時間：2022-09-09 09:43:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇小區物業管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2006年完美時空物業部項目團隊在公司領導的關心和支持下、在領悟公司提升物業服務品質的服務方針指引下，充分調動廣大員工的積極性，以提升物業管理服務為基礎，以“業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，以踏實的工作作風，在標準化管理安全文明生產、提高服務質量、隊伍建設等方面取得了一定成績。
具體工作如下：
一、加強管理，持續改進
1、完善配套設施
自業主入住之后，完美時空園區逐步暴露出施工質量問題及計不盡人意之處，2006年項目領導工程及人員協調進行各方處理，彌補不足，使配套設備設施趨于完善，贏得業主信賴，如增設自行車場、a棟安裝空調定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統，調整配電開關負荷等。
2、突發事件處理
針對園區的實際情況，完美時空物業部制定并完善各項應急預案，對突發事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發事件時能夠從容應對，消除安全隱患。
3、節能管理
針對園區能源公攤量大，業主交費難，項目部研究制定樓內公共區域及地下停車場，采取多項改進節能措施，不斷挖掘節能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業管理當中的一項重要工作，項目部中工作專人對檔案管理，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業業主的數據庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數據的完整及可靠性。
5、培訓管理
根據完美時空實際情況，物業部年初制定了詳細的培訓方案，力爭做到業務水平專業化、全面化。如制定物業保安的應知應會、客服人員應知應會，通過工程、客服、保安知識的交叉培訓，使員工物業知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火災是物業安全管理的最大“敵人”，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。在2006年11月9日舉行了完美時空園區消防演習，提高物業部員工及業主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理：
為了保障園區業主的安全，完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓，貫徹“六防”措施，實行群防、群檢、群治，以確保萬無一失。針對特別區域實施重點布控，如在自行車場盜竊高發區實行嚴密布防，成功抓獲盜竊者3人，為業主挽回直接經濟損失數千元，受到業主贊譽。由于完美時空園區安全管理的出色，因此被海淀區評為綜合治安優秀園區。
7、環境管理
7.1監督、管理園區綠化、綠植公司，對園區綠化、綠植實行合理搭配，突出特點，達到自然、和諧、放松的效果。同時，祛除疾病，成功抑制了美國白蛾在園區的蔓延。
7.2對園區垃圾實行分類，利國利民。節約、回收資源，受到了市、區兩級領導及園區業主的贊譽。
7.3為了使園區大廈整體清潔，提升園區環境品質，物業部在本年度對大廈外墻面進行了兩次清潔，在清潔過程中派專人跟進、監督，嚴把質量關，通過干凈、整潔的大廈外觀，優化園區環境。
8、客戶服務
8.1針對收費難項目部成立了“貼心管家小組”專人負責、更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況開會分析總結工作經驗，不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費危機。從“貼心管家小組”成立前的每月收費80萬元到小組成立后每月140萬元的收費飛躍，基本完成了公司的收費指標，減輕了公司的支出壓力。
8.2大廈內制作了不銹鋼企業名牌，大廈外制作樓牌號，方便了園區來訪客戶，同時也大大提升了園區大廈品質。
8.3成立項目部宣傳小組，制作宣傳欄，向園區業主公示實創上地物業公司及完美時空物業部的工作情況，并及時向業主提供相關信息。如天氣預報、租房信息、生活小常識等。
8.4對毗鄰業主間的矛盾進行協調，以消除彼此抱怨情緒，建立鄰里和諧。如：a棟三層××電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。經過物業部領導與電信多次協調，最終得到了圓滿解決。e棟三層富邁數據公司人員多，影響同層其他公司人員用衛生間，物業部通過改造衛生間，增加蹲位和大量細致的溝通工作，最終將矛盾化解。
8.5在接待業主投訴中，針對投訴內容進行分類，由相應部門處理，爭取在最短時間內解決并對處理結果對業主進行回訪。
8.6主動、積極地與業主進行溝通，宣傳物業部的工作及公司的服務理念，創造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。
二、優質服務、贏得贊賞
1、由于物業管理服務的提升，贏得了業主的信賴，本年度完美時空物業部共協助業主完成接待工作上百次，其中人大代表團兩次、全國領導三次、知名企業合作峰會6次，良好的專業素質贏得了來訪單位及業主的高度贊賞。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配電箱的總開關頻繁跳閘，嚴重影響了業主的正常辦公，物業工程部及時組織技術力量幫助該公司進行了徹底排查，最終發現掉閘原因是由于負荷過于集中，三相用電負荷嚴重不平衡，造成單項超負荷掉閘，為了保證業主的正常工作不受影響，工程技術人員避開正常工作時間段，在午夜加班加點解決該項問題，工程人員解業主之憂、想業主之想的工作贏得了業主的贊揚。
3、供暖制冷工作是園區的重要工作的一部分，為了部影響業主的供暖保證設備的正常運行，工程部每年在制冷與供暖的間歇期都對設備進行檢修，更換易損部件，本年度由于a棟8層i）bm公司的延時制冷給完美時空物業部換季檢修工作帶來了巨大不便，ibm延時制冷結束后留給工程檢修的時間只有7天（每年檢修時間為兩個月）如何在短時間內完成檢修工作成了技術難點，經過工程技術人員的反復論證，決定進行分段檢修，最終完成了檢修工作，ibm保障了園區的正常供暖使園區業主無一投訴。
4、垃圾分類工作達標是北京市政府申辦2008奧運會對世界承諾項目之一，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，對北京市政府擬列為垃圾分類優秀園區。
5、拾金不昧是中華民族的傳統美德，但是在今天金錢高于一切的社會環境里，此項美德已被大多數人所遺忘，完美時空物業部通過對員工進行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美時空重放光芒，本年度共拾到銀行卡30張，另有多起拾遺物品事件。值得一提的是，a603財務人員的不慎，將公司的稅務登記證、支票一些重要票據灑落園區被物業部員工拾到，物業部領導知道該物品的重要性，馬上派財務及客服負責人聯系該公司負責人，該公司負責人正因物品的丟失而焦急萬分，手捧失而復得并可能造成重大經濟損失的物品，該公司負責人激動得不知道說什么才好。
6、人大選舉工作是黨和國家民主精神得體現，是一項光榮的政治任務，完美時空物業部經過廣泛的溝通、細致的工作，最終圓滿完成了這一任務。
三、文化宣傳、構建和諧
1、2006年初完美時空物業部就將本年度設定為完美時空文化年，2006年1月10日完美時空物業部與園區業主協作成功舉辦了“完美時空之夜”新春聯誼會，通過此項活動加深了物業與業主之間的感情。值此辭舊迎新之際物業部正在籌備新春舞會，本著友好、協作、和諧、共贏的宗旨，讓完美時空物業部與業主之間化解矛盾、建立友誼、團結協作、共取雙贏。
2、為了更好的宣傳企業形象，豐富園區業主的文化生活，完美時空物業部成立了宣傳小組，把大廈公告欄作為物業部對外的宣傳窗口。通過嚴密的編導、合理的布局，讓業主了解到物業工作的瑣碎、艱辛，日常生活的提示讓業主感覺到物業服務的溫馨。有針對性及專業性強的文章及圖片展示，贏得業主對物業工作的理解及支持，引導園區業主參與園區建設。
2006年完美時空物業部在以項目經理為核心的帶領指引下，服務品質有提升，管理方法有創新，文化宣傳有成就的基礎上，圓滿完成了公司的既定目標，達到了逾期的效果。然而在項目團隊面前存在的有些困難還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創造企業品牌。
1、中水問題：自完美時空物業部接管園區以來，中水問題一直是困擾物業部與業主溝通的最大障礙，同時也是費用收取困難的直接原因，尤其是2006年最近一個季度，中水事故頻繁，給園區業主帶來不便，給物業部的服務造成重大負面影響。雖然物業部經過多方努力，暫時解決了供水，但從長遠看治標還未治本。希望通過公司與開發企業的高層會晤，盡快、妥善解決中水問題。
2、門牌號、指示牌：完美時空園區入住將近三年，園區導引標識仍不完善業主反映較大，作為高檔大廈、配置檔次較高的公司導引標牌及門牌號是完全必要的，希望公司能夠考慮，以最小的投資，獲取較大的回報。
3、業主的溝通：完美時空園區業主已基本入住完畢，溝通工作尤為重要，本年度以少數業主發起的成立業主委員會的呼聲雖然被物業部成功遏制，但是還請公司領導給予重視。在政策傾斜及資金投入給給予考慮，以便進一步分化瓦解。在物業管理法律法規還不健全的情況下，成立業主委員會對物業公司而言是弊大于利，希望公司領導斟酌。
以上是完美時空項目2006年對物業管理工作的總結，在新的一年里我們將遵照公司的設計構想，按照項目部的工作計劃的安排，上下一心，團結一致，再創佳績，實現預期的工作目標。同時項目同仁感謝一年來公司領導的關心與厚愛，請公司領導審閱。
關鍵詞:小區;物業;消防
小區作為居民區，環境內人口數量較多，并且存在著文化素質的差異，難以采取有效的宣傳教育而合理的遏制威脅消防安全的事件發生。同時，隨著城市化的高度發展，小區數量不斷增多，并且分布方式愈加復雜。限于消防部門的人力數量，其僅能夠在消防安全層面予以監督，而無法做出實時監督管理，由此也導致小區消防問題的復雜性。不過，現代化物業管理體系的實現，以往僅作為服務機構的物理公司，逐步具有了監督管理責任，這也為消防管理帶來契機。物業是與小區業主聯系最為緊密的機構之一，其受到業主的共同委托而建立，履行社區服務管理和安全監督的基本責任。物業管理部門對于消防的管理工作，隨著物業工作范圍的增大，其正逐漸產生以業主需求為導向的服務體系。故此，本文結合當前契機，以及社會發展對于消防安全管理的客觀訴求，而對小區物業管理部門的消防職責和工作模式進行研究。
1小區物業管理部門的消防職責
小區物業管理部門的消防職責主要體現在如下方面:第一，從服務功能方面對消防安全負責。物業管理部門自身屬于服務機構，其不僅包括物業管理大廳和辦公場所，小區的綠化地帶、通道、停車場、樓宇樓道、走廊等，均屬于小區物業的服務場所范疇，故此必須按照國家或地方消防安全管理辦法而進行安全監督工作;第二，從安全防范方面負責。小區物業需要制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育;開展防火檢查，消除火災隱患;保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障共用消防設施、器材以及消防安全標志完好有效;組織本單位員工和居民每年至少開展一次消防演練。第三，物業的管理責任。物業服務企業對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為有管理責任。
2小區物業部門消防管理工作的重要性
隨著我國城市化的發展，城市人口數量開始增多，以往社區管理模式，正在由小區物業管理模式替代。故此，物業管理部門在小區消防安全管理層面上，需要承擔更大的責任。而從消防安全層面來看，小區物業部門工作的重要性，主要體現在:第一，完善城市消防安全管理體系。在以往較長時間內，城市中小區的消防安全管理責任沒有明確。而隨著小區物業部門專業化的提升，該問題開始得到逐步的解決，繼而構成“以公安消防部門監督物業，以物業服務業主”的城市消防安全管理體系;第二，業主的生命財產安全需要得到保障。原因在于，一旦火災發生，必然會導致財產出現不可彌補的損失，甚至會威脅到生命。所以，業主需要具有專業消防安全管理能力的物業服務，針對小區消防需求而進行有效的管理。
3小區物業消防安全管理存在的問題及原因
小區物業在消防管理層面上，卻仍舊問題重重，難以高效率滿足小區消防管理需求。以下具體來看:①小區消防安全管理制度不完善。在相關的法律法規中，雖然明確小區物業要制定消防安全制度，但現在大多數小區的消防安全管理制度，缺乏根據小區自身的特點制定，沒有體現出物業部門消防安全管理方面的具體措施，工作監管機制。物業部門人員消防安全綜合素質需要提升，有發現隱患、正確消除隱患的能力;②小區消防安全管理責任意識重視度不夠。小區物業在日常管理過程中的忽視，是導致小區發生火災的重要原因，具體表現在:第一，缺乏有效的宣傳和監督。如未在應當防火的區域設置安全警示，并對重點安全防范區域缺乏監督;第二，管理意識存在不足。比如存在消防通道堆積垃圾、雜物、地下車庫阻塞等嚴重的問題;第三，消防設施管理不足。缺乏對消防設施的維護保養，火災初期撲救時緊急處置的方法。
