時間：2022-05-26 12:56:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房屋評估報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
現在，越來越多的城市在不斷優化和更新，征地工作必不可少。房屋征收補償工作通常都是要和房屋的評估價值相掛勾。那么作為，面臨拆遷的被征收人，知道在房屋征收中應當如何進行評估嗎？
案例：劉女士，在市中心合法擁有商業用地一塊，有門面房及辦公用房600平方米，劉女士在上又自行建設了鋼混結構房300平方米，用來開辦小超市。2014年5月，劉女士的房屋被列入了征收范圍。2014年8月，劉女士接到《通知》，方知自己的房屋已經被列入了征收范圍。因對補償方案未談妥，雙方未達成一致意見，劉女士于2015年4月委托律師維權。通過調查了解到：2014年9月，已經作出了房屋征收決定并公告，隨后委托了某房地產評估機構對劉女士的房產進行了評估，并出具了評估報告。但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告，且該評估報告還不包含劉女士后建的300平方米鋼混結構房的價值。
解讀：本案中評估報告的違法點就比較多，也是拆遷戶必須要注意的關鍵點：
第一，房屋評估報告是否過期。
根據中華人民共和國建設部頒發的《房地產抵押估價指導意見》的第二十六條的規定：估價報告應用的有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。本案中2014年9月就對劉女士的房屋進行了評估，但劉女士卻于2015年10月才收到此份評估報告。由此可見，該份評估報告的時效明顯已經過了法定的1年有效期限。
第二，房屋評估機構的選定必須要有拆遷戶的參與。
根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十條的規定：房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。本案中直接委托某房地產評估機構，對劉女士的房屋進行評估的做法是明顯違法的。
第三，房屋評估范圍需要注意。
根據我國《國有土地房屋征收與補償條例》第二十四條的規定：市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。本案中在征收工作的前期，并未依法對劉女士后建的300平方米鋼混結構房的合法性進行認定，而是直接在房屋評估報告中沒有包含這部分價值。該做法，是明顯不合理的。
在現實生活中，房屋征收補償價值的確定，主要是通過房屋征收估價來實現的。故而房屋征收的評估，不同于一般房地產的市場價格估價。房屋征收評估是一項政策性很強的評估業務，受土地和房地產相關法律、法規的影響非常大。另外，當拆遷戶對評估結果有異議時，應當要自收到評估報告之日起的10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估，該申請應該以書面的形式提出，并且要指出評估報告中存在的問題。拆遷戶對房地產價格評估機構的復核結果有異議的，還可以自收到復核結果之日起 10日內 ，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但專家委員會作出的鑒定就是評估的最終結論。
二、征地如何補償？
1、征收林地有補償么
有的拆遷戶會問，林地征收有補償嘛？村里告訴我種的樹不給補償這合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有補償的，《國家林業局辦公室關于征占用林地征收四項費用有關問題的復函》中就指出，用地單位需要繳納四項費用：林地、林木補償費、森林植被恢復費和安置補助費。
各地區對于建設項目使用林地補償標準的規定均有一定不同，對珍貴樹種和普通樹種的補償亦有不同，拆遷戶可以查閱所在地區林地補償標準，做到心中有數。
值得注意的是，無論林木補償費用補償多少，林木補償費和苗木補償費一般應歸被使用林地單位或個人所有，任何單位和個人不得截留、擠占、挪用。
2、耕地征收怎么補償？
首先我們要清楚，耕地都包括什么？根據國家標準《土地利用現狀分類》(GB/T 21010-2017)可知，耕地屬于一級地類，包括三個二級地類，即水田、水澆地、旱地。
根據《土地管理法》第四十七條的有關規定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。
各地區會按照自身的情況制定具體的細則規定，一般而言征收耕地的補償主要包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償等，拆遷戶可以查詢所在地區關于調整征地補償標準的通知，進行詳細了解。
3、征收荒地給不給補償
根據我國《土地管理法》的有關規定，開發未確定使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。也就是說，征收荒地也是有補償的。
有的拆遷戶可能會問“村里鼓勵我開荒，開墾后的開荒地被征收了有補償嗎？”，首先，國家征收農村開墾后的荒地亦是需要進行補償的，一般而言補償的項目包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。
一、正當程序原則的外國法知識
正當程序原則源自古老的英國自然法，即所謂自然正義。在英國普通法上，自然正義包括兩個最基本的程序規則：（一）任何人或團體在行使權力可能使別人受到不利影響時必須聽取對方意見，每一個人都有為自己辯護和防衛的權利，即陳述申辯規則或聽取意見規則。（二）任何人或團體不能作為自己案件的法官，即回避規則。這是一種最低限度的正義。它之所以表現為程序，則是因為正義不僅僅要真正存在而且要讓人相信它存在。相對于實質內容而言，程序是一種可以讓人看得見的形式。
有關自然正義的回避規則的案例很多。英國曾經有一個警官被利物浦警察局長開除了，所提出的抗議和上訴被監察委員會駁回。但該警官所在的警察局長是委員會的成員之一，參與了表決。法院對此宣告，警察局長預先已有成見，事實上還是被上訴人，卻參與監察委員會的表決，有違自然正義，因而被判無效。
有關自然正義的聽取意見規則的案例也很多。英國的庫帕訴望茲沃思工程局案中，依法律規定，任何人不提前7天告知地方工程局且不得在倫敦建造房屋，否則工程局可以拆除。有人未告知，就在望茲沃思開始營造房屋。當房屋建到二層時，工程局派人深夜予以拆除。建房人以工程局拆除前未征詢他的意見因而無權拆房為由，要求賠償獲得勝訴。
二、正當程序原則的中國實踐
正當程序傳入我國以后，在司法中得到了充分實踐，并逐漸形成了長效性作用機制。以最高人民法院指導案例、《最高人民法院公報》公布的案例、最高人民法院行政審判庭編輯的參考案例這些反映最高人民法院司法態度的典型案例為素材庫，筆者遴選出涉及正當程序的判例，并歸納為以下作用機制。
（一）保障相對人陳述權機制
保障相對人陳述權機制是正當程序原則的應有之義。陸廷佐訴上海市閘北區房屋土地管理局房屋拆遷行政裁決糾紛案的裁判摘要指出：“房屋拆遷過程中，被拆遷人、房屋承租人對于被拆房屋評估報告有異議的，有權申請復估。因此，基于正當程序原理，為保護被拆遷人、房屋承租人對被拆房屋評估報告依法申請復估的權利，拆遷人應將被拆房屋評估報告及時送達被拆遷人、房屋承租人。房屋拆遷行政裁決機關在裁決過程中，也應當對被拆房屋評估報告是否送達被拆遷人、房屋承租人的問題予以查明，并確保在裁決作出之前將評估報告送達被拆遷人、房屋承租人。房屋拆遷行政裁決機關未查明該問題即作出房屋拆遷行政裁決，且不能舉證證明被拆房屋評估報告已經送達被拆遷人、房屋承租人的，所作房屋拆遷行政裁決屬認定事實不清、主要證據不足，且違反法定程序。被拆遷人、房屋承租人訴至人民法院請求撤銷該裁決的，人民法院應予支持。”該案二審裁判認為，“拆遷過程中，基于正當程序原理，為保護被拆遷人、房屋承租人的合法權益，被拆房屋的評估報告應當送達被拆遷人、房屋承租人，以保障被拆遷人、房屋承租人及時了解被拆房屋的評估結果，對于評估結果有異議的及時提出意見、申請復估。”《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第53條第2款規定：“拆遷當事人對評估結果有爭議的，一方當事人可以向上海市房地產估價師協會組織的房屋拆遷估價專家委員會申請鑒定。拆遷當事人在收到評估報告后的15日內未申請鑒定的，以評估結果作為裁決依據；申請鑒定的，以鑒定結果作為裁決依據。”這說明該案中上海市政府規章已規定房屋拆遷當事人對被拆房屋評估報告具有申請復估的權利，裁判摘要基于正當程序所要求的將評估報告送達房屋拆遷當事人旨在保障相對人的陳述權。
