時間：2022-08-29 20:18:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理調查報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
應用文的寫作是一種與日常生活聯系密切，實用性很強的文書，在物業管理活動中，應用文書發揮著重要作用，對物業管理從業人員來說，準確熟練運用物業管理應用文，是一項必須具備的基本技能。
一、物業公司對物業管理經濟應用文寫作技能人才的需求
近年，隨著物業管理行業的不斷發展，物業管理領域的人才需要日漸提升。物業管理公司與業主之間的交往就需要依靠經濟應用文寫作來記錄、傳達。以寧夏銀川魯銀服務有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財務部、物業管理部、客服部等多個部門，在日常工作中需要各類計劃、策劃方案、可行性研究報告、總結、市場調查報告等各類經濟應用文的撰寫。就當前銀川魯銀服務有限公司在此方面的人才準備來看，各類經濟應用文撰寫大多由非物業經濟應用文寫作技能方面的人才撰寫，因此難免出現用詞不當、邏輯性不強、不符合規范需要等諸多問題。從崗位需要而言，物業管理經濟應用文寫作技能人才在物業單位中很少被單獨設定職位，多按照部門的需要由該部門的人員自行寫作。以國家一級物業管理企業的銀川建發服務有限公司，在日常管理與應用中，由于業務項目囊括機關行政辦公區、住宅小區、寫字樓、商務樓等30多種類別，在日常物業服務過程中所涉及到的物業管理經濟應用文寫作更為頻繁。然而當前公司在物業管理經濟應用文寫作方面同樣處在人才緊缺的狀態中，導致此問題的主要原因一方面在于物業管理經濟應用文寫作方面專業人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發展需要，此類公司更偏重于對物業管理經濟應用文寫作及其他方面技能的復合型人才的需要。
二、物業管理經濟應用文寫作技能人才培養中存在的問題
受學科特性的影響，應用寫作課程的內容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學生學習的興趣。而學生對于經濟應用文寫作所存在“一看就懂，一學就會”的思想，與學生在實際應用中所容易出現的“一寫就錯”問題，正是物業管理中經濟應用文寫作技能人才培養相對較難的主要原因之一。按照物業管理科目所囊括的各類知識和相關技能在物流管理行業實踐應用時的重要性來看，僅僅憑借課上學習的經濟應用文寫作知識，擬達成企業經濟應用文撰寫的標準化需求，顯然具有較大的難度。經濟應用文寫作在物流管理公司日常運作中所肩負的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學校期間為學生提供大量的、形式各樣的、應用用途多元化的經濟應用文寫作講解及練習，以穩固學生在經濟應用文方面的寫作基礎。
三、基于實踐應用要求經濟應用文寫作技能人才培養策略的優化
1.調整教師教學心態，結合崗位要求優化教學內容在目前經濟應用文的講解和實訓引導中，教師會忽視學生的學習主觀能動性，輕視學生的語感訓練，因此，以物業管理經濟應用文寫作需要為教學改革的切入點，按照職業崗位和技術領域等方面的具體任職要求進行教學內容的調整，教師可參照物業管理資格認證標準的規范性要求，來改革課堂教學內容。比如按照不同經濟應用文文種的撰寫需要如計劃、總結、紅頭文件、策劃方案等，設定情境引導學生自行思考并進行寫作，教師負責引導其自行檢查或者共同檢查寫作中的問題，主要以如何規范自身的寫作方式為教育目標。以市場調研報告的撰寫為例，為幫助學生更為精確的了解和掌握此種寫作方式的技巧和要求。教師可命題由學生自行到社區進行市場調查并按照市場調查報告的撰寫要求，進行相關過程和結果的成文化表達，教師對此過程進行把控和適當的點評。為進一步促進學生對經濟應用文寫作的了解，教師可搜集物業公司日常所使用的各類經濟應用文為學生提供實際范例，學生通過仿寫、對比等可加深對經濟應用文寫作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫活動等培養學生的基本語感，引導學生確定撰寫思路，準確得體的進行文字修飾。經濟應用文寫作的培養應該與學生的職業能力、專業能力的培訓密切結合起來，比如引導學生走出課堂，真實接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業管理公司對經濟應用文寫作的需要和要求。此類要求需要包含不同物業管理公司寫作動手能力、實踐創新能力、交流溝通能力、崗位適應能力、團隊協作能力等方面的培養。針對以上要求，建議教師在教學心態調整的過程中進行教學內容和模式的對應性調整。
2.嘗試進行教學角色互換，引導學生自行設計課堂講學學生以教師的身份來面對經濟應用文寫作教學時，必然會積極主動的自行提煉課本中的教學重點和難點。在學生以教師身份備課時，學生需要不斷查找資料來充實講解的內容，此階段學生不僅需要對自己領悟到的寫作技巧和要求進行知識內化，還要學會如何進行知識外化及信息傳遞。這也是學生綜合素質鍛煉及提升的運作過程。而教師與學生互換位置后的思考，是強化學生自主學習能力和增強教師對學生經濟應用文寫作需要了解的前提。
鑒于目前教學課本中的實際案例相對于物業的當前發展而言較為滯后，在學生的實踐性引導中，教師可以引入實踐案例作為學生情境寫作的背景及基礎。比如在協議書、經濟合同、意向書等的寫作教學中，教師可設定辯論賽模式、談判會議模式、角色扮演模式等來吸引學生的參與興趣。以談判會議模式的應用為例，學生分別扮演的業主、管理員、開發商角色可自行就經濟合同和協議書的簽訂需要，進行談判，學生進入角色之后所出現的爭論等，均可作為學生親身體會經濟應用文寫作重要性和實用性的基礎。在爭論結束之后，學生們當堂獨立進行經濟應用文寫作的練習，教師和其他學生當堂評講，學生可及時的了解和掌握自己所犯的寫作錯誤并給予及時的糾正。
作者：郝瑾潔 單位：寧夏職業技術學院
【關鍵詞】物業管理;稅收政策;營業稅;對策
伴隨著改革開放,我國物業管理行業走過了近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年是中國物業管理行業快速發展的十年,據第二次全國經濟普查數據顯示,至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬家,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分,成為國民經濟新的經濟增長點,成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而,由于物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善,以及稅費負擔較重,相關政策支持不足等等,物業服務行業整體經營效益不容樂觀,我國物業管理行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析,提出相應措施,以促進物業管理行業又好又快發展,以此進一步推動中國城市的文明化進程。
一、我國物業管理行業涉稅現狀及分析
我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括:營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅(代扣代繳)。多年來,國家稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類,行業內約定俗成地比照“服務業――其他服務業”繳納流轉稅,按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結余,按調整后應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中,物業管理公司依據所涉及的業務不同,還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由于國家稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯,在稅收成本和人工成本的雙重壓力下,已經舉步維艱,部分城市已經出現了物業管理行業萎縮的情況,留下了一系列的社會問題,對構建和諧社會造成一定的負面影響。
1、物業管理業歸屬“服務業”,適用5%的稅率,相對于交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查顯示,主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征,其中文化體育業的平均利潤率達到了24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%。作為建筑業的后續產業,物業管理業利潤率與建筑業不可比,而行業利潤率最低的物業服務業,卻承受著高于其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業,享受著國家營業稅多項稅收優惠政策,卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業,明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同。
2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收,企業負擔沉重。在酬金制收費模式下,物業服務企業的營業額為向業主收取的物業服務資金,由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成,物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的,具有明顯的業性質,其中物業服務支出屬代業主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支,具有代收代付的性質,不應作為稅基。
3、目前,物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包,相關工作必須由相應專業技術部門來完成,物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬于國家法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔;專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務,也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題,在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減,以余額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時,不允許將各分包專業公司的收入扣減,而是按照收入全額計征,明顯存在重復征稅的問題。
4、所得稅方面,國家稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中,將物業管理這一特殊業態籠統并入“服務業”中的“其它行業”,此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,目前大多數物業服務企業的經營規模偏小,創富能力差,多數企業生存狀況困難,缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處于虧損狀態,近20%的企業經營狀況“持平”,物業服務行業的微利特征明顯,而根據現行所得稅關于小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比,物業管理業被排除在外。其二,物業管理業更不符合國家需重點扶持的高新技術企業,無法享受相應的優惠政策,物業管理業在夾縫中求生存。
二、完善物業管理行業稅收政策的具體建議
近年來,國家推出了住宅產業化的一系列政策,促進了我國住宅產業從粗放型、數量型向集約型、質量型轉變;同樣,物業管理行業也亟待借鑒發達國家及地區的物管經驗,探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系,建立社會化、專業化、企業化的物管新路,以求企業健康穩定發展。在相關政策支持上,稅收政策的扶持應為最直接、最行之有效的辦法。
1、獨立稅目、調整物業服務企業的營業稅稅率。隨著社會的發展和進步及城市現代化程度的進一步提高,物業管理業將面對更加廣闊領域和空間。隨著各種現代管理措施、先進的服務理念及高科技的應用,物業管理服務將向高端化、技術化的方向發展,物業管理行業逐步成為一個集管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的綜合管理行業。鑒于此,建議在營業稅稅目中單獨設立“物業管理業”子稅目,比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業,將物業管理企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率。
2、調整營業稅稅基,對物業服務業實現差額征收。其一,對代管代付性質的資金,采取以扣減代管代付資金后差額作為計稅依據。其二,結合目前物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題,建議比照旅游業、交通運輸業的征稅方式,合理扣減外包服務的支出,將剩余的服務費收入作為計征營業稅的依據。如:比照旅游業將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業的旅游費后的余額為營業收入計征營業稅;比照廣告業以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告者(包括媒體、載體)的廣告費后的余額,為營業收入計征營業稅,以體現合理稅基,避免重復征稅。
3、在所得稅上,應尊重物業服務業利潤率低的實事,實行適當的稅收傾斜政策。因物業服務業既非小型微利企業,又非高新技術企業,在所得稅上不能享受相關優惠政策。建議國家稅務總局能夠盡快出臺相關政策,明確物業服務企業的各項不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,作為應納稅所得額,計征企業所得稅。對于物業管理企業自身而言,亦應加強管理人員素質,加強自身管理,進行相關稅收政策籌劃,如:在物業服務業有關所得稅征收方式上,對于內部管理較為規范,具有一定規模和較強實力的企業,可申請實行查帳征收方式則較為有利;而對小規模且財務管理不健全的物業服務企業,建議采取向稅務機關申請核定征收的辦法更為有利。
參考文獻
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[3]張亞佩.淺析我國物業管理行業的現狀及對策[J].民營科技,2009(9).