4建立健全的小區消防安全管理模式的措施建議
4．1加強小區整體規劃，細化各類措施
確保小區消防安全工作的實效，關鍵在于對區域合理的規劃，并有效明確責任主體。由于小區屬于生活區域，所以使用功能與其他場所有著顯著差異。對此，根據小區的特性，做出適合、詳細的管理規范。另一方面，就當前小區消防安全管理狀況而言，大部分小區制定長期的消防安全維護規劃，明確人員、資金、責任等方面，如維護保養消防設施、對小區內各類線路進行定期檢查整改、發現初期隱患應對措施等。
4．2加大消防宣傳和培訓，提高居民消防安全意識
消防安全的實現，不能夠僅依靠物業和消防部門，還需要業主的參與。小區物業應當加大對業主的消防安全培訓，提升民眾的消防安全意識以及消防技能，從而有效提高小區內防火成效。另外，還需要進行消防設備應用教育，從居民區火災的發生情況來看，一些居民雖然可以及時制止火災，但是卻不會正確使用消防器材、設施。
4．3明確物業服務企業消防安全職責和標準
目前物業管理責任中所設置的消防安全管理部分，主要依托于地方法規實現。在相關法律中，仍舊未明確說明物業在小區消防管理中應履行的職責和義務。所以，應當加快相關領域的立法實現。同時，不僅要監督物業的消防管理，在物業費用的收取和使用上，也應當進行有效的管理，并明確要求其費用中應當包括防火設施的建設和維護，從而對社區安全作出最大化保障。
5結束語
消防管理成果直接關系到人民的生命和財產安全，任何一次火災都會對社會和群眾造成巨額的生命財產損失。故此，有效提升區域消防安全工作的成效勢在必行。而本文提出以小區物業作為區域消防管理主體，能夠實現更加細分區域消防監督工作，隨著小區物業的消防管理意識提升，相信無疑能夠更為有效的保障業主生命財產安全。
參考文獻
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隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續問題的解決等等，幾乎每一個都是不容易解決的難題。專業物業管理公司的介入是社會發展的趨勢，但是在拆遷安置小區的物業管理上，存在著與一般商品化小區物業管理很大的區別，因而對于物業公司，這也是一個巨大的考驗。
2蘇州拆遷安置小區物業管理滯后的原因
拆遷安置小區，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的住宅區。即因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區。根據我國法律的規定，安置小區中安置房的轉讓交易需要在取得該安置房房產證后才可以進行，這時的過戶交易與一般的房屋沒有任何區別之處。安置小區的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農戶。隨著蘇州城市化進程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區物業管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個：
2.1蘇州拆遷安置小區的住戶過于復雜
拆遷安置小區，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補償而建造的住宅區，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費用即可入住。這就決定了拆遷安置小區和普通商品房小區具有本質的區別，蘇州地處長三角經濟發達區域，越來越成為一個擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區由于其業主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區的老平房，二是農村的自建房。城區老平房的住戶很多原本就已經不再常住在那里而是有了其他住所，農村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導致了拆遷安置小區成為出租房云集的區域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當然不會過多關心環境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時居住在這里，同樣不會過多關心環境等問題。另外，承租拆遷安置小區的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環境保護以及可持續發展的理念和意識。所以，這三個原因導致了很多拆遷安置小區環境臟亂差，居民抱怨多，物業費征收難，物業公司更換頻繁等等一系列問題。
2.2蘇州拆遷安置小區物業管理模式落后
蘇州由于城市化進程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區的物業管理中就能充分體現。居民小區物業管理，一般采用的都是物業公司制度，居民上繳一定的物業管理費，由專業的物業公司進行統一管理。在高端商品房小區，由于相對較為高昂的物業管理費，物業公司的管理較為規范和嚴格。而拆遷安置小區，由于本身業主是被拆遷居民，政府有義務為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區那樣的小區條件。這就決定了物業管理費不可能很高，低廉的物業管理費必然導致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業管理服務又會招致住戶的不滿進而導致物業管理費征收的困難，本就低廉的物業管理費再征收困難，進一步導致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環，導致蘇州現在很多拆遷安置小區的物業管理不容樂觀。
3蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向
拆遷安置小區是每一個城市在城市化進程中都會遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區物業管理模式創新的方向。
3.1政府進一步加強政策引導和健全各類機制
拆遷安置小區的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責無旁貸的要承擔起改善拆遷安置小區的各類環境和管理水平責任。當然，并不是說要求政府以強制性的手段來進行管理，而是進一步加強政策的引導和進一步健全各類機制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區物業管理差的癥結，進而全面改善蘇州拆遷小區物業管理水平。具體來說，首先進一步明確對拆遷安置小區物業管理水平的要求，并設置一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任拆遷安置小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。其次，針對拆遷安置小區物業管理收費較低的問題，應該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優惠，當然這種優惠同樣需要和物業管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區物業管理水平。
3.2拆遷安置小區物業公司集團化、統一化、專業化
拆遷安置小區的物業管理，和一般商品房小區不同，有其自身的特點和難點。所以應該引導成立專門的拆遷安置小區物業公司，這些物業公司就是只負責拆遷安置小區的物業管理，并且逐步集團化。如此術業有專攻，客戶明確，專業化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時逐步統一化各個拆遷安置小區物業管理的相關標準，這樣可以大大提高拆遷安置小區物業公司的管理效率和效果。
3.3具體管理方式法制化、規范化
物業公司的具體管理是困擾小區物業管理效果的一大難題，這不僅僅體現在拆遷安置小區，哪怕在高端商品房小區也一樣存在這個問題。拆遷安置小區由于自身的一系列特點，相比一般商品房小區存在著住戶復雜，素質層次不齊等因素，在物業公司的具體管理中將進一步增加管理難度。對此應該對具體管理方法法制化、規范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應的要求和規范，而是指通過與住戶簽訂協議的方式來實現物業管理過程中的法制化。為什么物業公司在管理過程中會遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強制性，對住戶沒有任何規范性約束條款。簽訂協議后，明確規定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業公司雙方的責任和義務，自然可以解決物業公司平時管理難的問題，同時也使住戶可以更好的監督物業公司，更具有主人翁意識，如此雙向規范，互相監督，才能起到最好的效果。
3.4同步社會各類配套制度改革的深化
小區物業管理絕對不僅僅是一個小區的問題，因為小區環境本身就包括小區周邊外環境。困擾拆遷安置小區物業管理還有一個很重要的問題就是周邊往往會比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區住戶的消費習慣和小商販對拆遷安置小區市場的期望決定的。我曾經在走訪中發現很多拆遷安置小區外小商販眾多直接導致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業公司對此類人員并無任何管理權。對此一方面需要社會相關職能部門加強巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業公司一定的周邊環境管理權并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內容一并計入對物業公司整體的各類優惠與獎勵考核中，如此便可以充分發揮物業公司管理人員長期在小區的優勢，進行常態化管理，只有常態化管理，才能徹底改變小區周邊環境的一系列問題。
4蘇州拆遷安置小區物業管理創新模式的幾個關鍵點
4.1物業公司提供管理服務流程重點的改變
物業公司提供管理服務的流程，長期以來一直都是重點在于中期在于關注具體日常管理階段，然而筆者認為目前針對蘇州拆遷安置小區的特點，進行良好的物業管理必須充分重視前期的規劃計劃和后期的跟蹤調查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規劃和計劃走訪蘇州多個拆遷安置小區，主要包括蘇州市姑蘇區南環新村、蘇州市吳中區塘南新村、蘇州市吳中區國泰新村等，發現這些拆遷安置小區的物業管理基本沒有任何事前的規劃和計劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時在管理過程中又出現諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規劃和計劃，充分了解本小區的特點，包括周邊環境、內部住戶構成、管理定位、管理目標等，在此基礎上做好嚴格的物業管理計劃，并向全體業主通報，逐一與住戶簽訂協議明確雙方的權責利關系，這樣才能保證后續管理措施的有效執行，保證管理效果的有效實現。（2）充分做好后期的跟蹤調查物業公司的后期跟蹤調查其實是一個非常重要的環節，可是目前在我們的走訪調查中發現非但拆遷安置小區物業管理幾乎沒有后期調查這一環節，就是一般商品房小區的物業管理也大多沒有這一環節。物業公司的管理規劃和計劃做得再好，畢竟只是一種事前的規劃計劃，在具體管理過程中不可避免的會發生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續的后期跟蹤調查，這些問題很難被發現，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強常態化的后期跟蹤調查，及時發現管理過程中的所有問題，及時根據問題提出解決方案，并且向全體業主通報，這樣既能持續提高自身的物業管理水平，又能讓業主知道物業公司做好本小區物業管理的誠意，增強業主對物業公司的信賴程度，可謂一舉兩得。
4.2物業公司提供管理服務時對其服務對象的必要權力
物業公司在行使其管理職能時，不可避免的會與某些業主產生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區尤為普遍。上文已經充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區住戶的復雜性以及普遍存在的租賃戶，導致蘇州拆遷安置小區普遍存在物業公司與業主之間在很多方面無法達成共識或者住戶漠視物業公司規定的情況，這種情況會嚴重影響物業公司管理目標的實現。之前已經做了闡述表明物業公司應該重視前期的規劃與計劃，并且與業主簽訂相關協議以明確雙方的權責利關系，可是還有一個問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協議的要求行事導致物業管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經濟上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執行效果，可是目前蘇州并沒有相應的法規或者條文明確物業公司有類似權限，所有筆者認為要真正提高住宅小區尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區物業管理水平，賦予物業公司一定的處理處罰權是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業管理目標。
