時間：2022-06-11 07:58:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產登記條例，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
熱議多時的不動產登記條例終于正式出臺。2014年12月22日，國務院公布了《不動產登記暫行條例》，自今年3月1日起正式施行。不動產的登記范圍包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。
不動產登記將實現信息的互聯。《暫行條例》規定，不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。同時，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門也需要加強不動產登記有關信息互通共享。
不動產實行統一登記的直接目的在于摸清家底、提高國家的治理能力。目前我國不動產登記存在登記機構、登記依據、登記簿冊和信息平臺不統一的問題，不但造成了人員和行政資源的浪費，還導致了國家對不動產的基本情況不了解，不能對全國資源進行有效管理。
進一步來說，不動產統一登記更深遠的意義則在于保障國家及個人的物權。《暫行條例》根據《物權法》的有關規定，沒有要求對不動產權利進行強制登記。但如果權利人不登記，其不動產交易安全將受到嚴重影響。因此，《暫行條例》重點從保護權利人物權的角度作了依申請登記的制度安排。
那么《暫行條例》的實施是否會對房地產市場造成影響呢？亞豪房地產服務機構的觀點認為，《暫行條例》的實施會對二手房市場產生一定的沖擊。雖然《暫行條例》并未提及以自然人為條件查詢其名下持有的房產狀況，但以地址倒推房產持有人，特別是多部門信息聯網，依然打破了以往房產信息查詢的瓶徑，將可能導致新一輪的投資客集中拋售房產，高端二手房供量有望增加，對于平抑二手房市場價格起到積極作用。
中國社科院城市與環境研究所土地經濟室主任王業強則認為，不動產登記對房地產市場的影響更多體現在對未來市場的規范運行方面，而影響市場的主要因素依然是供求關系，不動產登記本身不會引起市場波動。
對于普通購房者而言，中原地產有限公司首席分析師張大偉認為，雖然政策本身并非調控，但它標志著，中國經濟包括中國房地產進入存量調整階段。“不動產登記條例可能意味著公民擁有房屋情況的‘全透明’。未來借助不動產登記條例，政府的稅費將逐漸從交易環節過度到持有環節。”
亞豪房地產服務機構市場總監郭毅說，此前曾在重慶、上海等多個城市試點的房產稅已基本淡出，加征的稅費并未對樓市格局產生影響，反而成為推高房價和房屋租金的推手。因此，重構房地產稅費體系，才能改變當前重交易環節輕保有環節、以費代稅等現象，才能弱化房地產的金融屬性，回歸其居住屬性，最終對保持房價穩定、減少投資投機行為產生實際效果。“《暫行條例》的實施為加快房地產稅的立法進程提供了技術條件。”郭毅表示。
事實上，當登記成為權利保護的重要手段后，不動產登記制度本身會形成一種倒逼效應，讓官員財產情況納入到這個平臺之下。畢竟，如果不動產的擁有者沒有對相關產權進行登記，就會使得房產、土地等不動產權利歸屬和轉讓存在隱患。這樣―個“確權”平臺，無疑是深入推進反腐敗的重要前提。
（據中國政府網、人民網、《證券時報》）
《不動產登記暫行條例》公開征求意見日前結束。自8月15日公開征求意見以來，社會各界特別是法學界，針對不動產登記員和登記制度、不動產登記類型、不動產登記機構及證書統一、不動產登記與公證、信息共享與保護等多方面問題，踴躍反饋意見。征求意見期間，不動產、法學、律師等領域專家和執業者從物權法、民商法等專業角度積極建言，認為不動產登記制度是程序性規定，要盡量具有可操作性、可執行性。
針對登記機構的統一，有專家提出，征求意見稿關于授權地方政府確定不動產登記機構的規定，科學合理，符合我國不動產登記實踐，符合法律規定及黨的十八屆三中全會關于以法治方式審核改革的要求。條例不僅應推進登記機構統一，更應推進證書統一，在“不擾民”原則下取代種類繁雜的不動產登記證書，尤其要將房屋所有權證和建設用地使用權證“兩證合一”。應當制定配套的不動產權屬爭議解決機制，如當事人自行協商、行政調解、仲裁或訴訟等解決方式，以保障不動產登記順利進行。
“國家對不動產實行統一登記制度”是已經實施6年多的《物權法》中的一項規定。《物權法》同時規定，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由其他法律、行政法規另行規定。多年來，國內許多民法學者一直呼吁制定“不動產登記法”。
多名參加國土資源部不動產登記立法起草小組的學者表示，征求意見稿之所以一再延遲公布，原因在于“有些問題爭議較大，短期內很難達成共識，為了盡快出臺，只好回避爭議，對于必須涉及的問題，只作原則性、模糊的規定，條例的名稱也用了‘暫行’”。據了解，國土資源部上報給國務院的不動產登記條例草案建議稿有90條，但公布的征求意見稿只有30條，對不動產登記類型的具體區分整章被刪除，建議稿中對不動產登記的區分、建立不動產登記官制度、不動產登記機構的過錯賠償責任以及如何進行不動產登記信息查詢等細化規定的內容，都未能出現在征求意見稿中。
雖然需要解決的問題還有很多，阻力較大，但社會各界對條例出臺普遍表示支持。輿論普遍認為，不動產統一登記是市場經濟迅速發展“倒逼”行政管理的產物。社會公開大討論，將促進相關法律法規修改，希望有關部門充分利用機遇，推進物權法落實及土地管理法等法律修改。
2014年12月22日樓市出臺一重磅消息：不動產登記暫行條例公布，2015年3月1日起施行，內容沒有超過預期，但這其實是一個標志事件。面對此消息，各方反應不一：持有多套房產者，當然是兩股戰戰;對于名下有一套或者兩套房者，持無所謂的態度;而名下無房者，則是高聲呼喚，認為此政策無疑是英明偉大的。不動產統一登記制度的出臺，昭示著房子即將從“一房二吃”變成“一房四吃”。
購房者買房要交土地出讓金，而且是70年一次齊;買房時各種稅費當然必不可少;如今不動產統一登記制度出臺，為房地產稅的出臺打下堅實基礎;當然最后房屋持有者去世的時候，還有一筆遺產稅要等著你去交。這就是典型的一房四吃。當房價止漲時，伸向房地產的利益之手并未收手，相反伸的更長，從交易環節轉移到存量環節。很多專家第一時間就出來解讀不動產統一登記制度出臺意義，說的最多的就是政策一出，房價暴跌，這種解讀當然迎合大眾心理，但實際上究竟效果如何還要拭目以待。
不動產統一登記制度其實已經喊了多年，但一直是雷聲大雨點小。2013年3月，在國務院辦公廳的“關于實施國務院機構改革和職能轉變方案任務分工的通知”中規定，將于2014年6月底前出臺不動產統一登記條例。明確出臺日期，相當于給相關部委立下了軍令狀。同年11月份，新任總理又主持召開專門會議，決定整合不動產登記職責，今后全國土地、房屋、草原等不動產統一登記職責整合由一個部門承擔。
到底是何原因導致不動產統一登記一再難產？我們出臺關于老百姓的政策，效率是非常之高的。比如房地產限購、限價，都是一夜之間的事情，說公布就公布，還有就是一線城市的汽車限購，如北京和天津，都是連夜公布，不給百姓任何緩沖的空間和余地。
或許有很多人存有幻想，不動產統一登記，打擊最大的當然是名下有多套房，而且來路不明的官員。但實際上春江水暖鴨先知，統一登記喊了8年，官員都不是傻子，早已經把名下的房產清理的差不多了，或者賣出盈利，或者轉讓到他人名下。當然還有一點值得一說，其實大眾對于不動產統一登記制度，都存在一個誤區，認為登記制度是為反腐而生，是為了降房價。實際上這種觀點是錯誤的，不動產登記的出發點是保護公民的合法財產。
要想真正反腐，直接要求官員公布名下財產即可，什么住房信息全國統一、不動產登記制，當權力不受監督時，實際上都有縫可鉆。權力者最擅長通過政策牟利，老百姓的奶酪想動隨時可以動，但對于自身，能夠天衣無縫的做到毫發不損。所以當你身邊的磚家和你不停的念叨，調控降低房價，不動產統一登記降低房價，未來還會告訴你，房地產稅必然降低房價時，你可以想象一下，就如同一只北極熊說它多么熱愛夏天一樣的滑稽。
關鍵詞：預告登記；申請；物權法
中圖分類號：DF5 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X（2011）14－0180－03
為保全將來發生的不動產物權變動的請求權的效力，我國物權法規定了預告登記制度。然而，該制度對預告登記申請的提出由于規定得過于嚴苛和簡單，不但缺乏相應的指導作用，反而限制了該權利的行使。
一、其他國家和地區關于預告登記申請條件的規定
作為一項集實體權利與程序要求于一身的法律規范，各國都規定預告登記申請應當同時具備實質與形式兩方面的條件。
（一）申請預告登記的實質要件
按照各國通行的做法，申請預告登記應當具備兩個實質條件：一是有效之被擔保請求權的存在。這是提起預告登記申請的前提條件，也是預告登記為之服務的最終目標，因此，各國都要求必須具備這一條件。二是被涉及者的同意或者假處分命令。這是二選一的條件，即申請預告登記或者應當獲得被涉及者的同意或者獲得假處分命令。
1.《德國民法典》第885條規定：（1）預告登記，依據假處分或者依據其土地或者其權利為預告登記所涉及的人的許可證書進行。（2）無須為了假處分而證明待保全的請求權受到了危害。
2.為了詳細地表明所要保全的請求權，可以在登記時援用假處分或者登記的許可。按照該規定，在德國，預告登記申請應當獲得預告登記所涉及的人的同意或者得到假處分命令關于被涉及者的同意。預告登記中，登記權利人的意思表示從其向登記機關申請辦理預告登記的行為就可以看出，因而，多數國家都沒有將登記權利人的意思表示作為條件，而是明確指出應當獲得登記義務人的同意。至于登記義務人同意的表達方式，可以是多種的，登記義務人可以出具許可證書、承諾書等書面材料，也可以與申請人一起到登記機關辦理手續以當場表明態度。
需要特別指出的是，并非所有國家都贊成這一做法。日本與韓國并不同意單由登記權利人辦理申請的做法，他們要求預告登記由登記權利人和登記義務人共同申請，即實行的是共同申請主義。“因為在日本和韓國，尚未具備能夠確實證明實體法上權利關系的特別制度，登記申請與實體權利關系的一致性很難得到保障。并且登記公務員的審查權限只限于形式上的書面審理。因此，為了減少不完善的特殊環境下容易出現的不符實體關系登記或虛偽登記現象，即采取所謂的共同申請主義。”
關于假處分。這是很多國家都實行的一項制度，其意是指“在訴訟過程中，關于訴訟標的物現狀的變更，當事人認為存在著將來不能實現其權利或難以實現其權利的危險時，提出申請，由法院對訴訟物進行的一種處分行為。”其實質是為了防止在將來勝訴時無法執行標的物，而對其作出的一種限制處分行為[2]。從法律效果上看，與我國的保全措施有相似之處。作為一項與實體權利緊密相連的程序制度，預告登記中的假處分并不要求申請人證明該請求權已經受到侵害或者面臨受到侵害的危險。
（二）申請預告登記的形式要件
在具備了前面的實質要件后，登記權利人應當帶著相關材料到登記機關辦理預告登記手續。只有經登記機關審核批準并將該預告登記記錄在登記簿上，權利人才能真正獲得法律的保護。
二、我國《物權法》和其他法規關于預告登記申請條件的法律規定
（一）《物權法》關于預告登記申請條件的原則性規定
《物權法》作為一部實體法律規范，沒有對預告登記申請的詳細程序作出規定，僅在第20條就申請作出了“當事人……按照約定可以向登記機構申請預告登記”這樣一個類似原則性的規定。通過分析不難看出，預告登記申請是法律賦予當事人的一項選擇性權利，是按照當事人的主觀意愿來決定辦理與否的，即當事人“可以”去登記機構申請，也“可以”不申請。換句話說，只要當事人一方不同意預告登記，雙方未能就預告登記達成協議，就不能辦理預告登記。
