時(shí)間：2022-11-27 14:59:16
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房貸調(diào)查報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
個(gè)貸檔案工作？依筆者工作經(jīng)驗(yàn)，有以下兩點(diǎn)值得借鑒：精細(xì)化管理進(jìn)行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個(gè)人貸款 檔案
商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)流程各個(gè)崗位均會(huì)形成個(gè)人貸款檔案資料，由于個(gè)人貸款業(yè)務(wù)量大，因此其檔案整理、歸檔工作量頗為繁重，因貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計(jì)等借閱及歸還檔案業(yè)務(wù)量大。那么，如何做好個(gè)貸檔案工作？依筆者工作經(jīng)驗(yàn)，有以下兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：精細(xì)化管理進(jìn)行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率。下面詳細(xì)探討一下：
一、精細(xì)化管理
商業(yè)銀行個(gè)人貸款精細(xì)管理的要點(diǎn)如下：按個(gè)人類貸款業(yè)務(wù)品種分類，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的貸款材料規(guī)范，各個(gè)崗位以及環(huán)節(jié)整理材料的規(guī)范。這些規(guī)范要細(xì)化到材料排什么順序，用什么樣的紙張，如何粘貼等。下面以個(gè)人住房貸款為例，從個(gè)人貸款檔案的形成說明一下。
個(gè)人貸款主流程為五部分：貸款受理、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放（含落實(shí)抵押）、貸后管理。對(duì)于個(gè)人住房貸款，在主流程之前還有一項(xiàng)工作就是審查合作住房樓盤項(xiàng)目。
在審查合作住房樓盤項(xiàng)目時(shí)形成住房樓盤項(xiàng)目檔案，個(gè)貸從業(yè)人員對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查和項(xiàng)目本身的審查。開發(fā)商資信的審查，企業(yè)資信等級(jí)以及信用程度（含人行企業(yè)信用報(bào)告以及開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人個(gè)人信用報(bào)告記錄）；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；經(jīng)審計(jì)過的會(huì)計(jì)報(bào)表等等。項(xiàng)目審查資料主要是指審查是否“五證齊全”，“五證”是指：國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，預(yù)售商品房許可證。個(gè)貸從業(yè)人員通過上述的調(diào)查及審查，撰寫出調(diào)查報(bào)告，銀行管理部門做出對(duì)于樓盤準(zhǔn)入的審批意見（含該項(xiàng)目個(gè)人住房貸款的規(guī)模、額度等）。由此，我們可以看出，該步驟形成的樓盤項(xiàng)目檔案包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等（企業(yè)身份證），信用報(bào)告，“五證”以及調(diào)查報(bào)告、準(zhǔn)入審批文件等。該部分的檔案管理，按照上述的要點(diǎn)制訂一套相應(yīng)的管理規(guī)范，規(guī)定檔案的內(nèi)容以及資料排列的順序。該檔案的保管期限與該項(xiàng)目下個(gè)人住房貸款最長貸款期限相同，也可以將之列為永久性檔案。
貸款受理形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序排列如下：檔案紙張要求A4紙大小。先是個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表（標(biāo)準(zhǔn)格式）；借款人及其配偶身份證、戶口簿及婚姻狀況證明復(fù)印件，要求A4紙大小，借款人身份證正反復(fù)印在A4紙上，該頁作為主頁，其他的作為附頁，依次順序?yàn)榻杩钊藨艨诓緫糁鲝?fù)印件，借款人戶口簿本人頁復(fù)印件，配偶身份證復(fù)印件，配偶戶口簿復(fù)印件，結(jié)婚證（離婚證）復(fù)印件或單身證明，共同借款人身份證明復(fù)印件，借款人收入證明資料，共同借款人收入證明資料，信用報(bào)告，房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（含商品房買賣合同），首付款證明材料等。未規(guī)范檔案標(biāo)準(zhǔn)要求時(shí)，有的客戶經(jīng)理在一頁A4紙上粘十幾張小紙片（客戶及配偶身份證、戶口簿等復(fù)印件），粘的小紙片容易掉，在資料流轉(zhuǎn)過程中丟失，因此，個(gè)貸檔案源頭控制一個(gè)重要的要求就是能不粘的不粘。
貸款調(diào)查形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序順序排列如下：面談?dòng)涗?，由銀行個(gè)人貸款管理部門和個(gè)貸檔案管理崗位一同制訂面談?dòng)涗浺?guī)范，記錄紙張A4大小，提什么問題？整張記錄單設(shè)計(jì)如同問答卷；調(diào)查報(bào)告等。
貸款調(diào)查通過之后，就到了審批環(huán)節(jié)，審批人依據(jù)上述的材料對(duì)該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專業(yè)判斷，從而給出“通過”或“否定”兩種審批意見，該階段形成的檔案主要是審批表。各商業(yè)銀行一般都是電子化審批，審批表都有固定格式，不再詳細(xì)探討了。
審批通過之后的貸款，就需要和客戶簽訂貸款合同，以及準(zhǔn)備辦理抵押登記（備案）申請(qǐng)資料。在貸款發(fā)放（含落實(shí)抵押環(huán)節(jié)）階段，形成的檔案資料按整理順序要求如下：貸款合同，抵押合同，房屋他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件（含抵押備案證明），委托扣款存折（或卡）復(fù)印件，放款會(huì)計(jì)憑證等。其中，房屋他項(xiàng)權(quán)證原件由檔案崗的重要權(quán)證管理崗進(jìn)行專門管理。
貸后管理形成的檔案，排序如下：個(gè)人貸款檢查表，補(bǔ)充合同（客戶提前還款、縮短貸款期限等），催收記錄等等。
通過上文的探討，要想做好個(gè)人貸款檔案工作，就必須嚴(yán)格要求檔案資料整理順序以及規(guī)范。試想，客戶經(jīng)理將未按規(guī)范整理的材料報(bào)給審批人審批，審批人要從這一堆材料里找，哪些是申請(qǐng)表，哪些是客戶身份證明資料，哪些是收入證明資料，耗時(shí)費(fèi)力，而且有可能找不到。實(shí)際上，嚴(yán)格規(guī)范還可以趕到提升辦貸效率的效果。
二、影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率
商業(yè)銀行個(gè)人貸款檔案工作除了檔案的整理、歸檔工作之外，還有大量的借閱管理工作，貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計(jì)等都需要檔案管理人員配合。而將紙質(zhì)的個(gè)貸檔案，進(jìn)行影像電子化，可以有效的減少借閱等相關(guān)工作量；利用條碼技術(shù)等檔案可以進(jìn)行密集存放，節(jié)約空間。
舉個(gè)例子：日常催收中，對(duì)于電話號(hào)碼無效的拖欠客戶，貸后管理人員，往往要查閱檔案紙質(zhì)件，在紙質(zhì)件中，翻看個(gè)人貸款申請(qǐng)表、貸款合同、買賣合同、抵押合同用于查找拖欠客戶是否其他的聯(lián)系方式（未錄入系統(tǒng)中）；翻看個(gè)人收入證明，查看并記錄其單位電話；翻看戶口簿，查看并記錄戶口所在地信息以便上門催收。這個(gè)過程需要提交借閱申請(qǐng)單，檔案崗人工查找出檔案并借閱，歸還并放回原處。而有了影像電子化系統(tǒng)之后，檔案管理系統(tǒng)賦予其查看權(quán)限，催收人員就可以調(diào)閱電子檔案，省時(shí)省力。
紙質(zhì)件影像電子化之后，除了訴訟必須要借閱檔案之外，紙制檔案基本上不需要物理位置移動(dòng)，再加上條碼技術(shù)和紅外掃描技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)檔案的密集堆放。個(gè)貸檔案量大，占用的檔案室面積大，密集堆放可以有效的減少檔案的存儲(chǔ)空間占用。
5月10日北京市延慶縣，中國首部由農(nóng)民投資拍攝的電影《我是警察》舉行開機(jī)儀式，該片總投資約80萬元。
5月10日為了紀(jì)念70周年，重慶16位老年驢友開始重走路。路線全程有3000多公里，歷時(shí)一個(gè)月左右。
5月11日來自澳大利亞的行為藝術(shù)四人組合“UDC”開始在上海新天地的一個(gè)特制玻璃屋內(nèi)度過14天全透明的生活，并邀請(qǐng)市民參觀。
5月11日CCTV大型文化交流活動(dòng)“玄奘之路”啟動(dòng)，該活動(dòng)將于9月一一11月穿越中、哈、印等8個(gè)國家，與印方共同慶?！靶始o(jì)念堂”落成典禮。
5月11日央行和信息產(chǎn)業(yè)部聯(lián)合發(fā)文，稱企業(yè)和個(gè)人欠繳電信費(fèi)用將被計(jì)入信用征集系統(tǒng)，將會(huì)影響到申請(qǐng)房貸和車貸。
5月12日素有“世界上最專業(yè)的保姆”美譽(yù)的菲傭登陸京城，但由于價(jià)格、政策和生活習(xí)慣等種種原因，北京市民均敬而遠(yuǎn)之。
5月14日為慶祝國際節(jié)，近50名北京市民和外國游客自發(fā)組織在北京潮白河白廟河畔進(jìn)行宣傳活動(dòng)。
5月15日包括佳潔士含氟牙膏、冷酸靈牙膏等9種名牌牙膏全部更換包裝，而唯一的變化是刪除了“全國牙防組認(rèn)證”標(biāo)志。
5月16日《中國計(jì)算機(jī)報(bào)》“2006互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的讀者閱讀調(diào)查報(bào)告”顯示，超過27．8％的中國人認(rèn)為電子書籍是自己閱讀的第一來源。
5月16日中國疾控中心發(fā)表報(bào)告，指出在中國城市中，女性肥胖率正在迅猛增加，勢頭已超過男性。同時(shí)，城市女性糖尿病患病率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同齡的城市男性。
5月17日國家建設(shè)部政策研究中心主任陳淮透露，未來5年內(nèi)，將有2億農(nóng)民正式轉(zhuǎn)入城市，成為城市人。
5月17日南京一對(duì)在校大學(xué)生在婚后發(fā)生矛盾，女方要求解除婚姻關(guān)系。這是全國首例夫妻雙方均為在校大學(xué)生的離婚案。
5月18日“國際互聯(lián)網(wǎng)交友論壇”首次在中國內(nèi)地召開，論壇調(diào)查表明，七成中國網(wǎng)民愿為網(wǎng)上婚戀交友付費(fèi)。
5月19日中國首批職業(yè)內(nèi)衣模特在上海亮相，據(jù)悉，這支經(jīng)過嚴(yán)格挑選評(píng)比出來的內(nèi)衣模特隊(duì)將承擔(dān)內(nèi)衣本土文化傳播職能。
5月19日因失蹤16年的畫作在拍賣會(huì)上被他人賣出，名畫《哲學(xué)手稿》的作者劉向東將中國嘉德國際拍賣有限公司告上法庭。
5月20日北京市調(diào)整出租汽車租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)建立租價(jià)油價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。此次租價(jià)調(diào)整將現(xiàn)行1．60元／公里車型租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2．00元／公里。
摘要:多年來持續(xù)看漲的高房價(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價(jià)問題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開調(diào)查，以問卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場的情況。
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來針對(duì)房地產(chǎn)過熱、房價(jià)過高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價(jià)的上漲，特別是近期新國八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)
果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析
我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比
例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.
住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性。 6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價(jià)分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房價(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對(duì)購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對(duì)未來兩年鄭州房價(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來兩年鄭州市的房價(jià)來說，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價(jià)過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對(duì)于未來有購房計(jì)劃的居民來說，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來幾年的房價(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價(jià)繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價(jià)或許有下降的可能。從長遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價(jià)問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇【二】
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
日前，全國婦聯(lián)中國婚姻家庭研究會(huì)和某婚戀網(wǎng)聯(lián)合《2010中國人婚戀狀況調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告顯示，超過40％的受訪女性希望理想伴侶的職業(yè)是公務(wù)員，以下依次是企事業(yè)管理人員、警察／軍人、企業(yè)主等，這說明女性在擇偶中傾向于尋求穩(wěn)定；而38．3％的受訪男性則希望理想伴侶的職業(yè)為教師，以下依次是公務(wù)員、醫(yī)務(wù)工作者、金融財(cái)會(huì)人員等，調(diào)查結(jié)果說明，男性希望伴侶能夠有相對(duì)充裕的時(shí)間照顧家庭。
專家指出：新的社會(huì)壓力環(huán)境促使人們在為自己定婚戀選擇取向時(shí)，做出盡可能讓自己將來的壓力減少的有利選擇；是有利于當(dāng)事人自己按照自己心里覺得舒適的方向選擇，減輕對(duì)未知壓力的焦慮。但是，如果在為自己定婚戀選擇取向時(shí)，比較孤立地去看物質(zhì)經(jīng)濟(jì)條件或自己過去經(jīng)驗(yàn)的刻板印象時(shí)，可能會(huì)讓當(dāng)事人形成過于單一、不靈活的非理性信念。至于幸?；橐龅幕A(chǔ)，這里有很多東西需要掌握，最基礎(chǔ)的就是兩人要在價(jià)值觀方面基本一致，其他比如門當(dāng)戶對(duì)、性格互補(bǔ)、年齡相當(dāng)?shù)纫彩切枰獏⒖嫉囊亍?/p>
超生副教授告計(jì)生委罰款違法 稱孩子并非違法所得
44歲的楊支柱是中國青年政治學(xué)院副教授。2009年12月21日，他的妻子在醫(yī)院生下一女，因此前已有一個(gè)女兒，他們受到了超生處罰。2010年9月，海淀區(qū)計(jì)生委對(duì)他們發(fā)出“社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)征收決定書”，按照2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26738元的標(biāo)準(zhǔn)，9倍向他們征收“社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)”240642元。
