時間：2022-11-17 12:12:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1987年以來，隨著土地使用制度的改革和土地市場的放開，促進了房地產業的發展。房地產業的發展不僅帶動了相關產業的發展，而且對改善投資環境、合理配置土地資源、改善人民居住條件等方面起到了積極的作用。但同時也帶來了一些新問題。利用稅收杠桿這個經濟手段，對房地產市場進行調節和規范非常必要。首先，開征土地增值稅，是適應國有土地使用制度改革的需要；其次，開征土地增值稅，是保護土地資源，維護國家權益的需要；再次，開征土地增值稅，是國家對房地產市場進行宏觀調控的需要；最后，開征土地增值稅，是擴大地方稅稅源，建立健全我國房地產市場稅收制度的需要。
設置土地增值稅的一個重要原則，就是要對轉讓房地產的過高收益進行調節，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投機牟。取暴利行為，保護正常從事房地產開發的經營者的合理權益，促進房地產市場的健康順利發展。
一、納稅義務人
根據《土地增值稅暫行條例》第二條，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，這里所說的單位，具體來說，是指各類企業單位、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織；這里所說的個人，包括個體經營者。
二、征稅范圍
所謂征稅范圍，是指稅法規定必須征稅的客觀對像的具體內容。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物。這一征稅范圍具體包括以下三層含義：
（一）土地增值稅只對轉讓國有土地使用權征稅。根據《憲法》和《土地管理法》的規定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市市郊的土地除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有。農村集體所有的土地，不得自行轉讓，必需先由國家征用后才能轉讓。
（二）土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉讓行為征稅。這里，土地使用權、地上建筑物及其附著物的產權是否發生轉移是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之二。
（三）土地增值稅是對轉讓房地產并取得收入的行為征稅，即對有償轉讓行為征稅。因此，土地增值稅的征稅范圍不包括房地產的權屬雖然發生轉移，但未取得收入的行為。如房地產的繼承，房地產的權屬雖然發生了變更，但權屬人并沒有取得收入，因此也不征收土地增值稅。
三、計稅依據
土地增值稅的計稅依據為納稅人轉讓房地產所取得的增值額。實際上，由于房隨地走，土地使用權和房屋產權不可截然分開，因此，土地增值稅根據房地產增值額計算，把房產增值額也納了進來。
房地產增值額為納稅人轉讓房地產收減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額。
（一）轉讓房地產收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（二）法定扣除項目
1.取得土地使用權所支付的金額。一般是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
2.房地產開發成本。是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
3.房地產開發費用。是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
4.舊房及建筑物的評估價格。是指計算納稅人出售舊房及建筑物的扣除項目金額的價格。它是根據舊房及建筑物的重置成本價乘以新舊度折扣率后的價格，即按計征土地增值稅時建造同樣的房屋及建筑物所需要的成本費用再扣除折舊因素。
5.與轉讓房地產有關的稅金。是指納稅人在轉讓房地產時所繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因為轉讓房地產所繳納的教育費附加，也可以視同稅金予以扣除。
6.財政部規定的其他扣除項目。
四、稅率
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規定精神，現將土地增值稅有關問題明確如下：
一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔*〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區、直轄市人民政府根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。
在本文件之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經稅務機關按各省、自治區、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。
二、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規定，實行核定征收。
三、關于土地增值稅的預征和清算問題
各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。
對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。
四、關于因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。
五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題
【關鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析
本案例房地產項目取得土地使用權成本28000萬元，房地產開發成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關稅收法規、規章的規定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據土地增值稅計稅基數的組成，擬從轉讓房地產收入、房地產開發成本和利息支出三方面進行納稅籌劃。
一、通過確定適當的轉讓房地產收入進行納稅籌劃
如果該房地產項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%。即根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規定，進行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。
舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。
當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。
二、通過適當增加房地產開發成本進行納稅籌劃
近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據2006年12月28日國家稅務總局的國稅發[2006]187號國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”的規定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行納稅籌劃。
假設該企業發生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設該企業在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產開發成本，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。
三、通過選用不同的利息支出扣除方法進行納稅籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定”。即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。
該企業為房地產項目公司，其業務就是開發這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產開發是資本密集型產業，所需資金量極大，僅靠股東投入的權益資本是遠遠不夠的，所以該企業的外方股東會籌措其投資的中國境內其他全資子公司的富余資金暫借給該企業周轉，此時關聯方之間的借款如何操作對土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。
企業是否要提供金融機構貸款證明，關鍵在于實際發生的利息支出占稅法規定（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）的比例。如果實際發生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構貸款證明較為有利。
該企業取得土地使用權支付的金額28000萬元，房地產開發成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000+41400）×5%=3470萬元。
假設該企業實際發生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。
假設該企業實際發生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。
因為利息支出金額小于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。
這種情況下，關聯方之間的借款就不能通過商業銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構貸款證明的”要求，房地產開發費用按（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。
四、土地增值稅納稅籌劃應注意的問題
從上面的分析可以看出，房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅納稅籌劃時應注意以下幾點。
1、納稅籌劃應該具備超前意識。土地增值稅納稅籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設計方案中已確定部分房產的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優惠政策。如果經濟業務已經發生，相應的納稅結果已經產生，企業如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結果，就會演變為偷逃國家稅款行為，會受到法律的制裁。
2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業在進行納稅籌劃時不能盲目操作，不能與現行稅收法律、法規相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關所認可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規，熟練掌握有關的會計處理技巧和納稅籌劃技巧。
3、其他應注意的問題。納稅籌劃必須做到業務流程與稅收政策結合，稅收政策與籌劃方法結合，籌劃方法與會計處理結合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、利息支出、其他房地產開發費用和與轉讓房地產有關稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。
【參考文獻】
[1] 翟繼光：房地產業如何進行稅收籌劃[J].中國房地產金融，2006（4）.
