時(shí)間：2022-06-09 09:48:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇閑置土地處置辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
[關(guān)鍵詞]土地；閑置；53號(hào)令；后評(píng)估
[DOI]1013939/jcnkizgsc201714211
1后評(píng)估背景
11國(guó)家政策的明確規(guī)定
如何使國(guó)土資源法律法規(guī)的清理、完善和自我更新更加制度化、規(guī)范化、常態(tài)化，更加具有科學(xué)性、系統(tǒng)性、權(quán)威性和生命力，是國(guó)土資源管理工作關(guān)注和面臨的難題。2010年，依據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)依法行政的有關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源部出臺(tái)了《國(guó)土資源部規(guī)章和規(guī)范性文件后評(píng)估辦法》（國(guó)土資源部令第47號(hào)）[1]，建立了后評(píng)估制度，對(duì)于推動(dòng)國(guó)土資源管理理念、管理職能和管理作風(fēng)的轉(zhuǎn)變具有重大意義。按照一定程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)規(guī)章和規(guī)范性文件開展后評(píng)估工作，對(duì)規(guī)章和規(guī)范性文件作出評(píng)價(jià)，以便查找制度漏洞、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)得失。
12保障權(quán)益的現(xiàn)實(shí)需要
后評(píng)估工作在維護(hù)群眾利益促進(jìn)國(guó)土資源管理改革方面也正在產(chǎn)生積極影響。2015年是國(guó)土資源部全面實(shí)施后評(píng)估制度的第四年，根據(jù)國(guó)土資源管理改革的迫切需要和管理相對(duì)人、社會(huì)各界的關(guān)注熱點(diǎn)，[2]開展了關(guān)系群眾利益保護(hù)的集體土地征收補(bǔ)償、閑置土地處置、土地儲(chǔ)備等制度的后評(píng)估工作，通過了解社會(huì)公眾參與國(guó)土資源管理，維護(hù)權(quán)益的訴求，掌握制度在基層落實(shí)的情況，對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行了完善，方便了基層群眾理解和執(zhí)行。
13解決問題的迫切要求
53號(hào)令[3]自2012年頒布實(shí)施以來，在開展閑置土地調(diào)查、認(rèn)定和查處以及促進(jìn)節(jié)約集約用地等方面發(fā)揮了重要作用。然而，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，近年來土地管理面臨的形勢(shì)和制度環(huán)境出現(xiàn)了較大變化，土地供需矛盾和閑置土地大量存在相互交。去年節(jié)約集約用地專項(xiàng)督察結(jié)果顯示，全國(guó)2009年至2013年已供應(yīng)的建設(shè)用地中，閑置土地達(dá)13718宗、10527萬畝。對(duì)于財(cái)政存量資金和土地閑置問題的處理，國(guó)務(wù)院開始動(dòng)真格、出狠招。總理在2015年2月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)要鐵腕措施糾正土地閑置中的不作為。應(yīng)該說53號(hào)令在執(zhí)行過程中已經(jīng)遇到了新情況、新問題，閑置土地處置工作難度日益加大，政策要求進(jìn)一步提高。對(duì)已有政策開展后評(píng)估工作，可以更好查找制度存在的缺陷和不足，加快新制度的供給，提高政策規(guī)定的一致性、協(xié)調(diào)性和執(zhí)行性，是解決在實(shí)際工作遇到的問題，適應(yīng)新形勢(shì)下國(guó)土資源管理工作的需要的迫切要求。[4]
2立法質(zhì)量和執(zhí)行情況
21立法質(zhì)量
后評(píng)估結(jié)果顯示，53號(hào)令語言表述準(zhǔn)確，相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、處置方式、處置程序比較合理，與《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》等上位法、國(guó)土部門規(guī)章或地方性立法等同位法一致，合法有效。法令所涉條款針對(duì)性強(qiáng)，既體現(xiàn)了公平、公正和公開原則，又體現(xiàn)了土地權(quán)利人利益訴求和權(quán)益保障的要求。[4]問卷也顯示，九成多的問卷調(diào)查參與者認(rèn)為53號(hào)令條款之間的銜接一致，總體合理，相關(guān)配套規(guī)定也比較完備，達(dá)到了規(guī)章預(yù)期目標(biāo)和作用，各條款對(duì)加強(qiáng)土地開發(fā)利用監(jiān)管、促進(jìn)節(jié)約集約用地作用明顯，與我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展相適應(yīng)。
22執(zhí)行情況
53號(hào)令自2012年7月實(shí)施以來，執(zhí)行情況良好，各地均嚴(yán)格按照53號(hào)令規(guī)定，積極開展閑置土地調(diào)查、認(rèn)定、查處和再利用工作，并以4月22日地球日、6月25日土地日等為載體，對(duì)53號(hào)令進(jìn)行了廣泛宣傳，基層認(rèn)知度大大提高。為貫徹落實(shí)53號(hào)令各項(xiàng)要求，深入推進(jìn)閑置土地查處工作，省國(guó)土資源廳下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)江西省閑置土地清理處置工作實(shí)施方案》（贛國(guó)土資字〔2015〕51號(hào)），部署全省2008年以來閑置土地清理處置工作。其他設(shè)區(qū)市或以市政府或以市國(guó)土局的名義也相繼出臺(tái)了各種閑置土地查處和消化再利用的文件或辦法，對(duì)本地區(qū)閑置土地處置工作進(jìn)行部署。
23實(shí)施成效
231有效促進(jìn)和推動(dòng)了項(xiàng)目開工建設(shè)
53號(hào)令規(guī)定未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，要征收土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%的土地閑置費(fèi)，[3]高額的土地閑置費(fèi)讓很多用地單位尤其是房地產(chǎn)和商服用地單位承受不了。江西省國(guó)土資源管理部門在贛州等區(qū)域開展閑置用地情況調(diào)研的座談會(huì)上，某集團(tuán)負(fù)責(zé)人就直言：與其交這么大筆的土地閑置費(fèi)，還不如拿去開發(fā)建設(shè)。集團(tuán)土地出讓金10億元，20%的閑置費(fèi)就達(dá)2000萬元，該筆費(fèi)用可建設(shè)20萬平方米廠房。基礎(chǔ)版不支持的外掛字符，企業(yè)版支持應(yīng)該說，土地閑置費(fèi)的收取對(duì)用地單位有一定震懾作用，一定程度上有效促進(jìn)和推動(dòng)了項(xiàng)目開工建設(shè)。
232集中查處和盤活了一批閑置土地
近幾年特別是53號(hào)令頒布實(shí)施以來，江西省國(guó)土資源廳全面開展批而未供、供而未用及閑置低效土地專項(xiàng)核查工作，指導(dǎo)和督促地方積極盤活閑置低效土地，采取騰籠換鳥、轉(zhuǎn)讓置換等多種方式，集中查處和盤活了一批閑置土地。上饒市近兩年共調(diào)查認(rèn)定閑置土地67宗、面積300余公頃，已查處47宗、270公頃；宜春市僅2012―2014年就調(diào)查、收回閑置和低效土地2萬余畝；贛州市開發(fā)區(qū)僅2013年就清理閑置土地近百公頃。
233土地市場(chǎng)秩序更加規(guī)范
隨著國(guó)家對(duì)閑置土地查處日益趨緊，各地相繼出臺(tái)了一系列關(guān)于閑置土地查處的文件、辦法或措施。撫州市印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)撫州市閑置和低效工業(yè)用地清理處置實(shí)施方案的通知》（撫府辦發(fā)〔2014〕19號(hào)）；宜春市政府每年都把閑置和低效利用土地清理處置工作寫入政府工作報(bào)告并下發(fā)有關(guān)文件等。這些通知文件的出臺(tái)，為全省各地閑置土地查處提供了有力的政策支撐，也為規(guī)范全省土地市場(chǎng)秩序提供了制度保障。
24存在的主要問題
241級(jí)別低導(dǎo)致聯(lián)合查處難度大
土地閑置成因復(fù)雜，閑置土地查處是重大利益關(guān)系的調(diào)整，非國(guó)土部門一家能夠完成。實(shí)際操作中，一宗土地能夠最終認(rèn)定為閑置并被查處，一定是國(guó)土、發(fā)改委、稅務(wù)、財(cái)政、工商、城建和招商等甚至公、檢、法多個(gè)部門聯(lián)動(dòng)的結(jié)果。然而53號(hào)令是國(guó)土資源部規(guī)章，級(jí)別相對(duì)較低，不足以調(diào)動(dòng)相關(guān)部門，難以引起地方政府的高度重視，如贛縣就曾出現(xiàn)一宗地被認(rèn)定為閑置的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)三年之久的尷尬局面。
242閑置土地界定難
53號(hào)令第二條規(guī)定：已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資~不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。[3]第一，已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地面積測(cè)量較為困難，界定過程比較煩瑣；第二，國(guó)土部門去量化已投資額占總投資額比例較難；第三，條款中“也可以認(rèn)定為閑置土地”表述模糊，留下操作空間不好操作等。
243閑置土地處置難
一是對(duì)于已經(jīng)辦理了銀行貸款的閑置土地收回，53號(hào)令沒有明確具體規(guī)定；二是土地閑置費(fèi)征收極為困難，尤其是無償收回，實(shí)際操作中幾乎不可能；三是對(duì)于土地置換的，53號(hào)令中雖有所表述，但沒有明確操作程序，缺乏指導(dǎo)性；四是對(duì)于已收回的閑置土地，利用較難，尤其是在經(jīng)濟(jì)下行情況下，很難安排新項(xiàng)目。調(diào)查反映，在地塊利用條件接近情況下，用地單位更愿意選擇“新”地，而不是收回的“舊”地。
244對(duì)因政府原因造成的土地閑置缺乏懲處機(jī)制
經(jīng)調(diào)查，政府原因造成土地閑置的比例高達(dá)七成。53號(hào)令中未能規(guī)定因政府原因造成土地閑置的懲處機(jī)制，實(shí)際操作上可能會(huì)被濫用，將一些不是政府原因造成的歸結(jié)為政府原因而免予懲罰，一定程度上不利于閑置土地查處，且容易滋生腐敗。
25意見建議
251建議提升53號(hào)令的規(guī)章級(jí)別
建議53號(hào)令由目前的部門規(guī)章上升至國(guó)務(wù)院規(guī)章或者由國(guó)土、發(fā)改委、稅務(wù)、財(cái)政、工商、城建和招商等有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)文實(shí)施。閑置土地查處時(shí)，則應(yīng)建立由政府牽頭，國(guó)土、發(fā)改、稅務(wù)、財(cái)政、工商、城建和招商甚至公、檢、法等多個(gè)部門參與的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，達(dá)到高效查處閑置土地的目的。如贛州經(jīng)開區(qū)形成以管委會(huì)牽頭，相關(guān)部門參與的聯(lián)合查處閑置土地機(jī)制，在不到1年的時(shí)間，就將確定的5宗閑置土地查處到位。
252建議完善53號(hào)令中閑置土地認(rèn)定的有關(guān)條款
一是完善1/3動(dòng)工開發(fā)面積的確定，如按現(xiàn)在的認(rèn)定方式確定，則實(shí)際操程序過于復(fù)雜，較難確定；二是實(shí)際操作中，國(guó)土部門按照投資額不足25%來確定閑置土地較為困難，建議取消或者規(guī)定由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)；三是“也可認(rèn)定為閑置土地”表述應(yīng)更加明確，要么可以，要么不可以，留下裁量空間反而不好操作；四是建議對(duì)“因政府原因造成的土地閑置可以延長(zhǎng)不超過1年的”規(guī)定可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)延長(zhǎng)。
253建議調(diào)整閑置土地費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)
調(diào)查反映，閑置土地費(fèi)的收取相當(dāng)困難，且在實(shí)際過程中查處的閑置土地會(huì)因供應(yīng)方式、土地出讓金、土地用途等不同，造成查處方式和查處結(jié)果的差異，加之土地閑置原因復(fù)雜，建議將20%的土地閑置費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)改為按類型分幅度收取，比如10%～20%，給地方根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)裁量。
254建議增加因政府原因造成土地閑置的懲處機(jī)制
企業(yè)原因造成的土地閑置，尚可對(duì)其加收閑置費(fèi)或者無償收回土地使用權(quán)，甚至通過誠信檔案把企業(yè)列入“黑名單”，逐出市場(chǎng)等方式對(duì)其進(jìn)行懲處。但對(duì)于在實(shí)際中占有較大比例的政府原因造成土地閑置的則暫無懲處措施，建議在53號(hào)令中增加因政府原因造成閑置的懲處或問責(zé)措施，盡量減少因政府原因而造成的土地閑置。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】土地閑置；《閑置土地處置辦法》；預(yù)防；解決對(duì)策
當(dāng)前我國(guó)正處于工業(yè)化和城市化加快推進(jìn)的過程中，發(fā)展離不開建設(shè)，而我國(guó)的土地利用卻呈現(xiàn)日益緊張甚至供求失衡的狀況，究其原因并不只是供應(yīng)量的問題，閑置土地造成的供求不平衡也是重要原因。
1. 閑置土地內(nèi)涵及認(rèn)定
閑置土地是一個(gè)具有特定含義的概念。土地空閑與閑置土地是兩個(gè)不同的概念。 “土地空閑”從物理形態(tài)上看，是指土地暫時(shí)處于沒有被人類使用的狀態(tài)，如在土地分類中的未利用地，或?qū)嵭休喿髦普幱谳喰獱顟B(tài)的農(nóng)用地，以及政府儲(chǔ)備土地中沒有被臨時(shí)利用的土地等。“閑置土地”是指依法依規(guī)應(yīng)當(dāng)利用而未被利用或未有效利用的土地狀態(tài)。也就是說，土地空閑不等于土地閑置[1]。根據(jù)國(guó)土資源部修訂的《閑置土地處置辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”） “閑置土地”是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)為為閑置土地。
對(duì)于已出讓而被閑置的土地，目前國(guó)土部門清理手段依然有限。閑置土地清理看似簡(jiǎn)單，實(shí)則涉及閑置情況的認(rèn)定、處罰手段等一系列問題。這也是一直以來，閑置土地難以得到有效控制的主要癥結(jié)。由于修訂前的《辦法》對(duì)“動(dòng)工開發(fā)”無明確標(biāo)準(zhǔn)，在很多地方，開發(fā)商往往挖個(gè)大坑，就代表著地塊已經(jīng)開工；通過建個(gè)圍擋，就表示超過1/3的面積已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)了。修訂后的《辦法》閑置土地定義涉及的“動(dòng)工開發(fā)”、“已投資額、總投資額”進(jìn)行了解釋，強(qiáng)調(diào)實(shí)際動(dòng)工，并對(duì)動(dòng)工進(jìn)度有一定要求，因而國(guó)土部門必須注重現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，減少開發(fā)商蒙混過關(guān)的情形。
2. 土地閑置的原因及危害
2.1 土地閑置的原因
據(jù)深圳市光明新區(qū)國(guó)土部門數(shù)據(jù)顯示，2008—2010年該區(qū)出讓土地56宗，涉嫌土地閑置17宗，占了該時(shí)期土地出讓的30%。造成土地閑置的原因是多方面的，有客觀因素也有主觀因素。對(duì)市場(chǎng)規(guī)則制訂者和維護(hù)者的政府及管理部門而言，市場(chǎng)機(jī)制的缺位、法律體系的缺陷、管理理念的陳舊以及技術(shù)手段的落后是問題的根本[2]。這使得土地投機(jī)行為成為了可能，開發(fā)商通過各種形式的囤地、炒地來牟取暴利。但從整體上看，由于政府行為造成閑置的土地比例大、協(xié)商查處難度大，再加上較早出讓的“毛地”拆遷難，以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低，從而使得政府成為了土地閑置的更主要因素。國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林在答記者問中明確指出：目前土地閑置大體分兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，另外占54%的閑置土地主要是政府原因造成的[3]。
針對(duì)因政府原因造成土地閑置情況較多，修訂后的《辦法》強(qiáng)化政府原因?qū)е峦恋亻e置責(zé)任。《辦法》強(qiáng)調(diào)政府與土地使用權(quán)人在民事合同關(guān)系中的平等地位，規(guī)定對(duì)因政府原因造成閑置土地，政府或者政府有關(guān)部門承擔(dān)違約責(zé)任，明確了國(guó)土資源主管部門在閑置土地日常監(jiān)管和調(diào)查處置中的法律責(zé)任，強(qiáng)化行政和刑事責(zé)任約束。
2.2 土地閑置的危害
