時間：2022-06-14 12:41:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇銀行貸款評估報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：世界銀行貸款；職業教育項目；文字翻譯
為彌補新疆職業教育經費投入不足，新疆維吾爾自治區教育廳于2013年申請利用5000萬美元世界銀行貸款發展新疆職業教育項目，涉及我區新疆農業職業技術學院、新疆輕工職業技術學院、烏魯木齊職業大學、新疆維吾爾醫學專科學校和新疆工程學院，主要建設校企合作和工學結合的職教體系，改善學校基礎設施和實訓設備條件等，項目發展目標為提升項目學校教育質量和相關性，滿足新疆勞動力市場對學生技能的需求。目前，該項目已生效進入實施階段，本人主要承擔項目前期的文字翻譯工作，如：往來郵件、備忘錄、評估報告、貸款協議、項目協議、支付信等。結合2年的工作經歷，與大家分享以下幾點體會：
一、熟悉項目申報流程及前期工作內涵
項目前期申報和籌備需要在有限的時間內走完國內和世行兩套程序，既有不同之處，又有交集點。國內方面：先向發改委提出項目立項申請，批準列入規劃備選項目后，著手準備項目建議書、可研報告、環境影響報告、資金申請報告、社會評估報告、少數民族發展計劃等，可研報告獲批后，財政出具評審意見，待資金申請報告獲批和各項報告獲國內相關部門和世行認可后，方可進入談判，《項目協議》、《貸款協議》、《支付信》等法律文件簽署后90天內項目生效；世行方面：項目獲批列入規劃備選項目后，世行陸續派出考察團、預鑒別團、技術援助團、準備團和預評估團，派團期間，協助項目單位敲定了人員機構圖、邏輯框架、資金分配表、監測指標表、年度計劃等，指導中方咨詢機構完成社會評估報告、環境管理計劃和少數民族發展計劃的編制，并將英文翻譯版在世行和國內相關單位網站公示。國內前期程序完成后，進入項目談判、獲董事會批準、簽署法律文件、項目生效。由此可見，外資項目的前期籌備工作復雜，任務繁重，熟悉相關程序和內涵有助于對往來郵件、備忘錄等資料的理解，從而將準確的信息及時傳達給項目辦，為開展下一步工作提供參考和依據。
二、積累縮略語表達
如對部門的簡稱：PMO，自治區項目辦、PIU，項目實施單位、MOE，教育部、MOF，財政部、XUARFD，新疆維吾爾自治區財政廳、XUARDRC，新疆維吾爾自治區發改委、XUARED，新疆維吾爾自治區教育廳、XUARAO，新疆維吾爾自治區審計廳、
IBRD，國際復興開發銀行、WB，世界銀行等；對報告和工作的簡稱：SA，社會評估報告、EMP，環境管理計劃、EMDP，少數民族發展計劃，FSR，可行性研究報告、TOR，工作任務大綱、PIP，項目執行計劃、PP，采購計劃、FM，財務管理，TVET，職業教育、IE，影響力評價、M&E，監測評估、PDO，項目發展目標、PET，省級專家組、BD，投標文件、ICB，國際競爭招標、NCB，國內競爭招標、DA，專戶、PA，貸款協議、LA，項目協議、FMM，財務管理手冊、BER，評標報告、MTR，中期檢查等。往來郵件、備忘錄等材料中會出現大量的縮略語，如不熟知，會影響翻譯時間和質量，所以在日常翻譯工作中，要注意積累對縮略語的表達。
三、學習專業術語含義
如貸款協議中的關鍵詞：Front-end Fee，先征費、Commit
ment Charge，承諾費、Variable Spread，浮動利差、Loan Funding，貸款資金、Counterpart Funding，配套資金、Grace Period，寬限期、Level Repayment，等額償還、The Closing Date，關賬日、Fiscal
Year，財年、Overtime Allowances，超時補貼等；采購方式：Shop
ping，詢價、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于質量的選擇、Selection Based on the consultants’ Qualifica
tions， 基于咨詢顧問資質的選擇、Selection of Individual Consul
關鍵詞:房地產信貸風險 壓力測試 利潤率
壓力測試是一種以定量分析為主的風險分析方法。本文結合國內實際(長沙某銀行相關資料),系統全面地測試分析我國商業銀行的房地產信貸風險壓力并提出相關政策建議。
一、描述目標資產、業務組合,確定承壓對象和承壓指標
以長沙市某銀行為例,取其2011年12月31日的貸款數據。首先,如果房產項目只租不售,或是政策性經濟適用房、動拆遷房等,雖然也是廣義上的房地產開發,但與一般項目的資金來源、資金回籠方式完全不同,故取該銀行住房開發貸款去除了報告日此類貸款后的數據,最后確定的樣本為恒大、保利、世紀金源、萬科、萬達、北辰實業、廠房集團、融科、運達、通用地產、香港新世界、宜居地產等12家企業,30個項目,涉及貸款合同金額為42億元。截至2011年12月31日,貸款余額為38億元,時點的不良貸款率為0。承壓對象是銀行的資本充足率,承壓指標是一年后即2012年12月31日房企的銷售利潤率和銀行的不良貸款率。
二、分析壓力因素,確定壓力指標
壓力因素主要是項目銷售價格的下降和基準利率的上調。
2011年,長沙市內六區商品房成交均價為7 535元/平方米,同比增長36%,樓價再創新高。上半年政策密集調控,“新國八條”、限貸、限購、限價、加息接踵而來,房地產下半年開始出現回落,投資主體結構和市場供需關系發生改變,四季度成交量出現大幅下滑,價格增速放緩。年內央行三次加息,5年期貸款利率10年來首破7%。根據這一態勢,再結合長沙市居民逐漸提高的可支配收入水平,綜合考慮后選擇房地產開發項目的銷售價格和5年期貸款利率作為壓力指標。
三、數據來源與研究思路展示
數據主要來自銀行內部數據,主要來源有各信息系統如WIND資訊金融終端及每個項目的評估報告。對每個項目,為獲得其將來的銷售利潤率,需要詳細分析其現金流出(包括支出成本、費用等),以及現金流入(包括股東投入、銀行借款、銷售收入)。這些數據是逐個項目從信息系統和項目評估報告中獲得,本次壓力測試采集了以下五張表的數據。
(一)基本情況表(見下頁表1)
表1反映了貸款組合最基本的要素信息如項目名稱、貸款期限等。
(二)項目評估表(見下頁表2)
表2反映了項目原始的成本費用構成,該部分信息是銀行風險經理嚴格按照評估報告所寫,特別是表中預測銷售價格由于是審批和辦理抵押的關鍵信息,所以在項目評估階段一般比較保守,該值一般取得比較低。
(三)資金投入進展表
對每個項目需要獲得其資金來源的信息,以確定資金來源構成進而確定資金成本。如下頁表3所示。通過表3可以清晰地反映預算總投資和實際總投資的執行情況,以及總投資中貸款占的比重。
(四)銷售進展表
在分析了項目的成本和費用后,就應該進一步分析項目將來產生的經營性現金流入。下頁表4反映了項目的銷售進展情況,包括已銷售面積、已銷售價格以及剩余銷售面積。已銷售面積和剩余銷售面積之和應與評估表中項目建筑面積一致。最后是在售同類房產目前均價,反映的是未進行預售項目的同類房產的參照價格。
(五)財務報表
上述四張表大體上反映的是該項目一段時期內的發生數,為流量信息。為更精確地反映企業在壓力時點的存量狀況,還應知道企業在壓力時點的財務報表。如下頁表5所示。
通過資產負債表可以比較企業自籌資金的到位情況,核算科目、企業銷售收入等項目是否合理,以及企業的貸款金額是否已全部到位等。
壓力測試的準確性與數據質量的好壞密切相關。由于壓力測試的數據來源較多,來自不同的系統,所以本次測試采用多張表的方式采集數據,每張表的數據都來自同一系統以保證數據的連貫和合理性,也便于測試人員發現明顯的數據差錯和邏輯錯誤。考慮到數量較少,而且項目之間差異較大,不太適合統計模型,所以決定采用自下而上的財務模型法,即利用財務模型測算每個項目在壓力下從2011年01月01日到貸款到期日之間產生的現金流出和現金流入,以此判斷是否有足夠的現金流量歸還貸款。
四、壓力測試情景設計過程與結果
壓力測試情景一:分別假設項目的基準銷售價格在2011年12月31日的基礎上分別下降10%、20%、25%三種情況。而在確定壓力下的銷售價格是在以下三種價格中取最小,分別是:(1)若項目已經有預售價格,則記該價格為P預售;(2)若項目有詳盡地域同類同質項目的銷售價格,則記該價格為P同類;(3)從項目評估報告中取得該項目的評估價格為P評估。假設壓力情景為房價下跌10%,則壓力價格為:P壓力=min(90%×P預售,90%×P同類,P評估) ①