[4]徐彥琴.淺談我國物業管理的現狀和發展[J].現代企業教育,2010(1).
[5]林常青.關于減輕物業管理行業稅收負擔的建議[J].中國物業管理,2008(2).
公司全程策劃工作程序
[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內容：
宏觀資料：市場整體、片區趨勢、基本行情。
地段資料：規劃要點、坐標。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規劃、設計、包裝、銷售。
發展商資料：背景、關系、資金、技術等的實力情況。
判斷內容：優勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規劃、設計或調整建議
負責部門：策劃部
報告名稱：《會議紀要匯總》
《**項目概念設計提示》
或《項目調整建議》
中心內容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內在條件整合及價值分析
負責部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內容：適合的規則布局和建筑類型及其投入和產出價值比較
4、資源綜合及定位
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內容：上述各內容匯總，初步定位或創意
5、依據定位針對性的市場調查
負責部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調查報告》
中心內容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意尋找市場依據
6、經濟可行性分析
負責部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經濟可行性分析報告》
中心內容：靜態的綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內容：推廣主題、通道、銷售策略及產品設計立意和要求相互關系
8、規劃、設計方案及跟蹤
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設計》《**項目環藝概念設計》或《**項目設計修改意見》《**項目設計要點》
中心內容：草圖，設計創意、任務書、設計交底、指導
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目營銷整體規劃》
中心內容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風格和銷售的入市時機、節奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進度相結合的創意及其相互協調關系部署。
10、經濟敏感分性
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目經濟敏感性分析報告》
中心內容：造價、進度、售價、回報率間的變量關系圖表。
11、價格策略執行計劃
負責部門：投資部、部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內容：依據經濟敏感性分析結合對市場走勢的判斷，進行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業準備工作計劃
負責部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業模型》
中心內容：配合營銷推廣而設立的新型物業管理概念和"標準"物業管理模式的融合。
13、銷售準備工作計劃
負責部門：部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設計和制作計劃安排及費用預算
14、項目包裝執行計劃
負責部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設計》
中心內容：VI設計、導視系統、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設計和制作計劃安排及費用預算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》
中心內容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網上廣告和炒作的計劃安排及費用預算。
16、銷售活動規劃及策劃
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目公關活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關活動的計劃安排及費用預算。
17、裝修套餐
負責部門：策劃部、部
報告名稱：《裝修套餐服務計劃報告》
中心內容：售后裝修和裝修按揭服務。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓
負責部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎知識》《**項目銷售相關內容》
中心內容：建筑知識、樓盤背景、項目優勝、對手比較、付款方式、法律手續、銷售技巧等方面的系統培訓。
19、執行修正
負責部門：部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結》《**項目策劃執行修正安案》
中心內容：根據銷售狀況和市場動向的反饋，適時調營整營銷計劃。
20、置業錦囊
負責部門：策劃部投資部
報告總稱：《置業錦囊》
（一）物業管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，制定了《關于加強居民小區物業管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）、《前期物業管理招投標辦法》等規范性文件和政府規章，并組織各相關單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區的管理現狀、經營狀況和維修服務等進行了調研。調研后起草了《關于普通住宅區物業管理現狀的調查報告》，根據普通住宅區的實行情況，制定《住宅小區實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區辦全力做好開展整頓和規范物業管理市場活動。目前已經全面完成了對530個物業管理企業的排查工作和700個住宅小區的拉網式檢查，并對發現的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1046萬元；機關團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產租金實收107萬元；自行接收房產租金實收53.4萬元。3、房屋修繕工作。一是2005年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確2005年修繕工作的任務，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《2005年房產系統房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產經營委托管理工作。年初，我處會同法規處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經營體制，并在今年的房產管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發各區；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區召開了樓道整治工作現場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設施功能完善技術質量標準實施意見》下發各區。同時加強工作調度，市一級辦公室抽調21名干部，分7組與各區進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區樓道整治指導手冊》700余冊，下發各相關單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發了《關于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區樓道整治工作領導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區委員會優勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現“人改變環境，環境改變人”的良性互動，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業人員，依據近年來我市粉飾工程的調查結果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規劃條件，在此基礎上我局組織有關設計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業管理規定》
