時間：2023-02-11 18:30:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇上半年房地產公司總結，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
時間過得很快，轉眼間我們完成了上半年的房地產銷售工作，接下來應該做好工作總結，希望這樣能夠認清自身的得失。下面是小編為大家整理房地產銷售2021上半年工作總結范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產銷售上半年工作總結1自從進入房地產公司已經有半年多了，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。上半年的時間已經走過，現對上半年工作進行簡單的總結：
一、業務能力
進入一個行業，對行業的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關系。在實際工作中，我也學到了如何抓準客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求。對市場的了解。不僅是要對目標市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上不變的就是“變化”，所以要根據市場的變化而做出相應的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應該不斷的學習，積累，了解行業動態，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優勢。
處理好跟客戶的關系，和客戶建立好良好的關系。因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優勢，特點，分析對方價格，并強調我們的優勢，進一步促成成交。
二、個人素質能力
做生意，最怕“_商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過程中，要體現自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。只要對自己的職業有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。
房地產銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉變為真正的成交客戶，所以必須有耐心才會把業績做得更出色。
只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風雨后便是彩虹。自信心很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結互助精心合作才能保證成交的順利完成。
認真細心，做事用心。這樣才能避免自己犯錯誤，從內心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們，所以才要更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發現和減少錯誤的發生。犯錯誤和返工是的誤工和浪費。進一步規范自己的工作流程，避免一些低級性的錯誤出現，減少混亂，養成良好的工作習慣。增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現象的出現。
我也深刻地認識到自己在工作中也還有很多不足之處，需要進一步的學習和改進。世界沒有完美的事情，每個人都有其優缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。
以目前的行為狀況來看，我還不是一個合格的銷售人員，或者只是一個剛入門的銷售人員，本身談吐，口才還不行，表達能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點，臉皮還不夠厚，心理素質還不過關，每個人的經歷和知識水平都不相同，這決定了每個人在做事情的能力上也會存在差別，但很多時候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實際工作中，有相當大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對公司對部門對自己的一種強烈的責任心與很強的執行力來完成來做好的。
作為一名業務員，如果當客戶問一些有關產品的專業問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業地回答客戶的問題。其次，之前經理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。
房地產銷售上半年工作總結2回顧這半年的工作歷程，作為__企業的每一名員工，我們深深感到__企業之蓬勃發展的熱氣，__人之拼搏的精神。下面就是本人的工作總結：
我是銷售部門的一名普通員工，剛到__房產時，對房地產方面的知識不是很精通，對于新環境、新事物比較陌生。在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質及其房地產市場。作為銷售部中的一員，深深覺到自己身肩重任。
作為企業的門面，企業的窗口，自己的一言一行也同時代表了一個企業的形象。所以更要提高自身的素質，高標準的要求自己。在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技能。此外，還要廣泛了解整個房地產市場的動態，走在市場的前沿。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產市場的起伏動蕩，公司于__年與__公司進行合資，共同完成銷售工作。在這段時間，我積極配合__公司的員工，以銷售為目的，在公司領導的指導下，完成經營價格的制定，在春節前策劃完成了廣告宣傳，為_月份的銷售奠定了基礎。最后以_個月完成合同額__萬元的好成績而告終。經過這次企業的洗禮，我從中得到了不少專業知識，使自己各方面都所有提高。
下旬公司與__公司合作，這又是公司的一次重大變革和質的飛躍。在此期間主要是針對房屋的銷售。經過之前銷售部對房屋執行內部認購等手段的鋪墊制造出火爆場面。在銷售部，我擔任銷售內業及會計兩種職務。面對工作量的增加以及銷售工作的系統化和正規化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，該同志基本上每天都要加班加點完成工作。經過一個多月時間的熟悉和了解，我立刻進入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。
由于房款數額巨大，在收款的過程中做到謹慎認真，現已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯。此外在此銷售過程中每月的工作總結和每周例會，不斷總結自己的工作經驗，及時找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個月的時間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這半年是有意義的、有價值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
房地產銷售上半年工作總結3在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。
經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售總結。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
一、銷售要有熱情。
最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。
二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。
做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。
加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。
四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。
在面對客戶的時候就能游刃有余，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。
五、多從客戶的角度想問題。
這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。
六、學會運用銷售技巧。
營造一種購買的欲 望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。
七、無論做什么如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。
在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪于機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什么樣的態度決定什么樣的生活。
八、找出并認清自己的目標。
不斷堅定自己勇往直前、堅持到底的.信心，這個永遠是最重要的。龜兔賽跑的寓言，不斷地出現在現實生活當中，兔子傾向于機會導向，烏龜總是堅持核心競爭力。現實生活中，也像龜兔賽跑的結局一樣，不斷積累核心競爭力的人，最終會贏過追逐機會的人。
人生有時候像爬山，當你年輕力壯的時候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機會就想跳槽、抄捷徑;一遇挫折就想放棄，想休息。人生是需要積累的，有經驗的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅信只要方向正確，方法正確，一步一個腳印，每個腳步都結結實實地踏在前進的道路上，反而可以早點抵達終點。如果靠的是機會，運氣總有用盡的一天。
對工作保持長久的熱情和積極性，更需要有“不待揚鞭自奮蹄”的精神。所以這半年來我一直堅持做好自己能做好的事，一直做積累，一步一個腳印堅定的向著我的目標前行。
房地產銷售上半年工作總結4今年的上半年已經過去，新的挑戰又在眼前。在上半年里，有壓力也有挑戰。年初的時刻，房地產市場還沒有完全復蘇，那時的壓力本來挺大的。客戶有著重重顧慮，我卻堅信__地產的穩定性和升值潛力，后來房市回升，我和同事們抓緊時機，達到了公司指標，創造了不錯了業績。以下是我上半年的銷售工作總結。
不做作，以誠相待，客戶分辯的出真心假意。得到客戶信任，客戶聽你的，反之，你所說的一切，都將起到反成效。明白客戶需求。第一時間明白客戶所須要的，做針對性講解，否則，所說的一切都是白費時間。推選房源要有把握，明白所有的房子，包含它的優劣勢，做到對客戶的所有疑問都有合理會釋，但對于清楚硬傷，則不要強詞奪理，任何東西沒有圓滿的，要使客戶明白，假如你看到了圓滿的，那必定存在謊言。
保持客戶聯系，每個客戶都有各種人脈，只要保證他們對項目標喜愛，他們會將喜愛傳遞，資源無窮無盡。確定自身的身份，咱們不是在賣房子，而是顧問，以咱們的專業來幫助客戶。多與客戶講講專業知識，中立的評價其它樓盤，都能夠添加客戶的信任度。團結、協作，好的團隊所必需的。
有時缺乏耐心，對于一些疑問較多或說話比較沖的客戶往往會針鋒相對。本來，對于這種客戶可能采用迂回、或以柔克剛的方式更加有效，所以，今后要收斂脾氣，添加耐心，使客戶感覺更加貼心，才會有信任。對客戶關切不夠。有一些客戶，須要銷售人員的時時關切，否則，他們有疑問可能不會找你詢問，而是自身去找別人打聽或自身瞎琢磨，這樣，咱們就會對他的成交喪失主動權。所以，以后我要增強與客戶的聯絡，時時關切，議決詢問引出他們心中的疑問，再委婉處理，這樣不但能夠掌握先機，操控全局，并且還能夠添加與客戶之間的感情，添加客帶的機率。
現今我已來__工作半年多了，在上半年的工作中，本人的銷售套數為__套，總銷額為____萬。在今后的工作中，我要更加完備自身，提高自身，添加各方面的知識和對__各個地區的明白，不但要做好這個項目，更要跟著公司一起轉戰南北，開拓新的戰場。
房地產銷售上半年工作總結5本人所處的__項目的營銷部銷售人員比較年輕，工作上雖然充滿干勁、有激情和一定的親和力，但在經驗上存在不足，尤其在處理突發事件和一些新問題上我覺得存在著較大的欠缺。通過前期的項目運作，作為我們銷售人員從能力和對項目的理解上都有了很大的提高，今后我將會通過參加公司組織的銷售人員的培訓和內部的人員的調整會更進一步地來努力提升自己。以下是今年上半年的工作總結。
由于作為__地產的開發商在企業品牌和樓盤品牌的運作思路上與我公司存在磨合，導致營銷部的資源配置未能充分到位，通過前段工作緊鑼密鼓的開展和雙方不斷的溝通和交流，這一問題已得到了解決。如果協調不暢或溝通不暢都會導致工作方向上大小不一致，久而久之雙方會在思路和工作目標上產生很大的分歧，這讓我頗有些積重難返的感覺，好像有時候有一些建議或意見，但卻無從述說，現在知道了問題的嚴重性，我將會努力改正，力求工作中目標一致、簡潔高效。
營銷部工作的責、權方面仍存在著不明確的問題，我認為營銷部的工作要有一定的權限，只履行銷售程序，問題無論大小都要請示開發商方面，勢必會造成效率低，對一些問題的把控上也會對銷售帶來負面影響，這樣營銷部工作就會很被動，建立一種責權明確、工作程序清晰的制度，對我們銷售人員來說，無疑是利大于弊。
會議是一項很重要的工作環節和內容，但是就我覺得，我們公司銷售部的內部會議效果感覺不是特別理想，就此，我在想這是否與我們公司在會議內容和會議的形式以及參加人員的安排上是不是不明確有關系?在這里我誠心建議公司各級領導能積極與開發公司在高層會議上能夠溝通好，這樣會更有利于我們下游銷售人員對于本職工作問題的了解與對問題的的解決。
2011年房地產公司年度工作總結 2011年10月，公司的另一個樓盤----盛世藍庭如期進駐，我被調至盛世藍庭項目部。經過這三個項目的洗禮，也讓我從中學到了很多，各方面都有所提高。新的項目，新的起點，我把公司領導交給我的每一項工作都當作是個人工作經驗積累的寶貴機會，圓滿地完成工作任務是我唯一的目標。
在2011年度本項目部的銷售額并不理想。上半年樓市銷售暢旺，樓價也持續飚升，但下半年由于政府的各項政策陸續出臺和銀行收緊放貸要求，令整個樓市急劇降溫，使得銷售工作艱難重重，也是我從事本行以來最為嚴峻的一段時期。而本案做為地理位置優越純住宅定位，同做為一種投資型住房，在宏觀金融政策沖擊下，使得同期的銷售業績大大的萎縮。
從上面的銷售業績上看，我們的工作做的是不好的，可以說是銷售做的十分的失敗。在目前的市場上，競爭樓盤太多，地理位置與價格不同，這對于本項目部造成一定的壓力。與之前公司預期的銷售目標尚有一段距離，通過后期整理分析，主要有以下幾個方面造成了現場的銷售不暢：
本項目之前的一些瑣事也是導致產品進入淡季區很淡的一大因素。房產市場的不穩定因素，戶型設計過大或不合理，價錢偏高，很多人也采取了隔暗觀火。每一階段都能對現場銷售起到一個促進的作用，但事實與計劃還有一定的差距，原計劃三個月內開好水電開戶都向后延遲了若干個月，因此，無形當中對現場銷售也造成了一定的影響，樓盤自身因素由于受到規劃的影響，本項目在同等住宅小區相比還存在一些差距，如樓間距小、無小區環境、水壓、水電開戶、樓梯、貸款問題等等。特別是貸款問題，在同等條件下，貸款客戶在選擇我們樓盤時要比購買其他小區的住房首付比例高出10%，同期存款利率也將提高許多。因此，在無形當中也增加購房者的資金壓力。
不過由于受到整體環境的影響，原先公司預定的價格體系與現市場行情相比較已有了很大的變化，目前單從單價上看我們的價格似乎還有一定優勢，無形中為樓盤的銷售起到了促進的作用。
2011年房地產公司年度工作總結
寫述職報告時應認真總結出限定時期的工作特點，抓精華，找典型，以這段時期工作中突出而富有典型意義的事件來反映一般。下面就讓小編帶你去看看房地產營銷部個人工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!
房地產營銷部述職報告1一、工作績效述職
時間過的飛快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不覺已經將近2年了。首先，非常感謝公司給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習，不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。同時，向公司的領導以及全體同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助。我才能在工作上，圍繞公司的中心工作，對照相關標準，嚴以律己，較好的完成各項公司安排的工作任務。
二、工作心得和體會
雖然一直從事房地產這個工作，但是我發現要學習的地方還是很多，通過向領導請教、向同事學習、自己摸索實踐，在較短時間內熟悉了工作流程，明確了工作方向，提高了工作能力，在具體的工作中形成了一個清晰的工作思路。
我十分感謝公司，給了我很多的學習機會，也希望公司日后也能繼續一些有些關于銷售的培訓工作，我希望能通過學習不同的知識，補足自己的不足之處，讓自己能把銷售工作做的更好。
三、關鍵事項
作為一名策劃人員，我本著“要不斷的完善自己各方面的專業技能”這樣一個目標，開拓創新意識，積極的完成本職工作，做好房產策劃工作，嚴格細致地要求自己按照公司流程中所有步驟及時完成工作。
我很有幸的多次參與了公司分配的市場調研工作，每次我都深深的體會到終端銷售的力量，也讓我覺得策劃并不是萬能的。
四、__年的改進思路