（二）其他法規關于預告登記申請條件的規定
早在物權法正式公布實施以前，我國就有一些地方和部門法規出臺了預告登記或者類似預告登記的規定，由于缺乏統一的原則基礎，這些規定顯得混亂無章。
其一，預告登記申請的強制與否規定不一。不同法規針對不同請求權對當事人是否可以自愿選擇預告登記申請作出了不同的規定。國家土地管理局和建設部制定的《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》將預購商品房的預告登記做了強制性的規定。《城市房地產管理法》第44條規定：“商品房預售人應當將預售合同報縣級以上地方人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”《南京市城鎮房屋權屬登記條例》將以預購商品房和在建房屋設定抵押的預告登記做了強制性規定。該法規第30條第1款規定：“由銀行代付購房款的預購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押的，抵押當事人應當于抵押合同約定的登記期限內辦理抵押預告登記，并提交主合同，抵押合同以及其他有關證件、證明。”國土資源部的《土地登記辦法》和《上海市房地產登記條例》等法規則將預告登記申請與否的選擇權利賦予了當事人。《土地登記辦法》第62條第1款規定：“當事人簽訂土地權利轉讓的協議后，可以按照約定持轉讓協議申請預告登記。”《上海市房地產登記條例》第49條規定“房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記。”《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第29條第1款則將由銀行代付購房款的預購房屋貸款抵押或者在建房屋抵押之外的幾種情況規定為自愿性申請。
其二，共同申請與單獨申請并存。預告登記是由當事人一方持有關材料去辦理還是應當由雙方當事人共同辦理法律規定不一。《南京市城鎮房屋權屬登記條例》第10條規定：“申請以約定方式限制房屋權屬的預告登記或者商品房預購登記以及他項權利登記的，應當由雙方當事人共同登記”。顯然，該法規要求當事人雙方共同申請。而《上海市房地產登記條例》第49條第2款規定：“應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。”也就是說，該法并沒有強制當事人必須共同辦理登記手續，而是靈活的規定為以共同申請為原則，單獨申請為例外。
物權法頒布實施以后，2008年2月1日起施行的《土地登記辦法》和2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法》就預告登記的申請作出了與物權法相一致的規定。不同的是，《房屋登記辦法》第69條增加了一個補充規定，即“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”
三、完善預告登記申請條件之我見
（一）預告登記申請的幾個原則
1.強制與自愿申請相結合的原則
預購商品房及以預購的商品房和房屋建設工程設定抵押的，應當予以強制預告登記。其一，預購商品房因標的物――期房不符合法律規定無法進行正常的房屋產權變更登記的，若不要求強制申請，買受方作為該交易的弱勢群體將難以與出賣方達成預告登記的合意，這樣就無法進行預告登記，在沒有可為第三方提供查詢信息的情況下，“一方二賣”難以避免。其二，以預購商品房和房屋建設工程設定抵押，同樣也存在無法進行物權變動登記的問題，而且標的額較大，對社會經濟生活影響明顯，并關系著金融市場的發展與穩定（美國的次貸危機就是很好的明證），因此有必要強制當事人辦理預告登記。至于其他的不動產物權變動請求權，考慮到多是屬于當事人自愿處分個人財產的行為，而且其登記與否不會對社會經濟生活產生較大影響，應當給予當事人以自主決定權，因而，不建議采取強制規范
2.有條件地單獨申請原則
在預告登記申請材料齊備的情況下，沒有必要要求當事人雙方必須同時到登記機關辦理手續。首先，預告登記申請材料本身已經表明了當事人雙方對預告登記申請的態度，沒有必要在登記機關再表明一次。無論是哪一類預告登記，其必備的申請材料都包括身份證明、不動產物權變動合同以及當事人關于預告登記的約定，這些材料足以表明雙方關于預告登記的態度。其次，要求雙方當事人同時到登記機關辦理手續會增加申請的難度，不利于權利保護。社會競爭如此激烈的今天，大家都很忙，抽出工作時間處理個人事務并不容易，而要找到雙方當事人都空閑的時間則更是不易。
至于應當由哪一方當事人來辦理，筆者認為，因預購商品房而強制申請的，應當由預售方來辦理；因以預購的商品房和房屋建設工程設定抵押而強制申請的，應當由抵押權人來辦理；因其他原因而自愿申請的，可以由當事人約定由哪一方來辦理。無論由哪一方來辦理登記，在手續完成后，都應當將辦理完畢的相關材料交給對方當事人一份，作為對方主張權利或承擔義務的憑證。同時，為保障預告登記申請的順利進行，法律應當規定，強制申請方借故拖延的，應當對其采取罰款或者其他懲罰措施，并賦予對方當事人以督促的權利，必要時可以由對方辦理。
（二）預告登記申請的實質條件
1.存在可以申請預告登記的債權請求權。預告登記是為保護不動產物權變動的債權請求權而服務的，如果沒有需要其保護的債權請求權，就沒有申請預告登記的必要。
2.當事人就不動產物權變動預告登記達成協議或者屬于法律強制登記或者有生效的法律文書。當事人就不動產物權變動預告登記達成協議的，申請人可持協議書和法律規定的其他材料去登記部門辦理手續。當事人未就預告登記達成協議但是法律規定應當辦理預告登記的，登記義務人應當在法律規定的時限內去辦理登記手續。當事人就不動產物權變動發生糾紛，生效的法律文書判定應當辦理預告登記的，登記義務人應當按照判決要求辦理預告登記手續。
有學者指出，“我國立法未要求對當事人關于預告登記的約定進行公證，登記機關必將面臨審查預告登記的約定是否真實的難題，而實踐中，登記機關有限的精力和時間無法完成對約定的實質性審查”，故認為“我國應在今后的立法中規定公證這一環節。”然筆者認為，預告登記作為民事主體一項普通的民事法律活動，只要一般的協議就可以，并不需要強制引入公證制度，而且，引入公證程序不但會增加經濟負擔還使得預告登記的申請程序變得復雜。
（三）預告登記申請的形式條件
當事人要想獲得預告登記的保護，在具備了上述的條件后，應在法律規定或雙方約的時間內到登記機關辦理登記手續，否則將無法受到相應的法律保護。
參考文獻：
[1] 崔吉子.韓國的不動產登記制度[C]//梁慧星.民商法論叢：第26卷.香港：金橋文化出版（香港）有限公司，2003：706.
[2] 高婧.不動產預告登記法律制度研究[D].泉州：華僑大學，2007.
[3] 趙蔚紅.預告登記制度研究[D].長春：吉林大學，2008.
Discussion about the application condition for the preliminary registration
LI Bing-wei,KOU Sheng -yao
(Law college,Heilongjiang university,Harbin 150080,China)
【關鍵詞】不動產登記；房地產經濟；影響
1引言
在社會經濟發展的過程中，房地產行業發展面臨的最主要問題就是不動產登記，因為不動產登記是針對不動產的自然身份屬性以及權利在登記簿當中進行記錄和公示。同時隨著現如今不動產的覆蓋范圍變得越來越廣，所以不動產登記工作所面臨的問題及影響因素也變得越來越多，針對不動產登記工作進行深入研究及探討是需要進行長期工作的，逐漸對不動產本身的權利歸屬等進行進一步確定，然后對產權關系進行明確規定。
2不動產登記制度存在的問題
2.1規章制度建設落后
基于我國當前的社會發展背景來看，和不動產登記有關的體制建設以及法律法規建設工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動產登記有關價值的作用并沒有在實際工作中得到真正發揮。因為在過去我國不動產登記工作發展的過程中，雖然面對不動產登記過程中存在的一些問題，制定了相應的法律法規，但是這些規章制度以及機制等在實際工作中并沒有真正落實，所以導致許多工作沒有得到很好的約束，對整個房地產市場的穩定發展與健康發展造成了一定程度影響。所以在當前新時期發展背景下，需要就不動產登記工作執行過程中所產生的一些問題進行論述并且提出相關建議，使不動產登記對房地產經濟的正向影響得到增加[1]。
2.2市場短期不利影響
對于我國的不動產登記制度來講，雖然能夠覆蓋到當前房地產市場的大多數企業，但也可能會導致自然人和一些以投資為目的的房產持有人在可能的條件下進行拋售。在不動產登記工作中產生不利影響因素的環節，大多數都集中在二手房交易環節中，所以如果想要針對不動產登記過程中存在的不利因素進行全方位解決，需要真正從政府角度出發對這些問題進行考慮，因為不動產的二手房交易規模非常大，所以只有在政府以及國家出頭的情況下，才能夠實現對整個二手房交易市場的調控。除此之外，在不動產登記工作全面覆蓋與普及過程中，不動產登記工作的合規性以及宣傳工作是否實現全覆蓋這些問題，如果僅依靠個別部門及機構進行管理，那么所取得的成效是比較微弱的，仍然需要由國家政府出面并且通過合理有效的措施進行干預，這樣才能夠更好地使不動產登記工作得到推廣。通過這樣的方式，從物權保護的角度對不動產登記制度進行深入探討及研究，更好地使房地產直接權益人的基本利益得到保障，并且將房地產在發展過程當中存在的產權糾紛問題進行解決，使整個二手房地產交易市場秩序變得更加有序。
3不動產登記工作水平提升建議
3.1不動產登記與房地產經濟的協調發展
不動產登記工作已經充分證明了當前房屋不動產所擁有的固定性以及不可移動性特征，所以這就對房屋的所有權以及歸屬權利確定提供了重要依據。在以上述特征為基礎所開展的分析過程中，能夠發現不動產本身同時還擁有明確的復雜性特征，因此，在不動產登記時針對產權關系進行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當前的房產情況來看，進行不動產登記工作的主要目的是順應國家政府對房地產市場所進行的宏觀調控，針對房屋價格進行有效的控制。對于二者來講，并不存在直接性以及必然性的聯系，但如果按照經濟學原理進行分析的話，能夠發現房屋的價格本身會受到房屋供求關系的直接影響。同時對于房地產登記來講，主要目的也不僅僅是給房地產稅征收作準備，同時還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動產登記工作意義為出發點，那么不動產合法登記過程中，產權人本身的合法權利會受到極大程度的保障。對于不動產登記工作來講，核心的目的是對產權性質以及產權歸屬問題進行解決，在解決的過程中主要是依據現行的法律法規，然后在此基礎上使房產市場的交易秩序能夠更加穩定。除此之外，對于不動產登記工作來講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來，降低當前房地產市場中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動產登記可以使當前房地產市場的發展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實施的宏觀經濟調控政策及措施能夠擁有更加基礎的保障[2]。