在此,評估價格沒有乘以90%是因為,根據實際情況銀行貸款的評估報告是在實際發放貸款之前,即2010年就完成了,而彼時長沙地區的房價相較2年后而言比較低,可直接作為壓力價格。
壓力測試情景二:考慮最不利的情景,假設項目的基準銷售價格
在2011年12月31日的基礎上下降25%后,同時5年期貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,在此情況下,不但企業的銷售收入將下降,同時財務費用和資金成本也將增加。
五、壓力測試模型構建
9.計算其他壓力情景下的項目盈虧。將壓力下的銷售價格分別換成下跌20%和25%,重復上述步驟2至8,分別計算即可。 10.計算在5年期貸款利率上升時的項目盈虧。考慮最不利的情景,房價下跌25%,貸款利率分別上漲0.25和0.5個百分點,即將步驟6的r分別加上0.25%和0.5%即可再計算項目利潤。
六、壓力測試模型運算結果分析
根據以上過程,逐個計算所有的30個項目,匯總后,僅考慮銷售價格下降因素可以得到表6結果。結果表明,在銷售價格分別下降10%、20%和25%的情況下,可能虧損的項目個數分別為1個、3個和4個,可能形成的不良貸款分別為3億元、5.8億元和7.2億元,可能造成的損失分別為2億元、2.8億元和4.2億元。在25%壓力價格下并考慮貸款利率的上調,可以得到表7結果。結果表明,在銷售價格下降25%的情況下,5年期貸款利率分別上調0.25和0.5個百分點,則可能虧損的項目數分別為2個和6個,可能形成的不良貸款額分別為14億元和23億元,可能由此造成的損失為6.5億元和9.7億元。
現在開始分析該銀行的資產狀況。在上述各壓力情景下,銀行的不良貸款會相應增加,于是就需要相應地提高貸款損失準備金,從而減少資本和風險加權資產,資本充足率也會相應減少。
假設該銀行的貸款資產狀況如表8所示。
再由表6和表7的數據,在假設房價下跌10%的情形下,涉及的貸款合同余額為300 000 000元,即假設現有的優質貸款D2中的300變為不良貸款(NPLs)。假設對新增的不良貸款需要25%的貸款損失準備金,需要增加75 000 000元,使得銀行的資本減少為6 391 200(D14-75)。詳細結果如表9所示。
從以上數據可以看出,沖擊前的銀行資本充足率為7.9%,符合《巴塞爾協議3》對6%的核心資本充足率要求。沖擊之后的資本充足率變為0.67%,遠低于監管要求,可以看出,在房價下跌10%的壓力情景下,銀行資產面臨較大的風險。
七、相關政策和建議
根據本次壓力測試結果,一定程度上反映了房地產開發企業的利潤率主要與以下因素有關:
(一)與房地產的成本尤其是土地成本有關
該銀行貸款項目主要是全國性的大公司如萬科、保利、恒大等,與本地區房地產通過出讓方式得到較為便宜的地價不同,這些公司主要通過拍賣或購買項目拿地,故土地成本即所謂的地根相對較高。這也決定了這些開發企業必須快進快出,及時回籠資金去購買新地,所以往往首先降價的便是這些公司。
(二)與貸款的資金成本有關
關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析
抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統，評估信息的質量特征就是指明（或規范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。
一、即期價值修正法和到期價值估計法
（一）即期價值修正法
運用持續使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價值估算法
其基本思路是：首先求出持續使用前提下的評估值（R）；其次對委估資產以強制變現為目的的變賣條件和權利狀況進行分析，找出其與公平市場交易條件的差異，并進行量化，從而測算和評定委托評估資產的快速變現系數（β）；最后由在用條件下的評估值和快速變現系數得出委托評估資產的清算和強制變現價值。
其計算模型為抵押資產價值評估值Y=V（S，T）*R
S：影響評估值的外部變量（如市場因素）；T：影響評估值的內部變量（如資產質量因素）。
β=V（S，T）：解釋變量系數（變量S，變量T）
最后，通過經驗數據確定兩種方法得出的評估值應占的比重，得到最終的評估值。假設以即期價值修正法得到的資產評估值為X1，其所占比重為Y1，到期價值估算法得到的資產評估值為X2，其比重為Y2Y1+Y2=100%。即評估值=X1Y1+X2Y2
二、運用SPSS軟件進行回歸分析
廣東省某資產管理公司的即期評估價值、到期評估價值、貸款數額和實際回收額的數據（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評估價值X1、到期評估價值X2為影響因素，利用統計軟件SPSS經過回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F統計量的P值為0，在0.05水平上通過顯著性檢驗。
從方程中我們可以推出以下幾點：（1）即期評估價值X1的相關系數為0.684，大于零。說明X1越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評估價值X2的相關系數為-0.656，小于零。說明X2越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產的評估值，評估師要充分認識抵押資產的價值特性、影響其價值的有關因素及銀行特定的處置方案與其內在的價值因素關系，確定恰當的變現系數，使用即期價值修正法和到期價值估算法計算評估值，為銀行貸款提供決策依據。
三、小結
通過引入統計方法，在抵押資產評估中確定即期修正值和到期價值的系數時，對傳統的僅憑經驗確定系數的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說服力，這是統計方法在抵押資產評估中的一個發展。
參考文獻:
[1]馬慶國.管理統計——數據獲取、統計原理、SPSS工具與應用研究[J].北京:科學教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.淺議抵押貸款資產評估[J].審計理論與實踐，2002，(9).
關鍵詞：房地產評估；抵押評估
Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.
Key words: real estate assessment; mortgage appraisal
中圖分類號：{F123.17} 文獻標識碼:A 文獻編碼：
房地產抵押的行為中，借款人一般是以房地產抵押的形式來向銀行申請貸款的。銀行是按照房地產評估價值的一定比例向借款人放款的。評估機構則根據評估價值的一定比例向客戶收取評估費用。這個過程中，房地產評估價值的高低是各方關注的焦點。銀行為控制貸款風險，通常要求估價機構按照“謹慎原則”進行估價。
房地產的抵押價值評估關系到方方面面的利益，價值評估的目的是保障抵押權人、擔保人、抵押人的利益，甚至是金融行業的利益。房地產的抵押評估結果是合理的，就能夠保護其應有的權利，合理地確定抵押人能夠取得貸款的額度。就國家而言，正確的房地產抵押價值評估結果有利于房地產金融業務的良性循環和金融服務的擴大，促進房地產業與金融業的健康發展。
1、目前房地產抵押評估中存在的問題
1.1對于抵押人來說，抵押權的目的不是取得或變賣土地使用權而是提供債務履行擔保。土地使用權設定抵押權時，評估的目的不是土地使用權本身的價格，而是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格。而被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款金額，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。
