房地產泡沫，但實際上目前，中國大部分地區的房價收入早已突破這一區間，上海、北京、深圳、杭州等多個城市的房價收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金與每平方米的房價之比），主流標準是該指標應高于1∶300，低于此數值，則意味著存在房價泡沫。但在中國，這一主流標準同樣“失效”，據美聯物業的一份調查報告顯示，2009年11月，北京的房屋租售比為1∶546，部分區域甚至達到1∶700，遠遠超過了主流標準。
“泛家庭決策”帶來社會危機
對房價的支撐
從客觀上看，由于泛家庭決策中的家族融資因素，中國住房的社會融資比率較低，所以，金融系統的風險相對較低。中國人既然觀念上重視住房，那么面對還貸的壓力，就一定不會非常瀟灑，一定會選擇對于其他消費的擠壓來確保房屋安全，選擇節儉的生活方式，渡過暫時性經濟困難，而不會輕易選擇拋售物業。
2011年7月，中國銀監會前任主席劉明康根據銀行壓力測試結果認為，房價即使下降50%都不會危及銀行系統。從根本上看，這與住房融資比率較低有關。但換一個角度來看，既然下跌那么多銀行還沒有問題，那就是意味著，即便下跌，金融體系的融資功能仍在，房價仍然會有反彈動力。
因此，從較為長遠的視線去看，由于泛家庭決策對于房價的支撐，房地產市場不僅不會有下跌而來的“泡沫”破滅，而是更有上升的沖動與動力。而且，既然因房價下跌而帶來市場“崩盤”的可能性并不高，那么，唯一的結果就是遠期的看漲。
金融風險的緩和與社會風險的累積
任何事物都是兩面的，從積極的方面來看，正是由于家庭之間的資金融通，“泛家庭決策”支持了房地產市場的穩健與快速發展，功不可沒；但是，從另一方面來看，“泛家庭決策”也使本由小家庭承擔的金融風險擴散到“泛家庭”，這意味著潛在的社會影響面擴大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可見，“泛家庭決策”雖然有利于小家庭的經濟壓力在泛家庭范圍內的緩沖，實現壓力的內部化解，但是，如果壓力進一步積累，以至在泛家庭范圍內仍然無法化解的話，那么將會驟然“繃緊”整個社會關系，甚至釀成全面的社會危機。某種意義上說，與單純的金融危機、經濟危機相比，這種社會危機由于影響面更寬、影響程度更深，其強度將更為激烈、破壞性更大。因此，“泛家庭決策”雖然化解了金融風險，但同時卻在累積社會風險，這也是我們認為“中國房地產市場沒有金融危機，只有社會危機”的根源所在。
對中產階級的綁架與社會發展的延緩
“泛家庭決策”支撐了高房價，但經濟壓力卻通過“泛家庭”網絡影響到一般家庭，尤其是破壞現代社會穩定的基石——中產階級家庭的生存與發展。歷史經驗告訴我們，中產階級是任何一個社會穩定的支柱，而在中國，房地產市場已經成為弱化中產階級、阻礙中產階級成長的一個最重要因素。對于中產階級的傷害，必將導致一系列非常嚴重的社會問題，原因在于中產階級是社會最有創新能力的階層，中產階級是最有消費潛力的階層，傷害了中產階級，就無異于傷害社會發展的能力。
首先，在天價的房價面前，除了金字塔頂端的高收入者，靠工資償還月供的中產階級，都被房價“綁架”了，越來越多的城市中產階級成為了人們所說的“房奴”。其次，高房價也遏制著中產階級的成長。因為中產階級大部分來來源于專業人才，也就是受過高等教育的大學畢業生。但是，在現實的高房價面前，中國的“80后”和“90后”無論怎樣的努力，都很難實現他們的住房夢想。
對中產階級“綁架”和“遏制”，嚴重地阻礙了社會的進步與發展。特別是在大城市，由于房價過高，迫使不少專才迫于生存壓力，放棄有風險性創新活動并且消費趨于保守，從而導致國家創新能力的降低和經濟發展動力的不足，直至延緩整個經濟社會的發展步伐。
政策啟示
