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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產調控研究論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、回顧房地產宏觀調控政策
房地產宏觀調控指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年我國對房地產進行了重要宏觀調控。1993年～1996年我國房地產行業第一次出現過熱的現象，主要體現在我國的沿海城市（海南等），為了抑制房地產行業的泡沫經濟，國家出臺了“國16條”。1998年～2002年在此期間爆發金融危機，我國的經濟出現萎縮現象，房地產行業也進入了低靡。為此，國家出臺了“23號”文件，文件指出必須刺激消費，拉動內需。2003年～2005年我國房地產行業再次出現過熱現象，由于土地使用權必須實施相關的方式取得，導致房價大幅度攀升。為此國家出臺了“121號”文件和“18號”文件。2005年～2007年房地產行業依舊保持上揚趨勢，主要以我國沿海城市為主，價格不斷攀升，為此國家出臺“國八條”“國六條”等相關文件。2008年～2010年房地產行業開始走向泡沫，短短三年中，房地產行業從低靡走向高飽和狀態，房價依舊繼續攀升，為此國家出臺“國十條”等相關政策。最新的調控政策無非是同志在十報告中表述，必須建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求。
二、中國房地產行業政策現狀
1、第二套房貸
第二套房貸的政策比第一套房貸在審查、放貸環節嚴格許多，目的在于限制一部分群體通過炒房影響房價的正常狀態，與此同時，第二套房貸的政策也影響了居民的購房需求及成本等方面的控制。
2、存款準備金利率
存款準備金利率的調整是國家為了控制房地產行業泡沫經濟的手段之一，我國從2006年以來，存款準備金利率的調整不下十次，光2011年上半年就調整了6次，目的在于控制相關金融體系，存款準備金利率的調整不僅影響是對房地產行業而言，認識對整個金融體系的收控。
3、保障房政策
保障房政策是國家在2008年年底正式出臺，保障房政策主要是為了住房困難家庭解決住房問題，同時還開展了棚戶區住房改造計劃。保障房政策的出臺影響了國家房地產行業，對房地產行業是一個不小的沖擊，沖擊來源于中小收入群體對購房的需求。
4、限購政策
限購政策是國家在2010年4月份出臺，先后對51個城市做出相關政策要求，主要是對當地居民采取“限二禁三”，對非當地居民采取“限一禁二”。此政策一經出臺對已經搖搖欲墜的房地產行業來說是一個不小的打擊，不過對于國家出臺的任何政策我們都分析有兩面性，再次控制房地產行業的泡沫經濟。
三、中國房地產業發展存在的問題
1、房地產市場還不夠穩定
房地產市場還不夠穩定主要體現在城市區域的劃分（一級城市、二級城市、三級城市等），一級城市房地產市場活躍度相對穩定，同時，二手房交易也相對穩定，對于二級城市、三級城市來說房地產市場在結構制度上有所欠缺，與此相連的二手房交易體系也不夠健全。
2、房地產市場客戶量不穩定
目前，房地產市場客戶量的不穩定體現在二級、三級城市。一級城市的房地產供應量已經達到飽和，房地產商紛紛涌入二級、三級城市，卻造成了有房無客戶的現狀，有研究報告顯示，只要擁有手機的人每天至少可以接3～4個房地產開發商發來的銷售短信，或接到相關的銷售電話，盲目開發卻給開發商帶來風險。與此同時，給開發商帶來的風險也影響著相關連帶市場。
3、房地產市場開發商的能力大小
據統計，我市具有房地產開發商資格的企業就有500家以上，雖然有500家以上但是實力卻不等，與國家的開發商企業實力相比還是有很大的差距，從我市房地產開發商來看實力就有所不等，比如：香港豪德、中航、時間控股等都是我國有名的開發商。
4、房價過高
房價過高是影響居民購房的關鍵之一，與此同時，居民的購買力也決定房地產行業的興衰。目前現狀來看，我國居民的購房能力始終低于房地產發展的速度。
四、改善房地產行業現狀的建議
房地產行業是我國經濟迅速發展不可或缺的產業之一，房地產行業的興衰直接影響我國經濟的發展，房地產行業的發展能加快城市發展的進程。這里需要注意的是如何調控房地產行業的現行狀況和如何控制泡沫地產。房地產行業經久不衰，但是需要國家的相關政策保障以及居民購買力的支持。
（作者單位：江西應用技術職業學院工商管理系）
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【關鍵詞】財務分析 盈利能力 現金流量
一、企業概況
萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務，是中國大陸首批公開上市的企業之一，于1991年1月29日在深交所正式掛牌交易，公司通過配售和定向發行新股2836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。近年來，萬科憑借對經營環境變化的敏銳嗅覺和及時應對，公司業績逐年上升。僅2011年，公司就取得了700多億元的營業收入，營業利潤達280多億元，占主營業務收入的98%，到2012年，公司總市值達790多億元，居同行榜首?？梢哉f，不管是主營業務收入、市場占有率、還是凈利潤等，萬科都在同行中遙遙領先，并有望一直保持著這種發展勢頭。
二、企業財務狀況分析
（一）企業資產負債分析
1.萬科資產負債現狀。資產負債是一家企業的骨骼，理解資產負債結構及其發展狀況是分析一家財務及盈利狀況的基礎。因此，我們通過縱橫對比來分析公司近幾年的資產負債情況及其發展趨勢，從而了解公司資產負債的合理性。2009～2012年，萬科的資產總額分別為1376億、2156億、2962億、3788億元，年均增長率均在27%以上，且有望繼續保持這一高速增長的態勢。而與此同時，萬科的負債總額分別為92億、1611億、2284億、2967億元，其年均增長率更是高達29%以上?？梢姡镜馁Y產總額在保持高速的增長的同時，其債務比率增長的速度更加快。
2.萬科資產負債增長的橫向對比分析。從橫向對比來看（見表1），2011年萬科的資產增長率為37.36%，高于同期招商地產、保利地產和金地集團。2011年萬科的負債增長率為41.80%，略低于同期招商地產的43.23%，高于保利地產的31.42%和金地集團的32.28%，可見萬科的資產負債總額增長率略高于同行業的其他企業，且處于合理水平，足見萬科在行業中的領頭地位。我們還發現：幾乎各家房地產企業的負債增長率都領先于其資產增長率，說明在整個房地產行業處于快速發展的機遇下，其現金流量比較缺乏，但都很擅長運用財務杠桿來促進企業的更快發展。
（二）企業現金流量分析
首先，從經營活動現金流量來看，公司銷售商品收到的現金呈現出穩步增長態勢，且大大超過主營收入，表明公司的營業收入過度集中。2008年以后，萬科的現金流量與凈利潤之比快速上升，但2011年由于受政府對房地產行業調控的影響，企業的現金流量與凈利潤之比以及現金凈流量均出現負增長，表明在政府對房地產行業打壓的大背景下，公司的現金需求壓力開始加大，甚至導致資金鏈斷裂的風險，其經營風險開始加大。其次，投資活動的現金流量方面，萬科的投資活動現金凈流量不斷上升。近幾年，房地產行業發展迅猛，企業規模逐漸擴大，要求企業不斷增加資產投資，而且房地產行業不同于一般企業，對于像土地等不動產投資需求更大，再加上我國房價和地價的不斷攀升導致了房地產企業對投資活動資金需求的進一步加大。最后，在籌資活動現金流量上，因為房地產行業是資金密集型類，企業的項目開發需要大量的資金支持，所以籌資活動對該行業顯得尤為重要。2008～2012年，萬科的籌資活動現金流量由58.66億增長到162.86億元，且萬科的資本結構對負債有較大的依賴性：主要依靠負債籌資，其資產負債率平均為60%。
三、企業盈利能力及利潤分配狀況
（一）公司的盈利狀況分析
從表3可知，萬科的銷售毛利率、主營業務利潤率和凈資產收益率都呈現出穩步增長的趨勢，具體來看，主營業務收入從2008年的4099177.92萬增長到2012年的10311624.51萬元，增長幅度為151.55%，年均增長率30.31%。與此同時，該公司的三項費用（經營、管理和財務費用）也大幅度增加，其他幾項指標也均呈現出快速增長的態勢，表明公司的規模和效益也在同步增長。此外，公司的銷售毛利率與主營業務利潤率亦出現同步變動，可見凈利潤主要來源于正常經營所得，盈利能力增長穩定。另外，對比2010～2012年的數據可知，萬科的銷售毛利率和主營業務利潤率均出現小幅下降，這是因為政府對房地產行業的調控和整個行業競爭的加劇。總體來說，萬科的贏利狀況仍處于行業的較高水平，表明該公司的增長能力較強。
（二）利潤分配狀況分析
由表4所示，各指標額均快速增長，說明近幾年公司的經營業績很好，盈利水平較高，對投資者有較強的吸引力。2008-2011年，萬科的分紅派息方案分別為：每十股派現金1.0元、0.5元、0.7元、1.0元，可見2008年公司的分紅比例是很高的，之后由于受金融危機的影響2009年的分紅派息比例較上一年大幅降低，直到2010年以后才逐步回升，這主要得益于整個行業的盈利狀況的改善。同時，與行業其他企業相比，萬科的盈利水平和分紅派息比例都處于較高的水平，這不僅得益于整個行業經營環境的改善，更重要的是公司的品牌化戰略和經營績效的改善。目前，在國家加強對房地產行業宏觀調控的背景下，筆者認為，雖然短期內萬科的業績會受到較大的影響，但政府的調控政策也將加速整個房地產行業的整合和優勝劣汰。尤其是金融政策的變換，不僅對公司拓展融資渠道提出了更高的要求，而且有助于公司整合行業資源，憑借雄厚的資金實力和品牌化優勢，萬科將會得到更好的發展。
四、存在的問題分析
（一）融資渠道過于單一，結構不合理
房地產的開發投資規模大、周期長，資金需求大，所以它們常受融資問題的困擾。通過萬科的資產負債表我們發現，它的負債比率是很高的，且負債總額增長迅猛。萬科所獲得的資金大都來源于銀行貸款或按揭貸款，一旦房地產市場進入低迷時候，企業將出現資金周轉不暢，融資難度加大的困境，只能求助于一些金融中介機構，那融資成本是非常高的。這些企業主要是通過發行股票、預付定金、賒銷商品和銀行貸款等來融資，但政府對房地產企業利用股票籌資亦監管嚴格，通常僅少數大型企業方可以IPO的方式來籌集資金。于是，我國的房地產企業仍是以銀行貸款為主進行籌資，這無疑加劇了商業銀行的風險。
（二）企業的財務和盈利狀況波動較大
通過分析萬科的財務報表可知，無論是公司的資產負債情況，還是現金流量或者每股收益等，都存在著較大的波動性。這說明公司的經營績效受宏觀經濟和政府的宏觀政策的影響較大。特別是2008年金融危機和最近兩年的政府對房地產行業的宏觀調控政策，使得房地產企業的業績表現更是大起大落。作為行業龍頭的萬科，相對于其他企業而言有著更強的風險抵御能力，而在行業景氣的時候，其業績則會率先反彈，這一點我們可以從公司的歷年每股收益中可以看出。
（三）資本結構不太合理
經過多年發展，萬科已成為房地產行業的領跑者，無論是它的公司治理、經營戰略還是品牌管理都已成為行業的典范。但是，將萬科公司的資本結構和行業其他企業（國內和國外的房地產公司）進行對比分析，我們發現其資本結構離最優狀態還是有一定得差距。這主要表現在：負債規模略有保守，負債結構不合理和股權結構相對分散。為此，公司應結合自身的成長環境、整個行業形勢和政府相關鼓勵政策等不斷優化公司的資本結構，這樣才能使其財務管理與內部控制更加合理。
五、對策與建議
（一）鼓勵多元化融資
我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，其融資渠道主要是銀行貸款。作為行業龍頭的萬科也不例外，雖然萬科通過股權融資獲得了一部分資金，但相對于其自身的發展而言，還是遠遠不夠的。特別是對于短期資金的需求，主要還是依賴于銀行貸款。這種一元化的融資方式對于公司的長期發展是很不利的。因此，建立健全多元化融資市場，不但可以降低銀行風險，更有利于促進房地產業的可持續健康發展。
（二）強化現金流管理，加強內部控制，增強抵御風險能力
