時間：2022-10-03 13:18:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房貸款論文，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
論文摘要：個人住房信貸業務迅猛的發展不可避免地存在一些問題和壘融風險，須引起高度重視借鑒國外經驗，提出規范個人住房貸款業務發展的措施，促進個貸業務健康發展。
隨著國家宏觀調控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續出臺，各家商業銀行紛紛調整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業務迅猛發展并初具規模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數、面積均超過前兩年的業務總量。但 由于個人住房貸款業務開辦時間不長，在內外部環境 尚未完善的情況下，其迅猛的發展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風險 ，須引起有關方面重視。
1 個人住房貸款業務存在的問題及風險
1．個人信用制度缺位，個人資信風險難以準確地判斷和有效地控制
對借款 申請人進行信用調查是銀行開展消費信貸業務的一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業信用機構來完成信用調查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標準 ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據．其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負責人的，其個人收人與公司經營收人難以區分 由于各商業銀行尚未聯網，對借款主體的資質、信用情況難以準確判斷和有效把握 。
2．房地產項目按揭合作不規范．房地產經營管理風險無法控制
房地產項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業務的源頭，對合作方的資質 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導致一個項 目多家銀行甚至同一商業銀行多家經辦機構介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業銀行信貸經營原則，片面地追求份額，采用不正當的競爭手段 ，放松對開發商資質和項 目合法性的審查及工程建設的監理 ，對開發商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業務的良性發展 。
3．抵押登記工作嚴重滯后，制約個人住房貸款業務的發展
由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數量級增長．房屋產權管理部門難以適應 ，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業務品種的創新和發展
4、個人住房貸款的風險轉移機制不健全
由于個人住房貸款數額大，期限長，出現風險的可能性較大 ，急需建立風險轉移機制。個人住房貸款擔?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔保 的經營機構 。房地產二級市場發展緩慢 ，房地產拍賣市場不發達，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產 ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產 。
5．科技含量低．貸款的經營管理水平與業務發展速度不相適應
零售業務與批發業務相比，有著數額小，筆數多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風險控制、檔案管理等方面與批發業務有很大差別。特別是個人住房貸款業務迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統計分析、預測、產品創新、服務手段和質量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內部管理系統科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經營管理水平的提升 。
6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風險
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結構平衡角度來講 ．個人住房貸款的規模應有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產、負債期限結構嚴重不匹配，這樣時間一長可能導致銀行個人住房貸款指標 、資金緊張
7．從銀行經營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家
優惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業務 ，相對于企業貸款而言，金額小，筆數多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮?。喾从捎趥€人住房貸款利率優惠，且貸款期限長．在企業融資審查嚴格的情況下．助長企業套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風險。
2 防范和化解金融風險的經驗借鑒
1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統
信用記 錄在發達國家是一個非常重要的個人或企業的身份證 明，任何銀行 、企業都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎 。具有 良好信用記錄的個人或企業 ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據 ，減少決策失誤 應 由政府部門牽頭 ，成立相應的中介機構 ，建立起個人資信評估系統 ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現個人信息資源在各家商業銀行之間的共享 。
2?。訌妭€人住房貸款前期合作項 目的審查和預售房款的監管，防范房地產經營管理風險
嚴格合理地評價房地產開發商的資信和按揭項目品質 ．選擇優質的發展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴謹、科學 的管理辦法 。對于預售房 ，應借鑒新加坡 的經驗，從政策法規上規定建立項 目工程賬戶，對預售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產開發商滾動開發 ，亂鋪項目，在經營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全 。
3．建立靈活多樣 的擔保制度 在貸款 的擔保
上不應局限于所購住房進行抵押．應借鑒西方國家的經驗和做法：(1)由政府部門成立專業的政策性擔保機構 ，對配合社會福利制度改革而發生的消費信貸進行擔保；(2)成立商業性的擔保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業人壽保險與個人住房貸款相結合的方式。
4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業銀行的競爭力 ，我們應加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經營管理水平
由于個人住房貸款具有筆數多、期限長的特點，銀行傳統的經營管理手段 已不能適應迅猛發展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風險預防監測水平 ，有效防范風險。
關鍵詞：住房 按揭貸款 風險管理作為我國的一個新生事物，住房按揭貸款業務既缺乏經驗，而且在法律方面又沒有明文的規定，從而導致銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。中國在對房地產的宏觀調控中擔負著很艱巨的任務，住房按揭貸款問題在一定程度上制約著我國未來的經濟能否順利發展。本文從健全住房按揭貸款的資信評估、解決住房貸款機構的流動性問題、嚴格內部審查，建立責任制、加強住房按揭貸款風險防范的制度環境建設、進一步推動我國住房抵押貸款證券化發展等方面提出我國住房按揭貸款風險的防范措施。一、 健全住房按揭貸款的資信評估1、健全個人資信評估
建立個人資信評估體系是一個相當大的系統工程，許多發達國家都建立有屬于自己的個人資信評估體系，該體系中的資料都由專業機構和專業人員提供。商業銀行在審查借款人的資信情況時，可以根據資信評估報告，對借款人的還款能力做出較為準確客觀的評判。因此，我國應該借鑒發達國家的經驗，健全個人資信評估體系。對于個人，要樹立誠信觀念，堅持自己的信用行為。對于銀行等相關機構，應該做到資源信息的共享，對于個人的信用狀況要進行全面綜合地掌握和分析，保證房貸部門能夠充分了解借款人的消費、貸款、還款、付費、信用卡透支等情況，并作出據實判斷，同時還建議參考由借款人本人作為負責人的企業的經營狀況和信用狀況。2、健全房地產評估
