時(shí)間：2022-02-12 02:22:26
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)部門，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；可持續(xù)發(fā)展
中圖分類號(hào)：TU98 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1997-0668（2008）061054-03
一、 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)在聯(lián)系
城市規(guī)劃是通過規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。
房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。
二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問題。
2. 城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。
3. 城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。
三、 市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用
我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。
2. 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)
建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。
3. 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段
房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。
四、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。
1. 過度開發(fā)
在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
2. 開發(fā)的隨意性
在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。
4. 對(duì)公共開發(fā)的冷落
公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資.
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。
1. 市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對(duì)規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。
3. 與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法
控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國(guó)近年來在西方國(guó)家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來的一個(gè)新的規(guī)劃層次，在上海、溫州、廣州等城市已有成功經(jīng)驗(yàn)。它一般規(guī)定8-9項(xiàng)控制指標(biāo)（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā) 城市建設(shè)
中圖分類號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標(biāo)和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時(shí)也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)不和諧的外在表現(xiàn)
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)可以視為城市建設(shè)過程中的不同階段，兩者都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。雖然城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)存在和諧發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃部門的價(jià)值觀念不同，雙方考慮問題的側(cè)重點(diǎn)不同，由此產(chǎn)生矛盾和沖突，直接導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的非協(xié)調(diào)發(fā)展。城市規(guī)劃是一種政府行為，以維護(hù)公眾利益為出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，追求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利益有時(shí)考慮不多；房地產(chǎn)開發(fā)是一種企業(yè)行為，以利潤(rùn)為主要目標(biāo)，追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，單純考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和地塊本身的經(jīng)濟(jì)效益，而忽視全局利益的地區(qū)綜合利益。這種不和諧在一些地方具體表現(xiàn)為：
1) 城市規(guī)劃滯后，城市空置化現(xiàn)象日益突出。目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴(yán)重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會(huì)導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會(huì)上層富裕人群購(gòu)置多處房產(chǎn)進(jìn)行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤(rùn)，實(shí)際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意壓房不售或哄抬房?jī)r(jià)等。目前，我國(guó)的城市規(guī)劃仍以理想方式進(jìn)行編制，大多數(shù)城市規(guī)劃缺乏彈性和應(yīng)變能力，這顯得十分滯后。這種滯后使得城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起著更多的制約作用。
2)管控不力，違規(guī)開發(fā)。雖然國(guó)家法律對(duì)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的雙邊行為，都有明確規(guī)定，但執(zhí)行不力。有的無(wú)視城市規(guī)劃的權(quán)威性、嚴(yán)肅性，突破規(guī)劃底線，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模；有的“偷梁換柱”，非法占地入市；有的過度開發(fā)，對(duì)生態(tài)環(huán)境、歷史文化、城市景觀產(chǎn)生負(fù)面影響。開發(fā)和建設(shè)造成了城市景觀遭到破壞及新建區(qū)景觀沒有特色，房地產(chǎn)開發(fā)商為了降低土地開發(fā)成本，不斷提高建筑的容積率，但由于缺乏城市設(shè)計(jì)，帶來諸如綠色空間不斷被蠶食、歷史文物建筑被拆除或孤立存在、傳統(tǒng)文化特色街區(qū)蕩然無(wú)存、古建筑與周圍環(huán)境難以協(xié)調(diào)、城市景觀風(fēng)貌特色難以為繼等問題。
3)公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)關(guān)注少。公共服務(wù)設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)提供整體的利益服務(wù)。因而在城市規(guī)劃滯后的情況下，市場(chǎng)機(jī)制往往導(dǎo)致公共開發(fā)變冷落，公共設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)的強(qiáng)度和數(shù)量都顯得不足和匱乏。目前很多城市的居住區(qū)開發(fā)中，只建房子，不重視道路、教育、健身等公共設(shè)施建設(shè)，使群眾生活出現(xiàn)很多難題。
4)干預(yù)不當(dāng)，隨意開發(fā)。政府在城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)中功不可沒，但有的地方政府行為仍不能夠規(guī)范。比如，違反城市規(guī)劃原則盲目決策，非法干預(yù)城市規(guī)劃審批，過多直接插手土地市場(chǎng)操作，片面追求“政績(jī)”。有的片面強(qiáng)調(diào)招商引資的需要，強(qiáng)調(diào)投資者意愿與困難，以發(fā)文、開會(huì)等簡(jiǎn)單形式，輕易決定建設(shè)項(xiàng)目的地點(diǎn)和規(guī)模；有的隨意提高建筑密度和容度和容積率，隨意改變用地性質(zhì)，改變已制定的城市規(guī)劃，造成規(guī)劃部門操作被動(dòng)；還有一些“官辦開發(fā)商”非法牟取暴利，影響城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2. 促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的對(duì)策措施
隨著我國(guó)城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立，追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo)，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此，如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間的矛盾，促進(jìn)二者形成良性互動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展，成為當(dāng)前城市規(guī)劃界和房地產(chǎn)業(yè)界亟待解決的問題。
2.1完善城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機(jī)制
城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想，物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性,分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備，按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃，就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃，不能違規(guī)操作。其次，在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面，也要結(jié)合市場(chǎng)以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來，自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)，獲得可持續(xù)發(fā)展，而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個(gè)城市發(fā)展需要什么，就做相應(yīng)的開發(fā)。一個(gè)項(xiàng)目的定位一定要符合這個(gè)城市、片區(qū)的發(fā)展需求，也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。
2.3重視市場(chǎng)需求，促進(jìn)城市運(yùn)作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能，形象功能，商業(yè)功能，居住功能，交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外，還應(yīng)重視其經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營(yíng)效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)，對(duì)一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目，應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2.4城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性和應(yīng)變能力。
針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對(duì)規(guī)劃不斷做出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”，要建立健全規(guī)劃后反饋和評(píng)估體系，依據(jù)規(guī)劃實(shí)施后的效果，對(duì)尚未、已經(jīng)或?qū)嵤┲械囊?guī)劃進(jìn)行及時(shí)修正。由于市場(chǎng)及環(huán)境是在不斷變化中的，為適應(yīng)這種變化，提高經(jīng)營(yíng)效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下，局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性，這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新，特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢(shì)和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族特色結(jié)合，增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。
3. 結(jié)語(yǔ)
在探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，必須本著規(guī)劃先行的原則，而在加強(qiáng)城市規(guī)劃調(diào)控力度的同時(shí)也要增加規(guī)劃的靈敏度與靈活性，合理運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況進(jìn)行調(diào)控，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制建設(shè)規(guī)模和用地規(guī)模，抑制不合理需求，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈和缺陷綜合調(diào)控城市建設(shè)，引導(dǎo)開發(fā)投資，抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，促進(jìn)住房合理消費(fèi)，保障大多數(shù)人對(duì)住房的迫切需要，形成有序開發(fā)、規(guī)范管理、良性發(fā)展的局面。
