時間：2022-04-29 13:26:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購房貸款合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、簽訂購房合同：
購房者前往合適的樓盤，選擇合適的房子，然后與房產銷售商簽訂購房合同。
2、提交購房貸款申請：
購房者攜帶身份證、購房合同，前往銀行營業廳，向工作人員提交購房貸款申請，并填寫申請表格，提交相關資料。
3、銀行審批：
銀行工作人員對購房者提交的申請資料進行審批，然后以短信形式通知購房者。
4、簽訂購房貸款合同：
審批通過后，銀行與購房者簽訂購房貸款合同，并約定還款金額、還款期限、還款利率等。
5、發放貸款：
公積金提取條件：
1、購買自住住房的，提供購房合同、協議或者其他證明；
2、購買自住住房的，提供建設、土地等行政主管部門的批準文件或者其他證明文件；
3、翻建、大修自住住房的，提供規劃行政等主管部門的批準文件或者其他證明文件；
4、退休的，提供退休證明；
5、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系的，提供完全喪失勞動能力鑒定證明和終止勞動關系證明；
6、與單位終止勞動關系后，未重新就業滿五年的，提供未就業證明；
7、戶口遷出本省行政區域的，提供遷移證明；
8、償還購房貸款本息的，提供購房貸款合同；
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（一）償還本市住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復印件；
3.提取人名下的建行、工行、農行借記卡之一；
4.住房公積金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公積金，同時提供結婚證原件及復印件。委托他人代辦的，同時提供代辦人身份證原件及復印件。
（二）償還商業銀行購房貸款或異地住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復印件；
3.提取人名下的建行、工行、農行借記卡之一；
4.個人購房借款合同；（首次還貸提取時提供原件及復印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
5.與貸款相對應的購房合同、發票或《房屋所有權證》原件及復印件；（首次還貸提取時需提供原件及復印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
一、投保抵押住房保險是購房借款人的合同義務。
對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險，有些購房借款人對此不理解，認為這違反了《保險法》關于不得強制保險的規定，對銀行和保險公司提出異議。對此，有些銀行或保險公司簡單地解釋為，是執行中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定。
的確，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規定了購房借款人抵押住房時應辦理保險，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質上屬于部門行政規章，不屬于人大制定的法律或國務院制定的行政法規，不能滿足保險法規定的只有法律或行政法規才能規定強制保險的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。
實際上，購房借款人辦理保險不是銀行單方強制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費，為實現這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協商訂立貸款合同時，銀行為了保證自身債權的實現，即確保發放的貸款能安全收回，依據擔保法要求購房借款人提供擔保作為發放貸款的條件之一。擔保可以采取保證、質押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業擔保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價證券質押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔保方式可由借款人根據自身情況與貸款銀行協商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔保后，銀行作為抵押權人根據擔保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當措施保全用于抵押的住房的價值，抵押住房保險便是一種有效可行的保全住房價值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險。投保抵押住房保險與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務。借款人在享受從銀行獲得貸款權利的同時承擔相應義務是等價有償的公平交易行為，完全符合民事法律要求的公平自愿原則。抵押住房保險是使購房借款人、銀行、保險公司和房產商都能從中獲利的多贏機制，理應得到包括購房借款人在內的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險，但不能規定購房借款人必須向其指定的保險公司投保，銀行指定保險公司投保剝奪了借款人的選擇權，限制了保險公司之間的公平競爭，違反法律關于反不正當競爭的規定，購房借款人有權拒絕。
二、抵押住房在交付購房人之前發生保險事故的，保險公司也負責賠償。
保險公司何時開始承擔保險責任，由保險條款規定或保險公司與投保人即購房貸款人雙方約定。《保險條款》規定了保險期限自《個人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時保險公司就開始承擔保險責任了。
但有專業人士對《保險條款》中關于保險生效日的規定存有異議，指出對于還貸保證保險，保險期限自貸款合同生效時開始是可以的，但對于財產損失保險，作同樣的規定就不合適了。因為從貸款合同生效銀行向房產商劃付貸款到房產商向購房人交付房屋或登記產權之間有一段間隔期間，如果是購買期房，這段期間會間隔得更長。在這期間由于未辦理產權登記，購房人對房屋不具有所有權，房產商未向購房人交付房屋前，購房人依合同法也無須承擔房屋毀損滅失的風險，因而購房人對房屋不具有法律上承認的利益，不符合保險法規定的投保人應對保險標的具有保險利益的要求，使得保險合同中的財產損失保險在此期間無效，即抵押住房在交付購房人之前發生保險事故的，保險公司不負責賠償。
這種觀點忽視了一個重要事實，既購房人在辦理貸款手續和保險手續之前，已與房產商訂立了房屋買賣合同，購房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購房合同其對房產商就享有了債權，債權的內容為房產商須按合同約定向購房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購房人之前發生毀損滅失，將直接造成對購房人債權的損害，所以在抵押住房交付購房人之前購房人對該房屋具有保險利益，購房人是否占有該房屋并不影響保險合同的效力。即使房產商還未交房，如抵押房屋發生保險事故造成損失時，購房借款人也可以請求保險公司賠償損失。
另外，抵押住房保險合同自借款合同生效時起生效的規定，也是以借款年限確定保險收費標準的計算依據，保險公司負責對借款合同生效起至房屋交付購房人前發生的房屋毀損滅失承擔賠償責任，在保險費計收上對于保險公司和投保的購房借款人雙方也都是公平的。
三、購房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請求保險公司賠償保險金。
當被保險的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時，購房借款人依民法中的侵權責任規定可以要求第三人承擔侵權賠償責任。同時依保險合同，購房借款人又可以選擇請求保險公司賠償保險金。
一般情況下，向保險公司請求賠償保險金比向侵權人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權人索賠，則購房借款人在得到賠償后可以向保險公司退保，獲得退還保費的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購房借款人選擇何種方式應根據具體情況確定。比如，1999年在上海曾發生過韓國貨運飛機墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責任明確，侵權人賠付力強，發生這樣事故時，就可以先要求侵權的航空公司賠償，然后再向保險公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結構導致房屋毀損的，由于侵權個人的賠付能力較弱，購房借款人就可以直接向保險公司請求賠償保險金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購房借款人還應注意兩點，一是在得到保險公司賠償金前，購房借款人不能放棄對侵權人的追償權，在獲得保險金后應將追償權轉讓給保險公司，否則將無法得到保險公司的賠償。二是當保險公按照《保險條款》規定賠償的保險金小于購房借款人實際損失時，購房借款人還有權就賠償不足部分繼續向侵權人索賠。
四、銀行應與購房借款人辦理保單質押手續。
依保險法規定，在財產保險中只有被保險人才享有向保險公司請求給付保險金的權利，抵押住房保險合同中的被保險人是購房借款人，當發生保險事故時，只有購房借款人才可以請求保險公司賠償保險金，貸款銀行不能直接要求保險公司將保險金用于歸還貸款。那么如何防止購房借款人將保險金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應予充分注意的。
《保險條款》規定在購房借款人因意外身故或殘疾后，在保險公司與購房借款人以及貸款銀行達成協議后，保險公司一次性將保險金劃付至購房借款人在貸款銀行的個人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險金，實現了通過保險來保障銀行貸款安全的目的。
但對于抵押房屋因保險事故受到毀損滅失時，《保險條款》規定只要保險公司與購房借款人達成協議后，保險公司就應向購房借款人支付保險金，并未要求將保險金直接劃付到購房借款人在貸款銀行開設的個人住房貸款帳戶，這就給購房借款人將保險金挪作他用造成機會，使銀行通過保險防范風險的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購房借款人將保險單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購房借款人有可能通過保單掛失，從保險公司直接領取保險金，由于未辦理保單質押手續，銀行無法追究保險公司責任。為有效保障銀行貸款安全，當購房借款人辦理保險手續后，銀行應與其訂立保險單質押合同，要求購房借款人將保險單質押給銀行，并約定借款人同意保險公司將抵押房屋財產保險金一次性劃付到購房借款人在銀行開設的個人住房貸款帳戶，并將保單質押合同向保險公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續，才能真正保障貸款安全，實現通過保險防范風險的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責任目前只能由房產商承擔。
