時間：2023-02-23 15:11:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇備案購房合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、購房合統簽了 銀行貸款是可以晚一年在簽。
2、但是具體也要看你和開發商簽訂的購房合同，如果合同有規定幾時簽銀行貸款，就按照合同規定，如果沒有的話，就可以的。
3、簽完購房合同以后，購房者需要看自己的房子有沒有備案，只有房子備案以后，才能進行貸款審批。而購房合同，購房者也要在手里留一份，以備不時之需。簽完購房合同以后，購房者是需要去面簽的，面簽通過以后，就可以申請貸款了。那么，簽完購房合同后的流程是什么?
（1）最最關鍵的一點是必須及時和開發商或者人共同到當地房地產交易中心進行登記備案，合同才生效，否則合同是不生效的，這是合同法里面對于不動產買賣的特殊規定，格式合同有“登記備案后生效”的條款。在雙方簽字蓋章后，最好自己復印留底，防止手中無有。
（2）根據住房貸款的申請流程，購房者在與開發商簽訂了購房合同備案成功之后，下一步就是備齊相關資料去銀行面簽申請貸款。
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1、嚴格來說的話，購房合同和網簽是不一樣的。因為購房合同和網簽的辦理流程是完全不一樣的，但是網簽合同上的內容和購房合同上的內容大多數都是差不多的，并且網簽合同內容一般都是可以在當地的房管局官方網站上可以查詢到的。
2、購房合同是為了確定房屋已經正式出售給買房人而簽訂的一種書面形式文件，購房合同簽訂以后，從法律意義上來說，房屋就已經是屬于買房人所有了。簽訂了購房合同以后，還可以對買賣雙方起到約束作用，買賣雙方都必須要根據合同中的相關約定來執行。
3、而網簽是指買房人和開發商經過友好協商，并簽訂了正式的購房合同以后，還需要到房管局去辦理合同備案手續，并且要公布在網上。網簽辦理好以后，工作人員就會提供一個網簽號，憑借著和這個網簽號，可以在網上查詢到房屋的詳細交易信息。
（來源：文章屋網 ）
1、一般需要15天~一個月。
2、交首付后，多長時間內去銀行辦理貸款這個國家沒有明確規定的，不過網簽購房合同后是需要10個工作日內去房管局做備案的。
3、逾期繳納契稅需要交納滯納金。滯納金收取標準為每天按總房款的萬分之五收取的。
4、如果是期房，交首付時開發公司開具收款收據并簽訂買賣合同，一般來講該房屋經過綜合驗收合格達到交房標準，面積最終測量后方可開具發票。
5、如果是現房，已達到產權登記標準，交首付時即可開具發票。
6、為了維護購房者自身的合法利益，交齊首付款后要盡快催促開發商簽訂購房合同去房管局做備案。
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原再審申請人（一審被告，二審上訴人）：賴恰蓬，一九六年十月二十三日出生，漢族，住址汕頭市陵海四巷三橫7號501號。
對方當事人（一審原告，二審被上訴人）：汕頭經濟特區啟華廠房開發有限公司，住所地汕頭市迎賓路西側免稅大廈10樓1011號。
法定代表人：陳振華，董事長。
委托人：王漢豪，該公司副董事長。
委托人：林曉陽，廣東其正律師事務所律師。
汕頭經濟特區啟華廠房開發有限公司（簡稱啟華公司）與賴恰蓬購房合同糾紛案，本院于1998年7月21日作出的（1998）民提字第4號民事判決，已經發生法律效力。啟華公司不服該判決，向最高人民檢察院提出申訴。最高人民檢察院于2000年1月11日以高檢民行抗字（2000）第7號民事抗訴書，向本院提出抗訴。本院于2001年11月1日作出（2000）民抗字第3號民事裁定書，裁定對本案進行再審。本院依法組成合議庭公開開庭對本案進行了審理，最高人民檢察院檢察員張兵、助理檢察員王莉出席了法庭，雙方當事人均到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明，1993年3月9日，啟華公司與案外人汕頭經濟特區銀昌廠房開發有限公司（簡稱銀昌公司）簽訂了二份購房合同，約定：銀昌公司將其在建的汕頭市碧波花園E幢第一層9號鋪面和第一至四層（A區）商場預售給啟華公司。同年4月21日，啟華公司與賴恰蓬分別簽訂了二份《購房合同》，約定：啟華公司將其從銀昌公司購買來的汕頭市碧波花園E幢第一層9號鋪面和第一至四層（A區）商場（期房）出售給賴恰蓬。其中鋪面建筑面積為60.24平方米，每平方米15300元，計921672元；商場建筑面積為1245平方米，每平方米6200元，計7719000元，以上共計8640672元。賴恰蓬分六期付清上述房款，啟華公司保證該房于1994年2月底竣工并交付使用。同時，合同還對房屋結構、建筑標準及違約責任作了約定。合同簽訂后，賴恰蓬依約支付了第一、二期購房款共計3456568.8元。1993年7月8日賴恰蓬見工程尚未動工，提出異議。11月1日賴恰蓬發現相鄰樓房的樓梯伸入所購樓房內，遂向啟華公司提出異議，以后雙方就樓梯的設置發生爭議，經多次協商未果，賴恰蓬拒付第三期房款，雙方釀成糾紛。啟華公司遂于1993年12月25日向汕頭市中級人民法院提起訴訟，要求賴恰蓬履行合同，支付剩余購房款。
另查明，啟華公司系中外合資經營企業，經營范圍為組織工業廠房及配套設施的建設、出租、出售。其從銀昌公司購買的商業用房（期房）沒有辦理轉讓登記手續。轉預售給賴恰蓬，亦未辦理轉讓登記手續，在一審訴訟期間仍未補辦該手續。另，啟華公司在轉預售賴恰蓬9號輔面時，未告知賴恰蓬有相鄰樓房的樓梯伸入。
又查明，碧波花園E幢工程竣工驗收證明書載明“竣工日期為1994年7月31日，質量核定為合格”。
還查明，二審判決生效后，啟華公司向汕頭市中級人民法院申請強制執行。汕頭市中級人民法院依據二審判決將涉案房屋委托汕頭經濟特區物資拍賣行進行拍賣，以抵償賴恰蓬所欠啟華公司剩余部分購房款。因幾次拍賣無人競買，最后啟華公司作為競買人自己承買了該房。該房一直為啟華公司占有，未曾交付與賴恰蓬。
汕頭市中級人民院一審認為，啟華公司按照稅收登記程序轉讓房屋，符合有關商品房預售和轉讓的政策規定。啟華公司與賴恰蓬簽訂的《購房合同》經雙方自愿協商一致，該合同是有效的，依法應予保護。雙方均有義務履行合同并承擔相關風險責任。賴恰蓬在履行合同過程中，提出變更合同，在啟華公司不同意變更的情況下，終止履行合同，是違約行為，應承擔違約責任。啟華公司在轉讓上述9號鋪面房時，沒有表明有相鄰樓房的樓梯伸入該屋部分空間，也應承擔一定責任。據此判決：一、啟華公司、賴恰蓬簽訂的上述二份《購房合同》有效，雙方應繼續履行合同；二、賴恰蓬應向啟華公司支付尚欠的購房款5184403.20元和利息。一審案件受理費27300元，由啟華公司負擔7300元，賴恰蓬負擔20000元。賴恰蓬不服一審判決，向廣東省高級人民法院提起上訴。
