時(shí)間：2023-02-05 07:54:44
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區(qū)物業(yè)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
當(dāng)前物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)思考
為加強(qiáng)商品住宅小區(qū)物業(yè)管理，解決目前存在的主要問題，將物業(yè)管理提高到新的水平，筆者建議應(yīng)加強(qiáng)以下工作。
1.發(fā)揮政府職能作用，強(qiáng)化對住宅小區(qū)的管理
房產(chǎn)行政主管部門要發(fā)揮以下幾個(gè)方面的作用。一是要堅(jiān)決貫徹落實(shí)自治區(qū)擴(kuò)權(quán)強(qiáng)縣政策，做好“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)”委托下放審批工作，嚴(yán)格依法審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員資格，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的真實(shí)性、有效性；加強(qiáng)對物業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育的培訓(xùn)，不斷提高他們的綜合素質(zhì)。二是要嚴(yán)格監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督過程，首先是以業(yè)主、業(yè)主委員會為主體實(shí)行平時(shí)監(jiān)督，其次是房產(chǎn)行政主管部門實(shí)行年中抽查、年底檢查等方式進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)存在服務(wù)質(zhì)量“打折扣”，影響較大的，房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以通報(bào)批評、限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)依法處理。三是要嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)承接手續(xù)和物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)以及新舊物業(yè)企業(yè)交接。房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處（社區(qū)）指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會（或建設(shè)單位），嚴(yán)格依法做好物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)、新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)交接工作，禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的行為或者沒有完全移交相關(guān)事項(xiàng)的行為，確保小區(qū)物業(yè)管理正常運(yùn)行，嚴(yán)格檢查和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)檔案資料移交工作。四是要嚴(yán)格依法處理物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，維護(hù)法律的尊嚴(yán)和小區(qū)居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集管理工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)和正常使用。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步關(guān)心支持小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的價(jià)格機(jī)制問題。對于長期低費(fèi)服務(wù)的老小區(qū)應(yīng)當(dāng)給予政策扶持，支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整的申請，順應(yīng)物價(jià)增長指數(shù)，順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展新要求，以實(shí)現(xiàn)收費(fèi)與服務(wù)的權(quán)利、義務(wù)對等，利于住宅小區(qū)質(zhì)量再造，提升環(huán)境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規(guī)劃問題。嚴(yán)格把關(guān)，立足滿足一比一以上比例的車位設(shè)計(jì)，營造寬敞、舒適環(huán)境的住宅小區(qū)。政府其他相關(guān)職能部門要進(jìn)一步強(qiáng)化部門間的協(xié)同配合，要各司其職，需要更多地關(guān)心和支持小區(qū)物業(yè)管理工作，形成小區(qū)物業(yè)管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要貫徹落實(shí)廣西新《物業(yè)管理?xiàng)l例》第4條規(guī)定，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處是負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主體，要履行職責(zé)，轉(zhuǎn)變觀念，主動擔(dān)當(dāng)，把住宅物業(yè)小區(qū)的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作及其他管理事務(wù)，積極發(fā)揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司以及業(yè)主的聯(lián)系、了解與溝通，積極幫助小區(qū)解決和處理相關(guān)問題，使小區(qū)工作得以相對管理，小區(qū)居民有了“管家”。小區(qū)重大問題，需要政府相關(guān)部門共同研究解決的，應(yīng)當(dāng)采取“聯(lián)席會”的方式與政府相關(guān)部門溝通，一起研究和解決問題。
2.發(fā)揮行業(yè)協(xié)會橋梁紐帶作用，推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展
百色市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會要在政府與物業(yè)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁紐帶作用，積極協(xié)助政府職能部門加強(qiáng)行業(yè)管理，傳達(dá)、貫徹、落實(shí)政府相關(guān)法律法規(guī)和政策，及時(shí)反映廣大會員的意愿和要求，積極有效地組織制定本行業(yè)的行規(guī)行約并執(zhí)行監(jiān)督，完善行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象，維護(hù)行業(yè)誠信、構(gòu)建和諧服務(wù)，指導(dǎo)和帶領(lǐng)物業(yè)企業(yè)更好地為小區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步邁進(jìn)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進(jìn)程，為營造商品住宅小區(qū)“管理有序、服務(wù)完善、文明祥和”的和諧小區(qū)而努力。
作者：張文明單位：廣西百色市房產(chǎn)管理
編者按：本論文主要從社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立；模式屬單純行政型管理模式；模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長；模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離的原則；無論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作；在界定行政管理和物業(yè)管理職責(zé)上等進(jìn)行講述，具體資料請見：
隨著我國社會改革開放的不斷深化和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，社會呼喚著一種新型的專業(yè)化、社會化、與當(dāng)今社會政治和經(jīng)濟(jì)形態(tài)相適應(yīng)的小區(qū)管理模式。這種社會需要的契機(jī)，使物業(yè)管理與行政管理相結(jié)合，即專業(yè)化管理與屬地管理相合的小區(qū)管理模式應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，由于各地情況的差異，多種管理模式并存的小區(qū)管理格局形成了。物業(yè)管理以其與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相吻合、專業(yè)化、社會化、注重通過服務(wù)而達(dá)到管理目的之特性，而展現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景和強(qiáng)大的生命力。
在我國現(xiàn)行的住宅小區(qū)管理模式中，據(jù)悉，主要以區(qū)、街辦事處為主成立住宅小區(qū)管理委員會對小區(qū)實(shí)行管理的有:常州、無錫、蘇州等城市;主要以房地產(chǎn)管理部門為主，由下屬房管所或住宅小區(qū)管理服務(wù)組織(房產(chǎn)經(jīng)營公司、房產(chǎn)托管公司)實(shí)施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)為主成立的住宅小區(qū)管理服務(wù)公司或物業(yè)公司，以物業(yè)管理方式從事小區(qū)管理的有:廣州、深圳、廈門等城市。另外，尚有單位自管等形式。
第一種模式屬單純行政型管理模式，其優(yōu)點(diǎn)在于實(shí)施管理時(shí)具有權(quán)威性和較強(qiáng)的約束力，政府基層組織的穩(wěn)定性也有利于住宅小區(qū)管理的長期性和穩(wěn)定性。但其缺陷是容易形成管委會大包大攬，忽視專業(yè)管理部門作用，形成政府干企業(yè)的事，政企不分，置政府政權(quán)組織于大量瑣碎的事務(wù)中，加重行政負(fù)擔(dān)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān);服務(wù)功能甚差，缺乏經(jīng)濟(jì)活力，不能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求。
第二種模式雖然發(fā)揮了房地產(chǎn)管理部門管房之所長，但局限性較大。這種模式常因缺乏總體協(xié)調(diào)而使小區(qū)總體管理上各專業(yè)部門各自為政，不易形成合力，出現(xiàn)房屋管理好而環(huán)境管理差、互相扯皮的現(xiàn)象。
第三種模式遵循產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離的原則，建立政企分開的管理機(jī)構(gòu)，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營所長，將管理與經(jīng)營活動結(jié)合起來，實(shí)行有償服務(wù)，集小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理于一體，強(qiáng)化服務(wù)功能，經(jīng)濟(jì)上具有活力，可以通過一些服務(wù)項(xiàng)目和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施取得收入以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足，使小區(qū)能夠形成自我完善、自我發(fā)展的良性循環(huán)，從根本上改變小區(qū)一年新、二年舊、三年亂的狀況。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，規(guī)劃、建設(shè)較好，住戶經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的小區(qū)中尤應(yīng)推廣這種模式。成都市棕北物業(yè)管理公司在對成都市棕北住宅小區(qū)一年多來的物業(yè)管理實(shí)踐，初步證明了內(nèi)地住宅小區(qū)實(shí)行這種管理模式的可行性。
但是，無論那一種管理模式都離不開當(dāng)?shù)卣闹С峙c合作。小區(qū)在政府管轄范圍內(nèi)，離開當(dāng)?shù)卣遣恍械摹?shí)行第三種管理模式的小區(qū)巫應(yīng)做好專業(yè)管理與屬地管理之結(jié)合(即物業(yè)管理與行政管理)，在這個(gè)前提下，充分發(fā)揮專業(yè)部門的作用，做到“條塊結(jié)合、以塊為主，統(tǒng)一管理、各負(fù)其責(zé)”。行政管理是物業(yè)管理的后盾，物業(yè)管理是行政管理的有力助手和小區(qū)建設(shè)、管理、發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。二者猶如運(yùn)載小區(qū)管理向前推進(jìn)之兩輪，不可偏廢.政府及所屬各部門具有相關(guān)的行政職能和執(zhí)法權(quán)，具有權(quán)威性和號召力，對保證貫徹執(zhí)行各級、各項(xiàng)小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定、規(guī)章制度具有不可替代的作用;而物業(yè)管理因其承擔(dān)了小區(qū)日常大量的策瑣的管理、服務(wù)工作，如環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、治安保衛(wèi)、公共設(shè)施管理等，可以幫助政府從事務(wù)和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)中解脫出來，集中精力做好應(yīng)做的工作。特別是那些政府基層組織尚未建立或完善的新建小區(qū)，由于開發(fā)企業(yè)新建的物業(yè)管理單位先行介人了物業(yè)管理，可以為小區(qū)未來的各項(xiàng)管理、服務(wù)莫定基礎(chǔ)，防止小區(qū)初期管理出現(xiàn)“真空”。這些工作包括對小區(qū)房屋質(zhì)量的監(jiān)督，小區(qū)設(shè)施的進(jìn)一步完善，環(huán)境的保護(hù)，在住戶入住之前和入住之初制定小區(qū)管理辦法，設(shè)計(jì)住戶居住契約，協(xié)助完成小區(qū)內(nèi)水、電、氣的開通，維持小區(qū)各項(xiàng)秩序等.
