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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房制度論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞:住房抵押貸款;法律風險;MBS
最近,從中國銀行的“森豪公寓”騙貸案到浦發銀行的“姚康達事件”,我國商業銀行假按揭案件不斷浮出水面。由于假按揭行為具有隱蔽性,一旦商業銀行將這些住房抵押貸款證券化(MBS),購買這些證券的投資者將面臨巨大損失,而我國又沒有專門的法律條款來防止證券化過程中的假按揭行為。由于住房抵押貸款證券化的中間環節繁多,涉及的法律問題復雜,因此,完善相關的法律金融制度,保護投資者利益,是我國順利實現資產證券化,進一步發展住房抵押貸款證券化市場的迫切需要。本文試圖從投資者的角度出發,探討住房抵押貸款證券化的法律風險,從而為完善相關法律金融制度提供參考依據。
一、我國住房抵押貸款證券化的法律金融制度框架
住房抵押貸款證券化是指發起人將滿足一定標準的多筆住房抵押貸款匯集重組為住房抵押貸款資產池,并將資產池的現金流轉讓給特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作為支撐,通過一定的結構安排,對風險與收益要素進行分離與重組,在市場上發行可流通的證券。住房抵押貸款證券化包括支撐資產的破產隔離、重新捆綁和信用增級、證券發行三個環節。SPV從發起人受讓被轉讓債權的形式主要有兩種:一是信托方式;二是轉讓方式。信托方式是指發起人以支撐資產設立信托,讓與SPV以換取受益權證,然后再銷售給投資者。轉讓方式是指發起人將支撐資產真實出售給專門從事證券化運作的SPV,由其發行資產支持證券。
近年來,我國相繼推出了一系列關于住房抵押貸款證券化的法律法規(見表1),從而形成了現行的住房抵押貸款證券化法律金融制度框架。
我國住房抵押貸款證券化具有以下特征:一是以信托方式實現住房抵押貸款證券化;二是投資主體只限于機構投資者;三是信用增級的形式靈活多樣,明令禁止政府提供信用擔保。
(一)以信托方式實行住房抵押貸款證券化
關于住房抵押貸款證券化的模式,國內學者圍繞我國應該采取美國模式還是英國和歐洲模式進行了長期的論證,關注的焦點是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式還是信托形式。根據《信貸資產證券化試點管理辦法》(下稱管理辦法),我國住房抵押貸款將以沒有政府擔保的信托方式實現證券化。管理辦法第2條規定:“資產證券化是指以銀行業金融機構作為發起機構,將信貸資產信托給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券,以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益的結構性融資活動。”我國首單住房抵押貸款支持證券產品——“建元2005-1”就是由中國建設銀行作為發起機構,委托中信信托在銀行間債券市場發行的。
另外,我國還沒有SPV方面的專門立法,但《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》(下稱監管辦法)對SPV的市場準入作出了嚴格的規定。監管辦法第9條規定,信托受托機構應當“根據國家有關規定完成重新登記三年以上;注冊資本不低于五億元人民幣,并且最近三年年末的凈資產不低于五億元人民幣。”同時,監管辦法第8條規定:“資產支持證券由特定目的信托受托機構發行,特定目的信托受托機構由依法設立的信托投資公司或銀監會批準的其他機構擔任。”這意味著我國的SPV的主體將是信托投資公司,但也不排除其他機構擔任SPV的可能。
(二)投資主體只限于機構投資者
現階段,我國MBS只能在銀行間債券市場交易。管理辦法第47條規定:“金融機構按照法律、行政法規和銀監會等監督管理機構的有關規定可以買賣政府債券、金融債券的,也可以在法律、行政法規和銀監會等監督管理機構有關規定允許的范圍內投資資產支持證券。”這一方面是汲取我國股票市場的教訓,由于我國住房抵押貸款證券化處于起步階段,相關的法律金融制度不完善,逐步向個人投資者開放MBS業務,可以積累經驗,保護中小投資者的利益,避免市場過度的非理;另一方面,MBS在我國是一種全新的固定收益證券,其風險收益特征與普通企業債券、其他固定收益類證券不同,對風險管理能力要求高,而機構投資者在這一方面比較成熟,從而能夠保證國內住房抵押貸款證券項目的順利實施。
我國向個人投資者開放MBS業務只是時間上的問題。從成熟市場的資產證券化實踐來看,只有切實保護中小投資者的利益,才能最終真正推動資產證券化的發展,這就需要進一步健全和完善相關法律法規制度。
(三)信用增級的形式靈活多樣,政府不為MBS提供信用擔保
信用增級是指在住房抵押貸款證券化交易結構中通過合同安排所提供的信用保護。信用增級的方式可以分為外部法和內部法:外部法是指第三方根據相關法律文件中所承諾的義務和責任,向信貸資產證券化交易的其他參與機構提供一定程度的信用保護,并為此承擔相應的風險;內部法是指通過重新安排證券獲得償付的優先次序,提高優先級證券的信用級別,或通過發起人提供更多的連帶責任提高證券的信用級別。
我國MBS的信用增級形式可以是內部法和外部法,但是不能由政府提供信用擔保。管理辦法第30條規定:“信用增級可以采用內部信用增級或外部信用增級的方式提供。內部信用增級包括但不限于超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式。外部信用增級包括但不限于備用信用證、擔保和保險等方式。”這無疑為我國住房抵押貸款證券化的外部增信提供了法律上的支撐。同時,政府不能為住房抵押貸款提供信用擔保,因為我國《擔保法》第8條明確規定:“國家機關不能作為保證人,但經國務院批準為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行的轉貸款的除外。”勿庸置疑,這一規定也將制約我國住房抵押貸款證券化的發展。
二、我國住房抵押貸款支持證券的法律風險
我國住房抵押貸款證券化的法律風險主要來源以下兩種情況:一是由于法律方面的空白使得投資者的利益得不到切實保障;二是有的法律法規不合理、可操作性差,導致法律執行成本高,違規者得不到懲罰,容易導致道德風險和金融欺詐行為。
(一)假按揭的法律風險
本篇主要是針對物業管理論文參考文獻的寫作標準規范格式來舉例說明，這些范例都是小編采編收集的一些比較優秀的物業管理論文參考文獻，希望小編整理的這些在大家寫作的時候能有所幫助。
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關鍵詞：房地產 房地產價格 價格規制
一、房地產價格規制的概念
（一）房地產價格的概念
我國房地產市場的商品主要是以城鎮商品房為主，房地產的價格也主要表現為通過市場機制形成的商品房的價格，因此房地產的價格也被稱為"商品房價格"，簡稱"房價"。
（二）我國房地產價格的基本構成要素
房地產價格（主要指買賣價格）主要是由九項因素構成的：土地取得費用、前期工程費、配套費、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、稅費、利息和利潤。
（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權出讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地使用權出讓金；以土地使用權轉讓方式取得的城市熟地，土地取得費即為土地轉讓費。
（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。
（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。
（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。
（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。
（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售費、辦公費等。
（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。
（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。
（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本以后的余額。
二、我國房地產價格規制的歷程
改革開放之后，實施城鎮住房體制改革同時，逐步形成了房地產價格政府規制的法律基本框架。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》明確了房地產交易價格的形成機制。1994年《城市房地產交易價格管理暫行辦法》提出新的房地產價格管理原則，對交易價格實行直接管理和間接管理相結合的原則，以市場為主導的房地產定價機制。2003年《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確地方政府穩定房地產價格的行政問責制。2010年1月《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》首次規定了省級人民政府對房價的穩定負責； 2010年1月《國十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過信貸政策房地產稅收政策的實施來調節需求達到穩定房價的作用。2012年《商品房銷售明碼標價規定》要求房地產價格要嚴格明碼標價并執行"一房一價"政策，7月國務院常務會議，落實問責制，完善價格規制政策，同時繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。
三、我國房地產價格持續上漲的原因
（一）開發成本因素
地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業帶動的土地拍賣。土地價格成本占房地產總建設成本的20%，土地價格的上漲直接導致房地產建設成本的上升，房地產價格自然而然就會水漲船高。