3.2房屋買賣交易所受到的影響
在不動產登記工作開展過程中，工作目的不僅僅是使當前的房地產市場能夠得到更好的管控，同時也是為了能夠基于當前的房地產交易市場，將各機構以及各地區的房地產交易匯集到一起，形成一個統一性質的信息管理登記平臺，對房產交易以及登記和審批等各項流程進行統一管理，從而使工作能夠變得更加簡單而且便捷，促使傳統低效率的申請環節和審批等辦公環節，能夠實現信息化以及網絡化發展。在對不動產登記工作解讀的過程中，有很多人認為不動產登記工作只是單單針對當前的存量房，同時也會導致許多在信息管理平臺上沒有進行登記的購房人員，在之后的購房過程中不會出現沖動型的消費行為。所以現如今社會大眾本身對不動產登記工作更多的是持一種觀望的態度，同時就是在不動產登記工作開展的過程中，有很多擁有多套房產的產權人會在工作開始之前將房產進行大量的拋售，這種大量房產的拋售對整個房地產市場的穩定發展會造成一定影響，所以在這種情況下，不動產登記工作條例所發揮的市場規范化作用會變得更加明顯。除此之外就是不動產登記工作條例，并不是簡單地將房地產的市場調控作為基本目標，所以在短期之內對整個房地產行業的發展并不會產生太大影響。自從管理條例實施以來，主要目的是對現有的各不同機構之間的資源進行全方位的整合，然后對機構資源進行統一管理，構建一個全國性質的信息化管理平臺。對于該條例來講，在實際實施的過程中，對于二手房市場會或多或少地產生一些影響，條例當中并沒有要求針對個人名下的房產進行查詢，但卻可以根據房屋的地址對產權人進行確定。所以在這一背景下，過去傳統的不動產登記工作存在的問題以及弊端都能夠得到消除，但可能會導致的問題就是房屋的大量拋售對整個房地產市場的穩定性造成影響。因此，對于不動產登記來講，作用發揮更多的是體現在對整個房地產市場發展進行規劃以及規范這2個方面。
3.3不動產登記工作對房地產經濟管理的積極影響
在我國不動產登記工作實施的過程中，我國國民經濟也受到了極大程度的影響，而且這種影響是正向的，對房地產的經濟管理工作也產生了一定程度的促進作用。在長期的市場化背景下，通過不動產登記管理工作模式，經濟發展會受到極大程度的影響，所以需要從不同的登記體系為出發點，使房地產管理工作水平及能力得到更好的提升，從而使房地產經濟的發展能夠得到更好的推動。在不動產登記條例實施的過程中，信息可以在平臺上進行高效的運行，從而使房地產的全方位控制得到真正實現。因為對于房地產市場管理工作來講，最主要的就是做到精準調控，所以在這種透明化以及高速的信息流轉過程中，房地產市場實現了透明化管理，使調控制度的發展得到了推進。所以對于不動產登記工作來講，在實施過程中可以使房地產業的經濟管理工作具有明顯的進步及提升，對于房地產來講可以讓房地產行業在市場競爭環境當中擁有更多的優勢。但同時也需要注意，在不動產登記的過程中需要考慮現實的經濟情況，并且就整個房地產市場開展深入調查，這樣才能夠更好地找到符合當前房地產行業發展的市場模式[3]。
4結語
綜上所述，對于不動產登記制度來講，在實施過程中，我國房地產經濟會受到直接影響，同時會對整個市場經濟的穩定發展造成一定程度的影響。所以，在不動產登記實施的過程中，要深入分析不動產登記制度的實施現狀，并總結工作經驗，將不動產登記制度和我國基本國情進行結合，通過長期發展的眼光，對不動產登記制度進行完善與創新。
【參考文獻】
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在此情形，乙除擁有債法上的請求權外，并無排斥第三人的權利，原則上僅能依債務不履行的規定向甲請求損害賠償。此種狀況，對乙甚為不利。我國現行法除了違約救濟，對于保護債權人實現所期待的權利是無能為力，債權人無法獲得債務人的實際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎上，設立不動產預告登記制度，對債權人以不動產物權變動為標的之債權請求權予以保全，以防范交易目的的落空。
一、預告登記制度理論概述
（一）預告登記的概念
所謂預告登記，就是為保全關于不動產物權的請求權而將此權利進行的登記。①它將債權請求權予以登記，使其具有對抗第三人的效力，使妨害其不動產物權登記請求權所為的處分無效，以保障將來本登記的實現。預告登記是與本登記相對應的一項登記制度。本登記是已經完成的不動產物權的登記，是現實物權的登記，實質是終局登記，當事人所期待的物權變動效果得以實現。預告登記是相對于本登記而言，它所登記的不是現實的不動產物權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行而就與此相關的請求權進行的登記。我國臺灣地區的民法稱其為預告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權請求權的假登記與德國、臺灣所指的預告登記為同一制度。
（二） 預告登記的性質
預告登記具有使妨害其將來不動產物權變動登記的請求權所為處分無效的效力，其法律性質，究為一種物權或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。從各國法律規定來看，預告登記使登記的不動產物權變動的請求權具備了對抗第三人的效力，即具備了一定的物權效力。因此，從預告登記的性質上說，預告登記是債權物權化的一種具體表現。所謂債權物權化，是指債權具備了物權的某些效力。從各國法律的規定來看，預告登記的對象基本上限于不動產物權變動的請求權。這種請求權是基于當事人之間的法律行為而產生的，權利人雖有權請求義務人將不動產物權轉移給權利人，但并不能完全阻止義務人對不動產物權再行處分。因此，這種請求權應屬于債權的性質。但是，如果不對義務人的這種行為予以限制，則權利人的權利就很難得到保障。因此，權利人籍預告登記制度來預防這種危險，使得違反預告登記的債權請求權的處分無效。這種無效使預告登記的請求權具備了對抗第三人的效力，從而使得這種債權請求權具備了物權的排他效力。可見，預告登記使得債權請求權具備了物權的性質，形成了債權物權化的現象②。
（三）預告登記的制度價值
在一項不動產交易中，例如，對房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項交易最后完成。其中，債權契約的做成和不動產的登記之間常因各種原因而存在一定的時間差。而在這期間如出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權法救濟。雖然在債權行為成立后，不動產物權人有未來移轉所有權或他物權的義務，但債權具有平等性和相對性，債權人僅享有請求債務人為移轉登記的權利，他不能阻止債務人違背自己承擔的義務而對他的不動產所有權作其他的處分。債權人的請求權也無對抗第三人的效力。在不動產物權人違約，將不動產物權移轉給第三人并登記的這種情況下， 在同一不動產上既有物權，又有債權，依物權優先原則，第三人將取得該不動產的物權。此種情形，請求權人可以追究不動產權利人的違約責任，對其債權予以救濟，這種法律狀態是民法所認可的。民法是市場經濟的直接體現，肯認和尊重競爭；市民尊奉私法自治理念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風險，自己責任。鑒于此，債權人取得不動產物權的目的將落空，無法獲得自己預期想要的房屋。物權法只保護現實的所有權人。債權法的救濟對于要取得交易的實物的債權人來說，乃無奈之選擇。債權人如何在這種情形下仍能實現交易目的呢？特別是對于住房權這種生存權即基本人權來說，需要在現有的制度體系下尋找一個法律空間來保護債權人的利益，保護交易的安全。預告登記制度正是針對這種問題的解決手段。通過對將來不動產物權變動的債權請求權的登記， 依物權的公示公信準則，使該債權經過公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物權變動，而使該請求權的效力得以保全。這樣穩定了不動產交易秩序；同時平衡不動產變動各方當事人的利益。
二、在我國創設預告登記制度的必要性
我們認為，為建立完善的不動產登記制度，全面保護不動產物權變動的當事人合法權益，有必要創設預告登記制度。
首先，創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利于保障請求權人的權利，有利于保護交易中的第三人，有利于我國不動產市場健康的有序發展。
其次，創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，并不能具有排他的效力。雖然我國不動產市場有了巨大的發展，但由于信用在市場經濟中的缺失，使得在現實生活中（尤其是在商品房預售中）經常發生不守誠實信用強行撕毀合同的情形，出現了大量的一房兩賣（甚至數賣）的糾紛。但撕毀合同的一方往往是經濟上的強者，而相對人常常是弱者，購房人無法防止預售人將房屋以更高的價格出賣給他人，這就使得處于弱勢地位的購房人無法取得指定的房屋，只能以對方違約為由請求損害賠償，其權益難以得到有效的保護。但是，通過預告登記制度，購房人將其請求權納入預告登記，使其請求權具有物權的排他效力，確認預售人一方違背預告登記內容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。可以說，創設預告登記制度有利于對經濟上弱者的保護，這也符合當今法律注重保護弱者的價值趨向。
再次，創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但并未建立健全的不動產登記制度。在國外，大多數國家規定了預告登記、異議登記及更正登記等，與不動產的本登記構成了完備的不動產登記制度。我國未來民事立法應當借鑒國外立法經驗，創設預告登記制度，以架構完備的不動產登記制度。
最后，創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。基于預告登記的重要作用，我國一些地方立法已經對預告登記制度進行了有益的嘗試。例如，2002年實施的《南京市城鎮房屋權屬登記條例》對預告登記作了明確規定；將于2003年5月實施的《上海市房地產登記條例》新增設了臨時登記、預告登記及異議登記等。我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗并發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，并對其內容加以具體、明確的規定。
三、預告登記制度的立法設計
（一）我國應采取的立法例
預告登記制度自近代在普魯士法上形成以來，基于其保障所登記請求權的重要作用，逐漸為大陸法系各國所繼受，成為不動產登記中的一項重要制度。綜觀各國關于預告登記的立法，主要有以下兩種立法例：其一，法典式
——在民法典中對預告登記進行規定，采取此種立法例的有德國、瑞士。其二，特別法式——在不動產登記法、土地法等特別法中規定預告登記，采取此種立法例的有日本、我國臺灣地區等。日本在《不動產登記法》中對假登記作了規定，而我國臺灣地區則在“土地法”中規定了預告登記，并且在“土地登記規則”中對預告登記的實施予以細化。