參考文獻(xiàn)：
[1] 殷冬明.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的“第三只手”：城市規(guī)劃[J].北京規(guī)劃建設(shè)，2011(01)
[2] 李玉石，朱永亮.淺析新形勢(shì)下城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系[J].中國(guó)科技信息，2011(07)
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 全面預(yù)算管理
一、廣義的全面預(yù)算管理概念
全面預(yù)算管理，是利用預(yù)算對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
預(yù)算是一種系統(tǒng)的方法，用來分配企業(yè)的財(cái)務(wù)、實(shí)物及人力等資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)可以通過預(yù)算來監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，有助于控制開支，并預(yù)測(cè)企業(yè)的現(xiàn)金流量與利潤(rùn)。
全面預(yù)算反映的是企業(yè)未來某一特定期間（一般不超過一年或一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期的全部生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的財(cái)務(wù)計(jì)劃），它以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)（企業(yè)一定期間內(nèi)利潤(rùn)的預(yù)計(jì)額，是企業(yè)奮斗的目標(biāo)，根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)制定作業(yè)指標(biāo)，如銷售量、生產(chǎn)量、成本、資金籌集額等）為目的，以銷售預(yù)測(cè)為起點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)生產(chǎn)、成本及現(xiàn)金收支等進(jìn)行預(yù)測(cè)，并編制預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表，反映企業(yè)在未來期間的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。
二、廣義全面預(yù)算管理的框架和模式
全面預(yù)算管理的框架可分為預(yù)算目標(biāo)―預(yù)算組織―預(yù)算編制―預(yù)算執(zhí)行和控制―預(yù)算分析和考核五大模塊。預(yù)算目標(biāo)是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上形成企業(yè)計(jì)劃最終形成企業(yè)預(yù)算目標(biāo)。通過企業(yè)預(yù)算的組織、編制、實(shí)施和修正，使企業(yè)計(jì)劃、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的落地，為企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)提供合理的保證。全面預(yù)算管理框架的五大模塊既有先后順序，又有相輔相成的關(guān)系。
三、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)和全面預(yù)算管理的切入點(diǎn)
特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額大、開發(fā)周期長(zhǎng)；二是銷售受國(guó)家政策、金融市場(chǎng)、買方市場(chǎng)影響大，銷量和價(jià)格波動(dòng)大和不確定性。
由于房地產(chǎn)的上述特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理的選擇不可能選擇以銷售收入（銷售價(jià)格的不確定性）為核心的預(yù)算模式和以目標(biāo)利潤(rùn)（開發(fā)周期與經(jīng)營(yíng)當(dāng)期利潤(rùn)不同步）為核心的預(yù)算模式。由此，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身特點(diǎn)和全面預(yù)算管理的理論的切入點(diǎn)，在于建立“以項(xiàng)目成本控制為核心，現(xiàn)金流量控制為重點(diǎn)”的具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身特點(diǎn)的全面預(yù)算管理模式。該模式的主要特點(diǎn)是以開發(fā)項(xiàng)目成本為核心，預(yù)算編制以成本費(fèi)用為預(yù)算的起點(diǎn)，運(yùn)用現(xiàn)金預(yù)算控制開發(fā)項(xiàng)目投資額和費(fèi)用支出的預(yù)算管理模式。
四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本做法
從對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間序列來劃分，應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段進(jìn)行估算、在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行概算、在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，以此最終形成財(cái)務(wù)的預(yù)算體系。包括資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。在項(xiàng)目整體預(yù)算完成后，按照項(xiàng)目工程進(jìn)度，將整體預(yù)算分年、季、月進(jìn)行分解，形成年、季、月的預(yù)算。
從對(duì)預(yù)算的實(shí)施過程來劃分，一是擬定目標(biāo)成本：結(jié)合開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部對(duì)工程項(xiàng)目的概算、施工圖預(yù)算，以及市場(chǎng)材料、人工價(jià)格，確定目標(biāo)成本。二是確定目標(biāo)成本：同銷售收入預(yù)算、目標(biāo)利潤(rùn)等指標(biāo)相比較，形成確定目標(biāo)成本。三是分解目標(biāo)成本：將各預(yù)算指標(biāo)落實(shí)到各部門，并以此為依據(jù)，在采購(gòu)、建筑、安裝等各項(xiàng)合同招標(biāo)中以此為招標(biāo)控制價(jià)。四是在項(xiàng)目開發(fā)過程中跟蹤成本流程，按此編制投資進(jìn)度計(jì)劃、付款計(jì)劃，匯總編制現(xiàn)金收支預(yù)算。五是糾偏和分析；六是預(yù)算考核和評(píng)價(jià)。
五、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容
運(yùn)營(yíng)預(yù)算（經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算），通常企業(yè)會(huì)以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，以收定支，以銷定產(chǎn)。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，是以目標(biāo)成本為核心導(dǎo)向，所以前述原則只能是輔的比較，不能絕對(duì)化，在預(yù)算編制具體實(shí)施中還存在部門與部門的博奕，比如銷售部門和工程部門，當(dāng)年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目必須達(dá)到某種進(jìn)度，拿到預(yù)售許可證或者按照計(jì)劃必須完工，當(dāng)年開發(fā)成本必須得到保證。銷售預(yù)算做得過于激進(jìn)，給實(shí)際營(yíng)運(yùn)過程中造成資金壓力，帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在預(yù)算編制上，通過銷售收入預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算形成預(yù)計(jì)損益表。
財(cái)務(wù)預(yù)算包括現(xiàn)金預(yù)算（現(xiàn)金收支預(yù)算）、資本預(yù)算，形成預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。
六、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的技術(shù)方法
（一）預(yù)測(cè)的技術(shù)方法
1、銷售收入的預(yù)測(cè)技術(shù)方法
預(yù)測(cè)的方法有序列時(shí)間法、線性回歸法、平滑指數(shù)法、學(xué)習(xí)曲線法、敏感性分析、期望值分析法。對(duì)于銷售預(yù)算來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的特殊性，市場(chǎng)行情瞬息萬(wàn)變，采用任何預(yù)測(cè)可能都不是精確的，相對(duì)而言，期望值法較為合理。期望值分析法：針對(duì)不同的情況（景氣、平和、低迷）分配不同的概率（最可能，最差，最好），推導(dǎo)出結(jié)果的預(yù)期值（包含了預(yù)期結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)的組合）。由于市場(chǎng)的景氣、平和、低迷隨時(shí)變化，其所處的概率也在不斷波動(dòng)中。
2、目標(biāo)成本的預(yù)測(cè)技術(shù)方法
由于房地產(chǎn)的特殊性，在不同的開發(fā)階段，有不同的測(cè)算數(shù)據(jù)。但在施工圖設(shè)計(jì)階段，基本上可以確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本的準(zhǔn)確數(shù)。主要是依據(jù)工程造價(jià)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本加以確定。
3、目標(biāo)利潤(rùn)的預(yù)測(cè)技術(shù)方法
可分為本量利分析法、比例預(yù)算法、上加法（由凈利潤(rùn)倒匡目標(biāo)利潤(rùn)）等。
（二）控制和分析的技術(shù)方法
預(yù)算控制的方式按控制期間劃分，分為當(dāng)期預(yù)算控制、累進(jìn)預(yù)算控制。按預(yù)算項(xiàng)目種屬劃分，總額控制和單項(xiàng)控制。還可分為絕對(duì)數(shù)控制（預(yù)算數(shù)）和相對(duì)數(shù)控制（預(yù)算值的百分比）；預(yù)算執(zhí)行中的費(fèi)用控制，由于預(yù)算費(fèi)用不等于必須投入的資源，子公司在編制時(shí)，在執(zhí)行時(shí)沒用完，控制要點(diǎn)在于完善各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。目標(biāo)成本的控制在于合同的簽訂以及付款環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流管控。
七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的考核
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面預(yù)算管理，必須經(jīng)過考核這一環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)的作用在于：一是明確戰(zhàn)略導(dǎo)向；二是強(qiáng)化激勵(lì)機(jī)制；三是改善業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)；四是提升管理水平。做好預(yù)算考核可以結(jié)合KPI，運(yùn)用目標(biāo)性原則、動(dòng)態(tài)性原則、可控性原則、公平公開的原則、總體優(yōu)化的原則可以起到促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐興恩.管理會(huì)計(jì)學(xué)[M].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社
關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；房地產(chǎn)開發(fā)；和諧發(fā)展
如今的人們，打開報(bào)紙、雜志、電視網(wǎng)絡(luò)，隨處的媒體都可見到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無(wú)所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)，房屋買賣中介，不知不覺房地產(chǎn)開發(fā)日益成為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。是社會(huì)城市化進(jìn)程的一個(gè)重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市這個(gè)主體環(huán)境。它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市這個(gè)環(huán)境中體現(xiàn)也來的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系，與城市規(guī)劃有著密切的聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差等種種原因與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展存在著不和諧之處。從最開始的長(zhǎng)期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。試圖就這一問題，進(jìn)行一點(diǎn)淺顯的分析。
1 何為城市規(guī)劃？何為房地產(chǎn)開發(fā)？
城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運(yùn)行三個(gè)階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務(wù)是根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營(yíng)行為。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為。
2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點(diǎn)