在這段時間里雖然做了一些工作，但仍然存在些題，主要表現在：創新精神不足，不能積極主動發揮自身聰明才智，而是被動適應工作需要。領導交辦的事情雖然都能完成，工作當中有時會忽略考慮更深一層次方面，這樣會造成是被動工作，減慢了工作上升到一定高度的速度。后續工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不斷的努力和領導的幫助下，我會盡快提升自己，避免掉一些不必要的失誤發生，所以我會不斷補充自己各個方面的不足之處，做好銷售工作，希望能為公司帶來更好的經濟效益。
在今后工作中我將繼續努力奮斗，鞏固現有成績，針對自身的不足加以改進，爭取在新的一年做的更好。
20__年也許對于房地產行業會是一個考驗，但對于我們大家也許也是一種挑戰，但是身處我們團隊中，我十分的有信心來面對這場突如其來的“冬天”。
房地產營銷部述職報告2您好!在此我先對領導和同事們對我一直的指導和幫助表示衷心的感謝。
自20__年10月21日我加入__公司以來，本著對這份工作的熱愛，抱以積極，認真學習的態度，用心去做好每件事，做為一名置業顧問，必須具備高水平的專業素質，和過硬的專業知識，幫助客戶買到趁心如意的房子。
自入職以來，可以說是自己在不知不覺中己經有了很大的進步，從進入案場以來，前期的培訓，學習考核，接待客戶，簽合同。系統的一路走來，感觸頗多，我覺得銷售中最重要的首先是對工作的熱情，并切自始之終都保持下去，每一個客戶都是自己的財富，每一次良好的熱情溝通都會給自己帶來意外的收益和財富。
大多客戶奮斗一輩子可能也就是為了買這套房子，所以在買房的過程中，存在很多的迷茫與疑問，這個時候就需要我們拿出自己的專業知識去根據客戶的實際情況，一一的為客戶引導，解決客戶心中所有的疑問，最終達成客戶成交。入職半年以來，工作中包含了太多的艱辛與不易，即離不開自己對工作的勤奮與努力，更離不開公司各級領導對我的支持與指導。每當成交一個客戶，看到他們滿臉高興的模樣，我心里非常的開心，感覺自己不僅是賣了一套房子，而是給客戶提供了一個溫馨的家庭，那種成就感頓時充滿我的心間。截止5月23日，本人共成交房源21套，總銷售額元，總回款額 元。
回顧這幾個月工作的點點滴滴，雖然工作上取得了一定的成績，但還有很多的不足之處。作為銷售部的一員，我深感自己的一言一行代表著公司形象，所以我要堅持不懈的提高自身素質，以高標準的服務水平要求自己，在高素質的基礎上更要加強自己的專業知識和專業技巧。
此外還要廣泛了解房地產市場的動態，走在市場的前沿。需要掌握更多的銷售經驗和技巧，業務水平有待繼續提高，及時了解周邊樓盤銷售動態等。按照目前公司的銷售規劃，下半年將啟動都市新城項目商業部分和二期住宅的銷售工作，對此，我將從以下幾個方面做好銷售工作的同時提升自己的業務水平：
①對不同客戶的分析，客戶區域來源分析，客戶咨詢問題總結。
②努力提升銷售技巧，如何更好的做SP、如何現場逼定。
③加強對國家對房地產政策的學習。
時間的步伐帶走了一切的忙碌，煩惱、郁悶、掙扎、沉淀在心底的那份執著令我依然堅守崗位。回首過去的半年，內心不禁感慨萬千。記得剛來的時候對于項目的很多情況我什么都不是很明白，不過在領導和同事的耐心幫助下，我很快了解了項目的全部情況，熟悉了銷售工作的流程。經過這段時間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，努力做好自己的本質工作的同時為誠發公司的發展奉獻自己微薄的一份力量。
房地產營銷部述職報告3在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，我慶幸自己找到了一份適合自己的工作，我學的是旅游管理但在酒店實習根本就沒有做過銷售，剛從三亞回來是一直在酒店尋找自己合適的崗位，但卻發現這管理模式和自己所學的一點都不一樣怎么樣都融入不到團隊里。
自從進入房地產公司已經有半年多了，我進步了很多，不僅僅是在業務方面上的進步，還有很多現實中的問題。比如為人處世原則、處理問題的能力，以及和同事客戶之間的關系。這些我都取得了很大的進步。我感覺自己在房地產公司工作真的是沒有選錯，自己進入了一個適合自己的行業和公司，我感覺十分的幸運。20__年已經走過，我在過去一年的工作做一下我的總結：
一、業務能力
1、進入一個行業，對行業的知識，熟悉操作流程和建立自己的客戶關系。
在實際工作中，我也學到了如何抓準客戶和跟蹤客戶，懂得不同客戶的不同需求。
2、對市場的了解。
不僅是要對目標市場有所了解，也對競爭對手的了解。絕對不能坐井觀天，不知天下事。因為世界上不變的就是“變化”，所以要根據市場的變化而做出相應的策略，這樣才能在激烈的競爭中制勝。應該不斷的學習，積累，了解行業動態，價格浮動。在了解了競爭對手的戶型以及價格信息，才能凸顯出自己樓盤的優勢。
3、處理好跟客戶的關系，和客戶建立好良好的關系。
因為同一個客戶，可能會接到很多戶型以及戶型的價格，如果關系不錯，客戶會主動將競爭對手的價格信息，以及戶型特點主動告訴。在這個過程中，我們就要要充分利用自己的樓盤優勢，特點，分析對方價格，并強調我們的優勢，進一步促成成交。
二、個人素質能力
1、誠實——做生意，最怕“奸商”，所以客戶都喜歡跟誠實的人做朋友，做生意。
售樓也是一樣在與人交流的`過程中，要體現自己的誠意。在客戶交流的過程中，只有誠實，才能取得信任。
2、熱情——只要對自己的職業有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產銷售更是如此，因為銷售是一個很長銷售的過程。
3、耐心——房地產銷售中一個新客戶的成交時間一般在一周或一個月甚至更長所以，不論是上門的客戶還是電話客戶，或是老客戶帶來的新客戶，零零總總的加起來也有不少來客量，但是成交的客戶卻不是很多，我們可能很多時間都是在做“無用功”。
但是一定要有耐心，有很多潛在的客戶，都是要在很長的時間里才轉變為真正的成交客戶，所以必須有耐心才會把業績做得更出色。只要有意向的客戶，就要厚著臉皮把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。
在這個漫長的過程中，在自己沒有成交而同事有成交的時候，一定要有耐心，暴風雨后便是彩虹。
4、自信心——這一點很重要，把他抓住不放，總有一天會有意想不到的收獲。
對于成交的客戶，不用說肯定是重中之重，需要時不時的問候一下有沒有需要幫助的，維護好關系。
5、勤快，團結互助。
一個人的力量在整個工作中顯得非常渺小，只有大家團結互助精心合作才能保證成交的順利完成。
6、認真細心，做事用心。
這樣才能避免自己犯錯誤，從內心深處清醒的認識到：任何人都可能犯錯誤，客戶也不是神，甚至在某些方面客戶可能還不如我們——才會更仔細地去工作，認真地去核對資料，及時發現和減少錯誤的發生。犯錯誤和返工是的誤工和浪費。
7、進一步規范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低級性的錯誤出現，減少混亂，養成良好的工作習慣。
增強自己工作的計劃性，這樣可以避免遺忘該做的事情，減少丟三落四現象的出現。
我也深刻地認識到自己在工作中也還有很多不足之處，需要在20__年的工作中進一步的學習和改進。
世界沒有完美的事情，每個人都有其優缺點，一旦遇到工作比較多的時候，工作多的時候容易急噪，或者不會花時間去檢查，也很粗心。
以目前的行為狀況來看，我還不是一個合格的置業顧問，或者只是一個剛入門的置業顧問，本身談吐，口才還不行，表達能力不夠突出。主要沒有突破自身的缺點，臉皮還不夠厚，心理素質還不過關，每個人的經歷和知識水平都不相同，這決定了每個人在做事情的能力上也會存在差別，但很多時候，工作能否做好，起決定作用的并不是能力。在實際工作中，有相當大的一部份工作不是靠能力來完成就能做好的，而是靠對公司對部門對自己的一種強烈的責任心與很強的執行力來完成來做好的。
我想今后我一定會努力朝著以下幾個方面繼續努力，首先是抽空學習一些關于房地產銷售的專業知識。作為一名業務員，如果當客戶問一些有關產品的專業問題時，若一問三不知，那么很可能會失去這個客戶。因此為了抓住每個潛在的客戶，一定要對自己所銷售的樓盤很熟悉，要達到了如指掌才能很專業地回答客戶的問題。其次，之前經理也說過作為一名合格的售樓人員，如果真的想使自己有成就感的話那就要做出業績來，因此今后我也要朝著這個方向好好加油。
也很感謝李哥給了我這么好的一個自我展示的平臺，在這不到一年的時間里學到了太多太多，讓我不僅收獲了成功開闊了眼界，更多的是對自己有了全新的認識和自我的突破，也感謝同事和經理對我的鼓勵和指導。
房地產營銷部述職報告4不知不覺中，20__年已經接近尾聲，加入公司已有些時間，這這段時間的工作中，我學習并積累了很多知識和經驗，鍛煉和提高了業務能力，更讓自己的人生多了一份激動，一份喜悅，一份悲傷，最重要的是增加了一份人生閱歷。可以說，在建華的這段時間中，收獲頗多、感觸頗多。在這里，非常感謝公司的每一位領導和同仁的幫助和指導，現在已能獨立完成本職工作，現將今年工作做以下幾個方面總結。
一、學習方面：
學習，永無止境，來到公司的時候，對于新的環境，新的事物都比較陌生，在公司領導的幫助下，我很快了解到公司的性質和操盤模式，通過努力的學習明白了銷售經理的真正內涵以及職責，并且深深的喜歡了這份工作，同時也意識到自己的選擇是對的。
二、心態方面：
剛進公司的時候，項目沒有進場，覺得有點無聊甚至枯燥，但12月進入之后，回頭再看，感覺在公司中每時每刻都會學到東西，主要在于自己有沒有去發現、去學習。在公司領導的耐心指導幫助下，我漸漸了解心態決定一切的道理，要以一顆平穩的、寬容的、積極的心態去面對生活和工作，隨之心境也是越來越平靜，更加趨于成熟。
三、完成的主要工作任務：
1、共計銷售套，銷售面積平米，銷售額元，回款額元;
2、到后，對項?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匭孿低撐嘌盜朔康夭ㄒ抵逗拖奐記傘?/p>3、修改和重申了案場制度，制度更加細化。
4、制定早、晚會簽字制度，分析市場、客戶以及銷售中遇到的問題，提升團隊士氣。
5、在公司領導的指導下，參與制定12月的月團購計劃，聯系團購單位，選房、簽約，最終成交套，銷售額元，回款額為元;
四、工作中存在的不足
1、對業務監督執行力度不夠
2、對項目整體把控有待于提高。
3、需要進一步增加管理方面的經驗。
4、與甲方缺乏有效溝通。
在學習公司完善的操盤經驗，發掘自己工作中的不足的同時，計劃在去年工作得失的基礎上取長補短，重點做好以下幾個方面的工作：
1、進一步提高自己的管理水平;
2、及時完成領導交給的各項任務;
3、與甲方及時有效地溝通，保證銷售工作的正常化;
4、不斷改進工作中所存在的`問題，及時調整策略，保證明年銷售任務的順利完成;
5、同時努力學習策劃推廣方面的技能，給項目銷售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的檢查力度和計劃的可執行性，努力增強團隊的執行力。
7、制定月可行的銷售計劃分級管理，執行目標確立到個人，分工和責任明確，使銷售工作系統化和正規化，提高團隊工作效率。
8、工作從細致性出發，做到掌握銷售上的一切相關事務
20__年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的一年，雖然我來公司時間不長，但是在這里真正體會到了團結協作，互幫互助，共同創業的一種精神，同時感謝各各領導、同事對我工作方面的支持和幫助，我相信公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會有新的突破，更好的發展，項目在公司的領導下，會以更好的業績回報公司。
房地產營銷部述職報告5尊敬的公司領導：
半年的時間過去，我們營銷部的工作在這半年的時間里發生了很大的波折，里面有人員方面的困難，也有市場方面的瓶頸。同時也有我個人在市場決策方面的失誤。年初，我接手營銷部盤子的時候，就承接了公司團隊5萬人，散客12萬人的銷售任務。以目前的情況來看，上半年的業績很不理想，總結原因，主要有以下幾個方面。
一、業績不理想的原因
1、團隊建設的缺失。
我接手營銷部的時候，一共有3個人。(后劉澤鑫因個人原因辭職)團隊方面一是沒有相應的企劃人員，平面設計、微信、內勤全部由我們3個兼任，不專業，不明確。直到5月份，企劃人員才全部到位。直到今天，區域經理缺失兩人，企劃(微信營銷)缺失兩人，團隊建設依舊沒有完成，這里面，我個人肩負著主要責任。人員缺失、專業崗位沒有專業人才，直接影響上半年市場的正常開發。
2、營銷策劃的盲目性。
上半年我的工作始終處于頭疼醫頭，腳疼醫腳的應付狀態。瑣碎的事情占據了大量精力，沒有靜下心來認認真真的思考市場。除了原有的櫻花節取得了成功以外，其余的時間我們沒有一個能夠打動消費者的產品。經過半年的摸索，我們得出了這樣一個結論：營銷的本質在于策劃，在與思考。
3、廣告投入的缺失性。
上半年由于特殊因素，我們所有的廣告都是靠門票置換來完成的。這就產生了人流量很大，但是沒有實際團隊收益的情況。4月份以后，針對市場亂象，我們停止了一切門票置換，緊接著就產生了一段時間的廣告停頓期。
二、201_年1月—6月團隊銷售數字
1、旅行社團隊：6198人
2、預售票：：2000張、民豐旅行社3000張、票付通500張、臨沂原野旅行社100張、攜程網：150張
3、合計：11948張
三、201_年下半年工作規劃
自6月20日開始，我們策劃了暑期征文大賽后，景區在山水景區普遍進入淡季的情況下，迎來了一波客流。主要原因在于我們對暑期市場特點的成功把握和前期的有效策劃。開創了：學生+景區活動+公益宣傳聯合的銷售模式。從目前的情況來看是成功的。但是僅僅依靠這個活動，要想完成全年的銷售目標，這里面還存在著很大的問題。所以，下半年我們重要的的事情有以下幾個方面：
1、緊緊把握住征文比賽的銷售契機，利用一切手段把客流量推上高峰。
我們預計客流高峰將在7月20號—8月20號。在這段時間里，我們應該組織2到3個有意義的活動，進一步提升整體游客數量。同時利用這種方式制造事件性營銷，提高景區的整體曝光度。
2、紅葉節的策劃和組織。
紅葉節是我們齊山全年的重頭戲。齊山四季皆美，但是最美在秋。省內同類景區的同期游客接待量遠遠要大于我們。這說明，我們還缺乏對我們的紅葉節深層次的挖掘和宣傳。如果齊山要在2015年產生亮點，產生爆棚效應的話，我感覺紅葉節是最好的亮點。國慶節2萬人的目標，完全可以實現。
3、微信銷售團的創建和營銷模式的創新。
從當前的的發展前景來看，手機終端已經成為營銷的主戰場。全國微信用戶有6億人，微信支付用戶4億人。微信支付，網絡訂票，終端查詢，在不久的將來會成為主流。如果我們能夠緊緊地抓住這次契機，對我們景區來說，將會是一場質的飛躍。單單針對微信這個未來最大的銷售平臺，我們了解的太少，知道的太少。專業的人做專業的事，所以，組建合格的微信營銷隊伍，是我們迫在眉睫，必須要做的。
4、團隊建設的完善。
一、20__上半年的主要工作
1、集中精力做好20__年的縣級企業財務決算工作
企業財務決算工作是一年企業財務決算工作的總結，企業的一切經營活動都要通過企業決算反映出來，企業決算質量的好壞很重要，亳州會議以后，我們立即進行企業決算的布置工作，在布置決算時，積極宣傳《會計法》、《企業財務報告條例》、新《企業財務通則》、新《企業會計準則》和20__年企業決算會議精神，對于企業上報的報告努力嚴把質量關，經過布置、審核、上報幾個階段，在沒有花費任何資金、沒有抽調人員的情況下，經過努力完成了統一報表的匯總工作，參加匯總的企業包括國有及國有控股企業戶數25戶，集體企業戶數5戶企業。所匯報表質量符合上級要求交并獲得好評。
2、積極下撥資金支持農民抗旱保苗，與農稅局配合做好糧補資金的發放工作
今年春天，我縣遇到多年未遇的大汗，為支持農民兄弟抗旱保苗，縣財政局在資金比較緊張的情況下先行墊付資金5400萬元支持農民抗旱。20__年上半年共下撥糧食直補綜補等資金12235.9萬元至農村局，所撥資金保證了我縣開展糧補工作資金的需要，促進我縣糧補改革的順利開展。
3、家電 汽車下鄉工作整體推進運轉良好
家電 汽車下鄉以來，領導重視組織到位，培訓宣傳到位，縣鄉財政配合得力，在家電下鄉政策幾度調整的情況下運轉良好，截止至6月下旬已兌付家電下鄉產品4216件，發放補貼資金930457.71元，第一批汽車摩托車補貼資金418308.80元也已發放到農民手中，兌付汽車摩托車產品共239輛。
4．家電 汽車下鄉宣傳月活動進展順利
為貫徹落實財政部《關于開展20__年“家電下鄉宣傳月”活動的通知》（財建明電〔20__〕9號）和省財政廳《轉發財政部關于開展20__年“家電下鄉宣傳月”活動的通知》（財明電〔20__〕13號）文件精神，縣財政局會同商務局制訂了《關于認真組織開展20__年“家電下鄉宣傳月”活動的通知》（__財企〔20__〕81號），建立健全專門工作組織，確定專人負責，結合本地實際，制訂切實可行的宣傳月計劃，抓好落實；先后兩次召開各財政所、各家電、汽車摩托車下鄉銷售網點會議，傳達“家電下鄉宣傳月”會議精神并組織收看了全省家電下鄉視頻會議；在__城縣財政局、商務局網頁上開設專欄，宣傳家電、汽車摩托車下鄉政策；印發《致全縣廣大農民朋友一封信》、《家電下鄉明白紙》、《汽車摩托車下鄉農民須知》；在__城電視臺、廣播電臺進行家電下鄉、汽車摩托車下鄉有關政策宣傳，懸掛家電下鄉、汽車摩托車下鄉宣傳條幅，開展街頭、廣場咨詢等宣傳活動。在做好縣級宣傳的同時，督促鄉鎮財政所、銷售網點做好宣傳和服務工作，如海爾手機聯合中國電信制定了《購海爾家電，送海爾下鄉手機、13%政府補貼、電信話費》的促銷方案。同時，我們要求各財政所抽專人進村入戶把《致全縣農民的一封信》張貼到行政村、自然莊，發到農民手中。
5、加強企業專項管理，規范企業行為
（1）地方儲備糧專項資金管理工作
糧食放開后，為了加強糧食宏觀調控，根據皖糧調聯[20__]102號文件《關于建立和充實市、縣糧食儲備的通知》的精神，我縣建立糧食儲備7000噸，09上半年下撥糧食儲備費用59.3萬元。為我縣糧食儲備順利開展提供了有力的支持。
(2)積極下撥資金支持糧食清倉查庫
按照上級安排對全縣庫存糧食進行核實，過程分為企業自查、市級普查、省級復查、工作組抽查、匯總整改幾個階段，為保證糧食清查工作的開展，我們先后下撥兩次資金計款31萬元，工作經費的下撥有力支持糧食清查工作的開展。
