時(shí)間：2022-12-29 03:18:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
辦理土地證更名的程序如下：
1、簽訂土地合同：買方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復(fù)印件，到土管部門下設(shè)的測(cè)繪公司申請(qǐng)測(cè)繪。
2、測(cè)繪公司測(cè)繪：測(cè)繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場(chǎng)查勘，計(jì)算數(shù)據(jù)，出具新的測(cè)繪圖，繳納測(cè)繪費(fèi)。
3、評(píng)估公司評(píng)估：帶著材料到評(píng)估公司申請(qǐng)?jiān)u估，評(píng)估公司受理后查勘現(xiàn)場(chǎng)，查勘所評(píng)估棕地的級(jí)別，所剩使用年限，出具評(píng)估報(bào)告，繳納評(píng)估費(fèi)。
4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產(chǎn)證、原土地證、房屋辦理的契稅、測(cè)繪圖、評(píng)估報(bào)告，到土管部門受理窗口申請(qǐng)辦理。
5、繳納稅費(fèi)后領(lǐng)取土地證：土管部門工作人員受理后審批，符合規(guī)定者繳納相關(guān)稅費(fèi)，出具新的土地證，因房屋辦理時(shí)已經(jīng)繳納契稅，土地辦理時(shí)不重復(fù)收取，只繳納工本費(fèi)。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、借款人應(yīng)該說明貸款的用途、金額及年限時(shí)間。如果貸款申請(qǐng)符合貸款范疇，接下來就需要準(zhǔn)備相應(yīng)的資料。
2、如果貸款人是個(gè)人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個(gè)人消費(fèi)用途的相應(yīng)合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。
3、在提交完以上的材料之后，貸款銀行根據(jù)所提交的材料要對(duì)抵押的房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘察、評(píng)估。每個(gè)環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評(píng)估和市場(chǎng)價(jià)格會(huì)有一定的出入，因?yàn)樵u(píng)估機(jī)構(gòu)可能會(huì)考慮多重因素。
4、將全部審貸資料還有評(píng)估報(bào)告或勘估意見書報(bào)送至銀行進(jìn)行審批。此時(shí)貸款客戶一定要注意，把全部的資料準(zhǔn)備齊全，如果到時(shí)候有缺少的會(huì)影響貸款進(jìn)度。
抵押貸款的過程中還會(huì)對(duì)需要辦理抵押的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般貸款機(jī)構(gòu)特別是銀行都要求到指定或者認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)會(huì)收取評(píng)估費(fèi)，一般是千分之三到千分之五左右。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
時(shí)至今日，經(jīng)歷了若干次的討論與修訂，《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》終于與大家見面了。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)里程碑式的一件大事，也是我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域中一次具有歷史意義的革命。
我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)際是與我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估同時(shí)興起的。1991年91號(hào)令第三條即已經(jīng)規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，已將企業(yè)作為了資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，但是，91號(hào)令的第七條僅認(rèn)為“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”，即作為資產(chǎn)評(píng)估法律文件的91號(hào)令還未重視企業(yè)作為交易對(duì)象時(shí)與企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)之間的差異。因此，資產(chǎn)評(píng)估一開始的企業(yè)價(jià)值概念是以企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值來替代的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總。此種導(dǎo)向造成了評(píng)估實(shí)務(wù)上的偏頗。由于企業(yè)價(jià)值的評(píng)估演化成了對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表所列示資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估，于是嚴(yán)重地影響了企業(yè)價(jià)值評(píng)估的定位，并限制了企業(yè)價(jià)值評(píng)估方式方法的發(fā)展。其偏頗與限制具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、會(huì)計(jì)處理方面的問題直接影響了評(píng)估價(jià)值，評(píng)估師的大量工作變成了審計(jì)工作；2、由于企業(yè)的每項(xiàng)資產(chǎn)必須分別進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營(yíng)成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估往往聘用不了解資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員去完成，因而嚴(yán)重影響了評(píng)估的執(zhí)業(yè)水平。同時(shí)，企業(yè)的房產(chǎn)和土地的價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)似乎應(yīng)該必須由專門的房產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值的評(píng)估人員來承擔(dān)，從而導(dǎo)致企業(yè)整體價(jià)值被肢解，影響了企業(yè)評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性；3、由于評(píng)估往往僅以企業(yè)提供的會(huì)計(jì)報(bào)表為準(zhǔn)，造成了對(duì)賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏；4、由于會(huì)計(jì)報(bào)表所列示的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值不能用來作為發(fā)行定價(jià)的參考，證監(jiān)會(huì)實(shí)行了另一套股票發(fā)行定價(jià)機(jī)制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能用來設(shè)立公司。資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)錯(cuò)失了巨大的證券發(fā)行市場(chǎng)；5、同樣是因會(huì)計(jì)報(bào)表所列示的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能做為委托方完成國(guó)有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，而不能為企業(yè)股權(quán)交易提供有用的定價(jià)參考，不能滿足股權(quán)交易市場(chǎng)的有效需求。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值概念的認(rèn)識(shí)，澄清了企業(yè)價(jià)值評(píng)估所指的對(duì)象，即“企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值”。此概念的引入并非是我國(guó)獨(dú)創(chuàng)，歐美等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，早就對(duì)企業(yè)價(jià)值作出了上述的定義。如《歐洲價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則》指南7中指出，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評(píng)估企業(yè)價(jià)值（enterprise value），即企業(yè)的整體價(jià)值，另一類是評(píng)估權(quán)益價(jià)值（equity value）。
由于企業(yè)價(jià)值中有股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款創(chuàng)造的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理念也將國(guó)際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入了國(guó)內(nèi)。
這里的股東全部權(quán)益的價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是企業(yè)（法人實(shí)體）一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，其屬性與會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的帳面價(jià)值是不相同的。而引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價(jià)值的意義，在于明確地將股權(quán)作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的對(duì)象，而非過去將凈資產(chǎn)這樣一個(gè)會(huì)計(jì)科目作為評(píng)估的對(duì)象，同時(shí)其隱含了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個(gè)簡(jiǎn)單的持股比例關(guān)系，部分股東權(quán)益還存在著控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)的問題。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場(chǎng)法也是企業(yè)價(jià)值評(píng)估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個(gè)方法甚至是更為適用的方法。同時(shí)，指導(dǎo)意見對(duì)各種評(píng)估方法的使用提出了具備可操作性的規(guī)定。
在收益法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測(cè)的。
2、提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤(rùn)作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。
3、提出在預(yù)測(cè)過程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定收益法的參數(shù)。區(qū)分了資產(chǎn)評(píng)估收益預(yù)測(cè)與審計(jì)盈利預(yù)測(cè)審核時(shí)中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任。
4、提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，要求應(yīng)當(dāng)考慮利率、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素。
在市場(chǎng)法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并購案例比較法，明確指出市場(chǎng)比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場(chǎng)上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實(shí)務(wù)界認(rèn)為資本市場(chǎng)尚不活躍，無法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場(chǎng)法的使用提供了新思路。
2、提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時(shí)要求對(duì)參考企業(yè)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報(bào)表具有可比性。
3、提出選擇、計(jì)算、使用價(jià)值比率應(yīng)考慮的因素。
在成本法方面，具體規(guī)定有：
1、提出成本法評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評(píng)估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評(píng)估對(duì)象，而非以往將評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)為會(huì)計(jì)科目。
2、提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中所采用的成本法，其實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法。并明確企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法。
3、提出長(zhǎng)期投資項(xiàng)目是否單獨(dú)評(píng)估的原則，是根據(jù)其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度，而非委估企業(yè)其是否為控股單位來確定。
4、 給予了評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)重要性原則和工作量完成的可能程度來確定評(píng)估方法的選擇機(jī)會(huì)。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》革命性之三，在于引入了國(guó)際上一些成熟的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的概念與方法，使中國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估能夠盡早與國(guó)際接軌。目前，國(guó)外投資人在國(guó)內(nèi)投資時(shí)，往往不相信國(guó)內(nèi)評(píng)估師的勝任能力。雖然因限于我國(guó)對(duì)國(guó)外的企業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格限制，仍聘用國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，但同時(shí)聘請(qǐng)外資機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。由于過去我國(guó)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估沒有一套成熟的方法體系，一些國(guó)內(nèi)評(píng)估師對(duì)評(píng)估中出現(xiàn)的問題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。國(guó)際企業(yè)價(jià)值評(píng)估概念與方法的引入，能夠使中國(guó)的評(píng)估師武裝起來，從而從容地迎接經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)。所引入的先進(jìn)概念與方法包括：
1、財(cái)務(wù)報(bào)告的分析、調(diào)整和利用；2、在采用收益法時(shí)，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析；3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下企業(yè)價(jià)值與清算前提下企業(yè)價(jià)值；4、企業(yè)存在多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)狀況下的分別分析的原則；5、控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)；6、股權(quán)流動(dòng)性對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。
《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》革命性之四，在于評(píng)估報(bào)告與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。指導(dǎo)意見從評(píng)估報(bào)告使用角度出發(fā)強(qiáng)調(diào)了評(píng)估報(bào)告充分披露有關(guān)信息的重要性，并且對(duì)報(bào)告應(yīng)披露內(nèi)容進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，但未對(duì)報(bào)告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與91號(hào)文相比，指導(dǎo)意見增加的報(bào)告內(nèi)容包括：
1、評(píng)估報(bào)告使用者；2、價(jià)值類型和其定義；3、評(píng)估假設(shè)和限制條件；4、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況。
前述三項(xiàng)均是基本準(zhǔn)則中強(qiáng)調(diào)的重要內(nèi)容。在指導(dǎo)意見中提出披露此三項(xiàng)內(nèi)容的要求是對(duì)基本準(zhǔn)則的呼應(yīng)，也映證了基本準(zhǔn)則在整個(gè)準(zhǔn)則體系中的作用。在披露評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況時(shí)，指導(dǎo)意見強(qiáng)調(diào)披露企業(yè)的財(cái)務(wù)分析、數(shù)據(jù)調(diào)整情況，評(píng)估方法選取過程和依據(jù)，重要參數(shù)依據(jù)來源與形成的過程，以及運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)的邏輯推理過程和計(jì)算過程。這些披露要求強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)利用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、邏輯學(xué)等知識(shí)，對(duì)所收集到的評(píng)估信息資料進(jìn)行合理分析、推理和計(jì)算。指導(dǎo)意見始終強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)是一門綜合性的經(jīng)濟(jì)類學(xué)科，以還資產(chǎn)評(píng)估的本來面目；同時(shí)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師提出了更高的要求。