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。
而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。
3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾
城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對(duì)公共開發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
如果過份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問題。
3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
3.2開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。
3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。
3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問題。
1991年4月湖南省沅江市南咀鎮(zhèn)花塘村村民劉曉云與益陽(yáng)市南縣八百弓鄉(xiāng)民和村村民彭長(zhǎng)云結(jié)婚。婚后劉曉云仍住娘家，戶口也未遷出。1992年3月7日下午，村民大會(huì)根據(jù)鄉(xiāng)人民政府關(guān)于承包責(zé)任制調(diào)整的有關(guān)規(guī)定，將劉曉云承包的土地調(diào)出。會(huì)后劉志宣多次找村領(lǐng)導(dǎo)，要求按政策對(duì)劉曉云承包的土地不予調(diào)出，未果。同年3月9日中午劉志宣得知?jiǎng)栽频某邪匾颜{(diào)出，下午便與妻子陳銀秀到調(diào)解小組成員休息處，強(qiáng)行拿走調(diào)整方案登記本和皮尺，致使調(diào)整工作無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。當(dāng)晚鄉(xiāng)政府接到村委負(fù)責(zé)人匯報(bào)后，派干部黃勁松、吳安維、張楚文和駐鄉(xiāng)民警符光明一行四人到劉志宣家做工作，先是要求交出登記本和皮尺，未果。黃勁松要?jiǎng)⒅拘ムl(xiāng)政府學(xué)習(xí)文件，劉不同意。吳安維便拽劉志宣，劉曉云、李國(guó)強(qiáng)、彭長(zhǎng)云等圍住不讓拖，符光明則用手銬銬住劉志宣的右手并拖上吉普車。此時(shí)，劉志宣的大女婿張習(xí)超趕到，問鄉(xiāng)干部抓其岳父是否有手續(xù)，同時(shí)將劉志宣從車上拉進(jìn)屋。黃勁松則要司機(jī)回去向鄉(xiāng)政府匯報(bào)，約二十分鐘后，鄉(xiāng)黨委書記肖陽(yáng)春、鄉(xiāng)長(zhǎng)鄭明、副鄉(xiāng)長(zhǎng)劉炳生、許躍華及聯(lián)防隊(duì)員廖蘭貴隨車趕到劉家。一進(jìn)門便問要司機(jī)回去向鄉(xiāng)政府匯報(bào)，約二十分鐘后，鄉(xiāng)黨委書記肖陽(yáng)春、鄉(xiāng)長(zhǎng)鄭明、副鄉(xiāng)長(zhǎng)劉炳生、許躍華及聯(lián)防隊(duì)員廖蘭貴隨車趕到劉家。一進(jìn)門便問張習(xí)超：“你是哪里的？”張答：“我是新灣鎮(zhèn)北洲村的，是劉志宣的大郎。”肖等說：“我們是明月鄉(xiāng)干部，在這里履行公務(wù)，你走開，不要阻礙執(zhí)行公務(wù)。”張答：“我不是明月鄉(xiāng)的，也是中國(guó)公民，講句公道話都不行。”肖陽(yáng)春便說：“這家伙不老實(shí)把他也扣起來。”廖南貴便拿出手銬與其他鄉(xiāng)干部一起扣住張習(xí)超的雙手，并將其和劉志宣一同推上了吉普車。臨走時(shí)，陳銀秀交出了登記本和皮尺。晚十一點(diǎn)左右，劉志宣、張習(xí)超被送往赤山派出所。3月10日晚李國(guó)強(qiáng)到派出所探視時(shí)被留置反省。至3月11日下午三人被放出。
1992年4月16日沅江市公安局以劉志宣、張習(xí)超、李國(guó)強(qiáng)、劉曉云阻礙執(zhí)行公務(wù)為由，分別作出第71、72、73、74、101號(hào)裁決書，給予劉志宣拘留五天，張習(xí)超拘留十天，彭長(zhǎng)云、李國(guó)強(qiáng)警告，劉曉云罰款五十元的處罰。劉志宣、張習(xí)超、李國(guó)強(qiáng)、劉曉云等不服，向原益陽(yáng)地區(qū)行署公安處申請(qǐng)復(fù)議。該處作出19、20、21、22號(hào)治安管理處罰申訴裁定書，維持原裁定。劉志宣等仍不服，向沅江市人民法院起訴，要求法院判決撤銷沅江市公安局作出的治安處罰決定。
法院審判
蘭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：
1995年9月11日，原告常德開發(fā)部經(jīng)過申請(qǐng)立項(xiàng)、提交拆遷安置報(bào)告，與蘭州市城市規(guī)劃土地管理局（以下簡(jiǎn)稱市規(guī)劃局）草簽《蘭州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書》，并按照合同的約定交納了土地使用權(quán)出讓定金9萬(wàn)元、慶陽(yáng)路改建費(fèi)42400元后，得到被告市政府以蘭政地字（1995）36號(hào)文作出的《關(guān)于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》。該批復(fù)同意將本市城關(guān)區(qū)小稍門外以東，蘭州水煙廠以南，面積為1130.3平方米的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)，出讓給常德開發(fā)部作為綜合樓建設(shè)用地，出讓期限為50年。
原告常德開發(fā)部得到被告市政府同意出讓的1130.3平方米國(guó)有土地使用權(quán)后，于1996年1月31日、2月1日，和蘭州海清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海清公司，與常德開發(fā)部為同一法定代表人）一起，與蘭州泰生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱泰生公司），以及當(dāng)時(shí)是泰生公司的第一開發(fā)處、后來成為具有獨(dú)立法人資格的蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華歐公司）簽訂了《合建樓房合同》、《補(bǔ)充合同》。合同約定：由常德開發(fā)部、海清公司出地，泰生公司及其第一開發(fā)處投資，雙方聯(lián)合建樓；常德開發(fā)部提供資料、證明、介紹信等有關(guān)建設(shè)手續(xù)，合同生效后提供撥地文（圖）、建設(shè)計(jì)劃等報(bào)批手續(xù)原件，泰生公司協(xié)助海清公司辦理前期報(bào)批手續(xù)，第一開發(fā)處負(fù)責(zé)一切開發(fā)建設(shè)、售宜。
1996年5月15日，原告常德開發(fā)部和海清公司又與泰生公司簽約解除《合建樓房合同》。海清公司為解決在《合建樓房合同》履行過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，于5月18日向甘肅省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱省法院）提起民事訴訟。省法院于5月20日制作了民事調(diào)解書，其中第一項(xiàng)確定雙方簽訂的《合建樓房合同》終止履行，第四項(xiàng)確定泰生公司于5月28日前退還海清公司交付的8份文件，6月3日前退還新產(chǎn)生的關(guān)于此項(xiàng)工程的其他文件。在調(diào)解書履行中，海清公司與泰生公司又于5月27日自行和解，愿意繼續(xù)履行《合建樓房合同》及《補(bǔ)充合同》。5月28日，省法院主持雙方達(dá)成《執(zhí)行和解協(xié)議》，確定《合建樓房合同》繼續(xù)履行。同日，常德開發(fā)部、海清公司還與泰生公司商定，將海清公司在《合建樓房合同》中的權(quán)利和義務(wù)全部移交給常德開發(fā)部。11月19日，泰生公司、華歐公司也與常德開發(fā)部商定，將泰生公司在《合建樓房合同》中的權(quán)利和義務(wù)交由華歐公司享有和負(fù)擔(dān)。至此，合建樓宜由常德開發(fā)部與華歐公司按合同履行。華歐公司在履行合同約定的建設(shè)義務(wù)時(shí)，違反合同約定，單方?jīng)Q定在8層樓房的基礎(chǔ)上違章增建5層樓房。為此引起《合建樓房合同》糾紛，常德開發(fā)部于1997年8月15日再次向省法院提起民事訴訟。
在合同履行過程中的1997年1月28日，原告常德開發(fā)部以（1997）蘭常字第6號(hào)文向蘭州市土地有償使用辦公室報(bào)告，要求將小稍門外96號(hào)國(guó)有土地的使用權(quán)出讓給華歐公司。同日，華歐公司也以（1997）蘭華房字第（1）號(hào)文向蘭州市土地有償使用辦公室報(bào)告稱：我公司經(jīng)與常德開發(fā)部協(xié)商，同意將小稍門外96號(hào)國(guó)有土地的使用權(quán)經(jīng)市政府出讓到我公司。6月1日、16日，常德開發(fā)部分別向市規(guī)劃局、蘭州市土地有償使用辦公室、市房產(chǎn)局發(fā)出《關(guān)于撤回（1997）蘭常字第6號(hào)文的報(bào)告》，要求停止給華歐公司辦理土地出讓手續(xù)。10月20日，市規(guī)劃局與華歐公司簽訂《蘭州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，將常德開發(fā)部已經(jīng)獲得使用權(quán)的1130.3平方米土地又出讓給華歐公司。同日，市規(guī)劃局還以蘭規(guī)土地字（1997）第121號(hào)、第122號(hào)文，將收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)以及將該土地使用權(quán)又出讓給華歐公司一事，向市政府請(qǐng)示。市政府于10月23日作出蘭政地字（1997）第42號(hào)《關(guān)于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復(fù)》，內(nèi)容為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《甘肅省實(shí)施土地管理法辦法》的有關(guān)規(guī)定，同意將位于本市城關(guān)區(qū)小稍門外以東、蘭州水煙廠以南，面積為1130.3平方米的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)收回，另行安排，原蘭政地字（1995）36號(hào)文同時(shí)廢止。同日，市政府還以蘭政地字（1997）第43號(hào)文作出《關(guān)于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》。11月24日，在省法院開庭審理常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛時(shí)，華歐公司當(dāng)庭出示了蘭政地字（1997）第43號(hào)批復(fù)。12月1日，市政府才向常德開發(fā)部送達(dá)了蘭政地字（1997）第42號(hào)批復(fù)。常德開發(fā)部不服市政府的批復(fù)，于1997年12月2日向省法院提起本案行政訴訟。
另查明，省法院已于1998年4月9日就原告常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛案作出一審判決，確認(rèn)在常德開發(fā)部與華歐公司的《合建樓房合同》糾紛案中，市規(guī)劃局與常德開發(fā)部簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、常德開發(fā)部與華歐公司簽訂的《合建樓房合同》及其《補(bǔ)充合同》、1996年5月28日達(dá)成的《執(zhí)行和解協(xié)議》，都是有效的；市規(guī)劃局與華歐公司后來簽訂的土地使用權(quán)出讓合同是無(wú)效合同，不予確認(rèn)。華歐公司不服省法院的這一民事判決，已經(jīng)上訴于最高人民法院。
蘭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，被告市政府的蘭政地字（1997）第42號(hào)、第43號(hào)批復(fù)，是根據(jù)市規(guī)劃局的請(qǐng)示作出的。而市規(guī)劃局的請(qǐng)示，又是根據(jù)原告常德開發(fā)部的（1997）蘭常字第6號(hào)報(bào)告和華歐公司（1997）蘭華房字第（1）號(hào)報(bào)告形成的。市政府出讓國(guó)有土地，是其職權(quán)范圍內(nèi)的行政行為，無(wú)可非議。常德開發(fā)部是在收到市政府第42號(hào)批復(fù)的第二天即提起訴訟，并未超過法定期限，因此市政府以超過訴訟時(shí)效為由提出的抗辯，不能成立。據(jù)此，蘭州市中級(jí)人民法院于1999年5月12日判決：
維持被告蘭州市人民政府蘭政地字（1997）第42號(hào)《關(guān)于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復(fù)》及蘭政地字（1997）第43號(hào)《關(guān)于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》。
原告常德開發(fā)部不服一審判決，向甘肅省高級(jí)人民法院提起上訴。理由是：原審法院查明的事實(shí)，已經(jīng)說明被上訴人市政府于1995年向上訴人常德開發(fā)部合法地出讓過國(guó)有土地使用權(quán)，以上訴人名義作出的（1997）蘭常字第6號(hào)報(bào)告，現(xiàn)已查明是華歐公司個(gè)別人偽造的，并且上訴人已聲明撤回作廢，要求暫停將上訴人的國(guó)有土地使用權(quán)過戶給華歐公司。在上訴人沒有任何違反土地管理法規(guī)行為的情況下，被上訴人收回上訴人的土地使用權(quán)，無(wú)任何法律依據(jù)。況且被上訴人是先將已經(jīng)出讓給上訴人的土地重復(fù)出讓，后又收回已經(jīng)出讓給上訴人的土地，這是嚴(yán)重的濫用職權(quán)的違法行政行為。按照行政訴訟法的規(guī)定，對(duì)被上訴人濫用職權(quán)的具體行政行為應(yīng)當(dāng)予以撤銷。一審判決維持，是十分錯(cuò)誤的。原審法院不審查被上訴人收回土地使用權(quán)的批復(fù)是否合法，就輕率地判決維持，顯然違背了行政訴訟的合法性審查原則。請(qǐng)求二審撤銷原判，確認(rèn)被上訴人所屬的土地管理部門與上訴人簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為有效合同，確認(rèn)被上訴人的蘭政地字（1995）36號(hào)《關(guān)于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》繼續(xù)有效；確認(rèn)被上訴人所屬的土地管理部門與華歐公司簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同為無(wú)效合同，判令撤銷蘭政地字（1997）第42號(hào)、第43號(hào)批復(fù)，撤銷被上訴人已經(jīng)為華歐公司辦理的蘭國(guó)用（1998）1號(hào)臨時(shí)土地使用權(quán)證。
被上訴人市政府未答辯。
甘肅省高級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：