上述兩種立法例各有其利弊。將預告登記在民法典中明確規定，可以強調預告登記制度的重要性，也使其在法律地位上處于較高的位階上，但民法典不可能對預告登記作出詳盡的規定，只能對其申請、效力等作原則性的規定，這不可避免地會影響預告登記的可操作性。而將預告登記在特別法中詳盡規定，雖可以解決預告登記的操作問題，但由于預告登記是不動產物權變動中的重要一環，在民法典中的付諸闕如總會給人一種與不動產物權變動脫節之感。因此，我們很難說法典式與特別法式立法例孰優孰劣，或許只是各國立法時適應本國社會狀況的一種取舍。
我國創設預告登記制度選擇何種立法例，應當根據我國的現實國情與本土資源作出決定。我們認為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應該遺漏預告登記制度，應在民法典中給予預告登記以一定的地位。當然，限于民法典的規模所限，我們也不應奢望預告登記在民法典中得到“包羅萬象”的規定。為此，在民法典中對預告登記作出概括性規定的同時，我們還可以借鑒日本、臺灣地區在特別法中規定預告登記的經驗，在有關不動產登記的法律或法規中對預告登記作出詳盡的規定，采取一種綜合式的立法模式——既在民法典中對預告登記進行原則規定，又在特別法中詳細規定的立法。
（二）預告登記的制度設計
在借鑒國外法律資源的基礎上，結合我國的具體國情，構建預告登記制度，具體可以從如下四個方面入手：
第一， 關于預告登記的適用范圍
從各國關于預告登記的適用范圍來看，由于物權變動模式存在的差異，除日本的預告登記適用于保全物權和保全債權的請求權外，德國、瑞士及我國臺灣地區的預告登記只適用于保全債權的請求權。在我國，關于物權變動應采取模式，盡管理論上有不同的看法，但學者們均不主張采取單純的意思主義。因此，我國創設的預告登記制度，其范圍自不適用于保全物權，而只能適用于保全債權請求權。據此，預告登記應適用于下列情形：（1）不動產物權的設定、移轉、變更或消滅的請求權；（2）附條件或者附期限的不動產物權請求權；（3）有關的特殊不動產物權，如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權等。考慮到我國社會主義公有制的性質及土地所有權歸國家與集體所有的現狀，對國有土地使用權與農村土地承包經營權的設定、移轉、變更或消滅，也可以適用預告登記。
第二，關于預告登記的發生
預告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還須具備一定的條件。在預告登記中，應以所保全的請求權的權利人為預告登記權利人，以不動產所有權人為預告登記的義務人。有學者認為，預告登記可以由債權人和債務人共同申請，也可以由債權人或債務人根據當事人雙方訂立的合同單獨申請，也可以根據法院的裁判提起預告登記的申請③。我們認為，預告登記只能由預告登記權利人申請，義務人有義務協助進行，應當出具預告登記申請所需的書面同意書；當義務人拒絕協助時，預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訟程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。為此，需要民事訴訟法對這種程序作出規定。
第三，關于預告登記的效力
預告登記的效力是預告登記制度的中心問題，借鑒國外的經驗，綜合學者的意見，我國未來的民事立法應規定如下預告登記的效力：
1、權利保全效力。即預告登記后，義務人對不動產權利的處分在妨害預告登記請求權的范圍內，處分行為無效，但義務人對不動產權利的處分采取的應為相對無效的原則。
2、權利順位保全效力。即當預告登記推進到本登記時，不動產權利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預告登記的日期為準加以確定。換句話說，預告登記具有保全日后本登記順位的效力。由于預告登記本身并無獨立的效力，只是在本登記時，預告登記才具有意義。
3、破產保護效力。即在相對人破產，但請求權的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時，權利人可以將作為請求權標的的不動產不列入破產財產，使請求權發生指定的效果。
第四，關于預告登記的失效
預告登記使登記的請求權具備了一定的物權效力，能夠防止登記后不利于被保全的請求權的任何物權變動發生。但要發生請求權所指向的物權變動，請求權人還必須在約定或者規定的時間行使其請求權，并以自己的行為實現物權變動。否則，請求權人屆時不積極行使自己的請求權，對原來希望發生的物權變動持消極的態度，法律沒有必要保護權利上的睡眠者，應當使該權利消滅，以促使請求權人積極行使請求權。筆者認為，出現以下情況時預告登記失效：1、有關利害關系人申請注銷預告登記；2、達到法定期間權利人不申請本登記的；3、權利人的拋棄行為。當然，在正常狀態下，當預告登記推進到本登記后，預告登記自然失效。
注釋：
①孫憲忠，《中國物權法總論》，法律出版社，2003年版，第231頁。
②房紹坤
呂杰，《創設預告登記制度的幾個問題》，《法學家》，2003年第4期，第64頁。
③余能斌主編，《現代物權法專論》，法律出版社2002年版，第404頁。
參考書目：
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(一)申請原則的涵義
申請原則包括以下幾層涵義:首先,原則上登記機構只能依當事人的申請進行登記,在法律沒有明確規定時,不動產登記機構不得依職權進行登記。其次,登記申請界定了登記機構的活動范圍,登記機構不得超越該登記申請范圍從事活動。再次,如果當事人提出的申請存在登記的障礙時,登記機構原則上不能主動進行調查,只能給與申請人一定期限以排除障礙。最后,在登記完成之前,當事人可以撤回登記申請。
申請原則為許多國家和地區的法律所明確承認。在我國,不少地方性立法和部門規章也都在一定程度上承認了申請原則。《物權法》頒行前承認該原則的立法,如《廣州市城鎮房地產登記辦法》規定:“房地產登記由當事人向房地產行政主管部門提出申請,并按照本辦法規定提交申請登記材料”;《吉林市房屋權屬登記條例》規定:“房屋權屬登記一般由權利人提出申請,經登記機關受理、核準后,頒發房屋權屬證書”。《物權法》頒行之后的立法,如《土地登記辦法》第6條規定:“土地登記應當依照申請進行,但法律、法規和本辦法另有規定的除外”;《上海市房地產登記條例》第15條規定:“申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容記載于房地產登記簿并公示前,撤回登記申請”;《房屋登記辦法》第21條規定:“房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前,申請人可以撤回登記申請”。
(二)申請原則作為我國不動產登記法基本原則的意義
1 申請原則是私法自治的必然要求
私法自治也稱意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我國,民事法律也以私法自治為基本理念。《民法通則》第4條規定,民事活動應遵循自愿原則。《合同法》第4條規定:“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預。”私法自治是指人們依據其意思自主的形成法律關系的原則,屬于人的自我決定這一普遍原則的組成部分。私法自治意味著“對通過表達意思產生或消滅法律后果這種可能性的法律承認”。基于私法自治,民事主體可以自主的做出意思表示,并依此種意思表示來發生其預期的法律效果,從而最終實現民事主體自主決定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括兩項基本規則:一是行為自由,二是為自己行為負責。這是一個事物的兩個方面,正是由于民事主體享有行為的自由,可以依據自主的意思從事行為,它才應當為自己行為負責;如果民事主體的行為不是自由的,它就不應當為該行為負責。在一個法治國家中,政府應當是有限的服務型政府,公權力的行使受到法律的嚴格限制,任何公權力的干預和管制行為都應被嚴格限定在法律授權的范圍內。凡是社會成員的私人事務即私法領域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都應當交給當事人自行決定。民事權利的取得或消滅應依當事人的意思表示而發生,原則上無需國家的協助或批準。盡管在特定的情形中,基于一些特殊的考慮,如維護交易的安全、公開當事人從事之法律行為的效力或者促使民事主體謹慎的行為,法律會將要求當事人的民事活動采取特定的方式,如進行登記或采取書面形式,并將民事活動的效力系于該特定方式。但這只是基于正當目的而對意思自治所做的必要干預和限制,并不意味著排除甚至取消了當事人的意思自治。
當事人從事不動產物權交易――即設立、變更、轉讓或者消滅不動產物權的民事活動顯然屬于私法自治的范疇,法律對當事人變動不動產物權的意思表示應予承認,使之得以發生當事人所期待的效果――物權變動效力。為了能夠使不動產物權交易更加明晰并維護不動產交易安全,《物權法》對基于法律行為的不動產物權變動采取了登記生效要件主義(第9條第1款、第14條等),即對物權變動效力實行所謂的“登記強迫”,不登記則不發生物權變動效力。然而,登記強迫只是就物權變動而言,并不意味著《物權法》強制從事不動產物權交易的當事人必須申請登記,更不意味著對那些不申請登記的當事人給與處罰。在基于法律行為的不動產物權變動中,物權變動的效果從根本上來說是依當事人的意思表示而發生的,是當事人所預期的。登記只是物權變動的一個附屬生效要件,并非物權變動的根源,沒有當事人的意思表示,不可能發生物權變動的法律效果。不動產登記法雖然是程序法,實行嚴格的法定主義,具有強行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,嚴格的登記程序只是為了使不動產物權交易清晰與安全,這不僅是服務于公眾利益,也是為了能夠更好的實現當事人的意思自治。故此,我國不動產登記法應當以申請原則為基本原則,這是私法自治的基本要求。
從以往我國的不動產登記立法來看,雖然也規定登記應依當事人申請進行,但并未充分貫徹申請原則。例如,一些立法往往強制當事人必須在某一期限內申請登記,甚至對不申請登記或逾期申請登記的當事人收取逾期登記費。這樣的規定顯然不符合申請原則,完全違背了私法自治原則,構成對民事主體行為自由的不當限制。首先,不動產物權交易是基于當事人的意思表示而發生的,即便采取登記強迫主義,登記也只是決定不動產物權變動效力發生與否的要件而已。《物權法》第6條第1句中“應當”并非對從事不動產物權交易當事人申請登記行為本身的強制,而只是對不動產物權變動效力發生與否的強制。當事人有權決定是否申請登記,當然他們也需要為自己的不登記的行為后果負責(承受不動產物權變動因未登記而未生效的法律風險)。其次,《物權法》第15條已經明確區分了債權效力與物權效力,登記只是決定不動產物權變動是否生效,而不影響合同的效力。在依合同發生的不動產物權變動如房屋買賣中,買受人有權請求出賣人交付房屋并轉移房屋的所有權,當出賣人拒絕與買受人共同申請房屋所有權轉移登記時,買受人可以先針對其行使登記請求權,要求出賣人與自己一起向不動產登記機構申請登記,如果出賣人拒絕,買受人可以通過司法救濟的途徑實現其登記請求權。例如,當事人完全可以在合同中約定申請登記的期限,如果負有義務的一方當事人違反該期限,則應向對方當事人承擔違約責任。對此,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18、19條以及《最高人民法院關于審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第4條均有明確規定。因此,沒有必要擔心如不強制當事人申請登記,會對權利人的利益造成不利影響。再次,登記請求權在性質上是一種債權上的請求權,應適用訴訟時效。如果請求權人在一定期間內不行使該權利,義務人將因時效的經過而取得時效抗辯權。所以不動產登記法中也無必要去規定登記申請必須在一定的期間內作出。這種對當事人申請登記期限的規定既非訴訟時效期間,也不是除斥期間,即使申請逾期也不會發生權利消滅的法律效果。
