時(shí)間：2023-02-08 13:52:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇自建房合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
丈夫席某將農(nóng)村自建房三間賣給姜某，妻子謝某認(rèn)為該房產(chǎn)是其作為村民組集體成員在其分得的宅基地上建造的房屋，應(yīng)系其所有，丈夫席某無權(quán)處分，故將丈夫席某與買房人姜某告上法院，請求判令兩被告席某與姜某簽訂的房屋買賣合同無效。近日，安徽省宣城市宣州區(qū)法院依法判決被告席某與被告姜某所簽訂的房屋買賣合同出售屬于原告謝某所有的一間房屋的買賣合同無效。
1995年2月，宣城市宣州區(qū)鰲峰辦事處張錦村某組村民原告謝某與被告席某協(xié)議離婚，二人約定位于該組的三間農(nóng)村自建平房（該房屋的土地使用證登記在席某名下）原告謝某分得一間，被告席某分得二間。1995年7月，被告席某將其戶口遷至上海市。XX年5月11日，原告謝某與被告席某復(fù)婚。
XX年2月20日，被告席某與被告姜某（其戶口在宣城市宣州區(qū)養(yǎng)賢鄉(xiāng)某村民組）簽訂了一份房屋買賣協(xié)議書，被告席某將該三間平房出售給被告姜某，轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元，被告席某將該房屋的土地使用證和其身份證復(fù)印件一并交給被告姜某。被告姜某買房后就全家搬入居住至今，并向相關(guān)部門申請辦理宅基地變更手續(xù)和戶口遷移手續(xù)。XX年12月1日，被告姜某的戶口遷移至宣城市宣州區(qū)鰲峰辦事處張錦村某組，宅基地變更手續(xù)至今未辦理。
法院審理認(rèn)為,被告席某將三間平房出售給被告姜某，雖在簽訂房屋買賣合同時(shí)，被告姜某不是宣城市宣州區(qū)鰲峰辦事處張錦村某組的成員，但是現(xiàn)在被告姜某的戶口已遷入該組，成為該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告姜某具備購買該集體經(jīng)濟(jì)組織房屋的資格，被告席某出售給被告姜某屬于其所有的兩間房屋應(yīng)合法有效。而被告席某出售給被告姜某的三間房屋中有屬于原告謝某所有的一間平房，被告席某系無權(quán)處分，且至今原告謝某未追認(rèn)，被告席某出賣屬于原告謝某所有的一間房屋的行為無效。
農(nóng)村自建房水電施工合同
甲方：
乙方：
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，本著相互信任的原則，就甲方的水電工程達(dá)成以下協(xié)議。
1、工程地點(diǎn):
2、（1）如用甲方材料，每平方15元，內(nèi)水每個(gè)衛(wèi)生間400元，外水每個(gè)衛(wèi)生間300元，吊衛(wèi)生間下水管100元，裝下水管300元，裝外攀檐每坡水管400元，排線每間50元，如不用線每平方10元，插座5元，暖燈100元，熱水器100元，大花燈150元，吸頂燈20元，高檔燈300-6000元，坐便50元，頂噴60元，吊柜100元，太陽能400元，排電箱100元，如要打孔，按口徑收費(fèi)：50管（30元），75管（40元），110管（50元），160管（100元）。
（2）如用乙方材料，每平方8元，內(nèi)水每個(gè)衛(wèi)生間300元，外水每個(gè)衛(wèi)生間200元，吊衛(wèi)生間下水管60元，裝下水管200元，裝外攀檐每坡水管300元，排線每間35元。
3、本合同雙方協(xié)商制定，應(yīng)共同遵守，任何一方不得私自更改，如有變動(dòng)，雙方本著公平原則下協(xié)商更改，本合同一式兩份，簽字生效。
甲方（簽名）：
乙方（簽名）：
年月 日
1、自建房要選擇好的建造團(tuán)隊(duì)，要有建筑草圖。
2、自建房要監(jiān)工保障，保證建房質(zhì)量，要準(zhǔn)備鋼材，磚瓦，水泥等材料。
3、自建房要建房涉及到占用公共道路的問題，要處理好鄰里關(guān)系。要寫一張建筑合同，這樣在結(jié)算的時(shí)候才能有據(jù)可談，避免結(jié)算出現(xiàn)問題。
4、自建房要設(shè)計(jì)好地下管道到問題，一勞永逸，要不然麻煩大了。
5、自建房要不要忘了線路鋪設(shè)。要保證墻體垂直。
6、自建房要準(zhǔn)備門窗，好預(yù)留門窗大小。
7、自建房如果是樓房建設(shè)要注意給鄰居的遮蔭問題，處理好自己樓房的面積和結(jié)構(gòu)合理。
8、自建房要準(zhǔn)備動(dòng)力電源。
9、自建房要選擇好建房季節(jié)，最好是正月過后就建。
10、自建房地基一定要處理好。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國農(nóng)村地區(qū)的新農(nóng)村建設(shè)也得到了有力的推進(jìn)，最主要體現(xiàn)在廣大農(nóng)民對于居住條件的改善，大規(guī)模的農(nóng)村建房正如火如荼的進(jìn)行著。但是，在農(nóng)村房屋拆建過程中市場混亂、事故頻發(fā)，由此導(dǎo)致的社會(huì)矛盾也日漸增多。這也是基層法院審判實(shí)踐中較為常見也較為難辦理的一類案件，主要體現(xiàn)在法院對房主與包工頭之間的施工合同性質(zhì)的認(rèn)定、包工頭與雇工之間法律關(guān)系認(rèn)定以及雇工在施工過程中出現(xiàn)人身損害的賠償責(zé)任承擔(dān)方面意見不一致。筆者將結(jié)合司法實(shí)踐，對此類糾紛中的一些法律問題進(jìn)行探析，提出自己的看法。
一、司法現(xiàn)狀
筆者所在法庭，兩年內(nèi)共受理此類案件共三件，案由均定為提供勞務(wù)者受害責(zé)任糾紛。案情也基本相同，都是提供勞務(wù)者在建房過程中受到傷害后，向人民法院要求承包人（即包工頭）和房主承擔(dān)賠償責(zé)任，而包工頭均是無建筑資質(zhì)的個(gè)人，且提供勞務(wù)者與包工頭之間屬于臨時(shí)性勞務(wù)關(guān)系。三個(gè)案件最終都已調(diào)解結(jié)案，由包工頭和房主共同分擔(dān)賠償責(zé)任。雖然案件得到了圓滿的解決，但是辦案過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)值得我們做一探討。
二、房主、承包人與提供勞務(wù)者之間的法律關(guān)系認(rèn)定分歧
現(xiàn)在農(nóng)村建房一般是由房主與承包人簽訂書面建房承包合同，有的甚至只是口頭約定。方式一般有兩種：一是包工包料；二是包工不包料。實(shí)踐中，對于此合同或者約定的認(rèn)識(shí)有一定的分歧：
一種觀點(diǎn)是認(rèn)為屬于建設(shè)工程施工合同；因?yàn)樵凇睹袷掳讣赣梢?guī)定》將“農(nóng)村建房施工合同糾紛”列于 “建設(shè)工程合同糾紛”案由之下，因此農(nóng)村建房合同應(yīng)屬于建設(shè)工程合同。按照《建筑法》第二十六條第一款規(guī)定：“承包建筑工程的單位應(yīng)當(dāng)持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。”可見，此合同要求房主和承包人具備相應(yīng)建設(shè)資質(zhì)。
一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于承攬合同。認(rèn)為是承攬合同的，提供勞務(wù)者在施工過程中發(fā)生人身損害的，應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)，定作人（房主）不承擔(dān)那責(zé)任，但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。由此可見，兩種認(rèn)識(shí)的不同會(huì)直接導(dǎo)致賠償主體和賠償責(zé)任的不同。
在實(shí)踐中，有資質(zhì)的承建方大部分是以公司法人的形式存在，但是農(nóng)村建房房主因?yàn)槌杀鞠拗疲^大多數(shù)選擇的都是沒有任何建房資質(zhì)得私人承建者。所以，如果對農(nóng)村建房合同一概認(rèn)定為建設(shè)工程施工合同，會(huì)造成房主的責(zé)任被加重，降低了無資質(zhì)承包人的違法成本，這樣也不符合民法精神。因此，筆者認(rèn)為，對農(nóng)村建房合同的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)分情況區(qū)別認(rèn)定。
三、房主、承包人與提供勞務(wù)者之間法律關(guān)系再認(rèn)定
1、農(nóng)村自建三層以上的房屋應(yīng)認(rèn)定為農(nóng)村建房施工合同。