1997年6月1日、16日，上訴人常德開發(fā)部分別向市規(guī)劃局、蘭州市土地有償使用辦公室、市房產(chǎn)局發(fā)出要求停止給華歐公司辦理土地出讓手續(xù)的《關(guān)于撤回（1997）蘭常字第6號(hào)文的報(bào)告》，其主要內(nèi)容是：以常德開發(fā)部名義作出的（1997）蘭常字第6號(hào)報(bào)告，經(jīng)蘭州市公安局鑒定，系華歐公司個(gè)別人偽造，華歐公司在履行《合建樓房合同》中有違約行為，因此要求停止給華歐公司辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
被上訴人市政府以蘭政地字（1997）第43號(hào)文作出的《關(guān)于向蘭州華歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》中，除批準(zhǔn)將爭(zhēng)議的土地使用權(quán)出讓給華歐公司以外，還提到要將上訴人常德開發(fā)部原繳付的9萬(wàn)元土地出讓定金，抵減華歐公司因本次簽約應(yīng)當(dāng)繳付的出讓金；出讓地塊界內(nèi)、外的所有被拆遷居民及單位，均由市拆遷管理部門組織拆遷，由華歐公司負(fù)責(zé)安置。
被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號(hào)、第43號(hào)批復(fù)，在由市規(guī)劃局負(fù)責(zé)送達(dá)時(shí)，市規(guī)劃局只給華歐公司送達(dá)了第43號(hào)批復(fù)，未給上訴人常德開發(fā)部送達(dá)。11月24日省法院民事審判庭開庭審理《合建樓房合同》糾紛案，華歐公司當(dāng)庭出示了第43號(hào)批復(fù)后，常德開發(fā)部才知道市政府有此批復(fù)，當(dāng)即提出爭(zhēng)議土地是市政府以蘭政地字（1995）36號(hào)批復(fù)出讓給他們的，現(xiàn)在又以第43號(hào)批復(fù)出讓給華歐公司，是重復(fù)出讓。12月1日，市規(guī)劃局向常德開發(fā)部送達(dá)了市政府蘭政地字（1997）第42號(hào)批復(fù)。
1998年4月6日，被上訴人市政府給華歐公司頒發(fā)了蘭國(guó)用字第1號(hào)《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》。
除此以外，甘肅省高級(jí)人民法院確認(rèn)了一審查明的其他事實(shí)。
甘肅省高級(jí)人民法院認(rèn)為：
1995年9月11日，上訴人常德開發(fā)部在經(jīng)過申請(qǐng)立項(xiàng)、提交拆遷安置報(bào)告、與當(dāng)?shù)卣耐恋毓芾聿块T簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并按照合同的約定交納了土地使用權(quán)出讓定金9萬(wàn)元、慶陽(yáng)路改建費(fèi)42400元后，得到被上訴人市政府以蘭政地字（1995）36號(hào)文作出的《關(guān)于向蘭州常德物資開發(fā)部出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)》。至此，常德開發(fā)部已經(jīng)合法取得了爭(zhēng)議土地的使用權(quán)。常德開發(fā)部還在陸續(xù)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《拆遷許可證》等批文后，完成了拆遷任務(wù)，與華歐公司合建的樓房也已經(jīng)竣工。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定：“土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。”“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。”常德開發(fā)部不具有法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)給予收回土地使用權(quán)處罰的情形。
被上訴人市政府根據(jù)其土地管理部門的請(qǐng)示，在上訴人常德開發(fā)部已經(jīng)提出（1997）蘭常字第6號(hào)報(bào)告是華歐公司個(gè)別人偽造的問題后不進(jìn)行查證，仍根據(jù)該報(bào)告作出同意收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)的蘭政地字（1997）第42號(hào)批復(fù)，屬于事實(shí)不清、主要證據(jù)不足。
上訴人常德開發(fā)部不具有法律規(guī)定的應(yīng)予收回土地使用權(quán)的情形。被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號(hào)批復(fù)中，對(duì)收回常德開發(fā)部土地使用權(quán)所適用的法律依據(jù)，只籠統(tǒng)提到“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《甘肅省實(shí)施土地管理法辦法》的有關(guān)規(guī)定”，未引出適用的具體條文，違反了法定程序。
在被上訴人市政府收回上訴人常德開發(fā)部的土地使用權(quán)之前，市政府的土地管理部門事實(shí)上已經(jīng)將同一宗土地使用權(quán)又出讓給華歐公司。蘭政地字（1997）第43號(hào)批復(fù)的內(nèi)容，涉及到華歐公司和常德開發(fā)部雙方的利益，市政府至今未給常德開發(fā)部送達(dá)蘭政地字（1997）第43號(hào)批復(fù)。這些具體行政行為，都違反了法定程序。
上訴人常德開發(fā)部與華歐公司是兩個(gè)獨(dú)立法人，法律并未賦予被上訴人市政府有處置行政管理相對(duì)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。市政府在其蘭政地字（1997）第43號(hào)批復(fù)中，決定將常德開發(fā)部繳納的9萬(wàn)元土地出讓金定金抵減華歐公司應(yīng)繳納的土地出讓金，屬于超越職權(quán)的行政行為。
在省法院主持下，華歐公司和上訴人常德開發(fā)部雙方于1996年5月28日達(dá)成的《執(zhí)行和解協(xié)議書》，其內(nèi)容是以常德開發(fā)部提供土地、華歐公司提供資金為基礎(chǔ)的。被上訴人市政府在《執(zhí)行和解協(xié)議書》已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，收回常德開發(fā)部的土地使用權(quán)，致使這一法律文書無(wú)法履行，屬于以行政權(quán)干擾審判權(quán)。
原審判決認(rèn)定的事實(shí)基本清楚，但適用法律及判決的理由是錯(cuò)誤的。鑒于被上訴人市政府的蘭政地字（1997）第42號(hào)、第43號(hào)批復(fù)存在著事實(shí)不清和主要證據(jù)不足、違反法定程序以及超越職權(quán)等問題，市政府據(jù)此批復(fù)給華歐公司頒發(fā)的《臨時(shí)國(guó)有土地使用證》，也屬于不當(dāng)授權(quán)。《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第二項(xiàng)規(guī)定：“具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新作出具體行政行為：1、主要證據(jù)不足的；2、適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的；3、違反法定程序的；4、超越職權(quán)的；5、濫用職權(quán)的。”第六十一條第（二）項(xiàng)規(guī)定，人民法院審理上訴案件，遇到“原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律、法規(guī)錯(cuò)誤的，依法改判”。據(jù)此，甘肅省高級(jí)人民法院于1999年8月9日判決：
一、撤銷一審行政判決；
二、撤銷被上訴人蘭州市人民政府的蘭政地字（1997）第42號(hào)《關(guān)于收回蘭州常德物資開發(fā)部土地使用權(quán)的批復(fù)》；
關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)傭金 管理理念 拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域
自1993年7月國(guó)家建設(shè)部、人事部認(rèn)定第一批房地產(chǎn)估價(jià)師至今已有二十年了，在這二十年中，有很多公司的規(guī)模從幾個(gè)人發(fā)展到幾百人的大型綜合評(píng)估公司，也有一些公司苦撐幾年后自然消失或轉(zhuǎn)手易人。
進(jìn)入2000年以來，一些原為國(guó)有體制的評(píng)估公司逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樗接衅髽I(yè)，由于成立評(píng)估公司門檻不高，大批的民營(yíng)評(píng)估公司紛紛成立，評(píng)估業(yè)務(wù)從原來的客戶找上門變成了客戶坐等評(píng)估業(yè)務(wù)員上門服務(wù)，一時(shí)間，業(yè)務(wù)傭金承諾滿天飛，那時(shí)的一套普通住宅評(píng)估收費(fèi)達(dá)2000元/份，而其中的業(yè)務(wù)傭金高達(dá)70%左右，也就是說，一份評(píng)估報(bào)告的收費(fèi)中公司凈收入僅為20%左右，公司收入少，限制了公司的發(fā)展。2005年，為了杜絕業(yè)務(wù)傭金，有公司推出普通住宅500元/份的評(píng)估報(bào)告，不再給業(yè)務(wù)傭金，一時(shí)間，評(píng)估報(bào)告收費(fèi)成了業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，一些靠業(yè)務(wù)傭金拉客戶的小公司，由于其品牌與聲譽(yù)難與大公司相比，業(yè)務(wù)難以再繼，只能苦苦支撐，能支撐下來的也只是維持正常經(jīng)營(yíng)。收入低，沒有實(shí)力引進(jìn)人才，無(wú)法對(duì)公司進(jìn)行現(xiàn)代化管理，而杜絕業(yè)務(wù)傭金的公司由于公司收入大幅度提高，有資金用來改善公司內(nèi)部管理機(jī)制，另一方面引進(jìn)人才，采用評(píng)估數(shù)據(jù)系統(tǒng)化建設(shè)，品牌和聲譽(yù)逐漸提升，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的評(píng)估行業(yè)，就造成了強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的局面。
隨著評(píng)估公司的發(fā)展，一些評(píng)估公司從加強(qiáng)公司服務(wù)意識(shí)入手，爭(zhēng)取客戶，樹立口碑，走品牌路線，擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展。他們大量引進(jìn)管理與專業(yè)技術(shù)人才，加強(qiáng)對(duì)公司員工培訓(xùn)，從細(xì)節(jié)入手，提出 “做足功課”、“細(xì)節(jié)決定成敗”等。記得某公司一估價(jià)師接到一個(gè)東莞土地的評(píng)估業(yè)務(wù)，要求查勘后第二天出評(píng)估報(bào)告，估價(jià)師在接到任務(wù)后，第一時(shí)間查閱了土地的相關(guān)資料及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)土地政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)水平，由于準(zhǔn)備得充分，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)便節(jié)約了許多時(shí)間，本著客戶第一的公司規(guī)定，查勘回來后加班加點(diǎn)到凌晨二點(diǎn)，第二天提交給公司技術(shù)審核，下午便提交了報(bào)告，此舉不但贏得了客戶的好評(píng)，在隨后的日子，該客戶成了公司的長(zhǎng)期客戶，并為公司介紹的新客戶，無(wú)形中為公司做了免費(fèi)宣傳。
評(píng)估公司的業(yè)務(wù)中銀行業(yè)務(wù)占比重較大，有些人為了想多貸款或騙貸，與中介公司合作，采用瞞報(bào)虛報(bào)成交價(jià)和實(shí)際租金的手段，更有甚者，采用偷梁換柱的手段瞞騙查勘估價(jià)師。例如在抵押貸款評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象是某花園小區(qū)的臨街底商（查勘時(shí)領(lǐng)勘人故意托辭房地產(chǎn)證復(fù)印件未帶在身上），查勘時(shí)估價(jià)師被領(lǐng)到一處商業(yè)氛圍較濃厚的街道旁的商鋪查勘，估價(jià)師很認(rèn)真地調(diào)查了周邊商鋪的租金與售價(jià)情況，認(rèn)為該鋪能達(dá)到客戶的貸款要求。過了幾天，客戶要求出具報(bào)告，估價(jià)師讓其提供房地產(chǎn)證，待估價(jià)師仔細(xì)核查房地產(chǎn)證及對(duì)當(dāng)時(shí)查勘時(shí)記憶中商鋪的鋪號(hào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，委估物業(yè)與查勘物業(yè)是不同一處物業(yè)，委估物業(yè)的市場(chǎng)成交價(jià)在12000元/平方米，而查勘物業(yè)的市場(chǎng)成交價(jià)在38000元/平方米，差別非常大。假如估價(jià)師查勘時(shí)未仔細(xì)核對(duì)鋪號(hào)，沒注重細(xì)節(jié)，若按38000元/平方米的估價(jià)出具報(bào)告的話，給銀行造成的損失可以用金錢來衡量，但對(duì)公司造成的名譽(yù)損失是無(wú)可估量的。所以，注重細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)決定成敗，公司理念若能深入到每個(gè)員工的心中，管理到位，公司不愁發(fā)展。
管理是手段，但業(yè)務(wù)仍是公司發(fā)展的硬道理。銀行評(píng)估業(yè)務(wù)雖然多，但分羹的也多，為了爭(zhēng)搶業(yè)務(wù)，各公司打起了價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)，也有公司另辟奇徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。有一信托客戶意欲在某城市開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，委托筆者所在公司對(duì)該城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研并針對(duì)某項(xiàng)土地進(jìn)行價(jià)值分析，項(xiàng)目任務(wù)重，但時(shí)間急，我們一到該城市，土地現(xiàn)場(chǎng)查勘完成后，就開始對(duì)這個(gè)土地總面積有8，034平方公里的城市開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，調(diào)研前就預(yù)備好第二天需要調(diào)查的樓盤名單及路線，白天到每個(gè)在售樓盤市場(chǎng)調(diào)查，晚上回到住處就整理白天市場(chǎng)調(diào)查的資料及預(yù)備第二天的需調(diào)查的樓盤及行走路線，三天時(shí)間就跑了大小樓盤近三十處，除完成全市住宅市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查工作外，還完成了全市商業(yè)圈市場(chǎng)調(diào)查，在規(guī)定的時(shí)間里完成了委托任務(wù)，客戶對(duì)我們出具的成果十分滿意，并根據(jù)報(bào)告中該市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景及建議，成功拿下了那塊土地，進(jìn)駐了該市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，取得非常好的效益。