《保險條款》規定，抵押房屋因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險責任范圍內的事故，保險公司對此不予賠償。
在我國目前建筑市場秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時有發生的情況下，購房人和貸款銀行對房屋質量風險應予以足夠重視。購房借款人在選購商品房時，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時，應要求房產商提供商品房的勘察設計單位、施工單位和監理單位的資質情況，查驗整個建設工程是否全面履行了各項質量驗收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發生，而一旦事故發生，對購房借款人承擔損失賠償責任的目前只能是房產商。房產商可以向其他責任方追償，這將形一連串的訴訟，相關的當事人如未投保責任保險的話，房產商可能難以足額賠償購房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全。化解建筑質量風險的有效方法仍然是保險，即對建筑質量負有責任的相關當事人都應投保責任保險，使受損害的購房借款人能得到足額賠償，同時保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險的保險責任，這也是購房借款人和貸款銀行對現行《保險條款》的一項遺憾。希望保險公司能夠對地震帶來的巨災進行承保，真正起到轉移風險保障社會的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭議
在保險合同履行過程中，當事人之間出現糾紛的情況時有發生，《保險條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡捷一裁終局，當事人均有權選定仲裁員，以及審理不公開的特點。特別是審理不公開影響范圍小，對于保險公司維護其公眾形象具有積極意義。
保險公司如希望通過仲裁解決爭議，在辦理保險手續時，就應與投保的購房借款人協商一致，并在投保單和保險單中明確約定爭議處理執行《保險條款》第二十九條第（一）項。如果沒有對《保險條款》第二十九條進行明確選擇時，仲裁委員會是不能受理仲裁申請的。
一、2002年以來央行制定的房地產宏觀調控措施
(一)2002年8月，建設部、國家計委、財政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見(建住房[20021217號)
因國家采取一系列鼓勵住房消費政策，房地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業發展，拉動經濟增長做出了重要貢獻。但是，局部地區房地產投資增幅過大、土地供應過量、商品房結構不盡合理、價格增長過快。為了加強金融對房地產市場的宏觀調控、防范房地產引發的金融風險，《若干意見》規定，對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。對個人貸款，央行要求要完善個人住房貸款管理辦法，要健全個人住房貸款擔保制度，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收。要求完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》(國務院令第350號)和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》(國發[2002)12號)，完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。
(二)中國人民銀行關子進一步加強房地產信貸業務管理的通知(銀發[2003]121號)
該《通知》從8個方面規定了央行房地產市場宏觀調控的手段：(1)加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；(2)嚴格控制土地儲備貸款的發放；(3)規范建筑施工企業流動資金貸款用途；(4)加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強化個人商業用房貸款管理；(6)充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；(7)加強個人住房公積金委托貸款業務的管理：(8)切實加強房地產信貸業務的管理。中國人民銀行對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
(三)2004年、2005年央行上調貸款利率
2004年央行上調貸款基準利律，結束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費者的購房需求，拉動了國內經濟增長。由于國內證券市場秩序混亂，上市圈錢現象嚴重，司法救濟不力，中小投資者利益得不到有力保護，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產市場，導致房地產市場存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴重的房地產市場的投機行為，央行于2004年10月、2005年3月上調住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調整到4．95％；5年以上的由5．04％調整到5．31％。個人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調整不同于2004年的調整：將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6．12％的0．9倍。同時，對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商業房貸逾期罰息利率
央行規定，將各商業銀行執行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時給商業銀行一定的自。此舉無疑將提高少數惡意房貸欠款者所繳納的罰息數額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行與建設部、發展改革委、財政部、國土資源部、稅務總局、銀監會聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中規定央行要加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善房地產貸款結構。
二、央行房地產宏觀調控措施存在的問題
央行主要通過利率上調、控制信貸發放、強化信貸資金管理等手段，加強對房地產市場的宏觀調控，發揮了一定的調控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現出來，效力層次較低；而且沒有規定商業銀行違背這些“若干意見”和“通知”時的具體法律責任，導致其權威性、嚴肅性和剛性不夠。各商業銀行，在自身利益的博弈下，在執行這些“若干意見”和“通知”時采取變通措施，導致央行宏觀調控的預期效果大打折扣。
2005年3月央行將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其基準利率是6．12％，其利串下限為貸款基準利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規定。各商業銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據貸款人的具體信用情況或購買的房地產項目確定。甚至在有些地方，商業銀行之間達成協議，統一適用6．12％。這些做法有以下幾點不妥：①取消住房貸款優惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，這雖然在理論上有助于商業銀行加強金融風險管理，逐步實現利率市場化，但增加了普通購房人的負擔。②對利率上調之前簽訂的貸款合同，若適用基準利率，違背《合同法》關于格式合同的規定，除非雙方意思表示一致。《合同法》第4l條規定：對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當事人對利率上調前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時，應當作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對商業銀行之間的利率協議沒有作出禁止規定，這不利于保護廣大借款人的利益。
三、完善央行房地產宏觀調控措施的法律對策
規范宏觀調控的法律制度應遵循的重要原則之一是有限干預。即國家宏觀調控應尊重市場規律，充分發揮市場配置資源的基礎性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調控，是建立和完善社會主義市場經濟體制所必須的。要在充分發揮市場配置資源的基礎性作用的同時，加強國家的宏觀調控，使國民經濟更好地健康發展。”
市場經濟，在某種程度上，是投機經濟，只要不過分脫離價值規律，無須一棍子打死市場經濟中的投機行為。房地產作為市場經濟中組成部分，應允許一定的投機行為存在，但應用系統化的制度調控該行為，將其負面影響控制在合理的范圍內。為此，應從以下方面完善中央銀行房地產宏觀調控措施：
(一)央行在制定宏觀調控措施時，應尊重市場規律，強化違反其規定的法律責任，包括民事責任、行政責任和刑事責任，追究違反規定的商業銀行負責人和直接責任人的法律責任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強中央銀行宏觀調控措施的剛性，更有效地發揮中央銀行的宏觀調控作用。2005年4月6日上海商業銀行禁止轉按揭，這背離了市場經濟：規律，也違背了《合同法》第四條規定：當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預。商業銀行禁止轉按揭，限制了房地產的正常交易，央行對該行為應予以查處。銀行之間簽訂利率協議，在日本很可能被認定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔相應的法律責任。央行在制定宏觀調控措施時，可以借鑒日本的規定。
（一）購建房提取
1、購房提取
（1）購商品房提取，提供購房合同原件（須辦理合同備案）、付款發票，提取金額不得超過購房價值的金額，購房時間（以合同備案時間為準）在一個年度內；（2）購二手房提取，提供房地產買賣契約、契稅發票和房產證（原件和復印件），以契稅發票時間為準在一個年度內。
2、建造自住住房提取
應提供以下材料：（1）國有土地使用權證或建設用地規劃許可證；（2）建設工程規劃許可證；（3）建筑工程預（結）算書，應符合當地、當時自建自住房一般投資標準；（4）購買相關材料的發票，建造時間（以辦理規劃許可證的時間為準）在一個年度內；農村建房不能提供以上材料的，應提供土地使用權證或土地批準通知書、自建房產權證、建筑工程預（結）算書，應符合當地、當時自建自住房一般投資標準。以取得房產證的時間為準在一個年度內。