在泛家庭決策中，房價上漲首先帶來的是小家庭的經濟壓力透過“泛家庭”向社會擴散，進而影響和抑制中產階級的成長壯大，并最終通過遏制整個社會消費能力與創新能力而釀成社會危機。因此，我們切不可因為房價上漲沒有帶來金融危機、經濟危機，而忽視房價上漲通過“泛家庭”網絡而蔓延至整個社會層面，累積社會風險因素。為此，我們提出以下建議：
第一，引導社會樹立正確住房觀念。本質上，這種強烈的房屋占有欲觀念淵源于農耕文化，雖然在一定的時間內，傳統的住房觀念還將占據重要甚至是主導的地位，但它畢竟不符合當今社會發展潮流。伴隨著中國經濟和社會的發展，以及國際交流的加速，人們對房屋觀念必將更趨于現代化和多元化。政府應當在樹立現代的房屋觀念過程中，發揮更為積極的作用。
第二，要特別重視房價上漲的“泛家庭”傳導鏈條，應當設立適度的“家庭”與“泛家庭”之間的“融資隔離”政策。例如，建立起與房屋購買者年齡與工作年限相聯系的稅收政策，即年齡越低、工作年限越短，則征收更高的營業稅率，以降低房屋購買時的財富轉移。
第三，保護與促進中產階級的成長和壯大，有效化解社會風險因素。市場經濟體制為中產階級的形成提供了條件，但還需要保護已有中產階級和擴大這個群體的政策機制。只有充分重視這一階層的訴求，才能有效地促進經濟發展和社會穩定。例如，必須高度重視遏制房價上漲，為社會創新與擴大消費提供更大的空間。
一、美國經濟近期形勢
（一）增長逐步提速，就業狀況改善，通脹低位運行
2010年美國經濟前低后高，增長逐步提速。一、二季度，受企業存貨投資下降和歐債危機影響，美國經濟明顯減速，按年率計算增長率從2009年四季度的5.0%下降至3.7%和1.7%。此后，受消費、企業非住宅類固定資產投資和出口增長影響，經濟逐步提速，三、四季度增長率分別達2.6%和3.1%，全年增長率為2.9%。
美國私人部門就業自2010年3月起逐月增長，全年新增就業110萬人，是2006年以來私人部門就業年增長的最高點。今年1、2月，私人部門非農就業人數環比分別增加6.8萬和22.2萬，長期失業（27周以上）人數環比分別下降23.1萬和21.7萬，失業率從2010年12月的9.4%下降至9.0%和8.9%。
美國通貨膨脹保持低位運行。2010年7月至今年1月，美國城市居民消費者價格指數月度增速一直保持在0.5%以下，去年全年僅上升1.6%。
（二）經濟增長動力發生一定變化
2010年消費拉動美國經濟增長的作用逐步上升。其中，耐用消費品消費增長最快，對經濟拉動作用最明顯。一至四季度，耐用消費品消費按年率計算分別增長8.8%、6.8%、7.6%和21.1%，遠高于私人消費支出1.9%、2.2%、2.4%和4.0%的增速。這反映居民對經濟前景較為樂觀，也反映消費信貸狀況改善。2010年一至三季度，美國消費信貸環比降幅逐季收窄，四季度實現2.1%的正增長。
2010年投資拉動美國經濟增長1.87個百分點，作用超過消費。1970年以來，這種情況為第三次出現。前三季度，住宅類投資和非住宅類建筑物投資持續下降，四季度實現溫和增長。這反映美國房地產市場的持續低迷對企業投資信心影響嚴重。設備和軟件投資一直保持正增長，2010年一至四季度按年率計算分別增長20.4%、24.8%、15.4%和7.7%，成為投資增長的主要推動力。
受全球經濟復蘇和美元貶值影響，2010年美國出口增長11.7%，為1998年以來的歷史最高點。其中，貨物出口增長14.7%，服務出口增長5.8%。不過，受美國國內經濟復蘇帶動，美國進口增長更快。2010年進口增長12.6%，其中貨物進口增長14.8%。2010年美國貿易逆差為4218億美元，較2009年3630億美元的逆差有所擴大，但仍處于2000年以來的歷史低點。凈出口導致經濟下降0.49個百分點。
2010年美國政府消費和投資支出拉動經濟增長0.21個百分點。受財政狀況惡化影響，美國州和地方政府減少雇員、壓縮支出，2010年支出下降1.4%。財政風險將是長期困擾美國經濟的主要問題之一。