楊支柱認(rèn)為，我國《人口與計(jì)劃生育法》雖然規(guī)定“提倡一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”，并未規(guī)定“強(qiáng)制一對(duì)夫妻生育一個(gè)子女”，而且相關(guān)法律法規(guī)中都沒有“違法生育”這個(gè)詞。但海淀區(qū)計(jì)生委的決定書認(rèn)定他“違法生育”，把孩子看做“違法所得”，將嚴(yán)重?fù)p害孩子的基本人權(quán)和尊嚴(yán)。而且，楊支柱認(rèn)為海淀區(qū)計(jì)生委向他征收24萬余元“社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)”顯失公平，請(qǐng)求法院依法撤銷這份征收決定書。
庭后楊支柱說，去年4月，他被中國青年政治學(xué)院記大過并解聘，目前仍是停薪留職的狀態(tài)，每月所得600元補(bǔ)貼扣除各種費(fèi)用后只剩81元，只能靠賺點(diǎn)稿費(fèi)或吃老本維持生活。因?yàn)槔U清罰款后才能給孩子上戶口，如今他的二女兒還沒有落戶，所以他在博客上戲稱女兒是“黑老二”，并堅(jiān)稱“二女兒是上帝賜給我的禮物，我不能放棄”。
人民日?qǐng)?bào)調(diào)查顯示64％受訪網(wǎng)友稱 現(xiàn)在買房不理性
日前，《人民日?qǐng)?bào)》社會(huì)版聯(lián)合人民網(wǎng)要聞部，推出“買房，你夠理性嗎？”網(wǎng)上問卷調(diào)查。截至當(dāng)日21時(shí)，參與網(wǎng)友超過1．1萬人。
接受調(diào)查的網(wǎng)友中，53％的人尚未購房，38％的人有一套房，9％的人有兩套或以上的房子。從調(diào)查樣本來看，64％的網(wǎng)友認(rèn)為，現(xiàn)在買房并不合乎理性。其中，34％的人表示，房價(jià)已經(jīng)超出了自己的經(jīng)濟(jì)承受能力。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友實(shí)際購買的房子，以50～90平方米的最多（44％），其次才是90～120平方米（34％）。網(wǎng)友認(rèn)為90～120平方米更適合居住，但是現(xiàn)實(shí)承受能力有限。
在有房貸的網(wǎng)友中，74％的人月供占月收入比例在50％以下。專家認(rèn)為，債務(wù)占收入的比例50％以下是比較合理的，銀行的風(fēng)險(xiǎn)尚可得到控制。貸款之后，35％的人認(rèn)為自己生活品質(zhì)大大下降，11％的人不敢換工作，35％的人因此要精打細(xì)算，只有11％的人認(rèn)為房貸基本沒有影響。
一個(gè)孩子的補(bǔ)課費(fèi)相當(dāng)于一公斤黃金
全國政協(xié)委員馮世良，1月10日在政協(xié)沈陽市十三屆四次會(huì)議分組討論中，被特邀列席參加第18組的討論，一向大膽、直言的馮世良，再次拋出一系列自己的觀點(diǎn)。補(bǔ)課泛濫，學(xué)生和家長不堪重負(fù)。他說：2003年、2004年，自己的孩子在沈某重點(diǎn)中學(xué)念高中時(shí)，學(xué)校干脆利用晚間集體補(bǔ)課，一節(jié)課的補(bǔ)課費(fèi)是250～350元。他當(dāng)時(shí)算了一筆賬：從小學(xué)到初中再到高中，一個(gè)孩子的補(bǔ)課費(fèi)能達(dá)多少？答案是：十二三萬元，
相當(dāng)于當(dāng)時(shí)一公斤黃金的價(jià)格！
馮世良分析，應(yīng)試教育是補(bǔ)課泛濫的根源，不從根源上改革現(xiàn)行的教育體制，補(bǔ)課現(xiàn)象就會(huì)愈演愈烈。
中學(xué)生怕變剩女 一成不拒
“剩女獨(dú)男”不再只是中年人的恐懼。香港青協(xié)吳錦娟指出，近期因“無拍拖”等戀愛問題而求助的個(gè)案有年輕化趨勢，甚至有中一女生擔(dān)心成“剩女”，寧愿和對(duì)方有。她指出，有關(guān)潮語造成社會(huì)效應(yīng)，將無拍拖或單身問題化，以為自己無價(jià)值或欠缺吸引力。
她舉例，有中一女生致電求助，查詢?nèi)绾谓Y(jié)識(shí)異性等戀愛問題，另有15至16歲的求助者，憂慮自己仍未拍拖，擔(dān)心“無人要”。她說，這些現(xiàn)象反映青少年感到壓力，“他們心急如何結(jié)識(shí)異性”，而節(jié)日慶?？赡軙?huì)成為他們的陷阱。對(duì)于無拍拖的中學(xué)生，吳錦娟更強(qiáng)調(diào)，學(xué)生不應(yīng)隨便答應(yīng)與異性有親密行為，過去青協(xié)曾于節(jié)日后收到一名15歲女生求助個(gè)案，指與異性發(fā)生后，翌日便無法與對(duì)方聯(lián)絡(luò)。
18歲的學(xué)生阿亮昨說，至今未嘗拍拖滋味，感到“18歲未拍拖已經(jīng)遲”，他的愿望是“找到個(gè)情人拍拖”。他認(rèn)為拍拖既甜蜜，又溫馨，心里渴望可以盡早拍拖。
調(diào)查顯示60％中學(xué)生在用名牌
據(jù)調(diào)查，日前，一些中學(xué)生對(duì)品牌的盲目喜愛和追捧，到了非名牌不上身的程度。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局平頂山調(diào)查隊(duì)在2010年就高消費(fèi)項(xiàng)目對(duì)50名中學(xué)生進(jìn)行的調(diào)查，100％的學(xué)生喜歡名牌，60％的學(xué)生在用名牌。
調(diào)查中，多數(shù)學(xué)生對(duì)名牌情有獨(dú)鐘，有非名牌不用的情結(jié)。60％的中學(xué)生認(rèn)為現(xiàn)在生活條件好，穿名牌、用名牌，上酒樓吃飯是無所謂的。30％的中學(xué)生認(rèn)為，他們喜歡穿名牌、用名牌，只是目前家庭條件不允許，如有這個(gè)條件，他們也會(huì)買名牌。
名牌控是典型的從眾、虛榮心在作怪。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)心理學(xué)博士辛志勇說，中小學(xué)生心智不成熟，容易他控，受外在因素影響，價(jià)值觀、對(duì)制度和規(guī)范的理解也不成型。對(duì)此，家長應(yīng)以身作則，在孩子面前推崇實(shí)用、實(shí)惠的消費(fèi)觀念，以引導(dǎo)孩子理性消費(fèi)，防止其養(yǎng)成物質(zhì)化的價(jià)值觀。
富婆為情郎花3000萬給原配，你會(huì)嗎
廣州市某醫(yī)院科室主任與一位開工廠的富婆玩婚外情，富婆有了身孕，富婆提出：情郎如與原配離婚，將付3000萬元給其原配。如果是你，離不離？日前騰訊就此展開調(diào)查，參加的人數(shù)中，7773人：絕對(duì)會(huì)，608人：絕對(duì)不會(huì)。338人：糾結(jié)中。對(duì)于原配來說，網(wǎng)友歸納了以下幾種選擇：
最瀟灑的做法：離婚，拿錢走人。這是超過一半的人的選擇。最有心計(jì)的做法：離婚，再整容去勾引前夫，報(bào)復(fù)富婆和前夫；或者雇用美女去破壞富婆和前夫的感情。最貪心的做法：離婚，但還得加錢，最好還有洋房。
網(wǎng)友現(xiàn)身：4萬月薪難養(yǎng)家
備受關(guān)注的重大節(jié)假日免收小型客車通行費(fèi)地方實(shí)施細(xì)則近日終于現(xiàn)身，繼廣東后，河北、湖南、內(nèi)蒙古、四川等多個(gè)省份免費(fèi)細(xì)則相繼披露。現(xiàn)已出臺(tái)的高速公路節(jié)假日免費(fèi)地方細(xì)則，幾乎統(tǒng)一延用了交通部緊急通知的標(biāo)準(zhǔn)。所有省市均明確免費(fèi)通行的車輛范圍為行駛在收費(fèi)公路的7座以下（含7座）載客車輛，以行駛證為準(zhǔn)。免費(fèi)通行的時(shí)間統(tǒng)一明確為：9月30日00：00至10月7日24：00。在收費(fèi)管理方面，對(duì)于免費(fèi)通行的小型客車，原則上在入口發(fā)放通行卡，在出口時(shí)收卡免費(fèi)放行。因各地小型車輛所占比例高低和高速路橋運(yùn)營狀況的不同，在近期出臺(tái)的一批細(xì)則中，各地均體現(xiàn)了“因地制宜”的標(biāo)準(zhǔn)。
油價(jià)破八，93號(hào)汽油漲0.44元
發(fā)改委9月10日發(fā)出通知，決定自11日零時(shí)起將汽柴油價(jià)格每噸分別提高550元和540元，折算到90號(hào)汽油和0號(hào)柴油（全國平均）每升零售價(jià)格分別提高0.41元和0.46元。此前，各能源監(jiān)測機(jī)構(gòu)及第三方分析機(jī)構(gòu)，對(duì)于本次油價(jià)上漲的主流預(yù)測，每噸漲幅在500元左右，折算為每升上漲0.4元以下，然而實(shí)際漲幅卻超出了機(jī)構(gòu)預(yù)期。據(jù)某資訊數(shù)據(jù)監(jiān)測模型顯示，如近期國際油價(jià)保持震蕩走勢，使三地原油均價(jià)保持在目前的每桶112.78美元，預(yù)計(jì)三地原油價(jià)格平均移動(dòng)變化率呈下跌走勢。短期內(nèi)三地原油價(jià)格平均移動(dòng)變化率難以上漲4%，國內(nèi)成品油市場出現(xiàn)“三連漲”的可能性不大。
白加黑等感冒藥—次限購2盒，新康泰克憑處方買
繼8月底下發(fā)通知要求公眾購買含麻黃堿類復(fù)方制劑須出示身份證后，國家食藥監(jiān)局、公安部、衛(wèi)生部9月6日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)含麻黃堿類復(fù)方制劑管理有關(guān)事宜的通知》，將一次實(shí)名制購買含麻黃堿類感冒藥的數(shù)量從5盒降至2盒。通知中，對(duì)限購政策再次收緊。含麻黃堿類復(fù)方制劑除處方藥按處方劑量銷售外，一次銷售不得超過2個(gè)最小包裝。也就是說，單位劑量中麻黃堿含量沒超過30毫克的白加黑、泰諾、日夜百服寧等藥物，每人限購兩盒。藥店應(yīng)查驗(yàn)購買者的身份證，并登記其姓名和身份證號(hào)碼。為防止含麻黃堿類復(fù)方制劑流入制毒渠道，我國將在全國范圍內(nèi)開展藥品類易制毒化學(xué)品專項(xiàng)整治。
鐵道部：網(wǎng)購動(dòng)車火車票有望實(shí)現(xiàn)網(wǎng)12選座
從今年9月15日起，全國鐵路所有cR H1、2、3、5型動(dòng)車組的坐席號(hào)，按CRH380型動(dòng)車組坐席號(hào)編制規(guī)則更改，即采用數(shù)字和字母組合的方式表示坐席號(hào)。動(dòng)車坐席號(hào)的統(tǒng)一有望使日后通過網(wǎng)上購買火車票的選座功能得以實(shí)現(xiàn)。鐵路部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鐵路客票售票系統(tǒng)中所有動(dòng)車、高鐵早已經(jīng)具備選座功能，但目前旅客通過網(wǎng)上選座、選臥鋪席位仍未能實(shí)現(xiàn)，原因之一就是全國鐵路各類車輛的情況不同，無法統(tǒng)一。鐵路動(dòng)車組編號(hào)統(tǒng)一后，鐵路部門將進(jìn)一步完善鐵路售票系統(tǒng)，網(wǎng)上選座、選鋪位將有望實(shí)現(xiàn)。
國務(wù)院醫(yī)改辦：大病保險(xiǎn)不受病種限制
國家發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財(cái)政部等六部委聯(lián)合召開電視電話會(huì)議，貫徹落實(shí)《關(guān)于開展城鄉(xiāng)居民大病保險(xiǎn)工作的指導(dǎo)意見》。國家發(fā)展改革委副主任、國務(wù)院醫(yī)改辦公室主任孫志剛在會(huì)上指出，大病保險(xiǎn)報(bào)銷不再局限于政策范圍內(nèi)，而是根據(jù)患大病發(fā)生高額醫(yī)療費(fèi)用與城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力對(duì)比進(jìn)行判定，只要是大病患者在基本醫(yī)保報(bào)銷后仍需個(gè)人負(fù)擔(dān)的合理醫(yī)療費(fèi)用，就將再給予報(bào)銷50%以上。而且，對(duì)醫(yī)療費(fèi)用實(shí)行分段制定支付比例，原則上醫(yī)療費(fèi)用越高支付比例也越高。也就是說，城鎮(zhèn)居民醫(yī)保、新農(nóng)合先在政策范圍內(nèi)報(bào)銷約70%，剩余自付費(fèi)用再由大病保險(xiǎn)實(shí)際報(bào)銷最少50%。
8歲女童患上卵巢癌，醫(yī)生提醒勿用成人化妝品
安徽的一名8歲女童被檢查出患卵巢顆粒細(xì)胞瘤，手術(shù)后的病理報(bào)告為惡性腫瘤，孩子年紀(jì)這么小，連月經(jīng)初潮都沒來，怎么患上婦科惡性癌癥？專家指出，很多女童卵巢癌的初期癥狀僅僅表現(xiàn)為腹痛，往往容易被家長忽視，一旦發(fā)病，常為高度惡性，發(fā)展快，預(yù)后差，且生長迅速，易擴(kuò)散。卵巢癌的病因至今仍不清楚，但環(huán)境和內(nèi)分泌的影響在卵巢癌的致病因素中最受重視。另外，現(xiàn)代人的飲食中含激素的食品增多，比如用雌激素等來喂養(yǎng)的家畜、海產(chǎn)品等，長期食用后就會(huì)導(dǎo)致體內(nèi)雌激素含量增多；一些女性吃燕窩等補(bǔ)品來保養(yǎng)，但是這些不適合給孩子吃；另外，一些成人化妝品中可能也會(huì)含有激素，建議家長不要給孩子用。
網(wǎng)曝男孩冰箱拿凍百事可樂發(fā)生爆炸，臉縫38針
日前，上海嘉定一男孩從冰箱拿出一罐百事可樂，開啟瞬間發(fā)生爆炸。因氣體噴發(fā)力度較大，蓋子直接劃到孩子臉上，穿透臉腮，傷口很深，外部縫31針，內(nèi)部縫7針?？煽诳蓸泛桶偈驴蓸返囊桌尥獗诰∮小敖辜訜峄?℃以下冷凍，避免陽光直曬和高溫”字樣。對(duì)此可口可樂電話客服人員稱，碳酸飲料可以在0℃到7℃之間冷藏，罐裝或瓶裝可樂都不能冷凍。專家指出碳酸飲料比如可樂的主要成分是水，在0℃以下冷凍之后，水和冰的質(zhì)量是不變的，這時(shí)，冰的密度要比水的密度小，所以可樂的體積會(huì)膨脹，時(shí)間長就會(huì)產(chǎn)生爆裂。爆裂跟外部溫度關(guān)系不大，即使可樂沒被拿出來，過一段時(shí)間也可能會(huì)自動(dòng)爆裂。這一意外提醒著廣大家長，罐裝碳酸飲料切忌冷凍。
我國家庭流動(dòng)資產(chǎn)平均值為38.6萬元
9月8日匯豐銀行《2012中國家庭理財(cái)狀況調(diào)查報(bào)告》，報(bào)告稱中國家庭的流動(dòng)資產(chǎn)均值為38.6萬元人民幣，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值是中國家庭理財(cái)規(guī)劃的首選目標(biāo)，其次是保障子女教育和安排退休生活。報(bào)告顯示，過去一年中，64%的受訪家庭實(shí)現(xiàn)了財(cái)富增長，而23%的受訪家庭表示承受了資產(chǎn)減值，這些家庭的資產(chǎn)配置多以股票和基金為主。同時(shí)，中國家庭持有最多的5類金融產(chǎn)品分別是人民幣存款、占被調(diào)查家庭的84%，持有股票家庭為66%，基金為60%，投資人壽保險(xiǎn)家庭為46%，而購買一般銀行理財(cái)產(chǎn)品的被調(diào)查家庭占40%。從未來12個(gè)月的投資意愿來看，這5類產(chǎn)品仍將是最重要的投資品類。同時(shí)，報(bào)告顯示，結(jié)構(gòu)性理財(cái)產(chǎn)品、外匯、QDII等產(chǎn)品可能成為家庭投資理財(cái)?shù)脑鲩L點(diǎn)。
幼兒園收費(fèi)一路猛漲治理效果遭84.3%受訪者否定
幼兒園收費(fèi)高是老百姓近年來一直關(guān)注的老問題，今年1月，國家發(fā)展改革委、教育部、財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《幼兒園收費(fèi)管理暫行辦法》，嚴(yán)格規(guī)范幼兒園收費(fèi)。與此同時(shí)，近年來各地也陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)“入園貴”問題的措施。但中國青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心近日通過民意中國網(wǎng)和搜狐網(wǎng)，對(duì)7025A進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)于幼兒園高收費(fèi)問題的治理效果，僅3.4%的受訪者給予正面評(píng)價(jià)，84.3%的受訪者給予負(fù)面評(píng)價(jià)，10.5%的受訪者認(rèn)為效果一般，1.8%的受訪者表示“不好說”。
海關(guān)規(guī)定個(gè)人自帶物品五千元以下免稅
近日，一則“前空姐網(wǎng)上開店韓國代購，因偷逃100多萬元稅款獲刑11年”的消息成為網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，讓網(wǎng)絡(luò)代購店主們心生寒意，也令熱衷跨境購物的“海淘”一族心驚驚：“就買賣點(diǎn)物美價(jià)廉的外國貨，難道也是違法行為？”對(duì)此，律師表示，現(xiàn)在海外代購有境外郵寄與隨身攜帶兩種入境方式，只要沒按規(guī)定報(bào)關(guān)納稅就涉嫌走私。但要達(dá)到走私普通貨物、物品罪的認(rèn)定，需要符合主觀故意行為與偷逃稅款5萬元兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。海關(guān)規(guī)定，在境外購物回來，應(yīng)該按照物品價(jià)格來報(bào)關(guān)納稅。按照規(guī)定，攜帶自用物品入境5000元以下的可免稅，如果是郵寄入境的話，應(yīng)繳稅在50元以下的可以免稅。
最近的一份網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果顯示，接受調(diào)查的3000多人中有超過40%的職場人士經(jīng)常加班，早出晚歸似乎已經(jīng)成為如今職場白領(lǐng)的家常便飯。
在我們身邊，不知不覺已經(jīng)存在這樣一個(gè)群體，他們每周工作5天甚至更多，并且有時(shí)連續(xù)工作10小時(shí)以上，當(dāng)“朝九晚五”的人們進(jìn)入甜蜜夢鄉(xiāng)的時(shí)候，他們卻還在“朝九晚無”地工作，面對(duì)這種情況，他們在理財(cái)方面該注意些什么呢？
行：“夜歸路”難減負(fù)