4.3物業公司之間進行適當合并以及與其它行業進行聯盟
（1）物業公司之間進行適當合并目前蘇州的物業公司存在著數量多、實力弱的現狀。要想真正全方位提高物業管理水平同時保證物業公司自身的良性經濟運作，必須進行適當合并以收獲以下好處：（1）解決物業公司資金需求的困難。現代社會，無論是進行高科技投資，還是引進有發展潛力，有領導才能的高素質人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業公司的發展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業務承接能力。目前蘇州的很多物業公司都只面向幾家甚至一家小區，規模小，成本壓縮，管理水平嚴重不足。合并后規模擴大，提供的服務范圍自然也能迅速擴大，而且前文已經闡述了針對拆遷安置小區，可以合并組建專門為拆遷安置小區提供物業管理服務的公司，客戶群體特點一致，更便于其制定統一的管理規劃和計劃，在統一化的規劃計劃下進行統一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補短，優勢互補，增強提供全方位服務的專業實力。（2）物業公司與其他行業進行聯盟。目前社會越來越明顯的呈現出跨行業合作的趨勢，物業公司也應當根據社會的變化及時的與其他行業進行聯盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業聯盟。通過該聯盟可以讓業主通過本公司直接進行相關快遞收發業務；比如也可以與外賣行業進行聯盟，從而業主通過本公司可以直接進行外賣下單業務；比如還可以與醫療行業進行聯盟，從而業主可以通過本公司直接獲得常規化的醫療衛生服務。跨行業聯盟可以更好的整合社會資源，增加物業管理的附加項目，從而大大提高業主的滿意度，業主滿意度上來了，對物業公司的自身物業管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展所必須妥善解決的問題，經濟社會對拆遷安置小區物業管理服務的要求將會越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業管理領域的綜合實力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進物業管理服務的理念和模式創新，才能早日滿足城市發展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區物業管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個真正安全、溫馨、舒適的居住環境，同時也為蘇州城市化的進一步蓬勃發展增加一份助推力。
作者:徐鯖 單位:蘇州經貿職業技術學院會計與國貿學院
參考文獻:
第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。
第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。
第四條住宅小區物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業服務相結合的原則。
第五條各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的生活環境。
第六條各級建設或房地產行政主管部門（以下稱物業管理主管部門）負責本行政區域內的住宅小區物業管理工作。
其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區的管理工作。
第七條物業管理主管部門應加強對物業管理企業的指導與服務，協調解決有關問題，幫助物業管理企業提高管理水平和服務質量。
第二章業主大會及其委員會
第八條住宅小區已交付使用且入住率達到50％以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主舉行大會，選舉產生業主委員會。
第九條業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。
業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。
第十條業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；
（三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；
（五）聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；
（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第十一條業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。
業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。
第十二條業主大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和非業主均具有約束力。
第十三條住宅小區應制定業主公約。
業主公約經業主大會討論通過后生效。業主公約生效前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的住宅小區物業管理規定。
第三章物業管理移交
第十四條住宅小區竣工后，開發建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業管理移交手續。
第十五條住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。
第十六條住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：
（一）住宅小區建設各項批準文件；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖；
（四）地下管網圖；
（五）質量驗收資料；
（六）其他必要資料。
上述資料由業主委員會或物業管理企業負責保管。
第十七條開發建設單位在出售住宅時，按省政府有關規定向業主收取物業管理公共資金。
開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金以業主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區專戶儲存，并接受物業管理主管部門的監督和管理。
第十八條物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。
物業管理公共資金的使用由業主大會決定，?？钣糜谠撟≌^物業管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。
第十九條開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應按有關規定向業主委員會提供物業管理用房和一定比例的商業用房。
商業用房由開發建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。
商業用房的比例，由城市人民政府確定。
第四章物業管理企業
第二十條物業管理企業必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發的物業管理企業資質證書后，方可從事物業管理工作。
第二十一條物業管理企業根據與業主委員會簽訂的合同，承擔住宅小區的物業管理工作。
物業管理合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其他權利義務等條款。
第二十二條物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。
第二十三條物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦的收費，分別按國家有關規定執行。
第二十四條物業管理企業為業主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。
第五章物業維護
第二十五條全體業主和非業主都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）損毀園林；
（三）占用通道、停車場等公用設施和場地；
（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
（五）制造超標準噪音；
（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；
（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（八）政府或業主公約明令禁止的其他行為。
第二十六條房屋分戶門內的維修，由業主自行負責。
單體建筑物內公用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。
第二十七條住宅小區內業主專用的公用設備和公共場地的維修養護費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養護費用，由受益人或有關部門承擔。
第二十八條房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。
第二十九條住宅小區內的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業設施的維修養護，按國家有關規定執行。
第六章法律責任
第三十條未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。
第三十一條物業管理企業擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。
第三十二條違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。
根據《縣人民政府辦公室關于印發縣加強社區物業管理工作的實施意見（試行）的通知》文件精神，結合我街道實際，現就住宅小區物業管理考核提出以下意見，望遵照執行：
一、指導思想
按照省、市、縣關于生態環境建設和城市管理精細化的總體要求，進一步規范住宅小區物業管理，美化小區環境衛生，提升城市宜居品質。
二、考核范圍：柯橋街道范圍內的所有住宅小區。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、專項核查和年度考核。
1、月度考核：以社區（居）為單位對所轄小區物業管理情況逐個進行月度考核并填寫月度考核表（每個小區1份表格），并于次月10日前報街道城建辦，逾期不報的，在年終對社區（居）崗位目標責任制考核時累計扣分，每個小區每次扣0.2分?？己藭r，由社區（居）牽頭，社區（居）干部和業主委員會成員（或業主代表）共同參與。考核時間由社區（居）根據工作情況安排，一般安排在當月下旬進行。
2、季度抽查：由街道組織人員根據居民日常投訴、受理等情況，以季度為單位進行考核，不定時間，不定小區，隨機抽查，抽查情況列入年度考評成績。
3、專項核查和年度考核由街道、社區（居）聯合實施。
月度考核、季度考核、專項核查和年度考核均列入街道對物業服務企業考核成績，作為街道向縣住建局提供的考核依據。
四、考核內容及評分標準
月度考核和季度抽查的考核內容和評分標準詳見附件《柯橋街道住宅小區物業管理考核評分表》。
五、有關要求
1、各社區（居）要高度重視，認真組織抓好落實。社區（居）干部要樹立管好物業也是社區管理的重要組成部分的理念，大張旗鼓地參與和指導物業管理，起好監督和指導作用。
【關鍵詞】：智能化 住宅 物業 管理
中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼： A
一、前言
對著經濟的快速發展和科技水平的不斷提高，人們對于智能化越來越關注，物業管理人員也逐漸對智能化管理關注，為了提高物業管理人員的業務水平，本文對其進行了分析和探討。
二、智能化物業管理
智能化物業（也稱作智能化建筑），它是指運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術、多媒體技術與現代建筑藝術相結合，通過對機電設備的自動控制，對信息資源的管理，向用戶提供信息服務及安全、舒適、便利的環境服務，以投資回報合理、適合當今信息技術高速發展的需求為特點的現代化建筑。
1.智能建筑的物業管理內容
智能建筑的物業管理不僅包括傳統意義上的物業管理中的服務內容，還包括對智能化設備系統的操作、維護和功能提升，使其物業真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技術的設備配置，它所需要的人力資源是以知識型為主體的，是一種保證實現知識型管理的具有特點鮮明的管理結構，傳統意義上的物業管理的服務內容是基礎，而智能建筑業管理的內容是在傳統管理的服務內容基礎上的提升，更需要體現出管理科學規范，服務優質高效的特點。