（二）解釋不確定法律概念機制
法律語言無法達到符號語言的精確度，它總是需要解釋。解釋不確定法律概念機制是指通過對涉及程序的不確定法律概念的解釋，保障行政相對人以及利害關系人的陳述申辯權。彭淑華訴浙江省寧波市北侖區人民政府工傷行政復議案、臨清市魯信面粉有限公司訴山東省人民政府行政復議決定案均涉及行政復議案件中利害關系人的陳述權，而法院對系爭行為的法律依據中不確定法律概念“可以”的解釋是由“正當程序”這一標準確立的。彭淑華案裁判要旨指出：“行政復議機關擬作出對利害關系人產生不利影響行政復議決定的，應當按照正當程序原則的要求，采取適當方式通知利害關系人參加行政復議。行政復議機關未通知利害關系人參加行政復議，直接作出對利害關系人不利影響的行政復議決定的，構成違反法定程序，依法應當撤銷。”魯信案確立裁判要旨的理由書指出：“行政復議法立法上‘可以’的規定，是賦予其他利害關系人作為第三人參加行政復議的選擇權，而不是賦予復議機關是否允許其作為第三人的選擇權，即行政復議第三人參加行政復議，是其一項法定權利；對行政復議機關來說，是其一項法定義務……從這個意義上講，這里的‘可以’對行政復議機關來講，宜作為‘應當’來解釋。”從字義上看，《行政復議法》第10條第3款及其實施條例第9條第1款并未強制規定復議機關通知利害關系人參加行政復議。但是，只有通知利害關系人參加復議，才能實現最低限度的正義。于是，正當程序成為解釋不確定法律概念的標準。
（三）行政程序的裁量限縮機制
行政程序的裁量限縮機制，是指法律未規定的程序屬于行政裁量權范圍，但法無明文規定的正當程序卻為行政裁量設定了最低限度正義。正當程序的裁量限縮機制包括形成體系解釋機制和彌補法律漏洞或缺陷機制。
1、形成體系解釋機制
趙博訴平邑縣人民政府土地行政復議案中，正當程序成為體系解釋的一項解釋標準。該案裁判要旨指出：“雖然《行政許可法》未就撤銷行政許可應當遵循的程序作出具體規定，但根據《行政許可法》第五條和第七條的原則規定，撤銷行政許可應給予相對人陳述和申辯的機會，否則，即構成程序違法。”每一段法律上的文句，都緊密交織在法體系中，構成一個有意義的整體關系。法律經常由不完全的法條所構成，它們與其他條文結合才構成一個完全的法條，或相互結合成一個體系。該案在系爭行為所依據的法律總則對正當程序作了原則性規定，應當視為貫穿于分則的所有條款。
2、彌補法律漏洞或缺陷機制
陳剛訴句容市規劃局、句容市城市管理局城建行政命令案、陳炯杰訴浙江省教育考試院教育行政處理案分別確立了正當程序彌補法律漏洞、法律缺陷機制。
民事判決書
上訴人（原審原告）：圣松商貿公司。
委托人：屈紅亮，新疆鼎信旭業律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：新業資產公司。
委托人：時培勇，新疆元正律師事務所律師。
原審被告：融盛投資公司。
委托人：時培勇，新疆元正律師事務所律師。
原審本院認為: 新業資產公司擅自改裝暖氣管線與圣松商貿公司庫存貨物受損之間存在因果關系，且新業資產公司對損害事實的發生存在主觀過錯，故新業資產公司對圣松商貿公司構成侵權行為。圣松商貿公司要求新業資產公司就受損財產進行賠償具有事實和法律依據，但具體金額應以評估機構出具的資產評估報告確認的財產損失金額為準。發生兩次漏水事件期間，融盛投資公司已不再承租使用酒花大廈13樓，圣松商貿公司亦未提供融盛投資公司應承擔財產損害賠償責任的證據，對圣松商貿公司要求融盛投資公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求，法院不予支持。遂判決：一、新業資產公司賠償圣松商貿公司38 800元；二、駁回圣松商貿公司要求融盛投資公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求。
被上訴新業資產公司人答辯稱：原審判決認定事實清楚，判決正確。原審法院對圣松商貿公司的貨物損失進行了價值評估，所作出的評估報告程序合法，內容準確。雙方對于賠償數額的協商過程不能代表本案的最終判決結果。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審被告融盛投資公司稱：本案的發生與我公司無關，我公司在案件發生時不在該大樓內辦公。原審判決我公司不承擔責任認定事實清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
經本院審理查明，原審法院判決認定的事實屬實。
以上事實，有證明、房屋租賃協議、照片、統計表、資產評估報告書一、二審庭審筆錄等證據在卷為證。
38 800元。因此，原審判決依據上述評估報告，判決新業國資公司賠償圣松商貿公司財產損失38 800元并無不當。關于圣松商貿公司認為雙方對于賠償數額曾經協商調解，但雙方最終未達成一致意見，故圣松商貿公司認為應當按照雙方調解數額進行判決的上訴理由本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，本院應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1 601.49元（圣松商貿公司已交），由上訴人圣松商貿公司負擔。
本判決為終審判決。
新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院
民 事 判 決 書
上訴人（原審原告）：圣松商貿公司。
委托人：屈紅亮，新疆鼎信旭業律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：新業資產公司。
委托人：時培勇，新疆元正律師事務所律師。
原審被告：融盛投資公司。
委托人：時培勇，新疆元正律師事務所律師。
原審本院認為: 新業資產公司擅自改裝暖氣管線與圣松商貿公司庫存貨物受損之間存在因果關系，且新業資產公司對損害事實的發生存在主觀過錯，故新業資產公司對圣松商貿公司構成侵權行為。圣松商貿公司要求新業資產公司就受損財產進行賠償具有事實和法律依據，但具體金額應以評估機構出具的資產評估報告確認的財產損失金額為準。發生兩次漏水事件期間，融盛投資公司已不再承租使用酒花大廈13樓，圣松商貿公司亦未提供融盛投資公司應承擔財產損害賠償責任的證據，對圣松商貿公司要求融盛投資公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求，法院不予支持。遂判決：一、新業資產公司賠償圣松商貿公司38 800元；二、駁回圣松商貿公司要求融盛投資公司承擔連帶賠償責任的訴訟請求。
被上訴新業資產公司人答辯稱：原審判決認定事實清楚，判決正確。原審法院對圣松商貿公司的貨物損失進行了價值評估，所作出的評估報告程序合法，內容準確。雙方對于賠償數額的協商過程不能代表本案的最終判決結果。請求二審法院駁回上訴，維持原判。
原審被告融盛投資公司稱：本案的發生與我公司無關，我公司在案件發生時不在該大樓內辦公。原審判決我公司不承擔責任認定事實清楚，判決正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
經本院審理查明，原審法院判決認定的事實屬實。
以上事實，有證明、房屋租賃協議、照片、統計表、資產評估報告書一、二審庭審筆錄等證據在卷為證。
38 800元。因此，原審判決依據上述評估報告，判決新業國資公司賠償圣松商貿公司財產損失38 800元并無不當。關于圣松商貿公司認為雙方對于賠償數額曾經協商調解，但雙方最終未達成一致意見，故圣松商貿公司認為應當按照雙方調解數額進行判決的上訴理由本院不予支持。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，本院應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1 601.49元（圣松商貿公司已交），由上訴人圣松商貿公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 黎 劍
審 判 員 肖 煒
審判員 蔡 聯