雖然加班是有合理的加班補(bǔ)助以及相關(guān)福利等權(quán)益保障，但由加班引起的一系列潛在成本也日益凸現(xiàn)，給白領(lǐng)造成不小的壓力。其中最為直接的就是超額的交通成本。以北京為例，很多公交車在晚上9點(diǎn)半后就陸續(xù)停運(yùn)；10點(diǎn)半后，軌道交通也基本關(guān)閉；11點(diǎn)后，計(jì)程車開始收夜間費(fèi)，11元起步價(jià)……
家住北京天通苑的李小姐在朝陽區(qū)安貞橋附近一家外企上班，幾乎每個(gè)禮拜都難逃一兩天加班的“厄運(yùn)”。雖然公司在加班費(fèi)上并不含糊，但每次加班幾乎都到11點(diǎn)左右，這令她十分苦惱。因?yàn)榈搅四莻€(gè)時(shí)間，回家的班車已經(jīng)停運(yùn)了，夜班車基本要等20―30分鐘才來一班，中途還要轉(zhuǎn)車，回家都快1、2點(diǎn)了，因此她基本都選擇在公司門口叫出租車回家，每趟花費(fèi)固定在50元左右，而交通費(fèi)補(bǔ)助則是公司每月固定額度300元。因此每次加班“打的”，都令她心痛不已。
事實(shí)上，如李小姐這樣的案例并不在少數(shù)，而拼車、搬到公司附近住成為多數(shù)省錢白領(lǐng)的主要選擇，但這也有很大的局限性。首先考慮拼車，多數(shù)人的加班時(shí)間并不穩(wěn)定，這就給尋找合適的拼車伙伴帶來很大的困難。多數(shù)加班后的拼車族都是在拼車地點(diǎn)找到同路人隨機(jī)組合的，考慮到安全問題，女性白領(lǐng)則要等待與自己同路的女，這就難上加難了。
搬到公司附近雖然是個(gè)可行的辦法，但也得綜合考慮。最起碼現(xiàn)在的“租金開支+加班打的費(fèi)”必須要大于或等于搬新房后的租金開支，而且還必須要考慮好自己日常生活習(xí)慣以及周邊的便捷程度。對(duì)于成家人士，這種方法則更要謹(jǐn)慎考慮。
用：“夜歸族”的理財(cái)經(jīng)
有句話說得好：“30歲前拿命賺錢，30歲后拿錢賺錢?！睂?duì)于經(jīng)常疲于加班、空時(shí)補(bǔ)睡眠的白領(lǐng)來說，他們更愿意當(dāng)花錢不愿太動(dòng)腦筋的“月光族”、甚至是“透支族”。
在北京一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的王女士，就是持“今朝有酒今朝醉”想法的人，在她看來，平時(shí)工作太辛苦，根本沒時(shí)間去研究股票、期貨來做投資，有時(shí)間也是自己忙里偷閑，不愿再費(fèi)腦力。談到理財(cái)計(jì)劃時(shí)，王女士無可奈何地表示，自己過去在原公司做會(huì)計(jì)時(shí)，還有時(shí)間炒炒股，但自從跳槽到事務(wù)所后，根本沒那么多精力去打理自己的收入，除了每個(gè)月存?zhèn)€定期外，沒有其它理財(cái)途徑。
事實(shí)上，并非“夜歸族”無暇打理錢財(cái)就應(yīng)該聽之任之，相反考慮到這一群體的特殊性：年紀(jì)普遍較輕（25歲-35歲區(qū)間），財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)已有（王女士已經(jīng)購買了三居室的商品房一套，月供3000元左右，公積金貸款占50%），身體健康狀況均有隱患的可能性，并且沒有太多時(shí)間去了解理財(cái)市場的變化。以王女士為例，專家給出了一套保險(xiǎn)+基金投資的理財(cái)方案。
在保險(xiǎn)方面，王女士雖然有基本的社會(huì)保障，但她很關(guān)注重大疾病保險(xiǎn)，她的工作需要大量使用電腦，有統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，習(xí)慣長期用一側(cè)接打手機(jī)的人，患腦部腫瘤的幾率大大增加。除此以外，養(yǎng)老問題也是她開始需要考慮的問題。為此，專家認(rèn)為，她要購買的保險(xiǎn)計(jì)劃可以考慮終身重大疾病險(xiǎn)、女性健康險(xiǎn)、生育險(xiǎn)等險(xiǎn)種。
在基金方面，雖然目前股市的規(guī)范程度以及股市大盤在今年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，但跟王女士一樣沒太多時(shí)間和精力炒股的“夜歸族”，時(shí)下購買基金成為不二選擇。在具體購買時(shí)，可以采用“定期定額”方式，即每隔一段時(shí)間，投資固定金額于固定的基金。這種方法的優(yōu)點(diǎn)在于不必在乎市場價(jià)格起伏，當(dāng)市價(jià)上揚(yáng)時(shí)，買到單位數(shù)較少；市價(jià)下挫時(shí)，買到較多的單位數(shù)。長期下來，成本及風(fēng)險(xiǎn)自然攤低，需要時(shí)再一次性賣出，因此又被稱為“傻瓜投資術(shù)”。
考慮到王女士每個(gè)月有3000元左右的房貸要還（但事實(shí)上有單位公積金可以沖抵一部分），再結(jié)合其平時(shí)消費(fèi)采用的信用卡方式，因此可以大膽將每個(gè)月剩余的2500元抽出1500元，用于買開放式基金。
?。赫覀€(gè)安樂窩
首先擺在眼前的問題是，房子是租還是買？對(duì)于剛踏上工作崗位沒幾年的年輕小白領(lǐng)，租房子肯定是多數(shù)人的選擇。事實(shí)上，根據(jù)最近的心理調(diào)查報(bào)告顯示，在如今高企的房價(jià)面前，事業(yè)剛起步就背負(fù)龐大的房貸債務(wù)也是不明智的，據(jù)稱，有98%的房貸人都有心理抑郁的表現(xiàn)。經(jīng)常加班的夜歸族對(duì)工作壓力更加敏感，因此應(yīng)該避免客觀環(huán)境給予更多的外在壓力。
房先生工作后一直租在北京通州區(qū)地鐵一小區(qū)內(nèi)，每天都搭地鐵去國貿(mào)上下班。當(dāng)初選擇這個(gè)兩居室的房子，不僅因?yàn)槠浣煌ū憷移浞块g陽臺(tái)正對(duì)著小區(qū)內(nèi)的綠化，頗有“景觀房”的待遇，當(dāng)然代價(jià)也不菲，月租金幾經(jīng)交涉后，仍要1800元。如今經(jīng)常加班后，房先生卻發(fā)現(xiàn)諸多問題困擾自己。比如地鐵過了時(shí)間就停運(yùn)、深夜回家常常為了叫醒小區(qū)門衛(wèi)而吵醒其他人被鄰居投訴、晚上想吃點(diǎn)夜宵卻發(fā)現(xiàn)周圍小店都已關(guān)門、早上則因?yàn)樾^(qū)內(nèi)一幼兒園早早開始上學(xué)而難以安靜睡覺……連續(xù)熬了幾個(gè)月下來，幾乎天天“熊貓眼”的他終于無法忍受，正在開始另選房子的打算。
［摘 要］學(xué)好百分?jǐn)?shù)對(duì)學(xué)生今后運(yùn)用百分?jǐn)?shù)的意義解決問題具有重要作用。因此，教師教學(xué)時(shí)應(yīng)從生活入手，通過多種形式讓學(xué)生反復(fù)感知百分?jǐn)?shù)，在對(duì)比建構(gòu)中深化學(xué)生對(duì)百分?jǐn)?shù)的認(rèn)識(shí)。
［關(guān)鍵詞］百分?jǐn)?shù) 感知 建構(gòu)
［中圖分類號(hào)］ G623.5
［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］ A
［文章編號(hào)］ 1007-9068（2015）05-026
“百分?jǐn)?shù)的認(rèn)識(shí)”是在學(xué)生學(xué)習(xí)整數(shù)、小數(shù)和分?jǐn)?shù)及“求一個(gè)數(shù)是另一個(gè)數(shù)的幾分之幾”問題的基礎(chǔ)上進(jìn)行教學(xué)的，要想讓學(xué)生真正理解百分?jǐn)?shù)的意義，教師就要從生活入手，通過多種形式讓學(xué)生反復(fù)感知、對(duì)比建構(gòu)，從而突破本課的教學(xué)難點(diǎn)。下面，筆者就此談?wù)勛约旱慕虒W(xué)體會(huì)。
一、直觀呈現(xiàn)，開門見山，感受生活中的百分?jǐn)?shù)
數(shù)學(xué)來源于生活，又服務(wù)于生活。學(xué)生對(duì)百分?jǐn)?shù)并不陌生，所以教學(xué)本課時(shí)，教師可以采取直接呈現(xiàn)的教學(xué)方式讓學(xué)生認(rèn)識(shí)百分?jǐn)?shù)。這樣不僅可以輕松解決百分?jǐn)?shù)讀寫的問題，而且可以使學(xué)生真切地感受到數(shù)學(xué)就在自己身邊。
師（投影出示100％和15％）：同學(xué)們，這兩個(gè)數(shù)你們認(rèn)識(shí)嗎？對(duì)，這就是我們今天要認(rèn)識(shí)的百分?jǐn)?shù)。這兩個(gè)數(shù)，你們會(huì)讀嗎？
生1：第一個(gè)數(shù)讀作百分之一百，第二個(gè)數(shù)讀作百分之十五。
師：誰能說一說，你在哪兒見過百分?jǐn)?shù)？
生2：我在喝的牛奶營養(yǎng)成分上見過百分?jǐn)?shù)。
生3：我在衣服的標(biāo)簽上見過百分?jǐn)?shù)。
……
師：今天，老師也帶來了一些百分?jǐn)?shù)。（課件顯示：居民購房貸款首付不低于30％，上海汽車銷售7月份同比下降20％……）看到這些數(shù)據(jù)，你有什么感受？
……
上述教學(xué)中，教師從學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和已有的生活經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，直接呈現(xiàn)百分?jǐn)?shù)，然后通過列舉，使學(xué)生真切地感受到百分?jǐn)?shù)在我們的生活中無處不在。
二、以學(xué)定教，抽象概括，在解讀中理解百分?jǐn)?shù)
在學(xué)生對(duì)百分?jǐn)?shù)有了初步的了解后，教師應(yīng)從學(xué)生希望解決的問題出發(fā)，以學(xué)定教，引導(dǎo)學(xué)生在具體的事例說明中抽象概括出百分?jǐn)?shù)的意義。
師：關(guān)于百分?jǐn)?shù)，你們都有哪些想了解和知道的？
生1：我想知道學(xué)了百分?jǐn)?shù)對(duì)我們的生活有什么用處。
生2：我想知道百分?jǐn)?shù)和分?jǐn)?shù)、小數(shù)之間有什么聯(lián)系，它們之間可以互相轉(zhuǎn)化嗎？如何互化？
師：下面，我們就來解決同學(xué)們提出的問題。（投影出示）周末，學(xué)校組織去郊游，下面是各班學(xué)生的參加情況。
師：仔細(xì)觀察上面的表格，你能不能用百分?jǐn)?shù)來說明三年級(jí)“一定去”的人數(shù)所占的百分?jǐn)?shù)？（學(xué)生沉默，無人舉手）
師：那么，老師換一種說法，三年級(jí)“一定去”的人數(shù)占被調(diào)查人數(shù)的幾分之幾？
生3：13/20。
師：我們知道“一定去”的人數(shù)占幾分之幾，那么“一定去”的人數(shù)占百分之幾，你們能想出來嗎？
生4：把13/20的分子和分母同時(shí)擴(kuò)大5倍就是65/100，也就是65％。
師：非常好，你直接由分?jǐn)?shù)推出了百分?jǐn)?shù)。那么，你能用百分?jǐn)?shù)的表達(dá)形式說說三年級(jí)“一定去”的人數(shù)占被調(diào)查人數(shù)的百分之幾嗎？
……
對(duì)初學(xué)百分?jǐn)?shù)的學(xué)生來說，他們的思維還停留在認(rèn)識(shí)、了解、會(huì)讀寫百分?jǐn)?shù)的表面上。上述教學(xué)中，教師順學(xué)而教，巧妙地使學(xué)生在解讀過程中理解了百分?jǐn)?shù)的意義。
三、反復(fù)感知，對(duì)比建構(gòu)，在比較中感知百分?jǐn)?shù)
為了使學(xué)生真正理解百分?jǐn)?shù)的意義，教師還要讓學(xué)生感受到百分?jǐn)?shù)在運(yùn)用上的優(yōu)越性，使學(xué)生在反復(fù)感知、對(duì)比建構(gòu)中進(jìn)一步理解百分?jǐn)?shù)的意義。
投影出示：育才學(xué)校五年級(jí)午托人數(shù)占總數(shù)的1/50，二年級(jí)午托人數(shù)占總數(shù)的2/25，一年級(jí)午托人數(shù)占總數(shù)的1/10。
師：這是某個(gè)學(xué)校學(xué)生午托人數(shù)的調(diào)查報(bào)告，下面老師把它改為百分?jǐn)?shù)的形式，即“育才學(xué)校五年級(jí)午托人數(shù)為2％，二年級(jí)午托人數(shù)為4％，一年級(jí)午托人數(shù)為10％”，這兩種不同的表現(xiàn)形式給你什么感覺？
生1：我覺得用百分?jǐn)?shù)的形式來表達(dá)，一眼就可以讓我們看出誰多誰少。
師：那么，誰知道“一年級(jí)午托人數(shù)為10％”中的10％是什么意思呢？
生2：這句話的意思就是說一年級(jí)學(xué)生午托人數(shù)占總?cè)藬?shù)的10％。
師：非常好。那么，你們能用自己的話說一說百分?jǐn)?shù)的意義嗎？
……
上述教學(xué)中，教師通過對(duì)同一數(shù)據(jù)的不同形式對(duì)比，讓學(xué)生真切地感受到百分?jǐn)?shù)在應(yīng)用上的優(yōu)勢，使學(xué)生明白了百分?jǐn)?shù)的含義，收到了較好的教學(xué)效果。
貸款是否給你的生活帶來了很大的壓力？你是否不敢結(jié)婚，或不打算生兒育女？孩子未來的教育費(fèi)用是否讓你憂心忡忡？
林麗三個(gè)問題的答案都是“是”。
這是《M型社會(huì)―中產(chǎn)階級(jí)消失的危機(jī)與商機(jī)》一書中羅列的問題。該書作者、日本著名趨勢家大前研一給出的中產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)：如果有任何一個(gè)答案為“是”，那么回答者就不算是中產(chǎn)。他在書中闡述了這個(gè)觀點(diǎn)，并且指出：日本的中產(chǎn)階級(jí)社會(huì)正在崩潰，M型社會(huì)已然到來。
收入趕不上物價(jià)
所謂的 M型社會(huì)，指的是在全球化的趨勢下，富者在數(shù)字世界中，大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源的重新分配，中產(chǎn)階級(jí)因失去競爭力，而下降到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，在中間這塊，忽然有了很大的缺口，跟“M”的字型一樣。
它就像一個(gè)無形的大海嘯。更多中產(chǎn)階級(jí)將被淘汰，當(dāng)浪潮落下，財(cái)富將被重新分配，貧窮的人更加貧窮，富裕的人更加富裕。
林麗對(duì)答案的結(jié)果并不感到驚訝，她認(rèn)為自己是那個(gè)越來越貧窮的人。對(duì)于是否身處“中產(chǎn)”其中，她已經(jīng)越來越?jīng)]有信心。
1984年出生的林麗畢業(yè)于中國人民大學(xué)，月收入7000元，就職于四大會(huì)計(jì)事務(wù)所之一。對(duì)于中產(chǎn)一詞的定義，雖然很難尋找到精準(zhǔn)的定義，但是在林麗和周圍的朋友看來，就是等同于“消費(fèi)能力較強(qiáng)，講究時(shí)尚和生活品質(zhì)且受過良好教育”的群體。
中產(chǎn)階層是大多數(shù)工薪階層的理想。“橄欖型結(jié)構(gòu)”的提出，也給普通工薪階層以中產(chǎn)化的希望。對(duì)于這個(gè)稱呼，林麗承認(rèn)，剛開始工作的時(shí)候，她非常向往。經(jīng)過幾年的努力，如今她的收入已經(jīng)高于不少身邊的同齡人。在同學(xué)聚會(huì)的時(shí)候，甚至有朋友羨慕地稱林麗已經(jīng)“步入中產(chǎn)”。
據(jù)中國社科院2011年8月3日的2011版《城市藍(lán)皮書》稱，到2009年，我國城市中等收入階層規(guī)模已達(dá)2.3億人，其中北京、上海的中等收入階層分別達(dá)到了46%和38%。而書中對(duì)中等收入階層的人均年可支配收入確定為1.63萬元至3.73萬元之間。
如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，林麗確實(shí)已經(jīng)到了“中產(chǎn)”那條線。但是她一點(diǎn)也不感到興奮。對(duì)于她來說，盡管收入漲了，可是逐漸攀高的物價(jià)，反而令她的生活變得拮據(jù)?！翱此浦挟a(chǎn)的表殼，實(shí)際上是藍(lán)領(lǐng)的內(nèi)在。”
根據(jù)2011年12月7日在港公布的亞洲區(qū)生活費(fèi)用最高城市排行榜，北京、上海、香港分列第7至第9位。負(fù)責(zé)本項(xiàng)調(diào)查的ECA International指出，亞洲區(qū)在過去一年內(nèi)平均貨品售價(jià)上升8%，而中國內(nèi)地上升9%。
從前對(duì)價(jià)格一點(diǎn)都不敏感的林麗，突然有一天發(fā)現(xiàn)去超市買菜竟然花掉了一張面值一百元的鈔票。而在她自己的財(cái)務(wù)記賬本里，僅是“吃喝”一項(xiàng)幾乎就能占去一半。她開始留意到生活環(huán)境的改變：水果蔬菜的價(jià)格漲了，以前喜歡吃的餐館平均每道菜都漲了10到15元。
看著不斷攀升的賬單，林麗意識(shí)到自己必須作出改變。
在和朋友于星巴克進(jìn)行的周末聚會(huì)中，林麗放棄了喜愛的拿鐵，開始點(diǎn)15元特價(jià)的“當(dāng)日咖啡”；在閑暇的購物時(shí)間，她開始熱衷于網(wǎng)購甚至團(tuán)購，難得一次去商場，目光也不再對(duì)準(zhǔn)中高端服裝專柜，而是改成進(jìn)入人頭涌動(dòng)的ZARA、H&M。理由則是“價(jià)格便宜，而且時(shí)尚。”
大前研一曾在書中提出了一個(gè)思維，即針對(duì)中下階層的 “憧憬自由之丘”戰(zhàn)略，這是商品營銷的一個(gè)有效戰(zhàn)略，簡單說就是爭取市場最大客戶群――中低階層客戶的青睞，其關(guān)鍵在于“憧憬自由之丘”。 而“憧憬自由之丘”的意思，就是提供價(jià)格便宜，但感覺如在自由之丘（日本東京市內(nèi)的高級(jí)住宅區(qū)）的商品及服務(wù)，讓大多數(shù)人享受向往卻承受不起的自由之丘氣氛。 國際上不少品牌以這種模式經(jīng)營成功，比如 ZARA和H&M的成功在于，讓平價(jià)和奢華的結(jié)合成為了可能。盡管林麗對(duì)名牌十分喜愛，但她開始負(fù)擔(dān)不起。而ZARA和H&M等品牌可滿足她的需要，提供但平價(jià)的衣服給她。