根據(jù)《建筑法》的相關(guān)規(guī)定，可以看出房屋建設(shè)必須具備相應(yīng)建設(shè)資質(zhì)。但是農(nóng)村建房具有特殊性，應(yīng)當(dāng)劃定具體的界限，否則仍然會(huì)造成法律關(guān)系難以認(rèn)定。根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，凡建筑跨度、跨徑或者高度超出規(guī)定范圍的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)的建筑工程，以及2層（含2層）以上的住宅，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者選用通用設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。”《建筑法》第八十三條第三款規(guī)定：“搶險(xiǎn)救災(zāi)及其他臨時(shí)性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動(dòng)，不適用本法。”其中低層建筑是指建筑高度小于等于10米（高度≤10米），且建筑層數(shù)小于等于3層（層數(shù)≤3層）的建筑。結(jié)合以上法律、法規(guī)規(guī)定，筆者認(rèn)為農(nóng)村建設(shè)三層以上且高度高于10米的房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《建筑法》的相關(guān)規(guī)定，如果發(fā)生糾紛，案由應(yīng)當(dāng)定為“建設(shè)工程施工合同糾紛”下一級(jí)案由： “農(nóng)村建房施工合同糾紛”。如果提供勞務(wù)者在施工過程中發(fā)生人身損害，其損失應(yīng)當(dāng)由承包人（雇主）承擔(dān)，如果房主知道或者應(yīng)當(dāng)知道承包人沒有相應(yīng)資質(zhì)或者安全生產(chǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)與承包人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
2、農(nóng)村自建三層以下房屋且包工包料的應(yīng)認(rèn)定承攬合同
承攬合同是指承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報(bào)酬的合同。在承攬合同中，承攬人以自己的設(shè)備、技術(shù)、勞力等完成工作任務(wù)，不受定作人的指揮管理，對在交付工作成果之前產(chǎn)生的責(zé)任由承攬人自己承擔(dān)。
實(shí)踐中，如果在農(nóng)村建造兩層以下的房屋，房主與承包人簽訂房屋建造合同，承包人承擔(dān)建造房屋的全部事項(xiàng)，也即通常所說的包工包料，而房主主要承擔(dān)按期付款的義務(wù)。針對這樣的合同，雖然名曰房屋建造合同，但是實(shí)質(zhì)上屬于承攬關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為承攬合同。這種情況之下，受雇于承包人的勞務(wù)者發(fā)生人身損害，應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)賠償責(zé)任，房主在沒有定作、指示或者選任方面有過失則不承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、農(nóng)村自建三層以下房屋且包工不包料的應(yīng)認(rèn)定勞務(wù)合同
這種形式在農(nóng)村建房過程中也十分普遍。很多農(nóng)村村民自建房屋為了節(jié)省開支，會(huì)自行將各種建筑材料準(zhǔn)備好，承包人只是在房主的指揮和安排下提供勞務(wù)建造房屋即可。實(shí)踐中，房主對于房屋的建造預(yù)先沒有設(shè)計(jì)圖紙，只是根據(jù)其他村民建房的外形自行設(shè)計(jì)，并且在施工過程中可能隨時(shí)更改房屋樣式和結(jié)構(gòu)。而承包人則負(fù)責(zé)招攬工人，提供勞務(wù)，承包人賺取人工費(fèi)。這樣承包人的行動(dòng)完全受制于房主的指揮，那么在樣的情形下，可以
認(rèn)定房主和承包人構(gòu)成勞務(wù)關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定為勞務(wù)合同。如果承包人所雇傭的工人在建房過程中發(fā)生人身損害，《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款的規(guī)定應(yīng)當(dāng)由房主承擔(dān)賠償責(zé)任，而承包人在此過程中也獲得了利益，并且其對提供勞務(wù)者有保障安全義務(wù)，所以承包人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任份額。 以上是承包人承包方式不同，所產(chǎn)生的兩種不同的法律關(guān)系。這兩種合同的主要的區(qū)是：
（1）勞務(wù)合同是以直接提供勞務(wù)為目的，承攬合同則是以完成工作成果為目的，提供勞務(wù)僅是完成工作成果的手段。
（2）承攬合同的當(dāng)事人之間不是支配、指揮的關(guān)系，承攬人在完成工作中具有獨(dú)立性，而勞務(wù)合同的提供勞務(wù)者要受接受勞務(wù)者的支配，服從接受勞務(wù)者的安排和指揮。
但是，在實(shí)踐中要清楚的區(qū)分兩種合同也是比較困難的，因?yàn)樵谵r(nóng)村建房過程中，隨意性很大，各種用工方式可能同時(shí)存在。筆者認(rèn)為可以從以下幾點(diǎn)作出區(qū)分：
（1）、房主在選定承包人時(shí)是否盡到最基本的注意義務(wù)，即選擇的承包人是否具有相關(guān)技術(shù)經(jīng)驗(yàn)。
（2）、房主與承包人之間是否存在約定由房主提供建筑材料和施工設(shè)備的事項(xiàng)；
（3）、工程款的給付是由房主直接支付給提供勞務(wù)者，還是由房主按照工程進(jìn)度分期支付給承包人，再由承包人支付給提供勞務(wù)者；
（4）房主、承包人和提供勞務(wù)者之間是否存在支配和從屬關(guān)系。
筆者認(rèn)為，農(nóng)村建房如果是建造三層以下房屋，對于房主、承包人和提供給勞務(wù)者之間的法律關(guān)系的認(rèn)定，可以從以上四點(diǎn)中分析確定，正確適用法律。
四、農(nóng)村建房人身損害案件的解決措施
1、上論述主要明確了農(nóng)村建房人身損害糾紛案件的法律關(guān)系如何認(rèn)定的問題。但是筆者希望通過提出解決思路，從根本上防止農(nóng)村建故的發(fā)生，做到防患于未然。
2、全農(nóng)村自建房屋相關(guān)法律法規(guī)。首先建筑主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)下農(nóng)民自建房屋的需求，制定相關(guān)法律、法規(guī)，做到有法可依。其次加大對私人建筑承包人的管理力度，對于以承包農(nóng)村建房為業(yè)的承包人應(yīng)當(dāng)建立市場準(zhǔn)入機(jī)制。建筑主管部門對這一群體進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)和資質(zhì)認(rèn)定，統(tǒng)一登記備案，定期核查。最后，建筑主管部門加強(qiáng)對農(nóng)村建房的指導(dǎo)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際推行統(tǒng)一房屋設(shè)計(jì)圖和示范合同文本。引導(dǎo)村民在法律框架下進(jìn)行建房，確保各方利益都能得到保護(hù)。
推行農(nóng)村建房勞務(wù)強(qiáng)制保險(xiǎn)制度。針對農(nóng)村建房安全系數(shù)較低，容易發(fā)生安全生產(chǎn)事故，而承包人和房主都是自然人，對賠償責(zé)任的承擔(dān)能力有限的特點(diǎn)。為了最大限度的保障提供勞務(wù)者的合法權(quán)益，建筑主管部門應(yīng)當(dāng)建立類似交強(qiáng)險(xiǎn)的農(nóng)村建房勞務(wù)強(qiáng)制保險(xiǎn)制度，可以在主管部門審批建房手續(xù)時(shí)要求房主或者承包人繳納。這樣，就可以彌補(bǔ)房主和承包人在提供勞務(wù)者發(fā)生安全事故后的賠償責(zé)任。
3、加大法制宣傳。相關(guān)部門在農(nóng)村地區(qū)定期開展多種形式的農(nóng)村建房安全知識(shí)宣傳活動(dòng)，基層法庭運(yùn)用“一村（社區(qū)）一法官”機(jī)制和“巡回審理”等方式提高廣大農(nóng)村建房者的安全意識(shí)、法律意識(shí)。
現(xiàn)在很多人都在外工作，而有的工作不包吃住，那么就要租房子住，90%的房東都會(huì)與租客簽訂租房合同，這就涉及到租房合同的簽訂了...