（3） 做好企業發展資金的管理工作
為了加快縣級經濟的發展，對外企業采取優惠政策，建立企業發展資金。為做好此項工作，會同縣
招商局對招商企業基礎票據進行審核，對所撥資金進行建檔管理。09上半年下撥招商資金279.9萬元，公路建設資金2.65萬元，支持企業發展。4、做好新《企業財務通則》的宣傳及平時日常財務管理
《企業財務通則》是在新形勢下適應市場經濟的要求，由財政部制定的規范企業行為的財務通則，為落實該通則，省財政在巢湖舉辦培訓班，會議結束以后與省廳聯系征定了企業財務通則解讀，下發企業以便學習。另外做好平時各行業企業報表的收集整理分析工作。所提供的資料滿足了上級匯總和分析的需要。
5、支持企業發展，做好有關項目的申報工作
20__年上半年企財股配合縣經貿委申報技術改造、節能與資源綜合利用等項目21家；配合商務局申報20__年現代流通業發展促進項目1個，申報活禽儲備項目1個；配合縣供銷社申報省級扶持資金項目5個。企業項目的申報，有力支持了企業的發展。
6、深入企業調研，出臺支持企業發展政策，為企業發展創造寬松環境
去年三季度以來我縣經濟由于受金融危機影響呈現下降趨勢。為應對金融危機，縣委、縣政府組織部門人員對工業企業進行調研，針對調研中出現的問題，連續召開了三個項目協調會，出臺了四個含金量較高的文件。
一是創造金融環境，解決企業融資難。我縣出臺了三個文件，分別是《地方財政支持工業企業發展專項資金管理暫行辦法》（__政〔20__〕48號）、《銀行金融機構支持地方經濟發展考核獎勵辦法》（__政〔20__〕47號）和《__城縣支持中小企業發展專項資金使用管理辦法》，第一個文件明確規定20__年財政安排2300萬元專項資金，其中20__萬元用于扶持大型工業項目和開發區“零費制”補助資金，150萬元用于企業擔保資金，150萬元用于貸款貼息和無償補助。第二個文件是激勵銀行放貸的，對于當年貸款投入總額、增長率，年末中小企業貸款余額、增長率及工業企業貸款增長率作為考核指標，將省撥專項資金20__萬元中的1200萬元用于擔保機構補充資本金，800萬元作為風險補償資金和對金融機構的貼息。目前，我縣城司已有擔保資本金4300萬元，按1：3的放大效應，可以為企業貸款擔保1.2億。從20__年11月份至20__年5月，在短短的幾個多月時間內，該公司已為46家中小企業提供流動資金擔保4100萬元，有效緩解了我縣部分中小企業周轉資金不足的困難。
二是積極為企業減負，優化企業發展環境。出臺了兩個支持工業企業發展、優化發展環境的文件，取消了部分行政事業性收費項目。其一是《工業園區零費制實施辦法》，對20__年在開發區、漆園木材加工園區、范集工業園區內投資建設階段的工業項目免收各項費用。其二是下發《規范行政機關涉企收費檢查的通知》，文件規定凡未經紀委監察室批準，任何單位不準到企業亂收費、亂檢查、亂評比。其三是按照財政部、發改委《關于公布取消和停止征收100項行政事業性收費項目的通知》（財綜字〔20__〕78號）文件對涉及到我縣的31個收費單位進行審核，保留行政事業性收費328項，取消16個單位35項收費；涉企經營收費取消2項，降低收費標準的8項，按下限執行的6項。以上都是為支持地方經濟發展、解決企業融資難、發展難的具體措施，措施的出臺對目前企業發展來說幫助很大。
三是出臺支持房地產發展的政策意見。制定了支持房地產業發展的若干意見，意見除落實國家關于房地產業發展的若干意見和政策外，鼓勵房地產公司加快推進項目建設，在建筑密度、綠化覆蓋率、日照間距等條件滿足的前提下，新開發項目可以適當提高容積率。并在土地出讓金的繳納上給予開發商分期分批繳納的優惠政策。
二、20__下半年企財工作計劃
1、繼續做好企業財務管理工作
2、繼續做好20__年企業決算收集工作。
3、做好日常財務報表及財務分析工作
4. 做好家電下鄉汽車摩托車下鄉補貼兌付管理工作
上半年，我們著重做了以下幾個方面工作：
一、加強公司內部管理，重視職工思想教育。
1．公司管理層充分認識到加強職工思想教育的重要性，統一思想，提高全體干部員工為開發區建設和發展服務意識。
1）做好宣傳教育工作。及時傳達開發區管委會、總公司的有關會議、文件精神；宣傳開發區的新形勢、新發展、新變化；褒揚公司先進，督促公司落后現象。在日常實際工作中，我們重視先進典型對公司的正面積極影響，公司評選了先進員工、先進部門，環衛隊張廣華同志還被徐州市評為“三八紅旗手”；在開發區執法局的支持下，我們邀請了全國勞模班組下水道四班到我公司指導工作、交流經驗。
2）堅持開展“每周一講”活動，弘揚正氣，深化職業道德教育。公司以宣講黨的十七大精神為主線，以學習實踐科學發展觀活動為契機，識大體、講大局、顧大家，致力創建和諧工作環境。并且結合我公司各部門工作的實際，在公司舉行學習實踐科學發展觀研討會，基本上每月搞一次活動，極大激發了職工的工作熱情。
2．一方有難八方支援，在公司組織募捐活動。我公司一名員工生病住院，由于家庭困難，四處舉債，公司知道后，馬上組織員工募捐，公司全體員工勇躍伸出援助之手。積極響應開發區倡導的一日募捐，全體員工紛紛慷慨解囊。
3．加強勞動紀律整頓。細化管理，整頓紀律，完善獎懲制度，做到獎優罰劣，根據公司發展的需要，我們加強了內部管理，及時調整了相關規章制度，完善職工請消假制度、考勤制度、獎懲制度以及績效考核制度。為重點加強績效考核，經公司經理室批準，公司辦公室聯合公司財務科、公司專門成立的監管科、公司物業管理科，成立聯席考核小組，明確主要由監管科負主要責任，每天對各部門考核至少2次，要求環衛隊對所有路段實行定位定崗，便于考核小組檢查；要求物管處、綠化隊、車隊全部施行“五定”方案（即定人、定崗、定經費、定時間、定任務），利于考核小組實施考核。
4．高度重視安全生產工作，著重加強安全教育工作。
公司專門下文明確安全生產工作的重要性，并實行“一票否決制”，把安全生產作為考核部門負責人的剛性條件。每月辦公室組織各部門專門召開安全生產工作會議，在會上通報上月安全生產監督考核情況，每次都強調安全生產的重要性，同時安排各部門組織內部安全生產教育，進行安全知識培訓，包括職工上下班交通、工作中尤其是有可能危及人身安全的注意事項、防火、防盜、防破壞、保安職責教育、消防知識培訓、車輛行駛安全教育等等，確保公司安全生產，萬無一失。
5.加強公司廉政建設。
堅持以科學發展觀統領預防腐敗工作，正確把握預防腐敗工作的政治方向，始終從公司反腐倡廉建設的大局出發來謀劃預防腐敗工作。認真落實黨風廉政建設責任制。要以促進公司又好又快發展為目標，拓展從源頭上防治腐敗工作領域。要以改革的方法破解預防腐敗的難題，把預防腐敗工作寓于各項重大決策和改革措施之中，堵塞腐敗問題滋生的漏洞。要切實把以人為本的理念貫穿到預防腐敗工作中去，要不斷探索總結符合科學發展觀要求的新鮮經驗，努力實現有效預防腐敗的戰略目標。
二、向管理要效益，加強成本監控，節約經費開支。
加強財務審計力度，尤其是工程審計；進一步加強對物品采購、物品發放領用、汽車維修、加油、倉庫等的監督管理。公司領導班子清醒的認識到在開展外向業務前，只有通過加強內部管理、加大成本監控力度（尤其是人力成本的控制），才能減少企業虧損、提高企業效益。
1.采購工作是節能降耗的關鍵環節公司實施了嚴格的監控制度，要求外購材料必須兩人以上，常置易耗品必須建立供貨廠家詳細資料并建立長期供貨關系，同時，財務與辦公室人員經常做市場調查，盡可能找到源頭供貨商。
2.為了提高服務的質量，在公司推出的有償服務項目上，采取自購、代購或協助購買材料方式，以最大限度滿足委托方利益。
3.環衛隊、物管處、綠化隊、車隊除了在人力成本上進行嚴格控制外，還盡可能的在物料消耗上節約成本，因保潔、綠化、車隊物耗是公司的一項較大的費用支出，在不影響工作質量的前提下節約物耗是環衛隊、物管處、綠化隊、車隊降低成本的關鍵，環衛隊、物管處、綠化隊、車隊按制定的節能降耗計劃在管理上加大力度、在用“人”上下功夫，能重復使用的決不換新的，嚴格按標準使用劑量，加油、使用清潔液劑，清潔（綠化）用具誰丟失損壞誰賠償，車隊安全駕駛是個高壓線，通過這一系列措施，有效的節約了成本。
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三、加強公司領導班子建設，合理遴選人才。
1.公司經理室率先對經理室領導成員進行了調整，將有創新能力、有實干精神的基層管理人員充實到公司領導班子中，優化管理層結構，形成了老中青三代相結合的合理年齡梯度領導班子。同時面向社會聘請有能力的物業管理與園林工程專業技術人員，充實公司職工隊伍。提升了物業服務理念，提高了物業服務標準，科技創業園、怡園市民廣場、清潔技術產業園、環衛及綠化工程等方面的工作受到了各級領導的多次表揚，贏得了業戶、市民的一致認可。
2.不拘一格選用人才，形成良性的用人機制，能者上，平者讓，庸者下；明確責任，使人人有壓力，人人有動力。
今年初，為充分調動各部門負責人積極性，經公司經理室充分醞釀，研究決定對公司各部門（環衛隊、綠化隊、怡園市民廣場物管處、清潔技術產業園物管處）負責人進行重大調整，重新聘請各部門負責人，現環衛隊副隊長為張慶珍（主持環衛隊日常工作），現綠化隊分管經理張堅，現怡園物管處副經理谷巖梅（主持物管處日常工作），現清潔技術產業園物管處經理裴影。盡管谷巖梅、裴影兩位女同志都不是物業管理專業科班出身，但是兩同志愛學習、勤請教、能夠真抓實干，公司經理室通過考察認為，兩同志擔任物管處負責人是合適的。
3．提高職工福利待遇，按徐州市有關文件精神，相應提高了職工福利待遇，為離退休職工舉行歡送活動。
四、團結拼搏，圓滿完成公司各項工作任務。
1、公司上下團結務實，服務意識顯著提高。我們清醒地認識到：物業公司只有不斷提高服務質量，才能最大限度的滿足業戶的需求，才能穩步提升物業收入，樹立良好的企業形象。
首先，從思想政治工作入手，發揮黨員、入黨積極分子的模范帶頭作用，帶領全體員工轉變觀念、開展理論學習、加強業務培訓，使員工的服務意識和自身素質得到不斷提高，要求公司領導和各級管理人員經常深入基層做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了團結一致、真抓實干、求真務實的工作氛圍。
其次，為了能夠在服務質量上更上一個臺階、為以后資質評審、物業管理招投標中再上一個檔次。公司加強了各類資料的查閱、收集、歸檔工作，按部門、形式、性質等不同合理分類、存檔，極大方便了所需材料的及時查閱和利用，為檢閱各部門檔案整理情況，公司辦公室聯合公司物業管理科組織了一次“檔案大檢查活動”，通過檢查活動，我們發現公司各部門的檔案管理工作都上了一個檔次，基本上達到了公司檔案管理制度的要求。
第三，重視參加和開展形式多樣的培訓活動。要求各部門在積極參加公司組織的各類培訓、學習的同時針對公司內部的工作特點和性質定期或不定期的開展升旗儀式、安全生產、消防知識、儀容儀表、禮儀禮節、設備原理、物業規范等業務培訓，使全體員工的服務意識和業務素質得到提高。受公司經理室委派，公司辦公室聯手公司物業管理科在怡園市民廣場接連舉行三次物業管理知識培訓，培訓后進行了考核，考核的結果作為員工晉級、增長工資的依據。在公司經理室的倡導下，各部門紛紛組織內部培訓20余次。
第四，狠抓各項規章制度的落實，促進工作迅速有效的開展。特別是為了切實落實效績考核工資，我們下了極大的功夫，監管科的管理人員也要接受《效績考核檢查制度》考核，起到了相互監督作用。實施以來，員工的工作作風和服務意識、水平以及有效投訴處理率有了顯著提高；又如《晨會制度》實施后，每天晨會對前期出現的問題和當天安排的工作具體落實到相關責任人，要求當天能完成的必須當天完成，不能完成的要查出原因，制定計劃限期完成，使各部門的工作效率明顯加快，改變了懶、散、慢的不良習慣，對迅速提高服務意識、盡可能減少投訴和有效開展工作起到了至關重要的作用。
2、環衛工作
上半年連續四次被開發區執法局評為環衛保潔文明示范崗，環衛隊完成全區81萬平方米的道路保潔任務，其中包括新道路21萬平方米。完成近50萬平方米的綠化帶保潔任務，為區內近80家企事業單位提供短途轉運垃圾等服務。
上半年中轉各企事業單位垃圾約7000方，外運垃圾約9720方；壓縮式垃圾車上半年共出車約810車次，廠區服務垃圾車共計出車約1000車次，灑水車共計出車約780車次，掃地車共計出車約300車次，車輛安全行駛約9萬公里，無任何責任事故發生；共清理雨、污水井3000多個；清理無主垃圾100余噸；清理野廣告4萬張次。
3、綠化工作
1、萬科地產簡介
萬科1988年進入房地產行業，1993年將大眾住宅開發確定為公司核心業務。至2009年末，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈為重點的40個城市。2009年在《歐洲貨幣》評選的“全球最佳房地產開發企業”榜單中，萬科獲得全球住宅類開發企業第一名。
經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業的競爭優勢；同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。2011 年，萬科集團已進入全國54個大中城市，實現銷售面積1075.3 萬平方米，銷售金額1215.4 億元 ，成為我國綜合實力最強的地產集團。
2、萬科土地策略
萬科作為地產的龍頭老大，對房地產市場的引導作用和對市場的敏銳性是非常人不可比擬的。萬科的拿地策略也是形式多樣、靈活多變。
2.1 規避周期的拿地策略
規避周期的策略類似于定投，其奧秘在于，鎖定每期的買入金額，價格越低的時候，買入的數量就越多，這樣在經歷一次完整的周期后，平均買入成本會低于波動中軸。大多數企業在拿地時都以土地面積作為約束變量。而萬科內部把握土地獲取量時，則是以總獲取金額作為核心的約束變量。
萬科崛起的“秘訣”在于：萬科在被稱為地產調控年的2005年中，在定投思想指導下拿了大量的便宜土地。 2005 年，萬科新增了651.2萬平方米土地儲備，并且在行業普遍彷徨的情況下將2006～2008年設定為萬科的高速增長期。而其他很多順周期的企業就不免遭受行業周期的洗禮了。
萬科定投策略自2007年正式提出并應用，2007年土地價格出現了遠高于房價的大幅上漲，到下半年更達到了歷史的頂峰。在這樣的情況下，萬科雖然提出過“拐點論”，并警惕市場的亢奮情緒，但是并未停止拿地。到了2008年，土地市場出現轉折性變化，大量出現流拍。這一年萬科斥資136.1億元拿地。2008年拿地超過100億元的公司只有萬科。定投策略使萬科投入的資金量波動小，周期特點不明顯。
2.2 總量控制+快速周轉
萬科對自身的定位是房地產行業內的“制造企業”，以快速開發為主要的經營策略，通過提高周轉率來提升凈資產收益率。“快速開發”、“快速銷售”也已成為萬科經營策略最顯著的特征。在土地儲備上，萬科一貫堅持“不囤地、不捂盤”的快速周轉策略，萬科近年來（除08 年）的新增土地儲備與總土地儲備的比值均在30%--70%之間，2004 年后，萬科的土地儲備一直是銷售面積的3—5 倍。
萬科的土地儲備量在國內偏少，土地儲備存續比率也遠小于恒大及其它標桿房企。土地儲備存續比指的是土地儲備面積和單個銷售季度銷售額之比， 是衡量一個房地產企業在一個時間段內根據土地的開發銷售速度， 現有的土地儲備可供使用的時間。 如果按照一季度的銷售速度來說， 萬科的土地儲備存續比通常在20以內， 而恒大2011年土地存續比高達45，保利地產的土地存續比也一般保持在30以上。
2.3并購+行業整合等多元拿地方式快速擴張
萬科地產的專業能力、管理能力、資本市場信譽以及所積累的經驗使得公司在通過合作方式獲取項目資源具有一定的優勢。萬科地產公司每年新增的土地儲備中大部分是采用股權并購的方式來實現的。
2005 年，萬科收購13 家公司；2006 年，萬科收購22 家公司；2007 年，萬科收購27 家公司； 2008 年，萬科收購18 家公司；2009 年，萬科以近18 億元的代價收購27 家公司；2010 年上半年，萬科收購17 家公司，平均每10 天就收購一家，2010年并購24家公司。2011年并購21家公司。
2005 年萬科并購南都集團，18.6 億的標的額一舉創下了國內房地產企業最大宗企業購并案例紀錄。此次并購成果顯著。對萬科來說，此次并購最大的收益就是以低價獲得了長三角地區大量的土地資源。按照實際獲得權益比例來計算，交易后萬科從上海南都獲得了分別位于南匯、浦東、松江、青浦和鎮江總計約95 萬平方米土地，從蘇州南都獲得約41 萬平方米土地，從浙江南都獲得了分別位于杭州、義烏和長沙市的總計約88 萬平方米土地。此次交易使萬科得以參與南都在江浙滬三地總計超過20 處的地產項目的開發。
合作方在當地市場的關系網絡也是此次并購的一大收益。通過進入被并購公司管理層，直接利用合作方在當地市場成熟的關系網絡，萬科可以大大縮短新市場項目前期工作流程。在快速發展的市場中搶占先機，擴大市場分額。比起從零開始打進一個陌生的市場的傳統做法，并購合作方式的優勢顯而易見。
2.4、嚴控土地成本
在土地成本方面，杜絕高價地是萬科奉行的拿地原則，同時對各項目公司控制拿地成本方面有非常到位的項目激勵機制。萬科將平均樓面地價控制在2000 至3000元/平米，即使有些低價土地不具有先天區位優勢，但是憑借著公司的品牌影響力、準確的客戶定位和靈活的銷售策略也能在后期取得良好的銷售業績。
歷史上，萬科在拿地方面不具有優勢（不行賄原則）。但從2008 年至今，萬科的拿地成本相對較低。主要原因為：1、萬科近年進入的城市大多為二三線城市，地價水平絕對值不高；2、萬科與其他房企合作、并購的比例提升；3、萬科與地方政府、城司展開合作。
2.5 戰略縱深控制拿地風險
萬科一貫堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的謹慎投資策略，發揮戰略縱深優勢，控制拿地風險。
2001 年之前萬科已經進入深圳、上海、沈陽、成都、北京、天津6 個城市。2001年開始，萬科更是以平均每年3-4 個城市的速度不斷擴張其戰略布局。萬科在二三線城市布局逐步增加，至 2009 年底二三線城市的未結轉面積已經達到75%以上。并且，可以預見的是由于未來一線城市的土地供應量的萎縮，萬科的一線城市的土地儲備還將進一步減少。萬科未來的主要市場一定會轉至二三線市場。在一線城市可開發資源逐步枯竭的背景下，二三線城市的競爭將會更加激烈。
