時間：2022-04-16 11:35:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
第二條 凡在我省規(guī)定開征房產(chǎn)稅地區(qū)的單位和個人的房產(chǎn)，均應(yīng)依照《條例》和本細(xì)則繳納房產(chǎn)稅。
第三條 《條例》第一條所指“城市”，系指國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市;“縣城”，系指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地;“建制鎮(zhèn)”，系指省人民政府批準(zhǔn)的建制鎮(zhèn)。
城市的征收范圍為市區(qū)、郊區(qū)和市轄縣的縣城，建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)人民政府所在地。均不包括所轄農(nóng)村和行政村。
工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá)，人口比較集中，符合國務(wù)院規(guī)定的建鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，但未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地。具體劃分由州、市人民政府、地區(qū)行政公署確定，報省稅務(wù)局備案。
第四條 除《條例》第五條免稅的規(guī)定外，下列房產(chǎn)亦不征房產(chǎn)稅：
一、企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)。
二、作為營業(yè)用的地下人防設(shè)施。
第五條 房產(chǎn)稅的減免稅權(quán)限為：
一、屬于地、州、市范圍內(nèi)全面性的減稅和免稅，報省人民政府審批。
摘 要 2011年1月，重慶和上海作為試點(diǎn)城市開始征收房產(chǎn)稅，近來，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)城市即將公布，各界學(xué)者都在就此問題而進(jìn)行討論，認(rèn)為對存量房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨。本文就對存量房征收房產(chǎn)稅的背景、原因、意義以及在征收過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行了闡述，并就可能出現(xiàn)的問題提出了自己的建議。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅 存量房 房價
一、房產(chǎn)稅定義
房產(chǎn)稅又稱房屋稅，我國的房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對象，按照房屋的計(jì)稅余值或房屋的租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。1986年9月15日，國務(wù)院頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日開始施行。
二、房產(chǎn)稅征收背景
目前各地對房產(chǎn)稅征收抱不同態(tài)度，呼吁和支持房產(chǎn)稅開征主要有以下三個原因，也是人們認(rèn)為開征房產(chǎn)稅能解決的問題及其開征背景。
近年來房價上升速度過快，各地頻頻現(xiàn)地王，炒房投機(jī)現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，土地出讓金不斷創(chuàng)出新高。根據(jù)中國社科院2010年中國經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測藍(lán)皮書，全國85%家庭沒能力買房，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出家庭收入。房產(chǎn)稅在在抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動和房價增長速度方面能起到重要作用，使房地產(chǎn)市場價格趨于平穩(wěn)[1]。
房產(chǎn)稅主要是對擁有二套房，高檔房的群體征稅，大部分的普通居民都不會受到房產(chǎn)稅的影響，在一定程度上，房產(chǎn)稅的征收能夠在一定程度上調(diào)節(jié)貧富差距，促進(jìn)社會公平。
開征房產(chǎn)稅，將使得地方政府改變“土地財政”的老路。地方政府無法通過賣地而獲得的收益，只有通過新稅種來彌補(bǔ)財政。表1[2]是2008-2010年度我國房產(chǎn)稅稅收收入總數(shù)以及其在當(dāng)年全國財政收入中所占的比重。
表1
2008 2009 2010 2011
房產(chǎn)稅收入（億元） 680.4 803.64 878.5 1102.36
占當(dāng)年全國財政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%
三、存量房房產(chǎn)稅征收
（一）定義
存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，相對于增量房而言。存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。
（二）征收原因
重慶和上海在試點(diǎn)的過程中，先后出臺了房產(chǎn)稅征收實(shí)施細(xì)則，在其中對征收對象、稅率等問題作了明確的規(guī)定。其中，重慶市實(shí)施細(xì)則中規(guī)定的征收對象為：個人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收對象為：征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房；除上述征收對象以外的其他個人住房，按國家制定的有關(guān)個人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。
從兩省的實(shí)施細(xì)則中可以看出，除重慶市對個人擁有的獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅外，房產(chǎn)稅的征收對象以第二套及其以上的房屋為主。如果主要針對新購房屋征收房產(chǎn)稅，可能意味著征收對象沒有被平等對待。因此，從稅法公平原則出發(fā)，除對居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對擁有個人居住房屋者均應(yīng)當(dāng)征稅。征稅范圍應(yīng)當(dāng)既包括新購的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應(yīng)當(dāng)包括普通住房[3]；另外，我國人口老齡化問題日漸突出，尤其是對于一線發(fā)達(dá)城市而言，老齡化問題已不容忽視。隨著人口的不斷老齡化，增量房將不斷減少，而存量房數(shù)量將不斷增多，基于這樣的現(xiàn)狀，將存量房納入房產(chǎn)稅征收對象勢在必行；房產(chǎn)稅
的開征就目前來看是為了引導(dǎo)房價回歸正常，而隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，當(dāng)城市化水平達(dá)到70%-80%時，房產(chǎn)稅將成為一個穩(wěn)定的稅種，換言之，從長期來看，房產(chǎn)稅最終是為了補(bǔ)貼地方財政的。2011年，上海的財政稅收共3429.8億元，而房產(chǎn)稅僅僅73.7億元；重慶市2011年的財政稅收為2900億元，房產(chǎn)稅僅有1.5億元。從上面的數(shù)據(jù)中不難看出，目前就兩個試點(diǎn)城市而言，房產(chǎn)稅對地方稅收的作用可以說是九牛一毛，因此，勢必要將存量房納入征稅范圍，以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅補(bǔ)貼地方財政的作用。最重要的是，人民群眾支持對存量房房產(chǎn)稅的征收。
（三）征收意義
向存量房征收房產(chǎn)稅，主要有以下幾方面的意義：
1．有助于抑制投機(jī)炒房。對投機(jī)者而言，這一制度的出臺，會增加房地產(chǎn)投資收益的不確定性。在沒有這一制度的情況下，只要房價稍微上漲，投資者就能謀取較大的利潤，而在實(shí)施這一制度之后，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，投資者才能有收益。炒房的收益性從而受到影響，而收益不確定會使部分炒房者退出炒房市場，所以向存量房征收房產(chǎn)稅在一定程度上可以抑制炒房現(xiàn)象的發(fā)展。
2．有助于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)同時自住購房。在實(shí)施這一制度后，，買房人就要衡量自己的住房持有能力，是買大還是買小，是買貴還是買便宜，必將根據(jù)家庭收入來合理確定。所以，這個制度的出臺，可以引導(dǎo)居民更加合理的購買房屋。
【關(guān)鍵詞】個人住房；股權(quán)投資和出租；涉稅問題
由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?yōu)榱税簿訕窐I(yè)，個人財富主要集中在住房方面。隨著萬眾創(chuàng)新和大眾創(chuàng)業(yè)，一部分創(chuàng)業(yè)人士將住房投資入股。
一、個人住房股權(quán)投資的涉稅問題
1.個人交易環(huán)節(jié)涉及的稅種
個人住房投資入股在稅法上視同銷售，涉及的稅種主要包括：
（1）增值稅
假設(shè)深圳市居民個人股東擁有住房，建筑面積120平米， 購買時間為2016年4月30日前，持有時間不足2年，價值500萬元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此進(jìn)行演算。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財稅[2016]36號文件，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含兩年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。鑒于此住房不足兩年，需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加稅種及印花稅
如城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育附加2%和印花稅0.05%。需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）個人所得稅
稅率是1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋滿5年但不是首套房，個人所得稅1%也要繳納。需要繳納個人所得稅47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投資公司需要根據(jù)評估價格繳納3%契稅及0.05%的印花稅。需繳納契稅及印花稅145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易環(huán)節(jié)繳納增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、契稅和印花稅等共計(jì)461，877.77元。
2.被投資公司持有環(huán)節(jié)涉及的稅種
假設(shè)該公司的經(jīng)營期限是20年， 涉及的稅種主要包括：（1）房產(chǎn)稅，該公司經(jīng)營期限屆滿需繳納房產(chǎn)稅800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用稅，土地級別每年每平米×土地使用面積（一般為建筑面積/樓房總層數(shù)）。假設(shè)該房產(chǎn)小區(qū)地塊容積率為4.0，地段屬于深圳市二級納稅等級即年每平米21元，該公司經(jīng)營期間應(yīng)繳納土地使用稅12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企業(yè)所得稅，被投資公司將個人股東投資的住房可以作為固定資產(chǎn)按20年提取折舊，抵減企業(yè)所得稅，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）該公司在經(jīng)營期間持有房產(chǎn)在折舊費(fèi)用遞減企業(yè)所得稅后仍需繳納稅款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合計(jì)該住房在個人股東出售給被投資公司及被投資公司經(jīng)營期間，共需繳納稅款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、個人住房出租的涉稅問題
個人住房出租涉及的稅種主要包括：
1.增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財稅[2016]36號文件，個人住房出租按5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。因此，每月8000元的租金無需申報繳納增值稅及相關(guān)附加稅種，稅率是萬分之五的印花稅可以忽略不計(jì)。
2.房產(chǎn)稅
2008年3月1日起，對個人出租住房不區(qū)分實(shí)際用途，均按出租收入4%的稅率征收房產(chǎn)稅，即每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投資企業(yè)在20年的經(jīng)營期需繳納房產(chǎn)稅73，142.86元（相對于被投資公司持有該物業(yè)按余值繳納房產(chǎn)稅減少726，857.14元）。
3.個人所得稅
對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。①每次（月）收入不超過4000元：應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元；②每次（月）收入超過4000元：應(yīng)納稅所得額=〖每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）〗×（1-20%）
在被投資公司經(jīng)營期間，個人股東應(yīng)繳納個人所得稅127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12個月×20年]
此外，被投資公司收到租金發(fā)票可以抵減企業(yè)所得稅，即=8000/1.05×25%×12個月×20年=457，142.86元，相對于被投資公司持有物業(yè)計(jì)提折舊抵減企業(yè)所得稅457，142.86元。個人股東將房產(chǎn)出租給被投資公司，個人股東所繳納的稅款房產(chǎn)稅及個人所得稅合計(jì)200，228.57元，相對于被投資公司取得租金發(fā)票抵減的企業(yè)所得稅457，142.86元，還節(jié)稅256，914.29元。
三、個人股東從被投資公司贖回住房的涉稅問題
如果個人財富獲得增長，需要從被投資公司贖回住房，相當(dāng)于被投資公司向個人出售住房，由于涉及關(guān)聯(lián)交易，還需要稅局指定的專業(yè)評估公司評估作價。假設(shè)該房產(chǎn)沒有增值，個人股東原價贖回，被投資公司需要繳納的稅種主要包括：
1.增值稅及附加和印花稅
由于該物業(yè)系2016年4月30前取得，仍然使用簡易征收辦法，不分持有物業(yè)年限，統(tǒng)一按照5%的征收率全額征收。被投資公司還需繳納增值稅238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
增值稅附加稅種及印花稅，需繳納附加稅種及印花稅30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
2.土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。土地增值稅=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含稅收入。
（1）增值額=申報價-扣除項(xiàng)目金額
（2）扣除項(xiàng)目金額=原值+原契稅+遞增額（原值×遞增年數(shù)×5%）
（3）增值額/扣除項(xiàng)目金額≤50%，稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0
50%
100%
200%
雖然個人股東按原價贖回該住房，但根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，主管稅局對此交易的價格認(rèn)為明顯偏低，應(yīng)找有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，以評估價來確認(rèn)該筆交易是否繳納土地增值稅及計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額。
3.契稅
個人需要繳納契稅（面積在90平米一下并且是首套房的可以繳納1%，，面積在90平米以上144平米以下繳納1.5%，面積在144平米以上的需要繳納4%）及0.05%的印花稅。個人股東贖回該住房需繳納契稅及印花稅50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）
四、個人住房股權(quán)投資和出租的籌劃建議
個人股東將住房進(jìn)行股權(quán)投資在交易環(huán)節(jié)和被投資公司經(jīng)營期間，個人股東及被投資公司需要繳納各種稅款1，167，334.91元；而個人股東僅將住房出租給被投資公司收取租金，被投資公司以此租金抵減納稅所得額，個人股東及被投資企業(yè)雙方還少繳納稅款256，914.29元；至此，個人住房股權(quán)投資和個人出租住房給被投資公司，綜合繳納稅款差異達(dá)到1，424，249.20元。
綜上所述，如果避免繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的契稅和土地增值稅、及每年繳納的房產(chǎn)稅、土地使用稅，還是個人持有物業(yè)出租較好。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例》.