土地閑置的本質(zhì)是浪費(fèi)了寶貴的土地資源，加劇了人地矛盾，同時(shí)占用了大量的建設(shè)用地指標(biāo)。于是，一些城市出現(xiàn)了奇怪的現(xiàn)象：一邊是“老地王”撂荒多年，不見動(dòng)工；另一邊卻是地價(jià)飆漲，“新地王”接連誕生。如北京、廣州等一線城市，房?jī)r(jià)高得驚人，海南、江蘇等不少城市，房?jī)r(jià)也都是奇高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，這些房?jī)r(jià)奇高地區(qū)，也是土地閑置的“重災(zāi)區(qū)”。這也說明高房?jī)r(jià)與閑置土地有著必然的聯(lián)系[4]。相當(dāng)數(shù)量的土地被故意囤積或倒賣，開發(fā)企業(yè)通過炒作房?jī)r(jià)、地價(jià)賺取暴利，導(dǎo)致開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格上升；另外，土地閑置使得大量的房地產(chǎn)無法及時(shí)開發(fā)，造成已開發(fā)的房地產(chǎn)房源供應(yīng)趨緊，已開發(fā)的企業(yè)趁勢(shì)抬高價(jià)格。市場(chǎng)供過于求的假象，與大部分人買不起房的現(xiàn)實(shí)增加了社會(huì)不安定因素，激化了社會(huì)矛盾。
3. 閑置土地的處置和預(yù)防對(duì)策
3.1 閑置土地的處置措施
對(duì)現(xiàn)有的閑置土地要摸清底數(shù)，運(yùn)用檔案信息資源與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的辦法，形成圖、表、報(bào)告等資料，逐一清查，對(duì)閑置土地的成因進(jìn)行認(rèn)定。
認(rèn)定為政府原因?qū)е峦恋亻e置的，根據(jù)修訂后的《辦法》應(yīng)采取協(xié)商方式處置。在依法依規(guī)前提下，采取較為靈活和符合實(shí)際的措施，包括延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限、調(diào)整土地用途和規(guī)劃條件、安排臨時(shí)使用、協(xié)議有償收回、置換土地等。認(rèn)定為非政府原因?qū)е峦恋亻e置的，根據(jù)修訂后的《辦法》只能采取征繳土地閑置費(fèi)和收回土地使用權(quán)的處置方式。根據(jù)《辦法》第十四條：1.未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；2.未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
《辦法》規(guī)定了閑置土地的認(rèn)定、處置方式和處置程序等，使得閑置土地處置工作走上了規(guī)范化、法制化的道路。總結(jié)以往閑置土地處置工作經(jīng)驗(yàn)，處置方案獲批后實(shí)施難，一直是困擾閑置土地處置的“硬骨頭”。筆者認(rèn)為政府應(yīng)在《辦法》的基礎(chǔ)上，建立相應(yīng)的地方法規(guī)為執(zhí)行土地閑置處理提供依據(jù)，如明確土地閑置費(fèi)的具體征收單位、計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)和程序，以及相關(guān)監(jiān)督管理措施等。
3.2 閑置土地的預(yù)防措施
閑置土地的處置，只是針對(duì)已閑置的土地進(jìn)行整治，并沒有從源頭上制止土地閑置，閑置土地的預(yù)防工作更為重要。切實(shí)做好國(guó)土資源系統(tǒng)的土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是預(yù)防閑置土地的重要途徑。國(guó)土部門應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)信息采集和錄入，加強(qiáng)建設(shè)用地“批后監(jiān)管”，對(duì)土地供后開況進(jìn)行跟蹤，并實(shí)時(shí)更新監(jiān)測(cè)監(jiān)管信息，定期對(duì)當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)和開發(fā)利用情況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。
此外，結(jié)合《辦法》第四章，國(guó)土部門還應(yīng)做好以下幾個(gè)環(huán)節(jié)的預(yù)防和監(jiān)管：在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，必須做到土地權(quán)利清晰、安置補(bǔ)償落實(shí)到位、沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)劃條件明確、具體動(dòng)工開發(fā)所必需的其他基本條件，即必須是“凈地”出讓。在合約環(huán)節(jié)，應(yīng)明確約定開工竣工時(shí)間、違約責(zé)任，合理預(yù)留開工時(shí)限。《辦法》還提到通過《交地確認(rèn)書》確定實(shí)際交付土地日期的方式。在處置環(huán)節(jié)，不得受理新的用地申請(qǐng)，不得辦理閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。閑置土地信息應(yīng)抄送金融監(jiān)管部門。未按照規(guī)定備案的閑置土地，不得采取協(xié)商方式處置。
對(duì)用地單位來說，《辦法》明確開發(fā)建設(shè)期間，土地使用權(quán)人應(yīng)及時(shí)報(bào)告開發(fā)進(jìn)度，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目公示牌。
4. 結(jié)論
《辦法》規(guī)定了閑置土地的范疇和職責(zé)、調(diào)查和認(rèn)定、處置和利用、預(yù)防和監(jiān)管、法律責(zé)任，明晰了土地使用權(quán)人與政府更為對(duì)等的權(quán)利和義務(wù)，程序性規(guī)定更加清晰，預(yù)防監(jiān)管要求更高。但是土地開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，期間涉及的部門眾多，國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門在其中起著重要作用，對(duì)閑置土地的處置包括以眾多部門的協(xié)調(diào)及配合，在實(shí)際執(zhí)行中，還必須建立以國(guó)土部門為主的眾多部門的協(xié)調(diào)機(jī)制。
參考文獻(xiàn)
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國(guó)家土地督察沈陽局（以下簡(jiǎn)稱沈陽督察局）自2007年組建以來，堅(jiān)持“邊組建，邊工作，以工作促組建，以組建促工作”，履行監(jiān)督檢查計(jì)劃單列市人民政府等土地利用和管理情況的職責(zé)。
在開展巡查、專項(xiàng)督察等日常工作同時(shí)，積極探索督察工作新機(jī)制，實(shí)行案件移交督辦的新方式，即初步調(diào)查認(rèn)定存在土地違法違規(guī)的案件移交有關(guān)地方人民政府，由地方人民政府按照法律法規(guī)規(guī)定具體調(diào)查處理，沈陽督察局跟蹤督辦。
在群眾舉報(bào)和媒體披露后，沈陽督察局掌握到沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司和沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司違法違規(guī)用地問題的線索。結(jié)合全國(guó)正開展的閑置土地清查工作，督察局對(duì)兩家企業(yè)的土地利用狀況開展專項(xiàng)督察。
據(jù)調(diào)查，2004年沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司領(lǐng)到《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，載明用地性質(zhì)為住宅，用地位置在沈陽市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)荒山子村。同年8月到沈陽市東陵區(qū)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。
沈陽督察局先后三次到現(xiàn)場(chǎng)督察。當(dāng)時(shí)企業(yè)在準(zhǔn)備建設(shè)別墅，沒有正式動(dòng)工。沈陽督察局向當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)企業(yè)提出停止別墅建設(shè)、提高容積率補(bǔ)交出讓金的督察建議。2008年6月跟蹤巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司違反國(guó)家禁止供地政策，以及《閑置土地處置辦法》規(guī)定，開工建設(shè)別墅群。
2004年2月，沈陽綠島旅游度假區(qū)管委會(huì)（佟溝鄉(xiāng)政府）與沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司董艷杰及韓國(guó)商人金哲洛簽訂《沈陽綠島旅游度假區(qū)溫泉旅游綜合開發(fā)建設(shè)合同》，沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司于當(dāng)年4月領(lǐng)取土地使用證，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)。同年3月，作為沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司與金哲洛等人合資組建的沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司成立，第二年與沈陽市規(guī)劃和國(guó)土資源局蘇家屯分局以協(xié)議方式簽訂土地出讓合同，獲得位于佟溝鄉(xiāng)李溝村原屬于沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司的258991平方米國(guó)有土地使用權(quán)，并辦理土地登記，在一宗土地上采取化整為零方式領(lǐng)5本國(guó)有土地使用證，地類由商服用地改為住宅用地。
經(jīng)調(diào)查人員實(shí)地踏勘并走訪，發(fā)現(xiàn)沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司一直沒有實(shí)際使用該地塊。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，公司用所獲土地先后與三家公司進(jìn)行所謂合作開發(fā)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同意在住宅用地后邊標(biāo)注別墅字樣，合作中土地作價(jià)由取得之初的每畝幾萬元上漲到每畝幾十萬元，涉嫌炒賣土地。如不及時(shí)制止，將造成巨額國(guó)有土地資產(chǎn)流失。
沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司、沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司的行為違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》和《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）明確規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。”發(fā)現(xiàn)這些問題，沈陽督察局及時(shí)移交沈陽市自行處理，沈陽督察局跟蹤督辦。沈陽市規(guī)劃和國(guó)土資源局于7月30日向沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司下達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書》，要求拆除已開工未建成的別墅、收回閑置土地使用權(quán)等。沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司則接受處理決定，已拆除20棟別墅，建筑面積近6000平方米，另有13棟正在拆除中；收回閑置土地及被拆除別墅所占土地共149736平方米。兩宗土地處置到位后，可追繳土地出讓金近2億元，并使閑置多年的土地得到合理利用。
沈陽督察局履行職責(zé)，督促地方政府執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，依法依規(guī)處置閑置土地。督察局已將此情況報(bào)告國(guó)家土地總督察徐紹史，并致函遼寧省人民政府介紹案件移交督辦情況。根據(jù)批示精神，沈陽督察局繼續(xù)跟蹤這兩宗閑置土地的處理情況，支持地方政府依法行政工作。
一、批而未供工業(yè)用地的處置
本意見所稱批而未供工業(yè)用地，是指自1999年1月1日《土地管理法》實(shí)施以來，經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用但尚未供地的工業(yè)用地。其處置意見有：
（一）對(duì)已落實(shí)招商意向項(xiàng)目的地塊，且具備供地條件的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位抓緊組織供地報(bào)批材料，要求三個(gè)月內(nèi)辦理供地手續(xù)。對(duì)原招商意向項(xiàng)目因準(zhǔn)入條件等原因暫不符合供地條件的，抓緊調(diào)整用地意向項(xiàng)目，六個(gè)月內(nèi)供地。對(duì)雖已落實(shí)用地意向項(xiàng)目但由于對(duì)前期開發(fā)工作未完成而造成土地批而未供的，要加快推進(jìn)土地開發(fā)進(jìn)度，及時(shí)形成供地條件，最長(zhǎng)不超過一年內(nèi)供地。
（二）對(duì)于因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整、土地征收或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定批準(zhǔn)文件失效等原因造成原已批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用兩年以上的地塊難以實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、且土地利用現(xiàn)狀未改變的，可將批而未供土地轉(zhuǎn)用指標(biāo)進(jìn)行盤活。盤活的批而未供土地，撤銷或調(diào)整原批準(zhǔn)文件；對(duì)征地實(shí)施已經(jīng)完成、補(bǔ)償費(fèi)用已經(jīng)到位，并符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃的土地，原被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及被征地農(nóng)民無法返還土地補(bǔ)償費(fèi)，經(jīng)原被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，可以保留國(guó)有土地性質(zhì)不變，但農(nóng)用地必須繼續(xù)組織耕種。
二、閑置工業(yè)用地的處置
本意見所稱閑置工業(yè)用地，是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的工業(yè)用地。
具有下列情形之一的，也可認(rèn)定為閑置工業(yè)用地：
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）未約定動(dòng)工建設(shè)日期的，以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同生效或者劃撥決定書（建設(shè)用地批準(zhǔn)書）頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工建設(shè)的國(guó)有工業(yè)用地。
已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國(guó)有工業(yè)用地。
（一）閑置工業(yè)用地的處置方式
1.超過規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》。征繳標(biāo)準(zhǔn)：出讓合同或劃撥決定書約定閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按上限征繳；出讓合同或劃撥決定書未約定閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)并限期開工。
土地使用權(quán)人愿意將土地使用權(quán)交還給政府的，可在收到《閑置土地認(rèn)定書》之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土資源主管部門提出終止《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的申請(qǐng)，市國(guó)土資源主管部門報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后收回國(guó)有土地使用權(quán)，所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位將土地使用權(quán)人原實(shí)際支付的價(jià)款退還，并按同期銀行貸款利率支付財(cái)務(wù)成本。土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。