據萬科月度簡報可以看出，萬科于2010年12月新增項目高達21個，其中超八成布局于二三線城市。2010年，萬科還新進入昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等市場，進入城市達42個，布局更趨均衡全面。2011年內，公司在深耕現有城市的基礎上，新進入蕪湖、秦皇島、太原、晉中等城市，到2011年底，進入城市達到54個。
3、總結
通過萬科歷年的土地政策可以看出，萬科的發展壯大與其拿地策略息息相關，同時萬科的拿地策略也與集團的運營策略高度一致。由此看出，房地產企業要想實現順利發展， 必須做足土地儲備工作， 逐漸完善土地制度， 并且與集團的運營管理制度協調一致，在完善的土地管理辦法的支持下， 實現房地產企業的更高層次的發展。
參考文獻：
[1]吳次芳，譚永忠.基礎與外部條件——土地政策作為宏觀調控工具的初步分析.中國土地，2004
[2]曾向陽.中國大地出版社，土地儲備決策研究.北京，2007
全省機構改革對市轄區政府職能進行了調整后,街道辦事處作為區政府的派出機構,每年要完成區委、區政府下達的經濟指標和招商引資任務,發展各項社會事業,完善區服務功能,為駐街企事業單位和人民群眾創造良好的工作和生活環境。
面對新的形勢和任務,街道辦事處如何破解經濟和事業發展的難題?延安街道領導班子成員坐下來,進行認真研究。這時,一個響亮的名字――人大代表,赫然展現在班子成員面前。人大代表是地方國家權力機關的組成人員,也是新時期先進生產力的代表,是最具實力和活力的特殊群體,是建設和諧社會的生力軍。大家在一起議論、分析、總結,一個嶄新的工作思路,漸漸明晰起來,那就是要圍繞區委、區政府確立的目標,按照區人大常委會的工作安排,從加強與本街區人大代表的聯系,組織代表開展活動入手,充分調動人大代表的積極性,充分發揮他們在經濟建設和各項事業中的作用。
一年多來,在街道黨委的領導下,街道人大工委按照區人大常委會的工作安排,以“四個一”活動(即每位人大代表為全區經濟和社會事業發展提供一條信息、獻上一條良策、聯絡一個客商、落實一個項目)為載體,組織開展豐富多彩的代表活動,讓代表了解街道工作,支持街道工作。同時,他們利用街道工作的優勢和特點,主動為代表項目建設與市、區相關部門溝通協調,提供服務,增強了代表的凝聚力和向心力。目前,延安街道人大代表士氣旺盛,組織活動紅紅火火,人大代表在積極履行職責的同時,自覺為街道乃至全區經濟建設和各項事業發展獻計出力。
勇挑經濟工作重擔
2009年8月28日,昌邑區延安街道會議室里,歡聲笑語此伏彼起,街道全體區人大代表正在開展代表活動。街道辦事處兼人大工委主任袁豐收向全體代表通報街道上半年各項工作開展情況和落實區人大代表開展“四個一”活動的情況。代表們聽完工作匯報后,進行熱烈座談,暢所欲言,共謀全區改革發展大計。同時,人大代表匯報自己履行職責情況,集中展示了人大代表在經濟發展中的風采。
區人大代表、港華國際吉林宇佳房地產公司董事長陳冠達對吉林市經濟發展環境考察后,感到非常滿意,今年5月,將公司總部從外地遷往昌邑區注冊。僅此一項,每年可為區里增加稅收100余萬元。座談中,陳冠達代表表示,自己作為一名人大代表,有責任為昌邑區經濟發展獻計出力,愿意為家鄉父老建設更多的安居工程,把江城建設得更加美好。
為了支持昌邑區經濟發展,今年8月,區人大代表、市銘禹工貿有限公司董事長兼總經理戴大龍將公司總部遷到昌邑區,增加了全區的財稅收入,為全區經濟發展做出了貢獻。
區人大代表、市昌盛物業公司董事長楊宏偉投資3000萬元,在哈達灣工業開發區建FOG輕質隔墻板,該產品屬新型建筑材料,市場前景非常廣闊,當前正在征集土地。區人大代表、市鴻博涂料廠廠長鄒靜偉準備將工廠遷到昌邑區發展。
改善社區生活環境
如今,人們進入交行名苑小區,一條寬闊平坦的水泥路面把視線向前方拓展延伸,路兩旁是碧綠的草地和盛開的鮮花,郁郁蔥蔥的樹木與高大住宅樓相映成趣,盡顯現代都市建筑的時尚、典雅、和諧。小區居民生活在這優美的環境里,感激地說:“是人大代表改善了這里的環境,我們一定好好保持。”
交行名苑小區是一個高檔住宅小區,當年建筑施工時,留下了近400平方米地面。小區建成后,這些地面常年在外,飽經風吹雨打。晴天,一陣風吹來,灰塵四起;雨天,道路泥濘,泥漿四濺,環境與小區建筑極不協調,居民意見很大。幾年來,居民也曾向上級相關部門反映過,但一直沒有得到解決。區人大代表、市昌盛物業公司董事長楊宏偉得知情況后,決心替街道分憂,為居民造福,幫助解決這個問題。楊宏偉代表親自出馬,帶領公司技術人員對小區進行了科學規劃,投入資金2萬余元,組織人員進行施工,在地面上鋪設了水泥地面和方磚,路旁栽花種草,美化了小區環境。
區人大代表熱心社會公益事業,主動為社區居民服務。區人大代表、市文江書法學校董事長徐文江利用書法學校培訓下崗人員,有7人獲得了教師資格證,重新走上了工作崗位。徐文江代表帶領教師到中興小學,義務為該校教師培訓“三筆”(粉筆、毛筆、鋼筆)字,到花園小區教授書法,舉辦書畫展覽,豐富了小區居民的文化生活,深受群眾的歡迎和好評。
支持街道事業發展
2009年7月,延安街道辦事處辦公樓經過一周的修繕,外墻貼上保溫層,刷上新型涂料,室內刮了大白,整個大樓從內到外,面貌煥然一新,改善了辦公條件,人們再也不用為辦公樓防寒問題擔心了。無論是街道機關干部還是前來辦事的群眾,無不由衷地感謝人大代表對街道事業的大力支持。
原來,建成于2006年的延安街道辦事處辦公樓由于施工質量問題,墻體透氣、潮濕,每到寒冬臘月,室內墻壁上便掛滿了一層冰霜,內墻墻皮發黑,一片片脫落,尤其是兩側靠山墻的辦公室,更為嚴重,幾乎無法正常辦公。由于經濟比較困難,街道辦事處無錢進行修繕。
區人大代表、港華國際吉林宇佳房地產公司董事長陳冠達到街道辦事,看到這個狀況,在被街道工作人員敬業精神感動的同時,決心出錢出力,為街道修繕辦公樓。經董事會研究決定,為支持街道事業的發展,公司撥付2.6萬元資金,并組織工程技術人員,選用優質材料,精心施工。
區人大代表立足本職崗位、發揮自身特長和優勢,自覺為街道各項事業發展貢獻力量。區人大代表、市華瑞醫院院長孫麗娟關心街道事業發展,當得知街道和社區干部們已多年沒有體檢時,主動為他們做了體檢,還義務為生活困難的環衛工人進行體檢,深受廣大群眾的歡迎和好評。
公司財務部年終工作總結
XX年，對于我們祖國來說是充滿著諸多回憶的一年，我們的國家在XX年經歷了嚴寒和溫情、經歷了磨難和榮譽、經歷了經濟的低谷和復蘇；XX年，對于我們房地產行業來說是非常值得深思的一年，房地產業在XX年步入了行業的周期，房地產業在一片該不該“救市”的爭論中從年頭走到了年尾，房地產業的生存之路將走向何方？需要我們地產人用智慧和汗水去描繪；同樣，XX年，對于我們xx公司來說更是不平凡的一年，是內涵豐富的一年，是蛻變成長的一年。xx公司在XX年經歷了bsc的陣痛、經歷了培訓老師的洗禮、經歷了xx改制成功的榮耀、經歷了工業項目掛牌的喜悅、也經歷了房產銷售的低谷。
就是在這樣一個復雜多變、跌蕩起伏的外部環境和內部環境下，xx財務部在公司領導班子的正確指引下，理清思路、不斷學習、求實奮進，在財務部的各項工作上實現了階段性的成長和收獲。下面就將財務部所做的各項工作在這里向各位領導和同仁一一匯報：
一會計核算工作
眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現這一目標，財務部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標準規范，實現會計核算的標準化管理。財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統一性、一貫性和連續性;有了這套會計核算標準規范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規定。保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。
3、加強各業務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財務部組織全體員工在XX年共完成了： 收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統計表xx張。出具xx集團、xx集團相關財務報表xx張，出具預算報表xx張等。
二、 融資、預算與資金管理工作
資金對于企業來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業進入了新一輪行業周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業的資金門檻，對整個房地產業進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產、工業項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發。最嚴重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于XX年財務部來說，如何做好融資？如何做好資金預算？如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業渡過資金難關。
1、財務部加強與七家商業銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業銀行的底線。可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業是慎之又慎。XX年xx市各商業銀行對房地產業的貸款總量較去年已經下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創新與各家銀行展開艱苦的商業談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業余時間，財務人員已經無法用數字去統計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財務部走在了同行業財務部的前面。
2、預算執行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。XX年財務部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據；每月定期編制各家銀行的銀行余額調節表，保證了公司資金的準確性和安全性；不定期地對庫存現金進行盤點；在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性；在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規范化管理方面上了一個新的臺階。
三、涉稅管理工作
由于房地產企業涉稅環節特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業的一項重要成本支出。在國家稅收法規的規定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規避涉稅風險。實現公司經濟業務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門主要負責的對管轄區域內企業日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業、某個地區、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部XX年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環節，使得財務部在業務發生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。XX年財務部共審核相關經濟合同xx份。
2、xx月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發展趨勢，工業項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發票，將設備的增值稅開票時間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。
4、通過對銷售部員工年終獎金的發放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。
5、定期將各類大額的工程發票送到稅局進行發票真偽鑒定。由于房地產公司收到的發票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發票送往稅局進行真偽鑒定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。
7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應的成本只有xx萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區的主體竣工證明，否則xx區對應的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調減我公司申報的所得稅xx萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發生重大的涉稅風險。
8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅a級企業，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業。如果申請納稅a級企業成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。
9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。
四、財務分析與風險預警工作
財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。
過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業的規模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。
在這篇財務分析中，財務部對當前房地產企業的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產企業的x條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發展提供了及時、必要的信息和依據。
根據對我公司各項財務數據與上市公司財務數據的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：
1、資產負債率已經到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。
3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。
4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。
事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。
五、投資管理工作
由于集團總公司的戰略規劃，目前我公司帶有兩個工業項目，這兩個項目有獨立的經營核算實體，財務部主要起到一個投資和監管的作用。為了便于公司領導進行決策，財務部組織力量對xx改制和工業項目組建進行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關人員進行大量的調查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調研報告。
六、組織建設和制度流程管理工作
組織建設和制度流程管理是一個組織有效運轉的靈魂，相當于人體的骨架和神經系統，其重要性是不言而喻的。如何實現財務部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設計。
1、為了配合公司發展對財務部各項職能的需要，財務部在xx月份重新設計了財務部的組織機構圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個崗位的職責，避免了一些重復和扯皮的職責。這套系統在設計上著重強化了會計核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機構圖時特別向財務部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統，這套垂直指揮系統是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現在財務部的全體員工已經理解、接受和運用這一套垂直指揮系統來處理日常工作事務，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財務工作計劃的有效實施和執行，財會部在今年實行了定期召開財務部內部管理會議制度。著重強調上階段工作的總結和下階段工作的布置。通過該內部會議使得各項財務工作在會議上進行有效地溝通，及時解決當前存在的問題。并對會議內容進行會議紀要工作，通過會議紀要來跟蹤各項任務的執行情況。大大提高了財務部各項工作和指令的貫徹力度。
七、團隊管理與員工學習成長