房地產評估是防范貸款風險中非常重要的措施。借款人所購的房屋價值是其還貸的基本保障，如果對于房地產開發商的在建工程或期房沒有做好評估工作，勢必影響住房按揭貸款今后的還貸效果。因為在漫長的償還期限之內，由于銀行已經承擔了因為房地產市場動蕩可能會導致房地產價格貶值的市場風險，所以在對貸款確認之時一定要盡可能減少房地產不實的評估。這是房地產商首先應該做到的向銀行的整體擔保工作，同時銀行也要對所抵押的房屋未來價值進行一個衡量。二、 解決住房貸款機構的流動性問題
由于住房貸款業務所需的資金大，貸款期限長，所以一定要解決好貸款中所需要的長期資金問題，這是防范住房貸款風險的必須條件之一。根據我我國情，要發展住房按揭貸款業務，保證貸款資金的安全性和流動性，使資金順利穩定地進入住房貸款領域，可以加強以下兩點：1、形成穩定的住房信貸資金來源
我國可以借鑒發達國家的經驗，運用多種金融工具，多渠道籌集資金，實現資金來源的多元化。除了按照常規的利用活期儲蓄的資金以外，還可以通過推動房地產證券化、建立房地產投資基金組織、引入保險資金、引入國外資金、鼓勵發行公司債券、積極發展住房公積金貸款等方式吸收社會各個層面的閑散資金，保證提供貸款資金的來源穩定。2、健全和完善公積金制度
作為單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金是住房貨幣分配的主要形式，也是社會保障制度的重要組成部分，集政策性、強制性、義務性為一體，肩負著為中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房條件提供幫助和保障的職責，為解決居民住房問題發揮了重要作用，同時也是處理住房按揭貸款流動性風險的有效手段。但我國目前的公積金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制規范不健全、欠費、少繳、挪用資金等情況，這些都是當務之急需要解決的問題。所以我們要加強公積金的管理工作，提高職工繳納公積金的意識，可以結合市場進行運作，將公積金繳納納入證券化市場管理，設立公積金受益憑證。三、 嚴格內部審查，建立責任制1、嚴格銀行審貸環節
避免按揭貸款風險的首要環節是一定要做好銀行的審貸工作，杜絕由此產生的不良后果。比如避免審貸人員工作量過大導致審貸不嚴，避免無專業技能和經驗的臨時人員參與審貸，避免由開發商的售樓人員代為完成業務操作等等，還應該建立責任制，明確嚴格責任，獎罰分明，是貸款審查人員充分認識自己的工作在整個操作環節中的作用。避免銀行本身由于內部操作引起的風險。2、嚴格中介機構的審查
銀行在與律師事務所簽訂的合作協議中首先要明確一點，按揭貸款過程中的律師審查銀行不能單存地視作一種形式或流程，律師事務所一定要對經其審核的資料的真實性負責任。比如，核實一個年薪400萬元的購房者，絕不應該僅憑購房者單位的一紙證明來證明，律師必須到稅務機關進行查實。假如銀行發放按揭貸款在支付了高額的咨詢費之后，只要求具備律師審查報告，而沒有明確一旦出現糾紛所聘律師事務所應該擔負的責任，那么這樣的律師審查報告有可能經不起推敲，從而達不到規避風險的作用。如果能夠做好這一點，銀行的很多按揭貸款風險其實是可以避免的。
另外，房地產評估對按揭銀行也有相當重要的作用，尤其是當房地產開發商的階段性擔保結束時，在購房者取得房屋所有權并辦理完房地產抵押之后，房地產就成為了銀行實現債權的基本保障。因此，商業銀行想要避免由于房產評估不實造的風險，一定要選擇有責任感和有信用的評估機構，并與之建立長期的合作關系。還有，評估機構的收費標準也應該所改變，評估費用不應該與評估價值構成比例，因為這樣有可能會造成房地產評估價值虛高的現象。四、 加強住房按揭貸款風險防范的制度環境建設
良好的環境建設是保障住房貸款業務順利健康發展的前提和保證，在住房按揭貸款的風險防范中，是至關重要的一項工作。當前，我國有必要對以下幾個方面的工作進行加強：1、建立和完善住房按揭貸款運作的法律法規
住房按揭貸款業務在整個銀行信貸業務中是牽涉面最廣也最復雜的一種業務，與國家的金融整體息息相關，包括房地產產權、房地產抵押、房地產交易、資金融資、違約拍賣等各個方面，這些方面涉及了各個層面的法律問題。但我國目前還沒有統一的法律來加以規范，所以在一定程度上造成房地產市場的混亂局面，而且也帶來或將帶來很多難以解決的糾紛，極不利于國家對房地產市場的發展。所以，國家政府有必要出臺相關措施，比如《產權法》、《貸款法》、《房地產交易法》等等，在法律層面上充分保障按揭貸款業務的順利發展。2、建立相應的社會住房保障機制
在整個按揭貸款過程中，如果出現停止還貸，那么在一定情況下銀行可以對借款人的抵押物及所購住房進行拍賣。但是我國在社會住房保障機制方面做得不夠，一旦抵押物被拍賣，那么借款人有可能面臨無家可歸的問題，這肯定會給社會穩定帶來隱患。所以我國應該對抵押物被拍賣之后借款人的居住問題有所考慮，制定出相應的實施辦法，保障借款人喪失抵押房屋之后的基本生活，在維護商業銀行債權的同時也要兼顧人權和人性化。3、加強政府住房按揭貸款的監管力度
我國的住房按揭貸款業務主要是遵循單一的中央銀行監管模式，由央行出臺相關的政策、法律法規，進行宏觀調控管理。作為一種特殊復雜的金融業務，國外發達國家在對住房按揭貸款監管業務上一般都是設立有專門的金融監管機構。我國的住房按揭貸款業務剛起步不久，門檻低，經驗不足，各方面的管理機制都不健全，銀行、房地產商和借款人的風險防范意識不強，如果僅依靠單一的央行監管模式有可能難以適應住房貸款業務發展的需要。由此可見，我國可以考慮建立多元化的監管模式，集央行、審計、評估等為一體的多方位監管模式。4、建立科學的住房按揭貸款評估制度
在國外發達國家，無一例外地都具備完善的房地產評估部門和評估制度，完善的而住房貸款評估制度是銀行正確評估房地產的市場價值與貸款價值的最基本依據，也是防范貸款風險的最基本內容。根據聯邦德國等發達國家的經驗來看，對于個人住房按揭貸款的評估方式可以通過判斷和信貸記分兩種方法進行。判斷法主要是對貸款對象的五個方面進行評估，即“5C評估”：資產、品德、能力、條件、擔保品等等。這些信息的原始來源由信貸人員對所調查到的數據加以分析后得出，當然依賴信貸人員的主觀直覺因素比較強，有可能會出現不夠客觀的情況。所以，我國在住房按揭貸款的評估制度中，可以根據我國國情，把判斷法和信貸記分法相結合，汲取兩種方法的優點，創建更為科學的住房按揭貸款評估制度。五 、 進一步推動我國住房抵押貸款證券化的發展
1、采取鼓勵政策，大力推動住房抵押貸款證券化的發展。銀行對資產流動性的要求是證券化的基本原因，也就是說當抵押貸款在銀行信貸資產中所占比例達到一定程度時才會產生證券化的要求。我國商業銀行要積極響應國家消費信貸政策，大力發展住房抵押貸款業務。同時政府要出臺相應的鼓勵商業銀行擴大住房貸款規模、放寬貸款條件的優惠政策，積極培養具有權威性的保險公司和擔保機構為住房貸款提供信用擔保，以降低貸款風險。
2、加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供有效的法律保障。住房抵押貸款證券化交易包括有資產出售和以融資為目的的不同程序和各種交易，專業化程度高，技術性強，程序復雜，必須要有健全有效地法律規范才能操作。應該盡快出臺相關的法律法規，解決對于是否允許銀行信貸資產通過證券化的形式向投資者出售，在交易過程中出現的稅收問題應該如何處理，在財務報表中如何體現證券化的資產等問題。
3、加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。我國在的市場方面的缺陷顯而易見。例如：我國住房抵押貸款一級市場規模相對較小，在住房抵押貸款的積累上沒有達到相當規模，缺乏證券化存在的基礎；我國銀行發放個人住房貸款正處于發展階段，目前還沒有統一的貸款標準和貸款格式，而貸款條件等卻是形成抵押貸款組群的必要前提；機構投資者的準入資格有待認定。從發達國家的開展情況來看，住房抵押貸款證券化的主要投資者是機構投資者，包括商業銀行、保險公司、養老基金、共同基金等。而我國在這方面的機構投資者不僅數量少，其投資領域也受到限制。
4、加快培養相關人才，著力于住房金融產品創新。作為一種新型而且復雜的融資工具，住房抵押貸款證券化涉及經濟、金融、房地產、法律等各個方面，需要大量掌握這些綜合知識的技術人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，請進來”的交流方式，對現有的從業人員進行強化培訓，也可以選派優秀人員到高校深造進修。同時還要普及有關證券化知識，提高市民的參與意識。
盡管面臨許多問題和困難，我國大規模開展抵押貸款證券化業務還需要一定時間，但對于發展證券化的必要性在理論界和各金融機構已經歷了多年探討并形成了共識，我國的證券化試點也在積極的實施當中。可以預計的是，住房抵押貸款證券化作為一項復雜的金融工程，將成為我國房地產金融市場和資本市場的重要業務，具有廣闊的發展前景。（作者單位：廣西工商職業技術學院）
參考文獻
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論文摘要:在世界金融危機環境下,我國商業銀行必須加大信貸風險管理的力度,將商業銀行自身價值的所有來源包含在管理范圍內,通過分析找出引起商業銀行不確定性的內、外部變量,對其變化趨勢持續地進行監督其,這樣就可以幫助管理層在商業銀行的安全性、流動性、效益性間找到平衡點,使商業銀行躲開前面的未知風險,保持持續健康的發展態勢。
一、世界金融危機的概念及爆發誘因
全球性的金融危機是由美國的次貸危機所引起的,從表面上看,次級債問題是由美國低收入者的房貸所引發的。實質上,本次危機是源于刺激經濟的目標下過度的信貸以及信用風險互換等衍生工具的濫用,使狀況愈演愈烈終致危機惡化。而貫穿始終的問題是:無論是監管者、金融機構和個人都存在著忽視信貸風險管理的通病。金融機構特別是投資銀行,在追求業績的利益驅使下,片面的追求業務規模和業務利潤的快速增長,而忽視風險甚至無視風險。從業人員的道德水準與風險管控水平直線下降;另一方面,金融機構對金融衍生工具過分信任,認為一切風險可以通過工具創新轉嫁給別人,忽視了衍生工具內在的風險,最終導致金融風險被成倍地放大。