廣東省高級人民法院二審認為，啟華公司在辦理有關預購商品房的手續后，將其預購的房屋轉讓給賴恰蓬，并未違反當時預售商品房管理的有關規定。雙方雖未辦理房屋交易手續，但啟華公司事先已征得房地產交易部門同意，在購房款付清后辦理房屋交易手續。賴恰蓬以啟華公司超越經營范圍，雙方簽訂合同違反政策的理由，要求認定合同無效不予采納。一審認定合同有效并判決繼續履行正確。由于賴恰蓬沒有法定理由單方終止有效合同的履行，而啟華公司在簽訂合同時沒有將在賴恰蓬買受范圍內增設樓梯的情況向其作出交代和說明，故雙方在履行合同中，均有部分違約行為，各自應承擔相應的民事責任。根據本案的實際情況，賴恰蓬未付購房款的利息可予免除。一審判決確認的已履行和未履行的款項有誤，應予糾正。據此判決：一、維持汕頭市中級人民法院（1993）汕中法民初字第6號民事判決第一項及訴訟費用的負擔；二、變更汕頭市中級人民法院（1993）汕中法民初字第6號民事判決第二項為：賴恰蓬應在本判決發生法律效力之日起30日內支付購房款5184103.20元給啟華公司。二審案件受理費27300元由賴恰蓬負擔。賴恰蓬不服該二審判決，向本院申請再審。
本院再審認為，啟華公司不具有商品房預售的主體資格，其從銀昌公司購買尚未建造的商業用房后，未到有關部門辦理轉讓登記手續，即與賴恰蓬簽訂二份《購房合同》，進行再轉讓，既違反了土地管理法律法規的有關規定，又超經營范圍。同時，啟華公司與賴恰蓬簽訂合同時，還隱瞞了相鄰樓房的樓梯伸入所購樓房內的事實，故雙方所簽二份《購房合同》應認定無效，啟華公司應將收取的購房款及其利息返還給賴恰蓬。啟華公司對合同無效應負主要責任，賴恰蓬未認真審查合同的有關情況亦應負一定責任。雙方的經濟損失由各自負擔。據此判決：一、撤銷廣東省高級人民法院（1994）粵民終字第42號民事判決、汕頭市中級人民法院（1993）汕中法民初字第6號民事判決；二、啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購房合同》無效；三、啟華公司自本判決送達之次日起一個月內返還賴恰蓬支付的購房款人民幣3456568.8元，并支付該款自支付之日起至返還之日止的利息（按人民銀行同期同類貸款利率計算），逾期未付按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規定執行；四、駁回雙方當事人的其他訴訟請求。一、二審訴訟費54600元由啟華公司負擔38220元，賴恰蓬負擔16380元。
最高人民檢察院抗訴認為：（一）再審判決認定啟華公司不具有商品房預售的主體資格，既違反了土地管理法規的有關規定，又超經營范圍，與事實不符。1、再審判決混淆了預售商品房的主體資格與轉讓商品房的主體資格這兩個概念的含義。啟華公司不是房地產發展商，而是預售商品房的購買方。啟華公司將所購買的商品房再行轉讓時，只要符合商品房轉讓的條件即可，并不需要具備商品房預售的主體資格。因此不存在超越經營范圍的問題。2、本案所涉商品房在簽訂《購房合同》之前，已于1992年12月8日由銀昌公司動工興建，并非“尚未建造”，而只是尚未竣工。3、啟華公司與銀昌公司簽訂購房合同后一個月內，即1993年3月28日，雙方即向房地產所在地的汕頭市龍湖房地產交易所辦理了商品房預售登記備案手續。根據汕頭市龍湖房地產交易所規定，辦理了商品房預售登記備案手續后，購買方已具備再轉讓資格。因此，啟華公司對所購房屋進行轉讓，符合房地產交易所的規定。購房合同簽訂以后，雙方依法向房地產交易所申請辦理二手交易手續。交易所受理了商品房再轉讓交易申請，并同意在啟華公司向賴恰蓬收清房款、開具發票、補足必備文件后再行辦理交易手續。由于賴恰蓬拒付第三至第五期購房款，導致交易手續因未開具發票而無法辦妥。因此，啟華公司的購房和轉讓行為并沒有違反預售商品房管理的有關規定。（二）啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購房合同》是相對獨立的兩個合同，其中只有轉讓9號鋪面的合同涉及到相鄰樓房的樓梯伸入所購樓房的爭議問題。再審判決以認定轉讓9號鋪面合同無效為前提，來認定轉讓第一至四層商場合同無效，實屬認定事實和運用法律上確有錯誤。（三）再審判決認定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份《購房合同》無效，判決啟華公司返還購房款及其利息，卻未判決賴恰蓬向啟華公司返還已取得的房產，致使啟華公司的合法權益得不到應有的法律保護，嚴重損害了一方當事人的利益，判決顯失公平。
本院認為，啟華公司從銀昌公司購買的預售商品房，再轉預售給賴恰蓬，應當遵守土地轉讓的有關規定?！吨腥A人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定：“土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記”。啟華公司從銀昌公司購買的預售商品房沒有辦理轉讓登記手續，再轉預售給賴恰蓬亦未辦理轉讓登記手續，違反了土地轉讓的上述規定，應當認定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購房合同無效。
啟華公司在向賴恰蓬轉讓9號鋪面時，隱瞞了有相鄰樓房的樓梯伸入的事實，依照最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條之規定，啟華公司的隱瞞行為構成了合同上的欺詐，根據《中華人民共和國民法通則》第五十五條第一款第（二）項、第五十八條第一款第（三）項之規定，啟華公司與賴恰蓬簽訂的轉讓9號鋪面的購房合同應當認定無效。本院再審判決并未將啟華公司簽訂9號鋪面合同上的欺詐行為作為認定轉讓一至四層商場合同無效的理由，不存在以轉讓9號鋪面無效作為轉讓一至四層商場無效的前提，前述啟華公司從銀昌公司購買的預售商品房，再行轉預售給賴恰蓬，未辦理轉讓手續，足以認定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購房合同無效。
廣東省高級人民法院二審判決生效后，啟華公司向汕頭市中級人民法院提出強制執行申請。因賴恰蓬無力支付剩余部分購房款，汕頭市中級人民法院將涉案房屋委托汕頭經濟特區物資拍賣行拍賣，以抵償賴恰蓬所欠啟華公司剩余部分購房款。因幾次拍賣無人競買，后啟華公司自己承買了該房。該房屋一直為啟華公司占有，賴恰蓬不曾占有過該房，本院再審判決認定啟華公司與賴恰蓬簽訂的二份購房合同無效，判決啟華公司返還賴恰蓬支付的購房款及利息，已無必要判決賴恰蓬返還房屋。因此，本院再審判決不存在漏判，顯失公平的問題。
為了做好招生工作，按照高密市教育局高教發【2015】33號《關高密市2015年義務教育學校招生工作意見》的要求，貫徹實施"劃片招生，就近入學"的招生原則，學生入學以父母或其他法定監護人的家庭住址（即房權證）為依據。
一、招生對象：小學一年級招收年滿六周歲（2009年8月31日前出生）且身體健康的兒童。
二、招生計劃：
嚴格按照教育局規定，一年級招收6個班。
三、招生辦法：
根據市教育局招生工作要求嚴格按照劃片招生，就近入學的原則，確保居住在本區內的適齡兒童入讀。具體招生范圍如下：
第三實驗小學招收膠河以西，杏壇路以北，晏子路以東，康城大街以南的適齡兒童，及市民之家在編工作人員的直系子女。
四、報名時間、手續和規定
1、7月21日——22日兩天時間。
2、報名時需要攜帶的證件：（1）父母雙方身份證，（2）戶口本（3）房權證（或房產局網簽備案的購房合同及首期交款或全款發票。）（4）房產局出具房權證明，以上證件均需原件及復印件（戶口本，房權證，購房合同必須整本復?。?，按以上順序裝在一個檔案袋里，檔案袋封面寫上孩子姓名。
