時間：2022-11-13 14:44:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇二手房定金合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
如今是法制社會，無論什么事情都得講究一個法字，合同法也是一名在日常生活中經(jīng)常會用到的一種重要法律，為了提高合同意識，我們需要關(guān)注更多有關(guān)合同的信息。那么你知道二手房買賣合同怎么寫嗎?一般要注意什么問題?以下是由小編為大家整理的二手房買賣合同，僅供參考，歡迎大家閱讀。
二手房買賣定金合同范本1甲方：_____________________
乙方：_____________________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于_______市_______區(qū)_______，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：_______)，該房屋建筑面積為：_______平方米，產(chǎn)權(quán)人：_______。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣_______元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣_______萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：_____________________(簽章) 乙方：_____________________(簽章)丙方：_____________________
身份證號碼：____________________身份證號碼：_____________________
時 間：_______年_______月_______日
二手房買賣定金合同范本2賣方：_____________________(以下簡稱甲方)
買方：_____________________(以下簡稱乙方)
居間方：_________________________________________。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：
第一條 甲方所售房屋權(quán)證號及坐落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：
1、甲方所售房屋位于________區(qū)_____________新村(弄)_______幢_____室，為_______結(jié)構(gòu);
建筑面積__________平方米;房屋所有權(quán)證號為“_______________”，房屋土地證號為“_______________”。
甲方所售房屋設(shè)施為(含自行車庫)
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第二條 房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫______________________元整(含附屬設(shè)施費用);
乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣______________萬元整。
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由_____方負擔(dān)或有甲、乙雙方各自承擔(dān)國家相關(guān)規(guī)定稅費。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權(quán)證和土地證放于中介處。
第三條1.甲、乙雙方約定于__________年________月________日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時簽訂正式買賣合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)。
第四條 房款支付方式：
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第五條 房屋成交，中介服務(wù)費按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買賣合同時支付。
1.由乙方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
2.由甲方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
由乙方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產(chǎn)生的費用(水、電、煤氣、物業(yè)費等)結(jié)清。同時甲方承諾交房時房屋內(nèi)的設(shè)施即裝修完好無損壞，如有損壞則由甲方修護或更換，費用由甲方承擔(dān)。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據(jù)實予以延長。
第七條 違約責(zé)任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買賣合同，如有一方未按時簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。
中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費服務(wù)費。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時中介收取定金金額的50%作為中介服務(wù)費。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛或財務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛或財務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說明 本協(xié)議一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
甲方(簽章)：________________乙方(簽章)：________________居間方(蓋章)：________________
身份證號：_________________身份證號：__________________人：_____________________
日期：________年____月____日日期：________年____月____日聯(lián)系電話：__________________
二手房買賣定金合同范本3甲方：_____________________(出售方) 身份證號碼：_____________________
乙方：_____________________(預(yù)購方) 身份證號碼：_____________________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂二手宜，訂立本合同。
第一條甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于___________，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證(編號：______________)，該二手房建筑面積為：___________，產(chǎn)權(quán)人：_______________，房地產(chǎn)用途為：______________。
第二條該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為__________，甲方對該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。
第三條 該二手房轉(zhuǎn)讓總價格為人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫_______元)。
第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時，由乙方向甲方支付_______元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。甲方在收取定金后，應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。
第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)訂期為_____天，甲方應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_______年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。
第六條乙方應(yīng)在本合同第五條約定的預(yù)訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫_______元)。
第七條在本合同的第五條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第八條甲、乙雙方應(yīng)在《房屋買賣合同》簽定后_____日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)申請辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。甲方逾期不予協(xié)助辦理的，乙方有權(quán)要求甲方以該二手房總價為基數(shù)自逾期之日起至產(chǎn)權(quán)辦理申請?zhí)岢鲋罩拱疵咳誣____的比例支付違約金。