各鎮人民政府、街道辦事處，市政府各部門，市直各單位：
為進一步加強我市農村土地征收中的房屋拆遷評估管理工作，保護拆遷當事人的合法權益，保障土地征收和建設項目的順利進行，根據《房地產估價機構管理辦法》、《省社會中介機構管理辦法》以及《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》的有關規定，現就有關事項通知如下：
一、認真做好市外房地產估價機構備案工作
《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》明確市規劃建設局作為我市房屋拆遷管理部門，對農村集體土地上的房屋拆遷價格評估活動進行監督管理。市外房地產估價機構來我市從事房屋拆遷評估業務，必須按規定向市房屋拆遷管理部門提出書面申請，并提交相關材料（詳見附件）。房屋拆遷管理部門應根據房地產估價機構的資格等級、從業業績、評估技術水平、社會信譽等情況認真做好審核工作，并結合我市房屋拆遷工作的實際需要予以備案。拆遷人不得委托未經房屋拆遷管理部門備案的房地產估價機構從事房屋拆遷評估業務。
二、嚴格執行房地產估價機構選定程序
為保障拆遷評估工作的科學性、客觀性和規范性，維護拆遷當事人合法權益，拆遷雙方在選定房地產估價機構時，應在市房屋拆遷管理部門主持下采取隨機方式從報名的具備資質的房地產估價機構中確定一家，參加隨機確定的房地產估價機構不得少于三家。隨機確定房地產估價機構應當由公證機構現場公證。房屋拆遷管理部門應當在隨機確定房地產估價機構三日前在拆遷范圍內公告隨機確定的時間和地點。
三、堅持依法處置房屋拆遷評估結果異議
拆遷雙方和相關單位在認定評估結果及對評估結果異議進行處理時，必須認真執行有關法規和政策的規定，嚴格按照法定程序進行。拆遷當事人對評估結果有異議的，應當在簽收評估報告之日起的10日內向房地產估價機構書面申請復核，房地產估價機構應當在收到書面申請后10個工作日內出具書面復核意見。拆遷當事人對復核結果仍有異議的，可以在收到復核結果后10日內提請市房屋拆遷評估技術委員會對評估結果進行鑒定，市房屋拆遷評估技術委員會作出的鑒定結果為最終結論。
四、切實加強房地產估價機構監督管理
房地產估價機構及其工作人員在房屋拆遷評估工作中應切實遵循公正、公平、公開的原則，遵守職業道德，嚴格按照國家規定的技術標準和評估程序，以及我市農村房屋拆遷價格評估的有關規定進行評估，確保評估報告的真實性、合法性和公正性。市房屋拆遷管理部門應認真按照《市集體土地征收及房屋拆遷補償安置管理辦法》和《市農村房屋拆遷價格評估暫行規定》的有關規定履行對房地產估價機構的監管職責，對房地產估價機構的違法違規行為應及時依法作出行政處罰。各鎮人民政府、街道辦事處應自覺接受市房屋拆遷管理部門的工作指導，并積極配合市房屋拆遷管理部門加強對房地產估價機構的監管，不得干涉房地產估價機構的正常評估活動，切實保障我市農村房屋拆遷價格評估工作的順利進行。
在城市房屋征收中，被征收人最關心的熱點問題就是被征收房屋價值，而被征收房屋價值則以具有估價資質的房地產估價機構（簡稱評估機構）按照房屋征收評估辦法評估來確定。一般評估機構在項目評估前，都會選擇被征收房屋類似房地產市場交易案例的一組數據作為基礎，通過比較法、收益法、成本法等評估方法，客觀地確定出被征收房屋評估比準價值。自2012年底寧波市實施“陽光征收”制度以來，全市共作出房屋征收決定159個。在絕大多數項目中，評估機構能夠客觀、公正地確定被征收房屋的評估比準價值，但也不乏在個別項目中，評估機構為了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高補償”的意愿，不合理地選取交易價格較高的比準案例，從而抬高被征收房屋的評估比準價值，擾亂了房屋征收評估市場秩序。為了徹底杜絕此現象，寧波市房屋征收管理辦公室于2015年2月28日，建立了房屋征收評估比準案例數據庫，破解長期困擾評估機構和房屋征收部門對被征收房屋類似房地產的市場評估價值難題。
一是建立二手房交易價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司（占全市房產交易量85%），它是二手房買賣合同中真實的房屋交易價值。一方面，該合同中的房屋成交價格是中介機構作為居間人促成房屋買賣收取中介費用的依據；另一方面，該合同是賣方請求買方支付房款，買方請求賣方交付房屋并配合辦理所有權變更手續，雙方履行權利承擔義務的依據。評估機構在征收項目評估時，通過該數據庫，選擇被征收房屋周邊或選擇被征收房屋類似房屋，采取一組二手房交易案例數據，作為參考數據。
二是建立二手房掛牌價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，它是4家企業各自網站上公開的二手房房源掛牌價格信息。一般房屋所有權人的掛牌價格均高于房屋交易市場價格10%-15%左右，是為了在買賣時有一個還價余地。評估機構在征收項目評估時，在二手房交易價格數據庫中沒有找到被征收房屋周邊或類似房屋交易案例數據的情況下，可通過該數據庫采取一組二手房房屋掛牌價格案例，作為參考數據。
三是建立房產交易登記價格數據庫。數據庫來源于寧波市房屋交易登記管理中心。由于在二手房買賣中存在著房屋實際成交價格和登記價格不一致的現象，也即是賣方為了少繳納房產交易稅而在提供給房屋交易登記中心的買賣合同中，故意減少了房屋成交價格導致產生陰陽兩個合同，一般均低于房屋市場價格10%-15%左右。評估機構在征收項目評估時，在上述兩項價格數據庫中沒有找到被征收房屋類似房屋交易案例數據情況下，可通過該數據庫采取一組房產交易登記價格案例，作為參考數據。
四是建立二手房租賃價格數據庫。數據庫來源于寧波市4家大的房地產經紀有限公司，是4家企業各自的商業業務二手房租賃價格信息。該數據主要應用于被征收房屋或其類似房屋交易案例較少時，但有經濟收益的租賃房屋，可運用收益法對被征收房屋進行價格評估，作為參考數據，一般使用于非住宅評估。
評估機構根據《國有土地上房屋征收評估辦法》明確要求有類似交易的房屋征收采用比較法進行評估，有經濟收益的采用收益法進行評估，選用上述四種價格數據庫中在評估時點的平均交易價格，剔除偶然的和不正常的因素案例，結合考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，得出被征收房屋的最終評估市場價格。
房屋征收評估比準案例數據庫的建立，有利于評估機構全面提取類似房地產比準案例，客觀確定被征收房屋評估比準價值；有利于房地產價格評估專家委員會對提交的評估報告進行論證。評估專家依托數據庫案例比對評估報告中樣本房屋選取、可比案例選取、各因素系數修正、估價結果確定等方面是否存在問題，出具論證報告以及應用于技術鑒定，避免事后鑒定中因估價機構工作人員不良行為而帶來的風險。有利于各地房屋征收部門和實施單位依托數據庫提前介入征收工作，評判被征收房屋評估比準價值是否科學合理，其存在問題結果納入評估機構信用檔案，使被征收房屋的評估價格更貼近市場實際，促進房屋征收評估市場步入規范化，緩解政府的壓力和征收當事人的矛盾，彰顯“陽光征收”社會公信力，保障征收工作的順利推進。
一、當前資產評估管理體制中存在的問題
當前資產評估行業劃分為資產評估、房地產估價、土地估價等專業資格和專業領域，由不同的政府部門分頭管理，評估業務部門壟斷和行業分割，評估機構難以做大。主管部門各自制定評估準則、評估程序和評估報告格式，對評估機構、評估人員及業務質量的管理缺乏統一標準，影響到了評估行業整體上的監管和發展，不能滿足我國迅速發展的評估市場的要求。
有些房地產估價機構或土地估價機構從創辦之日起，就是所掛靠主管部門“創收”的重要途徑（按評估業務收入的一定比例上交給主管部門），主管部門成為評估機構的靠山、庇護傘和業務源，評估機構成為主管部門的剩余人員、子女、離退休人員的安置場所；有的甚至政企不分，政府工作人員從事評估業務，還擅自擴大評估范圍，將行政管理職能轉化為有償評估服務；有的主管部門直接干涉評估機構的管理和業務經營權。有的主管部門為了維護部門非法利益，利用產權登記等職權排斥其他資產評估機構從事其所主管的評估業務，例如：湖北省京山縣房地產管理局以京山騰達資產評估事務所無房地產估價資質為由，對該評估事務所為京山嘉美購物廣場出具的資產評估報告以及為京山縣新市鎮城中路124號公民張實剛出具的房屋資產評估報告拒絕確認有效，就是這一問題的有力證據。主管部門的這些非法行為不但侵犯了評估機構的合法權利，也侵犯了交易當事人選擇評估機構的基本民事權利，更加有悖于市場經濟公平競爭、優勝劣汰的基本原則。