工具/原料A4紙方法/步驟1有的房東專門自建房子來出租給打工的人，那種房子便宜200-400一個(gè)月，所以很多都懶得鑒定合同了，住多久給多久的錢
2大多數(shù)有法律意識(shí)的人都會(huì)簽訂住房合同，保障雙方的合法權(quán)益。
首先租客提供身份證和聯(lián)系方式給房東，并確定要租哪里的房子
3房東提供房產(chǎn)證并且?guī)е赓U合同給租客填寫相關(guān)信息，并且記錄好屋內(nèi)有什么家具家電詳細(xì)記錄
4最后才是商議違約責(zé)任以及糾紛解決辦法。雙方?jīng)]有異議就簽字蓋章，一般合同是一式兩份。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
2008年3月，22歲的黃亦仁在東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司剛剛干滿一年。這一年里有兩件事情令他興奮：一個(gè)是工資上漲到了1500元／月，一個(gè)是暫時(shí)性地搬到了在他看來屬于高檔小區(qū)的風(fēng)神陽光公寓。
風(fēng)神陽光公寓與在建的風(fēng)神公社相隔400米，樓層稍高一點(diǎn)朝東的住戶走到陽臺(tái)就能看見對面轟鳴的工地。黃亦仁所在的房間沒有風(fēng)景，所以閑暇的時(shí)候他會(huì)選擇出去轉(zhuǎn)悠，偶爾懷念般地回到以前宿舍樓下看看近乎廢棄的大樓以及200米外風(fēng)神公社嘈雜的工地，然后在一樓唯一一家還開張的店鋪買上一包雙喜，靜靜地抽著，然后默默地沿著風(fēng)神大道走回現(xiàn)在的公寓。
黃亦仁知道以前的宿舍要拆，也知道新房子在建。公司的領(lǐng)導(dǎo)在大會(huì)上雄心壯志，資深的員工對新房子虎視眈眈，但他不明白這和自己有什么關(guān)系，至少這樣的情況不比一包煙來得實(shí)在。這個(gè)出門打工沒多久的少年，臉上依舊還帶著稚氣，他不知道此時(shí)“風(fēng)神公社已經(jīng)變身成豪華自建房”，也不知道25公里外的廣州市國土局正在為這片滿地狼藉的工地召開新聞會(huì)澄清事實(shí)。被質(zhì)疑的限價(jià)房。
作為國內(nèi)最大限價(jià)房項(xiàng)目，風(fēng)神公社這個(gè)建筑面積超過38萬平方米、最高限價(jià)2800元／平方米的“巨無霸”工程曾是廣州住房保障的希望。2006年11月，風(fēng)神汽車房地產(chǎn)以3.6767億元底價(jià)取得位于廣州市花都區(qū)新華鎮(zhèn)風(fēng)神大道北的“三限”項(xiàng)目：限戶型，擴(kuò)大90平方米以下的住宅所占比例；限價(jià)格，定出了2800元／平方米的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；限銷售對象，東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司員工有購買該地塊所建房屋的優(yōu)先權(quán)，并限定一戶一套。這個(gè)廣州乃至國內(nèi)的首個(gè)“三限”項(xiàng)目的出臺(tái)在當(dāng)時(shí)備受矚目。
然而，從最大限價(jià)房到單位自建房，風(fēng)神公社的轉(zhuǎn)身卻未必如它先前所打算的那么如意。2007年7月2日，風(fēng)神公社正式動(dòng)工。對外公布時(shí)，最初的計(jì)劃是在近25萬平方米的用地面積建設(shè)擁有2704套住宅的高檔小區(qū)，其中90平方米以下的住宅1370套、91－130平方米的363套、140－171平方米的890套、復(fù)式住宅(196－290平方米)51套、低密度住宅30套。方案配置合理，工程進(jìn)度正常，似乎所有的一切都在有條不紊地進(jìn)行當(dāng)中。
8個(gè)月之后，工程依舊，但這個(gè)當(dāng)年受到肯定以及贊譽(yù)的項(xiàng)目卻突然開始受到各方質(zhì)疑。《上海證券報(bào)》記者于兵兵最先提出問題，她的疑慮是，為什么好端端的限價(jià)房項(xiàng)目最后竟然演變成了“豪華自建房”。于兵兵在調(diào)查走訪中發(fā)現(xiàn)，“風(fēng)神公社的項(xiàng)目并不是向所有有條件的申購者對外開放，甚至也并非官方口徑所稱‘優(yōu)先’銷售給公司員工，而更類似于‘定向’銷售”。于兵兵在撰文中套用專家的口吻提出質(zhì)疑：“不能完全對外公開銷售的限價(jià)房，又能有多少實(shí)際意義?”
于兵兵的質(zhì)疑很快得到了廣州市國土局的答復(fù)。2008年2月28日，廣州市國土局召開了限價(jià)房新聞通報(bào)會(huì)。通報(bào)會(huì)上，廣州市國土局副局長黃文波作為新聞發(fā)言人特別針對于兵兵的問題作出了詳細(xì)的回答。黃文波說，風(fēng)神項(xiàng)目在公開出讓土地的時(shí)候就已經(jīng)規(guī)定風(fēng)神汽車公司的員工有優(yōu)先購買權(quán)。按照黃文波的解釋原因主要有兩點(diǎn)：一是該用地土地使用權(quán)原本屬于風(fēng)神公司享有，規(guī)劃用途也原本是為該企業(yè)工業(yè)生產(chǎn)配套建設(shè)的員工居住生活用地。二是花都風(fēng)神汽車項(xiàng)目是廣東省和廣州市的重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，對于引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提升城市綜合競爭力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展都有著積極意義。
黃文波在通報(bào)會(huì)上又補(bǔ)充了很多，大致的意思是，該項(xiàng)目銷售規(guī)定既符合我市限價(jià)房政策，也符合廣州發(fā)展實(shí)際需要，所以優(yōu)先解決員工是合理的。但其后發(fā)言的廣州市國土局卻沒有對“定向”問題進(jìn)行正面回答。事后，風(fēng)神集團(tuán)的客戶經(jīng)理?xiàng)顭捳硎荆L(fēng)神公社依然遵從只對內(nèi)銷售的規(guī)定，在限價(jià)房房源有剩余的情況下才從單位房轉(zhuǎn)換成商品房對外銷售。這似乎與早期出現(xiàn)在風(fēng)神公社的官方主頁上的“開發(fā)背景”描述的一樣：“風(fēng)神公社是東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司為了增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，解決員工住房的需求，利用現(xiàn)有土地資源按市場化運(yùn)作，為職工建設(shè)的商品房住宅小區(qū)，小區(qū)的建設(shè)不以盈利為目的。”
“合理的解釋”背后
作為實(shí)際的居住者，身在旋渦中的黃亦仁此時(shí)卻沒有這么多疑慮和問題。他只知道，對于工資不高的他以及跟他一樣屬于編外待遇的同事，買房多多少少還是個(gè)奢望，即使那是2800元／平方米的限價(jià)房。
當(dāng)所有人的矛頭集中在一個(gè)公共項(xiàng)目如何變成單位項(xiàng)目時(shí)，黃亦仁正在這片頗有些荒蕪的花都區(qū)風(fēng)神汽車城內(nèi)朝九晚五，既沒有單位房也沒有成為公共項(xiàng)目的受惠者。廣州市國土局后來給出了“該用地土地使用權(quán)原本屬于風(fēng)神公司享有”的理由來化解矛盾。這樣的答復(fù)看似解決了問題，但同時(shí)卻又衍生出了另一個(gè)問題：風(fēng)神公司為何將這片原本屬于自己的土地歸還政府，再以重新競標(biāo)的形式獲得土地的使用權(quán)?在這一點(diǎn)上，廣州市國土局回答得有些曖昧，官方的回答是：“在國家政策許可范圍內(nèi)參照適用限價(jià)房供地政策，優(yōu)先解決符合條件的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)員工的居住問題。”
據(jù)業(yè)內(nèi)人士回憶，風(fēng)神公司歸還土地使用權(quán)以后，政府隨即將該地段作為限價(jià)房地塊土地公開招標(biāo)。風(fēng)神公司參與了該土地的項(xiàng)目競標(biāo)，一起參與競標(biāo)的還有越秀城建集團(tuán)。這塊項(xiàng)目用地位于花都現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，市場前景好。該地段房價(jià)在2006年已經(jīng)達(dá)到近4000元／平方米，工程完工后預(yù)計(jì)能達(dá)到6000元／平方米。當(dāng)時(shí)越秀城建出于市場前景的預(yù)估，給出的報(bào)價(jià)與預(yù)期一樣是6000元／平方米，而相比之下，風(fēng)神公司的報(bào)價(jià)則低于這個(gè)價(jià)格50％以上，為2800元／平方米。按照限價(jià)房的競價(jià)規(guī)則，最高報(bào)價(jià)以及明顯偏離市場價(jià)格的報(bào)價(jià)將被剔除，在所剩報(bào)價(jià)中取平均價(jià)格為最高售價(jià)。但最終結(jié)果顯示，該地塊房屋最高售價(jià)被限定在2800元／平方米，土地使用權(quán)物歸原主。
“地都是國家的，還給國家沒什么不可以。”廣州市國土局宣教處副處長許紅峰說，“這根本不是什么靈活變通。”面對有人質(zhì)疑國土局與東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司合作使土地性質(zhì)轉(zhuǎn)型，許紅峰認(rèn)為那是質(zhì)疑者完全不懂政策的緣故。“我們是按程序操作的，完全不屬于違規(guī)操作，交易雙方不存在任何問題。”許紅峰認(rèn)為，在國家對單位自建房有著嚴(yán)格的控制的情形下，合理地轉(zhuǎn)化土地用途、解決企業(yè)員工住宿狀況才是問題的關(guān)鍵。“我們是在國家政策許可的范圍內(nèi)參照適用限價(jià)房供地政策進(jìn)行的流程，即使是東風(fēng)日產(chǎn)(乘用車公司)內(nèi)部的人也必須符合《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》確定的相關(guān)條件。”
風(fēng)神的“圍城”
外面吵得熱火朝天，紛爭外的黃亦仁對
這些情況卻一無所知。除了每天必須腳踏實(shí)地，腳下的土地權(quán)歸誰，這樣的問題與黃亦仁并沒有多大關(guān)系。每個(gè)月1500元的工資，他要寄1／3回老家，剩下的i000元，除了平時(shí)一些生活必需品的花銷，偶爾進(jìn)趟城和朋友吃吃飯就算是他最大的消費(fèi)支出。錢勉強(qiáng)夠花，要有剩余幾乎不可能。
作為東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司錄用不到一年的編外人員，這個(gè)1986年出生的年輕人還沒有申請房子的資格。而即使有這樣的資格，黃亦仁也沒有買的打算。“我現(xiàn)在只是個(gè)打工者。”這是黃亦仁給自己的評價(jià)。
在黃亦仁規(guī)劃的生活藍(lán)圖里，他把自己定義成過客，與越秀城建、風(fēng)神公司一起，多年以后都將脫離這片土地。黃亦仁不想把自己禁錮在一個(gè)地方，他年輕，有野心，還想拼。而風(fēng)神公社對于他來說，太過偏僻，從個(gè)人住房角度出發(fā)，黃亦仁認(rèn)為這不利于自身發(fā)展。短期的居留學(xué)習(xí)就可以了，沒必要長期駐留于此。這比金錢更直接的原因，讓黃亦仁決定待在風(fēng)神陽光公寓而不是未來的風(fēng)神公社。