bsc、swot、5s、pest、價值鏈、戰略、目標、策略、企業愿景、工作理念、職業素養、團隊、魚骨圖、頭腦風暴等等新鮮的管理名詞在XX年從高端的管理殿堂走進了我們公司，走進了我們的部門、走進了每個管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時代要進步、企業要發展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經濟環境下，從國家到企業、從大人到學生，如果不能及時更新自己的知識結構和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們xx公司領導x總能夠高瞻遠矚、遠見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務部在這方面的收獲和體會。
1、財務部中層管理人員參加了公司的bsc導入實施培訓，通過堅苦的bsc導入實施培訓，財務部中層管理人員更加清晰地了解了企業管理的深厚內涵，對管理的認識也從中層執行層面上升到企業戰略層面的高度。通過制定出企業遠期的戰略目標就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現企業戰略目標而努力工作。通過bsc對財務部的工作梳理使財務部的職能架構更清晰了，并且是以戰略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施bsc對日常工作進行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強了工作的執行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進入一個高效、良性的循環。
2、財務部中層管理人員參加了公司組織的職業經理人培訓課程，通過培訓讓財務部中層管理人員深刻地了解到一個職業經理人應具備的職業態度和素養，了解到如何打造一個合格的管理團隊。先從管理人員的管理意識上開始轉變，最后帶動整個團隊朝職業化團隊進行轉變。一個高效、和諧的職業化團隊應該是建立在尊重和信任的基礎上具備以下要素：a、具備統一、清晰、明確的奮斗目標。b、強有力的核心領導者。c、統一的工作理念，包括思想、態度、行為、習慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補位、鼓勵。這也是財務部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業化團隊。
3、財務部部分管理人員還參加了房地產全面預算管理與成本控制的培訓，吸收了很多先進的房地產全面預算管理的實戰經驗，開拓了眼界，這套系統從組織架構、工作流程、指標選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓課為XX年在xx項目上實施房地產項目預算奠定了理論基礎。如有可能，財務部希望能請到這堂培訓課的培訓老師x老師來我們公司進行房地產全面預算的咨詢和培訓。
八、其他臨時工作任務
1、完成與xx集團股東資產剝離方案的設計工作。根據領導的預測，前后設計了有x套剝離方案，并對每套方案進行一個總結和評價。
2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進行董事長離任審計工作。
眼下，沒把“隊伍帶好”的SOHO中國正試圖爬出公司管理的泥沼。
SOHO中國董事長潘石屹一直夢想把SOHO中國打造為一家蘋果式的公司，用好產品贏得市場，掌握產業鏈的話語權，甚至無需自己銷售。
不管這種想法在飽受政策影響的中國房地產市場顯得多么不靠譜，SOHO中國還是朝著這個方向做了。2010年11月，在SOHO中國的另一核心人物CEO張欣的主導下，這家公司進行了一場輕資產改革，把設計等部門作為公司核心，砍掉精英銷售團隊和租務部門。潘石屹和他的妻子張欣，多次被傳出感情不合及權力爭斗，但至少在公司未來定位上，二者表現出了一致的看法。
市場卻不這么看。2011年，SOHO中國銷售額只實現了預定目標的一半。導致業績縮水的主要原因正是被張欣視為設計佳作的望京SOHO，它由重金聘請的設計師扎哈?哈迪德操刀，卻只完成了銷售目標的1/5。
把銷售額作為判斷改革成敗唯一標準的潘石屹說，“想法是好的，但執行中出現了問題。”
從大環境上看，2011年政府對房地產業的嚴厲調控和接踵而至的銀根緊縮政策，令房地產市場環境不容樂觀。SOHO中國的客戶群體也出現了變化。一直以來，它主要把房賣給煤老板、礦主、鋼鐵企業高管等。鋼鐵行業不景氣，去年沒有一個鋼鐵行業老板的名字出現在SOHO中國的成交單上。同時，鄂爾多斯和溫州民間借貸危機的爆發，山西煤礦國進民退，也讓潘石屹失去了不少客戶。
但是，與處于同一大環境的萬達相比，SOHO中國業績的倒退并不在情理之中。2011年上半年，萬達的營收便已實現當年計劃的153%，同比增長69.7%。重心放在住宅市場的萬科更處于政策調控暴風的中心，而它在2011年的銷售額為1215.4億元，全年銷售面積和銷售金額更是同比分別增長20%和12%。
從表面上看，SOHO中國還不算遭遇難關―它的現金流依然充足。但是，如果從這個銷售型公司的團隊建設去看，情況簡直糟透了。
創立于1995年的SOHO中國，在公司人員的資源配置結構中，多年來一直傾向以銷售為中心。一份2005年的報告顯示，SOHO中國的正式員工人數超過200多人，而銷售人員便占去了一半。
這支創造了多項銷售記錄的精英團隊，曾是潘石屹的驕傲。他說，銷售部是SOHO中國的第一梯隊，而他自己則是“永遠的銷售部經理”。
在拿不到土地、經常無項目可賣的時期，潘石屹不得不費盡心機去維系這支隊伍。為了不讓隊伍散掉，他在海南玩票式地做過一個不好不壞的項目，三次向華遠董事長任志強伸手要項目，兩次將SOHO中國的銷售團隊整個拉到他的好友、陽光100董事長易曉迪的項目中去。
這顯然不是長久之計。2009年，飽受斷頓之苦的潘石屹拉著他的隊伍，走出北京，在上海拿下第一個爛尾樓。接下去的兩年內，他在上海一口氣拿下了9個項目。
與此相對應的是，SOHO中國的公司規模開始出現幾何級增長。截至2010年6月30日，SOHO中國在冊的員工數量增加至1972人。除去長城腳下公社和博螯藍色海岸度假村雇員316人以及新成立的物業公司891人，其公司核心團隊人數為765人。而在核心團隊中，在冊的銷售與租務人員為423人，占了一半以上。
潘石屹開創了一種創新的商業模式。他把北京地處核心地段、設計時尚的寫字樓和商鋪分拆，賣給山西及內蒙古的礦主和跨國企業職業經理人，再通過公司內部的租務部替這些投資者把寫字樓和商鋪租出去。租務部相當于銷售部的輔助部門―因為帶租賃合同的房子好賣―在SOHO中國全民銷售的經營思路下，它同時又兼具銷售的功能。
這一散售模式大大縮短了產品的銷售周期，使SOHO中國的周轉率一直與萬科等住宅開發商旗鼓相當。這種做法有別于傳統，以前這是一個極少數人才有資格玩的游戲：動輒以數十億資金將核心地段收入囊中，建起摩天大樓，持有收租，使之成為幾十年穩定收益的保證。在香港，這樣的公司是太古地產、九龍倉和新恒基等老牌地產商。而改變了傳統游戲規則的潘石屹，在2007年香港上市之后進一步縮短了游戲周期。從朝外SOHO、北京公館、中關村SOHO、東海廣場到嘉盛中心，無一例外都是即刻就能變現的項目。房地產市場向好時，這種做法成了SOHO中國盈利的保證，使其迅速成為最賺錢的房地產公司之一。
作為硬幣的另一面，這家公司的人力成本也變得異常龐大。僅以2008年的數據為例，潘石屹稱，SOHO中國給政府繳納稅金15.77億元，平均每位員工每個工作日向政府繳稅1萬元。在同一年，SOHO中國有至少20位銷售員稅后收入超過100萬，有一名王牌銷售員，稅后收入更是高達400萬元。
這些賺取了大量傭金的銷售員，其中有25位被潘石屹精心包裝寫進了一本名為《從草根到精英》的書中。每一個新進入的員工都將領到一本。被渲染過的故事，很容易讓人覺得，“他能做到，我也能做到”。
但是，當創業初期的團結氣氛漸漸散去，金錢和指標開始決定一切。
上海人金麗華2009年底被豐厚的傭金吸引而來。在SOHO中國，只要客戶交清首付，一周內，銷售額的9‰就作為傭金打進銷售員的卡里。而通常在上海，傭金回報只是銷售額的0.5‰到0.8‰，“給得也不爽快”。
在此之前，金麗華畢業于上海一所護校，并在一家社區醫院里有過短暫的護理經驗。她曾經在上海和北京的幾個中低端樓盤里當過售樓員，但賺到的傭金卻很有限。她愛錢，也要強，她覺得自己天生應該待在SOHO中國―在這里，她能找到一群同類，盡管她叫不出大多數人的姓名。即使她自己，也鮮有人知道她的真名―為了迎合有錢人的口味，她先后兩次找風水師改過名字。
有人告訴她，就在她待在SOHO中國上海分公司的這兩年，僅東海廣場和中山廣場兩個項目，進進出出就有500名銷售員。金麗華說，她相信這是真的。
在潘石屹設制的末位淘汰制中，銷售員被分在不同的小組，每個小組設1名銷售副總監，每5個小組設1名銷售總監。他們每3個月進入一個賽季。每個賽季業績排名最后一名的小組，如果沒有完成當初制訂的銷售目標，組員全部淘汰，帶隊的銷售副總監可降級為普通銷售員，也可辭職離開。賽季結束，所有成績清零，即使排名第一也不例外。因為損耗過大，基本上每個賽季，掌握用人權的銷售副總監都要抓緊時間招兵買馬。
問題是，那些被淘汰的人，并沒有真正離開。他們依舊留在SOHO中國的辦公室里，沒有底薪，沒有保險，做著跟過去一樣的事。被稱為“影子銷售員”的這一群人，數量巨大，有一段時間甚至是在冊銷售員的兩倍之多。后來，一名已經離職的SOHO中國銷售員稱，公司認為這些人繼續留在SOHO中國將是一大隱患，于是一些銷售總監便悄悄地將這些人轉移到他們在外租賃的辦公場所。
這里談不上組織歸宿感，剩下的只是“競爭”二字。
從早上九點到晚上十點，銷售員們每天都能看見彼此，但他們卻互不相識。他們按周發放工資，他們不談私事，更不打聽對方的銷售情況。
這里很像1970年代初期的雷曼“瘋人院”。雷曼公司的合伙人為了謀求分紅，不惜互相傾軋，爭搶盈利機會。這種沖突哪怕是在“狗咬狗”的華爾街也堪稱一景。
在SOHO中國的辦公室就常會發生這樣的事：有一個銷售員在便條本的第一張紙上寫下一個號碼，便將它撕下帶走。另一個有心人便很快撕下第二張，通過痕跡還原將號碼拼出，便迅速地給號碼主人打去電話。金麗華說，在這里，搶客戶是不被允許的，但如果你的客戶被人搶走了，只能說明你沒有本事。
不是所有人都能賺取自己夢想中的第一桶金。以東海廣場為例，至少90%的客戶是銷售員固有的資源，新開發的成交客戶少之又少。但擁有這樣資源的銷售人員，王永民稱，“全上海不到300人”。從和記黃埔跳槽而來的王永民，便是其中之一。他說他手里至少有20個有效客戶―這些人跟隨他多年，并且至少買得起東海廣場的一層樓面。
培養這樣的客戶要經年累月。以和記黃埔為例，他們提前15個月尋找合適的銷售員，然后花費9個月的時間培育他們―不僅讓他們本身成為生活行家，還深入研究匯市、股市。在樓盤開盤前半年，和記黃埔還為這支訓練有素的營銷團隊提供條件，舉辦小型聚會、酒會或者奢侈品展，以拉近銷售員與潛在客戶的關系。不僅如此，銷售員本身還要長期經營自己的客戶資源。王永民稱，擁有現在的客戶資源，他整整花了12年的時間。
但在SOHO中國，一切都被省略掉了。一些擁有現成資源的銷售員，被鼓勵“拿出來直接換成傭金”。有一個家境不錯人脈廣泛的小姑娘，上班第一周就賺到了100萬。那些不幸沒有任何資源的銷售員，則需要把傭金跟介紹給其客戶資源的中介或朋友分享，以便更大地拓展客戶圈。這就像一個滾雪球的游戲，每個人沖著他可能得的獎金而來，幫著推動這個雪球越滾越大。
因為缺乏團隊凝聚力，當公司銷售形勢不好，發現無利可圖的銷售精英們也會隨時抽身而去。王永民認為這很正常。他在2011年9月做出了同樣的決定。當時，他和他的團隊從東海廣場撤到中山廣場項目，卻整整三個月沒有開出一單。與位處南京西路的東海廣場項目不同，中山廣場項目地 理位置不佳，先天條件決定了這個項目“不好賣”。王永民說，出于對朋友―他堅持他的客戶就是他的朋友―投資負責的考慮，他選擇撤退。
在更早的時候，出于同樣的考慮，他將另一些樓盤推薦給自己的“朋友”。但他承認，在那些推薦當中，他得到了應有的傭金收入。當然，如果有一天SOHO中國旗下出現位置佳投資回報率高的項目，王永民稱，他隨時可能回去。而這在SOHO中國是被允許的事情。王永民說，這里沒有團隊歸屬感―SOHO中國就是一家“鐵打營盤流水兵”的公司。
在王永民離開SOHO中國的第二個月，SOHO中國將改革推進到最后一步―從2011年的第四個賽季開始，銷售總監將離開并自行成立公司，隨后SOHO中國向他們發放內部席位，與其他簽約并得到外部席位的機構或中介公司一起，以勞務派遣的方式銷售SOHO中國的樓盤。
針對銷售體系的改革最早可追溯到2010年下半年。潘石屹將自己一手培養出來的銷售團隊砍至一半，原有的5個銷售總監、15個銷售副總監精簡為10個銷售總監，并將三級銷售體系改成兩級制。按照潘的說法，一位跟了他7年的銷售冠軍，因為涉及上億元的合同造假，也被他開除了。
另一個他提及的原因是，在和一些銷售總監聊天時，潘石屹發現他們已經很久沒去拜訪客戶了。按照SOHO中國的銷售體系，當一名銷售員達成一筆交易時，與他在同一個團隊中的銷售總監和銷售副總監可以分別拿到等同于銷售員傭金收入60%和40%的提成。潘石屹對《第一財經周刊》稱，這些銷售總監級別的人拿著幾百萬元的薪水―最高甚至能拿到800萬年薪―卻沒有任何工作激情。他們一邊炒著四五套房，一邊拿著小組成員的提成就能過得很好。
這是潘石屹所不能容忍的。這個早年能在北京大望路上發放傳單來推銷SOHO現代城的甘肅男人，在過去十多年中一直積極親臨銷售現場，并深入到山西、內蒙古、溫州推廣項目。
但是，發生在2010年下半年的這次針對銷售體系結構做的小調整，很快演變成一系列斷臂式的改革。2010年10月，運作了9年、曾經給SOHO中國帶來一批高端用戶的品牌產品《SOHO小報》停刊。兩個月之后，負責推廣部與租務部的SOHO中國高級副總裁許洋辭職。在此之前的一年當中，主管銷售的運營總裁蘇鑫、主管工程的高級副總裁李虹、執行董事兼財務總裁王少劍先后離去。
一周后，一手搭建起SOHO中國上海分公司的賀亞楠被緊急調回北京，接管租務部。他上任后的第一件事，便是召集租務部的同事宣布團隊“解散”的消息―200多人的團隊被縮編到20人。
當聽到團隊解散的消息時，在場的租務總監王輝稱，自己當時的第一感覺是，“心里一涼”。在不久之前，他們這個團隊剛剛提拔了10名租務總監。作為管理層的他，也曾多次參與公司定期舉辦的經理會議，卻從來沒有得到任何風 聲。
王輝稱，他本來可以留下。作為縮編的標準―業績排名靠前以及有意愿留下的人，都可以成為20人之一。但他還是選擇了離開。
原因很簡單：在改革之前，雖然租務部的主要職責是替那些分散的客戶出租房產，但它與銷售部一樣采取底薪加傭金的收入機制，不僅如此，他們可以向自己在租務工作中接觸到的客戶推銷房子，一旦交易成功，他們同樣可以拿到跟銷售員一樣的傭金。但在改革之后，他們只領取固定薪水，并徹底轉換為職能部門，不涉及具體經營業務。
這大大削減了SOHO中國租務這份工作的吸引力。盡管事出意外―王輝甚至沒有想好下一步怎么辦，但他第一時間辭了職。幾天后，他在電話里詢問潘石屹，既然SOHO中國一直將突出的銷售能力視為公司的核心競爭力之一，現在為什么要親手砍掉自己的左臂右膀？從潘石屹的只言片語之中，王輝說，他拼接出的最直接的答案是―SOHO中國希望借此節約成本。
SOHO中國當時面臨的情況是，當它在上海組建起另一支龐大的隊伍，并且需要同時運作至少10個項目時，除了享受銷售隊伍規模效應帶來的好處，還要面對隨之而來的管理難度和經營成本的問題。在市場環境變差時，這一問題就顯得更加突出。
與此同時，潘石屹的項目也越來越像一種“金融衍生品”：被出售的項目，雖然冠以SOHO之名，卻在實質上與他沒有任何關系―業主不是他，租戶不是他，為項目作日常管理的物業也有很大一部分不是他。
“SOHO中國現在賣的不是房子，而更像是股票。”前SOHO人士、譽翔安合伙人王珂認為，SOHO中國目前的產品已比以往更多的具有投資品屬性。在流動性過剩及通貨膨脹率高企的年代，為了追求短期高利潤，前來購買SOHO中國產品的投資者絡繹不絕。但一旦市場遇冷，SOHO中國的追隨者還能剩下多少？出于對這個問題的擔心，SOHO中國的股價一直不振，盡管在2009年，SOHO中國的銷售額就已經突破200億元人民幣。
潘石屹的裁員是改變現實的一種做法。而張欣則希望借助這一機會為SOHO中國帶來根本的改變。
作為SOHO中國的聯，投行出身的張欣一直被認為比她的丈夫潘石屹更加激進并具有國際化傾向。她在 1997年和2005年掀起的兩次“革命”中都試圖讓SOHO中國變得更加國際化，比如，采用國外地產基地模式，以及啟用跨國公司背景的團隊以取代現有的團隊。但那兩次革命最終因為不切實際以及壞運氣而不了了之。
蘋果公司的異軍獨起，在2010年再次點燃了張欣打造一家更好公司的希望。她發現，相較銷售力，產品力及投融資管理能力更適合成為SOHO中國規模化發展的基石。她通讀了喬布斯傳記，并認為這是她在2010年讀到的最好的一本書。她盡可能地將自己和丈夫使用的電子產品換成蘋果公司的，并要求公司中層以上管理者必須使用蘋果公司的電子產品。
這一次，張欣與她的丈夫對公司的未來達成了共識。在他們的設計當中，SOHO中國將變得更加輕盈、國際化和制度化，蛻變成為擅長顛覆性設計及投融資的資產運營公司。SOHO中國將所有核心的業務部門全都采用外包方式運作。縮編至20人的租務部在2011年年末再次縮編至兩三人，并編進SOHO中國的物業部。至此，與SOHO中國有租賃業務合作的公司有400家，設計工作則幾乎全部外包給國際知名建筑師事務所。比如扎哈?哈迪德建筑事務所。
對產品的創新，被提升到空前的重要位置。“未來一定是產品的競爭，我們要做蘋果，而不是腦白金。”潘石屹對《第一財經周刊》說，那時候，SOHO中國的核心競爭力將是―創新的設計、BIM系統的應用以及網上租售平臺。
在SOHO中國的辦公區，散落著堆成一摞摞的圖紙，因為扎哈設計的建筑物，每一層、每一個戶型、甚至每一塊磚都不一樣，潘石屹形容原來的施工單位畫戶型圖，一本就夠了，現在公司的產品戶型圖得用卡車裝。
為了避免在建造中出錯，SOHO中國采用了BIM（建筑信息模型）軟件。“在電腦上模擬建造就需要一年半的時間。”SOHO中國首席建筑師陰杰對《第一財經周刊》說，除了外立面，房子里的墻面、鋼筋、水泥、管線都能在電腦模型上展現。