任何帶有革命性的觀點(diǎn)，必然是創(chuàng)新的，也必然會(huì)與舊觀念發(fā)生沖突。指導(dǎo)意見（既然具有革命性，則必然帶來一些問題需要解決，如：
1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價(jià)值比率等。希望盡早能出臺(tái)相關(guān)釋義，幫助廣大評(píng)估師對(duì)指導(dǎo)意見形成正確的理解；2、指導(dǎo)意見的實(shí)務(wù)操作仍存在著一定的困難，如溢價(jià)、折價(jià)、流動(dòng)性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究卻相對(duì)匱乏。希望進(jìn)一步進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論研究和實(shí)務(wù)探索。
3、與現(xiàn)行法律法規(guī)的銜接一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報(bào)告披露方面于91號(hào)文的銜接、收益法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論如何滿足《公司法》關(guān)于投資注冊(cè)資本金的規(guī)定等。
4、價(jià)值類型的問題仍未得到解決。基本準(zhǔn)則將價(jià)值類型作為重要觀點(diǎn)提出后，實(shí)務(wù)界仍處于茫然的狀態(tài)，不少評(píng)估機(jī)構(gòu)不理解價(jià)值類型具體的含義，更無法對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。結(jié)合國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的價(jià)值類型研究，定義不同種類的價(jià)值類型已成為目前資產(chǎn)評(píng)估界急需解決的問題。
美國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則最早制訂于1987年，至今已經(jīng)歷了十幾個(gè)年頭。歐洲在2000年也將企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則納入價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)則體系。我國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則吸取了國(guó)外多年研究的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合了國(guó)內(nèi)理論界和實(shí)務(wù)界的探索，應(yīng)當(dāng)說具有較高的起點(diǎn)。我們期待著具有革命性的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》將中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶入輝煌燦爛的明天。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因
房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風(fēng)險(xiǎn)，剔除單純的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，資本金、融資中的擔(dān)保設(shè)定以及其現(xiàn)實(shí)操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候，資本金是否充足至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實(shí)質(zhì)是將其開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí)，都存在重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán)抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時(shí)，融資額度與對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對(duì)應(yīng)的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實(shí)務(wù)中沒有關(guān)注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí)，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實(shí)務(wù)中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，為了追求利潤(rùn)盲目擴(kuò)張開發(fā)項(xiàng)目，將售房所得價(jià)款不及時(shí)還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款，對(duì)于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中銀行對(duì)于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個(gè)怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔(dān)心開發(fā)商擴(kuò)大開發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過程中的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，大多數(shù)銀行都會(huì)選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
（一）抵押房產(chǎn)被出售的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實(shí)務(wù)中，一般來說，銀行占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)。
（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
2002年6月20日，最高人民法院針對(duì)上海市高級(jí)人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問題的請(qǐng)示》，做出了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)），依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因?yàn)樯鏅?quán)是高于一切權(quán)利的社會(huì)正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對(duì)于銀行貸款來講，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對(duì)B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團(tuán)股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級(jí)人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評(píng)估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)
除上述實(shí)體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)外，實(shí)務(wù)中不少開發(fā)商利用評(píng)估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對(duì)D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價(jià)值的房產(chǎn)未作評(píng)估為由，認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過低，要求重新評(píng)估。執(zhí)行法院認(rèn)為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評(píng)估公司重新評(píng)估，但新《評(píng)估報(bào)告》卻將房產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價(jià)增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實(shí)務(wù)中還存在開發(fā)商利用《評(píng)估報(bào)告》的時(shí)限做文章，公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時(shí)又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評(píng)估報(bào)告》超期的異議。從法理分析，如果法院對(duì)執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，而申請(qǐng)人卻遲遲不申請(qǐng)法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價(jià)格因申請(qǐng)人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對(duì)B公司抵押房產(chǎn)評(píng)估后的第一時(shí)間內(nèi)已申請(qǐng)拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u(píng)估報(bào)告失效的后果。但就是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的執(zhí)行實(shí)務(wù)問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時(shí)間人為延期，增加了風(fēng)險(xiǎn)。
三、應(yīng)對(duì)措施
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對(duì)此類問題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會(huì)矛盾，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。具體措施如下。
（一）提級(jí)指定執(zhí)行的靈活運(yùn)用
最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對(duì)下級(jí)法院長(zhǎng)期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級(jí)法院可以決定由本院執(zhí)行或下級(jí)法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行?！鄙鲜鲆?guī)定針對(duì)的是下級(jí)法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級(jí)和指定執(zhí)行。實(shí)務(wù)中，為了克服地方保護(hù)主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時(shí)間達(dá)到或超過6個(gè)月的案件申請(qǐng)?zhí)峒?jí)或提級(jí)后指定執(zhí)行，在一定程度上克服了地方保護(hù)主義對(duì)案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
（二）撤銷權(quán)的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān)系。基于形成權(quán)的法律特質(zhì)，在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時(shí)，致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時(shí)行使對(duì)于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對(duì)開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時(shí)候要特別注意兩點(diǎn)：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對(duì)價(jià)。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對(duì)價(jià)（房款），銀行就可以通過行使撤銷權(quán)，否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護(hù)擔(dān)保債權(quán)不受侵害。
（三）對(duì)“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實(shí)際上是一個(gè)融通資金的風(fēng)險(xiǎn)安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對(duì)正常進(jìn)入市場(chǎng)的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，實(shí)務(wù)中為了敦促開發(fā)商及時(shí)還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點(diǎn)。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實(shí)和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實(shí)就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實(shí)質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個(gè)問題的兩個(gè)方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款?！稉?dān)保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔(dān)保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時(shí)法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對(duì)抵押物予以追及的權(quán)利。
第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對(duì)抵押物進(jìn)行法律上的或事實(shí)上的處分，并不因此構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實(shí)之后，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以行使相關(guān)權(quán)利，主要包括：
一是撤銷權(quán)的行使。依《擔(dān)保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個(gè)條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價(jià)款明確低于其價(jià)值的，抵押人需提供相應(yīng)擔(dān)保。在抵押人缺乏上述三個(gè)條件時(shí)，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務(wù)履行期屆滿，根據(jù)履行債務(wù)情況，決定是否由提存價(jià)款清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實(shí)的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會(huì)將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。
三是對(duì)轉(zhuǎn)讓后的抵押物進(jìn)行追及。既然相關(guān)法律已經(jīng)明確了抵押權(quán)人對(duì)于抵押物轉(zhuǎn)讓后可以追及，對(duì)實(shí)務(wù)中開發(fā)商惡意銷售抵押物的行為，銀行當(dāng)然可以對(duì)抵押物予以追及并行使抵押權(quán)，買受人為了取得無負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代抵押人履行債務(wù)或者清償債權(quán)消滅抵押權(quán)。如果取得抵押物所有權(quán)的第三人不代為清償，則作為抵押權(quán)人的銀行可以就該抵押物行使抵押權(quán)。
第一條為進(jìn)一步明確城鄉(xiāng)建設(shè)用地征地拆遷安置工作職責(zé)，完善運(yùn)行機(jī)制，規(guī)范征地拆遷安置行為，提高工作效能，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本辦法。
第二條本辦法所稱委托管理，是指項(xiàng)目業(yè)主投資城鄉(xiāng)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)土地征收、房屋拆遷和安置工作，委托新晃侗族自治縣征地拆遷安置辦公室(以下簡(jiǎn)稱縣征拆辦)作為工作實(shí)施主體依法實(shí)施。
第三條征地拆遷安置應(yīng)堅(jiān)持“安置先行、異地集中統(tǒng)一安置”的原則，投資人（業(yè)主）、縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、縣國(guó)土資源局、縣建設(shè)局、縣城市管理行政執(zhí)法局、縣公安局、縣監(jiān)察局、縣審計(jì)局按照各自工作職責(zé)，做好征地拆遷安置的相關(guān)工作。
第二章投資人（業(yè)主）、縣征拆辦主要職責(zé)
第四條投資人作為項(xiàng)目業(yè)主和拆遷人，其主要職責(zé)：
(一)及時(shí)提供項(xiàng)目建設(shè)用地和經(jīng)營(yíng)用地征地紅線圖、省人民政府批準(zhǔn)用地文件及征地拆遷的相關(guān)資料，并明確征地拆遷范圍及時(shí)間要求。
(二)負(fù)責(zé)申請(qǐng)辦理城市房屋拆遷許可證。
(三)負(fù)責(zé)制作調(diào)查摸底表格和房屋拆遷協(xié)議格式合同。
(四)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)需拆遷城市房屋進(jìn)行分類分戶評(píng)估；對(duì)村民房屋進(jìn)行測(cè)算；對(duì)村民房屋的裝飾裝修、附屬物進(jìn)行評(píng)估；對(duì)需要進(jìn)行分戶評(píng)估的，參加縣房產(chǎn)管理局組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)抽簽。
(五)組織受委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋專業(yè)測(cè)量隊(duì)及時(shí)參與實(shí)物量調(diào)查。