[2]《中華人民共和國企業(yè)房產(chǎn)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.
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[5]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則》.
[6]《中華人民共和國個人所得稅法及實(shí)施條例》.
筆者最近遭遇許多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者滿臉帶笑，追問說，你不是支持房產(chǎn)稅嗎？你不是說房產(chǎn)稅是最大的做空工具嗎？現(xiàn)在怎么樣呢？
這讓人想起如下場景。有人說老虎會吃羊，結(jié)果，有人在園子里同時放入一只老虎與一只羚羊，這只老虎七老八十，牙落爪鈍，而羚羊正當(dāng)壯年，奔跑速度快，犄角尖利，一放入場，老虎氣喘不止，羚羊踢掉了老虎一顆牙后逃得不見蹤影。人們感慨，誰說老虎吃羊，看看，老虎是假招子。目前在滬渝實(shí)行的房產(chǎn)稅就是這只老掉牙的老虎，而房地產(chǎn)市場就是那只壯年羚羊。5月5日，重慶市財政局表示，目前重慶已經(jīng)入庫的房產(chǎn)稅幾十萬元，而上海約20筆應(yīng)征房產(chǎn)稅入庫，兩地相加不到200萬元，不及上海一套高端住宅的價格。
嚴(yán)格來說，上海與重慶實(shí)行的不是普遍的房產(chǎn)稅。重慶實(shí)施的是毫宅與高價房懲罰稅。按照重慶房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則第八條，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3（含）～4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。可見重慶的房產(chǎn)稅主要打擊的是高端住宅，收稅范圍小而稅率低，并且隨著商品房均價的上升，納稅的3倍價格標(biāo)準(zhǔn)也將水準(zhǔn)船高。
上海的房產(chǎn)稅目標(biāo)指向過度投資性購房。對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含）的，稅率可暫減為0.4%，應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅面積×新購房單價×70%×稅率。上海不征收存量房，是對既有的利益格局的妥協(xié)，封堵住了因?yàn)閽伿鄞媪糠慨a(chǎn)生的房價大幅回落。稅收優(yōu)惠舉措則在房產(chǎn)稅上開出一道口子，成年子女獨(dú)立成家可以減免，本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠，在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠，只有最老實(shí)還有錢的人才會成為納稅一族。
無論是重慶還是上海，房產(chǎn)稅已經(jīng)變性，過于溫柔，彈性極大，既是對已有利益格局的妥協(xié)，也是對既往鼓勵房地產(chǎn)投資政策的綏靖。目前還不是評價房產(chǎn)稅效果的時候，因?yàn)榧{稅高峰期還沒有到。重慶個人住房房產(chǎn)稅納稅期限為每年的10月1～31日。上海規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)在每年的12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳清當(dāng)年度應(yīng)納稅款。未按時足額繳納的，逾期繳納的稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。重慶在每年11月或12月、上海在次年1月分析房產(chǎn)稅的效果是最佳時間，能得出較為完整客觀的結(jié)論。
分析任何一個樣本，必須有對照組，進(jìn)行定量與定性分析。上海、重慶實(shí)施房產(chǎn)稅必須與其他不實(shí)施房產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅的城市進(jìn)行對比。但目前不存在對比的條件，原因在于各地推出的限購舉措消解了房產(chǎn)稅的效力，今年一季度各大城市成交量下降，限購令下，各大城市成交量雪崩，此時即便不實(shí)行房產(chǎn)稅，效果大同小異。但實(shí)行房產(chǎn)稅的效果在立足于長遠(yuǎn)，如果限購令取消之后，上海、重慶的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持續(xù)下降，才能印證效果。
房產(chǎn)稅的溫水煮不了鍋里的青蛙？未必。重慶前3個月應(yīng)納稅額79萬元，說明完成交易的住宅量并不大。據(jù)測算，需要交納房產(chǎn)稅占到總交易量的5%～6%。上海情況大同小異，應(yīng)納房占市場交易量5%左右。非市場人士對于房產(chǎn)稅大加打擊，認(rèn)為土地財政與地價將托住房價，他們不了解做空工具的厲害，不了解資本利得稅征收后對于中國臺灣等地資本貨幣市場斷崖式的影響。未來房產(chǎn)稅如果依然遭到異化，貨幣超發(fā)與通脹壓力不減，房產(chǎn)稅就永遠(yuǎn)無法顯效，如果貨幣被控制，通脹壓力下行，房產(chǎn)稅成為真正的資產(chǎn)利得稅，到那時，就是房產(chǎn)稅大顯神通之時。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)調(diào)控；權(quán)力尋租
一、引言
近日，有經(jīng)濟(jì)學(xué)界人士稱，1987～2012年這25年里，國內(nèi)商品房平均銷售價格累計(jì)凈增了13.19倍，平均每年上漲55%。數(shù)據(jù)顯示，1987年全國商品房平均單價僅408元/平方米，到了2012年則達(dá)到5791元/平方米。計(jì)算定基房價指數(shù)1987年為100，2012年已經(jīng)是1419.4。有專家指出，“由于長期調(diào)控政策所積累的樓市結(jié)構(gòu)性矛盾日漸加深，未來房價仍將保持一定的上漲慣性。”伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房價上漲本應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，但過高過快的持續(xù)上漲是不合理的。近幾年我國房價上漲勢頭正足，為了抑制房價的進(jìn)一步上揚(yáng)，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，國家繼規(guī)定最低首付款比例，在部分城市頒布限購令之后，又重磅推出了房產(chǎn)稅，并且選擇上海和重慶兩個一線城市作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)，從而加大了對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。本文試圖通過對房產(chǎn)稅的推行情況及達(dá)到的效果進(jìn)行研究，以期得出一些有用的結(jié)論，為進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍甚至全國推廣提供參考，為保障我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康和國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提出合理建議。
二、我國房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場情況分析
（1）我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀。近年來，盡管國務(wù)院相繼出臺了包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的限購限貸、規(guī)定最低首付款比例等措施，但是樓市在高壓政策下卻頂住了壓力。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，全國商品房銷售額、銷售面積分別在2012年6月和7月結(jié)束了2011年四季度以來的持續(xù)下降，保持同比上升且增幅擴(kuò)大，11月增速分別為38%和30%。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年11月70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量53個，比10月增加了18個；新建商品住宅價格；同比上漲的，11月有25個，比10月增加13。國元證券的數(shù)據(jù)顯示，12月第2周全國33個城市成交量同比增加71%，環(huán)比減少4%。其中一線城市環(huán)比上漲19%，二線上漲9%，并且北京上漲74%。華泰證券跟蹤的25個核心城市顯示，11月成交量環(huán)比上升19%，創(chuàng)年內(nèi)新高，量為價先的原因使價格也跟隨上升。12月成交量較11月略下降6%，但依然維持高位，特別是北京等地價格上升趨勢仍在延續(xù)，但受到預(yù)售價格的監(jiān)管，上升幅度有限。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國樓市總體持續(xù)升溫的趨勢似乎已成定局。
（2）房產(chǎn)稅試點(diǎn)調(diào)控效果分析。房產(chǎn)稅在千呼萬喚之下終于出臺。自2011年1月28日起，對重慶和上海兩試點(diǎn)起征房產(chǎn)稅。兩地推出不同的征收標(biāo)準(zhǔn)，重慶（相對于上海）的稅率高、對本地居民的征收力度大、對外地居民征收力度小、在計(jì)稅依據(jù)上計(jì)稅基數(shù)較大。但是在免稅面積上實(shí)現(xiàn)了對其他方面高壓的緩沖，存量獨(dú)棟住宅為180平方米、新購高檔住房為100平方米對于一般家庭來說，繳稅的面積基本可以完全免除，政府能夠征到的房產(chǎn)稅恰好是中高薪階層，起到了調(diào)節(jié)收入分配的作用，有利于實(shí)現(xiàn)社會公平；上海在免稅面積上規(guī)定人均60平方米，將中低曾收入人群隔離在房產(chǎn)稅之外，也起到了征收富人稅的作用。兩地對比來看，重慶征稅力度稍顯大一些。重慶2011年預(yù)計(jì)可征收房產(chǎn)稅約為1億～1.2億元人民幣，占當(dāng)?shù)卣斦杖?900億元的0.04%，而2011年重慶土地出讓金收入820億元。上海2011年預(yù)計(jì)征收房產(chǎn)稅3億元，土地財政收入為1510億元。由數(shù)據(jù)不難得出，兩試點(diǎn)房產(chǎn)稅都對財政收入貢獻(xiàn)甚微。從長期來看，試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策由于應(yīng)稅面窄、稅率過低等，目前所征收的房產(chǎn)稅對降低房價的作用微乎其微，對改善地方財政收入也不會達(dá)到很好的效果。
（3）房產(chǎn)稅調(diào)控存在的問題及實(shí)施阻力因素。第一，調(diào)控政策不夠具體，執(zhí)行困難。2013年2月20日國務(wù)院發(fā)表聲明將擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，但是關(guān)于這一政策執(zhí)行的時間、擴(kuò)大的城市等相關(guān)細(xì)節(jié)一拖再拖、遲遲沒有出臺，公眾猜測中央似乎只是在傳遞樓市政策不會有松動的信號。細(xì)則的難產(chǎn)，意味著政策執(zhí)行接近空話。執(zhí)行困難，力度不夠，這恰恰給了地方政府空子可鉆，把解釋權(quán)留給了地方政府，同時令地方政府以為中央沒有切實(shí)的解決辦法反而增強(qiáng)了地方政府對土地財政的信心。這樣微弱無力的調(diào)控政策對由于土地財政長期存在而形成的高房價幾乎造不成影響，對高房價的支撐點(diǎn)沒有實(shí)質(zhì)的影響。第二，房產(chǎn)稅增加了供給者的成本。房產(chǎn)稅作為一種稅，本身變成了供應(yīng)者的成本，開發(fā)商和其他投機(jī)者很可能將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到普通購房者身上。如此看來，房產(chǎn)稅雖然抑制了購房需求，拉低房價；但作為一種稅賦，卻又推高了房價。我們不愿看到的是，真正有購房需要的普通勞動群眾卻為房產(chǎn)稅買了單，致使房奴數(shù)量驟增，加重人民群眾生活壓力。第三，自身設(shè)計(jì)不合理。從試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅屬于從價計(jì)稅。從價計(jì)稅是將減除后70%～90%的原房產(chǎn)值，作為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)。但是這種稅制設(shè)計(jì)沒有考慮隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價變化和房產(chǎn)價值的上升，房產(chǎn)原值并不會發(fā)生變化，這就造成了房產(chǎn)稅難以發(fā)揮對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)功能和擔(dān)當(dāng)?shù)胤街饕惙N的功能。第四，“土地財政”阻力。中央和地方政府實(shí)行分稅制后，買賣土地成為地方政府的主要收入來源。雖然中央對樓市一再施壓，但是地方政府未必能夠做到令行禁止。房產(chǎn)稅相對于土地出讓收入猶如九牛一毛，地方政府當(dāng)然想盡辦法阻撓房產(chǎn)稅的施行，以換來招商引資、買賣土地的巨大利潤。這樣一來，由于地方政府執(zhí)行大打折扣，房產(chǎn)稅形同虛設(shè)，成了一紙空文?！巴恋刎斦钡拇嬖趯Ψ慨a(chǎn)稅的推行所產(chǎn)生的阻力使得中央的樓市調(diào)控措施收效甚微。第五，剛性需求難以緩解。北京、上海、廣州等大城市住宅需求大于供給，但是開發(fā)商的不主動增多樓盤推熱了樓市，使得房價應(yīng)需而漲。雖然房產(chǎn)稅屬于抑制需求方面的政策，但是現(xiàn)如今人們對住房剛性需求不斷增大，房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)效果很可能收效甚微。第六，存在權(quán)力尋租的空間。單單從重慶和上海這兩個試點(diǎn)來看，就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)存在差異。中央缺乏統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)，地方政府各自為政，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)的制定者和執(zhí)法人員缺乏客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)之時，勢必給權(quán)力尋租留下空間。房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)口徑主觀裁定，執(zhí)行期間遇到的困難很可能遮遮掩掩而不去實(shí)際解決、一帶而過，如此何談?wù){(diào)控作用，甚至催生新的腐敗。