房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展總體來說已經(jīng)有二十年了，這在二十年中，每個(gè)公司或多或少都已經(jīng)儲(chǔ)存了大量的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，筆者從一個(gè)估價(jià)師的角度來看，評(píng)估公司的發(fā)展良好的因素眾多，但以下幾個(gè)方面眾多因素中需優(yōu)先考慮的：
1.杜絕回扣，健康行業(yè)形象
“回扣”不利于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)自身的發(fā)展。如果房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)“回扣”盛行，互相攀比，導(dǎo)致回扣比例越來越高，這樣就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的收入越來越少，房地產(chǎn)從業(yè)人員素質(zhì)減低，不能吸引到優(yōu)秀人才，導(dǎo)致某些估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，不能為客戶提供公正、獨(dú)立的評(píng)估服務(wù)，也導(dǎo)致對(duì)該行業(yè)的信譽(yù)的懷疑，損害房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的形象，從而，嚴(yán)重?fù)p害該行業(yè)的健康發(fā)展。
2.向管理要效益，走專業(yè)化、品牌化道路
公司內(nèi)部完善管理制度，引進(jìn)管理及專業(yè)化人才，加強(qiáng)估價(jià)師隊(duì)伍培訓(xùn)，提高素質(zhì)教育，從細(xì)節(jié)做起，用專業(yè)技術(shù)來服務(wù)客戶。
3.開拓并壯大新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域―房地產(chǎn)咨詢顧問
在銀行、法院、拆遷等行業(yè)的評(píng)估業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)情形下，另辟捷徑，開展房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)。
在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)階段來看，從土地尚未獲取到土地取得這個(gè)階段，房地產(chǎn)咨詢顧問的角色非常重要，這個(gè)階段，可以幫助企業(yè)是否拿地、以什么價(jià)位拿地、可以開發(fā)什么類型的產(chǎn)品等提供咨詢幫助，土地取得之后，咨詢顧問可以提供可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、策劃、開發(fā)貸款等類型的研究，幫助企業(yè)進(jìn)行決策，土地建成完工時(shí)，還可提供價(jià)格定位、按揭分析、項(xiàng)目銷售方案、商業(yè)項(xiàng)目租金方案及出售方案等方面的咨詢顧問工作，因此，房地產(chǎn)咨詢顧問可開發(fā)產(chǎn)品類型具有連續(xù)性、多樣性的特點(diǎn)。
其次，政府在土地出讓、區(qū)域房地產(chǎn)規(guī)劃、房地產(chǎn)研究等方面，也需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，也就是說，房地產(chǎn)咨詢顧問工作不僅僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其業(yè)務(wù)來源廣泛，品種多。
關(guān)鍵詞眾籌；容積率；成本；收益；增值額；增值稅；回報(bào)率
中圖分類號(hào)F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A
AbstractA crowdfunding building housing construction planning project was accounted on the basis of cost， profit， added value， addedvalue tax， plot ratio， rate of return，etc，of national housing development calculation methods and requirements.Given the participants’ satisfactory ratio towards all kinds of room layouts，and regarding the maximum satisfaction rate as the objective function，this paper constructed an integer linear programming model，which provided the number of the best house planning sets of all types of room layouts，and also the rate of return reached the construction planning implementation requirements.
Keywordscrowdfunding；plot ratio；cost；profit；added value；addedvalue tax；rate of return
1引言
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)如火如荼，有些房地產(chǎn)公司發(fā)展很快很好，不斷壯大，有些房地產(chǎn)公司卻舉步維艱甚至倒閉，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是特殊商品，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說投資房地產(chǎn)存在投入資金大，周期長(zhǎng)，環(huán)節(jié)多，風(fēng)險(xiǎn)大等很多因素，要取得好的收益，前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本核算的質(zhì)量很關(guān)鍵.2015年全國(guó)大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競(jìng)賽乙組D題“眾籌筑屋規(guī)劃方案設(shè)計(jì)”來自于一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，原問題是：現(xiàn)有占地面積為102 077.6平方米的眾籌筑屋項(xiàng)目，項(xiàng)目推出后，有上萬(wàn)戶購(gòu)房者登記參籌.項(xiàng)目規(guī)定參籌者每戶只能認(rèn)購(gòu)一套住房.在建房規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等.根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等在核算上要求均不同，請(qǐng)結(jié)合附件中給出的具體要求及相關(guān)政策，建立數(shù)學(xué)模型，對(duì)方案I的成本與收益、容積率和增值稅等進(jìn)行全面的核算.通過對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查得到的參籌者對(duì)11種房型購(gòu)買意愿的比例，為了盡量滿足參籌者的購(gòu)買意愿，請(qǐng)你重新設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)劃方案，并對(duì)方案II進(jìn)行核算.以投資回報(bào)率達(dá)到25%以上的眾籌項(xiàng)目才會(huì)被成功執(zhí)行.你們所給出的眾籌筑屋方案Ⅱ能否被成功執(zhí)行[1]？本文根據(jù)附件提供的建房方案、住宅核算相關(guān)指標(biāo)、各種房型的建設(shè)約束、參籌網(wǎng)民對(duì)各種房型的滿意比例等，結(jié)合中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例的相關(guān)規(guī)定的計(jì)算辦法，對(duì)原方案的成本與收益、容積率和增值稅等進(jìn)行全面的核算，以參籌者滿意率最大化為目標(biāo)重新設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)劃方案，從而給出合理可行的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.
2問題分析
需要解決下列三個(gè)問題：
1）總建房成本、預(yù)期收益、稅率、容積率等的核算.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循[2].
依據(jù)表1所提供的數(shù)據(jù)及國(guó)家關(guān)于房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)費(fèi)用的文件規(guī)定，總的建房成本包含土地開發(fā)成本、取得土地支付的金額、土地開發(fā)費(fèi)用等，土地開發(fā)成本與房型面積和單位面積開發(fā)成本有關(guān)，且分為普通宅和非普通宅，在普通宅和非普通宅的土地開發(fā)成本核算中有允許扣除和不允許扣除部分，房型為其他的允許扣除要分?jǐn)偟狡胀ㄕ头瞧胀ㄕ羞M(jìn)行核算.總的收益的計(jì)算與售房的收入和建房的成本、土地增值稅、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關(guān)稅金等有關(guān)，而增值稅的計(jì)算，我國(guó)目前用的是4級(jí)超率累進(jìn)稅率，且對(duì)普通宅和非普通宅增值稅的計(jì)算是分開的，如果屬于其他房型類別則實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本按照普通宅和非普通宅的建設(shè)面積比例的比例分?jǐn)倎碛?jì)算，因此增值稅包含普通宅增值稅與非普通宅增值稅，普通宅和非普通宅的增值額包含普通宅和非普通宅的售價(jià)和其他宅分?jǐn)偟狡胀ㄕ头瞧胀ㄕ氖蹆r(jià)減去普通宅和非普通宅可扣除金額.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的相關(guān)稅金按照收入的5.65%計(jì)算.容積率的計(jì)算與參與容積率核算的總建房面積和土地總面積有關(guān).根據(jù)普通宅和非普通宅的建設(shè)跟增值額關(guān)系密切，對(duì)表1用Excel算出各房型的總收入、開發(fā)成本.據(jù)表2 取得土地的費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金則可算出部分扣除項(xiàng)目金額.但影響扣除項(xiàng)目金額的因素除了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金外還有地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、優(yōu)惠等.然而增值額是在收入的基礎(chǔ)上減掉扣除項(xiàng)目金額.根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例中關(guān)于土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表依次算出增值稅列表，依據(jù)列表可根據(jù)所給公式算出增值稅.在算容積率時(shí)假設(shè)綠地面積等不考慮，根據(jù)總建筑面積，建筑用地面積便可求出容積率.
2）考慮最大限度滿足購(gòu)房者意愿的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案.這個(gè)問題顯然是一個(gè)優(yōu)化問題，以11種房型的需求數(shù)量為決策變量，以房屋的平均滿意度最大值作為目標(biāo)函數(shù)，根據(jù)對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查得到參籌者對(duì)11種房型購(gòu)買意愿的比例（見表3），
4結(jié)語(yǔ)
在信息化網(wǎng)絡(luò)化的今天，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也邁入了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，網(wǎng)上購(gòu)房迎來新潮.一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能否被成功執(zhí)行主要看購(gòu)房者對(duì)房屋的滿意程度和開發(fā)的房屋對(duì)開發(fā)商能否帶來一定的回報(bào)率，而與建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相關(guān)的成本、收益、容積率、回報(bào)率等的前期核算尤為重要.
本文根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例和中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定給出了某眾籌筑屋建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的成本、收益、增值額、增值稅等計(jì)算公式，對(duì)建房相關(guān)的費(fèi)用進(jìn)行了詳細(xì)的核算，又根據(jù)購(gòu)房者對(duì)各種房型的滿意比例建立了整數(shù)線性規(guī)劃模型，通過整數(shù)線性規(guī)劃模型優(yōu)化了各種房型的建設(shè)規(guī)劃套數(shù)，給房地產(chǎn)開發(fā)部門在建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中提供決策參考.
參考文獻(xiàn)
[1]全國(guó)大學(xué)生數(shù)學(xué)建模競(jìng)賽[EB/OL].（2015-09-11）[2016-03-10].http：///html_cn/
[2]唐黎標(biāo) 試論房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010，169（1）：28-29.
[3]馮意剛、喻定權(quán).城市居住容積率研究[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2009：18-25.
[4]吳玉梅、楊小強(qiáng).房地產(chǎn)交易的增值稅立法問題[J].法治論壇，2009，16（4）：170-182.