至于過往SOHO中國所依賴的強銷售模式―潘石屹14年來著力經營的由銷售、租務、推廣構成的營銷模式，則被他們認為更高效的席位制所替代。那些長期讓人詬病的殘酷且拜金的負面形象以及龐大的管理成本，也隨著被推出去的銷售隊伍一起成為別人的包袱。
但這種輕資產改革很快又帶來了新的問題。
2011年12月13日， SOHO中國原銷售總監胡大維在新浪微博上公開討薪。按他的表述，他的一位客戶有意購買中山廣場項目中的三套物業，總價值約3000余萬元。但根據 SOHO中國規定，只有購買金額達到5000萬元的大客戶才有優先選房的資格。為了促成交易，胡大維與該客戶之間達成私下協議―名義購買四套物業，優先選房，事后再將其中一套轉出。但SOHO中國并不認可這份私下協議，隨后了這名客戶，并暫停向胡大維的銷售團隊支付傭金。這直接引發了另一個后果―胡大維團隊中的40名銷售員聚集在SOHO中國上海分公司門口討薪，并引發了在媒體上的一場口水仗。
隨后，伴隨改革產生的另一些問題也被曝光。
一些曾經與SOHO中國有租賃業務合作的行指責SOHO中國經常以切單的方式私底下與他們的業務員合作，為此他們將SOHO中國列入了黑名單。他們擔心這種有違行規的合作方式會帶來難以控制的破壞力。
租務部的解散、外部租賃力量的消極怠工，很快影響到項目的銷售工作。一名已經離職的SOHO中國銷售員稱，一些客戶向他抱怨，在購買SOHO中國的樓盤之后，卻不能得到更多的服務，比如，幫助他們尋找合適的租戶，并將這些樓盤以合適的價格租出去。這樣的不滿，導致一些意向客戶最終打了退堂鼓。
即使努力促成了交易，傭金也因為種種原因打了折扣。上述銷售員稱，2011年下半年，他們主要銷售的樓盤是在建的望京SOHO。由于經濟大環境的惡化，全額付清房款的人越來越少，更多的人選擇了交納20%的首付。隨后由于銀根縮緊，建設周期拉長，一些貸款遲遲未能發放，結傭期也隨之拉長。按照SOHO中國嚴格的傭金制度，如果客戶付款晚于規定時間，銷售員將面臨數額不小的罰款。這就造成很多已經達成交易的銷售員最終只能領取20%的傭金。這讓本來極具誘惑力的傭金大打折扣―即使隨后SOHO中國為了促進上海市場的銷售，將傭金比例由1%提高到3%，但這仍然不能挽回渙散的銷售團隊。在上海，2011年的最后一個季度，銷售基本陷于停滯狀態。而在北京，為了賺取更高的傭金，一些銷售員開始將自己的目標客戶拉到別的樓盤。
至于那些被SOHO中國請過來的行，比如世聯地產和易居中國，則因為內外有別的傭金比例，僅合作了50天便 出走。
沒有得力的銷售團隊，SOHO中國的銷售業績開始大幅下滑。一些精英銷售員陸續主動離開―王輝后來在一些場合碰到過其中的一些人。王輝說，離開SOHO中國，他們才開始仔細琢磨這家公司的商業模式。那些他們在過去從來不曾想過的問題，比如，SOHO中國的商業模式還能支撐這家公司走多遠，在這個時候反復地在他們腦中出現。結論卻不是那么樂觀。
那些已經購買了SOHO中國項目的客戶，在接下去的一些年里可能會遭遇另一個嚴峻的問題：由于同一棟物業里的產權歸屬于不同的個體，整棟物業將可能面臨定位不清、租戶層次復雜等后續問題。在SOHO中國的早期項目建外SOHO上，曾經發生過“物業門”事件，而在另兩個項目SOHO尚都以及朝外SOHO，數百名業主因為投資商鋪面臨嚴重虧損而成立維權工作小組，公開“叫板”潘石屹。
一位接受《第一財經周刊》采訪的行租賃部負責人稱，她前段時間剛剛把迪士尼從建外SOHO辦公樓中“撈”出來，在此之前，迪士尼飽受物業服務不到位所帶來的困擾。
2012年2月，在回顧2011年的銷售情況時，潘石屹開始進行一些反思。他有心對過去一年的改革做一些修整，重點之一便是重新調整銷售模式。
他打算重建自己的銷售團隊―已經至少有7名合適的人進入了他擬定的銷售總監的名單，在3月1日之前，他將從中挑出兩名。每名銷售總監將帶領20名銷售員。他這些銷售員將與機構、網絡營銷平臺一起，組成SOHO中國的三股營銷力量。隨后，這些銷售力量將從中國的新富階層中，比如一些上市公司的高管，尋找到有別于SOHO中國過往固有的客戶群體。但這并不容易，望京SOHO剛出臺了分8個月付清房款的新“優惠”政策，一名銷售人員說，這是因為潘石屹考慮到山西、陜西那些客戶需要資金周轉。
潘石屹說，他希望，SOHO中國在2012年能完成230億元的銷售目標。但這一目標卻遭到了瑞銀與高盛的質疑。在它們公開的報告中，瑞銀和高盛分別預計SOHO中國可能在2012年實現166億元和117億元的合約銷售額。SOHO中國為了爭取更高銷售額而做的微調，也被認為不可能給SOHO中國帶來根本性的好轉。
首先，經營層面顯現壓力。現金流特別是經營活動產生的現金流反映了上市公司的盈利質量，以及上市公司保持現有經營水平、繼續創造價值的能力。一季度上市公司整體經營性現金流凈值同比大幅減小，且超過半數公司經營性現金流凈值為負，顯示上市公司經營質量下降。與此同時，在國際油價攀升、通脹預期強烈的背景下，存貨金額整體大幅增長，給上市公司未來的經營埋下了隱患。
其次，受原材料價格及勞動力成本上升的影響，上市公司盈利能力有所下降。一季度上市公司毛利率整體水平較去年同期出現下滑，剔除金融行業后尤為明顯。
除上述兩點外，事實上，雖然一季度凈利潤同比增幅仍保持較高水平，但多個季度以來，環比增幅都不大，企業的成長性堪憂。
這很可能只是惡化的開端。從多個因素分析，上市公司今后一段時間的業績都難以理想。
為了數據的準確性，我們在研究中剔除了缺乏可比凈利潤數據的上市公司，最終以2056家公司作為整體樣本。
現金流不穩定
如果上市公司的現金很少甚至為負數，那么即使它目前的賬面利潤很高，其以后的盈利能力和成長性均值得懷疑。現金流尤其是經營活動產生的現金流，可謂上市公司的“血液”，對公司的經營十分重要。
一季度上市公司凈利潤同比增幅在25%以上，而經營性現金流的表現則要遜色得多。近六成的上市公司經營活動入不敷出，缺乏最主要的“造血”功能。
整體來看，一季度經營活動產生的現金流凈額同比大幅下降近36%，剔除金融服務行業后降幅更是高達64%，令上市公司業績的含金量大打折扣。這一現象自2010年下半年起已十分明顯，其中第四季度上市公司經營活動產生的現金流凈額同比降幅超過了八成。
此外，向銀行借款、在二級市場發行證券等也是企業取得現金的重要途徑。但隨著銀行存貸比逼近警戒線、流動性收緊以及二級市場的表現平淡，籌資活動也遭遇重重困難。
相關數據顯示，至2010年底，國內銀行業金融機構存貸比超過69%，部分商業銀行更是在70%以上，已十分接近75%這一規定的最高比例。相應的是，一季度上市公司籌資活動產生的現金流凈額同比僅增長了7%左右，而環比下降了近10%。
另一個產生現金流的途徑是投資活動。雖然一季度投資活動產生的現金流凈額大幅增長從而令期末的現金及現金等價物余額得到較大幅度的增加，但實際上投資活動產生的現金流凈額依然為負數。受二級市場走勢的影響，這一部分產生的現金流有很大的不確定性。
存貨大幅增長
上市公司經營性現金流大幅下降，其中一個主要原因是存貨增加，從而占用了大量的資金。
存貨的增加與通脹預期有較大的關系。CPI于2010年6月回落至2.9%，然后從2010年三季度起穩定于3%之上，并逐步攀升至今年3月的5.4%。
隨著CPI的走高，市場上通脹預期增強，上市公司為降低日后的成本，往往會大量采購以加強備貨。從單個季度的數據來看，2056家上市公司的存貨增加額經過2010年二、三季度持續環比下降后，從2010年四季度起連續兩個季度環比增加，增幅分別在32%、40%左右。
于是，上市公司的累計存貨金額從2010年一季度末不足2.6萬億元，增加至今年一季度末的近3.5萬億元，激增超過36%。
在23個申萬一級板塊中，除金融板塊外存貨金額同比增幅均超過20%，其中綜合、電子元器件、建筑建材板塊存貨增幅最大。
高存貨一方面占用了上市公司大量的發展資金，另一方面也成了一個“定時炸彈”。一旦經濟增速下滑或者通脹形勢得到緩解，那么產品滯銷、存貨跌價便會隨之而來，從而侵蝕上市公司的利潤。
這并非聳人聽聞，類似的教訓在2008年已經出現過。
跟隨國際油價走高的步伐，CPI從2007年1月份的2.2%一路上升，至2008年4月份達到8.5%。同年5月份起，CPI有所回落，但至7月份仍高企于6.3%，之后滑落至5%以下。上市公司的存貨金額在2008年三季度末達到高點。而凈利潤呢？則在2008年第二季度達到高點，之后隨著國際油價的回落和國內通脹的緩解，凈利潤從2008年第三季度開始環比下滑，一直至2009年二季度才回復到前期水平。
盈利能力下降
除高存貨低現金流這些隱憂外，上市公司的盈利能力也在悄然下降。
一季度，上市公司整體毛利率為33%，低于去年一季度的水平。若剔除金融服務行業，則今年一季度毛利率只有19.36%，不僅低于去年一季度的水平，甚至還低于去年二季度、四季度的水平，僅高于去年三季度0.06個百分點。
其中，共15個行業的毛利率同比出現下降，而與能源相關的采掘板塊降幅最大，同樣與大宗商品有密切關系的交通運輸、公用事業、輕工制造、鋼鐵等板塊的降幅也較為明顯。
毫無疑問，原油、鐵礦石等大宗商品原材料價格的持續上漲增加了上市公司的成本，盈利能力的下降主要是因為營業成本的大幅上升。剔除金融板塊后，一季度上市公司營業成本整體同比上升超過31%，而營業收入同比上升不足30%。不少上市公司在2010年年報或今年一季報中提及原材料價格上漲帶來的經營壓力。
如康強電子在一季報中稱主要輔料白銀漲幅較大，從而給公司的成本控制帶來了一定壓力，并預計上半年凈利潤同比下降30%以內；鞍鋼股份也指出，一季度凈利潤比上年同期大幅降低，主要原因是由于原燃料價格大幅上漲使產品成本上升。
除了原材料價格上升的擠壓，勞動力成本的上漲也是影響上市公司盈利能力的主要因素。
從去年起，勞動力成本便開始顯著上升，統計局最新公布的數據顯示，2010年全國城鎮非私營單位在崗職工年平均工資為37147元，同比增加4411元，增長13.5%；全國城鎮私營單位就業人員年平均工資為20759元，同比增加2560元，增長14.1%。在此背景下，上市公司一季度銷售費用及管理費用分別同比增長了19.5%、22.3%。
此外，隨著利率連續上調和銀行存貸比攀升，上市公司的貸款成本開始增加，財務費用急劇上升。2010年四季度，上市公司財務費用環比激增28%。今年一季度繼續環比小幅增長，同比增長超過15%。
增長趨勢堪憂
雖然上市公司的業績整體仍能實現增長，但從增長趨勢來看，今后一段時期的成長性也令人擔憂。
與去年四季度相比，今年一季度上市公司凈利潤僅環比增長了9.7%，這已是連續第四個季度環比增幅不足10%。其中，去年四季度的環比增幅更是不足5%。分行業來看，今年一季度凈利潤環比下降的共有14個行業。
隨著新一輪調控政策的出臺和各地調控細則的落實，主要城市的房地產成交速度有所放緩，房地產公司去庫存壓力顯現，該行業成為凈利潤環比降幅最大的行業，下降幅度超過六成。
凈利潤環比下降的行業還包括信息設備、紡織服裝、公用事業、信息服務、輕工制造、交通運輸、建筑建材等，而采掘業和有色金屬行業雖環比增長，但增長幅度均低于5%。受春節及價格上升的刺激，食品飲料成為凈利潤環比增幅最大的行業。
業績將陷困境
現在，一季報的披露已告一段落，在總結一季度之余，我們不禁要問，接下來上市公司的經營究竟是會好轉，還是會更為惡化？
從多個因素分析，上市公司要沖破當前的困境，還有很長的一段路要走。
首先，銀行存貸比接近警戒線，同時緊縮的貨幣政策也將繼續實施，上市公司貸款的難度和成本都會上升。一方面，上市公司很難通過銀行這一渠道補充現金流，另一方面，財務費用將維持高企甚至繼續增加。
其次，勞動力成本將繼續上升。在今年的兩會上，“如何提高居民收入在國民收入分配中的比重”成為了熱點話題。今年以來，全國已有13個省份進行了最低工資標準適度調整，平均上調的幅度是22.8%。而申銀萬國的一份研究報告預測，未來5年中國工資年均增速有望達20%。
從上述兩點來看，上市公司的成本很可能會繼續上升。
關鍵詞：香港離岸人民幣債券市場；點心債券；債券信用評級；離岸人民幣回流機制
JEL分類號：G15 中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1006-1428（2012）07-0079-05
一、香港離岸人民幣債券市場的發展特點
香港離岸人民幣債券是指在香港發行的以人民幣計價、期限在1年以上（含1年）按約定還本付息的有價證券。由于發展初期發行規模較小，因此又被稱為“點心債券”（Dim Sum Bonds）。為論述方便，本文以DSB為簡稱代表香港離岸人民幣債券。
2007年6月，中國人民銀行、國家發展與改革委員會批準在岸金融機構在香港發行離岸人民幣債券，標志著DSB市場的形成。五年來，DSB市場取得了長足發展，呈現出如下特點：
首先，2010年以來債券發行量迅速增長，市場規模不斷擴大。2010年以前，香港市場共計發行了36只DSB；而到2011年，僅上半年就發行了114只。2007年DSB發行總額為100億元，而2011年達10413億元。據匯豐銀行估算，預計到2012年年底，DSB總發行額將達2600億-3100億元，2013年更會增至4000億-4300億元。隨著DSB市場規模的擴大。匯豐、花旗、中銀香港等機構在2011年相繼推出了離岸人民幣市場債券指數以便統計。
其次，發行主體逐漸多元化。DSB市場形成初期，發行機構僅局限在內地大型金融機構和財政部。五年來，隨著政策的放寬和市場的發展，發債主體已明顯多元化。目前已包括政策性銀行（國開行與進出口銀行）、國內商業銀行（中國銀行、交通銀行、建設銀行）、外資銀行的中國法人銀行（匯豐銀行與東亞銀行）、港澳公司（合和基建與銀河娛樂）、紅籌股企業（中國重汽）、跨國公司（麥當勞與卡特彼勒）、外國銀行（澳新銀行與俄羅斯外貿銀行）和國際金融機構（亞洲開發銀行、國際金融公司、世界銀行）等。將來，以內地優質民營企業為代表的機構也將加入DSB發行者的行列，市場發行主體將更加多元化。
再次，市場需求旺盛，投資主體日趨多元化。由于人民幣升值預期的持續，DSB自發行以來市場需求一直較強，DSB發行方也因此多次獲得多倍超額認購率；從投資者類型來看，DSB市場一直以機構投資者為主。DSB發行初期，商業銀行是主要的投資機構，一度超過總投資者數量的70%。之后各類投資機構逐漸加入投資者行列，目前基金、保險、證券經紀人已占總投資者數量的48%。此外，一些國外央行開始認購DSB作為其外匯儲備。可以預見，將來會有更多的機構投資者乃至個人投資者參與DSB市場，促使市場向多元化和成熟化發展。
第四，DSB息率較內地同期限的債券品種普遍偏低。這意味著發債主體在香港發行DSB的融資成本要低于內地債券市場。例如2012年1月13日國家開發銀行發行的3年期DSB發行息率僅為3.1%。而內地當天的3年期固定利率企業債（AAA級）息率為4.64%，兩者相差達154BP。
最后，DSB以中短期品種為主，長期債券品種較少。目前，市場上的DSB主要是1年、2年、3年和5年期限品種，其中以3年期限最多。隨著市場的發展，長期DSB品種也開始出現。2012年1月，國家開發銀行首次發行15年期的長期DSB，這對香港DSB市場基準收益率曲線的建立有很大的參考作用。可以預見，隨著發債主體融資需求的多元化，DSB的期限結構品種將不斷豐富，DSB市場的基準收益率曲線也將更加完善。
二、香港離岸人民幣債券市場迅速發展的原因
綜合分析來看，DSB市場快速發展的背后既有市場對人民幣升值預期的持續，又有內地、香港兩地金融政策推動下人民幣國際化進程的逐步深入。具體來看。本文將這一現象的原因歸納為以下四個方面：
首先，近年來香港離岸人民幣存量的迅速攀升為DSB市場的發展創造了客觀條件。隨著我國對外貿易額的持續增加，人民幣在香港等地的存量不斷增長。特別是在2009年7月，我國推出跨境貿易人民幣結算試點，允許香港企業與上海、廣州、深圳、東莞和珠海的企業以人民幣作為貿易結算貨幣。此后，香港人民幣存量迅速增長：據統計，香港人民幣存款規模2009年只有627億元。但到2011年年末已達5885億元。截至2011年年末，香港人民幣存款占當地存款比重已達18.9%，較2010年提高7.5%，成為香港僅次于美元的第二大外幣存款。
其次，有限的離岸人民幣投資渠道和日益旺盛的離岸人民幣投資需求刺激了DSB市場的發展。雖然香港人民幣存量規模持續增加，但監管機構出于人民幣國際化分步穩步推進的戰略和對風險管理的考慮而制定了諸多限制性措施，導致離岸人民幣投資渠道十分有限。目前，香港的離岸人民幣投資渠道大體有四種，即香港人民幣存款、投資DSB、通過機構投資進入內地銀行間債券市場以及投資香港市場以人民幣計價的IPO。從推出時間來看，2004年2月央行允許香港銀行從事人民幣存款和匯款業務；2007年國開行推出了首只DSB；2010年8月央行允許香港人民幣業務清算行使用依法獲得的人民幣資金投入內地銀行間債券市場；2011年4月匯賢房地產信托投資基金在香港發行上市，成為首次在港發行的人民幣計價IPO。從收益情況等方面看，這四種渠道中香港人民幣存款利率長期處于低位，而通過機構投資內地銀行間債券市場、投資在香港以人民幣計價的IPO審批程序較為繁瑣且目前規模還很小。相對而言，投資DSB債券較為方便、收益率也較高。故投資者對DSB的需求較其他三種投資渠道更旺盛。
再次，內地和香港政府的政策支持為DSB市場的發展提供了強大動力。發展DSB市場是推動離岸人民幣市場發展、推進人民幣國際化進程的重要舉措。2007年中國人民銀行和國家發展改革委員會正式批準內地金融機構在香港發行人民幣債券，當年6月國家開發銀行發行了首只DSB。2008年12月，國務院批準在內地有較多業務的香港企業或金融機構發行DSB，意味著在華外資銀行可進入DSB市場。2009年財政部在香港發行60億元人民幣國債，在金融危機背景下為投資者提供了優質的人民幣債券產品。2010年2月香港金融管理局規定，只要符合現有規定且融得的資金不匯回內地，金融機構便可自由在香港發行人民幣債券，進一步放寬了DSB的發行限制。2010年7月香港金融管理局簽署協議備忘錄，將人民幣交易所涵蓋的范圍從貿易用途擴展至一般用途——此后DSB發債主體迅速多元化，當年麥當勞、卡特彼勒、香港合和公路基建、聯合利華、亞洲開發銀行、世界銀行等機構先后在港發行DSB。2011年寶鋼在港發行36億元的DSB標志著內地非金融機構加入了發行者行列。2011年8月，財政部第三次在港發行200億元DSB，同時中央明確表示在港發行人民幣國債將作為一項長期制度安排，逐步擴大其發行規模，以促進DSB市場穩步發展。此外，2011年10月中國人民銀行出臺了《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》，放寬了外商在內地進行人民幣直接投資的限制，這將吸引更多不同類型的機構在港發行DSB以便籌集人民幣資金后到內地投資。可以預見，隨著我國資本項目的逐步放寬，兩地將會出臺更多政策以鼓勵和規范DSB市場的發展。