為應對現金流不足問題，房地產企業應該將現金流管理提高到戰略高度，制定明確的企業發展戰略，鼓勵銷售，加強資金回籠，緩解現金流壓力。同時，應加強企業的現金流預算，根據需要選擇適當的開發和經營策略，對各階段經營活動中的現金流進行嚴格監督，確保企業的現金流管理有序、可控進行。此外，建立獨立的管理機構專門負責現金流集中管理，對企業的重大業務實行責任追究制，確?，F金流的流暢安全，提高現金的周轉速度，不斷增強企業的市場競爭力和抵御風險的能力。
（三）推進公司品牌化戰略，實現企業盈利最大化
萬科自成立之初就關注于企業的品牌化戰略，并且取得了一定的效果。但是由于公司品牌定位不明晰，導致傳播定位不明確，使得公司的品牌化戰略沒有達到預期的效果。因此，萬科應繼續推進品牌戰略管理，鼓勵品牌創新，打造專業高效的銷售、服務流程，與客戶建立長期良好的密切合作關系，以優質產品和服務及品牌效應取勝，在客戶群中樹立良好的品牌形象。在房地產行業競爭加劇的今天，積極推進公司的品牌化戰略，提高客戶的滿意度與忠誠度，更是企業實現盈利最大化的基礎。
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【關鍵詞】樓市調控 房地產 發展趨勢
為了進一步調控房地產業，保證其健康發展，我國政府頒布了相關政策或者法律法規，力圖控制當前我國房價上漲過快的發展趨勢。2011年，國務院頒布了“國八條”，將之前的房地產法令作了進一步細化，鞏固和擴大了房地產業調控發展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產企業難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經濟發展的支柱行業之一，房地產業的停滯不前，對我國的國民經濟發展造成了一定負面影響。
在當前樓市政策地不斷深入下，房地產業的發展已經不是某個企業所能控制的，而是整個行業發展的必然趨勢。下面，筆者將對當前樓市調控背景下，我國房地產行業的發展趨勢進行深入探討。本論文的研究對于未來房地產業的發展及研究過程會產生一定的啟示。
房地產業的規?；洜I不斷深入
在國家的樓市調控背景下，我國的房地產業發展情況發生了重大變化，規?；洜I的趨勢不斷深入。進入新世紀以來，我國對房地產的需求量，特別是普通住宅及經濟適用房的需求量進一步提高，這導致我國的房地產業發展過熱。同時，房地產的市場準入門檻進一步降低，很多小型的、并不具備相應資質的企業也躋身于房地產行業。但近幾年來，我國的房地產業供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產企業面臨著巨大的發展壓力，很多企業已經瀕臨破產。此時，國家出臺相關政策，例如國家制定了商品房預售政策等，保證房地產企業能夠獲得足夠的發展資金而正常運營。房地產業的規模化經營已經成為我國房地產行業發展的必然趨勢。據我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產企業的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經突破8000億元。
同時，由于我國當前房地產行業發展緩慢，不少企業開始相互抱團，共同應對危機，各種行業論壇不斷建立，尤其是中國地產金融拓展聯盟的成立，為各個會員提供了最大的房地產項目池，同時為其發展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯盟中各種會員的生存發展需求。在當前樓市調控背景下，我國的房地產行業的規模化經營趨勢將會進一步提高。
房地產行業內的資產質量將會進一步提高，其運作能力也會進一步加強
對房地產業資產質量的理解，我們可以從兩個方面進行：第一，土地的質量。第二，資產配置的能力。但就當前我國房地產業的發展情況來看，大部分房地產企業都只關注土地的儲備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產土地，都不能進行延續開發。從資金方面來說，2011年我國房地產上市企業的資產負債率的平均值為63.58%，已經突破了最大資產負債比例，對房地產業的健康發展造成了嚴重威脅。而在當前樓市調控背景下，我國的各個房地產企業將會面臨著更加嚴重的資金缺乏狀態。如何籌到更多的發展資金，保證其順利發展，已經成為我國房地產企業面臨的重要發展任務之一。
這就要求房地產企業進行改革創新，擴大融資渠道，提高其運作能力。首先，房地產企業應該加強自己的信譽建設，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發展基金。其次，部分房地產上市公司要進行股票發行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發行相關的債權等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產行業實現落地。這就需要我國各個部門，包括建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制，共同為REITs提供配套發展環境。
房地產行業的深度并購趨勢將會進一步加強
自2010年以來，國家的房地產調控政策進一步加強，手段也在不斷提高。為了應對這些政策，我國房地產企業的并購實例正在不斷增多。相關數據顯示，近2010年，我國房地產業的并購實例有84起，占我國全部行業并購實例的13.5%，并購金額超過3億美元。當前，我國房地產業的并購實例還在不斷地深入。一些中小房地產企業發展能力有限，創新能力不足，在行業競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產企業所吞并。并購和融合已經成為當前我國房地產企業突破發展瓶頸的中重要發展策略之一。除此之外，原先房地產行業內一些并不以房地產為主導產業的企業逐漸退出房地產行業，這進一步推動了房地產并購的步伐。
4.商業地產發展較快，發展空間進一步加大
隨著國家各種限購令的不斷出臺，住宅性地產面臨著較大的困境，很多住宅地產不斷囤積。但我們必須注意到一點，國家的各項房地產政策都是針對居民住宅的，而商業地產并不在限購的范圍之內。因此，商業地產受到了各個房地產企業的重視，面臨較大的發展機遇及挑戰。同時，經濟的不斷發展使我國的消費水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產總值已經逐漸超越日本，成為世界上重要的經濟體之一。居民的消費水平的不斷提高，房產的購入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產開發商的目光聚焦于商業地產上，我國的商業地產面臨著巨大的發展挑戰。要想在激烈的競爭中占據主動地位，各個房地產企業必須進行創新。這就要求各個房地產企業必須充分考察當代消費者的生活需求，考慮不同的消費階層的消費需求，制定最合理的發展策略，例如創新商業地產的設計模式等。
與其他行業不同，房地產行業的投入較大，風險較高，受市場經濟的影響也較大。因此，房地產業在當前的樓市政策下面臨著較大的發展困境。
新形勢下房地產企業必須在變革中求發展
為了進一步活躍房地產市場，提高經營效益，房地產企業必須加快變革。首先，要加快改革發展機制，通過制定相關的法律法規和制度等，保障產權，推動我國房地產企業的合理、健康發展。其中，房地產法律法規是企業轉型的重要推力，同時也是企業轉型和正常運行的重要的法律保障。各種法律法規的有效實施，可以防止房地產發展過程中投機現象，保障各項權益，而制度則是房地產企業改革發展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產銷售制度等。另外，只有具備產權的房地產企業，才能享有更大的自主經營權，促進產業發展的轉型與升級。
總之，在當前的樓市調控政策下，我國的房地產企業面臨著巨大的發展挑戰，同時又面臨著較大的發展機遇。進一步優化房地產的產業結構，吸引更多的資金投入，是當前我國房地產業的發展任務之一。同時，房地產企業必須改變自己的經營管理方式，促進集約化經營管理模式的深入，調控其發展方向，將房地產數量的增長轉向性價比的提高。這樣一來，房地產企業才能在危機中找到發展機會。同時，各個房地產企業必須積極轉變發展思路，創新發展模式，加快產業進步與技術創新，從企業發展的長遠利益出發，提高自己的社會效益等。相信未來，我國的房地產企業一定能得到更好、更快的發展，為國民經濟發展作出的更大的貢獻。
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畢業論文房地產本科開題報告(一)
房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究
論文語種：中文
您的研究方向：本科經濟學金融
是否有數據處理要求：是
您的國家：廣州
您的學校背景：普通大學本科，排名前20%。
要求字數：開題報告：3千字
論文用途：本科畢業論文
是否需要盲審(博士或碩士生有這個需要)：否
補充要求和說明：
房地產本科開題報告：房產稅可行性分析和研究
選題背景：
近年來由于我國房地產業的發展速度加快，其已經成為了我國當代國民經濟的主導產業，房地產業在當代經濟的發展過程中具有主導性的推動性作用。在房地產業發展的過程中，經濟的帶動是可觀的，但于此同時其所展現出來的民生問題也是較為嚴峻的。至1998年開始，我國實行全面的住房改革，實現了以住宅制度市場化以及貨幣化的發展目標，以此為開端，房地產業無論是就地方財政問題還是地方的經濟增長，都起到了非常積極的作用畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。但在伴隨著房地產業快速發展的過程中，中國城市房地產的價格則更是展現出了一種更為快速的增長速度，1998年我國的商品房價格為2063元/平方米，而20XX年我國的商品房價格已經增長至6200元/平方米，增長幅度已經遠遠超過了民眾的收入水平，從而成為了我國當代經濟發展過程中的主要不穩定因素[1]。稅收作為國家政府對于國家以及地方經濟調控的主要方式，同時也是政府在對于房地產業進行監管以及調控過程中的主要手段。就我國目前現狀而言，各地方的房產稅都不盡相同，不僅如此，在學術界對于房產稅的征收問題以及如何征收的問題也一直以來都有著巨大的分歧。
研究意義：
研究方法：
研究綜述：
艾諾拉和馬騰納(2015)在分析西方國家普遍采用住房優惠的原因時認為：住房的分布比金融資產更公平，大部分家庭最重要的財富是房屋。美國消費者金融調查(2015)研究發現，住房占凈財富的比例與凈財富的數量成反比。因而在給定稅收和公共支出的前提下，將低稅率配置給房屋，將高稅率配置給金融資產，是稅負轉嫁給富裕階層的表現畢業論文房地產本科開題報告工作報告。由此產生的效率損失是民主政治和社會公平的代價。
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畢業論文房地產本科開題報告(二)
摘要：財務報表分析是一門藝術，背后往往隱藏著企業的玄機。它是企業所有經濟活動的綜合反映，提供了企業管理層決策所需要的信息。同時，正因為財務報表全面、系統、綜合地記錄了企業經濟活動的過程，因而相關利益人對它的分析極為關注。投資者、債權人、政府、稅務部門、社會公眾等在做經濟決策時，都要分析企業的財務報表。當然，分析財務報表需要依靠一定的分析方法與技巧，對資產負債表、利潤表和現金流量表進行全面綜合分析，才能得出較為科學的決策。本文以青島海爾為實例，從經營成果、財務狀況和現金流量三個方面進行了分析，其次對其進行了綜合分析并且與同業公司進行了比較分析，最后對該公司進行了綜合財務評價，并提出改進建議。
研究背景
在社會不斷進步和經濟高速發展的今天，所有權與經營權的分離是現代企業的根本要求，上市公司就是這種兩權分離的代表，上市公司的股東、債權人等相關外部利益者要求了解公司的經營狀況，就要通過分析公司對外披露的信息，這就使此財務報表分析具有必要性。
中國證券市場發展了十幾年，投資理論也處于一個培養和嬗變的過程中畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。目前市場已由散戶跟風逐步向機構投資者理性分析變化，機構投資者正統的投資理論大部分都是價值型，因此如何從不同角度衡量上市公司的投資價值，如何控制市場風險，是機構投資者和普通投資者所面臨的問題。上市公司公開披露的財務指標很多，投資人要通過眾多的信息正確把握企業的財務現狀和未來，沒有其他任何工具可以比正確使用財務比率和財務分析更重要了。