在黃亦仁看來，風(fēng)神公社除了偏僻，其他都還好，而風(fēng)神公社實(shí)際的交通情況遠(yuǎn)比黃亦仁估計(jì)的要糟糕。除了近乎珍貴的集團(tuán)大巴，整個(gè)風(fēng)神公社只有19路與22路兩路公交車，并且這兩路車都不到廣州市區(qū)，交通極其不便。當(dāng)時(shí)建房的時(shí)候，東風(fēng)日產(chǎn)乘用車公司承諾要通地鐵，并與政府合作將待開發(fā)的9號(hào)線由原來的花都汽車站延伸至風(fēng)神公司門口，方便員工出fro雖然這并不是個(gè)幌子，但從地鐵方面的施工進(jìn)度來看，即使是廣州地鐵5號(hào)線也要等到2009年下半年才能通車，地鐵9號(hào)線至少要等到2013年，這還只是在工程順利的前提下所定的日期。
5年的等待可以改變一個(gè)人的生活習(xí)慣。這也就是為什么除了黃亦仁，那些編制內(nèi)的老員工也放棄買風(fēng)神公社的原因――除了通地鐵的5年，在風(fēng)神公司的購房信息上，明確表示必須和公司續(xù)簽5年的合同，相當(dāng)于把購房者綁死在企業(yè)里。在排號(hào)選擇方面，公司會(huì)從名單中挑選資深人士作為主要綁定對象，以顯示出他們的優(yōu)惠政策。“一個(gè)企業(yè)頂多呆兩年，退一步說，好的房子也輪不到我。”黃亦仁說出了大部分人的心聲。實(shí)際上更多的人不愿意用規(guī)章制度來約束自己的行為，選擇吊死在一棵沒有預(yù)期的樹上，因而轉(zhuǎn)為放棄。這樣的直接結(jié)果就是：一個(gè)近5000名員工的大型企業(yè)，一個(gè)近3000套的定向樓盤，登記備案的用戶卻不足1000人，其中備案的一部分甚至業(yè)已改變初衷。
目前，營業(yè)稅對合作建房的界定及相關(guān)征稅規(guī)定，主要見于兩個(gè)稅收文件，一是國稅函發(fā)[1995]156號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（以下簡稱156號(hào)文），二是國稅函[2005]1003號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于合作建房營業(yè)稅問題的批復(fù)》（以下簡稱1003號(hào)文）。其中156號(hào)文第十七條對合作建房的兩種形式，即“以物易物”和成立合營企業(yè)，分別作了征稅規(guī)定，而1003號(hào)文進(jìn)一步界定了稅收意義上的合作建房。即，對“以物易物”的合作建房如何征稅，首先要確定合作雙方是否取得了擁有部分新建房屋的所有權(quán)，再確認(rèn)是否按156號(hào)文規(guī)定征稅。
那么為什么要按是否取得新建房屋所有權(quán)來區(qū)分按不同稅收規(guī)定繳納營業(yè)稅呢？
這是因?yàn)樾陆ǚ课萑缭诤献麟p方之間按約定進(jìn)行分配，可能導(dǎo)致出地方喪失一部分土地使用權(quán)，同時(shí)出資方因取得建筑物而取得一部分土地使用權(quán)，使得出地方的土地使用權(quán)的權(quán)屬發(fā)生變化，帶來新建房屋所有權(quán)相應(yīng)的變化，從而使納稅主體及納稅義務(wù)發(fā)生改變。因此，確定新建房屋所有權(quán)歸屬，是界定合作雙方納稅主體及納稅義務(wù)的前提。
這又帶來另一問題，新建房屋的所有權(quán)究竟是出地方還是出資方，或是歸雙方共同所有？由于企業(yè)間的合作建房往往是為了進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，首先需要報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的各級(jí)政府發(fā)改委批準(zhǔn)，習(xí)慣上把這種報(bào)批行為稱為“立項(xiàng)”，立項(xiàng)的主要目的是確認(rèn)新建房屋的權(quán)屬。《城市規(guī)劃法》第三十一條及《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)建房立項(xiàng)后應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并依據(jù)土地使用權(quán)證確認(rèn)新建房屋權(quán)屬。因此，簡言之，誰立項(xiàng)，新建房屋所有權(quán)就屬于誰。
實(shí)踐中的合作建房立項(xiàng)方式通常有以下三種：一是出地方立項(xiàng)，二是出資方立項(xiàng)，三是雙方聯(lián)合立項(xiàng)。而156號(hào)文和1003號(hào)文并未明確以上三種立項(xiàng)方式哪種屬于稅收意義上的合作建房，下面，筆者分別就以上三種立項(xiàng)方式，對合作雙方如何繳納營業(yè)稅作個(gè)淺析。
一、出地方立項(xiàng)
出地方立項(xiàng)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)都?xì)w出地方所有，出資方一般不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只是根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的利潤分配方式取得利潤分配。1003號(hào)文明確規(guī)定：“鑒于該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人均為甲方，因此，甲方提供土地使用權(quán)，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的行為，不屬于合作建房，不適用156號(hào)文第十七條有關(guān)合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。”但文件并沒有明確雙方如何納稅。實(shí)際上，由于出資方利潤分配方式的不同，帶來了雙方納稅義務(wù)的不同。
1、出資方只收取固定數(shù)額
貨幣對出地方來說，由于土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)移給出資方，并未涉及到轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為，實(shí)際上是相當(dāng)于向出資方借款建房，法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱法釋[2005]5號(hào)文）規(guī)定，這種合同應(yīng)認(rèn)定為借款合同。因此，出地方如將房屋留為自用，則不需繳納營業(yè)稅；只有將新建房屋對外銷售時(shí)，才以銷售房屋的全部收入為營業(yè)額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。如出地方又自己建房，則又需要按組成計(jì)稅價(jià)格繳納“建筑業(yè)”稅目營業(yè)稅。
對出資方來說，應(yīng)認(rèn)定其拆借資金給出地方使用，根據(jù)156號(hào)文第十條規(guī)定，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為。因此，對出資方應(yīng)以收取的貨幣金額按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
如甲企業(yè)投入20000平方土地，乙企業(yè)投入貨幣資金6000萬元，由甲企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定，房屋建成甲企業(yè)銷售后，乙企業(yè)得到2000萬元的收益。甲企業(yè)自建房屋的建筑成本為5000萬元，房屋共100套，銷售收入為17000萬元，試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？（當(dāng)?shù)亟ㄖ杀纠麧櫬蕿?0%）
根據(jù)以上分析：甲企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=17000×5%=850萬元，應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=5000×（1+10%）/（1-3%）×3%=170.1萬元，甲企業(yè)合計(jì)應(yīng)納營業(yè)稅為1020.1萬元（850+170.1）
乙企業(yè)應(yīng)納金融保險(xiǎn)業(yè)營業(yè)稅=2000×5%=100萬元。
2、出資方只分配固定數(shù)量房屋
房屋建成后，出資方按合同內(nèi)容分配房屋的，相當(dāng)于出資方花錢購買出地方的房屋，法釋[2005]5號(hào)文將其認(rèn)定為房屋買賣合同。因此，對出地方應(yīng)以出資方的出資額，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。而對出資方來說，出資額實(shí)質(zhì)是購買房屋的預(yù)付款，不需繳納營業(yè)稅。
房屋分配后，一方或各方分別將分得的房屋對外銷售的，應(yīng)對銷售者再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
接上例，如雙方約定房屋建成后，乙企業(yè)分得40套房屋，乙企業(yè)將其全部銷售，取得銷售收入7500萬元，甲企業(yè)將房屋留為自用，試問，甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
甲企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅為6000×5%=300萬元；而由于甲企業(yè)土地使用權(quán)未轉(zhuǎn)讓，則不需要繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅。對于乙企業(yè)來說，需要注意的是，根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。因此，乙企業(yè)應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=（7500-6000）×5%=75萬元。
3、出資方只以租賃或者其他形式使用房屋
由于出地方將房屋出租給出資方或以其他形式給出資方使用，法釋[2005]5號(hào)文將其合同認(rèn)定為房屋租賃合同，因此，對出資方來說，則不需繳納營業(yè)稅，而對出地方按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅毫無疑問。但需要注意的是，由于出地方和出資方存在利益關(guān)系，因此對其營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)要按照公平交易原則進(jìn)行確認(rèn)。對出地方營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)行核定。
4、出地方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)