3、 （1）市民之家在編工作人員的直系子女需提供市民之家單位證明信（市民之家單位蓋章，所屬局單位蓋章、局長簽字，空白證明信到三實小傳達室領取）。（2）戶口本。（3）父母雙方身份證。按以上順序裝在一個檔案袋里，檔案袋封面寫上孩子姓名。
4、房權證（或購房合同及發票）地址與戶口本不一致的，一房權證地址為準。
說明：1、報名時請帶孩子一起來
2、報名時間安排：
7月21日上午：鳳城麗景
下午：招生范圍內的其他區域
解除購房合同協議書范本
甲方：___________________________
乙方：___________________________
甲、乙雙方于______年_____月_____日簽訂了編號為NO：_________的《_________市外銷商品房預售契約》/《_________市商品房買賣合同》(下稱“該契約”)?，F雙方經友好協商，達成如下一致意見：
1.甲方同意按本協議約定的時間及條件與乙方處理相關事宜，依該契約的約定，甲方應向乙方返還雙倍定金、已付房價款及相應利息共計人民幣________元，除尚未歸還之銀行貸款外，甲方需向乙方實際支付人民幣________元。銀行貸款部分款項共計________元由甲方______年_____月_____日直接返還予貸款銀行，并向乙方提供銀行的收據，做為乙方與銀行解除借款合同的依據。
2.雙方同意甲方按照下列期限，分期將除銀行貸款部分外的購房款直接支付給乙方
(1)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%計_________元直接返還款項。
(2)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%計_________元直接返還款項。
(3)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付款項計_________元，以及交付返還全部銀行貸款后銀行所提供的收據。
3.乙方如系以銀行抵押貸款方式支付部分房價款的，自本協議簽署之日起至該契約正式注銷之日，每月應向貸款銀行支付的抵押貸款月均還款(下稱“月均還款”)，由甲方支付，乙方給予必要的配合，且乙方無須再向甲方歸還。
4.甲方按本協議第2條第(6)款約定執行完畢后，雙方另行簽訂解約協議解除該契約。自該契約解除后，乙方不再對該契約項下的房屋及其相關建筑享有任何權利，甲方有權另行處置該契約項下房產。在該契約解除之前，如果乙方不再要求退房、解約的，可與甲方另行協商。
5.甲方向乙方支付全款計_________元之后，并且雙方簽訂解除該契約的文件生效后，乙方應授權甲方至_________市國土資源與房屋管理局(下稱“房地局”)辦理該契約注銷登記手續之全部所需文件(包括簽署遞交房地局的解約協議、返還甲方開具的付款票據和合同等)。
6.甲乙雙方同意該契約之注銷登記手續于甲方向乙方支付完畢全部直接返還款項后15日內辦理。
7.本協議自雙方簽字之后甲方向乙方所支付首批還款計_________元到達乙方賬戶開始生效，壹式陸份，甲乙雙方各持叁份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
解除購房合同范本
甲方： XX市天澤實業有限公司(售房者)
乙方： XXX(購房者)
****年**月**日，甲方與乙方簽訂《商品房買賣合同》(合同編號：****，下稱購房合同)。因甲方未能在約定期限內交房，本著實事求是、互諒互讓的原則，甲乙雙方于****年**月**日對購房合同的履行情況進行了溝通和評估，并對解除購房合同事項進行友好協商，達成如下一致意見：
1、經雙方協商同意，購房合同于****年**月**日予以解除。
2、甲方退回乙方已付房款人民幣貳拾萬玖仟玖佰叁拾叁元整，該款項必須于****年**月**日前全部退清。
3、乙方配合甲方到房產管理部門辦理注銷抵押登記備案事宜，該項所產生費用由甲方負擔。
4、自本協議生效之日起，甲方或乙方均不得依據購房合同提出任何形式的違約或賠償請求。
本協議由雙方簽字生效。協議書一式二份，由雙方各收執一份。
甲方：
法定代表人：(簽字)
乙方：
法定代表人：(簽字)
年 月 日
解除購房合同要簽書面協議
甲方：
乙方：
甲、乙雙方于 年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》，原所簽訂的期為 年 月 日至 年 月 日止?，F甲、乙雙方經過友好協商，均表示同意提前解除該租賃合同，已達成以下協議：
一、經甲、乙雙方協商同意，雙方于 年 月 日簽訂的《房屋租賃合同》于 年 月 日因乙方拖欠房屋租金過多而提前解除。截止到此，乙方所欠的租金為 。
二、乙方在辦理合同解除前，自愿退出該租賃房屋，并核算清所欠甲方的所有應繳費用，如租金、管理費、水電費等。
三、在辦理合同解除前，乙方將乙方房屋中的所有物品存放于甲方的倉庫中，用于留置。在解除合同后，繳納完所欠的甲方全部費用時，再將其在一天內自主取回。逾期的，甲方有權自行處理，并不賠償乙方任何損失。
四、乙方在辦理合同解除后，退還房屋給甲方時，原有水、電及消防等設備等應該保持正常，乙方不得損壞屋內設施和原有裝修，損壞應照價賠償。
五、辦理合同解除后，乙方應繳清所欠甲方的一切應繳費用 ，若乙方未能在合同解除后30日內繳清所有欠款的，甲方每月按全部欠款的5%加收滯納金。
六、如因乙方未能按約定期限辦理完退房手續，給甲方造成任何損失的，甲方有權用向乙方要求賠償。
七、鑒于甲、乙雙方的合作關系，甲方同意在雙方解除合同后，給予乙方不超過 天的搬遷及清理時間。如乙方不按時退場的，每逾一天，需向甲方支付 元的違約金。
八、甲、乙雙方簽署本協議后，有關甲、乙雙方的租賃關系結束，但不影響《房屋租賃合同》中結算和清理條款的效力。
九、乙方退租后，產生的任何損失甲方不承擔賠償責任。乙方退租前，產生的任何損失和經營風險由乙方自己承擔責任。
十、在執行本解除協議過程中如產生爭議，甲方與乙方應盡力通過協商解決，協商不成，任何一方可提交北京仲裁委員會通過仲裁裁決。
十一、本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份，具有同等法律效力。
十二、本協議自雙方簽字蓋章后生效。
甲方： 乙方：
電話： 電話：
1、新房網簽就是指消費者和銷售人員簽訂了購房合同之后，去房地產的相關部門備案，此時房地產的工作人員就會進行備案，并且在網上。
2、其實網簽是購房時特別重要的一個過程，如果你是貸款購買房子的話，就必須先提交貸款的資料進行審核，確認資質沒有任何問題之后才可以進入網簽這個程序。
3、網簽之前必須要查看開發商有沒有商品房預售許可證，因為開發商有了預售許可證，才會有規劃許可證、土地使用證等證件，并且這也是消費者購買了房子之后能不能辦理房產證的關鍵。
（來源：文章屋網 ）