文獻綜述
研究現狀
財務報表能夠全面反映企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，但是單純從財務報表上的數據還不能直接或全面說明企業的財務狀況，特別是不能說明企業經營狀況的好壞和經營成果的高低，只有將企業的財務指標與有關的數據進行比較才能說明企業財務狀況所處的地位，因此要進行財務報表分析。做好財務報表分析工作，可以正確評價企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，揭示企業未來的報酬和風險；可以檢查企業預算完成情況，考核經營管理人員的業績，為建立健全合理的激勵機制提供幫助。
國外財務報表分析的文獻綜述
白1897年格林納(Greene)的《公司財務》出版至今，西方財務管理理論經歷了兩個時期，一是20世紀50年代以前的傳統財務理論時期，另一個是20世紀50年代以后至今的現代財務理論時期。傳統財務理論與現代財務理論有明顯的不同。從研究對象來看，傳統財務理論注重研究公司內部的財務問題；而現代財務理論立足資金市場來研究公司財務管理問題。從研究方法來看，傳統財務理論偏重描述性方法和定性分析，視財務指標為常量；兩現代財務管理注重建立理論模型和實證檢驗，視財務指標為隨機變量。
對于財務分析的概念有如下幾種表述：美國加州大學的教授waterB.Neigs認為財務分析的本質在于搜集與決策有關的財務信息并加以分析與解釋的一種判斷過程.美國紐約市立大學LeopoidA.Bernstein認為財務分析是一種判斷過程，旨在評估企業現在或過去的財務狀況和經營成果；其主要目的在于對未來的狀況和經營業績進行最佳預測。美國哈佛大學管理學教授波特認為價值可看成是資金的生成和增值，則價值鏈就是價值增值的各個環節。對企業的財務活動迸行分析，實質上也就是對企業的價值運動進行分析。美國注冊會計師協會總裁兼財務總監巴瑞C.麥肯蘭說：為了與信息時代接軌，需要在財務報表中反映無形資產和軟資產
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畢業論文房地產本科開題報告工作報告。盡管財務管理理論總會有新的觀點提出，但財務管理的一些基本原理在各國大致相同。例如，財務分析中的比率分析原理，財務計劃中的平衡原理，財務控制中的分權原理，財務決策中的風險原理都基本一致。
國內財務報表分析的文獻綜述
對于我國財務管理理論結構體系目前主要有三種觀點：
第一種觀點主張從財務學研究對象所包含內容展開，認為從財務的本質資金運動出發，研究對象、職能、主體、環境等要素；從資金運動規律出發，研究財務管理目標、原則和體制等要素；資金運動規律應用出發，研究財務管理的環節和方法。
第二種觀點主張是按邏輯的規定性由財務管理學研究對象的概念、基本特征及其規律體系，構成基本理論結構體系：從外延方面看包括財務管理學研究方法論、學科體系、課程體系和方法體系等。
第三種觀點主張我國財務管理理論研究方法和理論結構體系都應該與國際接軌，研究方法提倡演繹性的規范研究方法和實證研究方法，財務管理理論結構體系包括貨幣市場學、公司財務學、投資學等內容。
財務報表分析概述
財務報表的概念
《企業會計準則第30號財務報表列報》第二條規定，財務報表是對企業財務狀況、經營成果和現金流量的結構性表述，至少應當包括：資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益(股東權益)變動表和附注。
如果將會計核算的過程比喻為產品的生產過程，那么，財務報表就是會計核算的最終產品。然而，財務報表只是根據全體使用人的一般要求提供通用的數據和有關指標，不能直接、充分、有效地提供關于企業償債能力、盈利能力、資產周轉狀況等指標，也不能滿足各特定報表使用者的特定要求，為此，還需要人們根據一定的標準、運用適當的方法對其所提供的各項有關會計數據進行一系列的加工、整理、對比、分析、評價，從而形成對報表使用者有用的信息。
財務報表的構成
財務報表是指反映企業財務狀況、經營成果和現金流量的書面文件，包括四張報表和一個附注，即資產負債表、利潤表、所有者權益(或股東權益)變動表、現金流量表和附注。理解財務報表的組成時，必須注意以下幾點：(1)四張報表加一個附注是企業編制的財務報表的最低要求，而不是財務報表的全部；(2)本準則對財務報表的列報，既適用于個別財務報表，也適用于合并財務報表；(3)其他具體會計準則對財務報表列報有特殊要求的，在遵循本準則列報的同時，還應按其他準則的要求進行列報；(4)現金流量表列報的內容和格式，按照現金流量表準則的規定進行處理。
財務報表分析的主體和對象
現代企業制度下，企業所有權和經營權相分離。投資者擁有企業的所有權，對企業的收益擁有分配權，但一般不直接參與企業的經營管里；企業管理者以取得報酬的形式接受投資者的委托，擁有企業的經營權，直接參與企業的經營管理，同時受到投資者的約束；債權人不能直接參與企業的經營管理，只擁有按期收回其借款本金和利息的權力；政府有關部門為了保證整個經濟的整形運轉而對企業進行間接調控；業務關聯企業需要充分了解其合作者的經營情況和信譽，為是否繼續合作做出決策畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。投資者、經營者、債權人、政府有關部門、業務關聯企業等財務信息的需求者，構成了財務報表分析的主體。
作為財務報表分析的對象主要是企業提供的財務報表，說的詳細一點就是表中的財務數據和相關指標；同時包括了財務報表附注和審計報告；財務報表的目的是提供某一企業的財務狀況、經營狀況和財務變化情況的信息，這種信息在許多報告使用者做經濟決策時都是有用的；而財務報表分析的一般目的可以概括為：評價過去的業績、衡量現在的財務狀況、預測未來的發展趨勢。
財務報表分析的基本內容
財務報表分析是由不同的使用者進行的，他們各自有不同的分析重點，也有共同的要求。
從企業總體來看，財務報表分析的基本內容，主要包括以下三個方面：1、分析企業的償債能力，分析企業權益的結構，估量對債務資金的利用程度。2、評價企業資產的營運能力，分析企業資產的分布情況和周轉使用情況。3、評價企業的盈利能力，分析企業利潤目標的完成情況和不同年度盈利水平的變動情況。
以上三個方面的分析內容互相聯系，互相補充，可以綜合的描述出企業生產經營的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以滿足不同使用者對會計信息的基本需要。其中償債能力是企業財務目標實現的穩健保證，而營運能力是企業財務目標實現的物質基礎，盈利能力則是前兩者共同作用的結果，同時也對前兩者的增強其推動作用。
財務報表分析的意義
在對上市公司評估工作中，根據市場、技術等方面評估結果和財務預測提供的基本數據，對上市公司的財務狀況做出客觀、公正的評價。財務報表分析的重要意義表現為以下幾個方面：
信息系統的觀念
(1)會計是一個信息系統，其功能是提供與決策相關的財務信息
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(2)信息的價值是運用信息給企業帶來的期望效益(經濟利益)畢業論文房地產本科開題報告工作報告。
(3)財務報表不經過分析，便不會影響企業的決策和控制過程，因而無任何價值。
資源配置的觀念
集團可視為一系列項目的投資組合，我們不僅應分析這一投資組合中個別投資的風險和收益，而且應分析整個組合的風險和收益。惟有如此，我們才能將稀缺資源配置于我們自己最具有優勢的行業，才能以較低的投入，冒適度的風險，獲取更大的收益。
例外管理的原則
通過分析發現企業的異?；蚶獾呢攧涨闆r，把管理層的注意力焦距于偏離軌道的問題。
績效管理的觀念
一切管理活動的目的就是為了組織的績效。通過采用合適的財務指標體系和分析方法，可以對企業的財務績效做出評價。
市場效率的觀念
市場通常是有效率的，但是并不是總是有效率的。
技術路線
引言
研究背景
研究意義
論文結構
財務報表分析文獻綜述
國外財務報表分析的文獻綜述
國內財務報表分析的文獻綜述
財務報表概述
財務報表分析的內容
財務報表分析的指標體系
財務報表分析的方法
目前我國上市公司財務報表分析存在的問題
青島海爾為例的實證財務報表分析
企業背景
財務報表分析
同業比較分析
結束語
進度安排
第七學期第5周：交開題報告初稿，開題討論；
第七學期第6周：將英文翻譯初稿及原版復印件、開題報告交指導教師；
第七學期第78周：完成文獻翻譯(初稿)、開題報告(正式)；
第七學期第1112周：完成論文初稿并提交給指導老師；
第七學期第1316周：修改論文；
第七學期第1718周：論文定稿(打印、裝訂)；
第八學期第1周：提交論文并進行答辯。
畢業論文房地產本科開題報告(三)
選題的依據及意義：
依據：
進入90年代后，我國的居住環境和工業生產環境都已廣泛地應用熱水供應裝置，熱水供應裝置已成為現代學校居住必備。90年代中期，由于大中城市電力供應緊張，供電部門開始重視需求管理及削峰填谷，熱泵供熱技術提到了議事日程。近年來，由于能源結構的變化，促進了地源熱泵供熱機組的快速發展畢業論文房地產本科開題報告畢業論文房地產本科開題報告。
隨著生產和科技的不斷發展，人類對地源熱泵供熱技術也進行了一系列的改進，同時也在積極研究環保、節能的地源熱泵供熱產品和技術，現在利用成熟的電子技術來進行綜合的控制，并和太陽能結合更注意能源的綜合利用、節能、保護環境及趨向自然的舒適環境必然是今后發展的主題。
意義：
地源熱泵技術，是利用地下的土壤、地表水、地下水溫相對穩定的特性，，通過消耗電能，在冬天把低位熱源中的熱量轉移到需要供熱或加溫的地方，在夏天還可以將室內的余熱轉移到低位熱源中，達到降溫或制冷的目的。地源熱泵不需要人工的冷熱源，可以取代鍋爐或市政管網等傳統的供暖方式和中央空調系統。冬季它代替鍋爐從土壤、地下水或者地表水中取熱，向建筑物供暖；夏季它可以代替普通空調向土壤、地下水或者地表水放熱給建筑物制冷。同時，它還可供應生活用水，可謂一舉三得，是一種有效地利用能源的方式。通常根據熱泵的熱源(heatsource)和熱匯(heatsink)(冷源)的不同，主要分成三類：
空氣源熱泵系統(air-sourceheatpump)ashp
水源熱泵系統(water-sourceheatpump)wshp
地源熱泵系統(ground-sourceheatpump)gshp
平時還有人把熱泵系統按照一次和二次介質的不同，分別叫做：
這些都是把熱源、熱匯以及空調系統的傳遞介質也包括進來分類形成的畢業論文房地產本科開題報告工作報告。
另外，為了讓我們在學習和討論中更方便，介紹一些地源熱泵室外能量交換系統的概念：
地下水系統
地表水系統
這些都是地源熱泵的熱源或熱匯形式。(具體參見下圖)
圖.1.1土壤換熱器(水平埋管)圖
圖.1.2土壤換熱器(豎直埋管)圖
關鍵詞：中央銀行 貨幣政策 房地產行業 價格傳導機制隨著98年房改的深入，人民收入水平的不斷提高，城市化進程的加快以及后金融危機時代全球經濟恢復中不良因素的影響，房地產市場持續上漲，中央政府和中央銀行不斷出臺政策給房地產市場降溫。由此可見，在現階段研究貨幣政策對房地產市場價格的影響更具有投資指導意義。
一、貨幣政策房地產傳導機制研究
（一）通過中介指標傳導貨幣政策效果
中央銀行在實施貨幣政策時掌握的都是金融工具，但在過程中會存在不確定性，就制定出了短期、便于操作的中介目標。本文主要研究其中的“三大法寶”對中間目標的影響，傳導機制簡述如下：
以提高法定存款準備金率為例：法定存款準備金率存款準備超額準備貨幣乘數信貸規模貨幣供應量利率
以提高再貼現率為例：再貼現率商行借款成本貸款利率信貸規模貨幣供應量利率
以央行公開操作賣出有價證券為例：央行有價證券持有量商行超額準備信貸規模貨幣供應量利率
（二）中介指標對房地產價格的影響
從2003年底的經濟數據來看，房地產投資拉動系數為0.1945。因此，將貨幣政策意向由中介目標反映出來，產生對居民經濟行為的影響。其中，主要依靠兩種中介目標：貨幣供應量和利率。傳導機制簡述如下：
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量利率貨幣資金和有價證券收益率房地產行業投資性需求房地產價格
以實行緊縮性貨幣政策為例：貨幣供應量利率購房成本房地產行業購買性需求房地產價格
（三）房地產價格對實體經濟的影響