[5]司守奎、孫兆亮.數(shù)學(xué)模型算法與應(yīng)用[M].北京：國(guó)防工業(yè)出版社，2015.4.
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)開發(fā)；資金管理；風(fēng)險(xiǎn)控制；企業(yè)管理
中圖分類號(hào)：F83
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：16723198（2013）17009502
1引言
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有土地取得較難、開發(fā)期限較長(zhǎng)、資金投入巨大、對(duì)資金回收要求緊迫等特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較其他行業(yè)存在更嚴(yán)重的資金斷裂危險(xiǎn)。因此，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作特點(diǎn)、資金管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、國(guó)家政策走向具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避免經(jīng)營(yíng)失敗提供有效的參考思路，也為行業(yè)健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到促進(jìn)作用。
2加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)周期管理，按計(jì)劃完成建設(shè)進(jìn)度
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從取得土地使用權(quán)、設(shè)計(jì)、施工，到建
成銷售收回投資，周期較長(zhǎng)，一般在三至五年左右，鑒于開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，必須對(duì)開發(fā)周期實(shí)行過程控制管理。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發(fā)成本，還有資金融資成本，以及人員費(fèi)用、售前廣告推介費(fèi)用等，無(wú)論開發(fā)過程哪個(gè)環(huán)節(jié)出問題，都可能影響與改變企業(yè)資金計(jì)劃，影響資金調(diào)度，進(jìn)而影響整個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)。
項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的把控在房地產(chǎn)開發(fā)過程中處于非常重要的環(huán)節(jié)，它是公司整個(gè)資金回籠計(jì)劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格按項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度管理，按原定計(jì)劃完成相應(yīng)的工程進(jìn)度，做好資金配比計(jì)劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調(diào)度不靈，也就減少了在建設(shè)階段資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。
3合理控制融資時(shí)點(diǎn)及融資總量，既安全又充分地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用
幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都有資金缺口，都須對(duì)外融資，究其原因：一是房地產(chǎn)開發(fā)資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財(cái)務(wù)杠桿，中國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)仍然大大高于社會(huì)平均利潤(rùn)，也遠(yuǎn)高于資金成本，通過一定量的適度負(fù)債，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報(bào)。
然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的總量較大，利息總額較大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。如若未能及時(shí)回收投入資金，融資利息將成為企業(yè)沉重負(fù)擔(dān)，高額利息不僅蠶食了企業(yè)利潤(rùn)，也加重了資金壓力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，一定要根據(jù)開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度、企業(yè)自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細(xì)計(jì)算融資的方式與融資的總量，以及融資的時(shí)點(diǎn)，同時(shí)要注意負(fù)債適度，不能因?yàn)楹茈y融到資，就過多地負(fù)債，造成資金浪費(fèi)及資金成本的增加。在這里，要特別強(qiáng)調(diào)融資的時(shí)點(diǎn)，融資并不是早借早好，要按“總體規(guī)劃、提前準(zhǔn)備、按需實(shí)借”原則進(jìn)行，即融資的時(shí)點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及資金配比的總體規(guī)劃，測(cè)算出的借款時(shí)點(diǎn)，做好融資的相關(guān)商務(wù)活動(dòng)與準(zhǔn)備，按需要實(shí)際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。
4注重客戶價(jià)值服務(wù)，減少滯銷風(fēng)險(xiǎn)
4.1強(qiáng)化內(nèi)部預(yù)售環(huán)節(jié)管理、及時(shí)取得預(yù)售許可
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足下列條件才能進(jìn)行商品房預(yù)售：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府有關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售許可是一個(gè)銷售關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《商品房預(yù)售許可證》是房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金的開始，取得了預(yù)售許可，即意味著投資回收進(jìn)入了實(shí)現(xiàn)階段。企業(yè)從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準(zhǔn)備管理、證書類文件辦理時(shí)限要求管理，到《商品房預(yù)售許可證》的取得管理都須指定相關(guān)人員跟蹤負(fù)責(zé)，及時(shí)匯報(bào)各環(huán)節(jié)進(jìn)度情況，統(tǒng)籌排售期，并建立嚴(yán)格的責(zé)任考核制度，確保不拖延預(yù)售開始日期。
4.2策劃項(xiàng)目營(yíng)銷方案，做好客戶價(jià)值服務(wù)工作
為客戶著想，就是為自己著想。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司的競(jìng)爭(zhēng)，除了注重產(chǎn)品質(zhì)量外，要把客戶價(jià)值服務(wù)放在非常重要的位置上。而良好的客戶價(jià)值服務(wù)工作，與優(yōu)秀的項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃是實(shí)現(xiàn)銷售的有效途徑，客戶價(jià)值服務(wù)是實(shí)現(xiàn)銷售的賣點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值服務(wù)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而推動(dòng)項(xiàng)目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳。客戶價(jià)值服務(wù)就是從客戶角度出發(fā)，解決客戶為什么要買我們公司的產(chǎn)品以及為什么要買我們這個(gè)項(xiàng)目的房子這兩個(gè)問題，要解決好客戶這兩個(gè)問題，企業(yè)要從房子保值、生活配套措施、交通環(huán)境、周邊商業(yè)升值潛力等價(jià)值元素為客戶著想，這可追溯至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目選址時(shí)就應(yīng)為客戶認(rèn)真負(fù)責(zé)研究這些價(jià)值元素，這樣的產(chǎn)品才能成為大眾追逐的對(duì)象，使企業(yè)產(chǎn)品不僅成為人們居住的場(chǎng)所，也能成為需求者爭(zhēng)先投資的標(biāo)的物。
5洞察政策與行業(yè)的未來走向，預(yù)先采取穩(wěn)健發(fā)展的策略
房地產(chǎn)行業(yè)不屬高科技行業(yè)，也不屬于新興產(chǎn)業(yè)，它是一項(xiàng)傳統(tǒng)行業(yè)，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮(zhèn)化進(jìn)程中而壯大起來，其中也因?yàn)槲覈?guó)城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用政策及城市化促進(jìn)了這個(gè)古老行業(yè)以一種新的方式重新煥發(fā)出活力，之所以說是一種新的方式，是區(qū)分于我國(guó)改革開放前房產(chǎn)主要以自給自足的模式存在。房產(chǎn)主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國(guó)房產(chǎn)以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢(shì)頭，究其原因，敝人認(rèn)為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動(dòng)產(chǎn)作為增值保值的途徑。
一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都被當(dāng)作高利潤(rùn)回報(bào)甚至暴利行業(yè)，很多不從事房地產(chǎn)開發(fā)的商品流通企業(yè)、生產(chǎn)制造企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)行業(yè)，從我國(guó)房產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)西方主要國(guó)家房產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)成為高回報(bào)的行業(yè)，這可能也要檢討我們的土地開發(fā)利用政策。
近十年來，特別是2006年以來，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度過快，開發(fā)存量速度增加，部分城市出現(xiàn)樓盤賣不出去、樓盤空置現(xiàn)象，而近幾年來，甚至出現(xiàn)開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現(xiàn)象更加劇了房地產(chǎn)行業(yè)可能存在的泡沫危險(xiǎn)，房產(chǎn)的投資與投機(jī)突顯出來，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在加大。
從人口角度分析，隨著我國(guó)22-32歲年齡段人口的減少，結(jié)婚年齡段購(gòu)房剛性需求相應(yīng)減少，且目前房產(chǎn)供應(yīng)量及房?jī)r(jià)不平衡，未來十年我國(guó)商品房的開發(fā)速度會(huì)明顯慢于前十年，房地產(chǎn)行業(yè)從快速發(fā)展期進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展期，行業(yè)利潤(rùn)率也呈下降趨勢(shì)，不斷接近社會(huì)平均利潤(rùn)。因此，非房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)盲目地跟進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不應(yīng)盲目地?cái)U(kuò)張。
由于有目共睹的房?jī)r(jià)急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺(tái)了控制房?jī)r(jià)的各項(xiàng)措施，雖未能快速降低房?jī)r(jià)，但對(duì)控制房?jī)r(jià)繼續(xù)上升有了明顯改觀，同時(shí)交易量顯著減少，使房地產(chǎn)市場(chǎng)從過快的發(fā)展階段實(shí)際上走入了逐漸穩(wěn)步健康的發(fā)展階段。在房?jī)r(jià)高位現(xiàn)狀及國(guó)家嚴(yán)控政策下，房產(chǎn)的投資功能正在弱化，居住功能得到加強(qiáng)，在此趨勢(shì)指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)，戰(zhàn)線不宜拉得過長(zhǎng)，應(yīng)適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，以便快速應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，企業(yè)在各城市開發(fā)部署時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同城市的人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、城市成長(zhǎng)情況、城市產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)因地制宜，制定差異化的城市開發(fā)計(jì)劃，減少存量壓力，縮短開發(fā)周期，加快周轉(zhuǎn)，及時(shí)回收資金，以減少政府可能出臺(tái)新的更嚴(yán)厲控制政策的不利影響，保持企業(yè)適當(dāng)規(guī)模發(fā)展，提前應(yīng)對(duì)政策與行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，保持企業(yè)健康發(fā)展。
6結(jié)語(yǔ)
資金管理與資金風(fēng)險(xiǎn)是每個(gè)企業(yè)管理的重點(diǎn)，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，資金風(fēng)險(xiǎn)更是關(guān)系經(jīng)營(yíng)成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風(fēng)險(xiǎn)控制措施不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)帶來致命的打擊，使前期開發(fā)投入的資金付之東流，一切回報(bào)成為泡影，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中資金管理與資金風(fēng)險(xiǎn)控制緊繃之弦一刻不能松。