“抵押土地在估價時點的市場價值”就是土地抵押價值，“等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去土地估價師知悉的法定優先受償款”，優先受償權已在土地抵押價值的內涵中扣除，考慮變現能力，再把各種訴訟費用和稅費考慮在內，本身資產的價值和市場交易價值就打了折扣。在目前的金融機構中發放貸款仍以過去的折扣率（50%～70%）發放貸款，過去之所以會有這樣的折扣，根據銀行系統的規定，折扣風險包含了房地產預期風險、違約風險和處置稅費等抵押期間的所有風險，扣除風險后的房地產價格就是在抵押期內能夠保障債權安全的抵押價格。抵押物變現時產生的價格減損，和上繳稅費都應考慮在內，這樣以免抵押人的利益收到損害。在價值扣減中需要避免有重復的內容，如有重復的內容，后果將是估價對象的抵押價值遠遠低于市場價值，甚至遠遠低于其變現價值。
1.2缺少專業評估知識的信貸人員,對房地產的價值就無法準確的估算。房地產評估的專業性較強，要有一些基礎的理論知識和實踐的經驗。有時候在評估房地產時由于知識或是資料的限制，信貸人員在做內部評估時較難判斷出房地產客觀合理的價格。有的信貸人員不熟悉《城市房地產管理法》、《土地管理法》等相關的法律，所以不能正確地判斷房地產的合法性和抵押的有效性。不同性質的房地產的價值也是有很大區別的。對法律的不熟悉直接會導致抵押無效或是缺值。
1.3土地資產再抵押評估問題
有這樣一種情況存在使得抵押權這一土地他項權力不再存在，那就是當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束。此時，已撤銷抵押的地產與未抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地產評估價格為 100 萬元，按銀行抵押貸款率70％計，可以貸款 70 萬元，而抵押人第一次貸款30萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過 40萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。在這樣的一種情況下評估報告需要重新評估：在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，就需要重新評估，否則將會使某一相關方的利益受損。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。
1.4銀行和評估機構在評估上銜接缺失
現在銀行和評估機構存在的問題就是，在評估的機構中評估人員對于銀行的操作和業務的品種不夠熟悉，而在銀行中放貸的工作人員對于評估的技術和理論知識同樣的缺乏。這樣直接導致了和出現了以下兩方面的情況。
一是銀行是否拿到了符合銀行規程的評估機構提供的評估報告：再就是拿到評估報告后能否能正確的理解和使用評估報告。評估機構評估出抵押物現狀下的公開市場價值，銀行按公開市場價值的 50%～70% 作為貸款額，這是目前在評估實務中最為普遍的情況。這種簡單的銜接模式不僅增大了評估機構的評估風險，也使評估機構對評估理論和方法的靈活運用受到了很大的限制。
1.5選用抵押價值類型
在我國現階段土地抵押貸款大抵可以分為兩類。一類土地抵押貸款為房地產開發商的開發項目。另一類則是工商企業的流動資金貸款。兩者在貸款的形式上是不同的，違約的風險大小，程度也是各有不同。在估價時點上應該依照不同的抵押貸款形式確定不同的估價時點。
評估報告是有時效性的，一般為半年或一年。在半年或是一年時間到期后，銀行是需要更換評估報告的。把估價的時點確定為當前的估價時點，在操作上有所便利但是在理論的解釋上卻增加了難度。存在的選用價值類型的問題，實際上和估價時點的確定問題是相同的。
2、改進房地產抵押評估工作的建議
2.1評估人員職業道德水平需要提高。作為房地產評估人員不僅要有豐富的實踐經驗，扎實的專業理論知識，更需要在職業道德上保證表現良好。因為一名評估人員只具備估價的理論知識，豐富的經驗是遠遠不夠的，優良的職業道德才能客觀公正的做出正確地評估。一但評估的價格不客觀不公正時，就會損害到當事人的利益，同時給銀行信貸的資金造成風險。
2.2要做到公平、客觀和誠實。在估價時不弄虛作假，要量力而行，在評估中如感到自己的專業能力難以完成一項房地產估價時，應該請本估價機構中其他資深估價師來協助完成。保密原則也是作為評估人員應具備的品質，評估中知悉的涉及委托方商業機密要做好保密工作，資料妥善的保管，不得將資料外泄和公開相關的內容。還有一點需要注意的是，應保持獨立的估價，回避自己的親人朋友，和其他關系的關系人。
3、明確產權和抵押標的權屬
明確產權是非常重要的工作之一，房地產的交易轉移的是有關房地產的產權所有權和使用權或是其他的權益而并非是房地產的本身，這是由于房地產自然地理位置的固定性決定的。我們在評估中也是就這些無形的權益進行價值的評估。在評估前假如房地產抵押標的權屬不清，將會給評估的工作人員和抵押權人造成很大的風險。而且還可能根本失去房地產抵押的實際意義。所以產權是否明晰在評估中有著至關重要的作用。評估人員在進行評估時首先要看的就是抵押標的權屬是不是符合國家的法律和法規，是否在有關的單位進行了產權的登記，是否有權屬的爭議，是否取得房地產權屬證書。這些都屬于在房地產抵押評估時，應收集的資料，作為評估的依據。
4、結束語
目前房地產估價活動中存在諸多不規范行為，其中高估現象尤為普遍，嚴重損害了銀行等金融機構的利益以及估價行業自身的信譽與形象，增加了房地產金融風險。
參考文獻
[1] 毛洪濤,張慶安.基于風險控制導向的房地產抵押物價值評估.財會通訊理財,2008.4.
[2] 盧新海主編. 房地產估價——理論與實務.上海：復旦大學出版社,2008.
[3] 謝方琳.關于房地產抵押貸款的評估.中國資產評估, 2008.1.
（一）成立長葛市金融支持土地流轉試點工作領導組
領導組以政府辦、人行、農林、住建、國土、財政、法院、農行、農發行、郵儲銀行、信用社、軒轅銀行及16個鄉鎮負責人為成員，下設辦公室。領導組及其辦公室負責研究制定全市金融支持土地流轉工作方針政策、工作流程，指導推動全市工作開展。
（二）設立農村土地物權管理服務中心
服務中心內設三個機構，即農村權證管理中心、農村物權評估中心、農村土地物權收儲中心，下設農村土地物權擔保公司，全面負責金融支持土地流轉日常工作。農村土地物權管理服務中心的主要職責是：對農村土地承包經營權、農村集體土地所有權、集體建設用地使用權、房屋所有權、林權、大型農機具等農村物權憑證進行審核、登記，對需要金融支持的進行土地物權價值評估，對欠債欠息的農村土地物權收回、儲存、發包、還貸。農村權證管理中心主要負責對農村土地物權證書進行審核、登記、抵押，并向銀行出具他項權利證書。對正常還款的，返還相關物權證書。農村物權評估中心主要負責對土地預期收益、宅基地、林權、大型農機具等農村物權進行價值評估，出具報告書。農村土地物權收儲中心主要負責對欠債欠息的農村土地物權收回、儲存、發包、還貸。農村土地物權擔保公司，主要負責對農民專業合作社、農產品龍頭企業、公司化種養大戶等大額貸款進行擔保。信譽戶或小額貸款憑農村土地物權管理服務中心出具的報告書直接到銀行辦理貸款業務，大額貸款的由擔保公司出具的報告書到銀行辦理貸款業務。到期未歸還貸款的經擔保的交由農村物權擔保公司處理，直接貸款的由農村土地物權收儲中心重新發包，發包收益歸還銀行貸款。
二、形成一套工作機制
（一）市人民銀行是金融支持土地流轉工作的牽頭單位
市人民銀行負責牽頭抓總，要科學制定金融支持土地流轉工作的具體實施辦法；負責督促指導金融部門認真開展金融支持土地流轉工作，及時下達目標任務并定期督查考核，發現問題及時協調解決；負責爭取省、市支農再貸款，注入信用聯社用于放貸。
（二）市農村信用聯社、農行、農發行、郵儲銀行、軒轅銀行以及小額貸款公司等金融機構
市里要按照〔2013〕67號文件有關規定，根據全市金融支持土地流轉工作的要求，出臺各自的具體實施細則；要積極創新信貸模式，研究設計新的信貸產品；要設置專門科室、柜臺，確定試點鄉鎮和村莊，以點帶面有序推進金融支持土地流轉工作。
（三）市農林局土地流轉服務中心（市土地物權管理服務中心）作為
金融支持土地流轉工作的主管部門主管部門要承擔落實具體的工作任務，會同市人行制定完善的工作細則，優化流程設計，做好信息匯總反饋。
（四）各鎮（鄉、區）要在摸清農村土地二輪承包經營權底子的基礎
上根據區域產業規劃，積極引導農村土地承包經營權合理流轉；要督促、指導村級簽訂農村土地承包經營權流轉合同，并頒發《農村土地使用權證》；要嚴格土地承包經營權流轉合同管理，對所有流轉的土地承包經營權，必須在農村經濟管理服務中心登記，統一編號備案后上報市農村土地物權管理服務中心。