在房地產市場中購房存在真實、虛假兩種消費可能。所以，將從消費和投資兩方面支的影響來分析房地產價格對于實體經濟的影響。
房地產價格的長期穩健攀升會使居民真實資本的價值增值，消費信心上升，借貸傾向明顯，消費支出增加。但長時間的積攢首付、抑或按揭貸款，都會擠占消費者原本用于即期消費支出的那部分財產。如果前者的影響大于后者則房價的上漲會帶來消費支出的增加。
價格增長與成本不變形成落差，使得資金流入該市場，并且產生投資聯動效應，增加社會總產出。當房地產價格上漲時，買漲不買跌的投資心理將會促進居民對投資的支出。同時，會提升公司的投資價值，使信用額度增加，最終總產出的增加。
（四）小結
因此，我國貨幣政策房地產價格傳導機制可表述為三部分即：中央銀行通過運用貨幣政策工具對中介目標進行直接影響，通過中介目標對房地產價格產生影響，而后，由房地產價格作用于實體經濟引起消費支出和投資支出的變化，進而影響實體經濟。
三、貨幣政策在房地產市場中的現實反映及通暢性分析
綜上而言，在理論上該傳導機制在使用中效率是顯著的。但在現實中，通暢性卻存在一定的問題。
當貨幣供應量M2每提高1%，房地產價格提高0.23%，而滯后的貨幣供應量對房地產價格基本沒有影響。同時，利率與房地產價格間不存在聯動效應。因此，在我國，通過調控貨幣供應量的傳導是比較暢通的，但通過調控的機制存在問題。
當期的房地產價格對投資沒有影響。但是當期房地產價格提高1%，消費即提高2.14%，。因此，我國房地產價格對實體經濟傳導的消費效應略有效果，但投資效應不顯著，房地產價格到實體經濟的傳導機制也存在一定的問題。
所以總體來看，我國貨幣政策的房地產價格傳導機制存在但不夠通暢。
四、貨幣政策房地產價格傳導機制不通暢的阻礙因素分析
在該傳導機制中，本文選取從貨幣政策為切入點研究阻礙因素。
利率管制導致影響方向不明。現階段我國仍實行官方利率政策，加之利率市場化發展緩慢，通過利率調控實現貨幣政策目標的可能性不大。同時貨幣政策具有滯后性，房產價格無法及時做出反應，這使得貨幣政策失去了及時性和有效性，無法適應當前該市場調控特點的需要。
對貨幣供應量的控制能力不足。不管是擴張性、緊縮性還是穩健的貨幣政策，都還未達到預期目標，反而導致貨幣供應量不斷上升，自身削弱了貨幣政策對房地產市場的調控效果，從而加劇了泡沫的膨脹。
五、對貨幣政策房地產價格傳導機制提出的政策建議
放松對利率的管制，加快利率市場化地步伐。從中介指標來看，利率政策是實現調控效果的一個重要影響因素，其對于房地產市場的調控應有重大影響。所以為了保證貨幣政策傳導渠道的暢通，必須放松對利率的管制，同時進一步加快利率市場化地步伐，加強利率的結構調控，以充分發揮利率政策實現貨幣政策目標的作用。
控制外匯儲備增長，加強對貨幣供應量的可控性。因為目前我國利率尚未實現市場化，金融市場還不夠發達，所以以貨幣供應量作為中介指標不會改變，同時也使其具有可控性。如若想加強其調控房地產市場的效果，必然需要控制外匯儲備的增加對于調控的沖擊，控制熱錢流入，促進國際收支平衡，強化自身金融系統地抗干擾性。
參考文獻：
[1]賀聰.房地長價格與貨幣政策[D].浙江大學碩士學位論文,2005.11
[2]劉建江.淺議房地產市場財富效應及其傳導機制[J].中國房地產金融,2005.7
王鋒，博士，高級經濟師，現為深圳市房地產研究中心主任。受聘或兼任：國家住房和城鄉建設部房地產市場調控決策咨詢專家，中國房地產研究會住房保障和公共住房政策委員會副主任委員，深圳市委、市政府決策咨詢委員會委員，深圳市房地產業協會副會長，深圳市房地產經紀業協會副會長，廣東省房地產評估與經紀學會理事，深圳市仲裁委員會仲裁員，中南財經政法大學特聘教授。現主要從事住房與房地產經濟理論、住房與房地產政策法規、土地管理政策法規等方面的研究。
二、主持或參與的主要課題
1、1998年參與國家建設部立項的“2000年小康住宅小區物業管理模式”課題的研究。課題成果于2000年11月通過建設部科技司鑒定（建科鑒字[2000]第072號）。
2、1998年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳房地產市場發展戰略”課題的研究。課題成果于2000年12月通過建設部科技司評審（建科評字[2000]第070號），并獲深圳市科技局成果登記證書（登記號2000148）。
3、2000年主持深圳市規劃國土局立項的“深圳市‘十五’期間房地產發展”課題的研究。
4、2000年主持國家建設部重點科研項目“中國房地產統計指標體系”課題的研究。
5、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項、深圳市政府立法研究項目《深圳市土地管理條例》和《深圳市房地產條例》（草案建議稿）的研究。
6、2002年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳房地產預警體系研究”課題的研究。
7、2003年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“土地市場管理立法調研”課題研究。
8、2004年主持深圳市規劃與國土資源局立項的“深圳市房地產信心指數系統”課題的研究。
9、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的“深圳市住房發展戰略與住房保障機制”課題的研究。
10、2006年主持深圳市國土資源和房產管理局立項的《深圳市住房建設規劃（2006―2010）》研究和編制，課題成果經深圳市政府同意形成“深府［2006］216號”文件在全市實施。
11、2007年主持國家建設部委托的“城中村現狀特征調研”課題的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有創新。
12、2009年主持中國城市科學研究會委托的“城市化過程中城鎮新移民住房問題研究”。
13、2009年主持國家住房建設部委托的《中華人民共和國住房保障法（實踐版）》課題的研究和起草。
三、出版著作
1、專著《房地產預警理論與實踐》，中國建筑工業出版社，2011年1月。
2、專著《房價與調控――2001―2010年深圳房地產市場發展研究》，中國建筑工業出版社，2011年6月。
3、主編《深圳房地產發展報告（2009―2010）》，中國大地出版社，2010年。
4、主編《深圳房地產發展報告（2008―2009）》，中國大地出版社，2009年。
5、主編《深圳房地產發展報告（2007―2008）》，中國大地出版社，2008年。
6、主編《深圳房地產發展報告（2006―2007）》，中國大地出版社，2007年。
7、主編《房地產經營與管理》，中國計劃出版社，1999年，主編之一。
8、編著《深圳房地產市場發展戰略（1999―2010）》，中國建筑工業出版社，2001年。
四、主要論文
1、《深圳住房的國內外比較與發展的基本設想》，發表于 《哈爾濱建筑大學學報》，2000年第5期。
2、《關于深圳率先實現現代化的探討》，發表于《特區經濟》，2000年第4期。
3、《關于我國房地產合理儲備率的探討》，發表于《中外房地產導報》，2000年第6期。
4、《深圳房地產市場未來10年發展的基本判斷》，發表于《中國房地產》，2000年第11期。
5、《經濟適用房的未來市場》，發表于《中外房地產導報》，2000年第1期。
6、《物業管理企業建立現代企業制度的探討》，發表于《中外房地產導報》，1998年第17期。
7、《深圳房地產市場中期預測研究》，發表于《中國房地產研究》，2001年第3期。
8、《構筑中國房地產指標體系》，發表于《中外房地產導報》，2001年第17期。
9、《關于國民經濟核算中樓宇業權指標設置的探討》，發表于《中外房地產導報》，2001年第5期。
10、《我國工程計價體系與造價計算模型的探討》，發表于《建筑管理現代化》，1996年第4期。
11、《淺論項目全額承包中的成本管理》，發表于《西北建筑工程學院學報》，1995年第3期。
12、《住宅物業綜合費用探討》，發表于《住宅與房地產》，1997年第4期。
摘要：房地產業與房地產金融存在息息相關、相互影響，目前我國房地產業正處在轉型升級階段，正由以往的粗放型的經營模式逐步轉移到精細化管理模式。房地產金融是促進我國房地產發展的重要支柱，因此同樣也隨著房地產一起進入改革創新之路。論文研究了我國房地產金融發展過程中存在的主要問題，并為了解決我國房地產金融的發展過程中存在的問題，提出了相關對策與建議。
關鍵詞：地產金融 金融風險 金融體系
一、房地產金融的特征
二、我國房地產金融發展過程中的主要問題
(1)房地產金融政策缺乏戰略性、系統性
我國房地產金融發展主要是因住房改革制度的需要?？傮w來說，沒有具有長遠、長效的機制和具有實際指導作用的戰略性目標，該這種僅相當于臨時的、短期的種應急救援措施。目前，我國尚未形成卓有成效的房地產金融監管政策，形成了一管就死、一放就亂的亂象現狀。
(2)風險集中一級市場，二級市場發展緩慢
在我國房地產金融一級市場，房地產開發商以及消費者主要依靠信貸資金。而對房地金融市場來說，目前，我國房地產金融行業體系只有銀行才有能力支撐起來，我國的房地產二級市場的規模暫時還未成形，導致了在我國房地產二級市場當中，銀行面臨著住房抵押貸款在暫時無法拋售出去，使得銀行的金融風險可控度不斷在降低。
我國政府對房地產金融市場當中的二級市場還在進行摸索。2005年12月15日，建設銀行發行了30.17億元外針對個人住房抵押貸款后，就暫沒有發現其他銀行發行類似的新產品。因而二級市場的融資擔保嚴重缺乏有效機制，阻礙了房地產的融資渠道，二級市場中的資本的流動性無法得到提高，加重了一級市場的風險程度。
(3)尚未形成專業且獨立、有效的房地產金融服務支持體系
目前我國有不少政府部門從不同角度上，各自的職能上對房地產進行監管，如住房城鄉建設部、銀監局、保監局等。多部門的監管模式，其應變市場的能力滯后，監管體系效率十分低下。另外，我國房地產金融支持體系大部分是非專業性房地產金融機構，專業性住房金融機構和能對住房融資評級、擔保和保險等獨立機構嚴重缺乏。與美國、歐洲等成熟的房地產金融市場比較起來，我國房地產金融體系和組織結構體系還有很多地方不夠完善。
三、對我國房地產金融發展的相關對策與建議
(1)堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向
實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的影子經濟。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。
(2)實行我國雙線并行的房地產政策
建議政府執行雙線并行的房地產政策，困難戶、低收入群體的居住問題主要通過政府部門的保障房進行解決，而由市場經濟來解決其他群體的住房問題。對于中等收入的家庭，政府應調控商品市場的商品房來滿足市場需求，同時提高中產階級的家庭的支付能力。對于高等收入者，應由市場根據供需平衡關系進行處理，政府可借助貨幣手段調節房地產市場供給平衡，逐步建立我國特色的商品房體系和保障性住房體系。
(3)改革房地產金融市場，創建多元化的融資渠道
我國應逐步建立起全方位、多層次的房地產金融市場，加大直接和間接融資手段。使當前直接融資和間接融資之間結構的不合理現象得到徹底改變，促進證券市場的快速發展。
當前，我國房地產企業利用資本市場融資非常有限。主要是受到如下兩方面的影響：第一，企業由于自身實力達不到上市的條件，第二受到國家宏觀政策調控影響，監管部門嚴格限制房地產企業在資本市場融資。為促進我國房地產行業持續健康發展，可嘗試使用差別化政策措施，提高房地產融資資本比例。開拓其他的新的融資渠道，可以探討引進保險資金進入房地產融資行列中。
(4)完善房地產金融法律體系和監管機制
首先，應從立法的角度上加快法制建設的進程，國家要對房地產融資從法律層面上進行研究與探討，通過法律來確立房地產金融市場的功能和利益。其次，應形成分業監督管理的機制，形成具有實際效能的分業監督管理。各部門間政策的協調性應要加強，在辦事流程上無縫對接，在政策上避免出現矛盾的情況和法律上的空白。最后，加強風險控制機制的建立。一是對房地產的資產證券化的逐步構建風險預警系統。二是，加強對預警系統的風險的監管力度。三是，加強信息不對稱與道德風險的監管。
參考文獻：
[2]杜光平.中國住房金融體系研究：(碩士學位論文).西南財經大學，2005.