在界定行政管理和物業(yè)管理職責(zé)上，筆者認(rèn)為，行政管理主要應(yīng)著力于小區(qū)政權(quán)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及上級政府布置的各項(xiàng)階段性任務(wù)和中心任務(wù)，如戶籍普理.、小區(qū)治安管理、思想教育、計(jì)劃生育、征兵、民政等;從宏觀上指導(dǎo)、監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)各產(chǎn)權(quán)單位關(guān)系，一般不具體介入小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，否則將可能步入單純行政管理的舊轍;在物業(yè)管理單位依法進(jìn)行管理受阻時(shí)給予支持、幫助。由于打破了舊的管理格局，勢必造成貴、權(quán)、利的重新組合，兩者之間應(yīng)給予更多的理解、體諒，必要時(shí)有關(guān)部門亦可適度放權(quán)于物業(yè)管理單位以利于工作的開展。物業(yè)管理是小區(qū)管理的重要內(nèi)容，事實(shí)上，小區(qū)物業(yè)管理工作做好了也是對政府和各有關(guān)部門工作的支持，進(jìn)而對提高整個(gè)城市管理水平起到推進(jìn)作用。物業(yè)管理單位作為行政轄區(qū)內(nèi)的一員，理應(yīng)接受地方政府的行政領(lǐng)導(dǎo)，履行自身應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，接受地方政府的指導(dǎo)、監(jiān)督、質(zhì)詢，遵章守紀(jì)、依法實(shí)施管理，在力所能及的情況下從多方面為小區(qū)建設(shè)作出貢獻(xiàn)。物業(yè)管理單位應(yīng)著力于專業(yè)管理工作，把重點(diǎn)放在提高管理、服務(wù)質(zhì)量上，不斷開辟渠道，寓管理于服務(wù)，兼顧社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，本著取之于小區(qū)用之于小區(qū)的原則，為小區(qū)管理實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)做好工作。
沿海地區(qū)小區(qū)管理實(shí)踐證明，凡是兩者關(guān)系處理較好，互相配合、互相支持的小區(qū)，物業(yè)管理和行政管理相得益彰，小區(qū)管理整體水平大大提高，為創(chuàng)造文明、舒適、整潔的居住環(huán)境提供了體制上的保證。
20世紀(jì)末以來， 建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論成為影響中國教育界的主要教學(xué)思潮。 建構(gòu)主義教學(xué)理論來源于建構(gòu)主義認(rèn)識論：科學(xué)是一個(gè)創(chuàng)造性的活動，知識是個(gè)體建構(gòu)的，知識的積累建立在共享或協(xié)商的基礎(chǔ)上，依賴于人際良性互動。知識的形成通過兩個(gè)連續(xù)體完成，一是“外部輸入—內(nèi)部生成”連續(xù)體。知識是人的心靈與外界客體相互作用的過程，學(xué)習(xí)過程是主動建構(gòu)的過程，是對既有的知識體系不斷進(jìn)行再創(chuàng)造、再加工以獲得新的意義、新的理解過程。二是“個(gè)體—社會”連續(xù)體。主客體的交互作用是知識形成的基本機(jī)制。[1]在建構(gòu)主義看來，學(xué)生是知識認(rèn)知的直接主體和知識意義上的主動構(gòu)建者，教學(xué)模式、教學(xué)方法以及教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)以學(xué)生為中心，教師只是對學(xué)生的知識建構(gòu)起引導(dǎo)和促進(jìn)作用。
信息時(shí)代催生高等教育的革新。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)論在新常態(tài)時(shí)代背景下為教學(xué)理論的發(fā)展提供了一種創(chuàng)新式的教學(xué)思維方法。換言之，“以計(jì)算機(jī)為媒體的交往”引領(lǐng)了教學(xué)領(lǐng)域的革命，加速了建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論在教學(xué)領(lǐng)域的運(yùn)用，引起了教學(xué)價(jià)值觀深層次的變革，促進(jìn)了課程信息化的發(fā)展。教學(xué)設(shè)計(jì)是完成建構(gòu)主義教學(xué)模式的重要環(huán)節(jié)。教師應(yīng)當(dāng)通過課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理念上實(shí)現(xiàn)“五變”：第一，變“以教師為中心”為“師生共同探索”；第二，變“以教材為中心”為“教材和教學(xué)信息資源并重”；第三，變“以課堂為中心”為“課堂與課外并重”；第四，變“以知識為中心”為“知識與能力并重”；第五，變“以學(xué)會為中心”為“以會學(xué)為中心”。
二、建構(gòu)主義下物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基本思路
“信息化教學(xué)設(shè)計(jì)是在綜合把握現(xiàn)代教學(xué)的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)和信息資源，科學(xué)地安排教學(xué)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)和要素，為學(xué)習(xí)者提供良好的信息化學(xué)習(xí)條件，實(shí)現(xiàn)教學(xué)過程全優(yōu)化的研究過程。”[2]高校課程信息化的教學(xué)活動是教師針對專業(yè)課程特點(diǎn)，結(jié)合教材內(nèi)容，以計(jì)算機(jī)技術(shù)為主要工具，通過編輯教學(xué)信息、創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境等方式有機(jī)整合的過程。建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論強(qiáng)調(diào)整體性、目的性和學(xué)生的主動性，并重視信息和互動協(xié)調(diào)、學(xué)習(xí)反饋，這對法學(xué)課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)起著重大的指導(dǎo)作用。課程信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)是高校課程信息教學(xué)的第一環(huán)節(jié)，教學(xué)設(shè)計(jì)的安排是否科學(xué)、創(chuàng)設(shè)是否合理，這關(guān)系到整個(gè)課程教學(xué)的效果。
“法律的精神就是所有權(quán)。”物權(quán)法學(xué)是本科法學(xué)教育的基礎(chǔ)科學(xué)，是規(guī)范社會財(cái)產(chǎn)關(guān)系最重要的法律學(xué)科，也是法學(xué)專業(yè)課中最為晦澀的基礎(chǔ)課程。如何讓法科學(xué)生掌握物權(quán)的基本原理，并運(yùn)用科學(xué)的方法進(jìn)行物權(quán)法教學(xué)，這是法律教學(xué)改革的重要課題。因此，在對傳統(tǒng)物權(quán)法教學(xué)模式進(jìn)行變革時(shí)，非常有必要在建構(gòu)主義理論下探討物權(quán)法課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基本思路。
（一）教學(xué)目標(biāo)的界定
中國歷來缺乏物權(quán)觀念，“以教為中心”的傳統(tǒng)教學(xué)設(shè)計(jì)難以將復(fù)雜難懂的物權(quán)法原理以通俗易懂的形式呈現(xiàn)出來，難以培養(yǎng)學(xué)生汲取知識的能力、分析問題的能力和實(shí)踐能力。物權(quán)法學(xué)課程信息化的教學(xué)目標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過教學(xué)設(shè)計(jì)讓學(xué)生了解物、物權(quán)的內(nèi)涵，物權(quán)的基本權(quán)利，物權(quán)的取得、變更和消滅的規(guī)則，所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和占有的基本理論，讓學(xué)生“親歷”物權(quán)知識的理解和形成過程，不斷提升學(xué)生學(xué)習(xí)物權(quán)法的興趣和熱情，從而培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)問題的能力與創(chuàng)新精神，增強(qiáng)學(xué)生的實(shí)踐能力。
（二）教學(xué)情境的創(chuàng)設(shè)
物權(quán)法學(xué)課程的情境創(chuàng)設(shè)需要根據(jù)物權(quán)學(xué)科特色融入教育者的智慧、熱情與創(chuàng)新，吸納教育者的認(rèn)知、協(xié)助、配合與參與，并滲透物文情景。物是物權(quán)法的核心概念，物權(quán)法體系是圍繞物的歸屬與利用關(guān)系構(gòu)筑起來的。物權(quán)法不是規(guī)范物與物或人與物之間的關(guān)系，而是調(diào)整以物為媒介的人與人之間的關(guān)系，這就需要在教學(xué)設(shè)計(jì)中貫徹物文理念。物文理念是指以物或財(cái)產(chǎn)為課程設(shè)計(jì)中心，圍繞財(cái)產(chǎn)觀念與財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系為主線，融財(cái)產(chǎn)觀念于教，寓物概念于學(xué)，實(shí)現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)觀念下教與學(xué)的和諧統(tǒng)一。換言之，將物文理念與認(rèn)知過程結(jié)合起來，做到以物權(quán)之“境”促物文之“情”，以物文之“情”促主動之“學(xué)”，以主動之“學(xué)”促自覺之“思”。此外，課程信息化的本質(zhì)特征決定了應(yīng)當(dāng)以學(xué)生的學(xué)習(xí)為中心，依課程內(nèi)容設(shè)計(jì)教學(xué)情景，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，豐富教學(xué)資源，實(shí)現(xiàn)教學(xué)活動的多元化。具體來說，課程設(shè)計(jì)應(yīng)以動態(tài)網(wǎng)頁為依托，將每章的教案、課件、教學(xué)圖解、圖片展示、案例分析、視頻資料、音頻資料與物權(quán)法知識點(diǎn)以超鏈接技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來，將教學(xué)信息資源以形象化和生動化的方式展現(xiàn)出來，呈現(xiàn)出色彩斑斕的界面設(shè)計(jì)和獨(dú)特的課件風(fēng)格，指引學(xué)生領(lǐng)會物權(quán)法理論。同時(shí)，通過物權(quán)知識的情景創(chuàng)設(shè)，可以陶冶學(xué)生的物文情操，凈化學(xué)生的心靈，提升學(xué)生的人格，讓學(xué)生在物權(quán)情景中享受物權(quán)知識的魅力與樂趣。
（三）信息資源的設(shè)計(jì)
傳統(tǒng)的物權(quán)法學(xué)教學(xué)環(huán)境是以教材為中心，主要依靠教師在課堂對物權(quán)法原理和法條進(jìn)行解讀，教學(xué)資源基本就是教材和成文法律，這樣簡單的教學(xué)信息已經(jīng)完全不能適應(yīng)現(xiàn)代法學(xué)教育的發(fā)展需要。教學(xué)信息資源是信息化教學(xué)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，是教學(xué)設(shè)計(jì)最重要的環(huán)節(jié)。這需要課程在信息化的創(chuàng)設(shè)上按照教學(xué)目標(biāo)和課程理論體系有組織地構(gòu)建，需要教育者將物權(quán)知識點(diǎn)之間的相互聯(lián)系依整體性、系統(tǒng)性和靈活性進(jìn)行科學(xué)整合，實(shí)現(xiàn)教與學(xué)的良性互動。
首先，應(yīng)遵循學(xué)習(xí)規(guī)律系統(tǒng)地構(gòu)建信息資源。應(yīng)根據(jù)法科學(xué)生學(xué)習(xí)法律課程的特點(diǎn)，遵循學(xué)生“閱讀、記憶、理解、運(yùn)用”的學(xué)習(xí)規(guī)律，通過教師理論講授、學(xué)生自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)、實(shí)踐訓(xùn)練、學(xué)生再理論深化與自主測試、再由教師解疑等教與學(xué)的互動形式進(jìn)行動態(tài)地創(chuàng)設(shè)信息資源。網(wǎng)絡(luò)課程的源目錄設(shè)計(jì)應(yīng)由課程介紹、師資隊(duì)伍、教學(xué)資源、教學(xué)實(shí)踐、模擬法庭、物權(quán)法前沿、物權(quán)法名家、司考題目、網(wǎng)上考試以及網(wǎng)上答疑、網(wǎng)頁鏈接等十一項(xiàng)信息資源組成（見下圖）。
其次，依照物權(quán)法體系有序地構(gòu)建信息資源。物權(quán)法學(xué)是依調(diào)整物的歸屬與利用關(guān)系的邏輯體系構(gòu)建，因而，教學(xué)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)順序予以創(chuàng)設(shè)，這樣有利于學(xué)生掌握物權(quán)法的思維框架。物權(quán)法包括五編，第一編是物權(quán)法總論，第二編是所有權(quán)，第三編是用益物權(quán)，第四編是擔(dān)保物權(quán)，第五編是占有。教學(xué)信息源應(yīng)有順序地根據(jù)物權(quán)法體系構(gòu)筑，有效地對物權(quán)法學(xué)的內(nèi)容和教學(xué)資源進(jìn)行合理設(shè)計(jì)（見下圖）。
最后，信息資源應(yīng)兼顧質(zhì)與量的關(guān)系。信息源的量是基礎(chǔ)，信息源的質(zhì)是關(guān)鍵。教師應(yīng)當(dāng)根據(jù)課程內(nèi)容盡量擴(kuò)展課程的信息源，并遵循因材施教的規(guī)律，有機(jī)地?cái)z取信息源，使課程信息源在教學(xué)情景中得以有效利用。在收集這些網(wǎng)絡(luò)教學(xué)資源的過程中，教師應(yīng)努力按照物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系有機(jī)整合，并通過網(wǎng)絡(luò)導(dǎo)航將其呈現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺上，使學(xué)生能獲取最豐富、最新的學(xué)習(xí)信息，讓學(xué)生在教師的引導(dǎo)下進(jìn)行獨(dú)立思考與知識建構(gòu)，以達(dá)到最佳的學(xué)習(xí)效果。具體來說，應(yīng)在教學(xué)設(shè)計(jì)中建立富有特色的教學(xué)信息數(shù)據(jù)庫，編排詳細(xì)的目錄，保證學(xué)生能夠方便查找和利用。具體來說，物權(quán)法課程信息資源至少應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)素材庫、物權(quán)法律法規(guī)庫、物權(quán)案例庫、物權(quán)法律文書庫、題庫和文獻(xiàn)資料庫等六大類資源庫，其中素材庫包括了物權(quán)法課件、物權(quán)圖片庫、物權(quán)圖解庫等部分；物權(quán)案例庫涵蓋了案例簡介、分析與評價(jià)、案例視頻等內(nèi)容；題庫包含了歷年物權(quán)司考題、每章節(jié)練習(xí)題、強(qiáng)化練習(xí)題、模擬測試題等資源；文獻(xiàn)資源庫囊括了物權(quán)法立法前沿、物權(quán)方法論、著名學(xué)者的重要文章、物權(quán)名家講座視頻、經(jīng)典名著和教材目錄等資料。
（四）自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)
建構(gòu)主義強(qiáng)調(diào)問題情景、真實(shí)任務(wù)、協(xié)作學(xué)習(xí)等方式的教學(xué)設(shè)計(jì)，以成就知識構(gòu)建意義。自主學(xué)習(xí)是指學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，借助教學(xué)信息資源的支持主動學(xué)習(xí)，推動自身對理論知識的主動建構(gòu)，自覺成為主動汲取知識的主體。交互式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)是增強(qiáng)學(xué)生學(xué)習(xí)能動性的良好途徑，是學(xué)生自我塑造、自我糾正與自我完善的信息加工過程。