（三）復蘇基礎仍較脆弱，下行風險依然存在
美國就業狀況雖有改善，但形勢依然嚴峻。2010年美國新增就業人數雖為2006年來歷史最高，但僅夠吸納新增勞動力，遠不足以彌補2008年1月至2010年2月875萬非農就業崗位的損失。改善就業仍是美國經濟的第一要務，也是支持美國繼續實施擴張性財政與貨幣政策的最重要依據。
美國房地產市場繼續疲軟。2010年下半年，美國權威房價指標CoreLogic指數持續走低，從6月的146.86下降至12月的137.27，創下自2006年4月最高值以來除2009年5月外的歷史新低。房價不振主要原因是住房按揭貸款違約導致金融機構持有的住房資產激增，加大了住房市場供給。
美國財政狀況堪憂。2010年美國聯邦赤字率為8.9%，雖較2009年有所下降，但仍遠高于危機前水平。美國聯邦債務負擔率已達94.3%，遠超60%的國際警戒線。美國州和地方政府情況更為嚴重，許多州已面臨財政危機。
二、美聯儲繼續保持寬松貨幣政策的原因及影響
美聯儲公開市場委員會今年1月25―26日的會議紀要中明確宣布，將繼續保持寬松貨幣政策，聯邦基金利率調控目標繼續維持在0―0.25%之間，繼續執行2010年11月公布的第二輪量化寬松計劃（QE2），到2011年6月底購買6000億美元的財政部長期國債，使美聯儲持有的國內債券規模達到2.6萬億美元。而且，美聯儲將繼續把出售美國各政府部門債券和抵押支持證券所得的本金用于對財政部長期國債的再投資。
在2010年四季度美國經濟增長好于預期的情況下，美聯儲的保守態度受到不少批評和質疑，然而，從目前美國經濟形勢和美聯儲主席伯南克半年度貨幣政策報告中可看出，美聯儲之所以保持寬松貨幣政策，主要原因在于：
第一，至2010年底，美國經濟雖已連續六個季度保持正增長，但高企的失業率說明經濟復蘇并不穩固。
第二，較低的通脹水平和較穩定的通脹預期為美聯儲保持寬松貨幣政策提供了較大空間。通脹預期穩定的主要原因在于，一是美國資源閑置嚴重，2011年1月整體產能利用率為76.1%，制造業產能利用率為73.7%，明顯低于1972―2010年80.5%和79.1%的平均水平。資源閑置為美國在不觸發明顯通貨膨脹的同時加快經濟增長提供了堅實基礎。二是大宗商品價格上漲雖給美國通脹造成上行壓力，但因勞動力成本是美國生產成本的主體，約占60%左右，原材料成本在生產投入中占比較低，因此大宗商品價格到消費者價格指數的傳導率較低。三是美國勞動生產率不斷上升加上失業率高企，壓低了單位勞動成本。2009和2010年，美國單位勞動成本分別下降1.6和1.5個百分點。
第三，美聯儲有能力在合適的時候實現貨幣政策的及時轉向。美聯儲對聯邦基金利率的影響力早已為市場公認；美聯儲有能力靈活調節銀行法定準備金存量，從而影響貨幣投放量；美聯儲公開市場委員會會議紀要中明確聲明，委員會將繼續定期評估購買財政部長期國債的速度和債券持有規模，根據經濟狀況的變化調整公開市場操作方向。因此，繼續實施寬松貨幣政策并不會形成慣性依賴，美聯儲有能力在合適的時候及時轉向。
美聯儲繼續保持寬松貨幣政策的影響主要表現在以下幾方面：
一是有助于美國經濟加快復蘇步伐。二是有助于緩解美國財政政策困境。三是可能助推國際短期資本向新興市場流動。
三、美國經濟近期走勢及對我國的影響
（一）美國刺激性政策將持續發揮作用，投資、消費和出口增長驅動力強化
1、今年美國私人投資預計繼續保持較快增長
首先，企業家對近期經濟形勢比較樂觀。權威機構Conference Board關于美國CEO信心的調查顯示，2010年四季度美國CEO信心指數由三季度的50上升至62，56%的人認為美國經濟形勢較6個月前明顯改善，未來6個月將繼續改善。