三、完善房產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)和施行的建議
房產(chǎn)稅的產(chǎn)生初衷是抑制過度投資和投機(jī)，打擊囤房炒房，穩(wěn)定物價，讓更多的人有房可住。但是，在房產(chǎn)稅推行過程中確實(shí)存在諸多阻力。政府部門應(yīng)當(dāng)從多個角度制定措施，配合房產(chǎn)稅的實(shí)施，使房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的真正作用顯現(xiàn)出來，力爭達(dá)到預(yù)期效果，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，承擔(dān)起保障我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。
（1）完善實(shí)施細(xì)則。自“國五條”頒布以來，之所以媒體及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對其各種揣測和解釋未曾中斷過，就是因?yàn)榧?xì)則不細(xì)，難以執(zhí)行。中央應(yīng)該盡快制定更細(xì)的房產(chǎn)稅調(diào)控和推行準(zhǔn)則，將中央和地方標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，收回地方政府對房產(chǎn)稅的解釋權(quán)，充分切實(shí)地執(zhí)行中央政策。
（2）進(jìn)一步完善稅制設(shè)計(jì)。第一，減免其他環(huán)節(jié)稅收。西方發(fā)達(dá)國家，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定方面的通用方法是通過開征房產(chǎn)稅來增加房屋保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)的同時減免一些房屋在開發(fā)、交易、出租環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。經(jīng)驗(yàn)表明，這種運(yùn)作模式有利于房價維持在一個合理水平，從根本上降低樓盤開發(fā)成本，平抑房價，從而進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)二級市場交易，確保住房市場上出租出售房屋量的增加，以有效遏制房價的過快上漲。第二，改革計(jì)稅依據(jù)。國際慣例上多以估定價值作為房產(chǎn)課稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。參照國際經(jīng)驗(yàn)，這樣就能建立起稅收收入隨房產(chǎn)價值的上升而增加的機(jī)制，確保地方財政收入的穩(wěn)定增長，同時也有利于解決不同地段級差收益問題。對大多數(shù)采取租用形式的商業(yè)辦公用房等，以收入法確定其評估價值；對民用住宅的評估，多采用市場成本法、收入法和價格法； 對于某些工廠等，要按其重置成本減除折舊后的凈值作為計(jì)稅依據(jù)。無論采用哪種方法，評估時都要充分考慮建筑材料價格級差和地租等對房產(chǎn)價值的影響。
（3）重視房地產(chǎn)評估人才培養(yǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國僅有3.5萬人獲得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，就算是上海試點(diǎn)也僅有1351名注冊房產(chǎn)估價師，這個數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了評估需求。因此，相關(guān)部門可以通過采取減免考試費(fèi)用、安排相關(guān)方向的就業(yè)等優(yōu)惠措施重視培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價值評估人員以適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)評估人員高質(zhì)量的批量產(chǎn)生。
（4）規(guī)范政府管理房地產(chǎn)市場行為。第一，摒棄“土地財政”。地方政府應(yīng)當(dāng)放眼宏觀大局，改變以買賣土地獲得主要財政收入的運(yùn)作模式。居高不下的土地出讓價解決不了，房價就難以打壓。政府應(yīng)當(dāng)積極投身實(shí)業(yè)，并引導(dǎo)投機(jī)者投資實(shí)業(yè)，踏踏實(shí)實(shí)發(fā)展實(shí)業(yè)，實(shí)現(xiàn)地方政府財政收支的可持續(xù)發(fā)展。第二，增加住房供給。管理專家閔昱在談房產(chǎn)稅時指出，“行政干預(yù)只是權(quán)宜之計(jì)，長遠(yuǎn)來看市場還是會遵循供求關(guān)系，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的規(guī)律”。開發(fā)商捂盤不售，住房剛性需求不能滿足，這種現(xiàn)象決定了加大供給是平衡供需的重要舉措。政府要加大保障房建設(shè)力度，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商增大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，同時地方政府要保證廉租房出租環(huán)節(jié)的公平性。廉租房推出之時，一并實(shí)現(xiàn)子女入學(xué)、戶口遷移政府部門“包辦”等利民政策，這將在一定程度上刺激了有住房需求的公眾對廉租房的需求，從而對購房需求起到了暫時性的緩沖。第三，增強(qiáng)地方政府調(diào)控房價信心。中央應(yīng)當(dāng)盡快出臺更多更細(xì)更嚴(yán)格房產(chǎn)稅政策，合理范圍內(nèi)盡可能做出調(diào)控大動作，加強(qiáng)地方政府對房地產(chǎn)市場降溫的信心，只有加大了執(zhí)行力度，才能令購房者和炒房者更多的持觀望態(tài)度而不敢輕易投機(jī)，從而穩(wěn)定市場。
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【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；改革；啟示
一、滬渝試點(diǎn)情況比較
（一）征稅的范圍不同
上海的征稅范圍是上海市的行政區(qū)域，而重慶的范圍則是主城九區(qū)行政區(qū)范圍內(nèi)。相比而言重慶的征收范圍明顯更大，這主要是因?yàn)樯虾５慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高并且全市的行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平均，對于在全市的行政區(qū)域內(nèi)征收房產(chǎn)稅有著相對成熟的條件；而重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不像上海那樣平均，主城九區(qū)與其他區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較為明顯的差距，如果在全市范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅的話會有較大的難度且不利于公平，所以兩地的征稅范圍是不同的。
（二）征收的對象不同
對本地居民，上海的征收對象為新購住房，不包括存量住房，而重慶的征收對象則是個人擁有的獨(dú)棟商品住宅及新購的高檔住宅，從此可以看出，重慶明顯更有目的的向高收入人群進(jìn)行征稅。對外地居民，上海的征收對象依據(jù)是所有新購住房，而重慶的征收對象則是在重慶市無戶籍、無企業(yè)和無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房。相對而言，上海市對外地居民的征稅條件更為嚴(yán)格，其打擊投機(jī)性購房的決心也更為堅(jiān)決。
（三）計(jì)稅依據(jù)與稅率不同
上海在試點(diǎn)初期是以應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，而重慶則是以官方統(tǒng)計(jì)的上兩年度房產(chǎn)均價的算術(shù)平均值為基準(zhǔn)。在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為重慶做的比較好，采取均值可以在一定程度上避免因?yàn)槭袌鰞r格波動而對房產(chǎn)價值的影響，更為穩(wěn)定。稅率方面，上海市的適用稅率分為兩種暫定為0.4%和0.6%，重慶則采用三級累進(jìn)稅制，稅率為0.5%、1%、1.2%，對外地居民則采取同一的0.5%的稅率。考慮到剛開始征收房產(chǎn)稅，民眾需要一個接受過程，上海和重慶實(shí)施的房產(chǎn)稅稅率都較為溫和，相比而言，重慶稅率規(guī)定的更為細(xì)化，對征收管理能力的要求也更高。
（四）免稅條件不同
上海對于本地居民是按人減免，人均減免60平方米，而重慶則是以家庭為單位進(jìn)行減免，已有的獨(dú)棟商品住宅免稅180平方米，新購高檔住宅的免稅面積為100平方米。在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為上海的規(guī)定更為合理，因?yàn)榘醇彝ミM(jìn)行減免很容易催生“假離婚”的行為以逃避房產(chǎn)稅的繳納。此外，上海對新婚家庭和引入人才家庭的唯一住房都暫時實(shí)行免征房產(chǎn)稅，重慶則是對農(nóng)民自有的宅基地暫時免征收稅款，兩地的側(cè)重點(diǎn)略有不同。
二、滬渝試點(diǎn)存在的問題
（一）征稅范圍過窄
首先上海與重慶都將征稅范圍限制為增量房，重慶對存量房房產(chǎn)稅的征收也僅限于高檔住宅，沒有涉及到居民的普通自住房。據(jù)統(tǒng)計(jì)在2011年重慶的房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則公布后，達(dá)到征收條件的商品房比例僅為13.4%，就是說有將近九成的商品房在征稅條件之外，2011年重慶市財政收人為2908. 8億元，房產(chǎn)稅稅額僅為1億元，房產(chǎn)稅只占到財政收入比重的0. 03%。相比較而言，2011年上海市房產(chǎn)稅收入為73.6億元，乍一看覺得很多，但是2011年上海市財政收入有3429.8億元，房產(chǎn)稅也只占到財政收入比重的2.1%，可見，兩地房產(chǎn)稅的征稅范圍過窄，很難起到為當(dāng)?shù)卣I集資金的作用。只對增量房與高檔房征稅而不對擁有多套普通住房的情況進(jìn)行征稅，這不利于房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅發(fā)揮其的作用，只有將存量房與增量房、普通住房和高檔住房都納入房產(chǎn)稅的征收范圍才能夠有效的遏制購買多套房產(chǎn)的投機(jī)行為，防止房價的非理性上漲，最大限度地發(fā)揮房產(chǎn)稅的稅收杠桿作用。
（二）征稅稅率偏低
上海房產(chǎn)稅本地居民的適用稅率暫定為0.6%，如果應(yīng)稅住房每平米的市場交易價格低于上海市上年度的新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫定為0.4%，繳納房產(chǎn)稅時按交易價格的70%進(jìn)行繳納；外地居民的稅率標(biāo)準(zhǔn)同本地居民，同設(shè)0.4%、0.6%兩檔。重慶房產(chǎn)稅對本地居民實(shí)行三檔累進(jìn)稅率，把重慶市主城九區(qū)上兩年新建商品住房的成交建筑面均價作為標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房的建筑面積交易單價在3倍以下的，稅率為0.5%；在3-4倍間的，為1%；4倍及以上的為1.2%；在重慶市的外地居民如果滿足同時無戶籍、無工作、無企業(yè)的條件，新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。與國外稅率相比，房產(chǎn)稅稅率明顯低于4.1%的國際平均稅率，稅率如果低于投機(jī)者對房價的預(yù)期漲幅，就很難有效控制投機(jī)者的炒房行為，這樣就很難對房地產(chǎn)市場起到真正有效的調(diào)控。