3、拆遷房的提取
提供拆遷協議或購房合同原件（須辦理合同備案）、付款發票，提取金額不得超過實際補交房款的金額，購房時間（以合同備案時間為準）在一個年度內。
4、翻建、大修理自住房的提取
提供：（1）、房屋產權證明；（2）、房產質檢部門、規劃管理部門出具的翻建、大修鑒定及批準文件，（3）、由建筑定額管理等有權部門出具翻建、大修理投資概算；
（二）離休、退休提取
提供離休、退休文件或離退休證。對不正常繳存住房公積金的（病退或離崗）人員的住房公積金封存在原單位，到離、退休年齡時憑離、退休文件或離、退休證提取。對有公積金貸款的提取只能在還清貸款時一次提取，并辦理銷戶手續。
（三）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的提取
提供勞動部門出具的完全喪失勞動能力鑒定書（1-4級等級），并與單位終止勞動關系證明材料。
（四）戶口遷出及工作調離紅河州行政區域的提取
提供戶口遷出證明或調令辦理提取或轉移。
（五）償還購房貸款本息的提取
（1）提供自住住房貸款證明資料。
（2）公積金貸款連續還貸12個月以上（一次性還清貸款不受此限制）。
（3）已辦理抵押登記手續（在階段性擔保中的貸款不允許提取公積金）。
（4）提取金額為上年歸集余額。
對商業銀行購房還貸提取只允許提一次，同時提供商業銀行借款合同原件、購房合同、貸款余額證明；在貸款時用自己的公積金為他人作擔保的不允許提取公積金，要求管理部清理并打上擔保貸款標記。
（六）職工死亡或被宣告死亡的
職工法定繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金帳戶內的存儲余額，但必須提供死亡證明（公安機關的戶口銷戶證明或醫院證明、法院宣告死亡裁定書）；法定繼承人申請書(原件)；提取人與死亡人的合法關系證明(婚姻關系證明或戶口簿等)。提供合法繼承人身份及遺產處理的公證書或判決書。
（七）家庭發生重大疾病造成家庭困難的
須提供所在單位出具的證明；縣及縣以上人民醫院出具的住院治療證明。提取金額不得超過個人應承擔的醫療費用。重大疾病的范圍包括惡性腫瘤、急性心肌梗塞、腦中風后遺癥、冠
狀動脈搭橋術(或稱冠狀動脈旁路移植術)、重大器官移植術或造血干細胞移植術、終末期腎病(或稱慢性腎功能衰竭尿毒癥期)。
（八）停止繳存住房公積金的職工提取
1、本人年滿45周歲的，提供與單位終止勞動關系合同（協議）、單位證明或失業證、身份證，辦理住房公積金存儲余額的提取及銷戶手續（公共封存帳戶內的提取只需提取供身份證）。
2、與單位終止勞動關系但未滿45周歲的，期間發生購、建、大修自住房行為或提取公積金一次性還清個人住房貸款（含商業銀行個人住房貸款）的，提供以上相關證明材料可辦理銷戶提取。
住房公積金提取說明
住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個人不得挪作他用。
一、住房公積金提取的定義
住房公積金的提取是指繳存住房公積金的職工按照規定把自己住房公積金帳戶內的存儲余額取出來，從而實現住房公積金的價值，發揮其作用的行為。
二、提取住房公積金的條件
為了規范提取條件和職工的提取行為，使住房公積金切實發揮定向用于住房消費的作用，保障廣大職工的利益，《住房公積金管理條例》對提取住房公積金的條件作了規定。
（一）、用于住房消費的提取
1、購買、建造、翻建、大修自住住房。本項所說的“自住住房”是指提取住房公積金的職工居住其內且對該房屋擁有所有權的住房，也就是說所購、建、大修住房的產權歸職工所有。因此，對購買、建造、翻建、大修的房屋擁有所有權的家庭成員(包括配偶、父母、子女等)可以提取自己的住房公積金帳戶內的存儲余額。如果居住的房屋是承租的住房或只擁有使用權的住房等等，不能提取住房公積金，如果是對住房不擁有所有權的家庭成員，也不能提取自己的住房公積金。
職工為購、建、大修自住住房而提取住房公積金，是住房公積金的主要提取方式。此項規定了四種行為：
（1）、購買。是指職工買下住房，擁有所購住房的所有權，住房可以是商品房、安居房、經濟適用住房、自住的公有住房、私產房等；
（2）、建造。根據1983年5月25日國務院批準、城鄉建設環境保護部的《城鎮個人建造住宅管理辦法》，是指城鎮居民經房地產管理機關、城市規劃管理機關等部門批準建造住房；
（3）、翻建。根據1985年1月1日原城建環保部批準試行的《房屋修繕范圍和標準(試行)》，是指對住房全部拆除、另行設計、重新建造住房；
（4）、大修。(文件同上)是指需要牽動或拆換住房部分主體構件，但不需全部拆除住房。裝修、裝飾、中修、小修等行為都不可以提取。
2、償還購房貸款本息。只有購房貸款才可以提取住房公積金償還貸款本息。
3、房租超出家庭工資收入規定比例的部分。
如果租房居住的職工家庭，其租金在家庭工資收入中所占的比例過大，超出了職工對住房消費的承受能力，就需要提取住房公積金支付房租。房租超出規定比例時，職工在提供工資收入證明租賃合同等證明后，可以提取住房公積金支付超出規定比例的部分。對職工有能力負
擔的在規定比例以下的部分，不能提取住房公積金支付。
（二）、喪失繳存住房公積金條件時的提取
1、離休、退休。職工離休、退休時，單位不再向其發放工資，只發離退休費，住房公積金不再繳存的。同時，職工離退休后住房問題一般不是主要問題了，沒有必要繼續限制其使用方向，職工可以提取用于養老、醫療等方面。
2、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系。職工在職期間，由于事故、災禍等原因完全喪失勞動能力(需要勞動部門或醫院出具證明文件)，職工無法繼續工作，與單位終止了勞動關系，單位不再向其發放工資，住房公積金的來源同樣不存在了，所以規定了這種特殊情況的提取。要注意兩點：一是，職工完全喪失勞動能力，而不是部分喪失；二是，必須同時具備與單位終止勞動關系的條件，二者缺一不可。
如果職工與單位終止勞動關系，但并沒有完全喪失勞動能力，而是辭職、辭退、部分喪失勞動能力等原因，不允許提取。《住房公積金管理條例》之所以規定完全喪失勞動能力才可以提取，是因為只有在完全喪失勞動能力情況下，職工與單位終止了勞動關系后再也無法參加工作，也就不可能再參加住房公積金制度了。職工沒有完全喪失勞動能力，那么職工還有再次工作的可能。所以，應當根據《住房公積金管理條例》第十五條辦理職工住房公積金帳戶轉移(找到新工作時)或者封存手續，而不能提取。二是，如果職工的戶口本身就不是本市的，《住房公積金管理條例》在第二條關于適用范圍中，沒有對參加住房公積金制度職工的戶口進行限制，所以，職工可以參加非戶口所在地城市的住房公積金制度。當職工與單位終止勞動關系時，可以比照“戶口遷出或者出境定居的”情況處理，允許職工提取住房公積金帳戶內存儲余額。
3、戶口遷出或者出境定居。在這種情況下，職工已經超出了原行政區域，也就超出了原住房公積金管理中心的管理范圍，因此，應允許提取。本項要求職工的戶口遷出所在的市、縣或者出境定居，如果職工只是到外地工作，但戶口并沒有遷出，或者出國進修、學習等而非定居，都不符合本項規定，不得提取。
4、職工死亡。職工在職期間可能出現死亡的情況，這時職工繳存住房公積金的條件同樣不具備了，就應允許提取。
職工的死亡分為自然死亡和宣告死亡，二者的法律效果是一樣的，宣告死亡應當按照《民法通則》規定的條件和程序申請，由法院作出宣告死亡判決。職工的住房公積金是職工所有的合法財產，在職工死亡后就列入遺產的范圍進行繼承，應當按照《繼承法》的規定來執行，如果死亡職工有遺囑和遺贈扶養協議的，由遺囑繼承人或者受遺贈人繼承；沒有遺囑和遺贈扶養協議的，按照法定繼承的規定由法字繼承人繼承。遺囑繼承人、法定繼承人和受遺贈人都有權提取殘廢職工住房公積金帳戶內的存儲余額，至于如何分配遺產，按照《繼承法》的規定進行。死亡職工沒有繼承人和受遺贈人時住房公積金存儲余額納入住房公積金的增值收益。
三、辦理住房公積金提取的程序
職工向單位申請，單位核實并出具證明，職工向住房公積金管理中心提出申請，住房公積金管理中心審核、決定是否允許提取，并通知申請人，準予提取的由指定銀行辦理支付手續。 凡是符合提取條件的職工，首先應向單位提出提取申請，由單位對職工是否符合提取條件進行初審。單位進行核實的內容，包括是否是職工本人、住房公積金的存儲余額是否正確、是否符合提取條件等方面內容，如果發現問題就可以及時解決，避免糾紛，提高辦理提取的效率。單位核實正確后應當及時給職工出具提取證明，證明單位對職工的提取核實無誤。 職工提取申請經單位初審證明后，應提交住房公積金管理中心，同時提供有關證明文件由中心審核、決定允許提取。
紅河州住房公積金的提取根據“紅河州住房公積金提取申請審批表”審定辦理。
四、提取住房公積金應提交材料
（一）、購買自住房的，應提供購房合同或協議，購房發票或收據；建造、翻建自住房的，應提供所建房的立項、規劃、用地和建設等部門的批準文件和證件，購買材料發票；大修自住房的，應提供修繕申請、房管部門出具的修繕證明文件、修繕費用發票。
（二）、償還購房貸款本息的，應提供購房合同或協議、貸款合同、還貸款證明。
（三）、房租超出家庭工資收入的規定比例的，應提供單位開具的收入證明及房屋管理部門認可有效租憑合同及年度租房繳款發票。
注：房租超出家庭工資收入的規定比例由住房公積金管理委員會確定。
（四）、離休、退休的，應提供離、退休證或勞動部門相關證明。
（五）、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的，應提供由勞動部門出具的職工喪失勞動能力鑒定及單位解除勞動合同證明。
（六）、戶口遷出或者出境定居的，應提供房籍管理部門出具的戶口遷出證明、護照簽證及國外定居證明。
（七）、職工死亡由法定繼承人、受遺贈人提取的，應提供死者死亡證明或戶口注銷證明、身份關系證明、合法繼承或遺贈（公證）證明。
提取住房公積金除提供上述證明文件外，還應當提供提取人的身份證、住房公積金有效憑證。
五、住房公積金的轉移
職工因工作單位變動，須辦理住房公積金的轉移。既將原工作單位繳交帳戶名下的住房公積金轉入新調入單位進行繳交，同時原住房公積金帳戶隨之取消。
六、住房公積金轉移的辦理程序
（一）調出人員單位。辦理停止繳交，進行人員帳戶轉移登記。當新調入單位為調入職工辦理開戶注冊設立新帳戶后，由申請轉移人填制“住房公積金轉移申請審批表”，單位核實簽署意見，提交住房公積金管理中心審定辦理住房公積金轉移。
（二）新調入人員單位。為調入職工辦理住房公積金帳戶設立登記，通知職工本人帳戶開設情況，從調入發放工資之月起繳存住房公積金。
七、住房公積金的封存
職工因離職、退離休等原因中斷或停止繳存住房公積金，以及職工因調動工作單位且新單位尚未建立住房公積金或尚未在調入單位開設公積金帳戶的，該職工住房公積金余額應封存在原住房公積金帳戶內。封存期間按規定計息。
八、住房公積金封存和啟封的辦理程序
住房公積金的封存由職工所在單位在辦理住房公積金繳交時填報“住房公積金個人繳存名冊”、“住房公積金單位代扣代繳匯總表”即可辦理。
住房公積金的啟封（恢復繳交）也由單位填報上述相關表格予以啟封。
注：繳交單位變更的使用住房公積金轉移予以啟封，將原封存金額轉入新設立職工公積金帳戶。
住房公積金提取業務辦理流程
1、申請：住房公積金申請提取人填寫《紅河州住房公積金提取申請審批表》，到單位簽署單位意見，加蓋印章，并附相關提取證明資料。