(六)督促受委托的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)測(cè)量隊(duì)及時(shí)出具評(píng)估報(bào)告和測(cè)量成果。
(七)按照征地拆遷安置工作進(jìn)度，及時(shí)撥付征地拆遷安置補(bǔ)償款和工作經(jīng)費(fèi)。
(八)負(fù)責(zé)為實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民拆遷戶提供安置房；為需要過渡安置的被拆遷戶提供過渡房；參與村民安置區(qū)選址。
(九)督促征地拆遷安置工作進(jìn)度。
第五條縣征拆辦作為工作實(shí)施主體，其主要職責(zé)：
(一)牽頭組織征地拆遷實(shí)物量調(diào)查工作；負(fù)責(zé)組織被征地鄉(xiāng)、村、組(主管單位、社區(qū)、街道)相關(guān)人員及被拆遷人參與實(shí)物量調(diào)查，確保實(shí)物量調(diào)查工作的順利開展和按時(shí)完成；組織“三榜”公布并組織對(duì)“三榜”公布后反映出的問題進(jìn)行核實(shí)。
(二)會(huì)同縣國(guó)土部門依法開展國(guó)有土地收回工作。
(三)參與選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織被拆遷人代表參加縣房產(chǎn)管理局組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇抽簽。
(四)作為拆遷實(shí)施主體，嚴(yán)格按照征地拆遷補(bǔ)償安置政策及評(píng)估測(cè)算結(jié)果與鄉(xiāng)、村、組和被拆遷戶簽訂土地征收補(bǔ)償協(xié)議和房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并做好相關(guān)資料的整理、報(bào)批。
(五)負(fù)責(zé)按房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議落實(shí)安置工作。
(六)按投資人（業(yè)主）提出的時(shí)間要求，完成征地、拆遷、安置工作，確保工程建設(shè)用地需要和經(jīng)營(yíng)合同按時(shí)兌現(xiàn)。
(七)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督促桿線管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)單位按照“誰擁有，誰負(fù)責(zé)遷移”的原則，及時(shí)完成桿線管網(wǎng)拆遷工作。
(八)做好群眾工作，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理好因征地拆遷安置與村(居)民發(fā)生的各種矛盾、糾紛和遺留問題，確保社會(huì)穩(wěn)定。
(九)加強(qiáng)征地拆遷安置資金的管理，確保?？顚Ｓ?。
第三章相關(guān)職能部門的主要職責(zé)
第六條規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃的審批；及時(shí)完成安置區(qū)規(guī)劃選址及審批工作；負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑物的合法性鑒定。
第七條縣房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)城市房屋拆遷安置政策的宣傳解釋工作；及時(shí)依法辦理房屋拆遷許可；組織以公開抽簽的方式確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估；組織專家組對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行鑒定；負(fù)責(zé)城市房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)；督促房屋測(cè)量隊(duì)及時(shí)參加實(shí)物量調(diào)查。
第八條縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)集體土地的征收和房屋拆遷安置補(bǔ)償政策的宣傳解釋工作；牽頭組織征收和收回國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查工作；及時(shí)調(diào)處土地糾紛；制定和征地拆遷安置補(bǔ)償通告；擬定國(guó)有土地收回方案，并依法收回；及時(shí)做好土地報(bào)批工作；負(fù)責(zé)集體土地上違法用地建房的鑒定工作。
第九條縣城市管理行政執(zhí)法局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地上違法建筑檢查及拆除的實(shí)施工作。
第十條縣審計(jì)局負(fù)責(zé)征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、工作經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用的審計(jì)。
第十一條縣公安局負(fù)責(zé)集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置對(duì)象身份的審查工作。
第十二條縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)征地拆遷安置全過程的監(jiān)督，及時(shí)查處違紀(jì)行為。
第四章委托范圍及方式
第十三條委托范圍：投資人（業(yè)主）按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃用地紅線圖，繪制征地地塊紅線圖，作為委托征地拆遷的范圍。縣征拆辦必須按征地紅線圖確定的范圍實(shí)施征地拆遷安置。因?qū)嶋H需要，個(gè)別邊角余地需多征的，須征得投資人（業(yè)主）的認(rèn)可。
第十四條委托方式：投資人（業(yè)主）依據(jù)征地地塊紅線圖，書面委托縣征拆辦組織實(shí)施征地拆遷安置工作。
第五章征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
第十五條征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一律按照《省人民政府關(guān)于公布省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（湘政發(fā)〔2012〕43號(hào)）、《市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》（懷政辦發(fā)〔2012〕19號(hào)）、《市人民政府關(guān)于<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的實(shí)施意見》（懷政發(fā)〔2012〕6號(hào)）、《市人民政府關(guān)于實(shí)施<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的補(bǔ)充意見》（懷政發(fā)〔2012〕19號(hào)）等規(guī)定執(zhí)行。嚴(yán)格做到“三統(tǒng)一”（即統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理）和“三公開”（公開征地拆遷安置法規(guī)政策、公開征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、公開征地拆遷安置完成時(shí)限）。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人擅自實(shí)施征地、拆遷、安置工作和提高或降低征地拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
第六章征地拆遷安置實(shí)施程序
第十六條征地拆遷實(shí)施準(zhǔn)備
縣房產(chǎn)管理局房屋拆遷通告和縣國(guó)土資源局征地拆遷安置補(bǔ)償通告；投資人（業(yè)主）依法委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋專業(yè)測(cè)量隊(duì)，并簽訂委托協(xié)議。
第十七條實(shí)物量調(diào)查認(rèn)定
(一)實(shí)物量調(diào)查職責(zé)分工：縣征拆辦牽頭組織實(shí)物量調(diào)查工作，縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設(shè)、國(guó)土部門負(fù)責(zé)被拆遷人家庭成員、房屋建設(shè)年代的調(diào)查、登記，房屋專業(yè)測(cè)量隊(duì)負(fù)責(zé)被調(diào)查房屋的測(cè)繪及面積認(rèn)定，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋裝飾裝修、建(構(gòu))筑物及需要評(píng)估測(cè)算的附屬物、附著物的丈量、登記、拍照。各方對(duì)各自調(diào)查事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。
(二)征地實(shí)物量的調(diào)查認(rèn)定程序：縣征拆辦組織被征地相關(guān)人員對(duì)土地現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)征用宗地地類分塊面積，清點(diǎn)登記地上附著物、構(gòu)筑物數(shù)量，現(xiàn)場(chǎng)簽字認(rèn)定，作為計(jì)算征地補(bǔ)償費(fèi)用和工作經(jīng)費(fèi)的依據(jù)。
（三）房屋拆遷實(shí)物量調(diào)查認(rèn)定程序：縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、被拆遷人和受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)及房屋測(cè)量隊(duì)參與，實(shí)地開展入戶調(diào)查、測(cè)繪、登記工作；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局及被拆遷人對(duì)調(diào)查情況現(xiàn)場(chǎng)簽字確認(rèn)；縣征拆辦匯總后送投資人審核，組織“三榜”公布，每榜公布5天；對(duì)反映的情況，由縣征拆辦組織參與實(shí)物量調(diào)查的相關(guān)方人員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核無誤后簽字確認(rèn)；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局在第三榜公布表上加蓋公章，附相關(guān)佐證資料，由縣征拆辦報(bào)送給投資人（業(yè)主），評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋測(cè)量隊(duì)將丈量、測(cè)繪結(jié)果加蓋公章并附相關(guān)佐證資料，報(bào)送給投資人（業(yè)主）；投資人（業(yè)主）匯總加蓋公章后交受委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。
第十八條評(píng)估測(cè)算
評(píng)估機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行分類分戶評(píng)估、測(cè)算，依法出具評(píng)估報(bào)告和測(cè)算結(jié)果，作為計(jì)算房屋拆遷、附屬物補(bǔ)償和工作經(jīng)費(fèi)的依據(jù)。
第十九條經(jīng)費(fèi)計(jì)算及認(rèn)定
投資人（業(yè)主）、縣征拆辦依據(jù)評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告、測(cè)算結(jié)果，按照拆遷安置補(bǔ)償政策，逐項(xiàng)逐戶計(jì)算補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)，匯總后由投資人與縣征拆辦簽訂區(qū)段征地拆遷委托認(rèn)定書。
第二十條實(shí)施征地拆遷
(一)協(xié)議簽訂?？h征拆辦牽頭，相關(guān)部門參與，根據(jù)調(diào)查認(rèn)定的實(shí)物量，與被征地的鄉(xiāng)、村、組簽訂征地協(xié)議，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議(一戶一檔)，分批次送投資人（業(yè)主）審核。
(二)拆遷騰地。縣征拆辦根據(jù)土地征收協(xié)議和房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及時(shí)組織拆遷騰地，按時(shí)向投資人（業(yè)主）交地，交地必須達(dá)到整塊無間隙、無遺留問題的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)拒不簽訂征地拆遷協(xié)議和雖已簽訂協(xié)議但不按協(xié)議履行的，由縣征拆辦依法提請(qǐng)相關(guān)職能部門強(qiáng)制征地拆遷騰地，強(qiáng)制拆遷前要組織專家論證，廣泛征求社會(huì)各界，特別是被拆遷人的意見，并進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。要控制拆遷規(guī)模，對(duì)沒有經(jīng)過社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或群眾意見較大的項(xiàng)目，一律不得發(fā)放拆遷許可證，實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷要嚴(yán)格按照相關(guān)程序進(jìn)行，并報(bào)請(qǐng)縣人民政府備案。程序不合法，補(bǔ)償不到位，被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應(yīng)急預(yù)案的，一律不得強(qiáng)制拆遷。
(三)騰地驗(yàn)收。對(duì)已完成征地拆遷的地塊，縣征拆辦及時(shí)向投資人（業(yè)主）交地，投資人（業(yè)主）及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，填寫騰地交地驗(yàn)收單，作為計(jì)算縣征拆辦工作經(jīng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)的依據(jù)。
第二十一條資料歸檔?？h征拆辦對(duì)所有征地拆遷安置資料，按照分類分項(xiàng)和城建檔案管理的要求分類歸檔、整理成冊(cè)，與項(xiàng)目竣工驗(yàn)收同步，作為項(xiàng)目審計(jì)的必備資料，做到及時(shí)、真實(shí)、完整、齊全，妥善管理，同時(shí)交一份給投資人（業(yè)主）備查。
第七章安置工作
第二十二條安置對(duì)象和安置面積認(rèn)定程序：
(一)居民拆遷安置面積和對(duì)象由縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設(shè)、國(guó)土部門依據(jù)被拆遷房屋的房屋權(quán)屬證書造冊(cè)登記，投資人（業(yè)主）審核認(rèn)定后，抄送縣房產(chǎn)、規(guī)劃部門備案。
(二)村民安置對(duì)象和安置面積認(rèn)定程序：按《市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<市集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法>的通知》(懷政辦發(fā)〔2012〕19號(hào))拆遷補(bǔ)償安置的，補(bǔ)償安置對(duì)象由縣征拆辦審核造冊(cè)，經(jīng)公安戶籍部門、投資人（業(yè)主）審查認(rèn)定。
第二十三條安置區(qū)選址
居民安置區(qū)選址由投資人（業(yè)主）提出選址建議意見，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報(bào)縣人民政府決定，縣國(guó)土資源局及時(shí)組織土地報(bào)批；村民安置區(qū)選址由縣征拆辦提出選址建議意見，投資人（業(yè)主）審核確認(rèn)安置對(duì)象及安置面積，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報(bào)縣人民政府決定，縣國(guó)土資源局及時(shí)組織土地報(bào)批。
第二十四條安置房建設(shè)和分配落實(shí)
(一)居民安置區(qū)由投資人（業(yè)主）委托縣征拆辦牽頭實(shí)施安置房建設(shè)，并按拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議做好安置房的分配落實(shí)工作。
(二)按懷政辦發(fā)〔2012〕19號(hào)文件實(shí)行統(tǒng)規(guī)新建的村民安置區(qū)，投資人（業(yè)主）完成“三通一平”后，交縣征拆辦負(fù)責(zé)建設(shè)安置房并落實(shí)安置工作。
第八章經(jīng)費(fèi)管理
第二十五條征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用：征地補(bǔ)償費(fèi)用由縣征拆辦憑征地補(bǔ)償資料，分項(xiàng)目、分地塊、分批次報(bào)投資人（業(yè)主）審批撥付；房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用由縣征拆辦憑區(qū)段房屋拆遷委托認(rèn)定書及拆遷進(jìn)度資金使用情況證明分批次報(bào)投資人審核撥付。征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用嚴(yán)格按核定的總額由縣征拆辦包干使用，征地拆遷過程中的特殊情況需作特殊處理的，由縣征拆辦報(bào)縣人民政府或投資人（業(yè)主）研究，明確經(jīng)費(fèi)渠道。
第二十六條使用財(cái)政資金投資項(xiàng)目的征地拆遷工作經(jīng)費(fèi)：集體土地征收工作經(jīng)費(fèi)按4500元/畝核定，國(guó)有土地收回工作經(jīng)費(fèi)(含國(guó)土資源部門收回國(guó)有土地工作經(jīng)費(fèi))按3000元/畝核定，房屋拆遷工作經(jīng)費(fèi)按10元/m2核定，如縣征拆辦按投資人（業(yè)主）確定的時(shí)間完成拆遷任務(wù)的另外獎(jiǎng)勵(lì)l0元/m2。工作經(jīng)費(fèi)由縣征拆辦包干使用，使用范圍包括工作人員各種補(bǔ)貼、補(bǔ)助，區(qū)、鄉(xiāng)、村(社區(qū)、街道、單位)工作協(xié)調(diào)費(fèi)，以及個(gè)別問題的特殊處理和工作人員的獎(jiǎng)勵(lì)。工作經(jīng)費(fèi)由縣征拆辦憑征地拆遷安置補(bǔ)償資料和工作進(jìn)度分批次與投資人（業(yè)主）結(jié)算。不使用財(cái)政資金投資的項(xiàng)目，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商工作經(jīng)費(fèi)。
第二十七條使用財(cái)政資金投資項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按被拆遷房屋評(píng)估值的4％撥付給縣征拆辦，用于解決實(shí)物量漏項(xiàng)及征拆過程殊問題的處理。不使用財(cái)政資金投資的項(xiàng)目，由縣征地拆遷安置辦公室與投資人（業(yè)主）協(xié)商。
第二十八條在經(jīng)費(fèi)管理中未明確的，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商解決。
第九章行政問責(zé)
第二十九條征地拆遷工作人員在征地拆遷安置工作中，擅自改變地類、增加補(bǔ)償項(xiàng)目、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或者弄虛作假造成后果的，依法追究其相關(guān)責(zé)任。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；防范措施；研究與分析
一、資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概述及其主要類型分析