在自主學(xué)習(xí)上，在物權(quán)法信息化的教學(xué)設(shè)計(jì)中，學(xué)生根據(jù)資源庫的案例分析、視頻資料、物權(quán)名家著作、法學(xué)網(wǎng)站鏈接等不同途徑搜集資料以獲取知識，這能有效地拓展學(xué)生對物權(quán)法理論的理解。在協(xié)作學(xué)習(xí)上，教師通過“問題創(chuàng)設(shè)—共同討論—論證分析—師生共享”的方式，促進(jìn)知識意義的協(xié)作構(gòu)建。在信息化的設(shè)計(jì)上，教師將物權(quán)法學(xué)的理論和實(shí)踐相結(jié)合，著力解決大多數(shù)法科學(xué)生即使通過司法考試也不會辦案的通病，通過富有實(shí)效的實(shí)踐性教學(xué)方式，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性和積極性，培養(yǎng)學(xué)生汲取知識的能力、分析問題的能力和實(shí)踐能力。在線答疑是教師指導(dǎo)學(xué)生自主學(xué)習(xí)和師生學(xué)習(xí)互動的良好渠道。在教學(xué)過程中，教師可以適當(dāng)?shù)貏?chuàng)設(shè)物權(quán)法的理論問題，指引學(xué)生收集相關(guān)資料。教師也可以選取適當(dāng)?shù)奈餀?quán)理論問題和典型案例，將學(xué)生分成若干小組進(jìn)行討論，讓學(xué)生都能參與進(jìn)來，開展會話交流。這既能增強(qiáng)學(xué)生對知識的理解，又能培養(yǎng)學(xué)生的合作精神。模擬法庭是協(xié)作學(xué)習(xí)的有效手段，教師應(yīng)當(dāng)選取有爭議的物權(quán)法司法實(shí)踐案例，并附上案卷材料、法律文書等資料，將學(xué)生分成審判合議庭、原告及人、被告及人三個(gè)小組，開展模擬法庭訓(xùn)練。在組織學(xué)生參加物權(quán)案例的法庭旁聽活動中，在開庭前教師應(yīng)將主要案情介紹給學(xué)生，將爭議焦點(diǎn)交由學(xué)生分組討論，然后組織學(xué)生到現(xiàn)場旁聽法庭庭審。這樣可以為學(xué)生創(chuàng)造生動、直觀的教學(xué)實(shí)踐氛圍，增加學(xué)生的真實(shí)感受，達(dá)到素質(zhì)教育與法律思維相結(jié)合，創(chuàng)新能力與適應(yīng)社會能力相結(jié)合的法學(xué)教育目的。
（五）學(xué)習(xí)效果的評價(jià)
學(xué)習(xí)效果評價(jià)是教學(xué)活動的目標(biāo)和重要環(huán)節(jié)之一。建構(gòu)主義認(rèn)為，“評價(jià)應(yīng)該關(guān)注知識的建構(gòu)過程，運(yùn)用各種評價(jià)方法衡量學(xué)習(xí)者的成長過程以及思維能力的發(fā)展”[3]，這主要表現(xiàn)在對學(xué)生的主動學(xué)習(xí)、建構(gòu)學(xué)習(xí)、有目的地學(xué)習(xí)、真實(shí)學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)的總體學(xué)習(xí)過程的綜合評估。[4]建構(gòu)主義的評估設(shè)計(jì)有別于傳統(tǒng)意義上的平時(shí)作業(yè)與期末考試的簡單機(jī)械式評估。在主動學(xué)習(xí)的評估上，學(xué)生利用教學(xué)資源上的物權(quán)法司考題目和網(wǎng)上考試，通過本科階段的學(xué)習(xí)，進(jìn)行有目的地訓(xùn)練，以達(dá)到通過國家統(tǒng)一司法考試的目的。網(wǎng)上答疑的方式，可以幫助學(xué)生解決疑難問題，從而提高學(xué)生主動學(xué)習(xí)的效率。同時(shí)，在討論式學(xué)習(xí)和協(xié)作學(xué)習(xí)過程中，教師通過學(xué)生的發(fā)言和討論結(jié)果，可以有效地進(jìn)行點(diǎn)評與分析，有意識地評價(jià)學(xué)生的學(xué)習(xí)效果，從而能動地對學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)行反饋，讓學(xué)生及時(shí)意識到自己的不足，并及時(shí)改進(jìn)。綜合評估學(xué)習(xí)效果是對學(xué)生理解知識和運(yùn)用知識的考量，這也有利于教師意識到教學(xué)設(shè)計(jì)上存在的問題，并積極改進(jìn)，以提升教學(xué)效果。
三、物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)例
理論是抽象的，實(shí)踐出真知。在物權(quán)法學(xué)課程信息化教學(xué)設(shè)計(jì)中貫徹建構(gòu)主義理念，還需要從實(shí)例上進(jìn)行分析，這樣才能真正領(lǐng)會先進(jìn)的教學(xué)理念。下面以物權(quán)法學(xué)第九章建筑物區(qū)分所有權(quán)為例，按照以上四個(gè)環(huán)節(jié)探討建構(gòu)主義學(xué)習(xí)理論的教學(xué)設(shè)計(jì)。
（一）教學(xué)目標(biāo)
現(xiàn)代都市社會小區(qū)物業(yè)糾紛日益增多，小區(qū)物業(yè)涉及的法律問題即是建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論知識。通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)的學(xué)習(xí)，可以使學(xué)生能夠理解、掌握業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及其所蘊(yùn)含的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)。教師通過對小區(qū)物業(yè)糾紛案例、小區(qū)物業(yè)圖片、知識圖示、相關(guān)文章及網(wǎng)頁鏈接，讓學(xué)生自主學(xué)習(xí)并瀏覽相關(guān)教學(xué)信息資源，從而掌握建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論以及處理小區(qū)物業(yè)糾紛的基本技能。這其中的重點(diǎn)、難點(diǎn)是專有權(quán)及共有權(quán)、管理權(quán)的基本涵義及其兩者之間的關(guān)系。
（二）教學(xué)情景
教師首先應(yīng)當(dāng)引入真實(shí)、直觀的物權(quán)背景資料，創(chuàng)設(shè)相應(yīng)的情景語言，導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的話題，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。隨著一幢幢小區(qū)及高層辦公大樓的圖片展現(xiàn)在課件上，教師開始講解建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法意義。隨后，教師導(dǎo)入建筑物區(qū)分所有權(quán)的案例。
案例：開發(fā)商A公司出于促銷目的，承諾凡愿意購買某住宅樓頂層房屋者，將獲贈該樓的樓蓋（天臺）。某在華外籍人士B購買了該樓的頂層房屋，同時(shí)獲贈該樓的樓蓋。B在樓蓋上安裝了一個(gè)可以盛水3噸的大浴缸，每天在浴缸內(nèi)游泳。該樓其他居民了解此事后，以浴缸過重威脅樓房安全為由要求B拆除浴缸。B以樓蓋系其所有，其享有支配權(quán)為由予以拒絕。請問：兩者的爭議如何解決？
然后，教師講授建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念及特征，進(jìn)而分析上面案例涉及的理論知識，并以圖示的形式表示建筑物區(qū)分所有權(quán)蘊(yùn)含著的專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的內(nèi)容，以及高層建筑物的專有部分與共有部分（見下列兩圖）。
在分析專有權(quán)時(shí)，通過設(shè)計(jì)問題：建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)有什么區(qū)別？以此來引導(dǎo)學(xué)生學(xué)會對相關(guān)知識進(jìn)行比較，激發(fā)學(xué)生的自主思維能力。同時(shí)，以專有權(quán)知識凈化學(xué)生的人格理念，讓學(xué)生懂得專有權(quán)人在行使專有權(quán)時(shí)不得危害建筑物，不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛(wèi)生，應(yīng)平等地行使共有權(quán)，不得請求分割共有部分。在講授共有權(quán)與管理權(quán)時(shí)，通過隨意搭建小區(qū)公共綠地變身“私人花園”、小區(qū)公共車位之爭、小區(qū)物業(yè)收費(fèi)與利益之爭等案例視頻，讓學(xué)生深刻地理解共有權(quán)與管理權(quán)的內(nèi)涵。
（三）教學(xué)信息資源
在創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的教學(xué)信息資源上，除了要在課堂上展示課件內(nèi)容（包括建筑物區(qū)分所有權(quán)基本理論知識、案例導(dǎo)入、圖片、圖示、漫畫、案例視頻）外，還應(yīng)通過超鏈接信息技術(shù)將法條鏈接、司法實(shí)踐、在線測試、網(wǎng)上答疑、法學(xué)論文、網(wǎng)頁鏈接等涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)教學(xué)資源與課件連接起來，讓學(xué)生在課外瀏覽，以深化其對知識的理解，讓學(xué)生充分享受自我認(rèn)知的樂趣。此外，教師還可以通過在網(wǎng)上搜集一些央視的《今日說法》或省級衛(wèi)視關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的視頻，一些物權(quán)法名家和律師講解的案例視頻，將課件與中國法院網(wǎng)、北大法律信息網(wǎng)、中國民商法網(wǎng)及中國司法網(wǎng)等網(wǎng)站鏈接起來，讓學(xué)生在課外瀏覽。例如，在司法實(shí)踐上設(shè)計(jì)有下列一則房產(chǎn)開發(fā)商擅自占用小區(qū)公共綠地的法院判例。
案情簡介：2006年，被告A在某縣城開發(fā)一小區(qū)物業(yè)。2015年1月15、16日，四原告分別與被告簽訂了商品房買賣合同，分別購買小區(qū)第一幢A單元601室、D單元701室、D單元401室、A單元301室商品房。雙方約定同年5月房屋交付使用，在房屋交付后90日內(nèi)被告為買受人辦理房產(chǎn)證。2015年7月，被告未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變原設(shè)計(jì)，將小區(qū)西南角原設(shè)計(jì)為綠地的地方改建為5個(gè)車庫。2015年9月，縣政府辦公室通過檢查認(rèn)定，該小區(qū)商住樓項(xiàng)目建筑占地面積超66平方米，建筑容積率超過1.99，建筑密度超6.99，未設(shè)置綠地。當(dāng)年10月，被告補(bǔ)交了城建規(guī)費(fèi)并接受罰款。
法院認(rèn)定及判決：一審法院認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分，改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。被告擅自改變原設(shè)計(jì)，將小區(qū)西南角原設(shè)計(jì)為綠地的地方改建為5個(gè)車庫，侵害了四原告等業(yè)主的合同權(quán)益，原告方訴請被告拆除5間車庫，符合法律規(guī)定，予以支持。同時(shí)被告未按約為原告辦理房產(chǎn)證，原告訴請要求被告辦理符合法律規(guī)定。一審判決被告房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在判決生效后1個(gè)月內(nèi)拆除在某小區(qū)西南角所建的5間車庫。
（四）自主學(xué)習(xí)與協(xié)作學(xué)習(xí)
建筑物區(qū)分所有權(quán)的知識點(diǎn)內(nèi)容比較多，理論較深奧，需要教師在課堂上引導(dǎo)學(xué)生課外自主學(xué)習(xí)。教師應(yīng)設(shè)計(jì)有爭議的理論或案例問題，讓學(xué)生相互協(xié)作以探求知識。教師應(yīng)指導(dǎo)學(xué)生充分運(yùn)用教學(xué)資源開展自主學(xué)習(xí)，指明中國民商法網(wǎng)有許多涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的論文，諸如李建華《論商鋪業(yè)主經(jīng)營權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)沖突的司法處理》，楊立新《建筑物區(qū)分所有權(quán)立法存在的問題及所應(yīng)采取的司法對策》，等等，學(xué)生通過網(wǎng)上搜集相關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法動態(tài)與學(xué)術(shù)論文，能更深刻地了解理論知識。再有，教師可以通過創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)問題，讓學(xué)生通過討論、辯論等形式進(jìn)行協(xié)作學(xué)習(xí)。此外，教師還可以通過網(wǎng)上答疑或QQ聊天的形式解答學(xué)生在自主學(xué)習(xí)和課外協(xié)作學(xué)習(xí)過程中的疑惑。
（五）學(xué)習(xí)效果評價(jià)
學(xué)習(xí)效果評價(jià)應(yīng)由學(xué)生課堂思考題發(fā)言、協(xié)作學(xué)習(xí)討論和課外學(xué)習(xí)、網(wǎng)上測試及期末考試等形式組成，由教師進(jìn)行多方面的綜合評價(jià)。教師可以通過課件設(shè)置如下思考題讓學(xué)生解答，以檢測學(xué)生領(lǐng)會建筑物區(qū)分所有權(quán)的能力。
甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。下列哪些說法是正確的？（多選）
A.甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入
B.一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權(quán)利
C.若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購買權(quán)
D.如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙的同意
在設(shè)計(jì)網(wǎng)上考試時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照由淺入深、漸進(jìn)式的學(xué)習(xí)規(guī)律，將網(wǎng)上測試題分為基礎(chǔ)練習(xí)、強(qiáng)化練習(xí)和物權(quán)司考題，由學(xué)生在網(wǎng)上自測，并通過信息技術(shù)設(shè)置練習(xí)答案和學(xué)生自測分?jǐn)?shù)，以此作為課外學(xué)習(xí)的成績考核依據(jù)。
四、結(jié)束語
國家正在積極推進(jìn)創(chuàng)新型社會的建設(shè)，大學(xué)教育承載著培養(yǎng)創(chuàng)新型人才的時(shí)代使命，是引領(lǐng)社會進(jìn)步潮流的方向舵，是構(gòu)筑中國創(chuàng)新社會的助推器。建構(gòu)主義為大學(xué)專業(yè)課教學(xué)模式的革新提供了良好的理論支撐，在大學(xué)課堂中推廣應(yīng)用建構(gòu)主義的教學(xué)理念，乃是落實(shí)培育學(xué)生創(chuàng)新觀念的重要舉措之一。在物權(quán)法學(xué)課程的教學(xué)過程中貫徹建構(gòu)主義是造就法科學(xué)生主動學(xué)習(xí)、創(chuàng)新思維的重要環(huán)節(jié)。這需要教師領(lǐng)會建構(gòu)主義原理，并在教學(xué)環(huán)節(jié)中因材施教，靈活運(yùn)用，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，讓建構(gòu)主義落地生根、開花。推而及之，如果中國大學(xué)教師都在實(shí)踐中創(chuàng)新探索專業(yè)課的教學(xué)改革，未來創(chuàng)新型社會人才必然不斷涌現(xiàn)，中國創(chuàng)新型社會的鑄成也就指日可待。
[ 參 考 文 獻(xiàn) ]
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[3] Vrasidas，C.Constructivism versus objectivism：impli？鄄cations for interaction，course design ，and evaluation distant education.International Journal of Educational Telecommunications，2000（4）：359.