第九條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉(zhuǎn)讓總價之日起______日內(nèi)遷出，逾期則以該二手房總價為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金。
第十條 按照相關(guān)法律規(guī)定，該二手房交易產(chǎn)生稅費共有：
(1) 營業(yè)稅 (2) 城市建設(shè)維護稅 (3) 教育費附加 (4) 印花稅 (5) 個人所得稅 (6) 土地增值稅 (7) 房地產(chǎn)交易服務(wù)費 (8)土地使用費 (9) 契稅 (10) 產(chǎn)權(quán)登記費 (11) 公證費 (12) 其他_____。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，其中___________________項由甲方承擔(dān)，___________________項由乙方承擔(dān)。
表達二手房購房定金合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
身份證號碼： 身份證號碼：
時間：
二手房購房定金合同怎么寫
甲方：
乙方：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：**)，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣元.此房價為凈價，稅費由乙方承擔(dān)，房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù).
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章)
身份證號碼：
年 月 日
乙方：(簽章)
身份證號碼：
年 月 日
丙方：
年 月 日
二手房購房定金協(xié)議合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區(qū)***，(以下簡稱該房屋)。
甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產(chǎn)權(quán)人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔(dān),房屋內(nèi)保留設(shè)施設(shè)備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續(xù)..
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協(xié)議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
小黃在CBD區(qū)富力城看中了一套面積100平方米的房子，房東出價180萬元。看完房的當(dāng)天，他便向中介公司支付了2萬元的定金，并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想，第二天中介公司的工作人員打來電話，表示房東要價已經(jīng)提高到190萬元。小黃感到非常震驚，這價格也漲得太邪乎了吧。
中介公司第二次給他推薦的是望京小區(qū)附近的房子，對于110平方米175萬元的價格，小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后，中介給他打來電話說，房東提價5萬元，問小黃是否有意向。“175萬元的報價我已經(jīng)有所猶豫，提價之后肯定難以接受。”小黃說。
房價普漲造成房主毀約
我愛我家控股市場部媒體廣告主管李季指出，像小黃這樣的情況絕不是個案，每當(dāng)房價上漲過快，二手房跳價惜售就會出現(xiàn)，甚至?xí)聿簧俳灰准m紛，給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。
房價上漲過猛
房主跳價惜售屢屢重現(xiàn)，是與二手房市場當(dāng)前的火熱程度分不開的。以北京市為例，從2009年第二季度以來，二手房市場的房價迅速攀升，比第一季度環(huán)比上漲了近15％，目前部分區(qū)域某些樓盤的二手房掛牌房價已經(jīng)超過了2008年最高的成交價。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，在2009年1月份，富力城二手房成交均價為1.79萬元／平方米，但是最近，部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬～2.6萬元／平方米。同樣的現(xiàn)象在望京、方莊、朝青、金融街等區(qū)域的二手次新房市場中也有體現(xiàn)。
在上海的內(nèi)環(huán)區(qū)，如浦東聯(lián)洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯(lián)洋年華、天安花園等，目前可售房源十分稀缺，掛牌價格也是突然間普遍漲了10％左右。上海中環(huán)附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉(zhuǎn)直下，閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。
收益來得輕易
二手房是典型的一次易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產(chǎn)是每個家庭的大宗消費，在交易過程中會精打細算每一步。對許多房主來說，如果所得遠大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。
以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5％，其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價就能獲取高額收益，難怪有不少人去做。
防跳有招數(shù)
李季說，二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉(zhuǎn)交買房人的定金為由，要求認定合同無效。
對此，李季建議：一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。二是在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。三是在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方談定內(nèi)容，以書面形式約定好。
魔高一尺，道高一丈，據(jù)介紹，不少購房者也創(chuàng)造出了“防跳價”招術(shù)。
快付訂金
經(jīng)歷過兩次跳價的劉小姐就是個典型。劉小姐第三次買房時隨身帶著2萬元訂金，看中后立馬把這筆錢交給中介業(yè)務(wù)員，要求業(yè)務(wù)員當(dāng)天聯(lián)系房主并簽訂合同，房主還沒反應(yīng)過來就把2萬元訂金收下。這招起到了作用，劉小姐就沒碰上房主跳價。
提高訂金額度
像劉小姐的情況，在上文提到的小黃那里就行不通了。不少購房者發(fā)現(xiàn)，即便交了訂金還是會碰上房主跳價，于是就追加訂金金額，少則5萬元，多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉(zhuǎn)到房主手上，并且簽定合同，訂金就成為定金。房主如果跳價，購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，就要倒賠給購房者10萬元，他就要掂量跳價是否值得了。
要求繼續(xù)履行合同
簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買房能否要求繼續(xù)履行?目前相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。
根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔(dān)雙倍返還定金責(zé)任，還包括了繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責(zé)任。
遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積極維權(quán)。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠實信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴利益損失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預(yù)收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強締約過失責(zé)任認定的可操作性。
內(nèi)容
五項內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經(jīng)紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規(guī)定看房者自看房之日起3個月內(nèi)，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價2%的違約金。