（一）資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的概念
所謂資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，指的是有關(guān)單位或者個(gè)人因資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所可能造成利得損失的概率。這種損失出現(xiàn)的原因可能是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值區(qū)間同客觀價(jià)值的不相符，也可能是評(píng)估主體發(fā)生行為失誤引起的，同時(shí)這種失誤很可能導(dǎo)致利益受損者對(duì)評(píng)估單位及評(píng)估人員進(jìn)行訴訟并要求其承擔(dān)責(zé)任，賠付損失。當(dāng)中包括廣義風(fēng)險(xiǎn)及狹義風(fēng)險(xiǎn)兩種類型，狹義風(fēng)險(xiǎn)主要是那些突出風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)不確定性的部分；而廣義風(fēng)險(xiǎn)則是指那些突出風(fēng)險(xiǎn)損失不確定性的部分。換言之，廣義風(fēng)險(xiǎn)更容易帶來利益或者損失。
（二）資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的主要類型
首先，立法風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閭€(gè)人意志在一定程度上受到現(xiàn)實(shí)環(huán)境的限制，因此有關(guān)機(jī)構(gòu)在制定和資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的規(guī)章制度時(shí)常常受到歷史的局限，若干年后，若資產(chǎn)評(píng)估立法無法跟上時(shí)展的潮流，則較容易給一些不法分子帶來鉆法律空當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)，同時(shí)以前制定的法律規(guī)范也很可能因?yàn)殡y以滿足當(dāng)前的實(shí)際需求而給資產(chǎn)評(píng)估造成一定的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我們所說的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)作為資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)中最普遍的一種，目前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估人員數(shù)量龐大，然而資產(chǎn)評(píng)估者的專業(yè)技能及個(gè)人素養(yǎng)千差萬別，大部分評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力無法滿足基本的專業(yè)要求，若評(píng)估人員能力缺失，在開展評(píng)估工作的時(shí)候就可能給評(píng)估當(dāng)事人造成很大的消極影響，甚至帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。在這種情況下，當(dāng)事人便會(huì)對(duì)相應(yīng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員進(jìn)行訴訟，評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要為此承擔(dān)訴訟費(fèi)用及敗訴后對(duì)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)賠償，這就是我們通常所講的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
再次，管理風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)即為主管資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的行政機(jī)關(guān)在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過程進(jìn)行監(jiān)管的過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。其中，有兩點(diǎn)需要特殊說明：第一，現(xiàn)今國(guó)內(nèi)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)管的行政主管部門尚未統(tǒng)一，除了財(cái)政部門外，還包括農(nóng)林業(yè)、房產(chǎn)管理等部門共同主管，由于主管部門過多，導(dǎo)致了資產(chǎn)評(píng)估工作無法達(dá)成一個(gè)一致的標(biāo)準(zhǔn)；第二，中國(guó)現(xiàn)階段的資產(chǎn)評(píng)估管理職能主要是規(guī)劃及控制職能。對(duì)法律規(guī)范的制定及行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃等均隸屬于規(guī)劃范疇內(nèi)。與此同時(shí)，像對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的資格認(rèn)定及執(zhí)業(yè)規(guī)范制定等均隸屬于控制范疇。
最后，結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果使用風(fēng)險(xiǎn)通常是由于當(dāng)事人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果運(yùn)用不當(dāng)或失誤所導(dǎo)致的一系列風(fēng)險(xiǎn)。普遍體現(xiàn)為下列幾種情況：首先，評(píng)估當(dāng)事人不恰當(dāng)?shù)剡\(yùn)用了過期的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其評(píng)估結(jié)果；其次，評(píng)估當(dāng)事人未能按照資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中表明的評(píng)估目的來合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告書及評(píng)估結(jié)果；第三，當(dāng)事人在使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書及評(píng)估結(jié)果的時(shí)候?qū)υu(píng)估期后的某些事項(xiàng)造成資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的變動(dòng)沒有考慮周全。
二、資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施分析
（一）提升資產(chǎn)評(píng)估人員的個(gè)人素養(yǎng)及專業(yè)技能
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人力作用尤為關(guān)鍵。因資產(chǎn)評(píng)估本身就是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)、細(xì)致的工作，因此要求評(píng)估人員擁有足夠高的思想政治覺悟、專業(yè)評(píng)估能力以及嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的工作態(tài)度；與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，學(xué)習(xí)進(jìn)步。另外，我們也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍的建設(shè)工作，不斷強(qiáng)化對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)，同時(shí)使他們盡快形成良好的創(chuàng)新發(fā)展意識(shí)及法律意識(shí)，不斷加強(qiáng)其誠(chéng)實(shí)守信、愛崗敬業(yè)的道德觀念，最終為培養(yǎng)資產(chǎn)評(píng)估工作所需的綜合型人才、降低資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提供有力保障。
（二）建立健全有關(guān)的法律法規(guī)
考慮到資產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)具有嚴(yán)肅性、涉及評(píng)估當(dāng)事人根本利益的事項(xiàng)，因此，我們需要對(duì)它進(jìn)行規(guī)范化、法制化，目的是令資產(chǎn)評(píng)估工作真正做到有法可依，同時(shí)帶動(dòng)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，有效避免不法分子鉆法律的空子；除此之外，我們還應(yīng)當(dāng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估職責(zé)分工進(jìn)行明確的法律界定，堅(jiān)決擁護(hù)評(píng)估結(jié)果的法律效果及其權(quán)威性，嚴(yán)厲打擊不法分子或者失范者的行徑，使那些企業(yè)擾亂評(píng)估行業(yè)秩序的不法分子承擔(dān)應(yīng)有的法律責(zé)任，借助法律規(guī)范的嚴(yán)格要求，不斷凈化資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的環(huán)境，并有效降低資產(chǎn)評(píng)估的立法風(fēng)險(xiǎn)。
（三）健全有關(guān)的管理機(jī)制
為了加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估工作的規(guī)范化管理，就應(yīng)當(dāng)形成良好的行業(yè)自律。為此，我們應(yīng)盡快統(tǒng)一資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行政主管部門，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的管理，給資產(chǎn)評(píng)估業(yè)創(chuàng)造一個(gè)適宜的發(fā)展環(huán)境；另外，應(yīng)當(dāng)逐步構(gòu)建起更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)業(yè)準(zhǔn)入以及退出機(jī)制，并且嚴(yán)格規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)出資人資格及評(píng)估人員執(zhí)業(yè)資格；還有一點(diǎn)，就是構(gòu)建公平公正的獎(jiǎng)懲機(jī)制，強(qiáng)化業(yè)績(jī)考核，不斷提升執(zhí)業(yè)水平、優(yōu)化執(zhí)業(yè)效果，確保評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性，進(jìn)而降低資產(chǎn)評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及管理風(fēng)險(xiǎn)。
（四）健全有關(guān)的監(jiān)督管理機(jī)制
監(jiān)督是每一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的前提保障。對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來講，為了保障評(píng)估結(jié)論的可靠性、客觀性，就應(yīng)當(dāng)盡快構(gòu)建起一套行之有效的監(jiān)督體制，來加強(qiáng)對(duì)評(píng)估單位及評(píng)估者的監(jiān)督力度，目的是避免評(píng)估失真。這種監(jiān)督一定要由政府部門同社會(huì)力量一同完成，并且根據(jù)有關(guān)的法律規(guī)范，完善相應(yīng)的技術(shù)監(jiān)督手段，真正構(gòu)建一套科學(xué)系統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督機(jī)制，明確政府、社會(huì)及行業(yè)機(jī)構(gòu)間的聯(lián)系，清楚各自的責(zé)任，進(jìn)一步降低資產(chǎn)評(píng)估的立法風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)束語
綜上所述，對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估有助于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，但同時(shí)在諸多環(huán)節(jié)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，必須加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估及防范?，F(xiàn)階段，我國(guó)政府及企業(yè)均已意識(shí)到資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的必要性，也在不斷地完善資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，相信資產(chǎn)評(píng)估工作會(huì)得到更好地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
一、房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評(píng)估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評(píng)估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評(píng)估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場(chǎng)法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。
《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則”部分對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級(jí)、租賃、評(píng)估方法、市場(chǎng)法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。
美國(guó)《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評(píng)估師的需求決定。
從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對(duì)于具體不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對(duì)于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。
二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則定義比較
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。
國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對(duì)土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級(jí)權(quán)益”和使用權(quán)益。
美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估是評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中則沒有不動(dòng)產(chǎn)的界定。
從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對(duì)比可以看出，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。
三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估方法比較
我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則把評(píng)估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。
國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種主要評(píng)估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估。市場(chǎng)法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評(píng)估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評(píng)估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評(píng)估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。
美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須對(duì)用于評(píng)估價(jià)值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情況下，評(píng)估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行評(píng)定；對(duì)新開發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對(duì)于可靠的評(píng)估結(jié)果是必需的情形下，評(píng)估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。
從中外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的具體規(guī)定可以看出，市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本評(píng)估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，只不過美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對(duì)實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則和美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則。也就是說，國(guó)外的評(píng)估準(zhǔn)則沒有特別強(qiáng)調(diào)評(píng)估方法的應(yīng)用。
參考文獻(xiàn)
[1]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則[M]. 中國(guó)財(cái)經(jīng)出版社，2007年
身份證號(hào)碼：
購房方（乙方）：
身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號(hào)
2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**.該房產(chǎn)的總占地面積：**.