【關鍵詞】中小城市 房地產市場 發展潛力
一、引言
做好房地產開發工作不但能促進我國城市化進程的健康發展，還可以擴大內需，提高人們的生活水平，同時還可以對區域經濟發展產生協調作用。下面就先對中小城市的特點進行分析，然后再對其房地產發展潛力進行分析研究，以便在中小城市房地產開發過程中能鞏固對其有利因素進行充分利用，揚長避短，最大化地促進房地產業的健康發展。
二、中小城市的特點
中小城市和大城市相比，具有以下特點：（1）大多數都承載著一定的城市功能。一個城市的成立需要滿足三個條件：能夠滿足城市或者周邊地區的某種需求，有支柱產業以及自己的城市特點。其中包括城市功能，例如山西大同具有發達的采煤業，就為資源性城市。（2）城市發展迅速。中小城市多數處于城市擴建期，舊城改造以及拆遷等，也進一步帶動房地產業的發展。（3）周圍農村和城郊人口向城市的流動性持續加大。（4）城市的服務業就業人口逐漸增多，其第三產業的發展速度較快。（5）政府在城市建設和發展過程中，占有城市規劃制定權和指揮權。
三、中小城市房地產市場發展潛力分析
（一）中小城市房地產市場需求分析。隨著我國居民生活水平的不斷提高，并在宏觀調控的逐漸影響下，居民的置房需求會進一步得到釋放。一方面在上世紀50年代是一個生育高峰，造成現今社會上25-34歲以及35-44歲年齡段的人口數量占有很大比例，這些人正處于消費和投資階段，特別是25-34歲階段的人員，正準備組建家庭，具有購房需求；另一方面城市化進程的不斷加快，吸引了大量的外來人口，這些人口的住房問題，必然會帶來房地產的一個新的發展階段。隨著我國對市場經濟控制力的增強，吸引了一大批國外企業來我國設立區域總部或者研發中心，這些企業的聚集，必然會吸引更多的海外人才的到來；另外，城市的不斷擴建，隨之而來的是大面積舊城的改造，被拆遷的居民的剛性居住需求以及商業圈的不斷擴張，則就又為房地產市場的發展帶來了一個新的發展通道；我國城市人們的生活水平不但提高，其家庭結構不斷縮小，但是其購房需求卻在加大。現在的人們結婚之后，就想單住，還有一些“丁克”家庭也呈增長趨勢，這些都會引起住房需求的增加。
（二）中小城市房地產市場發展分析。中小城市的房地產市場需求大部分都是為了滿足當地居民的住房需求，所以說中小城市的房地產投資需求比較小。如果從建筑形態來看的話，中小城市的住宅項目大多數還是多層樓板，高層以及小高層最近才剛剛被人們所接受，就中等城市來說，南北通透、采光條件比較好的板樓依然是市場上最熱銷的住宅；如果從戶型來看的話，中小城市還是以二居和三居為主，其中二居室大面積通常是在80～100平方米，三居室的面積通常是在110～130平方米。中小城市的居民大多想的是一步到位，即購買一次房子，生兒育女，最后知道子女長大成人，都要在這棟房子里完成，所以其購買大多在一百平方米左右。但是現今隨著人們生活水平的提高，人們的置業周期也在不斷的縮短，有很多家庭的置業周期已經是6～8年，有的更短；如果從價格方面來看的話，中小城市的房地產則具有穩中有升、趨于平穩的特點。一個樓盤從開盤到銷售，其房價的漲幅都不大，更多的時候是處于平穩狀態。甚至有些項目從頭到尾都不用進行價格調整。中小城市客戶購買房子首要考慮的就是價格問題，其次才是交通、地段、物業等其他因素。由于中小城市的地域小，信息的傳播速度非?？?，只要進行一些低成本的直接面向客戶的宣傳推廣就非常有效，但是中小城市更注重的是實實在在的東西，所以中小城市的期房沒有現房好賣?？傮w來說，中小城市房地產市場建設項目只要能夠和城市的特點相符合，其發展還是很可觀的。
（三）中小城市房地產市場發展所面臨的機遇和風險。目前來說，中小城市房地產市場發展面臨的基于主要有：農村人口不斷城市化，其購房需求在不斷增加；政策方面具有一系列的優惠，例如土地政策、人文政策以及稅收政策等；綜合成本比較低，其中包括土地成本、稅收成本、建安成本、人力成本等；機會成本小，有些政府部門的集體訂購，就可以直接消耗1/3以上；市場競爭力小，有助于開發商建立自己的市場等。面臨的風險主要有：市場容量?。豢蛻粝M能力低；政策變化比較大；區域風俗習慣比較強等。
四、結語
總體來說，只要抓好時機，認準市場，中小城市的房地產市場的發展潛力還是比較大的。為了能夠最大化地減少風險，抓好機遇，一方面要算準建設周期，最好在一屆領導任期內完成，另一方面就要充分做市場調查，依照當地的風俗習慣和人文環境，做好產品定位以及戶型設計，最好還要進行適當的推廣宣傳，建立良好的商業信用，口碑相傳的效果要遠遠優于廣告的效果。
參考文獻
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[2]宋鋒.中小城市房地產發展問題探析[D].碩士學位論文.華中師范大學，區域經濟學專業，2007，5.
論文摘要：旅游房地產是由旅游業和房地產業交叉而產生的綜合性學科。近年來,旅游房地產作為一種可以實現經濟效益和生態資源可持續發展的創新經營模式，發展前景廣闊。本文在此背景下分析了成都旅游房地產的發展現狀及對策。
一、旅游房地產概述
1.旅游房地產概念。旅游房地產，是指以旅游景點、休閑度假、旅游商務、旅游住宅等產業為依托而進行的房地產開發項目，其開發模式與旅游業密切相關，常以景區或旅游接待作為其開發的功能，。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業以多種形式的結合，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。
2.旅游房地產分類。旅游房地產種類繁多，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。例如，按照物業形式可劃分為：度假村、度假酒店、產權酒店、時權酒店、景區住宅、景觀型房地產等；按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產、旅游商務房地產、旅游度假房地產等。隨著旅游房地產的發展，很多種旅游房地產存在交叉領域，并不能單純地歸屬于哪種類型。
二、成都旅游房地產開發現狀
目前成都市旅游房地產的開發熱點主要有以下幾種類型：
1.景觀住宅。這類住宅多建在旅游資源突出的大中型城市市內或市郊。通過依靠旅游資源條件，提高居民生活質量。成都景觀住宅的項目開發主要集中在郊區，以為客戶提供假日休閑居住功能為主要目的，偏重于房產功能的第二居所為主。目前成都景觀住宅項目開發有兩種主要的形式：一部分是借景?？恐幱诰皡^或其他吸引人氣的場所附近，比如天下青城、錦里等；另一部分是項目自建旅游地，如莢蓉古城、國色天鄉等，此種旅游地產地價相對更便宜，獲利更豐厚，但風險也更大。
2.旅游觀光休閑度假村。指發展商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有觀光、餐飲、娛樂、住宿等多種功能的住宅項目。成都休閑度假村的開發最大的特色就是“農家樂”占主導地位。“農家樂”是近年來在成都市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式。農家樂作為成都市鄉村度假村的主要形式，現狀是規模小而分散，產品形式趨于雷同。
3.產權酒店。產權酒店即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定對問段的免費居住權。成都的產權酒店仍基本屬于新項目開發。有些采取了變相或不完全變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就會存在著短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。成都產權酒店的發展可仍存在投資陷阱等問題。
4.主題公園。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創意性游園線索和策劃性活動方式的現代旅游目的地形態。成都主題公園的代表項目主要有：成都華僑城、國色天鄉、海洋極地世界、大溪谷。從目前已經亮相的項目來看，成都主題公園式的投資策略、盈利模式及開發思路都已經非常清晰。投資商一般是先修主題公園和配套商業，當公園環境出來后再開發住宅，然后利用主題公園的環境和資源提升住宅的品質和價格。
5. 主題街區。主題街區是具有特定的主體及核心吸引物，滿足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市區域空間。主題街區一般都具有一定的文化內涵，利用文化的作用，使之具有強大的凝聚力。成都的仿古主題商業街主要有錦里、文殊坊、大慈寺片區商業街、寬窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊貓文化一條街、青羊坊等。同時也有西式風格的特色商業街如銅梓林歐洲風情街、平安橋西式風情特色商業區等。
三、成都旅游房地產發展對策
1.樹立正確的旅游房地產的觀念。旅游業的發展與相關部門和行業的發展是一個互動的過程。旅游業的發展在帶動和刺激相關部門和行業發展的同時，還依賴著相關部門和行業。成都市在旅游房地產發展的過程中，應將旅游房地產視為綜合性產業，將其發展納入到區域社會經濟發展的總體之中。同時要把旅游房地產的開發作為城市建設和發展的組成部分，成立專門的旅游房地產管理部門，負責指導全市旅游房地產的開發和經營。同時房地產開發商應轉變觀念，正確看待旅游房地產。面對競爭激烈的市場，房地產業必須找到可以發展的結合空間，找出新的開發題材。
2.開發與原有旅游資源保護相得益彰。旅游開發的前提必須是加強對作為旅游業基礎的旅游資源的保護,特別是對那些具有不可替代性的旅游資源的保護。旅游資源進行相關開發時,如措施不當,易遭受到不同程度的破壞。在資源遭受破壞后,有些資源如植被,經過相當長的時間,付出相當大的代價后,可以自然恢復，但有些資源,一經破壞便根本不可能恢復。比如說人文資源,即使重建,往往其歷史價值已不復存在。因此，在進行旅游地產開發時,不能只顧眼前的經濟利益，只注重開發不注重保護。
3.培養高素質的旅游房地產項目管理人才。成都旅游房地產的開發和旅游景區開發緊密相關，但旅游房地產的開發往往只關聯房地產商。房地產開發商雖然熟悉房地產項目的開發與運作，但缺乏旅游業的相關專業知識，沒有把其作為一種旅游產業來經營和管理，未能積極參與旅游規劃。為了成都市旅游房地產的健康發展，要大力加強對人才的培養。培養目標主要為旅游房地產的管理人才、策劃人才和營銷人才
4.完善旅游房地產市場監管體系。要完善宏觀的旅游房地產市場監管體系。就必須明確政府及旅游主管部門的職責，擺正其地位，將原來的政府部門全包全管改交為政企分開，宏觀調控，權責明確“政府宏觀監管調控，市場主導開發經營”的新模式。政府部門主要不是通過直接參與的方式，而是通過營造環境、創造條件、建立市場、規范秩序、加強監管等手段推動旅游業的發展。除了政府宏觀監管和旅游主管部門的行業監管外，還應通過并發揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產市場的監管。
參考文獻：
［1］ 王贊強:旅游房地產初探[j].閩西職業大學學報,2001年04期
[摘要]中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。按投資方式，我們可以把國外房地產投資基金分為四種方式，其對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面。總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎國外房地產投資基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，保證其對我國房地產市場發揮更大的作用。
中國地產的發展，吸引著越來越多國際投資的目光，外資除了購買國內不動產或從事地產開發以外，還可以向國內開發企業融資的方式進入中國市場，其中，房地產投資基金成為近兩年來外資進軍中國房地產市場的熱點。早在10年前，就有國外的房地產基金進入中國，如澳大利亞最大投資銀行麥格理銀行自1994年就已經在中國運作，從1994-2003年間，該銀行已經成功募集及籌建了5項獨立的中國房地產開發基金，總額超過1.2億美元。但是房地產投資基金真正大量進入中國是從2003年開始，央行121號文件頒布之后，早就躍躍欲試的海外基金機構，抓住中國國內房地產公司對海外資金需求的機遇，大舉進入中國房地產市場。