實踐證明，評估業務部門壟斷和行業分割造成的危害是比較嚴重的。例如在國有企業改制中，法律法規規定國有企業應該委托“資產評估機構”（財政部門主管的評估機構）進行企業價值評估（即企業整體資產評估），但是土地行政管理部門、房屋行政管理部門不承認資產評估機構出具的企業價值評估報告，要求國有企業委托其主管的土地評估機構、房地產評估機構單獨出具土地估價報告、房屋估價報告，這樣企業就需要委托三家評估機構評估、出具三個評估報告，加重了企業經濟負擔。在評估方法上，資產評估機構如果采用收益法、市場法評估企業價值，則不需要單獨評估各項資產（土地使用權、房屋建筑物）的價值；因為在企業價值評估中，企業全部資產是不可分割的有機系統，整體資產價值并不等于各個單項資產價值的簡單加總；以持續經營為前提對企業進行評估時，不能人為的把各項資產分割開來，而是應該在整體上考慮企業價值。然而土地估價機構和房屋估價機構由于評估的是單項資產，不可能在整體上考慮土地使用權、房屋建筑物在企業中的作用，造成了評估價值的偏差；為了保持評估結果的一致性，資產評估機構需要引用土地估價報告和房屋估價報告中的評估價值，就不能在整體上評估企業價值，也就無法考慮商譽等影響企業價值的因素，往往造成資產低估、國有資產流失的結果。
評估業務的部門壟斷和行業分割局面，使各行業評估機構均有自己的一塊領地，在不同行業評估機構之間失去了自由競爭的土壤。另外，部門壟斷和行業分割限制了各行業評估機構的業務范圍，評估機構為了在有限的市場范圍內多做業務，往往濫用評估假設，弄虛作假，隨意選擇評估參數，迎合委托人的要求高估或低估資產價值，有的甚至直接問委托人“你要評估多少”；同時在評估收費上競相壓價，大打價格戰和惡性競爭；這樣也就導致評估程序走形式（例如不重視現場勘察，走馬觀花拍幾張照片了事），評估質量下降的惡果。
評估業務的部門壟斷，迫使評估機構為獲取業務而與主管部門勾結，接受其干涉、指示和操縱，難以保持獨立、客觀、公正；在獲取主管部門的庇護后，就取得了穩定的業務來源，不需要依靠勝任能力獲取評估需求人的信賴，評估機構也就沒有提高評估人員勝任能力的積極性；在委托人真正需要提供專業咨詢意見時，就無法勝任。
資產評估管理體制中存在的問題，使得資產評估失去了公信力，也使評估成為一種形式，不能發揮其應有的作用，更加為資產評估埋下了很大的風險。
二、評估管理體制改革設想
資產評估要發揮應有的作用，必須提高評估行業的公信力；要提高評估行業的公信力，必須提高評估質量；要提高評估質量，必須形成充分競爭的評估市場，營造遵守評估準則的執業環境和加強評估質量控制。評估管理體制改革應該以充分發揮資產評估的作用為最終目標，建立真正的評估市場競爭機制和監督機制。
（一）正確認識資產評估的作用
確定資產價值的途徑通常有三種：自我定價、市場定價和評估。自我定價是指交易雙方當事人自己協商確定資產價值；市場定價是指以市場上相同或者相似的資產的通常交易價格確定資產價值；評估是指由專業評估人員依據一定的標準測算資產價值。在市場經濟環境下，當事人最了解資產狀況，可以作出最正確的定價；同時，自我定價也是尊重了當事人交易權利，能夠提高資源的配置效率。自我定價是一種最基本的資產定價途徑：（1）市場價格其實也是一系列自我定價形成的結果；（2）在資產同質性低（或者異質性高）、市場交易不充分的情形下，市場無法提供有效價值參考，自我定價是確定資產價值的基礎途徑。在資產同質性高的場合，或者資產存在充分競爭的市場時，市場價格會主導定價，即市場定價可以約束非理性的自我定價，從而促成公平交易。然而，充分競爭只存在于假說之中，實踐中由于信息分散和不對稱、信息傳遞障礙、市場操縱、經濟與法律環境、交易限制和資金需求等原因使得市場價格并不一定能反映資產真實價值，需要通過評估來確定資產價值。在交易雙方當事人之間存在自我定價分歧（主要是利害沖突引起，不能理性的定價），或者當事人自我定價可能損害第三方合法利益時，也需要資產評估。
從當前資產評估業務的實際作用來看，可以將評估業務分為消除自我定價分歧評估和維護第三方合法利益的評估。前者主要是平等當事人市場交易中的評估，例如轉讓、抵押、租賃、房屋拆遷等，實行的是自愿評估。后者主要是在涉及國家、集體和社會公眾等第三方合法權益的情況下，例如國有資產交易、出資、財產納稅、破產清算等的評估，實行的是強制評估，而且往往將評估價值確定為最終交易價值。
（二）將資產評估機構真正推向市場
產權登記機關必須依法行政，樹立“法律至上”的意識，嚴格執行《物權法》“登記機構不得要求對不動產進行評估”的規定，杜絕產權登記機構自身經營評估業務或者干涉評估機構合法經營的現象。主管部門要轉變思想觀念，樹立為評估機構服務的意識，積極為資產評估機構創造公平競爭的環境，禁止行政干預和人為障礙。嚴格執行《物權法》的規定，資產評估報告不再是應付登記機構的形式材料，而是市場的真正需要，評估結果是否準確關系到當事人的切身利益，這就極大的促進了評估機構和評估人員提高評估業務水平的積極性。
將資產評估機構真正推向市場需要完善評估機構的法律責任。當事人委托評估的目的主要在于降低交易風險和規避責任，評估機構應該為因自己過錯導致的評估報告使用人的經濟損失承擔賠償責任，才能達到委托評估的目的，委托人也才有委托評估的必要；如果評估機構對自己過錯行為不承擔責任，也就沒有委托評估的價值了，更加沒有評估的市場需求了。從事大額資產評估業務，卻因為采取有限責任制度或者財產有限等原因不能承擔相應的民事賠償責任，對委托人是不公平的。承擔民事賠償責任能力的高低，也是評估機構爭取評估業務的關鍵。評估機構規模大、承擔賠償責任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，滿足委托人轉移交易風險的需要，評估業務自然就多。因此評估機構應該參加職業責任保險，提取職業風險金，做大做強、優化資產，在組織形式上，盡量采取合伙制，以提高賠償能力。
（三）建立評估機構之間的相互監督機制
評估人員的勝任能力和職業道德因素，都會導致評估結果錯誤；在業務質量和評估收費等重要方面建立評估機構之間的相互監督機制可以很好的解決這一問題。
在交易當事人之間存在自我定價分歧時，或者利害關系人認為當事人自我定價損害其合法利益時，分歧者可以另行委托其他評估機構評估。如果兩家評估機構評估確定的資產價值差距在10%以內的，可以以評估價值的平均數作為最終交易價值。差距計算方法為：（較高價值-較低價值）÷較高價值10%；例如兩個評估價值分別為100和90，則差距為（100-90）÷100=10%10%，可以確定最終交易價值為（100+90）÷2=95。
市府新區和老城區國有土地范圍內，市政府確定的重點工程和市土地儲備地塊的拆遷工作。
二、職責分工
（一）拆遷人主要職責
1．申辦拆遷項目立項、用地規劃、土地使用等手續；
2．申辦拆遷調查通知書和拆遷許可證；
3．組織選擇評估單位；
4．會同城區政府按規定程序選擇拆除單位和實施單位；負責辦理拆除工程施工許可證，并責成拆除單位遵守《文物保護法》、《環境保護法》、《建設工程安全生產管理條例》等相關法規，接受有關行政執法部門監督；
5．會同城區政府、市住房城鄉建設局制定拆遷方案，就拆遷項目補償和安置工作提出具體意見，并報市政府批準；
6．出席拆遷行政許可聽證會、行政裁決調解會和行政強拆聽證會，配合行政裁決申請、行政強拆申請、拆遷訴訟案件應訴并報送相關材料；
7．委托評估單位制作拆遷項目樣本房評估報告并報市住房城鄉建設局論證評審；
8．組織有關部門和單位對拆遷范圍內建筑物、地面附著物及裝飾裝潢進行評估，并報市住房城鄉建設局組織財政、審計等部門審核；
9．籌集拆遷資金，并按照合同約定，結合拆遷進度，及時撥付拆遷補償資金；
10．負責在城區政府確認后的拆遷補償安置協議上簽字蓋章（協議內容及補償標準由城區負責把關）；
11．按照有關規定與城區政府簽訂拆遷工作協議；
12．完成市政府及市房屋拆遷行政主管部門交辦的其他事項和相關法律法規要求拆遷人必須履行的其他責任。
（二）城區政府主要職責
1．參與拆遷地塊內建筑物、地面附著物及裝飾裝潢現場勘察測量評估，動員被拆遷人提供房產證和土地使用證，配合建筑物及裝飾裝潢等附屬設施丈量；
2．負責拆遷地塊內違章建筑的拆除；
3．負責拆遷政策宣傳及不穩定因素排查化解；
4．負責具體拆遷補償協議審核簽訂和補償費的支付等工作；
5．負責征地補償費的發放和用地糾紛處理；