1.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法
1.1合理的增加扣除項目一般來說，影響房地產企業土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項目金額之間的比率，即增值率是以累進稅率進行計算的，也就是說，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應該采用合理的增加扣除項目，使企業的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業的稅負。按照我國的稅法，房地產企業從轉讓收入額中扣除項目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權的費用；第二，房地產企業的開發費用以及開發成本；第三，與企業轉讓房地產使用權有關的稅金；第四，其他國際規定的應扣除項目，這部分應扣除項目主要是指從事房地產開發業務的納稅人可以按照取得土地使用權所支付的金額以及開發成本的和中加計扣除20%。另外，值得注意的是，房地產開發企業除了必要的利息費用之外，期間費用的扣除不應該按照實際發生的金額進行扣除，而是按照企業支付土地使用權的金額以及開發費用的綜合的5%進行扣除。在企業制定稅收籌劃的過程中，納稅人可以將這部分期間費用轉入房地產企業的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉移，就被認為是偷稅行為，因此一定要進行事前籌劃。房地產企業員工的工資、辦公費用、招待費用以及相關的福利費用都屬于期間費用，這部分在計算土地增值稅時可以全部扣除，這也為房地產企業提供了一個降低稅收的機會。
1.2合理利用國家稅收優惠政策根據我國《土地增值稅暫行條例》中的規定，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過，就應該按照規定進行扣除。另外，稅法還規定，對于房地產企業的納稅人既是建造普通住宅的有實際進行房地產開發的，就應該分別核算增值稅額，對于不分別進行計算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規定，因此合理利用國家的稅收優惠政策可以降低房地產企業自身的稅負，根據自身的經營狀況制定合理的稅收籌劃。
1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國的房地產企業土地增值稅的稅收籌劃中對于土地增值稅的征稅范圍的規定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對象是對具有土地使用權以及其他地上建筑物的轉讓行為進行合理的征稅，根據稅法的規定，可以將房地產企業發生的裝修費用計入開發成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產企業土地增值稅的征稅范圍不包括轉讓土地使用權以及房產產權的行為；最后，房地產企業土地增值稅是對國有土地使用權以及地上建筑物及附著物進行轉讓的行為，我國的房地產企業在進行土地增值稅的稅收籌劃時可以根據以上三點進行合理的規劃。總而言之，以上三種房地產企業土地增值稅稅收籌劃的具體方法應該根據企業自身的實際經營情況進行，在不違反國家稅法的相關規定的前提下，靈活的利用房地產企業土地增值稅的稅收籌劃為企業減輕稅收成本，以實現房地產企業利潤的最大化目標。
2.房地產企業土地增值稅稅收籌劃的案例分析
案例描述：A企業使一家房地產開發企業，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬元，開發成本12000萬元，利息支出2000萬元，根據國家規定，城市建設稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營業稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當地政府部門對房地產開發費用所允許扣除的比例為10%，試問房地產企業應該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？兩方案的所得稅稅前利潤差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業的利潤額增加了954.525萬元。
3.結束語
面臨當前國家產業結構不斷調整的大環境，加之房地產企業的項目開發又具有特殊性，決定房地產企業長久發展的重要措施就是制定完善的土地增值稅的稅收籌劃方案，以良好的稅收籌劃機制為企業“節稅”，增強企業的市場競爭力，鍛煉企業的管理人員，防止企業稅收風險的產生。現在，越來越多的房地產企業已經意識到稅收籌劃的重要性，只要按照合理的增加扣除項目、合理利用國家稅收優惠政策、合理利用土地增值稅的征稅范圍集中土地增值稅的稅收籌劃方法進行稅收方案的制定，就可以越來越廣泛的利用稅收籌劃的優勢為企業贏得更大的利潤空間。
作者：黨蘭貴單位：沿海地產投資（中國）有限公司
隨著改革開放的不管深化，我國的經濟迅猛騰飛，科技水平顯著提高，經濟市場日趨激烈，各行各業都在積極的謀發展。我國的房地產行業也不例外，其發展速度與規模在近幾年里不容小覷。房地產稅收早已發展成為國家財政收入的一部分，在房地產進行交易時，相關的稅收情況也越來越被社會所重視，尤其是對土地增值的稅收問題。如何通過會計與稅務處理的方法實現納稅籌劃，進而使房地產的土地增值稅減少是本文探討的重點。
關鍵詞:
房地產企業；土地增值稅；稅務處理
現階段，房地產行業炙手可熱，其土地增值稅也相應成為社會公眾關注的重點。土地增值稅是房地產企業較為在意的重點，其稅率較高、稅負也相對較重，且不同的等級之間的稅負也存在較大的差異。因此，房地產企業要想使土地增值稅帶來的負擔在最大程度上減少，就要進行合理的規劃，進而使經營成本相應降低，在激烈的市場競爭中不斷提升自己的競爭力，使自身得到持續發展。
一、房地產企業土地增值稅概述
在我國經濟的迅猛發展帶動下，房地產行業已經成為我國的國民經濟中最為重要的一部分。房地產企業的不斷發展，使得其自身的稅收成本也在相應增加。各類土地費、相關拆遷給予的補償費、一些相關基礎設施的建設費等稅收負擔，嚴重的影響著房地產企業的實際利潤。土地增值稅是在對國有土地使用權以及相關的建筑物進行有償轉讓時所產生的價格增值量征收的稅種，其稅率通常以超額累進的形式進行計征，總體維持在30%至60%之間。而對于房地產企業的土地增值稅來說，主要的涉稅業務包括對土地的使用權進行轉讓、再建項目轉讓以及將房屋進行銷售等。如何對土地增值稅進行納稅籌劃，進而使納稅風險降到最低，使房地產企業獲得最大效益是我國房地產企業現階段值得探討的一個問題。
二、房地產企業土地增值稅的納稅籌劃措施