2009年11月，徐某以購買位于某市某小區某單元房屋為由，向該市商業銀行某支行（下稱“某支行”）申請個人購房貸款。2009年11月9日，某支行向徐某發放貸款80萬元，貸款期限30年，貸款利率為七折優惠利率。此后，貸款一直處于正常狀態。2010年6月10日，第三人張某填寫了《個人貸款提前還款申請審批表》，并簽署了本人姓名、代簽徐某姓名，為徐某名下貸款辦理提前還款申請。2010年7月8日，張某辦理了全額提前還款手續，一次性還款79萬余元。2010年8月，徐某以某支行在沒有取得其授權的情況下，擅自接受張某還款，違背貸款合同目的，且某支行辦理提前還款程序不符合借款合同約定為由，向某市某區法院提訟，要求撤銷提前還款行為。
在應訴過程中，某支行經調查了解，本案所涉房屋雖登記在徐某名下，且某支行的借款人亦為徐某，但實際上房屋買賣和貸款系張某為了獲取銀行優惠貸款利率，借用徐某名義辦理的借名購房和借名貸款。房屋買賣的首付款及各項稅費均由張某支付，貸款也全部由張某償還。2009年12月19日，徐某與張某專門就借名購房及貸款簽署了協議書，明確約定貸款所購房屋歸張某所有，有關一切還款事宜全部由張某負責。徐某的《借款合同》原件及還款存折原件均由張某保管。2010年4月，張某要求徐某將借名所購房屋過戶至張某名下時遭到徐某拒絕，張某遂以徐某為被告向某市某區法院提訟，要求確認房屋歸張某所有，徐某協助其辦理過戶手續。在該確權糾紛案件審理過程中，徐某曾表示同意訴爭房屋歸張某所有，但認為其因借名購房和貸款而無法申請經濟適用房及兩限房，也無法享受首次購房的各項優惠政策，故要求張某支付20萬元的經濟補償作為辦理房屋過戶手續的條件。為確保能夠獲得本案所涉房屋所有權，并進一步證明貸款系由其償還，張某于2010年7月8日將徐某名下貸款提前清償。2010年8月，某市某區法院就確權糾紛案件一審判決張某勝訴，徐某隨即提起上訴，并以某支行為被告提起本案之訴。
某市某區法院經審理認為：徐某與某支行簽訂的借款合同合法有效。根據審理查明的事實，徐某曾以簽訂書面協議書的形式對張某進行了還款授權，雖徐某在庭審過程中表示撤銷授權，但這并不影響張某之前還款行為的效力。在張某辦理提前還款時，某支行雖不知曉還款授權情況，但是張某向銀行提供的還款私密信息真實有效，且還款授權實際存在，故張某的提前還款申請行為應為有效。某支行經審核后辦理提前還款的行為，符合《借款合同》的約定，還款行為合法有效。據此，一審判決駁回徐某的訴訟請求。
徐某不服一審判決，向某市第一中級人民法院上訴。某市第一中級人民法院二審判決駁回徐某的上訴，維持原判。
法律分析
本案糾紛的發生雖然看似由個人住房貸款提前還款業務引發，實際卻是因購房人為獲取優惠貸款利率而借用他人名義購房及貸款引起的。本案的焦點是：第一，借用他人名義購房及貸款的合同效力和房屋歸屬；第二，銀行在受理第三人代辦提前還款業務時的審核義務。
借名購房、貸款的合同效力及房屋歸屬問題
由于近幾年來房地產政策不斷變化，不同時期不同身份的購房人可能適用不同的購房政策和貸款政策。因此，個別購房人出于規避調控政策的目的，通過借用他人名義的方式購買房屋、申請貸款。本案中，張某正是出于規避“二套房屋貸款利率上浮”信貸政策的目的，在與徐某達成合意后借用徐某名義購房和貸款。但事實上，名義購房人和實際購房人時常會因名義購房人反悔，拒絕將房屋過戶至實際購房人名下而發生糾紛。此時，名義購房人往往主張其與實際購房人簽訂的關于借名購房的協議，屬于違反法律規定的無效合同。
根據《合同法》及相關司法解釋的規定，合同內容只有違反效力性強制性法律規定時，方屬于無效合同。借名購房屬于雙方當事人的真實意思表示，且房地產調控政策不屬于法律和行政法規，其政策內容亦不屬于效力性強制性規定，因此，借名購房當事人之間簽署的關于約定借名購房、貸款的合同應當屬于有效的民事合同。例如，2010年北京市高級人民法院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》中明確規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持；但該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記或涉及善意交易第三人利益的除外。可見，北京市高級人民法院司法審判實踐也認為借名購房、貸款的合同屬于有效合同。
銀行辦理個人貸款提前還款業務的身份審核義務
通常情況下，銀行接受借款人或第三人的提前還款屬于有利于借款人的行為，銀行對實際辦理提前還款業務的人員的身份審核并不十分嚴格，在預約提前還款的時間要求上也并不嚴格按照借款人必須提前15天預約的合同約定執行，而是更注重對貸款信息的核對。只要貸款信息無誤，就會為借款人或第三人辦理提前還款業務。本案中，某支行亦是出于有利于借款人和確保貸款安全的目的，在未嚴格審核張某是否持有徐某授權的情況下，在柜面為張某辦理了徐某名下貸款的提前還款業務。然而，根據合同相對性原則，與銀行建立借款合同關系的當事人只有借款人本人，在貸款狀態正常的情況下，銀行在辦理提前還款時必須尊重借款人的真實意愿，除核對貸款信息外，還應核對借款人身份，如系他人代辦則應審核代辦人身份以及借款人本人出具的合法授權委托，并留存借款人、代辦人身份證明復印件及授權委托書原件。可見，本案中某支行為張某辦理提前還款業務時，存在未審核代辦人是否獲得借款人合法授權的瑕疵，徐某的訴求具有一定的事實依據。
對判決結果的評析
就案件事實而言，本案中某支行在辦理提前還款業務時確實存在一定瑕疵。為此，在了解到張某實際系借徐某名義購房及貸款的情況后，某支行向法院遞交了追加第三人的申請，并主動與張某聯系，由張某向法院提交了有利于某支行的證據，使得法院突破借款合同相對性對案件事實進行審理。因此，在突破單純的借款合同關系，從借名購房、借名貸款的角度進行分析后，不難發現徐某并不是購房合同和借款合同的實際權利義務承擔人，法院基于房屋所有權歸屬張某的生效判決，認定銀行接受張某代辦提前還款不違反法律規定和合同約定，作出駁回徐某訴求的判決符合客觀事實和法律規定。
相關啟示
本案以某支行完全勝訴結案，該支行在銀行開展貸前調查、受理代辦業務及銀行業務訴訟處理技巧等方面，均對商業銀行具有一定的啟示和借鑒意義，值得商業銀行予以關注。
銀行應全方位做好貸前調查工作，確保貸款背景交易的真實性。近年來，隨著銀行個人貸款業務流程的逐漸完善和優化，貸前調查的范圍和內容不斷擴大，無真實交易背景的個人貸款基本杜絕。但由于國家宏觀經濟政策變化，特別是房地產調控的持續，一些新型個人貸款風險有所顯現，較為典型的包括為規避信貸政策借用他人名義購房貸款、子女通過買賣父母名下房產辦理貸款進行融資、以權屬存在爭議的房屋辦理房抵類貸款進行融資等。因此，只有銀行不斷豐富貸前調查手段，加強對抵押物的實地調查，才能有效避免發生上述風險。
銀行在受理代辦業務時，應加強對代辦人身份及授權的審核。盡管代辦個人借款提前還款業務有利于銀行貸款的安全，但銀行在受理代辦業務時，除應核對貸款信息審核外，還應注意對代辦人身份證件及授權委托的審核，盡量確保提前還款業務不違背借款人的真實意思。本案發生后，某支行已經對提前還款業務辦理流程進行了優化，并提出了較為嚴格的辦理要求。但需要注意的是，當貸款確實出現較大風險（例如借款人涉及其他訴訟）時，銀行在辦理提前還款業務過程中也不宜過于教條，應具體問題具體分析，盡量優先確保銀行債權的實現。
【貸款委托書一】委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
受托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
我欲以按揭方式購買位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能親自與提供按揭的貸款方辦理購買上述房屋的相關事宜，特委托(受托人姓名)為我的人，全權代為辦理如下事宜：
一代為與提供按揭購買上述房屋的貸款方簽定《個人住房抵押貸款合同》及簽署相關文本。
二代為辦理相關合同文本的公證事項。
三代為到房地產管理部門申辦上述房屋抵押登記的相關事宜及簽署相關文本。
四代為查詢人民銀行信貸征信系統及簽署授權書。
五代為辦理相關銀行開戶手續。
受托人在權限范圍內所簽署的一切合法文件和交納的費用，我均予以承認。
委托期限至上述委托事項辦結時止。
受托人有轉委托權。
委托人：
年 月 日
【貸款委托書二】委托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
委托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
受托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
上述委托人因購買彭州市 朋城遠界 X棟X單元X樓X號住房并向銀行申請貸款，現就以下事項授權受托人代為辦理：
以委托人的名義與上述房屋的開發商簽訂購房合同、購房合同附件、交付房款等、交付住房等手續，與指定的按揭銀行簽訂貸款申請、扣款協議、提前還款及相關事宜;授權按揭貸款銀行查詢委托人的相關資信;同意將上述房屋抵押給該房屋的按揭貸款銀行;
以委托人的名義簽訂與成都市住房置業擔保有限公司簽訂相關擔保與抵押登記等文件或合同;與相關公證部門辦理上述房屋貸款所需的一切公證事宜;
根據 商品房買賣(預售)合同備案信息變更申請表 的內容到房管局修改、變更上述房屋的備案登記信息;
根據 商品房買賣(預售)合同注銷備案申請表 的內容到房管局注銷上述房屋的備案登記信息;
到房屋登記機關辦理、變更或注銷上述房屋的預購商品房預告登記手續等有關事宜，并領取相關證明文件;
辦理上述房屋的預購商品房抵押權預告登記手續及其相關的一切事宜;
辦理并領取上述房屋的《房屋所有權證書》、《共有權證書》、《國有土地使用證》及《房屋他項權證書》，并辦理相關的抵押登記的一切事宜;
辦理抵押登記的變更、注銷、設立新的抵押登記及與其相關的一切事宜;
辦理抵押權人的設立、變更及與其相關的一切事宜，并領取已登記了抵押事項的《房屋所有權證書》、《共有權證書》及《房屋他項權證書》;
將《房屋他項權證》或抵押登記證明文件交付抵押權人收執;
以及與辦理上述房屋產權及抵押登記相關的全部事宜;
上述房屋相關的還貸催收通知書、交房通知書等相關文件送達至受托人，視為委托人收到;
簽署、簽收因辦理上述各類事項所需的全部文件;受托人辦理上述委托事項所簽署的文件及發生的全部費用，委托人均予以承認并同意承擔;
委托期限：至上述事項辦理完畢之日為止。
【貸款委托書三】委托人：_____ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號：_____身份證住址：___
受托人：______ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號：____ 身份證住址：_
委托人與受托人的關系：兄妹關系。
委托事項： 委托人____欲在_____購買住房一套。因工作原因，委托人無法親自前往辦理，因此全權委托受托人 辦理各項手續：
向銀行申請按揭貸款，簽訂借款合同、抵押合同、借據等法律文書，并辦理相關事宜;
代為辦理及領取房產證他項權證及其他產權證明;
辦理上述房屋購房、按揭貸款相關的一切手續;
代為辦理銀行還款卡或存折的掛失、補辦、消磁補辦的相關事宜，代為前往銀行調取、打印對賬單;
代為繳納上述房產的契稅，房屋買賣手續費及其他相關費用;
代為辦理及領取房產證、土地使用證等一切相關事宜;
代為辦理及填寫購房人家庭成員及名下住房情況申請表。
委托權限：全權
委托人的責任：受托人在全權過程中辦理的委托事項，由此在法律上產生的權利義務均由委托人承擔認可 。