6．負責具體組織行政裁決申請材料和訴訟案件應訴材料（保證及時、準確、真實），組織實施行政強拆；
7．負責拆遷范圍內桿線、管網等遷移工作（費用由拆遷人預付50%，余款待工程結束按審計結果由拆遷人支付）；
8．會同拆遷人責成拆除單位依照相關法規制定拆除現場環境保護、揚塵及噪音控制等措施并監督實施到位；責成拆除單位設置警示牌、警示燈等安全保障設施，加強現場文明施工管理，辦理安全監督手續，做好環境衛生及保潔工作；
9．配合國土部門做好征地補償相關工作；負責督促拆除單位及時完成建筑物和地面附著物拆除；
10．完成市政府交辦的其他事項。
三、拆遷經費核定
拆遷經費主要包括拆遷補償費、拆遷工作經費、拆遷實施經費、拆遷獎懲經費，分別按照以下辦法核定：
（一）拆遷補償費。由拆遷人組織評估機構對拆遷項目進行調查、摸底、評估，在規定時間內提交拆遷項目總體評估報告，市住房城鄉建設局在接報告5日內負責牽頭組織財政、審計等部門，對評估結果按20%的比例抽取樣本進行審核。審核結果與評估報告數據準確率在97%以上的，按照評估數據確認；準確率在90%至97%之間的按比例扣減；準確率低于90%的，按照規定程序重新委托評估公司進行再評估。拆遷項目總體評估報告經市政府批準后執行。因工程量增減或拆遷政策調整造成拆遷成本變化的，須重新審核確認并報市政府批準后執行。
（二）拆遷工作經費。按照拆除建筑物殘值費40%的比例提取，在拆遷工作協議簽訂后和完成50%被拆遷戶拆遷補償協議簽訂后分別撥付50%。
（三）拆遷實施經費。按照拆遷補償總額的3%確定。根據拆遷進度分三次撥付，完成應拆除房屋戶數50%時撥付實施經費30%，完成應拆除房屋戶數80%時再撥付實施經費40%，余款待拆遷項目竣工驗收后一次性結清。
（四）拆遷獎懲經費。在拆遷工作協議約定時間內完成拆遷拆除任務的，按拆遷費用總額的1%提取獎勵經費，用于彌補拆遷實施經費不足。因城區原因造成進度滯后（包括桿線遷移和地面附著物清理）超過兩個月以及下達行政強拆批復后1個月內未落實到位的，分別扣除拆遷補償經費總額的0.4%、0.2%，并追究有關行政責任。
四、拆遷項目管理和驗收標準
在拆遷推進過程中，城區政府要根據拆遷管理政策法規和市政府關于征地拆遷管理工作的要求，建立健全目標責任制、穩定責任制、安全生產責任制和考核獎懲工作機制，在加快拆遷進度、保障工程順利實施的同時，嚴格執行拆遷政策，切實保護公共利益、維護被拆遷人的合法權益。
拆遷驗收通過應達到以下標準：房屋全部拆除，渣土清運完畢；地面附著物（包括樹木、莊稼、各類構筑物、墳頭等）清理到位及各類桿線遷移到位。
經自驗達到上述標準的，由拆遷人和城區政府提出申請，市住房城鄉建設局組織市規劃、城管、國土資源、財政、審計等部門，對照驗收標準進行現場審核驗收。驗收合格的，發放拆遷項目竣工通知書；驗收不合格的，責令限期整改，并根據情節輕重給予必要的行政處理。
五、工作要求
今天上午，我們察看了××鐵路幾處征遷現場，發現問題還比較多，進展也不快，征遷的壓力非常大。分析原因，主要有以下幾方面：
一是思想不夠重視。有的縣市區認為鐵路是國家的、是區域的，與自己關系不大，缺乏長遠打算、整體意識、大局觀念和“一盤棋”的思想，沒有拿出足夠的精力和力量推進這項工作。
二是行動不積極。有的過于強調地方利益，瞻前顧后,行動遲緩，拖了全市后腿。有的認為鐵路建設是項目公司的事，沒有作為自己份內的事來辦，不僅沒有煥發動力，反而成了阻力。
三是落實不到位。鐵路建設是全市頭號交通工程，市委、市政府反復向上做工作，才爭取到今天的結果，但有的地方行動不迅速，對市委、市政府交辦的工作沒有立刻就辦、馬上落實，其中原因需要深入反思、查擺和整改。
四是作風不扎實。缺乏雷厲風行、真抓實干的勁頭，沒有真正沉下心來、鋪下身子干工作。
鐵路建設是對各級執政能力的嚴峻考驗，從上到下都肩負著重要責任。下一步，我們將采取一切可行措施來加強和調控這項工作，各級的力度必須加大、責任必須落實、進度必須加快、任務必須不折不扣完成。
一要及早通過房屋評估報告審核。這項工作由各縣市區政府負責落實，市府辦、監察局、發改委、鐵路局負責督辦，對完不成任務的要通報批評。市鐵路局要會同國土、住建、物價、財政部門，認真審核各縣市區上報的房屋拆遷安置補償意見，為評估報告通過審核提供政策依據。
二要竭盡全力爭取拆遷資金。經過有關部門積極努力，省發改委、省鐵投已表示全力保障××段征遷資金供應。但各方面變數很多，我們不能高枕無憂，要靠扎實的工作贏得支持、贏得信任、兌現承諾。市發改委、鐵路局要繼續加大力度，靠上去做工作，確保資金及時落實到位。
三要全面開展房屋拆遷工作。要認真總結拆遷工作的經驗教訓，立即開展拆遷動員、測算安置等工作，做好大范圍拆遷的準備。評估報告審核通過后，有關縣市區要抓緊簽訂補償協議，并立即開展拆遷，成熟一個拆除一個。對拆遷工作，各縣市區行政首長要始終抓在手上，加強調度，親自推進，干出成效。市直部門要服從大局，積極配合做好拆遷工作，不得以任何借口影響工程進度。
四要抓緊撥付征遷滯留資金。各縣市區要高度重視，按照審計署整改要求，抓緊將滯留資金逐級下撥，及時發放到群眾手中。
為督促資產評估機構改進和提升內部管理和執業水平，提高注冊資產評估師執業能力和職業道德素養，提升評估行業社會公信力的積極作用，浙江省資產評估協會組建檢查組，對省內部分評估機構執業質量進行檢查。以下為對A評估機構出具的yh公司整體資產評估報告檢查情況。
一、yh公司基本情況
yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權結構變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權結構變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評估的目的為核實2008 年4 月11 日股權轉讓時的市場價值，作為征收股權轉讓個人所得稅的依據，為追溯評估。
二、評估報告情況
根據yh 公司整體資產評估報告，截止評估基準日，公司資產總額1,615.79 萬元，負債總額1,413.55 萬元，所有者權益202.24萬元。
(一)評估目的：為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據。
(二)評估對象：為評估基準日yh 公司股東全部權益價值，評估范圍：為股權轉讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產負債表中所列示的全部資產和負債。
(三)價值類型及其定義：采用市場價值標準。
(四)評估基準日：2008 年3月31日。
(五)評估方法。資產評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh 公司股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評估采用成本法。
(六)評估程序實施過程和簡要情況。1.對流動資產、流動負債均按經核實后的賬面值為評估值；2.對非流動資產———固定資產，選用重置成本法，評估價值＝重置價值×成新率；3.對非流動資產———無形資產———土地使用權，選用基準地價修正法，評估價值＝基準地價×期日修正系數×年期修正系數×綜合修正系數。綜合修正系數按經分析評估對象的地理位置、商業網點集聚程度、交通條件、配套設施、環境景觀、城市規劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發程度等各因素確定。
(七)評估結論。在評估基準日2008年3月31日，yh公司的凈資產評估價值為1,266.30萬元。評估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權評估增值。(八)特別事項說明。對法律權屬、實物資產的實地勘察、控股權的溢價、評估基準日至報告日之間的政策調整和其他事項、評估假設條件、可能存在的其他影響評估結果的瑕疵事項等6項進行了說明。
(九)評估報告日：2012 年1 月18 日。
三、檢查中發現的問題
（一）底稿中無貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款的現場調查記錄，無評估業務需要的基礎資料，對評估對象現狀和評估對象法律權屬未進行關注。
（二）底稿中無被評估企業的現狀、發展前景、被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素、被評估企業所在行業的發展狀況及發展前景、資本市場、產權交易市場的有關信息和定價依據資料。