（一）相對獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)
根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>
由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。
我們在實(shí)踐中體會到，對一個(gè)2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會越大。
（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一
城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進(jìn)入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開展正常的管理活動。
如上所述，政府必須承擔(dān)的社會職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。
（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開拓市場的重要原因
偏重于維持和守?cái)偅悄壳拔飿I(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過調(diào)查，大致明白了其中的原因。來源：考試大的美女編輯們
自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們在開發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問題的任務(wù)，經(jīng)濟(jì)上開發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開拓管理市場，這些要求對守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。
二、對策與措施
物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益，屬于服務(wù)于社會、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來源：
小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實(shí)牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán)，這些費(fèi)用由政府掏腰包，而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費(fèi)用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi)，這是問題的結(jié)癥所在。這個(gè)問題不解決，物業(yè)管理費(fèi)收不起來的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無規(guī)范化運(yùn)作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實(shí)現(xiàn)公平競爭
市場化是要求在相同條件下的公平競爭；社會化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。E考試就到考試大
（三）應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定，早日實(shí)施
物業(yè)管理收費(fèi)難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi)，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策，還要考慮政府補(bǔ)給，這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費(fèi)也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對這些物業(yè)，政策要實(shí)行救濟(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，超過部分政府補(bǔ)給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展來源：考試大
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，最好的辦法就是多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務(wù)的開展，都會贏來無限商機(jī)。改變等、靠、要，走進(jìn)大市場，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
物業(yè)管理企業(yè)也要樹立自己的服務(wù)品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能，必須通過不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，再通過以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要創(chuàng)造企業(yè)文化，樹立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來。
總之，物業(yè)管理企業(yè)要真正走向市場化，在市場中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，以好服務(wù)、好品位立足于社會，社會一定會認(rèn)可它，給它以一定的地位。
[論文摘要]智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由設(shè)備管理系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共信息服務(wù)系統(tǒng)等方面的內(nèi)容組成，集成了居室報(bào)警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫管理、機(jī)電設(shè)備自動化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分，便于為居民提供一個(gè)完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境。現(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點(diǎn)。
一、智能住宅小區(qū)弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述
智能住宅小區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)一般由通信、安全、管理、服務(wù)等方面的內(nèi)容組成，集成了居室報(bào)警緊急呼叫、邊界監(jiān)控、遠(yuǎn)程抄表、車庫管理、機(jī)電設(shè)備自動化管理、衛(wèi)星接收和有線電視、互聯(lián)網(wǎng)和綜合信息服務(wù)等部分，便于為居民提供一個(gè)完整、舒適、幽雅的生活環(huán)境。現(xiàn)談?wù)勚悄茏≌^(qū)弱電系統(tǒng)的功能和特點(diǎn)。
二、設(shè)備管理系統(tǒng)
在智能住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置物業(yè)管理中心，由物業(yè)管理部門對住宅小區(qū)的公共設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控和檢測。比如對供電、供水、供熱、電梯、公共照明等系統(tǒng)設(shè)備狀態(tài)的監(jiān)測。
住宅區(qū)為了便于管理，常與保安中心合建，主要包括水、電、氣自動抄表計(jì)費(fèi)系統(tǒng)、停車場管系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)和家電自動控制系統(tǒng)。基于自動抄表系統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)定時(shí)采集居民家的水表、電表、氣表的數(shù)據(jù)，在此之前要指定好當(dāng)?shù)厮㈦姟馊叩膬r(jià)格，就可方便地自動計(jì)算費(fèi)用，并打印出讀數(shù)、計(jì)費(fèi)的情況。并存儲在存儲器中。
三、公共信息服務(wù)系統(tǒng)
（一）小區(qū)信息
小區(qū)信息是現(xiàn)代智能小區(qū)人性化和信息化的一個(gè)重要體現(xiàn)，在于提高服務(wù)性。其主要為小區(qū)的戶主提供各式各樣的信息，比如天氣預(yù)報(bào)、警告、小區(qū)物業(yè)管理通知、停水停電通知等，以方便用戶每日生活。
（二）緊急廣播與背景音樂
由于考慮現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)范圍較大，少則數(shù)十棟，多則幾十棟，居住的人員眾多，繁雜且不便于管理。如發(fā)生緊急事件時(shí)，將會面臨著一個(gè)很大的問題，所以必須有組織地進(jìn)行應(yīng)對，這就要依靠緊急廣播指揮疏導(dǎo)。而在平時(shí)，小區(qū)內(nèi)可以播放一些文娛節(jié)目和公共通知，比如下班時(shí)間、午飯時(shí)間、老人晨練期間、居民飯后在小區(qū)園林景觀散步的時(shí)間以活躍氣氛。豐富人們的業(yè)余生活。
（三）信息資訊服務(wù)系統(tǒng)
我們這里所說的信息資訊服務(wù)系統(tǒng)主要提供與用戶生活息息相關(guān)的信息，即便民信息，比如小區(qū)設(shè)施更換、道路堵塞、下水道維修、小區(qū)附近是否發(fā)生了交通事故等，用戶可以通過它及時(shí)準(zhǔn)確地了解與自己有關(guān)的信息，以免造成堵車或者人流擁擠等現(xiàn)象，以提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量。
四、安全防范系統(tǒng)
安全系統(tǒng)是智能住宅區(qū)的重要組成部分。在小區(qū)的安全防范系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中，一般而言，建設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)形成小區(qū)的第一道防線，住宅區(qū)內(nèi)一般設(shè)置保安安全管理中心，各安全子系統(tǒng)主機(jī)及控制設(shè)備均布置在保安中心，安全系統(tǒng)由周邊及環(huán)境報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)和家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)構(gòu)成，住戶和小區(qū)門口的訪客對話、及住戶對單元門口訪客的確認(rèn)和對單元門口的控制，形成小區(qū)的第二道防線，層層設(shè)防、嚴(yán)密監(jiān)控、綜合管理，讓業(yè)主生活在無形防盜網(wǎng)之中，反而比有形防盜網(wǎng)更安全、更舒適。
（一）周界防越報(bào)警
這是小區(qū)的第一道防線。物業(yè)管理公司在圍墻上設(shè)立周界防越報(bào)警系統(tǒng)，以防止有非法企圖的人員從圍墻或柵欄等處非正常進(jìn)入小區(qū)，。比如在柵欄上安裝紅外線對射探測器，當(dāng)有人翻越圍墻或柵欄時(shí)，將紅外線阻斷，阻斷信號傳送至保安部門，向管理中心報(bào)警，同時(shí)還可以用閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，加大監(jiān)控手段，以便保安人員及時(shí)處理警情。（二）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)
在住宅小區(qū)的公共建筑、主要通道、重要出入口安裝攝像機(jī)，攝像機(jī)將圖像傳達(dá)送到管理中心，讓控制室內(nèi)值班人員通過電視墻一目了然，對整個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)視和記錄，全面了解住宅區(qū)發(fā)生的情況。
（三）可視對講系統(tǒng)
在住宅區(qū)內(nèi)設(shè)可視對講，用來實(shí)現(xiàn)訪客與住戶對講。住戶通過對講，確認(rèn)訪客身份后，可直觀地了解訪客情況，遙控開啟防盜門，防止非法人員進(jìn)入樓內(nèi)，確保住戶安全。同時(shí)各棟對講主機(jī)與保安中心管理主機(jī)聯(lián)網(wǎng)，保安中心可隨時(shí)了解住戶求救信號。
（四）家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)
為了保證住戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全而設(shè)置的。家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)采用了各類傳感器，通過傳輸線纜傳遞信息，能夠及時(shí)迅速地解決報(bào)警問題，可以在最短的時(shí)間里制止戶外不法分子的闖入，也能夠在最短的時(shí)間里滿足住宅用戶的緊急需要。
（五）電子簽到器
為了規(guī)范保安員上崗情況，避免保安人員的偷懶怠工。物業(yè)管理公司有必要設(shè)置電子簽到器，電子簽到器設(shè)在住宅區(qū)內(nèi)主要道路、盲點(diǎn)、死角等處。由計(jì)算機(jī)記錄每一次保安人員巡視小區(qū)之后的簽到情況，用來判定保安員巡更路線和簽到時(shí)間等內(nèi)容。若保安員未簽到時(shí)，中心電腦會立即提醒值班人員去了解情況及早發(fā)現(xiàn)問題。
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論文摘要：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景如何，是城市政府必須解決的首要問題，也是廣大住宅小區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問題之一。隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷升溫，作為其延續(xù)的物業(yè)管理行業(yè)在市場化的大潮發(fā)展中也隨之出現(xiàn)了一些難題。筆者結(jié)合自己的切身體會，對其中所存在的問題進(jìn)行了深層次的分析，并對此提出了解決的對策與措施。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時(shí)間不長，但一路坎坷。上世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關(guān)聯(lián)的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生。從當(dāng)時(shí)人們的思想考慮：房地產(chǎn)開發(fā)越火，物業(yè)管理行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛時(shí)期的世紀(jì)之交的近五年中，物業(yè)管理的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內(nèi)人士都在研究這個(gè)問題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低，不肯正常交費(fèi)的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務(wù)不規(guī)范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見解是值得肯定的。本文試就物業(yè)管理行業(yè)形成的先天缺陷、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實(shí)現(xiàn)能生存、能發(fā)展、能為和諧社會創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問題，就要做到物業(yè)管理公司與城市政府各自職責(zé)分明；市場化運(yùn)作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進(jìn)；物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。
一、存在問題分析來源：考試大
（一）相對獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)
根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?/p>
由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。
我們在實(shí)踐中體會到，對一個(gè)2萬平方米的物業(yè)小區(qū)和對5萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是物業(yè)管理公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對低于8萬平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會越大。
（二）城市政府職責(zé)尚未剝離，是物業(yè)管理企業(yè)加重成本的根本原因之一
城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無疑問是城市政府的事。然而，由于進(jìn)入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了物業(yè)管理企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重，致使物業(yè)管理企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開展正常的管理活動。
如上所述，政府必須承擔(dān)的社會職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，物業(yè)管理企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。
（三）普遍不上檔次是物業(yè)管理企業(yè)難以開拓市場的重要原因
偏重于維持和守?cái)偅悄壳拔飿I(yè)管理企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過調(diào)查，大致明白了其中的原因。來源：考試大的美女編輯們
自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少物業(yè)管理企業(yè)既是原開發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們在開發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問題的任務(wù)，經(jīng)濟(jì)上開發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過渡到新的物業(yè)管理企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開拓管理市場，這些要求對守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。
二、對策與措施
物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)勞動密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是物業(yè)管理與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益，屬于服務(wù)于社會、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問題：
（一）城市政府應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓物業(yè)管理企業(yè)埋單來源：
小區(qū)物業(yè)管理看似簡單，無非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實(shí)牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)和組團(tuán)，這些費(fèi)用由政府掏腰包，而一旦實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理，就由管理企業(yè)支付費(fèi)用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交物業(yè)管理費(fèi)，這是問題的結(jié)癥所在。這個(gè)問題不解決，物業(yè)管理費(fèi)收不起來的矛盾永遠(yuǎn)存在，物業(yè)管理企業(yè)永無規(guī)范化運(yùn)作可言。
（二）應(yīng)盡早使目前的物業(yè)管理企業(yè)脫離母體，實(shí)現(xiàn)公平競爭
市場化是要求在相同條件下的公平競爭；社會化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢，履行自己的社會職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開展有序競爭，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，物業(yè)管理企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的，而且是消極的，它磨滅了物業(yè)管理企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。考試就到考試大
（三）應(yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定，早日實(shí)施
物業(yè)管理收費(fèi)難問題全國各城市都在喊。原因是我國物業(yè)管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物業(yè)管理工作無法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi)，物業(yè)管理就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策，還要考慮政府補(bǔ)給，這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費(fèi)也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對這些物業(yè)，政策要實(shí)行救濟(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，超過部分政府補(bǔ)給。
（四）應(yīng)尋求多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展來源：考試大
物業(yè)管理企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，最好的辦法就是多種經(jīng)營，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購、代買等有償服務(wù)的開展，都會贏來無限商機(jī)。改變等、靠、要，走進(jìn)大市場，這是我們的物業(yè)管理企業(yè)走向社會的第一步。
（五）應(yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)
論文摘要：一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時(shí)的一個(gè)很有份量的法碼。如何利用社區(qū)優(yōu)勢拓展公司的生存空間，這些也許將成為對物業(yè)管理公司而言并不輕松的話題。隨著科技的不斷進(jìn)步，網(wǎng)絡(luò)的日益興起，物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理已成為未來的發(fā)展模式。本文就針對物業(yè)網(wǎng)絡(luò)化管理的一些問題展開的論證。