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，也未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，而是由鄉政府或村委會頒發，也叫“鄉產權房”?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種習慣叫法。因為它沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。
根據《土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。因此，小產權房不能向非本集體成員外的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。對于將房屋出售給本鄉以外的人員，且未經有關部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同作無效處理。
（來源：文章屋網 ）
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
委托人（房地產經紀機構）：___________________________
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
房地產經紀機構資格證書編號：____________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
買受人（以下簡稱乙方）：______________________________
國籍/法定代表人：__________身份證（護照）/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國籍/法定代表人：__________身份證（護照）/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
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第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________.設計用途_____，建筑結構_____，建筑層數為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________.以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房價款
商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為___________元（幣種：___），價款為_______元，計_____（大寫）。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經驗收合格后，方可交付；未經驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________.
第四條 乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第種形式付款：
1、一次性付款。
________________________________________________________________________________________________________________________________
2、分期付款。
________________________________________________________________________________________________________________________________
3、其他方式。 _________________________________________________________________________________________________________________________
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
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·蘇州市購房合同·武漢購房合同·重慶市購房合同
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：
1、合同繼續履行。甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品
房之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金。乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時，甲方還應承擔賠償責任。
3、_____________________________________________________________.
第六條 乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條約定日期付款，逾期在_______日內的，甲方有權追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，甲方有權按照下述的第_______種約定，追究乙方違約責任：
1、合同繼續履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金。
第七條 商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理
商品房建筑面積以房屋所有權證記載面積為法定依據。商品房建筑面積與甲方銷售面積差異不超過±3%（包括±3%）的，每平方米價格保持不變，商品房價款按商品房建筑面積與銷售面積的差異多退少補。
面積差異超過±3%的，雙方約定如下：
第八條 商品房質量及保修責任
甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾（見附件三），未達到國家規定標準和承諾的，甲方應承擔責任。
在乙方正常情況下，甲方應按照《**市商品房住宅質量保證書》的規定履行保修責任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔責任。
第九條 商品房配套設施運行的約定
下列配套設施運行日期約定如下：
1、上水___________________________ .
2、下水___________________________ .
3、供電___________________________ .
4、燃氣（氣源種類）_____________________ .
5、暖氣___________________________ .
6、 _____________________________.