（二）市場需求旺盛
城市人口數量和規模不斷增長；人們對住房的質量要求高，改善型住房需求增長；城鎮化進程加速，舊城改造帶來的需求，這些都增加了對房地產的需求。
（三）資本市場的因素
資本市場不發達，投資工具稀缺是造成房地產市場資金過熱的重要原因之一，國內銀行信貸的迅速擴張，增加了房地產開發與投資機會，人民幣升值，導致外資大量涌入，進一步擴張了房地產市場。
（四）房地產市場體系不夠健全
短期投機行為盛行，如消費者"買漲不買跌"、"溫州炒房團"等；房地產要素市場發展不協調，房地產要素市場包括土地市場、金融市場和原材料市場等，受固定資產投資規模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國房地產價格規制中存在的主要問題
我國房地產政府規制工作起點低、起步晚，不管是政府規制的理論基礎還是實際操作經驗都無法滿足實際發展的需要。我國房地產價格政府規制存在以下幾個方面的問題：
（一）政府規制的目標不明確
我國歷次的房地產價格規制都是圍繞"促進房地產市場平穩發展"這個主要目標進行的，直到2010年國家頒布通《通知》強調當前時期的房地產價格規制的目標是"遏制房地產價格過快上漲"即"穩房價"。
（二） 政府規制政策執行不力
房地產的供求關系，地理位置和消費者的購買熱情都會對房地產的價格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過市場，房價不斷升高。2004年我國房地產市場價格增長率達到百分之十七點八。
（三）政府規制監管不到位
當前的房地產市場在政府干預過多的同時，政府監管力不夠，同時法律監管，民意監管及輿論監管的建設遠遠滯后于市場發展速度，市場交易混亂，缺乏針對于發商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產價格政府規制的兩個主體，在價值目標、行為準則以及利益訴求等方面都一致，都是社會公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點和出發點略有差別。
五、完善房地產價格規制的對策
房價一路上漲，房地產業泡沫仍然在繼續發展。一旦房價暴跌來臨，其背后隱藏的巨大危險應該受到政府的高度重視，并且這也是國家對房地產業宏觀調控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國城鎮住房體系。
這意味著要通過多條途徑保持市場供應，增加豐富產品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設。其次，繼續投資建設經濟適用房和推出限價房。最后，加大住宅土地和商品房供應及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
（二）逐步取消中國商品房預售制度。
因為能解決開發商資金鏈的50%資金，商品房的預售已是推動房價上漲的關鍵因素之一。
（三）調整稅費分配制度。
由于財政分配不平衡，房地產成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。
（四）加強對房地產企業的壟斷規制。
對房地產的實際銷售價格進行監督和管理，成本加適當利潤的方法（平均銷售價格）并公布指導價。
（五）改革中國土地制度。
地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經營性用地實行招拍掛制度后，出現很多"地王"，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。
（六）建立房地產信息管理系統，提高市場透明度。
利用IT技術，建立全國聯網實名房產登記制度，使政府對現有居住水平及房地產結構完整把握，對干預策略提出數據支持，對投機需求進行管理與調控。
六、結論
房地產是我民經濟的支柱產業之一，對民經濟的發展起著至關重要的作用。對房地產價格規制的研究，為政府進一步調控房價提供理論支持。本文通過對房地產價格規制中問題的分析，從七個方面提出進一步調控房地產價格的對策，來完善政府在調控房地產價格方面的不足。
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【關鍵詞】個人住房貸款；提前還款
1.引言
隨著我國改革開放進程的不斷加快，我國經濟實現了一次又一次的騰飛，城鎮居民收入水平獲得了大幅增長，對于改善生活條件的需求愈發迫切，其中購房需求被放在首要位置，居民購房熱情愈發高漲，房地產業也由此得到了飛速的發展。在國家擴大內需等各項積極財政政策的刺激下，我國固定資產投資總額在短期內大幅增長，其中房地產投資在我國GDP中的占比逐年增長。
隨著我國個人住房貸款的發展以及受貸款利率調整的影響，即我國個人貸款基準利率由下降通道轉為上升通道之后，直接導致很多地區出現集中性的提前還款高峰。2007年中國人民銀行的一項調查報告顯示，借款人在貸款存續期內的還款規劃、資金成本和產生的費用以及家庭收入結構、水平等的變化是導致借款人提前還款行為發生的最主要原因。如果說我國居民傳統“無債一身輕”的觀念是主導借款人提前還款規劃的直接原因，那么由貸款利率波動拉動借款人支付資金成本的提升以及我國經濟向好帶來的借款人家庭收入結構的調整及絕對額的不斷增長，將成為借款人家庭最終落實提前還款規劃的推動力。
通過本論文的研究旨在識別影響個人住房貸款提前還款的主要因素，為商業銀行在貸款審核階段及貸后管理階段進行有效的管理提供依據，并為我國個人住房抵押貸款證券的估價提供理論和技術基礎。具體理論和實踐意義如下：
從理論研究角度看，由于國外對個人住房貸款乃至個人住房貸款提前還款行為的研究起步較早，已經積累了大量的、較為成熟的研究成果，而我國在此方面的研究卻處于起步階段，以往由于數據樣本整體數量不足、缺乏完整性、連續性等原因，導致學者在進行定量分析和建立模型時存在較大難度。由此，通過本論文的分析及實證研究將為商業銀行個人住房貸款提前還款風險的管理提供有益參考。從實踐研究角度看，通過本論文的分析及實證研究將為住房抵押貸款證券化之后，合理確定住房抵押貸款證券發行價格提供有力依據。同時，通過對個人住房貸款提前還款行為表現形式的研究，深入探討由提前還款為商業銀行經營管理帶來的影響，從而有利于商業銀行提升風險的有效性。
2.個人住房貸款提前還款風險影響因素分析
2.1 外生因素分析
外生因素要包括由于地理環境、經濟整體情況或人口變化等因素導致的借款人提前還款風險，以及由自然環境變化或借款人死亡導致貸款無法償還，由保險公司或擔保公司代為償還借款人應還未還欠款而出現的提前還款違約風險。
2.2 內生因素分析
內生因素是指與個人住房貸款緊密相關的內生經濟變量，主要包括以下幾方面因素。
2.2.1 房產價格因素分析
房產價格是導致借款人發生提前還款重要因素，一方面由于房地產價格上漲，借款人可以通過再融資的方式獲得更多貸款，滿足其多樣化的個人消費及經營需求，由此借款人就會提前還清原貸款的方式以申請更高額度的貸款。另一方面，借款人由于改善居住條件、子女上學等剛性需求引發的換房行為，導致借款人要提前還清個人住房貸款，撤銷房產他項權以便房屋的銷售。
2.2.2 借款人收入狀況因素分析
宏觀經濟向好，住房的轉手率提升，促進提前還款行為的發生。當經濟形勢走低，居民無力償還貸款，銀行會通過拍賣等方式處置房產后收回貸款，也會形成借款人的提前還款。另外，住房公積金繳存也加速了借款人的提前還款。
2.2.3 利率因素分析
固定利率條件下，市場利率下降時，借款人提前還款的概率加大。采用浮動利率條件下，市場利率提高時，借款人提前還款的概率加大。另外，較低的市場利率水平會促使很多本來不具備還款能力的購房者購房，通過轉手，加速提前還款。
3.個人住房貸款提前還款管理的國際經驗
3.1 違約金管理制度
違約金制度，即銀行對于個人住房貸款提前還款的借款人收取違約金，并以此作為銀行價格補償的方式。
3.2 貸款產品創新模式
伴隨我國房地產市場的快速發展，個人住房貸款取得了長足的發展，競爭程度日趨激烈，由此市場上涌現出很多新興的個人貸款產品，特別是在還款方式上更為多樣，既有利于拓展市場空間，也起到了管理提前還款風險的作用。（1）多樣化的貸款計劃。根據不同的職業類別和收入水平對借款人進行細分，并針對不同的群體設計個性化的產品，以起到降低借款人還款壓力，限制提前還款的作用。（2）Mortgage One賬戶。即通過將借款人的存款賬戶與貸款賬戶關聯的方式，將借款人存款賬戶中的資金視為提前償還貸款，不僅為借款人節省了利息支出，還保證了借款人資金的流動性，同時起到了降低提前還款的作用。
3.3 衍生金融工具管理模式
在美國，個人住房貸款的利率方式以固定利率為主，銀行為借款人提供提前還款的選擇權，而此舉將無法預期個人住房貸款整體資產組合在將來一段時間內的現金流動性。由此很多商業銀行通過套期保值的方式化解個人住房貸款提前還款的風險。險。
3.4 個人住房貸款證券化
近年來，管理個人貸款提前還款風險的新手段是通過資本市場將提前還款風險進行轉嫁。其基本機制是金融機構通過將個人住房貸款打包出售給特別設立的特殊目的公司（SPV），金融機構資產負債表上的個人住房貸款轉變為現金，從而使個人住房貸款的違約風險和提前還款風險隨著貸款的銷售轉移給SPV，從而通過SPV發行的個人住房貸款證券（MBS）在資本市場上將這些風險分散給眾多的投資者。金融機構的利潤被鎖定為該個人住房貸款發行利率和銷售利率之間的買賣差價。從整個金融市場系統風險管理角度看，由于遵循了風險配置的基本原則，個人住房貸款的風險由風險過渡者（金融機構）轉移給承擔不足者（愿意且有承擔該風險能力的投資者）手中，對降低系統性風險有至關重要的作用。
4.管理個人住房貸款提前還款風險的建議
通過分析結果和國外經驗的總結，結合我國商業銀行目前在提前還款風險的管理中存在的問題，提出了具有一定針對性的解決方案。
4.1 建立健全違約金制度
違約金制度，是在個人住房貸款的交易價格中，通過運用風險定價機制，對借款人的提前還款行為進行補償的技術。違約金制度是商業銀行提前還款風險管理的第一步，也是最基礎的管理方法。違約金制度是國外普遍采用的一種管理提前還款的方法，經過長時間的發展已經形成很多種方式，包括規定違約金、盯住市場違約金等，商業銀行根據自身發展現狀及對風險的容忍度，綜合運用各種方式以彌補提前還款造成的損失。
4.2 運用表內對沖方法管理提前還款風險