根據(jù)國外物業(yè)管理發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化公司去實(shí)施，中國物業(yè)管理也正向這一趨勢發(fā)展。對各項(xiàng)設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)管，對供應(yīng)商的服務(wù)質(zhì)量、信譽(yù)度的監(jiān)控變得非常重要，精干的管理機(jī)構(gòu)不可能依靠人工去進(jìn)行監(jiān)控，必須通過與供應(yīng)商合作的開放式的網(wǎng)絡(luò)化管理實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確錄入和監(jiān)控。
一、物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化的表現(xiàn)
1、物業(yè)管理公司要實(shí)現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處進(jìn)行統(tǒng)一高效的管理，必須首先實(shí)現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化和標(biāo)準(zhǔn)化，保證公司信息的上傳下達(dá)快速準(zhǔn)確，不會失真；2、總部領(lǐng)導(dǎo)需要在任何時(shí)間、任何地點(diǎn)了解下屬單位實(shí)時(shí)的營運(yùn)情況；3、統(tǒng)一規(guī)范化的工作流程可以保證每個(gè)管理處都有一流的服務(wù)水準(zhǔn)；4、網(wǎng)絡(luò)化管理可以削減中間管理層，簡化文件傳遞等中間環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)管理“扁平化”、無紙化，大大降低管理成本；5、網(wǎng)絡(luò)化管理可以實(shí)現(xiàn)集中采購、統(tǒng)一庫存、集中培訓(xùn)等，從而有效降低經(jīng)營成本；6、統(tǒng)一的信息平臺可以縮短領(lǐng)導(dǎo)與員工距離，實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部的交互式管理，營造寬松的企業(yè)文化；同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業(yè)公司實(shí)行個(gè)性化服務(wù)提供了可能。
二、網(wǎng)絡(luò)化管理在物業(yè)管理中應(yīng)用的必要性
物業(yè)管理公司是小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)治安保衛(wèi)等服務(wù)性工作。通常情況下，住宅的管理是一個(gè)勞動密集型的行業(yè)，然而它并非一般意義上的體力勞動。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計(jì)算機(jī)技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理。
1、消費(fèi)群領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化刺激了物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化進(jìn)程 根據(jù)cnnic的統(tǒng)計(jì)，到去年年底中國已有網(wǎng)民2230萬，任何一個(gè)積極尋求發(fā)展的物業(yè)管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展將物業(yè)管理公司與業(yè)主們一起推向市場經(jīng)濟(jì)第一線。
千兆以太網(wǎng)和vodsl等寬帶通信技；噩術(shù)的應(yīng)用，利用現(xiàn)有電話線實(shí)現(xiàn)帶寬達(dá)1omb/s的雙向傳輸，完全可以解決傳統(tǒng)adsl技術(shù)中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設(shè)備昂貴的問題，adsl終端設(shè)備大約要2700至3000元，而vodsl只要幾百元錢，用戶完全可以負(fù)擔(dān)得起，有條件的發(fā)展商也可以免費(fèi)提供。隨著一個(gè)個(gè)智能化小區(qū)紛紛崛起，強(qiáng)大的社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)體系逐漸形成。
2、智能化配套設(shè)施的統(tǒng)一管理要求物業(yè)管理以網(wǎng)絡(luò)化與之相適應(yīng) 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場ic卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)。如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)?如何將社區(qū)中管理的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來?這就要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。
3、日常生活服務(wù)將逐步納入物業(yè)管理的范疇，并最終實(shí)現(xiàn)與物業(yè)管理的良性互動 住宅建設(shè)飛速發(fā)展，人們對居住環(huán)境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個(gè)居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業(yè)管理公司把自動化的服務(wù)延伸到客戶一端，為客戶提供方便、迅捷的個(gè)性化服務(wù)和定制信息。目前深圳一些小區(qū)如天安數(shù)碼城、梅林一村等，已經(jīng)可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)用查詢，網(wǎng)上建議，上網(wǎng)投訴、報(bào)修等功能。
4、網(wǎng)絡(luò)化的進(jìn)程，使物業(yè)管理完全可以與外界配套取得聯(lián)系，甚至將周邊配套視為資源，以補(bǔ)充自身配套的不足 項(xiàng)目與商業(yè)中心區(qū)的距離是目前房價(jià)的支撐點(diǎn)，然而隨著網(wǎng)絡(luò)化管理的推進(jìn)，管理的等級程度將成為人們考慮的另一個(gè)焦點(diǎn)。通過網(wǎng)絡(luò)化管理物業(yè)管理公司完全可以與外面的配套取得聯(lián)系，甚至將周邊的生活配套視為自己的資源，以補(bǔ)充自身配套的不足。
三、物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化的實(shí)施措施
1、網(wǎng)絡(luò)化管理，將社區(qū)中人的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來 通過網(wǎng)絡(luò)化管理，實(shí)現(xiàn)對集成的智能.化設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)飛數(shù)據(jù)庫等進(jìn)行全面的管理和監(jiān)控。例如一旦出現(xiàn)事故報(bào)警，不僅控制中心、保安部門可以立即進(jìn)行處理，同時(shí)相關(guān)部門、高層管理人員以及住戶均可同時(shí)了解到事故的處理過程，以便于及時(shí)采取相應(yīng)的配合措施。
2、小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡(luò)化，促進(jìn)社區(qū)管理規(guī)范、高效運(yùn)營 在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，大量日常工作是圍繞居住保障進(jìn)行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩(wěn)定，冬季的用暖供給，土建結(jié)構(gòu)的安全保障，外墻裝飾的破損補(bǔ)救，以及對突發(fā)事故的急修、搶修等。這一系列對物業(yè)各類硬件的日常維護(hù)、修繕、更新、改造等，相當(dāng)復(fù)雜繁重。網(wǎng)絡(luò)化管理，將其納入程序化管理，則能夠極大地降低勞動強(qiáng)度，使社區(qū)的服務(wù)管理規(guī)范有序，同時(shí)為企業(yè)持續(xù)發(fā)展和追求長期利潤最大化奠定基礎(chǔ)。
3、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，為物業(yè)管理公司帶來增值效益 如果說網(wǎng)絡(luò)化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務(wù)，對管理公司則意味著勃勃商機(jī)。除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還可以通過網(wǎng)絡(luò)拓展服務(wù)的深度和廣度，開展各種在線的增值服務(wù)，如vod點(diǎn)播、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)，并從中獲取增值效益。
四、網(wǎng)絡(luò)化管理的應(yīng)用優(yōu)勢
在對物業(yè)管理的問題上，人們經(jīng)常談?wù)摰氖菍ι鐓^(qū)的物業(yè)管理。實(shí)際上，它還包括另一個(gè)重要層面，即對公司的內(nèi)部管理。網(wǎng)絡(luò)化管理首先解決的是實(shí)現(xiàn)了對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理。物業(yè)管理是規(guī)模出效益的行業(yè)，但如果集團(tuán)下屬物業(yè)管理處個(gè)數(shù)眾多且分布分散，勢必造成資源的浪費(fèi)及管理的不便。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理，能有效運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人、使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
1、實(shí)現(xiàn)對分散的下屬物業(yè)管理處統(tǒng)一高效的管理 發(fā)展速度快本來是一件好事，但同時(shí)也暴露出了一些問題，如開發(fā)單位多、物業(yè)項(xiàng)目小而零散，致使點(diǎn)多、片大、線長。遠(yuǎn)程統(tǒng)一化管理問題成了讓物業(yè)管理公司頭痛的難題。網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理有效地解決了遠(yuǎn)程化管理問題，將物業(yè)管理升級，利用網(wǎng)絡(luò)將有關(guān)聯(lián)的或同一發(fā)展商、物業(yè)管理公司旗下的項(xiàng)目聯(lián)結(jié)起來，達(dá)到資源共用、信息共享，以較少的資源投入發(fā)揮更大的功效；物業(yè)管理公司老板還可以安坐家里測整個(gè)企業(yè)在各地的進(jìn)度。
在城市化飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國尚未形成成熟的物管市場和物管模式，在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，全面分析城市物業(yè)管理中存在的問題，對完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞:
物業(yè)管理;業(yè)主大會;業(yè)主委員會
一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
伴隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進(jìn)一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來空前規(guī)模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．5萬家、管理規(guī)模164．5億平方米、從業(yè)人員711萬、年?duì)I業(yè)收入3500億元，百強(qiáng)企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0．2%，但年?duì)I業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著大量的問題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。
二、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀
我國目前并沒有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。［1］為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權(quán)法》，也對物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2007年10月1日正式實(shí)施，新《條例》對規(guī)范城市物業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益做了進(jìn)一步的完善。
三、我國物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法，對調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國家相關(guān)法律的實(shí)施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬別，參差不齊。對物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致。《物權(quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。可見，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條，在對物業(yè)管理定義時(shí)，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說明，《物業(yè)管理?xiàng)l例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。
(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實(shí)際操作時(shí)根本無法實(shí)施。從物業(yè)管理的實(shí)際狀況看，對公共場所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護(hù)到底由誰承擔(dān)?現(xiàn)實(shí)是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價(jià)值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護(hù)上，而不是過多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容。現(xiàn)實(shí)是物業(yè)企業(yè)成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。
(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會作為權(quán)力機(jī)構(gòu)，對關(guān)系業(yè)主利益的事項(xiàng)進(jìn)行決議。然而，對于業(yè)主大會的行為能力問題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會不能以大會的名義對外實(shí)施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個(gè)有名無實(shí)的權(quán)利機(jī)關(guān)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)”。該條實(shí)際上界定了業(yè)主委員會是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會成為合同一方當(dāng)事人，獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實(shí)踐看，對于業(yè)主委員會是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會難以單獨(dú)承擔(dān)責(zé)任，對于業(yè)委會能否作為被告的問題，各地規(guī)定不一［3］。由于業(yè)委會沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。
四、完善我國物業(yè)管理的對策建議
(一)完善相關(guān)立法1．依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒有適應(yīng)“購買服務(wù)”的消費(fèi)模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專業(yè)性不強(qiáng)的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為重要。2．盡快出臺《物業(yè)管理法》目前，我國調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺專門的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。
(二)明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無法維護(hù)，物業(yè)管理服務(wù)水平也無法得到提升。有關(guān)業(yè)委會能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會無法獨(dú)立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時(shí)，缺乏有效的司法救濟(jì)。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對業(yè)委會違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)登記在業(yè)委會的名下，公用部分的維護(hù)費(fèi)用由業(yè)委會財(cái)產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會過錯(cuò)而需承擔(dān)法律責(zé)任進(jìn)行支付。
(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機(jī)制近年來，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問題瑣碎糾纏、持續(xù)時(shí)間長、容易引發(fā)群體性對抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費(fèi)．在構(gòu)建社會主義和諧社會的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機(jī)制，力爭將矛盾化解在初發(fā)之時(shí)。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個(gè)地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點(diǎn)工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進(jìn)了問題解決，維護(hù)了社會和諧，一舉多得，效果明顯。
(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠信評價(jià)體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”，取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。
［參考文獻(xiàn)］
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［4］董磊．論我國物業(yè)管理制度存在的問題及完善對策［D］．東北財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2006．
1、（2019黃岡市教學(xué)質(zhì)量檢測）下面是某校一位同學(xué)在畢業(yè)典禮上致辭的片段，其中有五處不得體的地方，請找出來并作修改。
尊敬的老師們、親愛的同學(xué)們，大家好！我非常榮幸地蒞臨20高三畢業(yè)典禮。此時(shí)此刻，請?jiān)试S我代表高二年級全體同仁，向忝列名師的園丁們致以崇高的敬意，向即將畢業(yè)的學(xué)長們送上美好的祝福。親愛的學(xué)長們，你們離開母校后有什么需要幫助的，我們定當(dāng)不吝賜教。在你們即將迎接人生大考的時(shí)候，我想惠贈大家一句話：青春因奮斗而亮麗，人生因高考而輝煌，生命因你們而精彩！
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
2、（西南名校聯(lián)盟20高三上學(xué)期第二次高考適應(yīng)性考試）下面是一封感謝信的內(nèi)容初稿，其中有五處不得體，請找出并作修改。（5分）
親們，小的家門不幸患上惡疾，是水滴籌給了我生的希望，是你們的“滴水之恩”救了我。我敬謝不敏，又不能涌泉相報(bào)，故在此俯首致謝！
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
3、（云南曲靖一中20高三9月高考復(fù)習(xí)質(zhì)量）下面是小李在收到王先生著作后回信的正文部分,其中有使用不得體的詞語,請找出五處并修改。(5分)
您寄奉的大作已收到。過目后,深感對我的論文寫作有些許幫助,定當(dāng)惠存。感激之情,無以言表，他日光臨貴府,當(dāng)面致謝。
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
4、（黑龍江省大慶鐵人中學(xué)20高三第二次模擬）下面是一位記者對接受采訪的某作家之子說的一段開場白，其中有5處不得體，請找出并在下面相應(yīng)的位置進(jìn)行修改（5分）
大家知道家父是一位的作家，作品廣為流傳，在文壇嶄露頭角。我在上中學(xué)時(shí)候就讀過他的不少拙作，至今還能背誦其中的段落。您是他老人家的犬子，能在百忙之中有幸接受我的采訪，我對此表示感謝。
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
5、（江西省名校學(xué)術(shù)聯(lián)盟20高三9月聯(lián)考）下面是某雜志社征訂啟事的片段，其中有五處用語不得體，請找出并修改。（5分）
敝刊設(shè)有探索與爭鳴、書刊評介、動態(tài)信息等獨(dú)步天下的欄目，內(nèi)容新穎，報(bào)道及時(shí)，信息量大，可讀性強(qiáng)。現(xiàn)征訂在即，希望讀者慷慨解囊。訂單上務(wù)必寫明手機(jī)號碼，以便我們隨時(shí)垂詢。
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
6、（清華大學(xué)附中20畢業(yè)生標(biāo)準(zhǔn)學(xué)術(shù)能力診斷性測試(9月)下面是一則邀請函的回復(fù)函的主體片段，其中有五處詞語使用不當(dāng)，請找出并作修改。要求修改后語意準(zhǔn)確，語言風(fēng)格相近。（5分）
近日，你校云帆文學(xué)社邀請我校晨曦文學(xué)社全體成員參加貴校主辦的“校園文學(xué)創(chuàng)作論壇”，十分幸運(yùn)！云帆文學(xué)社在引領(lǐng)學(xué)生開展讀書交流活動方面積累了一些經(jīng)驗(yàn)，我們一定撥冗前往，給你們添麻煩了。特此復(fù)函！
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
7、（河北衡水中學(xué)2018-2019學(xué)年度上學(xué)期高三二調(diào)考試）王先生想邀請自己熟識的某知名京劇表演藝術(shù)家來自己家參加父親的八十壽宴。下面是王先生寫的邀請函的正文內(nèi)容,其中有多處措辭不當(dāng),請找出五處并加以修改。（5分）
茲定于2018年12月25日(星期二)11時(shí)在府上為家慈舉辦八十歲華誕。家慈是個(gè)京劇迷，他有一些京劇問題向您垂詢,熱切期望能與您合作表演京劇《九錫宮》,還請您不吝賜教。請屆時(shí)務(wù)必光臨!