2.智能建筑物業管理的重點是物業設施管理
物業設施是從建筑物業主、管理者和使用者的利益出發，對所有的設施與環境進行規劃和管理的經營活動，這一經營管理活動的基礎是為使用者提供服務，為管理者提供創造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業主保證其投資的有效回報并為不斷地得到資產升值，為社會提供一個安全舒適的工作場所，以及為環境保護做出貢獻，智能建筑的物業由于采用了高度自動化裝備和先進的信息通信與處理設備，能全面獲取建筑物的環境、人流、業務、財務、設備的信息，從經營戰略的高度進行設施管理，因而，與傳統意義上的設施管理有很大的差別。
智能小區建設時，開發商往往注重智能化功能配置的水平與相應的投資，重視智能化系統功能對于樓盤的直接影響，而對智能化系統今后管理模式很少考慮"如何使智能建筑保持高效、持續地運行，是對傳統的物業管理的一個新挑戰"。
三、目前智能化住宅小區物業管理現狀及存在的問題
目前的智能化住宅小區同其他住宅小區一樣，物業管理制度不夠健全，內外環境因素不夠成熟，管理手段落后。另外，智能化系統設計不規范、設備兼容性差、硬件配置不全、軟件升級不及時等造成智能化系統部分功能閑置。又加之缺乏足夠的管理經驗，在智能化系統的使用和維護上也存在諸多問題。具體說來，主要有以下幾點：
(1)小區公建配套設施不完善導致管理難度增加。開發商改變公用部分的
使用功能，業主亂搭亂建和進行破壞結構性裝修，是造成設施不健全的原因。這給物業管理工作帶來難度以及安全隱患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小區綠地被占等問題，嚴重影響小區的整體環境。
(2)小區智能化概念往往成為開發商進行市場營銷的賣點，而在實施過程中存在著問題。如：智能化系統的硬件配置不全，軟件由于開發、維護和升級費用較高開發商吝惜投入，因而智能系統成為擺設，發揮作用甚微；再如：智能化系統的數據采集與傳統的記數方式存在一定差異，通過智能系統獲得的數據有時得不到有關部門的承認，無法達至4數據共享。
(3)物管公司與有關管理部門的關系不明晰。物管公司在業務上隸屬于房地產管理部門，同時要接受城市建設、管理、環保、自來水、煤氣、電力、公安、計劃生育等有關部門的指導。由于各部門各行其政，信息缺乏溝通，形成業務交叉和多頭管理，加之協調不力，容易產生矛盾。
(4)項目在前期規劃設計上存在著不合理的因素，在建設過程中也會存在著某些工程質量問題，加之在工程交接時不及時移交工程資料、技術檔案等，都給后期的物業管理工作帶來不利的影響。
(5)物業管理經費緊張。國家提倡房地產開發與物業管理相分離，但物業公司大多是開發商為前期物業管理自行成立的，其開辦費、管理費以及智能化系統的配套費用大多得不到保障。另外前期物業管理費的收取存在相當的難度，也是造成經費緊張的原因。這必然會影響到服務質量，造成物業管理各個環節的惡性循環。
(6)法律關系未真正理清。從法律角度上講，業主委員會由業主大會選舉產生，是物業管理區域內的執行機構，物業管理公司是業主委員會所委托的管理合同執行人。但是在目前情況下，業主委員會并未發揮其應有的作用，多數開發商不依法組織成立業主委員會，業主們也缺少法律意識，不注意保護自己的合法權利。這就造成監督機制失效，管理上脫節，工作績效降低。
四、優化我國智能建筑物業管理的對策
住宅小區的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發展前景。智能小區中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現出來的，最終是通過物業管理實現的。因而，物業管理的優劣直接影響到智能小區的智能化效果，優化物業管理至關重要。
智能化系統不可避免地會產生故障和問題。如何結合智能化系統的技術特點和運行要求，事先預計到可能發生的各種內部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態，減少運行中斷，是智能建筑物業管理優化的主要目標。
1.智能建筑物業管理思路
針對智能化系統精細化、持續性運行要求，優化智能化系統物業管理的思路是化被動為主動，變無序為有序。對智能化系統本身而言，在正常運行中最容易出現智能建筑的問題是末端傳感器和執行機構的老化。
物業管理的主動性集中體現在如何把這些因老化產生的故障從事后維護轉變為事先保養。在一切可能出現或還未出現故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。通過對運行記錄與趨勢的科學分析，制定設備老化的處理與技術升級策略，包括備品備件的準備和更換對策。
2.智能建筑物業管理操作規范化
操作規范是高效率的基本保證。物業管理優化的有效性集中體現在管理的預見性上。對于所有可能出現的、會影響到智能化系統正常運行的內部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，制定縝密的操作內容和操作程序。
3.智能建筑物業管理的發展性
在一些智能建筑物業管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內容的改變，人們必然需要對環境條件做出經常性的調整。智能建筑物業管理的發展性在宏觀上表現為智能化系統從整體上需要不斷吸收各個相關專業的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監控能力。
4.智能建筑物業管理的全程管理
智能建筑物業管理應在全面質量管理的觀點指導下進行全程管理。物業管理雖然是智能建筑開發經營的最后環節，但要做到最優化的物業管理，不能等到智能化系統最終開始運行時才去介入、到經營管理時才去注意質量。物業部門應盡早參與將要管理的智能建筑工程。最理想的是從最初項目設計階段就開始參與到工程中，把系統的需求、功能同日后的管理模式充分結合起來，做到設計、施工、管理的一體化。所以，物業管理做好前期的交接過程顯得尤為重要（包括人力資源）。物業管理公司應在項目策劃階段就介入，并與開發商共同完成智能化系統的定位；在設計階段提出合理建議；在實施過程中派專業人員進行現場跟進及有效監控，最終確保建成后的智能化系統有效運作。
結語
隨著經濟的快速發展和科技的日新月異，智能化住宅被不斷建設，對于智能化建筑的物業管理跟傳統住宅物業管理有所不同，我們對其進行研究有助于我們提高物業管理水平，提高物業公司的競爭能力，促進我國物業管理水平不斷提高。
參考文獻：
[1]王遠 智能化住宅小區物業管理研究 [J] 《建筑管理現代化》 -2011年1期
[2]崔琦，劉黎虹 智能化小區物業管理研究 [J] 《吉林建筑工程學院學報》 -2012年2期
[摘要]：隨著經濟社會的發展，人們生活水平和經濟價值的提高，加之生活節奏的加快和工作壓力的加大，人們對居住條件的要求也越來越高，不僅僅滿足于居住的基本要求，要滿足休憩的多層次的發展要求。住宅小區物業管理企業如何提供優質的服務，建立完善物業管理體制，在激烈競爭的市場大潮中站穩腳跟，成為當前和今后一段時期主要研究的課題之一。
[關鍵詞]：住宅小區；物業管理企業；發展
Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、當前住宅小區物業管理中存在的問題
1、角色錯位
其具體表現之一，房產公司既是業主又是物業管理公司的母公司，常以母公司的名義來干預、命令物業管理公司，而不是以業主身份同管理公司形成規范的委托－關系。表現之二，是物業管理公司超前于業主委員會組織，出現由物業管理公司召集組織并指揮業主委員會的行為，嚴重干擾了委托人與人之間正常的權利行使和責任區分。
2、管理不到位
部分物業管理公司不以物業管理為主業，忙于多種經營;有些公司雖然在搞物業管理，但只限于收取管理費和一般性的養護維修，對保養公共部分、維修更新設備、營造周圍環境、治安保衛等基本不過問，做不到綜合性、全方位的服務。
3、不正當競爭
一種是在競爭過程以不正常的低價收費來贏得業務;一種是本公司開發的物業，名義上招標選聘物業管理公司，實際上暗箱操作，內定自己組建的物業公司或有特殊關系的企業。無論是盲目銷價還是暗箱操作內定企業，均不能體現公平、公正、公開的原則，不能保護消費者的利益，對理順物業管理市場有極大的危害。
4、逆專業化
一方面是開發公司組建物業管理公司管理所開發的物業;另一方面是物業管理公司內部操作，不是將電梯、設備維修保養、保安、綠化等專業服務分包給專業服務公司，而是自己擁有各類服務隊伍。前一種做法，是典型的分散型物業管理，特征是小、散、弱、差，導致大量低素質、小規模的物業管理公司的存在，造成“麻鵲雖小，五臟俱全”的低水平的重復建設，浪費社會資源。后一種做法則應隨著市場競爭的加劇、市場規模的擴大、專業化優勢的顯現而逐步得到改善。
二、組建物業管理企業集團管理模式的現實意義
鑒于住宅小區物業管理中存在的諸多問題。物業管理企業應當走集團化發展道路，組建一批實力雄厚，人才集中，專業技術力量強，一業為主、多種經營，具有市場競爭力的物業管理企業集團。對于推動物業管理行業的發展十分必要。
1、集團化發展有利于提高物業管理服務的整體水平。
隨著物業管理市場的形成，企業間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點集中體現在管理水平和服務質量上。目前，在物業管理行業中，管理水平不高，服務質量不到位的現象仍較為普遍，要改變這種局面，滿足人們居住、生活和休閑的環境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業發展方向的骨干企業為核心，組建起物業企業集團，使集團成員企業的管理水平和服務質量實現優勢互補。只有這樣，才能使物業企業集團乃至整個物業管理行業的管理服務水平得到明顯提高。
2、集團化發展有利于實現規模效益。
按照市場經濟的發展規律和價值規律，企業經營的目的應當是最大限度地獲得利潤。物業管理企業也不例外，在追求社會效益、環境效益的同時，更應當追求經濟效益。但是，由于管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業輸血來維持生存。組建物業企業集團，與原單獨的物業管理企業相比，不僅企業集團的規模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業管理項目，實現規模效益。
3、集團化發展有利于拓展經營領域，
實現企業發展的良性循環。目前絕大多數物業管理企業，由于規模、資金、人才有限，技術力量弱等原因，往往只能局限于物業管理，難以向其它經營領域拓展。組建物業企業集團，通過集團成員企業優勢的組合，可以集中資金、人才、技術力量等優勢，在重點搞好物業管理服務的同時，還可以根據自身的優勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司，如清掃公司、保安公司、綠化公司、家政公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司等，還可以組建房地產開發公司、花卉苗圃基地、房屋置換公司、培訓中心、樓寓清洗公司等。通過多種經營，壯大企業的經濟實力，彌補物業管理服務收費的不足，進而實現企業發展的良性循環。
4、集團化發展有利于參與市場的競爭
在市場經濟條件下，占領市場是每個企業追求的目標。企業要在激烈的競爭中求得更大的發展，必須走集團化發展道路，只有組建企業集團，才能克服企業單槍匹馬、孤軍奮戰的局面，使企業集團在資金上、人才上、技術上、裝備上、管理上、服務上者都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中站穩腳跟。我國其他行業組建企業集團的實踐證明，聯合能集中企業的優勢，聯合能增強競爭力，聯合能產生新的效益，聯合能增強企業發展的后勁。由此看來，物業管理行業要實現可持續發展，應當走企業集團化發展道路，實行聯合和發揮聯合的優勢，只有這樣，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
三、組建物業管理企業集團管理應注意的事項
1、保持適度發展規模，防止盲目擴大規模。
組建物業管理企業集團的目的是集中人才、技術、資金、管理等優勢，實現占領國內市場打進國際市場的目標，根據市場的需要和經營規模，靠人才優勢、社會信譽、管理水平、服務質量去占領市場。因此，組建物業管理企業集團時，絕不可盲目的無計劃、無限度的擴大規模，更不能一哄而起，貪求數量，貪大圖快;這樣組建往往由于基礎不牢，組建的快，分手的也快。特別要吸取一些行業企業集團由于無限度地擴大規模，最終導致不僅沒有實現企業集團的優勢，而使企業集團背上沉重包袱，最終導致企業集團陷人困境的教訓。為了防止盲目擴大規模，組建物業管理企業集團一開始就要搞好調查研究，從企業利益出發，從市場需要出發，來確定企業集團的發展規模。
2、經營領域適度，防止過分追求經營多樣化。
多種經營是物業管理企業集團發展的重要戰略選擇，但決不是經營的領域、輻射的行業越多越好，只有從企業集團的實際能力和優勢出發，選擇與物業管理行業密切相關的行業，才能有利于物業企業集團的發展。如果把與物業管理無關聯的行業企業也吸收到物業企業集團中，并以此作為拓展的經營領域，往往不利于企業集團的發展。因此，組建物業管理企業集團拓展的經營領域，應圍繞與物業管理有關的行業開展多種經營，如綠化公司、保安公司、清潔服務公司等專業服務公司，切不可無限度追求經營多樣化，搞的過多過濫，最終導致主業不強，副業不富，在市場上失去競爭力。多元化經營不一定會減弱風險，全面出擊不如重點出擊，把主業做大，基礎鞏固，形成規模經濟，才有可能經受住市場競爭的考驗。