2.超過規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，在2012年6月30日之前取得國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)的，原則上應(yīng)當(dāng)無償收回土地使用權(quán)。但土地使用權(quán)人確有能力且有意向開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)向所在地鎮(zhèn)、街道、開發(fā)區(qū)提出繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的申請(qǐng)，并承諾在收到《閑置土地認(rèn)定書》之日起六個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，明確竣工日期。經(jīng)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位、市政府有關(guān)部門審核同意，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，由市國(guó)土資源主管部門向土地使用權(quán)人下達(dá)《征繳土地閑置費(fèi)決定書》。征繳標(biāo)準(zhǔn)：出讓合同或劃撥決定書約定閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按上限征繳；出讓合同或劃撥決定書未約定閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)并限期開工。土地使用權(quán)人愿意將土地使用權(quán)交還給政府的，可在收到《閑置土地認(rèn)定書》之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土資源主管部門提出終止《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的申請(qǐng)，市國(guó)土資源主管部門報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后收回國(guó)有土地使用權(quán)，由所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位將土地使用權(quán)人原實(shí)際支付的價(jià)款退還，并按同期銀行貸款基準(zhǔn)利率（浮動(dòng)利率最高不得超過10%）支付財(cái)務(wù)成本。
2012年7月1日之后出讓的工業(yè)用地，超過規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，按《閑置土地處置辦法》處置。
3.對(duì)因司法查封不能處置的閑置土地，由所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位會(huì)同市國(guó)土資源主管部門提出與相關(guān)法院協(xié)商意見，協(xié)商意見報(bào)市政府同意，待司法查封解除后按協(xié)商意見處置。
4.對(duì)處置設(shè)有抵押權(quán)的閑置土地，由所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位會(huì)同市國(guó)土資源主管部門與土地使用權(quán)人及相關(guān)抵押權(quán)人協(xié)商，協(xié)商意見報(bào)市政府同意，待抵押權(quán)解除后按協(xié)商意見處置。
5.有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，涉及已建或在建建筑物、構(gòu)筑物的，經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估后給予適當(dāng)補(bǔ)償。
6.凡現(xiàn)狀認(rèn)定為閑置土地（非政府、政府有關(guān)部門原因造成）的工業(yè)企業(yè)，閑置土地處置方案落實(shí)前，暫取消該企業(yè)在本市競(jìng)買土地的資格。
有下列情形之一的，可認(rèn)定為政府、政府有關(guān)部門原因造成工業(yè)用地閑置：
1.因未按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的期限、條件將土地交付給國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人，致使項(xiàng)目不具備動(dòng)工開發(fā)條件的。
2.因土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃依法修改，造成國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人不能按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的用途、規(guī)劃和建設(shè)條件開發(fā)的。
3.因國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策，需要對(duì)約定、規(guī)定的規(guī)劃和建設(shè)條件進(jìn)行修改的。
4.因處置土地上相關(guān)群眾事項(xiàng)等無法動(dòng)工開發(fā)的。
5.因軍事管制、文物保護(hù)等無法動(dòng)工開發(fā)的。
6.政府、政府有關(guān)部門的其他行為。
因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致土地閑置的,處置時(shí)依照政府原因處置。
對(duì)因政府、政府有關(guān)部門原因造成閑置工業(yè)用地的,由市國(guó)土資源主管部門會(huì)同所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商,可選擇下列方式處置:
1.延長(zhǎng)動(dòng)工開發(fā)期限，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開發(fā)、竣工期限和違約責(zé)任，土地動(dòng)工開發(fā)日期可按實(shí)際情況重新約定，但最長(zhǎng)不超過一年。
2.調(diào)整行業(yè)類別、規(guī)劃條件。按照新行業(yè)或者新規(guī)劃條件重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，并按照新行業(yè)類別或者新規(guī)劃條件核算、收繳或者退還土地價(jià)款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。
3.置換土地。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人置換其它價(jià)值相當(dāng)、用途相同的國(guó)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。涉及出讓土地的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。
4.協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)收回土地及地上建筑物的補(bǔ)償款由所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位按照“兩退兩進(jìn)”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以處置。
（二）對(duì)收回的閑置工業(yè)用地的利用方式
1.依據(jù)國(guó)有土地供應(yīng)政策，確定新的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)利用。
2.對(duì)耕作條件未被破壞且近二年內(nèi)無法安排建設(shè)項(xiàng)目的，委托有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、單位或者個(gè)人組織恢復(fù)耕種。用地指標(biāo)可以按照置換方式予以盤活。
3.將處置收回的工業(yè)用地納入土地儲(chǔ)備，由所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、市屬開發(fā)單位與市土地儲(chǔ)備中心簽訂《土地收儲(chǔ)協(xié)議》，由市土地儲(chǔ)備中心支付土地收儲(chǔ)款，土地收儲(chǔ)款列入土地出讓成本，待重新出讓后收回土地收儲(chǔ)款及相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本。
三、合力推進(jìn)處置工作
第一條為加強(qiáng)本市土地管理，依法處理和充分利用閑置土地，切實(shí)保護(hù)耕地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)閑置土地的處理，適用本辦法。
第三條市土地行政主管部門負(fù)責(zé)本市閑置土地的處理工作，組織實(shí)施本辦法。縣級(jí)市土地行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)閑置土地的處理工作。
計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、農(nóng)業(yè)等行政管理部門按照各自職責(zé)協(xié)助本辦法的實(shí)施。
閑置土地所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助土地、農(nóng)業(yè)行政管理部門做好閑置土地的調(diào)查處理工作，并對(duì)復(fù)耕的閑置土地及復(fù)耕狀況進(jìn)行檢查監(jiān)督。
第四條市、縣級(jí)市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立閑置土地檢查制度，組織農(nóng)業(yè)、建設(shè)、規(guī)劃等部門對(duì)土地利用狀況進(jìn)行定期檢查。
單位和個(gè)人可以對(duì)閑置的土地進(jìn)行舉報(bào)或反映情況。
第五條本辦法所稱閑置土地是指具有下列情形之一的土地：
（一）超過《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；
（二）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》未約定或者《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)建設(shè)日期，自《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》生效或者土地行政主管部門《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》頒發(fā)之日起滿一年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的；
（三）已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足百分之二十五且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
超過土地行政主管部門核發(fā)的通知用地單位辦理建設(shè)用地手續(xù)各類文件的有效期或規(guī)定期限，用地單位未取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》的，視為閑置土地。
閑置土地分為國(guó)有閑置土地和經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有的閑置土地。
第六條本辦法所稱動(dòng)工開發(fā)是指房屋建設(shè)項(xiàng)目已實(shí)施基礎(chǔ)施工，其他建設(shè)項(xiàng)目已實(shí)施通水、通電、通道路和場(chǎng)地平整工程。
前款所稱實(shí)施基礎(chǔ)施工是指經(jīng)依法批準(zhǔn)，實(shí)施建筑物向地基傳遞荷載的下部結(jié)構(gòu)的施工。
第二章閑置土地的認(rèn)定和處置
第七條閑置土地由市、縣級(jí)市土地行政主管部門認(rèn)定。
市土地行政主管部門可以將市轄區(qū)內(nèi)閑置土地認(rèn)定的調(diào)查工作，委托區(qū)土地行政主管部門進(jìn)行。
認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位。
第八條市、縣級(jí)市土地行政主管部門開展閑置土地調(diào)查工作，可以采取下列措施：
（一）詢問當(dāng)事人及其他證人；
（二）現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)、拍照、攝像；
（三）查閱、復(fù)制被調(diào)查單位或者個(gè)人的有關(guān)用地審批文件、土地權(quán)利文件和資料；
（四）要求被調(diào)查單位或者個(gè)人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明。
第九條市、縣級(jí)市土地行政主管部門開展閑置土地調(diào)查過程中，應(yīng)當(dāng)向用地單位發(fā)出閑置土地調(diào)查通知書。
用地單位應(yīng)當(dāng)自閑置土地調(diào)查通知書送達(dá)之日起十五日內(nèi)將土地開發(fā)利用情況及其相關(guān)證據(jù)，書面報(bào)送調(diào)查部門。
第十條市、縣級(jí)市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)調(diào)查認(rèn)定的閑置土地，向用地單位送達(dá)閑置土地認(rèn)定通知書。
用地單位自閑置土地認(rèn)定通知書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，可以按照本辦法第十一條規(guī)定的方式向閑置土地認(rèn)定機(jī)關(guān)提出閑置土地處置方式申請(qǐng)。
除本辦法第十四條規(guī)定情形外，市、縣級(jí)市土地行政主管部門可以根據(jù)閑置土地的具體情況，擬訂閑置土地處置方案。處置方案經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣級(jí)市人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施并向用地單位送達(dá)閑置土地處置決定書。
閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，市、縣級(jí)市土地行政主管部門擬訂閑置土地處置方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。
用地單位在閑置土地處置方案擬訂前，已依法辦理閑置土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)告知市、縣級(jí)市人民政府土地行政主管部門。
第十一條處置閑置土地包括下列方式：
（一）補(bǔ)充辦理建設(shè)用地手續(xù)，領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；
（二）延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過一年；
（三）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；
（四）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)；土地增值的，由政府收取增值收益；
（五）收回閑置土地，注銷建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)證。
第十二條本辦法第五條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形的閑置土地，用地單位申請(qǐng)延長(zhǎng)開發(fā)建設(shè)時(shí)間的，按照以下程序辦理：
（一）用地單位應(yīng)當(dāng)自閑置土地認(rèn)定書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，向閑置土地認(rèn)定機(jī)關(guān)提出延期申請(qǐng)，并提交開發(fā)建設(shè)計(jì)劃、資金實(shí)力證明等相關(guān)資料。
（二）市、縣級(jí)市土地行政主管部門受理延期申請(qǐng)后，對(duì)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的計(jì)劃、繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的資金實(shí)力證明等資料進(jìn)行審查，并在三十日內(nèi)提出審查意見，擬訂閑置土地處置方案，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十三條本辦法第五條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形的國(guó)有閑置土地，用地單位申請(qǐng)安排臨時(shí)使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，用地單位應(yīng)當(dāng)與市土地行政主管部門簽訂臨時(shí)用地合同，領(lǐng)取臨時(shí)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
國(guó)有閑置土地臨時(shí)使用期限最長(zhǎng)不得超過兩年。
臨時(shí)使用期限屆滿，用地單位應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)自行拆除臨時(shí)建筑并動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。
第十四條本辦法第五條第二款規(guī)定情形的閑置土地，市、縣土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十一條第（一）項(xiàng)規(guī)定的方式擬訂閑置土地處置方案。
用地單位應(yīng)當(dāng)自閑置土地處置決定書送達(dá)之日起六個(gè)月內(nèi)，與土地行政主管部門簽訂國(guó)有土地有償使用合同，繳納相關(guān)稅費(fèi)并按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金等有償使用費(fèi)，領(lǐng)取《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
征用農(nóng)民集體土地閑置的，用地單位在與土地行政主管部門簽訂國(guó)有土地有償使用合同之前，應(yīng)當(dāng)辦結(jié)征地補(bǔ)償安置手續(xù)。
用地單位未辦理上述手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第十六條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定處理。
第十五條閑置土地自閑置土地認(rèn)定書認(rèn)定閑置之日起滿一年的，由市、縣級(jí)市土地行政主管部門按照本市土地閑置費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)向用地單位下發(fā)繳納土地閑置費(fèi)通知書。
土地閑置費(fèi)按月計(jì)征，閑置期間不足一個(gè)月的，按一個(gè)月計(jì)算。
用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，對(duì)其閑置土地閑置費(fèi)的征收總額累計(jì)不得超過該宗土地使用權(quán)出讓金的百分之二十。