（三）底稿中無固定資產———機器設備的詢價記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項貶值因素的確定過程和評定估算過程記錄、無被評估企業所申報的資產和負債明細表。
（四）報告中無被評估企業財務狀況。
（五）報告中未對價值類型進行定義和說明選擇該價值類型的理由。
（六）報告中未披露對生產廠房、辦公用房及傳達室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產證的狀況。
（七）報告中無被評估企業的財務分析和被評估企業與其所在行業平均經濟效益狀況比較。
（八）報告中未披露是否考慮了流動性對評估對象價值的影響。
四、問題成因分析
（一）在該案例檢查中，評估師主要對被評估單位的建筑物、土地資產實施了相應的評估程序，因本次評估的目的為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，且為追遡評估，根據當地稅務部門的監管，也只要求對企業的房地產等資產價值變動大的資產進行評估，稅務部門根據評估增值及賬面反映情況，直接核定應納稅所得額，對評估報告的披露要求也相對簡單。這樣便于稅務部門的監管且具有可操作性。
（二）評估師選擇資產基礎法進行評估的理由中，是由于yh 公司股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進行評估；同時由于貴公司經營不太正常，不適宜采用收益法。其實在實際操作中，有地方稅務部門對評估方法也是有要求的，有的稅務部門按市場法或收益法評估得出的企業企業價值評估結論還不予認可。
五、案例點評
（一）評估方法選擇說明過于簡單。根據《企業價值評估指導意見（試行）》的規定，以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。評估師在選擇評估方法時僅說明由于企業經營不太正常，不適宜采用收益法，同時由于股權轉讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評估采用成本法，過于簡單。評估師應對被評估企業的現狀、發展前景、被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料、可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素、被評估企業所在行業的發展狀況及發展前景、資本市場、產權交易市場的有關信息和定價依據資料進行分析，并了解被評估單位內部管理制度、會計基礎工作等情況，如實說明與被評估單位相關行業、相當規模企業轉讓股權的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預測，以致無法合理預測未來現金流量的原因。
（二）評估程序不到位，缺乏支持評估結論的工作底稿。本案例評估目的為yh 公司股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，評估對象為評估基準日yh 公司股東全部權益價值，評估范圍為股權轉讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準日的資產負債表中所列示的全部資產和負債。對股權轉讓稅收計征提供凈資產價值參考依據，應理解為應對股東全部權益價值或股東部分權益價值為評估對象，但根據評估報告使用者———稅務部門的監管要求，評估師實際只對非流動資產———房屋建筑物和土地使用權進行了評估，未對貨幣資金、應收賬款、存貨、固定資產———機器設備、短期借款、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款等實施必要的評估程序并形成底稿，卻出具了企業價值評估報告，缺乏支持評估結論的工作底稿。
（征求意見稿）
西延高鐵是振興革命老區延安、帶動我縣旅游發展的重要交通基礎設施。為確保西延高鐵（黃陵段）項目建設征地拆遷工作順利進行，維護被征收人的合法權益，依據《陜西省人民政府關于新建西安至延安鐵路工程建設有關問題的通知》、《延安市人民政府關于印發新建西安至延安鐵路（延安段）工程拆遷補償安置實施方案的通知》等法律政策規定，結合我辦被征收房屋屬于城市規劃區范圍內的實際情況，參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，制定本實施方案（征求意見稿）。
第一章 總則
第一條 征收范圍：正式用地紅線范圍內的建（構）筑物，共65院。其中虎尾村康崖底組11院，梨園村堯坡組49院，梨園村梨園組5院。
第二條征收面積：以實際測量簽約面積為準。
第三條動遷人數：以實際簽約的戶數和人口數為準。
第四條 簽約期限：自《征收公告》之日起****日內，被征收人須簽訂房屋征收補償安置協議。
第五條 產權認定：被征收房屋原則上以產權登記證件（房屋產權證）為準。若出現合法證件遺失、村鎮規劃統一建房但未辦理建房手續、實行建房審批制度之前建設使用的房屋等情況，由縣自然資源局會同相關職能部門與建設單位共同認定。
第六條 自《征收公告》公布之日起，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除租賃關系；設有抵押權的，由產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的，由當事人自行解決。征收部門不承擔房屋租賃、抵押及產權糾紛所產生的任何經濟和法律責任。
第七條 自《征收公告》公布之日起，公安部門暫停辦理房屋征收范圍內戶籍的遷入、分戶等手續；國土部門停止辦理用地審批及不動產登記手續；規劃部門停止辦理規劃審批手續；征收范圍內的商業網點一律停止經營。
第八條以下情況不予補償：
（一）違法、違章建筑，超過批準期限的臨時建筑；
（二）自《征收公告》公布之日起，擅自進行新建、改建、擴建和搶建的建（構）筑物。
第二章房屋征收實施步驟
第九條 被征收人須在《征收公告》規定的期限內配合房屋征收工作人員進行房屋的勘測、登記、評估。因被征收人的原因，不能對被征收房屋進行勘測認定的，由房屋征收部門依據房產部門提供被征收房屋的產權資料或組織評估機構、公證機關對被征收房屋進行勘測、登記、公證后，確定被征收房屋的權屬、用途、結構、建筑面積。
第十條 房地產價格評估機構的選定依據《陜西省國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》，由被征收人在房屋征收部門公布的備案名錄中協商選定。協商不成的采取投票、抽簽或搖號的方式公正確定。
第十一條 被征收人對評估報告有疑問或有異議的，應當自收到評估報告之日起****日內，向房地產價格評估機構提出書面申請復核評估或作答疑解釋。房地產價格評估機構自收到復核評估申請之日起****日內要將復核結果出具書面報告給申請人予以答復。
被征收房屋評估時間為《征收公告》之日起。
第十二條 被征收人根據房屋評估報告，按照《征收公告》規定的簽約期限，簽訂房屋征收補償安置協議，按期搬遷騰空房屋，同時將房產等手續交房屋征收部門備檔，按照補償協議由房屋征收部門支付被征收人補償費。
第十三條 房屋征收補償安置協議簽訂后，被征收人拒絕領取補償費且拒不搬遷的，由房屋征收部門申請公證機關將該補償費辦理提存公證，并依法向人民法院提起訴訟。
第十四條 被征收人在《征收公告》規定的簽約期限內無正當理由拒絕簽訂房屋征收補償安置協議，且拒不搬遷的，由房屋征收部門報請縣政府依法作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告，房屋征收部門就被征收房屋等有關事項向公證機關辦理證據保全。被征收人在補償決定規定的期限內，仍拒不簽訂補償安置協議又不搬遷的，在法律規定的行政復議和訴訟期限內也不申請行政復議或提起行政訴訟的，將依法申請人民法院強制執行。
第三章房屋征收補償與安置
第十五條結合被征收房屋實際情況，采取實物（產權調換）安置與貨幣補償相結合的方式。安置房地點位于堯坡安置房小區（沮水小區）。
（一）產權調換
1.產權調換以戶為單位，每戶可置換一套安置房。若出現三代同居，家庭人口超過6口，住房確實困難的，可置換第二套安置房。