出地方將土地使用權(quán)出租給出資方若干年，出資方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，出資方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還出地方。在這一經(jīng)營過程中，出資方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，出地方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。但由于土地使用權(quán)和房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，這種情況只有在出地方立項(xiàng)的情況下才會(huì)出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是出地方用土地及新建房屋的使用權(quán)為代價(jià)，向出資方融資，換取資金建房。
對出地方來說，發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，應(yīng)對其按“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”稅目征收營業(yè)稅；156號(hào)文規(guī)定，對出資方要按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。但筆者認(rèn)為156號(hào)文此項(xiàng)規(guī)定存在爭議，因?yàn)椋龅胤揭猿鲎馔恋厥褂脵?quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)這種形式，只有在出地方立項(xiàng)的情況下才會(huì)存在，出資方不存在對房屋擁有所有權(quán)，因此，對出資方來說，不存在銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不需要繳納營業(yè)稅。
需要提醒的是，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。對于以上出地方以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)的應(yīng)稅行為，雖然出地方在簽訂合同時(shí)未收取到預(yù)收款，但實(shí)質(zhì)是一次性收取了若干年的房屋租金，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為出資方的出資額。
如2011年1月甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂合同，甲企業(yè)將土地使用權(quán)出租給乙方10年，乙企業(yè)出資3000萬元委托他人在該土地上建房并使用，雙方約定，租賃期限滿后，乙方將土地使用權(quán)連同房屋歸還甲企業(yè)。試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
甲企業(yè)應(yīng)繳納租賃業(yè)營業(yè)稅=3000×5%=150萬元；乙企業(yè)則不需繳納營業(yè)稅。
二、出資方立項(xiàng)
有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種立項(xiàng)方式不是稅收意義上的合作建房，但筆者認(rèn)為，出資方立項(xiàng)進(jìn)行合作建房才是156號(hào)文規(guī)定的合作建房，應(yīng)按其規(guī)定進(jìn)行稅收處理。但由于雙方利潤分配方式的不同，仍然會(huì)帶來雙方納稅義務(wù)的不同：
1、出地方只按銷售收入或利潤取得分配收入
由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，出資方立項(xiàng)，必然導(dǎo)致會(huì)使得出地方將土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)移給出資方。因此，無論出地方是按銷售收入或利潤進(jìn)行分配，還是分配房屋，根據(jù)法釋[2005]5號(hào)文規(guī)定，對這種合同應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。因此，對出地方應(yīng)按照按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。但需要注意的是，由于出地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是取得房屋銷售一定利潤的經(jīng)濟(jì)效益，因此，對出地方按照房屋銷售收入或利潤取得分配收入的，要按照分配取得的收入作為其計(jì)稅依據(jù)。
對出資方來說，如將房屋對外銷售，應(yīng)以銷售房屋的全部收入為營業(yè)額，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
如甲企業(yè)將20000平方土地作為投資，乙企業(yè)投入資金5000萬元，由乙企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定，房屋銷售后，甲企業(yè)按銷售收入的55%獲取收益，乙企業(yè)房屋銷售共13000萬元，試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
根據(jù)以上分析，甲企業(yè)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅=13000×55%×5%=357.5萬元；乙企業(yè)應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=13000×5%=650萬元。
2、出地方只分配獲取固定數(shù)量的房屋
這種分配方式，是我們通常所說的“以物易物”，即，出地方是“以地?fù)Q房”，出資方是“以房換地”，應(yīng)按照156號(hào)文規(guī)定進(jìn)行稅收處理。
對出地方，還是應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，但計(jì)稅依據(jù)發(fā)生變化，由于出地方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得的是房屋，所以應(yīng)以取得的房屋建造成本作為計(jì)稅依據(jù)。對出資方來說，以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，也以轉(zhuǎn)讓房屋的建造成本作為計(jì)稅依據(jù)。鑒于雙方交易的基礎(chǔ)是公平和等價(jià)交換，兩者的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)相等。
而156號(hào)文規(guī)定，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定進(jìn)行核定。如甲、乙企業(yè)合作建房。雙方簽訂合作建房協(xié)議：由甲企業(yè)提供土地，乙企業(yè)提供資金及負(fù)責(zé)立項(xiàng)。房屋建成后以4：6的比例分配。工程竣工后，經(jīng)決算，建造房屋共耗資1000萬元，（假設(shè)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定其成本利潤率為20%）。則，新建房屋的計(jì)稅組成價(jià)格為1000×（1+20%）÷（1-5%）=1263.16萬元。甲企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為1263.16×40%×5%=25.2632萬元；乙企業(yè)應(yīng)納營業(yè)稅為1263.16×60%×5%=37.8948萬元。
但筆者認(rèn)為此規(guī)定存在商榷之處。因?yàn)椋础稜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中明確的公式進(jìn)行核定，其計(jì)稅依據(jù)是自建房屋并銷售的組成計(jì)稅成本價(jià)格，而實(shí)踐中，出地方用來交換的土地價(jià)格實(shí)際上是根據(jù)房屋分配比例進(jìn)行作價(jià)的，如果按公式進(jìn)行核定，顯然有失公允。因此，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)根據(jù)出資方的出資額及雙方分得的房屋比例進(jìn)行確定。如甲企業(yè)投入20000平方土地，乙企業(yè)投入6000萬元貨幣，由乙企業(yè)立項(xiàng)，合作建房。雙方約定房屋建成后，甲乙雙方按4：6比例進(jìn)行分房，雙方都留為自用。試問甲乙企業(yè)如何繳納營業(yè)稅？
由于乙企業(yè)實(shí)際是用6000萬元獲得了新建房屋60%的所有權(quán)，對乙企業(yè)來說，如果建造100%的房屋，則需要建造成本和地價(jià)10000萬元，所以甲企業(yè)分得的房屋價(jià)值應(yīng)為10000×40%=4000萬元。又由于雙方是等價(jià)交換的，雙方計(jì)稅依據(jù)的計(jì)算公式應(yīng)為：營業(yè)額=（出地方分得的房屋比例/出資方分得的房屋比例）×出資方的出資額。因此，甲企業(yè)應(yīng)繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅=6000×4/6×5%=200萬元；乙企業(yè)應(yīng)繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=6000×4/6×5%=200萬元。
三、聯(lián)合立項(xiàng)
這種合作形式是法律規(guī)定的合作建房，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)[1996]2號(hào)令）規(guī)定，這種簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效。也就是說，法律意義上的合作建房，應(yīng)辦理合建審批手續(xù)，并且由于出資方原來沒有土地，辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時(shí)，應(yīng)先辦理該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，此種立項(xiàng)方式也不是稅收意義上的合作建房，原因是雙方聯(lián)合立項(xiàng)，雙方都擁有了部分房屋的所有權(quán)，其實(shí)質(zhì)是雙方自建房屋。對于出地方來說，是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為，但對出資方來說，并未發(fā)生房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移的行為。《財(cái)政部國家稅務(wù)總局<關(guān)于契稅有關(guān)政策問題的請示>的批復(fù)》（財(cái)稅[2000]14號(hào)）文件規(guī)定：“供地方擁有土地，出資方提供資金，共建住房。出資方獲得了供地方的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，出資方應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為出資方取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。上述雙方合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”因此，對出資方來說，不存在銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，不需要繳納營業(yè)稅。