(一)充分利用國家的相關稅收政策國家鼓勵、支持房地產企業的合理發展，并提出一系列的優惠政策促進其發展。對于這些優惠政策，房地產企業要在法律范圍內，通過科學、合理的手段充分利用，進而達到節稅或免稅的目的。對于免稅的政策來說，要想達到這一目的，企業就要在進行準確的核算增值額的基礎上，通過對增值額進行控制以及對相關項目的金額進行扣除等手段加以實現；對于代收費用的相關政策來說，房地產企業要將相關的代收費用通通歸納到房價的計算當中，為企業經營減少稅負壓力。但是，這種手段會使得企業的營業稅相對增加。因此，企業要以自身的實際情況為前提，在充分了解的基礎上制定更加合理的稅收籌劃策略，使企業取得更加高效的利益。
(二)對稅收臨界點合理利用由于土地增值稅存在著不同的等級，不同的等級之間又存在著不同的稅率以及相關的稅收優惠。土地房地產企業可以根據各個企業的臨界點不同，并對其進行控制，進而實現合理減稅的目的。這一手段也是房地產的稅收籌劃中十分重要的方式。運用這一手段時，首先，要對相關數據進行大量的測算，將具體收入與相關稅收優惠政策之間的關系進行詳細的分析，權衡利弊。其次，要根據房產的價格來對增值稅率進行適當的調整，使增資額度始終處在可以享受優惠的最大范圍內，進而使企業的綜合效益得到提高。另外，企業還可通過對房屋的裝修維護來使扣除項目的金額得到相應提高，進一步控制相關增值額度。
三、實際稅務處理方法的運用
(一)充分運用臨界點進行稅務處理我國稅法有明確的規定，在對普通的住宅進行建筑以及銷售時，對于增值額沒有高于要扣除掉的相關項目金額的20%，可以免收其土地增值稅，而對于超過的那部分，則要按照規定計稅。例如，某公司要將其已經建好的住宅樓以600萬的價格出售，在建筑過程中產生的成本支出包括享有土地的使用權而支付的240萬、建筑開發所要支出的費用為120萬、其他成本97萬。所以，企業在納稅籌劃前應該繳納的營業稅是30萬，城建稅以及教育的費用之和為3萬，可扣除的資金為490萬，經過計算，增值率為0.2245，超過了20%，，因此，土地增值稅繳納的實際金額應為33萬，納稅籌劃之后，企業為了實現利益最大化，將售價進行調整，增值率調為20%，這時，設住宅的售價X，根據計算可得此時住宅的售價為大約587萬元，這時，企業不需要繳納土地增值稅，較之前節稅約20萬元。
(二)將替收的費用與售價合二為一房地產企業涉及到的范圍較為廣泛，如替收相關建筑的配套費用、維修要使用的基金費等，這些費用房地產企業可自己征收，也可以將這部分費用統計到房價中收取。舉個例子，某房地產企業想要出售一辦公樓，3200萬元的收入，180萬元的代收費用，在這中間，包括房地產自身開發所指出的成本800萬元，對土地進行轉讓的金額為200萬元，還有一些需要扣除的資金總和為300萬元。如果房地產企業是自己征收費用，那么可以減去的成本為1500萬元，增值額達到1700萬，經過計算，可得增值率為113.33%，土地增值稅是625萬元；反之，如果是將替收的費用和房屋的售價合二為一后，企業得到了3380萬元的總收入，這時，所得到1680萬元的可以減去不予以計算的項目，1700萬元的增值額，增值率達到101.19%，可以得出土地增值稅是598萬元，較籌劃之前節約了27萬元。
四、結束語
現階段，我國的房地產行業方興未艾，其土地增值稅在進行納稅籌劃時仍具有較為寬泛的發展前景。面對競爭較為激烈的經濟市場，房地產企業要想實現自身的優質發展，就要在認清自身發展情形的基礎上，采取科學合理的手段，積極推進納稅籌劃，進而使企業的稅負得到降低，經營成本相對減少。企業充分掌握稅務處理方法，有利于企業自身得到更好的發展，進而增強其競爭實力，能夠有效規避風險，使企業走上可持續發展之路。
參考文獻：
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主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營的方向，規范房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發的健康發展……
我國的土地增值稅是指單位和個人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入時應當繳納的稅款，以土地自然增值或漲價利得為課征對象，為資本利得稅之一種，更靠近直接稅。在我國稅法中，資本利得稅并非獨立稅種，完全置于所得稅名下。將土地增值稅從所得稅中獨立、并立乃至重復征收，當時有其立法目的，即“主要是國家運用稅收杠桿引導房地產經營的方向，規范房地產市場的交易秩序，合理調節土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產開發的健康發展”，故可謂是一種政策性工具。
土地增值稅課征長期不順暢，直接傷害了法律的尊嚴，甚至造成了納稅人輿論上的分裂。在土地增值稅的課征上，出現了稅收政策、稅收法規與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運用；在稅收法規上欠缺細化與操作性；在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，由于地方利益也招致各地執法不統一。
土地增值稅課征的低效率，也受制于課征對象的法律與技術復雜性。調整國有土地使用權、地上建筑物及其附著物法律關系的物權法目前也不成熟，更涉及確權、估值等程序與技術難題。土地增值稅操作難度大，征收成本高；土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，這些加劇了稅收行政成本、遵從成本與執法風險，導致納稅人與稅務機關雙方卻步。
我國稅制正處于統籌改革之中，房地產稅制、資本利得稅制與流轉稅制采取何種組合模式，正處于研究之中。房地產企業抱怨土地增值稅稅負過重，地方政府擔憂土地增值稅的強力推行影響地方經濟，稅務機關征管成本過高，人民指責低效的土地增值稅影響公平負擔。我們惟有期望，重新回到稅收法定主義的立場。
法定原則要求稅法的確定性。稅收法律規范應當明確納稅的時間、納稅的方式以及稅額的確定。土地增值稅在立法上缺乏確定性，如如何判斷土地增值稅納稅義務發生時間，土地增值稅成立的法定構成要件為何，預征與清算的關系等均存在疑惑，這些疑惑無疑留下稅收規劃空間來推延納稅義務發生時間與滿足稅收構成要件的滿足。
對土地增值稅的質問與憤怨還將長期持續。我們應該回到稅收法定主義的起點，完善土地增值稅立法上的確定性。筆者建議，中央政府應該啟動對土地增值稅的立法檢討，對于土地增值稅是繼續保留更新、予以完全廢止還是尋求新稅種替代，應將土地增值稅置放于我國稅收體系的整體化上來考慮。
將土地增值稅置放在我國的整個稅收體系下考量，土地增值稅是我國資本利得稅的一部分。稅法對于資本利得應尋求何種政策性結果，對于不同的資本利得應如何分別處理，到了該重新檢討的時候了。未來的稅收立法是否可以考慮，廢止現在低效率的土地增值稅，制定統一的資本利得稅，將土地增值稅納入資本利得稅統一衡量，依然發揮政策的作用。土地增值稅完全取消在我國還不現實，國家財政最終需要國民之間的平等犧牲。
（作者系中山大學稅收與財稅法研究中心主任、稅法教授）
摘要：土地增值稅的開征已經十幾年了，但開征的效果不甚理想。財政收入的取得沒有達到預期目標，抑制房地產投機、調整房地產市場結構、促進房地產市場穩定健康發展的政策意圖也沒能很好的實現。本文結合目前我國土地增值稅稅制的問題，提出了一些優化的建議。
關鍵詞：土地增值稅；優化；問題；建議