商業銀行作為專門經營貨幣的特殊企業,具有高負債性和高外部性的特點,這就使其不僅追逐收益性,也必須關注安全性和流動性。而作為發展中國家的商業銀行又擔負著“轉型與發展”的雙重使命,這必然使信貸風險不斷積累。在當前的外部環境下,信貸風險管理已不再是對風險的規避和對沖的博弈術,而是一種保值增值的差別化技能。信用評級機構則在此中扮演了極其不光彩的角色,甚至故意為投資銀行提高其產品的信用等級,某種程度上對金融風險的擴散起到推波助瀾的作用。從監管者的角度,由于長期的經濟繁榮和市場繁榮,自由主義的理念在監管者的頭腦中占據上風,放松管制、讓金融更加自由化成為這一階段監管者的核心價值觀。比較而言,美聯儲對銀行的監管是嚴格的。而恰恰次級債以及衍生產品均由美國證監會監管,作為長期監管股權資產的機構,對債權資產的利害關系肯定不如美聯儲,監管錯位也可以看作是危機爆發的重要原因。
二、世界金融危機背景下我國商業銀行可能面對的信貸風險及存在的問題
1.信用級別管理不嚴及住房貸款比例增大可能導致個人住房貸款者信用風險的集中爆發
由于信用體系的缺乏,我國商業銀行在實際貸款發放過程中,無法得到借款人的信用保證。相對于美國的信用等級而言,我國的借款人甚至達不到次級信用級別。我國商業銀行在審核個人住房貸款申請時,主要是通過申請者從單位開具的收入證明來審查其收入狀況,導致資信較差的借款者可能憑借虛假證明從銀行得到貸款,進入房貸市場。銀行為了擴展業務規模,按揭成數都比較高,近幾年仍然維持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,隨著國家對房地產業進一步進行法規及商業銀行控制風險的要求,2005—2006年按揭成數下降到了60%左右,但是這個數值還是偏高,依然蘊含著很大的風險。
2.抵(質)押物的評估價值相對較高且缺乏更新機制致使商業銀行過度放貸
商業銀行發放的大量貸款中,有部分貸款是抵(質)押貸款,其中有很多抵(質)押物的價值評估是在我國經濟上行時進行的,那時的宏觀經濟背景還比較樂觀,現在經濟處于下行中,銀行的抵(質)押物的價值已大幅縮水。而住房按揭貸款又被我國商業銀行視為優質資產業務而大力發展。行業間的激烈競爭和巨大的利潤空間又促使其不斷降低辦理條件,進而對貸款審查流于形式。許多銀行還通過推出各種優惠業務刺激個人房貸消費,從而搶占市場份額。這種風險意識的缺失使銀行業的風險正在不斷累積。而且,商業銀行對在建工程、未辦理產權證件房屋作抵押的抵押物跟蹤管理薄弱,沒有建立動態更新機制,甚至會出現抵押的在建工程已經完工,還沒有辦理好后續抵押登記手續,使銀行的抵押權“懸空”。
3.信貸投放過于集中在國家宏觀調控的房地產業促使風險加大
根據國際經驗,個人房貸風險暴露期通常為3到5年,而我國房地產行業個人信貸業務是最近4年才發展起來的,也就是說我國銀行業已進入房貸風險初步顯現的時期?；诜康禺a市場在經濟體系中的重要作用,它已成為宏觀政策重點調控的行業。2006年以來,住房市場的持續繁榮使借款者低估了潛在風險;同時,貸款機構風險控制意愿下降,使行業風險加大,最終導致從緊的貨幣政策出臺。2007年連續加息導致住房開發成本高,同時也推高了貸款買房者的還貸成本。隨著次級債危機影響下的經濟下行,收入預期下降,還貸壓力增大,個人住房貸款者可能選擇提前還貸或斷貸,出現類似美國次貸市場上借款人無力還款的情形。
三、現階段我國商業銀行加強信貸風險管理的措施
商業銀行在金融危機背景下進行信貸風險管理,首先要明確信貸風險管理的目的不僅是保護資金的安全,而且還要提升構成銀行經營模式的有形和無形資產的組合水平。信貸風險管理應遵循保本、穩健的原則,保護銀行資產的安全,保證存量資產質量的穩定,這是銀行生存的基礎。對內生不確定性引致的風險,如銀行由于內部的信息傳導不及時、相關制度不完善而發生的操作失誤、貸款抵(質)押物價值沒有及時更新等,可通過加強控制程序和業務檢查力度來實現。
1.嚴格控制個人住房貸款者的信用級別
商業銀行必須使用內部控制的標準流程從嚴控制個人住房貸款者的信用級別,嚴格檢查每一筆房屋按揭貸款業務,信貸員必須要與貸款申請人見面,而且必須面對面地簽訂貸款合同。對于新收到的房屋按揭貸款申請,由信貸工作人員到單位核實收入證明,通過核實貸款者真實身份。
2.增強我國商業銀行自身的流動性
從宏觀層面看,2007年央行10次上調法定存款準備金率、6次加息、每周發行定向票據,從緊貨幣政策的實施回收了銀行體系內相當數量的流動性。而在金融危機過程中,保持自身流動性成為銀行渡過難關的重要手段。
3.加強金融創新監管
從美國的次貸危機到全球的金融危機再次印證了金融創新會給銀行業帶來雙重影響。在國際金融市場和交易日趨復雜化的背景下,必須清醒認識到金融監管的重要性。審視次貸危機的爆發過程發現,即使美國在監管體系完善的市場中,仍然存在著大量的監管缺失,尤其是對金融衍生品的監管。金融產品的復雜化導致了對其認識上的盲點和監管上的空白。
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Huang Yanmei
（Nanjing Audit University，Nanjing 211815，China）
摘要：目前我國的住房抵押貸款證券化的討論總是在操作的層面上和工具定價等方面。08年美國次貸危機的爆發給我們敲響了警鐘。本文將從比較中國住房抵押貸款證券化和次貸危機過程中存在的風險。通過比較分析，重要性研究，可行性的解決措施來開展論文。
Abstract： At present, the discussion on China's mortgage-backed securitization is always at the operational level and tools pricing aspect. U.S. subprime mortgage crisis in 2008 tolls the alarm bell to us. This paper will compare the risks in mortgage-backed securitization in China and during the subprime crisis. Through comparative analysis, the paper carries out the research on the importance and the feasible solutions.
關鍵詞：MBS 風險 解決措施
Key words： MBS；risk；solutions
中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）19-0129-02
0引言
在美國次貸危機中，以住房抵押貸款證券化及其衍生品為主的資產證券化產品在危機的產生和傳導過程中扮演了極為關鍵的角色。隨著住房抵押貸款被實施證券化，隱含在抵押貸款機構中的信用風險被轉移，并在不斷的證券化創新中擴散。但住房抵押貸款機構為什么會將其資產實施證券化？其原因是證券化具有很大的流動性和風險轉移的功能。本文比較中國住房抵押貸款證券化和次貸危機過程中存在的風險。通過比較分析，重要性研究，可行性的解決措施來開展論文。
1住房抵押貸款證券化的定義及在我國的發展
1.1 住房抵押貸款證券化（mortgage-backed securitization簡稱MBS），是指發起銀行將缺乏流動性但能夠產生未來現金流的住房抵押貸款，出售給特殊機構（SPV），后者進行再次的資金重組，在金融市場通過發放證券從而達到融資的過程。
1.2 住房貸款證券化在我國的發展
1.2.1 參與主體發起機構：建行；服務機構：建行；委托機構：中信信托；托管機構：由建行之外的商業銀行；證券承銷商：中國國際金融有限公司；登記結算機構：中國國債登記計算公司；投資者：機構投資者；原始債務人：購房者。
1.2.2 交易的步驟第一步：從上海福建江蘇三家分行發放的個人住房貸款中挑選30億元進入資產池，并分位了四個部分。ABC三個檔次為優先級證券，而S級作為最低檔次證券由建行自留。 （評級由美國穆迪公司和中誠信證券評估有限公司完成。）第二步：中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并信托資產。第三步：證券承銷商中金公司在債券市場發售信托受益憑證。第四步：建設銀行向購房者收取本金利息交給托管機構。第五步：托管機構受中信信托的委托托管資金賬戶，頂起提供托管明細并定期對投資者還本付息。
1.2.3 我們的住房抵押貸款發展之特點以及不足 ①表外融資抵押貸款證券化不完整性。在整個建行的證券話資產的大包買賣的過程中，我們不難發現，個人住房抵押貸款始終無法脫離銀行。這也是因為我們國家的住房抵押貸款證券化動力不足，沒有對商業銀行的流動性造成太大的威脅。②發展緩慢，規?？傤~小。在我國發展的住房抵押貸款起步晚，歷史也短。在地理上分布也十分的不平衡。與美國等發達國家相比，我們的規模較小。在我國現階段，很難找到足夠的在期限，利率，資產等方面都很不錯的債權，構建基礎資產池很難。③有關的法律法規仍不健全。我國現行的法律法規，如《擔保法》《證券法》《企業發行債權管理條例》等很難持證券化的開展，有的法律規定甚至與開展住房抵押貸款證券化還存在著矛盾。