上述配套設施未按約定日期運行的，甲方應在 日內采取撲救措施，并賠償乙方損失；超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，并且每項還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金。
第十條 商品房設計變更的約定
甲方未征得乙方同意，不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局（見附件四）。確需變更的，甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內與乙方協商。
乙方同意變更的，雙方訂立補充合同。
乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權解除合同。解除合同的，甲方應退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金。
第十一條 商品房交接
商品房交付時，甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續，提供《天津市商品住宅質量保證書》和《天津市商品住宅使用說明書》，交接房屋鑰匙。
第十二條 商品房產權登記
商品房竣工驗收合格后，甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記。初始登記完畢后，甲方應協助乙方辦理房屋所有權轉移登記。
甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協助乙方辦理房屋所有權轉移登記，給乙方造成損失的，甲方應承擔責任。
第十三條 物業管理
關于物業管理的服務內容和收費標準等，按有關規定由乙方與物業管理企業訂立物業管理合同。
第十四條 產權糾紛和債權債務糾紛的約定
甲方保證在交付商品房時，無產權糾紛和債權債務糾紛。如存在產權糾紛和債權債務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第十五條 爭議處理
本合同發生爭議，甲乙雙方應協商解決。協商不成時，按下列第____種方式處理：
1、向_____________ 仲裁委員會申請仲裁；
2、向人民法院提訟。
第十六條 合同附件
本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補充合同（見附件五）。
附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十七條 合同份數
本合同連同附件共______，一式五份，甲、乙雙方各執一份，備案機關存留一份，其他二份備用，具有同等效力。
第十八條 合同生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當事人另有約定的，按照其約定。
甲方：
乙方：
委托人：
委托人：
年 月 日
一、產權證要齊全。包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛，可以在售樓現場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發商向銀行進行了開發貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照，經營范圍里是不是有房地產開發商的土地經營許可。
二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規定入住70％以上才能開通燃氣，之前開發商要免費提供液化氣灌。
三、延期交房：開發商《補充協議》規定，“若開發商延期交樓，則按業主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發展商仍不能交樓，業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
四、購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。第二條，是商品房的銷售依據，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
五、公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區的物業管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批準的。
六、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經規定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發商應退還房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發商協商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開發商的帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。
八、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應該對應，應該是平等的。
九、有關規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發商認為需要做規劃的變更，設計的變更，應該在收到有關部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇退房。
十、房屋的交接：開發商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發商承擔。
十一、開發商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的，應該跟開發商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區項目內，在樓書中開發商承諾過的，比如說象會所、園區的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規定日期內未達到開發商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應該視為開發商逾期交房，應該承擔逾期交房的相關責任。
十二、關于產權登記的相關規定，約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規定，在60天內，開發商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發商的責任，沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產權只是開發商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協調問題，并不是說沒有辦理產權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發商按照一定的比例來支付違約金。
其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內，開發商應該向房產所在區的房產管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。
簽訂購房合同需要注意啥
第一，在合約書中，應注明與發展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應注明。
第二，發展商交付房屋的日期一定要寫明確，應明確到某年某月某日交房，而不應用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。
第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規定發展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發展商還要退款。
第四，應提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規定，必須等到樓宅入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發展商采取的應急辦法。
第五，應在合同中明確提出產權證發放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產權證發放比較慢，但也應有合適的日期，發展商不能無限制地拖發產權證。
第六，發展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協議內容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責任。一般情況下，發展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規避風險的一種方式。但客戶也應多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應在發展商處拿到影印件，回家仔細研究，一定要做一個明明白白的購房人。
識別對購房人不利的合同條款
一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實際情況多退少補。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結算，吃虧的肯定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是十分明顯的。
二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應按中國人民銀行固定資產貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而發展商若沒有按時交房，卻什么懲罰措施也沒有。
律師說法：這是一條明顯不公平的內容，許多購房者卻忽略了?，F實中出現的發展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是因為在合同中沒有規定相應的懲罰措施，比如應參照購房者不按時付款的懲罰標準追究或購房者有權解除合同等。這樣，出現問題購房者才有計可施，有權可維護。
三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發商無關，開發商不負違約責任。
律師說法：這是強詞奪理，法律沒有規定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發商應當承擔違約責任，所以，這一條應當從合同中刪去。
四、合同約定：發展商交房后三個月內負責辦理產權證。
律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標準，很多人沒有意識到。甚至出現這樣的事：發展商交房時通知購房者到物業管理公司處領取鑰匙，而物業管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進新房。因此，律師建議購房者應將交房的含義具體化，即規定為：交房屋鑰匙。否則，應為發展商違約。還有一個問題就是發展商在規定的時限內辦不下產權證該怎么辦，很多合同里卻沒有規定，以至于問題發生時不知所措。同樣建議應明確為：若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權益才能得到充分保障。
五、合同附件中對房屋的配套設備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達不到有關標準該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。
慎簽購房合同
許多購房者買房時，往往不深入了解有關開發商的情況和相關法律法規，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發商交付定金或購房款，結果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠功律師事務所楊志民律師提醒購房者應注意以下問題：
“五證”要嚴格審查
購房者購買期房時應查看開發商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設工程規劃許可》、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工建設許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，它表明所售房屋是合法項目。如果房屋已驗收還應查看是否具有質檢
站核發的《房屋質量合格證明》原件。開發商同時應出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
認購協議要慎簽
購房者在簽訂正式《商品房買賣（預售）合同》前，開發商往往要求購房者簽訂《認購協議》，并交納一定數額的定金。由于認購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間，有些購房者可能不想購買已預訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發商達成一致，而沒有簽訂合同。這時定金能否要回就與所簽訂的《認購協議》有很大的關系。
如果《認購協議》中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發商在《認購協議》中規定“購房者應在簽訂認購書之日起多少日內攜帶規定的證件到開發商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認購金（或定金、誠意金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據，證明你已在規定期限內與發展商談了合同但因其他原因無法達成協議。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分攤面積構成說明、裝修設備標準、合同補充協議。合同附件是主合同組成部分，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒有約定部分的重要補充。
合同附件與主合同具有同等的法律效力。
購房者在洽購房屋時開發商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發商的口頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立合同時可以以附件的形式把開發商承諾的內容寫進書面合同中。如果開發商沒有實現這些承諾，購房者可以根據相關法律法規的規定要求開發商承擔違約責任并賠償損失。
心明眼亮避開購房陷阱--謹慎簽訂合同
看完房子以后，就要簽合同了，現在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。
陷阱一：在認購書里沒有注明
因何種原因退房以及后果
購房者與開發商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
對策：律師建議買家與發展商在協議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。
同時，開發商是沒有權利沒收定金的，這本身是沒有法律依據的。
陷阱二：合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。
另外，也有可能該項目是A公司開發的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續會很麻煩。
對策：在簽約前您查明代表發展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發展商推卸責任。
陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字
簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發商提供的補充協議一定要看清楚。現在有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。
善良的購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
對策：看清楚補充協議的條款，的辦法是找一個律師來幫你的忙。
陷阱四：“最短時間”與“”
合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題，在最短時間內解決”，“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的？不知道。
合同里出現這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產生的糾紛購房者根本打不贏官司。
對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。
陷阱五：約定提前交納部分費用
開發商是做商人的，而房地產開發又是一件對資金要求很高的行業。開發商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發展商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這就是對消費者的侵害。
對策——購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物業管理的費用標準。
陷阱六：賣方解除合同
在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！?/p>
這顯然是不公平條款，假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。
對策：依據《合同法》第四十條規定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。
陷阱七：處理結果不明確
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。
對策：購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。
陷阱八：以偏蓋全
這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。
陷阱九：拒簽補充協議
前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業主是否有權拒付部分電梯費呢？
但是，就像你可以拒簽開發商的補充協議一樣，開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。
對策：不管開發商態度如何，購房者還是要爭取這個權益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.