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
8．下面是光明小區(qū)的一則通告，其中有兩處格式上的錯(cuò)誤，請找出來；有三處不合書面語體的要求，請找出并作修改。(5分)
通告
各位業(yè)主：
為了配合文明城市創(chuàng)建工作，保障“創(chuàng)建和諧小區(qū)、爭當(dāng)文明業(yè)主”活動的順利開展，特提出如下要求。
1．嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)拉繩搭竿晾曬衣被，一旦發(fā)現(xiàn)，物業(yè)將叫有關(guān)人員沒收衣被并對物主處以50元罰款。
2．進(jìn)入小區(qū)的車輛要按指示標(biāo)志開，不要為一己之便損壞草坪和排水管道等配套設(shè)施。
3．小區(qū)溫泉泡池不是公共澡堂子，泡池內(nèi)嚴(yán)禁洗頭、洗腳和搓澡等不文明行為。
2018年7月1日
光明小區(qū)物業(yè)管理中心
（1）格式：；。
（2）語體：改為；
改為；
改為。
9.下面是某位高三畢業(yè)生發(fā)給班主任的一則短信的片段，其中有五處詞語使用不當(dāng)，請找出并作修改。（5分）
張老師好，我在高三幾次考試中成績都不理想，能在高考時(shí)有所建樹，成功衛(wèi)冕，這都是您慧眼識金并鼎力相助的結(jié)果。您精湛的教學(xué)技藝，超凡入圣，令同學(xué)們刮目相看，今日分別，謹(jǐn)祝教祺！
【答題處】（1）將改為；（2）將改為；
（3）將改為；（4）將改為；
（5）將改為。
10.下面是一封推薦信，其中有5處語言表達(dá)不得體，請找出來并加以修改。（10分）
推薦信
xx大學(xué)招生辦：
茲有我校高三（一）班陽光同學(xué)，擬參加你校自主招生考試。該生學(xué)習(xí)成績倍兒棒，綜合素質(zhì)優(yōu)良。一直榮任我校晨曦文學(xué)社社長，熱愛文學(xué)，愛好寫作，曾在全國新概念作文大賽中獲得一等獎，并有多篇大作發(fā)表在省級以上文學(xué)刊物上。希望該生能得到貴大學(xué)的抬愛。
特此推薦。
xx中學(xué)
2018年3月19日
【答題處】
(1)______________改為：________________________
(2)______________改為：________________________
(3)______________改為：________________________
(4)______________改為：________________________
(5)______________改為：________________________
參考答案
1、【答案】
(1).“蒞臨”改為“參加”；?(2).?“同仁”改為“同學(xué)”；?(3).?“忝列”改為“榮列”；?(4).?“不吝賜教”改為“竭誠服務(wù)”。?(5).?“惠贈”改為“敬贈”。
【解析】“蒞臨”，含有敬辭的書面語，多用于長輩、上級及貴賓的光臨，以示主人對客人的敬意。適用對象不當(dāng)。“同仁”，指同事或同行，也指和自己相同處境的人。不符合“學(xué)生”的身份要求。忝列：表示辱沒他人，自己有愧，就是“有愧于排列在那中間”。該詞只能用于自己，不能用于他人。不吝賜教：不吝惜自己的意見，希望給予指導(dǎo)，請人指教的客氣話。結(jié)合“我們”分析，不合語境。惠贈：敬詞，用于稱對方對自己的贈送，敬謙不當(dāng)，應(yīng)該改為“敬贈”。
2、【答案】“親們”改為“朋友們”；
“小的”改為“我”；
“家門”可刪去；
“敬謝不敏”改為“不勝感激”；
“俯首”改為“叩首”或“磕頭”
3、【答案】“寄奉”改為“惠賜”?“過目”改為“拜讀”?“些許”改為“莫大”“惠存”改為“珍藏”?“光臨”改為“前往”
4、【答案】（1）家父改成您父親或令尊（2）嶄露頭角改成很有影響（3）拙作改成作品（4）犬子改成兒子（5）有幸改成應(yīng)邀
5、【答案】“敝刊”改為“本刊”。“獨(dú)步天下”改為“特色鮮明”。“慷慨解囊”改為“踴躍訂閱”。“務(wù)必”改為“敬請”。“垂詢”改為“咨詢”或“回訪”。
【解析】“敝刊”是謙詞，征訂啟事中稱自己的刊物為“敝刊”不合適；“獨(dú)步天下”過于夸張，給讀者以浮夸之感；“慷慨解囊”指毫不吝嗇地拿出錢來幫助別人；“務(wù)必”語氣過于強(qiáng)硬；“垂詢”是敬辭。（找出并修改正確1分，一處1分）
6、【答案】“你校”改為“貴校”“十分幸運(yùn)”改為“深感榮幸”“一些經(jīng)驗(yàn)”改為“豐富的經(jīng)驗(yàn)”“撥冗”改為“準(zhǔn)時(shí)”“給你們添麻煩了”改為“叨擾貴校，深感不安”（共5分，一點(diǎn)一分。其他答案只要符合得體等要求，亦可酌情給分。）
7、【答案】“府上”修改為“寒舍”;“家慈”修改為“家嚴(yán)或家父”;“華誕”改為“壽宴”;“垂詢”改為“請教”;“請屆時(shí)務(wù)必光臨”改為“真誠期待您的光臨”。
8、格式：各位業(yè)主（或“稱呼”）未頂格寫；落款單位與日期位置顛倒。書面語：“叫”改為“責(zé)成”或“安排”；“開”改為“行駛”；“澡堂子”改為“浴池”。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)糾紛法律問題
一、物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)及其產(chǎn)生的原因
（一）物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)
物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展。20世紀(jì)80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。我國的物業(yè)管理行業(yè)是隨著改革開放以及房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的。物業(yè)管理被譽(yù)為21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市管理、精神文明建設(shè)和社區(qū)建設(shè)方面發(fā)揮著日益重要的作用。那么到底什么是“物業(yè)管理”呢？根據(jù)修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條之規(guī)定：“物業(yè)管理（propertymanagement）是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”①
但是，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理糾紛案件也在逐年呈上升趨勢，且案件糾紛的類型也呈現(xiàn)多元化。下面我們談?wù)勎飿I(yè)管理糾紛的表現(xiàn)；
1、物業(yè)管理糾紛類型多，且形式多樣
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。案件的類型主要有：（1）物業(yè)公司向業(yè)主追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛的數(shù)量較多；（2）維修公共部位費(fèi)用分?jǐn)偟募m紛；（3）小區(qū)停車位收費(fèi)及其權(quán)屬引起的糾紛；（4）業(yè)主違章搭建引起的糾紛；（5）業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛；（6）開發(fā)商與物業(yè)公司之間的物業(yè)管理承包合同糾紛；（7）業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)公司產(chǎn)生的糾紛；（8）業(yè)主訴房地產(chǎn)行政主管部門行政侵權(quán)糾紛；（9）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理公司賠償在提供特約服務(wù)中所引起的糾紛；（10）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)管理協(xié)會之間的糾紛等。為什么會產(chǎn)生如此多的糾紛案件呢？原因又何在呢？后面我們再詳細(xì)分析。
2、物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，標(biāo)的額也不斷增加
伴隨著全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加，而物業(yè)管理糾紛也在逐年上升。以北京市各人民法院為例,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理糾紛案每年都不斷上升,訴訟標(biāo)的額少則上萬元多則幾十萬元.可見隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也在不斷的上升，其原因有何在呢？
3、物業(yè)管理法律關(guān)系復(fù)雜
物業(yè)管理法律關(guān)系是眾多法律關(guān)系的一種，它是指參與物業(yè)管理服務(wù)活動的各責(zé)任主體之間發(fā)生的符合物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策規(guī)范，具有物業(yè)管理權(quán)利義務(wù)的社會關(guān)系。物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系就是調(diào)整業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等責(zé)任主體之間在物業(yè)管理服務(wù)過程中依法產(chǎn)生或形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（1）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體就是物業(yè)管理法律制度所規(guī)定的，物業(yè)管理法律關(guān)系的參與人，包括物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商、建筑商、房地產(chǎn)行政主管部門。
（2）物業(yè)法律關(guān)系的客體是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的意志和行為指向和作用的客觀對象。包括三個(gè)方面：（1）物。物業(yè)管理服務(wù)的對象；（2）行為。《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的物業(yè)管理行為引起的管理服務(wù)活動；（3）智力成果。包括小區(qū)、大廈的榮譽(yù)稱號、獎狀、獎品等。如：同升湖山莊被評為“國際花園社區(qū)金獎”，“湖南省優(yōu)秀管理示范小區(qū)”。
（3）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，同是也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。包括了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理公司按物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定而確定的權(quán)利義務(wù)、開發(fā)商在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)、政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理協(xié)會的權(quán)利義務(wù)。物業(yè)法律關(guān)系即涉及到業(yè)主與使用人之間的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到開發(fā)商與物業(yè)公司的物業(yè)委托合同關(guān)系、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的委托管理關(guān)系，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系等。而在現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理糾紛屬于新類型案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，物業(yè)管理立法又比較落后，這給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
以上是物業(yè)管理糾紛案件在日常管理與服務(wù)中的一些常見的表現(xiàn)，下面來具體
分析物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。
（二）物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因
1、業(yè)主和物業(yè)的定位不清、服務(wù)不規(guī)范不到位
在法律層面上雙方不能明確自己的主體身份，往往是誰主誰輔，誰上誰下。但是在社會層面上，人們由于受傳統(tǒng)的思想影響，在觀念上使的雙方原本平等的合同法律關(guān)系產(chǎn)生了錯(cuò)位，而這種合同關(guān)系又體現(xiàn)在服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系上。但有些物業(yè)公司卻發(fā)生了角色的錯(cuò)位，往往以管理者自居，以為物業(yè)管理公司突出的是管理而不是服務(wù)。再加上大部分物業(yè)公司是開發(fā)商自建自管的，自始就與業(yè)主有些對立。還有些物業(yè)公司是由房管部門轉(zhuǎn)制而成的，他們在思想上還沒有形成服務(wù)的觀念，對業(yè)主提出的意見不是主動溝通、積極化解糾紛，而是態(tài)度強(qiáng)硬或者是相互推諉，造成了業(yè)主的不滿。而對業(yè)主而言：業(yè)主對物業(yè)管理的正確觀念和消費(fèi)意識還沒有完全樹立起來。還有些物業(yè)公司缺少專業(yè)技術(shù)人員或技術(shù)不過關(guān)，對業(yè)主需要維修的東西，不能夠給予及時(shí)的維修。如我們小區(qū)業(yè)主家的紅外報(bào)警器壞了，業(yè)主就打電話到前臺，物業(yè)公司也派人來查看了，把主機(jī)拆下來拿走了，但好長時(shí)間沒有回應(yīng)，后業(yè)主又打電話到前臺詢問，得知主機(jī)壞了，需更換。業(yè)主好大的火氣，“為什么不早告訴我”。你們不搞好我就不交物管費(fèi)。我認(rèn)為物業(yè)公司對業(yè)主的求助要及時(shí)答復(fù)，不要一拖再拖，這樣只會造成不愉快。還有大部分物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)不規(guī)范、不到位，也引起了大量的糾紛。物管企業(yè)的財(cái)務(wù)收支不透明、侵占業(yè)主的公有收益甚至存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)的現(xiàn)象。如本公司是一個(gè)國際花園社區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，到這里來拍婚紗照的特別多，物業(yè)公司就對這些專門負(fù)責(zé)拍照的照相社進(jìn)行了收費(fèi)，收的錢歸了物業(yè)公司。我認(rèn)為物業(yè)公司這樣做侵犯了業(yè)主的權(quán)益，是違法的。
2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容不規(guī)范
物業(yè)公司在和業(yè)主簽訂合同時(shí)合同的內(nèi)容不夠細(xì)化，且出現(xiàn)不平等條款。
（1）物業(yè)公司未盡充分的安全保障義務(wù)，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損失
如某小區(qū)的一位業(yè)主，今年8月初下班后將電動車停放在住房樓下的坪里，第二天上班時(shí)發(fā)現(xiàn)電動車被盜。并多次找物業(yè)管理公司要求賠償損失，可物業(yè)公司的人說他們沒有替我保管電動車的義務(wù)。根據(jù)該案例，該業(yè)主的請求缺少法律依據(jù)，很難得到法院的支持。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。根據(jù)該案物業(yè)管理公司一般只對小區(qū)的安全負(fù)有日常管理的義務(wù)，其所承擔(dān)小區(qū)安全防范的義務(wù)只是協(xié)助義務(wù)。同時(shí)，業(yè)主可與物業(yè)公司之間簽訂特定的保管合同或其他約定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。只有在這種情況下，物業(yè)公司對電動車才負(fù)有特定的保管義務(wù)，一旦丟失將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。故該案物業(yè)公司承擔(dān)電動車被盜的損失責(zé)任缺乏法律依據(jù)。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)自己證明在物業(yè)管理活動中沒有過錯(cuò)即使有過錯(cuò)，這種過錯(cuò)也不是直接導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的原因。為此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取積極的應(yīng)對措施，配齊安全防范設(shè)備及人員，加強(qiáng)安全防范義務(wù)。
從以上案件可以看出，由于物業(yè)公司疏于管理，未盡合理注意義務(wù)，小區(qū)內(nèi)失竊等治安管理是常見的物業(yè)管理糾紛，而且業(yè)主在和物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，對委托的事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等規(guī)定的少，或不明確。發(fā)生爭議后，業(yè)主往往以財(cái)物失竊為由拒交管理費(fèi)，物業(yè)公司以已履行了相關(guān)防范義務(wù)為由來進(jìn)行抗辯。
（2）關(guān)于車庫、車位的歸屬問題
如某小區(qū)的一塊空閑場地被物業(yè)公司改造成了停車場，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)協(xié)商，由物業(yè)公司管理并收取停車費(fèi)，所收款項(xiàng)物業(yè)和小區(qū)業(yè)主三七分成，但需給業(yè)主停車一定的優(yōu)惠。但后來物業(yè)公司并未兌現(xiàn)承諾，還擅自提高了業(yè)主停車費(fèi)。雙方糾紛不斷，鬧的不可開交。
在此之前，關(guān)于小區(qū)車庫、車位的權(quán)屬問題，法律上并沒有做出明確的規(guī)定。這實(shí)際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)、特別是業(yè)主共有相關(guān)制度在我國物權(quán)法立法上的缺位。在以往的生活實(shí)踐中，我們看到，小區(qū)的車庫、車位通常是開發(fā)商和物業(yè)公司通過出售、出租等方式處分小區(qū)車庫、車位，并且取得收益，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，這種不平等的條款應(yīng)視為無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，物業(yè)公司在簽訂合同時(shí)，必須遵守國家的法律、法規(guī)，不得損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權(quán)益。必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上來確保業(yè)主或業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或