繼今年上半年廣州十區(qū)一手商品房成交價達到4810元／m2,超過去年同期近400元／m2后，8月份的商品房成交價更上升到5036元／m2,比上半年提升超過200元／m2。自5月份以來一手房價就維持在5000元／m2以上，并有不斷提升的趨勢。一手房價升幅過急，已很大程度上影響了眾多潛在買家的購買力。相比之下，二手房價則較為便宜，今年各月份成交均價都在3000元／m2上下，吸引了不少原來想買一手房的買家將目光轉(zhuǎn)向二手房。因此，一手房成交減少而二手房成交增多就不足為奇了。
廣州二手樓市，在地鐵等市政基礎(chǔ)建設(shè)的支撐下，在亞運會申辦成功的重大利好作用下，買家的信心空前高昂，由于利好政策不斷，多個地區(qū)的規(guī)劃更新，廣州二手房市場升值空間進一步加大。
得益于完善的配套和成熟社區(qū)氣氛，海珠區(qū)租賃和買賣都相當(dāng)活躍。江南西一帶是海珠區(qū)最成熟的地區(qū)之一，因此即使是房改房，樓價也較高，均價3500元／平方米－4000元／平方米。但眾多投資客仍熱衷于在此地淘金，因為該路段內(nèi)時常有又便宜又好的樓盤放出。投資者一般會采用快進快出的方式，在一個月內(nèi)完成買進和賣出交易，進行短期投資。
前不久出臺的《環(huán)市東中央商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》提出把環(huán)市東中央商務(wù)區(qū)定位為集商務(wù)辦公、金融服務(wù)等為一體的CBD，環(huán)市東商圈醞釀大變，樓市的升值空間進一步提升。環(huán)市東路是一直是廣州的重要商圈，匯聚了多個甲級寫字樓，眾多白領(lǐng)成為租賃和二手房買賣的主要客戶群。近期租賃成交最紅火的路段集中在淘金坑，成交最活躍的是30平方米－40平方米的小單元，租金約為1000元／月－1500元／月。在銷售方面，二手房成交主要以低層無電梯單元為主，低層單元成交價格已達到4000元／平方米。
隨著白云機場搬遷，白云新城即將投入建設(shè)，白云區(qū)的二手房市場深受鼓舞，樓價也在不斷上升。成交活躍路段集中在廣園中路、機場路和白云大道一帶。其中機場路盤源奇貨可居，業(yè)主紛紛提高樓價，二手房買賣反而較為平淡。
天河、海珠租賃升溫
天河、海珠作為廣州二手樓市的成交大戶，其表現(xiàn)無疑最具“風(fēng)向標(biāo)”的意義，升溫的主要原因是天河、海珠的諸多高校畢業(yè)生為當(dāng)?shù)貛砹烁嗟淖夥啃枨蟆?/p>
天河區(qū)的成交熱點除一直保持強勁的東圃板塊以外，天河公園板塊的“上位”令人關(guān)注。作為廣州東部與市中心連接的前哨站，天河公園板塊在地理環(huán)境、交通條件等方面優(yōu)勢明顯，該板塊的二手樓價也因此一漲再漲。目前，該板塊的二手成交熱門樓盤主要有東逸花園、東暉花園、華港花園、加拿大花園、金興花園等，從2800元／平方米左右的舊房改房到6000元／平方米以上的二手新貨均有成交。租賃方面：當(dāng)?shù)仄胀ǖ囊环恳粡d租金大致為800－－1000元／月，二房一廳大致為1200－－1500元／月；而東逸花園、東方新世界等高檔社區(qū)的租金則要貴得多，80幾平方米的二房單位可以租到2500元／月左右。
海珠區(qū)的熱點比較平均，江南大道中、新港西路、赤崗等地鐵沿線板塊的二手成交最為活躍。其中江南大道中板塊目前的二手成交仍以2500－－3200元／平方米的房改房為主，但是價格在4800－－5300元／平方米之間的商品房成交逐漸增多。此外，由于商業(yè)繁榮，當(dāng)?shù)氐姆课葑赓U市場相當(dāng)興旺，因此吸引了不少投資者的目光，例如在江南大道南做飲食生意的馮先生新近就在百利華庭以20萬元買了套39平方米的二手房作投資，成交單價5111元／平方米。
廣州二手房消費新群體
在廣州購買二手房的買家不僅出現(xiàn)了越來越多的年輕人，而且年齡也在日趨年輕――廣州二手房消費群日漸趨向年輕化。去年下半年以來，廣州二手中介“門店”開始迎來越來越多的年輕購房者，一些二手房買主甚至只有20出頭！
廣州年輕買主開始青睞二手房，因為年輕人的生活尤其是夜生活極為豐富多彩，很多年輕人經(jīng)常呼朋喚友玩至凌晨。此前很多年輕人喜歡購買郊區(qū)樓房，但住在郊區(qū)畢竟不是很方便。更重要的是，雖然郊區(qū)商品房相對市中心區(qū)商品房價格較為“便宜”，但動輒也要三四千元一平方米，而市區(qū)內(nèi)的二手房，每平方米3000多元者比比皆是，還有不少售價平方米僅2000余元，一套70平方米的二房一廳單位，20萬元左右便能輕松“拿下”，顯然，其置業(yè)“門檻”遠低于購買郊區(qū)房。由于年輕人經(jīng)濟實力普遍不強，首次置業(yè)追求“一次到位”往往會加重生活負擔(dān)，正因此，近期很多年輕人開始“理性消費”，將首次置業(yè)目光轉(zhuǎn)向總價不高的二手房。
如今人們的居住觀念業(yè)已發(fā)生改變，人們不再像以前那樣一輩子固守著一套房子終老，換房率越來越高，現(xiàn)在的年輕人今后一生可能會多次換房，甚至可能擁有多套房屋，因此，首次置業(yè)先“量體裁衣”，選購一套總價不高的二手房，待日后經(jīng)濟條件改善再換取更好的居所，開始成為目前廣州相當(dāng)部分年輕人理性置業(yè)選擇。
越來越多的年輕人開始青睞二手房，將首次置業(yè)目光瞄準(zhǔn)二手房，待日后經(jīng)濟條件改善后再換取更好的居所，這種置業(yè)思想符合“梯級消費” 理念：富豪住豪宅，家庭經(jīng)濟條件較好者住好房，年輕人尤其是剛出校門不久、工作時間不長、經(jīng)濟實力不強的年輕人選擇居住條件并不優(yōu)越的二手房，待日后富裕起來后再改善居所，這種做法值得肯定。
老城區(qū)高價盤成交漸多
雖然目前老城區(qū)2800?4100元／平方米的中低檔房依然唱主角，但是隨著時間的流逝，前幾年開發(fā)的新商品房部分開始進入二手市場，高價二手房的成交也將會越來越多。
據(jù)了解，目前老城區(qū)已經(jīng)進入二手活躍期的中高檔樓盤有荔灣區(qū)的富力廣場、東浚荔景苑、恒寶華庭等。地鐵上蓋物業(yè)恒寶華庭，由于靠近北京路步行街，各種生活配套完善，極受買家追捧，二手樓價也持續(xù)走高。其開盤時均價只有6500元／平方米，但現(xiàn)在二手樓價不跌反升，不少業(yè)主還在待價而沽，等待市場的高位再拋售，目前大部分單位的成交價在7000元／平方米以上。富力廣場的新一期單位，低層樓價由5500元／平方米起，朝向與景觀較好的單位還高于6000元／平方米，雖然售價相當(dāng)高，但依然吸引了大量有西關(guān)情節(jié)的荔灣人購買。康王路、世紀路已改建完成，荔灣區(qū)市政改造也初有成就，隨著市政建設(shè)的不斷完善與發(fā)展，荔灣區(qū)樓市也將更引人矚目，有業(yè)內(nèi)人士甚至樂觀地認為荔灣區(qū)會成為舊城區(qū)中的新貴。
東山區(qū)高價樓盤綜合質(zhì)素良好，不但占據(jù)優(yōu)越地理位置，還占據(jù)了名校地段，而樓齡都只有三四年以上的，因而成為二手成交熱門物業(yè)。例如東風(fēng)路的東風(fēng)廣場、錦城花園，以及淘金一帶的淘金家園、恒福閣和華僑新村。記者了解到，錦城花園目前的最低成交價也還需要5500元／平方米以上，已經(jīng)出售的一套159平方米的名盤還要120萬元，每平方米高達7500多元。淘金路一帶的二手房價成交價大多數(shù)在4800－5200元／平方米之間，相比周圍一手市場的6000元／平方米確實有很大的吸引力，不少置業(yè)者沖著淘金路齊全配套而來。
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買二手房要看“生產(chǎn)日期”
在目前眾多置業(yè)者當(dāng)中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區(qū)環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施等一系列因素外，房齡問題也應(yīng)該成為大家重視的一個置業(yè)因素。
房屋作為不動產(chǎn)，在人們長期的使用過程中，即使原有的房屋實物形態(tài)并不會發(fā)生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為損耗的雙重作用，房屋的內(nèi)在價值也應(yīng)該會逐年降低。同時房屋作為一種特殊的商品，不可能永無止境的可以用來消費，決定了房產(chǎn)有其自己的一個“保質(zhì)期”，當(dāng)房屋折舊到一定程度的時候，其價值就會變得微乎其微了。
從整個房產(chǎn)市場來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房價一路攀升的情況下，很少有購房者會理性地去考慮房屋折舊的問題。一般5至10年的房屋價值是最高的，因為整個小區(qū)配套設(shè)施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5至7年的時間；而10年之后，房屋價值就會大大降低。
但很多出售者并沒有意識到這個問題。從一些登記房源信息統(tǒng)計顯示，同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀80年代的二手房報價與90年代建的二手房報價幾乎完全一樣。眾多的出售者只考慮地段，如果同一位置、面積相近，其價格就應(yīng)該差不多，對房齡價差并沒有形成認識。而在二手房市場發(fā)展較成熟的上海，二手房交易已經(jīng)開始講房齡價差，一般相差兩年左右的房齡，其價格就要相差1000元／平方米左右。
消費者在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內(nèi)，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因為折舊率太高、價值大幅貶值、性價比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因為房齡問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而減少自己購房過程的一些無用功。