用地單位應(yīng)當(dāng)在繳納土地閑置費(fèi)通知書規(guī)定的期限內(nèi)繳納土地閑置費(fèi)。
第十六條閑置土地符合下列情形之一的，政府可以無償收回，并同時(shí)注銷用地規(guī)劃許可文件、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)證：
（一）本辦法第五條第一款第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定情形的閑置土地，閑置期間累計(jì)滿兩年的；
（二）本辦法第五條第二款規(guī)定情形的閑置土地，用地單位未按照本辦法第十四條規(guī)定補(bǔ)充辦理建設(shè)用地手續(xù)，且閑置期間累計(jì)滿兩年的。
土地閑置是因政府或者政府有關(guān)部門的行政行為造成的，政府收回閑置土地后，應(yīng)當(dāng)給予用地單位適當(dāng)補(bǔ)償。
閑置土地被收回后，原用地單位仍然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其原有的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
第十七條市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列程序收回閑置土地：
（一）調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)；
（二）擬訂閑置土地處置方案；
（三）公告經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)的閑置土地處置方案；
（四）注銷建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及土地使用權(quán)證。
在閑置土地處置方案擬訂前，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利，當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證會(huì)。
第十八條收回經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有的閑置土地，按下列方式處置：
（一）未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)模恋貧w原農(nóng)民集體土地所有者；
（二）未全額支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的，由政府征地機(jī)構(gòu)對(duì)被征地單位進(jìn)行補(bǔ)償安置后，政府重新安排使用；
（三）已全額支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的，由政府重新安排使用。
第十九條按照本辦法第十八條第（二）項(xiàng)規(guī)定，由政府征地機(jī)構(gòu)實(shí)施征地補(bǔ)償安置的，政府征地機(jī)構(gòu)與被征地單位重新簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額小于用地單位實(shí)際已支付補(bǔ)償費(fèi)用的，政府征地機(jī)構(gòu)不再向被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額大于實(shí)際已支付補(bǔ)償費(fèi)用的，政府征地機(jī)構(gòu)按征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額與實(shí)際已支付補(bǔ)償費(fèi)用的差額，向被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。
征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額按照批準(zhǔn)征用土地時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征用土地面積計(jì)算。
第二十條收回的國(guó)有閑置土地按下列方式處置：
（一）未實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償安置的，土地由原土地使用權(quán)人使用；
（二）已實(shí)施房屋拆遷補(bǔ)償安置的，由政府重新安排使用。
第二十一條已實(shí)施房屋拆遷，尚未完成補(bǔ)償安置的，由市房屋拆遷主管部門責(zé)令原拆遷人在限期內(nèi)償付臨遷費(fèi)并補(bǔ)償安置被拆遷人。原拆遷人在限期內(nèi)仍未償付臨遷費(fèi)并補(bǔ)償安置被拆遷人的，政府可以指定拆遷機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置，并向原拆遷人追償。
第二十二條依照本辦法第十六條第二款規(guī)定收回閑置土地應(yīng)當(dāng)給予用地單位適當(dāng)補(bǔ)償?shù)模梢圆扇∫韵卵a(bǔ)償方式：
（一）政府收回經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有的閑置土地，應(yīng)補(bǔ)償總額大于用地單位已支付的征用土地補(bǔ)償費(fèi)用的，按照最高不超過實(shí)際已支付補(bǔ)償費(fèi)用的百分之七十補(bǔ)償給用地單位；征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額小于用地單位已支付補(bǔ)償費(fèi)用的，按不超過征用土地應(yīng)補(bǔ)償總額的百分之七十補(bǔ)償給用地單位。
收回國(guó)有閑置土地，按照不超過用地單位支付的建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物補(bǔ)償投入總額的百分之七十予以補(bǔ)償。
（二）置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
（三）用地單位與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原用地單位需要使用土地時(shí)，政府依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)土地。
（四）用地單位已支付部分土地有償使用費(fèi)或者征地拆遷費(fèi)的，按照規(guī)劃要求和實(shí)際支付額占應(yīng)支付總額的比例折算，確定相應(yīng)土地給用地單位使用，其余部分由政府收回。
按照前款第一項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模鞯貦C(jī)構(gòu)和政府指定的拆遷機(jī)構(gòu)可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)確認(rèn)用地單位實(shí)際已支付的征地補(bǔ)償費(fèi)用和建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物補(bǔ)償投入總額。所需審計(jì)費(fèi)用從應(yīng)當(dāng)支付給用地單位的補(bǔ)償費(fèi)用中扣除。
第三章罰則
第二十三條閑置土地能夠復(fù)耕，用地單位不履行復(fù)耕義務(wù)的，由市、縣級(jí)市人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以每平方米十元以上土地復(fù)墾費(fèi)二倍以下的罰款。
第二十四條用地單位拒不交出被決定收回的閑置土地或者臨時(shí)使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準(zhǔn)的用途使用國(guó)有土地的，由市、縣級(jí)市人民政府土地行政主管部門責(zé)令用地單位在十日內(nèi)交還土地，處以所占土地每平方米十元以上三十元以下的罰款。
第二十五條土地行政主管部門工作人員、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第四章附則
一、目標(biāo)和原則
（一）總體目標(biāo)
盤活閑置和低效利用土地，整頓土地市場(chǎng)秩序，規(guī)范發(fā)展土地市場(chǎng)；本著“應(yīng)收盡收”的原則，加大土地出讓金、稅費(fèi)清繳力度，依規(guī)依法規(guī)范使用；完善土地管理利用長(zhǎng)效機(jī)制，提高對(duì)土地的調(diào)控能力，進(jìn)一步促進(jìn)土地節(jié)約、集約利用。
（二）基本原則
一是立足盤活原則。整治活動(dòng)以盤活閑置低效利用土地為出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，對(duì)能夠落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)利用的，盡量落實(shí)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
二是屬地管理原則。堅(jiān)持以村為主，按照屬地管理原則，建立轄區(qū)土地利用突出問題臺(tái)帳，對(duì)土地管理利用實(shí)行網(wǎng)格化管理；根據(jù)整治活動(dòng)的階段要求開展工作，確保整治到位。
三是依法推進(jìn)原則。整治活動(dòng)嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)的相關(guān)要求，做到適用法律法規(guī)正確,事實(shí)清楚，程序合法。
四是分類處理原則。對(duì)歷史遺留土地問題，要實(shí)事求是、合法合情，先易后難、穩(wěn)步推進(jìn)，成熟一批、處置一批；對(duì)受宏觀政策及城市規(guī)劃調(diào)整或因其他原因造成的土地問題，處置時(shí)充分考慮原土地權(quán)利人的利益；對(duì)無正當(dāng)原因造成的土地問題，從嚴(yán)處置，應(yīng)該處罰的堅(jiān)決處罰，應(yīng)該取消用地合同、協(xié)議無償收回的，堅(jiān)決無償收回。
二、內(nèi)容和范圍
（一）依法處置閑置和低效利用土地。對(duì)符合國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第5號(hào)）規(guī)定的閑置和低效利用國(guó)有土地，以及在歷次違法用地專項(xiàng)清理工作中清查出的尚未處理完畢的各類閑置土地，嚴(yán)格按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處置。
（二）加強(qiáng)土地出讓金收繳及規(guī)范使用。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家關(guān)于土地出讓金收支管理有關(guān)規(guī)定,確保土地出讓收入及時(shí)足額上繳國(guó)庫,支出嚴(yán)格按照財(cái)政預(yù)算管理的規(guī)定執(zhí)行。
（三）依法清理欠繳土地稅費(fèi)。嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，加大征收力度，確保足額征收到位。對(duì)欠繳土地稅費(fèi)的，要限期責(zé)令清繳，逾期不繳納的，依法按有關(guān)規(guī)定處理。
（四）堅(jiān)決打擊土地違法違規(guī)行為。加強(qiáng)違法違規(guī)用地查處的處村聯(lián)動(dòng)、即查即糾工作機(jī)制，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)案件，特別是對(duì)2007年以來新發(fā)生的土地違法違規(guī)案件，要依法嚴(yán)厲查處。
三、實(shí)施步驟
（一）調(diào)查摸底階段（2012年2月15日至3月31日）。各村對(duì)照供地臺(tái)賬，對(duì)轄區(qū)內(nèi)已批未建土地或已開工但投資不足25%，或建筑面積不足1/3的土地，對(duì)欠繳土地出讓金、稅費(fèi)以及違法違規(guī)用地情況進(jìn)行全面摸底清查，根據(jù)清查結(jié)果逐宗造冊(cè)登記，建立土地利用情況臺(tái)賬，為土地管理利用網(wǎng)格化管理系統(tǒng)提供依據(jù)。
（二）集中處置階段（2012年4月1日至5月15日）。根據(jù)調(diào)查摸底情況，分類研究整治意見，逐宗提出認(rèn)定結(jié)果和處置方案，做到清理到位、整治到位。
（三）檢查驗(yàn)收階段（2012年5月15日至31日）。辦事處組織相關(guān)部門對(duì)各村工作開展情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收，對(duì)工作不力、未通過檢查驗(yàn)收的村在全處通報(bào),并責(zé)令限期整改,檢查驗(yàn)收結(jié)果與年度考核掛鉤。認(rèn)真做好“百日整治活動(dòng)”總結(jié),完善長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)土地資源的合理有序利用。
四、保障措施
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。土地利用突出問題整治活動(dòng)，是繼“衛(wèi)片”土地執(zhí)法檢查和土地執(zhí)法“百日行動(dòng)”、“專項(xiàng)行動(dòng)”之后，市委、市政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)土地集約利用的又一關(guān)鍵性措施，各村、各單位要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，把土地利用突出問題“百日整治活動(dòng)”作為當(dāng)前一項(xiàng)重要任務(wù)，充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作的重要性、艱巨性和復(fù)雜性，強(qiáng)化措施，狠抓落實(shí)，確保“百日整治活動(dòng)”取得實(shí)實(shí)在在的成效。工委、辦事處專門成立了由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)的土地突出問題“百日整治活動(dòng)”領(lǐng)導(dǎo)小組，各村也要成立專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施轄區(qū)內(nèi)土地利用突出問題整治工作。
（二）明確責(zé)任。各村要強(qiáng)化守土有責(zé)意識(shí)，自覺轉(zhuǎn)變土地利用方式，切實(shí)做好盤活閑置土地和清繳土地出讓金、稅費(fèi)工作。國(guó)土資源所主要負(fù)責(zé)調(diào)查土地使用權(quán)單位（人）的名稱、占地面積、供地文號(hào)、批準(zhǔn)用途、使用權(quán)年限、用地方式、投資強(qiáng)度等，并會(huì)同財(cái)政所對(duì)土地出讓金的交納情況進(jìn)行核查。財(cái)政所主要負(fù)責(zé)調(diào)查各用地單位（包括集體企業(yè)）耕地占用稅、土地使用稅、契稅等稅費(fèi)及土地出讓金的交納情況。經(jīng)貿(mào)服務(wù)中心和鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心主要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的所有企業(yè)進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，并對(duì)各個(gè)企業(yè)投資額度及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況摸底調(diào)查。各管區(qū)和各村要對(duì)以上調(diào)查積極配合。
（三）嚴(yán)格程序。整頓活動(dòng)辦公室負(fù)責(zé)提出閑置和低效利用土地初步認(rèn)定意見，經(jīng)市法律咨詢組進(jìn)行合法性認(rèn)定，并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后，由國(guó)土資源所通知土地使用者，擬訂宗地處理方案。閑置土地依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人參與處理方案的擬訂工作。處理方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由國(guó)土資源所組織實(shí)施。依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由國(guó)土資源所報(bào)經(jīng)辦事處批準(zhǔn)后向社會(huì)予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，注銷土地登記和土地證書。
2012 年，山西省新建的廉租房任務(wù)比以往年度的工程量都大幅增加，建設(shè)套數(shù)為78347套，較上年增加24079套，增長(zhǎng)44.37%，建筑面積391.7萬平方米，較上年增加121萬平方米，增長(zhǎng)44.75%。
央行降息：百萬房貸月供省150元
中國(guó)人民銀行于6月7日晚間宣布，自6月8日起，將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。此外，央行同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍，這也意味著首套房貸8折優(yōu)惠有可能“重現(xiàn)江湖”。
央行此次降息后，基準(zhǔn)利率下，首套房100萬元20年期的房貸月供將可省下150元；而在首套房85折利率優(yōu)惠政策下，降息后月均還款為7038元，與調(diào)控前相比則減少了122元。
閑置土地兩年未動(dòng)工將收回使用權(quán)
國(guó)土部6月7日正式經(jīng)修訂通過的《閑置土地處置辦法》，規(guī)定未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地，由市、縣國(guó)土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。該辦法自2012年7月1日起施行。
對(duì)于未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
龍城樓市去庫存難度加大
據(jù)太原市房管局統(tǒng)計(jì)，從今年1月至6月，太原市新批預(yù)售證樓盤的計(jì)劃銷售面積約為83萬平方米，加上去年商品房月末累計(jì)可售面積729.03萬平方米，目前太原市場(chǎng)上商品房可售面積達(dá)到812萬多平方米。在當(dāng)前樓盤調(diào)控不斷持續(xù)的情況下，不僅新增供應(yīng)難消化，去庫存的難度也開始加大。
住建部：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房貸政策