1.2.4 在我國住房抵押貸款潛在之風險①信用風險。信用風險是指個人住房抵押貸款的借款人因為還款能力的缺失或者還款意愿的降低而發生了拖欠貸款本溪現象。它包括有關債務人根本不支付或者不按時支付所產生的風險。這種信用風險的高低是整個MBS的首要基礎。從信息經濟學角度來說，我們貸款者與被貸者兩者間只要存在著信息的不對稱，就會出現不公平的現象，從而導致我們的道德風險與信用風險的發生。一般也是會有以下幾種情況的發生：1）貸款者。想要終止償還銀行貸款，這種現象一般都是借款人所擁有的房產價格發生了較大幅度的下跌，借款人就算轉手賣出房產也不足以還清貸款的時候，借款人會選擇違約的方式。2）貸款者被迫違約。這是指借款人由于財務狀況惡化導致其無法償還債務本息。②通貨膨脹風險。通常發生在經濟過熱的時候，這時相關債券的實際收益率會因為過高的通脹率而下降，甚至發生貶值的風險。③匯率風險。是指以外幣計價的MBS產生的現金流在這算成本幣時會因為匯率的波動而引起收益的不確定性。例如，中國投資者購買了以美元計值的MBS，如果美元對人民幣將持續的貶值，那么投資者把收到的美元兌換成人民幣后，實際的貨幣資產將會減少，這就是匯率風險了。
22008年美國爆發的次貸危機的根源透徹分析
2.1 美國次貸危機起源與影響次貸危機的全稱是次級房貸危機，指因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的金融動蕩。01到04年間，美國放貸機構為了競爭，不斷放松放款條件，甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，使得美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款風靡一時。借款人無錢還款也很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩余貸款的程度。這時，危機就發生了。危機一旦發生，就必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，使得危機愈演愈烈。
2.2 美國次貸危機發生的原因分析
2.2.1 房價的下跌和利率升高是美國次級貸款危機產生的直接原因 “9.11”事件后，美國實行寬松的貨幣政策，美聯儲大幅削減聯邦基金利率，強行市場注入流動性。利率成本的降低導致銀行內部風險的降低，銀行開始追逐更高的外部風險來獲取更多的收益。次級抵押貸款正是這樣一種高風險高收益的產品，各金融機構開始大規模發放次級抵押貸款。美國房地產繁榮催生較嚴重的泡沫現象。但自2004年6月起，美聯儲連續17次加息，將短期利率由1%提升至5.25%。隨著加息效應的顯現，房地產泡沫開始破滅，房價下降，抵押品貶值，而貸款利率卻上升，致使很多次貸債務人償債困難，違約率逐漸上升。最終，一些貸款機構不但沒有盈利，就連資金周轉都變得困難。在問題不斷蔓延擴散的過程中，次貸危機終于在2007年全面爆發。
2.2.2 風險控制的缺失是美國次級貸款危機產生的深層原因
①宏觀經濟風險。美次貸危機中表現為證券投資者盲目的投資。由于證券化中信用加強與評級環節的存在，使投資者對信用評級機構所的評級結果往往有高度的依賴，但一旦信用加強與評級環節出現問題，就意味著證券化的基礎坍塌。②違約風險。非系統性風險是與借款人的信用狀況聯系密切的風險，是由于原始借款人的還款能力存在問題而引發的違約風險。在美國，不同信用評級的人在貸款是享受不同的貸款利率，次級抵押貸款大部分是針對信用分數低于620分，收入證明缺失，負債較重的人，其利率通常比優惠利率高2%到3%。③第三方風險。所謂第三方我們分別就抵押貸款機構、貸款經紀人、信用評級機構來進行分析。由于抵押貸款機構能夠通過發行證券化產品將初始借款人的信用風險轉移給市場上的投資者，同時認為不管是提供何種信貸標準的抵押貸款，它們總能夠通過證券化的手段將初始借款人的信用風險轉移出去，因此就會放松對抵押貸款質量的監督、管理以及規模的控制，此導致基礎資產質量的下降。
2.2.3 降低資產證券化風險的可行性措施①降低金融系統性風險，建立宏觀經濟預警機制在資產池的構造上，資產證券化產品在選擇基礎資產時應遵循循序漸進的原則，先優質后劣質。同時，商業銀行應建立宏觀經濟運行形勢的預警機制，控制潛在理性違約風險的發生。當經濟出現下滑，市場開始不景氣的時候或者是預測到不遠的將來整個宏觀經濟可能受政策或其他因素影響而出現蕭條的趨勢時，商業銀行應減少貸款的發放。②加強信貸資產證券化的信息披露基礎資產池概況、基礎資產池信用風險分析、基礎資產池加權平均信用等級情況和現金流分析及壓力測試是投資者認識投資產品，分析風險，做出決策的重要依據。要逐漸加大對資產證券化產品的普及與宣傳力度，只有透明、并且完善的信息披露，讓投資者在購買之前就清楚地知道自己面臨著什么樣的可能性，讓投資者自己判斷和選擇在其風險承受范圍內的資產，那么即使損失也不至于引致恐慌性拋售。③加強信用評級機構的評級制度次貸危機讓我們認識到中立、客觀的評級對于投資者的重要性，尤其對于一些結構、定價復雜，透明度和流動性不高的證券化產品。
3我們得到的啟示
3.1 金融創新本身就是一把雙刃劍，其最終實施的效果取決于創新產品本身的質量和所在國金融市場監管環境。金融創新可以在一定程度上轉嫁風險，促進市場交易。我們可以看到我們的金融衍生品的自身風險性，在杠桿效應的作用下，風險會被無限制的放大。
3.2 以商業銀行為代表的金融機構要以此次金融危機為戒，時刻關注風險，謹慎經營。通過低貸款率來爭奪我們的市場，無形中會增加更大的風險，因此要讓金融機構加強自我風險意識，提高風險管控能力。在自我創新和決策的過程中，應該建立科學的流程，減少不確定性。
3.3 我國目前房價飆升，廣大百姓恐慌式的買房。截至2009年，全國商業性房地產貸款余額為4.8萬億元，比年初增加了11261億元，增加了30.6%，增速比上年提高了8.5個百分點。其中房地產開發貸款余額為1.8萬億元，比年初增加了3613億元，增長25.7%，增速比上年低1.3個百分點。購房貸款余額為3.0萬億元，比年初增加了7622億元，增加了33.6%，增速增加了14.6個百分點。我們可以看出房地產市場的投資，投機需求。
3.4 住房貸款證券化是一項及其復雜的系統工程，將銀行債權轉化為投資者有價證券持有權的過程中涉及原始債權人，只有完善的法律，法規體系作保障才能確保它的有效運行。
參考文獻：
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“法國釋意理論誕生于上個世紀60年代，塞萊斯科維奇1975年出版的博士論文《言語、語言和記憶》與勒代雷1981年出版的《同聲傳譯―經驗與理論》標志著釋意理論學派的形成。”[1]張吉良在介紹巴黎釋意學派口譯過程三角模型時總結“…Seleskovitch 又把口譯過程分解為理解/闡釋、脫離源語語言外殼（deverbalization，一個發生在理解之后的隱形心理操作階段）和重新表達三個步驟，并給出了一個很直觀的三角模型?！盵2]
圖1：Seleskov itch兩種版本的口譯三角模型（Seleskovitch& Lederer，1984）
二、財經新聞定義
本文所指財經新聞涉及到宏觀經濟、行業產業、微觀企業三個層面的新聞報道。宏觀經濟包括但不限于國家財政、稅收政策、貨幣金融政策相關的新聞，如銀行基準利率的調整（利息升降），稅收政策的調整（如為支持或抑制對某個行業的發展而減稅或增稅），貨幣政策的調整（由寬松到緊縮）等;行業產業包括由商業企業所構成的某個行業或產業。如房地產行業、銀行業、保險業、證券業等;微觀企業的重大新聞動態、如重大投資決策、高層決策人物更換等。從空間范圍來講，既包括國外的財經新聞，也包括中國國內的財經新聞。從傳播媒介來講，本研究主要聚焦于網絡財經新聞。數據來源為金融時報中文版、寧波地產網雙語新聞。財經新聞具有時效性、真實性、專業性和實用性的特點。[3]
三、財經新聞翻譯
新聞翻譯包括財經新聞翻譯與口譯，兩者都要求譯者盡快完成翻譯，即都有時間緊迫性（time constraints）。出于競爭的考慮，譯者通常被要求在24小時內完成文本的翻譯。網絡財經新聞更是如此。因此釋意翻譯理論雖然聚焦于口譯研究，但對新聞筆譯研究也具有借鑒價值。
張吉良在辯證評論釋意學派口譯理論時總結到“‘釋意學派一再宣稱，釋意理論雖然源于會議口譯，但它同樣可以用來解釋和指導其它所有非文學類文本的筆譯工作，因為不同類型的翻譯只有形式和手段的不同，其心理認知過程卻是一樣的?！谶@里，釋意理論試圖將自己推介、宣傳為一種具有‘普世價值’的翻譯理論，但效果如何還有待觀察?！盵4]
Reiss Katharin把文本類型概括為四類：信息傳達型（Informative text）、情感表達型（Expressive text ）、號召操縱型（Operative text）、視聽傳達型（audio-medial text）。按照Reiss的文本類型分類標準，財經新聞以信息傳達為主，屬于信息傳達型文本（非文學類文本）。按照前面張吉良所提，釋意理論可以借鑒到財經新聞筆譯活動中。[5]按照釋意學派代表人物勒代雷的闡述，“雖然擺脫語言在筆譯中不如口譯明顯，但在優秀筆譯者身上它無處不在……”[6]
四、財經新聞漢譯英中的釋意行為。
本文在論述過程中借用索緒爾的所指（signified）與能指（signifier）的概念，具體分為原語能指（SL signifier），原語所指（SL signified），目的語能指（TL signifier），目的語所指（TL signified）。釋意行為共分四個階段。理解階段：財經新聞具有專業性，含有行業術語和專業詞匯，要理解原文，必須具備一定的有關中國財經的知識（包括體制、政策、特質、）并跟蹤行業動態。譯者在理解專業詞匯的基礎上，結合文本內容，在頭腦中生成中文新聞所要表達的含義（意思）。脫離語言外殼：思維方式、語言差別。在理解原文的基礎上，脫離原文的詞句（SL signifier）束縛，將原文的含義（SL signified）放在目的語（英語）文化中考察中文財經新聞的意思（TL signified），即英語文化人群對中國財經特質的認知程度。這是思維活動，但需要知曉如何轉換。表達階段：在此階段，譯者要重新組織語言，用英文（TL Signifier）表達原文的意思，用英語文化人群易于理解和接受的表達方式來表達意思。在原文所指（SL signified）與目的語所指（TL signified）一致的情況下，可以順利實現翻譯過程。