者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。”②
3、物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
我國現(xiàn)在的物業(yè)管理中大量存在質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)與服務(wù)水平不一致。“北京市消協(xié)于2005年首次對全北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告顯示，在被業(yè)主評價(jià)為服務(wù)管理“差”的物業(yè)公司中，有數(shù)家公司為二級資質(zhì)物管公司。服務(wù)與收費(fèi)倒掛的現(xiàn)象并不少見，很多物業(yè)公司收著高級資質(zhì)的物業(yè)費(fèi)，卻只干出低級資質(zhì)的活。”③我國現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，價(jià)格和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)相適應(yīng)。盡管物業(yè)管理服務(wù)屬于軟性的行業(yè)，但對其服務(wù)質(zhì)量的好壞優(yōu)劣應(yīng)該有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，至少一個(gè)地區(qū)或同一個(gè)資質(zhì)的應(yīng)該有一個(gè)相同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將標(biāo)準(zhǔn)具體量化到每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由物業(yè)公司提出管理方案和管理預(yù)算，業(yè)主大會進(jìn)行表決。故雙方在合同中應(yīng)把相應(yīng)的機(jī)制以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定清晰，避免糾紛出現(xiàn)時(shí)無所適從。
4、物業(yè)法律法規(guī)和規(guī)章制度不健全
由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，發(fā)展不平衡，相關(guān)法律、法規(guī)制度也尚未完整、系統(tǒng)地建立起來，加上人們消費(fèi)觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來，所以糾紛會不斷發(fā)生，且在法律適用上比較困難。而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的糾紛，只能作為參照。新的《物權(quán)法》雖彌補(bǔ)了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的不足，但還未實(shí)施，目前來說只是一個(gè)法律條文，它的可操作性還有待在日后的實(shí)踐中進(jìn)行檢驗(yàn)。
二、我國物業(yè)管理法律規(guī)范的完善
以上分析了物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的幾方面原因，基于物業(yè)管理糾紛的特殊性，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾在一定時(shí)期將是尖銳而不可避免的。下面來對解決物業(yè)糾紛提出自己的幾點(diǎn)建議。
（一）明確雙方定位、利益共享
在法律層面上，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已確認(rèn)了雙方是兩個(gè)平等獨(dú)立的民事法律主體，是平等的合同主體，不能簡單的定位為誰上誰下，誰主誰輔。根據(jù)9月1日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，此次《條例》修改的一大亮點(diǎn)就是根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”改成“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。這幾個(gè)小小的名稱變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系由原來的“管理”變成了“服務(wù)”。
一直以來，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾磨擦不斷，這在很大程度上是因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主對自己的定位與雙方的權(quán)責(zé)關(guān)系不明晰。變“管理”為“服務(wù)”，物業(yè)公司明確了服務(wù)的職能定位，業(yè)主明確了自己的權(quán)利義務(wù)，雙方關(guān)系的處理也就有了明確的指導(dǎo)。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，要尋求雙方的共同利益，建議在物業(yè)管理活動中推廣“合伙經(jīng)營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。讓雙方都能夠清楚的認(rèn)識到，雙方在物業(yè)管理活動中，雙方都處在同一個(gè)“利益共同體”中，是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟(jì)，互為依存，合作建立一個(gè)雙方都接受的“利益共同點(diǎn)”。
有了“利益共同點(diǎn)”,雙方只有彼此“互不設(shè)防”互相信任,真誠合作,才能達(dá)成共同目標(biāo).因此,建立一種互信機(jī)制是十分必要的.不論是物業(yè)的所有者,還是管理服務(wù)的經(jīng)營者,達(dá)成共同利益原則是永恒的原則.不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠信、互利的基礎(chǔ)上思考問題，解決問題。在處理雙方關(guān)系時(shí)，應(yīng)本著“”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。
（二）規(guī)范合同內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識
物業(yè)公司和業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)細(xì)化合同的內(nèi)容，強(qiáng)化合同意識，為以后在服務(wù)過程中產(chǎn)生的糾紛提供可供判定的依據(jù)。
物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)也要用合同來確定和保障，《條例》第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。所以，物業(yè)公司應(yīng)加強(qiáng)安全防范，充分履行合理注意義務(wù)。并且物業(yè)公司可以與業(yè)主簽訂的保管合同或其他約定。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定”。
同時(shí)，業(yè)主應(yīng)增強(qiáng)合同意識，審慎訂立合同。履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)的文本，也是物業(yè)糾紛發(fā)生時(shí)，衡量各自主張是否充分的評判準(zhǔn)則，更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。所以，業(yè)主在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)服務(wù)合同范本的同時(shí)，盡可能細(xì)化合同的內(nèi)容。使業(yè)主和物業(yè)公司都有章可循、有法可依。在業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)主動與業(yè)主進(jìn)行溝通，作為共同利益的合作雙方都必須有強(qiáng)烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動中應(yīng)共同經(jīng)營維護(hù)良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認(rèn)可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都有應(yīng)重視和加強(qiáng)彼此間溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處,盡可能通過溝通和解的方式來解決糾紛，避免矛盾的進(jìn)一步激化。
（三）完善物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)主管部門要建立物業(yè)服務(wù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建多檔次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理,并且實(shí)行資質(zhì)等級與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)成正比。物業(yè)主管部門要不定期的對物業(yè)公司進(jìn)行考核，來規(guī)范其資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)。物管協(xié)會要充分發(fā)揮其行業(yè)指導(dǎo)調(diào)和功能和“橋梁”作用。勞動行政主管部門也要加大對物業(yè)管理人員的職業(yè)資格準(zhǔn)入制度檢查的力度，來規(guī)范其人員的招聘的標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)格主管部門應(yīng)根據(jù)不同檔次的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、不同資質(zhì)等級的物業(yè)公司，科學(xué)核定不同級別的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)要大膽借鑒中國香港地區(qū)和國外一些發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來探索適合我國國情的物業(yè)管理模式，建設(shè)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、國際化的管理新思路，推出“一體化服務(wù)”、“酒店式服務(wù)”等，使其成為一流的精英團(tuán)隊(duì)。
同時(shí)，建議成立一個(gè)具有評估、監(jiān)測功能獨(dú)立機(jī)構(gòu)，其機(jī)構(gòu)成員的人選由政府主管部門，物業(yè)管理行業(yè)的專家和物業(yè)管理協(xié)會的人員。其職責(zé)主要是提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司的資質(zhì)等級、物業(yè)管理費(fèi)的分級收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。并且和物業(yè)相關(guān)部門相互配合，來保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明度。這樣將有利于物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使物業(yè)管理行業(yè)不斷的向前發(fā)展。
（四）加強(qiáng)物業(yè)管理立法、宣傳與監(jiān)督
加強(qiáng)物業(yè)管理立法勢在必行，到目前為止我國尚沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),而現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定又比較籠統(tǒng)，對現(xiàn)實(shí)中的具體問題缺乏可操作性。備受關(guān)注的物權(quán)法的公布，必將給物業(yè)管理行業(yè)帶來巨大的影響。新《物業(yè)管理?xiàng)l例》也即將實(shí)施，9月1日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，新《物業(yè)管理?xiàng)l例》與《物權(quán)法》相適應(yīng)，新《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。如：在業(yè)主委員會的成立、業(yè)主對一些事項(xiàng)的決定和業(yè)益的保護(hù)等幾個(gè)方面對原有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。
在《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉(zhuǎn)變有關(guān)，比如說《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
新的《條例》更加注意業(yè)益的維護(hù)。根據(jù)修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性。《條例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護(hù)全體業(yè)主的利益。
新修改的《條例》和《物權(quán)法》將從10月1日始實(shí)行。筆者認(rèn)為，從目前我國物業(yè)管理的對象來看，不僅有建筑物、公共場所和設(shè)施，同樣也有人員的管理，建議我國進(jìn)行專門的物業(yè)管理立法模式較為實(shí)際。其調(diào)整的特殊社會關(guān)系，應(yīng)當(dāng)以《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的模式來加以專門的規(guī)范和確定。
隨著有關(guān)物業(yè)管理立法不斷健全，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)公司在發(fā)生糾紛時(shí)，便有法可依，使糾紛得到了有效、合理的解決。同時(shí)我們認(rèn)為要改變物業(yè)管理費(fèi)的包干制收費(fèi)模式，形成市場競爭制收費(fèi)模式。
其次，建議在物業(yè)管理行業(yè)中引入保險(xiǎn)機(jī)制來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲飿I(yè)管理是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，即要給業(yè)主提供專業(yè)化的服務(wù)，又要對小區(qū)的公共設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理，在管理與服務(wù)中，面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。如：小區(qū)停放的車輛被盜或被劃破等。這些事故的發(fā)生都會給物業(yè)公司的日常管理帶來許多麻煩，并由此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任和無休止的糾紛。而保險(xiǎn)的作用恰好是為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)公司來處理風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)就可以為物業(yè)公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)上的賠償責(zé)任。這樣可以減少物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛。所以我們要借簽外國的保險(xiǎn)機(jī)制在物業(yè)公司的運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)和好處。北京物業(yè)管理協(xié)會經(jīng)過半年的市場調(diào)研，研發(fā)出了物業(yè)服務(wù)公司的專項(xiàng)險(xiǎn)種——《物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)》。該險(xiǎn)種比原來的范圍擴(kuò)大了，列明了風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)事故時(shí)責(zé)任劃分非常的分明，避免了因此而產(chǎn)生的糾紛，同時(shí)也使業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系得到了和諧發(fā)展。
同時(shí)，也要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)使用人的法律知識，在其權(quán)益受到侵害時(shí)能夠拿起法律的武器來維護(hù)自己的權(quán)利。再次，法律的監(jiān)督一定要到位，這樣才能避免不正當(dāng)競爭行為的發(fā)生，建立公平、公正的市場競爭秩序，來促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。
總之，物業(yè)管理是一個(gè)新興的，充滿競爭的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有在不斷的競爭中脫穎而出，占據(jù)有利的市場地位，才能不斷發(fā)展，不斷壯大。同時(shí)也要充分發(fā)揮行業(yè)自治的作用，依法治理物業(yè)管理市場，制止不正當(dāng)競爭行為，完善物管協(xié)會內(nèi)各項(xiàng)制度，章程，從宏觀方面維護(hù)各公司的利益。國家立法機(jī)關(guān)也要加大物業(yè)管理的專門立法，當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)有法可依，不斷減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，最終使“業(yè)主能夠溶于物業(yè)公司的服務(wù)之中，物業(yè)公司的服務(wù)能夠溶于業(yè)主之中”。
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關(guān)鍵詞：以人為本和諧社會，和諧社區(qū)
社區(qū)是整個(gè)社會的細(xì)胞、縮影和前沿，社區(qū)和諧是社會和諧的基礎(chǔ)，無數(shù)個(gè)和諧的社區(qū)才能構(gòu)成一個(gè)完整的和諧社會。要構(gòu)建和諧社會，就要堅(jiān)持以人為本、強(qiáng)化服務(wù)，努力構(gòu)建和諧社區(qū)。
一、和諧社區(qū)的建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的重要環(huán)節(jié)