針對(duì)近期媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的報(bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日表示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
據(jù)了解，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)分別澄清了個(gè)別媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)的曲解報(bào)道。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行好差別化住房信貸政策。
山西百個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目助推城鎮(zhèn)化發(fā)展
收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
無償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
無償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項(xiàng)以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規(guī)定擅自改變土地用途等五種情形。具體內(nèi)容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國(guó)有土地的；2．公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等核準(zhǔn)報(bào)廢的；3．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；4．未按土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定，擅自改變土地用途的；5．經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田的……連續(xù)兩年未使用的。
在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權(quán)屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國(guó)土資源部令第5號(hào))第五條規(guī)定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回土地使用權(quán)決定書》，終止國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準(zhǔn)用地的人民政府”只能是國(guó)務(wù)院，省、市、縣三級(jí)人民政府沒有這―批準(zhǔn)權(quán)。
第3種情況則是因土地使用者依法取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)后，連續(xù)兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)當(dāng)事人實(shí)施行政處罰，其依據(jù)是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當(dāng)事人不履行處罰決定，可以由實(shí)施行政處罰的國(guó)土資源管理部門依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
第4種屬于違反法律規(guī)定擅自改變土地用途的違法行為，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權(quán)。
有償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)
有償收回劃撥國(guó)有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。
上述兩種收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而必須對(duì)土地使用者給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆煞ㄒ?guī)依據(jù)是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地方，收回土地使用權(quán)工作可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施；未建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的，可以由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門與土地使用者協(xié)商解決收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或國(guó)土資源管理部門與用地者達(dá)成收購補(bǔ)償協(xié)議后，還必須公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
收回出讓土地使用權(quán)
無償收回出讓土地使用權(quán)
無償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項(xiàng)、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規(guī)定擅自改變土地用途等情形。具體內(nèi)容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；2．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，以出讓方式取得土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的；4．土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定擅自改變土地用途的。
上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權(quán)屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定，由市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后予以公告，下達(dá)《收回國(guó)有土地使用權(quán)決定書》，終止出讓國(guó)有土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當(dāng)事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。
第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權(quán)后，未按國(guó)家法律或出讓合同的規(guī)定使用土地而造成的違法行為，對(duì)土地使用者應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行政處罰，以此來達(dá)到無償收回出讓國(guó)有土地使用權(quán)的目的。處罰的依據(jù)見《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條。
有償收回出讓土地使用權(quán)
有償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定的情形，這些規(guī)定均是指國(guó)家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。有償收回出讓土地使用權(quán)，可以按照有償收回劃撥土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行。
收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
按照《土地管理法》第六十五條的規(guī)定，收回集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而不是市、縣國(guó)土資源管理部門。但現(xiàn)行的土地管理法律、行政法規(guī)未規(guī)定拒絕交回集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用的強(qiáng)制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)難以收回的一個(gè)主要原因。
無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
無償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。
上述兩種收回集體建設(shè)用地的情況，在具體操作時(shí)有明顯不同：第1種情形是因?yàn)橛玫卣卟话凑张鷾?zhǔn)的用途使用土地而產(chǎn)生的違法行為，收回土地使用權(quán)按理應(yīng)當(dāng)采取行政處罰方式進(jìn)行，但法律未作規(guī)定。第2種情形是土地使用者因?yàn)閱挝怀蜂N、遷移等原因而不再繼續(xù)使用集體建設(shè)用地，收回土地使用權(quán)不會(huì)有什么阻力。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，向土地使用者下發(fā)(收回集體建設(shè)用地使用權(quán)決定書)，終止集體建設(shè)用地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)
有償收回集體建設(shè)用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規(guī)定的“為了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發(fā)生違法行為，是因?yàn)猷l(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地，而導(dǎo)致土地使用者不能繼續(xù)使用已合法取得的集體建設(shè)用地。收回這類土地使用權(quán)，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與用地者協(xié)商，待達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議后，再公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。
收回宅基地使用權(quán)
宅基地使用權(quán)屬于集體建設(shè)用地使用權(quán)的一種，雖然《土地管理法》未明確規(guī)定哪些情況下可以收回宅基地使用權(quán)，但部分省(自治區(qū)、直轄市)的土地管理地方性法規(guī)作了明確規(guī)定。如《云南省土地管理?xiàng)l例》第三十三條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按照批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無償收回土地使用權(quán)”；《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第三十四條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)交還原集體經(jīng)濟(jì)組織另行安排使用”。對(duì)不符合“一戶一宅”的規(guī)定，超過法定標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地的，《山東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級(jí)土地管理地方性法規(guī)，對(duì)收回多余宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。
收回臨時(shí)用地使用權(quán)
建設(shè)用地供應(yīng)審批之后，加強(qiáng)對(duì)其開發(fā)利用情況的跟蹤監(jiān)管，是落實(shí)節(jié)約集約用地政策、遏制違法違規(guī)用地的重要途徑。盡管國(guó)家一再強(qiáng)調(diào)批后監(jiān)管工作的重要性，并制訂了相關(guān)政策，但不少地方政府及部門對(duì)該項(xiàng)工作在認(rèn)識(shí)上還沒有引起足夠的重視，存在“重審批、輕監(jiān)管”的思想誤區(qū)，加上批后監(jiān)管的相關(guān)法律制度尚不完善，部門協(xié)作不夠，建設(shè)用地批后監(jiān)管中存在著一系列問題，亟待加以解決。
批后監(jiān)管問題突出
建設(shè)用地批后監(jiān)管存在的首要問題是沒有將監(jiān)管工作落到實(shí)處。一些地區(qū)在工業(yè)用地批后監(jiān)管不到位，未能及時(shí)掌握企業(yè)開工、竣工情況，沒有實(shí)施工業(yè)用地專項(xiàng)驗(yàn)收制度，導(dǎo)致工業(yè)用地不能如期開工、竣工等違反土地出讓合同的情況在一定程度上存在。在對(duì)農(nóng)村宅基地批后的監(jiān)督管理方面存在缺位現(xiàn)象，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地批少占多、批甲占乙、建新不拆舊等問題較為普遍。對(duì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的批后監(jiān)管也沒有到位。由于沒有嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地竣工驗(yàn)收制度，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在使用過程中擅自轉(zhuǎn)讓、改變土地用途、隨意改變?nèi)莘e率等問題較為突出。
從上世紀(jì)80年代開始，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，大量批后使用土地中引起的土地閑置問題就已開始暴露，近年來，土地閑置問題越來越突出。以湖南省為例，據(jù)國(guó)土資源部門統(tǒng)計(jì)，2007 年 7 月至 2008 年 3 月，湖南省 14 個(gè)市（州） 122 個(gè)縣（市、區(qū)）共清理出閑置土地 526 宗，總面積 1974 . 5573 公頃。2009年8月底，中原地產(chǎn)研究中心了一項(xiàng)研究報(bào)告：萬科、保利、金地等40家開發(fā)商2003年至2009年上半年間獲得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。建設(shè)用地的大量閑置，引起了國(guó)家的高度重視，國(guó)務(wù)院、省、市關(guān)于閑置土地處置的文件相繼出臺(tái)，國(guó)家不斷加大對(duì)閑置土地的處置力度。但由于閑置土地成因復(fù)雜，處置工作政策性、利益性強(qiáng)，稍有不當(dāng)，有可能會(huì)引發(fā)行政復(fù)議，甚至行政訴訟，影響社會(huì)穩(wěn)定，因此處置難度較大。
到期國(guó)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期難以操作，這也是當(dāng)前批后監(jiān)管工作中存在的又一個(gè)重要難題。1990年，國(guó)務(wù)院實(shí)施《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)），標(biāo)志著我國(guó)開始實(shí)施國(guó)有土地出讓制度。近20年時(shí)間過去了，各地在辦理國(guó)有土地出讓過程中，如果按照國(guó)務(wù)院55號(hào)令規(guī)定的土地使用權(quán)出讓最高年限辦理，目前為止應(yīng)該還不存在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題。但由于國(guó)務(wù)院并未規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最低年限，各地在辦理土地使用權(quán)出讓的實(shí)際操作中，往往是按低于規(guī)定的最高年限辦理，有的只有20年、10多年，有的甚至只有幾年，這樣，現(xiàn)在就會(huì)有出讓國(guó)有土地使用權(quán)陸續(xù)到期。到期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)究竟如何續(xù)期？實(shí)際上，這里面包括非住宅用地續(xù)期和住宅用地續(xù)期兩種情況。對(duì)于前者，《物權(quán)法》和《土地登記辦法》有具體的規(guī)定，只需對(duì)照操作執(zhí)行。而對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何續(xù)期，我國(guó)法律還沒有具體的規(guī)定，到期國(guó)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期難以操作，給續(xù)期管理工作帶來了障礙。
完善考核機(jī)制
建設(shè)用地批后監(jiān)管事關(guān)土地資源的科學(xué)合理利用，針對(duì)建設(shè)用地批后監(jiān)管過程中存在的問題，必須多管齊下解決存在的問題。
充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)批后監(jiān)管工作，不僅是推進(jìn)節(jié)約集約用地、緩解土地供需矛盾、制止土地違法行為、解決“保護(hù)與保障”關(guān)系的必然選擇，也是規(guī)范行政權(quán)力公開運(yùn)行、強(qiáng)化土地供應(yīng)宏觀調(diào)控、實(shí)現(xiàn)陽光政務(wù)的根本要求。因此，各級(jí)政府和相關(guān)職能部門必須要提高認(rèn)識(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，真正把建設(shè)用地批后監(jiān)管工作擺上重要位置，強(qiáng)化建設(shè)用地批后監(jiān)管，做到報(bào)批和監(jiān)管兩手抓、兩手都要硬。