2011年底，林麗發(fā)現(xiàn)80后開始流行在網(wǎng)絡(luò)上曬賬單，林麗也把自己的賬單放到網(wǎng)上，她發(fā)現(xiàn)，對(duì)許多人而言，盡管已經(jīng)足夠省吃儉用，但是花錢的地方還是太多了，年底再看自己的工資卡，發(fā)現(xiàn)這一年又沒攢下錢。
以1.63萬元至3.73萬元為中產(chǎn)線，確實(shí)可以為很多普通工薪人員頒發(fā)“中產(chǎn)”證明。只是，這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是否合乎中國人生活支出和消費(fèi)的實(shí)際情形？對(duì)于“中國中產(chǎn)”們來說，除了食品支出的持續(xù)上升外，諸如醫(yī)療、教育、撫養(yǎng)、贍養(yǎng)等“必需品支出”的項(xiàng)目還有太多。
一個(gè)房子壓垮一個(gè)中產(chǎn)
在今天，原地踏步就會(huì)變成中低階層。而房價(jià)的高歌猛進(jìn)，使一部分中產(chǎn)階層已經(jīng)開始陷落。高位運(yùn)行的城市房價(jià)不僅使低收入者望房興嘆，相當(dāng)一部分中等收入層同樣不堪重負(fù)。高昂的房價(jià)已經(jīng)將絕大多數(shù)白領(lǐng)過濾出中產(chǎn)階級(jí)隊(duì)伍。
“你別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來，你可能已經(jīng)從中產(chǎn)階級(jí)淪落到‘下流社會(huì)’而不自知……”這是日本趨勢專家大前研一說的一句話。
徐卓飛同意自己已經(jīng)淪落到“下流社會(huì)”這個(gè)觀點(diǎn)，網(wǎng)上曾有個(gè)帖子標(biāo)題為“上海月收入過萬生活像條狗”，在徐卓飛看來，這形容自己的現(xiàn)狀再貼切不過。
上海男人徐卓飛是70后，工作已經(jīng)十年，現(xiàn)在在一家金融公司任職，月收入有一萬二。這是一個(gè)看似十分理想的收入，但是自從在生活里添加了“房子”這個(gè)資產(chǎn)，徐卓飛曾經(jīng)寬裕的生活就開始不斷地緊縮。
一年前，徐卓飛和相戀多年的女友籌劃結(jié)婚，對(duì)于上海女人來說，房子無疑是結(jié)婚的基礎(chǔ)，而高昂的房價(jià)則讓徐卓飛身上的擔(dān)子瞬時(shí)重了起來。近十年來，房價(jià)已經(jīng)歷幾次迅猛上漲，相對(duì)于徐卓飛非常體面的收入，買房卻成了一種奢侈。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年上海全市新建商品住宅供應(yīng)面積為1067萬平方米，與2010年相比減少了1.48%；成交均價(jià)為22012元/平方米，與2010年相比上漲了2.05%。
經(jīng)久不降的房價(jià)讓徐卓飛最后只能咬咬牙，于2011年初購得一個(gè)兩居室的房子。一套100平米左右的新房外加裝修，要200萬元。首付的100萬花光了徐卓飛十年所積蓄的50萬，另外50萬，則是由徐卓飛的父母“添補(bǔ)”上的。
雖然首付解決了，可是100萬的房貸還是要還。徐卓飛的生活一下子變了。他不再有作為中產(chǎn)階層的優(yōu)越感，房貸的壓力傾倒在生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)里，他很少再買名牌西服，很少和朋友出去聚餐，甚至他平時(shí)最喜歡的旅游，也從生活中排除。
2012年1月，徐卓飛收到多年來最讓人痛心的“元旦禮物”。
“尊敬的客戶，我行將于2012年1月1日起執(zhí)行央行新利率，請(qǐng)適當(dāng)增加月還款額，詳情請(qǐng)咨詢貸款行?！毙熳匡w看著銀行發(fā)來的告知短信，腦子有點(diǎn)懵。
2011年，央行共計(jì)3次上漲了商業(yè)貸款利率，分別為2011年2月8日、4月5日、7月6日。從今年元旦開始，對(duì)于選擇“按年調(diào)整利息”的房貸老客戶，各銀行開始執(zhí)行去年三次加息后的房貸利率。
按照規(guī)定，五年期以上的貸款，2月9日前辦理的房貸，基準(zhǔn)利率將從6.40% 上漲到7.05%，上漲0.65個(gè)百分點(diǎn)。
拿100萬貸款30年為例計(jì)算，在2月9日前申請(qǐng)到房貸的購房者，還貸執(zhí)行的利率為6.40% 時(shí)，一個(gè)月應(yīng)該還6255元，經(jīng)過三次調(diào)整7.05%后，每個(gè)月就要還6687元，也就是說，從明年開始，徐卓飛最多每個(gè)月要多還432元 ，一年就多出5184元。
煩躁焦慮的心情使一切都變得很糟糕，就在此時(shí)，徐卓飛未來的岳母卻開始讓他準(zhǔn)備籌備結(jié)婚的酒席，愛講究排場的上海岳母希望他可以定五星級(jí)酒店?！斑@沒有好幾萬肯定下不來，可是現(xiàn)在手頭上哪里還有錢？”為此，徐卓飛和女友產(chǎn)生了意見分歧，甚至大吵一架。
看到女友摔門而去的那一刻，徐卓飛感到非常疲憊。一個(gè)房子將要把他整個(gè)人壓垮。
1月4日，民政部中國社會(huì)工作協(xié)會(huì)婚介行業(yè)委員會(huì)與百合網(wǎng)聯(lián)合《2011中國人婚戀狀況調(diào)查報(bào)告》。調(diào)查顯示，累計(jì)近80%的受訪單身女性認(rèn)為男性月收入4000元以上才配談戀愛，相比2010年的調(diào)查結(jié)果提高了10多個(gè)百分點(diǎn)。
《蝸居》里海萍問自己：“為什么我們的人生和夢想都要拴在一個(gè)房子上呢？這些數(shù)字逼得我一天都不敢懈怠，根本來不及細(xì)想未來十年。”
子女教育讓中產(chǎn)家庭“凹陷”
徐卓飛不敢想到更深的，是結(jié)婚后孩子的教育費(fèi)用。而正在面臨這個(gè)問題的中產(chǎn)家庭有太多太多。家長的工資跑不過孩子入學(xué)開銷的增長，已經(jīng)成了普遍現(xiàn)象。如何規(guī)劃孩子的教育費(fèi)用成了父母消費(fèi)理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)。
百度和谷歌上，用“中產(chǎn)家庭”作為關(guān)鍵詞能搜出幾十萬個(gè)網(wǎng)頁，但能給出定義的幾乎沒有。國家統(tǒng)計(jì)局曾在2005年給出了數(shù)據(jù)，年收入6萬至50萬的就算中產(chǎn)家庭。
黃青是深圳一家私企的高管，妻子是公務(wù)員，夫婦兩人的月收入加起來是兩萬五，有一套三居室的房子和一輛車，周末的休閑活動(dòng)是打高爾夫球和去香港購物。
只是，這種充裕的中產(chǎn)家庭生活隨著黃青的兒子開始在澳洲留學(xué)而打斷。僅僅去年一年的留學(xué)費(fèi)用，就高達(dá)25萬人民幣。“這已經(jīng)比英國和美國要便宜不少?！?/p>
黃青給孩子的教育選擇，在中產(chǎn)家庭里，其實(shí)非常普遍，他們希望孩子在更好的環(huán)境里接受更優(yōu)質(zhì)的教育。盡管他們一年只有不到30萬的收入，除掉出國費(fèi)用就所剩無幾。
自2010年1月1日起，澳洲移民局公布，申請(qǐng)前往澳洲留學(xué)的生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原先的12000澳幣/年上調(diào)至18000澳幣/年。而除了愈加昂貴的生活費(fèi)，讓黃青感到頭疼的是，匯率也在迅猛地增長。
2011年5月底，澳元兌人民幣匯率突破1：6.8，這創(chuàng)下了29年以來的新高。留學(xué)成本無法控制，這對(duì)于黃青來說，確實(shí)是一個(gè)不小的打擊。
“股市低迷，手里存錢不多，都套在股票上。”黃青說，今年初他已經(jīng)把自己和妻子的上了五年的保險(xiǎn)退了一部分，家中那輛馬自達(dá)也準(zhǔn)備賣掉?！捌拮由习嘤邪嘬嚱铀?，至于我自己，搭乘公交也沒有什么?！秉S青話語背后所蘊(yùn)含的另一層含義是：油價(jià)的高漲已經(jīng)令他有點(diǎn)吃不消。
“現(xiàn)在拋去中產(chǎn)的標(biāo)簽，也是為了孩子將來能過上真正中產(chǎn)的日子?！秉S青很清楚，自己已經(jīng)和“中產(chǎn)”兩字的定義越來越不符。
“眾所周知，中產(chǎn)階層是維持社會(huì)穩(wěn)定的核心力量?！甅型’社會(huì)的出現(xiàn)使中低收入者要么成為‘房奴’，以透支上一代的養(yǎng)老金、醫(yī)療金及自己未來幾十年的發(fā)展及子女養(yǎng)育為代價(jià)，要么長期躋身于‘蟻?zhàn)濉?，無論哪種情況，對(duì)國家的長遠(yuǎn)發(fā)展、對(duì)個(gè)人的自我實(shí)現(xiàn)都是負(fù)面的?！敝袊嗣翊髮W(xué)社會(huì)與人口學(xué)院教授李迎生說。
《牛津英語詞典》編撰者曾宣布“2011年度熱詞”是“受擠壓的中間階層”，這個(gè)形容再貼切不過，而黃青，現(xiàn)在只想“松”一口氣。
一、借款人基本情況
1、借款人身份介紹
借款人__x，女，42歲，身份證號(hào)碼：__________x，家庭住址：__省__市__區(qū)__園210樓3門201室。配偶：__x，身份證號(hào)碼：__________x。二人自結(jié)婚以來，夫妻關(guān)系和睦，家庭生活穩(wěn)定。現(xiàn)在______水產(chǎn)品批發(fā)市場共同經(jīng)營冷凍水產(chǎn)品生意，商戶性質(zhì)為個(gè)體工商戶。
借款人較早在我行開立結(jié)算賬戶，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。持有、我行雙幣貸記卡、借記卡，存有定期儲(chǔ)蓄存款。
2、借款人資產(chǎn)負(fù)債狀況
借款人現(xiàn)擁有個(gè)人資產(chǎn)450萬元,每年實(shí)現(xiàn)租金收入18萬元。
本市__區(qū)別墅一套，占地面積208平方米，價(jià)值230萬元；（附房產(chǎn)證、土地證）
__道步行街有商業(yè)門市房1套，建筑面積180平方米，價(jià)值220萬元，現(xiàn)租給__醫(yī)院使用，合同租期為10年（20__.9.1-2016.8.31），年租金收入18萬元(附產(chǎn)權(quán)證、土地證、租賃合同)。
經(jīng)查詢《個(gè)人信用報(bào)告》，借款人在他行原有個(gè)人商用房貸款1筆，金額80萬元，期限5年，現(xiàn)已結(jié)清，無不良紀(jì)錄。
二、借款人的經(jīng)營狀況
借款人從1992年在__x市場經(jīng)營冷凍水產(chǎn)品生意，主要以批發(fā)帶頭蝦、去頭蝦、蝦肉為主，以供應(yīng)飯店水產(chǎn)品為輔。在十幾年的經(jīng)營過程中，借款人誠信經(jīng)營，形成了一定的業(yè)務(wù)規(guī)模，建立了穩(wěn)定的進(jìn)貨渠道和銷售渠道。其中批發(fā)客戶35個(gè)，主要有大連的______、______x，沈陽的______，秦皇島的______x。零售客戶38個(gè)，主要有__、__x、__x、__x等。在__x水產(chǎn)批發(fā)市場租用80平方米冷庫兩處，存貨共20多個(gè)品種價(jià)值200多萬元（詳見庫存清單）。從借款人提供的儲(chǔ)蓄存折、銀行卡等賬戶的業(yè)務(wù)流水計(jì)算，平均每月銷售額為120萬元，月凈利潤為10萬元左右，現(xiàn)有職工8人。今年1-7月份已實(shí)現(xiàn)銷售收入800萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤70萬元。
其水產(chǎn)品進(jìn)貨渠道主要是北京、廣東等地。這些產(chǎn)品銷往我市__、__x、__x、____x等大型飯店、酒店及二級(jí)批發(fā)商。借款人所經(jīng)營的冷凍水產(chǎn)品在我市規(guī)模較大，占據(jù)一定的市場份額，具有良好的信譽(yù)。
三、借款人的財(cái)務(wù)狀況
借款人自90年代初在我行開立賬戶，辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，沒有違約記錄。由于借款人為個(gè)體工商戶，納稅主要為定額稅，年納稅1.2萬元。故無法從借款人的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上做具體分析，只能從其銷貨清單及進(jìn)貨單據(jù)來分析其具體經(jīng)營狀況。通過票據(jù)的具體查看，借款人依法經(jīng)營，納稅及時(shí)。首先從今年前7個(gè)月的銷售情況來看，已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入800萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤70萬元。其次從借款人簽訂的商業(yè)門市租賃合同查看，借款人每年實(shí)現(xiàn)租金收入18萬元，這也是一筆比較穩(wěn)定的收入。另外，根據(jù)其存貨清單及實(shí)地調(diào)查，存貨量約200多萬元，結(jié)合經(jīng)營水產(chǎn)品收益、租金收入，借款人每年創(chuàng)造效益130萬元左右。以上數(shù)據(jù)可看出該借款人銷售能力較強(qiáng)，具備還款能力。
四、借款用途和原因
借款主要用于采購水產(chǎn)品，增加商品庫存量。由于水產(chǎn)品銷售旺季較強(qiáng)?！笆弧鼻昂笠呀?jīng)進(jìn)入銷售旺季。老客戶的需求量穩(wěn)定增長，新客戶不斷增加。20__年新增客戶有__x、__等大、中型飯店、酒店。隨著新客戶的增加，需要增加購貨量和庫存量，計(jì)劃采購各類水產(chǎn)品（主要為蝦）150萬元左右，借款人已自籌資金60萬元，其余90萬元從我行貸款解決，期限一年，以銷售收入和利潤償還銀行貸款本息。
五、抵押物狀況
借款人以本人坐落于__區(qū)__道__步行街2號(hào)的商用房產(chǎn)及土地使用權(quán)做為本筆貸款的抵押物。該房產(chǎn)是兩層框架結(jié)構(gòu)的臨街商用房產(chǎn)，建成于20__年，建筑面積180平方米。房產(chǎn)證號(hào)：__市房權(quán)證字第513050292號(hào)；設(shè)計(jì)用途：商業(yè)，產(chǎn)別：私有房產(chǎn)。土地使用權(quán)證號(hào)：__國用（20__）第0028號(hào)；使用權(quán)面積：62平方米，用途：商業(yè)，使用權(quán)類型：出讓，終止日期：2044年8月16日。抵押物臨近__道，地理位置優(yōu)越，交通十分便利，升值速度較快，具備較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。經(jīng)______房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)房產(chǎn)現(xiàn)值：189.9萬元，平均單價(jià)為10550元/平方米；評(píng)估時(shí)點(diǎn)土地現(xiàn)值：30.38萬元，平均單價(jià)為4900元/平方米，房地產(chǎn)合計(jì)價(jià)值為220.28萬元，抵押率40.86%，符合我行的貸款規(guī)定。
該房產(chǎn)現(xiàn)出租給__x使用，承租人用于經(jīng)營__醫(yī)院。租期10年
（20__年9月1日至2016年8月31日），年租金18萬元，承租人同意我行處置該房產(chǎn)時(shí)放棄承租權(quán)。六、結(jié)論
經(jīng)調(diào)查，借款人__x經(jīng)營穩(wěn)定、銷售良好、為人正直、品德良好、具備償還能力、第二還款來源也較為充足，并已在我行開立存款結(jié)算賬戶和__借記卡賬戶，符合我行個(gè)人短期經(jīng)營性貸款條件，同意向其發(fā)放貸款90萬元，期限一年，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮40%，即10.458％，按月付息、到期一次性償還本金。發(fā)放此筆貸款可為我行增加利息收入90萬元×10.458％=9.4萬元，以商品銷售收入及利潤償還借款本息，以__x個(gè)人名下的商用房產(chǎn)及土地使用權(quán)做為本筆貸款的抵押物。
客戶經(jīng)理聲明：我作為借款借款人的客戶經(jīng)理，已按規(guī)定要求對(duì)該客戶進(jìn)行了面簽、筆錄工作，對(duì)該客戶身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真實(shí)性進(jìn)行了認(rèn)真核實(shí)，并告知借款人貸款責(zé)任，對(duì)該客戶貸款的有關(guān)情況作了全面調(diào)查和了解，所呈報(bào)借款人的所有資料均真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，所作評(píng)估遵循客觀、公正的原則，以上報(bào)告內(nèi)容真實(shí)，發(fā)放本筆貸款業(yè)務(wù)安全可靠。同時(shí)，我聲明該借款人不是我的關(guān)系人。
妥否>！<，請(qǐng)零貸會(huì)審批。
____________支行
2011年9月2日，美國聯(lián)邦住宅金融管理局（FHFA）以房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（以下簡稱“兩房”）管理人的身份，就美國次貸危機(jī)之前“兩房”購買的部分抵押貸款支持證券，向JP摩根、美國銀行等17家大型金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)提訟，指控這些機(jī)構(gòu)涉嫌欺詐和失職。FHFA此次訴訟是次貸危機(jī)以來，美國聯(lián)邦監(jiān)管部門對(duì)金融機(jī)構(gòu)采取的規(guī)模最大的法律行動(dòng)，被解讀為美國政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)的“秋后算賬”，引起了國內(nèi)外的普遍關(guān)注。
對(duì)象