3、規范化運作，防止簡單化組合。
組建物業管理企業集團的最終目的是擴大企業經營規模，提高企業經濟效益，要實現這一目標，就要在建立現代化企業制度，轉換企業經營機制，在適應市場競爭上做文章。同時，在組建企業集團的過程中要實行規范化運作，嚴格按照組建企業集團的有關規定進行操作，切不可草率行事，簡單化的組合。特別要注意學習其它行業組建企業集團的成功經驗和作法，建立起企業集團章程和完善的管理制度，使物業管理企業集團一開始就走上制度化、規范化的發展道路。
4、強化管理，防止忽視自身建設。
組建起來的物業管理企業集團，能否按照預期的目標發展，很重要的一條就是企業集團組建后，能否不失時機地抓好自身的建設。因為，參加集團的成員企業，其各有長處和優勢，也各自存在不足，而要真正做到揚長避短，優勢互補，以適應物業市場競爭的需要，必須不斷強化自身的建設;同時，一個企業集團能不能搞好的關鍵也在于一個好的領導班子和一支過硬的思想好、業務精、懂管理、善經營、服務意識強的職工隊伍，由此看來，加強物業管理企業集團的領導班子和職工隊伍建設，直接關系到企業集團的發展，必須抓實抓好，只有這樣，企業集團的領導班子和職工隊伍才能適應物業管理新形勢、新任務的要求，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1]黃文良.物業管理在城市管理中的地位和作用[J].區域視點，2005（4）：18～19
受委托方（以下簡稱乙方）：
根據《中華人民共和國經濟合同法 》、《深圳經濟特區物業管理條例》等國家、地方有關法律 、法規 和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對龍城工業園實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業基本情況
座落位置：
總建筑面積：
物業類型：工業園；
第二條 委托管理事項
（一）房屋建筑本體共用部位（樓外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理；
（二）房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯等）的維修、養護、管理和運行服務；
（三）本物業規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等）的維修、養護和管理；
（四）公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運；
（五）車輛行駛及停泊（不包括車輛保管責任）；
（六）配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作，（但不含人身，財產保險保管責任）；
（七）社區文化娛樂活動；
（八）物業及物業管理檔案、資料；
（九）法規和政策規定由物業管理公司管理的其它事項；
（十）甲方要求符合法規和政策規定的其他事項；
第三條 合同期限
本合同期限為——年。自——日起至——日止。
第四條 甲方的權利和義務
（一）與物業管理公司議定年度管理計劃、年度費用概預算、決算報告；
（二）對乙方的管理實施監督檢查，每年全面進行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經濟損失或管理失誤，經市政府物業管理主管部門認定，有權終止合同；
（三）委托乙方對違反物業管理法規政策的行為進行處理：包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取繳催改措施；
（四）本物業規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府規定向乙方提供管理用房 （其中包括辦公用房、員工宿舍、等其它管理用房），由乙方無償使用；
（六）甲方在合同生效之日起按規定向乙方提供本物業所有的物業及物業管理檔案、資料（工程建設竣工資料、住用戶資料等），并在乙方管理期滿時予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動；
（八）負責處理非乙方原因而產生的各種糾紛及有關歷史遺留問題；
（九）協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育；
（十）甲方承擔自用面積及配套服務場所的管理費、水電費、公共水電費等其他公共分攤費用；
（十）法規政策規定由甲方承擔的其他責任。
第五條 乙方的權利和義務
（一）根據有關法律，法規政策及本合同的規定，制訂該物業的各項管理辦法，規章制度，實施細則，自主開展各項管理經營活動，但不得損害大多數業主（住用戶）的合法權益，獲取不當利益。
（二）遵照國家，地方物業管理服務收費規定，嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。
（三）負責編制房屋及附屬設施，設備年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施。
（四）有權依照法規政策，本合同和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理法規政策的行為進行處理；
（五）有權選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務并支付費用，但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位，不得將重要專項業務承包給個人；
（六）接受物業管理主管部門及有關政府部門的監督，指導，并接受甲方和業主的監督；
（七）至少每3個月向全體業主公布一次管理費用收支賬明細。
（八）對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；
（九）建立本物業的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況；
（十）開展有效的社區文化活動和便民服務工作；
（十一）本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及有關財產，各類管理檔案及有關資料。
（十二）不承擔對業主及非業主使用人的人身，財產的保管保險義務。
（十三）完成甲方符合法規和政策規定的其他要求事項。
第六條 管理目標
1、房屋及公共設施完好率85%以上；（不包含設備設施老化及非管理責任造成的損壞）
2、每年進行不少與兩次物業用戶滿意度調查，用戶滿意率達不低于80%； 3、管理人員專業培訓合格率100%；
第七條 管理服務費用
1、本物業已出租給企業的面積按0、00元/㎡/月由乙方直接向企業計收物業管理費；
2、甲方承擔空置物業面積的物業管理費，乙方按0元/㎡/月計收；
3、房屋本體維修基金的收取以物業主管部門的指導標準執行：電梯房按0、25元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金、樓層房按0、15元/㎡/月標準收取房屋本體維修基金；房屋本體維修基金的使用只涉及公共部位及公用設施設備的日常維修和養護；如龍城工業園房屋及設備維修費用超過人民幣壹仟元整或當本體維修基金已提前使用完畢的情況下，則由乙方提出申請，經與甲方議定方案后實施，所需費用由甲方承擔；
4、甲方應于每月5日前通過銀行直接轉賬或到乙方辦公場所繳納現金等方式，向乙方繳納當月物管費、房屋本體維修基金和上月水電費，甲方逾期不能正常轉賬或繳納現金的，則由乙方按日收取0、5%的違約金；
5、管理服務費標準如有調整則按雙方議定的標準執行。
第八條 收款收費項目約定
1、甲方委托乙方與龍城工業園所有入園企業簽訂物業管理合同，并負責向企業進行相關的解釋工作及協助乙方辦理相關手續，由乙方直接向龍城工業園所有入園企業收取物業管理費、房屋本體維修基金、水電費、電梯使用費、垃圾清運費、停車費和相關保證金；
2、乙方無法處理的收款收費問題，由甲方協助乙方進行處理。
第九條 違約責任
1、若各級政府對龍城工業園的政策有變動需要解除本合同的，或因政府采購、招標等原因需要更換物業公司而解除雙方合作關系的，甲方在得知消息后應提前三個月告知乙方；
2、若發生上述情況后，甲方不能及時通知乙方，所造成的一切后果、經濟責任、法律責任均由甲方負責承擔；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成規定管理目標或直接造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應補償；乙方有權要求甲方限期整改，并有權終止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改，并有權終止合同。
5、因甲方房屋建筑或設施設備質量或安裝技術等原因，造成重大事故的，由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。（產生事故的直接原因，以政府有關部門的鑒定結論為準）
6、甲，乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。
第十條 其他事項
（一）雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
（二）合同規定的管理期滿，甲乙雙方如解除合同應提前六個月書面通知對方，本合同自然終止。如無疑義則合同自動順延。
（三）本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規政策規定及時協商處理。
（四）本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請物業管理主管部門調解，調解不成的，提交仲裁委員會依法裁決。
（五）本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律，法規和政策執行。
（六）本合同正本連同附件共一頁，一式三份，甲，乙雙方及物業管理主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自簽訂之日起生效。
小區物業管理承包合同范本一
甲方(委托方)：_________(業主管理委員會)
乙方(受托方)：_________(物業管理公司)
為加強_________(物業名稱)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
第一條 物業管理內容
1.物業基本情況
(1)物業類型：_________。
(2)座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
(3)四至：東_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
(2)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
(3)本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
(4)本物業規劃內的附屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點)的維修、養護和管理。
(5)公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(8)社區文化娛樂活動。
(9)物業及物業管理檔案、資料;
(10)法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營，自負盈虧。
第三條 物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
(1)按政府規定的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(2)按雙方協商的標準向業主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積_________元;
(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
(1)按政府規定的標準調整;
(2)按每年_________%的幅度上調;
(3)按每年_________%的幅度下調;
(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;
(5)按雙方議定的標準調整_________。
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
(1)共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
(2)共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
(3)產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
4.乙方在接管本物業中發生的前期管理費用_________元，按下列第_________項執行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付;