6月底《沈陽市住宅物業管理規定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規章的形式出臺，為解決我市物業管理中的具體問題提供操作性強的法律依據。
2、進一步規范物業管理活動，提高物業服務水平
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。
二是建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業管理行為的監督。對不按《合同》進行管理服務的物業管理企業，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監督。
三是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。
四是繼續抓好物業管理從業人員培訓工作。與建設部聯合開展物業管理從業人員培訓工作，全面提高從業人員素質，將專業性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業管理企業中.
3、建立新型物業管理體制
將普通住宅區物業管理納入到社區建設中來，物業管理由街道辦事處、社區委員會、物業管理企業和業主“共治”。形成“業主自制管理、政府基層管理、物業管理”三位一體的新型服務平臺。對于暫時不具備物業管理條件的普通住宅區，按照屬地劃分給社區進行管理，充分發揮基層組織的作用。待具備物業管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業管理企業。
項目設計階段是房地產項目開發的開端，直接關系著整個項目質量的好壞。該階段，物業管理公司應該積極加入到整個設計過程中去。在設計階段，開發人員一般會考慮兩個方面，一方面是自己的設計是否在實踐中可行，另一方面就是未來的業主是否會感覺舒適、便利、滿意，而物業管理均可以參與到這兩方面的討論中去。前一方面，物業管理公司可以憑借自己和各類業主溝通的經驗，得到業主心中最為滿意的樣板建筑。后一方面，物業管理公司在平時對住戶房屋進行維修等工作時，搜集到一些不符合實際需求的設計。比如說，南方大多數鋁合金窗都是平口槽的，在梅雨季節或是臺風到來之時，雨水往往會在槽中聚集，影響用戶的使用，如果可以將槽改成內高外低的模式，就不會產生類似問題，而這些信息都可以從物業公司處獲取到。現在多數房地產項目在最后的驗收階段都有明文規定，規劃設計方案如果沒有物業管理公司的介入則不可以開工，在結算過程中，如果沒有物業管理公司介入工程，則不能付款。可見，更多的人已經意識到物業管理公司在整個工程項目中起到的關鍵作用。物業管理公司在房地產項目的開工階段主要起到了監督作用，它的監督作用同專業監理有很大的不同。專業監理公司為項目提供的服務是有時效的，一般在項目結束后，其合作關系就會解除，而物業管理公司對項目的監督卻是長效的，由于物業管理公司在項目結束后會接受其全部管理工作，因此項目質量的高低決定了物業管理公司在項目結束后的花費。為了自身的經濟利益，物業管理公司往往會更加關注項目開工過程中的質量問題。隨著經濟的不斷發展，人們選擇住宅的標準也發生了改變，物業管理越來越成為消費者購買物業時考慮的重要因素之一。有學者在一項調查報告中指出，消費者在選擇住房時，物業管理可以占全部因素的20%-30%，可見，物業管理的重要作用。為了在銷售中發揮物業管理的積極作用，物業方面應該在銷售之前做好以下幾項準備：規劃服務內容、規劃物業配置、確定組織結構、完成財務預算、準備全部相關物業管理合同。這樣，在房地產項目進入到全面銷售階段時，其物業管理也就進入到具體實施階段，可以讓潛在業主們直接看到該項目物業管理的實效如何。
上文主要討論了物業管理在房地產開發中的作用，下面筆者將結合物業管理在房地產開發中起到的作用討論如何完善物業管理，并以大連高新園區普羅旺斯樓盤為例介紹如何才能使房地產物業管理同房地產行業的配合更加默契，以進一步提升住戶的利益。大連普羅旺斯于2012年初開盤，并由大連億達物業管理公司提供物業服務。由于其充分發揮了物業管理在房地產開發過程中的作用，整個樓盤的開發以及銷售過程都十分順利。1、物業管理前期準備工作的完善途徑房地產項目開發完成后，物業管理若想要發揮良好的作用就需要相應配套設施的輔助，而這些輔助設施就要從房地產項目開發前的規劃開始。一方面，在項目完工后，要格外注意項目收尾并做好移交工作。項目收尾時剩余工作量不是很大，但是較為繁雜，如果處理不好很有可能影響項目的移交，進而影響業主的入住。億達物業在接手普羅旺斯樓盤伊始，就開始進行全面的設施規劃，并將物業方面的需求同整個樓盤的設計緊密結合在一起。項目結束前后，億達物業切實從業主角度出發，在處理好收尾工作之余，同時解決了業主關心的水、電、煤氣等問題，使得業主的入住過程也相當順利。2、開工階段與物業管理銜接工作的完善在整個項目的開工過程中，物業管理公司應該充分發揮自己的監督職能，做好監督工作。工程質量的高低與物業管理公司的利益息息相關，如果工程質量較差，今后在進行物業管理時，管理公司就要花費更多的財力物力進行維修等工作。億達物業全程參與工程監督，并聘請設計院多位專家參與樓盤的建造，在工程中提出許多可行建議，使得整體工程質量得到了保證，這在之后的物業管理過程中也進一步得到證實。業主維修比例在同業中較低。3、轉變觀念，提升物業管理水平物業管理是一項十分專業的工作，要求專業管理團隊擁有一套相適應的管理制度。所以，物業管理需要從觀念處著手，進一步提升物業管理水平。首先，物業管理需要一個專業、素質高、能力強的精英隊伍。隨著住宅多樣化以及住宅的復雜化，物業管理越來越需要一批有專業背景的人去從事這方面的工作，這樣才能正確處理好與業主的關系。另外，物業管理公司需要首先考慮社會效益，其次才是經濟效益。物業管理公司為業主提供優質服務，確保社區形成一個良好、和諧的生活氛圍。億達物業在整個管理過程中，非常重視自身團隊建設，確保團隊中各個都是同業中的精英。另外，億達物業的工作人員經常組織一些社區活動，看望孤寡老人等，在業主中樹立了良好的口碑，贏得了更多業主的認可。
從上面的論述可以看出，物業管理同房地產開發過程息息相關，研究者在進行物業管理研究時，不能忽略房地產開發過程對其的影響，兩者是相輔相成的。希望本文可以對物業管理的實踐提供一些理論和實踐上的幫助。
本文作者：程本強工作單位：深圳廣播電視大學
1.總則
1.1編制目的
為科學有效應對我市物業管理區域可能出現的安全突發事件，規范應急處置工作，切實消除我市物業管理區域安全隱患，保障物業管理區域內的公共安全，特制定本預案。
1.2編制依據
《中華人民共和國突發事件應對法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》、《青島市物業管理條例》等相關法律法規和規定。
1.3編制范圍
本預案適用于全市物業管理區域內安全事件的應急處置工作。
1.4編制工作原則
1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發生后，在各區(市)物業行政管理部門的統一領導和協調下，堅持條塊結合、以塊為主、屬地管理，實行區(市)管理制，建立靈活快速、功能全面的預警和應急反應機制。
1.4.2以人為本，依法規范。以保障人民群眾的生命安全為出發點和落腳點，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害;應急預案要符合有關法律、法規、規章的規定，要與相關政策相銜接，要依法行政，依法實施應急預案。
1.4.3預防為主，平戰結合。各物業服務企業應當落實預防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經常性地做好應對安全事件發生的思想、預案、機制和工作等方面的準備。建立安全應急處置專業小組，加強管理人員安全方面工作的培訓力度，定期組織企業員工、小區居民進行安全應急演練。
2.組織機構與職責
2.1指揮機構
按照安全應急工作的需要，成立物業管理安全工作領導小組。由市物業辦主任擔任組長，組員由各區(市)物業行政管理部門負責人組成。
2.2工作機構
物業管理安全工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市物業辦，主任張宣文，常務副主任王西濤。辦公室職責：統一協調全市物業管理區域內的安全督查工作，對重點問題提出指導性意見;組織召開安全工作聯席會議，及時部署上級有關安全工作的指示精神和相關文件的傳達;及時向上級機關報送相關重(第一范文站)大事項和突發事件的應急處理情況;其它內部工作事項的通知、協調等工作。
2.3成員單位及職責