雖然從表面看，雙方并沒有涉及土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)互換，不具備156號(hào)文規(guī)定的以房屋產(chǎn)權(quán)換土地使用權(quán)的構(gòu)成要件，但我們從開發(fā)流程來看，出資方先以簽訂的“土地使用權(quán)出讓合同”取得了土地使用權(quán)，再與出地方簽訂聯(lián)合建設(shè)意向書，確定合作方式和雙方的權(quán)利義務(wù)，開始開發(fā)建設(shè)，因此從實(shí)質(zhì)上，出資方雖然未取得土地的使用權(quán)屬證書，其在轉(zhuǎn)讓土地過程中也未辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，但其實(shí)質(zhì)上是享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，對于“聯(lián)合立項(xiàng)”的運(yùn)作模式應(yīng)該認(rèn)定為稅收意義上的合作建房，應(yīng)按156號(hào)文規(guī)定進(jìn)行處理。
同上，筆者認(rèn)為，對雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定進(jìn)行核定存在商榷之處。
對雙方都留為自用的，出地方由于發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)利益，即取得的房屋價(jià)值。但帶來一個(gè)問題，房屋的價(jià)值如何確定？由于新建房屋的總建造成本為出資方的出資額，因此，雙方的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按分得房屋的比例進(jìn)行計(jì)算。具體計(jì)算方法為：營業(yè)額＝出地方分得的房屋比例×出資方的出資額。
為了進(jìn)一步加快我鎮(zhèn)人口集中，有序擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，全面提升城鎮(zhèn)化水平，加快實(shí)現(xiàn)“人文小城、美麗鄉(xiāng)村”的城鄉(xiāng)建設(shè)目標(biāo)，結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際制定本實(shí)施意見。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)縣十一次黨代會(huì)精神，圍繞全面建成小康社會(huì)目標(biāo)，大力實(shí)施城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，通過創(chuàng)新體制機(jī)制，完善城鎮(zhèn)服務(wù)功能，營造良好環(huán)境，重點(diǎn)吸引農(nóng)村人口和外來務(wù)工人員、投資創(chuàng)業(yè)人員、專業(yè)技術(shù)人才，擴(kuò)大城鎮(zhèn)和農(nóng)民集中居住區(qū)人口規(guī)模，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
二、工作目標(biāo)
2014年我鎮(zhèn)進(jìn)入縣城人口2080人，新增鎮(zhèn)區(qū)人口4520人，新增集中居住區(qū)人口3030人。
三、政策措施
（一）加強(qiáng)住房保障，鼓勵(lì)農(nóng)民棄宅進(jìn)城
1、圍繞住有新居目標(biāo)，合理規(guī)劃鎮(zhèn)村兩級(jí)載體建設(shè)，加快集鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)進(jìn)度，完善公共交通、道路、供電、供水等設(shè)施配套，提升承載能力，科學(xué)確定集中居住區(qū)的數(shù)量規(guī)模。
2、積極推進(jìn)農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)住房，土地承包經(jīng)營權(quán)置換城鎮(zhèn)社會(huì)保障的“雙置換”發(fā)展模式。對因增減掛鉤、道路交通等重點(diǎn)工程建設(shè)被搬遷的農(nóng)戶，除依據(jù)現(xiàn)行政策對其合法的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換或貨幣補(bǔ)償外，對自愿放棄宅基地進(jìn)縣城購房的，可以購買城區(qū)安置房等政策性商品房。對因非重點(diǎn)工程影響、自愿放棄宅基地進(jìn)城購房，且符合增減掛鉤征收標(biāo)準(zhǔn)的按該標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。
3、鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)及規(guī)劃建設(shè)中的中心村范圍外停批宅基地和停止自建房屋，對于目前鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)在建、符合規(guī)劃，經(jīng)審批同意建設(shè)的自建房屋，必須足額交納相關(guān)稅費(fèi)和保證金，且嚴(yán)格按圖施工方可繼續(xù)建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)正在建設(shè)的房屋一律。對于未批已建成的房屋一律不得頒發(fā)“兩證”，在拆遷時(shí)只補(bǔ)償人工費(fèi)用，對于自愿放棄宅基地在縣城、鎮(zhèn)區(qū)、村集中居住區(qū)購房的，財(cái)政給予相應(yīng)補(bǔ)貼，所購房屋契稅實(shí)行全額征收全額補(bǔ)助，進(jìn)縣城購房給予5000元/戶補(bǔ)貼，資金由縣財(cái)政承擔(dān)，進(jìn)鎮(zhèn)購商品房取得兩證的給予3000元/戶補(bǔ)貼，在村集中居住區(qū)購房給予2000元/戶補(bǔ)貼，資金由鎮(zhèn)財(cái)政承擔(dān)。
（二）創(chuàng)新戶籍管理，放寬城鎮(zhèn)準(zhǔn)入條件。
1、積極探索戶口與居住區(qū)相掛鉤制度，對凡在縣城規(guī)劃控制區(qū)50平方公里及鎮(zhèn)區(qū)有合法穩(wěn)定住所、穩(wěn)定職業(yè)或生活來源的均可根據(jù)本人意愿將戶口轉(zhuǎn)移到居住地。
2、在我鎮(zhèn)務(wù)工滿一年的務(wù)工人員，憑依法簽定的勞動(dòng)合同和繳納的職工“三金”單據(jù)，可登記為該單位或社區(qū)集體戶口，以后因結(jié)婚或購房需要的，也可以家庭形式分戶。
3、凡在我鎮(zhèn)投資興辦企業(yè)或從事個(gè)體經(jīng)營，經(jīng)工商部門登記注冊，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，并提供本人合法固定住所的法定代表人、個(gè)體工商戶業(yè)主及其直系親屬均可在縣城或本鎮(zhèn)入戶。
4、戶口實(shí)行自由流動(dòng)政策，進(jìn)城農(nóng)戶戶口遷入城鎮(zhèn)后，本人要求遷回原籍的，經(jīng)遷入地村組同意后，即可遷回，不設(shè)任何門檻。
（三）整合教學(xué)資源，實(shí)現(xiàn)同等教育待遇。
合理調(diào)整規(guī)劃布局，滿足容量需求，根據(jù)我鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求，進(jìn)一步優(yōu)化村小設(shè)置，保質(zhì)擴(kuò)量中心小學(xué)容量，進(jìn)一步增強(qiáng)我鎮(zhèn)教育承載力。凡是戶口在本鎮(zhèn)的外來人員，子女入學(xué)均享受同等待遇。
（四）健全社會(huì)養(yǎng)老保障體系，新進(jìn)鎮(zhèn)人員可以根據(jù)本人意愿自主選擇新農(nóng)保或城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)，鼓勵(lì)新落戶人員參與城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)。進(jìn)一步完善醫(yī)療和救助體系。所落戶人員符合條件均可參與城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)。所落戶人員符合低保和重度殘疾救助條件的，享受本地居民同等社會(huì)救助待遇。
四、組織保障
（一）精心組織、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。
成立以鎮(zhèn)長為組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，村建、土管、派出所、民政辦、工貿(mào)中心、農(nóng)經(jīng)中心、中學(xué)、小學(xué)、財(cái)政、工商所、衛(wèi)生院、計(jì)生辦等相關(guān)部門為成員單位的領(lǐng)導(dǎo)小組，人口集中工作列入各村（居）單位年度目標(biāo)進(jìn)行考核。
個(gè)人購房合同范文一
賣方：_______________(簡稱甲方)身份證號(hào)碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在廣南縣八寶米交易市場_____ 號(hào)擁有的房產(chǎn)(住宅)，占地面積為50平方米，建筑面積為190平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號(hào))。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：總價(jià)：人民幣_(tái)60萬_元整(大寫：陸拾萬圓整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 _10萬__元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
甲乙雙方同意以兩次付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣10萬(拾萬圓整)給甲方，剩余房款人民幣50萬元(五拾萬圓整)用住房公積金貸款付給甲方。
第四條 稅費(fèi)分擔(dān)： 甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)承擔(dān)。
二,甲方承諾:
1 向乙方提供符合要求的房屋資料以備查核。
2 保證對出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，與任何人無異議。
3 保證該出售房屋未予出租。
4 自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價(jià)格售給乙方，期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人(若違反則至少支付給乙方所交定金的2倍)。
5 按照前述業(yè)務(wù)的需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。