2.被征收房屋為磚混、駁殼窯結構的按照1:1的比列進行置換；磚窯、石窯按照1:0.8的比列進行置換（1平方米磚窯（石窯）置換0.8平方米安置房）。非主體建筑及附屬設施不予置換。
3.產權調換按照面積相近原則，安置房面積可以大于被征收房屋面積，但不得超過10平方米，同時對超出部分的面積，由被征收人按照2800元/平方米的價格進行購買。
4.征收單位向每戶被征收人提供不超過100平方米的產權調換面積，被征收人實際選擇的安置房面積大于100平方米時，超出部分由被征收人按照2800元/平方米的價格進行購買。
5.安置房的選擇方式，依據簽訂征收補償安置協議，按照騰空被征收房屋及交清安置房差價款的先后順序進行綜合排名，由被征收人選擇樓層及面向。若排名并列，通過抽簽確定順序。
（二）貨幣補償
1.被征收人產權調換后剩余合法面積，進行貨幣補償。自愿放棄產權調換的被征收人，在協議簽訂后不再進行產權調換，按照貨幣補償方式給予補償。
2.根據《陜西省建設項目統一征地辦法》（陜西省人民政府第78號令）第十一條規定：被征收建設用地上的建（構）筑物根據用途、結構、使用年限等因素劃分類別、等級，確定補償單價。參照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》和《延安市國有土地房屋征收補償條例》等規定，根據房地產評估機構對被征收人合法房屋出具的房地產市場評估價格報告，對被征收人給予補償。
3.征收單位向被征收人支付搬遷補助費，搬遷補助費按拆遷合法建筑面積10元/平方米給予補償，每戶不足500元的補足500元。
4.室內裝飾裝修、其他臨建、畜舍、大棚及附屬設施，依據黃陵縣人民政府印發的《西延高鐵（黃陵段）項目建設征地拆遷補償標準》，按照房地產評估機構出具的評估價格予以補償。
5.被征收人的房屋除建（構）筑物及其他附屬設施占地以外的院落空地面積，按照120元/平方米的標準一次性給予補償。
6.對經營性商業用房，按房地產評估機構評估的價格給予一次性貨幣補償，并按照營業用房補償費的10%對被征收人一次性補償停產停業損失。不再進行產權調換。
經營性商業用房的認定：房產證件注明為商業用房；具有合法、有效的營業證照；連續三年的納稅證明。
7.對從事生產經營的非商業用房，在《征收公告》前實際經營三年以上且工商、稅務證件齊全并依法納稅的，按照營業用房補償費的2%對被征收人一次性補償停產停業損失。
第四章責任與義務
第十六條 本次房屋征收所涉及的單位、集體和個人必須自覺遵守房屋征收的法律、法規及政策，積極配合房屋征收部門開展工作。
第十七條房屋征收工作人員徇私舞弊或采取違法手段迫使被征收人搬遷，構成犯罪的，依法追究刑事責任；情節較輕尚構不成犯罪的，依法依紀嚴肅處理。
第十八條 在房屋征收過程中，被征收人不遵守國家有關法律法規、情節較輕的，由公安機關根據《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任；造成經濟損失的，被征收人應承擔民事賠償責任：
（1)敲詐勒索財物的；
（2)煽動群眾鬧事，影響社會穩定，阻撓項目建設的；
（3)拒絕、阻撓甚至辱罵、毆打征收工作人員依法執行公務的。
第十九條在規定期限內被征收人無正當理由拒不搬遷和簽訂征收補償安置協議的，由被征收單位申請人民法院依法組織征收。
第五章附則
一、涉及貨幣出資的事項分析
事項1：自然人甲、乙、丙、丁共同出資組建A有限責任公司，合同規定甲、乙、丙、丁分別出資人民幣25，000元，各占注冊資本的25％。注冊會計師實施了必要的審驗程序，即向銀行函證，核對函證、銀行對賬單和進賬單是否一致，檢查進賬單真偽和要素是否完備，并審驗了注明投資款10萬元的進賬單。
分析：注冊會計師對該事項的審驗符合《獨立審計實務公告1號一驗資》及其規范指南的要求，但為了避免：（1）各個自然人之間代為出資而引起的權責糾紛。注冊會計師取得的進賬單上顯示的是各出資者繳款的匯總金額，不能反映各個投資人實際出資情況，如果某個出資人如丙方沒有資金，私下協議由其他出資人代為墊付，這在注冊會計師取得的證據中沒有辦法得知，并且在各個出資人擬設立公司的良好關系下，他們也不會把實情告訴注冊會計師。但一旦出資人之間出現矛盾，其權責無法私下調和需要司法介入時，代為出資方可能會控告注冊會計師驗資報告不實，因為實際情況是丙方沒有出資；（2）出資人用借款出資，取得驗資報告拿到營業執照后，立即抽逃資本還債。注冊會計師還應關注和取得以下證據：（l）證明各個自然人經濟狀況的資料；（2）由各個出資人、被審驗單位簽名蓋章的“出資人貨幣出資清單”。如果某一出資人的經濟狀況不能保證其貨幣出資，注冊會計師應謹慎出具驗資報告；如果存在代為出資的情況，注冊會計師還應取得由出資方、代為出資方共同簽名的“委托受托代為出資協議”，并關注出資方和代為出資方的權利義務，尤其是代為出資款的償付條款的規定。
事項2：甲、乙、丙三方共同出資組建A外商投資公司，注冊會計師審驗三方投入A公司的貨幣資金時，發現一張3月2目的300萬元的轉賬憑證是B公司轉入A公司，A公司提供了一份由B公司出具的“B公司轉入A公司的貨幣資金300萬元是B公司欠乙、丙兩公司的款項”的證明材料，要求注冊會計師把300萬元驗證為乙、丙兩公司對A公司的貨幣出資。
分析：注冊會計師可以通過審驗證明3月2日確有300萬元的貨幣資金進入A公司，但對于300萬元貨幣資金的權屬及其是否屬于投資款尚沒有取得令人滿意的證據，注冊會計師遇到這種事項必須小心，因為我國尚沒有關于代為投入出資款的法規規定，而且代為投入出資款的雙方串通弄虛作假的可能性較大，因此，注冊會計師最好不審驗這種情況的出資。但如果現實中要求注冊會計師對這種事項進行審驗，注冊會計師還應關注和取得以下證據：（1）乙、丙公司和B公司之間的經濟業務行為及其所欠款項的原始憑證的復印件；（2）乙、丙公司和B公司共同簽名的“委托受托代為投入出資額的協議”，并得到A公司和甲方的同意；（3）乙、丙公司共同簽名的“貨幣出資聲明書”，主要注明300萬元貨幣出資各占的份額；（4）乙、丙公司財務狀況及其資料。如果不能取得以上證據或根據取得的證據表明B公司欠乙、丙公司的款項不可信，注冊會計師不能確認此貨幣出資。
事項3：注冊會計師一進駐被審驗單位S公司，S公司就給注冊會計師提供了完整的驗資證據和相關材料，其中包括出資方甲方貨幣出資的銀行進賬單、銀行對賬單以及向銀行詢證函回國。
分析：在驗資實務中，被審驗單位能夠提供出較完善的驗資相關資料，對注冊會計師來講，是一件幸事，但驗資應是注冊會計師主動取證的過程，“主動取證”不是被審驗單位提供什么資料，注冊會計師就驗證什么，而是注冊會計師根據驗證目標的需要，設計適當的審計程序，在有效控制審驗程序實施中獲取有力的證據，因此，注冊會計師對貨幣資金進行驗證時，不僅要謹慎地審驗被審計單位提供的進賬單和銀行對賬單的真偽，還應親自寄發和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗單位一并辦理，以避免被審計單位和銀行的串通作弊而提供虛假證據。
二、涉及非貨幣資產出資的事項分析
事項個甲方以一新建的房屋建筑物投入被審驗單位A公司，并提供了建筑房產的決算書、付款憑證，以及該房屋所占土地的租賃協議，土地租賃期為20年。
分析：雖然造房屋確實為甲方建造，但由于它建在租賃土地上，不能取得土地證，其權屬問題容易發生經濟糾紛，注冊會計師不能確認甲方以此實物出資。
事項5：甲方以一批抵債收回的存貨投入被審驗單位A公司，不能提供存貨的發票，僅提供了某具有資格的評估機構對存貨所做的評估報告。
分析：由于存貨價值、存在性和權屬的變動性大，因此以存貨投資的驗證本身風鹼性大，初果被審驗單位原合同、章程中沒有規定以存貨作為出資，被審驗單位只是為了湊夠足額出資而準備修改合同、章程以存貨出資，這時在沒有購買存貨的發票表明存貨的歸屬情況下，注冊會計師最好不要確認此存貨投資。但如果合同章程中明確規定以存貨方式出資，表明存貨為生產經營所必需，注冊會計師應謹慎地關注和取得以下證據，驗證存貨投資：（1）實物出資清單。注冊會計師應把實物出資清單鎮列的存貨品名、規格、數量、作價、出資日期等內容與協議、合同、章程的規定相核對，并實地觀察、監盤存貨的數量及其品質狀況，在出資清單上記錄審驗情況；（2）評估報告；（3）投資各方及其被審驗單位對存貨評估的確認書，如為國有資產，是國資部門的確認文件。注冊會計師應關注投資各方確認存貨的價值是否以評估報告為基準，如果與評估結果懸殊大，注冊會計師應建議被審驗單位重新考慮對存貨的確認；（4）財產交接清單；（5）存貨發票的復印件，如果是抵債收到的發票，由于其購貨方不是投資者，還需要檢查債務重組協議及其相關憑證，獲取投資方對該存貨的所有權證明。