（三）計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)
由于缺乏房地產(chǎn)評估技術(shù)系統(tǒng)的支持，上海和重慶在試點(diǎn)初期房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)都采用的是房屋交易價格而不是評估價格，這有可能背離房屋的真正市場價值，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的價格也會隨之發(fā)生變化，購買房屋時的價格并不能夠代表房屋現(xiàn)在的價值，比如說重慶對存量的獨(dú)棟別墅征收房產(chǎn)稅時依舊是按照多年前的交易價格計(jì)算征收，這可能與房屋的實(shí)際價值不符，造成稅金的流失。
（四）免稅方案不完善
上海市規(guī)定本地居民人均免稅面積為60平米，重慶則是按戶進(jìn)行免稅，已有的獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平米，新購的獨(dú)棟商品住宅及高檔住房免稅面積為100平方米。這兩種方案相比，重慶的方案明顯有不完善的地方，按戶進(jìn)行免稅容易滋生因?yàn)樘颖芊慨a(chǎn)稅而出現(xiàn)的“假離婚”、分戶、戶籍人數(shù)最小化等現(xiàn)象，而且按戶、套來進(jìn)行免稅面積的計(jì)算會使人們在購房時更傾向于一次到位的、大戶型的購買，會不利于100平米以下中小戶型的銷售，這與目前所倡導(dǎo)的房地產(chǎn)消費(fèi)方式是不符的。
（五）實(shí)際操作有一定的困難
首先因?yàn)闆]有完備的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度我們沒有辦法切實(shí)掌握應(yīng)稅者的真實(shí)信息，其次房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則在不動產(chǎn)價值評估、稅收征管體制等方面都存在這一定的問題。例如，重慶的房產(chǎn)稅試行方案中規(guī)定，要發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)稅住房，原產(chǎn)權(quán)人需繳清房產(chǎn)稅的稅款。這就是說，納稅人如果長期拖欠了房產(chǎn)稅，只要他不進(jìn)行過戶手續(xù)的辦理，稅務(wù)機(jī)關(guān)就沒有辦法對他進(jìn)行懲處，就算他以后要進(jìn)行房產(chǎn)交易，原應(yīng)有他繳納的房產(chǎn)稅及拖欠產(chǎn)生的滯納金都可能會轉(zhuǎn)嫁給使用人，這有悖稅收的公平原則，也為房產(chǎn)稅的征管工作帶來了一定的困難。
三、啟示及建議
（一）擴(kuò)大征稅范圍
上海和重慶在進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)時征收對象主要是增量房，重慶雖然涉及到了存量房也僅僅只是對獨(dú)棟商品住宅進(jìn)行征收，征收范圍太過狹窄，應(yīng)該擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征收范圍，在前面我提到過房產(chǎn)稅的長期目標(biāo)是提高地方政府財政收入，現(xiàn)在的征收范圍是絕不可能達(dá)到提高地方政府財政收入的目的的。隨著房產(chǎn)稅改革范圍的不斷擴(kuò)大，我們應(yīng)該考慮將存量房也納入征收范圍內(nèi)來，稅基的擴(kuò)大不僅有利于稅收總額的增加還能適當(dāng)?shù)匾种仆稒C(jī)性的需求，降低住房的閑置率并提高土地房產(chǎn)的利用率。對于農(nóng)村房產(chǎn)，我們應(yīng)該充分考慮到不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不同地區(qū)采取不同的政策，對于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，且有一定納稅能力的納稅人我們應(yīng)進(jìn)行征收，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般或落后的地區(qū)則應(yīng)暫時推遲房產(chǎn)稅的征收步伐。
（二）制定合理稅率
上海和重慶在試點(diǎn)中較有針對性的對富裕階層進(jìn)行了征稅，但是稅率還是偏低，征稅的力度還是不夠，較低的稅率并不能對富裕階級產(chǎn)生較強(qiáng)的影響。稅率的提高不僅可以增加地方政府的財政收入還能有效支持保障性住房的建設(shè)，兩地房產(chǎn)稅的用途都是用于保障性住房的建設(shè)，稅率的提高有利于保障性住房資金的籌集，能夠加快保障性住房的建設(shè)，還能夠加大對房屋投機(jī)性需求的抑制，有利于房地產(chǎn)市場供需合理化的實(shí)現(xiàn)。制定合理的稅率當(dāng)然也不僅僅意味著增加對富裕階級的稅率，在以后房產(chǎn)稅的大規(guī)模推廣中，各地還需要根據(jù)各自的不同發(fā)展水平及不同時期的不同發(fā)展?fàn)顩r適時調(diào)整各自的稅率，制定出最適應(yīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的稅率。
（三）健全房產(chǎn)評估機(jī)制
上海和重慶在試點(diǎn)中均采用的以交易價格為計(jì)稅依據(jù)，這種計(jì)稅依據(jù)是不科學(xué)的，因?yàn)榻灰變r格并不能夠準(zhǔn)確的反映房屋的實(shí)際價值。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)實(shí)現(xiàn)向評估價格的轉(zhuǎn)化，相對于市場交易價格，評估價值能夠更真實(shí)地反映房屋的真實(shí)價值，增加計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性，但是由于我國缺乏相應(yīng)的專業(yè)評估隊(duì)伍和評估技術(shù)，所以這一轉(zhuǎn)變的實(shí)現(xiàn)還需要我們不斷的努力，加快相關(guān)人才的培養(yǎng)與高水平評估團(tuán)隊(duì)的建設(shè)是我們不斷努力的方向，同時還應(yīng)考慮開發(fā)、引進(jìn)相關(guān)的價值評估軟件，通過評估軟件的使用縮短評估的時間，節(jié)省評估的精力，提高評估的效率。
（四）完善稅收優(yōu)惠政策
上海在試點(diǎn)中是按照人均面積制定的免稅面積，重慶卻是以家庭為單位制定的免稅面積，免稅面積的確定應(yīng)充分考慮到不同個體的經(jīng)濟(jì)、生活質(zhì)量水平及當(dāng)?shù)氐淖》繉?shí)際情況等。按照人均面積制定免稅面積可以有效避免因“假離婚”、分戶等問題產(chǎn)生的稅收損失，還有利于中小戶型房地產(chǎn)市場的發(fā)展，也為國家調(diào)整房產(chǎn)稅的征收范圍提供了便利，房產(chǎn)稅征收范圍的調(diào)整可以通過個人免稅面積的調(diào)整而實(shí)現(xiàn)。其他方面的稅收優(yōu)惠政策在制定時也應(yīng)充分考慮到地區(qū)的現(xiàn)實(shí)情況，最好能夠做到有重點(diǎn)的照顧到處于弱勢地位的群眾，實(shí)現(xiàn)稅收的公平。
（五）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)
房地產(chǎn)改革中我們最可能面對的一個難題就是房屋信息的缺失，因?yàn)槿鄙僖粋€全面、實(shí)時、動態(tài)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，我們沒有辦法切實(shí)的了解個人住房的實(shí)際擁有量，這會對房產(chǎn)稅的征收造成阻力，建立全國聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息共享制度，實(shí)現(xiàn)個人房產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)化，不僅可以使我們?nèi)媪私鈧€人的住房擁有情況，為全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅征收提供良好的支持，還可以幫助政府科學(xué)的分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，從而不斷加強(qiáng)各項(xiàng)政策的完善。因此，建議一個全面、系統(tǒng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息的公開十分有必要。
（六）完善房產(chǎn)稅征收機(jī)制
當(dāng)前滬渝的試點(diǎn)實(shí)施方案規(guī)定房產(chǎn)稅按年進(jìn)行繳納，但是在當(dāng)前的社會狀況下要求每人每年主動申報房產(chǎn)稅還是不太現(xiàn)實(shí)的?？梢钥紤]將房屋的產(chǎn)權(quán)交易與房產(chǎn)稅的征收結(jié)合起來，將房產(chǎn)稅的完稅證明作為房屋產(chǎn)權(quán)交易的必備條件，還可以設(shè)計(jì)稅收返還和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅（在房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對房屋出讓方征收重稅）來鼓勵居民的房產(chǎn)長期持有，起到抑制炒房的作用。還可設(shè)置“房屋空置稅”，根據(jù)空置的年限的不同征收不同比例的稅金，并將稅金用于補(bǔ)償因房地產(chǎn)供需關(guān)系矛盾突出而受到影響的低收入群。完善房產(chǎn)稅征收機(jī)制還需要一套可以作為房產(chǎn)稅征收法理依據(jù)的完善法律作為保障。最后也是最重要的一點(diǎn)就是要加快與房產(chǎn)稅相關(guān)的稅制體系的改革，對于征收成本較高且實(shí)際效果不理想的稅種可以進(jìn)行取消，能夠和房產(chǎn)稅進(jìn)行合并的稅種也應(yīng)考慮合并，提高稅收的效率。
（七）健全房產(chǎn)稅監(jiān)管機(jī)制
健全房產(chǎn)稅監(jiān)管機(jī)制首先要做到征收的合理，要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定對房產(chǎn)稅進(jìn)行征收，做到“不漏征、不亂征”，其次要做到征收的透明，要對稅收收入的用途進(jìn)行公示，讓民眾能夠?qū)崟r的知道稅收收入的用途，這樣才能讓民眾放心，也可以方便民眾和媒體的監(jiān)督，最后要建立有效的監(jiān)督機(jī)制，保證?？顚Ｓ茫袑?shí)落實(shí)房產(chǎn)稅稅收用于保障房的建設(shè)，做到取之于民用之于民。健全房產(chǎn)稅的監(jiān)管體系是保證房產(chǎn)稅制度能夠良好運(yùn)行的基礎(chǔ)，如果沒有健全的房產(chǎn)稅監(jiān)管體系，房產(chǎn)稅的稅收用途就不能得到有效的監(jiān)管，這樣房產(chǎn)稅的利用效率可能就不能達(dá)到理想的狀態(tài)，與此同時，政府也應(yīng)加強(qiáng)對偷稅漏稅的有效監(jiān)管，督促個人納稅義務(wù)的良好履行。
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關(guān)鍵詞：租金收入 涉稅業(yè)務(wù) 會計(jì)處理
中圖分類號：F810.42文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0027-03
市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)經(jīng)常發(fā)生廠房、辦公樓等固定資產(chǎn)的出租行為，因而取得租金收入，房屋租金收入涉及的主要稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，2008年企業(yè)所得稅改革和2009年流轉(zhuǎn)三稅“增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅”改革又改變了租金收入納稅義務(wù)發(fā)生時間，這就和企業(yè)按會計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的租金收入產(chǎn)生了的時間性差異，在實(shí)務(wù)工作中如何處理這類差異以同時滿足會計(jì)準(zhǔn)則和稅法要求就變得很重要，本文就此進(jìn)行探討。
一、租金收入涉及主要稅種的納稅義務(wù)發(fā)生時間
（一）營業(yè)稅
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第12條規(guī)定，“營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！蓖瑫r，《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”由于新修訂的營業(yè)稅暫行條例和實(shí)施細(xì)則從2009年1月1日起執(zhí)行，因此，2009年1月1日以后，租金收入營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，租金收入營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的界定采取了收付實(shí)現(xiàn)制。通常情況下，大多數(shù)納稅人租金收入營業(yè)稅的納稅期限為一個月，以一個月為一期納稅的，自期滿之日起15日內(nèi)申報納稅，因此，租金收入按月納稅，上個月的稅款需要在下個月15日之前申報繳納。