（五）市人民法院要積極受理農村土地承包經營權流轉抵押貸款過程中發生的各種糾紛
法院對逾期貸款、不良貸款依法立案和清收，特別是對市農村土地物權管理服務中心移交的典型案件要快立案、快調查、快處理。
（六）市公安局要積極介入金融支持土地流轉工作
公安局對“借名貸款”等違法違規行為要進行嚴厲打擊，為金融支持土地流轉工作提供良好的法治環境。其他成員單位也要圍繞各自的單位職責，協同配合，共同開展好金融支持土地流轉工作。
三、開展試點貸款
一、巴彥淖爾市中小企業發展中面臨的問題
（一）缺乏有效的抵押擔保，融資的難度進一步加大。中小企業由于信譽低，取得銀行貸款必須要有實物抵押或有足夠資金保證的機構為其擔保。但中小企業用于抵押的固定資產少，無法取得抵押貸款，而各地擔保機構不但資金實力嚴重不足，抗風險能力弱，運轉不正常，更缺乏有效的資金補償機制，使中小企業融資困難加大。如該市開展業務的三家擔保中心，規模最大的擔保資本金只有1000萬元，最小的200萬元，且獨立分散運作，擔保能力極其有限，很難與銀行合作,遠遠不能滿足當地中小企業信貸擔保的需要。
（二）金融機構的經營理念和管理方式制約了對中小企業的支持。一是部分金融機構在貸款營銷中一味追逐大企業、大項目，對中小企業貸款項目的積極性不高，抑制了信貸資金對中小企業的投放。二是銀行嚴格的信貸責任追究制度和過于集中的審批權限影響了銀行信貸人員為中小企業發放貸款的積極性。三是金融機構支持中小企業發展的金融產品單一，難以適應中小企業對金融服務的特殊需求。四是貸款前置條件復雜，影響了貸款的正常發放。如項目貸款要可行性研究報告批復，環保影響評估報告、安全評估報告等，房產抵押貸款需辦過戶手續、交納房地產評估費、過戶手續放在銀行質押等等。以上貸款手續快則一月，慢則半年，企業苦不堪言。五是準入門檻過高，中小企業達標難。如國有商業銀行均制定了嚴格的市場準入條件，只有符合國家產業政策、AA及以上級別評級的企業才可獲得貸款。而且，個別商業銀行規定新發生的第一筆貸款無論金額多少，必須報省行審批。這些規定提高了中小企業貸款的門檻。
二、政策建議
（一）采取有效措施，幫助企業解決融資難問題。進一步拓寬融資渠道，為企業注入資金活力。2011年10月份，國務院出臺支持中小微企業發展的九條金融財稅政策措施，成為減輕企業稅費負擔，解決中小微企業融資難問題的“及時雨”。為解決中小企業生產經營中的融資難問題，發揮好政府部門在企業與銀行之間的橋梁紐帶作用，政府應組織搭建融資服務平臺，積極尋求銀行和企業、擔保公司與企業之間的合作，解決企業在發展中存在的項目資金和流動資金不足等問題；其次，組織銀行等金融部門走進中小企業進行實地考察，增強銀行與企業之間的溝通和了解，結合實際，建立靈活多樣的貸款形式。
（二）建立健全中小企業信用體系。人民銀行應進一步加強企業信用信息中心的建設，收集、匯總稅務、海關、金融、社保、治安、司法等系統的企業信用信息，記錄企業納稅情況、信貸記錄、合同履約率、遵守法律等情況，供社會查詢，以增加企業信用信息的透明度。同時，應研究建立適合中小企業特點的信用征集、評級、制度以及獎勵懲戒機制，建立和完善企業信用檔案數據庫，推動中小企業信用檔案試點，培育信用需求、規范信用市場、完善信用制度、營造信用環境，提升中小企業整體素質和綜合競爭力，抵御信用風險，提高自身的融資能力。
（三）建立健全為中小企業服務的金融體系。應盡快建立專為民營企業提供金融服務的小型商業銀行，依靠民間資本的參股，尤其要吸納游離于金融體系外的民間資本，使民間資本從“體外循環”轉入“體內循環”，解決中小企業融資難問題。農村信用社應吸收農民、個體工商戶和小企業入股，加快改善股權結構，加大對農村中小企業的信貸服務力度。同時，為滿足中小企業的資金需求，通過稅收支持、擴大利率浮動幅度以及再貸款、再貼現等方式，鼓勵各類銀行增加對中小企業的信貸支持，并實行對國有商業銀行貸款實行比例控制。
（四）建立和健全中小企業的信用擔保體系，加快中小企業輔助體系的建設。要緩解中小企業融資難、擔保難的問題，當務之急是要建立中小企業信用擔保機構，從組織形式上保證信用輔助制度的落實。鼓勵非公有制經濟設立商業性或互信用擔保機構，以中小企業為服務對象的信用擔保的機構經核準可免征營業稅。加快建立全國中小企業信用再擔保機構，鼓勵有條件的地方建立中小企業信用擔保基金，建立和完善信用擔保的行業準入、風險控制和損失補償機制。
（五）財政部門采取可行措施，加大對支持中小企業的財政投入力度。運用積極的財政政策，加大中央財政和地方財政對中小企業的扶持力度，發揮財政政策導向作用，促進中小企業轉變發展方式。按照推進經濟結構調整和發展方式轉變的總體要求，引導中小企業調整企業結構，開拓國內和國際市場，加快中小企業公共服務體系建設。在增加投入的同時，實施中小企業稅收優惠政策，促進中小企業發展，以帶動區域經濟的發展。
（六）創新信貸方式，多渠道支持中小企業發展。商業銀行應制定符合中小型企業特點的信貸管理和風險控制的制度，銀行業機構從“三農”的實際需求出發，積極創新信貸方式，降低信貸門檻；對有條件發展企業債券的企業，要積極引導和扶持。同時，鼓勵成熟企業推廣使用商業承兌匯票，對企業在農村用地及建筑物的抵押流通等做出新規定，方便企業抵押融資。
作者：王佳妮單位：中國人民銀行巴彥淖爾市中心支行
小企業外部融資環境中存在的問題
一是公共事業部門不能提供有效信息，制約了銀行對小企業的貸款投放。在小企業財務報表不健全、不透明的情況下，稅務、財政、工商、供電等部門出于為客戶保密的原因，不向銀行提供小企業運行情況的查詢服務，銀行貸前調查很難深入進行。加之部分小企業以不同的會計報表應付不同的職能部門、多頭開戶結算、業務往來中以現金結算等問題，使銀行難以獲取企業的真實信息，影響了對小企業的貸款投放。
二是政府相關部門登記評估效率低、收費高。調查發現，雖然國家對登記評估規定了一定時限，但在基層實際執行中存在拖沓現象。據一銀行反映，土地登記時若遇分管局長出差有時要拖一個月，個別部門辦事效率低下，延誤了企業的有利貸款時機。同時，企業還普遍反映登記評估收費高的問題，如以某企業2006年9月申請一筆200萬元一年期貸款為例，企業要先后繳納登記費0.64萬元、評估費1.1萬元和保險費0.6萬元，共計2.34萬元，占其貸款本金的11.7％，而同期銀行貸款基準利率為5.85％，繳納各項費用后相當于貸款利率上浮了21個百分點。另外調查中還發現，土地評估存在指定事務所、壟斷經營、按需評估的現象，無形中造成收費居高不下。
三是相關法律法規造成小企業抵押難。為防范風險，當前銀行發放貸款絕大部分采取擔保貸款方式，即保證、抵押或質押，其中又以抵押貸款為主。企業申請抵押貸款需要以其占有或劃撥的房產、土地等不動產或機器設備、交通工具為主的動產作抵押，小企業擁有的不動產普遍規模較小，加之法律法規規定“兩證不全”的企業不能辦理抵押，集體土地的抵押、流轉和處置也存在一定的法律限制，抵押難成為小企業貸款難的重要成因。據調查，2006年1月至9月，泰州轄內未能獲得銀行貸款支持的中小法人企業中有50％左右是由于無法提供合法有效的抵押造成的。
四是擔保機構實力不強，反擔保要求過高。當前各地雖然成立了一些擔保公司，但存在注冊資本低、管理不規范等問題，致使擔保能力有限，無法滿足眾多小企業的擔保需求。有的地方僅建立了政策性中小企業信用擔保機構，而沒有建立內生于市場的中小企業互擔保機構和商業性中小企業信用擔保機構，擔保機構偏少，擔保品種單一，一定程度上造成小企業“尋保”困難。同時，擔保公司反擔保條件苛刻，小企業由于缺乏必要的反擔保物，使擔保無法進行。另外，擔保公司手續煩瑣，收費偏高，效率低下，也使許多小企業“望而生畏”。
五是社會誠信意識薄弱，惡意逃廢銀行債務的情形時有發生。不少小企業不講誠信，利用改制、成立關聯企業等手法騙取銀行信貸資金，同時，訴訟效率低下、執行難等問題也在一定程度上抑制了銀行支持小企業的積極性。據統計，2006年1月至9月，轄內法人機構銀行在與小企業相關的債權訴訟中，經法院判決并執行到位的貸款僅有268萬元，占勝訴金額的16.9％。
優化小企業外部融資環境的政策建議
著力解決銀政企三方信息不對稱的問題。首先，地方政府應協調相關部門積極配合銀行業金融機構貸前調查的需要，將企業工商登記，納稅、用電等能夠反映企業真實經營狀況的信息免費向銀行公開，并定期更新。其次，要督促企業逐步提高財務數據質量，提高財務數據真實性，強制要求企業采用同一套財務報表申請工商登記年檢、納稅、申請貸款。再次，要建立銀政企協調溝通機制。地方政府及有關部門應加強與金融部門的聯系，及時研究解決中小企業融資中的突出問題，推動銀行和中小企業之間建立“恪守信用、平等互利、長期合作、共同發展”的新型銀企關系。