(2)由乙方承擔;
(3)在_________費用中支付。
5.因甲方責任而造成的物業空置并產生的管理費用，按下列第_________項執行：
(1)由甲方承擔全部空置物業的管理成本費用，即每平方米建筑面積每月_________元;
(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%。
第四條 其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
(1)機動車：_________;
(2)非機動車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________。
第五條 代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。
第六條 物業管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條 雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查，就物業管理的有關問題向乙方提出意見和建議。每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;
(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第八條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條 聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條 保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密(技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條 不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條 通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________。
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條 爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條 解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________代表(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
小區物業管理承包合同范本二
甲方：________________計劃財務部
乙方：________________物業服務中心為進一步做好學院的物業管理，物業服務工作，需明確甲，乙雙方的責任、權利、義務，立此合同，以供雙方共同遵守。一、管理服務的范圍：負責除學生生活服務中心轄區以外區域，空間的各項物業服務，管理工作。
(一)全院的供電供水服務管理。
(二)綠化，美化，保潔服務管理。
(三)高職中心樓住宿學生的服務管理。
(四)向學院交納管理費用。
(五)醫務室，收發室，接送教工子女入托上學服務管理。
(六)水電，校產維修服務管理。
(七)文印部，儲蓄所，招待所，學院快餐廳等原物業下屬實體的服務管理。
二、服務管理項目應達到的要求及服務管理費用。
(一)服務區內應經常保持衛生，清潔，院內垃圾及時清運，下水管道及時疏通，達到師生滿意。此項總費用為_________萬元(包括勞務費及衛生工具費_________萬元，_________萬元垃圾清運費，_________萬元管道疏通費及化糞池窨井清污)。
甲方進行經常檢查，用戶經常性監督。滿意率為_______%不獎不罰;_________以下，給予_________元以內罰款;_______%以上，給予_________元以內獎勵。如乙方達不到要求或工作完成突出，視具體情況，每次在_________元以內予以獎懲。
(二)院內現有綠地，草坪，樹木等的日常維護，花木的調整移栽，節日及要求時，院內集中擺放盆景等，現有綠化面積約_______萬平方米，種植樹木約_________株，管護費用_________萬元(包括全部勞務費，工具費等)。院內花草樹木成活率達_________%以上，及時澆水滅蟲修剪、整治，因管理不善，出現死亡，按面積大小、樹木棵數，除重新載植外，另給予成本費用_________倍以內罰款。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(三)收發室服務全院師生，保證發送及時無差錯，假期中，每周不少于_________次發送報紙信件等，總費用_________萬元。滿意率為 ________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。
(四)醫務室，保證為師生24小時值班服務，做好學生的體檢工作，重病號的轉送工作，辦理公療人員的有關手續，全院的衛生宣傳，防疫工作等。服務費為_________萬元/年，學生體檢另付費用。要求醫務室建立正規財務帳。
(五)宇通車接送教工子女上學，每天必須按時，不丟不掉學生。接送保證每天不少于_____次，服務費共________萬元(包括司機工資，汽油費，養路費，保險費，車輛維修費等全部費用。如遇國家政策作重大調整，則其費用作相應增減?，F里程為______公里)。每學期向學生家求一次綜合意見，測評，滿意率低于_____%者，給予_______元以內罰款;滿意率高于_____%者，給予_______元以內獎勵。其它方面按《南陽理工學院車輛管理辦法》執行。
(六)學院倉庫保管。應按學院關于《倉庫管理辦法》執行，按照學院下達購置計劃，做到物美價廉。損耗乙方負擔，勞務等相關費用_________萬元。
(七)供電服務管理，供水服務管理，應做到供電供水及時，保證師生員工的正常學習、工作、生活用水用電。
具體要求：事先未接到通知條件下，外電停半小時后，應立即啟動自備電源，院內早上_______點半至晚_______點之間，一般情況連續停電不得超過_______小時，原則上全天24小時供水。有特殊情況，需提前通知。若達不到上述要求，每次扣減費用_______元以內。滿意率為_________%不獎不罰;_________%以下，給予_________元以內罰款;_________%以上，給予_________元以內獎勵。學院內：電價為_________元/度，水價為_________元/噸(承包單位除外)。電費：_________萬元(如遇國家政策作重大變化，由甲乙雙方作相應調整;對于實驗室，微機房，多媒體教室等本年度新增的用戶，由乙方裝表計量，由甲方核定用電計劃，計劃內部分由學院另行撥付，超計劃部分由乙方向用電單位收取電費;對于在承擔正常教學，科研任務之外，開展有償服務的，由學院下達用電計劃，超計劃部分由乙方向使用單位收取)。水費：_________萬元(含綠化用水)。高壓 修及水電運行，勞務及小件工具等費用：_________萬元。
(八)做好高職中心樓住宿學生管理服務工作(住宿人數由甲乙雙方共同核定)，每生每年撥付_________元，實習不住校而留有床位的學生，每生每年撥付_________元。
(九)學生管理
1.加強學生日?；镜赖滦袨橐幏兜慕逃凸芾?。
(1)嚴格按照《南陽理工學院學生操行成績評定細則》修訂稿的要求，抓好學生操行評定工作。
(2)采取有效措施，使學生不文明率年均控制在_________%以內。
2.加強學生紀律教育，嚴肅處理違紀學生。
(1)要采取有力措施，使違紀率年均控制在_________%以內。
(2)對違紀學生的處理，要及時準確地做好原始材料的調查取證，堅持在事實清楚，證據確鑿，定性準確，處理恰當，手續完備(本人檢查，證言等)的基礎上，寫出書面處理意見(含錯誤事實，性質，參加研究人員和處理結果等)。
(3)嚴禁對違紀事件隱瞞真情，弄虛作假，不及時處理或不上報。
(4)每幢宿舍樓每晚要有專人值班，保證新生報到，每學期開學和系一起安排學生住宿，定期檢查學生晚歸和外宿，將晚歸和外宿學生名單一式兩份報學生工作部及學生所在系，并協助查處和處理。
(5)謹防重大惡性事件發生，若發生重大惡性事故，除承擔相應的責任外，每次處以_________元以下的罰款，并予以通報批評。
3.狠抓學生干部隊伍的教育和管理，每學期對所有學生干部進行一次集中培訓和一次考評，及時清除不合格，違法亂紀的學生干部。
4.服務熱情，態度和藹。若服務人員與學生謾罵，打架，視情節輕重一次罰款_________元。
5.保持學生公寓內務整潔，環境干凈，培養學生講衛生的良好習慣，保持學生公寓的衛生狀況良好。檢查不合格，每次每棟處以_________元以下罰款。學生測評滿意率在_________%，不獎不罰;每低于一個百點罰款_________元，每高一個百分點獎勵_________元。
(十)及時足額向學院交納管理費_________萬元(酒樓以后的改造，裝修等費用由乙方負擔)。
(十一)關于校產，水電等維修工作：全年水電及校產維修費_________萬元按月撥付(含液化氣站維護，運行費，__ ______元以下現有設施的維修，單項_________元以下的新建和改造)。若不能及時維修或維修質量較差，視檢查情況，每次給予_________元以內處罰。(維修范圍另行界定)滿意率為_________%不獎不罰，否則給予_________元以內獎罰。
(十二)乙方有權對轄區內學生損壞公物等行為進行處罰，有責任阻止學生踐踏草坪，損壞公物等不文明行為，若甲方發現上述不文明行為發生而乙方無人制止，一次扣罰乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出現重大責任，安全事故，除給予經濟處罰外，還要追究相應責任。
上述第九項由學生工作部監控，其余項目由計劃財務部監控。三、甲方的責任、權利、義務
(一)為乙方開展服務管理提供必要的設施，條件。
(二)固定性的勞務費，每月按時撥付。
(三)對于大宗購置，甲方應監督乙方的招標工作。
(四)對于物資采購等事宜，甲方應及時督查。
(五)甲方有權從撥付的勞務費中扣繳應繳的費用。四、乙方的責任、權利、義務
(一)對于雙方認定的目標要求，乙方應全力組織實施。
(二)乙方有責任更新學生食堂的餐廚具，以改善衛生狀況。
(三)經甲方同意，乙方有權利用學院的名義，在院內外依法進行經營活動，但一切責任由乙方負責。乙方自籌資金所建房屋，自購設備，乙方具有其所有權和處置權。
(四)乙方在力所能及的條件下，參加院內維修等項目的競標。
(五)上級有關部門到乙方檢查工作等事宜，乙方應承擔相應的責任和義務。五、違約責任
合同條款甲乙雙方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得單方解除合同，否則視為違約，則應追究違約責任。六、其它
(一)甲方對乙方各項管理服務工作進行經常性監督檢查，并嚴格兌現獎懲。年終綜合考評，結果優秀者，再給予_________元以內的獎勵。
關鍵詞：小區物業管理系統；JFinal；設計；MySQL
引言
市場經濟的發展促進了人們生活水平的提高，小區作為一種新的、流行居住模式，成為人們的居住首選。作為一種居住模式的先進代表，人們對小區的管理質量和服務水平提出了更高的要求。如：居住設施的維護、投訴信息的及時處理、現代化的信息處理方式占主導地位等。然而傳統的物業管理方式停留在手工操作、人工管理階段，不僅效率低，而且增加了物業公司的管理成本，同時也不能滿足居民對信息化、快捷物業管理的體驗需求。為了縮短傳統管理模式與現代管理模式的差距，采用計算機技術搭建現代化的小區物業管理系統是非常有必要的。
經過對國外資料文獻的對比分析，發現物業管理概念最早出現在英國，而且在這方面取得了優異的成績。伴隨計算機技術和信息管理的發展，國外的一些發達國家借鑒英國的物業管理經驗，紛紛采用先進的計算機技術創建物業管理系統去管理社區、公寓、辦公大樓等，總體上，國外在物業管理系統的開發起步較早。代表性的如：上世紀80年代，美國房地產開發公司在物業管理中引入了信息化處理；隨著信息化程度在各領域的加深，北美和歐洲的一些國家均采用先進的信息管理軟件進行物業管理，尤其是服務于辦公樓的物業管理系統發展更成熟些。伴隨我國經濟的飛速發展和城建水平的穩步提高，一些發達城市出現了一些信息化程度較高的小區，擁有小區物業管理系統是這些小區的共同特點。這些管理系統主要有兩種情況：一種是將和小區物業管理有關的所有內容都包含在軟件中，多采用單機或C/S結構。另一種則是針對小區的某種特殊需求進行開發，多采用B/S結構。經過對比，本文在保證系統功能需求的前提下，充分考慮系統的技術實現方式，采用B/S模式，以配置簡單的JFinal應用程序框架為基礎，在Windows7+Tomcat+MySQL的環境下，按照MVC分層思想，實現小區物業管理系統的設計與開發。這種技術方案不僅大大縮減了開發成本，而且還提高了小區的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java語言的極速開發框架，其優點在于：代碼量少、易學習、功能強大、易擴展等，且遵循MVC（Model View Controller）設計模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分組成。JFinal架構圖如圖1所示。