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產稅。土地增值稅的政策目標主要是為了調節房地產業的過度投機行為。它在抑制房地產市場的過度投機行為、保障我國房地產業平穩發展方面起到了重要作用。但現行的土地增值稅在實施過程中也出現了一些問題，較為普遍的觀點是土地增值稅與當前的宏觀經濟走向和房地產市場狀況不相符。因此，優化土地增值稅已成為地方稅改革的一個重要議題。
一、我國現行土地增值稅存在的主要問題
1.納稅管理體制存在的缺陷。土地增值稅由稅務部門征收，這會存在地籍、房籍資料不全或不真實，登記制度不健全、交易記錄不及時或不易得到等問題而致使實際課稅非常困難。也有將土地增值稅委托給地政、房政部門代征的。這種委托一關系由于缺乏科學的激勵監督機制，已經造成了新的尋租腐敗、導致課稅效果更差。
2.對土地增值額重復征稅導致納稅人消極逃避納稅。一般認為，房地產轉讓中的增值收入主要來自房地產開發產生的投資增值，物價上漲導致的增值，以及土地市場供求變動、土地市場投機、政府提供的公共設施等導致的自然增值等三個方面。從理論上看，只應該對自然增值部分征收增值稅。我國的土地增值稅制規定對所有增值不加區分都要征收土地增值稅，同時還要征收所得稅，導致了重復征稅。出現了高稅負、低財政收入的矛盾現狀。
3.與土地有關的稅種之間協調能力差。我國專門用來調節土地占用和收益的稅種主要有三個，即耕地占用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅，土地增值稅適用稅率是4級超率累進稅率，最低稅率是30％，最高稅率是6％。耕地占用稅和城鎮土地使用稅適用的是定額稅率，最低稅額是每平方米0.2元，最高稅額是每平方米10元。城鎮土地使用稅稅額偏低，大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有著。與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。
二、優化我國現行土地增值稅的對策
1.加強各部門對土地增值稅的控管責任，做好部門間的協作。土地增值稅的征收涉及土地、房屋管理部門及評估機構等房產相關部門，做好土增值稅征收工作，必須做好部門間的協作，實現共同監督與管理。一是加強與完善土地、房產部門的登記制度，可在房產權屬轉讓登記手續中增加有關完稅的規定，迫使納稅人按時依法納稅，減少非法交易，二是建立健全源頭控管網絡體系，即利用現代化信息技術，在土地、房管和稅務部門之間聯網，建立房地產轉讓檔案，實現資源共享，使稅務部門及時掌握以房管、土地部門核發的有效證件和證明為征管依據，三是指定稅務機關對土地增值稅的計稅依據之一是國家認定的估價機構出具的評估價格，因此，需要規范估價行業，提高評估水平。最后，政府要做好基準地價和標定地價評估及公布和更新工作，完善交易價格申報制度，為評估機構準確，公正的評估交易價格提供依據。強化各部門的控管責任與部門間的協作，可從各方面堵住稅款流失的口子，建立健全土地增值稅的征收管理體系。
2.提高預征比率，完善稅制。由于目前土地增值稅的預征率較低，納稅人一般不愿意主動提出清算，即使清算，清算后稅款入庫也很困難。稅務機關可適當提高土地增值稅的預征比率，一方面可以增加國家土地增值稅收入，另一方面可以調動納稅人主動要求清算土地增值稅的積極性。考慮到我國地區經濟發展的不平衡，各地的房產價格高低不等，開發成本也有所差異，參考土地增值稅增值率與現有土地增值稅預征率，假定一般住宅的土地增值率在5％～15％，則預征率可由原來的1％提高到3％；別墅(含聯排別墅、小高層)、寫字樓等其他房產的土地增值率在15％～30％，則預征率可由原來2％提高到5％；商業營業用房的土地增值率在30％以上，則預征率可由2％提高到7％，這樣才能使稅務機關預征的稅款與納稅人應納的稅款持平。
3.采取稅收優惠政策，促進生產要素。合理流動考察各國的稅收制度，對不動產交易行為的收益或增值額課稅多有“反投機”意圖。但此類稅收實際上是一柄“雙刃劍”，它在抑制不動產投機行為、防止房地產領域產生經濟“泡沫”的同時，也可能會對正常的資本運做所引致的不動產交易行為產生阻礙作用，從而對生產要素的流動和經濟資源的配置形成不利的影響。為避免稅收因素對生產要素正常流動和經濟資源合理配置形成阻礙，建議對企事業單位出售自用的、持有時間達到一定年限的不動產，可酌情給予減征土地增值稅的優惠待遇。為避免納稅人囤積土地、房屋，利用此項政策逃避土地增值稅，應明確規定，享受此項稅收優惠政策的不動產除持有時間要達到規定年限之外，還必須具備以下條件：一是納稅人所出售的土地必須是使用過的，而不是閑置未用的；二是所出售的房屋、建筑物等不動產也必須是使用過、而且在“固定資產”會計賬戶記錄、核算，而不是在“存貨”類會計賬戶記錄、核算的。
土地增值稅基本介紹土地增值稅(land appreciation tax )，是指對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。20xx年11月24日央視報道稱全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
中華人民共和國土地增值稅暫行條例第一條 為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。
第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。
第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
第六條 計算增值額的扣除項目：
(一)取得土地使用權所支付的金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：
(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;
(二)提供扣除項目金額不實的;
(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條 納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
第十一條 土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。
第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。
第十三條 土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。
【關鍵詞】房地產 土地增值稅 稅收籌劃
一、控制增值分水嶺法
控制增值分水嶺是指是否使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目的20%中，享受免征土地增值稅的優惠。而控制增值分水嶺的主要方法是當納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過減少收入或增加支出，避免承擔較重的稅負。