切實解決小企業抵押評估效率低，收費高的問題。一是將房管、國土、車船、工商等抵押登記評估事項集中到行政審批中心辦公，實行一站式服務，并推行限時辦結制度，提高工作效率。二是要切實降低抵押登記費用。建議政府召集工商、國土、建設，房管、稅務、中介等機構召開收費專題會議，形成會議紀要，在不違反上級政策的前提下，做到可收可不收的堅決不收，能免的一律免除，有收費幅度的按最低標準收費。三是加強房地產評估市場的治理整頓，引入競爭機制，打破土地評估市場的壟斷和價格偏高的局面。
降低抵押門檻，打破抵押難的瓶頸。一是擴大抵押物范圍，除現在的不動產抵押外，可實現存貨等動產的抵押，特別要加快鄉鎮土地、房產流轉市場建設，對鄉鎮私營企業使用集體土地建造的廠房，經土地所有者書面同意，房管部門應允許辦理抵押，并允許這部分房產土地依法流轉，切實解決鄉鎮企業抵押難問題。二是抵押物是否評估和抵押物價值由銀企雙方商定，登記機關不得硬性要求。抵押物評估結果使用期限由銀企雙方商定，在銀企雙方均認可的試用期內，抵押物評估結果可連續登記使用。三是要盡快建立動產監管公司。目前商業銀行對動產抵押、倉單質押的貸款業務因沒有獨立，規范的動產監管公司而發展緩慢，制約了小企業的貸款投放，建議政府以行政力量或經濟手段推動動產監管公司的建立，進而促進對小企業的貸款投放。
關鍵詞:銀團貸款;流程管理;風險防范;政策模型
中圖分類號:F830.5文獻標識碼:B文章編號:1007-4392（2006）08-0043-03
一､外資銀行銀團貸款目標客戶的決策模型
由貸款可行性評估､貸款審批､貸款談判及合同執行組成的高度嚴密的“四階段”程序,構成了外資銀行銀團貸款目標客戶的決策模型｡
（一）貸款可行性評估
發起行或主辦行通過已建立的短期客戶關系或自市場上獲取的客戶信息,初步選定目標客戶｡通過分析目標客戶的財務報表和預測財務發展趨勢､預測產業和產品的發展和評估未來現金流,制作信用評估報告書｡外資銀行根據信用評估結果制成的報告書中通常包括最佳情況（Best Case）和最差情況（Worst Case）的分析｡
（二）貸款審批
發起行將信用評估報告逐級上報至中國區總部（上海或香港）､亞太區總部或其它相應級別的區域總部直至總行（具體根據貸款權限依次向各級信貸部門或審貸委員會報告）｡各外資銀行設立專門的銀團貸款部門進行管理,并出具意見書｡如花旗銀行在香港設有基建能源融資部（Infrastructure Energy Finance）和與信托部（Agency and Trust）,分別負責銀團貸款前期的組織､運行和履行合同執行期行的職責｡
（三）貸款談判
發起行獲得上級信貸部門的批準以后,進入貸款的具體操作階段｡由專門管理銀團貸款的部門（牽頭人）牽頭銀團貸款,包括聘請獨立技術顧問､獨立法律顧問､獨立市場顧問､獨立保險顧問等專業人士確定銀團貸款合同,確定牽頭行､行､參貸行和開戶行等｡發起行則輔助牽頭人,協調有關各方的關系,促進合同的簽訂｡銀團貸款的合同一般包括共同條款協議､完工保證協議､貸款人協議､各種貸款協議､發起人承諾協議､抵押協議､權益轉讓協議等,核心是共同條款協議｡貸款談判階段是貸款風險控制的核心環節｡
4?郾合同執行｡按照合同中詳細規定的提款條件､承諾､違約､保險､行等相關規定,行､發起行（主辦行）､合同相關各方履行相應義務和權利｡各方嚴格執行合同的規定,也包括合同中關于變更和其他事件發生時的相關規定｡例如,合同規定對于借款人首次提款一般需要具備以下相關文件后,行才會通知有關各行劃款:組織和注冊文件､合同文件､財務報告､項目報告､保險文書､相關法律文書等｡
二､外資銀行銀團貸款風險控制的主要手段
（一）專業化運作
根據業務需要,外資銀行總行通過利用內部或外部專業部門來負責銀團貸款運作的整體控制,包括貸款牽頭行的前期客戶運作､中期的參貸行的參與及利益分配､全程的風險管理等｡以法國東方匯理銀行為例,天津分行經過前期運作,與客戶建立關系后向上海分行提交《征信報告》,由上海分行責成兩個專業小組――控管組和評估組分別提出意見,再形成《評估書》｡《評估書》上報香港總部后,該部在決策前必須征求另一個專業小組――聯貸組的意見,同時征求該客戶母公司所在地銀行（視同一個專業組）的意見｡在貸款決策執行過程中,天津分行作為牽頭行,將聯合聯貸組共同委托經驗豐富的銀團貸款專業人士與參貸行就合同條款､風險分擔､利益分配､權利與責任等有關事宜的進行磋商及簽訂,并由聯貸組負責合同執行情況的監督｡此外,在整個貸款管理循環中,銀行始終與有關法律事務所､保險顧問公司等保持聯系,以及時得到它們專業化的服務｡
（二）項目風險的有效分配
將項目風險分配給不同的專業團隊和扮演不同角色的銀行,是控制銀團貸款風險的有效手段｡外資銀行運作銀團貸款的一個基本理念就是將項目風險“分配給那些最有才能的和最有推動力的各方”｡項目風險的分配包括兩方面內容?押一是通過銀團貸款各參與行共同談判和協商,確定由某領域有專長的銀行承擔該領域涉及的風險; 二是通過聘請專業顧問公司承擔不同風險,以降低項目的總體風險｡如聘請獨立技術顧問,這類公司具有項目管理和監管的豐富經驗和科學程序,在銀團貸款操作過程中履行其作為技術顧問的專業化服務｡這些服務包括?押項目技術選擇､項目流程設計､原料使用效率的審計和優化､環境評估､產品市場前景分析等等｡這樣,項目的運作風險/技術風險､原料供給/傳輸風險､環境風險就分配給了獨立技術顧問｡同樣地,獨立法律顧問､獨立市場顧問､獨立保險顧問根據項目需要也會各展所長,項目風險得到了有效分配｡
（三）審慎的貸款談判
貸款談判階段是銀團貸款運作的核心環節,是貸款文件可行性和嚴謹性的保證｡一般而言,貸款談判階段歷時6―8個月,對于金額較大的項目,談判的時間甚至長達數年｡這一階段確定了貸款牽頭行､參貸行､擔保人各方的責任,共同條款協議（貸款合同的核心文件）,其他合同文件,承諾､保險､違約等條款,貸款執行的步驟､程序､時間和要求,保證貸款執行階段有據可依｡僅以共同條款協議為例,其內容包括詞語定義､貸款條件､貸款的提款､還款和取消､聲明和保證､承諾､變更､違約､賠償等等｡
通過談判,銀團貸款各方就合同的每一個字眼達成一致,并確保各方達到風險和收益的平衡､權利和義務的平衡｡談判的時間不僅取決于各方在銀團貸款中提供的服務和扮演的角色的分量,也取決于各方參與銀團貸款的目標以及實力的差異｡例如,某小銀行欲借參與銀團貸款提高知名度,可能不會過分關注收益｡此外,項目的風險分配和審慎查證,項目可行性分析和項目的調整都是費時費力的｡牽頭行是否經驗豐富､是否組織有序也是貸款談判階段的重要影響因素｡
（四）風險控制模型的合理利用
建立以財務條款為核心的風險控制模型｡一是通過指定模型銀行,建立借款人財務模型,控制財務風險｡財務模型是運用數學方法對財務活動進行描述和刻畫,對客觀的財務數量特征及其內在聯系進行表達的方法｡通過財務模型可以對項目實施財務規劃､分析､預測和預警｡而模型銀行是為銀團貸款借款人建立財務模型的銀行,通常由牽頭行或各家銀行共同協商后指定的某家參貸行擔任｡隨著技術､運營､市場和財務假設的變化,模型銀行會相應調整財務模型｡二是要求借款人按照合同規定,定期報送財務報表和相關財務數據｡三是規定債務償還比率､股東資金比率等財務比率的定義和在不同時期的數值范圍,作為控制風險的指標｡以上內容都會體現在銀團貸款合同中｡
（五）建立還款保證金賬戶管理制度
按照合同規定將“貸款六個月的本加息”作為保證金賬戶的金額,并指定開戶銀行設立保證金賬戶,目的是在借款人出現臨時資金周轉困難時,既能保證銀行的現金流,又能給借款人提供經營緩沖的機會,規避流動性風險｡
（六）財務信息的及時反饋
借款人定期報送提款情況表和報告,以監督貸款的使用｡經過合格會計師審核和確認后,借款人定期（一般是按季度）將項目資金的使用､來源和提款情況表報送行和各家參貸行｡
三､對中資銀行發展銀團貸款的幾點建議
我國國內金融機構貸款絕大多數采取各家銀行與借款人單獨談判并一對一貸款的方式｡有數據顯示,截至2004年末,國內金融機構本外幣貸款余額的95%以上都是雙邊貸款｡雙邊貸款可以使各家銀行保持較強的獨立性和靈活性,但在國內信用環境和企業信息披露制度還不健全的情況下,借款人可以利用信息不對稱和銀行同業之間的信息溝通不暢獲得遠遠超過其自身償債能力的授信,并導致各家銀行競相通過放松擔保條件等手段進行競爭,增加銀行的風險｡鑒于外資銀行對項目貸款采取銀團貸款的做法和相關經驗,為加強中資銀行貸款的風險管理,建議?押