3系統分析
3.1需求分析
調查、分析傳統小區的管理現狀，確定本系統的需求目標：提高信息化程度、滿足相關人員（物業管理人員和業主）的系統使用需求，包括以下幾個方面：
（1）目標用戶包括系統管理員和小區住戶。系統管理員分為最高權限管理員和一般權限管理員。最高權限管理員擁有系統的最高權限，一般權限管理員根據職能不同，所能進行的操作也不同。
（2）對小區住房信息的錄入和增、刪、查、改等功能的實現，從而實現小區住房信息的管理。
（3）實現基本的業務功能，如：繳費管理、投訴管理、維修管理等。
根據需求分析可以得到本小區物業管理系統主要分為三個部分，分別是“系統管理”、“基本信息管理”和“運營管理”，其層次結構圖如圖2所示。
3.2實體一聯系圖
根據需求分析獲取本系統涉及到的實體，按照實體之間的聯系繪制出系統的E-R（Entity-Relation）圖。
3.2.1系統管理E-R圖
圖3、圖4分別描述本系統的系統管理E-R圖和用戶實體屬性圖。
3.2.2基本信息和運行管理E-R圖
基本信息管理和運營管理的E-R圖（如圖5所示）。
4
系統實現
本系統從流程圖、數據庫表結構、代碼實現三部分來闡述系統實現，鑒于篇幅，這部分列出了實現本系統各模塊的部分流程圖、關鍵代碼及實現后的截圖。
4.1系統管理和基本信息管理
系統管理模塊主要對用戶和角色進行管理，實現了對用戶和角色信息的添加、修改、刪除和角色分配等功能，圖6、圖7、圖8、圖9是各功能的流程圖表示，后面緊跟的相關功能的關鍵代碼實現。
4.2基本信息管理和運營管理
基本信息管理主要對業主信息和房產信息進行管理，實現了對業主信息和房產信息的添加、修改和刪除等基本功能，房產信息管理還可以實現查看詳細信息和添加同住人員等，查看詳細信息和添加同住人員的流程圖如圖10、圖11所示，其他功能的流程圖和實現方式同系統管理。
運營管理分為三個功能：繳費管理、維修管理和投訴管理。繳費管理同樣實現了信息添加、修改和刪除；維修管理可以統計小區的維修信息；投訴管理用來登記投訴信息并顯示處理結果。本模塊中各功能的流程圖和實現方式同系統管理。
4.3數據庫表結構
借助MySQL數據庫管理系統，創建系統涉及到的數據庫表。具體步驟為：根據3.2中的E-R圖，獲得各實體的屬性，然后利用實體和數據庫表的一一對應關系，完成屬性到表字段的過渡。如用戶實體對應用戶信息表（如表1所示）。此處實現比較簡單。
5系統測試
采用黑盒測試的方法，根據功能編寫測試用例。如基本信息管理的測試用例用來測試業主信息和房產信息管理是否達到預期要求，業主信息添加的測試用例表如表2所示，其他功能可以參照表2制作測試用例表。
第一條 為加強廈門市居住小區管理，保障居住小區物業的合理使用，創造優美、整潔、文明的居住環境，根據國家建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，結合廈門市實際情況，制定本規定。
第二條 本規定所稱居住小區（以下簡稱小區）系指以住宅為主，達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的生活居住區或住宅組團。
小區的范圍由廈門市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門劃定。
第三條 小區的物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。
本規定所稱的小區物業管理，系指對小區內各種用途的房屋、構筑物及其設備、公用設施、公共場地的養護維護和管理以及對小區內環境衛生、公共秩序、安全保衛的管理。
本規定所稱的業主，系指小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第四條 小區內業主及非業主使用人通過管理大會選舉成立小區管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表全體業主和非業主使用人的權益，依據本規定、管理公約和管委會章程行使職權。
第五條 物業管理公司根據管委會的委托，按照本規定對小區物業統一實施管理，業主和非業主使用人應配合物業管理公司開展工作，并有權監督物業管理公司的工作。
物業管理公司必須在接受委托管理的小區內設小區管理處。
第六條 市建委是廈門市小區物業管理的主管部門。
管委會和物業管理公司應接受市城管辦、各級城建部門和其他有關部門的監督、指導。
第二章 小區物業管理范圍和職責的劃分
第七條 小區物業管理范圍包括以下事項：
（一）對房屋的使用、裝修、維修、養護的管理和監督；
（二）對開發建設單位投資的公用設施的養護和管理；
（三）對公共場所的管理；
（四）對園林綠地的管理；
（五）對車輛停放的管理；
（六）對安全保衛的管理；
（七）對環境衛生的管理；
（八）其它事項的管理。
第八條 小區內的公用設施分政府投資的公用設施和開發建設單位投資的公用設施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設施、綠地等公用設施的管理、維修、養護等工作由政府有關行政部門或專業部門負責；開發建設單位投資的公用設施的管理、維修、養護工作由管委會委托物業管理公司負責，但開發建設單位投資的寬度在3.5米以上的道路的維修、養護工作由政府有關行政部門或專業部門負責。
由政府有關行政部門或專業部門負責的，政府有關行政部門或專業部門可根據需要委托物業管理公司承擔。
第三章 管理大會及小區管理委員會
第九條 管理大會由小區的業主以及直管公房和單位自管房的非業主使用人組成。
如小區范圍較大，可根據實際情況，由小區的業主代表以及直管公房和自管公房的非業主使用人代表組成管理大會。
管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權的業主和非業主使用人出席才能召開。業主和非業主使用人可以用書面形式委托人出席管理大會。
第十條 小區交付使用并且入住率達到百分之三十以上時，應由市建委和開發建設單位牽頭，組織召開第一次管理大會，選舉產生管委會。
經持有過半數以上投票權的已入住業主和非業主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。
第十一條 管理大會每年召開一次，由管委會召集。管委會應于十天以前將召開管理大會的地址、日期和內容送達每一位業主和非業主使用人。
經持有百分之十五以上投票權的業主和非業主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內立即就其提議內容召開管理大會。
第十二條 管理大會以投票或其他方式表決。
表決權按下列規定計算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業主及其非業主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會的決定，以出席會議的業主和非業主使用人所投票數的過半數通過。
第十三條 管理大會的職權：
（一）選舉、罷免管理委員會的組成人員；
（二）決定小區內有關業主和非業主使用人利益的重大事項；
（三）聽取和審議管委會的工作報告，監督管委會工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準和修改管委會章程；
（六）審議小區房屋公共維修基金、公共社區專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會不適當決定；
（八）其他應當由管理大會行使的職權。
第十四條 管委會委員由管理大會在業主和非主業使用人中選出。管委會委員為七至十五人，但必須是單數。管委會設主任一人，副主任一至二人，從管理委員會委員中選出。
小區內直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會可從派出所、居民委員會等有關單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。
管委會聘請執行秘書一到二名，負責處理管委會日常事務。
第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報酬，由管理大會決定。
管委會會議根據工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯名要求召集。會議通知應提前十天送達每位委員。召集人可根據需要邀請物業管理公司、城建部門、居委會等有關部門和單位的人員列席會議。
第十六條 管委會對管理大會負責和報告工作。管委會行使下列職權：
（一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作；
（二）擬定管委會章程；
（三）決定以何種方式聘請物業管理公司，并與物業管理公司簽訂委托管理小區物業的委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對小區的管理計劃；
（五）審議物業管理公司提出的大中修理和更新改造公用設施的報告；
（六）審議小區物業管理服務的收費項目和標準；
（七）監督物業管理公司對小區的管理、服務工作；
（八）督促業主和非業主使用人執行小區管理規定，履行管理公約，及時交納管理服務費用和房屋公共維修基金；
（九）協調業主和非業主使用人與物業管理公司的糾紛。
第十七條 管委會章程、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律、法規、政策和本規定相抵觸；如有抵觸，市建委有權予以糾正或予撤銷。
第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。
本規定所稱管理公約，是指由業主和非業主使用人承諾的，對全體業主和非業主使用人具有約束力的，有關業主和非業主使用人在小區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對小區所有業主和非業主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應當包括下列內容：
（一）小區名稱、地點、范圍、面積及住家戶數；
（二）公共場所及公共公用設施狀況；
（三）管理大會的召集程序和方式及決定小區重大事項的方式；
（四）業主和非業主使用人使用其住宅和小區內公共場所和公用設施的權益；
（五）業主和非業主使用人參與小區物業管理的權利；
（六）業主和非業主使用人對管委會及物業管理公司的監督權；
（七）小區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
（八）業主和非業主使用人在小區內應遵守的行為準則；
（九）違反管理公約的責任；
（十）其他有關事項。
管理公約必須符合法律、法規、政策有關規定，并于制定通過后一個月內報市建委備案。
第五章 物業管理公司及其職責
第二十一條 物業管理公司根據小區物業委托管理合同對小區實施物業管理。物業委托管理合同的內容包括：
（一）管理項目；
（二）管理權限；
（三）管理要求；
（四）管理服務費用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風險責任及違約責任；
（八）管委會對物業管理公司的監督檢查；
（九）其他雙方約定的內容。
委托管理合同應當于簽訂后一個月內報市建委備案。
第二十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據本規定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關價格管理規定收取管理服務費用；
（三）制止違反小區管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項業務。
第二十三條 物業管理公司有權實行多種經營，享受國家對第三產業的優惠政策。
第二十四條 物業管理公司的義務：
（一）根據有關城市管理標準和委托管理合同對小區實施管理；
（二）接受管委會和業主以及非業主使用人的監督；
（三）及時接受和處理業主、非業主使用人關于小區管理的投訴；
（四）積極配合有關部門對小區內違章違法行為的處理。
第二十五條 物業管理公司對小區管理未能達到有關城市管理標準和委托管理合同規定的要求，管委會或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養護不善或因沒有及時修理而造成業主和非業主使用人損失的，物業管理公司應當賠償損失。違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
第二十六條 對無故不交各項應交費用的業主和非業主使用人，物業管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理。
第六章 小區的使用及維護
第二十七條 業主和非業主使用人對房屋的使用，必須嚴格遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準不得改變房屋的結構、用途和外貌；
（二）不得對房屋的內外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權益和其它非法的活動。
業主和非業主使用人需要對房屋進行裝修，須經物業管理公司同意，并嚴格遵守有關規定方能進行。