合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數據，并盡可能要求開發商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今后解決爭議的主要依據。
2、附件二是有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務的建筑設施，均不應計入該構成面積。分攤面積的計算應按京國土房管權字（20xx）第369號文件執行。雙方應約定，出賣人違背該分攤原則的，應退還不應計入分攤面積部分的相應價款，并按該價款的10％支付違約金。
3、附件三是關于商品房的裝飾、設備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標準。應當盡量寫清裝飾材料和設備的商品品牌及其質量標準。
4、附件四是雙方自由約定的補充協議。有些開發商事先擬好了補充協議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發商利用補充協議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務。其次，購房人還要充分利用該補充協議把自己關注和擔心的一些事項在補充協議中做出詳細約定。例如，在前期物業管理中，由于業主委員會尚未成立，此階段的物業管理公司是由開發商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業管理的質量及合適的收費標準，購〈BR〉房人應當與開發商就前期物業管理的期限、收費標準和服務范圍與標準等事項做出具體約定。
5、附件五是關于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因為開發商與銀行事先都簽訂了合作協議，因而絕大多數的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現。一旦這種情況出現，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續履行購房合同，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購房人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權與出賣人協商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應將買受人已付房款全額返還給買受人。”
簽補充協議抓住要點
在簽訂購房合同時要增加補充協議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協議才更為有效呢？補充協議太少，不能充分保護購房者的利益，起不到補充協議的作用；但補充協議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關鍵的內容來約束開發商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發商能夠接受，不影響交易的進行，這應是購房者明智的選擇。
從整個《商品房買賣合同》來看，開發商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個部分，只要針對這八個部分來簽訂補充協議，就基本可以保護購房者合法權益不受侵害：
第一要約定套內建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內套內建筑面積縮水、公攤面積增大。
第二要約定公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
第三要約定房屋交付時開發商要提供房屋面積實測數據，應約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。
第四要約定物業費、停車費等費用的具體數額，目的是防止入住后開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。
第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以"進口"、"高級"、"優質"等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。
第六要約定開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。
第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。
第八要約定在合同和補充協議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發商的廣告、宣傳材料作為相關內容的依據。
置業指南：合同附件陷阱逐個提
合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被發展商利用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且幾十頁的內容也懶得讀。
實際上，根據《合同法》規定，若合同正式文本與附件內容有矛盾，以附件為準。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執行依據。因此，建議買家簽合同附件時慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。
在正式文本中有“出賣人應當在商品房交付使用后×日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用后×日內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第三項處理：詳見補充協議”，但補充協議中卻沒有關于何時辦理房地產權屬證書的約定。
專家評點：依據《合同法》的規定，買受人有權在合同中與出賣人約定交付房地產權屬證書的時間，如果出賣人未能及時辦證的，買受人有權選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。
在合同附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬項目的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意接受交付時的實際面積”，或“商品房附屬花園面積經出賣人暫測為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補”。
專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規定，但這部分面積屬于全體業主共有產權部分，買受者即使支付相應的價格也不能將這部分面積列入房屋的產權，這一點買受者一定要注意?！叭纭顿I賣合同》記載的商品房的建筑面積（套內面積＋分攤面積）、套內面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：1、建筑面積沒有差異但套內面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。2、建筑面積和分攤面積均有差異但套內面積沒有差異時商品房價款不變。3、建筑面積和套內面積均有差異時按套內面積誤差比進行調整?！?/p>
專家評點：以上條款既確定了建筑面積不變價款不變，又約定套內面積不變，價款不變，而且當建筑面積與套內面積均有差異時又按套內面積的誤差進行調整，這個約定違反了建設部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。廣州市2001年出臺規定，商品房應按套內面積銷售。而2001年實施的《商品房預售合同》約定的售房條款，也明確規定“該商品房屬預售，按整套（整層）出售，如套內建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建筑計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算”。上述條款前后矛盾，且違反有關法律規定，應屬無效?！啊顿I賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協議執行，與買受人無關?！顿I賣合同》所稱的累計已付款是指買受人按照本協議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協議執行，與買受人無關。”
專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經支付房款，出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預售的慣例不符?！凹追筋I到‘該物業’竣工驗收證明后，應由代表律師向乙方發出交付使用通知書，自交付使用通知書發出之日起一年內，甲方負責‘該物業’的結構保修期，并對‘該物業’結構建筑質量問題負責保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負保修責任?！?/p>
專家評點：根據1998年9月1日開始實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規定。
住宅保修從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書發出之日起一年內”，且物業的風險責任轉移時間劃分亦應從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方（發展商）代表律師向乙方發出該物業交付使用通知書30天后”?！盀楸Ｕ细鳂I主及用戶的所有權和使用權，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統一管理。”
專家評點：根據《廣東省物業管理條例》（從1998年10月1日起施行）之規定：“物業已交付使用的建筑面積達到50％以上，或者已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用已超過一年的，應當依照本條例規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會?！保ǖ谄邨l）；由業主大會批準物業管理委托合同即由業主自行選聘物業管理公司。第21條規定：“建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收的物業，建設單位不得移交，并應當繼續承擔物業管理費用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內不能交樓的，才視為違約?！?/p>
專家評點：人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公平。
購房合同如何簽之：買房警惕數字游戲
購房人要把房地產商的承諾寫進合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應具體承擔什么樣的賠償責任。沒有具體賠償責任的約定，第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低。
8號樓變成4號樓
如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？
現在有不少國人對數字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數、門牌號避開4、13、14、 24等數字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產商填寫的房屋坐落、層數、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設工程規劃許可證》和經過批準的設計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數、門牌號是否與所附的規劃、設計圖的標注一致。
如果不一致，對數字特別在意的人就要有心理準備，房地產商交房時幢(座)號、層數、門牌號發生變化怎么辦？現實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人事先在合同中和房地產商約定清楚如交房時出現這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據，憑法官自由裁量，購房人很難根據自己的“迷信”達到退房或換房的目的。
圖紙尺寸、用途、凈高要標明
合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應要求房地產商在這個平面圖上標清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標清楚，并在第三條的相關空格中填清楚房屋的用途、結構、層高。
在這里需要提醒購房人注意的有兩點：
1.有些預售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關房屋用途的用語。當然我們不得不承認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。
2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內量的高度叫凈高，因此購房人要求房地產商在合同中能說明樓層凈高。
容積率和綠地率
購房人在關注自己所買房屋平面圖的同時，還應盡量爭取讓房地產商把自己購買房屋所在小區的整體平面圖附上，在圖上準確標明小區內所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。
購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清：
1.建筑容積率是指小區規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產商不是根據小區的土地面積而是根據建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區所有建筑基底面積之和與規劃建設用地之比。規劃建設用地面積是指小區用地紅線范圍內的全部土地面積，包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。