可以將建設(shè)用地批后監(jiān)管工作納入對(duì)國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門的工作考核內(nèi)容，進(jìn)行定期考核、通報(bào)，并作為干部任用、提拔的重要依據(jù)。對(duì)未按要求開展建設(shè)用地批后監(jiān)管工作的，對(duì)相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人實(shí)行誡勉談話，情節(jié)嚴(yán)重造成重大后果的要依法追究相關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。
完善具體工作機(jī)制
建設(shè)用地批后監(jiān)管工作涉及面廣，情況復(fù)雜，因此各級(jí)政府要切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，理順工作關(guān)系，實(shí)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，盡量避免部門多頭監(jiān)管而導(dǎo)致的行政成本過高、監(jiān)管失靈的局面。
其次，要完善閑置土地處置辦法，對(duì)已形成的閑置土地，要加大處置力度，要逐一查明閑置原因、閑置時(shí)間并擬定處置方案，按照閑置土地形成的不同原因分別予以處置。對(duì)于開發(fā)商自身原因造成土地閑置的，采取征收閑置費(fèi)、無償收回土地使用權(quán)的方式進(jìn)行處置。對(duì)由政府或政府有關(guān)部門原因造成土地閑置的，在協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題后，與土地使用者簽訂限期動(dòng)工建設(shè)協(xié)議書，重新約定動(dòng)工建設(shè)時(shí)間和建設(shè)期限，期滿后仍未動(dòng)工建設(shè)的，作無償收回處理。對(duì)土地使用者自身無力完成閑置土地開發(fā)建設(shè)，且達(dá)不到法定收回條件的閑置土地，可由土地儲(chǔ)備中心予以收儲(chǔ)，待條件成熟或有新的建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，重新安排使用。除經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目外，對(duì)土地使用者自身無力完成閑置土地開發(fā)建設(shè)，且達(dá)不到法定收回條件的閑置土地，可另選合適地塊對(duì)閑置土地進(jìn)行置換。
對(duì)到期國(guó)有住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期要明確規(guī)定。對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期方式、程序等要明確規(guī)定，以便于操作。對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓未滿70年且出讓合同期限屆滿的，土地使用者在出讓期限屆滿前1年，持國(guó)有土地使用證、使用權(quán)出讓合同、身份證復(fù)印件等資料到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門依法申請(qǐng)辦理剩余年限續(xù)期手續(xù)。經(jīng)地價(jià)評(píng)估后，土地使用者重新繳納土地出讓金，國(guó)土資源管理部門與土地使用者重新簽訂土地出讓合同，換發(fā)新的國(guó)有土地使用證。對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)續(xù)期而不申請(qǐng)續(xù)期的用戶，要加大查處力度，在核查準(zhǔn)確后，由國(guó)土資源管理部門收回該宗土地的國(guó)有土地使用權(quán)證，并依法辦理注銷登記。確實(shí)無法收回的，對(duì)其國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證依法予以注銷，并通過電視、報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體注銷公告。
對(duì)已批的項(xiàng)目用地，結(jié)合動(dòng)態(tài)巡查，對(duì)其土地用途是否發(fā)生改變、是否超批準(zhǔn)面積用地、是否符合建筑容積率標(biāo)準(zhǔn)、是否形成土地閑置、是否如期開（竣）工等進(jìn)行跟蹤檢查，確保項(xiàng)目用地不出現(xiàn)違反土地出讓合同現(xiàn)象。對(duì)建設(shè)用地（包括村民建房）堅(jiān)持做到批后四個(gè)到場(chǎng)，即選址到場(chǎng)，打樁放樣到場(chǎng)，開工建設(shè)到場(chǎng)，竣工驗(yàn)收到場(chǎng)。
【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);宏觀調(diào)控;土地供應(yīng);房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資
自1998年以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈連年大幅上升趨勢(shì)。1998年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為3614億元，2013年達(dá)到86013億元，增長(zhǎng)了約24倍，年均增速保持在15%以上，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由12%上升到19%a 1998年到2004年這一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)較快的增長(zhǎng)率，2004以后，其波動(dòng)幅度顯著加大。受國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，2008和2009年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降，但在2010年迅速回升，總體來說，住房市場(chǎng)化改革后的十幾年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的黃金時(shí)期。2011年以后，受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。
2、商品房銷售情況
1998年，全國(guó)商品房銷售面積12185萬平方米，截止2013年增長(zhǎng)到130551萬平方米，增長(zhǎng)了約10倍。除2008年下降15%外，其余各年增長(zhǎng)率皆為正。2004年以前，增長(zhǎng)率在20%-30%間小幅波動(dòng)，2004年后，波動(dòng)程度顯著上升。
二、土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制
（1）土地供應(yīng)影響房?jī)r(jià)的路徑
從土地的自然屬性來看，土地的總量是有限并缺乏彈性的，不受人類活動(dòng)的影響。但由于土地具有稀缺性、用途可變性和報(bào)酬遞減性等經(jīng)濟(jì)屬性，使得土地的所有者擁有了通過土地的供應(yīng)來調(diào)控土地市場(chǎng)及房屋市場(chǎng)的能力。特別是在我國(guó)，城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，通過實(shí)施土地政策干預(yù)房地產(chǎn)變得更為便利。切實(shí)可操作的政策工具是土地供應(yīng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)起點(diǎn)，運(yùn)用政策工具，影響與土地相關(guān)的一系列操作變量。這些變量通過市場(chǎng)機(jī)制的作用，最后轉(zhuǎn)化為具體的中間變量，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終影響，達(dá)到調(diào)整土地的收益分配，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模、速度和結(jié)構(gòu)，平抑房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)，并推動(dòng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的目的。
（2）土地供應(yīng)量對(duì)房屋供應(yīng)量的影響
土地是房屋最重要的生產(chǎn)要素，土地供應(yīng)量變化首先影響到房屋的供應(yīng)量。在需求及企業(yè)生產(chǎn)函數(shù)給定的情況下，“面粉”量發(fā)生變化，“面包”的供應(yīng)量自然受到?jīng)_擊。Ruijue Peng & William C. Wheaton（1994）}}0}在他們的研究中曾指出，土地供應(yīng)量影響房屋供應(yīng)量的機(jī)制可能有以下兩個(gè)：（1）減少土地供應(yīng)會(huì)減小開發(fā)企業(yè)土地的可獲得性或增加開發(fā)企業(yè)的拿地成本，必然減少開發(fā)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，進(jìn)而影響房屋開發(fā)量。在一定的需求水平下，開發(fā)企業(yè)房屋庫存量減少帶來供給壓力，從而選擇提高供給價(jià)格。（2）在城市建設(shè)中，土地與資本可以相互替代。如果長(zhǎng)期可供給土地的減少打破了住房供給與需求的平衡，最終會(huì)提高人們?cè)敢庵Ц兜淖饨鸷驮敢獬袚?dān)的房?jī)r(jià)與地價(jià)，此時(shí)為了維持住房供給與需求增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)，資本就會(huì)替代土地，也就是說，單位土地匹配的資金量上升，通過容積率的調(diào)整，住房建筑密度增加。但我國(guó)的城市土地建筑的容積率在城市規(guī)劃時(shí)已經(jīng)確定，并作為一項(xiàng)規(guī)制條件附帶在土地出讓過程中，制約了土地與資本的相互替代機(jī)制，房屋的供給量相應(yīng)減少。
（3）土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響
土地供應(yīng)量與對(duì)商品房?jī)r(jià)的影響機(jī)制為：土地政策通過影響土地供應(yīng)量的變化，經(jīng)生產(chǎn)函數(shù)途徑影響房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致商品房數(shù)量變化，從而改變供求關(guān)系并影響房地產(chǎn)價(jià)格。土地供給量在土地市場(chǎng)上作用于土地均衡價(jià)格，經(jīng)成本推動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。以上兩個(gè)影響在數(shù)量關(guān)系上表現(xiàn)為土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的負(fù)相關(guān)關(guān)系。
（4）土地出讓方式對(duì)房?jī)r(jià)的影響
協(xié)議供應(yīng)方式是強(qiáng)計(jì)劃性的供應(yīng)方式，它將競(jìng)爭(zhēng)排除在外，在供給和需求兩端都只有一個(gè)參與者，是一種雙邊壟斷市場(chǎng)。一般來說，協(xié)議的供應(yīng)方式比出讓的供應(yīng)方式形成的價(jià)格低，但開發(fā)商為獲取土地付出的成本卻不等于協(xié)議價(jià)格，其中有兩個(gè)比較主要的影響因素，一是交易成本，二是尋租成本，額外成本的存在，使得協(xié)議供應(yīng)土地的名義價(jià)格一般低于實(shí)際價(jià)格。從我國(guó)的實(shí)踐看，實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招、拍、掛制度前，開發(fā)公司并非全部從事房地產(chǎn)開發(fā)，主要包括幾類：一是專職負(fù)責(zé)立項(xiàng)、審批、規(guī)劃定點(diǎn)等，二是專辦用地手續(xù)的，三是辦理規(guī)劃、建審手續(xù)的，一般接手第二類公司的項(xiàng)目，最后才是從事房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商取得土地前被層層剝皮，一個(gè)項(xiàng)目多次轉(zhuǎn)手，交易環(huán)節(jié)多且交易成木較高。負(fù)責(zé)拿地的公司為了獲取土地使用權(quán)，需要與政府維護(hù)良好的關(guān)系，這一過程中往往存在違規(guī)行為，協(xié)議供應(yīng)存在較大尋租空間。
但實(shí)際上，土地出讓方式主要通過影響地價(jià)的形成機(jī)制影響地價(jià)，通過地價(jià)的途徑影響房?jī)r(jià)，“招牌掛”的實(shí)施相比于協(xié)議會(huì)顯著提高土地價(jià)格。
三、完善我國(guó)土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)互動(dòng)機(jī)制的建議
1.完善土地“招拍掛”制度、探索多種交易形式
一是針對(duì)歷年招拍掛實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，加以解決或完善。建立出讓前預(yù)研判，選用更加靈活的差別化競(jìng)價(jià)方式。并加強(qiáng)競(jìng)買人資格審查，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，減少非理性競(jìng)爭(zhēng)。
2.創(chuàng)新國(guó)有土地經(jīng)營(yíng)方式，減少地方政府的土地財(cái)政依賴
政府是土地出讓的主體，控制土地出讓的數(shù)量與節(jié)奏，財(cái)政收入的制度影響政府的土地出讓行為。因此，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)解決我國(guó)土地供應(yīng)存在的問題，需要從轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式角度，改革政府“以地謀發(fā)展”的制度條件，設(shè)計(jì)一套可逐步替代傳統(tǒng)發(fā)展方式的新模式。
3.處置土地閑置和囤地炒地，促進(jìn)土地供給有效性
一是加大閑置土地處置力度，建立閑置土地實(shí)施檢測(cè)和反應(yīng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)土地閑置問題嚴(yán)重，按《閑置土地處置辦法》，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)盡快啟動(dòng)閑置土地開發(fā)。
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關(guān)鍵詞：集約用地; 政策調(diào)控; 節(jié)約意識(shí)
Abstract: this paper discusses the increasingly prominent contradiction of the land, and puts forward four Suggestions to realize intensive land utilization, improve the land use efficiency and relieve land difficult and economic development of contradictions, and promoting economic and social harmony and all-round development.
Keywords:intensive land use; Policy control; Saving consciousness
中圖分類號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城鄉(xiāng)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)等建設(shè)對(duì)增量建設(shè)用地的需求日趨旺盛，但土地可供應(yīng)量受到可利用土地資源的制約以及國(guó)家“最嚴(yán)格的土地管理制度”的宏觀調(diào)控。土地供需矛盾突出，如何合理配置有限的土地資源，加強(qiáng)土地集約利用，提高土地利用效率，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建設(shè)用地的需求，成為擺在我們面前的一項(xiàng)嚴(yán)峻課題。招遠(yuǎn)市立足本市實(shí)際，妥善處理保護(hù)與發(fā)展、當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)的關(guān)系，采取一系列措施，積極推動(dòng)土地集約利用。
一、提高認(rèn)識(shí),增強(qiáng)集約用地的危機(jī)感和緊迫感
城市發(fā)展需要占用土地，糧食生產(chǎn)安全需要耕地保障，而土地供給有限。圍繞處理好保護(hù)和發(fā)展的關(guān)系，解決好當(dāng)前土地供求的尖銳矛盾，市委、市政府進(jìn)行深入調(diào)研，形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用，必須注重不斷地提高城市土地的使用效率，在土地資源緊缺的條件下，只有走集約利用的道路，把一塊地當(dāng)兩塊用，才能給我們的子孫后代留下更多的土地資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利用的預(yù)期目標(biāo)。市委、市政府出臺(tái)一系列剛性政策和規(guī)定，要求全市上下，特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，切實(shí)從我市嚴(yán)峻的土地實(shí)情出發(fā)，從保護(hù)耕地和保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識(shí)集約利用土地的重要性，把保障供地與集約用地有機(jī)統(tǒng)一起來，切實(shí)在內(nèi)涵挖潛、集約利用上下工夫。充分挖掘盤活存量建設(shè)用地，能利用非耕地的，盡量用非耕地；能用劣地的，盡量用劣地；能搞多層廠房的，盡量搞多層廠房；盡量發(fā)展高層建筑和高層住宅。
二、加強(qiáng)法規(guī)政策宣傳，促進(jìn)節(jié)約集約用地意識(shí)。
(一）加強(qiáng)國(guó)土資源政策宣傳。制定國(guó)土資源政策法規(guī)宣傳計(jì)劃，結(jié)合6.25土地日專題宣傳、開展節(jié)約集約用地現(xiàn)場(chǎng)觀摩等活動(dòng)，用通俗易懂的語言舉辦延伸至縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的國(guó)土資源知識(shí)培訓(xùn)講座，廣泛散發(fā)國(guó)土資源知識(shí)“口袋書”等形式，深入宣傳節(jié)約集約用地和合法合規(guī)的重大意義，盡量使更多的人知道土地不能“敞開用、隨便要”的意識(shí)。