二手房買賣下定金的步驟
從法律上講，定金應(yīng)是“上家賣房、下家買房”的擔(dān)保，上家違反約定不賣房應(yīng)向下家雙倍返還定金；下家違反約定不買房無權(quán)要求上家返還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數(shù)是由下家交給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)交上家。由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發(fā)二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，購房者在下定時遵循下面步驟：
要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。
與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
慎選“問題”二手房
在到二手樓市中看樓選房的過程中，下面這類二手房應(yīng)謹慎選擇原則，即使要選擇這房子，以下也可以作為殺價的籌碼：
“天井梯”式住宅樓。所謂“天井梯”即是在廣州一些較舊式的住宅樓，這些樓宇圍合著樓梯而建，樓梯間頂部可以看到天空，形成了類似于井口的格局，這種房子的問題在于大多把廚房窗口開在“樓梯井”中，每天晚上下班回家時，家家戶戶正熱火朝天地炒菜，而所有廚房的味道都排出聚集到樓梯里，飯菜飄香固然有生活氣息，但混合了辣椒味、油煙味等等卻常使人在回家的路上熏出一把鼻涕一把眼淚。
非框架結(jié)構(gòu)樓宇。買二手房肯定面臨要重新裝修，如果是早期非框架結(jié)構(gòu)樓宇，裝修則十分不便，從安全性來說，框架結(jié)構(gòu)樓宇也更好。
出租屋太多、居住人群太雜的住宅樓。在不少二手樓中，存在原業(yè)主搬了新房，舊房出租的情況。結(jié)果三天兩頭有人搬進搬出，租客往往也是三教九流、魚龍混雜，有安全隱患，即使租客素質(zhì)都很高，但人來人往，起碼不利于自住的人建立良好的鄰里關(guān)系。當(dāng)然如果買二手樓是為了投資出租，那么租賃越旺越好。
隨著房價的不斷飆升,二手房因價格比新房低等,成了許多人的第一選擇。但是,由于二手房的買賣比新房復(fù)雜、手續(xù)比新房繁多,由此引發(fā)的糾紛乃至訴訟,也往往居高不下。筆者作為法官收集的以下案例,或許會對購房者規(guī)避陷阱、實現(xiàn)自我保護有所啟示。
未看證件,50萬房款打水漂
【案例】 通過5年的打拼,劉萍終于有了自己的“一大筆錢”,本以為可以實現(xiàn)多年的“住房夢”,豈料房價又漲了,自己的“一大筆錢”又成了“那點錢”。無奈之下,劉萍選擇了購買二手房。2009年元月,經(jīng)人介紹,劉萍認識房主李康。看過房屋之后,劉萍感到非常滿意,尚未見到房屋產(chǎn)權(quán)證便與李康簽訂了一份《房屋買賣合同》,并當(dāng)即按合同付清了50萬元房款。一周后,劉萍依約在房管部門靜候李康辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,可左等右等也未見李康蹤影,手機也一直關(guān)機。劉萍雖感到不妙,但慶幸自己有合同、收款收據(jù)、房子鑰匙,遂決定先直接搬入居住再說。誰知,第三天,一個自稱李康哥哥名叫李安的人聞訊找上門來,說他是房子的共有人,李康無權(quán)出賣房屋,要劉萍騰房。鑒于李康早已攜款逃跑,劉萍自然不愿騰房。雙方因而成訟。
【說法】 法院審理認為,該房屋為李安、李康兄弟的共同共有,李康未經(jīng)李安同意而出賣房屋,侵犯了李安的財產(chǎn)權(quán),劉萍與李康所簽訂的《房屋買賣合同》當(dāng)屬無效。的確,《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定:“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認定無效。”本案提醒人們,在購買二手房時,應(yīng)查明房屋產(chǎn)權(quán)證登記的所有人是一人還是數(shù)人,共有人是否同意出售,并核對他們的身份證件是否與產(chǎn)權(quán)證登記的所有人相符。在簽訂房屋買賣合同時,共有人應(yīng)全部到場并簽名,因故確實不能到場的,應(yīng)出具委托書及人身份證件。如果對方居住在國外,提供的委托書等還必須經(jīng)國內(nèi)外公證機構(gòu)公正。
逃避稅收,惡意違約也難獲賠償
【案例】2009年6月7日,宋娟在與房主唐琳就二手房屋買賣問題協(xié)商一致后,唐琳突然好心提醒:為了逃避稅收,可以將69萬元的成交額,在合同中只寫39萬,宋娟另外給唐琳30萬元,唐琳也另行出具給宋娟一張收據(jù)。其實,在購房前,宋娟就已經(jīng)打聽到,必須按房屋的成交額,按比例繳納稅收,成交額越高,繳納的稅費也就越多。如今見唐琳如此體貼自己,感激之余自然滿口答應(yīng)。5天后,已經(jīng)付清全部房款的宋娟,要求唐琳去辦理產(chǎn)權(quán)變更登記時,唐琳卻表示不賣了。經(jīng)宋娟一再追問,唐琳才說出,有人比她多出了5萬元房價,甚至承認當(dāng)初提出的逃稅之舉,就是擔(dān)心有人出高價,以便給自己留條退路。“難道你就不怕我按照合同,追究你10萬元違約金嗎?”宋娟提醒唐琳,可唐琳對此無動于衷,甚至告訴宋娟:69萬元房款我會奉還。對于其它問題,你愛怎樣就怎樣!無奈,雙方
成訟。
【點評】 盡管唐琳的行為確已違約,盡管宋娟與唐琳簽訂的《房屋買賣合同》中明確規(guī)定“如果一方違約,必須支付給對方違約金人民幣10萬元”,但法院仍以合同無效為由,判決駁回了宋娟要求唐琳支付違約金的訴訟請求。一方面,依法納稅是每一個公民的法定義務(wù),也是一項強制性義務(wù),不允許任何人、任何時間、以任何形式規(guī)避或“縮水”。另一方面,《合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。本案協(xié)議,既有宋娟與唐琳惡意串通,損害國家利益的成分,也有以合同這一合法形式,掩蓋逃稅這一非法目的成分,還違反了法律的強制性規(guī)定。
約定不明,正當(dāng)權(quán)益也難獲支持
【案例】 早在一年前,周婷就一直想購買一套二手房,但苦于資金不足,再加上未能找到稱心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,經(jīng)他人介紹,周婷看過許嵐的房屋之后,感到非常適合自己,但65萬元的要價,又使她一時無法付清全部資金。雖然朋友答應(yīng)10天內(nèi)幫她籌集到位,但她又擔(dān)心朋友失約或者遭遇特殊情況。其實,許嵐也有自己的小九九:既擔(dān)心賣了房子收不到錢,又怕有人出更高的房價。故雙方在簽訂《房屋買賣合同》時,僅僅提到由周婷付10萬元定金,至于何時付清房款、交付房屋、辦理過戶手續(xù)問題,只是籠統(tǒng)提及“待周婷付清房款后,辦理相關(guān)手續(xù)”。10天后,當(dāng)周婷持55萬元房款要求許嵐“辦理相關(guān)手續(xù)”時,卻被許嵐告知,該房已經(jīng)于前一天以71萬元的價格,賣給了他人。周婷遂以許嵐違約為由,要求其按照《合同法》第一百一十五條之規(guī)定處理,即“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。因遭許嵐拒絕而成訟。
【點評】 法院審理后駁回了周婷要求許嵐雙倍返還定金的訴訟請求,理由是本案對履行問題約定不明,不能認定許嵐已經(jīng)違約。合同是當(dāng)事人履約的依據(jù),沒有合同也就沒有了履約的依據(jù)。就約定不明的處理,《合同法》六十一條至六十三條做了具體規(guī)定,由于本案存在雙方義務(wù)、多項不明、互為條件等問題,故不能從中找到答案。只能說是雙方在締約階段有過粗略約定,對未盡內(nèi)容寄希望于履行過程中再行約定,即仍然屬于締約問題,充其量只能說雙方此前存在締約過失,也就不存在是否違約問題。本案告誡購房者,務(wù)必在合同中寫清價款、付款方式、交房時間,包括總價款(含幣種),各種稅費、其他費用的承擔(dān),價格上漲、下跌時的處理,還包括付款的時間、地點、方法,以及合同生效時間、何時交付房屋,中止、終止或解除的條件,通知、協(xié)助、保密義務(wù)等,以及哪些情況屬于違約,怎樣承擔(dān)違約責(zé)任(違約金、定金、賠償金怎樣計算及給付),擔(dān)保的形式,免責(zé)情形。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易；交易風(fēng)險；風(fēng)險規(guī)避
一、房地產(chǎn)交易的特點分析
所謂房地產(chǎn)交易，就是指房地產(chǎn)交易的雙方主體以房地產(chǎn)這個特殊商品作為交易對象，所進行的市場交易行為。房地產(chǎn)交易是極具專業(yè)性的交易行為，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等。房地產(chǎn)的交易一般是在一個相對集中的固定場所看完樣本進行訂貨的交易行為，它沒有向普通購物那樣的柜臺，具有地區(qū)性、不可移動性和個別性等。
在進行房地產(chǎn)交易時，其權(quán)屬不是瞬間完成的，不能做到像購買普通商品那樣“一手交錢，一手交貨”。由于市場的分割、房地產(chǎn)的差異性大、難有統(tǒng)一的質(zhì)量制衡標(biāo)準(zhǔn)、交易手續(xù)復(fù)雜等，使得在房地產(chǎn)交易時必須借助多個中介機構(gòu)的介入，如：交易媒體、咨詢、評估媒體和融資媒體等。這些中介機構(gòu)在房地產(chǎn)交易起著非常重要的作用，這也使得房地產(chǎn)交易變得復(fù)雜。房地產(chǎn)交易是兩個平等主體之間就房產(chǎn)和地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)所發(fā)生的交易行為，但房屋本身不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