如2003年8月，荷蘭RodamcoAsia成功收購了上海盛捷服務式公寓，同時新加坡凱德置地通過其新加坡母公司設立房地產投資基金，共籌資金額1-2億元投入上海的房地產項目，2004年3月，瑞安集團正式宣布其旗下的子公司瑞安地產，在國際資本市場成功融資近4億美元，以致力于中國房地產開發等。到2005年，摩根斯丹利、美林、雷曼兄弟、盛陽房地產基金等數十支曾經主要關注海外房地產的投資基金都已經轉向中國房地產行業，國外房地產投資基金在短短的幾年內就在中國房地產市場上占據重要地位。
雖然其規模在目前來說還比較小，投資的地區也僅限沿海一線城市以及主要的幾個二級城市，但是隨著其規模的擴大和深入發展的勢頭，勢必會對中國房地產市場產生深遠的影響。
一、國外房地產基金在我國的投資方式
根據國外房地產基金進入我國房地產市場的性質，大致可以將其投資方式分為四類：一是開發型投資，二是收租型投資，三是收購不良資產，四是委托管理模式。
1．開發型投資開發型投資主要是基于開發周期所帶來的高風險和高回報，外資資本直接介入前期的開發過程，包括土地的一級開發和項目開發，一直到項目銷售完畢為止，周期一般較長。在開發投資中，房地產投資基金對住宅業的投資力度較大。
因為近年來中國個人購房在銷售總面積中所占的比例逐年升高，1998年上升到58%，2003年更是上升到90%。因此，外資地產基金更青睞于開發住宅產業，強勁的市場需求可以降低他們的投資風險，獲得更大的利潤。如摩根斯丹利房地產基金與上海永業集團共同投資開發“錦麟天地雅苑”，摩根斯丹利占10%的股份。荷蘭國際房地產與復地集團合作開發松江新城住宅項目，分別占50%的股份等。
2．收租型投資收租型投資的基金并不介入到地產項目的開發中，而是以收取穩定的租金為目標。它又主要表現為兩種方式，一是通過購買有穩定租戶的已建優良物業，長期持有收租盈利。如荷蘭RodamcoAsia收購上海盛捷國際服務公寓就是以收租為目的，這種收租的方式可以避免買地、審批建筑等時間成本，方便快捷的介入到中國地產市場。另一種方式是自己開發房地產，然后出租經營。
采取這種方式的有全球最大上市工業房地產投資信托公司的普洛斯公司，它專注于地產的租賃服務，在上海松江開發區為一個世界500強工廠公司專門投資了一個配送中心，普洛斯的項目往往租期在5-10年左右。
3．購買不良資產外資房地產基金最早進入國內的途徑就是通過收購中國四大國有商業銀行的不良資產的房地產項目開始的，尤其是收購不良資產中剝離出的酒店和寫字樓項目，外資通過不良資產證券化，打包處置從而變現盈利。比較典型的是摩根斯丹利，2004年其與內地房地產開發商金地集團、盛融投資全資在中國設立一家項目公司，出資占55%，該公司受讓帳面價值為28.5億人民幣的中國建設銀行的不良資產包，這些資產包中的資產多為中國城市中的商業物業，公司將在不良資產處置中發揮重要作用。
4．基金委托管理基金委托管理模式是2005年下半年興起的新興模式，這種模式就是讓多個地產基金管理公司參與投資管理，每個公司做自己最擅長的業務，采取這種模式的目的是要解決基金公司在投資中出現的機構過于龐大，管理困難等問題，更多的從資本市場去獲利。如2005年7月25日，美國西蒙房地產集團有限公司以及摩根斯丹利房地產基金與深國投商用置業有限公司共同成立合資公司，前兩者各持32.5%的股權，后者持35%的股權，該合資公司主要從事開發內地商業地產項目，由西蒙地產負責基金投資管理，深國投和摩根斯丹利負責融資和海外上市。上述合資公司中股東各方分工合作，共同完成項目開發、投資管理、融資、資產上市等基金運營的各個環節。
二、國外房地產投資基金對房地產市場的影響
目前，國外房地產投資基金的數額還較小，2004年為28億美元，但是在未來的幾年內，中國房地產市場高額的投資回報率必然會吸引外資基金的進一步進入，勢必對國內地產市場產生深遠的影響。
國外房地產投資基金的影響可分有利影響和不利影響兩方面。
1．國外房地產投資基金的有利影響
（1）促進中國房地產進入以資本為核心的金融時代隨著央行“121”文件，國土資源部“8.31”大限和國務院“18號文件”等系列金融和土地嚴政的陸續出臺，給國內房地產商帶來巨大的壓力，在貨幣市場上難以獲得資金，資本市場的重要性無疑就顯露出來了，外資房地產基金對中國房地產的投資正是引領中國房地產由項目開發為主轉為金融運作為主。在以摩根斯丹利為首的部分基金已經通過成立本地地產基金實現外資房地產基金的順利落地，這些基金的運行方式逐漸由原先親自操作項目轉為委托投資管理模式。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產產業鏈更細，各環節更專業，效率更高，更容易創造價值，外資地產基金商業模式的轉型促使中國房地產進入以資本市場為核心的金融時代。
（2）可以減少房地產市場上的投機行為相比于個人資金的流入以及其他帶有投機性質的資金的流入，房地產投資基金在我國還是新興的經營模式，作為一種長期融資方式，為我國房地產企業提供長期穩定的資金來源。通過與國內房地產商的合作還可以增加國內房地產發展商的實力，讓國內房地產發展公司從以往比較單純的開發公司變成全面的房地產投資及開發公司，讓開發商從以往賺短期收入變成長遠穩定的收入。房地產投資基金的進入并不是以短期收益為目標，它與一些流入我國地產的“熱錢”不同，它的目標是獲取長期投資的收益。
所以國外房地產投資基金不僅不是投機資本，而且它的介入還可以排斥其他投機資金的介入，減少市場的投機行為。（3）為房地產企業開辟一條全新的融資渠道目前，我國房地產商的資金70%來源于商業銀行貸款，過高的資產負債率既增加了銀行系統的風險，又使房地產商背負了沉重的財務負擔，并且非常容易受到國家宏觀調控和金融政策變動的影響。國外房地產基金既可以擺脫國內宏觀政策的約束，同時又可以提供長期穩定的投資資金，是一種全新的融資渠道。
同時，我國國內信托機構推出的房地產信托基金在本質上還類似債權類產品，所推出項目屬于信貸融資，因此，我們可以借鑒國外地產基金的運行模式和盈利模式，利用他們的經驗和管理方式，真正的建立起國內的地產投資基金產品，以更低的成本向地產企業融資。
2．國外房地產投資基金的不利影響
（1）拉動國內房地產價格上升目前，雖然大部分地產投資基金的進入是以投資為目的，但是有部分房地產投資基金卻帶有投機的性質，拉升了國內房地產價格的上漲。
由于我國對外資銀行開展人民幣業務還有限制，一些資金便打著地產基金的名義進入中國的房地產市場，它們名為投資，實為貸款。這部分資金會選擇與中國的房地產公司合作，并且在合同中以“保底”為條件保證自己這部分資金至少能保本，介入幾乎不存在風險，顯然這種方式并不是真正的基金融資，更像是貸款，這種方式的基金雖然數目不多，但是也是一種不容忽視的現象，很容易導致房地產上的投機行為，拉升國內房地產價格。
（2）抵消我國宏觀調控作用的發揮我國對房地產宏觀調控的作用就是因為在房地產市場出現投資過熱，通過緊縮性貨幣政策限制房地產業的過度投資。然而在具體實施過程中，宏觀調控幾乎沒有協調外匯因素，沒有將國外資金的介入考慮在內，使得基礎貨幣的投入極大的受制于外匯因素。
房地產企業原來需要從銀行獲得的資金現在可以轉向國外獲得，仍然沒能降低房地產市場的投資熱度。如“121文件”基本沒有考慮到外幣協調作用的內容，在一定程度上淡化前期出臺的政策效果，宏觀調控預期的作用沒有正常發揮出來。
（3）融資成本較高相對于企業的融資方式，國外地產投資基金是一種成本較高的融資方式。它的進入是以獲取利潤為主要目的的，國內房地產企業必須與國外投資基金分享房地產市場的收益。如果從銀行貸款，國內房地產企業與銀行是債權債務關系，到期只要支付本金利息就可以了，貸款利率大大低于房地產市場的利潤率。而與國外地產投資基金的關系屬于分配利潤關系，基金對開發項目進行資金支持，但同時也要求相對較高的資金回報，一般在15%-20%左右，房地產企業要支付比銀行更高的融資成本。
三、加強對國外房地產基金的管理
外資房地產投資基金對我國房地產市場的影響既有有利的一面，也有不利的一面，總的來說，作為一種新的融資方式，我們應該歡迎外資房地產基金進入，但是也必須要對其加以一定的管理，限制其不利作用的發揮，使其在中國房地產市場上發揮更大的作用。
1．限制國外房地產投資基金的投機行為國外房地產投資基金多數是以投資為目的，這部分基金對我國房價等方面的影響較小，但是對具有投機行為的房地產投資基金，我們必須要采取一定的措施進行限制和控制。
首先要判斷哪些基金是投機行為，主要從基金的投資行為去判斷，如果是作為股東投資國內房地產，共擔風險，共享收益，那就屬于正常的投資，如果是用來購買多處房產用于銷售，或是以“保本”的形式投資，就很可能是投機行為。我們要通過對基金購買房產的數量進行限制，或規定基金進入房地產市場運作的最短時間，或是禁止基金變相貸款形式等，限制國外房地產投資基金的投機行為。
我們國家要盡快的出臺《產業投資基金法》，對國外房地產投資基金在我國的運行進行明確的法律上的規定，使投資基金發揮其正常的作用。
2．將國外房地產投資基金納入到宏觀調控的范圍隨著國外房地產投資基金大量進入我國，勢必對我國宏觀調控政策產生一定的影響。因此，在國家宏觀調控政策中必須要考慮到外匯因素的影響，在宏觀調控中對房地產使用國外資金也要做出相應的規定，比如，不允許以變相貸款的方式進入中國市場等，從而保證宏觀調控政策的充分發揮。對國外房地產基金進入我國也要采取相應措施，不是允許任何的基金進入，考慮到我國房地產市場的現實情況，對一些發展不成熟的基金應該進行進入限制，對發展比較成熟的基金也要對其投入的比例數額等進行相應的規定。在宏觀調控中，也要通過保證基金的投資運行的方式，利用其成功的運行模式帶領中國房地產市場進入一個理性發展時代，使房地產價格處于合理水平，保證我國房地產市場的健康發展。
3．制定國外房地產投資基金合理的回報率國外房地產投資基金的回報率關系到我國房地產企業的融資成本，也與房地產價格聯系在一起，我國房地產價格偏高正是吸引外資進入的一個重要原因，國外房地產投資基金要求高回報率勢必又會拉升我國房地產價格。
所以要制定合理的房地產投資基金的回報率，首先要根據實際設定一個回報率上限；其次，針對不同的地區和不同的地段，設定不同的回報率；再次，回報率要與房地產市場的風險聯系在一起，也就是要有變化的空間，不能讓人覺得房地產基金就一定穩獲收益。此外，我們也要加快建立我國自己的房地產投資基金，從我國實際出發，借鑒國外的經驗，建立起具有競爭力的地產投資基金，這樣才能與國外的地產投資基金相競爭，降低對它們的融資成本。
[參考文獻]
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關鍵詞：住房價格；住房存量；調整成本；投資行為
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）02－0005-06
一引言
從世界各國經濟的發展來看，房地產業作為基礎性、先導性產業，它是國民經濟的重要組成部分，起著經濟“寒暑表”的作用。房地產業的快速發展對于一個經濟體宏觀經濟的高速增長有著重要的貢獻。如日本房地產增加值在20世紀80年代對GDP的貢獻率高達31.5％，在1990-2000年泡沫破滅之后仍保持平均年占GDP12.3％的比重。在中國過去的5年，中國房地產開發投資年均增長19.5%，房地產開發投資占固定資產投資的比重由12.7%提高到17.9%，房地產開發投資增長直接或間接拉動國內生產總值增長每年保持在2個百分點左右。不僅如此，房地產業還能帶動其他行業的發展。房地產可以促進建筑業，拉動建材、鋼鐵、金融和服務等相關部門；居民居住環境改善擴大消費品需求；間接帶動城市基礎設施和相關公共服務業等。據統計，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，并且從帶動系數看，帶動效應明顯。
房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業。但同時由于中國房地產發展不平衡，近年來局部地區和城市的房價增長很快，己經引起人們對房地產市場價格問題的廣泛關注。據國家發展改革委員會、國家統計局調查顯示，從2001年以來，全國35個大中城市房地產市場價格持續上漲。2001年全國商品房銷售價格比2000年上漲1.7％，2002年全國房屋銷售價格同比上漲3.7％，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8％，2004年全國房屋銷售價格比2003年上漲了9.7%，2005年第一季度，房屋銷售價格上漲9.8%。從2004年開始實施的一系列宏觀調控政策，對于控制投資規模過快增長發揮了一定作用，但一些房地產熱點市場依然存在著房價上漲過快的壓力。如長三角一些城市從2003年進入房地產市場快速發展階段，房價上漲迅速，不論是上漲幅度還是平均房價都達到歷史最高水平。