2 確立申請原則可以很好地保障不動產登記簿的真實性、準確性與完整性
申請原則不僅可以確保當事人的申請是啟動登記程序的主要原因,充分尊重當事人的意思自治,而且通過申請原則還能有效約束不動產登記機構的行為,確保登記簿記載的真實、準確與完整。首先,當事人的登記申請為不動產登記機構的登記活動劃定了范圍,登記機構應在此范圍內決定是否受理登記申請以及是否進行登記,不能超越申請范圍進行登記活動。例如,房屋買賣合同當事人申請的是所有權轉移登記,登記機構只能就該申請是否符合所有權轉移登記的受理和登記條件作出判斷,如果不符合受理條件或者認為有關情況需要進一步說明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以進行實地查看(《物權法》第12條第1款),但是絕對不能超出當事人申請的所有權轉移登記這一范圍進行登記活動。
其次,當事人的登記申請決定了登記機構從事登記的先后順序。登記申請被登記機構受理后發生效力,該申請的生效時間點對于登記機構在決定同一不動產上的其他登記時具有拘束力。申言之,申請的先后順序決定了登記簿上的先后順位,除非在先的申請不符合受理條件而被拒絕受理,否則登記機構必須按照申請的先后順序辦理同一不動產上的各類登記。例如,債務人甲將A房屋分別抵押給債權人乙、丙,甲與乙、甲與丙先后向登記機構申請抵押權設立登記,登記機構應當依照申請的先后分別辦理甲為乙在A房屋上設定的第一順位的抵押權,甲為丙在A房屋上設定的第二順位的抵押權。
(三)申請原則的具體問題
1 登記申請的性質
登記申請是從事不動產物權交易的當事人針對登記機構提出的進行登記的請求,當然包含了當事人的意思表示。問題是,這種意思表示與作為法律行為核心要素的意思表示是完全相同還是有所區別?有學者認為,當事人應自由決定是否申請登記,其效果涉及當事人私法權利義務關系,因此登記申請屬于意思表示,可以適用民法關于意思表示的一般規定。但是,德國法院和民法理論通說認為,登記申請不是作為法律行為的意思表示,而是純粹的程序行為。因此,民法中關于意思表示的規定并不是直接適用于登記申請,而是要相應的適用。我國也有學者贊同德國法這一觀點,認為民法中關于法律行為制度的規定并不能直接適用于申請等程序,只能根據規范目的以及利益類型進行類推適用,如關于行為能力的規定可以適用于申請,而就附條件或附期限的規定就不能適用。
本文認為,從本質上說,登記申請的核心是當事人的意思表示,沒有當事人的意思表示就不存在登記申請。因此,民法對意思表示的規范對登記申請當有適用之空間。例如,申請登記的當事人在申請時應有完全民事行為能力、非對話的意思表示應在到達相對人后生效等。登記機構在受理登記申請時,也應當審查申請人是否具有完全民事行為能力,否則只能由其監護人代為申請。然而,登記申請啟動的是登記程序,而不動產登記程序具有強制性,不能任由申請登記的當事人通過意思表示加以決定。一方面,雖然登記程序原則上應依申請而啟動,但是這只意味著登記機構受到當事人已經提出的登記申請的約束,而不是說登記機構受到申請人提出的登記文本的拘束。登記申請的效力與法律行為中意思表示發出后所具有的效力完全不同,它是否受理申請以及是否進行登記,不取決于申請人的意思表示,而應依據法律的規定。只有那些符合法定條件的登記申請,登記機構才能也必須受理;只有符合法定條件的登記申請,登記機構才能也必須辦理登記。另一方面,基于形式正義之需要,程序法中注重的是行為的確定性與客觀性。這表現在:(1)登記申請應當采取書面形式,以固定申請人的意思表示;(2)登記申請雖然屬于意思表示,但不能附條件、附期限,因為這會使得登記機構難以決定是否開始登記程序;(3)只要登記申請被登記機構受理,就發生了程序法上的效果――啟動登記程序,法律行為中意思表示的發出錯誤不適用于登記申請。當然,申請人可以在登記行為完成之前,撤回登記申請。
2 登記申請權
登記申請權是指當事人提出登記申請的權利。就哪些人享有登記申請權,德國法實行的是雙重賦權原則,提出登記申請的人可以是因登記而受益的人,也可以是因登記而致其權利被涉及的人,當然也可以雙方共同申請。即便某人在實體法上并不享有某項不動產物權,但是只要在登記簿上被登記為權利人,其也享有登記申請權。例如,并非真實所有權人的N在登記簿上被登記為位于A大街的某塊土地的所有權人,N也屬于登記申請權人,其有權申請對登記簿進行更正。在我國,登記申請權原則上屬于當事人雙方,即除非另有規定,否則當事人應當共同提出登記申請。例如,《土地登記辦法》第7條規定,“土地登記應當由當事人共同申請,但有下列情形之一的,可以單方申請:(一)土地總登記;(二)國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記;(三)因繼承或者遺贈取得土地權利的登記;(四)因人民政府已經發生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記;(五)因人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記;(六)更正登記或者異議登記;(七)名稱、地址或者用途變更登記;(八)土地權利證書的補發或者換發;(九)其他依照規定可以由當事人單方申請的情形”;第8條規定,“兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的,可以分別申請土地登記”。《房屋登記辦、法》第12條規定,“申請房屋登記,應當由有關當事人雙方共同申請,但本辦法另有規定的除外。有下列情形之一,申請房屋登記的,可以由當事人單方申請:(一)因合法建造房屋取得房屋權利;(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利;(三)因繼承、受遺贈取得房屋權利;(四)有本辦法所列變更登記情形之一;(五)房屋滅失;(六)權利人放棄房屋權利;(七)法律、法規規定的其他情形”;第13條規定:“共有房屋,應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記,可以由相關的共有人申請,但因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的,應當由共有人共同申請”。
3 登記申請的撤回
依據申請原則,當事人向登記機構提出登記申請后,只要登記尚未完成(即沒有記載入登記簿),就可以撤回登記申請。此處“撤回”既包括了《同法》中的要約的撤回也包括了撤銷。申請人既可以在申請的意思表示生效(即達到登記機構)之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于當事人申請登記的情形既包括共同申請登記也包括單方申請登記,單方申請登記中,只要登記尚未完成,申請人撤回其登記申請的,登記機構自應允許。但是,在共同申請中,僅僅一方要求撤回登記申請,則登記機構不應允許。因為我國不動產登記法律制度是以共同申請為原則、單方申請為例外的。在雙方申請的情形中,單方的撤回不應影響登記程序。
四、同意原則
(一)同意原則的涵義
同意原則也稱“形式合意或程序合意原則”,它是指只有在得到登記涉及其權利者的同意后登記機構方能進行登記。同意原則也是采取登記生效要件主義的國家所明確承認的一項不動產登記法原則。例如,《德國土地登記條例》第19條規定:“只有登記涉及其權利的人同意登記的,方能辦理登記”。依據《德國民法典》第873條,轉讓土地所有權,以某項權利對土地設定負擔已經轉讓此種權利或者對此種權利設定負擔,權利人和相對人必須達成關于權利變動的合意即物權合意,同時還需要辦理登記。也就是說,當事人關于不動產權利變動的物權合意是該不動產物權變動生效的實體法要件之一。例如,甲與乙轉讓某塊土地的所有權,要使該所有權發生轉移,甲和乙必須就該土地所有權的轉移達成意思表示的一致,該意思表示一致就是物權合意。基于合法原則的要求,不動產登記機構應確保登記簿的正確性,因此需要對該物權合意的效力進行審查。然而,要求登記機構直接審查這些物權合意的效力,一則難度過大,登記機構無法做到有效的審查;二則會使得登記的時間過于漫長,耗時費力。故此,早在1872年的普魯士不動產登記法中就實行了同意原則,以此來限縮登記機構的范圍,減輕其審查的負擔。
依據同意原則,登記機構無須對作為實體法意思表示的物權合意進行審查,而只需要對登記程序中的意思表示即形式合意進行審查。其實際上是為登記機構的審查確立了一項程序上的證明規則,因登記導致其權利被涉及者對登記的同意――這一程序法上的意思表示被用來替代實體法上的意思表示,登記機構只需要審查這種程序中意思表示即可。因為同意原則是建立在這樣一種觀念的基礎上的,即只有那些在實體法上對不動產物權的變動表示同意的人,才會在程序法上作出同意登記的意思表示。
同意或登記同意是指,因權利變動登記而失去權利的一方,單方作出的同意進行登記的意思表示。至于因登記而獲得權利的一方,如果因取得權利而可能有所不利時,也應作出程序法上的協力。對此,《德國土地登記條例》第20條規定:“在不動產交付以及設定地上權、變更地上權內容或轉移地上權的情形中,只有當權利人和另外一方表示合意的,才能為其登記”。關于登記同意的性質,德國民法學界有不同的認識。少數人認為是民法或公法上的作為法律行為的意思表示,多數學者與法院的判例都認為,登記同意只是一種純粹程序法上的意思表示。確切地說,它是一種程序,只是依據合法原則對登記程序合法性所作的要求而已。
(二)我國不動產登記法應當遵循同意原則
在我國,學界就物權行為的獨立性和無因性等問題素有爭議。本文認為,物權行為獨立與否的爭論并不影響我國不動產登記法承認同意原則,理由如下:
關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記
一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定
隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”第13條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。
二、商品房預售登記備案的法律性質
登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”[2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。
筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：
首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
關鍵詞：物權；船舶物權；物權法