二、一手房交易中應(yīng)注意的風(fēng)險及規(guī)避策略
在一手房交易中，作為賣方的房地產(chǎn)商與出于自居、投資的購房者對比來說，他們擁有更多的信息，顯然出于優(yōu)勢地位，在關(guān)于交易程序方面，買方處于相對弱勢地位，應(yīng)注意的風(fēng)險和規(guī)避策略如下。
（一）對房地產(chǎn)方面的信息進行充分了解，降低信息不對稱性，避免盲目購房
購房者大都能從區(qū)位、性價比和結(jié)構(gòu)方面對所購房屋有一定了解，但始終無法做到對房地產(chǎn)構(gòu)造成本、國家相關(guān)政策和房價走勢有清晰的了解，這也就造成了高價盲目購房的現(xiàn)象。解決這個風(fēng)險的關(guān)鍵是在平時多搜集一些關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策、新聞等，做到正確把握房地產(chǎn)價格的走勢，在別人瘋狂購房時，自己要正確分析，不盲從；當(dāng)別人感到悲觀時，自己根據(jù)經(jīng)驗決定要不要購買。
（二）在交定金、簽合同時要格外謹慎
購房對普通大眾來說是生活中的一件大事，切不可輕易對待。購房者要在對房地產(chǎn)各方面的信息有了比較清晰的了解和對比后，再決定是否交定金、簽合同，而不能受中介機構(gòu)置業(yè)顧問等的誘導(dǎo)。在交定金、簽合同時一定要問清相關(guān)事項，仔細閱讀合同書，對于不符合的地方要及時提出。在一手房地產(chǎn)交易中不管是一次付清款項還是按揭付款，房地產(chǎn)商都是在買房者或銀行把所有房款交付之后，才會在規(guī)定的時間把房子交給買主，這種交易方式，很顯然是不利于購買者的。在一定時期內(nèi)，房屋和房款都被控制在房地產(chǎn)商手中，買方全憑賣方的信用，這種風(fēng)險也是顯而易見的。
為避免這種風(fēng)險，在合同中一定要明確交房、辦理房產(chǎn)證和違約責(zé)任等的相關(guān)事宜。若房地產(chǎn)商由于資金鏈中斷或?qū)①彿空咭呀环靠钆灿茫秃芸赡艹霈F(xiàn)爛尾樓或交房遙遙無期現(xiàn)象。若在簽合同時對這些問題不重視，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)商雖按期交付房子，但質(zhì)量不能保障如出現(xiàn)：墻體、墻面斷裂、水電不通、漏水漏電、面積不符等，這些都會對買方造成很大損失。此外，為防止出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，買方一定要與房地產(chǎn)商簽訂電子合同，進行網(wǎng)上合同備案，這樣買方就可通過網(wǎng)上的樓盤銷售表，了解該房地產(chǎn)的銷售情況，確保已售房屋不會出現(xiàn)二次售賣情況。房地產(chǎn)證還會出現(xiàn)因開發(fā)商手續(xù)不全或辦理了抵押貸款等而無法辦理的情況，所以在簽合同時一定要明確這些事項，避免不必要的麻煩和損失。
三、二收房買賣中應(yīng)注意的風(fēng)險及規(guī)避策略
（一）買方的風(fēng)險及防范措施
買賣雙方在就房屋、房價及中介手續(xù)費用等方面的問題商定之后，買方一定要對賣方的房產(chǎn)證和土地使用證進行認真驗證。若房產(chǎn)證上寫的是歸幾個人共同所有，則需所有的產(chǎn)權(quán)人同意。一定要謹防出現(xiàn)假冒房產(chǎn)主人或幾個共有人意見不統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，這會影響買房者得購房時機。此外，還要注意房產(chǎn)證書是否被掉包的情況發(fā)生。
（二）明確結(jié)算方式和交易程序
對二手房進行交易的大致程序如下：
1．在中介機構(gòu)處，簽訂買方、中介、賣方的三方合同，這此環(huán)節(jié)，買方一般需要繳納2萬元的保證金，以防房產(chǎn)交易不成或因房價下跌、貽誤時機，對賣方造成損失。
2．向房地產(chǎn)交易中心呈交二手房交易的申請書、雙方身份證及復(fù)印件、賣方房地產(chǎn)證書。此外，還要簽訂買賣合同，來確定交易的稅費，這個合同一般作為之前簽訂的買、賣及中介三方合同的附件，若這兩個合同有不同的地方，則以三方合同為標(biāo)準(zhǔn)。這個環(huán)節(jié)非常重要，要求買賣雙方必須都到場，親自按手印確認。交易申請通過后，需要賣方繳納交易稅，交易所把土地證書上交到土地局進行變更手續(xù)，并把房產(chǎn)證退還給賣方。在申請交易和辦理土地證書的變更這兩個環(huán)節(jié)中，付款比例為40%和30%，在辦房產(chǎn)證和繳納契稅時再付30%。這時買方若能付清房款或者按揭貸款到賬，賣方則可以把房產(chǎn)證交給中介或買方，再辦理后面的手續(xù)。同樣，在二手房交易中也要注意簽訂電子合同，防止違法現(xiàn)象發(fā)生，保證交易雙方各自的利益。
（三）賣方要有效利用資金托管機制來規(guī)避風(fēng)險
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介機構(gòu)誠信缺失等問題的存在，為了保障賣方資金的安全到位，資金托管機制已經(jīng)建立起來。這種機制實現(xiàn)了中介傭金的第三方存款模式，可利用定點銀行對中介的傭金進行監(jiān)管，從而有效地規(guī)范二手房交易中中介的行為，增強交易的公平性和透明度。這種機制是免費的、不計利息的，在二手房交易中賣方要有效利用這種機制來規(guī)避交易風(fēng)險。
“你到我身邊，帶著現(xiàn)鈔，帶來了你的煩惱。”如果把《遲到》這首老歌重新填詞，無疑很切合2012年年底持續(xù)至今年3月的二手房“秒殺”怪象。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室披露，在“新國五條”地方細則出臺之前，上海樓市持續(xù)升溫，3月份二手房成交量初步統(tǒng)計約6萬套，是2009年曾出現(xiàn)歷史高位月成交3.2萬套的近兩倍，且成交價格持續(xù)追高。
此外，“秒殺”的瘋狂還可從另一個側(cè)面管中窺豹。據(jù)其他媒體報道，上海市兩名中介行業(yè)的“業(yè)績王”，其個人月提成已高達50萬至60萬元。不過，喧囂過后，在冷靜中不難發(fā)現(xiàn)，“秒殺”的極端現(xiàn)象已很難再復(fù)制，而“秒殺”之后更是隱患重重。
秒殺：沒有最快只有更快
筆者的一位好友×先生，近期一直忙于置換房產(chǎn)。某天他接到一個中介公司的電話，約他當(dāng)天晚上七點參加一套市中心板式次新房的集體看房，而他也做好了看中就出手下定金的準(zhǔn)備。無奈，上海的交通在周末也不見好，當(dāng)他遲到了10分鐘趕到時，看到了一幕令其感慨“沒有最快只有更快”的場景——房東已和當(dāng)場下定金的買家熱烈握手并準(zhǔn)備關(guān)門離開。
“這也太快了吧，我看到過從看房到下定金一周搞定的，也聽說過從看房到下定金僅有一天的，但今天10分鐘就‘秒殺’，我不得不佩服沒有最快只有更快。”×先生曾經(jīng)把所有周末時間都撲在看房上，最多的一天看房時間從9時排到21時，連看12套房，合計已看了不下70套。終于，當(dāng)中介推薦了這套市中心的板式次新房后，各方面情況都頗合他的要求，只是中介聯(lián)系后稱房東過年前不在上海，“要節(jié)后回來。”這讓×先生覺得充滿了變數(shù)，期間雖然他也看了不少房，但與那套房相比總有差距。可是，每天在糾結(jié)和等待中度過的他，卻因為遲到了10分鐘而遭遇“秒殺”。
“現(xiàn)在當(dāng)天看房，馬上就下定金的也不在少數(shù)。”在房地產(chǎn)中介的眼中，不少客戶經(jīng)歷了多輪看房，往往因猶豫而錯失真正性價比高的好房。“有了這些教訓(xùn)，一旦看中了合適的房源，他們會馬上付定金，不再讓機會溜走。”
“一部分購房者認為，國家出臺一系列的調(diào)控措施，最終目的就是讓房價降下來，因此還想再等待一段時間，看房價是否能降。另一部分購房者則認為，房價已經(jīng)被調(diào)控得差不多了，接下來可能會迎來新一輪的上漲，因此很多觀望的人群開始出手了。”搜房網(wǎng)上海指數(shù)研究院總經(jīng)理羅勇成告訴記者。
中介：“忙并快樂著”
2013年四五月的旅游和消費市場可能會大熱。筆者此言可未離題，原因也不復(fù)雜。房產(chǎn)交易的火爆，使得不少房地產(chǎn)中介從業(yè)者近期到手的月薪都不低于1萬元，更有甚者，一個月賺了幾十萬元的傭金，完全可以在四五月份拉動內(nèi)需，“瀟灑走一回”。
“秒殺”帶來的是絡(luò)繹不絕的客戶，對此，上海的房地產(chǎn)中介早已延長了營業(yè)時間，不僅規(guī)定辦公時間提早到上午8點，延長至晚上11點，如果客戶需要，從店長到業(yè)務(wù)員都是奉陪到底。“近期是很累，最忙時我和同事們都是凌晨2點下班，早上8點又得上班。因為我住得離店太遠，沒地鐵了只能睡在辦公室，真的是心力交瘁。”住在上海老閔行，每天換三部地鐵到黃浦區(qū)路某房產(chǎn)中介上班的店長小趙表示。
激增的成交量，使得房產(chǎn)中介迎來了久違的豐收期。小趙透露，以往給普通門店下達的“指標(biāo)”在20萬元左右，但短短半個月內(nèi)，不少中介的個人業(yè)績已完成20萬元，有些店合計業(yè)績甚至做到了100萬元的業(yè)績，相當(dāng)于完成了一個季度到半年的指標(biāo)。“五月份我就休假了，準(zhǔn)備回老家去放松幾天。畢竟從春節(jié)以來我壓根就沒休息過，雙休日更是忙翻天。”忙得連軸轉(zhuǎn)的小趙說，“新國五條”正式執(zhí)行后，交易量肯定有所回落，他的不少同事都已訂好票，準(zhǔn)備集體休假。