總體上說，自20世紀90年代末住房改革以來，隨著公積金政策銀行住房抵押貸款及二手房市場等配套措施的完善，中國商品房市場保持了較好的增長態勢。國民經濟穩定增長使人均收入不斷提高，城市大規模發展派生出大量住房需求，建筑技術的升級，住房消費信貸等金融支持，促使房地產的質量升級，需求主體從商業樓宇向住宅轉移，從集團購買力向個人轉移，這些因素共同作用形成了對房地產市場長期發展的良好預期。房地產作為兼具消費價值和金融投資價值的特殊商品，在良好的長期發展預期作用下，其價格會由于投機炒作而不斷地、非理性地攀升，短期內形成泡沫。與此同時，價格持續不斷地上升又吸引大量的潛在投資者進入房地產行業，形成過度投資。過度的投資將帶來房地產業中大量的沉淀成本和調整成本，進而影響人們對未來的預期，房地產價格出現“超調”，這將使房地產業未來的發展面臨巨大的困難?！敖鹑诔{理論”早已證明，預期可以引導金融房地產價格大起大落，而價值回歸是一個后續的長期過程，甚至伴隨著劇烈的崩潰。因此，可以說房地產泡沫不僅造成金融危機，而且影響房地產長期發展。
中國1992年到1993年的上半年經濟過熱，銀行放松銀根，致使1993年信貸失控，一部分貸款集中于海口與北海炒作房地產，中央政府被迫收緊銀根和大幅度提高銀行利率，結果使全國房地產業長期低迷，許多涉足房地產業的企業倒閉破產。緊接著1997年受亞洲金融危機影響，國家出臺一系列刺激經濟的宏觀政策，包括大力鼓勵房地產業發展，直至1998年后各地的房地產業才開始復蘇。因此，消除房地產泡沫，確定房地產價格合理增長范圍對房地產業健康穩定和持續的發展有重要的意義。那么，房地產泡沫是怎樣產生的呢？在對房地產市場泡沫的分析中，袁志剛等認為行為人預期銀行信貸以及政府政策在地產泡沫的形成中起著重要的作用。楊帆等（2005）從西方的房地產經濟學、馬克思的地租理論和索羅斯的市場非均衡觀出發，認為房地產泡沫的產生有以下因素：一是房地產供給彈性較小，需求彈性較大，因此，房地產企業有提高價格的天然傾向。在經濟持續增長時期，商品房的均衡價格會持續上升并依靠套利活動實現。二是絕對地租壟斷地租級差地租這三種地租在要素市場化過程逐步顯現并在地方政府、開發商之間分配，加上強制拆遷和占用耕地，對居民補償不足，成為房地產業超額利潤的來源，既成為其發展的強大動力，也是泡沫經濟必然發生的特殊因素。三是房地產成本與價格不是相互獨立的，價格預期影響供求關系，改變由供求的交叉曲線決定的相對靜態均衡，導致索羅斯的“動態不均衡市場”，的錯誤預期，而錯誤預期又不斷改變基本面，造成“劇烈的偏向化發展”――先泡沫后崩盤的結果。
當前理論界關于房地產泡沫問題的討論主要集中在房地產泡沫形成的影響因素上，而對于房地產價格的決定因素，以及這些因素的動態變化是怎樣影響房地產價格的研究較少。作為投資主體的房地產開發商，其投資決策主要從三個方面考慮：第一，投資項目帶來的利潤。第二，改變房地產存量產生的調整成本。第三，由于投資不可逆帶來沉淀成本，因此須考慮等待而不進行投資所具有的選擇價值。本文以Poterba（1984）的住房模型為基礎，試圖從理性投資的角度，從房地產存量投資和調整成本三個方面解釋房地產價格的變動，構建一個房地產價格動態變化及影響因素的一般模型，并且運用此模型，分析利率稅收和房地產開發商自有資本比例的變化是如何影響房地產價格的。
二住房價格與存量動態變化的局部均衡模型
（一）基本理論框架設定
在建立模型之前，先作以下基本設定：
第一，經濟具有中長期均衡的特征。消費者和企業信息完全對稱，都在理性預期的基礎上作出理性決策；整個行業市場競爭完備，從中長期看，總供給等于總需求，市場能夠出清，達到均衡狀態。
第二，房地產業住房存量與價格的設定。假定房地產行業由N個相同開發商組成，全行業的住房存量為H（t），住房的真實價格為P（H），并且P′（H）＜0。
第三，房地產業住房租金的設定。租房需求用Hd=f（R）表示，R為真實的住房租金，并且f′（R）＜0。租房供給用H′=H表示，H為住房存量，在短期內，住房存量不變。短期內市場達到均衡的條件為Hd=HS，即f（R）=H，得到市場出清的住房租金為R=R（H），并且R′（H）＜0，它是住房存量的減函數。
第四，地產商在改變房屋存量時存在調整成本。這種調整成本由兩方面引起，一是投資不可逆性，即一旦投資，撤出投資要花費成本，并且有時所花費的成本比增加同等數量的資本所花費的成本大。二是投資具有選擇價值。Avinash Dixit在其論文《投資與滯后效應》一文中對選擇價值的產生原因作了描述：第一，一項投資承擔一些沉淀成本，如果未來要想撤回投資，這種成本花費是不可回收。第二，經濟環境具有不確定性，并且，關于不確定性的信息是逐漸獲知的。最后，如果不立即投資，這種投資機會不會消失；投資的決定不但包括是否投資，而且包括什么時候投資。當以上三個條件存在時，等待具有正的價值。在不斷變化演進環境中，時間將帶來更多的關于該項目的信息，只要投資機會存在，較晚的決策能成為較好的決策?？紤]到沉淀成本，對預期不好的項目沒有必要立刻進行投資，以防以后變動該項投資而付出成本。
調整成本分為兩種類型，即外部調整成本和內部調整成本。對于住房投資來說，它的外部調整成本產生的原因是：當房地產的供給具有彈性時，如果住房相對于其他商品的價格發生變化，從而使廠商不會即刻進行投資或負投資，那么就產生了外部調整成本。其數學表達式：Ce=g（qH）。對于房地產業來說，Ce表示房地產業的外部調整成本，qH為房地產的相對價格，g′（qH）>0。房地產的相對價格越高，外部調整成本越高，呈現出正向的函數關系。邊際外部調整成本隨房地產的相對價格遞增（如圖1所示）。內部調整成本是開發商在改變房地產存量時面臨的直接成本，主要指過度投資引起的轉換成本和沉淀成本。其數學表達式：Ci=Ci（H），Ci=Ci（0），Ci′（0）=0，Ci″（）>0，邊際內部調整成本隨調整規模遞增（如圖2所示）。
（二）房地產存量與價格動態變化的局部均衡模型
對于房地產存量的變化，按照Poterba的觀點，住房存量的變動方程為：
=I（PH）-H（1）
I為整個房地產業投資率。根據前面的設定，從中長期來看，房地產業是完全競爭的市場，它的供給，即投資率由住房的真實價格決定，用I=I（PH）表示，并且I′＞0。對于房地產的供給曲線，Muth（1960）認為，從長期來看，它是一條具有完全彈性的曲線。用?啄表示住房的折舊率，?啄H為住房存量的折舊。
如果考慮改變住房存量的調整成本（為簡單起見，在這里假定調整成本只有內部調整成本，這種假設不會改變問題的結論），那么，（1）式就變成（2）：
根據（2）式，則有I（PH）＜?啄H+Ci（H），即新增投資不能抵補存量的折舊和調整成本。這種情形在住房過度投資時容易產生，住房的過度投資使住房大量空置，加大住房的折舊和調整成本，住房的折舊和調整成本高于新增投資。
三開發商自有資本比例和貸款利率變動與房地產商的投資行為
面對宏觀經濟變化，房地產商的投資行為具有兩個特征：一是投資商預期的不確定性導致投資易變性。凱恩斯用本能沖動來說明投資者的樂觀和悲觀情緒。樂觀和悲觀情緒決定投資商的非理性預期，基于非理性預期基礎上的投資具有較大的波動性。二是投資時間的靈活性。投資一般來說是在中長期中進行，而投資的具體時間易于變動。這主要由經濟運行的狀況決定。比如，房地產商決定要進行某項投資，經濟正處于緊縮時期，融資成本進入規制利率等提高導致投資延期；等到經濟開始走出低谷，政府鼓勵投資，融資成本進入規制利率等降低促使投資高漲。投資時間的靈活性加劇了投資波動。
為了實現房地產業穩定協調地發展的目標，政府將采取宏觀調控與結構控制手段，熨平投資波動。政府調控投資的手段主要有：第一，信息引導，政府宏觀經濟管理部門適時房地產業運行態勢的統計信息，以引導投資者理性投資。第二，財政稅收政策，一是政府為促進房地產業發展降低相關的稅率，二是遏制房地產泡沫提高稅率和轉移稅收，比如開征“不動產稅”或稱“物業稅”，就是把造房、賣房子時繳的稅改由購房者以后每年來繳，以增加房屋保有成本，遏止房產的過度流動。第三，貨幣政策，包括利率和信貸政策的調整。第四，房地產業規制政策，即政府通過調整進入壁壘進入規制和數量規制等手段，限制或鼓勵房地產業的發展。
我們應用住房市場局部均衡模型，從住房價格與存量動態變化的角度，分析房地產商對2003年以來國家實施的調控房地產市場的提高利率和開發商自有資本比例變動的措施所作出的投資上的反應。
在一個房開項目中，開發商資金實力的強弱主要體現在其資本金的比例上。政府提高房開項目資本金的比例有兩方面的作用：一是阻止資產結構較差的開發商對房地產行業的過度投資，降低開發商外部融資的風險。二是降低開發商的外部融資比例，這在資本金一定的條件下會減少開發商的投資量，使住房存量不致過快增長。根據（2）式，存量多，住房價格低。
提高銀行利率包括提高貸款利率和存款利率。貸款利率的提高增加了開發商的成本，根據（2）式，使開發商在住房價格一定的條件下減少投資量I（PH），存量H增加少。存款利率的提高會使以銀行存款利率衡量的社會平均資本收斂于E″。E″與E相比，投資小，形成的存量少，住房價格可上升，也可下降，這要視銀行利率提高的程度而定。
四提高開發商資本金比例和利率的政策效應分析
自2003年以來，面對不斷高漲的住房價格，政府采取提高利率和開發商自有資本比例等宏觀調控措施遏止住房價格非理性上漲。根據本文模型分析可知，這些措施能夠有效地改變房地產開發商的投資行為，使住房市場在價格與存量的動態變化中達到新的均衡狀態，目的是讓住房市場理性發展。但是，從分析的結果來看，無論是價格的變化、存量的變化還是兩者變化的快慢來說，這些政策的效應是不一樣的（見表1）。
針對上述的情形，在實際的運用過程中要根據一個時期宏觀調控的目標，考慮各項調控措施之間的抵消作用和疊加效應，使調控措施的效果達到最佳。另外，各種措施在實施時，其效果顯現有的比較快，如提高利率；有的比較慢，如提高開發商自有資金比例；有的在較短的時間發揮作用后很快又有反彈，降低調控措施的作用，如提高利率。因此，在具體的操作過程中，還要考慮具體措施取得效果的快慢程度。
最后，應該說明的是，本文僅僅是在Poterba模型的基礎上，以住房價格和存量的動態變化作為分析的工具，對2003年以來國家實施的或將要實施的調控住房市場措施的效應進行的探索性研究。雖然對每一項措施進行了詳盡的分析，但是并沒有對政策措施的組合進行研究，在理論研究上，還有待于作進一步地深入分析。
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Evaluation on the Measures of Macroscopic Regulation of Real Estate Industry in China
Zhang Wei
（Management School, Guizhou University， Guiyang 550000, China）
【關鍵詞】房地產 上市公司 資本結構 影響因素
資本結構（Capital Structure）是指企業各種長期資本來源的構成和比例關系。通常情況下，企業的資本由長期債務資本和權益資本構成，資本結構指的就是長期債務資本和權益資本各占資本總額多大比例。企業的資本結構直接或間接地影響著企業的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進行優化配置，為企業創造價值最大化，是企業在投資決策中需要考慮的關鍵問題。房地產行業是典型的資本密集型產業，具有建設周期長、資金周轉慢和易受政策影響等特征。我國房地產企業普遍存在資產負債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結構不合理等現象。一旦出現資金鏈緊張或斷裂，將嚴重影響企業的長遠發展。
本文試圖在已有研究成果的基礎上，就滬深兩市的房地產上市公司資本結構影響因素作實證研究，以期對優化我國房地產企業資本結構，促進房地產行業健康長遠發展提供一些參考。
一、研究假說
1.企業規模。規模較大的企業更傾向于且有能力實施多元化經營或縱向一體化，以分散經營風險，均衡利潤，從而為企業帶來穩定收益。此外，規模較大的企業商業信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規模小的企業相比而言，規模大的企業經營更為穩定，具有更低的預期破產成本，可以更多地負債。
H1：企業規模與資本結構正相關。
2.盈利能力。根據梅葉斯和梅吉拉夫提出的優序融資假說，企業融資一般遵循的順序為：內源融資、負債融資、權益融資。因此，盈利能力較高的企業可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發行債券。相反，盈利能力較低的企業內部盈余不足，往往會選擇多發行債券，因而企業負債比例過高。
H2：企業盈利能力與資本結構負相關。