由于土地增值稅實行超率累進稅率，增值額=房地產銷售價格-稅前扣除額，土地增值率=增值額÷稅前扣除額，而增值率越高，土地增值稅的稅負越重，開發商的凈所得與房價相比越來越低。
如何正確地確定房價，是土地增值稅籌劃的首要問題。同時，土地增值稅在一個增值率計稅檔次中，稅負相同，在不影響銷量的情況下，可盡量提高銷售價格，而到計稅級次臨界點時，則需要充分考慮稅負升高帶來的影響。如果開發的房地產所在地區的房價較低，可能超過20%的增值率的凈所得可能還不如控制在20%以內合算。控制增值分水嶺主要有兩個方法：一是降低收入；二是增大成本。
（一）收入分散籌劃法
在確定土地增值稅時，很重要的一點是確定售出房地產的增值額。增值額必須從收入和成本兩方面確定，如果房地產企業能夠在成本不變的條件下減少收入，則能夠減稅收。對于土地增值稅來說，這一點顯得尤為重要，因為土地增值稅是超率累進制，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產生稅率爬升效應，使得稅負增長很快。因此，收入分散籌劃法有很強的現實意義。
收入分散籌劃的一般方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的設施，具體籌劃如下：當住房初步完工但沒有安裝設備以及裝潢、裝飾時，便和購買者簽訂房地產轉移合同，接著和購買者簽訂設備安裝即裝潢、安裝合同，則納稅人只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。而且這種方式也可以節省印花稅，因為裝修合同的印花稅稅率為0.03%，比產權轉移書適用0.05%稅率要低。
（二）成本費用籌劃法
房地產開發企業的成本費用開支有多項內容，不僅包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等，而且還包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。前者是房地產開發成本，后者是房地產開發費用。其中的公共配套設施費和開發間接費用是很值得籌劃的。
成本費用籌劃法的另一種籌劃方式是增多項目的轉換次數。
舉例：南方實業公司是利民集團下屬的一個子公司，為了進一步擴大經營規模，該公司想建一棟辦公樓，于2008年以100萬元購進一塊土地。由于資金出現問題，該辦公樓一直沒有建成。但是最近幾年城市開發速度不斷加快，南方實業公司這一土地不斷升值。2011年，南方公司決定將該土地以300萬元出售給甲企業以換取資金。（籌劃前）
若南方實業公司先將利民集團的其他子公司（如乙公司）做一個流轉環節，然后再以協議價格銷售給甲公司。則其所繳稅款將有所變化，具體做法：第一環節，以200萬元的價格將土地銷售給乙公司； 第二環節，由乙公司以300萬元的價格將土地銷售給甲公司，不考慮其他小額稅費。籌劃前后應繳稅費如表5所示：
通過以上的計算和分析可以看出，雖然通過籌劃增加了一道納稅環節，但是并沒有增加銷售不動產和轉讓無形資產的營業稅負擔（低于買價出售外），籌劃前后營業稅及附加合計都是12萬元。但是，土地增值稅的實際負擔明顯降低，企業所得稅也比籌劃前下降了，只是稍微做了一次轉換便使企業的整體稅負降低了16.7萬元。
二、股權轉讓法
舉例：假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中不但需要按5%的稅率繳納營業稅，還需繳納土地增值稅。為此，企業甲成立了一個全資子公司丙，并由企業丙擁有大廈，因為丙企業的投資主體和甲一樣，所以根據國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知，此行為屬于企業分立，可免契稅和土地增值稅。待大廈建成后，將該大廈的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于企業丙，產權沒有發生變化，契稅、土地增值稅可免。因此，企業甲僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅和土地增值稅。雖然企業甲失去了對企業丙的控股權，但這正是成立企業丙的目的所在。對于企業乙來說，以企業乙的名義進行經營與以自己的名義進行經營并沒有實質的區別。而且，由于企業甲可將一部分省下的營業稅、土地增值稅和契稅款轉移給企業乙，企業乙也會樂于接受這種方式。
三、合作建房籌劃法
所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。根據《營業稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發[1995]156號）的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。兩種方式中又因為具體情況的不同產生不同的納稅義務，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅務籌劃。
假設有甲乙兩企業，乙是房地產開發商，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則它們可以通過合作建房的方式進行交易。現兩企業約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值5000萬元，于是，兩企業各分得2500萬元的房屋。根據我國營業稅法的規定，甲企業通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，應該繳納營業稅為2500萬元×5%=125萬元和一定的土地增值稅。但是，若甲企業與乙企業合伙成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，雙方合作建房，房屋建成后雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅和土地增值稅，節稅125萬元以上。同時，也可推遲開發商繳納土地增值稅的時間，為企業爭的稅費的時間價值。
四、代收費用計入售價
房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。
舉例：某房地產開發公司出售一棟寫字樓，獲得銷售收入3200萬元，并按當地市政府的要求，在售房時代收了180萬元的各項費用。開發該樓盤的支出如下：房地產開發成本為800萬元，支付土地出讓金200萬元，其他允許稅前扣除的項目合計300萬元，不考慮其他小額稅費。代收費用的兩種核算方式給土地增值稅帶來的影響如表8所示。
表二 代收費用的核算方式對土地增值稅的影響 單位：萬元
可見，該公司無論怎樣收取代收費用，其轉讓不動產獲得的增值額都是1700萬元。但是，公司改變收取方式，將代收費用并入房價中一并向對方收取，可減少土地增值稅支出27萬元。因此當增值額不變而增值率又在同一級別時，扣除項目金額越大，應納的土地增值稅額就越小；否則相反。
五、總結