2.房地產商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據園林專家介紹，這也是一個不準確、不規范的用詞。在國家關于園林綠化的用語中，準確的應為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
簽訂商品房買賣合同時，使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關制訂的，較好地平衡了開發商和購房人的權利和義務關系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應注意以下幾個問題。
1、認購書問題。
在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購；另一種情況是開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房，開發商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數額的認購款，如果在規定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。
第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據我國《合同法》第52條的規定，違反法律和行政法規的強制性規定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據該條規定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質相同。
第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！斗ㄔ航忉尅返?條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，這些認購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規定，筆者認為不能從《法院解釋》第5條的規定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補充協議問題。
在商品房買賣過程中，開發商除和購房人根據《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協議，該補充協議的內容很多，由開發商的專業律師事先擬訂好。這種補充協議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關于基礎設施和公共配套建筑的開發利用等方面，甚至包含許多針對開發商的免責條款。比如有些開發商在補充協議中規定：“政府部門有關文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發商不能按期交付房屋，開發商有權按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任?！庇捎谘a充協議大多含有建筑、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發商簽訂補充協議。
3、售樓廣告問題。
開發商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發商向不特定的對象發放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內容。對于開發商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據合同追究開發商的違約責任，但可以追究開發商虛假廣告的責任。根據《廣告法》第37、38條規定，虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發現受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關管理機關舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規定》也對房地產廣告所應遵循的原則、事項以及禁止出現的內容作了規定，購房人也可根據該暫行規定檢查銷售廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協議中，使其成為合同內容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發商違約。
4、樣板房問題。
目前在商品房銷售過程中，開發商都要設置樣板房或樣板間。購房人入住后，發現房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發商卻認為樣板房不是“樣本房”或 “樣品房”，設置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據《合同法》關于重大誤解的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。
5、質量問題。
有些購房人認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且根據有關法律規定，開發商在交付商品房時，應同時向購房人交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此。
商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格。而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
2010年國際旅游島獲批，大量房企進駐海南市場，到如今，當年不少的樓盤項目都預計今年驗收交房。據統計，2012年海南將有90個樓盤項目交房，迎來名副其實的“交房年”。而開發商風風火火備戰交房的背后，也讓業主們很多困惑問題迎面而來。
海房盤占近6成領跑海南交房潮
在統計的90家樓盤中，單?？诮衲昃陀?1家樓盤交房，占2012年海南全年交房樓盤總數近6成，是當之無愧的交房大戶。三亞目前統計的數據是4家樓盤交房，博鰲則是兩家。其余35家今年交房的樓盤分布在文昌、儋州、澄邁、萬寧等海南其他市縣。
在2012年交房樓盤中，交房時間多集中在5月和12月這兩個月。市中心公寓、高層、海景房別墅等物業類型應有盡有。海南5月份交房的樓盤一共有14個，分別是慧遠美林谷、南海佳園、儒俊雅苑、藍水灣2期、碧湖灣、美湖美舍、佳元·江畔人家、華林廣場、亞龍灣石溪墅、椰林河畔、宏城水岸、長信·半島美廬、江南樂居、水岸名都2期，在五一黃金周期間形成了一個交房的小。而12月份交房的樓盤共有31個，是5月份的兩倍多，交房市場能力后勁居上。
年底扎堆交房 能否促進樓市回暖？
從整體數據來看，12月份無疑是海南樓市交房的高峰期。對于購房者來說，沒有比在歲末拿到期待已久的好房更理想的新年禮物了。據有關業內人士分析，許多開發商趁年底交房，也是想借海南近幾年越來越多的島外游客上島過年的趨勢，大幅度提升自己樓盤的知名度。
再加上早在今年2月份，關于房貸利率的浮動政策就引起了眾多的議論。繼3月份?？诟鞔筱y行個人首套房貸款利率回歸基準利率以來，“松綁”信號就一直持續不斷。如果首貸利率下浮，剛需購房者將成為最直接的受益群體。而且首貸利率的優惠政策可以在開發商普遍“以價換量”的大環境中有效地刺激剛需一族的購房欲望，也能減輕剛需一族不少的壓力。
然而，從近期海南樓市的成交均價來看，這些利好因素似乎并沒有為樓市的回暖增加信心，進入五月以來，海南樓市，除三亞地區依然保持較高的樓市均價之外，其它市縣的樓市基本上都反映出大面積的房價松動跡象。業內人士稱，在之前海南樓市熱捧期，開發商將價格提到較高的位置，房價本身存在泡沫。而現在購房者已經進入到了理性購房的時代，泡沫就必然會消失，扎堆交房對海南樓市的回暖帶來的幫助不大。
業內人士提醒購房者慎重對待
2012年這么大的交房量，對于開發商和業主都是一個挑戰。對于5月和12月這兩個月開發商扎堆交房的現象，律師建議大家，購房者與開發商辦理交房手續的時候一定要注意4個證書：房屋的驗收備案表、面積實測報告書、住宅使用說明書、住宅質量保證書。辦理交房手續時，務必要仔細核對自己與開發商簽訂的購房合同條款。另外，在驗房時，房屋質量的檢查、房屋設施是否能正常使用等方面，都要謹慎查看。
對于目前開發商逾期交房給自身帶來的負面影響，有業內人士表示，開發商逾期交房，這是企業自身前期“服務”不到位的問題。所謂的“服務”不僅包括企業品質的問題，更有后期對于業主的承諾是否到位等。因此建議逾期交房的開發商可以成立相關的客戶服務部門，幫助處理因由自己違約造成的業主們的糾紛，并且妥善安排好后續的工作，以樹立自己的好口碑。
特別提醒：四個步驟六個要點驗收交房
驗房步驟一：入戶檢查
首先對樓道的防火門和救生通道進行檢查。如果是高層建筑，對于防火和逃生裝備的檢查非常必要，高層房屋的入戶門必須要達到防火、防盜、防撬的“三防”標準。
驗房步驟二：土建檢查
入戶檢查完畢，室內的檢查項目很多，而且大都需要非常專業的器材。在第一次驗房的時候，要用專業工具對準墻面一錘錘的輕敲下去，如果有一些不太和諧的聲音傳到耳朵里，就說明墻面后可能會有空鼓等問題。
驗房步驟三：門窗用材位置檢查
接下來是相對比較精細的步驟，包括窗戶、陽臺玻璃的強度，用材、位置、高度密封性等。
驗房步驟四：給排水、電氣檢查
接下來是廚衛的水電、防火檢查。衛生間地面，如果在連接水管的地面發現了大量的水漬，說明排水管道連接不夠緊密，有漏水情況存在。另外一個比較大的問題是，衛生間內的電線是否連接地線，對于廚衛這種濕度很大的地方，漏電情況極易發生。
Tip1：收房通知書
開發商取得新建商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。
Tip2：驗“五證兩書”
開發商通知業主開始交房即日起，必須具備“五證兩書”——五證是買期房時必須看的，兩書是交房時向開發商索取的，在具備這些條件時，業主可簽字確認。
Tip3：收房繳納費用
通常情況下，大部分唯一住房的普通住宅，按1%的稅率征收契稅。個人購買90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%稅率征收契稅；個人購買不屬于家庭唯一住房的，無論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按海南省原定3%稅率征收契稅。
Tip4：延期交房須知
按照合同的交房日期為準，延期交房的賠償，在簽訂購房合同或協議時，都涉及相應的條款、賠償方式和金額，如不能合理賠償，可直接提出。
Tip5：驗房不可亂簽字
在物業代領業主到達房屋內部時，房屋尚未經過專業驗收，質量存在很大隱患，如貿然簽字，對業主不利。
第一項：關于五證
陷阱：有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。
對策：
1、復印件要注意看原件。
2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。
3、對承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得該證件所要承擔的責任。
律師建議增加補充條款：
出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。若因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第二項：關于公攤面積
陷阱：建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。
對策：
1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。
2、在附件二中列明公攤面積的構成。
3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。
律師建議增加補充條款：
雙方協商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理：
1、如果實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內據實結算，超出3%以上的部分由出賣人承擔相關費用;如果實測面積少于暫測面積，買受人據實結算。
2、買受人對實測面積的承擔，僅在超出暫測面積的1平方米以內據實結算。
第三項：關于房產證
陷阱：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明?？赡軐е沦Y質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。
對策：
1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。
2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單列出來，開發商是具體行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。
律師建議增加補充條款：
如果因出賣人的原因，導致其在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，雙方選擇以下第____種方式處理：
1、 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承擔責任。
2、 買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承擔責任。
如果因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為其辦理取得房產證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承擔責任。 如果因頒證行政機關的原因，導致出賣人在交房后360日內不能為買受人辦理取得房產證的，買賣雙方互不承擔責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件，否則視為出賣人違約。