參考文獻(xiàn)
【摘要】在商品房?jī)r(jià)格受到多重因素的制約后,房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展應(yīng)轉(zhuǎn)向靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略,人的因素是第一位的。通過分析全過程開發(fā)環(huán)節(jié),找出成本變動(dòng)的關(guān)健因素,充分發(fā)揮企業(yè)部門人才主觀能動(dòng)性,利用有效的成本控制方法,來控制開發(fā)成本,達(dá)成企業(yè)利潤(rùn)目標(biāo)。為了達(dá)成企業(yè)目標(biāo),將員工業(yè)績(jī)考核和企業(yè)成本管理有機(jī)的連結(jié)起來,探索有效的考評(píng)方法,實(shí)現(xiàn)成本管理與員工考核的有機(jī)統(tǒng)一。
【關(guān)鍵詞】成本成本管理目標(biāo)成本成本控制業(yè)績(jī)考核合同考核制
1序
任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計(jì)價(jià)領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡(jiǎn)化了計(jì)算過程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因?yàn)橛?jì)價(jià)基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作提出了更高要求,過去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣退的時(shí)代已經(jīng)來臨。在商品房售價(jià)受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢(shì)、挖內(nèi)部潛力,提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會(huì)發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。
企業(yè)怎樣考核評(píng)價(jià)員工業(yè)績(jī)?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績(jī)的考核和成本管理是密不可分的,因?yàn)槠髽I(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績(jī)是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績(jī)創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。
2成本控制方法
成本管理是同開發(fā)過程的各項(xiàng)工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因?yàn)殚_展各項(xiàng)工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來掌握資金支出,控制開發(fā)成本。
因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項(xiàng)開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績(jī)提供了客觀參考依據(jù),同時(shí)通過考核也可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。
(1)全過程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:
(2)目標(biāo)成本的建立:
匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本,按會(huì)計(jì)處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報(bào)建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財(cái)務(wù)部門直接統(tǒng)計(jì)得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點(diǎn),先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項(xiàng)目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成本。以經(jīng)驗(yàn)成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場(chǎng)行情的成本波動(dòng)情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù),作為指導(dǎo)新開工項(xiàng)目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項(xiàng)目建設(shè)時(shí),由部門責(zé)任人按照項(xiàng)目實(shí)際情況和工作計(jì)劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計(jì)劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項(xiàng)目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績(jī)好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。
(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:
在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項(xiàng)。項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。
通過研究各項(xiàng)開發(fā)工作的特點(diǎn),可以得出開發(fā)成本變動(dòng)發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計(jì);政府報(bào)建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個(gè)關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項(xiàng)目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來進(jìn)行一些方法探討。
3成本管理與員工業(yè)績(jī)考核
3.1成本控制管理體系
成本管理涉及到公司管理的各個(gè)部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個(gè)部門或某幾個(gè)人的事,而是全公司每個(gè)員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。員工的工作是通過部門業(yè)績(jī)體現(xiàn)出來的,因此員工考核可通過先考核部門業(yè)績(jī),然后在部門內(nèi)部通過評(píng)定來實(shí)現(xiàn)。從表2中對(duì)應(yīng)看出各部門與各項(xiàng)成本的工作密切關(guān)系。
對(duì)一個(gè)中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報(bào)建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對(duì)公司所有成本事項(xiàng)進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財(cái)務(wù)部對(duì)資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。
3.2成本管理與部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容
3.3成本管理業(yè)績(jī)考核辦法
業(yè)績(jī)考核以目標(biāo)成本為基準(zhǔn),以項(xiàng)目實(shí)際成本為考核評(píng)價(jià)依據(jù),通過對(duì)員工參與執(zhí)行工程合同情況進(jìn)行考核,以達(dá)到成本控制目標(biāo)。企業(yè)成本可先分解為若干個(gè)項(xiàng)目目標(biāo),每個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)再分解為若干個(gè)合同目標(biāo)、每個(gè)合同目標(biāo)再按責(zé)任比例逐一進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)企業(yè)部門。項(xiàng)目所有合同考核匯總就形成了項(xiàng)目考核部門業(yè)績(jī),所有項(xiàng)目考核匯總就形成了企業(yè)考核部門業(yè)績(jī)。
[關(guān)鍵詞] 建筑工程 管理 全方位
引言
目前，管理科學(xué)已被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)，其目的是實(shí)現(xiàn)資源的有效利用、合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也不例外，科學(xué)的管理是其發(fā)展的必要條件，其中工程管理又是重中之重，工程管理在整個(gè)項(xiàng)目中發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用，為此，必須科學(xué)合理做好全方位工程管理，以促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。
一、 建筑工程管理中存在的問題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時(shí)效性、可操作性，在工程的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價(jià)值，缺乏對(duì)工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉(cāng)促進(jìn)場(chǎng)施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯(cuò)圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實(shí)體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時(shí)監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個(gè)施工隊(duì)伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時(shí)、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。
二、 完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學(xué)合理的工程管理制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實(shí)效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個(gè)方面作簡(jiǎn)單探討。
三、 全方位建筑工程管理的五個(gè)方面
1. 完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國(guó)家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家目前對(duì)于保障房配置率及限購(gòu)規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國(guó)家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2. 加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系等。通過全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。
3. 建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過程，成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測(cè)算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對(duì)杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。竣工結(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對(duì)工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4. 建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。
5. 建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績(jī)效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。
四、 結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實(shí)中依然有很多問題存在。這些問題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們?cè)陂_發(fā)和建設(shè)過程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
參考文獻(xiàn)
[1]姜鈺瑩.淺談?dòng)绊懡ㄖこ坦芾淼闹饕蛩丶皩?duì)策分析[J].科技風(fēng)，2013（04）.
[2]孫國(guó)林.淺析影響建筑工程項(xiàng)目質(zhì)量控制和管理的重要因素[J].項(xiàng)目管理與項(xiàng)目控制，2013（08）
作者簡(jiǎn)介：
姓名：Xx
部門：前期部
崗位：前期部職員
任職時(shí)間：一年
二、工作職責(zé)描述
負(fù)責(zé)發(fā)改委、危改辦、國(guó)土等相關(guān)行政主管部門的協(xié)調(diào)工作及發(fā)改立項(xiàng)審批、土地登記證相關(guān)手續(xù)的辦理。
三、工作業(yè)績(jī)描述
2012年伊始，我由城東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借調(diào)到城投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前期部工作，由于在我以前供職的公司我擔(dān)任前期開發(fā)部的經(jīng)理，所以新的工作我是駕輕就熟的，但由于公司剛剛成立與各行政主管部門的關(guān)系未曾建立，公司多個(gè)項(xiàng)目剛剛起步，正是前期手續(xù)未辦及混亂的階段，我深知新的工作是充滿挑戰(zhàn)的，在經(jīng)過半個(gè)月的了解、熟悉我公司項(xiàng)目手續(xù)辦理情況后，以《河北省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批流程示意圖》為綱，捋出了公司項(xiàng)目手續(xù)缺、差件以及下一步需辦理的相關(guān)手續(xù)目錄，按部就班辦理。