被訴企業(yè)以金融機(jī)構(gòu)為主，涵蓋部分非金融企業(yè)。此次訴訟針對(duì)17家企業(yè)，包括JP摩根、美國銀行、花旗集團(tuán)、摩根士丹利、聯(lián)合汽車金融公司（原通用汽車金融公司）、國家金融服務(wù)公司、美林等本土金融機(jī)構(gòu)，蘇格蘭皇家銀行集團(tuán)、法國興業(yè)銀行、巴克萊銀行等歐洲金融機(jī)構(gòu)，野村證券、瑞士信貸和匯豐控股的北美分支機(jī)構(gòu)。此外，通用電氣是此次被訴企業(yè)之一。需要指出的是，一些在危機(jī)期間被收購的金融機(jī)構(gòu)，如貝爾斯登、華盛頓互助銀行相關(guān)的抵押貸款支持證券，被記入其收購方JP摩根“賬下”。FHFA并沒有對(duì)“兩房”購買抵押貸款支持證券相關(guān)的所有銀行提訟，如富國銀行此次未遭到。FHFA在9月6日的聲明中表示，該機(jī)構(gòu)僅針對(duì)部分抵押貸款支持證券發(fā)起人提訟，原因是FHFA認(rèn)為掌握了針對(duì)這部分的足夠證據(jù)。
企業(yè)管理人員與非本企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的關(guān)聯(lián)企業(yè)均在被訴之列。一方面，F(xiàn)HFA的書中均列出了個(gè)人被告，被訴企業(yè)中參與簽署發(fā)起抵押貸款支持證券的管理人員被列為被告。例如，瑞士信貸控股美國公司有13名管理人員被列為被告，美國銀行有11名管理人員被列為被告，花旗銀行有8名管理人員被列為被告，JP摩根和美林均有6名管理人員被列為被告，野村證券美國公司和北美匯豐控股均有5名管理人員被列為被告。另一方面，由于部分抵押貸款支持證券產(chǎn)品涉及多個(gè)發(fā)起人或經(jīng)過多次證券化，對(duì)一家機(jī)構(gòu)和企業(yè)的因而涉及另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)，如對(duì)美國銀行的書中，美林銀行也被列為共同被告。
標(biāo)的證券為私營機(jī)構(gòu)發(fā)起的抵押貸款支持證券。FHFA此次僅針對(duì)“兩房”從被告手中購買的私營機(jī)構(gòu)發(fā)起的抵押貸款支持證券（PLS），“兩房”是這些證券的投資者而非發(fā)起人。綜合FHFA對(duì)17家企業(yè)的書信息，相關(guān)押貸款支持證券主要是2005年8月至2008年1月期間“兩房”從被告手中購入，共包括716個(gè)產(chǎn)品，購入初始價(jià)值總計(jì)高達(dá)近1963億美元（表1）。其中，房地美購入的PLS產(chǎn)品408個(gè)，總額近1193.3億美元；房利美購入的PLS產(chǎn)品308個(gè)，總額近769.7億美元。截至目前，“兩房”仍持有與摩根士丹利、通用電氣、聯(lián)合汽車金融公司相關(guān)的初始價(jià)值171.64億美元的上述證券。FHFA在書中沒有明確“兩房”因上述證券導(dǎo)致的損失，只用“數(shù)以億美元計(jì)”、“數(shù)以十億美元計(jì)”以及“明顯損失”等措辭加以表述。FHFA在9月6日的聲明中明確有關(guān)證券的初始價(jià)值不等于實(shí)際損失，也不是FHFA要求被告償付的金額。
的主要理由
FHFA在書中稱，“兩房”在抵押貸款支持證券上的部分損失是由于被告的誤導(dǎo)或不當(dāng)行為導(dǎo)致。這些企業(yè)提供了關(guān)于抵押貸款質(zhì)量的虛假信息，夸大了貸款者的償還能力，將不符合標(biāo)準(zhǔn)的抵押貸款打包成金融產(chǎn)品出售給投資者。當(dāng)房主無法償還房貸時(shí)，這些抵押貸款證券就會(huì)喪失價(jià)值。FHFA認(rèn)為被告的這種欺詐行為違反了聯(lián)邦證券法等相關(guān)法律的規(guī)定，希望取消上述有關(guān)交易，并追討包括本金損失和利息償付、律師費(fèi)等在內(nèi)的其他損失。
第一，相關(guān)住房抵押貸款證券的注冊聲明以及說明書存在虛假信息。FHFA認(rèn)為，被告提供的抵押貸款支持證券說明書中關(guān)于購房自用（Owner Occupancy）的房屋持有人數(shù)量及“貸款價(jià)值比率”（Loan-to-Value，LTV）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在實(shí)質(zhì)性錯(cuò)誤。FHFA為此對(duì)相關(guān)PLS產(chǎn)品進(jìn)行了檢查，并在書中詳細(xì)例證。購房自用的房屋持有人數(shù)量占比數(shù)據(jù)不實(shí)，以JP摩根出售的相關(guān)PLS產(chǎn)品為例，JP摩根資產(chǎn)證券化說明書中非購房自用的房屋持有人數(shù)量占比，比實(shí)際水平低估11.14%。LTV數(shù)據(jù)不實(shí)，JP摩根的資產(chǎn)證券化說明書中聲明不存在LTV超過100%的情況，事實(shí)上，F(xiàn)HFA的樣本分析顯示16.36%的樣本貸款的LTV超過100%。
第二，抵押貸款的發(fā)起人忽視了其承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。FHFA表示，政府管理部門的相關(guān)調(diào)查報(bào)告、抵押貸款支持證券評(píng)級(jí)被下調(diào)，以及資產(chǎn)證券化的貸款違約普遍等諸多事實(shí)證明，相應(yīng)抵押貸款的發(fā)起人完全忽視了其承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。首先，多項(xiàng)政府調(diào)查報(bào)告顯示，金融機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)證券化過程中“漠視”擔(dān)保責(zé)任的情況非常普遍，美國財(cái)政部貨幣監(jiān)理署2008年11月的報(bào)告列出了10個(gè)最差城市中的“十大最差”資產(chǎn)證券化發(fā)起人。前批發(fā)貸款人Patricia Lindsay在接受美國金融危機(jī)調(diào)查委員會(huì)（FCIC）調(diào)查時(shí)指出，資產(chǎn)證券化評(píng)估師出于自身“生計(jì)”考慮，會(huì)人為作出偏向有利結(jié)論的評(píng)估結(jié)果。其次，抵押貸款支持證券信用評(píng)級(jí)最終崩潰。抵押貸款支持證券在發(fā)行之初，普遍獲得AAA或相應(yīng)的投資評(píng)級(jí)，但這是建立在被告的虛假信息披露基礎(chǔ)之上的。次貸危機(jī)發(fā)生后，幾乎所有相關(guān)抵押貸款支持證券的信用評(píng)級(jí)，均被從AAA或相應(yīng)等級(jí)下調(diào)至不值得投資的垃圾證券級(jí)別。再次，資產(chǎn)池中的抵押貸款現(xiàn)實(shí)違約比例高。盡管“兩房”購買的相應(yīng)證券是基于長期、穩(wěn)健的投資目標(biāo)，但這類證券背后的抵押貸款有相當(dāng)比例出現(xiàn)違約，導(dǎo)致證券持有人的大量損失。例如，JP摩根出售給“兩房”的抵押貸款支持證券中，有87只產(chǎn)品在資產(chǎn)池中的抵押貸款出現(xiàn)違約，違約比例最高的達(dá)68.22%。
第三，被告事先知道其自身行為存在錯(cuò)誤。被告從抵押貸款發(fā)起人手中購入抵押貸款作為資產(chǎn)池資產(chǎn)，進(jìn)行資產(chǎn)證券化操作時(shí)，有責(zé)任確定其購入的抵押貸款質(zhì)量是否符合資產(chǎn)證券化的相關(guān)規(guī)定。在其資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的登記聲明中，被告均表示其已履行了相關(guān)的辨別義務(wù)，并在產(chǎn)品說明書中進(jìn)行了類似的確認(rèn)。但事實(shí)上，被告明知其購入的抵押貸款存在質(zhì)量問題，卻沒有進(jìn)行充分的信息披露，并堅(jiān)持將這些資產(chǎn)納入資產(chǎn)池。尤為嚴(yán)重的是，被告憑借其獨(dú)有的專業(yè)知識(shí)，以投資者利益為代價(jià)獲利，卻沒有停止這一錯(cuò)誤行為。例如，F(xiàn)HFA在對(duì)高盛的書中表示，高盛不僅讓劣質(zhì)貸款通過了證券化審核，還將欺詐往前推進(jìn)一步，利用其知道的信息尋求獲利。當(dāng)外部分析機(jī)構(gòu)Clayton指出高盛制造的按揭貸款可能有問題時(shí)，高盛選擇了忽略，并沒有披露Clayton審查時(shí)發(fā)出的“紅牌”警告。
第四，“兩房”依賴被告進(jìn)行相關(guān)證券投資引致?lián)p失。FHFA表示，“兩房”購買上述資產(chǎn)抵押貸款支持證券，主要是基于對(duì)被告作為發(fā)起人、托管人以及承銷商的信任。被告提供給“兩房”的相關(guān)資料包含資產(chǎn)證券化涉及的核心數(shù)據(jù)，包括信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)產(chǎn)品的信用評(píng)級(jí)、貸款占房屋價(jià)值的比率和相應(yīng)抵押物的“貸款價(jià)值比率”、購房自用的房屋持有人數(shù)量占比等。這些數(shù)據(jù)包含在相應(yīng)證券的產(chǎn)品說明書中，“兩房”依賴這些數(shù)據(jù)特別是信用評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性作出投資判斷。如果被告披露的相關(guān)數(shù)據(jù)是真實(shí)的，“兩房”不會(huì)購買上述抵押貸款支持證券，因而也不會(huì)遭受當(dāng)前如此嚴(yán)重的損失。
的主要?jiǎng)右?/p>
FHFA17家大機(jī)構(gòu)和企業(yè)是多重格局交織的結(jié)果，主流觀點(diǎn)普遍從經(jīng)濟(jì)與政治角度分別進(jìn)行解讀。經(jīng)濟(jì)層面，在當(dāng)前市場條件下，說明美國金融機(jī)構(gòu)恢復(fù)情況較好。美國政府曾花費(fèi)7000億美元救助被訴銀行，這些資金目前大多都已償還。選擇這個(gè)時(shí)點(diǎn)說明美國金融狀況有所恢復(fù)，在一定程度上能夠承受賠償帶來的損失。FHFA要求被告償付本金損失和利息，也表明美國政府為“兩房”解困面臨資金約束。迄今為止，救助“兩房”已經(jīng)花費(fèi)了美國納稅人1530億美元，而聯(lián)邦政府預(yù)計(jì)，到2013年救助成本將進(jìn)一步上升至3630億美元，政府亟需更多資金來源緩解債務(wù)危機(jī)。政治層面，處在復(fù)蘇期的美國，政府長期沒有針對(duì)危機(jī)的“始作俑者”――華爾街金融巨鱷――實(shí)施有效懲治，而是不斷扮演民眾和金融巨頭間的“和事佬”，盡管奧巴馬總統(tǒng)數(shù)次發(fā)表談話要采取措施，但一直言之鑿鑿卻從未付出行動(dòng)。金融機(jī)構(gòu)不僅沒有因自身行為受到懲罰，反而得到了政府的大量補(bǔ)貼，民眾不滿情緒積聚。相對(duì)于提振美國整體經(jīng)濟(jì)，通過向華爾街開戰(zhàn)推進(jìn)“兩房”問題的解決，有助于緩解納稅人的不滿情緒。
FHFA在書公布后的聲明中強(qiáng)調(diào)，此次發(fā)訟是FHFA的基本職責(zé)所在，無論最后得到多少賠償，都將減輕納稅人的負(fù)擔(dān)。這可以理解為FHFA確實(shí)希望通過此次訴訟尋求資金，解決“兩房”面臨的困境。不過，這次訴訟的更重大意義在于重塑金融市場紀(jì)律和恢復(fù)金融體系信譽(yù)。在FHFA公布訴訟方案后，關(guān)于該訴訟將損害美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐、不利被告金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營以及抬高資金成本的擔(dān)憂之聲不絕于耳。但長遠(yuǎn)來看，一國金融體系的穩(wěn)健取決于投資者是否信任市場上的證券產(chǎn)品，這是一國金融體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的根基。此外，由于涉案的產(chǎn)品數(shù)量眾多、規(guī)模龐大，F(xiàn)HFA發(fā)訟涉及大量的證據(jù)材料搜集、整理與論證工作，如FHFA訴JP摩根的文件就達(dá)277頁，這可被視為FHFA在危機(jī)后而不是危機(jī)期間提訟的原因之一。
訴訟的潛在影響分析
被訴企業(yè)面臨賠償與信用損失的嚴(yán)重沖擊
第一，可能的直接損失賠償。在針對(duì)瑞銀的訴訟中，F(xiàn)HFA要求瑞銀因其45億美元的抵押債券而賠償9億美元，賠償比例約為20%。如按此比例，被訴的17家企業(yè)將面臨約392億美元的賠償金損失。其中，JP摩根可能損失66.02億美元，占其2010年稅前利潤的26.56%；德意志銀行可能損失28.59億美元，占其2010年稅前利潤的53.74%；高盛可能損失22.19億美元，占其2010年稅前利潤的17.22%；摩根士丹利可能損失22.16億美元，占其2010年稅前利潤的36.44%；匯豐銀行可能損失12.48億美元，占其2010年稅前利潤的6.55%；花旗集團(tuán)可能損失7億美元，占其2010年稅前利潤的5.76%。蘇格蘭皇家銀行和美國銀行可能面臨60.8億美元和12億美元的賠償，這兩家機(jī)構(gòu)2010年稅前利潤為負(fù)，一旦出現(xiàn)賠償，必然影響其收益。
第二，可能引發(fā)系列賠償訴訟。事實(shí)上，F(xiàn)HFA在2011年7月已提出首宗類似訴訟，指控瑞銀在2005～2007年間，以虛假陳述向“兩房”出售16種抵押貸款支持證券，要求賠償9億美元。曾是全球最大保險(xiǎn)商的美國國際集團(tuán)（AIG），2011年8月8日就價(jià)值280億美元的抵押貸款證券交易美國銀行，要求其賠償超過100億美元的損失。不少私人投資者也在嘗試逼使多個(gè)大行回購數(shù)十億美元的MBS（抵押貸款支持證券），具體如圖1所示。如果FHFA勝訴，可能引起示范效應(yīng)，引發(fā)其他機(jī)構(gòu)和各人投資者針對(duì)上訴機(jī)構(gòu)的訴訟。
第三，對(duì)市場信心的沖擊。被告企業(yè)一旦敗訴將承擔(dān)巨大的信用損失。從股票市場的反應(yīng)來看，由于消息提前泄漏，美國銀行股遭受嚴(yán)重拋壓。9月2日，美國銀行收盤跌8.3%，摩根大通跌4.6%，高盛跌4.5%；9月5日，歐洲銀行股集體走低，遭到的蘇格蘭皇家銀行股價(jià)跌8%，巴克萊跌7.3%，德意志銀行跌5.5%，法興銀行跌4.85%，匯豐銀行跌1.2%。
訴訟賠償難以根本解決“兩房”困境
次貸危機(jī)發(fā)生前，作為帶有國有性質(zhì)的住房貸款抵押融資公司，“兩房”至少購買了大約1.6萬億美元的住房抵押貸款支持證券，并提供了約5萬億美元的銀行擔(dān)保。次貸危機(jī)爆發(fā)后，“兩房”深陷困境，房利美的股價(jià)由99美元下跌到55美分，房地美的股價(jià)由48美元下跌到不足80美分，股價(jià)縮水高達(dá)99%，2010年不得不接受摘牌退市的命運(yùn)。此后，在美國政府的救助下維持到現(xiàn)在。向企業(yè)索要賠償可以緩解資金問題，但并不能解決“兩房”的根本問題。美國政府2011年2月即制定了“兩房”民營化、分散化、小型化的改革方案，此后一直有計(jì)劃地拋售“兩房”證券。如果能從金融機(jī)構(gòu)獲得一筆賠償，部分解決“兩房”的困局，也將加快美國政府從“兩房”的退出。
訴訟前景：和解的可能性較大
客觀而言，抵押貸款支持證券的金融交易行為相對(duì)復(fù)雜，在投資者未取得充分、真實(shí)信息情況下達(dá)成的交易以及因此帶來的損失，金融機(jī)構(gòu)難辭其咎。不過，金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)最終應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，需要進(jìn)一步的司法程序來厘清。在公布后，多家被告機(jī)構(gòu)稱“兩房”是抵押貸款方面的成熟投資者，應(yīng)能夠充分理解住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，“欺詐”無從說起。德意志銀行的聲明表示，“FHFA的指控沒有根據(jù)?！畠煞俊浅墒焱顿Y者的代表，其發(fā)行了數(shù)萬億美元的按揭貸款證券，購買了數(shù)千億美元債券”。美國銀行在聲明中說，（“兩房”）“聲稱理解投資次級(jí)證券的風(fēng)險(xiǎn)，在監(jiān)管部門說其沒有風(fēng)險(xiǎn)管理能力后，仍然繼續(xù)大量投資這些證券”。如果一直走司法程序，可以預(yù)見這將是一場曠日持久的司法“攻防”。不過鑒于當(dāng)前美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇壓力較大，對(duì)上述機(jī)構(gòu)和企業(yè)的過度懲罰顯然不是美國政府愿意看到的，這也可能是FHFA在訴狀中沒有具體提出償付要求的原因。預(yù)計(jì)這一訴訟最可能的結(jié)局是雙方和解，金融機(jī)構(gòu)支付一筆賠償金，一方面給美國政府一個(gè)“交代”，另一方面也給納稅人一個(gè)“交代”。
對(duì)我國的啟示
一方面，金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營不能片面追求自身利益。FHFA的意味著，金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營時(shí)不僅要考慮自己的利益，也要考慮客戶的利益，不能單純因追逐利潤而使用不實(shí)信息誤導(dǎo)客戶。事實(shí)上，隨著金融“理財(cái)熱”的興起，近年來國內(nèi)銀行利用假信息、假事例、假收益忽悠客戶、誤導(dǎo)客戶、欺騙客戶，導(dǎo)致糾紛、扯皮的現(xiàn)象層出不窮，金融機(jī)構(gòu)面臨被訴諸欺詐行為的法律風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于國際化運(yùn)作的金融機(jī)構(gòu)，在追求利潤的同時(shí)，必須主動(dòng)提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平、優(yōu)化內(nèi)部審核流程，充分協(xié)調(diào)銀行與客戶、政府以及同業(yè)者間的關(guān)系。
關(guān)鍵詞 貧富差距 房產(chǎn)持有不平等 實(shí)體經(jīng)濟(jì) 投資渠道 房產(chǎn)稅