進(jìn)行有的放矢的宣傳，逐步扭轉(zhuǎn)當(dāng)前普遍存在的一些錯(cuò)誤觀念，諸如 “保護(hù)耕地就會(huì)影響發(fā)展”、“國(guó)土部門只是手續(xù)部門”、“土地工作是國(guó)土部門一家之事”等，努力提升全社會(huì)節(jié)約集約用地和合法合規(guī)用地的意識(shí)。通過宣傳，引導(dǎo)各部門，基層政府，認(rèn)真研究如何順應(yīng)“村村點(diǎn)火、鄉(xiāng)鄉(xiāng)冒煙”的實(shí)際，綜合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，讓各鄉(xiāng)鎮(zhèn)能夠用土地整治政策做到土地指標(biāo)“自產(chǎn)自用”。整治土地，可以實(shí)現(xiàn)“農(nóng)業(yè)升級(jí)、農(nóng)民增收、保障用地”，真正是“國(guó)家提倡、政府補(bǔ)助、一舉多得”的好政策。利用好國(guó)家的各項(xiàng)好政策，千方百計(jì)地敞開“前門”；要做到教育、警示、巡查、查處及時(shí)，嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)地堵住“后門”。
(二)公開透明國(guó)土資源政策。利用第二次土地調(diào)查成果，加快推進(jìn)“一張圖”工程，廣泛公開國(guó)土資源工作程序和方法，公開土地利用規(guī)劃圖，做到國(guó)土的資源部門土地利用家底清、違法用地反映及時(shí)，全民全社會(huì)知道“什么地能用、地怎么用、手續(xù)怎么辦”。改變各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)“憑概念、憑感覺”用地的傳統(tǒng)做法，做到用地“重空間、重實(shí)據(jù)”。
三、積極尋求提高土地集約利用水平對(duì)策，將集約用地工作落到實(shí)處
（一）強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃管理,嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地。從強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃管理、制定土地投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)、完善地價(jià)管理、依法處置閑置土地、嚴(yán)格執(zhí)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和各類產(chǎn)業(yè)、工程項(xiàng)目建設(shè)用地定額指標(biāo)等方面入手，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地的規(guī)模，推動(dòng)土地集約利用工作的開展。
1、強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃管理，嚴(yán)格土地用途管制。土地利用總體規(guī)劃是實(shí)施土地用途管制制度，正確處理資源保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的重要依據(jù)。必須建立合理用地集約用地的引導(dǎo)機(jī)制，采用國(guó)土規(guī)劃、城市規(guī)劃、空間單元設(shè)計(jì)多層次規(guī)劃相結(jié)合的方式，從空間容量和結(jié)構(gòu)優(yōu)化兩方面，全面構(gòu)建未來區(qū)域發(fā)展的基本框架，合理配置土地資源，強(qiáng)化土地利用的規(guī)劃依據(jù)，使其實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)建設(shè)的有效控制和引導(dǎo)。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，認(rèn)真落實(shí)土地用途管制制度。堅(jiān)持做到不符合規(guī)劃的用地不批，不符合土地用途管制制度的用地不批，扎緊口子，嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)化規(guī)劃計(jì)劃對(duì)建設(shè)用地的管理，促進(jìn)土地的集約利用。
2、提高土地投資強(qiáng)度，嚴(yán)格把好土地供應(yīng)關(guān)。為促進(jìn)集約用地工作的開展，市政府明確規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目供地必經(jīng)根據(jù)單位面積的投資額來確定，進(jìn)入開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目投資額每畝不得低于200萬元。遼寧盼盼防盜門集團(tuán)在項(xiàng)目洽談時(shí),提出投資1000萬、占地50畝到我市投資建分廠,因投資強(qiáng)度不夠，謝絕該項(xiàng)目進(jìn)區(qū)。開發(fā)區(qū)自成立以來，先后有10多個(gè)項(xiàng)目因投資額過低，被終止土地供應(yīng)。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)對(duì)一些分期實(shí)施的大型項(xiàng)目可預(yù)留規(guī)劃用地，根據(jù)其實(shí)際到帳資金和生產(chǎn)、建設(shè)進(jìn)度，實(shí)行分期供地，堅(jiān)決杜絕假借項(xiàng)目進(jìn)行圈地。認(rèn)真執(zhí)行各類產(chǎn)業(yè)、工程項(xiàng)目建設(shè)用地定額指標(biāo)。在項(xiàng)目征地時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)確定出其最多用地面積，改變以前申請(qǐng)多少批多少的情況，到目前為止根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)用地定額指標(biāo)核定項(xiàng)目用地節(jié)約用地1000多畝，從而最大程度減少土地浪費(fèi)，節(jié)約集約利用土地。
1、建設(shè)用地審批規(guī)范有序
20*年至20*年6月30日，全縣共依法批準(zhǔn)供地1205宗，面積約為481.9*3公頃。
（1）公開出讓。自20*年國(guó)土資源部下達(dá)11號(hào)令以來，我縣先后出臺(tái)了多個(gè)規(guī)范土地交易秩序的政策性文件，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地管理，對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地一律采取公開出讓，做到政策公開、計(jì)劃公開、地塊公開。20*年至20*年6月30日，向市場(chǎng)供地64宗，面積69.1255公頃，收取土地出讓金62126.66萬元。
（2）協(xié)議出讓。20*年至20*年6月30日，共協(xié)議出讓供地82宗，面積66.7152公頃，收取土地出讓金4*5.5598萬元。20*年9月至20*年6月30，我縣嚴(yán)格按照省國(guó)土資源廳《關(guān)于工業(yè)用地報(bào)批有關(guān)問題的通知》精神，處理了一部分招商引資項(xiàng)目的遺留問題，協(xié)議出讓工業(yè)用地20.4237公頃。
（3）行政劃撥。20*年至20*年6月30日共劃撥供應(yīng)土地135宗，面積337.882公頃。一是嚴(yán)格執(zhí)行《劃撥目錄》，對(duì)符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目，依法逐級(jí)審查報(bào)批；二是嚴(yán)格執(zhí)行浙江省建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)供地，提高土地利用效率。
（4）宅基地報(bào)批。20*年至20*年6月30日宅基地共報(bào)批924戶，面積81796.65平方米。20*年縣政府制訂出臺(tái)了《*縣農(nóng)村村民建房審批管理試行辦法》，明確了建房條件、報(bào)批程序、審批時(shí)限；下達(dá)了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村私人建房指標(biāo)，緩解了農(nóng)村私人住房困難問題；同時(shí)制訂了《農(nóng)村村民建房申請(qǐng)》、《舊房拆除協(xié)議》等一整套規(guī)范格式文本，規(guī)范了審批操作規(guī)程。
2、土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾工作成效顯著
20*年，全縣完成土地整理項(xiàng)目30個(gè)，通過省、市驗(yàn)收認(rèn)定，新增耕地5735.1畝，產(chǎn)生折抵指標(biāo)4129.05畝，建成標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田3900畝。完成建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目50個(gè)，已竣工并通過市級(jí)驗(yàn)收40個(gè)，新增耕地面積809畝，已上報(bào)省國(guó)土資源廳復(fù)驗(yàn)。目前，我縣與外縣（市）簽訂土地整理折抵指標(biāo)調(diào)劑合同650畝，建設(shè)用地復(fù)墾指標(biāo)200畝。已通過省國(guó)土資源廳劃轉(zhuǎn)土地整理折抵指標(biāo)650畝，建設(shè)用地復(fù)墾指標(biāo)200畝，回籠資金4330萬元。土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的實(shí)施，改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，壯大了村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，減少了鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政壓力，增加了縣財(cái)政可用資金，同時(shí)還緩解了我縣建設(shè)用地指標(biāo)不足的矛盾。
3、建設(shè)用地批后監(jiān)管多措并舉
（1）著力加強(qiáng)建設(shè)用地批后閑置管理。對(duì)違反出讓合同約定，逾期不開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，嚴(yán)格按照國(guó)土資源部閑置土地處置辦法處理。對(duì)劃撥的閑置土地，及時(shí)回收。如*市求知中等職業(yè)學(xué)校用地4.0545公頃、*幼兒園0.58公頃，因資金不能及時(shí)到位，已由縣政府收回國(guó)有土地使用權(quán)。
（2）著力加強(qiáng)土地用途管理。20*年，我縣成立了工業(yè)用地改變用途清理整頓領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)工業(yè)園區(qū)、建設(shè)、工商、財(cái)政、國(guó)土等有關(guān)部門人員成立辦公室，對(duì)*年以來工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地改變用途行為進(jìn)行地毯式清查。20*年，縣政府結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)更新，進(jìn)一步規(guī)范了土地改變用途、行政劃撥土地轉(zhuǎn)出讓等行為，土地用途管理進(jìn)一步到位。從20*年至20*年5月31日已處理該類行為7*宗，補(bǔ)收土地出讓金333.55萬元。
（3）著力加強(qiáng)土地出讓金收繳力度。土地出讓金收繳嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”和“票款分離”的規(guī)定，納入縣非稅收入財(cái)政專戶。對(duì)未按時(shí)足額繳納出讓金的業(yè)主，縣國(guó)土、財(cái)政、規(guī)劃等部門實(shí)行聯(lián)動(dòng)管理，采取收取滯納金、暫停發(fā)放土地權(quán)證和辦理有關(guān)許可證、收回土地使用權(quán)等方式予以處理。20*年至20*年6月30日，全縣因延期繳納土地出讓金，收取滯納金90余萬元。截止20*年6月30日，土地出讓金拖欠163萬元，滯納金約1184萬元。
4、土地執(zhí)法監(jiān)察嚴(yán)肅規(guī)范
20*年，全縣共查處各類違法用地案件156件，涉及面積26265.89平方米（占用耕地面積15293.52平方米）。其中，立案7件，面積2645.2平方米（占用耕地面積2487.62平方米）；拆除制止147件，面積20321.69平方米（占用耕地面積12203.9平方米）。違法用地發(fā)案率同比下降了16%。我縣的違法用地查處成效明顯，國(guó)土案件保持全省國(guó)土系統(tǒng)最低水平。有關(guān)部門堅(jiān)持高壓態(tài)勢(shì)，組織開展查處違法違規(guī)專項(xiàng)行動(dòng)以及土地執(zhí)法百日行動(dòng)，集中處理歷史遺留案件和“以租代征”、違反總規(guī)擴(kuò)大用地規(guī)模、未批先用等兩違行為。充分發(fā)揮輿論監(jiān)督和宣傳導(dǎo)向作用，對(duì)違法違規(guī)用地行為實(shí)行曝光，促使當(dāng)事人自行拆除建筑物、構(gòu)筑物面積4766.5平方米，進(jìn)一步規(guī)范了用地行為。
二、存在問題
1、土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾方面存在的問題
土地開發(fā)和建設(shè)用地復(fù)墾在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了積極作用，但也存在一些不容忽視的問題。
一是土地開發(fā)質(zhì)量有待進(jìn)一步提高，新增耕地拋荒問題亟待解決。目前，耕地拋荒在全縣14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有存在，特別是耕種條件較差的山壟田已基本處于荒蕪狀態(tài)。新開發(fā)耕地拋荒問題也比較突出，排除因產(chǎn)權(quán)不明確導(dǎo)致無人耕種外，主要原因在于新開發(fā)土地或復(fù)墾建設(shè)用地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)較低、地理位置偏僻、多以旱地為主、表土肥力不足，不適宜農(nóng)作物生長(zhǎng)，農(nóng)民群眾不愿耕種，由此產(chǎn)生新增耕地拋荒問題。
二是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與土地開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)脫節(jié)，利用率較低。存在“重開發(fā)、輕利用”的現(xiàn)象，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及涉土、涉農(nóng)部門在土地開發(fā)后續(xù)利用規(guī)劃中脫節(jié)，各管一攤，土地開發(fā)項(xiàng)目缺乏必要的產(chǎn)業(yè)支撐，形成了耕地面積不斷增加，農(nóng)民群眾卻因缺乏產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)無法有效利用新增土地的矛盾。
三是土地開發(fā)復(fù)墾及資金籌措難度增大。我縣多為丘陵地貌，可供開發(fā)的土地資源大多分布在立地條件差、垂直坡度大、開發(fā)難度高的地區(qū)，分布較為分散，難以形成連片開發(fā)。市國(guó)土局新近出臺(tái)的土地開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，增加了開發(fā)的技術(shù)難度和成本投入。融資難已成為制約土地開發(fā)順利推進(jìn)的瓶頸。20*年，我縣預(yù)算用于土地開發(fā)的投資高達(dá)8300多萬，擬申請(qǐng)貸款5200萬，資金缺口依然較大。
2、土地利用方面存在的問題
一是閑置土地存量多，政府資金壓力重。由于我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來不夠景氣，造成了土地市場(chǎng)疲軟的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致閑置土地存量增多，政府資金大量積壓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全縣土地資源儲(chǔ)備面廣量大，收儲(chǔ)待利用土地面積達(dá)64.4843公頃，造成政府資金嚴(yán)重積壓，回籠周期拉長(zhǎng)。其中，縣國(guó)土收儲(chǔ)公司收儲(chǔ)土地57.7843公頃，政府支付征地補(bǔ)償款1.0112億元；縣國(guó)資公司收儲(chǔ)5.7公頃，政府資產(chǎn)額（包括房產(chǎn)）1億多元。土地大量閑置，一方面造成資金壓力，另一方面也存在土地依法強(qiáng)行返還的風(fēng)險(xiǎn)。
二是“兩規(guī)”銜接不到位，土地利用阻力大。《土地利用總體規(guī)劃》與《城市建設(shè)規(guī)劃》不一致已成為土地利用過程中又一難題，也是造成土地閑置的重要原因之一。部分區(qū)塊在征地拆遷前后，產(chǎn)業(yè)定位不明確、土地用途不清晰或規(guī)劃變更頻繁，導(dǎo)致土地遲遲得不到利用。
三是審批手續(xù)繁瑣，土地久拖難用。由于工作機(jī)制所限，各部門尚未實(shí)現(xiàn)協(xié)同辦公、同步審批，用地業(yè)主還需要挨個(gè)部門送材料，逐個(gè)部門等批文。各部門審批期限長(zhǎng)短不一，也是造成審批效率低的原因之一，用地業(yè)主辦理好所有審批項(xiàng)目往往需要花費(fèi)幾個(gè)月時(shí)間。審批費(fèi)時(shí)費(fèi)力又費(fèi)錢，直接影響業(yè)主投資積極性，也造成了土地供而未用。
四是用地“效益”偏低。我縣根據(jù)《浙江省工業(yè)建設(shè)用地控制指標(biāo)》制定的云委〔20*〕14號(hào)文件規(guī)定，玩具行業(yè)投資密度要達(dá)到60萬元/畝，經(jīng)濟(jì)密度要達(dá)到65萬元/畝；金屬機(jī)械行業(yè)投資密度要達(dá)到105萬元/畝，經(jīng)濟(jì)密度要達(dá)到150萬元/畝。據(jù)我們抽樣調(diào)查的23家玩具生產(chǎn)企業(yè)和4家軸承企業(yè)情況看，平均投資密度、平均經(jīng)濟(jì)密度、平均稅收（自營(yíng)出口企業(yè)按實(shí)際入庫）密度等各項(xiàng)指標(biāo)均有較大差距。企業(yè)普遍存在用地規(guī)模大而空間利用率低、投入產(chǎn)出率不高的情況。