由于房地產的上下游產業鏈很長、很寬，既涉及橫向的產業，也涉及縱向的宏觀經濟和個人理財。因此本文以房地產新聞翻譯為例進行以點帶面的分析。
（1）我市上半年住房公積金個人住房貸款發放量創新高。（Ningbo HPF loans soar in the first two quarters.）
例（1）中的“住房公積金”是原文能指（SL signifier），本質上是一種具有強制性質的、由組織和個人參與的、用于為繳存者提供購房幫助的公共基金（SL signified）。在英語國家沒有這樣的公共基金（TL signified），故理解上存在障礙。需要譯者脫離語言外殼，意識到公積金的本質類似英語讀者容易理解的公共基金（Public fund）。在進行英譯表達階段，需要重新表達為“Housing Public Fund”，即用于幫助購買住房的公共互助基金?！白》抠J款”的原文所指與目的語所指是相通的，容易理解。可以翻譯為“house loan”。了解公積金的情況下，自然可以把“住房公積金個人住房貸款”處理為“HPF loans”。在源語所指（SL signified）與目的語所指（TL signified）相通的情況下，翻譯過程變得相對簡單。
（2）在這種情況下，住房公積金資金運行壓力與日俱增。一些地方推出“公轉商”政策，將有助于緩解公積金緊張帶來的貸款壓力。（In this case，some cities take commercial loans instead of HPF as the first option to reduce the increasing pressure in HPF running.）
此例中的“公轉商”是公積金貸款轉為商業貸款。譯者首先要理解“公轉商”這個能指（SL signifire）在原文中的所指（SL signified），然后脫離原文能指這個外殼，用目的語能指（TL signifier）來表達目的語所指（TL signified）。“商業貸款”在原語文化和目的語文化中的所指相通，可以直接把源語所指“商業貸款”翻譯為目的語能指“commercial loan”。
五、對財經新聞翻譯從業者及人才培養的啟示
學生及翻譯從業人員在持續提高原語和目的語語言能力（包括跨文化意識）的同時，了解盡可能多的百科知識。除此以外，財經領域專業知識不足是大多數譯者的短板。學生及譯者可以通過網絡自修（如世界名校開放課程），選修商學院課程（經濟學、管理學、金融學），跟蹤宏觀經濟、行業動態、典型企業案例等方式來補充。翻譯教學方面教師可以選取世界主流報紙如“金融時報、華爾街日報”等財經類報紙的雙語新聞作為訓練素材，提高學生雙語轉換技能，鞏固和擴充學生財經知識體系和詞匯。外語專業也可與商學院、新聞傳播學院進行跨學科協同培養財經新聞翻譯人才。
六、結語
論文摘要:由美國次貸危機引發的金融危機對全球經濟形成沖擊，作為經濟全球化的一分子，中國也無法獨善其身。盡管次貸危機在歐美各國央行聯合救市的措施下得到了緩解，而且由于中國監管部門對金融機構從事境外信用衍生品交易管制比較嚴格，所以受到的沖擊有限，對中國影響也不是太大，但這次危機對美國以及全球經濟造成了嚴重沖擊，教訓是深刻的，足以對中國日益對外開放的經濟敲響警鐘，值得我們深入思考。
2007 年4 月，以新世紀金融公司申請破產為標志，美國次貸危機持續籠罩全球金融市場，不僅導致美國房價大跌，資金緊縮，還愈演愈烈對全球股票市場、債券市場造成極大的沖擊，最終導致資本市場上相關金融機構股價的下跌和全球股市的下跌，造成金融機構和資本市場的巨額損失。其逐漸增大的負面影響給美國經濟乃至世界經濟造成了超乎預期的打擊。為了防止危機進一步蔓延，世界各國央行紛紛注資緊急“救火”。
盡管美國的次貸危機在歐美各國央行聯合救市的措施下得到了緩解，而且由于中國監管部門對金融機構從事境外信用衍生品交易管制比較嚴格，所以受到的沖擊有限，對中國影響也不是太大，但這次危機對美國以及全球經濟造成了嚴重沖擊，教訓是深刻的，足以對中國日益對外開放的經濟敲響警鐘，值得我們深入思考。
美國次貸危機產生的一個重要原因是金融機構風險防范意識的淡薄，銀行等金融機構“見利忘險”，為了追逐利潤大量放貸，由于房價的持續上升而忽視了貸款管理的基本原則，即收入所得是第一還款來源，而過度依賴于第二還款來源，導致風險越積越高，最終引發了巨大的危機。中國金融機構必須吸取這次危機的教訓，重視防范和管理風險，尤其是信用風險。
其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國還要高。近年來，受人民幣升值和外貿順差快速增加等諸多因素的影響，國內流動性充裕，中國以房地產、股票為代表的資產價格上漲較快，住房信貸、住房抵押消費貸款增長很快，極易出現銀行追求利潤、忽視風險的非審慎的經營行為，比如已出現的用假收入證明、假工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款的市場現象。也有部分人利用這種假信用從銀行大量套取貸款，用作房地產炒作。在房地產市場價格一直上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。但是，一旦中國房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險就必然會暴露出來。這些潛在風險一旦暴露出來，國內銀行將面臨類似美國次貸危機的風險。而一旦房地產抵押貸款風險暴露，這又會對房地產市場、乃至整個宏觀經濟造成嚴重的沖擊。
美國次級抵押貸款危機提醒我們，越是在市場繁榮的時期，我們越應當加強風險控制和監管，監管部門要加強對重點領域、重點機構的監管，防范局部風險向系統性風險轉化;要提高金融機構自身風險管理能力，并有針對性地加強對金融機構的外部監管，采取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象。
市場不是萬能的，監管起著重要作用。美國金融危機，再次以血淋淋的事實告訴我們:再偉大、再發達的金融體系，也會有漏洞，也會有被摧毀的可能。在這次美國次貸危機中，美國金融體系中的多個環節都存在著監管缺失，這對中國金融監管者來說是個重要警示。
我們將以什么樣的態度對待未來的金融業，美國經濟發展歷程給我們的教訓是:要加強金融機構內部控制制度建設，進一步強化風險意識，提高金融機構自身風險管理能力。盡快開發出更符合市場需要的、更能夠抵御各類風險的金融工具，推動金融業原生產品和基礎產品的深度發展。穩妥推進資產證券化，對金融衍生產品的監管，提高中國金融體系彈性和抗風險能力。在資本市場發展過程中，監管體系的完善必須放在重中之重，特別是對資本價格泡沫的產生和擴大保持嚴格的監控和管理，以防患于未然。截至2006年6月底，中國機構購入的美國按揭債券總額為1 075億美元，占亞洲國家購入總量的47.6%，遭受一定的損失。所以，對國際經濟和國際金融市場運行規律要進行研究與分析，建立海外金融投資的風險預警、風險監測和風險防范機制，正確判斷自身的風險承擔能力，理性選擇相關對外投資的產品。我們要隨時關注次貸危機的發展，及時采取有效的措施，把對中國經濟發展的不利影響降到最低限度，以保證中國經濟健康、持續、快速地發展。
樓市、股市等資產價格如果出現嚴重泡沫，很可能給經濟帶來全局性、系統性的影響，因此不能讓資產價格過度膨脹。如果一套住房值100 萬元時能貸70 萬元，那么當其上漲到200 萬元時就能貸140 萬元，同樣道理，一只股票價格從100 元上漲到200 元時，從銀行拿到的質押貸款也會增加。因此，如果樓市、股市價格過快飆升，就會使金融體系的融資量飆升，一旦資產泡沫破滅，不僅會打擊持有者的消費信心，拖累經濟發展，還會影響到金融體系的穩定。此外，資產價格還會通過財富效應或者其他渠道最終影響到總需求或總供給，會對通貨膨脹率產生影響。因此，中央銀行很有必要把資產價格的漲落作為制訂貨幣政策的重要參考。
從美國次貸危機的原因來看， 房地產泡沫催生了這場危機。所以，政府在制定貨幣政策時要通盤考慮，權衡各種利弊影響。在進行宏觀調控時，必須綜合考慮調控政策可能產生的負面影響。針對美元貶值和美國利率調整，加強人民幣匯率改革的策略研究;針對貿易環境可能發生的變化，加快出口結構調整和完善相關的救濟制度。政府部門應密切觀察前期政策效果和國際國內流動性變化情況，盡量使用市場和微調手段，避免對經濟、金融運行產生過激影響。政府還應及早對流動性的程度給予控制，提前對剩余的流動性提供相應的需求渠道，從而化解流動性過?？赡茉斐傻奈：?。借鑒此次危機中各國政府采取各項措施的經驗和教訓，合理引導投資者預期;為了減輕房地產價格波動對整個經濟的負面影響， 應采取有效而又審慎的措施， 加大經濟適用房和廉租房的供給， 合理引導房地產市場的健康發展。讓百姓安居樂業是政府的職責， 但是“居者有其房”并不意味著所有人都要買房， 讓無支付能力的低收入者進入購房市場無疑是一種揠苗助長的行為。
國“次貸危機”爆發的原因之一是美聯儲加息。美聯儲加息一方面導致房產價格下跌，另一方面利息上升，導致還款壓力增大，很多本來信用不好的用戶感覺還款壓力大，出現違約。美聯儲連續加息時，可能對房地產市場因此而承擔的壓力重視不夠。
在這一點，中國與美國房市降溫前的經濟圖景存在一定相似性。中國自2004年9月以來央行頻頻加息，最新一次加息后，五年期住房貸款利率已達7.83%，購房者貸款壓力大大增加。在個人住房貸款支付不斷增加的情況下，國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。有關人士認為，一旦房價出現調頭，銀行的房貸可能會引起信貸壞賬的暴增，如果出現危機，商業銀行的開發性貸款和個人貸款都會引起高比例壞賬。而央行加息的目的主要是為了抑制通貨膨脹，提高應對物價上漲的能力，那么在采用連續加息的政策時，應該警惕兩方面影響:第一是貸款收緊對房地產開發企業的影響，這可能造成開發商資金斷裂;第二是還款壓力提高對抵押貸款申請者的影響，可能造成抵押貸款違約率上升。