〔中圖分類號(hào)〕F293.31 〔文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼〕A 〔文章編號(hào)〕0447-662X（2014）07-0030-09
一、引言
中國的貧富差距日益加劇，既表現(xiàn)在收入差距的不斷拉大，又表現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)差距的持續(xù)擴(kuò)大。就收入差距而言，中國的收入基尼系數(shù)已經(jīng)從1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①遠(yuǎn)超過國際警戒線水平。如果將“隱性收入”考慮在內(nèi)，實(shí)際收入差距將會(huì)更大：2011年城鎮(zhèn)最高收入組家庭與最低收入組家庭的實(shí)際收入差距是20.9倍，顯著高于官方統(tǒng)計(jì)的8.6倍。②就財(cái)產(chǎn)差距而言，城鎮(zhèn)家庭的財(cái)產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)從1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③
對(duì)城鎮(zhèn)家庭而言，貧富差距最直觀的表現(xiàn)就是房產(chǎn)持有不平等。房產(chǎn)是中國城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)的最重要組成部分，房產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)家庭的重要性已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)意義上的住房。2005年房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財(cái)產(chǎn)的比重高達(dá)67%，2012年也達(dá)到了56%。④但是，房產(chǎn)在不同家庭之間的分布極度不均勻，而且房產(chǎn)不平等程度已經(jīng)超過了財(cái)產(chǎn)不平等程度，房產(chǎn)不平等對(duì)財(cái)產(chǎn)不平等的貢獻(xiàn)度達(dá)到了60%左右。⑤
由于房產(chǎn)是一種特殊的商品，兼具投資品和消費(fèi)品的雙重屬性，房產(chǎn)持有不平等不僅導(dǎo)致貧富差距不斷拉大，而且不利于社會(huì)穩(wěn)定。城鎮(zhèn)建設(shè)用地的有限供給決定了住房供給相對(duì)有限，而首次置業(yè)需求和改善性需求等剛性住房需求以及投資性住房需求卻持續(xù)旺盛，因此城鎮(zhèn)住房處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。由于很多富裕家庭持有過量的投資性房產(chǎn)，進(jìn)一步加劇了房產(chǎn)的供不應(yīng)求程度。再加上中國的住房保障體系和住房租賃市場仍然很不完善，不少城鎮(zhèn)貧窮家庭連最基本的住房需求都無法得到滿足，這導(dǎo)致他們對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，長此以往會(huì)威脅到社會(huì)穩(wěn)定。正因如此，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重視角來看待房產(chǎn)持有不平等問題，只有這樣才能找到縮小房產(chǎn)持有不平等的有效對(duì)策。
二、城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度的判斷
中國社會(huì)科學(xué)院收入分配課題組城鎮(zhèn)住戶調(diào)查數(shù)據(jù)庫（以下簡稱CHIPS數(shù)據(jù)庫）和北京奧爾多投資研究中心“中國投資者行為調(diào)查問卷”數(shù)據(jù)庫（以下簡稱Aordo數(shù)據(jù)庫）是城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)相關(guān)研究中應(yīng)用較為廣泛的兩個(gè)數(shù)據(jù)庫?？紤]到中國房地產(chǎn)市場化改革的標(biāo)志性年份是1998年，CHIPS數(shù)據(jù)庫擁有2002年的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，而Aordo數(shù)據(jù)庫擁有2005年和2012年等年份的城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，因此綜合使用兩個(gè)數(shù)據(jù)庫來研究住房商品化以來城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的特點(diǎn)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度在不斷加劇，集中表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)。
1.中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的程度不斷加劇
為了說明房產(chǎn)持有不平等程度，本文選用了房產(chǎn)基尼系數(shù)這一常用指標(biāo)。表1中的計(jì)算結(jié)果顯示，2002年中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.536，到2005年已經(jīng)升至0.592，2012年雖然略有回落，不過仍然居于0.563的高位?？梢姡袊慨a(chǎn)持有不平等程度已經(jīng)非常嚴(yán)重，總體而言呈現(xiàn)出不斷加劇的趨勢。
數(shù)據(jù)來源：中國的數(shù)據(jù)是根據(jù)CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）計(jì)算得到，英國的數(shù)據(jù)是根據(jù)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)庫（British Household Panel Sruvey，簡稱BHPS）計(jì)算得到，美國數(shù)據(jù)根據(jù)消費(fèi)者金融譜查數(shù)據(jù)庫（Swvey of Consumer Finances，下文簡稱SCF）計(jì)算得到，意大利數(shù)據(jù)引自D’Alessio（2012）。 D’Alessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于發(fā)達(dá)國家土地大都私有化，其住房價(jià)值是土地與房產(chǎn)市場價(jià)值之和。
通過國際對(duì)比進(jìn)一步顯示，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)基尼系數(shù)已經(jīng)超過了西班牙和英國等發(fā)達(dá)國家。西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)只有0.48，西班牙的房產(chǎn)基尼系數(shù)是2002年的數(shù)據(jù)，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明顯小于中國。英國2000年的房產(chǎn)基尼系數(shù)為0.59，尚且高于中國，但是2005年以來已經(jīng)被中國超越。雖然中國房產(chǎn)基尼系數(shù)仍低于意大利和美國，不過這些國家擁有發(fā)達(dá)的住房租賃市場，貧困家庭可通過租賃市場就可以解決居住問題。也正因如此，雖然美國最貧窮的10%和20%家庭中無房產(chǎn)家庭占比分別高達(dá)84.9%和86.2%，但是他們并沒有因此而表現(xiàn)出對(duì)社會(huì)的不滿。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)SCF（2010）計(jì)算得到。與之相比，中國住房租賃市場存在供給不足、租賃合同不能充分執(zhí)行和承租人利益難以保障等問題，不能有效解決貧窮家庭的住房問題。所以，雖然房產(chǎn)基尼系數(shù)低于意大利和美國，但是中國房產(chǎn)持有不平等所反映的問題卻更加嚴(yán)峻。
2.房產(chǎn)持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房產(chǎn)而貧窮家庭房產(chǎn)持有量卻相對(duì)較少
與貧窮家庭相比，富裕家庭房產(chǎn)持有量明顯偏高，而且二者差距不斷拉大。圖1表明，2002年中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭房產(chǎn)持有量平均僅為0.5萬元，而最富裕10%家庭的房產(chǎn)持有量平均則為28.9萬元。到2012年，中國城鎮(zhèn)最貧窮10%家庭平均房產(chǎn)持有量增加到了7.8萬元，但是最富裕10%家庭的平均房產(chǎn)持有量已經(jīng)躍升到了266.3萬元。十年間，兩組家庭的房產(chǎn)差距從28.4萬元急劇擴(kuò)大到258.5萬元。
計(jì)算結(jié)果顯示，最富裕的10%城鎮(zhèn)家庭持有的房產(chǎn)占全社會(huì)房產(chǎn)總值的比重已經(jīng)從2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中國最貧窮的10%和20%家庭持有的房產(chǎn)占比僅為0.6%和2.1%，2012年該比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。這是因?yàn)椋浩湟?，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的貧窮家庭沒有房產(chǎn)；其二，富裕家庭住房面積和住房質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過貧窮家庭，所持有房產(chǎn)的市場價(jià)值大大高于貧窮家庭。可見，中國城鎮(zhèn)地區(qū)的房產(chǎn)絕大多數(shù)都集中到了富裕家庭。
三、房產(chǎn)持有不平等的形成原因分析不少文獻(xiàn)研究了房改對(duì)房產(chǎn)持有不平等的影響，發(fā)現(xiàn)其中的公有住房出售環(huán)節(jié)是導(dǎo)致房產(chǎn)持有不平等的重要原因。我們贊同這一觀點(diǎn)，但是正如表1所示，房改完成以后房產(chǎn)持有不平等的程度仍然呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，因此肯定還有其他重要因素導(dǎo)致近年來房產(chǎn)持有不平等加劇，而這正是本文關(guān)注的焦點(diǎn)。
要解釋城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因，需要回答兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是為什么富裕家庭會(huì)持有如此大量的房產(chǎn)；二是為什么貧窮家庭持有房產(chǎn)過少甚至沒有房產(chǎn)。對(duì)中國城鎮(zhèn)家庭而言，住房不僅僅是消費(fèi)品，更多的被視為投資品。要想解釋房產(chǎn)持有不平等的原因，應(yīng)該從家庭的資產(chǎn)組合入手分析。通過對(duì)比中國城鎮(zhèn)家庭和美國家庭的資產(chǎn)組合（參見表2和表3），可以發(fā)現(xiàn)：房產(chǎn)是中國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分，而生產(chǎn)經(jīng)營資產(chǎn)是美國富裕家庭最重要的資產(chǎn)組成部分；中國家庭更多的以現(xiàn)金和銀行存款的形式持有金融資產(chǎn)，而美國家庭則擁有股票、債券、基金和養(yǎng)老保險(xiǎn)金等多項(xiàng)選擇。
基于中國家庭和美國家庭資產(chǎn)組合的上述顯著差異，可從實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、金融市場發(fā)展程度、房產(chǎn)投資收益和家庭房產(chǎn)購買能力等方面，尋找中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等的形成原因。
1.實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸引力不足，富裕家庭不愿意經(jīng)營實(shí)業(yè)
中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是以中小企業(yè)為主的民營經(jīng)濟(jì)所處的發(fā)展環(huán)境比較惡劣，稅負(fù)過重、融資成本過高和市場進(jìn)入壁壘等不利因素的存在導(dǎo)致創(chuàng)辦實(shí)業(yè)困難重重而且盈利空間較小，大大減弱了實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)富裕家庭的吸引力。
第一，中小企業(yè)承擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重。由于稅收制度不健全和稅收優(yōu)惠政策不合理等問題的存在，企業(yè)需要繳納種類繁雜的稅費(fèi)，不僅包括營業(yè)稅、增值稅和企業(yè)所得稅，還包括城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。目前，針對(duì)中小企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)69個(gè)大類，全國工商聯(lián)：《2011年中國中小企業(yè)調(diào)研報(bào)告》，中華工商聯(lián)合出版社，2011年。73.4%的民營企業(yè)家感覺稅負(fù)過重。零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)：《2011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》，2012年。
第二，中小企業(yè)普遍面臨“融資難”困境。間接融資方面，中小企業(yè)主要依賴于銀行貸款，但是銀行惜貸和對(duì)抵押品要求過高等問題導(dǎo)致信貸融資難度很高。國家統(tǒng)計(jì)局2011年的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只有15.5%的小微企業(yè)能夠獲得銀行貸款。李建軍、胡鳳云：《中國中小企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、融資成本與影子信貸市場發(fā)展》，《宏觀經(jīng)濟(jì)研究》2013年第5期。直接融資方面，由于資產(chǎn)規(guī)模和信息披露等方面不符合準(zhǔn)入條件，中小企業(yè)難以通過發(fā)行股票融資；投資人對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)等的顧慮使其亦難以借助債券融資?！?011年中國企業(yè)家生存環(huán)境指數(shù)研究》顯示，通過發(fā)行股票和債券融資的中型企業(yè)占比分別為4.6%和5.6%，小型企業(yè)則只有4.3%和1.4%。
第三，市場進(jìn)入壁壘導(dǎo)致中小企業(yè)發(fā)展空間不足。長期以來，電力、電信、石油和金融等重要行業(yè)都被國有企業(yè)壟斷。盡管“舊36條”和“新36條”理論上大大提高了壟斷行業(yè)向民營經(jīng)濟(jì)的開放程度，但事實(shí)并非如此，“玻璃門”和“彈簧門”等隱形障礙繼續(xù)阻擋著民營中小企業(yè)的進(jìn)入。以石油行業(yè)為例，商務(wù)部的《成品油批發(fā)企業(yè)管理技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立成品油批發(fā)的企業(yè)注冊資本應(yīng)不低于3000萬元，原油一次加工能力需要在100萬噸以上，這對(duì)中小企業(yè)而言是很難跨越的。中小企業(yè)只能在有限的行業(yè)展開激烈競爭甚至是惡性競爭，發(fā)展空間被大幅壓縮。
2.金融市場發(fā)展滯后，富裕家庭投資渠道匱乏
表面上看，目前中國已經(jīng)具備了比較豐富的投資渠道和投資產(chǎn)品，不僅有股票、債券和基金，而且還有期貨和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能夠真正參與其中并且實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值的投資渠道并不多。
第一，中國股票市場長期低迷，投資收益沒有保障，富裕家庭很難通過投資股市獲利。中國的上市企業(yè)大都以融資為目的，很少分紅，投資者難以享受到企業(yè)的盈利；擴(kuò)容過快使得股市資金“失血”嚴(yán)重，致使市場整體低迷并進(jìn)一步降低了投資收益。1992～2005年間，上證綜合指數(shù)幾乎一直位于2000點(diǎn)以下（僅2000年達(dá)到了2073點(diǎn)），深證綜合指數(shù)則始終位于500點(diǎn)以下（僅2000年達(dá)到了636點(diǎn)）；經(jīng)歷了2006和2007的短暫牛市后，中國股市再次跌入低谷。國家統(tǒng)計(jì)局：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2013）》，中國統(tǒng)計(jì)出版社，2013年?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報(bào)告（2012）》顯示，投資于股市的中國家庭中只有22.3%能夠盈利，多達(dá)56%處于虧損狀態(tài)。