（一）引入多邊機制,互利共贏
中資銀行進行項目融資時,盡量避免雙邊貸款,采用銀團貸款｡首先,通過銀團方式組織貸款,各家銀行通過相互協調的多邊審查､多邊制衡､多邊監督機制,可以有效克服信息不對稱問題,識別并分散貸款風險;其次,參加銀團的各家銀行要就利率､期限等貸款條件形成一致意見,可以有效防止各行競相降低貸款條件進行不正當競爭｡
（二）實行專業化運作,有效分配貸款風險
聘請獨立技術顧問､獨立法律顧問､獨立市場顧問､獨立保險顧問等專業人士,有效分配貸款風險｡中資銀行項目貸款合同相對外資銀行,顯得較為粗略,一旦發生客戶違約等重大事項,往往無據可依｡盡管引入專業人士會增加借款人的籌資成本,但卻能有效控制項目風險｡
（三）建立財務模型,及時共享信息
要根據項目融資特點,建立財務模型,確定有效財務指標,有效控制項目的財務風險｡此外,應要求借款人定期報送財務報表､財務數據,以監督借款人的經營狀況和財務狀況｡制定標準化的項目資金使用報告和提款情況表,要求借款人定期（一般是按季度）將經合格會計師審計后的項目資金的使用報告和提款情況表交送行和各家參貸行｡
要環節采取委托外部中介機構的方式來完成。客觀上說,中介機構彌補了銀行人員在行業專業知識方面不足的缺陷,為規避信貸風險起到了積極的作用。但是,由于我國中介機構良莠不齊,法制和管理沒有跟上,行業職業操守出現了許多問題,銀行對中介機構的不作為無法或難以約束,使貸款存在重大風險隱患或造成損失。
一、中介機構在信貸運作中存在的風險主要有以下方面:
(一)會計師事務所提供虛假財務審計報告,誤導銀行信貸決策。
企業財務報表,是銀行分析、評價借款人償債能力的重要資料。借款人財務報表資料的真實性是銀行評價客戶信用等級和授信額度以及貸款風險的基礎。銀行通常會在借款合同中約定“借款人接受并積極配合貸款人及其委托人對借款人財務活動、借款使用情況及其他相關事宜進行監督、檢查”條款,但由于銀行人員專業知識不足,沒有能力對企業經營活動或財務報表的真實性進行實質性的檢查。通常會要求客戶提供經過會計審計師事務所出具的無保留意見的財務報告,作為評價客戶償債能力的依據。然而一些會計審計師事務所對借款人和擔保人的財務資料進行審計時,沒有按行業原則出具真實的審計報告,甚至與企業串通修飾報表,出具嚴重失實的審計報告從而誤導了銀行信貸決策。
(二)資產評估機構隨意操縱銀行擬設定抵押資產的評估價值,使貸款形成重大風險或損失。
抵押擔保是銀行控制信貸風險的基本手段,信貸實踐中通常會要求借款人對擬發放的貸款提供抵押物,并提交中介機構出具的資產價值評估報告,而銀行則按照抵押物評估價值的一定比例,發放貸款。抵押物評估價值,直接影響到抵押擔保貸款的額度。按照國家發改委、財政部的《資產評估收費管理辦法》規定,資產評估計件收費可以按被評估資產賬面原值(無賬面原值可按評估價值或重置價值)為計費額度,采取差額定率累進計算辦法收取評估費用,也就是說,資產價值越高,中介機構收取的評估費越多。加之銀行設定抵押物價值的評估費通常由企業承擔,導致一些評估中介為了迎合借款人或擔保人的特定意圖,不按行業規范確定評估方法,高估抵押資產評估價值,給銀行貸款帶來重大風險。
二、中介機構在銀行信貸運作中不作為的原因主要有以下方面:
(一)中介機構違規成本低而收益大。我國目前的中介機構管理,主要還依靠行業協會,對一些違規中介機構的處理偏輕,不足以起到震懾作用。
(二)經營行通過中介機構轉移責任和風險。由于自身專業知識有限,業務人員在信貸運作中采取以下方式,最大限度地規避自已的責任和風險——只要在信貸運作中使用的財務報表是經過會計師事務所或審計師事務所審計過的,自己就符合業務規范了;——只要為貸款設定的抵押物價值經過中介評估,貸款額度在規定的抵押率范圍內,自己就符合業務規范了。帶來的問題是:重表面輕實質、重形式輕內容,從而使中介機構在信貸業務運作中的不作為有了滋生的土壤。
(三)銀行對中介機構缺乏系統有效的控制措施。首先,對于使用中介機構提供的虛假財務報表,造成風險損失時,無法追究中介的經濟責任,既使追究中介責任,由于中介多為有限責任公司,最低注冊資本為30萬元人民幣,其實際能夠承擔的經濟責任相較銀行損失,微乎其微;其次,由于銀行業務人員專業知識不足,對中介機構出具的報告缺乏專業審查和識別能力;再次委托中介機構的費用都是借款人支付,中介機構產生了為利益出賣自己的獨立性和公正性,按委托人的意愿出具報告的動機。
三、針對中介機構在信貸運作中存在的風險,銀行應從以下方面入手,減少風險或損失:
(一)“天下熙熙,皆為利來;天下攘攘,皆為利往”。銀行要想最大限度地減少中介機構不作為,不盡職現象,對于自身無法勝任,確需依靠外部評估的業務,必須明確銀行為委托人,相應費用由銀行承擔。同時完善與中介機構的合同內容,設定責任條款,以降低中介機構的負效應。
(二)加強隊伍建設,組建自己的內部評估機構,減少對中介的依賴。首先,面向社會,招收有相應資質的專業人員,充實銀行隊伍;其次,鼓勵在職員工參加專業資質考試,將具備專業資質的人才,充實到相應工作崗位;
(三)通過職業培訓,提高現有員工的知識水平,增強風險識別能力。如果所有企業的財務報表都通過銀行內部的機構來完成,是不現實的;所有申請貸款企業的財務報表審計費用均由銀行承擔,也是不現實的。所以,銀行應明確區分內部評估和外部審計、評估的業務范圍,同時通過職業培訓,提高員工的專業知識水平和風險識別能力。高度重視實地調查,通過與企業上下游企業、競爭對手等多個渠道獲得的信息,從多個角度相互印證企業財務報表的真實性,避免虛假財務信息誤導決策;通過實地調查、專業評估和抵押物公開交易信息,合理確定抵質押物價值,在設定抵押時,避免抵押物價值被高估。
關鍵詞：信貸資產質量 審計方法 技巧
在商業銀行經營業務中，吸收社會資金發放貸款的業務占主導地位。反映在銀行資產結構上，長短期、逾期商業貸款占資產比例一般超過50%，貸款利息收入也是目前商業銀行最重要的收入來源之一，一般超過總收入的60%。貸款資產質量優劣直接關系到銀行的經營風險，利息收入多少直接影響銀行的經營成果，因而信貸資產及利息收入的審計成敗在一定程度上決定了整個銀行財務報表審計的成敗。現對銀行信貸資產質量和利息收入審計淺談幾點體會。
一、信貸管理內控系統的了解和評價
現時我國商業銀行一般都建立了審貸分離的內控制度，用以規范貸款操作，控制貸款風險。但由于各種利益驅動和人為因素影響，部分制度不能被商業銀行的分支機構嚴格執行，因此在審計前首先應該對內部控制制度的建立和執行情況進行了解和評價。
首先，從貸款調查和評估、貸款審批、授信管理、貸后檢查、責任約束等內部控制關鍵點著手，與銀行相關管理人員交流、參考銀行制定的具體管理制度，了解整個信貸管理制度和流程，初步判斷控制制度容易產生問題的薄弱環節；其次，關注銀行信貸計劃，目前我國商業銀行實行總分支行制，銀行信貸計劃由各商業銀行總行制定，報人民銀行審批后分解落實具體指標至下屬各級分支機構。由于信貸計劃制定時與計劃執行期的經濟環境、政策環境等因素變化與信貸計劃調整往往無法同步，經營管理人員業績考核會遭受很大壓力，從而影響放貸時的風險控制。因此，應關注信貸計劃到執行的政治經濟環境變化和信貸規模各個時期的規模變化，分析異常，找出容易出現風險的審計區域；再次，根據次級、可疑和損失類不良貸款占比狀況初評銀行的內部控制狀況，如果一家銀行的不良貸款比例較高，一般超過40%，往往說明該行的內部控制未得到有效執行，應加大審計實質性測試程序。
二、對銀行信貸資產質量進行總體分析
對銀行信貸管理內部控制執行情況有一定的了解和評價后，應對年末貸款余額五級分類表進行總體分析。按照國際通行辦法，銀行貸款一般分為正常貸款、關注貸款、次級貸款、可疑貸款和損失貸款五類級別（前兩者為正常貸款，后三者為不良貸款）。根據中國人民銀行相關規定，對五級貸款分別計提1%、5%、25%、50%和100%的呆賬準備。
對信貸資產狀況進行總體分析，應運用分析性復核方法，分析貸款在各行業的分布結構和比重，了解銀行重點客戶所在行業，結合各行業整體經濟形勢和經營風險測評五級分類的總體合理性，若銀行貸款集中在風險性較高的行業或受國家宏觀調控影響較大的行業，應重點關注貸款企業的實際經營狀況和現金償債能力，進行財務指標分析，必要時進行下戶調查貸款戶的實際生產運營和盈利能力情況。此外，比較期初、期末貸款五級分類變化是否過大，關注有無異常或巨額的增減，并與利潤的增減變動相聯系，判斷有無為完成考核指標的需要，而對信貸資產分類進行人為調節。同時，對由正常類轉為不良類、或由不良類轉為正常類貸款應特別關注其合理性。