從上文可以看出，盡管土地增值稅是小稅種，但其中還是有不少籌劃技巧的。土地增值稅的累進稅率與所得稅一樣，土地增值稅有四檔稅率，故適當地處于低一檔稅率無疑會有好處。在實際生活中，房地產企業可根據實際情況靈活運用國家的稅收政策。其前提應是在合理和不違法的情況下，合理節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值的最大化。
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一、項目運作模式籌劃
在新的房地產開發項目啟動前，投資者將從市場需求、競爭環境、產品定位、開發周期、銷售價格、成本預算、盈利目標等多方面開展項目可行性分析論證并確定運作模式，結合企業自身情況確定的最佳項目運作模式可降低綜合稅負水平。房地產公司在開發客戶已持有土地使用權的項目時，可從自身和客戶整體節稅角度進行籌劃。
1.委托代建模式籌劃法
客戶作為開發主體辦理項目建設報批手續，并與房地產公司簽訂委托代建協議，房地產公司根據工程實施進度收取勞務報酬，因項目權屬始終登記在客戶名下并未轉移至房地產公司，與常規的項目權屬轉移模式相比，房地產公司規避了土地增值稅和不動產轉讓營業稅的申報繳納。
2.合作建房模式籌劃法
根據財稅字[1995]48號文關于合作建房的稅收政策，客戶提供土地使用權，房地產公司提供資金，雙方合作建房，可降低土地增值稅稅負。例如：客戶在前些年通過招拍掛以3，500萬元取得一個地塊，現評估價值為8，000萬元，客戶擬轉讓給房地產公司，實現盈利套現。籌劃前方案：以8，000萬元將該地塊直接轉讓給房地產公司；籌劃后方案：以該地塊出資與房地產公司合作開發商品房，建成后分得其中的40%（按占地面積），所分得建筑物評估價值為5，000萬元，最終該商品房以8，000萬元對外銷售。由上表效益分析可以看出，籌劃后的合作建房模式雖導致客戶增加營業稅及附加118萬元，但同時也減少土地增值稅1，192萬元，總體合計增加利潤總額1，074萬元，稅收籌劃收益明顯，當然該收益也會通過業務交易間接分享給房地產公司。
二、土地使用權獲取籌劃
土地使用權獲取成本是項目總成本的重要組成部分，通常舊地獲取所涉及的稅金數額較大，可采取以下方法進行籌劃。
1.政策搬遷轉讓籌劃法
房地產公司直接收購舊地，必將承擔轉讓方所繳納營業稅、土地增值稅的轉嫁成本，而借用政府規劃搬遷轉讓政策則可避免此稅金支出。根據土地增值稅暫行條例實施細則，因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅，納稅人為此搬遷而自行轉讓房地產免征土地增值稅，故房地產公司應積極爭取以舊城改造、原駐企業污染擾民、政府批準建設的搬遷轉讓形式收購舊地。
2.重組股權轉讓籌劃法
根據國家鼓勵資產重組業務的相關稅收優惠政策，可先將舊地注入目標公司，房地產公司再收購目標公司股權，以此替代直接收購舊地，股權轉讓不涉及繳納土地增值稅，同時重組符合具有合理的商業目的等條件時也可享受營業稅、契稅和企業所得稅的減免優惠。
三、項目申報立項籌劃
房地產公司向省、市發改委提交項目申報資料并獲取批復文件，是項目開發全面啟動的關鍵環節，也為后續辦理“五證”提供依據支持，同時影響到土地增值稅清算對象和范圍的確定，做好各清算對象增值額的平衡與抵補是降低稅負的主要方法。
1.合并立項籌劃法
一般情況下較大的房地產項目會陸續分期開發，銷售價格隨周邊配套日益完善而逐漸上升，各期增值空間也會呈現由低到高的態勢，若將各期項目合并作為整體清算對象，則可較好地平抑各期增值幅度，降低土地增值稅稅負。稅局認定清算對象的文件依據為：發改委批復的立項批準文件或規劃局批復的《建設工程規劃許可證》，房地產公司需按當地政策要求做好申報資料以實現多期合并立項。
2.公共配套設施籌劃法
鑒于車庫、儲藏室、人防等公共配套設施具有建設成本大于轉讓收入的公益性特點，當普通標準住宅和非普通住宅增值率較高時，可將公共配套設施納入可售面積，從而拉低項目的整體增值率；當非普通住宅面積比例較大、增值率較高時，可規劃設立單獨車庫等設施，在提高配套完善性和環境品質的同時，也加大了扣除項目金額。
四、項目開發支出籌劃
房地產開發成本和費用是土地增值稅扣除項目金額的主體部分，全面有效的成本規劃和過程控制，可確保項目增值率的合理性與經濟性，降低整體稅負。
1.開發成本籌劃法
房地產公司可利用多項目、多分期、多業態等開發特點，結合土地增值稅納稅臨界點的規定，遵從高增值物業高成本、低增值物業低成本的配比原則，通過全方位成本規劃及合法、合理的費用分攤，實現各清算對象增值率的合理安排。例如：可與戰略供應商同時簽訂多個項目的工程服務協議，各項目交易金額按成本規劃需求完成分配；在市場公允價格范圍內，利用與關聯公司業務交易實現轉移定價，適度增加項目扣除金額；清算對象中包括普通標準住宅和非普通住宅時，應選擇合理的成本分攤方式，分別測算合并清算與分開清算的稅負水平，充分利用普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%時免征土地增值稅的優惠政策；同時房地產開發成本可加計20%計入扣除項目金額，故應盡量將開發費用轉為開發成本，可單獨成立專門項目部并配置下放總部人員，從而增加工資、職工福利費、辦公費等開發間接費用；利用可售主體建筑、底層商鋪或擬轉讓的公共配套設施修建售樓處、樣板房，相應設計、建造、裝修等費用可計入扣除項目金額，注意避免不準作為成本扣除的臨時營銷設施的建設。
2.開發費用籌劃法
房地產開發費用可分為利息支出和其他房地產開發費用，根據土地增值稅暫行條例實施細則，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息支出允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，同時其他房地產開發費用可在土地使用權取得成本與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用（含利息支出）整體在土地使用權取得成本與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。據此，若預計項目開發利息支出大于土地成本與開發成本之和的5%，則要積極準備利息支出計算分攤及金融機構證明等資料，以實現利息支出據實扣除，從而確保房地產開發費用可扣除金額最大化。例如：房地產公司開發一個住宅項目，支付土地出讓金3，000萬元，房地產開發成本4，500萬元，符合政策規定的項目利息支出450萬元，大于土地成本與開發成本之和的5%，即375萬元，此時利息支出據實扣除更有利于降低稅負。按比例扣除時，開發費用最高扣除限額為750萬元，即（3，000+4，500）×10%；據實扣除時，開發費用最高扣除限額為825萬元，即550+（3，000+4，500）×5%，后者可增加最高扣除限額75萬元。
五、項目銷售收入籌劃