其次，2010年美國企業盈利狀況良好，企業現金充裕，有能力進行擴張性投資。2010年美國企業稅后利潤達1.37萬億美元，較2009年增長29.4%，為2006年以來的最高水平。利潤豐厚使企業現金流充裕。2010年末，美國非農業非金融類企業擁有的現金和支票存款為3543億美元，分別是2007、2008和2009年的2.5、10.83和1.92倍。
第三，銀行對工商業投資貸款意愿上升。美聯儲今年1月的調查報告顯示，無論對大中型企業，還是小企業，銀行進行工商業貸款的意愿都有所上升，貸款標準降低。
第四，擴張性的財政和貨幣政策改善了企業的投資環境，擴大了稅前抵扣力度，降低了企業融資成本，有利于刺激企業的投資積極性。不過，房地產市場近期出現明顯復蘇的可能性不大，銀行對房地產類的貸款意愿也沒有明顯改善。美國投資預計繼續集中在設備和軟件領域，住宅類投資和非住宅類建筑物投資可能繼續疲軟。
2、消費預計將保持增長
首先，擴張性財政政策有助于居民收入穩定和增長。目前，美國政府支付的工資和社會保障支出占居民可支配收入的30%左右。2010年底奧巴馬總統簽署法案，在擴大減稅規模的同時，將失業保險等社會福利政策展期，這將有助于居民收入的穩定和增長。
其次，銀行對消費者貸款意愿上升，有助于減少居民預防性儲蓄，增加居民當期消費。2010年下半年，美國居民儲蓄率持續走低，從2010年6月的6.3%下降至12月的5.4%。
第三，消費者對未來預期樂觀。Conference Board調查結果顯示，今年以來，美國消費者信心指數不斷上升，1月為64.8，2月為70.4，對未來6個月持樂觀預期的消費者明顯增多。
今年推動美國出口增長的內外因素仍將繼續發揮作用。從內部看，美國農業補貼政策持續發揮作用，美國改革高技術產品出口管制體系、放寬高技術產品出口，這將推動美國兩大優勢產品――農產品和高技術產品的出口增長；從世界環境來看，一方面世界經濟整體仍將保持正增長，而我國作為美國第三大出口市場，實施擴大內需和進口戰略，將為美國出口創造強勁的需求，另一方面，美國出口促進內閣正在加強與新興市場國家的談判，要求加大進口、保護知識產權力度。
中東北非局勢對美國經濟的影響主要體現在對石油價格的影響上。如果沙特阿拉伯、伊朗等核心產油國能夠保持穩定，石油供給不出現大幅波動，那么中東北非局勢對美國經濟的影響預計比較有限。日本大地震對美國經濟的影響尚不明朗，不過就目前看，由于日本并非美國經濟增長的主要引擎，對美國經濟整體走勢的影響預計不會太大。
國際貨幣基金組織預測今年美國經濟增長率升至2.8%，通貨膨脹率為1.1%；美國總統經濟顧問委員會預測今年美國經濟增長率為3.1%，通貨膨脹率為1.4%；美聯儲預測比較樂觀，認為今年美國經濟增長率將達到3.4―3.9%，通貨膨脹率為1.3―1.7%；費城儲備銀行對經濟學家觀點的調查報告預測今年美國經濟增長率為3.2%，通貨膨脹率為1.3%。
（二）美國就業狀況將緩慢改善，財政狀況可能進一步惡化
美國就業增長將滯后于經濟增長。美聯儲公開市場委員會的調查顯示，雖然企業對經濟復蘇普遍樂觀，但相當多企業近期投資的目的是提升生產率而非擴大就業。預計今年美國失業率較2010年的9.6%會略有下降，但仍將在高位。美國總統經濟顧問委員會預測2011年美國失業率為9.3%，美聯儲預測為8.8―9.0%，費城聯儲調查報告預測為9.1%，高盛公司預測為9.0%。
擴張性財政政策可能導致美國財政狀況進一步惡化。2010年，美國赤字率預計進一步上升，從2010年的8.9%上升至10.9%，達到二戰以來的歷史最高點。
（三）美國近期經濟走勢對我國的影響
首先，為我國穩定外需創造有利條件。美國是我國僅次于歐盟的第二大出口市場，占我國出口的20%左右。模型測算表明，美國經濟增長1個百分點，會帶動我國出口增長1.71個百分點。
其次，我國擴大進口和人民幣升值壓力會加大。2010年的經濟表現將堅定美國通過出口帶動經濟增長的信心。今年美國很可能繼續要求我國擴大市場開放，增加從美國的農產品進口，保護知識產權，推動人民幣升值。