事項6：注冊會計師承接了A公司變更驗資業務。A公司原注冊資本為100萬元，甲方投入的工業訣竅25萬元，占注冊資本的250。A公司運營幾年后的其無形資產一工業訣竅的賬面價值為10萬元。這時，A公司增資擴股，其注冊資本為200萬元，甲方以某一專利權40萬元投入A公司。
分析：注冊會計師對于無形資產的投入驗證，除檢查知識產權、非專利技術和土地使用權等無形資產出資清單中的名稱、有效狀況、作價等內容是否符合協議、合同、章程的規定；檢查無形資產的評估情況及其投資各方的確認情況；檢查無形資產的權屬證書以及無形資產交接手續和交接清單外，還應關注無形資產投入占注冊資本的比例是否符合國家有關規定。即演算知識產權、非專利技術投入占變更后注冊資本的比例是否超過20％（如果是省部級高新科技部門認可的高新技術成果出資，（可達35％）該事項中知識產權、非專利技術投入所占比例為（25＋40）／200=32．5%，超過了20％，注冊會計師應建議A公司增資時把專利權中價值25萬元確認為甲方的資本投資，專利權其余不可分割的價值15萬元經投資各方的協商確認為A公司對甲公司的負債或資本公積。
事項7：注冊會計師承接了對A公司的設立驗資業務，了解到甲方投入到A公司的機器設備、貨幣資金會計數額超過甲公司凈資產的50％；乙方對A公司投入的房屋建筑物、專利技術合計為100萬元，而己公司近年來報表確認凈資產均為負數。
分析：此事項的問題在于出資方違背了公司法關于對外投資的規定，以及出資方長年虧損、資不抵債時，注冊會計師是否可以接受驗資委托企業。雖然《公司法》第十二條規定“公司向其他有限責任公司、股份有限公司投資的，除國務院規定的投資公司和控股公司外，所累計投資額不得超過凈資產的50％，在投資后，接受被投資公司以利潤轉增的資本，其增加額不包括在內。”但沒有相關法規明確規定公司不能接受出資方長年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產的50％時的出資。因此，只要注冊會計師取得被審驗單位有關管理部門設立或變更的批準文件，以及其合同、章程、相關協議，注冊會計師可以接受此種情況的驗資委托，但應注意這樣的驗資風險大，容易出現出資方虛假出資、出資后抽逃資本以及出資方逃廢債務等風險，因此，注冊會計師應謹慎地關注出資方的財務狀況，并在驗資報告的意見段后加解釋說明段予以充分披露出資方長年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產的50％等情況。
三、凈資產出資事項分析
事項8：注冊會計師承接了A股份有限公司的變更驗資業務。A公司是由A國有企業改制而來的，改制前A企業執行工業企業會計制度，在改制審計和評估時，凈資產的確認都是以工業企業會計制度確認的價值為基礎，改制后按照《企業會計制度》進行會計處理時，A公司的凈資產因計提各項減值而減少。
分析：注冊會計師在驗資時根據改制審計和評估確認的凈資產折股確認改制企業的出資，與改制后按照《企業會計制度》進行會計處理之間資產的差額，容易被社會公眾或其他股東認為是驗資不實造成的，因此，注冊會計師在接受改制企業變更驗資業務時，應建議被審驗單位按照《企業會計制度》的相關會計處理進行改制審計和評估，確認凈資產，否則，注冊會計師應在驗資報告的意見段后的說明段說明該事項。
事項9：A國有企業2000年7月31日為改制基準日，把其凈資產1，200萬元折股設立A股份有限公司，期間其生產經營沒有間斷，在2001年2月3日A公d委托注冊會計師對此作變更驗資，截止到2001年A公司的凈資產為對萬元。A公司向注冊會計師提供了截止到2000年7月31日的改制審計報告和評估報告，以及截止到2001年1月31日A公司的會計報表及其相關賬簿。
分析：此事項的問題在于根據改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作日的間隔太長，而且期間業務活動不斷變化，驗資的風險增大，如果注冊會計師根據相關情況的了解認為驗資風險不能承受，可以拒絕接受業務委托；如果注冊會計師認為自己可以控制和承擔此驗資風險，除執行一般審驗程序外，還應考慮對2000年7月31日至2001年1月31日A公司的財務狀況實施必要的審計，關注期間引起凈資產變動的明細情況，并形成相應的審驗工作底稿。同時，在驗資報告的意見段后增加說明段，充分披露該凈資產的變動情況。值得注意的是，驗資基準日和注冊會計師審驗日期一般不應間隔時間太長。
一、界定非貨幣財產出資行為的適用范圍,履行好市場主體準入職責
(一)不能夠作為公司出資的非貨幣財產的界定。《公司登記管理條例》第十四條規定:“股東不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經營權或設定擔保的財產等作價出資”,同時規定:“股東以貨幣、實物、知識產權、土地使用權以外的財產出資的,其登記辦法由國家工商總局會同國務院有關部門規定”。此條規定了不能作為出資的非貨幣財產類型,同時取消了原《公司法》中可作為出資的非專利技術,而將工業產權列入知識產權,擴大了知識產權出資范圍。在縣一級公司注冊登記機關,非貨幣財產出資則主要涉及實物(如房屋、車輛、機械設備、存貨等)與土地使用權出資。
(二)非貨幣財產出資的適用。《公司法》第二十八條規定:“以非貨幣出資應當依法辦理其財產權的轉移手續”。《公司登記管理條例》第二十條第(五)項規定:“股東首次出資是非貨幣財產的,應當在公司設立登記時提交已辦理其財產權轉移手續的證明文件”新《公司法》實施初期,筆者在對從事非貨幣財產出資注冊登記公司時曾不解過,以公司實物出資部分為房屋、機械設備為例,機械設備作為股東出資,經全體股東同意,由股東將機械設備交付公司并對其進行確認,則機械設備則可作為公司財產進行評估作價。而房屋是需登記過戶的固定資產,公司未設立,建設部門是不可能為其辦理過戶手續,發給其《房屋所有權證》的,而《條例》中所指“證明文件”是否可憑建設部門出具的一紙證明作為公司財產憑據進行評估?經反復思索與探討,明確了只有在設立登記前能夠轉移財產權的非貨幣出資或者說無需登記過戶,只需交付確認的非貨幣財產才具備首期出資或一次性繳付的條件。財產權轉移只能在公司設立后方可實現的則適用于分期認繳資本(非首期出資)。
二、采取三項措施,加強對非貨幣財產出資行為的監管
一是在公司注冊登記過程中,加強對非貨幣財產出資行為的管理。注冊登記人員要嚴格執行法律、法規規定,加強形式審查,掌握好非貨幣財產出資方式的適用、比例等。同時必須在非貨幣財產出資公司設立、變更登記時,采取形式審查與實地核實相結合的方式,實地核實公司非貨幣財產與評估報告是否一致,防止公司股東借用他人非貨幣財產或虛報非貨幣財產欺騙評估機構進行評估作價,構成虛假出資。
二是加強對公司日常監督管理,查處虛假出資行為。要加強巡查力度,加強對公司行為監管,發現作為出資的非貨幣財產的實際價額顯著低于公司章程中所定價額的,應當由交付該出資的股東補足其差額。同時,對2005年下半年以來按原《公司法》登記注冊的非貨幣財產或部分非貨幣財產出資的公司,要按照原《公司法》的要求辦理過戶備案手續,對超過6個月未辦理過戶備案而又沒有以貨幣進行非貨幣財產置換的,要按虛假出資行為進行立案查處。
三是加強對資產評估機構和驗資機構的監督管理。首先,要確定從事非貨幣財產評估、驗資機構必須是依法設立的評估、驗資機構。第二,依據實際情況,要求公司注冊登記時提交資產評估報告,進一步加強對公司和評估機構的監管。要核實評估報告中所列評估項目與公司實有財產是否一致。如近期一養殖有限公司申請設立登記,筆者一行對其進行實地核實,發現其構筑物評估價值明顯高于實有構筑物,究其原因,評估機構將辦公室與雞舍、豬舍及其他小構筑物一同評估,而辦公室是應作為應登記過戶的建筑物,不能作為首次出資的非貨幣財產。于是鑒于評估機構存在過失,對評估機構的行為責令改正,要求公司以符合規定的出資方式予以出資,取得主體資格。第三,對資產評估機構、驗資機構存在提供虛假材料的,因過失提供有重大遺漏的報告的,要依據《公司法》第208條進行查處。
三、提升注冊登記人員綜合素質,加強公司非貨幣財產出資行為的管理
一要提升業務素質,提高登記水平。登記注冊人員一定要深入學習“一法一條例”,深切領悟立法思想,把握法的精神,加強業務知識學習,執行好法律法規,嚴格依法行政,確保注冊登記質量和市場主體資格合法。