表內對沖，利用了商業銀行資產負債表中資產方和負債方對于市場利率變動產生的反向效應可以相互抵消的原理，合理安排和管理表內各項業務，以使市場利率變動對表內業務的總體影響降到最低水平。由個人住房貸款提前還款產生的風險如果能夠實現在商業銀行表內業務中自然對沖，對于商業銀行來說，不僅轉嫁或轉移了金融風險，而且降低了管理成本，同時對于整個金融體系來說，起到了有效控制和管理系統性風險的作用。
4.3 推進個人貸款產品創新和提升服務水平
管理和控制提前還款歸根結底是為了挽留客戶，以此為出發點考慮，最容易實現的方法莫過于通過商業銀行自身個人貸款產品創新，乃至個人金融產品的聯動以及進一步提升商業銀行服務的水平和質量，從而不斷提高單一客戶口袋份額，并通過提供多樣化、個性化的產品和服務，不斷提升客戶對同一銀行產品和服務的認可度、信賴感和忠誠度。
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1.1研究意義
隨著社會的發展和進步，各項社會保障和福利制度進一步完善。實行住房公積金制度是其中的重要內容。住房公積金是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互的職工個人住房基金，數據量大且處理復雜。住房公積金管理系統是各單位財務管理的重要任務，由于各單位公積金管理數據量大、操作復雜，因此效率較低。本課題旨在構架一個住房公積金信息管理管理系統，方便各級管理人員、各單位和職工完成對住房公積金的操作、查詢、結算等工作，為住房公積金制度的順利實施提供保障。
本系統設計過程中主要考慮各單位用戶的應用環境和應用難點。系統在開發過程中深入研究了房改資金行業的發展規律，吸納了近年來國內外同行業和國內其他信息系統的實施經驗，借助了最先進的開發平臺和開發工具，設計、開發了適合住房公積金管理自身特點、功能完善、易學易用、擴充靈活、完全可靠、符合未來發展方向的住房公積金管理系統。
1.2國內外研究現狀、水平
隨著現今網絡的發展，網絡已經成為了人們生活上必不可少的，人們可以通過網絡查詢自己需要的信息，起初我國在住房公積金這一塊還處于萌芽狀態，原有的半手工管理模式手續繁雜、糾錯能力差、服務項目不全，因而工作效率不高。 這就迫使人們要去想出更好的解決辦法，這樣新的住房公積金管理系統就誕生了，從住房公積金歸集支取管理、住房公積金貸款管理、住房公積金財務管理到電話查詢和多媒體終端查詢、住房公積金單位版等均實行了一體化管理，涵蓋了住房公積金業務處理的方方面面。
逐步完善住房公積金管理網絡，管理網絡必須緊跟住房公積金事業發展的趨勢，不斷地完善，不斷地改進，只有在管理上與時俱進，才能在業務上面貌日新。
住房公積金信息管理系統建設給我市住房公積金事業帶來了良好的發展勢頭，管理水平、工作效率的不斷提高使住房公積金繳存規模和個貸規模不斷提高。我中心非常珍惜這一來之不易的好形勢，要求職工因勢利導、再接再厲，為全市每一單位、每一職工提供更加方便、快捷、準確的服務，讓他們享受到銀行般的服務質量，感覺到住房公積金繳存到我中心與存在銀行同樣安全可靠，并且益處更大、意義更大。
1.3發展趨勢
整個世界的科技都在進步，人類的生活水平也在不斷的提高，信息產業發展的尤為迅速，住房公積金管理系統正在不斷的趨于完善，我國的現狀相對于發達國家而言還有一定的差別，但是正在不斷朝那個方向努力。在整個住房公積金管理系統發展的這么多年，從無到有、從不完善到趨于完善是一個相當漫長的過程;不管是從科技還是從人類自身的需求出發，住房公積信息管理系統正在不斷發展、壯大。
2.本課題的基本內容，可能遇到的困難，提出解決問題的方法和措施
2.1基本內容：
住房公積金就是職工及其所在單位按規定繳存的具有保障性和互的職工個人住房基金，為了完善住房供應體系，建立相應的住房公積金管理系統實行職工統一管理，為每個職工建立詳細資料庫，職工個人可以隨時通過賬號到管理處查詢個人的賬戶信息。操作員統一執行利息結算、登錄和登賬調整等操作。如果用戶滿足了提取住房公積金的條件，可以與操作員聯系，申請提取住房公積金。
住房公積金管理系統要實現以下幾個功能：
1.基礎信息設置
在整個系統的設置中，處理輸入單位、職工信息。在正常的事務過程中，如遇人動，相應地進行信息變動。
2.主要業務
職工自己和單位每月繳納基金，系統對年利息進行自動結算。職工在必要的時候對可以提取住房公積金，一般只有在建立住房公積金制度一年以上的職工，并具有一定的公積金余額才可以提取公積金。操作員也可以因為需要，統計分析數據，然后就可以輸出相應的報表。
3.帳表查詢業務
職工可以查詢余額表，清楚自己每月所交的公積金，以及相應的明細表中的詳細內容。與此同時職工單位也要對自己和單位個人的交納信息、綜合信息、明細信息和職工的狀態作相應的查詢。
4.系統設置業務
畢業設計(論文)開題報告
作為住房公積金信息管理中心人員，所做的事情就相對多了許多，存儲信息、修改信息打印報表等等事務。其數據流圖如下：
畢業設計(論文)開題報告
本系統對不同角色的用戶進行用戶分級管理。另外一項重要的業務就是數據的備份與恢復。
業務流程圖：
2.2數據庫設計
這個系統初步設計要有以下幾下表，有職工表、部門表、系數表、期初余額表、明細表、利息結算表、用戶表等。
職工表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
zgbh 職工編號 var20) 否 是
zgxm 職工姓名 var20) 否 否
zh 賬號 var20) 否 否
bmbh 部門編號 var20) 否 否
〖畢業設計(論文)咨詢QQ：306826066
bz 備注 var25) 是 否
部門表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
bmbh 部門編號 var20) 否 是
bmmc 部門名稱 var20) 是 否
畢業設計(論文)開題報告
系數表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
bmbh 部門編號 var20) 是 否
zhbh 職工編號 var20) 否 是
zh 賬號 var20) 是 否
zhxm 職工姓名 var20) 是 否
grxs 個人系數 money 是 否
dwxs 單位系數 money 是 否
zxs 總系數 money 是 否
lx 類型 var2) 是 否
期初余額表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
zy 摘要 var20) 是 否
zgbh 職工編號 var20) 否 是
zh 賬號 var20) 是 否
zgxm 職工姓名 var20) 是 否
zhxm 部門編號 var20) 是 否
bmbh 個人期初余額 money 是 否
grye 單位期初余額 money 是 否
dwye 總期初余額 money 是 否
利息結算表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
zgbh 職工編號 var20) 否 是
zgxm 職工姓名 var20) 是 否
zh 賬號 var20) 是 否
bmbh 部門編號 var20) 是 否
zxs 總系數 money 是 否
余額表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
zy 摘要 var20) 是 否
year 年 var20) 是 否
month 月 var20) 是 否
zgbh 職工編號 var20) 是 是
zh 賬號 var20) 是 否
zgxm 職工姓名 var20) 是 否
zxs 總系數 money 是 否
jsxs 減少總系數 money 是 否
ye 余額 money 是 否
明細表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
zy 摘要 var20) 是 否
year 年 var20) 是 否
month 月 var20) 是 否
zgbh 職工編號 var20) 是 是
zh 賬號 var20) 是 否
zgxm 職工姓名 var20) 是 否
grxs 個人系數 money 是 否
dwxs 單位系數 money 是 否
zxs 總系數 money 是 否
grjs 個人減少系數 money 是 否
dwjs 單位減少系數 money 是 否
jsxs 減少系數 money 是 否
lb 類別 var2) 是 否
bmbh 部門編號 var20) 是 否
用戶表：
字段名稱 字段含義 字段類型 允許為空 是否為主鍵
yhbh 用戶編號 var20) 否 是
yhmc 用戶名稱 var20) 否 否
mm 密碼 var20) 是 否
sysuser 系統管理員標識 bit 否 否
bm 部門管理標識 bit 否 否
gz 職工檔案管理標識 bit 否 否
base 期初余額標識 bit 否 否
qcye 職工月基本系數標識 bit 否 否
infor 職工信息變動標識 bit 否 否
autodel 按月取消登錄標識 bit 否 否
autodz 按月自動登賬標識 bit 否 否
manual 登賬調整標識 bit 否 否
getfunds 提取住房公積金標識 bit 否 否
lx 利息結算標識 bit 否 否
delx 取消利息結算標識 bit 否 否
yecx 余額表查詢標識 bit 否 否
mxcx 明細表查詢標識 bit 否 否
gr_dw 個人與單位繳納匯總表標識 bit 否 否
user1 用戶管理標識 bit 否 否
databack 數據備份與恢復標識 bit 否 否
2.3在本系統開發的過程中可能遇到的問題以及解決措施
(1)在系統開發中可能遇到的問題就是數據庫的建表和數據庫的連接問題，建立許多表在連接的時候花費相當長的時間，同時也會消耗寶貴的系統資源。系統的內容較散，涉及很多方面，例如明細表中zgbh(職工編號)和系數表中的zgbh以及利息結算表中的zgbh等表的連接都涉及到了多表連接，這就分會造成大量的數據冗余，還有就是在進行查詢的時候，也會花費相當長的時間。
(2) 數據庫的安全性問題我們把密碼策略擺在所有安全配置的第一步。很多數據庫賬號的密碼過于簡單，這跟系統密碼過于簡單是一個道理。所以在整個分析的過程中，有三個對象，普通職工，單位和super—超級管理員，他們有著各自不同的權限，可以看到的信息也不同，就只有super可以看到所有的信息。