申報(bào)震后危舊平房改造中央預(yù)算內(nèi)資金，是上半年的工作重點(diǎn)。唐山市將震后危舊平房改造作為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)、關(guān)注民生辦成一些群眾期盼的大事的具體舉措，并將其列為市委、市政府的“一號(hào)工程”，由于河北省地方財(cái)力緊張，資金缺口較大，唐山市委、市政府懇請(qǐng)國(guó)家給予大力支持，安排一定數(shù)額的投資補(bǔ)助。作為一名唐山市民，我為我們的政府如此關(guān)注民生而驕傲，作為一名城建投員工，我為接觸申報(bào)工作而感到自豪。強(qiáng)烈的自豪感使我以全部熱情投入到工作中。“時(shí)間緊、任務(wù)重”是我對(duì)這項(xiàng)工作全部概括。由于申報(bào)預(yù)算內(nèi)資金是由市發(fā)改委牽頭的，而我負(fù)責(zé)與發(fā)改委協(xié)調(diào)的全部工作，為了掌握政策、信息以及上報(bào)資料的順利審批，我每天都在公司和市發(fā)改委、住建局以及去市發(fā)改委、住建局的公交車上，來回奔波。2012年的盛夏，高溫不斷，每天頂著37、8度的高溫等公交，有時(shí)一天都喝不上一口水，皮膚曬黑了，脫皮了，有時(shí)夜里也會(huì)因?yàn)樾⊥人崽鄱@醒，這一切并沒有讓我感覺到苦，而是感受到了工作帶給我的滿足感，我在工作中體會(huì)到幸福，經(jīng)過努力由我負(fù)責(zé)的發(fā)改委審批的關(guān)于城子莊、南富莊、建華橋震后危改項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書批復(fù)、可行性研究報(bào)告批復(fù)、咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)審等要件均在行政主管部門要求的時(shí)間內(nèi)完成。為了加快完成申報(bào)手續(xù)，接手了由技術(shù)中心負(fù)責(zé)的初步設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)配套實(shí)施概算、及初步設(shè)計(jì)、概算專家評(píng)審等工作。為將發(fā)改委的要求及時(shí)傳遞給設(shè)計(jì)院，常常和設(shè)計(jì)院的工作人員一起加班到深夜。記得去石家莊上報(bào)手續(xù)的前一晚，我和當(dāng)時(shí)的主管領(lǐng)導(dǎo)圖總、設(shè)計(jì)院的工作人員，一直忙到凌晨?jī)牲c(diǎn)，當(dāng)我們看到組卷齊全及合格的資料放在危改辦的桌子上，我們都欣慰地笑了，沒有累、沒有苦，只有驕傲和自豪。
接下來，我的工作經(jīng)過調(diào)整后，主要負(fù)責(zé)發(fā)改部門、國(guó)土局的協(xié)調(diào)工作及相關(guān)手續(xù)的辦理。
南湖休閑美食廣場(chǎng)項(xiàng)目、鳳凰新城BRD項(xiàng)目、三年大變樣的相關(guān)手續(xù)辦理及審查工作是下半年的工作重點(diǎn)。
四、工作態(tài)度描述
2012年8月初，在剛剛完成申報(bào)中央危改資金手續(xù)后，我發(fā)現(xiàn)我懷孕了，由于一直太辛苦、休息不夠等原因胚胎發(fā)育不正常，有先兆流產(chǎn)的跡象，我選擇了做流產(chǎn)手術(shù)，這對(duì)于我這個(gè)31歲還沒有孩子的人來說，無(wú)疑是一個(gè)巨大的打擊。在手術(shù)后的第三天，我接到了路北區(qū)發(fā)改委關(guān)于我上報(bào)的RBD項(xiàng)目發(fā)改立項(xiàng)的專題會(huì)的通知，由路北區(qū)發(fā)改委局長(zhǎng)主持召開。由于我是對(duì)發(fā)改部門的前期跑辦人員，項(xiàng)目情況我是再了解不過的了，考慮到讓其他同事去有可能匯報(bào)不清楚而延誤審批，我還是帶病去了。兩個(gè)小時(shí)的會(huì)議時(shí)間，我強(qiáng)忍著疼痛，匯報(bào)了項(xiàng)目情況，得到了審批。工作和生活是兩條線，可是又有誰(shuí)能保證這兩條線不會(huì)相交呢？作為一個(gè)職業(yè)人，尤其是一個(gè)職業(yè)女性可能付出的會(huì)更多，但是，我的職業(yè)素養(yǎng)和我所在的崗位告訴我：對(duì)于責(zé)任，一刻也不能懈怠。
五、工作能力描述
進(jìn)入公司一年來，我深深地感到我所在崗位的重要性。除了需要敬業(yè)、奉獻(xiàn)的精神之外，還必須具備良好的工作能力和水平。總結(jié)自身，我認(rèn)為工作能力主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
2、做事細(xì)心認(rèn)真，團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。在和部門領(lǐng)導(dǎo)、同事們的協(xié)作中，能夠準(zhǔn)確地領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)交辦事件的意圖，扎實(shí)、細(xì)心的執(zhí)行。與同事間能夠相互幫忙、合作，營(yíng)造了良好的人際環(huán)境和氛圍。
國(guó)企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定范文一
我于xx-xx年x月xx日加入到xx市國(guó)家稅務(wù)局，在這一年的見習(xí)期中，得到了單位領(lǐng)導(dǎo)的精心培育和教導(dǎo)，通過自身的不斷努力，無(wú)論是思想上、學(xué)習(xí)上還是工作上，都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展和巨大的收獲。通過這一年的工作與學(xué)習(xí)，使我認(rèn)識(shí)到一名合格公務(wù)員 的成長(zhǎng)是一個(gè)前景光明、充滿希望同時(shí)又需要付出努力和心血的過程，也是一個(gè)需要不斷完善不斷發(fā)展的長(zhǎng)期的過程。以下是我在這一年見習(xí)期的自我鑒定：
在思想教育上，我沒有落下每一次單位組織的政治思想學(xué)習(xí)，做好每次的筆記，并將其運(yùn)用到指導(dǎo)自己工作的實(shí)際當(dāng)中。作為一名思想要求進(jìn)步的青年，在今年初，我提交了入黨申請(qǐng)書 。雖然我還不是一名光榮的共-產(chǎn)-黨員，但是我要用黨員標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己，自覺地接受黨員和群眾的幫助與監(jiān)督，努力克服自己的缺點(diǎn)和不足，爭(zhēng)取早日在思想上，進(jìn)而在組織上入黨。在組織紀(jì)律方面，我嚴(yán)格執(zhí)行公務(wù)員法和分局的各項(xiàng)規(guī)章制度 ，一年中能做到不遲到不早退，不因私人事務(wù)妨礙到正常的工作。
在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)上，我大學(xué)的專業(yè)涉及財(cái)政稅收方面并不太多，我首要的任務(wù)便是加緊學(xué)習(xí)實(shí)際工作中所要運(yùn)用的到的知識(shí)。我抓緊每一次的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，在初任培訓(xùn)、稅收管-理-員更新知識(shí)培訓(xùn)上，努力學(xué)習(xí)稅法、征管法等各項(xiàng)政策法律法規(guī)和工作規(guī)程，為今后的工作打好堅(jiān)實(shí)的基矗在日常工作中，有不懂的難點(diǎn)與辦稅規(guī)程，我都虛心地向有經(jīng)驗(yàn)的同事求教，只有這樣，自身的素質(zhì)和能力才得以不斷地提高。工作之余，我還利用一切可利用的時(shí)間向書本學(xué)習(xí)，不僅認(rèn)真閱讀《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《中國(guó)稅務(wù)》、《稅務(wù)研究》等報(bào)刊雜志，還時(shí)常對(duì)稅收與稅法的基礎(chǔ)知識(shí)加以鞏固，并比照自己的工作，檢查是否有不規(guī)范之處。
參加工作以來，領(lǐng)導(dǎo)和同事們給了我許多政治上的關(guān)心、工作上的幫助和生活上的關(guān)懷，我珍惜這份來之不易的工作，珍惜這良好的工作環(huán)境。在工作上，我努力確保各項(xiàng)工作零擱置、零積壓、零失誤。去年下半年的時(shí)間，雖然沒有固定的工作崗位，但我依然細(xì)心觀察各個(gè)崗位上的工作，盡快了解各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)。今年初，我調(diào)到發(fā)票發(fā)售崗位，在半年的工作中，我按時(shí)保質(zhì)地完成各項(xiàng)分局交與的任務(wù)，保證了無(wú)一例業(yè)務(wù)出錯(cuò)，而且勤于與納稅人溝通，了解納稅人之所需并能及時(shí)提供應(yīng)有的服務(wù)。
工作之余，我積極參加單位組織的各項(xiàng)活動(dòng)，團(tuán)結(jié)了同事，也增強(qiáng)了集體榮譽(yù)感。今年四月，我參加了共青團(tuán)韶關(guān)市委組織的光榮與使命團(tuán)員青年演講大賽，雖然只獲得了優(yōu)秀獎(jiǎng)，但這對(duì)我自身也是個(gè)難得的鍛煉機(jī)會(huì)。我還認(rèn)真總結(jié)日常工作的經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)納稅服務(wù)的工作提出了自己的一點(diǎn)看法，寫成了調(diào)研文章《小議加強(qiáng)納稅服務(wù)工作》。
國(guó)企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定范文二
光陰似箭、日月如梭。一載而過，遙想畢業(yè)七月，別宴已盡，離歌隨起，斷橋孤山今朝別，老燕銜得新泥回，問君何時(shí)載譽(yù)歸?兩思量，不覺淚滿行。一載，死了沖動(dòng)、生了沉思;多了考慮，少了隨意;長(zhǎng)了淡定，短了思緒;厚了書卷，薄了研墨。
回想這一年，看了13本書與房地產(chǎn)相關(guān)書籍：從三本建筑識(shí)圖書籍到《項(xiàng)目報(bào)建手冊(cè)》，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》到《魔鬼經(jīng)濟(jì)學(xué)》，兩本投資決策分析書籍到兩本宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)書籍，《問鼎房地產(chǎn)》到《房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)》、《房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管理模式與機(jī)制研究》。看得越多，覺得我要走的路越長(zhǎng)，我要干的事越多。
同時(shí)，還做了幾個(gè)小課題：從西安高新區(qū)重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研到響堂村項(xiàng)目盈利測(cè)算，世紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目投資流量跟蹤分析到世紀(jì)小區(qū)項(xiàng)目蓋章看流程，美國(guó)二戰(zhàn)后城市化進(jìn)程反中心化--中國(guó)思考到西安報(bào)建流程圖，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)(一級(jí)節(jié)點(diǎn)、二級(jí)節(jié)點(diǎn)規(guī)范思考)到西安市房地產(chǎn)稅負(fù)。做得越多，覺得我要懂的知識(shí)越多，我要積累的越多。到目前為止，有的課題還沒有完成，我想，作為一個(gè)畢業(yè)生，能夠在項(xiàng)目上腳踏實(shí)地的跟蹤幾個(gè)項(xiàng)目是非常必要的，這里非常感謝公司給畢業(yè)生提供的平臺(tái)。
在這一年里，我還參加了公司不少的培訓(xùn)：從初到公司新進(jìn)員工培訓(xùn)到投資部第一次運(yùn)營(yíng)管理培訓(xùn)，項(xiàng)目
新員工轉(zhuǎn)正自我鑒定(2) 管理業(yè)務(wù)交流到今年年初的成本管理體系建設(shè)與管理培訓(xùn)及后面幾次成本合約部相關(guān)培訓(xùn)，房地產(chǎn)開發(fā)流程講座到CRM營(yíng)銷系統(tǒng)培訓(xùn)，綠色建筑基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)到質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證系統(tǒng)培訓(xùn)。聽得越多，越覺得我要走的路不是一般長(zhǎng)，是很長(zhǎng)很長(zhǎng);我要干的事不是一般多，是很多很多。每一次培訓(xùn)，我都盡我所能去學(xué)習(xí)，把接受到的新知識(shí)消化、吸收。
初到公司，我被分到了綜合管理部，逐步的接觸到了公司各個(gè)部門的工作，從設(shè)計(jì)到營(yíng)銷，財(cái)務(wù)到工程，合約到投資，各個(gè)部門的事都有所接觸和學(xué)習(xí)，現(xiàn)在回想起來，我都覺得不可能，我怎么可以涉及那么多的業(yè)務(wù)板塊，也許我就是那個(gè)幸運(yùn)兒吧。同時(shí)，我盡我所能的把我所接觸的、看到的東西消化、總結(jié)、思考;有的時(shí)候，甚至聞到一點(diǎn)東西，我都把它放大、了解、學(xué)習(xí)和消化。對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的知識(shí)我一直都有一種饑渴的欲望。快到工作半年的時(shí)候，我的工作重點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到前期報(bào)建和計(jì)劃管理，西安群星匯項(xiàng)目作為計(jì)劃管理和成本管理試點(diǎn)，我參與了計(jì)劃管理第一版到最近第六版的編制及跟蹤分析，以及成本管理的土地費(fèi)用和前期費(fèi)用的編制。同時(shí)，我還負(fù)責(zé)每個(gè)月投資、銷售數(shù)據(jù)的上報(bào)、計(jì)劃管理的月度上報(bào)、新項(xiàng)目計(jì)劃編制、統(tǒng)計(jì)局月度上報(bào)、西安投資開發(fā)部報(bào)建費(fèi)用統(tǒng)計(jì)(臺(tái)帳)、報(bào)建合同流轉(zhuǎn)、新項(xiàng)目前期資料交接、協(xié)助報(bào)建工作及領(lǐng)導(dǎo)安排的其他事宜。干得越多，覺得我要總結(jié)的越多，我要學(xué)習(xí)的越多。非常感謝公司、公司領(lǐng)導(dǎo)和同事給我的鍛煉機(jī)會(huì)和無(wú)私幫助，在以后的工作中，我會(huì)更加努力的。
天行健，君子以自強(qiáng)不息：我致力于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的學(xué)習(xí)和研究，縱然前面鋪滿了曲折和艱辛，我也奮勇向前。地勢(shì)坤，君子以厚德載物：在這個(gè)浮躁而繁雜的社會(huì)面前，我追求內(nèi)心深處的安寧與平靜，只求問心無(wú)愧。以后的路還很長(zhǎng)，但我相信，今世行之,后世以為楷。
國(guó)企員工轉(zhuǎn)正自我鑒定簡(jiǎn)短的范文三
2個(gè)月的試用期轉(zhuǎn)眼就到了，在這2個(gè)月中，我較快地適應(yīng)了新的工作，融入了新的團(tuán)隊(duì)里，也得到了同事和領(lǐng)導(dǎo)的肯定，不過也存在一些不足的地方，我想這些都值得自己去總結(jié)，去思考，去提高。