本質(zhì)：供需矛盾的激化
“以前政策出來，要么買家‘牛’，要么賣家‘牛’，反正總有一方‘牛’。這次‘新國五條’出臺后，卻導(dǎo)致了罕見的買賣雙方都不‘牛’。比如一套1000多萬元的市中心大宅，當(dāng)初買進時往往才400萬元左右，如果按差價征收20%的個稅，光這一項就要交100萬元左右。于是，買方擔(dān)心20%的個稅會轉(zhuǎn)嫁給自己，所以急著買；賣方擔(dān)心加了20%個稅后房子賣不掉，所以也急著賣。‘一個愿打，一個愿挨’，我們再把兩邊一撮合，自然就順利得多。”小趙笑著說。
“二手房秒殺的本質(zhì)是國內(nèi)房產(chǎn)供需矛盾的激化。我國房產(chǎn)調(diào)控靠行政手段干預(yù)市場，首先市場的需求關(guān)系沒有得到根本的改變，中國嚴格控制銀行存貸款利率，人為壓低利率導(dǎo)致國內(nèi)處于長期負利率。在高通脹的同時，投資渠道狹窄，巨大的居民儲蓄無處可走，房地產(chǎn)投資需求難有實質(zhì)性減少。”盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人郭韌律師表示，隨著“新國五條”的出臺，出售非滿五唯一的住房須征收20%的所得稅，這一政策帶來了恐慌也刺激了購房心理，將壓抑已久的房屋供需瞬間激化。
據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，在不確定的政策預(yù)期下，一些洽談中的買賣加速，二手房交易周期大幅縮短，“秒殺”頻現(xiàn)，不少房源當(dāng)天掛牌當(dāng)天出手，甚至有的改善型客戶在一天內(nèi)買進賣出。此外，為規(guī)避20%個稅，二手房流程出現(xiàn)提前審稅再進行交易的狀況。這種追趕“末班車”的緊迫心理助推的購房潮一直延續(xù)到地方細則出臺的3月底才逐漸恢復(fù)平靜，導(dǎo)致3月上海二手房市場出現(xiàn)了購房高峰。“‘新國五條’出臺的目的是抑制投機投資性購房，此政策的出發(fā)點是好的，但是短期內(nèi)會導(dǎo)致稅費轉(zhuǎn)移到購房者頭上，而二手房之所以頻現(xiàn)‘秒殺’，就是市場希望在細則制定前避免短期的誤傷。”羅勇成認為。
隱患：倉促成交風(fēng)險重重
羅勇成表示，“新國五條”細則對改善性購房者的打擊將最大，一方面賣掉現(xiàn)有房屋時必須降價才能盡快促成交易，另一方面，換房時又必須承擔(dān)新增的交易成本，可謂“兩頭受壓”。
郭韌律師表示，“秒殺”帶來的短期隱患是誤傷剛需。短期內(nèi)房價上漲，誤傷剛需不可避免。但是對于政策的效果，要厘清短期效果和長期作用的辯證關(guān)系。“稅收是一個杠桿，能有效調(diào)節(jié)市場參與者的行為。此次房產(chǎn)交易個稅調(diào)整，意在不鼓勵房產(chǎn)的過快流轉(zhuǎn)和炒作。短期來看，賣房者會把相關(guān)稅費轉(zhuǎn)嫁到價格中，最終買單的還是購房者。”郭韌認為。
此外，秒殺導(dǎo)致了購房者沒有足夠的時間和精力去挑選、查看房屋，在倉促的決定下買房，這必然帶來一系列的隱患。首先是倉促決定帶來的二手房糾紛。很多購房者沒有考慮清楚自己購買的房型、能承受的付款方式及是否符合貸款政策，就簽署相關(guān)房屋買賣合同，一旦在合同履行過程中，因各類因素的變化導(dǎo)致無法繼續(xù)交易，必然產(chǎn)生糾紛，購房者也必然要承擔(dān)相關(guān)違約金損失，而出售房屋的房東也被耽誤了最佳賣房時間，造成損失。
二手房補充協(xié)議范文1甲方(出賣方)：
乙方(買受方)：
丙方(居間方)：
鑒于乙方已實地勘察本合同項下的房屋的情況，查驗甲方提交該房屋相關(guān)的手續(xù)、合同和證件，明確熟知該房屋的權(quán)屬情況，且丙方已為甲乙雙方提供了居間服務(wù)，為充分保護三方的合法權(quán)益，三方根據(jù)《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，共同訂立本補充協(xié)議，以茲各方共同遵守。
經(jīng)甲乙丙三方友好協(xié)商，針對坐落于 之房屋(以下簡稱該房屋)買賣及相關(guān)事宜所簽署的《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》和《委托協(xié)議》作如下補充協(xié)議：
第一條 價款組成
1、甲乙雙方協(xié)商一致，在該房屋交易中甲方總房價款(不含稅，即凈得房價款，下同)為人民幣： (￥ 元整)。
2、甲方承諾房屋內(nèi)裝飾裝修保持原狀，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施一并包含在總房價款(不含稅)之內(nèi)，在甲方將房屋交付乙方時一并轉(zhuǎn)移和交付。
第二條 房款支付方式及房屋交付
1、乙方于 年 月 日向甲方支付定金人民幣 整(￥ 元整), 甲方須同時出具同等金額的定金收到證明，該定金在交易中自動轉(zhuǎn)為首付款的一部分。
2、甲乙雙方均同意于 年 月 日當(dāng)天與銀行面簽，面簽當(dāng)天乙方將首付款 元整(￥ 元整) 以自行支付的方式支付甲方，甲方須同時出具同等金額的首付款收到證明;
3、甲乙雙方均同意在甲方收到全部房款后二日內(nèi)把房屋交付給乙方，于交房當(dāng)日自行辦理物業(yè)交割，丙方陪同。在房屋交付前發(fā)生的費用由出賣人承擔(dān)，交付以后發(fā)生的費用由買受人承擔(dān)。包括但不限于物業(yè)管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電信等相關(guān)費用。
4、以上事項若任何一方拖延辦理，每延期一日違約方需向守約方支付伍佰元整的違約金(延期在30日內(nèi))，若延期超過30日，則按照本補充協(xié)議第四條賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第三條 稅費的承擔(dān)
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，在交易中產(chǎn)生的全部稅費(包括本交易履行過程中因政策調(diào)整而須繳納的新增稅費)由乙方承擔(dān),由承擔(dān)方直接向主管機關(guān)繳納。
第四條 違約責(zé)任
1、甲方的違約責(zé)任
如果因甲方提供的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)、合同或相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不真實、不完整、無效或房屋被查封等，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶或無法領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證;或者在簽訂本協(xié)議后，甲方不將該房屋出售給乙方;或者在簽訂本協(xié)議后，甲方提高房屋交易價格;或者甲方將房屋出售給第三方的情形，均為甲方違約。
若甲方違約，則應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個工作日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價款的20%數(shù)額向乙方支付違約金;丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。
2、乙方的違約責(zé)任
如果因乙方提供的個人證件不完整、不真實或無效，從而導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶;或者在簽訂本協(xié)議后，乙方不購買該房屋的情形，均為乙方違約。
若乙方違約，則乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起五個工作日內(nèi)，以相當(dāng)于房屋總價款的20%數(shù)額向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項抵頂違約金，多退少補;丙方收取乙方的費用不予退還。
第五條 其他
1、在甲乙雙方各自提供的證件真實有效、現(xiàn)行政策不變的前提下，甲乙雙方積極配合，丙方協(xié)助雙方交易順利完成。
2、本協(xié)議一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。如本協(xié)議與《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務(wù)合同》和《委托協(xié)議》發(fā)生沖突，均以本協(xié)議為準(zhǔn)。
甲方(賣方)： 乙方(買方)： 受委托人： 受委托人：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
丙方(居間方)：經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話：
日期： 年 月 日
二手房補充協(xié)議范文2乙方：
經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就原合同增加板房(增加配套項目、增補材料或續(xù)租)簽訂 此補充協(xié)議、此協(xié)議其他條款與原合同具有同等法律效力。具體內(nèi)容如下：
一、項目名稱 昆山市光電產(chǎn)業(yè)區(qū) 原合同號
二、項目地點 昆山開發(fā)區(qū)微山三路路北，蓮溪路西側(cè)
四、補充說明 地梁 2500元，視現(xiàn)場情況確定..