(3)報表是管理系統中最為組成部分之一，它是一種主要的數據輸出手段，可以把數據打印出來以供查閱或備份保留。這也是住房公積金系統中比較難以實現的部分，準備用QuickReport組件設計報表.在Delphi7中,默認情況下,并沒有安裝QReport組件,所以還需要另外安裝。在實現的時候，設置應用程序中的TTable組件中的“DatabaseName”、“TableName”屬性，使其連接到數據表中，將“Active”屬性設置為“True”，打開與數據表的連接。然后設置QuickReport組件“DataSet”屬性為“Table1”，也就是使其接到數據表中指定的字段。
(4)任何數據庫出于安全性考慮,都會想到數據的備份與恢復,這也是即將面臨著的問題,雖然也想了很多的辦法,但是至今離實現還有相當大的一段距離。會繼續探索和學習其解決的辦法。
3.本課題擬采用的研究手段(途徑)和可行性分析
3.1研究手段
本課題是使用成熟的C/S結構，設計過程中主要考慮各單位用戶的應用難點。系統在開發過程中深入研究了房改資金行業的發展規律，吸吶了近年來國內處同行業和國內其他行業信息系統的實施經驗，借助了最先進的開發平臺和開發工具，開發了適合住房公積金管理自身特點，本系統統是用Delphi 7和SQL Sever 2019開發工具。
開發工具介紹：Delphi 7
Delphi 7是Inprise公司推出的一種全新的、面向對象的可視化快速應用程序開發工具，它使用的是Object Pascal語法的基礎，并在集成了各種可視化工具，為程序開發人員提供了一種方便、快捷的Windows應用程序集成開發環境—IDE(Integrated Development Environment)。
準備使用的是ADO(AcitiveX Data Object)連接數據庫，是微軟推出的新一代的數據訪問規范，其使用簡單，功能強大。TADOConnection組件用于管理ADO連接，并且提供了對事務的支持，當多個ADO組件訪問數據庫時，可以通過TADOConnection組件建立一個連接，然后讓其他ADO組件共享連接。
SQL Server 是一個關系數據庫管理系統Microsoft SQL Server 2019非常明顯的改進就是增加了OLAP(聯機分析處理)功能,這可以讓很多中小企業用戶也可以使用數據倉庫的一些特性進行分析。OLAP可以通過多維存儲技術對大型、復雜數據集成執行快速、高級的分析工作。數據挖掘功能能夠揭示出隱藏在大量數據中的傾向及趨勢，它允許組織或機構最大。
所以在實現的過程中，如果運用的是ACCESS做數據庫，可能就不能讓住房公積金這么大的系統。所以選一個適合的數據庫也是很重要的。
3.2可行性研究
這份可行性研究報告是對查詢系統作的可行性研究分析及指出存在的必要性。
一、技術可行性
本系統是運行在Windows XP 專業版上的應用程序。系統開發語言使用的是Delphi 7，數據庫使用的是Microsoft SQL Server 2019，一臺機器實現，別人可以通過別的機器來查詢。這個系統在實現上應該沒有什么太大的問題，delphi 7不管是新還是舊的，因為我們對舊版很熟悉，新的也是在舊的基礎上發展起來的;還有就是SQL SEVER 2019是相對比較熟的工具。
硬件條件：硬件條件：P42.4G CPU、32MRAM、40G硬盤PC機。
軟件條件：Windows xp sp2、SQL Server ，Delphi 7。
所以分析以上各個可能性，可以說這個系統在技術上是可行的。
二、經濟可行性
在現今的商品社會是一個講究效率的社會，是信息化的社會，隨著公司的規模不斷擴
畢業設計(論文)開題報告
大，員工數量急劇增加，有關員工的各種信息量查詢也成倍增長。而對龐大的信息量和數據量，如果仍使用手工操作或使用相當繁瑣的軟件，既浪費了人力，又浪費了物力，效率無法提高，不能夠適應現今社會并提高生產效率。
本系統的主要背景(為畢業設計)在經濟上不注重直接的經濟收益，而是注重我們整體水平的提高。
三、操作可行性
住房公積金管理系統是基于Delphi 7開發的，是被廣泛應用于數據庫開發和操作的一套成熟的軟件平臺，而且它對于一個中小型的數據庫處理具有不可比擬的優點和簡單方便。所以從操作可行性方面是可行的。開發出來的界面也是十分容易使用，具有簡單，容易上手的特點。
四、安全性。
借助內置的 Windows 身份驗證和基于每個應用程序的配置，可以保證應用程序是安全的。
關鍵字：公積金制度；存在的問題；對策建議
一．我國住房公積金制度發展現狀
目前，我國實行的公積金制度,與新加坡的中央公積金制度在形式上相似,但對解決公積金繳納者的住房問題存在著不利因素。
（一）在我國，工人、勞動者的工資收入并不高,因此，即使每月按工資一定比例繳納公積金，但是數額有限,最終不足以用來支付住房貸款的月還款數額。
(二)公積金繳納的比例一直是采取雇主和雇員同比例繳納的方式,對一部分經濟效益不好的企業客觀上加重了企業的負擔,阻礙了企業的發展。
(三)公積金的利率水平,我國目前公積金存款大多數地區是按活期利率進行計算的。實際上,公積金應該視同定期存款,過低的利率水平造成了公積金利息損失,也挫傷了公積金繳納者的積極性。
二．我國住房公積金制度存在的問題
（一）住房公積金管理不規范
住房公積金管理機構設置不規范,住房公積金管理中心未能真正作為一個不以營利為目的的獨立的事業單位運行,一些城市甚至存在多個管理中心,職責不明。
部分城市住房公積金管理中心掛靠其他部門和單位,與其他部門或單位合署辦公,興辦各類經濟實體;大多數住房公積金管理中心尚未建立起有效的崗位責任制度和內部審計制度,缺乏內部管理,資金管理分散;少數城市住房公積金管理中心坐吃利差,或把住房公積金大量用于城市建設,或挪用到與住房無關的項目上。
（二）住房公積金缺乏監督機制,處罰力度不夠
我國公積金制度建立的時間較晚,目前尚未形成一個有效運作體系。由于監督
機制不健全,違規使用、挪用公積金的現象屢有發生,對查出的違規行為處罰較輕甚至不做處罰,使這些現象有愈演愈烈之勢,嚴重抑制了公積金作用的正常發揮。
三．完善住房公積金政策的建議
（一）改變公積金管理中心管理模式
目前公積金管理中心有兩種管理模式,即直接管理與間接管理。公積金繳存到中心以后,在職職工和中心就構成了債權關系,中心作為單一的債務主體,面對的是眾多的債權個體,誰是債務主體誰就必須對債權人核算,而不能是非債務主體對債權人進行核算。中心最終要對債權人承擔責任,這就要求中心一定要成為核算主體。在中心直接歸集的方式中,可以將中心與承辦銀行的關系簡化成中心與儲戶的關系,減少銀行與單位這一中間結算環節,節約歸集手續費用,減輕政府的綜合協調壓力,可以提高中心管理,運用公積金的主動性和靈活性,密切中心與各單位的關系,強化政策與實際執行情況的融合,保證專款專用、防止公積金挪作他用和資金流失。對住房公積金業務實行中心直接管理,不僅符合住房公積金管理程序和科學化管理目標的要求,而且是提高整個系統管理水平的一個理想模式。
（二）加大住房公積金歸集力度
從供給方面分析,積極的吸納儲蓄、擴大資金的來源是政策性住宅金融服務經營活動的起點,也是其提供住房抵押信貸業務的基礎。應采取相應措施,加大住房公積金的歸集力度,在繳費率不變的情況下保障資金的穩步增加。為了擴大公積金的繳存范圍,有必要從以下幾個方面著手:1)降低進入門檻,同時規定住房公積金繳存額上限。除有條件參照現行繳存標準的企業外,針對非公有制企業的實際情況,住房公積金的繳存可實行低門檻進入。為了體現效率優先、兼顧公平的原則,限定住房公積金的個人繳存基數不得超過當地職工平均工資的2倍~3倍。2)要把住房公積金納入強制實施的社會保障體系,依法推進非公有制企業建立住房公積金制度。3)考慮創立公積金受益憑證,對公積金繳交額的證券化,采取市場利率運作,使職工購買公積金可以得到資金的增值。如果再考慮讓公積金受益憑證流通轉讓,其效果將更加明顯。4)探索研究建立住房公積金制度與住房儲蓄制度的結合,特殊群體允許以個人名義連續繳存住房公積金并對其制訂特殊的貸款政策,以擴大政策受益面。
（三）通過運營實現住房公積金保值增值
目前,在住房公積金保值增值上存在四個方面問題:沉淀資金存款利率倒掛;整體使用效率不高;增值收益大幅下降;安全保值較為困難。必須切實轉變重歸集、輕使用的觀念,只有創新運作使用機制才能實現公積金保值增值。住房公積金保值增值的出路和途徑在于:1)堅持以擴大個人住房貸款為第一使用投向;2)增加使用公積金購買國債的規模,可將公積金購買國債的比例提高到20左右,有效壓縮沉淀資金數量,在低風險下取得較高的增值收益;3)適當擴大購買債券品種的范圍。
同時,應從以下幾方面著手降低住房公積金風險:1)適當擴大住房公積金貸款范圍。另外,住房公積金貸款范圍應擴大到住房裝修。2)全面推行個人住房轉貸款。3)應靈活設定個人住房貸款利率。4)以人為本,采取靈活的還款方式,實行個人住房公積金貸款還款方式的多元化。借款人可在以下兩種供款方式中自行選用一種確定每月供款金額:等額本息還款法和等額本金還款法。另外還可針對突發事件推出間斷式還款業務。“零”風險是住房公積金保值增值的基礎和前提,保值增值是住房公積金“零”風險的要求和結果,兩者存在著相存相依的關系。因此,必須注意風險的防范,嚴格中心內部管理,加強制度建設,用制度來規范具體使用行為,要注意防范因宏觀經濟環境變化而出現的利率風險、市場風險。
(四)開展住房公積金貨款證券化試點
應該盡早啟動住房公積金貸款證券化,通過二級住房抵押貸款市場的建立與資本市場的相互融通,形成一個統一和開放的住房信貸體系,以培養良好的住房消費環境,促進住房消費;推行住房抵押貸款證券化是擴大資金來源的有效手段,也是住房金融發展到一定階段的必然要求。
（五）強化法制化建設
住房公積金各項業務堅持按法律、按規定辦,杜絕隨意性,業務工作每個環節要加強監督,嚴格審核,善于利用相關法律,用法律武器來保障各項工作的順利進行和健康發展,嚴厲打擊那些故意或惡意搶占公積金、損害公積金繳納者利益的不法分子,從而維護公積金繳納者的合法權益,保證住房公積金制度的健康、快速發展。
四總結
住房公積金制度是我國市場機制下，為了保證勞動者住房保障的制度。如何更好的進行公積金制度的有效利用，這需要有關部門及時了解信息不斷發現問題，并且對出現的問題進行評估，不斷進行改革和提出相應的政策，保證廣大勞動者的切身利益。
參考文獻:
[1]石浩,章勁.住房公積金最大貸款比例的研究[J].山西建筑,2006,32(18):149-150.