6 在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí),應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
三 乙方承諾:
1 保證按要求付清房費(fèi)，以貸款清還。
2 按照前述業(yè)務(wù)需要,及時(shí)簽訂各項(xiàng)合同文件和辦理各種手續(xù)。
4 在辦理房屋過戶時(shí),應(yīng)依要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付貸款銀行或其認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。
四 違約責(zé)任
1 甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償因此受到的損失。 2 乙方違約，沒有向甲方購買房屋，應(yīng)向甲方賠償因此受到的損失。
五 協(xié)議的定立、履行、接觸、變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。
六 協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
七 協(xié)議壹式兩份，雙方各執(zhí)壹份。
甲方：
乙方：
20xx-06-02
個(gè)人購房合同范文二
售房方(甲方)： 身份證號(hào)碼： 購房方(乙方)： 身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
1.位置： 重慶市秀山土家族苗族自治縣萬人小區(qū)自建房。
2.房屋類型： 建筑面積 平方米， 結(jié)構(gòu) 樓層 ，房屋走向： 房屋形狀： 用途 。該房產(chǎn)的總占地面積：
3.該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計(jì)房價(jià) 拾 萬 千 百 拾 元整。
二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。 《房屋所有權(quán)證》書證號(hào)：
土地證編號(hào)：
三、房屋四界：
房 屋 四 界
東： 西：
南： 北：
四、付款方式：
(1)該房產(chǎn)總價(jià)格為人民幣 萬元整，協(xié)議簽定之后，首付 萬元訂金。
(2)甲方完全搬走之后，再付款人民幣 萬元。
(3)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余 萬元。
五：甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。 六：甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。稅費(fèi)分擔(dān)的方法
甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中所產(chǎn)生的全部費(fèi)用。
八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費(fèi)用。
九、乙方購買甲方該項(xiàng)房產(chǎn)，所有費(fèi)用均屬于 個(gè)人出資購買，其所有權(quán)完全屬于 個(gè)人所有。
十一：附件
(一)《房屋所有權(quán)證》
(二)《國有土地使用證》
(三)該項(xiàng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報(bào)告。
十二、本協(xié)議壹式( )份，甲方( )份，乙方( )份，
甲方： 乙方：
年 月日 年 日 代表： 月
個(gè)人購房合同范文三
甲方： 身份證號(hào)碼：
乙方： 身份證號(hào)碼：
經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，就因乙方向甲方購宜，為保證雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)規(guī)定，特簽訂以下合同：
一、甲方將其自建房屋(建筑面積 平方米，位于第 層 套)以總價(jià) 出售給乙方。乙方自愿以上述價(jià)格向甲方認(rèn)購該房屋。
二、甲方承諾:
1、水電安裝到戶(入戶的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān))，門面及住房門窗安裝到位(注：門只安裝入戶門)。
2、毛墻粉糊，外墻一律由甲方按房屋構(gòu)造整體粉糊。
3、地板處理可根據(jù)乙方要求，經(jīng)甲乙雙方協(xié)議處理。
4、一年內(nèi)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，一切后果均由甲方承擔(dān)。
5、乙方購買了該房屋后，擁有完全的所有權(quán)，甲方不能干擾乙方以后的出租或出售。
三、乙方承諾:
1、保證按要求付清房款。
2、按相關(guān)要求不改變房屋的結(jié)構(gòu)，若乙方在房屋裝修時(shí)，改變房屋整體結(jié)構(gòu)造成房屋主體出現(xiàn)坍塌，裂縫和在安裝中因水路安裝引起的滲漏一切后果均由乙方一律承擔(dān)。
3、保證在購房合同滿一年時(shí)把剩余保證金 一次付清。
四、違約責(zé)任
1、甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應(yīng)向乙方賠償所購房屋總價(jià)5%的違約金。
2、乙方違約，沒有向甲方購買房屋，應(yīng)向甲方賠償所購房屋總價(jià)5%的違約金。
五、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力。
結(jié)緣：雇主護(hù)工變“父女”
“沒想到事情會(huì)變成這樣……”肖久華說起這件事情淚水打轉(zhuǎn)。去年8月20日，雷汝吉因病住院，肖久華成為他的護(hù)工，以每天75元的價(jià)格照顧了一個(gè)多月。出院不到半個(gè)月，雷大爺再次因病入院，又雇傭了肖久華。“他就說如果不是我的精心護(hù)理，可能已經(jīng)去世了。”肖久華說，當(dāng)時(shí)雷汝吉為了表示感謝，還特地提了十多斤香腸去她家，“他那么大年紀(jì)了還特地跑一趟，我覺得非常感動(dòng)。”自那之后，肖久華和雷汝吉的關(guān)系更近了。今年年初開始，不論是雷大爺住院還是在家療養(yǎng)，都是肖久華照顧，她還負(fù)責(zé)照顧雷汝吉?dú)埣拆B(yǎng)子雷光的日常起居。
肖久華稱，自從自己把雷大爺當(dāng)做是父親在照顧之后，就再也沒有收過工錢，她和雷汝吉父子都是依靠雷大爺每月1800元的退休工資生活。
協(xié)議：身后贈(zèng)房表感謝
肖大姐說，自己的行為讓雷大爺非常感動(dòng)，去年就曾表示會(huì)在去世后將自己那套自建房予以饋贈(zèng)。今年5月，生病中的雷汝吉再次舊事重提，并提出要正式立遺囑。“他家的那些親戚都很兇，我還是有所顧忌。”肖久華稱，就贈(zèng)房一事，她曾專門咨詢過雷家親屬的意見，當(dāng)時(shí)雷光的舅母劉女士表示自家孩子都已有了房產(chǎn)，不會(huì)與她相爭，“她說不會(huì)找我麻煩，如果照顧得好，反而還會(huì)感謝我。”
于是，雙方于5月11日簽署了一份《遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議》，其中寫到遺贈(zèng)人雷汝吉與去世妻子自建于郫縣郫筒鎮(zhèn)和平街的一樓一底房屋，在遺贈(zèng)人去世后，將上述房屋屬于他的部分由受贈(zèng)人肖久華繼承。同時(shí)，養(yǎng)子雷光也在上面寫到“我愿意要雷大姐管”的話語，并且獲得數(shù)名他人的簽名旁證。
不過，遺囑稱，肖久華要得到這部分房產(chǎn)，必須在雷汝吉在世期間負(fù)責(zé)其起居、疾病護(hù)理，去世后還需承擔(dān)喪葬事宜。
房產(chǎn)爭奪戰(zhàn)
懷疑：協(xié)議有真實(shí)性嗎?
近日，雷汝吉老人因病去世。在處理完他的身后事之后，肖大姐迎來一場“遺產(chǎn)爭奪大戰(zhàn)”。“我喊那些親戚來參加葬禮，沒想到他們把老人得到的一些補(bǔ)償給搶走了。”她說，現(xiàn)在劉女士等人還不準(zhǔn)她獲得雷汝吉留給她的房屋遺產(chǎn)。
而劉女士卻說：“事實(shí)根本不是她說的那樣！當(dāng)初并非大家不去探望雷汝吉，而是到醫(yī)院后被肖久華給罵了回去。而且親戚們都認(rèn)為當(dāng)初肖久華照顧雷汝吉就是沖著錢而去，而非心甘情愿，至于那份簽署的協(xié)議，一家人也懷疑其真實(shí)性，“雷汝吉耳朵不好，當(dāng)時(shí)又重病在身，是不是清醒的都不知道。”
擔(dān)憂：
老人的殘疾養(yǎng)子咋生活？
除此之外，雷家親戚不愿給房還有另一擔(dān)憂：身有殘疾的雷光。“萬一肖久華拿到房子之后把他趕出門，他咋生活？我們肯定要為他留個(gè)保障。”劉女士說，房子在的話，雷光好歹還有一個(gè)棲身之處，親戚們也會(huì)盡力照顧。
律師說法：
若協(xié)議真實(shí)應(yīng)受保護(hù)
【關(guān)鍵字】房屋；共有；贈(zèng)與；繼承；分家
離婚，是當(dāng)下討論熱門的話題之一。伴隨著離婚而來的，便是夫妻財(cái)產(chǎn)的分割。而房屋又是一個(gè)家庭中的所謂“大件”，所以對于怎樣的房屋屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)，以及如何分割，也就順其自然的成了普遍關(guān)注的問題。
結(jié)合我國目前的法律規(guī)定，筆者認(rèn)為不同的購房形式，決定了該房屋的所有權(quán)性質(zhì)。筆者對于夫妻房屋共有的情形總結(jié)了如下幾種：
第一，夫妻一方或雙方，在婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買，并且夫妻二人對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間各自所取得財(cái)產(chǎn)沒有特殊約定的房屋，是夫妻共有的房屋。如果夫妻一方以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購買的房屋，在有充分證據(jù)證明系婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下，該房屋可能認(rèn)定為夫或妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)不予分割。當(dāng)然，現(xiàn)如今，公積金貸款或商業(yè)貸款購買房屋已經(jīng)是普遍的現(xiàn)象。貸款購房的情況很多，如果該房屋婚前由一方支付首付款，并辦理貸款手續(xù)，產(chǎn)權(quán)登記在首付一方名下，婚后由夫妻雙方共同償還貸款的，在夫妻雙方離婚時(shí)，對于共同還貸部分以及該部分對應(yīng)的增值部分，應(yīng)該給予分割。而且，對于這種情況，實(shí)務(wù)中一般是采取財(cái)產(chǎn)登記不變原則，在夫妻雙方就該房屋達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以判決該房屋歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款則認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)，對于婚后共同還貸部分及對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償。