各區(市)物業行政管理部門成立相應組織機構，確立專門辦事機構、專職工作人員，根據本區域的實際情況，明確職責分工，認真組織督促、落實安全工作，及時處理解決安全工作中的問題，強化工作措施，加強安全檢查工作的監督和檢查工作。
2.4督察長效機制
由各區(市)物業行政管理部門抽調精通業務、責任心強的1-2名工作人員，組成2個督導組，定期對各區(市)的安全工作進行指導、督察，并提出指導意見。各區(市)物業行政主管部門應當成立相應檢查小組，對轄區內的安全隱患進行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時上報。
2.5信息報送和處理
2.5.1各區(市)物業行政主管部門和物業服務企業應當建立安全事件信息快速報送制度。制定應急值守制度、應急報告制度和應急舉報制度，及時準確的向有關部門報送信息。
2.5.2各區(市)物業行政主管部門和物業服務企業應當按有關規定及時向上級部門報告有關安全事件的應急處置或完成情況。
2.5.3在安全事件應急處置中，相關單位應當實行24小時值班，隨時通報情況，及時、準確反饋信息。
2.5.4物業管理安全工作領導小組辦公室負責收集、匯總各類安全信息，經過分析研究后，及時通報相關單位。
2.6指揮和協調
2.6.1各區(市)物業行政管理部門應當采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區域的協調工作，由物業管理安全工作領導小組負責協調、指揮。
2.6.2應急預案啟動后，各區(市)物業行政管理部門應當及時協調本區域內的物業服務企業，按照有關部門的規定落實相關安全工作。
3.重點區域和部位的安全工作
3.1物業管理區域的高層建筑、商場、寫字樓的各種設備設施，如配電室、泵房、中央空調機房、發電機房、電梯機房等存在的設施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。
3.2物業管理區域內違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業管理區域內出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設置影響應急車輛通行的安全隱患。
3.3物業管理區域內應急設施的整治，設施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。
3.4物業管理區域內停車場因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場內因缺損或不能使用的應急設施造成的安全隱患。
3.5物業管理區域內存在集生產、銷售、儲存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場、小餐飲場所、小旅館、小歌舞娛樂、小網吧、小美容洗浴、小學校(幼兒園)、小醫院(診所)、小生產加工企業這些“九小場所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉庫、勞動密集生產車間、員工集體宿舍集生產、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。
3.6物業管理區域內存在易燃易爆化學物品生產、儲存、經營場所存在的安全隱患。
4.安全工作完善事項
4.1物業服務企業應當對公共區域安全防范的重點部位設置警示標識，可能引發人身傷亡事故的部位或場所要設置統一規范、文明禮貌且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為。
4.2物業服務企業應當對業主的自我檢查防范予以告示，提醒業主對雨蓬、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強化自我安全防范意識。
4.3物業服務企業應當加強對公共區域安全防范重點部位的日常巡查，加強對管理區域內的消防設施及公共設施設備定期巡查并做好巡查紀錄，發現問題及時整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪，增強安全系數。
4.4物業服務企業要根據實際情況的變化及時修訂公共區域安全防范預案，要對安全防范應急預案進行全面檢查、調整完善，明確安全防范應急處理程序。
4.5物業服務企業應當嚴格按照市政府的有關規定，對已制定的惡劣天氣安全防范應急預案，加強執行力度，強化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動，按照責任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物業服務企業應當對物業管理區域出入口實行定時值班和巡查，推行24小時安全防范制度，對符合條件的小區要嚴格按照標準落實客人、車輛出入登記制度，并確保小區內車輛停放有序。
4.7物業服務企業應加大對小區安全防范的投入，提高技術防范水平。對已實施樓宇對講、電控防盜、家庭防盜報警、小區重點部位監控等技防工程的應加強維護。
5.緊急處置
各物業服務企業應高度重視物業管理安全工作，把做好安全工作提高到事關群眾生命財產安全、事關構建和諧社會的大局來認識。加強檢查、監督、落實小區的安全工作。物業企業負責人作為管理小區安全工作的第一責任人，要把安全工作提到當前企業的頭等大事來抓。如有安全問題發生，應在第一時間向有關行政管理部門報告，并及時趕到現場解決處理。
6.后果評估
6.1安全事件應急處置完畢后，各區(市)物業行政管理部門要查明導致引發安全事件的原因。屬責任事故的，要查明責任人及各自責任的大小，并擬寫調查報告及時報送相關部門。
6.2通過總結，找出預警和處置環節中的經驗和教訓，逐步完善應急機構，提高預警和應急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發生。
7.監督管理
7.1預案演練
各物業服務企業每年應組織一至兩次安全事件應急預案的演練。演練前要明確演練的內容和目標，制定周密的演練計劃。對參與演練的人員要進行安全教育并落實安全措施。演練范圍內要設置明顯的標識并事先通知演練范圍內的人員。演練后對演練效果進行評估并作好總結。
7.2宣傳
各物業服務企業要充分利用板報、宣傳欄和社區刊物等宣傳途徑在小區內積極開展安全知識專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營造安全工作的良好氛圍。
7.3獎勵和責任
7.3.1對在安全應急處置工作中做出特殊貢獻的先進集體和個人，由各區(市)物業行政管理部門及時向有關部門通報并給予表彰。
7.3.2對不服從有關行政管理部門調遣，，失職、瀆職的、延誤時機造成損失的單位或個人，依法處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
7.4監督檢查
7.4.1各區(市)物業行政管理部門應每月指派專人對轄區內物業管理區域進行安全檢查，如發現問題應及時責令整改。市物業行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作，對于整改不利，存在問題較為嚴重的物業服務企業將予以嚴肅處理，并將其違規行為記入物業服務企業信用檔案。
7.4.2物業管理安全工作領導小組會同有關行政部門對本預案進行監督檢查，保障各項措施落實到位。
8.預案更新
市物業行政管理部門將根據實際情況以及有關法律、法規修改情況，對本預案及時進行修改、完善。
9.預案實施時間
當前，物業服務糾紛案件數量上升的同時也給我國的司法審判機關帶來了不小的壓力。之所以會給我國的司法審判機關帶來壓力，是因為物業服務糾紛案件的特殊性決定的。物業糾紛案件具有案件類型多樣、涉及的法律關系較為復雜以及多發群體性案件等特征，加之我國關于物業服務行業的相關法律體系不健全，所以說物業服務糾紛案件給我國的司法審判機關帶來一定的壓力。隨著我國《物權法》以及《物業管理條例》的相繼出臺，我國的司法審判機關在處理物業糾紛案件中己經有了相應的法律依據，為了更好的為司法審判機關提供審理物業服務糾紛案件的杠桿，2009年我國最高人民法院有出臺了《物業服務解釋》，針對物業服務雙方在服務中所處的地位以及法律賦予雙方的權力和應該履行的義務作了明確的規定。這樣一來，我國的司法審判機關在處理物業服務糾紛案件的時候就不會再有壓力，也可以提升我國司法審判機關的辦案效率。
通過上面的闡述，我們不難看出《物業服務解釋》的出臺，對于規范物業服務行業起到了重要作用，也為國家司法機關提供了相應的幫助。《物業服務解釋》關于物業服務合同履行的相關法律問題是值得我們研究的，對于進一步規范物業服務業，提升物業服務水平具有重要意義。
一、我國相關法律關于物業服務合同中業主所處的地位與應該履行的義務認定
(一)業主在合同中的主體地位認定