發放次級按揭貸款的機構，為了盡早回籠資金，發行了以次級抵押貸款衍生出來的證券投資產品。通過房屋抵押貸款證券化的方式，在很大程度上能夠解決銀行的信貸違約及房貸的非流動性風險問題。但證券化不等于沒有風險，而是將風險從銀行內部轉移到社會。美國通過金融創新方式將次貸風險轉嫁給全球資本市場投資者，次級債引發的投資風險自然由全球資本市場來共同承擔。
【論文摘要】2007年7月，美國爆發的次級債危機引發了全球關注，危機導致美國經濟放緩，全球經濟受到波及。本文以美國次級債危機為前車之鑒，從我國金融投資環境的現狀出發，探討我國金融投資改革的方向。認為我們必須在堅持金融投資漸進式發展原則的基礎上，一方面積極支持并鼓勵資本市場金融創新業務的發展，穩妥推進金融市場的開放；另一方面應加大力度，合理控制對外證券投資的風險。
一、次級債危機及影響
次級債是美國銀行針對信用記錄較差的客戶發放的住房貸款(即次級房貸)，是住房抵押貸款發放機構（如商業銀行）將其持有的住房抵押貸款集合組成資產池，經打包定價后出售給特殊目的機構（Specialpurposevehicle，SPV），特殊目的機構再將其以擔保、保險等形式進行信用增強(CreditEnhancement)，經過信用評級后以抵押擔保證券的形式出售給投資者。證券每月支付的本息現金流，直接來源于資產池中抵押貸款每月獲得的計劃償還和提前償還的本息金額。
作為近30年來最重要的金融創新之一，住房抵押貸款證券化起始于20世紀70年代的美國，其核心在于通過嚴謹有效的交易結構設計，使資產的客觀信用同原始權益人的整體信用相隔離，并提供住房抵押貸款資產本身信用和衍生信用兩個層次信用。目前，已在國際上得到了較為廣泛的運用與發展。美國次級債危機發端于2006年下半年，在2007年2月引發世人普遍關注，到2007年8月則升級成席卷全球金融市場的風暴。其影響并不僅僅限于次級債市場，已經蔓延至其他市場。在次級債危機的影響下，道瓊斯指數、倫敦金融時報指數、日經指數都在下降。與2003年6月29日相比，道瓊斯指數2008年1月30日的市值損失了3000億美元，去年美國金融行業裁員15.3萬人，而2006年整個行業裁員僅5.03萬人。截至今年1月底全球因次級債危機而導致資本市場縮水約8萬億美元。
受此影響，中國股市牛市步伐嘎然而止并調頭向下，從2007年10月至2008年3月，上證指數下跌2000多點，許多股票被腰斬。我國的金融市場和房地產市場在一定程度上也受到了這場危機的影響，同樣也對中國的金融市場和房地產市場如何穩健運行以防范金融危機的發生提出了亟待解決的課題。
二、我國金融投資的現狀分析
我國金融投資從實物投資中分離出來并發展壯大，是融合在計劃經濟向市場經濟的轉變進程之中的，并已呈現出投資主體多元化和投資工具多樣化的發展趨勢。我國金融投資的發展面臨著種種困難，無論是融資工具的發行、流通、交易諸環節，還是資本市場現存的國有股癥結、股市結構單一、吸收公司上市標準僵化等特點，以及證券業的組織、管理等方面都存在問題，發育不全的金融市場環境和運行扭曲的金融市場運行機制，嚴重地阻礙著金融市場的進一步發展。究其原因，一方面是由于商品經濟發展程度的制約，但更現實的則是金融投資環境發育基礎的薄弱與其環境要素組合體系的殘缺不全。因此，改進和完善我國的金融投資環境已成為我們培育金融市場，完善金融投資體系，發展金融投資的關鍵。
三、次級債危機給我國金融投資改革的啟示
1.加強金融投資風險防范意識，在實踐中自我完善金融體系。
（1）提高應對金融危機的監控水平；
（2）應該警惕國內住房按揭貸款的潛在信用風險；
（3）謹慎加息，避免房貸資金成本過高引發的住房按揭貸款還款風險增加的金融風波；
（4）以美國次級債危機為前車之鑒，事先采取科學論證、試點推廣、風險控制等手段，盡快推動住房按揭貸款證券化的進程，化解集中于銀行體系的金融風險；
（5）嚴格控制并有效阻擊銀行資金尤其是境外資金非法流入國內資本市場。
2.立足于本國金融資本，積極引導個人投資者參與金融投資，鼓勵機構投資者的進入，同時吸收國外金融投資為補充，實現投資主體多元化。加強對機構投資者進入金融投資領域的引導，降低其進入門檻，同時注意對其進行投資風險意識教育，樹立投資理念。
3.根據現代企業制度和市場經濟的要求，實現中介機構民營化，建立規范的行業自律制度和信用制度，強化會員和社會公眾的監督作用，完善證券交易所的組織架構和運作方式，建立嚴格規范的行業自律制度、信用制度和從業人員資格認證制度，增強從業人員的職業操守。
4.作為調控主體，政府退出對金融投資過程和投資行為的直接干預，成為整個社會金融投資活動的間接調控者。政府對金融投資的管理應該包含以下幾個方面：
（1）按照國民經濟和社會事業發展的目標合理確定金融投資活動的宏觀調控目標，明確發展方向；
（2）管好、用好政府投資；
（3）營造良好的投資環境，依法建立公平競爭的環境，保護投資主體的合法權益，規范參與金融投資各方的行為；
（4）防范國家金融風險。
5.從實際出發，以切實滿足投資者的需要為宗旨，既改善金融投資環境中的物質因素，又靈活地運用各種政策措施，改善金融投資環境中的非物質因素。具體而言應從以下方面著眼：
（1）保持政治、經濟的長期穩定和發展。
（2）建立一個符合國際規范的、成熟而發達的金融市場，尤其是證券市場。
（3）建立高效率的證券交易系統和現代化的通訊網絡，改進和完善信息傳遞系統，提高金融服務質量。
（4）建立和完善各種證券管理政策及法律，維持證券市場的正常運行秩序，保障投資者的利益。
（5）加快培訓金融投資人才。
四、結束語
綜上所述，我國政府必須在堅持金融投資漸進式發展原則的基礎上，一方面積極支持并鼓勵資本市場金融創新業務的發展，穩妥推進金融市場的開放；另一方面應加大力度，合理控制對外證券投資的風險。國內各類投資機構應從此次危機中汲取深刻教訓，在對外投資之前深入調查和研究，深入了解風險，合理防范和控制風險。
參考文獻：
[1]易憲容.美國次級債危機及對中國的警示[J].時事資料手冊，2007，（5）.
【論文摘要】住房問題是關系國計民生的熱點問題，也是重大的 社會 問題和 政治 問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮住房的重點和難點，也是政府的重要職責和住房政策的主體目標，各國政府在城鎮居民住房保障制度方面都進行了積極探索。學習和借鑒國外的成功經驗，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過 市場 機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以 經濟 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房 管理 辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。
一、國外住房保障制度的經驗及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。
美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款 保險 。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請 此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。
發達的房地產 金融 是美國住房保障的制度基礎。美國的各類 金融機構 積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制
度之一，涉及到養老、醫療、住房、 教育 、 投資 等 社會 生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按 成本 價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、 市場 導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系
自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房 管理 辦法》和《 經濟 適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的 公共管理 與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡?！?。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。
4、改進和規范經濟適用住房制度
經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。
5、綜合運用各種配套手段
（1） 稅收 政策 。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。
（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢
出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔保制度。
【參考文獻】
[1] 張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[j].中外房地產報道，2001（7）.