第二，與股票類似，基金盈利性同樣較差，亦不是富裕家庭的理想選擇。由于金融市場發(fā)展滯后，金融產(chǎn)品種類有限，基金的投資范圍僅限于股票等少數(shù)幾類，股票市場的持續(xù)低迷很大程度上決定了基金盈利性同樣不佳，而股票市場上期貨和期權(quán)等衍生工具的缺失進(jìn)一步制約了基金公司的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。陳曉虹、劉肯、楊婕：《我國證券投資基金市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題》，《中國貨幣市場》2008年第10期。《基金投資者情況調(diào)查分析報(bào)告》顯示，2008年以來，投資于基金的家庭中獲利家庭占比從未超過50%，2008年、2011年和2012年僅為20%左右。而且很多家庭處于虧損狀態(tài)，如果將“虧損超過30%”視為嚴(yán)重虧損，那么2008年基金嚴(yán)重虧損的家庭達(dá)到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。
第三，債券種類有限而且主要面向機(jī)構(gòu)投資者，富裕家庭很難參與其中。中國目前發(fā)行的債券僅包括國債和金融債券等少數(shù)幾種；相比之下，發(fā)達(dá)國家債券品種繁多，例如美國除了國債等常見債券外，還有住房抵押貸款債券、資產(chǎn)抵押貸款債券、通貨膨脹指數(shù)型債券和金融創(chuàng)新產(chǎn)品本息剝離債券等等。此外，當(dāng)前中國的債券主要面向機(jī)構(gòu)投資者，富裕家庭投資機(jī)會(huì)很少。以國債為例，中國個(gè)人持有的國債僅占國債發(fā)行總額的0.08%，而美國個(gè)人投資者持有的國債占國債發(fā)行總額的10.2%，是國債的持有主體之一。郭玉潔：《債券市場產(chǎn)品的國際比較及其多維度改進(jìn)》，《改革》2011年第6期。
第四，期貨等其他金融衍生品發(fā)展尚不充分而且專業(yè)性強(qiáng)，投資者很難駕馭。一方面，中國金融衍生品市場尚處于起步階段，規(guī)模有限。2008年中國金融衍生品市場規(guī)模不足GDP的15%，而美國金融衍生品市場規(guī)模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危機(jī)背景下中國金融衍生品市場的發(fā)展》，《金融論壇》2010年第2期。另一方面，期權(quán)、期貨等金融衍生品與股票、基金等一般金融投資產(chǎn)品相比，需要更為復(fù)雜的專業(yè)知識(shí)和投資經(jīng)驗(yàn)來控制風(fēng)險(xiǎn)，而目前中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭并不具備這些條件。數(shù)字100市場研究公司調(diào)查結(jié)果表明，87%的居民根本不了解期貨投資，而且只有32.8%的期貨投資者實(shí)現(xiàn)盈利。數(shù)字100市場研究公司：《中國人期貨投資情況調(diào)查》，《金融博覽財(cái)富》第2013年第2期。
3.房產(chǎn)投資收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投資房產(chǎn)
第一，房產(chǎn)需求持續(xù)旺盛和供給相對(duì)不足使得房價(jià)不斷走高。需求方面，城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)、家庭規(guī)模不斷小型化、適齡購房人口規(guī)?？焖僭黾拥纫蛩毓餐呱舜罅縿傂宰》啃枨螅彝タ芍涫杖氲牟粩嗵岣邉?chuàng)造了大量的改善性住房需求，因此中國城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)居于高位。陳彥斌、陳小亮：《人口老齡化對(duì)中國城鎮(zhèn)住房需求的影響》，《經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理》2013年第5期。供給方面，為了維持居住用地價(jià)格、保證土地出讓金收入，地方政府嚴(yán)格控制居住用地供應(yīng)量，最終導(dǎo)致住房供應(yīng)不足，房價(jià)因此不斷上漲。全國城鎮(zhèn)平均房價(jià)已經(jīng)由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房價(jià)增長率達(dá)到了8%。全國主要城市的房價(jià)增長率更高，2002～2012年35個(gè)大中城市年均房價(jià)增長率達(dá)到了12.8%，福州、廈門、寧波和杭州更是在15%以上。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算得到。
房價(jià)的持續(xù)快速上漲意味著房產(chǎn)投資的預(yù)期收益率很高?！吨袊彝ソ鹑谡{(diào)查報(bào)告（2012）》將家庭持有房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值和購買時(shí)的價(jià)值進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)家庭持有的第一套房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值是購買時(shí)價(jià)值的4.4倍，持有的第二套和第三套房產(chǎn)的當(dāng)前市場價(jià)值也分別高達(dá)購買時(shí)價(jià)值的2.4倍和2倍。在其他投資渠道均不理想的情況下，房產(chǎn)投資的高收益（和低風(fēng)險(xiǎn)）刺激富裕家庭大量持有房產(chǎn)。
第二，房產(chǎn)稅的缺失使房產(chǎn)持有成本極低，強(qiáng)化了房產(chǎn)的投資品屬性。個(gè)人住房房產(chǎn)稅（以下簡稱房產(chǎn)稅）可以有效提高房產(chǎn)的持有成本，抑制投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求，從而穩(wěn)定房價(jià)以促進(jìn)房產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。目前全世界發(fā)達(dá)國家普遍征收房產(chǎn)稅，澳大利亞、奧地利、比利時(shí)、加拿大、芬蘭、法國、德國、愛爾蘭、意大利、丹麥、荷蘭、新西蘭、西班牙、瑞士和美國等15個(gè)OECD國家2000～2009年的平均實(shí)際房產(chǎn)稅率為4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美國實(shí)際房產(chǎn)稅率超過了5%，法國更是高達(dá)8.7%。況偉大：《房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)》，《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2012年第5期。不少國家針對(duì)不同地區(qū)、不同家庭和不同類型的房產(chǎn)制定了差異化的房產(chǎn)稅率，為了方便國際對(duì)比，況偉大（2012）計(jì)算了各國的實(shí)際房產(chǎn)稅率，即各國本年所征房產(chǎn)稅總額占上一年房產(chǎn)價(jià)值總額的比重。
與發(fā)達(dá)國家不同，中國的房產(chǎn)稅一直處于缺位狀態(tài)。1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定“個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”。除了上海和重慶從2011年開始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)之外，其他城鎮(zhèn)并沒有開征房產(chǎn)稅。而且，目前上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅率偏低，上海房產(chǎn)稅率僅有0.4%和0.6%兩檔，重慶也只有0.5%、1%和1.2%三檔。
房產(chǎn)稅的缺失使得房產(chǎn)持有成本極低，富裕家庭購買房產(chǎn)之后幾乎可以毫無成本、毫無風(fēng)險(xiǎn)的等待房價(jià)上漲，坐享房產(chǎn)升值的收益，這便是中國富裕家庭大量持有房產(chǎn)的根本原因。根據(jù)上一節(jié)計(jì)算出的房價(jià)增長率，在不開征房產(chǎn)稅的情況下，扣除CPI之后，城鎮(zhèn)家庭持有房產(chǎn)的年均凈收益率將高達(dá)6%，35個(gè)大中城市更能達(dá)到10%。如果參照OECD國家的平均水平征收4%的房產(chǎn)稅，則相應(yīng)的凈收益率就會(huì)分別下降到2%和6%，這無疑將大大削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。
4.購買房產(chǎn)需要大量資金，貧窮家庭無力支付
第一，與股票和債券等資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有不可分割的大宗資產(chǎn)屬性，購買房產(chǎn)需要大量資金，持續(xù)飆升的房價(jià)增加了貧窮家庭購買房產(chǎn)的難度。本文選用房價(jià)收入比這一常用指標(biāo)來闡明貧窮家庭房產(chǎn)購買能力不足的問題。呂江林在綜合考慮消費(fèi)傾向、按揭貸款利率水平和首付比例等因素后，計(jì)算得出中國城鎮(zhèn)家庭可以承受的房價(jià)收入比的合理上限在4.4～6.8之間。呂江林：《我國城市住房市場泡沫水平的度量》，《經(jīng)濟(jì)研究》2010年第6期。毫無疑問，當(dāng)前中國城鎮(zhèn)貧窮家庭的房價(jià)收入比大大超出了這一合理區(qū)間。2000～2012年城鎮(zhèn)最低收入戶（10%）的房價(jià)收入比一直大于20，這意味著他們要積攢20多年的所有可支配收入才能夠購買一套房子?？墒?，貧窮家庭還需要在日常生活中進(jìn)行必要的生活開支，靠積攢收入來購買房產(chǎn)所需要的時(shí)間之漫長可想而知。
第二，貧窮家庭也難以借助住房貸款和住房公積金服務(wù)提升房產(chǎn)購買能力。由于貧窮家庭收入和財(cái)產(chǎn)水平極其有限，而住房抵押貸款對(duì)借款人收入和財(cái)產(chǎn)都有嚴(yán)格要求，因此貧窮家庭往往難以獲得住房貸款。Aordo數(shù)據(jù)顯示，2007年資產(chǎn)水平最低組家庭中只有8.5%獲得了住房貸款，2012年是降到了5%。富裕家庭中獲得住房貸款家庭的比重則明顯偏高，2007年資產(chǎn)水平最高組家庭中有37.8%獲得了住房貸款；隨著房產(chǎn)“限貸”政策的實(shí)施，2012年資產(chǎn)水平最高組家庭辦理住房貸款的比重有所降低，但是依舊達(dá)到了22.1%。
與住房貸款類似，貧窮家庭也很難使用住房公積金服務(wù)購買房產(chǎn)。國家住建部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年9月，全國住房公積金的繳存人數(shù)是9100余萬，其中政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)職工占到了繳存人數(shù)的67%。由此不難推測，貧窮家庭的住房公積金參與度很低。由于自身財(cái)力有限，大部分貧窮家庭即便繳納了住房公積金、能夠使用公積金貸款，也無法邁過住房首付的門檻，因此難以有效使用住房公積金服務(wù)。世界銀行的《中國經(jīng)濟(jì)季報(bào)》指出，截至2005年底，只有17%的繳費(fèi)者獲得了公積金貸款，并且他們基本上都是富裕家庭，而貧窮家庭很少受益。
第三，由于政策執(zhí)行不力，貧窮家庭鮮有機(jī)會(huì)購買相對(duì)廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。由于房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府缺乏建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的動(dòng)機(jī)，全國經(jīng)濟(jì)適用房供給量明顯不足。為了限制經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率按不高于3%核定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)建造經(jīng)濟(jì)適用房的盈利空間很小。同時(shí)，免征土地出讓金等規(guī)定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的激勵(lì)。正因如此，全國經(jīng)濟(jì)適用房一直處于供給不足的狀態(tài)。2000～2010年，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房建成量只有482.5萬套。根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)計(jì)算得到。根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，全國有2.07億個(gè)城鎮(zhèn)家庭，這意味著2000～2010年建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房只能滿足2.3%家庭的住房需求，而城鎮(zhèn)中實(shí)際需要經(jīng)濟(jì)適用房的家庭占比顯然大大超過2.3%。說明：2000～2010年經(jīng)濟(jì)適用房總共為482.5萬套，而2010年中國家庭總數(shù)為2.07億，前者占后者的比重為2.33%。
四、為什么要縮小房產(chǎn)持有不平等
現(xiàn)實(shí)生活中，城鎮(zhèn)家庭之間消費(fèi)品（如服裝、電器）或者投資品（如股票、期貨）的持有量不平等是非常普遍的，這是市場經(jīng)濟(jì)的正常表現(xiàn)，政府不需要做出過多干預(yù)。因?yàn)?，這些商品并沒有由于富裕家庭持有過多而導(dǎo)致嚴(yán)重的供不應(yīng)求或者價(jià)格持續(xù)高漲等問題，而且這些商品持有量不平等的事實(shí)并沒有對(duì)貧窮家庭的基本生活造成實(shí)質(zhì)性的障礙。與之不同，房產(chǎn)兼具投資品和消費(fèi)品的屬性，房產(chǎn)市場在一定程度上存在著“市場失靈”，需要政府加以干預(yù)，縮小房產(chǎn)持有不平等程度。
1.房產(chǎn)的特殊性決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會(huì)穩(wěn)定
為了更好的理解房產(chǎn)持有不平等引發(fā)社會(huì)問題的作用機(jī)理，可以借助于服裝和汽車等普通商品進(jìn)行比較分析。雖然服裝和汽車市場上分別存在著價(jià)格不菲的奢侈服裝和豪華汽車，其價(jià)格甚至不低于一套房產(chǎn)，但是居民并沒有表現(xiàn)出對(duì)服裝和汽車市場的明顯不滿情緒。這是因?yàn)?，服裝和汽車市場上提供商品的種類和檔次繁多，市場上不僅有高檔的服裝和價(jià)值千萬的汽車，也有幾十元甚至幾元一件的服裝，有普通家庭轎車、摩托車、電動(dòng)車和自行車等交通工具，因此居民可以根據(jù)自己的購買能力選擇合適的產(chǎn)品進(jìn)行消費(fèi)。
房產(chǎn)與普通商品在如下兩個(gè)方面的差異決定了房產(chǎn)持有不平等能夠威脅到社會(huì)穩(wěn)定：其一，房產(chǎn)的大宗商品屬性決定了其供給量不可能像服裝和汽車等普通商品那樣充裕，一旦富裕家庭以投資為目的持有了大量房產(chǎn)，必將加重住房市場的供需矛盾繼而推高房價(jià)，這將大大提高貧窮家庭的購房難度。由于房產(chǎn)持有成本幾乎為零，富裕家庭持有的投資性住房很多處于閑置狀態(tài)，造成了資源的極大浪費(fèi)。如果將“偶爾居住”的存量住房視為空置房，全國城鎮(zhèn)存量房空置率已經(jīng)從2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，東部地區(qū)城鎮(zhèn)存量房空置率更是從3.2%提高到了4.5%。資料來源：REICO工作室的歷年《中國房地產(chǎn)市場報(bào)告》。其二，房產(chǎn)不像服裝和汽車等普通商品那樣隨著時(shí)間的推移會(huì)逐漸貶值，與之相反，房價(jià)在不斷升高，因此房產(chǎn)也在持續(xù)升值，導(dǎo)致貧富差距不斷拉大。富裕家庭只要購買房產(chǎn)之后便可以坐享其成、不勞而獲；而貧窮家庭卻在與房價(jià)賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價(jià)上漲的速度，貧窮家庭因此而產(chǎn)生不公平和被剝削的心理落差。不僅如此，保障性住房體系和住房租賃市場的缺陷使得很多貧窮家庭不得不通過商品房買賣市場解決住房需求，然而他們根本無力購買普通商品住房，最終處于沒有居住場所的窘境，無房家庭便產(chǎn)生了對(duì)社會(huì)的不滿情緒，進(jìn)而威脅到社會(huì)穩(wěn)定。從這個(gè)角度來講，政府所實(shí)施的房產(chǎn)“限購”和“限貸”政策有其存在的合理性和必要性。
2.縮小房產(chǎn)持有不平等可以緩解住房供需矛盾、降低房價(jià)
如果政府能夠削弱富裕家庭投資房產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，讓富裕家庭釋放所持有的過多投資性房產(chǎn)，那么無房家庭便可以通過購買或者租賃富裕家庭所釋放的房產(chǎn)來解決住房需求問題。而且，富裕家庭投資性住房需求的減少和其所釋放房產(chǎn)帶來的市場上房產(chǎn)供給量的增加能夠緩解房產(chǎn)供求矛盾，從而削弱房價(jià)的增長態(tài)勢，這也能夠在一定程度上提高貧窮家庭的房產(chǎn)購買能力。