船舶物權屬于物權的一種，與一般財產物權具有共同的特性。目前我國學界對物權的研究多集中于一般物權。專門針對船舶物權的研究卻較為薄弱。大多數海商法書籍中沒有船舶物權的專章論述。而是將其并入到船舶的有關內容中。相關論文又多針對實踐中的具體問題進行個案探討，缺乏系統性，更無從物權法整體框架下論及船舶物權及與物權法的銜接，不能給實務提供理論上的支撐。目前我國《物權法》已經出臺，除確立了物權的一般規則外，第24條和第188條更涉及到船舶物權，為我們進一步研究船舶物權提供了良好的契機。本文旨在對船舶物權特殊屬性進行分析的基礎上，在物權法的整體框架下對船舶物權進行梳理，并針對理論和實踐中存在的問題，提出完善船舶物權的立法建議。
一、船舶物權及其特殊性
船舶物權是船舶物權人對船舶所具有的不受他人干涉的支配權，與一般物權相同，屬于對物權利。雖然人們至今對權利內涵有著各種各樣的解釋。但通常認為權利是法律為了滿足某人需要而賦予他的意思之力或者法律之力。船舶物權正是物權人為實現其利益而對船舶行使的權利，其實質在于所有人具有直接之于船舶的力量，并通過船舶物權各項權利的行使而得以體現。
我國學界對船舶物權所采用的界定方式并不相同。有人認為船舶物權是法律確定的主體對船舶享有的支配權利，采用的是界定物權的一般方式，強調船舶物權人對船舶的支配性。有人從船舶物權的法律定位上對其進行界定，認為海商法是民法的特別法，船舶物權作為海商法所規定的物權，是以船舶為客體的物權，具有特別法物權性、客體單一性、公示方法的特殊性和優先順序的多重性等特點。
筆者認為船舶物權既具有物權的一般屬性，又具有特殊性。作為物權，船舶物權與其他物權相同，具備對世性、支配性、排他性、追及性和優先性等物權的一般屬性。但同時船舶物權又是以船舶為客體的物權，又有其特殊性，在制度安排上需要作出特殊考慮。首先，船舶物權的標的特殊。船舶價值較大，具有流動性甚至跨國航行的特點，各國法律在對待船舶物權時，多按照不動產規則處理船舶物權關系，以登記而非交付/占有作為物權變動以及船舶物權狀態的公示。其次，船舶具有海商法船舶和非海商法船舶之分，在船舶物權的法律適用上具有不同的安排。海商法船舶首先要適用海商法，遵循海商法關于船舶物權變動、船舶優先權、抵押權和留置權等所作的特殊規定，只有在沒有相應規定時才適用《物權法》關于物權的一般規定。而非海商法船舶則應按照《物權法》的一般規則處理船舶物權的相關問題，并按其動產的固有屬性，在物權變動上遵循動產物權變動規則。第三，船舶在不同狀態下存在著屬性的轉化，對船舶物權有一定的影響。如船舶建造時，從建造開始到建造完成，為由建造中船舶向海商法船舶的轉化過程，建造中船舶歸屬于建造人。船舶建造完畢后依交付轉移給船東。而船舶沉沒或被強制報廢后，船舶可能轉為沉船、廢鋼船，由海商法船舶變為非海商法船舶，船舶登記被注銷后，作為一般財產，其得喪變更依動產而為之。第四，船舶擬人化使船舶登記有別于不動產登記。船舶登記除物權登記外，還包括國籍登記，兩者登記的性質和條件不同，且船舶物權登記受船舶國籍登記的影響，在程序設置上無法完全照搬不動產登記，應作特殊的考慮。第五，相比于一般財產，船舶上常設有負擔。除船舶抵押權外，還有船舶優先權和船舶留置權。優先權具有秘密性和隨船轉移性，不宜把握，船舶物權發生變動時，比其他財產更迫切地面臨著船舶物權人與船舶所有人的其他債權人、受讓人等當事人之間的利益分配等問題。法律在制度設置上通常要比一般物權更需要考慮當事人與船舶其他權利人的利益協調和平衡。第六，船舶上的公法限制多于其他財產。人類社會進入21世紀以來，海洋在人類生存和可持續發展中占據愈來愈重要的地位，合理地利用海洋成為許多國家謀求生存和發展的國策，船舶航行安全和海洋環境保護成為各國關注的問題。國際社會和各國均對船舶航行安全和避免船舶污染海洋環境采取了相應的措施，通過限制船舶所有人所有權，船舶強制報廢等制度，強制消滅船舶所有權等，以維護航行安全和保護海洋環境。
可見，船舶物權既與一般物權相互關聯，又有別于一般物權。作為物權法律制度的組成部分，對船舶物權的研究不可能完全脫離物權法的基本理論。同時，又要針對船舶物權的特殊性，考慮其無法為一般物權包容的成分，在船舶物權的制度建構上做到在物權法整體協調下符合其特有屬性。
二、我國現有立法中的船舶物權和《物權法》頒行后所面臨的問題
《海商法》第二章規定了船舶物權的相關內容，但并沒有采用船舶物權的稱謂，而是以“船舶”代之，這種立法體例存在很大的問題。船舶作為物，可以是某些權利的客體，但它并不是權利本身，以權利客體說明權利本身不僅存在邏輯上的矛盾，而且存在著概念上的混淆。之所以出現上述問題，是因海商法頒布時我國物權法理論研究尚處于薄弱的階段，民法理論和立法排斥使用物權造成的。
大陸法系國家一直尊崇物權法定原則。物權的種類皆由法律規定，當事人不能任意創設物權，船舶物權亦遵循相同的原則。我國《海商法》在第二章僅規定了船舶所有權、船舶抵押權、船舶優先權和船舶留置權。由于我國屬于大陸法系國家，按照物權法定原則衡量，我國現有的船舶物權即應當包括自物權——船舶所有權，擔保物權——船舶優先權、抵押權和留置權。在船舶物權中，除船舶所有權和抵押權外，較有特色的當屬船舶優先權和船舶留置權。船舶優先權是海商法特有的一種權利，它形成于長久的航運實踐并為各國海商法和國際公約所確認。它主要針對特殊的海事債權，如工資請求權、船舶噸稅和港口規費請求權、救助報酬請求權、與船舶營運有關的人身或財產損害請求權等。立法基于社會、經濟以及人道考慮，通過船舶優先權所具有無需公示的秘密性、隨船轉移性等一般擔保物權所不具備的特點。以保護特定債權人的利益。船舶留置權僅限于造船人、修船人對船舶的留置權。它按照船舶優先權和抵押權國際公約的模式進行設置。該類船舶留置權的順位在船舶優先權之后、船舶抵押權前。海商法中船舶留置權范圍較為狹窄，目的是限制位于抵押權前的船舶擔保物權所擔保的債權種類，保障船舶抵押權人的受償順位。以滿足現代社會船舶融資的發展需要。
我國《海商法》中有關船舶物權的規定并不完善，《物權法》頒布后，雖然對船舶物權變動模式進行了一般規定，但并沒有就該模式下船舶登記的作用、登記效力和是否具有公信力以及相應的登記制度等作具體規定，因而，也未能解決海商法中船舶物權制度上的缺失，無法使船舶物權與《物權法》有機銜接。主要體現在：
1、船舶物權一般制度的缺失。船舶物權變動是船舶物權體系的基礎，《海商法》第9條和第13條規定了我國船舶物權變動模式為意思主義的立法模式，即船舶物權依雙方當事人的合意而發生變動，但未經登記不能對抗第三人。但《海商法》并沒有第三人范圍的明確規定，從而導致學界對第三人范圍的不同認識和海事司法實踐中對此不同的認定。而新頒布的《物權法》雖然統一了船舶物權變動模式，遺憾的是也沒有界定第三人范圍。第三人范圍為意思主義立法模式本身所固有，它必然會產生可以對抗或不能對抗第三人等理論問題。這也是采意思主義立法模式各國共同面臨的難題。
在日本，它一直困擾著學界和司法界。早期日本判例采用無限說，明治41年(1908年)大審院的判決，改用限制說，以后又有有效交易說、信賴登記說等，對第三人界定的標準仍未能統一。而我國《物權法》對意思主義物權變動立法模式只有原則性的規定，沒能從制度上對其進行全面建構，理論上對對抗要件下第三人范圍的研究僅限于表面，缺乏在體系上的深入探討，司法實踐又多以廣義說界定第三人范圍。法律規定缺失，勢必會阻滯其貫徹，帶來法律適用的混亂以及司法實踐中的標準不統一。
2、與船舶物權變動意思主義模式相對應的登記實體規范和程序規范的缺乏。《海商法》沒有在實體上就船舶物權變動模式對船舶物權登記進行制度上的安排，而《物權法》將有關船舶登記的規定放在“動產交付”中，將其作為動產登記看待，對此，船舶物權登記能否直接適用不動產登記的相關規定。如登記效力、預告登記、異議登記和更正登記等成為懸而未決的問題。在登記程序上，雖然我國《船舶登記條例》對船舶物權登記程序進行了規定，但它僅規定了船舶所有權、船舶抵押權和光船租賃登記以及變更登記、注銷登記等，因將船舶登記界定為具體行政行為，從而對船舶登記錯誤采用行政救濟途徑予以解決。⑥缺乏與船舶物權登記私法行為屬性相對應的救濟程序。從而造成《物權法》和《海商法》船舶物權變動立法模式無法得以落實，海商法與物權法的不銜接，進一步帶來相應的實踐問題。
三、在物權法整體框架下考慮船舶物權的制度建構
在物權法框架下考慮船舶物權的制度建構，就是要解決船舶物權特殊性及與物權體系的銜接。鑒于船舶物權立法目前存在的問題，應當在以下方面進行制度建構。
1、對未經登記不得對抗善意第三人中的“第三人”范圍進行明確的界定
筆者認為法律對第三人范圍的界定不能離開意思主義立法模式所包含的理念和理論基礎。作為意思主義立法模式的構成部分，第三人范圍理應在模式的整體上與其他部分協調一致。我國海事司法實踐中“廣義第三人說”擴大了第三人的范圍，其結果是未經登記，船舶物權變動只存在于當事人之間，模糊了物權和債權之間的界限，導致物權與債權不分，破壞和動搖了財產法基礎。《物權法》規定的“善意第三人”雖然在一定程度上克服了廣義第三人的弊病，使一部分未登記的船舶物權變動亦能對抗第三人，符合當事人意思亦能產生完全所有權的意思主義模式的立法目的，但它還是使第三人某些債權具有了優先于所有權的特性，也有一定的局限性，對此需要進一步界定。解決的途徑是在《物權法》框架下，另行增加船舶物權一般制度的相關規定，尤其需對“未經登記不能對抗第三人”中的“第三人”范圍給予明確。理論上。基于船舶物權因雙方合意而產生，對“第三人”較為合理的解釋應當是與船舶有系爭關系的善意第三人，他們是具有船舶物權或類似權利的人。包括：(1)船舶物權取得者。1)船舶的受讓人。主要發生在船舶二重買賣中，取得他人船舶而沒有登記的人，不能以船舶所有權對抗在同一船舶上的其他受讓人。2)船舶抵押權人。即在該船舶上具有抵押權的人。3)因法院拍賣而取得船舶所有權的人。即法院依一定程序對船舶強制拍賣時，經競買而取得該船舶所有權的人。4)未進行份額轉讓的共有船舶的共有人。(2)因法定程序而直接取得對船舶支配關系的債權人。指因扣押、參與分配和進入船舶拍賣與受償程序等取得對船舶支配的債權人。
“可以對抗”的第三人包括：(1)惡意第三人。即以不公正手段，妨礙真權利人取得登記的人或者為他人申請登記義務的人。(2)對船舶沒有實質權利的人或者其受讓人。即無效的登記名義人及其受讓人、受讓人的扣押債權人；因無效行為而取得船舶所有權的所有權人或惡意受讓人：因擔保的債權消滅后的抵押權受讓人等。(3)不法行為人。即對船舶實施了損害并應當承擔賠償責任的人。(4)不法占有人。既沒有合法依據而占有船舶的人。(5)一般債權人。即船舶所有人的債權人。
2、另行規定船舶物權登記的實體和程序規范并建立配套的登記制度
新頒布的《物權法》雖然對不動產登記進行了實體規定，但該規定是建立在形式主義物權變動立法模式之上的，與意思主義模式的船舶物權變動并不匹配。原因在于形式主義和意思主義物權變動模式下所要求的登記配置并不相同，表現在：(1)登記屬性上。前者登記是強制行為，不登記，對當事人和第三人均不能產生船舶物權變動；后者則為自愿行為。(2)對登記的審查。前者登記機關對物權登記進行實質審查，并承擔登記錯誤的賠償責任：后者登記機關僅對登記進行形式審查，無須查明物權的真偽。(3)對錯誤登記的補救。前者因登記具有公信力而需運用異議登記和更正登記：后者則因登記無公信力可以直接撤銷錯誤登記。(4)預告登記的作用。前者適用于對未來取得物權的債權請求權的保全；后者則針對未完備登記程序條件的物權保全和附加條件、期限的債權保全。可見，不同的物權變動立法模式對登記制度設置是存在很大差異的，船舶物權登記不能直接適用《物權法》中有關不動產登記的規定，如果不加分析地一概適用，勢必無法實現船舶物權變動立法模式的功能和目的，并最終無法落實該模式下的物權變動。