第一條 為加快我區城鎮住房制度改革，增強職工住房商品化意識，推動住房商品化、社會化，促進住宅建設與消費，根據國家法律、法規和有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于各級住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）用歸集的住房公積金和其它房改資金，委托指定的商業銀行向購買自住住房的職工個人發放的住房擔保貸款。
第三條 本辦法所稱擔保貸款屬于政策性住房專項貸款，以國家房改政策為導向，優先支持職工個人購買利用住房公積金及其它房改資金建設的經濟適用住房和安居工程住房；其次扶持職工個人按房改中規定的成本價購買單位自管和房地產管理部門直管的公有住房。對于職工個人按市場價超標準購買的商品住房和以標準價購買的公有住房及參加集資建房，不發放政策性住房專項貸款。
第四條 為保證借款人（職工個人）、貸款委托人（中心）、貸款受托人（貸款銀行）三方的權益，住房擔保貸款實行抵押、質押或保證的擔保方式。借款人到期不能償還貸款本息時，中心和貸款銀行有權依法處理其抵押物或質物，或要求保證人承擔連帶償還本息的責任。
第五條 住房擔保貸款由中心指定借款人，受委托銀行負責審定、發放和回收。
第二章 貸款對象及條件
第六條 凡已實行住房公積金制度，按時足額繳交住房公積金的在職職工，在購買自住住房資金不足時，具備第七條所列條件，均可申請住房公積金擔保貸款。
第七條 借款申請人需具備下列條件：
一、具有當地城鎮常住戶口，且具有完全民事行為能力。
二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
三、有購房的合同意向書或其它證明及批準文件。
四、無住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房的首期付款，有住房補貼的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款，且已存入住房資金管理中心指定的受托銀行。
五、同意辦理房地產抵押或有價證券質押，或至少有兩名具有完全民事行為能力，愿意承擔連帶責任，且有代為償還貸款本息能力的自然人作為保證人，同時交納貸款總額5％的風險保證金。
六、同意按有關規定辦理住房保險。
第三章 貸款額度、期限和利率
第八條 貸款額度。借款人的貸款額度一般按申請人及其配偶年工資收入的20％乘以貸款年限確定，同時不得超過購買一套住房所需費用總額個人承擔部分的70％。申請人及其配偶的工資收入可按其經常性的工資收入掌握。
第九條 貸款期限。職工個人住房公積金擔保貸款的期限最長不超過20年，同時不得超過借款人尚存的法定工作年限。
第十條 貸款利率。職工個人住房公積金擔保貸款利率按國家有關規定執行。
第四章 貸款程序
第十一條 借款人申請。住房公積金擔保貸款首先應由借款人向中心提出借款申請，并如實填寫《職工個人住房公積金擔保貸款申請書》，由其所在單位和配偶單位核實簽章，連同下列材料送交中心。
一、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件）。
二、借款人及其配偶所在單位出具的穩定經濟收入書面證明。
三、借款人購買住房的合同意向書、協議或其它相關證明、批準文件。
四、抵押物或質物清單、估價證明（此條應在同意貸款后辦理貸款手續時同時辦理）在申請時只需提供可抵押或質押的財產即可。
五、保證人同意交納風險保證金及其承擔連帶保證責任的書面意見和保證人的身份證明、資信證明；
六、中心要求提供的其它材料。
第十二條 中心審核。中心初審同意后通知受托銀行進行資信審查，符合貸款條件的再由中心下達《貸款委托書》，同時通知借款人辦理如下相關手續。
一、借款人將相當于購房款個人承擔部分30％的自籌資金交存貸款銀行后，貸款銀行出具貸款承諾書。
二、借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購房合同。
三、以房地產抵押擔保的，到房地產抵押登記審核機關辦理有關抵押登記手續。
四、以期房作抵押的，借款人應持依法生效的預購房合同到房地產登記機關辦理抵押登記備案手續；待該期房竣工后，持《房屋所有權證》辦理正式抵押登記手續。
五、以有價證券質押擔保的，到貸款銀行辦理質押登記手續。
六、以交納風險保證金擔保的，保證人須在訂立保證合同之前，將應交納的風險保證金交存中心在貸款銀行開設的風險保證金專戶。
第十三條 訂立合同。借款人、中心、貸款銀行共同簽訂《職工個人住房公積金擔保貸款合同》、《抵押（質押）合同》，保證人、中心、貸款銀行簽訂《保證合同》，同時借款人將經注冊登記的購房合同（預購合同）、房地產登記機關頒發的《房屋他項權證》、質押登記的法律文書及有價證券等，交貸款銀行和中心共同保管。
第十四條 發放貸款。借款人辦畢前條規定的貸款手續后，貸款銀行發放貸款。職工購房貸款，屬于向房地產開發經營單位購買經濟適用住房或安居工程住房的，由貸款銀行用轉帳方式直接劃轉到售房單位在銀行開立的結算帳戶內；屬于按房改成本價購買自管公房或直管公房的，由貸款銀行用轉帳方式直接劃轉到中心在銀行開設的單位住房基金專戶內。
第五章 貸款償還
第十五條 借款人應當恪守信用，嚴格履行貸款合同，按期償還貸款本息。
第十六條 住房擔保貸款本息原則上由借款人按等額還款方式按月償還。月均還本付息額的計算公式如下：
n
i×（1＋i）
R＝P×————————－
n－1
（1＋i）
其中：0（R-月均還本付息額
P-借款本金
i-貸款月利率
n-按月計算的償還期限0）
第十七條 貸款本息必須由借款人全部用現金償還。借款人應與中心、貸款銀行制定還本付息計劃。借款人所在單位應與中心、貸款銀行依據還本付息計劃簽訂委托代扣協議書，每月由單位從借款人工資中代扣并償還。
第十八條 借款人可提前償還貸款本息，但必須提前一個月通知中心和貸款銀行，該通知一經發出，即不可撤銷。對于提前將未到期貸款本息還清者，不計收提前還款部分在提前期內的利息。
第十九條 在借款期限內，借款人未按合同規定的期限償還貸款本息，中心和貸款銀行及時向借款人發出催還通知書并按有關規定計收罰息。
第二十條 借款人如果連續三個月未按合同約定償還貸款本息，貸款銀行將向借款保證人發出催還通知書，保證人應當督促借款人償還；借款人如連續六個月不按合同規定償還本息，中心和貸款銀行將扣留風險保證金，并要求保證人承擔保證責任。
第六章 貸款擔保
第二十一條 住房公積金擔保貸款實行抵押、質押或保證人（自然人）交納風險保證金并承擔連帶責任的擔保方式。抵押、質押和保證擔保的范圍，包括貸款本息、罰息、違約金、損害賠償金和中心、銀行實現債權的費用。
第二十二條 抵押。
一、借款人應以購買的自住住房作為償還貸款本息的抵押物，抵押率最高為70％。在貸款合同有效期限內，中心為抵押物所有權益的第一受益人。
二、以現房作抵押，抵押人需到房地產登記機關辦理抵押登記和申領權證手續；以期房作抵押，抵押人需持預購房合同到房地產登記機關辦理抵押登記備案手續，待該期房竣工后，持房屋所有權證辦理正式抵押登記。房地產權證書和房地產抵押證明由抵押人（借款人）交中心、貸款銀行執存。
三、抵押物在抵押期間，借款人（抵押人）未經中心和貸款銀行同意，不得將抵押物出租、變賣、饋贈和再次抵押。
四、作為抵押物的住房，在抵押期間抵押人負有維修、保養、保證完好無損的責任。中心和貸款銀行有權按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十三條 質押。
一、借款人需將經貸款銀行認可的有價證券（國庫券、銀行定期存單）交貸款銀行和中心共同保管，并以該有價證券的權益作為清償貸款本息的擔保；
二、質押期間，出質人不得以任何理由對質押物進行掛失或追索；
三、在質押擔保方式下，有價證券兌現期先于住房擔保貸款還款期，中心和貸款銀行可以與借款人協商后，按期將有價證券兌現，并將兌現的價款用于提前清償所擔保的貸款本息。
第二十四條 保證。
一、住房擔保貸款也可由兩位以上具有完全民事行為能力的自然人作為保證人，各交納貸款總額5％的風險保證金，同時第三方保證為不可撤銷的連帶責任保證，保證人必須由中心和貸款銀行認可。
二、保證人必須有代為償還全部貸款本息及貸款合同引起的相關費用的能力。
三、保證期限自貸款合同生效之日起到貸款本息及相關費用償清之日止。
四、借款人按時償還貸款本息后，中心和貸款銀行將風險保證金本息退還保證人，風險保證金比照職工個人住房公積金存款計算利息。
五、保證人死亡、失蹤或借款人如果要求變更保證人的，必須及時辦理變更手續。
六、當借款人無法履行還款責任時，中心和貸款銀行有權扣留風險保證金，并要求保證人歸還貸款本息及相關費用。
七、保證人履行保證責任后，中心和貸款銀行應將風險保證金本息退還保證人。
第二十五條 抵押權、質押權與其擔保的貸款債權同時存在，貸款債權解除時，抵押權、質押權同時解除，中心和貸款銀行將保管的質押物退還借款人，同時辦理抵押權、質押權注銷登記手續。
第二十六條 有下列情形之一，中心和貸款銀行有權按有關規定處分抵押物或質物，以所得款項清償貸款本息及相關費用：
一、借款人連續六個月未按貸款合同規定的時間償還貸款本息或貸款到期逾期六個月仍未還清貸款本息及相關費用；
二、借款人在借款期限內死亡或依法宣告死亡，或失蹤后無法確定繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人或受遺贈人拒絕履行還款義務；
三、借款人在合同期滿之前遷出本市（鎮），不提前償還貸款本息的；
四、未經抵押權人同意，抵押人隨意改變抵押物結構造成損失，又無其它財產繼續提供擔保，或將抵押物出租、出售的；
五、有關部門處分抵押物或質押物所得價款，不足以清償貸款本息和支付有關費用的，中心和貸款銀行有權向借款人追索不足的款項。
第七章 抵押物的保險
第二十七條 抵押人（借款人）應向中心指定的保險公司投保抵押住房保險，投保期限不得少于借款期限，投保金額不得低于貸款本息。
第二十八條 抵押人必須指明中心為保險金的第一受益人，享有保險金請求權。在借款期限內，抵押物如果發生保險責任范圍內的損失，抵押人獲得的保險賠償金應首先償還貸款本息。
第二十九條 在借款期限內，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險，如抵押人中斷保險，貸款銀行有權代為保險，一切費用由抵押人負擔。
第三十條 在抵押期限內，保險單正本由中心和貸款銀行保管，副本由借款人留存。
第八章 貸款的監督和檢查
第三十一條 中心應與受托銀行簽訂委托貸款協議書。銀行應當在協議約定的范圍內，按照國家的有關信貸政策、制度，審定、發放和回收住房擔保貸款，并接受中心的監督檢查。
第三十二條 借款人應保證住房擔保貸款專款專用，不得挪作他用。如挪作他用，中心和貸款銀行有權提前終止合同，收回貸款。
第九章 附 則
第三十三條 借款合同當事人的任何一方，要求解除或變更原有合同內容，需以書面形式通知其他方，在未達成協議前，原合同繼續有效。
第三十四條 借款合同借貸當事人及保證人發生糾紛時，當事人應協商解決，協商不成時，可依法向人民法院提起訴訟。
第三十五條 如果借款人與保證人合謀騙取住房擔保貸款，將追究雙方法律責任。
一、個人住房按揭的內涵及法律特征