關于業主在物業合同中所處的地位問題，在我國的司法實踐當中經常會遇到。許多業主不能認清自身在物業服務合同中所處的地位，大部分業主都會認為自身并非物業服務合同的當事人，因此可以拒絕接受物業服務合同的約束。造成業主產生這樣的認識的主要原因在于在訂立物業服務合同的過程中，業主并沒有直接參與。物業服務合同可以分為前期物業服務合同和普通物業服務合同，前期物業服務合同通常情況下是由建設單位與物業服務企業簽訂的:而普通的物業合同是由業主委員會與物業服務企業簽訂，兩次合同的簽訂業主并沒有直接參與，因此，業主認為自身并非物業服務合同的當事人，可以不接受物業服務合同的約束。事實上，這種做法是不對的。關于物業服務合同的簽訂，我國《物業服務管理條例》是有明確規定的，根據我國《物業管理條例》第21條的規定在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。同時我國《物業管理條例》第25條明確規定建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。根據以上我國相關法律規定，我們不難看出業主在物業服務合同中的主體地位。同時，對于普通的物業服務合同，關于業主在合同中的主體地位在《物權法》第76條以及《物業管理條例》第11條中也有明確的闡述。因此，我們業主應該認清自身在物業服務合同中的主體地位，認真行使自身的權利同時也要履行相關法律義務。
(二)業主在物業服務合同中應該履行的義務
1.首先業主有繳納物業公司服務費的義務
物業公司服務對象的主體就是業主，所以，為了物業公司的正常開銷、運轉，在物業公司認真履行合同所規定的義務時，我們廣大業主就必須繳納一定的服務費。關于物業服務費的認識不同的學者有其不同的看法。大多數學者認為物業服務費應該包括兩個方面:一方面應該是用于處理保修期內業主建筑物基本維護、修繕、整治工作:另一方面應該是在保修期后用于維護公共區域的設施、設備的維護與修繕的費用。具詳細的市場調查報告顯示，在出現的物業合同糾紛中，大部分都是一些業主在物業公司服務完成后拒絕繳納服務費而造成的。我國《物業服務解釋》第6條明確經過書面催繳后，如果業主沒有正當的理由不去繳納服務費時，或者在規定的期限內還沒有繳納相關服務費用時，物業公司可以像人民法院訴訟，而且人民法院應給予物業公司必要的支持。簡單的來說就是業主在接受物業公司的義務服務后，在不正當理由的情況下不繳納服務費用，人民法院對其是不予以支持的。
2.業主的協助義務
業主的協助義務是指，業主有義務協助物業服務企業實施物業維護、保養與保修的義務。
安富軟件公司有一套建立在其TeamFusion協同辦公平臺上的物業管理系統，也許可以滿足需要。整個物業管理系統由部門業務、協作辦公、個人辦公和系統管理四個子系統組成。
其中部門業務包括管理部、工程部、行政部、培訓部、財務部和通用功能。
這個子系統主要是處理對外業務工作流程，用戶通過TeamFusion任務的形式來使用這些流程，所有的業務流程和協作辦公的任務都會在個人辦公子系統的待辦事宜中匯總，即每個用戶只要打開個人辦公的待辦事宜就可以知道當前需要處理的所有任務。用戶打開任何一個任務，在該任務中都會有一個提示欄，提示用戶在當前的任務步驟應該執行哪些操作。任務的提醒通過E-mail、TeamFusion即時消息或SMS發送給當前步驟的負責人，而這些提醒的方式是預先定義在流程中的。如果流程發生了改變，系統的管理員可以使用管理子系統中的流程定義工具，對流程進行可視化修改。
協作辦公包括協同辦公、工作流程、資料管理查詢和個人辦公等幾方面的功能。
該子系統可以處理虹橋上海城物業管理公司內部行政事務，部門與部門、人與人、人與部門之間需要通過相互溝通、協作完成工作。該子系統具有E-mail、TeamFusion即時消息、提醒機制、SMS、討論工具等通訊與溝通方式以及文件資料的共享管理能力以及權限控制機制。
個人辦公子系統包括聯系人管理、個人通訊和待辦事宜等功能。
這個子系統為每個用戶提供了針對個人的功能，為用戶提供事務的處理中心，集中處理所有類型的任務，提供便捷多樣的通訊手段。各個功能都是以任務為中心，即用戶只要打開一個界面就可以了解所有需要完成的工作，加上結合了Microsoft Exchange的E-mail功能，使用戶體會到最人性化的個人辦公方式。
系統管理是提供給系統管理員使用的子系統。
系統管理員可以在這里注冊用戶、為用戶設置權限以及監控和修改產生錯誤的流程等管理工作。考慮到系統的即時性和界面的人性化，同時為了方便用戶的操作，該系統采用客戶機/服務器（C/S）結構。客戶機在TeamFusion標準客戶端的基礎上，可以增加定制的用戶界面。
這么多的子系統，從功能上看似乎與ERP沒有太多的區別？
PTC公司中國區副總裁陳育鈞表示，經過了兩年的普及工作，應該說市場已經開始接受協同商務的理念了，下一步就是接受具體的產品了。而ERP只能在一切產品規格、尺寸、外觀和功能都確定的情況下，才能快速量產，而此前的所有會議記錄、電話、傳真、E-mail、文件、規格書，以及采購記錄、市場調查報告、專利申請分析和計劃進度、資料統計都是協同作業的范疇，只有到完全確認并可以量產為止，ERP才會被派上用場。可以說協同軟件是ERP的基礎。
流程自動化最大的好處莫過于把能格式化、規范化的東西統統標準化以便電腦管理，但其最大的風險同樣也是妄想把任意的東西都標準化。我們知道，在一個企業中不是所有的東西都能簡單地進行標準化的，有些東西更需要融入人性化的內容。再者，互聯網的發展使經濟體系越來越復雜，客戶越來越分散，上、下游伙伴聯系越來越緊密，而地理位置卻分散在全球各地。因此，企業需要一種更高效的人性化的“協作”系統，來有效地規范企業系統，讓企業的所有信息資源得以全方位地管理、整合和優化。這一切單憑流程自動化是絕對不夠的。
李萬志表示，一個好的“協作”管理并不需要改變現在的工作體系，而是在已有的工作體系上進一步完善，讓現有的信息系統真正活起來，成功地避免信息流失。這其中至關重要的一步就是要構建一個以協作為中心的企業模式，從而在“系統到系統”的企業管理中補充“人到人”的企業協作管理。使企業團隊中的每一個人都能擁有順暢自如的溝通，哪怕身處異地，也能實時共享到信息資源。這樣，在協作商務環境里，企業所有的商務關系都將得到發展、執行和完善。企業不僅能向市場提供高速、穩定且質量上乘的交貨方式與服務，更可以成功管理其員工、客戶與合作伙伴的聯合知識資本。
隨著協同軟件的應用，最先受益的將是知識工作者，因為協同軟件能夠有效地幫助團隊成員在一個數字化共享協作空間內，創建任意大小的組群，并將空間運用于不同的工作區，使內部與外部擁有緊密的協作，結成交叉的價值鏈。對此，北京點擊科技有限公司總經理王志東先生也有過精彩表述，協同的最基本含義是協同工作，就是多人之間相互配合完成同一目標。協同軟件的基本要求是支持為群組協作的目的而進行的通迅、信息交換、進程安排與項目跟蹤以及人員管理等工作。在經歷了“接入為王”和“內容為王”兩個階段后，互聯網已進入了以“應用為王”為標志的第三代互聯網時代。有了協同平臺，對企業用戶來說，原先流程自動化不能解決的信息孤島就是水到渠成的事情，他們可以安然享受更高的溝通效率和更低的應用成本。
從技術上來看，協同商務產品有些什么特點？
李萬志總裁表示，就以安富TeamFusion協作技術平臺為例，它采用了微軟.NET框架，提供了很多對象類和模型，能有效降低開發成本。由于安富技術協作平臺的幾乎全部用C語言編寫，幾乎使用了所有的.NET框架技術，包括Windows Forms、Web Forms、Web Services、安全等，因此目標客戶將包括所有的微軟Windows客戶。
北汽集團公關總監鄭剛先生表示：“集團非常重視鎮江基地，未來會派駐技術、研發人員支持這個項目”。未來，北汽將持續向鎮江基地投入150億元，以逐步提升硬件、人員和技術層面的水平，滿足北汽的生產需求。分析人士指出，建成投產后的北汽鎮江生產基地很有可能會生產北汽威旺品牌的SUV以及MPV（M20）等車型。一期投產以后，年產能達到15萬輛，產品主要面向華東地區及全國中高端消費市場。
編輯點評 | 北汽集團近年來發展勢頭迅猛，此次華東基地落戶，也算是打響了“南下”的“槍聲”，為占領全國市場打下堅實的基礎。
PSA欲借標致301曲線救世
對于正處在上升期的東風標致來說，即將上市的中級車標致301有望成為法國標致雪鐵龍集團（下簡稱PSA）總裁菲利普·瓦蘭試水新興市場戰略的排頭兵。
按照瓦蘭制定的拯救計劃，PSA必須依托在中國這樣的新興市場而不是歐洲本土的銷量增長，才能在最短時間里擺脫危機。對于標致品牌而言，這正是標致301大顯身手的時候。東風標致相關負責人告訴記者，標致301誕生自PSA全新1號車型平臺，將在神龍第三工廠投產，預計今年年內上市。東風標致已經將新捷達定為301的競爭車型，銷量目標直指月銷過萬的悅動和鋒范。
編輯點評 | 作為締造了標致的3系車、全球1200萬輛戰績的開山之作，301老爺車一直被車迷奉為經典，希望全新的301可以再次力挽狂瀾。
日系四大車企聯手開發充電樁
電動車要推廣，其一大難題就是充電樁的網絡鋪設要如同加油站一樣廣泛。日前，日本車企在本國開始行動了，豐田汽車公司、日產汽車公司、本田技研工業株式會社、三菱自動車工業株式會社在日本宣布四家車企就共同推進電動汽車（包括PHEV插電式混合動力車、EV純電動車）充電器的設置工作及構建便捷的充電網絡服務達成一致。