第二，夫妻一方在婚后繼承或接受贈(zèng)與所得的房屋，并且遺囑或贈(zèng)與合同中沒有確定只歸夫或妻一方所有的，屬于夫妻共有的房屋，應(yīng)在離婚時(shí)給予分割。如果遺囑或贈(zèng)與合同中，只是簡單的說該房屋在某種時(shí)間或者某個(gè)條件下給誰或歸誰所有，而沒有明確說明是歸他一人所有的，該房屋在認(rèn)定所有權(quán)性質(zhì)時(shí)可能會(huì)考慮到該繼承人或受贈(zèng)人的配偶，基于這種婚姻家庭一體的觀念，而認(rèn)定為夫妻共有。另外，現(xiàn)在結(jié)婚層次主要集中在80年代和90年代的年輕人群體，而這個(gè)群體的收入總體來說不算太高，父母也樂于被啃，所以購買婚房這種較高的消費(fèi)，很多都是由父母來解決或者支持。如果是在結(jié)婚以前，父母出資購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，該房屋自然歸其子女個(gè)人所有。但是如果，夫妻雙方在登記結(jié)婚以后，由一方的父母出資購買房屋，并將該房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女的名下，根據(jù)《婚姻法司法解釋三》的規(guī)定，該種情形下，雖然沒有另外明確的單獨(dú)說明該產(chǎn)權(quán)是出資人子女一人所有，但是也可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下這一行為，視同為是出資人對自己子女的贈(zèng)與，該房屋應(yīng)該認(rèn)定是夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方在離婚中無權(quán)要求分割。而，如果是男女雙方的父母均出資購買的房屋，無論是婚前，還是婚后，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該房屋可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有該房屋，而雙方各自父母的出資視為對自己子女的各自的贈(zèng)與，當(dāng)然當(dāng)事人另有約定的情形除外。
第三，農(nóng)村宅基地上的自建房屋，基于分家取得該房屋的，屬于夫妻共有的房屋。實(shí)務(wù)中，有的地方法院對于分家單的性質(zhì)，視同為一種贈(zèng)與行為，這種做法不正確。贈(zèng)與是所有權(quán)人單方處分歸自己所有的財(cái)產(chǎn)，將自己所有的財(cái)產(chǎn)無償?shù)霓D(zhuǎn)讓給他人的行為。而分家單是家庭的所有成員對于整個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，一般存在于農(nóng)村，與農(nóng)村的這種兒子結(jié)婚后要獨(dú)立門戶的思想有很大的關(guān)系。也許子女對于整個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)，特別是房屋，沒有父母的貢獻(xiàn)大，甚至大多數(shù)都是父母為了兒子結(jié)婚預(yù)先準(zhǔn)備好了房屋，房屋屬于婚前的占大多數(shù)，更有甚者，土地使用權(quán)證也是登記的父親的名義，這種房屋雖然是父母為子女結(jié)婚所蓋，但是很可能被認(rèn)定是父母的財(cái)產(chǎn)，與小夫妻沒有關(guān)系。也有一種情況，是夫妻結(jié)婚以后，因?yàn)榉旨遥赣H將土地使用權(quán)證的名字過戶到了兒子名下，這種房屋的所有權(quán)性質(zhì)應(yīng)該如何認(rèn)定，在實(shí)踐中存在這很大的爭議。有人認(rèn)為，分家是基于子女結(jié)婚成家才將一個(gè)大家庭分割成了多個(gè)獨(dú)立的小家庭，分家單的財(cái)產(chǎn)也是大家庭與小家庭之間的分割，所以，基于分家所獲得的房屋及其他財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該認(rèn)定為夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。也有人認(rèn)為，夫妻結(jié)婚以后，父母出資自建房屋給子女用于結(jié)婚使用，分家相當(dāng)于是父母對于子女的一種贈(zèng)與行為，如果父母將土地使用權(quán)證過戶登記到自己子女的名下，這就視同是父母對自己子女的一種贈(zèng)與，該房屋應(yīng)該屬于該子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，分家行為不能簡單的等同于贈(zèng)與行為，因?yàn)榉旨沂且约彝閱挝贿M(jìn)行的，是對于家庭所有成員共同財(cái)產(chǎn)，并結(jié)合家庭成員對于家庭財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)作出的分割，與贈(zèng)與的這種單方處分自己財(cái)產(chǎn)的行為有顯著的不同，所以，筆者同意第一種觀點(diǎn)，基于分家取得的房屋，所有權(quán)應(yīng)該屬于夫妻共同共有。
第四，對于離婚時(shí)尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋，如何分割。這一問題在實(shí)踐中也是經(jīng)常發(fā)生。比如經(jīng)濟(jì)適用房，這種房屋因受國家政策的調(diào)整影響，在購買房屋后并不能立即取得完全的房屋所有權(quán)，只能在5年以后才能取得完全產(chǎn)權(quán)。因?yàn)檫@種房屋所占用的土地是劃撥性質(zhì)，屬于社會(huì)保障房屋，限制上市流通。如果夫妻一方提出離婚請求時(shí)，該房屋尚未完全取得產(chǎn)權(quán)，實(shí)務(wù)中，法院往往不會(huì)直接判決該房屋歸誰所有，而會(huì)針對實(shí)際情況判決該房屋由當(dāng)事人使用。待當(dāng)事人取得該房屋的完全產(chǎn)權(quán)后，可以另行到法院分割該房屋的產(chǎn)權(quán)。
第五，對于房改房的分割問題。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋。這類房屋在離婚分割時(shí)往往存在爭議。筆者認(rèn)為，房改房屬于國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定的政策性房屋交易，應(yīng)依據(jù)國家有關(guān)政策的精神來進(jìn)行界定。由于房屋原來屬于父母一方承租的公房，房改時(shí)也是以父母的名義進(jìn)行的，購買房屋的價(jià)格實(shí)行了優(yōu)惠。按照房改政策，這類的財(cái)產(chǎn)，對于購買房屋出資的夫妻共同財(cái)產(chǎn)視為一種債權(quán)，在離婚時(shí)可以作為子女與父母之間的債權(quán)妥善處理。
如果是以夫妻一方或雙方承租的公房參加了房改政策購買房屋后，即便沒有取得房產(chǎn)證明，也不影響該房屋認(rèn)定為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。
參考文獻(xiàn)：
在過去的兩年時(shí)間里，我在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及同事們的關(guān)心幫助下完成了各項(xiàng)任務(wù)，在思想覺悟方面更進(jìn)了一步，現(xiàn)將個(gè)人總結(jié)如下：
一、虛心學(xué)習(xí)
時(shí)光如梭，在企業(yè)的兩年時(shí)間里，企業(yè)的每一位同事都是我的老師，他們的豐富經(jīng)驗(yàn)和工作對于我來說就是一筆寶貴的財(cái)富。領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛以及工作條件不斷的改善給了我工作的動(dòng)力，同事間的友情關(guān)懷以及協(xié)作互助給了我工作的舒暢和踏實(shí)感，企業(yè)蒸蒸日上的業(yè)績給了我工作的信心。在此，我要感謝企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對我的幫助和支持。
二、努力工作
兩年時(shí)間里，通過自己的努力學(xué)習(xí)，目前擔(dān)任產(chǎn)業(yè)發(fā)展部經(jīng)理一職。主要負(fù)責(zé)5個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項(xiàng)目及部分公司自投自建的項(xiàng)目實(shí)施。在部門員工共同的努力下，目前月華鄉(xiāng)新星村增減掛項(xiàng)目農(nóng)戶自建房部分已快竣工，室外基礎(chǔ)設(shè)施和拆舊復(fù)墾施工單位已招標(biāo)完成，整體推進(jìn)進(jìn)度在西昌市24個(gè)增減掛項(xiàng)目中位列首位。在項(xiàng)目管理過程中，范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、質(zhì)量管理、人員管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、采購管理、綜合管理都是項(xiàng)目管理必要知識(shí)領(lǐng)域。在項(xiàng)目實(shí)施前應(yīng)制定詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格按照項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃過程要求，把任務(wù)盡量全面的列入進(jìn)度管理表中，到了對應(yīng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也不會(huì)忘記此項(xiàng)活動(dòng)的執(zhí)行，因此，相對能較好的執(zhí)行要求的過程。
安全管理貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施過程，按規(guī)范要求施工方、監(jiān)理方做好日常安全生產(chǎn)檢查，平日多開展安全三級(jí)教育，施工現(xiàn)場掛好相關(guān)的標(biāo)示標(biāo)牌，時(shí)刻督促員工的安全意識(shí)。
質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的核心，首先他需要比較專業(yè)的要求，要能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，對施工規(guī)范要求了解透徹，對施工過程中的技術(shù)措施、施工工藝事前提出指導(dǎo)性的意見和建議。
三、存在問題及解決方法
1、由于項(xiàng)目前期資料較多，人員配備較少，在檔案資料整理方面比較凌亂。在辦理前期各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)和招標(biāo)事項(xiàng)過程中，將各項(xiàng)目資料歸類存儲(chǔ)并建立資料清單目錄，以便在后期辦理結(jié)算或?qū)徲?jì)時(shí)方便查找，對相關(guān)合同和付款手續(xù)建立相應(yīng)臺(tái)賬，理清各筆款項(xiàng)付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)和額度。