房地產開發成本規劃確定后，項目增值率水平就取決于銷售收入的高低了，房地產公司需結合營銷策略做好銷量、收入及盈利目標的統籌規劃。1.稅率臨界點籌劃法按政策普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%時免征土地增值稅，為此房地產公司需準確掌握扣除項目金額動態信息，并將銷售收入實現進度與其匹配，確保項目清算增值率接近但不可超出20%，必要時調低銷售價格以規避進入收入無效區間。例如：普通標準住宅的土地出讓金、開發成本合計為C，開發費用為10%C，營業稅及附加稅率為5.6%，經計算收入無效區間為1.5566C至1.6744C，也就是說，收入小于1.5566C時，增值率未超出20%而免征土地增值稅；收入大于1.5566C且小于1.6744C時，增值額至少按30%稅率計算繳稅，增加的收入不及增加的土地增值稅支出，處于提價增收利潤反下降的無效區間；而當收入大于1.6744C時，收入增加才可超出土地增值稅支出。同時，土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值率50%、100%、200%都是稅率臨界點，籌劃時應使增值率就低不就高，做好稅負水平控制。2.收入剝離籌劃法清算對象增值率越高，所適用的累進稅率也越高，若合法、合理地將清算對象中增值率較高的子項目剝離，可以減少清算稅基，降低清算對象的增值率。通常裝修工程屬高增值率的子項目，故可將商品房開發項目中的裝修工程剝離，房地產公司與客戶簽訂毛坯房銷售合同，再統一安排裝修公司與客戶簽訂裝修工程合同，這樣裝修工程增值部分就無需繳納土地增值稅。按下表事例數據分析，裝修工程增值率為50%，遠高于毛坯房銷售增值率24%，經籌劃剝離單獨簽訂裝修工程合同后，可減少應繳土地增值稅300萬元。
六、項目完結清算籌劃
房地產開發項目周期較長，成本核算復雜，往往在項目竣工結算前取得銷售收入時，仍無法準確計算應繳土地增值稅，為使稅款均衡入庫，我國實行先預繳后清算的政策。項目完結清算是進行土地增值稅籌劃的最后一個重要環節。
1.核定征收籌劃法
結合我國會計環境的實際情況，國稅發[2009]91號文明確了稅務機關核準土地增值稅清算實行核定征收的情形，故對于增值率較高、查賬征收稅負明顯高于核定征收稅負的項目，房地產公司應積極配合稅務機關提供合理性證據，以核定征收方式完成土地增值稅清算。
2.二次清算籌劃法
關鍵詞：土地增值稅 清算 稅收管理
1 土地增值稅概述
土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。是為了增強國家對房地產開發和房地產市場調控力度，規范房地產市場；為了限制房價上漲過快，抑制炒買炒賣房地產的行為；為了提高我國土地的利用效率；為了規范國家參與國有土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超出扣除項目金額50%的部分，計30%的稅率；增值額超出扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，計40%的稅率；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，計50%的稅率；增值額超過扣除項目金額200%的部分，計60%的稅率。
2 土地增值稅相關業務
土地增值稅收入額的確定：納稅人通過房地產轉讓獲得的收入（比如實物收入、貨幣收入或其他收入），包括房地產轉讓所獲得的全部價款和相關經濟收益。
根據物與主體的不同，土地增值稅清算扣除項目大體分為舊房和建筑物和新建房地產兩類。
2.1 舊房和建筑物的扣除項目：
2.1.1 確認房屋及建筑物的評估價格。房屋及建筑物的評估價格可根據式（1）計得：
評估價格=重置成本價×成新度折扣率（成新度與會計核算中的折舊不同） 式（1）
納稅人轉讓舊房和建筑物，根據票據所載金額并從購入到轉出的年段每年以5%的加計計算扣除。計算扣除項目時，“每年”以購房時所開票據上的日期到開具售房發票的日期，以12個月計一年；已滿一年的且超出六個月的均計為一年。納稅人在購置房產過程中已按規定交付稅金，且能夠出示相關憑據的，僅僅作為房產轉讓相關稅金進行扣除，但不作為基數計入加計的5%的部分。
2.1.2 確認取得土地使用權所支付的地價款（沒有支付或無合法憑據不允許扣除）和按照國家統一規定交納的有關費用（評估費可以扣除，但存在隱瞞、虛報時評估費不得扣）。
2.1.3 確認轉讓環節的稅金（包括營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅）。以個人名義購置的房產再轉讓的，在購置過程中繳納的契稅已包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此征收土地增值稅時，不應該作為房產轉讓的稅金予以扣除。
在上述收入與扣除項目確定以后，納稅人即可以根據式（2）和式（3）計算增值額和增值率。
增值額=收入-相關扣除項目金額 式（2）
增值率=增值額/扣除項目金額 式（3）
2.2 新建房地產的扣除項目：地價款、開發費用、開發成本、開發稅金、加計扣除部分。
第一項：地價款：即納稅人為取得土地使用權支付的地價款，以及納稅人在取得土地使用權時走法定程序繳納的相關費用。其中，前者包括三項費用，一是通過土地轉讓獲得的為支付的地價款；二是通過土地出讓所獲得的土地出讓金；三是通過政府行政劃撥而獲得的為例行補交的土地出讓金。
第二項：開發成本：開發成本所涉及的費用項目繁多，其中主要的費用項目有土地征用及拆遷補償費、前期工程費、公共配套設施費、基礎設施費、開發間接費以及建筑安裝工程費。
第三項：開發費用：銷售費用、管理費用、財務費用：①如果納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，同時可出具金融機構貸款證明，則開發費用按以下兩種部分內容扣除：一是扣除地產項目開發所需承擔的利息金額（所扣除的利息不超過同類同期商業銀行貸款利率）；二是其他開發費用：根據式（4），以地產項目開發成本和地價款總和的5% 進行扣除：
（房地產開發成本+取得土地使用權所支付的成本）×5%以內+利息=房地產開發費用 式（4）
②如果納稅人不能按規定出具金融機構貸款證明，不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，則以地產項目開發成本與地價款之和的10%以內為標準計算并扣除房地產開發費用。
（房地產開發成本+取得土地使用權所支付的成本）×10%以內=房地產開發費用 式（5）
第四項：開發稅金：地產項目轉讓過程中交付的教育附加費以及印花稅、城市維護建設稅和營業稅（簡稱“一費三稅”）。
a開發地產項目的企業進行地產項目轉讓的過程中，由于印花稅屬于管理費的范疇，因此不在該程序中扣除。（可扣二稅一費）b其他納稅人上繳的印花稅可根據產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花扣除。（可扣三稅一費）
第五項：加計扣除部分：加計扣除僅僅是針對開發地產項目的納稅人所列扣除項目。加計的20%可根據式（6）計算并扣除。
（房地產開發成本+取得土地使用權支付的成本）×20%=加計扣除費用 式（6）
3 土地增值稅的清算優惠政策
3.1 普通住宅優惠政策。增值率在20%以下、基于普通住宅標準建造的房地產項目享受免稅政策。增值率大于20%的按規定全額計稅。按照普通住宅優惠政策的相關要求，單套建筑面積小于120m2、建筑容積率大于1.0、實際成交價格不及同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍的房產項目，允許單套建筑的價格和面積在上述標準的20%上下浮動。