論文關鍵詞：住房公積金,閑置資金,廉租,收益率
廉租房制度是我國重要的住房保障制度之一，它是專為保障城市低收入住房困難家庭而設計的住房保障政策。實物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是當前廉租房建設面臨巨額資金缺口問題。REITs（房地產信托基金）作為一種國際上重要的融資手段，在我國大陸還沒有嘗試。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等認為，如果能夠利用REITs為廉租房融資，則既能夠解決廉租房的資金瓶頸問題，又可以提高REITs的政策獲準可能性。
一、我國廉租房建設實施的瓶頸問題
1．廉租房建設時間短任務重，資金缺口巨大
根據住建部的規劃，廉租房的建設資金主要來源為：中央和省政府補貼；地方土地出讓金不低于10%；住房公積金增值凈收益等。盡管住建部指明了地方政府廉租房建設的資金來源，但是資金遠遠不夠，目前很多地方政府因資金緊張通過發行債券融資而債臺高筑，截至2010年底地方政府債已經高達6萬億；加上廉租房巨大的投入與微薄租金收入形成強烈的反差，導致地方政府沒有動力為廉租房建設融資。資金缺口不彌補，廉租房建設規劃很難如期完成。經過前兩年廉租房建設，各地可用資金基本消耗完了，面對持續的廉租房建設，資金緊張嚴重困擾著地方政府，如何吸引社會資金進入廉租房建設成為一個全新的探索。
2．安順市廉租房建設資金情況
根據貴州省政府下達的工作任務，安順市在2009～2011年內要完成新增實物配租19910戶、新增租賃補貼戶8140戶的任務，其中2011年須完成新增建設10493套廉租房。
安順市2011年土地出讓金約1個億，其10%為1000萬作為廉租房建設資金，加上住房公積金增值凈收益約1800萬，合計2800萬可用于廉租房建設。當地廉租房建設成本為1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的補貼，安順政府的配套成本約600元/m，則1600萬只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任務量10493套，這無異于杯水車薪；要完成2011年的任務大約需要資金3.1億，缺口為2.94億，因此廉租房建設首要的難題在于資金籌措難。
迫于資金壓力，安順市2008年11月開始采取廉租房出售的政策，將廉租房以600元/m的地方政府配套成本價出售給廉租戶，2010年售價上漲到1300元/m。在價格上漲的背后，一方面銷售情況并不理想，另一方面，低保戶家庭收入本來就極度困難，購買廉租房后原本困頓的生活將更加困難，因此廉租房改銷售實際上是一種被逼無奈的下下策。
二、我國住房公積金的現狀與主要問題
住房公積金制度是國家法律規定的主要住房社會保障制度之一，具有強制性、互、保障性等特點。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有，并實行個稅免征，優先低息貸款購房的優惠政策。按照《住房公積金管理條例》的規定，住房公積金管理機構的資金運作方式主要集中于公積金個人住房貸款、國債投資和定期存款。
1．全國住房公積金繳存用總體狀況
截至2008年底，全國住房公積金繳存總額為20699.78億元，同比增長27.54%；繳存余額為12116.24億元，使用率為72.81%，同比降低1.78%；全國公積金閑置規模達到5616.27億元。從2004到2008年間，繳存總額、繳存余額、專戶存款余額即閑置資金不斷增加，增值收益率始終維持在1.5%以下?？偟膩碚f，全國住房公積金的特點是資金池迅速擴大，閑置資金大量增加，增值收益率低位徘徊（見表1）。
表1全國住房公積金近年來總體情況
繳存總額
（億元）
增長率%
繳存余額
（億元）
增長率%
專戶存款
余額（億元）
增長率%
增值收益
（億元）
增值收
益率%
2004
7400.29
4893.5
2086.3
48.6
0.99
2005
9759.5
31.88
6259.5
27.90
2907.9
39.38
72.81
1.16
2006
12687.37
30.00
7870.96
25.74
3520.02
21.05
101.9
1.29
2007
16230.3
27.92
9605.11
22.03
4107.58
16.69
99.61
1.04
2008
20699.78
27.54
12116.24
26.14
5616.27
36.73
今天，我懷著激動的心情，來參加市行的競聘大會，非常感謝市行黨委為我們提供了這樣一個公開公正地展示自己的機會，同時也為我行的人事制度改革的不斷深化而感到高興，能有辛參加這次競聘自己也感到無比的榮幸，作為××銀行大家庭的一員，我每時每刻都能感到這個大家庭的溫暖，也為自己能為我行事業的發展貢獻出自己的一份力量而感到無比的自豪。
一、個人簡歷
在日常工作中，我還潛心鉆研法律知識，并取得了全國首次企業內部法律顧問執業證書，由我和×××同志合寫的《辦好職工夜校、培育四有合格新人》經驗材料參加了全國職工教育協會第八屆年會獲得二等獎證書；我寫的論文被國家級報刊雜志采用三篇，2000年還獲得市社科聯理論研究成果三等獎。
二、競聘目的
這次我競聘的崗位是：信貸管理部副經理職務。目的就是要把我所學知識和實際工作中掌握的技能全身心地投入到我行的信貸管理工作中去，使我行的信貸資產風險得到有效的管理和控制，信貸結構得到有效的調整，信貸隊伍的素質適應形勢，為我行三年扭虧目標的順利實現作出自己應有的貢獻。
三、競聘專業存在問題及對策：
（一）存在問題
一 信貸資產質量結構不合理，尤其是其他地市行大批量地甩掉歷史包袱之后，隨著企業經營中深層次矛盾的逐漸暴露，我行信貸資產存在進一步惡化的苗頭。
二 企業經營步履艱難，想方設法逃廢銀行債務現象普遍存在。
三 貸款審批手續過于煩瑣，影響貸款效益的提高。
四 由于客觀原因影響，信貸隊伍數量減少，素質不高，不適應新形勢的需要。
（二）采取的對策
1、要建立優質客戶、優質貸款種類服務的綠色通道，實施優質客戶發展戰略，提供差異化的貸款服務。掌握好貸款進入的原則和標準，改善服務質量、提高服務效率、簡化貸款手續，減少中間環節，提高貸款審批效率，從源頭上控制風險；對項目貸款、開發貸款給予全方位的服務，在社會上樹立××銀行個人住房貸款業務方便、快捷、嚴謹的業務形象。使我行信貸業務持續、健康、穩步發展。
2、進一步加強各項基礎管理工作，有效地調整信貸結構，把信貸管理納入全行工作的大局中去，高度重視貸后管理工作。并配套建立目標客戶動態檔案跟蹤管理制度建立貸款資產質量實時監控制度，建立貸款情況快速上報制度。
要及時從資質差、信譽差的企業中果斷地退出來，一方面要鐵心硬碗收貸收息，另一方面，要抓住時機，用足、用好、用活雙呆貸款的的核銷政策，完善手續，甩掉包袱，輕裝上陣。
3、營造良好的內、外部環境，對內建立和諧、高效的人際關系；對外取得市委、市政府、人民銀行和有關部門的大力支持，防止企業逃廢我行貸款，支持我行理直氣壯地收貸收息。
4、培養鍛煉一支高素質的信貸隊伍。將具備較高的政治和業務素質、較強的分析能力和科學的管理技能的優秀人才選拔到信貸崗位，提高貸款操作的質量和水平。要充分調動我行信貸人員的積極性，加強信貸隊伍的培訓和培養，以適應目前業務的要求。
這次我如果競選成功，我一定會擺正自己的位置，全力支持經理的工作，和同志們一道盡心盡力地干好本職工作，如果沒有被聘用，說明我還存在著差距，我仍會保持良好的心態，改正不足之處，一如既往地為××行的發展作出自己的貢獻。
[論文摘要]2008年美國次債危機全面爆發并波及全球股市進而影響實體經濟，成為社會各界關注的熱點。本文以美國次債危機發生的根本原因為思考切入點分析次債危機被逐層放大的環節，試圖通過尋找資產證券化與次債危機根源的聯系，探討證券化運作下的風險傳遞過程，揭示證券化模式本身隱含的不完善之處及其對金融創新的啟示。
一、次債市場的證券化運作
（一）證券化運作第一步MBS
MBS（住房抵押貸款證券化）是20世紀重要的金融創新工具，具體是指商業銀行等金融機構將其所持有的住房抵押貸款債權出售給特設證券化機構，由該機構以住房抵押貸款為基礎，經過信用增級和評級后，在證券化市場上發行住房抵押貸款證券的行為。
MBS將最初由一個主體獨立完成的整個過程拆分成了幾個組成環節。投資銀行因為把握住了整體流程而獲得了將貸款重組的自由，其介入使得次級債的發行規模由按揭公司控制變成了市場需求決定。按揭公司根據投行選定的信用標準，將同類資質的貸款打包成MBS，經投行轉手至預定客戶。MBS以高風險高收益引導投資方向，同時貸款機構迅速將債務剝離轉移風險并收回資金提供更多的抵押貸款。需求的擴張催生了美國房地產市場的“非理性繁榮”，促進次級債市場的快速發展。
（二）證券化運作第二步CDO及CDS
以次按為抵押品的MBS債權，并未達到評級公司最低投資級的要求。投行進而以打包后債務的未來現金流為支撐，根據潛在違約率的高低，按風險的大小分割出三個層級的債務抵押憑證CDO。其中，風險低的為高級CDO，風險中等的為中級CDO，風險最高的為股權級CDO。經內部信用增級重組后，高級CDO獲得了AAA的評級，使得不同風險偏好的投資者將其納入投資組合。商業銀行、保險公司、共同基金、教育基金等主要購買高級CDO，而中級和股權級CDO的主要買家是風險偏好較高的對沖基金。