五、付款方式： 完工后一次付清
六、主體板房租售以外的其它配套項目，在雅致公司收到款項后提供相應(yīng)的板房服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)票。
七、本協(xié)議一式 肆 份，甲、乙雙方各執(zhí) 貳 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
二手房補充協(xié)議范文3出售方(甲方)：
買受方(乙方)：
居間方(丙方)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，對所簽訂的關(guān)于 之房產(chǎn)買賣事宜的《北京市存量房屋買賣合同》作如下補充：
1、甲乙雙方協(xié)商一致，乙方應(yīng)支付甲方的總房款為￥ (大寫： )，現(xiàn)乙方已支付甲方房款￥ (大寫： )，剩余房款￥ (大寫： )甲乙雙方約定，乙方應(yīng)于甲方辦理房屋過戶(過戶日期為： )之日起5日內(nèi)支付給甲方。
2、逾期付款責(zé)任：
乙方未按照約定的時間付款的，按照逾期時間分別處理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在15日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日計算向甲方支付總房款0.5%的違約金，并于實際支付應(yīng)付款之日起5日內(nèi)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過15日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房款的35%。甲方有權(quán)從乙方已付款中扣除相當(dāng)于賠償金部分的價款，余款返還乙方，已付款不足賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付。
3、本協(xié)議空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
4、本協(xié)議是甲、乙雙方簽訂的編號為： 的《北京市存量房買賣合同》的補充部分，具有同等法律效力，如本協(xié)議與之前雙方所簽協(xié)議有所沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)，本協(xié)議一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，簽字生效。
出售方(甲方)簽章：
買受方(乙方)簽章：
二手房按揭貸款合同范本
賣方：________________________（簡稱甲方）
身份證號碼：____________________________
買方：________________________（簡稱乙方）
身份證號碼：____________________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第__________號）
第二條 上述房產(chǎn)的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。
第三條 付款時間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費用結(jié)清。
第五條 稅費分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費由_______方承擔(dān)，中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣方（甲方）_________________ 身份證號碼： __________________
地 址：___________________ 郵 編：___________________
電 話：___________________
人（甲方）_________________ 身份證號碼：___________________
見 證 方：
地 址：
郵 編：
電 話：
法人代表：
代 表：
日 期：_______年____月____日
購買方（乙方）__________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：____________________ 郵 編：____________________
電 話：____________________
人（乙方） _________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證機關(guān)：
經(jīng) 辦 人：
二手房交易量的逐年上升,使得一系列經(jīng)濟問題漸漸突現(xiàn),例如產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰、中介機構(gòu)不規(guī)范、二手房質(zhì)量存在缺陷等,使得住房消費者的消費意愿不能完全表達。系統(tǒng)分析二手房交易過程中存在的問題并提出建設(shè)性的解決方法,具有重大意義。
一、二手房交易中存在的問題
二手房是指再次進行交易的住房,即在量住房,它的存在是對住房一級市場的補充,有利于抑制房價的過快增長,滿足不同群體,特別是中低收入群體的自住需求,因此政府為了促進住房一級市場和二級市場的協(xié)調(diào)均衡發(fā)展,大力培育二手房市場。通過轉(zhuǎn)變居民的住房觀念,推進住房分配的市場化程度,同時使用大量專項資金改造非成套住宅,通過拆遷危房、老房,改造非成套住宅和盤活產(chǎn)權(quán)制約房產(chǎn)等一系列手段,使數(shù)量巨大的存量住房進入市場流通。同時,大量的二手房交易也帶來了一系列問題,如產(chǎn)權(quán)糾紛、質(zhì)量無法保證、中介機構(gòu)惡意隱瞞住宅缺陷等問題。
1.政策制定存在不足,制約了二手房市場的發(fā)展。
上市交易的限制性規(guī)定,為建立開放住房三級市場,拉動住房消費發(fā)揮了重要的推動作用。但是,隨著形勢的發(fā)展和經(jīng)過實踐證明,有些政策因缺乏嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)理論體系支撐,多屬于過渡性、探索性質(zhì)而顯滯后,特別是在政策制定的及時性、連續(xù)性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束縛太多,手續(xù)繁雜,交易受到限制,在一定程度上制約了市場的發(fā)展。
2.二手房交易中的信息不對稱。在二手房交易過程中,信息不對稱表現(xiàn)為二手房交易中的買賣雙方對二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所擁有的信息的差異性。二手房的賣主一般都是使用過該房一段時間的擁有者,在使用過程中對房屋的質(zhì)量、缺陷、區(qū)位特點等都有一定的認識,而二手房的買主對二手房的認識一般都是通過簡捷渠道認識,特別是通過與賣主的交流對所要購買房屋有了初步的了解,而買主自身對房屋使用的體會幾乎是零。二手房買賣雙方對商品信息認識渠道的差別,導(dǎo)致雙方對二手房信息擁有量的差別。在市場機制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵,從而獲得更高的交易價格,而買方有壓低交易價格的激勵,以補償二手房可能產(chǎn)生的未知損失。據(jù)統(tǒng)計,目前哈爾濱市購房者與二手房源數(shù)量之比為10:1,房源數(shù)量與求購者數(shù)量嚴重失衡,二手房源供不應(yīng)求。一方面是求購者急于買到理想的房屋,另一方面多數(shù)二手房主愿租不愿賣,還有大量的潛在房源得不到釋放。同時,由于二手房的市場化程度不夠,二手房交易買賣雙方的角度和心態(tài)各異,賣方總拿同地區(qū)商品房來類比,開價與商品房差價不大;而買方則要強調(diào)一個“舊”字。賣房人對二手房定價過高,超出需求者希望支出的范疇,已成為影響二手房市場發(fā)展的重要因素。
3.中介服務(wù)不規(guī)范,良莠不齊,使二手房市場難以有序發(fā)展。一些中介公司,尤其是規(guī)模小的中介機構(gòu),在管理上缺少有效的約束,素質(zhì)良莠不齊,經(jīng)營中存在著一系列違規(guī)甚至非法行為,如廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、收費無章等,在一定程度上干擾了哈爾濱房產(chǎn)中介市場的健康發(fā)展。