最后，發債主體獲得的“特定”收益是推動DSB市場發展的直接推動力。如上文所述，DSB的發債主體日趨多元化，目前已包括國內外金融機構和非金融機構等主體。實際上，DSB之所以受到青睞，是由于其能為不同發債主體帶來各不相同的“特定”收益。在此本文著重分析財政部、內地機構和跨國公司三類主體。從財政部角度看，在港發行面向海外投資者的人民幣國債可謂“一箭四雕”：一來能為國際投資者提供高信用級別的債券，從而能滿足國際上近年來由人民幣升值預期產生的人民幣資產需求；二來有助于深化內地與香港的經濟金融合作，鞏固和加強香港國際金融中心的地位；三來能促進香港離岸人民幣市場的發展，推進人民幣國際化進程；四來有助于消化一部分熱錢，有助于形成有效的人民幣回流機制，消除一部分人民幣通貨膨脹隱患。從內地企業角度看，DSB市場的發債成本要低于內地，且對于以進出口業務為主的眾多內地外貿企業來講，發行DSB還能消除其結售匯成本，提高企業凈利潤。從外資機構角度看，發行DSB能有效降低其匯率風險敞口；如能將發行DSB融得的人民幣調回其內地分支機構使用，則能提高其資金使用效率，及時幫助其在華分支機構迅速度過難關。
三、香港離岸人民幣債券市場發展面臨的問題
第一，市場流動性較差，但市場波動幅度卻較大。一方面，目前香港DSB市場只能容納香港離岸人民幣存量的約17.7%，與此同時市場上缺乏其他有效的人民幣投資渠道，故DSB的市場供給遠不能滿足投資者的投資需求，已持有DSB的投資者并不愿意在二級市場上交易（當前香港離岸人民幣最主要的投資渠道是人民幣存款和投資DSB，二者相比，投資者更傾向于收益率高的DSB）。事實上。目前DSB流動性遠低于歐元債券和美元債券，甚至遠低于其它亞洲債券。另一方面，DSB的熱銷源于投資者對人民幣持續升值的預期。一旦人民幣升值趨勢難以為繼。或人民幣匯率開始雙向波動，投資者將選擇大量拋售債券，從而引起市場較大幅度的波動。2010年10月和2011年9月，中銀國際（香港人民幣清算行）曾兩次用盡其DSB市場平盤額度以減緩市場波動。但這兩次平盤的原因卻是截然相反的：前一次源于投資者大舉買進DSB，而后一次卻是大量拋售。劇烈的市場波動并不利于DSB市場和離岸人民幣市場的健康發展。但當前的實際狀況是人民幣匯率雙向波動的基本格局已初步形成，未來離岸人民幣市場和在岸人民幣市場間相互影響將更加明顯。若離岸市場上仍缺乏多元有效的人民幣投資渠道，DSB的二級市場就不會得到實質性的發展，市場的不穩定因素也會隨之增加，長此以往，不利于DSB市場乃至整個離岸人民幣市場健康發展。
第二，市場缺乏有效的信用評級機制和相應的信用評級機構，不利于保護投資者利益和市場的規范運行。目前已發行的DSB中大部分是高級無抵押債券，大多沒有國際主流評級機構的正式信用評級。與此同時，隨著DSB債券市場規模的擴大，市場上開始出現評級較低或無信用評級的高收益率DSB，目前這部分DSB已頗具規模——據匯豐控股統計，截至2011年7月，DSB總余額為1380億元，其中無信用評級或評級低于投資級的已達14%。雖然高收益債券有利于促進二級市場流通，但其中缺乏信用評級保障體系的債券更可能使投資者面臨較大風險。從發債主體角度看，目前DSB市場上以國內機構為主，國內機構中又以信用級別較高的大型國有企業占絕大多數。故其發行的DSB風險較小，即使市場缺乏完整的評級制度也并不會引起很大風險。但隨著政策的放寬和市場的發展，日后必將有更多中小型企業、內地民營企業尋求赴港發行DSB融資，如不能及時培育合格的評級機構、建立完善的債券評級體系，DSB市場的發行方和投資者都將受到不利影響，阻礙DSB市場規范化運行。
第三，人民幣回流機制尚不完善，造成市場上以合成債券為代表的“新型”DSB形式可能成為熱錢流向內地的工具，影響內地宏觀經濟穩定和經濟調控政策的有效實施。目前香港市場上存在兩種人民幣債券。一種是以人民幣計價、人民幣結算的標準DSB；另一種是以人民幣計價，以美元結算的“新型”DSB，被稱為合成債券（Synthetic Bond）。實際上，合成債券先于標準DSB出現，只是初期其具體形式是可轉換債券，被歸為權益類投資產品，并不是純粹意義上的債券。直到2010年年底，監管機構放寬設立人民幣金融產品的限制后，瑞安房地產公司在香港發行了第一只真正意義上的人民幣合成債券。之后，這種“新型”DSB增長迅猛。其曾在2010年12月到2011年2月不到兩個半月時間里，從無到有，規模增至220億元人民幣，這一增速是標準DSB未曾有過的。值得注意的是，合成債券發債主體大多為受宏觀調控影響資金面較緊的內地房地產企業（如瑞安房地產、中駿置業等）。由于離岸資金回流機制的不完善，這些企業發行合成債券融得的美元可通過正常外匯管理流程投回內地而不需通過個案審批程序。這意味著這部分資金有逃避監管、流向內地重點調控領域的可能（相反，這些企業若發行標準DSB，其融得的人民幣資金用途會受到嚴密監控，回流風險并不存在）。資金用途的便利性使息率普遍較標準DSB高的合成債券成為近年來內地企業（特別是房地產企業）的有效境外融資渠道。同時，購買合成債券意味著投資者不需開設人民幣賬戶、不需持有人民幣資金便可投資人民幣資產，獲取債券利息和人民幣升值的雙重利益。因此，合成債券發行、資金用途和投資的便捷性使其迅速受到市場熱捧。但是，合成債券存在兩方面的風險需要引起監管方的注意：一是熱錢通過合成債券逃避監管、回流至內地重點調控領域的風險；二是受調控影響資金鏈較緊的房地產企業存在的償債風險。此外，對這方面風險的關注，也應該擴大到其他種類離岸人民幣創新金融產品的監管之中，以達到維護內地經濟穩定和穩步推進人民幣國際化進程的雙重目標。
四、進一步發展香港離岸人民幣債券市場的政策建議
第一，完善市場品種結構的同時，要規范DSB市場的人民幣回流機制，謹防DSB市場乃至整個離岸人民幣市場的某些產品成為熱錢逃避金融監管的工具，回流到內地重點調控領域，影響內地經濟穩定。以合成債券為例，雖然目前可將其視為DSB市場上的過渡產品，最終會被標準DSB取代，但目前仍要防范其可能帶來的風險，以及解決通過它反映出來的“美元流回內地要比作為本幣的人民幣流回容易”的怪象。就目前人民幣資本項目尚未完全開放、離岸人民幣市場尚處于起步階段的情況下，建立規范的人民幣回流機制是最好的解決措施。
第二，依托國內信用評級機構，建立和完善DSB市場信用評級機制。如前所述，隨著DSB市場的發展，市場對DSB評級需求會逐步上升。同時，隨著我國經濟實力的增強，客觀上要求境內評級機構應在國際資本市場獲得相應的話語權。實際上，DSB市場的建立和發展恰為國內信用評級機構的發展提供了歷史機遇——這些機構可以依托香港這個國際平臺“走出去”。與國外評級機構相比，國內評級機構在DSB市場上具有一定的優勢：目前的發債主體大多是內地企業和我國政府機構，相比國際信用評級機構，國內信用評級機構對政府政策對債券信用級別的影響了解更加深刻；本土化的運作模式能更快、更準確地獲取內地企業的各方面信息等。這些優勢將有助于國內評級機構以DSB市場和香港離岸人民幣市場為契機，建立更為完善和有效的評估體系，邁出其國際化步伐，并規范DSB市場運行。
第三，穩步擴大內地企業赴港發行DSB的試點范圍，進一步豐富發債主體。目前，DSB市場上國內發債機構主要集中在財政部和各大型國有企業，而民營企業受政策限制和評級體系的欠缺很少進入DSB市場。隨著政策的放寬，大量內地優質的民營企業和其他類型的機構將加入發行者行列。就目前的情況來看，可分步驟來實現豐富DSB發行主體的目標：可先選擇與香港聯系緊密的內地地區作為試點，在試點中擴大赴港發債融資的內地企業范圍。待試點運作成功后，再將其經驗推廣至更廣泛的內地企業中去。例如，可充分利用深圳前海國家級現代服務業合作區的發展機遇，出臺優惠政策（如簡化該地區企業赴港發行DSB的外債管理流程等），率先推動前海地區各類企業和金融機構赴港發行DSB，以此為契機逐步推廣該試點的經驗。總而言之，今后要在健全市場評級制度的前提下，逐步鼓勵優質民企等機構發行DSB融資，逐步推廣和豐富DSB市場發行主體，促進離岸人民幣市場的發展。
第四，完善內地債券市場與香港債券市場的聯動機制，推動在岸和離岸人民幣市場的協同發展。這不但要求逐步擴大內地機構、中央政府在港發行DSB的規模，加大對DSB市場的直接支持力度，而且更重要的是要認識到在岸債券市場是離岸債券市場的基礎，要通過推動在岸人民幣債券市場的市場化進程來從根本上促進DSB市場發展。目前，在完善內地債券市場定價和交易機制的同時。可將DSB市場視為與滬市、深市、內地銀行間債券交易市場等一樣的前臺交易場所，充分利用其國際金融債券市場的地位，發展兩地債券市場的互助、互動和互補關系，推動兩個市場聯動發展。
述職報告對自身所負責的組織或者部門在某一階段的工作進行全面的回顧，按照法規在一定時間(立法會議或者上級開會期間和工作任期之后)進行，要從工作實踐中去總結成績和經驗，找出不足與教訓，從而對過去的工作做出正確的結論。下面就讓小編帶你去看看人力主管個人工作述職報告范文5篇，希望能幫助到大家!
人力主管述職報告1尊敬的各位領導：
按照公司20____年干部任命，我有幸擔任公司綜合管理部副部長，分管公司人力資源工作和日常行政事務。一年來，在公司各級的領導的關心、幫助和支持下，我逐漸適應了新的崗位，較好的完成了公司相關工作安排，現就20____年工作完成情況及____年工作計劃述職匯報如下，請各位領導評議：
一、20____主要工作指標完成情況：
招聘工作：全年累計入職16人，離職62人，解除勞動關系5人，目前公司在職員工282人。
培訓工作：完成公司級培訓20次，培訓員工468人次，完成部門級培訓42次，培訓員工899人次，培訓計劃完成率98%，全年考取焊接工程師1人，油漆工程師3人，特種作業焊工20人，核級焊工5人，累計換證66人次。
考核工作：____年4月起對營銷部、質檢科進行考核，并舉行干部述職大會一次。
勞資關系：處理勞動爭議1起，處理12年遺留公傷爭議2起，處理12年遺留可能出現勞動爭議人員2人，新簽勞動合同16人次，續簽勞動合同82人次，公司合同簽約率____0%，組織員工體檢2次。
行政工作：全年撰寫下發公司級文件21份，部門級文件24份。
二、20____年工作開展情況：
第一，加強個人思想道德和專業技能學習，積極提高個人職業素養。在____年的工作生活中，我積極參加公司黨支部的各項活動，不斷學習科學發展觀和中國夢的重要思想，用黨的先進理論武裝自己、發展自己、壯大自己;另一方面我不斷加強人力資源法務知識學習，不斷提高自身業務技能，促進個人工作不斷向專業化發展。
第二，堅持“減員增效，效率優先”的人力資源工作方針，降低企業用工成本。20____年公司訂單出現滑坡，員工工作量出現不飽和情況，對此，我始終堅持“減員增效，效率優先”的原則，對于不合格的員工堅決淘汰，對于工作量不飽和的員工進行工作加量，對于部分輔助工種堅持離職不增人，在保證公司正常運營的情況下，勞動用工成本降低15.66%。
第三，拓展招聘渠道，完善公司人員招聘及配置體系，確保公司人力資源需求得到有效滿足。一是充分利用網絡招聘，結合現場招聘、校園招聘、校企合作等招聘方式，較好的實現了公司人力資源年度配置。二是加強員工入職和轉正管理，在員工勞動關系、資質證書、工作經歷等方面進行嚴格控制，對于特殊工種，一律要求進行職業健康體檢，減少用工風險。在員工轉正前，全部進行轉正考核，____年公司雖只招聘了16人，但呈現出高學歷、年輕化的形態，有效補充了公司人力資源隊伍。
第四，以“團隊建設、技能發展”為核心培訓目標，著重加強對管理團隊的管理技能、溝通技能和員工的專業技能培訓，在公司內部形成了公司-部門-員工三級培訓體系，鼓勵員工自主學習，全面推動公司員工技能提升，為公司發展打造一支強有力的員工隊伍。
第五，以營銷部、質檢科考核工作為試點，結合年度干部考核工作，逐步發展完善公司考核體系。通過一年的考核試點，考核工作在營銷部、質檢科已形成常態，提升了員工的競爭意識和自我監督意識，促員工隊伍工作績效的提升。
第六，以人為本，科學管理，打造和諧的勞資關系。____年以來，公司出臺了《關于實行上班時間中途休息的規定(試行)》，規定了員工上下午上班過程中均有15分鐘的休息時間，有效緩解了員工長時間工作帶來的疲勞，提高了工作效率和員工滿意度，促進了公司和諧勞資關系的建設。
第七，積極完善公司管理制度，提升企業管理水平。在____年的工作中，陸續撰寫下發了《就餐管理》《費用審批規定》等7個管理制度，有效補充了公司的管理體系，提升了公司整體管理水平。
三、____年工作中不足：
____年的工作中，在各級領導的大力關心和支持下我雖然工作中取得了一定的進步，但由于自身管理經驗不足，工作中仍存在一些問題，主要表現在以下方面：一是未能建立科學有效的培訓系統，企業人才造血功能出現功能性不足。二是人力資源管理體系不夠完善，未能完全發揮人力資源在公司發展中的引領、促進作用。
四、____年工作設想：充分發揮人力資源在企業發展中的基礎性地位，從人員招聘、收入分配、培訓開發、績效管理、中層干部管理、人才發展規劃等方面提升人力資源工作水平。
具體措施：
1.要在分析企業各級員工的規模、變動情況的基礎上，做好人員的招聘工作，加?a
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2.要強化企業收入分配管理，調整收入分配結構，實現保障性薪酬向激勵性薪酬的轉變;
3.要加強員工的教育培訓和人才培養，建立以職業能力為導向、以工作業績為支撐的人才評價體系和基于崗位能力素質的員工職業生涯規劃，加快員工實際操作能力的培養，實現專業素質和管理水平提升;
4.要加強中層領導干部的管理，深化崗位技能學習，強化執行力建設，提升企業管理素質，做好部門的領頭人;
5.要加強員工隊伍規劃，拓寬人才成長通道，建立生產一線崗位人員成才機制，有計劃組織優秀人才在本專業及相近專業領域多崗位輪崗交流，不斷豐富其工作實踐經驗，使公司人才的成長處于良性循環中。
以上是我____年工作匯報及____年工作設想，敬請各位領導評議，如有不足之處，敬請指正。再次感謝各級領導對我工作的關心、支持和幫助，謝謝大家!
20____年____月____日
人力主管述職報告2尊敬的領導：
您好!
時間一晃而過，彈指之間，20____年又接近尾聲。在公司的領導與支持下，在各位同事的幫助下，本人愛崗敬業，恪盡職守，作風務實，思想堅定，較好地完成了自己的本職工作和領導交辦的其它任務。在此期間我的工作能力也有極大的提升，但這不僅是我個人的功勞，也是公司領導給予我機會和工作上的支持。讓我在這短短一年里得到了很好的成長。現述職這一年來的工作：
一、規范辦理員工入、離職手續
上半年負責辦理所有人員的入職、離職手續及員工檔案的整理、歸檔和檢查工作。在這半年檔案管理中，深知檔案管理的重要性。如果入職員工沒有遞交前公司的離職證明，公司就有可能存在用工風險。在檔案管理中，如員工的績效考核的評價、獎懲單據等，重要的內容及時歸入個人檔案，以便為今后的人員選拔、獎懲或勞資糾紛處理提供依據
二、勞動關系方面，包括入職離職的辦理和合同管理
較20____年相比，公司的入職率和離職率都有所下降，續簽合同的人數也逐漸減少，公司人動逐漸趨于穩定。在工作中逐漸規范化和嚴謹化，以最大限度地避免勞資糾紛的出現。通過自身業務水平的提升，目前已能站在公司利益角度上考慮問題，并嘗試提出解決辦法。例如，今年年初對以往的檔案從新整理歸類保存，對個別人員存在漏洞的用工手續進行了討論整改，一方面可規避了公司的用工風險，另一方面也保障了員工的權益。
三、考勤月報表數據的收集及制作
每月導出__樓同事的考勤記錄，發給各部門負責考勤人員。制作本部門考勤表。收集各部門考勤表、加班審批表，匯總制成電子板及文檔，后入柜保存。
四、工資
每月收集個部門的績效考核及業績報表，根據業績表、員工績效考核、每月考勤情況制作每個部門分表，然后匯總在工資總表報經理審核，最后發給財務核對。工資資料裝訂入柜保存。在開始接觸做工資時，亂成一團，常常補上這個又忘記了那個，手忙腳亂，錯漏百出。接下幾個月，在做工資的過程中又發現了許多的錯誤，但是又發現有訣竅，在經理的悉心教導下，錯誤一點點改正，慢慢的積累經驗和教訓，盡量避免錯誤。
五、文體活動方面
關于企業文化建設方面，協助部門舉辦了第一屆羽毛球賽、員工生日活動及創辦了企業文化之窗。雖然在協助過程中出現了不少錯誤和考慮不夠全面，但通過部門同事的幫助，最終圓滿地完成了各項活動活動過后很多同事都表示非常滿意，并認可了我們部門的工作，這大大增強了我的信心。通過這些文體策劃工作，我深刻感到作為人力資源部的一份子，自己的工作成績直接關系到整個部門的成績，責任感也隨著不斷增強，在以后的工作中，希望這份責任感和信心將鼓勵我更好地工作，更好地為公司及同事們服務。
通過以上種種工作，對我以后自身對人力資源領域的學習有很大的幫助，也積累了很多寶貴的經驗。
我對我們部門在整個公司的運作和定位及管理都有了較深刻的了解。人力資源部的作用不僅僅是、人員招聘、管理檔案、培訓、辦理社保手續。人力資源部是公司各部門的紐帶，人力資源部還擔當了一個培養、培訓的專家角色，為其他部門的人力資源管理提供支持，人力資源部的主要職責是輔助、監督其他部門按統一制度實施人力資源管理，確保每一位員工得到公正的對待。對于以上幾點我在公司是深深的體會到我們人力資源部的重要性，這也讓我對我的工作充滿了信心。
總的來說，在這將近一年的工作時間里，工作雖然取得了一定的成績，但也存在一些不足，主要是工作細心程度還不夠，自身學習、整體協調、時間分配上還不夠，和有經驗的同事比較還有一定差距。在今后工作中，我一定認真總結經驗，克服不足，發揚孜孜不倦的進取精神，力求把工作做得更好，樹立起良好形象。對各項決策和出現的問題，及時提出合理化建議和解決辦法供領導參考，努力把工作做得更好，為公司的發展貢獻自己的力量!
此致
敬禮!