筆者認為考慮到立法的確定性、規范指引的明確性和立法成本的節約等因素。鑒于船舶物權的特殊性，我國應當針對《物權法》、《海商法》船舶物權變動模式，進一步完善船舶物權登記的實體和程序規范。并建立相應的配套制度。在實體規范上，主要是明確船舶物權登記的法律效力和公示作用，建立船舶預告登記制度。在程序上主要是修訂《船舶登記條例》，在現存船舶登記程序的基礎上，完備船舶預告登記程序，以應對現代船舶交易中大量存在的船舶所有權保留、船舶租購或者船舶融資租賃的交易方式，在協議成立后至船舶物權變動前的階段中，船舶所有人可能對船舶進行處分，或者船舶所有人破產、船舶被扣押、被強制執行等情形。在船舶物權登記程序中直接救濟權利人，有效地減少船舶交易成本。
四、關于是否存在船舶用益物權的問題
對于船舶物權，海商法學界目前比較一致的觀點是船舶物權包括船舶所有權、共有權以及船舶擔保物權，@在船舶上不存在船舶用益物權。也有人對此持有不同的看法，認為我國船舶物權在理論上，除應存在船舶所有權和船舶定限物權外。也應當存在以船舶為客體的用益物權和擔保物權的劃分。根據海商法第144條，光船承租人就承租船舶所取得的權利已經具備船舶用益物權的基本特征，完全可以被定義為或規定為一種船舶用益物權。
筆者認為在船舶上是否存在船舶用益物權或者光船承租人對船舶的權利是否為用益物權，除了考慮大陸法系物權法定原則以甄別我國現行法律下船舶用益物權的現實存在外，尚需考慮在理論上是否確實有建立船舶用益物權的必要性和可行性。
1、從大陸法系物權法定原則考慮，我國現行法律下并不存在船舶用益物權。從一般用益物權角度，新頒布的《物權法》完善了我國物權法體系，確立了用益物權法律制度，在第三編中明文規定了土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和特許物權等用益物權類型，但沒有船舶用益物權和一般用益權的規定。從船舶物權作為民法特別物權的角度，我國《海商法》明文規定的船舶物權也不包括船舶用益物權(如上所述)。可見。我國現有立法并沒有將光船承租權作為用益物權看待。
2、從用益物權的歷史沿革和各國立法例上看。用益物權并不包括基于租賃關系承租人對承租財產具有用益物權。羅馬法的用益物權包括役權(人役權和地役權)、永佃權和地上權。法國民法規定了用益權、使用權及居住權、地役權四種用益物權。德國民法規定了地上權、役權(包括地役權、用益權和人的限制役權)、土地負擔三類用益物權。瑞士民法規定了役權(包括地役權、用益權、居住權和建筑權)、土地負擔二類用益物權。日本民法規定了地上權、永佃權和地役權三類用益物權。我國臺灣地區民法規定了地上權、永佃權、地役權和典權四種用益物權。均沒有將基于租賃而產生的租賃權作為用益物權。
3、從用益物權的客體上，用益物權的標的大多限于不動產。從各國的上述規定上看，用益物權多基于不動產對土地或者房屋的利用而發生。臺灣學者王澤鑒認為臺灣地區民法所規定的四種用益物權的標的物，僅以不動產為限。我國《物權法》雖然將動產作為用益物權的標的，但實際上并沒有動產用益物權的類型規定。雖然一些國家，如法國、德國和瑞士的用益物權類型中包括了用益權，并且其標的不限于不動產。也包括了動產，但作為用益物權中的用益權與基于租賃所產生的對承租財產的利用權不同。用益權即在保持物的本質情況下對他人之物使用和受益的權利。在德國，用益權是指不可轉讓、不可繼承的使用他人之物的權利。用益權雖然有對他人之物加以利用之義，但其產生較為獨特并具有特殊的功能，并非所有的利用他人之物產生的權利皆能成為用益權。用益權具有極強的人身性。其最初產生的目的是以遺囑將某項遺產的使用受益權遺贈給他需要照顧的人，而保留虛有權給其繼承人，在受照顧的人死亡后，繼承人再恢復其完全的所有權。在德國，用益權主要功能在于：(1)供養和撫養。物的所有人可以用自己的某一制定的物或者財產，為與自己有某種身份關系的人設定一項用益權，使后者能夠在其有生之年獲得供養或者撫養。(2)擔保。債權人可以要求債務人將其土地交付給自己占有作為擔保，同時允許自己使用其土地和獲得收益。(3)為自己養老。不動產所有權人可以在自己的不動產上為自己設定用益權。而基于光船租賃產生的承租人權利不具有用益權的特殊屬性和功能，因而，不能列入用益權的范疇而成為船舶用益物權。
4、現代社會通過二元結構對財產實行有效的利用，光船租賃權實際上是對船舶的債權利用權。隨著社會的發展和人口激增，資源有限性、稀缺性要求對物要盡最大可能地進行利用，以實現物的最大價值。法律的任務即是合理設置和安排各利益方的利益，協調財產歸屬與利用間的關系。在現有法律下，各國對所有人之外的人對物的使用、收益形成了兩種不同的制度，其一為用益物權制度，主要通過法律明確規定不同類型的用益物權。以實現非所有人對他人之物的利用。其二為債權制度。主要通過租賃、借用等債權，實現對特定財產的使用。兩者對物的利用方式不同，并形成不同的法律效力和救濟體系。體現在：(1)用益物權屬于物權體系中的一部分。受類型強制和內容固定等限制，當事人間自由的余地較小。而基于租賃而產生的債權利用權則為債權的一種，當事人對此有著較為廣泛的自治空間，可以自由設定。(2)用益物權具有對外的效力，可以對抗第三人和財產所有人。而債權利用權則并不完全具備該屬性。雖然承租人的租賃權具有在租賃物買賣時對抗受讓人的效力。但該對外效力受到一定的局限，它只是租賃權物權化的結果，并沒有改變其本身的債權屬性。(3)兩者的救濟方式不同。用益物權在受到侵害時，可以通過物上請求權的物權救濟或者采用侵權損害賠償等債權救濟。而船舶租賃權受到侵害時，則僅能通過債權方式進行救濟。
我國船舶登記條例第6條“船舶抵押權、光船租賃權的設定、轉移和消滅，應當向登記機關登記；未經登記的，不得對抗第三人”的規定，將光船租賃權與船舶抵押權放在一起。按照物權公示的方式對光船租賃權進行設計，對此，該規定是否將光船租賃權納入了船舶用益物權的范疇。值得考量。筆者認為應當針對該規定設置光船租賃權登記的目的和法律整體對此加以考慮。首先，該規定中關于光船租賃權登記的設置缺乏相應的實體法依據。《船舶登記條例》是關于船舶登記包括國籍登記和船舶權利登記的規定，主要是基于實體法律規范如《物權法》、《海商法》的相應要求而對船舶登記所作的程序上的規定。應當有實體法上的依據。但不論是《物權法》，還是《海商法》均沒有將光船租賃權規定在船舶物權中，也沒有關于光船租賃權設定、轉移和消滅的登記規定。因而，《船舶登記條例》中的該條規定缺乏實體規范的基礎。其次，光船租賃進行登記在某種意義上說是基于以光船租進或者租出我國境內時船舶換旗的需要。在此，懸掛我國國旗或者懸掛他國國旗，均需要借助于船舶登記完成。
可見，光船租賃權雖然具有某些對外擴張的效力，但歸根到底，它仍然屬于一種債權，光租人通過光船租賃合同對船舶的占有、使用甚至營運的權利并沒有超越債權利用權的范疇，它不具備大陸法系國家用益權的屬性，不應當為船舶用益物權。因而，我國船舶物權的體系僅包括船舶所有權和船舶擔保物權，并不包括船舶用益物權。
船舶抵押權及其登記的概念
抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。抵押權屬于擔保物權，抵押是擔保的一種方式。船舶是一種特殊的動產，與傳統意義上不動產抵押、動產質押情況有所區別，若船舶作為動產質押被債權人質押占有，船舶可能會失去維護和保養，且船舶無法由船舶企業進行營運而進行收益。為此，有必要將船舶作為設定抵押權而非質押權進行處理。
抵押權登記是抵押權人、抵押人向規定的登記機關將其在特定物上所設定的抵押權事項予以記載的行為。根據物權法規定，以動產船舶作抵押的，其抵押權自抵押合同生效時設立，抵押權未經登記，不得對抗善意第三人。可見當事人以動產抵押的，可以自愿辦理抵押登記，而不要求強制辦理登記。抵押權登記的主要目的是將抵押權設立、移轉、變更、消滅的事實通過一定的公示方法向社會公開，從而使第三人知道抵押權變動的情況，抵押權通過登記公示達到對抗第三人的作用。為了使設定的抵押權可以對抗善意第三人，以切實保障自己債權的實現，抵押權人一般要求其設定擔保債權的船舶辦理抵押權登記。
各類債權債務關系及其抵押權的設定
1、可擔保債權的主要法律條款依據及范圍
《物權法》第一百七十一條規定：債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。《擔保法》第二條規定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依照本法規定設定擔保。《民法通則》第八十四條規定，債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。
根據上述法律條款規定，能設定擔保（包括抵押）的債不僅僅是傳統意義上向金融機構或金融組織借款所產生的債，還包括金融機構與債務人依法辦理約定的各類業務所形成的債權，具體主要包括（但不限于）減免保證金開證、商業匯票貼現、商業匯票承兌、出口打包放款、進口押匯、出口押匯、銀行保函（包括預付款退款）、開具信用證等。上述金融業務符合國家相關金融、經濟法規的規定，這里不進行闡述。同時，對企業、個人之間合法民事或經營活動所產生的債也能設定抵押擔保。
2、常見的債權債務關系及其抵押權的設定
因買賣行為所產生的債。買賣合同訂立后，買賣雙方應按照合同約定履行義務和享有權利，雙方的權利義務是相對的，由此就產生債權債務關系，為擔保債權的履行，當事人可以因此種債權設定抵押權。
租賃行為所產生的債。如：A、因光船租賃產生的債。承租人在向出租人以光船租賃方式進行租船，出租人要求承租人以自有船舶（或第三人船舶）作抵押。B、因融資租賃產生的債。當用融資租賃方式購買船舶時，承租人為出租人提供擔保，當承租人未按照租賃合同規定支付租金等費用時，承租人以自有船舶（或第三人船舶）作抵押。
加工承攬所產生的債。如造船過程中，買方（訂船方）的預付款、銀行的預付款退款保函、船廠的工程款或修理款等，為保障實現其債權，由債務人自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔保。
貨物運輸所產生的債。如承運人與托運人間就某一航次或某段時間的運費欠款達成協議，為保障實現其債權，由托運人自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔保。
其他所產生的債。如船舶加油、打撈等合法民事活動所產生的債。
總之，只要當事人在其合法經營范圍內活動，且意思表示真實，為保障實現其債權，則當事人可以自有船舶（或第三人船舶）作抵押擔保。
3、船舶抵押權登記的特殊事項
由于擔保法、物權法、海商法及船舶登記條例對抵押合同的主要內容要件進行了明確，船舶抵押內容應包括所擔保的債權數額、利息率、受償期限等主要事項。為此，可設定船舶抵押權的債，應約定為金錢類債權債務關系。若抵押權人為非金融機構或組織，要注意當事人之間為保障非法債權的實現而設定抵押權，即當事人意思表示要真實。由于產生債權債務關系的多樣性，其所形成的債權債務合同格式也無固定版本，給登機機關的審查工作帶來了一定的困難。
目前，除向金融機構借款所產生的債設定抵押外，對其他債權設定抵押權登記如何操作沒有明確的規定，也沒有被各方更好地認識。
幾種特殊的抵押權登記形式
共同（擔保）抵押。指一個主債權有多個抵押物的抵押或（和）多種擔保方式的抵押。一個主債權可以由多個抵押人或（和）多種擔保方式作擔保，抵押人以多艘船舶（或其他擔保物）共同擔保同一債務時，應可看作多個抵押物擔保同一個債權。船舶共同擔保的債權數額不應超出作為抵押物的所有船舶（或其他擔保物）在抵押時的總價值。當事人對其提供的抵押財產所擔保的債權份額沒有約定或者約定不明的，抵押權人可以就其中任一或者各個財產行使抵押權。抵押人承擔擔保責任以后，可以向債務人追償，也可以要求其他抵押人清償其應當承擔的份額。