調(diào)查結(jié)果顯示，中國城鎮(zhèn)家庭擁有兩套住房的家庭所占比重為13%，擁有三套及三套以上住房的家庭占比為2.51%，甘犁、尹志超、賈男、徐舒、馬雙：《中國家庭資產(chǎn)狀況及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此為基準(zhǔn)展開計(jì)算。供給方面，假設(shè)每個(gè)家庭只保留一套住房，那么擁有多套房產(chǎn)的家庭累計(jì)釋放的住房數(shù)量相當(dāng)于當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭總量的18.02%。需求方面，目前城鎮(zhèn)主要有兩類家庭存在剛需，一類是沒有住房的城鎮(zhèn)常住家庭（占15.3%），還有一類是沒有住房的進(jìn)城農(nóng)民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累計(jì)有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能夠有效的將富裕家庭所持有的過多房產(chǎn)釋放出來，那么將有18.02%的城鎮(zhèn)無房家庭有機(jī)會(huì)獲得房產(chǎn)，這意味著目前住房供需缺口的3/4將會(huì)得到滿足。
富裕家庭釋放的房產(chǎn)能夠大大緩解房產(chǎn)市場的供需矛盾，從而使房價(jià)上漲態(tài)勢得以緩解，以便一定程度上提高貧窮家庭的購房能力。關(guān)于如何解決高房價(jià)的問題，目前主要有兩派代表性觀點(diǎn)。一派期望通過打壓投資和投機(jī)性房產(chǎn)需求來減少富裕家庭的住房需求，從而使房價(jià)降低。另一派則認(rèn)為房價(jià)持續(xù)高漲的根本原因是住房供應(yīng)不足，因此期望通過增加住房供給量來降低房價(jià)。對(duì)于前者，畢竟城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化還在不斷進(jìn)行，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高也在繼續(xù)催生改善性住房需求，因此剛需相對(duì)旺盛，打壓需求政策在執(zhí)行過程中通常會(huì)“誤傷”剛需，而且政府越是出臺(tái)打壓需求的政策，越會(huì)使投資和投機(jī)者形成房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，無益于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于后者，雖然政策方向是對(duì)的，但是增加建設(shè)性土地供給并不符合地方政府的激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施難度很大。本文認(rèn)為要想降低房價(jià)，更加有效的措施或許是通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)縮小房產(chǎn)持有不平等程度。決定房價(jià)走勢的除了存量住房供給和需求，還有新增需求和新增供給。圖2顯示，2014～2018年間城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化等因素平均每年將催生8億平方米左右的新增住房需求。憑借房地產(chǎn)商現(xiàn)有的供應(yīng)能力，再加上“十二五”期間的保障房供給，未來5年城鎮(zhèn)新增住房供給將會(huì)超過新增住房需求。因此，將新增住房供給和新增住房需求考慮在內(nèi)之后可以發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)房價(jià)上漲的壓力將會(huì)進(jìn)一步減小。
五、縮小房產(chǎn)持有不平等的具體措施
本文研究結(jié)果表明，中國城鎮(zhèn)家庭房產(chǎn)持有不平等程度非常嚴(yán)重，主要表現(xiàn)為富裕家庭持有大量房產(chǎn)，而貧窮家庭持有房產(chǎn)太少甚至沒有房產(chǎn)。究其原因：實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足導(dǎo)致富裕家庭很少從事實(shí)業(yè)，而投資渠道匱乏又使得富裕家庭難以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，房產(chǎn)投資的高收益吸引富裕家庭持有大量房產(chǎn)；貧窮家庭不僅自身的購買能力極其有限難以購買普通商品房，而且難以獲得相對(duì)廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，最終導(dǎo)致持有房產(chǎn)水平很低。富裕家庭持有的房產(chǎn)大大超過了自身需求，導(dǎo)致了住房資源的閑置和浪費(fèi)，加重了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。住房保障體系和住房租賃市場的不完善使得貧窮家庭的住房需求難以滿足，引發(fā)了他們對(duì)社會(huì)的不滿情緒。若能夠通過調(diào)整房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)來縮小房產(chǎn)持有不平等狀況，富裕家庭釋放的房產(chǎn)將會(huì)解決住房供需缺口的3/4，從而有效緩解房地產(chǎn)市場面臨的問題，并且縮小貧富差距。
因此，縮小房產(chǎn)持有不平等的核心內(nèi)容是減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量。要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要提高房產(chǎn)持有成本，降低房產(chǎn)投資收益，從而降低富裕家庭的房產(chǎn)投資動(dòng)機(jī)。
1.在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅，提高房產(chǎn)持有成本
征收房產(chǎn)稅可以顯著提高房產(chǎn)持有成本，削弱富裕家庭的房產(chǎn)投資激勵(lì)。然而，目前關(guān)于中國是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅還存在不少爭議，不少學(xué)者反對(duì)征收房產(chǎn)稅。郎咸平認(rèn)為，房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，征房產(chǎn)稅的前提是家庭擁有土地所有權(quán)，然而中國的土地是國有的，因此不應(yīng)該征收房產(chǎn)稅；而且目前沒有相關(guān)立法出臺(tái)，征收房產(chǎn)稅是不合法的。郎咸平：《郎咸平說：我們的日子為什么這么難》，東方出版社，2011年。許善達(dá)認(rèn)為房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)沒有帶來任何實(shí)際收益的情況下征收的，需要家庭用其他稅后收入來交房產(chǎn)稅，是不合理的。許善達(dá)：《開征房產(chǎn)稅不符合中國國情》，《新京報(bào)》2013年11月15日。作為回應(yīng)，十八屆三中全會(huì)已經(jīng)明確規(guī)定，“加快房地產(chǎn)稅立法”，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享”，這將為房產(chǎn)稅提供法律基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)，有助于盡快在全國范圍內(nèi)開征房產(chǎn)稅。
2.發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場，拓寬投資渠道，降低房產(chǎn)投資吸引力
實(shí)體經(jīng)濟(jì)應(yīng)該成為富裕家庭資金的重要目的地。要想增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)富裕家庭的吸引力，需要重點(diǎn)在三方面做出改進(jìn)：一是加快稅制改革，減輕中小企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；二是加快金融體制改革，拓寬中小企業(yè)融資渠道，破解“融資難”困境；三是進(jìn)一步破除壟斷，為中小企業(yè)創(chuàng)造更加寬松的市場環(huán)境和發(fā)展空間。
由于投資渠道匱乏，富裕家庭的大量資金流向了房地產(chǎn)市場，要想減少富裕家庭的房產(chǎn)持有量，就要加快金融市場建設(shè)的步伐，拓寬富裕家庭可選擇的投資渠道。尤其需要注意，不僅應(yīng)該增加投資產(chǎn)品的種類，更應(yīng)該完善金融市場運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)管，切實(shí)保證投資者的合理投資收益。如此，才能減少富裕家庭的投資和投機(jī)性房產(chǎn)的持有量。
3.加快住房保障體系和住房租賃市場（尤其是長期租賃市場）的發(fā)展，著力解決貧窮家庭的住房需求
政府應(yīng)該繼續(xù)增加經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的供給。目前還有不少城鎮(zhèn)貧窮家庭亟需解決基本的住房需求，而城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)意味著將有更多的貧窮家庭進(jìn)入城鎮(zhèn)。為了增加這些家庭的房產(chǎn)持有量，需要政府制定政策加大經(jīng)濟(jì)適用房供給量，并且提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，有效控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積和價(jià)格，確保政策執(zhí)行到位，讓貧窮家庭真正“有得買”，而且能夠“買得起”。
最近幾周的市場表現(xiàn)說明,投資者對(duì)中國的信貸增長數(shù)額非常關(guān)注。不過,正如其他因素一樣,信貸只是“股市方程”中的一個(gè)影響因素。事實(shí)上,對(duì)我們來說,存款的動(dòng)向可能是今年資產(chǎn)市場流動(dòng)性狀況的最大變數(shù)。
儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移現(xiàn)象露頭
很容易明白這背后的原因。受到傳奇般高儲(chǔ)蓄率的推動(dòng),在危機(jī)前,中國銀行系統(tǒng)的儲(chǔ)蓄存量就已經(jīng)很高。由于貸款的快速增長,2009年企業(yè)和居民存款進(jìn)一步膨脹,這實(shí)際上反映的是更多鈔票被印制出來。最終結(jié)果就是銀行體系中企業(yè)和居民存款達(dá)到歷史新高,相當(dāng)于GDP的150%。
存款相對(duì)于GDP的增長趨勢曾一度出現(xiàn)過下降:居民存款在2004年底相當(dāng)于GDP的83%,但是在2007年底下降到了67%。這顯然不是因?yàn)樨泿虐l(fā)行量下降,因?yàn)檫@三年中信貸增長基本維持在每年17%左右;這也不表明中國居民開始積極消費(fèi),最新數(shù)據(jù)顯示,居民現(xiàn)在將收入的38%存起來,比2001年的28%有較大上升。
因此,2007年的存款下降主要反映了儲(chǔ)蓄的轉(zhuǎn)移,這是由于中國居民資產(chǎn)配置的多元化,其不再僅限于銀行存款,也投向了股市和樓市。2007年,股市投資金額占居民各類投資的40%;中國人民銀行的調(diào)查顯示,房地產(chǎn)市場上貸款與房屋價(jià)值的比率平均為60%,即總杠桿率達(dá)到2.5倍。這反映出了居民資產(chǎn)配置在向銀行存款以外的渠道流動(dòng)。
我們一直在尋找居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移再次啟動(dòng)的跡象,最遲至2009年12月份,有一些證據(jù)表明它已經(jīng)啟動(dòng)了。居民存款增長在最近幾個(gè)月有所放緩,而且越來越多的存款由定期轉(zhuǎn)成了活期。換句話說,就是居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好在上漲。
與普遍的理解相反,這種轉(zhuǎn)變并沒有完全在M1中反映出來。因?yàn)樵谥袊?狹義貨幣僅包括了企業(yè)的活期存款(盡管它確實(shí)反映了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的總體現(xiàn)金持有量),這種區(qū)別十分重要。比起M1,A股市場表現(xiàn)與居民風(fēng)險(xiǎn)偏好具有更為緊密的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。
是什么導(dǎo)致儲(chǔ)蓄從銀行存款流出呢?原因很簡單:通貨膨脹,更具體說是通脹預(yù)期。遺憾的是,要對(duì)它進(jìn)行測量是很麻煩的一件事。中國沒有市場定價(jià)的通脹指數(shù)化證券(Inflation Indexed Securities),也沒有像密歇根大學(xué)“消費(fèi)者情緒調(diào)查”那樣透明度較高的數(shù)據(jù)。但盡管如此,中國人民銀行按季度的調(diào)查報(bào)告顯示,最近幾個(gè)月通脹預(yù)期有所回升。
正如2007年通脹預(yù)期上升與居民風(fēng)險(xiǎn)偏好上升并行那樣,目前的狀況合乎情理。如果人們認(rèn)為通脹正在上漲,但利率沒有上漲,即實(shí)際存款利率下降時(shí),錢就會(huì)離開銀行。
儲(chǔ)蓄和資產(chǎn)市場吸引力均降
通脹預(yù)期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)偏好的影響在某種程度上說明了當(dāng)下中國的流動(dòng)性狀況。但為什么資金會(huì)流向股市和樓市?因?yàn)闆]有其他選擇。由于外匯管制和人民幣非自由兌換,居民很難進(jìn)行海外投資,而且這也不是一種普遍選擇:很明顯中國居民更青睞人民幣資產(chǎn)。此種情況――潛在的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移趨勢伴隨著有限的投資選擇――意味著在適度通脹環(huán)境下,總是存在資產(chǎn)價(jià)格泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。
提高利率是個(gè)選擇,但這很難實(shí)施。因?yàn)闀?huì)給人民幣帶來升值壓力(固有的限制因素),同時(shí)又會(huì)帶來基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目還貸成本增加的問題(2009年新增加的限制因素)。
目前狀況看起來像是一場“選丑比賽”:低利率導(dǎo)致儲(chǔ)蓄的吸引力日益下降,而房地產(chǎn)調(diào)控和股市擴(kuò)容的措施又會(huì)使資產(chǎn)市場變得更不具有吸引力。對(duì)房地產(chǎn)市場來說,這主要是通過提高融資成本,盡力將投機(jī)因素逐出市場;對(duì)于A股市場來說,主要工具就是要加大供給。
2009年A股市場上的增量資金大幅上升,從某種程度上來說,這次形成泡沫的潛力比2007年更加巨大。但非流通股的解禁和新股的大量供給抑制了泡沫,雖然對(duì)有多少非流通股真的流向二級(jí)市場仍存爭議。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說,如果投資于房地產(chǎn)可以給流動(dòng)資產(chǎn)找個(gè)出口,降低杠桿、多出點(diǎn)“首付”并不難,那么對(duì)房貸的限制就不會(huì)產(chǎn)生很大影響。
貨幣政策收完了還得放
但這些措施影響了投資者情緒,因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易量和A股指數(shù)在最近幾周已有所回落。
現(xiàn)在看來,政策調(diào)控似乎贏得了這場選丑比賽?？紤]到儲(chǔ)蓄搬家所帶來的流動(dòng)性和銀行創(chuàng)造的信貸一樣重要,這對(duì)于經(jīng)濟(jì)來說是個(gè)壞消息。實(shí)際上我們認(rèn)為,A股市場是反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最重要指標(biāo),這倒不是因?yàn)楣上⑹找媛仕淼馁N現(xiàn)機(jī)制,而是因?yàn)樗从沉藘?chǔ)蓄資金的走向。
在以經(jīng)濟(jì)增長為首要目標(biāo)的前提下,以上這些意味著政府在一段時(shí)間之后將再度轉(zhuǎn)向?qū)捤烧?而非緊縮。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了重要作用,如果房地產(chǎn)銷售在下滑,那么房屋建筑業(yè)和GDP下滑將會(huì)緊隨其后。一旦經(jīng)濟(jì)增長表現(xiàn)疲軟,“二次探底”就將取代通脹,成為中國經(jīng)濟(jì)面臨的主要問題。
做出這種論斷的邏輯看起來有點(diǎn)“繞”,那么我們不妨拋開理論問題,直接盯著房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)好了。在經(jīng)濟(jì)命運(yùn)由房地產(chǎn)市場興衰決定的假設(shè)前提下,房地產(chǎn)股票的價(jià)格將會(huì)成為利率的主要指示燈。當(dāng)股價(jià)下降到一定程度,反映出房地產(chǎn)市場的蕭條和中國經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)時(shí),一如既往地,接下來的政策措施就是降低利率,從而逆轉(zhuǎn)此前引起投資者恐慌的利率提升。
在很小心地做出上述解釋的同時(shí),必須考慮經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中對(duì)政策推出的基本邏輯判斷。顯然并非各項(xiàng)要素都支持現(xiàn)在的退出,這主要是指存款流動(dòng)不像貸款流動(dòng)那樣可預(yù)測和可控。貸款收縮和存款逆流回到銀行一旦同時(shí)發(fā)生,對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊力不容小覷。
另外,去年的巨額貸款不可能都被實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸收。2005年-2008年,新增貸款相當(dāng)于固定資產(chǎn)投資的40%,但是在2009年這一數(shù)字躍升為60%。