投行為了規避自身存有的中級和股權級CDO的違約風險，推出了信用違約掉期CDS。投行擔保在信用事件發生時，CDS買方仍可獲得預期的收入甚至利潤；在沒有信用事件的條件下，賣方將從買方獲得定期的保險費收入。CDS引來了對沖基金的加入，在房價上揚的市場和CDS的保障下，對沖基金不僅可在高投資回報領域變換投資組合創造財富。金融資產持有機構通過資產違約風險的擔保人，滿足了市場希望剝離和轉讓風險的需求。至此，通過不同層次的證券化操作，美國的證券市場上以低信用購房者申請次貸業務，貸款公司發放次貸，投行深加工打包生成次債，銷售給國內外投資者的風險分散鏈條形成。
二、證券化下次債的風險傳遞過程
首先，資產證券化將貸款發放機構的提前獲利與它所發放貸款的風險隔離。貸款從發放機構剝離到后，資產被置于貸款人的破產程序之外，并且投資者不得因該證券化的資產未來的違約風險向貸款人追索。貸款發放機利用信息的不對稱放松對借款人資信和償還能力的甄別，信用門坎的降低使風險被掩蓋且逐漸積聚到較高水平。
其次，投行將高違約風險的低層產品以高價賣給對沖基金。當基礎資產大為縮水時，對沖基金面臨大量贖回，其高財務杠桿操作立即將風險幾十倍、上百倍地放大。由于對沖基金不斷以CDO作抵押向商業銀行貸款繼續投機，銀行擴大信貸對同一筆貸款疊加多次風險，不良資產率隨之上升，部分風險又回到銀行體系。這種過分擴張使地產領域的震動輕易波及全球金融市場。
再者，定價機制的模糊和評級的混亂加大了交易的波動性。隨著投資群體的擴展，CDO資產池內基礎資產逐漸走向多元化和高風險化。由于影響CDO市值的因素復雜，不可能有絕對完善的CDO估值模型。同時，CDO產品缺乏熊市的數據資源支持，一些原本模型顯示非常有利可圖的投資品由于缺乏足夠的風險控制在房產價格下滑時產生了巨額的損失。證券化通過對貸款池的切分創造出多層衍生品，龐大而復雜的資產支持結構和運作方式使風險不斷積聚。不僅如此，評級的混亂使得大量投資者并不知道自己手中所持的AAA層CDO產品雖收益率高但流動性差并且難以測算違約率，內含風險非常高。
由此可見，次債危機的導火線是基準利率的提高和地產市場的疲軟。深層原因在于成熟金融市場條件下，資產證券化運作導致信用風險由房地產金融機構向資本市場傳遞，房地產泡沫通過信貸創新產品將風險擴散到全球范圍。
三、次債危機帶給資產證券化和金融創新的啟示
資產證券化是美國住房貸款市場上最重要的金融創新，設計的初衷是將信用風險分散到更廣泛的領域以穩定金融系統。資產證券化融合了信托制度的優點，為社會創造了流動性，有利于銀行減輕資本充足率的壓力、擴大經營規模、形成新的利潤增長點、提升資產負債管理能力，降低資金成本；同時，資產證券化也對資本市場則提出了新的投資理念，為投資者提供不同期限及風險的投資品種和盈利機會。
資產證券化模式下的金融衍生產品盡管可將流動性較差的抵押貸款變現，但兼有使交易主體眾多，交易結構復雜，風險隱蔽性強等缺陷。金融衍生產品在開發的過程中欠缺風險控制，基礎資產的輕微價格變動會通過金融衍生產品的杠桿作用形成放大效應。由于缺乏嚴格的信息披露和解釋衍生品風險與收益的機制，投資者無法判斷資產的質量，存在操作失誤的可能性。信用鏈條和委托關系過長使風險在無限分散的同時變得難以察覺。結構性金融產品評估體制的缺陷和監管的缺失導致風險層層疊加累積到一定程度后反作用于金融系統。
所以，雖然大部分金融創新的目的是規避投資風險和強化風險管理，但是由于發展過快和金融衍生工具自身的特性，導致對社會金融發展存在潛在的負面影響，有成為新的巨大風險源的可能性。由于金融衍生工具集中度過高，一旦某一環節出現危機就會形成影響全局的“多米諾骨牌效應”。
但是，問題的根源并不在于金融創新本身，而在于其過于泛濫和金融過度自由化所帶來的金融體系風險的增加。金融創新本身存在減緩風險隱患的機制，從整體上看是保持金融體系穩定的重要因素。尤其是對于金融市場發展滯后活力不足的資本市場，資產證券化在拓展企業融資渠道、節約融資成本、降低銀行風險上都具有不可忽視的作用。住房按揭貸款證券化成功與否的關鍵不在于開發多少類型的金融創新產品，而在于實施過程中是否有合理透明化的定價機制和配套的披露監控體系，是否能探索出完善的風險防范標準和風險控制機制。
參考文獻
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關鍵詞：住房公積金 管理模式 建議
我國的住房公積金制度雖然實施的實施不長，相較于其他社會保障制度還比較短，但是其整個的發展和的過程是比較曲折和復雜的，各有關部門不斷的探索和完善才取得了今天的成績，因為住房公積金的制度制定是受到經濟因素、法律因素以及政府政策等多方面影響的。
一、當前住房公積金管理的概況
1、相關的管理制度不夠完善。也就是說目前我國的住房公積金在執行方面還沒有一個較為精準和具體的參考制度，這不僅給我國的住房公積金的落實造成了難度，還損害了一部分人的利益，進而導致了社會一些民眾的不滿情緒，不利于住房公積金的意義的實現。據有關部門統計，我國各級地方法院每年處理的由于公積金問題導致的上訴事件在一萬件左右，也從側面證明了住房公積金的制度完善存在著問題。
2、住房公積金制度的使用范圍小。建立和積累住房儲蓄，發揮資金互動，解決低收入者的住房問題是建立住房公積金制度的最初目標。但在實際操作過程中，根據個人工資的多少確定公積金繳存額這樣導致個人繳存數額差距懸殊。部分高收入人群將住房公積金作為他們的“第二份工作”，從中獲取利益，而一些低收入人群則收益甚少。
3、住房公積金的享用群體較少。也就是說從住房公積金的覆蓋面積來看，還沒有達到一個相對普及的程度，在實際的生活中，并不是所有工作單位的公職人員都能享受到住房公積金，這樣導致的結果就是住房公積金的社會保障制度的效果顯現不明顯。一般來說，我國目前的住房公積金的受用群體還不包括以下幾個：首先，住房公積金還沒有覆蓋到來城市打工的農民工，這些農民工長期在城市打工，可以繳納相關的住房公積金，并且享受低息的貸款，但是由于群體的相關意識比較薄弱，所以大多數的農民工都沒有被住房公積金的保障制度所覆蓋。其次，經濟條件不好的下崗職工，這些群體由于經濟水平有限，比較不能夠支付相關的公積金，所以就沒有辦法享受到住房補貼待遇；再次，某些不參與住房公積金的企業員工，這些人員主要是由于工作的企業性質不符合要求，所以達不到相關的住房公積金標準。
4、過高的購房壓力。近些年來，我國的房地產建筑以及相關行業取得了很大的發展，但是也滋生了一些問題，如房地產的泡沫經濟與其導致的同實際價值不相符的高房價等。這種情況下，有很多居民在買房的過程中，就不敢輕易的使用貸款，因此也就使得大量的住房公積金處于閑置狀態，從而也就導致了住房公積金無法有效的發揮作用，沒能夠發揮其真正的價值，另外，大量的資金閑置還不利于社會經濟的發展和資金流通。
二、為什么我國的住房公積金會存在這些問題
1、在部分住房公積金的制定過程中，群眾參與較少，這就違背了政府人民服務的宗旨，群眾對這一制定過程產生反感情緒，因此住房公積金的實施缺乏群眾基礎，成為住房公積金制度的實施產生較大的影響。
2、消費方式還比較落后。我國的傳統的歷史文化對居民的影響深遠，進而阻礙了我國住房公積金制度的實施。一方面。我國傳統的消費觀念是一手交錢一手交貨，從而忽視了住房公積金的相關政策；另一方面，社會只注重宣傳結果而忽視宣傳動機，他們只重視住房公積金實施所得到的效果，而輕視影響住房公積金政策實施的因素。這樣就導致住房公積金政策難以得到進一步完善。貸款買房是一種比較注重享受的消費方式，其理念較前衛也比較現實，但是也存在明顯的缺點即較高的利息，這種情況下一些思想比較保守的居民尤其是六零后和七零后群體，并不能很快的接受和認可這種方式，對于貸款還持一種比較保守的態度。這種消費觀念同我國的傳統文化有著比較大的關系。
三、如何提高我國住房公積金的管理水平
1、住房公積金制度要改革傳統的運行方式。傳統的住房公積金的運行模式不僅不利于住房公積金的制度完善，還不利于住房公積金同未來的市場發展趨勢相適應。住房公積金出現使用不平衡現象的原因之一在于公積金必須在每個地區封閉執行。所以現階段有必要以利率為軸心調節住房公積金，讓住房公積金在全國范圍內運行，最大限度的提高住房公積金的使用率，從而減少公積金使用不平衡現象。
2、推進住房公積金從現行的“行政化”管理轉變為政策性住房金融。由地方政府和繳存人入股并獲取銀行或非銀行金融機構的牌照，完善法人治理結構、健全監督管理機制，并在政策允許范圍內從事與住房保障相關的金融性業務，以擴大資金來源和使用范圍。
3、確保群眾廣泛參與。人們群眾是社會的主體，也應成為住房公積金實施的受益者。當然也應包含困難群體，要讓困難群體享受到更多的關愛。對于購買居住、戶型小的低收入家庭要采取優惠貸款利率的政策，創新貸款方式，為買房者創造有利的條件，真正做到為人民服務。于此同時也要嚴抓工作人員的工作效率，領導要起到正確的引導作用，工作人員各盡其責，定期向職員匯報工作。嚴格按照領導負責、專人管理、定期報告的工作流程，管理部門要嚴格審查所屬范圍內的住房公積金繳存登記狀況。
4、加強住房公積金管理中心與商業銀行的聯系。商業銀行是住房貸款的主體，公積金管理單位是資金發放的主體，所以兩者之間定期交流雙方的信息，合力解決由于種種原因導致住房公積金制度實施產生問題的情況是非常必要的。建議管理部門采用上市公司的管理模式，將住房公積金的收入支出等情況交給審計部分審查并公布于社會，增加公積金的使用透明度。
四、總結
綜上所述，我國的住房公積金制度是一項保證居民住房的基礎制度，但是受到各種因素的限制，現階段的發展還不完善，這種情況下有關部門必須要從實際出發，有針對性的制定調整措施和建議，不斷的加以完善，為我國居民的生活水平的提高提供保障。
參考文獻：