反擔保抵押。第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。反擔保人可以是債務人，也可以是債務人之外的其他人。反擔保方式可以是債務人提供的抵押或者質押，也可以是其他人擔保的保證、抵押或者質押。當事人可以用船舶抵押作為反擔保申請抵押權登記。
船舶抵押權變更。當事人簽訂的抵押合同及主合同的擔保金額、受償期限、利率等部分內容發生變更的，需要辦理變更登記的，可以申請辦理變更登記。但抵押金額增加的，增加部分應按國家有關規定補交收費，船舶設有多個抵押權的，涉及其他抵押權人利益的，應征得其他抵押權人的同意。無法取得其他抵押權人同意的，應先注銷再重新登記，申請登記日期為重新申請并被受理的日期。
抵押權轉移。抵押權轉移登記是指因債權的轉讓，而將原登記抵押權人變更為新的抵押權人。船舶抵押權轉移是權利的轉讓，債權關系未曾消失，而是發生了變更。因此，船舶登記機關可以根據申請，以變更登記的形式為其抵押權轉移登記，并向承轉人核發新的船舶抵押權登記證書，抵押權登記證書中的抵押登記申請日期仍填寫原抵押權登記證書的抵押權登記申請日期，證書簽發日期為實際簽發日期。
抵押物權屬轉讓的抵押權登記。抵押物權屬的轉讓，是指在抵押權存續期間內，抵押人將抵押物的所有權轉讓給第三人的行為。由于抵押人在抵押期間對抵押物仍享有所有權，因此，有權將抵押物讓與他人。但又因抵押是一種債的擔保方式，涉及到抵押權人的債權，抵押人在處理抵押物時應當受到一定的限制。同時，抵押物的轉讓還涉及到第三人買受人的利益。
最高額抵押。最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。《物權法》第二百零三條規定：為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供抵押擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權限度內就該擔保財產優先受償。最高額抵押設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。因此，最高額抵押設定時，不以主債權的存在為前提，其所擔保的最高債權額雖然確定，但實際發生額不確定。
建造中船舶抵押。由于建造中船舶抵押的相對特殊性，交通運輸部海事局出臺了《建造中船舶抵押權登記暫行辦法》，對建造中船舶如何辦理抵押登記作了明確規定，這里不再闡述。
船舶抵押權登記的性質及相關法律問題分析
當事人申請抵押權登記，登記機關經審查符合船舶登記條例規定的，應予以登記。但登記機關對申請材料的審查屬于什么性質，即是形式審查還是實質審查問題，如對主債權無效或非法的抵押權申請辦理了抵押權登記，登記機關是否因此承擔法律責任問題，相關法律未直接明確，但可以進行如下分析：
1、相關法律對各當事人的適用問題
法律關系主體是法律規定權利、義務的承擔者。公司法、物權法、民法通則、擔保法、合同法、海商法等民事、經濟法律主要是調整當事人之間的民事法律關系，涉及經濟、金融管理等經濟、行政法律法規主要是調整各有關主管機關、當事人的法律關系，而調整船舶抵押權登記機關與當事人的法律法規則應主要是《船舶登記條例》。
同時，船舶抵押權登記機關不參與當事人之間的民事或經濟行為，要確定當事人之間的行為是否符合相關法律規定非常復雜，平等主體當事人在從事各項民事或經濟活動時，應當知道各行為所涉及法律規定的權利、義務，并嚴格遵守法律規定。當事人申請登記機關登記的，則應理解為當事人的行為符合相關經濟或民事法律的規定，且是當事人的真實意思表示。船舶登記機關應對當事人提交的材料是否符合船舶登記條例和政務公開指南要求進行審查，且程序合法。
2、相關基本法律對動產抵押權的法律規定
根據《物權法》第一百七十二條規定，擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外；《合同法》第五十六條規定，無效的合同或者被撤消的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他效力的，其他部分仍然有效。根據《物權法》規定，以動產船舶作抵押的，其抵押權自抵押合同生效時設立，抵押權未經登記，不得對抗善意第三人。可見，動產抵押權是否辦理登記都自抵押合同生效時發生效力。無效的合同自始沒有約束力，無效的合同不因登記機關的登記而生效。同樣，非法的合同不因登記而合法。
3、《船舶登記條例》的相關規定
《船舶登記條例》對申請辦理船舶抵押權登記提交材料的要求相對簡單，比如無要求提供抵押擔保的主合同，但在程序上有嚴格的要求，如當抵押權人、抵押人雙方簽字的書面申請等。同時，債權人可以放棄或部分放棄債務人提供擔保，在各方同意的情況下可以更換抵押物，是否履行主債務合同不是解除抵押合同的必要條件，登記機關可憑抵押合同已解除的證明等申請材料辦理抵押權注銷登記。
根據上述情況分析，船舶抵押權登記應是登記對抗主義，無效或非法的合同不因船舶登記機關的登記而生效或合法，登記機關對當事人申請材料的審查應理解為對材料進行形式審查，登記機關應按船舶登記條例等相關規定履行程序和職責。主債權合同是否合法或是否有效，則應由當事人對自己的行為承擔相應的責任。同樣，已解除抵押合同或已履行債務合同的抵押權，抵押權人不能因為未申請登記機關注銷登記，而繼續對該船舶享有或行使抵押權。
結論
房地產登記機構依據人民法院已生效法律文書所進行的登記在學理上被稱為囑托登記。依據物權法以及《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》的規定,房地產登記機構應當嚴格按照法律文書的要求履行登記義務,并相應地取得司法審查豁免的待遇。但實踐中,地方性法規卻又往往對囑托登記設定了條件,賦予了房地產登記機構對“登記與法律文書內容是否一致”的裁量權,從而使囑托登記的最終實現在一定程度上還必須依賴于房地產登記機構的主觀判斷。以上海市為例。《上海市房地產登記條例實施若干規定》第四條規定:“司法機關、行政機關在作出實施財產保全等限制措施決定后向房地產登記機構辦理登記的,登記機構應當在收到有關財產保全等限制措施決定后5個工作日內,與房地產登記冊進行核對。”《上海市房地產登記技術規定(試行)》第7.1.1.1條規定:“人民法院、人民檢察院、紀檢監察機關、公安機關、稅務機關等對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的發生法律效力的文件登記的,有關國家機關應當向登記機構提交下列文件:(一)有關國家機關工作人員的執行公務的身份證明(復印件);(二)已發生法律效力的對建設用地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施的文件(原件)。”第3.2.14.3條規定:“申請人不能提交房地產權證書的,登記機構應當核查房地產登記簿記載的原房地產權利人是否與人民法院(仲裁機構)已經發生法律效力的判決、裁定、調解或者裁決書等法律文件認定的原房地產權利人一致。”
無論是最高人民法院的司法解釋還是上述上海市的地方性規定,均對登記機構的審查義務提出了要求,即登記機構在依據人民法院的法律文書作出登記之前,必須進行合理的審查。但容易引發爭議的是,登記機構判斷“登記與法律文書是否一致”的標準應當如何合理確定呢?如果登記機構的判斷標準隨意性過大,則可能有礙囑托登記的最終實現。
為了更好地說明這一問題,筆者以自己審理過的一起登記案件予以說明。法院執行裁定書上表述的內容為:“將胡某某所有的坐落于大東方路150號401室的房屋轉移登記至郭某某名下”,但登記機構核對后發現,大東方路150號401室登記的權利人并非胡某某,而是胡某某作為控股股東成立的大華有限責任公司。盡管如此,登記機構還是按照裁定書的要求將房屋登記在郭某某名下。大華有限責任公司隨后向法院提起訴訟。登記機構的囑托登記是否符合法律規定呢?審理中即出現了兩種意見:第一種意見認為,登記簿上大東方路150號401室房屋的權利人是大華有限責任公司,而法院裁定書上寫的是將“胡某某所有的”大東方路150號401室房屋進行轉移登記,明顯屬于“登記與法律文書內容不一致”。第二種意見認為,在登記簿與生效法律文書就權利人的認定不一致時,房屋的真正權利人應當以生效的法律文書為準。房屋門牌號明確,則唯一性可以確定,登記機構對于房屋的權屬并沒有審查的義務。因此,登記行為符合司法審查豁免的條件,法院不應當受理。筆者贊同第二種意見,法院最終也按照第二種意見作出了處理。
通過此案,筆者希望強調的是,登記機構對法律文書應當僅作形式審查。審查的關鍵在于法律文書的可執行性,即法律文書所載明的內容按照現有的登記條件是否可以實現。只要客觀上具備可執行性,登記機構即應當予以登記。筆者認為,囑托登記的可執行性取決于以下三項內容:不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人。只要不動產四至、登記類型以及法律文書確定的登記權利人明確,則囑托登記即具有可執行性,登記機構即應無條件執行生效法律文書的內容。至于房地產所有權認定等問題,則不應納入登記機構的審查范圍,登記機構不必也不應進行審查。
(作者單位:上海市金山區人民法院)
2013年初，全國數十個城市提出了房產調控目標。除京、滬兩地語焉不詳外，廣州、深圳等地均表示目標為“房價漲幅低于人均可支配收入增幅”。時至年末，全國房價漲勢依舊，4個一線城市漲幅均超過20%，21個城市房價漲幅高于10%，而城市居民實際收入增幅約8%，調控“軍令狀”已成戲言。
調控樓市，抑制房價，事關百姓切身利益。抑制房價的承諾，不是哪個官員信口開河的戲言，而是政府部門對民眾的鄭重承諾。這個承諾，嚴格而言，其“賭注”是政府的形象與威信，更應是相關領導的“烏紗帽”。
年初既然一些城市提出了樓市調控目標，若不實現，最起碼，對公眾應該有個態度和交代，乃至鞠躬道歉或謝罪。種種跡象、權威數據表明：2013年多數城市的樓市調控目標將“落空”，那么，各地將如何面對年初立下的“軍令狀”？至今，各地“沉默”應對。
每一座城市的權力決策者，不可能不知樓市調控的“穴位”在哪里，但樓市調控政策指東打西，總瞄不準靶子，或者總是簡單確定調控目標。根源在于，一是個別城市對立“軍令狀”原本沒有當真。更何況，說了可以白說，反正無人問責。二是個別地方政府打心眼不愿從根本上來解決房價問題，因為高房價可以帶來高GDP（國民生產總值）數字，可以充盈地方稅費收入。恐怕沒有多少決策者舍得放棄這塊“奶酪”，這才是調控“軍令狀”屢屢成戲言的關鍵。
其實，2013年樓市調控“軍令狀”成為戲言，并非孤例，而是一種調控慣性。多年來，又是“國×條”，又是“限購令”、又是“20%個稅”……行政調控似乎無所不用其極，而現實卻走向反面。有數據顯示，從2003年至今，政府部門對樓市“十年九調”，房價卻逆勢上漲10倍——這，對樓市調控而言，絕對是一個巨大的諷刺。
樓市調控屢屢“落空”，其實與有些地方的“假調控”不無關聯。若真想調控，那就降地價，增加土地供給；減少重復收取的稅費；可以聯網摸清城市住房空置率，及早出臺《不動產登記條例》……只是，凡是觸動地方政府利益的，往往巋然不動，調控屢屢指向消費者，像這樣隔靴撓癢文不對題的調控怎么看都有點“虛假”，沒有誠意。
（摘自《河南商報》 本文作者：惠銘生）