中圖分類號:F8
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)03-0082-01
1 引言
住房公積金是指各單位及其職工個人繳納并長期儲存的,用以日后支付購買、建造自住用房,翻修、大修自住住房等費用的具有儲備金性質的資金。1991年5月中國上海市借鑒新加坡中央公積金的經驗,結合自身情況,在中國率先建立了住房公積金制度。隨后天津從1992年1月1日開始施行住房公積金制度。經過18年的發展天津住房公積金制度經歷了三個階段:第一階段為起步階段(1991年-1994年),主要是對職工分步提租發放住房補貼,租房購買債券,鼓勵職工購房,發展合作建房,建立單位住房基金。第二階段為法制化規范化階段(1995年-2001年),主要是推進住房公積金制度的法制化和規范化過程。第三階段為依法管理時期(2002年起),2002年3月,國務院修改并重新公布《住房公積金管理條例》,使《條例》更趨嚴謹完備,加之中央銀行的各項政策相繼出臺,天津市住房公積金制度進入依法管理階段。中國的住房公積金制度實質上是一種具有普遍性的住房保障制度。住房公積金的實施解決了長期困擾中國的住房機制轉換問題和籌集政策性住房融資問題。近年來,關于住房公積金的地位、作用和發展前景,在專家和普通民眾中存在著很大的分歧,因此住房公積金制度的重新定位和長效發展問題顯得尤為重要。本文的主要目的是試圖對天津公積金的住房保障功能進行定量側度,幫助人們更加科學地、全面地理解住房公積金制度。
2 住房公積金對住房消費的貢獻度模型
本文使用2006年中國國家社會科學院基金項目成果中使用的模型,該模型使用四個衡量住房公積金對住房消費的貢獻度水平指標,本文仍沿用項目中指標的定義。分別為:
(1)住房公積金貸款貢獻度=(公積金貸款金額÷家庭購房款總額)×100%。該百分比越高,說明其對普通居民住房消費的支持力度越大。
(2)住房公積金還款貢獻度=(公積金月繳存額÷公積金貸款和商業貸款約還款總額)×100%。購房家庭可以提取住房公積金賬戶余額,采用“逐月還款法”的方式進行還貸。該百分比越高,說明住房公積金對普通居民還貸的支持力度越大;如公積金月繳存額大于每月分期還貸,則該值定義為100%。
(3)家庭月收入還貸率=((公積金貸款和商業貸款月還款總額-住房公積金月繳存額)÷家庭月收入)×100%。這一比例越低,說明住房公積金還款貢獻度越高。
(4)住房公積金利息節省率=((與公積金貸款等額的商業貸款利息額-公積金貸款利息額)÷全部為商業貸款的利息額)×100%。一般住房公積金貸款利率比商業貸款利率低,該百分比越高,說明住房公積金的貢獻度水平越高。
該模型綜合考慮了各個城市住房公積金的相關政策、上一年度職工的平均工資、房地產市場等因素,設置了家庭收入、公積金繳存、購房、公積金貸款等4類模型參數,主要包括:家庭年可支配收入、住房公積金繳存基數和比例(企業+個人),購房房價、面積和首付款比例,住房公積金貸款年利率、最高限額和還貸年限,商業貸款年利率和還款年限等。
該模型是一個動態模型,能夠根據住房公積金政策的調整、收入水平、購房需求和房價等市場數據,或者國家統計部門公布的數據,比較方便地調整模型參數,實現對不同收入階層、不同地區、不同年份和不同統計口徑的分析測算,從而分析不同城市之間住房公積金對不同家庭住房消費的貢獻率水平。
3 同一時期天津與不同城市的實證分析
3.1 天津及典型城市住房消費中住房公積金的貢獻度測算
除天津外,選取了北京、上海和重慶為代表城市,以城市中普通雙職工家庭為分析測算對象,以這些城市統計局、政務網和公積金管理中心提供的2009年數據為依據,確定相應的模型參數,測算一個代表性家庭2009年在住房消費中公積金的貢獻度水平,并對相關影響因素進行分析。
3.2 比較分析
通過上述數據,天津與其他直轄市的對比,我們可以看出:
(1)天津和重慶的住房公積金貸款貢獻度比較高,達到了最高的79%。主要是因為這兩個市的房價相對比較低,除去20%首付款,需要貸款的數量沒有超過住房公積金貸款的20-50萬元限額,因此其住房公積金貸款貢獻度達到了最高值。而北京和上海,由于房價比較高,平均達到113-132萬元,公積金貸款不足以滿足購房款,還需要商業貸款來補充。
(2)在住房公積金還款貢獻度方面,天津的數值明顯高于其他直轄市。從表1我們可以看出,天津住房公積金的繳付比例比較高,達到了11%,而上海和重慶卻只有7%。北京的雖然達到了12%,但因其房價較高使其貢獻度不如天津那么高。
(3)天津的家庭月收入還貸率遠比北京和上海低,略高于重慶。這是因為天津的收入與房價比幾乎相當于北京和上海的1/2,雖然比重慶要高,但也可以說明其處于一個比較合理的水平。
(4)由于近期政府不斷調整住房公積金和商業貸款的利率,使得兩種貸款的利率差額達到了2.07個百分點,因為天津和重慶公積金貸款限額相對較高,因此天津和重慶的居民完全獲得了公積金貸款的利率優惠,其住房公積金貸款利率節省率達到了最高的39.55%。
綜上所述,從總體來看,天津地區住房公積金在住房消費方面的貢獻度是高于其他直轄市的。這一方面與天津地區的房價水平、家庭年收入水平等客觀因素有關,另一方面也和該地區執行的住房公積金政策,如住房公積金貸款最高限額、住房公積金繳存比例等有極大的關系。4 結論
從制度設計看,與其他直轄市相比,天津住房公積金制度,在繳交比例和基數,公積金貸款與商業貸款利差,貸款最高限額都是與其居民平均收入和住房市場價格相適應的,其住房公積金在住房消費方面的貢獻度是較高的。天津的家庭年可支配收入達到48557.5元,公積金繳存比例達到11%這樣的高水平,而平均房價卻只有6018元/平方米,遠低于北京和上海的房價。這說明從理論和制度設計層面上看,天津住房公積金制度在解決居民住房問題提高居民福利方面還是起著比較大的作用。
參考文獻
[1]徐峰, 胡昊.住房公積金住房消費貢獻度模型和長效發展數量指標體系研究(建設部課題“住房公積金長效管理與風險控制機制研究”第四分報告) [R].2006.