三、審計樣本的抽取
抽取審計樣本進行測評，通常可以選擇金額較大、資產質量等級異常變化、貸款存續期受政策影響較大的行業貸款、逾期貸款或欠息貸款貸款進行抽樣，同時對于關聯互保、資信不良、反復借款、以及融資較大、資金鏈單一的借款人貸款要提高重視。
四、信貸檔案的審查
在進行抽樣審計時，應關注銀行貸前調查、貸中審查、貸后檢查的“三查”制度的執行情況。審查信貸資料時，應查看貸前對借款人的經營狀況和還貸能力有無嚴謹分析，對經營性現金流量和項目未來回收現金流量有無作出科學測算，對抵押貸款的資產質量、價值和權屬有無調查評估，貸款有無經過相關權限的審貸部門批準，有無限制性批示。應特別關注頻繁換據、展期及其他重組貸款的貸款手續是否完備、貸款抵押是否有效、貸款條件是否變化、貸款利息是否能按期支付。此外，對銀行貸后檢查情況應予重點進行測評，包括按期取得貸款企業財務報表以及對經營情況、資產狀況、現金流量的分析，對重大經營及財務決策的掌握，對行業整體政治、經濟情況的研析等。
審計人員經檢查信貸資料和評估測算借款人財務指標，如果銀行信貸程序嚴密合規，借款人財務資料真實完整，財務指標分析科學合理，一般可認為銀行信貸資產質量分類準確。否則，審計人員應重新認定五級分類等級。
五、對抵押、質押、保證貸款的關注要點
對于抵押貸款的，要關注抵押資產的產權歸屬、變現能力和實物狀況。審計人員可向工商局、房管局、土地局等抵押登記單位發函詢證，調取抵押資產資產評估報告測評抵押價值是否合理，應審查抵押資產有無留置權的限制，要關注未辦理土地使用證和使用性質為劃撥和租賃，以及未繳足土地出讓金的重大缺陷抵押；是否存在公園、學校等公益財產的無效抵押；有無未經上級主管部門批準的質押，有無爭議性或難以執行的質押擔保，如學校收費權、公路收費權等；對于信用擔保的，有無交叉擔保及集團內部關聯擔保，有無不具資格的擔保，如政府機關和授權之外的分公司擔保，尤其是政府工程、財政部門的承諾函等實際上不具備法律效力。如果借款人的第一還款能力不足，那么第二還款來源的充足與否對信貸資產質量評級至關重要，審計時應特別注意。
1.借款人合法有效的身份證件；
2.借款人經濟收入證明或職業證明；
3.借款人家庭戶口登記簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明；
5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾；
6.所購二手房的房產權利證明；
7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號；
8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
9.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件；
10.貸款人要求提供的其他文件或資料。
二手房按揭貸款范本
委托人： （以下簡稱甲方，即買方）
受托人：（以下簡稱乙方）
第三人： （以下簡稱丙方，即賣方）
買賣雙方已經簽訂位于____________市 （以下 簡稱“該房屋” ）的買賣（居間）合同，三方在協商一致的基礎上，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同。
第一條 甲方申請貸款事項
貸款銀行：
貸款期限： 年
貸款金額：人民幣 元。
以上事項以貸款銀行審定為準。
第二條 委托事項
1、甲方委托乙方向銀行代為提出貸款申請，貸款銀行作出同意或者不同意的決定均 視為乙方完成本事項。
2、乙方根據貸款銀行的需要為甲方向銀行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸 款銀行發放貸款起至該房屋抵押完成、 《房地產權證》交回貸款銀行為止。如果貸款銀行 不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應按本合同第三條約定向乙方全額支付服務費。
第三條 貸款服務費金額及支付方式
1、貸款服務費金額：人民幣 元，由甲方在簽訂本合同時一次性 支付給乙方。
2、因代辦貸款產生的郵寄費用（包括乙方向甲方發出的郵寄函件）復印費用等，由 甲方承擔。
第四條 甲方責任
1、甲方應當符合相應的貸款條件，應當按照規定提交相關證件資料，并保證其真實、 準確、合法、有效、及時。否則，甲方應自行承擔其責任，除乙方已經收取的貸款服務費 不予退還外，還應賠償乙方損失。
2、按規定應當由甲方本人到場辦理手續的，甲方應在乙方電話或書面通知后 2 個工 作日內達到指定地點辦理手續。如果甲方未到場辦理手續的，甲方應按每日 40 元的標準 向乙方另行增加支付貸款服務費。
3、甲方應無條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續，同意乙方將抵押登記后的《房 地產權證》轉交給貸款銀行收執保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手 續（包括甲方因其他糾紛致使該房屋被司法凍結、查封等情形） ，導致乙方不能及時開展 工作的，均屬甲方違約。甲方應按其實際延誤的時間，以每日 30 元的標準向乙方另行增 加支付貸款服務費； 延誤時間超過 5 日的， 另行增加貸款服務費標準違按每日 60 元計算。
4、甲方應當按本合同約定支付給乙方服務費及有關費用。
5、如甲方違反本條第 1、2、3 款約定的義務，乙方有權隨時解除本合同。合同解除 時貸款銀行已發放貸款的，甲方應將所借全部款項立即給付給乙方（銀行發放的貸款額及 相應利息） ，由乙方轉交給銀行。
6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過戶到甲方名下的，甲方即以該房 屋為乙方提供反擔保抵押。
第五條 乙方責任
1、乙方應在收妥相關證件資料后，及時在貸款銀行、登記機關等規定時限內或約定 時限內辦理委托事項。如因貸款銀行或登記機關的原因造成不能準時辦理相關事宜的，乙 方免責。
2、乙方為甲方向貸款銀行提供階段性擔保。
3、乙方應履行本合同規定的通知義務。
4、乙方應對所代收的各項稅、費專款專用，及時給付，不得挪用。
第六條 丙方責任
1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。
2、丙方應履行該房屋轉移登記中應盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時提供 及人員的及時到場等事項。
3、因丙方原因導致本合同不能履行，丙方除應向甲方和乙方分別支付違約金 10000 元人民幣外，還應賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款銀行已經發放貸款的，則丙方應立 即將該貸款及相應利息給付給乙方，再由乙方歸還給銀行。
第七條 送達地址確認
甲方、丙方確認因履行本合同而產生的相關文書郵寄送達地址為：
甲方收件人：
地址：
丙方收件人：
地址：
如未填寫，則甲方、丙方確認其身份證或營業執照上記載地址為相關文書的郵寄送達 地址。乙方按上述地址寄出相關文書 3 日，則認為已經送達和履行了通知義務。
第八條 特別約定
1、按照該房屋買賣（居間）合同約定的有關該房屋產權轉移登記稅、費和抵押登記 費用的承擔方，應在簽訂本合同時將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。
2、因費用承擔方未能及時支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款銀行出具放款通知 單，因此而產生的不能準時發放貸款所造成的后果均由責任方承擔。
第九條 糾紛的處理
如因履行本合同產生的糾紛，三方可協商解決；協商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院。
第十條 本合同一式三份，經三方簽字或蓋章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
【關鍵詞】欠發達地市 中小企業 融資狀況 調查與分析
一、中小企業融資成本費用情況分析