據介紹，在日本政府提供補貼的利好條件下，四家車企將承擔設置促進工作的部分費用。此前，四家車企分別單獨從事充電器設置的開發工作，而今，鑒于基礎設施具備較強的公共性，以及需要在日本政府提供補貼支持期間迅速推進設置工作等方面達成的共識，四家車企一致同意聯合開展相關工作。
編輯點評 | “兄弟齊心，其利斷金”，當我們還糾結在充電還是換電模式，拉扯各方利益之時，日本已經先行聯手了，在這點上，我們確實應該學習。
北京限購限行政策將收緊
“2016年、2017年北京市汽車限行限購政策將會更加嚴格。”中國汽車流通協會有形汽車市場分會副會長蘇暉在乘聯會汽車市場研討會上稱。
根據北京市政協城建環保委調研報告顯示，按照目前速度，到2015年底，北京市機動車保有量將接近600萬輛。與機動車發展速度相比，城六區道路里程和道路面積年均增長分別為0.4%和0.9%，與小汽車的年增長近5%存在巨大差距。
“而此前經過科學分析，北京市汽車容量的極限目標就是600萬輛。”蘇暉認為，這將迫使北京市政府采取更嚴格的限購限行政策，從而導致明后兩年京城車市銷售壓力非常大。
編輯點評 | 因為機動車保有量達到警戒線，就限購，這是治標不治本的方法，看來“拍牌”的日子離北京購車的消費者來說不遠了。
美國新車魅力調查報告出爐
全球產業調查機構J.D.Power于日前公布針對美國市場所進行的新車魅力調查報告，結果在最有魅力的品牌調查之中，保時捷再次拿下最具魅力的汽車品牌，這已經是其連續第9年拿下此項調查冠軍的殊榮。
在調查報告之中，保時捷在品牌競爭的部分遙遙領先其他對手，以884分的成績領先第2名獲得857分的奧迪；而寶馬、路虎則分別以854分、853分名列第3及第4名，雷克薩斯和奔馳則以847分并列第5。值得一提的是，在非高級車品牌的調查中，克萊斯勒集團旗下的RAM卻是異軍突起，獲得了高達817分的高分，其余的大眾809分、MINI801分、別克800分及起亞797分，分別占據第2至第5名的位置。
編輯點評 | 豪華車中保時捷仍然穩居泰山，而一向以“大哥”自居的奔馳看來并沒能拿出讓美國消費者感興趣的魅力新車。這也就能解釋為什么近年來奔馳的市場份額一直下降。
大眾新能源戰略
日前，大眾汽車正式未來新能源戰略：e-up！以及高爾夫電動車將于今年先后實現量產，從2014年開始，大眾汽車集團旗下部分核心車型還將搭載插電式混合動力技術。
據大眾汽車集團（中國）研發中心電動車項目負責人丁力（Genis Brustenga）介紹：在生產層面，到2018年，大眾汽車將減少25%的能量、水資源、廢品和二氧化碳的排放。到2020年通過能源的生產和供應減少40%的排放；在產品層面，未來將使每款新車比上一代車型減少10%—15%的燃油消耗。
在純電動車領域，丁力在接受采訪時表示，未來將聯合政府、電網公司、汽車制造商以及物業管理處四大合作伙伴一起推進基礎設施建設。
編輯點評 | 大眾新能源戰略的，進一步說明了新能源汽車是未來的發展趨勢，但是在日系企業開展的風生水起的時候，大眾新能源的步伐是否有點太過“緩慢”。
五菱宏光挺進乘用車市場
上汽通用五菱再當冒險者。當其他車企以為它只能依靠寶駿乘用車緩慢搶地盤時，上汽通用五菱突然宣布五菱“宏光S”進入乘用車市場，未來將宏光平臺打造成為百萬級的平臺。
關鍵詞：智能建筑 節能 計算機技術
中圖分類號：TU198 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（a）-0024-01
所謂智能建筑是通過現代通信和計算機技術對結構中的裝置，進行集中控制，并給建筑物內的人員提供信息服務和對信息的整合。
其實，智能建筑包括以下兩點：第一，對于使用者來說，讓其感受到環境的舒適、和諧，并讓他們的工作效率大大提高，創造性思維更加活躍。第二，對于管理者來說，在節約成本開支的前提下，擁有一個通信、控制、管理的完善維護設施，安全和快速地對安全巡察、環境監控和預警等系統做出正確的反應，并以最直接的方式與有關管理部門取得聯絡。
1 智能建筑的組成
智能建筑通常由辦公自動化系統、通信自動化系統、樓宇自動化系統組成。
（1）辦公自動化系統，其英文名稱：Office Automation System。為了提高辦公的效率而使用高科技的手段，進而使辦公自動化得以提升。它采用Internet/Intranet技術。基于工作流的基本概念，讓企業相關人員快速并準確的分享信息，工作的協同率從而大大的提高。讓之前繁瑣、冗長的手動辦公方法得以改善，快速并全面的進行信息的匯總、信息的加工，給企業提供決策和安全的科學性依據。
（2）通信自動化系統，其英文名稱為：Communication automation system。提供建筑內外的任何數據資源，主要內容有：通過通信系統的環境來講，從而讓人們的交流，可以隨時隨地的進行，是人們的通信行為最大化的發揮，讓之不受到某一通信主體的約束。從通信網絡的一步步發展直至今日，不同類型的建筑體，通信網絡之前的互聯技術。既充分體現了任意地點的這一要求，也實現了任何人通信的這一基本要求，這包括了不同通信技術之間的融合。
（3）樓宇自動化系統，英文為：Building Automation System。其樓宇自動化系統主要包括的內容有：通風系統、暖通空調系統、照明系統、電梯運維系統、安保綜合系統、火災報警系統和綜合布線系統。樓宇自動化系統使得建筑物人性化，也使其建筑物服務自動化，激發辦公人員更多的創造和想象力。同時也使環境控制、安全管理、監視警報更加便利，也具有更完善的管理和通信設施。
2 智能建筑的特點
2.1 智能建筑各種智能化系統的高度集成
它將辦公自動化系統、通信自動化系統和樓宇自動化系統等各個子系統通過計算機進行匯總整合，并通過有線網絡實現各個子系統的互聯。這樣才能使智能建筑系統得以實現。
2.2 節能
以某大廈來舉例，其暖通系統和照明燈具的消耗是很大的，占大廈總消耗的8成左右。如果是智能建筑的話，通過它“智能的手段”，盡可能多的使用日光來照明，自然風來調節室內的溫度。例如，下班后將照明的照度和環境的溫度降低到最低，以達到節能效果的最大優化。
2.3 節省維護運行的人工費用
由于智能化系統的高度集成，系統的操作和監控也是相應的集中，合理安排人員，即可大大減少人工費的消耗。
3 智能建筑的發展近況
在信息社會中，人們對于現代建筑的概念也在發生變化，傳統建筑提供的服務早已不能滿足現代社會和工作環境等方面的要求。智能建筑的出現，使得一幢幢高樓就變成了一個小型社交圈，各種小公司在其中，整座建筑物的各種商業行為和生活行為將會有數千兆計的信息和控制指令進出。
例如，某大廈公寓辦公區A棟17～39層的公寓和40～46層的辦公層以及B棟6層以上的攝像機采用光端機將視頻信號傳輸至中心監控機房，其余的攝像機都是直接視頻線到中心監控機房。某大廈公寓辦公視頻監控系統采用模擬方式，系統前端用攝像機采集圖像，在監控室用數字硬盤錄像機進行存儲，用矩陣鍵盤進行管理和切換控制。
綜上所述，智能建筑是由辦公自動化、通信自動化和樓宇自動化等三種系統所構成，將它們進行有序的組合之后，是辦公室具有了高度化機能的業務處理能力，從而增加了建筑物的經濟性、安全性和可靠性。智能建筑提供給居住者的活動空間，辦公自動化、通信自動化和樓宇自動化系統恰恰共同組成了此空間。智能建筑是當代科學技術發展的必然結果，它是人類智慧的結晶，是建立在弱電智能化設計、通信學科、環境科學、工程力學、人類行為學科、電子系統工程學、人類工程學等各類理論學科之上的交叉應用。
參考文獻
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[4] 中國物業管理協會秘書處.全國物業管理行業生存狀況調查報告[EB/OL].cn.
摘要：本文在充分認識寫作素質在建筑類高職院校基本素質課程體系中所占獨特地位的基礎上，結合課程開發實踐情況，對基于工作過程的寫作素質課程開發思路、基于崗位實務的教學內容組織與安排、崗位工作環境教學模擬及因內容而異的多種教學方法應用情況進行了充分的闡述。
關鍵詞：崗位工作能力寫作素質課程開發實踐
基于崗位工作能力的建筑類高職學生寫作素質課程開發在建筑類高職院校不同專業的教學中具有一定的通用性、職業性、實踐性和開放性的特點。寫作素質是從業中進行有效溝通的一項無價的技能，它在建筑類高職院校基本素質課程體系中占有獨特的地位。
一、基于工作過程的課程開發思路
寫作素質課程開發，按照“工作過程需求”制訂“教學大綱”編寫“教學講義”學生“寫作實踐”共同“總結完善”的途徑展開，體現“以就業為導向，以服務為宗旨”的高等職業教育目標。課題組基于建筑企業相關崗位工作過程的實際需求，不過分強調理論體系的完整性，以“實用”為原則構建了此課程教學內容體系；完全以崗位工作能力和素質培養為重點，制定與各專業相適應的教學要求。達到既保證不同專業對于應用寫作知識的基本共性要求，同時滿足不同專業特殊的個性空間選擇需求，以適應不同專業對人才培養目標的需要。
為此，本課題組2009年進行了職業崗位和能力培養的需求情況調研，從行業從業人員、建筑類院校從教人員、在校學生三個角度進行了較為全面的調查研究工作。在此基礎上，課程組再次重新修訂了課程教學大綱；重新構建了教學內容體系。在具體的課程內容安排上，基于建筑企業相關工作過程所需要的教學過程為主線，突出了“模塊組合”的思想。
二、基于崗位實務的教學內容組織與安排