（二）企業(yè)所得稅
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第19條規(guī)定，租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。在新企業(yè)所得稅法實(shí)施以前，租金收入企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間通常遵循企業(yè)會計(jì)制度或準(zhǔn)則收入確認(rèn)原則，即權(quán)責(zé)發(fā)生制。而2008年1月1日以后，租金收入一般情況下應(yīng)當(dāng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。我們把這種制度安排稱之為合同約定制。合同約定制在一定程度上也是一種收付實(shí)現(xiàn)制，如果承租人不違約，那么合同約定制等同于收付實(shí)現(xiàn)制，但是如果承租人違約，兩者有差別，收付實(shí)現(xiàn)制不確認(rèn)收入，而按合同約定制需要確認(rèn)收入。另外，新企業(yè)所得稅法自實(shí)施以后，租金收入由于存在政策新舊交替銜接和合同約定制實(shí)際執(zhí)行的困難，國家稅務(wù)總局又下發(fā)了兩個涉及租金收入納稅義務(wù)發(fā)生時間的解釋文件。
1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第3條規(guī)定，關(guān)于利息收入、租金收入和特許權(quán)使用費(fèi)收入的確認(rèn)，新稅法實(shí)施前已按其他方式計(jì)入當(dāng)期收入的利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入，在新稅法實(shí)施后，凡與按合同約定支付時間確認(rèn)的收入額發(fā)生變化的，應(yīng)將該收入額減去以前年度已按照其他方式確認(rèn)的收入額后的差額，確認(rèn)為當(dāng)期收入。這一補(bǔ)充通知可以理解為是為了避免對在新企業(yè)所得稅法實(shí)施以前就已經(jīng)開始出租而合同約定實(shí)施以后才收取租金收入情況下重復(fù)征稅而出臺。舉例來說，如果某企業(yè)2007年1月1日將一廠房出租給另一企業(yè)，出租合同約定，租期三年，每年租金為10萬元。租金支付方式為2008年7月1日一次性支付三年租金30萬元。那么2007年底，出租方按原權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)租金收入10萬元，而2008年7月1日實(shí)行合同約定制，如果沒有國稅函[2009]98號文的解釋，那么又需要重新確認(rèn)30萬元的租金收入，這就造成了新舊交替的重復(fù)征稅，因此，按照上面文件的解釋，2008年7月1日可以將30萬元減去原來按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)的10萬元以后的余額20萬元確認(rèn)為租金收入。
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）文件第1條規(guī)定，根據(jù)《實(shí)施條例》第19條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第9條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。按照國稅函[2010]79號文的補(bǔ)充規(guī)定，對于納稅人收到提前一次性支付且租賃期跨年度的租金收入，納稅人可以選擇按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，也可以選擇在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，即納稅人可以選擇采用合同約定制或者權(quán)責(zé)發(fā)生制。需要特別強(qiáng)調(diào)指出的是，一方面，國稅函[2010]79號文件的補(bǔ)充通知是對《實(shí)施條例》第19條的實(shí)質(zhì)性改變，違反了下位法不得與上位法相沖突的立法原則，但是另一方面這一補(bǔ)充通知又是從法律上對納稅人權(quán)利的尊重。
（三）房產(chǎn)稅
《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第3條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第4條規(guī)定房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。第7條規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。同時，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）規(guī)定，納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，納稅人出租房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)交付之日起下個月開始按年計(jì)征房產(chǎn)稅。從以上規(guī)定可以看出，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是企業(yè)當(dāng)年的租金收入，但是相關(guān)文件并沒有明確當(dāng)年的租金收入是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的租金收入，還是按照收付實(shí)現(xiàn)制或者合同約定制原則確認(rèn)的租金收入。一般來說，這里應(yīng)當(dāng)理解為按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的租金收入。
二、租金收入會計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)時間和稅法的差異及賬務(wù)處理要求
企業(yè)收到固定資產(chǎn)的租金收入時，一般按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號――租賃》進(jìn)行會計(jì)處理，其中第26條規(guī)定，“對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法”。
關(guān)于出租資產(chǎn)的折舊，其中第28條規(guī)定，“對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類似資產(chǎn)的折舊政策計(jì)提折舊；對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷，或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益”。
從會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中可以看出，會計(jì)準(zhǔn)則對租金收入的確認(rèn)要求按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益，一般情況下，大多數(shù)出租廠房都是采取直線法計(jì)提折舊，因此，企業(yè)出租廠房的租金收入也應(yīng)當(dāng)按照租賃期限用直線法來確認(rèn)收入。這實(shí)際上也就是前面所說的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。
對比會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的要求，可以發(fā)現(xiàn)會計(jì)準(zhǔn)則和稅法在租金收入的確認(rèn)時間上存在以下兩點(diǎn)差異：（1）租金收入營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間和會計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)時間存在差異。租金收入營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間遵循收付實(shí)現(xiàn)制，而會計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)收入時間遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制。（2）對于提前一次性支付且租賃期跨年度的租金收入，如果納稅人選擇采取按照合同或協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付租金日期確認(rèn)收入，那么，企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間和會計(jì)租金收入確認(rèn)時間也產(chǎn)生時間性差異；但是如果納稅人選擇在租賃期內(nèi)將租金收入分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，那么和會計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)時間沒有差異。對于不能同時滿足“提前一次性支付”且“租賃期跨年度”兩個條件的租金收入，企業(yè)所得稅收入確認(rèn)時間和會計(jì)準(zhǔn)則還存在差異，但是考慮到企業(yè)所得稅實(shí)行按年計(jì)算，分期預(yù)繳的計(jì)征方法，所以，不跨年度的租金收入按照“合同或協(xié)議規(guī)定應(yīng)付租金時期”確認(rèn)收入和按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的“直線法”確認(rèn)收入并不會在租金收入的歸屬的年度上存在差異，但是歸屬月份有差異。
在對租金收入進(jìn)行會計(jì)核算時，企業(yè)需要按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》的規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》附錄中的“會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理”的規(guī)定，租金收入的涉稅處理主要涉及到“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”、“營業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”四個會計(jì)科目。其中，“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算企業(yè)確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)的收入，包括出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物和商品、銷售材料、用材料進(jìn)行非貨幣換或債務(wù)重組等實(shí)現(xiàn)的收入，租金收入一般歸集到“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算；與此相對應(yīng)，“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算的是企業(yè)確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動所發(fā)生的支出，包括銷售材料成本、出租固定資產(chǎn)的折舊額、出租無形資產(chǎn)的攤銷額、出租包裝物的成本或攤銷額等，因此，出租廠房的折舊額應(yīng)當(dāng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”；“營業(yè)稅金及附加”科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，所以，出租房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加計(jì)入“營業(yè)稅金及附加”科目；房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”科目核算，出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“管理費(fèi)用”。
三、舉例說明租金收入涉稅業(yè)務(wù)的會計(jì)處理
假設(shè)某企業(yè)將一幢閑置廠房出租，廠房原值為120萬元，直線法分20年計(jì)提折舊，殘值為0，無修理費(fèi)，企業(yè)所得稅稅率為25%。2010年1月1日該公司與承租方簽訂房屋租賃合同，租賃合同約定租期從2010年1月1日至2012年12月31日，共計(jì)三年，租金為每年12萬元，共計(jì)36萬元，分?jǐn)偟矫吭聻?萬元。為了便于說明稅率差異，假定租金有以下三種支付方式：（1）按月支付，每月租金1萬元；（2）提前支付租金，合同簽訂日2010年1月1日支付三年租金36萬元；（3）延后支付租金，合同終止日2012年12月31日支付三年租金36萬元。下面分析這三種情況下如何進(jìn)行賬務(wù)處理。
（一）按月支付，每月收到租金10 000元
1.每月收到租金日。
借：銀行存款10 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入10 000