3、土地執(zhí)法監(jiān)察方面存在問題
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件有了很大的提高，對(duì)住房條件也提出了新的要求。由于方方面面的原因，農(nóng)民私人違章建房、各種形式非法占地、違法交易等擾亂土地市場(chǎng)的行為時(shí)有發(fā)生，并呈現(xiàn)以下三個(gè)特點(diǎn)。形式多。一是宅基地未批先建。二是宅基地少批多建。三是私搭亂建，違章建房。四是非法占用、破壞耕地。速度快。由于大多數(shù)非法占地建房屬個(gè)體行為，設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工要求不高，違法成本低廉，往往幾天之內(nèi)就可建成。常常與執(zhí)法人員打“游擊戰(zhàn)”，大多利用節(jié)假日、夜間突擊行動(dòng)，施工速度快，一旦發(fā)現(xiàn)，違法行為已成既定事實(shí)。人員雜。非法占地行為人既有本村村民，也有鄰村村民，甚至還包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、城鎮(zhèn)居民和部分外來人員；違法行為既有個(gè)人建房，也有個(gè)私業(yè)主的工業(yè)作坊；非法占用的既有房前屋后的空地、菜地、坑塘，也有村民自己的承包地，還有私下非法買賣的土地。在土地違法查處中，還存在有關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)不夠，相互推諉扯皮的現(xiàn)象，土地執(zhí)法監(jiān)察形勢(shì)嚴(yán)峻。
4、《規(guī)劃》修編方面存在的問題
一是規(guī)劃不合拍、脫節(jié)。好的規(guī)劃具有科學(xué)的引導(dǎo)作用，可以積極推動(dòng)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，然而規(guī)劃沖突卻會(huì)導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)，阻礙生產(chǎn)發(fā)展。我縣在土地、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、生態(tài)建設(shè)等方面均制定了的規(guī)劃，但由于“規(guī)”出多家，缺乏有效的溝通銜接，各自為表，口徑不一，造成規(guī)劃沖突。如，建設(shè)用地被劃轉(zhuǎn)為農(nóng)保地，農(nóng)保地卻符合城市建設(shè)規(guī)劃，土地開發(fā)與生態(tài)建設(shè)相違背等情況。
二是規(guī)劃年人口確定問題有待解決。根據(jù)浙政辦發(fā)〔20*〕12號(hào)和浙土資〔20*〕74號(hào)等文件規(guī)定，進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃局部修改時(shí)必須遵循“確保鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低、規(guī)劃建設(shè)占用耕地指標(biāo)不增加、城鎮(zhèn)村的建設(shè)規(guī)模符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”的原則，即城鎮(zhèn)用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)為人均不超過100平方米。按現(xiàn)行市政府批準(zhǔn)實(shí)施的《*縣城市總體規(guī)劃（2005－2*5）》，至2010年，我縣城市人口規(guī)模為5.5萬人，而我縣城市現(xiàn)狀規(guī)模為5平方公里，加上部分土地利用規(guī)劃已考慮尚未實(shí)施的用地約1平方公里，合計(jì)*城市規(guī)模為6平方公里，城鎮(zhèn)用地已達(dá)到人均109平方米，突破了最高界限，這樣勢(shì)必制約我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，制約“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施。
三、建議措施
1、提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地
節(jié)約集約利用土地是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)要求，是扎實(shí)推進(jìn)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，深化實(shí)施“小縣大城”發(fā)展戰(zhàn)略的客觀需要，是解決土地供求矛盾的重要舉措，是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要抓手，是建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)的重要內(nèi)容。全縣上下，特別是主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要從戰(zhàn)略和全局的高度，充分認(rèn)識(shí)節(jié)約集約利用土地的重要意義，采取更有力的措施，切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地工作。要認(rèn)真貫徹落實(shí)省政府出臺(tái)的《關(guān)于切實(shí)推進(jìn)節(jié)約集約利用土地的若干意見》，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)節(jié)地工程、工業(yè)建設(shè)節(jié)地工程、住宅建設(shè)節(jié)地工程、基礎(chǔ)設(shè)施節(jié)地工程、農(nóng)村建設(shè)節(jié)地工程以及土地開發(fā)整理工程。
2、注重質(zhì)量，切實(shí)抓好土地開發(fā)復(fù)墾工作
土地開發(fā)整理和建設(shè)用地復(fù)墾要堅(jiān)持“依法辦事、規(guī)劃先行、適度推進(jìn)、集約利用”的原則。一是調(diào)查摸底、合理包裝項(xiàng)目。進(jìn)一步開展建設(shè)用地復(fù)墾和土地開發(fā)的資源分布情況調(diào)查摸底，在摸清土地開發(fā)、建設(shè)用地復(fù)墾資源分布情況、民情民意等基本情況下，盡快進(jìn)入項(xiàng)目地形測(cè)量設(shè)計(jì)階段，并根據(jù)實(shí)際合理包裝項(xiàng)目。二是責(zé)任明確、密切配合。縣政府可以將今年土地開發(fā)、建設(shè)用地復(fù)墾任務(wù)分解落實(shí)到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)，將任務(wù)列入年度工作目標(biāo)內(nèi)容，與崗位責(zé)任制考核掛鉤，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)主動(dòng)抓好任務(wù)的落實(shí)，主要領(lǐng)導(dǎo)要親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)具體抓，要沉到項(xiàng)目上，沉到工作點(diǎn)上去。國(guó)土、發(fā)改、財(cái)政、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等職能部門要積極主動(dòng)地做好服務(wù)、指導(dǎo)和管理工作。三是規(guī)范運(yùn)作、嚴(yán)把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。要嚴(yán)格依據(jù)省國(guó)土資源廳相關(guān)規(guī)范和要求，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)、建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目的立項(xiàng)管理、實(shí)施管理、驗(yàn)收管理和監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)，推進(jìn)規(guī)范運(yùn)作。加強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)提高開發(fā)、復(fù)墾土地質(zhì)量。
3、強(qiáng)化協(xié)作，切實(shí)加強(qiáng)土地利用管理
全力以赴抓好轉(zhuǎn)而未供土地的供應(yīng)。對(duì)未供土地，要協(xié)調(diào)有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)認(rèn)真研究，采取有力措施，加快土地供應(yīng)，力爭(zhēng)達(dá)到省政府規(guī)定的供地率要求。一是盤活存量建設(shè)用地。開展閑置存量建設(shè)用地調(diào)查摸底工作，重點(diǎn)加強(qiáng)閑置用地、轉(zhuǎn)而未供土地的清理力度。可通過征收土地閑置費(fèi)或無償回收使用權(quán)等方式降低土地閑置率。探索建立項(xiàng)目用地退出機(jī)制，對(duì)尚未達(dá)到閑置收回條件的，可采取改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等方式處理利用，增加二、三產(chǎn)業(yè)投資強(qiáng)度，設(shè)法盤活閑置存量土地，加快資金回籠，減少政府財(cái)政壓力。基于我縣現(xiàn)狀，在保證土地供需平衡的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放慢部分區(qū)塊的征遷進(jìn)度，特別是減少經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用地的征用力度，緩解政府財(cái)政壓力。集中資金和精力處理好楊柳河區(qū)塊的征遷工作。二是規(guī)范工業(yè)用地市場(chǎng)化配置。工業(yè)園區(qū)要及早制定工業(yè)用地各地塊分階段出讓計(jì)劃，科學(xué)合理安排工業(yè)用地出讓的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、進(jìn)度和宗地規(guī)模、產(chǎn)業(yè)類別、土地使用條件，實(shí)行“凈地”出讓，確保工業(yè)用地招拍掛制度的有效落實(shí)。國(guó)土、建設(shè)、發(fā)改等部門要通力合作，做好土地出讓前期各項(xiàng)準(zhǔn)備，規(guī)范工業(yè)用地的市場(chǎng)供應(yīng)。三是切實(shí)提高土地利用率。鼓勵(lì)工廠生產(chǎn)企業(yè)通過廠房加層、老廠改造、內(nèi)部整理等途徑提高容積率。對(duì)符合規(guī)劃、不改變土地用途，在企業(yè)原有建設(shè)用地上加層改造、提高建筑容積率的，有關(guān)部門不再增收土地價(jià)款，并減免城市建設(shè)配套費(fèi)。對(duì)新增工業(yè)用地，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)部分，不再增收土地價(jià)款。有關(guān)部門要嚴(yán)格把關(guān)，提高投資強(qiáng)度和投入產(chǎn)出率，切實(shí)提高土地利用率。四是加大土地平整力度，縮短供地周期。工業(yè)園區(qū)和有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)要制訂科學(xué)合理的施工方案，倒排工期，加大資金籌措和投放力度，加速完成土地平整任務(wù)，爭(zhēng)取盡快供應(yīng)土地。
4、加大力度，切實(shí)強(qiáng)化建設(shè)用地批后監(jiān)管
一是明確監(jiān)管職責(zé)。在建設(shè)用地批后監(jiān)管上，由于項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，要定期對(duì)項(xiàng)目地塊開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行督查，單靠國(guó)土部門一家去抓落實(shí)，難度較大，也會(huì)造成部門職責(zé)越位、錯(cuò)位。為此，發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)等相關(guān)部門，要密切協(xié)作、明確職責(zé)、齊抓共管，共同完成建設(shè)用地項(xiàng)目監(jiān)督管理的任務(wù)。二是強(qiáng)化考核力度。要量化、細(xì)化項(xiàng)目主管部門建設(shè)用地項(xiàng)目開工率、竣工率、投入產(chǎn)出率，將建設(shè)用地批后監(jiān)管納入有關(guān)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的年度崗位目標(biāo)考核內(nèi)容，真正將項(xiàng)目監(jiān)督管理工作落到實(shí)處。經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、科技等部門在兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助政策時(shí)，要從大局出發(fā)，拋開“面子關(guān)系”，嚴(yán)格執(zhí)行縣委、縣府出臺(tái)的獎(jiǎng)勵(lì)政策（含實(shí)施細(xì)則）。三是加大處理力度。要加強(qiáng)土地出讓合同履約管理，未按約定投產(chǎn)，未達(dá)到相應(yīng)投資密度、經(jīng)濟(jì)密度、稅收密度的企業(yè)，堅(jiān)決按《要約合同》規(guī)定執(zhí)行，毫不手軟。對(duì)各類閑置土地，嚴(yán)格按照閑置土地處置辦法處理，政府還要出臺(tái)閑置土地處理的有關(guān)規(guī)范性文件，要求有關(guān)部門敢于動(dòng)真，嚴(yán)肅處置，依法管理，促進(jìn)項(xiàng)目用地如期開工建設(shè)和盡快投產(chǎn)。
5、嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)提升土地執(zhí)法監(jiān)察水平
目前，我縣的土地違法違規(guī)現(xiàn)象得到初步控制，但兩違行為時(shí)有發(fā)生，今后國(guó)土執(zhí)法依然是重頭戲，不能松懈。一是抓苗頭。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和國(guó)土、建設(shè)等部門要加強(qiáng)巡查，立足抓小、抓苗頭，提高土地違法行為的發(fā)現(xiàn)率和制止率。建立違法用地舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)群眾特別是村兩委干部積極檢舉、揭發(fā)違法違規(guī)用地行為。二是抓打擊處理。繼續(xù)堅(jiān)持“露頭就打、發(fā)現(xiàn)就拆”的高壓態(tài)勢(shì)。建設(shè)、國(guó)土、公安、司法等部門要相互支持，通力協(xié)作，形成合力，重拳出擊。充分利用衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)技術(shù)，加強(qiáng)土地監(jiān)管。三是抓部門聯(lián)合。一方面要明確職責(zé)，既要各司其職，也要協(xié)作配合，各部門要嚴(yán)格按照縣長(zhǎng)辦公會(huì)議既定的職責(zé)分工，做好“分內(nèi)事”。另一方面要加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法。國(guó)土、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察和司法機(jī)關(guān)要建立聯(lián)席會(huì)議和聯(lián)合辦案制度，整合力量、集中精力處理疑難案件。
6、創(chuàng)新思路，切實(shí)解決土地后續(xù)利用問題
土地開發(fā)和建設(shè)用地復(fù)墾要與城市建設(shè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、工業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來，把用好每一塊土地作為有效利用資源的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一方面要堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與土地開發(fā)同步推進(jìn)。在做好土地開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、包裝時(shí)，有關(guān)部門特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)要根據(jù)開發(fā)區(qū)塊的立體條件、氣候環(huán)境、水土因素，因地制宜編制產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，宜種則種、宜養(yǎng)則養(yǎng)，做到邊開發(fā)、邊生產(chǎn)、邊增收。如，朱村鄉(xiāng)在產(chǎn)業(yè)定位上確立了“以茶興鄉(xiāng)、以茶富農(nóng)”的宗旨，大力發(fā)展茶葉產(chǎn)業(yè)。形成了土地開發(fā)擴(kuò)大茶葉種植面積，茶葉種植促進(jìn)土地開發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)的良性循環(huán)格局。另一方面要將扶持政策與后續(xù)利用有效結(jié)合起來。當(dāng)前的政策往往傾向于鼓勵(lì)從事土地開發(fā)工作，而忽略了對(duì)開發(fā)后續(xù)利用的引導(dǎo)與扶持，建議縣委、縣政府把制定出臺(tái)土地開發(fā)后續(xù)利用扶持政策提上議事日程，重點(diǎn)扶持土地開發(fā)后續(xù)利用。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、科技部門要積極探索、創(chuàng)新思路，認(rèn)真研究適合新增耕地、山壟田種植的高效益經(jīng)濟(jì)作物，鼓勵(lì)農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，減少土地拋荒，有效緩解土地拋荒壓力。