3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計(jì)房?jī)r(jià)*拾*萬*千*百*拾*元整。
二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號(hào)：
土地證編號(hào)：
三、房屋四界：東： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價(jià)格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五、甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。
六、甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費(fèi)用。
（1）甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
（2）乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)
八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費(fèi)用。
九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。
十、乙方購買甲方該項(xiàng)房產(chǎn)，所有費(fèi)用均屬于XX個(gè)人出資購買，其所有權(quán)完全屬于XX個(gè)人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有權(quán)證》
（二）《國(guó)有土地使用證》
（三）賣方上級(jí)主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。
（四）該項(xiàng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
（五）該項(xiàng)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測(cè)繪圖紙。
十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
十三、 本協(xié)議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）
代表：（簽 字）
目前，按照我國(guó)公司法的規(guī)定，凡設(shè)立或變更注冊(cè)資本和實(shí)收資本，必須經(jīng)過注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審驗(yàn)。驗(yàn)資是注冊(cè)會(huì)計(jì)師和會(huì)計(jì)師事務(wù)所一項(xiàng)主要的法定業(yè)務(wù)，但是，有過驗(yàn)資實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師，提起驗(yàn)資業(yè)務(wù)往往是一肚子的苦水，收費(fèi)低，并且驗(yàn)資的涉訴風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他審計(jì)業(yè)務(wù)，有不少業(yè)務(wù)相對(duì)飽和的事務(wù)所一般情況下干脆拒絕承接驗(yàn)資業(yè)務(wù)。其實(shí)相對(duì)于會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)業(yè)務(wù)而言，驗(yàn)資的程序相對(duì)簡(jiǎn)單直接，但是，為什么反而導(dǎo)致在執(zhí)行業(yè)務(wù)中，注冊(cè)會(huì)計(jì)師苦不堪言，不做難，做更難。本文結(jié)合驗(yàn)資實(shí)務(wù)中的具體問題，逐一分析。
二、驗(yàn)資實(shí)務(wù)中各環(huán)節(jié)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)
(一)業(yè)務(wù)承接環(huán)節(jié)：特別注意業(yè)務(wù)的來源渠道
1 由某些咨詢公司或投資公司介紹的驗(yàn)資業(yè)務(wù)
目前，市場(chǎng)泛濫成災(zāi)的“皮包公司”及其虛假出資行為很多就是這類機(jī)構(gòu)協(xié)同作戰(zhàn)的杰作。他們利用手中控制的資金，為擬設(shè)立或增資的股東代為出資，并從中收取高額資金占用費(fèi)，并且不管是投資人簽發(fā)的出資協(xié)議、投資者出資申明(承諾／確認(rèn))書等法律性文件，以及驗(yàn)資所需的一切基礎(chǔ)文件，都為事務(wù)所準(zhǔn)備好，甚至等驗(yàn)資報(bào)告出來后由他們工商注冊(cè)手續(xù)。但是一旦驗(yàn)資完成，立即將資金抽走，他們從中漁利，而風(fēng)險(xiǎn)均由事務(wù)所和注冊(cè)會(huì)計(jì)師承擔(dān)。
2 要求在某一時(shí)間限度內(nèi)出具驗(yàn)資報(bào)告的驗(yàn)資業(yè)務(wù)
委托人或聯(lián)系人對(duì)出具驗(yàn)資報(bào)告的時(shí)間要求特別緊，通常有兩種情況需要警惕：
一是提供給注冊(cè)會(huì)計(jì)師的檢驗(yàn)資料與事實(shí)不符，為了麻痹注冊(cè)會(huì)計(jì)師，轉(zhuǎn)移注冊(cè)會(huì)計(jì)師的注意力，從而影響注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審驗(yàn)程序和取證工作，委托人或聯(lián)系人通常會(huì)謊稱對(duì)出具驗(yàn)資報(bào)告的時(shí)間要求特別緊；
二是被審驗(yàn)單位的投入資本是由投資公司代為墊付的，為了節(jié)約資金的周轉(zhuǎn)成本(資金沉淀于被審驗(yàn)單位銀行戶頭的利息等費(fèi)用)，驗(yàn)資業(yè)務(wù)的聯(lián)系人于是以種種借口要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須盡快出具驗(yàn)資報(bào)告。
3 親朋好友要求協(xié)助辦理的驗(yàn)資業(yè)務(wù)
如有親朋好友突然介紹一單驗(yàn)資業(yè)務(wù)并且要求盡力幫助辦妥，很有可能是沒有資金投入而且想少支付一點(diǎn)驗(yàn)資費(fèi)用。
(二)業(yè)務(wù)實(shí)施環(huán)節(jié)：不同的出資方式審驗(yàn)的重點(diǎn)不同
1 貨幣資產(chǎn)出資應(yīng)該注意的事項(xiàng)
(1)防范代出資業(yè)務(wù)
股東必須以自己名義出資，注冊(cè)會(huì)計(jì)師須取得以下證據(jù)：繳款單上應(yīng)分別注明出資人姓名或按出資人分別存款，款項(xiàng)用途應(yīng)注明投入資本。
(2)銀行函證問題
在具體實(shí)務(wù)中，不少注冊(cè)會(huì)計(jì)師為了節(jié)省時(shí)間和成本，常常直接要求被審驗(yàn)單位提供驗(yàn)資所需的全部資料，包括銀行詢證函。但是，驗(yàn)資應(yīng)是注冊(cè)會(huì)計(jì)師主動(dòng)取證的過程，“主動(dòng)取證”不是被審驗(yàn)單位提供什么資料，注冊(cè)會(huì)計(jì)師就驗(yàn)證什么，而是注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)驗(yàn)證目標(biāo)的需要，設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，在有效控制審驗(yàn)程序?qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù)。
因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)貨幣資金進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，不僅要謹(jǐn)慎地審驗(yàn)被審計(jì)單位提供的進(jìn)賬單和銀行對(duì)賬單的真?zhèn)?，還應(yīng)親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗(yàn)單位一并辦理。如出現(xiàn)被審驗(yàn)單位提供詢證函時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須向銀行核實(shí)該函證的真實(shí)性。要注意銀行的非詢證函類的存款證明不能當(dāng)作詢證函用。
2 實(shí)物資產(chǎn)出資應(yīng)注意的事項(xiàng)
(1)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題
新驗(yàn)資準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)于非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件或依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)。
房產(chǎn)：查契稅證可審查原房產(chǎn)所有者和新受讓人。
汽車：交警支隊(duì)的“機(jī)動(dòng)車登記受理憑證”(業(yè)務(wù)各類、轉(zhuǎn)移登記)，二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票(所有單位／個(gè)人，原所有單位／個(gè)人)，機(jī)動(dòng)車行駛證(注冊(cè)登記日，發(fā)證日期)
(2)實(shí)物評(píng)估問題
公司法第二十七條第二款規(guī)定：對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)，法律行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。
對(duì)幾種特殊情況的處理：
①對(duì)新購實(shí)物資產(chǎn)仍需評(píng)估，方可審驗(yàn)；
②對(duì)以抵債收回的存貨投入被審驗(yàn)單位，不能提供存貨的發(fā)票，僅提供了某具有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)存貨所做的評(píng)估報(bào)告，是否可以驗(yàn)資?
分析：由于存貨價(jià)值、存在性和權(quán)屬的變動(dòng)性大，因此以存貨投資的驗(yàn)證本身風(fēng)險(xiǎn)性大，如果被審驗(yàn)單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資，被審驗(yàn)單位只是為了湊夠足額出資而預(yù)備修改合同、章程以存貨出資，這時(shí)在沒有購買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師最好不要確認(rèn)此存貨投資。
但假如合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資，表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注和取得以下證據(jù)，驗(yàn)證存貨投資：實(shí)物出資清單。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)把實(shí)物出資清單填列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價(jià)、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對(duì)，并實(shí)地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況，在出資清單上記錄審驗(yàn)情況；評(píng)估報(bào)告；投資各方及其被審驗(yàn)單位對(duì)存貨評(píng)估的確認(rèn)書加為國(guó)有資產(chǎn)，要國(guó)資部門的確認(rèn)文件。
注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)關(guān)注投資各方確認(rèn)存貨的價(jià)值是否以評(píng)估報(bào)告為基準(zhǔn)，假如與評(píng)估結(jié)果懸殊大，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)建議被審驗(yàn)單位重新考慮對(duì)存貨的確認(rèn)；財(cái)產(chǎn)交接清單；存貨發(fā)票的復(fù)印件，假如是抵債收到的發(fā)票，由于其購貨方不是投資者，還需要檢查債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)憑證,獲取投資方對(duì)該存貨的所有權(quán)證實(shí)。
③用在租賃的土地上建造的房屋出資
由于建立在租賃土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用權(quán)證，其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能確認(rèn)以此實(shí)物出資。
3 無形資產(chǎn)出資應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
(1)無形資產(chǎn)必須評(píng)估，特別注意評(píng)估方法的選擇問題；
(2)無形資產(chǎn)權(quán)屬及過戶的問題；
須獲取出資者及被審驗(yàn)單位簽署的與驗(yàn)資業(yè)務(wù)有關(guān)的重大事項(xiàng)的聲明書，檢查相關(guān)文件確認(rèn)出資的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)是否設(shè)定擔(dān)保。
4 凈資產(chǎn)出資應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)
(1)改制前后因執(zhí)行不同的會(huì)計(jì)制度引起凈資產(chǎn)較大的出入，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在驗(yàn)資時(shí)根據(jù)改制審計(jì)和評(píng)估確認(rèn)的凈資產(chǎn)折股確認(rèn)改制企業(yè)的出資，與改制后按照新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理之間資產(chǎn)的差額，輕易會(huì)被社會(huì)公眾或其他股東認(rèn)為是驗(yàn)資不實(shí)造成的，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師在接受改制企業(yè)變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)建議被審驗(yàn)單位按照新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的相關(guān)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行改制審計(jì)和評(píng)估，確認(rèn)凈資產(chǎn)，否則，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)在驗(yàn)資報(bào)告的驗(yàn)資事項(xiàng)說明中重點(diǎn)披露該事項(xiàng)。
(2)改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的驗(yàn)資基準(zhǔn)日與驗(yàn)資外勤工作目的間隔太長(zhǎng)。改制企業(yè)由于立項(xiàng)、審計(jì)、評(píng)估后要經(jīng)過一系列的報(bào)批和報(bào)備手續(xù)，改制方案被批準(zhǔn)后方可進(jìn)行驗(yàn)資，這樣往往導(dǎo)致改制基準(zhǔn)日和驗(yàn)資外勤工作日有一定的時(shí)間間
隔，而改制企業(yè)一般是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，不會(huì)因改制工作的進(jìn)行停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，如何處理這段期間的凈資產(chǎn)變化對(duì)驗(yàn)資的影響是控制此類驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。
【例】某有限公司2007年4月30日為改制基準(zhǔn)日，把其凈資產(chǎn)1200萬元折股設(shè)立A股份有限公司，期間其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有間斷，2008年2月3日A公司委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)此作變更驗(yàn)資，截止到2008年1月31EIA公司的凈資產(chǎn)為1600萬元。A公司向注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供了截止到2007年4月30H的改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告，以及截止到2008年1月31日A公司的會(huì)計(jì)報(bào)表及相關(guān)賬簿。
分析：此事項(xiàng)的問題在于根據(jù)改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的驗(yàn)資基準(zhǔn)日與驗(yàn)資外勤工作日的間隔太長(zhǎng)，而且期間業(yè)務(wù)活動(dòng)不斷變化，驗(yàn)資的風(fēng)險(xiǎn)增大，除執(zhí)行一般審驗(yàn)程序外，還應(yīng)考慮對(duì)2007年4月30日至2008年1月31日A公司的財(cái)務(wù)狀況實(shí)施必要的審計(jì)，關(guān)注此期間引起凈資產(chǎn)變動(dòng)的明細(xì)情況以及在改制方案中對(duì)此期間的凈資產(chǎn)變動(dòng)額的歸屬約定以及公司的會(huì)計(jì)處理，并形成相應(yīng)的審驗(yàn)工作底稿。同時(shí)，在驗(yàn)資事項(xiàng)說明中，充分披露該凈資產(chǎn)的變動(dòng)情況。值得注重的是，驗(yàn)資基準(zhǔn)日和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)日期一般不應(yīng)間隔時(shí)間太長(zhǎng)。
(三)報(bào)告環(huán)節(jié)：特別注意格式和行文的規(guī)范
驗(yàn)資報(bào)告，是發(fā)表審驗(yàn)意見的書面文件。出具驗(yàn)資報(bào)告前，應(yīng)獲取出資者和被審驗(yàn)單位與驗(yàn)資業(yè)務(wù)有關(guān)的重大事項(xiàng)的書面聲明。
注意以下幾個(gè)細(xì)節(jié)：
(1)收件人：是指注冊(cè)會(huì)計(jì)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送驗(yàn)資報(bào)告的對(duì)象，一般是指驗(yàn)資業(yè)務(wù)的委托人，驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。
(2)“驗(yàn)資事項(xiàng)說明”作為附件，與驗(yàn)資報(bào)告正文具有同等法律證明效力。
(3)驗(yàn)資報(bào)告的使用，注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告應(yīng)當(dāng)直接送委托人，無須其他單位審定。
(4)驗(yàn)資報(bào)告的時(shí)效：企業(yè)辦理設(shè)立登記或注冊(cè)資本變更登記應(yīng)當(dāng)在會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具驗(yàn)資報(bào)告之日起90日內(nèi)向企業(yè)登記主管機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，超過90W提出申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)重新委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資。
三、驗(yàn)資實(shí)務(wù)中不易處理的具體問題
1 貨幣資金驗(yàn)資中的函證問題
對(duì)貨幣資金進(jìn)行審驗(yàn)時(shí)，一個(gè)最重要的不可缺失的程序就是銀行的函證，按一般人的想法，這是很簡(jiǎn)單并且很容易辦到的。但是，在實(shí)務(wù)中，我們?cè)?jīng)遇到，銀行方面認(rèn)為，他們已經(jīng)出具了資信證明，并且資信證明的抬頭寫的清清楚楚是××?xí)?jì)師事務(wù)所，里面也清楚的說明了資本金賬戶中，股東款項(xiàng)注入的情況，事務(wù)所還要多此一舉，要求他們?cè)谑聞?wù)所的詢證函上蓋章，他們拒不接受，還有一種情況就是，事務(wù)所按照驗(yàn)資指南，備好詢證函到銀行后，銀行拒不接受該詢證函的格式，要求必須使用銀行自定的格式，并且要支付一定的費(fèi)用購買其函證的文本，這使得注冊(cè)會(huì)計(jì)師遇到檢查時(shí)，所用函證的格式不是指南所附的標(biāo)準(zhǔn)格式。
2 實(shí)物資產(chǎn)驗(yàn)資的權(quán)屬問題
新的驗(yàn)資準(zhǔn)則要求，實(shí)物資產(chǎn)的權(quán)屬必須過戶后才能驗(yàn)資，但是，沒有解釋，新設(shè)的公司，產(chǎn)權(quán)如何過戶，還有一旦過戶，各種稅費(fèi)產(chǎn)生，如果新公司因故未設(shè)立成功，還需要再過戶給股東，在實(shí)踐中如何操作。產(chǎn)權(quán)部門是否認(rèn)可將資產(chǎn)過戶到XXX公司(籌)名下?一般的存貨或機(jī)器設(shè)備，如何確認(rèn)其權(quán)屬?按發(fā)票名稱?