房價過度上漲使居住支出成為日常支付甚至終生消費中的主要部分。這不僅影響可支配收入水平，還影響就業選擇，進而影響家庭長期生活質量的提升。高學歷勞動力作為家庭收入主要來源的提供者，在房價上漲的現實面前往往要陷入兩難抉擇：一方面基于對自身學歷的評估和較高的收入預期，高學歷勞動力愿意追求更高收入；另一方面為了支付延續性的住房貸款或房租，穩定收入將成為更首要的保證目標。當高學歷勞動力為了維持穩定的支付能力而大量從事低收入工作時，就造成勞動力市場的學歷收入誤配。
房價上漲影響高學歷勞動力擇業的具體機制如下：房價上漲初期通過強化個體對風險的重視和對穩定的偏好，促使高學歷勞動力選擇穩定工作放棄高收入，造成學歷
收入誤配。房價繼續持續增長最終促使勞動力放棄穩定工作，在承擔一定風險的基礎上追求高收入，因此長期而言房價對高學歷勞動力收入呈U型曲線影響。而住房公積金貸款的低利率將有效減輕購房壓力，但無法消除房價上漲造成的學歷
收入誤配，甚至在一定程度上強化穩定偏好無奈的擇業機制。
而且，穩定偏好無奈的機制普遍存在于房價上漲的擇業過程中，不會受到個體不同風險態度影響。
公積金的繳存和貸款制度將有效減輕高學歷勞動力在內所有購房群體的購房壓力，但正是住房公積金并非只針對高學歷勞動力，因此不足以徹底緩解房價上漲帶來的穩定偏好無奈，甚至由于穩定單位更有可能提供穩定的公積金繳存而進一步惡化高學歷勞動力的擇業自由。
如果認可學歷信號顯示理論，高學歷勞動力在更大概率上擁有高能力，那么穩定偏好無奈造成的學歷
收入誤配和進而導致的勞動市場效率損失，將很難在房價持續增長的條件下得到改善。
制度
環境污染令政府權威喪失上海對外經貿大學左翔對外經濟貿易大學李明“環境污染與居民政治態度”《經濟學（季刊）》2016年第15卷第四期
在財政競爭和以GDP為核心的政績考核體系的推動下，中國地方政府不受約束地制定和執行犧牲環境以換取經濟增長的發展規劃，而企業排污的外部成本難以內部化，環境污染日益嚴重。對于受到污染侵權的居民來說，民主和法治不完善使得其自身的合法權益難以得到保障，這會誘發居民政治態度的改變。那么，環境污染對中國居民政治態度的影響究竟如何呢？
利用CGSS的2006家戶調查與城市相匹配的數據進行檢驗后發現：（1）在遭受環境污染侵權之后，居民對政府權威的認可度將顯著降低，對民主制度和司法獨立的訴求會增強，對政府應加強對企業規制的認同度則沒有明顯變化。（2）上述政治效應隨著經濟發展水平的提高有逐步強化的趨勢。然而，隨著環境侵權威脅的加劇，經濟發展提高政府權威、降低居民對民主制度需求的效應卻在迅速衰減。
觀點
經濟好死亡率就低嗎？哈佛大學David Cutler、黃煒加州大學洛杉磯分校Adriana Lleras-Muney“經濟狀況與死亡率：來自200年的證據”NBER工作論文第22690號
經濟狀況與死亡率之間的關系到底怎樣呢？
通過研究32個國家200年的數據，作者們發現小型的增長會增加死亡率，而大型的增長則會降低死亡率。而大型的衰退毫無疑問會增加死亡率。
而幼兒和青少年時期如果所處的經濟條件比較差，會極大影響成年后的死亡率。尤其那些青少年時期經歷經濟困難的人，成人死亡率更高。
至于小型的經濟增長為什么會帶來更高的死亡率，一個可能的解釋是小型的增長通常意味著大的污染以及酒精等有害食品的攝入增多，這可能是死亡率在小型經濟增長時提高的原因。
論文關鍵詞 離婚經濟幫助制度 雙要件主義 住房幫助 幫助的變更與終止
一、我國離婚經濟幫助制度存在的問題
（一）適用條件的有關規定過于苛刻
1．我國現行法對“生活困難”的認定采取絕對主義的標準。根據《婚姻法》的規定，一方生活困難是請求經濟幫助的前提條件，即無法維持當地的基本生活水平，或者一方在離婚后，沒有生活住處。在此“生活困難”僅指在離婚后依靠分得的共同財產和個人財產無法維持當地基本生活水平的情況。對絕對困難標準的堅持縮小了經濟幫助權利主體的范圍，使不少有基本的生活保障但在離婚前后生活水平發生了重大變化并且嚴重影響其個人發展的離婚配偶一方無法請求對方給予經濟幫助，從而降低了離婚經濟幫助制度對離婚時處于弱勢一方的救濟力度，限制了該制度之作用的充分發揮。
2．立法上采取“單要件主義”。即《婚姻法》第四十二條僅僅強調了生活困難一方需要幫助時就有權請求對方給予經濟幫助，對經濟幫助的提供是否以對方具有相應的幫助能力為條件沒有明確規定，容易產生不同理解。
（二）住房幫助的規定難以落實
《中華人民共和國婚姻法》第四十二條的規定：“一方離婚后沒有住處，屬于生活困難。”豍目的在于能通過這一住房幫助方式切實解決困難一方的實際住房難問題。但這一規定在現實中卻難以落實。結合我國目前的生活水平現狀，大多數的家庭僅僅擁有一套住房，擁有兩套以上住房的家庭并不多，而恰恰是處于這種情況的當事人更需要經濟幫助。有學者提出讓二者繼續同住一套住房的立法構想，筆者認為，立意是正確的。但現實中既然夫妻雙方已經走到離婚的地步，肯定是由于很多反面原因，有的甚至反目成仇。如果如上所說，讓二者同一屋檐下，勢必造成雙方當事人更深的矛盾。故筆者認為，此種構想不妥。但如果擁有住房所有權的當事人一方不讓對方居住，那么住房幫助這種經濟幫助方式基本上形同虛設。
（三）對經濟幫助的變更和終止未作系統規定
經濟幫助不論以何種形式履行，隨著雙方當事人生活狀況的變化，有可能出現需要變更經濟幫助的情況。即當引起經濟幫助關系產生的條件發生變化時，經濟幫助亦應隨其而變更。包括經濟幫助費用的增加、減少或免除等。而我國婚姻法對經濟幫助的變更和終止卻未作出系統的規定，這無疑是一個缺陷。
二、我國離婚經濟幫助制度的完善對策
（一）適用條件上改“單要件主義”為“雙要件主義”
根據《婚姻法》對離婚經濟幫助的相關規定，離婚時，若一方存在生活困難的情形時，可以請求另一方通過住房或其他個人財產給予適當幫助。由此可知，我國離婚經濟幫助只考慮了困難一方的經濟狀況，而對幫助提供方的經濟狀況只字未提，即在適用條件上采取“單要件主義”。這種規定是不科學的。筆者認為，應將離婚經濟幫助的適用條件改為“雙要件主義”。對于離婚經濟幫助的申請標準，應采取相對困難論，即當離婚導致一方生活生活水平有明顯降低時，該方可以向提供幫助的一方提出經濟幫助請求，人民法院應給予支持。對于申請期限，筆者以為，不應該僅限于“離婚時”，而是應該延伸至離婚后一定時間之后，把這個貌似時間點的概念改為一個時間段，以備離婚雙方當事人去適應離婚后的生活狀況，然后結合相對困難論的申請標準，決定是否應該申請提出經濟幫助。
在判斷義務人是否有幫助能力時，應該考慮我國目前的經濟發展水平。我國大致可以分為城市，“正在迅速城市化”的“經濟發達的農村地區”和“經濟較為落后、現仍基本保持單一的農業經濟”的農村地區三種。對于農村地區尤其是后一種農村地區來說，農業仍是家庭的主業，農業收入仍然是家庭的主要收入來源，農業活動仍然主要依靠人的體力。因此，判斷是否有幫助能力不應該以發達的工商社會中的能否就業為標準，而應該以是否能夠獨立完成農業生產勞動為標準。因此，在農村，原則上應該認定為男子有給予幫助的能力。在城市，有勞動收入或其他收入或者收入較高的一方，應該認定為有幫助的能力。
（二）落實對住房幫助的立法
隨著《婚姻法(解釋三)》的出臺，國民在對待住房的問題上愈加敏感，顯然，我國現行之離婚經濟幫助制度的相關規定不能充分解決住房幫助方式方面的法律問題。這就要求我們在落實住房幫助的立法上下功夫。
依據2001年《婚姻法解釋(一)》第27條第2款的規定，獲得離婚后住房方面幫助的前提要件是離婚后“沒有住處”。
筆者認為，這一規定不妥。理由如下：
1．該規定未將離婚夫妻之間的幫助義務與父母對成年子女和兄弟姐妹之間的義務分開。依據現行《婚姻法》第21條第2款之規定：“不能獨立生活的成年子女有要求父母付給撫養費的權利”。此款應該做出擴張解釋，將住房包括在內。第29條規定：“有負擔能力的弟、妹，對于曾經撫養自己長大的兄、姐，有義務在其缺乏勞動能力又沒有生活來源時提供扶養”。盡管現行《婚姻法》在扶養順序方面沒有像西方國家法律那樣，作出嚴格的規定，但是依據比較法這一解釋方法加以解釋，應作出夫妻之間的扶養義務優先之解釋。離婚后的扶養是夫妻之間的扶養義務不履行的結果，因此其順序不應變更。簡言之，離婚后的扶養義務優先于父母對成年子女和兄弟姐妹之間的義務。在現實生活中，夫妻發生離婚糾紛時，女方原則上要回到娘家或兄弟姐妹家中居住。依據2001年《婚姻法解釋(一)》的規定，即不再屬“沒有住處”，這實質上是否認了夫妻之間義務的優先性。
2．容易陷入循環論證的怪圈，因為通常情形下，一對夫妻只有一套住房，分給一方后，另一方就屬于“沒有住處”。