課題組遵循學生職業能力培養的基本規律，采用遞加式提出教學目標要求辦法，減緩學生畏難心理；以真實的崗位工作任務及其工作過程來精心的安排每次課的情景導入，激發學生的學習興趣；教學工作任務設計科學，每次課前布置好學生應準備內容，使學生準備充分，利于學生在教學中順利、全面地完成學與練的教學過程，確保以學生實踐帶動理論學習，同時，對實訓項目跟蹤落實，增強了學生團隊合作意識。設計的寫作素質課程模塊分解如下：
模塊性質 模塊類別 模塊內容 學時 實訓 適用專業
理
論 實踐 合計
共性模塊 目標模塊 能力目標 任務要求 實訓流程 2 2 建筑設備工程技術
給排水工程技術
設備安裝
樓宇智能化工程技術
建筑電氣工程技術
制冷與空調
供熱通風空調
建筑工程技術
……所有建筑類專業
公文模塊 通知通報 1 1 2
函會議紀要 1 1 2 項目1
事務模塊 簡報 1 1 2
演講稿 2 2 4 項目2
計劃總結 2 2 4 項目3
市場調查報告 1 1 2 項目4
禮儀模塊 求職信 自薦信 2 2 4 項目5
禮儀致辭 1 1 2 項目5
檢測模塊 寫作知識測試 寫作實踐檢測 情景模擬實訓 1 1 2
小計 14 12 26
個性模塊 工程模塊 招標書 1 2 3 項目6 樓宇智能化工程技術
建筑電氣工程技術
制冷與空調
建筑工程技術
……部分建筑類專業
投標書 1 2 3 項目6
小計 2 4 6
財經模塊 經濟合同 1 1 2 項目7 建筑經濟管理
工程造價
計算機應用技術
物業管理
建筑工程管理
可行性分析報告 1 1 2 項目7
小計 2 2 4
法律模塊 狀 上訴狀 答辯狀 1 1 2 項目8
小計 1 1 2
模塊化的寫作課程素質開發，適應了各專業需面向的工作崗位不同，需解決的問題不同的實際情況，例如：建筑工程技術與物業管理二個專業在教學內容安排上，有共同的目標、公文、事務、禮儀、檢測等專業能力共性模塊；在教學內容專業能力個性模塊的處理上便各有側重：建筑工程專業安排了招、投標書的講授；而物業專業則側重法律用文體的寫作。
三、崗位工作環境教學模擬
課題組利用學院的各種資源，仿真項目實訓，達到了良好的教學效果。如：利用學生就業洽談室，設置情境，模擬招聘現場，進行求職訓練；利用打字室、復印室、檔案室，為教學服務，講解公文印制及歸檔的過程，并讓其親手操作，了解文件印發、收的知識；利用學院多功能廳、會議室，進行演講及招、投標等實訓；利用學院辦公室、系部、及學生社團等聯系單位，讓學生學以致用，將所學社交禮儀知識用以實踐等。
課題組還利用各專業建立的校外實訓基地，結合我院部分專業的“2”+“1”辦學模式，開發學生在真實的工作環境中的自主學習空間，既讓學生體驗了企業文化、了解企業實際，同時，學生也及時將工作中了解的最新寫作信息反饋給教師，形成了良性循環。
四、因內容而異的多種教學方法應用
要提高建筑應用文寫作課堂的教學質量和效果，教學方法的有效與否是至關重要的環節。課程組教師在教學中因教學內容而異、因學生而異，靈活的運用了文檔實務、學生團隊、對應教學、“講練評”相結合等多種教學方法，使教、學、做有效結合，激發了學生的潛能，達到良好的教學效果。
1.文檔實務教學法：在基于工作過程的教學理念的引導下，根據企業實際工作任務，精心設計各獨立的項目實訓內容，分解了典型的工作任務，并通過文檔實務教學予以貫徹實施。在具體教學中，創設具體情境，強化寫作思維訓練，注重課堂內外結合，在寫作實踐中引領學生探索和理解應用寫作的原理、規律，促進學生自主地學習與自我發展。提高了學生在寫作應用方面的能力，突出了學生實際解決問題能力的培養。
2.學生團隊法：根據所授課班級學生的多少，按組數(組數固定)自由組合，進行合作練習后以團隊為單位推薦代表參加競技(設有小組隊員發言時間)的辦法，最終以團隊代表一人的表現給全隊成員打分。在所授內容中市場調查報告中問卷調查的寫作及演講較為適用此法。自由組合有效控制了濫竽充數現象，實際情況是較少強弱結合，因在回答質疑中有隊員發言時間，學生們往往是強強聯合，而越是平時上課不太積極的同學在此教法中表現的較為活躍。實踐證明，學生團隊教學法既培養了學生團隊合作意識，又可以培養學生互相尊重、人際交往的協調能力及提高學生語言交流的直接應用能力。
3.對比教學法：即在講授新內容之前先向學生闡明二者之間內在的聯系，然后在講解時同時分析二者內涵，再同時分析格式、內容要素等，邊分析邊找出二者的異同。此法便于學生找出二者的差別，了解各自的特點，如講解到位，學生對知識要點的把握將更深刻，要求教師講課時要把握好授課節奏，并隨時觀察學生接受情況。在總授課學時較少的情況下，可嘗試使用此法。運用此法時選用的對應教學內容應有內在的聯系，有可對應性，方可實行。如祝詞類文體寫作中，歡迎詞與答謝詞可采用此法講授，計劃與總結也可采用此法進行講解。
4.講、練、評相結合教學法：這是一種較為傳統的將理論與實踐相結合的方法，課程組在運用此法時更側重“評”，事先要全面批改學生作業，全面掌握學生的寫作水平及寫作情況，才能達到教學的最終目的。講評，是提高學生寫作水平的最為有效的途徑，選取帶普遍性的問題，集中進行評議，個別問題進行單獨溝通，不漏掉一個同學，當學生看到你在他作業本上的圈點，看到對他作業的點評，這既是對學生的尊重，同時，學生動手寫過之后的點評才能促其更好地完善寫作能力。
實踐證明，基于崗位工作能力的寫作素質教學內容的重新構建，滿足了各專業人才培養目標的要求，適應了社會發展需要。培養了學生解決實際問題的能力及職業道德素養，進而為學生終身學習、可持續發展打下了良好的基礎。
參考文獻：
[1]雷正光.高職課程及其體系和目標研究
[2][美]丹尼斯•沃克拉迪.美國教學創意手冊.陜西師范大學出版社
關鍵詞：風機 接地極 電阻率
一、工程概況
康保縣位于河北省西北部，內蒙古高原東南緣的壩上高原，西、北、東與接壤，平均海拔1460m。根據河北省《區域地質調查報告》（1∶20萬 正鑲白旗幅）資料和現場鉆孔記錄資料，工程場區地層巖性主要由基巖、第三系粘土和第四系沉積物組成。基巖為閃長花崗巖、石英粗面巖、安山質凝灰巖；第三系粘土；第四系覆蓋層主要由耕植土、坡洪積碎石土及沖洪積的粉砂、細砂、中砂、粘質粉土、重粉質粘土、粉質粘土、粘土組成。丘陵頂部覆蓋層較薄或基巖直接，山坡、坡腳地帶覆蓋層厚度逐漸加大；沖溝和山間谷地地段覆蓋層最厚。結合施工現場實際情況及技術要求，設計單位要求單臺風機接地電阻值不大于4Ω，接地網應與基礎接地網多處可靠連接形成一接地網整體。
二、技術標準
1、DL/T621《交流電氣裝置的接地》
2、DL/T620《交流電氣裝置的過電壓保護和絕緣配合》
3、GB50169《電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規范》
4、GB 50057《建筑物防雷設計規范》
三、設計方案
（一）單臺風力發電機基礎接地網設計
風機接地網首先充分利用風力發電機基礎作為自然接地體，根據現場實際情況及土壤電阻率敷設人工接地網，以滿足接地電阻的要求。
單臺風電機接地裝置采用以風機中心為圓心設置環形水平接地帶，內圈圓環半徑為9m，外圈以9m間距遞增，共2圈。同時從風機中心向外敷設數根水平接地扁鋼與環形水平接地扁鋼相交，水平接地扁鋼敷設深度為0.8m。在輻射水平接地扁鋼與環形水平接地扁鋼交點處設置垂直接地極，垂直接地極長2.5m，頂部距地面0.8m，與水平接地扁鋼焊接。垂直接地極相互間距必須大于6m。我公司在該均壓環上每隔約10米打一根L50×50×5×2500的熱鍍鋅角鋼，共10根(局部遇到巖石處，以打到巖石為止)，單臺風機基礎接地均壓環如下示意圖：
通過計算，在基礎接地網的最外緣水平接地體或延長的接地線處埋設電解地極以降低接地電阻。
風機基礎接地網的主要降阻措施為電解地極方式，環形水平接地扁鋼及輻射水平接地扁鋼主要起聯接和均壓作用，而擴散雷電流的任務主要由垂直接地極完成。
（二）單臺風力發電機基礎接地網降阻設計
根據公式
其中：
R0為地網基礎接地原電阻值
S為地網面積
ρ為土壤電阻率
計算出基礎地網接地電阻值。
當接地電阻值R0≤4Ω時，接地電阻合格。
當接地電阻值R0＞4Ω時，則采用半球接地原理的方法，在接地網的外圈外延均勻布設電解地極，通過電解質向地表深層和四周的泄放，就可將四周大范圍內的土壤進行改善，極大的降低了這一范圍內的土壤電阻率，這樣使得基礎地網的接地電阻大幅度下降。
根據等效半球體接地電阻的計算方法,半球半徑：
其中，r為等效接地半徑,如下圖所示
即：在半球半徑r的范圍內向風機基礎地網外圈分別向四周外延地網，即外延接地線，在埋設接地線路徑上相隔一定的距離分別放置電解地極，這時電解溶液向四周滲透，就可將基礎四周大范圍內的土壤進行改善，極大的降低了這一范圍內的土壤電阻率，這樣使得基礎地網的接地電阻大幅度下降。
（三）單臺風機接地網施工示意圖設計
結合現場地形情況而定：在征地范圍內，以大于半球半徑r敷設數根外延接地線。相應數量的電解地極均勻焊接在外延接地線上。如下示意圖所示：
（四）電解地極使用計算值
為使接地裝置的接地電阻長期處于一種穩定、低阻的良好狀態。結合電解地極的實驗參數，以及風電場的實際情況及土壤、環境等情況，接地電阻降到要求值以下，設計采用電解地極作為接地網的主要降阻設備。
所用地極數量按以下公式計算
從基礎地網接地電阻值降到4歐姆所需要的電解地極數量：
公式：其中：