3 公司所有制以外的其他單位驗(yàn)資的問題
新的驗(yàn)資準(zhǔn)則明確：被審驗(yàn)單位，是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擬設(shè)立或已設(shè)立的，依法應(yīng)當(dāng)接受驗(yàn)資的有限責(zé)任公司和股份有限公司。但是在實(shí)踐中，常有事業(yè)單位、合伙企業(yè)以及其他所有制形式的單位因資質(zhì)或其他業(yè)務(wù)需求，對(duì)資本金要求審驗(yàn)，有很多招標(biāo)單位并不了解新驗(yàn)資準(zhǔn)則的要求，對(duì)投標(biāo)方會(huì)提出要提交驗(yàn)資報(bào)告等，這樣的業(yè)務(wù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師如何完成?
4 分期出資的具體問題
分次出資可以在若干期限內(nèi)認(rèn)繳注冊(cè)資本。這種制度一方面方便了投資者，另一方面也造成了一些事實(shí)上的重復(fù)出資，給注冊(cè)會(huì)計(jì)師的驗(yàn)資帶來了一定的難度，主要表現(xiàn)在以下三方面：
(1)投資者在認(rèn)繳第一期出資后，公司以某種理由將資金借給股東或其他自然人，然后股東再繳付第二期出資。
(2)股東在認(rèn)繳第一期出資后，公司同某公司簽訂購買原材料或固定資產(chǎn)的協(xié)議，將股東認(rèn)繳的出資款預(yù)付給該公司，不久股東又向公司認(rèn)繳第二期出資款，但在第二期出資的驗(yàn)資截止日，購買協(xié)議約定的交付原材料或固定資產(chǎn)的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定資產(chǎn)。
(3)股東認(rèn)繳第一期出資后，某公司以資金困難為由向公司借款，公司則將股東認(rèn)繳的出資款借給該公司，不久公司又收到了股東認(rèn)繳的第二期出資款。
5 驗(yàn)資報(bào)告的格式問題
驗(yàn)資報(bào)告是要式文書，其表達(dá)的術(shù)語及行文，準(zhǔn)則都有嚴(yán)格的規(guī)范。但凡是承接過驗(yàn)資業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師都可能深有體會(huì)，每次按照審計(jì)準(zhǔn)則要求出具了驗(yàn)資報(bào)告后，工商部門的具體經(jīng)辦人員就要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師按他們的想法修改，并且一定會(huì)反復(fù)幾次的折騰，上午一位經(jīng)辦人員要這樣改，下午改好送去了，另一位又讓那樣改，不然就不通過，而且工商局的要求都是口頭的，沒有書面文件，也沒有工商統(tǒng)一的模板，因此，出現(xiàn)了同一事務(wù)所在同一地方不同的分局辦理的驗(yàn)資報(bào)告格式都不一樣。既然注冊(cè)會(huì)計(jì)師有行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，并在驗(yàn)資報(bào)告上簽字，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，就自然會(huì)對(duì)報(bào)告中的每一個(gè)表述承擔(dān)責(zé)任，工商的具體經(jīng)辦人員隨意修改了驗(yàn)資報(bào)告的內(nèi)容，將來有問題還是注冊(cè)會(huì)計(jì)師承擔(dān)，這個(gè)問題使得夾縫中求生存的注冊(cè)會(huì)計(jì)師陷入尷尬的境地。不按工商局的辦，驗(yàn)資報(bào)告?zhèn)洳涣税福话礈?zhǔn)則的要求寫，將來接受檢查時(shí)又不好解釋，還要受到通報(bào)批評(píng)。
【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值信息； 內(nèi)部控制
中圖分類號(hào)：F233 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》認(rèn)為可靠性是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國(guó)還缺乏有效的市場(chǎng)環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量屬性引入我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其可靠性難以保證。因此，對(duì)于公允價(jià)值計(jì)量屬性是否應(yīng)在我國(guó)推廣應(yīng)用，學(xué)術(shù)界還存在較大的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機(jī)制密切相關(guān)，有效的內(nèi)部控制能提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機(jī)制的構(gòu)建。
一、公允價(jià)值信息控制的必要性
（一）公允價(jià)值信息控制將有效提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量
公允價(jià)值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。在我國(guó)市場(chǎng)中，市場(chǎng)交易有效性不強(qiáng)，難以存在絕對(duì)的公平交易，公允價(jià)值的取得將會(huì)使用估值技術(shù)，公允價(jià)值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強(qiáng)公允價(jià)值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價(jià)值的失真，提高會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）公允價(jià)值信息控制將促進(jìn)內(nèi)部制度的完善
公允價(jià)值信息高度依賴企業(yè)管理當(dāng)局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價(jià)值信息的公允性。公允價(jià)值信息控制過程涉及到公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的確認(rèn)、公允價(jià)值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設(shè)，為公允價(jià)值信息控制機(jī)制的形成提供有力保障。
（三）公允價(jià)值信息控制將有助公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣應(yīng)用
由于我國(guó)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價(jià)值的推廣應(yīng)用。公允價(jià)值信息控制從多個(gè)角度加強(qiáng)管理控制，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價(jià)值信息的透明度，降低公允價(jià)值會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有利于其推廣使用。
二、公允價(jià)值信息控制機(jī)制核心：內(nèi)部控制制度建設(shè)
公允價(jià)值應(yīng)用于會(huì)計(jì)實(shí)踐中，形成公允價(jià)值計(jì)量和披露。謝詩芬（2003）認(rèn)為：“公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計(jì)、假設(shè)和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會(huì)利用這一點(diǎn)，故意制造虛假會(huì)計(jì)信息。”陳國(guó)平（2007）認(rèn)為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價(jià)值成為利潤(rùn)操縱工具的一個(gè)重要因素，為了加強(qiáng)對(duì)企業(yè)管理層的約束，進(jìn)一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要?！蓖鹾＃?007）也指出：“公允價(jià)值的運(yùn)用需要處理及時(shí)響應(yīng)（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進(jìn)一步調(diào)整和理順。”公允價(jià)值信息的計(jì)量與披露都與企業(yè)主體密切相關(guān)，目前公允價(jià)值應(yīng)用中會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價(jià)值信息的生成存在較大會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，因而企業(yè)須不斷加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，才能抑制會(huì)計(jì)舞弊，確保公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性和可靠性，提高公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的決策有用性。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析
隨著公允價(jià)值的應(yīng)用，我國(guó)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強(qiáng)，證監(jiān)會(huì)于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應(yīng)在招股說明書、年度報(bào)告和半年度報(bào)告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的內(nèi)部控制”。公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)信息的披露將增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的理解與信任。公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的應(yīng)用尚不太廣，有關(guān)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)存在不足，這點(diǎn)可以從年報(bào)數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國(guó)有27家上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，本文選取這些上市公司2011年年度報(bào)告作為分析對(duì)象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。
（一） 公允價(jià)值確定方法及其實(shí)際選擇
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理估計(jì)。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估計(jì)基本可以分為以下三個(gè)層次：第一層次是參考活躍市場(chǎng)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格估算公允價(jià)值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整估算公允價(jià)值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進(jìn)行評(píng)估確定公允價(jià)值。我國(guó)目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估的基本方法有：市場(chǎng)法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》，并且規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用方法是市場(chǎng)法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：
1.部分公司忽視披露公允價(jià)值確定方法，公允價(jià)值信息真實(shí)性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，再次是采用市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。也還存在一些公司沒有披露公允價(jià)值的確定方法，如泛海建設(shè)、世茂股份、海島建設(shè)和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額比重超過10%；海島建設(shè)的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例達(dá)到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價(jià)值確定方法將影響公允價(jià)值信息的真實(shí)可靠性，財(cái)務(wù)報(bào)告也容易受到投資者的質(zhì)疑。
2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場(chǎng)法
采用調(diào)查報(bào)告、參考同類或類似房地產(chǎn)價(jià)格確定投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)調(diào)整、參考可比項(xiàng)目成交價(jià)格。公允價(jià)值確定方法以外部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場(chǎng)法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴(yán)謹(jǐn)，有關(guān)制度的執(zhí)行還不到位。
（二）公允價(jià)值內(nèi)部控制內(nèi)容及實(shí)際披露
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇的依據(jù)、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)和估值程序、公允價(jià)值計(jì)量的業(yè)務(wù)處理、對(duì)公允價(jià)值計(jì)量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗(yàn)證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則第20號(hào)――公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)的信息披露（征求意見稿）》也進(jìn)行了規(guī)定。據(jù)筆者對(duì)2011年上市公司年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點(diǎn)不足：
1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關(guān)鍵控制程序
據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制相關(guān)內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件及公允價(jià)值計(jì)量會(huì)計(jì)政策選擇依據(jù)；三是公允價(jià)值確定方式；四是公允價(jià)值計(jì)量處理；五是估值的關(guān)鍵假設(shè)及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點(diǎn)內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設(shè)沒有披露公允價(jià)值計(jì)量條件及依據(jù)、公允價(jià)值確定方式。關(guān)于估值的關(guān)鍵假設(shè)和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點(diǎn)信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重達(dá)到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關(guān)鍵控制程序等信息。
2.公允價(jià)值計(jì)量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報(bào)告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值處理的議案》，方大集團(tuán)有披露《方大集團(tuán)股份有限公司關(guān)于資產(chǎn)以公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關(guān)內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度，這點(diǎn)需要引起重視。
四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制的構(gòu)建