3．即使依靠個人財產和分得的財產以及個人收入，離婚的一方有能力租房，但是有些地區難以租到住房，也應該屬于“沒有住處”。
4．“住處”的外延極廣，即可以指最簡陋的茅屋，也可以指成套的公寓。這使法院難以認定離婚一方對對方提供的住房是否妥當。
綜上所述，住房幫助的要件應該為只要夫妻擁有一套住房，離婚時就應該考慮由一方加以幫助。
（三）對經濟幫助的變更和終止做系統法律規定
1．給付本金的幫助之變更。我國現行《婚姻法》以及1984年《民事意見》第14條對給付本金的幫助是否適用情更，未做任何規定。而現實生活中很多案例已經證實了適用“情更”制度的必要性。即在特殊情況下法院可以追加補助金。在以分期付款的方式給付之情況下，如果遇到特殊情況，也應該考慮數額的增減。例如在履行離婚經濟幫助的過程中，提供經濟幫助的一方發生了嚴重的經濟困難，得了重病或失業，嚴重影響了經濟幫助的繼續履行。在此種情況下，如果要求提供經濟幫助的一方還按照原來的協議或者判決繼續履行幫助，將對其產生不利的影響，也違背了法律公平正義的精神。
隨著時間的發展，當事人一方或雙方的經濟和生活狀況可能會發生變化，這就要求我們基于離婚后的情更而變更原有的離婚經濟幫助之權利和義務，這些情形包括離婚后各自的經濟收入能力、現有財產、基本生活需求、子女利益等方面的變化。
借鑒各國關于離婚后扶養費變更請求的立法經驗，筆者認為，我國婚姻法亦應該將情更規定為經濟幫助變更的法定原因。這樣當離婚雙方當事人任何一方發生生活狀況變化時，都可以依法請求變更原扶養協議或判決。筆者對此建議如下：
（1）基于自身收入減少或者收入能力顯著下降，提供幫助一方可以向法院申請減少原定的經濟幫助數額或者縮短經濟幫助的期限。
（2）由于健康狀況或者生活狀況惡化，接受幫助一方向法院申請，要求義務人增加經濟幫助的數額，或者變通經濟幫助的方式，也可以請求將經濟幫助的期限適當延長。豎
2．給付定期金的幫助之變更。(1)數額的變更。對于一方年輕有勞動能力，生活暫時困難的，另一方可給予“短期的”幫助之數額是否可以變更，1984年《民事意見》和現行《婚姻法》均為做出明確規定。參照1984年《民事意見》“原定經濟幫助執行完畢后，一方又要求對方繼續給予經濟幫助的，一般不予支持”之期間方面的規定，請求追加一般應該是不允許的。筆者認為，這里采取否定主義的規定亦是不合理的。
(2)期限的變更。第一，“適當的安排”之變更。對于“結婚多年，一方年老病殘、失去勞動能力而又無生活來源的，另一方應在生活方面，給予適當的安排”之期限是否可以變更，1984年《民事意見》未做規定。現行《婚姻法》亦未做出規定。第二，“短期的幫助”之變更。在只持續一定期間之給付金錢定期金的判決是否可以申請延期方面，我國采用了否定主義。
這樣就可能損害公共利益。因為如果被幫助之人基于正當理由到期卻無法就業或所獲得的收入不足時就要依賴社會救濟。另外，不讓申請延期不符合幫助的法律性質。適當的幫助既然在性質上是扶養義務不履行之結果，在一方有正當理由不能維持生活之情況下，不應該終止。法律應該規定在有正當理由的情況下可以延期。當然，為了平衡雙方當事人利益，應該由受領方負擔舉證責任。
綜上述，筆者建議：無論是本金的判決還是給付定期金的判決，只要情更，都允許變更。
1 研究背景
農業是國民經濟的基礎，“蘭農”工作歷來是黨和國家工作的重點。黨的十六大提出“統籌城鄉經濟發展”方略后，為了進一步實現“全面建設小康社會”這一宏偉目標，黨的十六屆五中全會又提出"建設社會主義新農村"的重大決策；“十二五”規劃把“社會主文新農村建設”、“城鄉一體化”、“加快城鎮化建設”納入下一個五年發展的戰略重點。做好”三農”工作，建設社會主義新農村離不開農村金融的有效服務和功能支持。而中國農村金融面臨著發展與轉型的雙重難題。一方面是世界上發展中國家普遍存在的“正規化”金融與小農經濟不對路問題：另一方面，是對原有經濟體制下業已形成的農村固有金融體系進行改造的轉型問題，核也是改善農村金融供給的問題。兩大問題同時存在，導致當前農村金融需求得不到有效滿足，金融供給嚴重不足。為解決農村金融供需嚴重不平衡問題，中央政府開始著手推行農村金融領域的改革，如增加了村鎮銀行、小額貸款公司等新型農村金融化構。在中央下發的《關于落實發展新理念加快農業現代化實現全面小康目標的若干意見》中，進一步明確了農村改革的方向即更加適度化、規范化和制度化。在農村金融工作方面，從2014年的的“慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓”到2015年的“做好承包止地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作”農村產權抵押改革力度進一步加大，首次提出“大力發展再擔保機構”，這與政府支持的融資擔保公司以及“完善銀擔合作機制”一起，為農村金融中擔保貸款的實施提供了物質基礎。
2 研究的目的和意義
導致農村金融供給不足特別是新型農村金融供給發展滯后的原因是多方面的，如農村經濟發展水平低，影響了農村金融產品和服務的供給；農村金融生態環境的惡化，挫傷了正規金誕機構的服務積極性等。但是，根據新制度經濟學理論，金融制度是金融服務的主要決定因素，制度的有效性決定了農村金融供給水平，進而影響經濟發展水平，因此，制度原因是最根本的原因。論文研究目的在于以山東省萊憲市為視角，探尋哪些制度和公共管理政策導致了農村金融供給不足，并針對存在的問題提出了政策建議，指出進行制度變革是加快農村金融發展，支持農業現代化的必由之路。
二、文獻綜述
1 關于農村金融需求特征分化的分析
當前“三農”的定義在不斷拓展，農村金融需求高度分化。沈明高、徐忠、沈燕認為，在大多數沿海地區，“三農”核必問題是農村問題。由于大多數地區已經經歷了農業工業化階段，非農勞動力的比重較高，小城鎮較為發達。這些地區金融服務的重點在于消費金融、理財服務與城市化；并在適當的土地流轉機制下，以土地貨幣化鼓勵農民自愿放棄止地而將身份轉變為新市民。在這些地區，農村金融供給逐漸脫胎轉變為城市金融服務。"農業"問題主要是農業規模化和現代化程度不夠，在國際市場那些低價農產品的競爭下農業弱勢尤為明顯，食品安全問題也較為突出，解決的有效辦法是大力發展現代農業，金融服務的重點是促進土地流轉和生產資料集中，鼓勵農民離開土地，轉變身份，即工業化，從而増加農民收入。“農民”問題在很大程度上應該通過財政轉移支付和政策性金融的方式來完成。
2 現有農村金融服務機構支農力量不足的研究
王安國(2012)認為，農村信用社支農力量不足，突出表現在蘭個方面：一方面是信貸資金和人員配備不足。另一方面是服務需要覆蓋的范圍過大。再一方面是金融創新能力偏弱。農村金融市場的壟斷，使得農村信用社缺乏產品創新的外部激勵，個性化產品設計不足，不能根據現代農業限制了其對現代農業市場化發展的有效對接。同時，信貸風險分擔機制匿乏。首先，農業保險發展緩慢。其次，涉農擔保機構建設滯后。再次，補償激勵機制不健全。
3 關于農村金融體系發展與改革的研究
謝平（2001）認為，我國農村信用合作社不符合合作制原則的歷史充分表明，合作制原則在我國不適用，農村金融體系改革的方向應為組建股份制的商業銀行。何廣文(1999)認為優化農村金融體系的路徑在于金融機構的多樣化，其根本在于開發農村金誕市場，打破壟斷格局，真正形成競爭性的農村金融體系。汪小亞(2009)認為，要建立服務面廣泛的農村金融供給體系，扶持一批適應農村需要而且可持續發展的農村金融機構，送既包括提供信貸和其他金融服務的金融機構，也包括為農村金融機構服務創造基礎條件的金融中介機構如擔保、評級、信用、保險類機構。
4 農村金融供給不足的制度因素研究
周科(2011)認為，一是國家壟斷金融的制度安排導致農村金融資源大量流向城市和工業。在資金短缺形勢下，正式金融部口動員的農村儲蓄大部分流出了農村，而非正規金誠遭到打壓不能發揮作用。二是嚴格的農村正規金融市場準入制度和金融機構退出制度的缺失，導致農村正規金飄市場被壟斷。三是產權制度缺陷導致農村合作金融姐織忽視委巧人的利益。我國農村合作金融組織仍然存在產權虛置、產權錯位問題。四是農村金融信貸供給制度的缺陷導致農村金融需求得不到滿足。王安國(2012)認為，傳統金融機構支農力量不足主要是傳統信貸模式無法調和"金融機構與農戶信息不對稱"問題。商業金融機構仍未形成適合農村宗族社會特征的運作模式和經營能力。表現為傳統的風險控制手段無法給農戶和農村小微企業主的信用和履約能力予以正確的評價，傳統金誕機構不愿涉足信貸規模小、維護成本高的小額貸款等，而片面采用擔保、抵押、政策性補貼、灰色催收的形式不能有效適應農村經濟運轉方式。