4.二手房貸款條件過于苛刻,制約了住房信貸事業(yè)的發(fā)展。銀行推出二手房貸款,深受工薪階層購房者的歡迎。但在實際運作中,銀行出于謹慎和穩(wěn)健原則,對于二手房交易的貸款審查程度,比商品房按揭貸款還要嚴格得多。目前在哈爾濱,向二手房交易提供商業(yè)貸款、公積金貸款的機構(gòu)只有寥寥幾家,而且清規(guī)戒律多,如規(guī)定抵押房屋建造期限、貸款額度低、貸款期限短,過于煩瑣的貸款審批程序等,嚴重挫傷了廣大二手房購買者的貸款積極性,導(dǎo)致二手房市場資金周轉(zhuǎn)困難,制約了住房信貸事業(yè)的發(fā)展。
二、對策
1.建立專業(yè)的房屋質(zhì)量檢驗評估機構(gòu)。
我國對房屋質(zhì)量的評估一般由設(shè)計、建設(shè)部門進行,并且收費標(biāo)準(zhǔn)差異大,沒有專門的房屋質(zhì)量檢驗評估機構(gòu),因此需要政府部門在稅收方面對專業(yè)機構(gòu)加以補償,使其降低費用。費用的減少必然會提高其業(yè)務(wù)量,促進其生存發(fā)展,因為通過專業(yè)機構(gòu)的質(zhì)量評估其效果優(yōu)于通過中介機構(gòu)交易。專業(yè)質(zhì)量評估機構(gòu)的存在,不但有利于政府的集中監(jiān)督、規(guī)范,而且也有利于相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)統(tǒng)一。
2.加大二手房貸信譽力度,提高市民的購房能力。目前,哈爾濱雖有幾家銀行由以前只給商品房貸款發(fā)展到也給二手房交易貸款,并成立了市房屋置業(yè)擔(dān)保公司,為市民購房貸款帶來了方便,分散和化解了個人貸款風(fēng)險。為使更多的群眾通過信貸方式早圓住房夢,住房貸款部門應(yīng)降低門檻、搞好服務(wù)、拓展業(yè)務(wù)、擴大信貸,加大對二手房交易的信貸支持力度,使市民的潛在購房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買能力。
3.完善市場服務(wù)體系,拓展住房消費服務(wù)。包括信息服務(wù)體系,實行登記、、查詢等微機化一條龍服務(wù),根據(jù)市場需求制作各類宣傳材料和刊物,傳播信息,分析行情,釋疑解惑,引導(dǎo)消費;交易服務(wù)體系,辦好大眾喜聞樂見的春秋兩季的房展會、拍賣會,組建房屋轉(zhuǎn)換服務(wù)中心、租賃中心等;權(quán)屬登記服務(wù)體系,實行限時辦公、權(quán)屬登記備案制度;金融服務(wù)體系的建立等。有關(guān)部門應(yīng)針對消費需求,對房源品類作近期與遠期的凋查統(tǒng)計,采取房展會或特別推薦等方式,定期向群眾公示,讓住房需求者能及時了解哈爾濱各類二手房房源情況。
利用國慶長假期間選好房子的祝先生，原本馬上“下定”，只等假期結(jié)束之后開始交易，但在談完價格之后卻變得有些猶豫了。
這套位于上海市閔行古美社區(qū)的二手房，房東掛牌價為280萬元，相比社區(qū)內(nèi)其他同類型的房源，價格略低。不過房產(chǎn)中介告訴他，房東要求以“到手價”交易。在經(jīng)過詳細詢問之后得知，祝先生需要承擔(dān)原本應(yīng)由賣家支付的稅費，比如二手房交易個人所得稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等，以及買方的中介傭金，因此初略估算，購買這套掛牌價為280萬元的二手房，其總價將會超過300萬元。而這正是讓祝先生變得有些猶豫的原因。
其實，遭遇“到手價”的并非只有祝先生一個人。記者了解到，目前滬上二手房市場上，“到手價”已經(jīng)蔚然成風(fēng)。通過小范圍調(diào)查結(jié)果顯示，包括來自徐家匯、浦東聯(lián)洋社區(qū)、大寧綠地、松江新城等板塊的房產(chǎn)中介反映，目前買家均要求“到手價”形式掛牌。
分析“到手價”產(chǎn)生的原因，有業(yè)內(nèi)人士指出，這主要跟當(dāng)前樓市需求旺盛有著密不可分的關(guān)系。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，9月份上海住宅商品住宅成交量達到140萬平方米，為年內(nèi)次新高，僅次于今年3月份的井噴行情。有房產(chǎn)中介直言，面對這樣的行情，使得賣家重新占據(jù)上風(fēng)，從而有底氣掛出“到手價”。
但毋庸置疑的是，“到手價”會變相抬高房價，并導(dǎo)致買家購房成本上升。從本質(zhì)上來說，所謂“到手價”無非就是讓賣家承擔(dān)原本由賣家承擔(dān)的稅費，主要包括房產(chǎn)營業(yè)稅、二手房交易個人所得稅，以及中介傭金等，最高有可能會超過掛牌價的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房買賣過程中，由于針對不同的情形稅費征收標(biāo)準(zhǔn)不同，因此買家所需承擔(dān)的稅費成本也各不相同。為了厘清不同類型物業(yè)所需承擔(dān)的稅費情況，本刊特地就“滿五唯一”、“滿五不唯一”以及“全額征收”等三種常見情形來進行詳細解析。
滿五唯一：稅費負擔(dān)最輕
相對來說，“滿五唯一”類型的二手房，賣家所需繳納的最少，因此購買此類二手房，稅費負擔(dān)最輕。
所謂“滿五唯一”，是指購買年限超過5年，且為家庭唯一一套住房。出售這類住宅者，絕大多數(shù)處于改善目的而進行換購，屬于正常的市場需求。而這其中，還得分兩種情況，其中一種為普通住宅，另一種為非普通住宅。對于面積小于90平方米的普通住宅來說，如果達到“滿五唯一”標(biāo)準(zhǔn)，出售時包括二手房個稅、房產(chǎn)營業(yè)稅等免征，因此其稅費負擔(dān)為零。而對于非普通住宅而言，則需要根據(jù)差額來征收房產(chǎn)營業(yè)稅，稅率為5.55%，但二手房個稅則可以免征。
滿五不唯一：個稅省不了
對于“滿五不唯一”類型的二手房，必須繳納二手房個稅。
“滿五不唯一”是指購買期限超過5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售這類住宅，房產(chǎn)營業(yè)稅征收方式與上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差額來進行征收。而二手房個稅則不存在免征情形了，只是征收的標(biāo)準(zhǔn)略有不同。對于普通住宅來說，卻無法提供原始購房憑證，稅務(wù)部門會根據(jù)實際情況核定按照總房價1%標(biāo)準(zhǔn)征收，非普通住宅按照總房價的2%征收。
舉例說明，如在市中心區(qū)域購買同樣一套總價為600萬元的公寓，這套二手房如果為唯一一套住房，個稅可以免征；但如果賣家手中有多套房產(chǎn)，那么其出售這套房產(chǎn)時，需要征收個稅，其征收金額為：600萬元×2%=12萬元。也就是說，購買不唯一住宅，“到手價”中會包含個稅支出。
全額征收：稅費負擔(dān)最重
不滿五唯一、不滿五不唯一兩種情形，都屬于全額征稅類型二手房，不管是個稅還是營業(yè)稅，均享受不到免征優(yōu)惠政策。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，符合國家免征優(yōu)惠政策需滿足兩個條件，即滿5年的同時，并且是家庭唯一的生活用房，兩者缺一不可。因此購買未滿5年（含5年）的二手房，則需要根據(jù)規(guī)定繳納個稅。同時，未滿5年也需要繳納房產(chǎn)營業(yè)稅，目前上海征收標(biāo)準(zhǔn)為總房價的5.55%。
同樣以上述市中心總價為600萬元的公寓來舉例說明。如其屬于全額征收對象，初略估算其個稅和營業(yè)稅征收金額可達到600萬元×（5.55%+2%）=45.3萬元。
謹防產(chǎn)生糾紛
以“到手價”的方式交易，買方通常會產(chǎn)生以下一些風(fēng)險：稅收政策調(diào)整，買方的購房成本增加；對稅收計算錯誤，買方購房成本增加；買賣雙方因“到手價”或“成交價”約定不清，產(chǎn)生糾紛；甚至被中介吃了差價等等。
雖然目前仍然按照老辦法來核定征收個稅，但也有可能會按照新“國五條”的規(guī)定，從嚴按照差價的20%標(biāo)準(zhǔn)征收。這樣的變化，對于非普通住宅來說，影響較大，按照新規(guī)，如一套市中心總價為600萬元的公寓，當(dāng)初購入價為300萬元，初略估算其個稅將達到（600萬元-300萬元）×20%=60萬元；而此前按照總價2%來計稅的話，只需要600萬元×2%=12萬元，兩者相差48萬元。