經調查目前欠發達地市中小企業在向銀行融資過程中需要支付的費用主要有：
（一）政府部門收取的費用
1.抵（質）押物登記費。以房屋、土地等作為抵押物評估完成后需到房管部門辦理他項權證抵押登記，費用包括房屋所有權登記費和抵押鑒證費兩項，收費標準為登記費：住宅，80元/套，非住宅，550元/套；鑒證費按抵押資產價值的1‰收取，每宗最高不超過2萬元。
2.公正費。公正部門對借款合同、擔保合同進行公正，收取公正費。根據有關規定，借款合同公證費收取為標的額的1%～0.05%之間，隨著金額的增加，收取比例遞減，實際收取根據雙方協商議價，麗江市公正機構通常按照貸款金額的1‰～3‰收取費用，個別也有1‰以下的。
3.工商查詢費。為確保中小企業存續的真實性，銀行要求企業出具工商部門的證明文件，工商部門的收費標準為紙制件查詢每次50元/次，電子文檔查詢200元/次。
（二）中介機構收取的費用
1.抵（質）押物評估費。中小企業在辦理抵（質）押擔保貸款時，需要由中介公司對抵（質）押物進行評估，并按評估金額的一定比例支付評估費，一般最終為評估金額的0.1‰至5‰。
2.擔保費。此項費用適用于由擔保公司擔保的客戶。我市擔保公司總體收費標準為貸款金額的2%～3%；部分擔保公司與銀行協定存入貸款金額相應比例（通常為20%）的保證金，此金額一般由中小企業出資，以擔保公司的名義存入銀行。
3.財務報告審計費。根據銀行要求，中小企業客戶提供的年度財務報告須經審計，審計機構由企業自行選擇，審計相關費用實行政府指導價，咨詢服務費實行市場調節價。目前，各審計機構收費不一，平均收費在資產總額的萬分之一至六之間。
4.保險費。此項費用適用于抵押物須進行保險的客戶，具體費用由保險公司視抵押物情況收取，費率平均為標的資產的1.5%左右。
（三）銀行收取的費用
1.利率上浮居高。根據調查情況大致匡算，利息支出、手續費支出和前期費用三類成本加總，中小企業銀行貸款綜合融資成本在20%～30%之間，個別情況可能更高。目前我市銀行中小企業客戶平均貸款利率一般是在基準利率基礎上浮10%～50%，2012年末，麗江銀行機構各項人民幣貸款利率執行水平7%。利率上浮幅度與企業規模大小高度正相關，銀行機構對逾8成中小型企業貸款利率實施上浮，較上年同期提高幅度接近2成。
2.收費名目較多。目前，銀行都是通過盡快做大規模來快速提升利潤，常借助對信貸市場的控制力，要求中小企業在辦理貸款業務時額外簽訂服務合同，一定程度上增加了中小企業融資成本。如xx麗江分行貸款相關收費項目達15個，xx銀行公司業務相關收費項目28個，個人業務相關收費項目44個。其中，xx分行2013年2月貸款相關手續費收入在當月貸款發放額中的占比為2.9%（當月該行人民幣貸款加權平均利率為7.65%），相當于提高利率水平近4成。同時，部分銀行機構仍然存在強制企業購買理財產品現象，2012年麗江近2000余戶中小企業購買理財產品近10億元，銀行承兌匯票費率也逐步走高，從2010年的2%左右漲到2012年的10%—11%，漲幅接近5倍。此外，部分銀行為還以“財務顧問費”、“對公賬戶綜合管理服務協議”、“投行費”等名義收取費用。
3.地方法人金融機構定價能力與中小企業的需求不匹配。調查顯示，麗江大多地方法人金融機構定價模式仍采用簡單的基準利率加點法。定價更多考慮風險因素，要求中小企業提供有效抵質押品，并常將貸款利率上浮至最高限額，一般采用“一刀切”方式確定利率下限，實行基準利率上浮10%～20%，其中農村信用社和村鎮銀行上浮區間為20%～50%。對中小企業需求較大的信用貸款，缺乏相應的定價技術和金融產品。此外，地方法人金融機構在定價的治理結構、經濟資本管理制度、信息技術水平、人員儲備等方面也都存在不足。
二、中小企業融資難、融資成本高的原因分析
當前欠發達地市中小企業碰到的、反映最強烈的問題就是資金短缺、融資難、融資成本高。其融資難在主客觀方面分析主要有幾個方面的原因：
一是中小企業企業自身因素不利于融資。相比發達地區大企業，欠發達地區中小企業產業層次較低，基礎薄弱，規模較小，抵御市場能力較弱。一些企業生產經營存在比較大的風險，管理不規范，部分缺乏現代企業制度，經營隨意性比較大。一些企業財務制度不完善，財務狀況不透明，財務報表不健全，無法向融資方提供有效信息。同時固定資產積累也比較少，傳統可抵押擔保資產不足。
二是欠發達地市中小企業科技創新貢獻度比較低，而每次創新都面臨巨大風險。中小企業的貸款風險高于平均水平。到2012年末，小企業不良貸款率同比上升了8.06%，中小企業貸款的不良率是正常貸款的3倍，高于整個銀行業七八個百分點。另外，我國傳統的金融體系就是以國有大中型企業為服務對象而設計的，在銀行體系中，大銀行由于信息和規模的經濟優勢，具有天然大企業傾向，股份制銀行在一定程度上推行了國有大銀行的經營策略。長期以來中小企業資源占有量少，平均成活期短，在與大型企業的博弈中處于相對劣勢地位，像麗江這樣，即使銀行機構把所有短期貸款都投放給中小企業，它所占比重也不足四分之一，這和發達國家50%的比例相比，差距是相當明顯的。
三是欠發達地市中小企業融資成本高。有些中小企業本身融資缺乏科學合理的需求安排，造成貸款變成資金后閑置不用或挪作他用，增加了融資成本。有的企業缺乏與銀行合作意識，并且在日常大量使用現金交易，與銀行交流少，使銀行難以為客戶選擇并提供恰當的授信產品，最終造成企業融資成本增加，加上欠發達地市融資渠道太窄、信用擔保機制體制不健全等，鑒于以上原因，中小企業特別是小型企業就是能融到資，他們的融資成本也比省會城市與發達地區大型企業高。
三、解決中小企業融資難、融資成本高的建議
要使欠發達地市中小企業融資難逐步得到解決，并持續推進健康發展，政府要起主導作用。中小企業處于弱勢地位，而關注與扶持弱勢的中小企業，尤其是欠發達地市的小微企業，第一責任人就是政府。對中小企業的風險分擔和風險補償問題也需要政府起主導作用或具體幫助解決。政府應如何為中小企業融資搭建平臺，建立有利于中小企業融資的外部環境，銀行業金融機構應怎樣對中小企業實施積極的信貸導向政策，努力為中小企業提供融資支持，對此提如下一些建議。
（一）充分重視中小企業融資存在的困難
在欠發達地市中小企業充當經濟增長主體、創造就業機會以及優化調整產業結構方面的獨特功能日顯重要，因此支持中小企業發展，它不僅是各銀行機構當前擴大資產規模和贏利總量的現實需要，也是政府實現社會穩定、經濟可持續發展的客觀要求。為此要進一步增強政府部門、財稅、央行、各金融機構、小額貸款公司、擔保公司切實解決中小企業融資難問題的責任心和積極性。要強化規范中介服務，要建立和完善土地管理部門和房產管理部門的協調機制。相關部門要對抵押登記費、評估費、保險費等實施統一收費標準；對銀行與企業協商做出的評估報告，登記機關應當認同，并給予辦理登記手續。
（二）建立評價機構，健全信用制度
該機構可由人行牽頭，匯集商業銀行、工商、經貿、司法、稅務等部門，建立一套符合不發達地市實際的中小企業信用等級評級授信體系，對中小企業的合同信用、質量信用、勞動信用、環保信用、納稅信用、司法信用及企業法定代表人個人信息進行全面評價，為解決在融資問題中的信息不對稱以至產生“逆向風險”和“道德風險”。同時也要盡量減少商業銀行貸款審查的難度和監督的成本，減少交易的相關費用，從而逐步建立民營企業良好的信用環境和秩序。
（三）創新金融產品，加強金融服務
各金融機構、小額貸款公司應實施產品創新和服務創新、拓展金融渠道、努力滿足中小企業全方位、多層次的金融產品和服務需求，根據現金流量情況掌握貸款，開發適應中小企業業務發展的信貸業務品種，并簡化審批環節和審批手續。積極倡導對信用等級優良的中小企業發放信用貸款，對于經營情況較好、符合產業政策的中小企業，要采用應收賬款質押等擔保方式，減少辦理抵押、保證及擔保需繳納的費用；增加多種擔保方式，如股權質押、林權質押、攤位權質押、聯保等擔保方式，多渠道解決中小企業擔保方式單一、擔保費用高的問題。同時選擇資信良好、產品供銷狀況穩定的企業，簽發使用商業承兌匯票、辦理貼現、轉貼現和再貼現業務、加快企業資金周轉。
（四）完善中小企業擔保機構
在現有的基礎上，不發達地市要積極建立完善政策性與盈利性相結合的擔保機構，它可以由政府出資，可以鼓勵社會資本投資創辦，也可以由政府和企業共同出資組建。擔保機構應明確服務對象和擔保范圍，建立評估和決策程序，制定風險防范措施。對擔保機構的設立與運行，政府應給予積極支持，減免相關稅費，使其能更好地為中小企業融資擔保，降低中小企業融資成本。