三、硏究框架與方法
1 基本框架
本文共分五部分：
第一部分為引言。主要介紹本文的研究背景、目的與意義，文獻綜述，論文基本框架、研究方法與難點。
第二部分為理論基礎。結合論文研究內容，主要介紹了新制度經濟學關于制度變遷決定經濟增長的理論和新公共管理學關于政府職能定位的相關內容。
第蘭部分對當前萊憲市農村金融供給不足的現狀和影響進行深入剖析，認為當前金融供給不足主要表現在金融供給體系單一、涉農貸款增量和占比低、金融機構覆蓋率低和金融機構經營行為偏向城鎮化，這些導致了農村地區金融需求長期得不到滿足、融資成本居高不下并嚴重阻礙了農村經濟的快速發展。
第四部分對萊憲市農村金融供給不足的原因進行了剖析，包括農村經濟發展水平、農村文化及信用環境較差，并根據論文的闡述重點，全面深入分析了農村金融供給不足的制度和政策原因。
第五部分為改善萊憲市農村金融供給不足的對策建議及結論。
2 研究方法
本文以新制度經濟學和新公共管理學的基本理論為理論基礎，同時采用文獻法、調查問卷法、統計法、定量分析與定性分析結合法等研究方法，對論題開展研究。
關鍵詞：住房政策，住房保障，住房援助，住房補貼，術語研究
中圖分類號：N04;C913.7 文獻標識碼：A 文章編號：1673-8578(2012)04-0031-04
收稿日期：2012-05-26
基金項目：湖北省建設科技計劃項目（項目編號2011112）
作者簡介：張齊武（1976—），男，華中農業大學土地管理學院博士生、高級經濟師，研究方向為住房政策、房地產經濟。通信方式：。 當前在查閱制度法規、政府文件、媒體報道和學術刊物時，對有別于商品房并由政府或社會提供援助的住房，在稱謂上可謂眼花繚亂。所謂的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指經濟適用住房（簡稱經適房）、公共租賃住房（簡稱公租房）、廉租房、限價商品房、雙限房（限戶型、限房價商品房）等，有時也稱為安居房、集資房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全產權的單位宿舍）。中國香港地區的公屋、澳門地區的社會房屋、臺灣地區的國民住宅，新加坡的組屋、日本的公營住宅和公團住宅、德國的福利住房、荷蘭的社會性租賃房、丹麥的公共住房與合作住房［1-2］，均類似于我國的“保障性住房”。在國內出版的學術刊物和專著中則大量出現公共住房(public housing)、社會住房(social rental housing)、可負擔型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等術語，這些概念大多是國外名詞的直譯或意譯，經常在論文中混用。眾所周知，術語的規范化意味著科學的發達，規范術語是學科建設當中必不可少的重要環節。術語首先應具備單名單義性和顧名思義性。為此本文擬通過辨析住房保障、住房援助、住房補貼這三個術語的區別和聯系，歸納建構住房援助的方式和分類，并建議在不同場合分別使用“住房援助”和“住房保障”。
一 住房保障的起源與內涵 “保障”即保護防衛。我國社會保障的特點是廣覆蓋、保基本。重點是保障城鄉居民的最低生活、基本醫療、基本養老的權利和需求。對于何為住房保障，目前國內并沒有權威的解釋或法律條文相對應。“住房保障”可能是從早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一個術語，后多和體系、政策、工作、范圍、水平等名詞連用。一般代指政府為低收入居民和弱勢群體提供的住房援助，使其享有基本的住房條件。
住房保障這個概念在改革開放之前的政治與社會發展語境中是不存在的，因為城鎮居民住房基本都是由政府或單位解決的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不嚴格地說當時采取的是一種全民福利住房制度。住房價格機制作用甚微，房地產市場尚未形成，實物分配往往根據家庭結構、年齡、工齡、職位、已占用住房狀況等因素進行。
1994年6月，國務院批轉《國家體改委經濟體制改革實施要點的通知》時提出：“促進住房社會化、商品化和住房建設的發展。”其中主要的改革措施是公房提租、發展經濟適用房和推出住房公積金制度。這個時期，住房制度改革的方向是產權改革，引入市場機制，并建立雙軌制的住房供應體系。此時，住房保障尚沒有正式文件涉及這一概念，更不用說納入社會保障的范疇。國務院在1998年《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，具體目標是停止住房實物分配，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。此文件明確了由建設廉租房、經適房項目、發放住房補貼和推行公積金制度為中低收入家庭或職工購（租）房提供援助。該文件沒有出現“住房保障”或“保障性住房”的字眼。
隨著住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度”［3］。國務院文件《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》強調堅持以需求為導向的基本方向。業界一般解讀該文件是深化住房領域市場化改革的政策。隨后近10年的實踐也表明，我國住房擁有率不斷上升，城市各階層居民的住房狀況得到極大改善，人力資源的合理流動也不再受到住房因素的過度制約。
2007年10月，十七大提出要加快推進以改善民生為重點的社會建設，特別是“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。當時提出社會保障的重點是基本養老、基本醫療、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指導性的意見是建立適應全體居民需要的多層次住房保障體系。在滿足多層次多樣性的社會需求方面，充分發揮各類市場主體和社會組織的作用，對能夠實行市場運作的公共服務，應該發揮市場機制的作用［4］。
大家好！我是***。
在這里我以平凡人的心態，參與住房與城鄉建設部部長的競聘。首先應感謝國務院領導為我們創造了這次公平競爭的機會！此次競聘，本人并非只是為了當官，更多的是為了能在國家住房建設進程中貢獻出自己的一點氣力，在有可能的情況下實現自己的人生價值。我現年55歲，任九三學社中心調研處副主任。1983年獲得中國人民大學行政學士學位，1987年獲得中國城市大學城鄉建設碩士學拉，1988年進進中國社科院，二十多年來一直致力于研究中國城鄉住房建設題目。1995-2000年擔任中國住房與城鄉建設部顧問，2000-20**擔任中國住房與城鄉建設部副部長一職。
今天，我來競聘住房與城鄉建設部部長這一職位，從理論上、實踐上、組織治理上，我都有充足的理由來競聘這一職位：
一、二十多年來，我一直著力于城鄉住房建設的研究，有著非富的理論知識，在國家級刊物上發表了數篇關于城鄉住房建設方面的學術論文，獲得國內外學者的一致好評。
二、近十來年先后擔任住房與城鄉建設部顧問和副部長，對此部分的實際操縱，工作程序，工作內空等方面非常熟悉。
三、這些年，在研究城鄉住房建設題目時，經常深進調查，有著豐富的城鄉住房題目的第一手資料，以及對國家政策在執行與實施過程中碰到的題目也有比較系統的研究。
四、本人原來出身于行政治理專業，因此對政府部分的職員組織、協調及調配有著深進的了解與研究，因此有盡對的能力來組織調配這支隊伍。
當前我國的城市化進程正在加快，大量的農村人口涌進城市，住房題目就呈現在我們眼前，而目前我國房價虛高，讓很多人看而止步。由于現在人口的活動性很大，以及人們的購買力不足，失業職員和一些低收進家庭在未享受城鎮最低生活標準卻又十分困難的情況下，他們的住房困難簡直無法解決，商品房和經濟適用房對于生活溫飽型的家庭來說是無力支付房款的，政府為之提供廉租房不失為上策，在此提出“居者有其屋”之政府廉租房計劃。
一、擴大廉租房享受職員的范圍，把私房房客、失業職員、困難家庭成員及活動人口等一并納進廉租房保障體系。
二、政府通過行政手段要求目前乃至今后都無法售出的商品房轉變為廉租住房，以擴大廉租房的房源。政府可以出臺鼓勵政策和優惠政策。使目前大量閑置的房屋能夠提供給住房困難的家庭租用。
三、政府劃出專門的土地建設廉租房，提供給那些在拆遷征地過程中無力支付購房款的困難家庭，使他們能夠通過正當的渠道租到合適的住房，避免在自行租房的過程中受到不法行為的侵害。