個人住房按揭是由銀行、房地產開發公司（開發商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國而言），即為貸款買房子，它是在購房人交付銀行規定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個人住房按揭涉及銀行、開發商、購房人三方，它在開發商、銀行、購方人三者利益上找到了一個最佳結合點，既能幫助開發商尤其是中小開發商渡過難以籌集大量資金以應付高昂地價和建設費用的困境，又能幫助購房人緩解一時難以湊足較大數額購房款的困難，進而解決了資金供求矛盾，有利于實現住房的擴大再生產。因此，自個人住房按揭產生之日起，就大受三方歡迎并不斷發展完善。其具體做法為：開發商為盡快取得售樓價款，向房地產市場推出樓花（期房）或現房，購房人向開發商訂購期房或現房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價款的30%），之后向與開發商訂有協議的銀行申請購房貸款，交清購房款余額，經出證、產權抵押登記后將物業權益移轉給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個人住房按揭貸款。
個人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業務的重要組成部分。有人認為按揭貸款有所購房屋作抵押，又有開發商提供保證，可謂“雙保險”，貸款風險系數趨于零。然而隨著個人住方按揭貸款的迅速發展，這種觀點顯得愈來愈片面。事實上，銀行在按揭業務中同樣存在風險，實踐中也出現了大量的按揭糾紛，銀行信貸權益遭受到了極大的侵害。因此探討和建立一套行之有效的個人住房按揭中銀行風險的防范機制顯得十分迫切和必要。
那么，在按揭業務中銀行風險來源于那些因素？有那些表現形式？要深刻、準確認識這些問題首先必須從法律角度分析個人住房`按揭的法律特征，這是分析銀行風險、建立防范機制的前提。
根據前述定義，個人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉及二個合同、三方當事人。具體分析如下：
其一，二個合同是指購房合同和個人住房按揭貸款合同。前者是后者的前提，沒有購房合同則必然沒有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購房合同的補充，沒有按揭貸款合同，購房合同就成為履行不能的合同。因此二個合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一個合同的違約行為均可能導致另一個合同的履行成為不可能或者不必要，這是個人住房按揭區別于其他民事經濟法律關系的一個突出特征。
其二，三方當事人是指開發商、購房人和銀行。（一）開發商和購房人之間是房屋買賣關系，雙方的權利義務關系具體體現在購房合同中；（二）銀行與購房人的關系則包含兩層含義：第一層是借貸關系，購房人是債務人，銀行是債權人；第二層是抵押關系，購房人是抵押人，銀行是抵押權人。（三）開發商與銀行的關系。目前理論界與實務界存在兩種相異的觀點：第一種觀點認為是連帶保證法律關系，開發商是保證人，銀行是被保證人，開發商對購房人所借貸款本息向銀行承擔連帶保證責任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發商進行追償。第二種觀點認為是回購權利義務關系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產生的一種民事權利義務關系。當購房人逾期未還款構成違約時，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行允諾無條件回購該房產，并將回購房款優先償還銀行貸款本息，對此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認。這實際上是抵押權人與賣方、抵押人就處分抵押物達成協議而產生的一種抵押物處分權利義務關系。
二、商業銀行在個人住房按揭中的主要風險
在個人住房按揭的二個合同、三方當事人之中的任何一個環節，一旦發生違約情況，就很有可能發生銀行風險，危及銀行信貸資產安全，損害銀行合法權益。因此，在個人住房按揭中銀行風險無時不在，并且其來源多元化，表現形式多樣化。概括起來銀行在個人住房按揭中主要存在如下風險：
（一） 來源于開發商的風險
1、開發商的欺詐行為。開發商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或這攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產生的概率較大。
2、開發商由于經營不善，導致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協議無法履行，必然導致按揭貸款協議無法正常履行，銀行信貸資產受到損害。
3、由于開發商所建樓房存在質量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發商違約為由要求解除購房協議不再履行按揭貸款協議。
4、開發商所開發樓盤沒有取得合法使用權或偽造使用權證，無法取得房產證或開發商違法預售等原因，導致銀行風險等。
（二）來源于購房人的風險
1、購房人經濟狀況嚴重惡化或發生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續履行按揭貸款協議。
2、購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財產代管人不再或不愿繼續履行協議。
3、購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個人收入證明、營業執照等。
（三）來源于銀行自身的風險
1、銀行在審查開發商資質、購房人還貸能力時因疏忽大意未發現開發商資質欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。
2、銀行在訂立合同時因簽章不規范導致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當事人簽字或蓋章關系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危及銀行權益。
（四）來源于其它方因素的風險
在按揭貸款協議履行期限內，由于國家政策、不可抗力等因素也會使銀行存在風險。如國家因公共利益和公共基礎設施建設需要征用房屋使用范圍內的土地，雖給購房人一定補償金但數額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償的部分貸款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災等難以預料的自然災害導致樓房毀損、滅失而無恢復原狀之可能或必要時，雖為房屋進行投保但保險公司因特殊原因破產或無力支付保險賠償金從而使銀行權益受到損害。
三、建立防范機制，化解銀行在個人住房按揭中的風險
個人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發生。事先對各種可能產生的銀行風險進行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護銀行信貸債權的根本所在。筆者認為銀行風險防范應著重從風險轉移、風險化解、風險預防三方面考慮，借鑒國外及香港的有益經驗，進行綜合防范，建立行之有效的有中國特色的個人住房按揭銀行風險的法律防范機制。
（一）明確開發商所應承擔的法律責任，確立風險化解啟動機制
在香港住房按揭中，銀行與開發商不在任何法律關系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發商無關。但是，我國從經濟發展水平、企業資信、個人信用等各方面實際情況出發把開發商列入住房按揭法律關系中且占據重要地位。實踐證明這種模式適應了中國目前的實際情況，極大促進了我國住房商品化進程。作為住房按揭中重要一方的銀行當充分利用這一有效模式防范和化解金融風險。正如前文所述，銀行與開發商的關系存在兩種不同的觀點，筆者認為最好將二者緊密結合起來達到真正的“雙保險”的目標，從而有效化解銀行風險，對任何一方的偏廢都將導致銀行風險。在這種風險化解機制下，當購房人不能按合同償還借款時，首先開發商必須回購該抵押房產，并優先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償的，開發商對不足部分承擔保證責任，這樣銀行可以真正實現“雙保險”
（二）保險業必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風險轉移機制
保險融資與住房按揭融資具有許多內在的切合因素，購房人的人身財產安全、開發商的履約能力與銀行風險的防范，這些需求均可以通過保險業的介入而得以妥善解決，使保險與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風險轉移機制可通過以下三個方面得以建立：
1、購房人所購房屋的財產保險。此處值得注意的事，在實際操作中，筆者發現在絕大多數保險合同中都明確寫著“如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行為被保險人或第一受益人”，筆者認為由于銀行對抵押房產并不擁有所有權，這種作法違反《保險法》的規定，該保險法律關系是無效的。對此筆者建議在保險合同中可以明確約定“ 如發生意外事故導致房屋毀損后，銀行可以從保險賠償金中優先受償”。
2、購房人的人壽保險，1998年4月下旬，國家發展計劃委員會與荷蘭國際集團共同舉辦了“住房融資與壽險聯合運營機制研討會暨荷蘭住房融資模式介紹會”。荷蘭國際集團（ING）提出了一個被認為適用中國情況的建議“模式”，筆者認為“ING模式”為我國住房按揭風險防范提供了一個嶄新的思路。 “ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險相結合，它要求購房人購買相應年限和金額的人壽保險作為借貸的擔保，購房人只需支付全部房價15%至 20%的首期購房款即可購房。在這種機制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險期滿后其保險金恰足以清償貸款本金，經濟負擔大為減輕；另一方面又可確保銀行債權不會因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現貸款無法收回的風險。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險公司帶來新型客戶群體，拓展市場業務領域，同時也給開發商帶來新的生機，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風險防范機制。
3、開發商和購房人的履約保險。這是一種新的保險業務，其核心是當開發商和購房人因某種原因（保險責任范圍）導致其履約能力下降時，由保險公司支付賠償金，從而避免了因開發商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。
（三）開辟律師業務與個人住房按揭業務的契合點，確立個人住房按揭銀行風險預防機制
個人住房按揭從根本上講是一種融資活動，其突出特點是信用行為，而對于信用程度的認定往往需要有專業法律技能，因此律師業介入個人住房按揭成為必要和可能。實際上律師業與按揭的競合在國際上是十分普遍的，而我國在目前仍缺乏足夠的結合面。筆者認為，律師至少可以在以下幾個方面發揮其重要作用：
1、對開發商進行資信審查。開發公司是否依法設立，是否具有房地產開發權，公司注冊資金來源及注資是否充足，公司組織機構、管理機構是否健全等。