3.企業成長性。成長性較高的企業的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規?；I資，而處于成長期的企業盈余往往不多，僅僅依靠內部融資是不夠的。此外，成長性高的企業未來前景往往被看好，增發新股可能會引起股權的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務融資優于其他融資方式。
H3：企業成長性與資本結構正相關。
4.所得稅。根據稅法規定，利息允許在稅前列支，由于利息費用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當企業存在所得稅時，由于負債的“抵稅作用”使得債務實際成本小于權益資本成本。就是說，企業負債比例越高，稅盾收益越大，企業價值也越大。
H4：稅盾與資本結構正相關。
5.非債務稅盾。非債務稅盾主要是指債務以外的因素對企業的稅收減免作用。根據稅法的規定，折舊、虧損遞延等非債務類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當企業存在非債務稅盾時，企業可以減少負債融資。因此非債務類稅盾越大，負債比例越小。
H5：非債務類稅盾與資本結構負相關。
6.資產擔保價值。企業管理層掌握的內部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導致了在進行股權融資時產生額外的成本。有形資產的擔?？梢员Ｗo債權人，減輕由于信息不對稱引發的風險。因此，公司有形資產越大，資產擔保價值越大，越有利于企業進行負債融資。
H6：資產擔保價值與資本結構正相關。
7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業償債能力的常用指標。企業流動性比率越高，流動資產越多，表明企業的到期償債能力強，會支持較高的負債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結構正相關；另一方面，流動資產較多的企業可能會將其用來進行投資和經營活動，相應減少負債比率，此時短期償債能力與資本結構負相關。
H7：短期償債能力與資本結構負相關。
8.股權結構。我國目前仍處于轉軌經濟時期，上市公司中普遍存在偏好股權融資、股權高度集中、國有股“一股獨大”的現象。大股東為了保證企業的絕對控制權，出于自身利益的考慮，往往會采用債務融資的方式而不發行新股。
H8：股權結構與資本結構正相關。
二、研究方法
本文主要采用混合面板數據進行實證研究。相對于截面數據和時間序列數據而言，面板數據可以從多層面進行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統計分析軟件Stata10.0進行面板數據模型的實證分析。
1.樣本選擇。本文數據主要取自CSMAR數據庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產企業為研究對象，樣本區間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產開發企業2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數據未能包括在研究范圍之內。
選擇2003年作為樣本公司的初始時點，是因為我國房地產行業自2003年以后一直處于高速運行。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）將房地產確定為支柱產業，自此開始，住房的公共產品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題，國家隨后也實施了一系列的宏觀調控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產行業開始轉向信托等其他融資渠道，結束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產企業的融資結構更具現實意義。
樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數據庫中按證監會行業分類為“房地產業”代碼為J01（房地產開發與經營業）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產開發與經營的上市公司進行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產企業，在此時點之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實證結果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業務必須一直為房地產開發與經營業務。因此將剔除在此期間主營業務非房地產開發的企業（限于篇幅，有關樣本清單、變量表和統計結果數據表均略，編者注）。根據以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產、中糧地產、深長城、泛海建設、綠景控股、銀基發展、渝開發、光華控股、萊茵置業、粵宏遠、陽光股份、億城股份、名流置業、北京城建、天房發展、首開股份、金地集團、東華實業、棲霞建設、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業、珠江實業、上海新梅、蘇州高新京能置業、世茂股份等等。
2.變量設計。本次實證分析選擇資產負債率（LEV，總負債/總資產）作為因變量，反映資本結構的總體特征。相關自變量的選取及說明如下：
企業規模：總資產的對數[SIZE，LN（總資產）]。
盈利能力：總資產報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產+期末總資產）]。
企業成長性：主營業務收入增長率[GROW（本年主營業務收入-上年主營業務收入）÷上年主營業務收入]。
所得稅：實際所得稅稅率（TAX，實際繳納所得稅÷稅前利潤）。
非債務稅盾：固定資產折舊占總資產的比重（NDTS，固定資產折舊÷總資產）。
資產擔保價值：有形資產占總資產的比重[TANG（固定資產+存貨+在建工程+投資性房地產）÷總資產]。
短期償債能力：速動比率[QR（流動資產-存貨）÷流動負債]。
股權結構：前十大股東持股占總股數的比例（SHARE，前十大股東持有股數÷總股數）。
三、實證結果分析
1.變量描述性統計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數據。對每年的資產負債率進行簡單的描述性統計。根據有關統計表明，2003―2011年我國房地產上市企業的資產負債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現出每年遞增的趨勢，說明資本結構存在一定的不合理性。
對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內（within）三種情況進行描述性統計分析，各變量均值、標準差、最小值、最大值、觀測值的結果略。
2.自變量相關性分析。分析結果顯示，短期償債能力與資產擔保價值之間存在顯著負相關關系，從兩者計算公式考慮，企業流動資產越多，反映短期償債能力的指標速動比率也就越大，而固定資產相應就減少了，資產擔保價值也就越小，因此兩者負相關也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。
3.面板數據模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數據模型進行三次選擇判定，分別為混合數據模型和固定效應模型的選擇、混合數據模型和隨機效應模型的選擇、固定效應模型和隨機效應模型的選擇。其中：（1）混合數據模型和固定效應模型的判定方法為F檢驗；結果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數據模型和隨機效應模型，Breusch-Pagan檢驗；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應模型和隨機效應模型，Hausman檢驗；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。
由F檢驗結果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數據模型假設，固定效應顯著；由Breusch-Pagan檢驗的結果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設，表明隨機效應模型優于混合OLS模型；由Hausman檢驗的結果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應。因此，本文最終選用固定效應模型。根據回歸結果，Prob>F=0.000 0，樣本數據整體上具有統計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權結構（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產負債率的回歸結果為：
LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit
4.實證結果分析。實證結果表明，公司規模與資本結構在1%水平上正相關，說明規模大的企業經營更為穩健，承受負債帶來風險的能力更強。盈利能力與資本結構在1%水平上負相關。實際所得稅率與資本結構在5%水平上正相關，驗證了負債的抵稅作用會使得企業更傾向于提高負債比例。非債務稅盾與資本結構在1%水平上負相關，說明當企業存在非債務稅盾時會盡可能使用非債務稅盾從而減少使用債務稅盾。這些影響因素的實證結果均與原假設一致。
與原假設相反，本文得出資產擔保價值與資本結構在1%水平上負相關。出現這一現象的原因，可能與房地產上市企業目前的“股權融資偏好”有關，資金是房地產企業生產和發展的關鍵，即使在償債能力強的情況下，企業也會盡可能地進行權益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產企業，有形資產占總資產的比重原本就偏高，債權人在評估企業時可能會弱化了資產擔保價值這一個指標。
實證結果還表明，企業成長性對資本結構的影響不顯著，一方面是因為我國房地產企業自2003年以后一直處于高位運行；另一方面說明企業在進行資本結構決策時未能充分考慮公司長期發展的資金需求，缺乏長遠規劃。短期償債能力對資本結構的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權偏好問題。股權結構對公司資本結構影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業的控制權會傾向于負債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負債分散風險，所以兩種情況均有可能出現。
四、結論與建議
本文以2003―2011年房地產上市企業為研究對象，對我國房地產上市公司資本結構影響因素進行了實證分析，得到了以下結論：公司規模與所得稅和企業資本結構正相關；企業盈利能力、非債務稅盾與資產擔保價值和資本結構負相關；成長性、短期償債能力與股權結構和資本結構不相關。根據上述研究結果，對優化公司的資本結構提出以下建議：
1.根據公司規模、盈利能力合理選擇資本結構。規模大、盈利能力強的企業可以充分利用內部融資的機會和負債抵稅的作用，優化企業資源配置。
2.充分考慮企業成長性的影響。我國房地產行業發展迅速，成長性普遍較高，企業在進行資本結構決策時應長遠規劃企業的資金需求。
3.合理利用非債務稅盾。非債務稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業相應地減少負債規模，進而優化資本結構。
本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業差異、宏觀經濟因素等不在研究范圍之內。鑒于數據的可獲得性，本文僅研究了房地產上市公司為樣本，要進行全面的分析則應該包括非上市的房地產公司。這是有待今后進一步研究的方向。
（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）
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