同時，計(jì)提營業(yè)稅附加，營業(yè)稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按營業(yè)稅額的10%計(jì)算，兩項(xiàng)共計(jì)5.5%：
借：營業(yè)稅金及附加550
貸：應(yīng)交稅費(fèi) ―― 應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 550
2.每月計(jì)提折舊。
借：其他業(yè)務(wù)成本5 000
貸：累計(jì)折舊5 000
3.每年計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，按租金收入12%計(jì)算。
借：管理費(fèi)用 14 400
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交房產(chǎn)稅 14 400
4.年終計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
應(yīng)納企業(yè)所得稅=[12×（10 000-5 000-550）-14 400]×25%=9 750（元）
借：所得稅費(fèi)用 9 750
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅 9 750
（二）提前支付租金，合同簽訂日2010年1月1日支付三年租金36萬元
1.2010年1月1日收到三年租金36萬元。
借：銀行存款360 000
貸：預(yù)收賬款 360 000
同時，計(jì)算預(yù)提應(yīng)交納的營業(yè)稅及附加。
借：營業(yè)稅金及附加 19 800
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加19 800
2.以后在租期內(nèi)每月月末結(jié)轉(zhuǎn)收入，并計(jì)提折舊成本，計(jì)提折舊分錄同情況（一），這里省去。
借：預(yù)收賬款10 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入10 000
3.年末計(jì)算繳納房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，房產(chǎn)稅會計(jì)分錄和情況（一）相同，2010年應(yīng)納企業(yè)所得稅為6 450元，而2011年和2012年均為11 400元。
2010年應(yīng)納企業(yè)所得稅=[（10 000-5 000）×12-19 800-
14 400]×25%=6 450（元）
借：所得稅費(fèi)用 6 450
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅 6 450
2011年和2012年末應(yīng)納企業(yè)所得稅=[（10 000-5 000）×12-14400]×25%=11 400（元）
（三）延后支付租金，合同終止日2012年12月31日支付三年租金36萬元
1.每月末計(jì)提收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。
借：應(yīng)收賬款10 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 10 000
借：其他業(yè)務(wù)成本5 000
貸：累計(jì)折舊5 000
2.2010年和2011年末計(jì)提房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅。房產(chǎn)稅數(shù)額和會計(jì)分錄同情況（一），應(yīng)納企業(yè)所得稅2010年和2011年為11 400元。
3.2012年12月31日，收到租金36萬元。
借：銀行存款360 000
貸：應(yīng)收賬款360 000
同時，計(jì)提營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：
借：營業(yè)稅金及附加19 800
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加19 800
4.2012年應(yīng)納企業(yè)所得稅為6 450元。
借：所得稅費(fèi)用 6 450
貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交企業(yè)所得稅 6 450
參考文獻(xiàn)：
為了進(jìn)一步加強(qiáng)對出租房屋的稅收征管，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》和（京地稅征（1996）261號）《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于稅款征收基本方式的暫行規(guī)定》及（京地稅征（1997）389號）《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》的規(guī)定，經(jīng)市地方稅務(wù)局和市房屋土地管理局共同研究，決定由區(qū)縣地方稅務(wù)局委托區(qū)縣房屋土地管理局代征出租房屋應(yīng)納的稅款?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)明確如下：
一、本通知前尚未開展委托代征工作的區(qū)縣地方稅務(wù)局應(yīng)與本區(qū)縣房屋土地管理局簽訂《委托代征協(xié)議書》，并向其發(fā)放《委托代征稅款證書》，委托其代征出租房屋應(yīng)納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守《委托代征協(xié)議書》的規(guī)定，做好委托代征工作。
二、本通知前已委托區(qū)縣房屋土地管理局、外來人口管理處或街道辦事處等單位代征出租房屋應(yīng)納稅款的區(qū)縣地方稅務(wù)局，可繼續(xù)委托上述單位代征出租房屋應(yīng)納的稅款，但應(yīng)與代征單位重新簽訂本通知所附的《委托代征協(xié)議書》，重新向其發(fā)放本通知所附的《委托代征稅款證書》，除代征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅外，一并代征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。
三、各區(qū)縣地方稅務(wù)局已委托區(qū)縣房屋土地管理局以外的其他部門代征稅款的，應(yīng)與本區(qū)縣房屋土地管理局簽訂協(xié)稅把關(guān)協(xié)議，委托其在進(jìn)行房屋租賃的年檢時，對出租房屋的納稅情況進(jìn)行把關(guān)；對未按規(guī)定納稅的，由區(qū)縣房屋土地管理局代征稅款，并由區(qū)縣地方稅務(wù)局按照征管法的有關(guān)規(guī)定予以處罰。委托區(qū)縣房屋土地管理局代征稅款的，也應(yīng)由其在進(jìn)行房屋租賃的年檢時，對出租房屋的納稅情況進(jìn)行把關(guān)。
四、委托、受托雙方應(yīng)認(rèn)真履行委托代征協(xié)議，嚴(yán)格遵守《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》。
五、各區(qū)縣地方稅務(wù)局、房屋土地管理局應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)聯(lián)系，密切配合，根據(jù)本區(qū)縣的實(shí)際情況，建立資料交換制度，互相通報情況，并定期開展對出租房屋的聯(lián)合檢查，共同做好對出租房屋的管理工作。
六、北京市地方稅務(wù)局京地稅二〔1997〕16號《關(guān)于印發(fā)〈北京市地方稅務(wù)局委托代征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅管理辦法〉的通知》同時停止執(zhí)行。
附件：
1、《委托代征稅款協(xié)議書》（略）
中圖分類號：F812；F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）011-000-01
企業(yè)的固定資產(chǎn)是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)的重要條件，特別是在那些大型企業(yè)當(dāng)中固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例較大。固定資產(chǎn)的投資規(guī)模較大，不能夠輕易的得到變現(xiàn)，因此我們?nèi)绾卫煤梦覀兊墓潭ㄙY產(chǎn)給我們的企業(yè)帶來多的利潤成為當(dāng)前企業(yè)必須要思考的一個問題。因此企業(yè)固定資產(chǎn)的稅收籌劃十分必要也是對固定資產(chǎn)的合理規(guī)劃。同時，企業(yè)的固定資產(chǎn)包含許多種稅負(fù)，并且彈性也較大，正因?yàn)槿绱宋覀兤髽I(yè)進(jìn)行固定資產(chǎn)的納稅籌劃十分必要。筆者認(rèn)為企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃主要包括所得稅、增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等各種稅種。同時，對企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃對于企業(yè)來說十分有必要，能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)稅，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。我國許多企業(yè)的固定資產(chǎn)較多，主要有房產(chǎn)以及設(shè)備等各個方面，固定資產(chǎn)的比重大。但是目前我國的企業(yè)在固定資產(chǎn)納稅籌劃方面還存在許多的問題，還有許多的不足。本文筆者以新會計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法為依據(jù)，從企業(yè)固定資產(chǎn)的稅收籌劃入手，對現(xiàn)階段我國企業(yè)固定資產(chǎn)稅收籌劃進(jìn)行了簡單的分析，筆者認(rèn)為固定資產(chǎn)納稅籌劃可以從以下幾個方面來完善。
一、購進(jìn)固定資產(chǎn)的納稅籌劃
我國從2009年開始實(shí)行了增值稅改革，在這個方案當(dāng)中就增值稅當(dāng)中固定資產(chǎn)的買入進(jìn)行了明確的規(guī)定。規(guī)定說固定資產(chǎn)增值稅的實(shí)施可以根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號以及《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號相關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)施，在實(shí)施的過程中我們可以憑借相關(guān)的增值稅專用發(fā)票或者是從海外進(jìn)口買進(jìn)的增值稅發(fā)票以及固定資產(chǎn)運(yùn)輸?shù)南嚓P(guān)票據(jù)來實(shí)現(xiàn)抵扣。但是以上說的都必須要在2009年以后發(fā)生，因?yàn)樵?009年以前我們還沒有實(shí)行增值稅改革，要進(jìn)行購進(jìn)固定資產(chǎn)的納稅籌劃還必須得按照以前的納稅籌劃進(jìn)行。對于在2009年以后發(fā)生的購進(jìn)固定資產(chǎn)的增值稅我們還必須要注意以下方面，那就是不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。同時，增值稅籌劃還具有納稅行為的合法性和前瞻性等特征，需要我們的企業(yè)要好好的把握。我們?nèi)绻獙?shí)現(xiàn)合法性以及前瞻性就必須要求我們的納稅人員具有精通的法律知識，及時的與我們的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，時時刻刻的關(guān)注我們稅收政策的變化。
二、固定資產(chǎn)會計(jì)核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃
我國房產(chǎn)稅暫行條例的第三條和第四條專門就我國房產(chǎn)稅相關(guān)稅率問題進(jìn)行了規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%”。因?yàn)?.2%是最低標(biāo)準(zhǔn)沒有變動的空間，因此其具體的減除幅度我們的有關(guān)地區(qū)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況來決定。因此，相對來說房產(chǎn)的價值也就決定了房產(chǎn)稅的多少，如果我們減少了房產(chǎn)的價值那么他的稅收也將會得到減少。在房產(chǎn)當(dāng)中所包括的空調(diào)、土地使用權(quán)、以及房屋所附屬的設(shè)施設(shè)備也將會影響到房產(chǎn)的價值。因此為了避稅我們的企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對固定資產(chǎn)的核算進(jìn)行改變，進(jìn)行細(xì)化分類。比如我們可以對那些除了房屋的附屬設(shè)施進(jìn)行單獨(dú)的登記，這樣不但可以減少房產(chǎn)的價值還能夠減少稅收籌劃，避免了繳納相關(guān)房產(chǎn)稅，給企業(yè)獲得更大的優(yōu)惠。
三、利用折舊計(jì)提方法的納稅籌劃