2、對購房人的資信進行審查。首先審查購房人是否符合法律規定的主體資格，其次審查經濟收入來源是否足夠和穩定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況。
3、對開發項目的合法性進行論證審查。如開發商是否合法取得土地使用權，使用權的用途、期限以及是否可能自由轉讓；該項目是否經合法程序審批報建、該項目是否具備預售條件、有否取得預售證、可否保證依時取得合法有效證明等。
4、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險合同。從合同形式、合同內容兩方面依法維護開發商、銀行、購房人的合法權益，確保各契約的真實性和合法性。
5、律師對按揭資金的流向可以起監管職能。律師通過對開發商銀行賬戶的監管，使按揭資金確能用于項目開發建設，并保證按工程進度有計劃用款，防止開發商抽逃資金。
律師介入住房按揭業務，從防范銀行風險的角度講具有如下重大意義：（1）從程序和實體上保證整個按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的隱憂；（2）律師對自己的法律行為負責，如因律師過錯而導致合同無效或者其他損失，律師應承擔相應的法律責任，包括民事賠償責任、行政責任甚至是刑事責任。
（四）實行制度創新，加強制度建設，提高商業銀行信貸管理水平和防范風險能力
法律是一種最具穩定性和最強約束力的制度。制度建設對于發展經濟的作用已為大多數的經濟學家和法學家所認同。在制度建設中，制度創新更是重中之重。制度創新這個概念，在經濟學里的含義是指能使創新者獲得追加利益的現存制度的變革，它與技術創新有某種相似性，制度創新往往是采用某種組織形式或者經營管理形式方面的一種新發明的結果。從觀念上講，制度創新就是解放思想，轉變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結果，因此對于創新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實踐的勇氣。一種新制度的誕生并產生預期的純收益是這兩種勇氣相結合的結果。目前我國有很多銀行經營者已經意識到了制度創新對于改進管理制度，提高經濟效益的巨大作用并進行了許多成功的嘗試，但是，還遠遠不能適應我國經濟和金融形勢發展的需要。實踐證明我國銀行在原有計劃體制下建立起來的內部經營機制包括信貸管理機制已經不能適應市場機制的需要，需要通過制度創新，拋棄原有的舊制度、舊機制，建立新制度、新機制，同時吸收原有機制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業銀行新的適應市場機制需要的靈活高效的內部經營機制和信貸管理機制，使商業銀行獲得新的生命力，真正按照企業化的要求經營，去追求和實現利潤最大化，最終做到防范金融風險，保障銀行信貸資產安全。
（五）提高認識，強化管理，建立一套權責分明，平衡制約，運作有序的內控機制以防范住房按揭中得銀行風險
在建立內控機制上，關鍵是嚴格建立健全法人管理體制和法人授權制度。在強化一級法人制度的同時，要嚴格對下屬分支機構推行授權和轉授權制度，對信貸資產管理薄弱，違軌違紀，經營效益低的高風險機構，上級銀行應收回授權和轉授權。要盡快完善其它內部管理制度，實現內控監督的現代化，從而提高內控監督的廣度和深度，減少內控環節，改善內控機制的運作質量，達到防范和化解風險（包括住房按揭風險）的目的。
[摘要]我國住房金融業務快速發展,2005年12月住房抵押貸款證券已經在一級市場上發行,成為證券市場內的新的交易品種。本文介紹了住房抵押貸款證券的主要風險———違約風險和早償風險———及其度量指標,為今后研究住房抵押貸款證券的風險防范和定價機制提供了參考。
一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機構發放的,以個人或家庭為貸款對象,以購置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長期貸款。
住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時沒收貸款抵押物的權利。回顧我國房地產金融的發展歷程,自從20世紀90年代以來,住房金融業務的重心由支持住房開發建設開始向支持個人住房消費轉移。個人住房公積金貸款與個人住房抵押貸款是居民購房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發放限制條件少而成為住房信貸市場最重要的支持個人購房的信貸資金供應形式。1997年末,我國個人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個人住房抵押貸款余額就達到了近8000億元;2004年底,個人住房抵押貸款余額就達到了15922.3億元;到2005年,個人住房抵押貸款的余額已經遠遠超過了房地產開發貸款的余額。
從增長率來看,雖然2003年以來個人購房貸款的增長率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個人住房抵押貸款余額同比分別增長35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長率只有14.4%和13%。盡管中國住房抵押貸款得到了快速發展,但未來的發展空間還相當巨大。我國要實現人均居住面積8平方米的目標,還將投資數億元,僅靠公積金的積累遠遠不能滿足需要。國外商業銀行的銀行信貸資產中,房地產貸款在中占有近40%的比重,而我國住房抵押貸款規模最大的中國工商銀行和建設銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另據央行的報告表明,我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小。2004年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39,其中英國為60,德國為47,荷蘭達到74。住房抵押貸款具有現金流量穩定而且可預測、違約率低、貸款契約標準化、單筆貸款數額小、易組合分散風險等特點,因而非常適合作為證券化的基礎資產。住房抵押貸款證券化是指金融機構(主要是商業銀行)把自己所持有的流動性較差,但具有較穩定的未來現金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機構或其他特定機構以現金方式購入,經過政府擔保或其他方式的信用增級后,以證券形式出售給投資者的融資過程。
二、住房抵押貸款證券的違約風險
2.1違約風險和早償風險的區別對住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計劃償還,而早償是超出每月計劃償還金額;但是對投資者而言,如果MBS進行了信用升級,那么借款人的違約就導致了同早償完全相同的效果。根據有關規定,對于違約行為,金融機構有權沒收其作為抵押物,改由抵押物價值(如拍賣所得)抵償尚未清償的貸款余額,不足的差額部分,金融機構擁有追索權。
2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時,作為貸款發放方的金融機構,會通過借款人職業與收入的穩定性等因素來衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發,處于經濟理性而采取的放棄還貸責任的違約行為。理性違約的發生與下述因素密切相關:(1)房產價格:房產價格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房價比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產價格不是金融機構能夠控制的,所以提高貸款房價比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風險的主要手段。
2.3違約風險的度量美國住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標準違約假設(Standarddefaultassumption,SDA)基準,該基準將住房抵押貸款的年違約率表達為貸款帳齡老化程度的函數。100SDA意味著:———第1個月的違約率為0.02%,以后在第30個月前,每月上升0.02%;———第30個月至第60個月之間,違約率固定為0.60%;———第61個月至第120個月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個月起,違約率固定為0.30%
三、住房抵押貸款證券的早償風險MBS是一種分期償還的,每月計劃償還的金額包括按計劃償還的本金和支付的利息。
如果借款人實際償付的金額超過了每月計劃償還的金額,超出的部分就構成了早償。由于借款人通常具有隨時早償的權利,一旦選擇早償,就會加速支付現金流,投資者極可能面臨一個以低于MBS收益率進行再投資的風險。
3.1早償的衡量指標(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標,表示一個月內抵押貸款組合中被早償的本金占原計劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計算早償率的最常用指標,是以年利率表示的SMM,兩者的換算關系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個月內0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產生對不同提前還款速度的描述。(4)FHA經驗基準FHA擁有一個龐大的關于抵押貸款提前還款情況的經驗數據庫,基于該數據庫可以預測任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結合FHA關于提前還款行為的經驗數據,我們可以計算特定月份抵押貸款被提前清償的概率。由此而得到的被稱為100%FHA經驗指標。最早的12年提前還款假設定價法就是由100%FHA經驗指標得出的。
3.2早償的決定因素(1)利率和再融資動機(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當利率下降至一定水平,借款人對住房抵押貸款進行再融資,因此提高了早償率。利率效應反映了再融資動機,再融資可以視為借款人持有的買入期權,利差和CPR的關系就是MBS領域眾所周知的"S曲線":即當借款人能以更有利的利率再融資時,他們將執行早償期權。如果當前利率高于貸款合同利率,沒有再融資動機,CPR保持相對平穩;如果當前利率低于合同利率時,由于再融資動機,CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會有2個月左右的時滯,一方面反映了借款人申請新貸款所需時間,另一方面反映了從借款人早償到投資者得到支付所需的時間。(2)老化效應(Seasoning)通常在住房抵押貸款發放后,借款人要經歷數月乃至數年才會愿意或有能力在早償上花費精力和支出。早償率在MBS的早期從一個極低的水平開始上升,并在12-60個月后趨于平穩。因此,新發行的MBS將呈現較低的早償率,而且逐月上升。當然,對于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(Burnout)燃盡效應是早償的一個重要的,也是最難度量的效應。它反映的是:當貸款池經歷了多次再融資機會以后,其對再融資利率的要求比沒有經歷再融資機會的貸款池要更低。表現出來的現象就是當利率下降時,早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會下降;最后,即使利率進一步下降,早償率也決不會達到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質性借款人構成的,燃盡效應可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進行再融資就不足為奇了。當利率下降時,由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節性效應(Seasonality)季節性反映了早償行為和住房市場活動間密切的相互作用。在美國,早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。