R 為地網設計接地電阻；
ρ為土壤電阻率；
k為系數
當：ρ＜200Ω.m，k取3
200≤ρ＜500Ω.m，k取4
500≤ρ＜1000Ω.m，k取4.5
ρ≥1000Ω.m，k取5
電解地極套數根據：
即可計算出不同土壤電阻率的風電場所需要電解地極數量。
四、相應風機接地具體計算書
1.如1＃風機的計算
該風機土壤電阻率為ρ=1800Ω.m
（1）根據公式
其中：S為風機基礎地網面積：S=πr2=3.14×182 =1017.36 ()
R0為基礎接地網電阻值
ρ為土壤電阻率
=28.2Ω)
可知，該風機接地電阻R0=28.2Ω,大于4Ω,不符合接地電阻要求，需要采用電解地極進行降阻。
（2）根據使用電解地極數量計算公式：
=8(套)
即：需要采用8套電解地極進行降阻。
（3）敷設外延接地線以半球半徑：
=71.7m
即：風機基礎中心為半球半徑≥71.7m的范圍敷設外延地網。
工程材料表
風機序號 土壤電阻率(Ω.m) 電解地極(套) -50×5
熱鍍鋅扁鋼(m) 50×5×2500
熱鍍鋅角鋼(根)
1＃風機 1800 8 500 10
五、施工方案
（一）接地網施工方式：
①接地網采用水平接地、主降阻產品電解地極為主，以垂直接地極為輔組成復合接地網。水平接地體采用-60×6mm熱鍍鋅扁鋼，垂直接地極采用50×5×2500熱鍍鋅角鋼。
②電解地極埋設：挖不小于0.8m深的地溝；打開包裝后，先取出地極并將呼吸孔的封條撕開，然后將地極放在已挖好的溝里，與預留的銅鐵過渡接頭連接，上緊螺桿；接好后在埋電解地極處倒入專用回填料，將電解地極均勻覆蓋，然后再用普通土回填，回填土夯實即可。
③垂直接地極相互間距約10m。箱式變接地網完成后，用2根接地扁鋼與風電機基礎接地網可靠連接。
(二)施工符合以下要求：
①接地網各交叉點均應可靠焊接，搭接長度不得小于100毫米，雙面焊接，不得有虛焊、假焊現象。焊接處應采取涂防腐漆或瀝青等防腐蝕措施。回填土要均勻無雜，回填時一定要將土夯實。不得用碎石和建筑垃圾回填。
②風電機基礎接地網采用水平接地為主，以垂直接地極為輔組成復合接地網。對各風電機基礎的接地裝置要嚴格按設計放線、定位、開挖水平接地溝槽，加垂直接地極。水平接地網敷設深度不應小于0.8m，局部遇到巖石處，以挖到巖石為止。
③水平接地溝槽開挖好后，要進行驗收，合格后，鋪入水平接地體，打入垂直接地極，然后進行可靠的焊接。
④接地裝置應符合《交流電氣裝置的接地》(DL/T621-1997)的有關規定，所有不帶電運行的金屬物體，如電氣設備的底座和外殼，金屬構架和鋼筋混凝土構架，金屬圍欄和靠近帶電部分的金屬門框，電纜外皮和電線電纜穿線鋼管等均應接地。除另有規定外，對電纜外皮和穿線鋼管應做到兩端接地。
⑤每個風電機接地網施工完成后單獨實測接地電阻值。
⑥地樁與扁鋼搭接，焊接點要牢靠，無夾渣、未焊透、裂紋等缺陷，再用普通土回填，回填土夯實即可。
⑦焊接點處理：焊接前將焊接點清理干凈，扁鋼與扁鋼、扁鋼與地樁的搭接，焊接點要牢靠無夾渣，未焊透、裂紋等缺陷，焊完后在焊接處刷上防洪腐瀝青漆。
一、一般建設過程的工程項目管控
房地產項目的建設過程是繼規劃設計之后生產高品質房地產產品的又一個關鍵環節。這一階段的主要工作有：獲取施工許可證等政府許可證書；編制施工總體組織設計；依法進行招標發包工作，優選承包單位，簽訂承發包合同；公司工程管理部門或外聘監理管理項目實施；進行竣工驗收；物業公司交接。
1.1做好招投標、評標工作
根據施工總體組織設計要求劃分標段，根據項目特點提出對施工單位的資格要求，招標公告。經對參與投標的施工單位資格預審后，對通過預審的單位發售招標文件。隨后接受投標文件，組織評標小組開標、評標、定標。這一過程中，不能采取最低報價定標的原則，必須兼顧技術質量與價格，合理平衡技術標與價格標，為保證房地產產品的品質，對高層建筑和高端樓宇必須加大技術標的權重。
1.2項目施工的全過程管理
施工組織設計是用于指導施工準備階段及施工全過程的技術、經濟文件。一份好的符合實際情況的施工組織設計能對人員、機械、材料、法律、環境等各施工管理因素合理安排、統籌計劃，指導項目管理部門有效地利用人力、物力、財力，以最低資源投入滿足工程項目所需及合同要求。工程項目現場管理重點應抓好以下四個方面：
1.2.1安全管理
安全管理是工程項目現場管理的重中之重。安全管理的終極目標是保證項目施工過程中最大限度地避免危險、不造成人身傷亡和財產損失事故。“安全第一，預防為主”是安全管理必須遵循的原則。安全管理必須貫穿于施工管理的全過程。項目經理是安全生產的第一責任人。項目施工必須根據《施工現場安全生產保證體系》（DGJ08-903-2003）規范要求建立施工現場安保體系。在開工前編制《施工現場安全生產保證計劃》，并在施工現場付諸實施。有效地識別、評價施工現場所有施工過程和場所存在的危險源和環境因素，以求最大限度地預防和減少安全事故發生，為工程施工創造良好的條件。
1.2.2質量管理
質量管理是施工項目現場管理中最為主要的環節。在質量管理方面，首先應把質量管理納入公司質量管理體系，建立完善的現場質量管理體制，強化質量意識，落實質量責任，強化質量技術管理工作，強化員工的質量責任心，使質量目標落實到人，并相應建立獎懲機制。其次應嚴格執行質量驗收制度。對工程質量進行巡回檢查、走動管理；對發現的問題必須查明原因、追查責任，并跟蹤檢查整改措施落實情況；第三，在全面抓好施工質量的同時，針對不同階段的工程特點有針對性地加大管理措施，嚴把材料采購和進場質量驗收關，杜絕不合格材料進入現場。
1.2.3進度管理
進度管理是施工項目現場管理中又一主要環節。是施工項目按照合同工期順利完成的有力保證，是企業信譽、競爭力、履約能力的重要體現。在進度管理中還要狠抓“兩頭工期”，一是加快開工前準備；二是竣工收尾階段加大管理協調力度，防止因各分項工程同時施工可能產生的碰撞和混亂，使各項工序積極有序地進行。
1.2.4成本管理
成本管理是施工項目管理中的核心內容。在成本管理方面，現場管理人員應明確責任，降低消耗，提高工效，把安全、質量、進度、成本四位一體結合起來進行綜合管理，并根據成本管理的目標與勞務施工隊伍簽訂施工合同；根據施工項目的實際情況編制降低成本的技術組織措施，力求在保證安全、質量、工期的前提下最大限度地降低成本。
項目主管部門應分期搞好“三算”：開工前預算、階段結算和內部承包結算和竣工結算。同時要充分發揮人的積極因素，推行項目經濟責任制；編制合理的施工組織設計并組織實施；加強過程控制，抓好工程的質量成本；做好現場的工程內容、工程量變更簽證工作。
二、項目的竣工與驗收
重點做好以下幾項工作：一是工程驗收前的準備工作。首先分系統進行設備單機調試；其次在單機運轉正常的前提下進行系統調試；最后進行所有系統聯合調試。二是工程竣工驗收。由業主管理部門會同質檢部門、安全部門、監理公司、投資單位、使用單位，參照驗收標準、合同要求，對整個工程項目進行系統性的驗收，項目實施單位及現場管理者應對工程項目的實施全過程作出匯總報告，進行“自評”“自測”，并得到上述各部門及接收單位的認定。三是竣工資料的集成移交。從合同簽訂后，施工單位應將設備的運保證明、合格證、使用說明書、送驗報告書、主材證書、驗收單、簽證單、主要會議記錄等分門別類地根據設備的系統予以匯編、集成，符合歸檔要求后正式移交給業主、使用單位、監理公司、投資公司，最后送交審計部門審核。四是配合審計，取得審定單。至此工程項目的實施業已完成，移交工作基本結束。
三、竣工后的工程項目管理
在工程項目全過程管理體系中，項目竣工之后尚有市場推廣和營銷、物業管理二個階段。
3.1市場推廣和營銷
主要工作內容是：市場推廣和營銷方案策劃、實施，確定合理的銷售策略和銷售價格、全面回收項目投資，并實現投資回報；獲取商品房預售許可證和商品房銷售許可證等政府許可證書。
首先，要編制項目營銷策劃書，內容包括項目定位、項目定價、市場推廣、銷售方案等。
其次，要進行總體營銷策劃。負責部門根據“項目營銷策劃書”中有關項目營銷的內容和要求、設計文件及規劃許可證等前期資料對項目營銷工作進行總體策劃。其主要內容有公司形象及樓盤品牌塑造的思想，確定市場策略和廣告策略，制定價格策略和促銷策略，組建項目營銷部，明確銷售任務，其他與銷售有關的事項等。
第三，組建項目售樓部。售樓部的資源配置應考慮樓盤銷售面積，銷售地點，銷售期限等因素合理配置。
第四，進行銷售過程營銷策劃。項目售樓部按照項目營銷策劃的總體要求，在項目開盤前可進行具體營銷策劃。包括現場POP布置、售樓書及模型制作，項目整體廣告宣傳策劃、開盤時機的確定等；在銷售過程中根據銷售進展情況，售樓部可根據實際情況進行持續策劃，根據客戶的信息調整策略等。
第五，制定商品房銷售窗口表。由負責部門組織項目售樓部在開盤前完成辦理商品房產權備案證及銷售許可證；負責部門組織相關部門進行銷售房價內部核定，并向物價部門申報核準；售樓部根據物價部門核準的銷售價格制定“商品房銷售窗口表”，由營銷部門負責人審批后公布。變更“商品房銷售窗口表”須經營銷售總監審批。
第六，項目銷售實施。
3.2物業管理
主要工作內容是，編制物業管理方案，進行物業管理指標，物業管理公司進行物業管理。
在這一階段應做好物業與工程交付的銜接，規范物業管理過程，保證物業在正常狀態下良好運行及物業的保值增值。