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值會(huì)計(jì)信息的生成要經(jīng)歷公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露等程序。公允價(jià)值計(jì)量屬性的應(yīng)用本身會(huì)存在一定的會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，保障公允價(jià)值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設(shè)。國(guó)內(nèi)對(duì)公允價(jià)值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認(rèn)為公允價(jià)值信息控制機(jī)制框架構(gòu)建應(yīng)包括確認(rèn)控制、計(jì)量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認(rèn)為公允價(jià)值會(huì)計(jì)內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責(zé)。公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)將使其價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，也使公允價(jià)值確認(rèn)、計(jì)量和披露過程中的風(fēng)險(xiǎn)防范顯得至關(guān)重要。
筆者認(rèn)為公允價(jià)值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實(shí)際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務(wù)操作程序、審核審批制度等相關(guān)控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價(jià)值的確定方法需要進(jìn)一步明確，公允價(jià)值計(jì)量的相關(guān)制度要進(jìn)一步完善，尤其要做好關(guān)鍵性程序控制。
（一） 公允價(jià)值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價(jià)值信息控制要點(diǎn)
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的控制涉及到多個(gè)部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門、財(cái)務(wù)部門、內(nèi)部審計(jì)部門、董事會(huì)、股東大會(huì)，因而公允價(jià)值信息控制要明確各部門的權(quán)責(zé)，做好以下幾點(diǎn)關(guān)鍵性程序控制：
1.公允價(jià)值取得、審核及審批控制
公允價(jià)值的取得宜采取市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告或評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)著收集公允價(jià)值信息的責(zé)任，應(yīng)成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。財(cái)務(wù)部門審核商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關(guān)鍵性假設(shè)、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的公允性，選擇的可比項(xiàng)目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場(chǎng)交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財(cái)務(wù)部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門加強(qiáng)信息溝通及反饋。董事會(huì)嚴(yán)格履行審批公允價(jià)值的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部門提交的公允價(jià)值變動(dòng)分析報(bào)告，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況帶來重大影響的要提交股東大會(huì)決定。
2.公允價(jià)值核算控制
只有正確地對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量核算才能使財(cái)務(wù)報(bào)告信息真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)部門據(jù)以會(huì)計(jì)核算的公允價(jià)值以經(jīng)過董事會(huì)、股東大會(huì)審批的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告或資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)，其公允價(jià)值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認(rèn)納入公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的公允價(jià)值計(jì)量條件；二是確認(rèn)轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)條件是否滿足；三是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量賬務(wù)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，包括公允價(jià)值的賬戶設(shè)置及其使用。
3.公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制
公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)應(yīng)用時(shí)間還不長(zhǎng)，不論是會(huì)計(jì)人員還是資產(chǎn)評(píng)估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對(duì)公允價(jià)值信息開展審計(jì)是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計(jì)部門或者委托外部機(jī)構(gòu)承擔(dān)審計(jì)監(jiān)督任務(wù)，審計(jì)監(jiān)督方面的控制包括公允價(jià)值計(jì)量報(bào)告書的審查、估值模型的合理性及計(jì)算結(jié)果的驗(yàn)證、財(cái)務(wù)部門賬務(wù)處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評(píng)價(jià)。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報(bào)規(guī)則的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會(huì)、股東大會(huì)對(duì)外披露公允價(jià)值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計(jì)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息；二是披露的報(bào)告書具備有關(guān)部門責(zé)任人的簽章；三是注意披露公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制度的有效性評(píng)價(jià)及存在的估值假設(shè)、不確定因素。
五、結(jié)論
公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的應(yīng)用尚不十分成熟，從上市公司年報(bào)數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)及其披露比較薄弱，影響投資者對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價(jià)值信息控制機(jī)制，明確各部門的權(quán)責(zé)，做好關(guān)鍵性程序控制，包括公允價(jià)值取得、審核及審批控制，還有公允價(jià)值核算控制、公允價(jià)值審計(jì)監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息控制機(jī)制不僅能防范會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，也將會(huì)增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息可靠性，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量屬性在我國(guó)的推廣使用。
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個(gè)人購房合同范本1售房方（甲方）：
身份證號(hào)碼：
購房方（乙方）：
身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達(dá)成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號(hào)
2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**。該房產(chǎn)的總占地面積：**。
3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計(jì)房?jī)r(jià)*拾*萬*千*百*拾*元整。
二、甲方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號(hào)：
土地證編號(hào)：
三、房屋四界：東： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價(jià)格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五、甲方應(yīng)有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關(guān)，并非危房。
六、甲方應(yīng)保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應(yīng)該向有關(guān)部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費(fèi)用。
（1）甲方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收甲方的交易額的____%的交易費(fèi)；承擔(dān)公證費(fèi)、協(xié)議公證費(fèi)。
（2）乙方承擔(dān)房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應(yīng)征收乙方的交易額的____%的交易費(fèi)，承擔(dān)房產(chǎn)交易中國(guó)家征收的一切其他稅費(fèi)
八、甲方應(yīng)給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費(fèi)用。
九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設(shè)施的使用方式。
十、乙方購買甲方該項(xiàng)房產(chǎn)，所有費(fèi)用均屬于××個(gè)人出資購買，其所有權(quán)完全屬于××個(gè)人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有權(quán)證》
（二）《國(guó)有土地使用證》
（三）賣方上級(jí)主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。
（四）該項(xiàng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。
（五）該項(xiàng)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測(cè)繪圖紙。
十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
十三、 本協(xié)議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）
代表：（簽 字）
年 月 日 年 月 日
個(gè)人購房合同范本2賣方： 姓名： 性別： 出生日期：
國(guó)籍： 住址： 電話： 身份證號(hào)碼：
買方： 姓名： 性別： 出生日期：
國(guó)籍： 住址： 電話： 身份證號(hào)碼：
買賣雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)法律，經(jīng)過友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣方有房產(chǎn) 個(gè)單元，坐落在 市 第 座 樓 單元，合計(jì)面積 平方米。現(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣給買方。售價(jià)為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（原樓價(jià)為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整）。
二、買方對(duì)上述房屋已核實(shí)，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關(guān)資料，同意交付上述房產(chǎn)價(jià)款。買賣雙方一致自愿成交。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)證書到 市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。
五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時(shí)，概由賣方負(fù)責(zé)，與買方無關(guān)。
六、買方交付房產(chǎn)價(jià)款后，而賣方不能交房時(shí)，則賣方應(yīng)即退回房產(chǎn)價(jià)款，并負(fù)責(zé)賠償買方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時(shí)雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，如不能解決時(shí)，按下列第（ ）項(xiàng)方式解決：
1、向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；
2、依法向人民法院起訴。八、本合同自雙方簽署后經(jīng) 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
一、涉及貨幣出資的事項(xiàng)分析
事項(xiàng)1:自然人甲、乙、丙、丁共同出資組建A有限責(zé)任公司,合同規(guī)定甲、乙、丙、丁分別出資人民幣25,000元,各占注冊(cè)資本的25%。注冊(cè)會(huì)計(jì)師實(shí)施了必要的審驗(yàn)程序,即向銀行函證,核對(duì)函證、銀行對(duì)賬單和進(jìn)賬單是否一致,檢查進(jìn)賬單真?zhèn)魏鸵厥欠裢陚?并審驗(yàn)了注明投資款10萬元的進(jìn)賬單。
分析:注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)該事項(xiàng)的審驗(yàn)符合《獨(dú)立審計(jì)實(shí)務(wù)公告1號(hào)一驗(yàn)資》及其規(guī)范指南的要求,但為了避免:(1)各個(gè)自然人之間代為出資而引起的權(quán)責(zé)糾紛。注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得的進(jìn)賬單上顯示的是各出資者繳款的匯總金額,不能反映各個(gè)投資人實(shí)際出資情況,如果某個(gè)出資人如丙方?jīng)]有資金,私下協(xié)議由其他出資人代為墊付,這在注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得的證據(jù)中沒有辦法得知,并且在各個(gè)出資人擬設(shè)立公司的良好關(guān)系下,他們也不會(huì)把實(shí)情告訴注冊(cè)會(huì)計(jì)師。但一旦出資人之間出現(xiàn)矛盾,其權(quán)責(zé)無法私下調(diào)和需要司法介入時(shí),代為出資方可能會(huì)控告注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資報(bào)告不實(shí),因?yàn)閷?shí)際情況是丙方?jīng)]有出資;(2)出資人用借款出資,取得驗(yàn)資報(bào)告拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,立即抽逃資本還債。注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)關(guān)注和取得以下證據(jù):(l)證明各個(gè)自然人經(jīng)濟(jì)狀況的資料;(2)由各個(gè)出資人、被審驗(yàn)單位簽名蓋章的“出資人貨幣出資清單”。如果某一出資人的經(jīng)濟(jì)狀況不能保證其貨幣出資,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎出具驗(yàn)資報(bào)告;如果存在代為出資的情況,注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)取得由出資方、代為出資方共同簽名的“委托受托代為出資協(xié)議”,并關(guān)注出資方和代為出資方的權(quán)利義務(wù),尤其是代為出資款的償付條款的規(guī)定。