第二十八條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設施，由物業管理公司負責組織定期養護和維修。維修費用按異產毗連房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從業主和非業主使用人繳納的房屋公共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應由小區管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產權交叉，只有一個業主時，也可以由業主對房屋自行維修、養護，但必須接受小區的統一管理。
第三十條 小區內由開發建設單位投資的給排水、寬度3.5米以下的道路、路燈、停車場、公共娛樂場所、配電房、公共綠地、園林設施、公廁、化糞池、垃圾站等小區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費用中支出。
小區公用設施的大中修理和更新改造的費用從公共社區專用基金中支出。
第三十一條 在小區內不得有下列行為：
（一）擅自改變小區內土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設備等公用設施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質；
（十）超標排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經允許擅自張貼標語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設施上寫、刻、畫；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
有關專業管理部門在小區內開挖、埋設或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業管理公司聯系，對開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工。
第三十二條 違反本規定第二十七條、第三十一條規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。
第七章 小區的移交
第三十三條 小區在管委會成立之前，由開發建設單位自行或委托物業管理公司對小區進行前期管理。管理費用除按有關規定向業主和非業主使用人收取管理服務費用外，其余由開發建設單位承擔。
管委會成立二年后，管委會可重新聘請物業管理公司，在同等條件下，原物業管理公司有優先受聘的權利。
第三十四條 小區的開發建設單位，不得將工程質量不合格或配套設施不完善的小區交付使用。
保修期內由開發建設單位負責與施工單位聯系維修，也可以由開發建設單位委托物業管理公司與施工單位聯系維修。
第三十五條 開發建設單位在移交小區時，應當向管委會移交下列小區工程建設資料：
（一）居住區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區專用基金來源另行規定執行。
公共社區專用基金的使用受市建委監督管理。
第三十七條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府有關規定提供小區物業管理用房，其產權屬管委會。管理用房不得出租、轉讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府規定提供部分商業用房，該商業用房的產權屬管委會。
該商業用房和小區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充小區的管理服務費。
第三十九條 開發建設單位違反本規定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應當責令其限期履行。在規定的期間內仍不履行的，市建委可申請人民法院強制執行。
第四十條 居住小區的公共社區專用基金、房屋公共維修基金和管理服務費的收支情況，由管委會會同物業管理公司半年公布一次，接受業主和非業主使用人的查詢和監督，并報市建委備案。
第八章 附 則
第四十一條 寫字樓、商住樓等物業管理可參照本規定執行。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指經過統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區（以下簡稱住宅小區）。
第三條 本市行政區域內的住宅小區實行物業管理。
已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，并在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
第四條 成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），為社團法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。
管委會設辦公室，負責處理日常工作；涉及本住宅小區物業管理重大事項的，由管委會組成人員實行投票表決制度。
第五條 管委會的職責：
（一）貫徹國家、省和市有關規定和本辦法；
（二）負責接收按規定交付使用的住宅小區；
（三）通過招標、招聘等形式確定住宅小區物業管理單位并與其簽定《住宅小區管理承包合同》；
（四）對住宅小區物業管理單位的管理服務工作進行監督檢查并接受居民對物業管理單位的投訴；
（五）負責協調小區物業管理單位與各有關管理部門的工作關系；
（六）確定住宅小區內管理服務內容。
第六條 住宅小區的物業管理由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合。
物業管理單位須按規定經資質審查和經工商行政管理部門審查并領取《營業執照》后，方可從事住宅小區物業管理。
物業管理單位是具備相應條件的企業法人。
第七條 有關管理部門、單位應將住宅小區內的下列事項委托物業管理單位納入管理范圍：
（一）公有房產、公有房產與私有房產毗連部分的維修管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設施的養護管理；
（四）集貿市場和其他商業網點的經營管理；
（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設施的養護和維修；
（六）其他。
第八條 有關管理部門、單位將前條所列有關事項委托物業管理單位管理的，應與物業管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權限和責任，托管合同期限應與《住宅小區管理承包合同》期限一致。對托管的事項，有關管理部門、單位不再直接進行管理，但有權進行監督檢查。
物業管理單位需改變其接受托管的設施的現狀或使用性質，應按規定經有關管理部門和單位批準。
第九條 物業管理單位對下列事項實行有償服務：
（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃氣、供熱、有線電視、通訊等費用，治安保衛等公共服務；
（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內公共照明設施和水電設施等專項服務；
（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內水電設備、家用電器和提供其他日常生活服務等特約服務；
（四）單位和居民委托的其他服務項目。
第十條 經有關部門驗收合格的住宅小區，建設單位應在交付使用時，向負責接收的管委會提供以下檔案資料：
（一）小區規劃圖；
（二）竣工總平面圖；
（三）單位建筑及結構設備竣工圖；
（四）地下管網竣工圖；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一條 住宅小區自移交之日起一年內，由開發建設單位負責保修，開發建設單位也可支付一定比例的保修金，由物業管理單位養護修繕。
第十二條 住宅小區開發建設單位應按住宅小區建設投資成本的一定比例，向城市建設主管部門繳納住宅小區管理基金，用于住宅小區的公共設施更新、大型設施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30％，委托金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金合理使用。
第十三條 小區開發建設單位按規劃建設的專業管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業網點房，屬國有直管房產，應按民用住宅房屋租金標準，由管委會提供給物業管理單位使用和經營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。
第十四條 有關管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業管理單位進行管理的，應支付委托管理費用；具體數額，由雙方商定。
對物業管理單位托管的房產，屬國有直管房產的，由房產管理部門定期向物業管理單位劃撥房租中的修繕費、管理費；屬單位自管房產的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費、管理費劃撥小區物業管理單位；屬私有房屋的，由小區物業管理單位按規定收取公有部位的修繕管理費。
第十五條 物業管理單位按規定向小區內的單位和居民收取綜合服務費，用于小區內的公共服務項目支出。綜合服務費的收取標準，由管委會報物價部門審查批準。
物業管理單位為住宅小區內的單位和居民提供專項和特約等服務項目，收取相應的費用。
第十六條 住宅小區管理服務經費的收支情況，應接受物價部門和管委會的監督檢查。
第十七條 單位和居民入住小區前，須與物業管理單位簽訂小區入住合約；已入住小區未簽訂小區入住合約的，應與物業管理單位補簽小區入住合約。
第十八條 入住小區的單位和居民須遵守以下規定：
（一）不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施；裝修房屋應符合有關規定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。
（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施；不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。
（四）愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施；嚴禁損壞、占用綠地。
（五）按規定的時間、地點存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設花盆，必須采取固定保護措施，防止墜落傷人。
（六）嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
（七）不得在小區內隨意停放自行車和機動車輛；非經批準，禁止載重車進入住宅小區（通過住宅小區內的城市道路除外）。
（八）居民應按規定辦理戶口登記、變更、遷移手續；暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
（九）不得開辦污染小區環境的生產、加工型企業。
（十）居民利用家庭住所從事經營服務活動和單位、個人在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動的，須征得物業管理單位的同意，并到有關管理部門辦理審批手續。禁止任何單位、個人在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
（十一）其他有關事項。
第十九條 物業管理單位應根據小區管理服務的實際內容，建立健全小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊、住宅小區管理服務項目和標準等，方便居民，提高管理服務水平。
第二十條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包合同》規定的，對方均有權依據合同規定，追究對方違約責任直至解除合同；造成損失的，責任方應依法予以賠償。
第二十一條 物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為，依法應予以處罰的，由有關行政管理部門予以處罰。
第二十二條 物業管理單位違反合約規定，未給住宅小區單位或居民提供相應服務或造成損失的，管委會有權責令其改正、履行合同、予以補償或賠償。
小區內的單位和居民違反合約規定或有其他違法行為，除由物業管理單位按合約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第二十三條 當事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規定，申請復議和提起行政訴訟。
第二十四條 住宅小區管理的達標考評按照《全國文明住宅小區標準》、《全國文明住宅小區達標考評辦法》執行。
第二十五條 青島市城鄉建設委員會是本市物業管理的行政主管部門，負責對物業管理單位進行資質審查。本辦法具體執行中的問題，由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