四、住房抵押貸款證券的其他風險MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風險。以下各種風險都是內含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風險。
4.1利差風險以國債收益率代表市場收益率水平,利差就是其他證券化產品的收益率與國債收益率的差額。這是投資者投資風險證券所要求的風險溢價。利差不是一直不變的,當利差變大時,證券的價格就會下降。利差期限是度量利差風險的工具,表示的是證券的價格對利差變化的敏感度,具體計算上使用的是期權調整利差(OAS)。假定國債利率和波動性固定在當期說水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個基點,在這二個新的OAS上計算出二個新的價格,然后得出。
4.2再投資風險一般情況下,證券產生的現金流會用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場利率變化導致的再投資收益的變化稱為再投資風險。持有期越長,再投資風險越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風險也越大。利率風險和再投資風險方向相反。利率上升會導致證券價格降低;而利率降低會導致再投資收益的減少。
4.3期限風險一種期限長度的證券化產品可以替代另一種期限長度的證券化產品。由于二種證券化產品的利率風險不同,所以在替代是應進行一定的調整。投資者在調整時會使用平行移動假設,即不同期限長度產品的收益率會變化相同的數額,而收益率的實際變動通常又會背離該假設,這就產生了期限風險。
4.4流動性風險流動性風險反映了證券以接近于真實價值的價格出售的難以程度。衡量流動性的主要指標是交易商買入價和賣出價之間的差額:差額越大,流動性風險就越大。但是,如果投資者計劃將證券持有至到期日,那么流動性風險就不是很重要。
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[關鍵詞]住房公積金；貸款業務；風險控制
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.154
住房公積金是個人及其所在單位繳存的長期住房儲金，具有強制實行、專項使用的特征，能夠為職工購房提供保障機制，一方面幫助職工解決住房問題，另一方面能夠改善職工居住水平與環境。同時，還能夠有效增加住房需求，為住房建設奠定堅實的經濟基礎。
1 住房公積金貸款業務風險控制的意義
首先，在我國的社會保障制度中，住房公積金制度是非常重要的內容之一，主要的目的是提高職工在住房方面的能力，一方面提高商品房消費需求，另一方面改善職工居住條件[1]。對住房公積金貸款業務風險進行妥善的管理與控制，能夠提高住房公積金資金的利用率與安全性。其次，住房公積金貸款業務與其他的銀行業務相比風險較低，能夠為銀行帶來可觀的收入，通過對住房公積金貸款業務風險的有效控制，能夠提高住房公積金管理中心對商業銀行的信任，建立長期的合作關系。
2 住房公積金貸款業務的風險分析
2.1 制度方面存在的風險
住房公積金貸款業務在運行的過程中采用委托商業銀行的模式，住房公積金管理中心并不能夠對住房貸款業務進行直接的辦理，但是卻需要承擔住房公積金貸款所帶來的各種風險。這種業務辦理與風險承擔相分離的現象，導致銀行不重視住房公積金貸款的回收工作，增加了住房公積金貸款業務的風險[2]。商業銀行與住房公積金管理中心之間的信息溝通又不足，導致住房公積金管理中心在還款監督方面比較被動。
2.2 政策方面存在的風險
首先，住房公積金具有政策性特征，決定其服務對象為中低收入者，其中部分職工的收入水平低且不穩定，這部分職工在償還能力方面不足，對住房公積金貸款的安全性造成一定的影響。其次，住房公積金采用屬地化管理模式，地方政府會通過向住房公積金管理中心下達個人住房貸款指標的方式拉動區域住房消費。在這種情況下，存在片面追求貸款數量而忽略貸款質量的問題，導致不良貸款的比重有所增加[3]。
2.3 信用方面存在的風險
首先，主觀原因造成的信用風險。部分借款人自身的信用意識比較薄弱，在購房貸款時只考慮借款并未做好按時還款的準備，甚至有部分借款人抱著不還款也不會怎樣的態度，最終出現蓄意欠款不還的情況。其次，客觀原因造成的信用風險。借款人由于疾病、車禍等意外事故造成自身的傷殘或死亡，最終沒有能力對貸款進行按時的償還。最后，社會原因造成的信用風險。在體制改革、企業破產等社會原因的影響之下，導致借款人出現失業、下崗等情況，無力償還住房公積金貸款。
2.4 組合貸款方面存在的風險
組合貸款指的是借款人在購買住房的過程中同時辦理了住房公積金貸款與商業銀行貸款兩種貸款，在申請住房公積金貸款的過程中，雖然償還利率比較低，但是在金額方面是有一定限制的，如果所貸金額不夠，借款人就必須要申請銀行住房貸款[4]。在組合貸款的情況下，借款人所購房屋的產權是由住房公積金管理中心與商業銀行共同保管的，如果出現逾期未還的情況，銀行在補還方面存在先機，可以先將商業銀行貸款的歸還進行實施，住房公積金管理中心處于被動地位，增加住房公積金貸款業務的風險。
2.5 房屋方面存在的風險
房屋風險指的是房地產開發商在房屋建筑的過程中，房屋交付時間、質量等出現問題，或者小區綠化、公共設施等不符合購房時的承諾，導致借款人與開發商之間出現矛盾與沖突，如果矛盾不能夠得到圓滿的解決，借款人可能會出現不按時償還貸款的行為，從而造成貸款風險。尤其是二手房貸款，二手房交易中存在很多關聯交易，例如親屬之間進行房屋買賣交易，只是將房屋產權進行變更，并不進行房款交易，借款人借購買二手房屋所得的住房公積金貸款款項并不是用于支付房款，導致貸款風險增加[5]。
2.6 抵押物處理方面存在的風險
借款人在住房公積金貸款的過程中需要簽署住房公積金貸款合同，將所購買的房屋抵押給住房公積金管理中心，如果借款人出現了逾期還款的情況，住房公積金管理中心可以依照合同對抵押物進行處理。當前，社會保障機制并不完善，住房公積金管理中心即使向法院提出訴訟，也很難收到良好的效果，即使勝訴，抵押物處理的執行也非常困難。
3 住房公積金貸款業務風險的控制措施
3.1 住房公積金貸款業務風險管理綜合化
在對住房公積金貸款業務的風險進行管理的過程中，要通過不同的方法實現管理的綜合化，促進住房公積金貸款綜合管理效率的提高，為住房公積金全面管理提供良好條件。在住房公積金貸款業務風險控制的過程中，要實現質量體系的建立與完善，通過質量管理實現貸款模式創新，從而對貸款實現全面的控制[6]。住房公積金貸款業務風險控制要對相關的管理政策進行了解與分析，通過正確的管理理念為民生問題的解決奠定堅實的基礎。住房公積金貸款業務的風險控制工作與職工住房保障有著密切的聯系，必須實現控制措施的優化與完善，實現管理的全面化與多樣化。
在住房公積金貸款業務風險管理的過程中，首先需要進行風險模式的優化，全面分析各種風險的形成機制，實現住房公積金管理機制的建立與完善，進一步提高住房公積金貸款業務風險控制的效率。住房公積金貸款風險控制與貸款管理之間應該形成聯動機制，實現管理策略與風險控制之間的相互結合，從根本上提高住房公積金貸款業務風險控制的水平。
3.2 住房公積金貸款業務風險控制措施具體化
3.2.1 實現委托貸款管理機制的改革
針對住房公積金貸款存在的制度性風險，最為有效的消除途徑就是消除商業銀行與住房公積金管理中心之間存在的利益沖突，住房公積金管理中心對公積金貸款進行直接的運作，從根本上實現權、責、利的相關統一。針對當前住房公積金委托銀行管理的現狀，住房公積金管理中心應該與銀行之間簽訂相關的合同，對雙方的風險責任進行明確。
3.2.2 實現貸款政策化解機制的建立
政府應該實現貸款政策化解機制的建立，為中低收入的職工住房公積金貸款提供相應的貼息制度、擔保制度，讓這些職工不僅能夠順利得到住房公積金貸款，而且能夠有能力按時償還貸款。在財力允許的情況下，政府應該對中低收入職工推行住房公積金貸款貼息政策，從而緩解職工所承受的債務負擔，從根本上對貸款風險進行化解。
3.2.3 實現貸款個人資料庫的建立與完善
住房公積金貸款具有貸款周期比較長的特點，在整個貸款周期中存在很多的不確定因素，其中職工個人的信用情況對貸款還款的安全收回有著決定作用。因此，住房公積金管理中心應該充分利用職工公積金賬戶的相關信息，實現貸款個人資料庫的建立與完善，對借款人的住房公積金賬務變動情況進行動態的監測，以此來推測借款人的就業、收入等情況。如果發現異常，應該對個人資料庫的相關內容進行查閱，及時采取有效的措施。
3.2.4 實現貸款風險準備金的建立與完善
住房公積金管理中心應該依據國家的相關政策與要求，從每年的住房公積金凈收益中計提一定比例的金額作為住房公積金貸款風險準備金，一般情況下計提比例應大于等于增值收益的60%[7]。貸款風險準備金的主要作用是對未按時償還的住房公積金貸款產生的資金損失進行核銷，從而實現貸款風險抵抗能力的有效提高。
3.2.5 實現貸款配套措施的進一步完善
住房公積金貸款具有周期較長的特點，擔保措施具有非常重要的作用，能夠對貸款風險進行有效的規避。住房公積金管理中心應該向政府提議，實現廉租房的開發與政策出臺，實現城鎮住房保障機制的建立與完善。住房公積金管理中心是貸款的抵押權人，在對抵押房屋處理的過程中需要讓借款人遷出，借款人在這個過程中就面臨著居住方面的問題，如果不能夠對此進行妥善的解決，一方面會引發相關的社會問題，另一方面會對住房公積金管理中心抵押房屋處理造成影響。在這個問題解決的過程中，不能一味地依靠法律手段強制執行，要從住房社會保障制度方面入手，讓借款人能夠得到廉租房，從而為抵押權的實現創造條件。
3.2.6 實現各項風險管理制度的完善
首先，依據住房公積金貸款業務的特點實現公積金貸款業務相關操作與實施規范的建立與完善，從而對住房公積金貸款的發放、管理、控制等程序進行有效的控制與規范。其次，要注重對日常貸款業務管理的強化，實現貸款辦理人員責任意識、自律意識的提高，實現貸款審核機制、內控機制的建立與完善，提高住房公積金貸款管理的規范化與制度化。最后，制定與實施審核放貸責任制，將貸款管理責任落實到個人，實現貸款收回力度的強化，確保逾期貸款的順利回收。
4 結 論
強化風險控制是對住房公積金安全提供保障的重要途徑，實現住房公積金貸款業務風險控制制度的建立與完善，一方面能夠為住房公積金資金安全提供保障，另一方面能夠促進住房公積金事業健康發展。在住房公積金貸款業務風險控制過程中，要注重對貸款風險進行深入研究，針對風險控制提出有效對策。
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