3.2 規劃搬遷優惠政策。根據政府規劃，政府依法征用或收回的地產項目一律享有免征土地增值稅的優惠政策。被列入國家規劃或建設項目、需要依法征用或需要收回土地使用權的地產項目，按規定一律免征土地增值稅。
3.3 無償贈送優惠政策。有的地產項目由于贈予或繼承等原因而無償轉讓，一并按相關規定免征土地增值稅。贈予包含兩種情況，一是房屋產權和土地使用權所有者通過國家機關或本國非營利社會團體把土地使用權連同房屋產權一并贈予民政教育或社會公益團體；二是房屋土地使用權和房屋產權所有者將兩部分產權一并過繼給直系親屬或承擔直系贍養義務的人。
3.4 對外投資優惠政策。以投資聯營方式共同進行，投資聯營一方把土地作為聯營條件，或將土地（房地產）作價入股聯營，可享受免征土地增值稅的優惠政策。但是將上述房地產再度轉讓的投資聯營企業必須按規定上繳土地增值稅。
3.5 重制優惠政策。原企業已轉讓到兼并重組的企業中的房產開發項目享受免征收土地增值稅的優惠。
3.6 合作建房。提供土地使用權的一方與提供資金的一方合作開發地產項目，項目交付使用后如果轉讓，則需要按規定上繳土地增值稅，如果是按照投資比例分房自用，則可享受免征土地增值稅的優惠政策。
3.7 互換住房優惠政策。個人自居房產互換的只需報送當地稅務部門核實，無需上繳土地增值稅。
4 土地增值稅的稅收規劃方法列舉
①收入分散法增值額是納稅人房產項目轉讓所獲得的合法收入扣除相關稅金后的余額；②委托代建法需要注意一些涉稅點問題；③臨界點法：普標準住宅避開臨界點，非普通住宅免稅的臨界點；④化整為零法：化整為零時注意根據目標量進行，切記零變散和化無量；⑤核算技巧法：業務處理時合理利用計算技巧。
參考文獻：
[1]姜鵬浩.淺談土地增值稅清算工作現狀及相關建議[J].中小企業管理與科技（下旬刊），2011（06）.
摘 要 土地增值稅清算工作作為稅務部門強化稅收征管的一個重要環節，它對于保證稅款應收盡收具有舉足輕重的作用。然而，近幾年來，稅務人員在對房地產企業清算過程中仍然發現不少問題，如何進一步完善房地產企業土地增值稅清算工作是當前迫切需要解決的問題。
關鍵詞 土地增值稅 清算 成本確定
土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。
一、房地產企業土地增值稅的常見問題
1.逃避或拖延土地增值稅清算。在通知執行過程中，仍有一些房地產開發企業采取分期開發、保留尾盤等手段，故意逃避或拖延增值稅的清算；有些手段更隱蔽，選擇控制預售比例及在財務收支上做文章，如將項目銷售比例控制在85%之內，以此逃避清算管理。
2.收入確認不及時、不規范。在實際操作中，經常會出現以下問題：一是部分房地產企業推遲工程決算，將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上作為調節利潤的工具，不及時結轉收入，延遲開具房地產銷售專用發票。二是部分房地產企業以部分房款抵償工程成本，造成資金直接在賬外循環。部分房地產企業對需要視同銷售的開發產品不申報銷售收入。四是對直接銷售的開發產品，以一房一價為名，降低房價，侵蝕土地增值稅的稅基。
3.扣除項目難以界定，增值額認定難。由于房地產開發財務核算的復雜性，加上房地產開發的時間跨度長，開發成本大，有的房地產開發企業虛列扣除項目金額，有的對開發成本費用不進行項目間的分開核算，有的不及時歸集成本費用，影響稅金計算的真實性。部分房地產企業不按項目設立成本明細，將不同項目的成本、完工與未完工的項目成本混在一起，控制企業成本結轉。將車庫、物業管理用房等成本計人住宅成本，導致虛增扣除項目。部分房地產經營企業在工程竣工驗收后，將一般無產權的地下車庫出售或出租給業主。但在成本核算中，往往將車庫的成本計人商品住宅的成本。
二、完善土地增值稅清算對策
1.統一對“清算方式選擇”的認識，防范稅負不公帶來的風險。嚴格意義上說，當前土地增值稅清算方式僅有兩種，一種是按征收率清算，另一種是按法定稅率清算（即我們統稱的據實清算）。從我們已清算結案項目采取不同的清算方式計算的結果來看，按征收率清算方式計算的稅負普遍低于據實清算方式的稅負。而從清算操作的程序來看，如果按征收率征收的稅負遠遠低于實際清算的稅負，房地產開發企業就可以通過滿足不提供納稅資料或逾期仍不清算等條件，選擇按核定征收清算，實際上也就給了房地產開發企業一種“稅率選擇”的空間，實現稅負的規避，這樣的選擇納稅人既不會受到處罰或利益損失，反而影響了稅務部門對相關稅收的控管，同時也造成了納稅人之間稅負的不平衡。參考其它省市做法和結合本地實際，我們認為應嚴格控制按征收率清算方式的審批，尤其是個案審批；同時積極建言上級稅務部門適度調高我省征收率標準，并設置懲戒性征收率，堵塞納稅人“稅率選擇”空間。
2.統一對“四項成本扣除限額”的認識，防范自由裁量權限過度帶來的風險。“四項成本扣除限額”的設置，能有效地保護稅基，較好地防范自由裁量帶來的風險。雖然當前我縣的“四項成本扣除限額”因技術原因造成限額標準與實際出現誤差影響了工作的順利開展，但這不是方向性的錯誤，我們可以通過聘請造價師等專業人才建立價格模型來調整扣除限額，也可以通過進一步規范四項成本具體項目扣除限額口徑來修正扣除限額。
3.正確確定清算計稅單位。房地產開發企業在進行土地增值稅清算時，應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算：對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發項目或者同時開發多個項目的，應按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
4.認真審核銷售收入的真實性。企業應根據銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，制定銷售明細表：對銷售面積與項目可售面積的數據差異進行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發生補、退房款的收入調整情況進行核對；對銷售價格進行評估時，審核其真實性。
5.認真審核計稅的扣除項目。（1）根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》[國稅發（2006）187號]第四條第一款規定：“扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地征用費、耕地占用稅、契稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規費專用收據、行政事業單位票據、轉讓無形資產發票、稅票、服務業發票、協議、建筑安裝發票、非經營性收入專用發票等。②前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。合法有效憑證為：服務業發票、行政事業單位票據、建筑安裝發票等。③建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。