（一）構(gòu)建以人為本的和諧社區(qū)是人的發(fā)展和社會發(fā)展的必然要求
認(rèn)為，人類是“作為目的本身的人類”，每個(gè)人都無可爭辯地有權(quán)全面發(fā)展自己的才能，提高自己的素養(yǎng)。然而，發(fā)展需要條件，人是環(huán)境和教育的產(chǎn)物，而環(huán)境正是由人來改變的，可以說，個(gè)人的發(fā)展取決于全社會，并首先是社區(qū)。當(dāng)前，人們對社區(qū)的依賴性、依存度比以前有了較大提高，而社會的改革、發(fā)展、穩(wěn)定也更多的依托于社區(qū)。政府各個(gè)部門也只有依托社區(qū)這個(gè)平臺，才能把自身的管理觸角伸向基層，才能使社會矛盾在基層得到有效的調(diào)節(jié)和控制。可以說，建設(shè)以人為本的和諧社區(qū)，是構(gòu)建一個(gè)充滿生機(jī)活力、健康運(yùn)行和秩序良好的社會的必然要求和有效途徑。例如，青島市提出的建立以人為本，注重人與人、人與社會、人與自然之間的和諧，使全體社區(qū)成員各盡其能、各得其所而又和諧相處，社區(qū)各要素健康發(fā)展、充滿活力而又穩(wěn)定有序的社區(qū)建設(shè)目標(biāo)，就充分體現(xiàn)了社區(qū)建設(shè)對人的發(fā)展和社會發(fā)展的重要作用。
（二）建設(shè)以人為本的和諧社區(qū)是構(gòu)建和諧社會的重要基石
社區(qū)是社會的基本單元，是人們生活的基本空間。實(shí)際上社區(qū)是大社會里面的小社會，麻雀雖小，肝膽俱全。隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了大量市場這只“看不見的手”解決不了、政府這只“看得見的手”又解決不好的問題，這些問題迫切需要新的社會組織——“公民社會”這“第三只手”來承擔(dān)以實(shí)現(xiàn)社會協(xié)調(diào)、和諧。而社區(qū)作為公民社會最基本的組成單元，是人們生產(chǎn)和生活的“共同體”和重要活動場所，為社會找到了相應(yīng)的承接載體。社會人的許多需求，或者通過社區(qū)的社會服務(wù)和自我管理得以滿足，或者通過社區(qū)組織向政府反映得以滿足。正是從這個(gè)意義上講，和諧社區(qū)的建設(shè)為構(gòu)建和諧社會提供了一個(gè)重要的基礎(chǔ)平臺。
（三）服務(wù)居民是和諧社區(qū)建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)
社區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)有很多，但“含金量”最高的應(yīng)該是居民的滿意度。當(dāng)前，社區(qū)居民的需求越來越多樣化，要適應(yīng)這種多樣化的需求，社區(qū)建設(shè)必須以人為本，不斷增強(qiáng)服務(wù)功能、拓寬服務(wù)領(lǐng)域、擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，在生活、工作、安全、學(xué)習(xí)、信息等各方面為居民提供服務(wù)，形成“難有所幫、殘有所助、弱有所持、老有所養(yǎng)”的社區(qū)服務(wù)新格局。例如，青島市湛山街道黨工委開展“兩談潤心”活動，即“樓院座談、家庭訪談、潤澤民心”活動，面對面傾聽民聲民情，多渠道解決實(shí)際問題，零距離化解民難民憂，到目前為止，先后座談了135個(gè)樓院，3000多戶，居民4500多人，顯示了社區(qū)服務(wù)工作旺盛的生命力。論文格式。
二、目前社區(qū)工作中存在的“不和諧”問題
欲求“和諧”，必先消除“不和諧”。只有通過對“不和諧”問題的成因探究和思考，才能明確構(gòu)建和諧社區(qū)的思路和對策。
（一）投入“不和諧”，建設(shè)和諧社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施薄弱
社區(qū)財(cái)力不足導(dǎo)致部分社區(qū)在必須的服務(wù)設(shè)施、活動設(shè)施建設(shè)方面相對滯后，社區(qū)居民的鍛煉場所緊缺等迫切需要解決的問題。
（二）社區(qū)結(jié)構(gòu)“不和諧”，利益協(xié)調(diào)和矛盾調(diào)處困難重重
社區(qū)成員結(jié)構(gòu)日益多元化，下崗職工、外來務(wù)工人員、個(gè)體戶、白領(lǐng)階層等不同群體的利益訴求各不相同，社區(qū)內(nèi)缺乏完善的調(diào)處和協(xié)調(diào)機(jī)制。
（三）管理能力“不和諧”，社區(qū)環(huán)境、治安等問題亟待改善
目前仍有相當(dāng)一部分舊式小區(qū)物業(yè)管理多頭交叉，保潔、保綠、保修不到位，小區(qū)環(huán)境臟亂差。政府相關(guān)職能部門措施不夠有力，依責(zé)履職不夠到位，影響了和諧社區(qū)建設(shè)的整體推進(jìn)。
（四）公民素質(zhì)“不和諧”，建設(shè)和諧社區(qū)道德水準(zhǔn)有待提高
不同收入、不同社會地位、不同理想追求的社區(qū)成員之間尚難形成共同的理想信念和共同的道德規(guī)范。社區(qū)成員在生活中各種不文明行為時(shí)有發(fā)生，而政府相關(guān)職能部門沒有充分發(fā)揮社會主義思想道德教育的感召力和影響力。
三、堅(jiān)持以人為本構(gòu)建和諧社區(qū)的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)
構(gòu)建和諧社區(qū)，關(guān)鍵在于要圍繞不同人的不同需求，堅(jiān)持以人為本，強(qiáng)化服務(wù)。
（一）理順政社關(guān)系，構(gòu)建以社會化管理為重點(diǎn)的社區(qū)管理機(jī)制
社區(qū)處于城市行政管理和社會自我管理的結(jié)合部，是屬地化管理具體實(shí)施者，著力解決目前社區(qū)管理中存在的“有責(zé)的無權(quán)、有權(quán)的無責(zé)”等問題，要實(shí)行管理進(jìn)社區(qū)、責(zé)任進(jìn)社區(qū)、工作進(jìn)社區(qū)、服務(wù)進(jìn)社區(qū)。對政府職能部門管不了、也管不好，需要社區(qū)承擔(dān)或參與的工作，經(jīng)統(tǒng)一審核，批準(zhǔn)后進(jìn)入社區(qū)，同時(shí)，實(shí)行“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨責(zé)走”，在下放相關(guān)職能的同時(shí)，將相應(yīng)的工作經(jīng)費(fèi)按照一定比例轉(zhuǎn)移到社區(qū)，使社區(qū)真正做到有權(quán)管事、有錢辦事。例如，青島市李滄區(qū)從2002年開始，按照每人每年1元的標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)級財(cái)政設(shè)立了社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，列入財(cái)政預(yù)算，并逐年增加，到2005年，全區(qū)共投入社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)經(jīng)費(fèi)超過300萬元，為社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
（二）堅(jiān)持以人為本，構(gòu)筑良好的社區(qū)人文體系
和諧社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，固然需要堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，但人文精神是和諧社區(qū)的靈魂。和諧社區(qū)建設(shè)要注意以人為本，立足社區(qū)、服務(wù)居民，以不斷滿足社區(qū)居民的社會需求、提高居民的生活質(zhì)量及文明程度為宗旨，實(shí)現(xiàn)人的全面發(fā)展為最終目標(biāo)，讓廣大人民群眾切身感受到黨的溫暖和政府的關(guān)懷，感受到社區(qū)改革帶來的新變化。注重人與人之間的關(guān)系和諧，在和睦和諧的社會人際關(guān)系基礎(chǔ)上的，提高人們共同的審美情趣，培養(yǎng)良好的道德觀念和正確價(jià)值取向，塑造社區(qū)“個(gè)性”，提升社區(qū)的“氣”和“神”。
（三）從社區(qū)成員的實(shí)際需求出發(fā)，提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量和水平
針對社區(qū)成員結(jié)構(gòu)變化、需求多樣的實(shí)際，堅(jiān)持物質(zhì)和精神并舉，開展面向所有對象、覆蓋不同層次、滿足各種需求的社區(qū)服務(wù)。服務(wù)的重點(diǎn)是面向特殊群體的社會救助和福利服務(wù)，面向社區(qū)居民的便民利民服務(wù)，面向社區(qū)單位的社會化服務(wù)，面向下崗失業(yè)人員的再就業(yè)服務(wù)和社會保障社會化服務(wù)。論文格式。創(chuàng)造公共服務(wù)的方式方法，采取市場化的運(yùn)作方式，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、鼓勵(lì)各類企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，承擔(dān)、興辦社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。采取政府購買非營利項(xiàng)目，發(fā)展社區(qū)居民自我服務(wù)組織，充實(shí)社區(qū)志愿者隊(duì)伍等形式，為社區(qū)居民提供更加便利的服務(wù)。逐步形成社會福利服務(wù)、社區(qū)互助服務(wù)和市場有償服務(wù)相結(jié)合的多類型、多層次、廣覆蓋的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，服務(wù)居民生活，凝聚人心。例如，青島市市南區(qū)湖街道黨工委組織建立和諧社區(qū)綜合服務(wù)隊(duì)，在100個(gè)開放式居民樓院中實(shí)行“小網(wǎng)格化”管理模式，從低保等人員中選聘專門人員，采取劃片包干形式，承擔(dān)治安巡邏、流動人口管控、社情民意和矛盾糾紛信息收集、小廣告清理等工作，實(shí)行無縫隙管理，解決了社區(qū)工作中的許多難點(diǎn)問題，使衛(wèi)生面貌煥然一新，治安秩序良好，無一起居民戶被盜案件發(fā)生。
（四）理順各方面的關(guān)系，調(diào)動各方面的積極性
在社區(qū)建設(shè)過程中，積極調(diào)動社區(qū)各群體加入社區(qū)建設(shè)是建設(shè)和諧社區(qū)不可或缺的條件。一是要充分調(diào)動全體社區(qū)居民融入社區(qū)的積極性。社區(qū)作為一個(gè)有機(jī)整體，僅靠少數(shù)社區(qū)工作人員的參與很難維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，其建設(shè)與發(fā)展離不開全體居民的參與和支持。受傳統(tǒng)觀念的束縛，不少居民對社區(qū)認(rèn)知程度不高，融入社區(qū)的主動性不夠，參與社區(qū)建設(shè)的積極性不高。這就需要社區(qū)在加強(qiáng)自身建設(shè)上下功夫，在氛圍打造上下功夫，采取諸如完善文體場所建設(shè)、建立合理的社區(qū)服務(wù)模式等措施來不斷增強(qiáng)對各類社區(qū)居民的吸引力。二是要充分調(diào)動駐地單位參與社區(qū)建設(shè)的積極性。一些駐地單位認(rèn)為社區(qū)工作是街道、居委會的事，與自己關(guān)系不大，更談不上主動參與。這就需要各方充分溝通，為這些單位提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增進(jìn)理解、達(dá)成共識，共同致力于社區(qū)的建設(shè)。三是要切實(shí)改變社區(qū)行政化的傾向。論文格式。現(xiàn)在有些社區(qū)成了職能部門的“派出機(jī)構(gòu)”，出現(xiàn)了“社區(qū)是個(gè)筐，什么都往里裝”的現(xiàn)象，上至天，下至地，四面八方全是事，該管的事沒管好，不該做的事又做不好。因而，要想建設(shè)和諧社區(qū)，必須進(jìn)一步理順各方面的關(guān)系，求得各職能部門的理解與支持。
【關(guān)鍵詞】空置；成因；影響因素
一、空置的定義
Denise D.和Willian C.W（1996）認(rèn)為空置是指建筑物的整體或部分處于等待出租或出售的狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局《房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》中對空置的定義為：在報(bào)告期末已經(jīng)竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。所以國內(nèi)外對住房空置的定義基本一致，即建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。
二、空置的成因
自2000年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但同時(shí)也伴隨著商品住宅空置的大量增加。究其原因這是我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中一系列不合理的做法而逐漸積累起來的。空置的成因大致可以從以下幾個(gè)層面進(jìn)行分析：
（一）市場的有效需求不足。產(chǎn)生商品住宅的市場有效需求不足的主要原因一是價(jià)格過高，二是居民收入偏低。房價(jià)收入比過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了消費(fèi)者的承受能力，居民有購房需求卻沒有購房能力。
（二）房地產(chǎn)投機(jī)活動。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的增加，受土地資源限制，房價(jià)上漲也是必然的趨勢，因此一些投機(jī)者購置大量商品住宅，等待漲價(jià)后出售，以獲取暴利。正是由于這種日益上漲的投機(jī)行為，在很大程度上導(dǎo)致了商品住宅空置的增加。
（三）營銷模式過于落后。我國的開發(fā)商對于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的銷售模式，而不是租售結(jié)合，這勢必會造成住宅空置面積的增加。
（四）住宅本身存在問題。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)受利益驅(qū)使過于熱衷開發(fā)高檔的住宅，適合普通人居住的低檔次的住宅卻開發(fā)甚少，同時(shí)隨著人們生活水平的提高，過去那些設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、戶型、通風(fēng)采光等條件落后，不符合現(xiàn)代人審美標(biāo)準(zhǔn)的住宅就不在人們買房時(shí)考慮的范圍了。由于這些房屋本身的問題，導(dǎo)致的無效供給過多，大量的房屋積壓銷售不出去，形成大量的空置。
（五）土地政策存在很大問題。在我國土地一方面作為政府財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來源，另一方面政府還要利用土地來招商引資，為了吸引一些重要的企業(yè)，政府甚至?xí)o償為企業(yè)提供土地，那么開發(fā)商通過競價(jià)拿到的土地價(jià)格必然上漲，建房成本上漲，房價(jià)隨之上漲，由房價(jià)上漲帶來的空置等一系列問題隨之出現(xiàn)。
（六）開發(fā)商缺乏合理規(guī)劃。前幾年火爆的市場加上高額的利潤，使得越來越多的投資者缺乏科學(xué)的規(guī)劃，盲目的投資房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致市場上住宅的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消費(fèi)者的需求量，導(dǎo)致大量的商品住宅處于空置狀態(tài)。
三、商品住宅空置的影響因素
商品住宅空置是一個(gè)全國性的問題，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，法規(guī)政策，生活習(xí)慣等方面存在著較大的差異，這些差異勢必會對商品住宅的空置產(chǎn)生一定的影響。空置的影響因素涉及各個(gè)方面，從理論上看，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：
（一）商品住宅的區(qū)位因素。住宅作為人們生活最基礎(chǔ)的一部分，其所處的位置如距離市中心，以及自己工作學(xué)習(xí)的地方，大型商場購物中心，公交地鐵站的距離，周邊環(huán)境等是否滿足消費(fèi)者的需求，是消費(fèi)者在購房時(shí)需要慎重考慮的因素。
（二）房屋的質(zhì)量。房屋的質(zhì)量包括住宅本身的施工質(zhì)量，設(shè)計(jì)是否完美，戶型面積是否滿足需要、通風(fēng)采光條件好壞等，同時(shí)還包括小區(qū)物業(yè)管理水平，管理人員的素質(zhì)，基本的配套設(shè)施等等。這些都是消費(fèi)者在購房時(shí)要考慮的重要因素，從而影響銷售情況。
（三）商品住宅開發(fā)的總量。在市場被看好的情況下，開發(fā)商會投入巨資，開發(fā)大量的新的商品住宅，短期內(nèi)大量新建商品住宅的推出，不但開發(fā)商間彼此競爭激烈，同時(shí)還會使得消費(fèi)者在短期內(nèi)無法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅銷售不出去，造成大量的積壓，空置增加自然不可避免。
（四）開發(fā)商的營銷模式。在當(dāng)今這個(gè)信息時(shí)代，信息傳達(dá)的越多，傳達(dá)的越廣，消費(fèi)者對樓盤的了解度就可能更多，優(yōu)秀的營銷模式能使更多的消費(fèi)者了解這一樓盤，同時(shí)還能給消費(fèi)者留下良好的印象，這樣新建的房屋銷售出去的可能性就會增大，而那些營銷模式落后的可能就會有更多的積壓，空置必然增高。
（五）銀行存款的利率。當(dāng)銀行的存款利率增加時(shí)，消費(fèi)者就更愿意把錢存放到銀行而不愿去消費(fèi)，當(dāng)消費(fèi)者把錢都存入銀行獲取利息的時(shí)候，他們用于其他方面的支出就會減少，買房的人自然也會減少，商品住宅銷售量減少，就會導(dǎo)致空置面積增加。
（六）房價(jià)的高低。房價(jià)的高低將對商品住宅的銷售情況起到?jīng)Q定性的作用，一般消費(fèi)者會綜合考慮住宅質(zhì)量和房價(jià)再做出是否購買的決定。那些價(jià)格合適，質(zhì)量有保證的住宅會是消費(fèi)者的第一選擇，房價(jià)的升高通常會對商品住宅銷售產(chǎn)生影響，會導(dǎo)致空置面積的增加。
四、總結(jié)
通過對空置原因及其影響因素的研究，我們在了解空置產(chǎn)生的原因的影響因素的基礎(chǔ)上還可以清晰地發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國商品住宅開發(fā)過程中所存在的問題，通過對這些問題的研究可以為發(fā)商下一階段的開發(fā)提供了一些科學(xué)的依據(jù)和參考，更有助于房地產(chǎn)市場和我國經(jīng)濟(jì)社會的健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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