事項(xiàng)2:甲、乙、丙三方共同出資組建A外商投資公司,注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)三方投入A公司的貨幣資金時(shí),發(fā)現(xiàn)一張 3月2目的300萬元的轉(zhuǎn)賬憑證是B公司轉(zhuǎn)入A公司,A公司提供了一份由B公司出具的“B公司轉(zhuǎn)入A公司的貨幣資金300萬元是B公司欠乙、丙兩公司的款項(xiàng)”的證明材料,要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師把300萬元驗(yàn)證為乙、丙兩公司對(duì)A公司的貨幣出資。
分析:注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以通過審驗(yàn)證明3月2日確有 300萬元的貨幣資金進(jìn)入 A公司,但對(duì)于 300萬元貨幣資金的權(quán)屬及其是否屬于投資款尚沒有取得令人滿意的證據(jù),注冊(cè)會(huì)計(jì)師遇到這種事項(xiàng)必須小心,因?yàn)槲覈?guó)尚沒有關(guān)于代為投入出資款的法規(guī)規(guī)定,而且代為投入出資款的雙方串通弄虛作假的可能性較大,因此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師最好不審驗(yàn)這種情況的出資。但如果現(xiàn)實(shí)中要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)這種事項(xiàng)進(jìn)行審驗(yàn),注冊(cè)會(huì)計(jì)師還應(yīng)關(guān)注和取得以下證據(jù):(1)乙、丙公司和B公司之間的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)行為及其所欠款項(xiàng)的原始憑證的復(fù)印件;(2)乙、丙公司和B公司共同簽名的“委托受托代為投入出資額的協(xié)議”,并得到A公司和甲方的同意;(3)乙、丙公司共同簽名的“貨幣出資聲明書”,主要注明300萬元貨幣出資各占的份額;(4)乙、丙公司財(cái)務(wù)狀況及其資料。如果不能取得以上證據(jù)或根據(jù)取得的證據(jù)表明B公司欠乙、丙公司的款項(xiàng)不可信,注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能確認(rèn)此貨幣出資。
事項(xiàng)3:注冊(cè)會(huì)計(jì)師一進(jìn)駐被審驗(yàn)單位S公司,S公司就給注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供了完整的驗(yàn)資證據(jù)和相關(guān)材料,其中包括出資方甲方貨幣出資的銀行進(jìn)賬單、銀行對(duì)賬單以及向銀行詢證函回國(guó)。
分析:在驗(yàn)資實(shí)務(wù)中,被審驗(yàn)單位能夠提供出較完善的驗(yàn)資相關(guān)資料,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師來講,是一件幸事,但驗(yàn)資應(yīng)是注冊(cè)會(huì)計(jì)師主動(dòng)取證的過程,“主動(dòng)取證”不是被審驗(yàn)單位提供什么資料,注冊(cè)會(huì)計(jì)師就驗(yàn)證什么,而是注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)驗(yàn)證目標(biāo)的需要,設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序,在有效控制審驗(yàn)程序?qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù),因此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)貨幣資金進(jìn)行驗(yàn)證時(shí),不僅要謹(jǐn)慎地審驗(yàn)被審計(jì)單位提供的進(jìn)賬單和銀行對(duì)賬單的真?zhèn)?還應(yīng)親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函,詢證函不能讓被審驗(yàn)單位一并辦理,以避免被審計(jì)單位和銀行的串通作弊而提供虛假證據(jù)。
二、涉及非貨幣資產(chǎn)出資的事項(xiàng)分析
事項(xiàng)個(gè)甲方以一新建的房屋建筑物投入被審驗(yàn)單位A公司,并提供了建筑房產(chǎn)的決算書、付款憑證,以及該房屋所占土地的租賃協(xié)議,土地租賃期為20年。
分析:雖然造房屋確實(shí)為甲方建造,但由于它建在租賃土地上,不能取得土地證,其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛,注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能確認(rèn)甲方以此實(shí)物出資。
事項(xiàng)5:甲方以一批抵債收回的存貨投入被審驗(yàn)單位A公司,不能提供存貨的發(fā)票,僅提供了某具有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)存貨所做的評(píng)估報(bào)告。
分析:由于存貨價(jià)值、存在性和權(quán)屬的變動(dòng)性大,因此以存貨投資的驗(yàn)證本身風(fēng)鹼性大,初果被審驗(yàn)單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資,被審驗(yàn)單位只是為了湊夠足額出資而準(zhǔn)備修改合同、章程以存貨出資,這時(shí)在沒有購買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下,注冊(cè)會(huì)計(jì)師最好不要確認(rèn)此存貨投資。但如果合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資,表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注和取得以下證據(jù),驗(yàn)證存貨投資:(1)實(shí)物出資清單。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)把實(shí)物出資清單鎮(zhèn)列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價(jià)、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對(duì),并實(shí)地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況,在出資清單上記錄審驗(yàn)情況;(2)評(píng)估報(bào)告;(3)投資各方及其被審驗(yàn)單位對(duì)存貨評(píng)估的確認(rèn)書,如為國(guó)有資產(chǎn),是國(guó)資部門的確認(rèn)文件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)關(guān)注投資各方確認(rèn)存貨的價(jià)值是否以評(píng)估報(bào)告為基準(zhǔn),如果與評(píng)估結(jié)果懸殊大,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)建議被審驗(yàn)單位重新考慮對(duì)存貨的確認(rèn);(4)財(cái)產(chǎn)交接清單;(5)存貨發(fā)票的復(fù)印件,如果是抵債收到的發(fā)票,由于其購貨方不是投資者,還需要檢查債務(wù)重組協(xié)議及其相關(guān)憑證,獲取投資方對(duì)該存貨的所有權(quán)證明。
事項(xiàng)6:注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了A公司變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)。A公司原注冊(cè)資本為100萬元,甲方投入的工業(yè)訣竅25萬元,占注冊(cè)資本的250。A公司運(yùn)營(yíng)幾年后的其無形資產(chǎn)一工業(yè)訣竅的賬面價(jià)值為10萬元。這時(shí),A公司增資擴(kuò)股,其注冊(cè)資本為200萬元,甲方以某一專利權(quán)40萬元投入A公司。
分析:注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)于無形資產(chǎn)的投入驗(yàn)證,除檢查知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資清單中的名稱、有效狀況、作價(jià)等內(nèi)容是否符合協(xié)議、合同、章程的規(guī)定;檢查無形資產(chǎn)的評(píng)估情況及其投資各方的確認(rèn)情況;檢查無形資產(chǎn)的權(quán)屬證書以及無形資產(chǎn)交接手續(xù)和交接清單外,還應(yīng)關(guān)注無形資產(chǎn)投入占注冊(cè)資本的比例是否符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。即演算知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入占變更后注冊(cè)資本的比例是否超過20%(如果是省部級(jí)高新科技部門認(rèn)可的高新技術(shù)成果出資,(可達(dá)35%)該事項(xiàng)中知識(shí)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入所占比例為(25+40)/200=32.5%,超過了20%,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)建議A公司增資時(shí)把專利權(quán)中價(jià)值25萬元確認(rèn)為甲方的資本投資,專利權(quán)其余不可分割的價(jià)值15萬元經(jīng)投資各方的協(xié)商確認(rèn)為A公司對(duì)甲公司的負(fù)債或資本公積。
事項(xiàng)7:注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了對(duì)A公司的設(shè)立驗(yàn)資業(yè)務(wù),了解到甲方投入到A公司的機(jī)器設(shè)備、貨幣資金會(huì)計(jì)數(shù)額超過甲公司凈資產(chǎn)的50%;乙方對(duì)A公司投入的房屋建筑物、專利技術(shù)合計(jì)為100萬元,而己公司近年來報(bào)表確認(rèn)凈資產(chǎn)均為負(fù)數(shù)。
分析:此事項(xiàng)的問題在于出資方違背了公司法關(guān)于對(duì)外投資的規(guī)定,以及出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債時(shí),注冊(cè)會(huì)計(jì)師是否可以接受驗(yàn)資委托企業(yè)。雖然《公司法》第十二條規(guī)定“公司向其他有限責(zé)任公司、股份有限公司投資的,除國(guó)務(wù)院規(guī)定的投資公司和控股公司外,所累計(jì)投資額不得超過凈資產(chǎn)的50%,在投資后,接受被投資公司以利潤(rùn)轉(zhuǎn)增的資本,其增加額不包括在內(nèi)?！钡珱]有相關(guān)法規(guī)明確規(guī)定公司不能接受出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50%時(shí)的出資。因此,只要注冊(cè)會(huì)計(jì)師取得被審驗(yàn)單位有關(guān)管理部門設(shè)立或變更的批準(zhǔn)文件,以及其合同、章程、相關(guān)協(xié)議,注冊(cè)會(huì)計(jì)師可以接受此種情況的驗(yàn)資委托,但應(yīng)注意這樣的驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)大,容易出現(xiàn)出資方虛假出資、出資后抽逃資本以及出資方逃廢債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn),因此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)謹(jǐn)慎地關(guān)注出資方的財(cái)務(wù)狀況,并在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后加解釋說明段予以充分披露出資方長(zhǎng)年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50%等情況。
三、凈資產(chǎn)出資事項(xiàng)分析
事項(xiàng)8:注冊(cè)會(huì)計(jì)師承接了A股份有限公司的變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)。A公司是由A國(guó)有企業(yè)改制而來的,改制前A企業(yè)執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度,在改制審計(jì)和評(píng)估時(shí),凈資產(chǎn)的確認(rèn)都是以工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度確認(rèn)的價(jià)值為基礎(chǔ),改制后按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí),A公司的凈資產(chǎn)因計(jì)提各項(xiàng)減值而減少。
分析:注冊(cè)會(huì)計(jì)師在驗(yàn)資時(shí)根據(jù)改制審計(jì)和評(píng)估確認(rèn)的凈資產(chǎn)折股確認(rèn)改制企業(yè)的出資,與改制后按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理之間資產(chǎn)的差額,容易被社會(huì)公眾或其他股東認(rèn)為是驗(yàn)資不實(shí)造成的,因此,注冊(cè)會(huì)計(jì)師在接受改制企業(yè)變更驗(yàn)資業(yè)務(wù)時(shí),應(yīng)建議被審驗(yàn)單位按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的相關(guān)會(huì)計(jì)處理進(jìn)行改制審計(jì)和評(píng)估,確認(rèn)凈資產(chǎn),否則,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后的說明段說明該事項(xiàng)。
事項(xiàng)9:A國(guó)有企業(yè)2000年7月31日為改制基準(zhǔn)日,把其凈資產(chǎn)1,200萬元折股設(shè)立A股份有限公司,期間其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)沒有間斷,在2001年2月3日A 公d委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)此作變更驗(yàn)資,截止到2001年A公司的凈資產(chǎn)為對(duì)萬元。A公司向注冊(cè)會(huì)計(jì)師提供了截止到2000年7月31日的改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告,以及截止到2001年1月31日A公司的會(huì)計(jì)報(bào)表及其相關(guān)賬簿。
分析:此事項(xiàng)的問題在于根據(jù)改制審計(jì)報(bào)告和評(píng)估報(bào)告確認(rèn)的驗(yàn)資基準(zhǔn)日與驗(yàn)資外勤工作日的間隔太長(zhǎng),而且期間業(yè)務(wù)活動(dòng)不斷變化,驗(yàn)資的風(fēng)險(xiǎn)增大,如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師根據(jù)相關(guān)情況的了解認(rèn)為驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn)不能承受,可以拒絕接受業(yè)務(wù)委托;如果注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)為自己可以控制和承擔(dān)此驗(yàn)資風(fēng)險(xiǎn),除執(zhí)行一般審驗(yàn)程序外,還應(yīng)考慮對(duì)2000年7月31 日至2001年1月31日A公司的財(cái)務(wù)狀況實(shí)施必要的審計(jì),關(guān)注期間引起凈資產(chǎn)變動(dòng)的明細(xì)情況,并形成相應(yīng)的審驗(yàn)工作底稿。同時(shí),在驗(yàn)資報(bào)告的意見段后增加說明段,充分披露該凈資產(chǎn)的變動(dòng)情況。值得注意的是,驗(yàn)資基準(zhǔn)日和注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)日期一般不應(yīng)間隔時(shí)間太長(zhǎng)。