企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊是我們企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大的保證，它可以說直接影響著企業(yè)的生產(chǎn)成本和企業(yè)的實(shí)際利潤。當(dāng)前，我國企業(yè)的所得稅往往采取的是25%的比例，因此我們在會計(jì)核算的過程中運(yùn)用加速折舊的方法是最快的納稅籌劃，也是效果最為明顯的。同時我國企業(yè)的所得稅法專門就固定資產(chǎn)的折舊進(jìn)行了規(guī)定允許固定資產(chǎn)加速和提前折舊。如果我們運(yùn)用直線法令進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊則可以對計(jì)提折舊進(jìn)行均衡，如果我們采取加速折舊法則可以縮短折舊年限，有利于我們資本的快速回收，從而使前期會計(jì)利潤發(fā)生后移。但是我們的資金往往具有一定的時間價值，我們可以在前期增加折舊額，然后在推遲到后期繳納。除此之外，如果我們的稅收波動不大，相對穩(wěn)定我們就可以采取遞延的方法進(jìn)行稅收的繳納，這樣就相當(dāng)于我們獲得了一定的資金，并且是無息的。但是這種方法不是每一種都合法，我們的企業(yè)還必須要做好區(qū)分。一是如果是比例稅率，我們企業(yè)每年的所得稅的稅率是不會變的，如果我們的企業(yè)使用加速折舊的方法將可以把我們企業(yè)的利潤獲得情況進(jìn)行延后，這樣將會給企業(yè)帶來一定的稅收好處。二是如果以后企業(yè)的所得稅出現(xiàn)上升的情況，我們的企業(yè)則可以利用籌劃來進(jìn)行折現(xiàn)，對相關(guān)的稅率進(jìn)行比較分析從而得出企業(yè)的最佳選擇。三是如果我國出現(xiàn)了通貨膨脹，我們就可以對我們的固定資產(chǎn)進(jìn)行加速折舊，這樣不但能夠讓我們的企業(yè)資金得到迅速的回收，還能夠獲得延緩納稅的好處。四是一定要考慮我們的時間等因素，對于我們的企業(yè)來說時間就是金錢，不同的時間進(jìn)行資產(chǎn)折舊具有不同的價值，稅率等也不盡相同。因此，只要符合我國稅法的相關(guān)規(guī)定，我們的企業(yè)一定要選擇能夠給我們企業(yè)帶來最大價值的方法進(jìn)行折舊。
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及我國依法治國進(jìn)程的不斷推進(jìn)，人們開始不斷對稅收籌劃有一個較新的認(rèn)識。只要我們的政府以及企業(yè)管理層能夠正確宣傳、引導(dǎo)、鼓勵，我們企業(yè)將會更加注重固定資產(chǎn)的納稅籌劃，這將會極大的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)我國企業(yè)稅收籌劃的進(jìn)一步發(fā)展。
災(zāi)害無情,但對于在各種自然災(zāi)害中遭受損失的納稅人,稅收政策卻是有情的。對于遭受自然災(zāi)害損失的,《稅收征收管理法》、《企業(yè)所得稅法》、《個人所得稅法》等稅收法律法規(guī)均給予了納稅人延緩納稅、減免稅、損失稅前扣除等稅收優(yōu)惠政策,具有普遍適用性。納稅人受災(zāi)后,應(yīng)注意了解國家出臺的有關(guān)稅收政策和稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整稅收征納期限的通知。具體來說,納稅人在遭受自然災(zāi)害時,享有以下權(quán)利。
(一)延期申報權(quán)和延期繳納稅款權(quán)
8月8日,舟曲縣發(fā)生特大洪澇泥石流災(zāi)害,8月9日,甘肅省國稅局通知,規(guī)定將舟曲縣2010年8月份、9月份、10月份增值稅、消費(fèi)稅、企業(yè)所得稅、儲蓄存款利息所得個人所得稅的申報納稅截止期限延至10月22日。這是特大自然災(zāi)害發(fā)生后,很多稅務(wù)機(jī)關(guān)通常會采取的措施。
(二)企業(yè)所得稅減免及財產(chǎn)損失稅前扣除
日前,財政部、海關(guān)總署、國家稅務(wù)總局《關(guān)于支持玉樹地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知》,出臺了支持和幫助玉樹地震災(zāi)區(qū)恢復(fù)重建的一系列稅收優(yōu)惠政策。其中,通知規(guī)定對受災(zāi)地區(qū)損失嚴(yán)重的企業(yè),免征企業(yè)所得稅。自2010年4月14日起,受災(zāi)地區(qū)企業(yè)通過公益性社會團(tuán)體、縣級以上人民政府及其部門取得的抗震救災(zāi)和災(zāi)后恢復(fù)重建款項(xiàng)和物資,以及稅收法律、法規(guī)和國務(wù)院批準(zhǔn)的減免稅金及附加收入,免征企業(yè)所得稅。自2010年1月1日至2014年12月31日,對受災(zāi)地區(qū)農(nóng)村信用社繼續(xù)免征企業(yè)所得稅。
(三)個人所得稅減免
《關(guān)于支持玉樹地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知》規(guī)定,自2010年4月14日起,對受災(zāi)地區(qū)個人接受捐贈的款項(xiàng)、取得的各級政府發(fā)放的救災(zāi)款項(xiàng),以及參與抗震救災(zāi)一線人員,按照地方各級政府及其部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)取得的與抗震救災(zāi)有關(guān)的補(bǔ)貼收入,免征個人所得稅。這是國家對特定受災(zāi)地區(qū)出臺的專項(xiàng)稅收政策。
(四)增值稅優(yōu)惠
根據(jù)新修訂的《增值稅暫行條例》和《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。非正常損失,是指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失,其中不包括自然災(zāi)害損失。因此,納稅人自然災(zāi)害損失不需要作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。這項(xiàng)規(guī)定同以前的規(guī)定發(fā)生了很大變化,有利于減輕受災(zāi)納稅人的負(fù)擔(dān)。
關(guān)鍵詞：城市軌道交通；稅收優(yōu)惠政策；稅負(fù)；壓力
1研究城市軌道交通行業(yè)稅收優(yōu)惠政策的重要意義
城市軌道交通項(xiàng)目以其速度快、運(yùn)量大、安全、準(zhǔn)點(diǎn)、節(jié)約用地等特點(diǎn)成為城市公眾交通的首選。根據(jù)中經(jīng)未來產(chǎn)業(yè)研究院的《2017-2021中國城市軌道交通行業(yè)發(fā)展模式與未來前景分析報告》顯示截至2016年末，中國大陸地區(qū)有48個城市（部分地方政府批復(fù)項(xiàng)目未納入統(tǒng)計(jì)）在建、30個城市開通運(yùn)營。建設(shè)周期長、投資成本高，嚴(yán)重制約了城市軌道交通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為鼓勵和支持公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，國家出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，如果能夠合理運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，減輕稅負(fù)的同時緩解資金壓力。
2城市軌道交通行業(yè)適用的稅收優(yōu)惠政策及存在的問題
2.1適用的稅收優(yōu)惠政策
（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策。為支持和鼓勵公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十七條和《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第八十七條的規(guī)定企業(yè)從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營的所得即從事《公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目企業(yè)所得稅優(yōu)惠目錄》（以下簡稱《目錄》）范圍內(nèi)的港口碼頭、機(jī)場、鐵路、公路、城市公共交通、電力、水利等項(xiàng)目投資經(jīng)營所得，自項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度起，給予“三免三減半”稅收優(yōu)惠。同時，國稅發(fā)〔2009〕80號明確了第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入，是指公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建成并投入運(yùn)營（包括試運(yùn)營）后所取得的第一筆主營業(yè)務(wù)收入。同時從事不在《目錄》范圍的生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目取得的所得，應(yīng)與享受優(yōu)惠的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營所得分開核算，并合理分?jǐn)偲髽I(yè)的期間共同費(fèi)用；沒有單獨(dú)核算的，不得享受上述企業(yè)所得稅優(yōu)惠。
（2）房產(chǎn)稅困難減免。為減輕鼓勵類和扶持類產(chǎn)業(yè)納稅人的負(fù)擔(dān)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條的規(guī)定納稅人納稅確有困難，可向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請，經(jīng)縣（市）稅務(wù)局批準(zhǔn)，酌情給予定期減稅或免稅的照顧。
（3）免征城鎮(zhèn)土地使用稅。為支持公共交通發(fā)展，根據(jù)財稅〔2016〕16號的規(guī)定自2016年1月1日至2018年12月31日，對城市公交站場、道路客運(yùn)站場、城市軌道交通系統(tǒng)運(yùn)營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
2.2執(zhí)行稅收優(yōu)惠政策時存在的問題
（1）企業(yè)所得稅“三免三減半”政策優(yōu)惠期短且較難操作。“三免三減半”政策出臺的目的是提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，緩解建設(shè)期間的資金壓力，但在實(shí)務(wù)中，對城市軌道交通行業(yè)而言猶如“空中樓閣”。一般運(yùn)營前期都會處于虧損狀態(tài)，而“三免三減半”政策從項(xiàng)目取得第一筆生產(chǎn)經(jīng)營收入所屬納稅年度算起，期限太短。此外，財政補(bǔ)貼是否屬于項(xiàng)目投資經(jīng)營所得各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對政策的掌握存在不同意見。
（2）難以滿足房產(chǎn)稅困難減免條件。針對房產(chǎn)稅困難減免，不同城市制定了各自的困難減免稅條件，如青島市地方稅務(wù)局公告〔2014〕5號規(guī)定符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄下的鼓勵產(chǎn)業(yè)且屬于國家、山東省、青島市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，在建期間沒有經(jīng)營收入的，可申請減免房產(chǎn)稅，但申請減免的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅稅額不得超過其稅款所屬年度利潤總額實(shí)際發(fā)生的虧損額。上述條件對城市軌道交通行業(yè)而言過于嚴(yán)苛，特別是“在建期間沒有經(jīng)營收入”這一條。因各條線路完工進(jìn)度不一致，一條線路運(yùn)營雖會存在經(jīng)營收入，但其他線路仍處于建設(shè)期，而且運(yùn)營期間受限于票價低、運(yùn)營成本高等原因，資金仍然非常緊張。另外，建設(shè)期、運(yùn)營期人力資源需求高，控制中心、辦公用房等都需要繳納房產(chǎn)稅，稅負(fù)較重。
（3）城鎮(zhèn)土地使用稅免稅存在優(yōu)惠期限。財稅〔2016〕16號的文件執(zhí)行期限為3年，2018年之后是否出臺新的稅收優(yōu)惠政策無從得知，若后期免稅政策不再延續(xù)，城市軌道交通行業(yè)將面臨沉重稅負(fù)。
（4）免稅政策終止執(zhí)行，增加企業(yè)稅負(fù)。2015年12月為提高我國裝備制造業(yè)的核心競爭力及自主創(chuàng)新能力國家發(fā)改委及財政部等6部門聯(lián)合財關(guān)稅〔2015〕51號文明確對重大技術(shù)裝備進(jìn)口稅收政策有關(guān)規(guī)定和目錄進(jìn)行調(diào)整，原免征進(jìn)口關(guān)稅和增值稅的大批技術(shù)設(shè)備不再免征。
（5）PPP項(xiàng)目未出臺專門的稅收優(yōu)惠政策。目前城市軌道交通項(xiàng)目建設(shè)多采用PPP模式，涉及多方主體且業(yè)務(wù)特殊，我國尚未針對PPP項(xiàng)目形成專門、成體系的稅務(wù)法律法規(guī)。在實(shí)際操作中PPP項(xiàng)目在增值稅、企業(yè)所得稅等稅種上都存在不明確之處。