述職人：______
20____年__月__日
人力主管述職報告3尊敬的領導：
2010年我主要負責勞資和人力資源的工作。在領導的正確指導下，各部門同事的支持和幫助下，我勤奮踏實地完成了本職工作，也順利完成了領導交辦的各項任務，自身在各方面都有所提升，為做好各項工作打下了良好的基礎。現將我一年的思想、工作總結從以下四個方面做下匯報，請領導評議。
一、強化業務學習，不斷提高自身綜合素質
工作中堅持一邊工作一邊學習，記得孔子說過：“取乎其上，得乎其中;取乎其中，得乎其下;取乎其下，則無所得矣!”只有不斷的學習才能更好的提高自己。主要通過以下方式：
1、通過書籍、網絡等方式加強對理論知識的學習。
2、通過像經驗豐富的同事請教加強對業務知識的學習。
3、參加了司組織的文秘、辦公室人員培訓班。
4、參加了集團公司組織的專升本考試。
二、忠于職守，勤奮工作，努力推動各項工作
“愛崗、敬業、踏實、勤奮”這是我工作的原則，一年來用我的實際工作來詮釋這些詞匯的真正內涵。“不積跬步，無以致千里”，要做好任何一項工作，都要付出辛勤的勞動。在即將過去的一年中，由于工作經驗的欠缺，我在實踐中出現一些問題，雖然因此碰了壁，但相應地，我也得到了不少的磨礪機會，這些機會對我來說都是實際而有效的。哪怕只是幾處“微不足道”的細節，我都會滿腔熱情做好各項工作，腳踏實地，認真做好本職工作，不論是公司領導、有限公司部門交待的任務，還是同事辦事，我時刻提醒自己，要誠懇待人，端正態度，積極想辦法，無論大事小事，都盡最大能力幫助。2010年主要完成的工作：
辦公室工作： 工作不分份內份外，全力以赴。平時認真做好有限公司所需材料的撰寫、信息上報和文件歸檔工作
酬管理工作：做好上海兩項目所有職工工資表、節假日等福利待遇表格的編制以及薪酬發放工作。工資關系到每個職工的切身利益，對此項工作我比較慎重，每月末要督促綜合部及時報送考勤、按員工出勤情況把當月工資表做出來按時報給財務部，協助財務部完成工資發放工作。由于我們的工資體系較為復雜、職工人數較多，所以每次做完工資表要進行認真復核，減少了出錯率。對于工資發放后職工中出現的一些疑問，都能做到及時查詢，耐心解釋。今后我還要進一步努力，細致地做好該項工作。
社保工作：做好勞資報表的統計，按照規定時間編制后及時報送給有限公司勞資部。因我單位人員狀況復雜，存在著調出、調入、辭職、解除勞動合同、待崗等多種情況一一分門別類，報領導批準后予以辦理。按規定，為符合條件的職工申報并交納養老保險、失業保險、工傷保險、醫療保險(大病保險、統籌醫療保險、補充醫療保險)、住房公積金、生育保險，并每個月編制各項保險臺賬并及時上報，根據各項目員工編制情況分好各項目應上交社保的金額，報給各項目財務部，督促財務部及時上交各項保險。在綜合辦和財務部同事的幫助和支持下，圓滿的完成了2010年社保的收繳工作。
人力資源工作：一是將我們公司職工花名冊、人員分布情況實行了細化管理，做到了根據實際情況隨時增改變動，編制新的人員分布情況表，對各項目人員變動匯總后報總經理，便于領導及時掌握了解人員狀況;二是按照上級單位及領導的要求，做好人員的調入、調出、工資變動，做到手續齊全、清晰明確;三是應有限公司要求，1月份在項目的統一安排下協助有限公司人力資源部對新任命的部門以上領導做考評等各項工作;四是協助有限公司人力資源部做好職工職稱考評、職業鑒定工作，對評審資料進行審核把關后報至有限公司，2010年我公司參評高級工程師2名，工程師7名，助理工程師3名，技術員1名，技師3名，高級工4人;五是協助各項目對2010年新加入的30名學員簽訂師徒結對子合同，切實做好學員實習工作;六是經黨政主管審核后，上報我公司2010年部級以上需要擬任職務的人員名單、以及考核資料等。
三、存在的問題
一年來我按職責范圍和領導的要求，做了一定的工作，特別是在一些時間要求比較緊的工作，經常加班加點，從沒有耽誤整體工作。但是隨著年齡的增長和各種工作經驗的增多，我對我個人在勞資、人力資源管理工作中的要求也在不斷的提高。我認識到自身還存在著以下幾個問題：業務技能不高，專業不精，靈活性不強;工作不善于總結;工作態度不夠認真仔細等。距領導和同志們的要求還有很大差距。在以后工作中，我將進一步加強學習，更好的充實自己，努力提高工作水平和自身素質。同時，在工作職責之內，開動腦筋，踏踏實實，創造性的完成工作，并為領導提供合理化的建議，我也會向其他同志學習，取長補短，相互交流好的工和經驗，共同進步，爭取更好的工作成績。
各位領導，我無論在工作水平上，還是工作經驗和工作方法上都存在很大的不足，更需要你們的幫助和支持，希望你們多提寶貴意見和建議，以便于我進一步改進和提高，更好的服務于公司。
人力主管述職報告4尊敬的領導，各位同事：
轉眼間，________年已經悄然走過，在年終歲末之際，對于我們每一個追求進步的人來說，都會對自己的一年進行“盤點”，現將我擔任人事主管崗位一年來的工作總結如下：
一、招聘與崗位配臵工作
________年，根據公司人員編制計劃的崗位類別需求，招聘形式主要以春節后大型招聘會重點宣傳參與和英才網首頁廣告logo投放和職位集中招聘篩選的招聘方式進行。同時結合企業實際情況，采用了電視臺廣告游播、公司及就業幫扶中心LED招聘信息、周邊張貼招聘啟事等多種招聘渠道招聘配臵崗位，滿足了各部門、子公司的用人需求，保障了各項工作的正常開展。________年通過以上多種渠道選拔，接待應聘人員共計約________人次，按照人員需求計劃共計完成配臵崗位__________個。
1、招聘渠道的開發
1.網絡招聘2.現場招聘會3.電視廣告4.報刊雜志5.LED公告6.張貼啟事
2、________年年度公司人員配臵情況：
________年公司人員配臵統計表(略)
人事異動手續辦理做到不拖沓，不延誤，認真及時完成。
二、薪資、福利、安保金工作
1、薪資發放
自________年____月起本人開始負責公司員工薪資核算工作，及時完成了集團公司及各子公司自________年____月至1____月9個月份的員工薪資核算工作，并在規定的每月15日之前按時發放。根據________年1-1____月份薪資表統計計算，各公司人均工資分別為：元/人/月,詳見附表一。
2、福利發放
________年，本人及時無誤的完成了法定的五一勞動節、中秋節、十一國慶節的福利造冊發放工作。
3、安保金退還
按照公司制度規定，我公司員工自轉正之月起根據崗位起扣安保金，離職時正常辦理完離職手續后次月領取《遺留工資退還申請單》，扣除所欠余額，剩余金額全部退換。________年本人共辦理安保金退還手續共計55人次，此項日常工作做到及時無誤的完成。
三、社會保險繳納工作
按照國家規定政策每月及時繳納公司員工各項社會保險，并在________年____月做了大量資料準備工作配合完成了社保局對集團公司及各子公司____年的社保年檢工作，社保局未提出任何年檢問題。________年____月-____月社保局養老保險和醫療保險基數分別調整并要求補繳1-____月養老保險基數差額，本人除了配合社保局做好基數調整所需的各種資料，并根據公司繳納社保人員的備案時間統計計算后及時無誤的在工資中扣繳了個人補繳金額。
________年度本人共辦理招收轉入備案52人次(殘疾人招收備案7人)，解除勞動合同備案34人次，員工生育保險報銷2人次，醫保卡辦理22人次。目前，公司社會保險繳納在冊人員共計127人，其中，集團公司____人，物流公司77人，房地產公司____人，鋼貿公司3人，信息公司9人，物業公司____人。其次，________年____月與平安保險公司簽訂了48名人員的意外傷害保險，并每月根據人事異動做好離職人員與新入職人員的信息更替工作。
四、殘疾人保障金備案工作
________年____月______殘聯對我集團及各子公司征收2012年度殘疾人保障金，由于2012年未在____殘聯進行備案工作，導致殘疾人保障金征收金額大。在備案時間已經超時的情況下，本人在與____殘聯部門領導多次溝通后，才允許我公司進行補備案。在對各公司2012年全年各月份的工資表信息有關人數和相關數據進行調整后報____殘聯補備案完成，大大減少了殘疾人保障金的征收金額，并且通過多方渠道找到符合要求的殘疾證并辦理招收轉入手續，為20____的殘聯審核工作做好充分的準備工作。
五、勞動合同及檔案管理工作
________年____月自接手人事檔案管理工作，當月及時完成了各公司共計____2名員工勞動合同續簽工作;每月根據實際人事異動及時更新各公司員工電子檔案及紙質檔案的歸檔整理工作;完成員工通訊錄的更新并發放通知工作共計5次。________年1____月，完成集團公司及各子公司全員共計249名員工的勞動合同重新簽訂工作。
六、培訓工作
________年上半年制定了《________年上半年培訓方案與計劃》;組織了________年第一期新員工培訓，共計培訓____人次，并進行了培訓總結及培訓結業考試，取得了較好的培訓效果;下半年積極配合協助本部門完成各種培訓活動。
自________年____月，本人在人事主管提出辭職后主動接手企管部社會保險繳納、薪資核算、勞動合同檔案管理等工作，整體工作量加大，工作任務繁重，在不熟悉新工作流程的情況下，通過各方咨詢學習、各部門了解情況，主動加班等種種努力，克服困難，在部門領導及同事的協助下及時完成了各項工作。勞動紀律方面，堅持做到遵守公司各項規章制度，按時上下班、按時參加公司各類活動、培訓，全年沒有罰款記錄。在這里，我要特別感謝各位公司領導和同事，因為今年身體的特殊情況，大家給予了我特別的照顧和幫助，工作上盡可能的減少我的工作負擔，精神上給了我莫大的鼓勵和支持。領導和同事的照顧和幫助更是讓我覺得我應該自覺、積極主動的配合集體力所能及的工作和任務。投遞的稿件____在均被采納刊登，完成了本部門投稿考核任務;以上關于本崗位的各項工作總結，是本年度的收獲與業績，也存在很多的不足，以下是我總結出的關于崗位工作中發現的問題和個人存在的不足以及改進的方法：
1、崗位工作中的問題及解決思路：
(1)、自接手勞動關系管理工作后發現公司現行用工勞動合同存在較大的用工賠償風險。公司目前共計246名在崗員工，其中____9名員工沒有簽訂勞動合同，一旦產生勞動糾紛或重大工傷事故，按照勞動合同法相關規定，用人單位將承擔雙倍罰款及賠償金額。20____年起，公司全員簽訂勞動合同，實行全員聘任制，規范用工制度，保障企業與員工的雙方利益。
(2)、勞動合同條款中約定事項不全面。________年以前的合同中沒有任何關于甲方對乙方關于公司檔案、電腦資料、技術資料、程序等有商業價值的資料保密和保護約定事項。隨著公司信息化技術項目的實施，此項約定在勞動合同中進行約定勢在必行。____年全員新簽訂的勞動合同中三十二條約定：乙方未經甲方批準，不得以任何形式和理由銷毀，修改甲方的技術資料，包括電腦資料、檔案、程序等有商業價值的資料，不得攜帶上述資料外出使用或保管。除此之外，將公司的各項規章制度納入勞動合同的附件，保障公司管理合法施行。
(3)、員工社會保險繳納條件不統一。原則上公司規定新進員工轉正后半年或一年以后可申請繳納社會保險，除關鍵性崗位人員或具有職稱人員可另作特殊申請。但目前個別公司普通員工崗位轉正即可辦理保險，導致我部門無法給予其他員工合理解釋。建議集團公司及各子公司統一社保繳納條件，使員工得到公平待遇。
2、個人不足與改進辦法
________年，新的崗位工作讓我的工作技能得到了提高，身心也得到了極大的考驗和鍛煉。同時也發現了一些自身存在的不足和有待學習和改進的諸多方面。
1、缺乏人力資源主管需要具備的全面、系統、專業的人力資源管理理論知識。
例如：人力資源戰略規劃、關于企業如何選人、用人、育人、留人，合理的薪酬設計體系管理知識、切合實際又具有實效性的績效考核體系管理知識以及國家各項關于勞動關系、勞動合同、社會保險的政策法規等。
2、公文寫作能力有待提高。
對公文寫作的工種、格式不熟悉，文字功底不夠深厚。
3、在工作中有時會因個人偏見、個人情緒影響對同事的服務態度，服務意識不夠強。
4、遇到繁雜瑣碎的大量事務性工作時，不能做到主次分明，條理清晰，甚至會出現疏漏、差錯甚至遺忘。
針對以上不足，____年，我對自己提出以下改進要求：在專業崗位技能方面繼續努力學習深造，學習人力資源管理的理論知識，積極參與各類專業技能培訓課程，提高自身管理技能;學習國家各類關于人力資源的政策、法規，為公司合法用人預防和規避風險;學習公文寫作的技巧，提高公文寫作能力;在為員工辦理相關人事手續時，我會更加注重端正自己的工作態度，強化服務意識，使本部門與各部門之間，個人與同事之間建立團結、友愛、互助的和諧關系;日常工作注重加快工作節奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度并且事事有著落。除此之外，基于本部門的監督考核職能，作為企管部的一員，我會嚴格要求自己，堅持以身作則。
不足之處還有很多，希望各位領導及同事發現后能夠給予批評指正，我一定會虛心接受，認真整改并在明年的工作中更加努力改進。
________年重點工作計劃
一、人員招聘與配臵計劃。________年人才招募與配臵計劃，是為了保證人員合理流動的需求。在下一年的人力招募與配臵工作中，嚴格執行公司董事會最終審批的____年度人員編制計劃，盡可能的節約人力成本，做到人盡其才。廣拓招聘渠道，儲備流動性較大的一線員工崗位，重點空缺崗位提前計劃安排，保證公司各項業務正常運行。對人員招聘面試篩選工作進行進一步規范管理。嚴格審查預聘人員的資歷，不僅對個人工作能力進行測評，還要對忠誠度、誠信資質、品行進行綜合考查。
二、完善職位分析計劃。職位分析是公司定崗、定編和調整組織架構、確定每個崗位薪酬的依據之一，通過職位分析可以了解公司各部門各職位的任職資格、工作內容，也有助于公司了解各部門、各職位全面的工作要素，適時調整公司及部門組織架構，進行擴、縮編制。詳細的職位分析能給人力資源配臵、招聘、考核及員工培訓提供依據。
三、薪資管理與員工福利計劃。本著“對內體現公平性，對外具有競爭力”的原則，將在____年度的完善薪資管理與員工福利的規范工作。進一步做好員工激勵工作，有助于從根本上解決公司員工工作積極性、主動性、穩定性及對企業的忠誠度、榮譽感等問題。
四、員工關系管理計劃。及時地掌握員工思想動態，做好員工思想工作，有效預防員工的不正常流動。了解每一位辭職員工的真正離職原因，從中做好分析，找出應對方法，避免員工不正常流動。員工關系處理，它既牽涉到企業的整體利益，也關系到每個員工的切身利益。必須從公司根本利益出發，盡可能為員工爭取合理合法的權益。站在客觀公正的立場上，協調好公司與員工雙方的關系。
總之，不論身處公司哪個部門，一心一意的站在公司立場，全心全意的開展工作是我自身的職業要求和職業素養。在接下來的工作中，我將秉承一直以來的要求和素養繼續為公司奉獻個人的能力，爭取工作中與公司共贏，不斷提高職業技能和水平，在實現自我發展目標時快樂地享受工作，享受生活，與公司共同成長。
20____年____月____日
人力主管述職報告5辭舊歲，迎新春，過去的20____年是忙碌而又充實的一年，也是加入公司從陌生到熟悉的一年，一年中工作的點點滴滴，讓我不斷地學習著、成長著。現對20____年的工作做如下總結：
一、制度建設方面
人力資源主管述職報告
1)年初整理、完善了各部門崗位職責，包括行政人事類、財務類、店長類、商場類、售后類、業務類。
2)在公司總經理的領導下，與總裁辦配合，對公司各項管理制度進行了梳理。
3)規范了人力資源部工作流程，整理、修改、制定了各項人事日常運用表格共計26份。
4)在公司總經理的領導下，按公司的實際情況，對公司的定員、定編進行了核定。
5)根據公司架構的改變，修改各部門管理架構圖。
二、招聘、培訓方面
因部門內部分工，年初的招聘、培訓工作是由盛燕負責，后因盛燕私自收取營業員服裝費被公司開除，接手招聘、培訓工作后對盛燕前期的遺留問題，如私自承諾營業員全額退還服裝費、人員檔案管理混亂等等進行了處理，對入職培訓內容進行了整理，并組織了4月的一次招聘活動。
05年4月劉榛加入公司，將招聘、培訓工作轉出，并與之進行積極配合，使工作順利交接。10月底劉榛辭職，再次接手招聘工作，整理了劉榛交接的營業員資料，與各招聘公司、獵頭公司進行聯系，梳理并對公司的招聘渠道進行了選擇。
11月接手招聘工作后，共辦理入職33人，離職17人(均包括商戶營業員)，共有15戶商戶要求代聘營業員，其中已落實的有7戶，其余為商戶要求太高，不到合適的人，或商戶給出的待遇低無人愿意去。
三、考核方面
1)公司，設計了360°考評表，涉及的部門有：財務部、一般行政管理人員、實習營業員、商場管理人員。在年初進行了運用，不過隨著公司架構、管理人員的不斷變更和我工作量的變化而沒有得到延續。
2)根據公司4月調整的要求，設計了各部門的績效考核表，包括：副總、售后部、財務部、商管一部、商管二部、招商部、市場部、策劃部。
3)7月整理了公司績效管理制度和考核體系，對各項指標進行了再一次的匯總。
4)總的來說，05年的考核工作完成的不是那么理想，實事求是的說，公司的績效管理體系并沒有真正建立起來，這與公司大環境有關，但我的工作做的不夠也是原因之一，06年將作出改進。
四、薪酬方面
1)在公司總經理的帶領下，修改、完善了公司薪酬結構表;
2)4月對公司的整體薪酬做出調整，對公司員工的底薪等進行調整，全公司工資部分全年為萬元，獎金根據公司銷售狀況按比例核算;
3)對各部門的獎金方案進行了調整，并隨著公司副總級管理人員的管理部門變化而不斷進行獎金方案的修改，舉例：售后部方案從4月到12月共修改了4次。且每次修改都有大量的測算工作。
4)每月對各部門上報的各項報表進行審核，進行薪酬核算，并對各部門薪酬比例進行分析。
5)05年在薪酬管理方面，只是做了簡單的核算及分析工作，沒有做到過程控制，沒有真正起到為公司決策層提供決策依據的作用，在06年將做出改進。
五、其他工作
1)在ERP系統中，設計增加了“人事管理系統”，包括了人員基本信息、培訓情況、異動情況等，進行其日常維護工作，包括：錄入員工檔案、轉正錄入、離職錄入、異動錄入、培訓錄入等。
2)日常人事檔案的清理。