第四項：關于書面通知
陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓
部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。
對策：
1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。
2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。
律師建議增加補充條款：
本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。
第五項：關于所售房屋的坐落位置
陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變為 相同結構位置不好的樓層。
對策：
1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。
2、開發商應在此附圖中蓋章確認。
律師建議增加補充條款：
出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區平面圖中標明，并將小區平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章
第六項：關于所售房屋的抵押
陷阱：有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。
對策：
1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。
2、要求開發商將合同在房管局備案。
3、要求開發商提供保證責任。
律師建議增加補充條款：
出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返還責任。
第七項：關于物業管理公約
陷阱：《物業管理條例》今年9月1日實施，其中明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。否則，開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。
對策：
1、買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。
2、開發商與前期物業簽訂了《物業管理公約》。
3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業管理公約》。
律師建議增加補充條款：
出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業管理企業簽訂《物業管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業管理企業署名的《物業管理公約》。
第八項：關于各方責任范圍
陷阱：如果因開發商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。
對策：
1、根據《民法通則》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。
2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。
律師建議增加補充條款：
如果因出賣人的單方原因導致退房，出賣方承擔的責任范圍如下：
出賣人的責任范圍：
1、 退還已付房價款及其利息(此利息的計算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計算;如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。
2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。
3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關票據為限)。
4、 對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續的費用(包括：銀行手續費、保險費、評估費、公證費等)。
購房合同常見問題
問題一：
在認購書里沒有注明免責的退定條款因何種原因退房以及后果如何?購房者與開發商簽訂認購書后，則需交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。
問題二：
合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發商并不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。
另外，項目是由A公司開發的，實際上卻是由B公司投資，但作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續會很麻煩。
問題三：
開發商的補充協議不對等簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發商提供的補充協議?，F在有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
問題四：
使用語意含糊的字眼合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題，在最短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的?其實購房者對這些并不能清楚地理解。
問題五：
約定提前交納部分費用房地產開發對資金的要求很高，開發商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業管理服務，并接受相關約束，這對消費者是不利的。
問題六：
賣方解除合同在一些發展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買家已經支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公平?況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發展商并沒有權利來沒收他人的財物。
問題七：
處理結果的約定不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發商的過錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。
問題八：
以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問題九：
拒簽購房者提出的補充協議前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議，將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，在這種情況下，業主是否有權拒付部分電梯費呢?
但是，就像您可以拒簽開發商的補充協議一樣，開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象在廣州是比較普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。
問題十：
勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會給開發商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發商手持所有合同文本，這樣，開發商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。
購房合同訂立
簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現房)區別：
購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現房)兩種。
二者區別在于：
預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。
商品房出售合同適用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地產權證的商品房)銷售。
因此，現在簽的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續。
購房合同的主要內容包括以下幾方面：
1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房等；
2、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；
3、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
5、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；
6、產權登記和物業管理的約定；
7、保修責任；
8、乙方使用權限；
9、雙方認定的爭議仲裁機構；
10、違約賠償責任；
11、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是商或律師，而應是項目立項批準文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。
2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。
房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標明使用率。
3、房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什么程度。
4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。
5、違約責任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：
(1)簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；
(2)購房者不按期付款；
(3)開發商不按期交房；
(4)面積變動超過約定幅度；
(5)房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；
(6)產權過戶手續不全或不能按期辦理。
購房合同范本
出賣人(以下簡稱甲方)：______________________________
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
委托人(房地產經紀機構)：___________________________
法定代表人：_________________聯系電話：______________
注冊地址：__________________郵政編碼：______________
營業執照號碼：___________________________________
房地產經紀機構資格證書編號：____________________________
開戶行：__________________帳號：_________________
買受人(以下簡稱乙方)：______________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
委托人：____________________________________
國籍/法定代表人：__________身份證(護照)/營業執照號碼：_________
地址：____________________郵政編碼：______________
聯系電話：_____________________________________
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法律、法規的規定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用、守法的原則，經協商一致，達成如下條款：
第一條 商品房情況
該商品房銷售許可證號：_____________________ 商品房座落：_______區、縣________________路、道、街__________________________。設計用途_____，建筑結構_____，建筑層數為_____層。建筑面積_____平方米，其中：套內建筑面積_____平方米，公共部分分攤建筑面積_________平方米。
商品房平面圖見附件一，商品房抵押、租賃等情況見附件二。
商品房土地來源為：________。以出讓方式取得土地使用權的，土地使用年限為_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二條 商品房價款
商品房銷售按建筑面積計算，每平方米價格為___________元(幣種：___)，價款為_______元，計_____(大寫)。
第三條 商品房交付日期
商品房竣工，經驗收合格后，方可交付;未經驗收或驗收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，將商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，雙方同意按下列第____種方式處理：
1、 變更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四條 乙方付款形式及付款時間
乙方按下列第_______種形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款
3、其他方式__________。
第五條 甲方逾期交付商品房的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房，逾期在_____日內的，乙方有權向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。
如超過上述約定期限的，乙方有權按照下述的第_______種約定，追究甲方違約責任：