3未來減輕城市軌道交通行業(yè)稅負(fù)的建議
3.1爭取稅收返還政策城市軌道交通建設(shè)
對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展具有放大及引領(lǐng)作用，對稅負(fù)重且無稅收優(yōu)惠政策的印花稅等稅種向地方財政申請予以返還。
3.2適當(dāng)放款減免稅條件，延長減免稅期限
目前國家稅務(wù)總局下放了城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種減免稅的審批權(quán)限，建議地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在出臺減免稅公告時充分考慮軌道交通行業(yè)的特殊性，適當(dāng)放寬減免稅條件。財稅〔2016〕16號文件到期后，再次延長城鎮(zhèn)土地使用稅的免稅期限，切實(shí)減輕城市軌道交通行業(yè)的稅負(fù)。
3.3隨時關(guān)注政策變化，及時做出應(yīng)對措施
在進(jìn)口設(shè)備免稅政策取消后，改為購置國產(chǎn)化設(shè)備可大幅降低建設(shè)成本。
3.4明確PPP模式下各方的稅收優(yōu)惠政策建議
考慮建設(shè)模式發(fā)展趨勢，對PPP項(xiàng)目各方給予一定的稅收優(yōu)惠政策。
參考文獻(xiàn)
[1]李莫.從城市軌道交通免稅政策變化看城市軌道交通行業(yè)的發(fā)展[J].中國經(jīng)貿(mào)，2016（23）.
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；國際比較；評估；第一居所
一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)稅制概念的界定
（一）房地產(chǎn)的概念界定
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱也稱不動產(chǎn)房地產(chǎn)包含土地和土地的附著物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和。也就是說，所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所（2009年注冊會計(jì)師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《稅法》第九章第一節(jié)）。它體現(xiàn)了房屋主體的所有權(quán)關(guān)系和使用權(quán)價值。地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財產(chǎn)的土地。簡單地說，就是土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。
（二）房地產(chǎn)稅制概念界定
房地產(chǎn)稅制是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等，即房地產(chǎn)類財產(chǎn)稅。因此房地產(chǎn)稅制，并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂战?jīng)濟(jì)學(xué)概念，它僅是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收體系。故而，國家為了針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動而專門制定了房地產(chǎn)稅制，即由若干種稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制作為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，為抑制房價過快上漲發(fā)揮了重要作用。
二、房地產(chǎn)稅制國際比較
（一）房產(chǎn)稅國際征收情況綜述
房地產(chǎn)稅收在目前來看是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會涉及到房地產(chǎn)稅，甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型：第一，將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)劃歸在一起，針對納稅人在某一時點(diǎn)的所有財產(chǎn)(即包括動產(chǎn)和不動產(chǎn))綜合征收，征收此類稅的國家有瑞士、美國、瑞典、德國、丹麥、荷蘭等；第二：只將土地和房產(chǎn)合并課征房地產(chǎn)稅，對于其他的固定資產(chǎn)則不征稅，征收此類稅的國家和地區(qū)有泰國、波蘭、香港、墨西哥等：第三，是將房產(chǎn)與土地分開單項(xiàng)征稅，如澳大利亞的地價稅、日本的土地保有稅等；第四，將房屋、土地和有關(guān)建筑物、車船及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅，按此類型征稅的國家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國、日本二個國家的房產(chǎn)稅情況。
（二）美國：支持社會福利
在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅，一般通稱的房產(chǎn)稅是指對方差本身征收的稅收，美國大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅，收稅主體是縣、市政府和學(xué)區(qū)，州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，縣稅和城市稅比較接近，而學(xué)區(qū)稅是前兩者的五倍。
目前美國大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間，并以1.5%左右居多。在美國，征收收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開支，完善公共設(shè)施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關(guān)，并且向民眾開放監(jiān)督，因此民眾納稅的意愿十分積極。
（三）日本：兼顧社會公平
在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是說，房子買了那就不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，同時還意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。就算買公寓樓，開發(fā)商也會依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。由此可見，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。
（四）國外征收房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)歸納
1、作為地方財政收入的重要來源。房產(chǎn)稅收由于具有稅源穩(wěn)定、容易進(jìn)行管理的特點(diǎn)，在地方稅收體系中占有相當(dāng)大的比重。
2、堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面，按“開源節(jié)流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率，即將非盈利機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)列為免稅項(xiàng)目，而其他無論是營業(yè)用房還是非營業(yè)用房都征收單一房產(chǎn)稅。同時將主體稅種的稅率設(shè)置一般比較低，從而使稅收總體負(fù)擔(dān)水平也比較低。
3、以房產(chǎn)的評估價值為征稅依據(jù)?，F(xiàn)在大多數(shù)國家按照房屋當(dāng)前評估的實(shí)際價值來計(jì)稅，學(xué)者普遍認(rèn)為這是比較公正客觀的。
4、側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。國際通行做法是側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，避免在房產(chǎn)的流動環(huán)節(jié)征收過多的稅費(fèi)。
三、房產(chǎn)稅推廣至全國亟待解決的問題
（一）完善價格評估制度
目前我國不動產(chǎn)價值評估處于體系未建立、市場不規(guī)范、配套不完善階段,因此在目前情況對于下不動產(chǎn)稅德征收沒有較好的
技術(shù)基礎(chǔ)。當(dāng)前最常用的技術(shù)思路主要有以下兩種:1、將土地基準(zhǔn)地價做為基礎(chǔ)然后再加地上物的折余價值；2、直接以公開市場上可獲取的房地產(chǎn)市場價值作為課稅價值基礎(chǔ)。同時還可以引入加拿大等國家的cama(計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù))技術(shù),來降低評估成本，提高稅基的評估效率,同時也增加稅基評估的透明度,可以大大減少人為因素的干擾。
（二）引入“第一居所”概念
第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所，是國外財產(chǎn)稅制和所得稅制中經(jīng)常使用的概念。在我國房地產(chǎn)稅制中引入第一居所概念的目的是,對于第一居所德房產(chǎn)給予低稅率,然而其他居所適用較高稅率,從而有利打擊地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,以保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。
（三）健全和完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策
第一，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二，是在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)并培訓(xùn)專職評稅人員,以加大房地產(chǎn)稅收征管和稽查的力度。第三，著手理順城市土地和房屋管理體制,力求改變目前多頭管理的積弊,建立“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制,從而為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。
（四）完善信息共享機(jī)制，降低征稅成本
由于房產(chǎn)稅的征稅范圍很廣，這必然會給納稅申報、征收、稽查等工作帶來一些的困難。首先在申報環(huán)節(jié)對于納稅人身份的鑒定，應(yīng)稅房屋的評估及稅收優(yōu)惠減免情況的認(rèn)定，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握精確地房產(chǎn)資料和戶籍信息。因此房地產(chǎn)管理局和地稅系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)信息共享。另外鑒于房產(chǎn)稅征收工作的重復(fù)性和相對穩(wěn)定性，在納稅人第一次完成申報以后就可以每年按時在指定的銀行完成房產(chǎn)稅的繳納，或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應(yīng)交稅費(fèi)。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。
（五）確定適當(dāng)?shù)拿舛惷娣e
既然房產(chǎn)稅是以家庭為單位來申報，那么就應(yīng)該考慮到住房的集群效應(yīng)，即有很多可以共用的空間，例如：廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間，一個和兩個人居住所需要的面積并沒有太多的變化。
（六）對于特殊住房的處理
這里所指的特殊住房是即可作為商用，又可作為居民住房的房產(chǎn)。對于這類房產(chǎn)應(yīng)該如何設(shè)計(jì)征收房產(chǎn)稅了?筆者認(rèn)為對于該類的房產(chǎn)并沒有必要特殊設(shè)計(jì)稅收制度。因?yàn)橐话愕膶懽謽鞘遣贿m宜正常居住的，所以這類房產(chǎn)本就不在居住免稅的優(yōu)惠之列，本就應(yīng)該按照稅法規(guī)定從租或者從價征收房產(chǎn)稅。而如果是在家里辦公的化，正符合國家所提倡的節(jié)能環(huán)保，同時和國家鼓勵創(chuàng)業(yè)及就業(yè)政策所相吻合，是值得引導(dǎo)和鼓勵的。故沒有必要多征稅收。
結(jié)束語:國家開征房產(chǎn)稅的目的本是為了抑制房價的過快增長，為的是打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)和泡沫。但是依國際經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅的收入作為地方政府主要的收入，其用途也多是用于公立教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。而我國的房產(chǎn)稅收入主要是用于保障性住房建設(shè)的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房價。重慶、上海試點(diǎn)以后，房產(chǎn)稅的全國征收已經(jīng)指日可待了。
